SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA MINISTERIO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DEL CATASTRO
SUBDIRECCIÓN GENERAL DE VALORACIÓN E INSPECCIÓN
MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN
INFORME ANUAL DEL MERCADO INMOBILIARIO (verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018 URBANO 2018
CASTILLA LA MANCHA ABPERE5BEXB3FMY7
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INDICE:
1.- MARCO NORMATIVO Y ÁMBITO DEL INFORME ...... 3 2.- FUENTES DE INFORMACIÓN ...... 4 3.- DELIMITACIÓN DE RECINTOS DE VALORACIÓN Y CÁLCULO Y VALORACIÓN DEL PRODUCTO TIPO ...... 9 4.- TRATAMIENTO DE LA INFORMACIÓN DE MERCADO. USO RESIDENCIAL ...... 15 5.- TRATAMIENTO DE LA INFORMACIÓN DE MERCADO. USO GARAJES/APARCAMIENTOS ...... 28 6.- TRATAMIENTO DE LA INFORMACIÓN DE MERCADO. USO INDUSTRIAL ...... 31 7.- TRATAMIENTO DE LA INFORMACIÓN DE MERCADO. USO COMERCIAL ...... 36
ANEXOS ...... 39 ANEXO I: RATIOS ...... 40
GERENCIA DE ALBACETE ...... 43 GERENCIA DE CIUDAD REAL ...... 47 GERENCIA DE CUENCA...... 51 GERENCIA DE GUADALAJARA ...... 55 GERENCIA DE TOLEDO ...... 60 RESUMEN VALORACIÓN CASTILLA- LA MANCHA ...... 65
ANEXO II. Módulos de Valoración de la Construcción ...... 66
ANEXO III. Jerarquías del valor del Suelo y Gastos y Beneficios de Promoción ...... 81
ANEXO IV. Valores de referencia para municipios sin dinámica inmobiliaria ...... 82 MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN
(verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018 ANEXO V. Clasificación de municipios por dinámica inmobiliaria ...... 88
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1.- MARCO NORMATIVO Y ÁMBITO DEL INFORME
La Dirección General del Catastro tiene a su cargo la planificación, dirección, coordinación, control y ejecución de la gestión, entre otras competencias, del Observatorio Catastral del Mercado Inmobiliario tal y como se establece en el artículo 5 del Real Decreto 1113/2018, de 7 de septiembre, por el que se desarrolla la estructura orgánica básica del Ministerio de Hacienda.
Enmarcado dentro del ámbito del Observatorio Catastral del Mercado Inmobiliario, la Dirección General del Catastro realiza un estudio de la situación del mercado inmobiliario cuyo objetivo fundamental es la de determinar el valor medio de mercado de los bienes inmuebles. El análisis del mercado a través de la utilización de diferentes fuentes permite tener una visión mucho más precisa de la realidad en cuanto a los valores de mercado de los distintos productos inmobiliarios.
El presente informe abarca todos los usos existentes en todos los municipios del territorio de régimen común, con especial atención al uso residencial, y permite obtener una aproximación muy certera del valor medio de mercado de dichos inmuebles. La metodología utilizada para el cálculo de estos valores medios se basa en la propia normativa del cálculo de los valores catastrales, en la utilización de los datos físicos que figuran en la base de datos catastral para cada inmueble y en el estudio específico de mercado que se realiza para determinar esos valores.
A semejanza de lo que sucede con las Ponencias de valores, este estudio se elabora atendiendo a lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (en adelante TRLCI), en concreto en lo que dispone en su artículo 25.1 relacionado con los criterios, módulos de valoración, planeamiento urbanístico y demás elementos precisos para llevar a cabo la determinación del valor que se ajustará a las directrices dictadas para la coordinación de estos estudios de mercado.
Para este estudio se aplicará lo establecido en el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN
aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones, (verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018 (en adelante RD 1020/93).
Este informe se ajusta a las directrices de coordinación establecidas por la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria conforme a lo establecido en los artículos 6 del RD 417/2006, de 7 de abril, por el que se desarrolla el TRLCI.
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El ámbito de este estudio es la totalidad de los bienes inmuebles urbanos construidos de los municipios de Documento firmado con CSV por: CSV: la Gerencia Regional de Castilla la Mancha. En cuanto al ámbito temporal del estudio, el período analizado es de dos años (1 de Octubre de 2016 a 30 de Septiembre de 2018).
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2.- FUENTES DE INFORMACIÓN
Para la elaboración del presente Informe Anual del Mercado Inmobiliario Urbano, se han tomado como fuente todas las disponibles, tanto en cuanto a operación detallada de testigos, como a valores medios referidos a distintos ámbitos territoriales obtenidos de publicaciones de empresas especializadas u organismos oficiales, o en su caso, procedentes de contratación con agentes externos.
Por lo que respecta a las fuentes de testigos, son las siguientes:
• Información de transmisiones remitidas por notarios y registradores de la propiedad en virtud de lo dispuesto en el artículo 36.3 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCI): “Los notarios y registradores de la propiedad remitirán telemáticamente al Catastro, dentro de los 20 primeros días de cada mes, información relativa a los documentos por ellos autorizados o que hayan generado una inscripción registral en el mes anterior, en los que consten hechos, actos o negocios susceptibles de inscripción en el Catastro Inmobiliario…”
En virtud de esta disposición, los fedatarios públicos remiten de forma continua a la Dirección General del Catastro los valores de transmisión de los inmuebles por ellos consignados o registrados, lo que constituye un suministro continuo de información de las operaciones que afectan al tráfico inmobiliario.
• Información de tasaciones hipotecarias , suministradas por la Dirección General de los Registros y del Notariado.
• Información de testigos de oferta , publicados en los portales inmobiliarios, recabados por las Gerencias mediante observación directa o mediante contratación.
• Datos facilitados por la Comunidad Autónoma relativos a las comprobaciones de valor realizadas MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN
en el ámbito de sus competencias tributarias, tanto en declaraciones aceptadas, valoradas por (verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018 perito o tasaciones hipotecarias.
En cuanto a los valores medios publicados por empresas especializadas u organismos oficiales, u obtenidos directamente de estas empresas, se han utilizado:
• Valores medios de venta de uso residencial publicados por portales inmobiliarios, correspondientes ABPERE5BEXB3FMY7
al tercer trimestre de 2018. Documento firmado con CSV por: CSV:
• Valor tasado medio de vivienda libre de los municipios mayores de 25.000 habitantes, correspondiente a inmuebles con más de cinco años de antigüedad, publicados por el ministerio de Fomento y correspondientes al tercer trimestre de 2018.
• Valores medios de uso residencial proporcionados por empresas de tasación, en sus modalidades de vivienda colectiva y vivienda unifamiliar, correspondientes a los principales municipios del territorio de régimen común
Además se ha dispuesto de información de:
• Valores en venta medios correspondientes a los productos inmobiliarios más representativos de los recintos de valoración de la Dirección General del Catastro suministrados por portales inmobiliarios. 4
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• Testigos actualmente en oferta en portales inmobiliarios con detalle de los valores en oferta, contraofertas de los usuarios, datos de los inmuebles y características principales de los inmuebles ofertados, como puede ser el tiempo de permanencia en el Portal.
2.1.- INFORMACIÓN DE TRANSMISIONES REMITIDAS POR NOTARIOS Y REGISTRADORES
Tal y como se ha expuesto en el punto anterior, los fedatarios públicos remiten a la Dirección General del Catastro de forma periódica, la información relativa a las transmisiones de inmuebles por ellos consignadas en escritura pública o inscritas en el Registro de la Propiedad.
En las tablas y gráficos siguientes se puede observar el número de transmisiones informadas para los últimos años, referidas a inmuebles urbanos de uso residencial:
31.214
30.000 26.141 28.000 23.987 24.948 26.000 23.912 24.000 22.000 20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 2.014 2.015 2.016 2.017 2.018
Gráfico 1. Número de transmisiones remitidas por fedatarios públicos. Ámbito Gerencia Regional (Datos de 2018 hasta 30/09)
MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN (verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018 GERENCIA TERRITORIAL 2014 2015 2016 2017 2018 ALBACETE 4.026 4.303 4.441 4.761 3.239 CIUDAD REAL 5.731 5.392 5.695 6.578 4.561 CUENCA 3.242 3.401 3.033 3.792 2.651 GUADALAJARA 4.409 4.447 4.478 4.907 3.919 ABPERE5BEXB3FMY7 TOLEDO 6.579 7.405 8.494 11.176 9.542 Documento firmado con CSV por: CSV: TOTAL 23.987 24.948 26.141 31.214 23.912 Tabla 1. Número de transmisiones por año remitidas por fedatarios públicos. Ámbito Gerencia Territorial (Datos de 2018 hasta 30/09)
El número de transmisiones de inmuebles de uso residencial del período de estudio (01/10/2016- 30/09/2018) es de 62.685 . Su distribución por Gerencia Territorial es la siguiente:
GERENCIA TERRITORIAL Nº TRANSM. ALBACETE 9.333 CIUDAD REAL 12.700 CUENCA 7.332 GUADALAJARA 10.037 TOLEDO 23.283 TOTAL 62.685 Tabla 2. Número de transmisiones remitidas por fedatarios públicos en el período de estudio. Ámbito Gerencia Territorial 5
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Dentro de estas transmisiones, que como se observa en el Gráfico 1 presentan una clara tendencia al alza en los últimos años, los notarios informan asimismo del tipo de operación por el que se transmite el bien inmueble. En concreto, y con el nuevo formato de intercambio de información en vigor, los diferentes tipos de operaciones se clasifican en:
• Escritura pública • Escritura de obra nueva • Escritura de compraventa • Documento de sucesión, donación, escritura de adjudicación de herencia • Operación societaria • Alteraciones urbanísticas (planeamientos, parcelaciones….) • Contrato privado de compraventa • Sentencia judicial • Disolución de la sociedad conyugal • Otras situaciones
La información procedente de los registradores de la propiedad no incluye el tipo de operación por lo que este análisis no es posible realizarlo en este tipo de testigos, si bien habitualmente las operaciones suelen recibirse por ambas vías por lo que es posible completar estos datos en la mayoría de las mismas. El número de transmisiones de las que se dispone del tipo de operación queda reducido a 56.481
Como se observa en el Gráfico 2, la mayoría de estas transmisiones (casi el 90%) corresponde a compraventas y operaciones sujetas al impuesto de sucesiones y donaciones. De las compraventas se excluyen aquellas que no afectan a la totalidad del bien, sino que el derecho trasmitido afecta solo a parte de él, por considerar que no son válidas para el estudio del valor de los bienes inmuebles.
35.000 31.756
1,66% MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN 30.000 0,86% 1,92%
4,36% (verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018 25.000 27,26% 18.451 20.000
15.000
10.000 2.558 5.000 1.364 1.189 32 37 57 799 598 62,96% ABPERE5BEXB3FMY7 0
Escritura Escr. ON Escr. Comprav. Suces.Donac. Documento firmado con CSV por: CSV: Otros Oper.Soc. Alt.Urb. Contr.Priv. Sent.Jud. Alt.Urb. Escr.ON Escritura Sent.Jud. Dis.Soc.Cony Otros Oper.Soc.
Contr.Priv. Dis.Soc.Cony Suces.Donac. Escr. Comprav. Gráfico 2. Número de transmisiones remitidas por fedatarios públicos por tipo de operación. Ámbito nacional.
