Fabrizio Mazzarella – Architetto TRIBUNALE DI SALERNO Terza sezione civile Ufficio Esecuzioni Immobiliari ON.LE GIUDICE DELL’ESECUZIONE DR. ALESSANDRO BRANCACCIO ESECUZIONE IMMOBILIARE N° 331/2010 Perizia C.T.U. Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio – Stima dei Beni Pignorati PARTE RICORRENTE (Creditore): CRA – Banca di Credito Cooperativo di Battipaglia S.C.R.L. CONTROPARTE (Debitore): …Omissis… Cava de’ Tirreni (SA), Via Raffaele Ragone n° 51/a – Tel -Fax 089/561283 - Cell. 339/6196494 mail: [email protected] Pagina 1 di 35 Fabrizio Mazzarella – Architetto ILL.MO GIUDICE DOTT. ALESSANDRO BRANCACCIO CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO NEL GIUDIZIO CIVILE n° 331/2010 in merito alla Stima dei beni oggetto di pignoramento in Sicignano degli Alburni (SA), Località Difesa e Località Cancello della Difesa (Proc. Esecuzione Immobiliare da parte della CRA – Banca di Credito Cooperativo di Battipaglia S.C.R.L. nei confronti di …Omissis…, come da Atto di Pignoramento depositato presso la competente cancelleria). Io sottoscritto Arch. Fabrizio Mazzarella, nato a Cava de’ Tirreni (SA) il 17/04/1980 e residente in Cava de’ Tirreni (SA) in Via Raffaele Ragone n° 51/a, iscritto all’Ordine degli Architetti Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della provincia Salerno al n° 2665, nominato consulente tecnico dalla Preg. S.V. in data 14/05/2013 per la stima dei beni pignorati avverso il Sig. …Omissis…, nel procedimento n° 331/2010 promosso dal soggetto sopracitato, avendo esaminato tutta la documentazione inerente il procedimento de quo, depositata presso la competente Cancelleria e di cui ho estratto copia; avendo effettuato tutte le ricerche per il corretto espletamento dell’incarico, presso i competenti Uffici; avendo effettuato tutti gli accessi ed i sopralluoghi del caso al fine di acquisire tutte le informazioni necessarie al corretto espletamento dell’incarico; rassegno la seguente relazione di perizia per quanto eseguito. P R E M E S S A L’esperto, in relazione a quanto conferitomi in data 14/05/2013, dall’Ill.mo Giudice Dott. Alessandro Brancaccio, con la presente relazione di consulenza, sancisce quanto di competenza, in relazione all’Atto di Pignoramento della CRA – Banca di Credito Cooperativo di Battipaglia S.C.R.L. nei confronti di …Omissis…, meglio riportato negli atti del Giudizio. Il G.E. ha autorizzato il sottoscritto al ritiro della produzione di parte ed all’estrazione di copia dei verbali di causa, ad avvalersi dell’opera di un collaboratore di sua fiducia, ove peraltro Cava de’ Tirreni (SA), Via Raffaele Ragone n° 51/a – Tel -Fax 089/561283 - Cell. 339/6196494 mail: [email protected] Pagina 2 di 35 Fabrizio Mazzarella – Architetto assolutamente indispensabile, per l’effettuazione di misurazioni ovvero di operazioni materiali; ad eseguire o a far eseguire indagini tecniche assolutamente indispensabili presso strutture od enti pubblici, ad accedere nei pubblici uffici onde prendere visione ad estrarre copia con anticipazione delle spese, di atti e documenti ivi depositati. L’esperto è, altresì, autorizzato, sin d’ora, ove occorra, a richiedere l’ausilio della Forza Pubblica territorialmente competente (Carabinieri, Polizia di Stato, Guardia di Finanza) e ad avvalersi di un artigiano per accedere agli immobili pignorati, sicchè è espressamente dispensato dal formulare apposita istanza all’Ufficio. Esposizione dei fatti Il sottoscritto C.T.U. Arch. Fabrizio Mazzarella, nominato in data 14/05/2013 in merito alla Procedura Esecutiva Immobiliare n° 331/2010 (cfr. Allegato 1), letti gli atti di causa, inizia ad acquisire parte della documentazione necessaria al corretto espletamento dell’incarico relativamente alle visure catastali, alle planimetrie catastali afferenti gli immobili oggetto di causa, nonché gli estratti del Foglio di Mappa inerenti le particelle su cui insiste l’immobile oggetto del procedimento, a mezzo di Sistema Wegis dal proprio studio (cfr. Allegato 2). Successivamente procede alla formale richiesta agli uffici dei competenti Enti (Comune di Sicignano degli Alburni – SA – Ufficio Tecnico, – Ufficio Anagrafe e Stato Civile,) (cfr. Allegato 3) della documentazione necessaria al corretto espletamento dell’incarico. Contemporaneamente il sottoscritto C.T.U. procede con gli accessi di rito come di seguito riportato, per dare inizio alle operazioni peritali. In data 12/07/2013, alle ore 16:00, previo avviso alle parti a mezzo Telegramma (cfr. Allegato 4), mi recavo sui luoghi di causa con il mio collaboratore Arch. Vincenzo Apicella per dare inizio alle operazioni peritali (I° Accesso). Giunto sui luoghi di causa si rilevava la presenza di …Omissis…, quale soggetto esecutato. Effettuato pertanto il riconoscimento della persona presente, il sottoscritto C.T.U. dopo una ricognizione dei luoghi nonché, avendo verificato