Fabrizio Mazzarella – Architetto

TRIBUNALE DI SALERNO

Terza sezione civile

Ufficio Esecuzioni Immobiliari

ON.LE GIUDICE DELL’ESECUZIONE DR. ALESSANDRO BRANCACCIO

ESECUZIONE IMMOBILIARE N° 331/2010

Perizia C.T.U.

Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio – Stima dei Beni Pignorati

PARTE RICORRENTE (Creditore):

CRA – Banca di Credito Cooperativo di Battipaglia S.C.R.L.

CONTROPARTE (Debitore):

…Omissis…

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Fabrizio Mazzarella – Architetto

ILL.MO GIUDICE DOTT. ALESSANDRO BRANCACCIO

CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO NEL GIUDIZIO CIVILE n° 331/2010 in merito alla Stima dei beni oggetto di pignoramento in Sicignano degli Alburni (SA), Località Difesa e Località Cancello della Difesa (Proc. Esecuzione Immobiliare da parte della CRA – Banca di Credito Cooperativo di

Battipaglia S.C.R.L. nei confronti di …Omissis…, come da Atto di Pignoramento depositato presso la competente cancelleria).

Io sottoscritto Arch. Fabrizio Mazzarella, nato a Cava de’ Tirreni (SA) il 17/04/1980 e residente in

Cava de’ Tirreni (SA) in Via Raffaele Ragone n° 51/a, iscritto all’Ordine degli Architetti Pianificatori,

Paesaggisti e Conservatori della provincia Salerno al n° 2665, nominato consulente tecnico dalla

Preg. S.V. in data 14/05/2013 per la stima dei beni pignorati avverso il Sig. …Omissis…, nel procedimento n° 331/2010 promosso dal soggetto sopracitato,

 avendo esaminato tutta la documentazione inerente il procedimento de quo, depositata

presso la competente Cancelleria e di cui ho estratto copia;

 avendo effettuato tutte le ricerche per il corretto espletamento dell’incarico, presso i

competenti Uffici;

 avendo effettuato tutti gli accessi ed i sopralluoghi del caso al fine di acquisire tutte le

informazioni necessarie al corretto espletamento dell’incarico; rassegno la seguente relazione di perizia per quanto eseguito.

P R E M E S S A

L’esperto, in relazione a quanto conferitomi in data 14/05/2013, dall’Ill.mo Giudice Dott.

Alessandro Brancaccio, con la presente relazione di consulenza, sancisce quanto di competenza, in relazione all’Atto di Pignoramento della CRA – Banca di Credito Cooperativo di Battipaglia

S.C.R.L. nei confronti di …Omissis…, meglio riportato negli atti del Giudizio.

Il G.E. ha autorizzato il sottoscritto al ritiro della produzione di parte ed all’estrazione di copia dei verbali di causa, ad avvalersi dell’opera di un collaboratore di sua fiducia, ove peraltro

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Fabrizio Mazzarella – Architetto assolutamente indispensabile, per l’effettuazione di misurazioni ovvero di operazioni materiali; ad eseguire o a far eseguire indagini tecniche assolutamente indispensabili presso strutture od enti pubblici, ad accedere nei pubblici uffici onde prendere visione ad estrarre copia con anticipazione delle spese, di atti e documenti ivi depositati. L’esperto è, altresì, autorizzato, sin d’ora, ove occorra, a richiedere l’ausilio della Forza Pubblica territorialmente competente (Carabinieri, Polizia di Stato, Guardia di Finanza) e ad avvalersi di un artigiano per accedere agli immobili pignorati, sicchè è espressamente dispensato dal formulare apposita istanza all’Ufficio.

Esposizione dei fatti

Il sottoscritto C.T.U. Arch. Fabrizio Mazzarella, nominato in data 14/05/2013 in merito alla

Procedura Esecutiva Immobiliare n° 331/2010 (cfr. Allegato 1), letti gli atti di causa, inizia ad acquisire parte della documentazione necessaria al corretto espletamento dell’incarico relativamente alle visure catastali, alle planimetrie catastali afferenti gli immobili oggetto di causa, nonché gli estratti del Foglio di Mappa inerenti le particelle su cui insiste l’immobile oggetto del procedimento, a mezzo di Sistema Wegis dal proprio studio (cfr. Allegato 2). Successivamente procede alla formale richiesta agli uffici dei competenti Enti (Comune di Sicignano degli Alburni –

SA – Ufficio Tecnico, – Ufficio Anagrafe e Stato Civile,) (cfr. Allegato 3) della documentazione necessaria al corretto espletamento dell’incarico. Contemporaneamente il sottoscritto C.T.U. procede con gli accessi di rito come di seguito riportato, per dare inizio alle operazioni peritali.

In data 12/07/2013, alle ore 16:00, previo avviso alle parti a mezzo Telegramma (cfr. Allegato 4), mi recavo sui luoghi di causa con il mio collaboratore Arch. Vincenzo Apicella per dare inizio alle operazioni peritali (I° Accesso). Giunto sui luoghi di causa si rilevava la presenza di …Omissis…, quale soggetto esecutato.

