Communaute De Communes Communaute De Communes Des Coteaux Et Vallees Des Luys Des Coteaux Et Vallees Des Luys

COMMUNAUTE DE COMMUNES DES COTEAUX ET VALLEES DES LUYS

Arrêt du projet - 15 mai 2008

46, rue Baffert – 40100 DAX – Tél. 05.58.90.90.51 – Fax. 05.58.90.90.50 Email [email protected] – Site : pactdeslandes.org

SOMMAIRE

Préambule ...... p.1

DIAGNOSTIC TERRITORIAL

PARTIE I : DONNEES SOCIOECONOMIQUES DE REFERENCE

I. EVOLUTIONS ET CARACTERISTIQUES DE LA POPULATION ET DES MENAGES

I.1. Une évolution démographique négative lors de la dernière période intercensitaire, largement contrebalancée par les estimations de 2007 et objectifs 2015...... p.5 I.2. Une population vieillissante jusqu’en 1999, qui semble sensiblement rajeunir depuis ..... p.10 I.3. Un solde naturel négatif en 1999, non compensé par le solde migratoire...... p.12 I.4. Un territoire rural caractérisé par sa faible densité de population...... p.13 I.5. Une diminution de la taille des ménages ...... p.13

II. ENVIRONNEMENT ECONOMIQUE

II.1. Population et activité : un nombre de demandeurs d’emploi en diminution entre 1999 et 2007...... p.15 II.2. Une économie dominée par le tertiaire, mais encore marquée par une activité agricole soutenue ...... p.18 II.3. Les emplois du territoire ...... p.22 II.4. Les équipements et services du territoire ...... p.25 II.5. Des ménages aux ressources modestes ...... p.26

PARTIE II : HABITAT ET IMMOBILIER

I. ELEMENTS DE CADRAGE STATISTIQUE DU PARC DE LOGEMENTS

I.1. Une majorité de résidences principales et une diminution du nombre de logements vacants ...... p.29 I.2. Une quasi exclusivité de logements en individuel ...... p.31 I.3. Un parc de logements ancien ...... p.31 I.4. Une majorité de propriétaires occupants ...... p.32 I.5. Des logements de grande taille ...... p.33 I.6. Les effets de l’OPAH sur le niveau de confort des logements...... p.33

II. ANALYSE DU FONCTIONNEMENT DU MARCHE DU LOGEMENT ET CARACTERISTIQUES DES BESOINS

II.1. Le dynamisme exceptionnel du marché du foncier et de l’accession ...... p.35 II.2. Un marché locatif difficile à cerner...... p.44 II.3. Les besoins spécifiques ...... p.47

DOCUMENT D’ORIENTATIONS

PARTIE I : SYNTHESE DU DIAGNOSTIC

Fiche 1 : Population...... p.55 Fiche 2 : Activité et emploi...... p.57 Fiche 3 : Logement et foncier ...... p.58 Fiche 4 : Publics spécifiques ...... p.62 Synthèse ...... p.63

PARTIE II : ENJEUX TERRITORIAUX ET ORIENTATIONS DE LA POLITIQUE HABITAT DES COTEAUX ET VALLEES DES LUYS

I. Enjeux territoriaux ...... p.65 II. Orientations de la politique habitat...... p.66

PROGRAMME D’ACTIONS

PARTIE I : SYNTHESE DU PROGRAMME D’ACTIONS

Synthèse du programme d’actions du PLH...... p.72 Calendrier et coût estimatif de mise en œuvre ...... p.78

PARTIE II : FICHES ACTIONS

AXE 1 : MAITRISER LA CROISSANCE DEMOGRAPHIQUE DANS LE CADRE D ’UN PROJET TERRITORIAL DE DEVELOPPEMENT DURABLE PARTAGE Action 1 : Définir, partager et mettre en œuvre un projet territorial et politique cohérent ...... p.81 Action 2 : Poursuivre les efforts en faveur du foncier à destination de l’habitat accessible, du développement économique et des équipements ...... p.84 Action 3 : Urbaniser dans le cadre d’une préservation patrimoniale et d’un développement durable du territoire ...... p.89

AXE 2 : REPONDRE AUX BESOINS EN LOGEMENTS DE CHACUN ET ACCOMPAGNER L ’EVOLUTION DEMOGRAPHIQUE Action 4 : Développer et diversifier l’offre en logements pour assurer la mixité urbaine et sociale du territoire ...... p.98 Action 5 : Répondre aux besoins spécifiques en logement ou hébergement ...... p.107 Action 6 : Définir et mettre en œuvre une politique communautaire de développement économique ...... p.111 Action 7 : Définir et mettre en œuvre une politique communautaire d’équipements et de services ...... p.114

AXE 3 : ASSURER LA MISE EN ŒUVRE , LE SUIVI ET L ’EVALUATION DU PLH Action 8 : Assurer la mise en œuvre, le suivi et l’évaluation du PLH...... p.119

PARTIE III : FICHES OUTILS

Fiche 1 : Etablissement Public Foncier Local (EPFL) ...... p.123 Fiche 2 : Outils de maîtrise foncière ...... p.125 Fiche 3 : Outils financiers du logement locatif social...... p.134

Annexes...... p.146

PREAMBULE

La Communauté de Communes Des Coteaux et Vallées des Luys s’étend sur les 16 communes du canton d’Amou

La Communauté de Communes des Coteaux et Vallées des Luys appartient au Pays Adour Chalosse Tursan qui s’est lui aussi préoccupé de la question de l’habitat en créant, en 2004, une charte spécifique au territoire, déclinée à travers 7 actions.

L’établissement public de coopération intercommunale a pris la compétence optionnelle de la « politique du logement social d’intérêt communautaire et action par des opérations d’intérêt communautaire en faveur du logement des personnes défavorisées ». Sont définies d’intérêt communautaire les actions suivantes : Elaboration d’un Programme Local de l’Habitat ; Acquisition de réserve(s) foncière(s) en vue de la réalisation de logements sociaux ; La prise en charge des opérations de réhabilitation du parc immobilier privé (OPAH, PIG) Utilisation du bail à réhabilitation dans le cadre des actions définies dans le PLH. Mise en place de logements d’urgence

En ce sens, elle a décidé le 19 février 2007 d’élaborer un Programme Local de l’Habitat (PLH), étant entendu que ce programme permet : de définir les objectifs et les principes d’une politique visant à répondre aux besoins globaux en matière d’habitat du territoire, d’assurer entre les communes une répartition équilibrée et diversifiée de l’offre de logements.

Le PLH définit, pour une durée au moins légale à six ans, les objectifs et les principes d’une politique visant à répondre aux besoins en logements et en hébergement, à favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale et à améliorer l’accessibilité du cadre bâti aux personnes handicapées en assurant entre les communes et les quartiers d’une même commune une répartition équilibrée et diversifiée de l’offre de logements.

Ces objectifs et ces principes tiennent compte de l’évolution démographique et économique, de l’évaluation des besoins des habitants actuels et futurs, de la desserte en transports et des options d’aménagement déterminées par le schéma directeur ou le schéma de secteur, lorsqu’ils existent, ainsi que des dispositions du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées, de l’accord collectif intercommunal défini à l’article L. 441-1-1 et du protocole d’occupation du patrimoine social des communes, quand ils existent.

Le PLH indique les moyens à mettre en œuvre pour satisfaire les besoins en logements et en places d’hébergement, dans le respect de la mixité sociale et en assurant une répartition équilibrée et diversifiée de l’offre de logements, en précisant : les objectifs d’offre nouvelle les actions à mener en vue d’amélioration et de la réhabilitation du parc existant, qu’il soit public ou privé. A cette fin, il précise les Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat et les actions de lutte contre l’habitat indigne les actions et opérations de renouvellement urbain, et notamment les actions de rénovation urbaine au sens de la loi n°2003-710 du 1 er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine les réponses apportées aux besoins particuliers des personnes mal logées, défavorisées ou présentant des difficultés particulières les réponses apportées aux besoins particuliers des étudiants

Ainsi, l’étude de PLH se déroule en 3 temps : un diagnostic partagé sur la problématique de l’habitat dans l’aire d’étude, aux différentes échelles (du local au global) et avec l'ensemble des acteurs, sur le thème de l’habitat et au regard du contexte économique, social et de l’aménagement du territoire. C’est l’objet de ce premier document. la définition des ambitions pour une politique de l’habitat cohérente, en partant d'un constat prospectif et dans le souci d’un travail partenarial avec les acteurs privés et publics de l’habitat : évaluation de la quantité et de la nature des besoins, actions thématiques transversales, etc. C’est la phase de concertation. la construction d’une politique et d’un projet de développement de l’habitat adaptés au contexte de la Communauté de Communes et partagés par l'ensemble des acteurs. C’est le programme d’actions.

DIAGNOSTIC TERRITORIAL

Le diagnostic ici présenté a été réalisé à partir de données statistiques en provenance de divers organismes et d’entretiens avec des personnes qualifiées (élus, acteurs et professionnels du logement du secteur public et privé, travailleurs sociaux, principales entreprises du territoire, centres de formation). Ces entretiens ont permis d’avoir une vision plus précise (quantitative mais surtout qualitative) de la situation du territoire en 2007.

Dans ce souci de précision, nous avons fait le choix de présenter les résultats des recensements complémentaires réalisés sur 8 communes des Coteaux et Vallées des Luys, entre 2004 et 2006 : Argelos, Bassercles, Bonnegarde, Castaignos-Souslens, Castel- Sarrazin, Donzacq, Gaujacq et Nassiet . Ces communes ne représentent que moins de 40% de la population de 2007, mais bien que nous ne puissions avancer que des « tendances », il nous semble que ces données reflètent relativement bien la nouvelle réalité des Coteaux et Vallées des Luys.

PARTIE 1

DONNEES SOCIOECONOMIQUES DE REFERENCE

I. EVOLUTIONS ET CARACTERISTIQUES DE LA POPULATION ET DES MENAGES

I.1. Une évolution démographique négative lors de la dernière période intercensitaire, largement contrebalancée par les estimations de 2007 et objectifs 2015

I.1.1. Etat des lieux du territoire en 1999

Les Coteaux et Vallées des Luys comptent 6 688 habitants au Recensement Général de la Population INSEE de 1999. Les communes d’Amou et Pomarez concentrent 43% de cette population (à part égale). La population des Coteaux et Vallées des Luys ne représente que 2% de la population totale du département.

Population et évolution démographique de 1982 à 1999

1982 1990 Evolut. 82-90 1999 Evolut. 90-99 Amou 1 463 1 484 0,18% 1 452 -0,24% Argelos 159 181 1,63% 173 -0,50% Arsague 289 307 0,76% 277 -1,14% Bassercles 122 120 -0,21% 122 0,18% Bastennes 242 223 -1,02% 241 0,87% Beyries 85 94 1,27% 86 -0,98% Bonnegarde 261 274 0,61% 275 0,04% Brassempouy 291 279 -0,53% 268 -0,45% Castaignos-Souslens 263 316 2,32% 358 1,40% Castel-Sarrazin 371 363 -0,27% 361 -0,06% Castelnau-Chalosse 476 475 -0,03% 435 -0,97% Donzacq 447 392 -1,63% 388 -0,11% Gaujacq 453 446 -0,19% 413 -0,85% Marpaps 120 120 0,00% 109 -1,06% Nassiet 285 262 -1,05% 279 0,70% Pomarez 1 341 1 412 0,65% 1 451 0,30% Coteaux et Vallées des Luys 6 668 6 748 0,15% 6 688 -0,10%

Landes 297 480 311 939 0,60% 327 443 0,61% Aquitaine 2 656 544 2 795 830 0,64% 2 908 359 0,49% France métropolitaine 54 334 871 56 615 155 0,52% 58 518 395 0,41% Source : INSEE

L’évolution annuelle de la population est très modérée entre 1982 et 1990 (+0,15%), pour devenir négative sur la période suivante (-0,10%). Mais, cette perte de population ne représente en réalité que 60 habitants sur l’ensemble du territoire.

I.1.2. Etat des lieux du territoire en 2005-2007

Entre 2004 et 2006, huit communes sur les seize des Coteaux et Vallées des Luys ont fait l’objet d’un recensement intermédiaire. Il s’agit des communes d’Argelos, Bassercles, Bonnegarde, Castaignos-Souslens, Castel-Sarrazin, Donzacq, Gaujacq et Nassiet. Afin de confirmer ou infirmer les tendances nouvelles à l’échelle du territoire intercommunal, nous avons interrogé l’ensemble des communes du territoire sur leurs évolutions démographiques. Les premiers résultats ont démontré une hausse importante, parfois exceptionnelle, de la population dans certaines d’entre elles. Ainsi, en 2007, on recenserait 7 185 habitants sur le territoire des Coteaux et Vallées des Luys.

Population et évolution démographique de 1982 à 2007

1982 1990 Evolut. 82-90 1999 Evolut. 90-99 2005-2007 Evolut. 99-07 Amou 1 463 1 484 0,18% 1 452 -0,24% 1 571 0,99% Argelos 159 181 1,63% 173 -0,50% 180 0,50% Arsague 289 307 0,76% 277 -1,14% 299 0,96% Bassercles 122 120 -0,21% 122 0,18% 123 0,10% Bastennes 242 223 -1,02% 241 0,87% 264 1,15% Beyries 85 94 1,27% 86 -0,98% 97 1,52% Bonnegarde 261 274 0,61% 275 0,04% 283 0,36% Brassempouy 291 279 -0,53% 268 -0,45% 304 1,59% Castaignos-Souslens 263 316 2,32% 358 1,40% 400 1,40% Castel-Sarrazin 371 363 -0,27% 361 -0,06% 364 0,10% Castelnau-Chalosse 476 475 -0,03% 435 -0,97% 500 1,76% Donzacq 447 392 -1,63% 388 -0,11% 430 1,29% Gaujacq 453 446 -0,19% 413 -0,85% 450 1,08% Marpaps 120 120 0,00% 109 -1,06% 120 1,21% Nassiet 285 262 -1,05% 279 0,70% 300 0,91% Pomarez 1 341 1 412 0,65% 1 451 0,30% 1 500 0,42% Coteaux et Vallées des Luys 6 668 6 748 0,15% 6 688 -0,10% 7 185 0,90%

Landes 297 480 311 939 0,60% 327 443 0,61% 357 000 1,45% Aquitaine 2 656 544 2 795 830 0,64% 2 908 359 0,49% 3 099 000 0,91% France métropolitaine 54 334 871 56 615 155 0,52% 58 518 395 0,41% 59 418 631 0,25% Précisions sur les estimations 2005-07 mentionnées : Communes de l’EPCI : estimations de mi-2007 communiquées par les communes Landes et France : estimations du 1 er janvier 2005 renseignées par l’INSEE Aquitaine : estimations du 1 er janvier 2006 renseignées par l’INSEE Source : INSEE et communes (les trames grisées concernent les données estimées)

D’après ces estimations communales, la démographie aurait augmenté de +7,43% entre 1999 et 2007 ; sur la période intercensitaire précédente, l’évolution était négative (- 0,89%). Cette croissance est plus importante que celle de la France métropolitaine, mais reste inférieure à celle d’autres territoires de comparaison locaux :

Evolution annuelles entre 1999 et 2004/07

Evolution annuelle Coteaux et Vallées des Luys +0,90% Communauté de Communes de Pouillon et +1,37% communes de Habas et Labatut Communauté d’Agglomération du Grand Dax +2,03% Landes +1,45% Aquitaine +0,91% Sources : PACT des Landes (études d’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat OPAH Renouvellement Urbain du Grand Dax), Pays Adour Landes Océanes (étude d’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat de la Communauté de Communes de Pouillon et des communes associées de habas et de Labatut), INSEE

Evolution démographique 1999-2007 selon les estimations communiquées

D.58

D.933

D.947

De 1999 à 2007, les communes situées au nord et à l’est du territoire ont été particulièrement attractives, avec des taux de croissance supérieur à 1%. L’accessibilité et la desserte routière joue un rôle central dans la localisation géographique de l’urbanisation : Au nord du territoire, le long de la RD 58, les communes de Castelnau Chalosse, Donzacq, Bastennes et Gaujacq, tournées notamment sur l’agglomération dacquoise A l’est du territoire, de part et d’autre de la RD 933, les communes de Brassempouy, Castaignos-Souslens, Marpaps et Beyries tournées vers Hagetmau et le Béarn. Jusqu’en 2007, les communes situées entre la RD15 et la RD947 ont connu une croissance démographique moins soutenue.

I.1.3. Projections démographiques à horizon 2015

Pour la réalisation de ce document de programmation, nous avons ensuite procédé à un exercice de projection démographique à moyen terme, sur la base, d’une part (et dans la mesure du possible) du potentiel constructible des documents d’urbanisme existants et, d’autre part, sur des objectifs communiqués par les élus rencontrés lors de la phase de diagnostic du PLH.

Population et évolution démographique de 1982 à 2015

1982 1990 Evolut. 82-90 1999 Evolut. 90-99 2005-2007 Evolut. 99-07 2015 Evolut. 07-15 Amou 1 463 1 484 0,18% 1 452 -0,24% 1 571 0,99% 1 800 1,72% Argelos 159 181 1,63% 173 -0,50% 180 0,50% 205 1,64% Arsague 289 307 0,76% 277 -1,14% 299 0,96% 350 1,99% Bassercles 122 120 -0,21% 122 0,18% 123 0,10% 150 2,51% Bastennes 242 223 -1,02% 241 0,87% 264 1,15% 294 1,35% Beyries 85 94 1,27% 86 -0,98% 97 1,52% 125 3,22% Bonnegarde 261 274 0,61% 275 0,04% 283 0,36% 290 0,31% Brassempouy 291 279 -0,53% 268 -0,45% 304 1,59% 340 1,41% Castaignos-Souslens 263 316 2,32% 358 1,40% 400 1,40% 430 0,91% Castel-Sarrazin 371 363 -0,27% 361 -0,06% 364 0,10% 500 4,05% Castelnau-Chalosse 476 475 -0,03% 435 -0,97% 500 1,76% 525 0,61% Donzacq 447 392 -1,63% 388 -0,11% 430 1,29% 600 4,25% Gaujacq 453 446 -0,19% 413 -0,85% 450 1,08% 520 1,82% Marpaps 120 120 0,00% 109 -1,06% 120 1,21% 140 1,95% Nassiet 285 262 -1,05% 279 0,70% 300 0,91% 400 3,66% Pomarez 1 341 1 412 0,65% 1 451 0,30% 1 500 0,42% 1 800 2,31% Coteaux et Vallées des Luys 6 668 6 748 0,15% 6 688 -0,10% 7 185 0,90% 8 469 2,08%

Landes 297 480 311 939 0,60% 327 443 0,61% 357 000 1,45% 390 000 0,89% Aquitaine 2 656 544 2 795 830 0,64% 2 908 359 0,49% 3 099 000 0,91% 3 285 700 0,65% France métropolitaine 54 334 871 56 615 155 0,52% 58 518 395 0,41% 59 418 631 0,25% 63 728 200 0,70% Source : INSEE et communes (les trames grisées concernent les données estimées) Précisions sur les estimations 2005-07 mentionnées : Communes de l’EPCI : projections communiquées par les communes et/ou leurs documents d’urbanisme Landes et France : projections INSEE

Ainsi, en 2015, le territoire des Coteaux et Vallées des Luys pourrait compter 8 469 habitants, soit une hausse de 17,87% de la population, équivalente à une évolution annuelle de 2,08%. Contrairement aux statistiques 1999-2005/07, l’évolution des Coteaux et Vallées des Luys serait très largement supérieure aux estimations du département, de la région et de la France métropolitaine :

Evolutions démographiques annuelles

2,50%

2,00%

1,50%

1,00%

0,50%

0,00% 1982-1990 1990-1999 1999-2005/07 2005/7-2015 -0,50%

Coteaux et Vallées des Luys Landes Aquitaine France métropolitaine

Source : INSEE et communes

D’après ces objectifs, on remarque que les communes situées entre la RD15 et la RD947 envisagent leur croissance démographique à partir de 2007 : Castel-Sarrazin : 4,05% Pomarez : +2,31% Arsague : + 1,99% Amou : +1,72% Nassiet : +3,66%

Les communes situées à l’est du territoire, de part et d’autre de la RD 933, devraient poursuivre leur évolution sur un rythme soutenu ; Nassiet et Bassercles devraient également connaître un boom démographique d’ici 2015, avec respectivement une croissance de +3,66% et +2,51% (la commune de Beyris poursuit sa croissance soutenue).

Evolution démographique 2007-2015 selon les estimations communiquées

D.58

D.933

D.947

I.2. Une population vieillissante jusqu’en 1999, qui semble sensiblement rajeunir depuis

La problématique du vieillissement de la population doit être intégrée dans les politiques de l’habitat car elle induit la question de l’évolution des parcours résidentiels, la mobilité vers les territoires, les besoins d’adaptation des logements, l’évolution des structures d’accueil pour personnes âgées.

En 1999, les 20-59 ans représentent la part de la population la plus importante des Coteaux et Vallées des Luys (47,85%). Mais, la structuration de la population démontre une part élevée des 60 ans et plus : 33,25%. Ce taux est très largement supérieur à celui des autres territoires de comparaison :

Répartition de la population par catégorie d’âge en 1999

1999 - de 20 ans + de 60 ans Coteaux et Vallées des Luys 18,90% 33,25% Canton de Pouillon 21,28% 28,53% Canton d'Hagetmau 21,52% 27,34% Canton d'Orthez 20,91% 29,21% Landes 21,59% 27,42% Aquitaine 22,21% 24,90% France 24,58% 21,32% Source : INSEE

L’indice de vieillesse permet de mesurer l’importance des personnes âgées et des Indice de vieillesse en 1999

jeunes dans la population. Il est défini par le 2,00 rapport entre la population âgée de plus de 60 1,80 1,60 ans à celle de moins de 20 ans. Ainsi, en 1,76 1,40 1999, dans les Coteaux et Vallées des Luys, 1,20 1,34 1,40 1,00 1,27 1,27 0,87 l’indice de vieillesse est de 1,76 c’est-à-dire 1,12 0,80 que pour 100 personnes âgées de moins de 0,60 20 ans, on compte 176 personnes âgées de 0,40 plus de 60 ans. Cet indice est en hausse 0,20 0,00 depuis 1982, période à laquelle il était de 1,20. CVL Pouillon Hagetmau Orthez Landes Aquitaine France Cet indice de vieillissement est supérieur à

celui des autres territoires observés. Source : INSEE

En 1999, la part des personnes âgées est particulièrement importante à Nassiet (41,22%), Donzacq (39,18%), Gaujacq et Beyris (36%). Les communes de Castaignos-Souslens et Marpaps ont quant à elles un taux proche de celui de la moyenne départementale (respectivement 25,70% et 27,52%).

Représentation des plus de 60 ans par commune

45% 41% 39% 40% 36% 36% 36% 34% 34% 34% 32% 34% 32% 35% 30% 30% 30% 28% 30% 26% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

u e e q q t u c c rez g a a Amo a loss z tennes mpouy a n auja m Argelos s Beyries ouslens h o G Nassie Ars se S l-Sarrazin D Marpaps Po Ba s u-C Bassercles Bonnegardea a Br ln Caste te s a C Castaignos-

Source : INSEE

Entre 1990 et 1999, la part des plus de 60 ans a augmenté de 17,53% et celle des moins de 20 ans, diminué de 9,68%.

Source : INSEE

Sans pouvoir le quantifier, nous remarquons une tendance au rajeunissement de la population entre 1999 et 2004-2005 sur les huit communes ayant fait l’objet d’un recensement complémentaire : augmentation de la part des 0-19 ans légère diminution de la part des 20-39 ans augmentation des 40-59 ans diminution des plus de 60 ans

I.3. Un solde naturel négatif en 1999, non « compensé » par le solde migratoire

Le solde naturel des Coteaux et Vallées des Luys est très faible et non « compensé » par le solde migratoire. Le taux de variation du territoire est négatif (-0,12 pour mille) et plus important que celui des cantons connaissant la même tendance. Bien qu’éloigné de la moyenne départementale, rappelons que sur la période intercensitaire précédente, ce taux était positif (+0,16, contre +0,58 à l’échelle du département).

Solde naturel Solde migratoire Taux de variation Coteaux et Vallées des Luys -0,44 0,33 -0,12 Canton de Pouillon -0,31 0,82 0,51 Canton d'Hagetmau -0,19 0,14 -0,04 Canton d'Orthez -0,20 0,18 -0,02 Landes -0,15 0,70 0,55 Aquitaine 0,01 0,43 0,44 France 0,36 0,01 0,37 Exprimé en pour mille Source : INSEE

En 1999, les taux de variationSource ne sont: INSEE positifs que sur les communes de Bassercles, Bastennes, Bonnegarde, Castaignos-Souslens, Nassiet et Pomarez, essentiellement grâce aux soldes migratoires importants.

Source : INSEE

I.4. Un territoire rural caractérisé par sa faible densité de population

En 1999, la densité moyenne des Coteaux et Vallées des Luys est de 36 habitants/km². Amou, Pomarez et Castaignos-Souslens ont une densité supérieure à 45 hab/km². Il s’agit d’un territoire rural, qui se situe dans la moyenne départementale mais dont la densité est inférieure aux territoires de comparaison :

Densités des territoires en 1999

Coteaux et Vallées des Luys 36 CC Grand Dax 133 Canton de Pouillon 45 Canton d'Hagetmau 47 Canton d'Orthez 88 Landes 35 Aquitaine 70 France 108 Source : INSEE

I.5. Une diminution de la taille des ménages

L’évolution de la taille des ménages est un élément central de l’expression des besoins en logements.

Entre 1982 et 1999, le nombre de ménages de plus de 4 personnes a considérablement diminué jusqu’à ne représenter plus que 23,62% des ménages en 1999 (contre 36,44% en 1982). A l’inverse, le nombre de ménages de 2 personnes a augmenté de 23,10% sur la seule période 1990-1999. Ils représentent en 1999 près de 35% des ménages.

Répartition des ménages par composition familiale

1 pers. 2 pers. 3 pers. 4 pers. 5 pers. 6 pers. 1982 19,92% 26,88% 16,76% 15,78% 10,40% 10,26% 1990 21,74% 28,11% 18,31% 17,47% 9,51% 4,86% 1999 23,66% 34,61% 18,11% 14,49% 6,47% 2,66% Source : INSEE

Evolution de la taille des ménages

1 pers. 2 pers. 3 pers. 4 pers. 5 pers. 6 pers. 82-90 9,17% 4,58% 9,24% 10,68% -8,55% -52,63% 90-99 8,82% 23,10% -1,07% -17,06% -31,92% -45,29% Source : INSEE

En 1999, le nombre moyen de personnes composant un ménage est de 2,5. En 1990, il était de 2,8, soit une baisse de près de 11% entre les deux périodes.

La taille des ménages des Coteaux et Vallées des Luys est légèrement supérieure aux références départementale, régionale et nationale, mais diminue plus rapidement par rapport à celles-ci.

Taille des ménages de 1990 à 1999

1990 1999 1990-1999 Coteaux et Vallées des Luys 2,8 2,5 -10,71% Canton de Pouillon 2,9 2,6 -10,34% Canton d'Hagetmau 2,8 2,6 -7,14% Canton d'Orthez 2,6 2,3 -11,54% Landes 2,6 2,4 -7,69% Aquitaine 2,5 2,3 -8,00% France 2,6 2,4 -7,69% Source : INSEE

Entre 1999 et 2004/06, sur les communes ayant fait l’objet d’un recensement complémentaire, la taille des ménages diminue encore de -5,28%. Pour ces communes, la taille des ménages est de 2,5, alors qu’elle était de 2,7 en 1999.

Evolution pop. Evolution nb mén. Evolution nb mén. 1 pers. Argelos 0,00% 6,15% 12,99% Bassercles -11,48% 4,88% 52,46% Bonnegarde -61,45% 3,92% 92,70% Castaignos-Souslens 0,00% 8,00% 6,25% Castel-Sarrazin 14,68% 16,67% 13,30% Donzacq 8,51% 4,85% 0,43% Gaujacq 6,54% 9,62% -8,66% Nassiet -3,94% -2,75% -2,75% Moyenne CVL -5,89% 6,42% 20,84%

Aquitaine 3,49% 10,63% 6,49% France 1,54% 8,07% 5,81% Source : INSEE

Entre 1999 et 2004/06, il est intéressant de constater que l’évolution du nombre de ménages est supérieure à l’évolution de la population (exception faite pour Donzacq), ce qui signifie bien que le nombre de personnes composant un ménage diminue.

Ainsi, à l’exception de Gaujacq et Nassiet, les ménages composés d’une personne sont en nette augmentation : + 20,84% en moyenne (contre +6,49% en Aquitaine et +5,81% en France). Les communes de Bonnegarde et Bassercles sont particulièrement touchées par ce phénomène de diminution de la taille des ménages.

Cette tendance générale à la diminution de la taille des ménages provient essentiellement du phénomène de desserrement des ménages (décohabitation des jeunes et de leurs parents, séparation des couples). Cela signifie qu’à population constante, les besoins en logements sont plus importants … et différents en terme de typologie.

II. ENVIRONNEMENT ECONOMIQUE

Il est important de dresser un état des lieux synthétique des caractéristiques économiques du territoire de la Communauté de Communes Coteaux et vallées des Luys. La situation actuelle et les perspectives de développement économique vont influer et conditionner l’évolution future du marché du logement.

II.1. Population et activité : un nombre de demandeurs d’emploi en diminution entre 1999 et 2007

En 1999, la population active représente 2 823 personnes soit 42,21% de la population totale; ce taux est inférieur au taux d’activité du reste du département (43,91%). Près de 43% population active est concentrée sur les communes d’Amou et de Pomarez. Par ailleurs, en lien avec la diminution de la population totale, la population active a diminué entre 1990 et 1999 : - 2,5%.

Par rapport à d’autres territoires de comparaison (cantons de Pouillon, Hagetmau, Orthez), le territoire de la Communauté de Communes des Coteaux et Vallées des Luys se caractérise par des taux de population active, des taux d’activité et de chômage plus faibles.

Activité de la population en 1999

Population active Taux de Taux d'activité chômage Nb % Amou 593 40,84% 84,0% 7,59% Argelos 75 43,35% 86,0% 10,67% Arsague 121 43,68% 91,4% 14,05% Bassercles 53 43,44% 91,1% 3,77% Bastennes 103 42,74% 82,4% 4,85% Beyries 34 39,53% 82,5% 14,71% Bonnegarde 117 42,55% 85,7% 8,55% Brassempouy 116 43,28% 83,9% 8,62% Castaignos-Souslens 148 41,34% 80,9% 8,78% Castel-Sarrazin 145 40,17% 84,6% 4,83% Castelnau-Chalosse 198 45,52% 84,3% 8,08% Donzacq 164 42,27% 87,1% 9,76% Gaujacq 179 43,34% 89,7% 6,70% Marpaps 52 47,71% 87,9% 3,85% Nassiet 107 38,35% 78,4% 3,74% Pomarez 617 42,52% 87,0% 7,46% Côteaux et Vallées des Luys 2 823 42,21% 85,3% 7,72%

Canton de Pouillon 4 073 42,80% 89,6% 10,0% Canton d'Hagetmau 4 121 47,05% 91,8% 7,8% Canton d'Orthez 6 930 42,86% 88,6% 10,9% Landes 143 765 43,92% 88,0% 11,6% Aquitaine 1 292 200 44,43% 86,3% 13,3% France 26 542 481 45,36% 86,9% 12,8% Source : INSEE

La répartition par âge de la population active se caractérise par deux aspects : Une part importante de 25 - 49 ans : 71,2%, Une représentation plus élevée des plus de 50 ans, par rapport au moins de 24 ans.

de 15 à 24 ans de 25 à 49 ans de 50 ans ou plus Répartition en âge de la population active 8% 71,2% 20,8%

Evolution 1990 - 1999 - 32,6% + 9,8% - 19,8% Source : INSEE

Les hommes représentent près de 54,6 % de la population active totale et les femmes 45,4%. Cette différence s’explique notamment par la forte part d’emplois dans le secteur agricole essentiellement réservés aux hommes. Parallèlement aux tendances nationales, ce territoire connaît également un phénomène de féminisation progressive des emplois occupés.

