Kirsi 3 5-5 71 Kristiine Linnaosa Tallinn Eksperthinnang

Eksperthinnang: 62022015 AR

Hinnatav objekt: Korteriomand registriosa nr 18321901

Aadress: Kirsi tn 3//5 krt 5/71 Kristiine linnaosa Tallinn

Eksperthinnangu tellija: Tallinna Linnavaraamet

Turuväärtus: vastavalt arvutustele on hinnatava objekti turuvä ärtus väärtuse kuupäeval s.o 04.03.2015.a.: 37 200 EUR (kolmkümmend seitse tuhat kakssada eurot).

Saadud tulemus ei sisalda käibemaksu.

RE Kinnisvara AS Eksperthinnang nr 62022015AR Andrei Rikk Tatari 64, Tallinn 10134 Kirsi tn 3//5 krt 5/71 +372 50 15 539 Tel: 66 88 666 Kristiine linnaosa [email protected] [email protected] Tallinn www.RE.ee

SISUKORD

1. EKSPERTHINNANGU KOOSTAMISE ALUSED...... 3 2. EKSPERTHINNANGU KEHTIVUSE EELDUSED JA AVALIKUSTAMINE ...... 4 3. KINNISTU ANDMED ...... 4 4. OBJEKTI KIRJELDUS ...... 5 4.1 Asukoht ...... 5 4.2 Hoone kirjeldus ...... 5 4.3 Korteriomandi kirjeldus ...... 6 4.4 Tehnovõrgud ...... 6 5. TURUANALÜÜS ...... 7 5.1 Majandus ja kinnisvaraturg ...... 7 5.2 Tallinna korterid ...... 12 5.3 Kristiine linnaosa ...... 14 5.4 Prognoos ...... 19 6. HINDAMINE ...... 20 6.1 Hinnatava objekti analüüs ...... 20 6.2 Hindamismetoodika ...... 21 6.3 Hindamine võrdlusmeetodil...... 21 7. HINDAMISTULEMUS ...... 25 Lisa 1. Vastavuskinnitus standardi nõuetele ...... 26 Lisa 2. Vaated objektist ...... 27 Lisa 3. Kinnistusregistri väljavõte 02.03.2015.a...... 29

1. EKSPERTHINNANGU KOOSTAMISE ALUSED Hindamise lähteülesanne: Eksperthinnang on koostatud objekti turuväärtuse määramiseks tellija soovil. Käesoleva hindamise eesmärgiks on leida hinnatava objekti turuväärtus väärtuse kuupäeva seisuga, s.o 04.03.2015.a.

Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval üle minema tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (Eesti Standard EVS 875-1:2010) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamisetulemus on esitatud. Peab alati kokku langema hindamise kuupäevaga või sellele eelnema, st hindamine peab olema teostatud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga. (Eesti Standard EVS 875-1:2010) Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust ei eksisteeri või et saastekõrvaldustööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisobjektil ja naaberobjektidel teostatud ning teostatavat tegevust eesmärgiga teha kindlaks, kas nimetatud kasutused või nende objektide maa võiks olla või on olnud hinnatava objekti suhtes saastav. Hindaja ei võta endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest ega ka oskuste ja teadmiste eest, mis on vajalikud nende avastamiseks. Juhul kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisobjektil või naabruses eksisteerib saastaineid või -allikaid või et hindamisobjekti on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust.

Hinnangu tellija: Tallinna Linnavaraamet Tellimusleping: Kirjalik tellimusleping (tellimuskiri 20.02.2015 nr 2.1-29/946-1). Algandmed esitanud isik: Algandmed esitas ja selgitusi jagas tellija esindaja Irina Tihhomirova. Ülevaatuse kuupäev: 04.03.2015.a. Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale. (Eesti Standard EVS 875-1:2010) Objekti ülevaatusel viibinud Hindaja Andrei Rikk ja tellija esindaja Irina Tihhomirova. isikud: Ülevaatuse ulatus ja Ülevaatus hõlmas objekti tervikuna. Visuaalsel ülevaatusel ei ilmnenud põhjalikkus: silmnähtavaid puudusi, mis viitaks täiendavate uuringute vajalikkusele. Hindaja ei ole teostanud ehitiste uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need vara osad on heas seisundis. Me ei saa avaldada mingit arvamust vara nende osade kohta, mida me ei ole inspekteerinud, käesolev aruanne ei kinnita vara struktuuri ja kattematerjalide laitmatust.

Hindamisaruande kuupäev: 10.03.2015.a. Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (Eesti Standard EVS 875-1:2010) Hindamise alused: Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875; Eesti Vabariigi seadusandlus; EKHÜ heade tavade koodeks.

Kasutatud allikad ja materjalid: Maa-ameti koduleht (www.maaamet.ee); Ehitisregistri elektrooniline andmebaas (www.ehr.ee); Maa-ameti tehinguregister; Rahandusministeeriumi koduleht (www.rahandusministeerium.ee); Statistikaameti koduleht (www.stat.ee); Eesti Panga koduleht (www.eestipank.ee); RE Kinnisvara AS andmebaas; Algandmed esitanud isiku poolt suuliselt esitatud andmed hinnatava objekti kohta; Kirjalik tellimusleping (tellimuskiri 20.02.2015 nr 2.1-29/946-1); Kinnistusregistri väljavõte 02.03.2015.a; City24 kinnisvara portaal ja Kinnisvara WEB (www.city24.ee, www.kv.ee); Delfi kaardirakendus (Regio 2014); Kasutatud allhanked: Käesoleva töö teostamisel allhanget kasutatud ei ole.

2. EKSPERTHINNANGU KEHTIVUSE EELDUSED JA AVALIKUSTAMINE Eksperthinnang on kehtiv järgmistel eeldustel: ° hindajale edastatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene; ° objekti ei koorma eksperthinnangus käsitlemata lepingud, mis avaldavad mõju turuväärtusele; ° objekti võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud.

Käesolevat hindamisaruannet ja selle osa tohib avalikustada ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta, kuna see on tellitud avaliku ülesande täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil.

3. KINNISTU ANDMED Hinnatav objekt Korteriomand – 281/73404 mõtteline osa kinni stust ja reaalosa eluruum nr 5/71, mille üldpind on 28,10 m². Aadress Kirsi tn 3//5 Kristiine linnaosa Tallinn Kinnistusjaoskond Tartu Maakohtu kinnistusosakond Registriosa nr 18321901 Katastritunnus 78407:701:4511 Sihtotstarve Elamumaa 100% Omanik Silvi Harras Avaldused Puuduvad Koormatised Puuduvad Hüpoteegid Puuduvad

4. OBJEKTI KIRJELDUS 4.1 Asukoht Hinnatav objekt paikneb Tallinnas Kristiine linnaosas Lilleküla asumis Mustamäe tee ja Keemia tn vahelisel alal.

Kaugus Tallinna südalinnast Ca 4 km Piirkonna hoonestus Piirkond on hoonestatud valdavalt 5- ja 9-korruseliste korterelamutega. Müra ja õhusaaste tase Keskmine Parkimine Elamuesisel alal on piiratud parkimisvõimalused. Infrastruktuur Hästi arenenud, läheduses asuvad haridus- ja tervishoiuasutused, kauplused, teeninduspunktid. Lähimad ühistranspordipeatused asuvad Mustamäe teel ca 250 m kaugusel. Lähim hoone Lähimad hooned on kõrge tulepüsivusklassiga paneelmajad, mis asuvad hinnatavast hoonest 0-60 m raadiuses.

