Bankovní institut vysoká škola Praha
Katedra managementu, podnikání a oceňování
Oceňování pro stanovení pojistné hodnoty
Bakalářská práce
Autor: Petra Frühaufová
Oceňování majetku
Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.D.
Praha Duben , 2013
Prohlášení:
Prohlašuji, že jsem bakalářskou, práci zpracoval/a samostatně a v seznamu uvedl/a veškerou použitou literaturu.
Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen/a se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
Ve Vinařicích dne 22. dubna 2013 Petra Frühaufová
Ráda bych touto cestou poděkovala Ing. Petru Ortovi, Ph.D za odborné vedení a podnětné rady, které mi přispěl k vypracování této bakalářské práce.
Anotace
Bakalářská práce je rozdělena do tří částí. Teoretická část pojednává o metodách ocenění, rozebírá základní pojmy týkající se pojišťovnictví a pojišťovnictví, závěrečná část popisuje metody ocenění v pojišťovnictví pro stanovení pojistné hodnoty. Teoretická část obsahuje ocenění na tržních principech rodinného domu ve Vinařicích a bytového domu s pečovatelskou službou v témže místě. Analytická část popisuje situaci na realitní trh okresu Kladno.
Klíčová slova : pojišťovnictví, nová cena, pojistná hodnota, nákladová metoda, cena, hodnota,
Annotation
The thesis is divided into three parts. The theoretical part deals with methods of valuation, discusses the basic concepts related to insurance and insurance, final part describes the method of valuation for determination of the insured value in the insurance. The theoretical part contains a valuation based on market principles of a family house in Vinařice and a residential building with care service in the same place. Analytical part describes the situation in the real estate market of district Kladno.
Key words : insurance, new price, insurance value, cost method, price, value
Obsah
Úvod ...... 7
Teoretická část ...... 9
1. Oceňování nemovitostí ...... 9
1.1. Základní pojmy ...... 9 1.2. Hodnota, cena, pojistná hodnota, pojistná cena ...... 11 1.3. Metody oceňování ...... 12 2. Pojišťovnictví ...... 15
2.1. Základní pojmy ...... 15 2.2. Rizika pojištění ...... 16 2.3. Členění a formy pojištění ...... 18 2.4. Podpojištění, přepojištění a soubor věcí ...... 23 2.5. Vymezení předmětu pojištění ...... 24 2.6. Stavby vyloučené z pojištění a případy nevyplácení pojistného plnění ...... 24 2.7. Ekonomické nedostatky ...... 25 3. Způsoby oceňování v pojišťovnictví ...... 26
3.1. Stanovení nové ceny ...... 26 3.1.1. Stanovení nové ceny pro budovy a haly ...... 26
3.1.2. Stanovení nové ceny pro rodinné domy a rekreační chalupy ...... 29
3.1.3. Stanovení nové ceny pro inženýrské a speciální pozemní stavby ...... 30
3.2. Stanovení časové ceny ...... 31 3.2.1. Lineární metoda výpočtu opotřebování staveb ...... 31
3.2.2. Analytická metoda výpočtu opotřebování staveb ...... 32
3.3. Indexová metoda ...... 33 3.4. Kombinovaná metoda ...... 34 3.5. Stanovení pojistné hodnoty dohodnutou cenou ...... 34 3.6. Metody výpočtu pojistné hodnoty pojišťoven ...... 35 Závěr ...... 36
Praktická část ...... 37
4. Stanovení tržní hodnoty ...... 37
4.1. Stanovení tržní hodnoty rodinného domu ...... 38 4.2. Stanovení tržní hodnoty bytového domu s pečovatelskou službou ...... 61 Analytická část ...... 84
5. Analýza trhu nemovitostí okresu Kladno ...... 84
5.1. Město Kladno ...... 85 5.2. Město Slaný ...... 90 5.3. Zbylé části Okresu Kladno...... 94 Seznam použitých zdrojů ...... 112
Úvod Cílem práce je vysvětlení základních pojmů v oceňování a v pojišťovnictví a metod oceňování v pojišťovnictví.
Oceňování pro pojišťovnictví je důležité v oblasti určení správné pojišťovací hodnoty, která má přímou návaznost na potenciální vyplacení pojistného plnění v případě, že nastane pojistná událost.
Práce se bude skládat ze tří hlavních částí. První částí této práce bude teoretická část, která se bude zabývat základními přístupy k oceňování, základními pojmy, které jsou využívány a rozlišením co je hodnota a co je cena a těchto dvou ekvivalentů používaných také pro účely pojišťovnictví. Další kapitolou této části bude hlavím tématem pojišťovnictví. Budou zde rozebrány základní pojmy využívané v pojišťovnictví, členění pojišťovnictví a formy pojištění a jeho doplňkové formy. Dále zde bude uvedeno, co je podpojištění, přepojištěn a soubor věcí, předmět pojištění a stavby, které jsou vyloučeny z pojištění, případy nevyplácení pojištění a ekonomické nedostatky. Závěrečná část, této kapitoly, se bude zabývat metodami využívanými při stanovení pojistné hodnoty. Bude zde rozebrána metodika výpočtu nové ceny, časové ceny, s kterou souvisí analytické a lineární opotřebení, indexové a kombinované metody. V závěru budou uvedeny informace, které jsou potřebné pro stanovení pojistné hodnoty nemovitosti.
Další částí bude praktická část, která se bude zabývat oceněním na tržních principech rodinného domu ve Vinařicích. Ocenění bude vypočteno třemi základními metodami a to porovnávací, nákladovou a výnosovou. Dalším předmětem ocenění bude bytový dům s pečovatelskou službou ve Vinařicích. Pro ocenění budou využity také všechny tři metody, tedy nákladová, výnosová a porovnávací.
Závěrečnou částí této bakalářské práce bude analýza realitního trhu. Analýza bude zaměřena na realitní trh okresu Kladno. Bude zde popsán aktuální stav realitního trhu ve městech Kladno a Slaný a dále ve zbytku okresu.
Téma jsem si vybrala, neboť mi problematika ocenění pro účely pojišťovnictví zajímá, v budoucnu bych se jí eventuálně chtěla zabývat a věnovat se tomuto oboru. Tato práce je segmentem pro diplomovou práci z navazujícího studia.
7
Zvolené metody zpracování Praktická část týkající se zvoleného tématu bude zpracována metodou analýzy a komparace nákladové metody s metodami používanými pro stanovení pojistné hodnoty, které z ní vycházejí. Teoretická část bude zpracována praktickou aplikací nákladové, výnosové a porovnávací metody oceňování. Závěrečná část, bude zpracována pomocí analýzy realitního trhu.
8
Teoretická část
1. Oceňování nemovitostí
1.1. Základní pojmy Základní pojmy týkající se oceňování jsou definovány zákonem 151/1997 Sb., o oceňování majetku a některé pak zákonem 40/1964 Sb., občanský zákoník. A nejčastěji používanými pojmy v oceňování jsou:
Nemovitost
Je definována jako pozemek nebo stavba, která je spojená se zemí pevným základem.
Součást nemovitosti
„Součást věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Stavba není součástí pozemku. “ 1 Součástí nemovitosti jsou tedy věci, které jsou pevně spojené se stavbou, například přišroubováním a přizděním apod.
Stavba Stavby jsou dle zákona o oceňování prostorově soustředěné budovy, které jsou navenek z větší části uzavřené obvodovými stěnami a střešní konstrukcí s jedním nebo více užitkovými prostory. V současném stavebním zákoně, jsou stavby chápány, jako každé stavební dílo bez účelu užívání, doby trvání stavby nebo stavební konstrukce. Pro účely pojišťovnictví je pojem stavba a nemovitost rozlišována.
Příslušenství nemovitosti
Jsou „ takové věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány .“ 2
Pozemek
„Je přirozená část zemského povrchu oddělená od sousední části hranicí uzemní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, vlastnickou hranicí, hranicí držby, popřípadě rozhraním využití pozemku. “3
1 Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník, § 120 2 Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník, § 121 9
Parcela
„Je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. “3
Rodinný dům
Jedná se o stavbu, která je určena a svým uspořádáním odpovídá pro rodinné bydlení, musí mít minimálně polovinu podlahové plochy místností a prostorů určených pro bydlení. Rodinný dům může obsahovat maximálně tři samostatné byty a nejvýše dvě nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží a podkroví.
Hala
Je stavba, která má jednu nebo více podlaží a součet jednotlivých vnitřních prostorů, které jsou vymezeny svislými nosnými konstrukcemi, podlahami a spodním lícem stropů nebo střešní konstrukce, je nejméně 400 m 3 a jsou více než dvě třetiny obestavěného prostoru haly. Za vnitřní konstrukce, které vymezují vnitřní prostory, se nepovažují podpěrné tyčové prvky, tedy sloupy a pilíře, a svislé konstrukce, které jsou nejvýše 1,7 m.
Rekreační chalupa
Jedná se o stavbu, jejíž původní účel užití byl změněn na stavbu pro rodinnou rekreaci.
Budova Budova je definována jako nadzemní stavba, která je prostorově soustředěna a navenek je uzavřena odvodovými stěnami a střešní konstrukcí.
Byt
„Byt je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny pro bydlení .“3
Nebytový prostor
„Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určení pro jiné účely než pro bydlení. “3
3 Zákon č. 151/ 1997 Sb., o oceňování majetku 10
1.2. Hodnota, cena, pojistná hodnota, pojistná cena V oboru oceňování majetku se nejčastěji objevují pojmy hodnota a cena, které jsou často vzájemně zaměňovány a používány jako synonyma. Cena „je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby.“4 Cena jedním z nejdůležitějších ekonomických pojmů a je definována zákonem 526/1990 Sb., o cenách, kde je řečeno, že cena je: sjednávána při nákupu a prodeji anebo určena podle zvláštního předpisu k jinému účelu než k prodeji. Oproti tomu hodnota není tou skutečně zaplacenou, nabízenou nebo požadovanou cenou. Hodnota vyjadřuje peněžní vztah mezi zbožím a službou, které může být předmětem koupě. Je obvykle vyjádřena odhadem. V ekonomických koncepcích je to vyjádření užitku, prospěchu vlastníka zboží nebo služby ke dni, ke kterému se odhad zpracovává. V ekonomii existuje mnoho hodnot jako například věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota nebo tržní hodnota, která je stanovována při tržním ocenění. Tržní hodnota je nějaká obecná cena, za kterou je možno získat oceňovaný majetek při koupi. Je stanoveno mnoho definic a podle definice uvedené v zákoně o oceňování majetku se pod pojmem tržní hodnota rozumí obvyklá cena, což je cena, která byla dosažena při prodeji obdobného majetku nebo při poskytnutí stejných služeb v obvyklém obchodním styku na území České republiky ke dni ocenění. V pojišťovnictví se tyto dva termíny vyskytují též a to jako pojistná hodnota a pojistná částka. Tyto dva pojmy jsou definovány v zákoně č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě, ve znění pozdějších předpisů. Pojistná částka by měla být pojistnou hodnotou a jedná se o maximální hranici plnění při pojistné události. Její výše je stanovena a uvedena v pojistné smlouvě. Pojistnou hodnotou se rozumí nejvyšší možná újma na majetku, která může nastat v důsledku pojistné události. Pod pojmem pojistná hodnota se rozumí nová cena a časová cena. Novou cenou se rozumí cena, za kterou je možné v daném místě a čase stejnou nebo srovnatelnou věc opětně pořídit jako věc stejnou nebo novou, stejného druhu a účelu.
4 SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta, Oceňování nemovitostí, str. 15, ISBN 978 80 01 04032 4
11
Časovou cenou je cena, „kterou měla věc bezprostředně před pojistnou událostí: stanoví se z nové ceny věci, přičemž se přihlíží ke stupni opotřebení nebo jiného znehodnocení anebo k zhodnocení věci, k němuž došlo její opravou, modernizací nebo jiným způsobem .“ 5
1.3. Metody oceňování V oboru oceňování se používá několik metod ocenění, které jsou stanoveny v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a jsou to metody oceňování podle jmenovité hodnoty, účetní hodnoty, kurzové hodnoty a oceňování sjednanou cenou, avšak nejčastěji se využívají tři základní metody a těmi jsou porovnávací, nákladová a výnosová. Jsou definovány v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Výsledkem výpočtu ocenění podle cenového předpisu, tedy zákonu o oceňování majetku je administrativní cena. Tržní hodnota se stanovuje v závislosti na vývoji cen na trhu.
Porovnávací metoda
Jedná se o způsob ocenění „který vychází z porovnávání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvození z ceny jiné funkčně související věcí.“6 Tato metoda je založena na tržním principu a srovnávají se zde hodnoty oceňované nemovitosti s cenami podobných nemovitostí, je založena teda na skutečných kupních, nebo prodejních cen, a na nebo v krajním případě na nabídkových cenách, které byly realizovány na trhu s nemovitostmi. Principem výpočtu této metody je porovnání srovnatelných majetků, u kterých byl prodej nebo nabídka realizována v nedávném období. Porovnávaným majetkem jsou objekty, které jsou podobného typu a stejné využitelnosti. Tyto objekty jsou porovnávány s oceňovaným majetkem a poté jsou upravovány rozdílnosti v určitých faktech, jako jsou lokalita, datum prodeje, typ, stáří, technických stav aj. Zdrojem porovnatelných cen mohou být vlastní databáze, cenové mapy, nabídky na webových stránkách realitních kanceláří. Při porovnání je nejdůležitější zohlednit vlivy mající vliv na cenu. Jsou to poloha, závady, možnost využití apod. Tato metoda odráží současnou tržní hodnotu nemovitosti. Jednou z důležitých informací je, zdali se porovnává nemovitost jako celek, nebo její dílčí část, ale nejčastěji je porovnávána nemovitost jako celek, protože cena je stanovena k celku a většinou nebývá přesně stanoveno, jak velkou část tvoří pozemek a jak velkou část tvoří nemovitost.
5 Zákon č. 37/2004 Sb., o pojišťovnictví 6 Zákon č. 151/ 1997 Sb., o oceňování majetku §2 3c 12
Při výběru je vhodné preferovat nemovitosti z blízkého okolí. Je vhodné, aby mezi nemovitostmi byly zastoupeny jak horší tak i lepší nemovitosti než je oceňovaná nemovitosti. Kvalitativní parametry by měli být rovněž rozděleny v obou směrech. Porovnávací hodnota se stanovuje ve třech fázích. První fází je příprava, ve které se sbírají informace, druhou fází je výběr vhodných jednotek k porovnání, nalézají se cenotvorné odlišnosti a aplikuje se porovnávací metoda, v závěrečné třetí fázi se analyzují a vyhodnocují dílčí výsledky a stanovuje se závěrečná hodnota. Porovnávací metoda se pro stanovení pojistné hodnoty nevyužívá, protože se jedná o metodu, která je založena na trhu.
Nákladová metoda
Je definována jako „nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění “7. Nákladová metoda zohledňuje náklady spojené s reprodukcí nebo nahrazením oceňovaného majetku, jedná se tedy o porovnávání skutečných reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi s oceňovanou stavbou. Z této hodnoty se odečítají případné odpisy nebo fyzické opotřebení majetku, který ho znehodnocuje, dále se odečítají funkční a ekonomické nedostatky. Jedná se o metodu, kdy jeho indikace hodnoty zpravidla nejspolehlivější informace hodnoty stavby. Informace o oceňovaném majetku jsou určeny na pořízení majetku, jakož to nového nebo náklady na nahrazení majetku, jakož to nového. V prvním případě, kdy se jedná o pořízení majetku, jakož to nového, jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách a při použití stejného materiálu, norem, projektu a kvality provedení. V druhém případě se jedná o náklady na nahrazení majetku, jakož to nového, jsou náklady, které by byly vynaloženy na vybudování stejného majetku při stejných podmínkách, ale za předpokladu, že ze stanovené tržní hodnoty budou odečteny odpisy a snížení v podobě fyzického opotřebování majetku a funkčních a ekonomických nedostatků. Je to metoda vycházející z minulosti. Postup výpočtu nákladové hodnoty je rozdělen do několika kroků, nejdříve se hodnota analyzuje prostou reflexí, tedy popisem a zaměřením nemovitosti, dále se pokračuje vlastní analýzou, kde se zjišťuje množství vložené práce, tedy reprodukční cena, kvalita a kategorie prací a předpokládaná životnost stavby. Dále se zde zohlední funkční a ekonomické nedostatky.
7 Zákon č. 151/ 1997 Sb., o oceňování majetku §2 3a 13
Nákladovou metodou se oceňují rodinné domy a rekreační domky, které mají obestavěný prostor větší než 1 100 m 3, původní zemědělské usedlosti nebo nemovitosti, které nejsou uvedeny v příloze č. 20a v tabulce č. 1 oceňovací vyhlášky. Pokud rodinný dům nebo rekreační domek nespadá do této kategorie, oceňuje se porovnávací metodou. Nákladová metoda je v pojišťovnictví nejvíce využívaná, v různých obměnách se využívá pro vypočet nové a časové ceny aj.
Výnosová (příjmová) metoda
Je definována jako „výnosový způsob, který vychází z výnosů z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry)“ 8. Tato metoda vyhodnocuje hodnotu majetku podle hodnoty budoucích příjmů, které může majetek vynést. Rozebírá majetek bez ohledu na jeho využití, je založena na časové hodnotě peněz a relativnímu riziku investice. Současnou hodnotu majetku lze určit diskontováním budoucích příjmů. Takto oceňovány jsou majetky, které jsou schopny generovat příjem. Tato metoda je založena na kapitalizování čistého příjmu z nemovitosti. Nejdříve se při této metodě stanovuje hrubý příjem z oceňovaného majetku. Z této hodnoty se odčítá neobsazenost, provozní náklady, které jsou pojištění daně, a ostatní provozní náklady, z tohoto získáme čistý provozní příjem, od kterého se odečítají ještě rezervy na renovace. Takto vypočítaná hodnota se upraví pomocí přímé kapitalizace anebo analýzy diskontovaného cash flow, tímto postupem získáme hodnotu majetku. Tato metoda odráží budoucí očekávaný výnos z nemovitosti. Výnosová metoda se v pojišťovnictví pro určení pojistné hodnoty používá v případě, že jde o nemovitost, která nese určitý zisk, například při výpočtu pojistné hodnoty hotelu.