Hommes Femmes Répartition par sexe de la population active 54,6% 45,4% Source : INSEE

Près de 85,3% de la population active de la Communauté de Communes des Coteaux et Vallées des Luys ont un emploi.

Répartition des catégories socioprofessionnelles en 1999

2 760 100,0% Agriculteurs exploitants 480 17,4% Artisans, commerçants et chefs d'entreprise 240 8,7% Cadres, professions intellect. supérieures 168 6 % Professions intermédiaires 396 14,4% Employés 668 24,2% Ouvriers 808 29,3% Source : INSEE

Les CSP des employés (24,2%), des ouvriers (29,3%) et des professions intermédiaires (14,4%) sont les plus représentées sur le territoire. Toutefois, territoire rural où la fonction agricole est encore fortement présente, les agriculteurs représentent 17,4% de l’ensemble des CSP. Les CSP des artisans commerçants et chefs d’entreprises ainsi que celles des cadres et professions intellectuelles supérieures sont faiblement représentées.

L’analyse faite à partir du recensement complémentaire sur les 8 communes concernées fait état d’une augmentation du taux d’activité sur ces communes : 74,25%, soit une augmentation de 5,40% entre 1999 et 2004/06.

Le taux de chômage, en 1999, s’élevait à 7,72%. Ce taux se situait largement en dessous des moyennes nationale (12,82%), régionale (13,36%) et départementale (11,64%). Les communes les moins touchées par le chômage sont essentiellement de petites communes situées à l’est du territoire. A noter que les deux principales communes ont des taux de

16 chômage similaires à la moyenne du territoire de la Communauté de Communes (Pomarez : 7,46% et Amou : 7,59%).

Il est toutefois nécessaire de relativiser le chiffre du chômage qui est ici mentionné à titre indicatif, compte tenu des mutations qui se sont opérées sur le territoire depuis 1999.

L’ANPE dispose d’informations sur le nombre de demandeurs d’emploi sur l’ensemble des communes des Coteaux et Vallées des Luys et sur le département en mars 2007. Néanmoins, nous n’avons pu obtenir le taux de chômage correspondant. L’ANPE recense 130 demandeurs d’emploi sur le territoire en mars 2007 (catégorie d’inscription 1) ; ils étaient, au RGP de l’INSEE, 218 en 1999. Ceci représente une baisse de -40% sur cette période, mais il ne s’agit là que d’un ordre de grandeur car les sources sont différentes.

Nombre de demandeurs d’emploi de 1982 à 2007

1982 1990 1999 2007* Amou 30 53 45 32 Argelos 3 5 8 2 Arsague 8 13 17 9 Bassercles 2 1 2 2 Bastennes 11 5 5 4 Beyries 1 3 5 3 Bonnegarde 3 4 10 2 Brassempouy 12 10 10 7 Castaignos-Souslens 13 7 13 6 Castel-Sarrazin 12 7 7 6 Castelnau-Chalosse 16 23 16 8 Donzacq 3 11 16 7 Gaujacq 4 6 12 7 Marpaps 0 2 2 2 Nassiet 8 8 4 6 Pomarez 18 46 46 27 Côteaux et Vallées des Luys 144 204 218 130 * demandeurs d'emploi catégorie d'inscription 1 Source : INSEE et ANPE

II.2. Une économie dominée par le tertiaire, mais encore marquée par une activité agricole soutenue

Statut selon l’activité économique de la population active ayant un emploi en 1999

Agriculture Industrie Construction Tertiaire Nb Part Nb Part Nb Part Nb Part Amou 80 14,3% 80 14,3% 52 9,3% 348 62,1% Argelos 16 28,6% 0 0,0% 12 21,4% 28 50,0% Arsague 24 21,4% 8 7,1% 8 7,1% 72 64,3% Bassercles 16 44,4% 8 22,2% 0 0,0% 12 33,3% Bastennes 24 25,0% 8 8,3% 20 20,8% 44 45,8% Beyries 12 33,3% 12 33,3% 0 0,0% 12 33,3% Bonnegarde 32 33,3% 32 33,3% 0 0,0% 32 33,3% Brassempouy 12 12,0% 40 40,0% 4 4,0% 44 44,0% Castaignos-Souslens 8 6,5% 36 29,0% 4 3,2% 76 61,3% Castel-Sarrazin 64 44,4% 16 11,1% 12 8,3% 52 36,1% Castelnau-Chalosse 68 38,6% 28 15,9% 24 13,6% 56 31,8% Donzacq 40 25,0% 32 20,0% 12 7,5% 76 47,5% Gaujacq 68 39,5% 16 9,3% 12 7,0% 76 44,2% Marpaps 16 30,8% 0 0,0% 12 23,1% 24 46,2% Nassiet 24 21,4% 20 17,9% 8 7,1% 60 53,6% Pomarez 68 12,6% 124 23,0% 44 8,1% 304 56,3% Côteaux et Vallées des Luys 572 22,2% 460 17,9% 224 8,7% 1 316 51,2%

Canton de Pouillon 676 19,2% 520 14,8% 336 9,5% 1 988 56,5% Canton d'Hagetmau 516 13,0% 1 220 30,8% 220 5,6% 2 004 50,6% Canton d'Orthez 400 6,5% 1 308 21,3% 404 6,6% 4 016 65,5% Landes 11 149 8,8% 21 297 16,8% 8 524 6,7% 85 835 67,7% Aquitaine 87 298 7,8% 166 932 15,0% 70 466 6,3% 790 773 70,9% France 949 017 4,1% 4 230 978 18,4% 1 344 215 5,8% 16 526 356 71,7% Source : INSEE

S tatut selon l'activité économique de la population active ayant un emploi - 1999

Agriculture 22,2%

Tertiaire 51,2% Indus trie 17,9%

C ons truction 8,7%

Source : INSEE

II.2.1. Les Coteaux et Vallées des Luys : un territoire encore agricole

En 2000, le Recensement Général Agricole (RGA) fait état de 454 exploitations, soit 26,66% de moins qu’au RGA de 1988 (619 exploitations). Parallèlement, la superficie des exploitations a diminué de -5,18%. Malgré cela, l’activité agricole demeure un secteur d’activité important sur les Coteaux et Vallées des Luys.

Selon le RGP de 1999, 22,2% de la population active des Coteaux et Vallées des Luys exerçaient son activité dans le domaine de l’agriculture. Ce taux est supérieur au territoire de comparaison : 19% sur le canton de Pouillon, 13% sur celui d’Hagetmau et 6,5% sur le canton d’Orthez. En 1999, l’agriculture est le premier employeur quelques communes, comme Bassercles et Castel-Sarrazin (44% des actifs ayant un emploi).

Le nombre de chefs d’exploitation ou coexploitants est passé de 650 en 1988 à 516 en 2000 (soit -20,62%).

Exploitations 1988 2000 Le statut d’exploitation a évolué entre Exploitant individuel 96,93% 81,28% 1988 et 2000 : le statut d’exploitants GAEC 2,75% 2,64% individuels se raréfie (81% en 2000, EARL 0,00% 11,45% contre 97% en 19888) au profit de celui Autre société civile 0,32% 3,52% des GAEC et EARL Autres statuts 0,00% 1,10% Source : DRAF

Bien que la part des 40-59 ans soit en nette augmentation entre 1988 et 2000 (69,61%), on constate que la moyenne d’âge des chefs d’exploitation ou coexploitants augmente (augmentation des plus de 65 ans de +83%). Par ailleurs, la part des pluri-actifs augmente de 19,61% : transformation pour la vente de produit de la ferme (40 exploitations), production sous signe de qualité (179 exploitations), restauration (3 exploitations). Néanmoins les exploitations faisant de la vente directe de produits agricoles étaient en diminution en 2000 : - 65%, pour ne représenter plus que 78 exploitations.

En 2000, le monde agricole employait 520 salariés selon le RGA. Le nombre de salariés permanents agricoles a augmenté de 51% entre 1988 et 2000, passant de 71 à 107 personnes. Pour autant, ils ne sont pas majoritaires.

En effet, la part des salariés saisonniers est Salariés permanents 20,58% considérable ; ils représentent près de 80% des 1 salarié 37,38% salariés agricoles en 2000 (413 personnes). Le 2 salariés 9,35% nombre d’exploitations recrutant des salariés pour 3-4 salariés 12,15% les saisons est passé de 39 à 72 de 1988 à 2000. 5 salariés et plus 41,12% Salariés saisonniers 79,42% Source : DRAF

Les principales caractéristiques de cette activité sur le territoire ds Coteaux et Vallées des Luys sont les suivantes : Part des exploitations concernées par diverses cultures : Céréales : 92,73 % (maïs essentiellement), pour 7 267 ha (dont 7 232 ha de maïs grain) Vigne : 7,49%, pour 11 ha Part des exploitations concernées par le cheptel : Poules pondeuses : 65,42%, pour 11 336 têtes Poulets de chair : 55,07%, pour 317 414 têtes Canards, oies, pintades, etc. : 54,41%, pour 370 162 têtes Bovins : 42,73%, pour 6 875 têtes (dont 3 647 vaches) Porcs à l’engraissement : 27,75%, pour 3 844 têtes

II.2.2. Le tertiaire : le développement de l’économie résidentielle

Le tertiaire est le secteur d’activité qui emploie le plus d’actifs au sein de la Communauté de Communes. Les entreprises situées sur les communes d’Amou et Pomarez totalisent à elles seules près de 50% des emplois de ce secteur d’activité : regroupement des fonctions commerciales et de service sur les pôles ruraux.

Néanmoins, du fait de l’importance du tissu industriel et agricole, et par comparaison aux différents échelons territoriaux, ce secteur est peu développé sur les Coteaux et Vallées des Luys : il occupe plus de 68% des actifs ayant un emploi à l’échelle du département, et plus de 70% à l’échelle de la Région et de la France (51% sur le territoire d’étude). On mettra en avant l’activité touristique des Coteaux et Vallées des Luys favorisé par ses atouts naturels et patrimoniaux.

La capacité totale d’hébergement marchand des Coteaux et Vallées des Luys est de 344 lits. à Grâce à la présence d’un camping, de deux hôtels et d’un centre d’hébergement, Amou concentre 63% de cette capacité d’accueil.

Ch. d'hôtes Meublés de Meublés Meublés Campings Hôtels Centres d'heb. TOTAL label. tourisme label. Clévacances

Nbre Capa Nbre Capa Nbre Capa Nbre Capa Nbre Capa Nbre Capa Nbre Capa Nbre Capa AMOU 199 252 4 12 1 4 1 50 9 217 ARGELOS 1 4 1 4 ARSAGUE 3 8 3 8 BASSERCLES 1 6 1 6 BASTENNES 0 0 BEYRIES 0 0 BONNEGARDE 1816 214 BRASSEMPOUY 1 4 1 4 CASTAIGNOS SOULENS 2 14 2 14 CASTELNAU CHALOSSE 1 6 3 11 4 17 CASTELSARRAZIN 0 0 DONZACQ 1 3 1 5 2 8 GAUJACQ 1 6 1 6 MARPAPS 1 4 1 4 NASSIET 1 3 1 4 2 7 POMAREZ 118 317 4 35

TOTAL 1 99 3 70 4 12 14 65 9 42 1 6 1 50 33 344

Nbre : nombre d'établissements Capa : capacité d'accueil en lits Source : Comité Départemental du Tourisme

Répartition des lits par type d'hébergement Les meublés et chambres d’hôte constituent le type d’hébergement le plus Hébergement représenté sur le territoire collectif 15% Hotellerie de (26,34%) plein air 29% Meublés de tourisme et chambres Hotellerie d'hôte traditionnelle 36% 20%

Source : Comité Départemental du Tourisme

II.2.3. L’industrie et la construction : des secteurs relativement dynamiques

La part des actifs travaillant dans le secteur industriel est relativement importante sur les Coteaux et Vallées des Luys (18%), mais moins que celle de certains territoires environnants (canton d’Hagetmau : 31% et d’Orthez : 21%) compte tenu de leurs importantes unités industrielles.

Le secteur de la construction semble aujourd’hui en bonne santé. Sa situation est soutenue par l’attractivité du territoire, le développement d’une économie présentielle, et le rythme de production de logements. En 1999, la part des actifs de ce secteur est de 8,7%.

D’après les données de la Chambre de Commerce et d’Industrie des Landes, on constate que le tissu économique s’organise principalement autour de petites entreprises locales : 91,67% entreprises employant moins de 10 salariés (198 entreprises) 6,94% entreprises employant entre 10 et 50 salariés (15 entreprises) 1,39% entreprises employant plus de 50 salariés (3 entreprises)

Moins de 10 salariés : 237 emplois De 10 à 50 salariés : 232 salariés Plus de 50 salariés : 319 salariés

Source : INSEE

II.3. Les emplois du territoire

Entre 1990 et 1999, le nombre d’emplois a diminué de -9,3% (l’évolution de la population fut quant à elle de -0,89%).

En 1999, on recensait 1923 emplois que le canton d’Amou. A cette période, plus de 60% des emplois sont occupés par des salariés (augmentation de 14,8% par rapport à 1990). Ce taux est largement inférieur à ceux des autres territoires pris pour comparaison (excepté pour le canton de Pouillon).

Salariés Total emploi Nombre Part Coteaux et Vallées des Luys 1 176 61,15% 1 923

Canton de Pouillon 1 553 66% 2 353 Canton d’Hagetmau 3 721 82,52% 4 509 Canton d’Orthez 5 893 85,52% 6 891 Landes 102 635 83,44% 122 999 Aquitaine 938 667 84,82% 1 106 620 France 20 118 253 88,24% 22 800 731 Source : INSEE

Dans la période 1999-2005, le nombre total de salariés du secteur privé a progressé de 11,05% pour atteindre un total de 754 emplois en 2005 (+75), traduisant certainement une augmentation de l’emploi sur les Coteaux et Vallées des Luys.

Cette évolution positive s’explique notamment par une évolution importante de l’emploi des services (+77 emplois). Les services aux entreprises comptent, en 2005, 5 établissements supplémentaires générant une hausse de +195% du nombre d’emplois (37). Les emplois de services à la personne ont quant à eux augmenté de +35%, mais le nombre d’établissements a diminué de -29% (9 établissements de moins).

Etablissements Total des salariés Evolution des salariés en 2005 en 2005 entre 1999 et 2005 Agriculture, sylviculture… 0 0 -100% Activités industrielles 14 189 2,16% Construction 28 151 6,34% Commerce 40 205 -4,65% Services aux entreprises 11 56 194,74% Services aux particuliers 22 153 35,40% Total 115 754 11,05% Source : Assedic

Détail de la répartition des emplois salariés en 2005 :

Libellé NES 36 Etablissements Hommes Femmes Total H/F ACTIVITES INDUSTRIELLES 14 109 80 189 Industries agricoles et alimentaires 12 76 74 150 Industries du bois et du papier 1 5 1 6 Eau, gaz, électricité 1 28 5 33

CONSTRUCTION 28 137 14 151

COMMERCES 40 106 99 205 Commerce et réparation automobile 4 8 2 10 Commerce de gros 11 39 34 73 Commerce de détail, réparations 10 15 45 60 Transports 4 31 3 34 Hôtels et restaurants 11 13 15 28

SERVICES AUX ENTREPRISES 11 28 28 56 Activités financières 2 4 5 9 Conseils et assistance 7 15 16 31 Services opérationnels 2 9 7 16

SERVICES AUX PARTICULIERS 22 30 123 153 Activités immobilières 4 2 4 6 Activités récréatives, culturelles et sportives 2 1 1 2 Services personnels et domestiques 3 1 6 7 Education 2 6 6 12 Santé, action sociale 10 16 103 119 Activités associatives et extra-territoriales 1 4 3 7

TOTAL 115 410 344 754 Source : Assedic

Les emplois sur le territoire des Coteaux et Vallées des Luys en 1999 sont largement constitués de contrats à durée indéterminée (près de 70% des emplois totaux).

Nature des emplois des Coteaux et Vallées des Luys en 1999

Hommes Femmes Nombre Part Nombre Part Contrat à durée indéterminée 727 73,7% 542 60,8% Contrat à durée déterminée 70 7,1% 143 16,0% Intérim 35 3,5% 15 1,7% Emploi aidé 18 1,8% 30 3,4% Apprentissage - stage 10 1,0% 11 1,2% Titulaires fonction publique 126 12,8% 151 16,9% Ensemble 986 100,0% 892 100,0% Source : INSEE

Les emplois dits précaires représentent quant à eux près de 16,5% des emplois en 1999.

Les femmes sont plus concernées que les hommes par la précarité de leur emploi (60% des emplois

précaires).

Source : INSEE

L’offre d’emplois sur le territoire est relative, mais les Coteaux et Vallées des Luys ont l’avantage d’employer une part importante d’actifs locaux.

Compétente en matière de développement économique, la Communauté de Communes des Coteaux et Vallées des Luys travaille sur un projet de village artisanal, pour l’accueil, dans un premier temps, d’une douzaine d’entreprises. Le site pressenti se situerait sur la commune de Castel-Sarrazin, selon les possibilités offertes par le document d’urbanisme communal. Elle prospecte également sur des terrains pour la mise en place d’un projet à vocation industrielle.

Les navettes domicile – travail en 1999

Sorties Entrées Territoire des CVL 1408 1408 Sur commune de résidence 1200 1200 Bassin d'emploi environnant 1060 479 Chalosse 500 292 Béarn 344 90 Agglomération du Grand Dax 168 92 Agglomération du Marsan 48 5 Autre territoire 104 36 TOTAL 2572 1923 Source : INSEE

Analyse à partir des personnes habitant le territoire des Coteaux et Vallées de Luys (données sorties) : 47% des personnes habitant le territoire des Coteaux et Vallées des Luys travaillent sur leur commune d’origine. 55% des personnes habitent et travaillent sur le territoire des Coteaux et Vallées des Luys. 45% des personnes qui habitent dans les Coteaux et Vallées des Luys travaillent en dehors du territoire (91% dans un bassin d’emploi environnant).

Analyse à partir des emplois localisés sur le territoire des Coteaux et Vallées de Luys (données entrées) : 62% des personnes qui ont un emploi sur le territoire des Coteaux et Vallées des Luys, habitent sur la commune de localisation de l’emploi. 73% des personnes qui ont un emploi dans les Coteaux et Vallées des Luys, habitent sur le territoire. 27% des personnes qui ont un emploi dans les Coteaux et Vallées des Luys, habitent hors du territoire (93% dans un bassin d’emploi environnant).

Les communes qui polarisent les Coteaux et Vallées des Luys : Hagetmau (168 sorties) Dax (120 sorties) Orthez (116 sorties)

Les territoires polarisés par les Coteaux et Vallées des Luys : Le canton de Pouillon (104 entrées) L’agglomération dacquoise (92 entrées) Le Béarn (90 entrées)

II.4. Les équipements et services du territoire

Le Pays Adour Chalosse Tursan a réalisé un diagnostic sur les équipements et services à la personne, dans lequel figurent des informations relatives aux Coteaux et Vallées des Luys.

II.5. Des ménages aux ressources modestes

II.5.1. Un niveau de revenus des ménages inférieur à la moyenne départementale

L’analyse des revenus moyens imposables permet de mettre en évidence la situation socioéconomique des habitants des Coteaux et Vallées des Luys en 2005.

Revenus fiscaux en 2005

Revenu fiscal de Nb de foyers Part de foyers référence moyen fiscaux fiscaux imposables des foyers fiscaux Amou 904 45,13% 14 235 Argelos 98 39,80% 11 814 Arsague 162 52,47% 15 325 Bassercles 64 43,75% 13 913 Bastennes 137 40,88% 14 046 Beyries 54 46,30% 12 363 Bonnegarde 138 37,68% 13 273 Brassempouy 150 46,00% 16 751 Castaignos-Souslens 177 48,02% 14 217 Castel-Sarrazin 241 46,06% 12 358 Castelnau-Chalosse 267 43,45% 12 839 Donzacq 229 46,29% 13 542 Gaujacq 235 40,00% 11 359 Marpaps 66 36,36% 11 102 Nassiet 158 48,73% 12 946 Pomarez 897 46,38% 14 297 Côteaux et Vallées des Luys 3 977 45,03% 13 737

Landes 209 229 52,13% 15 595 Aquitaine 1 771 178 51,90% 15 980 France 35 105 806 53,81% 17 165 Source : DGI, 2005

Alors que plus de 50% des foyers fiscaux sont imposables dans les Landes, dans le département et en France, les foyers fiscaux des Coteaux et Vallées des Luys ne sont que 45,03% à être imposables.

Avec un revenu fiscal de référence moyen de 13 737€, le revenu net mensuel moyen d’un ménage des Coteaux et Vallées des Luys est donc estimé à 1 590 € (1 804 € au niveau départemental). La population de l’intercommunalité est une population aux revenus relativement modestes.

Revenus Fiscaux de Référence 2005 par commune Moyenne Landes 15 595 €

Moyenne CVL 13 737 €

Pomarez Nassiet Marpaps Gaujacq Donzacq Castelnau-Chalosse Castel-Sarrazin Castaignos-Souslens Brassempouy Bonnegarde Beyries Bastennes Bassercles Arsague Argelos Amou

0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000 18 000

Source : DGI 2005

Les foyers des communes de Brassempouy, Arsague, Pomarez, Amou, Castaignos-Souslens, Bastennes et Bassercles ont des revenus supérieurs à la moyenne territoriale (et départementale pour la première). Les foyers de Marpaps, Gaujacq et Argelos ont quant à eux des ressources plus modestes encore (revenu fiscal de référence moyen inférieur à 12 000€).

II.5.2. Une évolution importante de la part d’allocataires bénéficiaires de minima sociaux

Entre 2000 et 2006, le nombre d’allocataires bénéficiaires de minima sociaux au titre du Revenu Minimum d’Insertion (RMI), de l’Allocation Parents Isolés (API) et de l’Allocation Adultes Handicapés (AAH) a augmenté de près de 22% alors que le nombre d’allocataires a cru de 13,3%. On notera l’explosion du nombre d’allocataires de l’API avec une évolution de +160% (représentant en réalité 8 allocataires supplémentaires).

2000 2006 Evolution Nombre d'allocataires RMI 52 69 32,69% Nombre d'allocataires API 5 13 160,00% Nombre d'allocataires AAH 53 52 -1,89% TOTAL 110 134 21,82% Source : CAF des Landes

PARTIE II

HABITAT ET IMMOBILIER

I. ELEMENTS DE CADRAGE STATISTIQUE DU PARC DE LOGEMENTS

I.1. Une majorité de résidences principales et une diminution du nombre de logements vacants

Entre 1990 et 1999, la Communauté de Communes des Coteaux et Vallées des Luys a gagné près de 4,54% de logements, soit 127 immeubles. Cette évolution est toutefois bien inférieure à la moyenne départementale (12,15%). Par catégorie de logements, on note une augmentation de 9,32% du nombre de résidences principales (2 603 en 1999). Le nombre de résidences secondaires et de logements vacants a, quant à lui, diminué.

Evolution des catégories de logements entre 1990 et 1999

15,00% 9,32% 10,00% 5,00% 0,00% -5,00% Résidences principales Logements Logements vacants occasionnels et -3,80% -10,00% résidences secondaires -15,00% -20,00% -25,00% -30,00% -35,00% -34,36% -40,00%

Source : INSEE

Répartition du parc de logements en 1999

Logements occasionnels et Résidences principales Logements vacants résidences secondaires Nb % Nb % Nb % Amou 630 91,04% 43 6,21% 19 2,75% Argelos 65 84,42% 7 9,09% 5 6,49% Arsague 107 84,25% 12 9,45% 8 6,30% Bassercles 41 87,23% 2 4,26% 4 8,51% Bastennes 94 89,52% 3 2,86% 8 7,62% Beyries 29 76,32% 3 7,89% 6 15,79% Bonnegarde 102 93,58% 7 6,42% 0 0,00% Brassempouy 100 80,00% 16 12,80% 9 7,20% Castaignos-Souslens 125 90,58% 9 6,52% 4 2,90% Castel-Sarrazin 138 90,20% 11 7,19% 4 2,61% Castelnau-Chalosse 156 88,64% 9 5,11% 11 6,25% Donzacq 165 83,76% 15 7,61% 17 8,63% Gaujacq 156 87,15% 9 5,03% 14 7,82% Marpaps 44 81,48% 1 1,85% 9 16,67% Nassiet 109 90,83% 7 5,83% 4 3,33% Pomarez 542 92,18% 16 2,72% 30 5,10% Côteaux et Vallées des Luys 2 603 88,99% 170 5,81% 152 5,20%

Canton de Pouillon 3 582 87,54% 281 6,87% 229 5,60% Canton d'Hagetmau 3 490 91,12% 171 4,46% 169 4,41% Canton d'Orthez 6 712 89,71% 296 3,96% 474 6,34% Landes 132 982 72,12% 41 075 22,28% 10 330 5,60% Aquitaine 1 212 758 81,45% 176 679 11,87% 99 782 6,70% France 23 810 161 82,96% 2 902 093 10,11% 1 989 758 6,93% Source : INSEE

En 1999, la part des résidences principales est plus importante sur le territoire d’étude (87,5%) que sur le département des Landes (72%), la Région Aquitaine (81%) ou la France (83%). Mais, les Coteaux et Vallées des Luys ont un profil similaire à d’autres territoires environnants.

Les résidences secondaires et les logements occasionnels y sont également peu représentés (170 logements). Notons cependant le nombre important de résidences secondaires à Brassempouy.

En 1999, le taux de logements vacants est faible sur le territoire : 5,20% du parc total. Cependant, la moitié des communes ont un taux situé entre 6 et 9% ; Beyries et Gaujacq ont plus de 15% de leur parc vacant.

D’après les données du recensement complémentaire réalisées sur 8 communes entre 2004 et 2006, la part des logements vacants aurait augmenté de +38,46%, soit 20 logements supplémentaires. Cependant, l’analyse des entretiens tenus avec les communes en 2007 fait état d’une nette diminution de ce parc (travail de mise à jour des logements vacants avec les communes en cours). L’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat menée de 2000 à 2004 a participé à la diminution du nombre de logements vacants avec la remise sur le marché de 30 de ces logements.

I.2. Une quasi exclusivité de logements en individuel

En 1999, 96,82% des logements des Coteaux et Vallées des Luys sont des logements individuels. Ce taux est relativement élevé comparé aux territoires pris pour comparaison. Le collectif se localise quasi exclusivement sur les communes les plus urbaines (Amou et Pomarez) et à Gaujacq.

Type de construction des logements en 1999

Individuel Collectif Côteaux et Vallées des Luys 96,82% 3,18% Landes 79,34% 20,66% Aquitaine 70,66% 29,34% France 56,75% 43,25% Source : INSEE

I.3. Un parc de logements ancien

Le parc de logements des Coteaux et Vallées des Luys est ancien : 48,27% des habitations ont été construites avant 1949. Seuls 10,56% de logements ont été construits entre 1990 et 1999, soit 309 logements en 9 ans. Le taux départemental est de 13,44%.

Avant 1949 1949-1974 1975-1981 1982-1989 1990 ou après Nombre Part Nombre Part Nombre Part Nombre Part Nombre Part Coteaux et Vallées 1412 48,27% 566 19,35% 319 10,91% 319 10,91% 309 10,56% des Luys

Landes 45658 31,21% 39630 27,09% 18821 12,87% 22509 15,39% 19668 13,44% Aquitaine 400891 38,10% 249498 23,71% 132684 12,61% 145349 13,81% 123692 11,76% France 6576724 40,38% 3835132 23,54% 2088716 12,82% 2071877 12,72% 1716329 10,54% Source : INSEE

Répartition du nombre de logements selon la période de construction 1990 ou après 10,56%

1982-1989 10,91%

Avant 1949 48,27% 1975-1981 10,91%

1949-1974 19,35% Source : INSEE

Nous étudierons dans la partie II le rythme de la construction depuis 2000, qui témoigne d’un nouveau dynamisme de la construction sur le territoire.

I.4. Une majorité de propriétaires occupants

Répartition de la population 1999 par commune selon le statut d’occupation

Propriétaires Logés à titre Locataires occupants gratuit Amou 61,75% 30,79% 7,46% Argelos 70,77% 15,38% 13,85% Arsague 70,09% 25,23% 4,67% Bassercles 82,93% 9,76% 7,32% Bastennes 75,53% 13,83% 10,64% Beyries 51,72% 27,59% 20,69% Bonnegarde 72,55% 17,65% 9,80% Brassempouy 77,00% 15,00% 8,00% Castaignos-Souslens 82,40% 13,60% 4,00% Castel-Sarrazin 75,36% 14,49% 10,14% Castelnau-Chalosse 80,13% 13,46% 6,41% Donzacq 67,27% 26,06% 6,67% Gaujacq 82,28% 11,39% 6,33% Marpaps 70,45% 25,00% 4,55% Nassiet 81,65% 13,76% 4,59% Pomarez 62,73% 30,44% 6,83% Côteaux et Vallées des Luys 69,69% 23,01% 7,30% Source : INSEE

Comme dans la plupart des territoires ruraux, le principal statut d’occupation des Coteaux et Vallées des Luys est celui du propriétaire occupant (70% des ménages, contre 62% dans les Landes).

Propriétaire Locataire Logé gratuitement Nombre Part Nombre Part Nombre Part Coteaux et Vallées des Luys 1 814 69,69% 599 23,01% 190 7,30% CC Grand Dax 7 881 50,71% 7 114 45,77% 547 3,52% Canton de Pouillon 2 557 71,38% 800 22,33% 225 6,28% Canton d'Hagetmau 2 369 67,88% 932 26,70% 189 5,42% Canton d'Orthez 4 167 62,08% 2 182 32,51% 363 5,41% Landes 82 775 62,25% 43 042 32,37% 7 165 5,39% Aquitaine 702 970 57,97% 443 590 36,58% 66 018 5,44% France 13 034 632 54,74% 9 685 760 40,68% 1 089 769 4,58% Source : INSEE

Les propriétaires occupant leur logement sont en légère augmentation sur la dernière période intercensitaire (+0,56%).

On recense seulement 23% de locataires en 1999 (32,37% à l’échelle du département), essentiellement sur les communes d’Amou, Pomarez, Beyries, Donzacq, Arsague et Marpaps. Sur les 8 communes recensées entre 2004 et 2006, la part des locataires diminue encore, malgré une sensible augmentation sur la période précédente (+1,65%).