Para el Informe Anual del Mercado Inmobiliario Urbano se utilizan exclusivamente las transmisiones correspondientes a compraventas comunicadas por los fedatarios públicos formalizadas en escritura pública o inscritas en el Registro de la Propiedad. Por tanto, se cuenta con aproximadamente 32.000 testigos de compraventa que son en los que se basan los valores propuestos.
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La distribución de estas compraventas por Gerencia Territorial es la siguiente:
PROVINCIA Nº TRANSM. ALBACETE 4.553 CIUDAD REAL 5.803 CUENCA 2.992 GUADALAJARA 5.378 TOLEDO 13.030 TOTAL 31.756 Tabla 3. Número de compraventas remitidas por fedatarios públicos en el período de estudio. Ámbito Gerencia Territorial
2.2.- INFORMACIÓN DE TASACIONES
De igual forma que para las transmisiones, los notarios remiten periódicamente la información de tasaciones hipotecarias vinculadas a las compraventas. De esta forma la Dirección General del Catastro cuenta con otra fiable y numerosa fuente de información.
Al igual que para las transmisiones remitidas por los fedatarios públicos en las tablas y gráficos siguientes se puede observar el número de tasaciones informadas por los notarios para los últimos años para las distintas Gerencias Territoriales y referidas a inmuebles urbanos de uso residencial:
6.373 7.000 5.549 5.034 6.000 4.939 4.127 5.000
4.000
3.000 MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN 2.000 (verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018 1.000
0 2.014 2.015 2.016 2.017 2.018 Gráfico 3. Número de tasaciones hipotecarias remitidas por notarios. Ámbito Gerencia Regional (Datos de 2018 hasta 30/09)
ABPERE5BEXB3FMY7 GERENCIA TERRITORIAL 2014 2015 2016 2017 2018 Documento firmado con CSV por: CSV: ALBACETE 773 924 984 1.080 855 CIUDAD REAL 733 955 1.032 1.167 917 CUENCA 301 395 450 526 359 GUADALAJARA 676 757 766 887 788 TOLEDO 1.644 1.908 2.317 2.713 2.115 TOTAL 4.127 4.939 5.549 6.373 5.034 Tabla 4. Número de tasaciones hipotecarias por año remitidas por notarios. Ámbito Gerencia Regional (Datos de 2018 hasta 30/09)
Al igual que se observaba para las transmisiones, el número de tasaciones presenta una tendencia ascendente. Para el año 2018 los resultados no son significativos al ser datos provisionales, ya que todavía no está incorporada la información correspondiente a los últimos meses.
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El número de tasaciones hipotecarias de inmuebles de uso residencial del período de estudio (01/10/2016- 30/09/2018) es de 12.918 . Su distribución por Gerencia Territorial es la siguiente:
GERENCIA TERRITORIAL Nº TASAC. ALBACETE 2.173 CIUDAD REAL 2.370 CUENCA 1.005 GUADALAJARA 1.866 TOLEDO 5.504 TOTAL 12.918 Tabla 5. Número de tasaciones hipotecarias remitidas por fedatarios públicos en el período de estudio. Ámbito Gerencia Territorial
2.3.- INFORMACIÓN DE OFERTA Y VALORES COMPROBADOS POR COMUNIDADES AUTÓNOMAS
La información de oferta se puede considerar como una fuente de información secundaria por el momento, ya que su captura es manual o mediante contratación y por tanto el número de testigos es mucho menor y además distribuido de forma irregular. El número de testigos de oferta correspondientes a inmuebles de uso residencial del período de estudio (01/10/2016-30/09/2018) es de 11.064. Su distribución por Gerencia Territorial es la siguiente:
GERENCIA TERRITORIAL Nº OFERTA ALBACETE 1.609 CIUDAD REAL 2.361 CUENCA 1.127 GUADALAJARA 2.123 TOLEDO 3.844
TOTAL 11.064 MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN Tabla 6. Número de testigos de oferta en el período de estudio. Ámbito Gerencia Territorial (verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018
Dentro de esta apartado se incluyen también los datos facilitados por la Comunidad Autónoma del Castilla la Mancha relativos a las comprobaciones de valor realizadas en el ámbito de sus competencias tributarias, tanto en declaraciones aceptadas, valoradas por perito o tasaciones hipotecarias, con un total de 19.975 testigos, distribuidos de la siguiente forma en las cinco provincias. ABPERE5BEXB3FMY7
GERENCIA TERRITORIAL Nº COMPROB Documento firmado con CSV por: CSV: ALBACETE 2.120 CIUDAD REAL 4.529 CUENCA 4.113 GUADALAJARA 1.551 TOLEDO 7.662 TOTAL 19.975 Tabla 7. Número de valoraciones remitidas por la CCAA de Castilla la Mancha
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3.- DELIMITACIÓN DE RECINTOS DE VALORACIÓN Y CÁLCULO Y VALORACIÓN DEL PRODUCTO TIPO
A semejanza del proceso tradicional de elaboración de ponencias de valores, las Gerencias Territoriales del Catastro delimitan zonas de valor (recintos de valoración) entendidos como recintos donde la componente de localización del valor de mercado de los inmuebles (valor del suelo) es homogénea. Estos recintos de valoración, tal y como se establece en la normativa catastral se delimitan de acuerdo con los siguientes criterios:
a) Coherencia urbanística, tanto desde el punto de vista de calificación del suelo, como de la tipología de las construcciones. b) Circunstancias administrativas que hicieran aconsejable su definición. c) Circunstancias o peculiaridades del mercado que faciliten la valoración al tomarlas en un entorno homogéneo. d) Circunstancias de carácter económico-social que permitan, en su caso, la dotación de medidas o la aplicación de coeficientes puntuales que recojan las posibles alteraciones del valor del mercado. e) Otras circunstancias debidamente justificadas.
En cada uno de los recintos de valoración de uso residencial se calcula y valora el producto tipo del mismo, que se define como el producto inmobiliario más representativo, según el uso y tipología predominante y el tipo de recinto (Repercusión o Unitario). Para el cálculo del producto tipo de los recintos y su valoración se siguen los siguientes pasos:
3.1.- RECINTOS DE VALORACIÓN DE SUELO
Los recintos de valoración pueden ser de tipo R o de tipo U. Los primeros representan valores de repercusión de suelo en €/m2 construido y los recintos tipo U, representan valores unitarios de suelo en MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN
€/m2 de suelo. (verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018
La concreción del tipo de recinto (R o U), responde a criterios de funcionamiento del mercado inmobiliario, pues éste puede expresar valores en venta del suelo por m2 de parcela (valores unitarios) o bien por potencialidad o materialización de aprovechamiento (valores de repercusión). En términos generales, en uso predominante residencial, el mercado responde a valores de repercusión cuando existe cierta dinámica inmobiliaria, pero aun existiendo ésta, es posible la existencia de mercados por valores unitarios para ABPERE5BEXB3FMY7 ciertas tipologías edificatorias, existentes o potenciales según el aprovechamiento determinado por el Documento firmado con CSV por: CSV: planeamiento, en las que el componente del suelo tiene un peso importante en el conjunto. Es el caso de viviendas unifamiliares con baja edificabilidad.
Así pues, la definición final sobre el tipo de recinto R o U, que concluye en la delimitación de todos y cada uno de los recintos de valor, se obtiene evaluando cuestiones relativas al mercado, dinámica inmobiliaria, aprovechamiento permitido por el planeamiento y/o aprovechamiento que realmente se materializa con el tiempo.
No obstante, el suelo correspondiente a los inmuebles ubicados en edificios con tipología de vivienda colectiva en varias alturas, que se encuentren situados en un recinto de valor U (unitario), se podrá valorar con carácter supletorio con el importe de valor de repercusión asociado a la jerarquía de recintos de valoración tipo U que figura en el Anexo III.
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La expresión de la cuantía de cada uno de ellos así como la representación gráfica sobre la cartografía catastral se encuentra disponible en la página Web de la Dirección General del Catastro (www.catastro.minhac.es ).
3.2.- CÁLCULO DEL USO PREDOMINANTE DEL RECINTO :
Solo se calculará producto tipo en aquellos recintos cuyo uso predominante sea residencial. Para ello se determinará en primer lugar el uso predominante de cada uno de los recintos, calculado como el mayoritario de los usos de los inmuebles incluidos en él, exceptuando el uso M (solares).
Podrán existir en un recinto dos usos predominantes diferentes si el número de inmuebles de cada uno de ellos alcanza un porcentaje superior al 35% del total. No obstante, se cumplimentará el uso V (Residencial) y por tanto, se calculará producto tipo, siempre que su porcentaje supere el 20%.
En caso de que la aplicación de las anteriores reglas determinen en un recinto la existencia de dos usos predominantes y estos sean V y A (Almacén/Garajes/Trasteros/Anejos), se considerará solo V, independientemente de los porcentajes resultantes. Por el contrario, no se cumplimentará uso predominante ni por tanto se calculará producto tipo del recinto si ninguno alcanza el 10% del total de inmuebles.
3.3.- TIPOLOGÍA REPRESENTATIVA DE CADA INMUEBLE Y DATOS ASOCIADOS:
Se define como aquella que sume mayor superficie entre los locales privativos correspondientes al uso del inmueble, y se calculará para todo inmueble contenidos en la BBDD (base de datos catastral). Para la utilización de la tipología representativa en el cálculo del producto tipo, se calculará para cada inmueble, el resto de características representativas del mismo:
o Superficies: La superficie a considerar será la suma de la de los locales con esa tipología. MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN (verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018
o Antigüedad y Estado de Vida: (En caso de existir varias la que sume mayor superficie): La consideración del estado de vida, se realizara, en su caso, de acuerdo a los criterios definidos en la circular 04.04/2016/P de 26 de mayo, sobre el criterio para la consideración del coeficiente de antigüedad en los casos de reforma que no puedan interpretarse como
reconstrucción o rehabilitación integral a incluir en las ponencias totales y para el valor de ABPERE5BEXB3FMY7 referencia. Documento firmado con CSV por: CSV: o Categoría : (En caso de existir varias la que sume mayor superficie).
o Estado de conservación: (En caso de existir varios la que sume mayor superficie.
Si la tipología representativa es vivienda unifamiliar se calcularán además, los siguientes datos de los anejos a la vivienda y del solar:
o Tipología de anejos (la correspondiente a la mayor superficie, en caso de existir varias) o Suma de superficies de los locales anejos o Antigüedad, estado de conservación y estado de vida de los locales anejos: Los calculados para el uso principal (V). o Categoría de los locales anejos (En caso de existir varias la que sume mayor superficie) o Superficie de solar (recintos tipo U y R): Como lo especificado para el uso industrial.
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3.4.- PRODUCTO TIPO REPRESENTATIVO DE CADA RECINTO:
Una vez determinado el uso predominante del recinto y la tipología representativa de cada inmueble, para el cálculo del producto tipo se considerarán exclusivamente aquellos inmuebles cuyo uso coincida con el predominante del recinto, siempre que este sea residencial.
