TRIBUNALE CIVILE di PALMI Consulenza Tecnica d’Ufficio relativa alla procedura esecutiva immobiliare promossa dalla Copyrama s.r.l., in danno della Modul System sud s.r.l..

Procedura esecutiva n° 99/95 R.G.E.

Il C.T.U. Arch. Roberto Sciarrone

RELAZIONE DI STIMA LOTTO UNICO

Allegati:  Verbale d’accesso  Rilievo Fotografico  Visure Catastali Attuali  Pianta catastale sub 1  Pianta catastale sub 2  Concessione edilizia n° 16 del 26.11.1988  Titolo di proprietà del terreno  Sentenza Corte d’Appello di Reggio Calabria  Risposta U.T.C. per la possibilità di sanatoria

TRIBUNALE CIVILE di PALMI Consulenza Tecnica d’Ufficio relativa alla procedura esecutiva immobiliare promossa dalla Copyrama s.r.l., in danno della Modul System sud s.r.l. n° 99/95 R.G.E. Il sottoscritto Arch. Roberto Sciarrone, regolarmente iscritto all’Ordine degli Architetti della provincia di Reggio Calabria col n° 633 e nell’elenco dei C.T. del Tribunale di Palmi, essendo stato nominato C.T.U. dal Giudice dell’Esecuzione con Ordinanza del 31.7.2002, dopo aver dato comunicazione alle parti in data 10.10.2002 a mezzo raccomandata A.R., le ha convocate in San Ferdinando – Zona Industriale presso lo stabilimento Modul System oggetto di pignoramento per il giorno 5 novembre 2002 alle ore 9,00. In detto sopralluogo è stato individuato l’immobile riguardato dalla procedura esecutiva risultante dagli atti di causa. Si è provveduto, quindi, a rilevare ed annotare tutto quanto è stato ritenuto necessario per una corretta e concreta valutazione del bene oggetto di stima e per rispondere compiutamente ai quesiti posti dal Sig. G.E.. Premessa Con nota depositata in data 2.12.2002 il sottoscritto C.T.U. evidenziava che il manufatto oggetto di perizia non risultava accatastato e, pertanto, chiedeva formale autorizzazione al G.E. affinché ne disponesse la regolarizzazione. Successivamente, con ordinanza in data 10.12.2002, il G.E. ordinava al creditore procedente di manifestare le proprie intenzioni circa la volontà di procedere all’accatastamento. Con nota del 3.2.2003 l’Avv. Nino Borgese, procuratore del creditore procedente, comunicava al G.E. il disinteresse della propria assistita a sostenere le spese per la regolarizzazione catastale. Successivamente, all’udienza del 4.4.2003, l’Avv. A. Perelli, procuratore del creditore intervenuto Banco di Napoli S.p.A., dichiarava la disponibilità della propria rappresentata a sostenere le spese necessarie per l’accatastamento del complesso industriale. Pertanto, avendo provveduto ad espletare tutte le pratiche finalizzate alla regolarizzazione catastale dei vari manufatti, si ritiene opportuno, nel prosieguo, indicare gli stessi con i nuovi identificativi catastali. Considerate la natura e la destinazione del compendio immobiliare staggito, si ritiene indispensabile, ai fini della vendita, individuare un unico lotto. Identificazione del compendio immobiliare staggito e descrizione sintetica A. Opificio Industriale sito in territorio di San Ferdinando e, precisamente, nell’agglomerato di Gioia Tauro - San Ferdinando - Rosarno. Confinante, nell’intero, con strada Provinciale Rosarno – San Ferdinando, proprietà Impredit o aventi causa, con suolo consortile su due lati, salvo e se altri. L’insediamento è identificato al N.C.E.U. del Comune di San Ferdinando al foglio 17 particella n° 678 sub 1, cat D/1. La tipologia costruttiva del complesso è differenziata per la zona destinata alla produzione e per la zona destinata ad uffici (sottostante all’unità immobiliare descritta al punto B); per la prima sono state utilizzate strutture prefabbricate in cemento armato precompresso, per la seconda, invece la tecnologia utilizzata è quella del cemento armato tradizionale. B. Unità immobiliare entro la maggiore consistenza dell’insediamento industriale sopra indicato, posto al piano 1°, destinata ad alloggio custode. Detta unità immobiliare è identificata al N.C.E.U. del Comune di San Ferdinando al foglio 17 particella n° 678 sub 2, cat. A/3 cl. 2^. Come già detto al punto A per la zona destinata ad uffici, la tipologia strutturale utilizzata è quella del cemento armato tradizionale. La zona in cui ricade il compendio immobiliare staggito è destinata esclusivamente ad uso industriale. Stato di Possesso Il complesso industriale risulta in completo stato di abbandono. Tuttavia, durante l’espletamento dei vari sopralluoghi, è apparso evidente che quella parte dell’insediamento destinata ad uffici e ad alloggio del custode (Palazzina in c.a. a due piani f.t.) viene utilizzata da extracomunitari clandestini. Vincoli che resteranno a carico del’acquirente • L’area su cui insiste il complesso è destinata ad esclusivo uso industriale (art. 1 dell’atto di compravendita per Notaio Antonio De Tommasi del 24.11.1988 rep. 57.432 reg. a Reggio Calabria il 25.11.1988, trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Reggio Calabria il 13.12.1988 al n° 16553 d’ordine e 13420 di formalità). Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati a cura e spese dell’aggiudicatario  Iscrizione di Ipoteca convenzionale nascente da contratto di finanziamento con atto per Dott. Patrizia De Luca Coadiutore del Notaio Francesco Maria Albanese del 5.1.1989 Rep. n° 20.331/5423 Reg. a Reggio Calabria il 13.1.1989 al n° 45, a favore del Banco di Napoli S.p.A., iscritta presso la Conservatoria dei RR.II. di Reggio Calabria il 13.1.1989 al n° 685 d’ordine e n° 39 di formalità;  Iscrizione di Privilegio convenzionale nascente da contratto di mutuo per Notaio Francesco Maria Albanese del 18.9.1991 Rep. n° 24.453/6.697 Reg. a Reggio Calabria il 20.9.1991 al n° 975, a favore del Banco di Napoli S.p.A., iscritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Reggio Calabria il 27.9.1991al n° 13663 d’ordine e n° 39 di formalità;  Iscrizione di Ipoteca convenzionale nascente da contratto di mutuo con atto per Notaio Francesco Maria Albanese del 14.11.1991 Rep. n° 24.761/6.782 Reg. a Reggio Calabria il 18.11.1991 al n° 1147, a favore del Banco di Napoli S.p.A., iscritta presso la Conservatoria dei RR.II. di Reggio Calabria il 21.11.1991 al n° 16040 d’ordine e n° 1192 di formalità;  Iscrizione di Ipoteca nascente da provvedimento del Presidente del Tribunale di Palmi del 12.8.1993 Rep. 471/95, a favore del Ministero delle Finanze., iscritta presso la Conservatoria dei RR.II. di Reggio Calabria il 6.3.1996 al n° 242 del Registro Particolare e 3022 del Registro Generale.  Decreto di sequestro conservativo emesso dal Tribunale di Firenze il 1° 9.1995 Rep. n° 411, a favore della Fondiaria Assicurazioni S.p.A., trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Reggio Calabria il 29.9.1995 al n° 12120 del Registro Particolare e n° 14375 del Registro Generale;  Convalida di sequestro conservativo con sentenza del Tribunale di Firenze emessa il 4.7.1996 e depositata il 13.1.1997, a favore della Fondiaria Assicurazioni S.p.A., trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Reggio Calabria il 9.3.1997 al n° 3569 del Registro Particolare e n° 211 del Registro Generale. Altre informazioni La vendita è soggetta I.V.A. Provenienza Il suolo su cui sorge il complesso industriale è pervenuto con Atto per Notaio Antonio De Tommasi del 24.11.1988 rep. 57.432 reg. a Reggio Calabria il 25.11.1988, trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Reggio Calabria il 13.12.1988 al n° 16553 d’ordine e 13420 di formalità contro Consorzio per l’Area di Sviluppo Industriale di Reggio Calabria. Legittimità Urbanistica Il complesso industriale di che trattasi, venne realizzato con concessione edilizia n° 16 del 26.11.1988 con la prescrizione “che l’inizio dei lavori fosse subordinato al rispetto delle condizioni del Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco di Reggio Calabria e all’acquisizione del N.O. paesaggistico ambientale rilasciato dalla Regione Calabria” . La Modul System s.r.l. ha proceduto alla realizzazione dello stabilimento senza acquisire i prescritti pareri. La commissione Straordinaria con ordinanza n° 3 prot. 568 del 9.2.1993 ingiungeva alla ditta proprietaria la demolizione di quanto realizzato; successivamente, il Pretore di Palmi con sentenza in data 13.12.1994, confermava l’ordine di demolizione delle opere, ritenendo Sisti Leonardo (amministratore unico della Modul System s.r.l.,) colpevole dei reati ascrittigli. Una successiva sentenza della Corte d’Appello di Reggio Calabria del 18.9.1998, provvedeva a revocare i provvedimenti di demolizione e rimessione in pristino precedentemente disposti, per intervenuta prescrizione. Da indagini effettuate presso l’Ufficio Tecnico Comunale di San Ferdinando è emerso che una volta acquisito il Nulla Osta paesaggistico ambientale, quantificato il danno ambientale da parte della Regione Calabria, corrisposti gli oneri da ciò derivanti e sottoscritta da parte del concessionario una lettera di impegno circa gli eventuali oneri concessori da corrispondere al Comune, l’intero complesso industriale potrà essere regolarizzato dal punto di vista urbanistico. Descrizione analitica Si tratta di un insediamento industriale costituito da una serie di manufatti realizzati con distinte tipologie costruttive a seconda della destinazione d’uso dei singoli corpi di fabbrica. L’elemento principale si identifica con un capannone ad un piano fuori terra, realizzato con strutture prefabbricate in cemento armato precompresso, che occupa una superficie pari a mq. 2.527,00, con un’altezza media interna pari a ml. 5,00. La superficie destinata alla produzione è pari a mq. 2.203,00 e quella destinata a servizi è pari a mq. 320,00 circa. Al manufatto sopra descritto è stato affiancato un fabbricato a due piani fuori terra con struttura in cemento armato tradizionale con diversa destinazione: al piano terra sono stati realizzati i locali destinati ad uffici per una superficie pari a mq. 315,00 circa; al primo piano è stato realizzato l’alloggio per il custode per una superficie pari a mq. 150,00 circa, oltre ad un terrazzo a livello pari a mq. 140,00 circa. Sono stati realizzati, inoltre, un locale caldaia di mq. 9,00 che, allo stato, risulta diruto, ed un locale di sgombero di mq. 37,00; entrambi i manufatti sono costruiti con struttura portante in muratura ordinaria. L’intero complesso industriale è dotato di un’area esterna destinata a piazzali di manovra e zone di stoccaggio pari a mq. 5.350,00 circa. La zona destinata alle lavorazioni è dotata di pavimento industriale; i locali uffici ed alloggio sono pavimentati con piastrelle in monocottura ed i rivestimenti dei locali igienici e cucina sono in maiolica smaltata. Lo stato di manutenzione e le condizioni igienico-sanitarie dell’intero complesso industriale, come risulta dalla documentazione fotografica allegata, sono pessime. Gli infissi interni sono stati completamente asportati e quei pochi serramenti esterni rimasti sono in materiale metallico. Gli impianti sono stati completamente asportati e, pertanto, sono tutti da realizzare in conformità alla normativa vigente (Legge 46/90). La tabella che segue individua la superficie commerciale espressa in mq. determinata sulla base di un coefficiente percentuale di abbattimento della superficie lorda, che scaturisce dall’utilizzo di una serie di parametri relativi a stato d’uso e manutenzione, stato di possesso, legittimità urbanistica, ecc..