4.2 Hoone kirjeldus Ehitisregistri kood 101043115 Esmane kasutus 1974 (www.ehr.ee). Ehitisregistri andmetel on 15.06.2006.a. väljastatud ehitusluba nr. 18477 ja 10.06.2013.a. ehitusluba nr. 63954 ehitise rekonstrueerimiseks. Kasutusluba Puudub. Kuna enne 1995 aastat oli seadusega reguleerimata kasutusloa mõiste, siis enne seda püstitatud ehitistele ei nõuta kasutusluba. Samas on ehitusseaduse kohaselt alates 1995 aastast väljastatud ehituslubadele ehitise püstitamiseks, - laiendamiseks või -rekonstrueerimiseks kohustuslik taotleda kasutusluba.

Energiamärgis E (www.ehr.ee) Energiamärgis on dokument, mille eesmärk on anda teada, kui palju sisekliima tagamisega hoone tarbib energiat, võrreldes teiste samaväärsete hoonete keskmise energiatarbimisega. Energiatarbimine võib hõlmata hoone kütmiseks, jahutamiseks, vee soojendamiseks, ventilatsiooniks ja valgustuseks vajalikku energia hulka. (ehitusseadus §-s 3¹ lg 1). Mida kõrgem on hoone energiatõhususe klass (A-st kuni H-ni), seda väiksemad on hoone energiaarved. Hoone tüüp 72-eluruumiga elamu. Korruselisus 9 Vundament Vaivundament Välisseinad Mitmekihiline raudbetoonpaneel Kandekonstruktsioon Monoliitne raudbetoon, monteeritav raudbetoon Vahelaed Monteeritav raudbetoon Katus Rullmaterjal Hoone ehitus-tehniline seisukord Hoone ehitus-tehnilist ekspertiisi hindaja ei ole teostanud. Visuaalsel ja remondivajadus vaatlusel on hoone üldine seisukord väga hea. Algandmed esitanud isiku ütlustel on elamu fassaad renoveeritud, katus vahetatud, veetorustik vahetatud. Elamu trepikoda Trepikoda on heas seisukorras. Välisuks on fonolukk-süsteemiga.

4.3 Korteriomandi kirjeldus Toalisus 1 Korrus 9 Ruumide üldpind 28,10 m2 (www.ehr.ee) Ruumilahendus Korteri aknad avanevad ühele poole ja selle koosseisu kuuluvad: esik, elutuba, köök, wc-vannituba ja rõdu pääsuga elutoast. Põrandad Parkett, keraamiline plaat, PVC Seinad Tapeet, keraamiline plaat Laed Värv Aknad 2 x puitraamis Uksed Puituksed Sanitaartehnika Sanitaartehnika on kapitaalremonti vajavas seisukorras. Siseviimistluse seisukord ja Hindamishetkel on korter kapitaalremonti vajavas seisukorras. remondivajadus

4.4 Tehnovõrgud Veevarustus Tsentraalne Elektrivarustus 220V Kanalisatsioon Tsentraalne Gaasivarustus Puudub Küttesüsteem Tsentraalne Kuumaveevarustus Tsentraalne Ventilatsioonisüsteem Puudub Turvasüsteemid Puuduvad Muud süsteemid Puuduvad

5. TURUANALÜÜS 5.1 Majandus ja kinnisvaraturg Eesti majandus on maailmamajanduse heitlikkusele hästi vastu seisnud ning viimaste aastate majandusareng on riigi finantsstabiilsust toetanud. Majandus on võrreldes paari aasta taguse seisuga märksa rohkem tasakaalus ning selle vastupanuvõime väliskeskkonna halvenemisele on tublisti paranenud. Riigi Maa-ameti andmetel oli kinnisvara hinnaindeksi kasv 2014. aasta IV kvartalis võrreldes 2013. aasta sama kvartaliga 14,5% ning võrreldes 2014. aasta III kvartaliga 2,7%. Korteriomandite hinnaindeks kasvas aastaga 9,3%, hoonestatud elamumaa hinnaindeks 18,5% ning hoonestamata maa hinnaindeks 27,4%.

SKP Statistikaameti esialgsetel andmetel suurenes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2014. aasta IV kvartalis võrreldes 2013. aasta IV kvartaliga 2,7%. 2014. aastal kasvas SKP eelmise aastaga võrreldes 1,8%. IV kvartalis panustas majanduse kasvu enim Eesti majanduse suurim tegevusala töötlev tööstus, peamiselt elektroonikaseadmete tootmise ning puidutöötlemise toel. Lisaks töötlevale tööstusele olid 2014. aasta viimases kvartalis Eesti majanduse suurimad kasvatajad veel energeetika ja kaubandus, millest viimases vedas kasvu tugeva sisenõudluse toel jaekaubandus. Samuti jätkas IV kvartalis tugevnemist välisnõudlus. 2014. aasta IV kvartalis suurenes kaupade väljavedu hinnamõjusid arvesse võttes 8,0%. Kaupade sisseveo kasv kiirenes hinnamõjusid arvesse võttes 6,6%-ni. Tegevusaladest pidurdas IV kvartalis majanduskasvu enim transpordi ja ehituse lisandväärtuse kahanemine.

SKP kasvu panustas esialgsete arvestuste kohaselt oluliselt netotootemaksude koosseisu kuuluva käibemaksu laekumise kasv. Oma osa selles on muutunud käibemaksu deklareerimise korral, mis rakendus 1. novembrist 2014. Netotootemaksude suurenemist mõjutas oluliselt ka aktsiiside laekumise kasv. Sesoonselt ja tööpäevade arvuga korrigeeritud SKP kasvas 2014. aasta IV kvartalis eelmise kvartaliga võrreldes 1,1% ja võrreldes 2013. aasta IV kvartaliga 2,6%. Tarbijahinnaindeks Statistikaameti andmetel oli tarbijahinnaindeksi muutus 2014. aasta detsembris võrreldes novembriga 0,0% ja võrreldes 2013 aasta detsembriga -0,5%. Kaubad olid 2014. aasta detsembris 2013. aasta detsembriga võrreldes 1,3% odavamad ja teenused 0,9% kallimad. Kaupade ja teenuste administratiivselt reguleeritavad hinnad on 2013. aasta detsembriga võrreldes langenud 1,9% ja mittereguleeritavad hinnad 0,1%. 2013. aasta detsembriga võrreldes mõjutas tarbijahinnaindeksit enim 14,1% odavnenud mootorikütus. Suurem mõju indeksile oli veel alkohoolsetel jookidel ja tubakal, mis on aastaga kallinenud vastavalt 2,3% ja 7,5%. 2013. aasta detsembriga võrreldes on toidukaupadest enim kallinenud kohv (20%) ning odavnenud suhkur (41%). Novembriga võrreldes oli detsembris tarbijahinnaindeksi peamiseks mõjutajaks mootorikütus, mis odavnes kuuga 8,6%. Detsembriks ostetud lennukipiletid olid 32% kallimad kui kuu varem, toidu ja mittealkohoolsete jookide väikese kallinemise taga on peamiselt puuvilja 2,7%, kohvi 5,2% ja köögivilja 1,6%-line kallinemine. Toidukaupadest kallinesid kuuga enim paprika (36%) ja viinamarjad (35%) ning odavnesid mandariinid (21%). Keskmine palk

