Kebutuhan Pengembangan Perumahan Skala Besar
Total Page:16
File Type:pdf, Size:1020Kb
DINAMIKA PENGEMBANGAN PERUMAHAN SKALA BESAR i Undang-undang Republik Indonesia Nomor 19 Tahun 2002 Tentang Hak Cipta Lingkup Hak Cipta Pasal 2 : 1. Hak Cipta merupakan hak eksklusif bagi Pencipta ata Pemegang Hak Cipta untuk mengumumkan atau memperbanyak ciptaannya, yang timbul secara otomatis setelah suatu ciptaan dilahirkan tanpa mengurangi pembatasan menurut peraturan Perundang-undangan yang berlaku. Ketentuan Pidana Pasal 72 : 1. Barangsiapa dengan sengaja atau tanpa hak melakukan perbuatan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) atau Pasal 49 ayat (1) dan (2) dipidana dengan pidana penjara masing-masing paling singkat 1 (satu) bulan dan/atau denda paling sedikit Rp. 1.000.000,00 (satu juta rupiah), atau pidana penjara paling lama 7 (tujuh) tahun dan/atau dengan paling banyak Rp. 5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah). 2. Barangsiapa dengan sengaja menyiarkan, memamerkan, mengedarkan, atau menjual kepada umum suatu ciptaan atau barang hasil pelanggaran Hak Cipta atau Hak Terkait sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) dipidana dengan pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun dan/atau denda paling banyak Rp. 500.000.000,00 (lima ratus juta). ----- Hak Cipta dilindungi Undang-Undang. Dilarang mengutip atau memperbanyak sebagian atau seluruh isi buku ini tanpan seizin tertulis dari Penerbit. ii DINAMIKA PENGEMBANGAN PERUMAHAN SKALA BESAR DINAMIKA PENGEMBANGAN PERUMAHAN SKALA BESAR iii DINAMIKA PENGEMBANGAN PERUMAHAN SKALA BESAR Editor: Dwityo Akoro Soeranto, Pangihutan Marpaung, Chandra R.P. Situmorang, ISBN : 978-623-92286-5-1 Tim Naskah: Fajar Wahyu Hermawan, Dwitri Waluyo, Suparjo Hutagalung, Tim Riset dan Data: Rezky Gauthama, Andrea Y.T. Endismoyo, Tegar Subekti, Rizki Fajar Muhammad, Hendra Budiman, Pawestri Dyah Tara Dewi, Raissa Aprilia, Sofyan Eko Sanjoyo, Elad Oktarizo, Yogi T. Simamora, Ristyan Mega Putra Tim Desain dan Tataletak: Kuntoro Foto: Ahmad Muhaimin Bagian Hukum dan Komunikasi Publik Direktorat Jenderal Perumahan Cetakan Pertama: Desember 2020, xiv + 264, hlm; 20 x 25 cm Pertamakali diterbitkan dalam bahasa Indonesia oleh Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Penanggung Jawab: Direktorat Sistem dan Strategi Penyelenggaraan Perumahan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat iv DINAMIKA PENGEMBANGAN PERUMAHAN SKALA BESAR DAFTAR ISI DAFTAR ISI PROLOG ix KATA PENGANTAR Dirjen Perumahan Kementerian PUPR Khalawi Abdul Hamid xiii BAB I Jalan Panjang Berburu Hunian 1 1.1. Kekurangan Rumah 11 1.2. Perkembangan Perumahan 15 1.3. Peri Urban Jangan Diabaikan 18 1.4. Inklusif, Barometer Pertumbuhan Bangsa 20 1.5. Syarat Hidup Inklusif 21 1.6. Peran Teknologi 22 1.7. Belajar dari Pandemi 25 BAB II Kejarlah Hunian Hingga ke Pinggiran 27 2.1. Isu Regulasi 33 2.2. Siasat di Tengah Keterbatasan 37 2.3. Perubahan Indikator 38 2.4. Urgensi Pengembangan Perumahan Skala Besar 45 2.5. Pengembang Besar dan Masalahnya 46 2.6. Kewenangan yang Hilang 47 2.7. Persoalan Ketimpangan 48 2.8. Melirik Potensi Lain 50 2.9. RTRW yang Samar 52 BAB III Perumahan Skala Besar, Bukan Sekadar Impian 57 3.1. Masalah Penyediaan Tanah 63 3.2. Dari