Barcelona 2. november 2016
Markedet for næringseiendom i Midt-Norge
Joar Kjeldseth MARKEDET FOR NÆRINGSEIENDOM I MIDT-NORGE
Trondheim
Ålesund
Preget av lavkonjunktur innen olje, I meget liten grad påvirket av oljeservice og shipping oljesektoren
Betydelig ledighet Relativt lav ledighet, så langt…
Stort utbud av fremleie Stabile leiepriser
Press på leieprisene gjennom fremleie Aktivt transaksjonsmarked innenfor alle segmentene Avventende transaksjonsmarked for både nærings- og utviklingseiendom Stort antall finansielle kjøpere
Finansielle kjøpere er fraværende KONTORMARKEDET I MØRE- OG ROMSDAL
• 22.000 kvm ledig kontor • 15.000 kvm ledig kontor • 32.000 kvm ledig kontor
• 6.000 kvm fremleie • 7.000 kvm fremleie • 6.000 kvm fremleie
• Leiepris 800 – 1.800 kr • Leiepris 800 – 1.900 kr • Leiepris 800 – 2.400 kr
• Lite tilførsel av nytt areal • Stor ledighet på Vestbase • Forventer økning i ledighet med ca. 6.000 kvm gjennom tilførsel av nye areal under oppføring TRANSAKSJONSMARKEDET TRONDHEIM
• NOK 2.600 millioner per Q3
• 31 transaksjoner over NOK 20 (23 samme tid i 2015)
• Estimert totalomsetning 2016 NOK 4.000 millioner
• Forventer et aktivt Q4.
• Prisforventningene dras opp av yieldnivå i Oslo (under 4%)
• Prime yield ~ 5,25%
OMSETNINGSVERDI 2014 - 2016
7000
6000
5000 700 4000 Øvrige salg Midt-Norge 1400 Estimert salg Q4 Trondheim 3000 6300 Solgt Trondheim 2000 4100
2600 1000
0 2014 2015 2016 TRANSAKSJONSMARKEDET TRONDHEIM
• NOK 2.600 millioner per oktober
KJØPERFORDELING AV TRANSAKSJONSVOLUM PER Q3
FOND LIV-/ PENSJONSSELSKAP 14 % 13 %
SYNDIKERING 7 % BOLIGUTVIKLERE 17 %
LOKALE KJØPERE 49 % TRANSAKSJONSEKSEMPEL KONTOR TRONDHEIM Kongensgate 2 – tidligere Hovedbrannstasjon
Selger Sparebank 1 SMN
Leietakere BNBank, EiendomsMegler1, Trondheim Kunsthall, m.fl.
Seks budgivere Private, fond og syndikeringsaktører
Kjøper Aberdeen Eiendomsfond Norge I
Eiendomsverdi ~ MNOK 200 TRANSAKSJONSEKSEMPEL BOLIGUTVIKLING TRONDHEIM Elgesetergate 21 – tidligere «Drosjenes»
Selger Elgesetergate Holding AS
Utviklingseiendom Detaljregulert august 2016 med:
- Inntil 95 leiligheter
- Maks. 5.500 kvm BRA
- Min. 8% BRA forretning
- 72 p-plasser under bakken
Skisseprosjekt 4.550 kvm S-BRA Elgeseter gate 21
Seks budgivere Lokale og nasjonale boligutviklere
Eiendomsverdi ~ MNOK 88 Kontormarkedet i Trondheim
• Totalt kontorareal: ~1 320 000 m²
• Antall kontorbygg: ~610 Leienivåer i Trondheim, oktober 2016
Leie i NOK/m2: Normalt høy Lade-Leangen standard / Brattøra Nyhavna Toppstandard og nybygg Kalvskinnet- Sentrum Ranheim Hospitalsløkkan Strinda 1.500 / 2.000 Ila- Marienborg Øya-Elgeseter- Lerkendal Trondheim ytre øst 1.400 / 1.900
Omkjøringsvegen Trondheim ytre vest Sluppen 1.200 / 1.800
Fossegrenda 1.200 / 1.700
1.000 / 1.600 Tiller
1.000 Heimdal
Trondheim ytre sør Kontorledighet Trondheim: 9,3% oktober 2016
Lade-Leangen >20% Nyhavn Brattøra a <20% Kalvskinnet-Sentrum Ranheim Hospitalsløkka Ila- Strinda n <17,5% Marienborg
