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UNIVERSIDADE FEDERAL DE JUIZ DE FORA FACULDADE DE DIREITO THAÍS DE SOUZA CORRÊA NETTO AS INOVAÇÕES FINANCEIRAS E SUA LEGISLAÇÃO COMO ALAVANCAS DA FINANCEIRIZAÇÃO: A ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA E OS FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO NO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO (1990-2019) Juiz de Fora 2019 THAÍS DE SOUZA CORRÊA NETTO AS INOVAÇÕES FINANCEIRAS E SUA LEGISLAÇÃO COMO ALAVANCAS DA FINANCEIRIZAÇÃO: A ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA E OS FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO NO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO (1990-2019) Dissertação apresentada ao Programa de Pós- Graduação em Direito da Faculdade de Direito da Universidade Federal de Juiz de Fora como requisito parcial para obtenção do grau de Mestra no Mestrado em Direito e Inovação sob orientação do Prof. Dr. Elcemir Paço Cunha. Juiz de Fora 2019 FOLHA DE APROVAÇÃO THAÍS DE SOUZA CORRÊA NETTO AS INOVAÇÕES FINANCEIRAS E SUA LEGISLAÇÃO COMO ALAVANCAS DA FINANCEIRIZAÇÃO: A ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA E OS FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO NO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO (1990 – 2019) Dissertação apresentada ao Programa de Pós-Graduação em Direito da Faculdade de Direito da Universidade Federal de Juiz de Fora, como requisito parcial para obtenção do grau de Mestra no Mestrado em Direito e Inovação, submetida à Banca Examinadora composta pelos membros: Orientador: Prof. Doutor Elcemir Paço Cunha Universidade Federal de Juiz de Fora (UFJF) Prof. Doutor Fernando Ramalho Ney Montenegro Bentes Universidade Federal Rural do Rio de Janeiro (UFRRJ) Prof. Doutor Sergio Marcos Carvalho de Ávila Negri Universidade Federal de Juiz de Fora (UFJF) PARECER DA BANCA ( ) APROVADA ( ) REPROVADA Juiz de Fora, 19 de dezembro de 2019. DEDICATÓRIA Dedico este trabalho a todas as pessoas que, assim como eu, estão buscando o conhecimento e o verdadeiro papel do Direito. Jamais devemos nos esquecer que o conhecimento pode ser utilizado para transformar a sociedade e torná-la mais justa e igualitária. Dedico também in memoriam ao Vô Hélio e ao Vô Cica. Ao Vô Hélio que se eternizou na minha vida através do samba, que muito me inspirou neste trabalho. Ao Vô Cica que sempre se preocupou com os estudos não apenas da família, mas da coletividade. AGRADECIMENTOS Agradeço por mais essa oportunidade de aprendizado, de esclarecimento e de continuidade dos estudos sobre a habitação. Agradeço imensamente ao Professor Elcemir pela oportunidade, por todos os ensinamentos, pelo rigor, pela exigência, pela dedicação, pela disponibilidade, pelos questionamentos e por ter me ensinado o que é ser um(a) educador(a). Agradeço ao corpo docente do Mestrado em Direito e Inovação, aos seus colaboradores e ao Coordenador Prof. Vicente Riccio. Agradeço, em especial, aos que tive oportunidade de cursar disciplina, ao Professor Sérgio Negri, que tive oportunidade de ser aluna mais uma vez; ao Professor Marcos Vinício, ao Professor Leonardo Alves, à Professora Cláudia Toledo, à Professora Manoela Roland e à Vanilda Magalhães que sempre foi muito solícita. In memoriam ao Prof. Denis Franco, que eu não tive contato, mas que fez parte da minha banca de seleção e que contribuiu para eu que pudesse desenvolver este trabalho. Agradeço também ao Professor Ronaldo Fortes do Mestrado de Serviço Social, que tive oportunidade de cursar disciplina. Agradeço à Professora Marina Kabat da Universidade de Buenos Aires que tive oportunidade de participar de Curso de Extensão e que fez apontamentos importantes sobre a temática desta dissertação. Agradeço aos colegas do Mestrado em Direito e do Mestrado em Administração pelas discussões em sala de aula que muito contribuíram para o desenvolvimento deste trabalho. Agradeço a todos os autores e os pesquisadores citados nesta dissertação, pois todos fizeram parte desta pesquisa, sem o trabalho deles certamente eu não conseguiria desenvolver este trabalho. Agradeço ao Prof. Fernando Bentes, por ter aceitado fazer parte desta banca e por todos os ensinamentos, questionamentos, reflexões e oportunidades na graduação em Direito e na especialização em Direito Público. Agradeço ao Prof. Sergio Negri, por ter aceitado fazer parte desta banca, pelos ensinamentos, pelas reflexões e pelas discussões em sala de aula na graduação e no mestrado em Direito e Inovação. Agradeço a todos os professores e os colaboradores das Instituições que fizeram parte da minha trajetória acadêmica. Ao meu orientador da graduação em Direito, Prof. Leonardo Alcántara, com quem tive oportunidade de atuar em projeto de pesquisa e que me incentivou a fazer o mestrado. À Prof. Clesiane que foi minha orientadora no curso de Administração Pública pelos ensinamentos. Ao meu orientador da especialização Prof. Guilherme