Bankovní Institut Vysoká Škola Praha Oceňování Majetku

Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku

Analýza stavebních pozemků

Bakalářská práce

Autor: Josef Marhan

Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.D.

Praha Duben 2010

Prohlášení:

Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Praze 10.4.2010 Josef Marhan

Poděkování

Děkuji Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za odborné konzultace při sestavování této bakalářské práce.

Anotace

Bakalářská práce popisuje oceňování stavebních pozemků, zejména rozdělení pozemků, definice stavebních pozemků, metody ocenění stavebních pozemků na trţním principu, ale i ocenění podle cenového předpisu. Praktická část je zaměřena na aplikaci moderních metod oceňování nemovitostí a analýzu stavebních pozemků kladenského okresu.

Annotation

The Bachelor thesis describes building land property valuation, especially land classification, definition of building land, methods of building land property valuation on market principle as well as valuation according to pricing regulation. The practical part is focused on application of modern methods of property valuation and analysis of building land within the Kladno district.

4 Obsah

Úvod A. Teoretická část 1. Legislativa ...... 7 1.1. Rozdělení pozemků ...... 7 2. Trţní ocenění stavebních pozemků ...... 10 2.1. Porovnávací metoda ...... 10 2.2. Indexová metoda ...... 14 2.3. Reziduální metoda ...... 15 2.3.1. Reziduální metoda na bázi výnosů ...... 15 2.3.2. Reziduální metoda na bázi nákladů ...... 16 2.4. Nägeliho metoda ...... 17 3. Administrativní ocenění stavebních pozemků ...... 19 B. Praktická část 4. Trţní ocenění nemovitostí...... 21 4.1. Trţní ocenění bytu – Americká, Kladno ...... 22 4.2. Trţní ocenění skladového areálu – Malé Přítočno ...... 35 C. Analytická část 5. Analýza stavebních pozemků kladenského okresu...... 55 6. Analýza trhu kladenského okresu ...... 61

Závěr ...... 69 Seznam pouţité literatury ...... 70 Seznam příloh...... 72

5 Úvod

Bakalářská práce je zaměřena na oceňování stavebních pozemků, rozdělení pozemků podle druhu a způsobu jejich vyuţití, popis metod ocenění na trţním principu podle porovnávacího, výnosového, ale i nákladového přístupu a ocenění podle cenového předpisu. Analýza stavebních pozemků kladenského okresu popisuje četnost nabídky pozemků podle způsobu vyuţití, rozlohy, ceny, ale i lokality a vzájemného vztahu mezi vzdáleností a cenou od statutárního města Kladna a hlavního města Prahy s cílem vytvořit doporučení pro vytváření databází a zpracovat podklad pro budoucí moţnou predikci časových řad vývoje trhu se stavebními pozemky v tomto okrese.

6 A . Teoretická část 1. Legislativa Oceňování nemovitostí je odborná činnost, která má široké uplatnění v praxi. Například oceňování při zajištění úvěrů, při tvorbě investičních záměrů, akvizicích a fúzích a to zejména na hodnocení synergického efektu, v pojišťovnictví, ve facility a property managementu, v realitních obchodech a mnoha dalších. Tato činnost je upravena zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Nejčastějším úkolem znalce nebo odhadce je stanovení aktuální trţní hodnoty neboli obvyklé ceny. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajících nebo kupujících ani vliv zvláštní obliby.1 Oceňování nemovitostí je rozděleno na dva základní principy. Trţní princip aplikujeme například při indikaci aktuální trţní hodnoty, budoucí trţní hodnoty a pouţíváme zejména porovnávací, nákladovou a příjmovou metodu. Druhý je administrativní princip, který zjišťuje administrativní cenu podle platného cenového předpisu. Administrativní cena slouţí například pro daňové účely, náhradu při vyvlastnění. Vzájemný vztah těchto principů je nekompatibilní, protoţe podle cenového předpisu nelze přesně indikovat trţní hodnotu nemovitosti a naopak při aplikaci moderních metod na trţním principu nemůţeme indikovat administrativní cenu.

1.1. Rozdělení pozemků Pozemek je část zemského povrchu, která je od sousedních oddělena hranicí. Pozemky jsou základním výrobním faktorem, jsou nereprodukovatelné, neopotřebovávají se, mají nekonečnou ţivotnost, jsou nepřemístitelné a jejich nabídka je konečná. 2 Pozemky podle zákona o oceňování majetku jsou děleny na

1 § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změnách některých zákonů 2 Zazvonil, Z. Odhad hodnoty pozemků, Praha, VŠE, 2007

7 stavební pozemky, zemědělské pozemky, lesní pozemky, vodní toky a nádrţe, jiné pozemky. Stavební pozemky jsou nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění, je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění. Pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plocha – staveniště nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu. Plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí.3 Dále jsou za stavební pozemky povaţovány nezastavěné pozemky určené k zastavění regulačním plánem, územním souhlasem, ohlášením stavebnímu úřadu, veřejnoprávní smlouvou. Pozemky vedené v druhu pozemků jako jiné, které jsou vedeny v územním plánu jako pozemky, kde je stavba přípustná, oceňujeme jako stavební. Stavební pozemek podle stavebního zákona je definován jako pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím nebo regulačním plánem.4 Zastavitelná plocha je definována jako plocha vymezená k zastavění v územním plánu nebo v zásadách územního rozvoje.5 Při oceňování na trţním principu postupujme jako při ocenění stavebního pozemku, ale je nutné striktně zvolit hodnoty korekčních činitelů tak, aby započítaly náklady na vydání územního rozhodnutí popřípadě regulačního plánu. Stavební pozemky dělíme podle jejich vyuţití na pozemky určené pro výstavbu rodinných domů, bytových domů, rekreačních objektů, komerčních objektů a výstavby dopravní a technické infrastruktury. Bytové domy dále dělíme na středněpodlaţní, středněpodlaţní s moţností střešní nástavby nebo dostavby, vysokopodlaţní. Mezi rekreační objekty řadíme rekreační chalupy, domky, chaty, zahrádkářské chaty. Pozemky určené pro výstavbu komerčních objektů jsou

3 § 9 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změnách některých zákonů 4 § 2 zákona č. 183/2006 Sb., o zemním plánování a stavebním řádu 5 § 2 zákona č. 183/2006 Sb., o zemním plánování a stavebním řádu

8 například průmyslové stavby, zemědělské stavby a sklady. Mezi dopravní infrastrukturu řadíme silnice, komunikace, heliporty. Příkladem technické infrastruktury jsou elektrická vedení, trafostanice, čerpací stanice, vodojemy. Pro správnou identifikaci pozemků nemůţeme vycházet pouze z výpisu listu vlastnictví, protoţe pozemky vedené například v druhu orná půda, můţou být za jistých podmínek pozemky stavebními, určených například pro moţnou výstavbu bydlení nízkopodlaţního venkovského typu. Pro striktní zařazení pozemku dle druhu a způsobu vyuţití, je nezbytné ověřit územní plán dané lokality, územní rozhodnutí, regulační plán, územní souhlas nebo zaţádat o územně plánovací informaci. Územní plán stanoví základní koncepci rozvoje území obce, ochrany jeho hodnot, jeho plošného a prostorového uspořádání, uspořádání krajiny a koncepci veřejné infrastruktury; vymezí zastavěné území, plochy a koridory, zejména zastavitelné plochy a plochy vymezené ke změně stávající zástavby, k obnově nebo opětovnému vyuţití znehodnoceného území, pro veřejně prospěšné stavby, pro veřejně prospěšná opatření a pro územní rezervy a stanoví podmínky vyuţití těchto ploch a koridorů.6 Územní plán je vypracován pro celé území obce a i pro celé území hlavního města Prahy. Regulační plán definuje podmínky pro vyuţití pozemku, zejména druh stavby, její umístění a prostorové uspořádání. Regulační plán můţe být zpracován i pro část obce a jeho platnost je dva roky, pokud není uvedeno jinak. Územní rozhodnutí stanoví změny ve vyuţití území, umístění staveb a jejich změny. Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu rozlišuje pět druhů územních rozhodnutí. Rozhodnutí o umístění stavby nebo zařízení, definuje stavební pozemek, umístění stavby a účel jejího vyuţití. Rozhodnutí o změně vyuţití území vymezuje nový způsob vyuţití a podmínky pro jeho vyuţití. Rozhodnutí o změně stavby a o změně vlivu stavby na vyuţití území vyţadují nástavby, přístavby a stavby, u kterých se mění způsob uţívání. I při změně v uţívání stavby je nezbytné vypracovat projektovou dokumentaci dle vyhlášky č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb, která je rozdělena do několika základních částí (průvodní zpráva, souhrnná technická zpráva, situace stavby, dokladová část, zásady organizace stavby, dokumentace objektů). Rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemků definuje podmínky pro rozdělení a scelení pozemků, nedílnou součástí ţádosti o tento druh

6 § 43 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu

9 rozhodnutí je geometrický plán. Rozhodnutí o ochranném pásmu zajišťuje ochranu staveb, pozemků, zařízení před negativními vlivy. V praxi se s tímto rozhodnutím setkáváme velmi často zejména s ochranným pásmem vysokého napětí. Územní souhlas v některých případech můţe nahradit územní rozhodnutí, pokud se záměr nachází v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše a dále postačí pro stavby, které nevyţadují stavební povolení ani ohlášení. Územně plánovací informace stanoví podmínky pro vyuţití území, vydání regulačního plánu, popřípadě územního souhlasu. Tento dokument má platnost jeden rok.

2. Tržní ocenění stavebních pozemků Trţní princip aplikujeme například při indikaci aktuální trţní hodnoty, budoucí trţní hodnoty a pouţíváme zejména porovnávací, nákladovou a příjmovou metodu. Při ocenění stavebních pozemků aplikujeme nejčastěji metodu porovnávací a ve zvláštních případech, jako je výskyt některých věcných břemen nebo stavba na pozemku jiného vlastníka, i metodu příjmovou.

2.1. Porovnávací metoda Tato moderní metoda někdy nazývána jako metoda královská, je pouţívaná nejčastěji a aplikujeme ji nejen při ocenění stavebních pozemků, ale i bytů, rodinných domů, komerčních objektů a i u ostatních druhů nemovitostí, které splňují předpoklady pro aplikaci této metody. Obecné předpoklady jsou ekonomická stabilita, stabilní a dlouholetý trh s nemovitostmi, dostatečná databáze realizovaných cen pozemků. Při tvorbě databází je kladen důraz na přesnost, pravdivost, aktuálnost informací. Do databází nemůţeme zařadit informace z prodejů mezi příbuznými či nedobrovolných draţeb, protoţe tato sjednaná cena nemusí odpovídat trţní hodnotě. Aktuálnost je závislá na vývoji inflace, legislativních a technických změnách. Data můţeme rozdělit časově do tří etap.7 U dat do tří měsíců ke změně nedochází. Při nízké inflaci můţeme povaţovat data do jednoho roku za aktuální a data nad jeden rok upravujeme o inflaci pro danou komoditu. Data nad tři roky jsou většinou jiţ neaplikovatelná. Při porovnání

7 Ort, P. Moderní metody oceňování na trţních principech, Praha, BIVŠ, 2006

10 vzájemného vztahu mezi agregovanou inflací a indexy stavebních pozemků lokalizovaných ve středočeském kraji mimo okresů P-v a P-z jsou zřetelné markantní rozdíly. Index o hodnotě 100 je roven roku 2004.

Porovnání vztahu agregované inflace s indexy stavebních pozemků Rok 2005 2006 2007 2008 Agregovaná inflace 8 1,9 2,5 2,8 6,3 Indexy cen stavebních pozemků 9 103,3 110,9 122,8 109,5 Úprava indexu pro grafické zobrazení 3,3 10,9 22,8 9,5

20 Agregovaná inflace 15 obrazení 10 Upravený index pro grafické zobrazení 5

0 2005 2006 2007 2008

Správný výběr porovnávaných nemovitostí je hlavním předpokladem pro správnou aplikaci této metody. Nejen, ţe by se daná nemovitost měla nacházet ve stejné nebo podobné lokalitě, ale cena za porovnávací jednotku (u pozemků m2, u rodinných domů m2 zastavěné plochy, u bytů m2 podlahové plochy) by se neměla markantně lišit. Korekční činitele stanovíme na základě výpočtu nebo analýzy a jejich míra by neměla dosahovat vysokých hodnot, aby se neprojevily neţádoucí nárůsty odchylek ve výpočtu. V případě, ţe je korekce vyšší neţ 50% nahradíme porovnávanou nemovitost za jinou. Pro výpočet trţní hodnoty pouţíváme minimálně tři porovnávané pozemky a algoritmus dělíme do pěti částí. První část obsahuje nezbytnou identifikaci, mezi kterou patří parcelní čísla, adresa, katastrální území, obec a okres. Ve druhé části jsou uvedeny základní údaje pro porovnání, které chápeme jako prodejní cenu nebo nabídkovou cenu, celkovou rozlohu pozemku a cenu za m2.

8 www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/mira_inflace 9 www.czso.cz/csu/2009edicniplan.nsf/t/9B00452DDA/$File/70090930.xls

11 Právní údaje jsou obsaţeny ve třetí části. Musíme rozlišit druh transakce a zvolit adekvátní korekci. V případě standardního prodeje neuplatňujeme korekci, ale v případě nabídky u stavebních pozemků v kladenském okrese stanovíme korekční činitel v rozmezí 0,85 aţ 0,95 a zohledníme dobu, po kterou je pozemek nabízen. Většina pozemků je v absolutním vlastnictví, ale vyskytují se i případy nájemních dlouhodobých smluv a věcných břemen. Nejčastěji se můţeme setkat s věcným břemenem chůze a jízdy přes pozemek nebo věcná břemena pro energetiku, ke kterým se váţe zřízení ochranných pásem. Příkladem můţe být venkovní vedení vysokého napětí, kde velikost ochranného pásma je závislá na velikosti napětí. Ochranné pásmo je po obou stranách vedení od krajního vodiče.

Ochranné pásmo venkovního vedení vysokého napětí 10 Č. Napětí Ochranné pásmo 1 nad 1 kV do 35 kV včetně 7 m 2 nad 35 kV do 110 kV včetně 12 m 3 nad 110 kV do 220 kV včetně 15 m 4 nad 220 kV do 400 kV včetně 20 m 5 nad 400 kV 30 m

Věcná břemena sniţují hodnotu pozemku a počítáme je převáţně výnosovým způsobem. Správné zařazení pozemku dle druhu a způsobu vyuţití je nejdůleţitějším předpokladem pro správnost výpočtu. Je nezbytné ověřit územní rozhodnutí nebo regulační plán, dále stav pozemku a to zejména příjezdových cest a inţenýrských sítí, jestli se zde nenacházejí anomálie, které by prodraţovaly budoucí projekt. Příkladem můţe být čistička odpadních vod (ČOV) s nedostatečnou kapacitou. Technické parametry jsou uvedeny ve čtvrté části. Atraktivitu lokality a vhodný korekční činitel určujeme na základě analýzy okresu. Tvar pozemku plně souvisí s efektivitou vyuţití pozemku. Například při výstavbě rodinného domu musíme dodrţet vzdálenost 3,5 m od hranice pozemku a 7 m od sousedního domu, coţ v kombinaci s moţnou zastavitelností například 30% a nepravidelným tvarem pozemku sniţuje markantně jeho hodnotu. Nejvíce poptávané jsou rovinné pozemky, protoţe se zvyšující svaţitostí narůstají náklady na výstavbu a údrţbu pozemku. Pro výpočet korekčního činitele lze pouţít doporučení uvedené u indexové metody.