Øya- Trondheim ytre øst Elgeseter- <15% Lerkendal Omkjøringsvegen <12,5% Trondheim ytre vest Sluppen <10%
Fossegrend a <7,5%
<5%
Tiller <2,5%
Heimdal
Trondheim ytre sør Historisk kontorledighet Trondheim
April 2015:7,6 % Juli 2015:8,9 % Okt. 2015:9,5 % >20%
<20%
<17,5%
<15%
<12,5%
<10% Jan. 2016: 9,3 % April 2016: 9,6 % Juli 2016: 9,4 % <7,5%
<5%
<2,5% Etterspørsel etter kontorarealer
Endring i behov for kontorareal 90.000
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
- 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016E 2017E 2018E 2019E -10.000
Kilde: Akershus Eiendom Basert på SSB's prognoser for sysselsettingsvekst i Norge, med justeringer for Trondheim
12 Igangsatt/bestilt nytt kontorareal 2016-2018
Brattørkaia 16
Maskinistgata 1 Nybygg i 2016 Trapphuset Falkenborgvegen 28
Otto Nielsens veg 12 Kongens gate 2 Grilstad Marina Bromstadvegen 59 Abels Hus Nybygg i 2017 Baard Iversens veg 7
Holtermanns veg 70 (byggetrinn 1) Sikre nybygg i 2018
19.100 m2 nye kontorareal i 2016 og 81.600 m² i 2017 og 16.400 m² i 2018 Lysere sirkler angir ledige bygg Nybygd kontorareal
Nytt kontorareal, brutto, per år 90.000
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
- 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018E
14 Nybygd kontorareal/ etterspørsel
Nytt kontorareal, brutto, per år/ endring i behov for kontorareal 90.000 Kommentar: Da oljeprisen falt i 2014, reagerte mange bedrifter spontant med å realisere arealbehovet. Denne effekten har ikke 80.000 fortsatt i 2015-16, delvis fordi oljebransjen utgjør en liten del av kontorbrukerne i Trondheim. 70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
- 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018E Kilde: Akershus Eiendom Basert på SSB's prognoser for sysselsettingsvekst i Norge, med justeringer for Trondheim
15 Ledighetsutvikling
14,0 %
12,0 %
10,0 %
8,0 %
6,0 %
4,0 %
2,0 %
0,0 % 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017E 2018E 2019E 2020E
Kontorledighet Trondheim, målt ved årsstart, i % av totalt kontorareal. Faktiske tall til 2016, prognose 2017-2020. Totalt kontorareal er nå ca 1,3 mill m2. Kilde: Eiendomsmegler1 og Akershus Eiendom
16 Kontorledighet og nye prosjekter Hele Trondheim 1 320 000 m²
Nytt tilgjengelig areal innen 2 år x 2-års teoretisk ledighetsprognose Dato Eier/ Ny, rehab Ledig x Areal som er ledig i dag Adresse areal, m² tilgjengelig utvikler eller eksist. x Areal under nybygg innen 2 år, ledig Mellomila 79-81 8 000 des. 17 Ulvan Eiendom x Eksisterende x Eksisterende areal som er tilgjengelig innen 2 år Ranheimsvegen 10 6 792 Ledig nå KLP Eiendom x x Areal under nybygg innen 2 år, kontraktsfestet Tungavegen 30 6 677 Ledig nå Koteng x x
Industriveien 13 6 400 Ledig nå KPT Eiendom AS x x Eksisterende og opptatt areal Skonnertvegen 7 5 600 Ledig nå Jenssen Holding 49%, Gma Investx AS 35%, Kotengx Bolig AS 16% 9,3 % Havnegata 9 - Pirsenteret 5 000 jul. 18 Reitan Eiendom AS x Eksisterende x
