Der Immobilienmarktbericht Für Karlsruhe Und Das Umland
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Immobilienmarkt 2018 Der Immobilienmarktbericht für Karlsruhe und das Umland Stand Mai 2009. Bitte nur intern verwenden. Bitte nur intern Stand Mai 2009. LBS Immobilien GmbH Südwest: Ein Tochterunternehmen der Landesbausparkasse Südwest . www.LBS-ImmoSW.de Wir geben Ihrer Zukunft ein Zuhause. Mit Expertenhilfe geht‘s besser! Sie wollen eine Immobilie kaufen oder verkaufen? Fragen Sie uns. * laut immobilien manager, Ausgabe 9/2018, ist die S-Finanzgruppe „Deutschlands größter Makler für Wohnimmobilien“ Büro Karlsruhe, Siegfried-Kühn-Str. 4, Tel. 0721 91567460 LBS Immobilien GmbH Südwest: Ein Tochterunternehmen der Landesbausparkasse Südwest . www.LBS-ImmoSW.de Wir geben Ihrer Zukunft ein Zuhause. Editorial SEHR GEEHRTE LESERINNEN UND LESER, Welchen Preis ein Objekt erzielen kann, hängt maßgeblich von Trotz zahlreicher Neubauten reichen die Möglichkeiten der seinem Standort und seiner Lage ab. So kann eine Immobilie in Expansion in der nordbadischen Metropolregion Karlsruhe nicht attraktiver Lage zwar immer einen guten Preis erzielen. Generell gilt aus. Beschränkt wird die weitere Ausdehnung der Stadt im Westen dennoch: Je höher der Wohlstand in einer Region, desto höher die durch den Rhein, im Osten durch ein Autobahndreieck und die Preise. Für die 16 Bundesländer ergibt sich folgendes „grobes“ Bild: damit verbundene Lärmbelastung sowie im Norden durch den Der Wert eines Hauses ist in Ostdeutschland am niedrigsten und landschaftlich geschützten Hardtwald. Dies führt in Karlsruhe zu steigt gegen den Uhrzeigersinn über den Norden und Westen bis einer kaum besseren Marktsituation als in Stuttgart. 2016 wur- in den „reichen Süden“ an. Eine weitere Faustformel lautet: In der de in Karlsruhe der Wertumsatz aller verkauften Immobilien von Großstadt ist es in der Regel teurer als auf dem Land. Gleichzeitig einer Milliarde Euro überschritten. Im gleichen Zeitraum fiel die gibt es Boomregionen mit enormer Anziehungskraft. Dort unter- Anzahl der Kauffälle in allen Teilmärkten um 6 Prozent, was einen scheiden sich die Preise im unmittelbaren Umland vielfach kaum historischen Tiefstand markiert. Es stellt sich somit die Frage, ob noch von denen in den Städten. Was die weiteren Perspektiven auf es in Karlsruhe erste Anzeichen für eine Immobilienblase gibt. dem Immobilienmarkt betrifft, so setzt sich die positive Grundstim- Der Gutachterausschuss analysiert zwar durchaus Anhaltspunkte mung der Experten fort. Im Bundesdurchschnitt wird unvermindert für eine Überbewertung von Immobilien, aber Anzeichen für das auf allen Teilmärkten mit einer weiter wachsenden Nachfrage Entstehen oder Bestehen einer Immobilienblase seien derzeit nicht gerechnet. Vor dem Hintergrund des aktuell großen Interesses an konkret erkennbar. Der Trend nach oben ist insbesondere auf eine Immobilien sehen die Experten eine weiter steigende Nachfrage kreditinduzierte Preisreaktion zurückzuführen und dürfte bis auf nach Bauland. Zugleich gehen sie insgesamt weiterhin von einem Weiteres auch anhalten, da trotz aller Bemühungen, zusätzliche rückläufigen bis gleichbleibenden Angebot aus. Bei einer so gegen- Wohnpotenziale in