OMRÅDEPLAN FOR GRIMSMOEN

PLANBESKRIVELSE

04.04.2013

Bakgrunn

Tidligere og gamle reguleringsplaner innenfor planområde ble brukt i veldig mange år. Til slutt ble bruken av disse vanskelig, og de sikret ikke i tilstrekkelig grad en ønsket forbedring og videreutvikling av et sammensatt Grimsmoen område. Planene ble i oktober 2008 vedtatt opphevet i Bystyret.

Plan- og bygningsetaten lager et forslag til planen og har i samarbeid med Byantikvaren befart og vurdert planområdet. Planområdet vurderes som et helhetlig utbygd område hvor det er knyttet bevaringsverdi til bebyggelsesstrukturen og til enkeltbygg.

Hensikten med områdeplanen

En ny samlet reguleringsplan vil sørge for planområdets videre bruk og standardforbedring. Planens hovedmål er å sikre eksisterende bebyggelsesstruktur, uteoppholdsarealer på egen tomt med gode kvaliteter, lekeplasser, trafikksikkerhet, barn- og unges interesser, estetikk og atkomst til Ravndalen og bymarka.

Tidligere vedtak viktig for planprosessen

Følgende reguleringsplaner ble opphevet:

 Ravndalskroken godkjent 21.8.1937  Grimsmyra godkjent 1.2.1938  Grimsmoen godkjent 5.6.1909  Baneheia, regulering av vestsiden godkjent 28.8.1937.

Varsel om oppstart, planprogram, medvirkningsprosess,

Plan og bygningsetaten i kommune varslet oppstart av planarbeid i april 2009. Et forslag til planprogram bel lagt ut til offentlig ettersyn samtidig med melding om oppstart. Planprogrammet ble utlagt til offentlig ettersyn i tiden 27.04.09 – 08.06.09.

I planprogrammet fortelles om formålet med planarbeidet, viktige problemstillinger og om utredningsbehov. Planprogrammet har gitt alle interesserte mulighet til å komme med innspill og synspunkter tidlig i prosessen, før det er trukket noen konklusjoner.

Det ble organisert en ressursgruppe. Ressursgruppa hadde flere møter hvor ble det diskutert eksisterende forhold innenfor planområde samt utfordringer knyttet til fremtidige behov og ønsker.

Planstatus og rammebetingelser. Forholdet til overordnede planer og andre parallelle planprosesser

Området i dag er uten reguleringsstatus. Det er kommuneplanen vedtatt 22.06.2011 som er gjeldende plan for området.

Planutforming og planstatus er avhengig av revisjonen av kommuneplanens arealdel og Kvadraturplanen, og ikke minst situasjonen langs RV 9 og vedtatt kommunedelplan for E39.

Det gjelder organisering av offentlig infrastruktur og servicefunksjoner, forhold til kollektivtrafikktilbud, gang- og sykkelforbindelser og bevaring av eksisterende bebyggelse med uteoppholdsarealer.

 Kommuneplanen for Kristiansand 2011 - 2022  Kommunedelplan for Kvadraturen (under arbeid)  Detaljreguleringsplan Fase 1 - Gartnerløkka–Jørgen Moes gate, Statens vegvesen Fase 2 - Jørgen Moes gate – torv, Statens vegvesen

Utsnitt – Grimsmoen område i ny kommuneplan 2011 - 2022 Rikspolitiske retningslinjer

 Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge  Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging  Retningslinjer om tilgjengelighet for alle  Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging

Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold

Historisk utvikling. Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk

Byen ble grunnlagt på grunn fra gårdene Grim, som var delvis krongods, og . Området som ble kalt Grimsmoen ble overdratt i 1643 og 1644 og er i dag byens sentrum og kalles Kvadraturen etter den kvadratiske byplanen som ble utarbeidet etter renessanseidealer. Betegnelsen Sanden brukes også når det refereres til Grimsmoen.