Effettuato pertanto il riconoscimento della persona presente, il sottoscritto C.T.U. dopo una ricognizione dei luoghi nonché, avendo verificato con la persona presente la documentazione relativa al giudizio, procede ad un rilievo fotografico delle particelle di terreno oggetto del

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Fabrizio Mazzarella – Architetto procedimento, alla verifica dei confini, alla verifica di eventuali immobili o cose presenti sulle particelle stesse anche in riscontro a quanto riportato negli atti del giudizio. Dal sopralluogo effettuato è stato possibile evincere che i terreni oggetto del procedimento sono coltivati ad oliveto per circa un quanto della loro estensione, mentre la restante parte è ricoperta da Boschi. Dal sopralluogo inoltre si è accertata la presenza di un immobile già censito in catasto sulla Particella n° 93 del Foglio n° 10 in quanto riportato sull’estratto del Foglio di Mappa, ma di grandezza non uguale a quanto riportato in Catasto. L’immobile inoltre, a seguito del rilievo metrico e fotografico effettuato, risulta lesionato in più punti, lesioni dovute presumibilmente a fenomeni franosi in atto.

Nel corso del I° Accesso il Sig. …Omissis… ha chiesto di mettere a verbale le seguenti dichiarazioni: “che la Particella n° 17 del Foglio n° 10 non è di sua proprietà in quanto nella definizione delle quote spettanti in seguito a morte del Padre, tale particella è stata assegnata al

Fratello Di Rosa Raffaele”. Il Sig. …Omissis… in sede di sopralluogo ha inoltre fornito al sottoscritto C.T.U. copia dell’Atto di Donazione Repertorio n° 11313, raccolta n° 1376 del

30/12/1987, registrato ad Eboli (SA) il 04/01/1998 al n° 16, con il quale venivano definite le quote cadute in Donazione, tra cui la TERZA QUOTA, spettante al Sig. …Omissis… .

Il sottoscritto C.T.U. Arch. Fabrizio Mazzarella, chiude le operazioni peritali alle ore 18:33, come da 1° Verbale di Sopralluogo (cfr. Allegato 5).

Allo stato l’immobile, è abitato dal Sig. …Omissis….

Effettuate pertanto tutte le operazioni di rito, i rilievi e riscontri necessari ad acquisire le informazioni finalizzate al corretto espletamento dell’incarico conferitomi, in seguito ai sopralluoghi effettuati, ai riscontri ed approfondimenti avuti mediante estrazione di copia conforme della documentazione afferente gli immobili oggetto di causa, richiesta formalmente ai competenti Uffici, il sottoscritto C.T.U. è in grado di dare risposte ai quesiti appresso descritti.

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RISPOSTE AI QUESITI

1. Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione

prevista dall’art. 567 Cod. Proc. Civ. è necessaria e, tuttavia, manca in atti o è idonea,

riferisca l’esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz’altra attività,

ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni.

Dall’esame della documentazione allegata al fascicolo della Consulenza Tecnica di Ufficio depositato presso la competente Cancelleria, si evince che il creditore che ha richiesto la vendita ha provveduto a fornire visure Ipocatastali nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative agli immobili pignorati e tutta la documentazione necessaria ai fini della perizia.

2. Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta

documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12.

La documentazione allo stato, così come si evince dal punto 1, risulta completa ed idonea per l’avvio delle operazioni peritali. Il C.T.U. provvederà inoltre nel corso delle operazioni ad integrare la documentazione agli atti con ulteriore documentazione derivante dalle indagini e verifiche svolte presso i competenti Uffici.

3. Se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è

necessaria e, tuttavia, manca o è idonea, sia in beni per i quali la detta

documentazione è completa ed idonea, proceda l’esperto a redigere, in via

preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è

mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla

relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo

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i quesiti postigli da 4 a 12. Per i beni per i quali la documentazione è completa ed

idonea.

La documentazione depositata presso la competente Cancelleria delle Esecuzioni del Tribunale di

Salerno, inerente i terreni localizzati in Sicignano Degli Alburni, (Sa) Località Difesa e Località

Cancello della Difesa, registrati al N.C.E.U. del comune censuario di Sicignano degli Alburni (SA) come di seguito riportato:

TERRENI

Reddito Reddito Particella Qualità Classe Superficie Foglio Dominicale Agrario Ha Are Ca 10 17 Seminativo Arborato 3 66 20 € 52,99 € 22,22 10 54 Bosco Ceduo 4 50 70 € 3,40 € 0,26 10 93 Seminativo Arborato 3 18 80 € 15,05 € 6,31 Seminativo Irriguo 10 95 2 50 00 € 55,52 € 12,91 Arborato 10 202 Pascolo Cespugliato 1 64 07 € 1,65 € 1,65 10 55 Seminativo Irriguo 3 39 12 € 24,24 € 13,13

è completa ed idonea per l’avvio delle operazioni peritali.

4. Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l’immobile

pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento e

l’eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo: in tal

caso, ove in queste ultime risulti già espletata la relazione tecnica, sospenda le

operazioni peritali relazionando comunque al G.E.

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I terreni oggetto del procedimento sono ubicati nel comune di Sicignano Degli Alburni, (Sa)

Località Difesa e Località Cancello della Difesa e distinti al N.C.E.U. del comune censuario di

Sicignano Degli Alburni (SA) come di seguito riportato:

TERRENI

Reddito Reddito Particella Qualità Classe Superficie Foglio Dominicale Agrario Ha Are Ca 10 17 Seminativo Arborato 3 66 20 € 52,99 € 22,22 10 54 Bosco Ceduo 4 50 70 € 3,40 € 0,26 10 93 Seminativo Arborato 3 18 80 € 15,05 € 6,31 Seminativo Irriguo 10 95 2 50 00 € 55,52 € 12,91 Arborato 10 202 Pascolo Cespugliato 1 64 07 € 1,65 € 1,65 10 55 Seminativo Irriguo 3 39 12 € 24,24 € 13,13

Così come si evince dall’estratto del Foglio di Mappa, estrapolato mediante sistema informatico

WEGIS dell’Agenzia del Territorio per il Comune censuario di Sicignano Degli Alburni (SA), le particelle di terreno oggetto del procedimento come di seguito riportato:

- Particella n° 17, confina a Nord con particella n° 13, a Est con particella n° 16, a Ovest con

Torrente Vignali, a Sud con particelle n° 93, 94.