Para cada recinto de valoración se calculará el producto tipo representativo del mismo como la tipología representativa mayoritaria de los inmuebles considerados, que se define con los siguientes datos asociados a dicha tipología y definidos en el punto anterior (en su caso, redondeando a 0 decimales):
o Tipología: la representativa mayoritaria (Moda) o Superficie: Mediana o Antigüedad: Mediana o Categoría: Moda o Estado de conservación y estado de vida: Moda o Estado de vida: Moda o Si la tipología representativa es vivienda unifamiliar, además se calcula: • Superficie de solar: Mediana (recintos tipo U en industrial y tipo U y R en vivienda unifamiliar) o Además, en caso de tipología representativa mayoritaria de vivienda unifamiliar, se calcularán datos de anejos si más del 50% de inmuebles de vivienda unifamiliar con que se calcula el producto tipo tiene anejos. En caso contrario el producto tipo no contendrá datos de anejos. En caso de que se calculen: • Superficie de anejos: Mediana • Categoría de anejos: Moda
Podrán existir en un recinto dos productos tipo correspondientes a dos tipologías representativas diferentes dentro del uso residencial si el número de inmuebles de cada una de ellas alcanza un porcentaje MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN superior al 35% del total. (verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018
3.5.- VALORACIÓN DEL PRODUCTO TIPO DE UN RECINTO DE VALORACIÓN:
A partir del producto tipo de cada recinto se obtendrá su valor, aplicando el valor de suelo correspondiente a su jerarquía y el módulo de construcción MBC aplicable. ABPERE5BEXB3FMY7
Documento firmado con CSV por: CSV: 3.5.1.- Valoración del producto tipo:
Se calculará de forma diferente según el tipo de recinto (R, U) y la tipología de su producto tipo:
3.5.1.1.- Recintos tipo R: Los resultados se expresarán siempre en €/m 2 construido y en €, con la consideración de las superficie calculada para el producto tipo:
• Si el producto tipo es de vivienda colectiva se obtendrá su valor del suelo aplicando a su superficie el valor de la jerarquía R del ejercicio correspondiente y el coeficiente GB correspondiente a la R del recinto. El valor de la construcción será el resultado de aplicar a dicha superficie el valor del módulo MBC coordinado cada año, corregido por el coeficiente de la Norma 20 según tipología y categoría, por los coeficientes de antigüedad (considerando en su caso el estado de vida) y estado de conservación y el coeficiente GB correspondiente a la R del recinto.
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Además siempre que el producto tipo del recinto sea de vivienda colectiva se calculará un valor de garajes/aparcamientos en €, correspondiente a una plaza sencilla (25m2), considerando el valor del suelo del uso garajes/aparcamientos y el valor de la construcción correspondiente a dicha tipología.
• Si el producto tipo es de vivienda unifamiliar al valor calculado según los criterios del párrafo anterior se le sumará el valor correspondiente a los anejos. El valor del suelo de éstos se obtendrá por aplicación del valor de repercusión de garajes/anejos/trasteros definido para ese uso. Para el valor de la construcción se valorarán del mismo modo los datos de anejos del producto tipo. Todo ello con la aplicación del coeficiente GB correspondiente a la R del recinto. Como especialidad para este tipo de producto inmobiliario, el valor del producto tipo en €/m 2 se calculará con el 100% de la superficie de vivienda y el 50% de la superficie de anejos.
El valor de la construcción será el resultado de aplicar a dicha superficie el valor del módulo MBC coordinado cada año, corregido por el coeficiente de la Norma 20 según tipología y categoría, por los coeficientes de antigüedad (considerando en su caso el estado de vida) y estado de conservación y el coeficiente GB correspondiente, según lo indicado para el valor del suelo.
3.5.1.2.- Recintos tipo U: Los resultados se expresarán en €/m 2 construido y en €, con la consideración de las superficies correspondientes calculadas para el producto tipo:
• Si el producto tipo es de vivienda unifamiliar el valor de la construcción será el resultado de aplicar a la superficie de vivienda el valor del módulo MBC corregido por el coeficiente de la Norma 20 según tipología y categoría, y por los coeficientes de antigüedad (considerando en su caso el estado de vida) y estado de conservación. Además se añadirá la valoración de la construcción referida a la superficie de anejos. MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN (verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018
Para el cálculo del valor del suelo se aplicará el valor de la jerarquía U del recinto a la superficie de suelo del producto tipo. Se podrán aplicar los coeficientes correctores de suelo D y E calculados en función de las características medias de las parcelas incluidas en cada recinto.
ABPERE5BEXB3FMY7 Todo ello con la aplicación del coeficiente GB correspondiente, para lo que se tendrán en Documento firmado con CSV por: CSV: cuenta las subparcelas virtuales según superficies construidas y de suelo, según lo establecido en la Circular 04.04/2009.
3.6.- VALORES MEDIOS DE LOS PRODUCTOS TIPO POR MUNICIPIO:
Para la totalidad de los municipios se calcularán los valores medios de los productos tipo de los recintos que englobe, en parte o en su totalidad, de forma diferenciada para la vivienda colectiva u unifamiliar:
o Vivienda colectiva : Se calculará como media ponderada (por nº de inmuebles de vivienda colectiva de cada recinto incluidos en el área) de los valores de los productos tipo de los recintos correspondientes a vivienda colectiva. Siempre que exista en un recinto este uso, se calculará de forma simultánea un valor medio de garaje/aparcamiento correspondiente a la plaza sencilla.
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o Vivienda unifamiliar: Se calculará como media ponderada (por nº de inmuebles de vivienda unifamiliar de cada recinto incluidos en el área) de los valores de los productos tipo de los recintos con productos tipo correspondientes a vivienda unifamiliar.
3.7.- ESTADÍSTICAS DE RECINTOS DE VALORACIÓN DE USO RESIDENCIAL
Con los criterios definidos anteriormente se han definido por las Gerencias Territoriales recintos de valoración para todos los municipios del territorio. El número total de recintos es de 8.957. En este apartado se analizan exclusivamente aquellos cuyo producto tipo sea de uso residencial, cuyo número es 5.970, 605 en los que el producto inmobiliario predominante es la vivienda colectiva y 5.365 en los que predomina la vivienda unifamiliar, en sus distintas modalidades de vivienda unifamiliar aislada, en línea o manzana cerrada o vivienda tradicional.
Por lo que respecta a la vivienda colectiva, del total de 605 recintos, 86 corresponden a vivienda en manzana cerrada y 519 a vivienda en edificación abierta. Las características medias de este tipo de construcción son de pisos de 103 m2 de superficie y una antigüedad media de 1986.
En cuanto a la vivienda unifamiliar, del total de 5.365 recintos, 1.117 corresponden a vivienda unifamiliar aislada, 4.235 a vivienda en línea o manzana cerrada y 13 a vivienda rural. Las características medias son las siguientes para cada uno de los subgrupos:
• Vivienda unifamiliar aislada: 161 m2 de superficie, con 89 m2 de anejos y 2.316 m2 de superficie de solar, con una antigüedad media de 1989. • Vivienda unifamiliar en línea o manzana cerrada: 137 m2 de superficie, con 85 m2 de anejos y 387 m2 de superficie de solar, con una antigüedad media de 1960. • Vivienda rural: 132 m2 de superficie, con 225 m2 de anejos y 970 m2 de superficie de solar, con una antigüedad media de 1936. MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN (verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018
Por lo que respecta al tipo de valoración del suelo, el número de recintos de valoración por repercusión y unitario se representa en los gráficos siguientes. La mayor parte de los recintos de repercusión se encuentran la franja de R40-R50 mientras que los de unitario también se concentran principalmente en la
franja U40-U50. Además existen 1.061 recintos de suelo urbanizables en proceso de transformación. ABPERE5BEXB3FMY7
Documento firmado con CSV por: CSV:
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250
200
150
100
50
0
R01 R03 R05 R07 R09 R11 R13 R15 R17 R19 R21 R23 R25 R27 R29 R31 R33 R35 R37 R39 R41 R43 R45 R47 R49 R51 R53 R55 R57 R59
600
500
400 MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN (verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018 300
200
100 ABPERE5BEXB3FMY7 Documento firmado con CSV por: CSV:
0
U01 U03 U05 U07 U09 U11 U13 U15 U17 U19 U21 U23 U25 U27 U29 U31 U33 U35 U37 U39 U41 U43 U45 U47 U49 U51 U53 U55 U57 U59 Gráficos 4 y 5. Número recintos de repercusión y unitario por jerarquía de valor
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4.- TRATAMIENTO DE LA INFORMACIÓN DE MERCADO. USO RESIDENCIAL
La base del Informe Anual del Mercado Inmobiliario Urbano son las compraventas de viviendas formalizadas en escritura pública por notarios o inscritas por los Registradores de la Propiedad y comunicadas a la Dirección General del Catastro. Se prescinde por tanto del resto de testigos vinculados a otras operaciones tales como Sucesiones y Donaciones, Operaciones Societarias… por considerarse que el valor consignado puede no representar fielmente el valor de mercado de los bienes.
Además, como contraste, se utilizan las tasaciones hipotecarias y, en su caso, los testigos de oferta y los valores de comprobación proporcionados por las CCCAA.
Como dato complementario, para la elaboración del Informe Anual del Mercado Inmobiliario Urbano se ha procedido a analizar la muestra teniendo en cuenta las características físicas de los inmuebles, según los datos obrantes en Catastro, y el valor de transmisión, expresado en €/m 2, con las siguientes especialidades:
• En viviendas colectivas en los que el valor de transmisión incluye la vivienda y anejos inseparables (plazas de aparcamiento o trasteros) se deduce del valor de trasmisión el valor medio calculado para los anejos para el recinto de valoración en que se halle situado. • En viviendas unifamiliares, el valor de transmisión en €/m 2 se calcula como cociente entre el valor de transmisión y la suma de superficie de vivienda y el 50% de la superficie de anejos. • En testigos de oferta se ha considerado un margen de negociación variable en torno al 15%-20% considerándose como valor de mercado el resultante de aplicar dicho descuento sobre el precio de oferta.
Posteriormente se selecciona de entre la totalidad de la muestra procedente de las distintas fuentes de información descritas en el apartado 2. Fuentes de Información, los testigos que cumplen las condiciones
de idoneidad. Para ello se sigue un proceso de calificación/descalificación de los testigos basado en los MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN criterios que se exponen a continuación, describiéndose en cada testigo descalificado el motivo de tal (verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018 decisión. Los criterios generales de descalificación, personalizables en cuanto a los rangos admisibles, para cada recinto de valoración son los siguientes:
4.1. DESCALIFICACIÓN DE TESTIGOS POR DATOS ATÍPICOS (Códigos 100): ABPERE5BEXB3FMY7
Con el fin de eliminar aquellos testigos cuyos valores de transmisión no son representativos del mercado Documento firmado con CSV por: CSV: inmobiliario, por presentar los inmuebles características atípicas, se habilitan códigos para la descalificación de testigos, en su caso, que cumplan las siguientes condiciones:
• Transmisiones comunicadas por notarios y registradores de la propiedad cuya operación sea distinta de compraventa (Código 101 ). • Inmuebles situados en suelo rústico (Código 102). • Inmuebles no construidos (Código 103). • Inmueble no existente o dado de baja (Código 104). • Viviendas colectivas situadas en áticos y sobreáticos (Código 105). • Viviendas colectivas situadas en planta baja , sótano o semisótano (Código 106). • Viviendas colectivas con superficie inferior a la mínima establecida : Este criterio presenta un valor general de 30 m 2 personalizable para cada recinto de valoración, según las superficies habituales en cada uno de ellos (Código 107).