Statistikaameti andmetel oli keskmine brutokuupalk 2014. aasta IV kvartalis 1039 eurot ja tõusis 2013. aasta IV kvartaliga võrreldes 5,3%. 2014. aastal ületas keskmine brutokuupalk 1000 euro piiri II ja IV kvartalis. 2013. aasta sama kvartaliga võrreldes oli keskmise brutokuupalga tõus IV kvartalis suurem kui II kvartalis, kui brutokuulpalk ületas esimest korda 1000 euro piiri (II kvartalis oli tõus 4,8%, IV kvartalis 5,3%). Aastalõpu ebaregulaarsed preemiad ja lisatasud langesid 2013. aasta IV kvartaliga võrreldes palgatöötaja kohta 2,4% ning vähendasid keskmise brutokuupalga tõusu 0,4 protsendipunkti. Ilma ebaregulaarsete preemiate ja lisatasudeta tõusis keskmine brutokuupalk 2014. aasta IV kvartalis 5,7%. Reaalpalk, milles tarbijahinnaindeksi muutuse mõju on arvesse võetud, tõusis 2014. aasta IV kvartalis võrreldes 2013. aasta IV kvartaliga 5,8%. Reaalpalga kasvu kiirenemisele avaldas mõju tarbijahindade langus 2014. aasta IV kvartalis. Reaalpalk tõusis eelmise aasta sama kvartaliga võrreldes neljateistkümnendat kvartalit järjest. Keskmine brutotunnipalk oli IV kvartalis 6,35 eurot ja tõusis 2013. aasta IV kvartaliga võrreldes 6,0%. Keskmine brutokuupalk tõusis 2014. aasta IV kvartalis kõigil tegevusaladel. Kõige enam tõusis keskmine brutokuupalk 2013. aasta sama ajaga võrreldes finants- ja kindlustustegevuse palgatöötajatel (12,5%), kõige vähem info ja side tegevusala palgatöötajatel (0,5%). Keskmine brutotunnipalk tõusis IV kvartalis kõige enam finants- ja kindlustustegevuse palgatöötajatel (13,1%) ning ainsana langes info ja side tegevusala palgatöötajatel (0,2%).

Töötus Statistikaameti andmetel oli töötuid 2014. aasta IV kvartalis 43 000 ja töötuse määr 6,3%, mis on 2013. aasta IV kvartaliga võrreldes 2,4 protsendipunkti ja 16 000 inimese võrra vähem. Pikaajalisi (aasta või kauem tööd otsinud) töötuid oli 2014. aastal hinnanguliselt 23 000, sh kaks aastat või kauem tööd otsinuid 12 000. Võrreldes varasema aastaga vähenes pikaajaliste töötute arv 14% (sh kaks aastat või kauem tööd otsinute arv langes 25%) ja lühiajaliste (vähem kui aasta tööd otsinud) töötute arv 17%. Pikaajalise töötuse määr oli 2014. aastal 3,3%. Noorte (15–24-aastaste) töötuse määr oli 2014. aastal 15,0% (2013. aastal 18,7%). Kuigi noorte tööpuudus vähenes mullu teiste vanuserühmadega võrreldes kiiremini, jäi see siiski üldisest töötuse määrast kaks korda kõrgemaks. Tööpuuduse vähenemist noorte seas soodustab muuhulgas noorte arvu kahanemine (kümne aastaga on selle vanuserühma arvukus kahanenud enam kui veerandi võrra). Hinnanguliselt oli töötuid noori 2014. aastal 8000. 15– 24-aastaste töötuse määra arvestatakse osatähtsusena vaid tööalaselt aktiivsetest noortest, kes on juba tööelu alustanud, st on hõivatud või töötud. Enamik noori selles eas siiski alles õpib ning nad ei ole veel tööalaselt aktiivsed. Seetõttu oli töötute osatähtsus kõikide noorte seas vaid 5,7%. 15–74-aastaste tööhõive määr oli 2014. aastal 63,0%. Seega lähenes tööhõive määr buumiaegsele tasemele. Võrreldes varasema aastaga kasvas hõivemäär 0,9 protsendipunkti võrra. IV kvartalis oli tööhõive määr aastakeskmisest kõrgem (63,6%), ületades 2013. aasta IV kvartali näitajat kahe protsendipunkti võrra. Lisaks majanduskasvule soodustas hõivemäära kasvu ka rahvaarvu kahanemine, rahvastiku vanuserühmade ebaühtlane suurus, pensioniea järk-järguline tõus ja mitmed muud tegurid. Kui rahvaarv väheneb, siis konkureerib samale hulgale töökohtadele vähem inimesi, seega soodustab see töötuse kahanemist ning hõivemäära kasvu. Tööhõive muutust mõjutasid 2014. aastal enim hõivatute arvu suurenemine info ja side ning majutuse ja toitlustuse tegevusaladel, jaekaubanduses, tervishoius ning veonduses ja laonduses (posti- ja kullerteenused), kuid ka hõivatute arvu langus põllumajanduses, töötlevas tööstuses ning finants- ja kindlustustegevuses. Tööturul mitteaktiivseid inimesi (õppijad, pensionärid, kodused, heitunud jt) oli 2014. aastal 15–74-aastaste hulgas 32% (317 000), mis on 3000 vähem kui aasta varem. 15–74-aastaste tööturul mitteaktiivsete arv vähenes enim õppijate ning pensionäride arvu vähenemise tõttu. Kasvas terviseprobleemide tõttu tööturult eemalejäänute arv. Tööotsingutes heitunud isikuid, kes on kaotanud lootuse tööd leida, oli 2014. aastal hinnanguliselt 6000 (IV kvartalis kasvas nende arv 7000-ni). Laenud

Eesti panga andmetel oli eluasemelaenude käive 2014. aasta IV kvartalis 226,6 miljonit eurot, mis on 2013. aasta IV kvartaliga võrreldes 18,6% suurem. 2014. aasta detsembris välja antud eluasemelaenude keskmine intressimäär oli 2,19%, 2013. aasta detsembris oli intressimäär 2,47%, seega on intressimäärad aastaga langenud. 2014. aasta IV kvartali lõpuks oli Eesti Panga andmetel Eestis kokku 163 546 eluasemelaenu, mis on 1,9% rohkem kui 2013. aasta IV kvartali lõpus. Arvestades, et eluasemelaenude kogujääk oli samal ajal 6,06 miljardit eurot, on keskmine eluasemelaenu jääk ca 37 000 eurot.

Pangad teenisid 2014. aasta neljandas kvartalis 59 miljonit eurot puhaskasumit. Puhaskasum kahanes netointressitulu vähenemise, personalikulude suurenemise ning laenuallahindluste tegemise tõttu. Pankade puhastulukus varade suhtes oli 2014 aasta viimases kvartalis 1,6%. Ehitus Statistikaameti andmetel tõusis ehitushinnaindeks 2014. aastal võrreldes 2013. aasta keskmisega 0,5%. Tööjõud kallines 2013. aastaga võrreldes 1,3% ja masinad 2,2%. Materjalide hinnad jäid samale tasemele. Ehitushinnaindeksi muutus oli 2014. aasta IV kvartalis võrreldes III kvartaliga -0,2% ja võrreldes 2013. aasta IV kvartaliga -0,7%. 2014. aasta III kvartaliga võrreldes mõjutas indeksit kõige enam materjalide odavnemine, mis andis kvartalimuutusest üle kolmveerandi. 2013. aasta IV kvartaliga võrreldes andis materjalide odavnemine indeksi langusest üle poole. Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeks tõusis 2014. aastal võrreldes 2013. aasta keskmisega 0,6%, sealhulgas kallines tööjõud 1,7%, masinad 3,4%, materjalide hinnad jäid samale tasemele. Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeksi muutus oli 2014. aasta IV kvartalis III kvartaliga võrreldes 0,1% ja 2013. aasta IV kvartaliga võrreldes -0,4%. Ehitisregistri andmetel lubati 2014. aastal kasutusse 2756 uut eluruumi, s.o 677 eluruumi rohkem kui aasta varem. Suurem osa valminud eluruumidest asub korterelamutes ja iga teine neist oli kahe- või kolmetoaline. Enim valmis uusi eluruume Tallinnas, järgnesid Tallinna lähiümbruse vallad ja Tartumaa. Nõudlus uute hea asukohaga kvaliteetsete elamispindade järele püsib. 2014. aastal väljastati ehitusluba 3941 eluruumi ehitamiseks, mis on võrreldes aasta varasemaga ligi kolmandiku võrra rohkem. Eelistatuim elamutüüp oli korterelamu. 2014. aastal lubati kasutusse 785 mitteelamut kasuliku pinnaga 529 000 ruutmeetrit. Enim lisandus uut lao-, tööstus- ja põllumajanduspinda. Võrreldes 2013. aastaga vähenes nii kasutusse lubatud mitteelamute pind kui ka kubatuur. IV kvartalis pöördus ehitusturg taas kasvule. Ehitusettevõtted ehitasid 2014. aasta IV kvartalis omal jõul 596 miljoni euro eest, mis oli 2013. aasta IV kvartaliga võrreldes 6% rohkem. Kasvu taga on eelkõige 2013. aasta viimase kvartali madal võrdlusbaas rajatiste ehitusmahtude osas. Ostu-müügitehingute arv ning väärtus