10 Zákon č. 222/1994 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětví a o Státní energetické inspekci

12 Aplikace pro pozemek v Kladně o průměrné rozloze 1209 m2 a průměrné prodejní ceně 2207 Kč pro rok 2008 dle ČSÚ.

Vztah svažitosti a srážky z průměrné ceny 11 Svaţitost terénu v % Sráţka z průměrné ceny v % Sráţka z průměrné ceny v Kč 8 aţ 10 2 aţ 4 53 365 aţ 106 730 10 aţ 12 4 aţ 6 106 731 aţ 160 095 12 aţ 15 6 aţ 8 160 096 aţ 213 461 15 aţ 20 8 aţ 10 213 462 aţ 266 826 20 aţ 25 10 aţ 15 266 827 aţ 400 239 25 aţ 30 15 aţ 20 400 240 aţ 533 652 30 a více 20 aţ 25 533 653 aţ 667 065

Korekce pro dostupnost inţenýrských sítí se stanovuje na základě ceny za jejich zřízení. Dopravní obsluţnost do 600 m povaţujeme za standardní a podle této úrovně aplikujeme korekce. U menších obcí zohledníme i četnost spojů. Menší pozemky jsou více poptávány a cena za vybudování inţenýrských sítí a příjezdových cest je obdobná. Se zvyšující se rozlohou klesá cena za m2. Poslední pátá část obsahuje závěrečný výpočet průměrné ceny za porovnávací jednotku násobený rozlohou oceňovaného pozemku a zaokrouhlení. Praktická ukázka algoritmu ocenění pozemku a majetku jako celku je uvedena ve zprávě o hodnocení skladového areálu Vestav v Malém Přítočně. V případě výskytu dlouhodobých nájemních smluv nebo břemen aplikujeme porovnávací metodu spolu s příjmovou metodou. U korekčních činitelů vlastnického práva a břemen zohledníme toto omezení a dále aplikujeme příjmovou metodu, ve které vycházíme z ročního nájemného. Dále zohledníme náklady jako je daň z nemovitosti či údrţba pozemku. Kapitalizační míru je nejlépe indikovat z databází prodejů a příjmů. Ve většině případů se pohybuje v rozmezí 4% aţ 9%. Hodnotu příjmové metody zohledníme v závěrečném váţeném průměru podle druhu a délky nájemní smlouvy či břemene.

11 Zazvonil, Z. Odhad hodnoty pozemků, Praha, VŠE, 2007

13 2.2. Indexová metoda Tato metoda vznikla v SRN v době sloučení Německa a byla aplikována na území bývalé NDR, dokud nebyl vytvořen stabilní trh s nemovitostmi. Z trţních cen stavebních pozemků z bývalého západního Německa byly odvozeny směrné ceny pro území nových spolkových zemí.12 Odpovídající úprava směrné hodnoty pomocí indexů umoţňovala odhadnout informativní cenu stavebních pozemků v celém Německu. Směrná hodnota je určována na základě vývoje trţních cen pozemků. V roce 1994 byla tato metoda modifikována i v České republice.

Index Hodnotící kriterium rozpětí indexu T teritoriální struktura obce 0,6 - 1,5 S stavební připravenost pozemku 0,4 - 1,5 V velikostní třída obce 0,4 - 3,5 O vhodnost pozemku pro daný účel 0,5 - 2,5 I infrastruktura pozemku 0,5 - 1,2 E zvláštní zlepšující podmínky 1,0 - 1,5 Z zvláštní zhoršující podmínky 0,5 - 1,0

Index T obsahuje zejména atraktivitu lokality, stav a úroveň občanské vybavenosti. Index S zohledňuje zejména způsob vyuţití pozemku podle územního plánu, inţenýrské sítě, především moţnosti a podmínky připojení, věcná břemena včetně ochranných pásem. Index V zahrnuje velikost obce, počet obyvatel, ale i polohu pozemku v obci. Index O zohledňuje zejména vhodnost budoucí výstavby podle územního plánu či územního rozhodnutí nebo stávající stavbu se způsobem vyuţití daného území. Index I podrobně přihlíţí k infrastruktuře v okolí pozemku a dopravní dostupnosti. Indexy E a Z zohledňují zlepšující a zhoršující faktory, které nebyly aplikovány ve výše zmíněných indexech.

12 Zazvonil, Z. Odhad hodnoty pozemků, Praha, VŠE, 2007

14 Vzorec výpočtu informativní ceny stavebního pozemku:

CP = SHP * ( T * S * V * O * I * E * Z ) CP – informativní cena stavebního pozemku SHP – směrná hodnota pozemku T, S, V, O, I, E, Z – výše popsané indexy

Tato metoda se jiţ neaplikuje, protoţe trh s nemovitostmi v České republice je relativně stabilní, četnost prodejů je dostatečná a porovnávací metoda přesněji indikuje trţní hodnotu stavebního pozemku. Ovšem některé části, které upravují technické parametry stavebních pozemků, můţeme pouţít ve formě podpůrné cenové dokumentace i při výpočtu trţní hodnoty porovnávací metodou, například vztah svaţitosti pozemku a sráţky z průměrné ceny, viz tabulka na straně 13, ale i vztah orientace ke světovým stranám aplikovaný pro pozemek v Kladně o průměrné rozloze 1209 m2 a průměrné prodejní ceně 2207 Kč zveřejněné ČSÚ pro rok 2008.

Vztah orientace ke světovým stranám a srážky z průměrné ceny 13 Orientace ke světovým sráţka z průměrné ceny v sráţka z průměrné ceny v stranám % Kč J, JV, JZ 0 0 V, Z 1 aţ 2 26 683 aţ 53 365 S, SZ, SV do 4 do 106 730

2.3. Reziduální metoda Reziduální metodou indikujeme trţní hodnotu stavebního pozemku nepřímo a rozlišujeme přístup na bázi výnosů a přístup na bázi nákladů.

2.3.1. Reziduální metoda na bázi výnosů Hodnotu pozemku indikujeme na základě zbytkového principu, se zaměřením na výnosový přístup. U zastavěného pozemku indikujeme nejprve hodnotu stavby, dále vypočítáme výnos nemovitosti jako celku, tedy pozemku včetně stavby, a za třetí indikujeme výnos samostatné stavby a odečteme jej od celkového výnosu. Zbylá část výnosu připadá na pozemek. Následnou kapitalizací vypočítáme hodnotu

13 Zazvonil, Z. Odhad hodnoty pozemků, Praha, VŠE, 2007

15 pozemku. U nezastavěných pozemků nasimulujeme stavbu podle moţností uvedených v územním plánu a která je v souladu s analýzou nejvyššího a nejlepšího vyuţití, dále jiţ postupujeme jako u pozemku zastavěného.

Vzorec výpočtu hodnoty pozemku reziduální metodou na bázi výnosů, kdy kapitalizační míra pozemku a stavby je shodná:

Hp = ( Vc – Hs * i ) / i Vzorec výpočtu hodnoty pozemku reziduální metodou na bázi výnosů, kdy kapitalizační míra stavby je odlišná od kapitalizační míry pozemku:14

Hp = ( Vc – Hs * is ) / ip

Hp - hodnota pozemku

Vc - celkový výnos

Hs - hodnota stavby i - kapitalizační míra stavby i pozemku is - kapitalizační míra stavby ip - kapitalizační míra pozemku

2.3.2. Reziduální metoda na bázi nákladů Hodnotu pozemku indikujeme na základě zbytkového principu se zaměřením na nákladový přístup. U zastavěného pozemku indikujeme nejprve hodnotu nemovitosti jako celku. Dále vypočítáme náklady na výstavbu, které mohou obsahovat i náklady na demolici stávajících objektů a likvidaci ekologické zátěţe. Následně odečteme náklady na výstavbu a zisk investora od celkové hodnoty nemovitosti a odúročíme. U pozemků, které jsou nezastavěné, nasimulujeme stavbu podle moţností uvedených v územním plánu a která je v souladu s analýzou nejvyššího a nejlepšího vyuţití, dále postupujeme jako u pozemku jiţ zastavěného.15

14 Zazvonil, Z. Odhad hodnoty pozemků, Praha, VŠE, 2007 15 Dušek, D. Základy oceňování nemovitostí, Praha, VŠE, 2004

16 Vzorec výpočtu hodnoty pozemku reziduální metodou na bázi nákladů:

Hp = Hc - Hn

Hp - hodnota pozemku

Hc - hodnota nemovitosti jako celku

Hn - hodnota nákladů

V případě budoucí výstavby aplikujeme odúročení hodnoty pozemku: n Hr = Hn / ( 1 + d )

Hr – reziduální hodnota pozemku

Hn – budoucí hodnota pozemku d – roční diskontní sazba n – počet let

2.4. Nägeliho metoda Tato metoda indikuje trţní hodnotu stavebního pozemku nepřímo s aplikací nákladového přístupu. Nägeliho metoda vznikla ve Švýcarsku a později byla aplikována i v Německu u pozemků, kde nelze pouţít porovnávací metodu. V České republice byla tato metoda po roce 1990 modifikována a také pouţívána. Základem metody je tzv. „klíč třídy polohy“, který spočívá v tom, ţe podle sedmi základních kritérií se oceňovaný pozemek přiřadí do některé z osmi kvalitativních tříd, přičemţ pro kaţdou třídu je pevně stanoven v procentuální formě podíl hodnoty pozemku na celkových nákladech nemovitosti, na celku typu pozemek plus jemu přiměřená novostavba.16 Třída A – všeobecná situace; rozděluje pozemky podle polohy a lokality. Třída B – intenzita vyuţití pozemku; dělí pozemky do osmi skupin podle druhu moţné výstavby od staveb pro rekreaci aţ po obchodní domy na exkluzivních místech ve velkých městech. Třída C – dopravní spojení s velkoměstem; zohledňuje při dělení pozemků zejména lokalitu, dopraní obsluţnost, dopravní dostupnost a parkování. Třída D – obytný sektor; klade při dělení důraz na úroveň obytných staveb od ubytoven, bytových objektů aţ po luxusní hotely.

16 Zazvonil, Z. Odhad hodnoty pozemků, Praha, VŠE, 2007

17 Třída E – ţivnosti, administrativa, obchod; je zaměřena na úroveň občanské vybavenosti. Třída F – faktory zvyšující hodnotu; umoţňují zohlednit i další faktory jako například park či vodní plochu v okolí. Třída G – redukující faktory; umoţňují korekci negativních vlivů jako je například hlučnost letecké či ţelezniční dopravy. Výsledná třída je určena aritmetickým průměrem hodnot prvních pěti tříd, kterou lze upravit o jednu třídu výš nebo níţ podle tříd E nebo G. Následně přiradíme podle výsledné třídy podíl ceny pozemku na nemovitosti. Dalším předpokladem je, ţe velikost pozemku bude přiměřená jeho vyuţití, popřípadě budeme počítat pouze s adekvátní částí.

Podíl ceny pozemku z celkové ceny nemovitosti - úprava pro ČR 17 Provozní stavby Obytné stavby Města přes Města do 100 tis. 100 tis. Ostatní s regulovaným nájmem bez Třída obyvatel obyvatel obce provozních prostor

1 5,0 4,0 2,5 1,0 2 6,5 5,2 3,3 1,3 3 9,0 7,2 4,5 1,8 4 13,0 10,4 6,5 2,6 5 17,5 14,0 8,8 3,5 6 23,0 18,4 11,5 4,6 7 30,0 24,0 15,0 6,0 8 38,0 30,4 19,0 7,6

Vzorec výpočtu hodnoty pozemku Nägeliho metodou:

Hp = NHs * x /( 1 – x )

Hp = NH * x

Hp - hodnota pozemku

NHs - reprodukční náklady na stavbu x - podíl připadající na pozemek viz tabulka NH - reprodukční náklady včetně hodnoty pozemku

Tato metoda stejně jako metoda indexová byla aplikována na nově vznikajících trzích.

17 Zazvonil, Z. Odhad hodnoty pozemků, Praha, VŠE, 2007

18 3. Administrativní ocenění stavebních pozemků Administrativní oceňování nemovitostí indikuje administrativní cenu podle platného cenového předpisu. Nyní je platná vyhláška č. 3/2008 Sb., o provádění některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, jak vyplývá ze změn provedených vyhláškami č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb. Tento druh ocenění se nejčastěji aplikuje pro daňové účely, zejména daň z převodu nemovitosti, náhradu při vyvlastnění a i v dalších případech, kdy to nařizují právní předpisy. § 9 zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku dělí pozemky na stavební, lesní, zemědělské, vodní toky a nádrţe, jiné pozemky. § 10 popisuje ocenění stavebního pozemku. Dále § 27, 28 a 32 vyhlášky 3/2008 Sb. upřesňují ocenění těchto pozemků. Stavební pozemky definované podle tohoto zákona a vyhlášky jsou uvedeny na straně č. 8. Pro výpočet administrativní ceny stavebního pozemku pouţíváme cenovou mapu, kdy rozlohu pozemku vynásobíme cenou za m². Cenové mapy pozemků vytvářejí místně příslušné obce na základě skutečně sjednaných cen obsaţených v kupních smlouvách. Celkem v České republice bylo vytvořeno 53 cenových map měst a obcí, ale nyní je pouze 14 aktuálních a to jsou Bílina, Brno, Hodonín, Horoměřice, Karviná, Kyšice, Mladá Boleslav, Most, Olomouc, Osek, Ostrava, Praha, Terezín a Zlín.18 Bohuţel ţádná obec v kladenském okrese nemá vypracovanou cenovou mapu stavebních pozemků, proto postupujeme podle § 28 vyhlášky 3/2008 Sb., kdy stanovíme základní cenu (ZC) za m² stavebního pozemku.