Le nombre de personnes logées à titre gratuit est largement minoritaire et en diminution sur la période 1990-1999.

I.5. Des logements de grande taille

En 1999, 62,5% des résidences principales se composent au minimum de 4 pièces.

Taille des résidence principales en 1999

2,61% 2,69% 9,07% 1 pièce 2 pièces 3 pièces 23,09% 4 pièces 5 pièces et + 62,54%

Source : INSEE

En 2004-2005, sur les 8 communes ayant fait l’objet du recensement complémentaire, le nombre de pièces par logement est en hausse de +2,47%. La taille des logements sur ces communes est de 5,5 pièces.

Au vu de la tendance à la diminution de la taille des ménages, on peut craindre, pour les années à venir, une inadéquation du parc existant par rapport à la composition des ménages. Une part des résidences principales est déjà confrontée à cette problématique ; c’est le phénomène de sous-occupation des logements.

I.6. Les effets de l’OPAH sur le niveau de confort des logements

En 1999, 163 logements n’ont pas de WC à l’intérieur et 49 sont sans douche ou baignoire. Ils représentent respectivement 2,42% et 1,88% des résidences principales ; c’est plus qu’au niveau départemental. Les communes d’Argelos, Bassercles, Castel-Sarrazin, Gaujacq, Marpaps et Nassiet ont un nombre important de logements de ce type.

L’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat (OPAH) mise en place sur le territoire de 2000 à 2004 a favorisé l’amélioration du niveau de confort de certaines de ces résidences. Programmée sur une durée de 3 ans, elle a été prorogée d’une année supplémentaire et a permis une intervention sur 209 logements (soit 680 000 € d’aides) : 144 logements occupés par leurs propriétaires (69%), 65 logements locatifs (31%) : 51 en loyers libres, 5 en loyers conventionnés « sociaux » et 2 en loyers conventionnés « très sociaux » (Programme Social Thématique-PST)

Synthèse du nombre de logements subventionnés dans le cadre de l'OPAH 2000-2004

Propriétaires Propriétaires Total occupants bailleurs Amou 18 27 45 Argelos 10 1 11 Arsague 6 1 7 Bassercles 4 0 4 Bastennes 8 2 10 Beyries 2 1 3 Bonnegarde 11 1 12 Brassempouy 4 3 7 Castaignos-Souslens 11 1 12 Castel-Sarrazin 11 5 16 Castelnau-Chalosse 14 0 14 Donzacq 14 5 19 Gaujacq 7 2 9 Marpaps 1 0 1 Nassiet 5 2 7 Pomarez 18 14 32 Côteaux et Vallées des Luys 144 65 209 Source : PACT des Landes Habitat et Développement

Par ailleurs, sur ces 4 années, 30 logements vacants ont été réhabilités et remis sur le marché locatif.

Au-delà de ces résultats en termes de création de logements et de résorption de la vacance, il faut aussi souligner les incidences de l’OPAH sur la mise en valeur patrimoniale et paysagère et sur l’économie locale.

II. ANALYSE DU FONCTIONEMENT DU MARCHE DU LOGEMENT ET CARACTERISTIQUES DES BESOINS

II.1. Le dynamisme exceptionnel du marché du foncier et de l’accession

II.1.1. Un rythme de construction très soutenu depuis 1998

Entre 1990 et 2006, 580 logements ont été commencés sur le territoire de la Communauté de Communes des Coteaux et Vallées des Luys, répartis de la manière suivante : Résidences principales individuelles : 537 (92,59% des logements commencés) Résidences secondaires individuelles : 6 (1,03% des logements commencés) Résidences principales collectives : 37 (63,80% des logements commencés) Pas de résidence secondaire collective

La construction de ces logements est géographiquement répartie de la manière suivante :

Répartition géographique de la production de logement sur la période 1990-2006

Argelos 28 Pomarez 139 Nassiet 26 Marpaps 10 Gaujacq 18 Donzacq 33 Castel-Sarrazin 61 Castelnau-Chalosse 37 Castaignos-… 22 Brassempouy 18 Bonnegarde 12 Beyries 9 Bastennes 19 Bassercles 6 Arsague 16 Amou 126

Source : DRE SITADEL

Ce graphisme ci-dessous démontre parfaitement que le dynamisme du rythme de construction des logements (quasi-exclusivement des résidences principales) depuis 1998, mais surtout depuis 2004 : moyenne annuelle 1990 - 1997 : 22 logements moyenne annuelle 1998 - 2003 : 36 logements moyenne annuelle 2004 - 2006 : 65 logements

Rythme de la construction entre 1990 et 2006

Source : DRE, SITADEL

Entre 2004 et 2006, le nombre de logements commencés ont quasiment doublé par rapport à la moyenne 1998-2003 !

Les vendeurs sont majoritairement des propriétaires fonciers locaux, souvent des exploitants agricoles en fin de carrière, qui profitent de l’opportunité du fonctionnement du marché immobilier. Les prix de ventes ont tendance à augmenter.

Cette forte progression du rythme de la construction depuis 1999 pose la question de la disponibilité et de la consommation foncière, à l’heure où l’on prône la gestion économe de l’espace dans les modes d’urbanisation. Concernant les modes de production, on a souvent remarqué, lors des entretiens avec les élus, une réticence par rapport aux concepts de densification « verticale », au profit de l’« horizontal », essentiellement dans le souci de conserver l’identité rurale des territoires. Ainsi, le paysage pavillonnaire prédomine ; la taille des parcelles en lotissement peut encore atteindre les 3 000 m². Pourtant, des modes de construction intermédiaires existent.

II.1.2. La flambée des prix du foncier depuis 2003, mais un coût encore abordable au regard des agglomérations environnantes

Le récent dynamisme du marché de la construction explique la raréfaction de la ressource foncière constructible sur les communes des Coteaux et Vallées des Luys et génère des débats sur la vocation des terrains. Comment répondre aux besoins d’urbanisation sans compromettre l’activité agricole du territoire ni nuire au paysage environnemental et paysager local ? Il pose également la question du respect de la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) de décembre 2000 et notamment de son principe de densification de l’urbanisation pour lutter contre le mitage de l’espace.

Face à ces enjeux d’urbanisation, d’une part, et de préservation de qualité de vie et d’identité des territoires, d’autre part, les communes doivent s’organiser et se doter d’outils de planification urbaine adaptés. Or, 9 communes sur les 16 de l’intercommunalité n’ont pas de documents d’urbanisme : • Pomarez et d’Amou sont en démarche de révision de leur PLU • Bastennes, Brassempouy, Castelnau-Chalosse, Gaujacq et Donzacq se sont très récemment dotées de Cartes Communes (2003-2004) • Les autres communes sont dépourvues de documents d’urbanisme

Documents d’urbanisme sur les communes du territoire

Le principe d’un développement urbain maîtrisé a souvent été évoqué lors des rencontres avec les élus, mais l’évolution démographique de certaines communes, vue en première partie, peut parfois nous interroger sur cette notion même de développement modéré… Pour les communes non dotées d’outil de planification, il est difficile de trouver un compromis entre l’accueil de population (pour inverser la tendance de 1990-1999) et le développement maîtrisé et durable du territoire.

Concernant le foncier, très concrètement, aujourd’hui, le prix de vente moyen des terrains constructibles sur le territoire des Coteaux et Vallées des Luys est de 20,50 €/m². Le prix varie selon les secteurs géographiques et la viabilisation des terrains.

Prix de vente du foncier constructible 2005-2008 (prix au m²)

Lotissements communaux Privés (viabilisés/viabilisables) (viabilisés ou non) Amou 32 € 50 € Argelos 12 € Arsague 19 € Bassercles 15 € Bastennes 20 € Beyries 8 € 17 € Bonnegarde 9 € 15 € Brassempouy 17 € Castaignos-Souslens 11 € 12 € Castel-Sarrazin 19 € Castelnau-Chalosse 28 € 22 € Donzacq 37 € Gaujacq 16 € 17 € Marpaps 15 € Nassiet 30 € 15 € Pomarez 18 € 40 € Moyenne CVL 21 € 20 € Sources : communes, agences immobilières et notaires Dans le privé, le prix de vente reste globalement plus élevé sur les communes d’Amou et Pomarez : 45 € en moyenne, contre 17 € pour les autres communes. NB : les prix de vente du privé sur les « autres communes » sont souvent des parcelles non viabilisées.

A titre de comparaison, quelques ordres d’idée de prix au m² du foncier privé (en lotissements et viabilisé) en 2005-2006 : Canton de Pouillon : 20-30 €/m² Canton d’Orthez : 30-40 €/m² Agglomération dacquoise : 80-100 €/m² Pays Tarusate : 45 €/m²

Néanmoins, concernant l’offre en lotissement communal, on constate que les prix des communes les plus rurales sont semblables à ceux du privé (souvent du fait de la viabilisation des parcelles) et peuvent parfois être identiques (voire plus élevés) à ceux pratiqués à Amou et Pomarez en lotissement communal (Donzacq, Castelnau-Chalosse et Nassiet).

Selon les notaires et agents immobiliers, le prix du foncier sur les communes des Coteaux et Vallées des Luys aurait plus que doublé entre 2002 et 2007, voire triplé sur les communes situées à proximité des infrastructures routières fréquentées (navettes domicile/travail) et/ou équipées en commerces et services.

D’après les opérations connues, la superficie moyenne des parcelles commercialisées est de 1820 m². Cette superficie varie en fonction de la commune et de la localisation de l’opération au sein de celle-ci (bourg, lotissement, quartier ou diffus) :

Bourgs Lotissements Amou et Pomarez 1662 m² 965 m² Autres communes 2383 m² 1503 m² Moyenne CVL 2143 m² 1365 m² Source : communes

La taille des parcelles en lotissement dans les communes d’Amou et Pomarez est souvent inférieure à 1000 m², du fait des systèmes d’assainissement collectif. Peu de communes sont équipées d’un système d’assainissement collectif ; ce qui signifie qu’une parcelle doit au minimum disposer d’une superficie de 1 500 m² pour être constructible.

Dans les zones de quartier ou en diffus, qu’il s’agisse de communes urbaines ou rurales, on s’étonnera de la taille des parcelles qui peut être supérieure à 3 000 m². Hors lotissement, les terrains situés en centres bourgs peuvent également être importants (1 700 m² pour Amou et Pomarez et 2 400 m² pour les communes rurales).

II.1.3. L’augmentation des volumes et prix d’accession via la construction

L’accession à la propriété est le marché le plus dynamique sur le territoire des Coteaux et Vallées des Luys, comme en témoigne le rythme de la construction précédemment présenté.

La loi Solidarité et Renouvellement Urbains a pour objectif de lutter contre le mitage de l’espace et promeut donc la densité de l’urbanisation, d’où l’augmentation du nombre de lotissements.

Offre des terrains à bâtir en lotiossements communaux ou privés Lotissement réalisés en 2005, en cours ou en projet

Nb de Nb de lots en Année de réalisation/commercialisation lotissements accession 2005 2006 2007 2008 2009 et Amou 3 24 9 C 5 C 10 P Argelos 0 0 Arsague 3 10 3 P 7 P Bassercles 3 12 6C + 3P 3 P Bastennes 0 0 Beyries 2 9 9 P Bonnegarde 0 0 Brassempouy 0 0 Castaignos-Souslens 1 7 7 C Castel-Sarrazin 1 9 4 P 5 P Castelnau-Chalosse 2 14 9 C 5 P Donzacq 2 11 11 C Gaujacq 1 8 2 C 6 C Marpaps 1 3 2 P 1 P Nassiet 3 29 20C + 9P Pomarez 2 56 29 C 27 P Coteaux et Vallées des Luys 24 192 54 0 16 103 19 Source : communes C=Commune/P=Privé

Depuis 2005, 24 lotissements ont été créés, sont en cours ou en projet ; ils représenteraient 192 logements en accession à la propriété. Parmi eux, 122 sont prévus sur la programmation PLH.

Il est intéressant de souligner l’initiative de la commune de Bassercles pour son projet de création de logements. En faisant appel à la SA HLM des Landes, ce sont 6 logements en accession sociale à la propriété qui verront le jour sur le territoire, grâce à l’outil PSLA (Prêt Social Location Accession), qui permet, sous conditions de ressources, à des primo-accédants de devenir propriétaires après une phase locative et d’épargne (voir précision de l’outil dans le glossaire).

Selon les professionnels de l’immobilier, sur le territoire des Coteaux et Vallées des Luys, le coût moyen de construction d’une maison standard de 90 m² avoisine, en 2007, les 150 000€ (bâti = 115 000€ + terrain = 35 000€).

II.1.4. Un prix des transactions l’ancien qui se tasse depuis 2005-2006

L’offre immobilière en agence se caractérise par une majorité de grands logements pavillonnaires avec terrain. A contrario, peu d’appartements sont mis à la vente. L’habitat ancien à réhabiliter, quant à lui, se raréfie et son prix de vente est exorbitant au regard des travaux de mise aux normes à entreprendre (voir tableau ci-dessous).

Les motifs de mise en vente cités sont généralement, par ordre décroissant : Successions et séparations Mutations professionnelles et vieillissement des propriétaires qui ne peuvent plus entretenir leur bien (recherche d’un logement plus petit, rapprochement des centres bourgs) Réalisation d’une plus - value immobilière (situations plutôt rares : 3% des ventes)

Les professionnels de l’immobilier ont constaté une explosion des prix de vente de l’ancien à partir de 2003. En 2005, le prix de vente moyen des produits d’appel (maison de type 4 de 100m² avec jardin) était de 190 000 €, c’est près de deux fois plus qu’en 2002 ! Les prix des fermes à réhabiliter ont, quant à eux, triplé en 3 ans.

Coût des transactions dans l'ancien en 2006 Par type de produit

Prix de vente moyen 165 000 € Maison récente/neuve sans style (800 m² de terrain) (150 à 180 000 €) Maison des années 70-80 avec plus de 2000 m² de 190 000 € terrain (180 à 250 000 €) 260 000 € Maison contemporaine (200 à 350 000 €) 90 000 € Ferme à réhabiliter avec terrain (80 à 100 000 €) 250 000 € Ferme rénovée avec terrain (200 à 300 000 €) Sources : agences immobilières, notaires et annonces de presse

Contrairement au prix du foncier qui continue d’augmenter, les agences immobilières constatent une stagnation du prix de vente de l’ancien depuis la fin de l’année 2005. En 2007, pour un produit mis en vente à un prix correct, la durée entre le mandat et le compromis de vente est de 3 à 5 mois. Mais les agents immobiliers constatent volontiers une tendance à la surestimation des biens par les propriétaires, qui sont restés sur la dynamique immobilière de 2000-2003. La tendance est donc à l’allongement du délai de vente.

Depuis 2006, le volume des transactions immobilières cesse d’augmenter. Les produits recherchés qui font défaut sont les fermes à réhabiliter et les maisons de caractère situées hors agglomération et hors lotissement.

II.1.5. Une offre en accession globalement très courtisée, mais des ménages parfois vulnérables

L’accession à la propriété reste l’aspiration première des Français. Sur le territoire, on rencontre 2 principaux profils d’acquéreurs : les jeunes ménages des Coteaux et Vallées des Luys et des environs les ménages en provenance d’autres régions Les investisseurs immobiliers sont encore rares sur le territoire.

II.1.5.1. Les jeunes ménages locaux

Les jeunes ménages de 25-35 ans, essentiellement originaires du territoire intercommunal et des environs proches (agglomération dacquoise, Béarn et Hagetmau), sont de plus en plus nombreux à vouloir accéder à la propriété dans le cadre de leur parcours résidentiel (après la location ou la cohabitation familiale).

Faute de trouver un produit accessible dans l’ancien ou souhaitant profiter de terrains familiaux disponibles et constructibles, ils se tournent vers la construction.

Tentative de définition du revenu mensuel minimum nécessaire pour un ménage souhaitant acquérir dans l’ancien sur le territoire des Coteaux et Vallées des Luys, à partir des hypothèses suivantes : • prix de vente de l’immeuble : 180 000 € • frais de notaires et garantie : 12 500 €

• apport personnel de 10% (soit 19 250 €)

• emprunt à 4,80% sur 25 ans : 173 250 €, pour un remboursement mensuel de 993 €

…. En tenant compte d’un taux d’effort pour le logement de 33%, le revenu mensuel d’un

ménage ne devra pas être inférieur à 2 978 €, or nous rappelons que le revenu moyen d’un

foyer fiscal d’un habitant du territoire est de 1 590 € !

L’alternative est à l’allongement de la durée de p rêt à 30 ans, bien que les mensualités

restent élevées : 909 € (supposant un revenu mensuel de 2 727 € !).

Le budget moyen des ménages locaux se situe aux alentours de 130 000 € (de 120 000 € à 160 000 €), c’est plus que le prix des produits dans l’ancien et souvent plus qu’une construction (si achat du terrain). Ce constat pose la question de la vulnérabilité de certains jeunes ménages primo-accédants. Les banques reconnaissent disposer d’un nombre croissant de dossiers de demande de prêts pour lesquels un risque d’endettement existe : précarité de l’emploi, hausse du coût de la vie et notamment du budget généré par les déplacements domicile/travail. Ces coûts sont souvent mal évalués par les jeunes au moment de la décision de leur établissement dans une zone éloignée de leur lieu de travail (ils sont évalués, selon la base des impôts, à 0,40€/km… mais on raisonne plus en temps de déplacement que distance).

La création de lotissements communaux depuis 3 ou 4 ans a permis aux jeunes ménages d’accéder à la propriété, comme le montre les statistiques de la SGFGAS : le nombre de Prêts à Taux Zéro (PTZ) attribués aux primo-accédants aux revenus modestes a doublé entre 2003 et 2005. En 2005, 38 PTZ ont été accordés sur les Coteaux et Vallées des Luys.

Nombre de prêts à taux zéro accordés de 1997 à 2005

30 28 23 21 19 19 16 13

1 997 1 998 1 999 2 000 2 001 2 002 2 003 2 004 2 005

Source : SGFGAS

A titre de comparaison, au niveau départemental, l’évolution 2003-2005 a été de +7,7% et au niveau régional de +45,7%.

86,47% des prêts contractés dans les Coteaux et Vallées des Luys concernent l’acquisition de logements neufs, majoritairement en construction. 98,55% de ces résidences principales sont des logements individuels.

II.1.5.2. Les ménages en provenance d’autres régions

Dans la catégorie des ménages en provenance d’autres régions, on retrouve : des ménages d’autres régions françaises de 40-50 ans, arrivant sur le territoire pour cause de mutations professionnelles (militaires, enseignants, professions libérales) des ménages pré-retraités ou retraité d’autres régions françaises (région parisienne, nord ou sud-est) ou, marginalement, d’autres pays (Royaume Uni, Hollande), à la recherche de qualité et cadre de vie. L’accessibilité et la desserte routière, d’une part, et le niveau d’équipement (de la commune ou a minima du canton) sont des critères qui guident le choix d’installation de ces ménages.

Ces nouveaux arrivants ont souvent un pouvoir d’achat supérieur à celui des ménages locaux ; ce qui participe à la hausse des prix du marché. Leurs budgets moyens est souvent supérieur à 200 000 €. On constate que la vente de leur résidence principale dans leur région d’origine leur permet d’investir dans des produits de standing du Sud-Ouest. Selon les agences immobilières, deux de ces clients sur trois investissent dans le secteur sans recours à un emprunt.

Ces ménages recherchent souvent la tranquillité, « coin de campagne ». Ainsi, lorsqu’ils achètent du foncier constructible, la taille des parcelles est souvent supérieure à 3 000 m². Ces produits se raréfiant, ils se tournent souvent vers l’acquisition dans l’ancien, dans la mesure où leur budget leur permet. L’arrivée de ces nouveaux ménages extérieurs au territoire pose la question de l’intégration et de l’adaptation à la vie locale : participation à la vie associative, consommation dans les commerces de proximité, côtoiement des modes de vie ruraux et urbains, conflit d’usage sur la vocation des zones (agriculture/résidentiel). Aussi, au cours des entretiens avec les élus, certains d’entre eux nous ont fait part de leur crainte ou refus de devenir des « cités dortoirs ».

II.2. Un marché locatif difficile à cerner

Si le marché locatif répond à une demande spécifique et souhaitée de mode d’hébergement, il est aussi un refuge, le produit choisi par défaut pour les ménages souhaitant accéder à la propriété, mais n’ayant pas la capacité financière de le faire.

II.2.1. Le parc locatif privé : un budget de plus en plus onéreux pour les demandeurs

Les Coteaux et Vallées des Luys est un territoire sur lequel l’offre de logements locatifs est correcte sans être très importante, mais présente un dysfonctionnement : l’absence de logements HLM.

Les produits locatifs se situent majoritairement sur le marché de l’ancien. Les bailleurs sur le territoire sont souvent des personnes vivant dans le secteur et détenant quelques biens familiaux (1 ou 2 immeubles). Depuis 2004-2005, quelques « investisseurs » locaux nouveaux construisent du locatif dans les lotissements. Ils restent cependant minoritaires.

Tous les types de logements semblent se louer, excepté les studios et T1. Une hausse des prix du locatif est apparue en 2004-2005. En 2007, les loyers continuent d’augmenter, tendant vers le maximum supportable pour les ménages, à savoir 600 € (niveau de loyer toléré pour les maisons de type 4 uniquement). L’offre locative à loyer accessible est saturée et non renouvelée. Les délais de mise en location augmentent. En 2006, les prix des loyers tournent autour de 5,30€/m².

Prix de location moyen en 2006 Par type de produit

Prix de location moyen Apt sudio/T1 - 35 m² Apt T2 - 50 m² 300-350 € Apt T3 - 75 m² 350-450 € Maison T3 - 90 m² 400-500 € Apt T4 - 90 m² 400-500 € Maison T4 et plus - 100 m² et + 600-700 € Sources : agences immobilières et annonces de presse

II.2.2. Une offre locative sociale correcte sur le territoire

Selon les données de la DDE, le parc locatif social sur le territoire intercommunal avec 65 logements sociaux en 2006. Le nombre semble correct, mais on ne recense aucun logement HLM sur le territoire.

Etat du parc de logements conventionnés en 2006

Parc conventionné en 2006 Communal HLM Privé Amou 16 0 5 Argelos 1 0 0 Arsague 6 0 0 Bassercles 2 0 0 Bastennes 0 0 0 Beyries 0 0 2 Bonnegarde 2 0 0 Brassempouy 4 0 1 Castaignos-Souslens 3 0 0 Castel-Sarrazin 2 0 0 Castelnau-Chalosse 2 0 0 Donzacq 2 0 0 Gaujacq 3 0 0 Marpaps 1 0 0 Nassiet 3 0 1 Pomarez 6 0 3 Coteaux et Vallées des Luys 53 0 12 Source : DDE

Faute de logements HLM, les logements communaux constituent plus de 80% du parc social. Les communes jouent un rôle essentiel sur le marché du locatif à loyer modéré. Au-delà de leur parc conventionné, elles disposent également en 2006 de 38 logements non conventionnés, mais dont les loyers sont souvent raisonnables. Selon les projets exprimés par les élus, dans un avenir proche, la production de logements communaux pourrait augmenter de 25 logements.

Etat du parc de logements des communes du territoire et leurs projets

Parc communal en 2006 Projets communaux Conventionné Non conventionné Amou 16 3 0 Argelos 1 2 2 Arsague 6 3 0 Bassercles 2 1 2 Bastennes 0 0 1 Beyries 0 3 1 Bonnegarde 2 0 0 Brassempouy 4 2 10 Castaignos-Souslens 3 1 4 Castel-Sarrazin 2 0 0 Castelnau-Chalosse 2 1 5 Donzacq 2 3 0 Gaujacq 3 4 0 Marpaps 1 1 0 Nassiet 3 2 0 Pomarez 6 12 0 Coteaux et Vallées des Luys 53 38 25 Sources : DDE et communes

Pour concrétiser son projet, la commune de Brassempouy a fait appel à deux organismes du logement social : l’Office Public Départemental HLM des Landes pour la réalisation de 4 logements de type 3 finançables en PLUS. le PACT des Landes HD pour la réhabilitation d’un immeuble en vue de créer 6 logements locatifs à loyers modérés.

Malgré un nombre de logements sociaux correct en 2006, la faible rotation des occupants ne permet pas a priori de satisfaire la demande.

II.2.3. Une demande difficile à quantifier

Les objectifs de production de logements locatifs mentionnés dans les programmes d’action des PLH sont établis à partir de la quantification et de la qualification de la demande. Or, en l’absence d’observatoire existant et de recensement de la demande par les opérateurs HLM (ces organismes ne recensent la demande que si une offre existe), les indicateurs font défaut.

L’agence ORPI de Pomarez reçoit en moyenne 8 demandes par semaine pour le secteur de la Chalosse (cantons d’Amou, d’Hagetmau, de Mugron, de Montfort en Chalosse et de Pouillon). Les demandes font rarement référence à une localisation précise du produit.

Les professionnels de l’immobilier et les élus s’accordent à dire que les besoins ont diminué. Rappelons que l’OPAH de 2000-2004 a permis de remettre sur le marché du locatif 30 logements vacants.

Néanmoins, au vu de la non rotation dans le parc social et de la hausse des prix du marché, les demandes de logements à loyers modérés sont réelles. Le Service Immobilier Rural et Social (SIRES) des Landes confirme la nature demande. La position de l’OPDHLM des Landes confirme également ce constat puisqu’il souhaite, dans le cadre de ce PLH, entrer en contact avec les communes d’Amou et Pomarez pour proposer des opérations mixtes accession/location.

Comme pour l’accession à la propriété, plusieurs catégories de population recherchent des logements locatifs : Majoritairement, des jeunes ménages du territoire ou des environs (agglomération dacquoise, Béarn, Hagetmau) : • Jeunes couples de 25-30 ans, en désir d’autonomie, qui quittent le foyer familial pour s’installer ensemble et entamer ainsi leur parcours résidentiel. • Famille de 30-35 ans avec 1 ou 2 enfants, pour qui la location est une étape avant la construction Des ménages d’autres régions • Des actifs mutés dans le secteur (militaires, etc.) • Des retraités qui s’installent en centre bourg pour bénéficier des services et commerces. Pour certains d’entre eux aussi, la location est une étape avant l’acquisition (temps de recherche sur place). Des personnes seules avec enfants (séparation), parfois en difficulté. De plus en plus de ménages vulnérables entreprennent des démarches auprès des agences immobilières pour des demandes locatives, selon les professionnels. En moyenne, 2,5 ménages sur 10 ne seraient pas solvables et 5 pourraient encourir des risques de surendettement.

Les produits recherchés sont essentiellement des logements de type 3 et des pavillons de type 4 de plain-pied avec terrasse et jardin. Pour le locatif, les exigences sont moindres en terme de localisation, d’environnement, etc. La demande s’orienterait néanmoins vers une situation dans les centres urbains, à proximité des commerces et services, mais les recherches en campagne perdureraient.

II.3. Les besoins spécifiques

II.3.1. Les personnes âgées

En 1999, les plus de 60 ans représentent 33,25% de la population intercommunale (les 75 ans et plus 12,32%). L’indice de vieillesse était largement supérieur à celui des autres territoires de comparaison (1,76). Depuis 5 ans, des retraités ou pré-retraités extérieurs au territoire s’installent en Chalosse. Leur profil ne correspond pas à celui des ménages locaux qui, pour un tiers environ, sont ressortissants du régime de retraite agricole. Sur le territoire, la majorité des plus de 60 ans du territoire dispose de revenus modestes. Pour preuve, les allocataires de plus de 60 ans représentent, en 2006, 11,48% des allocataires.

La problématique du logement et de l’hébergement des personnes âgées doit être prise en considération dans les politiques de l’habitat car elle induit la question des besoins d’adaptation des logements et l’évolution des structures d’accueil spécifiques.

Nous nous intéresserons exclusivement dans ce chapitre aux personnes à faibles revenus et/ou victimes du handicap de l’âge et de la vie. Parmi elles, certaines ont la possibilité de poursuivre leur vie à domicile grâce à des dispositifs d’accompagnement spécifiques et la proximité de la famille. D’autres n’ont pas d’autre choix que de s’orienter vers des structures d’hébergement adaptées.

Le document de cadrage relatif à cette problématique est le Schéma départemental pour des établissements et services sociaux et médico-sociaux, révisé en 1997.

La loi du 20 juillet 2001 a créé une allocation universelle pour les personnes âgées de plus de 60 ans, qui vivent à leur domicile ou qui sont accueillies en établissement (selon un critère de ressources) : l’Allocation Personnalisée d’Autonomie (APA). Le Conseil Général en charge de la gestion de cette allocation constate une hausse du nombre de dossiers : en avril 2007, le Conseil Général comptait 165 bénéficiaires de l’APA sur le territoire.

II.3.1.1. Le maintien à domicile des personnes âgées

Afin de permettre le maintien à domicile des personnes âgées, les services s’organisent à travers l’action publique départementale et locale.

Le Département des Landes a été précurseur en matière de mise en place du service de téléarlarme (1986) et du numéro vert d’information IM’AGE à destination des personnes âgées et de leurs familles (1998). Le Conseil Général a tiré profit de la création de l’APA pour moderniser le secteur de l’aide à domicile (généralisation de la formation des personnels, perfectionnement des qualifications du personnel, diversification de l’offre des services).

Localement, suite au Contrat Local de Soutien à Domicile (CLSD) initié sur le secteur en 1994, une étude de petite unité de vie (PUV) a été menée sur la commune de Donzacq en 1999-2000 pour la création de 12 logements individuels adaptés aux personnes âgées. La commune a recueilli une liste de 86 personnes intéressées pour ce projet. Cette étude a ensuite été réorientée par l’ADMR sur une forme nouvelle (baptisée Domicile Regroupé) permettant de diminuer le coût d’accès à cette petite unité de vie via la prise en charge d’astreintes de nuit prise en charge par le Conseil Général. Ce projet n’a pas encore vu le jour, mais l’intérêt demeure.

La Communauté de Communes s’intéresse également à la question de l’accompagnement du vieillissement de la population. En matière d’aide sociale, elle assure le portage de repas à domicile. Elle prévoit également dans ses statuts la réalisation d’une étude en matière d’accueil et de transport pour ce public.

L’ADMR est le principal intervenant de l’aide à domicile sur le territoire des Coteaux et Vallées des Luys. La mission d’aide à domicile devient de plus en plus médicalisée car la majorité des personnes âgées aspirent à rester le plus longtemps possible dans leur résidence principale, parfois jusqu’à la perte totale d’autonomie.

A l’échelle locale, les ménages du territoire peuvent se reposer sur le Centre Local d’Information et de Coordination (CLIC) de Mugron.

L’ANAH participe également au maintien à domicile des personnes âgées en accordant des subventions importantes aux propriétaires souhaitant entreprendre des travaux d’adaptation et d’accessibilité. Dans le cadre de l’OPAH 2000-2004, 32 dossiers ont permis le maintien à domicile des personnes âgées du territoire (travaux d’adaptation des sanitaires, installation d’un système de chauffage, etc.).

Certaines personnes dont le logement est trop isolé ou devient trop grand pour pouvoir l’entretenir cherchent parfois à se rapprocher des centres bourgs. Mais globalement, les personnes âgées ont des difficultés à quitter leurs logements pour des raisons très personnelles (maisons familiales, habitude, solidarité intergénérationnelle familiale existante).

