V Uosikertomus Ja Yhteiskuntavastuuraportt I 2009

Home , Forum (shopping centre), Heikintori, IsoKarhu, Torikeskus

Vuosikertomus ja Yhteiskuntavastuuraportt i 2009

CITYCON OYJ POHJOISESPLANADI 35 AB 00100 HELSINKI PUH. 0207664400 [email protected] WWW.CITYCON.FI Cityconin kauppakeskukset Suomessa Cityconin kauppakeskukset Ruotsissa ja Baltiassa

KESKUSTAN KOHTAAMISPAIKAT PAIKALLISKESKUKSET SUJUVAN ARJEN KUMPPANIT TUKHOLMAN ALUE VIRO

Forum IsoKristiina Torikeskus Columbus Myyrmanni Espoontori Fruängen Centrum Åkersberga Centrum Magistral Jyväskylä Lappeenranta Seinäjoki Helsinki, Vuosaari Vantaa, Myyrmäki Espoo, Espoon keskus Tukholma Österåker Tallinna Cityconin vuokratt ava Cityconin vuokratt ava Cityconin vuokratt ava Cityconin vuokratt ava Cityconin vuokratt ava Cityconin vuokratt ava Cityconin vuokratt ava Cityconin vuokratt ava Cityconin vuokratt ava pinta-ala 17 500 m2 pinta-ala 18 700 m2 pinta-ala 11 500 m2 pinta-ala 21 000 m2 pinta-ala 40 300 m2 pinta-ala 17 300 m2 pinta-ala pinta-ala 30 500 m2 pinta-ala 9 500 m2 2 Rakennusvuosi 1985. Rakennusvuosi 2000. Rakennusvuosi Rakennusvuosi Rakennusvuosi 1992. Rakennusvuosi 1997. Rakennusvuosi 1994. Rakennusvuosi 1987. 14 600 m Rakennusvuosi 1965. Laajennus- ja/tai uudistusvuosi 1953/1972/1980. 1987/1993. Laajennus- ja/tai uudistus- Laajennus- ja/tai uudistus- Laajennus- ja/tai uudistus- Laajennus- ja/tai uudistus- 1995/1996. vuosi 2007. Laajennus- ja/tai uudistusvuosi 2007. vuosi 2007. vuosi 2010. vuosi 1991.

Galleria Jyväskeskus Trio Duo Tikkuri Isomyyri Liljeholmstorget Tumba Centrum Rocca al Mare Oulu Jyväskylä Lahti Tampere, Hervanta Vantaa, Tikkurila Vantaa, Myyrmäki Tukholma Botkyrkan Tallinna Cityconin vuokratt ava Cityconin vuokratt ava Cityconin vuokratt ava pinta- Cityconin vuokratt ava Cityconin vuokratt ava Cityconin vuokratt ava Cityconin vuokratt ava Cityconin vuokratt ava Cityconin vuokratt ava pinta-ala 3 500 m2 pinta-ala 5 800 m2 ala 45 700 m2 (sis. Hansa) pinta-ala 13 000 m2 pinta-ala 10 700 m2 pinta-ala 10 900 m2 pinta-ala 40 700 m2 pinta-ala 31 300 m2 pinta-ala 53 500 m2 Rakennusvuosi 1973. Rakennusvuosi 1954. Rakennusvuosi 1998. Rakennusvuosi 1987. Rakennusvuosi 1955. Rakennusvuosi 1987. Rakennusvuosi 1979. Rakennusvuosi 1984/1991. Rakennusvuosi 1987. Laajennus- ja/tai uudistus- Laajennus- ja/tai uudistusvuosi Laajennus- ja/tai uudistusvuosi Laajennus- ja/tai uudistus- Laajennus- ja/tai uudistus- Laajennus- ja/tai uudistusvuosi 2009. 2000. 2009. vuosi 1993. vuosi 1992/2008. vuosi 2007.

Heikintori Koskikeskus Koskikara Valtari Linjuri Åkermyntan GÖTEBORGIN ALUE Centrum Espoo, Tapiola Tampere Kauppakeskusten ryhmitt elystä kerrotaan lisää sivulla 30. Valkeakoski Kouvola Salo Stenungs Torg Cityconin vuokratt ava Cityconin vuokratt ava Cityconin vuokratt ava Cityconin vuokratt ava Cityconin vuokratt ava Hässelby pinta-ala 5 800 m2 pinta-ala 26 300 m2 pinta-ala 5 800 m2 pinta-ala 7 600 m2 pinta-ala 9 300 m2 Cityconin vuokratt ava Stenungsund pinta-ala 8 400 m2 Rakennusvuosi 1968. Rakennusvuosi 1988. Rakennusvuosi 1993. Rakennusvuosi 1971-1975. Rakennusvuosi 1993. Cityconin vuokratt ava Rakennusvuosi 1977. pinta-ala 36 400 m2 Laajennus- ja/tai uudistus- Laajennus- ja/tai uudistus- Laajennus- ja/tai uudistus- Rakennusvuosi 1967. vuosi 1995/2007. vuosi 2002. vuosi 2007. Laajennus- ja/tai uudistusvuosi 1993. LIETTUA

IsoKarhu Sampokeskus Iso Omena Lippulaiva Tullintori Jakobsbergs UUMAJA Mandarinas Pori Rovaniemi Espoo, Matinkylä Espoo, Espoonlahti Tampere Centrum Vilna Cityconin vuokratt ava Cityconin vuokratt ava Cityconin vuokratt ava Cityconin vuokratt ava pinta- Cityconin vuokratt ava Järfälla Strömpilen Cityconin vuokratt ava pinta-ala 14 800 m2 pinta-ala 14 000 m2 pinta-ala 60 400 m2 ala 23 400 m2. pinta-ala 10 300 m2 Cityconin vuokratt ava Uumaja pinta-ala 8 000 m2 pinta-ala 69 300 m2 Rakennusvuosi 2005. Rakennusvuosi 1972/2001. Rakennusvuosi 1989/1990. Rakennusvuosi 2001. Rakennusvuosi 1993. Rakennusvuosi 1930. Cityconin vuokratt ava Rakennusvuosi 1959. 2 Laajennus- ja/tai uudistus- Laajennus- ja/tai uudistus- Laajennus- ja/tai uudistus- pinta-ala 27 000 m Kauppakeskus Laajennus- ja/tai uudistus- Rakennusvuosi 1927. vuosi 2004. vuosi 2007. vuosi 1990. Isoa Omenaa ei ole ryhmitelty. vuosi 1993. Laajennus- ja/tai uudistusvuosi

1997.

Cityconin kauppakeskukset Suomessa Cityconin kauppakeskukset Ruotsissa ja Baltiassa

KESKUSTAN KOHTAAMISPAIKAT PAIKALLISKESKUKSET SUJUVAN ARJEN KUMPPANIT TUKHOLMAN ALUE VIRO

1997.

Vuosikertomus ja Yhteiskuntavastuuraportt i 2009

CITYCON OYJ POHJOISESPLANADI 35 AB 00100 HELSINKI PUH. 0207664400 [email protected] WWW.CITYCON.FI Citycon lyhyesti

Citycon on kauppakeskusten aktiivinen omistaja ja pitkäjänteinen kehitt äjä, joka luo edellytykset menestyvälle kaupankäynnille. Cityconin kauppapaikat palvelevat sekä kulutt ajia ett ä vähitt äiskauppaa. Yhtiö ott aa huomioon ympäristön edun ja kauppapaikkojensa lähialueiden hyvinvoinnin. Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja Suomessa ja sillä on vahva asema Ruotsissa sekä vakaa jalansija Baltiassa.

Citycon omisti vuoden 2009 lopussa yhteensä 33 kauppakeskusta ja 51 muuta kohdett a. Yhtiön koko kiinteistöomaisuuden markkina-arvo oli 2 147,4 miljoonaa euroa.

Citycon Oyj:n osake on noteeratt u NASDAQ OMX Helsingissä. Kaupankäyntitunnus on CTY, toimialaluokka Financials ja toimiala Real Estate Operating Companies. Citycon lyhyesti

Vuoden 2009 tärkeimmät tapahtumat Liljeholmstorget Galleria –kauppakeskus avatt iin AVAINLUVUT • 2009 2008 Tukholmassa 22.10. lähes täyteen vuokratt una. Kohde on Cityconin historian suurin yksitt äinen Liikevaihto, Me 186,3 178,3 kehityshanke, sen kokonaisinvestointi on lähes Liikevoitt o/-tappio, Me 10,3 -105,0 200 miljoonaa euroa. % liikevaihdosta 5,5 - Tappio ennen veroja, Me -37,5 -162,3 Katsauskauden tappio, Me -36,9 -138,9 • Tallinnan suurimman kauppakeskuksen Rocca al Operatiivinen liikevoitt o, Me 107,7 105,3 Maren laajennus- ja uudistushankkeen toinen vai-

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me 2 147,4 2 111,6 he avatt iin 7.5. ja kolmas, viimeinen vaihe 12.11. Liljeholmstorgetin avajaiset, Tukholma Tulos/osake, euroa -0,16 -0,56 Molemmat laajennukset avatt iin kokonaan vuok- Tulos/osake laimennett u, euroa -0,16 -0,56 ratt uina. Operatiivinen tulos/osake, laimennett u, (laimennett u EPRA EPS), euroa 0,23 0,20 Lahden kauppakeskus Triolle myönnett iin kesä- Osinko ja sijoitetun vapaan oman pääoman • kuussa Pohjoismaiden ensimmäinen LEED-ym- palautus yhteensä/osake, euroa 0,14*) 0,14*) päristösertiﬁ kaatt i. Liiketoiminnan nett orahavirta/osake, euroa 0,30 0,21 Oma pääoma/osake, euroa 3,31 3,62 Nett ovarallisuus (EPRA NAV)/osake, euroa 3,54 3,88 • Suur-Tukholman alueella sijaitsevan kauppakes- Oikaistu nett ovarallisuus (EPRA NNNAV), euroa 3,35 3,80 kus Åkersbergan laajennus- ja uudistushanke P/E-luku (hinta/voitt o -suhde) -19 -3 käynnistett iin heinäkuussa. Projektin kustannus- Oman pääoman tuott o (ROE) , % -4,7 -15,0 arvio on 467 miljoonaa Ruotsin kruunua eli noin Rocca al Maren avajaiset, Tallinna Sijoitetun pääoman tuott o (ROI), % -0,5 -1,5 46 miljoonaa euroa. Citycon omistaa kohteesta Omavaraisuusaste, % 34,2 38,5 75 prosentt ia ja osallistuu rakennushankkeen Nett ovelkaantumisaste, % 169,5 141,3 kustannuksiin samalla osuudella. Korollinen nett ovelka (käypä arvo), Me 1 312,2 1 194,6 Kiinteistökannan nett ovuokratuott o, % 6,1 5,8 Citycon sopi heinäkuussa kauppakeskus Åkers- Nett otuott ovaatimus, ulkopuolisen arvioijan määritt elemä 6,6 6,4 • bergan yhteydessä olevien 181 asunnon myyn- Vuokrausaste, % 95,0 96,0 nistä 181 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin Henkilöstö tilikaudella keskimäärin 117 109 Henkilöstö kauden lopussa 119 113 16,7 milj. eurolla). Myös Liljeholmeniin keväällä 2010 valmistuvat asunnot sovitt iin myytäväk- Hiilijalanjälki, tnCO2e 31 801 -

Hiilijalanjälki, tnCO2e/vuokratt ava pinta-ala 0,03 -si niiden valmistutt ua 176 miljoonalla Ruotsin Keskimääräinen vedenkulutus, l/kävijä/vuosi 3,9 -kruunulla (noin 16,3 milj. eurolla). Kauppakeskus Trio, Lahti Keskimääräinen jätt eiden kierrätysaste, % 48,5 -

*) Luku sisältää 0,04 euron osakekohtaisen osingon ja 0,10 euron osakekohtaisen pääoman palautuksen vapaan oman pääoman rahastosta. Vuoden 2009 luku on hallituksen ehdotus.

2 CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 Ympäristövastuun keskeiset tulokset vuonna 2009 Rovaniemi • Pohjoismaiden ensimmäinen LEED-sertiﬁ kaatt i myönnett iin kauppakeskus Triolle.

• Green Shopping Centre Management –ohjelma Oulu käynnistett iin.

Uumaja • Ympäristöraportoinnin kehitt äminen ja ensim- mäisen raportin julkaiseminen. Kuopio

Seinäjoki Citycon osallistui Ilmastotalkoot-kampanjaan. Jyväskylä • Pori Tampere Valkeakoski Lahti Lappeenranta Kouvola Turku Raportointiperiaatt eet Tukholma Salo Helsinki Tämä on Cityconin ensimmäinen yhdistett y vuosikertomus ja yhteiskuntavastuuraportt i. Raportin tavoitt eena Tallinna on kuvata taloudellisen, sosiaalisen ja ympäristövastuun osa-alueet katt avasti sekä lisätä raportoinnin läpinäky- Göteborg vyytt ä eri sidosryhmien suuntaan. Raportointi katt aa koko Cityconin toiminnan kaikilla toiminta-alueilla ja kaikissa toimintamaissa. Raportt i on laaditt u soveltaen kansainvälisen Global Reporting Initiativen (GRI) antamaa suositusta yritysten yhteiskuntavastuuraportoinnin sisällös- tä ja raportointiperiaatt eista. Raportoinnin katt avuus suhteessa GRI:n G3-raportointiohjeistuk- Vilna seen on esitett y sivuilla 55-56. Cityconin oman arvioinnin mukaan raportt i vastaa GRI:n mukaista raportointitasoa C. Raportointitason on tarkastanut myös ulkopuolinen osapuoli. Raportt i julkaistaan vuositt ain ja siinä esitetyt tiedot vastaavat tilinpäätösajanjaksoa eli 1.1.- 31.12. Seuraava raportt i julkaistaan ensimmäisen vuosineljänneksen aikana 2011. Kauppakeskus Esitetyt talouden tunnusluvut perustuvat tilintarkastett uun kirjanpitoon ja hyväksytt yyn tilin- • Muu kauppapaikka päätökseen. Sosiaalisen ja ympäristövastuun tunnuslukujen laskennassa käytetyt periaatt eet ja • laskentatavat on ilmoitett u kyseisissä osioissa.

CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 3 Toimitusjohtajan katsaus Kauppa kävi, tulos parani Toimitusjohtajan katsaus Toimitusjohtajan

itycon saavutt i historiansa parhaan osa- Rocca al Mare Tallinnassa ja Liljeholmstorget Taantuma vaikutt i myös vähitt äiskauppaan kutuksia ja parantaa yhtiön sisäisiä prosesseja kekohtaisen operatiivisen tuloksen taan- Galleria Tukholmassa. Molemmat keskukset kulutt ajien ostovoiman ja halun vähentyessä. siten, ett ä ympäristöasiat ovat osa päivitt äisiä Ctumasta huolimatt a. Liikevaihto kasvoi avatt iin vuoden viimeisellä neljänneksellä Monien kalliiden kestokulutushyödykkeiden ky- toimintoja. Raportoinnin kehitt ämisen tulokse- 4,5 prosentt ia, ja myös yhtiön osakekohtainen menestyksellisesti. Suur-Tukholman alueella syntä hiipui viime vuoden jälkimmäisellä puolis- na julkaisemme ensimmäistä kertaa kiinteistö- kassavirta sekä nett ovuokratuotot lisääntyivät. Åkersbergassa käynnistett iin kauppakeskuksen kolla. Päivitt äistavarakauppa kuitenkin kasvoi jemme energian- ja vedenkulutustietoja sekä Kauppakeskustemme myynti pysyi ennallaan ja laajennusrakentaminen. Käynnissä tai suunnit- Suomessa ja Ruotsissa viime vuonna selvästi. jätt eiden kierrätysasteen ja Cityconin liiketoi- tilojen käytt öaste säilyi hyvällä tasolla. Citycon teilla on useita merkitt äviä rakennushankkeita, Monissa Cityconin kauppakeskuksissa ankku- minnan aiheutt aman hiilijalanjälkiarvon. kykeni tänäkin vuonna luomaan menestystä vä- mm. Helsingin Myllypurossa, Espoontorilla rivuokralaisina ovat päivitt äistavarakaupat ja Lopuksi haluan kiitt ää osakkeenomistajiam- hitt äiskaupalle. Espoossa, Forumissa Jyväskylässä ja tulevalla -palvelut, mikä on todellinen vahvuus nykyises- me, asiakkaitamme ja yhteistyökumppaneitam- Toimintaympäristöä leimasi rahoitusmarkki- Matinkylän metroasemalla Espoon Ison Ome- sä markkinatilanteessa. me luott amuksesta toimintaamme kohtaan. noiden turbulenssi. Rahoituksen saanti helpott ui nan vieressä. Citycon omisti vuoden lopussa 33 kauppa- Kaikkia cityconlaisia kiitän työstä yhtiön ja sen alkuvuoteen verratt una, mutt a sen kustannukset Rakennushankkeissa näkyy yhtiömme vah- keskusta ja 50 muuta kauppapaikkaa. Markki- menestyksen hyväksi. kasvoivat merkitt ävästi. Poikkeuksellisen haas- va suunnitt elu- ja rakentamisosaaminen, joka naosuutemme Suomessa oli 22 prosentt ia ja tavassa markkinatilanteessa kykenimme kui- yhdistyy vankkaan kauppakeskusjohtamiseen. kauppakeskustemme kokonaismyynti noin 1,6 Helsingissä 15. helmikuuta 2010 tenkin säilytt ämään vakaan rahoitusasemamme. Tarjoamme vuokralaisillemme hyvin suunnitel- miljardia euroa. Markkina-asemamme vahvis- Korkotason nopea lasku ja vaihtovelkakirjojem- tuja ja johdett uja kauppakeskuksia, joissa kaup- tui edelleen sekä Tukholmassa ett ä Tallinnassa, Petri Olkinuora me takaisinosto vähensivät korkokulujamme sel- pa käy. Citycon johtaa kauppakeskuksiaan yhte- kun isot rakennushankkeemme valmistuivat. toimitusjohtaja västi. Käynnissä olevien rakennushankkeiden ra- näisin periaatt ein oman, paikan päällä toimivan Vastuullinen liiketoiminta Cityconissa mer- hoitus on varmistett u, joten lähitulevaisuudessa henkilöstön voimin. Tämä luo tehokkuutt a ja kitsee taloudellista tehokkuutt a ja tulokselli- Cityconilla ei ole merkitt äviä uudelleenrahoitus- varmistaa paikallismarkkinoiden tuntemisen. suutt a, reilua toimintaa, sekä ympäristön huo- tarpeita. Kirjasimme käyvän arvon tappiota kiin- Näin pystymme vastaamaan asiakkaiden tar- mioivia ratkaisuja kaikissa yhtiön toiminnoissa. teistöistämme, mutt a omavaraisuusaste pysyi peisiin ja odotuksiin. Vastuullisuuden lähtökohtia ovat avoimuus ja kuitenkin hyvällä tasolla. Toimintaympäristön Markkinatilanteen nopea muutos näkyi kiin- läpinäkyvyys. Tämän mukaisesti Citycon julkai- muutokset ja yleinen epävarmuus hillitsivät teistökauppojen määrässä. Citycon sopi myy- see ensimmäisen kerran yhdistetyn vuosikerto- liiketilojen kysyntää, eivätkä markkinavuokrat vansä Tukholman alueella sekä Åkersbergan muksen ja yhteiskuntavastuuraportin. enää nousseet. ett ä Liljeholmstorgetin asunnot ja osti Myllypu- Vuoden 2009 aikana käynnistett iin mitt ava Yhtiömme kasvu jatkui kauppakeskusten ra- ron kauppakeskuksen tontit. Muita merkitt äviä ympäristöohjelma, jonka tavoitt eena on vähen- kentamisella. Päärakennushankkeemme olivat kauppoja ei vuoden aikana tehty. tää liiketoiminnan aiheutt amia ympäristövai-

4 CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009

Strategia Strategia

NETTOVUOKRATUOTON KEHITYS 2005-2009 Missio: Strategia: Cityconin kauppakeskukset ovat vetovoimaisia kauppapaikkoja, jotka – Keskitt yä kauppakeskusliiketoimintaan Pohjoismaissa ja Baltiassa. Me tarjoavat vähitt äiskaupalle menestyksellisiä liikepaikkoja. Cityconissa – Johtaa ja kehitt ää kauppakeskuksiaan aktiivisesti oman ammatt itaitoi- Toteutunut 2005 67,0 yhdistyy vahva kauppakeskuksien ja kiinteistösijoitt amisen osaaminen. sen ja paikan päällä toimivan henkilöstönsä. Hankinnat 16,8 Monipuolisuutensa ansiosta Citycon on houkutt eleva vuokranantaja ja – Luoda lisäarvoa asiakkaille ja parantaa kiinteistöjensä vetovoimaa. Kehityshankkeet -0,3 sijoitt ajia kiinnostava sijoituskohde, jonka omistaja-arvo on kestävää. Lähtökohdan tähän luovat kunkin kauppapaikan ja vaikutusalueen kau-

Divestoinnit -1,5 palliset edellytykset: ostovoima, kilpailutilanne ja kulutuskysyntä. Visio: – Vähentää liiketoiminnan riskejä vahvistamalla tasett a ja kassavirtaa Vertailukelpoiset kohteet 1,1 Citycon on vahva kauppakeskusliiketoiminnan osaaja, kiinteistöjensä sekä konservatiivisen rahoitusrakenteen avulla. Muu -0,3 aktiivinen omistaja ja kehitt äjä. Cityconin kauppapaikkoja kehitetään sys- – Kestävä kehitys on olennainen osa Cityconin strategiaa.

Toteutunut 2006 82,8 temaatt isesti ja pitkäjänteisesti, jolloin niiden arvo nousee. Vähitt äiskau- pan näkökulmasta Cityconin kiinteistöt ovat halutt uja vuokrauskohteita. Hankinnat 20,8 Citycon on arvostett u työnantaja, jonka palvelukseen monen eri alan am- Kehityshankkeet 0,6 matt ilaiset haluavat tulla. Divestoinnit -4,0

Vertailukelpoiset kohteet 2,4

Muu 0,8

Toteutunut 2007 103,4

Hankinnat 15,7

Kehityshankkeet 1,9 SEGMENTTIKOHTAISET VERTAILUKELPOISET NETTOVUOKRATUOTOT Divestoinnit -0,3

Vertailukelpoiset kohteet 2,6 Me Suomi Ruotsi Baltia Muut Yhteensä Toteutunut 2007 75,7 21,6 6,0 0,1 103,4 Muu -1,5 Hankinnat 13,5 1,4 0,7 - 15,7 INVESTOINTIEN KEHITYS Toteutunut 2008 121,8 Kehityshankkeet 1,2 0,4 0,4 - 1,9 Divestoinnit -0,3 0,0 0,0 - -0,3 2005-2009 Hankinnat 0,0 Vertailukelpoiset kohteet 1,8 0,7 0,0 - 2,5 Me 650 Kehityshankkeet 5,4 Muu -1,0 -0,2 -0,3 -0,1 -1,5 600 550 Divestoinnit -0,2 Toteutunut 2008 90,9 24,1 6,8 0,0 121,8 500 450 Hankinnat 0,0 0,0 0,0 - 0,0 400 Vertailukelpoiset kohteet 0,8 350 Kehityshankkeet 1,0 1,0 3,3 - 5,4 300 Divestoinnit -0,2 0,0 0,0 - -0,2 250 Muu (sis. valuuttakurssieron) -2,3 200 Vertailukelpoiset kohteet 0,7 0,5 -0,4 - 0,8 150 100 Toteutunut 2009 125,4 Hankinnat Muu (sis. valuutt akurssieron) 0,0 -2,4 0,1 0,0 -2,3 50 • 0 Kehityshankkeet Toteutunut 2009 92,4 23,2 9,8 0,0 125,4 • 0 20 40 60 80 100 120 140 2005 2006 2007 2008 2009 • Muut investoinnit

6 CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 Strategia

Ympäristövastuun strategiset tavoitt eet KEY PERFORMANCE INDICATORS (KPI'T) Ilmastonmuutos

– Kasvihuonekaasupäästöjen vähentäminen 20 prosentilla vuoteen 1. Strateginen tavoite: Kasvu valikoitu- 2. Strateginen tavoite: Kiinteistökan- 3. Strateginen tavoite: Vajaakäytön 2020 mennessä vuoden 2009 tasosta. jen kehityskohteiden ja hankintojen nan optimointi hallinta, tehokkuuden nosto ja Energia avulla, kiinteistötasolla voidaan arvonnousu hyvällä kauppakeskus- – Energiankulutuksen (sähkö ja lämpö) pienentäminen 9 prosentilla käytt ää myös kumppanuuksia ja joint johtamisella vuoteen 2016 mennessä vuoden 2009 tasoon verratt una. venture –tyyppisiä rahoitusjärjeste- lyitä – Energiatehokkuuden parantaminen. – Uusiutuvaan energiaan liitt yvien ratkaisujen löytäminen. • KPI : Kehityshankkeissa määritellään • KPI: Jatketaan ydinliiketoimintaan • KPI: Suomen liiketoimintojen Vesi tarkkaan tuott ovaatimus, kustan- kuulumatt omien kohteiden divestoin- organisaatiomuutoksella tehostett iin – Veden kulutuksen alentaminen keskimäärin tasolle 3,5 l/kävijä. nukset ja esivuokrausaste, joita inves- teja. Ruotsissa on edelleen noin 40 vuokrausta ja markkinointia. Jätt eet tointipäätös edellytt ää. miljoonan euron asuntosalkku. • Tavoite 2010-2012: Vajaakäytön • Tavoitt eet 2010–2012: Jokaiselle • Tavoitt eet 2010- 2012: Kiinteis- hallinta ja vähentäminen. – Vähintään 50 prosentin kierrätysasteen saavutt aminen kaup- hankkeelle määritellään tarkat tökannan optimointi toteutt amalla pakeskusten jätt eenkäsitt elyssä vuoteen 2015 mennessä. taloudelliset tavoitt eet. Kehityshank- suunnitt eilla olevat useiden satojen – Kaatopaikkajätt een osuuden pudott aminen kokonaisjäte- keeseen investoidun pääoman tuoton miljoonien eurojen kehityshankkeet määrästä enintään 30 prosentt iin vuoteen 2015 mennessä. (ROI) tulee olla selvästi rahoituksen (ks. sivut 22-23), asuntojen ja muiden Maankäytt ö ja kestävän kehityksen mukainen rakentaminen keskimääräisiä kustannuksia (WACC) ydinliiketoimintaan kuulumatt omien korkeampia. kohteiden myynti. – Kaikki kehityshankkeet toteutetaan ympäristöluokitusten

periaatt eiden mukaisesti. 4. Strateginen tavoite: Kiinteistöjen 5. Strateginen tavoite: 6. Strateginen tavoite: Aktiivinen ja – Kehityshankkeet sijaitsevat rakennetussa ympäristössä ylläpidon tehostaminen ja sen laadun Kestävä kehitys liiketoiminnassa konservatiivinen rahoituspolitiikka hyvien joukkoliikenneyhteyksien ulott uvilla. parantaminen

• KPI: Kiinteistöjen ylläpito keskitetään • KPI: Energiankulutus, energiate- • KPI: Pitkän aikavälin omavaraisuus- Lyhyen tähtäimen toimenpiteet tietyille palveluntarjoajille katt avilla hokkuus, vedenkäytt ö, jätt eiden aste 40 %, lainasalkun suojausaste – Ympäristöpolitiikan täsmentäminen puitesopimuksilla, hankintojen tehos- kierrätys, ympäristösertiﬁ kaatit, 70-90 %, rahoitus paikallisessa – Tavoitt eiden ja toimenpideohjelmien määritt äminen taminen. Green Shopping Centre Management valuutassa, vakaa osingonmaksukyky: kohdetasolla • Tavoitt eet 2010-2012: Kiinteistöjen -ohjelma, GRI-viitekehyksen mukai- vähintään 50 % tilikauden tuloksesta - Vastuullisuuden sisällytt äminen alihankintaketjuihin ylläpidon kustannusten hallinta ja nen yhteiskuntavastuuraportt i. verojen jälkeen, ilman käyvän arvon laatutason parantaminen Citycon- • Tavoitt eet: Ympäristövastuun tavoit- muutoksia. – Vuokralaisyhteistyö ja -koulutus standardin mukaisesti. teet on esitelty ohessa. • Tavoitt eet 2010–2012: Lainasi- – Raportointimenetelmien jatkuva kehitt äminen toumusten tavoitt eissa pysyminen, pitkän aikavälin omavaraisuusaste 40 %, konservatiivinen rahoituspolitiikka, rahoitusinstrumentt ien optimaalinen ja monipuolinen käytt ö.

CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 7 Columbus, Helsinki Toimintaympäristö Toimintaympäristö

uosi 2009 alkoi haastavana kaikissa Vähitt äiskaupan näkymät tytäryhtiön Selver, liett ualainen Maxima sekä S- KAUPPAKESKUSTEN TUOTTOVAATIMUKSET VIROSSA

Cityconin toimintamaissa. Maailman- Reaalitalouden suhdannemuutokset ovat hei- ryhmän Prisma. Liett uassa paikallisen Maximan % 9,0 laajuinen taantuma muutt ui lamaksi jastuneet vuoden aikana myös vähitt äiskaup- markkinaosuus on lähes 50 prosentt ia, muut 8,5 V 8,0 selvimmin Baltiassa, mutt a myös Suomen ja paan. Käyvin hinnoin mitatt una vähitt äiskauppa suurimmat toimijat ovat Rimi ja paikallinen IKI. 7,5 Ruotsin taloudet painuivat miinukselle. Reaali- laski vuonna 2009 Suomessa 1,6 prosentt ia ja Talouden vaikeudet ovat vaikutt aneet vä- 7,0 6,5 talouden vaikeuksista huolimatt a osakemark- päivitt äistavarakauppa kasvoi 2,1 prosentt ia. hiten päivitt äistavarakauppaan, sen sijaan 6,0 kinoiden alamäki kääntyi loppukesällä. Samalla Ruotsissa vähitt äiskauppa kasvoi 3,6 prosent- erikoistavarakauppa ja erityisesti rauta- ja 5,5 5,0 kulutt ajien luott amus talouden kehitykseen tia ja päivitt äistavarakauppa 4,8 prosentt ia. autokauppa ovat kärsineet kaikissa Cityconin 2005 2006 2007 2008 2009 H1 2010E vahvistui etenkin Suomessa ja Ruotsissa. Eniten kauppa on hidastunut Baltiassa. Kiintein toimintamaissa. Citycon on strategiansa mu- Lähde: Re&Solution Ruotsissa vähitt äiskaupan myynti kääntyi hinnoin mitatt una Viron vähitt äiskaupan lasku kaisesti keskitt ynyt kauppakeskuksiin, joiden kesällä nousuun, ja myös Suomessa vähitt äis- oli 15 prosentt ia ja päivitt äistavarakaupan 8 ankkurivuokralaisena on päivitt äistavarakaup- LIIKETILOJEN VUOKRATASOT SUOMESSA kauppa piristyi kevään lukemista. Baltian mais- prosentt ia. Vastaavat luvut Liett uassa olivat pa tai arjen erikoistavarakaupan toimijoita. EUR/m2/vuosi sa taloudellinen tilanne sen sijaan on edelleen -21,6 prosentt ia ja -18,7 prosentt ia 1) 2) 6) 3) 7). Yhtiön kauppakeskusten vuokratuotoista 2 500 vaikea ja vähitt äiskaupan myynti on laskenut. 1) Ruuan arvonlisäveroa alennett iin Suomessa noin 21 prosentt ia tulee päivitt äistavarakau- 2 000 2) 3) Päivitt äistavarakaupan myynti on kasvanut lokakuun alussa 17 prosentista 12 prosentt iin. pasta. 1 500 Suomessa ja Ruotsissa, Virossa päivitt äistava- Päivitt äistavaroiden lokakuun myynnin -2,5 1 000 rakaupan myynti on laskenut vähitt äiskaupan prosentin lasku osoitt aa, ett ä elintarvikkeiden Kiinteistömarkkinat 500 myyntiä vähemmän 4) 2) 3). Edullinen vaatekauppa arvonlisäveron alennus on viety sellaisenaan Taloustaantuma tuntuu Suomessa ja Ruotsissa 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 on myös kasvanut Suomessa ja Ruotsissa, eni- hintoihin. kiinteistömarkkinoilla selvimmin toimistokiin- Helsinki, CBD Lahti Lähde: Catella ten on kärsinyt huonekalu- ja autokauppa 5). Suomessa vähitt äiskaupan toimijoista eri- teistöissä, joiden vajaakäytt öasteet nousivat • Espoo, Tapiola • Jyväskylä • Tampere • Inﬂ aatio on painunut deﬂ aation puolelle tyisesti S-ryhmä kasvatt i edelleen markkina- vuoden 2009 aikana selvästi. Kauppakeskus- • vuoden aikana. Myös korkotaso oli koko vuo- osuutt aan päivitt äistavarapuolella, sen osuus ten käytt öaste sen sijaan on edelleen korkea den ennätyksellisen alhainen kaikissa Cityconin oli yli 40 prosentt ia koko maan päivitt äistava- sekä Suomessa ett ä Ruotsissa. toimintamaissa1)2)3). Maailmanlaajuinen ra- rakaupasta. Keskon markkinaosuus oli noin 35 Voimakkaimmin käytt öasteet ovat heikenty- KAUPPAKESKUSTEN TUOTTOVAATIMUKSET hoitusmarkkinoiden epävakaus vaikutt i koko prosentt ia ja se on markkinaosuudeltaan Suo- neet tilaa vievissä kaupan suuryksiköissä, jotka HELSINGIN ALUEELLA 10) % vuoden rahoituksen hintaan ja saatavuuteen. men toiseksi suurin. Muista toimijoista Suomen eivät kuulu Cityconin ydinliiketoimintaan . 8 Rahoituksen saatavuus tosin parantui alkuvuo- Lähikauppa Oy:n (ent. Tradekan) markkinaosuus Baltiassa kiinteistömarkkinoiden tilanne on 7 6 teen verratt una, mutt a velkarahoituksen laina- oli noin 10 prosentt ia. Loput markkinoista ovat vaikeampi, ja siellä myös osa kauppakeskuk- 5 marginaalit pysyivät melko korkeina. Cityconin jakautuneet useamman toimijan kesken. 8) sista kärsii vajaakäytöstä. Liett uassa on viime 4 3 rahoitustilanne säilyi koko vuoden hyvänä. Käy- Ruotsin päivitt äistavarakaupan markki- vuosina rakennett u useita uusia, isoja kauppa- 2 tett ävissä oleva likviditeett i riitt ää katt amaan najohtaja on ICA 50 prosentin osuudellaan. keskuksia. Osa vuonna 2009 valmistuneista 1 0 päätetyt investoinnit ja lainanhoitokustan- COOPin markkinaosuus oli noin 20 prosentt ia. 9) keskuksista joudutt iin avaamaan siten, ett ä iso 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 nukset ainakin vuoden 2010 loppuun saakka. Viron päivitt äistavarakaupan suurimmat toimi- osa tiloista oli tyhjänä. Cityconin tilanne Balti- Lähde: Jones Lang LaSalle Cityconin taloutt a ja rahoitusta käsitellään tar- jat ovat ruotsalaisen ICA:n omistama Rimi, pai- assa on kuitenkin hyvä, sillä vajaakäytt öongel- kemmin vuosikertomuksen sivuilla 47-48. kallinen osuuskunta ETK ja Tallinna Kaubamajan maa ei ole. Viron suurimman kauppakeskuksen,

CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 9 Rocca al Maren laajennus- ja uudistushankkeen kaksi viimeistä KAUPPAKESKUSTEN VUOKRATASOT TUKHOLMAN Toimintaympäristö Kulutt ajat vaativat ympäristö- vaihett a avatt iin vuonna 2009 täyteen vuokratt uina. JA GÖTEBORGIN ALUEELLA

vastuuta ja elämyksiä Rakennuskustannukset ovat laskeneet selvästi kaikilla m2/vuosi/tuhat SEK 16 aantuma näkyy suomalaisten kulutushaluissa. Nousu- Cityconin toiminta-alueilla, mikä tukee Cityconin kiinteistökehi- 14 tystoimintaa. Baltiassa rakennuskustannusten lasku on ollut voi- 12 kauden tavarakeskeisyys on kulutt ajien oman arvion 10 mukaan vaihtunut pehmeämpiin arvoihin: vapaa-ajan makkainta, mutt a myös Suomessa ja Ruotsissa urakkatarjousten 80 T 60 hintataso halventui koko vuoden 2009 ajan. merkitys on kasvanut eikä rahaa kaivata lisää. Toisaalta ku- 40 lutt ajat haluavat kuitenkin elämyksiä, ostamisesta etsitään Kiinteistötransaktiomarkkinat ovat olleet hiljaiset sekä Suomes- 20 0 mielihyvää ja pakoa arjesta. Hemmott eluhoidot, pelit, makei- sa, Ruotsissa ett ä Baltiassa. Matala korkotaso on mahdollistanut 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 set ja elokuvat ovat suositt uja. (Lähde: Redera) toistaiseksi sen, ett ä edes korkealla velkavivulla tehtyjen kiinteistö- • Tukholma • Göteborg Lähde: Jones Lang LaSalle Myös Suomen ympäristöministeriön teett ämän tutki- kauppojen pakkorealisointeja ei ole juuri nähty. Kauppoja on hidas- muksen mukaan ostoskäytt äytymisessä korostuu mielihy- tanut myös se, ett ä kysyntä ja tarjonta eivät ole kohdanneet markki- KAUPPAKESKUSTEN TUOTTOVAATIMUKSET vä. Ostaminen ei ole pelkkää ajanvietett ä, vaan asiakkaat noilla. Kysyntä on kohdistunut lähinnä keskeisillä paikoilla sijaitseviin, TUKHOLMAN JA GÖTEBORGIN ALUEELLA

vaativat tasokkaita ja elämyksellisiä kaupan tiloja. Tähän turvallisiin kohteisiin. Myytävänä on ollut pääasiassa kakkostason % riskipitoisia kohteita. 10) 7 suuntaan vie myös kotitalouksien rakenne: pienten asun- 6 tokuntien määrä kasvaa, ja ne kulutt avat enemmän rahaa 5 1) Tilastokeskus 4 palveluihin ja erikoistavaroihin. 2) Statistiska Centralbyrån 3 3) Statistics Estonia Kulutt ajien ympäristötietoisuus on kasvanut selvästi, 2 4) Päivitt äistavarakauppa ry 1 moni suomalainen ilmoitt aa ilmastonmuutoksen vaikut- 5) Newsec Property Report, Autumn 2009 6) Handelns Utredningsinstitut 0 tavan ostospäätöksiin. Kulutt ajat esimerkiksi arvos- 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 7) Statistics Lithuania tavat energiatehokasta asumista ja haluavat vältt ää 8) A.C. Nielsen • Tukholma • Göteborg Lähde: Jones Lang LaSalle turhaa auton käytt öä tai ruuan haaskaamista (läh- 9) Fri köpenskap 10) Jones Lang Lasalle, Nordic City Report, Autumn 2009 de: Kuulas Milward Brown, Ilmastotalkoot helmikuu KULUTTAJIEN LUOTTAMUSINDIKAATTORIEN TULOKSET

2009). Noin 60 prosentt ia suomalaista pitää ilmas- Pisteluku 20 tonmuutosta taloustaantumaa suurempana uhkana 10 seuraavan kymmenen vuoden aikajaksolla. 0 -10 Sama trendi näkyy myös elintarvikealan yritys- -20 johtajien käsityksissä. Yritysjohdon mielestä alan -30 -40 tärkein asia oli jo vuonna 2008 yrityksen yhteiskun- -50 -60 tavastuu, toiseksi tärkein asia oli ruuan puhtaus ja 2008 2009 2010 turvallisuus. Molempien sijoitus kasvoi selvästi • Suomi • Viro • Euroalue Lähde: Eurostat vuodesta 2007. (Lähde: CIES, Top of minds) • Ruotsi • Liett ua

10 CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 semaan neolennaiset aiheettaloudellisen, yhteiskuntavastuuraportt Tähän yhdistett Olennaisuuden määritt – yhteistyökumppanit (palveluntuott – vuokralaiset – kulutt Cityconin sidosryhmätovat: intresseistä sekä odotuksistaitseäänkohtaan. haluaa ollaselvilläsidosryhmiensäarvoista ja vaikutt Citycon pyrkii toimimaanaktiivisesti javuoro- Cityconin sidosryhmät esiintymiset eritilaisuuksissa. syystutkimukset jamyös yrityksenedustajien löstön kehityskeskustelut, henkilöstötyytyväi- lutt kauppakeskuksissa, markkinaselvitykset, ku- asiakastyytyväisyystutkimukset, tapahtumat lehdistötiedott vat vuosi-jaosavuosikatsaukset, pörssi- sekä 2009 onkuvatt kutusvälineitä sekä keskeisiä tuloksiavuodelta kohtaan. Sidosryhmienodotuksiajavuorovai- teen pohjaltasidosryhmienodotuksiayhtiötä sekä kokemusperäisesti ett Sidosryhmämääritt toimiala-jakansalaisjärjestöt. – – media viranomaiset japaikallisyhteisöt – – henkilöstö – omistajat, rahoitt ajatutkimukset, tiedotustilaisuudet, henki- varantoimitt Sidosryhmien vuorovaikutuskanavina toimi- eisesti sidosryhmiensäkanssa. Yhtiö ajat eet,yhtiökokoukset, www-sivut, ajat, urakoitsijat) usivuilla12-13. yyn vuosikertomukseen ja elyn yhteydessä arvioitiin ajatjaanalyytikot ely iin onpyritt ä saadunpalaut- aa, ta- ajat, y valit- y OLENNAISUUSMATRIISI matala (+)–sidosryhmäteivät osoitaaihee- – arvioitiin seuraavasti: Sidosryhmien kiinnostuksen tasoaeriaiheisiin esitetyt aiheetsisältyvät tähänraportt mien välillä. Kaikki ylläolevassa taulukossa laajennetussa johtoryhmässä. esiintyvien aiheidenkäsitt sen sidosryhmienkannalta. Tässä raportissa ovat merkitt sosiaalisen jaympäristövastuun alueilta,jotka Merkityksen taso sidosryhmille kustella vuorovaikutustilanteissa seen kiinnostusta eikä siitäjuurikaan kes- Aiheiden merkitt äviä Cityconin liiketoiminnan ja +++ + • ävyys vaihtelee sidosryh- kehitt Paikallisyhteisön ikneSidosryhmäsuhteidenhallinta Liikenne + Bio diversiteett Kultt Aiheistaraportoidaankatt uuri perinne äminen ely javalinta tehtiin i CITYCON OYJ Luotett Kestävän kehityksen mukainen rakentaminen Maankäytt Turvallisuus jaterveys kauppakeskuksissa Henkilöstön osaamisenkehitt Alihankintaketjun kehitt Eett mäitteosue iämnnHenkilöstön työtyytyväisyys Ympäristötietoisuuden lisääminen iin. avasti inen ohjeistus

VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 avuusjaläpinäkyvyys matala(+)–aiheutt – seuraavasti: Aiheen vaikutt korkea (+++)–sidosryhmätkeskustelevat – kohtalainen –sidosryhmätovat tietoisiaai- – kohtalainen –aiheutt – öjakaavoitus • Aiheistaraportoidaan,painopisteniidenkehitt aiheesta jatkuvasti heesta jasiitäkeskustellaan ajoitt sekä luokohtalaisia mahdollisuuksia aiheella onkohtuullinen vaikutus talouteen merkitt kitt ävää taloudellistavaikutusta eikä luo äviä mahdollisuuksia äminen avuutt Merkitt äminen aliiketoimintaan arvioitiin aa pienen riskin, eimer- ävyysCityconin toiminnassa aa kohtalaisen riskin ja ain Jatkuva kiinteistöjen kehitt Kannatt johtamisessa Kustannustehokas resurssienkäytt Menestyvät kauppapaikat Kauppakeskus tuott Ilmastonmuutoksen riskit Hiilijalanjälki Corporate governance Kauppapaikkojen sijaintijasaavutett ämisessä

11 avuusjakasvu korkea (+++)–aiheutt – • merkitt ja vaikutt Aiheistaraportoidaan eena täytt äviä mahdollisuuksia aatalouteenmerkitt äminen ää kulutt ö päivitt avuus aa huomatt ajien tarpeet äisessä ävästi sekä luo avan riskin

+++ Cityconin sidosryhmät Cityconin SIDOSRYHMÄTAULUKKO

Sidosryhmä Odotukset Cityconia kohtaan Vuorovaikutusvälineet Keskeiset tulokset 2009

Cityconin sidosryhmät Cityconin Kulutt ajat Kauppakeskus tuott eena ja kulutt ajasuhteet Kulutt ajatutkimukset Suomessa 14 kauppakeskuksen spontaani tunnett uus oli yli 40 % ja yli 60 % kauppakeskuksessa asioivista kokee • oikea vuokralaiskokoonpano ja palvelutarjonta Markkinaselvitykset tarjooman tärkeäksi asiointikriteeriksi. • siisti ja turvallinen kauppakeskus Tapahtumat Suomen kauppakeskusklusteristrategian kehitt äminen jatkui. Saavutett avuus Kampanjat Rocca al Maressa panostett iin voimakkaasti markkinointiin ja sen tunnett uus kohentui enemmän kuin muilla tallinnalai- • julkiset liikenneyhteydet Viestintä silla kauppakeskuksilla (lähde: TNS Emor). • pysäköintimahdollisuudet Yhteiskuntavastuuraportt i Kulutt ajaindeksin mukaan Ruotsissa kohteiden vahvuuksia olivat saavutett avuus, pysäköintimahdollisuudet ja turvalli- Kyky palvella paikallisyhteisöä suus (lähde: Centrumbarometern 2009, CFI Group). • palvelujen kehitt äminen Rocca al Maren ja Tallinnan sataman välillä aloitett iin ilmainen bussikuljetus. Green-aiheet Cityconin kauppakeskukset sijaitsevat yhtä lukuun ott amatt a rakennetussa ympäristössä hyvien liikenneyhteyksien • kiinteistöjen ympäristövaikutukset ulott uvilla. • ekologisten tuott eiden saatavuus Uusitt ujen kauppakeskusten avajaiset: Rocca al Maren toinen vaihe toukokuussa ja Liljeholmstorgetin ja Rocca al Maren kolmas vaihe marraskuussa. Pohjoismaiden ensimmäinen LEED-sertiﬁ kaatt i myönnett iin lahtelaiselle kauppakeskus Triolle. Kauppakeskuksissa tehtiin näkyvää kampanjointia ympäristön hyväksi ja sosiaalisen vastuun osa-alueella, esim. Lelu- keräys, Earth Hour, No Plastic Bags -kampanjat. Vuokra- Menestyvä kauppapaikka/sijainti Markkinatutkimukset Kauppakeskusten asiakasvirrat ja myynnit pysyivät keskimäärin vakaina, ks. liiketoimintayksikkökohtaiset luvut s. 27, laiset • myyntitavoitt eiden toteutuminen OCR-% (Occupancy Cost Ratio) vuokran osuus 31 ja 33. Kauppapaikkojen kehitt ämiseen investoitiin 134 milj. euroa. Vuokrataso vuokralaisen myynnistä Merkitt ävimmät muutokset asiakasvirroissa ja myynneissä johtuivat joko merkitt ävästä muutoksesta vuokralaisko- • vuokrataso oikealla tasolla suhteessa myyntiin Yhteistoiminnan käytännöt koonpanossa tai alueen markkina- tai kilpailutilanteessa. Asiakassuhteet Yhteiskuntavastuuraportt i Kauppakeskuksissa seuratt iin OCR-%:n kehitt ymistä sekä toimialoitt ain ett ä keskuksitt ain. OCR-% oli linjassa toimi- • läpinäkyvät ja joustavat toimintatavat alojen kannatt avuusrakenteiden kanssa. Tehokas kauppapaikkajohtaminen Säännöllinen yhteydenpito ja keskusteluyhteys vuokralaisten kanssa. • kustannustehokas resurssien käytt ö Ympäristöraportoinnin kehitt äminen: hiilijalanjälki, energiatehokkuus, vedenkulutus ja jätt eiden kierrätys raportoidaan • tarkoituksenmukainen laatutaso ensimmäistä kertaa. • green-aiheet Green Shopping Centre Management -ohjelma käynnistett iin ja kaikki kauppakeskukset arvioitiin yhtenäisillä kriteereillä. Vihreät sähkösopimukset Rocca al Maressa, Liljeholmstorgetissa ja Åkersbergassa. Henkilöstö Työtyytyväisyys Henkilöstötutkimus Vuonna 2009 ei toteutett u henkilöstötutkimusta, koska tutkimusrytmi muutt uu vuosisuunnitt eluun paremmin sopi- • haastavat monipuoliset tehtävät Tasa-arvokartoitus vaksi. • työkyvyn ylläpito Kehityskeskustelut Tasa-arvokartoitus toteutett iin koko henkilöstölle: vastausprosentt i oli 84 % ja tuloksen perusteella tasa-arvoisuus Palkitseminen Yhteistoimintaryhmän ja työsuojelu- toteutuu hyvin. • kilpailukykyinen palkka, palkkiot toimikunnan toiminta HR-strategialle haett iin painopisteitä henkilöstöhaastatt elujen ja työpajojen avulla. Osaamisen kehitt yminen Koulutusohjelmat Vapaa-ajan kultt uurikerho aloitt i toimintansa. Sisäinen työnkierto Uusia rekrytointeja 16 kpl, sisäisiä tehtävänsiirtoja 8 kpl. Rekrytoinnit Koulutukseen käytett y aika oli 6,9 päivää/työntekijä. Intranet

12 CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 Cityconin sidosryhmät

Sidosryhmä Odotukset Cityconia kohtaan Vuorovaikutusvälineet Keskeiset tulokset 2009 Sijoitt ajat Tulos Luotett avat ja vertailukelpoiset raportit Nett ovuokratuott o ja liikevaihto kasvoivat, rahoituskustannukset laskivat, osinko ja pääomanpalautus on säilynyt Rahoitt ajat • omaisuuden arvon lisääminen/säilytt äminen Tiedott eet samalla tasolla jo kuusi vuott a. Analyytikot • kannatt ava kasvu Esitykset Kehityshankkeita on käynnistett y suunnitellusti vuokratuott ojen ja kiinteistöomaisuuden arvon kasvatt amiseksi. • osaketuott o Sijoitt ajatapaamiset Odotuksia parempien saavutusten vuoksi osakekurssi noussut. • osingonmaksukyky Kiinteistökierrokset ja -katselmukset Neljä uutt a analyytikkoa aloitt i yhtiön seurannan, osasyynä yhtiön avoimuus. Kasvu Tulosjulkistamistilaisuudet Kotimaisten omistajien osuus (=rekisteröityjen) lähes kaksinkertaistui. • vuokratuott ojen kasvu Vuosikertomus/yhteiskuntavastuuraportt i Kotimaisille yksityissijoitt ajille suunnatt u joukkovelkakirjalaina laskett iin menestyksekkäästi liikkeelle. • kiinteistöomaisuuden ja markkina-arvon kasvu Tilinpäätös ja osavuosikatsaukset Sijoitt ajatapaamiset joka vuosineljänneksen jälkeen sekä kotimaassa ett ä ulkomailla. Läpinäkyvyys ja luotett avuus Toinen pääomamarkkinapäivä järjestett iin 16.9.2009. • raportointitavat ja -aikataulu Raportointi toteutett iin aikataulun mukaisesti. Omistusrakenne ja johto Ensimmäisen yhdistetyn vuosikertomuksen ja yhteiskuntavastuuraportin julkaiseminen. • omistamisen aikajänne Sijoitt ajien kiinnostus vastuullisuuteen lisääntyi merkitt ävästi. • omistajien kyky osallistua osakeanteihin • sijoitt ajien luonne ja sijainti Sijoitt ajasuhteet • omistajien odotusten tiedostaminen • avoin keskusteluyhteys sijoitt ajien ja yhtiön välillä Vastuullisuus • taloudellinen, sosiaalinen ja ympäristövastuu Yhteistyö- Sopimuskäytännöt Sopimukset Päätett iin kehitt ää menetelmiä ja työkaluja alihankintaketjun yhteistyön ja vastuullisuuden mitt aamiseen. kumppanit Pitkäaikaiset toimitt ajasuhteet Kumppanuusmallit

Maine ja luotett avuus Yhteistyön tapaamisohjelmat

Ammatt imainen prosessijohtaminen Viranomai- Maankäytt ö ja kaavoitus Kaavoitusprosessi Kaikki käynnissä olevat hankkeet ovat olemassa olevien kauppakeskusten laajennus- ja/tai uudistushankkeita rakenne- set ja • viihtyisä ympäristö Paneelit tussa ympäristöissä. paikallisyh- • vuorovaikutt einen suunnitt elu Tiedotustilaisuudet Suomen "Paikalliskeskus"-klusterin kauppakeskuksissa kehitett iin yhteistyötä paikallisten seurojen ja yhteisöjen teisöt Paikallisyhteisön kehitt äminen Viestintä kanssa ja osallistutt iin alueellisiin kehitt ämishankkeisiin (esim. Vantaan Myyrmäessä, Espoossa Espoonlahdessa, Vuo- Viestintä ja avoin keskustelu saaressa Helsingissä). Myllypuron kiinteistökehityshankkeen valmistelu Helsingissä toteutett iin tiiviissä yhteistyössä Lainmukainen vastuullinen toiminta paikallisen asukasyhdistyksen kanssa. Corporate Governance Suomen sunnuntai-aukioloja koskien yhteinen Citycon-tason linjaus, mutt a paikallinen toteutus paikallinen markkinati- Sunnuntaiaukioloajat (Suomi) lanne huomioon ott aen.

Media Avoin ja luotett ava viestintä Pörssi- ja lehdistötiedott eet Cityconin mediaseurantatulos (494 kpl) oli 20 % korkeampi edelliseen vuoteen verratt una. Vuosi- ja osavuosikatsaukset www-sivut Toimiala- ja Toimialan kehitt äminen Jäsenyydet ja luott amustehtävät Edustukset ja jäsenyydet Raklissa, Kauppakeskusyhdistyksessä, EPRA:ssa, ICSC:ssa, NCSC:ssa ja muissa alan järjes- kansalais- Osallistuminen ja vaikutt aminen alan kehit- töissä. järjestöt tämiseen Osallistuminen Global Reporting Initiativen kiinteistö- ja rakennusalan raportoinnin kehitt ämiseen.

Tunnistett iin tarve kartoitt aa Cityconin toiminnan kannalta olennaiset kansalaisjärjestöt.

CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 13 Kiinteistöomaisuus

Muutokset kiinteistöomaisuudessa muutt uvan markkinatilanteen vuoksi. Tuorein, Cityconin taseessa ja arvon muutos tuloslas- Kiinteistöomaisuus Citycon omistaa yhteensä 33 kauppakeskus- vuoden 2009 lopun tilanteen mukainen arvioin- kelmassa sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ta. Näistä 22 sijaitsee Suomessa, kahdeksan tilausunto alkaa oheisen tilinpäätöksen sivulta muutoksena. Markkina-arvon muutoksilla on Kiinteistöomaisuuden Ruotsissa, kaksi Virossa ja yksi Liett uassa. 61. Arvioinnin on tehnyt Realia Group -ryh- siis myös tulosvaikutus, joka raportoidaan markkina-arvo oli Kauppakeskusten lisäksi Citycon omistaa 51 mään kuuluva Realia Management Oy, joka on Cityconin tilinpäätöksissä erikseen osana liike- miljardia euroa. muuta kohdett a, joista 44 sijaitsee Suomes- kansainvälisen CB Richard Ellisin suositt elema voitt oa ja samalla tilikauden tulosta. sa ja seitsemän Ruotsissa. arviointipalvelujen tarjoaja Suomessa. Arvioin- Cityconin taseeseen kirjatt ava sijoituskiin- Vuonna 2009 Citycon keskitt yi kauppakes- tilausunnosta ilmenee arviointiprosessi, arvi- teistöjen käypä arvo muodostuu ulkopuolisen 2,1 kustensa kehitt ämiseen ja laajentamiseen. Uu- oon vaikutt avat tekijät, arvioinnin tulokset sekä arvioijan määritt ämän kiinteistöomaisuuden sia kauppakeskuksia ei ostett u tai myyty. herkkyysanalyysi. kokonaisarvosta ja sellaisista kehitysprojekti- Sen sijaan Suomessa myytiin tammikuus- Arviointimenetelmänä on käytett y pääsään- investoinneista, joita ulkopuolinen arvioija ei sa noin kolmella miljoonalla eurolla yksi yhti- töisesti kymmenen vuoden kassavirtamenetel- ota huomioon käyvän arvon määrityksessä, ön ydinliiketoimintaan kuulumaton vähitt äis- mää. Rakentamatt omien tontt ien ja selkeiden sekä uusien, viimeisen kolmen kuukauden aika- kaupan kiinteistö Lahdesta. kaavamuutoskohteiden osalta markkina-arvo na hankitt ujen kohteiden hankintahinnasta. Ruotsin divestoinnit koskivat asuntoja, jotka on määritelty voimassa olevan asemakaavan eivät myöskään kuulu yhtiön ydinliiketoimintaan. mukaisen rakennusoikeuden määrän perusteel- Arvon kehitys vuonna 2009 Kauppakeskus Åkersberga Centrumin yhteydes- la. Kehityskohteet on arvioitu käytt ämällä tätä Vuonna 2009 Cityconin kiinteistöomaisuuden sä olevat asunnot sovitt iin myytäväksi Tegeltor- tarkoitusta varten kehitett yä projektilaskenta- käyvän arvon tappio oli 97,4 miljoonaa euroa. net AB:lle 181 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin mallia. Myös arviointimenetelmistä kerrotaan Lasku johtui kiinteistö- ja rahoitusmarkkinoi- 16,7 milj. eurolla). Tukholman keskustaan Lilje- tarkemmin edellä mainitussa arviointilausun- den yleisestä suhdannemuutoksesta ja yleisen holmeniin keväällä 2010 valmistuvat 72 asuntoa nossa. talouden taantuman aiheutt amasta tuott ovaa- sovitt iin myytäväksi niiden valmistutt ua 176 mil- Realia Management Oy:n määritt ämä timusten noususta. Vuoden aikana kirjatt iin joonalla Ruotsin kruunulla (noin 16,3 milj. eurolla) Cityconin koko kiinteistökannan keskimääräi- arvonnousua yhteensä 5,5 miljoonaa euroa yh- Heba Fastighets AB:lle. nen nett otuott ovaatimus 31.12.2009 oli 6,6 deksässä kohteessa ja arvonalennuksia yhteen- MARKKINA-ARVON JAKAUTUMINEN 31.12.2009 prosentt ia. Cityconin Suomessa sijaitsevien sä 102,9 miljoonaa euroa 70 kohteessa. Kiinteistöjen arviointi kiinteistöjen keskimääräiseksi nett otuott ovaa-

Osuus koko kiinteistö- Kohteiden ja markkina-arvon määritys timukseksi määriteltiin 6,6 prosentt ia, Ruotsis- Markkina-arvo, Me omaisuuden arvosta, % lukumäärä Cityconin kiinteistöomaisuuden markkina-arvon sa sijaitsevien 6,4 prosentt ia ja Baltian maissa yli 100 49 % 6 määritt elee ulkopuolinen arvioija kiinteistö- sijaitsevien 8,1 prosentt ia. 80-100 5 % 1 kohtaisesti kansainvälisten IAS- (International 60-80 6 % 2 Accounting Standards) ja IVS- (International Markkina-arvon kirjaaminen 40-60 13 % 6 Valuation Standards) standardien mukaisesti Citycon kirjaa kiinteistöomaisuutensa taseessa 20-40 9 % 7 10-20 11 % 17 vähintään kerran vuodessa. Viime vuosina ulko- käypään arvoon IAS 40 -standardin mukaises- 5-10 5 % 15 puolinen arviointi on teetett y vuosineljännek- ti. Kiinteistöjen tilinpäätöshetken mukainen, 0-5 3 % 30 sitt äin markkinoiden aktiivisuuden ja nopeasti yhteenlaskett u markkina-arvo raportoidaan

14 CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 Kiinteistöomaisuus

KIINTEISTÖKANNAN MARKKINA-ARVO 31.12.2009

Keskimääräinen Tuott o Markkina-arvon muutos Keskimääräinen käytt ö- ja Alkutuoton markkina- vuoden 2009 aikana, Me Keskimääräinen markkinavuokra, ylläpitokulu, painotett u vuokrille, Markkina-arvo, Me Positiivinen Negatiivinen Muutos tuott ovaatimus, % eur/m²/kk eur/m²/kk ka (%) painotett u ka (%) Koko kiinteistöomaisuus 31.12.2009 31.12.2008 muutos muutos yhteensä 31.12.2009 31.12.2008 31.12.2009 31.12.2009 31.12.2009 31.12.2009

Suomi Pääkaupunkiseutu 786,0 806,9 1,2 -32,1 -30,8 6,3 6,1 24,7 5,6 6,6 6,7 Muu Suomi 656,0 687,1 1,7 -36,1 -34,3 6,8 6,7 19,8 4,3 6,9 7,6 Suomi yhteensä 1 442,0 1 494,0 3,0 -68,1 -65,1 6,6 6,4 22,5 5,0 6,8 7,1 Ruotsi Tukholman alue ja Uumaja 479,1 397,3 2,6 -19,5 -16,9 6,3 6,3 22,7 6,0 6,5 7,8 Göteborgin alue 69,7 65,1 0,0 -2,6 -2,6 7,2 7,1 11,2 3,9 7,8 8,8 Ruotsi yhteensä 548,8 462,4 2,6 -22,1 -19,6 6,4 6,4 21,3 5,7 6,7 7,9 Baltia Viro 145,9 140,3 0,0 -8,4 -8,4 8,0 7,3 21,6 4,2 8,0 8,8 Liett ua 10,7 15,0 0,0 -4,3 -4,3 9,3 8,1 18,4 6,8 8,2 10,3 Baltia yhteensä 156,6 155,3 0,0 -12,7 -12,7 8,1 7,4 21,4 4,3 8,0 8,9 Kaikki yhteensä 2 147,4 2 111,6 5,5 -102,9 -97,4 6,6 6,4 22,1 5,1 6,8 7,4

Markkina-arvon muutos vuoden 2009 aikana, Me Markkina-arvo, Me Positiivinen Negatiivinen Muutos Vertailukelpoiset kohteet 31.12.2009 31.12.2008 muutos muutos yhteensä

Suomi Pääkaupunkiseutu 689,6 715,5 0,1 -28,6 -28,5 Muu Suomi 501,5 520,4 1,7 -27,0 -25,3 Suomi yhteensä 1 191,1 1 235,9 1,8 -55,7 -53,8 Ruotsi Tukholman alue 233,6 221,8 2,6 -6,3 -3,8 Göteborgin alue 69,7 65,1 0,0 -2,6 -2,6 Ruotsi yhteensä 303,3 286,9 2,6 -9,0 -6,4 Baltia Tallinna ja Vilna 22,9 30,2 0,0 -7,4 -7,4 Vertailukelpoiset kohteet yhteensä 1 517,4 1 553,0 4,4 -72,1 -67,7

CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 15 Vuokrausriskiä hallitaan ammatt itaitoisella kauppapaikkajohtamisella

MYYNTISAAMISTEN IKÄJAKAUMA ityconin tavoitt eena on monipuolinen ja enemmän vaihtelua ja toistaiseksi voimassa vuokrasopimuksista noin kymmenen prosentt ia Kiinteistöomaisuus Meur tehokkaasti hallitt ava vuokrasopimus- olevia sopimuksia on noin 21 prosentt ia vuok- on toistaiseksi voimassa olevia. 5 kanta. Peruslähtökohta on määräaikai- rasopimuskannasta. Toistaiseksi voimassa ole- Ruotsissa vuokrasopimukset ovat yleensä 4 C nen vuokrasopimus, ja pääsääntöisesti kaikki vista sopimuksista yli 30 prosentt ia on solmitt u pituudeltaan 3-5 vuoden pituisia, jonka jälkeen 3 uudet liiketilojen vuokrasopimukset tehdään ennen vuott a 1999. Vanhimmat näistä on sol- vuokralaisen voi halutessaan irtisanoa tai esit- 2 määräaikaisina kaikissa maissa. Poikkeuksen mitt u yli 30 vuott a sitt en. Toistaiseksi voimassa tää uusia sopimusehtoja. Markkinavuokraa 1 tähän muodostavat ainoastaan asunnot ja olevat sopimukset ovat aiemmin olleet suoma- korkeampaa vuokratasoa ei voi vaatia, sillä 0 Toteutunut Toteutunut Toteutunut Toteutunut varastotilat ja yksitt äiset pysäköintipaikat. laisten vuokramarkkinoiden erityispiirre, ne ei- vuokralainen voi halutessaan valitt aa asiasta 2006 2007 2008 2009 Cityconin kiinteistökannasta toistaiseksi voi- vät indikoi normaalia suurempaa riskiä eivätkä vuokralautakuntaan (Hyresnämden), joka rat- • Ei erääntyneet • 6-12 kuukautt a • alle 30 päivää • 1-5 vuott a massa olevia sopimuksia on noin 17 prosentt ia. ne liity erityisesti johonkin vuokralaisryhmään. koo kiistatilanteita. Vuokranantajan on kyett ävä 30-90 päivää Yli 5 vuott a Toistaiseksi voimassa olevista sopimuksista 81 Joissain tapauksissa toistaiseksi voimas- osoitt amaan esimerkiksi alueen vastaavien tilo- • 3-6 kuukautt a • • prosentt ia on Suomessa, 19 prosentt ia Ruotsis- sa oleva tai lyhyt määräaikainen sopimus on jen viimeaikaisten sopimusten perusteella, ett ä sa ja yksi prosentt i Baltiassa. Cityconin etu. Tällainen tilanne saatt aa olla esi- markkinavuokrataso on noussut. Ruotsissa kaikki liiketilojen vuokrasopimuk- merkiksi kohteissa, joihin on suunnitt eilla kehi- Baltiassa isoimpien ankkurivuokralaisten sopi- set ovat määräaikaisia. Baltiassa sen sijaan on tyshanke. Cityconin ei ole tällöin vältt ämätt ä mukset tehdään kymmeneksi vuodeksi, pienem- joitain yksitt äisiä vanhoja sopimuksia, jotka tarkoituksenmukaista sitoa itseään kaikkiin millä toimijoilla on noin kolmen vuoden pituisia jatkuvat ensimmäisen, muutaman vuoden mää- vuokralaisiin pitkäaikaisesti, mutt a kohteen sopimuksia. Paljon on myös viiden vuoden mitt aisia räaikaisen jakson jälkeen toistaiseksi voimassa kassavirta halutaan turvata myös kehityshank- sopimuksia. olevina. Suomen vuokrasopimuskannassa on keen alla. Suomessa vuonna 2009 solmituista

VUOKRASOPIMUSTEN VUOKRASOPIMUSTEN ENSIMMÄINEN VUOKRASOPIMUSTEN ENSIMMÄINEN MAHDOLLINEN PÄÄTTYMISVUOSI ENSIMMÄINEN MAHDOLLINEN MAHDOLLINEN PÄÄTTYMISVUOSI Oheisessa kaaviossa Cityconin vuokrasopimukset on jaett u määräaikaisiin sopimuksiin, toistai- PÄÄTTYMISVUOSI SOPIMUSTYYPIN MUKAAN seksi voimassa oleviin sopimuksiin ja aluksi määräaikaisiin sopimuksiin.

% % Määräaikaiset sopimukset päätt yvät sopimuskauden lopussa, jonka jälkeen neuvotellaan mah- 30 30 • dollinen uusi sopimus. 25 25 20 20 • Toistaiseksi voimassa olevat sopimukset ovat voimassa toistaiseksi ja niiden tyypillinen irtisa- 15 15 nomisaika on 3-12 kk. 10 10 • Aluksi määräaikaisiin sopimuksiin on määritelty ensimmäinen mahdollinen irtisanomispäivä, 5 5 jonka jälkeen sopimus voi jatkua joko toistaiseksi voimassa olevana tai uusiutuvasti määräai- 0 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020+ 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020+ kaisena. Uusiutuvasti määräaikainen sopimus tarkoitt aa, ett ä jos sopimusta ei irtisanota päät- • Kauppakeskukset • Muut kauppapaikat • Määräaikainen sopimus tymään ensimmäisen sopimuskauden loppuun, se jatkuu sovitun jakson, tyypillisesti 12–36 kk, Toistaiseksi voimassaoleva sopimus kerrallaan. Sopimuksen voi irtisanoa päätt ymään vain sovitun jakson loppuun yleensä 3-12 kk:n • Aluksi määräaikainen sopimus • irtisanomisaikaa noudatt aen. Laskennassa on käytett y euromääräistä (ei kappalemääräistä) vuokrasopimuskantaa.

16 CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 Kiinteistöomaisuus

Vuokrarästejä vähän vuonna 2009 VUOKRAUSTOIMINTA Vuokrasopimusten Cityconin omistama Vuokratt u Keskimääräinen vuokra, Vuokralaisiin kohdistuvia riskejä hallitaan lukumäärä vuokratt ava pinta-ala pinta-ala, m² eur/m²/kk Cityconin kauppakeskuksissa paikan päällä Suomi toimivan johdon avulla. Vuokralaisilla on vel- Tilanne 1.1.2009 1 795 600 750 534 030 18,6 vollisuus raportoida kauppakeskuksen joh- Alkaneet vuokrasopimukset: dolle myyntilukunsa kuukausitt ain. Kauppa- Uudet tai uusitut vuokrasopimukset 295 400 57 220 22,5 keskusjohto seuraa tarkasti jokaisen liikkeen Päättyneet vuokrasopimukset: Erääntyneet määräaikaiset vuokrasopimukset 176 29 020 26,2 menestymistä ja pyrkii vaikutt amaan tähän. Päättyneet, toistaiseksi voimassa olevat sopimukset 207 40 660 19,1 Jos vuokralaisen vuotuinen vuokra suhteessa Kehitystoiminnasta johtuen päätetyt vuokrasopimukset 24 6 300 4 600 9,7 liikkeen myyntiin (Occupancy cost ratio, OCR) Myynnit 1 7 200 7 200 3,3 poikkeaa kauppakeskuksen vastaavien yritys- Tilanne 31.12.2009 1 682 587 650 509 770 19,7 ten keskiarvosta tai neliökohtainen myynti on liian alhainen, johto reagoi asiaan välitt ömästi Ruotsi Tilanne 1.1.2009 *) 2 114 282 700 259 280 11,8 riippumatt a vuokrasopimuksen pituudesta. Alkaneet vuokrasopimukset: Asiakasta voidaan autt aa markkinoinnissa, tilo- Uudet tai uusitut vuokrasopimukset 339 32 810 24,7 ja saatetaan supistaa tai suositella siirtymistä Kehitystoiminnasta johtuen alkaneet vuokrasopimukset 110 28 510 26 540 22,1 neliövuokraltaan edullisempaan tilaan. Päättyneet vuokrasopimukset: Taantumasta huolimatt a vuokrasaamiset Päättyneet vuokrasopimukset 317 36 740 13,0 ovat toistaiseksi pieni ongelma, ja kyse on yk- Kehitystoiminnasta johtuen päätetyt vuokrasopimukset 1 8 710 680 3,1 Tilanne 31.12.2009 2 245 302 500 281 210 13,3 sitt äistapauksista. Isoilla vuokralaisasiakkailla on myös taloudellisia puskureita, joten pieni Baltia myynnin pudotus ei vielä aiheuta vuokranmak- Tilanne 1.1.2009 234 54 200 53 920 19,0 suongelmia. Citycon pyrkii tehostamaan erityi- Alkaneet vuokrasopimukset: sesti kiinteistöhuoltoa, koska sen kustannukset Uudet tai uusitut vuokrasopimukset 11 620 12,0 Kehitystoiminnasta johtuen alkaneet vuokrasopimukset 118 16 800 24 440 26,4 aiheutt avat painett a vuokralaisten maksamiin Päättyneet vuokrasopimukset: ylläpitokorvauksiin. Cityconin pääomavuokrat Päättyneet vuokrasopimukset 11 980 16,9 ovat lähellä markkinavuokratasoa. Vuokraso- Kehitystoiminnasta johtuen päätetyt vuokrasopimukset 44 7 850 17,1 pimuksissa on usein – erityisesti Ruotsissa ja Tilanne 31.12.2009 308 71 000 70 150 18,6 Baltiassa - liikevaihtosidonnainen osa, mutt a *) Ruotsin vuokrasopimuskannan laskentatapaa on yhdenmukaistett u vastaamaan Suomea ja Baltiaa. pääomavuokran tasosta johtuen se ei ole kovin merkitt ävä lisävuokratulon lähde. Vuoden vaih- teessa noin 36 prosentt ia Cityconin vuokrasopimuskannasta oli liikevaihtosidonnaisia sopimuksia ja liikevaihtosidonnainen osa muodosti noin prosentin vuokratuotoista.

CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 17 YHTEENVETO KIINTEISTÖOMAISUUDESTA 31.12.2009

Cityconin omistama Vuokra- Markkina-arvo, Me Vuokrausaste, % vuokrattava sopimusten eur m² Koko kiinteistöomaisuus Paikkakunta pinta-ala, m² lukumäärä 31.12.2009 31.12.2008 31.12.2009 31.12.2009 Suomi Kauppakeskukset, pääkaupunkiseutu Columbus Helsinki 21 000 74 74,1 74,7 99,6 98,6 Espoontori Espoo 17 300 43 29,8 31,6 95,7 95,4 Heikintori Espoo 5 800 39 10,5 11,8 95,2 89,9 Isomyyri Vantaa 10 900 17 17,6 20,6 61,3 56,7 Kiinteistöomaisuus Iso Omena Espoo 60 400 198 299,7 305,6 98,6 98,0 Lippulaiva Espoo 23 400 83 63,5 62,1 99,8 99,7 Myyrmanni Vantaa 40 300 109 152,3 158,4 97,0 96,3 Tikkuri Vantaa 10 700 48 26,0 27,5 94,5 90,1 Kauppakeskukset, pääkaupunkiseutu yhteensä 189 800 611 673,6 692,4 96,8 94,6 Kauppakeskukset, muu Suomi Duo Tampere 13 000 42 29,8 32,3 94,2 92,9 IsoKarhu Pori 14 800 44 43,1 42,4 94,2 89,3 IsoKristiina Lappeenranta 18 700 55 34,8 34,2 93,7 90,0 Jyväskeskus Jyväskylä 5 800 71 14,5 15,1 97,8 96,3 Jyväskylän Forum Jyväskylä 17 500 58 55,2 57,6 97,5 97,1 Koskikara Valkeakoski 5 800 35 5,3 5,7 94,4 92,5 Koskikeskus Tampere 26 300 155 113,4 114,8 96,4 94,9 Linjuri Salo 9 300 9 15,1 15,8 88,5 88,5 Oulun Galleria Oulu 3 500 33 8,2 8,9 94,3 91,1 Sampokeskus Rovaniemi 14 000 80 23,2 25,0 80,8 76,5 Torikeskus Seinäjoki 11 500 61 11,9 12,5 89,6 86,2 Trio Lahti 45 700 164 143,2 150,7 94,6 90,2 Tullintori Tampere 10 300 38 8,4 8,9 75,0 74,4 Valtari Kouvola 7 600 20 4,8 5,0 90,6 85,6 Kauppakeskukset, muu Suomi yhteensä 203 800 865 510,8 529,0 93,3 89,5 Muut kauppapaikat yhteensä 194 050 206 257,7 272,5 92,6 89,7 Suomi yhteensä 587 650 1 682 1 442,0 1 494,0 94,6 91,2

Ruotsi Kauppakeskukset, Tukholman alue ja Uumaja Fruängen Centrum Tukholma 14 600 90 13,9 12,2 92,1 89,8 Jakobsbergs Centrum Järfälla 69 300 646 99,8 93,3 94,1 92,5 Liljeholmstorget Tukholma 40 700 131 205,3 126,9 91,3 92,4 Strömpilen Uumaja 27 000 33 40,4 42,0 95,9 87,4 Tumba Centrum Botkyrka 31 300 467 51,4 47,4 98,5 98,8 Åkermyntan Centrum Hässelby 8 400 41 10,8 10,0 92,3 91,0 Åkersberga Centrum Österåker 30 500 354 40,2 48,6 97,2 97,4 Kauppakeskukset, Tukholman alue ja Uumaja yhteensä 221 800 1 762 461,7 380,4 94,4 93,2 Kauppakeskukset Göteborgin alue Stenungs Torg Stenungsund 36 400 319 43,8 38,4 96,0 95,9 Kauppakeskukset, Ruotsi yhteensä 258 200 2 081 505,6 418,8 94,6 93,6 Muut kauppapaikat yhteensä 44 300 164 43,2 43,6 95,9 94,5 Ruotsi yhteensä 302 500 2 245 548,8 462,4 94,7 93,7

Baltia Viro Rocca al Mare Tallinna 53 500 192 133,7 125,1 99,3 98,8 Magistral Tallinna 9 500 58 12,2 15,2 100,0 100,0 Liett ua Mandarinas Vilna 8 000 58 10,7 15,0 100,0 100,0 Baltia yhteensä 71 000 308 156,6 155,3 99,4 99,1 Koko kiinteistöomaisuus yhteensä 961 150 4 235 2 147,4 2 111,6 95,0 92,6

18 CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 Rocca al Mare, Tallinna YHTEENVETO KIINTEISTÖOMAISUUDESTA

Cityconin omistama Vuokra- Markkina-arvo, Me Vuokrausaste, % Kiinteistöomaisuus vuokrattava sopimusten eur m² Vertailukelpoiset kohteet pinta-ala, m² lukumäärä 31.12.2009 31.12.2008 31.12.2009 31.12.2009

Suomi Pääkaupunkiseutu 214 190 577 689,6 715,5 96,1 93,4 Muu Suomi 268 460 792 501,5 520,4 92,8 89,4 Suomi yhteensä 482 650 1 369 1 191,1 1 235,9 94,6 91,2 Ruotsi Tukholman alue 161 400 1 280 233,6 221,8 95,5 93,0 Göteborgin alue 69 900 480 69,7 65,1 95,2 94,4 Ruotsi yhteensä 231 300 1 760 303,3 286,9 95,4 93,5 Baltia Tallinna ja Vilna 17 500 116 22,9 30,2 100,0 100,0 Vertailukelpoiset kohteet yhteensä 731 450 3 245 1 517,4 1 553,0 94,9 92,1

Vuokrasopimusten Vuokrasopimusten keskimääräinen Keskimääräinen Brutt o- Nett o- keskimääräinen Keskimääräinen Brutt o- Nett o- voimassaolo- vuokra, eur/m²/ vuokra- vuokra- voimassaolo- vuokra, eur/m²/ vuokra- vuokra- aika, vuott a vuodessa tuott o, Me tuott o, Me aika, vuott a vuodessa tuott o, Me tuott o, Me Koko kiinteistöomaisuus 31.12.2009 31.12.2009 Vuosi 2009 Vuosi 2009 Vertailukelpoiset kohteet 31.12.2009 31.12.2009 Vuosi 2009 Vuosi 2009

Suomi Suomi Kauppakeskukset, pääkaupunkiseutu 2,6 299 53,8 39,5 Pääkaupunkiseutu 2,2 278 57,8 43,4 Kauppakeskukset, muu Suomi 3,0 247 45,6 33,0 Muu Suomi 3,1 198 49,4 35,4 Muut kauppapaikat 3,1 159 27,2 19,9 Suomi yhteensä 2,6 234 107,2 78,8 Suomi yhteensä 2,8 237 126,5 92,4 Ruotsi Ruotsi Tukholman alue 2,3 154 22,7 13,9 Kauppakeskukset 2,9 165 34,6 20,5 Göteborgin alue 2,6 128 7,9 4,5 Muut kauppapaikat 3,2 123 4,7 2,8 Ruotsi yhteensä 2,4 146 30,6 18,4 Ruotsi yhteensä 3,0 159 39,3 23,2 Baltia 2,9 175 2,7 2,1 Baltia yhteensä 5,2 224 12,0 9,8 Vertailukelpoiset kohteet yhteensä 2,6 204 140,5 99,2 Koko kiinteistöomaisuus yhteensä 3,1 211 177,8 125,4

20 CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 Kiinteistöomaisuus

VALMISTUNEET KEHITYSHANKKEET 2008–2009 Markkina- Pinta-ala Kumulatiiviset arvo, Me hankkeen Arvioitu kokonais- toteutuneet brutt o- Paikka- 31.12. Pinta-ala, toteutumisen investointi (milj. investoinnit tilikauden Kohde kunta Maa 2009 m2 1) jälkeen, m2 euroa) 2) lopussa (milj. euroa) Lisätietoa

Rocca al Tallinna Viro 133,7 28 600 53 500 58,3 49,9 3) Vuonna 1998 rakennett u kauppakeskus on täysin uudistett u ja laajennett u merkitt ävästi. Kauppakeskuksessa on Mare yli 170 vuokralaista ja ankkurivuokralaisena on Viron suurin Prisma-hypermarket. Valmistui kokonaisuudessaan suunnitellusti marraskuussa 2009. Projekti on yksi Cityconin pilott iprojekti kiinteistöjen kestävässä kehityk- sessä. Liljeholms- Tukholma Ruotsi 205,3 20 100 27 100 138 132,1 Uuden kauppakeskuksen rakennusprojekti Tukholman keskustan lounaispuolella. Liljeholmen on liikenteen torget vähitt äiskaupan solmukohta ja koko aluett a uudistetaan. Olemassa oleva rakennus on kokonaisuudessaan uudistett u ja sen yhtey- tiloja + 13 600 teen on rakennett u uusi kauppakeskus. Maanalainen pysäköintilaitos. Valmistui suunnitellusti lokakuussa 2009. toimistoja Projekti on yksi Cityconin pilott iprojekteista kiinteistöjen kestävässä kehityksessä. Trio (ilman Lahti Suomi 118,8 32 300 35 000 60 58,3 Olemassa oleva kauppakeskus uudistett iin kokonaisuudessaan ja liiketilaa laajennett iin. Hanke toteutett iin Hansaa) kahdessa vaiheessa, ja se valmistui kokonaisuudessaan suunnitellusti syksyllä 2008. Hankkeelle myönnett iin Pohjoismaiden ensimmäinen LEED-ympäristösertiﬁ kaatt i kesällä 2009. 1) Cityconin omistama vuokratt ava pinta-ala ennen hankkeen aloitusta. 2) Hankkeeseen sitoutuva uusi pääoma. 3) Jäljellä olevat investoinnit maksetaan 2010.