Přehled výpočtu ZC za m² v kladenském okrese Lokalita Základní cena za m² Město Kladno 500 Kč Obce jejichţ některé katastrální území sousedí s některým katastrálním území Kladna ZC = Cp * 2,50

Ostatní obce výše neuvedené ZC = Cp * 1,00

Cp – cena pozemku v Kč/m²; Cp = 35 + (a – 1000) * 0,007414 a – počet obyvatel obce; pokud je počet obyvatel niţší neţ 1000 je a = 1000

18 www.cenovemapy.cz

19 Dále ZC upravujeme přiráţkami a sráţkami podle přílohy č. 21 a koeficienty

Ki podle přílohy č. 38 a Kp podle přílohy č. 39. V některých případech aplikujeme i další koeficienty, které zohledňují moţnou zastavitelnost či u pozemku v § 32 jiné pozemky je zohledněn rozdíl mezi pozemkem stavebním a zastavitelnou plochou. Příloha č. 21 upravuje základní ceny stavebních pozemků ve třech fázích pomocí procentuálních přiráţek a sráţek. První fáze je zaměřena na lokalitu, polohu pozemku v obci a druhu moţné výstavby. Druhá fáze hodnotí pozemek podle dopravní dostupnosti, dostupnosti inţenýrských sítí, svaţitosti, ale i podle právních faktorů jako jsou ochranná pásma nebo stavební uzávěra. Třetí fáze zohledňuje vzdálenost od sídelní části obce.

Koeficient prodejnosti Kp podle přílohy č. 39 zobrazuje vztah mezi administrativními cenami podle vyhlášky a sjednanými cenami. Město Kladno se dělí na tři části. Kladno 1 se rovná katastrálnímu území Kladno, Kladno 2 se skládá z katastrálních území Kročehlavy a Rozdělov. Kladno 3 se skládá z katastrálních území Dubí u Kladna, Hnidousy, Motyčín a Vrapice. U některých druhů staveb v rámci okresu můţeme evidovat markantní rozdíly. Zejména u inţenýrských staveb se sniţujícím se počtem obyvatel narůstá koeficient prodejnosti, který souvisí se vznikem nových stavebních pozemků a tím i rozvodem inţenýrských sítí a narůstající poptávkou.

Koeficient prodejnosti 19 Inţenýrské stavby Byty Sklady Kladno 1 0,225 1,383 0,444 Kladno 2 0,211 1,385 0,690 Kladno 3 0,344 1,256 0,628 5 001 aţ 15 000 0,620 1,667 0,756 2 001 aţ 5 000 1,232 0,899 0,497 1 001 aţ 2 000 1,145 0,624 0,503 do 1 000 obyvatel 1,134 1,036 0,472

19 Příloha č. 39 k vyhlášce č. 3/2008 Sb., o provádění některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, jak vyplývá ze změn provedených vyhláškami č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb.

20 B. Praktická část 4. Tržní ocenění nemovitostí V praktické části je oceněn byt v osobním vlastnictví v Kladně v Americké ulici a pro výpočet aktuální trţní hodnoty byla pouţita porovnávací a příjmová metoda. Ve druhém případě, skladový areál Malé Přítočno, byla trţní hodnota indikována za pouţití všech tří moderních metod.

21 4.1. Tržní ocenění bytu – Americká, Kladno

Objednavatel Karel Prchal Americká 272 01 Kladno

Zpráva o hodnocení

Byt č. 2440/3 V bytovém domě č. p. 2440 Americká ulice 272 01 Kladno

Stanovení aktuální trţní hodnoty majetku

Datum ocenění: 18.11.2009

22 Obsah zprávy

Úvodní list Obsah Průvodní zpráva Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr

Přílohy Zápis z místního šetření Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace

23 Průvodní zpráva Dne 18.11.2009 bylo ukončeno trţní ocenění bytu č. 2440/3, uvedeného na listu vlastnictví číslo 30578, katastrální území Kročehlavy, obec Kladno. Lokalizovaného na adrese Americká 2440, Kladno. Tato zpráva o hodnocení stanoví aktuální trţní hodnotu této nemovitosti. Výše uvedený byt je v absolutním vlastnictví, bez břemen a nájemních smluv. Zpráva byla vypracována k technickému stavu a právním skutečnostem ke dni 10.11.2009, kdy proběhlo i místní šetření, viz zápis. Tato zpráva má slouţit zadavateli pro stanovení optimální nabídkové ceny. Výpis katastru nemovitostí a snímek katastrální mapy byl pořízen dne 16.11.2009. Pro stanovení trţní hodnoty byla pouţita porovnávací a příjmová metoda.

Popisné informace Popis lokality Oceňovaná nemovitost byt č. 2440/3 se nachází v jedné z nejoblíbenějších a komerčně nejatraktivnější částí Kladna – Kročehlavy v Americké ulici. Okolní zástavbu tvoří panelové domy postavené v letech 1975 aţ 1980. U většiny těchto domů jiţ proběhla nebo probíhá rekonstrukce a modernizace se zaměřením na výměnu prvků krátkodobé ţivotnosti a na zateplení. V těsné blízkosti se nacházejí stavby občanské vybavenosti, které umoţňují nadstandardní výběr sluţeb, vzdělání a trávení volného času. Zastávky městské hromadné dopravy a ţelezniční dopravy jsou taktéţ v těsné blízkosti. Parkování je bezproblémové.

Oceňovaný majetek Podle informací zjištěných při místním šetření a podkladů a informací, které poskytl majitel výše uvedené nemovitosti je jediným způsobem uţívání nemovitosti bydlení majitele. Součástí bytu je sklepní kóje o rozloze 2 m² a dále má majitel právo uţívat společné prostory domu a místnost určenou pro ukládání kol a kočárků.

Historie Podle informací poskytnutých majitelem nemovitosti byl panelový dům postaven v roce 1977. Svislé nosné a vodorovné nosné konstrukce jsou panelové a ţelezobetonové, dělící svislé konstrukce jsou panelové. Od roku 1993 postupně probíhaly rekolaudace nevyuţitých nebytových prostor na obchody. V roce 2009

24 proběhla rozsáhlá rekonstrukce a modernizace stavby. Zahrnovala výměnu a zateplení střešního pláště, výměnu výplní stavebních otvorů, zateplení obvodového pláště budovy kontaktním systémem. Veškeré prvky dlouhodobé i krátkodobé ţivotnosti jsou v dobrém technickém stavu, trhliny a plísně se na konstrukcích nevyskytují.

Pozemek, vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění je pouze podíl na pozemku ve výši 8707/237869 na parcele č. 3483 o výměře 813 m² a je oceněn jako součást celkové trţní hodnoty bytu, stejně jako venkovní úpravy a podíl ve výši 8707/264179 na společných částech domu. Vedlejší stavby nejsou součástí bytu.

Byt Výše uvedený byt je situován ve třetím nadzemním podlaţí a je přímo přístupný z hlavního schodiště. Dispozice bytu se skládá ze vstupní chodby, komory, šatny, koupelny, toalety, dvou pokojů s výhledem na Americkou ulici a obývacím pokojem, kuchyní a třetím pokojem s výhledem do parku a na mateřskou školku ve Švýcarské ulici. Nedílnou součástí bytu jsou dvě lodţie, které jsou zcela zapuštěné a zpřístupněné z obývacího pokoje a třetího pokoje. Byt byl celkově rekonstruován v roce 2007. Rekonstrukce obsahovala výměnu instalací, stávající bytové jádro bylo demontováno a postaveno nové z přesných příčkovek ytong. Rekonstrukce dále obsahovala výměnu obkladů a dlaţeb, vany, kuchyňské linky, vnitřních dveří, podlahovin. Byt nebyl dispozičně přestavěn.

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Výše uvedený byt je uţíván majitelem k bydlení. Majitelé domu jako celku efektivně vyuţili nevyuţité nebytové prostory a poskytli je zájemcům. Nyní se zde nachází pět obchodů, které jsou řádně rekolaudovány a pronajaty. Zisk z nájmů nemalou měrou pomáhá při správě domu, rekonstrukci a modernizaci.

25 Ocenění Úvod Při ocenění bytu byla pouţita porovnávací a nákladová metoda. Porovnávací metoda Dostatečná nabídka bytů stejné nebo podobné velikosti a lokace umoţňuje aplikovat tuto metodu. Trţní hodnota pozemku je zohledněna při výpočtu jako celku. Při aplikaci této metody jsou zohledněny následující faktory: druh transakce, vlastnická práva, břemena, stavební povolení, ostatní právní omezení a závazky, lokalita, technický stav, technické vybavení, funkční vyuţitelnost, další moţný rozvoj, dopravní obsluţnost, atraktivita objektu a velikost.

Popis porovnávaných bytů Byt č.1

Tento byt se nachází v Polské ulici v katastrálním území Kladno – Kročehlavy. Cena uváděná realitní kanceláří je 1 950 000 Kč. Panelový dům, ve kterém je byt situován má jedenáct nadzemních podlaţí a není zateplen. Tento byt se nachází v pátém nadzemním podlaţí o celkové podlahové ploše 78 m² včetně lodţie, která má podlahovou plochu 4,5 m². Součástí bytu je sklepní kóje 2 m². Dispozice bytu je 4+1. Byt je v původním stavu, bytové jádro umakartové a z prvků krátkodobé ţivotnosti byla vyměněna pouze okna.

Byt č.2

Tento byt se nachází v Mládeţnické ulici v katastrálním území Kladno. Cena uváděná realitní kanceláří je 2 480 000 Kč. Panelový dům, ve kterém je byt situován má šest nadzemních podlaţí a není zateplen. Tento byt se nachází ve třetím nadzemním podlaţí o celkové podlahové ploše 95 m² včetně lodţie, která má podlahovou plochu 6 m². Součástí bytu je sklepní kóje o rozloze 2 m². Dispozice bytu je 4+1. V bytě byla provedena kompletní rekonstrukce včetně koupelny, podlahovin a prodávající zanechá novou kuchyňskou linku s vestavěnými spotřebiči. Okna jsou nová dřevěná.

Byt č. 3

Tento byt se nachází ve Francouzské ulici v katastrálním území Kladno – Kročehlavy. Cena uváděná realitní kanceláří je 1 850 000 Kč. Panelový dům, ve kterém je byt situován má osm nadzemních podlaţí a není zateplen. Tento byt se nachází ve třetím nadzemním podlaţí o celkové podlahové ploše 96 m² včetně lodţie, která má podlahovou plochu 6 m². Dispozice bytu je 4+1. Byt je v původním stavu, bytové jádro umakartové, okna původní.

Porovnávací metoda Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 Ulice Americká Polská Mládeţnická Francouzská Kat. území Kročehlavy Kročehlavy Kladno Kročehlavy Obec Kladno Kladno Kladno Kladno Okres Kladno Kladno Kladno Kladno Základní údaje Počet jednotek 100 78 95 90 Prodejní cena 1 950 000 2 480 000 1 850 000 Cena za jednotku 25 000 26 105 20 556 Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,90 0,90 0,90 Upravená hodnota 22 500 23 495 18 500 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 22 500 23 495 18 500 Věcná břemena Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 22 500 23 495 18 500 Vyuţití dle úz. plánu Bytová Bytová Bytová Bytová vícepodlaţní vícepodlaţní vícepodlaţní vícepodlaţní Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 22 500 23 495 18 500 Stavební povolení Ano Ano Ano Ano Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 22 500 23 495 18 500 Právní omezení Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 22 500 23 495 18 500 Technické parametry Lokalita Velmi dobrá Velmi dobrá Dobrá Velmi dobrá Korekce 1,00 1,05 1,00 Upravená hodnota 22 500 24 669 18 500 Technický stav Velmi dobrý Podprůměrný Standardní Podprůměrný Korekce 1,17 1,05 1,27 Upravená hodnota 26 325 25 903 23 495 Technické vybavení Dobré Dobré Dobré Dobré Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 26 325 25 903 23 495 Funkční vyuţitelnost Dobrá, 2 lodţie Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 0,97 0,97 0,97 Upravená hodnota 25 535 25 126 22 790 Další moţný rozvoj Omezený Omezený Omezený Omezený Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 25 535 25 126 22 790 Dopravní obsluţnost Velmi dobrá Velmi dobrá Velmi dobrá Velmi dobrá Korekce 1,00 1,00 1,00

28 Upravená hodnota 25 535 25 126 22 790 Atraktivita objektu Velmi dobrá Velmi dobrá Dobrá Velmi dobrá Korekce 1,00 1,05 1,00 Upravená hodnota 25 535 26 382 22 790 Jiná technická korekce Příslušenství Obdobné Obdobné Obdobné Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 25 535 26 382 22 790 Ostatní parametry Velikost Větší Průměrná Větší Větší Korekce 0,95 0,99 0,98 Upravená hodnota 24 258 26 118 22 334 Jiná korekce Hod. pozemku Obdobná Obdobná Obdobná Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 24 258 26 118 22 334 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky 24 237 Celková porovnávací hodnota 2 423 705 Zaokrouhleno 2 424 000

Na základě uvedených skutečností je aktuální trţní hodnota vypočtená touto metodou stanovena na 2 424 000 Kč.

Příjmová metoda Při aplikaci této metody je vycházeno z průměrných nabídek nájmů srovnatelných bytů s korekcí 0,95. Další informace jako rezervy na renovaci, daň z nemovitosti, pojištění, správní reţie uvedl majitel na základě skutečně prováděných plateb. Dále je pouţita kapitalizační míra uvedená ve vyhlášce č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

Příjmová metoda Hrubý příjem - 13 600 Kč/p.m. *12 163 200 Kč Neobsazenost a ztráty vlivem nezaplaceného nájemného 5% 8 160 Kč Efektivní hrubý příjem 155 040 Kč Rezerva na renovace 24 000 Kč Ostatní provozní náklady 6 000 Kč Čistý provozní příjem 125 040 Kč Kapitalizační míra 8% Trţní hodnota 1 000 320 Kč Trţní hodnota zaokrouhlená 1 000 000 Kč

Na základě uvedených skutečností je aktuální trţní hodnota vypočtená touto metodou stanovena na 1 000 000 Kč.

Závěr Výše uvedená nemovitost patří mezi typy nemovitostí, které jsou v této lokalitě běţně nabízeny a prodávány a proto porovnávací metoda nejlépe indikuje výši trţní hodnoty a proto je při závěrečné kontribuci zohledněna 80% a příjmová metoda 20%.

Vážený průměr Indikace (Kč) Váha (%) Průměr (Kč) Porovnávací metoda 2 424 000 80 1 939 200 Příjmová metoda 1 000 000 20 200 000 Výsledná trţní hodnota 2 139 200

Výsledná aktuální trţní hodnota nemovitosti je 2 139 000 Kč.

