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000037727 Td9.Pdf (5.624Mb) 00l-800-026~6 SÉRIE TESES D. o 9 /~ - [:/-<:.-- " "l ! I(IA (J) : 1/. C~ (j (:: 1 L_ C; j::.., ey-y"d JOSÉ MÁRIO PEREIRA DE LUCENA."~ ,~~ . ~l5, (Jl)(/ I V 1,.1 Doutor em Economlll pela Escola de Pós-Graduação em Economia da Fundação Getulio Vargas O MERCADO HABIT ACIONAL NO BRASIL FGV - Instituto de Documentação Editora da Fundação Getulio Vargas Rio de Janeiro, RJ - 1985 Direitos reservados desta edição à Fundação Getulio Vargas Praia de Botafogo, 190 - 22253 CP 9.052 - 20.000 Rio de Janeiro - Brasil e vedada a reprodução total ou parcial desta obra Copyright © da Fundação Getulio Vargas 1~ edição - 1985 FGV - Instituto de Documentação Diretor: Benedicto Silva Editora da Fundação Getulio Vargas Chefia: Mauro Gama Coordenação geral da edição: Regina Mello Brandão Capa: Leon Algamis Composição: Paulo Alves Impressão: Soe. Grá!. Vida Doméstica anJ)2C Obra publicada com a asso'i~~·~e~:~~~~'~ colaboração da ANPEC e o p~~g::~~~~i~ apoio financeiro do PNPE. LUCENA, José Mário Pereira de O mercado habitacional no Brasil / José Mário Pereira de Lucena. - Rio de Janeiro: Ed. da Fundação Getulio Vargas, 1985. 185p. : il. (Teses / Instituto Brasileiro de Economia, Escola de Pós-Gra• duação em Economia; 9) Originalmente apresentado como tese à Escola de Pós-Graduação em Economia. Bibliografia: p. 177-179. _ 1. Mercado habitacional - Brasil. 2 - Política habitacional - Brasil. 3. Habitações - Aspectos econômicos - Brasil. I. Instituto Brasileiro de Economia. Escola de Pós-Graduação em Econo­ mia. Escola de Pós-Graduação em Economia. 11. Fundação Getulio Vargas. Ins­ tituto Brasileiro de Economia. Escola de Pós-Graduação em Economia. III _ Título (Série). CDD. 332.320981 9 AGRADECIMENTOS Durante o período relativamente l0ll!!o em que o trabalho da tese foi desenvolvido, várias foram as dívidas de gratidão por mim assumidas com diversas pessoas e instituições. Gostaria de agradecer a todos aqueles que, de algum modo, me auxiliaram ou tomaram o ca­ minho percorrido um pouco menos árido. Em especial, gostaria de agradecer às empresas Gomes de Almei­ da Fernandes S.A. e Carvalho Hosken S.A., nas pessoas de seus presi­ dentes, pelo apoio financeiro fornecido, sem o qual a tese não ficaria pronta em tempo hábil. Aos membros da banca examinadora e, em particular, ao prof. José Luis Carvalho que desde o início da pesquisa muito me auxiliou e incentivou. Ao meu amigo pessoàT, Carlos Alexandre Tardim, pelo auxílio nos trabalhos de programação e escolha de séries estatísticas apro­ priadas. Gostaria de agradecer ainda aos profs. Isaac Kerstenetsky, Carlos Geraldo Langoni e Mario Henrique Simonsen; Stélio Roxo (ME­ TRO-RJ); Antônio Dandas Neto (ABECIP); Joaquim José Xavier da Silveira (IBGE); e Heraldo Mattos (BNH), pelo auxílio da obtenção das informações indispensáveis à elaboração desta tese. v SUMÁRIO Agradecimentos V 1. Introdução 1 1.1 Caracterização da habitação 2 1.2 O papel do governo 3 1.3 Objetivos e estrutura do trabalho 4 2. O enfoque macroeconômico 7 2.1 Modelos de oferta e demanda nacionais 7 2.2 Modelo de oferta e demanda por localização 19 2.3 Modelo de comportamento para o setor 22 3. O enfoque microeconômico 27 3.1 Modelos microeconômicos 28 3.2 Modelos de equilíbrio geral 32 3.3 Trabalhos empíricos 34 4. Um modelo para as áreas metropolitanas 41 4.1 As áreas metropolitanas 42 4.2 A oferta de serviços de habitação 43 4.3 A demanda de selviços de habitação 50 4.4 O equilíbrio de mercado 54 5. O comportamento do mercado no longo do prazo 59 5.1 Os dados utilizados 59 5.2 A evolução do mercado no Rio de Janeiro e em São Paulo 61 5.3 Análise econométrica 72 5.4 Comentários e conclusões 87 6. O comportamento do mercado no curto prazo - análise do com­ portamento em anos recentes 91 6.1 A relação entre preços de comercialização e de aluguel 98 6.2 Estimação da equação de ajustamento no estoque no curto prazo 105 6.3 O comportamento do mercado em algumas zonas do Rio de Janeiro 117 6.4 Comentários e conclusões 123 7. Formação dos preços da habitação urbana no Brasil 127 7.1 Dados utilizados 128 7.2 Elasticidade renda dos gastos em habitação 129 7.3 Formação de preços de habitação 134 7.4 Comentários e conclusões 140 8. Evidências empíricas com base no modelo rnicroeconômico de comportamento para o Rio de Janeiro 143 8.1 Os dados utilizados 144 8.2 A formaçã'o de preços no modelo completo 145 8.3 O efeito de variações da renda sobre o consumo de caracteris­ ticas da habitação 155 8.4 Comentários e conclusões 9. Síntese, conclusões e comentários fmais 165 9.1 O comportamento anticíclico da produção de novas habita- ções 165 9.2 O impacto de variações na renda 166 9.3 A formação de preços da habitação 168 9.4 O comportamento do mercado entre 1971/1978. Atuação do SFH 169 Anexo 173 Bibliografia 177 (ndice Analítico 181 1. INTRODUÇÃO o mercado habitacional é de extrema importância para os indi­ víduos que vivem nos centros urbanos. A fam11ia passa a maior parte do ttlmpo consumindo serviços de habitação e os gastos com este tipo de bem requerem elevada parcela da renda dos indivíduos, indepen­ dentemente da classe de renda em que se situem. Por outro lado, a construção de habitações desempenha um papel importante, principalmente no caso de países em desenvolvi­ mento, pois é um setor onde a absorção de mão-de-obra pouco quali­ ficada é elevada. A produção de habitações, em conjunto com a cons­ trução civil em geral, atua como fornece_d()rllde_elllpre$o~-ª~!!