KÄYNNISSÄ OLEVAT KEHITYSHANKKEET Kumulatiiviset Markkina- Pinta-ala Hankkeen toteutuneet arvo, Me Hankkeen hankkeen kokonais- brutt oinvestoinnit Valmistumis- Paikka- 31.12. pinta-ala, toteutumisen investointi- tilikauden lopussa, vuosi, Kohde kunta Maa 2009 m2 jälkeen, m² arvio, Me 1) Me tavoite Lisätietoa Åkersberga Österåker Ruotsi 40,2 20 000 33 000 20,5 12,0 2011 Olemassa olevan kauppakeskuksen uudistus- ja laajennushanke Suur-Tukholman alueella, Tukholman koil- Centrum lispuolella. Eritt äin hyvät julkisen liikenteen palvelut. Kauppakeskus on rakennett u1985 ja kunnostett u/laajennett u 1995/1996. Hanke oli jo alussa 75%:sti vuokratt u, ankkurivuokralaiseksi tulee iso päivitt äistavarakauppa. Vähemmistöosakkaana kauppakeskuksessa on kunnan omistama kiinteistösijoitusyhtiö. Torikeskus Seinäjoki Suomi 11,9 11 300 11 500 4 2,7 2010 Kauppakeskuksen sisätilojen uudistushanke. Myllypuro 5,3 7 700 7 300 20 2012 Uuden ostoskeskuksen rakentaminen nykyisen tilalle Myllypuron metroaseman viereen. Kauppakeskuksen yhteyteen rakennetaan maanalainen pysäköintihalli. Kauppakeskuksen yhteyteen rakennetaan myös vuokra- ja asumisoikeusasuntoja, jotka Citycon on myynyt. Hankkeen kokonaisarvo on yli 60 miljoonaa euroa. Espoontori Espoo Suomi 29,8 10 400 10 400 18 2010 Kauppakeskuksen sisätiloista ja pysäköintilaitoksesta 10 400 m2 peruskorjataan. Kauppakeskuksen tilojen uudistus valmistuu vaiheitt ain: ensimmäinen vaihe avataan toukokuun 2010 lopussa. Koko kauppakeskus avataan uudistett una joulukuun 2010 alussa. Espoontoria suunnitellaan myös laajennett avaksi myöhemmin, kun siihen on kaupalliset edellytykset. Forum Jyväskylä Suomi 55.2 12 000 12 000 16 2010 Kauppakeskuksen sisätilojen uudistushanke. Kauppakeskus sijaitsee Jyväskylän ydinkeskustassa ja erityisesti sen muoti- ja ravintolatarjontaa vahvistetaan. Hansa (Trio) Lahti Suomi 24,4 8 000 8 000 8 0,5 2010 Uudistetun kauppakeskus Trion yhteydessä olevan Hansa-kiinteistön uudistushanke, jolla kiinteistö liitetään paremmin ja kaupallisemmin Trioon. Kaavamuutos vireillä liiketilojen rakentamista varten Trion ja Hansan väliselle yhdyssillalle Vapaudenkadun päälle. Myyrmanni Vantaa Suomi 152,3 8 400 8 400 4,8 0,6 2010 Antt ilan muutt aessa pienempiin tiloihin siltä vapautuvat tilat uudistetaan toisessa kerroksessa. Samanaikaisesti ensimmäisessä kerroksessa tehdään vuokralaismuutostöitä. Isolinnan- Pori Suomi 4,4 7 600 7 600 3 2010 Liiketilojen kaksiosainen uudistushanke, ensimmäinen 1,5 milj. euron ja 2 500 m2:n vaihe on valmis ja toisen katu vaiheen vuokraus meneillään.

1) Cityconin osuus hankkeeseen sitoutuvasta uudesta pääomasta.

CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 21 SUUNNITTEILLA OLEVAT KEHITYSHANKKEET Kehityshanketta ei ole päätetty Cityconin hallituksessa, mutta hanketta suunnitellaan, kaavamuutos on vireillä tai Cityconilla (tai yhteistyökumppanilla) on tonttivaraus.

Kiinteistöomaisuus

Markkina-arvo Arvioitu Hankkeen Hankkeen Paikka- 31.12.2009, Hankkeen investointi- käynnistys- valmistumis- Kohde kunta Maa Me pinta-ala, m² (1 tarve, Me 2) tavoite vuosi, tavoite Lisätietoja Lippulaiva Espoo Suomi 63,5 35 000 60-70 2011 2013 Kauppakeskuksen uudistus- ja laajennushanke. Sisätilojen uudistus valmis. Laajennusosan suunnitt elu jatkuu. Iso Omena Espoo Suomi 299,7 20 000- 100-130 2011 2013 Suunnitt eluvaraus yhdessä rakennusyhtiö NCC:n kanssa kauppakeskuksen yhteyteen rakennett avaan 25 000 3), 4) Länsimetron Matinkylän metrokeskukseen. Tavoitt eena on kehitt ää metrokeskus, jossa yhdistyvät erinomaiset kaupalliset palvelut ja sujuvat yhteydet metron sekä liityntäterminaalin kesken. Helsingin ja Espoon yhdistävän Länsimetron on määrä valmistua vuonna 2014. 5 000 4) 15 2012 2013 Kauppakeskuksen laajentaminen kahdessa vaiheessa riippuen yllä mainitun metrokeskushankkeen päätöksestä. Myyrmanni Vantaa Suomi 152,3 20 000 3), 4) 50-60 2012 2014 Vantaan kaupunki on myöntänyt Cityconille suunnitt eluvarauksen kauppakeskuksen vieressä oleville nk. terveystalon ja Paalutorin tonteille, joille kauppakeskusta on tarkoitus laajentaa. Myyrmannin yhteyteen on suunnitt eilla Prisma-hypermarket. Galleria Oulu Suomi 8,2 17 000 50-55 2012 2014 Galleria-kortt elin kehitt äminen kauppakeskukseksi yhdessä kortt elin ja viereisen kortt elin muiden omistajien kanssa, toisena pääomistajana Osuuskauppa Arina. Koko hankkeen investointiarvio on noin 130-140 milj. euroa. Kaupungin maanalaista pysäköintiä koskevan päätöksen johdosta hankkeen toteutt amisperusteet selvitetään uudelleen.3) Koskikeskus Tampere Suomi 113,4 2 000 5) 8-12 2010 2011 Kauppakeskuksen sisätilojen muutos- ja laajennusprojekti jatkuu, projekti on aloitett u vuonna 2007. Kuopion Antt ila Kuopio Suomi 21,4 12 000 20-25 2011 2013 Nykyisen rakennuksen sisätilojen kehitt äminen. Hankkeen kaupallinen konsepti selvitetään vuoden 2010 alkupuolella. Hankett a on siirrett y vaikeutuneen markkinatilanteen vuoksi ja se aloitetaan aikaisintaan kesällä 2011. 3) Heikintori 6) Espoo Suomi 10,5 23 000 6-7 2011 2011 Sisätilojen peruskorjaus suunnitt eilla. Laajennus- ja uudistushanke sekä sen kaavoitus eivät ole edenneet aiemmin suunnitellulla tavalla, sillä kauppakeskusyhtiön osakkailla ei ole yhteistä kantaa asiaan. Martinlaakso Vantaa Suomi 4,5 7 400 20-25 2010 2011 Uuden kauppakeskuksen rakentaminen nykyisen ostoskeskuksen tilalle. Neuvott elut rakennett avien asuntojen mahdollisten lopullisten omistajien kanssa meneillään. Laajasalo Helsinki Suomi 3,8 8 000 25-30 2012 2013 Uuden ostoskeskuksen rakentaminen nykyisen tilalle. Suunnitt eluvaraus yhdessä Keskon ja HOK- Elannon kanssa. 3) IsoKristiina Lappeen- Suomi 34,8 25 000 60-70 2011 2013 Suunnitt eilla nykyisen kauppakeskuksen uudistaminen ja laajentaminen. Citycon osti viereisen tontin ranta laajennusta varten helmikuussa 2009. Kaupallinen konsepti ja kaavoitus valmiit. Kirkkonummen Kirkko- Suomi 5,5 5 000 4 2010 2010 Market-kiinteistö uudistetaan Keskon sopimuksen päätytt yä Sujuvan arjen kumppaniksi. Liikekeskus nummi Isomyyri Vantaa Suomi 17,6 5 000 5-7 2010 2011 Cityconin omistamien tilojen uudistaminen. Kaupallisen konseptin suunnitt elu meneillään. Lautt asaaren Helsinki Suomi 2,4 2 600 3) 10-15 2011 2013 Ostoskeskuksen uudistaminen tai mahdollinen purkaminen ja uudisrakentaminen. Tulevan länsi- Liikekeskus metron sisäänkäynti tontilla. Kaavoituksen edellytt ämä suunnitt elu meneillään, suunnitt eilla 10 000 m2 asuntoja. Citycon kiinteistön vähemmistöomistaja. Tikkurilan Vantaa Suomi 15,0 9 700 10-15 2011 2012 Tavaratalokiinteistön sisätilojen uudistaminen. Antt ila

22 CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 Kiinteistöomaisuus

Markkina-arvo Arvioitu Hankkeen Hankkeen Paikka- 31.12.2009, Hankkeen investointi- käynnistys- valmistumis- Kohde kunta Maa Me pinta-ala, m² (1 tarve, Me 2) tavoite vuosi, tavoite Lisätietoja Porin Asema- Pori Suomi 17,3 10 000 10-15 2010 2011 Sisätilat uudistetaan ja vuokralaiskonseptia uudistetaan. Kesko jatkaa pienemmällä päivitt äistavara- aukio konseptilla. Asuntorakentamisen toteutt amista tontille selvitetään. Tumba Botkyrka Ruotsi 51,4 20 000 35 2011 2012 Kauppakeskuksen uudistus ja laajennus. Ensimmäisessä vaiheessa keskusta uudistetaan ja laajen- Centrum netaan hiukan, uudistus on käynnissä ja kustannukset (n. 6 milj. euroa) mukana kokonaisluvussa. Toisessa vaiheessa kauppakeskusta laajennetaan ja uudistetaan merkitt ävästi. Vaihe kaksi on tarkoitus käynnistää 2011. StenungsTorg 6) Stenung- Ruotsi 43,8 15 000 30 2010 2012 Citycon on sopinut kauppakeskuksen vähemmistöomistajan kanssa kauppakeskuksen laajentamisesta sund ja kehitt ämisestä. Arvioitu investointitarve viitt aa Cityconin osuuteen. Ensimmäinen vaihe aloitett u tammikuussa 2009. Strömpilen 6) Uumaja Ruotsi 40,4 40 000 50 2010 2013 Kauppakeskuksen uudistus- ja laajennushanke. Länken 6) Uumaja Ruotsi 12,2 5 000 9 2010 2011 Liikerakennuksen uudistus- ja laajennushanke. Jakobsbergs Järfälla Ruotsi 99,8 12 000 30 2010 2012 Kauppakeskuksen uudistus- ja laajennushanke. Aloitett u tammikuussa 2009. Centrum Åkermyntan Hässelby Ruotsi 10,8 10 000 15 2010 2012 Kauppakeskuksen uudistushanke. Asuntorakentamista kauppakeskuksen yhteyteen selvitetään. Centrum Magistral Tallinna Viro 12,2 10 000 10 2010 2011 Kauppakeskuksen uudistus- ja laajennushanke.

1) Hankkeen pinta-alalla tarkoitetaan Cityconin omistamaa vuokratt avaa pinta-alaa; nykyisten tilojen muutosaluett a sekä laajennusosaa yhdessä. 2) Investointitarve muutt uu ja tarkentuu suunnitt elun edetessä. Luku on tämänhetkinen paras arvio. 3) Hankkeen aikatauluun ja/tai projektin pinta-alan kokoon liitt yy kaavoitusriski. 4) Pinta-alalla viitataan vain laajennusosaan. 5) Vuokratt avaa pinta-alaa saatt aa muodostua enemmän. 6) Osaomisteinen kohde.

POTENTIAALISET KEHITYSHANKKEET Citycon tutkii muun muassa näiden kohteiden kehitt ämis- ja/tai laajentamismahdollisuuksia. Kaavamuutosta ei ole haett u eikä muita virallisia päätöksiä tehty.

Kohde Paikkakunta Maa Markkina-arvo 31.12.2009, Me Kohteen pinta-ala, m² Lisätietoja Ultima Vantaa Suomi 4,2 - Rakentamaton noin 42 000 m2 suuruinen tontt i, jossa tällä hetkellä on 20 000 m2 rakennusoikeutt a toimistoja /tai teollisuuskäytt öön. Valtari Kouvola Suomi 4,8 7 600 Kohteen kehitt ämismahdollisuuksia selvitetään. Columbus Helsinki Suomi 74,1 21 000 Nykyisen kauppakeskuksen laajentamista tutkitaan. Sampokeskus Rovaniemi Suomi 23,2 14 000 Kohteen uudistamismahdollisuuksia selvitetään. Kaarinan liiketalo Kaarina Suomi 6,1 9 200 Nykyisen liiketalon jalostamista keskustan kehityssuunnitelman tarpeita vastaavaksi tutkitaan. Tullintori Tampere Suomi 8,4 10 300 Kohteen uudistamista harkitaan. Hakunila Vantaa Suomi 4,2 3 000 Kohteen kehitt ämismahdollisuuksia selvitetään. Tikkuri Vantaa Suomi 26,0 10 700 Uudistamista ja laajentamista 20 000 neliöllä tutkitaan. Maanalainen pysäköinti suunnitt eilla. Backa Göteborg Ruotsi 6,4 7 800 Kohteen kehitt ämismahdollisuuksia selvitetään. Fruängen Centrum Tukholma Ruotsi 13,9 14 600 Kohteen uudistamista ja mahdollista laajentamista selvitetään. Lindome Göteborg Ruotsi 6,3 7 800Mahdollisuutt a rakentaa asuntoja liikekeskuksen yhteyteen selvitetään. Liljeholmstorget Tukholma Ruotsi 205,3 40 700 Kauppakeskuksen laajentamismahdollisuuksia selvitetään.

CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 23 Citycon on monipuolinen kauppakeskusosaaja Liiketoimintayksiköt

itycon on Suomessa kaup- erityisesti Suomessa isoja kilpailijoita kiinteis- liikepaikka. Cityconin menestyksen edellytys

Liiketoimintayksiköt pakeskusliiketoiminnan tökehitt ämisen markkinoilla. on, ett ä vuokralainen voi hyvin ja menestyy Cmarkkinajohtaja ja ainoa vä- omassa liiketoiminnassaan. Käytännössä tämä Citycon omistaa, kehitt ää hitt äiskaupan tiloihin erikoistunut Sopivat liiketilat jokaiselle vuokralaiselle tarkoitt aa sitä, ett ä kauppakeskukset pidetään ja johtaa itse kaikkia kiinteistösijoitusyhtiö. Ruotsissa Cityconin vahvuus on monipuolinen vähitt äiskau- houkutt elevina kulutt ajille ja niitä kehitetään kauppakeskuksiaan Cityconilla on vakaa asema, joka vah- pan tuntemus ja kauppakeskusosaaminen, joka jatkuvasti vastaamaan kulutt ajien kysyntää. aktiivisesti sekä pitkä- vistui selvästi lokakuussa, kun uusi on korostunut erityisesti vuoden 2009 taloudel- Cityconin liiketoimintoihin kuuluvat liiketilo- jänteisesti. Liljeholmstorget Galleria -kauppa- lisen taantuman aikana. Yhtiössä on vahva koko- jen tehokas vuokraus, markkinointi ja ylläpito. keskus avatt iin Tukholman keskus- naisnäkemys kauppakeskusten johtamisesta ja Nämä ovat kaikki Cityconin ydinliiketoimintoja, tassa. Baltian markkinoilla Cityconilla siitä millainen vuokralaiskokonaisuus toimii par- joista vastaavat yhtiön omat työntekijät. on hyvä jalansija. Tallinnassa Citycon haiten kussakin kauppakeskuksessa. Tämä osaa- Erityisesti kauppakeskusten markkinoin- kasvoi vuonna 2009 jo merkitt äväksi minen on näkynyt erityisesti Baltian äärimmäi- tia ja ketjuvuokrausta hoidetaan keskitetysti. toimijaksi, sillä Tallinnan suurimman sen haastavassa markkinatilanteessa. Rocca al Cityconissa on vastuuhenkilöt, jotka hoitavat kauppakeskuksen, Rocca al Maren, uu- Maren kehityshankkeen sekä toinen ett ä kolmas keskitetysti yhden toimialan tärkeimpien asi- distus- ja laajennushankkeen toinen vaihe avat- vaihe avatt iin tänä vuonna täyteen vuokratt uina. akkaiden vuokrausta. Erillinen vastuuhenkilö on tiin toukokuussa ja kolmas vaihe marraskuussa. Samaan aikaan moni kilpailija joutui kamppaile- esimerkiksi muoti- ja vaatetusalan brändeillä Citycon on monipuolinen kauppakeskusosaa- maan isojen vajaakäytt öongelmien kanssa. sekä ravintolaketjuilla. Tällöin vastuuhenkilö ja, joka omistaa, kehitt ää ja johtaa itse kaikkia Cityconin päätuote ovat kauppakeskukset tuntee syvällisesti koko kyseisen toimialan kil- omistamiaan kauppakeskuksia pitkäjänteises- ja ydinliiketoimintaa on kauppakeskusten ke- pailukentän ja vuokralaisten liiketoiminnan. ti. Tämä erott aa Cityconin useimmista muista hitt äminen sekä johtaminen. Cityconin brändi- Jokaisella kauppakeskuksella on kuitenkin kiinteistösijoitt ajista ja kiinteistökehitt ämistä lupauksen mukaisesti liiketoiminnan keskeinen paikallinen johto, joka tuntee tarkasti paikallisen harjoitt avista rakennusliikkeistä, jotka ovat tavoite on luoda vähitt äiskaupalle menestyvä kulutt ajakysynnän rakenteen ja alueen kauppa-

VUOKRASOPIMUSKANTA LIIKETOIMINTAYKSIKÖITTÄIN KIINTEISTÖOMAISUUS ALUEITTAIN 31.12.2009

Suomi Ruotsi Baltia Yhteensä Me Yhteensä

Kauden aikana alkaneet Suomi Pääkaupunkiseutu 786,0 vuokrasopimukset, kpl 295 449 129 873 Muut alueet 656,0 Alkaneiden vuokrasopimusten Ruotsi Tukholman alue ja Uumaja 479,1 pinta-ala, m² 57 220 59 351 25 057 141 628 Göteborgin alue 69,7 Vuokrausaste kauden lopussa, % 94,6 94,7 99,4 95,0 Baltia Viro ja Liett ua 156,6 Vuokrasopimusten keskimääräinen Yhteensä 2 147,4 voimassaoloaika kauden lopussa, vuott a 2,8 3,0 5,2 3,1 Eritt elyn pohjana kiinteistökannan markkina-arvo 31.12.2009

24 CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 Liiketoimintayksiköt

paikkojen kilpailutilanteen sekä muut paikalliset kuten K-Kenkä, Mustapörssi ja Intersport. Näi- kaupan painotus, ja vuokralaisina on useita muo- KAUPPAKESKUSTEN VUOKRATUOTOT TOIMIALOITTAIN erityispiirteet. Näiden osa-alueiden yhdistelmän den osuus on 23,2 prosentt ia (vuonna 2008 tikaupan vahvoja brändejä. Suurin yksitt äinen 31.12.2009 VOIMASSAOLEVAN VUOKRASOPIMUS- avulla pyritään löytämään jokaiselle asiakkaalle 26,6 %). Vuokrasopimukset ovat myymälä- vuokralainen on silti suomalainen, S-ryhmään KANNAN MUKAAN mahdollisimman sopiva liikepaikka. kohtaisia, Keskon ja Cityconin välillä oli 75 so- kuuluva hypermarket Prisma. Baltian pienem- Kauppakeskusten lisäksi Citycon omistaa pimusta yhteensä 40 kohteessa. Muita isoja missä kauppakeskuksissa Tallinnan Magistra- • Kahvilat ja ravintolat 8 % • Kauneus ja terveys 7 % muita kauppapaikkoja: paikallisia ostoskeskuk- vuokralaisia ovat muoti- ja vaatetusalalla Lin- lissa ja Vilnan Mandarinaksessa on isoimpana • Muut erikoisliikkeet 2 % sia, market- ja myymäläkiinteistöjä sekä kaupan dex, KappAhl, Seppälä ja H&M. Keskon ohella vuokralaisena ruotsalainen ICA-ketjuun kuuluva • Palvelut ja toimistot 9 % • Pukeutuminen 23 % suuryksiköitä. Nämä täydentävät tilatarjonnan S-ryhmä on merkitt ävä vuokralainen. päivitt äistavaraketju RIMI. • Päivitt äistavarat 21 % kokonaisuutt a ja ovat tärkeä osa Cityconin lii- Ruotsissa vuokralaisrakenne on hyvin sa- Vapaa-aika, • kodintarvikkeet 18 % ketoimintaa. mankaltainen. Päivitt äistavarakaupan ketjuista • Tavaratalot10 % isoimmat vuokralaiset ovat Ruotsin markki- Päivitt äistavara ja muoti painott uvat vuok- noiden isot toimijat: ICA, COOP ja Axfood. ICA ralaisissa avasi syksyllä Liljeholmstorgetissa ison ICA Cityconin kassavirrasta ylivoimaisesti suurin Kvantum –myymälän. Erikoiskaupan puolella osa tulee kauppapaikkojen vuokratuotoista. vuokralaisina on samoja vahvoja muoti- ja vaa- Päivitt äistavara- ja erikoiskaupan ketjuilla on tetusalan ketjuja kuin Suomessa. Eron Suomen iso painoarvo vuokralaisten joukossa. Muita vuokralaisrakenteeseen tekee se, ett ä Ruot- merkitt äviä ryhmiä ovat kahvilat, ravintolat, sissa kauppakeskuksen yhteyteen sijoitt uu pankki- ja rahoitusala sekä julkishallinto. useammin julkishallinnon toimintoja. Siksi yksi Suomessa suurimpia vuokralaisia ovat merkitt ävä vuokralainen on Stockholms Läns Keskon eri ketjut, kuten K-Citymarketit ja K- Landsting eli Tukholman lääninhallinto. marketit sekä K-ryhmän erikoiskaupan brändit Baltiassa Rocca al Maressa on vahva erikois-

KIINTEISTÖOMAISUUDEN TUNNUSLUVUT 2009 CITYCONIN VIISI SUURINTA VUOKRALAISTA

Suomi Ruotsi Baltia Yhteensä Osuus vuokratuotoista 31.12.2009 voimassaolevan vuokrasopimuskannan mukaan, %

Cityconin omistama vuokratt ava Kesko 23,2 % pinta-ala, m² 587 650 302 500 71 000 961 150 S-ryhmä 4,8 % Brutt ovuokratuotot, Me 126,5 39,3 12,0 177,8 ICA 3,2 % Nett ovuokratuotot, Me 92,4 23,2 9,8 125,4 Stockmann 2,9 % Nett otuott oaste, % 6,5 4,7 6,4 6,1 H & M Hennes & Mauritz 1,5 % Nett otuott oaste, 5 suurinta yhteensä 35,6 % vertailukelpoiset kohteet, % 6,7 6,5 8,2 6,7

CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 25 Duo, Tampere Liiketoimintayksiköt: Suomi Kehityshankkeita valmisteltiin, myynti piti pintansa taantumassa Liiketoimintayksiköt: Suomi

Cityconin asema Suomessa täistavaraan ja koko perheen perustarjontaan markkinointikanavat tuovat asiakkaan keskuk- KAUPPAKESKUSTEN VUOKRATUOTOT TOIMIALOITTAIN Citycon on selkeä markkinajohtaja Suomen painott uneita palvelukokonaisuuksia. Kauppa- seen, mutt a Citycon Media tavoitt aa keskuk- 31.12.2009 VOIMASSAOLEVAN VUOKRASOPIMUS- kauppakeskusmarkkinoilla. Suomessa yhtiöllä keskusten liikevaihdosta vain pieni osa tulee sessa olevan asiakkaan. KANNAN MUKAAN on 22 kauppakeskusta, jotka sijaitsevat suu- taantumalle herkemmiltä toimialoilta. Esimer- Citycon Media tarjoaa katt avan valikoiman rimmissa kaupungeissa. Yhtiön markkinaosuus kiksi urheilukauppa ja tunnett ujen brändien markkinoinnin välineitä. Asiakas voi käytt ää • Kahvilat ja ravintolat 8 % • Kauneus ja terveys 8 % Suomen kauppakeskusmarkkinoista on noin muotia myyvät ketjumyymälät ovat edelleen kauppakeskuksen promootiopaikkoja, alle • Muut erikoisliikkeet 2 % 22 prosentt ia. Viime vuonna Cityconin kauppa- pärjänneet hyvin. kolmen kuukauden kestoisia myyntipaikkoja, • Palvelut ja toimistot 5 % • Pukeutuminen 24 % keskuksissa vieraili 81,4 miljoonaa asiakasta, Edellä sanotusta johtuen vuokranalennuk- videonäytt öjä, äänimainontaa ja erikoismainos- • Päivitt äistavarat 19 % vuoteen 2008 verratt una kävijämäärä laski 1,5 set ovat olleet Suomessa yksitt äistapauksia, ja paikkoja. Cityconilla on vahvoja kumppaneita: Vapaa-aika, • kodintarvikkeet 17 % prosentt ia. niitä on lukumääräisesti vähän. Taantuma näkyy ulkomainonnassa Clear Channel ja äänimainon- • Tavaratalot 16 % Cityconin liiketoiminta poikkeaa muista sen sijaan siinä, ett ä vuokraustoiminta on sel- nassa JPC Studiot. Cityconin vahvuus on valta- kauppakeskustoimialan kilpailijoista siksi, ett ä västi aiempaa hitaampaa. Vuokralaiset pohtivat kunnallisuus. Asiakas voi toteutt aa kampanjan se on ainoa suomalainen kiinteistösijoitusyhtiö, sijoitt umispäätöksiään perusteellisesti, ja tilo- haluamissaan keskuksissa Cityconin 22 kaup- joka on keskitt ynyt vain vähitt äiskaupan kiin- jen vuokrauspäätökset vievät aikaa. Kansain- pakeskuksesta ja käytt ää siihen kaikkia tai mitä SUOMI, AVAINLUVUT teistöihin. Citycon paitsi omistaa, myös kehitt ää välisten toimijoiden osalta vuokrauspäätökset tahansa valitsemiaan välineitä. Tätä valikoimaa 2009 2008 ja johtaa itse omistamiaan keskuksia. Cityconin tehdään yhä useammin ulkomailla. ja laajuutt a ei ole millään muulla kauppakes- Brutt ovuokratuotot, Me 126,5 122,5 ydinliiketoimintaa ei ole siksi pelkkä kiinteis- Citycon on reagoinut myös tähän lisäämällä kustoimijalla Suomessa. Varaukset tehdään Liikevaihto, Me 131,3 126,8 tösijoitt aminen, vaan monipuolinen kauppakes- resursseja vuokraustoimintaan. Suomen lii- sähköisen järjestelmän kautt a Citycon Median Nett ovuokratuotot, Me 92,4 90,9 kusosaaminen, joka muodostuu kaikista näistä ketoimintayksikössä käytiin läpi johtamispro- internet-sivustolla. Nett otappiot sijoituskiinteistöjen osa-alueista. sessien uudistamishanke, jonka seurauksena arvostuksesta käypään arvoon, Me -65,1 -154,3 Kauppakeskusten lisäksi Suomen kiinteis- purett iin aluejohtajaorganisaatio ja siirrett iin Kehityshankkeita valmisteltiin Liikevoitt o/-tappio, Me 21,2 -62,9 tösalkkuun kuuluu 43 muuta vähitt äiskaupan johtamisen painopistett ä liiketoimintaproses- Vuonna 2009 aloitett iin Espoossa Matinkylän Brutt oinvestoinnit, Me 24,5 69,2 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me 1 442,0 1 494,0 kiinteistöä ja yksi rakentamaton tontt i lähellä Hel- sien mukaiseksi. Käytännössä tämä tarkoitt aa uuden metroasema-alueen ja sen yhteyteen Nett otuott o-% 6,5 6,0 sinki-Vantaan lentokentt ää. Tammikuussa myytiin sitä, ett ä vuokralaisrajapintaan ja kauppapaik- rakennett avan kauppakeskuksen suunnitt elu Nett otuott o-%, vertailukelpoiset kohteet 6,7 6,1 noin kolmella miljoonalla eurolla Lahdessa Keijutie kajohtamiseen panostetaan aiempaa enemmän. (mistä enemmän seuraavalla sivulla 28), Helsin- 15:ssa sijaitseva kiinteistö. Ydinliiketoimintaan Uudistett u Suomi-organisaatio aloitt i toimin- gissä purett iin vanha Myllypuron ostoskeskus kuulumatt omien kohteiden divestointeja jatke- tansa 1.12.2009. ja käynnistett iin uuden, laajemman valikoiman taan mahdollisesti myös vuonna 2010. Vuonna 2009 panostett iin myös speciality tarjoavan kauppakeskuksen rakentaminen. SUOMI, VIISI SUURINTA VUOKRALAISTA leasing –toimintoihin. Tätä varten lanseeratt iin Myös Espoossa sijaitsevan Espoontorin uudis- Osuus vuokratuotoista 31.12.2009 voimassa olevan vuokrasopimuskannan mukaan, % Vuosi 2009 uusi tuotepakett i: Citycon Media (www.citycon- taminen on käynnistynyt. KESKO 34,7 % Cityconin Suomen kauppakeskukset pärjäsivät media.ﬁ ). Ideana on, ett ä kauppakeskus on itses- Vantaan Myyrmannissa Antt ilan tavara- S-ryhmä 5,9 % myynnillisesti hyvin taantumasta huolimatt a. sään media, joka on ainutlaatuinen siksi, ett ä se talo n tilankäytt öä tehostetaan, jolloin Myyr- Stockmann/Seppälä/Lindex 3,3 % Vuoteen 2008 verratt una Cityconin kauppa- on lähellä asiakasta. Ostopäätökseen voidaan manniin saadaan lisätilaa muotipainott eiselle Tokmanni 2,2 % keskusten myynti laski vain noin prosentin. vaikutt aa erityisen hyvin silloin, kun asiakas on erikoiskaupalle. Samansuuntainen uudistus Nordea 1,6 % Cityconin kauppakeskuksista iso osa on päivit- jo tullut sisälle kauppakeskukseen. Perinteiset tehdään Jyväskylän keskustassa Forumissa; 5 suurinta yhteensä 47,7 %

CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 27 sieltä Antt ilan tavaratalo poistuu vuoden Paikalliskeskukset ovat valikoimaltaan laveita, Espoon Matinkylän metrohanke 2010 helmikuussa kokonaan ja tekee tilaa mutt a niissä on mukana vahva päivitt äistavara- on tulevaisuuden suurprojekti erikoiskaupalle. Samalla koko Forumin kau- ankkuri. Erikoiskaupan tarjonta voi olla laajaa, itycon ja NCC Property Development saivat syyskuussa tulevaa Espoon Matinkylän metro- pallinen ilme uudistetaan. mutt a yksitt äisen toimialan tarjonta ei ole niin Useita muita uudistamishankkeita val- syvää ja monipuolista kuin keskustan kohtaa- Liiketoimintayksiköt: Suomi Liiketoimintayksiköt: asemaa koskevan suunnitt eluvarauksen. Matinkylä on yksi tulevan, Helsingistä Espooseen Ckulkevan länsimetron seitsemästä uudesta asemasta, ja samalla metrolaajennuksen ensim- misteltiin ja kehitett iin eteenpäin: IsoKris- mispaikoissa. mäisen vaiheen pääteasema. Metro avataan liikenteelle syksyllä 2014. tiinaa Lappeenrannassa, Kuopion Antt ilan Matinkylän metroasema sijaitsee aivan kauppakeskus Ison Omenan vieressä. Kokonaisuuteen saneerausta, Heikintoria Espoon Tapiolassa Sujuvan arjen kumppanit ovat vahvasti päivit- kuuluu maanalaisen metroaseman lisäksi linja-autoliikenteen liityntäterminaali, liiketilaa ja asun- ja Vantaalla Martinlaakson ostoskeskuksen täistavarapainott eisia arjen huoltamoita, jotka toja. Lisäksi alueelle ollaan sijoitt amassa uimahallia. Uudet liiketilat toteutetaan kauppakeskus purkamista sekä uuden kauppakeskuksen sijaitsevat kotimatkan varrella ja kävelyetäi- Ison Omenan laajennuksena siten, ett ä alueelle muodostuu yhtenäinen kaupallinen kokonaisuus. rakentamista sen tilalle. Pääkaupunkiseudulla syydellä kotoa. Päivitt äisiä tarpeita tyydytt ävät Metro vauhditt aa merkitt ävästi Matinkylän alueen kasvua ja kehitt ämistä. Lähialueelle tu- sijaitsevan Kirkkonummen keskustassa, rau- päivitt äistavarakaupan lisäksi arkea helpott a- lee sen myötä lisää asukkaita ja työpaikkoja. Linja-autoliikenteen liityntäterminaali keskitt ää tatieaseman kupeessa sijaitsevassa market- vat palvelut, kuten apteekki, Alko tai kahvila- metroasemalle kautt akulkuliikennett ä. Kauppakeskuksessa jo nyt oleva kirjasto ja uusi, raken- kiinteistössä päätt yy Keskon vuokrasopimus, lounas-ravintolat. nett ava uimahalli ovat tärkeitä julkisia palveluita. Yhdessä kauppakeskuksen kanssa ne muo- minkä jälkeen se uudistetaan sujuvan arjen dostavat helposti saavutett avan ja maankäytöllisesti tehokkaan kokonaisuuden, joka palvelee kumppaniksi. Kiinteistöhuoltoa tehostett iin aidosti alueen asukkaita. Taantuma on laskenut rakentamiskustannuk- Cityconin kauppakeskusten ja useimpien sia Suomessa. Tämä näkyi selkeästi vuonna 2009 market-kohteiden kiinteistönhuollon tehos- saaduissa urakkatarjouksissa. Alentunut kustan- tamisprojekti aloitett iin. Perusajatus on ollut nustaso kannustaa käynnistämään kehityshank- keskitt ää kauppakeskusten siivous-, huolto- ja keita, kun niiden kaupalliset edellytykset vain ovat vartiointipalvelut yhdelle palveluntuott ajalle kunnossa. tai useampien muodostamalle työyhteenliitt y- mälle. Citycon määritt elee laadun tason, mutt a Klusteristrategia vietiin käytäntöön antaa palveluntuott ajalle aiempaa vapaammat Citycon lanseerasi vuonna 2008 Isoa Omenaa lukuun kädet ratkaista, miten vaaditt uun laatutasoon ott amatt a kaikissa Suomen kauppakeskuksissaan päästään tehokkaasti. markkinoinnin klusteristrategian, jonka perusteella Market- ja myymäläkiinteistöjen tekninen eri kauppakeskuksia asemoidaan ja markkinoidaan. isännöinti kilpailutett iin, minkä tuloksena se keskitett iin Corbelille. Ylläpitoon liitt yvät kes- Keskustojen kohtaamispaikat ovat erikoiskauppapai- kitt ämistoimenpiteet jatkuvat vielä vuoden nott eisia, kaupunkien keskustojen kauppakeskuksia. 2010 aikana. Päivitt äistavarakauppa on näissä pienemmässä roolis- sa. Isommat päivitt äistavaraostokset haetaan muulta, keskustassa tehdään lähinnä täydentäviä päivitt äista- varahankintoja.

28 CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 Liiketoimintayksiköt: Suomi

CITYCONIN KAUPPAKESKUKSET JA MUUT SUURIMMAT KAUPPAPAIKAT SUOMESSA 31.12.2009

Koko kohde

Vuokratt avissa oleva Cityconin omistama pinta-ala yhteensä, Keskuksessa liiketi- Myynti, Me Kävijämäärä, milj. Vaikutusalueen vuokratt ava pinta- Kohde Paikkakunta m² laa yhteensä, m2 2009 2008 2009 2008 asukaspohja (* ala, m²

Pääkaupunkiseutu Columbus Helsinki 21 000 19 200 96,1 99,7 7,7 7,5 95 800 21 000 Iso Omena Espoo 60 400 48 500 224,0 222,9 8,2 8,4 148 000 60 400 Espoontori 1) Espoo 23 800 12 000 22,7 30,9 2,9 3,3 58 000 17 300 Heikintori Espoo 9 500 7 000 20,2 20,5 2,0 2,2 138 700 5 800 Lippulaiva (sis. Ulappatorin) Espoo 23 400 19 800 72,4 70,8 3,7 3,7 45 300 23 400 Isomyyri Vantaa 14 800 8 800 27,7 34,2 2,2 2,6 54 100 10 900 Myyrmanni Vantaa 42 000 32 000 158,5 159,3 7,1 7,0 97 600 40 300 Tikkuri Vantaa 15 300 8 100 30,7 31,9 2,9 2,9 133 700 10 700

Muu Suomi Jyväskeskus Jyväskylä 12 000 7 600 22,1 22,5 4,2 4,0 141 700 5 800 Forum Jyväskylä 23 000 18 800 65,2 66,1 6,9 6,9 142 200 17 500 Trio Lahti 48 900 34 600 73,5 62,2 6,4 5,8 123 900 45 700 IsoKristiina Lappeenranta 19 800 14 100 46,4 47,0 2,0 2,2 58 000 18 700 Galleria Oulu 4 200 2 600 7,1 8,0 0,9 1,0 188 300 3 500 IsoKarhu Pori 14 800 12 300 33,9 37,4 3,2 3,4 111 000 14 800 Koskikeskus Tampere 29 000 24 700 115,6 117,8 5,5 5,7 342 000 26 300 Tullintori Tampere 23 800 9 100 15,9 15,8 2,8 2,7 133 000 10 300 Duo Tampere 13 500 11 900 50,3 48,2 3,9 3,7 38 500 13 000 Sampokeskus Rovaniemi 14 000 7 800 17,4 20,0 2,3 2,8 53 900 14 000 Torikeskus Seinäjoki 11 400 7 100 17,5 16,3 1,3 1,3 117 600 11 500 Koskikara Valkeakoski 10 400 10 000 34,0 32,7 2,1 2,2 19 900 5 800 Valtari Kouvola 7 600 6 400 4,0* 4,0* 0,5 0,5 31 300* 7 600 Linjuri Salo 10 600 8 100 32,9 34,5 2,7 2,8 40 200 9 300

Muut suurimmat kauppapaikat Porin Asema-Aukio Koy Pori 18 900 10 900 Sinikalliontie 1 Espoo 15 700 10 600 Lentola Kangasala 11 900 11 700 Kauppakatu 41 Kuopio 11 200 7 300 Talvikkitie 7-9 Vantaa 9 800 9 700 Kaarinan Liiketalo Koy Kaarina 9 200 5 200

Yhteensä 529 900 385 900 1 188,1 1 202,7 81,4 82,6 393 600

*) Arvio 1) Pinta-ala sisältää Espoon Asemakujan sekä Asematorin CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 29 Kauppakeskuksen rooli kulutt ajan elämässä

auppakeskuksilla on erilaisia rooleja kulutt ajien elämässä. Citycon on ryhmitellyt kauppakeskuksensa tämän perusteella ja hyödyntää ryh- XXXXX missä muun muassa yhteisiä markkinoinnin ja johtamisen menetelmiä. Tämä luo tehokkuutt a ja synergiaa. Toimintamallia laajennetaan KSuomesta muihin liiketoimintayksiköihin lähitulevaisuudessa. Kauppakeskus Isolla Omenalla on useita paikalliskeskuksen piirteitä. Isolla Omenalla on kuitenkin laajempi vaikutusalue ja syvempi tarjooma muihin Cityconin paikalliskeskuksiin verratt una.

Keskustojen Cityconin asema Ruotsissa Paikalliskeskukset Sujuvan arjen kumppanit Citycon on keskitt ynyt Ruotsissa maan isoimpi- kohtaamispaikat en kaupunkien Tukholman ja Göteborgin alueille, Forum • Galleria • Heikintori missä Citycon omistaa yhteensä seitsemän kauppakeskusta ja kuusi muuta liikekiinteistöä. Näiden Liiketoimintayksiköt: Suomi Liiketoimintayksiköt:

IsoKarhu • IsoKristiina Columbus • Duo • Koskikara Ruotsi Liiketoimintayksiköt: Espoontori • Isomyyri Jyväskeskus • Koskikeskus Lippulaiva • Myyrmanni Linjuri • Tullintori lisäksi Cityconilla on yksi kauppakeskus ja yksi Sampokeskus Tikkuri • Valtari muu liikekiinteistö Uumajassa. Citycon on Ruot- Torikeskus • Trio sin yhdeksänneksi suurin vähitt äiskaupan tilojen omistaja (lähde: Fastighets Världen). Tukholman Kaupungin sykkivä Ympäristölleen lähei- alueella Cityconin proﬁ ili nousi selvästi syksyllä, Rooli ihmisten sydän, joka tarjoaa Kiireisen ihmisen nen koko perheen kun uusi Liljeholmstorget Galleria avatt iin. elämässä shoppailun arjen huoltamo. tarpeiden tyydytt äjä. Ruotsissa ei ole ollut suurta painett a vuok- sietämätöntä keveytt ä. ranalennuksiin. Vasta avatussa Liljeholmstorget Galleriassa joitain vuokralaisia on autett u alkuun vuokrakannustimilla tai esimerkiksi osallistu- Viihteellisyys. Laaja, vaan ei vält- Mutkaton. Nopea. malla liikkeiden sisätilojen rakentamiseen. Näi- Enemmän syvyytt ä kuin Ominaisuudet tämätt ä syvä, tarjooma. Rajoitett u tarjooma. den lisäksi kauppakeskuksen markkinointiin on laajuutt a tarjoomassa. Julkiset palvelut. Kompakti koko. panostett u merkitt ävästi. Sopii hengailuun. Tilojen vuokraus onnistuu selvästi paremmin kuin vielä alkuvuodesta 2009. Franchise- periaatt eella toimivien ketjujen tilavuokraus on Vapaa-aika. edelleen normaalia hitaampaa. Finanssikriisin Maailma, jossa Sosiaalinen kans- Perheen arki ja juhla. Arjen rutiinit. vaikutukset näkyvät edelleen siinä, ett ä yritt ä- liikumme sakäyminen. jien on normaalia vaikeampi löytää rahoitusta yritystoiminnan aloitt amiseen.

Vuosi 2009 Ruotsissa KESKUSTAN KOHTAAMISPAIKKOJEN PAIKALLISKESKUSTEN SUJUVAN ARJEN KUMPPANIEN Viime vuoden tärkein yksitt äinen tapahtuma oli LIIKEPINTA-ALA TOIMIALOITTAIN 12/2009 LIIKEPINTA-ALA TOIMIALOITTAIN 12/2009 LIIKEPINTA-ALA TOIMIALOITTAIN 12/2009 Tukholman keskustassa sijaitsevan Liljeholmstor- • Kahvilat ja ravintolat 10 % • Kahvilat ja ravintolat 6 % • Kahvilat ja ravintolat 8 % get Gallerian avaaminen lokakuussa. Liljeholms- • Kauneus ja terveys 10 % • Kauneus ja terveys 5 % • Kauneus ja terveys 6 % • Muut erikoisliikkeet 6 % • Muut erikoisliikkeet 2 % • Muut erikoisliikkeet 2 % torget on Cityconin historian suurin yksitt äinen • Palvelut ja toimistot 6 % • Palvelut ja toimistot 6 % • Palvelut ja toimistot 9 % kehityshanke; olemassa oleviin kiinteistöihin, • Pukeutuminen 34 % • Pukeutuminen 14 % • Pukeutuminen 8 % • Päivitt äistavarat 6 % • Päivitt äistavarat 27 % • Päivitt äistavarat 26 % rakennusoikeuteen sekä uuden kauppakeskuksen Tavaratalot 7 % Tavaratalot 26 % Tavaratalot 21 % rakentamiseen on investoitu yhteensä noin 200 • Vapaa-aika, • Vapaa-aika, • Vapaa-aika, • kodintarvikkeet 21 % • kodintarvikkeet 14 % • kodintarvikkeet 20 % miljoonaa euroa.

30 CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 Liiketoimintayksiköt: Ruotsi Suurinvestointi Liljeholmstorget Galleria avatt iin Tukholmassa Liiketoimintayksiköt: Ruotsi

Liljeholmstorget sijaitsee erinomaisella Centrumin uudistus- ja laajennushankkeen. Citycon on sopinut Åkersberga Centrumin KAUPPAKESKUSTEN VUOKRATUOTOT TOIMIALOITTAIN paikalla, vain muutaman metropysäkin päässä Citycon omistaa kauppakeskuksesta 75 pro- yhteydessä olevien asuntojen myynnistä ruot- 31.12.2009 VOIMASSAOLEVAN VUOKRASOPIMUS- Tukholman ydinkeskustasta. Aivan kauppa- sentt ia ja Österåkerin kunnan omistama kiin- salaiselle sijoitusyhtiö Tegeltornet AB:lle 181 KANNAN MUKAAN keskuksen vieressä on metroasema, jonka teistöyhtiö Armada Fastigheter AB loput. Ke- miljoonalla Ruotsin kruunulla (16,7 milj. eurol- laiturialueelta on suora yhteys kauppakeskuk- hityshankkeen 467 miljoonan Ruotsin kruunun la). Tukholman keskustaan, Liljeholmeniin ke- • Kahvilat ja ravintolat 9 % • Kauneus ja terveys 6 % seen. Esimerkiksi päivitt äistavarakauppa ICA (noin 46 milj. euron) investointikulut jaetaan väällä 2010 valmistuvat 72 asuntoa myydään • Muut erikoisliikkeet 4 % Kvantumin kassalinjoilta on vain muutaman omistuksen mukaisessa suhteessa. niiden valmistutt ua Heba Fastighets AB:lle. • Palvelut ja toimistot 21 % • Pukeutuminen 19 % kymmenen metrin matka metrolaiturille. Kaup- Åkersberga Centrum on käytännössä Ös- Kaupan arvo on 176 miljoonaa Ruotsin kruu- • Päivitt äistavarat 27 % pakeskuksen vieressä on myös raitiotielinja ja teråkerin kunnan keskusta, ja sen välitt ömässä nua (noin 16,3 milj. euroa). Lisäksi Citycon sopi Vapaa-aika, • kodintarvikkeet 14 % linja-autoliikenteen liityntäterminaali. Liljehol- läheisyydessä ovat keskeiset kunnalliset pal- helmikuussa 2010 myyvänsä Jakobsberg Cent- menin alue on yksi voimakkaimmin kasvavia velut. Tällä hetkellä iso osa ostovoimasta valuu rumista 89 asuntoa 120 miljoonalla Ruotsin asuin- ja työpaikka-alueita Tukholmassa. kunnan ulkopuolelle siksi, ett ä kaupallista tar- kruunulla (noin 12 milj. eurolla). Näiden kauppo- Liljeholmstorget avatt iin yli 90 prosentin jontaa ei ole riitt ävästi. Laajennus ja Åkersber- jen odotetaan toteutuvan maalis-huhtikuussa vuokrausasteella. Kauppakeskuksen aloitus oli ga Centrumin kaupallinen kehitt äminen luovat 2010. RUOTSI, AVAINLUVUT erinomainen, sillä kahden ensimmäisen aukiolo- siksi mahdollisuuden kasvatt aa kauppakeskuk- Viime vuonna myös Tumba Centrumia ja Ja- kuukauden kävijämäärät ja kauppakeskuksen sen liikevaihtoa merkitt ävästi. Uudisosa ava- kobsbergs Centrumia remontoitiin sekä kehi- 2009 2008 myyntiluvut ylitt ivät odotukset. taan vuoden 2010 syksyllä ja koko uudistett u tett iin kaupallisesti. Kehitystyö toi molempiin Brutt ovuokratuotot, Me 39,3 41,1 Vuonna 2009 Citycon käynnisti myös Suur- kauppakeskus kesällä 2011. Kauppakeskus on kauppakeskuksiin uusia vuokralaisia ja nosti Liikevaihto, Me 41,0 41,9 Nett ovuokratuotot, Me 23,2 24,1 Tukholman alueella sijaitsevan Åkersberga avoinna koko hankkeen ajan. Nett otappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon, Me -19,6 -70,1 CITYCONIN KAUPPAKESKUKSET RUOTSISSA 31.12.2009 Liikevoitt o/- tappio, Me 0,3 -49,1 Koko kohde Brutt oinvestoinnit, Me 95,9 65,6

Vuokratt avissa Keskuksessa Cityconin omis- Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me 548,8 462,4 oleva pinta-ala liiketilaa yh- Myynti, Me Kävijämäärä, milj. Vaikutusalueen tama vuokratt ava Nett otuott o-% 4,7 5,0 Kohde Paikkakunta yhteensä, m² teensä, m2 2009 2008 2009 2008 asukaspohja (* pinta-ala, m² Nett otuott o-%, vertailukelpoiset kohteet 6,5 5,6 Tukholman alue Åkersberga Centrum Österåker 30 500 16 100 50,5 55,8* 4,1 4,3 37 000* 30 500 Åkermyntan Centrum Hässelby 8 400 6 600 23,4* 19,5* 1,0* 0,9* 32 000* 8 400 Jakobsbergs Centrum Järfälla 69 300 27 300 54,2 61,7 5,3 5,5 82 800 69 300 RUOTSI, VIISI SUURINTA VUOKRALAISTA

Fruängen Centrum Tukholma 14 600 6 700 17,1* 17,8* - - 33 400* 14 600 Osuus vuokratuotoista 31.12.2009 Liljeholmstorget Tukholma 40 700 27 100 19,9 - 1,7 - 104 000 40 700 voimassa olevan vuokrasopimuskannan mukaan, % Tumba Centrum Botkyrka 31 300 13 700 35,5 35,1 3,4 3,4 58 600 31 300 ICA 10,9 % Uumaja Axfood 3,9 % Strömpilen Uumaja 27 000 23 600 93,2 103,1 3,4 - 109 800 27 000 Coop 3,4 % Göteborgin alue Stockholms Läns Landsting 3,3 % Stenungs Torg Stenungsund 36 400 17 400 45,6 39,6 3,2 3,2 74 000 36 400 Systembolaget 2,4 % Yhteensä 258 200 138 500 339,5 332,6 22,1 17,3 - 258 200 5 suurinta yhteensä 23,9 %

*) Arvio CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 31 merkitt ävästi sekä niiden kokonaismyyntiä Cityconin asema Baltian markkinoilla ett ä kävijämääriä. Myös Stenungs Torgissa uu- Kauppakeskus Strömpilen Citycon omistaa Baltiassa kolme kauppakeskus- distett iin päivitt äistavarakauppa Coopin tilat. sanoi ei muovikasseille! ta: kaksi Viron Tallinnassa ja yhden Liett uassa umajassa sijaitseva kauppakeskus Strömpilen aloitt i jo lokakuus- Vilnassa. Tallinnassa Cityconilla on vahva, lähes sa 2008 ensimmäisenä ruotsalaisena kauppapaikkana kuusi kuu- Näkymät Ruotsissa Baltia Liiketoimintayksiköt: 25 prosentin markkina-asema. Kauppakeskus Liiketoimintayksiköt: Ruotsi Liiketoimintayksiköt: Ruotsissa kunnilla oli erityisesti 1950–70 Ukautt a kestävän kokeilun, jossa kaikki erikoistavaraliikkeet lopet- Rocca al Mare on nyt Tallinnan suurin kauppakeskus, -luvuil la iso rooli kauppapaikkojen rakennut- tivat ilmaisten muovipussien jakamisen asiakkaille. Tavoitt eena oli, ett ä kun sen kolmessa vaiheessa toteutett u uudistus- ja tajana. Tuolloin rakennett uihin lähiöihin tehtiin asiakkaat tuovat omat ostoskassinsa mukanaan jo kauppakeskukseen laajennushanke valmistui. yleensä ostoskeskus, joka jäi kunnan omistuk- tullessaan. Talouden taantuma koett elee erityisesti Baltiaa seen. Kaupan rakentaminen oli kiinteä osa lä- Hankkeen onnistuminen ylitt i kaikki odotukset. Jo kahden kuukauden ja vähitt äiskaupan myyntiluvut ovat laskeneet koko hiöiden kaupunkisuunnitt elua, kauppakeskus- kulutt ua hankkeen aloitt amisesta ostoskassien kulutus oli pudonnut Baltiassa noin 24 prosentt ia (lähde: Economic Sur- ten yhteyteen rakennett iin tiiviisti asuntoja ja 200 000 kpl:lla. Lisäksi asiakkaille myydyt ostoskassit olivat ympäristö- vey of the Baltic States 2009; Estonian Institute of kunnallisia palveluita sekä hyvät joukkoliiken- sertiﬁ oituja paperikasseja. Näin saavutett iin 33,7 tonnin vähennys hiili- Economic Research). Citycon on Tallinnassa ainoa neyhteydet. dioksidipäästöissä. vähitt äiskauppaan erikoistunut kiinteistösijoitt aja. Useilla Cityconin Ruotsin kauppa- ja lii- Puolen vuoden kulutt ua ostoskassien kulutus oli pudonnut 543 000 kappaleella Tässä markkinatilanteessa kauppakeskusosaaminen kekeskuksilla on tämänkaltainen historia. edelliseen vuoteen verratt una. Prosentuaalinen pudotus oli ainakin 78 prosentt ia, ja -johtaminen korostuvat. Tämä autt aa Cityconia ja Moni niistä vaatii saneeraamista ja kau- ehkä enemmänkin, koska Strömpilenin asiakasmäärä oli kasvanut edellisestä vuo- sen vuokralaisia pärjäämään suhteellisesti parem- pallista kehitt ämistä, mutt a ne sijaitsevat desta. Hiilidioksidipäästöt vähenivät ensimmäisen puolen vuoden aikana 85 prosent- min taantuman yli. Hyviä, kaupallisen kokonaisuuden erinomaisilla paikoilla olemassa olevassa tia. kannalta tärkeitä vuokralaisia on myös tuett u tila- yhdyskuntarakenteessa. Osassa koh- Strömpilen sai No plactic bags –kampanjastaan Stora Handelspriset – Årets päisillä vuokranalennuksilla. teissa kehitystyö on jo aloitett u, mutt a Medvetna butik –palkinnon, joka annetaan ympäristötietoisuutt a edistävästä toi- Ruotsin kiinteistösalkussa on edelleen minnasta. Strömpilen sai samasta hankkeesta myös Norlannin alueen oman Guld- Vuosi 2009 kehitysmahdollisuuksia. fyren 2009 –markkinointipalkinnon. Muita kauppakeskus Strömpilenin vuonna Vuoden merkitt ävimmät tapahtumat Baltiassa oli- Ruotsissa on Cityconin muihin toiminta- 2009 saamia palkintoja olivat Leva Bätt re Priset 2009, joka myönnetään sekä vat kauppakeskus Rocca al Maren uudistus- ja laa- alueisiin verratt una likvideimmät markkinat. ihmiset ett ä ympäristön huomioivasta toiminnasta. Lisäksi Strömpilen vas- jennushankkeen toisen ja kolmannen vaiheen ava- Suomessa Citycon on jo nyt markkinajohtaja, taanott i Vuoden markkinoija 2009 –palkinnon. Perusteluissa mainitt iin jaiset. Toinen vaihe, muodin maailma avatt iin 7.5. ja joten Ruotsissa on tästäkin syystä enemmän yhteiskuntavastuu, joka osaltaan toteutui Strömpilenin markkinointi- kolmas, kenkäkauppoja, hyvinvointipalveluja sekä mahdollisuuksia kasvaa. Cityconin strategiana kampanjassa. Kampanjan katsott iin tuoneen myös Uumajan asukkail- ravintoloita sisältävä osio 12.11. Molemmat laa- onkin kasvaa Ruotsissa kehitt ämällä olemassa le positiivista mainett a vastuullisina kulutt ajina. jennukset avatt iin täyteen vuokratt uina ja vuoden olevia kiinteistöjä ja mahdollisuuksien mukaan myös lopussa Rocca al Maren vuokrausaste oli Baltian hankkimalla uusia. vaikeasta taloustilanteesta huolimatt a yli 99 pro- Citycon omistaa Ruotsissa edelleen yli 600 myymä- sentt ia. Moni kilpaileva uudishanke joudutt iin viime töntä asuntoa, joiden arvo on noin 40 miljoonaa euroa. Asunnot eivät kuulu Cityconin ydinliiketoi- vuonna avaamaan Baltiassa useiden kymmenien mintaan, joten ne on tarkoitus divestoida ja siirtää tämä pääoma ydinliiketoiminnan kasvuun. prosentt ien vajaakäytt öasteella. Rocca al Maressa on noin 170 liikett ä, joissa iso

32 CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 Liiketoimintayksiköt: Baltia Rocca al Mare – Cityconin lippulaiva Baltiassa Liiketoimintayksiköt: Baltia

paino on muodilla. Roccassa on muun muassa ilmainen bussilinja Tallinnan satamasta. sia erityisesti Tallinnassa ja Riiassa. Tämän- KAUPPAKESKUSTEN VUOKRATUOTOT TOIMIALOITTAIN Marks & Spencerin ainoa Viron liike ja useiden Toisella Tallinnan kauppakeskuksella, hetkisessä taloustilanteessa on lyhyen aika- 31.12.2009 VOIMASSAOLEVAN VUOKRASOPIMUS- ketjujen, kuten Reserverin, New Yorkerin ja vi- Magistralilla, ja Liett uassa sijaitsevalla välin riskejä, mutt a pitkäaikaisena omistajana KANNAN MUKAAN rolaisen kosmetiikkaketju I.L.U:n lippulaivamyy- Mandarinaksella on molemmilla vakaa asema lä- Cityconilla on toisaalta mahdollisuus hyödyntää mälät. Uutt a Tallinnassa on Rocca al Maressa hipalveluiden tuott ajana. Niissä molemmissa on lyhytaikaisten omistajien lisääntyneitä myynti- • Kahvilat ja ravintolat 4 % • Kauneus ja terveys 7 % toteutett u teemoitt elu, jossa saman toimialan päivitt äistavara-ankkuri Rimin lisäksi vuokralai- haluja ja tehdä strategisia ostoja. • Muut erikoisliikkeet 1 % liikkeet on kerätt y yhteiseksi kaupalliseksi sina pankki ja posti, jotka lisäävät merkitt ävästi Orgaaniseen kasvuun on mahdollisuus tällä • Palvelut ja toimistot 1 % • Pukeutuminen 26 % kokonaisuudeksi. Kenkäkaupan pinta-alaa on asiakasvirtaa, sillä esimerkiksi eläkkeet tulevat hetkellä Tallinnassa: Rocca al Marea voidaan • Päivitt äistavarat 22 % yli 2 000 neliömetriä, ja se koostuu yli kymme- näissä maissa edelleen usein postiin. Liett uan laajentaa vielä noin 4 000 neliömetrillä ja pai- Vapaa-aika, • kodintarvikkeet 38 % nestä, toisiaan lähellä sijaitsevasta liikkeestä. Mandarinaksessa toimii myös ravintolaketju kalliskeskus Magistralia noin 3 000 neliömet- Marraskuussa avatt u monipuolinen ravintola- Chili-Pica. Se on eritt äin vahva paikallinen brändi, rillä. Nämä hankkeet voidaan tarvitt aessa käyn- maailma on myös Tallinnan ensimmäinen kaup- jolla on uskollinen asiakaskunta. nistää nopeasti, sillä kaavallisia muutoksia ei pakeskuksessa oleva ravintolakeskitt ymä. laajennusten aloitt amiseen tarvita. Laajennus- Rocca al Maressa on panostett u tämän vuo- Näkymät ja tavoitt eet hankkeissa pystytt äisiin lisäksi tällä hetkellä BALTIA, AVAINLUVUT den aikana voimakkaasti markkinointiin. Kauppa- Taloustilanne Baltiassa on edelleen vaikea ja nä- hyödyntämään Baltian voimakkaasti laskeneita keskuksen tunnett uus on kohentunut enemmän kymät sumuiset. Rocca al Mare on vakiinnutt anut rakentamiskustannuksia. 2009 2008 kuin muiden tallinnalaisten kauppakeskusten hyvin asemansa Tallinnan kauppakeskusmark- Cityconin tavoite on kasvaa ja vahvistua Bal- Brutt ovuokratuotot, Me 12,0 9,3 (lähde: TNS EMOR Trackofshoppingcentres in kinoilla ja vahvoja panostuksia markkinointiin tian pääkaupungeissa, mutt a tämänhetkisessä Liikevaihto, Me 14,0 9,6 Tallinn August–September 2009). Rocca al Ma- jatketaan. Rocca al Mare on ympäristöasioissa markkinatilanteessa edetään varovaisesti. Nett ovuokratuotot, Me 9,8 6,8 Nett otappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen ressa myös kävijämäärät ovat nousseet, vaikka edelläkävijä Baltiassa, ja sille myönnett iin tam- Cityconin etuna on kauppakeskusosaaminen ja arvostuksesta käypään arvoon, Me -12,7 8,3 kilpailijoilla ne ovat laskeneet. Tärkeänä lisäruis- mikuussa 2010 kansainvälinen, hopeatason hyvä markkinoiden sekä kauppakeskuskiinteis- Liiketappio/-voitt o, Me -3,8 14,4 keena kävijämäärissä ovat suomalaiset matkai- LEED-ympäristösertiﬁ kaatt i ensimmäisenä ra- töjen tuntemus. Siksi Cityconissa tunnistetaan Brutt oinvestoinnit, Me 13,9 22,7 lijat, jotka saapuvat Tallinnaan pääosin laivoilla. kennuksena koko Baltiassa. hyvät keskukset ja myös tunnetaan kiinteistö- Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me 156,6 155,3 Näitä asiakkaita varten Rocca al Mareen kulkee Baltiassa tutkitaan laajentumismahdollisuuk- jen arvojen realistinen taso. Nett otuott o-% 6,4 6,2 Nett otuott o-%, vertailukelpoiset kohteet 8,2 7,4 CITYCONIN KAUPPAKESKUKSET BALTIASSA 31.12.2009 Koko kohde Vuokratt avissa Keskuksessa Cityconin omis- BALTIA, VIISI SUURINTA VUOKRALAISTA oleva pinta-ala liiketilaa yh- Myynti, Me Kävijämäärä, milj. Vaikutusalueen tama vuokratt ava Kohde Paikkakunta yhteensä, m² teensä, m2 2009 2008 2009 2008 asukaspohja (* pinta-ala, m² Osuus vuokratuotoista 31.12.2009 Viro voimassaolevan vuokrasopimuskannan mukaan, % Rocca al Mare Tallinna 53 500 52 200 77,0 62,3 5,4 4,5 340 000 53 500 S-ryhmä (Prisma) 14,6 % Magistral Tallinna 9 500 9 400 14,9 18,3 3,3 3,5 64 000 9 500 ICA (Rimi) 7,0 % Liett ua Stockmann 2,5 % Mandarinas Vilna 8 000 7 900 16,5* 22,5* 2,4 2,7 50 000 8 000 KoduExtra 2,8 % Rademar 2,2 % Yhteensä 71 000 69 500 108,4 103,1 11,1 10,7 - 71 000 5 suurinta yhteensä 29,0 %

* Arvio CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 33 Liljeholmstorget, Tukholma Ympäristövastuu Ympäristövastuu

Kestävän kehityksen viitekehys Myös eri sidosryhmien kiinnostus ja vaati- ja palautt eet mahdollistavat jatkuvan paran- sammutt amalla kampanjatunnin ajaksi valot Kiinteistöistä syntyy maailmanlaajuisesti noin mukset toiminnan läpinäkyvyyteen ovat ohjan- tamisen periaatt een kohde- ja maatasolla. kauppakeskuksista. Energiansäästöä kertyi 30–40 prosentt ia kasvihuonekaasupäästöistä, neet strategista valintaa. Ympäristö-, terveys- ja Vuonna 2009 kaikki kauppakeskukset arvioi- tunnin aikana 5-7 prosentt ia normaaliin vastaa- siksi kiinteistötoimialalla on merkitt ävä vai- turvallisuusasiat ovat nousseet työntekijöiden tiin keskitetysti yhtenäisillä kriteereillä. Audi- van ajankohdan kulutukseen verratt una. kutus päästöjen syntymiseen mutt a toisaalta arvostuksessa korkealle. Kustannustehokkuus toinnin tulosten perusteella tunnistett iin koko myös niiden ehkäisemiseen ja vähentämiseen. ja kilpailuedun saavutt aminen motivoivat kes- Cityconia koskevia kehitystarpeita, muun mu- Keskeisiä tuloksia vuonna 2009 Parhaimmat keinot kasvihuonekaasupäästöi- tävän kehityksen toimintaan. assa menetelmien ja mitt areiden kehitt äminen – Pohjoismaiden ensimmäinen LEED-sertiﬁ - hin vaikutt amiseen ovat energiatehokkuuden alihankintaketjun yhteistyön ja vastuullisuuden kaatt i myönnett iin kauppakeskus Triolle parantaminen ja uusiutuvien energiamuotojen Green Shopping Centre Management toteamiseksi. – Green Shopping Centre Management –ohjel- osuuden lisääminen energiantuotannossa ja -ohjelma ma käynnistett iin -hankinnassa. Olemassa olevien kiinteistöjen tekniset ratkai- Eco Oﬃ ce tuo tehokkuutt a toimistoon – Ympäristöraportoinnin kehitt äminen ja en- YK:n ympäristöohjelman (UNEP) Sustai- sut vaikutt avat energiankulutukseen ja pääs- Citycon panostaa ekologisuuteen ja energia- simmäisen raportin julkaiseminen nable Buildings and Climate Change Initiativen töihin merkitt ävästi. Tämän vuoksi on tärkeää, tehokkuuteen muokkaamalla toimintatapoja – Citycon osallistui Ilmastotalkoot-kampan- mukaan rakennett u ympäristö käytt ää 30 pro- ett ä kauppakeskuksissa seurataan energian- ja myös toimistoympäristöissä. Painopistealueet jaan. sentt ia kaikista materiaaleista ja 20 prosentt ia vedenkulutusta sekä jätt eiden käsitt elyn tehok- ovat toimitilojen ja IT-laitt eiden energiate- vedestä. Rakennett u ympäristö vaikutt aa myös kuutt a. hokkuus, jätt eiden käsitt ely, paperin kulutus, Cityconin ympäristöjohtamisen osa-alueet ekosysteemeihin. Suuret jätemäärät rakennus- Cityconin kehitystyön tuloksena syntyi matkustuskäytännöt ja autopolitiikka. Citycon ovat ja käytt övaiheessa synnytt ävät 30 prosentt ia Green Shopping Centre Management -ohjelma, hyödyntää 3 Step IT Oy:n IT-laitt eiden elinkaa- – ilmastonmuutos kiinteän jätt een kokonaismäärästä. jonka avulla kauppakeskusten johtamista arvi- ren hallintamallia, jossa yli 95 prosentt ia palau- – energia Kauppakeskusten sijainti valmiiksi rakenne- oidaan useilla osa-alueilla: tuvista IT-laitt eista löytää uuden kodin vuokra- – vesi tussa ympäristössä pienentää ympäristövaiku- – energiankulutus ja energiatehokkuus ajan päätytt yä. – jätt eet tuksia vähäisemmän asiakasliikenteen myötä. – vedenkulutus – maankäytt ö ja kestävän kehityksen mukai- Citycon kehitt ää omistamiaan kauppakeskuk- – jätehuolto ja kierrätys Kampanjoilla lisätään tietoisuutt a nen rakentaminen. sia tai tontt eja ja maa-alueita, jotka sijaitsevat – kylmäaineet Ilmastotalkoot on Suomen suurin ilmastokam- hyvien liikenneyhteyksien ulott uvilla. – hankinnat ja yhteistyösopimukset panja. Kampanjan avulla pyritään kertomaan – liikenne suomalaisille, mitä yksilöt voivat tehdä ilmas- Miksi Citycon toimii vastuullisesti? – markkinointi ja ulkoinen viestintä tonmuutoksen hillitsemiseksi. Kahdeksan Kestävän kehityksen mukainen toiminta on – koulutus ja sisäinen viestintä Cityconin omistamaa kauppakeskusta osallis- strateginen valinta Cityconille. Ilmastonmuu- – seuranta ja raportointi tui Vähähiilinen arki –ilmastokampanjaan tam- toksen ja sen seurausten myötä etenkin ener- mi-helmikuussa 2010. giaan ja päästöihin liitt yvä lainsäädäntö ja ve- Ohjelma on työkalu, jonka avulla johtamista ja Kaikki Cityconin Suomessa, Ruotsissa ja rotus muutt uvat, myös materiaalikustannukset käytännön toimintoja voidaan suunnitella ja Baltiassa omistamat kauppakeskukset (33 kasvavat. Kulutt ajien tietoisuus ekologisuudes- parantaa. Auditoinnissa arvioidaan edellä mai- kpl) osallistuivat maaliskuussa 2009 Earth ta kasvaa ja sekä vuokralaiset ett ä sijoitt ajat nitt uihin aihealueisiin liitt yvää toiminnan tasoa Hour -kampanjaan, jonka avulla ilmaistiin huo- odott avat toimia näiden asioiden suhteen. 73 kysymyksen avulla. Auditoinnin tulokset li ilmastonmuutoksesta. Huolta symboloitiin

CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 35 Ympäristövastuu Ilmastonmuutos Kaikista Suomen ja Ruotsin kohteista laaditaan vuosit- taa. Kiinteistösähkö pitää sisällään mm. yleisen valaistuksen, Cityconin keinot ilmastonmuutoksen ehkäisyyn ovat: tain energiatodistukset. Energiatodistus kertoo kiinteistön ilmanvaihdon, hissien ja liukuportaiden sekä kiinteistöteknis- • kauppapaikkojen keskeiset sijainnit ja hyvät joukkoliiken- kokonaisenergiankulutuksen, joka muodostuu lämmitys- ten järjestelmien sähkönkulutuksen. Vuokralaisten tiloissa neyhteydet mahdollistavat asiakasliikenteen aiheutt ami- energian, kiinteistösähkön ja jäähdytysenergian kulutukses- on pääsääntöisesti omat sähkömitt arit, ainoastaan viidessä en ympäristövaikutusten vähenemisen ta. Kokonaiskulutuksen suhteutt aminen brutt oalaan kertoo Cityconin kauppakeskuksessa ei ole erillistä alamitt austa • kohdekohtaisten energiansäästötoimenpiteiden määritt ä- rakennuksen energiatehokkuusluvun. Kohdekohtaiset ener- vuokralaisille. minen giansäästötoimenpiteet määritellään kulutustietojen, ener- Primäärienergiaa Citycon käytt i vuoden 2009 aikana • energiansäästöön tähtäävän vuokralaisyhteistyön käyn- giakatselmusten ja laitt eiden elinkaarianalyysien perusteella. yhteensä 1 713 TJ. Primäärienergian määrä on arvioitu las- nistäminen Cityconin toiminnan kannalta oleellinen energiankulutus kemalla sähkön alkuperäjakauma niiden sähköntoimitt ajien • uusiutuvan energian osuuden kasvatt aminen ostetusta sisältää kiinteistöjen sähkön- ja lämmönkulutuksen. Cityconin kohdalta, jotka sen ovat ilmoitt aneet 1). Muille pohjoismaisille sähköstä. kiinteistöjen energiankulutus on kokonaan epäsuoraa energi- sähköyhtiöille alkuperäjakauma on arvioitu Nord Pool -pörssi- ankulutusta eli kiinteistöissä ei ole lämpölaitoksia, joiden polt- sähkön mukaisesti. Baltian osalta primäärienergian alkuperä- Energia toaineita raportoidaan suorana energiankulutuksena. Vuonna jakauma perustuu maakohtaisiin energiantuotannon tilastoi- Energiatehokkuuden parantaminen on haas- 2009 Citycon käytt i sähköä yhteensä 117 GWh ja lämpöä hin ja IEA:n tilastoihin. Lämmön alkuperäjakauma on arvioitu teellista vanhoissa rakennuksissa, joissa raken- 142 GWh. Käytetystä energiasta 67,3 prosentt ia oli peräisin nustavat ja viranomaismääräykset ovat puut- fossiilisista poltt oaineista ja turpeesta, 9,5 prosentt ia ydin- teellisia nykyiseen tasoon ja olosuhdevaatimuksiin nähden. voimasta ja 23,2 prosentt ia uusiutuvista energialähteistä. Uudisrakentamis- ja peruskorjaushankkeissa pyritään jatkos- Energiankulutus katt aa kaikki Cityconin omistamat kaup- 1) Sähkön alkuperä tunnetaan lähes 90 prosentin osalta Cityconin ostamas- ta sähköstä. Ruotsissa ja Baltiassa ei ole lakisääteistä velvollisuutt a alkupe- sa asett amaan energiankulutukselle ja seurantajärjestelmille pakeskukset ja muut kohteet, joissa Cityconin omistusosuus rän ja hiilidioksidipäästöjen ilmoitt amiseen. Sähkön tuott ajilta ei laskentaa tavoitt eet, joita valvotaan suunnitt elu- ja rakentamisvaihees- on vähintään 50 prosentt ia. Raportoitu sähkönkulutus on suoritett aessa tammikuussa 2010 ollut saatavissa vuoden 2009 ympäris- töproﬁ ilia. Tästä syystä laskennassa on käytett y kunkin tuott ajan ilmoitt a- sa sekä käytön aikana. rajatt u kiinteistösähköön, johon Citycon voi suoraan vaikut- maa vuoden 2008 ympäristöproﬁ ilia.

ENERGIATEHOKKUUSLUOKITUS, SUOMEN KIINTEISTÖKANTA ENERGIAN ALKUPERÄ ENERGIANKULUTUS, ENERGIAN OMINAISKULUTUS,

% % KOKO KIINTEISTÖKANTA KAUPPAKESKUKSET Uusiutuva ener- 1 000 MWh KWh/brutto-m2 A A • gianlähde 23,2 % 120 100 B B Fossiilinen polt- • 100 80 C C toaine ja turve 67,3 % 80 D D Ydinenergia 60 60 E E • 9,4 % 40 F F 40 G G 20 20 0 1020304050 0 1020304050 0 0 Prosentuaalinen osuus kiinteistöjen Prosentuaalinen osuus Suomi Ruotsi Baltia Suomi Ruotsi Baltia lukumäärän mukaan brutt oalojen suhteen • Sähkönkulutus • Lämmönkulutus • Sähkönkulutus • Lämmönkulutus

36 CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 Ympäristövastuu

Suomen osalta Energiateollisuus ry:n tilastojen perusteella ja ment) kehitt ämää Greenhouse Gas Protocol -ohjeistusta, joka muiden maiden maakohtaisten energiantuotannon tilastojen edustaa parasta olemassa olevaa laskentatapaa. Myyrmanniin uudet sekä IEA:n tilastojen perusteella. Primäärienergiakertoimina Cityconin merkitt ävimmät päästöt syntyvät kiinteistöjen energiapihit hissit on käytett y EU:n CHP-direktiivin ja EN 15603 –standardin sähkön- ja lämmönkulutuksesta ja jätt eistä. Laskennassa on antaalla sijaitsevan kauppakeskus Myyrmannin kertoimia. Kertoimet on valitt u varovaisuuden periaatett a myös huomioitu vedenkulutus, Cityconin omien toimistojen kolme maisemahissiä on uudistett u ekotehokkaiksi 2) noudatt aen . päästöt em. päästölähteiden osalta, paperinkulutus, liikemat- V vuonna 2009. Hissiuudistuksen toteutt i suomalainen kustus sekä matkustaminen kodin ja työpaikan välillä. Cityconin KONE Hissit Oy, joka kehitt ää energiatehokkaita hissiratkai- Päästöt hiilijalanjälki vuonna 2009 oli yhteensä 31 801 tonnia hiilidiok- suja. Myyrmannin maisemahisseissä käytt öön otett u KONE Cityconin ensimmäinen hiilijalanjälki on lasket- sidiekvivalentt ia jakautuen kuten sivun 38 kuvassa on esitett y. EcoDisc® -nostokoneisto kulutt aa 50 prosentt ia vähemmän tu vuodelta 2009. Laskennassa on noudatett u Laskennan tarkkuustaso on GHG-protokollan mukaan +/-6,4 energiaa kuin aiemmin. Maailman luonnonvarojen tutkimussäätiön prosentt ia eli hyvä. Uudet hissit maksoivat noin kymmenen prosent- (World Resources Institute) ja kestävän kehityksen yritys- Hiilidioksidipäästöjen lisäksi olennaisia ilmastopäästöjä tia enemmän kuin perinteisellä tekniikalla varustetut neuvoston (World Business Council for Sustainable Develop- aiheutuu energiantuotannossa vapautuvista typen ja rikin hissit. Investoinnin odotetaan kuitenkin maksavan itsensä takaisin hissien lasketun käytt öiän aikana tai energian hinnanmuutoksista riippuen jo aiemminkin. Hissien valaistuksessa on käytett y ekotehokkaita GHG-PROTOKOLLAN LUOKAT LED-valaisimia, jotka säästävät energiaa 80 prosent- 2) Varovaisuuden periaatt een mukaisesti esimerkiksi uusiutu- valle energialle on käytett y biomassan primäärienergiakerroin- tia ja kestävät kymmenen kertaa perinteisiä valaisimia ta, joka on tuuli- tai vesivoiman kerrointa suurempi. Niiltä osin, pidempään. Lisäksi hissit huolletaan säännöllisesti kun sähkösopimuksessa on määritelty energianlähteeksi tuuli tai vesi, on käytett y näiden kertoimia. ennakoivan kunnossapitomenetelmän mukaisesti. CO2 SF6 CH4 N2O HFCs PFCs Näin yllätt ävien korjausten määrä minimoidaan, jolloin

SCOPE 1 myös hissien ekologinen jalanjälki pienenee. SUORAT Kauppakeskus Myyrmannissa on yhä käytössä kuu- SCOPE 2 PÄÄSTÖT SCOPE 3 EPÄSUORAT EPÄSUORAT si vanhalla tekniikalla varustett ua asiakashissiä, jotka PÄÄSTÖT PÄÄSTÖT ENERGIAN OMINAISKULUTUS, uudistetaan energiatehokkaammiksi sitä mukaa, kun niiden KAUPPAKESKUKSET Liikematkustaminen käytt öikä päätt yy.

