Grundstücksmarktbericht 2021 Für Die Städte Und Gemeinden
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Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Märkischen Kreis Grundstücksmarktbericht 2021 für die Städte und Gemeinden Altena, Balve, Halver, Hemer, Herscheid, Kierspe, Meinerzhagen, Menden, Nachrodt-Wiblingwerde, Neuenrade, Plettenberg, Schalksmühle, Werdohl www.boris.nrw.de Herausgeber Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Märkischen Kreis Geschäftsstelle Heedfelder Straße 45 58509 Lüdenscheid Telefon: 02351 / 966 66 75 Fax: 02351 / 966 62 79 E-Mail: [email protected] Internet: https://gars.nrw/maerkischer-kreis Druck Märkischer Kreis Gebühr Das Dokument kann unter www.boris.nrw.de gebührenfrei heruntergeladen werden. Bildnachweis Pressestelle Märkischer Kreis Lizenz Für den Grundstücksmarktbericht gilt die Lizenz "Datenlizenz Deutschland - Zero - Version 2.0" (dl-de/zero-2-0). Sie können den Lizenztext unter www.govdata.de/dl-de/zero-2-0 einsehen. Die Inhalte des Grundstücksmarktberichtes können gemäß den Nutzungsbedingungen der „Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0“ und unter Angabe der Quelle genutzt werden. Als Bereitsteller ist „Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Märkischen Kreis“ anzugeben. Weitere Informationen: www.govdata.de/dl-de/zero-2-0 © Daten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in NRW 2021, dl-de/zero-2-0 (www.govdata.de/dl-de/zero-2-0) https://www.boris.nrw.de Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Märkischen Kreis Grundstücksmarktbericht 2021 Berichtszeitraum 01.01.2020 – 31.12.2020 Übersicht über den Grundstücksmarkt im Märkischen Kreis (ohne die Städte Lüdenscheid und Iserlohn) Grundstücksmarktbericht Märkischer Kreis 4 Inhaltsverzeichnis 1 Die Gutachterausschüsse und ihre Aufgaben 7 2 Die Lage auf dem Grundstücksmarkt 9 2.1 Kauffallzahlen 9 2.2 Gewöhnlicher Geschäftsverkehr 10 3 Umsätze 12 3.1 Gesamtumsatz 12 3.2 Unbebaute Grundstücke 22 Land- und forstwirtschaftliche Flächen 22 Bauerwartungsland / Rohbauland 24 Baugrundstücke 25 3.3 Bebaute Grundstücke 29 3.4 Wohnungs- / Teileigentum 32 3.5 Erbbaurechte und Erbbaugrundstücke 36 4 Unbebaute Grundstücke 37 4.1 Individueller Wohnungsbau 37 4.2 Geschosswohnungsbau und Geschäftsgrundstücke 38 4.3 Gewerbliche Bauflächen 38 4.4 Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen 38 „Reine“ Flächen der Land- und Forstwirtschaft 38 „Besondere“ Flächen der Land- und Forstwirtschaft 41 4.5 Bauerwartungsland und Rohbauland 41 4.6 Sonstige unbebaute Grundstücke 41 4.7 Bodenrichtwerte 42 Definition 42 Das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS.NRW 45 Gebietstypische Bodenrichtwerte 46 Umrechnungskoeffizienten 52 Indexreihen 52 Ausgewählte Bodenrichtwerte 55 5 Bebaute Grundstücke 59 5.1 Ein- und Zweifamilienhäuser 59 Durchschnittspreise 60 Immobilienrichtwerte und Umrechnungskoeffizienten 62 Sachwertfaktoren 68 Liegenschaftszinssätze 71 5.2 Drei- und Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Gebäude 73 Liegenschaftszinssätze 73 Rohertragsfaktoren 74 Indexreihen 75 Durchschnittspreise 75 5.3 Büro-, Gewerbe- und Industriegebäude 75 Liegenschaftszinssätze 75 Indexreihen 75 Durchschnittspreise 75 Grundstücksmarktbericht Märkischer Kreis 5 6 Wohnungs- und