Grim er en bydel i Kristiansand, og omfattet opprinnelig et mye større område enn i dag.

I bydelen finnes en mangfoldig og sammensatt bebyggelse som sammen med landskapet danner mindre delområder bygd ut i ulike etapper (utbygginger fra begynnelsen av 1900- tallet, via mellomkrigstiden og etter siste krig, med enkelte nye bygg innimellom)

I dag er bydelen Grim en av byens 19 delområder og har 5 093 innbyggere (1. januar 2005). Boligområdene på Dueknipen//Møllevannsveien, Møllevann, , /Ravnedalen, og /Suldalen/, , Grimsmyra/ Grimsvollen/ samt de ubebygde delene av Gråmannsheia og vestre del av bymarka hører til bydelen Grim.

Utbyggingen av Grim skjøt fart i mellomkrigstiden. Framveksten av forstadsbebyggelsen mellom 1900 og 1940 er preget av villabebyggelse organisert omkring nyregulerte gatestrekk og med hagebyen som mønster. Bebyggelsen er hovedsakelig plassert i forhold til et strukturert veinett, hvor Artillerivollen og Grimsvollen utgjør hovedgatene.

Situasjon 1918 Situasjon 1948

Omriss av planområde

Grimsmoen planområdet ligger i et daldrag inn mot Baneheia og Ravnedalen. Grimsbekken går gjennom store deler av området, med forholdvis åpne, grønne arealer på begge sider. Veinett og stier gir god tilgjengelighet innenfor området, og det finnes mange og gode forbindelser til Baneheia.

Bebyggelses- og eiendomsstrukturen varierer og det finnes flere typer husbebyggelser (kombinasjoner) innenfor planområdet:

- Eneboliger (villaer) representert med forskjellige stilarter - 2 og 4 mannsboliger - Rekkehus - Blokkbebyggelse/ leilighetsbebyggelse

I vedlagt strøksanalyse vises til nærmere beskrivelse av deler av området med bilder som viser noen av karakteristiske bygg.

Topografi og landskap

Friområder, lekearealer og private hager er en del av den lokale grønnstrukturen. Store hager gir området et grønt preg. Terrenget skråner mot Setesdalsveien i sørvest. Ligger inntil naturpark - friområde Baneheia.

Utsnitt kommuneplanens arealdel Gjeldende regulerinngsplaner innenfor planområde

Reguleringsplan Materialstykket 5 Grimsbekken fra Setesdalsveien til Grimsvollen

Reguleringsplan Materialstykket 5 er stadfestet av Miljøverndepartement den 09.05.1989. Unntatt fra departements stadfesting er områdene regulert til byggeområde for boliger, friområde og trafikkområde på kartet. Områdene unntatt fra stadfesting er merket med sort skravur på reguleringskartet. Videre har departement stadfestet bestemmelser i tilknytting til reguleringsplanen.

Baneheia er bymarka nord for Kvadraturen. Nærheten til byen og boligområder, fin skog, glitrende vann, opparbeidede turstier og lysløype har gjort Baneheia til et yndet turområde for byens innbyggere året rundt. Baneheia ble gitt til byens borgere av Christian IV da byen ble grunnlagt i 1641. Området er på 1 083 mål. Baneheia begrenses av Frobusdalen, Banehaven, Nybyen og Ferjefjellet på bysiden, Egsveien og Egsjordene i øst, Ravnedalen, Ravneheia og Bånetjønn i nord og Grimsmyra, Wergelandsveien og Baneheiveien i vest. Området nord for Baneheia kalles Bymarka og strekker seg til .

Kulturminner og kulturmiljø. Tidstypiske boligområder

Kartet nedenfor viser større sammenhengende kulturmiljøer med lang tidsdybde. Området er i kommuneplanen vist som angitt hensynssone kulturmiljø.