Zápis z místního šetření

Místní šetření dne 10.11.2009 Byt č. 244O/3, LV 30578, podíl na společných částech domu č.p.2440, č.p. 2439, č.p. 2440, č.p. 2441, č.p. 2442 ve výší 8707/264179, LV 23390 a podíl na parcele č. 3483 o rozloze813 Nemovitost m² ve výši 8707/237869 Adresa nemovitosti Americká 2440, 27201 Kladno Kraj Středočeský, okres Kladno, kú. Kladno – Kročehlavy, Kód Katastrální údaj kú. 665126 Vlastník Karel Prchal Objednavatel Karel Prchal Majetek uţívá vlastník k bydlení Nájemní smlouva není Břemena nejsou Ost. provozní (daň z nemovitosti, správní reţie, pojištění nemovitosti) náklady 6 000 Kč Rezerva na renovace 24 000 Kč Zástavní právo není Poloha v obci Kročehlavy Podlahová plocha 100 m² Podlahová plocha místností: pokoj 1 8,35 m² pokoj 2 10,69 m² šatna 2,73 m² předsíň 9,26 m² komora 2,62 m² lázeň 2,56 m² WC 1,2 m² kuchyň 7,28 m² pokoj 3 14,39 m² ob. pokoj 26,68 m² lodţie 1 6,96 m² lodţie 2 6,96 m² světlá výška podlaţí 2,65 m

Výpis z katastru nemovitostí

32 Snímek katastrální mapy

33 Fotodokumentace

34 4.2. Tržní ocenění skladového areálu – Malé Přítočno

Objednavatel BIVŠ, a.s. Nároţní 2600/9, 158 00 Praha

Zpráva o hodnocení

Skladový areál – Kladenská 2, 273 51 Malé Přítočno

Stanovení aktuální trţní hodnoty majetku

Datum ocenění: 11.2.2010

Obsah zprávy

Úvodní list Obsah Průvodní zpráva Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr

Přílohy Snímek katastrální mapy Fotodokumentace Porovnávané pozemky Porovnávané objekty

36 Průvodní zpráva

Dne 11.2.2010 bylo ukončeno trţní ocenění skladového areálu, lokalizovaného na adrese Kladenská 2, Malé Přítočno. Tato zpráva o hodnocení stanoví aktuální trţní hodnotu této nemovitosti. Výše uvedený skladový areál je ve vlastnictví firmy Vestav Kladno, s.r.o. Zpráva byla vypracována k technickému stavu a právním skutečnostem ke dni 11.2.2010. Snímek katastrální mapy byl pořízen dne 11.2.2010. Pro stanovení trţní hodnoty jsem pouţil porovnávací, příjmovou a nákladovou metodu.

Popisné informace Popis lokality Oceňovaná nemovitost se nachází v Malém Přítočně. Tato obec má 261 obyvatel a nachází se 6,2 km od centra města Kladna a 25 km od centra Prahy. Okolní zástavbu z jedné strany tvoří tradiční rodinné domy a z druhé strany ţelezniční trať a rychlostní silnice R6. Občanská vybavenost v obci je omezená, ale v nedalekém Kladně se nacházejí veškeré stavby občanské vybavenosti. Zastávky městské hromadné dopravy a ţelezniční dopravy jsou v dochůdné vzdálenosti.

Oceňovaný majetek Skladový areál Vestav vznikl v roce 1991, skládá se ze dvou hal, administrativní budovy a budovy se sociálním zázemím. Tento areál slouţí ke skladování hutních materiálu, druhovýrobků a k úpravě těchto materiálů podle přání zákazníka.

Pozemek Pozemek je rovinný a tvar aţ na několik nepatrných vyjímek je pravidelný. Pozemek se skládá ze sedmi pozemků a jeho celková rozloha je 6 318 m². Pozemky p.č. 142, 118, 134/2, 108/7 mají omezené vlastnictví zástavním právem smluvním. Pozemky p.č. 134/2, 134/3, 108/7 jsou omezeny ochranným pásmem vysokého napětí a pozemek p.č. 134/3 ještě břemenem chůze a jízdy. Díl o velikosti 1 380 m² je zastavěný a část pozemků o rozloze 4 000 m² je zpevněna montovanými

37 betonovými dílci nebo asfaltovým povrchem, slouţí majiteli ke skladování a manipulaci s břemeny.

Soupis pozemků Pozemky parcelní číslo rozloha (m2) druh právní omezení břemena 142 926 zastavěná plocha zástavní právo smluvní není 149 135 zastavěná plocha není není 118 30 zastavěná plocha zástavní právo smluvní není 152 55 zastavěná plocha není není 134/2 3 250 ostatní (manipul.) zástavní právo smluvní VN pásmo 580 m² 108/7 1 293 ostatní (manipul) zástavní právo smluvní VN pásmo 440 m² VN pásmo 170m² 134/3 629 ostatní (manipul.) není chůze a jízdy Celková rozloha 6 318

Budovy Administrativní budova Administrativní budova byla postavena v roce 1995, zastavěná plocha je 55 m². Budova je montovaná, bez základů, střecha sedlová s plechovou krytinou, okna plastová, venkovní obklad lamelový plastový. Vnitřní dispozice tři místnosti o rozloze 15 m². Katastrálně evidovaná jako budova bez čísla popisného nebo evidenčního s vyuţitím pro administrativu, bez právních omezení a břemen.

Budova se sociálním zařízením Tato budova je zděná se sedlovou střechou, krytina plechová, okna plastová, vnitřní a vnější omítky jsou minerální. Budova o zastavěné ploše 30 m². Vnitřní dispozice je dělena na toalety, sprchy a šatny. Tato budova byla postavena přibliţně v roce 1940. U této stavby nebyla provedena změna v uţívání stavby a stále je evidována jako stavba bez čísla popisného nebo evidenčního se způsobem vyuţití zemědělské stavby. Katastrálně zapsáno zástavní právo smluvní.

Hlavní skladová a výrobní hala Tato hala o zastavěné ploše 530 m² a světlé výšce podlaţí 4 m se nachází v přední části areálu a byla postavena v roce 2000. Základy jsou tvořeny základovými betonovými patkami, konstrukce skeletová ocelová, střecha sedlová, krytina plechová, obvodový plášť tvořen izolačními a zateplovacími panely, podlaha

38 betonová bezprašná, topení je zajištěno teplovzdušnými jednotkami. Vlastnické právo omezené zástavním právem smluvním.

Vedlejší skladová hala Tato hala o zastavěné ploše 720 m² a výšce po lom 4,5 m a výšce hřebene 6 m se nachází za hlavní skladovou halou a byla postavena v roce 1991. Základy jsou tvořeny betonovými patkami, konstrukce skeletová, střecha sedlová, krytina plechová. Obvodový plášť je jednoduchý bez izolace. Podlaha bezprašná a budova není temperovaná. Součástí této haly je přístavba o rozloze 45 m², konstrukce je skeletová s plechovou střešní krytinou. Vlastnické právo omezené zástavním právem smluvním.

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Výše uvedený skladový areál je uţíván majitelem k podnikání v plném rozsahu. Zejména pro skladování hutních materiálů, druhovýrobků a k úpravě těchto materiálů podle přání zákazníka. Toto vyuţití je v souladu s analýzou nejvyššího a nejlepšího vyuţití.

Ocenění Úvod Pro stanovení aktuální trţní hodnoty jsem pouţil porovnávací, příjmovou a nákladovou metodu. Porovnávací metodu jsem aplikoval pro stanovení trţní hodnoty pozemku a nemovitosti jako celku. U příjmové metody jsem pouţil kapitalizační míru podle přílohy č.16 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. U nákladové metody je zohledněno fyzické, funkční i morální opotřebení.

Omezující rizika Zástavní právo smluvní nebude ve zprávě o hodnocení zaneseno, protoţe při prodeji bude zástavní právo smluvní zrušeno, samozřejmě na náklady prodávajícího. Ovšem břemena jako jsou v tomto případě ochranná pásma vysokého napětí a právo chůze a jízdy na pozemku p.č. 134/3 bude zanecháno. Další drobnou anomálií je nesoulad právního stavu s vyuţitím stavby. Konkrétně u budovy se sociálním zařízením je způsob vyuţití původní a to zemědělská stavba. Pro soulad je nezbytné

39 vytvoření aktuální projektové dokumentace dle vyhlášky č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb, vyplnit formulář o změně v uţívání stavby. Oceněno nákladem na 15 000 Kč, který bude odečten z celkové ceny získané porovnávacím způsobem.

Porovnávací metoda Tuto metodu je moţné aplikovat pro ocenění tohoto druhu majetku, protoţe skladové prostory i pozemky tohoto druhu se běţně v této lokalitě prodávají i nabízejí. Hodnota pozemku stanovená touto metodou je 5 611 000 Kč. Hodnota nemovitosti jako celku stanovená touto metodou je 13 868 000 Kč.

Tržní hodnota pozemku Aplikace porovnávací metody pro pozemky p.č. 149, 142, 118, 152, 134/2, 108/7 o rozloze 5 689 m2.

Porovnávací metoda - pozemek Identifikační údaje Pořadové č. pozemku 1 2 3 4 Název pozemku Areál Vestav Praţská U letiště Dříň ul. Huťská Parcelní číslo viz. Ocenění N/A N/A N/A N/A Katastrální území Malé Přítočno Unhošť Slaný Kladno Kladno Obec Malé Přítočno Unhošť Slaný Kladno Kladno Okres Kladno Kladno Kladno Kladno Kladno Základní údaje Prodejní cena celkem 19 033 540 9 236 100 27 183 300 36 900 000 Rozloha (m²) 5 689 21 386 10 866 14 307 14 760 Cena za 1 m² 890 850 1 900 2 500 Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,90 0,90 0,90 0,90 Upravená hodnota 801 765 1 710 2 250 Vlastnická práva VN Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Korekce 0,95 0,95 0,95 0,95 Upravená hodnota 761 727 1 625 2 138 Věcná břemena Ano Ne Ne Ne Ne Korekce 0,95 0,95 0,95 0,95 Upravená hodnota 723 690 1 543 2 031 Výroba a Výroba a Výroba a Výroba a Obsluţná vyuţití dle úz. plánu sklad sklad sklad sklad sféra Korekce 1,00 1,00 1,00 0,85

40 Upravená hodnota 723 690 1 543 1 726 Včetně Územní rozhodnutí Ano Ano dokumen. Ano Ano Korekce 1,00 0,90 1,00 1,00 Upravená hodnota 723 621 1 543 1 726 Jiná právní korekce Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 723 621 1 543 1 726 Technické parametry Lokalita Průměrná Dobrá Dobrá Velmi dobrá Výborná Korekce 1,00 0,95 0,70 0,65 Upravená hodnota 723 590 1 080 1 122 Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce 1,02 1,02 1,00 1,00 Upravená hodnota 737 602 1 080 1 122 Svaţitost Rovinný Rovinný Rovinný Mírně sva. Mírně sva. Korekce 1,00 1,02 1,05 1,05 Upravená hodnota 737 614 1 134 1 178 Kompletní, Inţenýrské sítě jímka Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Korekce 1,00 1,00 1,00 0,97 Upravená hodnota 737 614 1134 1143 Kontaminace Terénní půdy,úpravy Nezjištěna Nezjištěna úpravy Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1,00 0,90 1,00 1,00 Upravená hodnota 737 553 1 134 1 143 Dopravní obsluţnost Podprůměrná Dochůdná Dochůdná Dochůdná Dochůdná Korekce 0,95 0,95 0,95 0,95 Upravená hodnota 700 525 1 078 1 086 Dopravní dostupnost Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 700 525 1 078 1 086 Jiná tech. korekce Vlečka Bez Bez Bez Bez Korekce 1,03 1,03 1,03 1,03 Upravená hodnota 722 541 1 110 1 118 Ostatní parametry Velikost Střední Velký Střední Velký Velký Korekce 1,05 1,00 1,05 1,05 Upravená hodnota 758 541 1 165 1 174 Moţná zastavitelnost Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 758 541 1 165 1 174 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m² 909 Celková porovnávací hodnota 5 173 952 Zaokrouhleno 5 174 000

41 Ocenění pozemku 134/3 Tento pozemek je oceněn zvlášť, protoţe mimo ochranného pásma vysokého napětí je ještě zatíţen břemenem chůze a jízdy z důvodu zajištění přístupu na pozemek 108/2, který je majetkem Správy ţelezniční dopravní cesty a je zapsán v druhu ostatní s vyuţitím ostatní komunikace. Hodnota stanovená porovnávací metodou je 571 761 Kč. V této hodnotě je jiţ započítáno ochranné pásmo vysokého napětí. Pro výpočet břemene chůze a jízdy je pouţita příjmová metoda. Hodnotu břemene odečteme od hodnoty zjištěné porovnávací metodou. Pro zajištění bezpečného průjezdu a chůze budeme počítat s šíří pruhu 3 metry, který má celkovou rozlohu 300 m2 .

Břemeno chůze a jízdy - příjmovou metodou Hrubý efektivní příjem za m²/rok 100 Kč Hrubý efektivní příjem za 300 m²/rok 30 000 Kč Neobsazenost vlivem neplacení 0 Kč Náklady na renovaci včetně daně 3 000 Kč Čistý provozní příjem 27 000 Kč Kapitalizační míra 5% Celková trţní hodnota 135 000 Kč

Celková trţní hodnota pozemku 134/3 je 571 761 - 135 000 = 436 761 Kč.

Celkový přehled hodnot pozemků

Pozemky Parcelní číslo Rozloha (m²) Hodnota (Kč) 142 926 841 734 149 135 122 715 118 30 27 270 152 55 4 995 134/2 3 250 2 954 250 108/7 1 293 1 175 337 134/3 629 436 761 Hodnota celkem 5 610 713 Kč Zaokrouhleno 5 611 000 Kč

42 Tržní hodnota nemovitosti jako celku

Porovnávací metoda - nemovitosti jako celku Identifikační údaje Pořadové č. nemovit. 1 2 3 4 Název nemovitosti Areál Vestav Na Podole Varská U vlečky Úherce Parcelní číslo viz. Ocenění N/A N/A N/A N/A Malé Katastrální území Přítočno Beroun Pavlov Mělník Dobrovice Malé Obec Přítočno Beroun Pavlov Mělník Dobrovice Mladá Okres Kladno Beroun Kladno Mělník Boleslav Údaje o pozemku Plocha pozemku 6 318 3 836 1 566 2 209 2 654 Cena za 1 m² 888 1 450 1 100 1 250 650 Cena celkem 5 611 000 5 562 200 1 722 600 2 761 250 1 725 100 Základní údaje m2 Počet jednotek 1 380 825 550 400 800 Prodejní cena celkem 12 000 000 5 750 000 5 129 000 10 000 000 Prodejní cena bez pozemku 6 437 800 4 027 400 2 367 750 8 274 900 Cena za 1 m² 7 803 7 323 5 919 10 344 Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,90 0,90 0,90 0,90 Upravená hodnota 7 023 6 590 5 327 9 309 Vlastnická práva Břemena Absolutní Břemena Absolutní Absolutní Korekce 0,95 1,00 0,95 0,95 Upravená hodnota 6 672 6 590 5 061 8 844 Věcná břemena Ano Ne Ano Ne Ne Korekce 0,95 0,97 0,95 0,95 Upravená hodnota 6 338 6 393 4 808 8 402 Sklad a Sklad a Sklad a Sklad a Sklad a Vyuţití dle ÚP výroba výroba výroba výroba výroba Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 6 338 6 393 4 808 8 402 Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 6 338 6 393 4 808 8 402 Jiná právní korekce Ne Ne Ne Ne Ne Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 6 338 6 393 4 808 8 402 Technické parametry Lokalita Průměrná Lepší Průměrná Lepší Průměrná Korekce 0,90 1,00 0,95 1,00 Upravená hodnota 5 704 6 393 4 568 8 402 Technický stav Dobrý Dobrý Horší Dobrý Výborný Korekce 1,00 1,05 1,00 0,80 Upravená hodnota 5 704 6 712 4 568 6 721