- Particella n° 54, confina a Nord con particella n° 95, a Est con Via Vicinale in Cancello della

Difesa, a Ovest con particella n° 95, a Sud con particelle n° 96, 82, 195.

- Particella n° 93, confina a Nord con particella n° 17, a Est con particelle n° 17, 94, a Ovest

con Torrente Vignali, a Sud con particella n° 94.

- Particella n° 95, confina a Nord con particella n° 47, a Est con particella n° 54, a Ovest con

particella n° 46, a Sud con particelle n° 96,82,54.

- Particella n° 202 attualmente, da ricerche esperite mediante il Sistema Sister dell’Agenzia

delle Entrate e dall’esame degli atti risulta costituita a seguito della soppressione delle

particelle n° 195, 203. Pertanto sull’estratto del foglio di Mappa non risulta la Particella n° 202

ma solo la particella n° 195, il che fa desumere che non sia stata effettuata la variazione sul

foglio di mappa, ma solo catastalmente. Pertanto, nel momento in cui questo non sia Cava de’ Tirreni (SA), Via Raffaele Ragone n° 51/a – Tel -Fax 089/561283 - Cell. 339/6196494 mail: [email protected]

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avvenuto si informa il G.E. che deve essere effettuata tale variazione presso l’Agenzia delle

Entrate presentando da parte dei soggetti interessati l’Atto di Donazione a rogito Notaio Dott.

Bruno Parisi del 09/09/2000 Repertorio n° 25441, registrato all’Agenzia delle Entrate – Ufficio

di Eboli il 27/09/2000 al n° 2382 ed il frazionamento dei terreni effettuato.

- Particella n° 55, confinante con Beni Omissis

I terreni oggetto del Pignoramento, così come innanzi detto, sono ubicati nel comune di Sicignano

Degli Alburni (SA), Località Difesa e Località Cancello della Difesa, Zona Omogenea E, a destinazione prettamente agricola.

Sulla particella n° 93, dai sopralluoghi effettuati, si è potuto constatare che insiste un immobile indipendente ad uso abitazione, con rifiniture di tipo economico.

L’immobile, ricadente su una delle particelle oggetto del procedimento, è situato nella zona bassa di Contrada Difesa in Località Scorzo, alla quale vi si accede da una stradina sterrata che porta sulla strada principale. Entrati dunque nello spazio di pertinenza dell’immobile, al Piano Terra è localizzato un deposito, un locale soggiorno/pranzo, un piccolo bagno ed una cucina. Al Piano ammezzato, al quale vi si accede anche da una porta sul retro del fabbricato, è localizzato un piccolo disimpegno ed un altro bagno. Al Piano Primo, al quale vi si accede mediante scala interna sia dal Piano Terra che dal Piano Ammezzato, è localizzata una Camera da Letto Matrimoniale, due Camere da Letto Singole.

Quindi l’immobile è così composto:

Piano Terra

- Deposito;

- Ingresso;

- Cucina;

- Bagno;

- Soggiorno/Pranzo;

Piano Ammezzato

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- Disimpegno;

- Bagno;

Piano Primo

- Disimpegno;

- Camera da Letto Matrimoniale;

- Camera da Letto Singola;

- Camera da Letto Singola;

Tale situazione è evidente dalla planimetria di rilievo in riscontro a quanto riportato sul foglio di mappa catastale (cfr. Allegato 6).

L’immobile è realizzato con Muratura in Pietra che varia da un Massimo di 70 cm in fondazione e fino ad arrivare ad un minimo al Piano Primo di 40 cm e solai in Legno, composto da Travi di

Castagno e doghe trasversali, con infissi in legno ed alluminio ed Intonaco Interno ed Esterno tinteggiato di colore bianco. La pavimentazione interna è realizzata in gres porcellanato e segati di marmo di vari colori.

La copertura dell’immobile adibito ad abitazione è costituita da un tetto a falde non calpestabile in travi di legno e sul quale sono fissate le tegole a protezione dagli agenti atmosferici.

L’altezza interna dell’immobile è al Piano Terra di 2,10 ml nel Deposito, 2,60 ml negli altri ambienti, al Piano Ammezzato di 2,53 ml, al Piano Primo in tutti gli ambienti di ml 2,96. La grandezza degli ambienti interni è come di seguito riportato:

Piano Terra

- Deposito: mq 15,66

- Ingresso: 3,15 mq

- Cucina: 16,52 mq

- Bagno: 1,66 mq

- Soggiorno/Pranzo: 16,38 mq

Piano Ammezzato

- Disimpegno: 3,26 mq

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- Bagno: 5,70 mq

Piano Primo

- Disimpegno: 4,74 mq

- Camera da Letto Matrimoniale: 17,00 mq

- Camera da Letto Singola 1: 18,64 mq

- Camera da Letto Singola 2: 17,17 mq

In totale la superficie utile dell’immobile rilevato ed adibito ad abitazione è come di seguito riportato:

- Immobile Rilevato: 104,22 mq;

- Deposito: 15,66 mq (Calcolato al 25% in quanto utilizzato come deposito): 3,91 mq

Totale Immobile Rilevato: ( Abitaz. + Deposito): 108,13 mq

La superficie non residenziale non è stata considerata in quanto l’immobile non è provvisto di alcun balcone.