Maa-ameti andmetel sooritati 2014. aasta IV kvartalis 12 239 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega ca 671 miljonit eurot. 2013. aasta IV kvartaliga võrreldes kasvas tehingute arv 954 võrra ja tehingute koguväärtus ca 111 miljoni euro võrra.

Notariaalselt tõestatud ostu-müügitehingud Eestis 2005-2014 IV kv 18 000 1 600 16 000 1 400 14 000 1 200 12 000 1 000 10 000 800 8 000 600 6 000 4 000 400 200

Tehingute arv arv Tehingute(tk) 2 000 0 0 Tehingute koguväärtusEUR) (mlnTehingute I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Allikas: Maa-amet, Statistikaamet, RE Kinnisvara AS

Maa-ameti tehingute andmebaasi andmete põhjal toimus 2014. aasta IV kvartalis enim tehinguid detsembris – 4626 tehingut ning kõige vähem tehinguid novembris – 3676 tehingut. Keskmised tehingute hinnad olid vastavalt ca 54 000 ja 56 000 eurot. Kõige suurema tehingute koguväärtusega kuu 2014. aasta IV kvartali jooksul oli detsember – ca 251 mln eurot ning kõige väiksema tehingute koguväärtusega kuu november – ca 204 mln eurot.

Notariaalselt tõestatud ostu-müügitehingud Eestis tehingute arv (tk) jaanuar 2012-detsember 2014 5000 4626 4363 4500 4024 3937 3882 3913 3712 3865 3899 4000 3725 3717 3651 3676 3490 3338 3510 3478 3449 3534 3326 3371 3390 3500 3185 3182 3292 3186 3287 2932 3050 2930 2980 2973 3000 2904 2801 2427 2500 2304 2000 1500 1000 500 0 mai mai mai juuli juuli juuli aprill juuni aprill juuni aprill juuni märts märts märts august august august jaanuar jaanuar jaanuar oktoober oktoober oktoober veebruar veebruar veebruar november november november september detsember september detsember september detsember 2012 2013 2014

Allikas: Maa-amet, RE Kinnisvara AS

Notariaalselt tõestatud ostu-müügitehingud Eestis tehingute koguväärtus (mln EUR) jaanuar 2012- detsember 2014 300 251 250 215 205 202 208 201 204 191 199 197 200 182 188 184 175 175 167 173 167 174 158 158 164 163 148 152 155 153 143 142 142 139 150 128 134 129 118 112 100

0 mai mai mai juuli juuli juuli aprill juuni aprill juuni aprill juuni märts märts märts august august august jaanuar jaanuar jaanuar oktoober oktoober oktoober veebruar veebruar veebruar november november november september detsember september detsember september detsember 2012 2013 2014 Allikas: Maa -amet, RE Kinnisvara AS

5.2 Tallinna korterid Tallinn on Eesti Vabariigi pealinn ning Harju maakonna halduskeskus. Tallinn asub Eesti põhjarannikul, Põhja-Eesti pangal, Kopli ja Tallinna lahe ääres ning hõlmab 156,3 km² suuruse maa-ala. Tallinnas on 8 linnaosa, mis jaotuvad 84 asumiks. 2015. aasta 1. jaanuari seisuga on Tallinnas 434 426 registreeritud elanikku. 2014. aasta IV kvartalis toimus Tallinna korteriturul 2102 tehingut koguväärtusega ca 180 mln eurot. Aastatagusega võrreldes on tehingute arv ca 1,5% võrra langenud kuid koguväärtus ca 15% tõusnud.

Notariaalselt tõestatud ostu-müügitehingud Tallinnas korteriomandid (eluruumid) 2005-2014 IV kv 4500 350 4000 300 3500 250 3000 2500 200 2000 150 1500 100 1000 500 50 Tehingute arv arv Tehingute(tk) 0 0 I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 koguväärtusEUR) Tehingute(mln

Allikas: Maa-amet, Statistikaamet , RE Kinnisvara AS

Maa-ameti andmete põhjal oli Tallinna linnas 2014 aasta IV kvartalis toimunud korteriomandite (eluruumide) tehingute arv kõige suurem oktoobris (735 tehingut) ning kõige väiksem novembris (648 tehingut). Tehingute kogusumma oli

suurim detsembris (ca 64 miljonit eurot) ning väikseim novembris (ca 55 miljonit eurot). 2014. aasta IV kvartali jooksul toimunud korteriomandite (eluruumide) keskmiseks tehingusummaks oli ca 86 000 eurot.

Tallinna korteriomandid (eluruumid) tehingute arv (tk) jaanuar 2012- detsember 2014 735 800 764 735 734 711 721 721 719 703 699 682 667 651 661 668 654 700 647 629 648 567 599 611 577 587 578 595 581 600 565 553 564 590 555 557 519 514 481 500 400 300 200 100 0 mai mai mai juuli juuli juuli aprill juuni aprill juuni aprill juuni märts märts märts august august august jaanuar jaanuar jaanuar oktoober oktoober oktoober veebruar veebruar veebruar november november november september detsember september detsember september detsember 2012 2013 2014

Allikas: Maa-amet, RE Kinnisvara AS

Tallinna korteriomandid (eluruumid) tehingute koguväärtus (mln EUR) jaanuar 2012- detsember 2014 70 64 59 61 60 54 54 55 51 53 52 49 49 48 48 50 45 46 47 46 50 43 44 44 41 40 39 40 40 40 40 39 36 40 34 35 34 34 31 30 27 20 10 0 mai mai mai juuli juuli juuli aprill juuni aprill juuni aprill juuni märts märts märts august august august jaanuar jaanuar jaanuar oktoober oktoober oktoober veebruar veebruar veebruar november november november september detsember september detsember september detsember 2012 2013 2014