8 Zákon č. 151/ 1997 sb., o oceňování majetku §2 3b 14
2. Pojišťovnictví
Pojišťovnictví je kategorie, která v lidské společnosti hraje čím dál tím větší roli. Je úzce spojena s nahodilostí a jejími důsledky, které mají značný vliv na situaci jednice a lidskou společnost mají negativní dopady. Jedná se o nedílnou součást finanční sféry. Řídí se zákonem č. 363/199 Sb., O pojišťovnictví.
2.1. Základní pojmy
Pojištění
Jedná o zvláštní finanční kategorii, ve které spočívá podstata peněžního krytí nahodilých důsledků prostřednictvím tvorby společné rezervy pojistnou metodou. Znamená to, že do rezerv přispívají všichni účastníci rizikového kolektivu v závislosti na velikosti rizika a rezerva je poté použita ve prospěch těch účastníků, kterých se týká nahodilá událost a výše plnění se odvíjí od velikosti důsledků této nahodilé události.
Pojistitel
Instituce se statutem právnické osoby, která má oprávnění provozovat činnost pojišťování.
Pojistník
Je osoba, která bývá současně i pojištěným a která je oprávněna s pojistitelem uzavřít pojistnou smlouvu a je zároveň osobou, která platí pojistné.
Pojištěný
Pojištěným je osoba, na jejíž život, zdraví, majetek nebo jiné hodnoty pojistného zájmu se vztahuje pojištění.
Pojistná částka
Je obnos, který je sjednaný v pojistné smlouvě a který udává velikost pojistného plnění, jedná se o obnosové pojištění, nebo horní hranici výše pojistného plnění, která se využívá u škodového pojištění.
Pojistné
Jedná se o cenu pojištění. Cena je tvořena součtem netto pojistného (jedná se o část pojistného tarifu, který je určen k pokrytí budoucích nákladů na pojistná plnění), kalkulovaných správních nákladů a kalkulovaného zisku.
15
Pojistná smlouva
Je právním dokumentem, který je ze zákona tvořen písemnou formou, a na jehož základě vzniká a trvá dané pojištění. Je sjednávána mezi pojistníkem a pojistitelem. Ze smlouvy vyplývají povinnosti a práva stran, která říkají, že je pojistník povinen hradit pravidelně pojistné a pojistitel mu musí poskytnout pojistnou ochranu, která znamená, že v případě vzniku přesně dané pojistné události je povinen uhradit vzniklé ztráty.
Pojistná událost
Jedná se o skutečnost, která je nahodilá, a je vymezená v pojistné smlouvě nebo zvláštním právním předpisu, na který se pojistná smlouva odvolává a se kterou je spojen vznik povinnosti pojistitele poskytnou pojistné plnění.
Pojistné plnění
Jedná se o finanční částku, která je vyplacena pojistitelem v případě vzniku pojistné události. U obnosového pojištění jde o výplatu pojistného plnění, které vyplývá ze sjednané částky pojištění a u škodového pojištění jde o úhrady částky ve výši vzniklé školy.
Pojištění majetku
Jedná se o pojištění, které má za hlavní účel krytí důsledků při zničení, poškození či ztrátě majetku.
Škodní událost
Jedná se o fakt, který vede ke vzniku škody, která by mohla být důvodem vzniku pojistné události.
2.2. Rizika pojištění Pojem riziko obecně vyjadřuje stupeň nejistoty, která je spojena se vznikem události a s jejím předpokládaným výsledkem, který může být od toho předpokládaného výsledku negativní neboli, je horší než se původně předpokládalo, nebo pozitivní, který je lepší od původního očekávání V pojišťovnictví je používán pojem pojistné riziko, což je riziko, na které může být uzavřena pojistná smlouva. Jedná se o předmět, například budovu, automobil, nebo se jedná o událost, která může zapříčinit škody a je někdy nazývána jako zdroj rizika např. o požár, pád letadla, krupobití aj.
16
Na pojistné riziko lze majetek pojistit, a to buď základním pojištěním, nebo dodatkovým pojištěním. U základního pojištění, neboli také základního živlu, vzniká právo na pojistné plnění, pokud je majetek poškozen nebo zničen a to požárem, výbuchem nebo úderem blesku. U dodatkového pojištění, neboli někdy dodatkového živlu, je právo na pojistné plnění, pokud je majetek poškozen nebo zničen těmi to způsoby, které jsou: povodeň, záplava, vichřice, krupobití, sesuv půdy, zřícení skal nebo zemin, sesuv nebo zřícení lavin, pádem letadla, stromů, stožárů nebo tíhou sněhu nebo námrazy. Při průzkumu stavby za účelem vyhodnocení pojistných rizik, které u ní mohou nastat, se využívá analýza pojistného rizika. Zkoumání se provádí ve dvou úrovních, kterými jsou interní a externí rizika. Interní rizika, jsou rizika spojená s vnitřním prostředím posuzované stavby. Jedněmi z nejtypičtějších zdrojů rizika jsou: vadná elektroinstalace, například pokud jsou zastaralé vodiče a ostatní zařízení nebo je proveden amatérský zásah do instalací, vadná elektroinstalace je jedním z nejčastějších důvodů požárů budov. Nefunkční bleskosvod, vadný plynovod, ten se stává rizikovým, jestliže jsou zastaralé nebo již dožité plynové spotřebiče, nebo netěsnící a zkorodované potrubí, nebo i amatérské zásahy do plynoměrů. Střešní konstrukce může být riziková, pokud do ní zatéká a následně se do nosných částí rozšiřují dřevokazné houby, nebo je oslabuje dřevokazný hmyz, popřípadě je poddimenzována střešní konstrukce. Posledním příkladem jsou trhliny v nosném zdivu, které představují riziko v tom, že jsou na objektu nedostatečně dimenzované nebo rozpadající se základy, porušené věnce, nebo je zde interakce okolních objektů. Externí rizika, jsou rizika spojená s okolním prostorem souvisejícím s pojištěným majetkem a mohou zapříčinit pojistné riziko. Těchto rizikových faktorů je mnoho, ale nejvíce rozšířené jsou následující objekty, které se nachází v záplavovém území, a proto je vyloučen z pojištění. Dále jsou to sesuvné svahy a skály, padající kameny, kdy je objekt ohrožen nejen sesuvem půdy a pádem kamení nebo skal, ale také je ohrožena jeho konstrukce a jsou zde možné poruchy související se založením na sesuvných svazích. Dalším rizikem jsou letové koridory, s kterými souvisí možnost pádu letadla. A asi posledním nejčastějším rizikem je poškození sněhem, které je nejčastější v horských oblastech, kde by měli stavby mít střešní konstrukční řešení, které by bylo schopno odolat velkému náporu sněhu.
17
2.3. Členění a formy pojištění Pojem pojištění se využívá v kontextu s mnoha druhy pojištění, které se člení do různých podob a různých hledisek. Jedním z nejpoužívanějších členění jsou členění z hlediska právního a z hlediska druhu financování. Členění z právního hlediska se dál dělí na pojištění dobrovolné a povinné. V dobrovolném pojištění se pojistná smlouva uzavírá mezi zájemce o pojištění, tedy pojistníkem a pojišťovnou, která vystupuje jako pojistitel. Uzavření smlouvy je na rozhodnutí pojistníka. Povinné pojištění se dále dělí na povinné smluvní pojištění a zákonné pojištění. Povinné smluvní pojištění se sjednává tehdy, když je v právním předpise určena povinnost sjednání pojistné smlouvy pro dané subjekty. Zákonné pojištění je sjednáno tehdy, kdy povinnost pro příslušné subjekty pojištění vyplývá ze zákona a kdy není sjednána pojistná smlouva, protože vyplývá z příslušného právního předpisu povinnost platit pojistné v příslušné výši, dané instituci a v příslušném termínu. Dalším z hledisek členění je členění podle druhu financování. V tomto členění se jedná o soukromé pojištění a pojištění sociální. Soukromé neboli komerční pojištění je založeno na krytí rizik ekonomických subjektů. Jedná se o zákonné pojištění, které se dělí na dobrovolné a povinné, které jsou vysvětleny v předchozí části textu. Sociální pojištění, které má charakteristický znak a to je jeho povinnost. Sociální pojištění kryje sociální rizika a rozsah sociálního pojištění vyplývá z rozhodnutí příslušného státu. Kryje tedy sociální rizika, do kterých patří potřeby spojené s dlouhodobou a krátkodobou pracovní neschopností, potřeby spojené pracovními úrazy a nemocemi z povolání, potřeby zdravotní péče a potřeby spojené s nezaměstnaností.
Formy pojištění
Míra úplnosti pojištění vyjadřuje míru krytí náhodných potřeb daným druhem pojištění a je dána použitými formami pojištění. Formy pojištění také udávají závislost výše pojistného plnění na výši náhodné potřeby, na výši škody. Závislost je uvedená v pojistných podmínkách a v pojistné smlouvě. Uplatnění jednotlivých forem pojištění je důležitým konstrukčním prvkem u daných druhů pojištění, které pomáhají stanovovat výši pojistného plnění. Závislost mezi pojistným plněním a škodou se vyjadřuje pojmem pojistná částka, která vyjadřuje výši nebo horní hranici pojistného plnění.
18
Formy pojištění Pojištění obnosová (sumová) pojištění škodová (zájmová) 9
Pojištění obnosová
Lze se setkat i s názvem pojištění na pojistnou částku, protože je zde daná pojistná částka, která udává úplnou výši pojistného plnění. V případě pojistné události je vypláceno pojistné plnění ve výši pojistné částky nebo v objemu určeného procenta z pojistné částky. Při této formě pojištění se nezjišťuje skutečná výše potřeby a znamená to tedy, že výše plnění je nezávislé na výši škody, výše plnění je závislé pouze na předem pevně stanovené výši částky, která je stanovena v pojistné smlouvě. Znamená to, že pojistné plnění je rovno pojistné částce. Tato forma je použita při pojištění abstraktních potřeb, kterým nelze stanovit přímo hodnotu nebo vyjádřit jejich škodu. Obnosové pojištění se využívá při krytí rizik kdy není škoda přímo vyčíslitelná, jedná se o pojištění osob, při pojištění na dožití, pojištění pro případ smrti, pojištění invalidity a pojištění pracovní neschopnosti. V právní úpravě není definováno omezení pro výši sjednávaných pojistných částek ani omezený počet pojištění sjednaných na krytí jednoho rizika.
Škodová pojištění
U této formy pojištění je pojistné plnění zcela závisející na výši škody. Vychází se ze vzájemných kvantitavitních vztahů mezi výšemi pojistného plnění a škody. Jedná se tedy o krytí konkrétních potřeb. Výše odškodnění je daná vztahem pojistné plnění ≤ škoda. Škodové pojištění má za cíl náhradu vzniklé škody, proto pojištěný nemůže od pojišťovny dostat vyšší plnění než je škoda. Proto se nemůže pojištěný obohatit na úkor pojišťovny, protože se výše plnění vyplacena pouze do výše škody. Právní úprava škodového pojištění upravuje, že pokud by měl pojištěný sjednaný více pojištění na jedno konkrétní riziko, tak by bylo pojistné plnění placeno poměrově od jednotlivých pojišťoven, aby nepřesáhlo pojistné plnění výši škody. Pokud by došlo k tomu, že bude pojistné plnění vyšší než škoda, bude to dle zákona řešeno jako pojistný podvod, který je stanoven zákonem §210 č. 40/2010 Sb., trestního zákona.
9Principy pojištění a pojišťovnictví, E. Ducháčková, 3. vydání 2009, str. 47, ISBN 978 80 86929 51 4 19
Intenzita pojistné ochrany (i) vyjadřuje vztah mezi pojistných plněním a škodou a její rovnice je:
pojistné plnění 10 i Kdy i = 100% →plné pojištění škoda i 100% →podpojištění 10 Pro případ kdy je i, které je větší než 100%, se nepřistupuje, protože by se jednalo o obohacení, ke kterému by pojištění nemělo sloužit. Škodová pojištění se využívají pro pojištění majetku a pojištění odpovědnosti. Skutečný vztah mezi velikostmi pojistného plnění a škody je stanovena v pojistné smlouvě. Formy škodového pojištění: Škodové formy pojištění ryzí zájmové pojištění pojištění na první riziko pojištění na plnou hodnotu 11
Ryzí zájmové pojištění
Ryzí zájmové pojištění se označuje jako pojištění bez pojistné částky a to proto, že zde není sjednávána pojistná částka. Škoda je, při této formě pojištění, kryta úplně a platí tedy rovnice, že pojistné plnění se rovná škodě. Ryzí zájmové pojištění je možné využít při pojištění, kde jsou u jednotlivých pevně vymezených předmětů stanovitelné maximální škody, jedná se například u havarijního pojištění, kde je maximální hodnota škody stanovena hodnotou dopravního prostředku, nebo u pojištění skel. Tento druh pojištění bývá využíván méně často a bývá v kombinaci s nějakou formou doplňkového pojištění.
Pojištění na první riziko
Lze se i setkat s názvem ohraničené ryzí zájmové riziko, protože je zde na rozdíl od ryzího zájmového pojištění udána pojistná částka, která určuje horní hranici pojistného plnění. Pojistné plnění může mít dvě podoby. Ta první je v případě, že je vyplacena pojistná částka, za předpokladu, že je škoda rovna nebo vyšší než pojistná částka. Druhá podoba je tehdy, kdy se vyplácí hodnota škody a nastává tehdy, kdy je škody nižší než pojistná částka. Graficky vyjádřeno: 10 Principy pojištění a pojišťovnictví, E. Ducháčková, 3. vydání 2009, str. 48, ISBN 978 80 86929 51 4 20
Škoda, pokud: škoda < pojistná částka
Pojistné plnění =
Pojistná částka, pokud: škoda ≥ pojistná částka 11 Pojištění na první riziko se využívá v případech, kde jsou typické malé škody a málokdy vysoké škody. Dá se například využít v pojištění domácností. Nejčastěji je pojištění na první riziko využíváno v odpovědnostním pojištění, v pojištění právní ochrany aj.
Pojištění na plnou hodnotu
Při pojištění na plnou hodnotu pojistné plnění záleží na hodnotě pojištěného majetku. Předem se určuje hodnota pojištěného majetku a s hlediskem změn ekonomických podmínek, které mohou nastat během doby pojištění. Pojistná částka je stanovena na horní hranici pojistného plnění, která je dána právě udanou hodnotou pojištěného majetku, a dále je stanovena intenzitou pojistné ochrany, protože může nastat případ podpojištění, které je v případě, že je pojistná částka nižší než pojistná hodnota majetku. Následkem podpojištění je, že pojistník pojistí majetek na nižší hodnotu než je jeho skutečná hodnota, platí tím nižší pojistné, ale v případě pojistné události je vyplaceno nižší pojistné plnění, než je skutečná hodnota nebo skutečná potřeba. Výše pojistného plnění při pojištění na plnou hodnotu je možné vyjádřit rovnicí:
á čá é ě í š á á í š pojistná stka pojistn pln n ∗ koda, m xim ln koda, tzn. pojistn hodnota pojistné plnění = škoda, pokud pojistná částka ≥ pojistná hodnota (plné pojištění) pojistné plnění < škoda, pokud pojistná částka < pojistná hodnota (podpojištění) 12
Pojištění je úplné, pokud je pojištěna skutečná hodnota majetku.
Doplňkové formy pojištění
Doplňkové formy pojištění se používají v kombinaci s hlavními formami škodového (zájmového) pojištění. Jedná se o doplňkové formy, které jsou excedentní franšíza, procentní spoluúčast a integrální franšíza.
11 Principy pojištění a pojišťovnictví, E. Ducháčková, 3. vydání 2009, str. 49, ISBN 978 80 86929 51 4 12 Principy pojištění a pojišťovnictví, E. Ducháčková, 3. vydání 2009, str. 50, ISBN 978 80 86929 51 4 21
Excedentní franšíza
Excedentní franšíza je částka, která se odečítá od základní formy pojistné formy. Na úhradě škody se tedy podílí i pojištěný a do ve výši excedentní franšízy. Je možné se setkat i pod pojmy absolutní či odčetná franšíza. Na výši pojistného plnění má vliv excedentní franšíza, při uplatnění ryzího zájmového pojištění, které přestavuje základní formu pojištění, bude vztah tedy, pokud je pojistné plnění rovno škodě bez excedentní franšízy, pokud je tedy škoda vyšší než excedentní franšíza, anebo je pojistné plnění rovno nule, to pokud je škoda nižší nebo rovna excedentní frančíze.
Procentní spoluúčast
Při využití této doplňkové formy je pojištěný povinen se podílet daným procentem na úhradě škody. V procentní spoluúčasti se tedy od pojistného plnění odečítá částka vypočítaná na základě některé ze základní formy pojištění. Někdy bývá tato doplňková forma nazývána relativní odčetnou franšízou. Výše vyplaceného pojistného plnění při využití procentní spoluúčastí s kombinací nějaké základní formy pojištění se určí jako:
Pojistné plnění = škoda*(1 procentní spoluúčast)
Doplňková forma procentní spoluúčasti je nejčastěji využívána při havarijních, úvěrových nebo zemědělských pojištění.