II.3.1.2. Les structures d’hébergement spécialisées

Lorsque le maintien à domicile n’est plus possible, les personnes âgées ou leurs familles s’orientent vers les structures spécialisées. Ceci signifie que les personnes qui entrent en maison de retraite ou en foyers logements sont de plus en plus âgées et de plus en plus dépendantes. Ceci n’est pas sans poser problème au niveau de qualification du personnel.

On recense sur le territoire des Coteaux et Vallées des Luys un nombre très satisfaisant de places d’hébergements spécialisés : au total 129 lits Maison Bernède de Pomarez – maison de retraite : 42 places habilitées à l’aide sociale Maison Bernède de Pomarez – site foyers logements : 22 places non habilitées à l’aide sociale Foyers logements d’Amou : 65 lits

Le foyer logements d’Amou a pour projet d’ouvrir unité Alzheimer pour 12 à 15 lits. Une étude de faisabilité est en cours. Une démarche est également en cours pour son habilitation à l’aide sociale.

Malgré les listes d’attente existante, selon les ratios indicateurs nationaux, ce parc permet de répondre convenablement aux besoins exprimés localement.

II.3.2. Les couples avec enfants en bas âge

Comme dit précédemment, l’évolution de l’accueil de population par les communes doit s’envisager de manière globale : contexte environnemental, offre en équipements et services, etc.

La compétence optionnelle de la Communauté de Communes des Coteaux et Vallées des Luys en faveur de l’aide sociale se caractérise par : la création d’un centre de loisirs communautaire (basé à Amou) le projet d’une étude sur les besoins en matière de petite enfance (0-18 ans)

Le Conseil Général des Landes recensait en 2005, sur les Coteaux et Vallées des Luys, une trentaine d’assistantes maternelles agréées, pour une capacité d’accueil de 88 enfants. 14 d’entre elles ont intégré l’association « les canaillous ». Mais, l’arrivée sur le territoire de jeunes couples avec ou sans enfants nécessite d’agir sur des besoins (déjà exprimés) en matière de petite enfance. Déjà lors d’une commission action sociale communautaire du 15 mai 2006, les assistantes maternelles agréées reconnaissaient leur incapacité à répondre aux demandes de garde.

II.3.3. Les publics en difficulté relevant du Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD)

La loi du 31 mai 1990 a institué les Plans Départementaux d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD). Ces dispositifs ont été complétés ou modifiés par les dispositions de la loi d’orientation relative à la lutte contre les exclusions du 29 juillet 1998. Et la loi « Liberté et responsabilités locales » du 13 août 2004 conforte leur mise en œuvre.

Les publics cibles des PDALPD sont les ménages sans logement, menacés d’expulsion, logés dans des taudis, des habitations insalubres, précaires ou de fortune, et confrontés à un cumul de difficultés financières et d’insertion sociale. Sont ainsi particulièrement visés les jeunes en emploi précaire, les personnes handicapées et les gens du voyage. Les plans déterminent les objectifs à atteindre et les moyens à mettre en œuvre suite aux résultats des diagnostics établis à l’échelle du département. Il s’agit de : mieux répondre aux situations de précarité en améliorant la solvabilité des publics, accroître et diversifier le parc de logements accessible aux personnes défavorisées, améliorer la qualité des logements existants occupés par des personnes défavorisées, faciliter l’insertion par le logement. Pour répondre à ces objectifs, le PDALPD des Landes a élaboré 17 actions, parmi lesquelles 3 Maîtrises d’œuvre Urbaine et Sociale (MOUS), mises en place dans le cadre d’un large partenariat (Conseil Général, DDE, DDASS, MSA, CAF) favorisant le maintien ou l’accès au logement adapté des personnes démunies. Quelques éléments d’information sur les situations en cours ou traitées sur le Pays Tarusate depuis le début des actions (NB : les interventions font suite à des signalements de travailleurs sociaux et au consentement des occupants) :

MOUS « Relogement » (depuis 2003) : 4 saisines pour le relogement de ménages résidant sur les Coteaux et Vallées des Luys et pour lesquels des solutions ont été trouvées 6 relogements sur le territoire des Coteaux et Vallées des Luys 1 recherche de logement en cours

MOUS Action départementale « lutte contre l’habitat indigne » (depuis 2005) : 2 dossiers en cours de constitution (travaux à venir) 2 dossiers en étude (faisabilité technique et financière)

II.2.3.1. Les ménages en situation de précarité

En 1999-2000, 536 personnes étaient dans une situation d’emploi précaire : 70 contrats à durée déterminée 35 contrats d’intérim 18 contrats en emploi aidé 413 contrats saisonniers dans le milieu agricole En 2005, le nombre de demandeurs d’emploi et d’allocataires chômeur a diminué par rapport à 1999, mais 130 personnes étaient toujours en recherche d’emploi (catégorie d’inscription 1 à l’ANPE).

Nombre d'allocataires bas revenus de 2000 à 2006 Sur le territoire, le nombre d’allocataires 194 à bas revenus a 164 163 159 173 179 163 augmenté de 18% entre 2000 et 2006. Ils

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 sont aujourd’hui au nombre de 194.

Entre 2000 et 2006, le nombre d’allocataires bénéficiaires du Revenu Minimum d’Insertion (RMI) est en augmentation de près de 35%, soit 69 personnes. Les ménages percevant l’Allocation Parents Isolés (API) sont au nombre de 52 en 2006, soit une évolution de +160% par rapport à 2006 (8 ménages supplémentaires en réalité). Plus globalement, les ménages monoparentaux allocataires ont doublé en 6 ans (90 en 2006).

Plus globalement encore, la part des allocataires dont le taux d’effort logement est supérieur à 33% est de 13,82% en 2006, soit une évolution de +17,22% par rapport à 2001 (11,79%). Sur la commune de Pomarez, ils représentent 19,12% des allocataires (augmentation de 10,46% par rapport à 2001). Sur la commune d’Amou, leur part est moindre (15,09%), mais leur évolution par rapport à 2001 est supérieure à 35%.

Le Fonds d’Aides Financiers aux Familles (anciennement Fonds de Solidarité Logement) est un dispositif participant à la solvabilité des ménages sur le territoire départemental. En 2006, 18 ménages des Coteaux et Vallées des Luys ont bénéficié de ce fonds : 78% au titre de l’aide à l’installation et 22% au titre du maintien, pour respectivement 10 000 € et 4 000€.

II.2.3.2. Les personnes handicapées

La loi 11 février 2005, le décret du 17 mai 2006 et l’arrêté du 26 février 2007 mettent l’accent sur les moyens à mettre en œuvre pour les personnes handicapées. Localement, la Maison Landaise du Handicap est l’interlocuteur privilégié dans ce domaine.

Les initiatives de l’ANAH au titre de la participation financière aux travaux d’adaptation et d’accessibilité des logements sont destinées à favoriser l’accès des personnes à mobilité réduite au parc privé.

On recense sur le territoire une cinquantaine d’allocataires bénéficiaires de l’Allocation Adultes Handicapés (AAH).

II.3.4. Le logement des saisonniers

En 2000 sur les Coteaux et Vallées des Luys, 413 salariés de monde agricole étaient employés dans le cadre de contrats saisonniers. Ces emplois concernent principalement les filières du maïs (juin à août) et de la vigne (septembre à novembre).

Sur les Coteaux et Vallées des Luys, ce sont pour l’essentiel des personnes du territoire qui occupent ces emplois saisonniers. L’accès au logement ne se pose donc pas comme problématique majeure.

De manière générale, les salariés saisonniers extérieurs au territoire peuvent rencontrer des difficultés dans la recherche de logement, essentiellement du fait de la durée de leur séjour à un endroit donné. Pour, d’une part, faire face à ces difficultés sociales et, d’autre part, éviter des éventuelles conséquences économiques préjudiciables pour les employeurs, un accord cadre national sur le logement des saisonniers agricoles promeut le développement d’une offre de logements dédiés aux travailleurs saisonniers.

En 2004, une étude spécifique sur le logement des salariés agricoles saisonniers et permanents a été pilotée par l’Association Régionale pour l’Emploi et la Formation en Agriculture (ADEFA), en partenariat avec la MSA et le Mouvement PACT Habitat et Développement d’Aquitaine, pour évaluer les besoins à l’échelle de chaque département.

En mai 2007, la candidature de Chambre d' Agriculture a été retenue pour la mise en place et le portage d’un Programme d'Intérêt Général (PIG) « logement des travailleurs saisonniers agricoles ». Mené sur une durée de 3 ans et sur les secteurs des Pays Adour Chalosse Tursan, Landes Nature Côte d’ Argent et Adour Landes Océane, le PIG se fixe comme objectifs : d’améliorer l’offre de logements destinés aux travailleurs saisonniers en quantité et en qualité de réhabiliter ou de créer dans du bâti existant environ 50 places sur le département des Landes

DOCUMENT D’ORIENTATIONS

PARTIE 1

SYNTHESE DU DIAGNOSTIC

FICHE 1 : POPULATION

Un taux de variation négatif jusqu’en 1999 (-0,12 pour mille).

Une démographie en plein essor depuis 2007 Evolutions démographiques annuelles 2,50% 1982-1990 : +0,15%, soit 6 748 hab. en 1990 2,00%

1990-1999 : -0,10%, soit 6 688 hab. en 1999 1,50%

1999-2007 : +0,90%, soit 7 185 hab. en 2007 1,00% 2007-2015 : +2,08% soit 8 469 hab. en 2015 0,50% 0,00% 1982-1990 1990-1999 1999-2005/07 2005/7-2015 -0,50%

Coteaux et Vallées des Luys Landes Aquitaine France métropolitaine

La croissance démographique par secteur géographique : 1999-2007 : communes situées au nord du territoire (le long de la RD 58) et à l’est (de part et d’autre de la RD 933) 2007-2015 : communes situées au sud du territoire (entre la RD15 et la RD947) et à l’est (de part et d’autre de la RD 933)

Population et évolution démographique de 1982 à 2015

Evolutions démographiques selon les estimations communiquées 1999-2007 et 2007-2015

Une population vieillissante jusqu’en 1999 (33,25% de plus de 60 ans et un indice de vieillissement de 1,76), qui semble rajeunir depuis (augmentation des 0-19ans et des 40-59 ans).

Un territoire rural caractérisé par sa faible densité de population (36 hab/m²) qui dispose d’un potentiel de développement important.

Une diminution de la taille des ménages (provenant du phénomène de desserrement des ménages), au demeurant importante qui génère des besoins en logement. 1990 : 2,8 1999 : 2,5 2004/2006 (sur les communes recensées) : 2,5 (contre 2,7 en 1999)

Les ménages composés d’une personne sont en nette augmentation sur les 8 communes ayant fait l’objet d’un recensement complémentaires: + 20,84% (desserrement des ménages).

Des ménages aux ressources modestes en 2005 : 45,03% de foyers imposables (contre plus de 50% dans les Landes, dans le département et en France), avec un revenu net mensuel moyen de 1590 € (1804 € au niveau départemental), soit un revenu fiscal de référence moyen de 13 737€.

Une évolution importante de la part d’allocataires bénéficiaires de minima sociaux : 134 en 2006 contre 110 en 2000 (évolution de 22%) et une explosion des allocataires bénéficiaires de l’Allocation Parent Isolé (+8 ménages, soit +160% d’évolution).

FICHE 2 : ACTIVITE ET EMPLOI

En 1999, la population active représente 2 823 personnes soit 42,21% de la population totale, mais un taux d’activité (85,3%) inférieur aux territoires environnants.

Un nombre de demandeurs d’emploi en diminution entre 1999 et 2007 : 130 demandeurs d’emploi selon l’ANPE en mars 2007 (catégorie d’inscription 1), contre 218 en 1999 (source INSEE) S tatut selon l'activité économique de la population active ayant un emploi - 1999

Une économie dominée par

le tertiaire (bonne santé du Agriculture

tourisme avec une capacité de 22,2%

344 lits sur le territoire), mais Tertiaire 51,2% encore marquée par une Indus trie 17,9% activité agricole soutenue

C ons truction 8,7%

Caractéristiques du l’agriculture locale : diminution du nombre d’exploitations : -26,66% entre 1988 et 2000 (454 en 2000) diminution du nombre de chefs d’exploitation et coexploitants : -20,62% entre 1988 et 2000 (soit 516 en 2000). Leur moyenne d’âge diminue en 2000. Le nombre de pluri-actifs augmente : + 19,61% entre 1988 et 2000 80% des salariés agricoles sont des saisonniers (413 personnes) Une majorité d’exploitations concernées par la culture du maïs et de l’élevage (poules pondeuses, poulets de chair et canards, oies, pintades, etc.)

Un tissu économique qui s’organise principalement autour de petites entreprises locales : 91,67% entreprises emploient moins de 10 salariés (198 entreprises pour 237 emplois). 3 entreprises de plus de 50 salariés emploient 319 salariés.

La Communauté de Communes des Coteaux et Vallées des Luys soutient l’artisanat, avec son projet de village artisanal , pour l’accueil, dans un premier temps, d’une douzaine d’entreprises.

Entre 1990 et 1999, le nombre d’emplois a diminué de -9,3% (1 923 emplois). En 1999, 60% sont occupés par des salariés. Le nombre de salariés du secteur privé a néanmoins augmenté entre 1999-2005 (+11,05%), grâce à l’activité généré par les services (+77 emplois).

Des emplois largement constitués, en 1999, de contrats à durée indéterminé (près de 70% des emplois totaux) La précarité de l’emploi touche les femmes (60% de ce type d’emplois).

L’offre d’emplois sur le territoire est relative , mais les Coteaux et Vallées des Luys ont l’avantage d’employer une part importante d’actifs locaux : 55% des personnes habitent et travaillent sur le territoire des Coteaux et Vallées des Luys .

FICHE 3 : LOGEMENT ET FONCIER

Une majorité de résidences principales (2 603 en 1999) et de propriétaires occupants : 70% des ménages (seulement 23% de locataires).

Un niveau de confort qui s’est sensiblement amélioré depuis l’OPAH de 2000-2004 (intervention sur 209 logements)

Les recensements complémentaires de l’INSEE en 2004-2006 montrent que la taille des logements sur ces communes est de 5,5 pièces… alors que le nombre de ménages d’1 personne augmente .

Un faible taux de logements vacants en 1999 et un parc qui diminuerait depuis (30 logement remis sur le marché grâce à l’OPAH).

Une quasi exclusivité de logements en individuel (96,82%, en 1999)

En 1999, 48,27% des habitations datait d’avant 1949. Mais, depuis 1998, le territoire connaît un nouveau dynamisme de la construction (92,6% de résidences principales individuelles):

moyenne 1990 - 1997 : 22 logements/an moyenne 1998 - 2003 : 36 logements/an moyenne 2004 - 2006 : 65 logements/an

Un rythme de construction qui pose la question de la consommation foncière et de la gestion économe de l’espace : 9 communes sur les 16 de l’intercommunalité n’ont pas de documents d’urbanisme :

La flambée des prix du foncier depuis 2003 , mais un coût encore abordable au regard des agglomérations environnantes : le prix de vente moyen des terrains constructibles sur le territoire des Coteaux et Vallées des Luys est de 20,50 €/m². Le prix varie selon les secteurs géographiques et la viabilisation des terrains.

Prix de vente du foncier constructible 2005-2008 (prix au m²)

Le prix du foncier sur les communes des Coteaux et Vallées des Luys aurait plus que doublé entre 2002 et 2007, voire triplé sur les communes situées à proximité des infrastructures routières fréquentées (navettes domicile/travail) et/ou équipées en commerces et services.

D’après les opérations connues, la superficie moyenne des parcelles commercialisées est de 1820 m² (elles dépassent parfois les 3000 m²). Le système d’assainissement est souvent individuel sur le territoire.

Offre des terrains à bâtir en lotiossements communaux ou privés Lotissement réalisés en 2005, en cours ou en projet L’accession à la propriété est le Nb de Nb de lots en Année de réalisation/commercialisation marché le plus lotissements accession dynamique sur le 2005 2006 2007 2008 2009 et territoire des Amou 3 30 10 C 10 C 10 P Argelos 0 0 Coteaux et Arsague 3 10 3 P 7 P Vallées des Luys. Bassercles 3 12 6C + 3P 3 P Bastennes 0 0 Beyries 2 9 9 P Bonnegarde 0 0 Brassempouy 0 0 Castaignos- Souslens 1 7 7 C Castel-Sarrazin 1 9 4 P 5 P Castelnau- Chalosse 2 14 9 C 5 P Donzacq 2 11 11 C Gaujacq 1 8 2 C 6 C Marpaps 1 3 2 P 1 P Nassiet 3 29 20C + 9P Pomarez 3 29 25 C Coteaux et Vallées 25 171 des LuysSource : communes C=Commune/P=Privé

Sur le territoire des Coteaux et Vallées des Luys, le coût moyen de construction d’une maison standard de 90 m² avoisinerait, en 2007, les 150 000€ (bâti = 115 000€ + terrain = 35 000€).

Les transactions dans l’ancien ont un coût plus élevé, mais les prix se tassent depuis 2006 : en 2005, le prix de vente moyen des produits d’appel (maison de type 4 de 100m² avec jardin) était de 190 000 €, c’est près de deux fois plus qu’en 2002 ! Les prix des fermes à réhabiliter ont, quant à eux, triplé en 3 ans.

Coût des transactions dans l'ancien en 2006 Par type de produit

les ménages en provenance d’autres régions (retraités ou pré-retraités et actifs mutés) ont un budget souvent supérieur à 200 000 € (revente de leur résidence principale dans leur région d’origine). Ils investissent le plus souvent dans l’ancien ou achètent des parcelles de plus de 3 000 m² . L’arrivée de ces nouveaux ménages extérieurs au territoire pose la question de l’intégration et de l’adaptation à la vie locale : participation à la vie associative, consommation dans les commerces de proximité, côtoiement des modes de vie ruraux et urbains, conflit d’usage sur la vocation des zones (agriculture/résidentiel).

les jeunes ménages des Coteaux et Vallées des Luys et des environs (actifs de 25-35 ans) ont un budget qui se situe aux alentours de 130 000 € (de 120 000 € à 160 000 €). Ils s’orientent donc sur la construction (recherche de terrains à prix abordable, au sacrifice d’un budget important de déplacement domicile-travail). La création de lotissements communaux depuis 3 ou 4 ans a permis aux jeunes ménages d’accéder à la propriété. En 2005, 38 PTZ ont été accordés sur le territoire.

Selon la DDE, le parc locatif social sur le territoire intercommunal est correct avec 65 logements sociaux en 2006 : 53 logements communaux conventionnés (+38 non conventionnés mais à loyers souvent modérés) + 25 projets 12 logements conventionnés privés 0 logements HLM

Prix de location moyen en 2006 Par type de produit

Prix de location moyen Apt sudio/T1 - 35 m² Une hausse des prix du Apt T2 - 50 m² 300-350 € locatif est apparue en Apt T3 - 75 m² 350-450 €

2004-2005 . En 2007, les Maison T3 - 90 m² 400-500 € loyers continuent Apt T4 - 90 m² 400-500 € d’augmenter. Maison T4 et plus - 100 m² et + 600-700 € Sources : agences immobilières et annonces de presse

La demande est difficile à quantifier (pas de recensement) . Néanmoins, au vu de la non rotation dans le parc social et de la hausse des prix du marché, les demandes de logements à loyers modérés existent (essentiellement pour des logements de type 3, souvent à proximité/dans les centres urbains ou près des routes départementales fréquentées).

Les demandeurs sont souvent des jeunes ménages du territoire ou des environs en début de parcours résidentiel (jeunes couples de 25-30 ans) en désir d’autonomie, des familles de 30- 35 ans avec 1 ou 2 enfants, pour qui la location est une étape avant la construction, ou des ménages monoparentaux qui se séparent.

FICHE 4 : PUBLICS SPECIFIQUES

Caractéristiques des besoins des personnes âgées en perte d’autonomie Volonté de rester dans leur résidence le plus longtemps possible : succès des dispositifs de maintien à domicile (travaux d’adaptation des logements, portage des repas de la Communauté de Communes, services de l’ADMR). Les interventions de maintien à domicile relèvent de plus en plus du médical. Une orientation vers les structures d’hébergement spécialisées souvent en dernier recours. La Maison Bernède de Pomarez et les foyers logements d’Amou offre une capacité d’accueil correcte sur le canton avec 129 lits (unité Alzheimer pour 12 à 15 lits est en projet à Amou)

Des besoins se font sentir en matière d’accueil petite enfance , malgré la présence d’une trentaine d’assistantes maternelles agréées (capacité d’accueil de 88 enfants). 14 d’entre elles ont intégré l’association « les canaillous ».

Relevant du Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD), les ménages en situation de précarité sont nombreux sur le territoire : Allocataires à bas revenus : 194 personnes (+18% entre 2000 et 2006) Allocataires bénéficiaires du RMI : 69 personnes Allocataires bénéficiaires de l’API : 52 personnes (+160% entre 2000 et 2006). Les ménages monoparentaux allocataires ont doublé en 6 ans (90 en 2006). Allocataires dont le taux d’effort logement est supérieur à 33% : 13,82% des allocataires en 2006 (+17,22% entre 2001 et 2006).

Les actions en faveur des personnes handicapées sont véritablement encadrées depuis 2005 : la règlementation préconise la systématisation de l’accessibilité des lieux publics et des logements créés pour les personnes handicapées .

Les salariés agricoles saisonniers du territoire étaient 413 en 2000, mais l’accès au logement ne se pose pas comme problématique majeure sur le territoire car ces personnes sont domiciliées sur le territoire ou ses environs proches. Ceci étant, un Programme d'Intérêt Général (PIG) « logement des travailleurs saisonniers agricoles » a récemment débuté sur le département, pour une durée de 3 ans.

SYNTHESE

ATOUTS FAIBLESSES Une forte croissance démographique depuis Renouvellement naturel de la population 1999, essentiellement due au solde insuffisant jusqu’en 1999 (solde naturel migratoire (nouveaux arrivants des négatif) et une part importante de territoires alentours et d’autres régions) personnes âgées Une tendance au rajeunissement de la Une forte diminution du nombre population d’agriculteurs (vieillissement, faiblesse des Un nombre de chômeurs à la baisse entre installations, …) 1999 et 2007 Des revenus peu élevés Un dynamisme du secteur de l’habitat Des ménages en difficulté sociale et/ou depuis 1998 (constructions, transactions, financière : croissance des allocataires réhabilitations) traduisant l’attractivité du bénéficiaires des minima sociaux, familles territoire monoparentales, précarité des emplois Une disponibilité foncière et des prix encore féminin notamment attractifs Raréfaction des espaces constructibles Prise en compte par les collectivités disponibles depuis 2005 territoriales et leur groupement de certains Une hausse des prix du foncier et de enjeux de l’urbanisme et de l’habitat (mise l’immobilier, difficiles à suivre pour les en place d’une OPAH, création de ménages locaux - une dérégulation du logements sociaux communaux, marché du à l’arrivée de nouveaux élaboration/révision de documents acquéreurs au pouvoir d’achat important) d’urbanisme, élaboration d’un PLH, création Une production de logement inadaptée aux d’un centre de loisirs communautaire) besoins (quantité et qualité) Une offre satisfaisante de logements locatifs Manque de cohérence intercommunale sociaux (publics et privés) et des places en dans les politiques d’habitat et d’urbanisme hébergement pour personnes âgées (documents d’urbanisme, pas de planification territoriale communautaire considération insuffisante de la charte habitat, pas de recensement de la demande locative) OPPORTUNITES MENACES Une situation géographique favorable Disparition de la vocation agricole du pour l’accueil de population : accessibilité territoire routière, proximité de gares et aéroport Une dépendance d’un certain nombre Le développement de l’économie d’actif aux industries environnantes présentielle / résidentielle (Hagetmau) Un potentiel foncier important et des prix Une croissance de population non encore attractifs maîtrisée (niveau d’équipements, Redynamisation de certaines communes intégration des nouveaux ménages, ou certaines parties du territoire en déclin. conflits d’usage, les Coteaux et Vallées Maintien et création de nouveaux des Luys comme cité dortoir) équipements Consommation foncière outrancière et Augmentation du pouvoir d’achat sur le conflits sur la vocation des zones territoire (nouveaux arrivants) (urbain/rural ou naturel) Inadéquation irréversible entre les prix du marché et les capacités d’investissement des ménages locaux (solvabilité des ménages) Insolvabilité de certains ménages (insuffisance ou inadéquation offre/demande de logements à prix Des communes parfois réfractaires à la création de logements HLM Des déséquilibres et une incohérence d’urbanisation entre les communes (principes d’aménagement, formes urbaines)

PARTIE 2

ENJEUX TERRITORIAUX ET ORIENTATIONS DE LA POLITIQUE HABITAT DES COTEAUX ET VALLEES DES LUYS

I. ENJEUX TERRITORIAUX

La réalisation du diagnostic du territoire intercommunal a permis de se rendre compte, d’une part, de l’attractivité nouvelle des Coteaux et Vallées des Luys et, d’autre part, des incidences actuelles et à venir de cette attractivité sur le territoire (urbanisations, services, etc.).

Ce diagnostic a mis en évidence la nécessité de s’interroger sur : La croissance démographique : comment maîtriser et organiser l’arrivée massive de population sur le territoire ? L’accueil de populations : comment répondre aux besoins de chacun et faire en sorte que les Coteaux et Vallées des Luys soient un bassin de vie à part entière ?

Dès lors, trois réunions de concertation ont été organisées avec les élus du territoire et divers partenaires : Etat, Conseil Général, opérateurs de logements sociaux, CAUE, ADIL, consulaires, travailleurs sociaux, responsables de crèches, etc. :

Réunion thématique « Production de logements » : débats sur les évolutions des marchés de l’accession et du locatif et présentation des outils mobilisables par les élus, sur les situations d’urgence, sur les objectifs de population fixés individuellement par les communes, sur les scenarii de production de logements proposés interventions de l’ADIL (clauses anti-spéculatives des lotissements), de la SA HLM des Landes (outils d’accession sociale à la propriété) et de l’OPDHLM (état du marché locatif, politique et produit de l’OPDHLM).

Réunion thématique « Foncier et Urbanisme » : débats sur les questions de la planification urbaine et de la maîtrise foncière, présentation des outils mobilisables par les élus interventions de la DDE Service Aménagement du Territoire (documents d’urbanisme et problématique de l’assainissement) et du CAUE des Landes (production de lotissements de qualité).

Réunion thématique « Accueil de populations » : Profil des nouveaux ménages (présentation d’une enquête menée sur 25 nouveaux ménages du territoire), accompagnements et préalables à l’accueil de populations. Interventions de l’association “la maisoeta deus petits » (dispositifs d’accueil petite enfance) et de la Chambre des Métiers des Landes (volet artisanat/commerce de l’économie locale)

Ainsi, à l’issue de ces réunions de concertation, trois enjeux majeurs et transversaux ont été prioritairement retenus par les élus, lors du bilan de la concertation. Ces enjeux constitueront les trois axes du programme d’actions du PLH : Maîtriser la croissance démographique dans le cadre d’un projet territorial de développement durable partagé Répondre aux besoins en logements de chacun et accompagner l’évolution démographique Assurer la mise en œuvre, le suivi et l’évaluation du Programme Local de l’Habitat

II. ORIENTATIONS DE LA POLITIQUE HABITAT

I. Maîtriser la croissance démographique dans le cadre d’un projet territorial de développement durable partagé

Définir, partager et mettre en œuvre, via les documents d’urbanisme communaux, un projet territorial et politique cohérent Poursuivre les efforts en faveur du foncier à destination de l’habitat accessible, du développement économique et des équipements, en constituant des réserves foncières Urbaniser dans le cadre d’une préservation patrimoniale et d’un développement durable du territoire : poursuivre la gestion économe de l’espace en densifiant l’urbanisation et optimisant les réseaux, garantir l’insertion architecturale et paysagère de l’habitat par l’application des préconisations de la Charte Paysagère, promouvoir les logements de qualité économes en énergies, etc.

II. Répondre aux besoins en logements de chacun et accompagner l’évolution démographique

Développer et diversifier l’offre en logements pour assurer la mixité urbaine et sociale du territoire : maintenir et optimiser la fonction sociale du parc locatif communal et du parc conventionné privé, mobiliser les opérateurs de logements sociaux, créer un fonds de solidarité communautaire pour le logement locatif conventionné Répondre aux besoins spécifiques en logement et hébergement : jeunes ménages, personnes âgées et handicapées, personnes démunies Définir et mettre en œuvre une politique communautaire de développement économique : valoriser et développer le tissu artisanal et commercial du territoire, favoriser le maintien de l’activité agricole du territoire, engager une réflexion sur le potentiel industriel du territoire Définir et mettre en place une politique communautaire d’équipements et de services : structurer l’intervention communautaire pour initier une action en faveur de la petite enfance, engager une réflexion sur les navettes domicile-travail, soutenir la vie associative

ZOOM SUR LES SCENARII DE PRODUCTION 2008-2013

1- Méthodologie utilisée

Simulations :

Evaluation des besoins des ménages en résidences principales

Evaluation des besoins du marché Evaluation des besoins du parc

Base de calculs :

L’évolution de la structure démographie

La réserve pour la fluidité du parc

Le renouvellement du parc

3 scénarii :

Hypotèse moyenne : croissance démographique annuelle de +0,37% (base 90-07) Hypothèse intermédiaire : croissance démographique annuelle de +0,90% (base 99-07)

Hypothèse haute : croissance démographique annuelle de +2,08% (base obj. 2015)

* taille des ménages en 2013 : 2,26 pers.

2- Scénarii proposés

Scénario n°1 : hypothèse moyenne

Population : 7 346 habitants en 2013 Equivalent logements : 48 lgts/an, soit 288 sur la période PLH Répartition : 70% accession (dont 35% sociale) et 30% locatif (dont 20% à loyers modérés)

Scénario n°2 : hypothèse intermédiaire

Population : 7 582 habitants en 2013 Equivalent logements : 64 lgts/an, soit 384 sur la période PLH Répartition : 70% accession (dont 35% sociale) et 30% locatif (dont 20% à loyers modérés)

Scénario n°3 : hypothèse haute

Population : 8 128 habitants en 2013 Equivalent logements : 102 lgts/an, soit 612 sur la période PLH Répartition : 70% accession (dont 35% sociale) et 30% locatif (dont 20% à loyers modérés)

3- Scénario retenu par les élus

Afin de poursuivre la croissance démographique et permettre le développement du territoire, les élus se sont orientés vers une hypothèse relativement haute de la production du nombre de logements sur la période 208-2013. Néanmoins, conscients des objectifs de populations parfois élevés fixés individuellement par les communes par rapport aux politiques socioéconomiques à mettre en œuvre pour accompagner l’évolution de populations, les élus ont souhaité l’élaboration d’un scénario intermédiaire entre le n°2 et le n°3, sur la base d’une croissance démographique annuelle moyenne de +1,50%.