43 Tech. vybavenost Průměrná Průměrná Horší Horší Výborná Korekce 1,00 1,05 1,10 0,95 Upravená hodnota 5 704 7 047 5 024 6 385 Funkční vyuţitelnost Průměrná Průměrná Průměrná Horší Nadstandardní Korekce 1,02 1,02 1,10 0,80 Upravená hodnota 5 819 7 189 5 527 5 108 Další rozvoj Moţný Moţný Omezený Omezený Moţný Korekce 1,00 1,05 1,05 1,00 Upravená hodnota 5 819 7 548 5 803 5 108 Dopravní obsluţnost Horší Dobrá Horší Dobrá Horší Korekce 0,95 1,00 0,95 1,00 Upravená hodnota 5 528 7 548 5 513 5 108 Dopravní dostupnost,parkování Průměrná Průměrná Horší Horší Výborná Korekce 1,05 1,20 1,08 0,85 Upravená hodnota 5 804 9 058 5 954 4 342 Atraktivita Průměrná Lepší Průměrná Lepší Průměrná Korekce 0,90 1,00 0,95 1,00 Upravená hodnota 5 224 9 058 5 656 4 342 Jiná technická korekce Vlečka Moţná Bez Vlečka Bez Korekce 1,00 1,03 1,00 1,03 Upravená hodnota 5 224 9 330 5 656 4 472 Ostatní parametry Velikost Průměrná Průměrná Menší Menší Průměrná Korekce 1,00 0,95 0,95 1,00 Upravená hodnota 5 224 8 863 5 374 4 472 Jiná korekce N/A N/A N/A N/A N/A Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 5 224 8 863 5 374 4 472 Výsledné hodnoty Porovnávací hodnota za jednotku 5 983 Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku) 8 256 698 Hodnota pozemku 5 611 000 Celková hodnota 13 867 698 Zaokrouhleno 13 868 000

Příjmová metoda Tato nemovitost je v dobrém technickém stavu a je schopna generovat výnos, proto je aplikována i tato metoda. Z celkového ročního příjmu z pronájmu jsou odečteny ztráty vlivem neobsazenosti, pojištění nemovitosti, daň z nemovitosti, náklady na údrţbu a rezerva na renovaci. Kapitalizační míra je pouţita podle přílohy č. 16 vyhlášky 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

Hodnota nemovitosti stanovená příjmovou metodou je 7 267 000 Kč

Přehled nájemného Podlahová, zastavěná plocha, dle Trţní Trţní druhu nemovitosti nájemné nájemné m² Kč/m²/rok Kč/rok Hlavní hala 530 900 477 000 Vedlejší hala 720 800 576 000 Přístřešek 45 350 15 750 Administrativní budova 45 1 600 72 000 Budova se soc. zařízením 20 500 10 000 Venkovní plochy zpevněné 4 638 100 463 800 Celkem 1 614 550

Příjmová metoda Příjem z pronájmu 1 614 550 Kč Neobsazenost a moţné ztráty 15% 218 370 Kč Efektivní hrubý příjem 1 396 180 Kč Pojistné, daň, náklady na údrţbu 85 000 Kč Rezerva na renovace 100 000 Kč Čistý provozní příjem 1 211 180 Kč Kapitalizační míra 6 % Indikovaná hodnota 7 267 080 Kč Zaokrouhlená indikovaná hodnota 7 267 000 Kč

Nákladová metoda Nákladová metoda vychází z reprodukčních nákladů sníţených o technické opotřebení, funkční nedostatky a ekonomické nedostatky. Podkladem pro výpočet této metody jsou Rozpočtové ukazatele - ÚRS Praha, 2010.

Hodnota zjištěná nákladovou metodou je 16 683 000 Kč.

Hlavní hala Obestavěný prostor hlavní haly je 2 669 m³. Orientační cena haly pro výrobu a sluţby s kovovou konstrukcí je 3 427 Kč/m³. Celkové reprodukční náklady hlavní haly jsou 9 146 663 Kč.

Obestavěný prostor OP (m³) Základová konstrukce 36 * 1,5 * 1 * 1 54 1NP 528 * 4,2 2 218 Zastřešení 135 * 1,5 / 2 101 Zastřešení 395 * 1,5 / 2 296 Celkem 2 669

45 Vedlejší hala Obestavěný prostor vedlejší haly včetně přístavby je 4 148 m³. Orientační cena haly pro skladování s kovovou konstrukcí je 3 279 Kč/m³. Celkové reprodukční náklady vedlejší haly jsou 13 601 292 Kč.

Obestavěný prostor OP (m³) Základová konstrukce 38 * 1,5 * 1 *1 57 1NP 40 * 18 * 4,70 3 384 Zastřešení 720 * 1,5 / 2 540 Přístavba Základové konstrukce 4 * 1 * 1 * 1 4 1NP 5 * 15 * 3,2 140 Zastřešení 45 * 1 / 2 23 Celkem 4 148

Administrativní budova Obestavěný prostor administrativní budovy je 203 m³. Orientační cena budovy pro řízení a administrativu, montované z prostorových buněk, je 4 185 Kč/m³. Celkové reprodukční náklady administrativní budovy jsou 849 555 Kč.

Obestavěný prostor OP (m³) Základová konstrukce 0 0 1NP 2,95 * 55 162 Zastřešení 55 * 1,5 / 2 41 Celkem 203

Budova se sociálním zařízením Obestavěný prostor budovy se sociálním zařízením je 106 m³. Orientační cena zděné budovy pro výrobu a sluţby je 6 851 Kč/m³. Celkové reprodukční náklady budovy se sociálním zařízením jsou 726 206 Kč.

Obestavěný prostor OP (m³) Základová konstrukce 20,8 * 0,30 * 0,80 5 1NP 30 * 2,85 86 Zastřešení 30 * 1 / 2 15 Celkem 106

Venkovní úpravy Celkové reprodukční náklady venkovních úprav jsou 13 696 200 Kč. (Reprodukční cena plotů je určena výpočtem na základě analýzy místního trhu.)

46 Venkovní úpravy počet jednotek Celkem (Kč) Zpevněné plochy asfalt 1 742 Kč/m² 500 871 000 Zpevněné plochy panely silniční 3 543 Kč/m² 3 500 12 400 500 Plot pletivo včetně podezdívky 470 Kč/bm 150 70 500 Plot z vlnitého plechu včetně podezdívky 1 500 Kč/bm 160 240 000 Vjezdová vrata 30 000 Kč/ks 1 30 000 Jímka 8 420 Kč/m³ 10 84 200 Celkem 13 696 200

Nákladová metoda, budovy, haly, venkovní úpravy Fyzické Funkční Morální Věcná Popis RC celkem Stáří/rok o. % o. % o. % hodnota Hlavní hala 9 146 663 10 10 3 55 3 593 267 Vedlejší hala 13 601 292 19 20 3 55 4 749 571 Administrativní budova 849 555 15 25 3 55 278 123 Budova se sociálním zařízením 726 206 70 60 3 55 126 795 Zpevněné plochy asfalt 871 000 5 10 3 55 342 172 Zpevněné plochy panely silniční 12 400 500 40 65 3 55 1 894 486 Plot pletivo včetně podezdívky 70 500 10 30 3 55 21 545 Plot z vlnitého plechu včetně podezdívky 240 000 10 30 3 55 73 332 Vjezdová vrata 30 000 10 30 3 55 9 167 Jímka 84 200 10 15 3 55 3 1240 Celkem budovy, haly, venkovní úpravy 11 119 698 Pozemky 5 611 000 Celkem zaokrouhleno 16 731 000 celkem 16 730 698

Závěrečná kontribuce Indikace (Kč) Váha (%) Váţený průměr (Kč) Porovnávací metoda 13 868 000 60 8 320 800 Příjmová metoda 7 267 000 20 1 453 400 Nákladová metoda 16 731 000 20 3 346 200 Celkem 13 120 400 Celkem zaokrouhleno 13 120 000

Aktuální trţní hodnota areálu Vestav je 13 120 000 Kč.

47 Snímek katastrální mapy

48 Fotodokumentace

49 Porovnávané pozemky Pozemek č. 1

Tento pozemek se nachází na okraji obce Unhošť v blízkosti nově vznikající průmyslové zóny. Pozemek je nabízen realitní kanceláří za 19 034 000 Kč o rozloze 21 386 m². Určen územním plánem pro výstavbu objektů pro průmyslovou výrobu. Pozemek má téměř pravidelný tvar, je rovinný a inţenýrské sítě jsou v dosahu.

Pozemek č. 2

Stavební pozemek se nachází na okraji města Slaný, je nabízen realitní kanceláří za 9 236 000 Kč o rozloze 10 866 m². Územním rozhodnutím je určen pro výstavbu haly pro výrobu a sluţby. Pozemek je mírně svaţitý, tvar téměř pravidelný, inţenýrské sítě v dosahu. Dále je zpracována projektová dokumentace na stavbu haly a odvezena přebytečná část ornice.

50 Pozemek č. 3

Tento pozemek se nachází v Kladně mezi ulicí Libušinou a Kročehlavskou. Realitní kanceláří je nabízen za 27 183 300 Kč o rozloze 14 307 m². Územním rozhodnutím je určen pro výstavbu výrobního nebo skladového areálu. Pozemek je mírně svaţitý, tvar pravidelný. Veškeré inţenýrské sítě jsou v dosahu.

Pozemek č. 4

Tento pozemek je lokalizován v Kladně v Huťské ulici nedaleko centra Kladna a na okraji původní průmyslové zóny. Realitní kanceláří je nabízen za 36 900 000 Kč o rozloze 14 760 m². Územním rozhodnutím je určen pro komerční výstavbu – obsluţná sféra. Pozemek má pravidelný tvar a je mírně svaţitý. Veškeré inţenýrské sítě jsou v dosahu včetně dálkového horkovodu.

51 Porovnávané objekty Objekt č.1

Tento skladový areál je lokalizován v Berouně v ulici Na Podole a je nabízen realitní kanceláří za 12 000 000 Kč. Skladová hala je montovaná, zateplená a vytápěná o zastavěné ploše 825 m². Součástí haly je kancelář a sociální zařízení, k dispozici jsou veškeré inţenýrské sítě. Pozemek má celkovou rozlohu 3 836 m² a 1 200 m² je zpevněných.

Objekt č.2

Tento skladový areál se nachází v obci Pavlov a je nabízen realitní kanceláří za 5 750 000 Kč. Skladová hala je zděná, o zastavěné ploše 560 m². Hala je dělena na dvě části. První část má rovný podhled a je vytápěna lokálním plynovým topením. Druhá část je vytápěna krbovými kamny. Rozloha pozemku je 1 566 m², nezastavěná plocha je povrchově upravena pouze štěrkem. Z inţenýrských sítí je zavedena pouze elektřina a je k dispozici z vlastního zásobníku. Břemeno chůze a jízdy za účelem zajištění přístupu do sousední nemovitosti.

Objekt č.3

53 Tento skladový areál se nachází v Mělníku v Řípské ulici a je nabízen realitní kanceláří za 5 129 000 Kč. Skladová hala, byla původně součástí průmyslového areálu firmy Mefrit, je montovaná o zastavěné ploše 400 m². Rozloha pozemku je 2 209 m², na nezastavěné ploše je travní porost. Moţnost vyuţití ţelezniční vlečky.

Objekt č.4

Tento moderní skladový areál s integrovanou administrativní budovou je lokalizován v Dobrovicích v části Úherce o celkové zastavěné ploše 800 m² na pozemku o rozloze 2 654 m², nezastavěná část je zpevněna. Hala je montovaná, konstrukce skeletová, výrobní a administrativní část je vytápěná. Inţenýrské sítě kompletní. Nabídková cena je 10 000 000 Kč.

54 C. Analytická část 5. Analýza stavebních pozemků kladenského okresu Základním souborem pro tuto analýzu jsou nabízené stavební pozemky realitními servery v září 2009 viz příloha č.1. Nabídka pozemků samozřejmě není úplná, musíme počítat s určitou latencí a několik nabídek je z důvodu nedostatku nebo nepřesnosti informací ze základního souboru vyloučeno. Cílem této analýzy je rozbor dat se zaměřením na četnost nabídky podle druhu pozemku, rozlohy, ceny za m², vztahu mezi cenou a vzdáleností od centra Kladna a centra hlavního města Prahy.

Stavební pozemky podle možné výstavby

Č. Druh výstavby Počet Díl 1 Obsluţná sféra 1 0,5% 2 Proluky - RD 1 0,5% 3 Rekreační domek 2 1,0% 4 Hromadné bydlení středněpodlaţní 4 2,0% 5 Rodinné domy (k rozparcelování) 7 3,3% 6 Výroba a skladování 23 11,0% 7 Rodinné domy 170 81,7%

12 3 4 5 6

1 Obsluţná sféra 2 Proluky - RD 3 Rekreační domek

4 Hromadné 7 středněpodlaţní bydlení 5 Rodinné domy (k rozparcelování) 6 Výroba a sklad 7 Rodinné domy

Z celkových 208 nabízených stavebních pozemků je 170 pozemků určeno pro výstavbu rodinných domů, coţ je 81,7%. Proluky, pozemky určené pro obsluţnou

55 sféru a pozemky určené pro výstavbu vysokopodlaţního bydlení se vyskytují ojediněle. Proto je nezbytné se zaměřit na tyto druhy pozemků při tvorbě databází, abychom měli dostatek informací pro aplikaci porovnávací metody.

Rozdělení pozemků určených pro výstavbu rodinných domů podle regionální segmentace Podle trhu lze okres rozdělit do čtyř základních částí – město Kladno, město Slaný, městys Zlonice a na ostatní obce.

Č. Segmentace Počet Díl 1 Kladno 18 10,5% 2 Slaný 11 6,5% 3 Ostatní obce 141 83% 4 Zlonice 0 0

1 Kladno 2 Slaný 3 Ostatní obce 4 Zlonice

Z celkových 170 nabízených stavebních pozemků určených pro výstavbu rodinných domů se pouze 11 pozemků nachází ve Slaném, 18 v Kladně a ve Zlonicích nebyl v nabídce ţádný.