Integrální franšíza
Jedná se o částku, do které se nevyplácí pojistné plnění, nad částku je pojistné plnění vyplaceno ve výši stanovené dle základní formy pojištění. Při využití této doplňkové formy jsou vyloučeny z pojistného plnění drobné škody, což je důvodem využívání této doplňkové formy. Výše pojistné plnění při využití integrální franšízy při základním ryzím zájmovým pojištěním je, když pojistné plnění je rovno nule, jedná se o škodu, která je nižší nebo rovna integrální franšíze anebo pokud je pojistné plnění rovno škodě, tedy pokud je škoda vyšší než integrální franšíza. Používá se v případě, že se pojistné hodnoty pohybují okolo střední hodnoty, nebo v případě, že vzniká pojišťovací společnost. 13
13 Zpracováno dle Principy pojištění a pojišťovnictví, E. Ducháčková, 3. vydání 2009, ISBN 978 80 86929 51 4 22
2.4. Podpojištění, přepojištění a soubor věcí Při správném určení pojistné hodnoty má při výplatě pojistného plnění platit rovnice:
á čá ú š pojistná stka hrada ∗ koda, neboli pojistn hodnota ú á čá šhrada pojistná stka koda pojistn hodnota Pojišťovna vyplácí jen skutečnou škodu v případě, že je poměr pojistné částky a pojistné hodnoty roven jedné nebo se jen nepatrně liší to maximálně interval 1 . S tímto výpočtem souvisí pojmy podpojištění a přepojištění. 0,1 Podpojištění je případ, kdy je pojistná částka nižší než pojistná hodnota bezprostředně před vznikem pojistné události. Při výplatě je vyplacena jen část stanovené částky, která je poměrově k celé částce, jako je poměr pojistné částky a pojistné hodnoty. Poměr mezi pojistnou částkou (PČ) a pojistné hodnoty (PH) je nižší než jedna. Přepojištění je opačným případem podpojištění. Pojistná částka je vyšší než pojistná hodnota, tedy jejich poměr je vyšší než jedna. Ovšem do základního vzorce se dosadí maximálně hodnota 1. Protože jinak by došlo k obohacení vlastníka pojištěné věci.
Soubor věcí „Soubor věcí tvoří věci, které mají podobný nebo stejný charakter nebo jsou určeny ke stejnému účelu. Je li pojištěn soubor věcí, pojištění se vztahuje na všechny věci, které k souboru náležely v okamžiku vzniku pojistné události .“ 14 Pojistná částka se určí součtem jednotlivých položek souboru věcí. Proto se vždy jednotlivé části oceňují zvlášť. Pojistnou částku souboru věcí vypočteme:
Č Pokud jsou jednotlivé části souboru věcí sjednány na novou cenu, pojistná částka je součtem nových cen. Stejné je to i při ocenění na časovou cenu. Výši pojistného stanoví součinem pojistné částky souboru věcí (PČS) a sazby určené v ‰.
14 Česká pojišťovna a.s., Všeobecné pojistné podmínky pro pojištění majetku podnikatelů VPPMP 2005 23
2.5. Vymezení předmětu pojištění Předmět pojištění je vymezen ve Všeobecných pojistných podmínkách pojišťovny. Pro pojištění nemovitostí jsou vymezeny jako předmět pojištění hlavní nemovitosti, které mohou být pojištěny samostatně, a vedlejší nemovitosti, které mohou být předmětem pojištění pouze současně s hlavním předmětem pojištění. Dále mohou být pojištěny soubory movitých věcí, kterými je zařízena domácnost a mohou být taktéž pojištěny samostatné a dále mohou být pojištěny jednotlivé specifikované věci a jejich pojištění je sjednáváno pouze společně se soubory movitých věcí, které jsou označovány jako „domácnost“. Pokud je předmětem pojištění rodinný dům, může být předmět definován takto, předmětem pojištění je rodinný dům, který je uveden v pojistné smlouvě a předmětem pojištění jsou i drobné stavby, pevně zapuštěný bazén a ostatní stavby uvedené v pojistné smlouvě. Pojištěná může být i rozestavěná stavba, pojištění může vzniknout již ve fázi, kdy stavba ještě nevykazuje známky rozestavěné budovy, tato skutečnost je pak zohledněna při stanovení pojištění. Při pojištění bytové jednotky je předmětem pojištění bytová jednotka, uvedená v pojistné smlouvě, společně se spoluvlastnickými podíly pojištěného ve společných částech domu, ve kterém se předmět pojištění nachází.
2.6. Stavby vyloučené z pojištění a případy nevyplácení pojistného plnění Stavby vyloučené z pojištění jsou taktéž stanoveny ve Všeobecných podmínkách pojišťoven. Při pojištění občanů se jedná o stavby, které nejsou trvale obydleny, slouží li k výdělečným činnostem, nejsou v dobrém technickém stavu, nebo nemají charakter budovy (např. bazény, krby, cesty, skleníky, apod.). Při pojištění právnických osob, nebo fyzických osob podnikatelů se z pojištění vylučují stavby, které vlastní pojištěný a které jsou zahrnuty do obchodního majetku společnosti nebo do majetku určeného pro výkon jiné samostatné výdělečné činnosti. Dále je definováno ve všeobecných pojistných podmínkách, kdy nevzniká právo pojistného plnění za škody na stavbách, které vznikly následkem válečných událostí, vzpour nebo jiných hromadných nepokojů nebo násilností, stávek, výluk nebo teroristických aktů, včetně chemických a biologických kontaminací. Dále nevzniká právo na plnění, pokud byla škoda zapříčiněna zásahem státní moci nebo veřejné správy, působením jaderné energie a pokud se jedná o škodu způsobenou úmyslným jednáním pojištěného, pojistníka nebo jiné osoby z podmětu někoho z nich. Dále nevzniká právo na plnění, ze škod, které měla pojištěná věc v době uzavření pojistné smlouvy, a o které pojistník věděl, bez ohledu na to zda byla známá pojišťovně.
24
2.7. Ekonomické nedostatky Ekonomické nedostatky vyjadřují poměr mezi věcnou hodnotou majetku, což je reprodukční cena snížená o opotřebení, a tržní hodnotou. Jsou ve skutečnosti vyjádřeny v oceňovací vyhlášce pod pojmem koeficienty prodejnosti. Zavedení bylo vynuceno trhem a to nejprve v USA, později i v Evropské unii. Koncem 90. let 20. století byly zavedeny v české oceňovací vyhlášce. Hlavní důvod zavedení bylo statisticky vyjádřit skutečně dosažené tržní ceny nemovitostí a jejich relaci k věcné hodnotě. V některých případech bylo zjištěno, že tržní cena je jen částí tržní hodnoty dané nákladovým způsobem. Tento jev přinesl řadu negativním následku, jako to, že úvěry, které byly kryty na základě ocenění nákladovým způsobem, byly nedostatečně kryty, pojistná hodnota neodpovídala tržní hodnotě a nebyla dodržována daňová spravedlivost, protože ze zákona vyplývá, že by měly být daně vyměřeny pro všechny stejným způsobem. Ekonomické nedostatky v procesech pojistné hodnoty vyjadřují rozdílnost mezi věcnou hodnotou majetku a jeho tržní hodnotou. S tímto případem ovšem Všeobecné pojistné podmínky nepočítají, ale pokud se pojišťuje objekt s takovými to nedostatky, mělo by na to být upozorněno.
25
3. Způsoby oceňování v pojišťovnictví
V pojišťovnictví se provádí ocenění ve dvou možných případech a to, když se stanovuje hodnota nemovitosti při uzavírání pojistné smlouvy a když se stanovuje výše škody při pojistné události. Tato kapitola se zabývá prvním případem, tedy stanovením hodnota nemovitosti při uzavírání pojistné smlouvy. Pojišťovny nejčastěji pracují s reprodukční cenou, která tvoří hranici v případě pojistné události. V pojišťovnictví se pojistná hodnota stanovuje několika způsoby, nejčastěji se jedná o stanovení nové ceny a jako další ceny jsou využívány časová cena, indexová anebo kombinovaná metoda. V pojišťovnictví se také může využít dohodnutá cena, která je specifikována v pojistné smlouvě.
3.1. Stanovení nové ceny Jedná se o nejčastěji používanou metodu stanovení pojišťovací hodnoty. Stanovení nové ceny v pojišťovnictví je odvozeno od výpočtu ceny nákladovou metodou uvedeného v oceňovací vyhlášce zákona č.151/1997 sb., o oceňování majetku (dále oceňovací vyhláška). Nová cena se stanovuje zvlášť, stejně jako v oceňovací vyhlášce, pro budovy a haly, pro rodinné domy a rekreační chalupy a pro inženýrské a speciální pozemní stavby.
3.1.1. Stanovení nové ceny pro budovy a haly Pro budovy a haly se stanovuje nová cena podle vzorce uvedeného v oceňovací vyhlášce v §3 Budova a hala a jedná se o:
15 ∗ ∗ ∗ ∗ ∗ ∗ ∗ Jedná se o součin základní ceny a jednotlivých koeficientů. ZCU je základní cena upravená v Kč/m 3. ZC je základní cena dle účely využití stavby, její výši v Kč/m 3 najdeme v příloze 2 a 3 ve vyhlášce.
Jednotlivé koeficienty znamenají:
K1 je koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce
K2 je koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy
K3 je koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v budově nebo hale
K4 je koeficient vybavenosti stavby
15 A. Němeček, J. Janata, Oceňování majetku v pojišťovnictví, ISBN 978 80 7400 114 7 26
K5 je polohový koeficient
Ki je koeficient změny cen staveb vztažených k cenové úrovni roku 1994 (1994 = 100), který najdeme v příloze 38 oceňovací vyhlášky
Kp je koeficient prodejnosti. Nová cena stavby se poté vypočte podle vzorce:
CN = ZCU * OP 15
Kde OP je obestavěný prostor, který získáme výpočtem součtu obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešením. Při výpočtech nové ceny pro pojištění se provádí nutná úprava vzorce uvedeného v oceňovací vyhlášce. A to tím, že je z vzorce odstraněn koeficient K p, který vyjadřuje prodejnost stavby v daném regionu podle obcí, počtu obyvatel a katastrálního území. Tento koeficient pro výpočet nové ceny v pojištění nemá rozhodující význam, protože nová cena nemá tržní povahu. A další je úprava koeficientu Ki, který vyjadřuje změnu cen staveb a je převzat z cenových indexů Českého statistického úřadu. Hodnota tohoto koeficientu se do vyhlášky dostává pouze při její aktualizaci, což je jednou za 12 až 18 měsíců, ale ČSÚ je vypočítáván každé čtvrtletí, což umožňuje tyto cenové indexy převzít a provést aktualizaci uživatelské cenové databáze. Cenová databáze je nezávislá na aktualizaci vyhlášky. Tento koeficient se označuje jako K ip a bude vyjadřovat, že je daný index aktuálnější než index K i. Pro výpočet nové ceny se tedy využívá tento upravený vzorec:
15 ZCU= ZC * K 1 * K 2 * K 3 * K 4 * K 5 * K ip
ZC, K 1, K2, K3, K4, K5 jsou stejné proměnné jako v předchozím vzorci.
Jednotlivé proměnné se stanoví:
ZC ZC jsou základní cena, která je stanovena v příloze 2 a 3 oceňovací vyhlášky. Hodnoty se vztahují k cenové úrovni z roku 1994, kdy byly poprvé publikovány ve vyhlášce. Od té doby jsou stejné a výpočet na současnou hodnotu se určí součinem základní ceny s koeficientem
Kip . Tento obdobný postup se aplikuje i u hal, rodinných domů, rekreačních chalup a u inženýrských a speciálních pozemních staveb.
27
Koeficient K 1 Do výpočtu byl převzat koeficient podle druhu konstrukce z uvedené oceňovací vyhlášky, a jedná se o přílohu 3.
Koeficient K 2 Koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží. Koeficient vypočítáme podle vzorce:
vzorec 15 , 0,92 Kde je PZP průměrnou zastavěnou plochou podlaží v předmětu ocenění a ta se vypočte:
vzorec 15 ⋯ Kde je ZP zastavěná plocha podlaží a n je počet podlaží.
Koeficient K 3 Jedná se o koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky a vypočítává se pro budovy podle vzorce:
15 , 0,30 a pro haly se vypočte podle vzorce:
15 , 0,30 Kde je PVP průměrná výška podlaží, vypočítaná váženým aritmetickým průměrem výšek všech podlaží. Jako váha se používá velikost zastavěné plochy příslušného podlaží a pokud jsou v podlaží různé výšky, do výpočtu se použije ta výška, která je nad největší zastavěnou plochou. Průměrnou výšku podlaží vypočítáme podle vzorce:
vzorec 15 ∗ ∗ ∗ ⋯ ∗ ⋯ Kde je ve vzorci zp i zastavěná plocha podlaží a v i znamená výšku nad největší zastavěnou plochou.
Koeficient K 4 Tento koeficient slouží k vyjádření vybavenosti stavby. Pro tento způsob výpočtu ceny pro pojištění má tento koeficient velkou cenu. Do tohoto koeficientu se projevují nadstandardní a podstandardní provedení konstrukce, nebo třeba i chybějící konstrukce. Výše koeficientu je stanovena v příloze 15 oceňovací vyhlášky.
28
Pro výpočet je důležité stanovit, že a i je cenový podíl konstrukcí a vybavení k celé stavbě. Který se určí podílem ceny prvků na stavbě a celkové součtu prvků na stavbě. Mělo by platit, ‘ že suma a i je rovna 1. Pro úpravu a i podle standardů konstrukce je využívá a i , které je dáno:
ai vyjadřuje standardní konstrukci ai*0,46 je výpočet pro podstandardní konstrukci ai = ai*154 pro nadstandardní konstrukci cpk se používá pro neuvedenou nebo výrazně jinou než je standard 0 konstrukce schází koeficient K4 se vypočte, jako ∑ kde i je u budovy 1 26 a u hal 1 25. Pokud není konstrukce uvedená v přílohách, používá se cpk, což je podíl cen neuvedené konstrukce, která je uvedena na faktuře za provedenou práci a základní upravené ceny, vzorec pro výpočet vypadá následovně:
.15 cpk ∗ ∗ ∗ ∗ ∗ ∗
Koeficient K 5 Tento ukazatel vyjadřuje koeficient polohy. Jeho výše je stanovena v příloze 14 tabulce 1 v oceňovací vyhlášce.
Pokud jsou budovy a haly uvedené v rozvaze, je nutné vynásobit cenu koeficientem k DPH , výpočet bude vypadat takto: 15 CNP ZUP∗OP∗k 3.1.2. Stanovení nové ceny pro rodinné domy a rekreační chalupy Nová cena pro rodinné domy a rekreační chalupy se stanovuje rovněž podle nákladového způsobu pro rodinné domy a rekreační chalupy uvedeného v oceňovací vyhlášce. A to vzorci:
∗ ∗ ∗ ∗ 15 ∗ Kde je: ZC základní cena za 1 m3 obestavěného prostoru rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků
K4 koeficient vybavenosti stavby
K5 polohový koeficient
Ki koeficient změny cen staveb
Kp koeficient prodejnosti
29
Při výpočtech pro stanovení nové ceny se koeficient K 4 stanový stejně jako při výpočtu nové ceny pro budovy a haly. Koeficient K 5 je uveden v příloze 14 oceňovací vyhlášky. Koeficient
Ki je nahrazen stejně jako při výpočtu nové ceny pro budovy a haly koeficientem K ip , který je aktuální cenový index ČSÚ. Koeficient K p se při výpočtu nepoužívá. Základní cena ZC za 1 m3 obestaveného prostoru rodinných domu, rekreačních chalup a rekreačních domků je uvedená v příloze 6 oceňovací vyhlášky. Pro výpočet se tedy použije upravený vzorec:
∗ ∗ ∗ 15 ∗ Při stanovení nové ceny pro rekreační chaty, zahrádkářské chaty, vedlejší stavby a garáže se cena stanovuje nákladovým způsobem se stejnou úpravou, o které se mluví v této kapitole. V tomto výpočtu není zahrnut aspekt vlivu daně z přidané hodnoty. Sazby daně v současné době v České republice jsou u snížené sazby 15% a u základní sazby 21%. Protože u cenových indexů Českého statistického úřadu se daň z přidané hodnoty neuvažuje, musí se dodatečně dopočítávat, protože DPH má na novou cenu a na náhrady škody značný vliv.
Koeficient, který vyjadřuje ve výpočtu DPH, se označuje kDPH a pro sníženou sazbu má hodnotu 1,15 a pro základní sazbu 1,21. Snížená sazba je používána v případech, které stanovil zákon a jsou to, potraviny, léčiva, pleny, tisk, knihy a palivové dřevo. Výpočet nové ceny včetně sazby DPH je: . 15 CNP ZC ∗ K ∗ K ∗ K ∗ k ∗ OP 3.1.3. Stanovení nové ceny pro inženýrské a speciální pozemní stavby Cena se stanový součinem příslušné měrné jednotky (m 3, m 2, m, ks) a ZC, která je uvedena v příloze č. 5 oceňovací vyhlášky. Výpočet se řídí rovnicí, pro stanovení pojistné nové ceny pro rodinné domy a rekreační chalupy. Ve vztahu se opět nebude používat koeficient K p a nebude zde použit i koeficient K 4, který stanovuje vybavenost stavby a bude opět použit upravený koeficient K ip . Tedy rovnice pro výpočet bude vypadat:
15 ∗ ∗ ∗
30
3.2. Stanovení časové ceny Výpočet opotřebování staveb je možné provést podle vyhlášky č. 3/2008 sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Vybírat je možné z lineární nebo analytické metody. V příloze 15 oceňovací vyhlášky je uvedena předpokládaná životnost, která při běžné údržbě je: • U budov, hal, rodinných domů, rekreačních chalup a domků, které jsou ze zděných, monolitických nebo železobetonových a ocelových nosných svislých konstrukcí je doba životnosti 100 let a ostatní druhy konstrukcí jsou 80 let. • U rekreačních a zahrádkářských chat je předpokládaná životnost rozdělena podle konstrukcí: o zděné konstrukce 80 let o dřevěné oboustranně pláštěné a montované 60 let o ostatních konstrukcí 50 let. • U inženýrských a speciálních pozemních staveb doba životnosti je 50 až 100 let podle druhu konstrukce. • U vedlejších staveb a garáží, pokud se jedná o zděnou konstrukci, je doba životnosti 80 let, u dřevěných oboustranně pláštěných a montovaných je tato doba 60 let a u ostatních konstrukcí se jedná o dobu životnosti 50 let. Ve vyhlášce je dále uvedeno, že pokud se pro výpočet opotřebování použije lineární metoda u budov, hal, rodinných domů, rekreačních chalup a domku a rekreačních a zahrádkářských chat, muže opotřebování být maximálně 85%.