Le scénario ainsi retenu est le suivant :

Population : 7 856 habitants en 2013

Equivalent logements : 83 lgts/an, soit 498 sur la période PLH

Répartition : 70% accession (dont 35% sociale) et 30% locatif (dont 20% à loyers modérés)

Evolution du rythme de la construction 1998-2013

100

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Accession : 58 lgts/an (soit 348 lgts) Locatif : 25 lgts/an (soit 150 lgts) accession classique : 29 lgts/an loyers libres : 8 lgts/an accession sociale :290 lgts/an loyers modérés : 17 lgts/an

Evolution démographique 1990-2013

10000

9000 7856 8000 7185

6748 6688 7000

6000 1990 1999 2007 2013

Répartition théorique des objectifs de production de logements 2008-2013

PRODUITS D'ACCESSION PRODUITS LOCATIFS Acc. Sociale Acc. Classique Locatif modéré Locatif libre TOTAL (35%) (35%) (20%) (10%) Amou 38 38 22 11 109 Argelos 4 4 2 1 12 Arsague 7 7 4 2 21 Bassercles 3 3 2 1 9 Bastennes 6 6 4 2 18 Beyries 2 2 1 1 7 Bonnegarde 7 7 4 2 20 Brassempouy 7 7 4 2 21 Castaignos-Souslens 10 10 6 3 28 Castel-Sarrazin 9 9 5 3 25 Castelnau-Chalosse 12 12 7 4 35 Donzacq 11 11 6 3 30 Gaujacq 11 11 6 3 31 Marpaps 3 3 2 1 8 Nassiet 7 7 4 2 21 Pomarez 36 36 21 10 104 CdC CVL 174 174 100 50 498

IV. Assurer la mise en œuvre, le suivi et l’évaluation du Programme Local de l’Habitat , pour garantir la mise en place et l’efficacité du programme d’action du PLH grâce à la connaissance du marché immobilier et foncier et du profil de la population : créer un observatoire de l’habitat et du foncier, envisager le renforcement des moyens humains de la Communauté de Communes, procéder à l’évaluation annuelle du PLH.

PROGRAMME D’ACTIONS

Le programme d’actions du PLH des Coteaux et Vallées des Luys, réalisé sur la base du diagnostic territorial et d’une réelle concertation, se distingue par trois orientations particulièrement innovantes :

La définition d’un projet territorial et politique cohérent et partagé permettant de maîtriser l’urbanisation des Coteaux et Vallées des Luys

Une volonté d’envisager l’accueil de populations dans une politique plus globale de développement territorial (logement, économie, services)

L’introduction du concept de durabilité dans la définition et la mise en œuvre des politiques de développement publiques

Le document présenté se compose de la manière suivante : Synthèse du programme d’actions, calendrier et coût de mise en œuvre Déclinaison de chaque fiche action sous un mode opératoire : contexte, objectifs, contenu et modalités de mise en œuvre (maîtrise d’ouvrage, partenariat, coût et financement, calendrier/échéancier). Fiches outils des politiques foncières, d’urbanisme, d’aménagement et du logement

PARTIE 1

SYNTHESE DU PROGRAMME D’ACTIONS

SYNTHESE PROGRAMME D’ACTIONS DU PLH DES COTEAUX ET VALLEES DES LUYS

Action Outils et moyens Maîtrise d’ouvrage Coût Financement Calendrier 1 Définir, partager Définir un véritable CdC 35 000 à 40 000 € CdC, Etat, Conseil 2008-2009 et mettre en « projet de territoire » Régional (selon oeuvre un projet communautaire Contrat de Pays) territorial et politique cohérent

Doter chaque commune Commune néant (hors coûts Communes et Etat Dès 2008 d’un document d’élaboration et (selon enveloppes d’urbanisme règlementé révision classiques) annuelles et projets (PLU et PLU simplifiés) Coût estimatif PLU : communaux) traduisant le « projet de 24 000 et 35 000€ territoire » communautaire Coût estimatif PLU simplifiés : 15 000 et 20 000€ Coût estimatif Cartes Communales : 11 000 €

2 Poursuivre les Constituer des réserves Communes, CdC ou Variables, à collectivité ou Dès 2008 efforts en faveur foncières par le recours EPFL programmer établissement du foncier à aux procédures et outils annuellement dans acquéreur destination de mobilisables (procédure à les budgets de la l’habitat l’amiable, droit de collectivité ou accessible, du préemption urbain, établissement développement procédure d’expropriation, acquéreur économique et EPFL) des équipements

72 3 Urbaniser dans le Garantir l’insertion Communes néant (négociations) Dès 2008 cadre d’une architecturale et préservation paysagère de l’habitat par patrimoniale et l’application des d’un préconisations de la développement Charte Paysagère durable du territoire Poursuivre la gestion Habitat de ville : Habitat de ville : Habitat de ville : Habitat de économe de l’espace en communes variable communes, Etat, ville : dès 2008 densifiant l’urbanisation et Caisse des Dépôts et optimisant les réseaux des Consignations, (densification de Conseil Régional l’urbanisation par la réinvention de l’ « habitat Schéma directeur Schéma directeur Schéma directeur Schéma de ville », optimisation des d’assainissement : d’assainissement : d’assainissement : directeur réseaux et mise en place CdC 60 000 € Agence de l’Eau Adour d’assainisseme de systèmes (dont 12 000 € CdC) Garonne (50%), nt : 2009 d’assainissement adaptés) Conseil Général des Landes (20 à 30%, selon règlement d’intervention), CdC CVL Préserver et valoriser le PIG : CdC PIG : 317 275 € (dont PIG : ANAH, CdC, PIG : 2010- patrimoine architectural et 49 250 € CdC) Conseil Régional, 2011 environnemental local par Agence de l’Eau Adour la mise en place Garonne d’opérations de réhabilitation (PIG Campagnes de Campagnes de Campagnes de Campagnes de « économies d’énergie et façades : façades : entre 7 500 façades : communes façades : développement durable », communes et 9 500 € (étude) et 2010-2011 campagnes de ravalement entre 10 000 et 11 de façades) 000 € (animation)

73 4 Développer et Produire des lotissements Communes Aménagement : Communes Dès 2008 diversifier l’offre communaux de qualité variables en logements Rédaction cahier des pour assurer la charges : néant mixité urbaine et sociale du territoire

Maintenir et optimiser la Entretien, Entretien, Entretien, Entretien, fonction sociale du parc conventionnement conventionnement du conventionnement du conventionnem locatif communal et du du parc communal : parc communal : parc communal : ent du parc parc conventionné privé communes variables Communes, Etat, communal : (entretenir et Région, CdC CVL dès 2008

conventionner le parc Orientation Orientation Orientation communal, orienter la production privée : production privée : production production des logements privés (négociation négociation néant privée : dès locatifs privés, optimiser la élus) 2008 gestion de l’offre communale et privée Gestion locative : Gestion locative : Gestion locative : Gestion conventionnée) communes et privés honoraires de gestion communes et privés locative : dès (délégation à courante et de mise 2008 service spécialisé) en location Mobiliser les opérateurs Organismes agréés Cession des terrains Dès 2008 de logements sociaux (produits locatifs, et en accession sociale à la propriété) Créer un fonds de CdC 280 000 €, CdC 2009 solidarité communautaire soit 56 000 €/an pour le logement locatif (base de 80 conventionné logements)

74 5 Répondre aux Produire des logements à besoins prix modérés pour les jeunes ménages spécifiques en Renvoi à l’action 4 logement ou hébergement

Soutenir le maintien à CdC 151 075 € (dont ANAH, CdC 2008-2009 domicile (PIG 26 100 € CdC) « prévention, adaptation et accessibilité de logements ») Accompagner la mise en Communauté de Etude : 2 000 € Etude : CC CVL Etude : 2008 place du projet de domicile Communes Projet : à déterminer Projet : à déterminer Projet : 2011 regroupé Créer deux places CdC Variable CdC CVL, Etat (dans Etude : 2008 d’hébergement d’urgence un plafond de 5 000 Projet : 2010 (Pomarez et Amou) €/place et à 50% du coût total de l’opération)

6 Définir et mettre Valoriser et développer le CdC Village artisanal : à Village artisanal : à Village en œuvre une tissu artisanal et déterminer déterminer artisanal : 2010 politique commercial du territoire communautaire (village artisanal Opérations de communautaire, spécifiques : Opérations Opérations 2008 (études), développement opérations de spécifiques : à spécifiques : CdC, Etat 2009 économique restructuration et de déterminer (FISAC), Conseil (opérations) valorisation spécifiques) Régional, Conseil Général, Chambre des Métiers des Landes, Chambre de Commerces et d’Industrie des Landes

75 Favoriser le maintien de CdC A déterminer 2008 l’activité agricole du territoire Poursuivre la réflexion sur CdC A déterminer CdC, Etat, Conseil 2008 le potentiel industriel du Régional, Conseil territoire Général

7 Définir et mettre Structurer l’intervention CdC Prise de Prise de en place une communautaire pour initier compétence : néant compétence : politique une action en faveur de la 2008 communautaire petite enfance (prise de d’équipements et compétence, réalisation Etude : à déterminer Etude : CAF Etude : 2008 Projet : à déterminer Projet : CdC, CAF, Projet : 2010 de services d’une structure d’accueil Région (selon Contrat adaptée) de Pays) Soutenir les initiatives de CdC Variables CdC, ADEME, Etat 2010 covoiturage pour les navettes domicile-travail (aménagement terrain de stationnement) Soutenir la vie associative Communes Néant Dès 2008

8 Assurer la mise Créer un observatoire de CdC Observatoire (bureau CdC CVL, Etat, Observatoire : en œuvre, le suivi l’habitat et du foncier d’études 1 ère année) : associations de 2009 et l’évaluation 9 000 € formation annuelle du PLH Formation du chargé départementales Formation : mission CdC (module (formation) 2010 12 jrs - 2 ème année) : 6 000 €

Envisager le renforcement CdC 40 000 €/an CdC 2010 des moyens humains de la Communauté de Communes des Coteaux

76 et vallées des Luys par le recrutement d’un chargé de mission Habitat Procéder à l’évaluation CdC 1 500 € (bureau CdC Dès 2009 annuelle du PLH d’études 1 ère année, si observatoire)

CALENDRIER ET COUT ESTIMATIF DE MISE EN ŒUVRE DU PROGRAMME D’ACTIONS

POUR LA CDC DES COTEAUX ET VALLES DES LUYS

2008 2009 2010 2011 2012 2013 TOTAL 1 19 000 € 19 000 € Néant 38 000 € 2 Néant 0 € 3 Néant 12 000 € 24 625 € 24 625 €Néant 61 250 € 4 Néant 56 000 € 56 000 € 56 000 € 56 000 € 56 000 € 280 000 € 5 15 050 € 13 050 € A déterminer A déterminerNéant 28 100 € 6 A déterminer Néant 0 € 7 A déterminer Néant A déterminer Néant A déterminer 8 Néant 10 500 € 46 000 € 40 000 € 40 000 € 40 000 € 176 500 € TOTAL 34 050 € 110 550 € 126 625 € 120 625 € 96 000 € 96 000 € 583 850 €

78 PARTIE 2

FICHES ACTIONS

AXE 1

MAITRISER LA CROISSANCE DEMOGRAPHIQUE DANS LE CADRE D’UN PROJET TERRITORIAL DE DEVELOPPEMENT DURABLE PARTAGE

ACTION 1

DEFINIR, PARTAGER ET METTRE EN OEUVRE UN PROJET

TERRITORIAL ET POLITIQUE COHERENT

Contexte

LPARTAGE Les mutations territoriales constatées ces dernières années ont amené les élus de la Communauté de Communes des Coteaux et Vallées des Luys à entreprendre collectivement une réflexion de programmation sur le secteur du logement :

Croissance démographique annuelle moyenne 90-99 -0,10% (6 688 hab. en 1999) 99-07 +0,90% (7 185 hab. en 2007)

Rythme de la construction annuel moyen UN PROJET TERRITORIA PROJET UN ’ 1990-1997 22 lgts 1998-2003 36 lgts 2004-2006 65 lgts

Les phases de diagnostic et de concertation du PLH ont mis en évidence la largeur de la

S LE CADRE D LECADRE S sphère nommée « habitat » et, dans une démarche prospective, l’imbrication des problématiques du logement, du foncier, de l’économique, du social, du patrimoine et de l’environnement.

Ainsi, si le programme d’actions du PLH a permis de poser un certain nombre d’enjeux transversaux, il convient dans le cadre d’un travail de planification et de prospective global, de définir, de manière plus approfondie, les réponses aux problématiques économiques, sociales et environnementales.

Cet objectif de définition d’un véritable projet de territoire partagé s’inscrit dans la perspective d’un développement cohérent et durable sur l’ensemble des Coteaux et Vallées des Luys. CE DEMOGRAPHIQUE DAN DEMOGRAPHIQUE CE Pour assurer sa mise en œuvre, les principes et objectifs devront être inscrits ou repris dans les documents d’urbanisme des communes, documents opposables. En 2007, sur les 16 communes des Coteaux et Vallées des Luys, seulement 7 sont dotées ou se dotent de document d’urbanisme (2 Plans Locaux d’Urbanisme et 5 Cartes Communales). Concernant le domaine de l’habitat, l’article 123-1 du Code de l’urbanisme précise que les documents d’urbanisme doivent être compatibles avec les PLH.

AITRISER LACROISSAN AITRISER Objectifs M Garantir la mise en place d’un développement cohérent et durable sur le territoire Assurer la mise en œuvre des objectifs quantitatifs et qualitatifs du programme d’actions du PLH dans chaque commune

Contenu et modalités de mise en œuvre

Outil n°1 : DEFINIR UN VERITABLE « PROJET DE TERRITOIRE » COMMUNAUTAIRE

Dispositions de mise en œuvre : La définition du projet de territoire sera le fruit d’un travail partenarial élargi et fixera des principes et objectifs d’aménagement et de développement territorial à horizon 10 ans. Il aura pour objet : la réalisation d’un état des lieux spatial et cartographié de l’urbanisation existante, des réseaux d’assainissement (réseau collectif et aptitude des sols à l’assainissement autonome), des zones de protection (au titre des risques divers et du patrimoine), des contraintes agricoles, des zones d’activités économiques existantes et des infrastructures routières. Ce travail pourra se faire sur la base de l’IGN ou du cadastre numérisé, afin de dresser un constat des aménagements et du développement urbain actuel du territoire, à une échelle intercommunale. la mise en évidence d’enjeux territoriaux transversaux (urbanisme, agriculture, économie, environnement et paysages), qui permettront de définir des principes d’aménagement et de développement cohérents et partagés pour l’ensemble du territoire. Bien que chaque commune ait ses spécificités, ces principes seront, par la suite, intégrés dans les tous les Projets d’Aménagement et de Développement Durable (PADD) des documents d’urbanisme communaux. Ce travail sera réalisé sur la base des PADD des Plans Locaux d’Urbanisme existants, de la Charte Paysagère et autres plans et schémas de référence. la définition d’orientations stratégiques d’aménagement et de développement territorial partagées par l’ensemble des communes (entités urbaines et développement urbain, équipement publics, agriculture, économie, patrimoine, environnement et paysages). Ces orientations, pouvant faire l’objet de plusieurs scenarii de développement, devront faire l’objet d’un rendu cartographique (schémas d’aménagement) et de justifications annexes.

Ce projet de territoire sera réalisé en 3 temps, sur une période de 6 à 8 mois diagnostic de territoire cartographié concertation pour la définition des principes de développement communs définition d’orientations stratégiques cartographiées

Maîtrise d’ouvrage : Communauté de Communes des Coteaux et Vallées des Luys

Partenariat : CdC CVL, collectivités territoriales et leurs groupements, CAUE, Pays Adour Chalosse Tursan, DDE/DRE, DDAF, chambres consulaires, acteurs associatifs

Coût et financement : Coût : entre 35 000 et 40 000 € Financement : Communauté de Communes, Etat, Conseil Régional (selon Contrat de Pays)

Calendrier / échéancier : 2008

Outil n°2 : DOTER CHAQUE COMMUNE D’UN DOCUMENT D ’URBANISME REGLEMENTE (PLU ET PLU SIMPLIFIES ) TRADUISANT LE « PROJET DE TERRITOIRE » COMMUNAUTAIRE

Dispositions de mise en œuvre : En vertu de la loi Solidarité et Renouvellement Urbains du 13 décembre 2000 et étant donné le contexte de développement local, il s’agira pour chaque commune de se doter de documents d’urbanisme afin d’asseoir les principes et objectifs fixés dans le projet de territoire et les documents de programmation établis (PLH) et de garantir leur mise en œuvre.

Offrant à la fois un cadre plus règlementé (précision sur la vocation des zones et règlement d’urbanisation des différents zonages) et une certaine souplesse (règlement défini par les élus, en partenariat avec les services de l’Etat), le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et le Plan Local d’Urbanisme simplifié seront privilégiés à la Carte Communale.

Composition du PLU : Rapport de présentation Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD) Orientations d’aménagement (facultatif) Règlement et documents graphiques (articles 6 et 7 obligatoires) Annexes Le temps d’élaboration d’un PLU est de 24 à 30 mois.

Le projet de territoire précédemment défini constituera tout ou partie du projet d’aménagement et de développement durable (PADD) des Plans Locaux d’Urbanisme communaux. Ses objectifs quantitatifs et qualitatifs et ceux des documents de programmation thématiques (PLH, etc.) seront intégrés dans les documents d’urbanisme communaux (élaboration et révision), afin de favoriser la bonne réalisation de la programmation. Pour les documents d’urbanisme approuvés antérieurement au PLH et à ce projet de territoire, les principes et objectifs devront être intégrés lors de leurs révisions.

Maîtrise d’ouvrage : Communes

Partenariat : Communes, CdC CVL et Etat

Coût et financement : Coût : néant (hors coûts d’élaboration et révision classiques) Coût estimatif de PLU : de 24 000 à 35 000 € Coût estimatif de PLU simplifiés : de 15 000 à 20 000 € Coût estimatif de Cartes Communales : 11 000 € Financement : Communes et Etat (selon enveloppes annuelles et projets communaux)

Calendrier / échéancier : dès 2008

ACTION 2

POURSUIVRE LES EFFORTS EN FAVEUR DU FONCIER

A DESTINATION DE L’HABITAT ACCESSIBLE, DU DEVELOPPEMENT

ECONOMIQUE ET DES EQUIPEMENTS

LPARTAGE

Contexte

L’âge d’or des politiques foncières a disparu à la fin des années 1970 à la fois en raison des taux d’intérêt fortement positifs et d’un changement de nature des opérations d’aménagement.

Les évolutions actuelles des agglomérations, la persistance des besoins de constructions, l’étalement urbain mal maîtrisé, le processus rapide de valorisation des territoires ont bouleversé la problématique foncière. UN PROJET TERRITORIA PROJET UN ’ Celle-ci touche pleinement le secteur de l’habitat dans un contexte inflationniste et de raréfaction foncière. De 2002 à 2007, le prix du foncier constructible aurait plus que doublé sur le territoire.

Favoriser une production de logements suffisante, diversifiée et équilibrée sur le territoire,

S LE CADRE D LECADRE S permettre le développement économique et assurer une offre satisfaisante d’équipements constituent un objectif majeur du PLH des Coteaux et Vallées de Luys. Ceci suppose une maîtrise foncière par les collectivités.

Objectifs

Permettre la réalisation d’opérations de production de logements à caractère social, de zones d’activités économiques et d’équipements publics Organiser la situation des terrains à urbaniser et respecter ainsi les principes de gestion

CE DEMOGRAPHIQUE DAN DEMOGRAPHIQUE CE économe de l’espace de la loi SRU Réguler le marché du foncier et de l’immobilier

Contenu et modalités de mise en œuvre

Outil : CONSTITUER DES RESERVES FONCIERES PAR LE RECOURS AUX PROCEDURES ET OUTILS MOBILISABLES AITRISER LACROISSAN AITRISER M Dispositions de mise en œuvre : Le renforcement de l’intervention publique territoriale sur le foncier destiné à l’habitat accessible, du développement économique et des équipements passe par la définition et la mise en œuvre de politiques foncières partagées et la mobilisation des moyens et outils spécifiques.

Le préalable à la définition de politiques foncières communales ou communautaires est la mise en place de documents d’urbanisme, permettant de distinguer la vocation des espaces (zones résidentielles, activités agricoles, économiques, équipements, zones à risques, etc.).

A partir des Systèmes d’Information Géographiques (SIG) des documents d’urbanisme et sur la base des objectifs de production répartis géographiquement, les collectivités ou groupements compétents, selon la nature des projets, assureront une fonction de veille sur les potentialités et les contraintes foncières de zones d’urbanisation stratégiques et prioritaires et pourront enclencher des démarches visant à constituer des réserves foncières.

Maîtrise d’ouvrage pour la constitution de réserves foncières : Communes Délégataires : Communauté de Communes, Etablissement Public Foncier Local (préalablement sollicité par un EPCI adhérent), Etat, Société d’Economie Mixte majoritairement publique

Présentation synthétique de l’EPFL « Landes Foncier » :

La plupart des collectivités locales n’a pas la taille suffisante pour disposer d’un service foncier permanent lui permettant d’être dotée d’une ingénierie juridique, administrative et financière spécifique, capable de fournir aux élus les éléments nécessaires à la définition d’une stratégie.

L’Etablissement Public Foncier Local (EPFL) « Landes Foncier », créé le 24 novembre 2005, est compétent pour réaliser, pour son compte, pour le compte de ses membres ou tout autre personne publique, toute acquisition foncière ou immobilière en vue de la constitution de réserves foncières ou de la réalisation d’actions ou d’opérations d’aménagement (articles L.221-1 et 221-2 du Code de l’Urbanisme). Il a pour rôle d’aider les collectivités à identifier les terrains disponibles, bâtis ou non bâtis et ceux sur lesquels il est envisageable de faire du renouvellement urbain. Les compétences de l’EPFL sont exclusivement foncières : achat, portage, gestion, remise en état, dépollution et revente des terrains (soit à une collectivité, soit à un opérateur). Les acquisitions foncières réalisées par l’EPFL sont ensuite rétrocédées à la collectivité (garantie sur le prix de rétrocession). L’EPFL réalise des études et les travaux inhérents à ces actions. Il peut fournir toutes prestations techniques et d’ingénierie à ses membres dans le cadre de ses compétences, mais il n’est pas un aménageur. L’EPFL « Landes Foncier » a pour objet de préserver les disponibilités de terrains pour les communes et communautés de communes ayant des projets de : logement social équipements et infrastructures publics développement économique

L’EPFL propose ces services aux Etablissements Publics de Coopération Intercommunale adhérents.

Les procédures et outils de constitution de réserves foncières sont décrits ci-dessous. Il est conseiller de mettre en emplacements réservés les terrains sur lesquels les collectivités envisagent un projet spécifique, afin de faciliter les procédures de constitution de réserves foncières

Emplacement réservé Dans les zones urbaines, l’article L123-2-b du Code de l’Urbanisme autorise la commune à réserver des emplacements en vue de la réalisation de programmes de logements définis par le document d’urbanisme, dans le respect des objectifs de mixité sociale. Il a pour effet de n’autoriser que la réalisation d’un programme de logements défini par le PLU et satisfaisant les besoins recensés (logements sociaux, maisons de retraite, foyers de jeunes travailleurs, grands logements, studios), et de geler les autres projets sur le site. Cette servitude s’accompagne d’un droit de délaissement : le propriétaire peut mettre en demeure la collectivité d’acquérir l’ensemble de la parcelle grevée d’un emplacement réservé.

La définition du programme de logement peut consister en : un programme spécifique (ex : foyer-logement, foyer des jeunes travailleurs, maison de retraite, logements des saisonniers, etc.), un programme exact distinguant le type de logements une surface de logements, le constructeur étant libre dans la manière d’utiliser le reste de la constructibilité potentielle.

Le propriétaire d’un terrain concerné par un emplacement réservé peut : réaliser ou faire réaliser le programme (sans délai imposé), vendre à un constructeur qui accepte de faire le programme (sans délai, ni obligation de réaliser), mettre en demeure la commune d’acquérir son terrain (droit de délaissement).

La commune bénéficiaire de l’emplacement réservé peut choisir de : demander à un opérateur de l’acquérir et de réaliser le programme, acquérir elle-même le terrain, renoncer à acquérir (l’emplacement réservé est alors supprimé du PLU dans le cadre d’une procédure de modification).

L’emplacement réservé est établi sans limitation de durée. Son contour est de préférence de localisation précise, et sur des terrains appartenant à un même propriétaire. Il peut être modifié par enquête publique. L’emplacement réservé a une portée juridique reconnue. Il suppose que la commune anticipe un engagement financier à plus ou moins longue échéance. La délimitation des emplacements peut se faire par simple modification du document d’urbanisme.

1- Procédure à l’amiable La collectivité entre en contact avec un propriétaire foncier et lui présente le projet pour lequel elle souhaite acquérir un terrain. Le propriétaire accepte de vendre. Le vendeur et l’acquéreur se mettent d’accord, à l’amiable, sur les termes de la vente : coût, échéance, etc.

2- Droit de Préemption Urbain (DPU) Le droit de préemption permet à une collectivité publique d’acquérir par priorité un bien foncier ou immobilier qui lui est nécessaire pour mener sa politique d’aménagement, à l’occasion de la cession de ce dernier. Il est régi par les articles L210-1 à L213-18 du Code de l’Urbanisme.

Les communes dotées d’un PLU approuvé peuvent, par délibération, instituer un droit de préemption urbain sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d’urbanisation future délimitées par ce plan (cf. R211-1 du Code de l’Urbanisme).

Le droit de préemption peut être exercé : en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations d’aménagement ayant pour objet de : o mettre en oeuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat (…) o lutter contre l’insalubrité, o permettre le renouvellement urbain, o sauvegarder ou mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti des espaces naturels. (cf. L300-1 du Code de l’Urbanisme) pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement.

L’exercice du droit de préemption doit être motivé de manière précise : le titulaire du droit de préemption doit ainsi en mentionner l’objet et détailler le but poursuivi au regard de la réglementation. Au moment de la réception d’une déclaration d’intention d’aliéner, trois options s’offrent à la collectivité : elle peut décider d’acquérir aux prix et conditions proposés, elle peut proposer un nouveau prix d’acquisition et à défaut d’acceptation, notifier son intention de faire fixer le prix du bien par la juridiction compétente en matière d’expropriation elle peut renoncer à l’exercice du droit de préemption. Le silence gardé pendant deux mois vaut renonciation.

Cette action peut concerner l’ensemble des communes dotées d’un PLU ou d’une carte communale. Le DPU peut être délégué à une communauté de communes ou à l’EPFL. Pour les communes couvertes par un PLH : lorsque la décision de préemption aura pour objet de mettre en oeuvre un PLH approuvé, la loi SRU prévoit une simplification de la procédure de motivation, par référence à la délibération d’approbation du PLH. Mais la jurisprudence semble ne pas aller dans le même sens. Il reste donc crucial d’avoir un projet antérieur suffisamment abouti pour justifier la préemption.

3- Procédure d’expropriation

L’expropriation permet aux collectivités publiques et à certains organismes privés investis de missions d’intérêt général d’acquérir unilatéralement dans un but d’utilité publique, un bien foncier ou immobilier nécessaire pour mener sa politique d’aménagement, sous réserve d’une « juste et préalable » indemnité. Le Code de l’Expropriation définit les modalités de mise en oeuvre de cette procédure.

Peuvent être expropriés des immeubles, bâtis ou non bâtis, appartenant à des personnes privées ainsi que les droits réels correspondants. Seul l’Etat dispose de la compétence pour exproprier. Il déclare d’utilité publique une opération et décide que les immeubles concernés sont cessibles. Il peut exproprier pour son compte ou pour le compte d’autres acteurs le cas échéant : personnes morales de droit public (collectivités locales, établissements publics) et parfois personnes privées (ex. les SEM pour la réalisation d’opérations d’aménagement).

Compte tenu de l’atteinte qu’elle porte au droit de propriété qui est fondamental en droit français, une collectivité ne peut mettre en cause la procédure d’expropriation que pour un projet d’utilité publique. Cette notion d’utilité publique est interprétée au cas par cas par les juridictions administratives (Tribunal Administratif, Cour Administrative d’Appel et Conseil d’État). Il faut donc se reporter à leurs jugements et arrêts afin de déterminer si tel ou tel projet peut être considéré comme ayant une utilité publique. La jurisprudence actuelle a tendance à

87 interpréter cette notion d’utilité publique de façon large puisqu’elle admet qu’un intérêt général puisse suffire.

La détermination de l’utilité publique de l’opération : le dossier : il permet d’établir le caractère d’utilité publique de l’opération. l’enquête préalable : elle est prescrite par le préfet et se déroule en mairie. Pendant la durée de l’enquête, les habitants de la commune peuvent consulter le dossier d’expropriation qui leur permettra le cas échéant de faire part de leurs remarques au commissaire enquêteur. la déclaration d’utilité publique : c'est l'acte par lequel l'autorité administrative déclare, par décret, arrêté ministériel ou préfectoral, la nécessité d'une procédure d'expropriation. La DUP précise les travaux autorisés et le délai pendant lequel l'expropriation doit être réalisée. Il doit en général être inférieur à cinq ans.

La réalisation de l’expropriation : l’enquête parcellaire. Parallèlement à l'enquête et à la déclaration d'utilité publique, le préfet engage une "enquête parcellaire", d'une durée minimale de quinze jours, pour identifier précisément les immeubles et les propriétaires concernés par l'opération. l’arrêté de cessibilité. A l'issue de cette enquête, le préfet prend un arrêté de "cessibilité" qui détermine les immeubles susceptibles d'être expropriés. Cet arrêté est notifié dans les six mois aux intéressés ainsi qu'au juge de l'expropriation. le transfert de propriété. Il peut être réalisé soit par acquisition amiable, soit par ordonnance du juge de l'expropriation. o La cession à l'amiable peut intervenir à tout moment de la procédure, avant ou après la déclaration d'utilité publique, jusqu'au jugement fixant les indemnités. o L'ordonnance d'expropriation. A défaut d'entente, le juge est saisi. Il doit rendre une ordonnance qui entraîne le transfert immédiat de la propriété de l'immeuble ou des droits en question (usufruit, servitude...) ainsi que la résiliation des baux en cours. Mais l'ancien propriétaire conserve le droit de jouissance du bien, tant qu'il n'a pas perçu l'indemnisation versée par la puissance expropriatrice. l’indemnisation. Amiable ou judiciaire, elle repose sur un ensemble de principes et fait apparaître une indemnité principale relative à la valeur du bien ainsi que des indemnités accessoires.

Partenariat : CCPT, Communes, particuliers, Etat, SAFER, EPFL

Coût et financement : Coût : variables, à programmer annuellement dans les budgets de la collectivité ou établissement acquéreur Financement : collectivité ou établissement acquéreur

Calendrier / échéancier : dès 2008

ACTION 3

URBANISER DANS LE CADRE D’UNE PRESERVATION PATRIMONIALE

ET D’UN DEVELOPPEMENT DURABLE DU TERRITOIRE

LPARTAGE Contexte

Depuis 2003, les Coteaux et Vallées des Luys jouissent d’une attractivité nouvelle de leur territoire. Mais le développement urbain inhérent pose plusieurs problématiques pour les années à venir : La gestion économe de l’espace et la rationalisation des réseaux La préservation paysagère et l’identité territoriale (transformation des paysages, formes architecturales) La préservation de l’environnement (salubrité publique, avec la question de la pollution des systèmes d’assainissement individuel) UN PROJET TERRITORIA PROJET UN ’ La législation offre désormais un cadre d’intervention sur la gestion économe de l’espace et la préservation environnementale (loi Solidarité et Renouvellement Urbains, loi Urbanisme et Habitat, loi sur l’Eau, etc.).