Allikas: Maa -amet, RE Kinnisvara AS Tallinna lõikes eelistuste osas muutusi toimunud ei ole. Jätkuvalt on kõrgemalt hinnatumateks piirkondadeks Kesklinn (eeskätt Vanalinna asum ja Kadriorg), Kesklinna lähipiirkond ning loomulikult Nõmme ja Pirita linnaosad. Korterelamute piirkondadest on eelistatuim Kristiine linnaosa, aga samuti ka Haabersti, Mustamäe ja Lasnamäe

kesklinna poolne piirkond. Põhja-Tallinna linnaosas on eelistatuim Kalamaja asum ning kõige vähem hinnatud on Kopli asum, kus tehinguaktiivsus on keskmisest madalam. Uute korterite turul on nõudlus kasvanud, suur osa uutest korteritest on müüdud, kuid uusi korterelamute arendusprojekte on alustatud pigem vähe. Turule lisanduvates uutes korterelamutes müüakse paljud korterid juba enne maja valmimist. Tänane klient soovib läbimõeldud hea asukohaga kvaliteetset uut korterit. Võrreldes uute korterite turuga on vanemate elamispindade segment mõnevõrra aktiivsem, põhjustatuna eelkõige sarnase vara madalamast soetusmaksumusest. Vanemate korterite segmendis on aktiivselt esindatud sisuliselt kõik Tallinna korterelamute piirkonnad. Kinnisvaraportaali www.kv.ee andmetel on korteriomandite (eluruumide) pakkumiste arv Tallinnas alates 2012. aasta algusest olnud languses, kuni 2013. aasta IV kvartalini, mil algas taas pakkumiste arvu kasv. Korteriomandite (eluruumide) pakkumiste keskmine ruutmeetri hind on alates 2009. aasta teisest poolest liikunud tõusujoones.

Tallinna korteriomandite (eluruumide) müügipakkumiste arvu ja keskmise ruutmeetri hinna muutus 35000 perioodil 2005-2014 IV kv 2500 30000 2000 25000 ) 20000 1500 2

15000 1000 10000 (eur/m 500 5000 0 0 Pakkumiste arv (tk) Pakkumistearv Pakkumiste keskmine hindPakkumiste keskmine I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Allikas : www.kv.ee , RE Kinnisvara AS

5.3 Kristiine linnaosa Kristiine linnosa piirneb Haabersti, Kesklinna, Mustamäe, Nõmme ja Põhja-Tallinna linnaosadega, kusjuures puudub ühendus merega. Kristiine linnaosa pindala on 9,4 km² ehk 5,9 % Tallinna linna pindalast. Kristiine linnaosa jaguneb kolmeks asumiks: Järve, Tondi, Lilleküla. Lilleküla asum jaguneb omakorda tinglikult elamupiirkonnaks ning Marja- Liimi-Laki ettevõtluspiirkonnaks. 2015. aasta 1. jaanuari seisuga on linnaosas 31 770 elanikku. Kristiine linnaosa on üks tihedamini asustatud piirkondi Tallinnas, asustustihedus 3379 inimest 1km² ning ületab linna keskmist asustustihedust märkimisväärselt. Levinumad on linnaosas üksikelamud, mis moodustavad 60% kõigist eluhoonetest, 1-2 korruselisi korterelamuid on 23%. Suuri, kolme ja enama korruselisi eluhooneid, on linnaosas vähe – vaid 15%. Elamutüüpidest on kõige levinumad 1-2 korruselised puitelamud (üksikelamud), edasi järgnevad tellistest korterelamud ja seitsmekümnendatel ehitatud suurpaneelelamud. Viimastel aastatel on rajatud uusi kaasaegseid uusarendusi. Kristiine linnaosas on 12 lasteaeda, 7 kooli, üks huvikool ning 2 kõrgkooli, mis katavad piirkonnas elavate inimeste nõudluse hästi ära.

Kristiine linnaosas on märkimisväärselt palju kauneid ja liigirohkeid koduaedasid. Rohelisust lisavad ka heas seisukorras endiste suvemõisate pargid (Löwenruh park, Cederhilmi park ja Tondimõisa park) ning lühiajaliseks puhkuseks mõeldud haljasalade ja lastemänguväljakute olemasolu pea kõikides suuremates piirkondades. Haljasalasid on 69,4 ha, mis moodustab 8,97% linnaosa pindalast. Parke ja pargilaadseid alasid on 10,0 ha. Kristiines linnaosas paiknevad järgmised pargid: Cederhelmi park (1,0 ha, Mooni tänav 30d); Löwenruh park (5,9 ha, Mustamäe tee 59a); Tondimõisa park (end. Dunteni park, 4,6 ha, Nõmme tee ja Tondi tänava vahelisel alal); Räägu park (1,0 ha, Nõmme tee 52); Sõjakooli park (Tondi tänav 55); Charlottentali park (Mustamäe tee 20). Ajalooliselt on tegemist Kristiine heinamaade ja suvemõisate paiknemisalaga, mida nimetati Christinenthaliks. Nimi on antud Vaasade dünastiasse kuulunud Rootsi kuninganna Kristina järgi, kelle valitsemisajal, 1653. aastal, mõõdeti see maa-ala linnakodanike poolt omandatavateks osadeks. 19. sajandil hakati kõnelema Christinenthali asemel Mayeri heinamaast, mis tulenes 1883. aastal rajatud Mayeri keemiatehase nimest. Tööstuse tulekuga Tulika tänava piirkonda algas üürimajade ehitus. Kauneim nn Tallinna majadest koosnev ansambel paikneb Kibuvitsa tänaval. Seevastu Tondile oli rajatud juba tsaariajal sõjaväelinnak, kuhu 1920. aastatel kolisid Eesti kaitseväe õppeasutused. 1920. aastatel sai Mayeri heinamaa uue nime - Lilleküla. Algas endiste suvemõisate maa-alade jagamine elamukruntideks, mis hoonestati ühepereelamutega. Järve asumi tekkele aitas kaasa 1923. aastal rajatud raudteepeatus. Linnaosa omanäolisust kujundavad 1940-1960. aastatel välja ehitatud terviklikud ajastule iseloomulikud elamupiirkonnad. Nõukogude perioodil jõudis Kristiine linnaossa ka tüüpelamuehitus. Kui sõjajärgsel perioodil lubati ehitada vaid väikeelamuid, siis alates 1960. aastatest survestas Lilleküla pealetungiv Mustamäe paneelmajade ehitus. Oht, et eramud lammutatakse, püsis 1980ndate alguseni. Aastal 1981 võeti Tallinna linnavõimu poolt vastu otsus siinsed eramud säilitada, kuigi samas nähti ette asumi osalist tihendamist madal-tihedate kortermajadega. Väljakujunenud maakasutuses ja linnastruktuuris olulisi muudatusi ei planeerita, võttes arvesse, et linnaosa on kogu ulatuses hoonestatud. Linnaosa tihendamine toimub üksikute ehituslünkade täitmisega ja endiste tööstus- ja sõjaväealade taaskasutusega uuteks vajadusteks. Väikeelamupiirkonnas on tihendamine lubatud ainult väikeelamutega üksikute suurte kruntide tükeldamise teel. 2014.aasta IV kvartalis tehti Kristiine linnaosas 129 tehingut, mis on 27,5% vähem kui 2013.aasta IV kvartalis. Samal ajal tõusis tehingute keskmine ruutmeetri mediaanhind 1493 euroni, mis on 8,2% kõrgem kui aasta tagasi.

Kristiine linnaosa korteriomandite tehingute arv ja keskmine

1600 250 204 1500 178 185 200 158 1400 138 140 125 129 150 1300 100 1200 1100 50 1000 0 I II III IV I II III IV 2013 2014 tehingute arv mediaanhind EUR/m² Allikas: Maa-amet

Analüüsides Kristiine linnaosa ostu-müügitehinguid ning võttes arvesse hoonestuse ja korterite suurt erinevust, on mõistlik vaadelda tehingute andmeid korterite ruutmeetri hinnavahemike kaupa. Analüüsi tulemused on esitatud alloleval joonisel.