3.2.1. Lineární metoda výpočtu opotřebování staveb Jedná se o rovnoměrné opotřebování stavby rozdělené na celou dobu přepokládané životnosti. Opotřebování stavby se označuje proměnnou ZA a nelze ho nezaměňovat s účetní amortizací a s odpisy. Protože doba účetního odepisování je podle zákona č. 586/1992 sb., o daních z příjmu stanovena na 45 let, po novelách je snížena na 30 let odepisování, pro účely oceňování je to maximálně 85% z doby opotřebení, což může dobu stanovenou zákonem o dáních přesáhnout. Opotřebování stavby se vypočítá podle vzorce:
pozn. 15 0,85 0,85
31
Kde je Z životnost stavby, S je stáří stavby ke dni ocenění. K hodnotě 1 je doplněk ZA, který se nazývá technická hodnota stavby a který vypočteme rovnicí:
15 1 Cenu stavby vzhledem k jejímu opotřebení je cena COB a je stanovena podle oceňovací vyhlášky jako cena úřední. Vypočteme ji:
15 ∗ Cena CN je vypočtena dle vyhlášky a je v ní uvažován koeficient k p, který se ale při výpočtu pro novou cenu v pojišťovnictví neuvažuje, protože se jedná o koeficient prodejnosti, který na cenu v pojištění rozhodující význam, protože nová cena nemá tržní charakter. Proto se bere při výpočtu místo CN proměnnou CNP, která bude použita podle metod výpočtu pro jednotlivé kategorie stavby. Bude se tedy používat rovnice pro výpočet časové ceny v pojišťovnictví tato rovnice:
15 Č ∗ Např. při výpočtu časové ceny v pojišťovnictví rodinného domu a rekreační chalupy bude výpočet vypadat:
15 Č ∗ ∗ ∗ ∗ ∗ ∗ V oceňovací vyhlášce je řečeno, že lineární opotřebení stavby ZA by nemělo překročit hodnotu 0,85. TH může být minimálně 0,15.
3.2.2. Analytická metoda výpočtu opotřebování staveb Ve výpočtu analytického opotřebování staveb použijeme tabulku 7 přílohy 15 oceňovací vyhlášky, kde jsou stanoveny životnosti a cenové podíly jednotlivých konstrukcí. Jsou zde uvedeny životnosti prvků dlouhodobé životnosti a to základů, svislých nosných konstrukcí, stropů, zastřešení a schodů, jejich životnosti se výrazně delší než u prvků krátkodobé životnosti jako jsou např. okna, elektroinstalace, klempířské prvky aj. Při obnovách určité části konstrukce vzniká nová konstrukce a okamžikem rekonstrukce se její životnost prodlužuje podle tabulky 7 přílohy 15 oceňovací vyhlášky. Tato metoda předpokládá lineární průběh opotřebování, kde se pro každou část budovy vypočítá odlišná hodnota. Vybavení budovy má uveden cenový podíl konstrukce na celé
32 stavbě. Cenové podíly jsou rovněž uvedeny v příloze 15 oceňovací vyhlášky a to v tabulkách 1, 2, 3, 4, 5 a 6 a najdeme v nich cenové podíly na konstrukci a vybavení podle typu staveb. Výpočet analytické metody se vypočítá dle vzorce:
1 1 1 15 za i = s i / s c je výpočtem pro lineární opotřebování jakékoliv konstrukce stavby Celkové opotřebení stavby výpočtem pomocí analytické metody se stanový jako součin výpočtu lineárního opotřebení jednotlivých konstrukcí stavby za i a standardními nebo upravenými cenovými podíly konstrukcí stavby označenými k i. Tedy výpočet bude podle vzorce:
15 ∑ ∗ Pro výpočet technické hodnoty stavby použijeme rovnici:
15 1 V porovnání metody výpočtu analytickou a lineární metodou lze říct, že analytický výpočet je výhodnější, protože lépe vyjadřuje skutečné poměry. Opotřebování může ve výpočtu dosáhnout až 1 a u lineárního výpočtu tato limita může být pouze 0,85.
3.3. Indexová metoda Indexová metoda, je metoda, která se počítá pomocí souhrnných cenových indexů stavebních děl, které jsou uspořádány bazicky, báze průměru je 2005=100, jsou udány s vahami tržeb z roku 2005, které se rovnají 100%. Cenové indexy mohou být buď podle Klasifikace CZ CC, které jsou uvedeny na Českém statistickém úřadě, a obsahuje stavební díla, která jsou schopna plnit samostatnou funkci, ke které jsou určena, anebo podle klasifikace KSD, neboli klasifikace stavebních děl, je od 9. 9. 2003 nahrazena Klasifikací CZ CC. Novou cenu dle indexové metody vypočteme jako součin pořizovací ceny z účetní rozvahy pojišťovaného subjektu a cenového indexu stavebních děl, tedy podle rovnice:
15 ∗ Hlavním předpokladem pro určení nové ceny je pořizovací cena stavby. Je to cena, která je v účetnictví na účtu 021 Budovy, haly a stavby, a je to cena, která byla přeúčtována z pořizovacích účtů, kde byli, evidovány všechny pořizovací výdaje. 33
3.4. Kombinovaná metoda Tato metoda je využívaná v případě, že datum zařazení do užívání není stejné jako datum kolaudace. Pro tento výpočet je nutné mít informace o organizaci podnikových informačních systémů. Velice důležitým zdrojem pro tento výpočet je evidence majetku, která slouží k provádění výpočtů odpisů a to daňových i účetních, tato celková úplná data jsou pak vedena v účetnictví. V evidencích majetku jsou i záznamy technických zhodnocení daného objektu, které je v účetnictví evidováno pod inventárním číslem. Je tedy zřejmé, že cena vedená v účetnictví je složená z pořizovací ceny a technických zhodnocení, tedy přesněji z pořizovací ceny, finančních hodnot přístaveb, nástaveb a vestaveb a z finančních hodnot rekonstrukcí a stavebních úprav. Finanční hodnoty technických zhodnocení ve většině případů hodnotu stavby zvyšují, samostatně se cenově vyvíjejí a lze na ně užít souhrnné cenové indexy zvlášť. Nová cena kombinovanou metodou se vypočítá dle vzorce:
15 ∗ ∑ ∗ ∑ ∗ Kde je UPC upravená pořizovací cena, CI P cenový index od data ocenění stavby k datu pořízení stavby, PNV finanční hodnoty přístavby, nástavby a vestavby, CI R cenový index od data ocenění k datu provedení rekonstrukce, RSU finanční hodnota rekonstrukce a stavebních úprav.
3.5. Stanovení pojistné hodnoty dohodnutou cenou V tomto případě si pojistnou hodnotu stanovuje sám zájemce o pojištění. Pokud se pojištění týká podnikatele tak si cenu může stanovit ve všech případech sám, ale pokud je pojištěn soukromý majetek, tak se pojištěný může rozhodnout, zda si výši pojistné hodnoty stanoví sám, nebo jestli bude stanovena pojišťovnou. V této metodě je velké riziko, že majetek bude podpojištěn a pojistitel musí pojištěného před tímto jevem varovat. Neboť pojišťovny trvají na pojištění na novou cenu, stane se při vyplácení pojistného plnění, v případě pojištění dohodnutou cenou to, že pojištěnému bude vyplacena pouze poměrová hodnota, která je stanovena z výše pojistné hodnoty stanovené pojištěným a pojistnou hodnotou stanovenou novou cenou. Tedy například pokud je nová cena stanovena na 3 miliony Kč a pojistník stanoví cenu pouze na 1 milion Kč bude mu vyplaceno pouze 0,33 % tedy 330 tisíc Kč.
34
3.6. Metody výpočtu pojistné hodnoty pojišťoven Pojišťovny u soukromého majetku určují pojistnou hodnotu pomocí softwaru. Každá pojišťovna má svůj vlastní postup ocenění majetku. Ve většině případů nejsou tyto postupy sjednoceny. Nejdůležitějšími informacemi pro stanovení pojistné hodnoty jsou typ budovy, zda se jedná o rodinný dům, rekreační budovu a chatu, nebo bytový dům atd. Dalším kritériem pro stanovení pojistné hodnoty je typ střechy (sklonitá nebo rovinná), celková zastavěná plocha, což je součet zastavěných ploch všech podzemních a nadzemních podlaží. Jedním z důležitých kritérií je i stáří budovy a to v případě, jestliže se stanovuje časová cena.
Pro stanovení pojistné hodnoty je také důležité stanovit kategorii, která stanovuje vybavení nemovitosti. Jsou stanoveny tři kategorie a to účelná, běžná a nadstandardní.
Do účelné kategorie spadají budovy, které jsou zpravidla starší, a kterým chybí část vybavení, jako například vodovod, ústřední topení, koupelna nebo splachovací WC.
Jestliže je budova vybavena funkčně a standardně a její konstrukční prvky a materiály jsou na nižší a střední cenové hladině jedná se o běžnou kategorii.
V nadstandardní kategorii jsou budovy, které jsou řešeny reprezentativně, komfortně, jejich konstrukční prvky jsou převážně ve vyšší cenové hladině. Oproti běžné kategorii jsou i většinou lépe zabezpečeny (bezpečnostní žaluzie, zabezpečovací zařízení).
35
Závěr
Bakalářská práce byla zaměřena na oceňování v pojišťovnictví, zejména při stanovení pojistné hodnoty. A mým cílem bylo rozebrat problematiku základů oceňování, pojištění a hlavním cílem bylo uvést a popsat metody výpočtu pojistné hodnoty.
V pojišťovnictví je tedy nejvíce využívána metoda vypočtu nové ceny, anebo stanovení vlastní hodnoty předmětu pojištění, která je při vyplacení pojistné hodnoty velice problematická. Metodika výpočtu nové ceny, která vyjadřuje hodnotu, za kterou by byla vystavěna novostavba stejného druh, rozsahu, kvality a užitné hodnoty v daném místě, je založena na nákladové metodě, která je oproti standardnímu výpočtu v určitých bodech upravena. Pojistná hodnota se stanovuje na návrh pojistníka, je tedy na jeho vůli zda využije stanovení hodnoty sám nebo je tato hodnota stanovena pomocí pojišťovny. Pojišťovny nejčastěji stanovují pojistnou hodnotu pomocí softwarů. Každá z pojišťoven má svojí metodiku určení této hodnoty, proto se pojistné hodnoty u různých pojišťoven liší, ale všechny stanovují pojistnou hodnotu podle celkové zastavěné plochy a dalším důležitým aspektem je typ budovy a střechy. Výše pojistné hodnoty je tedy vysoce závislá na metodice výpočtu a na pojišťovně, jak tuto hodnotu určí, nebo jestli si jí určuje sám pojistník. Metoda zvolená pojišťovnou a takto stanovená hodnota je přesnější a nemovitost je skutečně ohodnocená nežli, když si já pojištěný stanovuje sám. Při stanovování pojistné hodnoty není bráno v úvahu morální opotřebení, což je zastarání. A tento jev může být v případném vyplacení pojistného plnění problémem. Neboť by bylo vyplaceno více, než je faktická hodnota nemovitosti, kdy je její snížení hodnoty zapříčiněna zastaráním.
36
Praktická část
4. Stanovení tržní hodnoty
37
4.1. Stanovení tržní hodnoty rodinného domu
Objednatel: Petr Danda Hlavní 677 273 07, Vinařice
Zpráva o hodnocení
Rodinný dům Petr Danda Hlavní 677 Vinařice
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ
HODNOTY MAJETKU
Datum ocenění:
18. dubna 2013
38
Obsah
• Úvodní list 38 • Obsah 39 • Průvodní dopis 40 • Popisné informace 41 • Analýza nejvyššího a nejlepšího využití 45 • Ocenění 46 • Závěr 58 • Omezující podmínky a předpoklady 59 • Osvědčení 60
Přílohy
Příloha č. 1 Výpis z listu vlastnictví (rodinný dům)
Příloha č. 2 Výpis z katastru nemovitostí rodinný dům
Příloha č. 3 Fotodokumentace rodinný dům
39
Oznamujeme Vám, že jsme ukončili tržní ocenění majetku označeného nám jako:
Rodinný dům č. p. 677
Uvedený v listu vlastnictví č. 1040, pro katastrální území Vinařice u Kladna Obec Vinařice, okres Kladno Nacházející se na adrese:
Hlavní 677, 273 07 Vinařice, Česká republika
V této zprávě Vám přikládáme výsledky našeho šetření.
Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva je zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 18. dubna 2013 ke dni místního šetření.
Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu na Kladně, na listu vlastnictví č. 1040, pro katastrální území Vinařice u Kladna, okres Kladno. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 18. dubna 2013 je přílohou této zprávy.
Zpracovatelé chápou tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.
Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen trhu po dobu přiměřeně dlouho pro nalezení kupce.
Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění 18. dubna 2013 užíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Žádná část není pronajata na tržní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je v absolutním vlastnictví.
Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv
40 omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění.
Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory:
Polohu, velikost a využitelnost pozemku
Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav
Nejvyšší a nejlepší využití majetku
Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu
Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.
Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě
Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku
Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemku. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen.
Popisné informace
POPIS LOKALITY
Oceňovaný majetek rodinný dům č. p. 677 se nachází ve vesnici Vinařice, která blízce sousedí s okresním městem Kladno. Nachází se v mezi dvěma rychlostníma silnicemi R7, vedoucí na Prahu a Chomutov, a R6, z Prahy do Nového Strašecí a navazující na silnici do Karlových Varů. V obci je k dispozici základní občanská vybavenost škola, lékař, pošta, základní síť obchodů. Dále je zde autobusová zastávka na trase Kladno Slaný a Smečno Praha. Od centra obce se ve vzdálenosti 4 km nachází vlaková zastávka. Parkování je možné
41 na pozemku a omezeně před ním. Kvalitu pohledových horizontů hodnotíme jako průměrnou až podprůměrnou, výhled je na věznici, na ostatní zástavbu a do polí.
OCEŇOVANÝ MAJETEK
Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jednou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i když nic nebrání jeho komerčnímu využití k pronájmu za tržní nájemné.
Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemkem a rodinného domu. Jednotlivé části budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.
Historie
Oceňovaný dům byl postaven v roce 2010 a ve stejném roce proběhla i kolaudace.
Pozemek
Předmětem ocenění jsou tři pozemky, tvořící jeden funkční celek. Pozemky se nacházejí v okrajové části obce. Jako celek tvoří pravidelný obdélníkový tvar. Poloha pozemku je vůči ostatním řadová, nacházející se na Hlavní ulici obce. Pozemek s parcelním číslem 278/11 o rozloze 1955 m2 je nezastavěná a je využíván jako zahrada. Pozemek p. č. 287/46 o rozloze 172 m2 je využívána rovněž jako zahrada. Pozemek p. č. 287/49 o rozloze 265 m2 je z převážné části zastavěn budovou č. p. 677. V lokalitě jsou vybudovány veškeré inženýrské sítě mimo kanalizace, jejíž výstavba je plánována 2014. Přípojka je již z objektu ocenění vybudována na hranici pozemku. Pozemky, protože tvoří jeden funkční celek, budou oceňovány společně jako jeden pozemek.
Vedlejší stavby a venkovní úpravy
Jedinou vedlejší stavbou je venkovní zapuštěný bazén.
Venkovní úpravy:
1. Přípojka vody provedená z trouby PE z vodovodního řadu vedeného z ulice Hlavní. 2. Přípojka kanalizace není v obci vybudována. Proto je likvidace splaškových vod řešena tím, že splašková voda bude jímána v nepropustné jímce z plastu o objemu 12
42
m3, opatřená nepřejezdnou záklopovou deskou. V okamžiku vybudování kanalizace bude připojen do sítě. 3. Přípojka elektro vedená podvrtem pod silnicí Hlavní do pojistkové skříně na hraně pozemku a zemí kabelem do domu. 4. Přípojka plynu je vedená měděným potrubím v oplocení domu. 5. Okapový chodníček je vyplněn valouny. 6. Chodník od branky k domu je ze zámkové dlažby. 7. Nájezd do garáže je ze zámkové dlažby. 8. Oplocení z uliční strany je ze štípaných tvarovek na podezdívce a dřeva. 9. Vjezdová posuvná brána z kovu a dřeva. 10. Vrata pro vstup pěších chodců z kovu a dřeva.
Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě.
Trvalé porosty
Na zahradě prozatím nejsou provedeny žádné úpravy.
Rodinný dům
Architektonické a dispoziční řešení
Jedná se o nepodsklepený, přízemní dům s obytným podkrovím. Střecha se skládá s do sebe zaklesnutých valbových střech. Objekt rodinného domu je na pozemku situován hlavním vstupem na severozápadní stranu pozemku. Součástí domu je dvojgaráž. Výjezd z garáže je opět situován na severozápadní hranici pozemku.
Hlavní vstup do domu je přes závětří zakryté přetaženým podkrovím. Přes závětří se vstupuje do zádveří, do kterého je vstup i z garáže. Za zádveřím se nachází hala. Z té je přístupný obývací pokoj s jídelnou a na jídelnu navazuje kuchyně. Za kuchyní je umístěna šatna, ze které je přístupná prádelna. Z haly je také přistup do koupelny a jsou zde umístěny schody do podkroví. Na garáž navazuje kotelna kde je umístěn závěsný plynový kotel a veškerá další technika pro ohřev a rozvod TUV a regulace a rozvod ÚT. Z obývacího prostoru je přístupná terasa.
Podkroví je přístupné z haly po dřevěném samonosném schodišti. Jsou zde samostatně uspořádány jednotlivé pokoje a ložnice. Z jednoho z pokojů je přístupný balkón. Součástí podlaží je i koupelna a WC. U třech pokojů je umístěna šatna. Z haly v poschodí je přístupný,
43 po stahovacím schodišti, půdní prostor, odkud je střešními výlezy přístupný střešní plášť pro případné udržovací práce.