Karlsruhe zu erschließen, mittelfristig mit keiner läufigen Entwicklung rechnen die Marktbeobachter flächendeckend signifikanten Angebotserweiterung zu rechnen ist. mit entsprechenden Preissteigerungen – zum Teil so stark wie nie zuvor. Herzliche Grüße, Tom Oliver Kollenz Bezirksdirektor LBS Südwest Beratungsstelle Karlsruhe 3 Inhalt Wohnmarktbericht Farbe bekennen Die Karten im Wohnmarktbericht zeigen, wo in Karlsruhe Immobili- eninvestments besonders werthaltig sind Seite 10 Angebotsmarkt 90 Rheinstetten Häuser (Kauf) iib Immobilien-Richtwerte Wohnungen (Kauf) für die Stadtteile der Stadt Rheinstetten Wohnungen (Miete) Wohnungen (Rendite) 100 Stutensee 18 Karlsruhe iib Immobilien-Richtwerte für die Stadtteile der Stadt Stutensee iib Immobilien-Richtwerte für die Stadtteile der Stadt Karlsruhe 112 Karlsruher Umland 74 Ettlingen iib Immobilien-Richtwerte für die Städte in der Region um Karlsruhe iib Immobilien-Richtwerte für die Stadtteile der Stadt Ettlingen 4 Inhalt Service 140 Kauf 148 Risikoabsicherung Was Interessenten beachten sollten, Optimaler Schutz für Haus und Eigentümer wenn sie sich eine Immobilie zulegen 150 Verkauf 144 Finanzierung So finden Immobilienbesitzer den Wie Käufer und Bauherren die Belastung fairen Preis für ihr Objekt möglichst gering halten Geldsegen Die Konditionen für Baukredite sind günstig wie selten. Wie Immobilien- käufer den Niedrigzins am besten nutzen Seite 144 Impressum Herausgeber LBS Immobilien GmbH Südwest Eléonore Roedel Eléonore Bezirksdirektion Karlsruhe Siegfried-Kühn-Straße 4 76135 Karlsruhe Marktanalyse iib Dr. Hettenbach Institut, Bahn- Illustration: Illustration: hofanlage 3, 68723 Schwetzingen Redaktion und Gestaltung brookmedia Management GmbH, Hammerbrookstr. 93, 20097 Hamburg Verantwortlicher Redakteur Christian Baulig Layout Marcel Grein Druck Rhemo Druck Koblenz Erscheinungsjahr 2018 Karten iib Dr. Hettenbach Institut Visualisierung: renderwerke, Maik Gärber Gärber Maik Visualisierung: renderwerke, Fotos Shutterstock, fotolia, pitopia, Fotos: Fotos: Adobe Stock 5 SO LESEN SIE DEN WOHNMARKTBERICHT Wie die Informationen in den Lagekarten sowie die Daten in den Tabellen und Grafiken erhoben werden LAGE DATENANALYSE Der Wohnmarktbericht wird vom iib Dr. Hettenbach Institut Das iib-Institut erfasst täglich die Preise von rund 350.000 (iib-Institut) erhoben, einem unabhängigen Analysehaus mit über Immobilienangeboten auf allen relevanten Internetportalen. Die 25 Jahren Erfahrung im Immobilienmarkt. Die Einstufung in fünf Werte werden so bereinigt, dass sie tatsächlich gezahlten Summen Wohnlagen erfolgt nach einem zweistufigen Verfahren: entsprechen. Eine Preisspanne wird ab sieben Objekten angege- ben, Ausreißer nach oben oder unten bleiben unberücksichtigt. Als Zunächst werden für jedes Wohnquartier sogenannte Orientierung ist bei den Preisspannen der Durchschnittspreis der Preis lagen ermittelt. Hierfür sind vier Faktoren relevant: Gesamtstadt angegeben. 