Utsnitt temakart. Kommuneplanens arealdel

Sveitserstil og funkis dominerer i området. Noen bygg av nyere dato. Bebyggelsen retter seg etter gatestrukturen, Artillerivollen med vinkelrette tverrgater. Store eiendommer mot Grimsbekken. Det er gjennomført en strøksanalyse som har gjennomgått boligbyggingen i perioden 1950 til 1990. Utvalgt område foreslås bevart, det vil si ikke fortettet fordi de er både tidstypiske, helhetlige og ikke mye endret, verken plan eller bebyggelse. Det er utarbeidet egne bestemmelser for disse områdene som gjelder i tillegg til reguleringsplanene.

Trafikkforhold

Vedtatt detaljreguleringsplan – Gartnerløkka – Jørgen Moes gate

Utvidelsen og standardforbdering av strekningen Gartnerløkka - Grim torv vil ivareta trafikkøkning eller fremkommelighet for buss. Hensynet i forhold til barrierevirkning, støy, verneverdier og naboskap er og blir en utfordring. Trafikkutvikling skal vurderes i detaljreguleringsplan for del 2, mellom Jørgen Moes gate og Grim torv. Følgende tema er viktige for befolkning i de etablerte boligområder innenfor områdeplanen:

- Kjøreatkomst - Trafikkmengde og trafikksikkerhet for myke trafikanter (gående og syklende, barn og unge, eldre) - Støy - Kollektivtrafikktilbud

Ny Rv9 (Ledningedalen) og planlagt omkjøringsvei (vedtatt KVU)

Med en ny Rv9 via Ledningedalen vil veldig mye av nåværende trafikkmengden forsvinne fra dagens Rv9. Dette vil bidra til at boligområdene i Grimsmoen område vil ha mye bedre bokvaliteter en i dag.

Viktige grep i planforslaget

 Bebyggelse

Eksisterende og nye utbyggingsområder inngår i hovedformål bebyggelse og anlegg. Arealene grenser mot tilhørende veier og tekniske anlegg, og eksisterende grønnstruktur.

Det er laget bestemmelser som styrer hvilke utbyggingsformål som tillates, og enkelte av dem er skilt ut og vist med detaljert formål. I alle plan- og byggesaker skal det inngå en redegjørelse for og beskrivelse av tiltakets estetiske sider, både i forhold til seg selv, omgivelsene og til fjernvirkningen. Farge- og materialvalg skal det også redegjøres for. Det vises delområder med klar tomte og bebyggelsesstruktur. Nye mindre byggverk innordnes eksisterende struktur i forhold til tomtebredde og byggelinje mot offentlig vei samt og byggverkets bredde, høyde, takform og lengderetning på tomta.

Hensynet til berørte naboeiendommer, endringer i eksisterende boligers bokvalitet, sol-, innsyns- og utsiktsforhold skal tillegges vekt. Ny planlagt bebyggelse skal kvalitetsmessig være et bidrag til området og omgivelsene ved at den tilfører kvaliteter som området trenger, for eksempel møteplasser eller boligtyper som er tilpasset forventet demografisk utvikling i området.

Fremtredende egenskaper som gir strøket karakter og identitet skal være styrende for vurdering for utformingen av nye prosjekter. Eksempler på slike egenskaper er landskapstrekk, grønnstruktur, gatestruktur, bebyggelsesstrukturer, tetthet, arkitektur, siktlinjer, eiendomsstruktur og romdannelser. Fortettingsprosjekter skal ha god terrengtilpasning, og uheldige silhuettvirkninger skal unngås. Boligene skal ha gode uteoppholdsarealer og solforhold. Innenfor planområdet er det vurdert følgende tema:

 Universell tilgjengelighet  Forhold til barn- og unge  Bebyggelsesstruktur  Grønnstruktur  Teknisk infrastruktur

• Vann og avløp • Trafo • Energiforsyning

 Risiko- og sårbarhet (eksisterende situasjon)  Rasfare – snøskred  Flomfare  Trafikk, støy/ luftforurensing

Setesdalsveien/ Rv 9 skal utvides til fire felt. Virkeliggjøre bussmetrovisjonen og øke driftsrammene for kollektivtrafikken. Hovedtraseer for kollektivtransporten med tilhørende bestemmelser fremgår av kommuneplankartet. Kollektivtrafikken prioriteres på bekostning av biltrafikken der det er behov for det, slik at kollektivtrafikken får hinderfri fremføring.