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• Viviendas colectivas con superficie superior a la máxima establecida : Este criterio presenta un valor general de 300 m 2 personalizable para cada recinto de valoración, según las superficies habituales en cada uno de ellos (Código 108). • Viviendas unifamiliares con superficie inferior a la mínima establecida : Este criterio presenta un valor general de 50 m2 personalizable para cada recinto de valoración, según las superficies habituales en cada uno de ellos (Código 109). • Viviendas unifamiliares con superficie superior a la máxima establecida : Este criterio presenta un valor general de 5.000 m2 personalizable para cada recinto de valoración, según las superficies habituales en cada uno de ellos (Código 110 ). • Viviendas interiores según normativa catastral, por presentar todas sus luces a patios de parcela (Código 113 ). • Viviendas con estado de conservación inadecuado: se excluyen las viviendas con estado de conservación Regular, Deficiente o Ruinoso, según normativa catastral. (Código 114 ). • Viviendas con categoría de la construcción inferior a la mínima establecida: se excluyen las viviendas con categoría 8 y 9, según normativa catastral. (Código 115 ).
4.2. DESCALIFICACIÓN DE TESTIGOS POR VALORES ATÍPICOS (Códigos 200):
Con el fin de eliminar aquellos testigos cuyos valores de transmisión no son representativos del mercado inmobiliario, por presentar valores atípicos o errores de grabación, se descalifican aquellos testigos que cumplan las siguientes condiciones:
• Inmuebles con valores de transmisión menores de 1.000 € (Código 201 ). • Inmuebles con valores de transmisión mayores de 10.000.000 € (Código 202). • Inmuebles con valores de transmisión menores de 10 €/m 2 (Código 203). • Inmuebles con valores de transmisión mayores de 100.000 €/m 2 (Código 204).
MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN
(verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018 4.3. DESCALIFICACIÓN DE TESTIGOS POR VALORES DE MERCADO NO CORRESPONDIENTES A LA MODELIZACIÓN DEL MERCADO EFECTUADA (Códigos 300):
Para este criterio se procede a realizar una modelización del mercado inmobiliario, según diversas técnicas estadísticas, procediéndose a descalificar aquellos testigos cuyo valor se aleje excesivamente del valor modelizado. De esta forma, se descalifican los testigos correspondientes a compraventas comunicadas por ABPERE5BEXB3FMY7
notarios y registradores de la propiedad, con las siguientes características: Documento firmado con CSV por: CSV:
• Inmuebles sin valor modelizado (Código 301 ). • Inmuebles con valor de transmisión muy reducido respecto del valor modelizado (Código 302 ). • Inmuebles con valor de transmisión muy superior al valor modelizado (Código 303 ). • Inmuebles con valor de suelo fuera de los criterios de Coordinación Nacional, según el Módulo Básico de Repercusión asignado a cada municipio (Código 305 ).
Los testigos que no cumplan ninguno de los criterios anteriores se consideran válidos, incluyéndose por tanto los valores resultantes de ellos en las conclusiones del Informe Anual del Mercado Inmobiliario Urbano.
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4.4. TESTIGOS VÁLIDOS NO CORRESPONDIENTES AL PRODUCTO TIPO DE LOS RECINTOS DE VALORACIÓN DE USO RESIDENCIAL (Códigos 400):
El enfoque del actual Informe Anual del Mercado Inmobiliario Urbano, según lo expuesto en el punto 3, es la determinación del producto tipo de cada recinto de valoración y su valor de mercado del mismo. Por ello, en los recintos de uso residencial en los que se calcula producto tipo se seleccionan los testigos válidos, según los criterios expuestos en el punto anterior, cuyas características pueden considerarse similares al producto inmobiliario más representativo del recinto, pudiendo considerarse el valor de mercado de los mismos representativo de la población mayoritaria. Por ello, se seleccionan los testigos comprendidos en un rango en torno a las características del producto tipo de los recintos.
Los restantes testigos que no cumplen estos criterios de similitud, aun considerándose válidos a otros efectos y formando parte del presente Informe, no pueden utilizarse para la comprobación del valor de mercado del producto tipo, descalificándose exclusivamente a estos efectos, según los siguientes criterios:
• Inmuebles con tipología representativa diferente del producto tipo: en este sentido se descalifican las viviendas colectivas en zonas de vivienda unifamiliar predominante y viceversa (Código 401 ). • Inmuebles cuya superficie es inferior a la del producto tipo en más del 30% (Código 402 ). • Inmuebles cuya superficie es superior a la del producto tipo en más del 30% (Código 403 ). • Inmuebles cuya antigüedad es inferior a la del producto tipo en más de 30 años (Código 404). • Inmuebles cuya antigüedad es superior a la del producto tipo en más de 30 años (Código 405). • Inmuebles cuya categoría constructiva, según normativa catastral, es inferior a la del producto tipo en más de 2 categorías (Código 406). • Inmuebles cuya categoría constructiva, según normativa catastral, es superior a la del producto tipo en más de 2 categorías (Código 407).
MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN
(verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018 4.5. ESTADÍSTICAS DE TESTIGOS VÁLIDOS CALIFICADOS Y TESTIGOS DESCALIFICADOS:
Tras la descalificación de los testigos con datos incompletos o sin código de tipo de transmisión, el Informe Anual del Mercado Inmobiliario Urbano está integrado por un total de 31.639 testigos de compraventas de viviendas. De ellas, 15.517 se consideran testigos válidos. ABPERE5BEXB3FMY7
De estos testigos válidos, 11.406 cumplen también con las condiciones de similitud con el producto tipo de Documento firmado con CSV por: CSV: los recintos, siendo válidos por tanto, para la comprobación del valor de mercado de los mismos. Los restantes 4.111 testigos válidos corresponden a otras tipologías constructivas distintas a la predominante, o pertenecen a la misma tipología pero sus características son algo diferentes, no estando comprendidas en los rangos definidos.
Además como contraste se han considerado como válidos 10.197 testigos correspondientes a tasaciones hipotecarias y 17.457 correspondientes a testigos de oferta o valores comprobados por CCAA.
A continuación se muestra de forma más detallada este análisis:
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4.5.1.- Testigos de compraventas comunicados por notarios y registradores de la propiedad
Como se detalla en el punto 2.1, del total de transmisiones comunicadas por notarios y registradores de la propiedad, 31.756 testigos corresponden a compraventas, siendo la base fundamental del estudio, De éstos, 117 no han superado el proceso de validación, principalmente por tener datos incompletos. De las restantes 31.639, se han considerado válidos un total de 15.517, lo que supone el 49,04% del total, habiendo quedado descalificados por diferentes motivos 16.122 testigos, un 50,86%.
15.517 16.122
Gráfico 6. Número de testigos calificados y descalificados
Por lo que respecta a los testigos descalificados, en la siguiente tabla se expresa el motivo de descalificación, de los expresados en el punto 4 de este Informe:
DATOS ATÍPICOS: 2.866 102 Inm. en suelo rústico 330 103 Inm no construidos 18 104 Inm no existente o baja 0 105 Áticos 132
106 Viv. Colect. Planta Baja 1.001 MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN
107 Viv. Colect. Con Sup
VALORES ATÍPICOS: 628 Documento firmado con CSV por: CSV: 201 Valor < 1.000 € 13 202 Valor > 10.000.000 € 0 203 Valor < 10 €/m 2 610 204 Valor >100.000 €/m 2 5 VALORES NO CORR. A MODELIZACION 12.628 301 Sin valor modelizado 0 302 Valor muy inferior al modelizado 8.343 303 Valor muy superior al modelizado 376 305 Valor de suelo fuera de coordinación 3.909 Tabla 8. Número de testigos descalificados por motivo.
Los restantes 15.517 testigos se consideran válidos y constituyen la base de este Informe. De éstos, 8.592 corresponden a vivienda colectiva y 6.925 a vivienda unifamiliar.
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Como se comentaba anteriormente, la vivienda unifamiliar es un segmento con más diversidad que la vivienda colectiva. Dentro de ella, y según las modalidades que establece la normativa catastral (RD 1020/1993) la vivienda unifamiliar se puede clasificar en vivienda unifamiliar aislada, vivienda unifamiliar en línea o manzana cerrada y vivienda rural. Incluso, dentro de la segunda modalidad existen dos clases, la vivienda adosada, habitual en las promociones inmobiliarias de las últimas décadas y la tradicional vivienda unifamiliar de los municipios de escasa dinámica inmobiliaria.
Del total de 6.925 testigos válidos de vivienda unifamiliar, 2.598 corresponden a vivienda unifamiliar aislada, lo que supone 37,55% del total, 4.320 testigos de vivienda unifamiliar en línea o manzana cerrada, en las dos tipologías descritas, lo que supone el 62,38% y solo 7 testigos de vivienda rural, un 0,10%.
0,10%
37,52%
Viv. Aislada Viv. Linea o MC 62,38% Viv. Rural
Gráfico 7. Número de testigos válido de vivienda unifamiliar por tipologías
En la tabla siguiente se muestra, para cada Gerencia Territorial, la totalidad de testigos válidos y aquellos conformes al producto tipo de cada recinto de valoración, que se han empleado en la comprobación del
valor resultante en ellos: MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN
(verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018 TESTIGOS VÁLIDOS VIV. COLECTIVA VIV. UNIFAMILIAR TOTAL GERENCIA REGIONAL GERENCIA TERRIT. VALIDOS CONFORME PT VALIDOS CONFORME PT VALIDOS CONFORME PT CASTILLA LA MANCHA Albacete 2.058 1.584 538 316 2.596 1.900 Ciudad Real 1.499 1.013 961 600 2.460 1.613 Cuenca 768 564 443 299 1.211 863
Guadalajara 1.758 1.327 1.786 1.418 3.544 2.745 ABPERE5BEXB3FMY7 Toledo 2.509 1.811 3.197 2.474 5.706 4.285 Documento firmado con CSV por: CSV: 8.592 6.299 6.925 5.107 15.517 11.406 Tabla 9. Número de testigos válidos por Gerencia Territorial.
4.5.2.- Testigos de tasaciones hipotecarias
Como se detalla en el punto 2.2. del total de 12.918 tasaciones, 2 no han superado el proceso de validación, principalmente por tener datos incompletos. De las restantes 12.916, se han considerado válidos un total de 10.197, lo que supone el 78,95% del total, habiendo quedado descalificados por diferentes motivos 2.719 testigos, un 21,05%.
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10.197 2.719
Gráfico 8. Número de testigos de tasaciones calificados y descalificados
Por lo que respecta a los testigos descalificados, en la siguiente tabla se expresa el motivo de descalificación, de los expresados en el punto 4 de este Informe:
DATOS ATÍPICOS: 1.089 102 Inm. en suelo rústico 133 103 Inm no construidos 5 104 Inm no existente o baja 0 105 Áticos 37 106 Viv. Colect. Planta Baja 148 107 Viv. Colect. Con Sup
Los restantes 10.197 testigos se consideran válidos y su utilización principal es como contraste de los valores calculados. De éstos, 5.056 corresponden a vivienda colectiva y 5.141 a vivienda unifamiliar.