Konstrukční řešení a vybavenost
Základy jsou betonové, pasové, v horní části jsou obvodové a střední pasy vyztužené, jsou v nich vloženy FeZn zemniče. Pasy jsou opatřeny hydroizolací, tepelnou izolací a izolací z radonu. Zdivo, vnitřní i obvodové, je provedeno z broušených cihlových bloků systému Porotherm CB tl. 400 a 300 mm lepených na maltu Porotherm CB. Obvodové zdivo bude z vnější strany zatepleno 1 vrstvou desek fasádního polystyrénu. Příčky jsou tvořeny ze sádrokartonového systému Knauf. Stropy nad přízemím jsou z válcovaných nosníků tvaru I, na kterém je umístěný trapézový plech, který je zabetonován. Balkón je z monolitické železobetonové desky. Pod úrovní stropu budou vytvořeny pozední věnce. Překlady nad otvory jsou použity systémové Porotherm. Střecha je valbová se sklonem 35 ˚. Krov je dřevěný, smrkový. Konstrukce je opatřena impregnačním nátěrem proti dřevokaznému hmyzu, houbám a plísním. Na krovu je připevněná hydroizolace s kontralatěmi. Krytina je betonová. Okraje střechy přesahují a jsou podbitý palubkami. Klempířské konstrukce jsou z měděného plechu. Vnitřní omítky opatřeny standardní malbou, v prostoru kuchyně, koupelny a WC jsou na stěnách nalepeny bělninové obklady. Fasádní omítka a vnější obklady nejsou prozatím provedeny. Schodiště z přízemí do podkroví je dřevěné samostatné s dřevěnými schodnicemi a dřevěnými stupni bez podstupnic. Schody z podkroví na půdu jsou stahovací dřevěné. Podlahy jsou plovoucí s potřebnou dilatací. Vnější dveře a okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, vnitřní parapety jsou plastové a vnější plastové. Vnitřní dveře jsou obložkové z odýhované dřevotřísky, stejně jako dveřní křídla. Garážová vrata jsou sekční se zateplenými kazetami a s automatickým pohonem.
Vytápění je plynové ústřední teplovodní. Zdrojem tepla je plynový kondenzační závěsný kotel VAILLANT VC 246/3 5 eco TEC Plus s uzavřenou spalovací komorou a odtahem spalin. Dům je opatřen dvěma bleskosvody se svody skrytými pod fasádou. Elektroinstalace je pojistková. Plyn je zaveden do skřínky s plynoměrem nacházející se na okraji pozemku, dále pak do domu vedený měděným potrubím s CU/plast převodem. K rozvodu je připoj plynový kotel. Vodovod je veden z veřejné vodovodní sítě DN 150 troubou PE dimenze 32 (DN 25) připojen. Kanalizace dešťová je řešena zasakováním na pozemku. Kanalizace není v místě vybudována. Splaškové vody jsou jímány do jímky z nepropustného plastu o objemu 12 m3.
44
Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s pultem, se elektrickou vařící deskou, elektrickou troubou, myčkou nádobí, mikrovlnou troubou a ledničkou. Vnitřní vybavení obsahuje obezděnou vanu, umývadlo, WC, bidet a sprchový kout. Ostatní vybavení obsahuje kuchyňský odsavač par, rozvod domácího telefonu, televizní anténu, automatické venkovní žaluzie a zabezpečovací zařízení.
Analýza nejvyššího a nejlepšího využití
Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku.
Základní kritéria, která musí být nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.
Oceňovaný majetek zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě skutečnosti jsme názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné.
Oceňovaný majetek je novostavba, tedy ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je splněna.
Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že objekt souží k vlastnímu bydlení majitele objektu a zároveň nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za tržní nájemné, je splněna i tato podmínka.
Na základně výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.
45
Ocenění
Úvod
Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou.
Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků.
Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou.
Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení.
Při stanovení obvyklé ceny jsme použili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme použili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme použili všech tří metod.
POROVNÁVACÍ METODA
Stanovení tržní hodnoty pozemku
Při stanovení tržní hodnoty jsme předpokládali, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsme porovnali čtyři nabízené pozemky k prodeji v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme použili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami.
Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemku, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemku apod.
46
Na základě výše uvedeným skutečností jsme dospěli k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:
3 079 000 Kč a je kalkulována následně:
2 392*1 287 = 3 078 504 Kč
Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce na další straně.
Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 4 5 Název pozemku rodinný dům pozemek pro pozemek pro pozemek pro pozemek pro Vinařice bydlení V. bydlení bydlení bydlení Dobrá Unhošť Vinařice Vinařice Parcelní číslo 287/11, 46, 1023/5, 121 n/a 287/2 287/41 49
Adresa pozemku Hlavní, Karlovarská, Lesní, Hlavní, Hlavní, Vinařice Velká Dobrá Unhošť Vinařice Vinařice Katastrální území Vinařice u Velká dobrá Unhošť Vinařice u Vinařice u Kladna Kladna Kladna Obec Vinařice Velká dobrá Unhošť Vinařice Vinařice Okres Kladno Kladno Kladno Kladno Kladno B. Základní údaj pro porovnání cena za 1m 2 v tisících Kč Prodejní cena 3 750 000 Kč 4 005 000 Kč 1 395 000 Kč 1 760 000 Kč celkem Rozloha pozemku v 2 392 m 2 2 251 m 2 2 225 m 2 1 138 m 2 1 579 m 2 m2 Cena za 1m 2 1 666 Kč 1 800 Kč 1 226 Kč 1 115 Kč Datum transakce 30. 4. 2013 1. 3. 2013 27. 2. 2013 26. 2. 2013 26. 11. 2012 Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 1 666 Kč 1 800 Kč 1 226 Kč 1 115 Kč C. Právní údaje Druh transakce prodej nabídka nabídka nabídka nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 1 499 Kč 1 620 Kč 1 103 Kč 1 003 Kč Vlastnická práva absolutní podílové absolutní společné absolutní vlastnictví vlastnictví vlastnictví jmění vlastnictví manželů
47
Korekce 1,2 1 1,1 1 Upravená hodnota 1 799 Kč 1 620 Kč 1 214 Kč 1 003 Kč Existence věcných věcné bez věcných bez věcných věcné bez věcných břemen břemeno břemen břemen břemeno břemen dolování dolování Korekce 0,9 0,9 1 0,9 Upravená hodnota 1 619 Kč 1 458 Kč 1 214 Kč 903 Kč Využití podle plocha plochy pro plochy plocha plocha územního plánu smíšená venkovské zastavěné smíšená smíšená obytná bydlení obytná obytná městská městská městská
Korekce 0,9 0,95 1 1 Upravená hodnota 1 457 Kč 1 385 Kč 1 214 Kč 903 Kč Územní rozhodnutí ano ano ano ano ano Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 1 457 Kč 1 385 Kč 1 214 Kč 903 Kč Jiná právní omezení nejsou nejsou nejsou nejsou nejsou a závazky Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 1 457 Kč 1 385 Kč 1 214 Kč 903 Kč D. Technické parametry Lokalita dobrá dobrá dobrá dobrá dobrá Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 1 457 Kč 1 385 Kč 1 214 Kč 903 Kč Tvar pozemku pravidelný nepravidelný nepravidelný nepravidelný pravidelný Korekce 1,1 1,05 1,15 1 Upravená hodnota 1 603 Kč 1 454 Kč 1 396 Kč 903 Kč Svažitost rovinný rovinný mírně svažitý rovinný rovinný Korekce 1 1,1 1 1 Upravená hodnota 1 603 Kč 1 600 Kč 1 396 Kč 903 Kč Dostupnost částečná kompletní kompletní částečná částečná inženýrských sítí Korekce 0,95 0,95 1 1 Upravená hodnota 1 523 Kč 1 520 Kč 1 396 Kč 903 Kč Kontaminace půdy nezjištěna nezjištěna nezjištěna nezjištěna nezjištěna Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 1 523 Kč 1 520 Kč 1 396 Kč 903 Kč Dopravní obslužnost MHD, MHD, MHD, MHD, MHD, autobus autobus Autobus, vlak autobus autobus Korekce 1 0,85 1 1 Upravená hodnota 1 523 Kč 1 292 Kč 1 396 Kč 903 Kč Dopravní dobrá dobrá dobrá dobrá dobrá dostupnost a parkování Korekce 1 1 1 1
48
Upravená hodnota 1 523 Kč 1 292 Kč 1 396 Kč 903 Kč Nutnost demolice ne ano ne ne ne stávajícího objektu Korekce 1,05 1 1 1 Upravená hodnota 1 599 Kč 1 292 Kč 1 396 Kč 903 Kč Jiná technická nejsou nejsou nejsou podmáčená nejsou korekce Korekce 1 1 1,15 1 Upravená hodnota 1 599 Kč 1 292 Kč 1 605 Kč 903 Kč E. Ostatní parametry Velikost pozemku obdobná obdobná odlišná odlišná Korekce 1 1 0,9 0,9 Upravená hodnota 1 599 Kč 1 292 Kč 1 444 Kč 813 Kč Možná neaplikováno neaplikováno neaplikováno neaplikováno zastavitelnost Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 1 599 Kč 1 292 Kč 1 444 Kč 813 Kč Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 1 287 Kč 1 599 Kč 1 292 Kč 1 444 Kč 813 Kč hodnota 1 m 2 Rozloha pozemku v 2 392 m 2 2 251 m 2 2 225 m 2 1 138 m 2 1579 m 2 m2 Celková 3 079 000 Kč porovnávací metoda
Výpis oceňovaných parcel jednotková hodnota poř. číslo číslo parcely výměra tržní hodnota Zaokrouhleno v Kč/m 2 1 287/11 1955 m 2 1287 Kč/m 2 2 516 085 Kč 2 287/46 172 m 2 1287 Kč/m 2 221 364 Kč 3 287/49 265 m 2 1287 Kč/m 2 341 055 Kč celkem 2392 m 2 3 078 504 Kč 3 079 000 Kč
Pozemek s názvem pozemek pro bydlení Vinařice na parcelním čísle 287/41 je zatížen zástavním právem smluvním.
Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku
Při naší analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Kladno v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách.
49
V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosažitelnými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA).
Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hlodnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další.
Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je
9 993 880 Kč.
Podrobný popis výpočtu provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.
Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitosti nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost A. identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 4 5 nemovitosti Název rodinný dům RD Kladno rodinný dům rodinný dům RD Buštěhrad nemovitosti Vinařice Švermov Doksy Hostouň
Parcelní číslo 287/49 1866/31 701 n/a 1324/28 Adresa Hlavní 677 Na Borku J. Janouše U Hřiště Vrapická 894 nemovitosti Katastrální Vinařice u Motyčín Doksy Hostouň Buštěhrad území Kladna Obec Vinařice Kladno, Doksy Hostouň Buštěhrad Švermov Okres Kladno Kladno Kladno Kladno Kladno B. Základní údaj o pozemku pro porovnání cena za 1m 2 v tisících Kč Plocha pozemku 2360 m 2 916 m 2 1429 m 2 1 230 m 2 950 m 2 Hodnota za 1m 2 1 484,00 Kč 1 458,00 Kč 918,25 Kč 1 820,90 Kč 1 779,71 Kč pozemku
Hodnota 3 502 240 Kč 1 335 528 Kč 1 312179,25 2 239 707 Kč 1 690 724,5Kč pozemku celkem Kč B. Základní údaje pro porovnávání m2 celkové zastavěné plochy Počet 526 m 2 277 m 2 249 m 2 264m 2 420 m 2 srovnávacích
50 jednotek Prodejní cena 7 400 000 Kč 7 800 000 Kč 5 750 000 Kč 5 600 000 Kč celkem Prodejní cena 6 064 472 Kč 6 487820,75 3 510 293 Kč 3 909 276 Kč bez ceny Kč pozemku Cena za 1 21 893,40 Kč 26 055,51 Kč 13 296,56 Kč 9 307,80 Kč porovnávací jednotku Datum transakce 30. 2. 2013 26. 2. 2013 11. 3. 2013 6. 1. 2013 26. 3. 2013 Korekce 1 1 1 1 Upravená 21 893,40 Kč 26 055,51 Kč 13 296,56 Kč 9 307,80 Kč hodnota C. Právní údaje Druh transakce prodej nabídka nabídka nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 Upravená 19 704,06 Kč 23 449,95 Kč 11 966,91 Kč 8 377,02 Kč hodnota Vlastnická práva absolutní spoluvlastnictví společné jmění společné jmění společné vlastnictví manželů manželů jmění manželů Korekce 1,2 1,1 1,1 1,1 Upravená 23 644,87 Kč 25 794,95 Kč 13 163,60 Kč 9 214,72 Kč hodnota Existence bez věcných bez věcných bez věcných bez věcných bez věcných věcných břemen břemen břemen břemen břemen břemen
Korekce 1 1 1 1 Upravená 23 644,87 25 794,95 13 163,60 9 214,72 hodnota Kč Kč Kč Kč Využití podle plocha plocha smíšená plocha k plocha bydlení smíšená územního plánu smíšená obytná zastavění obytná zástava obytná městská smíšené území městská Korekce 1 1 0,85 1 Upravená 23 644,87 Kč 25 794,95 11 189,06 9 214,72 hodnota Kč Kč Kč Stavební ano ano ano ano Ano povolení Korekce 1 1 1 1 Upravená 23 644,87 25 794,95 11 189,06 9 214,72 hodnota Kč Kč Kč Kč Jiná právní nejsou nejsou nejsou nejsou Nejsou omezení a závazky Korekce 1 1 1 1 Upravená 23 644,87 25 794,95 11 189,06 9 214,72 hodnota Kč Kč Kč Kč D. Technické parametry Lokalita dobrá dobrá lepší dobrá Lepší
51
Korekce 1 0,95 1 0,9 Upravená 23 644,87 24 505,20 11 189,06 8 293,25 hodnota Kč Kč Kč Kč Technický stav výborný výborný výborný výborný výborný objektu novostavba novostavba novostavba novostavba novostavba Korekce 1 1 1 1 Upravená 23 644,87 24 505,20 11 189,06 8 293,25 hodnota Kč Kč Kč Kč Technická nadstandardní standardní nadstandardní standardní nadstandardní vybavenost budovy Korekce 1,1 1 1,15 1 Upravená 26 009,36 24 505,20 12 867,42 8 293,25 hodnota Kč Kč Kč Kč Funkční dobrá dobrá dobrá dobrá Dobrá využitelnost Korekce 1 1 1 1 Upravená 26 009,36 24 505,20 12 867,42 8 293,25 hodnota Kč Kč Kč Kč Další možný omezený omezený možný možný možný rozvoj nemovitosti Korekce 1 0,8 0,8 0,8 Upravená 26 009,36 19 604,16 10 293,90 Kč 6 634,60 Kč hodnota Kč Kč Dopravní MHD, autobus MHD, autobus MHD, autobus, MHD, autobus MHD, autobus obslužnost vlak Korekce 1 0,7 1 1 Upravená 26 009,36 13 722,91 10 293,90 Kč 6 634,60 hodnota Kč Kč Kč Dopravní dobrá dobrá dobrá dobrá Dobrá dostupnost a parkování
Korekce 1 1 1 1 Upravená 26 009,36 13 722,91 10 293,90 6 634,60 hodnota Kč Kč Kč Kč Atraktivita atraktivní atraktivní atraktivní standardní Atraktivní objektu Korekce 1 1 1,1 1 Upravená 26 009,36 13 722,91 11 323,33 6 634,60 hodnota Kč Kč Kč Kč Jiná technická nejsou nejsou nejsou nejsou Nejsou korekce Korekce 1 1 1 1 Upravená 26 009,36 13 722,91 11 323,33 6 634,60 hodnota Kč Kč Kč Kč E. Ostatní parametry
52
Korekce pro rozdílný rozdílný rozdílný obdobný velikost nemovitosti Korekce 0,9 0,9 0,9 1 Upravená 23 408,42 12 350,62 10 190,99 6 634,60 Kč hodnota Kč Kč Kč Jiná korekce není není není Není Korekce 1 1 1 1 Upravená 23 408,42 12 350,62 10 190,99 6 634,60 hodnota Kč Kč Kč Kč Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 13 146,16 Kč 23 408,42 Kč 12 350,62 Kč 10 190,99 Kč 6 634,60 Kč hodnota 1 jednotky Porovnávací 6 914 880 Kč hodnota celkem (bez pozemku) Hodnota 3 079 000 Kč pozemku Celková 9 993 880 Kč porovnávací hodnota
Nemovitosti s názvem RD Kladno Švermov stojící na parcele 1023/31 a rodinný dům Doksy stojící na parcele 701 jsou zatíženy zástavním právem smluvním.
PŘÍJMOVÁ METODA
Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem.
Prvním krokem při metodě kapitalizace přijmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklad, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu.
53
Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V našich výpočtech jsme v souladu s běžnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy jsou služby a energie nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání.
Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky.
Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovanou příjmovou metodou je:
2 683 000 Kč.
Podrobný popis výpočtu provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.
VÝNOSOVÁ METODA PŘÍMÁ KAPITALIZACE příjem z pronájmu 300 000,00 Kč neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 15% 45 000,00 Kč efektivní hrubý příjem 255 000,00 Kč náklady na údržbu 8 000,00 Kč pojistné 5 000,00 Kč pronájem cizích pozemků 0,00 Kč marketing 0,00 Kč daň z nemovitosti 1 289,00 Kč ostatní provozní náklady 0,00 Kč provozní náklady celkem 6 000,00 Kč provozní příjem 234 711,00 Kč rezervy na renovace 20 000,00 Kč čistý provozní příjem 214 711,00 Kč míra kapitalizace 8,0% indikovaná hodnota 2 683 888 Kč zaokrouhleno 2 683 000 Kč
54
NÁKLADOVÁ METODA
U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení.
Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižují hodnotu a jsou definovány následně:
Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.
Funkční nedostatky Jsou nížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.
Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelné snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří majetku a jeho stavebně technický stav.
Funkční nedostatky uplatnění při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitosti spojené s jejich provozem a užíváním.
Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu.
55
Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběžně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvažovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky.