Stimulere sykkeltrafikken, forbedre og videreutvikle sykkelnettet, og da spesielt hovedsykkelveinettet. Sykkeltrafikken må sikres størst mulig hinderfri fremføring.

Grønnstruktur

Ved utbygging eller bruksendring i eksisterende utbyggingsområder vurderer kommunen om krav til utearealer for allmenn lek og rekreasjon er ivaretatt på eksisterende anlegg. Hvis det ikke er det, vurderer kommunen om kravene kan ivaretas gjennom oppgradering av eksisterende arealer eller om det må settes av nye arealer til formålet.

Når det gjelder grønnstrukturen i området, er denne i første rekke knyttet til Grimsbekken, men også til Baneheia og Ravnedalen som turmål.

Det finnes flere sandlekeplass og kvartalslek innenfor området. Grimsmoen område har underdekning på kvartalsleketilbud i boligområdet i ca et 100- meters belte langs riksvei 9, og har ellers noe underdekning på sandleketilbud.

Grimsbekken er under utvikling for å oppgradere området som et lokalt nærmiljøtilbud for bydelen, både som rekreasjonsareal, og som universelt tilrettelagt bruks- og turområde.

Tiltak

Grimsbekken er også et av pilotprosjektene for lokal medvirkning og utvikling av «urbant friluftsliv» for Kristiansand kommune; «SMS-prosjekt». Målet er å utvikle området sammen med velforening og andre interessenter, til å bli en tilgjengelig og attraktivt turtrase for alle.

Biologisk mangfold

Det biologiske mangfold som registrerte verdier, er i hovedsak knyttet til Grimsbekken som våtmark og som er et lokalt viktig bekkedrag.

Av nasjonale verdier skal spesielt Egelunden nevnes som er registrert som en viktig gammel «fattig edellauvskog», som ligger inn mot området.

Utsnitt – registrerte med biologisk mangfold Det er også registrert enkelttrær som finnes opp langs bekken og videre i grøntdraget hele veien opp til Ravnedalen. Det er en god del enkeltregistreringer av store gamle trær, spesielt eiker, som er definert med varierende grad av verdi fra A til C. Registrerings Nr. 10541.

Baneheia som naturskog og Ravnedalen som naturpark beriker det biologiske mangfoldet i området som ellers består av eldre villahager.

Beskrivelse av vei og trafikksituasjon i planområdet

Områder består av to hovedgater Artillerivollen og Grimsvollen.

Artillerivollen.

Relativ bred gate med tosidig fortau som varierer i bredde mellom 2-3m. Fortau brøytes på en side om vinteren. Fartsgrense 40 km/t. Gata er oppgradert på tidlig nittitallet, innsnevringer er anlagt som fartsdempende tiltak i forbindelse med gangfelt.

Lokal buss går i gata i en retning, 2 holdeplasser. Pga lav trafikkmengde er det ikke behov for å sette av plass til egen busslomme. Det er tiltatt å parkere i gata nord for Johan Anton Hjelmsgate, i vintersesongen kan det skiltes med parkering forbudt på den ene siden av gaten for å bedre fremkommeligheten for buss.

I forbindelse med plan for RV9 vil kryss med Setesdalsveien bli strammet opp og sikt og stigningsforhold vil bli utbedret.

Grimsvollen

Relativt bred gate med tosidig fortau som varier i bredde mellom 2 og 2.5m. Fortau brøytes normalt ikke da snøen må kjøres bort. Fartsgrense 30 km/t. Det er tillat med parkering langs kantstein.