En la tabla siguiente se muestra, para cada Gerencia Territorial, la totalidad de testigos válidos y aquellos conformes al producto tipo de cada recinto de valoración, que se han empleado en la comprobación del valor resultante en ellos:
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TESTIGOS VÁLIDOS VIV. COLECTIVA VIV. UNIFAMILIAR TOTAL GERENCIA REGIONAL GERENCIA TERRIT. VALIDOS CONFORME PT VALIDOS CONFORME PT VALIDOS CONFORME PT CASTILLA LA MANCHA Albacete 1.397 1.095 449 247 1.846 1.342 Ciudad Real 998 694 897 493 1.895 1.187 Cuenca 448 345 332 187 780 532 Guadalajara 614 435 938 677 1.552 1.112 Toledo 1.599 1.138 2.525 1.861 4.124 2.999 TOTAL 5.056 3.707 5.141 3.465 10.197 7.172 Tabla 11. Número de testigos válidos de tasaciones por Gerencia Territorial.
4.5.3.- Testigos de oferta y valores comprobados por CCAA
Como se detalla en el punto 2.3. se han agrupado en este epígrafe los testigos de oferta y los valores comprobados suministrados por la Comunidad Autónoma de Castilla la Mancha. Del total de 31.039 testigos (11.064 de oferta y 19.975 de valores comprobados) se han considerado válidos un total de 17.457, lo que supone el 56,24% del total, habiendo quedado descalificados por diferentes motivos 13.582 testigos, un 43,76%.
17.457 13.582
Gráfico 9. Número de testigos de oferta y valores comprobados calificados y descalificados
MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN
Por lo que respecta a los testigos descalificados, en la siguiente tabla se expresa el motivo de (verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018 descalificación, de los expresados en el punto 4 de este Informe:
DATOS ATÍPICOS: 2.369 102 Inm. en suelo rústico 261 103 Inm no construidos 10
104 Inm no existente o baja 0 ABPERE5BEXB3FMY7 105 Áticos 83 Documento firmado con CSV por: CSV: 106 Viv. Colect. Planta Baja 602 107 Viv. Colect. Con Sup
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VALORES ATÍPICOS: 555 201 Valor < 1.000 € 4 202 Valor > 10.000.000 € 2 203 Valor < 10 €/m 2 519 204 Valor >100.000 €/m 2 30 VALORES NO CORR. A MODELIZACION 10.658 301 Sin valor modelizado - 302 Valor muy inferior al modelizado 1.996 303 Valor muy superior al modelizado 1.883 305 Valor de suelo fuera de coordinación 6.779 Tabla12. Número de testigos de oferta y valores comprobados descalificados por motivo.
Los restantes 17.457 testigos se consideran válidos y su utilización principal es como contraste de los valores calculados. De éstos, 7.197 corresponden a vivienda colectiva y 10.260 a vivienda unifamiliar.
En la tabla siguiente se muestra, para cada Gerencia Territorial, la totalidad de testigos válidos y aquellos conformes al producto tipo de cada recinto de valoración, que se han empleado en la comprobación del valor resultante en ellos:
TESTIGOS VÁLIDOS VIV. COLECTIVA VIV. UNIFAMILIAR TOTAL GERENCIA REGIONAL GERENCIA TERRITORIAL VALIDOS CONFORME PT VALIDOS CONFORME PT VALIDOS CONFORME PT CASTILLA LA MANCHA Albacete 1.292 944 883 447 2.175 1.391 Ciudad Real 1.666 1.006 2.258 1.229 3.924 2.235 Cuenca 1.120 802 1.314 738 2.434 1.540 Guadalajara 679 447 1.654 1.015 2.333 1.462 Toledo 2.440 1.630 4.151 2.756 6.591 4.386 TOTAL 7.197 4.829 10.260 6.185 17.457 11.014 Tabla 13. Número de testigos válidos de oferta y valores comprobados por Gerencia Territorial.
4.6.- VALORES DE MERCADO. MAPAS DE RECINTOS DE VALORACIÓN MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN (verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018 A continuación se ofrecen los valores medios para distintos ámbitos territoriales, en €/m 2, de forma diferenciada para la vivienda colectiva y la vivienda unifamiliar, de las diferentes fuentes consideradas. Se ofrecen:
• Valores medios de los testigos de compraventas comunicados por los fedatarios públicos, tanto de ABPERE5BEXB3FMY7 la totalidad de los testigos válidos como el de los que además son conformes al producto tipo de los recintos, valores éstos últimos que han sido los que se han utilizado para la comprobación de su Documento firmado con CSV por: CSV: valor. En ambos casos el valor medio que se muestra es la mediana del valor. • Valores medios de tasaciones hipotecarias (mediana). • Valor medio de agentes externos: en concreto se utiliza el valor medio municipal publicado por los principales portales de Internet correspondiente al tercer trimestre de 2018. • No se han utilizado los testigos de oferta por el reducido número de los mismos y lo irregular de su distribución.
Frente a estos valores de mercado se muestra el valor medio obtenido de la valoración del producto tipo de los recintos, conforme a lo especificado en el punto 3. Como valor medio se ha tomado la media ponderada por número de inmuebles de cada recinto. Acompaña a este documento el mapa correspondiente al producto tipo residencial, en el que pueden consultarse para cada recinto las características del producto inmobiliario representativo, junto con el valor obtenido. En estos mapas se muestran con diferente simbología los recintos en los que predomina la vivienda colectiva (liso), vivienda
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SUBDIRECCIÓN GENERAL DE VALORACIÓN E INSPECCIÓN unifamiliar (rallado) y otras tipologías (color neutro). De igual modo se pueden visualizar los testigos utilizados en el IAMIU, de forma diferenciada para los testigos válidos y no válidos.
Imagen 1. Recintos de valoración y valor (detalle). Toledo.
MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN (verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018 ABPERE5BEXB3FMY7 Documento firmado con CSV por: CSV:
Imagen 2. Recintos de valoración y valor (detalle). Guadalajara. 23
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A continuación se expone un resumen de los valores medios obtenidos en distintos ámbitos territoriales como Gerencia Territorial y grupos de dinámica inmobiliaria (MBR coordinados por la CSCI), de forma diferenciada para la vivienda colectiva y vivienda unifamiliar.
4.6.1.- VIVIENDA COLECTIVA
4.6.1.1.- Valores medios de vivienda colectiva por MBR
Por lo que respecta a los grupos de dinámica inmobiliaria (MBR), los valores medios calculados para la vivienda colectiva y cada tipo de testigos, para los 7 grupos de MBR son los siguientes:
VIVIENDA COLECTIVA VALOR REF TESTIGOS COMPR.VÁLIDOS MBR Nº MUN PROD.TIPO TOTAL CONF. PT. TASACIONESAG.EXTERNOS 1 2 3 5 1.073,57 1.061,11 1.049,81 1.170,55 1.058,67 4 15 842,70 834,72 841,05 894,64 816,13 5 152 725,13 714,53 714,86 760,02 685,97 6 352 527,88 551,54 557,98 660,25 7 395 420,89 445,27 489,24 475,62 919 830,52 939,05 937,48 984,27 899,88 Tabla 14. Valores medios de vivienda colectiva de diferentes fuentes por MBR
4.6.1.2.- Valores medios de vivienda colectiva por Gerencia Territorial
Por lo que respecta a los valores medios por Gerencia Territorial para la vivienda colectiva y cada tipo de testigos son los siguientes: MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN
(verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018 VIVIENDA COLECTIVA VALOR REF TESTIGOS COMPR.VÁLIDOS GERENCIA TERRITORIAL Nº MUN PROD.TIPO TOTAL CONF. PT. TASACIONES AG.EXTERNOS ALBACETE 87 860,09 997,04 991,05 1.028,91 962,16 CIUDAD REAL 102 779,49 858,69 874,45 937,95 808,09 CUENCA 238 815,95 922,36 927,91 991,71 970,43
GUADALAJARA 288 920,36 1.003,08 1.001,29 1.092,40 969,67 ABPERE5BEXB3FMY7 TOLEDO 204 802,70 899,64 881,98 930,60 854,64 Documento firmado con CSV por: CSV: 919 830,52 939,05 937,48 984,27 899,88 Tabla 15. Valores medios de vivienda colectiva de diferentes fuentes por Gerencia Territorial
4.6.2.- VIVIENDA UNIFAMILIAR
4.6.2.1.- Valores medios de vivienda unifamiliar por MBR
Por lo que respecta a los grupos de dinámica inmobiliaria (MBR), los valores medios calculados para la vivienda unifamiliar y cada tipo de testigos, para los 7 grupos de MBR son los siguientes:
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VIVIENDA UNIFAMILIAR VALOR REF TESTIGOS COMPR.VÁLIDOS MBR Nº MUN PROD.TIPO TOTAL CONF. PT. TASACIONESAG.EXTERNOS 1 2 3 5 911,84 1.065,38 1.011,59 1.220,09 1.024,67 4 15 763,72 872,17 838,33 974,36 802,73 5 152 674,48 700,28 705,77 802,84 586,96 6 352 461,64 529,44 584,57 671,56 7 395 325,24 402,55 356,92 572,17 919 595,91 811,49 813,12 899,63 872,01 Tabla 16. Valores medios de vivienda unifamiliar de diferentes fuentes por MBR
4.6.2.2.- Valores medios de vivienda unifamiliar por Gerencia Territorial
Por lo que respecta a los valores medios por Gerencia Territorial para la vivienda unifamiliar y cada tipo de testigos son los siguientes:
VIVIENDA UNIFAMILIAR VALOR REF TESTIGOS COMPR.VÁLIDOS GERENCIA REGIONAL Nº MUN PROD.TIPO TOTAL CONF. PT. TASACIONES AG.EXTERNOS ALBACETE 87 525,85 700,23 635,12 768,16 824,50 CIUDAD REAL 102 553,07 712,40 671,90 809,74 708,54 CUENCA 238 467,21 642,13 711,22 808,33 750,26 GUADALAJARA 288 641,78 937,35 945,71 1.075,99 1.026,89 TOLEDO 204 678,87 810,97 805,72 901,20 935,56 919 595,91 811,49 813,12 899,63 872,01 Tabla 17. Valores medios de vivienda unifamiliar de diferentes fuentes por Gerencia Territorial
4.6.3.- MUNICIPIOS DE REDUCIDA DINÁMICA INMOBILIARIA
MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN Una gran parte de los municipios del territorio de régimen común, el 72% del total si bien solo incluyen el (verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018 13% de los inmuebles, principalmente incluidos en los grupos MBR6 y MBR7, presentan una dinámica inmobiliaria muy baja e incluso inexistente por lo que el estudio de los valores de mercado no puede realizarse con las transmisiones realizadas en cada uno de ellos.
Para este tipo de municipios se realizan estudios de mercado supramunicipales, mediante la agrupación de ABPERE5BEXB3FMY7 municipios de características semejantes, en los que las conclusiones se obtienen del estudio conjunto de los datos de mercado y su extrapolación al resto de municipios. Para ello se definen las áreas estadísticas, Documento firmado con CSV por: CSV: definidas como recintos gráficos que engloban varios recintos de valoración, de forma total o parcial y sirve como ámbito territorial al que referir estadísticas. Igualmente sirve de referencia para la utilización de muestras de mercado para cálculo/comprobación, en caso de número insuficiente de las mismas en los recintos de valoración.