Výpočty:
((18,05*18,05) (2*(7,075*1,375)) Zastavěná plocha 263 m 2 (6,75*6,75) (2,106*2,106)= Celková zastavěná 1 NP = 263 m2 526 m 2 plocha Podkroví = 263 m 2 Celková podlahová 1 NP = 216 m 2 417 m2 plocha Podkroví = 201,4 m 2 Spodní stavba = 263* 3,907= 1 027,541 m 3 Zastřešení = 263* 4,532 ((8,1*4,5*6,7)/2) ((7,9*4,5*6,5)/2) Obestavěných prostor 2 131 m3 = 954,27 m3 Vikýře a balkón= 5*(((3,57*2,2) + ((2,6*0,3)/2)*7)/2) =5 *28,86 = 144,27 m 3+ 5,1*1=144,27+5,1=149,37
Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:
12 453 000 Kč
Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací tržní hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v tabulce na následující straně:
56
NÁKLADOVÁ METODA název rodinný dům, Hlavní 677, Vinařice číslo pozemku 287/49 nosná konstrukce zděná skutečné stáří 3 roky efektivní stáří 3 roky ekonomická životnost 80 let zastavěná plocha 263 m2 počet podlaží 1 nadzemní podlaží, podkroví celková zastavěná plocha 526 m2 koeficient využitelnosti 0,85 celková podlahová plocha 417 m2 celkový obestavěný prostor 2 131 m3 jednotkové reprodukční náklady 5 000,00 Kč reprodukční náklady celkem 10 655 000,00 Kč fyzické opotřebení 5% 10 122 250,00 Kč funkční nedostatky 10% 9 110 025,00 Kč ekonomické nedostatky 0% 9 110 025,00 Kč vedlejší stavba nejsou venkovní úpravy 240 000 Kč pozemek 3 102 424,00 Kč indikovaná hodnoty 12 452 449,00 Kč zaokrouhleno 12 453 000,00 Kč
57
ZÁVĚR
Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracování ke skutečnostem platným k 30. březnu 2013. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy.
Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující aplikace:
Indikace (Kč) Váha (%) Vážený průměr (Kč) Porovnávací metoda 9 993 880 Kč 80% 7 995 104 Kč Příjmová metoda 2 683 000 Kč 5% 134 150 Kč Nákladová metoda 12 453 000 Kč 15% 1 867 950 Kč Výsledná cena 9 997 204 Kč Zaokrouhleno 9 997 000 Kč
Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace tržní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 80 %. Tento typ majetku rodinný dům je uvažované lokaci, kde nejsou tyto tipy majetku téměř vůbec pronajímány. Jedná se o nemovitost, která je vystavěna pro uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Proto byla sice indikace tržní hodnoty příjmovou metodou uvažována při analýze finální hodnoty, ale byla jí přisouzena kontribuce 5%. Zejména u starších, i když funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace tržní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu tržní hodnoty nám slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto je jí přisouzena váha 15%. Na základě výše uvedených skutečností s předpokladů jsme dospěli k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 30. března 2013 reprezentována částkou: 9 997 000 Kč.
58
Neprováděli jsme žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou odpovědnost.
Nezkoumali jsme žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván.
Závěry uvedené v této zprávě mohou být úplně pochopeny pro přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek poskytnutých služeb.
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY
1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitost, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebnosti a břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry provedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládají se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Přepokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.
59
7. Pokud se nezjistí něco jiného, přepokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nich je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
OSVĚDČENÍ
Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že:
1. V současné době ani blízké budoucnosti nebudou mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracování tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známě skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry odhadované hodnoty. 3. Při zpracování ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny zvláštním listu. 4. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
Ve Vinařicích, dne 18. dubna 2013
60
4.2. Stanovení tržní hodnoty bytového domu s pečovatelskou službou
Objednatel: Obec Vinařice zastoupená starostou obce V. ulice 250 273 07, Vinařice
Zpráva o hodnocení
Bytový dům s pečovatelskou službou Obec Vinařice Hlavní 343 Vinařice
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ
HODNOTY MAJETKU
Datum ocenění:
18. dubna 2013
61
Obsah
• Úvodní list 61 • Obsah 62 • Průvodní dopis 63 • Popisné informace 64 • Analýza nejvyššího a nejlepšího využití 67 • Ocenění 68 • Závěr 81 • Omezující podmínky a předpoklady 82 • Osvědčení 83
Přílohy
Příloha č. 4 Výpis z listu vlastnictví (bytový dům s pečovatelskou službou)
Příloha č. 5 Výpis z katastru nemovitostí bytový dům s pečovatelskou službou
Příloha č. 6 Fotodokumentace bytového domu s pečovatelskou službou
62
Oznamujeme Vám, že jsme ukončili tržní ocenění majetku označeného nám jako:
Dům s pečovatelskou službou
Uvedený v listu vlastnictví č. 10001, pro katastrální území Vinařice u Kladna Obec Vinařice, okres Kladno Nacházející se na adrese:
Hlavní 343, 273 07 Vinařice, Česká republika
V této zprávě Vám přikládáme výsledky našeho šetření.
Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva je zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 18. dubnu 2013 ke dni místního šetření.
Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu na Kladně, na listu vlastnictví č. 10001, pro katastrální území Vinařice u Kladna, okres Kladno. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 18. dubna 2013 je přílohou této zprávy.
Zpracovatelé chápou tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.
Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen trhu po dobu přiměřeně dlouho pro nalezení kupce.
Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění 18. dubna 2013 užíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Žádná část není pronajata na tržní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je v absolutním vlastnictví.
Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv
63 omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění.
Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory:
Polohu, velikost a využitelnost pozemku
Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav
Nejvyšší a nejlepší využití majetku
Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu
Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.
Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě
Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku
Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemku. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen.
Popisné informace
POPIS LOKALITY
Oceňovaný majetek rodinný dům č. p. 677 se nachází ve vesnici Vinařice, která blízce sousedí s okresním městem Kladno. Nachází se v mezi dvěma rychlostníma silnicemi R7, vedoucí na Prahu a Chomutov, a R6, z Prahy do Nového Strašecí a navazující na silnici do Karlových Varů. V obci je k dispozici základní občanská vybavenost škola, lékař, pošta, základní síť obchodů. Dále je zde autobusová zastávka na trase Kladno Slaný a Smečno Praha. Od centra obce se ve vzdálenosti 4 km nachází vlaková zastávka. Parkování je možné
64 na pozemku a omezeně před ním. Kvalitu pohledových horizontů hodnotíme jako průměrnou až podprůměrnou, výhled je na věznici, na ostatní zástavbu a do polí.
OCEŇOVANÝ MAJETEK
Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v bytovém domě s pečovatelskou službou pronajímatelných prostor místností, bytu se správcovskou povinností objektu a jednoho nebytového prostoru.
Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemkem a rodinného domu. Jednotlivé části budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.
Historie
Oceňovaný objekt byl postaven v roce 1926, jako fabrika na akumulátory, v 50. letech 20. Století byl přestavěn na základní školu. V roce 1977 byla provedena rekonstrukce a stávající využití bylo změněno na bytový dům s pečovatelskou službou. Byla rekonstruována kotelna, hlavní část budovy byla rozdělena do 13 obytných místností, místnost s izolací pro nemocné, kulturní místnost, místnost pro pečovatelky, společnou kuchyni a sociální zařízení. V roce 2003 byla vyměněna střešní krytina, okna a venkovní dveře.
Pozemek
Předmětem ocenění je jeden pozemek, na kterém se nachází objekt. Jedná se o pozemek na parcele 822 s rozlohou 1 101 m 2. Jedná se o pozemek, který je z 61% zastavěn bytovým domem. Zbývající nezastavěná část pozemku je z její poloviny zatravněná a z části je zde položená venkovní betonová dlažba.
Vedlejší stavby a venkovní úpravy
Vedlejší stavby a venkovní úpravy jsou přípojky sítí voda, elektrika, plyn, kanalizace zde není vybudována, prozatím je zde vyřešeno jímání pomocí jímky, s pravidelným odborným odvozem.
Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě.
Trvalé porosty
65
Na pozemku nejsou provedeny žádné úpravy, mimo zatravněné plochy.
Bytový dům
Architektonické a dispoziční řešení
Jedná se o přízemní dům s částečným podsklepením a částečným podkrovím. Střecha je sedlová z jedné části opatřená valbou. Dům je postaven v řadové zástavbě jako rohová stavba. Vchod je orientován na jihovýchod.
Konstrukční řešení a vybavenost
Základy jsou z prostého betonu, pasové, vedené pod rozdělovacími příčkami. Svislé výplňové konstrukce jsou zděné s plných cihel. Příčky jsou taktéž z plných cihel. Vodorovné konstrukce jsou trámové vyplněné rákosem a opatřené omítkou a štukem. V některých místnostech jsou podhledy tvořeny sololakovými deskami. Podlahy jsou tvořeny v obytných místnostech krytinou z PVC, na chodbách je položena keramická dlažba a v místnostech skladů a komor je cementový potěr. Vnitřní povrchy jsou vápenné štukové opatřené malbou, v místnostech sociálního zařízení je bělinový obklad. Krov je klasický dřevěný opatřený ochranným nátěrem. Střešní krytina je betonová. Okna a venkovní dveře jsou plastová. Fasáda je opatřena dvouvrstvou omítkou. Topení je lokální, v objektu je vlastní kotelna. Většina konstrukčních prvků je standardní.
Aktuální využití objektu
Ke dni ocenění obsahuje bytový dům:
13 obytných místností se společným sociálním zařízením místnost pro izolaci nemocných kulturní místnost kancelář pečovatelek společná kuchyně sociální zařízení sklad a úklidová místnost nebytový prostor
66
byt.
Obytné místnosti jsou pronajímány za nájemné, které je stanoveno vlastníkem nemovitostí obcí Vinařice. Stejně tak jako byt, který je pronajímám správci objektu.
Analýza nejvyššího a nejlepšího využití
Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku.
Základní kritéria, která musí být nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.
Oceňovaný majetek zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům s poskytnutím sociální péče a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě skutečnosti jsme názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné.
Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska mimo bytu a nebytového prostoru. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je splněna.
Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že všechny pokoje jsou obsazeny za nájemné stanovené vlastníkem objektu, včetně nebytového prostoru a bytu, tato podmínka není splněna.
Na základně výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.
67
Ocenění
Úvod
Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou.
Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků.
Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou.
Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení.
Při stanovení obvyklé ceny jsme použili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme použili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme použili všech tří metod.
POROVNÁVACÍ METODA
Stanovení tržní hodnoty pozemku
Při stanovení tržní hodnoty jsme předpokládali, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsme porovnali čtyři nabízené pozemky k prodeji v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme použili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami.
Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemku, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemku apod.
68
Na základě výše uvedeným skutečností jsme dospěli k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: 1 256 836 Kč. a je kalkulována následně:
1101 * 1 141,54= 1 256 835,54 Kč
Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce.
Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 4 5 pozemku Název dům s pozemek pozemek pozemek pozemek pozemku pečovatelskou Libušín Bratronice Velké Hřebeč službou Přítočno Parcelní číslo 882 2324/66 n/a n/a n/a Adresa Hlavní, lokalita U K Lipini, Sluneční, Buštěhradská, pozemku Vinařice Hřiště, Bratronice Velké Hřebeč Libušín přítočno Katastrální Vinařice u Libušín Bratronice Velké Hřebeč území Kladna Přítočno Obec Vinařice Libušín Bratronice Velké Hřebeč Přítočno Okres Kladno Kladno Kladno Kladno Kladno B. Základní údaj pro porovnání cena za 1m 2 v tisících Kč Prodejní cena 923 510 Kč 1 839 750 Kč 1 250 000 Kč 1 925 000 Kč celkem Rozloha 1 101 m 2 1 169 m 2 1 115 m 2 1 016 m 2 1 100 m 2 pozemku v m 2 Cena za 1m 2 790 Kč 1 650 Kč 1 230 Kč 1 750 Kč Datum 22. 3. 2013 20. 3. 2013 12. 3. 2013 15. 3. 2013 transakce Korekce 1 1 1 1 Upravená 790 Kč 1 650 Kč 1 230 Kč 1 750 Kč hodnota C. Právní údaje Druh transakce prodej nabídka nabídka nabídka nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 Upravená 711 Kč 1 485 Kč 1 107 Kč 1 575 Kč hodnota Vlastnická absolutní společné spoluvlastnictví společné absolutní práva vlastnictví jmění manželů jmění manželů vlastnictví Korekce 1,1 1,2 1,1 1 Upravená 782 Kč 1 782 Kč 1 218 Kč 1 575 Kč hodnota 69
Existence bez věcných bez věcných bez věcných bez věcných bez věcných věcných břemen břemen břemen břemen břemen břemen Korekce 1 1 1 1 Upravená 782 Kč 1 782 Kč 1 218 Kč 1 575 Kč hodnota Využití podle budova pro plochy trvalé bydlení hromadné nízkopodlažní územního občanské bydlení bydlení bydlení plánu vybavení středněpodlažní Korekce 0,85 0,85 0,9 0,85 Upravená 665 Kč 1 515 Kč 1 096 Kč 1 339 Kč hodnota Územní ano ano ano ano ano rozhodnutí Korekce 1 1 1 1 Upravená 665 Kč 1 515 Kč 1 096 Kč 1 339 Kč hodnota Jiná právní nejsou nejsou nejsou nejsou nejsou omezení a závazky Korekce 1 1 1 1 Upravená 665 Kč 1 515 Kč 1 096 Kč 1 339 Kč hodnota D. Technické parametry Lokalita dobrá dobrá dobrá lepší lepší Korekce 1 1 0,9 0,9 Upravená 665 Kč 1 515 Kč 987 Kč 1 205 Kč hodnota Tvar pozemku nepravidelný nepravidelný nepravidelná pravidelný pravidelný Korekce 1 1 0,9 0,9 Upravená 665 Kč 1 515 Kč 888 Kč 1 084 Kč hodnota Svažitost rovný rovný rovný rovný rovný Korekce 1 1 1 1 Upravená 665 Kč 1 515 Kč 888 Kč 1 084 Kč hodnota Dostupnost neúplná neúplná úplná neúplná neúplná inženýrských (kanalizace) (kanalizace) (kanalizace) (kanalizace, sítí plyn) Korekce 1 0,9 1 1,1 Upravená 665 Kč 1 363 Kč 888 Kč 1 193 Kč hodnota Kontaminace nejištěna nezjištěna nezjištěna nezjištěna nezjištěna půdy Korekce 1 1 1 1 Upravená 665 Kč 1 363 Kč 888 Kč 1 193 Kč hodnota Dopravní MHD, MHD MHD MHD, vlak MHD obslužnost autobus
70
Korekce 1,2 1,2 1,1 1,2 Upravená 798 Kč 1 636 Kč 977 Kč 1 431 Kč hodnota Dopravní horší horší dobrá dobrá dobrá dostupnost a parkování Korekce 1 0,9 0,9 0,9 Upravená 798 Kč 1 472 Kč 879 Kč 1 288 Kč hodnota Nutnost ne ne ne ne ano demolice stávajícího objektu Korekce 1 1 1 1,1 Upravená 798 Kč 1 472 Kč 879 Kč 1 417 Kč hodnota Jiná technická nejsou nejsou nejsou nejsou nejsou korekce Korekce 1 1 1 1 Upravená 798 Kč 1 472 Kč 879 Kč 1 417 Kč hodnota E. Ostatní parametry Velikost obdobná obdobná obdobná obdobná pozemku Korekce 1 1 1 1 Upravená 798 Kč 1 472 Kč 879 Kč 1 417 Kč hodnota Možná neaplikováno neaplikováno neaplikováno neaplikováno zastavitelnost Korekce 1 1 1 1 Upravená 798 Kč 1 472 Kč 879 Kč 1 417 Kč hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 1 141,54 Kč 798 Kč 1 472 Kč 879 Kč 1 417 Kč hodnota 1 m 2 Rozloha 1101 m 2 pozemku v m 2 Celková 1 256 836 Kč porovnávací metoda
Pozemek s názvem pozemek Hřebeč je zatížen zástavním právem smluvním.
71
Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku
Při naší analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy domy, které byly v okrese Kladno v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách.
V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosažitelnými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku zastavěnou plochu ().
Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hodnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další.
Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je
5 549 256 Kč.
Podrobný popis výpočtu provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.
Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitosti nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost
A. identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 4 5 nemovitosti Název dům s činžovní dům činžovní dům činžovní dům činžovní dům nemovitosti pečovatelskou Smečno Pchery Libušín Třebíz službou Parcelní číslo 882 52 91 575 7 Adresa Hlavní 343 náměstí 5. května Důl Jan 346 n/a nemovitosti T.G.M 6 Katastrální Vinařice u Smečno Pchery Libušín Třebíz území Kladna Obec Vinařice Smečno Pchery Libušín Třebíz Okres Kladno Kladno Kladno Kladno Kladno B. Základní údaj o pozemku pro porovnání - cena za 1m 2 v tisících Kč Plocha 1 101 m 2 700 m 2 2797 m 2 882 m 2 3869 m 2 pozemku
72
Hodnota za 1 053,03 Kč 948,00 Kč 1 371,00 Kč 790,00 Kč 449,00 Kč 1m 2 pozemku Hodnota 1 159 390 Kč 663 600,00 Kč 3 834 687 Kč 696 780,00 Kč 1 737 181 Kč pozemku celkem B. Základní údaje pro porovnávání - m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet 840 m 2 600 m2 960 m2 947 m2 980 m2 srovnávacích jednotek Prodejní cena 8 300 000 Kč 10 300 000 Kč 4 000 000 Kč 3 500 000 Kč celkem Prodejní cena 7 636 400 Kč 6 465 313 Kč 3 303 220 Kč 1 762 819 Kč bez ceny pozemku Cena za 1 12 727,33 Kč 6 734,70 Kč 3 488,09 Kč 1 798,79 Kč porovnávací jednotku
Datum 4. 2. 2013 14. 2. 2013 4. 1. 2013 29. 3. 2013 transakce Korekce 1 1 1 1 Upravená 12 727,33 Kč 6 734,70 Kč 3 488,09 Kč 1 798,79 Kč hodnota C. Právní údaje Druh prodej nabídka nabídka nabídka nabídka transakce Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 Upravená 11 454,60 Kč 6 061,23 Kč 3 139,28 Kč 1 618,92 Kč hodnota Vlastnická Absolutní Společné Společné Společné Podílové práva vlastnictví jmění jmění jmění vlastnictví manželů manželů manželů Korekce 1,1 1,1 1,1 1,2 Upravená 12 600,06 Kč 6 667,35 Kč 3 453,21 Kč 1 942,70 Kč hodnota Existence bez věcných bez věcných bez věcných bez věcných bez věcných věcných břemen břemen břemen břemen břemen břemen Korekce 1 1 1 1 Upravená 12 600,06 Kč 6 667,35 Kč 3 453,21 Kč 1 942,70 Kč hodnota Využití podle budova pro obytné v obytné v obytné v obytné v územního občanské bytových bytových bytových bytových plánu vybavení domech domech domech domech Korekce 1,2 1,2 1,2 1,2 Upravená 15 120,07 Kč 8 000,82 Kč 4 143,85 Kč 2 331,24 Kč hodnota
73
Kolaudační ano ano ano ano ano rozhodnutí Korekce 1 1 1 1 Upravená 15 120,07 Kč 8 000,82 Kč 4 143,85 Kč 2 331,24 Kč hodnota Jiná právní nejsou nejsou nejsou nejsou nejsou omezení a závazky Korekce 1 1 1 1 Upravená 15 120,07 Kč 8 000,82 Kč 4 143,85 Kč 2 331,24 Kč hodnota D. Technické parametry Lokalita dobrá výborná průměrná dobrá podprůměrná Korekce 0,9 1,1 1 1,35 Upravená 13 608,06 Kč 8 800,91 Kč 4 143,85 Kč 3 147,17 Kč hodnota Technický stav průměrný dobrý dobrý průměrný průměrný objektu Korekce 0,9 0,85 1 1,05 Upravená 12 247,26 Kč 7 480,77 Kč 4 143,85 Kč 3 304,53 Kč hodnota Technická standardní standardní standardní standardní standardní vybavenost budovy Korekce 1 1 1 1 Upravená 12 247,26 Kč 7 480,77 Kč 4 143,85 Kč 3 304,53 Kč hodnota Funkční dobrá dobrá dobrá dobrá dobrá využitelnost Korekce 1 1 1 1 Upravená 12 247,26 Kč 7 480,77 Kč 4 143,85 Kč 3 304,53 Kč hodnota Další možný omezený omezený možný nemožný nemožný rozvoj nemovitosti Korekce 1 0,8 1,2 1,2 Upravená 12 247,26 Kč 5 984,62 Kč 4 972,62 Kč 3 965,44 Kč hodnota Dopravní MHD, autobus MHD, autobus MHD, autobus MHD, autobus MHD obslužnost Korekce 1 1 1,1 1,2 Upravená 12 247,26 Kč 5 984,62 Kč 5 469,88 Kč 4 758,52 Kč hodnota Dopravní horší dobrá dobrá dobrá dobrá dostupnost a parkování Korekce 0,8 0,8 0,8 0,8
74
Upravená 9 797,81 Kč 4 787,69 Kč 4 375,90 Kč 3 806,82 Kč hodnota Atraktivita průměrná atraktivní atraktivní průměrná průměrná objektu Korekce 0,9 0,85 1 1,05 Upravená 8 818,03 Kč 4 069,54 Kč 4 375,90 Kč 3 997,16 Kč hodnota Jiná technická není není není není není korekce Korekce 1 1 1 1 Upravená 8 818,03 Kč 4 069,54 Kč 4 375,90 Kč 3 997,16 Kč hodnota E. Ostatní parametry Korekce pro rozdílná rozdílná rozdílná rozdílná velikost nemovitosti Korekce 1,15 0,95 0,95 0,95 Upravená 10 140,73 Kč 3 866,06 Kč 4 157,11 Kč 3 797,30 Kč hodnota Jiná korekce chráněné není není není území Korekce 0,85 1 1 1 Upravená 8 619,62 Kč 3 866,06 Kč 4 157,11 Kč 3 797,30 Kč hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 5 110,002 Kč 8 619,62 Kč 3 866,06 Kč 4 157,11 Kč 3 797,30 Kč hodnota 1 jednotky Porovnávací 4 292 419,81 hodnota Kč celkem (bez pozemku) Hodnota 1 256 836,00 pozemku Kč Celková 5 549 256 Kč porovnávací hodnota
75
PŘÍJMOVÁ METODA
Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem.
Prvním krokem při metodě kapitalizace přijmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklad, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu.
Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V našich výpočtech jsme v souladu s běžnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy jsou služby a energie nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání.
Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky.
Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovanou příjmovou metodou je:
0 Kč
Podrobný popis výpočtu provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.
76
PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE příjem z pronájmu bytových prostorů 74 400,00 Kč nájemné byt se společným soc. zařízením 50 400,00 Kč nájemné byt 24 000,00 Kč nájemné nebytový prostor 24 000,00 Kč nájemné celkem 98 400,00 Kč neobsazenost a ztráty vlivem neplaceného nájemného 0%
efektivní hrubý příjem 98 400,00 Kč náklady na údržbu 24 000,00 Kč pojistné 4 780,00 Kč daň z nemovitosti 0,00 Kč pronájem cizích pozemků 0,00 Kč marketing 0,00 Kč ostatní provozní náklady 0,00 Kč provozní náklady celkem 0,00 Kč
provozní příjem 69 620,00 Kč rezervy na renovace 152 000,00 Kč čistý provozní příjem -82 380,00 Kč míra kapitalizace 0,0%
indikovaná hodnota 0,00 Kč zaokrouhleno 0,00 Kč
Jedná se o nemovitost, která negeneruje výnos, proto je výnosová hodnota rovna nule.
77
NÁKLADOVÁ METODA
U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení.
Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižují hodnotu a jsou definovány následně:
Technické opotřebení
Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.
Funkční nedostatky
Jsou nížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.
Ekonomické nedostatky
Jsou neodstranitelné snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku.
Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří majetku a jeho stavebně technický stav.
Funkční nedostatky uplatnění při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitosti spojené s jejich provozem a užíváním.
78
Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu.
Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběžně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvažovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky.
Výpočty:
(43,95*11,75)+ (12,1*5,75)+ (13,35*11,75) Zastavěná plocha 672 m2 ((13,35*10,65)/2) = 671,76 m2 Celková zastavěná 1 NP = 672+70 = 742 m 2 842 m2 plocha Podkroví =100 m 2 1 NP = 44,34+ 48,3+ 110,98+ 208,21+ Celková podlahová 214,57 = 626,4 m2 706 m2 plocha Podkroví = 80 m 2 Spodní stavba = 672 * 4,5 = 3 024 m 3 Zastřešení = (602,43 * 5,5)/2 = 1 656,68 m 3 Obestavěných prostor 4709 m 3 Vikýře = ((5,3*1,6*2,8)/2)+ ((1,6*2,8*7,1)/2) = 27,8 m 3
Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:
12 184 000 Kč
Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací tržní hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v tabulce na následující straně:
79
NÁKLADOVÁ METODA název bytový dům s pečovatelskou službou, Hlavní 343, Vinařice číslo pozemku 882 nosná konstrukce zděná skutečné stáří 87 let efektivní stáří 36 let ekonomická životnost 40 let zastavěná plocha 670 m 2 počet podlaží 1 podzemní podlaží, 1 nadzemní podlaží, podkroví celková zastavěná plocha 840 m2 koeficient využitelnosti 0,85 celková podlahová plocha 686,44 m 2 celkový obestavěný prostor 4 706 jednotkové reprodukční náklady 6 711,00 Kč reprodukční náklady celkem 31 581 966,00 Kč fyzické opotřebení 49% 16 106 802,66 Kč funkční nedostatky 25% 12 080 102,00 Kč ekonomické nedostatky 10% 10 872 091,80 Kč
vedlejší stavba 0,00 Kč venkovní úpravy 55 000,00 Kč
pozemek 1 256 521,00 Kč indikovaná hodnoty 12 183 927,80 Kč zaokrouhleno 12 184 000,00 Kč
80
ZÁVĚR
Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracování ke skutečnostem platným k 30. březnu 2013. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy.
Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující aplikace:
Indikace (Kč) Váha (%) Vážený průměr (Kč) Porovnávací metoda 5 549 256 Kč 85% 4 716 867,60 Kč Příjmová metoda 0 Kč 0% 0 Kč Nákladová metoda 12 184 000 Kč 15% 1 827 600 Kč Výsledná cena 6 544 467,60 Kč Zaokrouhleno 6 545 000 Kč Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace tržní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 85 %.
Oceňovaný majetek bytový dům s pečovatelskou službou je z hlediska typu objektu a sektoru trhu investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. V tomto konkrétním případě je reálná schopnost majetku produkovat příjem výrazným způsobem omezena kvůli výši příjmů a vzhledem k tipu využití nemovitosti. Tento objekt je pro investora i pro majitele ztrátový. Jako jiné objekty tohoto tipu. Z výše uvedených důvodů je přisouzena váha 0%.
Zejména u starších, i když funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace tržní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu tržní hodnoty nám slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto je jí přisouzena váha 15%.
81
Na základě výše uvedených skutečností s předpokladů jsme dospěli k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 30. března 2013 reprezentována částkou:
6 545 000 Kč.
Neprováděli jsme žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou odpovědnost.
Nezkoumali jsme žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván.
Závěry uvedené v této zprávě mohou být úplně pochopeny pro přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek poskytnutých služeb.
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY
1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitost, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebnosti a břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry provedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit
82
hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládají se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Přepokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, přepokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nich je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
OSVĚDČENÍ
Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že:
1. V současné době ani blízké budoucnosti nebudou mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracování tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známě skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry odhadované hodnoty. 3. Při zpracování ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny zvláštním listu. 4. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
Ve Vinařicích, dne 18. dubna 2013
83
Analytická část
5. Analýza trhu nemovitostí okresu Kladno
Obecná charakteristika trhu
Popis okresu
Okres Kladno leží na severozápadě Středočeského kraje. Sousedícími okresy jsou na západě Rakovník, na jihu okres Beroun, na východě Praha – západ, na severovýchodě Mělník. Na severozápadě a severu okresy Louny a Litoměřice, které patří do Ústeckého kraje. Sídlem okresu je město Kladno, které je městem s rozšířenou působností stejně jako druhé největší město okresu Slaný. Dále zde leží 100 obcí, z toho mají 2 statut město a 8 statut městys. Rozloha okresu je 719,61 km 2. Počet obyvatel byl k roku 2012 159 133 a hustota zalidnění je 221 obyvatelů/km 2. Rozvoj okresu byl ovlivněn odvětvím těžby uhlí a hutnictví železa. Zásadním pro okres byl útlum těžby černého uhlí, omezení hutnictví a výroby oceli, který nastal po roce 1989. Kladno leží u dvou hlavních tahů na Prahu a to silnic R6 a R7, se kterou je rovněž spojení po železnici, na které je v nejbližší době plánována rekonstrukce, která ji přemění na rychlodráhu se spojením na letiště, dále pak se spojením po již jmenovaných rychlostních silnicích na Chomutov, Nové Strašení a dále na Karlovy Vary. Mapa okresu viz příloha č. 7.
Trh s nemovitostmi Nejvyšší prodej realit byl v roce 2007 2008, kdy ceny byly až o třetinu nadhodnoceny, od té doby dochází k poklesu poptávky a prodejní ceny. Nyní ceny nemovitostí stagnují. V celém okresním městě jsou kompletní inženýrské sítě, stejně jako ve městě Slaném. V částech okresu, které se nacházejí, mimo větší města nejsou kompletní inženýrské sítě ve všech obcích a zejména chybí kanalizace. V Kladně a ve Slaném se nabízejí všechny typy nemovitostí. Nejčastěji jsou nabízeny byty. Mimo velká města je nabídka omezena, nejčastěji jsou v nabídce rodinné domy. Nejsou zde nabízeny kanceláře, v omezeném množství jsou nabízeny skladové prostory v obcích, které se nacházejí okolo rychlostních silnic R7
84 vedoucích z Prahy do Chomutova a R6 z Prahy do Nového Strašecí a dále pak do Karlových Varů. V obou velkých městech byly vystavěny nové bytové domy. V Kladně je započatá výstavba obchodního centra, které je umístěno v centru města.
Regionální segmentace Okres Kladno je dělen do tří částí na okresní město Kladno, město Slaný a na zbytek okresu.
5.1. Město Kladno Kladno je statuárním městem ležícím ve středních Čechách. Má 70 tisíc obyvatel a je největším městem středočeského kraje. Jedná se o 13 největší město České republiky. Město se nachází 25 km severozápadně od Prahy. Je rozděleno na 6 městských částí a 7 katastrálních území, které jsou Dubí, Kladno, Kročehlavy, Rozdělov, Švermov, který je rozdělen na katastrální území Motyčín a Hnidousy, poslední městskou částí jsou Vrapice. Kladno bylo jedním z průmyslových měst České Republiky. Největší dominantou města byly ocelárny Poldi. Po pádu komunismu byl tento areál rozprodán a nyní se zde nachází rozlehlý brownfield. Město se s ekonomickým a ekologickým dopadem tohoto areálu potýká dodnes. Dnes zde působí výrobce kabelů Kablo Kladno pod značkou NKT cables, zbylá část výroby strojíren Poldi, vyrábějící hřídele, Třinecká železárna, která má svůj výrobní podnik na sochorové válcovně na Dříni. V bývalých prostorech Poldi je mnoho výrobních společností, jako je například firma Beznoska, která vyrábí chirurgické nástroje a implantáty, nebo elektrárna ALPIQ. V průmyslové zóně Kladno jih se nachází jeden z největších výrobních závodů dánské společnosti vyrábějící hračky LEGO.
Pozemky Proluky V centru města Kladna se v podstatě volné proluky nenacházejí, pokud se nějaká vyskytne, tak jen výsledkem demolice a jen velmi omezeně, tak již má připraven projekt pro zástavbu. V budoucnosti se nejeví reálná možnost na vznik nových proluk. Jedinou možností jejich vzniku je tedy demolice stávajících budov, ale ta je vysoce nepravděpodobná, neboť budovy jsou v dobrém technickém stavu.
85
Mimo centrum města v okolních částích je proluk v nabídce o něco více. Nejčastěji v části Kročehlavy, kde je nabídka proluky v zastavěné části rodinnými domy. Proluka je zde určena pouze pro bydlení. Stavební pozemky Vzhledem k blízkosti města Kladno k hlavnímu městu Praze a snadné dostupnosti, je o pozemky na Kladně vyšší poptávka. Pozemky se podle městských částí pohybují zhruba v rozpětí 500 1 400 Kč/m 2 s kompletním zasíťováním. Nejdražší pozemky se nacházejí v lokalitě Rozdělov, kde je cena pozemků kolem 1 500 Kč/m 2, nejlevnější lokalitou, kde se jsou nabízeny pozemky ke stavbě, jsou Vrapice, kde je cena kolem 1 000 Kč/m 2, cena je snížena kvůli blízkosti neatraktivního brownfield bývalých hutí Poldi, jedná se o část, která je vzdálena od centra města a od obchodů a v této městské části se také nachází mnoho nepřizpůsobivých občanů. V nabídce je větší počet pozemky pro komerční výstavbu, které se nacházejí v blízkosti bývalého areálu oceláren, neboť je zde největší průmyslová zóna města.
Budovy Byty V Kladně je poptávka po větších bytech, ale začínají se poptávat i menší byty, neboť mají nižší cenu. V nabídce se nejčastěji byty v panelových domech a méně často se vyskytují nabídky v cihlových domech, protože se jedná o malé množství domů v centru města a v jeho blízkosti, jedná se o byty, o který je vyšší zájem, a jsou jen krátkou dobu v nabídce. V minulém roce zde byla dokončena výstavba nového komplexu bytových domů, který se nachází na okraji města v blízkosti nákupního centra a v krátké dojezdové vzdálenosti na rychlostní silnic R7 a R6, vedoucí do Prahy. Tyto byty jsou ovšem dražší než byty v původní panelové zástavbě, která je ve městě velmi početná. Jedná se o ceny, které jsou srovnatelné s cenami bytů v okrajových částech Prahy.
Prodejní ceny bytů v tomto komplexu: Byt 1+1 1 650 000 1 700 000 Kč Byt 2+1 2 000 000 2 600 000 Kč Byt 3+1 2 200 000 3 400 000 Kč Byt 4+kk 3 500 000 4 000 000 Kč Byt 5+kk 4 500 000 5 500 000 Kč
86
Prodejní byty starší zástavba: Byt 1+kk 570 000 1 700 000 Kč Byt 1+1 520 000 1 600 000 Kč Byt 2+1 790 000 2 700 000 Kč Byt 3+1 1 500 000 3 800 000 Kč Byt 4+1 1 080 000 2 600 000 Kč
Grafické vyjádření rozdílu cen bytů v původní a nové zástavbě na Kladně.
Rodinné domy Poptávka po rodinných domech je nízká oproti nabídce. Nabídkové ceny se pohybují kolem 850 000 – 15 800 000 Kč u starší zástavby, která převyšuje nabídku nové zástavby, nabídkové ceny se pohybují v intervalu 3 500 000 – 13 800 000 Kč.
Objekty pro individuální rekreaci V této kategorii je menší poptávka než nabídka. Nabízí se ve většině případů chaty v zahrádkářských koloniích, ve většině případů k městské části Švermov. Ceny se pochybují mezi 250 600 tisíc Kč za nemovitost. V městské části Rozdělov, která je blíž k centru, se pohybují ceny za objekty individuální rekreace až k hranici 730 000 Kč, jedná se o objekty v zahrádkářské kolonii na Ostrovní. Ale ani nabídka není moc vysoká, jedná se o počet asi 20 nabídek.
87
Bytové domy Prodej bytových domů se v tomto městě objevuje v nižší míře. Jedná se o nemovitosti mimo centrum města. Cena bytového domu v horším technickém stavu nacházející se v okrajových a méně atraktivních částech města se pohybuje už okolo 1 950 000 Kč. Bytové domy v lepším technickém stavu a nacházejí se blíže centra města, se pohybují od 3 600 9 500 tisíc Kč. Jedná se o prodeje celých bytových domů.
Administrativní budovy V Kladně se administrativní budovy prodávají jen ojediněle. Cena se pohybuje kolem 17 000 000 Kč.
Průmyslové objekty V nabídce se objevují objekty okolo bývalého areálu oceláren, kde se nachází průmyslová zóna města. Jedná se o výrobní a skladové haly. Výrobní objekty se nabízejí za cenu v rozmezí 2 900 28 000 tisíc Kč a skladové haly se prodávají mezi 5 600 12 000 tisíc Kč. V průmyslové zóně se nachází mnoho již morálně dožitých nebo z části rozebraných torz budov, pod kterými jsou pozemky, které by se dali použít pro další podnikání, ovšem s vynaložením nákladů na znovuobnovení využitelnosti prostředí.