Rozloha stavebních pozemků určených pro výstavbu rodinných domů podle regionální segmentace

Okres Kladno Město Slaný Největší rozloha m² 4 400 Největší rozloha m² 2 469 Horní kvartil 1 210 Horní kvartil 1 333 Medián 990 Medián 1 207 Dolní kvartil 830 Dolní kvartil 935 Nejmenší rozloha m² 548 Nejmenší rozloha m² 755 Průměrná rozloha m² 1 188 Průměrná rozloha m² 1 239

56 Město Kladno Ostatní obce Největší rozloha m² 4 400 Největší rozloha m² 4 045 Horní kvartil 1 100 Horní kvartil 1 210 Medián 1 005 Medián 980 Dolní kvartil 960 Dolní kvartil 823 Nejmenší rozloha m² 573 Nejmenší rozloha m² 548 Průměrná rozloha m² 1 209 Průměrná rozloha m² 1 181

Průměrná rozloha stavebních pozemků v kladenském okresu je 1 188 m² a průměrné rozlohy stanovené podle regionální segmentace se neliší více neţ o pět procent.

Rozloha stavebních pozemků určených pro výstavbu rodinných domů jako celku Grafické zobrazení pomocí histogramu četností a počet tříd je určen podle tzv. Sturgesova pravidla, které pro n stanovení proměnné dává počet tříd 20 m = 1 + 3.3* log10 n.

Polovina všech dat se nachází v mezikvartilovém rozpětí, které je definováno vzdáleností mezi dolním kvartilem 830 a horním kvartilem 1 210.

20 Bezvoda, V., Blahuš, P. Finanční matematika a statistika, Praha, BIVŠ, 2004

57 Cena stavebních pozemků určených pro výstavbu rodinných domů podle regionální segmentace

Okres Kladno Město Slaný Nejvyšší cena Kč/m² 5 044 Nejvyšší cena Kč/m² 1 589 Medián 1 550 Medián 1 286 Nejniţší cena Kč/m² 743 Nejniţší cena Kč/m² 1 200 Průměrná cena Kč/m² 1 687 Průměrná cena Kč/m² 1 306 Město Kladno Ostatní obce Nejvyšší cena Kč/m² 5 044 Nejvyšší cena Kč/m² 2 989 Medián 2 803 Medián 1 539 Nejniţší cena Kč/m² 1 170 Nejniţší cena Kč/m² 743 Průměrná cena Kč/m² 2 718 Průměrná cena Kč/m² 1 589

V případě ceny dochází oproti rozloze k diametrálním rozdílům. Zejména průměrná cena v Kladně značně převyšuje ostatní průměrné ceny.

Cena stavebních pozemků určených pro výstavbu rodinných domů jako celku

Hranice tříd Četnost Nejvyšší cena Kč/m² 5 044 700 - 1249 35 Horní kvartil 1 936 1250 - 1799 72 Medián 1 550 1800 - 2349 43 Dolní kvartil 1 286 2350 - 2899 9 Nejniţší cena Kč/m² 743 2900 - 3449 8 Mezikvartilové rozpětí 650 3450 - 3999 2 Průměrná cena Kč/m² 1 687 4000 - 4549 0 4550 - 5099 1

Histogram 80 60 40 Četnost

Četnost 20 0

700 1250 1800 2350 2900 3450 4000 4550 Další Třídy

Rozloha a cena stavebních pozemků určených pro výrobu a skladování Rozloha Cena Největší rozloha m² 32 367 Nejvyšší cena Kč/m² 3 100 Medián 6 897 Medián 636 Nejmenší rozloha m² 1 449 Nejniţší cena Kč/m² 337 Průměrná rozloha m² 10 124 Průměrná cena Kč/m² 981

58 Rozloha a cena stavebních pozemků určených pro výstavbu hromadného středněpodlažního bydlení

Rozloha Cena Největší rozloha m² 16 442 Nejvyšší cena Kč/m² 14 118 Nejmenší rozloha m² 425 Nejniţší cena Kč/m² 1 650 Průměrná rozloha m² 10 210 Průměrná cena Kč/m² 5 192

Rozloha a cena stavebních pozemků určených k rozparcelování, zasíťování a dalšímu prodeji s možností výstavby rodinných domů

Rozloha Cena Největší rozloha m² 35 000 Nejvyšší cena Kč/m² 1 050 Nejmenší rozloha m² 6 000 Nejniţší cena Kč/m² 350 Průměrná rozloha m² 18 825 Průměrná cena Kč/m² 722

Posouzení vztahu vzdálenosti stavebních pozemků pro výstavbu rodinných domů od centra Kladna a cenou za m² Základní vzorek se skládá z pozemků určených pro výstavbu rodinných domů, které se nacházejí v horním kvartilu (podle ceny za m², mimo pozemků v Kladně)

8 Řada1 6

Vzdálenost od ( kmKladna ) 0 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 Cena (m2)

Bodový graf zobrazuje volnou závislost a dále můţeme indikovat, ţe vzdálenost pozemků od centra Kladna není rozhodující a cenu ovlivňuje i mnoho jiných faktorů.

59 Posouzení vztahu vzdálenosti stavebních pozemků pro výstavbu rodinných domů od centra Prahy a cenou za m² Základní vzorek se skládá z pozemků určených pro výstavbu rodinných domů, které se nacházejí v horním kvartilu (podle ceny za m², mimo pozemků v Kladně)

45 40 35 30 25 Řada1 20 15 10

5 Vzdálenost od Prahy ( km ) 0 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 Cena za ( m2 )

Bodový graf zobrazuje volnou závislost a dále můţeme indikovat, ţe vzdálenost pozemků od centra Prahy není rozhodující a cenu ovlivňuje i mnoho jiných faktorů.

Shrnutí Z celkových 208 stavebních pozemků je 170 pozemků určeno pro výstavbu rodinných domů, coţ je 81,7%. Z celkových 170 nabízených stavebních pozemků určených pro výstavbu rodinných domů se pouze 11 pozemků nachází ve Slaném, 18 v Kladně a ve Zlonicích nebyl v nabídce ţádný. Průměrná rozloha pozemků pro výstavbu rodinných domů je 1 188 m² a průměrná cena za m² je 1 687 Kč. Při tvorbě databází se musíme zaměřit na proluky, pozemky pro výstavbu obsluţné sféry a vysokopodlaţního bydlení hromadného, protoţe jejich nabídka je minimální. Mezi lokality s nejvyšší nabídkovou cenou stavebních pozemků určených pro výstavbu rodinných domů patří Kladno - Rozdělov, Horní Bezděkov, Unhošť, Velká Dobrá. Naopak mezi obce s nejniţší nabídkovou cenou patří Beřovice, Otvovice, Uhy.

60 6. Analýza trhu kladenského okresu Popis okresu Kladenský okres se nachází západně aţ severozápadně od hlavního města Prahy. Rozloha okresu je 720 km². Počet obyvatel je 157 375 a průměrná lidnatost na jeden kilometr čtverečný je 219 obyvatel. Okres se skládá z 99 obcí, z toho je 8 měst a dva městyse. Sídlem okresu je statutární město Kladno, město Slaný je obec s rozšířenou působností a města Unhošť a Velvary jsou obce s pověřeným obecným úřadem.

Město Kladno Kladno leţí 15 kilometrů západně od mezinárodního letiště Praha. S geografickou polohou 50 08’30“ severní šířky a 14 06’00“ východní délky. Průměrná nadmořská výška je 400 m.n.m. Skládá se ze sedmi městských částí (Kladno, Kročehlavy, Rozdělov, Dubí, Motyčín, Hnidousy, Vrapice), má 69 906 obyvatel a rozprostírá se na ploše 3 696 ha. První písemné doloţené zprávy o Kladnu pocházejí aţ ze 14.století, tehdy ves vlastnil rod Kladenských z Kladna, který roku 1543 vymřel „po meči“ a Kladno vlastnicky převzal rytířský rod Ţďárských ze Ţďáru, za jejich vlády bylo Kladno roku 1561 povýšeno na městečko. Roku 1705 zakoupil Kladenské panství mnišský řád benediktinů z Břevnovského kláštera, v jehoţ drţení zůstalo Kladno aţ do roku 1848. V této době byly vystavěny nejvýznamnější kladenské barokní památky Zámek - Zádušní ulice, Radnice – nám. Starosty Pavla, Kostel nanebevzetí panny Marie – nám. Starosty Pavla. Největší rozmach zaznamenalo Kladno po náhodném nálezu černého uhlí v roce 1846 a ţelezné rudy na Nučicku. V roce 1854 byla postavena Vojtěšská huť a v roce 1889 Poldina huť. Bouřlivý růst Kladna a rozvoj jeho ekonomického potenciálu přispěly k povýšení Kladna na město v roce 1870 a závěrem minulého století byl Kladnu udělen titul „královského horního města“. Po roce 1989 zasáhla Kladno jedna z nejméně povedených privatizací v České republice, která zapříčinila krach oceláren v letech 1996 – 1997, který zasáhl celý region. Zastavena byla také těţba uhlí a z tradičních podniků zůstala v Kladně pouze společnost Kablo na výrobu lan, kabelů a vodičů. Nastala restrukturalizace a transformace obchodu a průmyslu ve městě. První fáze zahrnovala obnovu staré průmyslové zóny. Například německá společnost Scholz Stahlzentrum – Ost

61 modernizovala kovárny, Třinecké ţelezárny obnovily provoz sochorové válcovny. V některých objektech bývalé Poldi vznikly v rámci její privatizace samostatné podnikatelské subjekty, například Strojírny Poldi, společnost Beznoska, která se zaměřuje na výrobu nástrojů a implantátů pro zdravotnictví, firma VP Trend (výroba plastových oken a dveří), společnost Rekol (regenerace olejů) a mnoho dalších. Druhá fáze zahrnuje výstavbu nové průmyslové zóny mezi Kladnem a obcí Velké Přítočno s cílem vytvořit 2 000 nových pracovních míst. Město za finanční spoluúčasti státu vybudovalo infrastrukturu pro výrobní podniky a ihned začala výstavba nových průmyslových hal. Nyní zde působí japonská společnost Showa (výroba klimatizačních jednotek pro automobily), belgická firma Barco, Sagem, Lego a další. Nyní město zpracovává různé moţnosti rozšíření této úspěšné průmyslové zóny. Většina obyvatel začala vyuţívat výborného dopravního spojení s Prahou, zejména rychlostních silnic R7 a R6, viz příloha č. 2, a mezi nejvýznamnější zaměstnavatele patří ČSA, a.s., Letiště Praha, a.s. a Řízení letového provozu, s.p. Technická infrastruktura Kladna můţe být rozdělena do dvou částí: technické vybavení a energetika. Zdroje pitné vody jsou dislokovány mimo okres, Kladno je zásobeno z Mělnické Vrutice a celý systém je napojen na praţskou vodárenskou soustavu a v případě provozních nedostatků můţe být napájeno ze Ţelivky. Město má vybudovanou jednotnou městskou kanalizaci, mimo části Švermov, kde výstavba splaškové kanalizace probíhá nyní. Kanalizace je napojena na čističky odpadních vod ve Vrapicích a ve Švermově. Odpadní vody vznikající průmyslovou výrobou jsou čištěny zvlášť v mechanicko-chemické čističce odpadních vod v Dubí. Rozvod plynu v některých částech Kladna úplně chyběl, nyní se dokončuje plynofikace ve Švermově a je započata i plynofikace v posledních částech města Dřín a Korea. Hlavním dodavatelem elektřiny a tepla, v páře i horké vodě, je firma ECK Generating. Energetický zdroj se skládá ze čtyř výrobních bloků, palivem pro první tři bloky je hnědé uhlí a pro čtvrtý blok zemní plyn nebo topný olej. Město Kladno se stává velice zajímavé i pro investory, příkladem mohou být dva projekty Garden Spot a Central Kladno. Garden Spot je bytový komplex na okraji městské části Kročehlavy, který je ve fázi výstavby a bude dokončen koncem roku 2010. Komplex se skládá z několika bytových domů o čtyřech nebo pěti nadzemních podlaţí. Celkem bude postaveno 578 bytů s dispozicí 1+kk aţ 5+kk. Central Kladno je projekt obchodně-společensko-zábavního centra, které bude

62 postaveno nedaleko centra Kladna. Podlahová plocha obchodů a sluţeb bude 29 000 m² a mimo mnoha obchodů, kaváren a restaurací zde bude multikino s pěti sály, které dosud v celém okresu chybí.

Město Slaný Město Slaný se nachází 20 kilometrů severozápadně od mezinárodního letiště Praha. Skládá se z deseti částí (Blahotice, Dolín, Kvíc, Kvíček, Lotouš, Netovice, Otruby, Slaný, Trpoměchy, Ţelevčice) a má 15 137 obyvatel. Dopravní spojení s hlavním městem Prahou zajišťuje rychlostní silnice R7. Ve Slaném vznikly dvě nové průmyslové zóny Sever oblast 1. a 2. Mezi nejvýznamnější zaměstnavatele patří Linet, s.r.o. a Mitsubishi eletric corporation, s.r.o.

Trh s nemovitostmi V posledních deseti letech můţeme sledovat nebývalý nárůst cen většiny nemovitostí, který ovlivnil zejména růst ekonomiky, vstup do Evropské unie, snadnější dostupnost hypotečních úvěrů a v neposlední řadě i výhodná poloha okresu. V posledním roce, z důvodu finanční krize, můţeme zaznamenat sníţení poptávky po nemovitostech, stagnace cen a u některých druhů, jako například byty v panelových domech v Kladně a ve Slaném dokonce pokles aţ o 25 %.

Regionální segmentace Okres Kladno můţeme z hlediska realitního trhu rozdělit na čtyři části. Město Kladno, město Slaný, městys Zlonice a ostatní obce.

Město Kladno Pozemky Proluky se v nabídce vyskytují ojediněle. V blízké budoucnosti se dá očekávat prodej proluky ve Váňově ulici. Nejvíce ţádané jsou pozemky v Kladně - Rozdělově mezi Smečenskou a Rakovnickou ulicí, kde se ceny pozemků určených pro výstavbu rodinných domů pohybují v rozmezí 2 500 aţ 3 500 Kč/m². Nejméně poptávané jsou pozemky ve Švermově, Dubí, Vrapicích a Motyčíně, kde ceny dosahují polovičních hodnot.

63 V blízké budoucnosti lze očekávat stagnaci cen stavebních pozemků a v částech Kladna 3 i k mírnému poklesu.

Byty Město Kladno nabízí širokou škálu bytů, od cihlových bytů v centru Kladna přes byty v panelových domech aţ po byty v komplexu Garden Spot. Ceny bytů v tomto komplexu se pohybují v rozmezí 33 000 aţ 39 000 Kč/m² s moţností dokoupit garáţové stání za 280 000 Kč nebo parkovací stání za 120 000 Kč. Jednopokojové byty ve starších panelových domech se pohybují v rozmezí 800 000 aţ 1 300 000 Kč. Dvoupokojové byty v rozmezí 1 300 000 aţ 1 650 000 Kč, třípokojové byty od 1 600 000 do 2 000 000 Kč a čtyřpokojové v rozmezí 1 750 000 aţ 2 250 000 Kč. V posledním roce jsme mohli zaznamenat dramatický pokles cen bytů v panelových domech aţ o 25% a v blízké budoucnosti lze očekávat stagnaci cen.