Industriveien 7 5 000 nov. 17 Storebrand Eiendomsfond x Eksisterende x 0,5 %
Vestre Rosten 77 5 000 Ledig nå Koteng x x
Sluppenvegen 6 4 600 Ledig nå Kjeldsberg Eiendom x x 2,7 %
Mellomveien 18 4 536 aug. 17 x Eksisterende x
Haakon VII's gate 4 4 300 jan. 17 Lade Handelspark Holding ASx Eksisterende x 6,8 % Professor Brochs gate 6 4 000 mai. 17 KLP Eiendom x Eksisterende x
Ladebekken 17 3 823 Ledig nå KLP Eiendom x x
Skippergata 14 3 817 Ledig nå Koteng x x Total ledighet om 2 år hvis nullvekst i behov: 13 %
Vestre Rosten 79 3 400 Ledig nå Storebrand Eiendomsfond x x x x
Langsiktige nye utviklingsprosjekter Nybygg og forventede ledige lokaler Ledig Totalt Eier/ x 120 000 Adresse areal, m² areal, m² utvikler x 100 000 Trondheim Næringspark (Øvrige byggetrinn) 40 000 40 000 Kjeldsberg Eiendom x Grilstad Marina 36 000 36 000 Grilstad Marina AS x 80 000
Holtermanns veg 1 36 000 36 000 Entra Eiendom x 2 60 000 Trondheim S - Østbebyggelsen 30 000 30 000 Rom Eiendom AS x m 40 000 Holtermanns veg 70 - byggetrinn 2 14 000 14 000 Prora Næringsprosjekt AS x Ranheimsveien 9 12 000 12 000 Trondheim Bygginvest x 20 000 Brattørkaia 17A 10 900 10 900 Entra Eiendom x 0 Brøsetvegen 166 - Lyngården 10 300 10 300 Prora AS m.fl x 2016 2017 2018 Sikre i Senere, Teknobyen byggetrinn 5 10 000 10 000 KLP Eiendom x 2019 avtalt Torbjørn Bratts veg 11 8 000 8 000 Schløsser-Møller Gruppen AS x Eksisterende bygg som blir ledige, inklusive rehabiliteringer Falkenborgvegen 36 7 700 7 700 Leangen Invest AS x Ledige nybygg Dora 1 - byggetrinn 2 7 200 7 200 Dora AS x Opptatte nybygg Kontorledighet og nye prosjekter Midtbyen-Havna 600 000 m² Nytt tilgjengelig areal innen 2 år 2-års teoretisk ledighetsprognose Dato Eier/ Ny, rehab Ledig Areal som er ledig i dag Adresse areal, m² tilgjengelig utvikler eller eksist. Areal under nybygg innen 2 år, ledig Havnegata 9 - Pirsenteret 5 000 jul. 18 Reitan Eiendom AS x Eksisterende Eksisterende areal som er tilgjengelig innen 2 år Skippergata 14 3 817 Ledig nå Koteng x Maskinistgata 1 2 000 des. 17 Dora AS x Nybygg Areal under nybygg innen 2 år, kontraktsfestet Kongens gate 16 1 992 Ledig nå E.C. Dahls Eiendom x Eksisterende og opptatt areal Stiklestadveien 1 1 800 Ledig nå Scanbio Eiendom x 5,7 % Kongens gate 16 1 468 Ledig nå E.C. Dahls Eiendom x 0,3 % Olav Tryggvasons gate 40 1 228 Ledig nå Ulvan Eiendom AS x Fjordgata 68 1 200 Ledig nå x 0,8 % Beddingen 16 1 178 Ledig nå Vital Eiendom x Dyre Halses gate 1A 1 160 Ledig nå Vital Eiendom x 4,1 % Havnegata 9 1 000 Ledig nå E.C. Dahls Eiendom x Pir II 13A 1 000 Ledig nå Trondheim Havn x Transittgata 14 1 000 Ledig nå Trondheimsfjorden Interkommunalex Havn IKS Søndre gate 16 936 Ledig nå Selbu Sparebank x Total ledighet om 2 år hvis nullvekst i behov: 7 % Båtsmannsgata 4 850 Ledig nå Granåsen Eiendom x x