SUPERFICIE PERCENTUALE SUPERFICIE SUB DESCRIZIONE LORDA ABBATTIMENTO COMMERCIALE Opificio industriale Mq. 2.203,00 30% 1542,10 Servizi e uffici Mq. 650,00 30% 455,00 1 Locale caldaie Mq. 9,00 80% 1,80 Locale di sgombero Mq. 37,00 70% 11,10 Cortile – piazzale Mq. 5.378,00 80% 1.075,60 SUPERFICIE COMMERCIALE Sub 1 3.085,60 Alloggio custode Mq. 152,00 30% 106,40 2 Terrazzo Mq. 144,00 70% 43,20 Scala Mq. 21,00 90% 2,10 SUPERFICIE COMMERCIALE Sub 2 151,70 TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE 3.237,30

VANI - Alloggio custode SUPERFICIE Part.678 Sub 2 NETTA PIANO PRIMO Ingresso Mq. 8,40 Salotto – disimpegni Mq. 37,80 Cucina Mq. 24,25 Camera Mq. 13,45 Camera Mq. 14,40 Camera Mq. 16,00 Ripostiglio Mq. 3,20 w.c. Mq. 4,50 Bagno Mq. 6,40 Superficie netta Mq. 128,40 Stima Al fine di stabilire il più probabile valore di mercato dell’insediamento industriale della presente relazione, si adotta il metodo della stima sintetica, assumendo come parametro unitario il metro quadrato di superficie commerciabile, secondo l’uso di zona e prendendo in esame l’andamento del mercato, i prezzi praticati per immobili similari, il grado di urbanizzazione e la disponibilità di servizi in zona. Dalle indagini effettuate, è risultato quanto qui di seguito esposto: - prezzi correnti di mercato per immobili aventi le stesse caratteristiche €/mq. 250,00 ÷ 350,00; - andamento del mercato: buono; - dotazione di servizi: mediocre. Tenuto conto dei risultati delle indagini di cui innanzi, nonché delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’insediamento, si determina il più probabile valore di mercato come segue: A. Opificio Industriale identificato al N.C.E.U. del Comune di San Ferdinando al foglio 17 particella n° 678 sub 1, cat D/1. B. Unità immobiliare entro la maggiore consistenza dell’insediamento industriale sopra indicato, posto al piano 1°, destinata ad alloggio custode. Detta unità immobiliare è identificata al N.C.E.U. del Comune di San Ferdinando al foglio 17 particella n° 678 sub 2, cat. A/3 cl. 2^. Superficie commerciale complessiva mq. 3.237,30 x €/mq € 809.325,00 250,00

Tanto si doveva in adempimento dell’incarico ricevuto.

Palmi, 26 agosto 2003 Il C.T.U. Arch. Roberto Sciarrone