Rumah Tapak Hingga Rumah Susun 66 DINAMIKA PENGEMBANGAN PERUMAHAN SKALA BESAR v DAFTAR ISI 3.3. Kalibata City, Menghadirkan Lingkungan Hijau 69 3.4. Apartemen Green Pramuka City 75 3.5. Ketika Asing Merambah Pasar Properti 79 3.6. Upaya Memenuhi Kebutuhan 81 3.7. Menghadirkan Solusi 85 BAB IV Membangun Hunian, Menghadirkan Kehidupan 87 4.1. Kebijakan Pasca Kemerdekaan 90 4.2. Tebet dan Sejarah Ganefo 98 4.3. Depok, Sebuah Tonggak Perumahan Skala Besar Perum Perumnas 100 4.4. Perumnas dan Kisah Lahan “Peyek” 107 4.5. Perumahan Skala Besar oleh Swasta 112 4.6. Pluit, Daerah Resepan yang Berkembang 119 4.7. Pondok Indah, Mengangkat Derajat Penghuninya 120 4.8. Kelapa Gading, Kawasan yang Awalnya Tak Dilirik 122 4.9. BSD, Menyulap Hutan Karet 126 4.10. Kota Mandiri KHI 133 4.11. Summarecon Bandung, Menghidupkan LahanTidur 135 4.12. Jakarta, Awal Dimulainya Rumah Susun Skala Besar 137 4.13. Meikarta, Proyek Ambisius Lippo 139 4.14. Perumahan Skala Besar Era Kabinet Kerja 142 4.15. Tanjung Selor, Konsep Kota Pintar dan Berkelanjutan 148 4.16. Sofifi Akan Tak Sepi 151 4.17. Sorong, Gerbang Kota Minyak 153 BAB V Menyiasati Keterbatasan Lahan 157 5.1. Komunitas Berpagar 160 5.2. Segregasi Ruang Perkotaan 163 5.3. MBR Termarjinalisasi di Ruang-ruang Informal 165 5.4. Penerapan Hunian Berimbang Belum Optimal 167 5.5. Amanat yang Harus Dijalankan 169 5.6. Memberi Kemudahan MBR 174 5.7. Dilema Hunian Berimbang 177 BAB VI Hunian Layak dan Perumahan Skala Besar, Tanggung Jawab Siapa 181 6.1 Pemerintah Pusat, Bisa Apa? 200 6.2 Pemda dan Perannya 201 vi DINAMIKA PENGEMBANGAN PERUMAHAN SKALA BESAR DAFTAR ISI 6.3. Belajar dari Kabupaten Tangerang 202 6.4. Rumah Berbasis Komunitas, Sebuah Alternatif Skala Besar? 202 6.5. Lima Kriteria 206 6.6. Swasta, Di Mana Perannya 206 BAB VII Kolaborasi Terlaksana, Kota Tertata 211 7.1. Arti Kolaborasi 213 7.2. Bentuk Kolaborasi 214 7.3. Pembangunan Kota Baru dan Perumahan Skala Besar 219 7.4. Kasus Jakarta 223 7.5. Kolaborasi Pembangunan Rumah Susun 228 7.6. Menata Manado 247 7.7. Kabupaten Tangerang, Tak Mau Mengabaikan Peluang 250 BAB VIII Rekomendasi 255 8.1. Kesimpulan 257 8.1.1. Penyediaan Tanah 257 8.1.2. Pembangunan Perumahan dan Penjualan Rumah 259 8.2. Rekomendasi 262 DAFtar INFO GraFIS Grafis 1.1. Capaian Program Sejuta Rumah (PSR) 7 Grafis 1.2. Kebijakan dan Strategi 10 Grafis 1.3. Tiga Strategi Pelaksanaan Program Sejuta Rumah 11 Grafis 1.4. Arah Pembangunan ke Depan 13 Grafis 1.5. Laju Urbanisasi Indonesia 20 Grafis 1.6. Memahami Komponen Kota Cerdas 22 Grafis 1.7. Model Kota Cerdas 23 Grafis 1.8. Pilar Kota Berkelanjutan 2015-2045 24 Grafis 2.1. Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 7 Tahun 2013 tentang Hunian Berimbang 32 Grafis 2.2. Kronologis Regulasi Pengembangan Skala Besar 33 Grafis 2.3. Pergeseran dan Penambahan Indikator 39 Grafis 2.4. Agenda SDGs dan New Urban Agenda (NUA) 39 Grafis 2.5. Capaian Rumah Layak Huni Berdasarkan Akses Air Minum Perprovinsi Tahun 2018 40 DINAMIKA PENGEMBANGAN PERUMAHAN SKALA BESAR vii DAFTAR ISI Grafis 2.6. Capaian Rumah Layak Huni Berdasarkan Akses Sanitasi Perprovinsi Tahun 2018 40 Grafis 2.7. Persentase Rumah Tangga Nasional yang Mendiami Rumah Layak Huni di Indonesia (Rincian Per Indikator) Tahun 2015-2019 41 Grafis 