KWh/m3 30

25 Kiinteistöihin Polttoaineiden Matkusta- käyttö minen 20 ostettu sähkö kodin ja 15 työpaikan välillä 10 Jätteiden Paperinkulutus käsittely 5 ja kuljetus sekä 0 Poltto- jäteveden Suomi Ruotsi Baltia aineiden käyttö käsittely • Sähkönkulutus • Lämmönkulutus

CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 37 Ympäristövastuu Kauppakeskuskäynnin PÄÄSTÖT 2009 Vesi Scope 1, suora 0,0 % Cityconin omistamien kauppapaikkojen veden • Scope 2, epäsuora 81,2 % (25 652 tnCO ) hiilijalanjälki • 2 kokonaiskulutus vuonna 2009 oli 541 883 Scope 3, epäsuora 18,8 % (5 937 tnCO2) itycon selvitt i Suomen kauppakeskustensa asiak- • kuutiometriä. Vedenkulutukseen sisältyy kiin- kaiden liikkumistapoja kyselytutkimuksella vuo- teistöyhtiön ja vuokralaisten vedenkulutus. Vuokralaisten Cden 2009 aikana. Kauppakeskuskäynnin aiheutt a- vedenkulutus on korkeimmillaan päivitt äistavaraliikkeissä, ra- maa hiilijalanjäljen laskentaa varten kyselystä valitt iin vintoloissa ja kahviloissa, parturi-kampaamoissa, pesuloissa Vantaan Tikkuri, jossa julkisen liikenteen käytt äjien osuus sekä autonpesupaikoissa. Tavoitt eena on lisätä vesimitt areita oli suurin, sekä Espoon Iso Omena ja Rovaniemen Sam- PÄÄSTÖT 2009 siten, ett ä käytt äjäkohtaista kulutusta voidaan mitata ja seurata. Kiinteistön vedenkulutukseen sisältyy yleisten tilojen ku- pokeskus, joissa yksityisautoilun osuus oli suurin. Näiden • Kiinteistöjen sähkö 36,1 % kohteiden asiakaskäynnin synnytt ämää hiilijalanjälkeä Kiinteistöjen lämmitys 44.8 % ten esimerkiksi asiakas-WC-tilojen vedenkulutus, siivoukseen, • Omassa käytössä olevien toimistojen verratt iin kuvitt eellisen kauppakeskuksen synnytt ämään • sähkö ja lämmitys 0,5 % kiinteistöhuoltoon ja viherkasvien kasteluun käytett ävä vesi. hiilijalanjälkeen. Kuvitt eellinen kauppakeskus sijaitsee Kiinteistöjen jätevedet 0,6 % • Kiinteistöjen jätt eet 16,6 % • KESKIMÄÄRÄINEN VEDENKULUTUS, KAUPPAKESKUKSET asutuskeskitt ymien ulkopuolella (keskimääräinen asioin- • Liikematkustaminen 1,0 % timatka 10 km suuntaansa) ja pääasiallinen liikkumistapa Matkat kodin ja työpaikan välille 0,3 % litraa / kävijä / vuosi • Muut omaan liiketoimintaan liitt yvät päästöt 0,1 % (75 prosentt ia) on yksityisautoilu. • Suomi 2,9 Kauppakeskuksen sijainnilla ja asiakkaiden liikkumis- Ruotsi *) 8,9 tavoilla on merkitystä kauppakeskuskäynnin synnytt ä- Baltia 2,8 oksideista, jotka mm. happamoitt avat vesistöjä, hidastavat Yhteensä 3,9 mään hiilijalanjälkeen. Hyvien julkisen ja kevyen liikenteen kasvien kasvua sekä syövytt ävät rakennuksia. Cityconin käyt- *) sisältää myös asuntojen käytt ämän veden yhteyksien ansiosta Cityconin kauppakeskuksissa asia- tämän energian osalta happamoitt avien päästöjen on arvioitu kaskäynnin hiilijalanjälki on keskimääräistä pienempi. olevan yhteensä 223 tuhatt a kiloa rikkidioksidiekvivalentt ia. Jätt eet Sähkönmyyjiltä ei lakisääteisesti vaadita tuotannossa synty- Jätt eiden ympäristöhaitt ojen ehkäisemiseksi vien typen oksidien ja rikkidioksidipäästöjen ilmoitt amista, asetetaan yhä tiukempia tavoitt eita. Lajitt e- joten päästöt on arvioitu maakohtaisten tuotantoproﬁ ilien KAUPPAKESKUSKÄYNNIN lemalla pienetkin jäte-erät oikein säästetään perusteella. Cityconin toiminnan aiheutt aman liikenteen osal- AIHEUTTAMA HIILIJALANJÄLKI jätt eiden käsitt elystä muodostuvia kustannuksia ja samalla ta happamoitt avia päästöjä ei laskett u. kgCO /kävijä ympäristöä. Kustannussäästöistä hyötyvät koko kiinteistö ja 2 3,5 Cityconin ostaman ydinsähkön tuotannosta syntyi yhteen- kauppakeskuksessa toimivat vuokralaiset. 3,0 sä 112 kg radioaktiivista jätett ä. 2,5 Cityconin ylläpitämissä kohteissa syntyi vuonna 2009 2,0 jätett ä 11 813 tonnia, josta 11 275 tonnia kerätt iin kaup- 1,5 pakeskuksista ja 538 tonnia muista kiinteistöistä. Jätt ei- 1,0 den materiaalikierrätysaste oli Cityconin kauppakeskusten 0,5 osalta keskimäärin 48,5 prosentt ia. Kaatopaikalle menevän 0,0 Tikkuri Iso Sampo- Kuvit- jätt een osuus oli keskimäärin 39,1 prosentt ia. Vuonna 2009 Omena keskus teellinen Cityconin kauppakeskuksista 16 kpl ylitt i tavoitt een 50 kauppakeskus

38 CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 Ympäristövastuu

prosentin kierrätysasteesta ja 12 kauppakeskusta onnistui Maankäytt ö ja kestävän kehityksen mukai- saavutt amaan tavoitt een kaatopaikalle vietävän jätt een mak- nen rakentaminen Palautus- ja kierrätys - simiosuudesta. Kierrätysaste lasketaan kierrätett ävien tai Kiinteistökehityshankkeiden suunnitt elussa järjestelmät Suomessa uusiokäytt öön menevien käsiteltyjen jätelajien osuudesta ko- ja toteutuksessa voidaan vähentää päästöjä uomapakkausten eli lasi- ja muovipullojen sekä tölkkien tehokas kier- konaisjätemäärästä. Kaatopaikka- ja energiajätett ä ei sisälly- oleellisesti. Hankkeiden toteutt aminen ympä- rätys vähentää ympäristön kuormitusta merkitt ävästi. Suomalaiset tetä kierrätett äviin eriin. ristösertifi ointijärjestelmien mukaisesti varmistaa kestävän J ovat maailman huippua pantillisten juomapakkausten palautt ajina, Cityconin kiinteistöjen jätehuolto ja lajitt elu on järjestett y kehityksen periaatt eiden toteutumisen. Tunnetuimpia kan- sillä juomapakkauksista palautuu kierrätykseen tai uudelleen täytet- maakohtaisten jätelakien ja paikallisten määräysten edellyt- sainvälisiä ympäristösertifi ointijärjestelmiä ovat Yhdysval- täväksi yli 90 prosentt ia (lähde: www.palpa.fi ). Tämä johtuu pääasiassa tämällä tavalla. Cityconin vastuulla ovat vuokralaisten toimin- loista peräisin oleva LEED® (Leadership in Energy and Envi- siitä, ett ä juomapakkauksista saa palautett aessa pantin, mutt a myös nasta syntyneet yhdyskuntajätt eet ja kiinteistön ylläpidosta ronmental Design) ja Euroopassa laajasti käytett y BREEAM kulutt ajien ympäristötietoisuuden lisääntymisellä on merkitystä. sekä korjauksista aiheutuneet ongelmajätt eet. Vuokralaiset (The Building Research Establishment Environmental As- Niissä Cityconin kauppakeskuksissa, joissa toimii päivitt äistavara- vastaavat omasta toiminnastaan aiheutuvien ongelmajätt ei- sessment Method). kauppa, on pullojen ja tölkkien palautusautomaatit. Myös pullonpalau- den toimitt amisesta asianmukaiseen käsitt elyyn. Joissakin Cityconilla on kolme LEED-pilott ihankett a, joista kauppa- tuksen yhteydessä usein syntyvän muovipussijätt een keräyksestä on market-tyyppisissä kohteissa jätt een käsitt ely on vuokralai- keskus Trion peruskorjaushanke Lahdessa saavutt i Pohjois- huolehditt u järjestämällä käytett yjä muovipusseja varten erillisiä kerä- sen vastuulla eikä määriä ole ilmoitett u Cityconin raportissa. maiden ensimmäisen LEED-sertifi kaatin kesäkuussa 2009. ysastioita. LEED-hankkeissa on laskett u rakennusaikaisen jätt een Muut pilott ihankkeet ovat kauppakeskus Rocca al Maren Joissakin Cityconin kohteissa on myös lajitt elupisteitä, joissa kerä- kierrätysaste. Laskennassa huomioidaan jäte, joka erotellaan laajennus- ja peruskorjaushanke Tallinnassa sekä Tukholmas- tään mm. kartonkia, paperia, lasia ja metallia sekä kotien ongelmajät- kaatopaikalle päätyvästä jätevirrasta. sa sijaitseva kauppakeskus Liljeholmstorgetin uudishanke. teitä kuten paristoja. Näin kauppakeskukset tarjoavat kulutt ajille mah- Rocca al Maren sertifi kaatt i varmistui tammikuussa 2010 ja dollisuuden jätt eiden lajitt eluun vaivatt omasti kauppakeskuskäyntien on tasoltaan hopea. Liljeholmtorgetissa tavoitellaan korkein- yhteydessä. ta, platina-tasoa ja sertifi ointi varmistunee keväällä 2010. Citycon toteutt aa kaikki kehityshankkeet ympäristöluokitus- ten periaatt eiden mukaisesti. KAUPPAKESKUKSISSA KERÄTYT JÄTTEET Jätelajit tonnia %

Kaatopaikkajäte 3 928,1 34,8 % RAKENNUSAIKAISEN Energiajäte 1 563,0 13,9 % JÄTTEEN KIERRÄTYSASTE Biojäte 1 356,7 12,0 % % Paperi 445,3 3,9 % 100 Pahvi 3 303,5 29,3 % 80 Muovi 65,1 0,6 % 60 Lasi 283,4 2,5 % Metalli 123,1 1,1 % 40 Ongelmajäte 28,5 0,3 % 20 Muut uusiokäytt öön päätyvät jätt eet 124,6 1,1 % Muut sekalaiset jätt eet 54,0 0,5 % 0 Trio Rocca Liljeholms- Yhteensä 11 275,1 100,0 % al Mare torget

CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 39 Sosiaalinen vastuu ja henkilöstö

Henkilöstöjohtamisen kulmakiviä kaisessa työsuhteessa 4 työntekijää. Cityconin Sosiaalinen vastuu Selkeät ja eett iset pelisäännöt Cityconin henkilöstöjohtaminen perustuu hen- vakituisista työsuhteista kaikki ovat kokoaikai- ityconissa pidetään tärkeänä tasa-arvoisuuden edistämistä ja ylläpitämistä työ- kilöstöstrategiaan. Siinä on haett u painopisteet sia työsuhteita. yhteisössä. Jokaista yksilöä tulee arvostaa sukupuolesta, elämänkatsomuksesta, niille toimenpiteille, joilla henkilöstöä johdetaan Kuluneena vuonna Cityconissa aloitt i 16 uut- Ciästä tai vastaavasta syystä riippumatt a ja lähtökohtana on yksilön oikeudenmu- ja joilla sen työssä onnistumista pyritään tuke- ta työntekijää. Kiinnostus Cityconin tarjoamiin kainen kohtelu. Cityconissa tasa-arvotyö on tärkeä osa jatkuvaa työskentelytapojen ja maan. Cityconissa työskentelee monenlaisia työmahdollisuuksiin on aiempinakin vuosina ollut työolosuhteiden kehitystyötä. Tasa-arvosuunnitelmaa ylläpidetään vuositt ain yhdessä kauppapaikkojen ammatt ilaisia, ja yhtiön henki- hyvällä tasolla, mutt a menneen vuoden huonon- henkilöstön edustajien kanssa. Sitoutuminen tasa-arvosuunnitelman toteutt amiseen löstömäärä sekä osaaminen on lyhyessä ajassa tunut työllisyystilanne yhtiön toimintamaissa varmistetaan esimiestyön ja henkilöstön kehitt ämisen kautt a. Vuoden 2009 lopussa kasvanut ja monipuolistunut. Cityconin henki- kasvatt i Cityconille suunnatt uja työhakemusmää- toteutett iin koko henkilöstön katt ava tasa-arvokartoitus, jonka avulla kerätt iin tietoja löstöstrategian voisi tiivistää sanoihin ”yhteen riä huomatt avasti. Cityconin rekrytoinnin linjauk- ja mielipiteitä tasa-arvotyön onnistumisesta ja kehitt ämistarpeista työyhteisössäm- pelaavat osaajat”. siin kuuluu tarjota avautuvia työmahdollisuuksia me. Vastausprosentt i kartoitukseen oli 84 prosentt ia ja vastausten perusteella tasa- Henkilöstöjohtamisen kulmakiveksi on ensin sisäisesti. Siirtymisiä tehtävästä toiseen arvoisuus toteutuu Cityconissa hyvin. määritelty yhteistyön kehitt äminen; tämä si- olikin menneenä vuonna lukuisia. Cityconin palve- Cityconissa pyritään ulott amaan tasa-arvoinen ja kaikkia ihmisiä kunnioitt ava sältää yhteistyön niin asiantuntijoiden, tiimien, luksesta poistui vuoden aikana kahdeksan henki- kohtelu myös liiketoimintaan. Asiakkaiden ja henkilökunnan turvallisuudesta kaup- yksiköiden, toimintamaiden kuin johdon ja hen- löä, joista määräaikaisen sijaisuuden päätt yessä pakeskuksissa vastaavat koulutetut vartijat. Vartijat kohtaavat todennäköisim- kilöstönkin välillä. Siihen kuuluu lisäksi henki- yksi henkilö ja eläkkeelle jäi yksi. min mahdollisia konﬂ iktitilanteita ja joutuvat ratkomaan niitä. Cityconin Suomen löstöjohtamisen kehitt äminen, missä otetaan Sairauspoissaolopäiviä kertyi yhteensä 422 kauppakeskuksissa vähintään kaikki kohde-esimiehet ovat suoritt aneet vartijan huomioon asiantuntijoiden johtamisen erityis- päivää eli yhteensä 3,6 päivää työntekijää koh- ammatt itutkinnon. piirteet. Osalle kehitt ämisalueista on käynnis- den. Poissaoloprosentt i oli siten vuonna 2009 Korruptioon ja lahjontaan Cityconissa suhtaudutaan yksiselitt eisen kiel- tett y, ja myös jatkossa käynnistetään erillisiä 1,4(*. teisesti. Käytännön työkaluna tämän toteutt amiseen on koko henkilökuntaa kehitystoimenpiteitä. Osa kehitt ämisalueista Vuoden aikana satt ui vain yksi lievä työtapa- koskeva matkustus- ja edustamisohjesääntö, joka määritt elee sopivan on asioita, jotka on sisäistett ävä kaikessa te- turma Suomessa ja sekin työmatkalla, eikä siitä edustamisen pelisäännöt. Ohjesääntö myös määritt elee, ett ä kukaan kemisessä. Vuonna 2009 kiinnitett iin erityistä aiheutunut poissaoloa työstä. ei hyväksy itse omia matka- ja edustuskulujaan. Matkustaminen on huomiota henkilöstöhallinnon toiminnan kehit- rajatt u työasioihin, ja päätöksen matkoista tekee kunkin työntekijän tämiseen tarkentamalla henkilöstöhallinnon Osaavat cityconlaiset kohdalla hänen esimiehensä. Lähtökohta on, ett ä kestitsemisestä tai tavoitt eita ja rooleja sekä selkiytt ämällä henki- Citycon työpaikkana yhdistää osaajia eri aloilta. lahjan vastaanott amisesta ei saa syntyä esteellisyytt ä tai velvoitt a- löstöjohtamisen vastuunjakoa. Keskeisiä osaamisalueita ovat mm. kauppa- vuutt a Cityconin edustajan ja jonkun muun tahon välille. paikkajohtaminen, kiinteistö- ja rakennusalan Citycon ei ole tukenut poliitt isten puolueiden toimintaa vuonna 2009. Maltillista kasvua tuntemus, rahoitus ja kiinteistötransaktiot. Cityconin kauppakeskuksissa voidaan järjestää poliitt isten puolueiden Cityconin toiminta laajeni vuonna 2009 ja Cityconilla aloitt ava uusi työntekijä on useim- vaalikampanjatilaisuuksia, mutt a niistä peritään vuokraa normaalisti, henkilöstö kasvoi maltillisesti. Vuoden 2009 miten oman alueensa asiantuntija, joka hakee eikä Citycon ole tai ole ollut mukana niiden järjestämisessä. lopussa yhtiön palveluksessa oli 119 henkilöä. uuden tehtävän myötä lisää osaamista ja am- Heistä 78 työskenteli Suomessa, 33 Ruotsissa, matt itaitonsa rikastamista. 7 Virossa ja 1 Liett uassa. Vakituisessa työsuh- *) Poissaoloprosentt i = sairauspoissaolopäivät/keskimääräinen teessa työskenteli 115 työntekijää ja määräai- henkilöstömäärä/teoreett inen säännöllinen työaika

40 CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 Sosiaalinen vastuu

Jokaisen työntekijän osaamisen kasvatt a- tamisen keinoja. Rahallisista keinoista on käy- HENKILÖSTÖMÄÄRÄ HENKILÖSTÖ LIIKETOIMINTA-ALUEITTAIN mista ja kehitt ymistä työssä käsitellään kah- tössä peruspalkan lisäksi koko henkilöstölle desti vuodessa käytävissä kehityskeskuste- vuositt ain vahvistett ava suorituspalkkiojärjes- Suomi 78 Suomen liiketoiminnot 40,3 % • Ruotsi 33 • Ruotsin liiketoiminnot 27,7 % luissa. Niiden perusteella räätälöidään jokaisen telmä ja konsernin johdolle sekä avainhenkilöil- • • • Viro 7 • Baltian liiketoiminnot 9,2 % työntekijän kehitt ymistarpeiden mukaan kehi- le suunnatt u pitkän aikavälin osakeperusteinen • Liett ua 1 • Konsernihallinto 22,7 % tyssuunnitelma tulevalle kaudelle ja myös pi- kannustinjärjestelmä. Kannustinjärjestelmissä demmälle tähtäimelle. Cityconissa arvostetaan painopiste on yhteisen onnistumisen palkitse- erityisesti pitkäaikaista itsensä kehitt ämistä misessa, painoa on vähemmän suoralla henki- esim. jatko-opintojen tai pidempikestoisen lökohtaisella tekemisellä. Työsuhteeseen liitt y- valmennusohjelman muodossa. Tämän ohella vissä eduissa painott uvat erityisesti työntekoa HENKILÖSTÖ SOPIMUSTYYPIN MUKAAN SUKUPUOLIJAKAUMA myös osaamisen päivitt ämiseen tähtääviin tukevat edut, kuten hyvät perustyövälineet, kurssimuotoisiin koulutuksiin suhtaudutaan katt ava työterveyshuolto, ergonomia-asiat ja myönteisesti. Kehitt ämisohjelmia suunnitel- liikunnan tukeminen. Vakituinen 96,6 % Naisia 46,2 % • Määräaikainen 3,4 % • Miehiä 53,8 % laan henkilöryhmitt äin, esimerkiksi esimiehille Citycon pyrkii myös kehitt ämään toimin- • • tai kauppakeskuspäälliköille suunnatt una. Li- taansa jatkuvasti henkilöstötutkimuksessa säksi tarjotaan koko henkilökunnan katt avaa esille tulleiden kehitt ämistarpeiden perus- koulutusta mm. kielitaidon parantamiseen tai teella. Henkilöstötutkimus on aiemmin toteu- sovellusosaamisen kasvatt amiseen liitt yen. tett u syksyisin, mutt a jatkossa se muutetaan Vuonna 2009 koulutuspäiviä kertyi yhteensä vuosirytmiin paremmin sopivaan ajankohtaan HENKILÖSTÖRYHMÄT HENKILÖSTÖRYHMÄT SUKUPUOLEN MUKAAN 810 päivää eli 6,9 päivää jokaista työntekijää keväälle. Samalla kehitetään tulosten jatkokä- % kohden. sitt elykäytäntöä. Seuraavan koko henkilöstön Johtoryhmä 5,0 % Johtoryhmä Cityconin henkilöstö kokoontuu yhteen kaksi katt avan henkilöstötutkimuksen tulokset val- • Muut johtajat 13,4 % Muut johtajat • Päälliköt 53,8 % kertaa vuodessa järjestett äviin Citycon-päiviin. mistuvat huhtikuussa 2010. • Päälliköt • Muut työntekijät 27,7 % Citycon-päivä pidetään keväällä yhteisenä tilai- Suomessa olevat vaaleilla valitut yhteis- Muut työntekijät suutena kaikille työntekijöille toimintamaasta toimintaryhmä ja työsuojelutoimikunta jat- 0 20 40 60 80 100 riippumatt a ja syksyllä paikallisesti maitt ain. koivat toimintaansa. Ryhmät käsitt elivät sekä • Naisia • Miehiä Päivien aikana jaetaan tietoa ja kokemuksia ta- konsernin koko henkilöstöä koskevia aiheita lon sisäisesti sekä kuullaan eri aloilta ulkopuoli- kuten tasa-arvosuunnitelmaa ja matkustus- ja HENKILÖSTÖN IKÄJAKAUMA sia puhujia. Näistä hyvää palautett a keränneistä edustamisohjesääntöä ett ä erityisesti Suomen TYÖSUHTEEN KESTO yhteisistä päivistä ei viime vuonnakaan halutt u henkilöstöä koskevia asioita kuten työterveys- 20–24 v 1,7 % • 25–29 v 3,4 % tinkiä. huoltoa. • • 30–34 v 14,3 % Alle 2 vuott a 26,9 % 35–39 v 16,8 % • 2–4 vuott a 40,3 % • 40–44 v 16,0 % • • Yli 4 vuott a 32,8 % Palkitsemisen linjaukset • 45–49 v 21,8 % • Citycon kannustaa henkilöstöään hyviin suori- • 50–54 v 18,5 % • 55–59 v 6,7 % tuksiin kehitt ämällä kannustamisen ja sitout- • 60 v– 0,8 %

CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 41 Sosiaalinen vastuu Vastuu lähiympäristöstä

Cityconin kauppakeskukset sijaitsevat siellä mis- Lelut kiertoon Cityconin kauppakeskuksissa sä ihmisetkin ovat, kiinteästi olemassa olevassa Citycon toteutt i ystävänpäivänä 14.2. yhteistyössä lastensuoje- yhdyskuntarakenteessa. Osa kauppakeskuksista lujärjestö Mannerheimin Lastensuojeluliiton (MLL) kanssa lelu- sijaitsee kaupunkien ydinkeskustassa. Paikallis- keräystapahtuman. Cityconin 14 kauppakeskuksessa kerätt iin keskuksissa sijaitsevat kauppakeskukset ovat käytett yjä, ehjiä leluja kierrätett äväksi. MLL:n avustuksella kerä- julkisten liikenneyhteyksien tavoitett avissa, tyt lelut jaett iin kunkin kauppakeskuksen alueella toimiviin päivä- kahta kauppakeskusta lukuun ott amatt a ne koteihin, perhekerhoihin ja lastenkoteihin. Tempauksella kerätt iin sijaitsevat joko olemassa olevan tai tulevan yhteensä noin 30 000 käytt ökelpoista lelua. raideyhteyden äärellä. Citycon hoiti tapahtuman tiedotuksen ja markkinoinnin sekä Cityconissa nähdään kauppakeskukset tarjosi kauppakeskuksensa tapahtuman käytt öön. Keräyksen laajasti lähiympäristöä palvelevina paikkoina. tarkoitus oli lisätä lelujen kierrätystä ja tuoda hyvää mieltä lähi- Vastuu kultt uurimaisemista Siksi palvelutarjontaan sisältyy myös muita alueiden lapsille sekä helpott aa pienillä hankintamäärärahoilla Cityconin kauppakeskukset sijaitsevat olemassa olevassa yhdys- kuin kaupallisia palveluita. Julkishallinnon toimivien päiväkotien, lastenkotien ja perhekerhojen pulaa le- kuntarakenteessa. Osalla niistä on kultt uurihistoriallisia ja raken- palvelupisteet, kirjasto, kappeli tai terveysase- luista. Vuonna 2010 Lelukeräys-kampanja toteutetaan uudel- nusperinteeseen liitt yviä arvoja. ma voivat sopia mainiosti osaksi kauppakes- leen Suomessa 17 kauppakeskuksessa ja ensimmäistä kertaa Tampereen Hervannassa kauppakeskus Duon ensimmäinen, kuskokonaisuutt a. myös Rocca al Maressa Tallinnassa. alkuperäinen osuus on osa arkkitehti Reima ja Raili Pietilän luo- maa Hervannan aluekeskuksen punatiilimiljöötä. Duon uudisosa on tehty alkuperäisen osan arkkitehtuuri huomioon ott aen. Es- poon Heikintori on Museoviraston suojelukohde ja osa Tapiolan arvokasta kultt uurimaisemaa, joten sen uudistusta suunnitellaan Tapiolan puutarhakaupungin henkeä kunnioitt aen. Helsingin Myllypurossa ja Vantaan Martinlaaksossa olevat vanhat ostoskeskukset ovat kaupallisesti ja rakennuksina pa- hasti vanhentuneita. Myllypuron vanha ostoskeskus on purett u ja myös Martinlaakso puretaan, kun hanke aikanaan käynnistyy. Tilalle rakennetaan uudet kauppakeskukset. Martinlaaksossa Cityconilla on velvoite dokumentoida valokuvin vanhan ostoskeskuksen alueen kaupunkimiljöö ja itse keskuksen interiööri. Dokumentointiprojekti toteutetaan yhteistyössä Vantaan kau- punginmuseon kanssa. Tallinnassa Rocca al Maren vieressä on luonnonsuojelualue, joka otett iin huomioon laajentamishankkeessa. Alueen puusto suojeltiin ennen rakennushankkeen aloitusta.

42 CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 Riskit ja riskienhallinta Riskit ja riskienhallinta

ityconissa on käytössä kokonaisvaltai- sekä 2009 aikana käyvän arvon tappioita sijoi- Hidas talouskasvu Cityconin Velkasalkun suojausaste nen riskienhallintaohjelma ERM (En- tuskiinteistöjen arvon alentumisesta. Vuoden liiketoiminta-alueilla Cterprise Risk Management). Riskien- 2009 aikana kiinteistömarkkinoiden kaupan- Vuokratt avien tilojen kysyntään ja vuok- hallinnan tavoitt eena on varmistaa Cityconin käyntiaktiivisuus pysyi historiallisen alhaisella ratasoon vaikutt avat olennaisesti talou- liiketoiminnallisten tavoitt eiden saavutt ami- tasolla. Kiinteistöjen käyvän arvon muutokset den suhdannevaihtelut ja taloudellinen 80,2 % nen. Onnistunut riskienhallinta tunnistaa kes- vaikutt avat yhtiön tilikauden tulokseen, mutt a kehitys. Nämä ovat yksi yhtiön keskei- keiset riskit, arvioi luotett avasti niiden toteutu- niillä ei ole välitöntä kassavirtavaikutusta. simmistä lähiajan riskeistä. Talous- misen vaikutusta ennen riskien realisoitumista Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon keskei- kasvu on hidastunut kaikilla yhtiön ja käynnistää ennaltaehkäiseviä toimenpiteitä, simpiä muutt ujia 10 vuoden kassavirta-analyy- liiketoiminta-alueilla selvästi vuodesta joiden tarkoituksena on alentaa tunnistetun sissä ovat kiinteistösijoitt ajien tuott ovaatimus, 2008 alkaen ja useat ekonomistit ennustavat riskin toteutumisen todennäköisyytt ä sekä vuokratuotot, vajaakäytt ö ja hoitokulut. Liike- talouskasvun vuonna 2010 jäävän vaatimat- vaikutusta. kiinteistöjen käyvän arvon muutosherkkyytt ä, tomaksi niin Suomessa, Ruotsissa kuin Baltian Cityconin ERM on prosessi, joka huomioi ris- eli riskiä, voidaan testata muutt amalla näitä maissakin. Tämän lisäksi tyött ömyyden odo- kienhallinnan tavoitt eet ja yhtiön riskinott oha- keskeisiä muutt ujia. Oheisen herkkyysanalyysin tetaan pysyvän tavanomaista korkeammalla lukkuuden. Sen tehtävänä on tuott aa ylimmän lähtöarvona on käytett y ulkopuolisen arvioijan tasolla ja inﬂ aation jäävän alhaiseksi. Tällainen johdon ja hallituksen käytt öön ajantasaista ja määritt ämää sijoituskiinteistöjen käypää arvoa taloudellinen kehitys saatt aa vähentää liiketilo- yhdenmukaista tietoa strategisia sekä vuosi- 31.12.2009, joka oli 2 162,4 miljoonaa euroa. jen kysyntää, heikentää vuokralaisten vuokran- suunnitelman tavoitt eita uhkaavista riskeistä. Herkkyysanalyysin mukaan sijoituskiinteistö- maksukykyä ja rajoitt aa vuokrankorotusmah- Seuraavassa on kuvatt u merkitt ävimmät jen käypä arvo muutt uisi seuraavalla tavalla eri dollisuuksia. riskit, jotka toteutuessaan voisivat vaarantaa muutosten seurauksena: Heikon talouskasvun ympäristössä liiketi- Cityconin tavoitt eiden saavutt amisen. Ris- lojen markkinavuokrat tyypillisesti myös kienhallintaa on käsitelty myös oheisen • Tuott ovaatimus +5 % Æ Käypä arvo -97,9 miljoonaa euroa laskevat ja vajaakäytt ö lisääntyy, koska tilinpäätöksen sivuilla 32-34. • Vuokratuotot +5 % Æ Käypä arvo 156,0 miljoonaa euroa vähitt äiskaupan kasvun hiipuminen yleen- • Vajaakäytt ö +5 % Æ Käypä arvo -15,1 miljoonaa euroa sä vaikutt aa myös liiketilojen kysyntään. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon • Hoitokulut +5 % Æ Käypä arvo -41,4 miljoonaa euroa Vuonna 2009 Cityconin omistamien liike- kehitt yminen tilojen vajaakäytt ö onkin lisääntynyt ja ver- Liikekiinteistöjen arvoon vaikutt avat mo- tailukelpoisten kohteiden vuokrien kehitys net seikat, kuten yleinen ja paikallinen talous- Tuott ovaatimukseen yhtiö ei pysty itse vai- on ollut vain aavistuksen positiivista. Mikäli kehitys, sijoituskysyntä ja korkotaso. Sijoitus- kutt amaan, mutt a muihin käyvän arvon muut- talouskasvu liiketoiminta-alueille ei voimistu, kiinteistöjen arvon kehitykseen liitt yy tavallista tujiin Citycon pyrkii vaikutt amaan aktiivisella vajaakäytön pienentäminen tai nykyisen vajaa- suurempaa epävarmuutt a, joka johtuu haasteel- kauppakeskusjohtamisella, joka on Cityconin käytt ötason ylläpitäminen ja vuokratuott ojen lisesta taloustilanteesta ja kasvaneesta tyött ö- liiketoiminnan kulmakiviä. Kauppakeskusten kasvatt aminen voi olemassa olevissa kohteissa myydestä yhtiön kaikilla liiketoiminta-alueilla. kannatt avuutt a pyritään optimoimaan toteut- olla haasteellista. Liikekiinteistöjen arvot ovat laskeneet viime tamalla koko liiketoimintaprosessi omien työn- Paineita yhtiön liiketoiminnan kannatt a- vuosina ja Citycon on kirjannut tilikausien 2008 tekijöiden avulla. vuudelle asett aa lisäksi myös se, ett ä vaikka

CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 43 tuott opuolen kasvunäkymät ovatkin vaikeat, Cityconin rahoitustilanne on hyvä. Yhtiön valmistuvien uusien tilojen vuokraamiseen vai- kustannukset, kuten palkat ja kiinteistöjen yllä- käytett ävissä oleva likviditeett i oli vuoden lo- keassa taloudellisessa ympäristössä.

Riskit ja riskienhallinta Riskit pitokulut saatt avat kuitenkin kasvaa. pussa 205,6 miljoonaa euroa, joka koostuu lä- Citycon valmistelee merkitt äviä kehityshank- hinnä sitovista pitkäaikaisista luott olimiiteistä keita kaikissa toimintamaissaan, ja mikäli kaikki Velkarahoituksen kustannustehokkuus ja rahavaroista. Citycon pystyy rahoitt amaan nämä hankkeet toteutetaan, Cityconin kauppa- Kauppapaikkojen uudistaminen ja kehitt äminen suunnitellusti käynnissä olevat hankkeet koko- keskuksiin valmistuisi lähivuosina merkitt ävästi ovat olennainen osa Cityconin kasvustrategiaa. naisuudessaan. Tulevien uusien investointien ja uutt a vuokratt avaa liiketilaa. Näiden uusien ke- Tämän strategian toteutus vaatii sekä oman kasvun rahoitt amiseen yhtiö tarvitsee uutt a ra- hityshankkeiden menestyksekäs toteutt aminen ett ä vieraan pääoman ehtoisen rahoituksen hoitusta, jonka ehtoihin rahoitusmarkkinakriisi on ensiarvoisen tärkeää Cityconin taloudellisen hankkimista. luonnollisesti vaikutt aa. Yritysten luott omargi- kehityksen ja kasvun kannalta. Keskeinen riski Rahoitusmarkkinat heikentyivät vuonna naalit ovat edelleen selvästi korkeammat kuin liitt yy liiketilojen kysyntään ja markkinavuokra- 2008 voimakkaasti ja tilanne pysyi haastavana ennen rahoituskriisiä. tasoihin hitaan talouskasvun ympäristössä. Juuri myös vuoden 2009 ajan. Pankkien halukkuus Rahoituksen saatavuutt a ja hintaa Citycon tällä hetkellä verraten alhaiset rakennuskustan- lainata rahaa yrityksille ei ole palautunut kriisiä pyrkii turvaamaan noudatt amalla konservatii- nukset puoltavat uusien hankkeiden aloitt amis- edeltävälle tasolle ja lisäksi varsinkin pitkäai- vista, mutt a aktiivista rahoituspolitiikkaa. Sen ta, mutt a toisaalta haasteena on saavutt aa riit- kaisen vakuudett oman pankkirahoituksen mar- pääpaino on pitkäaikaisessa rahoituksessa ja tävä esivuokrausaste riitt ävillä vuokratasoilla, ginaalit ovat pysyneet korkeina vuoden 2009 vahvassa taseessa, jossa omavaraisuusaste on jott a hanke voidaan käynnistää. jälkimmäisen puoliskon parantuneesta rahoitus- vähintään 40 prosentt ia. Korkoriskin hallinnan Yhtiön merkitt ävät rakennushankkeet markkinoiden tilasta huolimatt a. Tulevaisuudes- tavoitt eena on alentaa tai poistaa vaihtuvien Ruotsissa ja Virossa valmistuivat suunnitellussa mahdollisesti tiukentuva pankkisääntely saat- markkinakorkojen nousun negatiivinen vaikutus ti vuoden 2009 loppupuolella. Näiden uusien taa toteutuessaan ylläpitää näitä tavanomaista yhtiön tulokseen, taseeseen ja kassavirtaan. tilojen vuokraamisen loppuun saatt aminen ja korkeampia pankkirahoituksen kustannuksia. Yhtiön rahoituspolitiikan mukaisesti korkopo- keskusten tuott opotentiaalin mahdollisimman Huolimatt a pörssikurssien ripeästä nousus- sitiosta vähintään 70 prosentt ia ja enintään ripeä täysimitt ainen hyödyntäminen vaikutt aa ta vuoden 2009 maaliskuusta lähtien Cityconin 90 prosentt ia on oltava kiinteään korkoon myös keskeisesti vuoden 2010 liiketoiminnan osakkeiden markkina-arvo on pysynyt alle osa- sidott una. Cityconin velkasalkun suojausaste kannatt avuuteen. kekohtaisen nett ovarallisuuden, mikä vähentää 31.12.2009 oli 80,2 prosentt ia. Projektivuokrauksen riskejä minimoidaan halukkuutt a merkitt ävään oman pääoman hank- Rahoitusriskejä käsitellään laajemmin ohei- turvaamalla riitt ävät resurssit uusien kohtei- kimiseen osakeannilla. Toisaalta osakeanti- sen tilinpäätöksen sivuilla 33-34. den vuokraustoimintaan, panostamalla uuden markkinat olivat vuonna 2009 eritt äin vilkkaat keskuksen markkinointiin ja tekemällä ankkuri- sijoitt ajien hakeutuessa takaisin osakemarkki- Kiinteistökehitysprojekteihin liitt yvät riskit vuokralaisten kanssa sopimukset ennen projek- noille. Tämä on mahdollistanut oman pääoman Cityconin strategian keskeinen osa on olemassa tin aloitt amista tai sen alkuvaiheessa. Projektin ehtoisen rahoituksen laajamitt aisen hankkimi- olevien kiinteistöjen kehitt äminen vastaamaan toteutusriskiä hallitaan riitt ävällä resurssoin- sen useilla eri toimialoilla ja kansainvälisesti paremmin vuokralaisten tarpeita. Kehityspro- nilla. Hankkeista vastaavat omaan henkilöstöön myös kiinteistösektorin yhtiöt ovat tätä tilai- jektien lyhyen aikavälin keskeisin riski liitt yy kuuluvat kokeneet hankekehityspäälliköt. suutt a hyödyntäneet.

44 CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 Riskit ja riskienhallinta

Ilmastonmuutoksen ja kestävän kehityksen riskit

lmastonmuutoksen riskit vaikutt avat yleensä ympäristövaikutusten arviointi, mikä maksuajat ja melko tuoreet teknologiaratkaisut, Cityconin toimintaympäristöön pitkällä sisältää luonnon monimuotoisuuden säilymisen joista ei ole ehtinyt kertyä kokemusperäistä Iaikavälillä. arvioinnin. Suomessa maankäytt ö- ja rakennus- palautetietoa. Sähkön hinta Cityconin toiminta- Ilmaston on arvioitu lämpenevän Cityconin laki edellytt ää ympäristövaikutusten arviointi- alueilla on ollut suhteellisen edullinen verratt una toiminta-alueilla eri lähteiden mukaan kahdes- menett elyä (YVA) sovellett avaksi hankkeisiin, esimerkiksi moniin Euroopan maihin, eikä se näin ta kuuteen celsiusastett a. Lämpenemisellä on joista saatt aa aiheutua merkitt äviä haitallisia ollen ole kannustava tekijä uusien ratkaisujen ositt ain suotuisa vaikutus, sillä lämmityskausi ympäristövaikutuksia. YVA-menett elyä voi- etsimiseen. lyhenee ja lämmitystarve vähenee, mutt a toi- daan lisäksi soveltaa alueellisen ympäristökes- Ilmastonmuutoksen myötä monilta väes- saalta jäähdytystarve lisääntyy. kuksen päätöksellä yksitt äistapauksissa hank- tötiheiltä alueilta siirtyy ns. ilmastopakolaisia Ilmaston lämpeneminen lisää sääolosuhtei- keisiin, joilla on todennäköisesti merkitt äviä muihin maihin ja maanosiin. Osa näistä pakolai- den ääri-ilmiöitä, esimerkiksi voimakkaat myrs- haitallisia ympäristövaikutuksia. sista päätyy vastaanott avissa maissa tehtäviin, kyt, tulvat ja lumisateet lisääntyvät. Ääri-ilmiöt Kauppakeskusten sijainti valmiiksi raken- joissa koulutus- ja palkkataso ovat vaatimat- ovat riskitekijöitä, joita vastaan tulee varautua netussa ympäristössä ja hyvät joukkoliiken- tomia. Cityconin alihankintaketjuun sisältyy kiinteistökohtaisesti. Kiinteistövahingoilta suo- neyhteydet vähentävät ympäristövaikutuksia. tällaisia tehtäviä, kuten esimerkiksi siivous, ra- jautuminen saatt aa lisätä ylläpidon kustannuk- Citycon kehitt ää omistamiaan kauppakeskuk- kennusaputyö ja kiinteistönhoito. Henkilöiden sia. sia tai tontt eja ja maa-alueita, jotka sijaitsevat palkkaamisessa näihin tehtäviin saatt aa esiin- Cityconin toiminta-alueella ei ole nähtävissä hyvien liikenneyhteyksien ulott uvilla. Usealla tyä työolosuhteisiin ja ihmisoikeuksiin liitt yviä vedenkäytön tai -saannin rajoituksia. EU-alueen kohteella tai tontilla on aiemmin ollut muu käyt- riskitekijöitä. Citycon voi varautua näiden ris- niukentuvien vesiresurssien mahdollisesti aihe- tötarkoitus. Näihin ns. brownﬁ eld-kehityshank- kitekijöiden poistamiseen kehitt ämällä alihan- utt ama veden hinnan nousu saatt aa muodostua keisiin saatt aa liitt yä maaperän puhdistamistoi- kintaketjuihin eett isiä ohjeita ja edellytt ämällä riskitekijäksi. Vedenkulutuksen mitt austa tulee menpiteitä, joista voi aiheutua kustannusriskejä alihankkijoiltaan vastuullista toimintaa. kehitt ää kohdetasolla siten, ett ä kulutus ja siitä sekä vaikutuksia terveydelle ja turvallisuudelle. aiheutuvat kustannukset voidaan jakaa aiheut- Maaperän puhdistaminen on kuitenkin tiukan tamisperiaatt een mukaisesti. Veden niukkuus lainsäädännön ja viranomaisten valvonnan aiheutt aa kehityspaineita harmaan veden uu- alaista. siokäytön ratkaisujen kehitt ämiseen. Uusiutuvien energiamuotojen hyödyntäminen Maankäytt öön ja rakentamiseen liitt yy uhka ei ole lähtenyt kunnolla käyntiin Cityconin toi- biodiversiteetin häiritsemisestä. Kaavoituk- minta-alueilla. Teknologian hyödyntämätt ömyy- sen ja suurten hankkeiden yhteydessä tehdään den syitä ovat kalliit investoinnit, pitkät takaisin-

CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 45 Koskikeskus, Tampere Taloudellinen vastuu Talous ja rahoitus

ityconin tuotot tulevat pääasiassa yhti- mennett u EPRA EPS) oli 0,23 euroa (0,20 eu- listen velkojen käypä arvo oli 1 332,0 miljoonaa ön omistamien kauppapaikkojen vuok- roa). Liiketoiminnan nett orahavirta/osake oli euroa (1 211,3 milj. euroa). Citycon laatii tilinpäätöksen- Crista. Vuonna 2009 brutt ovuokratuot- 0,30 euroa (0,21 euroa). Vuoden alusta laskett u korollisten velko- sä IFRS:n mukaisesti sekä tojen osuus liikevaihdosta oli 95,6 prosentt ia. Yhtiön osakekohtainen nett ovarallisuus jen painotett u keskikorko oli 4,16 prosentt ia noudatt aa EPRAn suosituksia. Cityconin liikevaihto kasvoi 4,5 prosentt ia ja oli (NAV) oli 3,54 euroa (3,88 euroa) ja oikaistu (4,85 % vertailukaudella). Keskimääräinen lai- 186,3 miljoonaa euroa (2008: 178,3 milj. euroa). osakekohtainen nett ovarallisuus (NNNAV) 3,35 napääomilla painotett u laina-aika oli 3,6 vuott a Suomen liiketoimintojen osuus nett ovuokra- euroa (3,80 euroa). (4,6 vuott a). Keskimääräinen korkosidonnai- tuotoista oli 73,7 prosentt ia (74,7 %), Ruotsin suusaika oli 3,2 vuott a (3,3 vuott a). sille sijoitt ajille suunnatun seitsemän vuoden, 18,5 prosentt ia (19,8 %) ja Baltian osuus 7,8 Tase ja rahoitus Korollisten velkojen painotett u keskikorko 110 miljoonan euron suuruisen pääomaehtoi- prosentt ia (5,6 %). Nett ovuokratuotot olivat Citycon omisti vuoden 2009 lopussa 84 kiin- 31.12.2009 koronvaihtosopimukset huomioon sen vaihtovelkakirjalainan. Citycon aloitt i syk- yhteensä 125,4 miljoonaa euroa (121,8 milj. eu- teistökohdett a: 33 kauppakeskusta, 50 muuta ott aen oli 3,87 prosentt ia. Konsernin omava- syllä 2008 vaihtovelkakirjalainaan liitt yvien vel- roa). Koko kiinteistökannan nett otuott oaste oli liikekiinteistöä ja yhden tontin. Yhtiön kiinteis- raisuusaste oli 34,2 prosentt ia (38,5 %). Net- kakirjojen takaisinostot, koska markkinatilanne 6,1 prosentt ia (5,8 %). Suomen nett otuott oaste töomaisuuden käypä arvo vuoden lopussa oli tovelkaantumisaste oli kauden lopussa 169,5 mahdollisti yhtiölle velkakirjojen takaisinosta- oli 6,5 prosentt ia (6,0 %), Ruotsin 4,7 prosentt ia 2 147,4 miljoonaa euroa. Vuoden aikana arvon- prosentt ia (141,3 %). misen selvästi nimellisarvoa alhaisempaan hin- (5,0 %) ja Baltian 6,4 prosentt ia (6,2 %). laskua kirjatt iin 97,4 miljoonaa euroa. Nett orahoituskulut olivat 47,7 miljoonaa euroa taan ja koska takaisinostojen avulla yhtiö pystyi Tilikauden liikevoitt o oli 10,3 miljoonaa eu- Tilikauden lopussa taseen loppusumma oli (57,3 milj. euroa). Rahoituskulut ovat laskeneet vahvistamaan tasett aan sekä alentamaan net- roa (-105,0 milj. euroa). Liikevoiton kasvu joh- 2 253,2 miljoonaa euroa (2 178,5 milj. euroa). vuonna 2009 lähinnä korkotason alentumisen ja torahoituskulujaan. Citycon jatkoi velkakirjojen tui lähinnä kiinteistöomaisuuden käyvän arvon Kauden päätt yessä taseen velat olivat yhteensä vaihtovelkakirjalainan takaisinostojen ansiosta. takaisinostoja tilikaudella ostamalla takaisin muutoksesta, joka oli -97,4 miljoonaa euroa 1 485,3 miljoonaa euroa (1 341,2 milj. euroa), yhteensä 128 velkakirjaa 3,6 miljoonalla eurol- (-216,1 milj. euroa). Liikevoitt o kasvoi myös josta lyhytaikaista velkaa oli 227,4 miljoonaa Lainamarkkinatransaktiot la (mukaan lukien kertyneet korot). valmistuneiden kehityshankkeiden myötä li- euroa (109,5 milj. euroa). Konsernin rahoitusti- ja lainakovenantit Tilikauden loppuun mennessä Citycon oli sääntyneiden ja uudistett ujen tilojen tuomien lanne säilyi hyvänä. ostanut vuoden 2006 vaihtovelkakirjalainaan nett ovuokratuott ojen takia. Luott otappiot (sis. Vuoden päätt yessä Cityconin käytett ävissä Syndikoitu luott o liitt yviä velkakirjoja takaisin yhteensä 33,5 luott otappiovarauksen 0,3 milj. euroa) olivat olevan likviditeetin määrä oli 205,6 miljoonaa Citycon allekirjoitt i maaliskuussa 75 miljoonan miljoonan euron nimellisarvoisen määrän, mikä edelleen vähäiset jääden 0,6 miljoonaan euroon. euroa, joista 185,8 miljoonaa euroa oli nosta- euron vakuudett oman luott olimiitt isopimuksen vastaa noin 30,5 prosentt ia vaihtovelkakirjalai- Määräaikaisia vuokranalennuksia myönnett iin matt omia, sitovia, pitkäaikaisia luott olimiitt ejä kolmesta pohjoismaisesta pankista koostuvan nan kokonaismäärästä. Painotett u keskimääräi- vuoden aikana yhteensä 1,6 milj. euroa. ja 19,8 miljoonaa euroa rahavaroja ja pankkisaa- pankkiryhmän kanssa. Sopimuksen kesto on Operatiivinen tulos kasvoi 16,3 prosentt ia misia. Cityconin käytett ävissä oleva likviditeet- kolme vuott a. Kyseessä on syndikoitu luott o, OPERATIIVINEN JA EI-OPERATIIVINEN TULOS 50,9 miljoonaan euroon. Operatiivisen tuloksen ti pois lukien yritystodistukset ja lyhytaikaiset joka vahvistaa Cityconin maksuvalmiutt a ja Me kasvu oli seurausta nett ovuokratuott ojen kas- luott olimiitit oli 172,9 miljoonaa euroa. Käy- mahdollistaa yhtiön kasvun sitovan rahoituksen 200 vusta ja alhaisemmista rahoituskuluista. Ope- tett ävissä oleva likviditeett i riitt ää katt amaan turvin. Lainan korkomarginaalit määräytyvät 150 100 ratiivisen tuloksen verot olivat tilikaudella yli päätetyt investoinnit ja lainanhoitokustannuk- Cityconin korkokatekovenantin mukaan yhtiön 50 vertailukauden tulokseen perustuvien verojen set ainakin vuoden 2010 loppuun saakka ilman aikaisempien lainasopimusten tapaan. 0 -50 johtuen operatiivisen tuloksen kasvusta sekä uusien rahoituslähteiden tarvett a. -100 vaihtovelkakirjalainan takaisinostoista. Korolliset velat kasvoivat edellisvuodesta Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 2006 -150 -200 Tulos/osake oli -0,16 euroa (-0,56 euroa). 122,1 miljoonaa euroa ja olivat 1 321,7 miljoo- Cityconin hallitus päätt i heinäkuussa 2006 las- 2005 2006 2007 2008 2009 Operatiivinen tulos/osake, laimennett u, (lainaa euroa (1 199,5 milj. euroa). Konsernin korol- kea liikkeeseen kansainvälisille institutionaali- • Operatiivinen tulos • Ei-operatiivinen tulos

CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 47 KOVENANTTIKEHITYS, KORKOKATE & OMAVARAISUUSASTE

Korkokate (x) Omavaraisuusaste (%) 3,0 100 Citycon on sekä Cityconin kiinteistöjen hoitamiseen liitt yvät Cityconin liiketoimintayksiköt kilpailutt a- 90 Taloudellinen vastuu Taloudellinen omavaraisuusas- ostot olivat yhteensä 54,2 miljoonaa euroa vat kunkin kiinteistökehityshankkeensa pai- 2,5 80 Kovenantti- teeltaan ett ä kor- (50,0 milj. euroa). Cityconin liiketoimintayk- kallisesti projektille asetett ujen tavoitt eiden taso 2,0 70 1,8 60 kokatt eeltaan ollut siköt tekevät hoitokuluihin liitt yvät ostonsa perusteella. Cityconin kokonaisinvestoinnit Kovenantti- 1,5 50 aina, myös vuonna paikallisesti. Suomen osuus Cityconin kiinteis- olivat yhteensä 134,6 miljoonaa euroa (157,8 40 taso 1,0 30 32,5 % 2009, selvästi ko- tön hoitamiseen liitt yvistä ostoista oli 65 pro- milj. euroa). Investoinneista 134,0 miljoonaa 0,5 20 venantt ien vaatimi- sentt ia, Ruotsin 28 prosentt ia ja Baltian 7 pro- euroa (139,6 milj. euroa) kohdistui kiinteistö- 10 0,0 0 en tasojen yläpuo- sentt ia. Ostoista 20,2 miljoonaa euroa (19,4 kehitykseen, 0,0 miljoonaa euroa (17,4 milj. eu- Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 lella. Yhtiö julkaisee milj. euroa) maksett iin sähkön ja lämmityksen roa) uusien kiinteistöjen hankintaan ja 0,6 milj. 2006 2007 2008 2009 Omavaraisuusaste Korkokate lainasitoumuslas- toimitt ajille ja 20,1 miljoonaa euroa (18,4 milj. euroa (0,8 milj. euroa) muihin investointeihin. • • kelmat vuosineljän- euroa) ylläpidon palveluntarjoajille. Kiinteistö- Suomen osuus Cityconin investoinneista oli 18 nen takaisinostohinta on ollut 53,5 prosentt ia neksitt äin sijoitt ajaesityksissään. jen korjaamiseen käytett iin 6,9 miljoonaa euroa prosentt ia, Ruotsin 71 prosentt ia ja Baltian 10 velkakirjojen nimellisarvosta. (6,7 milj. euroa). Lisäksi, markkinointipalveluja prosentt ia. Investoinnit rahoitett iin liiketoimin- Taloudellinen vastuu ja kiinteistön hallinnoimispalveluja hankitt iin nan kassavirralla ja olemassa olevilla rahoitus- Joukkovelkakirjalaina 2009 Cityconin toiminta vaikutt aa taloudellisesti 6,9 miljoonalla eurolla (5,3 milj. euroa). järjestelyillä. Citycon Oyj:n hallitus päätt i 30.11.2009 laskea useisiin eri sidosryhmiin kuten vuokralaisiin, liikkeeseen ja tarjota merkitt äväksi vakuudet- henkilöstöön, tavarantoimitt ajiin ja aliurakoitsi- toman kotimaisen joukkovelkakirjalainan. Laina joihin. Taloudellista vaikutusta kuhunkin sidos- SIDOSRYHMIEN VÄLISET RAHAVIRRAT tarjott iin merkitt äväksi kotimaisille yksityis- ryhmään on arvioitu seuraavassa Cityconin ja Vähittäiskaupan myynti ˾ ËÖÕËÞÔË sijoitt ajille. Lainan kokonaisnimellisarvo on 40 sidosryhmien välisten rahavirtojen avulla. Cityconin kauppakeskuksissa Vuokralaiset palkkiot 1,6 miljardia euroa Liikevaihto 7,6 milj. euroa miljoonaa euroa ja laina-aika viisi vuott a. Lainal- Cityconin liikevaihto muodostuu vuokratuo- 186,3 milj. Henkilöstö euroa ˾ ÏØÕÓÖŊÝÞŊØ le maksetaan vuotuista 5,10 prosentin korkoa toista, palvelutuotoista ja käytt ökorvauksista. koulutukseen vuositt ain 17.12. sen erääntymiseen asti. Laina Liikevaihto vuonna 2009 oli 186,3 miljoonaa eu- Kuluttajat käytetyt varat 0,2 milj. euroa noteerataan NASDAQ OMX Helsinki Oy:n pörs- roa (2008: 178,3 milj. euroa). Cityconin vuokrat Citycon silistalla. ovat kohtuullista markkinatasoa. Keskimääräinen Liikevaihtosidonnaisten vuokrien osuus Cityconin liikevaihdosta 1,0 % Yhteistyö- vuokrataso vuoden lopussa oli 17,5 euroa/m2. kumppanit Lainasitoumukset eli nk. kovenantit Citycon maksoi palkkoja ja palkkioita työnte- Cityconin syndikoitujen lainojen ehdoissa an- kijöilleen yhteensä 7,6 miljoonaa euroa (7,0 milj. ˾ ÓÓØÞÏÓÝÞŊÔÏØÒÙÓÞÙ̋ Viranomaiset kuluihin liittyvät ostot taman sitoumuksen mukaan konsernin omava- euroa), eläkekuluja 1,2 miljoonaa euroa (1,1 milj. 54,2 milj. euroa raisuusasteen tulee ylitt ää 32,5 prosentt ia ja ˾ ØàÏÝÞÙÓØØÓÞ euroa) ja muita henkilösivukuluja 1,2 miljoonaa 134,6 milj. euroa korkokatt een tulee olla vähintään 1,8. Laina- euroa (1,0 milj. euroa). Palkoista ja palkkioista ˾ ÓÓØÞÏÓÝÞŊàÏÜÙÞ Sijoittajat ja sitoumusten määritt elemä omavaraisuusaste noin 74 prosentt ia maksett iin Suomessa, 22 4,7 milj. euroa rahoittajat ˾ ËÕÝÏÞßÞÞßÖÙàÏÜÙÞ poikkeaa yleisesti esitett ävästä omavaraisuus- prosentt ia Ruotsissa ja 4 prosentt ia Virossa ja 10,4 milj. euroa asteesta. Liett uassa. Henkilöstön koulutukseen Citycon ˾ ËËÎßÞËàßÝÞßÕÝÏÞ 0,0 milj. euroa ˾ ËÕÝÏÞßÞÙÝÓØÑÙÞÔËÚèèÙ×ËØÚËÖËßÞßÕÝÏÞÝÓÔÙÓÞÏÞßØ käytt i 0,2 miljoonaa euroa (0,2 milj. euroa). vapaan oman pääoman rahastosta 30,9 milj. euroa ˾ ËÓØÙÔÏØØÙÝÞÙÞ΁ͼ˜Ϳ×ÓÖÔ˛ÏßÜÙË ˾ ËÕÝÏÞßÞØÏʵÙÜËÒÙÓÞßÝÕßÖßÞͽͼ˜͹×ÓÖÔ˛ÏßÜÙË

48 CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 Corporate Governance Corporate Governance

Citycon-konsernin hallinto- käsiteltävistä asioista. Yhtiö julkaisee yhtiö- den vuoden toimikaudeksi. Yhtiöjärjestyksen Hallitus ja ohjausjärjestelmä kokouskutsun ja yhtiökokoukselle esitett ävät mukaan hallitukseen kuuluu vähintään viisi ja

Citycon-konsernin hallinnon perustana ovat asiakirjat sekä hallituksen päätösehdotukset enintään kymmenen jäsentä. Yhtiöjärjestyk- Hallituksen puheenjohtaja Suomen osakeyhtiölaki sekä konsernin emoyh- internet-sivuillaan vähintään 21 päivää ennen sessä ei ole muita hallituksen jäsenten valintaa Thomas W. Wernink (puheenjohtaja vuodesta 2006, vara- tiön Citycon Oyj:n yhtiöjärjestys, joka on saa- kokousta. Kokousmateriaali toimitetaan pyy- rajoitt avia määräyksiä. Jäseneksi valitt avalla on puheenjohtaja 2005-2006) tavilla yhtiön internet-sivuilla www.citycon.fi / dett äessä osakkeenomistajalle myös postitse. oltava tehtävän edellytt ämä pätevyys ja riitt ä- Kauppatieteiden maisteri yhtiojarjestys. Yhtiö pyrkii edistämään käytett ävissään ole- västi aikaa tehtävän hoitamiseen. Hallituksen Alankomaiden kansalainen, s. 1945 Hallituksen jäsen vuodesta 2005 Yhtiö noudatt aa NASDAQ OMX Helsingissä vin kohtuullisin keinoin myös kansainvälisten jäsenten enemmistön on oltava riippumatt omia Riippumaton yhtiöstä ja merkitt ävistä osakkeenomistajista listatt ujen yhtiöiden noudatett avaksi annet- osakkeenomistajiensa osallistumista yhtiöko- yhtiöstä. Lisäksi vähintään kahden mainitt uun Päätoimi: Wernink Consultancy & Investment B.V., toimitusjohtaja tua Suomen listayhtiöiden hallinnointikoodia koukseen ja järjestämään kokoukset siten, ett ä enemmistöön kuuluvista jäsenistä on oltava vuodesta 2003 (Corporate Governance). Hallinnointikoodi on osakkeenomistajat voivat mahdollisimman riippumatt omia yhtiön merkitt ävistä osakkeen- julkisesti saatavilla Arvopaperimarkkinayhdis- laajasti osallistua kokoukseen ja käytt ää siellä omistajista. Hallitus arvioi vuositt ain jäsen- Hallituksen varapuheenjohtaja Tuomo Lähdesmäki tyksen internet-sivuilla www.cgfi nland.fi . Koo- puhe- ja äänioikeutt aan. tensä riippumatt omuutt a. Hallituksen jäsenet (varapuheenjohtaja vuodesta 2006) dia täydentää Cityconin oma ohjeistus yhtiön Viivytyksett ä yhtiökokouksen jälkeen yhtiö ovat velvollisia antamaan hallitukselle riitt ävät Diplomi-insinööri, MBA päätöksentekoelinten työnjaosta sekä sisäisen julkistaa yhtiökokouksen tekemät päätökset tiedot pätevyytensä ja riippumatt omuutensa Suomen kansalainen, s. 1957 Hallituksen jäsen vuodesta 2004 valvonnan ja riskienhallinnan järjestämisestä pörssitiedott eena ja internet-sivuillaan. Yh- arviointia varten sekä ilmoitt amaan tiedoissa Riippumaton yhtiöstä ja merkitt ävistä (työjärjestys). tiökokouksen pöytäkirja asetetaan saataville tapahtuneet muutokset. osakkeenomistajista Päätoimi: Boardman Oy, perustajajä- Konsernin liiketoiminnasta ja hallinnosta yhtiön internet-sivuille kahden viikon kuluessa Cityconin yhtiökokous 18.3.2009 päätt i va- sen ja Senior Partner vuodesta 2002 vastaavat osakeyhtiölain mukaiset toimielimet: yhtiökokouksesta. Lisätietoja yhtiökokoukses- lita hallituksen jäseniksi uudelleen Amir Bern- yhtiökokous, joka valitsee emoyhtiön hallituk- ta ja osakkeenomistajien oikeuksista on saa- steinin, Gideon Bolotowskyn, Raimo Korpisen, sen jäsenet, hallitus, sekä hallituksen valitsema tavissa yhtiön internet-sivuilta www.citycon.fi / Tuomo Lähdesmäen, Claes Ott ossonin, Dor Ronen Ashkenazi toimitusjohtaja. Yhtiön operatiivisen toiminnan yhtiokokous. J. Segalin, Thomas W. Werninkin ja Per-Håkan B.Sc. (Eng.) Israelin kansalainen, s. 1962 johtamisessa toimitusjohtajaa avustaa joh- Yhtiön toimitusjohtaja ja hallituksen pu- Westinin. Uutena jäsenenä hallitukseen valit- Hallituksen jäsen 1.12.2009 alkaen toryhmä. Hallitustyöskentelyä tehostaa neljä heenjohtaja osallistuvat yhtiökokoukseen. tiin Ariella Zochovitzky. Amir Bernstein erosi Riippumaton yhtiöstä Päätoimi: Gazit Globe Israel (Deve- valiokuntaa. Hallituksen jäsenet osallistuvat kokoukseen hallituksesta kesken kauden päätoimessaan lopment) Ltd.:n toimitusjohtaja ja vähemmistöomistaja vuodesta 2005 riitt ävässä laajuudessa. Hallituksen jäseneksi tapahtuneen muutoksen seurauksena ja hänen Yhtiökokous ensimmäistä kertaa ehdolla oleva henkilö osal- tilalleen hallitukseen valitt iin 1.12.2009 pide- Ylintä päätösvaltaa yhtiössä käytt ävät osak- listuu valinnasta päätt ävään yhtiökokoukseen, tyssä ylimääräisessä yhtiökokouksessa Ronen keenomistajat yhtiökokouksessa. Varsinainen ellei hänen poissaololleen ole painavaa syytä. Ashkenazi. Hallituksen jäsenten henkilö- ja osa- yhtiökokous pidetään vuositt ain tilinpäätöksen Myös yhtiön päävastuullinen tilintarkastaja on keomistustiedot on esitelty ohessa ja heidän Amir Bernstein (jäsen 30.11.2009 asti) valmistutt ua huhtikuun loppuun mennessä. Yli- läsnä yhtiökokouksessa. työhistoriansa sekä keskeiset luott amustehtä- Master of Laws, ESQ Israelin kansalainen, s. 1969 määräisiä yhtiökokouksia pidetään päätöksen- vänsä yhtiön internet-sivuilla www.citycon.fi / Hallituksen jäsen vuodesta 2008 teon niin vaatiessa. Hallitus hallitus. Hallituksen puheenjohtaja ja hallituk- Riippumaton yhtiöstä Päätoimi: Gazit Europe (Netherlands) Citycon asett aa osakkeenomistajiensa Yhtiökokous päätt ää hallituksen jäsenten sen jäsenet eivät ole työ- tai toimisuhteessa B.V., toimitusjohtaja marraskuuhun 2009 asti saataville riitt ävästi tietoa yhtiökokouksessa lukumäärän ja valitsee hallituksen jäsenet yh- yhtiöön.

CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 49 Hallitus valitsee keskuudestaan puheen- sista linjauksista sekä liiketoiminnan ja konsernin - vahvistaa henkilöstön palkitsemis- ja kan- lituksen hyväksymässä yhtiön päätöksenteko- johtajan ja varapuheenjohtajan. Vuonna 2009 hallinnon asianmukaisesta järjestämisestä. Halli- nustinjärjestelmien periaatt eet ja päätt ää elinten työjärjestyksessä ja ne on esitelty yhti-

Corporate Governance Corporate hallituksen puheenjohtajana toimi Thomas W. tus on päätösvaltainen, kun enemmän kuin puolet palkitsemis- ja kannustinjärjestelmistä, ön internet-sivuilla www.citycon.ﬁ /hallinnointi. Wernink ja varapuheenjohtajana Tuomo Läh- sen jäsenistä on paikalla. - määritt elee yhtiön osinkopolitiikan. Hallitus valitsee valiokuntien puheenjohta- desmäki. Laissa ja yhtiöjärjestyksessä erikseen mai- Hallituksen kokouksia varten laaditaan esi- jat ja jäsenet keskuudestaan. Valiokunnassa Hallituksen arvioinnin mukaan kaikki halli- nitt ujen tehtävien lisäksi Cityconin hallitus tyslista, jonka mukaisesti asiat kokouksessa on aina vähintään kolme jäsentä. Valiokuntien tuksen jäsenet ovat riippumatt omia yhtiöstä. - vahvistaa yhtiön pitkän aikavälin tavoitt eet käsitellään. Hallituksen kokouksesta laaditaan puheenjohtajat raportoivat hallitukselle valio- Lisäksi hallituksen arvioinnin mukaan Gideon ja strategian, pöytäkirja, joka tarkistetaan ja hyväksytään kunnan käsitt elemistä asioista, minkä lisäksi Bolotowsky, Raimo Korpinen, Tuomo Lähdes- - hyväksyy yhtiön liiketoimintasuunnitelman, seuraavassa kokouksessa. valiokuntien kokouksista laaditaan pöytäkirja, mäki, Thomas W. Wernink ja Per-Håkan Westin budjetin ja rahoitussuunnitelman ja valvoo Cityconin hallitus arvioi vuositt ain toimin- joka jaetaan kaikille hallituksen jäsenille. ovat riippumatt omia merkitt ävistä osakkeen- niiden toteutumista, taansa ja työskentelytapojaan. Tiedot valiokuntien kokoonpanosta, kokous- omistajista. - vahvistaa yhtiön sisäisen valvonnan ja ris- ten lukumäärästä ja kokouksiin osallistumisesta Vuonna 2009 Cityconin hallitus kokoontui kienhallinnan periaatt eet ja käy läpi yhtiön Hallituksen valiokunnat vuonna 2009 käyvät ilmi oheisesta taulukosta. 14 kertaa. Keskimääräinen osallistumispro- toimintaan liitt yvät keskeiset riskit ja niiden Cityconin hallitustyöskentelyä tehostaa neljä sentt i oli 96,0. hallinnan sekä valvoo yhtiön hallintoproses- valiokuntaa, jotka ovat tarkastus-, nimitys- ja Hallituksen palkitseminen sien riitt ävyytt ä, asianmukaisuutt a ja tehok- palkitsemisvaliokunta sekä strategia- ja inves- Yhtiökokous vahvistaa hallituksen jäsenten Hallituksen työskentely kuutt a, tointivaliokunta (16.12.2009 saakka inves- palkkiot vuositt ain etukäteen. Hallituksen tehtävät ja vastuut määräytyvät - päätt ää yksitt äisistä suurista ja strategi- tointivaliokunta). Valiokunnat valmistelevat Vuoden 2009 varsinainen yhtiökokous päätt i, osakeyhtiölain, yhtiöjärjestyksen ja hallituksen sesti merkitt ävistä kiinteistöhankinnoista ja hallituksessa käsiteltäviä asioita ja niihin kuu- ett ä hallituksen puheenjohtajalle maksetaan vuo- kirjallisen työjärjestyksen pohjalta. Työjärjestyk- -myynneistä ja muista merkitt ävistä inves- luvat hallituksen jäsenet voivat perehtyä valio- sipalkkiona 160 000 euroa, hallituksen varapu- sen keskeinen sisältö on selostett u yhtiön inter- toinneista, kunnassa käsiteltäviin asioihin laajemmin kuin heenjohtajalle 60 000 euroa sekä muille hallituk- net-sivuilla www.citycon.ﬁ /hallinnointi. Hallitus - vahvistaa yhtiön johdon velvollisuudet ja koko hallitus. Valiokuntien keskeiset tehtävät sen jäsenille 40 000 euroa. Lisäksi yhtiökokous vastaa muun muassa Citycon-konsernin strategi- vastuualueet sekä raportointijärjestelmän, ja toimintaperiaatt eet on määritelty yhtiön hal- päätt i, ett ä hallituksen ja valiokuntien puheenjoh-

HALLITUKSEN VALIOKUNNAT 2009 Tarkastusvaliokunta Nimitysvaliokunta Palkitsemisvaliokunta Strategia- ja investointivaliokunta (*

Jäsenet Bolotowsky Gideon Bernstein Amir (18.3.2009 asti) Bolotowsky Gideon Ashkenazi Ronen (jäsen ja pj. 16.12.2009 alkaen) Korpinen Raimo (pj.) Lähdesmäki Tuomo (pj.) Lähdesmäki Tuomo (pj.) Bernstein Amir (30.11.2009 asti) Wernink Thomas W. Ott osson Claes Wernink Thomas W. Korpinen Raimo Westin Per-Håkan Wernink Thomas W. Zochovitzky Ariella (23.4.2009 alkaen) Segal Dor J. Zochovitzky Ariella (18.3.2009 alkaen) Westin Per-Håkan (16.12.2009 alkaen) Wernink Thomas W. (pj. 16.12.2009 asti) Westin Per-Håkan Kokousten lukumäärä Viisi Kolme Kuusi Viisi Osallistumisprosentt i 100 100 100 100 *) Entinen investointivaliokunta

50 CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 Corporate Governance

tajille maksetaan 700 euron ja varapuheenjohta- hoitusaseman ja kehityksen seuraamiseksi ja toimintoja asetett ujen tavoitt eiden mukaisesti, Gideon Bolotowsky jalle ja muille hallituksen ja valiokuntien jäsenille tiedott aa hallitukselle merkitt ävistä yhtiön toi- edistää tiedonkulkua ja yhteistyötä organisaa- Diplomi-insinööri Suomen kansalainen, s. 1947 500 euron kokouskohtainen palkkio. Palkkiot mintaan liitt yvistä tapahtumista, päätöksistä ja tion eri osien välillä, seuraa yhtiön liiketoimin- Hallituksen jäsen vuodesta 2006 pysyivät samana kuin edellisenä vuonna. tulevista hankkeista. nan kannatt avuutt a sekä edistää ja ylläpitää Riippumaton yhtiöstä ja merkitt ävistä osakkeenomistajista Vuonna 2009 Cityconin hallituksen jäsenille Cityconin hallitus nimitt ää toimitusjohtajan yhtiön parhaita käytäntöjä. Lisäksi johtoryhmä Päätoimi: OsakeTieto FSMI Oy, toimitusjohtaja ja hallituksen puheenjohta- maksetut vuosi- ja kokouspalkkiot käyvät ilmi ja päätt ää tämän toimisuhteen ehdoista, jotka valmistelee hallituksen käsitt elyä varten yhtiön ja vuodesta 2003 oheisesta taulukosta. Palkkiot maksett iin raha- on määritelty kirjallisessa toimisopimuksessa. strategiaan, toimintasuunnitelmaan, budjett iin na. Kokouspalkkiot sisältävät sekä hallituksen Citycon Oyj:n toimitusjohtajana on vuodesta ja organisaation liitt yviä päätösehdotuksia hal- ett ä valiokuntien kokouksista maksetut palkki- 2002 lähtien toiminut Petri Olkinuora. Toimi- lituksen antamien suuntaviivojen mukaisesti. ot. Cityconin hallituksen jäsenet eivät kuulu yh- tusjohtajalla on oikeus siirtyä eläkkeelle 62 Vuonna 2009 yhtiön johtoryhmään kuului Raimo Korpinen tiön osakepohjaisiin palkitsemisjärjestelmiin. vuott a täytett yään, mikäli hän on tähän saakka kuusi jäsentä. Heidän henkilötietonsa sekä osa- Oik. kand., varatuomari Suomen kansalainen, s. 1950 Hallitus on antanut suosituksen, jonka mukaan yrityksen palveluksessa. Toimitusjohtajan toi- ke- ja optio-omistustietonsa on esitelty ohessa. Hallituksen jäsen vuodesta 2004 Riippumaton yhtiöstä ja merkitt ävistä jokaisen hallituksen jäsenen tulisi omistaa vä- misopimuksen irtisanomisaika on molemmin Johtoryhmän jäsenten työhistoria sekä mah- osakkeenomistajista hintään yhden vuoden palkkionsa arvosta yhti- puolin 6 kuukautt a. Jos yritys irtisanoo sopi- dolliset luott amustehtävät käyvät ilmi yhtiön Päätoimi: Governia Oy (ent. Solidium Oy), toimitusjohtaja vuodesta 1998 ön osakkeita toimikautensa aikana. muksen muusta kuin toimitusjohtajasta johtu- internet-sivuilta www.citycon.ﬁ /johtoryhma. vasta syystä, toimitusjohtajalle maksetaan 18 Toimitusjohtaja kuukauden rahapalkkaa vastaava kertakorvaus Toimitusjohtajan ja Toimitusjohtaja vastaa yhtiön päivitt äisten irtisanomisajan palkan lisäksi. johtoryhmän palkitseminen toimintojen johtamisesta ja valvonnasta osa- Hallitus vahvistaa toimitusjohtajan palkan ja keyhtiölain, yhtiön päätöksentekoelinten työ- Johtoryhmä muut edut ja päätt ää toimitusjohtajan esityk- järjestyksen sekä hallitukselta saamiensa val- Cityconilla on johtoryhmä, johon kuuluu vähin- sestä myös muun ylimmän johdon palkoista ja tuuksien ja suuntaviivojen mukaisesti. tään kolme jäsentä. Johtoryhmän jäsenten nimi- etuuksista. Toimitusjohtaja valvoo niiden ohjeiden, me- tyksistä vastaa yhtiön hallitus toimitusjohtajan nett elytapojen ja strategisten suunnitelmien esityksestä. Johtoryhmän kokousten puheen- HALLITUKSEN PALKITSEMINEN 2009 noudatt amista, joista hallitus on päätt änyt, sekä johtajana toimii toimitusjohtaja, joka kutsuu EUR Vuosipalkkio Kokouspalkkiot Yhteensä huolehtii siitä, ett ä tällaiset ohjeet, menett elyta- johtoryhmän koolle tarvitt aessa. Vuonna 2009 Ashkenazi Ronen 12 000 1 000 13 000 vat ja suunnitelmat tarpeen vaatiessa esitellään johtoryhmä kokoontui 10 kertaa. Johtoryhmän Bernstein Amir 28 000 8 500 36 500 hallitukselle päivitystä tai tarkistusta varten. kokouksista pidetään pöytäkirjaa. Bolotowsky Gideon 40 000 12 000 52 000 Toimitusjohtaja osallistuu hallituksen kokouk- Johtoryhmän keskeiset tehtävät ja toimin- Korpinen Raimo 40 000 13 000 53 000 siin ja vastaa siitä, ett ä hallituksen kokouk sissa taperiaatt eet on määritelty yhtiön hallituksen Lähdesmäki Tuomo 60 000 14 300 74 300 käsiteltävät informaatio- ja päätösehdotusasi- hyväksymässä yhtiön päätöksentekoelinten Ott osson Claes 40 000 7 000 47 000 Segal Dor J. 40 000 9 000 49 000 akirjat on asianmukaisesti valmisteltu. Lisäksi työjärjestyksessä. Johtoryhmän päätehtävä on Wernink Thomas W. 160 000 19 300 179 300 toimitusjohtaja huolehtii siitä, ett ä hallituksen asiantuntijaelimenä avustaa toimitusjohtajaa Westin Per-Håkan 40 000 12 000 52 000 jäsenet saavat jatkuvasti tarpeellista tietoa yhtiön operatiivisen liiketoiminnan johtamises- Zochovitzky Ariella 40 000 10 500 50 500 yhtiön taloudellisen tilanteen, likviditeetin, ra- sa. Johtoryhmä koordinoi ja kehitt ää yhtiön eri Yhteensä 500 000 106 600 606 600

CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 51 Claes Ott osson Toimitusjohtajan ja muun johtoryhmän pal- MUUTOKSET LAKIMÄÄRÄISTEN SISÄPIIRILÄISTEN Sähköinsinööri kitseminen koostuu kiinteästä kuukausipal- JA HEIDÄN LÄHIPIIRINSÄ ARVOPAPERIOMISTUKSISSA 1.1.–31.12.2009

Corporate Governance Corporate Ruotsin kansalainen, s. 1961 kasta ja luontoiseduista sekä vuositt aisesta Optiot Optiot Optiot Velka- Hallituksen jäsen vuodesta 2004 2009 Osakkeet 2004A 1) 2004B 2004C kirjat 2) Riippumaton yhtiöstä suorituspalkkiosta. Lisäksi toimitusjohtaja ja Päätoimi: ICA Kvantum Hovås, toimi- Hallitus tusjohtaja vuodesta 1989 muut johtoryhmän jäsenet ovat mukana kon- Ashkenazi Ronen 1.12. - - - - - sernin avainhenkilöille suunnatussa, yhtiön (hallituksen jäsen 1.12. alkaen) 31.12. - - - - - pitkän aikavälin osakepohjaisessa kannustin- Bernstein Amir 1.1. - - - - - (hallituksen jäsen 30.11. asti) 30.11. 7 150 - - - - järjestelmässä sekä henkilöstölle suunnatussa Bolotowsky Gideon 1.1. 4 626 - - - - optio-ohjelmassa 2004. Johdon palkitsemista 31.12. 4 626 - - - - Korpinen Raimo 1.1. 14 456 - - - - Dor J. Segal on käsitelty tarkemmin yhtiön internet-sivuilla 31.12. 14 456 - - - - High school olevassa palkka- ja palkkioselvityksessä (www. Lähdesmäki Tuomo (varapj.) 1.1. 37 289 - - - - Yhdysvaltojen kansalainen, s. 1962 citycon.ﬁ /hallinnointi). 31.12. 52 289 - - - - Hallituksen jäsen vuodesta 2004 Riippumaton yhtiöstä Vuonna 2009 toimitusjohtajalle maksett iin Ott osson Claes 1.1. 10 336 - - - - Päätoimi: Gazit-Globe Ltd., Executive 31.12. 23 336 - - - - Vice Chairman vuodesta 2008; palkkaa, luontoisetuja ja suorituspalkkiota yh- Segal Dor J. 1.1. 7 174 - - - - First Capital Realty Inc., toimitus- 31.12. 7 174 - - - - johtaja ja hallituksen jäsen vuodesta teensä 409 977 euroa, minkä lisäksi hänellä 2000 oli 18 000 euroa optiotuloja. Yhtiön pitkäaikai- Wernink Thomas W. (pj.) 1.1. 45 000 - - - - 31.12. 50 000 - - - - seen osakepohjaiseen kannustinjärjestelmään Westin Per-Håkan 1.1. 10 000 - - - - liitt yen toimitusjohtajalle annett iin 11 730 31.12. 10 000 - - - - Per-Håkan Westin osakett a. Zochovitzky Ariella 18.3. - - - - - (hallituksen jäsen 18.3. alkaen) 31.12. - - - - 1 Civil ingenjör Ruotsin kansalainen, s. 1946 Johtoryhmä Hallituksen jäsen vuodesta 2008 Sisäpiirihallinto Olkinuora Petri 1.1. 138 155 75 000 140 000 140 000 - Riippumaton yhtiöstä ja merkitt ävistä Yhtiö noudatt aa Helsingin pörssin sisäpiiri- toimitusjohtaja 31.12. 149 885 - 100 000 140 000 - osakkeenomistajista Att ebrant Ulf 1.1. 330 - - - - Päätoimi: PH WESTIN Real Manage- ohjett a, minkä lisäksi Cityconissa on käytössä ment AB, hallituksen jäsen vuodesta maajohtaja, Ruotsin liiketoiminnot 31.12. 1 854 - - - - 2007 yhtiön oma sisäpiiriläisten velvollisuuksia, Holmström Harri 1.1. 826 - 70 000 70 000 - ilmoitusvelvollisuutt a ja sisäpiirirekistereitä maajohtaja, Baltian liiketoiminnot 31.12. 2 350 - - 70 000 - Raekivi Outi 1.1. 826 75 000 70 000 70 000 - koskeva sisäpiiriohje, jossa on myös määritelty lakiasiainjohtaja, hallituksen sihteeri 31.12. 2 350 - - 70 000 - yhtiön sisäpiirihallinnon menett elytavat. Sihvonen Eero 1.1. 2 026 - 70 000 70 000 - Ariella Zochovitzky Yhtiön lakimääräisiä sisäpiiriläisiä ovat yh- talousjohtaja, varatj. 31.12. 8 335 - - 70 000 - B.A. (Economics and Accounting), CPA Vuorio Kaisa 1.1. 3 698 75 000 70 000 70 000 - (Israel), MBA tiön hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja ja ti- maajohtaja, Suomen liiketoiminnot 31.12. 5 222 - - 70 000 - Israelin kansalainen, s. 1957 lintarkastaja. Lakimääräisiä sisäpiiriläisiä ovat Päävastuullinen tilintarkastaja Hallituksen jäsen 18.3.2009 alkaen Korpelainen Tuija 1.1. - - - - - Riippumaton yhtiöstä myös yhtiön johtoryhmän jäsenet, jotka yhtiön Päätoimi: C.I.G. Consultants / Capital 31.12. - - - - - hallitus on määritellyt arvopaperimarkkinalain Investments Group Ltd., johtaja ja Yhtiön julkinen sisäpiirirekisteri on yhtiön kotisivujen lisäksi nähtävillä Euroclear Finland Oy:n asiakaspalvelupisteessä, osoitt eessa osakas vuodesta 2001; U. Dori Group tarkoitt amiksi muiksi yhtiön ylimpään johtoon Ltd., jaett u hallituksen puheenjohta- Urho Kekkosen katu 5 C, Helsinki. juus vuodesta 2008 kuuluviksi henkilöiksi. Lakimääräisten sisä- 1) Optio-oikeudet 2004 A raukesivat arvott omina 31.3.2009. 2) Velkakirjat viitt aavat yhtiön 2.8.2006 liikkeeseenlaskemaan pääomaehtoiseen vaihtovelkakirjalainaan, jossa kunkin velkakirjan piiriläisten ja heidän lähipiirinsä arvopaperio- nimellisarvo on 50 000 euroa.