Kristiine linnaosa korteriomandite eluruumide tehingute arv ja % kogu tehingute arvust vastavalt ruutmeetri hinnale 2014 IV kv

12; 9% 21; 17% <=1000 EUR/m2

1000-1400 (k.a) EUR/m2 36; 28% 1400-1800 (k.a) EUR/m2

59; 46% >1800 EUR/m2

Allikas: Maa-amet, RE Kinnisvara AS Kristiine linnaosas on nõutavamad ehitised peale 2000.aastat valminud kivimajad ja renoveeritud puitmajad, kus vähemalt heas seisukorras korterite ruutmeetrihinnad jäävad vahemikku 1400-1800 eurot. Välja on kujunenud eelistatumad piirkonnad, kus hinnad ületavad piirkonna keskmist taset. Eelistatakse rohkem väiksemate, kvartalisiseste teede ja tänavate äärde jäävaid elamuid. Enimnõutud on kesklinna poolseimas osas paiknevad uusehitiste korterid (nt. Mooni, Linnu ja Lille piirkonnas), kus keskmised ruutmeetri hinnad algavad 1800 eurost. Marja, Linnu ja Mooni piirkonnas asuvates vanemates paneel- ja kivimajades jäävad ruutmeetri hinnad valdavalt vahemikku 1000-1400 eurot, olenevalt korteri ja maja seisukorrast. Suuremate magistraalide ääres asuvate elamute järele on liiklusmüra tõttu nõudlus väiksem ja nende hinnatase on madalam. Vähemhinnatud on Rahumäe piirkonda jäävad 70-80-ndatel valminud kivi- ja paneelelamutes paiknevad korterid, mille hinnatase on üldjuhul linnaosa keskmisest madalam. Kuna valdav osa uusehitistes paiknevate korterite üldpind sisaldab lisaks korteri köetavale pinnale ka tihti nii rõdude pindasid kui ka lahuspindasid (panipaikasid), on Kristiine linnaosas kajastatud korterite ruutmeetrihinnad tegelikkuses kõrgemad. Kinnisvaraportaali www.kv.ee andmetel on korteriomandite (eluruumide) pakkumiste arv Kristiine linnaosas olnud suhteliselt kõikuv. Nagu allolevalt graafikult näha, on pakkumiste arv olnud 2012-2013. aastal langev ning alates 2014. aastast pöördunud taas tõusu suunas. Korteriomandite (eluruumide) pakkumiste keskmine ruutmeetri hind on aga alates 2009. aasta teisest poolest sujuvalt tõusnud ning 2014. aasta jooksul ületanud juba 1600 euro piiri.

Kristiine linnaosa korteriomandite (eluruumide) müügipakkumiste arvu ja keskmise ruutmeetri hinna muutus perioodil 2005-2014 IV kv ) 2

2600 2200 2400 2000 2200 1800 2000 1600 1800 1600 1400 1400 1200 1200 1000 1000 800 800 600 600 400 Pakkumiste arv (tk) Pakkumistearv 400 200 200 0 0 Pakkumiste keskmine hindPakkumiste keskmine(eur/m I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Allikas: www.kv.ee, RE Kinnisvara AS

Maa-ameti tehinguregistri andmetest on vaadeldud Kristiine linnaosas perioodil november 2014 – veebruar 2015 toimunud 1-toaliste 25-35 m ² suuruste korteriomandite tehinguid:

2 Tehingu summa Tehingu summa Aadress Korteri üldpind (m ) Tehingu aeg (EUR) (EUR/m²) 1 Sõpruse pst 8 28,6 nov.14 55 000 1 923 2 Koskla tn 10 34,0 jaan.15 61 000 1 794 3 Sõpruse pst//Varese tn 170//172//8a 33,6 nov.14 60 000 1 786 4 Ööbiku tn 2a 28,2 nov.14 49 500 1 755 5 Kuldnoka tn 10 33,2 jaan.15 50 750 1 529 6 Kirsi tn 3 // 5 28,1 veebr.15 42 500 1 512 7 Kuldnoka tn 17 29,9 nov.14 44 900 1 502 8 Kirsi tn 8 32,5 veebr.15 45 500 1 400 9 Sõstra tn 6 32,7 jaan.15 44 000 1 346 10 Kibuvitsa tn 15a 31,6 jaan.15 41 530 1 314 11 Kirsi tn 8 32,6 jaan.15 41 000 1 258 12 Tondi tn 50 34,1 veebr.15 39 900 1 170 13 Kullerkupu tn 3 34,8 jaan.15 15 270 439 Märkus: tehingu summad ei sisalda käibemaksu. Võrdlustabelis kasutatavad tehingud märgitud rasvases kirjas .

Toimunud tehingute asukohad

Märkused: Rohelisega on märgitud hinnatav objekt, sinisega kasutatud võrdlustehingud (RE kinnisvara AS koostatud kaart Google maps´i alusel).

Võrreldavate müügipakkumistena saame hindamishetkel välja tuua järgmised 1-toaliste korterite pakkumised Kristiine linnaosas (allikas www.City24.ee, www.kv.ee): Korteri Hoone Asukoht Korteri pind m² seisukord Korruselisus/korrus seisukord Pakkumishind 1 m² hind Alajaama tn 12 27,4 Rahuldav 4/3 Väga hea 46 000 1679 Kirsi tn 3 29,0 Rahuldav 9/9 Väga hea 47 900 1652 Tedre tn 81 30,0 Hea 5/5 Hea 47 000 1567 Koskla tn 5 30,0 Rahuldav 5/1 Hea 47 000 1567

Vindi tn 18a 31,0 Rahuldav 5/4 Hea 43 990 1419 Vindi tn 18 33,9 Rahuldav 5/2 Hea 48 000 1416 Keemia tn 19 33,3 Rahuldav 5/5 Hea 45 900 1378