1. die Immobilienpreise (siehe „Datenanalyse“), 2. die Arbeitslosenquote, Der gewichtete Mittelwert oder Durchschnittspreis bietet Käufern 3. das Einkommen der Anwohner, und Verkäufern, Mietern und Vermietern eine gute Orientierung: 4. der Wohnwert (anhand von Typ- und Baujahrsklassen). Die eine Hälfte der Immobilien in der jeweiligen Lage beziehungs- Die Preislagen gehen mit 30 Prozent in die Gesamtwertung ein. weise Kategorie ist billiger, die andere Hälfte teurer. Danach prüft das iib-Institut jede Preislage nach einem umfang- Sämtliche Preisangaben beziehen sich auf Bestandsimmobilien, reichen Kriterienkatalog. Dieser berücksichtigt städtebauliche also Objekte, die älter als drei Jahre sind. Als Datenbasis dienen Faktoren (Gebäudezustand, Straßenbild), Verkehr (Haltestellen, Inserate der vergangenen 24 Monate. Parkplätze), Versorgung (Schulen, Geschäfte), Umwelt (Lärmbe- lastung, Grünflächen) und Soziales (Leerstand, Straftaten). Das Bei der Rendite handelt es sich um die Bruttomietrendite, also den Ergebnis macht 70 Prozent der Gesamtwertung aus. Jahreszins für die Vermietung – ohne Kosten für Erwerb, Finanzie- rung oder Unterhalt. ø-Preisspanne 80% Angebote 2.160 € 3.620 € 8.130 € Der weiße Punkt im Balken stellt den gewichteten Mittelpunkt dar. In der Sta- tistik wird hier vom „Median“ oder auch dem „Zentralwert“ gesprochen, der Stelle an der ein Datensatz in genau zwei gleichgroße Hälften geteilt wird (50% aller Datensätze liegen über und 50% liegen unter dem Median). In der dunklen Spanne sind 80% aller Angebote zu finden; hier liegt somit der überwiegende Anteil des Marktes. Die jeweils günstigsten und teuersten 10% aller Angebote wurden abgeschnitten um Verfälschungen zu vermeiden. Die teu- ersten 10% aller Angebote werden jedoch als hellerer Balken dargestellt um die Möglichkeiten des Marktes in den teuren Regionen anzudeuten. Bei Sonderim- Auszug aus www.wohnlagenkarte.de I Quelle: © iib Dr. Hettenbach Institut I mobilien (Villen, Schlösser, Wassertürme, Krankenhäuser, etc.) kann dieser Balken OpenstreetMap contributors / Lizenz: ODbL exorbitant nach rechts ausbrechen, weswegen dessen Aussagekraft mit Vorsicht behandelt werden muss. Wohnlagen Flächen top Wohnlage Wald sehr gute Wohnlage Park-/Grünanlagen gute Wohnlage sonstiges Grün mittlere Wohnlage Gewerbe einfache Wohnlage Einzelhandel Industrie Linien Militär QUELLEN Ortsteilgrenzen Landwirtschaft Alle Karten, Tabellen und Grafiken stammen vom Bahnlinien Gewässer iib Dr. Hettenbach Institut, Stand 01.11.2017. 6 DER IIB RICHTWERT ANHAND VON REFERENZOBJEKTEN Was ist der iib Immobilien-Richtwert Grundsätzlich werden im vorliegenden Marktbericht mathema- EINSTIEG IN DEN MARKTBERICHT tisch aufbereitete Angebotspreise und typische Referenzobjekte aufgezeigt. Der entstehende typbezogene neutrale iib-Richtwert Zu Beginn des Marktberichts werden auf je einer Doppelseite ermöglicht somit, wie bei der Schwacke Liste für Fahrzeuge, eine Angebotsdaten im Marktgebiet präsentiert. Die Auswertung der aktuelle Schätzung von Immobilienwerten auch für Nichtfachleute. Angebote fand zum Datenstichtag 01.11.2017 statt und umfasst die Daten der vergangenen 24 Monate. Ziel ist es, damit den Markt überschaubarer und vertrauensvoller zu Die Auseinandersetzung mit dem Angebot bildet immer den machen und Transaktionen schneller zu ermöglichen. besten Einstieg in einen Markt, da es einen ersten Überblick über Diese Vorgehensweise ersetzt nicht die gesetzlich erforderlichen Preisspannen, Angebotslücken sowie Preistrends