52 CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 Corporate Governance

mistukset yhtiössä ovat julkisia. Vuoden 2009 tilinpäätöksen tai osavuosikatsauksen julkis- - ulkoisen sääntelyn ja sisäisten menett elyta- Johtoryhmä aikana tapahtuneet muutokset omistuksissa tamista. Sisäpiiriläiset ovat lisäksi velvollisia pojen sekä asiakassuhteissa asianmukaisten käyvät ilmi oheisesta taulukosta. Ajantasaiset pyytämään yhtiön sisäpiirivastaavalta arvion menett elytapojen noudatt aminen, Toimitusjohtaja omistustiedot ovat nähtävissä yhtiön kotisivuil- suunnitt elemansa arvopaperikaupan lain- ja - toiminnan, tietojen sekä yhtiön omaisuuden Petri Olkinuora la www.citycon.ﬁ /sisapiiri. ohjeenmukaisuudesta. Yhtiön sisäpiirivastaava turvaaminen, Diplomi-insinööri, MBA Suomen kansalainen, s. 1957 Lakimääräisten sisäpiiriläisten lisäksi yhti- pitää kirjaa yhteydenotoista. - riitt ävät ja asianmukaiset tietojärjestelmät Johtoryhmän jäsen vuodesta 2002 össä on myös ns. pysyviä sisäpiiriläisiä, jotka on ja työprosessit toiminnan tueksi. asemansa tai tehtäviensä tai muun yhtiön kans- Sisäinen valvonta, riskienhallinta ja sisäinen Yhtiön hallitus vastaa riitt ävän ja toimivan si- sa tekemänsä sopimuksen perusteella merkitt y tarkastus säisen valvonnan järjestämisestä ja ylläpitämi- yhtiön yrityskohtaiseen sisäpiirirekisteriin. Cityconin liiketoiminnan ohjaus ja valvonta ta- sestä. Toimitusjohtajan tehtävänä on huolehtia Tällaisia henkilöitä ovat yhtiön hallituksen jä- pahtuu pääasiassa edellä kuvatun hallinto- ja sisäisen valvonnan käytännön toimenpiteiden senten, toimitusjohtajan ja johtoryhmän jäsen- johtamisjärjestelmän avulla. Yhtiön sisäisen toteutt amisesta. Toimitusjohtajan tehtävänä Talousjohtaja, varatoimitusjohtaja ten sihteerit ja assistentit sekä henkilöt, jotka valvonnan ja riskienhallinnan toimintaperiaat- on ylläpitää organisaatiorakennett a, jossa vas- Eero Sihvonen vastaavat yhtiön taloudesta ja taloudellisesta teet on määritelty hallituksen hyväksymässä tuut, valtuudet ja raportointisuhteet on määri- Kauppatieteiden maisteri Suomen kansalainen, s. 1957 raportoinnista, rahoituksesta, lakiasioista, si- ohjeessa sisäisen valvonnan ja riskienhallinnan telty kirjallisesti selkeästi ja katt avasti. Johtoryhmän jäsen vuodesta 2005 joitus- ja kehitystoiminnasta, konserniviestin- järjestämisestä. Sisäisen valvonnan ja riskien- Toimitusjohtaja ja yhtiön johtoryhmän jä- nästä, sijoitt ajasuhteista, it-toiminnoista sekä hallinnan tehokkuutt a arvioidaan sisäisellä tar- senet vastaavat siitä, ett ä konsernin jokapäiväi- sisäisestä ja ulkoisesta tarkastuksesta. Yritys- kastuksella. sessä toiminnassa noudatetaan voimassaole- kohtainen sisäpiirirekisteri ei ole julkinen. via lakeja ja niiden nojalla annett uja säädöksiä Citycon ylläpitää julkista ja yrityskohtaista Sisäinen valvonta sekä yhtiön toimintaperiaatt eita ja hallituksen sisäpiirirekisteriään Euroclear Finland Oy:n Cityconin sisäinen valvonta käsitt ää taloudel- päätöksiä. Lakiasiainjohtaja Outi Raekivi SIRE Extranet –järjestelmässä. Yhtiö tarkistut- lisen ja muun valvonnan. Sisäistä valvontaa Liiketoiminnan seurantaa ja varainhoidon Oikeustieteen kandidaatt i, KJs taa lakimääräisillä sisäpiiriläisillä kaksi kertaa toteutt avat yhtiössä ylin ja toimiva johto sekä valvontaa varten yhtiössä on käytössä asian- Suomen kansalainen, s. 1968 vuodessa rekisteriin merkityt tiedot antamalla koko muu henkilökunta. Yhtiö pyrkii edistämään mukaiset ja luotett avat laskenta- ja muut tie- Johtoryhmän jäsen vuodesta 2002 heille ott eet sisäpiirirekisteristä, minkä lisäksi sellaisen yrityskultt uurin muodostumista, joka tojärjestelmät. Asetett ujen tavoitt eiden toteu- yhtiö valvoo säännöllisin väliajoin sisäpiiriläis- hyväksyy sisäisen valvonnan normaalina ja tar- tumista seurataan koko konsernin katt avalla tensä kaupankäyntiä Euroclear Finland Oy:n re- peellisena osana päivitt äistä yritystoimintaa. suunnitt elu- ja raportointijärjestelmällä, jonka kisteröimien kaupankäyntitietojen perusteella. Sisäisellä valvonnalla pyritään varmista- avulla voidaan seurata rullaavasti sekä toteu- Yhtiö valvoo sisäpiiriläisten kauppoja tarvitt a- maan maa ett ä ennustett a. Järjestelmä mahdollistaa essa myös tapauskohtaisesti. - asetett ujen päämäärien ja tavoitt eiden saa- myös pitkän aikavälin ennustamisen ja suunnit- Yhtiön sisäpiiriohjeen mukaan yhtiön jul- vutt aminen, telun sekä toimii budjetoinnin apuvälineenä. kiseen ja pysyvään sisäpiiriin kuuluvat eivät - voimavarojen taloudellinen ja tehokas käytt ö, saa käydä kauppaa Cityconin osakkeilla tai - toimintaan liitt yvien riskien riitt ävä hallinta, Riskienhallinta osakkeisiin oikeutt avilla arvopapereilla 21 päi- - taloudellisen ja muun johtamisinformaation Riskienhallinta on osa yhtiön sisäistä valvontaa vän mitt aisen ajanjakson aikana ennen yhtiön luotett avuus ja oikeellisuus, ja sen tarkoituksena on varmistaa yhtiön liike-

CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 53 Harri Holmström toiminnallisten tavoitt eiden saavutt aminen. Sisäinen tarkastus tilintarkastaja raportoi yhtiön toimitusjohtajal- Maajohtaja, Baltian liiketoiminnot Yhtiön hallitus on hyväksynyt yhtiölle riskien- Sisäinen tarkastus pyrkii itsenäisesti ja järjes- le ja tarkastusvaliokunnalle tarvitt aessa.

Corporate Governance Corporate Diplomi-insinööri, AKA Suomen kansalainen, s. 1956 hallinnan ohjesäännön, joka määritt elee yhtiön telmällisesti arvioimaan ja parantamaan yhtiön Tilintarkastaja voi tarvitt aessa osallistua Johtoryhmän jäsen vuodesta 2005 riskienhallinnan periaatt eet ja riskienhallin- sisäistä valvontaa ja riskienhallintaa. Tarkas- tarkastusvaliokunnan kutsumana asiantuntija- taprosessin. Riskienhallintaprosessi käsitt ää tusvaliokunta hyväksyy vuositt ain sisäistä tar- na valiokunnan kokouksiin. yhtiön liiketoiminnasta aiheutuvien ja siihen kastusta koskevan tarkastussuunnitelman, jon- Vuoden 2009 varsinainen yhtiökokous va- olennaisesti liitt yvien riskien tunnistamisen, ar- ka perusteella tarkastus suoritetaan. Sisäisen litsi yhtiön tilintarkastajaksi uudelleen KHT- vioinnin, mitt aamisen, rajaamisen ja valvonnan. tarkastuksen toiminnasta on laaditt u sisäisen yhteisö Ernst & Young Oy:n, jonka nimeämänä Ohjesäännössä määritellään myös kyseisen tarkastuksen ohjesääntö. Tilintarkastajat, jot- päävastuullisena tilintarkastajana on toiminut Maajohtaja, Suomen liiketoiminnot prosessin valvonta ja riskienhallinnan organi- ka ovat vastuussa sisäisestä tarkastuksesta, KHT Tuija Korpelainen. Kaisa Vuorio saatio. raportoivat sisäisen tarkastuksen tuloksista Vuonna 2009 Citycon maksoi tilintarkas- Diplomi-insinööri, AKA Suomen kansalainen, s. 1967 Yhtiön riskienhallintaprosessia arvioidaan tarkastusvaliokunnalle, jonka tulee viivytykset- tajalle varsinaiseen tilintarkastukseen liitt yviä Johtoryhmän jäsen vuodesta 2003 ja kehitetään jatkuvasti. Yhtiössä käydään tä ryhtyä havaintojen perusteella tarvitt aviin palkkioita 0,2 miljoonaa euroa. Lisäksi Citycon vuositt ain läpi riskienhallintaprosessi siten, toimiin. Sisäinen tarkastus oli vuonna 2009 ul- osti tilintarkastajalta IFRS-standardeihin, ett ä yhtiön riskikartt a ja vuositt ainen toimen- koistett u KPMG Oy Ab:lle. Yhtiön tilintarkasta- kiinteistökauppoihin ja verotukseen liitt yviä pidesuunnitelma päivitetään vastaamaan jan vuoden aikana suoritt amaan tarkastukseen asiantuntijapalveluita yhteensä 0,1 miljoonalla vuosisuunnitelman tavoitt eita ja esitellään sisältyy myös hallinnon tarkastusta, josta hän eurolla. hallitukselle erikseen sovitt avassa syyskauden raportoi tarkastusvaliokunnalle ja toimitusjoh- Maajohtaja, Ruotsin liiketoiminnot Ulf Att ebrant kokouksessa. Riskikartt a päivitetään myös ke- tajalle. Tiedott aminen väisin liiketoimintastrategiaprosessin yhtey- Cityconin konserniviestinnän tehtävänä on Ruotsin kansalainen, s. 1963 Johtoryhmän jäsen vuodesta 2007 dessä. Tilintarkastaja tiedott aa eri sidosryhmille yhtiötä koskevista Yhtiön rahoitusriskien hallinnan järjestämi- Yhtiökokous valitsee vuositt ain Cityconin hal- asioista. Tavoitt eena on tarjota oikeaa, riitt ävää nen on kirjatt u rahoituspolitiikkaan ja keskeisis- lintoa ja tilejä tarkastamaan yhden tilintarkas- ja ajankohtaista tietoa säännöllisesti, tasapuo- tä rahoitusriskeistä raportoidaan hallitukselle tajan, jonka tulee olla Keskuskauppakamarin lisesti ja samanaikaisesti kaikille osapuolille. vuosineljänneksitt äin. Lisäksi yhtiön hallitus hyväksymä tilintarkastusyhteisö. Tilintarkasta- Yhtiön tärkein viestintäkanava ovat yhtiön in- seuraa säännöllisesti yhtiön liiketoimintaan ja antaa yhtiön vuositilinpäätöksen yhteydessä ternet-sivut, joilta löytyvät kaikki yhtiön julkai- sisältyviä riskejä ja epävarmuustekijöitä ja yhtiön osakkeenomistajille lain edellytt ämän semat taloudelliset raportit, tiedott eet ja muu raportoi niistä lainsäädännön ja Finanssival- tilintarkastuskertomuksen. Lakisääteisen ti- listayhtiöiden hallinnointikoodin edellytt ämä vonnan määräysten ja ohjeiden edellytt ämällä lintarkastuksen pääasiallisena tehtävänä on sijoitt ajainformaatio. tavalla. todentaa, ett ä konsernitilinpäätös, emoyhtiön Yhtiön riskienhallintaprosessia ja yhtiön tilinpäätös ja toimintakertomus antavat oikeat liiketoimintaan liitt yviä riskejä on käsitelty tar- ja riitt ävät tiedot konsernin ja yhtiön toiminnan kemmin vuosikertomuksen sivuilla 43-45, ohei- tuloksesta ja taloudellisesta asemasta kultakin sen tilinpäätöksen sivuilla 32-34 sekä yhtiön tilikaudelta. Vuositilinpäätöksen yhteydessä internet-sivuilla www.citycon.ﬁ /riskienhallinta. annett avan tilintarkastuskertomuksen lisäksi

54 CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 Raportin vertailu GRI:n mukaiseen sisältöön Raportin vertailu GRI:n mukaiseen sisältöön

Raportoitu Ositt ain raportoitu Ei raportoitu Koodi Sisältö Sivu Kommentit Koodi Sisältö Sivu Kommentit EC3 Eläketurvan katt aminen Citycon toimii lainsäädännön mukaan, ei Strategia ja analyysi raportoitu erikseen. 1.1-1.2 Toimitusjohtajan katsaus, keskeiset vaikutukset, 4, 6-7, 35, EC4 Valtiolta saatu taloudellinen avustus 48 Citycon ei ole saanut taloudellista riskit ja mahdollisuudet 43-45 avustusta valtiolta. Organisaation proﬁ ili Markkina-asema 2.1-2.9 Organisaation taustakuvaus 1-4, 9-10, EC6 Alueelliset alihankinnat ja niihin liitt yvät käytännöt 43-45,48 24-25, 27- 33, 40-41, EC7 Paikallisen johdon rekrytointi 24-25, 27- 49-54, 62 28, 40-41, 51-54 2.10 Saadut palkinnot 32 Kauppakeskus Strömpilenin palkinnot No Plastic Bags -kampanjasta. Epäsuorat taloudelliset vaikutukset EC8- EC9 Yleishyödylliset palvelut ja investoinnit sekä muut Raportointiperiaatt eet epäsuorat taloudelliset vaikutukset Raportin muutt ujat Ympäristövastuun indikaatt orit 3.1-3.11 Raportin kuvaus, laajuus ja rajaukset 3-4,11, 35-41,60 Materiaalit 3.12 GRI sisältöindeksin esitt äminen 55-56 EN1-EN2 Käytett y materiaali painon tai määrän mukaan sekä kierrätetyn materiaalin käytt ö 3.13 Ulkopuolisen varmennuksen käytännöt Energia Hallintotapa. Sitoumukset ja yhteistyö EN3-EN4 Välitön ja välillinen energiankulutus 36 Cityconin kiinteistöjen energiankulutus on välillistä. Hallintotapa EN5 Energiansäästötoimenpiteiden avulla aikaansaatu 4.1-4.4, Hallintotapa 49-50 energiansäästö 4.6-4.7, 4.10 EN6-EN7 Aloitt eellisuus liitt yen energiatehokkuuteen tai 36, 45 LEED-sertiﬁ kaatt i, Green Shop- uusiutuviin energiamuotoihin ja epäsuoran sähkönku- ping Centre Management -ohjelma. 4.5 Yhteiskuntavastuun tulosten vaikutus hallituksen 50-51 Lisätietoa saatavilla tilinpäätöksestä. lutuksen vähennyksiin Syntyneitä säästöjä ei ole mahdollista jäsenten ja muun johdon palkitsemiseen raportoida aiempien seurantatietojen 4.8 Organisaation missio, visio tai arvot, toimintasäännöt 6-7 Yhteiskuntavastuun strategia on puutt uessa. ja -periaatt eet ja toimeenpanokäytännöt yhteiskun- integroitu yhtiön strategiaan. Vesi tavastuun alueilla EN8 Veden kokonaiskulutus 38 4.9 Hallituksen tavat seurata yhteiskuntavastuun Hallitus seuraa yhteiskuntavastuun osa- johtamista alueita osana yhtiön strategiaa. EN9-EN Vesilähteet, joihin vedenkulutus merkitt ävästi vaikut- Ei olennainen Cityconin toiminnassa, 10 taa sekä kierrätett y vesi vesi tulee kunnallisista Ulkopuoliset sitoumukset vedenott amoista. 4.11 Varovaisuusperiaatt eiden noudatt aminen 43-44 Luonnon monimuotoisuus (= organisaation operatiivinen riskienhallinta) EN11 Luonnon monimuotoisuuden kannalta tärkeät 42 Kauppakeskus Rocca al Mare sijaitsee 4.12 Sitoutuminen ulkoisiin aloitt eisiin ja periaatt eisiin omistukset luonnonsuojelualueen vieressä. 4.13 Merkitt ävät jäsenyydet järjestöissä 13 EN12 Toiminnan vaikutus luonnon monimuotoisuuteen 45 Ympäristövaikutusten arviointi, Sidosryhmätoiminta johon sisältyy myös luonnon monimuotoisuuden arviointi, suoritetaan 4.14- Luett elo sidosryhmistä, sidosryhmien määritt ely ja 10-13 kaavoituksen yhteydessä. 4.17 valintaperusteet, sidosryhmätoiminnan periaatt eet, sidosryhmien esille nostamat aiheet Päästöt ja jätt eet EN16- Suorat ja epäsuorat kasvihuonekaasujen päästöt 36-38 Taloudellisen toiminnan indikaatt orit EN17 Taloudellinen toiminta EN18 Toimenpiteet kasvihuonekaasupäästöjen 36 Ks. EN6. EC1 Organisaation tuott ama ja jakama taloudellinen 2, 47-48 vähentämiseksi ja saavutetut vähennykset lisäarvo EN19 Otsonikatoa aiheutt avien aineiden käytt ö ja päästöt EC2 Ilmastonmuutokset aiheutt amat taloudelliset 35, 45 EN20 Typpi- ja rikkioksidipäästöt sekä muut merkitt ävät 37-38 vaikutukset sekä siitä aiheutuvat muut riskit ja päästöt mahdollisuudet

CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 55 Raportoitu Ositt ain raportoitu Ei raportoitu Koodi Sisältö Sivu Kommentit Koodi Sisältö Sivu Kommentit EN21 Kokonaispäästöt veteen 38 Jäte- ja sadevesi on johdett u kunnal- HR8 Ihmisoikeuskoulutuksen saanut turvallisuushen- 40 Laadullinen kuvaus. liseen viemärijärjestelmään. kilöstön määrä EN22 Jätt eiden kokonaismäärä ja hävitystapa 38-39 HR9 Alkuperäiskansojen oikeuksien loukkaukset Ei rikkomuksia, Cityconin toiminta- EN23 Kemikaali-, öljy- ja muut vuodot ympäristöön Ainoa raportoitu vuoto tapahtui alueet eivät ulotu alkuperäiskansojen kauppakeskus Columbuksessa, jossa läheisyyteen. huoltoyhtiön traktorista valui öljyä park- Yhteiskunta kikannelle sekä ajorampille. Toimen- SO1 Arviointi- ja hallinto-ohjelmat sekä käytännöt paikal- 11-13, 42 piteisiin ryhdytt iin välitt ömästi vuodon lisyhteisöihin liitt yen havaitsemisen jälkeen. Va-hinkoalue ja vaikutus oli vähäinen. SO2 Korruptioriskin hallinta Citycon vastustaa johdonmukaisesti korruptiota ja lahjontaa. Tuott eet ja palvelut SO3 Henkilöstön koulutus korruptioon liitt yvistä käytän- 40 Henkilöstö on perehdytett y matkustus- EN26 Toimenpiteet tuott eiden ja palvelujen ympäristövai- 35-39 LEED-sertiﬁ kaatt i, Green Shop- nöistä ja edustussääntöön, jossa korruption kutusten vähentämiseksi sekä toimenpiteiden ping Centre Management -ohjelma. vastaiset linjaukset on esitett y. vaikutusten laajuus Syntyneitä säästöjä ei ole mahdollista raportoida aiempien seurantatietojen SO4- Lahjontatapauksiin liitt yvät toimenpiteet, organisaa- 40 puutt uessa. SO6 tion osallistuminen poliitt iseen vaikutt amiseen ja lobbaukseen, poliitikoille ja poliitt isille puolueille EN27 Kierrätett yjen tuott eiden ja pakkausmateriaalinen Ei olennainen Cityconin toiminnassa. annetut tuet suhteellinen osuus myydyistä tuott eista tuoteryh- mitt äin SO7 Kilpailunvastaisesta toiminnasta saadut huomautuk- Tapauksia ei tullut esiin vuonna 2009. -SO8 set sekä lakien ja säädösten rikkomuksista saadut Määräystenmukaisuus sakot ja muut seuraamukset EN28 Ympäristömääräysten rikkomisesta aiheutuneiden Ei rikkomuksia vuoden 2009 aikana. Tuotevastuu sakkojen ja sanktioiden määrä PR1-PR3 Tuott eiden ja palveluiden terveys- ja turvallisuusvai- Liikenne kutukset Raportin vertailu GRI:n mukaiseen sisältöön GRI:n mukaiseen Raportin vertailu EN29 Kuljetusten ja työmatkojen aiheutt amat 38 Citycon raportoi toiminnassaan PR5 Asiakastyytyväisyyteen liitt yvät käytännöt 10,12, 28, ympäristövaikutukset aiheutuneen liikematkustamisen ja 30 työmatkojen hiilidioksidipäästöt. PR6 Markkinointiviestinnän lainmukaisuus sekä vapaaeh- Sosiaalisen vastuun indikaatt orit toisten periaatt eiden täytt yminen Työolot PR9 Tuott eiden ja palveluiden käytt öön liitt yvän lain- Tapauksia ei tullut esiin vuonna 2009. säädännön ja -säädösten rikkomisesta aiheutuneiden LA1-LA2 Henkilöstön kuvaus 40-41 sakkojen määrä LA4 Järjestäytyneiden työntekijöiden prosentt iosuus LA5 Vähimmäisirtisanomisaika/operatiivisten muutosten Citycon noudatt aa lainsäädäntöä. ilmoitt aminen henkilöstölle Cityconin oman arvion mukaan raportt i vastaa GRI:n mukaista raportointitasoa C. Raportointitason on LA6 Henkilöstön edustus työterveys- ja turvallisuuseli- 41 tarkastanut myös ulkopuolinen osapuoli PricewaterhouseCoopers. missä LA7 Työperäisten onnett omuuksien ja sairauksien määrä, 40 sairauspäivät ja poissaolot LA8 Koulutus ja neuvonta vakavien sairauksien es- Ei olennainen Cityconin toiminnassa. RAPORTOINNIN TASOTAULUKKO tämiseksi LA10 Koulutukseen käytett y aika työntekijää kohti 12, 41 C C+ B B+ A A+ LA12 Kehityskeskustelujen piiriin kuuluva henkilöstö 40 Jokainen työntekijä osallistuu kehi- tyskeskusteluihin vuositt ain. u u u LA13 Johdon ja henkilöstön sukupuolijakauma, ikäjakauma 40-41, Itse- ja vähemmistöryhmien jäsenyys 49-52 arviointi LA14 Naisten ja miesten peruspalkkojen suhde hen- kilöstöryhmitt äin Ihmisoikeudet Ulkopuoli- sen tahon HR1-HR3 Ihmisoikeusasioiden huomioiminen investoin- Citycon noudatt aa lainsäädäntöä. neissa ja hankinnoissa sekä henkilöstölle suunnatt u tarkastama ihmisoikeuskoulutus HR4 Syrjintätapausten lukumäärä ja toteutetut toimen- Tapauksia ei tullut esiin vuonna 2009. GRI:n

piteet Pakollinen Vapaaehtoinen tarkas-

HR5-HR7 Yhdistymisvapauden ja kollektiivisen neuvott e- Citycon noudatt aa lainsäädäntöä. tama varmennett Raportointi ulkoisesti varmennett Raportointi ulkoisesti varmennett Raportointi ulkoisesti luoikeuden rikkomistapaukset, lapsi- ja pakko- työvoiman käytt ö

56 CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 Vuosikertomuksessa käytetyt termit Vuosikertomuksessa käytetyt termit

Tunnuslukuja ja ajoaikatutkimukseen sekä Cityconin omiin liikevaihtoon sidott uun pääomavuokraan ja Hiilidioksidi, CO2: Kasvihuonekaasu, jota syn- jaetaan uusiutuvaan (esim. vesivoima) ja uusiu- haastatt elututkimuksiin perustuva arvio kaup- ylläpitokorvaukseen. Liikevaihtosidonnaises- tyy orgaanisen aineen palaessa (esim. fossii- tumatt omaan (esim. öljy) energiaan. Alkutuott o: Kiinteistön annualisoitu nett o- pakeskuksen alueellisesta markkina-alueesta. sa pääomavuokrassa on lisäksi sovitt u mini- lisia poltt oaineita käytt ävissä voimaloissa, vuokratuott o arvopäivänä jaett una kohteen Ruotsin ja Liett uan kohteiden tiedot perustuvat mivuokrasta, joka on sidott u elinkustannusin- auton moott orissa jne.). Hiilidioksidi lämmitt ää Sekundäärienergia: Primäärienergiasta tuo- markkina-arvolla. arvioon. Virossa vaikutusalueen väestö on mää- deksiin. merkitt ävästi ilmastoa, koska sitä on ilmake- tett ua energiaa, esim. sähkö tai kaukolämpö. ritelty 10 minuutin ajoajan perusteella. Jos minimivuokra on pienempi kuin toteu- hässä yli sata kertaa enemmän kuin muita kas- Muuntoprosessissa katoaa osa alkuperäisestä Brutt ovuokratuott o: Kokonaisvuokratuott o, tuneesta liikevaihdosta laskett u vuokran vihuonekaasuja yhteensä. (primääri)energiasta. pääomavuokratuott o, ylläpitokorvaus sekä Investoinnit / Brutt oinvestoinnit: Brutt oinves- osuus, vuokralainen maksaa ylimenevän osan. muut mahdolliset vuokratuotot. tointien mukaisia panostuksia taseen varoihin. Liikevaihtoon sidott u osuus määräytyy tilassa Hiilijalanjälki: Hiilijalanjäljellä tarkoitetaan yk- Ympäristövaikutus: Mikä tahansa muutos Brutt oinvestoinneilla tarkoitetaan sijoituskiin- toimivan vuokralaisen toimialan ja arvioidun sitt äisen ihmisen, organisaation, tapahtuman ympäristössä, joka on kokonaan tai ositt ain Nett ovuokratuott o: Brutt ovuokratuott o, johon teistöjen sekä aineellisten ja aineett omien hyö- myynnin mukaan. tai tuott een vaikutusta ilmaston lämpenemi- organisaation toimintojen, tuott eiden tai pal- on lisätt y käytt ökorvaukset ja palvelutuotot dykkeiden hankintamenoa. Sijoituskiinteistön seen. Lähes kaikella ihmisen toiminnalla on hii- velujen seurausta. Muutos voi olla haitallinen sekä josta on vähennett y kiinteistön hoitokulut hankintameno taseessa muodostuu velatt o- Ympäristövastuutermejä lijalanjälki, joka kertoo kuinka paljon kasvihuo- tai hyödyllinen. ja vuokraustoiminnan muut kulut. masta kauppahinnasta ja transaktiokuluista, nekaasupäästöjä kustakin toiminnosta syntyy. kuten asiantuntijapalkkioista ja varainsiirtove- Brownfi eld-alue: Hylätt y tai vajaakäytöllä ole- Ilmoitetaan massana (g, kg, tn). Järjestöjä ja ohjelmia Nett otuott o%: Nett o(vuokra)tuott o suhteutet- rosta. Brutt oinvestointeja ovat myös investoin- va entinen teollisuus- tms. alue, ei kuitenkaan EPRA: Eurooppalaisten listatt ujen kiinteis- tuna kohteen markkina-arvoon: nett otuott o- nit kehityshankkeisiin sekä kiinteistöjen perus- vältt ämätt ä pilaantunut maa-alue, vastakohta Ilmastonmuutos: Maapallon keskilämpötilan tösijoitusyhtiöiden etujärjestö (”The European prosentt i lasketaan 12 edeltävän kuukauden parannukset ja vuokratilan muutostyöt. "greenfi eld". kohoaminen, merenpinnan nouseminen sekä Public Real Estate Association”), joka julkaisee nett otuotoista ja laskennallisesta markkina-ar- jää- ja lumipeitt eiden kaventuminen. Myös sa- toimialaa koskevia suosituksia mm. taloudelli- vosta siten, ett ä kuukausituotoista ja kuukau- Taloudellinen vuokrausaste: Vuokrasopimus- CHP-direktiivi: Direktiivi lämmön ja sähkön yh- dannassa tapahtuu muutoksia. Lämpeneminen sen informaation esitt ämisestä. sitt aisista markkina-arvoista muodostetaan ten mukainen vuokratuott o jaett una vapaiden teistuotannon edistämisestä (combined heat johtuu hyvin todennäköisesti pääosin maapal- tilojen markkinahintaisella arviovuokralla, johon and power), (2004/8/EY). lon kasvihuoneilmiön voimistumisesta. Kas- indeksi ja indeksistä lasketaan vuosituott o. RAKLI ry: Asunto-, toimitila- ja rakennutt ajaliitt o. on lisätt y vuokrasopimusten mukainen vuokra- vihuoneilmiö on voimistunut, koska ihmisen tuott o. Vuosikertomuksessa vuokrausasteella CO e: Hiilidioksidiekvivalentt i. Kasvihuonekaa- toiminta on lisännyt hiilidioksidin ja muiden NAV: EPRA:n suosituksen mukaan laskett u yh- 2 ICSC: Kansainvälinen kauppakeskusyhdistys. tiön osakekohtainen nett ovarallisuus. Lasken- viitataan taloudelliseen vuokrausasteeseen. supäästöjen yhteismitt a, jonka avulla voidaan kasvihuonekaasujen määrää ilmakehässä. takaava on tilinpäätöksen sivulla 53. laskea yhteen eri kasvihuonekaasujen päästö- NCSC: Pohjoismainen kauppakeskusyhdistys. Vuokrausaste (m2): Vuokratun pinta-alan jen vaikutus kasvihuoneilmiön voimistumiseen. Kasvihuonekaasut: Ilmakehässä esiintyviä NNNAV: EPRA:n suosituksen mukaan laskett u osuus vuokratt avasta pinta-alasta. Tässä laskennassa kaikkien kasvihuonekaasu- kaasuja, jotka lämmitt ävät maapalloa samaan GRI, Global Reporting Initiative: Kansainväli- oikaistu osakekohtainen nett ovarallisuus. Las- jen vaikutus muutetaan vastamaan hiilidioksi- tapaan kuin lasiseinät kasvihuonett a. Kasvi- nen aloite luoda tilinpäätösraportointia vas- kentakaava on tilinpäätöksen sivulla 53. Vuokran osuus vuokralaisen liikevaihdosta din ilmastovaikutusta. huonekaasut päästävät lävitseen lyhytaaltois- taava toimintamalli yritysten ja organisaatioi- (Occupancy cost ratio, OCR): Vuokralaisen ta auringonvaloa, mutt a pidätt ävät maapallon den yhteiskuntavastuun raportointiin. Nett otuott ovaatimus: Markkina-arvon lasken- Cityconille maksaman vuotuisen nett ovuokran Ekosysteemi: Toiminnallinen kokonaisuus, pinnasta säteilevää pitkäaaltoista lämpösä- IEA: Kansainvälinen energiajärjestö. nassa kohteen nett otuott ovaatimus koostuu ja mahdollisten erilliskorvausten (brutt ovuok- johon sisältyy niin luonnon elolliset kuin elott o- teilyä. Tärkeimpiä kasvihuoneilmiötä ylläpitä- riskitt ömästä korosta sekä kiinteistökohtai- matkin kohteet tietyllä rajatulla alueella. viä ja sitä voimistavia ilmakehän kaasuja ovat ra) osuus arvonlisäverott omasta myynnistä. UNEP: United Nations Environment Program- sesta ja markkinaehtoisesta riskistä. Nett o- hiilidioksidi, metaani, otsoni, typpioksiduuli Arvonlisäveron osuus on arvio. Luku kuvaa me, YK:n ympäristöohjelma, joka seuraa maa- tuott ovaatimus on alin koko sijoitusperiodin EN 15603 –standardi: Energiatehokkuus- (ilokaasu) ja freonit. vuokralaisen vuokranmaksukykyä. ilman ympäristön tilaa sekä käynnistää toimia nimellinen sisäinen korko, jolla sijoitukseen direktiiviin (2002/91/EY) liitt yvä standardi, ympäristöuhkien torjumiseksi ja haitt ojen lie- oltaisiin halukkaita. jossa esitetään yleisiä periaatt eita rakennus- Kestävä kehitys: Kestävä kehitys on jatkuvaa, Kiinteistön hoitokulut tai käytön ja ylläpidon ventämiseksi tai poistamiseksi. kustannukset: Kiinteistön hallinnasta ja yllä- ten kokonaisenergiantarpeesta ja energialuo- ohjatt ua yhteiskunnallista muutosta, jonka pää- kituksien määritt elystä. määränä turvata nykyisille ja tuleville sukupol- Tuott o markkinavuokrille: Kiinteistön arvioi- pidosta aiheutuneet kulut, esimerkiksi lämmi- UNEP SBCI Sustainable Buildings and Climate ville hyvät elämisen mahdollisuudet. Kestävä tu markkinavuokratuott o, josta vähennetään tyksestä, sähköstä, vartioinnnista ja yleisten Initiative: YK:n ympäristöohjelman kestävää GHG: Greenhouse gas, kasvihuonekaasu (ks. kehitys voidaan jakaa kolmeen ulott uvuuteen: kiinteistön hoitokulut, ilmaistuna prosentt ina alueiden siivouksesta. rakentamista koskeva aloite. kohteen markkina-arvosta. tarkemmin Kasvihuonekaasut). taloudelliseen, ekologiseen, sosiaaliseen. Vuokratt avissa oleva pinta-ala: Pinta-ala, WBCSD: World Business Council for Sustai- Vuokrausmääritelmiä jonka voidaan perustellusti olett aa olevan GHG-protokolla: Kasvihuonekaasuprotokolla; Ongelmajäte: Ongelmajätt eitä ovat jätelain nable Development, Kestävän kehityksen yri- vuokratt avissa ja josta vuokralainen on valmis laskentamenetelmä, jonka avulla lasketaan mukaan sellaiset jätt eet, jotka kemiallisen tai tysneuvosto. Ankkurivuokralainen: Liike- tai kauppakes- maksamaan vuokraa. hiilijalanjäljen kokoa. muun ominaisuutensa vuoksi voivat aiheutt aa kuksen merkitt ävä vuokralainen, usein liike- vaaraa tai haitt aa terveydelle tai ympäristölle. WRI: World Resources Institute, Maailman ketju, jolla on vahva taloudellinen asema ja Vertailukelpoinen kohde: Kohde, joka on ollut G3-ohjeisto: GRI-raportointiin liitt yvä rapor- Esimerkiksi erilaiset liuott imet, maalit, raskas- luonnonvarojen tutkimussäätiö. jonka vuokraama liikepinta-ala on huomatt ava. yhtiön omistuksessa koko vertailukauden (24 tointiohjeiston päivitys, joka on julkaistu vuon- metalliparistot, loisteputket, kylmälaitt eet, Ankkurivuokralaisten kanssa tehdään yleensä kk). Vertailukelpoisiin kohteisiin eivät kuulu ke- na 2006. TV- ja ATK-näytöt sekä jäteöljy luokitellaan Lyhenteitä pitkät vuokrasopimukset. hitys- ja laajennuskohteet eivätkä tontit. ongelmajätt eiksi. Greenfi eld-alue: Rakentamaton alue. Vasta- kWh = kilowatt itunti TJ = terajoule Kauppakeskuksen vaikutusalue: Suomessa Liikevaihtoperusteinen vuokra tai liikevaih- kohta brownfi eld-alueelle. Primäärienergia: Primäärienergia on luonnos- MWh = megawatt itunti tn = tonni Taloustutkimuksen kauppakeskusten kävijä- tosidonnainen vuokra: Vuokra, joka on jaett u sa esiintyvää jalostamatonta energiaa, joka MJ = megajoule m3 = kuutiometri

CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 57 Citycon sijoituskohteena ja tietoja osakkeenomistajille

OSAKEKANNAN MARKKINA-ARVO Sijoitus Cityconiin euroa. Kansainvälisten sijoitt ajien osuus yhti- Hallituksen osingonjakoehdotus ja ehdotus Me Sijoitus Cityconiin on epäsuora sijoitus aktiivi- ön omistajista säilyi edelleen korkeana ja oli varojen jakamiseksi sijoitetun vapaan oman 1 000 sesti ja ammatt itaitoisesti johdett uihin kaup- vuoden lopussa 89,9 prosentt ia. Kotimaisten pääoman rahastosta 800 papaikkoihin Suomessa, Ruotsissa ja Baltissa. osakkeenomistajien määrä kasvoi kuitenkin Hallitus ehdott aa, ett ä vuodelta 2009 makse- 600 Yhtiö on erikoistunut vähitt äiskaupan kiinteis- huomatt avasti, sillä vuoden lopussa Cityconilla taan osinkoa 0,04 euroa osakkeelta ja pääoman 400 töihin eli kauppakeskuksiin, hypermarkett eihin oli yhteensä 3 733 rekisteröityä osakkeen- palautusta sijoitetun vapaan oman pääoman

200 sekä ostos- ja liikekeskuksiin. omistajaa, kun niitä vuott a aiemmin oli 2 190. rahastosta 0,10 euroa osakkeelta. Osinko ja Citycon on paitsi kiinteistösijoitt aja, myös Cityconin osake sisältyy kansainvälisiin pääoman palautus maksetaan 7.4.2010 osak- 0 2005 2006 2007 2008 2009 kauppapaikkojensa aktiivinen omistaja ja pitkä- kiinteistösijoitusyhtiöiden vertailuindekseihin. keenomistajalle, joka on merkitt ynä yhtiön osa- jänteinen kehitt äjä. Yhtiön toiminnan tarkoitus Mm. FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate kasluett eloon 16.3.2010. on luoda puitt eet menestyvälle kaupankäyn- Index toimii kansainvälisten sijoitt ajien vertai- OMISTUSJAKAUMA nille. Citycon ott aa huomioon ympäristön edun luindeksinä ja mitt aa osakkeiden arvonnousua Sijoitt ajaviestintä sekä kauppapaikkojensa lähialueiden hyvin- ja kokonaistuott oa. Citycon on mukana myös Cityconin sijoitt ajaviestinnän ensisijainen ta- • Suomalaiset sijoitt ajat 10,1 % • Kansainväliset sijoitt ajat 89,9 % voinnin, mikä luo edellytykset Cityconin menes- GPR 250 Property Securities Indeksissä, johon voite on lisätä yhtiön osakkeen kiinnostavuutt a tykselle ja kasvulle jatkossakin. kuuluu maailman 250 likvideintä kiinteistösi- sijoituskohteena. Yhtiö pyrkii lisäämään sijoi- joitusyhtiötä. Vuoden 2009 aikana Cityconin tusinformaation avoimuutt a sekä parantamaan Citycon sijoituskohteena ja tietoja osakkeenomistajille sijoituskohteena Citycon Osakkeen kurssikehitys ja omistus osakkeen vaihto NASDAQ OMX Helsingissä oli toimintansa tunnett uutt a ja siten tuott amaan Cityconin osakekannan markkina-arvo vuoden 296,1 miljoonaa euroa (443,1 milj. euroa) ja lisäarvoa osakkeenomistajille. Sijoitt ajaviestin- 2009 lopussa oli 649,9 miljoonaa euroa, kun 149,3 miljoonaa (150,9 milj.) osakett a. nän painopiste on pitkäaikaisen arvonkehityksen se vuoden 2008 lopussa oli 371,3 miljoonaa luonnissa lyhytnäköisen eduntavoitt elun sijaan. Yhtiön taloudelliset tavoitt eet Sijoitt ajaviestinnän periaatt eena on tuott aa Yhtiön hallitus on asett anut yhtiölle seuraavat markkinoille jatkuvasti oikeaa, johdonmukaista, CITYCONIN OSAKEKURSSI VERRATTUNA INDEKSEIHIN taloudelliset tavoitt eet: avointa ja ajan tasalla olevaa tietoa yhtiöstä. - Yhtiö jakaa osinkoina vähintään 50 prosent- Yhtiö noudatt aa sijoitt ajaviestinnässä tasa- tia tilikauden tuloksesta verojen jälkeen il- puolisuuden ja samanaikaisuuden periaatett a 6 man käyvän arvon muutoksia. julkaisten tiedott eet ja muun materiaalin inter- 5 - Yhtiön pitkän aikavälin omavaraisuusaste- net-sivuillaan sekä suomeksi ett ä englanniksi. tavoite on 40 prosentt ia. 4 Vuoden 2008 voitonjako oli yhteensä 0,14 eu- Taloudellinen raportointi vuonna 2010 3 roa/osake, joka muodostui 0,04 euron osingos- Citycon julkaisee taloudelliset katsauksensa ta ja 0,10 euron pääoman palautuksesta sijoite- vuonna 2010 seuraavasti: 2 tun vapaan oman pääoman rahastosta. - 21.4.2010, osavuosikatsaus tammi–maalis- FTSE EPRA 1 • NAREIT -indeksi Omavaraisuusaste oli vuoden 2009 lopussa kuu, OMX Helsinki 34,2 prosentt ia. - 14.7.2010, osavuosikatsaus tammi–kesä- 0 • CAP -indeksi 2006 2007 2008 2009 • Citycon kuu,

58 CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 Citycon sijoituskohteena ja tietoja osakkeenomistajille

- 13.10.2010, osavuosikatsaus tammi–syys- W. Wernink ja sen teemana oli yhtiön strategia, citycon.fi /ilmoitt autuminen tai puhelimitse kuu. markkinatilanne Cityconin toimintamaissa sekä 020 7664 400. Yhtiön painett u vuosikertomus ilmestyy vii- erityisesti vuokraustoiminta. Esitysten jälkeen Osakkeenomistaja, jonka osakkeet on mer- meistään viikolla 10. sijoitt ajat, analyytikot ja toimitt ajat tutustuivat kitt y hänen henkilökohtaiselle arvo-osuustilil- Cityconin sijoitt ajaviestinnän keskeinen vies- kauppakeskus Isoon Omenaan ja LEED-serti- leen, on rekisteröity yhtiön osakasluett eloon. tintäkanava ovat yhtiön internet-sivut, joilla yh- fi oituun kauppakeskus Trioon Lahdessa. Pää- Hallintarekisteröityjen osakkeiden omistajaa tiö julkaisee kaikki pörssi- ja lehdistötiedott eet, omamarkkinapäivä sai paljon positiivista pa- pyydetään ott amaan yhteytt ä tilinhoitajayhtei- tilinpäätökset, osavuosikatsaukset, vuosiker- lautett a ja sen vuoksi yhtiö pyrkii järjestämään söönsä yhtiökokoukseen osallistumista varten. tomukset ja yhtiökokouskutsut. Sivuilta löyty- vastaavan tilaisuuden vuositt ain. vät myös tulosjulkistuksiin liitt yvät johdon esi- Yhtiön IR-yhteyshenkilöinä toimivat toimi- Yhtiön osakasluett elon nähtävilläpitopaikka tykset ja näistä tilaisuuksista tehdyt tallenteet tusjohtaja, talous- ja varatoimitusjohtaja sekä Yhtiön osakasluett elo on nähtävillä Euroclear sekä säännöllisten sijoitt ajatapaamisten esi- sijoitt ajasuhdepäällikkö. Finland Oy:n asiakaspalvelupisteessä, osoit- tysmateriaali. Internetin välityksellä voi myös teessa Urho Kekkosen katu 5 C, Helsinki. osallistua yhtiön tulosjulkistustilaisuuksiin ja Varsinainen yhtiökokous 2010 pääomamarkkinapäivään. Yhtiön julkaisemaa Citycon Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidetään Muutosten ilmoitt aminen osakasrekisteriin sijoitt ajaviestintämateriaalia voi tilata yhtiön torstaina 11.3.2010 kello 14.00 alkaen Finlan- Osakkeenomistajaa pyydetään ilmoitt amaan verkkosivuilta www.citycon.fi /aineistotilaus, dia-talon Helsinki-salissa, osoitt eessa Manner- osoitt een- tai nimenmuutoksensa siihen pank- sähköpostitse osoitt eesta info@citycon.fi tai heimintie 13e, Helsinki. kiin tai muuhun rahoituslaitokseen, jossa hänellä puhelimitse numerosta 020 7664 400. Kokouskutsu on julkaistu 16.2.2010 ja se on on arvo-osuustili. Tätä kautt a tiedot päivitt yvät saatavilla yhtiön internet-sivuilla osoitt eessa myös automaatt isesti yhtiön osakasluett eloon, Sijoitt ajatapaamiset www.citycon.fi /yhtiokokous2010. jota ylläpitää Euroclear Finland Oy. Citycon tapaa aktiivisesti sijoitt ajia sekä koti- Osakkeenomistajalla on oikeus saada yhtiö- maassa ett ä ulkomailla. Vuonna 2009 yhtiön kokouksen käsiteltäväksi asia, joka osakeyhtiö- johto esitt eli yhtiötä sijoituskohteena yhteensä lain nojalla kuuluu yhtiökokouksen käsiteltäväk- noin 40 tilaisuudessa, ja niissä yhtiön johto ta- si, jos hän vaatii sitä kirjallisesti hallitukselta pasi noin 270 institutionaalista sijoitt ajaa joko niin hyvissä ajoin, ett ä asia voidaan sisällytt ää henkilökohtaisesti tai pienryhmissä. Cityconin kokouskutsuun. Tällaiset vaatimukset voi lähet- edustajat tapaavat sijoitt ajia myös eri järjestö- tää osoitt eeseen legal@citycon.fi . jen ja pankkien järjestämissä seminaareissa ja Osakkeenomistajalla on oikeus osallistua yleisötapaamisissa sekä tutustumisvierailuilla yhtiökokoukseen, jos hän on yhtiökokouksen yhtiön kauppakeskuksiin. täsmäytyspäivänä 1.3.2010 merkitt ynä yh- Yhtiö järjesti syyskuussa Espoossa kauppa- tiön osakasluett eloon ja jos hän on ilmoitt a- keskus Isossa Omenassa pääomamarkkinapäi- nut osallistumisestaan yhtiölle viimeistään vän toista kertaa yhtiön historiassa. Tilaisuuden 8.3.2010 kello 16.00 mennessä. Yhtiökokouk- avasi yhtiön hallituksen puheenjohtaja Thomas seen voi ilmoitt autua yhtiön kotisivuilla www.

CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 59 Yhteystiedot Yhtiöanalyysit Toimitusjohtaja Seuraavien pankkien, pankkiiri- ja muiden liikkeiden palveluksessa olevat analyytikot seuraavat Citycon Oyj:tä yhtiön saaman tiedon mukaan. Oheinen Petri Olkinuora lista ei vältt ämätt ä sisällä kaikkia sijoitustutkimusta tarjoavia tahoja. Analyytikot seuraavat Cityconia omasta aloitt eestaan ja voivat myös lopett aa Puhelin 020 766 4401 tai 0400 333 256 milloin tahansa. Analyytikkojen antamiin suosituksiin voi tutustua tarkemmin Cityconin verkkosivulla ”Konsensusennusteet”-palvelussa. Yhtiö ei vastaa petri.olkinuora@citycon.ﬁ analyytikoiden kannanotoista.

Talous- ja varatoimitusjohtaja Aurel Evli Pankki Oyj Nordea Pankki Oyj Royal Bank of Scotland Eero Sihvonen Puhelin +33 1 53 89 53 75 Puhelin (09) 476 690 Puhelin (09) 1651 Puhelin +31 20 383 6786 Puhelin 020 766 4459 tai 050 557 9137 15-17 rue Vivienne Aleksanterinkatu 19 A, 3. krs Aleksis Kiven katu 9, Helsinki Gustav Mahlerlaan 10 eero.sihvonen@citycon.fi F-75002 Paris 00101 Helsinki 00020 Nordea NL-1000 EA Amsterdam Ranska Alankomaat Sijoitt ajasuhdepäällikkö Exane BNP Paribas Kempen & Co N.V. ABG Sundal Collier Hanna Jaakkola Puhelin +44 20 7039 9496 Puhelin +31 20 348 8000 Sofi a Pankki Oyj Puhelin +46 8 566 294 78 Puhelin 020 766 4421 tai 040 566 6070 20 St. James Street Beethovenstraat 300 Puhelin 010 241 5192 Box 7269 hanna.jaakkola@citycon.fi London SW1A 1ES NL-1070 AR Amsterdam Pohjoisesplanadi 37 A SE-103 89 Stockholm Iso-Britannia Alankomaat 00100 Helsinki Citycon sijoituskohteena ja tietoja osakkeenomistajille sijoituskohteena Citycon Ruotsi Ympäristöpäällikkö Kirsi Borg Danske Bank A/S, Helsinki FIM Pareto Securities ASA UBS Investment Bank Puhelin 0207 664 408 tai 040 557 6526 Puhelin 010 236 4867 Puhelin (09) 613 4600 Puhelin +47 22 87 87 00 Puhelin +46 8 453 73 30 kirsi.borg@citycon.fi Hiililaiturinkuja 2 Pohjoisesplanadi 33 A P.O. Box 1411 Vika Regeringsgatan 38, 7th fl oor 00180 Helsinki 00100 Helsinki NO-0115 Oslo SE-111 87 Stockholm Norja Ruotsi Deutsche Bank AG, Goldman Sachs Stockholm Branch Puhelin +44 207 552 5986 Pohjola Pankki Oyj E. Öhman J:or Puhelin +46 8 463 55 15 Peterborough Court Puhelin 010 252 7390 Securities Finland Ltd Stureplan 4A, 4th fl oor 133 Fleet Street Teollisuuskatu 1b, PL 362 Puhelin 09 8866 6026 P.O. Box 5781 London EC4A 2BB 00101 Helsinki Aleksanterinkatu 44 SE-114 87 Stockholm Iso-Britannia 00100 Helsinki Ruotsi Rabo Securities DnB NOR Handelsbanken Puhelin +31 20 460 4747 Puhelin +47 22 94 88 45 Puhelin +46 8 701 80 16 Amstelplein 1 Stranden Aker Brygge Blasieholmstorg 11 NL-1096 HA Amsterdam NO-0021 Oslo SE-106 70 Stockholm Alankomaat Norja Ruotsi

60 CITYCON OYJ VUOSIKERTOMUS JA YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2009 Tilinpäätös 2009 SISÄLTÖ

Hallituksen toimintakertomus ...... 3 20. Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt ...... 29 2. Liikevaihto ...... 48 21. Aineelliset käytt öomaisuushyödykkeet ...... 29 3. Vuokraustoiminnan muut kulut ...... 48 Laaja konsernituloslaskelma, IFRS ...... 14 22. Aineett omat hyödykkeet ...... 29 4. Henkilöstökulut ...... 48 23. Myyntisaamiset ja muut saamiset ...... 29 5. Poistot ja arvonalennukset ...... 48 Konsernitase, IFRS ...... 15 24. Rahavarat ...... 29 6. Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut ...... 48 25. Oma pääoma ...... 29 7. Rahoituskulut (nett o) ...... 48 Konsernin rahavirtalaskelma, IFRS ...... 16 26. Korolliset velat ...... 30 8. Tuloverot ...... 48 27. Rahoitusinstrumentit ...... 31 9. Aineett omat hyödykkeet ...... 48 Konsernin oman pääoman laskelma, IFRS ...... 17 28. Laskennalliset verosaamiset ja -velat ...... 35 10. Aineelliset hyödykkeet ...... 49 29. Ostovelat ja muut velat ...... 35 11. Tytäryhtiöosakkeet ...... 49 Konsernitilinpäätöksen liitetiedot, IFRS ...... 18 30. Työsuhde-etuudet ...... 35 12. Osakkuusyhtiöosakkeet ...... 49 1. Yrityksen perustiedot ...... 18 31. Liiketoiminnan rahavirta ...... 37 13. Muut sijoitukset ...... 49 2. Tilinpäätöksen laatimisperusta ...... 18 32. Vastuusitoumukset ...... 38 14. Tytäryhtiöt ja omistusyhteysyritykset ...... 49 3. Muutokset IFRS-standardeissa 33. Lähipiiritapahtumat ...... 38 15. Lyhytaikaiset saamiset ...... 49 ja laskentaperiaatt eissa ...... 18 34. Konsernirakenteen 16. Oma pääoma ...... 49 4. Yhteenveto konsernitilinpäätöksen muutokset vuonna 2009 ...... 40 17. Vieras pääoma ...... 49 laatimisperiaatt eista ...... 19 35. Tilinpäätöspäivän jälkeiset tapahtumat ...... 40 18. Vastuusitoumukset ...... 50 5. Johdon harkintaa edellytt ävät laatimisperiaatt eet ja arvoihin liitt yvät Tunnusluvut ...... 41 Osakkeet ja osakkeenomistajat ...... 51 keskeiset epävarmuustekijät ...... 22 1. Konsernin viiden vuoden 6. Kokonaistuotot ...... 24 tunnusluvut, IFRS ...... 41 Tunnuslukujen laskentaperiaatt eet ...... 53 7. Kokonaiskulut pl rahoituskulut ...... 24 2. Konsernin operatiivinen 8. Segmentt i-informaatio ...... 24 ja ei-operatiivinen viiden vuoden tulos ...... 42 Tilinpäätöksen allekirjoitukset ...... 55 9. Hoitokulut ...... 25 3. Konsernin operatiivinen ja ei-operatiivinen 10. Vuokraustoiminnan muut kulut ...... 25 tulos vuosineljänneksitt äin ...... 43 Tilintarkastuskertomus ...... 56 11. Hallinnon kulut ...... 25 4. Segmentt i-informaatiota 12. Henkilöstökulut ...... 25 vuosineljänneksitt äin ...... 44 Kiinteistölista 2009 ...... 57 13. Poistot ...... 26 14. Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut ...... 26 Emoyhtiön tuloslaskelma, FAS ...... 45 Arviointilausunto ...... 61 15. Rahoituskulut (nett o) ...... 26 16. Tuloverot ...... 26 Emoyhtiön tase, FAS ...... 46 17. Operatiivisen tuloksen ja ei-operatiivisen tuloksen Emoyhtiön rahavirtalaskelma, FAS ...... 47 välinen täsmäytyslaskelma ...... 26 18. Osakekohtainen tulos ja nett ovarallisuus ...27 Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot, FAS ...... 48 19. Sijoituskiinteistöt ...... 28 1. Tilinpäätöksen laadintaperiaatt eet ...... 48 HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

YHTEENVETO VUODEN 2009 VIIMEISESTÄ AVAINLUVUT Q4/2009 Q4/2008 Q3/2009 2009 2008 Muutos-% 1) VUOSINELJÄNNEKSESTÄ – Liikevaihto kasvoi ja oli 48,9 miljoonaa eu- Liikevaihto, Me 48,9 45,2 45,9 186,3 178,3 4,5 % Nett ovuokratuott o, Me 31,6 30,2 32,5 125,4 121,8 3,0 % roa (Q3/2009: 45,9 milj. euroa). Liiketappio/-voitt o, Me -12,4 -27,9 27,4 10,3 -105,0 − – Nett ovuokratuotot laskivat 2,7 prosentt ia % liikevaihdosta − − 59,6 % 5,5 % − − 31,6 miljoonaan euroon (32,5 milj. euroa) Tappio/voitt o ennen veroja, Me -24,4 -40,9 15,6 -37,5 -162,3 -76,9 % johtuen pääasiassa edellisvuosineljännestä Katsauskauden tappio/voitt o korkeammista kiinteistöjen hoitokuluista emoyhtiön omistajille, Me -23,8 -30,7 13,3 -34,3 -124,1 -72,4 % normaalin kausivaihtelun mukaisesti. Operatiivinen liikevoitt o, Me 26,3 25,6 28,6 107,7 105,3 2,3 % – Liiketoiminnan nettorahavirta/osake oli % liikevaihdosta 53,9 % 56,7 % 62,2 % 57,8 % 59,1 % − 0,06 euroa (0,05 euroa). Operatiivinen tulos, Me 12,5 11,8 14,2 50,9 43,8 16,3 % – Tulos/osake oli -0,11 euroa (0,06 euroa). Ei-operatiivinen tulos, Me -36,3 -42,5 -0,9 -85,2 -167,9 -49,3 % – Operatiivinen tulos/osake (laimennett u) oli 0,06 euroa (0,06 euroa). Tulos/osake, euroa -0,11 -0,14 0,06 -0,16 -0,56 -72,4 % Tulos/osake, laimennett u, euroa -0,11 -0,14 0,06 -0,16 -0,56 -72,4 % – Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos Operatiivinen tulos/osake, laimennett u, oli -38,6 miljoonaa euroa (-1,2 milj. euroa). (laimennett u EPRA EPS), euroa 0,06 0,05 0,06 0,23 0,20 15,2 % Käyvän arvon muutos johtui etupäässä ar- Liiketoiminnan nett orahavirta/osake, euroa 0,06 0,07 0,05 0,30 0,21 42,4 % vioitua matalammasta nett ovuokratuoton kasvusta ja nettotuottovaatimuksen kas- Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me 2) 2 162,7 2 147,4 2 111,6 1,7 % vusta Baltiassa. Sijoituskiinteistöjen käypä Oma pääoma/osake, euroa 3,41 3,31 3,62 -8,5 % arvo oli 2 147,4 miljoonaa euroa (2 162,7 Nett ovarallisuus (EPRA NAV)/osake, euroa 3,64 3,54 3,88 -8,8 % milj. euroa). Oikaistu nett ovarallisuus (EPRA NNNAV)/osake, euroa 3,46 3,35 3,80 -11,8 % – Sijoituskiinteistöjen keskimääräinen nett o- Omavaraisuusaste, % 35,9 34,2 38,5 − tuott ovaatimus pysyi edellisvuosineljännek- Nett ovelkaantumisaste, % 159,5 169,5 141,3 − sen tasolla ja oli kauden lopussa ulkopuolisen Korollinen nett ovelka (käypä arvo), Me 1 272,3 1 312,2 1 194,6 9,8 % arvioitsijan mukaan 6,6 prosentt ia (6,6 %). Nett otuott o-% 6,1 6,1 5,8 − Nett otuott o-%, vertailukelpoiset kohteet 6,6 6,7 6,0 − – Yhtiön rahoituskulut olivat 12,0 miljoonaa Vuokrausaste, % 94,7 95,0 96,0 − euroa (11,7 milj. euroa). Henkilöstö katsauskauden lopussa 117 119 113 5,3 % – Cityconin lainasopimusten kovenanttien mukainen korkokate parani ja oli 2,3 (2,2) Osinko/osake, euroa 0,04 3) 0,04 - 3) ja omavaraisuusaste laski 40,6 prosentt iin Sijoitetun vapaan oman pääoman palautus/osake, euroa 0,10 0,10 - Osinko ja sijoitetun vapaan oman pääoman palautus yhteensä/osake, euroa 0,14 3) 0,14 - (42,4 %).

– Citycon laski liikkeelle lähinnä kotimaisille 1) Muutos-% on laskett u tarkoista luvuista ja viitt aa vuosien 2009 ja 2008 väliseen muutokseen. yksityishenkilöille suunnatun 40 miljoonan 2) IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin muutoksen myötä sijoituskiinteistöjen käypä arvo sisältää myös rakenteilla olevat kiinteistöt. euron joukkovelkakirjalainan, jonka liikkee- 3) Hallituksen ehdotus. seenlaskusta saadut varat käytetään kehityshankkeiden rahoitt amiseen. Viiden vuoden avainluvut löytyvät tilinpäätöksen sivulta 41. – Viimeisellä neljänneksellä valmistuivat kauppakeskus Liljeholmstorgetin rakentaminen Selvitys Citycon-konsernin hallinto- ja ohjausjärjestelmästä tilikaudelta 2009 (Corporate Governance Statement) on julkaistu samanaikaisesti yhtiön Tukholmaan ja kauppakeskus Rocca al Maren tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen kanssa ja selvitys on saatavilla yhtiön internet-sivuilla www.citycon.ﬁ .

CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 3 HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

uudistus- ja laajennushanke Tallinnassa. valuuttakurssivoitoista, alentuneista kor- sitovia luott olimiitt ejä rakenteilla olevien kohtei- rakauppa kasvoi tammi-marraskuussa 1,9 pro- – Hallituksen osingonjakoehdotus on 0,04 eu- kokuluista, positiivisesta käyttöpääoman den rahoitt amiseksi. sentt ia. Ruotsissa vähitt äiskauppa kasvoi 2,8 roa/osake (0,04 euroa/osake), minkä lisäksi muutoksesta sekä liikevoiton kasvusta. Vuokrausaste laski vain lievästi vuoden ai- prosenttia ja päivittäistavarakauppa 1,9 pro- hallitus ehdott aa 0,10 euron osakekohtaista – Omavaraisuusaste oli 34,2 prosenttia kana ja oli 95 prosenttia. Kaikkien Cityconin sentt ia. Eniten kauppa on hidastunut Baltiassa. pääoman palautusta vapaan oman pääoman (38,5 %). Lasku johtui lähinnä sijoituskiin- kauppakeskusten kokonaismyynti oli lähes Viron vähitt äiskaupan lasku oli 15,0 prosentt ia rahastosta (0,10 euroa/osake). teistöjen käyvän arvon muutoksista ja in- viime vuoden tasolla vähitt äiskaupan myynnin ja päivitt äistavarakaupan 8,0 prosentt ia. Vas- vestoinneista aiheutuvasta velkamäärän yleisestä heikkenemisestä huolimatt a. taavat luvut Liett uassa olivat 18,3 prosentt ia YHTEENVETO VUODESTA 2009 kasvusta. Cityconin historian suurimmat rakennus- ja 10,3 prosentt ia. (Lähteet: Tilastokeskus, Sta- – Liikevaihto kasvoi 4,5 prosentt ia 186,3 mil- – Yhtiön rahoitustilanne säilyi kauden aikana hankkeet valmistuivat vuoden lopulla Tukhol- tistiska Centralbyrån, Statistics Estonia, Sta- joonaan euroon (2008: 178,3 milj. euroa). hyvänä. Yhtiön käytett ävissä oleva likvidi- massa ja Tallinnassa. Liljeholmstorget ja Rocca tistics Lithuania) Edullinen vaatekauppa kasvoi Kasvu johtui vuokratt avien tilojen määrän teett i kauden lopussa oli 205,6 miljoonaa al Mare avatt iin asiakkaille eritt äin menestyk- Suomessa ja Ruotsissa, eniten kärsi huonekalu- kasvusta ja kauppapaikkojen kehitt ämises- euroa, josta 185,8 miljoonaa euroa oli käyt- sellisesti. Nämä valmistuneet hankkeet vahvis- ja autokauppa (Newsec Property Report, Au- tä. Liikevaihdon kasvua pienensi edelliskaut- tämätt ömiä, sitovia luott olimiitt ejä ja 19,8 tavat yhtiön markkina-asemaa merkittävästi tumn 2009). Suomessa myös vähitt äiskaupan ta hieman korkeampi tilojen vajaakäytt ö. miljoonaa euroa rahavaroja. Käytett ävissä naapurimaiden pääkaupunkien kauppakeskus- kannattavuus heikkeni vuonna 2009 toista – Voitt o/tappio ennen veroja oli -37,5 miljoo- oleva likviditeett i riitt ää katt amaan pääte- markkinoilla. vuott a peräjälkeen (lähde: Tilastokeskus). naa euroa (-162,3 milj. euroa). Luku sisältää tyt investoinnit ja lainanhoitokustannukset Cityconilla on jatkuvasti suunnitt eilla usei- Ruotsissa vähittäiskaupan myynti kääntyi –97,4 miljoonaa euroa (-216,1 milj. euroa) vähintään vuoden 2010 loppuun asti ilman ta rakennushankkeita kaikissa toimintamais- kesällä nousuun, mutta Suomessa ja Baltias- sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta. uusien rahoituslähteiden tarvett a. saan. Keskitymme investoimaan ensisijaises- sa vähitt äiskauppa laski koko vuoden. Baltian – Nett ovuokratuotot kasvoivat 3,0 prosent- – Tukholman Liljeholmeniin rakennettavat ti olemassa olevaan kiinteistökantaamme maissa taloudellinen tilanne on edelleen vaikea. tia ja olivat 125,4 miljoonaa euroa (121,8 asunnot sovittiin kesäkuussa myytäväksi parantaaksemme kiinteistöjemme pitkäaikais- (Lähteet: Tilastokeskus, Statistiska Central- milj. euroa). Ilman Ruotsin kruunun heikke- 176 miljoonalla Ruotsin kruunulla (n. 16,3 ta kilpailukykyä. Käynnistyneitä hankkeita ovat byrån, Statistics Estonia) nemistä nett ovuokratuotot olisivat nous- milj. eurolla). Åkersberga Centrumin kauppakeskuksen uudis- Kuluttajien luottamus talouden kehitykseen seet 5,0 prosentt ia. – Heinäkuussa Citycon sopi Suur-Tukholman tus ja laajennus, Myllypuron uusi kauppakeskus heikkeni keväällä, mutt a alkoi uudelleen vahvis- – Vertailukelpoisten kohteiden nett ovuokra- alueella sijaitsevan Åkersberga Centrumin ja Espoontorin perusteellinen uudistaminen. tua etenkin Suomessa ja Ruotsissa. Inflaatio tuotot kasvoivat 0,8 prosentt ia. 181 asunnon myynnistä noin 16,7 miljoonalla Suunnitteilla on useita merkittäviä rakennus- kääntyi kulutt ajahintojen laskuksi ja korkotaso – Yhtiön operatiivinen tulos kasvoi 50,9 mil- eurolla. Samalla päätett iin kauppakeskuksen hankkeita, mm. Ison Omenan laajennus tulevan oli koko vuoden ennätyksellisen alhainen kaikissa joonaan euroon (43,8 milj. euroa). laajennus- ja uudistushankkeesta. Hankkeen metroaseman päälle, Martinlaakson uusi kaup- Cityconin toimintamaissa. (Lähteet: Tilastokes- – Operatiivinen tulos/osake (laimennettu) kokonaiskustannusarvio on 46 miljoonaa eu- pakeskus ja Jyväskylän Forumin uudistaminen. kus, Statistiska Centralbyrån, Statistics Estonia) kasvoi 0,23 euroon (0,20 euroa). roa, josta Cityconin osuus on 75 prosentt ia. Näiden hankkeiden on tarkoitus täyttää kan- Maailmanlaajuinen rahoitusmarkkinoiden – Tulos/osake oli -0,16 euroa (-0,56 euroa). sainväliset LEED-laatukriteerit.” epävakaus on vaikutt anut koko vuoden rahoi- Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutok- TOIMITUSJOHTAJA PETRI OLKINUORA tuksen hintaan ja saatavuuteen. Loppuvuodes- silla on merkittävä vaikutus osakekohtai- KOMMENTOI VUOTTA 2009: KAKSI KEHITYS- TOIMINTAYMPÄRISTÖN KEHITYS ta rahoituksen saatavuus tosin parani, mutta seen tulokseen. HANKETTA VALMISTUI ONNISTUNEESTI Vuosi 2009 alkoi haastavana kaikissa Cityconin velkarahoituksen lainamarginaalit pysyivät – Vuokrausaste oli 95,0 prosentt ia (96,0 %). “Yhtiön osakekohtainen liiketoiminnan nett ora- toimintamaissa. Maailmanlaajuinen taantuma melko korkeina. Vuokrausasteen lasku johtui kiinteistökan- havirta ja osakekohtainen operatiivinen tulos oli- muutt ui lamaksi selvimmin Baltiassa, myös Suo- nan vajaakäytön lievästä noususta Suomes- vat yhtiön historian parhaita. Operatiivinen tulos men ja Ruotsin taloudet painuivat miinukselle. LIIKETOIMINTA JA KIINTEISTÖ OMAISUUDEN sa, Ruotsissa ja Baltian maissa. parani edellisvuodesta 50,9 miljoonaan euroon Reaalitalouden suhdannemuutokset heijastuivat YHTEENVETO – Liiketoiminnan nett orahavirta/osake nou- vuokratuott ojen kasvun ja pienentyneiden kor- vuoden aikana myös vähitt äiskauppaan. Citycon on kauppakeskusten aktiivinen omista- si 0,30 euroon (0,21 euroa). Kasvu johtui kokustannusten ansiosta. Yhtiön rahoitusasema Vuonna 2009 vähitt äiskaupan myynti laski ja, operoija ja pitkäjänteinen kehitt äjä. Yhtiö luo pääasiassa kertaluonteisista toteutuneista on vakaa ja meillä on riitt ävästi käytt ämätt ömiä, Suomessa 1,6 prosentt ia, mutt a päivitt äistava- puitt eet menestyvälle kaupankäynnille ja pyrkii

4 CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS lisäämään nett otuott oa pitkällä aikavälillä ak- SIJOITUSKIINTEISTÖJEN KÄYVÄN ARVON Cityconin kiinteistöomaisuuden keskimääräi- Nett otuott oprosentin laskennassa ja vertailu- tiivisen kauppapaikkajohtamisen ja kehitystoi- MUUTOKSET nen, Realia Management Oy:n määritt ämä net- kelpoisten kohteiden valinnassa sovelletaan minnan avulla. Cityconin kauppapaikat palvele- Citycon soveltaa sijoituskiinteistöjen arvos- totuott ovaatimus 31.12.2009 oli 6,6 prosentt ia Kiinteistötalouden instituutin ja Investment vat sekä kulutt ajia ett ä vähitt äiskauppaa. tamiseen IAS 40 -standardin mukaista käyvän (31.12.2008: 6,4 % ja 30.9.2009: 6,6 %). Property Databankin ohjeiden mukaista lasken- Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan arvon mallia, jonka mukaan sijoituskiinteistöjen tamenetelmää. markkinajohtaja Suomessa, ja sillä on vahva arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutt eisesti. VUOKRASOPIMUSKANTA JA VUOKRAUSASTE Vuokran osuus vuokralaisten liikevaihdosta asema Ruotsissa ja vakaa jalansija Baltiassa. IAS 40 -standardin 1.1.2009 voimaan tulleen Tilikauden lopussa Cityconilla oli yhteensä vertailukelpoisissa kohteissa oli 8,6 prosentt ia Yhtiö kantaa kohteistaan hallinnointi- ja liike- muutoksen johdosta Citycon arvostaa myös 4 235 (4 143) vuokrasopimusta. Vuokrasopi- edellisten 12 kuukauden aikana. Vuokran osuus toimintavastuun. rakenteilla olevat kiinteistönsä käypään arvoon musten keskimääräinen jäljellä oleva kestoaika vuokralaisen liikevaihdosta on laskettu vuok- Yhtiö osallistuu omistamiensa kauppakes- hankintamenon sijaan eikä enää esitä tasees- oli 3,1 vuott a (3,1 vuott a). ralaisen Cityconille maksaman nett ovuokran ja kusten päivittäiseen toimintaan pyrkien yh- saan rakenteilla olevia kiinteistöjä erillään sijoi- Cityconin kiinteistöomaisuuden nett ovuok- mahdollisten erilliskorvausten osuutena arvon- teistyössä vuokralaistensa kanssa jatkuvasti tuskiinteistöistä. ratuott oaste oli 6,1 prosentt ia (5,8 %) ja talou- lisäverottomasta myynnistä. Arvonlisäveron lisäämään kauppakeskustensa kiinnostavuutt a, Cityconin kiinteistöomaisuuden markkina- dellinen vuokrausaste 95,0 prosentt ia (96,0 %). suuruus on arvio. asiakasmääriä, myyntiä ja tuott oja. arvon määritt elee ulkopuolinen arvioija kiinteis- Vuokrausasteen lasku johtui koko kiinteistö- Citycon on uranuurtaja pohjoismaisilla kaup- tökohtaisesti kansainvälisten IAS- (Internatio- kannan vajaakäytön lievästä kasvusta yhtiön HANKINNAT JA MYYNNIT pakeskusmarkkinoilla pyrkiessään vihreiden nal Accounting Standards) ja IVS- (International kaikissa toimintamaissa vaikeutuneen markki- Citycon keskittyy jatkossakin yhtiön omista- arvojen huomioon ott amiseen kauppakeskus- Valuation Standards) standardien mukaisesti natilanteen vuoksi. mien kauppakeskusten kaupalliseen kehittä- johtamisessa ja kehityshankkeissaan. Kaup- vähintään kerran vuodessa. Vuonna 2009 ulko- Cityconin nettovuokratuotot nousivat kat- miseen ja seuraa kauppakeskusmarkkinoiden pakeskus Trio Lahdessa sai Pohjoismaiden puolinen arviointi teetett iin kuitenkin vuosinel- sauskaudella 3,0 prosentt ia 125,4 miljoonaan kehitt ymistä koko toiminta-alueellaan. Vuoden ensimmäisen LEED-sertiﬁ oinnin vuonna 2009. jänneksitt äin markkinavolatiliteetin vuoksi. euroon. Vuokratt avien tilojen määrä kasvoi 2,5 2009 aikana ei toteutett u uusia kauppakeskus- Trion uudistus- ja kehityshanke oli yksi kolmes- Cityconin kiinteistöt arvioi Realia Group prosentt ia 961 150 neliömetriin. Vertailukel- hankintoja. ta Cityconin vastuullisen rakentamisen pilott i- -ryhmään kuuluva Realia Management Oy. poisten kohteiden nettovuokratuotto kasvoi Vuoden alussa Citycon myi tytäryhtiönsä hankkeesta. Realia Management Oy on kansainvälisen CB 0,8 prosentt ia ilman Ruotsin kruunun heikenty- Kiinteistö Oy Keijutie 15:n kaikki osakkeet. Cityconin markkina-alueet ovat Suomi, Ruot- Richard Ellisin suositt elema arviointipalvelujen misen vaikutusta. Tämän Lahdessa sijaitsevan, yhtiön ydinliike- si ja Baltian maat. Cityconin investoinnit kohdis- tarjoaja Suomessa. Yhteenveto Realia Manage- Vertailukelpoisilla kohteilla tarkoitetaan toimintaan kuulumattoman kohteen velaton tuvat alueille, joissa asukasmäärien ja kulutt aji- ment Oy:n tekemästä arviolausunnosta vuoden kohteita, jotka ovat olleet yhtiön omistuksessa myyntihinta oli noin kolme miljoonaa euroa. Yh- en ostovoiman odotetaan kasvavan. 2009 lopun tilanteesta on saatavilla yhtiön koko vertailukauden (24 kk). Vertailukelpoi- tiö kirjasi myynnistä 0,1 miljoonan euron myyn- Vuoden 2009 lopussa yhtiö omisti 33 (33) internet-sivuilla osoitteessa www.citycon.fi/ siin kohteisiin eivät kuulu kehitys- ja laajen- tivoiton. Osana strategiaansa yhtiö aikoo jatkaa kauppakeskusta ja 51 (52) muuta kohdetta. arviolausunto. Arviolausunnosta ilmenee arvi- nuskohteet eivätkä tontit. Vertailukelpoisista ydinliiketoimintaan kuulumatt omien kohteiden Kauppakeskuksista sijaitsi Suomessa 22 (22), ointiprosessi, arvioon vaikutt avat tekijät sekä kohteista 78,5 prosentt ia sijaitsee Suomessa. myyntiä. Ruotsissa kahdeksan (8) ja Baltiassa kolme (3). arvioinnin tulokset ja herkkyysanalyysi. Yhtiön koko kiinteistöomaisuuden markkina- Vuonna 2009 Cityconin kiinteistöomaisuu- arvo oli 2 147,4 miljoonaa euroa (2 111,6 milj. den käypä arvo laski. Lasku johtui kiinteistö- ja Vuokrasopimuskannan yhteenveto euroa), josta suomalaisten kiinteistöjen osuus rahoitusmarkkinoiden yleisestä suhdanne- Q4/2009 Q4/2008 Q3/2009 2009 2008 Muutos-% oli 67,2 prosenttia (70,7 %), ruotsalaisten muutoksesta ja yleisen talouden taantuman Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl 386 255 140 873 572 52,6 kiinteistöjen osuus 25,6 prosenttia (21,9 %) aiheutt amista nousseista tuott ovaatimuksista. Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 69 262 69 730 23 789 141 628 124 960 13,3 Vuokrausaste kauden lopussa, % 94,7 95,0 96,0 -1,0 ja Baltiassa sijaitsevien kiinteistöjen osuus Arvonnousua kirjatt iin yhteensä 5,5 miljoonaa Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä 7,3 prosenttia (7,4 %). Vuokrattavien tilojen euroa ja arvonalennusta yhteensä 102,9 miljoo- oleva voimassaoloaika kauden lopussa, vuott a 3,0 3,1 3,1 1) 0,0 kokonaismäärä tilikauden lopussa oli yhteensä naa euroa. Muutosten nett ovaikutus tulokseen 961 150 neliömetriä. oli -97,4 miljoonaa euroa (-216,1 milj. euroa). 1) Vuokrasopimuksen jäljellä olevan voimassaoloajan tulkintaa on muutett u.

CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 5 HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Kesäkuussa Citycon sopi Tukholmassa sijait- Valmistuneet kehityshankkeet rakennetun kauppakeskuksen vuonna 2005 ja Rakennushankkeen kustannusarvio on kokonai- sevan kauppakeskus Liljeholmstorgetin yhtey- Vuoden 2009 lopulla Citycon sai valmiiksi kaksi päätt i uudistaa sen täysin sekä laajentaa sitä suudessaan noin 467 miljoonaa Ruotsin kruu- teen rakennett avien 72 asunnon myymisestä merkitt ävää kehityshankett a: kauppakeskus Lil- merkitt ävästi. Kauppakeskus sijaitsee vauraal- nua eli noin 46 miljoonaa euroa, josta Cityconin noin 176 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin jeholmstorgetin Tukholmassa ja kauppakeskus la alueella kahdeksan kilometrin päässä Tal- osuus on 75 prosentt ia. 16,3 milj. eurolla). Kaupan myyntivoiton arvioi- Rocca al Maren Tallinnassa. Molemmat hank- linnan ydinkeskustasta länteen. Nyt hankkeen Kauppakeskuksen vuokrattava pinta-ala daan olevan noin 30 miljoonaa Ruotsin kruunua keet valmistuivat suunnitellussa aikataulussa ja valmistuttua Rocca Al Mare on Viron suurin kasvaa noin 13 000 neliömetrillä, lisäksi van- (noin 2,8 milj. euroa) riippuen lopullisista rakenne toteutett iin ympäristöystävällisellä tavalla. kauppakeskus, jossa on vuokratt avaa pinta-alaa han kauppakeskuksen tiloja uudistetaan ja nuskustannuksista. Myyntivoitt o kirjataan käy- yhteensä 53 500 neliömetriä, ja sen kaikki tilat pysäköintipaikkoja rakennetaan lisää 350. Ra- vän arvon muutoksen kautt a tulokseen asunto- Liljeholmstorget Galleria on vuokratt u. Rocca Al Maressa toimii noin 160 kennustyöt käynnistyivät kesällä 2009 ja uu- jen rakentamisen edistymisen mukaisesti. Citycon avasi lokakuussa kauppakeskus Lil- liikett ä, kuten muun muassa Ivo Nikkolon ja New distett u kauppakeskus on kokonaisuudessaan Heinäkuussa Citycon sopi Åkersberga Cent- jeholmstorget Gallerian. Liljeholmstorget on Yorkerin myymälät. Siellä toimii myös Marks valmis vuonna 2011. Kauppakeskus on avoinna rumin yhteydessä sijaitsevien 181 asunnon Cityconin historian suurin yksittäinen kehi- & Spencerin ainoa Viron liike ja Baltian suurin koko rakennushankkeen ajan. myymisestä noin 181 miljoonalla Ruotsin kruu- tyshanke. Kokonaisinvestointi alkuperäinen Prisma-tavaratalo. Cityconin hallituksen päätt ämät, meneillään nulla (noin 16,7 milj. eurolla). Kauppa oli tarkoi- hankintahinta mukaan lukien on lähes 200 mil- Citycon on investoinut Rocca Al Mare -pro- olevat sekä vuoden 2009 aikana valmistuneet tus toteutt aa vuoden viimeisellä neljänneksellä, joonaa euroa. Vuokratt avaa liiketilaa uudessa jektiin yhteensä noin 120 miljoonaa euroa merkittävimmät kehityshankkeet on lueteltu mutta kiinteistönmuodostukseen liittyvän vi- Tukholman keskustan lounaispuolella sijaitse- kauppakeskuksen hankintaan alun perin inves- oheisessa taulukossa. Vuoden 2009 aikana ke- ranomaisprosessin viivästytt yä kaupan arvioi- vassa kauppakeskuksessa on 28 000 m2, ja se toitu summa mukaan lukien. Kaikki päätetyt hityshankkeisiin on Suomessa investoitu 24,2 daan nyt toteutuvan vuoden 2010 ensimmäi- on käytännössä täyteen vuokratt u. Kauppakes- investoinnit on nyt toteutett u, kauppakeskusta miljoonaa euroa, Ruotsissa 95,9 miljoonaa eu- sen vuosipuoliskon aikana. Kaupalla ei arvioida kuksen kolmessa kerroksessa on yhteensä noin voidaan kuitenkin vielä laajentaa noin 4 000 li- roa ja Baltiassa 13,9 miljoonaa euroa. olevan tulosvaikutusta. 90 vuokralaisyritystä ja sen vuokralaisia ovat säneliömetrillä. Konsernirakenteessa vuoden 2009 aikana mm. päivittäistavarakaupat ICA Kvantum ja Suunnitt eilla olevat kehityshankkeet tapahtuneita muutoksia on käsitelty tarkemmin Willys Hemma, Systembolaget, tunnetut muo- Meneillään olevat kehityshankkeet Citycon sai yhdessä rakennusyhtiö NCC:n tilinpäätöksen liitetiedossa 34. dintoimijat kuten KappAhl, H&M, Gina Tricot ja Tilikauden aikana käynnistett iin kauppakeskus kanssa suunnitteluvarauksen Ison Omenan Vero Moda sekä lukuisat ravintolat, urheilu- ja Åkersberga Centrumin uudistus- ja laajennus- kauppakeskuksen yhteyteen rakennettavaan KEHITYSHANKKEET sisustusliikkeet. Liljeholmenstorget Galleriaan hanke Suur-Tukholman alueella Österåkerissa. Länsimetron Matinkylän metrokeskukseen. Citycon tavoitt elee pitkän aikavälin kasvua asia- on rakennett u myös 900 autopaikan maanalai- kasmäärissä, kassavirrassa ja tehokkuudessa nen pysäköintihalli. sekä kauppapaikkojen tuotoissa. Kehitystoi- Liljeholmstorget Galleria sijaitsee erinomai- Vuonna 2009 valmistuneet ja 31.12.2009 meneillään olevat kehityshankkeet 1) minnan tarkoituksena on pitää yhtiön kauppa- sella paikalla liikenneyhteyksien solmukohdas- Toteutuneet Arvioitu brutt oinvestoinnit Arvioitu keskukset kilpailukykyisinä niin asiakkaiden sa keskellä kehitt yvää toimistoja asuinaluett a. kokonais- 31.12.2009 lopullinen investointi mennessä, valmistumis- kuin vuokralaistenkin kannalta. Kauppakeskuksen rakennuslupa edellytt i myös Sijainti (milj. euroa) (milj. euroa) vuosi

Kehityshankkeet saattavat tilapäisesti asuntojen rakentamista, ja siksi kauppakeskuk- Liljeholmstorget Tukholma, Ruotsi 138 2) 132,1 valmis heikentää joidenkin kohteiden tuottoa, sillä sen yläpuolelle valmistuu 72 uutt a vuokra-asun- Rocca al Mare Tallinna, Viro 58,3 49,9 3) valmis uudistusten vuoksi osa liiketiloista on hetkelli- toa. Asunnot eivät kuulu Cityconin ydinliiketoi- Åkersberga Centrum Österåker, Ruotsi 45,6 16,0 2011 sesti tyhjennett ävä, mikä puolestaan vaikutt aa mintaan, ja niiden myynnistä onkin jo sovitt u. Torikeskus Seinäjoki, Suomi 4 2,7 2010 kyseisten kehityskohteiden vuokratuott oihin. Hansa (Trio) Lahti, Suomi 8 0,5 2010 Myyrmanni Vantaa, Suomi 4,8 0,6 2010 Citycon pyrkii toteutt amaan rakennushankkeet Rocca al Mare vaiheitt ain siten, ett ä koko kauppakeskusta ei Kolme vuott a kestänyt Rocca al Maren kolmivai- 1) Laskett u katsauskauden lopun valuutt akursseilla. tarvitse sulkea töiden ajaksi. Näin pyritään var- heinen uudistus- ja laajennusprojekti valmistui 2) Luku ei sisällä myytäviä asuntoja. mistamaan kassavirran jatkuvuus. marraskuussa. Citycon osti 1990-luvun lopulla 3) Jäljellä olevat investoinnit maksetaan 2010.

6 CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Cityconin ja NCC:n tavoitt eena on kehitt ää met- Ruotsi muodostuu pääosin vähitt äiskaupan liiketilojen roa). Liiketoiminnan nettorahavirta/osake oli rokeskus, jossa yhdistyvät erinomaiset kaupal- Citycon on vahvistanut asemaansa Ruotsin vuokratuotoista. Brutt ovuokratuott ojen osuus 0,30 euroa (0,21 euroa). liset palvelut sekä sujuvat yhteydet metron ja kauppakeskusmarkkinoilla, missä sillä on kah- liikevaihdosta oli 95,5 prosentt ia (97,0 %). liityntäterminaalin kesken. Helsingin ja Espoon deksan kauppakeskusta ja seitsemän muuta Liikevoitt o oli 10,3 miljoonaa euroa (-105,0 HENKILÖSTÖ JA HALLINNON KULUT yhdistävän Länsimetron on määrä valmistua kauppapaikkaa, jotka sijaitsevat Suur-Tukhol- milj. euroa). Voitt o ennen veroja oli -37,5 mil- Citycon-konsernin palveluksessa oli tilikauden vuonna 2014. Lisäksi Suomessa suunnitellaan man ja Suur-Göteborgin alueilla sekä Uumajas- joonaa euroa (-162,3 milj. euroa) ja emoyhtiön lopussa yhteensä 119 (113) henkilöä, joista 78 mm. Martinlaakson ostoskeskuksen sekä Jy- sa. Ruotsin liiketoimintojen nett ovuokratuotot omistajille kuuluva voitto verojen jälkeen oli oli Suomessa, 33 Ruotsissa ja kahdeksan Balti- väskylässä sijaitsevan kauppakeskus Forumin laskivat 3,5 prosentt ia ja olivat 23,2 miljoonaa -34,3 miljoonaa euroa (-124,1 milj. euroa). Lii- assa. Hallinnon kulut kasvoivat 17,8 miljoonaan uudistamista. euroa (24,1 milj. euroa). Ilman Ruotsin kruunun kevoiton kasvu johtui lähinnä kiinteistöomai- euroon (16,9 milj. euroa) sisältäen 0,4 miljoonaa Lisätietoja suunnitt eilla olevista hankkeista heikkenemistä Ruotsin liiketoimintojen nett o- suuden käyvän arvon muutoksesta. Liikevoitt o euroa (0,3 milj. euroa) henkilöstöoptioihin ja yh- löytyy Cityconin vuoden 2009 vuosikertomuk- vuokratuotot olisivat nousseet 6,5 prosentt ia kasvoi myös valmistuneiden kehityshankkeiden tiön osakepalkkiojärjestelmään liitt yviä kuluja. sesta, joka julkaistaan viikolla 9 vuonna 2010. viime vuodesta. Liiketoimintayksikön netto- myötä lisääntyneiden ja uudistettujen tilojen Citycon-konserni maksoi palkkoja ja palkki- vuokratuotot olivat 18,5 prosentt ia Cityconin tuomien nettovuokratuottojen takia. Luotto- oita 8,2 miljoonaa euroa (7,6 milj. euroa), josta LIIKETOIMINTAYKSIKÖT kaikista nett ovuokratuotoista. tappiot olivat edelleen vähäiset jääden 0,6 konsernin toimitusjohtajien palkkojen ja palk- Cityconin liiketoiminta on jaett u kolmeen liike- Ruotsin kiinteistökannan tunnuslukuja esi- miljoonaan euroon. Määräaikaisia vuokranalen- kioiden osuus oli 0,4 miljoonaa euroa (0,3 milj. toimintayksikköön Suomi, Ruotsi ja Baltia, ja tellään seuraavan sivun taulukoissa. Kehitys- nuksia myönnett iin vuoden aikana yhteensä 1,6 euroa) ja hallituksen 0,6 miljoonaa euroa (0,6 Ruotsin ja Baltian yksiköt edelleen liiketoimin- hankkeita on käsitelty edellä. miljoonaa euroa. milj. euroa). Emoyhtiö maksoi palkkoja ja palk- ta-alueisiin Kauppapaikat ja Kiinteistökehitys. Kiinteistöomaisuuden käyvän arvon muutos- kioita 6,3 miljoonaa euroa (5,8 milj. euroa), josta Suomen liiketoimintayksikkö organisoitiin vuo- Baltia ten, myyntivoitt ojen ja muiden ei-operatiivisten toimitusjohtajan palkka ja palkkiot olivat 0,4 den 2009 lopulla uudelleen. Yksikkö on jaett u Vuoden 2009 lopussa Citycon omisti Baltian erien vaikutus emoyhtiön omistajille kuuluvaan miljoonaa euroa (0,3 milj. euroa) ja hallituksen liiketoiminta-alueisiin Kauppapaikkajohtaminen maissa kolme kauppakeskusta, Rocca al Maren tulokseen verovaikutuksineen oli -85,2 miljoo- 0,6 miljoonaa euroa (0,6 milj. euroa). (kauppakeskusten operatiivinen johtaminen), ja Magistralin Tallinnassa Virossa sekä Manda- naa euroa (-167,9 milj. euroa). Kun tämä ote- Yhtiön henkilöstöä kuvaavat Omaisuudenhoito (kiinteistöomaisuuden hallin- rinaksen Vilnassa Liettuassa. Baltian maiden taan huomioon, on operatiivinen tulos verojen tunnusluvut kolmelta vuodelta ta sekä investoinnit ja divestoinnit), Vuokraus ja vaikea taloustilanne on vaikutt anut Cityconin jälkeen 7,1 miljoonaa euroa yli vertailukauden 2009 2008 2007 markkinointi sekä Kiinteistökehitys. kauppakeskusten myynteihin ja lisännyt vuokra- tason (ks. konsernitilinpäätöksen liitetieto 17. Keskimääräinen laisten vuokranalennuspyyntöjä. Samalla myös Operatiivisen ja ei-operatiivisen tuloksen täs- lukumäärä tilikaudella 117 109 93 Suomi luott otappioriski on kasvanut. Vajaakäytt öaste mäytyslaskelma). Operatiivisen tuloksen kasvu Tilikauden palkat Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan mark- ei kuitenkaan lisääntynyt Baltiassa merkittä- on seurausta lähinnä nett ovuokratuott ojen kas- ja palkkiot, Me 8,2 7,6 6,6 kinajohtaja Suomessa. Vuonna 2009 yhtiöllä västi katsauskaudella. Baltian nett ovuokratuo- vusta sekä alemmista rahoituskuluista, jotka oli noin 22 prosentin markkinaosuus Suomen tot olivat 9,8 miljoonaa euroa (6,8 milj. euroa). johtuivat korkojen laskusta ja valuuttakurssi- INVESTOINNIT JA DIVESTOINNIT kauppakeskusmarkkinoista (lähde: Entrecon). Liiketoimintayksikön nett ovuokratuotot olivat muutoksista. Operatiiviseen tulokseen kirjatt iin Cityconin tilikauden bruttoinvestoinnit olivat Suomen liiketoimintojen nett ovuokratuotot oli- 7,8 prosentt ia Cityconin kaikista nett ovuokra- verovaikutuksineen 0,4 miljoonan euron voitt o yhteensä 134,6 miljoonaa euroa (157,8 milj. vat katsauskaudella 92,4 miljoonaa euroa (90,9 tuotoista. vaihtovelkakirjalainan takaisinostoista. euroa). Investoinneista 0,0 miljoonaa euroa milj. euroa). Liiketoimintayksikön nett ovuokra- Baltian kiinteistökannan tunnuslukuja esitel- Operatiivisen tuloksen verot olivat tilikau- (17,4 milj. euroa) kohdistui uusien kiinteistöjen tuotot olivat 73,7 prosentt ia Cityconin kaikista lään seuraavan sivun taulukoissa. Kehityshank- della yli vertailukauden tulokseen perustuvien hankintaan, 134,0 miljoonaa euroa (139,6 milj. nett ovuokratuotoista. keita on käsitelty edellä. verojen johtuen operatiivisen tuloksen kasvus- euroa) kiinteistökehitykseen ja 0,6 miljoonaa Suomessa sijaitsevan kiinteistökannan tun- ta sekä vaihtovelkakirjalainan takaisinostoista. euroa (0,8 milj. euroa) muihin investointeihin. In- nuslukuja esitellään seuraavan sivun taulukois- LIIKEVAIHTO JA TULOS Tulos/osake oli -0,16 euroa (-0,56 euroa). vestoinnit rahoitett iin liiketoiminnan kassavir- sa. Kehityshankkeita on käsitelty edellä. Tilikauden liikevaihto oli 186,3 miljoonaa eu- Operatiivinen tulos/osake, laimennettu, (lai- ralla ja olemassa olevilla rahoitusjärjestelyillä. roa (178,3 milj. euroa). Cityconin liikevaihto mennett u EPRA EPS) oli 0,23 euroa (0,20 eu-

CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 7 HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Suomi Taloudellinen kehitys, Suomi Q4/2009 Q4/2008 Q3/2009 2009 2008 Muutos-% Q4/2009 Q4/2008 Q3/2009 2009 2008 Muutos-%

Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl 84 193 65 295 452 -34,7 Brutt ovuokratuotot, Me 31,5 30,8 31,3 126,5 122,5 3,3 Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 18 420 31 930 20 530 57 220 79 130 -27,7 Liikevaihto, Me 32,7 32,0 32,4 131,3 126,8 3,5 Vuokrausaste kauden lopussa, % 94,1 94,6 95,7 -1,1 Nett ovuokratuotot, Me 23,0 22,6 23,4 92,4 90,9 1,7 Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä Nett otappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen oleva voimassaoloaika kauden lopussa, vuott a 2,9 2,8 3,1 -9,7 arvostuksesta käypään arvoon, Me -14,6 -48,6 -4,6 -65,1 -154,3 -57,8 Liikevoitt o/-tappio, Me 6,8 -21,7 17,4 21,2 -62,9 - Brutt oinvestoinnit, Me 15,3 10,0 2,8 24,5 69,2 -64,6

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me (1 1 449,7 1 442,0 1 494,0 -3,5 Nett otuott o-% (2 6,4 6,5 6,0 - Nett otuott o-%, vertailukelpoiset kohteet 6,6 6,7 6,1 -

Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Ruotsi Taloudellinen kehitys, Ruotsi Q4/2009 Q4/2008 Q3/2009 2009 2008 Muutos-% Q4/2009 Q4/2008 Q3/2009 2009 2008 Muutos-%

Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl 245 19 71 449 58 674,1 Brutt ovuokratuotot, Me 11,4 9,9 9,6 39,3 41,1 -4,5 Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 42 163 9 060 2 995 59 351 15 340 286,9 Liikevaihto, Me 12,4 10,1 9,9 41,0 41,9 -2,0 Vuokrausaste kauden lopussa, % 95,0 94,7 96,0 -1,3 Nett ovuokratuotot, Me 6,1 5,3 6,4 23,2 24,1 -3,5 Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä Nett otappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen oleva voimassaoloaika kauden lopussa, vuott a 2,2 3,0 2,4 25,0 arvostuksesta käypään arvoon, Me -17,0 -21,4 -1,3 -19,6 -70,1 -72,1 Liiketappio/-voitt o, Me -12,0 -16,9 4,4 0,3 -49,1 - Brutt oinvestoinnit, Me 33,4 21,7 29,1 95,9 65,6 46,0

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me (1 551,0 548,8 462,4 18,7 Nett otuott o-% (2 4,8 4,7 5,0 - Nett otuott o-%, vertailukelpoiset kohteet 6,4 6,5 5,6 -

Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Baltia Taloudellinen kehitys, Baltia Q4/2009 Q4/2008 Q3/2009 2009 2008 Muutos-% Q4/2009 Q4/2008 Q3/2009 2009 2008 Muutos-%

Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl 57 43 4 129 62 108,1 Brutt ovuokratuotot, Me 2,3 3,0 3,4 12,0 9,3 29,1 Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 8 679 28 740 264 25 057 30 490 -17,8 Liikevaihto, Me 3,8 3,1 3,6 14,0 9,6 45,5 Vuokrausaste kauden lopussa, % 99,7 99,4 99,8 -0,4 Nett ovuokratuotot, Me 2,5 2,2 2,7 9,8 6,8 44,6 Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva Nett otappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen voimassaoloaika kauden lopussa, vuott a 5,4 5,2 5,4 1) -3,7 arvostuksesta käypään arvoon, Me -7,1 10,6 4,7 -12,7 8,3 - Liiketappio/-voitt o, Me -4,9 12,6 7,2 -3,8 14,4 - Brutt oinvestoinnit, Me 1,7 6,1 1,2 13,9 22,7 -38,8

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me (1 162,0 156,6 155,3 0,8 Nett otuott o-% (2 6,7 6,4 6,2 - Nett otuott o-%, vertailukelpoiset kohteet 8,1 8,2 7,4 -

1) IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin muutoksen myötä sijoituskiinteistöjen käypä arvo sisältää myös rakenteilla olevat kiinteistöt. 1) Vuokrasopimuksen jäljellä olevan voimassaoloajan tulkintaa on muutett u. 2) Sisältää laajennushankkeiden tontit.

8 CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Citycon sopi heinäkuussa Åkersberga Cent- korolliset velat tilikauden lopussa olivat noin 11 mukainen. Citycon käytt i vuoden aikana hyväk- LAINAMARKKINATRANSAKTIOT rumin yhteydessä olevien 181 asunnon myyn- prosentt ia konsernin korollisesta velasta. seen vallitsevaa alhaista korkotasoa ja solmi uu- Syndikoitu luott o nistä noin 181 miljoonalla Ruotsin kruunulla Korolliset velat kasvoivat edellisvuodesta sia koronvaihtosopimuksia ja jatkoi erääntyviä Citycon allekirjoitt i maaliskuussa 75 miljoonan (noin 16,7 milj. eurolla). Kesäkuussa Citycon 122,1 miljoonaa euroa ja olivat 1 321,7 miljoo- sopimuksia, mikä nosti suojausastett a. euron vakuudett oman luott olimiitt isopimuksen sopi Tukholmassa sijaitsevan kauppakeskus naa euroa (1 199,5 milj. euroa). Konsernin korol- Citycon noudatt aa suojauslaskentaa, jonka kolmesta pohjoismaisesta pankista koostuvan Liljeholmstorgetin yhteyteen rakennettavien listen velkojen käypä arvo oli 1 332,0 miljoonaa perusteella suojauslaskennan alaisten koron- pankkiryhmän kanssa. Sopimuksen kesto on asuntojen myymisestä noin 176 miljoonalla euroa (1 211,3 milj. euroa). vaihtosopimusten käyvän arvon muutokset kir- kolme vuott a. Ruotsin kruunulla (noin 16,3 milj. eurolla). Tam- Konsernin likvidit kassavarat olivat 19,8 mil- jataan muihin laajan tuloksen eriin. Koronvaih- Kyseessä on syndikoitu luott o, joka vahvis- mikuun lopulla Citycon myi tytäryhtiönsä Kiin- joonaa euroa (16,7 milj. euroa), joten konsernin tosopimusten nimellisarvo oli vuoden lopussa taa Cityconin maksuvalmiutta ja mahdollis- teistö Oy Keijutie15:n kaikki osakkeet. Tämän korollisen nettovelan käypä arvo oli 1 312,2 737,6 miljoonaa euroa (591,7 milj. euroa), josta taa yhtiön kasvun sitovan rahoituksen turvin. Lahdessa sijaitsevan, yhtiön ydinliiketoimintaan miljoonaa euroa (1 194,6 milj. euroa). suojauslaskentaa sovellett iin koronvaihtosopi- Luott olimiitt iä käytetään Cityconin strategian kuulumatt oman kohteen velaton myyntihinta oli Vuoden alusta laskettu korollisten velko- muksille, joiden nimellisarvo oli 713,2 miljoo- mukaisten investointien, kuten kauppakeskus- noin kolme miljoonaa euroa. jen painotett u keskikorko laski edellisvuoteen naa euroa (568,7 milj. euroa). ten kehityshankkeiden, rahoitt amiseen. Lainan verratt una ja oli 4,16 prosentt ia (4,85 % ver- Konsernin kaikkien johdannaissopimusten korkomarginaalit määräytyvät Cityconin kor- TASE JA RAHOITUS tailukaudella). Keskimääräinen lainapääomilla nimellisarvo 31.12.2009 oli 759,7 miljoonaa kokatekovenantin mukaan yhtiön aikaisempien Tilikauden lopussa taseen loppusumma oli painotett u laina-aika oli 3,6 vuott a (4,6 vuott a). euroa (614,8 milj. euroa) ja käypä arvo -29,2 lainasopimusten tapaan. 2 253,2 miljoonaa euroa (2 178,5 milj. euroa). Keskimääräinen korkosidonnaisuusaika oli 3,2 miljoonaa euroa (-9,8 milj. euroa). Markkinakor- Taseen velat olivat yhteensä 1 485,3 miljoonaa vuott a (3,3 vuott a). kojen lasku vuoden 2009 aikana on alentanut Pääomaehtoinen euroa (1 341,2 milj. euroa), josta lyhytaikaista Cityconin korkokate parantui alentuneiden Cityconin korkojohdannaissopimusten käypää vaihtovelkakirjalaina 2006 velkaa oli 227,4 miljoonaa euroa (109,5 milj. korkokulujen ja vahvistuneen operatiivisen tu- arvoa. Valtaosalle korkojohdannaissopimuksia Cityconin hallitus päätti heinäkuussa 2006 euroa). Konsernin rahoitustilanne säilyi hyvänä. loksen ansiosta ja oli 2,3 (Q3/2009: 2,2). Yh- noudatetaan suojauslaskentaa, jolloin johdan- laskea liikkeeseen kansainvälisille institutio- Kauden päätt yessä Cityconin käytett ävissä ole- tiön lainasopimusten kovenanttien mukainen naissopimusten käyvän arvon muutos kirjataan naalisille sijoitt ajille suunnatun, 110 miljoonan van likviditeetin määrä oli 205,6 miljoonaa eu- omavaraisuusaste laski vieraalla pääomalla to- muihin laajan tuloksen eriin. Tällöin näiden so- euron suuruisen pääomaehtoisen vaihtovelka- roa, joista 185,8 miljoonaa euroa oli nostamat- teutett ujen investointien ja sijoituskiinteistöjen pimusten käyvän arvon alentuminen ei vaikuta kirjalainan, joka koostui 2 200 nimellisarvoltaan tomia sitovia luott olimiitt ejä ja 19,8 miljoonaa käyvän arvon tappion takia ja oli 40,6 prosentt ia tilikauden tulokseen eikä osakekohtaiseen 50 000 euron velkakirjasta. Lainan liikkeeseen euroa rahavaroja ja pankkisaamisia. Cityconin (Q3/2009: 42,4 %). tulokseen, vaan tilikauden laajaan tulokseen. laskeminen osakkeenomistajien merkintäetu- käytett ävissä oleva likviditeett i pois lukien ly- Korollisten velkojen painotettu keskikorko Sopimuksista on tilikauden aikana kirjatt u -5,0 oikeudesta poiketen perustui Cityconin varsi- hytaikaiset luott olimiitit ja yritystodistukset oli 31.12.2009 koronvaihtosopimukset huomioon miljoonaa euroa muihin laajan tuloksen eriin ve- naisen yhtiökokouksen 14.3.2006 antamaan tilikauden päättyessä 172,9 miljoonaa euroa ott aen oli 3,87 prosentt ia. rovaikutus huomioituna (-22,6 milj. euroa). valtuutukseen. Vaihtovelkakirjat on noteeratt u (31.12.2008: 158,7 milj. euroa). Konsernin omavaraisuusaste tilikauden lo- Nettorahoituskulut olivat 47,7 miljoonaa NASDAQ OMX Helsingissä 22.8.2006 alkaen. Lyhytaikaisen maksuvalmiuden hallintaan pussa oli 34,2 prosentt ia (38,5 %). Nett ovel- euroa (57,3 milj. euroa). Rahoituskulut laskivat Lainan laina-aika on 7 vuott a ja lainalle makse- yhtiö käytt ää sadan miljoonan euron ei-sitovaa kaantumisaste oli 169,5 prosentt ia (141,3 %). vuonna 2009 lähinnä korkotason alentumisen ja taan 4,5 prosentin kiinteää vuotuista korkoa. kotimaista yritystodistusohjelmaa ja miljardin Vuoden lopussa Cityconin korollisiin velkoihin vaihtovelkakirjalainan takaisinostojen ansiosta. Lainan vaihtoaika on 12.9.2006 - 27.7.2013 ja Ruotsin kruunun ei-sitovaa ruotsalaista yritys- sisältyi 75,1 prosentt ia (75,8 %) vaihtuvakorkoi- Laajan tuloslaskelman nett orahoituskulut si- eräpäivä 2.8.2013. Lainan nykyinen vaihtohinta todistusohjelmaa. Vuoden loppupuoliskolla sia lainoja, joista 73,7 prosentt ia (66,4 %) oli muu- sältävät vaihtovelkakirjalainan takaisinostoista on 4,20 euroa. kotimaisten yritystodistusten markkina on pi- tett u kiinteäkorkoisiksi koronvaihtosopimuksilla. kirjatun 0,6 miljoonan euron kertaluontoisen Citycon aloitti syksyllä 2008 vaihtovelka- ristynyt ja katsauskauden lopussa Citycon oli Koronvaihtosopimukset huomioon ott aen yhtiön voiton. Lisäksi laajan tuloslaskelman nett ora- kirjalainaan liitt yvien velkakirjojen takaisinos- laskenut liikkeeseen yritystodistuksia 32,6 mil- vuoden lopun korollisesta velasta 80,2 prosentt ia hoituskulut sisältävät 1,4 miljoonaa euroa (1,8 tot, koska markkinatilanne mahdollisti yhtiölle joonalla eurolla. Cityconin rahoitus on pääasi- oli kiinteään korkoon sidott ua (74,5 %). Velkasal- milj. euroa) vaihtovelkakirjalainan optio-osuu- velkakirjojen takaisinostamisen selvästi nimel- assa järjestett y pitkäaikaisesti ja lyhytaikaiset kun suojausaste on konsernin rahoituspolitiikan teen liitt yvää laskennallista kulukirjausta. lisarvoa alhaisempaan hintaan sekä koska ta-

CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 9 HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS kaisinostojen avulla yhtiö pystyi vahvistamaan hankkeiden rahoitt amiseen sekä mahdollisiin han- haastavana myös vuoden 2009 ajan. Pankkien Citycon valmistelee merkitt äviä kehityshank- tasett aan ja alentamaan nett orahoituskulujaan. kintoihin yhtiön investointistrategian mukaisesti. halukkuus lainata rahaa yrityksille ei ole palau- keita kaikissa toimintamaissaan, ja mikäli kaikki Citycon jatkoi velkakirjojen takaisinostoja tunut kriisiä edeltävälle tasolle ja lisäksi var- nämä hankkeet toteutetaan, Cityconin kauppa- tilikaudella ostamalla takaisin yhteensä 128 LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUSTEKIJÄT sinkin pitkäaikaisen vakuudett oman pankkira- keskuksiin valmistuisi lähivuosina merkitt äväs- velkakirjaa 3,6 miljoonalla eurolla (mukaan Cityconissa on käytössä kokonaisvaltainen ris- hoituksen marginaalit ovat pysyneet korkeina ti uutt a vuokratt avaa liiketilaa. Näiden uusien lukien kertyneet korot). Takaisinostetut vel- kienhallintaohjelma ERM (Enterprise Risk Mana- vuoden 2009 jälkimmäisen puoliskon parantu- kehityshankkeiden menestyksekäs toteutt ami- kakirjat on mitätöity. Mitätöintien jälkeen vel- gement). Riskienhallinnan tavoitt eena on varmis- neesta rahoitusmarkkinoiden tilasta huolimat- nen on ensiarvoisen tärkeää Cityconin taloudel- kakirjoja on jäljellä 1 530 kappaletta ja niillä taa Cityconin liiketoiminnallisten tavoitteiden ta. Tulevaisuudessa mahdollisesti tiukentuva lisen kehityksen ja kasvun kannalta. Keskeinen voidaan merkitä enintään 18 214 285 osakett a saavuttaminen. ERM:n tehtävänä on tuottaa pankkisääntely saatt aa toteutuessaan ylläpitää riski liittyy liiketilojen kysyntään ja markki- ja Cityconin osakepääoma voi nousta enintään ajantasaista ja yhdenmukaista tietoa strategisia näitä tavanomaista korkeampia pankkirahoituk- navuokratasoihin hitaan talouskasvun ympä- 24 589 284,75 eurolla. ja vuosisuunnitelman tavoitt eita uhkaavista ris- sen kustannuksia. Cityconin rahoitustilanne on ristössä. Juuri tällä hetkellä verraten alhaiset Tilikauden loppuun mennessä Citycon oli keistä ylimmän johdon ja hallituksen käytt öön hyvä. Yhtiön käytett ävissä oleva likviditeett i oli rakennuskustannukset puoltavat uusien hank- ostanut vuoden 2006 vaihtovelkakirjalainaan Yhtiön hallituksen arvion mukaan keskei- vuoden 2009 lopussa 205,6 miljoonaa euroa, keiden aloitt amista, mutt a toisaalta haasteena liittyviä velkakirjoja takaisin yhteensä 33,5 simmät lähiajan riskit ja epävarmuustekijät liit- joka koostuu lähinnä sitovista pitkäaikaisista on saavutt aa riitt ävä esivuokrausaste riitt ävillä miljoonan euron nimellisarvoisen määrän, mikä tyvät yhtiön toiminta-alueiden taloudelliseen luott olimiiteistä ja rahavaroista. Citycon pystyy vuokratasoilla, jott a hanke voidaan käynnistää. vastaa noin 30,5 prosentt ia vaihtovelkakirjalai- kehitykseen, velkarahoituksen kustannuksiin, rahoittamaan suunnitellusti käynnissä olevat Yhtiön riskienhallintaa käsitellään laajemmin nan kokonaismäärästä. Painotett u keskimääräi- sijoituskiinteistöjen käyvän arvon kehitt ymiseen hankkeet kokonaisuudessaan. yhtiön internet-sivuilla www.citycon.ﬁ /riskien- nen takaisinostohinta on ollut 53,5 prosentt ia ja kiinteistökehitysprojektien toteutt amiseen. Liikekiinteistöjen arvoon vaikutt avat monet hallinta sekä vuoden 2009 tilinpäätöksen si- velkakirjojen nimellisarvosta. Vuokratt avien tilojen kysyntään ja vuokrata- seikat, kuten yleinen ja paikallinen talouskehi- vuilla 32-34. Vaihtovelkakirjalainan tarkemmat ehdot ja soon vaikutt avat olennaisesti talouden suhdan- tys, sijoituskysyntä ja korkotaso. Sijoituskiin- lainalle kertynyt korko löytyvät tilinpäätöksen nevaihtelut ja taloudellinen kehitys. Nämä ovat teistöjen arvon kehitykseen liittyy tavallista YMPÄRISTÖVASTUU liitetiedosta 26 Korolliset velat. Liitetiedosta yksi yhtiön keskeisimmistä lähiajan riskeistä. suurempaa epävarmuutt a, joka johtuu haasteel- Citycon haluaa olla vastuullisen kauppakeskus- 26 löytyvät myös Cityconin pääomaehtoisen Talouskasvu on hidastunut kaikilla yhtiön liike- lisesta taloustilanteesta ja kasvaneesta tyött ö- toiminnan edelläkävijä ja edistää kestävää ke- lainan ehdot ja lainalle kertynyt korko. toiminta-alueilla selvästi vuodesta 2008 alka- myydestä yhtiön kaikilla liiketoiminta-alueilla. hitystä kauppakeskusliiketoiminnassa. Yhtiön en ja useat ekonomistit ennustavat talouskas- Liikekiinteistöjen arvot ovat laskeneet vii- kauppakeskusten sijainti kaupunkien keskus- Joukkovelkakirjalaina 2009 vun vuonna 2010 jäävän vaatimatt omaksi niin me vuosina ja Citycon on kirjannut tilikausien toissa, paikalliskeskuksissa ja yleisesti liikenne- Citycon Oyj:n hallitus päätt i 30.11.2009 laskea Suomessa, Ruotsissa kuin Baltian maissakin. 2008 sekä 2009 aikana käyvän arvon tappi- virtojen äärellä sekä niiden monipuoliset julki- liikkeeseen ja tarjota merkitt äväksi vakuudet- Tämän lisäksi tyött ömyyden odotetaan pysyvän oita sijoituskiinteistöjen arvon alentumisesta. set liikenneyhteydet antavat hyvän lähtökohdan toman kotimaisen joukkovelkakirjalainan. Laina tavanomaista korkeammalla tasolla ja inﬂ aati- Vuoden 2009 aikana kiinteistömarkkinoiden kestävän kehityksen edistämiselle. tarjott iin merkitt äväksi pääasiassa kotimaisille on jäävän alhaiseksi. Tällainen taloudellinen kaupankäyntiaktiivisuus pysyi historiallisesti Citycon on käynnistänyt Green Shopping yksityissijoitt ajille. Liikkeeseen lasketun lainan kehitys saatt aa vähentää liiketilojen kysyntää, alhaisella tasolla. Kiinteistöjen käyvän arvon Centre Management -ohjelman, joka on yhteinen kokonaisnimellisarvo on 40 miljoonaa euroa. heikentää vuokralaisten vuokranmaksukykyä, muutokset vaikutt avat yhtiön tilikauden tulok- kestävää kehitystä edistävä toimintamalli yhtiön Laina-aika on 17.12.2009 - 17.12.2014, ellei lisätä vajaakäytt öä ja rajoitt aa vuokrankorotus- seen, mutt a niillä ei ole välitöntä kassavirtavai- kaikissa kauppakeskuksissa. Vuonna 2009 käyt- lainaa sitä ennen lunasteta tai osteta takaisin mahdollisuuksia. kutusta. töönotetun ohjelman tavoitt eena on energiate- jälkimarkkinoilta. Lainalle maksetaan vuotuis- Kauppapaikkojen uudistaminen ja kehitt ämi- Cityconin strategian keskeinen osa on ole- hokkuuden, kierrätyksen ja muiden kestävää ke- ta 5,10 prosentin korkoa vuositt ain 17.12. sen nen ovat olennainen osa Cityconin kasvustra- massa olevien kiinteistöjen kehitt äminen vas- hitystä tukevien toimintojen edistäminen. erääntymiseen asti. Laina noteerataan NAS- tegiaa. Tämän strategian toteutus vaatii sekä taamaan paremmin vuokralaisten tarpeita. Ke- Kauppakeskus Triolle myönnett iin kesäkuun DAQ OMX Helsinki Oy:n pörssilistalla. oman ett ä vieraan pääoman ehtoisen rahoituk- hitysprojektien lyhyen aikavälin keskeisin riski lopussa LEED® (Leadership in Energy and En- Cityconin lainan liikkeeseenlaskusta saamat sen hankkimista. Rahoitusmarkkinat heikentyi- liittyy valmistuvien uusien tilojen vuokraami- vironmental Design) -ympäristösertifikaatti varat käytetään yhtiön laajennus- ja uudistus- vät vuonna 2008 voimakkaasti ja tilanne pysyi seen vaikeassa taloudellisessa ympäristössä. ensimmäisenä Pohjoismaissa. Trio oli yksi

10 CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Cityconin kolmesta vastuullisen rakentamisen Hallitus Financials ja toimialaan Real Estate Operating omassa ei kauden aikana tapahtunut muutok- pilottihankkeesta. Muut LEED-hankkeet ovat Varsinaisen yhtiökokouksen päätöksellä muu- Companies. Yhtiön osakkeen kaupankäynti- sia, mutt a osakkeiden lukumäärä nousi 60 746 kauppakeskus Rocca al Maren laajentaminen tetun yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiön hallituk- tunnus on CTY1S ja kaupankäynti tapahtuu osakkeella, jotka yhtiö laski liikkeeseen suunna- ja uudistaminen Tallinnassa ja kauppakeskus seen kuuluu viidestä kymmeneen jäsentä, jotka euroissa. Osakesarjan kansainvälisessä arvo- tuilla maksutt omilla osakeanneilla toukokuus- Liljeholmstorgetin rakentaminen Tukholmassa. valitaan yhtiökokouksessa vuodeksi kerrallaan. paperiselvityksessä käytett ävä ISIN-koodi on sa osana yhtiön pitkäaikaista osakepohjaista Myös näille hankkeille on haett u LEED-sertiﬁ - Hallituksen jäsen voidaan erott aa vain yhtiöko- FI0009002471. kannustinjärjestelmää. Kauden lopussa yhtiön ointia. Ympäristösertifioinnit ovat olennainen kouksen päätöksellä. Yhtiöjärjestyksen muutt a- rekisteröity osakepääoma oli 259 570 510,20 osa Cityconin kestävän kehityksen toimintaa. misesta voidaan päätt ää vain yhtiökokouksessa Vaihto ja kurssi euroa ja osakkeiden lukumäärä 221 059 735. Ympäristövastuun pitkän tähtäimen tavoit- 2/3 enemmistöllä annetuista äänistä. Vuoden 2009 aikana Cityconin osakkeen vaihto Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake teet määriteltiin strategiatyöskentelyn yhtey- Yhtiön hallituksen jäsenten lukumäärä nousi NASDAQ OMX Helsingissä oli 296,1 miljoonaa oikeuttaa yhteen ääneen yhtiökokouksessa. dessä kesällä 2009. Citycon käsitt elee ympäris- kahdeksasta yhdeksään ja hallitukseen valitt iin euroa (443,1 milj. euroa) ja 149,3 miljoonaa Osakkeilla ei ole nimellisarvoa. tövastuuta ensimmäistä kertaa laajasti vuoden uudelleen yhden vuoden toimikaudeksi Amir (150,9 milj.) osaketta. Vuoden ylin kurssino- 2009 vuosikertomuksessa raportoiden myös Bernstein, Gideon Bolotowsky, Raimo Korpinen, teeraus oli 3,16 euroa (4,28 euroa) ja alin 1,30 Hallituksen valtuutukset ympäristövastuuta kuvaavia tunnuslukuja, joi- Tuomo Lähdesmäki, Claes Ott osson, Dor J. Se- euroa (1,26 euroa). Kauden vaihdolla painotett u Vuoden 2007 varsinainen yhtiökokous valtuut- ta ovat esimerkiksi energian- ja vedenkulutus, gal, Thomas W. Wernink ja Per-Håkan Westin. osakekohtainen keskikurssi oli 1,99 euroa (2,94 ti hallituksen päättämään uusien osakkeiden jätt eiden kierrätysaste ja yhtiön liiketoiminnan Uutena jäsenenä hallitukseen valitt iin B.A., MBA euroa) ja päätöskurssi 2,94 euroa (1,68 euroa). antamisesta ja yhtiön hallussa olevien omien hiilijalanjälki. Tunnuslukujen avulla määritetään ja CPA Ariella Zochovitzky (s. 1957), joka on Is- Yhtiön osakekannan markkina-arvo tilikauden osakkeiden luovutt amisesta joko maksullisella myös kohdekohtaisia toimenpidesuunnitelmia, raelin kansalainen. lopussa oli 649,9 miljoonaa euroa (371,3 milj. tai maksutt omalla osakeannilla. Uudet osakkeet jott a asetetut tavoitt eet toteutuvat. Ylimääräinen yhtiökokous 1.12.2009 valitsi euroa). voidaan antaa ja yhtiön hallussa olevat omat hallituksesta 30.11.2009 eronneen Amir Bern- osakkeet luovutt aa yhtiön osakkeenomistajille OIKEUDENKÄYNNIT steinin tilalle rakennusinsinööri (B.Sc., Civil En- Omistus siinä suhteessa kuin he ennestään omistavat Cityconin liiketoimintaan liitt yen sille on esitet- gineering) Ronen Ashkenazin (s. 1962) jäljellä Yhtiön suomalaisten osakkeenomistajien mää- yhtiön osakkeita tai suunnatulla osakeannilla ty vaateita, jotka mahdollisesti voivat johtaa oi- olevaksi toimikaudeksi, joka päätt yy yhtiökoko- rä kasvoi tilikauden aikana huomatt avasti. Tili- osakkeenomistajien etuoikeudesta poiketen, keudenkäynteihin. Yhtiön näkemyksen mukaan ukseen 11.3.2010. kauden lopussa yhtiöllä oli 3 733 (2 190) rekis- jos siihen on yhtiön kannalta painava taloudel- ei ole todennäköistä, että edellä mainittuihin Hallituksen puheenjohtajana tilikaudella teröityä osakkeenomistajaa, joista kymmenen linen syy. Hallitus voi päätt ää myös maksutt o- vaateisiin liitt yvät mahdolliset vastuut yhteen- 2009 toimi edelleen Thomas W. Wernink ja va- oli hallintarekisterin hoitajia. Hallintarekiste- masta osakeannista yhtiölle itselleen. Lisäksi sä olisivat merkityksellisiä konsernin rahoitus- rapuheenjohtajana Tuomo Lähdesmäki. röidyt ja muut ulkomaiset osakkeenomistajat hallitus valtuutett iin antamaan osakeyhtiölain aseman tai tuloksen kannalta. omistivat 198,7 miljoonaa (210,7 milj.) yhtiön 10 luvun 1 §:ssä tarkoitett uja erityisiä oikeuk- Tilintarkastaja osakett a eli niiden hallussa oli 89,9 prosentt ia sia, jotka oikeutt avat saamaan maksua vastaan VARSINAINEN YHTIÖKOKOUS 2009 Yhtiön tilintarkastajaksi tilikaudelle 2009 yh- (95,3 %) yhtiön osake- ja äänimäärästä. Tiedot yhtiön uusia osakkeita tai yhtiön hallussa olevia Citycon Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidett iin tiökokous valitsi uudelleen KHT-yhteisö Ernst yhtiön suurimmista osakkeenomistajista ja omia osakkeita. Annettavien uusien osakkei- maaliskuussa Helsingissä. Yhtiökokous vahvis- & Young Oy:n, jonka ilmoitt amana yhtiön pää- osakkeiden omistuksen jakautumisesta sekä den ja luovutettavien yhtiön hallussa olevien ti yhtiön tilinpäätöksen tilikaudelta 2008 sekä vastuullisena tilintarkastajana toimi KHT Tuija yhtiön vuoden aikana vastaanottamista lipu- omien osakkeiden enimmäismäärä, mukaan lu- myönsi vastuuvapauden hallituksen jäsenille ja Korpelainen. tusilmoituksista löytyvät tilinpäätöksen sivulta kien erityisten oikeuksien perusteella saatavat toimitusjohtajalle. Tilikauden 2008 osingoksi 51. osakkeet, voi olla yhteensä enintään 100 mil- yhtiökokous päätt i 0,04 euroa osakkeelta, min- OSAKKEENOMISTAJAT, joonaa. Tilikauden lopussa valtuutuksen perus- kä lisäksi yhtiökokous päätt i 0,10 euron osake- OSAKEPÄÄOMA JA OSAKKEET Osakepääoma teella voitiin antaa tai luovutt aa vielä enintään kohtaisesta pääoman palautuksesta sijoitetun Cityconin osake on noteeratt u Helsingin pörs- Yhtiön rekisteröity osakepääoma tilikauden 72 317 432 osakett a. Valtuutus on voimassa vapaan oman pääoman rahastosta. Osinko ja sissä marraskuusta 1988 lähtien. Yhtiö kuuluu alussa oli 259 570 510,20 euroa ja osakkeita 13.3.2012 asti. pääoman palautus maksett iin 3.4.2009. pörssin keskisuuriin yhtiöihin, toimialaluokkaan oli yhteensä 220 998 989. Yhtiön osakepää-

CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 11 HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Varsinainen yhtiökokous 2009 valtuutt i hal- Optio-ohjelman 2004 perustiedot 31.12.2009 Helmikuussa yhtiö ilmoitt i aloitt avansa Jy- lituksen päätt ämään 20 miljoonan yhtiön oman 2004 B 2004 C väskylässä sijaitsevan kauppakeskus Forumin osakkeen hankkimisesta. Valtuutus on voimas- Myönnetyt optio-oikeudet, kpl 1 090 000 1 050 000 perusteellisen uudistamisen. Yhtiö investoi sa seuraavaan varsinaiseen yhtiökokoukseen Veniamo-Invest Oy:n hallussa, kpl ¹) 210 000 250 000 hankkeeseen 16 miljoonaa euroa. saakka. Tilikauden päätt yessä yhtiön hallussa ei Merkintäsuhde, optio/osake 1:1,2127 1:1,2127 Yhteensä Citycon investoi näihin kolmeen ollut yhtiön omia osakkeita. Merkintähinta/osake, euroa ²) 2,5908 4,2913 hankkeeseen noin 54 miljoonaa euroa. Hallituksella ei tilikauden päättyessä ollut Osakkeiden merkintäaika alkoi 1.9.2007 1.9.2008 Osakkeiden merkintäaika päätt yy 31.3.2010 31.3.2011 muita valtuutuksia. Osakemerkinnät optio-oikeuksilla Osakemerkintään käytetyt optiot - - Optioilla merkityt osakkeet - - Cityconin optio-ohjelmaan 2004 liittyvillä Optio-oikeudet 2004 Käytett ävissä olevat optio-oikeudet 1 090 000 1 050 000 B-optio-oikeuksilla merkittiin vuoden alussa Varsinainen yhtiökokous 15.3.2004 päätti Merkitt ävissä olevat osakkeet 1 321 843 1 273 335 356 558 yhtiön osaketta 2,5908 euron os- enintään 3 900 000 optio-oikeuden antamises- akekohtaiseen merkintähintaan. Osakkeiden 1) Veniamo-Invest Oy, Cityconin täysin omistama tytäryhtiö, ei voi merkitä emoyhtiönsä osakkeita. ta Citycon-konsernin henkilöstölle. Optio-oi- merkintähinta 923 770,47 euroa kirjattiin 2) Vuoden 2009 osingonjaon ja pääoman palautuksen jälkeen. Osakkeen merkintähinnat alenevat puolella keudet ovat kaupankäynnin kohteena NASDAQ jaett avien osakekohtaisten osinkojen ja pääoman palautusten määrästä. Osakkeen merkintähinta on kuiten- sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. OMX Helsingissä. kin aina vähintään 1,35 euroa. Uudet osakkeet merkitään kaupparekister- Osakkeiden merkintäaika Cityconin optio- iin arviolta 15.2.2010, jolloin Cityconin os- ohjelmaan 2004 liitt yvillä A-optio-oikeuksilla akkeiden rekisteröity lukumäärä nousee päätt yi maaliskuun lopussa. Optioilla merkitt iin 221 416 293 osakkeeseen. 2004 B-optio- yhteensä 386 448 osakett a. 2004 A-optioista män jäsenillä oli yhteensä 280 000 optio-oikeut- rahoitteista vuokra- ja asumisoikeusasuntoa oikeuksilla voidaan merkitä vielä enintään jäi käytt ämätt ä osakemerkintään 694 925 op- ta 2004C. Yhtiön toimitusjohtaja ja muut johto- sekä 270 autopaikan suuruinen maanalainen 965 285 uutt a yhtiön osakett a. tio-oikeutt a. Nämä optio-oikeudet on poistett u ryhmän jäsenet voivat näiden optio-oikeuksien pysäköintihalli. Hankkeen kokonaisarvo on yli haltijoidensa arvo-osuustileiltä arvott omina. perusteella merkitä enintään 630 604 yhtiön 60 miljoonaa euroa, josta Cityconin omistuk- HALLITUKSEN OSINGONJAKOA JA VAROJEN Tarkemmat tiedot vuoden 2004 optio- osakett a. Hallituksen jäsenet eivät ole mukana seen tulevan kauppakeskuksen ja pysäköinti- JAKAMISTA SIJOITETUN VAPAAN OMAN PÄÄO- oikeuksista käyvät ilmi oheisesta taulukosta. yhtiön osakepohjaisissa kannustinjärjestelmissä. hallin osuus on noin 20 miljoonaa euroa. Citycon MAN RAHASTOSTA KOSKEVA EHDOTUS Optioehdot kokonaisuudessaan ovat nähtävillä Ajantasaiset tiedot yhtiön hallituksen ja myi vuoden alussa kaikki kauppakeskuksen yh- Emoyhtiön kertyneet voitt ovarat ovat 27,5 mil- yhtiön internet-sivuilla www.citycon.ﬁ /optiot. johtoryhmän jäsenten osake- ja optio-omis- teyteen rakennett avat asunnot ja niiden omis- joonaa euroa, josta tilikauden voitt o on 18,5 mil- Vuoden 2004 optio-oikeuksilla ei kauden aika- tuksista käyvät ilmi yhtiön internet-sivuilta tamista varten perustamansa kolme yhtiötä. joonaa euroa. Emoyhtiön sijoitetun vapaan oman na merkitt y osakkeita. www.citycon.ﬁ /sisapiiri. Asuntosijoitt ajat vastaavat kukin omien asun- pääoman rahastossa olevat varat tilikauden Yhtiön toimitusjohtajan toimisopimuksen tojensa rakennutt amisesta ja vuokraamisesta. päätt ymispäivänä olivat 157,0 miljoonaa euroa. Hallituksen ja johdon omistamat osakkeet ja keskeiset ehdot käyvät ilmi tilinpäätöksen si- Uuden kauppakeskuksen vuokratt ava pinta-ala Cityconin hallitus ehdottaa 11.3.2010 ko- optio-oikeudet vulta 40. on noin 7 300 neliömetriä. Liiketiloista on vuok- koontuvalle varsinaiselle yhtiökokoukselle, Yhtiön hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja ja ratt u tällä hetkellä yli 60 prosentt ia. että 31.12.2009 päättyneeltä tilikaudelta muut johtoryhmän jäsenet sekä heidän lähipii- TILIKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT Cityconin Espoossa sijaitseva kauppakeskus maksetaan osinkoa 0,04 euroa osakkeelta ja si- rinsä omistivat 31.12.2009 yhteensä 331 877 Käynnistetyt kehityshankkeet Espoontori uudistetaan vuoden 2010 aikana joitetun vapaan oman pääoman rahastosta pää- yhtiön osakett a. Näiden osakkeiden osuus kai- Tammikuun alussa yhtiö ilmoitt i kahden suun- perusteellisesti. Kauppakeskuksen 10 400 m2 oman palautusta 0,10 euroa osakkeelta. Halli- kista osakkeista ja osakkeiden yhteenlasketus- nitteilla olleen kehityshankkeen käynnistämi- tilat ja pysäköintilaitos peruskorjataan sekä tus ehdott aa, ett ä osingonmaksun ja pääoman ta äänimäärästä oli 0,15 prosentt ia. sestä. ajanmukaistetaan vastaamaan tämän päivän palautuksen täsmäytyspäivä on 16.3.2010 ja Vuoden 2009 lopussa Cityconin toimitus- Helsingin Myllypuroon rakennetaan vuosina asiakkaiden tarpeita. Citycon investoi hankkee- että osinko ja pääoman palautus maksetaan johtajalla oli 100 000 optio-oikeutt a 2004B ja 2010-2012 uusi kauppakeskus entisen ostos- seen 18 miljoonaa euroa. 7.4.2010. 140 000 optio-oikeutt a 2004C. Muilla johtoryh- keskuksen tilalle ja sen yhteyteen 255 vapaa-

12 CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 Hallitus ehdott aa lisäksi, ett ä loput tilikauden voitosta kirjataan kertyneiden voitt ovaro- jen tilille. Ehdotett u voitonjako ja pääoman palautus eivät hallituksen näkemyksen mukaan vaaranna yhtiön maksukykyä.

TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT Citycon keskitt yy edelleen liiketoiminnan net- torahavirran ja operatiivisen liikevoiton kasvat- tamiseen. Toteutt aakseen strategiaansa yhtiö keskittyy lisäarvoa tuottaviin toimenpiteisiin seuraten samalla markkinoita mahdollisten hankintojen varalta. Markkinoiden muutoksen sekä vaikeutuneen rahoitustilanteen vuoksi suunniteltujen hankkeiden käynnistämistä arvioidaan tarkasti aiempaa tiukemmilla esivuokrauskriteereillä. Yhtiö pyrkii jatkamaan ydinliiketoimintaansa kuulumatt omien kohteiden myyntiä kiinteistö- kannan parantamiseksi ja taseen vahvistami- seksi. Yhtiö harkitsee myös muita kiinteistöra- hoituslähteitä. Päivitt äistavarakauppa, jonka osuus yhtiön vuokrasopimuskannasta on merkittävä, vai- mentaa vuokramarkkinoiden suhdanteiden vaikutusta yhtiön liiketoimintaan. Yhtiö odott aa vain maltillisia muutoksia vuoden 2010 nett o- vuokratuotoissa, operatiivisessa liikevoitossa sekä operatiivisessa tuloksessa, koska uudet kehityshankkeet valmistuvat vasta vuoden 2010 loppupuolella.

Amsterdamissa 9.2.2010

Citycon Oyj

Hallitus

CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 13 LAAJA KONSERNITULOSLASKELMA, IFRS

M€ Liite 1.1.–31.12.2009 1.1.–31.12.2008 M€ Liite 1.1.–31.12.2009 1.1.–31.12.2008

Kokonaistuotot 6 194,6 207,4 Muut laajan tuloksen erät Kokonaiskulut pl. rahoituskulut 7 -184,3 -312,5 Nett otappiot/-voitot rahavirran suojauksista 15, 27 -6,7 -30,5 Tuloverot liitt yen rahavirran suojauksiin 28 1,8 7,9 Brutt ovuokratuott o 177,8 173,0 Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta Käytt ökorvaukset ja palvelutuotot 8,5 5,3 johtuvat valuutt akurssivoitot/-tappiot 2,0 -13,0 Liikevaihto 8 186,3 178,3 Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen -3,0 -35,6 Hoitokulut 9, 12 60,2 56,3 Katsauskauden laaja tappio/voitt o -39,9 -174,5 Vuokraustoiminnan muut kulut 10 0,7 0,2 Nett ovuokratuott o 125,4 121,8 Tilikauden laajan tappion/voiton jakautuminen Hallinnon kulut 11, 12, 13, 17,8 16,9 Emoyhtiön omistajille -38,4 -156,8 Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 14 0,0 6,1 Vähemmistölle -1,4 -17,8

Voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta 5,5 15,3 Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta -102,9 -231,4 Nett otappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon -97,4 -216,1

Sijoituskiinteistöjen myyntituotot 2,8 7,7 Myytyjen sijoituskiinteistöjen kirjanpitoarvo -2,7 -7,6 Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä 0,1 0,1

Liikevoitt o/-tappio 10,3 -105,0

Rahoitustuotot 50,8 72,3 Rahoituskulut -98,5 -129,6 Rahoituskulut (nett o) 15 -47,7 -57,3

Tappio/voitt o ennen veroja -37,5 -162,3

Tilikauden tulokseen perustuvat verot 16 -6,5 -6,6 Laskennalliset verot 16, 28 7,0 30,0 Tuloverot 0,6 23,4

Tilikauden tappio/voitt o -36,9 -138,9

Tilikauden tappion/voiton jakautuminen Emoyhtiön omistajille -34,3 -124,1 Vähemmistölle -2,6 -14,8

Emoyrityksen omistajille kuuluvasta voitosta laskett u osakekohtainen tulos: Laimentamaton osakekohtainen tulos (euro) 18 -0,16 -0,56 Laimennusvaikutuksella oikaistu osakekohtainen tulos (euro) 18 -0,16 -0,56 Operatiivinen tulos/osake, laimennett u, (laimennett u EPRA EPS), euroa 17, 18 0,23 0,20

Operatiivinen tulos 17 50,9 43,8 Ei-operatiivinen tulos 17 -85,2 -167,9 Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tappio/voitt o -34,3 -124,1

14 CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 KONSERNITASE, IFRS

M€ Liite 31.12.2009 31.12.2008 M€ Liite 31/12/09 31/12/08

VARAT OMA PÄÄOMA JA VELAT Pitkäaikaiset varat Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 25 Sijoituskiinteistöt 19 2 147,4 2 111,6 Osakepääoma 259,6 259,6 Aineelliset käytt öomaisuushyödykkeet 21 0,7 0,7 Ylikurssirahasto 131,1 131,1 Aineett omat hyödykkeet 22 0,9 0,9 Arvonmuutosrahasto -22,7 -17,7 Laskennalliset verosaamiset 28 8,6 6,8 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 155,2 177,3 Johdannaissopimukset ja muut pitkävaikutt eiset varat 27 3,8 6,0 Muuntoerot -9,5 -10,3 Pitkäaikaiset varat yhteensä 2 161,4 2 126,1 Kertyneet voitt ovarat 217,3 259,1 Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä 731,1 799,1 Lyhytaikaiset varat Vähemmistön osuus 36,8 38,2 Myytävinä olevat sijoituskiinteistöt 20 26,0 - Oma pääoma yhteensä 767,9 837,3 Myyntisaamiset ja muut saamiset 23 46,1 21,7 Johdannaissopimukset 27 - 13,9 VELAT Rahavarat ja pankkisaamiset 24 19,8 16,7 Lyhytaikaiset varat yhteensä 91,8 52,4 Pitkäaikaiset velat Pitkäaikaiset korolliset velat 26 1 175,4 1 149,2 Varat yhteensä 2 253,2 2 178,5 Johdannaissopimukset 27 31,5 24,7 Muut pitkäaikaiset korott omat velat 1,0 0,8 Laskennalliset verovelat 28 50,0 57,1 Pitkäaikaiset velat yhteensä 1 257,9 1 231,7

Lyhytaikaiset velat Lyhytaikaiset korolliset velat 26 146,3 50,3 Johdannaissopimukset 27 1,5 4,9 Ostovelat ja muut velat 29 79,7 54,3 Lyhytaikaiset velat yhteensä 227,4 109,5

Velat yhteensä 1 485,3 1 341,2

Oma pääoma ja velat yhteensä 2 253,2 2 178,5

Osakekohtainen nett ovarallisuus, euroa Oma pääoma/osake, euroa 18 3,31 3,62 Nett ovarallisuus (EPRA NAV) per osake, euroa 18 3,54 3,88 Oikaistu nett ovarallisuus (EPRA NNNAV) per osake, euroa 18 3,35 3,80

CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 15 KONSERNIN RAHAVIRTALASKELMA, IFRS

M€ Liite 1.1.–31.12.2009 1.1.–31.12.2008

Liiketoiminnan rahavirta Tappio/Voitt o ennen veroja -37,5 -162,3 Oikaisut: Poistot ja arvonalennukset 13 0,7 0,5 Nett otappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon 19 97,4 216,1 Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä 19 -0,1 -0,1 Rahoitustuotot 15 -50,8 -72,3 Rahoituskulut 15 98,5 129,6 Muut oikaisut 0,0 -5,6 Rahavirta ennen käytt öpääoman muutosta 108,3 105,8 Käytt öpääoman muutos 10,7 -2,1 Liiketoiminnan rahavirta 119,0 103,7

Maksetut korot ja muut rahoituskulut -54,4 -63,1 Saadut korot ja muut rahoitustuotot 0,3 1,2 Toteutuneet kurssivoitot ja -tappiot 11,8 5,1 Maksetut/saadut välitt ömät verot -10,4 0,2 Liiketoiminnan nett orahavirta 66,2 47,2

Investointien rahavirta Tytäryritysten hankinnat vähennett ynä hankintahetken rahavaroilla 19 - -24,0 Investoinnit sijoituskiinteistöihin 19 -130,5 -58,2 Investoinnit aineellisiin ja aineett omiin hyödykkeisiin 21, 22 -0,4 -68,8 Sijoituskiinteistöjen myynti 19 3,1 7,0 Investointien nett orahavirta -127,9 -144,1

Rahoituksen rahavirta Vähemmistön rahastosuoritukset - 25,9 Lyhytaikaisten lainojen nostot 149,7 72,1 Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut -77,1 -125,8 Pitkäaikaisten lainojen nostot 295,1 623,3 Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -273,0 -473,6 Maksetut osingot ja pääoman palautukset sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta -30,9 -30,9 Rahoituksen nett orahavirta 63,8 90,9

Rahavarojen muutos 2,1 -6,1 Rahavarat tilikauden alussa 24 16,7 24,2 Valuutt akurssien muutosten vaikutus 1,0 -1,4 Rahavarat tilikauden lopussa 24 19,8 16,7

16 CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 KONSERNIN OMAN PÄÄOMAN LASKELMA, IFRS

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma Arvon- Sijoitetun Kertyneet Vähem- Oma Osake- Ylikurssi- muutos- vapaan oman Muunto- voitt o- mistön pääoma M€ pääoma rahasto rahasto pääoman rahasto erot varat Yhteensä osuus yhteensä

Oma pääoma 31.12.2007 259,6 131,1 4,9 199,3 -0,3 387,3 982,0 28,9 1010,9 Katsauskauden laaja voitt o/tappio -22,6 -10,0 -124,1 -156,8 -17,8 -174,5 Osakemerkinnät osakeoptioilla 0,0 0,0 0,0 Vaihtovelkakirjalainan takaisinostosta syntyvä omaan pääomaan kirjatt ava voitt o 4,6 4,6 4,6 Osingonjako ja pääomanpalautus -22,1 -8,8 -30,9 -30,9 Osakeperusteiset maksut (Liite 30) 0,3 0,3 0,3 Vähemmistöosuuksien hankinnat - 27,0 27,0 Oma pääoma 31.12.2008 259,6 131,1 -17,7 177,3 -10,3 259,1 799,1 38,2 837,3

Katsauskauden laaja voitt o/tappio -5,0 0,8 -34,3 -38,4 -1,4 -39,9 Vaihtovelkakirjalainan takaisinostosta syntyvä omaan pääomaan kirjatt ava voitt o 1,1 1,1 1,1 Omien osakkeiden myynti 0,0 0,0 0,0 Osingonjako ja pääomanpalautus -22,1 -8,8 -30,9 -30,9 Osakeperusteiset maksut (Liite 30) 0,2 0,2 0,2 Vähemmistöosuuksien hankinnat - 0,0 0,0 Oma pääoma 31.12.2009 259,6 131,1 -22,7 155,2 -9,5 217,3 731,1 36,8 767,9

CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 17 KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT, IFRS

1. YRITYKSEN PERUSTIEDOT sia, jotka vaikutt avat laatimisperiaatt eiden so- lähestymistapaa”, jonka mukaisesti segment- operatiivisessa toiminnassa olevat sijoitus- Citycon on vähitt äiskaupan liiketiloihin erikois- veltamiseen ja raportoitavien varojen, velkojen, titietojen esitt ämisessä on käytett ävä samoja kiinteistöt, Citycon ei enää esitä taseessaan tunut kiinteistösijoitusyhtiö, jonka toiminta on tuott ojen ja kulujen määrään sekä esitett äviin perusteita kuin sisäisessä raportoinnissa. Tämä rakenteilla olevia kiinteistöjä erillään sijoitus- keskittynyt pääkaupunkiseudulle ja Suomen liitetietoihin. Arviot ja niihin liittyvät oletta- ei ole muutt anut esitett ävien ja raportoitavien kiinteistöistä suurimpiin alueellisiin keskuksiin sekä Ruotsiin mukset perustuvat aikaisempiin kokemuksiin segmentt ien määrää. ja Baltian maihin. Yhtiö on suomalainen, Suomen ja muihin tekijöihin, joiden arvioidaan olevan tä- IFRIC 15 Kiinteistöjen rakentamissopimuk- 3.2 Vuonna 2009 voimaan tulevat tulkinnat, lakien mukaan perustettu julkinen osakeyhtiö, mänhetkinen paras näkemys sellaisten varojen set (voimaan 1.1.2009). IFRIC 15 selventää, jotka eivät ole konsernin kannalta merkityk- jonka kotipaikka on Helsinki ja rekisteröity osoi- tai velkojen arvostamisessa, joille ei muista läh- kumpaa standardia (IAS 18 Tuotot vai IAS 11 sellisiä te Pohjoisesplanadi 35 AB, 00100 Helsinki. Hal- teistä ole saatavissa arvoja. Toteutumat voivat Pitkäaikaishankkeet) tiett yihin liiketoimiin so- Julkaistuihin standardeihin tehtyjen seuraavien litus on hyväksynyt tilinpäätöksen 9.2.2010. poiketa tehdyistä arvioista. velletaan. tulkintojen soveltaminen on pakollista 1.7.2008 Arvioita ja niihin liitt yviä olett amuksia tar- IAS 40 (lisäys) Sijoituskiinteistöt ja tästä tai sen jälkeen alkavien tilikausien osalta, mutt a 2. TILINPÄÄTÖKSEN LAATIMISPERUSTA kastellaan jatkuvasti. Kirjanpidollisten arvioi- aiheutuneet muutokset IAS 16 standardiin (voi- kyseiset tulkinnat eivät ole merkityksellisiä Konsernitilinpäätös on laaditt u kansainvälisten den tarkistukset kirjataan sille kaudelle, jolla maan 1.1.2009). Kiinteistö, joka on rakenteilla konsernin toiminnan kannalta. tilinpäätösstandardien (International Financial arviota tarkistetaan, jos arvion muutos koskee tai jota kehitetään sijoituskiinteistöksi, kuuluu • IAS 32 ja IAS 1 Lunastusvelvoitt eiset rahoi- Reporting Standards, IFRS) mukaisesti ja sitä vain kyseistä kautt a. Mikäli arvion muutos kos- IAS 40 standardin piiriin. Tällaiset kiinteistöt tusinstrumentit ja yhteisön purkautuessa laatiessa on noudatett u 31.12.2009 voimassa- kee sekä arvion muutoskautt a ett ä myöhempiä arvostetaan käypään arvoon käytett äessä käy- syntyvät velvoitt eet, olevaa IFRS-normistoa, jolla tarkoitetaan EU:n kausia, arvion muutos kirjataan vastaavasti vän arvon mallia. Mikäli käypä arvo ei ole luo- • IFRIC 13 Kanta-asiakasohjelmat ja asetuksessa N:o 1606/2002 säädetyn menet- sekä muutoskaudelle ett ä tuleville periodeille. tett avasti arvioitavissa, kiinteistö arvostetaan • IFRIC 16 Ulkomaiseen yksikköön tehdyn telyn mukaisesti EU:ssa sovellett avaksi hyväk- Arvioiden ja olettamusten käyttöön liittyviä hankintahintaan kunnes kiinteistö valmistuu tai nett osijoituksen suojaukset. sytt yjä standardeja ja niistä annett uja tulkinto- tekijöitä on tarkemmin kuvatt u näiden laatimis- käypä arvo voidaan arvioida luotett avasti. ja. Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ovat myös periaatt eiden kohdassa ”Johdon harkintaa edel- IFRS 8 Toimintasegmentit ja IAS 1 Tilin- 3.3 Standardit, muutokset ja nykyisiin stan- suomalaisen kirjanpito- ja yhteisölainsäädännön lytt ävät laatimisperiaatt eet ja arvioihin liitt yvät päätöksen esittäminen –standardien käyt- dardeihin tehdyt tulkinnat, jotka eivät vielä mukaiset. Lisäksi Citycon noudatt aa konserniti- keskeiset epävarmuustekijät”. töönotot muutt ivat tilinpäätöksen esitt ämistä ole voimassa ja joita konserni ei ole ott anut linpäätöksen laadinnassa the European Public ja IAS 40 Sijoituskiinteistöt –standardin käyt- käytt öön ennen voimaantulopäivää Real Estate Association (EPRA) suosituksia. 3. MUUTOKSET IFRS-STANDARDEISSA töönott o muutt i rakenteilla olevien kiinteistö- Seuraavassa luetellaan julkaistut standardit ja The European Public Real Estate Association JA LASKENTAPERIAATTEISSA jen arvostamista. IFRS 8 Toimintasegmentit nykyisiin standardeihin tehdyt muutokset, joi- (EPRA) on eurooppalaisia listatt uja kiinteistösi- 3.1 Vuonna 2009 sovelletut uudet tulkinnat –standardin käytt öönott o ei vaikutt anut City- ta konsernin on noudatett ava 1.1.2010 tai sen joitusyhtiöitä edustava järjestö, joka julkaisee Seuraavat uudet standardit, tulkinnat ja muu- conin esitt ämien segmentt ien lukumäärään tai jälkeen alkavilla tilikausilla ja joita ei ole otett u suosituksia listatuille kiinteistösijoitusyhtiöille tokset olemassa oleviin standardeihin on otett u sisältöön. Cityconin johto seuraa segmentt ien käytt öön ennenaikaisesti. taloudellisen informaation esitt ämisestä. käytt öön 2009: operatiivista liikevoitt oa, joten operatiivisen IAS 27 (uudistett u) Konsernitilinpäätös ja Citycon siirtyi noudatt amaan IFRS-normistoa IAS 1 (uudistett u) Tilinpäätöksen esitt ämi- liikevoiton esittäminen segmenteittäin lisät- erillistilinpäätös (voimaan 1.7.2009). Uudistet- tilinpäätöksen ensisijaisena perustana vuoden nen (voimaan 1.1.2009). Uudistetussa standar- tiin IFRS 8:n käytt öönoton myötä. IAS 1 Tilin- tu standardi edellytt ää, ett ä määräysvallatt omi- 2005 alusta. Myytävissä olevat rahoitusvarat, dissa edellytetään että ”muut kuin omistajiin päätöksen esitt äminen –standardin käytt öön- en omistajien kanssa tehtyjen kaikkien liiketoi- johdannaissopimukset ja sijoituskiinteistöt on liitt yvät oman pääoman muutokset” esitetään ott o muutt i Cityconin tuloslaskelman ja oman mien vaikutukset kirjataan omaan pääomaan, arvostett u käypään arvoon alkuperäisen kirjaami- laajassa tuloslaskelmassa muissa laajan tulok- pääoman laskelman esitt ämistä. IAS 40 Sijoi- mikäli määräysvallassa ei tapahdu muutosta ja sen jälkeen, muilta osin konsernitilinpäätös on laa- sen erissä. Konserni ryhtyy soveltamaan uudis- tuskiinteistöt –standardin muutoksen myötä mikäli näistä liiketoimista ei enää synny liikear- ditt u alkuperäisiin hankintamenoihin perustuen. tett ua IAS 1 standardia 1.1.2009 alkaen. Citycon arvostaa katsauskaudella rakenteilla voa, voitt oa tai tappiota. Lisäksi standardissa Tilinpäätöstiedot esitetään miljoonina euroina. IFRS 8 Toimintasegmentit korvaa standar- olevat kiinteistönsä käypään arvoon hankinta- tarkennetaan määräysvallan menettämisen IFRS:n mukaisen tilinpäätöksen laatiminen din IAS 14 Segmentt iraportointi. Uusi standar- menon sijaan. Koska rakenteilla olevat kiinteis- yhteydessä noudatett ava kirjanpitomenett ely. edellytt ää yhtiön johdolta arvioita ja olett amuk- di edellytt ää ”johdon näkökulmaan perustuvaa töt arvostetaan käypään arvoon samoin kuin Yhteisölle mahdollisesti jäävä osuus arvos-

18 CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT, IFRS tetaan uudelleen käypään arvoon, ja voitt o tai • Muutos: IFRS 2 Group cash-sett led share- nitilinpäätökseen yhdistellään konsernin osuus kaan. Tästä aiheutuva kurssiero kirjataan oma- tappio kirjataan tulosvaikutteisesti. Konser- based payment transactions (käteisvaroina yhteisyrityksen varoista, veloista, tuotoista ja na muuntoeroeränään omaan pääomaan. Myös nissa sovelletaan uudistett ua IAS 27 -standar- maksettavat konsernin osakeperusteiset kuluista. Suhteellista yhdistämismenetelmää ulkomaisten tytäryritysten hankintamenon dia määräysvaltaa tuottamattomia osuuksia liiketoimet) sovelletaan kaikkiin tällaisiin yhteisyrityksiin eliminoinnista ja hankinnan jälkeen kertyneistä sisältävien liiketoimien osalta ei-takautuvasti • IFRIC 17 Muiden kuin käteisvarojen jakami- riippumatt a konsernin omistusosuudesta. oman pääoman eristä syntyvät muuntoerot kir- 1.1.2010 alkaen. nen omistajille Cityconilla ei ole IFRS:n tarkoitt amia osak- jataan omaan pääomaan. IFRS 3 (uudistettu) Liiketoimintojen yh- IFRIC 18 Omaisuuserien siirrot asiakkailta kuusyhtiöitä, koska kaikki keskinäiset kiinteis- distäminen (voimaan 1.7.2009). Uudistetun töyhtiöt käsitellään edellä kuvatulla tavalla yhtei- 4.3 Sijoituskiinteistöt standardin mukaisesti liiketoimintojen yhdis- 4. YHTEENVETO KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN sessä määräysvallassa olevina omaisuuserinä. Sijoituskiinteistö on kiinteistö (maa-alue tai tämiseen sovelletaan edelleen hankintameno- LAATIMISPERIAATTEISTA Kiinteistöjen hankintaa käsitellään kiin- rakennus – tai osa rakennuksesta), jota pide- menetelmää, mutta siihen tehdään muutamia 4.1 Konsernitilinpäätöksen teistön hankintana silloin, kun tosiasiallisesti tään vuokratuott ojen hankkimiseksi tai omai- merkitt äviä muutoksia. Esimerkiksi kaikki yri- laatimisperiaatt eet hankitaan osuus kiinteistöstä. Tällaisesta han- suuden arvonnousun takia tai molemmista tysostoon liittyvät maksut kirjataan käypään Konsernitilinpäätös sisältää emoyhtiön Citycon kinnasta ei synny liikearvoa, vaan koko kauppa- syistä. Sijoituskiinteistöjen arvostamisessa arvoon hankinta-ajankohtana, ja ehdolliset Oyj:n, sen tytäryhtiöt sekä osuudet osakkuus- ja hinta kohdistuu maa-alueille, rakennuksille sekä sovelletaan IAS 40 Sijoituskiinteistöt – stan- kauppahinnan maksut katsotaan velaksi sekä yhteisyrityksissä. muille varoille ja veloille. dardin mukaista käyvän arvon mallia, jolloin arvostetaan uudelleen tulosvaikutt eisesti. Stan- Tytäryhtiöt ovat yhtiöitä, joissa konsernilla Jos kiinteistö sisältyy hankittuun liiketoi- sijoituskiinteistöjen arvonmuutokset kirjataan dardi antaa mahdollisuuden valita hankintakoh- on määräysvalta. Määräysvalta on olemassa sil- mintaan, järjestely käsitellään Liiketoiminto- tulosvaikutt eisesti. taisesti, arvostetaanko määräysvaltaa tuot- loin, kun konsernilla on oikeus määrätä yhteisön jen yhdistäminen-standardin mukaisesti. Sen Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin tamaton osuus käypään arvoon vai osuudeksi talouden ja liiketoiminnan periaatt eista hyödyn mukaan hankintahinta kohdistetaan hankituille hankintamenoon, johon sisällytetään transak- hankinnan kohteen nett ovarallisuudesta. Kaikki saamiseksi sen toiminnasta. Konsernitilinpää- varoille ja veloille niiden käypien arvojen mu- tiomenot kuten asiantuntijapalkkiot ja varain- hankintaan liitt yvät kustannukset on kirjatt ava tös on laaditt u hankintamenomenetelmän mukaisesti. Mikäli hankitt u nett ovarallisuus ylitt ää siirtoverot. Alkuperäiseen hankintamenoon kuluksi. Konsernissa aiotaan soveltaa uudistet- kaisesti, jolloin emoyhtiön käytt öomaisuudessa hankintahinnan, syntyy liikearvoa. arvostamisen jälkeen sijoituskiinteistöt arvos- tua IFRS 3 -standardia kaikkiin liiketoimintojen olevien tytäryhtiöosakkeiden hankintameno on tetaan käyvän arvon mallia käytt äen. Ulkopuo- yhdistämisiin ei-takautuvasti 1.1.2010 alkaen. eliminoitu tytäryhtiön hankintahetken omia pää- 4.2 Ulkomaan rahan lisen arvioijan määrittelemä käypä arvo pyy- Muut standardit, tulkinnat ja muutokset, jot- omia vastaan. Hankitun yhtiön hankintahetken määräiset liiketapahtumat detään hankinta-ajankohtaa seuraavan täyden ka eivät ole konsernin kannalta merkityksellisiä: nettovarojen kirjanpitoarvojen ylittävä osuus Ulkomaan rahan määräiset liiketapahtumat vuosineljänneksen päätt yessä. • IFRS 9 Rahoitusinstrumentit: Luokitt elu ja on pääsääntöisesti kohdistettu maa-alueisiin kirjataan tapahtumapäivän kurssiin. Arvostami- Käypä arvo on rahamäärä, johon omaisuus- arvostaminen ja rakennuksiin niiden käypiin arvoihin asti. Han- sesta aiheutuneet kurssierot kirjataan tuloslas- erä voitaisiin vaihtaa asiaa tuntevien liiketoi- • IAS 24 Lähipiiriä koskevat tiedot tilinpää- kitut tytäryhtiöt yhdistellään konsernitilinpää- kelmaan rahoituskuluihin ja – tuott oihin. meen halukkaiden, toisistaan riippumatt omien töksessä tökseen siitä hetkestä alkaen, kun konserni on Tilinpäätöshetken ulkomaan rahan määräi- osapuolten välillä. Sijoituskiinteistön käypä • IAS 32 Liikkeeseen laskett ujen oikeuksien saanut määräysvallan ja luovutetut yhtiöt siihen set monetaariset saamiset ja velat arvostetaan arvo kuvastaa tilinpäätöspäivän markkinaolo- luokitt elu saakka, jolloin määräysvalta lakkaa. tilinpäätöspäivän kurssiin. Käypiin arvoihin suhteita ja parhaiten se ilmenee tarkastelu- • IAS 39 Rahoitusinstrumentit: Kirjaaminen Konsernitilinpäätöstä laaditt aessa on eli- arvostetut ulkomaan rahan määräiset ei-mo- hetkellä toimivilla markkinoilla maksettavina ja arvostaminen –Suojauskohteiksi hyväk- minoitu konsernin sisäiset liiketapahtumat sekä netaariset erät muunnetaan euroiksi arvostus- hintoina kiinteistöistä, jotka sijaintipaikaltaan sytt ävät erät sisäinen voitonjako. päivän valuutt akursseja käytt äen, muut ei-mo- ja kunnoltaan vastaavat tarkasteltavana olevaa • IFRS 1 Ensimmäinen IFRS-standardien Keskinäiset kiinteistöyhtiöt ovat yhteises- netaariset erät arvostetaan tapahtumapäivän kiinteistöä ja joita koskevat vastaavanlaiset käytt öönott o sä määräysvallassa olevia omaisuuseriä, jotka kurssiin. vuokra- tai muut sopimukset. • Muutos: IFRS 1 Additional exemptions for yhdistellään konsernitilinpäätökseen IAS 31 Ulkomaisten tytäryhtiöiden tuloslaskelmat Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrit- ﬁ rst-time adopters (lisähelpotukset ensi- Yhteisyritykset -standardin edellyttämällä on muunnett u euroiksi tilikauden keskikurssin telee ulkopuolinen arvioija kansainvälisten IVS- laatijoille) suhteellisella yhdistämistavalla. Tällöin konser- mukaan ja taseet tilinpäätöspäivän kurssin mu- standardien (International Valuation Standards)

CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 19 KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT, IFRS mukaisesti vähintään kerran vuodessa, mutt a seen sovelletaan erillistä kassavirta-analyysiin sopimus koski valmiin kiinteistön myyntiä, kiin- 4.5 Aineett omat hyödykkeet tarvitt aessa useammin, jos tapahtuu olennaisia perustuvaa projektimallia, jossa huomioidaan teistö katsotaan myydyksi, kun omistajuuteen Aineeton hyödyke kirjataan taseeseen kun markkinamuutoksia. Vuonna 2009 ja 2008, ul- kehityshankkeen investoinnit ja kohteen tu- liitt yvät merkitt ävät riskit ja hyödyt ovat siir- hyödykkeen hankintameno on määritett ävissä kopuolinen arviointi teetett iin vuosineljännek- levat kassavirrat kehityshankkeen aikataulun tyneet ostajalle. Jos sopimus koski kiinteistön luotett avasti ja on todennäköistä, ett ä hyödyk- sitt äin. mukaisina. Projektimallin käyttöä harkitaan rakentamista, luovutusvoitot kirjataan valmis- keestä odotett avissa oleva taloudellinen hyöty Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määritt ä- tapauskohtaisesti. Malli otetaan käytt öön siinä tumisasteen mukaan rakentamisen edistyessä, koituu yrityksen hyväksi. minen pohjautuu nett otuott oon perustuvaan 10 vaiheessa, kun Citycon Oyj:n hallitus on tehnyt jos keskeneräisen työn riskit ja hyödyt siirre- Aineett omat hyödykkeet arvostetaan alku- vuoden kassavirta-analyysiin. Arviointiajankoh- hanketta koskevan investointipäätöksen ja tään ostajalle rakentamisen edetessä. peräiseen hankintamenoon poistoilla ja mahdol- tana voimassa olevista vuokrasopimuksista las- ulkopuolinen arvioija katsoo käytett ävissä ole- lisilla arvonalentumisilla vähennett ynä. ketaan vuotuinen peruskassavirta. Sopimuksen vien tietojen riitt ävän luotett avan arvion teke- 4.4 Aineelliset hyödykkeet Aineettomat hyödykkeet sisältävät atk- päättyessä sopimusvuokran tilalla käytetään miseksi. Aineelliset hyödykkeet arvostetaan hankin- ohjelmistoja. Ne poistetaan tasapoistoin 5 vuo- ulkopuolisen arvioijan määritt ämää markkina- Potentiaaliset kehityshankkeet ovat hank- tamenoon, josta vähennetään poistot ja mah- dessa. vuokraa. Vuokratuotoista vähennetään tämän keita, joiden toteutuminen on epävarmaa ja ne dolliset arvonalentumiset. Aineelliset käytt ö- jälkeen hoitokulut ja investoinnit ja näin saatu jätetään ulkopuolisen arvioijan tekemän arvion omaisuushyödykkeet sisältävät pääasiassa 4.6 Arvonalentuminen kassavirta diskontataan kiinteistökohtaisella ulkopuolelle. Kiinteistöt, joissa on potentiaalisia kontt orikoneita ja kalustoa sekä muita aineel- Jokaisena tilinpäätöspäivänä aineellisten ja tuottovaatimuksella. Kunkin kiinteistön tuot- kehityshankkeita, on arvioitu arviointihetken lisia hyödykkeitä kuten taideteoksia. Myös aineett omien hyödykkeiden osalta arvioidaan, tovaatimus määritellään erikseen huomioiden tilanteen ja arviointihetkellä voimassa olevien rahoitusleasingsopimuksilla vuokralle otetut onko arvonalentumisesta viitt eitä. Mikäli arvon kiinteistökohtaiset riskit sekä markkinaehtoiset vuokrasopimusten perustella. Rakentamatt o- koneet ja laitteet esitetään aineellisina hyö- alentumisesta on viitt eitä, omaisuuserästä ker- riskit. Kiinteistöomaisuuden kokonaisarvo saamat tontit on arvioitu arviointihetken kaavoi- dykkeinä. rytett ävissä oleva rahamäärä arvioidaan. Mikäli daan laskemalla yksitt äisten kiinteistöjen kas- tus- ja markkinatilanteen perusteella. Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet kirjanpitoarvo ylittää kerrytettävissä olevan savirtamenetelmällä määritetyt arvot yhteen. Cityconin taseeseen kirjatt ava sijoituskiin- poistetaan tasapoistoin vaikutusaikanaan. Ta- rahamäärän, arvonalentumistappio kirjataan Cityconin kehitt äessä olemassa olevia sijoi- teistöjen käypä arvo muodostuu ulkopuolisen loudellinen vaikutusaika ja arvioidut jäännösar- tuloslaskelmaan. tuskiinteistöjään käsitellään tällainen kiinteistö arvioijan määritt ämästä kiinteistöomaisuuden vot tarkistetaan vuositt ain ja mikäli havaitaan edelleen sijoituskiinteistönä, johon sovelletaan kokonaisarvosta, kehitysprojekti-investoinneis- merkittäviä eroja verrattuna aikaisempiin ar- 4.7 Rahoitusvarat ja –velat IAS 40 mukaista käyvän arvon mallia. IAS 40 Si- ta, joita ulkopuolinen arvioija ei ole ott anut mu- vioihin, poistosuunnitelmaa muutetaan uusien joituskiinteistöt –standardin 1.1.2009 voimaan kaan käyvän arvon määrityksessä sekä kuluvan arvioiden mukaisiksi. Käytettävät poistoajat 4.7.1 Kirjaaminen ja arvostaminen tulleen muutoksen myötä kiinteistöt, jotka ovat kvartaalin aikana hankitt ujen uusien kohteiden ovat seuraavat: Rahoitusvarat on luokiteltu arvostusperiaatt ei- rakenteilla tai joita laajennetaan, kuuluvat myös hankintamenosta. • Koneet ja kalusto poistetaan tasapoistoin den määritt ämistä varten standardin mukaises- IAS 40 standardin piiriin ja ne arvostetaan käy- Sijoituskiinteistöjen käypää arvoa koske- 10 vuodessa. ti seuraaviin ryhmiin: Lainat ja muut saamiset, pään arvoon hankintamenon sijaan. Citycon vista oikaisuista johtuvat voitot ja tappiot esi- • Muut aineelliset hyödykkeet poistetaan ta- joita ei pidetä kaupankäyntitarkoituksessa, muutt i laskentaperiaatett aan 1.1.2009 alkaen tetään omilla riveillään tuloslaskelmassa. sapoistoin 3 – 10 vuodessa. myytävissä olevat rahoitusvarat sekä käypään ja arvosti rakenteilla olevat kiinteistönsä käy- Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, • Rahoitusleasingsopimuksilla vuokralle ote- arvoon tulosvaikutt eisesti kirjatt avat rahoitus- pään arvoon kirjaten käyvän arvon muutoksen kun se luovutetaan tai kun sijoituskiinteistö tut aineelliset käytt öomaisuushyödykkeet varat. Luokitt elu tapahtuu alkuperäisen hankin- tulokseen. Vertailukaudella 2008 Citycon ar- poistetaan käytöstä pysyvästi eikä sen luovut- poistetaan samoin periaattein. Hyödyke nan yhteydessä rahavarojen hankinnan tarkoi- vosti rakenteilla olevat kiinteistönsä hankinta- tamisesta ole odotettavissa vastaista talou- poistetaan kokonaisuudessaan taloudelli- tuksen perusteella. menoon valmistumiseensa asti, jonka jälkeen dellista hyötyä. Sellaisissa tapauksissa, joissa sen vaikutusajan tai sitä lyhyemmän vuok- Lainoihin ja muihin saamisiin, joita ei pi- ne siirrett iin sijoituskiinteistöiksi ja arvostett iin kiinteistö on rakenteilla ja sen valmistumisen ra-ajan kuluessa. detä kaupankäyntitarkoituksessa, sisältyvät ensimmäistä kertaa käypään arvoon. jälkeisestä myynnistä on sovitt u, Citycon mää- Käytt öomaisuuden myynnistä aiheutuvat voitot yrityksen rahoitusvarat, jotka on aikaansaatu Kehityshankkeiden käyvät arvot määrite- ritt elee, koskiko sopimus kiinteistön rakenta- ja tappiot kirjataan tuloslaskelmaan. luovutt amalla rahaa, tavaroita tai palveluja suo- tään IAS 40 mukaisesti ja niiden arvostami- mista tai valmistuneen kiinteistön myyntiä. Jos raan velalliselle. Ne arvostetaan jaksotett uun

20 CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT, IFRS hankintamenoon, ja ne sisältyvät lyhytaikaisiin 4.7.2 Johdannaissopimukset ja suojauslasken- siriskiä. Valuuttajohdannaisten käyvän arvon 4.9 Vieraan pääoman menot ja pitkäaikaisiin rahoitusvaroihin. Tasearvoa nan soveltaminen muutokset kirjataan tulosvaikutt eisesti, koska Vieraan pääoman menot kirjataan yleensä alennetaan mahdollisen luott otappion määräl- Johdannaiset kirjataan hankintahetkellä han- myös ulkomaan rahanmääräisten rahoitusva- kuluksi sillä tilikaudella, jonka aikana ne ovat lä. Myytävissä olevat rahoitusvarat on tarkoitus kintahintaan (jos sellainen on) ja sen jälkeen ne rojen ja – velkojen kurssierot kirjataan tulosvai- syntyneet. Poikkeuksia ovat vieraan pääoman pitää määritt elemätön ajanjakso ja ne voidaan arvostetaan jokaisena tilinpäätöspäivänä käy- kutt eisesti. menot, kuten korkokulut ja järjestelypalkkiot, myydä sopivalla hetkellä. pään arvoon taseessa. jotka välitt ömästi johtuvat tietyt ehdot täytt ä- Myytävissä olevat rahoitusvarat arvos- Citycon käyttää rahavirran korkoriskin 4.7.3 Kytketyt johdannaiset vän hyödykkeen hankinnasta, rakentamisesta tetaan taseessa käypään arvoon. Markkina- suojaamiseen koronvaihtosopimuksia. Koron- IAS 39:n mukaisesti sopimuksiin sisällytetyn tai valmistamisesta. Tällaiset vieraan pääoman hintojen muutoksista johtuvat käyvän arvon vaihtosopimuksilla suojaudutaan vaihtuvien- johdannaisen tunnusmerkit täytt ävä erityiseh- menot aktivoidaan osaksi kyseisen hyödyk- muutokset kirjataan omaan pääomaan arvon- korkojen aiheutt amilta muutoksilta vastaisten to, jonka ei voida katsoa liitt yvän läheisesti pää- keen hankintamenoa. Ehdot täytt ävä hyödyke muutosrahastoon. Arvonmuutokset kirjataan korkomaksujen kassavirtoihin (rahavirran suo- sopimukseen, tulee tietyissä tilanteissa erott aa on sellainen hyödyke, jonka saaminen valmiiksi tulosvaikutt eisesti vasta kun ne realisoituvat jaus) ja näin syntyvältä tuloksen heilahtelulta. pääsopimuksesta ja kirjata käypään arvoonsa ja sen aiott ua käytt ötarkoitusta tai myyntiä var- lukuun ott amatt a arvonalentumistappioita, jot- Konserni soveltaa IAS 39:n mukaista suojaus- esitt ää käyvän arvon muutos tulosvaikutt eises- ten vaatii vältt ämätt ä huomatt avan pitkän ajan. ka kirjataan välitt ömästi tulosvaikutt eisesti. laskentaa valtaosaan koronvaihtosopimuksis- ti. Konsernilla ei ole ns. erillisinä johdannaisina Aktivointi alkaa, kun kiinteistön remontoimi- Citycon solmii johdannaissopimuksia pel- taan. Tällöin suojaustarkoituksessa käytettä- käsiteltäviä kytkett yjä johdannaisia. nen, uuden rakennuksen tai laajennushankkeen kästään suojaustarkoituksessa. Sellaiset joh- vien koronvaihtosopimusten tehokkaan osan rakentaminen alkaa, ja se päätt yy, kun rakennus dannaissopimukset, joiden osalta suojauslas- käypien arvojen muutokset kirjataan laajan 4.7.4 Rahoitusvarojen arvon alentuminen on valmis vuokratt avaksi. Aktivoitavia vieraan kennan soveltamisedellytykset eivät täyty tai tuloslaskelman muihin laajan tuloksen eriin. Rahoitusvarojen arvon katsotaan olevan alen- pääoman menoja ovat rakennushankett a varten jos Citycon on päätt änyt olla soveltamatt a suo- Tehott omasta osuudesta johtuva käyvän arvon tunut, jos niiden kirjanpitoarvo on suurempi nostetuista lainoista syntyvät menot tai ra- jauslaskentaa kyseiselle instrumentille, luetaan muutos kirjataan tulosvaikutteisesti. Käyvän kuin arvioitu kerrytett ävissä oleva rahamäärä. hoituskulukertoimella kerrotut rakennushank- käypään arvoon tulosvaikutt eisesti kirjatt aviin arvon rahastoon kirjattu erä kirjataan tulos- Mikäli on olemassa objektiivista näytt öä siitä, keesta johtuvat menot. Rahoituskulukerroin on rahoitusvaroihin tai -velkoihin kuuluviksi. vaikutteisesti, kun suojauskohteen rahavirrat ett ä jaksotett uun hankintamenoon kirjatt avan Cityconin tilikauden aikana olevista lainoista Rahoitusvelat luokitellaan joko käypään realisoituvat ja vaikuttavat tulokseen. Mikäli rahoitusvaroihin kuuluvan erän arvo saattaa johtuvien vieraan pääoman menojen painotett u arvoon tulosvaikutt eisesti kirjatt aviin rahoitus- suojauslaskennan edellytykset eivät täyty, ar- olla alentunut, kirjataan arvonalentumistappio keskiarvo. Maa-alueen hankintakustannuksista velkoihin tai muihin velkoihin. Johdannaisvelkoi- vonmuutokset kirjataan kokonaisuudessaan tulosvaikutt eisesti. Mikäli arvonalentumistap- johtuvat vieraan pääoman menot aktivoidaan hin kuulumatt omat velkasopimukset, jotka on tulosvaikutt eisesti. pion määrä pienenee jollakin myöhemmällä kyseisen kehityshankkeen tasearvoon, mutta solmittu muussa kuin kaupankäyntitarkoituk- Koronvaihtosopimusten perusteella syn- tilikaudella ja vähennyksen voidaan katsoa liit- vain silloin kun ostetulla maa-alueella toteute- sessa kuuluvat muihin velkoihin, luokitellaan tyvät korkomaksut kirjataan korkokuluihin. Tu- tyvän arvonalentumisen kirjaamisen jälkeiseen taan omaisuuserää koskevan kehityshankkeen muihin velkoihin. losvaikutt eisesti kirjatt avat arvonmuutokset on tapahtumaan, rahoitusvaroihin kuuluvan erän valmistelutoimenpiteitä. Rahoitusvarat ja – velat merkitään tasee- kirjatt u muihin rahoituskuluihin tai – tuott oihin, arvonalentuminen peruutetaan. Lainojen hankinnasta välittömästi johtuvat seen selvityspäivän perusteella. Rahoitusvarat koska suojauslaskentaa ei ole sovellettu. Ta- transaktiomenot, jotka voidaan kohdistaa tiett yyn ja – velat on merkitty alun perin kirjanpitoon seessa koronvaihtosopimuksen käypä arvo on 4.8 Varaukset lainaan, sisällytetään lainan alkuperäiseen jak- hankintamenoonsa, ja ne arvostetaan taseessa esitett y joko lyhyt- tai pitkäaikaisissa saami- Varaus kirjataan, kun Cityconilla on laillinen tai sotett uun hankintamenoon ja jaksotetaan korko- jaksotett uun hankintamenoon. sissa tai lyhyt- ja pitkäaikaisissa veloissa. Ko- tosiasiallinen velvoite aikaisempien tapahtu- kuluksi efektiivisen koron menetelmää käytt äen. Rahavarat koostuvat käteisestä rahasta, ronvaihtosopimusten käyvät arvot perustuvat mien perusteella, kun maksuvelvoitt een toteu- vaadittaessa nostettavissa olevista pankki- sopimuksista odotett avissa olevien vastaisten tuminen on todennäköistä ja velvoitt een määrä 4.10 Verot talletuksista ja muista lyhytaikaisista, eritt äin rahavirtojen nykyarvoihin. voidaan arvioida luotett avasti. Tuloverot sisältävät konserniyhtiöiden tilikau- likvideistä sijoituksista. Rahavaroihin luokitel- Citycon käytt ää valuutt ajohdannaisia suo- Pitkäaikaiset varaukset esitetään tilinpää- den veronalaiseen tuloon perustuvat verot, edel- luilla erillä on enintään kolmen kuukauden matu- jaamaan ulkomaan rahan määräisiin rahoitus- töksessä diskontatt una nykyarvoonsa. listen kausien verojen oikaisut sekä laskennallis- riteett i hankinta-ajankohdasta lukien. varoihin ja – velkoihin sisältyvää valuutt akurs- ten verojen muutokset. Kauden verotett avaan

CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 21 KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT, IFRS tuloon perustuva vero lasketaan kunkin maan jaksotetaan tasaisesti vuokrakaudelle. Käytt ö- muksen kestoaikana. Maksett avat vuokra jae- Optioiden käypään arvoon arvostaminen voimassaolevan verosäännöstön perusteella. korvaukset kohdistetaan sille kaudelle, jolloin taan tuloslaskelmaan kirjattavaan korkoon ja tapahtuu Black &Scholes -hinnoittelumallia Laskennalliset verosaamiset ja -velat laske- niihin liittyvä meno kirjataan kuluksi. Käyttö- rahoitusvelan lyhennykseen. käytt äen. taan varojen ja velkojen verotusarvojen ja kirjan- korvaukset sekä niihin liitt yvät menot kirjataan Vuokrasopimukset luokitellaan muiksi pitoarvojen välisistä väliaikaisista eroista. Suu- liikevaihtoon bruttomääräisinä, sillä Citycon vuokrasopimuksiksi, mikäli omistamiselle omi- 5. JOHDON HARKINTAA EDELLYTTÄVÄT LAA- rin väliaikainen ero syntyy sijoituskiinteistöjen katsoo tältä osin toimivansa päämiehenä. naiset riskit ja edut eivät ole olennaisilta osin TIMISPERIAATTEET JA ARVOIHIN LIITTYVÄT käyvän arvon ja verotuksellisen arvon erosta. siirtyneet. KESKEISET EPÄVARMUUSTEKIJÄT Tällöin veron laskenta perustuu omistuksen 4.12 Vuokrakannustimet Laaditt aessa tilinpäätöstä IFRS:n mukaan vaa- käyvän arvon ja kyseessä olevan keskinäisen Cityconissa käytetään vuokratilan muutos- 4.14 Eläke-etuudet ditaan arvioiden ja oletuksien käytt öä. Lisäksi kiinteistöyhtiön osakkeiden velattoman han- töitä vuokrakannustimina. Citycon suorittaa Eläkejärjestelyt on hoidett u eläkevakuutusyhti- joudutaan käytt ämään harkintaa kun laskenta- kintahinnan tai suoraan omistetun kiinteistön vuokralaisen puolesta vuokralaisen vuokraa- ön kautt a. Eläkejärjestelyt luokitellaan maksu- periaatteita sovelletaan. Nämä voivat vaikut- verotuksessa poistamattoman jäännösarvon maan tilaan kohdistuvia muutostöitä, jotka ja etuuspohjaisiin järjestelyihin. Maksuperus- taa omaisuus- ja velkaeriin taseessa, tilikauden väliseen eroon. veloitetaan vuokrankorotuksena vuokralaisel- teisiin järjestelyihin liitt yvät maksut kirjataan tuott oihin ja kuluihin sekä muuhun informaatioon Yhtiön periaatt eena on realisoida kiinteis- ta. Vuokratilan muutostöistä syntyvä vuokran tuloslaskelmaan niille kausille, joita ne koske- kuten vastuiden esitt ämiseen. Toteumat voivat töyhtiöihin kohdistuva osakeomistuksensa korotus jaksotetaan vuokratuotoiksi vuokra- vat. Etuuspohjaiset eläkejärjestelyt kirjataan poiketa tehdyistä arvioista ja oletuksista siitä myymällä omistamansa osakkeet. Ulkomailta sopimuksen aikana. Vuokran korotus ja vuok- aktuaarilaskelmien perusteella. huolimatt a, ett ä nämä perustuvat johdon parhaa- omistettujen kohteiden osalta laskennallisia ratilan muutostyöstä aiheutuva kulu otetaan Etuuspohjaisiin eläkejärjestelyihin kuulu- seen tietämykseen sekä ajantasaiseen tietoon. veroja ei kirjata, koska omistusrakenteesta joh- huomioon sijoituskiinteistön käypää arvoa vat varat arvostetaan käypään arvoon ja jär- tuen kiinteistöomaisuuden luovutus ei aiheuta määritt äessä. jestelyihin kuuluvat velvoitt eet diskontatt uun 5.1 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo veroseuraamuksia. Cityconilla on myös sopimuksia, jotka sisäl- nykyarvoon. Järjestelyjen yli- tai alijäämien Keskeisin tilinpäätöksen osatekijä, joka sisältää Tytäryritysten jakamattomista voittova- täisivät vuokravapaita jaksoja tai vuokranalen- nett omäärät kirjataan taseeseen. Työsuorituk- johdon harkintaa tai arvioihin liitt yviä epävar- roista ei kirjata laskennallista veroa siltä osin nuksia. Tällaiset kannustimet jaksotetaan seen perustuvat menot jaksotetaan järjestel- muustekijöitä, on sijoituskiinteistöjen käyvän kun ero ei todennäköisesti purkaudu ennakoita- tasaisesti koko vuokrakaudelle, vaikka vuok- mällisesti koko työssäoloajalle. Asiantuntevat arvon määritt ely. Sijoituskiinteistön käyvän ar- vissa olevassa tulevaisuudessa. ramaksuja ei suoritetakaan saman perusteen vakuutusmatemaatikot tekevät tähän liitt yvät von keskeisimpiä muutt ujia ovat markkinavuok- Laskennalliset verosaamiset kirjataan sii- mukaisesti. laskelmat käytt äen ennakoituun etuusoikeus- rat, vuokrausaste, hoitokulut ja tuott ovaatimus, hen määrään asti kuin on todennäköistä, ett ä yksikköön perustuvaa menetelmää. joiden määritt ämisessä Cityconin johto joutuu tulevaisuudessa syntyy verotett avaa tuloa, jota 4.13 Vuokrasopimukset käytt ämään harkintaa ja arvioita. vastaan väliaikainen ero voidaan hyödyntää. Sijoituskiinteistöjen vuokraamisesta syntyvät 4.15 Osakeperusteiset maksut Cityconin sijoituskiinteistöjen käyvän ar- Kun laskennallisen veron kirjaaminen ai- vuokrasopimukset, joissa Citycon on vuokralle IFRS 2 Osakeperusteiset maksut – standar- von määrittäminen pohjautuu nettotuottoon heutuu omaan pääomaan kirjatt avasta erästä, antajana, eivät ole rahoitusleasingsopimuksia. dia on sovellettu optiojärjestelyihin, jotka on perustuvaan kassavirta-analyysiin. Kassavirta- kuten suojausinstrumentt ina käytetyn johdan- Vuokrasopimukset, joissa Citycon on vuok- myönnett y 7.11.2002 jälkeen ja joiden ansain- analyysin laatimista varten tulee määritt ää koh- naisen käyvän arvon muutoksesta, myös lasken- ralle ott ajana, luokitellaan rahoitusleasingsopi- tajakso ei ollut päätt ynyt ennen 1.1.2005 sekä dekohtaiset nett otuotot ja tuott ovaatimukset. nallinen vero kirjataan omaan pääomaan. muksiksi ja kirjataan varoiksi ja veloiksi, mikäli 26.4.2007 päätett yyn pitkän aikavälin osake- Nett otuott o on vuokratuott ojen ja hoitokulujen Laskennallisten verojen määrittämisessä riskit ja edut ovat siirtyneet. Vuokrasopimukset perusteiseen kannustinjärjestelmään. Tällaiset erotus. Kun tuott ovaatimuksella diskontataan käytetään tilinpäätöspäivään mennessä sää- luokitellaan syntymisajankohtanaan ja kirjataan optiot ja osakepalkintajärjestelmät arvoste- vuositt aiset nett otuotot, joista on vähennett y dett yä verokantaa. käypään arvoon, tai sitä alempaan vähimmäis- taan käypään arvoon niiden myöntämispäivänä investoinnit, ja lisätään diskontatt u jäännösarvo vuokrien nykyarvoon taseeseen aineelliseksi ja kirjataan tuloslaskelmaan kuluksi optioiden sekä muu omaisuus, kuten käytt ämätön raken- 4.11 Myynnin tuloutus hyödykkeeksi ja rahoitusvelaksi. Aineellinen ja osakepalkintajärjestelmien ansainta-aikana. nusoikeus ja tontit, saadaan sijoituskiinteistön Cityconin tuotot muodostuvat pääosin sijoi- hyödyke poistetaan kyseessä olevan hyödyk- Tätä aiemmista järjestelyistä ei ole kirjatt u ku- käypä arvo. Seuraavassa on esitett y kassavirta- tuskiinteistöjen vuokratuotoista. Vuokratuotot keen taloudellisena pitoaikana tai vuokrasopi- lua tuloslaskelmaan. analyysin keskeiset muutt ujat:

22 CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT, IFRS

– Markkinavuokra on kysynnän ja tarjonnan rityksessä käytett y kassavirta-analyysi, mutt a 5.3 Liiketoimintahankinnat ja omaisuushan- – kiinteistöä markkinoidaan aktiivisesti mukaan määräytyvä vuokrataso. Ulkopuo- se soveltuu paremmin kehityshankkeen aikana kinnat – myynnin odotetaan toteutuvan vuoden ku- linen arvioija määrittää markkinavuokrat tapahtuvien, usein merkitt ävien, tila- ja sopimus- Citycon hankkii sijoituskiinteistöjä omistuk- luessa. kiinteistöitt äin. Markkinavuokrat vaikutt a- muutosten mallintamiseen. Projektimallissa ar- seensa omaisuushankintoina sekä liiketoimin- Kun asetetut kriteerit täytt yvät, myös yksitt äi- vat kassavirta-analyysin vuokratuott oihin. vioitava kohde voidaan jakaa osiin ja jokaiselle tahankintoina. Omaisuushankintoihin Citycon set sijoituskiinteistöt raportoidaan edellä mai- – Vuokraus- eli käytt öaste tarkoitt aa vuokra- osalle määrittää nykyiset vuokrasopimukset, soveltaa IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin nitulla tavalla. tun pinta-alan osuutt a vuokratt avasta pin- tulevat vuokrasopimukset, projektiaikataulut mukaista käsitt elyä ja liiketoimintahankintoihin ta-alasta. Vuokrausaste perustuu olemassa sekä investoinnit. Osia voivat olla rakennuksen IFRS 3 Liiketoimintojen yhdistäminen -stan- oleviin sopimuksiin ja vuokrasopimuksen eri kerrokset, eri alueet tai suuremmat tilat. Li- dardin mukaista käsittelyä. Cityconin johto päättymisen jälkeen käytetään Cityconin säksi kehityshankkeiden tuott ovaatimusta var- käyttää harkintaa arvioidessaan onko sijoi- johdon tekemää arviota vuokrausasteesta. ten voidaan määrittää kehityshankeprojektin tuskiinteistön tai sijoituskiinteistöportfolion Vuokrausaste vaikutt aa vuositt aisiin vuok- riskit ja kohteen tuleva käytt ö. Jokaiselle osalle hankinta omaisuus- vai liiketoimintahankinta. ratuott oihin. tehdään tämän jälkeen oma kassavirta-analyysi Cityconin tunnistamia liiketoimintahankinnan – Kiinteistöjen hoitokulut sisältävät kuluja ja osien yhteenlaskett u diskontatt u kassavirta tuntomerkkejä ovat mm. hankitt u pääsy uusil- kiinteistön hallinnasta, ylläpidosta, lämmi- muodostaa kehityshankkeen arvon. le markkina-alueille, uusi liiketoimintaryhmä, tyksestä, sähköstä, vedestä yms. Hoito- Projektimallin käytt ö vaatii Cityconin joh- uutt a henkilöstöä ja/tai johtoa, tuotemerkki tai kulut perustuvat aiempien vuosien toteu- don harkintaa ja arvioita liitt yen kehityshank- muu asiakassuhteisiin liitt yä aineeton hyödyke tuneisiin hoitokuluihin sekä ulkopuolisen keen tulevista investoinneista, vuokrasopimuk- tms. Edellä esitett y lista ei ole kuitenkaan kat- arvioijan keräämiin vertailutietoihin. sista ja projektin aikataulusta. tava, vaan Cityconin johto arvioi jokaisen sijoi- – Tuott ovaatimus koostuu riskitt ömästä ko- tuskiinteistön hankinnan tapauskohtaisesti. rosta sekä kiinteistökohtaisesta ja markki- 5.2 Laskennalliset verot naehtoisesta riskistä. Cityconin johto joutuu Laskennallinen verosaaminen ja –velka laske- 5.4 Sijoituskiinteistöjen myynti käytt ämään harkintaa määritt äessään kiin- taan taseen kirjanpitoarvon ja verotuksellisen Kun sijoituskiinteistöjä myydään, Cityconin teistökohtaista riskiä. Ulkopuolinen arvioija arvon välisistä väliaikaisista eroista. Lasken- johto käytt ää harkintaansa arvioidessaan, luo- määritt ää markkinariskin. Tuott ovaatimusta nalliset verot lasketaan tilinpäätöspäivänä voi- kitellaanko myynti kiinteistön vai liiketoiminnan käytetään kassavirta-analyysissä diskont- massa olevia verokantoja käytt äen. myynniksi. Kiinteistön myynnin yhteydessä so- tokorkona. Tuottovaatimuksen laskiessa Merkitt ävimmät väliaikaiset erot liitt yvät velletaan IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardia sijoituskiinteistöjen käyvät arvot nousevat. sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja niiden ve- tai IAS 2 Vaihto-omaisuus -standardin mukaista Muita harkintaa ja arvioita edellytt äviä muutt u- rotuksellisen arvon väliseen eroon. Muita väli- kirjanpitokäsittelyä. Liiketoiminnan myynnin jia sijoituskiinteistöjen arvon määritt ämisessä aikaisia eroja aihetuu mm. vahvistetuista tappi- osalta kirjanpidossa noudatetaan standardia ovat nykyisten sopimusten jatkumistodennä- oista ja rahoitusinstrumenteista. IFRS 5 Myytävänä olevat pitkäaikaiset omai- köisyydet, vuokratilojen tyhjänäoloajat, inves- Kun laskennallinen verosaaminen kirjataan suuserät ja lopetetut toiminnot. Pitkäaikaiset toinnit, inﬂ aatio ja vuokrien kasvuoletukset. siihen määrään asti, kuin on todennäköistä, ett ä omaisuuserät (tai luovutett avien erien ryhmät) Kehityshankkeiden käyvät arvot määrite- se voidaan hyödyntää tulevaisuudessa syntyvää luokitellaan myytävinä oleviksi omaisuuseriksi, tään erillistä projektimallia käytt äen. Projekti- verotett avaa tuloa vastaan, tarvitaan johdon ar- jos niiden kirjanpitoarvoa vastaava määrä tu- malli on kassavirta-analyysi, jossa huomioidaan vioita. lee kertymään pääosin niiden myynnistä ja jos kehityshankkeen investoinnit ja kohteen tulevat Tytäryritysten jakamattomista voittova- myynti on eritt äin todennäköinen. Myynti kat- kassavirrat kehityshankkeen aikataulun mukai- roista ei kirjata laskennallista veroa siltä osin sotaan eritt äin todennäköiseksi, kun sina. Projektimalli on periaatt eeltaan samanlai- kun ero ei todennäköisesti purkaudu ennakoita- – johto on sitoutunut aktiiviseen kiinteistön nen kuin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon mää- vissa olevassa tulevaisuudessa. myyntisuunnitelmaan

CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 23 KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT, IFRS

6. KOKONAISTUOTOT nin johdolle ja hallitukselle raportoidaan myös pääkaupunkiseudulla ja 35 muualla Suomessa. Suur-Tukholman, kuusi Suur-Göteborgin alueel- Me 2009 2008 käyvän arvon muutokset liiketoimintayksiköit- la ja kaksi Uumajassa. Ruotsi Brutt ovuokratuott o (pl. jaksotetut täin. Maantieteellisten liiketoimintayksiköiden Cityconilla on Ruotsissa kahdeksan kauppakes- Baltian maat vuokrakannustimet) 176,8 173,0 lisäksi Cityconin johto ja hallitus seuraa kiinteis- kusta ja seitsemän muuta kauppapaikkaa. Ci- Citycon omistaa Baltian maissa kolme kauppa- Jaksotetut vuokrakannustimet 1,0 - tökohtaisia nett ovuokratuott oja. Brutt ovuokratuott o 177,8 173,0 tyconin Ruotsin kohteista seitsemän sijaitsee keskusta: kaksi Virossa ja yhden Liett uassa. Segmentin varat ja velat ovat sellaisia liike- Käytt ökorvaukset ja palvelutuotot 8,5 5,3 toiminnan eriä, joita segmentt i käytt ää liiketoi- Baltian Liiketoiminnan muut tuotot 0,0 6,1 Me 1.1.–31.12.2009 Suomi Ruotsi maat Muut Yhteensä Voitot sijoituskiinteistöjen minnassaan tai jotka ovat järkevällä perusteella Brutt ovuokratuott o 126,5 39,3 12,0 - 177,8 arvostuksesta 5,5 15,3 kohdistett avissa segmenteille. Kohdistamatt o- Käytt ökorvaukset ja palvelutuotot 4,7 1,8 2,0 - 8,5 Sijoituskiinteistöjen myyntituotot 2,8 7,7 mat erät sisältävät veroja rahoituseriä sekä Liikevaihto 131,3 41,0 14,0 - 186,3 Yhteensä 194,6 207,4 koko konsernille yhteisiä eriä. Segmentt ien vä- Hoitokulut 38,6 17,5 4,1 0,0 60,2 Kokonaistuotot eritt ely on laaditt u EPRA:n suo- lillä ei ole sisäistä myyntiä. Vuokraustoiminnan muut kulut 0,3 0,3 0,1 0,0 0,7 situsten mukaisesti. Bruttoinvestoinnit koostuvat sijoituskiin- Nett ovuokratuott o 92,4 23,2 9,8 0,0 125,4 teistöjen, aineett omien ja aineellisten hyödyk- Hallinnon kulut 6,1 3,2 1,0 7,4 17,7 Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 0,0 - 0,0 0,0 0,0 7. KOKONAISKULUT PL. RAHOITUSKULUT keiden lisäyksistä taseessa. Me 2009 2008 Operatiivinen liikevoitt o 86,3 20,0 8,8 -7,4 107,7 Cityconin liikevaihto koostuu pääasiassa vuok- Ei-operatiiviset hallinnon kulut - 0,1 - - 0,1 Hoitokulut 60,2 56,3 ratuotoista. Vuokratuott oja saadaan liiketiloista Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut - - - - - Vuokraustoiminnan muut kulut 0,7 0,2 kauppakeskuksissa sekä marketeissa ja myymä- Nett otappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen Hallinnon kulut 17,8 16,9 arvostuksesta käypään arvoon -65,1 -19,6 -12,7 0,0 -97,4 Tappiot sijoituskiinteistöjen löissä. Citycon esitt ää brutt ovuokratuott onsa ja- Voitot sijoituskiinteistöjen myynneistä 0,1 - - - 0,1 arvostuksesta 102,9 231,4 ett una näihin kahteen eri kiinteistötyyppiin. Liikevoitt o/-tappio 21,2 0,3 -3,8 -7,4 10,3 Myytyjen sijoituskiinteistöjen Pääasiallisina asiakkaina esitetään viisi Rahoituskulut (nett o) -47,7 -47,7 kirjanpitoarvo 2,7 7,6 suurinta vuokralaista, joista yhden osuus koko- Tuloverot 0,6 0,6 Yhteensä 184,3 312,5 naisbruttovuokratuotoista on enemmän kuin Tilikauden tappio -36,9 Kokonaiskulut eritt ely on laaditt u EPRA:n 10 prosentt ia. Näistä vuokralaisista esitetään Kohdistetut varat suositusten mukaisesti. niiden osuus kokonaisbruttovuokratuotoista Sijoituskiinteistöt 1 442,0 548,8 156,6 - 2 147,4 sekä segmentt i, johon ne kuuluvat. Osuus brut- Kokonaistuotot vähennett ynä kokonaisku- Myytävinä olevat sijoituskiinteistöt 8,3 17,7 - - 26,0 luilla vastaa konsernituloslaskelmassa esitet- tovuokratuotoista perustuu vuokrasopimus- Muut kohdistetut varat 5,2 39,3 1,0 22,0 67,5 tyä liikevoitt oa/-tappiota. kantaan 31.12.2009. Kohdistamatt omat varat Laskennalliset verosaamiset 8,6 8,6 A) Segmentt i-informaatio Johdannaissopimukset 3,7 3,7 8. SEGMENTTI-INFORMAATIO Maantieteelliset segmentit ovat Cityconin si- Segmentin varat 1 455,5 605,7 157,6 34,3 2 253,2 Segmentti-informaatio esitetään konsernin säisen organisaatiorakenteen mukaiset Suomi, maantieteellisten liiketoimintyksiköiden mu- Ruotsi ja Baltian maat. Muut-segmentt i sisältää Kohdistetut velat kaisesti. Maantieteelliset liiketoimintayksiköt pääasiassa konsernin pääkontt oritoiminnoista Ostovelat ja muut velat 13,3 11,9 1,8 52,6 79,7 Kohdistamatt omat velat perustuvat konsernin sisäiseen organisaatiora- syntyviä hallinnon kuluja. kenteeseen ja sisäiseen taloudelliseen rapor- Korolliset velat 1 321,7 1 321,7 Laskennalliset verovelat 50,0 50,0 tointiin. Cityconin hallitukselle raportoidaan Suomi Johdannaissopimukset 33,0 33,0 Citycon on Suomen suurin kauppakeskusliike- konsernin tulos maantieteellisin liiketoimintyk- Muut kohdistamatt omat velat 1,0 1,0 siköin. Cityconin johto ja hallitus arvioi liiketoi- toimintaa harjoitt ava yhtiö. Cityconilla on Suo- Segmentin velat 13,3 11,9 1,8 1 458,3 1 485,3 mintayksiköiden suoritusta nett ovuokratuoton messa 22 kauppakeskusta ja 45 muuta kaup- ja operatiivisen liikevoiton perusteella. Cityco- papaikkaa. Suomen kiinteistöistä 32 sijaitsee Brutt oinvestoinnit 24,5 95,9 13,9 0,3 134,6

24 CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT, IFRS

Baltian C) Pääasialliset vuokralaiset 11. HALLINNON KULUT Me 1.1.–31.12.2008 Suomi Ruotsi maat Muut Yhteensä Osuus Me 2009 2008 Brutt ovuokratuott o 122,5 41,1 9,3 - 173,0 brutt o vuokra- Henkilöstökulut 10,5 9,3 Käytt ökorvaukset ja palvelutuotot 4,3 0,7 0,3 0,0 5,3 tuotoista, 2009 % Segmentt i Konsultt i- ja asiantuntijapalkkiot Liikevaihto 126,8 41,9 9,6 0,0 178,3 sekä ulkopuoliset palvelut 2,1 2,9 Hoitokulut 35,8 17,7 2,8 - 56,3 Kesko 23,2 Suomi Toimisto- ja muut hallinnon kulut 4,5 4,3 Vuokraustoiminnan muut kulut 0,1 0,1 0,0 0,0 0,2 S-ryhmä - Suomi ja Baltian maat Poistot 0,7 0,5 Nett ovuokratuott o 90,9 24,1 6,8 0,0 121,8 ICA AB - Ruotsi ja Baltian maat Yhteensä 17,8 16,9 Hallinnon kulut 5,5 3,2 0,6 7,2 16,5 Stockmann - Suomi, Ruotsi ja Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 0,0 0,1 0,0 0,0 0,1 Baltian maat Hallinnon konsultt i- ja asiantuntijapalkkioihin sisäl- Operatiivinen liikevoitt o 85,4 21,0 6,2 -7,2 105,3 Hennes & Mauritz - Suomi ja Ruotsi tyy seuraavat tilintarkastajien palkkiot ja palvelut Ei-operatiiviset hallinnon kulut 0,0 - - 0,4 0,4 Yhteensä 35,6 Ernst&Young -tilintarkastusyhteisöltä: Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 5,9 - - 0,1 6,0 Osuus bruttovuokratuotoista perustuu vuokra- Me 2009 2008 Nett otappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen sopimuskantaan 31.12.2009. arvostuksesta käypään arvoon” -154,3 -70,1 8,3 - -216,1 Tilintarkastuspalkkiot 0.2 0.2 Voitot sijoituskiinteistöjen myynneistä 0,1 0,0 - - 0,1 Muut asiantuntijapalkkiot 0.1 0.2 Liiketappio/-voitt o -62,9 -49,1 14,4 -7,4 -105,0 9. HOITOKULUT Yhteensä 0.3 0.4 Rahoituskulut (nett o) -57,3 -57,3 Me 2009 2008 12. HENKILÖSTÖKULUT Tuloverot 23,4 23,4 Lämmitys ja sähkö 20,2 19,4 Me 2009 2008 Tilikauden tappio -138,9 Ylläpito 20,1 18,4 Kiinteistön henkilöstön kulut 0,5 0,6 Johdon palkat ja palkkiot Kohdistetut varat Kiinteistön hallinnon kulut 2,5 2,9 Toimitusjohtaja 0,4 0,3 Sijoituskiinteistöt 1 494,0 462,4 155,3 - 2 111,6 Markkinointikulut 4,4 2,5 Johtoryhmä 0,9 0,8 Muut kohdistetut varat 10,3 4,5 0,9 24,4 40,1 Kiinteistövakuutukset 0,7 0,7 Hallitus 0,6 0,6 Kohdistamatt omat varat Kiinteistöverot 4,7 4,9 Muut palkat ja palkkiot 6,3 5,8 Laskennalliset verosaamiset 6,8 6,8 Korjauskulut 6,9 6,7 Eläkekulut - maksupohjaiset järjestelyt 1,1 1,1 Johdannaissopimukset 19,8 19,8 Muut kiinteistön hoitokulut 0,1 0,2 Eläkekulut - etuuspohjaiset järjestelyt 0,1 - Varat yhteensä 1 504,2 466,9 156,3 51,1 2 178,5 Yhteensä 60,2 56,3 Sosiaalikulut 1,2 1,0 Kulut osakeperusteisista maksuista 0,4 0,3 Kohdistetut velat 10. VUOKRAUSTOIMINNAN MUUT KULUT Yhteensä 11,1 9,9 Ostovelat ja muut velat 10,4 7,9 1,1 34,8 54,3 Me 2009 2008 Henkilöstökuluja sisältyi hoitokuluihin 0,5 miljoonaa Kohdistamatt omat velat Vuokratilan muutostyöt euroa (0,6 milj. euroa) ja hallinnon kuluihin 10,5 mil- Korolliset velat 1 199,5 1 199,5 ja välityspalkkiot 0,1 0,1 joonaa euroa (9,3 milj. euroa). Laskennalliset verovelat 57,1 57,1 Luott otappiot 0,6 0,1 Etuuspohjainen eläkejärjestelmä on kuvatt u lii- Johdannaissopimukset 29,6 29,6 Yhteensä 0,7 0,2 tetiedossa 30. Työsuhde-etuudet kohdassa C) Elä- Muut kohdistamatt omat velat 0,8 0,8 kevelvoitteet. Osakeperusteisten maksujen optio- Velat yhteensä 10,4 7,9 1,1 1 321,8 1 341,2 Merkitt ävät vuokratilan muutostyöt käsitellään in- ohjelmat ja osakepalkintajärjestelmät on kuvattu

vestointeina. liitetiedossa 30. Työsuhde-etuudet. Brutt oinvestoinnit 69,2 65,6 22,7 0,3 157,9 Luottotappiot sisältävät 0,3 miljoonaa euroa (0,0 milj. euroa) luott otappiovarauksia. Luott otap- Konsernin keskimääräinen henkilökunta tilikaudella B) Liikevaihto kiinteistötyypeitt äin piovaraukset on esitetty liitetiedossa 23. Myyn- 2009 2008 Me 2009 2008 tisaamiset ja muut saamiset. Suomi 77 75 Liiketilat -kauppakeskukset 155,4 146,3 Ruotsi 32 27 Liiketilat -marketit ja myymälät 30,9 31,9 Baltian maat 8 7 Yhteensä 186,3 178,3 Yhteensä 117 109 Tiedot johdon työsuhde-etuuksista esitetään liitetiedossa 33. Lähipiiritapahtumat.

CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 25 KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT, IFRS

13. POISTOT Kehityshankeinvestointien korkokulujen pääomit- 17. OPERATIIVISEN JA EI-OPERATIIVISEN TULOKSEN VÄLINEN TÄSMÄYTYSLASKELMA Hallinnon kuluihin sisältyy poistoja koneista ja kalus- tamiseen käytett y korkotaso 31.12.2009 oli 4,47 Cityconin liiketoiminnan luonteesta sekä IFRS-raportointivelvoitt eesta johtuen laajaan konsernituloslaskel- toista sekä aineett omista hyödykkeistä 0,7 miljoonaa prosentt ia (31.12.2008 5,12 %). maan sisältyy runsaasti operatiivisen toiminnan ulkopuolisia eriä. Parantaakseen toimintansa läpinäkyvyytt ä euroa (0,5 milj. euroa). Cityconin laajan tuloslaskelman korkokulut sisältä- sekä helpott aakseen katsauskausien vertailtavuutt a Citycon esitt ää IFRS:n mukaisen laajaan konsernituloslas- vät korollisten lainojen korkokulut ja niiden lisäksi kelman lisäksi katsauskauden emoyhtiön omistajille kuuluvan voiton/tappion jaett una operatiiviseen tulokseen 14. LIIKETOIMINNAN MUUT TUOTOT JA KULUT kaikki suojaustarkoituksessa käytett ävien johdan- sekä ei-operatiiviseen tulokseen. Operatiivinen tulos kuvaa konsernin toiminnan kannatt avuutt a katsauskau- Me 2009 2008 naissopimusten aiheutt amat korkokulut. Lisätietoja della ilman käyvän arvon muutosten, myyntivoitt ojen ja -tappioiden, muiden kertaluonteisten erien sekä mui- Liiketoiminnan muut tuotot 0,0 6,5 Cityconin käytt ämistä johdannaissopimuksista, niiden laajan tuloksen erien vaikutusta. Operatiivisesta tuloksesta laskett u osakekohtainen tulos vastaa EPRA:n Liiketoiminnan muut kulut 0,0 -0,3 den käyvistä arvoista ja suojauslaskentakäytännöstä suositusten mukaista osakekohtaista tulosta. Yhteensä 0,0 6,1 löytyy liitetiedosta 27. Rahoitusinstrumentit. Me 2009 2008 Vuonna 2008, liiketoiminnan muut tuotot sisälsivät B) Muihin laajan tuloksen eriin kirjatut OPERATIIVINEN TULOS 5,9 miljoonan euron korvauksen Helsingin kaupungil- Me 2009 2008 ta liitt yen Myllypuron ostoskeskuksen maanvuokra- Nett ovuokratuott o 125,4 121,8 Kauden aikana kirjatut tappiot sopimuksen ennenaikaiseen päätt ymiseen. Operatiiviset hallinnon kulut -17,7 -16,5 /voitot rahavirran suojauksista -20,6 -27,1 Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 0,0 0,1 15. RAHOITUSKULUT (NETTO) Vähennett ynä: tuloslaskelmaan Operatiivinen liikevoitt o 107,7 105,3 kirjatuilla rahavirran A) Tuloslaskelmaan kirjatut Operatiiviset rahoituskulut (nett o) -47,7 -54,2 suojausten korkokuluilla 13,8 -3,4 Me 2009 2008 Operatiiviset tilikauden tulokseen perustuvat verot -6,2 -4,8 Nett otappiot/-voitot Operatiiviset laskennalliset verot -0,2 0,2 Korkotuotot 0,3 0,8 rahavirran suojauksista -6,7 -30,5 Operatiivinen vähemmistön osuus -2,8 -2,8 Valuutt akurssivoitot 50,0 68,7 Yhteensä 50,9 43,8 16. TULOVEROT Käyvän arvon voitt o johdannaisista - 0,4 Me 2009 2008 Muut rahoitustuotot 0,6 2,4 Operatiivinen tulos / osake, laimennett u (Diluted EPRA EPS) ¹) 0,23 0,20 Rahoitustuotot yhteensä 50,8 72,3 Tilikauden tulokseen perustuvat verot 6,3 6,6 Edellisten tilikausien verot 0,1 -0,1 Me 2009 2008 Korkokulut 52,8 60,6 Laskennalliset verot -7,0 -30,0 EI-OPERATIIVINEN TULOS Valuutt akurssitappiot 49,9 68,9 Tuloverot -0,6 -23,4 Käyvän arvon tappio johdannaisista 0,1 3,5 Nett otappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon -97,4 -216,1 Kehityshankkeiden Tuloslaskelman verokulun ja konsernin kotimaan Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä 0,1 0,1 aktivoidut korkokulut -7,7 -7,1 verokannalla (26 %) laskett ujen verojen välinen täs- Ei-operatiiviset hallinnon kulut -0,1 -0,4 Muut rahoituskulut 3,4 3,8 mäytyslaskelma: Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 0,0 6,0 Rahoituskulut yhteensä 98,5 129,6 Rahoituserien käyvän arvon muutokset -0,1 -3,1 Me 2009 2008 Tilikauden tulokseen perustuvat ei-operatiiviset verot -0,3 -1,8 Rahoituskulut (nett o) 47,7 57,3 Tappio/voitt o ennen veroja -37,5 -162,3 Ei-operatiiviset laskennalliset verot 7,3 29,7 Verot laskett una kotimaan verokannalla -9,7 -42,2 Ei-operatiivinen vähemmistön osuus 5,3 17,6 Jotka jakautuivat rahoitus- Ulkomailta omistett ujen Yhteensä -85,2 -167,9 instrumentt ien mukaisiin luokkiin: tytäryhtiöiden käyvän arvon muutos 8,4 22,2 ) Korolliset lainat ja saamiset 33,6 77,9 Ulkomaisten tytäryhtiöiden Ei-operatiivinen tulos / osake, laimennett u ¹ -0,39 -0,76 Rahoitusleasingvelat 0,0 0,0 poikkeava verokanta -1,1 -1,0 Johdannaissopimukset 13,8 -20,8 Kirjaamatt omat laskennalliset Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tappio/voitt o -34,3 -124,1 Muut saamiset ja velat 0,3 0,1 verosaatavat tappioista 2,2 3,8 Rahoituskulut (nett o) 47,7 57,3 Aiemmin kirjaamatt omien ¹) Osakemäärien laskenta on esitett y liitetiedossa 18. Osakekohtainen tulos ja nett ovarallisuus. verotuksellisten tappioiden käytt ö 0,1 0,1 Vuonna 2009 valuutt ajohdannaisista on kirjatt u -0,7 Muut -0,5 -6,2 miljoonaa euroa valuutt akurssitappiota (21,0 milj. eu- Tuloverot -0,6 -23,4 roa voitt oa) tuloslaskelmaan. Efektiivinen verokanta 1,5 % 14,4 %

26 CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT, IFRS

18. OSAKEKOHTAINEN TULOS JA NETTOVARALLISUUS mennusvaikutus tilinpäätöshetken vaihtokurs- käypään arvoon. Kun jäljellä olevan työmää- Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva tilikauden silla laskett una on noin 18,2 miljoonaa osakett a. rän arvo on alempi kuin osakkeen käypä arvo, tulos tilikauden aikana ulkona olleiden osakkeiden osakeantioikaistun lukumäärän painotetulla keskiarvolla. Tilikauden tulosta on oikaistu laimennusvaiku- on osakepohjaisella kannustinjärjestelmällä tusta laskett aessa vaihtovelkakirjalainan korko- laimentava vaikutus. Osakepohjaisen kannus- A) Tilikauden tuloksesta laskett u osakekohtainen tulos kuluilla (verovaikutuksella vähennett ynä). tinjärjestelmän laimennusvaikutusta laskett a- - Osakeoptioilla on laimentava vaikutus, kun essa otetaan osakkeiden täyden jaetun määrän Osakekohtainen tulos 2009 2008 osakeoptioiden merkintähinta on alempi kuin lukumäärää vähentävänä tekijänä huomioon se osakkeen käypä arvo. Optioiden laimennusvai- määrä osakkeita, jotka yritys olisi saanut, jos se Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tappio/voitt o (Me) -34,3 -124,1 kutusta laskett aessa otetaan osakkeiden ja op- olisi käytt änyt jäljellä olevan työmäärän arvolla Keskimääräinen osakeantioikaistu osakemäärä (1 000) 221 035,1 220 991,5 tioiden täyden vaihdon lukumäärää vähentävänä saamansa varat omien osakkeiden hankintaan Osakekohtainen tulos (euroa) -0,16 -0,56 tekijänä huomioon se määrä osakkeita, jotka yri- käypään arvoon. tys olisi saanut, jos se olisi käytt änyt optioiden Osakekohtainen tulos, laimennett u vaihdon toteutuessa saamansa varat omien Osakekohtaisen tuloksen laskennassa käytett y kes- Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tappio/voitt o (Me) -34,3 -124,1 osakkeiden hankintaan käypään arvoon. kimääräinen osakemäärä VVK:n kulut vähennett ynä verovaikutuksella (Me) - - - Osakepohjaisella kannustinjärjestelmällä on päiviä osakemäärä Laimennetun osakekohtaisen tuloksen laskennassa laimentava vaikutus silloin, kun ansaintajakso käytett y tilikauden tappio/voitt o (Me) -34,3 -124,1 1.1.2009 148 220 998 989 on päätt ynyt, palkkion perustana olevat tulos- Keskimääräinen osakeantioikaistu osakemäärä (1 000) 221 035,1 220 991,5 29.5.2009 217 221 059 735 ehdot saavutett u eikä osakkeita ole vielä jaett u. VVK:n keskimääräinen laimennusvaikutus (1 000) - - 365 Osakepohjaisen kannustinjärjestelmän laimen- Optioiden keskimääräinen laimennusvaikutus (1 000) - - Keskimääräinen päivillä nusvaikutusta laskettaessa, lasketaan järjes- Osakepohjaisen kannustinjärjestelmän keskimääräinen laimennusvaikutus (1 000) - - painotett u osakemäärä 221 035 104 telmään kuuluvalle jäljellä olevalle työmäärälle Keskimääräinen osakeantioikaistu laimennett u osakemäärä (1 000) 221 035,1 220 991,5 osakekohtainen arvo, jota verrataan osakkeen Osakekohtainen tulos, laimennett u (euroa) -0,16 -0,56

Oletetuista vaihdoista johtuvia uusia osakkeita eikä laimentavien potentiaalisten osakkeiden kuluja ja tuott oja C) Osakekohtainen nett ovarallisuus oteta huomioon vuoden 2009 ja 2008 laimennusvaikutuksella oikaistua osakekohtaista tulosta laskett aessa, 2009 2008 koska emoyhtiön omistajille kuuluva tulos on negatiivinen. Osakeanti- Osakeanti- oikaistu oikaistu osakemäärä / osake, osakemäärä / osake, B) Operatiivisesta tilikauden tuloksesta laskett u osakekohtainen tulos Me (1 000) euroa Me (1 000) euroa Operatiivinen osakekohtainen tulos, laimennett u (Diluted EPRA EPS) 2009 2008 Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 731,1 221 035,1 3,31 799,1 220 991,5 3,62 Operatiivinen tulos (Me) (Liite 3) 50,9 43,8 Laskennallinen vero sijoituskiinteistöjen VVK:n kulut vähennett ynä verovaikutuksella (Me) 4,2 5,6 käyvän arvon ja verotusarvon erotuksesta 48,7 221 035,1 0,22 56,0 220 991,5 0,25 Laimennetun oikaistun osakekohtaisen tuloksen Rahoitusinstrumentt ien käypä arvo 2,2 221 035,1 0,01 2,1 220 991,5 0,01 laskennassa käytett y tilikauden voitt o (Me) 55,1 49,4 Nett ovarallisuus (EPRA NAV) 782,0 221 035,1 3,54 857,1 220 991,5 3,88 Keskimääräinen osakeantioikaistu osakemäärä (1 000) 221 035,1 220 991,5 VVK:n keskimääräinen laimennusvaikutus (1 000) 18 466,5 25 396,0 Laskennallinen vero sijoituskiinteistöjen Optioiden keskimääräinen laimennusvaikutus (1 000) - 835,0 käyvän arvon ja verotusarvon erotuksesta -48,7 221 035,1 -0,22 -56,0 220 991,5 -0,25 Osakepohjaisen kannustinjärjestelmän keskimääräinen laimennusvaikutus (1 000) 0,5 - Joukkolainojen ja pääomalainojen Keskimääräinen osakeantioikaistu laimennett u osakemäärä (1 000) 239 502,1 247 222,5 jälkimarkkinahinnan ja käyvän rvon erotus 9,5 221 035,1 0,04 40,8 220 991,5 0,18 Operatiivinen osakekohtainen tulos, laimennett u (Diluted EPRA EPS) 0,23 0,20 Rahoitusinstrumentt ien käypä arvo -2,2 221 035,1 -0,01 -2,1 220 991,5 -0,01 Oikaistu nett ovarallisuus (EPRA NNNAV) 740,6 221 035,1 3,35 839,9 220 991,5 3,80 Laimennusvaikutuksella oikaistua osakekohtaista tulosta laskett aessa osakkeiden lukumäärän painotetussa keskiarvossa otetaan huomioon kaikkien laimentavien potentiaalisten osakkeiden osakkeiksi muutt amisesta johtuva laimentava vaikutus. Konsernilla on tällä hetkellä kolmenlaisia laimentavia osakkeiden määrää lisääviä instrumentt eja: vaihtovelkakirjalaina, osakeoptioita ja osakepohjainen kannustinjärjestelmä. - Vaihtovelkakirjalainan haltijalla on oikeus 12.9.2006-27.7.2013 välisenä aikana vaihtaa lainan nimellis- pääoma yhtiön osakkeisiin. Mikäli koko lainan pääoma vaihdett aisiin osakkeiksi vaihtovelkakirjalainan lai-

CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 27 KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT, IFRS

19. SIJOITUSKIINTEISTÖT ole ott anut mukaan käyvän arvon määrityksessä sekä kuluvan kvartaalin aikana hankitt ujen uusien kohteiden Citycon jakaa sijoituskiinteistönsä kahteen kategoriaan: peruskorjatt avat kiinteistöt ja operatiivisessa toiminnas- hankintamenosta. Ulkopuolisen arvioijan määritt ämän käyvän arvon ja Cityconin taseessa olevien sijoituskiin- sa olevat kiinteistöt. IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin muutoksen myötä Citycon esitt ää rakenteilla olevat teistöjen käyvän arvon välinen täsmäytyslaskelma on esitett y seuraavana: kiinteistönsä osana sijoituskiinteistöjään, jonka takia aiemmin esitett y peruskorjatt avat kiinteistöt -kategoria sisältää myös rakenteilla olevat kiinteistöt ja kategorian nimi on rakenteilla olevat/peruskorjatt avat kiinteistöt. Me 2009 2008 Tilikauden lopussa rakenteilla oleviin/peruskorjatt aviin kiinteistöihin sisältyivät rakennushankkeet seuraa- Ulkopuolisen arvioijan määritt ämä sijoituskiinteistöjen käypä arvo 31.12. 2 162,4 2 021,0 vissa kauppakeskuksissa: Liljeholmstorget , Åkersberga Centrum ja Lahden Hansa. 31.12.2008 tähän ryhmään Kehitysprojekti-investoinnit 11,0 2,6 sisältyivät Liljeholmstorget ja Rocca al Mare sekä laajennushankkeet Lippulaivassa sekä Åkersberga Centrum Siirto myytävissä oleviin sijoituskiinteistöihin -26,0 - - kauppakeskuksissa. Rakenteilla olevat kiinteistöt (ennen IAS 40-standardin muutosta) - 88,0 Rakenteilla olevat/ Operatiivisessa Sijoitus Sijoituskiinteistöjen käypä arvo taseessa 31.12. 2 147,4 2 111,6 peruskorjatt avat toiminnassa kiinteistöt Me 2009 kiinteistöt olevat kiinteistöt yhteensä Ulkopuolisen arvioijan kassavirta-analyysissä käyttämät oletukset olivat segmenteittäin seuraavanlaiset Tilikauden alussa 271,8 1 839,9 2 111,6 31.12.2009 ja 31.12.2008: Hankinnat 0,0 0,0 0,0 Baltian Keski- Me Suomi Ruotsi maat määrin Investoinnit 84,4 33,4 117,8 Myynnit - -2,7 -2,7 1.1.–31.12.2009 Aktivoidut korot 6,3 1,6 7,9 Tuott ovaatimus (%) 6,6 6,4 8,1 6,6 Voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta - 5,5 5,5 Alkutuott o (%) 6,8 6,7 8,0 6,8 Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta -14,9 -88,0 -102,9 Tuott o markkinavuokrille (%) 7,1 7,9 8,9 7,4 Valuutt akurssierot 10,6 17,3 27,9 Markkinavuokrat (€/m²) 22,5 21,3 1) 21,4 22,1 Siirto rakenteilla olevien ja operatiivisessa toiminnassa olevien Kassavirtakauden vajaakäytt ö (%) 5,0 5,1 4,2 5,0 kiinteistöjen välillä sekä siirto myytävissä oleviin sijoituskiinteistöihin -88,3 70,7 -17,7 Inﬂ aatio-oletus (%) 2,00 2,00 3,00 - Tilikauden lopussa 269,8 1 877,6 2147,4 Hoitokulujen kasvuoletus (%) 2,25 2,25 3,25 -

Rakenteilla olevat/ Operatiivisessa Sijoitus peruskorjatt avat toiminnassa kiinteistöt 1.1.–31.12.2008 Me 2008 kiinteistöt olevat kiinteistöt yhteensä Tuott ovaatimus (%) 6,4 6,4 7,4 6,4 Tilikauden alussa 544,5 1 704,4 2 248,9 Alkutuott o (%) 6,6 6,4 6,7 6,5 Hankinnat 6,8 10,6 17,4 Tuott o markkinavuokrille (%) 6,8 6,8 8,4 6,9 Investoinnit 120,9 12,0 132,9 Markkinavuokrat (€/m²) 21,9 12,3 20,2 19,9 Myynnit 0,0 -7,6 -7,6 Kassavirtakauden vajaakäytt ö (%) 4,2 5,0 3,1 4,3 Aktivoidut korot 6,8 0,0 6,8 Inﬂ aatio-oletus (%) 2,00 2,00 3,00 - Voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta 4,8 10,5 15,3 Hoitokulujen kasvuoletus (%) 2,25 2,25 3,25 - Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta -44,5 -186,9 -231,4 1) Sisältää Liljeholmstorget ja Åkersberga -kauppakeskusten kehityshankkeet. Valuutt akurssierot -28,8 -41,6 -70,4 Siirto rakenteilla olevien ja operatiivisessa toiminnassa olevien kiinteistöjen välillä -338,7 338,5 -0,2 Herkkyysanalyysi Tilikauden lopussa 271,8 1 839,9 2 111,6 Liikekiinteistöjen arvoon vaikutt avat monet seikat, kuten yleinen ja paikallinen talouskehitys, sijoitt ajien luoma sijoituskysyntä, ja korkotaso. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset vaikutt avat yhtiön tilikauden tulok- Citycon arvostaa sijoituskiinteistönsä IAS 40 Sijoituskiinteistöt – standardin mukaista käyvän arvon mallia seen, mutt a niillä ei ole välitöntä kassavirtavaikutusta. Liikekiinteistöjen käyvän arvon keskeisimpiä muutt ujia käytt äen. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon on määritt änyt ulkopuolinen arvioija nett otuott oon perustuvan kymmenen vuoden kassavirta-analyysissä ovat tuott ovaatimus, vuokrat, vuokrausaste ja hoitokulut. Liikekiin- kassavirta-analyysiin avulla, jonka keskeisimpiä muutt ujia ovat markkinavuokrat, vuokrausaste, hoitokulut ja teistöjen käyvän arvon muutosherkkyytt ä eli riskiä voidaan testata muutt amalla näitä keskeisiä laskentapara- tuott ovaatimus. metreja. Oheisen herkkyysanalyysin lähtöarvona on käytett y ulkopuolisen arvioijan määritt ämää sijoituskiin- Cityconin kiinteistöt on vuoden 2009 ja 2008 tilinpäätöstä varten arvioinut Realia Group -ryhmään kuuluva teistöjen käypää arvoa 31.12.2009 eli 2 162,4 miljoonaa euroa. Herkkyysanalyysin mukaan markkina-arvo on Realia Management Oy. Citycon Oyj:n arvioinneista maksama kiinteä palkkio vuodelta 2009 oli yhteensä 0,1 kaikkein herkin tuott ovaateen ja vuokratuoton muutoksille. Kun tuott ovaadett a lasketaan kymmenen prosent- miljoonaa euroa (0,1 milj. euroa vuonna 2008). tia, niin sijoituskiinteistöjen markkina-arvo nousee noin 11 prosentt ia. Vastaavasti kymmenen prosentin nousu Cityconin taseeseen kirjatt ava sijoituskiinteistöjen käypä arvo muodostuu ulkopuolisen arvioijan määrit- vuokratuotoissa nostaa markkina-arvoa noin 15 prosentt ia. Markkina-arvo ei ole erityisen herkkä kulujen eikä tämästä kiinteistöomaisuuden kokonaisarvosta, kehitysprojekti-investoinneista, joita ulkopuolinen arvioija ei vajaakäytt öasteen muutoksille.

28 CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT, IFRS

Markkina-arvo (Me) Luott otappiovarausten muutokset 24. RAHAVARAT JA PANKKISAAMISET Muutos % -10% -5% ±0% +5% +10% tilikauden aikana Me 2009 2008 Tuott ovaatimus 2 390,9 2 270,6 2 162,4 2 064,5 1 975,6 2009 2008 Käteinen raha ja pankkitilit 13,5 16,7 Vuokratuotot 1 833,1 2 005,7 2 162,4 2 318,4 2 475,8 Alkusaldo - - Lyhytaikaiset pankkitalletukset 6,4 - Hoitokulut 2 245,2 2 203,8 2 162,4 2 121,0 2 078,7 Lisäys -0,3 - Yhteensä 19,8 16,7 Vajaakäytt ö 2 192,8 2 177,5 2 162,4 2 147,3 2 132,3 Käytett y 0,0 - Perutt u tarpeett omana 0,0 - Rahavirtalaskelman mukaiset rahavarat koostuvat 20. MYYTÄVISSÄ OLEVAT 22. AINEETTOMAT HYÖDYKKEET Luott otappiovaraukset edellä esitetyistä rahavaroista. Me 2009 2008 SIJOITUSKIINTEISTÖT tilikauden lopussa -0,3 - Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt koostuvat Myl- Hankintameno 1.1. 1,6 1,0 lypuron kehityshanketta varten ostetuista raken- Lisäykset 0,3 0,6 Myyntisaamiset ovat korott omia saamisia ja niiden nusoikeuksista, jotka myytiin 12.1.2010 tehdyillä Hankintameno 31.12. 1,9 1,6 maksuehto on 2-20 päivää. Vuokravakuudet vastaa- osakekaupoilla kolmelle eri asuntosijoittajalle. Li- vat 2-6 kuukauden vuokria ja muita maksuja. säksi myytävissä olevat sijoituskiinteistöt sisältävät Kertyneet poistot ja Åkersberga Centrumin yhteydessä sijaitsevat 181 arvonalentumiset 1.1. 0,6 0,4 25. OMA PÄÄOMA asuntoa, joiden myynnistä sovittiin heinäkuussa Poistot 0,3 0,2 2009 Tegeltornet AB:n kanssa. Kertyneet poistot ja A) Osakemäärän muutoksen vaikutus omaan pääomaan kuuluvissa rahastoissa Me 2009 2008 arvonalentumiset 31.12. 1,0 0,6 Sijoitetun Hankintameno 1.1. - - vapaan oman Osakkeiden Osake- Ylikurssi- pääoman Investoinnit 8,3 - Kirjanpitoarvo 1.1. 0,9 0,5 lukumäärä, pääoma, rahasto, rahasto Yhteensä, Siirto sijoituskiinteistöistä 17,7 - Kirjanpitoarvo 31.12. 0,9 0,9 kpl Me Me Me Me Hankintameno 31.12. 26,0 - 1.1.2008 220 981 211 259,6 131,1- 199,3 590,0 Aineett omat hyödykkeet koostuvat pääasiassa ATK- Suunnatt u maksuton osakeanti 7 040 - - - - 21. AINEELLISET KÄYTTÖOMAISUUS- ohjelmista. Osakemerkinnät osakeoptioilla 10 738 - - 0,0 0,0 HYÖDYKKEET Pääomanpalautus sijoitetun 23. MYYNTISAAMISET JA MUUT SAAMISET Me 2009 2008 vapaan oman pääoman rahastosta - - - -22,1 -22,1 Me 2009 2008 31.12.2008 220 998 989 259,6 131,1 177,3 567,9 Hankintameno 1.1. 2,0 1,8 Myyntisaamiset 4,7 2,4 Lisäykset 0,3 0,2 Luott otappiovaraukset -0,3 - Suunnatt u maksuton osakeanti 60 746 - - - - Hankintameno 31.12. 2,3 2,0 Myyntisaamiset (nett o) 4,4 2,4 Omien osakkeiden myynti - - - 0,0 0,0

Siirtosaamiset 2,2 1,7 Pääomanpalautus sijoitetun Kertyneet poistot ja Verosaamiset (sis. ALV-saamiset) 37,9 10,5 vapaan oman pääoman rahastosta - - - -22,1 -22,1 arvonalentumiset 1.1. 1,3 1,0 Muut saamiset 1,6 7,2 31.12.2009 221 059 735 259,6 131,1 155,2 545,8 Poistot 0,4 0,2 Yhteensä 46,1 21,7 Kertyneet poistot ja B) Kuvaus omaan pääomaan sisältyvistä rahastoista arvonalentumiset 31.12. 1,6 1,3 Myyntisaamisten ikäjakauma Ylikurssirahasto Kirjanpitoarvo 1.1. 0,8 0,9 Me 2009 2008 Uuden osakeyhtiölain myötä ylikussirahastoon ei enää merkitä uusia eriä. Ylikurssirahasto kartt ui ennen vuott a 2007 optio-ohjelmien ja osakeantien myötä. Kirjanpitoarvo 31.12. 0,7 0,7 Ei erääntyneet 0,7 0,4 alle kuukausi 1,6 1,4 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet koostuvat 1-3 kuukautt a 1,9 0,3 Vuonna 2007 voimaan tulleen uuden osakeyhtiölain mukaisesti Citycon esitt ää sijoitetun vapaan pääoman ra- pääasiassa koneista ja kalustosta. Koneiden ja ka- 3-6 kuukautt a 0,2 0,1 haston erillisenä oman pääoman eränä. Sijoitetun vapaan pääoman rahastoon merkitään mm. se osa osakkeiden luston kirjanpitoarvot, jotka oli hankitt u rahoituslea- 6-12 kuukautt a 0,2 0,1 merkintähinnasta, jota perustamissopimuksen tai osakeantipäätöksen mukaisesti ei merkitä osakepääomaan. singsopimuksilla, olivat 0,3 miljoonaa euroa (0,3 milj. 1-5 vuott a 0,1 0,1 Sijoitetun vapaan pääoman rahasto on vuosina 2009 ja 2008 kartt unut optio-ohjelmien merkintöjen sekä suun- euroa) vuonna 2009. Yli 5 vuott a 0,0 0,0 natun maksutt oman osakeannin kautt a. Yhteensä 4,7 2,4

CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 29 KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT, IFRS

Muuntoerot Pitkäaikaisen korollisen velan valuutt ajakauma Korkoa voidaan maksaa ainoastaan, jos makset- Muuntoerot-rahasto sisältää ulkomaisten yksikköjen tilinpäätösten muuntamisesta syntyneet muuntoerot. Me 2009 2008 tava määrä voidaan käytt ää voitonjakoon yhtiön ja sen konsernin viimeksi päätt yneeltä tilikau- EUR 682,0 751,5 Arvonmuutosrahasto delta vahvistetun taseen mukaan. EEK 44,3 45,5 Arvonmuutosrahasto sisältää rahavirran suojauksena käytett ävien johdannaisinstrumentt ien käypien arvojen 4) Yhtiöllä on oikeus maksaa lainan pääoma osit- SEK 439,2 341,6 muutoksen. tain tai kokonaan takaisin kunakin koronmaksu- LTL 9,8 10,6 päivänä kurssiin, joka saadaan diskontt aamalla Yhteensä 1 175,4 1 149,2 jäljellä olevat kassavirrat takaisinmaksupäivään. 26. KOROLLISET VELAT Diskonttauksessa käytettävä korkokanta on Lyhytaikaisen korollisen velan valuutt ajakauma jäljellä olevaa laina-aikaa vastaavan pituisen A) Korollisten velkojen eritt elyt Me 2009 2008 Tasearvot Tasearvot Suomen valtion viitelainan korko lisätt ynä 1,5 Me Efektiivinen korko (%) 2009 2008 EUR 112,8 48,3 prosentt iyksiköllä. Pitkäaikaiset korolliset velat EEK 1,2 1,2 Lainat rahoituslaitoksilta SEK 31,6 0,1 Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 435 Me syndikoitu laina EURIBOR + 0,625 359,7 353,5 LTL 0,8 0,8 Citycon Oyj laski 2.8.2006 liikkeeseen 7-vuotisen 165 Me luott olimiitt i EURIBOR + 0,450 160,3 142,7 Yhteensä 146,3 50,3 pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan 1/2006, jon- 200 Me syndikoitu laina EURIBOR + 0,625 199,8 194,2 ka pääoma on 110 miljoonaa euroa. Vuonna 2008 ja 150 Me luott olimiitt i EURIBOR + 0,500 43,9 - B) Pääomalainojen ehdot 2009 toteutett ujen takaisinostojen jälkeen vaihtovel- 500 MSEK pankkilaina STIBOR + 0,550 48,8 46,0 Pääomalaina 1/2005 kakirjalainaa oli laskett una liikkeeseen 76,5 miljoonaa 470 MEEK pankkilaina 5,599 26,4 28,8 Citycon Oyj laski 17.6.2005 liikkeeseen 5-vuotisen euroa. Lainan kiinteä vuotuinen nimelliskorko on 4,50 52 MLTL pankkilaina VILIBOR + 0,525 9,8 11,3 pääomalainan 1/2005, jonka pääoma on 70 miljoo- prosentt ia. Lainan vaihtohinta on 4,2000 euroa osak- 30 Me pankkilaina EURIBOR + 0,750 30,0 30,0 naa euroa. Lainan kiinteä vuotuinen nimelliskorko keelta, jonka perusteella velkakirjojen vaihto johtaisi 50 Me luott olimiitt i EURIBOR + 0,600 49,9 45,0 on 4,70 prosentt ia. Lainan emissiohinta oli 99,956 18.214.285 osakkeen liikkeeseen laskuun. Lainan Muut velat rahoituslaitoksilta - 138,0 154,2 emissiohinta oli 100,00 prosentt ia lainan nimellismää- Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 7,580 69,3 73,3 prosenttia lainan nimellismäärästä. Pääomalaina rästä. Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina erääntyy Pääomalaina 1/2005 4,700 - 70,0 erääntyy 17.6.2010. 2.8.2013. Joukkolaina 1/2009 5,461 39,4 - Pääomalainan 1/2005 pääasialliset ehdot: Rahoitusleasingvelat - 0,2 0,1 1) Pääomalainasta johtuvat velvoitt eet ovat yhti- Pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan 1/2006 Pitkäaikaiset korolliset velat yhteensä 1 175,4 1 149,2 ön purkautumisessa ja konkurssissa toissijaisia pääasialliset ehdot: oikeudessaan maksuun suhteessa Citycon Oyj:n 1) Pääomaehtoisesta vaihtovelkakirjalainasta joh- Lyhytaikaiset korolliset velat ensisijaisten velkojien vaatimuksiin mutt a ovat tuvat velvoitt eet ovat yhtiön purkautumisessa ja Lainat rahoituslaitoksilta tasa-arvoisia suhteessa muihin velvoitteisiin, konkurssissa toissijaisia oikeudessaan maksuun Yritystodistukset - 32,6 - jotka luetaan pääomalainaksi. suhteessa Citycon Oyj:n ensisijaisten velkojien Rahoituslaitoslainojen lyhennyserät - 18,0 20,1 2) Lainan pääoma maksupäivään kertyneine vaatimuksiin mutt a ovat tasa-arvoisia suhtees- Muut velat rahoituslaitoksilta - 25,5 30,0 korkoineen maksetaan takaisin yhtenä eränä sa muihin velvoitt eisiin, jotka luetaan pääoma- Pääomalaina 1/2005 4,700 70,0 - 17.6.2010, mikäli yhtiön ja sen konsernin vii- lainaksi. Rahoitusleasingvelat - 0,2 0,2 meksi päättyneeltä tilikaudelta vahvistetun 2) Lainan pääoma maksupäivään kertyneine Lyhytaikaiset korolliset velat yhteensä 146,3 50,3 taseen mukaiselle sidotulle omalle pääomalle korkoineen maksetaan takaisin yhtenä eränä ja muille jakokelvott omille varoille jää lainan ta- Syndikoidun lainan ja pääomaehtoisen vaihtovelka- Pitkäaikaisen korollisen velan erääntyminen 2.8.2013, mikäli yhtiön ja sen konsernin viimek- kaisinmaksun jälkeen täysi kate. Lainan kertynyt kirjalainan tasearvot on kirjatt u jaksotett uun hankin- Me 2009 2008 si päätt yneeltä tilikaudelta vahvistetun taseen korko 31.12.2009 oli 1,8 miljoonaa euroa. tamenoon efektiivisen koron menetelmällä. Velkojen mukaiselle sidotulle omalle pääomalle ja muille 1-2 vuott a 190,9 90,7 3) Lainan pääomalle maksetaan kiinteää vuotuista käyvät arvot on esitett y liitetiedossa 27. Rahoitus- jakokelvottomille varoille jää lainan takaisin- 2-3 vuott a 91,0 170,6 korkoa 4,70 % 17.6.2010 saakka. Korko makse- instrumentit. maksun jälkeen täysi kate. Lainan kertynyt kor- 3-4 vuott a 466,3 44,6 taan vuositt ain 17.6.2010 saakka. Mikäli lainaa Pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan liikkee- ko 31.12.2009 oli 1,4 miljoonaa euroa. 4-5 vuott a 300,0 485,0 ei kokonaisuudessaan makseta takaisin eräpäi- seenlaskuhetken optio-osuuden markkina-arvo 15,1 3) Lainan pääomalle maksetaan vuositt ain kiinte- yli 5 vuott a 127,3 358,2 vänä 17.6.2010, on korko maksamatt a olevalle miljoonaa euroa on kirjattu emoyhtiön omistajille ää vuotuista korkoa 4,50 % 2.8.2013 saakka. Yhteensä 1 175,4 1 149,2 lainan pääomalle sanotun päivän jälkeen 5 pro- kuuluvaan oman pääoman ylikurssirahastoon. Mikäli lainaa ei kokonaisuudessaan makseta sentt iyksikköä yli 12 kuukauden Euribor-koron.