En el anexo V, se refleja la clasificación de municipios de CLM para 2018 en función de su dinámica inmobiliaria, que ha tenido como base la anterior clasificación 2017, con las correcciones que haya sido preciso realizar a lo largo del año como consecuencia del trabajo desarrollado por las Gerencias Territoriales y Regional en los recintos de valoración.
Los municipios tienen asignados los siguientes parámetros: -MBR 2018: Grupo MBR (1-7).
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-Clase (hasta 21 clases). Definida en el punto anterior. Clasificación más extensa que permite expresar diferencias más detalladas entre municipios. Está compuesta de dos dígitos. El primero corresponde al Grupo (MBR) y el segundo del 1 a 3 -V_medio: valor unitario medio de mercado. Expresa el valor medio esperado del producto inmobiliario tipo del municipio. (€/m2)
-V_Máx-homog: valor unitario homogeneizado máximo de mercado. Expresa el valor máximo esperado del producto inmobiliario tipo del municipio. (€/m2)
La distribución de los municipios según su Grupo y Clase es la siguiente: Clase MBR 2018 32 33 41 42 43 51 52 53 61 62 63 71 72 73 Total general 3 1 4 5 4 1 3 11 15 5 55 59 38 152 6 77 72 203 352 7 321 63 11 395 919
Los Municipios del grupo MBR-3, son en nuestro caso, las capitales de provincia.
Los municipios objeto de la presente propuesta de VALORES DE REFERENCIA son los 395 pertenecientes al grupo 7.
MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN (verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018 ABPERE5BEXB3FMY7
Documento firmado con CSV por: CSV:
En dichos municipios se podrán utilizarán los valores de referencia aquí definidos para la realización de los recintos de valoración cuando se ponga de manifiesto la escasa entidad del mercado a nivel local. La siguiente gráfica representa el VMax-Homg y el VMedio en orden decreciente para todos los municipios.
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El valor de referencia que se propone es individual para cada uno de los 395 municipios a los que puede ser de aplicación y queda definido como el V_max asignado al municipio en la citada clasificación, la cual se incluye como Anexo V. Son por tanto valores máximos de referencia que van desde 665€/m2 a 525€/m2 y deben entenderse referidos a una vivienda nueva con tipología 0.1.2.2.5 en parcela con edificabilidad en torno a 1m2/m2. Los importes responden al valor resultante en una tendencia logarítmica con un techo de 2.330€/m2 hasta un valor mínimo de 525€/m2 desde el municipio en la posición 1 de la jerarquía hasta el municipio que ocupa la posición 919 última. El techo de 2.330€/m2 queda definido por muestras reales de mercado detectadas en el municipio de Guadalajara del producto inmobiliario tipo en la localización más apreciada del municipio que, en ningún caso, corresponde a tipologías atípicas o a situaciones de mercado excepcionales. El suelo, o valor mínimo, de 525€/m2, precisamente debido a la inexistencia de mercado, se ha obtenido, en principio, mediante la metodología de suma de costes. MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN
Las últimas posiciones en la jerarquía de los 919 municipios de Castilla- La Mancha la ocupan municipios (verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018 semi-abandonados que prácticamente no llegan a los 50-100 habitantes. Las características, por tanto, del producto inmobiliario tipo son las siguientes: El coste de construcción se estima a partir del Módulo Básico de la Construcción mínimo=500€/m2. Tipología del producto tipo en un municipio en la última posición de la Clase 73: 01226: Coef: 0,95. Coef GB para la última posición de la jerarquía de valores: 1,10 Valor de suelo considerado: 1€ ABPERE5BEXB3FMY7
Valor resultante: 500 x 0,95 x 1,10 + 1*1,1= 523,5€/m2 Documento firmado con CSV por: CSV:
Contraste del valor de referencia definido con las muestras de mercado existentes. Valores medios de los testigos validados Coef CLASE Antig Media Categ Testigos V_Medio Coef Cat Antig Estándar 71 1.968 5,7 740 377,75 0,933 0,59 685 72 1.963 6 59 306,97 0,905 0,59 575 73 1.968 5 3 304,41 1 0,59 515
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5.- TRATAMIENTO DE LA INFORMACIÓN DE MERCADO. USO GARAJES/APARCAMIENTOS
Al igual que para el uso residencial, en el uso de garajes/aparcamientos la base del Informe Anual del Mercado Inmobiliario Urbano son las compraventas formalizadas en escritura pública por notarios o inscritas por los Registradores de la Propiedad y comunicadas a la Dirección General del Catastro. Se prescinde por tanto del resto de testigos vinculados a otras operaciones tales como Sucesiones y Donaciones, Operaciones Societarias…
Para el estudio de garajes/aparcamientos se considera el mercado de la plaza de aparcamientos sencilla, ponderando posteriormente en la valoración el resto de productos habituales como plaza doble o de moto, según las superficies que constan en la base de datos catastral. De este modo se calcula y valora un producto tipo para esta tipología caracterizado por una superficie de 25 m2 (incluyendo los correspondientes elementos comunes), para todos los recintos en los que la tipología predominante sea vivienda colectiva o garaje/aparcamiento. Este producto tipo se valora con la metodología habitual de la valoración catastral, con valores de repercusión específicos de este uso. Solo se incluyen en el estudio las plazas de aparcamiento en división horizontal, en las que cada plaza constituye un inmueble. Por el contrario, no se incluyen las comunidades de propietarios en proindiviso ni las plazas incluidas en otros inmuebles, como es el caso habitual de las viviendas que forman un único inmueble con su plaza de aparcamiento, ya que en las compraventas analizadas es imposible diferenciar el valor de unas y otras.
Además de la valoración del producto tipo, respecto de la información de mercado considerada se ofrecen:
• Valores medios de los testigos de compraventas comunicados por los fedatarios públicos. El valor medio calculado es la mediana del valor. • Valores medios de tasaciones hipotecarias (mediana).
• No se han utilizado testigos de oferta por el reducido número de los mismos y lo irregular de su MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN distribución. (verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018
Por lo que respecta a la calificación de los testigos, se aplican los siguientes criterios:
5.1. DESCALIFICACIÓN DE TESTIGOS POR DATOS ATÍPICOS (Códigos 100):
ABPERE5BEXB3FMY7 Con el fin de eliminar aquellos testigos cuyos valores de transmisión no son representativos del mercado inmobiliario, por presentar los inmuebles características atípicas, se habilitan códigos para la descalificación Documento firmado con CSV por: CSV: de testigos, en su caso, que cumplan las siguientes condiciones:
• Transmisiones comunicadas por notarios y registradores de la propiedad cuya operación se a distinta de compraventa (Código 101 ). • Inmuebles situados en suelo rústico (Código 102). • Inmuebles no construidos (Código 103). • Inmueble no existente o dado de baja (Código 104). • Plazas de aparcamiento con superficie inferior a la mínima establecida : Este criterio presenta un valor general de 8 m 2 (Código 111 ). • Plazas de aparcamiento con superficie inferior a la mínima establecida : Este criterio presenta un valor general de 35 m 2 (Código 112 ). • Plazas de aparcamiento situadas en edificios de uso predominante residencial con estado de conservación Regular, Deficiente o Ruinoso, según normativa catastral. (Código 114 ).
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• Plazas de aparcamiento situadas en edificios de uso predominante residencial con categoría 8 y 9, según normativa catastral. (Código 115 ).
5.2. DESCALIFICACIÓN DE TESTIGOS POR VALORES ATÍPICOS (Códigos 200):
Con el fin de eliminar aquellos testigos cuyos valores de transmisión no son representativos del mercado inmobiliario, por presentar valores atípicos o errores de grabación, se descalifican aquellos testigos que cumplan las siguientes condiciones:
• Inmuebles con valores de transmisión menores de 1.000 € (Código 201 ). • Inmuebles con valores de transmisión mayores de 10.000.000 € (Código 202). • Inmuebles con valores de transmisión menores de 10 €/m 2 (Código 203). • Inmuebles con valores de transmisión mayores de 100.000 €/m 2 (Código 204).
5.3. DESCALIFICACIÓN DE TESTIGOS POR VALORES DE MERCADO NO CORRESPONDIENTES A LA MODELIZACIÓN DEL MERCADO EFECTUADA (Códigos 300):
Para este criterio se procede a realizar una modelización del mercado inmobiliario, según diversas técnicas estadísticas, procediéndose a descalificar aquellos testigos cuyo valor se aleje excesivamente del valor modelizado. De esta forma, se descalifican los testigos correspondientes a compraventas comunicadas por notarios y registradores de la propiedad, con las siguientes características:
• Inmuebles sin valor modelizado (Código 301 ). • Inmuebles con valor de transmisión muy reducido respecto del valor modelizado (Código 302 ). • Inmuebles con valor de transmisión muy superior al valor modelizado (Código 303 ). • Inmuebles con valor de suelo fuera de los criterios de Coordinación Nacional, según el Módulo Básico de Repercusión asignado a cada municipio (Código 305 ).
MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN
No se aplican en este uso los códigos 400 correspondientes a testigos válidos no correspondientes AL (verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018 producto tipo, por la propia definición del mismo.
Los testigos que no cumplan ninguno de los criterios anteriores se consideran válidos, incluyéndose por tanto los valores resultantes de ellos en las conclusiones del Informe Anual del Mercado Inmobiliario Urbano. ABPERE5BEXB3FMY7
Documento firmado con CSV por: CSV: 5.4. VALORES DE MERCADO Y TESTIGOS CONSIDERADOS
5.4.1.- Valores medios de garaje/aparcamiento y número de testigos por MBR
Por lo que respecta a los grupos de dinámica inmobiliaria (MBR), los valores medios calculados para la vivienda colectiva y cada tipo de testigos válidos, para los 7 grupos de MBR son los siguientes:
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GARAJES/APARCAMIENTOS PRODUCTO TIPO COMPRAVENTAS TASACIONES MBR Nº MUN Nº GARAJES VALOR Nº TESTIGOS VALOR Nº TESTIGOS VALOR 1 2 3 5 79.530 13.133,53 1.075 12.503,95 216 14.044,83 4 15 50.727 10.048,18 379 8.806,84 48 10.532,19 5 152 41.449 9.238,84 226 7.600,72 70 8.624,81 6 352 3.334 8.039,39 10 6.750,00 7 395 919 175.040 11.220,11 1.690 10.985,09 334 12.404,09 Tabla 18. Valores medios de garajes/aparcamientos de plaza sencilla, en €, por MBR
5.4.2.- Valores medios de garaje/aparcamiento y número de testigos por Gerencia Territorial
Por lo que respecta a los valores medios por Gerencia Territorial y número de testigos considerados para el uso de garajes/aparcamientos son los siguientes:
GARAJES/APARCAMIENTOS PRODUCTO TIPO COMPRAVENTAS TASACIONES GERENCIA TERRITORIAL Nº MUN Nº GARAJES VALOR Nº TESTIGOS VALOR Nº TESTIGOS VALOR ALBACETE 87 36.848 12.768,81 505 12.159,54 134 14.543,22 CIUDAD REAL 102 45.659 10.720,24 515 11.058,87 81 11.724,68 CUENCA 238 14.368 10.859,19 110 10.090,82 42 7.859,43 GUADALAJARA 288 22.511 11.226,52 187 11.114,97 19 11.021,00 TOLEDO 204 55.654 10.695,40 373 9.491,75 58 12.154,84 919 175.040 11.220,11 1.690 10.985,09 334 12.404,09 Tabla 19. Valores medios de garajes/aparcamientos de plaza sencilla, en €, por Gerencia Territorial
MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN (verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018 ABPERE5BEXB3FMY7 Documento firmado con CSV por: CSV:
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6.- TRATAMIENTO DE LA INFORMACIÓN DE MERCADO. USO INDUSTRIAL
6.1.- VALORES DE MERCADO USO INDUSTRIAL. MAPAS DE RECINTOS DE VALORACIÓN
A continuación se ofrecen los valores medios por municipio, en €/m 2, para el uso industrial, de las diferentes fuentes consideradas, así como el volumen de testigos incorporados a la base de datos y que han servido como elemento para la determinación de los valores. Las citadas fuentes de información son las que se describen en el apartado “2-Fuentes de Información” del presente estudio. De cada una de esas fuentes se calculan, a los efectos de establecer los valores de los distintos productos inmobiliarios representativos, para cada recinto de uso industrial:
• Valor promedio de las medianas a nivel municipal de los testigos de compraventa comunicados por los fedatarios públicos (FEDATARIO), que han sido los que se han utilizado para la comprobación del valor de referencia determinado, para cada uno de los grupos de datos aportados • Valor promedio de las medianas a nivel municipal de los testigos de tasación (TASACION), que se utilizan como contraste del valor de referencia determinado, para cada uno de los grupos de datos aportados. • Valor promedio de las medianas a nivel municipal de los testigos de oferta (OFERTA), que se utilizan, en su caso, como contraste del valor de referencia determinado, para cada uno de los grupos de datos aportados si bien la muestra caracteriza por el reducido número de los mismos y lo irregular de su distribución. Los valores obtenidos son valores de oferta sin ponderación.