Non risultano agli atti altre procedure esecutive in essere.

Infine si porta a conoscenza dell’Ill.mo Giudice dell’Esecuzione Dott. Alessandro Brancaccio che i dati attinenti le particelle di terreno corrispondono per quanto concerne i dati meramente catastali, ma non corrispondono per quanto riguarda la Proprietà delle stesse. Infatti in seguito a verifiche e riscontri incrociati anche con le visure catastali è emerso quanto segue:

Foglio Particella Qualità Classe Superficie Proprietà Ha Are Ca Seminativo Proprietà per ½ di …Omissis… - per ½ 10 17 3 66 20 Arborato di Omissis 10 54 Bosco Ceduo 4 50 70 Proprietà per 1000/1000 di …Omissis… Seminativo Proprietà Comune di Sicignano degli 10 93 3 18 80 Arborato Alburni - …Omissis… Livellario Seminativo 10 95 Irriguo 2 50 00 Proprietà per 1000/1000 di …Omissis… Arborato Pascolo Proprietà per 1/1 in regime di 10 202 1 64 07 Cespugliato separazione dei beni Seminativo Proprietà per 1/1 in regime di 10 55 3 39 12 Irriguo separazione dei beni

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Nell’atto di Pignoramento notificato ad …Omissis…, viene individuato quest’ultimo quale pieno proprietario dei beni immobili oggetto del Procedimento. Come detto in precedenza, dalle verifiche e riscontri effettuati sono emerse incongruenze tra la situazione di fatto e quanto descritto nell’atto di Pignoramento. Infatti, dalle verifiche effettuate dallo scrivente C.T.U. è emerso, come facilmente intuibile dalla tabella sopra riportata, che lo stesso …Omissis… non detiene la piena proprietà di tutti i beni immobili oggetto di Pignoramento. Infatti la Particella n° 17 risulta essere detenuta in

Proprietà per ½ con Omissis e la Particella n° 93 risulta essere detenuta con un Contratto Agrario di Livello (Livellario …Omissis…), della quale il Proprietario Concedente risulta essere ancora il

Comune di Sicignano degli Alburni (SA). Dalle Visure catastali si evince che …Omissis… era

Comproprietario per 1/3 con Omissis e Livellario fino al 30/12/1987. Dal 20/05/1989 …Omissis… risulta Livellario e non più comproprietario. Essendo il Contratto di Livello Agrario un contratto che permette concessione di una terra dietro il pagamento di un fitto, il diritto, cosiddetto dominio utile, col tempo divenne alienabile. Infatti, il sottoscritto C.T.U. da verifiche effettuate con i tecnici dell’Amministrazione Comunale di Sicignano degli Alburni (SA) ha appurato che è possibile richiedere, a cura dell’interessato, l’estinzione del contratto di livello con il successivo passaggio di proprietà dall’Amministrazione Proprietaria al Livellario previa apposita richiesta da parte dell’interessato (Livellario). Effettuata la richiesta, questa viene istruita dall’Amministrazione

Comunale e dietro pagamento di una somma stabilita dalla stessa Amministrazione o affrancazione a favore del livellario si ha il passaggio di proprietà del fondo interessato.

Essendo per il caso in oggetto il Contratto di Livello un contratto per il quale …Omissis… non detiene la piena proprietà del bene, il sottoscritto C.T.U. ritiene di non considerare la particella n°

93 del Foglio n° 10 ai fini della Stima, in quanto in questo modo si andrebbe a fare la stima e conseguentemente a porre all’asta un bene non di proprietà dell’esecutato, ma in questo caso del

Comune di Sicignano degli Alburni (SA). Pertanto la stessa sarà stralciata dalla Stima ma sarà considerata solo ai fini del Cespite, anche per mettere all’attenzione del G.E. la problematica rilevata.

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Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l’unico

proprietario, producendo anche l’atto in virtù del quale ha acquistato la proprietà;

segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti.

Dalle ricerche e verifiche effettuate la proprietà degli immobili oggetto della procedura esecutiva immobiliare risulta essere:

Terreni

 Foglio n° 10 Part. N° 17 - Proprietà per ½ di …Omissis… - per ½ di Omissis

 Foglio n° 10 Part. N° 54 - Proprietà per 1000/1000 di …Omissis…

 Foglio n° 10 Part. N° 93 - Proprietà Comune di Sicignano degli Alburni - …Omissis… Livellario

 Foglio n° 10 Part. N° 95 - Proprietà per 1000/1000 di …Omissis…

 Foglio n° 10 Part. N° 202 - …Omissis… Proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni

 Foglio n° 10 Part. N° 55 - …Omissis… Proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni

I terreni e l’immobile sopra localizzato sono pervenuti al sig. …Omissis… in seguito ai seguenti atti:  Atto di Divisione a rogito Notaio Dott. Francesco Fimiani del 30/12/1987 Repertorio n° 11313, Raccolta n° 1376 registrato in Eboli in data 04/01/1988 al n° 16;  Atto di Donazione a rogito Notaio Dott. Bruno Parisi del 09/09/2000 Repertorio n° 25441, registrato all’Agenzia delle Entrate – Ufficio di Eboli il 27/09/2000 al n° 2382 (cfr. Allegato 7). Attualmente non risulta, dall’esame degli atti, alcun acquisto mortis causa non trascritto.

5. Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano

i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la

specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle

singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro.

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Nel caso in oggetto la proprietà dell’immobile e delle particelle di terreno è in capo ad una unica persona (…Omissis…). Le Particelle di Terreno essendo già frazionate e divise non necessitano di ulteriori divisioni, pertanto le stesse a parere del sottoscritto C.T.U. possono essere vendute singolarmente. Per quanto concerne il fabbricato, anche se non sarà considerato ai fini della presente stima, si fa presente che in caso di ipotetica vendita dello stesso in più lotti funzionali la divisione in più di un lotti comporterebbe una serie di lavori di adeguamento dell’immobile al Piano

Primo, attualmente non fornito di servizi necessari tali da poter essere usato per funzioni diverse dalla Zona Notte. Infatti i servizi igienici e la cucina sono localizzati tutti al Piano Ammezzato ed al

Piano Terra. Pertanto, non essendo necessaria una divisione in più lotti funzionali, l’intero immobile localizzato sulla particella n° 93 oggetto del procedimento può essere considerata come un unico lotto e di conseguenza non necessita la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro.

LOTTO N° 1 a …Omissis… costituito da:

Particella n° 17 del Foglio n° 10: mq 3.310,00 (Quota parte …Omissis…) * €/mq 1,88 = €

6.222,80 (Valore Totale Particella)

Particella n° 54 del Foglio n° 10: mq 5.070,00 * €/mq 0,34 = € 1.723,80 (Valore Totale Particella)

Particella n° 95 del Foglio n° 10: mq 5.000,00 * €/mq 1,88 = € 9.400,00 (Valore Totale Particella)

Particella n° 202 del Foglio n° 10: mq 6.407,00 * €/mq 0,21 =€ 1.345,47 (Valore Totale Particella)

Particella n° 55 del Foglio n° 10: mq 3.912,00 * €/mq 1,73 = € 6.767,76 (Valore Totale Particella)

Il valore del lotto è di € 25.459,83. Pertanto essendo la proprietà degli immobili in capo ad una unica persona, non necessita il calcolo e la corresponsione di eventuali conguagli in denaro.

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6. Dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo

in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell’occupante,

con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al

pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di

scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della

causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso,

abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche

per questi ultimi, l’eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento.

Attualmente l’immobile rilevato e localizzato sulla particella n° 93 oggetto del presente procedimento non è in proprietà al Sig. …Omissis… in quanto allo stato attuale risultante Livellario del fondo, dal quale dalle ricerche e verifiche effettuate è anche attualmente occupato come già descritto in precedenza.

Alla data della notifica del Pignoramento Immobiliare e alla data del I° Accesso non si è rilevata la presenza di contratti registrati a nome di altri soggetti estranei all’attuale proprietario. Non sono presenti inoltre sui terreni oggetto del procedimento e sull’immobile rilevato altri diritti reali quali usufrutto, uso, abitazione e, tranne una servitù attiva di passaggio sulla particella n° 17 e n° 93, visibile anche sull’estratto del Foglio di Mappa, in favore di Omissis per permettere a quest’ultimo di poter accedere alle particelle n° 96 e n° 97 a lui assegnate. Tale servitù potrebbe limitare la piena fruibilità del fondo interessato.

7. Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo

l’estratto dell’atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali

convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa

annotazione.

Il regime patrimoniale del debitore è il seguente:

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Fabrizio Mazzarella – Architetto

 …Omissis…, (Proprietà per 1/1 per quanto concerne le particelle n° 54,95,202,55,

Proprietà per ½ riguardo la particella n° 17, Livellario per quanto concerne la particella n°

93);

Allo stato lo stesso debitore risulta coniugato in Sicignano Degli Alburni (SA) il 20/03/1999 in regime di Separazione dei Beni come appurato nel corso degli accertamenti e delle ricerche effettuate presso l’Ufficio dello Stato Civile e Anagrafe di Eboli (SA). In seguito, e annotato al margine dello stesso Certificato, con provvedimento del Tribunale Ordinario di Salerno in data

30/05/2006 è stata omologata la separazione consensuale fra i coniugi di cui all’Atto di Matrimonio

Controscritto. In allegato anche lo Stato di Famiglia e Residenza e l’estratto dell’Atto di Matrimonio con le relative annotazioni a margine (cfr. Allegato 8,9).

8. Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale,

gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli

derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o quelli

connessi con il suo carattere storico – artistico, ovvero di natura paesaggistica e

simili. Indichi, in particolare, l’importo annuo delle spese fisse di gestione o

manutenzione (es. Spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già

deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non

pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in

corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano

ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di

assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi,

anche solo emmessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter

rem.

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Fabrizio Mazzarella – Architetto

I vincoli gravanti sui terreni e sull’immobile oggetto del presente procedimento sono quelli

previsti dal Piano Regolatore Generale (P.R.G.) del Comune di Sicignano degli Alburni (SA),

approvato con Decreto del 06/10/1988.

Pertanto, secondo quanto previsto dal Piano Regolatore Generale vigente, l’immobile oggetto

del procedimento ricade nella Zona Omogenea “E” – zona a destinazione ed uso prettamente

agricolo.

Altro vincolo presente è quello Idrogeologico. Le stesse particelle non ricadono nella

perimetrazione del Parco Nazionale del Cilento, Vallo di Diano e Alburni.