30 CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT, IFRS

takaisin eräpäivänä 2.8.2013, on korko maksa- Me 2009 2008 matt a olevalle lainan pääomalle sanotun päivän Rahoitusleasingvelat – vähimmäisvuokrien nykyarvo jälkeen 5 prosenttiyksikköä yli 3 kuukauden Yhden vuoden kuluessa 0,2 0,2 Euribor-koron. Korkoa voidaan maksaa aino- 1-5 vuoden kuluessa 0,2 0,1 astaan, jos maksett ava määrä voidaan käytt ää Yli viiden vuoden kulutt ua 0,0 0,0 voitonjakoon yhtiön ja sen konsernin viimeksi Yhteensä 0,3 0,4 päättyneeltä tilikaudelta vahvistetun taseen mukaan. Mikäli korkoa ei jonain koronmaksu- Tulevaisuudessa kertyvät rahoituskulut 0,0 0,0 päivänä makseta kokonaisuudessaan, on korko maksamatta olevalle korolle kyseisen koron- Rahoitusleasingvelkojen kokonaismäärä 0,3 0,4 maksupäivän jälkeen 5 prosentt iyksikköä yli 3 kuukauden Euribor-koron Cityconin rahoitusleasingsopimukset koskevat pääasiassa toimiston atk-laitt eita ja koneita. 4) Pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan haltijalla on oikeus 12.9.2006 - 27.7.2013 välisenä aikana vaihtaa lainan nimellispääoma yhtiön 27. RAHOITUSINSTRUMENTIT osakkeisiin. Lainan vaihtohinta on 4,2000 euroa A) Rahoitusvarojen ja -velkojen tasearvot ja käyvät arvot osakkeelta. Vaihtohintaa voidaan tarkistaa tie- Jälkimarkkina- Jälkimarkkina Tasearvo Käypä arvo hinta Tasearvo Käypä arvo hinta tyissä lainaehdoissa määritellyissä tilanteissa. Me Liite 2009 2009 2009 2008 2008 2008 Vaihtohinnan mukaan laskettuna koko lainan Rahoitusvarat nimellispääoman vaihto johtaisi enimmillään Rahavarat ja pankkisaamiset 24 19,8 19,8 - 16,7 16,7 - 18.214.285 osakkeen liikkeeseen laskuun. Sijoitukset 0,0 0,0 - 0,0 0,0 - 5) Yhtiöllä on oikeus maksaa lainan pääoma ko- Myyntisaamiset ja muut saamiset 23 46,1 46,1 - 21,7 21,7 - konaan takaisin nimellisarvoonsa 23.8.2010 Johdannaissopimukset 3,7 3,7 - 19,8 19,8 - jälkeen edellytt äen, ett ä yhtiön osakkeiden pää-

töskurssi on vähintään 20 kaupankäyntipäivänä Rahoitusvelat 30 peräkkäisen kaupankäyntipäivän ajanjakson Lainat rahoituslaitoksilta 26 1 142,6 1 145,2 - 1 055,9 1 058,1 - aikana 140 % vallitsevasta vaihtokurssista. Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 26 69,3 76,5 66,9 73,3 82,9 48,1 Vuoden 2008 ja 2009 aikana Citycon on ostanut Pääomalaina 1/2005 26 70,0 70,0 70,1 70,0 70,0 64,0 takaisin avoimilta markkinoilta pääomaehtoista Joukkolaina 1/2009 26 39,4 40,0 40,0 - - - vaihtovelkakirjalainaa 33,5 miljoonan euron nimellis- Rahoitusleasingvelat 26 0,3 0,3 - 0,4 0,4 - arvoisen määrän painotett uun 53,5% keskikurssiin. Ostovelat ja muut velat 29 79,7 79,7 - 54,3 54,3 - Cityconin takaisinostama määrä on noin 30,5% lai- Johdannaissopimukset 33,0 33,0 - 29,6 29,6 - nan alkuperäisestä määrästä. Laajan tuloslaskelman nett orahoituskulut sisältävät vaihtovelkakirjalainan takaisinostoista kirjatun 0,6 miljoonan euron kerta- Käyvät arvot Valuutt atermiinien käyvät arvot määräytyvät termii- Lainat rahoituslaitoksilta luonteisen voiton. Citycon noudattaa IFRS:n mukaisia arvostusperi- nin sopimuskurssin ja kunkin tilinpäätöspäivän keski- Cityconin lainat rahoituslaitoksilta ovat vaihtuva- aatt eita rahoitusinstrumentt ien käyvän arvon mää- kurssin erotuksen perusteella. Käyvät arvot vastaavat korkoisia, joiden käypä arvo on sama kuin lainojen C) Rahoitusleasingvelkojen eritt elyt ritt ämisessä. Seuraavassa on esitett y käyvän arvon rahamäärää, jonka konserni joutuisi maksamaan tai se nimellisarvo. Käyvän arvon ja tasearvon erotus on Me 2009 2008 määritt ämisen periaatt eet kaikille rahoitusvaroille ja saisi, jos se purkaisi johdannaissopimuksen. lainojen järjestelypalkkioiden taseeseen aktivoitu Rahoitusleasingvelkojen erääntymisajat: -veloille. Korkojohdannaissopimusten käypä arvo perustuu poistamaton palkkio. Rahoitusleasingvelat - vähimmäis- sopimusten vastapuolipankkien määrittämään käy- vuokrien kokonaismäärä Johdannaissopimukset pään arvon, joka on laskett u käytt ämällä tavanomaisia Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 Yhden vuoden kuluessa 0,2 0,2 Johdannaissopimukset kirjataan hankintahetkellä OTC markkinaosapuolten käytt ämiä arvonmääritys- Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 on 1-5 vuoden kuluessa 0,2 0,1 hankintahintaan ja sen jälkeen ne arvostetaan jokaise- menetelmiä. Korkojohdannaisten IFRS7p27a mukai- kiinteäkorkoinen vaihtovelkakirjalaina, jonka käypä Yli viiden vuoden kulutt ua 0,0 0,0 na tilinpäätöspäivänä käypään arvoon taseessa. Ko- nen käyvän arvon määritysluokka on 2. Valuuutt ajoh- arvo on sama kuin lainan nimellisarvo. Käyvän arvon Yhteensä 0,3 0,4 ronvaihtosopimusten käypiä arvoja määritett äessä on dannaissopimusten käypä arvo perustuu julkisesti ja tasearvon erotus on lainan järjestelypalkkioiden käytett y tulevien kassavirtojen nykyarvomenetelmää. noteeratt uihin kursseihin. taseeseen aktivoitu poistamaton palkkio sekä yli-

CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 31 KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT, IFRS kurssirahastoon kirjattu optio-osuuden markkina- B) Konsernin johdannaissopimukset Rahavirran suojiksi määritetyt johdannaiset ar- Nimellisarvo Käypä arvo Nimellisarvo Käypä arvo arvo liikkeeseenlaskuhetkellä. Me 2009 2009 2008 2008 vioitiin tehokkaiksi 31.12.2009 sekä 31.12.2008. Kyseisten johdannaisten käypä arvo verovaikutuk- Pääomalaina 1/2005 Korkojohdannaissopimukset sineen oli -22,7 miljoonaa euroa (-17,7 milj. euroa) Pääomalaina 1/2005 on kiinteäkorkoinen joukkolai- Koronvaihtosopimukset tilikauden päätt yessä ja niiden käyvän arvon muutos na, jonka käypä arvo on sama kuin lainan nimellisarvo. Erääntyminen: verovaikutuksineen -5,0 miljoonaa euroa (-22,6 milj. Lainan tasearvo on sama kuin käypä arvo. alle vuosi 48,8 -1,2 86,0 1,4 euroa) on kirjatt u muihin laajan tuloksen eriin vero- 1-2 vuott a 70,0 1,0 46,0 -1,5 vaikutus huomioituna. Joukkolaina 1/2009 2-3 vuott a 60,0 -3,0 70,0 3,5 3-4 vuott a 262,9 -14,5 41,8 -1,9 Joukkolaina 1/2009 on kiinteäkorkoinen joukkovel- C) Riskienhallinta 4-5 vuott a 198,0 -7,3 228,8 -10,1 kakirjalaina, jonka käypä arvo on sama kuin lainan Tavoitt eet nimellisarvo. Käyvän arvon ja tasearvon erotus on yli 5 vuott a 97,9 -4,0 119,0 -8,9 Yhteensä 737,6 -29,0 591,7 -17,5 Cityconissa on käytössä kokonaisvaltainen riskien- lainan järjestelypalkkioiden taseeseen aktivoitu hallintaohjelma ERM (Enterprise Risk Management poistamaton palkkio . Valuutt ajohdannaissopimukset ). Riskienhallinnan tavoitteena on varmistaa, että Citycon saavuttaa liiketoiminnan tavoitteensa ja Rahoitusleasingvelat Valuutt atermiinit Erääntyminen: tunnistaa tavoitt eita uhkaavia riskejä ennen niiden Rahoitusleasingvelkojen käyvät arvot perustuvat toteutumista. diskontatt uihin tuleviin rahavirtoihin. Diskontt okor- alle vuosi 22,0 -0,2 23,1 7,6 Kaikki yhteensä 759,7 -29,2 614,8 -9,8 Cityconin riskienhallintaprosessi katt aa yhtiön kona on käytett y samanlaisten leasingsopimusten liiketoimintoihin liitt yvien riskien tunnistamisen, ar- vastaavaa korkoa. vioinnin, mitt aamisen, rajaamisen ja valvonnan. Yh- Vaihtuvakorkoisten velkojen koron tarkistus tapah- Rahavirran suojaaminen tiön hallitus on hyväksynyt yhtiölle riskienhallinnan tuu pääsääntöisesti kuuden kuukauden periodeissa M€ 2009 2009 2008 2008 Rahavarat ja pankkisaamiset, sijoitukset, myyntisaa- ohjesäännön, joka määritt elee yhtiön riskienhallinnan miset ja muut saamiset, ostovelat ja muut velat ja koronvaihtosopimukset on tehty samoille päiville Korkojohdannaiset Varat Velat Varat Velat periaatt eet ja jota päivitetään säännöllisesti katt a- Lyhyestä maturiteetista johtuen rahavarat ja pank- mahdollisimman kattavan korkovirran suojauksen Käypä arvo - -30,6 0,0 -23,9 maan liiketoiminnan muutosten vaikutukset. Lisäksi aikaansaamiseksi. kisaamiset, sijoitukset, myyntisaamiset ja muut saa- osana ERM prosessia kullekin liiketoimintayksikölle Citycon käytt ää rahavirran korkoriskin suojaa- miset, ostovelat ja muut velat osalta käyvän arvon on laaditt u oma riskienhallintapolitiikka, jossa mää- miseen koronvaihtosopimuksia. Konserni soveltaa Cityconin rahavirran suojaukset koostuvat korko- ja katsotaan vastaavan niiden alkuperäistä kirjanpito- ritetään yksikön riskienhallinnan tavoitt eet, vastuut IAS 39:n mukaista suojauslaskentaa valtaosaan valuutanvaihtosopimuksista, joilla suojaudutaan arvoa. ja kehitystavoitt eet. koronvaihtosopimuksistaan. Tällöin suojaustarkoi- tulevan korkorahavirran muutoksilta, joka on seura- Osana ERM prosessia tunnistett uihin riskeihin tuksessa käytettävien koronvaihtosopimusten te- usta vaihtuvakorkoisen velan korkotason muutok- Jälkimarkkinahinta kohdennetaan olemassa olevia riskienhallinnan toi- hokkaan osan käypien arvojen muutokset kirjataan sista. Suojattavat instrumentit ovat pitkäaikaista EPRA:n suosituksen mukaista oikaistua nettova- menpiteitä ja pyritään määritt ämään uusia toimenpi- muihin laajan tuloksen eriin. vaihtuvakorkoista velkaa tai lyhytaikaista velkaa, rallisuutt a laskett aessa omaa pääomaa oikaistaan teitä mikäli nykyisiä toimenpiteitä ei koeta riitt äviksi. Johdannaissopimusten käyvät arvot kuvaavat joka ollaan aikeissa jälleenrahoitt aa eräpäivänä vas- EPRA:n ohjeen mukaisesti siten, ett ä joukkolainojen Onnistunut riskienhallinta pienentää riskien toteutu- sopimusten markkina-arvoa tilinpäätöspäivän mark- taavankaltaisilla ehdoilla. ja pääomalainojen arvo perustuu jälkimarkkinoiden misen todennäköisyyttä ja pienentää toteutuneen kinahintoihin. Johdannaissopimuksia on käytetty Rahavirran suojaamiseksi solmittujen korko- hintatasoon. Cityconin laskentapolitiikan mukainen riskin vaikutusta. joukkolainojen ja pääomalainojen tasearvo ja käypä korollisen velan korkoriskin ja valuutt akurssiriskin johdannaisten keskeiset ehdot on neuvoteltu vas- arvo poikkeavat tästä jälkimarkkinahinnasta. Tämän suojaamistarkoituksessa. taamaan suojattavien vaihtuvakorkoisten lainojen Prosessi takia Pääomalaina 1/2005, Pääomaehtoinen vaih- Sopimusten käypiin arvoihin sisältyvä valuutt a- vastaavia ehtoja. Riskienhallinnan ERM prosessi jakautuu Cityconis- tovelkakirjalaina 1/2006 ja Joukkolaina 1/2009 kurssivoitt o 3,5 miljoonaa euroa (16,2 milj. euroa) on Kaikkien suojattavien instrumenttien tulevat sa kolmeen pääosaan, jotka ovat 1) liiketoiminnan on arvostettu tämän tunnusluvun laskennassa jäl- kirjatt u laajan tuloslaskelman valuutt akurssivoitt oi- korkovirrat vaikutt avat rahavirran suojaamisen te- pääprosesseihin viety riskienhallinta 2) riskirapor- kimarkkinoilla tilinpäätöshetkellä vallitsevaan hin- hin. hokkaan osan voiton tai tappion määrittämiseen tointi ja 3) jatkuva riskienhallinnan kehitt äminen. taan, jotka käyvät ilmi ylläolevasta taulukosta. Pää- Koronvaihtosopimuksista suojauslaskentaa so- johdannaisille, jotka on määritett y suojaamaan raha- Osana ERM:n käyttöönottoa Citycon on ana- omalaina 1/2005 jälkimarkkinahinta oli 100,08%, velletaan sopimuksille, joiden nimellisarvo on 713,2 virtaa. Voitt o tai tappio kirjataan aluksi muihin laajan lysoinut ja määritt änyt viisi liiketoiminnan pääpro- pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan 1/ 2006 jäl- miljoonaa euroa (568,7 milj. euroa). tuloksen eriin ja tuloutetaan laajaan tuloslaskelmaan sessia, jotka ovat kiinteistöhankinnat, kiinteistöjen kimarkkinahinta oli 87,50% ja Joukkolaina 1/2009 Tilinpäätöshetkellä koronvaihtosopimusten sitä mukaa kun kassavirrat toteutuvat ja korkokulut haltuunott o, kauppakeskusjohtaminen, kiinteistöke- jälkimarkkinahinta oli 100,00% per 31.12.2009. keskimääräinen kiinteä korko on 3,79 % (4,20 %). kirjataan laajaan tuloslaskelmaan.

32 CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT, IFRS hitystoiminta ja taloudellinen suunnitt elu ja kontrolli. ja toimenpiteet ja seurata niiden toteuttamista. daan muutt aa kiinteäkorkoiseksi. Osa suojauksesta avulla ja rahoitus pyritään järjestämään pitkäaikai- Kukin pääprosessi on analysoitu yksityiskohtaisesta Hallitukselle ja tarkastusvaliokunnalle tehtävän ris- voidaan toteutt aa myös inﬂ aatiojohdannaisilla. Ci- silla lainasopimuksilla vältt äen suuria keskitt ymisiä riskienhallinnan näkökulmasta. Kustakin prosessista kiraportin laadinnasta vastaa talousyksikön rahoi- tyconin vuoden 2009 lopun lainasalkun korkoherk- sopimusten eräpäivissä. Rahoituksen saatavuus ja on tehty prosessikuvaus, jossa prosessi on kuvatt u tusjohtaja. Riskienhallinnan seurantaryhmään kuulu- kyytt ä kuvaa se, ett ä rahamarkkinakorkojen välitön joustavuus pyritään takaamaan nostamattomilla tavoitetilassa, jossa parannustoimet ja riskienhal- vat toimitusjohtaja, talousjohtaja, lakiasiainjohtaja, nousu yhdellä prosenttiyksiköllä nostaisi vuoden luott olimiiteillä sekä käytt ämällä rahoituksen han- linnan vaatimukset ovat huomioitu. Näiden yleisten rahoitusjohtaja sekä liiketoimintayksiköiden johtajat 2010 korkokustannuksia noin 2,7 miljoonaa euroa. kinnassa useita pankkeja ja rahoitusmuotoja. “best practices” toimintatapojen noudatt amisella on tai heidän nimeämänsä riskienhallinnan vastuuhenki- Vastaavasti rahamarkkinakorkojen lasku yhdellä Cityconin rahoituspolitiikan mukaisesti yhtiöllä keskeinen rooli päivitt äisessä organisaation kaikissa lö kyseisestä yksiköstä. prosentt iyksiköllä alentaisi korkokustannuksia 2,7 tulee olla käytössä sitovia lainalimiitt ejä tai likvide- osissa tapahtuvassa riskienhallinnassa. miljoonaa euroa vuonna 2010. jä varoja katt amaan hyväksytyt ja käynnissä olevat Riskiraportointi tuottaa riskianalyysia ja ris- Rahoitusriskien hallinta investoinnit. Lisäksi yhtiön likviditeetin tulee katt aa kienhallintatoimenpiteitä hallituksen käytt öön. Ris- Yhdeksi liiketoiminnan kannalta merkitt äväksi riskiksi Korkoherkkyys johdon arvioima varmuusvara yllätt äviä maksuja var- kiraportoinnissa kukin liiketoimintayksikkö ja laki- ja on määritelty rahoitusriskit. Rahoitusriskit ovat seu- Oheinen taulukko esittää korkokulujen herkkyyttä ten ja yritystodistusohjelmien alla nostett ujen varo- talousyksiköt määritt ävät itsenäisesti omat lähiajan rausta yhtiön käytt ämistä rahoitusinstrumenteista, 100 korkopisteen muutokselle olettamalla kaikki jen takaisinmaksu turvataan sitovilla luott olimiiteillä. tavoitt eensa, niitä uhkaavat riskit ja näihin riskeihin joita pääasiassa käytetään liiketoiminnan rahoitt ami- muut seikat vakioisiksi. Korkokulujen muutos on seu- Nostamatt omien luott olimiitt ien määrä 31.12.2009 liittyvät riskienhallintatoimenpiteet. Riskien mer- seen. Lisäksi yhtiöllä on korko- ja valuutt ajohdannais- rausta korkotason muutoksesta vaihtuvakorkoisissa oli 185,8 miljoonaa euroa. kityksen määritt ämiseksi ja niiden vertailtavuuden sopimuksia, joita käytetään yhtiön liiketoiminnasta veloissa. Alla oleva taulukko esitt ää konsernin rahoitus- parantamiseksi eri yksiköiden välillä, kullekin ris- ja rahoituksesta aiheutuvan korko- ja valuutt akurs- velkojen erääntymisen sopimuksiin perustuvien kille määritetään arvioitu tappio, sen toteutumisen siriskin hallintaan. Rahoitusriskien hallintaan yhtiön Korkokulujen muutos 100 korkopisteen kassavirtojen perusteella.Taulukko sisältää lainojen todennäköisyys ja riskienhallintatoimenpiteiden hallitus on hyväksynyt rahoituspolitiikan, jossa määri- koronnousun seurauksena korkoihin, pääomiin ja johdannaisinstrumentteihin vaikutus tappioon ja/tai todennäköisyyteen. Osana tetään korko-, valuuutt a-, vastapuoli-, varainhankinta M€ 2009 2008 liitt yvät maksut. Vaihtuvakorkoisten lainojen tulevat riskiraportointia kukin yksikkö raportoi lisäksi edel- ja sähköriskien riskienhallintaa koskevat tavoitt eet, korkomaksut on arvioitu tilinpäätöshetkellä voimas- Euro 0,7 1,2 lisen tilikauden aikana mahdollisesti toteutuneet vastuut ja mittarit. Riskienhallinnan toimenpiteitä sa olevan korkotason perusteella ilman diskontt aus- Ruotsin kruunu 1,7 1,3 riskit sekä toteutetut riskienhallintatoimenpiteet. toteuttaa rahoitusjohtaja konsernin talousjohtajan ta. Johdannaissopimusten tulevat korkomaksut on Muut valuutat 0,3 0,3 Riskiaineisto kerätään yhteen konsernin laajuiseen valvonnassa. Rahoitusjohtaja raportoi tavoitt eiden arvioutu interpoloimalla tulevat korkokiinnitykset Yhteensä 2,7 2,8 riskirekisteriin, jonka avulla riskeistä kootaan yksik- toteutumisesta hallitukselle ja talousjohtajalle tilin- tilinpäätöshetken markkinakorkotasoista ja nämä kötason raportt i kaksi kertaa vuodessa hallitukselle päätöksen ja osavuosikatsausten yhteydessä. tulevat kassavirrat on diskontatt u nykyarvoon. Oheinen taulukko esitt ää konsernin oman pääoman ja tarkastusvaliokunnalle. Lisäksi riskiaineistosta Cityconissa keskeisiksi rahoitusriskeiksi on tun- herkkyyttä 100 korkopisteen muutokselle oletta- tehdään konsernitason riskianalyysi, jossa pyritään nistett u kassavirran korkoriski, varainhankintariski, malla kaikki muut seikat vakioisiksi. Oman pääoman tunnistamaan keskeiset riskikeskitt ymät. Hallituk- luott oriski ja valuutt akurssiriski. Alla on yhteenveto- muutos on seurausta suojauslaskennan alaisten sen ja tarkastusvaliokunnan riskiraportt i laaditaan na käsitelty näitä keskeisiä riskejä korkojohdannaisten käyvän arvon muutoksesta, joka syksyllä vuosisuunnittelun yhteydessä ja keväällä johtuu korkotason muutoksesta. strategiatarkastelun yhteydessä. Riskienhallintaa ja Korkoriski yksikkötason riskiraportit käydään lisäksi läpi neljä Cityconin keskeisin rahoitusriski on lainasalkkuun Oman pääoman muutos 100 korkopisteen koron- kertaa vuodessa konsernin johtoryhmässä. kohdistuva korkoriski, joka johtuu markkinakorko- nousun seurauksena Citycon pyrkii jatkuvasti arvioimaan ja kehitt ä- jen heilahtelujen vaikutuksesta vaihtuvakorkoisten M€ 2009 2008 mään ERM prosessia ja yleistä riskienhallintaa. Neljä lainojen tuleviin korkorahavirtoihin. Korkoriskin kertaa vuodessa kokoontuu riskienhallinnan seuran- hallinnan tavoitt eena on alentaa tai poistaa mark- Euro 9,6 8,4 taryhmä, jonka tehtävinä on hyväksyä riskiraportit, ar- kinakorkojen heilahtelujen negatiivinen vaikutus Ruotsin kruunu 7,0 5,2 vioida vuositt ain riskienhallinnan toimenpiteiden riit- yhtiön tulokseen ja kassavirtaan. Yhtiön tavoitt ee- Yhteensä 16,5 13,6 tävyytt ä suhteessa tunnistett uihin riskeihin, seurata na on ylläpitää sellainen lainasalkun rakenne, jossa riskienhallintatoimenpiteiden kehitt ämistä ja arvioida on sopiva yhdistelmä vaihtuva- ja kiinteäkorkoista Varainhankintariski vuositt ain Cityconin riskienhallinnan riitt ävyytt ä. velkaa. Yhtiön korkoriskipolitiikan mukainen laina- Yhtiön strategiana on kasvaa Suomessa, Baltiassa salkun tavoiterakenteessa vähintään 70 prosentt ia ja Ruotsissa, mikä puolestaan vaatii omaa ja vierasta Organisaatio ja enintään 90 prosentt ia korollisesta veloista ovat pääomaa. Oman pääoman minimimäärä määräytyy Kussakin liiketoimintayksikössä sekä laki- ja ta- kiinteäkorkoisia. yhtiön lainakovenanttien perusteella. Konsernissa lousyksikössä on ERM prosessia varten nimetty Korkoriskin hallinnassa yhtiö käyttää koron- arvioidaan ja seurataan jatkuvasti liiketoiminnan vastuuhenkilö, jonka tehtävänä on raportoida riskit vaihtosopimuksia, joilla vaihtuvakorkoinen laina voi- vaatimaa rahoituksen määrää kassavirtaennusteen

CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 33 KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT, IFRS

Yli kuu- mahdollinen luott oriski on näiden instrumentt ien tase- D) Pääomarakenteen hallinta Alle kauden ja 1-5 Yli viiden kuukauden alle vuoden vuoden vuoden arvo. Citycon sijoitt aa rahavarat pääomaa turvaavasti Yhtiön pääomarakenteen hallinnan tavoitteena M€ kuluessa kuluessa kuluessa kulutt ua Yhteensä ja Citycon ei esimerkiksi sijoita varojaan osakemark- on tukea yhtiön kasvutavoitteita, maksimoida 2009 kinoille. Cityconin likviidit varat sijoitetaan pääsään- omistaja-arvoa, täytt ää mahdolliset lainasopimus- Lainat rahoituslaitoksilta 13,6 84,0 1 005,7 145,9 1 249,2 töisesti lyhytaikaisiin rahamarkkinatalletuksiin, joissa ten asettamat ehdot ja turvata yhtiön osingon- Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 - 3,4 86,8 - 90,3 vastapuolina toimivat konsernin pankkiryhmän muo- maksukyky. Yhtiön pääomarakennetta säädellään Pääomalaina 1/2005 - 73,3 - - 73,3 dostavat pankit, jotka ovat mukana konsernin lainaso- aktiivisesti ja pääomarakenteen asett amat edelly- Joukkolaina 1/2009 - 2,0 48,2 - 50.2 pimuksissa. Cityconin rahoituspolitiikassa on lisäksi tykset otetaan huomioon eri rahoitusvaihtoehtoja Rahoitusleasingvelat - 0,2 0,2 - 0,3 määritelty hyväksytyt sijoituskohteet ja vastapuolet arvioitaessa. Yhtiö voi säätää pääomarakennett aan Johdannaissopimukset 0,1 19,9 16,5 -0,3 36,3 konsernin likviditeetin sijoitt amista varten. tekemällä päätöksiä esimerkiksi uusien osakkeiden Ostovelat ja muut velat (pl. korkovelat) 13,4 56,9 - - 70,3 liikkeeseenlaskusta, lainarahoituksen nostamisesta Valuutt akurssiriski tai osingonmaksua muutt amalla. 2008 Toiminnan laajennutt ua euroalueen ulkopuolisiin mai- Yhtiön pitkän aikavälin tavoite omavaraisuusas- Lainat rahoituslaitoksilta 3,5 92,3 793,1 413,3 1 302,3 hin, yhtiö altistuu valuutt akurssimuutoksista aiheu- teelle on 40 prosentt ia ja nykyisten lainasopimusten Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 - 3,7 97,8 - 101,6 tuvalle riskille. Valuutt akurssiriski syntyy toisaalta edellyttämä omavaraisuusaste on vähintään 32,5 Pääomalaina 1/2005 - 3,3 73,3 - 76,6 transaktioriskinä, kun ulkomaan rahan valuutt amää- prosenttia. Lainasopimusten edellyttämä omava- Rahoitusleasingvelat - 0,2 0,1 0,0 0,4 räiset tapahtumat käännetään paikalliseksi kirjanpi- raisuusaste lasketaan IFRS:n mukaisesta kaavasta Johdannaissopimukset -4,9 -1,1 15,7 3,2 12,8 tovaluutaksi, ja toisaalta ulkomaisiin tytäryhtiöihin poiketen lisäämällä omaan pääomaan muun muassa Ostovelat ja muut velat (pl. korkovelat) 38,8 5,8 - - 44,6 tehdyistä sijoituksista aiheutuvana tase-erien muun- yhtiön emitoima pääomalaina ja pääomaehtoinen toriskinä. Tase-eriin liitt yvältä riskiltä suojaudutaan vaihtovelkakirjalaina. Yhtiön omavaraisuusaste Yhtiön käytt ämät vuokrantarkistusmallit, pitkät vuokrasopimuset ja korkea liiketilojen käytt öaste johtavat pyrkimällä rahoittamaan ulkomaiset investoinnit 31.12.2009 oli 34,2 prosentt ia ja lainasopimuksen pitkäaikaiseen ja vakaaseen kassavirtaan. Citycon odott aa pystyvänsä suoriutumaan yllä mainitun taulukon pääosin kohdemaan valuutassa. Transaktioriskiltä mukainen omavaraisuusaste noin 40,6 prosentt ia. mukaisista velvott eista vakaan kassavirtansa ja sitovien nostamatt omien luott olimiitt ien avulla. Pidemmällä suojaudutaan valuuttajohdannaisilla edellyttäen, aikavälillä myös lainojen uudelleenrahoitt aminen ja sijoituskiinteistöjen myynnit voivat tulla kyseeseen. Alla ett ä tulevaan transaktioon ollaan sitoudutt u. Valuut- olevassa taulukossa on esitett y konsernin sitovien nostamatt omien luott olimiitt ien erääntyminen. tajohdannaisia käytetään myös suojaamaan taseen

Yli kuu- samassa valuutassa olevien saamisten ja velkojen Alle kauden ja 1-5 Yli viiden mahdollista erotusta. Tällä hetkellä yhtiön valuutt a- kuukauden alle vuoden vuoden vuoden M€ kuluessa kuluessa kuluessa kulutt ua Yhteensä kurssiriski liitt yy lähinnä euron ja Ruotsin kruunun väliseen kurssivaihteluun. 2009 Nostamatt omat sitovat lainalimiitit - - 185,8 - 185,8 2008 Valuutt akurssiherkkyys Nostamatt omat sitovat lainalimiitit - 15,0 172,0 - 187,0 Oheinen taulukko esitt ää laajan tuloslaskelman herkkyytt ä valuutt akurssien viiden prosentin muutokselle Yllä mainitut nostamatt omat luott olimiitit ovat Cityconin vapaasti nostett avissa konsernin rahoitustarpeen olett amalla kaikki muut seikat vakioisiksi. Muutokset mukaisesti. ovat seurausta rahoitusinstrumentien käyvän arvon muutoksista oletetulla valuutt akurssin muutoksella

Luott oriski tytään asiakkaiden liiketoiminnan tuntemiseen sekä Viiden prosentin valuutt akurssimuutoksen Konsernin merkittävin luottoriskikeskittymä liit- asiakastietojen aktiiviseen seurantaan. Cityconin vaikutus rahoituskuluihin tyy saataviin Kesko–ryhmältä. Saatavia valvotaan vuokrasopimukset sisältävät vuokravakuusjärjeste- M€ 2009 2008 annettujen luottolimiittien puitteissa, eikä niihin lyjä, joilla osaltaan hallitaan asiakasriskiä. Ruotsin kruunu -0,2 0,5 katsota tällä hetkellä liitt yvän merkitt ävää luott oris- Myyntisaamisiin liittyvä suurin mahdollinen Muut valuutat - - kiä. Luott oriskin hallintaa palvelee vuokralaisriskin luott oriski vastaa Liitetiedon 23. Myyntisaamiset ja Yhteensä -0,2 0,5 hallinta. Sen tavoitt eena on minimoida asiakkaiden muut saamiset mukaista tasearvoa. taloudellisessa tilanteessa mahdollisesti tapahtuvi- Rahavaroihin ja tiettyihin johdannaisiin liittyvä Muut valuutat koostuvat Viron ja Liettuan valuu- en muutosten kielteinen vaikutus liiketoimintaan ja luottoriski liittyy vastapuolen konkurssiin ja suurin toista. Kyseisten maiden valuutt akurssi on sidott u yhtiön tulokseen. Asiakasriskien hallinnassa keski- euroon kiinteällä valuutt akurssilla.

34 CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT, IFRS

28. LASKENNALLISET VEROSAAMISET JA -VELAT omistaa yhden rakennuksen. Myytäessä ulkomailta 29. OSTOVELAT JA MUUT VELAT Laskennallisten verosaamisen ja -velkojen muutokset vuoden 2009 aikana: omistett ujen kiinteistöjen omistukseen oikeutt avia Me 2009 2008 Kirjatt u Kirjatt u Kirjatt u osakkeita ei myyntivoitosta tule veroseuraamuksia. 2009 tulos- muihin laajan omaan 2009 Ostovelat 17,2 23,5 Tästä syystä Citycon ei kirjaa laskennallista veroa Me 1.1. laskelmaan tuloksen eriin pääomaan 31.12. Saadut ennakot 8,3 5,1 ulkomailta omistett ujen sijoituskiinteistöjen käyvän Laskennalliset verosaamiset Siirtovelat 17,8 20,9 arvoista. Jos ulkomailta omistett ujen tytäryhtiöiden Verotuksessa vahvistetut tappiot 0,1 0,0 - - 0,0 Muut korott omat lyhytaikaiset velat 36,4 4,7 käyvän arvon muutoksista kirjatt aisiin laskennallista IAS 19 Etuuspohjainen eläkevastuu - 0,0 - - 0,0 Yhteensä 79,7 54,3 veroa, olisi verovaikutus ollut 8,4 miljoonaa euroa Koronvaihtosopimusten arvostaminen 6,8 0,0 1,8 - 8,6 vuonna 2009 (22,2 milj. euroa) (kts. liitetieto 16. Laskennalliset verosaamiset yhteensä 6,8 0,0 1,8 - 8,6 Ostovelkojen ja muiden Tuloverot). velkojen tulevien maksujen ikäjakauma Suomessa myytäessä suoraomisteiset kiinteis- Laskennalliset verovelat Me 2009 2008 töt omaisuuseränä tai kiinteistöyhtiöt osakkeina Sijoituskiinteistöjen arvostus käypään arvoon 56,0 -7,2 - - 48,7 syntyy veroseuraamuksia. Tästä syystä Citycon kir- alle 30 päivää 15,6 41,4 Johdannaisten arvostaminen käypään arvoon - - - - - jaa laskennallista veroa suomalaisten sijoituskiin- 30-90 päivää 62,5 5,4 Rahoituskulujen jaksotuserot 1,1 0,2 - - 1,3 teistöjensä käyvän arvon muutoksista. Laskennalli- 3-6 kuukautt a 1,5 0,8 Varausten muutokset - - - - - nen vero lasketaan sijoituskiinteistön käyvän arvon 6-12 kuukautt a -0,1 5,9 Laskennalliset verovelat yhteensä 57,1 -7,0 - - 50,0 ja verotusarvon erotuksesta. Verotusarvo muodos- 1-2 vuott a 0,2 0,2 tuu keskinäisen kiinteistöyhtiön osakkeiden hankin- 2-5 vuott a 0,0 0,0 Laskennallisten verosaamisten ja -velkojen muutokset vuoden 2008 aikana: tahinnasta ja lainasaamisesta yhtiöltä tai suoraan yli 5 vuott a 0,1 0,5 Kirjatt u Kirjatt u Kirjatt u omistetun kiinteistön verotuksessa poistamatto- Yhteensä 79,7 54,3 2008 tulos- muihin laajan omaan 2008 Me 1.1. laskelmaan tuloksen eriin pääomaan 31.12. masta jäännösarvosta. Laskennallisen veron muutos alkavan ja päätt ä- Siirtovelkoihin sisältyvät Laskennalliset verosaamiset vän taseen välillä kirjataan tuloslaskelmaan kuluksi/ olennaiset erät: Verotuksessa vahvistetut tappiot 0,2 -0,1 - - 0,1 tuotoksi. Korkovelat 9,3 9,7 Koronvaihtosopimusten arvostaminen -1,7 0,5 7,9 - 6,8 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo määritetään Muut velat 8,4 11,2 Laskennalliset verosaamiset yhteensä -1,5 0,4 7,9 - 6,8 IFRS-standardien mukaisesti. Keskinäisten kiinteis- Yhteensä 17,8 20,9

töosakeyhtiöiden osakkeiden arvoon ja lainasaa- Netotus laskennallisten verovelkojen kanssa 1,5 - - - - misiin vaikuttavat Suomen kirjanpito- ja verolain- Laskennalliset verosaamiset yhteensä 0,0 0,4 7,9 - 6,8 säännökset. Kiinteistöyhtiöiden osakkeiden arvo 30. TYÖSUHDE-ETUUDET

ja lainasaamiset muuttuvat mm. kiinteistöyhtiöön Osakeperusteiset maksut Laskennalliset verovelat tehtyjen investointien myötä, sekä velkaa olevien Sijoituskiinteistöjen arvostus käypään arvoon 84,8 -28,8 - - 56,0 tytäryhtiöiden tehdessä poistoja. A) Optiojärjestelyt Johdannaisten arvostaminen käypään arvoon 0,4 -0,4 - - - Konserniyrityksillä oli 31.12.2009 13 miljoonaa Konsernilla on ollut optiojärjestelyjä vuodesta 1999 Rahoituskulujen jaksotuserot 1,3 -0,2 - - 1,1 euroa (6 milj. euroa vuonna 2008) sellaisia vahvistet- lähtien. Optiot, jotka on myönnetty 7.11.2002 Varausten muutokset 0,2 -0,1 - 0,0 - tuja tappioita, joista ei ole kirjatt u verosaamista, kos- jälkeen ja joihin ei ole syntynyt oikeutta ennen Laskennalliset verovelat yhteensä 86,6 -29,5 - 0,0 57,1 ka näille konserniyrityksille ei todennäköisesti kerry 1.1.2005, on kirjatt u tilinpäätökseen IFRS 2 Osake-

ennen kyseisten tappioiden vanhenemista verotett a- perusteiset maksut -standardin mukaisesti. Ennen Netotus laskennallisten verosaamisten kanssa 1,5 - - - - vaa tuloa, jota vastaan tappiot voitaisiin hyödyntää. 7.11.2002 myönnett yjä optioita ei ole kirjatt u kuluk- Laskennalliset verovelat yhteensä 88,1 -29,5 - 0,0 57,1 si tilinpäätökseen. Vuoden 2004 varsinainen yhtiökokous päätti Cityconin laskennalliset verot syntyvät pääasiassa si- lä ja laskennallinen vero kuvaa kiinteistön myynnin enintään 3 900 000 optio-oikeuden myöntämi- joituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksista. Vuonna tapahtuessa mahdollisesta myyntivoitosta makset- sestä. Osakemerkintään näistä optio-oikeuksista 2009 Citycon kirjasi 7,2 miljoonaa euroa (28,8 milj. tavaa veroa. oli tilikauden 2009 loppuun mennessä käytetty euroa) laskennallista veroa tuloslaskelmaan sijoituskiin- Cityconin periaatt eena on realisoida kiinteistö- 345 075 optio-oikeutt a. Jos henkilö erosi konsernin teistöjen arvostuksesta käypään arvoon. jensä myynnit myymällä kiinteistöjen omistukseen palveluksesta ennen 1.9.2008, hän menett i sellaiset Sijoituskiinteistön käypä arvo heijastaa kiinteis- oikeutt avat osakkeet. Pääsääntöisesti kiinteistöjen optio-oikeudet, joiden osalta osakemerkinnän aika ei töstä maksett avaa markkinahintaa tarkasteluhetkel- omistus on järjestett y siten, ett ä kukin kiinteistöyhtiö työ- tai toimisuhteen päätt ymispäivänä ollut alkanut.

CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 35 KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT, IFRS

Hallitus saatt oi kuitenkin erikseen päätt ää, ett ä optionhaltija sai pitää optionsa tai osan niistä. Myönnett yjen Optiot 2004B Optiot 2004C optio-oikeuksien määrissä tapahtui tämän vuoksi muutoksia vielä ennen edellä mainitt ua päivämäärää. Mene- Osakeperusteiset optiot, myönnett y Osakeperusteiset optiot, myönnett y tetyt optiot palautuivat Veniamo-Invest Oy:lle, Citycon Oj:n täysin omistamalle tytäryhtiölle, jolla ei kuitenkaan koko henkilöstölle koko henkilöstölle ole oikeutt a merkitä emoyhtiönsä osakkeita. Myönnett yjen optioiden määrissä ei voi enää tapahtua muuutok- sia, koska osakkeiden merkintäaika kaikilla optio-oikeuksilla on alkanut. Järjestelyn luonne Myönnetyt osakeoptiot Myönnetyt osakeoptiot Optio antaa saajalleen oikeuden merkitä yhtiön osakkeita optioehdoissa määriteltyyn hintaan ja optio- Myöntämispäivä 13.9.2005 27.4.2006 ehdoissa määritellyn ajan kuluessa. Osakkeiden merkintäaika optio-oikeuksilla 2004 A päätt yi 31.3.2009. Myönnett yjen instrumentt ien 1 195 000 1 250 000 Vuoden 2004 optio-oikeuksien määrät, merkintäsuhteet ja merkintähinnat tilikauden lopussa on eritelty ohei- alkuperäinen määrä (kpl) sessa taulukossa. Optioehdot kokonaisuudessaan ovat saatavilla yhtiön internet-sivuilta www.citycon.ﬁ /optiot. Toteutushinta 2,91 4,62 Optio-oikeuksilla ei kauden aikana merkitt y osakkeita. myöntämispäivänä, EUR Myönnetyt osakeoptio-oikeudet arvostetaan käypään arvoon Black&Scholes –optio-hinnoitt elumallilla Osakkeen merkintähinta 2,48 3,86 etuuden myöntämishetkellä ja ne kirjataan kuluksi laajaan tuloslaskelmaan henkilöstökuluihin jaksotett una oi- myöntämishetkellä, EUR keuden ansaintakaudelle. Vuonna 2009 laajaan tuloslaskelmaan kirjatt u kulu oli 0,0 miljoonaa euroa (0,2 milj. Voimassaoloaika sopimuksen 1 660 1 799 euroa vuonna 2008). Odotett avissa oleva volatiliteett i on määritett y laskemalla yhtiön osakekurssin historial- mukaan (päivien lkm) linen volatiliteett i. Oikeuden syntymisehdot Cityconin palveluksessa Cityconin palveluksessa olo ansaintaperiodilla. Optioiden olo ansaintaperiodilla. Optioiden Eritt ely optio-oikeuksista 2004 (31.12.2009): menetys, mikäli työsuhde loppui menetys, mikäli työsuhde loppui

2004 optiot 2004 A 2004 B 2004 C aiemmin. aiemmin. Toteutus Osakkeina Osakkeina Myönnetyt optio-oikeudet, kpl 1 040 000 1 090 000 1 050 000 Odotett u volatiliteett i, % 31,18 27,84 Veniamo-Invest Oy:n hallussa, kpl - 210 000 250 000 Odotett u option 943 856 Merkintäsuhde, optio/osake 1:1,2127 1:1,2127 1:1,2127 voimassaoloaika Merkintähinta/osake, EUR 2,2032 2,5908 4,2913 myöntämispäivänä (päivien lkm) Osakkeiden merkintäaika alkoi 1.9.2006 1.9.2007 1.9.2008 Osakkeiden merkintäaika päätt yi/päätt yy 31.3.2009 31.3.2010 31.3.2011 Riskitön korko, % 2,58 3,79 Osakemerkintään käytetyt optiot, kpl 345 075 - - Odotett u osinko/osake, EUR 0,05* 0,07* Optioilla merkityt osakkeet, kpl 386 448 - - Odotetut 00 Käytett ävissä olevat optio-oikeudet - 1 090 000 1 050 000 henkilöstövähennykset Merkitt ävissä olevat osakkeet - 1 321 843 1 273 335 (myöntämispäivänä), % Myöntämispäivänä määritett y 0,96 0,75 Ulkona olevilla vuoden 2004 optio-oikeuksilla voidaan merkitä vielä enintään 2 595 178 osakett a. Yhtiön osa- instrumentin käypä arvo, EUR kepääoma ei merkintöjen seurauksena nouse, koska osakkeiden merkintähinta merkitään kokonaisuudessaan Arvonmääritysmalli Black&Scholes Black&Scholes sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. * Osinko-oletus on 0,10 euroa optiojärjestelyssä 2004B, sekä 0,14 euroa optiojärjestelyssä 2004C. Vuoden 2004 optioiden perusteella merkittävien osakkeiden alkuperäiset merkintähinnat määräytyivät Arvonmääritysmallissa on käytett y 0,05 euroa (optiojärjestelyssä 2004B) sekä 0,07 euroa (optiojärjestelys- Cityconin osakkeen vaihdolla painotetun keskikurssin pohjalta Helsingin pörssissä seuraavasti: sä 2004C) perustuen jaett avien osinkojen ja pääoman palautusten merkintähintaa alentavaan vaikutukseen.

2004A ajalla 1.4.-30.4.2004 Optioiden kauden aikaiset muutokset ja painotetut keskimääräiset lunastushinnat olivat seuraavat 2004B ajalla 1.4.-30.4.2005 (lukuunott amatt a Veniamo-Invest Oy:n hallussa olevia optio-oikeuksia, joilla ei voi merkitä osakkeita): 2004C ajalla 1.4.-30.4.2006 lisätt ynä 20 %:lla. Osakkeen merkintähintoja alennetaan puolella ennen osakemerkintää jaett avista osakekoh- taisista osingoista ja osakekohtaisten pääomapalausten määristä. Merkintähintoja on muutett u myös vuosina 2006 ja 2007 järjestett yjen merkintäetuoikeusantien seurauksena.

Lisätietoja vuoden 2004 optio-ohjelmasta on esitett y seuraavassa taulukossa:

36 CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT, IFRS

2009 2008 Kannustinjärjestelmän ehtojen mukaan osallistuja Me 2009 2008 Toteutushinta Toteutushinta painotett una painotett una 2009 2008 voi valita tuloveroja varten maksett avan rahaosuu- Käytetyt vakuutusmatemaatt iset oletukset keskiarvona, keskiarvona, Optioiden Optioiden EUR /osake EUR /osake määrä määrä den myös osakkeina. Edellä esitett yjen annett ujen Diskontt auskorko 5 % - osakkeiden lisäksi vuonna 2009 annett iin 16 349 Järjestelyyn kuuluvien varojen Tilikauden alussa 3,20 3,28 2 834 925 2 883 280 osakett a (2 747 osakett a vuonna 2008) rahasuori- odotett u tuott o 4,5 % - Myönnetyt uudet optiot - - - - tuksen osuudesta. Työsuorituksesta johtuvat menot 0,0 - Menetetyt optiot - 4,38 - -40 000 Maksetut etuudet 0,0 - Toteutuneet optiot - 2,27 - -8 355 C) Eläkevelvoitt eet Maksusuoritukset 0,0 - Rauenneet optiot 2,20 - -694 925 - Velvoitt een nykyarvo 31.12. 0,3 - Tilikauden lopussa 3,43 3,20 2 140 000 2 834 925 Eläkejärjestelystä aiheutuvan velvoitt een nykyar- Järjestelyyn kuuluvien

von muutokset ja järjestelyyn kuuluvien varojen varojen käypä arvo 31.12. 0,2 - Toteutett avissa olevat optiot tilikauden lopussa 2 140 000 2 834 925 käyvän-arvon muutokset. Odotett u jäljellä oleva työssäoloaika (ka) 9 - Me 2009 2008 Tilikauden aikana ei toteutett u optioita. (Vuonna 2008 toteutett ujen optioiden keskimääräinen osakekohtainen 31. LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA toteutushinta oli 2,2732 euroa ja ne toteutett iin huhti- ja heinäkuussa 2008. Vuonna 2008 toteutetuista opti- Velvoitt een nykyarvo 1.1. 0,2 - Me 2009 2008 oista yhtiö sai 0,0 milj. euroa, jotka kirjatt iin sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon.) Korkomeno 0,0 - Työsuorituksesta johtuvat menot 0,0 - Voitt o ennen veroja -37,5 -162,3 Ulkona olevien osakeoptioiden lunastushinnat ja raukeamisajat tilinpäätöshetkellä olivat seuraavat: Velvoitt een nykyarvo 31.12. 0,3 - Oikaisut: 2009 2008 Toteutt amis (osakkeiden määrä, (osakkeiden määrä, Poistot ja arvonalennukset 0,7 0,5 Raukeamisvuosi hinta, € 1 000 kpl) 1 000 kpl) Järjestelyyn kuuluvien Nett otappiot (+) / voitot (-) 2010 2,59 1 322 1 322 varojen käypä arvo 1.1. 0,2 - sijoituskiinteistöjen arvostuksesta 2011 4,29 1 273 1 273 Varojen odotett u tuott o 0,0 - käypään arvoon 97,4 216,1 Maksusuoritukset 0,0 - Sijoituskiinteistöjen myyntituotot -2,8 -7,7 Järjestelyyn kuuluvien Myytyjen sijoituskiinteistöjen B) Pitkän aikavälin osakepohjainen kannustinjärjestelmä varojen käypä arvo 31.12. 0,2 - kirjanpitoarvo 2,7 7,6 Citycon Oyj:n hallitus päätt i 26.4.2007 pitkän aikavälin osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä konsernin Osakeperusteiset maksut 0,4 0,3 avainhenkilöille. Osakeperusteisella kannustinjärjestelmällä kannustetaan avainhenkilöitä pitkäjänteiseen Velvoitt een nykyarvo 0,3 - Muut tuotot, joihin ei liity maksua -0,4 -5,9 työntekoon omistaja-arvon kasvatt amiseksi ja vahvistetaan heidän sitoutumistaan konsernin toiminnan ke- Järjestelyyn kuuluvien Valuutt akurssitappiot (+)/ voitot (-) hitt ämiseen. Mahdollinen palkkio määräytyy Citycon-konsernin oikaistun osakekohtaisen liiketoiminnan net- varojen käypä arvo -0,2 - rahoituskuluissa 0,0 0,1 torahavirran ja nett ovuokratuott ojen perusteella. Kannustinjärjestelmä jakautuu kolmeen vuoden mitt aiseen Taseeseen kirjatt u velka 0,1 - Käyvän arvon muutokset ansaintajaksoon, joita olivat vuodet 2007, 2008 ja 2009. johdannaisista 0,1 3,1 Kannustinjärjestelmän palkkiot maksetaan avainhenkilöille vuosina 2008-2012 siten, ett ä kunkin ansainta- Työsuorituksesta johtuvat menot 0,0 - Korko- ja muut rahoitustuotot -0,8 -3,2 jakson perusteella ansaitut palkkiot luovutetaan tasaisesti seuraavan kolmen vuoden aikana. Hallitus tekee vuo- Korkomeno 0,0 - Korko ja muut rahoituskulut 48,5 57,2 sitt ain päätökset kannustinjärjestelmän piiriin kuuluvista avainhenkilöistä sekä asetett avista tavoitt eista. Palkkio Varojen odotett u tuott o 0,0 - Käytt öpääoman muutokset maksetaan yhtiön osakkeina, rahasuorituksina tai niiden yhdistelmänä. Luovutett avien osakkeiden määrä kultakin Tuloslaskelmaan kirjatt u kulu 0,0 - Myyntisaamiset ja muut saamiset -22,5 3,2 ansaintajaksolta määräytyi ansaintajakson ensimmäisen kvartaalin osakkeen vaihdolla painotetulla keskikurssilla. Ostovelat ja muut velat 33,2 -5,3 Osakkeina annett avat palkkiot kirjataan hallinnon kuluiksi ja oman pääoman lisäykseksi, ja järjestelmän rahasuori- Varojen tuott o Liiketoiminnan rahavirta 119,0 103,7 tusosuudet kirjataan hallinnon kuluiksi ja velkoihin. Vuonna 2009 laajaan tuloslaskelmaan kirjatt u kulu oli 0,4 mil- Varojen odotett u tuott o 0,0 - joonaa euroa (0,1 milj. euroa vuonna 2008). Vakuutusmatemaatt inen voitt o ( tappio ) 0,0 - Vuonna 2008 liiketoiminnan muut tuotot, joihin ei Varojen tuott o 0,0 - liity maksua, sisälsivät 5,9 miljoonan euron korvauk- Seuraavassa taulukossa on esitett y lisätietoja osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä: sen Helsingin kaupungilta liitt yen Myllypuron ostos- Ansaintajakso 2009 Ansaintajakso 2008 Ansaintajakso 2007 keskuksen maanvuokrasopimuksen ennenaikaiseen päätt ymiseen. Kyseinen korvaus on nostett u vuoden Myöntämispäivä 22.4.2009 15.5.2008 26.4.2007 2009 aikana. Avainhenkilöiden määrä tilikauden lopussa 27 23 15 Jaett avien osakkeiden maksimimäärä myöntämispäivänä 221 600 82 200 38 700 Vuonna 2008 annetut osakkeet - - 4 293 Vuonna 2009 annetut osakkeet - 20 109 4 288

CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 37 KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT, IFRS

32. VASTUUSITOUMUKSET C) Vakuudet ja muut vastuusitoumukset 33. LÄHIPIIRITAPAHTUMAT A) Muut vuokrasopimukset - konserni vuok- Me 2009 2008 A) Lähipiiri ralleott ajana Velat, joiden vakuudeksi annett u Citycon-konsernin lähipiiriin kuuluvat emoyhtiö, tytäryritykset, omistusyhteysyritykset, vähemmistöyhtiöt, hal- Ei-purett avissa olevien muiden vuokrasopimusten kiinnityksiä ja pantatt u osakkeita lituksen jäsenet, toimitusjohtaja, johtoryhmän jäsenet ja Gazit-Globe Ltd., jonka omistusosuus Citycon Oyj:stä perusteella maksett avat vähimmäisvuokrat: Lainat rahoituslaitoksilta 33,0 31,3 31.12.2009 oli 47,0 % (31.12.2008: 43,42 %). Me 2009 2008 Vastuusitoumukset veloista Konsernin Emon Konserniyhtiöt Kotimaa omistusosuus, % omistusosuus, % Yhden vuoden kuluessa 1,1 1,2 Kiinnitykset maa-alueisiin 1-5 vuoden kuluessa 1,7 1,9 ja rakennuksiin 42,9 40,6 Emoyhtiö Citycon Oyj Suomi Yli viiden vuoden kulutt ua 0,1 0,0 Pankkitakaukset 45,4 45,6 Asolantien Liikekiinteistö Oy Suomi 100,0 100,0 Yhteensä 2,9 3,1 Pääomasitoumukset 44,0 13,0 Asunto Oy Helsingin Kivensilmänkuja 3 Suomi 100,0 100,0 Alv-palautusvastuut 46,2 21,3 Asunto Oy Helsingin Myllypiha Suomi 100,0 100,0 Vuokrasopimukset sisältävät lähinnä toimitiloja ja BHM Centrumfastigheter AB Ruotsi 100,0 - autoja. Sopimusten pituudet ovat keskimäärin kolme Pääomasitoumukset liittyvät pääasiassa kehitys- Citycon AB Ruotsi 100,0 100,0 vuott a. hankkeisiin. Citycon Centrum Sverige AB Ruotsi 100,0 - Cityconin sijoituskiinteistöihin liittyy aktivoi- Citycon Estonia OÜ Viro 100,0 - tujen perusparannusten ja uusinvestointien osalta B) Muut vuokrasopimukset - konserni vuok- Citycon Göteborg AB Ruotsi 100,0 - arvonlisäveropalautusvastuuta, joka realisoituu, mi- ralleantajana Citycon Sverige AB Ruotsi 100,0 - käli omaisuus myydään tai se siirtyy arvonlisäverot- Coport 202 AB Ruotsi 100,0 - Ei-purett avissa olevien muiden vuokrasopimusten tomaan käytt öön viiden vuoden kuluessa. perusteella saatavat vähimmäisvuokrat: Espoon Asemakuja 2 Koy Suomi 100,0 100,0 Laki arvonlisäverolain muuttamisesta astui Forssan Hämeentie 3 Koy Suomi 100,0 100,0 Me 2009 2008 voimaan 1.1.2008 Suomessa. Tämä lakimuutos Jakobsbergs 565 Fastighets AB Ruotsi 100,0 - Yhden vuoden kuluessa 54,4 53,1 koskee uusia investointeja, jotka ovat valmistuneet Jakobsbergs Centrum Fastighets AB Ruotsi 100,0 - 1-5 vuoden kuluessa 104,5 90,2 1.1.2008 tai sen jälkeen. Näiden investointien alv- Jakobsbergs Centrum Galleria AB Ruotsi 100,0 - Yli viiden vuoden kulutt ua 24,6 28,2 vähennyksiä koskee 10 vuoden tarkistuskausi alka- Jyväskylän Forum Koy Suomi 100,0 100,0 Yhteensä 183,4 171,5 en investoinnin valmistumisesta. Ennen vuott a 2008 Jyväskylän Kauppakatu 31 Koy Suomi 100,0 100,0 valmistuneet investoinnit ovat siirtymäsäännöksen Järfalla 7055 Fastighets AB Ruotsi 100,0 - Pääosa Citycon vuokrasopimuksista on ns. jaetun alaisia, jolloin tarkistuskausi on 5 vuott a valmistu- Helsingin Kiviparintien asumisoikeusasunnot Oy Suomi 100,0 100,0 vuokran sopimuksia, joissa vuokran maksuperus- misvuoden alusta. Kaarinan Liiketalo Koy Suomi 100,0 100,0 teet jaetaan kahteen osaan, elinkustannusindeksiin Karjaan Ratakatu 59 Koy Suomi 100,0 100,0 sidottuun pääomavuokraan ja ylläpitovuokraan. D) Omavaraisuus- ja korkokatesitoumus Karjalan Kauppakeskus Koy Suomi 100,0 100,0 Vuokralaiselta erikseen perittävä ylläpitovuokra Cityconin syndikoitujen lainojen ehdoissa antaman Kauppakeskus Columbus Koy Suomi 100,0 100,0 katt aa omistajalle kiinteistön hoidosta aiheutuneet sitoumuksen mukaan konsernin omavaraisuusas- Kauppakeskus Isokarhu Oy Suomi 100,0 100,0 kulut ja mahdollistaa asiakkaiden palvelun heidän teen tulee ylitt ää 32,5 % ja korkokatt een tulee olla Kivensilmänkuja 1 Koy Suomi 100,0 100,0 tarpeidensa mukaisesti. Cityconilla on myös liike- vähintään 1,8. Omavaraisuusastetta laskettaessa Kotkan Keskuskatu 11 Koy Suomi 100,0 100,0 vaihtosidonnaisia sopimuksia. Niiden osuus on noin omaan pääomaan lisätään pääomalainat ja vähenne- Kouvolan Valtakadun Kauppakeskus Koy Suomi 100,0 100,0 36 prosentt ia (24 prosentt ia) Cityconin koko vuokra- tään konsernin johdannaissopimuksista aiheutuvat Kuopion Kauppakatu 41 Koy Suomi 100,0 100,0 sopimuskannasta. ei-kassavaikutt einen omaan pääoman kirjatt u voitt o/ Kuusankosken Kauppakatu 7 Koy Suomi 100,0 100,0 tappio sekä vähemmistöosuus. Korkokate lasketaan Kuvernöörintie 8 Koy Suomi 100,0 100,0 jakamalla käytt ökate, josta on oikaistu kertaluontei- Lahden Hansa Koy Suomi 100,0 100,0 set voitot/tappiot, varaukset sekä ei-kassavaikutt ei- Lahden Kauppakatu 13 Koy Suomi 100,0 100,0 set erät, nett orahoituskuluilla. Lappeenrannan Villimiehen Vitonen Oy Suomi 100,0 100,0 Näin laskien 31.12.2009 konsernin omavarai- Lentolan Perusyhtiö Oy Suomi 100,0 100,0 suusaste oli noin 40,6 % ja korkokate oli noin 2,3 Liljeholmsplan Bostadsfastigheter AB Ruotsi 100,0 - (vuonna 2008 omavaraisuusaste oli noin 45,1 % ja Liljeholmsplan Fastighets AB Ruotsi 100,0 - korkokate noin 2,0). Liljeholmsplan Hotellfastigheter AB Ruotsi 100,0 - Liljeholmstorget Development Services AB Ruotsi 100,0 -

38 CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT, IFRS

Konsernin Emon Konsernin Emon Konserniyhtiöt Kotimaa omistusosuus, % omistusosuus, % Konserniyhtiöt Kotimaa omistusosuus, % omistusosuus, %

Lillinkulma Koy Suomi 100,0 100,0 Fastighets AB Fartyget i Åkersberga Ruotsi 75,0 - Lintulankulma Koy Suomi 100,0 100,0 Hervannan Liikekeskus Oy Suomi 74,6 74,6 Lippulaiva Koy Suomi 100,0 100,0 Myyrmäen Kauppakeskus Koy Suomi 74,0 74,0 Magistral Kaubanduskeskuse OÜ Viro 100,0 - Stenungs Torg Fastighets AB Ruotsi 70,0 - Martinlaakson Kivivuorentie 4 Koy Suomi 100,0 100,0 Kirkkonummen Liikekeskus Oy Suomi 66,7 66,7 Minkkikuja 4 Koy Suomi 100,0 100,0 Espoontori Koy Suomi 66,6 66,6 Montalbas B.V. Alankomaat 100,0 100,0 Heikintori Oy Suomi 65,3 65,3 Myllypuron Ostoskeskus Oy Suomi 100,0 100,0 Tampereen Koskenranta Koy Suomi 63,7 63,7 Myyrmanni Koy Suomi 100,0 100,0 Myyrmäen Autopaikoitus Oy Suomi 62,7 - Naantalin Tullikatu 16 Koy Suomi 100,0 100,0 Vantaan Säästötalo Koy Suomi 61,2 61,2 Oulun Galleria Koy Suomi 100,0 100,0 Espoontorin Pysäköintitalo Oy Suomi 60,1 - Porin Asema-Aukio Koy Suomi 100,0 100,0 Big Apple Top Oy Suomi 60,0 - Porin Isolinnankatu 18 Koy Suomi 100,0 100,0 Manhatt an Acquisition Oy Suomi 60,0 - Riddarplatsen Fastigheter HB Ruotsi 100,0 - Tullintori Koy Suomi 57,4 57,4 Rocca al Mare Kaubanduskeskuse AS Viro 100,0 - Espoon Asematori Koy Suomi 54,1 54,1 Runeberginkatu 33 Koy Suomi 100,0 100,0 Laajasalon Liikekeskus Oy Suomi 50,4 50,4 Sinikalliontie 1 Koy Suomi 100,0 100,0 Retail Park Oy Suomi 50,0 50,0 Sverige 7059 Fastighets AB Ruotsi 100,0 - Espoon Louhenkulma Koy Suomi 48,9 48,9 Säkylän Liiketalo Koy Suomi 100,0 100,0 Pihlajamäen Liiketalo Oy Suomi 42,7 42,7 Talvikkitie Koy 7-9 Suomi 100,0 100,0 Länsi-Keskus Koy Suomi 41,4 41,4 Tampereen Hatanpää Koy Suomi 100,0 100,0 Hakunilan Keskus Oy Suomi 41,1 41,1 Tampereen Hermanni Koy Suomi 100,0 100,0 Otaniemen Liikekeskus Oy Suomi 39,2 39,2 Tampereen Suvantokatu Koy Suomi 100,0 100,0 Kontulan Asemakeskus Koy Suomi 34,8 34,8 Tenrot Fastighets AB Ruotsi 100,0 - Puijonlaakson Palvelukeskus Koy Suomi 31,3 31,3 Tumba Centrumfastigheter AB Ruotsi 100,0 - Salpausseläntie 11 Koy Suomi 31,3 31,3 UAB Citycon Liett ua 100,0 - Valtakatu 5-7 Koy Suomi 31,3 31,3 UAB Prekybos Centras Mandarinas Liett ua 100,0 - Jyväskylän Ydin Oy Suomi 29,0 21,5 Ultima Oy Suomi 100,0 100,0 Soukan Itäinentorni As Oy Suomi 27,3 27,3 Valkeakosken Torikatu 2 Koy Suomi 100,0 100,0 Valkeakosken Liikekeskus Koy Suomi 25,4 25,4 Vantaan Kivivuorenlaki As Oy Suomi 100,0 100,0 Lautt asaaren Liikekeskus Oy Suomi 23,7 23,7 Vantaan Laajavuorenkuja 2 Koy Suomi 100,0 100,0 Hakucenter Koy Suomi 18,7 18,7 Varkauden Relanderinkatu 30 Koy Suomi 100,0 100,0 Helsingin Autotalo Oy Suomi 8,9 8,9 Wavulinintie 1 Koy Suomi 100,0 100,0 Tapiolan Alueen Kehitys Oy Suomi 7,7 7,7 Veniamo-Invest Oy Suomi 100,0 100,0 Vaakalintu Koy Suomi 95,8 95,8 Verotusyhtymät: Lahden Trio Koy Suomi 89,7 89,7 Hakarinne 4 Suomi 55,6 55,6 Linjurin Kauppakeskus Koy Suomi 88,5 88,5 Parkeringshuset Väpnaren Ruotsi 64,0 - Mäntyvuoksi Koy Suomi 86,8 86,8 Lappeenrannan Brahenkatu 7 Koy Suomi 84,5 84,5 B) Lähipiirin kanssa toteutuneet liiketapahtumat Tikkurilan Kauppakeskus Koy Suomi 83,8 83,8 Konserniyhtiöt Koskikeskuksen Huolto Oy Suomi 81,7 81,7 Konserniyhtiöt ovat maksaneet toisilleen mm. hoitovastikkeita, rahoitusvastikkeita, korkokuluja, lainan lyhen- Lappeen Liikekeskus Koy Suomi 80,2 80,2 nyksiä sekä muita hallintopalveluveloituksia. Orimatt ilan Markkinatalo Oy Suomi 77,3 77,3 Konsernitilinpäätöksessä nämä tuotot ja kulut on eliminoitu. Muita lähipiiritapahtumia ei ole ollut konser- Strömpilen AB Ruotsi 75,0 - niyhtiöiden välillä. Åkersberga Centrum AB Ruotsi 75,0 -

CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 39 KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT, IFRS

Johdon työsuhde-etuudet Raportointi Gazit-Globe Ltd.:lle Hankkeen kokonaisarvo on yli 60 miljoonaa euroa, Yhtiön suurin osakkeenomistaja, Gazit-Globe Ltd., josta Cityconin omistukseen tulevan kauppakeskuk- Johtoryhmän henkilöstökulut, Me 2009 2008 jonka omistusosuus yhtiöstä on n. 47 prosentt ia, on sen ja pysäköintihallin osuus on noin 20 miljoonaa Palkat ja palkkiot 1,3 1,2 ilmoitt anut yhtiölle, ett ä se soveltaa kansainvälisiä euroa. Citycon myi vuoden alussa kaikki kauppakes- Eläkekulut - maksupohjaiset järjestelyt 0,3 0,3 tilinpäätösstandardeja (IFRS) raportoinnissaan vuo- kuksen yhteyteen rakennett avat asunnot ja niiden Sosiaalikulut 0,1 0,1 desta 2007 alkaen. IFRS-standardien mukaan yhti- omistamista varten perustamansa kolme yhtiötä. Yhteensä 1,7 1,5 öllä voi olla toisessa yhtiössä määräysvalta, vaikka Asuntosijoitt ajat vastaavat kukin omien asuntojensa sen omistusosuus yhtiössä ei ylitt äisi 50 prosentt ia. rakennutt amisesta ja vuokraamisesta. Uuden kaup- Palkat ja palkkiot, euroa 2009 2008 Gazit-Globe Ltd. on katsonut, ett ä sillä on IFRS-stan- pakeskuksen vuokratt ava pinta-ala on noin 7 300 Toimitusjohtaja 409 977 342 549 dardien tarkoitt ama määräysvalta Citycon Oyj:ssä, neliömetriä. Liiketiloista on vuokratt u tällä hetkellä koska se on pystynyt osakeomistuksensa perusteel- yli 60 prosentt ia. Hallituksen jäsenet la käyttämään määräysvaltaa Citycon Oyj:n yhtiö- Cityconin Espoossa sijaitseva kauppakeskus Ashkenazi Ronen (hallituksen jäsen 1.12.2009 alkaen) 13 000 - kokouksissa. Citycon Oyj luovutt aa yhtiöiden välillä Espoontori uudistetaan vuoden 2010 aikana pe- Bernstein Amir (hallituksen jäsen 30.11.2009 asti) 36 500 47 000 tehdyn sopimuksen perusteella Gazit-Globe Ltd.:lle rusteellisesti. Kauppakeskuksen 10 400 m2 tilat ja Bolotowsky Gideon 52 000 48 100 yksityiskohtaisempia, kirjanpitoon liittyviä tietoja pysäköintilaitos peruskorjataan sekä ajanmukaiste- Gal Amir (hallituksen jäsen 13.3.2008 asti) - - väli- ja vuositilinpäätöksissä julkistett ujen tietojen taan vastaamaan tämän päivän asiakkaiden tarpeita. Korpinen Raimo 53 000 50 200 lisäksi, jott a Gazit-Globe Ltd. pystyy yhdistelemään Citycon investoi hankkeeseen 18 miljoonaa euroa. Lähdesmäki Tuomo 74 300 68 300 Citycon-konsernin luvut omaan IFRS:n mukaiseen Helmikuussa yhtiö ilmoitt i aloitt avansa Jyväsky- Nordman Carl G. (hallituksen jäsen 13.3.2008 asti) - 1 200 tilinpäätökseensä. lässä sijaitsevan kauppakeskus Forumin perusteel- Ott osson Claes 47 000 45 800 lisen uudistamisen. Yhtiö investoi hankkeeseen 16 Segal Dor J. 49 000 47 200 34. KONSERNIRAKENTEEN MUUTOKSET VUON- miljoonaa euroa. Yhteensä Citycon investoi näihin kolmeen hank- Wernink Thomas W. 179 300 174 200 NA 2009 Westin Per-Håkan 52 000 47 500 keeseen noin 54 miljoonaa euroa. Zochovitzky Ariella (hallituksen jäsen 18.3.2009 alkaen) 50 500 - Yhteensä 606 600 529 500 Ostetut yhtiöt Osakemerkinnät optio-oikeuksilla AB Coport 202, Cityconin optio-ohjelmaan 2004 liittyvillä B-op- Toimitusjohtajalla on oikeus siirtyä eläkkeelle 62 vuott a täytett yään, mikäli hän on tähän saakka yrityksen omistusosuuden lisäys 100 % tio-oikeuksilla merkittiin vuoden alussa 356 558 palveluksessa. Toimitusjohtajan toimisopimuksen irtisanomisaika on molemmin puolin 6 kuukautt a. Jos yritys yhtiön osaketta 2,5908 euron osakekohtaiseen irtisanoo sopimuksen muusta kuin toimitusjohtajasta johtuvasta syystä, toimitusjohtajalle maksetaan 18 kuu- Perustetut yhtiöt merkintähintaan. Osakkeiden merkintähinta kauden rahapalkkaa vastaava kertakorvaus irtisanomisajan palkan lisäksi. Asunto Oy Helsingin Kivensilmänkuja 3 923 770,47 euroa kirjatt iin sijoitetun vapaan oman Toimisopimukseen perustuen toimitusjohtajalle luovutett iin vuonna 2002 1 500 000 kpl vuoden 1999 Asunto Oy Helsingin Myllypiha pääoman rahastoon. Uudet osakkeet merkitään optio-ohjelman mukaisia optio-oikeuksia, vuonna 2004 150 000 kpl 2004A-optio-oikeuksia, vuonna 2005 Helsingin Kiviparintien asumisoikeusasunnot Oy kaupparekisteriin arviolta 15.2.2010, jolloin City- 140 000 kpl 2004B-optio-oikeuksia ja vuonna 2006 140 000 kpl 2004C-optio-oikeuksia liitt yen vuoden conin osakkeiden rekisteröity lukumäärä nousee 2004 optio-ohjelmaan. Myydyt yhtiöt 221 416 293 osakkeeseen. 2004 B-optio-oikeuk- Vuoden 2009 lopussa Cityconin toimitusjohtajalla oli 100 000 optio-oikeutt a 2004B ja 140 000 optio- Keijutie 15 Koy silla voidaan merkitä vielä enintään 965 285 uutt a oikeutt a 2004C. Yhtiön osakepohjaiseen kannustinjärjestelmään liitt yen toimtusjohtajalle annett iin 11 730 myyty omistusosuus 100% yhtiön osakett a. osakett a vuonna 2009 (1 012 osakett a vuonna 2008). Hallituksen jäsenet eivät ole mukana yhtiön osakepohjaisissa kannustinjärjestelmissä. 35. TILINPÄÄTÖSPÄIVÄN JÄLKEISET TAPAHTUMAT Käynnistetyt kehityshankkeet Tammikuun alussa yhtiö ilmoitt i kahden suunnitt eilla olleen kehityshankkeen käynnistämisestä. Helsingin Myllypuroon rakennetaan vuosina 2010-2012 uusi kauppakeskus entisen ostoskeskuksen tilalle ja sen yhteyteen 255 vapaarahoit- teista vuokra- ja asumisoikeusasuntoa sekä 270 autopaikan suuruinen maanalainen pysäköintihalli.

40 CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 TUNNUSLUVUT

1) Konsernin viiden vuoden tunnusluvut Me Laskentakaava 2009 2008 2007 2006 2005

Laajan tuloslaskelman tiedot Liikevaihto 186,3 178,3 151,4 119,4 92,2 Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 0,0 6,1 0,5 0,6 0,3 Liikevoitt o/-tappio 10,3 -105,0 298,7 196,5 105,2 Tappio/voitt o ennen veroja -37,5 -162,3 253,5 165,6 74,2 Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tappio/voitt o -34,3 -124,1 200,3 124,9 59,2

Tasetiedot Sijoituskiinteistöt 2 147,4 2 111,6 2 248,9 1 447,9 956,6 Lyhytaikaiset varat 91,8 52,4 48,1 33,1 25,5 Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 731,1 799,1 982,0 565,3 356,6 Vähemmistöosuus 36,8 38,2 28,9 15,0 3,6 Korolliset velat 1 321,7 1 199,5 1 154,0 814,0 580,5 Velat yhteensä 1 485,3 1 341,2 1 297,7 906,1 622,9 Oma pääoma ja velat yhteensä 2 253,2 2 178,5 2 308,6 1 486,4 983,1

Taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut Omavaraisuusaste, % 1 34,2 38,5 43,9 39,1 36,7 Omavaraisuusaste pankille, % 40,6 45,1 50,1 49,8 40,8 Nett ovelkaantumisaste (Gearing), % 2 169,5 141,3 111,8 136,6 156,8 Oman pääoman tuott o-% (ROE) 3 -4,7 -15,0 23,3 25,8 22,5 Sijoitetun pääoman tuott o-% (ROI) 4 -0,5 -1,5 16,3 16,8 13,5 Quick ratio 5 0,4 0,5 0,3 0,2 0,3 Brutt oinvestoinnit pysyviin vastaaviin, Me 134,6 157,9 603,9 436,4 178,5 %-osuus liikevaihdosta 72,2 88,6 398,9 365,5 193,6

Osakekohtaiset tunnusluvut Tulos/osake, euroa 6 -0,16 -0,56 1,00 0,76 0,46 Tulos/osake, laimennett u, euroa 7 -0,16 -0,56 0,91 0,73 0,45 Liiketoiminnan nett orahavirta/osake, euroa 8 0,30 0,21 0,20 0,20 0,19 Oma pääoma/osake, euroa 9 3,31 3,62 4,44 3,30 2,39 Nett ovarallisuus (EPRA NAV) per osake, euroa 10 3,54 3,88 4,82 3,52 2,46 Oikaistu nett ovarallisuus (EPRA NNNAV) per osake, euroa 11 3,35 3,80 4,42 3,14 2,40 P/E -luku (hinta/voitt o -suhde) 12 -19 -3 3 7 7

Sijoitetun vapaan oman pääoman palautus / osake, euroa 0,10 1) 0,10 0,10 - - Osakekohtainen osinko, euroa 0,04 1) 0,04 0,04 0,14 0,14 Osinko ja sijoitetun vapaan oman pääoman palautus yhteensä/osake, euroa 0,14 1) 0,14 0,14 0,14 0,14 Osinko ja pääomanpalautus tuloksesta, % 13 -90,2 -24,9 13,9 18,4 30,7 Efektiivinen osinko- ja pääomanpalautustuott o, % 14 0,0 0,1 4,3 2,8 4,5

Operatiiviset tunnusluvut Nett otuott o-% 15 6,1 5,8 5,8 7,1 8,4 1) Hallituksen esitys Taloudellinen vuokrausaste, % 17 95,0 96,0 95,7 97,1 97,2 Cityconin omistama vuokratt ava pinta-ala, m² 961 150 937 650 923 980 739 020 595 973 Laskentakaavat sivuilla 53-54. Henkilöstö tilikauden lopussa 119 113 102 73 57

CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 41 TUNNUSLUVUT

2) Konsernin operatiivinen ja ei-operatiivinen viiden vuoden tulos

Me laskentakaava 2009 2008 2007 2006 2005

Operatiivinen tulos 18 Nett ovuokratuott o 125,4 121,8 103,4 82,8 67,0 Operatiiviset hallinnon kulut -17,7 -16,5 -16,5 -12,3 -8,3 Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 0,0 0,1 0,5 0,6 0,3 Operatiivinen liikevoitt o 107,7 105,3 87,4 71,1 59,0 Operatiiviset rahoituskulut (nett o) -47,7 -54,2 -44,7 -32,0 -25,6 Operatiiviset tilikauden tulokseen perustuvat verot -6,2 -4,8 -3,4 -5,5 -4,6 Operatiiviset laskennalliset verot -0,2 0,2 -0,2 -3,0 -2,8 Operatiivinen vähemmistön osuus -2,8 -2,8 -0,9 -0,3 -0,3 Yhteensä 50,9 43,8 38,3 30,4 25,7

Operatiivinen tulos/osake, laimennett u, (laimennett u EPRA EPS), euroa 20 0,23 0,20 0,19 0,19 0,19

Ei-operatiivinen tulos 19 Nett otappiot/voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon -97,4 -216,1 211,4 120,1 45,9 Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä 0,1 0,1 -0,1 5,9 0,3 Ei-operatiiviset hallinnon kulut -0,1 -0,4 0,0 -0,6 0,0 Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 0,0 6,0 0,0 - - Ei-operatiiviset kertaluonteiset rahoituskulut (nett o) - - - -0,9 -5,5 Rahoituserien käyvän arvon muutokset -0,1 -3,1 -0,6 2,0 - Tilikauden tulokseen perustuvat ei-operatiiviset verot -0,3 -1,8 0,0 -1,9 1,3 Ei-operatiiviset laskennalliset verot 7,3 29,7 -46,0 -28,8 -8,3 Ei-operatiivinen vähemmistön osuus 5,3 17,6 -2,7 -1,3 -0,4 Yhteensä -85,2 -167,9 162,1 94,5 33,5

Ei-operatiivinen tulos / osake, laimennett u, euroa -0,39 -0,76 0,71 0,54 0,25

Emoyhtiön omistajille kuuluva katsauskauden tappio/voitt o -34,3 -124,1 200,3 124,9 59,2

Laskentakaavat sivuilla 53-54.