Para realizar estos cálculos se ha partido inicialmente como base del estudio, de 59.868 testigos , los citados testigos se distribuyen por fuente, siendo éstas de Fedatarios, Tasaciones u Oferta (incorporándose también las declaraciones aportas por Comunidades Autónomas en su caso, según se recoge en el apartado “2-Fuentes de Información” citado).
Por lo que respecta a la calificación de los testigos citados, se aplican los siguientes criterios: MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN
(verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018 6.2. DESCALIFICACIÓN DE TESTIGOS POR DATOS ATÍPICOS (Códigos 100):
Con el fin de eliminar aquellos testigos cuyos valores de transmisión no son representativos del mercado inmobiliario, por presentar los inmuebles características atípicas, se habilitan códigos para la descalificación de testigos, en su caso, que cumplan las siguientes condiciones: ABPERE5BEXB3FMY7
• Transmisiones comunicadas por notarios y registradores de la propiedad cuya operación se a Documento firmado con CSV por: CSV: distinta de compraventa (Código 101 ). • Inmuebles situados en suelo rústico (Código 102). • Inmuebles no construidos (Código 103). • Inmueble no existente o dado de baja (Código 104). • Plazas de aparcamiento situadas en edificios de uso predominante residencial con estado de conservación Regular, Deficiente o Ruinoso, según normativa catastral. (Código 114 ). • Plazas de aparcamiento situadas en edificios de uso predominante residencial con categoría 8 y 9, según normativa catastral. (Código 115 ).
6.3. DESCALIFICACIÓN DE TESTIGOS POR VALORES ATÍPICOS (Códigos 200):
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Con el fin de eliminar aquellos testigos cuyos valores de transmisión no son representativos del mercado inmobiliario, por presentar valores atípicos o errores de grabación, se descalifican aquellos testigos que cumplan las siguientes condiciones:
• Inmuebles con valores de transmisión menores de 1.000 € (Código 201 ). • Inmuebles con valores de transmisión mayores de 10.000.000 € (Código 202). • Inmuebles con valores de transmisión menores de 10 €/m 2 (Código 203). • Inmuebles con valores de transmisión mayores de 100.000 €/m 2 (Código 204).
6.4. DESCALIFICACIÓN DE TESTIGOS POR VALORES DE MERCADO NO CORRESPONDIENTES A LA MODELIZACIÓN DEL MERCADO EFECTUADA (Códigos 300):
Para este criterio se procede a realizar una modelización del mercado inmobiliario, según diversas técnicas estadísticas, procediéndose a descalificar aquellos testigos cuyo valor se aleje excesivamente del valor modelizado. De esta forma, se descalifican los testigos correspondientes a compraventas comunicadas por notarios y registradores de la propiedad, con las siguientes características:
• Inmuebles sin valor modelizado (Código 301 ). • Inmuebles con valor de transmisión muy reducido respecto del valor modelizado (Código 302 ). • Inmuebles con valor de transmisión muy superior al valor modelizado (Código 303 ). • Inmuebles con valor de suelo fuera de los criterios de Coordinación Nacional, según el Módulo Básico de Repercusión asignado a cada municipio (Código 305 ).
No se aplican en este uso los códigos 400 correspondientes a testigos válidos no correspondientes AL producto tipo, por la propia definición del mismo.
Los testigos que no cumplan ninguno de los criterios anteriores se consideran válidos, incluyéndose por MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN
tanto los valores resultantes de ellos en las conclusiones del Informe Anual del Mercado Inmobiliario (verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018 Urbano.
La distribución de estos testigos, en su totalidad según su origen sea Fedatarios, Tasaciones u Oferta (y en su caso operaciones comunicadas por Comunidad Autónoma), según Comunidad Autónoma es la siguiente:
USO INDUSTRIAL TESTIGOS TOTALES ABPERE5BEXB3FMY7
CCAA Nº MUN Nº MUN USO IND. Nº TEST. FED. Nº TEST. TAS. Nº TEST. OF. TEST. CCAA Nº TOTAL. Documento firmado con CSV por: CSV: CASTILLA LA MANCHA 919 223 4.394 571 385 1.427 6.777
Tabla 20. Testigos de uso industrial según diferentes fuentes por CCAA totales.
De la totalidad de los testigos incorporados inicialmente, se han calificado como válidos con arreglo a los criterios del apartado “ 4-Tratamiento de la información de mercado” del presente estudio, un total de 646 testigos .
La distribución según su incorporación a la base de datos del ejercicio para el presente ejercicio y su periodo de estudio es: USO INDUSTRIAL TESTIGOS CALIFICADOS CCAA Nº MUN Nº MUN USO IND. Nº TEST. FED. Nº TEST. TAS. Nº TEST. OF. TEST. CCAA Nº TOTAL. CASTILLA LA MANCHA 919 223 745 309 165 1.626
Tabla 22. Testigos de uso industrial según diferentes fuentes por CCAA calificados. 32
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De la totalidad de los testigos incorporados 4.394 se corresponden con la fuente Fedatarios . De la totalidad de los testigos incorporados inicialmente, se han calificado como válidos con arreglo a los criterios del apartado “ 4-Tratamiento de la información de mercado ” del presente estudio, un total de 745 testigos .
De los criterios de descalif icación recogidos en el apartado anterior han operado los siguientes motivos:
La distribución de los testigos calificados con su origen en Fedatarios para los recintos más representativos de uso industrial, por Comunidad Autónoma es la siguiente:
MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN
USO INDUSTRIAL TESTIGOS FEDATARIOS CALIFICADOS USO REPRESENTATIVO INDUSTRIAL (verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018 CCAA Nº MUN Nº MUN USO IND. Nº TEST.USO INDUSTRIAL REPRE. Nº TEST. RESTO Nº TOTAL. CASTILLA LA MANCHA 919 223 597 148 745
Tabla 22 . Testigos de uso industrial según diferentes fuentes por CCAA calificados de Fedatarios correspondientes a municipios con uso industrial representativo.
ABPERE5BEXB3FMY7 Frente a estos valores de mercado se muestra el valor medio obtenido de la valoración de referencia del producto tipo de los recintos, conforme a lo especificado en el apartado 3 del presente estudio. Como Documento firmado con CSV por: CSV: valor medio se ha tomado la media ponderada por número de inmuebles de c ada recinto. No se incluyen en este documento los recintos de valoración determinados, que forman parte de este IAMIU, si bien pueden consultarse, junto con el valor obtenido y las características del producto inmobiliario representativo del mismo, en la S EC.
En el caso del uso industrial a los efectos del cálculo del promedio ponderado a nivel municipal de cada recinto se han eliminado del cálculo recintos que presentaban situaciones anómalas al producir valores atípicos e introducir una importante disp ersión. De esta manera se pretende utilizar aquellos recintos que tengan más representatividad sobre la totalidad de los mismos, en lo que a su carácter industrial se refiere.
A estos efectos se han eliminado para el cálculo los siguientes recintos:
- Recintos con Nº inmuebles < 5 inmuebles
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Aquellos recintos en los que existen menos de 5 inmuebles representativos del recinto cuyo uso es industrial pueden introducir valores anómalos y suponen una cantidad que no se entiende representativa del recinto de que se trate.
De esta manera se incorporan los valores medios de 223 municipios que pueden considerarse que tienen productos representativos de uso industrial con un carácter significativo.
Los valores medios por municipio se exponen a modo de resumen e n distintos ámbitos territoriales como Gerencia Regional, Gerencia Territorial, grupos de dinámica inmobiliaria (MBR coordinados por la CSCI).
El producto representativo a nivel general del uso industrial correspondiente a los recintos de esos municipios es un inmueble de 478m2 construidos, una antigüedad de 1973 y una superficie de solar de 1028m2.
6.5.- Valores medios de uso industrial por MBR
Por lo que respecta a los grupos de dinámica inmobiliaria (MBR), los valores medios calculados para el producto de uso industrial de cada recinto, para los 7 grupos de MBR son los siguientes: CASTILLA LA MANCHA USO INDUSTRIAL VALOR €M/2 VALOR €M/2 MBR NºMUN Nº NIM REFERENCIA USO FEDATARIO TASACION OFERTA NºTESTIGOS
3 5 2.817 398 396 526 544 198 4 15 3.862 376 347 488 442 308 5 104 6.876 328 300 358 539 403 6 74 1.997 256 304 362 451 109 7 25 1.407 99 98 7 MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN
Total general 223 16.959 283 302 394 506 1.025 (verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018
Tabla 23. Valores medios de uso industrial según diferentes fuentes por MBR.
ABPERE5BEXB3FMY7 Documento firmado con CSV por: CSV:
Gráfico 10. Valores medios de uso industrial según diferentes fuentes por MBR.
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6.6.- Valores medios de uso industrial por Gerencia Regional
Por lo que respecta a los valores medios por Gerencia Regional para uso industrial y cada tipo de testigo son los siguientes:
USO INDUSTRIAL VALOR €M/2 VALOR €M/2 CCAA NºMUN Nº NIM REFERENCIA USO FEDATARIO TASACION OFERTA NºTESTIGOS CASTILLA LA MANCHA 223 16.959 283 302 394 506 1.336
Tabla 24. Valores medios de uso industrial de diferentes fuentes por Gerencia Regional.
6.7.- Valores medios de uso industrial por Gerencia Territorial
Por lo que respecta a los valores medios por Gerencia Territorial al para uso industrial y cada tipo de testigo son los siguientes:
USO INDUSTRIAL VALOR €M/2 VALOR €M/2 CCAA DELEGACION NºMUN Nº NIM REFERENCIA USO FEDATARIO TASACION OFERTA NºTESTIGOS CASTILLA LA MANCHA ALBACETE 29 3.318 254 221 337 426 196 CIUDAD REAL 38 2.391 356 373 409 482 329 CUENCA 26 1.863 246 299 453 331 193 GUADALAJARA 52 3.336 196 231 469 465 176 TOLEDO 78 6.051 329 315 372 596 442
Tabla 25. Valores medios de uso industrial de diferentes fuentes por Gerencia Territorial.
MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN (verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018 ABPERE5BEXB3FMY7 Documento firmado con CSV por: CSV:
Grafico 11. Valores medios de uso industrial de diferentes fuentes por Gerencia Territorial
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7.- TRATAMIENTO DE LA INFORMACIÓN DE MERCADO. USO COMERCIAL
El objeto del presente Informe Anual del Mercado Inmobiliario Urbano, en lo que a este uso se refiere, se ha centrado en el estudio de los principales ejes comerciales del territorio a nivel provincial, los cuales se sitúan en las capitales de provincia principalmente. Como en el resto de usos, la base de dicho Informe Anual son las compraventas formalizadas en escritura pública por notarios o inscritas por los Registradores de la Propiedad y comunicadas a la Dirección General del Catastro, sin perjuicio del análisis paralelo de la información que aportan agentes especializados del sector. La determinación de valores en el uso comercial es una labor compleja dadas las particularidades que influyen en el valor, tanto desde el punto de vista de la descripción física del local como desde el análisis de un mercado con preponderancia de operaciones de alquiler frente a venta en zonas relevantes.
Para la determinación de dichos valores en €/m2 de ejes o zonas comerciales, el estudio se centra en la tipología de local a nivel de calle en su aspecto más amplio. Además, se ha tenido en cuenta la superficie privativa pura de uso comercial, prescindiendo de elementos comunes, almacenes etc. Esta superficie presenta valores en torno a los 100 m2 de local tipo.
Igualmente los testigos analizados y que forman parte del presente informe presentan valores unitarios calculados con el mismo criterio. Esta circunstancia ha sido tenida en cuenta en el proceso de calificación de testigos.
En el informe se expresan el valor de eje o zona más caro a nivel de capital de provincia y los valores medios del conjunto de ejes o zonas con mayor interés comercial relativo dentro del ámbito de estudio. Además de estos valores, respecto de la información de mercado considerada se ofrecen:
• Valores máximos y medios de los testigos de compraventas comunicados por los fedatarios públicos. El valor medio calculado es la mediana del valor. • Valores máximos y medios de tasaciones hipotecarias (mediana). MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN
• No se han utilizado testigos de oferta por el reducido número de los mismos y lo irregular de su (verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018 distribución.
Por lo que respecta a la calificación de los testigos, se aplican los siguientes criterios:
7.1. DESCALIFICACIÓN DE TESTIGOS POR DATOS ATÍPICOS (Códigos 100): ABPERE5BEXB3FMY7
Con el fin de eliminar aquellos testigos cuyos valores de transmisión no son representativos del mercado Documento firmado con CSV por: CSV: inmobiliario, por presentar los inmuebles características atípicas, se habilitan códigos para la descalificación de testigos, en su caso, que cumplan las siguientes condiciones:
• Transmisiones comunicadas por notarios y registradores de la propiedad cuya operación se a distinta de compraventa (Código 101 ). • Inmuebles situados en suelo rústico (Código 102). • Inmuebles no construidos (Código 103). • Inmuebles con estado de conservación Regular, Deficiente o Ruinoso, según normativa catastral. (Código 114 ). • Inmuebles con categoría 8 y 9, según normativa catastral. (Código 115 ).
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7.2. DESCALIFICACIÓN DE TESTIGOS POR VALORES ATÍPICOS (Códigos 200):
Con el fin de eliminar aquellos testigos cuyos valores de transmisión no son representativos del mercado inmobiliario, por presentar valores atípicos o errores de grabación, se descalifican aquellos testigos que cumplan las siguientes condiciones:
• Inmuebles con valores de transmisión menores de 1.000 € (Código 201 ). • Inmuebles con valores de transmisión mayores de 10.000.000 € (Código 202). • Inmuebles con valores de transmisión menores de 10 €/m 2 (Código 203). • Inmuebles con valores de transmisión mayores de 100.000 €/m 2 (Código 204).
7.3. DESCALIFICACIÓN DE TESTIGOS POR VALORES DE MERCADO NO CORRESPONDIENTES A LA MODELIZACIÓN DEL MERCADO EFECTUADA (Códigos 300):
Para este criterio se procede a realizar una modelización del mercado inmobiliario, según diversas técnicas estadísticas, procediéndose a descalificar aquellos testigos cuyo valor se aleje excesivamente del valor modelizado. De esta forma, se descalifican los testigos correspondientes a compraventas comunicadas por notarios y registradores de la propiedad, con las siguientes características:
• Inmuebles sin valor modelizado (Código 301 ). • Inmuebles con valor de transmisión muy reducido respecto del valor modelizado (Código 302 ). • Inmuebles con valor de transmisión muy superior al valor modelizado (Código 303 ). • Inmuebles con valor de suelo fuera de los criterios de Coordinación Nacional, según el Módulo Básico de Repercusión asignado a cada municipio (Código 305 ).
No se aplican en este uso los códigos 400 correspondientes a testigos válidos no correspondientes AL
producto tipo, por la propia definición del mismo. MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN
(verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018 Los testigos que no cumplan ninguno de los criterios anteriores se consideran válidos, incluyéndose por tanto los valores resultantes de ellos en las conclusiones del Informe Anual del Mercado Inmobiliario Urbano.
7.4. VALORES DE MERCADO Y TESTIGOS CONSIDERADOS ABPERE5BEXB3FMY7
Documento firmado con CSV por: CSV: 7.4.1.- Valores medios de comercio y número de testigos por Gerencia Territorial
Por lo que respecta a los valores máximos, valores medios y número de testigos considerados de capitales de provincia para el uso comercial son los siguientes:
COMERCIAL EJE/ZONA VALOR MÁXIMO TOTAL EJES PRINCIPALES COMPRAVENTAS TASACIONES MUNICIPIO V. MÁXIMO DENOMINACIÓN V. MEDIO Nº INM. Nº TES. V. MÁXIMO V. MEDIO V. MÁXIMO V. MEDIO ALBACETE 3.050 CENTRO 1.930,90 1.763 13 3.400,00 1.595,96 4.862,29 1.662,38 CIUDAD REAL 2.796 CENTRO- PLAZA MAYOR 1.745,51 752 12 4.166,67 2.136,29 4.787,13 1.671,60 CUENCA 2.203 CENTRO - CARRETERIA/XÚCAR 1.931,44 512 10 4.324,32 1.786,20 8.754,71 1.507,88 GUADALAJARA 2.099 CENTRO COMERCIAL 1.465,76 423 15 2.173,36 1.396,23 2.463,98 2.236,10 TOLEDO 2.545 CASCO 1.761,96 1.596 21 7.708,86 1.700,68 4.983,76 2.082,46 Tabla 26. Valores máximos y medios de ejes/zonas principales en €/m2.
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Mapa 1. Valores máximos de comercio Toledo en €/m2 (zona casco)
MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN (verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018
ABPERE5BEXB3FMY7
Documento firmado con CSV por: CSV:
Documento firmado electrónicamente con Código Seguro de Verificación (CSV) por:
El Ponente de la Junta Técnica Territorial D. Miguel Ángel Relucio Patón
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MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN ANEXOS (verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018
ANEXO I . Ratios
ANEXO II. Listado de los módulos de valoración de todos los municipios de Castilla- La Mancha ABPERE5BEXB3FMY7 para su utilización en el Informe Anual del Mercado Inmobiliario. Documento firmado con CSV por: CSV:
ANEXO III. Listado de los coeficientes de gastos y beneficios y los importes correspondientes a cada recinto de valoración para su utilización en el Informe Anual del Mercado Inmobiliario.
ANEXO IV. Listado de los valores de referencia para el uso residencial de los municipios “sin dinámica inmobiliaria” para su utilización en el informe del mercado anual del mercado inmobiliario.
ANEXO V . Clasificación de los municipios de Castilla- La Mancha en función de la dinámica inmobiliaria (CLASE). Valor máximo teórico en venta homogeneizado por municipio.
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ANEXO I: RATIOS
INTRODUCCIÓN
La Dirección General del Catastro y la Junta de Comunidades de Castilla- La Mancha colaboran desde hace varios años en intercambio de información del mercado inmobiliario. Esa colaboración se materializó el 18 de septiembre de 2008 con la suscripción de un convenio de colaboración entre la Administración General del Estado (Ministerio de Economía y Hacienda) y la Comunidad Autónoma de Castilla- La Mancha, para el intercambio de información de estudios de mercado y para la difusión de la información.
Por otra parte, el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario se ha modificado para incluir el valor de referencia de mercado (art. 3.1) como uno de los elementos de la descripción catastral de los bienes inmuebles, elaborando para ello el informe anual del mercado inmobiliario.
En estos últimos años se ha intensificado la colaboración sobre el conocimiento del mercado inmobiliario y en el ámbito de actuación del convenio, la Dirección General del Catastro, viene proporcionar a la Junta de Comunidades un Informe Anual del Mercado Inmobiliario, los Módulos Básicos de valoración de la construcción de todos los municipios de la región, los coeficientes de gastos y beneficios de promoción y los listados de valores de referencia para municipios con escasa o nula dinámica inmobiliaria, que han servido de base para la definición y delimitación de los recintos de valoración del suelo que también forman parte de dicho Informe.
Dada la trascendencia que adquiere el Informe, por el uso que del mismo hace la Comunidad
Autónoma, se amplía el contenido del informe mediante el presente anejo en dos aspectos: MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN (verificable en https://www.sedecatastro.gob.es) | Fecha de firma: 28/11/2018 1. La Comprobación en diferentes niveles de análisis, mediante los Ratios de Mediana, Dispersión y Equidad Vertical, de la bondad del valor de referencia obtenido en la población de testigos.
2. Proporcionar los valores de referencia para los municipios sin dinámica inmobiliaria así como los criterios para su obtención. ABPERE5BEXB3FMY7 Documento firmado con CSV por: CSV:
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1 - Ratios
La IAAO (International Association of Assessing Officers) es una organización reconocida a nivel internacional para la educación e investigación en el avalúo de la propiedad inmobiliaria. Tiene establecidos en sus normas técnicas los siguientes estándares para poder ser considerada aceptable una valoración masiva:
MEDIANA - Estadístico de centralidad de la relación entre el valor medio de mercado obtenido en la valoración (Vref) y su valor de mercado (Vmer), (en adelante RM). De las distintas medidas de centralidad, Media, Moda y Mediana, esta última es la estándar por considerarse una medida más sólida, más estable y menos influenciada por valores atípicos extremos. Para el conjunto total de la población de testigos, el valor de la Mediana, debe estar comprendido entre 0,90 y 1,10 , pero en adaptación de este criterio a nuestro estudio concreto, la Mediana está referida a la relación (Vref)/2 / Vmer por lo que el estándar de la Mediana en este estudio, debe estar comprendido entre 0,45 y 0,55.
COD - Coeficiente de dispersión, que evalúa la desviación de los valores con respecto a la medida central. Es el promedio de las diferencias con respecto a la Mediana. Se determina por el cociente entre la desviación absoluta media y la Mediana.