Wergelandsveien, Konsul Christiansens vei og Baneheiveien

Veier uten fortau, antall boliger og trafikkmengde tilsier at det ikke er behov for fortau i disse gatene.Baneheiveien forbindes med Banehaven med gang og sykkelvei. Etter ønske fra beboere er det innført bosoneparkering på dagtid.

Eidsvollsmann Mørchs gate

Gata binder sammen Grimsvollen og Artillerivollen. Gata har fortau på den ene siden. Der gata krysser Grimsbekken i bro er kjørebanebredde og fortausbredde relativt smal, henholdsvis 4m og 1.4m. Trafikkmengden er liten og det foreligger ikke planer om å utvide broa.

Palle Rozenkrantsgate

Gata er svært smal 3,5 -4m. Det foreligger ikke planer om å utbedre gata med unntak av at det er regulert inn bedre snumulighet i enden av gata.

Øvrig gatenett

Består av til dels brede gater, parkeringsforhold kan være noe uryddig. Når gatene skal rustes opp bør det utarbeides detaljplaner som ser nærmere på behov for fortau, kjørebanebredde og parkeringsforhold. Forhold for barn og unge

Artillerivollen er den eneste gata med trafikkmengde av betydning. Gata har 2 sidig fortau hvorav det en brøytes om vinteren og sikre krysningspunkt. Gata anses som trygg for barn og unge. Øvrige gater vil oppfattes som smale i vintersesong, her blir heller ikke fortauene brøytet. For å bedre forhold for barn og unge vil man kunne legge inn mer regelmessig brøyting av fortau og sammen med bortkjøring av snø, dette er imidlertid et budsjettspørsmål.

Byggegrenser mot vei, sikt i kryss og avkjørsler

Ingeniørvesenet har valgt å anbefale at det ikke legges inn byggegrenser i plan og siktlinjer. Det forutsettes at byggesøknader må vurderes ut i fra krav i veinormalen og hva som er «mulig å få til» i et område som har eksisterende bebyggelse tett opp mot vei.

Hensynssone flom – beskrivelse

Hensynssone flom er i 2. høringsutgave endret. Avgrensing av flomsonen er gjort med utgangspunkt i Flomfaresonekart utarbeidet av ingeniørvesenet i 2008. Avgrensningen av flomfaresonene er gjort ut ifra tidligere kjente hendelser på overflater, kjellere og oppstuving i ledningsnett. Flomsonen er deretter utvidet slik at den legges helt inn til plangrensen mot Baneheia og langs bekkedragene.

På flomsonekart fra 2008 er arealet definert som risikoklasse 2: Fare for oversvømmelse ved store nedbørsmengder og eventuell flomrisiko i forhold til tette bekkeinntak. Fare for oversvømmelse av større veier og områder nær bebyggelse. Små inngrep for eksempel redskapsbod i flomvei kan medføre store oversvømmelser. Ingen fortetting/utbygging må finne sted uten at overvannshåndtering er avklart.

Etter en alvorlig flomhendelse i 2001, hvor veier og kjellere ble oversvømt, ble det utarbeidet enn omfattende rapport som beskriver hendelsesforløpet for flommen og forslag til tiltak. Ingeniørvesenet har gjennomført foreslåtte tiltak med unntak av etablering av flomkanal mellom de to åpne bekkeløpene i området.

Ved en eventuell åpning av bekkeløpet på dette strekket må utforming ta hensyn til nødvendige vannmengder.

Planbestemmelsene angir at ny bebyggelse skal plasseres slik at flomskader unngås. Det tillates ikke etablering av nye kjellere, eksisterende kjellere tillates ikke innredet til oppholdsrom.