2.8. Arah Kebijakan RPJMN 2020-2024 44 Grafis 2.9. Target RPJMN Bidang Perumahan 44 Grafis 2.10. Target Intervensi Langsung dalam RPJMN 2020-2024 (5 Juta Unit) 45 Grafis 3.1. Urbanisasi dan Konversi Lahan 59 Grafis 3.2. Urbanisasi di Indonesia 61 Grafis 3.3. Backlog Hunian di Indonesia 63 Grafis 3.4. Kebijakan Pola Hunian 65 Grafis 4.1. RTRW KecamatanTebet 2005-2030 99 Grafis 4.2. Peta Administrasi Kota Depok, Jawa Barat 101 Grafis 4.3. Peta Lokasi Perumnas di Kota Medan 108 Grafis 4.4. Masterplan Pondok Indah, Jakarta 121 Grafis 4.5. Masterplan Bumi Serpong Damai, Tangerang Selatan 129 Grafis 4.6. Lokasi Pembangunan Rusunami di Wilayah Jabodetabek 2007-2009. (1-15) 137 Grafis 4.7. Lokasi Pembangunan Rusunami di Wilayah Jabodetabek 2007-2009. (16-39) 138 Grafis 4.8. Lokasi Pembangunan Rusunami di Wilayah Jabodetabek 2007-2009. (40-52) 138 Grafis 6.1. Luas Lahan dan Luas Rumah Sehat 185 Grafis 6.2. Pembagian Ruangan Rumah Sehat 186 Grafis 6.3. Kasiba dan Lisiba 194 Grafis 7.1. Pembangunan Kota Baru RPJMN 2015-2019 218 Grafis 7.2. Kronologi Pengembangan Kota Baru 220 Grafis 7.3. Peruntukan Lahan DKI Jakarta 224 Grafis 7.4. Perubahan Fungsi Lahan DKI Jakarta 225 Grafis 7.5. Kepemilikan Rumah Penduduk DKI Jakarta 225 Grafis 7.6. Backlog wilayah DKI Jakarta 226 Grafis 7.7. Pengembangan TOD Wilayah DKI Jakarta 247 Grafis 7.8. Sebaran Perumahan di Kota Manado 248 viii DINAMIKA PENGEMBANGAN PERUMAHAN SKALA BESAR PROLOG PROLOG Kebutuhan Pengembangan Perumahan Skala Besar TULISAN dengan judul Dinamika Pengembangan Perumahan Skala Besar ini berawal dari pemikiran yang disampaikan oleh Ir. Pangihutan Marpaung kepada Direktur Jenderal Perumahan. Secara umum, beliau mengemukakan bahwa pengembangan perumahan skala besar merupakan salah satu solusi untuk memastikan optimalitas suplai rumah di Indonesia dalam rangka pemenuhan target Program Sejuta Rumah (PSR), pengembangan fungsi hunian yang terintegrasi dengan sistem infrastruktur skala wilayah, ketersediaan infrastruktur yang mampu mendukung keberlanjutan fungsi perumahan dan permukiman, serta memudahkan pengawasan implementasi kebijakan hunian berimbang dalam rangka meningkatkan ketersediaan hunian bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) dan menghindari segregasi sosial antar kelompok pendapatan. Gayung bersambut, Direktur Jenderal Perumahan menugaskan agar konsep pengembangan perumahan skala besar dibahas lebih lanjut melalui serangkaian diskusi dengan para stakeholders. Hasil diskusi tersebut kami bukukan dalam tulisan dengan judul Dinamika Pengembangan Perumahan Skala Besar, yang saat ini berada di tangan pembaca yang terhormat. Pencanangan Program Sejuta Rumah (PSR) oleh Presiden Joko Widodo merupakan momentum bagi seluruh stakeholders untuk melaksanakan percepatan penyediaan hunian yang layak dan terjangkau, terutama bagi MBR. Melalui kerja keras dan kerja sama semua pemangku kepentingan, pada periode tahun 2015-2020 dilaksanakan pembangunan sekitar 5,7juta unit rumah yang sebagian besar diantaranya merupakan rumah sederhana untuk kelompok MBR. Tugas tentu tidak selesai dengan hanya membangun rumah. Hal yang lebih krusial adalah memastikan agar rumah yang dibangun memenuhi standar kelayakan huni, didukung DINAMIKA PENGEMBANGAN PERUMAHAN SKALA BESAR