Langsiktige nye utviklingsprosjekter Ledig Totalt Eier/ Adresse areal, m² areal, m² utvikler Trondheim S - Østbebyggelsen 30 000 30 000 Rom Eiendom AS Brattørkaia 17A 10 900 10 900 Entra Eiendom Dora 1 - byggetrinn 2 7 200 7 200 Dora AS Kontorledighet og nye prosjekter Indre randsone sør 255 000 m² Nytt tilgjengelig areal innen 2 år 2-års teoretisk ledighetsprognose Dato Eier/ Ny, rehab Ledig Areal som er ledig i dag Adresse areal, m² tilgjengelig utvikler eller eksist. Areal under nybygg innen 2 år, ledig Sluppenvegen 6 4 600 Ledig nå Kjeldsberg Eiendom x Professor Brochs gate 6 4 000 mai. 17 KLP Eiendom x Eksisterende Eksisterende areal som er tilgjengelig innen 2 år Tempevegen 22 3 000 mai. 17 KLP Eiendom x Eksisterende Areal under nybygg innen 2 år, kontraktsfestet Professor Brochs gate 2 2 500 mai. 17 KLP Eiendom x Eksisterende Eksisterende og opptatt areal Teknobyen - Abels hus 2 300 apr. 17 KLP Eiendom x Nybygg 9,7 % Fossegrenda 17 2 000 Ledig nå Albert E. Olsen Holding AS x Hornebergvegen 4 1 800 Ledig nå Norinvest x 1,1 % Sluppenvegen 17B 1 400 Ledig nå Kjeldsberg Eiendom x Klæbuveien 118 1 380 Ledig nå Energibygget AS x 3,6 % Fossegrenda 7 1 210 Ledig nå Inneråsen Eiendom Ks x Klæbuveien 127 1 200 jul. 17 Rosenborg Eiendom x Eksisterende Sluppenvegen 12B 1 158 Ledig nå KLP Eiendom x Baard Iversens veg 7 1 000 jan. 17 Faanes x Nybygg 15,3 % Sluppenvegen 23 1 000 Ledig nå Kjeldsberg Eiendom x Total ledighet om 2 år hvis nullvekst i behov: 14 % Fossegrenda 7B 900 Ledig nå Byggteknikk Drift AS x x
Langsiktige nye utviklingsprosjekter Ledig Totalt Eier/ Adresse areal, m² areal, m² utvikler Trondheim Næringspark (Øvrige byggetrinn) 40 000 40 000 Kjeldsberg Eiendom Holtermanns veg 1 36 000 36 000 Entra Eiendom Holtermanns veg 70 - byggetrinn 2 14 000 14 000 Prora Næringsprosjekt AS Teknobyen byggetrinn 5 10 000 10 000 KLP Eiendom Dybdahls veg 3-5 6 000 6 000 I K Lykke/Trym AS Kontorledighet og nye prosjekter Randsone sør 130 000 m² Nytt tilgjengelig areal innen 2 år 2-års teoretisk ledighetsprognose Dato Eier/ Ny, rehab Ledig Areal som er ledig i dag Adresse areal, m² tilgjengelig utvikler eller eksist. Areal under nybygg innen 2 år, ledig Industriveien 13 6 400 Ledig nå KPT Eiendom AS x Eksisterende areal som er tilgjengelig innen 2 år Industriveien 7 5 000 nov. 17 Storebrand Eiendomsfondx Eksisterende Vestre Rosten 77 5 000 Ledig nå Koteng x Areal under nybygg innen 2 år, kontraktsfestet Vestre Rosten 79 3 400 Ledig nå Storebrand Eiendomsfondx Eksisterende og opptatt areal Vestre Rosten 81 3 377 Ledig nå North Bridge x Ivar Lykkes Veg 10 1 388 Ledig nå x 21,1 % Industriveien 53 1 000 Ledig nå x Vestre Rosten 78 964 Ledig nå Norinvest x Kvenildmyra 5 800 Ledig nå Transportsentralen A/L x Vestre Rosten 69 620 Ledig nå Hent AS x 0,0 % Øvre Flatåsveg 14B 600 Ledig nå Øyvind Johnsen , Laila/Geir/Leifx Singstad, Arne Øwre Johnsen Vestre Rosten 83 320 Ledig nå CEMATO AS x 4,3 % Industriveien 53 300 jan. 17 x Eksisterende 0,0 % Østre Rosten 90 250 Ledig nå Corvus Estate AS x Total ledighet om 2 år hvis nullvekst i behov: 25 % Øvre Flatåsveg 4D 250 Ledig nå Finca Holding AS x x