con la persona presente la documentazione relativa al giudizio, procede ad un rilievo fotografico delle particelle di terreno oggetto del Cava de’ Tirreni (SA), Via Raffaele Ragone n° 51/a – Tel -Fax 089/561283 - Cell. 339/6196494 mail: [email protected] Pagina 3 di 35 Fabrizio Mazzarella – Architetto procedimento, alla verifica dei confini, alla verifica di eventuali immobili o cose presenti sulle particelle stesse anche in riscontro a quanto riportato negli atti del giudizio. Dal sopralluogo effettuato è stato possibile evincere che i terreni oggetto del procedimento sono coltivati ad oliveto per circa un quanto della loro estensione, mentre la restante parte è ricoperta da Boschi. Dal sopralluogo inoltre si è accertata la presenza di un immobile già censito in catasto sulla Particella n° 93 del Foglio n° 10 in quanto riportato sull’estratto del Foglio di Mappa, ma di grandezza non uguale a quanto riportato in Catasto. L’immobile inoltre, a seguito del rilievo metrico e fotografico effettuato, risulta lesionato in più punti, lesioni dovute presumibilmente a fenomeni franosi in atto. Nel corso del I° Accesso il Sig. …Omissis… ha chiesto di mettere a verbale le seguenti dichiarazioni: “che la Particella n° 17 del Foglio n° 10 non è di sua proprietà in quanto nella definizione delle quote spettanti in seguito a morte del Padre, tale particella è stata assegnata al Fratello Di Rosa Raffaele”. Il Sig. …Omissis… in sede di sopralluogo ha inoltre fornito al sottoscritto C.T.U. copia dell’Atto di Donazione Repertorio n° 11313, raccolta n° 1376 del 30/12/1987, registrato ad Eboli (SA) il 04/01/1998 al n° 16, con il quale venivano definite le quote cadute in Donazione, tra cui la TERZA QUOTA, spettante al Sig. …Omissis… . Il sottoscritto C.T.U. Arch. Fabrizio Mazzarella, chiude le operazioni peritali alle ore 18:33, come da 1° Verbale di Sopralluogo (cfr. Allegato 5). Allo stato l’immobile, è abitato dal Sig. …Omissis…. Effettuate pertanto tutte le operazioni di rito, i rilievi e riscontri necessari ad acquisire le informazioni finalizzate al corretto espletamento dell’incarico conferitomi, in seguito ai sopralluoghi effettuati, ai riscontri ed approfondimenti avuti mediante estrazione di copia conforme della documentazione afferente gli immobili oggetto di causa, richiesta formalmente ai competenti Uffici, il sottoscritto C.T.U. è in grado di dare risposte ai quesiti appresso descritti. Cava de’ Tirreni (SA), Via Raffaele Ragone n° 51/a – Tel -Fax 089/561283 - Cell. 339/6196494 mail: [email protected] Pagina 4 di 35 Fabrizio Mazzarella – Architetto RISPOSTE AI QUESITI 1. Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione prevista dall’art. 567 Cod. Proc. Civ. è necessaria e, tuttavia, manca in atti o è idonea, riferisca l’esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz’altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni. Dall’esame della documentazione allegata al fascicolo della Consulenza Tecnica di Ufficio depositato presso la competente Cancelleria, si evince che il creditore che ha richiesto la vendita ha provveduto a fornire visure Ipocatastali nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative agli immobili pignorati e tutta la documentazione necessaria ai fini della perizia. 2. Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12. La documentazione allo stato, così come si evince dal punto 1, risulta completa ed idonea per l’avvio delle operazioni peritali. Il C.T.U. provvederà inoltre nel corso delle operazioni ad integrare la documentazione agli atti con ulteriore documentazione derivante dalle indagini e verifiche svolte presso i competenti Uffici. 3. Se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e, tuttavia, manca o è idonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l’esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo Cava de’ Tirreni (SA), Via Raffaele Ragone n° 51/a – Tel -Fax 089/561283 - Cell. 339/6196494 mail: [email protected] Pagina 5 di 35 Fabrizio Mazzarella – Architetto i quesiti postigli da 4 a 12. Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea. La documentazione depositata presso la competente Cancelleria delle Esecuzioni del Tribunale di Salerno, inerente i terreni localizzati in Sicignano Degli Alburni, (Sa) Località Difesa e Località Cancello della Difesa, registrati al N.C.E.U. del comune censuario di Sicignano degli Alburni (SA) come di seguito riportato: TERRENI Reddito Reddito Particella Qualità Classe Superficie Foglio Dominicale Agrario Ha Are Ca 10 17 Seminativo Arborato 3 66 20 € 52,99 € 22,22 10 54 Bosco Ceduo 4 50 70 € 3,40 € 0,26 10 93 Seminativo Arborato 3 18 80 € 15,05 € 6,31 Seminativo Irriguo 10 95 2 50 00 € 55,52 € 12,91 Arborato 10 202 Pascolo Cespugliato 1 64 07 € 1,65 € 1,65 10 55 Seminativo Irriguo 3 39 12 € 24,24 € 13,13 è completa ed idonea per l’avvio delle operazioni peritali.