5.4 Prognoos Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt kasvab 2015. aastal majandus 2,1%, mis on vaid pisut rohkem kui 2014. aastal. 2014. aastal kasvas Eesti majandus peamiselt eratarbimise tugeva kasvu ja aasta teisel poolel kiirenenud ekspordi toel 1,9%. 2016. aastaks saavutab majanduskasv prognoosi kohaselt 3,3% taseme. 2014. aasta väga aeglane inflatsioon hakkab järk-järgult kiirenema peamiselt energiatoodete hinnalanguse pidurdumise ja toiduainete kallinemise tõttu. Inflatsioon kiireneb 2015. aastal 0,8 protsendini ning 2016. aastal 2,1 protsendini. Eesti Panga prognoosi järgi väheneb järgmistel aastatel oluliselt tööealiste inimeste osakaal, mis teeb töötajate leidmise üha keerukamaks ja ettevõtete vahelise konkurentsi teravamaks. Järgmise kahe aastaga väheneb Eestis tööealiste inimeste hulk 15 000, viie aasta pärast aga koguni 30 000 võrra. Palgakasv jääb prognoosi kohaselt samale tasemele, mis 2014. aastal ja kiireneb 2016. aastal majanduskeskkonna üldise elavnemise tõttu. Palgasurve allikaid on mitu: miinimumpalga kasv, mis ulatus 2014. aastal 10,9%ni ja 2015. aastal 9,9%ni, erasektori kollektiivsed palgakokkulepped, tööjõu kahanemisest tingitud tööjõupuudus ning töövõtja tugevam positsioon palgaläbirääkimistel, mida mõjutab võimalus minna tööle välismaale. Tööjõupuudus hakkab üha enam piirama ka tootmist. Nii muutub Eesti Panga hinnangul madala tootlikkusega ettevõtete jaoks toimetulek järjest keerulisemaks. Laenuintressimäärad jäävad madalaks ja laenukasv kiireneb, kuid majapidamiste ja ettevõtete laenukoormuse alanemine jätkub. Pankadevahelise rahaturu pikka aega madalal tasemel püsinud intressimäär EURIBOR, mis on ka enamiku laenulepingute baasintressimäär langes 2014. aastal veelgi. Prognoosi kohaselt jääb EURIBOR ka 2015. aastal viimase kümnendi võrdluses madalaks. Ehitusmahud on kogu ehitusturul vähenenud. See on olnud seni tingitud peamiselt riigipoolsete tellimuste vähenemisest, eelkõige rajatiste ehituse langusest. Kuid hoonete uusehitus jätkab tõusutrendi. 2015. aastal oodatakse ehitusturul eurorahadest finantseeritavate projektide käivitamist, mis võivad oluliselt kasvatada turu mahtu. Sissetulekute kiire kasv koos soodsate laenutingimustega on hoidnud ja hoiab endiselt suurena kodumajapidamiste nõudlust uute eluruumide järele. Kui 2014. aasta jooksul eluasemeinvesteeringud kasvasid, siis järgmistel aastatel seoses palgakasvu aeglustumisega peaks ka investeeringute kasv mõnevõrra aeglustuma, kuigi ülemäära optimistlikud ootused elamukinnisvara hinnatõusu suhtes võivad hoopis suurendada investorite huvi investeerimisse ja selle tulemusel kasvavad elamuinvesteeringud prognoositust kiiremini. Liigne optimistlikkus võib viia lõpuks majapidamiste laenukohustused ülemääraseks ning nõudluse kasvu aeglustumisele järgneb hinnalangus, mis vähendab varade väärtusi. RE Kinnisvara AS hinnangul jääb elamukinnisvara hinnatase Tallinnas ja Harjumaal 2015 aastal stabiilseks, suuri muutusi oodata ei ole. 2014.a I kvartali lõpuni kestnud eluaseme jõuline hinnakasv ja ehitushinna seiskunud kasv on suurendanud kinnisvaraprojektide kasumlikkust, mistõttu on elamuehitus muutunud atraktiivsemaks. Uute eluruumide

pakkumine 2015. aastal suureneb, sest on oodata mitmete uusarenduste valmimist. 2014. aasta detsembris oli Tallinnas arendamisel ca 140 erinevat arendusprojekti milles oli vaba ca 1700 korterit. Ka nõudlus uute hea asukohaga kvaliteetsete elamispindade järele püsib.

Prognoosi peamiseks riskiks on Lääne-Venemaa vahelise konflikti võimalik süvenemine ja sellega kaasnev poliitiline ebakindlus, mis võib vähendada Eesti kaubanduspartnerite majanduskasvu. Kaubanduspartnerite majanduskasvu vähenemine mõjutab negatiivselt ekspordiga seotud valdkondi ning suurendab ebakindlust nii ettevõtjate kui tarbijate seas, mis omakorda vähendab investeerimisaktiivsust ja tarbimisjulgust.

6. HINDAMINE 6.1 Hinnatava objekti analüüs Hinnatavaks objektiks on korteriomand, reaalosana 1-toaline eluruum üldpinnaga 28,10 m². Parim kasutus Parim kasutus (highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (Eesti Standard EVS 875-1:2010) Arvestades hinnatava objekti asukohta ja olemust, näeme vara parima kasutusena kasutust elamispinnana. Kvaliteediklass Vastavalt Eesti Standardile EVS 875-10:2013 jagatakse kinnisvara parema võrreldavuse ja üldistamise eesmärgil kvaliteediklassidesse – A, B ja C (neist A on kõrgeim ja C madalaim). Kvaliteediklass näitab objekti konkurentsivõimet olla atraktiivne sarnast tüüpi rentnikele või ostjatele. Kvaliteediklass on kombinatsioon teguritest (rent, ehitusmaterjalid, viimistlus, tehniliste süsteemide standardid ja efektiivsus, ehitise mugavused, asukoht, juurdepääs jt), mis iseloomustavad kinnisvara tulupotentsiaali ja väärtust ning turu ootust nende näitajate osas. (Eesti Standard EVS 875-10:2013) Turunõudluse printsiibist lähtuvalt määratletakse kinnisvara kvaliteediklass turupotentsiaali ja jätkusuutlikkuse alusel ning seda hinnatakse järgmiste tunnuste alusel: asukoht ja krundi kasutus - hinnatakse asukohta piirkonna siseselt, üldplaneeringut ja objekti kasutusviisi, infrastruktuuri, piirkonna haljastust ja heakorda, keskkonnatingimusi, turvalisust, juurdepääsu, parkimisvõimalusi, maatüki ehitusõigust, suurust, kommunikatsioonidega varustatust, kasutust piiravate kitsenduste mõju jms tegureid; ehitise kvaliteet - antakse hinnang arhitektuurilisele lahendusele, ehitise funktsionaalsusele, konstruktsioonide, tehnoseadmete ning sise- ja välisviimistluse seisukorrale; kinnisvara juhtimine - hinnatakse objekti haldamist (dokumentatsiooni kvaliteet, teenuste korraldus), vara kasutajate homogeensust ja maksejõulisust, energiat säästvate meetmete rakendamist (energiamärgis, energiaaudit) ning andmete olemasolul ka energia- ja tarbimisteenuste kulusid. Kvaliteediklassi tunnuste hindamine toimub kvalitatiivsel ja kvantitatiivsel meetodil. Koondhinnang saadakse eelneva kolme tunnuse hindamise tulemusena arvestades nende mõju objekti väärtusele. Lisaks antakse eraldi hinnang ehitise kvaliteedi määramisel hoone osa (korteri) ruumide siseviimistluse ja püsivalt ühendatud (kohtkindla) sisustuse kvaliteedile (vajadusel ka muudele teguritele, näiteks tehno- süsteemidele), kui see erineb oluliselt ehitise kui terviku hinnangust. Hoone osa kvaliteediklassi tähis lisatakse kinnisvara kui terviku kvaliteediklassi näitajatele ehitise

kvaliteediklassi lisana väikese tähega (a,b,c). Kui tegemist on hoonestamata varaga või ehitusjärgus (kasutuskõlbmatu) varaga, siis hoone kvaliteeti ei hinnata. Hindamisel on analüüsitud eelpool nimetatud mõjutegureid vara liigist lähtuvalt ning selle alusel on hinnatava objekti kvaliteediklassile antud järgmine hinnang: Objekti kvaliteediklass Objekti kvaliteediklass Objekti kvaliteediklass Objekti kvaliteedi asukoha ja krundi alusel ehitise kvaliteedi alusel kinnisvara juhtimise alusel koondhinnang (A, B, C) (A, B, C) (A, B, C) B Bc B BBcB

Käsitletavas turusegmendis objekti turuväärtust positiivselt mõjutavad tegurid: - hoone fassaad on renoveeritud; - hoone katus on vahetatud; - hoone torustik on uuendatud; - korteril on rõdu. Käsitletavas turusegmendis objekti turuväärtust negatiivselt mõjutavad tegurid: - korter on kapitaalremonti vajavas seisukorras; - hoonel puudub kasutusluba rekonstrueerimisel; - piiratud parkimisvõimalused. 6.2 Hindamismetoodika Käesolevas eksperthinnangus leiame hinnatavale objektile turuväärtuse. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval üle minema tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (Eesti Standard EVS 875-1:2010) Hindamismeetodi valik ja rakendamine sõltub hinnatava väärtuse liigist, turu ja varaga seotud tingimustest ning kasutada olevatest andmetest. Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul tõenäoliselt kaubeldakse. Hinnatava objekti puhul on tegemist pigem müügiobjektiga, kui üüriobjektiga ning tõenäolisem on objekti ost omakasutusse, mitte üüritulu teenimise eesmärgil. Sellest lähtuvalt kasutame käesolevas eksperthinnangus objekti turuväärtuse leidmisel turupõhist käsitlust (Sales Comparsion Approach) ehk võrdlusmeetodit, mis põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Hinnatava objekti turuväärtuse hindamiseks oleme valinud Eesti varahindamise standardiseeriale EVS 875 vastava võrdlusmeetodi (Sales Comparsion Approach Method).