42 CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 TUNNUSLUVUT

3) Konsernin operatiivinen ja ei-operatiivinen tulos vuosineljänneksitt äin Me laskentakaava Q4/2009 Q3/2009 Q2/2009 Q1/2009 Q4/2008 Q3/2008 Q2/2008 Q1/2008

Operatiivinen tulos 18 Nett ovuokratuott o 31,6 32,5 31,0 30,3 30,2 31,5 30,5 29,7 Operatiiviset hallinnon kulut -5,3 -3,9 -3,9 -4,6 -4,6 -3,9 -4,2 -3,8 Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 0,0 0,0 0,0 0,0 0,1 0,0 0,0 0,0 Operatiivinen liikevoitt o 26,3 28,6 27,1 25,7 25,6 27,6 26,2 25,9 Operatiiviset rahoituskulut (nett o) -11,9 -11,7 -12,1 -12,0 -11,7 -14,6 -14,1 -13,8 Operatiiviset tilikauden tulokseen perustuvat verot -1,2 -2,0 -1,5 -1,4 -1,4 -1,0 -1,2 -1,2 Operatiiviset laskennalliset verot -0,1 0,1 -0,2 0,0 0,0 0,2 0,0 -0,1 Operatiivinen vähemmistön osuus -0,6 -0,7 -0,7 -0,7 -0,7 -0,9 -0,7 -0,4 Yhteensä 12,5 14,2 12,6 11,6 11,8 11,3 10,2 10,4

Operatiivinen tulos/osake, laimennett u, (laimennett u EPRA EPS), euroa 20 0,06 0,06 0,06 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05

Ei-operatiivinen tulos 19 Nett otappiot/voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon -38,6 -1,2 -26,0 -31,6 -59,3 -71,7 -85,5 0,5 Tappiot/voitot sijoituskiinteistöjen myynneistä - - - 0,1 0,0 0,0 0,0 0,1 Ei-operatiiviset hallinnon kulut -0,1 - - - -0,1 0,0 -0,2 -0,2 Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 0,0 - - - 5,9 - - 0,1 Rahoituserien käyvän arvon muutokset -0,1 0,0 0,3 -0,3 -1,4 -0,6 0,2 -1,4 Tilikauden tulokseen perustuvat ei-operatiiviset verot - - - -0,3 -0,8 - - -1,1 Ei-operatiiviset laskennalliset verot 1,4 -0,4 4,7 1,5 7,5 8,2 11,6 2,4 Ei-operatiivinen vähemmistön osuus 1,1 0,7 1,4 2,2 5,6 6,8 7,0 -1,8 Yhteensä -36,3 -0,9 -19,5 -28,4 -42,5 -57,3 -66,8 -1,3

Ei-operatiivinen tulos / osake, laimennett u, euroa -0,16 0,00 -0,09 -0,13 -0,19 -0,26 -0,30 -0,01

Emoyhtiön omistajille kuuluva katsauskauden tappio/voitt o -23,8 13,3 -7,0 -16,8 -30,7 -46,0 -56,6 9,1

CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 43 TUNNUSLUVUT

4) Segmentt i-informaatiota vuosineljänneksitt äin Me Q4/2009 Q3/2009 Q2/2009 Q1/2009 Q4/2008 Q3/2008 Q2/2008 Q1/2008

Liikevaihto Suomi 32,7 32,4 32,6 33,5 32,0 31,9 31,6 31,4 Ruotsi 12,4 9,9 9,5 9,3 10,1 10,5 10,6 10,7 Baltia 3,8 3,6 3,5 3,1 3,1 2,1 2,1 2,2 Yhteensä 48,9 45,9 45,6 45,9 45,2 44,6 44,2 44,3 Nett ovuokratuott o Suomi 23,0 23,4 22,9 23,1 22,6 23,4 22,5 22,3 Ruotsi 6,1 6,4 5,6 5,2 5,3 6,5 6,4 5,8 Baltia 2,5 2,7 2,5 2,1 2,2 1,5 1,5 1,6 Muut 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Yhteensä 31,6 32,5 31,0 30,3 30,2 31,5 30,5 29,7 Operatiivinen liikevoitt o Suomi 21,4 22,0 21,4 21,5 21,0 22,1 21,2 21,1 Ruotsi 5,1 5,7 4,8 4,4 4,5 6,0 5,4 5,0 Baltia 2,2 2,5 2,2 1,9 2,0 1,4 1,4 1,5 Muut -2,3 -1,6 -1,4 -2,0 -1,9 -1,9 -1,7 -1,6 Yhteensä 26,3 28,6 27,1 25,7 25,6 27,6 26,2 25,9 Liikevoitt o/-tappio Suomi 6,8 17,4 1,0 -4,0 -21,7 -22,9 -37,4 19,0 Ruotsi -12,0 4,4 0,1 7,8 -16,9 -23,3 -15,7 6,7 Baltia -4,9 7,2 1,5 -7,7 12,6 4,0 -4,5 2,3 Muut -2,3 -1,6 -1,4 -2,0 -2,0 -1,9 -1,9 -1,6 Yhteensä -12,4 27,4 1,1 -5,8 -27,9 -44,1 -59,5 26,4

44 CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 Emoyhtiön tuloslaskelma, FAS

Me Liite 1.1.–31.12.2009 1.1.–31.12.2008

Brutt ovuokratuott o 104,1 100,8 Käytt ökorvaukset ja palvelutuotot 3,9 3,4 Liikevaihto 2 108,1 104,2 Hoitokulut 51,0 50,6 Vuokraustoiminnan muut kulut 3 0,2 0,1 Nett ovuokratuott o 56,9 53,5 Hallinnon kulut 4, 5 18,0 21,7 Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 6 2,3 5,6

Liikevoitt o 41,2 37,3

Rahoitustuotot 90,1 118,2 Rahoituskulut -105,2 -134,5 Rahoituskulut (nett o) 7 -15,1 -16,4

Voitt o ennen veroja 26,1 21,0

Tuloverot 8 7,5 6,9

Tilikauden voitt o 18,5 14,1

CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 45 Emoyhtiön tase, FAS

Me Liite 31.12.2009 31.12.2008 Me Liite 31.12.2009 31.12.2008

VASTAAVAA VASTATTAVAA

Pysyvät vastaavat Oma pääoma 16 Aineett omat hyödykkeet 9 10,5 11,4 Osakepääoma 259,6 259,6 Aineelliset hyödykkeet 10 34,0 32,1 Ylikurssirahasto 133,1 133,1 Sijoitukset Sijoitetun vapaan pääoman rahasto 157,0 179,0 Tytäryhtiöosakkeet 11 830,3 826,4 Edellisten tilikausien voitt o/tappio 8,9 3,7 Osakkuusyhtiöosakkeet 12 34,8 34,8 Tilikauden voitt o/tappio 18,5 14,1 Muut sijoitukset 13 864,8 746,6 Oma pääoma yhteensä 577,1 589,4 Sijoitukset yhteensä 1 729,9 1 607,8 Vieras pääoma 17 Pysyvät vastaavat yhteensä 1 774,4 1 651,3 Pitkäaikaiset velat Pääomalaina 1/2005 - 70,0 Vaihtuvat vastaavat Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 69,3 73,3 Lyhytaikaiset saamiset 15 28,5 43,1 Joukkolaina 1/2009 39,4 - Rahat ja pankkisaamiset 6,6 0,7 Muu pitkäaikainen vieras pääoma 955,7 860,6 Vaihtuvat vastaavat yhteensä 35,1 43,9 Pitkäaikaiset velat yhteensä 1 064,4 1 003,9 Lyhytaikaiset velat Vastaavaa yhteensä 1 809,5 1 695,1 Pääomalaina 1/2005 70,0 - Muu lyhytaikainen vieras pääoma 98,0 101,8 Lyhytaikaiset velat yhteensä 168,0 101,8 Vieras pääoma yhteensä 1 232,4 1 105,7

Vastatt avaa yhteensä 1 809,5 1 695,1

46 CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 Emoyhtiön rahavirtalaskelma, FAS

Me 1.1.–31.12.2009 1.1.–31.12.2008

Liiketoiminnan rahavirta Voitt o ennen veroja 26,1 21,0 Oikaisut: Poistot ja arvonalentumiset 4,2 3,0 Hoitokulut, joihin ei liity maksua 20,6 21,7 Rahoitustuotot ja -kulut 15,1 16,4 Muut oikaisut -1,1 -4,1 Rahavirta ennen käytt öpääoman muutosta 64,8 57,9 Käytt öpääoman muutos -10,8 1,0 Liiketoiminnan rahavirta 54,0 58,8

Maksetut korot ja muut rahoituskulut -46,7 -64,8 Saadut korot ja muut rahoitustuotot 14,2 19,8 Totetuneet kurssivoitot ja -tappiot 11,8 5,1 Maksetut/saadut välitt ömät verot -9,3 0,6 Liiketoiminnan nett orahavirta 24,0 19,6

Investointien rahavirta Investoinnit aineellisiin ja aineett omiin hyödykkeisiin -4,8 -2,1 Luovutustuotot aineellisista hyödykkeistä - 0,7 Myönnetyt lainat -154,5 -399,5 Lainasaamisten takaisinmaksut 82,9 510,7 Tytäryhtiöosakkeiden lisäykset -6,2 -101,9 Myydyt tytäryhtiöosakkeet 3,1 4,3 Ostetut vähemmistöt ja osakkuusyhtiöosakkeet - -0,7 Myydyt osakkuusyhtiöosakkeet - 0,6 Investointien nett orahavirta -79,5 12,1

Rahoituksen rahavirta Lyhytaikaisten lainojen nostot 148,5 72,0 Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut -75,9 -125,8 Pitkäaikaisten lainojen nostot 293,9 516,8 Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -270,8 -469,3 Maksetut osingot ja pääoman palautus sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta -30,9 -30,9 Rahoituksen nett orahavirta 64,8 -37,2

Rahavarojen muutos 9,3 -5,5 Rahavarat tilikauden alussa -10,9 -6,8 Valuutt akurssien muutosten vaikutus - 1,4 Rahavarat tilikauden lopussa 1) -1,5 -10,9

1) Emoyhtiön rahavarat ovat 31.12.2009 ja 31.12.2008 negatiivisia johtuen konsernitilistä, jossa emoyhtiön pankkitilin saldo voi olla negatiivinen. Konsernitilin saldo -8,1 miljoonaa euroa 31.12.2009 ja -11,6 miljoonaa euroa 31.12.2008 on emoyhtiön taseessa kirjatt u lyhytaikaiseen vieraaseen pääomaan.

CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 47 EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT, FAS

1. EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖKSEN Verot Me 2009 2008 Me 2009 2008 LAADINTAPERIAATTEET Verot on esitett y suoriteperiaatt een mukaisina. Henkilöstökuluihin sisältyy johdon Korkokulut ja muut rahoituskulut Emoyhtiön tilinpäätös on laaditt u suomalaisen lain- palkkoja ja palkkioita Saman konsernin yrityksille 12,4 13,1 säädännön mukaan. Huomioitavaa Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot 0,4 0,3 Valuutt akurssitappiot 49,9 68,9 Tilinpäätöksessä esitettävät yksittäiset luvut ja Hallituksen palkat ja palkkiot 0,6 0,6 Muut korko- ja rahoituskulut 42,9 52,5 Tuloslaskelmamuoto loppusummat on pyöristett y miljooniksi euroiksi tar- Yhteensä 1,0 1,0 Rahoituskulut yhteensä 105,2 134,5 Tilinpäätöksen tuloslaskelma esitetään toimintokoh- kemmista luvuista ja siksi yksitt äisten lukujen summa ei aina täsmää yhteissummiin. taisesti. Täten tuloslaskelmassa esitetään brutt o- ja 5. POISTOT JA ARVONALENNUKSET Rahoituskulut (nett o) -15,1 -16,4 nett ovuokratuotot. Me 2009 2008 2. LIIKEVAIHTO 8. TULOVEROT Pysyvät vastaavat Me 2009 2008 Hallinnon kuluihin sisältyy seuraavat Me 2009 2008 Pysyvät vastaavat on merkitt y taseisiin alkuperäi- suunnitelman mukaiset poistot Toimialoitt ainen jakauma: seen hankintamenoonsa vähennettynä arvonalen- ja arvonalennukset: Tilikauden verot -7,5 -6,9 Kauppakeskukset nuksin sekä kirjanpidossa tehdyin poistoin. Poistot aineett omista hyödykkeistä 2,9 2,1 Pääkaupunkiseutu 33,4 34,0 Poistot rakennuksista Muu Suomi 45,6 40,4 9. AINEETTOMAT HYÖDYKKEET Kiinteistöomaisuus ja rakennelmista 0,5 0,5 Muut kauppapaikat 29,1 29,8 Me 2009 2008 Rakennusten hankintameno poistetaan 2-4 prosen- Poistot koneista ja kalustosta 0,4 0,4 Yhteensä 108,1 104,2 Aineett omat oikeudet tin vuotuisin tasapoistoin. Korjausmenot kirjataan Tytäryhtiöosakkeiden Hankintameno 1.1. 1,4 0,9 niiden toteutuessa kuluksi. arvonalennukset 0,4 5,0 Maantieteellisesti emoyhtiön liikevaihto syntyy Suo- Yhteensä 4,2 8,0 Lisäykset 0,3 0,5 messa. Emoyhtiön liikevaihtoon sisältyy seuraavia Hankintameno 31.12. 1,7 1,4 Muu käytt öomaisuus konserniyhtiöiltä veloitett uja isännöinti- ja hallinto- Muihin pitkävaikutt eisiin menoihin sisältyy kiinteis- 6. LIIKETOIMINNAN MUUT TUOTOT JA KULUT palvelumaksuja: Kertyneet poistot 1.1. -0,6 -0,5 töomaisuuden hankintaan liitt yviä aktivoituja kus- Me 2009 2008 Me 2009 2008 Tilikauden poisto -0,2 -0,2 tannuksia, jotka poistetaan kolmen vuoden kuluessa, Tytäryhtiöosakkeiden ja Yhteensä 1,2 1,1 Kertyneet poistot 31.12. -0,9 -0,6 sekä vuokratilan muutostöitä, jotka poistetaan vuok- muiden sijoitusten myyntivoitot 1,1 4,1 rasopimusten kestoaikana. Kiinteistöjen hallinnointipalkkiot Kirjanpitoarvo 31.12. 0,8 0,8 Koneet ja kalusto poistetaan 25 prosentin vuo- 3. VUOKRAUSTOIMINNAN MUUT KULUT saman konsernin yrityksiltä 1,2 1,3 tuisin menojäännöspoistoin. Koneisiin ja kalustoon Me 2009 2008 Muut tuotot 0,0 0,2 Liitt ymismaksut sisältyy myös rakennusten tekniset laitteet, jotka Vuokratilan muutostyöt Yhteensä 2,3 5,6 Hankintameno 1.1. 0,2 0,2 poistetaan myös 25 prosentin menojäännöspois- ja vuokrauksen välityspalkkiot 0,1 0,1 Kirjanpitoarvo 31.12. 0,2 0,2 toin. Luott otappiot 0,2 0,1 7. RAHOITUSKULUT (NETTO) Yhteensä 0,2 0,1 Me 2009 2008 Muut pitkävaikutt eiset menot Eläketurvajärjestelyt Hankintameno 1.1. 16,6 9,6 Henkilökunnan eläketurva on hoidett u lakisääteisin Osinkotuotot 4. HENKILÖSTÖKULUT Lisäykset 1,7 7,0 eläkevakuutuksin. Saman konsernin yrityksiltä 0,1 0,1 Siirto erien välillä 0,0 0,0 Me 2009 2008 Muilta 0,0 0,0 Hankintameno 31.12. 18,4 16,6 Ulkomaanrahan määräiset saamiset ja velat Henkilöstön määrä Yhteensä 0,1 0,1 Ulkomaanrahan määräiset saamiset ja velat sekä keskimäärin tilikauden aikana 77 75 Kertyneet poistot 1.1. -6,2 -4,3 valuuttatermiinit on arvostettu tilinpäätöspäivän Henkilöstökulut Korko- ja muut rahoitustuotot Tilikauden poisto -2,7 -1,9 kurssiin ja valuutt akurssierot on kirjatt u tulokseen Palkat ja palkkiot 6,4 5,8 Saman konsernin yrityksiltä 37,7 39,3 Kertyneet poistot 31.12. -8,9 -6,2 kurssieroihin. Eläkekulut 1,0 0,9 Vaihtovelkakirjalainan Muut henkilösivukulut 0,5 0,5 takaisinostosta syntynyt voitt o 2,3 9,4 Kirjanpitoarvo 31.12. 9,5 10,4 Pääomalaina ja pääomaehtoinen Yhteensä 7,9 7,2 Valuutt akurssivoitot 50,0 68,7 vaihtovelkakirjalaina Muut korko- ja rahoitustuotot 0,1 0,7 Aineett omat hyödykkeet Pääomalaina ja pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalai- Yhteensä 90,1 118,1 yhteensä 31.12. 10,5 11,4 na ovat esitett y omina erinään vieraassa pääomas- sa. Rahoitustuotot yhteensä 90,1 118,2

48 CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT, FAS

10. AINEELLISET HYÖDYKKEET Me 2009 2008 14. TYTÄRYHTIÖT JA 16. OMA PÄÄOMA Me 2009 2008 Keskeneräiset hankinnat OMISTUSYHTEYSYRITYKSET Me 2009 2008 Maa-alueet Hankintameno 1.1. 2,4 1,7 Emoyhtiön tytäryhtiöt ja omistusyhteysyritykset on Osakepääoma 1.1. 259,6 259,6 Hankintameno 1.1. 3,3 3,3 Lisäykset 2,6 1,4 esitett y konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa koh- Osakepääoma 31.12. 259,6 259,6 Kirjanpitoarvo 31.12. 3,3 3,3 Vähennykset 0,0 -0,7 dassa 33. Lähipiiritapahtumat. Siirto erien välillä 0,0 0,0 Ylikurssirahasto 1.1. 133,1 133,1 Rakennukset ja rakennelmat Kirjanpitoarvo 31.12. 4,9 2,4 15. LYHYTAIKAISET SAAMISET Ylikurssirahasto 31.12. 133,1 133,1 Hankintameno 1.1. 68,6 68,3 Me 2009 2008 Lisäykset 0,1 0,4 Aineelliset hyödykkeet Sijoitetun vapaan oman Saamiset konsernin ulkopuolelta Siirto erien välillä 0,0 - yhteensä 31.12. 34,0 32,1 pääoman rahasto 1.1. 179,0 201,1 Myyntisaamiset 1,2 0,7 Hankintameno 31.12. 68,7 68,6 Osakeoptiot - 0,0 Johdannaissopimukset - 19,8 Omien osakkeiden myynti 0,0 - 11. TYTÄRYHTIÖOSAKKEET Muut saamiset 0,1 0,2 Kertyneet poistot 1.1. -43,6 -43,1 Pääoman palautus sijoitetun Me 2009 2008 Muut saamiset yhteensä 0,1 20,0 Tilikauden poisto -0,5 -0,5 vapaan oman pääoman rahastosta -22,1 -22,1 Siirtosaamiset 0,4 0,2 Kertyneet poistot 31.12. -44,1 -43,6 Hankintameno 1.1. 826,4 733,8 Sijoitetun vapaan oman Yhteensä 1,7 20,9 Lisäykset 6,2 101,9 pääoman rahasto 31.12. 157,0 179,0 Kirjanpitoarvo 31.12. 24,6 25,0 Arvonalennukset -0,4 -5,0 Saamiset saman konsernin yrityksiltä Vähennykset -2,0 -4,3 Voitt o edellisiltä tilikausilta 1.1. 17,8 12,6 Myyntisaamiset 2,1 0,9 Koneet ja kalusto Kirjanpitoarvo 31.12. 830,3 826,4 Osingonjako -8,8 -8,8 Lainasaamiset 0,8 5,8 Hankintameno 1.1. 5,3 4,9 Tilikauden voitt o 18,5 14,1 Hoitovastikesaamiset 3,8 4,2 Lisäykset 0,2 0,4 12. OSAKKUUSYHTIÖOSAKKEET Voitt o edellisiltä tilikausilta 31.12. 27,5 17,8 Muut saamiset 9,1 0,8 Hankintameno 31.12. 5,5 5,3 Me 2009 2008 Muut saamiset yhteensä 13,7 10,8 Oma pääoma yhteensä 31.12. 577,1 589,4 Hankintameno 1.1. 34,8 34,7 Korkosaamiset 10,9 10,4 Kertyneet poistot 1.1. -3,9 -3,5 Lisäykset - 0,7 Muut siirtosaamiset 0,1 0,1 Tilikauden poisto -0,4 -0,4 Vähennykset - -0,6 Siirtosaamiset yhteensä 11,0 10,5 17. VIERAS PÄÄOMA Kertyneet poistot 31.12. -4,3 -3,9 Kirjanpitoarvo 31.12. 34,8 34,8 Yhteensä 26,8 22,3 A) Pitkäaikainen vieras pääoma Me 2009 2008 Kirjanpitoarvo 31.12. 1,2 1,4 13. MUUT SIJOITUKSET Lyhytaikaiset saamiset 28,5 43,1 Kiinteäkorkoiset lainat Me 2009 2008 Koneet ja kalusto sisältää Pääomalaina 1/2005 1) - 70,0 myös rakennusten teknisiä laitt eita. Vähemmistöyhtiöosakkeet Pääomaehtoinen vaihtovelka- Hankintameno 1.1. 3,7 3,7 kirjalaina 1/2006 1) 69,3 73,3 Muut aineelliset hyödykkeet Kirjanpitoarvo 31.12. 3,7 3,7 Joukkolaina 1/2009 39,4 - Hankintameno 1.1. 0,2 0,2 Hankintameno 31.12. 0,2 0,2 Lainasaamiset saman Vaihtuvakorkoiset lainat, joista konsernin yrityksiltä 857,3 742,9 sovitt u kiinteäkorkoisiksi Kertyneet poistot 1.1. -0,2 -0,2 Muut saamiset koronvaihtosopimuksilla 737,6 609,8 Kertyneet poistot 31.12. -0,2 -0,2 konsernin ulkopuolelta 3,8 0,0 markkinaehtoisiin korkoihin Muut sijoitukset yhteensä 31.12. 864,8 746,6 sidott uja lainoja 195,1 239,6 Kirjanpitoarvo 31.12. 0,1 0,1 Yhteensä 932,7 849,4 Sijoitukset yhteensä 31.12. 1 729,9 1 607,8 Seuraavan vuoden lyhennysosuudet -18,0 -18,0 Yhteensä 914,7 831,4

CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 49 EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT, FAS

Me 2009 2008 Cityconin kaikki johdannaisopimukset laaditaan emoyhtiö Citycon Oyj:n nimiin. Johdannaissopimusten käyvät Pitkäaikaiset velat arvot on esitett y konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa kohdassa 27. Rahoitusinstrumentit. Lainat rahoituslaitoksilta 914,7 831,4 Lainat saman konsernin yrityksiltä 41,0 29,2 18. VASTUUSITOUMUKSET Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä 955,7 860,6 Emoyhtiöllä ei ole kiinnityksiä eikä annett uja vakuuksia.

Velat, jotka erääntyvät myöhemmin A) Leasingvastuut kuin viiden vuoden kulutt ua 17,5 270,7 Me 2009 2008

Leasingsopimuksista maksett avat määrät B) Lyhytaikainen vieras pääoma Seuraavalla tilikaudella maksett avat 1,0 1,1 Me 2009 2008 Myöhemmin maksett avat 1,0 1,1 Lyhytaikainen korollinen vieras pääoma Yhteensä 2,0 2,2 Pääomalaina 1/2005 70,0 - Yritystodistukset 32,6 - Cityconin rahoitusleasingsopimukset koskevat pääasiassa toimiston atk-laitt eita ja koneita sekä autoja ja toimitiloja. Lainat rahoituslaitoksilta 18,0 48,0 Lainat saman konsernin yrityksiltä 18,3 18,9 B) Annetut takaukset Yhteensä 138,9 66,9 Me 2009 2008

Pankkitakaukset 45,4 45,6 Lyhytaikainen koroton vieras pääoma Samaan konserniin kuuluvien yritysten puolesta 5,4 5,4 Velat konsernin ulkopuolelle Saadut ennakot 0,3 0,2 C) ALV-tarkistusvastuut Ostovelat 0,7 0,9 10 vuoden Verovelka 1,4 3,1 5 vuoden tarkistuskausi tarkistuskausi Me 2009 2008 2009 2008 Alv-velka 1,1 1,2 Johdannaissopimukset 0,2 3,6 Kiinteistöinvestointimeno (nett o) 0,9 0,9 0,5 0,5 Muut velat 0,1 0,0 Kiinteistöinvestoinnin alv (100% osuus) 0,3 0,3 0,1 0,1 Muut velat yhteensä 2,8 7,9 josta vähennett y alv valmistumishetkellä 0,3 0,3 0,1 0,1 Korkovelka 7,8 8,3 Vuotuinen tarkistuksen alainen määrä 0,1 0,1 0,0 0,0 Muut siirtovelat 2,3 2,1 Tarkistusvastuu 31.12. 0,0 0,1 0,0 0,1 Siirtovelat yhteensä 10,1 10,3 Yhteensä 13,9 19,4

Velat saman konsernin yrityksille Ostovelat 0,0 0,4 Rahoitusvastikevelat 12,3 12,3 Muut velat 1,9 1,6 Muut velat yhteensä 14,2 13,9 Siirtovelat 1,1 1,1 Yhteensä 15,2 15,4

Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä 168,0 101,8

Vieras pääoma yhteensä 1 232,4 1 105,7

1) Pääomalainan ja pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan ehdot on esitett y konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa kohdassa 26. Korolliset velat.

50 CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 OSAKKEET JA OSAKKEENOMISTAJAT

SUURIMMAT OSAKKEENOMISTAJAT 31.12.2009 OMISTUSJAKAUMA RYHMITTÄIN 31.12.2009 Osuus osakkeista Omistajien Osuus Osakkeita, Osakkeita, Nimi Osakkeet, kpl ja äänistä, % lukumäärä omistajista, % kpl %

Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen 1 868 914 0,85 Rahoitus- ja vakuutuslaitokset 39 1,05 202 969 133 91,82 Sijoitusrahasto Aktia Capital 1 400 000 0,63 Yritykset 257 6,89 2 631 912 1,19 Odin Finland 1 276 111 0,58 Kotitaloudet 3 372 90,32 9 279 146 4,20 OP-Suomi Arvo -sijoitusrahasto 1 188 401 0,54 Julkisyhteisöt 5 0,13 2 524 814 1,14 Bnp Paribas Arbitrage 720 995 0,33 Ulkomaat 35 0,94 3 181 775 1,44 SR Danske Invest Suomi Osake 659 287 0,30 Voitt oa tavoitt elematt omat yhteisöt 25 0,67 472 955 0,21 Nordea Fennia Sijoitusrahasto 503 000 0,23 Kaikki yhteensä 3 733 100,00 221 059 735 100,00 Valtion eläkerahasto 500 000 0,23 – joista hallintarekisteröityjä 10 196 309 544 88,80 von Fieandt Johan 480 000 0,22 Liikkeeseenlaskett u määrä 221 059 735 Tudeer Lauri 466 920 0,21 10 suurinta yhteensä 9 063 628 4,10 OSAKEOMISTUKSEN JAKAUMA 31.12.2009 OSAKKEIDEN MÄÄRÄN MUKAAN Osuus Hallintarekisteröidyt osakkeet Omistajien Osuus Osakemäärä, osakkeista Osakkeita, kpl lukumäärä omistajista, % kpl ja äänistä, % Sampo Pankki Oyj 104 361 526 47,21 Skandinaviska Enskilda Banken AB 43 078 941 19,49 1-100 378 10,12 23 000 0,01 Nordea Pankki Suomi Oyj 30 726 617 13,90 101-1 000 1 734 46,45 872 533 0,40 Svenska Handelsbanken AB (publ.) Filialverksamheten i Finland 15 590 123 7,05 1 001 - 5 000 1 166 31,24 2 768 957 1,25 Muut hallintarekisteröidyt 2 552 337 1,15 5 001 - 10 000 211 5,65 1 551 514 0,70 Hallintarekisteröidyt yhteensä 196 309 544 88,80 10 001 - 50 000 184 4,93 4 022 659 1,82 50 001 - 100 000 22 0,59 1 538 419 0,70 Muut 15 686 563 7,10 100 001 - 500 000 25 0,67 6 372 067 2,88 Osakkeita yhteensä 221 059 735 100,00 500 001 - 1 000 000 4 0,11 2 683 170 1,21 1 000 001 - 9 0,24 201 227 416 91,03 Yhtiön saaman tiedon mukaan Gazit-Globe Ltd. omisti 31.12.2009 yhteensä 105 791 279 osakett a, mikä Kaikki yhteensä 3 733 100,00 221 059 735 100,00 vastasi 47,0 % yhtiön osake- ja äänimäärästä vuoden 2009 lopussa. Gazit-Globe Ltd.:n osakeomistus on hal- – joista hallintarekisteröityjä 10 196 309 544 88,80 lintarekisteröity. Liikkeeseenlaskett u määrä 221 059 735

LIPUTUSILMOITUKSET VUONNA 2009 %-osuus Omistusosuuden Uusi omistus osakkeista ja äänistä Osakkeenomistaja muutt umisajankohta osakkeina muutoshetkellä

AXA S.A. ja sen tytäryhtiöt 10.12.2009 10 070 707 4,56 AXA S.A. ja sen tytäryhtiöt 9.12.2009 11 089 353 5,02 AXA S.A. ja sen tytäryhtiöt 25.11.2009 10 828 321 4,90 AXA S.A. ja sen tytäryhtiöt 7.8.2009 11 105 522 5,02 Perennial Investment Partners Limited 12.3.2009 7 770 418 3,52

CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 51 OSAKKEET JA OSAKKEENOMISTAJAT

OSAKKEIDEN KURSSIKEHITYS JA VAIHTO laskentakaava 2009 2008 2007 2006 2005

Osakkeen kurssikehitys, tehdyt kaupat, euroa Alin kurssi 1,30 1,26 3,24 3,02 2,36 Ylin kurssi 3,16 4,28 6,09 5,09 3,50 Keskikurssi 21 1,99 2,94 4,76 3,86 2,95 Osakekannan markkina-arvo, Me 22 649,9 371,3 806,6 844,3 424,1

Osakkeiden vaihdon kehitys Vaihdett uja osakkeita vuoden alusta, 1 000 kpl 149 340 150 852 153 696 51 193 40 695 Osuus, % osakkeista 67,0 68,3 69,6 30,6 29,8 Osakeantioikaistu keskimääräinen osakemäärä, 1 000 kpl 221 035 220 991 199 404 163 339 129 903 Osakeantioikaistu keskimääräinen osakemäärä, laimennett u, 1 000 kpl 239 502 247 223 227 122 175 345 132 427 Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä tilinpäätöshetkellä, 1 000 kpl 221 060 220 999 220 981 171 233 149 029

52 CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 TUNNUSLUKUJEN LASKENTAPERIAATTEET

Oma pääoma 1) Omavaraisuusaste, % X 100 Taseen loppusumma - saadut ennakot

Korolliset velat - rahat ja pankkisaamiset 2) Nett ovelkaantumisaste,% X 100 Oma pääoma

Tilikauden voitt o- tai tappio 3) Oman pääoman tuott o-% (ROE) X 100 Oma pääoma (painotett u keskiarvo)

Voitt o tai tappio ennen veroja + korko ja muut rahoituskulut 4) Sijoitetun pääoman tuott o-% (ROI) X 100 Taseen loppusumma (painotett u ka) - (korott omat velat tilinpäätöshetkellä + korott omien velkojen tilikauden alkusaldo)/2

Rahoitusomaisuus 5) Quick ratio Lyhytaikainen vieras pääoma

Emoyrityksen omistajille kuuluva tilikauden voitt o- tai tappio 6) Tulos/osake, euroa X 100 Tilikauden keskimääräinen osakeantioikaistu osakkeiden lukumäärä

Emoyrityksen omistajille kuuluva tilikauden voitt o- tai tappio 7) Tulos/osake, laimennett u, euroa X 100 Tilikauden keskimääräinen osakeantioikaistu laimennett u osakkeiden lukumäärä

8) Liiketoiminnan Liiketoiminnan nett orahavirta X 100 nett orahavirta/osake, euroa Tilikauden keskimääräinen osakeantioikaistu osakkeiden lukumäärä

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 9) Oma pääoma/osake, euroa Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä tilinpäätöspäivänä

10) Nett ovarallisuus (EPRA NAV) Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma per osake, euroa +/- laskennallinen vero sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja verotusarvon erotuksesta +/- rahoitusinstrumentt ien käypä arvo Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä tilinpäätöspäivänä

11) Oikaistu nett ovarallisuus Nett ovarallisuus (EPRA NAV) (EPRA NNNAV) per osake, euroa -/+ laskennallinen vero sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja verotusarvon erotuksesta +/- joukkolainojen ja pääomalainojen jälkimarkkinahinnan ja käyvän arvon erotus -/+ rahoitusinstrumentt ien käypä arvo Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä tilinpäätöspäivänä

Osakeantioikaistu tilikauden viimeinen kaupantekokurssi 12) P/E luku (hinta/voitt o -suhde) Tulos/osake

13) Osinko ja pääomanpalautus Osakekohtainen osinko X 100 tuloksesta, % Tulos/osake

CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 53 TUNNUSLUKUJEN LASKENTAPERIAATTEET

14) Efektiivinen osinko- ja Osakekohtainen osinko X 100 pääomanpalautustuott o, % Osakeantioikaistu tilikauden viimeinen kaupantekokurssi

Nett ovuokratuotot (viimeiset 12 kuukautt a) 15) Nett otuott o,% X 100 Keskimääräinen sijoituskiinteistöjen käypä arvo

Vuokratt u pinta-ala 16) Vuokrausaste, % X 100 Vuokratt ava pinta-ala

Vuokrasopimusten mukainen vuokratuott o 17) Taloudellinen vuokrausaste, % X 100 Vapaiden tilojen markkinahintainen arviovuokra + vuokrasopimusten mukainen vuokratuott o

18) Operatiivinen tulos, Me Nett ovuokratuott o - Operatiiviset hallinnon kulut +/- Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut - Operatiiviset rahoituskulut (nett o) - Operativiiset tilikauden tulokseen perustuvat verot -/+ Operatiiviset laskennalliset verot - Operatiivinen vähemmistön osuus

19) Ei-operatiivinen tulos, Me Nett ovoitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon +/- Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä - Ei-operatiiviset hallinnon kulut +/- Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut - Ei-operatiiviset kertaluonteiset rahoituskulut (nett o) - Rahoituserien käyvän arvon muutokset - Tilikauden tulokseen perustuvat ei-operatiiviset verot -/+ Ei-operatiiviset laskennalliset verot - Ei-operatiivinen vähemmistön osuus

20) Operatiivinen tulos per osake, Operatiivinen tulos + VVK:n kulut vähennett ynä verovaikutuksella laimennett u, euroa Tilikauden keskimääräinen osakeantioikaistu laimennett u osakkeiden lukumäärä

Euromääräinen osakevaihto 21) Keskikurssi, euroa Vaihdett ujen osakkeiden keskimääräinen lukumäärä

22) Osakekannan markkina-arvo Osakkeiden lukumäärä X tilikauden viimeinen kaupantekokurssi ilman omia osakkeita

23) Korollinen nett ovelka Korollisten velkojen käypä arvo - rahat ja pankkisaamiset (käypä arvo), Me

54 CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 TILINPÄÄTÖKSEN ALLEKIRJOITUKSET

Tilinpäätöksen 1.1-31.12.2009 allekirjoitukset

Amsterdamissa helmikuun 9. päivänä 2010

Thomas W. Wernink Tuomo Lähdesmäki

Ronen Ashkenazi Gideon Bolotowsky

Raimo Korpinen Claes Ott osson

Dor J. Segal Per-Håkan Westin

Ariella Zochovitzky

Petri Olkinuora toimitusjohtaja

Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annett u tilintarkastuskertomus.

Amsterdamissa helmikuun 9. päivänä 2010

Ernst & Young Oy KHT-yhteisö

Tuija Korpelainen KHT

CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 55 TILINTARKASTUSKERTOMUS

CITYCON OYJ:N YHTIÖKOKOUKSELLE sen suunnittelua ja suorittamista siten, että Lausunto tilinpäätöksestä ja toimintakerto- Olemme tarkastaneet Citycon Oyj:n kirjanpi- saadaan kohtuullinen varmuus siitä, ett ä tilin- muksesta don, tilinpäätöksen, toimintakertomuksen ja päätöksessä tai toimintakertomuksessa ei ole Lausuntonamme esitämme, ett ä tilinpäätös ja hallinnon tilikaudelta 1.1. - 31.12.2009. Ti- olennaisia virheellisyyksiä ja että emoyhtiön toimintakertomus antavat Suomessa voimassa linpäätös sisältää konsernin taseen, tuloslas- hallituksen jäsenet ja toimitusjohtaja ovat toi- olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen kelman, rahavirtalaskelman, laskelman oman mineet osakeyhtiölain mukaisesti. laatimista koskevien säännösten ja määräysten pääoman muutoksista ja liitetiedot sekä emo- Tilintarkastustoimenpiteillä tulisi varmis- mukaisesti oikeat ja riitt ävät tiedot konsernin yhtiön taseen, tuloslaskelman, rahoituslaskel- tua tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen sekä emoyhtiön toiminnan tuloksesta ja talou- man ja liitetiedot. lukujen ja muiden tietojen oikeellisuudesta. Toi- dellisesta asemasta. Toimintakertomuksen ja menpiteiden valinta perustuu tilintarkastajan tilinpäätöksen tiedot ovat ristiriidatt omia. Hallituksen ja toimitusjohtajan vastuu harkintaan ja arvioihin riskeistä, ett ä tilinpää- Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpää- töksessä on väärinkäytöksestä tai virheestä Amsterdamissa 9. helmikuuta 2010 töksen ja toimintakertomuksen laatimisesta johtuva olennainen virheellisyys. Tarvittavia Ernst & Young Oy ja siitä, ett ä konsernitilinpäätös antaa oikeat ja tarkastustoimenpiteitä suunniteltaessa arvi- KHT-yhteisö riitt ävät tiedot EU:ssa käytt öön hyväksytt yjen oidaan myös tilinpäätöksen laadintaan ja esit- kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) tämiseen liitt yvää sisäistä valvontaa. Lisäksi Tuija Korpelainen, KHT mukaisesti ja ett ä tilinpäätös ja toimintakerto- arvioidaan tilinpäätöksen ja toimintakertomuk- mus antavat oikeat ja riitt ävät tiedot Suomessa sen yleistä esitt ämistapaa, tilinpäätöksen laa- voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintaker- timisperiaatteita sekä johdon tilinpäätöksen tomuksen laatimista koskevien säännösten ja laadinnassa soveltamia arvioita. määräysten mukaisesti. Hallitus vastaa kirjanpi- Tilintarkastus on toteutettu Suomessa don ja varainhoidon valvonnan asianmukaisesta noudatett avan hyvän tilintarkastustavan mu- järjestämisestä ja toimitusjohtaja siitä, että kaisesti. Käsityksemme mukaan olemme suo- kirjanpito on lain mukainen ja ett ä varainhoito on rittaneet tarpeellisen määrän tarkoitukseen luotett avalla tavalla järjestett y. soveltuvia tarkastustoimenpiteitä lausunto- amme varten. Tilintarkastajan velvollisuudet Tilintarkastajan tulee suoritt aa tilintarkastus Lausunto konsernitilinpäätöksestä Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkas- Lausuntonamme esitämme, ett ä konsernitilin- tustavan mukaisesti ja sen perusteella antaa päätös antaa EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen lausunto tilinpäätöksestä, konsernitilinpää- kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) töksestä ja toimintakertomuksesta. Hyvä ti- mukaisesti oikeat ja riitt ävät tiedot konsernin lintarkastustapa edellytt ää ammatt ieett isten taloudellisesta asemasta sekä sen toiminnan periaatt eiden noudatt amista ja tilintarkastuk- tuloksesta ja rahavirroista.

56 CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 KIINTEISTÖLISTA

Cityconin Vuokraus- Taloudellinen Valmistumis-/ Omistusosuus omistama vuokratt ava aste, vuokrausaste, Kohteen nimi Osoite peruskorjausvuosi osakkeista, % pinta-ala, m2 %, m2 1) %, EUR 1)

SUOMI PÄÄKAUPUNKISEUTU 1 Asolantien Liikekiinteistö Oy Asolanväylä 50 01360 VANTAA 1986 100 % 1 900 55,1 59,4 2 Columbus 21 000 98,6 99,6 Kauppakeskus Columbus Koy Vuotie 45 00980 HELSINKI 1997/2007 100 % 3 Espoon Louhenkulma Koy Louhentie 2 02130 ESPOO 1963 49 % 880 100,0 100,0 4 Espoontori 17 300 95,4 95,7 Espoon Asemakuja 2 Koy Asemakuja 2 02770 ESPOO 1991 100 % 6 300 Espoon Asematori Koy Kamreerintie 5 02770 ESPOO 1989 54 % 1 900 Espoontori Koy Kamreerintie 3 02770 ESPOO 1987 67 % 9 100 5 Hakarinne 4 Hakarinne 4 02120 ESPOO 1985 56 % 380 100,0 100,0 6 Hakunilan Keskus 3 780 88,6 87,1 Hakucenter Koy Laukkarinne 6 01200 VANTAA 1986 19 % 780 Hakunilan Keskus Oy Laukkarinne 4 01200 VANTAA 1982 41 % 3 000 7 Heikintori 5 800 89,9 95,2 Heikintori Oy Kauppamiehentie 1 02100 ESPOO 1968 65 % 8 Helsingin Autotalo Oy Salomonkatu 17 00100 HELSINKI 1958 9 % 1 300 79,3 85,9 9 Iso Omena 60 400 98,0 98,6 Big Apple Top Oy Piispansilta 9 02230 ESPOO 2001 60 % 10 Isomyyri 10 900 56,7 61,3 Myyrmäen Kauppakeskus Koy Liesitori 1 01600 VANTAA 1987 74 % 11 Kirkkonummen Liikekeskus Oy Asematie 3 02400 KIRKKONUMMI 1991 67 % 5 000 100,0 100,0 12 Kontulan Asemakeskus Koy Keinulaudankuja 4 00940 HELSINKI 1988/2007 35 % 4 500 100,0 100,0 13 Laajasalon Liikekeskus 2 660 90,6 91,8 Laajasalon Liikekeskus Oy Yliskyläntie 3 00840 HELSINKI 1972/1995 50 % 2 300 Kuvernöörintie 8 Koy Kuvernöörintie 8 00840 HELSINKI 1982 100 % 360 14 Lautt asaaren Liikekeskus Oy Lautt asaarentie 28-30 00200 HELSINKI 1970 24 % 1 500 100,0 100,0 15 Lippulaiva 23 400 99,7 99,8 Lippulaiva Koy Espoonlahdenkatu 1)4 02320 ESPOO 1993/2007 100 % 16 Länsi-Keskus Koy Pihatörmä 1 02210 ESPOO 1989 41 % 8 600 100,0 100,0 17 Martinlaakson Kivivuorentie 4 Koy Kivivuorentie 4 01620 VANTAA 1976 100 % 3 800 100,0 100,0 18 Minkkikuja 4 Koy Minkkikuja 4 01450 VANTAA 1989 100 % 2 300 100,0 100,0 19 Myllypuron Ostoskeskus 1 400 100,0 100,0 Kivensilmänkuja 1 Koy Kivensilmänkuja 1 00920 HELSINKI 1988 100 % 1 400 Myllypuron Ostoskeskus Oy Kiviparintie 2 00920 HELSINKI rakennus purett u 2009 100 % Asunto Oy Helsingin Myllypiha Kiviparintie 2 00920 HELSINKI tontt i 100 % Asunto Oy Helsingin Kivensilmänkuja 3 Kivensilmänkuja 1-3 00920 HELSINKI tontt i 100 % Helsingin Kiviparintien asumisoikeusasunnot Oy Kiviparintie 2 A 00920 HELSINKI tontt i 100 % 20 Myyrmanni 40 300 96,3 97,0 Myyrmanni Koy Iskoskuja 3 01600 VANTAA 1994/2007 100 % 21 Otaniemen Liikekeskus Oy Otakaari 11 02150 ESPOO 1969 39 % 340 0,0 0,0 22 Pihlajamäen liiketalo Oy Meripihkatie 1 00710 HELSINKI 1970 43 % 1 700 75,6 75,5 23 Salpausseläntie 11 Koy Salpausseläntie 11 00710 HELSINKI 1973 31 % 600 100,0 100,0 24 Sampotori Heikintori, Kauppamiehentie 1 02100 ESPOO tontt i 100 % 50 100,0 100,0

CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 57 KIINTEISTÖLISTA

Cityconin Vuokraus- Taloudellinen Valmistumis-/ Omistusosuus omistama vuokratt ava aste, vuokrausaste, Kohteen nimi Osoite peruskorjausvuosi osakkeista, % pinta-ala, m2 %, m2 1) %, EUR 1)

25 Sinikalliontie 1 Koy Sinikalliontie 1 02630 ESPOO 1964/1992 100 % 15 700 93,7 97,1 26 Soukan Itäinentorni As Oy Soukantie 16 02360 ESPOO 1972 27 % 1 600 100,0 100,0 27 Talvikkitie 7-9 Koy Talvikkitie 7-9 01300 VANTAA 1989 100 % 9 800 100,0 100,0 29 Tikkuri 10 700 90,1 94,5 Tikkurilan Kauppakeskus Koy Asematie 4-10 01300 VANTAA 1984/1991 84 % 29 Ultima Oy Äyritie 1 01510 VANTAA tontt i 100 % 30 Vantaan Laajavuorenkuja 2 Koy Laajavuorenkuja 2 01620 VANTAA 1976 100 % 2 000 100,0 100,0 31 Vantaan Säästötalo Koy Kielotie 20 01300 VANTAA 1983 61 % 3 800 98,1 98,7 32 Wavulinintie 1 Koy Wavulinintie 1 00210 HELSINKI 1950/1992 100 % 1 700 29,5 13,0

MUU SUOMI 33 Forssan Hämeentie 3 Koy Hämeentie 3 31100 FORSSA 1978 100 % 4 500 1,9 2,3 34 Forum 17 500 97,1 97,5 Jyväskylän Forum Koy Asemakatu 5 40100 JYVÄSKYLÄ 1953/1972/1980/1991 100 % 35 Galleria 3 500 91,1 94,3 Oulun Galleria Koy Isokatu 23 90100 OULU 1987 100 % 36 Isokarhu 14 800 89,3 94,2 Kauppakeskus IsoKarhu Oy Yrjönkatu 14 28100 PORI 1972/2001/2004 100 % 37 IsoKristiina 18 700 90,0 93,7 Karjalan Kauppakeskus Koy Brahenkatu 3 53100 LAPPEENRANTA 1987 100 % 8 400 Lappeen Liikekeskus Koy Brahenkatu 5 53100 LAPPEENRANTA 1987 80 % 6 600 Lappeenrannan Brahenkatu 7 Koy Brahenkatu 7 53100 LAPPEENRANTA 1993 84 % 3 700 38 Isolinnankatu 18 Koy Isolinnankatu 18 28100 PORI 1986 100 % 5 300 80,4 75,9 39 Jyväskeskus 5 800 96,3 97,8 Jyväskylän Kauppakatu 31 Koy Kauppakatu 31 40100 JYVÄSKYLÄ 1955/1993 100 % 40 Kaarinan Liiketalo Koy Oskarinaukio 5 20780 KAARINA 1979/1982 100 % 9 200 90,2 93,2 41 Karjaan Ratakatu 59 Koy Ratakatu 59 10320 KARJAA 1993 100 % 3 100 100,0 100,0 42 Duo 13 000 92,9 94,2 Hervannan Liikekeskus Oy Insinöörinkatu 23 33720 TAMPERE 1979 75 % 4 700 Tampereen Hermanni Koy Pietilänkatu 2 33720 TAMPERE 2007 100 % 8 300 43 Koskikara 5 800 92,5 94,4 Valkeakosken Liikekeskus Koy Valtakatu 9-11 37600 VALKEAKOSKI 1993 25 % 1 500 Valkeakosken Torikatu 2 Koy Valtakatu 9-11 37600 VALKEAKOSKI 1993 100 % 4 300 44 Koskikeskus 26 300 94,9 96,4 Tampereen Koskenranta Koy Hatanpään valtatie 1 33100 TAMPERE 1988/1995 64 % 10 700 Tampereen Hatanpää Koy Hatanpään valtatie 1 33100 TAMPERE 1988 100 % 7 200 Tampereen Suvantokatu Koy Hatanpään valtatie 1 33100 TAMPERE 1988 100 % 8 400 45 Kotkan Keskuskatu 11 Koy Keskuskatu 11 48100 KOTKA 1976 100 % 4 300 100,0 100,0 46 Kuopion Kauppakatu 41 Koy Kauppakatu 41 70100 KUOPIO 1977 100 % 11 200 96,7 98,4 47 Kuusankosken Kauppakatu 7 Koy Kauppakatu 7 45700 KUUSANKOSKI 1980 100 % 2 100 100,0 100,0 48 Lahden Kauppakatu 13 Koy Kauppakatu 13 15140 LAHTI 1971 100 % 8 600 100,0 100,0 49 Lentolan Perusyhtiö Oy Mäkirinteentie 4 36220 KANGASALA 2007 100 % 11 900 86,1 85,0 50 Lillinkulma Koy Jännekatu 2-4 20760 PIISPANRISTI 2007 100 % 7 400 100,0 100,0

58 CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 KIINTEISTÖLISTA

Cityconin Vuokraus- Taloudellinen Valmistumis-/ Omistusosuus omistama vuokratt ava aste, vuokrausaste, Kohteen nimi Osoite peruskorjausvuosi osakkeista, % pinta-ala, m2 %, m2 1) %, EUR 1)

51 Linjuri 9 300 88,5 88,5 Linjurin Kauppakeskus Koy Vilhonkatu 14 24100 SALO 1993/2007 89 % 52 Mäntyvuoksi Koy Vuoksenniskantie 50 55800 IMATRA 1974 87 % 1 300 100,0 100,0 53 Naantalin Tullikatu 16 Koy Tullikatu 16 21100 NAANTALI 1985 100 % 3 100 17,3 19,9 54 Orimatt ilan Markkinatalo Oy Erkontie 3 16300 ORIMATTILA 1983 77 % 3 500 100,0 100,0 55 Porin Asema-aukio Koy Satakunnankatu 23 28130 PORI 1957/1993 100 % 18 900 78,8 86,6 56 Puijonlaakson Palvelukeskus Koy Sammakkolammentie 6 70200 KUOPIO 1971 31 % 1 500 100,0 100,0 57 Runeberginkatu 33 Koy Runeberginkatu 33 06100 PORVOO 1988 100 % 6 300 100,0 100,0 58 Sampokeskus 14 000 76,5 80,8 Rovaniemen Sampotalo Maakuntakatu 29-31 96200 ROVANIEMI 1990 100 % 12 000 Lintulankulma Koy Rovakatu 28 96200 ROVANIEMI 1989/1990 100 % 2 000 59 Säkylän Liiketalo Koy Pyhäjärventie 27800 SÄKYLÄ 1969 100 % 1 200 100,0 100,0 60 Torikeskus Kauppatori 1 60100 SEINÄJOKI 1992/2007 100 % 11 500 86,2 89,6 61 Trio 45 700 90,2 94,6 Lahden Hansa Koy Kauppakatu 10 15140 LAHTI 1992 100 % 10 700 Lahden Trio Koy Aleksanterinkatu 20 15140 LAHTI 1977/1985-1987 /1992/2007/2008 90 % 35 000 62 Tullintori 10 300 74,4 75,0 Tullintori Koy Hammareninkatu 2 33100 TAMPERE 1930/1990 57 % 63 Vaakalintu Koy Keskuskatu 15 11100 RIIHIMÄKI 1980 96 % 6 700 100,0 100,0 64 Valtakatu 5-7 Koy Valtakatu 5-7 37600 VALKEAKOSKI 1938/1992 31 % 460 51,2 44,6 65 Valtari 7 600 85,6 90,6 Kouvolan Valtakadun Kauppakeskus Koy Valtakatu 15 45100 KOUVOLA 1971-1975 /1994-2002 100 % 66 Varkauden Relanderinkatu 30 Koy Relanderinkatu 28-34 78200 VARKAUS 1990 100 % 8 200 100,0 100,0 66 SUOMI YHTEENSÄ 587 650 91,2 94,6

BALTIA VIRO 1 Rocca al Mare 53 500 98,8 99,3 Rocca al Mare Kaubanduskeskuse AS Paldiski mnt. 102 13522 TALLINNA 1998 / 2000/2007/2008/2009 100 % 2 Magistral 9 500 100,0 100,0 Magistral Kaubanduskeskuse Oü Sõpruse pst 201/203 13419 TALLINNA 2000 100 %

LIETTUA 3 Mandarinas 8 000 100,0 100,0 UAB Prekybos Centras Mandarinas Ateities g. 91 06324 VILNA 2005 100 % 3 BALTIA YHTEENSÄ 71 000 99,1 99,4

CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 59 KIINTEISTÖLISTA

Cityconin Vuokraus- Taloudellinen Valmistumis-/ Omistusosuus omistama vuokratt ava aste, vuokrausaste, Kohteen nimi Osoite peruskorjausvuosi osakkeista, % pinta-ala, m2 %, m2 1) %, EUR 1)

RUOTSI TUKHOLMAN JA UUMAJAN ALUE 1 Åkersberga Centrum 30 500 97,4 97,2 Åkersberga Centrum AB Storängsvägen 18430 ÅKERSBERGA 1985 / 1995 / 1996 75 % 2 Åkermyntan Centrum Drivbänksvägen 1 16574 HÄSSELBY 1977 100 % 8 400 91,0 92,3 3 Kallhäll Skarprätt arvägen 36-38 17677 JÄRFALLA 1991 100 % 3 500 100,0 100,0 4 Jakobsbergs Centrum 69 300 92,5 94,1 Jakobsberg Centrum Fastighets AB Tornérplatsen 30 17730 JÄRFALLA 1959 / 1993 100 % Jakobsberg Centrum Galleria AB Tornérplatsen 30 17730 JÄRFALLA 100 % Jakobsberg 565 Fastighets AB Tornérplatsen 30 17730 JÄRFALLA 100 % 5 Fruängen Centrum Fruängsgången 12952 HÄGERSTERN 1965 100 % 14 600 89,8 92,1 6 Liljeholmstorget 40 700 92,4 91,3 Liljeholmsplan Fastighets AB Liljeholmstorget 7 11763 TUKHOLMA 1973 / 1986/2007/2008/2009 100 % 7 Strömpilen 27 000 87,4 95,9 Strömpilen AB Strömpilsplatsen 90743 UUMAJA 1927 / 1997 75 % 8 Länken Gräddvägen 1 90620 UUMAJA 1978 / 2004 / 2006 75 % 7 300 100,0 100,0 9 Tumba Centrum 31 300 98,8 98,5 Tumba Centrumfastigheter Aktiebolag Tumba Torg 115 14730 BOTKYRKA 1954 / 2000 100 %

GÖTEBORGIN ALUE 10 Stenungs Torg 36 400 95,9 96,0 Stenungs Torg Fastighets AB Östra Köpmansgatan 2-16, 18A-C 44430 STENUNGSUND 1967 / 1993 70 % 11 Backa Backavägen 3-5 41705 GÖTEBORG 1990 100 % 7 800 87,3 88,4 12 Floda Rurik Holms väg 44830 FLODA 1960 / 1990 100 % 11 400 89,9 91,8 13 Hindås Hindås Stationväg 41-47 43063 HINDÅS 1978 / 1999 100 % 1 700 93,8 95,1 14 Landvett er Bratt åsvägen 43832 LANDVETTER 1975 / 1988 / 1999 100 % 4 800 100,0 100,0 15 Lindome Almåsgången 43730 LINDOME 1974 100 % 7 800 97,9 98,1 15 RUOTSI YHTEENSÄ 302 500 93,7 94,7

84 KAIKKI YHTEENSÄ 961 150 92,6 95,0

1) Laskentakaavat ovat sivuilla 53-54.

60 CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 ARVIOINTILAUSUNTO

1. ARVIOINTIKÄYTÄNTÖ ja investointien arvo on saatu nettotuotto 2 mia epävakauden lähteitä rahoitusmarkkinoilla (M3) määrän vähentyminen ja odotett ua parem- Realia Management Oy on määritt änyt Citycon (NOI2, nettotuotto peruskorjausten jälkeen). ja ovat pian joko halutt omia tai kykenemätt ömiä mat yksityisen lainoituksen luvut antavat toi- Oyj:n kiinteistökannan markkina-arvon arvopäi- Kassavirtojen nykyarvo on laskett u diskontt aa- luomaan markkinauskoa ja ylläpitämään kysyn- sistaan risteäviä signaaleita, joita voidaan pitää vän ollessa 31.12.2009. Arviointimenetelmänä malla NOI2 nykyhetkeen. tää kansantalouksissaan. Nykyistä talouskriisiä merkkinä yhä hauraista rahoitusmarkkinoista, on käytett y pääsääntöisesti 10 vuoden kassa- Jäännösarvo kassavirtakauden lopussa on edeltäneisiin voimakkaisiin kasvupyrähdyksiin jotka eivät kuitenkaan enää kärsi likviditeetin virtamenetelmää. Rakentamatt omien tontt ien laskett u pääomitt amalla 11. vuoden (normivuo- ei kehittyneissä talouksissa todennäköisesti puutt eesta. sekä selkeiden kaavamuutoskohteiden osalta si) nett otuott o päätearvon tuott ovaateella (exit tulla yltämään pitkään aikaan, vaan parhaimmil- markkina-arvo on määritelty voimassa olevan yield). Kiinteistön kokonaisarvo on saatu laske- laankin tulevien vuosien kasvu tullee jäämään Suomi asemakaavan mukaisen rakennus-oikeuden malla yhteen kassavirtakauden vuosittaisten vaatimatt omalle tasolle. Suomen talous supistui Tilastokeskuksen mu- määrän perusteella. nett okassavirtojen nykyarvot sekä tarkastelu- Maailmantalouden palautuminen kasvu-ural- kaan 9,1 prosentt ia vuoden 2009 kolmannella Kaikki kohteet on katselmoitu Realian toi- hetkeen diskontatt u jäännösarvo ja muut mah- le on nyt pitkälti Aasian taloudellisen toimeliai- vuosineljänneksellä vuositasolla tarkasteltuna mesta alun perin vuonna 2007. Tämän jälkeen dolliset lisäarvot kuten käytt ämätt ömän, hyö- suuden ja Pohjois-Amerikan kysynnän kasvun ja kasvoi 0,3 prosentt ia edelliseen vuosineljän- katselmuksia on tehty tapauskohtaisesti va- dynnett ävissä olevan rakennusoikeuden arvo. varassa. Euroopan, ja erityisesti Baltian maihin nekseen verrattuna. Erityisesti Suomen littuihin kohteisiin painottaen katselmukset Kaikki käytetyt parametrit on arvioitu Rea- sijoitt aneiden Pohjoismaiden elpymistä uhkaa vientiteollisuus on ollut vaikeuksissa maail- merkitt äviin kohteisiin, kehityskohteisiin sekä lia Managementin toimesta perustuen yleiseen Itä-Euroopan markkinoiden epävakaus. Myös manlaajuisen taantuman myötä, kun Suomen uusiin hankintoihin. Vuoden 2009 neljännen mark-kinatietouteen ja spesifi oituihin markki- Venäjän talous on kokenut kovan iskun öljyn perinteisten vientivalttien, kuten esimerkiksi vuosineljänneksen aikana katselmoitiin seuraa- nahavaintoihin, kuten kiinteistökauppoihin ja hinnan laskett ua ja tuleva elpyminen tullee ole- raskaan koneteollisuuden ja varustamoiden os- vat kohteet: Iso Omena, Lippulaiva, Columbus, vuokrauksiin, sekä muihin markkinahavaintoi- maan pitkitt ynyt ja vähitt äinen. Öljyn ja kaasun alta kysyntä on laskenut selvästi. Vienti väheni Rocca Al Mare, Myyrmanni, IsoMyyri, IsoKristii- hin. Lähtötietojen määrittämisessä on tehty kohtuullinenkin hinnannousu tuskin tuo vakaata vuositasolla heinä-syyskuussa 26,6 prosentt ia, na, Trio, Myllypuron Ostoskeskus ja Otaniemen yhteistyötä Citycon Oyj:n kanssa mahdollisim- elpymistä, mikä rajoittaa Venäjän merkitystä kun vuosineljännestason muutos oli 0,3 pros- liikekeskus. man katt avien tietojen saavutt amiseksi, mutt a kaupankäyntikumppanina. Eurostatin mukaan entt ia positiivinen. Investoinnit vähenivät 20,0 laskelmissa lopulta käytettyjen parametrien euroalueen talous kasvoi kolmannessa vuosi- prosentt ia vuodentakaisesta ja 7,9 prosentt ia 1.1 Kassavirtamenetelmä valinta on ollut Realia Managementin vastuulla. neljänneksessä 0,4% (0,3% EU27) verratt una edelliseen vuosineljännekseen verratt una. Yk- Laskennassa on kunkin tilan vuokrakauden sitä edeltävään vuosineljännekseen ja supistui sityinen kulutus sen sijaan väheni varsin maltil- osalta huomioitu vuokrasopimusten mukaiset 1.2 Yleinen taloustilanne 4,1% (4.3% EU27) vuodentakaiseen verratt u- lisesti 1,1 prosenttia vuositasolla ja kääntyi vuokrat. Vuokrakauden jälkeiseltä ajalta on Maailma / Eurooppa na. kasvuun 0,3 prosentin lukemalla edelliseen vu- vuokrana käytett y Realia Management Oy:n ar- Markkinoiden ennustamat ensimmäiset va- Euroopan keskuspankki on pitänyt ohjaus- osineljännekseen verratt una. vioi-maa markkinavuokratasoa. Vuokrapotenti- rovaiset askeleet kohti talouden elpymistä korkoaan ennätysalhaisella, yhden prosentin Suomen talouden uskotaan yleisesti palau- aali (brutt o) on saatu laskemalla yhteen vuokra- on otettu loppuvuoden 2009 aikana. Vaikka tasolla, jolla sen odotetaan pitäytyvän vuoden tuvan kasvu-uralle vuoden 2010 loppupuolella. sopimusten mukainen vuokratuott o ja tyhjien pelko W-muotoisesta taantumasta on pitkälti 2010 ensimmäisellä vuosipuoliskolla talouden Samalla ennusteita on tarkennettu siihen su- tilojen käyvillä vuokrilla laskett u tuott opoten- väistynyt, sen on korvannut huoli mahdollises- tunnuslukujen ollessa heikot. EKP:n voimatoi- untaan, ett ä talouden jyrkimmän laskun usko- tiaali. Efektiivinen vuokrapotentiaali (brutto) ta talouden pitkäaikaisesta horrostilasta, sillä met, kuten likviditeetin lisääminen lainaamalla taan ajoitt uneen vuoden 2009 puolelle, vuoden on saatu vähentämällä vuokrakauden jälkeisen talouden nopea toipuminen ja palaaminen la- pankeille kiinteillä koroilla, eivät ole saaneet vie- 2010 sijaan. Taloudellisen toimeliaisuuden kas- ajan markkinavuokra sekä uudelleenvuokrauk- makautt a edeltäneen noususuhdanteen mukai- lä vastaiskua voimakkaan infl aation muodossa. vun odotetaan kuitenkin olevan maltillista eikä sen jälkeiseltä ajalta rakenteellinen markkina- selle kasvu-uralle näytt ää yhä epätodennäköi- EKP tulee kuitenkin todennäköisesti toistaisek- ennen lamaa nähtyihin kasvupyrähdyksiin usko- vuokra-perusteinen vajaakäyttö. Nettotuotto semmältä. Koko Euroopan laajuiset valtioiden si vältt ämään aktiivista rahapolitiikkaa speku- ta enää pääsevän. Vuositason harmonisoitu 1 (NOI1, nettotuotto ennen peruskorjauksia) ja keskuspankkien interventiot ovat avustaneet latiivisten kuplien muodostusten vältt ämiseksi infl aatiolukema oli negatiivinen -1,3 prosentt ia on saatu vähentämällä edelleen juoksevat hoi- fi nanssimarkkinat pois jyrkänteen reunalta. Yhä esimerkiksi kiinteistö- ja hyödykemarkki-noilla, marraskuussa, ja positiivinen 0,2 prosenttia tokulut ja vuokralaisparannukset. Vähentämällä velkaantuneemmat Euroopan valtiot tulevat joskin joidenkin EU-maiden riskialtis tilanne edeltäneeseen kuukauteen verratt una. edelleen peruskorjaustyyppisten korjausten kuitenkin muodostamaan uusia ja tuntematt o- saattaa edellyttää väliintuloa. Lavean rahan

CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 61 ARVIOINTILAUSUNTO

Ruotsi ja ovat halutt omia turvautumaan devalvointiin tasoissa. Loppuvuoden kaupat kertovat lähinnä, taavasti kansainvälisten sijoitt ajien lisääntynyt Ruotsin keskuspankin joulukuussa 2009 tarkis- euromääräisten lainojen huomatt avan määrän ett ä myyjät ja ostajat ovat löytäneet alkuvuott a varovaisuus ja reilusti kohonneet tuott ovaati- tetun ennusteen mukaan Ruotsin talouden odo- vuoksi. Mikäli jokin Baltian valuutoista pakon paremmin yhteisymmärryksen tämän hetken mukset maaseutu-kaupunkeihin kohdistuvissa tetaan supistuvan 4,5 prosentt ia vuonna 2009 edessä devalvoituu, tulee tällä olemaan vaiku- hintatasosta. Ostajat eivät ole toistaiseksi tul- sijoituksissa eivät ole kuluneen vuoden aikana ja kasvavan 2,7 prosentt ia vuonna 2010. Myös tukset maan suorien sijoitusten arvoon, aiheut- leet merkitt ävästi vastaan omissa tuott ovaa- johtaneet kovin useaan toteutuneeseen kaup- Ruotsi on kärsinyt vientiteollisuuden ahdin- taen lisäksi myös taloudellista tuhoa ja epävar- teissaan. Loppuvuoteen ajoitt uu strategisia ja paan. gosta ja kasvavista tyött ömyysluvuista, mutt a muutt a koko Baltian alueella. Baltian tilanne on tilinpäätöstarpeista aiheutuvia kauppoja, mutt a Tuott ovaateiden nousu on joka tapauksessa Suomeen verratt una talouden tila on ollut ylei- pysynyt epävakaana ja valuutt ariski on edelleen varsinaisia pakotett uja kauppoja on Suomessa loppuvuoden aikana tasaantunut, erityisesti sesti ott aen parempi. Elpyminen alkaa kuitenkin huomattava epävarmuustekijä Baltian maita toteutunut edelleen hyvin vähän. Toteutuneet parhaiden, ns. prime-kohteiden, osalta. Tämän hitaasti orastaa ja Ruotsin keskuspankin, Riks- tarkasteltaessa. kiinteistökaupat eivät ole sisältäneet pääkau- hetken suurimmat uhkakuvat sijoituskiinteis- bankenin, ennustetaan pitävän ohjauskorkonsa 1.3 Kiinteistömarkkinatilanne punkiseudun niin sanottuja prime-kohteita. töjen osalta kohdistuvatkin vuokramarkkinaan. 0,25 prosentin tasolla vuoden 2010 syksyyn Vuosi 2009 on ollut kaupankäyntimäärillä mi- Maakuntakaupunkien hyvissä liikekiinteistö- Toistaiseksi varsinkin liiketilojen vuokratasot saakka, jolloin talouden toipumisen odotetaan tatt una todella hiljainen kiinteistökaupan osalta. kohteissa toteutuneet tuott otasot ovat asett u- ja käytt öasteet ovat pitäneet pintansa varsin saavan tuulta alleen. Kausitasoitettu työttö- Sekä Suomessa ett ä koko Euroopassa kaupan- neet pääosin tasolle 7-8 prosentt ia. hyvin ja esimerkiksi Pääkaupunkiseudulla on myysaste on Eurostatin mukaan noussut 8,9 käyntimäärät jäävät 2000-luvun alhaisimmille Kotimaiset sijoittajat ovat olleet vahvasti koett u paljon suurempia haasteita toimistojen prosentiin marraskuussa 2009, joka on 0,3 pro- tasoille. Erityisesti vuoden kolmen ensimmäi- esillä kuluneen vuoden aikana. Syksystä 2008 vuokrausmarkkinan puolella. Kevät 2010 an- senttiyksikköä korkeampi kolmen kuukauden sen vuosineljänneksen aikana kaupankäynti oli lähtien ja koko vuoden 2009 selvästi aktiivi- taa varmasti osviitt aa myös liiketilojen osalta, takaiseen lukemaan ja 2,1 prosenttiyksikköä hyvin vähäistä. Loppuvuoden aikana on ollut simpia liikekiinteistöjen ostajia ovat olleet koti- josko taantuma on jo turvallisesti ohitett u. Uh- korkeampi vuoden takaiseen lukemaan verrat- havaitt avissa markkinan piristymistä erityises- maiset eläke- ja vakuutusyhtiöt. Tämä trendi on kakuvissa on, ett ä lisääntyvä tyött ömyys vai- tuna. Ruotsin kruunun valuutt ariskiä lisää Ruot- ti Euroopan keskeisillä ja suurimmilla markkina- ollut seurausta pankkien luotonannon ehtojen kutt aa negatiivisesti kulutt ajien luott amukseen sin altistuminen Baltian markkinoille yritysten alueilla Brittein saarilla ja Ranskassa. Näissä kiristymisestä, jonka myötä suurella vieraan ja kulutukseen, jolloin paineet myös liiketilojen ja pankkien sijoitusten kautt a, jollon muutokset markkinoissa myös tuott otasot ovat jo monin pääoman määrällä operoivien sijoittajien toi- vuokratasojen laskuun kasvaisivat. Baltian talouksissa saatt avat näkyä myös Ruot- paikoin kääntyneet laskuun. Tosin vastaavasti mintaedellytykset ovat selvästi heikentyneet ja Kauppakeskusten ja päivitt äistavarakauppo- sin kruunun arvonvaihteluina. Euroopan ja IMF:n myös tuott otasojen nousu vuosina 2007-2008 vastaavasti pääomavaltaisten instituutioiden jen myynnit ovat pitäneet varsin hyvin pintansa aktiivinen politiikka Baltian maissa on kuitenkin oli näissä maissa eritt äin rajua esimerkiksi Poh- suhteelliset markkina-asemat vahvistuneet. vuoden 2009 aikana. Merkittävää muutosta viimeaikoina vähentänyt tätä riskiä. joismaihin verratt una. Vastaavasti on ollut havaitt avissa paikallisten vuoden 2008 myyntilukuihin ei ole havaitt avis- Myös Suomessa kaupankäyntimäärät kään- piensijoittajien profiilin nousemista. Suuret sa. Sen sijaan tilaa vievän kaupan puolella, kuten Baltia tyivät nousuun vuoden viimeisen vuosineljän- kansalliset ja kansainväliset sijoittajat ovat autoja huonekalukaupassa ja kodinelektroniik- Taloudelliset näkymät ovat edelleen varsin syn- neksen aikana. Viimeisen neljänneksen aikana joko lopett aneet kokonaan maakuntakohteiden ka-alalla, on muutos huonompaan ollut selkeä. kät Baltian maissa, mutt a talouksien täydelli- kauppoja toteutui arviolta noin 700 miljoonan ostamisen kokonaan, tai nostaneet riskivarau- Näiden kaupanalojen tiloissa ovat myös vajaa- seltä romahdukselta on toistaiseksi säästytt y. euron arvosta, kun sitä ennen koko vuoden ai- maansa näissä kohteissa huomatt avasti, jolloin käyttöasteet ja epäselvät vuokrasuhteiden Viro on kuitenkin yltänyt budjettiylijäämään kana oli kauppoja tehty noin miljardin euron ar- paikallismarkkinan erinomaisesti tunteville päätt ymiset lisääntyneet. kolmannella vuosineljänneksellä ja muutoin vosta. Koko vuoden kaupankäyntimäärä päätyi alueellisille sijoitt ajille on jälleen auennut hyviä Taantuman myötä liiketilamarkkinan uudis- synkistä luvuista huolimatt a pitkän ajanjakson Suomessa noin 1,7 miljardiin euroon. Loppuvuo- sijoitusmahdollisuuksia. tuotanto on rauhoittunut selvästi. Aktiivisia näkymät ovat kääntyneet optimistisiksi. Euroo- den piristymisestä huolimatt a, tämä on selvästi Markkinoilla on edelleen myös ulkomaista ovat olleet lähinnä Kesko ja S-ryhmä markett i- pan 27 maan joukosta kurjimmassa kunnossa vähemmän kuin mihin viime vuosina on totutt u kysyntää ja pääomaa, joka etsii Suomesta ja ketjujensa laajentamisen myötä. Samoin van- olevan Latvian talous on pitkälti Euroopan Uni- ja myös alle 2000-luvun alkuvuosien tason. Pohjoismaista sopivia sijoituskohteita. Nämä hojen lähiöostoskeskusten ja kauppakeskusten onin ja IMF:n tuen varassa. Baltian maista Lat- Kaupankäynnin piristymisestä huolimatta tahot tavoitt elevat kuitenkin lähtökohtaisesti osalta on vireillä muutamia uudistushankkeita. via ja Liett ua kärsivät suurista budjett ivajeista, Suomen markkinassa ei ole vielä nähtävissä var- pääkaupunkiseudun ns. prime-kohteita, joita ei Sen sijaan yhtään suurta uutt a kauppakeskus- kaksinumeroisista BKT:n supistumisluvuista sinaista käännett ä parempaan tuott o- tai hinta- ole markkinoilla ollut suuremmin tarjolla. Vas- hankett a ei ole tällä hetkellä rakenteilla.

62 CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 ARVIOINTILAUSUNTO

1.4 Kehityskohteet käytt ötarkoitus ja luonne tulevat selvästi muut- ta kauppakeskuksesta ja kaikkiaan 22 kauppa- tökannan arvo on noussut vuoden 2009 neljän- Kehityskohteet on arvioitu käyttämällä tätä tumaan, on kohde voitu arvioida tulevan ase- keskukseksi luokiteltavaa kiinteistöä. nen vuosineljänneksen aikana euromääräisesti tarkoitusta varten kehitett yä projektilaskenta- makaavan perusteella käytt ämätt ömän raken- Citycon on ilmoitt anut strategiseksi paino- tarkasteltuna noin 8 miljoonaa euroa (2,154 mallia. Tätä laskentamallia on käytett y tilanteis- nusoikeuden arvon kautt a. Tämän edellytys on, pisteekseen olemassa olevan kiinteistökannan miljardia euroa Q3 2009). Suhteellinen muutos sa, joissa 1) on olemassa Cityconin hallituksen ett ä uuden kaavan voimaanastuminen on hyvin kehitt ämisen. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla on ollut noin 0,4 %. Syy positiiviseen arvon- päätös kehityshankkeesta ja 2) käytett ävissä todennäköistä ja ett ä uudet kaava-määräykset Citycon omistaa useita lähiökeskusten vanho- muutokseen on ennen kaikkea suurten kehitys- on tarpeeksi tietoa hankkeesta, jott a luotett ava ovat tarkkaan tiedossa. Tällöin laskelmassa on ja ostoskeskuksia ja liikekiinteistöjä. Useisiin hankkeiden Liljeholmstorgetin ja Åkersbergan arviointi on mahdollista toteutt aa. Vaaditt ava huomioitu myös kohteen jäljellä oleva (nyky- näistä liitt yy merkitt äviä kehitys- ja kaavamuu- rakentamisen edistyminen. Näissä kohteissa ra- informaatio käsitt ää mm. projektisuunnitelman, muotoinen) vuokratuott o sekä nykyisten raken- tossuunnitelmia. Näissä kohteissa on myös kentaminen ja vuokraustilanne ovat edenneet, useampia allekirjoitettuja projektinjälkeisiä nusten purkukustannukset. odotett avissa merkitt äviä kehitys- ja muutos- rakennuskustannukset sitoutuneet ja täten nii- vuokrasopimuksia ja tietoa kohteen kokonaisin- töitä tulevina vuosina ja niiden osalta arviointia den markkina-arvot ovat nousseet. Lisäksi Myl- vestoinneista. Lopullisen päätösvalta projekti- 2. TULOKSET tarkastellaan aina tapauskohtaisesti. Mikäli lypuron Ostoskeskukseen on arvioinnissa tullut mallin käytt ämisestä on arvioijalla. Citycon Oyj:n omistaa kiinteistöjä Suomessa kohteissa astuu voimaan uusi, päivitett y ase- huomatt avaa lisäarvoa, kun Citycon on solminut Projektimalli on 10 vuoden kassavirtatar- (72 kpl), Ruotsissa (15 kpl) sekä Baltian maista makaava ja sen myötä kehitystyön aikataulu kohteessa tontt ikauppoja. Näiden kolmen koh- kastelu, joka huomioi myös hankkeen tulevat Virossa (2 kpl) ja Liett uassa (1 kpl). Kaikkiaan selkeytyy, voidaan arvioinnissa siirtyä rakenteen positiivinen arvonnousu on ollut kuluneen investoinnit sekä muuttuvat tilaratkaisut ja yhtiö omistaa kokonaan tai osuuksia 90:stä eri nusoikeuden kautta tapahtuvaan arvioon tai vuosineljänneksen aikana yli 26 miljoonaa eu- tulokassavirrat kehitysprojektin jälkeen. Siinä kiinteistöstä. Kiinteistökanta on sekä arvoltaan tarvittaessa ns. kehitysmallin (huomioi myös roa. Mikäli nämä kehityskohteet jätetään tar- huomioidaan nykyiset kassavirrat kehitysvai- että laadultaan hyvin heterogeeninen. Omis- kehitystyön jälkeisen tilanteen) käyttöön. Tä- kastelun ulkopuolelle, kiinteistökannan koko- heeseen saakka, ja siirrytään kehityshankkeen tusten runko muodostuu 30 kauppakeskuskiin- män arviointikierroksen myötä Myllypuron os- naisarvo on laskenut noin prosentin viimeisen jälkeiseen uuteen tilanteeseen rakentamisvai- teistöstä, mutt a kokonaisuuteen mahtuu myös toskeskuksen arviointi on Cityconin tekemien vuosineljänneksen aikana. heen jälkeen. vaatimattomia yksittäisiä liikerakennuksia, tontt ikauppojen myötä siirtynyt rakennusoike- Koko kiinteistökannan osalta tuott ovaateen Projektimallia käytettiin kuluneen arvioin- purett avia kehityskohteita ja mm. yksi rakenta- uden kautt a tapahtuvaksi. painotett u keskiarvo on säilynyt tasolla 6,6 pro- tikierroksen aikana yhden kohteen arvioinnis- maton tontt i. Myös sekä Suomen että Ruotsin useisiin sentt ia (6,6 % Q3 2009). sa. Tämä kohde oli kauppakeskus Åkersberga Kiinteistökannan kokonaisarvo on määri- kauppakeskuksiin liitt yy kehityspotentiaalia ja Centrum Tukholmassa. Muissa kohteissa on telty laskemalla yhteen yksitt äisten kohteiden -suunnitelmia. Näitä kohteita ovat Ruotsissa 3.HERKKYYSANALYYSI lähtökohtaisesti käytetty normaalia kassa- markkina-arvot. Erillistä kokonaisarvon korjaus- mm. Tumba Centrum, Åkersberga Centrum ja Kiinteistökannan markkina-arvon herkkyysana- virtamallia, jota on tarpeen mukaan muokatt u kerrointa ei ole käytett y. Arvioinnin tulos ja sen Suomessa mm. Lahden Trio (Hansa-puolen osal- lyysiä varten on muodostett u ns. portfolio-kas- huomioimaan pienimuotoiset kehityshankkeet jakautuminen eri maiden ja osa-markkinoiden ta), Iso Omena ja Isokristiina. Kohteiden kehitys savirta, jossa yksitt äiset kassavirtalaskelmat kohteiden sisällä. Näissä kohteissa arviointi kesken esitetään tässä kappaleessa. Kiinteis- on aina tapauskohtaista ja etenee usein pienissä on yhdistett y yhdeksi kokonaisuudeksi kuvaa- perustuu vallitsevaan tilajakaumaan ja vallit- tökantaa on kokonaisuuden lisäksi tarkasteltu erissä. Arvioinnissa tämä kehitys otetaan huomi- maan koko kiinteistökantaa. Markkina-arvon sevaan vuokratuott oon. Tarpeen mukaan koh- maantieteellisen jakauman mukaan pienemmis- oon, kun siitä on olemassa uskott ava suunnitelma muutoksia on sitten tarkasteltu muuttamalla teiden kehityspotentiaali on huomioitu laskel- sä osissa. ja näytt öä uusien vuokrausten onnistumisesta. laskennan keskeisiä muutt ujia yksi kerrallaan. massa kasvavana vuokratuott ona tai lisäarvona Citycon omistaa pääsääntöisesti liikekiin- Kohteiden arvostuksessa kehityspotentiaali tar- Tarkastelussa mukana olevat muuttujat ovat käytt ämätt ömän rakennusoikeuden muodossa. teistöjä. Vain muutamassa yksitt äisessä koh- koitt aa lähtökohtaisesti kasvavaa vuokratuot- tuott ovaade, vuokratuott o, hoitokulut sekä va- Samalla tarvitt avat kehityskulut on huomioitu teessa pääkäyttötarkoitus on muu kuin liike- topotentiaalia joko lisääntyvän vuokra-alan tai jaakäytt öaste. Vertailu- ja lähtökohtana on käy- investointeina kulupuolella. käytt ö. Valtaosa kiinteistökannan arvosta (n. 86 kasvavan keskivuokran kautta, mikä kuitenkin tett y kiinteistökannan nykyistä markkina-arvoa. Kaikki kohteet on arvioitu lähtökohtaisesti prosentt ia) muodostuu kauppakeskuksista. Eri- realisoituakseen vaatii rahallisia investointeja Herkkyystarkastelu on suoritett u muutt amalla voimassa olevan kaavatilanteen perusteella. tyisesti Suomessa Cityconilla on vahva osuus sekä riitt ävän rakennus- ja kehitysajan. yhden laskentaparametrin arvoa kerrallaan ja Mikäli kohteessa on ollut vireillä virallinen kaa- kauppakeskusmarkkinasta, yhtiön omistaessa Cityconin kiinteistökannan kokonaisarvo on laskemalla kiinteistökannalle vastaava uusi vamuutosprosessi ja sen myötä myös kohteen viisi Suomen kahdestakymmenestä suurimmas- arvioitu tasolle 2,162 miljardia euroa. Kiinteis- markkina-arvo. Kyseessä on yksinkertaistett u

CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 63 ARVIOINTILAUSUNTO malli, jonka tarkoitus on osoitt aa karkeasti eri muutt ujien vaikutus kokonaisuuden arvon muo- dostumisessa. Herkkyystarkastelu osoitt aa, ett ä kiinteis- tökannan markkina-arvo on kaikkein herkin tuottovaateen ja vuokratuoton muutoksille. Mikäli tuott ovaade laskee kymmenen prosenttia, portfolion markkina-arvo nousee noin 11 prosenttia. Vastaavasti kymmenen prosentin nousu vuokratuotoissa nostaa markkina-arvoa noin 15 prosentt ia. Markkina-arvo ei ole erityisen herkkä kulujen eikä vajaakäytt öasteen muutoksille. Kymmenen prosentin kasvu kulutasossa laskee kiinteistö- kannan kokonaisarvoa alle neljä prosenttia. On lisäksi syytä huomioida, ett ä liikekohteissa kulut ovat myös usein sidoksissa tuloihin vuokralaisilta peritt ävän hoitovuokran kautt a. Mikäli hoitokulut kasvavat, kasvaa myös vuokralaisilta peritt ävä hoitovuokra. Tämä suhde ei ole täysin yksi yhteen, mutta kyseinen riippuvuus joka tapauksessa laskee hoitokuluriskiä arvonmuo- dostuksessa. Vajaakäytön osalta tarkastelussa ei ole käy- tetty samaa suhteellista skaalaa kuin muissa parametreissa, vaan sitä on muutettu 0,5 tai 1,0 prosentt iyksikköä kerrallaan. Prosentuaali- nen muutos on täten huomatt avasti enemmän kuin 5 ja 10 prosentt ia kerrallaan, kuten muissa kohteissa. Tästä huolimatt a vajaakäytön muutoksen vaikutus jää vähäisemmäksi kuin muiden muutt ujien osalta. Yhden prosentt iyksikön lisäys vajaakäytössä laskee kiinteistökannan markkina-arvoa alle kaksi prosentt ia.

64 CITYCON OYJ TILINPÄÄTÖS 2009 Cityconin kauppakeskukset Suomessa Cityconin kauppakeskukset Ruotsissa ja Baltiassa

KESKUSTAN KOHTAAMISPAIKAT PAIKALLISKESKUKSET SUJUVAN ARJEN KUMPPANIT TUKHOLMAN ALUE VIRO

1997.

Vuosikertomus ja Yhteiskuntavastuuraportt i 2009

CITYCON OYJ POHJOISESPLANADI 35 AB 00100 HELSINKI PUH. 0207664400 [email protected] WWW.CITYCON.FI