Teileigentum 76 6.1 Wohnungseigentum 76 Durchschnittspreise 76 Vergleichswerte / Rahmenwerte für Eigentumswohnungen 78 Indexreihen 79 Liegenschaftszinssätze 80 Rohertragsfaktoren 80 6.2 Teileigentum 80 7 Erbbaurechte und Erbbaugrundstücke 81 7.1 Bestellung neuer Erbbaurechte 81 7.2 Erbbaurechte und Wohnungserbbaurechte 82 Erbbaurechte 82 Wohnungserbbaurechte 85 7.3 Erbbaugrundstücke 85 8 Modellbeschreibungen 87 9 Mieten und Pachten 87 10 Kontakte und Adressen 88 10.1 Mitglieder des Gutachterausschusses 88 11 Rahmendaten zum Grundstücksmarktbericht 89 11.1 Hypothekenzinsen in der langfristigen Entwicklung 90 11.2 Insolvenzen in Nordrhein-Westfalen 90 11.3 Einkommensverhältnisse 91 11.4 Bevölkerung 91 11.5 Pendlerbewegungen im Märkischen Kreis 94 11.6 Baugenehmigungen / Baufertigstellungen 96 11.7 Regionale Vergleiche 97 11.8 Übersicht der Liegenschaftszinssätze 98 11.9 Modellwerte der Bewirtschaftungskosten 100 11.10 Zwangsversteigerungen im Geschäftsbereich 101 12 Auszug aus der Kostenordnung 102 Grundstücksmarktbericht Märkischer Kreis 6 Abkürzungsverzeichnis und Erläuterung Kennzeichnung fehlender oder erläuterungsbedürftiger Werte Zeichen Bedeutung - Nichts vorhanden / Keine Angabe . Zahlenwert unbekannt oder kein Markt ( ) Aussagekraft eingeschränkt, da Wert statistisch unsicher In Tabellen werden folgende Begriffe und Abkürzungen verwendet. Abkürzungen Bedeutung Mittel Mittelwert. Im Ausnahmefall kann das Zeichen Ø verwendet werden Min Minimalwert, kleinster Kaufpreis Max Maximalwert, höchster Kaufpreis n Anzahl S Empirische Standardabweichung des Einzelfalls Wfl. Wohnfläche Gfl. Grundstücksfläche Ø Durchschnitt / Mittel Bj. Baujahr Stabw. Empirische Standardabweichung des Einzelfalls V Vervielfältiger Sv Standardabweichung des Vervielfältigers RO Rohertrag II.BV. Zweite Berechnungsverordnung Bew.-Kosten Bewirtschaftungskosten RND Restnutzungsdauer IRWZ Immobilienrichtwertzone Grundstücksmarktbericht Märkischer Kreis 7 1 Die Gutachterausschüsse und ihre Aufgaben Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist als Einrichtung des Landes ein neutrales, von der Stadt- oder Kreisverwaltung als Behörde weisungsunabhängiges Kollegialgremium. Die Mitglieder des Gutachterausschusses werden von der Bezirksregierung nach Anhörung der zuständigen Gebietskörperschaft bestellt. Sie sind überwiegend Sachverständige aus den Bereichen Architektur-, Bauingenieur-, Bank- und Vermessungswesen und Sachverständige für den Immobilienmarkt sowie für spezielle Bewertungsfragen. Die Sachverständigen sind ehrenamtlich tätig. Für die Arbeit des Gutachterausschusses sind insbesondere das Baugesetzbuch (BauGB), die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und die amtliche Grundstückswertermittlungsverordnung Nordrhein-Westfalen (GrundWertVO NRW) in der jeweils gültigen Fassung maßgeblich. Zur Vorbereitung und Durchführung der Tätigkeiten des Gutachterausschusses stellt die Stadt oder der Kreis eine Geschäftsstelle zur Verfügung, die fachlich der ausschließlichen Weisung des Gutachterausschusses bzw. seines Vorsitzenden untersteht. Die zentrale Aufgabe der Gutachterausschüsse ist es, für Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu sorgen. Somit gehören zu ihren wesentlichen Aufgaben . die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung . die Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten . die Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten . die Veröffentlichung eines Grundstücksmarktberichtes . die Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von Immobilien Ihre Kenntnisse über den örtlichen Grundstücksmarkt beziehen die Gutachterausschüsse insbesondere aus den Grundstückskaufverträgen, die ihnen gemäß § 195 (1) BauGB von den Notaren in Abschrift vorgelegt werden. Diese Kaufverträge werden unter Wahrung des Datenschutzes anonymisiert und nach bewertungstechnischen und mathematisch-statistischen Methoden ausgewertet. Sie bilden die Datengrundlage für die Wahrnehmung der oben genannten Aufgaben. Neben den örtlichen Gutachterausschüssen besteht in Nordrhein-Westfalen auch ein oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Der Obere Gutachterausschuss ist als Einrichtung des Landes unabhängig, ein an Weisungen nicht gebundenes Kollegialgremium. Die Mitglieder des Oberen Gutachterausschusses werden vom Innenministerium für die Dauer von 5 Jahren bestellt. Sie sollen Mitglieder eines örtlichen Gutachterausschusses sein. Die Tätigkeit im Oberen Gutachterausschuss ist ehrenamtlich. Seine Geschäftsstelle ist bei der Bezirksregierung Düsseldorf. Der Obere Gutachterausschuss hat insbesondere folgende Aufgaben: . Erarbeitung des Grundstücksmarktberichts NRW . Erstattung von Obergutachten auf Antrag . Führung des Informationssystems zum Immobilienmarkt BORISplus.NRW . Datensammlung und Auswertung von Kaufpreisobjekten, die bei den Gutachterausschüssen nur vereinzelt auftreten . Zur Sicherstellung der Einheitlichkeit soll der Obere Gutachterausschuss im Einvernehmen mit den vorsitzenden Mitgliedern der Gutachterausschüsse verbindliche Standards für die Auswertung der wesentlichen Daten aus der Kaufpreissammlung erarbeiten Die Erstattung von Obergutachten setzt voraus, dass bereits ein Gutachten eines örtlichen Gutachterausschusses vorliegt. Grundstücksmarktbericht Märkischer Kreis 8 Zuständigkeitsbereich des örtlichen Gutachterausschusses Märkischer Kreis ohne die Städte Lüdenscheid und Iserlohn Grundstücksmarktbericht Märkischer Kreis 9 2 Die Lage auf dem Grundstücksmarkt 2.1 Kauffallzahlen Die nachfolgenden Daten beziehen sich auf Grundstückskaufverträge, die im Zeitraum vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020 notariell beurkundet wurden und bis Ende Dezember 2020 bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses eingegangen sind. Im Jahr 2020 wurden dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Märkischen Kreis 3.001 Kauffälle über unbebaute und bebaute Grundstücke sowie Wohnungs- und Teileigentum vorgelegt bei einem Geldumsatz von 470 Mio. Euro. Kauffallzahlen im langfristigen Vergleich 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 gewöhnlicher 2.061 1.954 2.015 2.338 2.054 2.242 2.216 2.267 2.306 2.311 Geschäftsverkehr ungeeignete 625 589 637 687 715 735 681 675 650 690 Kauffälle Gesamt 2.686 2.543 2.652 3.025 2.769 2.977 2.897 2.942 2.956 3.001 3.500 3.000 2.500 gewöhnlicher 2.000 Geschäftsverkehr 1.500 ungeeignete 1.000 Kauffälle 500 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Grundstücksmarktbericht Märkischer Kreis 10 2.2 Gewöhnlicher Geschäftsverkehr Grundlage