Gli Uffici ed Enti interessati forniscono precise prescrizioni su tutti gli interventi che è possibile

effettuare nelle zone da ciascuno tutelati.

Per quanto concerne le spese condominiali ordinarie e straordinarie non ve ne sono in quanto

l’immobile, essendo immobile unifamiliare non è soggetto alla disciplina del Condominio.

9. Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale,

gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili

all’acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di

sequestri conservativi, etc.), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori

muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni.

Formalità, vincoli ed oneri che risulteranno non opponibili all’acquirente

Formalità pregiudizievoli:

1. Iscrizione del 10/02/1992 – Registro Particolare 361, Registro Generale 5922

Pubblico Ufficiale Luciano Prosperi Repertorio n° 82945/1992 del 29/01/1992

IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO

CONDIZIONATO;

2. ISCRIZIONE del 23/11/2005 - Registro Particolare 14380 Registro Generale 56842

Pubblico ufficiale GEST LINE S.P.A. Repertorio 171683/77 del 09/11/2005

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Fabrizio Mazzarella – Architetto

IPOTECA LEGALE derivante da IPOTECA PER DEBITO DI IMPOSTA

3. Trascrizione del 07/07/2010 – Registro Particolare 20266, Registro Generale 29110

Pubblico Ufficiale - Ufficiale Giudiziario Tribunale di Salerno – Sez. di Eboli Repertorio n°

2044 del 14/06/2010

Atto esecutivo o cautelare – Verbale di Pignoramento Immobili

I costi per le relative cancellazioni sono i seguenti (Circolare n°01/2005 Agenzia del Territorio,

Risoluzione Agenzia delle Entrate n° 266/E del 26/06/2008, D.Lgs. 31/10/1990 n° 347):

Costo Cancellazione Formalità 1 (Ipoteca Volontaria).

- Imposta ipotecaria: € 168,00

- Imposta di Bollo: € 59,00

- Tassa ipotecaria: € 35,00

- 0,50% dell’importo totale Iscritto: € 516,45 TOTALE € 778,45

Costo Cancellazione Formalità 2 (Ipoteca Legale).

- Imposta ipotecaria: € 168,00

- Imposta di Bollo: € 59,00

- Tassa ipotecaria: € 35,00

- 0,50% dell’importo totale Iscritto: € 36,31 TOTALE € 298,31

Costo Cancellazione Formalità 3 (Verbale di Pignoramento Immobili).

- Imposta ipotecaria: € 168,00

- Imposta di Bollo: € 59,00

- Tassa ipotecaria: € 35,00 TOTALE € 262,00

Totale Costi di Cancellazione Formalità: € 1.338,76.

Eventuali interessi e sanzioni pecuniarie saranno quantificate dagli Uffici preposti.

I creditori iscritti sono i seguenti:

 GEST LINE S.P.A.

 Banca di Credito Cooperativo di Battipaglia S.c.r.l..

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Fabrizio Mazzarella – Architetto

10. Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per

soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite

almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell’incarico, segnalando

eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all’esito di accurato controllo

incrociato.

Allo stato sono state acquisite dal sottoscritto C.T.U. Arch. Fabrizio Mazzarella, a mezzo di collaboratore mediante sistema informatico WEGIS dell’Agenzia del Territorio per il Comune censuario di Sicignano degli Alburni (SA), aggiornate visure catastali per immobile e per soggetto ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro) (cfr. Allegato 10) sia in forma sintetica che integrale riferite al ventennio antecedente la data di conferimento dell’incarico.

A seguito del controllo incrociato delle stesse non sono emerse discrasie rispetto a quanto riportato negli atti di causa.

11. Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché

l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la

destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione

urbanistica di cui all’art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 06.06.01 n° 380, nonché le notizie

di cui all’art. 46 di detto T.U. e di cui all’art. 40 della legge 28.02.1985 n° 47, e succ.

mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare la nullità di cui

all’art. 46, comma 1 del citato T.U., ovvero di cui all’art. 40 comma 2, della citata L.

47/85, faccia di tanto l’esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che

l’aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui

all’art. 46, comma 5, del citato T.U. e di cui all’art. 40 comma 6 della citata L. 47/85,

quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono. Cava de’ Tirreni (SA), Via Raffaele Ragone n° 51/a – Tel -Fax 089/561283 - Cell. 339/6196494 mail: [email protected]

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Fabrizio Mazzarella – Architetto

Dalle verifiche e ricerche documentali effettuate, nonché dalle richieste effettuate all’Amministrazione Comunale di Sicignano Degli Alburni (SA), si è riscontrato che dell’immobile situato sulla Particella n° 93 del Foglio n° 10 non vi è agli atti dell’Amministrazione Comunale alcun titolo autorizzativo per la costruzione, anche perché gli stessi tecnici del Comune di Sicignano degli Alburni (SA) presumono sia una costruzione Ante ’67. Non vi sono quindi gli atti ed i documenti necessari ad attestare la conformità Urbanistica ed Edilizia.

In seguito alle stesse richieste effettuate, si è avuto riscontro dall’Amministrazione Comunale mediante la comunicazione dell’Amministrazione stessa prot. N° 05133 del 12/07/2013 (cfr.

Allegato 11).

E’ stata riscontrata anche la destinazione Urbanistica della particella n° 93 del foglio n° 10 sulla quale ricade l’immobile e delle altre particelle oggetto del procedimento come detto in precedenza, mediante formale richiesta e consecutivo rilascio del Certificato di Destinazione Urbanistica presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Sicignano Degli Alburni (SA) (cfr. Allegato 12).