Localement, le Pays Adour Chalosse Tursan et le CAUE des Landes ont mis en place une S LE CADRE D LECADRE S Charte Paysagère qui est entrée dans sa phase de mise en œuvre opérationnelle en 2006. Bien que des efforts soient faits sur la valorisation des centres bourgs, on constate que ce document de référence n’est que trop peu utilisé par/sur les communes de la Communauté de Communes, tant dans l’élaboration de leurs documents d’urbanisme que dans l’aménagement de leurs lotissements.

Objectifs

Urbaniser dans le cadre d’une gestion économe de l’espace et limiter les incidences sur CE DEMOGRAPHIQUE DAN DEMOGRAPHIQUE CE l’environnement et le paysage Sauvegarder et valoriser l’identité du territoire, du patrimoine architectural et paysager Sensibiliser la population à la qualité architecturale et paysagère locale, à la préservation environnementale et la transmission patrimoniale, et lui permettre de se réapproprier l’histoire du territoire

Contenu et modalités de mise en œuvre

AITRISER LACROISSAN AITRISER

Outil n°1 : GARANTIR L ’INSERTION ARCHITECTURALE ET PAYSAGERE DE L ’HABITAT PAR L’APPLICATION DES PRECONISATIONS DE LA CHARTE PAYSAGERE

Dispositions de mise en œuvre : Parce que les élus ont un rôle à jouer dans la préservation de l’identité et du patrimoine local, il s’agira de systématiser l’intégration des préconisations de la Charte Paysagère dans les documents d’urbanisme (le règlement des PLU revêt un caractère obligatoire ; article 11 « aspects des constructions ») et les cahiers des charges des lotissements (respect des alignements, utilisation des matériaux et végétaux, aménagements paysagers, coloris de façades, etc.) 1.

Article de la Charte Paysagère : Article 1 : Ensemble, préserver les paysages et œuvrer pour la qualité architecturale et paysagère des aménagements Article 2 : Urbaniser et mettre en valeur les bourgs dans le cadre d’une démarche concertée et maîtrisée de « projet » Article 3 : Mieux concevoir les espaces publics Article 4 : Mieux lotir Article 5 : reconnaître et mettre en valeur le patrimoine du Pays Article 6 : Impliquer les professionnels pour une réponse adaptée au projet de mise en valeur du territoire

Les élus ont un rôle d’exemplarité et d’information auprès des particuliers sur les caractéristiques du patrimoine architectural et paysager local.

Maîtrise d’ouvrage : Communes

Partenariat : Communes, CAUE et lotisseurs privés

Coût et financement : néant (négociations)

Calendrier / échéancier : dès 2008

Outil n°2 : POURSUIVRE LA GESTION ECONOME DE L ’ESPACE EN DENSIFIANT L ’URBANISATION ET OPTIMISANT LES RESEAUX

Dispositions de mise en œuvre : L’étalement urbain mal maîtrisé et les contraintes environnementales, techniques et financières de l’urbanisation pour les communes posent la problématique de la gestion économe de l’espace et de la préservation environnementale.

La réglementation française et européenne et les pratiques locales proposent des obligations, orientations ou expérimentations en matière de rationalisation du foncier et des réseaux et de préservation environnementale et salubrité publique.

Les deux dispositions préconisées dans le cadre de ce PLH concernent la densification de l’urbanisation et l’optimisation des réseaux.

1 Annexe : p.146

1- Densification de l’urbanisation par la réinvention de l’« habitat de ville »

La densification urbaine tend, d’une certaine manière, à se répandre du point de vue de la concentration des constructions. En effet, les principes de lutte contre le mitage promus par les lois SRU et Urbanisme et Habitat amènent les communes à urbaniser leur territoire en continuité des zones agglomérées (confortement du bâti des centres bourgs, développement de zones de quartier) et à rationaliser ainsi la vocation des espaces.

Néanmoins, le mode d’habiter principal et quasi-majoritaire reste celui du pavillonnaire (près de 95% des constructions édifiées entre 1990 et 2006).

Le PLH préconise la poursuite de ce processus de densification, dans le respect de l’identité des territoires.

Rares sont les communes qui sont passées du lotissement traditionnel à une diversification de l’offre d’habiter, avec des logements collectifs et de l’habitat groupé ou intermédiaire. Le découpage en lots libres sur petites parcelles (moins de 600 m2) est peu pratiqué, pourtant, il présente plusieurs avantages, parmi lesquels : Pour les nouveaux acquéreurs : superficies parfois suffisantes avec jardins privatifs, diminution de la charge foncière dans un contexte d’augmentation des prix et desserte de transport public facilitée, etc. Pour les territoires : lutte contre l’étalement urbain, rationalisation foncière, préservation environnementale et paysagère, qualité de l’espace public, etc.

Le CAUE a analysé la taille adaptée de l’habitat de ville dans les Landes 2 : une largeur d’environ 12 à 15 mètres permet de disposer de 2 pièces et d’un garage accolés. Une profondeur d’environ 30 à 40 mètres offre un vaste espace libre dans la parcelle (maison + jardin ou patio). On obtient ainsi une parcelle de 350 à 650 m2 environ. La condition à la réussite de ce type d’habitat est l’implantation à l’alignement et, pour les centres urbains, un front bâti en continu.

Maîtrise d’ouvrage : communes

Partenariat : communes, CAUE, maîtres d’oeuvre

Coût et financement : Coût : variable Financement : communes, Etat, Caisse des Dépôts et des Consignations, Conseil Régional

Calendrier / échéancier : dès 2008

2- Optimisation des réseaux et mise en place de systèmes d’assainissement adaptés

Les orientations règlementaires vont dans le sens de la concentration et de la densification urbaine dans un souci environnemental et financier, lié à l’optimisation des réseaux. Dans les Landes, les sols sont souvent défavorables à l’assainissement autonome. Dans ce souci de salubrité publique, la mise en place d’un système d’assainissement collectif ou semi- collectif conditionne souvent, d’une part, l’approbation des documents d’urbanisme par la Préfecture et, d’autre part, les autorisations d’urbanisme. Mais les collectivités ne sont pas

2 Annexe : p.146

91 toujours en mesure de supporter les coûts d’investissement de l’installation, de réhabilitation ou de développement des réseaux d’assainissement collectif.

Le PLH préconise donc :

d’une part, la mise en cohérence des zonages communaux à l’échelle communautaire à travers la réalisation ou mise à jour de schémas d’assainissement communaux (Syndicat des Eschourdes et SYDEC). Cette dimension communautaire vise à définir une stratégie globale cohérente de gestion de la problématique assainissement sur l’ensemble du territoire, à travers des aspects juridiques, techniques et financiers. Ce travail permettra notamment d’étudier la faisabilité de mise en place de systèmes d’assainissement collectif dans les zones d’urbanisation U et AU des Plans Locaux d’Urbanisme. Dans le cadre du projet de territoire communautaire, selon les possibilités techniques des deux syndicats, la Communauté de Communes pourrait être le commanditaire d’un schéma directeur d’assainissement intercommunal.

d’autre part, une progression dans la recherche de solutions alternatives en identifiant des solutions techniques possibles en terme de types d’installation (mini-stations d’épuration, assainissement semi-collectif, etc.), en fonction du type d’habitat (individuel, semi collectif, collectif) et d’urbanisation (hameaux, quartiers, centres bourgs…).

Maîtrise d’ouvrage : Communauté de Communes

Partenariat : CdC CVL, communes, Agence de l’Eau Adour Garonne, services de l’Etat (police de l’eau), Syndicat des Eschourdes et SYDEC.

Coût et financement : Coût : o Réalisation d’un schéma directeur d’assainissement communautaire : 60 000 € o Information sur les modes alternatifs : néant Financement : o Réalisation d’un schéma d’assainissement communautaire : 50% par l’Agence de l’Eau Adour Garonne, 20 à 30% par le Conseil Général des landes (selon règlement d’intervention), CdC CVL

Calendrier / échéancier : 2009

Outil n°3 : PRESERVER ET VALORISER LE PATRIMOINE ARCHITECTURAL ET ENVIRONNEMENTAL LOCAL PAR LA MISE EN PLACE D ’OPERATIONS DE REHABILITATION

Dispositions de mise en œuvre :

1- Mettre en place un Programme d’Intérêt Général (PIG) « économies d’énergie et développement durable »

Compte tenu de l’augmentation des coûts de l’énergie et des incidences de nos comportements de consommateurs sur l’environnement, la Communauté de Communes des Coteaux et Vallées des Luys pourrait engager une initiative volontariste en faveur de la préservation environnementale et patrimoniale de son territoire, par la mise en place d’un Programme d’Intérêt Général (PIG) « Economies d’énergie et développement durable » qui poursuivra comme principaux objectifs : Le recours aux équipements favorisant les économies d’énergie des logements La mise aux normes des systèmes d’assainissement autonome

Ce dispositif pourrait être mis en place par la Communauté de Communes des Coteaux et Vallées des Luys et l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH), auxquels pourront être associés plusieurs partenaires financiers.

Mis en place pour une durée de deux ans, le Programme d’Intérêt Général (PIG) « économies d’énergie et développement durable » des Coteaux et Vallées des Luys visera à subventionner des travaux favorisant les économies d’énergie (isolation des logements, systèmes de chauffage et de production d’eau chaude performants et écologiques, etc.) et la mise aux normes de systèmes d’assainissement autonomes polluants (identifiés préalablement lors des contrôles des gestionnaires de réseaux).

Au vu des éléments de diagnostic connus et en tenant compte du bilan de l’OPAH menée récemment sur le territoire, les objectifs fixés dans la cadre du PIG pourrait être de : 42 logements bénéficiant de travaux d’économies d’énergie 14 systèmes d’assainissement autonome mis aux normes, dans le cadre d’une opération groupée à mettre en place avec l’Agence de l’Eau Adour Garonne

Concernant l’attribution de subventions : La Communauté de Communes pourrait bonifier toutes les subventions de l’ANAH, dans les mêmes conditions que celle-ci, à l’exception des aides pour les propriétaires bailleurs de logements en loyers libres. L’Agence de l’Eau Adour Garonne (AEAG) pourrait subventionner les travaux de mise aux normes des systèmes d’assainissement autonome, dans le cadre d’une opération groupée à mettre en place. Le Conseil régional d’Aquitaine (CRA) pourrait aider les propriétaires bailleurs de logements à loyers conventionnés.

Maîtrise d’ouvrage : Communauté de Communes

Partenariat : Communauté de Communes, ANAH, Conseil Régional d’Aquitaine, Agence de l’Eau Adour Garonne, ADEME, travailleurs sociaux, CAPEB et artisans, Conseil Général, équipe opérationnelle assurant le suivi-animation du programme

Périmètre du programme : Communauté de Communes

Objectifs quantitatifs et qualitatifs : 56 o Propriétaires occupants économies d’énergie : 30 (15 très sociaux et 15 sociaux) assainissement : 10 (pas de distinction) o Propriétaires bailleurs économies d’énergie : 12 (8 conventionnés et 4 libres) assainissement : 4 (dont 2 conventionnés)

Coût et financement : Suivi-animation :

Acteur Principe de financement Financement (2 ans) Etat 35% par an 15 750 € Conseil Régional 15% plafonné à 3 000 €/an (à 6 000 € voir selon Contrat de Pays) CdC CVL Solde 23 250 € TOTAL 45 000 €

Subventions aux particuliers et enveloppes des partenaires financiers :

Enveloppe des partenaires : 272 275 € ANAH : 178 025 € Communauté de Communes des Coteaux et Vallées des Luys : 26 000 € Agence de l’Eau Adour Garonne (AEAG) : 63 000 € Conseil Régional d’Aquitaine (CRA) : 5 250 €

Synthèse des subventions aux propriétaires (selon règlementations en vigueur) :

PROPRIETAIRES OCCUPANTS Subv.* Enveloppes sociaux : 15 20%+primes spécifiques**** 39 300 € E conomies d'énérgie** très sociaux : 15 35%+primes spécifiques**** 64 050 € ANAH sociaux : 5 20% 8 500 € Assainissement*** très sociaux : 5 35% 14 875 € TOTAL ANAH 126 725 € sociaux : 15 5% 8 250 € E conomies d'énérgie** très sociaux : 15 5% 8 250 € C dC C VL sociaux : 5 5% 2 125 € Assainissement*** très sociaux : 5 5% 2 125 € TOTAL CdC CVL 20 750 € Assainissement*** 10 (pas de distnction) 50% 45 000 € AE AG TOTAL AE AG 45 000 € TOTAL PO (40 logements) 192 475 €

PROPRIETAIRES BAILLEURS Subv.* Enveloppes conventionnés sociaux : 8 35%+primes spécifiques**** 34 400 € E conomies d'énérgie** loyers libres : 4 15%+primes spécifiques**** 8 400 € ANAH conventionnés sociaux : 2 35% 5 950 € Assainissement*** loyers libres : 2 15% 2 550 € TOTAL ANAH 51 300 € E conomies d'énérgie** conventionnés sociaux : 8 5% 4 400 € C dC C VL Assainissement*** conventionnés sociaux : 2 5% 850 € TOTAL CdC CVL 5 250 € Assainissement*** 4 (pas de distnction) 50% 18 000 € AE AG TOTAL AE AG 18 000 € E conomies d'énérgie** conventionnés sociaux : 8 5% 4 400 € C R A Assainissement*** conventionnés sociaux : 2 5% 850 € TOTAL C RA 5 250 € TOTAL PB (16 logements) 79 800 € * C haque financeur subventionne sur des bases plafonnées propres (les bases de la CdC CVL et du CRA sont celles de l'ANAH) Les subventions CdC "assainisement" ne sont accordées que dans le respect des 85% de financement public ** base de calcul : 11 000 € HT de travaux *** base de calcul : 8 500 € HT de travaux **** base de calcul : 50% des projets bénéficie de 900 € de prime

Calendrier / échéancier : 2010-2011

2- Mettre en place des campagnes de ravalement de façades

Dispositions de mise en œuvre : Ces dernières années, de nombreux villages des Coteaux et Vallées des Luys ont aménagé et mis en valeur et en sécurité leurs centres bourgs. La mise en évidence des éléments remarquables du patrimoine permet de construire ou re- construire l’identité d’un territoire, de mettre en valeur ses atouts améliorant ainsi la qualité de vie des habitants et l’accueil des populations. Certains centres bourgs de communes des Coteaux et Vallées des Luys se révèlent d’une grande qualité architecturale (Brassempouy, Amou, etc.), mais l’aspect des façades est parfois terni ou endommagé par le temps qui passe et la pollution automobile.

Pour ces communes, pourrait être envisagé la mise en place de campagnes de ravalement de façades, dans le cadre des actions complémentaires du PIG « économies d’énergie et développement durable », pour donner une dimension patrimoniale aux initiatives publiques. Des études préalables permettront de se rendre compte du potentiel sur le parc privé, de définir les objectifs quantitatifs et qualitatifs, le périmètre d’intervention, les enveloppes financières et les conditions d’attribution, le déroulement de la campagne, la durée de l’opération et son animation.

Maîtrise d’ouvrage : Communes

Bénéficiaires : Propriétaires privés

Partenariat : Communes, Architecte des Bâtiments de France

Coût et financement : Coûts estimatifs : o Etude : entre 7 500 et 9 500 € o Animation (estimatif à préciser avec l’étude) : entre 10 000 et 11 000 € o Enveloppes travaux annuelles : à préciser selon les objectifs Financement : communes

Calendrier / échéancier : 2010-2011

AXE 2

REPONDRE AUX BESOINS EN LOGEMENTS DE CHACUN ET ACCOMPAGNER L’EVOLUTION DEMOGRAPHIQUE

ACTION 4

DEVELOPPER ET DIVERSIFIER L’OFFRE EN LOGEMENTS POUR

ASSURER LA MIXITE URBAINE ET SOCIALE DU TERRITOIRE

IQUE

Contexte

Le marché de l’immobilier et du foncier des Coteaux et Vallées des Luys est en pleine mutation depuis 2003 (attractivité du territoire, raréfaction des produits, hausse des prix) qui rendent difficile l’accès au logement pour les ménages aux revenus modestes notamment (jeunes locaux essentiellement), que ce soit en accession à la propriété ou dans le locatif.

EVOLUTION DEMOGRAPHI EVOLUTION Synthèse du marché locatif ’ Bien qu’ils restent raisonnables par rapport aux prix des logements des agglomérations environnantes, le niveau des loyers est en augmentation depuis 2004-2005 sur les Coteaux et

AGNER L AGNER Vallées des Luys, avec une moyenne de 5,30€/m² en 2007 (niveau des loyers conventionnés sociaux de 4,82€/m², et très sociaux de 4,63€/m²).

L’offre de logements locatifs sociaux est à peu près correcte sur le territoire, malgré une absence de logements HLM, mais ne permet pas de répondre aux demandes ( par ailleurs difficiles à quantifier en l’absence de recueil des données ), compte tenu de la faiblesse des taux de rotation. En 2006, on comptabilise sur le territoire 65 logements sociaux conventionnés (53 communaux et 12 privés).

DE CHACUN ET ACCOMP ET CHACUN DE D’un point de vue qualitatif, la demande exprimée se caractérise de la manière suivante : Logements à loyers modérés (taux d’effort logement maximal moyen sur le territoire équivalent à 530 €/mois) Logements de petite taille (de type 2 et 3) Logements adaptés aux handicaps de l’âge et de la vie Logements situés à proximité des commerces et services, et des axes routiers

ENLOGEMENTS

Synthèse du marché de l’accession à la propriété

L’accession à la propriété, qui reste le souhait du plus grand nombre en France, a été favorisée ces dernières années par la diminution des taux d’emprunt et l’allongement de la durée de prêt. Sur le territoire des Coteaux et Vallées des Luys, les niveaux des prix sont : A la construction : 150 000 € (prix moyen du foncier : 20,50€/m²) A l’acquisition immobilière : 190 000 €

REPONDRE AUX BESOINS AUX REPONDRE Or, le budget moyen d’un ménage local est de 130 000 € (budget des nouveaux arrivants de 200 000€). Les conséquences de la concrétisation d’un projet d’accession pour un ménage local sont, d’une part, l’allongement de la durée de prêt et l’augmentation du taux d’endettement et d’autre part, l’éloignement géographique par rapport au lieu de travail (recherche de prix de foncier le

98 plus bas) générant des coûts de déplacement de moins en moins supportables (d’après une enquête menée sur le territoire, budget voiture moyen de 520 €/mois).

Objectifs

Permettre aux populations aux revenus modestes d’accéder à la propriété Satisfaire les besoins en logements locatifs en systématisant leur adaptation (typologie, localisation, niveaux de loyers) Assurer une production de logements cohérente et équilibrée sur le territoire Diversifier l’offre de production de logements et offrir une alternative à la production privée, qu’il s’agira par là même d’encadrer en vertu des principes de mixité sociale et urbaine

En introduction à la présentation des outils de mise en œuvre, il convient de rappeler la répartition théorique des objectifs de production de logements par produit et par commune et les modalités de définition des sites retenus pour leur création.

Répartition théorique des objectifs de production de logements 2008-2013 (pour 6 ans) :

Dans la localisation de la mise en œuvre de leurs projets, les communes se réfèreront au zonage et règlement des documents d’urbanisme pour éviter tout aménagement en zones de risques (risques d’inondation, etc.) ou de contraintes de réseaux (assainissement, etc.).

Eléments pris en considération pour la définition de cette répartition :

Le choix des élus quant à leur objectif de population : le scénario retenu est l’hypothèse intermédiaire, réalisé sur la base d’une évolution démographique annuelle moyenne de +1,50%/an. Ainsi, à horizon 2013, les Coteaux et Vallées des Luys pourraient compter 7 856 habitants.

Le profil des communes en 1999 : part accession/locatif

La problématique de l’activité économique et des transports (pôles d’emploi, et accessibilité et desserte routière en fonction des navettes domicile-travail), de l’implantation des commerces et services (problématique théoriquement appréhendée dans le cadre d’un SCoT)

Contenu et modalités de mise en œuvre

Dispositions de mise en œuvre :

Outil n°1 (accession) : PRODUIRE DES LOTISSEMENTS COMMUNAUX DE QUALITE

Le lotissement communal est sans aucun doute l’outil le plus utilisé et le plus simple à mettre en œuvre pour développer les produits en accession sociale à la propriété (essentiellement en cas de constitutions préalables de réserves foncières).

Les primo-accédants qui concrétisent leur projet dans le cadre de lotissement bénéficient généralement, en parallèle, du Prêt à Taux Zéro (PTZ) soumis à des conditions de ressources 3.

Sur le plan règlementaire… L’outil lotissement communal sera d’autant plus efficace qu’il sera encadré. Il s’agit plus particulièrement de prévoir des clauses anti-spéculatives et de sauvegarde concernant la revente des logements en accession sociale. En effet, compte tenu de l’écart grandissant entre l’offre sociale et le prix du marché, il arrive parfois que les acquéreurs ayant bénéficié d’un prix d’acquisition de logement intéressant grâce à l’intervention publique réalisent une forte plus-value dans le cadre d’une revente de leur bien. Ce détournement du but social à des fins spéculatives sera protégé par des clauses restrictives qui font désormais partie intégrante de l’acte de vente, sans que cela ne remette en cause le droit prépondérant à la propriété. Ces clauses restrictives deviennent opposables ; elles n’ont plus valeur de recommandation mais d’obligation (JO du 5 octobre 2004).

Afin d’assurer la solidité d’une telle clause, il est de bonne pratique d’insérer dans l’acte un paragraphe « exposé préalable » et d’y rappeler le contexte dans lequel s’inscrit cette mutation, à savoir la politique de la collectivité en matière d’habitat et/ou de maintien d’un équilibre démographique (viser la délibération de l’organe décidant de ces orientations et des modalités retenues). L’objectif d’intérêt général qui en découle constitue un motif sérieux et légitime.

Dans le cadre de la création future de lotissements communaux, il sera introduit une clause anti-spéculative fixant à 10 ans le délai de revente avec plus-value. En cas d’anticipation pour des raisons particulières, la revente ne pourrait se faire qu’à un prix calculé (prix d’achat indexé à l’indice de la construction) et à destination d’un acquéreur qui entre dans les conditions d’accès au logement social.

L’acte notarié pourra également fixer des conditions à l’acquéreur par rapport au délai maximal de construction sur chaque parcelle.

3 Annexes : p.146

100

Sur le plan de l’aménagement de l’espace… Voir action 3, outils 1 et 2 : « Garantir l’insertion architecturale et paysagère de l’habitat par l’application des preconisations de la charte paysagère » (ces préconisatrices seront intégrées dans les règlements des documents d’urbanisme et dans les cahiers des charges de lotissements), « densifier l’urbanisation en réinventant l’habitat de ville » (petit collectif groupé).

Une expérimentation pourrait être menée sur le territoire des Coteaux et Vallées des Luys en faveur d’un lotissement prenant en compte la dimension développement durable (haute qualité environnementale, problématique des déplacements, etc.).

Par ailleurs, les opérations d’aménagement telles que les Zones d’Aménagement Concerté (ZAC) ou les Zones d’Aménagement Différé (ZAD) sont également des outils permettant de favoriser les logements à prix modérés, qu’ils soient en accession ou en locatifs 4.

Maîtrise d’ouvrage : Communes

Partenariat : Communes, opérateurs de logements sociaux, Etat, Conseil Régional, CAUE des Landes

Coût et financement : Création de lotissement : coût variable Règlementations (cahier des charges) : néant

Calendrier / échéancier : dès 2008

Outil n°2 (locatif) : MAINTENIR ET OPTIMISER LA FONCTION SOCIALE DU PARC LOCATIF COMMUNAL ET DU PARC CONVENTIONNE PRIVE (ENTRETIEN , CONVENTIONNEMENT ET OPTIMISATION DE LEUR GESTION )

Dispositions de mise en œuvre :

1- Entretenir et conventionner le parc communal

Le territoire des Coteaux et Vallées des Luys compte à ce jour 38 logements locatifs communaux non conventionnés et envisage déjà en 2007 de créer 25 logements d’ici 2013.

Afin de permettre aux ménages aux revenus modestes de se loger dans de bonnes conditions, il est essentiel de systématiser le conventionnement de ces logements. La pratique de loyers modérés et l’ouverture d’un droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL) pour les locataires sont des gages de solvabilité des ménages. Le conventionnement des logements favorise ainsi le parcours résidentiel de la plupart des ménages (phase locative avant l’accession à la propriété).

Par là même, il s’agira de proroger les conventions avec l’Etat concernant les 53 logements locatifs communaux à ce jour conventionnés. Le conventionnement supposant le respect des normes de décence, les communes devront veiller à l’entretien de leur parc.

4 Fiches outils des politiques foncières, d’urbanisme, d’aménagement et du logement : p.131-132

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Jusqu’en 2006, le conventionnement du parc communal n’était possible que sur des produits réhabilités (excepté pour les communes situées sur des marchés tendus via le PLS); il s’ouvre désormais, de manière contingentée et sous conditions, aux constructions neuves.

La présentation et les modalités de mise en œuvre des outils financiers déclinés ci-dessous figurent dans les fiches outils correspondantes 5 : Produits de réhabilitation : PALULOS, PLUS Acquisition-Amélioration, PLAI Acquisition- Amélioration Produits neufs : PLUS Construction

Maîtrise d’ouvrage : Communes

Partenariat : Communes, CdC CVL (fonds spécifique en faveur du logement social : subvention), Etat (selon les contingents : subventions), Conseil Régional d’Aquitaine (subvention), Caisse des Dépôts et Consignations (prêt)

Coût et financement : Coût : non défini (fonction des projets communaux) Financement : Communes, Etat, Région, CdC CVL

Calendrier / échéancier : dès 2008

2- Orienter la production des logements locatifs privés

Pour atteindre les objectifs fixés dans le PLH, et en attendant qu’ils soient inscrits dans les règlements de PLU, le programme d’actions mise sur l’intervention des communes dans la nature des opérations privées engagées (négociations/compromis avec les promoteurs sur les communes de Pomarez et d’Amou notamment). Ce principe sera étudié dans le cadre de l’observatoire de l’habitat et évaluer annuellement lors des bilans du PLH.

Maîtrise d’ouvrage : Privés

Partenariat : Privés et communes

Coût et financement : néant (négociation des communes avec les promoteurs)

Calendrier / échéancier : dès 2008

3- Optimiser la gestion de l’offre communale et privée conventionnée

L’élaboration du PLH a été l’occasion de mettre en connaissance l’offre de logements locatifs sociaux commune par commune (parc public et parc privé) et de programmer de manière cohérente la production à venir en fonction de la demande. La poursuite de ce partage d’information sera systématisée dans le cadre du suivi du PLH.

5 Fiches outils des politiques foncières, d’urbanisme, d’aménagement et du logement : p.134 et suivantes

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Afin, de capter les logements conventionnés au profit des plus modestes et de mettre en adéquation l’offre et les besoins, il est indispensable de proposer ou orienter la gestion locative vers un service spécifique.

La Communauté de Communes pourra promouvoir le SIRES Aquitaine (Service Immobilier Rural et Social des Landes), mis en place par l’Association des Maires de France, le Ministère de l’Equipement, des Transports et du Logement, l’ANAH, la CIADT (ex DATAR), la Caisse des dépôts et des Consignations et le réseau Habitat et Développement. Des plaquettes d’information et les tarifs en vigueur seront adressés à chaque commune et aux bailleurs propriétaires de logements conventionnés.

Maîtrise d’ouvrage : Communes et particuliers

Partenariat : Communes, CdC CVL, SIRES et ses partenaires

Coût et financement : Coûts o Gestion du parc communal par le SIRES : honoraires de gestion courante = entre 250 et 350 € net de taxe par an et par logement et frais de mise en location = 400 € net de taxe (50% commune – 50% locataire) o Gestion du parc privé par le SIRES : frais de gestion = 7 à 8% HT selon montant du loyer et frais de mise en location = 400 € net de taxe (50% propriétaire – 50% locataire) Financement : communes / particuliers

Calendrier / échéancier : dès 2008

Outil n°3 (accession et locatif) : MOBILISER LES OPERATEURS DE LOGEMENTS SOCIAUX

1- Produits locatifs

En 2007, les Coteaux et Vallées des Luys ne disposent d’aucun logement HLM, mais compte tenu de l’attractivité nouvelle du territoire et des besoins en logements inhérents, les opérateurs de logements sociaux pourront être sollicités, en complément du parc communal, pour atteindre les objectifs du PLH.

Afin d’assurer la rentabilité des opérations, les organismes de logements sociaux travailleront très en amont du projet avec les élus et seront particulièrement attentifs à la localisation des opérations (proximité des commerces et services, accessibilité, viabilisation, etc.). Le partenariat entre les communes et les opérateurs de logements sociaux s’entend en termes de mise à disposition de foncier ou de patrimoine bâti dans un premier temps. En contrepartie, les collectivités doivent faire valoir leur droit quant à l’attribution des logements (seront privilégiés les jeunes aux faibles ressources issus de la commune sur laquelle intervient l’opérateur).

La présentation et modalités de mise en œuvre des outils financiers déclinés ci-dessous figurent dans les fiches outils correspondantes 6 : PLUS Acquisition-Amélioration, PLAI Acquisition-Amélioration et PLUS Construction Bail à Réhabilitation pour les organismes agréés

6 Fiches outils des politiques foncières, d’urbanisme, d’aménagement et du logement : p.134 et suivantes

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Maîtrise d’ouvrage : Organismes agréés. Interviennent à ce jour sur le territoire l’OPDHLM et le PACT40 Habitat et Développement dans le cadre de baux à réhabilitation

Partenariat : opérateurs de logements sociaux (organismes HLM et PACT40 HD), Communes (cession des immeubles ou du foncier), CdC CVL (fonds spécifique en faveur du logement social : subvention), Etat (selon les contingents : subventions), Conseil Régional d’Aquitaine (subvention), Caisse des Dépôts et Consignations (prêt)

Coût et financement : Coûts o communes : cession des terrains ou transfert d’un droit réel immobilier o opérateurs de logements sociaux : non défini - fonction des projets Financement : néant (opérateurs)

Calendrier / échéancier : dès 2008

2- Produits en accession sociale à la propriété

Outre l’engagement des collectivités en matière de lotissements communaux, les communes peuvent envisager la production de logements en accession sociale à la propriété par le biais des opérateurs de logements sociaux HLM, compte tenu de l’adaptation des produits par rapport à la problématique locale : L’outil Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA) L’outil Prêt Social Location Accession (PSLA) – exemple du programme de Bassercles

Présentation de l’outil PSLA (Prêt Social Location Accession) :

Le PSLA a été créé pour renforcer le dispositif de location-accession classique 7. Le décret et l’arrêté modifiant le Code de la construction et de l’habitat et instituant le PSLA ont été publiés au Journal Officiel du 27 mars 2004. La circulaire d’application date du 26 mai 2004.

Le PSLA est destiné à des ménages dont les ressources sont inférieures à un plafond fixé nationalement.