º~ massa.9:e mjgrantes (~~a1iAc_a~2s)~j!u~m continuamente para os ceiítrOsurbanos nos países em desenvolvimento. ---~ A construção de habitações se utiliza ainda, na maioria dos ca­ sos, de fatores provenientes do próprio país ou região em que se desenvolve, tendo, portanto, fortes efeitos "para trás", beneficiando com isso um crescimento mais harmônico das regiões ou do país.) A compreensão das inter-relações e dos fenômenos observados no setor é, em nossa opinião, extremamente relevante, poisuma atua­ ção mais racional - tanto da parte do governo como da iniciativa pri­ vada - , que torne o processo de tomada de decisões mais eficiente, teria um forte impacto sobre o bem-estar dos consumidores, além de maximizar os benefícios advindos da produção do bem. O objetivo principal deste trabalho será, através de um esforço de compreensão destes fenômenos e inter-relações, o de possibilitar uma base tanto teórica quanto empírica para a análise e a avaliação desses fenômenos, de modo a permitir um maior grau de eficiência no processo de tomada de decisões no setor, e orientar a escolha de polí• ticas que maximizem as influências benéficas do mesmo sobre a eco­ nomia. Um primeiro passo na tentativa de compreensão do setor é o conhecimento do que é o bem habitação - uma definição em termos econômicos do mesmo e das características que o diferenciam dos outros bens -, de modo que possamos ter uma base clara para a elabo­ ração da análise. Pretendemos destacar esses pontos que nos servirão de base para toda a análise desenvolvida. IDo inglês backward effects; veja-se, por exemplo, WILLlANSON, J. G.Region­ allneqUJllity the Process ofNational Development: a Description ofPatterns. In: NEEDLMAN (orgs.), capo 4. 1.1 Caracterização da habitação Para definirmos a habitação em termos econômicos é necessário conhecermos os elementos que a compõem e que fazem com que assuma valores no mercado. Há dificuldade em uma definição exata do que seja o bem habitação, pois os elementos que a compõem não são claramente definidos, assim como os fatores que levam à valorização da mesma não são facilmente percebidos. Há, entretanto, caracterís• ticas que distinguem este bem, em termos econômicos, de outros bens disponíveis no mercado, fazendo com que o tratamento teórico do mesmo seja diferenciado. Veremos algumas dessas características. O bem habitação pertence ao conjunto dos chamados bens 2 duráveis • Além dessa diferenciação apresenta outras características dentro do próprio grupo em que se insere. São estes os principais fato­ res de diferenciação, tanto no que tange a bens duráveis como não: a) existência de estoques, ou seja, a demanda por habitação não está vinculada somente a novas habitações, mas também ao estoque exis­ tente que, como veremos adiante, é um dos determinantes da deman­ da por novas habitações. Tal fato nos leva à distinção entre a demanda por reposição, que é função exclusivamente da depreciação, e por novas moradias; b) o produto final apresenta uma elevadíssima heterogeneidade, que pode ser percebida se olharmos para os diversos tipos de habitação. Levando a extremos para exemplificar, cada unidade habitacional apresenta características diferentes, até para um mesmo prédio ou localização (fatores como ventilação, espaço exterior percebido den­ tro da unidade, insolação etc.), levando a um diferente produto final; c) imobilidade do produto final, ou seja, o superávit (déficit) numa determinada localização (bairro ou cidade) não pode ser realocado de modo a compensar um déficit (superávit) em outra área. O equilíbrio entre os diferentes bairros ou cidades dar-se-á unicamente via preços no curto prazo; em outras palavras, os superávits e déficits se ajustarão principalmente via preços no curto prazo, no médio e longo prazos; poderá haver, entretanto, um aumento ou queda na produção de novas habitações; d) a demanda varia de acordo com cada localização específica. Dados os gostos dos indivíduos das diferentes classes de renda, os serviços disponíveis - tanto de infra-estrutura quanto de comércio: a distância aos locais de trabalho, amenidades etc. -, teremos diferentes quanti­ dades de habitação demandadas nas diferentes localizações. 2Para uma descrição mais detalhada sobre bens duráveis, veja-se HARBERGER, A.
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