Si è infatti constatato che le particelle oggetto del procedimento sono comprese nella

Zonizzazione che il Piano Regolatore Generale (P.R.G.) classifica come Zona Omogenea “E” –

“Zona Agricola”, zona a destinazione ed uso prettamente agricola nella quale ricadono le particelle oggetto del procedimento e l’immobile insistente su una di esse.

Altro vincolo presente è quello Idrogeologico. Inoltre le stesse particelle non ricadono nella perimetrazione del Parco Nazionale del Cilento, Vallo di Diano e Alburni.

Gli Uffici ed Enti interessati forniscono precise prescrizioni su tutti gli interventi che è possibile effettuare nelle zone da ciascuno tutelati.

Per quanto concerne le notizie di cui all’art. 46 del T.U. Edilizia e di cui all’art. 40 della legge

28.02.1985 n° 47, e s.i.m., a seguito della richiesta di accesso agli atti effettuata dal sottoscritto

C.T.U. Arch. Fabrizio Mazzarella all’Ufficio Tecnico del Comune di Sicignano Degli Alburni (SA), non è stata rinvenuta alcuna istanza di Condono Edilizio riferita all’immobile presente sulla

Particella n° 93 del Foglio 10 oggetto di causa, presentata a nome del sig. …Omissis…, o dei

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Fabrizio Mazzarella – Architetto precedenti proprietari come da attestazione del Comune di Sicignano Degli Alburni (SA) – Servizio

Urbanistica - Gestione del Territorio.

12. Determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della

determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro

(quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di

vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di

conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione

dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni

e le correzioni della stima considerati per lo stato d’uso e la manutenzione

dell’immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici

non eliminabili dalla procedura, l’abbattimento forfettario per assenza di garanzia per

vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica

da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca

la valutazione dell’intero e della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di

vendita per le quote indivise.

Per quanto concerne la determinazione del Valore di Mercato del bene oggetto di causa, il sottoscritto C.T.U. Arch. Fabrizio Mazzarella valutata la consistenza dei luoghi, le caratteristiche intrinseche ed estrinseche della zona, i limiti delle particelle, ha proceduto:

- Mediante Metodo della stima Sintetico – Comparativa del valore di mercato, utilizzando i

Valori Agricoli Medi emanati dalla Regione Campania e validi per l’Anno 2013 e comunque

come ulteriore supporto le pubblicazioni delle Agenzie Immobiliari della zona (cfr. Allegato

13).

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Fabrizio Mazzarella – Architetto

Si porta a conoscenza l’Ill.mo G.E. che, come detto in precedenza, dalla presente

stima è stata stralciata la Particella n° 93 del Foglio n° 10 con annesso il fabbricato

insistente sui di essa in quanto allo stato non di proprietà di …Omissis…, mentre la

particella n° 17 sarà comunque considerata ai fini della stima, solo che essendo in

comproprietà per ½ con Omissis, sarà considerata solo metà quota corrispondente

alla quota parte di …Omissis….

DETERMINAZIONE DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE

La superficie commerciale delle particelle ti terreno oggetto del procedimento è la seguente:

TERRENI

 Foglio n° 10 Part. N° 17 – 6.620,00 mq / 2 = 3.310,00 mq (Quota parte …Omissis…)

 Foglio n° 10 Part. N° 54 – 5.070,00 mq

 Foglio n° 10 Part. N° 93 – Non considerata ai fini della stima

 Foglio n° 10 Part. N° 95 – 5.000,00 mq

 Foglio n° 10 Part. N° 202 – 6.407,00 mq

 Foglio n° 10 Part. N° 55 – 3.912,00 mq

Superficie Commerciale Complessiva Totale (Sup. Partt. n° 17 (per 1/2) + 54 + 95 + 202 + 55): 23.699,00 mq

DETERMINAZIONE DEL PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCATO

Per la determinazione del Valore di Mercato delle particelle oggetto di stima, il sottoscritto C.T.U. ha effettuato una ricerca di mercato appurando che la zona di ubicazione delle particelle oggetto di stima è una zona poco appetibile dal punto di vista immobiliare, in quanto zona prettamente a vocazione agricola. Anche le stesse agenzie immobiliari interpellate hanno saputo fornire al

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Fabrizio Mazzarella – Architetto sottoscritto solo prezzi di mercato dei terreni agricoli variabili dai 3,00 €/mq ai 5,00 €/mq senza pero poter fornire riscontri materiali quali atti di compravendita recenti, borsini, in quanto mercato di compravendita dei terreni e fabbricati quasi fermo.

Rilevando tale situazione di fatto, e tenendo in considerazione che i valori €/mq forniti dalle

Agenzie Immobiliari interpellate si avvicinano ai valori €/mq emanati dalla Regione Campania, il sottoscritto C.T.U. ritiene di poter usare, quale riferimento certo per la determinazione del più probabile Valore di Mercato delle particelle di Terreno oggetto di stima, i Valori Agricoli Medi emanati dalla Regione Campania e validi per l’Anno 2013. Pertanto, individuata la Provincia di riferimento e la Zona (Zona n° 6) nella quale ricade il Comune di Sicignano degli Alburni (SA), individuato il tipo di coltura (Seminativo Arborato, Bosco Ceduo, Seminativo Irriguo, Seminativo

Irriguo Arborato, Pascolo Cespugliato), si assumono i seguenti valori come riferimento:

Particella Qualità Classe Superficie Valori di riferimento €/mq Foglio Ha Are Ca Seminativo 10 17 3 66 20 €/ha 18.896,80 - €/mq 1,88 Arborato 10 54 Bosco Ceduo 4 50 70 €/ha 3.473,90 - €/mq 0,34 Seminativo 10 93 3 18 80 €/ha 18.896,80 - €/mq 1,88 Arborato Seminativo 10 95 Irriguo 2 50 00 €/ha 18.896,80 - €/mq 1,88 Arborato Pascolo 10 202 1 64 07 €/ha 2.186,16 - €/mq 0,21 Cespugliato Seminativo 10 55 3 39 12 €/ha 17.309,59 - €/mq 1,73 Irriguo

I valori dei costi €/mq utilizzati come parametro di riferimento, rispecchiano quello che è il mercato di compravendita per questo tipo di terreno attualmente.

Il Valore €/mq utilizzato può considerarsi nella sua interezza senza applicare coefficienti di riduzione in virtù del fatto che le particelle di terreno oggetto di stima sono situate in una zona impervia ed isolata.

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Fabrizio Mazzarella – Architetto

Particella n° 17 del Foglio n° 10: mq 3.310,00 (Quota parte …Omissis…) * €/mq 1,88 = €

6.222,80 (Valore Totale Particella)

Particella n° 54 del Foglio n° 10: mq 5.070,00 * €/mq 0,34 = € 1.723,80 (Valore Totale Particella)

Particella n° 95 del Foglio n° 10: mq 5.000,00 * €/mq 1,88 = € 9.400,00 (Valore Totale Particella)

Particella n° 202 del Foglio n° 10: mq 6.407,00 * €/mq 0,21 =€ 1.345,47 (Valore Totale Particella)

Particella n° 55 del Foglio n° 10: mq 3.912,00 * €/mq 1,73 = € 6.767,76 (Valore Totale Particella)

VM Terreni = € 6.222,80 + € 1.723,80 + € 9.400,00 + € 1.345,47 + € 6.767,76 = € 25.459,83

(Valore di Mercato Complessivo dei Terreni)

VM Complessivo € 25.459,83

Si ha quindi che il Valore commerciale a base d’asta arrotondato è di

€ 25.460,00

Il Valore di Mercato rilevato può considerarsi come quota unica in quanto di un unico proprietario.

13. Quantifichi le presumibili spese occorrenti per la rimozione, il trasporto e la

dismissione dei beni mobili o dei materiali di risulta eventualmente rinvenuti

nell’immobile pignorato.

Sulle particelle di terreno oggetto del procedimento non è presente materiale di risulta da

dismettere ma solo materiale occorrente per il trasporto dell’acqua per l’irrigazione degli alberi

e delle piante, che lo stesso C.T.U. ritiene occorrente per la gestione del fondo e quindi da non

dismettere (come da foto allegate). Comunque da ricerche effettuate presso la società Ditta

Omissis che gestisce la rimozione e lo smaltimento dei Rifiuti Solidi Urbani e che effettua

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anche la raccolta di materiale di risulta non vi sono ulteriori costi legati allo smaltimento degli

stessi. Infatti Il Comune di Sicignano degli Alburni (SA) ha predisposto un’Isola Ecologica dove

conferire tutte queste tipologie di materiale destinate alla dismissione ed al riciclo. Gli unici

costi computabili sono i soli costi per il trasporto all’Isola Ecologica del materiale

eventualmente presente.

Materiali da dismettere sono presenti sulla particella n° 93 sulla quale è presente l’immobile

che però non è di proprietà di …Omissis... . Pertanto per la dismissione dei materiali presenti

sulla particella n° 93 e nell’immobile su di essa localizzato, non essendo stati considerati

entrambi ai fini della Stima non si ritiene opportuno quantificarli.

Con la presente relazione, costituita da 35 pagine e 13 allegati il C.T.U. ritiene di avere assolto

completamente il mandato assegnatogli e rimane a disposizione per ogni ulteriore chiarimento.

Cava de’ Tirreni - lì 03/09/2013

L’Esperto

Arch. Fabrizio Mazzarella

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ELENCO DOCUMENTI ALLEGATI

Allegato 1 - Nomina del C.T.U.;

Allegato 2 - Visure Catastali;

Allegato 3 - Richiesta Accesso agli atti;

Allegato 4 - Lettera di invito 1° Accesso;

Allegato 5 - Verbale di Sopralluogo (1° Accesso) ;

Allegato 6 – Planimetrie di Rilievo;

Allegato 7 - Atto di Divisione a rogito Notaio Dott. Francesco Fimiani e atto di Donazione a rogito

Notaio Dott. Bruno Parisi;

Allegato 8- Stato di Famiglia e Residenza;

Allegato 9 – Estratto dell’Atto di Matrimonio;

Allegato 10 – Visure Ipocatastali;

Allegato 11 – Nota Prot. N° 05133 del 12/07/2013;

Allegato 12 – Certificato di Destinazione Urbanistica;

Allegato 13 – Valori Agricoli Medi Campania Anno 2013;

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DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA

Terreni siti in Sicignano degli Alburni (SA), Fraz - Scorzo Contrada Difesa

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Foto n° 1

Foto n° 2

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Foto n° 3

Foto n° 4

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Foto n° 5

Foto n° 6

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Foto n° 7

Foto n° 8

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Foto n° 9

Foto n° 10

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Foto n° 11

Foto n° 12

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Foto n° 13

Foto n° 14

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Foto n° 17

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