Le dispositif, ouvert à l’acquisition dans le neuf, se déroule en 2 phases : L’opération débute par une phase locative d’une durée généralement inférieure à 5 ans. Pendant cette période, le logement appartient à l’opération de location-accession. Le ménage verse à l’opérateur une redevance qui se décompose en une fraction locative, assimilable à un loyer, et une fraction acquisitive, assimilable à une épargne. A l’issue de la phase locative, le locataire peut choisir de lever l’option sur le logement et de s’en porter acquéreur (s’il ne le fait pas, la fraction acquisitive de la redevance lui sera restituée et il bénéficiera d’une garantie de relogement de l’opérateur de location-accession). Dans ce cas, c’est la phase d’accession qui s’enclenche. Le ménage s’engage donc à rembourser un emprunt, comme dans une opération classique d’accession à la propriété. Le ménage bénéficie de l’exonération de la Taxe Foncière Bâtie pour la durée restant à courir jusqu’à la quinzième année après la construction du logement.

7 Annexes : p.146

104

Les communes intéressées pourront solliciter la SA HLM des Landes, pour étudier l’opportunité d’expérimenter ce produit sur leur territoire.

Un partenariat entre les communes et les opérateurs peut s’entendre en termes de mise à disposition de foncier par les premières. En contrepartie, les collectivités feront valoir leur droit quant à l’affectation du parc.

De la même manière que pour les lotissements communaux, la SA HLM des Landes veillera, d’une part, à règlementer les opérations (clauses anti-spéculatives aux actes de ventes) et, d’autre part, à favoriser l’intégration paysagère et environnementale des opérations (charte paysagère).

Maîtrise d’ouvrage : SA HLM des Landes (pour les expérimentations PSLA)

Partenariat : Communes, SA HLM des Landes, Etat, CdC CVL, CAUE des Landes, organisme bancaire (Caisse d’Epargne pour PSLA)

Coût et financement : Foncier : cessions de terrain par les communes Programmes immobiliers : o Coûts : prédéterminés par les études de faisabilité de la SA HLM (coût des études pris en charge par la société) o Financement : néant pour les communes (SA HLM)

Calendrier / échéancier : dès 2008 pour la réalisation des études de faisabilité technique et financière (prise de contact en cours)

Outil n°4 (locatif) : CREER UN FONDS DE SOLIDARITE COMMUNAUTAIRE POUR LE LOGEMENT LOCATIF CONVENTIONNE

Dispositions de mise en œuvre : Afin de répondre aux besoins en logements locatifs à loyers modérés, la Communauté de Communes des Coteaux et Vallées des Luys créera un fonds de solidarité communautaire pour la production de logements conventionnés, pour la durée de mise en œuvre du PLH.

Seront subventionnés les logements conventionnés sociaux ou très sociaux neufs, réhabilités ou faisant l’objet d’une transformation d’usage.

Ce fonds sera attribué sous forme de subvention et s’élèvera à 3 500 € par logement, dans la limite de 14 000 € par opération. Une enveloppe annuelle sera budgétisée (estimation à 80 logements sur 6 ans).

Les bénéficiaires seront les communes et les opérateurs de logements sociaux. Ils devront s’engager à louer pour une période minimale de 9 ans.

Maîtrise d’ouvrage : Communauté de Communes des Coteaux et Vallées des Luys

Partenariat : Communauté de Communes des Coteaux et Vallées des Luys, Communes, opérateurs de logements sociaux

105

Coût et financement : Coût : 280 000 € sur la période 2008-2013 en fonction des objectifs fixés, soit en moyenne près de 56 000 €/an (répartition sur 5 ans) Financement : CdC CVL

Calendrier / échéancier : 2009

106

ACTION 5

REPONDRE AUX BESOINS SPECIFIQUES

EN LOGEMENT OU HEBERGEMENT

IQUE

Contexte

Quatre catégories de population aux besoins spécifiques en logement ou hébergement peuvent être identifiées sur les Coteaux et Vallées des Luys : Les jeunes ménages Les personnes âgées Les personnes handicapées Les personnes rencontrant des difficultés financières et/ou sociales

EVOLUTION DEMOGRAPHI EVOLUTION ’ Si des efforts particuliers ont été produits pour les personnes âgées, handicapées et les jeunes (places en maisons de retraite, création de lotissements communaux, accessibilité des lieux publics), les besoins répondant aux situations d’urgence n’ont pas encore été pris en compte.

Chaque problématique dispose d’un contexte favorisant ou nécessitant une intervention

COMPAGNER L COMPAGNER publique : Jeunes ménages : solvabilité menacée compte tenu de l’augmentation des prix du foncier, de l’immobilier et des énergies, par rapport aux revenus Personnes âgées : vieillissement de la population et dépendance malgré les progrès médicaux, nécessitant des efforts croissants dans le domaine des services à la personne Personnes handicapées : législation renforcée depuis la loi du 11 février 2005, puis décret du 17 mai 2006 et arrêté du 26 février 2007 Ménages en difficulté financière et/ou sociale : public de plus en plus nombreux et législation renforcée depuis la loi du Droit au Logement Opposable (DALO) du 5 mars ENTS DE CHACUN ET AC ET CHACUN DE ENTS 2007, applicable au 1 er janvier 2008, Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD), etc.

ENLOGEM Objectifs

Favoriser l’accès au logement des jeunes ménages aux revenus modestes Répondre aux besoins émergeants relevant de l’adaptation et de l’accessibilité des logements (parc public et privé), des lieux publics et des transports Veiller à l’évolution des besoins en structures d’accueil Répondre aux situations d’urgence rencontrées localement et accompagner les personnes cumulant difficultés financières et sociales dans un processus d’insertion

REPONDRE AUX BESOINS AUX REPONDRE Contenu et modalités de mise en œuvre

107

Outil n°1 (jeunes) : PRODUIRE DES LOGEMENTS A PRIX MODERES POUR LES JEUNES MENAGES

Renvoi à l’action 4

Outil n°2 (personnes âgées et/ou handicapées) : SOUTENIR LE MAINTIEN A DOMICILE PAR LA MISE EN PLACE UN PROGRAMME D ’I NTERET GENERAL (PIG) « PREVENTION , ADAPTATION ET ACCESSIBILITE DE LOGEMENTS »

Dispositions de mise en œuvre :

La Communauté de Communes a d’ores et déjà considéré la question du vieillissement de la population et du handicap, comme en témoigne l’initiative du Contrat Local de Soutien à Domicile (CLSD), ou plus récemment, la mise en place son intervention dans le portage de repas au domicile des personnes âgées, handicapées ou en convalescence.

Afin de permettre aux personnes âgées et/handicapées valides de rester le plus longtemps possible dans leur logement, la Communauté de Communes pourra mettre en place une opération spécifique, en partenariat avec l’Agence Nationale de l’Habitat.

Mis en place pour une durée de deux ans, le Programme d’Intérêt Général (PIG) « adaptation et accessibilité» des Coteaux et Vallées des Luys visera à subventionner des travaux permettant le maintien à domicile des personnes âgées et handicapées propriétaires de leur résidence ou locataires (remplacement de baignoires par des douches à l’italienne, installation de WC adaptés, de barre d’appui, de rampe d’accès, de monte escaliers, de volets roulants, modification d’ouvertures, etc.).

Au vu des éléments de diagnostic connus (2 210 résidences principales construites avant 1990 et occupées par leurs propriétaires, 33,25% de personnes âgées de plus de 60 ans) et en tenant compte du bilan de l’OPAH menée récemment sur le territoire, l’objectif fixé dans la cadre du PIG pourrait être de 28 logements.

Sous réserve qu’ils répondent aux normes handicap en vigueur, les travaux d’adaptation et d’accessibilité sont financés à hauteur de 70% par l’ANAH (plafonnés à 8 000 € HT de travaux). La Communauté de Communes pourrait majorer les subventions de l’ANAH dans deux cas de figure : subvention accordée aux ménages à faible revenu (« ANAH PO très social ») entreprenant des travaux d’adaptation et d’accessibilité subvention accordée aux ménages éligibles entreprenant des travaux de mise aux normes des systèmes d’assainissement autonome, en plus de travaux d’adaptation

La liste des logements locatifs ainsi adaptés sera transmise à la Maison Landaise Des Personnes Handicapées qui a mis en place une bourse aux logements adaptés, dans le but de mettre en relation l’offre et la demande via un site internet.

Maîtrise d’ouvrage : Communauté de Communes

Partenariat : Communauté de Communes, ANAH, travailleurs sociaux et CCAS, Maison Landaise des Personnes handicapées, MSA, CRAMA, CAPEB et artisans, équipe opérationnelle assurant le suivi-animation du programme

Périmètre du programme : Communauté de Communes

108

Coût et financement : Suivi-animation :

Acteur Principe de financement Financement (2 ans) Etat 35% par an 14 000 € CdC CVL 6 000 € TOTAL 20 000 €

Subventions aux particuliers et enveloppes des partenaires financiers

Adaptation et accessibilité* 20 (pas de distinction) 70% 91 000 € sociaux : 3 20% 5 100 € ANAH Assainissement** très sociaux : 5 35% 14 875 € TOTAL ANAH 110 975 € Adaptation et accessibilité * très sociaux : 10 10% 6 500 € Assainissement (si couplé C dC C VL 8 (pas de distinction) 20% 13 600 € avec adaptation)* TOTAL CdC CVL 20 100 € TOTAL (28 logements) 131 075 € * base de calcul : 6 500 € HT de travaux ** base de calcul : 8 500 € HT de travaux

Calendrier et durée du programme : 2008-2009

Outil n°3 (personnes âgées) : ACCOMPAGNER LA MISE EN PLACE DU PROJET DE DOMICILE REGROUPE

Dispositions de mise en œuvre :

Dans les statuts de la Communauté de Communes, figure comme compétence communautaire optionnelle les études de besoin en matière d’accueil des personnes âgées.

C’est dans ce sens que le PLH préconise l’accompagnement par l’EPCI de la mise en place du projet de domicile regroupé de Donzacq, pour la création d’une douzaine de logements individuels. L’étude initiale devra être mise à jour pour apprécier la faisabilité et les modalités de mise en œuvre de ce projet (identification des personnes intéressées, coût d’investissement, de fonctionnement, financement, etc.)

Maîtrise d’ouvrage : Communauté de Communes

Partenariat : CdC CVL, commune de Donzacq, ADMR, Conseil Général, Etat, MSA, opérateurs de logements sociaux

Coût et financement : Coût : o Etude (mise à jour) : 2 000 € o Projet : à déterminer Financement : o Etude (mise à jour) : CdC des Coteaux et Vallées des Luys o Projet : à déterminer

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Calendrier / échéancier : Etude (mise à jour) : 2008 Projet : 2011

Au-delà de la mise en place des outils PIG « adaptation et accessibilité » et domicile regroupé, la Communauté de Communes devra être attentive à l’évolution des besoins liés au vieillissement de la population et savoir anticiper les actions publiques nécessaires. Des groupes de travail avec les travailleurs sociaux, les CCAS, l’ADMR, la Maison Landaise des Personnes handicapées pourront être organisés à son initiative. Cette problématique sera systématiquement abordée lors des évaluations annuelles du PLH.

Outil n°4 (personnes en difficulté financière et/ou sociale) : CREER DEUX PLACES D’HEBERGEMENT D ’URGENCE

Dispositions de mise en œuvre :

L’objectif fixé pourrait concerner la création de deux hébergements d’urgence sur le territoire. Compte tenu de la localisation de ces situations, les communes pressenties pourraient être Pomarez et Amou (un hébergement dans chaque commune), sous réserve d’un emplacement adapté du bâtiment dans la commune. Une recherche d’opportunité immobilière sera réalisée pour les communes concernées.

La création d’un hébergement d’urgence nécessite une gestion spécifique, d’une part, et d’un accompagnement social et de réinsertion, d’autre part.

Parmi les opérateurs en capacité d’assurer le portage immobilier : le PACT des Landes Habitat et Développement, déjà en charge de la gestion de ce type de structure sur les secteurs de Mimizan, de St Vincent de Tyrosse et Capbreton.

Maîtrise d’ouvrage : CdC CVL

Partenariat : Communauté de communes, Communes de Pomarez et d’Amou, État, Conseil Général (DSD), travailleurs sociaux, CCAS, PACT des Landes HD.

Coût et financement : Coût non défini (fonction du bâti proposé) Financement : CdC CVL, Etat (dans un plafond de 5 000 €/place et à 50% du coût total de l’opération).

Calendrier / échéancier : Etude : 2008 Projet : 2010

110

ACTION 6

DEFINIR ET METTRE EN ŒUVRE UNE POLITIQUE COMMUNAUTAIRE

DE DEVELOPPEMENT ECONOMIQUE

IQUE

Contexte

Le diagnostic de territoire a révélé que le dynamisme du tissu économique des Coteaux et Vallées des Luys ne suivait pas a priori le dynamisme démographique constaté depuis quelques années. Bien qu’en 1999 55% des personnes habitaient et travaillaient sur les Coteaux et Vallées des Luys, le territoire n’offrait que 1 923 emplois. L’avenir des secteurs de l’agriculture et de l’artisanat est relativement inquiétant : diminution du

EVOLUTION DEMOGRAPHI EVOLUTION nombre d‘exploitations et de chefs d’exploitation, un nombre de radiations plus important que le ’ nombre d’immatriculations, vieillissement des actifs Les territoires qui polarisent sont les pôles d’emplois d’Hagetmau, Dax et le Béarn (certains étant eux mêmes menacés).

Les objectifs de croissance de population fixés par les élus sont tels (évolution annuelle moyenne de +1,50%/an) qu’une politique de développement économique devra être mise en place afin de ne pas devenir un territoire dortoir.

NB : Les outils ci-dessous ne sont cités qu’à titre indicatif. La Communauté de Communes devra s’entourer des partenaires compétents pour définir sa politique de développement CUN ET ACCOMPAGNER L ACCOMPAGNER CUNET économique.

Objectifs

Favoriser le maintien de l’activité agricole et préserver ainsi l’identité rurale de territoire Créer des richesses pour le territoire Revitaliser le territoire et accueillir des jeunes actifs en leur permettant de s’intégrer et de s’investir dans la vie locale EN LOGEMENTS DE CHA DE ENLOGEMENTS Développer l’image d’un territoire attractif pour sa qualité de vie, son dynamisme économique et ses services ( et ne pas risquer d’attirer que pour ses prix attractifs et devenir ainsi un territoire dortoir )

Contenu et modalités de mise en œuvre

REPONDRE AUX BESOINS AUX REPONDRE

111

Outil n°1 : VALORISER ET DEVELOPPER LE TISSU ARTISANAL ET COMMERCIAL DU TERRITOIRE PAR LA MISE EN PLACE D ’OPERATIONS SPECIFIQUES

1- Mise en place d’un village artisanal communautaire

Dispositions de mise en œuvre : Compétente en matière de développement économique, la Communauté de Communes des Coteaux et Vallées des Luys travaille sur un projet de village artisanal, pour l’accueil, dans un premier temps, d’une douzaine d’entreprises. Le site pressenti se situerait sur la commune de Castel-Sarrazin, selon les possibilités offertes par le document d’urbanisme communal.

Maîtrise d’ouvrage : Communauté de Communes

Partenariat : CdC des CVL, Commune, Etat, Conseil Régional, Conseil Général, Chambre des Métiers des Landes, Chambre de Commerces et d’Industrie des Landes

Coût et financement : à déterminer

Calendrier / échéancier : 2010

2- Mise en place d’opérations de restructuration et de valorisation spécifiques

En novembre 2007, la Chambre des Métiers des Landes a mis en évidence la dynamique défavorable de l’artisanat sur le territoire et a proposé une série d’outils qui pourraient être mobilisés, en fonction des conclusions d’études plus approfondies : Opération Territoriale Transmission d’Entreprise Artisanale (OTTE), ORAC (Opération de Restructuration de l’Artisanat et du Commerce), opérations rurales, Fonds d'Intervention pour les Services, l'Artisanat et le Commerce (FISAC).

Maîtrise d’ouvrage : Communauté de Communes

Partenariat : Communauté de Communes, Communes, Etat (FISAC), Conseil Régional, Conseil Général, Chambre des Métiers des Landes, Chambre de Commerces et d’Industrie des Landes

Coût et financement : à déterminer

Calendrier / échéancier : Etudes : dès 2008 Mise en place d’outils en faveur de l’artisanat et des commerces : 2009

Outil n°2 : FAVORISER LE MAINTIEN DE L ’ACTIVITE AGRICOLE DU TERRITOIRE

Dispositions de mise en œuvre : Afin d’aider le territoire à maintenir son activité agricole, le PLH propose que la Communauté de Communes entreprenne des actions propres, en complément des nombreux dispositifs existants dans le domaine de l’agriculture, telles que :

112

Etablir une convention avec la SAFER, afin d’être informée sur les mutations foncières et se positionner ainsi, selon la politique définie, sur le devenir de certaines exploitations et terrains (Droit de Préemption) Mener une étude avec l’ADASEA sur les cédants du territoire, pour mieux anticiper les cessations d’activité et permettre ainsi d’agir en faveur des reprises (mise en relation entre le cédant et un repreneur potentiel, information aux structures compétentes) Impliquer les exploitants agricoles dans la réalisation du projet de territoire communautaire (action 1) afin de sensibiliser plus concrètement sur les enjeux de l’urbanisation et de l’agriculture sur les Coteaux et Vallées des Luys. Les communes travailleront également en concertation avec eux pour l’élaboration de leurs documents d’urbanisme.

Maîtrise d’ouvrage : Communauté de Communes

Partenariat : CdC CVL, DDAF, Chambre d’Agriculture, SAFER, exploitants agricoles

Coût et financement : à déterminer

Calendrier / échéancier : 2008

Outil n°3 : POURSUIVRE LA REFLEXION SUR LE POTENTIEL INDUSTRIEL DU TERRITOIRE

Dispositions de mise en œuvre :

La politique de développement économique de la Communauté de Communes des Coteaux et Vallées des Luys pour les années à venir pourrait concerner la mise en place d’un projet à vocation industrielle. A ce jour, le projet en est au stade de la réflexion et à la prospection foncière. Une étude de marché et de faisabilité devra être réalisée.

Maîtrise d’ouvrage : Communauté de Communes

Partenariat : Partenariat : Communauté de Communes, Commune, DRIRE, Etat, Conseil Régional, Conseil Général, Chambre de Commerces et d’Industrie des Landes

Coût et financement : Coût : à déterminer Financement : CdC, Etat, Conseil Régional, Conseil Général

Calendrier / échéancier : 2008

113

ACTION 7

DEFINIR ET METTRE EN PLACE UNE POLITIQUE COMMUNAUTAIRE

D’EQUIPEMENTS ET DE SERVICES

IQUE

Contexte

Les Coteaux et Vallées des Luys sont un territoire dont l’attractivité s’est accentuée ces dernières années du fait, entre autre, de la rareté et de la cherté foncière des agglomérations environnantes.

Cette attractivité s’est traduite par un gain de 500 habitants environ en 7 ans. Les objectifs démographiques choisis d’ici 2013 prévoient également une augmentation de 671 habitants

EVOLUTION DEMOGRAPHI EVOLUTION (7 856 hab.) ’ De la même manière qu’on ne peut concevoir un développement démographique sans dynamisme économique, ce projet doit plus que jamais s’accompagner d’une offre satisfaisante en termes d’équipements et de services à la population. Cette offre est une condition sine qua non à l’intégration et une appropriation des populations nouvelles au territoire.

En matière de services à la personne à assurer sur le territoire, citons : Les services en matière de petite enfance et de jeunesse, du fait de l’installation sur le territoire de jeunes couples actifs avec enfants Les services pour le maintien à domicile des personnes âgées et l’accessibilité aux lieux CUN ET ACCOMPAGNER L ACCOMPAGNER CUNET publics et centres d’activités, du fait du vieillissement de la population et en vertu de l’égalité des chances Les services en matière de transport, compte tenu de la nécessaire maîtrise des déplacements du fait des incidences sur l’environnement et le budget des ménages

Objectifs

Equiper et revitaliser les bourgs dans une logique de développement maîtrisé

EN LOGEMENTS DE CHA DE ENLOGEMENTS Favoriser l’attractivité du territoire, ainsi que l’intégration et l’appropriation des nouveaux ménages au territoire des Coteaux et Vallées des Luys Répondre aux besoins exprimés en matière de petite enfance, de maintien à domicile, d’accessibilité des sites et de transport

REPONDRE AUX BESOINS AUX REPONDRE

114

Contenu et modalités de mise en œuvre

Outil n°1 (petite enfance et jeunesse) : STRUCTURER L ’INTERVENTION COMMUNAUTAIRE POUR INITIER UNE ACTION EN FAVEUR DE LA PETITE ENFANCE

Dispositions de mise en œuvre :

La Communauté de Communes a déjà enclenché une action communautaire en faveur de la jeunesse avec la décision de réalisation de son centre de loisirs.

L’étape suivante concerne l’accueil petite enfance (0-3 ans). Les besoins en la matière sont effectivement de plus en plus prégnants du fait de l’installation de jeunes couples actifs sur le territoire. Ces ménages ne sont pas toujours originaires de la commune dans laquelle ils s’installent ce qui complexifie le mode de garde de leurs enfants, traditionnellement assuré par la sphère familiale (grands parents).

En l’absence de crèches, les assistantes maternelles agréées du secteur se voient déjà parfois dans l’impossibilité de répondre aux demandes. Ces difficultés seront accentuées dans les années à venir avec la croissance démographique attendue.

Le PLH préconise donc une action en 2 temps :

1- Prise de compétence « accueil petite enfance »

En matière d’aide sociale, la Communauté de Communes a défini comme étant d’intérêt communautaire les études de besoin en matière d’accueil de l’enfance (0-18 ans). Il s’agira d’étoffer la compétence afin de pouvoir réaliser et gérer les structures ou services adaptés (crèches collectives, crèches familiales, relais d’assistantes maternelles).

Maîtrise d’ouvrage : Communauté de Communes

Partenariat : Communauté de Communes, CAF, MSA, Conseil Général, Région (en fonction du nouveau contrat de Pays)

Coût et financement : néant

Calendrier / échéancier : 2008

2- Réalisation d’une structure d’accueil adaptée en matière de petite enfance

L’étude récemment réalisée sur la commune voisine de Sault de Navailles laisse imaginer la nature des besoins sur les Coteaux et Vallées des Luys. Les conclusions des études de marché et de faisabilité commanditées par la Communauté de Communes permettront d’identifier précisément le type de structure communautaire adaptée au territoire en fonction des demandes et ses caractéristiques (localisation, nombre de places, coût d’investissement et de fonctionnement, etc.).

Le Pays Adour Chalosse Tursan pourrait, dans le cadre du futur Contrat de Pays, soutenir les projets de création de structure d’accueil petite enfance.

Maîtrise d’ouvrage : Communauté de Communes

115

Partenariat : Communauté de Communes, CAF, MSA, Conseil Général, Région (en fonction du nouveau contrat de Pays)

Coût et financement : Coûts : o Etude et proposition d’outil : néant o Projet : à déterminer Financement : o Etude et proposition d’outil : CAF o Projet : CdC CVL, CAF, Région (selon Contrat de Pays)

Calendrier / échéancier : Etude de marché et de faisabilité : 2008 Mise en œuvre de l’outil : 2010

Outil n°2 (actifs) : SOUTENIR LES INITIATIVES DE COVOITURAGE POUR LES NAVETTES DOMICILE -TRAVAIL

La problématique des déplacements a guidé la répartition géographique des objectifs de production de logements, dans un souci, d’une part, de développement durable du territoire, et d’autre part, de la solvabilité des ménages dans un contexte de flambée des prix de ressources énergétiques (coût du pétrole). La réalisation du diagnostic territorial et d’enquête auprès de nouveaux arrivants dans les lotissements ont permis de constater le développement des navettes domicile-travail longue (distance moyenne de 62 km/jour, équivalente à un budget moyen mensuel de 520 €/mois !).

Dans ce contexte, la Communauté de Communes a pris en compte le nécessaire triptyque « loyer + consommation + déplacements » et pourrait en conséquence soutenir les initiatives de co-voiturage, en : aménageant sommairement un ou plusieurs terrains de stationnement appartenant à une collectivité membre situés sur un axe stratégique de circulation (RD 58 au niveau de Donzacq, RD85 au niveau de Casyel-Sarrazin, RD 933 au niveau de Castaignos- Souslens ?) assurant un service de covoiturage gratuit mettant les personnes intéressées en relation directement (création d’une base de données mentionnant les coordonnées des automobilistes et/ou passagers, la fréquence des déplacements, les horaires de départ/retour, etc.) ou en valorisant l’initiative départementale de covoiturage (www.covoituragelandes.org/) communiquant sur ces aménagements : courrier d‘information dans tous les foyers, bulletins municipaux, sites internet

Cette initiative constituera une action complémentaire du PIG « économie d’énergies et développement durable » des Coteaux et Vallées des Luys.

Maîtrise d’ouvrage : Communauté de Communes

Partenariat : CdC CVL, communes, ADEME, Conseil Général, particuliers

Coût et financement : Coût : variables Financement : CdC, ADEME, Etat

Calendrier / échéancier : 2010

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Outil n°4 : SOUTENIR LA VIE ASSOCIATIVE

Dispositions de mise en œuvre :

Le dynamisme du tissu associatif local est également déterminant pour l’intégration des nouveaux arrivants sur le territoire. L’action sportive et culturelle doit être soutenue par les mairies. Annuellement, les maires inviteront les nouveaux arrivants à une réception de bienvenue, au cours de laquelle ils présenteront les associations communales et communautaires, les équipements et services. L’Office de Tourisme communautaire mettra annuellement à jour les animations cantonales et pourra éditer un annuaire des associations locales.

Maîtrise d’ouvrage : communes

Partenariat : communes, office de tourisme communautaire, associations locales

Coût et financement : Coût : subventions communales aux associations variables Financement : communes

Calendrier / échéancier : dès 2008

117

AXE 3

ASSURER LA MISE EN ŒUVRE, LE SUIVI ET L’EVALUATION DU PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT

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ACTION 8

ASSURER LA MISE EN ŒUVRE, LE SUIVI

ET L’EVALUATION ANNUELLE DU PLH

Contexte

Le diagnostic de territoire réalisé dans le cadre de ce PLH a été l’occasion de traiter et analyser des données inconnues jusque-là. Ce travail a été rendu difficile du fait de l’absence de dispositif d’observation (état de la demande notamment).

Les données ainsi recueillies ont finalement permis de définir des objectifs correspondant aux divers besoins et attentes.

La mise en œuvre du programme d’actions du PLH, qui s’avère amibitieux et innovant sur PLH certains points (projet de territoire communautaire, économies d’énergies et préservation patrimoniale, dimension énergétique liée aux déplacements), suppose des moyens humains adaptés.

Afin d’optimiser la mise en place d’un programme d’actions adapté pour le territoire, il est indispensable de mettre régulièrement à jour les éléments de diagnostic dans un contexte local et national évolutif. C’est là tout l’intérêt des observatoires de l’habitat que le décret du 4 avril EVALUATION DU EVALUATION ’ 2005 rend obligatoires pour la mise en œuvre et le suivi des PLH. Ce décret prévoir également l’évaluation annuelle du PLH, afin d’adapter le programme d’actions précédemment défini en fonction des évolutions territoriales et sociales.

Objectifs

Assurer la mise en œuvre d’un programme d’actions adapté du PLH

SSURER LE SUIVI ET L ET LESUIVI SSURER Assurer un rôle de conseil et d’expertise vis-à-vis des communes membres A Consolider les partenariats autour des objectifs opérationnels Vérifier régulièrement la réalité des évolutions du territoire communautaire, évaluer l’adaptation de la programmation annuelle en fonction du contexte, et recadrer le programme d’action si nécessaire

Contenu et modalités de mise en œuvre

Outil n°1 : CREER UN OBSERVATOIRE DE L ’HABITAT ET DU FONCIER

Dispositions de mise en œuvre :

L’observatoire de l’habitat devra se fixer comme objectifs d’observer et analyser de manière permanente des indicateurs clés des champs de la socio-démographie, du marché immobilier et du foncier :

119

socio-démographie : évolution démographique, répartition des ménages par classes d’âge, taille des ménages, niveaux de revenus des ménages, identification de publics spécifiques et de leur besoins, etc. marché immobilier : état de la production annuelle de logements (quantitatif et qualitatif), évolution des prix, état de la demande (quantitative et qualitative) et des besoins, évolution du parc de logements inconfortables, partenariat collectivités/opérateurs de logements sociaux et investisseurs privés, etc. foncier : consommation et disponibilité foncières des documents d’urbanisme, articulation PLH/documents d’urbanisme, politiques de réserves foncières entreprises en faveur du logement social, évolution des prix, analyse des opérations d’aménagement, etc. L’observatoire de l’habitat permettra ainsi de vérifier le niveau d’engagement des actions entreprises et d’apprécier leurs impacts sur le territoire. Il doit être un outil d’études, d’analyse et prospective favorisant une évaluation annuelle du PLH de qualité.

Maîtrise d’ouvrage : Communauté de Communes des Coteaux et Vallées des Luys Deux options possibles : Recrutement ou formation d’un chargé d’études/mission de la CdC CVL (compétence habitat et urbanisme) Externalisation de la mission (bureau d’étude spécialisé)

Partenariat : ensemble des partenaires PLH (Etat et collectivités, notaires et agences immobilières, travailleurs sociaux, maisons de retraites, crèches, etc.)

Coût et financement : Coût : o Observatoire (coût d’ingénierie estimé d’un bureau d’études) : 9 000 € HT - 1 ère année o Formation d’un chargé d’études/mission de la CdC CVL (coût d’ingénierie estimé d’un bureau d’études) : 6 000 € (module d’environ 12 jours) - 2 ème année Financement : CdC CVL, Etat, associations de formation départementales (formation)

Calendrier / échéancier : 2009-2010

Outil n°2 : ENVISAGER LE RENFORCEMENT DES MOYENS HUMAINS DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNES DES COTEAUX ET VALLEES DES LUYS PAR LE RECRUTEMENT D ’UN CHARGE DE MISSION HABITAT

Dispositions de mise en œuvre : La réussite de la mise en œuvre du PLH est conditionnée, d’une part, par l’appropriation du programme par les élus et, d’autre part, par les moyens qu’ils se donnent pour réaliser les objectifs définis.

La mise en œuvre du programme d’actions à travers ses volets « logement », « foncier », « urbanisme », « économie » et « services à la personne », ainsi que le travail d’observation et d’évaluation suppose le recrutement d’un chargé de mission habitat à temps plein.

Ce chargé de mission devra être compétent en matière d’habitat et maîtriser l’ingénierie de projet pour accompagner les élus dans la mise en œuvre du PLH et adapter les actions définies au regard de l’évolution du territoire dans un contexte plus global.