6.3 Hindamine võrdlusmeetodil Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte – potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Antud meetodi puhul leitakse objekti turuväärtus hinnatava objekti ja vaba turu tingimustes müüdud sarnaste objektide võrdlemise alusel. Võrdluse käigus selgitatakse välja erisused hinnatava vara ja sarnaste müüdud varade vahel ning selle põhjal korrigeeritakse müüdud varade hindu ja leitakse hinnatava vara väärtus. Objekt peab olema võrreldav teiste analoogsete objektidega füüsiliste,

asukoha ja majanduslike näitajate osas. Võrdlusmeetod on objektide turuväärtuse leidmisel üldlevinud ja annab piisavate võrdlusandmete olemasolul tõepäraseima tulemuse.

Hindamisel oleme võtnud võrdluseks võimalikult lähedases ajavahemikus võrreldavas piirkonnas müüdud analoogsed objektid, mis sarnanevad hinnatavale objektile oma kvalitatiivsete ja arvuliste näitajate poolest. Hindamisel on kasutatud RE Kinnisvara AS andmebaasis ning Maa-ameti tehinguregistris leiduvat tehinguinfot. Hindamisel kasutatud tehinguhinnad ei sisalda käibemaksu.

Võrdlustabel Hinnatav objekt Võrdlusobjekt 1 Võrdlusobjekt 2 Võrdlusobjekt 3 Aadress Kirsi tn 3//5 5-71 Kirsi tn 8 Sõstra tn 6 Kirsi tn 8 Müügihind (EUR) X 45 500 44 000 41 000 1 m² hind (EUR) 1 400 1 346 1 258 Tehingu aeg veebr.15 jaan.15 jaan.15 Kohandus (%) 0,00% 0,00% 0,00% Ajaldatud müügihind (EUR/m²) 1 400 1 346 1 258 Sama, paikneb Sama, paikneb Sama, paikneb Paikneb Kristiine Kristiine linnaosas Kristiine linnaosas Kristiine linnaosas linnaosas Mustamäe Mustamäe tee ja Mustamäe tee ja Asukoha võrdlus Mustamäe tee ja tee ja Keemia tn Keemia tn vahelisel Keemia tn vahelisel Keemia tn vahelisel vahelisel alal. alal, 300 m kaugusel alal, 300 m kaugusel alal, kõrvalmajas. hinnatavast objektist. hinnatavast objektist. Kohandus (%) 0,00% 0,00% 0,00% Korteri seisukord Kapitaalremonti vajav Rahuldav Rahuldav Rahuldav Võrdlus Parem Parem Parem Kohandus (%) -10,00% -10,00% -10,00% Korruselisus/korrus 9/9 9/5 9/7 9/2 Võrdlus Sama Sama Sama Kohandus (%) 0,00% 0,00% 0,00% Korteri pind (m²) 28,1 32,5 32,7 32,6 Võrdlus Sama Sama Sama Kohandus (%) 0,00% 0,00% 0,00% Rõdu Olemas Puudub Puudub Puudub Võrdlus Halvem Halvem Halvem Kohandus (%) 5,00% 5,00% 5,00% Hoone tüüp Paneelmaja Paneelmaja Paneelmaja Paneelmaja Võrdlus Sama Sama Sama Kohandus (%) 0,00% 0,00% 0,00% Väga hea, fassaad ja Väga hea, fassaad ja katus renoveeritud, Hea, katus vahetatud, katus renoveeritud, Hea, katus vahetatud, Hoone seisukord torustik ja elektrijuhtmestik ja torustik ja elektrijuhtmestik ja elektrijuhtmestik torustik vahetatud. elektrijuhtmestik torustik vahetatud. vahetatud. vahetatud. Võrdlus Halvem Sama Halvem Kohandus (%) 10,00% 0,00% 10,00% Summaarne kohandus (%) 5,00% -5,00% 5,00% Absoluutkohandus (%) 25,00% 15,00% 25,00% Kohandatud hind (EUR/m²) 1 325 1 470 1 278 1 321 Kaalud 0,2 0,6 0,2

Kaalutud keskmise tehingu ruutmeetrihinna leidmiseks summeeritakse kaalutud ja kohandatud võrdlustehingute ruutmeetrihinnad:

1 470 EUR/m² x 0,2 + 1 278 EUR/m² x 0,6 + 1 321 EUR/m² x 0,2 = 1 325 EUR/m²

Korrutades võrdlustabelis saadud tulemuse korteriomandi üldpinnaga, hindame antud objekti turuväärtuseks väärtuse kuupäeval:

28,1 m² x 1 325 EUR/ m² = 37 232,50 EUR ~ 37 200 EUR

7. HINDAMISTULEMUS Arvestades kinnisvaraturu hetkeseisu, on RE Kinnisvara AS hinnangul korteriomandi registriosa nr 18321901 aadressil Kirsi tn 3//5 krt 5/71 Kristiine linnaosa Tallinn turuväärtus väärtuse kuupäeval s.o. 04.03.2015.a:

37 200 EUR (kolmkümmend seitse tuhat kakssada eurot). Saadud tulemus ei sisalda käibemaksu.

Arvestades objekti asukohta, suurust ja seisukorda, võib likviidsust pidada keskmiseks. Hindamistulemus on keskmise täpsusega ning reaalne müügihind võib erineda siintoodust +/- 5%. Analoogsete objektide väljakujunenud müügiperiood on hinnangu koostamise hetkel keskmiselt kuni kuus kuud.

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

Koostaja: Kinnitaja:

Andrei Rikk Monica Meldo kutseline hindaja juhatuse liige kutsetunnistus nr 095302 riiklikult tunnustatud hindamisekspert RE Kinnisvara AS kutsetunnistus nr 095312 Maa-ameti litsents 060 MA-mh RE Kinnisvara AS

Käesolev eksperthinnang on koostatud 25 leheküljel ja 3 lisal:

Lisa 1: Vastavuskinnitus standardi nõuetele. Lisa 2: Vaated objektist. Lisa 3: Kinnistusregistri väljavõte 02.03.2015.a.

Lisa 1. Vastavuskinnitus standardi nõuetele

• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

• Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

• Hindaja on tegutsenud erapooletult sõltumatu hindajana, ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindamisaruande kuupäev: 10.03.2015.a.

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

Koostaja: Kinnitaja:

Andrei Rikk Monica Meldo kutseline hindaja juhatuse liige kutsetunnistus 095302 riiklikult tunnustatud hindamisekspert RE Kinnisvara AS kutsetunnistus nr 095312 Maa-ameti litsents 060 MA-mh RE Kinnisvara AS

Lisa 2. Vaated objektist

Köök

Vannituba

Lisa 3. Kinnistusregistri väljavõte 02.03.2015.a.