Rodinné domy Nejvíce poptávané rodinné domy jsou v Kročehlavech a Rozdělově, oproti tomu nejméně poptávaná lokalita je katastrální území Kladno 3. Tradiční starší rodinné domy se pohybují v rozmezí 2 200 000 aţ 4 500 000 Kč v závislosti na poloze v obci, velikosti a stavu. U rodinných domů leţících v katastrálních území Kladno 1 a 2 můţeme očekávat stagnaci a v ostatních částech mírný pokles.

Bytové domy Bytové domy se v nabídkách objevují výjimečně, většina těchto domů je v podílovém vlastnictví. Dříve se bytové domy s prodejními prostory v centru Kladna prodávaly ke kompletní rekonstrukci, neboť jejich technické opotřebení bylo vysoké.

Administrativní budovy Prodej administrativních budov je minimální a spíše se prodávají jako součást skladového nebo průmyslového areálu.

64 Průmyslové objekty Skladové i výrobní průmyslové objekty se v nabídkách vyskytují, ale jejich četnost je minimální. Průmyslové objekty v bývalém areálu Poldi jsou v horším technickém stavu, ale díky výhodné poloze, výhodnému spojení s hlavním městem Prahou, se stávají prodejné ve střednědobém horizontu.

Nájmy Byty Nájmy starších bytů vyjádřené Kč/byt/p.m., zaznamenaly oproti očekávaní výrazný pokles o 5% aţ 20% podle dispozice, lokality a stavu. Dále se dá očekávat stagnace cen nájmů.

Dispozice bytu Cenové rozpětí v Kč/byt/p.m. 1+1 4 500 aţ 6 000 2+1 6 000 aţ 8 000 3+1 7 000 aţ 10 000 4+1 10 000 aţ 12 000

Prodejní prostory Nájmy nejvíce poptávaných prodejních prostor na náměstí Starosty Pavla a třídě T. G. Masaryka jsou v rozmezí od 5 000 do 9 000 Kč/m²/p.a. Nájmy ostatních prodejních prostor mají se vzdáleností od centra klesající tendenci. Nájmy prodejních prostor v panelových sídlištích, vybudovaných z nebytových prostor, se pohybují v rozmezí 500 aţ 1 000 Kč/m²/p.a., nevýhodou je počáteční investice, jelikoţ změnu v uţívání stavby provádí budoucí nájemce na své náklady. Ceny nájmů v méně lukrativních oblastech vykazují mírný pokles a dále můţeme počítat se stagnací.

Kanceláře Nejvyšší poptávka je po nájmech kanceláří v centru města, kde se ceny nájmů pohybují v rozmezí 3 500 aţ 5 000 Kč/m²/p.a. Kanceláře v ostatních částech měst se pohybují v rozmezí 500 aţ 2 000 Kč/m²/p.a. a z důvodu niţší poptávky musíme počítat s vyšší ztrátou vzniklou neobsazeností.

65 Průmyslové objekty Pronájem průmyslových objektů určených pro výrobu se pohybuje od 900 do 1 700 Kč/m²/p.a. Nájmy objektů pro skladování jsou v rozmezí 600 aţ 900 Kč/m²/p.a. Většina nabízených objektů je v horším technickém stavu a jsou lokalizované v původním průmyslovém centru města.

Město Slaný Pozemky Nejčastěji se lze setkat s pozemky určenými pro stavbu rodinných domů v částech Blahotice, Dolín, Kvíc, Kvíček, Lotouš, Netovice a cenovém rozmezí 1 100 aţ 1 600 Kč/m². Proluky a pozemky v centru Kladna se v nabídkách téměř nevyskytují.

Byty Nabídka bytů se skládá nejen ze starších bytů v panelových domech, ale i bytů v novostavbách například v ulici Na dolíkách. Ceny starších bytů v panelových domech je obdobná jako v Kladně.

Bytové domy Ve Slaném dochází k prodejům menších bytových domů, prodeje jsou přiměřené velikosti obce. Bytové domy o čtyřech aţ šesti bytových jednotkách se prodávají v rozmezí 7 000 000 aţ 11 000 000 Kč.

Nájmy Kanceláře Kanceláře se pronajímají v rozmezí od 1 000 aţ 2 500 Kč/m²/p.a. v závislosti na vzdálenosti od centra města.

Byty Nájmy starších bytů v panelových domech se pohybují na stejné úrovni jako v Kladně. Byty o dispozici 4+1 se v nabídkách vyskytují ojediněle.

66 Prodejní prostory Nájem prodejních prostor v nejlukrativnějších lokalitách jako je ulice Husova a Masarykovo náměstí se pohybuje v rozmezí od 3 000 do 6 000 Kč/m²/p.a.

Městys Zlonice Zlonice se vymykají cenami nemovitostí oproti celému okresu. Příčinou můţe být vzdálenost od hlavního města Prahy, dojezd do centra za 53 minut o vzdálenosti 43 km, kumulace nepřizpůsobivých osob a zvýšená majetková kriminalita.

Pozemky Poptávka po stavebních pozemcích je nízká a tomu odpovídá i jejich cena. Stavební pozemky určené pro výstavbu rodinných domů se pohybují v rozmezí 500 – 800 Kč/m². Pozemky určené pro průmyslovou výrobu se pohybují v rozmezí 250 – 400 Kč/m², proluky se nevyskytují.

Byty V této lokalitě se převáţně nabízejí byty o dispozici 3+1 v cenovém rozmezí 700 000 – 1 400 000 Kč. Nabídky podnájmů bytů se vyskytují ojediněle.

Rodinné domy Starší klasické rodinné domy se nabízejí v rozmezí od 700 000 – 2 500 000 Kč, podle stavu, velikosti a polohy v obci.

Ostatní obce (obce v okolí Kladna, Slaného a městyse Zlonic) Pozemky V těchto obcích je široká nabídka pozemků určených pro výstavbu rodinných domů. Tyto obce jsou atraktivní zejména díky výbornému spojení s hlavním městem Prahou. Mezi nejvyhledávanější obce patří Horní Bezděkov, Unhošť, Velká Dobrá, Buštěhrad, kde se ceny pohybují v rozmezí od 1 600 do 3 000 Kč/m². Nyní ceny stagnují a v blízké budoucnosti můţeme předpokládat mírný růst cen v nejvíce poptávaných lokalitách.

67 Rodinné domy Starší tradiční domy tvoří majoritní část nabídky. Ceny se pohybují v rozmezí 1 600 000 aţ 3 500 000 Kč, v závislosti na lokalitě a stavu. V nabídce se objevují i rodinné domy v horším technickém stavu ke kompletní rekonstrukci v rozmezí od 800 000 do 1 600 000 Kč.

Rekreační objekty Nejvíce poptávané rekreační objekty se nacházejí v obcích Druţec, Malé Kyšice, Unhošť v cenovém rozmezí 350 000 aţ 900 000 Kč. Často se v nabídkách objevují zahrádkářské chaty v koloniích, zejména v Libušíně nebo ve Svinařově, kde se ceny pohybují od 190 000 do 400 000 Kč.

Marketingový výhled V krátkodobém a střednědobém horizontu se dá očekávat stagnace cen u většiny cen nemovitostí a u nemovitostí lokalizovaných v městských částech Dubí, Motyčín, Hnidousy a Vrapice lze očekávat mírný pokles z důvodu niţší atraktivity těchto lokalit. Ovšem z dlouhodobého pohledu lze předpokládat trvalý růst cen všech druhů nemovitostí, který bude ovlivněn nově vznikajícími projekty. Zejména stavba nové přistávací a vzletové dráhy, která bude paralelní s dosavadní hlavní dráhou RWY 24 a pojezdových drah, vytvoří přibliţně deset tisíc pracovních míst po dobu přibliţně dvou let. Nová přistávací dráha zvýší kapacitu letiště aţ na dvacet milionů odbavených cestujících ročně a na kaţdé letadlo připadá přibliţně sto pracovních míst. Jiţ nyní můţeme pozorovat přípravy stavebních firem jako například výstavbu nové asfaltové obalovny v průmyslovém centru Kladna. Dalšími projekty jsou severní obchvat Prahy, rozšíření silnice 61, která spojuje Kladno s rychlostní silnicí R7, rozšíření metra trasy A nebo rychlodráhu mezi Kladnem a Prahou. Tyto projekty výrazně zvýší atraktivitu celého okresu, usnadní a urychlí spojení s Prahou a vytvoří dostatek pracovních příleţitostí.

68 Závěr Tato bakalářská práce popisuje metody ocenění stavebních pozemků. Po rozboru metod zaloţených na porovnávacím, výnosovém a nákladovém přístupu lze stanovit, ţe porovnávací metoda nejpřesněji indikuje trţní hodnotu stavebních pozemků. Nezbytným předpokladem pro aplikaci této metody je databáze porovnávaných pozemků. Databáze by měla být dělena podle druhu a samozřejmě i způsobu vyuţití pozemků. Podle závěrů analýzy stavebních pozemků kladenského okresu je nezbytné se při tvorbě databází zaměřit na proluky, pozemky určené pro výstavbu hromadného vysokopodlaţního a středněpodlaţního bydlení a na pozemky určené pro výstavbu objektů obsluţné sféry, protoţe tyto stavební pozemky se v nabídkách vyskytují ojediněle. Z celkových 208 stavebních pozemků je 170 pozemků určeno pro výstavbu rodinných domů. Průměrná rozloha pozemků pro výstavbu rodinných domů je 1 188 m² a průměrná nabídková cena za m² je 1 687 Kč. Mezi lokality s nejvyšší nabídkovou cenou stavebních pozemků určených pro výstavbu rodinných domů patří Kladno - Rozdělov, Horní Bezděkov, Unhošť a Velká Dobrá. Naopak mezi obce s nejniţší nabídkovou cenou patří Beřovice, Otvovice a Uhy.

69 Seznam použité literatury

1. Literatura Zazvonil, Z. Odhad hodnoty pozemků, Praha, VŠE, 2007 Dušek, D. Základy oceňování nemovitostí, Praha, VŠE, 2004 Ort, P. Oceňování nemovitostí na trţních principech, Praha, BIVŠ, 2007 Ort, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I, Praha, BIVŠ, 2008 Ort, P. Moderní metody oceňování na trţních principech, Praha, BIVŠ, 2006 Blatná, D. Metody statistické analýzy, Praha, BIVŠ, 2004 Bezvoda, V., Blahuš, P. Finanční matematika a statistika, Praha, BIVŠ, 2004 Rektorys, K. Přehled uţité matematiky, Praha, SNTL, 1963

ÚRS Praha, a.s. Rozpočtové ukazatele, Praha, 2010

2. Právní předpisy Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů

Zákon č. 183/2006 Sb., o zemním plánování a stavebním řádu

Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provádění některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, jak vyplývá ze změn provedených vyhláškami č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb.

Zákon č. 222/1994 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětví a o Státní energetické inspekci

3. Elektronické zdroje Český statistický úřad [online], 2009. Dostupné z WWW: . 25.11.2009

Český statistický úřad [online], 2009. Dostupné z WWW: . 25.11.2009

70 Cenové mapy [online], 2009. Dostupné z WWW: . 21.11.2099

OXES Kladno, s.r.o. [online], 2009. Dostupné z WWW: . 10.11.2009

Oficiální stránky města Kladna [online], 2009, 2010. Dostupné z WWW: . 09/2009 – 02/2010

Oficiální stránky Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního [online], 2009, 2010. Dostupné z WWW: . 09/2009 – 02/2010

Seznam.cz, a.s., Sreality [online], 2009, 2010. Dostupné z WWW: < http://www.sreality.cz/>. 09/2009 – 02/2010

Pozemky [online], 2009, 2010. Dostupné z WWW: . 09/2009 – 02/2010

Mapy [online], 2009, 2010. Dostupné z WWW: . 09/2009 – 02/2010

71 Seznam příloh Příloha č. 1 Stavební pozemky nabízené realitními servery v září 2009

Příloha č. 2 Vzdálenost obcí od okresního města Kladna a hlavního města Praha

Příloha č. 1

Stavební pozemky nabízené realitními servery v září 2009 (www.sreality.cz, www.pozemky.cz). Pozemky určené pro výstavbu rodinných domů nabízené v září 2009 Rozloha Cena za Cena Č.p. Lokalita (m²) (Kč/m²) celkem (Kč) 1 Běleč 1 700 1 770 3 009 000 2 Beřovice 1 000 743 743 000 3 Beřovice 998 750 748 500 4 Beřovice 1 191 750 893 250 5 Beřovice 1 210 750 907 500 6 Beřovice 1 139 750 854 250 7 Beřovice 1 116 750 837 000 8 Brandýsek 961 1 249 1 200 000 9 Brandýsek 773 1 539 1 190 000 10 Braškov 1 194 1 350 1 611 900 11 Bratronice 809 1 350 1 092 150 12 Bratronice 970 1 350 1 309 500 13 Bratronice 986 1 350 1 331 100 14 Bratronice 835 850 709 750 15 Bratronice 852 850 724 200 16 Bratronice 894 850 759 900 17 Bratronice 1 024 850 870 400 18 Bratronice 1 385 850 1 177 250 19 Buštěhrad 941 2 072 1 950 000 20 Buštěhrad 800 2 200 1 760 000 21 Buštěhrad 880 2 055 1 808 400 22 Cvrčovice 856 1 500 1 284 000 23 Cvrčovice 781 1 500 1 172 000 24 Cvrčovice 939 1 500 1 409 000 25 Cvrčovice 890 1 500 1 335 000 26 Cvrčovice 902 1 500 1 353 000 27 Cvrčovice 924 1 500 1 386 000 28 Cvrčovice 948 1 500 1 422 000 29 Cvrčovice 794 1 500 1 191 000 30 Cvrčovice 935 1 500 1 402 000 31 Cvrčovice 872 1 500 1 308 000 32 Cvrčovice 917 1 500 1 375 000 33 Cvrčovice 989 1 500 1 484 000 34 Čelechovice 1 637 1 000 1 637 000 35 Doksy 1 278 1 487 1 900 000