Julien, pelas reflexões e pela exigência. À coordenadora do Curso de Direito do Granbery, Professora Isaura, que fez parte da minha banca, me incentivou a fazer o mestrado e pela oportunidade de participar do Programa de Apoio ao Egresso no Núcleo de Prática Jurídica do Granbery. Finalmente, agradeço aos meus pais Cláudio e Cláudia, a minha irmã Laura e a minha cadelinha Angel que fazem parte do que eu sou e têm o meu amor incondicional. Agradeço em lembrança às cadelinhas Susy Mel e Minnie, que acompanharam a minha infância e a rotina de estudos. À cadelinha Pandora, que prometo ser mais presente. Agradeço a todos familiares, aos amigos e às pessoas com as quais convivo. Espero que todos tenham entendido a fase reflexiva e a necessidade de muita dedicação, já que em muitos momentos eu precisei de isolamento, mas ao mesmo tempo precisei de apoio e de compreensão. Muitas pessoas, embora, não tenham sido citadas diretamente nesse agradecimento fizeram /fazem parte da minha caminhada e do que eu sou hoje, a essas pessoas também deixo aqui minha eterna gratidão. EPÍGRAFE “Um dia me disseram Que as nuvens não eram de algodão Um dia me disseram Que os ventos às vezes erram a direção (...) A vida imita o vídeo Garotos inventam um novo inglês Vivendo num país sedento Um momento de embriaguez Nós Somos quem podemos ser Sonhos que podemos ter Um dia me disseram Quem eram os donos da situação Sem querer eles me deram As chaves que abrem essa prisão E tudo ficou tão claro O que era raro ficou comum Como um dia depois do outro Como um dia, um dia comum (...) Quem ocupa o trono tem culpa Quem oculta o crime também Quem duvida da vida tem culpa Quem evita a dúvida também tem” Música: Somos quem podemos ser; Artista: Engenheiros do Hawaii “Alguma coisa acontece no meu coração Que só quando cruza a Ipiranga e a avenida São João É que quando eu cheguei por aqui eu nada entendi Da dura poesia concreta de tuas esquinas (...) E foste um difícil começo Afasta o que não conheço E quem vem de outro sonho feliz de cidade Aprende depressa a chamar-te de realidade Porque és o avesso do avesso do avesso do avesso Do povo oprimido nas filas, nas vilas, favelas Da força da grana que ergue e destrói coisas belas Da feia fumaça que sobe, apagando as estrelas Eu vejo surgir teus poetas de campos, espaços Tuas oficinas de florestas, teus deuses da chuva (...)” Música: Sampa; Artista: Caetano Veloso LISTA DE GRÁFICOS Gráfico 01 – Elevação dos preços em São Paulo .................................................................... 70 Gráfico 02 – Investimento estrangeiro no Brasil .................................................................... 74 Gráfico 03 – Balança Comercial – Brasil (1986-2014) .......................................................... 97 Gráfico 04 – Ranking das cidades globais de investimento imobiliário ................................. 98 Gráfico 05 – Quantidade de FII da BM&FBOVESPA por cidade-sede .............................. 113 Gráfico 06 – Segmentos de atuação do FII da BM&FBOVESPA ....................................... 113 Gráfico 07 – Quantidade de sedes de FII por bairros em São Paulo .................................... 114 LISTA DE QUADROS Quadro 01 – Distribuição de Favelas e seus domicílios no município de São Paulo, por unidade regional de atendimento habitacional – 1987 ............................................................ 66 Quadro 02 – Preço do metro quadrado na venda de imóveis na Zona Central ....................... 77 Quadro 03 – Preço do metro quadrado na venda de imóveis na Zona Leste ......................... 79 Quadro 04 – Preço do metro quadrado na venda de imóveis na Zona Norte ........................ 83 Quadro 05 – Preço do metro quadrado na venda de imóveis na Zona Oeste ......................... 85 Quadro 06 – Preço do metro quadrado na venda de imóveis na Zona Sul ............................. 87 Quadro 07 – Preço do metro quadrado na venda de imóveis no ABC ................................... 92 Quadro 08 – Taxa de crescimento econômico brasileiro ....................................................... 98 Quadro 09 – Fundos de Investimento Imobiliário por cidade sede – CVM ......................... 101 Quadro 10 – Administradores de Fundos de Investimento Imobiliário – FII ....................... 102 Quadro 11 – Administrador BRL TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A ............................................................................................................. 104 Quadro 12 – Administrador INTRADER DTVM LTDA ..................................................... 106 Quadro 13 – Administrador PLANNER CORRETORA DE VALORES S.A ..................... 107 Quadro 14 – Administrador RIO BRAVO INVESTIMENTOS – DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS ............................................................................ 108 Quadro 15 – Administrador VOTORANTIM ASSET MANAGEMENT DTVM LTDA .