Langsiktige nye utviklingsprosjekter Ledig Totalt Eier/ Adresse areal, m² areal, m² utvikler Kontorledighet og nye prosjekter Heimdal 55 000 m² Nytt tilgjengelig areal innen 2 år 2-års teoretisk ledighetsprognose Ledig Dato Eier/ Ny, rehab Areal som er ledig i dag Adresse areal, m² tilgjengelig utvikler eller eksist. Areal under nybygg innen 2 år, ledig Industriveien 13 6 400 Ledig nå KPT Eiendom AS x Industriveien 7 5 000 nov. 17 Storebrand Eiendomsfondx Eksisterende Eksisterende areal som er tilgjengelig innen 2 år Industriveien 53 1 000 Ledig nå x Areal under nybygg innen 2 år, kontraktsfestet Vestre Rosten 69 620 Ledig nå Hent AS x Eksisterende og opptatt areal Industriveien 53 300 jan. 17 x Eksisterende x 18,5 % x x x 0,0 % x x x 10,9 % x 0,0 % x Total ledighet om 2 år hvis nullvekst i behov: 29 % x x
Langsiktige nye utviklingsprosjekter Ledig Totalt Eier/ Adresse areal, m² areal, m² utvikler Kontorledighet og nye prosjekter Tiller 60 000 m² Nytt tilgjengelig areal innen 2 år 2-års teoretisk ledighetsprognose Dato Eier/ Ny, rehab Ledig Areal som er ledig i dag Adresse areal, m² tilgjengelig utvikler eller eksist. Areal under nybygg innen 2 år, ledig Vestre Rosten 77 5 000 Ledig nå Koteng x Eksisterende areal som er tilgjengelig innen 2 år Vestre Rosten 79 3 400 Ledig nå Storebrand Eiendomsfondx Vestre Rosten 81 3 377 Ledig nå North Bridge x Areal under nybygg innen 2 år, kontraktsfestet Ivar Lykkes Veg 10 1 388 Ledig nå x Eksisterende og opptatt areal Vestre Rosten 78 964 Ledig nå Norinvest x Kvenildmyra 5 800 Ledig nå Transportsentralen A/L x Vestre Rosten 83 320 Ledig nå CEMATO AS x 26,1 % Østre Rosten 90 250 Ledig nå Corvus Estate AS x Forsøkslia 9 230 Ledig nå x Østre Rosten 84E 195 Ledig nå Einar Johan Oldenborg Skomsøyvågx Vestre Rosten 85 180 Ledig nå Granåsen Eiendom x 0,0 % x 0,0 % x 0,0 % x Total ledighet om 2 år hvis nullvekst i behov: 26 % x x
Langsiktige nye utviklingsprosjekter Ledig Totalt Eier/ Adresse areal, m² areal, m² utvikler MANGE TILBYDERE I KONTORMARKEDET
Søk for
• 2.500 kvm kontor + 200 kvm lab Ønsket beliggenhet • Tilgjengelighet og kollektivdekning
• Parkeringsdekning
• Moderne standard/ tekniske løsninger Mulig beliggenhet
• Gode sikkerhetsløsninger
• Representative arealer
17 tilbydere, hvorav 6 nybygg. LØSNING PÅ ØKT LEDIGHET I KONTORMARKEDET Rivning/ konvertering til andre formål
Utfordring frem til i dag: «Rambøllbygget» Ila – ca. 8.000 kvm
- For stor avstand mellom tomtepris ved konvertering vs eiendomsverdi av kontantstrøm
Med antatt markedsutvikling:
- Uten store investeringer må permanent ledighet påregnes
- Lar seg ikke leie ut pga. feil beliggenhet
- Eiendomsverdi av kontantstrøm avtar med økt ledighet og yield
- Stigende boligpriser = økt tomteverdi
- Reguleringsmyndighetene ønsker fortetting
Kontormarkedet i Oslo er tilnærmet i balanse.
Dette skyldes stigende (høye) boligpriser som gir god økonomi i konvertering av næringsbygg.