72 36 Doksy 909 1 900 1 727 100 37 Doksy 980 1 900 1 862 000 38 Doksy 1 278 1 500 1 917 000 39 Drnov 800 900 720 000 40 Dřetovice 785 1 250 981 250 41 Horní Bezděkov 903 1 921 1 734 663 42 Horní Bezděkov 989 1 921 1 899 869 43 Horní Bezděkov 947 2 650 2 509 550 44 Horní Bezděkov 1 120 2 989 3 347 900 45 Horní Bezděkov 1 152 2 000 2 304 000 46 Horní Bezděkov 888 2 939 2 610 000 47 Horní Bezděkov 921 2 942 2 710 000 48 Horní Bezděkov 930 2 941 2 735 000 49 Horní Bezděkov 1 152 2 000 2 304 000 50 Horní Bezděkov 1 315 2 000 2 630 000 51 Hostouň 876 2 123 1 860 000 52 Hostouň 2 000 1 550 3 100 000 53 Hostouň 1 000 1 995 1 995 000 54 Hostouň 1 024 1 943 1 990 000 55 Hostouň, Polní 1 426 1 893 2 700 000 56 Hradečno 1 855 1 132 2 100 000 57 Hrdlív 720 1 750 1 260 000 58 Hřebeč 1 974 1 800 3 553 200 59 Hřebeč 1 650 1 395 2 301 750 60 Jemníky 758 1 690 1 281 020 61 Kamenné Ţehrovice 853 2 637 2 249 000 62 Kamenné Ţehrovice 3 618 1 100 3 979 800 63 Kladno - Rozdělov 1 009 2 855 2 880 695 64 Kladno - Švermov 1 054 1 170 1 233 180 65 Kladno - Ostrovec 1 635 1 835 3 000 000 66 Kladno - Ostrovec 1 100 2 750 3 025 000 67 Kladno - Rozdělov 910 3 087 2 810 000 68 Kladno - Rozdělov 4 400 2 490 10 956 000 69 Kladno - Rozdělov 800 2 500 2 000 000 70 Kladno - Rozdělov 995 3 500 3 482 500 71 Kladno - Rozdělov 1 000 3 600 3 600 000 72 Kladno - Rozdělov 573 5 044 2 890 000 73 Kladno - Rozdělov 896 3 000 2 688 000 74 Kladno - Rozdělov 991 3 000 2 973 000 75 Kladno - Rozdělov 987 3 000 2 961 000 76 Kladno - Rozdělov 1 009 2 855 2 880 695 77 Kladno - Švermov 1 168 1 790 2 090 720 78 Kladno - Švermov 960 1 790 1 718 400 79 Kladno - Švermov 1 173 1 900 2 228 700 80 Kladno - Ostrovec 1 100 2 750 3 025 000 81 Knovíz 1 800 1 440 2 592 000 82 Koleč 806 1 150 926 000 83 Koleč 948 1 255 1 190 000 84 Koleč 603 1 053 635 000 85 Kutrovice 816 1 213 990 000 86 Slaný - Kvíc 830 1 200 996 000

73 87 Lány 715 2 294 1 640 000 88 Lány 826 1 750 1 445 500 89 Lány 823 1 990 1 637 770 90 Lány 982 1 990 1 954 180 91 Lány, Luční 1 034 2 074 2 144 772 92 Lhota 1 912 1 000 1 912 000 93 Libušín 1 200 1 500 1 800 000 94 Makotřasy 1 088 1 742 1 895 000 95 Makotřasy 1 090 1 650 1 798 500 96 Mozolín 2 515 845 2 125 175 97 Slaný - Netovice 932 1 286 1 198 552 98 Slaný - Netovice 938 1 286 1 206 268 99 Slaný - Netovice 1 114 1 286 1 432 604 100 Slaný - Netovice 1 207 1 286 1 552 202 101 Slaný - Netovice 1 278 1 286 1 643 508 102 Slaný - Netovice 1 298 1 286 1 669 228 103 Slaný - Netovice 1 367 1 286 1 757 962 104 Slaný - Netovice 1 436 1 286 1 846 696 105 Slaný - Netovice 2 469 1 286 3 175 134 106 Unhošť - Nouzov 2 003 2 300 4 606 900 107 Unhošť - Nouzov 2 225 2 300 5 117 500 108 Unhošť - Nouzov 2 836 2 300 6 522 800 109 Unhošť - Nouzov 2 000 1 800 3 600 000 110 Otvovice 1 422 1 442 2 050 800 111 Otvovice 1 610 800 1 288 000 112 Pavlov 1 026 1 690 1 733 940 113 Pchery 1 211 1 218 1 475 000 114 Pchery 690 1 680 1 159 200 115 Pchery 772 1 626 1 255 426 116 Slaný, Lázeňská 755 1 589 1 200 000 117 Smečno 823 1 700 1 423 790 118 Stehelčeves 788 1 929 1 520 052 119 Stehelčeves 1 029 1 500 1 543 500 120 Stehelčeves 1 105 1 500 1 657 500 121 Stehelčeves 3 673 1 957 7 188 061 122 Stehelčeves 1 105 1 448 1 600 000 123 Stehelčeves 1 029 1 458 1 500 000 124 Stochov 869 1 554 1 350 000 125 Studeněves 2 125 800 1 700 000 126 Studeněves 874 1 550 1 354 700 127 Studeněves 805 1 863 1 500 000 128 Svárov 1 200 1 800 2 160 000 129 Svinařov 1 222 1 064 1 300 000 130 Třebichovice 2 083 1 250 2 603 750 131 Třebichovice 2 872 1 250 3 590 000 132 Třebichovice 552 1 341 740 000 133 Tuchlovice 610 1 800 1 098 000 134 Tuchlovice 620 1 800 1 116 000 135 Tuchlovice 1 150 1 739 2 000 000 136 Tuřany 4 000 950 3 800 000 137 Tuřany 1 300 1 108 1 440 000

74 138 Tuřany 995 1 050 1 044 750 139 Tuřany 1 090 1 245 1 357 050 140 Tuřany 742 1 550 1 150 100 141 Uhy 1 840 800 1 472 000 142 Unhošť 800 2 200 1 760 000 143 Unhošť, Amerika 1 043 1 300 1 355 900 144 Unhošť, Amerika 833 1 300 1 082 900 145 Unhošť, Amerika 938 1 300 1 219 400 146 Unhošť, Amerika 829 1 300 1 077 700 147 Unhošť, Amerika 834 1 300 1 084 200 148 Unhošť, Nouzovská 800 2 000 1 760 000 149 Unhošť, Nouzovská 802 2 400 1 924 800 150 Velká Dobrá 631 2 300 1 451 300 151 Velká Dobrá 647 2 300 1 488 100 152 Velká Dobrá 548 2 300 1 260 400 153 Velká Dobrá 2 090 1 980 4 138 200 154 Velké Přítočno 1 204 1 799 2 165 996 155 Velké Přítočno 1 200 1 798 2 157 600 156 Velvary 4 045 1 031 4 170 000 157 Velvary, Za Roudnickou branou 816 1 800 1 469 000 158 Velvary, Za Roudnickou branou 763 1 800 1 374 000 159 Velvary, Za Roudnickou branou 681 1 800 1 226 000 160 Velvary, Za Roudnickou branou 723 1 801 1 302 000 161 Velvary, Za Roudnickou branou 738 1 798 1 327 000 162 Velvary, Za Roudnickou branou 783 1 816 1 422 000 163 Velvary, Za Roudnickou branou 778 1 798 1 399 000 164 Velvary, Za Roudnickou branou 783 1 821 1 426 000 165 Vinařice 1 530 804 1 230 000 166 Zákolany 1 150 1 600 1 840 000 167 Zákolany 846 1 299 1 099 000 168 Zákolany 1 500 1 700 2 550 000 169 Zákolany 1 612 1 535 2 474 420 170 Ţiţice 1 000 1 200 1 200 000

Proluky určené pro výstavbu rodinných domů nabízené v září 2009 Cena za Č.p. Lokalita Rozloha (m²) (Kč/m²) Cena celkem (Kč) 1 Studeněves 805 1 988 1 600 000

Pozemky určené pro výstavbu rekreačních domků nabízené v září 2009. Cena za Č.p. Lokalita Rozloha (m²) (Kč/m²) Cena celkem (Kč) 1 Horní Bezděkov 1 406 650 913 900 2 Kyšice 4 064 790 3 208 700

75 Pozemky určené k rozparcelování, zasíťování a dalšímu prodeji s moţností výstavby rodinných domů nabízené v září 2009. Cena za Č.p. Lokalita Rozloha (m²) (Kč/m²) Cena celkem (Kč) 1 Slaný - Dolín 16 160 532 8 600 000 2 Hřebeč 6 000 1 050 6 300 000 3 Hřebeč 35 000 1 050 36 750 000 4 Lány 30 437 650 19 784 050 5 Olovnice 9 800 350 3 430 000 6 Unhošť 24 380 525 12 799 500 7 Ţelenice 10 000 899 8 990 000

Pozemky určené pro výstavbu hromadného středněpodlaţního bydlení nabízené v září 2009. Cena za Č.p. Lokalita Rozloha (m²) (Kč/m²) Cena celkem (Kč) 1 Hostouň 16 442 1 650 27 129 300 2 Kladno 14 300 2 500 35 750 000 3 Kladno, Hřebečská 9 672 2 500 24 180 000 4 Kladno,Váňova 425 14 118 6 000 000

Pozemky určené pro průmyslovou výrobu a sklady nabízené v září 2009. Rozloha Cena za Č.p. Lokalita (m²) (Kč/m²) Cena celkem (Kč) 1 Brandýsek 3 303 390 1 288 170 2 Kačice 1 783 337 600 000 3 Kladno 13 123 390 5 117 970 4 Kladno, Billundská 6 319 1 609 10 165 000 5 Kladno centrum 5 729 2 020 11 572 580 6 Kladno, Dr. Steinera 1 449 2 139 3 100 000 7 Kladno - Dříň 3 972 1 100 4 369 200 8 Kladno - Kročehlavy 7 000 3 100 21 700 000 9 Kladno - Kročehlavy 1 449 2 139 3 100 000 10 Kladno - Rozdělov 23 057 1 300 29 974 100 11 Kladno - Vrapice 22 300 471 10 500 000 12 Kladno - Vrapice 13 123 390 5 117 970 13 Královice 22 700 500 11 360 000 14 Slaný 11 000 636 7 000 000 15 Slaný, Praţská 14 300 810 11 583 000 16 Unhošť 32 367 1 015 32 867 000 17 Unhošť 7 000 1 100 7 700 000 18 Unhošť 6 897 1 100 7 586 700 19 Velké Přítočno 21 064 410 8 636 240 20 Velké Přítočno 3 082 410 1 263 620 21 Ţiţice 2 738 400 1 095 000 22 Ţiţice 3 201 400 1 280 000 23 Ţiţice 5 888 400 2 355 000

76 Pozemky určené pro výstavbu objektů obsluţné sféry nabízené v září 2009.

Cena za Č.p. Lokalita Rozloha (m²) (Kč/m²) Cena celkem (Kč) 1 Kladno, Huťská 5 729 2 020 11 572 580

Příloha č. 2 Vzdálenost obcí od okresního města Kladna a hlavního města Praha. Vypracováno v září 2009 podle www.mapy.cz. (Centrum Kladna – ulice Pod Zámkem, centrum Prahy – ulice Rybná,Staré Město )

Obec Kladno Praha t/min km t/min km Běleč 27 15,9 55 38,5 Běloky 15 11,2 32 20,2 Beřovice 31 19,9 50 50,8 Bílichov 36 27,3 59 50,6 Blevice 26 15,5 45 26,2 Brandýsek 13 7,8 39 27 Braškov 10 5,9 42 30,2 Bratronice 24 13,8 52 36,4 Buštěhrad 10 7,3 33 23,2 Cvrčovice 13 7,7 41 27,9 Černuc 40 28,6 43 43,5 Doksy 10 6 43 31,4 Dolany 11 6,4 39 25,7 Drnek 23 12,8 54 42,8 Druţec 15 8,5 46 32,3 Dřetovice 18 11,3 36 26 Dřínov 31 21,8 53 45 Hobšovice 31 20,5 46 48 Horní Bezděkov 17 9,9 45 31,8 Hořešovice 29 23,4 52 46,7 Hořešovičky 31 24,6 54 47,9 Hospozín 39 24,9 46 46 Hostouň 16 9,8 36 21 Hradečno 21 11,7 52 42,2 Hrdlív 14 9,3 42 36,6 Hřebeč 9 5,8 36 25,1 Chrţín 40 29,2 39 40,4 Jarpice 39 27 57 53,2 Jedomělice 28 21,1 50 44,4 Jemníky 14 8,1 37 31,6 Kačice 18 10,3 46 38,6 Kamenné Ţehrovice 11 6,7 47 34 Kamenný Most 27 15,8 45 46,4 Kladno 0 0 40 29,6 Klobuky 30 23,1 52 46,4 Kmetiněves 41 26 48 47 Knovíz 16 9,3 39 32,5 Koleč 23 13,3 41 23,9

77 Královice 27 19,7 49 42,9 Kutrovice 27 19,3 49 42,5 Kvílice 29 20,6 51 43,9 Kyšice 9 7,3 28 28,3 Lány 20 12,9 50 41,2 Ledce 26 16,1 50 40,5 Lhota 19 11,6 54 36,7 Libochovičky 18 14,6 37 23,4 Libovice 24 17,2 46 40,4 Libušín 12 7,3 51 35,9 Lidice 10 7,4 32 22,8 Líský 35 27,1 58 50,4 Loucká 45 30,7 50 45,4 Makotřasy 11 9,3 30 21 Malé Kyšice 19 11,3 47 29,5 Malé Přítočno 9 6,2 36 24,6 Malíkovice 28 21 50 44,3 Neprobylice 25 18,5 48 41,8 Neuměřice 29 17 46 30,7 Otvovice 28 21,4 37 21,3 Páleč 39 26,1 61 47,2 Pavlov 12 9,7 34 21,8 Pchery 11 6,4 40 33,3 Pletený Újezd 9 5,2 42 28,8 Plchov 31 23,4 53 46,7 Podlešín 20 11,6 42 34,2 Poštovice 39 27,2 50 48,5 Pozdeň 34 24,4 56 47,6 Přelíc 21 12,4 44 37,4 Řisuty 28 17,4 50 44,3 Sazená 44 31,6 36 36,2 Slaný 22 13,6 43 34,9 Slatina 24 14 47 30,4 Smečno 17 10,4 45 38,4 Stehelčeves 15 9 33 23,6 Stochov 19 12,2 48 39,5 Stradonice 33 23,1 55 46,4 Studeněves 23 16,1 45 39,3 Svárov 18 11,9 41 23,6 Svinařov 16 8,7 48 40,2 Šlapanice 35 25 54 51,2 Třebichovice 12 7,7 45 38,2 Třebíz 27 20,8 49 44,1 Třebusice 17 10 43 29,1 Tuchlovice 14 9,1 51 36,4 Tuřany 22 16,1 44 39,4 Uhy 38 28 37 39,1 Unhošť 14 9,7 39 24,5 Velká Dobrá 10 5,4 41 29,4 Velké Přítočno 8 5 37 25,7 Velvary 36 25,3 38 40,1

78 Vinařice 10 5,8 48 34,3 Vraný 39 28,2 61 51,5 Vrbičany 33 25,2 56 48,5 Zájezd 16 10 34 24,4 Zákolany 24 18,2 38 21,8 Zichovec 38 29,9 60 53,2 Zlonice 32 21,6 53 42,7 Zvoleněves 24 13,7 46 36,4 Ţelenice 20 12 43 34,9 Ţilina 17 10,4 51 35,5 Ţiţice 26 15,1 46 48