Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku Analýza stavebních pozemků Bakalářská práce Autor: Josef Marhan Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.D. Praha Duben 2010 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury. V Praze 10.4.2010 Josef Marhan 2 Poděkování Děkuji Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za odborné konzultace při sestavování této bakalářské práce. 3 Anotace Bakalářská práce popisuje oceňování stavebních pozemků, zejména rozdělení pozemků, definice stavebních pozemků, metody ocenění stavebních pozemků na trţním principu, ale i ocenění podle cenového předpisu. Praktická část je zaměřena na aplikaci moderních metod oceňování nemovitostí a analýzu stavebních pozemků kladenského okresu. Annotation The Bachelor thesis describes building land property valuation, especially land classification, definition of building land, methods of building land property valuation on market principle as well as valuation according to pricing regulation. The practical part is focused on application of modern methods of property valuation and analysis of building land within the Kladno district. 4 Obsah Úvod A. Teoretická část 1. Legislativa ........................................................................................................7 1.1. Rozdělení pozemků ..........................................................................................7 2. Trţní ocenění stavebních pozemků ................................................................10 2.1. Porovnávací metoda .......................................................................................10 2.2. Indexová metoda ............................................................................................14 2.3. Reziduální metoda ..........................................................................................15 2.3.1. Reziduální metoda na bázi výnosů .................................................................15 2.3.2. Reziduální metoda na bázi nákladů ................................................................16 2.4. Nägeliho metoda .............................................................................................17 3. Administrativní ocenění stavebních pozemků ................................................19 B. Praktická část 4. Trţní ocenění nemovitostí...............................................................................21 4.1. Trţní ocenění bytu – Americká, Kladno ........................................................22 4.2. Trţní ocenění skladového areálu – Malé Přítočno .........................................35 C. Analytická část 5. Analýza stavebních pozemků kladenského okresu..........................................55 6. Analýza trhu kladenského okresu ...................................................................61 Závěr .........................................................................................................................69 Seznam pouţité literatury .........................................................................................70 Seznam příloh............................................................................................................72 5 Úvod Bakalářská práce je zaměřena na oceňování stavebních pozemků, rozdělení pozemků podle druhu a způsobu jejich vyuţití, popis metod ocenění na trţním principu podle porovnávacího, výnosového, ale i nákladového přístupu a ocenění podle cenového předpisu. Analýza stavebních pozemků kladenského okresu popisuje četnost nabídky pozemků podle způsobu vyuţití, rozlohy, ceny, ale i lokality a vzájemného vztahu mezi vzdáleností a cenou od statutárního města Kladna a hlavního města Prahy s cílem vytvořit doporučení pro vytváření databází a zpracovat podklad pro budoucí moţnou predikci časových řad vývoje trhu se stavebními pozemky v tomto okrese. 6 A . Teoretická část 1. Legislativa Oceňování nemovitostí je odborná činnost, která má široké uplatnění v praxi. Například oceňování při zajištění úvěrů, při tvorbě investičních záměrů, akvizicích a fúzích a to zejména na hodnocení synergického efektu, v pojišťovnictví, ve facility a property managementu, v realitních obchodech a mnoha dalších. Tato činnost je upravena zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Nejčastějším úkolem znalce nebo odhadce je stanovení aktuální trţní hodnoty neboli obvyklé ceny. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajících nebo kupujících ani vliv zvláštní obliby.1 Oceňování nemovitostí je rozděleno na dva základní principy. Trţní princip aplikujeme například při indikaci aktuální trţní hodnoty, budoucí trţní hodnoty a pouţíváme zejména porovnávací, nákladovou a příjmovou metodu. Druhý je administrativní princip, který zjišťuje administrativní cenu podle platného cenového předpisu. Administrativní cena slouţí například pro daňové účely, náhradu při vyvlastnění. Vzájemný vztah těchto principů je nekompatibilní, protoţe podle cenového předpisu nelze přesně indikovat trţní hodnotu nemovitosti a naopak při aplikaci moderních metod na trţním principu nemůţeme indikovat administrativní cenu. 1.1. Rozdělení pozemků Pozemek je část zemského povrchu, která je od sousedních oddělena hranicí. Pozemky jsou základním výrobním faktorem, jsou nereprodukovatelné, neopotřebovávají se, mají nekonečnou ţivotnost, jsou nepřemístitelné a jejich nabídka je konečná. 2 Pozemky podle zákona o oceňování majetku jsou děleny na 1 § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změnách některých zákonů 2 Zazvonil, Z. Odhad hodnoty pozemků, Praha, VŠE, 2007 7 stavební pozemky, zemědělské pozemky, lesní pozemky, vodní toky a nádrţe, jiné pozemky. Stavební pozemky jsou nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění, je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění. Pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plocha – staveniště nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu. Plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí.3 Dále jsou za stavební pozemky povaţovány nezastavěné pozemky určené k zastavění regulačním plánem, územním souhlasem, ohlášením stavebnímu úřadu, veřejnoprávní smlouvou. Pozemky vedené v druhu pozemků jako jiné, které jsou vedeny v územním plánu jako pozemky, kde je stavba přípustná, oceňujeme jako stavební. Stavební pozemek podle stavebního zákona je definován jako pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím nebo regulačním plánem.4 Zastavitelná plocha je definována jako plocha vymezená k zastavění v územním plánu nebo v zásadách územního rozvoje.5 Při oceňování na trţním principu postupujme jako při ocenění stavebního pozemku, ale je nutné striktně zvolit hodnoty korekčních činitelů tak, aby započítaly náklady na vydání územního rozhodnutí popřípadě regulačního plánu. Stavební pozemky dělíme podle jejich vyuţití na pozemky určené pro výstavbu rodinných domů, bytových domů, rekreačních objektů, komerčních objektů a výstavby dopravní a technické infrastruktury. Bytové domy dále dělíme na středněpodlaţní, středněpodlaţní s moţností střešní nástavby nebo dostavby, vysokopodlaţní. Mezi rekreační objekty řadíme rekreační chalupy, domky, chaty, zahrádkářské chaty. Pozemky určené pro výstavbu komerčních objektů jsou 3 § 9 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změnách některých zákonů 4 § 2 zákona č. 183/2006 Sb., o zemním plánování a stavebním řádu 5 § 2 zákona č. 183/2006 Sb., o zemním plánování a stavebním řádu 8 například průmyslové stavby, zemědělské stavby a sklady. Mezi dopravní infrastrukturu řadíme silnice, komunikace, heliporty. Příkladem technické infrastruktury jsou elektrická vedení, trafostanice, čerpací stanice, vodojemy. Pro správnou identifikaci pozemků nemůţeme vycházet pouze z výpisu listu vlastnictví, protoţe pozemky vedené například v druhu orná půda, můţou být za jistých podmínek pozemky stavebními, určených například pro moţnou výstavbu bydlení nízkopodlaţního venkovského typu. Pro striktní zařazení pozemku dle druhu a způsobu vyuţití, je nezbytné ověřit územní plán dané lokality, územní rozhodnutí, regulační plán, územní souhlas nebo zaţádat o územně plánovací informaci. Územní plán stanoví základní koncepci rozvoje území obce, ochrany jeho hodnot, jeho plošného a prostorového uspořádání, uspořádání krajiny a koncepci veřejné infrastruktury; vymezí zastavěné území, plochy a koridory, zejména zastavitelné plochy a plochy vymezené ke změně stávající zástavby, k obnově nebo opětovnému vyuţití znehodnoceného území, pro veřejně prospěšné stavby, pro veřejně prospěšná opatření a pro územní rezervy a stanoví podmínky vyuţití těchto ploch a koridorů.6 Územní plán je vypracován pro celé území obce a i pro celé území hlavního města Prahy.