Vurdering av hva som er tilstrekkelig høyde for å unngå flom vil være avhengig av høyder og plassering i forhold til bekker, flominntak og overvannsystem. Arbeid med å fremskaffe dekkende intensitetskurver for 200 års nedbør pågår. Områdeplan for Grimsmoen er først og fremst en bevaringsplan og en omfattende modellering for å kunne angi nøyaktig byggehøyder vil være en for omfattende prosess i denne fasen. Det er derfor stilt rekkefølgekrav som sikrer at det ikke kan gis tillatelse til nye bygg før overvannskapasitet og håndtering er særlig avklart.

Dagens situasjon

Enkelte boliger innenfor planområdet kan ha problemer med vann i kjeller ved store nedbørsmengder men det er ikke registrert omfattende flomproblemer etter at tiltak beskrevet i flomrapport ble gjennomført.

Ingeniørvesenet har rutiner for å justere vannivå i overliggende flom magasiner (Grotjønn og Bånetjønn) samt å renske rister og bekkeinntak når det er varslet store nedbørsmengder.

Vurdering av rasfare

Generelt

Ingeniørvesenet har gjennomført en enkel rasvurdering av arealet mellom Grimsmoen og Baneheia. Som i dag, og på lik linje med alle øvrige boligområder, vil det være ingeniørvesenet og parkvesenet som har ansvar for å vurdere behov fjellsikring samt prioritere og å gjennomføre eventuelle fjellsikringstiltak innenfor bevilgede rammer.

Dette for å hindre etablering av nye småbygg som boder og lignende som kan være utsatt for steinsprang og som kan gjøre det mer komplisert og utføre sikringsarbeid.

Bane Haven/ Konsul Christiansens veg

Fjell mot veg bør sikres, noen mindre registreringer er av steinsprang. Ingeniørvesenet legger dette inn som et prosjekt på arbeidsplanen.

Mellom KBB3(Konsul Christiansens veg 2A) og Baneheia Ingen tiltak nødvendig på det nåværende tidspunkt.

Wergelandsveien 27-31, mellom vei og Baneheia Behov for mindre sikring av løse blokker og vedlikehold av eksisterende sikring, ikke spesielt kritisk. Ingeniørvesenet legger dette inn som et prosjekt på arbeidsplanen.

Mellom tursti fra Wergelandsveien til Artillerivollen 55 og Baneheia

Området har flere store stein, det bør sikres for steinsprang enkelte steder ved å bolte en del skalker i fjellside, ikke spesielt kritisk. Parkvesenet er ansvarlig for gjennomføring.

Mellom tursti langs Artillerivollen 57-63 og Baneheia

Behov for en del bolting av fjell. Relativt stor jobb, alternativt kan en sikre med fanggjerde. Mye overvann fører til frostsprengning. Arbeidet er kostbart og må gjennomføres manuelt. Må gjennomgås i detalj for å få et kostnadsestimat bør ses i sammenheng med gjenstående sikringsarbeider i Ravnedalen. Antatt kostnad: 500.000 og oppover.

Areal markert som hensynssone skred i kommuneplan

Bestemmelser til kommuneplanen angir: Innenfor områder vist som hensynsone skred jf. 11- 8a skal tiltak ikke godkjennes før det foreligger konkret vurdering av skredfare. I vedlegg til kommuneplanen «aktsomhetskart for snøskred» er området markert som utløsning-/utløpsområde.

Kartene i kommuneplanen er utarbeidet ved bruk av en datamodell som ut fra helning på fjellsiden gjenkjenner terrenget der utløsning av snøskred er mulig. Fra hvert utløsningsområde er utløpsområdet automatisk beregnet. Det er ikke gjort feltarbeid ved utarbeidelse av kartene, og effekten av lokale faktorer (f. eks. skog, utførte sikringstiltak o.l.) er derfor ikke vurdert.

Ingeniørvesenet har vært på befaring og anser at sannsynlighet for at det skal gå snøskred som så liten at det ikke er behov for egen faresone markering på plankartet for snøskred.