Nájmy Byty Na Kladně je nabídka pronájmu bytů poměrně dost vysoká. Jedná se většinou o pronájem bytů v původní panelové zástavbě, která prochází postupně revitalizací. V menší míře se pronajímají byty v cihlových domech a nové zástavě. Ceny pronajímaných bytů za měsíc Panelové byty Novější zástavba Byt 1+kk 4 500 – 8 500 Kč 3 400 – 7000 Kč Byt 1+1 5 000 – 8 500 Kč 4 000 – 8000 Kč Byt 2+1 7 300 – 12 000 Kč 6 650 – 7 600 Kč Byt 3+1 8 000 – 13 000 Kč 9 400 Kč Byt 4+1 10 000 – 12 500 Kč Není v nabídce
88
Porovnání nájmů starší a novější zástavby v Kladně Prodejní prostory Na Kladně je vysoká nabídka prodejních prostor nejen v centu města, ale i v okolních městských částech. Jedná se o prostory v přízemí bytových a panelových domech a o prostory v nákupních centrech, které se nacházejí na okraji města a v nabídce jsou již prostory v nově budovaném obchodním centru v centru města.
Nájem prodejních prostorů Přízemní prostory 70 14 000 Kč / m2 / p. m. Obchodní centra 170 8 600 Kč / m2/ p. m.
Kanceláře V městě je nabídka na pronájem kanceláří celkem vysoká. Nabízejí se v centru města, kde se pronajímají jednotlivé objekty v prvních patrech nad obchody. Mimo centrum města se nacházejí kancelářské domy.
Nájem kanceláří Centrum města 130 – 350 Kč m 2/měsíc Kancelářské budovy 117 240 Kč m 2/měsíc
89
Průmyslové objekty Nabídka průmyslových objektů je na Kladně podobná, jako je jejich prodej, oproti kterému je nabídka skladových prostorů i blíže centra města. Výrobní prostory jsou ve většině případů v průmyslové zóně.
Nájem průmyslových objektů Výrobní prostory 15 200 Kč m 2/p. m. Skladové prostory 25 400 Kč m 2/p. m.
5.2. Město Slaný Druhým segmentem trhu v okrese Kladno je město Slaný. Jedná se o město, které leží severozápadně 25 km od Prahy. Město se dělí na 10 částí. Žije zde 15 353 obyvatel a hustota zalidnění je 499 obyvatel/km 2 . Dominantou města je Slánská hora.
Pozemky Proluky V centru Slaného se žádné proluky nenachází, jedinou možností je demolice původní zástavby a poté nová výstavba. Což je vysoce nepravděpodobné. Proluky se nenachází ani mimo centrum města.
Stavební pozemky Nabídka stavebních pozemků ve Slaném je celkem vysoká, jedná se o pozemky, které se nachází na okraji města, některé se ojediněle nachází v již zastavěné krajní části města. Ceny pozemků se pohybují v intervalu od 350 2 600 Kč/m 2 a prodávají se pozemky o výměře mezi 482 5 747 m 2.
90
Budovy Byty Nejvíce se nabízí byty, v tomto městě, v kategoriích 2+1 a 3+1, ostatní nabídka kategorií bytů je relativně nízká. Jedná se o byty v panelových domech. Ve Slaném, ale byly také vystavěn nový bytový komplex, který se nachází blízkosti centra města na klidném místě, v blízkosti vlakového nádraží a nedaleko od rychlostní silnice R7 vedoucí do Prahy a do Chomutova.
Prodejní ceny bytů v tomto komplexu Byt 1+kk 2 200 000 2 500 000 Kč Byt 2+kk 1 700 000 2 900 000 Kč Byt 3+kk 3 800 000 4 100 000 Kč Byt 4+kk 4 100 000 4 700 000 Kč
Prodejní byty starší zástavba Byt 1+kk 599 000 890 000 Kč Byt 1+1 750 000 899 000 Kč Byt 2+1 800 000 1 800 000 Kč Byt 3+1 910 000 2 150 000Kč Byt 4+1 1 290 000 2 100 000 Kč
Rodinné domy Ve Slaném je nižší nabídka nemovitostí. Jedná se ve většině případů o starší či starou zástavbu, vhodnou k rekonstrukci. V nabídce se objevují i novostavby. Cena starší zástavby se pohybuje v intervalu 550 000 3 900 000 Kč. V nabídce se objevuje i zvláštní nabídka prodeje zámečku, která je za 19 100 000 Kč. Novostavby se pohybují v cenách od 2 800 000 Kč za řadový rodinný dům až do 8 400 000 Kč za samostatně stojící novostavbu.
Objekty pro individuální rekreaci Nabídka objektů pro individuální rekreaci je nízká. Cenový interval je 400 000 500 000 Kč.
91
Bytové domy I zde je nabídka nízká, jedná se o několik bytových domů. Všechny nabídky se nachází v centru města nebo v její blízkosti. Nabídkové ceny se pohybují mezi 6 000 – 15 000 tisíc Kč.
Administrativní budovy Nabídka administrativních budov je velmi omezená. Nabídkové ceny se pohybují okolo 6 000 000 Kč.
Průmyslové objekty Nejvyšší nabídka halových a výrobních prostor se nachází v průmyslové zóně „Pražské předměstí“, kde se nachází areál Baterie. Cenová úroveň výrobních prostor je v rozmezí 2 750 18 500 tisíc Kč. Skladové haly mají nabídkové ceny od 300 Kč do 75 000 tisíc Kč.
Nájmy Byty Nabídka bytů je ve Slaném velice nízká, jedná se o pár nabídek. Nejvíce nabízené jsou byty v kategorii 2+1 a 3+1.
Byt 1+kk 6 500 7 000 Kč Byt 1+1 3 500 7 500 Kč Byt 2+1 5 000 8 100 Kč Byt 3+1 4 200 12 500 Kč Byt 4+1 8 000 Kč
Prodejní prostory Ve Slaném je vyšší nabídka po obchodních prostorech. Nečastěji se jedná o prostory v přízemní části obytných domů v centru města, nebo v jeho okolí. Nabídkové ceny se pohybují mezi 65 400 Kč/m 2. Ve Slaném není vystavěné ani plánované žádné obchodní centrum.
92
Kanceláře Nabídka kanceláří je o něco nižší než nabídka po obchodních prostorech. Jedná se o prostory v centru města a v jeho okolí. Nabídkové ceny jsou od 50 180 Kč/m 2.
Průmyslové objekty Nabídka po průmyslových objektech je vzhledem k jejich prodeji o několik jednotek nižší.
Skladové prostory 20 100 Kč/m 2 Výrobní prostory 35 100 Kč/m 2
Grafické vyjádření rozdílů cen mezi městy Kladno a Slané
Porovnání nabídkových cen bytů v Kladně a ve Slaném z cen zjištěných k 15. 3. 2013
93
Porovnání nabídkových cen pronájmů bytů v Kladně a ve Slaném z cen zjištěných k 15. 3. 2013
5.3. Zbylé části Okresu Kladno Jedná se o poslední část analýzy toho okresu. Zde je rozebrán trh s nemovitostmi mimo větší města Kladno a Slaný. Do této části patří 100 obcí, 2 městyse, kterými jsou Zlonice a Vraný, a 6 měst Buštěhrad, Libušín, Smečno, Stochov, Unhošť a Velvary. Jednou z nejvýznamnějších obcí zbylé části okresu jsou Lány. Jedná se o obec, kde se nachází letní prezidentské sídlo.
Pozemky V okresu Kladno je vysoká nabídka pozemků pro výstavbu pro bydlení. Jedná se o pozemky v obcích v blízkosti okresního města Kladna. Ceny pozemků se pohybují od 100 Kč do 3 160 Kč za m 2. V nabídce se objevují i pozemky pro zemědělské využití, les a pro komerční zástavbu. Zemědělské půdy se nejvíce nabízí v okolí větších obcí, v cenovém intervalu 100 1000 Kč/m 2. Je zde i ojedinělá nabídka na les v obci Otvovice, který je v ceně za 8 Kč/m2. Posledním typem nabízených pozemků v okrese Kladno jsou pozemky pro komerční zástavbu. Jedná se o pozemky nacházející se v okolí menších průmyslových zón větších obcí, jako je například obec Buštěhrad, Lány, Unhošť, ale i v malých obcích, v jejich okrajových částech. Ceny se pohybují v intervalu 50 1 000 Kč/m 2.
94
V Lánech se ceny stavebních pozemků pochybují od 500 d 1500 Kč/m2, což je oproti jiných obcím vyšší hodnota.
Budovy Byty Nabídka bytů v ostatních obcích okresu Kladno je velmi nízká. Byty se nabízejí pouze ve větších obcích. Ceny bytů se pohybují v městě Smečno, které se nachází v regionálním rozdělení ve středu okresu, za byt typu 1+1 okolo 799 000 Kč, za 2+1 800 000 1 350 000 Kč a za byt typu 3+1 961 000 1 790 000 Kč. Byty na Velké Dobré, která se nachází nejblíže k hlavnímu městu, zde jsou ceny za typ bytu 2+kk za 1 150 000 Kč a byty 3+1 za 1 400 000 1 550 000 Kč. V městě Velvary, které se nachází nejdále od hlavního města, se ceny bytů pohybují od 1 100 000 1 460 000 Kč za typ 3+1 a cena většího bytu 4+1 je 1 500 000 Kč. Z cenových intervalů jednotlivých cen v městech vyplývá, že se ceny se vzdáleností od Prahy snižují. To dokazuje i tabulka, kde byly použity ceny bytů o kategorii 3+1. Ceny bytů ve vybraných obcích zbývající části okresu Velká Dobrá 1 400 000 1 550 000 Kč Smečno 1 200 000 1 790 000 Kč Velvary 1 100 000 1 460 000 Kč
Rodinné domy a objekty pro individuální rekreaci V nabídce je nejvyšší počet rodinných domů. Trh jsem rozdělila do třech částí, první část je od Prahy ke Kladnu, zde jsou ceny nejvyšší z celého okresu, kvůli blízkosti hlavního města, ceny se zde pohybují v intervalu 1 100 000 17 900 000 Kč, nejvyšší ceny jsou v obci Lány, kde je nejvyšší cena nabízené nemovitosti 41 907 600 Kč a nejnižší nabídková cena je na hranici 3 000 000 Kč. Druhou částí trhu je část od Kladna k městu Slanému, zde se ceny nemovitostí, pohybují v intervalech od 675 000 15 990 000 Kč. Třetí částí trhu jsou obce od Slaného ke konci okresu. Zde jsou ceny rodinných domů nejnižší, pohybují se okolo 500 000 8 499 000 Kč., tyto ceny jsou zapříčiněny, oproti ostatních částím okresu, vzdálenější polohou od hlavního města, ale také blízkostí k ústeckému kraji, kde jsou ceny nemovitostí nižší a také je zde vyšší nezaměstnanost. V Lánech se ceny domů, která spadá do starší zástavby, se pohybují v cenovém intervalu od 1 790 000 2 990 000 Kč, novostavby zde dosahují cen až ve výši 18 000 Kč.
95
Objekty pro individuální rekreaci se v tomto okresu nachází v menších obcích, nebo v zahrádkářských koloniích ve větších obcích. Ceny těchto objektů jsou ve výši od 100 000 Kč do 1 000 000 Kč.
Rozdělení cen v první části okresu pro rodinné domy Buštěhrad 1 500 000 6 500 000 Kč Unhošť 3 000 000 15 000 000 Kč Unhošť 3 500 000 10 000 000 Kč Nouzov 9 000 000 15 000 000 Kč Velká Dobrá 1 500 000 10 000 000 Kč
Rozdělení cen v druhé části okresu pro rodinné domy Libušín 1 000 00 6 000 000 Kč Smečno 800 000 4 500 000 Kč Stochov 1 000 000 6 000 000 Kč Rozdělení cen v třetí části okresu pro rodinné domy Velvary 1 500 000 4 000 000 Kč Zlonice 500 000 5 000 000 Kč Vraný 1 000 000 5 000 000 Kč
Nájmy Byty Nabídka na nájem bytů je velice nízká, jedná se o stejná města jako v případě prodeje bytů. Nabídka je, ale pouze ve Smečně a ve Velvarech. Ceny nájmů ve Smečně oscilují okolo 8 000 Kč, ve Velvarech se ceny pohybují v rozmezí 6 000 10 500 Kč. V některých okolních obcích se nacházejí pouze obecných bytové domy s byty k pronájmu, ve kterých přiděluje byty obec zastoupená zastupiteli obce. Dále se pak objevují v obcích malé bytové v soukromém vlastnictví, které jsou obsazeny a v nabídce tedy nejsou. Prodejní prostory Nabídka prodejních prostor je velmi nízká. Nabízí se několik objektů v okolních obcích okolo okresního města. Jedná se o přízemní prostory, kdy se nad nimi nachází prostor pro bydlení. Nyní jsou to prostory vhodné pro pekárnu, cukrárnu nebo restauraci a jeden obchodně skladovací prostor. Cena pronájmu se pohybují od 5 000 15 000 Kč/měsíc. 96
Celkový marketingový vývoj
Od roku 2008 poklesly ceny nemovitostí o 9%. Očekává se stagnace poptávky po nemovitostech. Ceny budou v krátkodobém horizontu stagnovat nebo mírně klesat až o 5%. Nejvíce budou klesat ceny bytů v panelových domech, byty v původních zástavbách budou držet svojí cenovou hladinu, kvůli jejich poptávce. Ceny pozemků by měli držet stávající úroveň cen. Oživení realitního trhu by mělo nastat v okamžiku oživení ekonomické aktivity České republiky. Dále budou stoupat počty nemovitostí prodaných v akcích, z důvodu nedodržení smluvních podmínek bank, tedy z důvodů neschopnosti placení úvěrů. Průmysl bude dále stagnovat, neboť jsou zde již zbylé provozy, je možné očekávat rozvoj skladových prostor. Rozvoj prodeje nemovitostí na Kladně pravděpodobně vzroste po výstavbě rychlodráhy Kladno Praha, kvůli rychlejší dostupnosti do Prahy.
97
Seznam příloh
Příloha č. 1 Výpis z listu vlastnictví (rodinný dům)
Příloha č. 2 Výpis z katastru nemovitostí rodinný dům
Příloha č. 3 Fotodokumentace rodinný dům
Příloha č. 4 Výpis z listu vlastnictví (bytový dům s pečovatelskou službou)
Příloha č. 5 Výpis z katastru nemovitostí bytový dům s pečovatelskou službou
Příloha č. 6 Fotodokumentace bytového domu s pečovatelskou službou
Příloha č. 7 Mapa okresu Kladno
98
Příloha č. 1: Výpis z listu vlastnictví (rodinný dům)
99
Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí rodinný dům
100
101
102
103
Příloha č. 3: Fotodokumentace rodinný dům
104
Příloha č. 4: Výpis z listu vlastnictví (bytový dům s pečovatelskou službou)
105
106
107
Příloha č. 5: Výpis z katastru nemovitostí bytový dům s pečovatelskou službou
108
109
Příloha č. 6: Fotodokumentace bytového domu s pečovatelskou službou
110
Příloha č. 7: Mapa okresu Kladno
111
Seznam použitých zdrojů Literatura:
1. BRADÁČ, A. a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí. 8. vydání. Brno: akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009. ISBN 978 80 7204 630 0
2. DUCHÁČKOVÁ, Eva. Principy pojištění a pojišťovnictví. 3. vydání. Praha: Ekopress, s.r.o., 2009. ISBN 978 80 86929 51 4
3. HÜTTER, David. Základy oceňování nemovitostí. 2. vydání, Vysoká škola realitní Institut Franka Dysona, Brno, 2010 ISBN 978 80 904261 5 3
4. NĚMEČEK, A.; JANATA, J. Oceňování majetku v pojišťovnictví. 1. vydání. Praha: C.H.BECK, 2010. ISBN 978 80 7400 114 7
5. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I., Oceňování na tržních principech. 1. vydání. Praha, 2008 ISBN 978 80 7265 128 3
6. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 2. vydání. Praha, 2007. ISBN 978 80 7265 113 9
7. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha, 2007 ISBN 978 80 7265 101
8. Ing. SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Ph.D, Renáta. Oceňování nemovitostí. 1. vydání. Praha, nakladatelství ČVUT, 2008. ISBN 978 80 01 04032 4
Legislativa:
1. Zákon č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě a o změně souvisejících zákonů
2. Zákon č. 40/1964 sb., Občanský zákoník
3. Zákon č. 151/2007sb., o oceňování majetku
4. Zákon č. 183/2006 sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
5. Vyhláška č. 3/2008 sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku
6. Vyhláška č. 137/1998 sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu ve znění vyhlášky č. 491/2006 Sb.
Elektronické zdroje:
1. http://www.csobpoj.cz/cs/produkty/pojisteni majetku a odpovednosti/Documents/Pojistn%C3%A9%20podm%C3%ADnky%20VPP%20PMO%20 2010%2010N8326.pdf
2. http://www.ceskapojistovna.cz/documents/10262/50012/vppmp2005.pdf
3. http://www.koop.cz/data/files/file_27_GENERAL.pdf
4. http://www.generali.cz/soubory/82XEAY/VPP%20Rodinn%C3%A9%20domy.pdf
5. http://business.center.cz/business/pravo/zakony/pojistna_smlouva/cast1h1.aspx
6. http://www.czso.cz/csu/klasifik.nsf/i/klasifikace_stavebnich_del_(cz_cc)_platna_od_1_10_2009
7. http://www.epravo.cz/top/zakony/sbirka zakonu/sdeleni ceskeho statistickeho uradu o zavedeni klasifikace stavebnich del cz cc 14120.html?mail
8. http://www.mesec.cz/dane/ekonomika/pruvodce/seznam zbozi zarazeneho do snizene sazby dph/
9. http://www.eis.cz/dokumenty/91_5_0_12006 11 29_17 24 48.htm
10. http://www.mesec.cz/slovnicek/pojistna castka/
11. http://www.remaxalfa.cz/novinky/hodnoceni roku 2012.html
12. http://www.opojisteni.cz/vzdelavani/ocenovani majetku v pojistovnictvi/
13. http://www.mestokladno.cz/
14. http://www.meuslany.cz/cs/
15. http://nahlizenidokn.cuzk.cz/
16. http://www.sreality.cz/
17. http://www.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/kladno_s_nazvy_obci_barevne