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Ce chargé de mission aura notamment en charge : L’assistance à maîtrise d’ouvrage auprès des communes pour les projets définis dans le programme d’actions (logement, urbanisme, foncier) La mise en place et gestion de l’observatoire de l’habitat La réalisation des études de besoins et de faisabilité ou la coordination des études commanditées à des prestataires externes L’animation des réunions thématiques et des réunions d’évaluation

Maîtrise d’ouvrage : Communauté de Communes des Coteaux et Vallées des Luys

Partenariat : CdC CVL, Communes et tous les partenaires PLH

Coût et financement : Coût : 40 000 €/an Financement : CdC CVL, fonds européen

Calendrier / échéancier : 2010

Outil n°2 : PROCEDER A L ’EVALUATION ANNUELLE DU PLH

Dispositions de mise en œuvre :

Chaque année, l’état d’avancement de la mise en œuvre du programme d’action sera évalué. La mise en place d’un observatoire de l’habitat optimise la qualité d’évaluation du PLH car les nouveaux éléments de diagnostic à un « instant T » permettent d’évaluer les décisions initialement décidées et éventuellement recadrer le programme d’actions en fonction des évolutions territoiriales et sociales à différents échelons.

Ces évaluations sont réalisées avec l’ensemble des acteurs intervenant sur le territoire. Les réunions annuelles doivent être un lieu de débats et de rencontre entre les partenaires, en continuité de la concertation déjà engagée dans le cadre de l’élaboration de ce PLH.

Les conclusions des évaluations annuelles devront faire l’objet d’une communication à l’échelle communautaire (journal de l’habitat par exemple).

L’évaluation du PLH pourra être réalisée en interne ou être confiée à un bureau d’études spécialisé.

Maîtrise d’ouvrage : Communauté de Communes des Coteaux et Vallées des Luys Deux options possibles : Evaluation par un chargé d’études/mission de la CdC CVL : estimation à 1 semaine de travail Externalisation de la mission (bureau d’étude spécialisé)

Partenariat : ensemble des partenaires PLH (Etat et collectivités, notaires et agences immobilières, travailleurs sociaux, maisons de retraites, crèches, etc.)

Coût et financement : Coût bureau d’études (1 ère année) : 1 500 € (si observatoire) Financement : CdC CVL

Calendrier / échéancier : 2009

121

PARTIE 3

FICHES OUTILS Politiques foncières, d’urbanisme, d’aménagement et du logement

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FICHE 1 : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL (EPFL)

Présentation générale

Compte tenu des interactions entre les territoires et de l’existence de problématiques communes, les réflexions relatives à la question foncière doivent s’envisager à l’échelle intercommunale, d’une part et à un niveau territorial plus large encore, d’autre part. Qui plus est, la plupart des collectivités locales n’a pas la taille suffisante pour disposer d’un service foncier permanent et se doter ainsi d’une ingénierie juridique, administrative et financière spécifique, apte à fournir aux élus les éléments nécessaires à la définition d’une stratégie. Même lorsque la taille leur permet d’avoir leurs propres services, il est souvent utile de recourir à un opérateur foncier extérieur, fondé sur un principe de mutualisation des moyens, qui pourra assurer pour leur compte l’ensemble des prestations nécessaires à l’acquisition et au portage foncier. En intervenant sur un territoire dont l’échelle est suffisante, en terme de population, de nombre et de diversité des collectivités membres, de superficie et le cas échéant de potentiel fiscal, un Etablissement Public Foncier Local (EPFL) peut développer toutes les compétences techniques de l’action foncière sans présenter un coût excessif. La loi SRU a donné aux EPFL un nouveau cadre juridique. Peuvent adhérer à un EPFL des EPCI, des communes, des départements et des régions.

L’EPFL est compétent pour réaliser, pour son compte, pour le compte de ses membres ou tout autre personne publique, toute acquisition foncière ou immobilière en vue de la constitution de réserves foncières ou de la réalisation d’actions ou d’opérations d’aménagement (articles L.221-1 et 221-2 du Code de l’Urbanisme). Il a pour rôle d’aider les collectivités à recenser les terrains disponibles, bâtis ou non bâtis et ceux sur lesquels il est envisageable de faire du renouvellement urbain. Les compétences de l’EPFL sont exclusivement foncières : achat, portage, gestion, remise en état, dépollution et revente des terrains (soit à une collectivité, soit à un opérateur). L’EPFL réalise des études et les travaux inhérents à ces actions. L’EPFL peut fournir toutes prestations techniques et d’ingénierie à ses membres dans le cadre de ses compétences. Dans la chaîne de l’aménagement, l’EPFL se situe entre, d’une part, les organismes de planification et d’études (services de l’Etat, agences d’urbanisme, services d’urbanisme des collectivités locales, etc.) qui définissent des orientations stratégiques et élaborent les documents de programmation et de planification et, d’autre part, les opérateurs qui viabilisent les terrains, construisent les bâtiments et les commercialisent. L’EPFL n’est pas un aménageur. Il peut acquérir les biens par voie amiable ou par voie d’expropriation dans le cadre des déclarations d’utilité publique. Il peut aussi exercer par délégation les droits de péremption définis par le Code de l’urbanisme : DPU, droit de préemption en ZAD ainsi que le droit de préemption sur les espaces naturels sensibles. Les activités de l’EPFL se situent dans le cadre d’un Programme Pluriannuel d’Interventions Foncières (PPIF) fixé par le conseil d’administration. Il définit les orientations de l’établissement, les méthodes et les moyens à mettre en œuvre pour atteindre les objectifs fixés. C’est un document prévisionnel élaboré en étroite collaboration avec les collectivités locales, les EPCI et les principaux acteurs de l’aménagement concernés. Les orientations peuvent se décliner dans des conventions opérationnelles qui précisent les conditions d’acquisition, de portage, les délais et conditions de revente à la collectivité, la détermination du prix de cession et les modalités de paiement. En matière de financement, le conseil d’administration d’un EPFL peut désormais décider lui- même d’instaurer la Taxe Spéciale d’Equipement - TSE (article 1607 bis du Code général des Impôts), dans une limite de 20 euros par habitant résidant sur le périmètre d’intervention. D’autres modalités de financement peuvent être utilisées (contribution des adhérents).

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Objectifs

Les acquisitions réalisées par l’EPFL pourront permettre aux collectivités locales aussi bien de constituer des réserves foncières que de réaliser à court ou moyen terme des actions et opérations d’aménagement. Ces acquisitions et réserves foncières pourront ensuite être utilisées par les collectivités pour mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, organiser le maintien, l’extension ou l’accueil d’activités économiques, favoriser le développement des loisirs ou du tourisme, réaliser des équipements collectifs, lutter contre l’insalubrité, permettre le renouvellement urbain, résorber les friches, sauvegarder ou mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. L’intérêt de l’EPFL réside dans son rôle régulateur des prix du foncier, aspect qui devrait faciliter la production de logement social.

Dans ce contexte a été créé par arrêté préfectoral en date du 24 novembre 2005, l’EPFL « Landes Foncier ».

L’EPFL « Landes Foncier » a pour objet de préserver les disponibilités de terrains pour les communes et communautés de communes ayant des projets de : logement social équipements et infrastructures publics développement économique

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FICHE 2 : OUTILS DE MAITRISE FONCIERE

DROIT DE PREEMPTION URBAIN (DPU)

Présentation générale

L'exercice du DPU doit toujours préciser le motif invoqué (cf. ci-après). La loi SRU du 13 décembre 2000 a modifié certains principes du DPU. Désormais, l’article L.210-I du Code de l’urbanisme énonce que « toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé ». Il s’agit d’aller au-delà d’une « simple » justification relative à la mise en œuvre de la politique de l’habitat ; il convient de préciser l’opération et la raison pour laquelle l’acquisition est poursuivie. Néanmoins, une motivation concernant la constitution de réserves foncières en vue de la mise en œuvre d’une politique locale de l’habitat suffit, même si celle-ci n’a pas été préalablement définie par l’organe délibérant de la collectivité locale ou de l’EPCI.

Textes de référence : Code de l’urbanisme : L.210-I, L211-1 à L211-7L213-1 à L213-18, R211-1 à R211-8, R213-1 à R213-30, A213-1

Principes généraux : Dans le cadre du droit de préemption, la puissance publique, principalement la commune s'interpose entre un vendeur et un acquéreur. Le droit de préemption ne concerne que les personnes qui souhaitent vendre un bien immobilier. Dès lors qu'il n'y a plus d'intention de vendre, le droit de préemption n'a plus d'objet, par définition. Le droit de préemption permet donc à une collectivité publique d'acquérir un bien immobilier, le plus souvent en se substituant à l'acquéreur trouvé par le vendeur.

Les zones concernées Ce droit ne peut intervenir que dans des zones préalablement définies par un acte administratif, qui désigne en même temps le titulaire de droit. On distingue ainsi les droits de préemption dans les espaces naturels sensibles, que peuvent exercer les Départements, les zones agricoles où les SAFER peuvent intervenir, les Zones d'Aménagement Différé (ZAD) qui concernent l’ensemble du territoire national. Mais le plus courant est le droit de préemption urbain (DPU) que la commune ou la Communauté de Communes peuvent s’exercer sur tout ou partie de son territoire.

Les motifs invoqués La collectivité publique ne peut exercer son droit de préemption que dans les zones géographiques préalablement bien délimitées, et uniquement pour mettre en œuvre des opérations d'intérêt général : réalisation d'équipements collectifs, valorisation du patrimoine, lutte contre l'insalubrité, développement d'activités économiques, etc.

Les opérations concernées Le DPU concerne l'ensemble des mutations immobilières à titre onéreux : ventes (quelles qu'en soient les conditions), échanges, apports en société, vente aux enchères volontaires, les cessions de droits indivis à un tiers, etc. Sont donc exclus les transmissions à titre gratuit (donation, succession), les partages de communauté ou de succession, les cessions de droits indivis à un membre de l'indivision, les transferts de jouissance, les ventes dans le cadre de liquidations judiciaires. La récente loi Solidarité et Renouvellement Urbain a soumis au DPU les ventes forcées dans le cadre de saisies immobilières.

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Le DPU concerne tous les types de biens (terrains, constructions, etc.) à l'exception des immeubles achevés depuis moins de dix ans et des logements isolés dans les copropriétés. Mais, même pour ces deux derniers cas, la commune peut instituer un droit de préemption "renforcé" par délibération motivée du conseil municipal.

Les droits du propriétaire Tout propriétaire peut adresser une simple lettre à la mairie pour savoir si son bien peut faire l'objet d'un DPU. Si le bien est soumis à un DPU, son propriétaire peut en proposer l'acquisition à la commune, même s'il ne l'a pas encore mis en vente. Il lui suffit d'adresser (en recommandé avec accusé de réception le formulaire appelé "Déclaration d'Intention d'Aliéner" (DIA) qui précise le prix demandé. Si la commune accepte, la vente est supposée conclue. Et le prix doit être versé dans les six mois. La commune peut aussi manifester sa volonté d'exercer son droit de préemption mais à un prix inférieur à celui demandé. Elle doit alors engager une procédure de fixation du prix auprès du tribunal de grande instance (cf. ci-après).

Le droit de rétrocession Comme déjà évoqué, le DPU doit être exercé dans un but d'intérêt général, qui doit être précisé dans la décision de la commune. Les anciens propriétaires et les acquéreurs évincés bénéficient d'un droit de regard sur l'utilisation ultérieure du bien. Si, dans les cinq ans qui suivent, la commune affecte ou cède le bien à d'autres fins que celles annoncées, elle doit en prévenir l'ancien propriétaire et lui proposer de racheter l'immeuble. Si elle ne propose pas cette rétrocession, ce dernier peut engager une action en justice dans les cinq ans qui suivent l'utilisation non conforme du bien et demander, en plus de la rétrocession, des dommages-intérêts. Une fois informé, l'ancien propriétaire dispose de deux mois pour faire connaître sa décision (son silence étant assimilé à une renonciation) et proposer éventuellement une contre- évaluation. Dès réception de sa réponse, la commune dispose de deux mois pour accepter de rétrocéder le bien au prix proposé ou pour saisir le juge de l'expropriation. Une fois que le prix judiciaire a été fixé de façon définitive (après l'arrêt de la Cour d'appel ou après épuisement des délais d'appel), l'ancien propriétaire dispose de trois mois pour formuler une acceptation expresse (son silence étant assimilé à une renonciation). Si l'ancien propriétaire renonce à son droit de rétrocession, la commune doit engager la même procédure à l'égard de l'acquéreur évincé lors de la préemption à condition naturellement que son identité ait été précisée dans la DIA. Cette procédure complexe explique que les communes ont tout intérêt à respecter les engagements pris.

Procédure de préemption

Généralement, la procédure débute quand le vendeur a trouvé un acquéreur potentiel. Après la signature de l'avant-contrat, le notaire chargé de la rédaction de l'acte envoie, au nom du vendeur, une DIA à la mairie, qui précise naturellement les conditions de la vente. Cette formalité est indispensable : en l'absence de DIA, la commune peut, en effet, introduire une action en justice devant le Tribunal de Grande Instance dans les cinq ans qui suivent la transaction pour faire annuler la vente. Dès lors plusieurs hypothèses sont possibles : La commune peut renoncer à exercer son droit, soit par décision expresse, soit en ne répondant pas dans le délai de deux mois après la réception de la DIA. Dans ce cas, le vendeur peut céder le bien, sans limitation de durée, aux conditions et prix définis dans le formulaire

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La commune décide d'exercer son droit de préemption. Elle doit le faire savoir dans le délai de deux mois au propriétaire, en précisant le motif invoqué. En l'absence de motif ou en présence d'une décision insuffisamment motivée, le propriétaire peut contester la décision auprès du tribunal administratif. Ainsi, soit, la commune accepte les conditions demandées. La vente est censée parfaite puisqu'il y a accord sur la chose et le prix. Le vendeur est obligé de signer l'acte authentique de cession avec la commune soit, la commune propose un prix inférieur. Dans ce cas, le propriétaire dispose de deux mois pour formuler sa réponse écrite. Là encore, plusieurs hypothèses sont possibles : Le propriétaire renonce à vendre le bien, soit de façon expresse, soit en ne répondant pas pendant le délai de deux mois. Le propriétaire accepte le prix proposé par la commune. La vente est supposée parfaite : l'acte authentique doit être signé dans les trois mois qui suivent et le prix doit être versé dans les six mois. Le propriétaire refuse le prix proposé. Dans les quinze jours qui suivent sa réponse, la commune doit saisir le juge de l'expropriation (au tribunal de grande instance) et demander une fixation judiciaire du prix. Si le délai de quinze jours n'est pas respecté, la Commune est censée avoir renoncé à son droit de préemption. Dans les huit jours qui suivent sa saisine, le juge fixe une date pour visiter les lieux et la communique aux parties en présence, au moins quinze jours à l'avance. En audience publique, le juge fixe ensuite la valeur des biens en question en tenant compte des différents paramètres en sa possession. Les parties en présence et toute personne intéressée (locataire, etc.) peuvent faire appel du jugement auprès de la Cour d'appel compétente dans les quinze jours qui suivent la notification. Une fois que le prix judiciaire a été fixé de façon définitive (après l'arrêt de la Cour d'appel ou après épuisement des délais d'appel), il s'impose aux deux parties, et le propriétaire et la commune disposent de deux mois pour accepter la transaction. Le silence des deux parties au terme de ce délai équivaut à une acceptation tacite. L'acte authentique doit ensuite être signé dans les trois mois qui suivent et le prix doit être versé dans les six mois. A tout moment, et pendant les deux mois qui suivent la fixation définitive du prix par voie judiciaire, le propriétaire peut aussi revenir sur son intention de vendre et conserver le bien.

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PROCEDURE D ’EXPROPRIATION

Présentation générale

Les textes législatifs et réglementaires relatifs à cette procédure sont inscrits dans le Code de l’expropriation.

L’expropriation est le droit reconnu aux personnes publiques de déposséder un particulier ou une personne morale de son bien, pour l’incorporer au patrimoine de l’Etat, des régions, des départements, des communes, des établissements publics ou même des personnes morales de droit privé. L’expropriation aboutit à une « emprise » de la collectivité sur un bien privé ou plus exactement au transfert de la propriété de ce bien. Mais l’expropriation d’immeubles ou de droits réels immobiliers ne saurait avoir lieu que si les conditions suivantes sont remplies : l’expropriation n’est autorisée que pour la réalisation d’une opération reconnue d’utilité publique ; la prise de possession par l’expropriant doit être subordonnée par le versement préalable d’une indemnité qui, pour être juste, doit recouvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ; en cas de désaccord sur la fixation du montant de l’indemnisation, l’exproprié doit disposer d’une voie de recours appropriée ; les formes impératives prévues par la loi doivent être scrupuleusement respectées.

L’utilité publique est l’affirmation de l’intérêt supérieur de la collectivité publique par rapport aux intérêts privés. Elle justifie l’appropriation par une collectivité d’un bien déterminé afin de l’utiliser aux vues de travaux ou services publics. Elle peut être déclarée dans tous les domaines dépendant de la puissance publique, qu’ils aient un caractère social, d’hygiène, scientifique, sportif, éducatif, artistique ou économique ou même pour faire bénéficier la collectivité publique de certaines plus-values. L’appréciation de la réalité de l’utilité publique de l’opération envisagée peut être faite par le préfet ou par le juge administratif en cas de contentieux.

A l’exception du territoire des ambassades et des biens de collectivités publiques, tous les biens et droits réels immobiliers (servitudes, usufruit, emphytéose ou droit du titulaire ou du concessionnaire de mines), ainsi que quelques bien meubles, sont susceptibles d’expropriation. L’expropriation est possible sur tous les immeubles par nature : terrains nus ou bâtis. L’expropriation peut porter sur l’ensemble du bien ou sur une partie de celui-ci.

Il n’existe pas de liste exhaustive des bénéficiaires du droit d’exproprier. Il résulte de textes législatifs particuliers ou d’une jurisprudence constante du Conseil d’Etat que peuvent exproprier, notamment : l’Etat ou ses concessionnaires de services publics et de travaux publics, les collectivités publiques locales : régions, départements, communes, les syndicats de communes et syndicats mixtes, les districts et communautés urbaines créés en application de l’article 23 de la loi no 66-1069 du 31 décembre 1966, voir no 288. les établissements publics fonciers (C. urb., art. L. 324-1, al. 2), les chambres de commerce les établissements publics en général les SEM certains concessionnaires de travaux

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Les indemnités A défaut d’accord amiable, les indemnités sont fixées par le juge de l’expropriation. Les offres d’indemnités présentées par une ville aux propriétaires expropriés ne sont pas détachables de la procédure judiciaire du transfert de propriété et de la fixation des indemnités et ne relèvent donc pas de la compétence du tribunal administratif. A partir de l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration de l’enquête publique, l’expropriant peut, dès qu’il est en mesure de déterminer les parcelles qu’il envisage d’exproprier, procéder à la notification des offres d’indemnités, prévues à l’article L.13-3 du Code de l’expropriation. L’expropriant notifie le montant de ses offres et invite les expropriés à faire connaître le montant de leur demande. Les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. La notification des offres doivent préciser, en les distinguant, l’indemnité principale, le cas échéant, les offres en nature, et chacune des indemnités accessoires, ainsi que, si l’expropriant est tenu au relogement, la commune dans laquelle est situé le local offert. De leur côté, les expropriés doivent faire connaître par écrit à l’expropriant, dans un délai de 15 jours à dater de la notification, soit leur acceptation, soit le montant détaillé de leurs demandes. Si à l’expiration d’un délai de 8 jours à compter du transport sur les lieux, l’expropriant et l’exproprié sont toujours en désaccord sur les conditions de l’indemnisation, le juge de l’expropriation peut, à la demande de la partie la plus diligente, se prononcer par un jugement motivé.

La protection des occupants des logements expropriés Deux séries de dispositions traduisent le souci du législateur de veiller à ce que soit assuré, dans toute la mesure du possible, le logement ou la réinstallation des occupants contraints de quitter, par suite d’une expropriation, leur habitation ou les locaux dans lesquels ils exerçaient leur activité professionnelle. Les articles L.14-1 à 14-3 du Code de l’expropriation ont institué un droit de priorité et un doit de préférence au profit des occupants de locaux d’habitation expropriés pour leur logement, pour l’acquisition des terrains ou de locaux et pour l’octroi de prêts (article L.314-1 du Code de l’urbanisme).

Le droit de rétrocession Le droit de rétrocession existant se caractérise par le rachat du bien exproprié par son précédent propriétaire ou, s’il s’agit d’un terrain agricole, sa location par son précédent exploitant. La rétrocession se fait à l’initiative soit du propriétaire exproprié, si le bien n’a pas reçu la destination prévue ou a cessé de la recevoir, soit de l’expropriant qui souhaite revendre le bien (ou le louer s’il s’agit d’un terrain agricole).

Procédure d’expropriation

Elle comporte : une phase administrative qui, après une enquête préalable et une détermination contradictoire des biens à exproprier, a pour but de déclarer d’utilité publique la procédure d’expropriation des immeubles ou des droits réels que l’administration veut acquérir et la cessibilité des biens concernés. Elle se compose de 4 étapes : En premier lieu, l’administration doit, dans une enquête préalable, recueillir les observations de toutes les personnes intéressées et provoquer les avis des collectivités ou organismes susceptibles de l’éclairer et aptes à apprécier l’intérêt public de l’opération envisagée.

Au vu du dossier de l’enquête préalable, la déclaration d’utilité publique est prononcée, suivant les cas, soit par décret en Conseil d’Etat ou par décret simple, soit par arrêté ministériel ou par arrêté préfectoral.

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Parallèlement, une enquête parcellaire devra permettre aux propriétaires concernés de contester la nécessité de l’expropriation de telle ou telle partie de leurs immeubles ou droits immobiliers. Cette enquête doit aussi permettre l’identification des véritables propriétaires des biens. Par un arrêté de cessibilité, le préfet traduit les résultats de l’enquête parcellaire et déclare cessibles les biens ou parties de biens dont la cession est nécessaire.

une phase judiciaire pendant laquelle les tribunaux prononcent le transfert de propriété et évaluent les biens concernés. Plus précisément, le transfert de propriété des immeubles ou des droits réels immobiliers est opéré par voie soit d’accord amiable, soit d’ordonnance rendue, sur le vu des pièces nécessaires au prononcé de l’ordonnance, dans le 8 jours de la production desdites pièces, par le juge de l’expropriation.

Ces deux phases ne se déroulent pas obligatoirement dans cet ordre. Pour abréger notamment la mise en œuvre de la procédure de fixation des indemnités, l’administration expropriante, dès qu’elle est en mesure de déterminer avec suffisamment de précisions les parcelles à exproprier et de dresser le plan parcellaire et la liste des propriétaires et des tiers ayants droit, pourra notifier les offres et saisir le juge de l’expropriation à tout moment de son choix, à partir de l’ouverture de l’enquête préalable. Cette étude analysera les opérations de la procédure d’expropriation dans l’ordre suivant : enquête préalable – déclaration d’utilité publique – enquête parcellaire – arrêté de cessibilité – ordonnance d’expropriation – offres et demandes – échange des mémoires – saisine du juge de l’expropriation – jugement fixant le montant des indemnités – le paiement ou la consignation des indemnités – la prise de possession.

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ZONE D ’A MENAGEMENT CONCERTEE (ZAC)

Les article 7 et 8 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains (SRU) modifient les dispositions du Code de l'urbanisme relatives aux Zones d’Aménagement Concerté (ZAC).

L’article L.311-1 de ce dernier définit les ZAC comme des « zones à l’intérieur desquelles une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement de terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra, en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés ».

Les ZAC sont des instruments permettant aux collectivités territoriales de mettre en œuvre ou de faire mettre en œuvre leur politique d’urbanisme dans les quartiers nouveaux ou anciens. Elles ont pour objet l’aménagement et l’équipement de terrains bâtis ou non bâtis, notamment en vue de la réalisation de constructions à usage d’habitation, de commerce, d’industrie, de services ou d’installations et d’équipements collectifs publics ou privés.

Le périmètre et le programme de la ZAC sont approuvés par délibération. La ZAC est dissociée du droit du sol, son emplacement est libre ; elle peut être créée dans les zones urbaines ou d'urbanisation future et dans les zones naturelles. En matière de maîtrise foncière, la possession de terrains n’est pas un préalable obligatoire à la création de ZAC. Depuis la loi SRU, une même ZAC peut être créée sur plusieurs emplacements territorialement distincts.

La loi SRU a entendu mieux intégrer les opérations d'urbanisme dans la politique générale d'aménagement des collectivités locales, en supprimant les Plans d'Aménagement de Zone (PAZ) et en prévoyant que les règles applicables dans les Zones d'Aménagement Concerté seront désormais déterminées par le PLU lui-même. La ZAC perd ainsi ce qu'elle pouvait conserver de dérogatoire et devient un simple instrument de la mise en oeuvre du projet d'aménagement et de développement durable de la commune. Le PLU doit inclure le projet d'urbanisme de la ZAC (article 123-3 du Code de l’Urbanisme). Ainsi, la création d'une ZAC impliquera la révision ou la modification du PLU de façon systématique. Par là même, la ZAC devra être compatible avec le SCOT. Les différentes étapes concrètes de création d'une ZAC sont précisées par le décret n° 2001-261 du 27 mars 2001 (codifié dans la partie réglementaire du code de l'urbanisme).

La ZAC est toujours une opération d’initiative publique, quel que soit son mode de réalisation. Sont compétents pour la création de ZAC : l’Etat, les collectivités territoriales, les EPCI, les syndicats mixtes et intercommunaux, les établissements publics d’aménagement (article L.321-1 du Code de l’Urbanisme), les OPHLM et OPAC.

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ZONE D ’A MENAGEMENT DIFFERE (ZAD)

La Zone d’Aménagement Différé (ZAD) est un secteur où une collectivité publique y ayant vocation ou une SEM titulaire d’une convention d’aménagement dispose, pour une durée de 14 ans, d’un droit de préemption sur toutes les mutations à titre onéreux d’immeubles ou de droits sociaux. Elle est un outil foncier permettant de préparer des actions ou opérations d’aménagement à moyen terme. Depuis la Loi d’Orientation pour la Ville de 1993, une ZAD peut être créée sur tout le territoire national, après avis de la commune. Elle se substitue de plein droit au DPU lorsque celui-ci avait été institué par la commune sur la même zone. Mais lorsque la commune projette une opération en zone U ou d’urbanisation future, elle a tout intérêt a recourir au DPU renforcé.

La ZAD permet d’acquérir des terrains compris dans un périmètre déterminé sans attendre une future déclaration d’utilité publique. Elle permet en outre de faire obstacle aux hausses des prix fonciers liés à une anticipation sur des opérations futures qui rendraient les acquisitions plus onéreuses et risqueraient de compromettre les projets d’aménagement, et notamment l’extension urbaine. Elle constitue un réel outil de contrôle du marché foncier dans les secteurs stratégiques.

La procédure de création d’une ZAD relève toujours de la décision de l’Etat. Elle fait l’objet : d’un arrêté motivé du préfet sur proposition ou après avis de la commune ou de l’EPCI ; d’un décret en Conseil d’Etat, en cas d’opposition de la commune ou de l’EPCI. L’acte de création désigne le titulaire du droit de préemption qui peut être l’Etat, une collectivité publique, un établissement public y ayant vocation ou une Société d’Economie Mixte (SEM) bénéficiant d’une concession d’aménagement. Il précise les objectifs poursuivis. La décision de préemption se réfère à ces objectifs, sans qu’une motivation individuelle soit nécessaire pour chaque préemption. Les objectifs en question sont le même que ceux du DPU.

La maîtrise d’ouvrage relève d’un EPCI, de l’Etat, d’une SEM titulaire d’une convention d’aménagement

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PARTICIPATION POUR VOIRIE ET RESEAUX (PVR)

La loi S.R.U. a défini un nouvel outil relatif à la participation pour le financement des voies nouvelles et de leurs réseaux. Dès lors, la commune peut instituer une participation pour voirie et réseaux en vue de financer en tout ou partie la construction des voies nouvelles ou l’aménagement des voies existantes ainsi que l’établissement ou l’adaptation des réseaux qui leur sont associés, lorsque ces travaux sont réalisés pour permettre l’implantation de nouvelles constructions. Elle permet une répartition des coûts d’équipements publics non plus entre les constructions édifiées, mais entre les propriétés foncières desservies par les équipements publics.

La circulaire n°2004-5 UHC/DU3/5 du 5 février 2004 précise les modalités de mise en œuvre de la participation pour voies et réseaux. La participation, instaurée par délibération du conseil municipal (article L.332-11-1CU), concerne les dépenses de : coût de réalisation ou de l’aménagement de la voie, notamment les frais d’étude, d’acquisition des terrains d’emprise de la voie, les coûts des matériaux et de leur mise en œuvre, les éventuels frais financiers ; coût du dispositif de tous les réseaux (écoulement des eaux pluviales, du réseau d’éclairage public, du réseau d’eau potable, du réseau d’électricité, du réseau gaz, du réseau d’assainissement, du téléphone, etc.) réalisé pour la viabilisation de la voie nouvelle. Le coût de cet aménagement pourra être mis à la charge de tous les propriétaires des terrains que cette voie rendra constructibles (parcelles situées à moins de 80 mètres de la voie nouvelle et charge calculée au prorata de la superficie des terrains). Ce dispositif fonctionne hors lotissement, car dans ce cas, les frais sont pris en charge par l’aménageur. Quand la voie préexiste, le conseil municipal peut décider qu’aucun aménagement supplémentaire de la voie n’est prévu et ne faire payer au propriétaire que les réseaux. Par ailleurs, il est prévu (article L.332-11-1) que le conseil municipal peut exempter de PVR les propriétaires (organismes HLM, SA HLM, SEM locales ou à capitaux publics majoritaires) qui destinent leurs terrains à l’implantation de logements sociaux. La participation manquante est alors prise en charge par la commune qui n’est pas autorisée à la répartir entre les propriétaires restant assujettis à la PVR dans le périmètre concerné.

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FICHE 3 : OUTILS FINANCIERS DU LOGEMENT LOCATIF SOCIAL

PRIME A L ’A MELIORATION DES LOGEMENTS A USAGE LOCATIF ET A OCCUPATION SOCIALE (PALULOS)

Dans un contexte d’insuffisance notoire en logements locatifs, le patrimoine communal peut représenter un potentiel intéressant de logements à réhabiliter et mettre ou remettre sur le marché. Il constitue parfois le seul parc locatif social dans une commune et de ce fait, il est important qu’il soit conventionné.

Les prêts et subventions financent l’amélioration d’immeubles de plus de 15 ans à usage de logements locatifs.

Tous les logements réalisés doivent être, après travaux, aux normes minimales d’habitabilité. Les locataires doivent satisfaire à des conditions de revenus. Ils pourront bénéficier de l’APL.

PRET LOCATIF A USAGE SOCIAL (PLUS)

Le PLUS a vocation à répondre à l'ensemble de la demande dans toutes ses composantes et à promouvoir la mixité sociale. En effet, les opérateurs du PLUS doivent s'engager à louer en permanence au moins 30% des logements à des ménages dont les revenus ne dépassent pas 60% des plafonds de ressources fixés pour l'accès aux logements sociaux et attribuer au plus 10% des logements à des personnes dont les revenus sont supérieurs de 20% maximum aux plafonds de ressources fixés pour l'accès aux logements sociaux.

Les collectivités locales peuvent financer à l’aide du PLUS les opérations suivantes : l’acquisition-amélioration de logements existants. Ces opérations peuvent être réalisées, soit à l’occasion de l’acquisition de l’immeuble, soit lorsque le délai entre l’acquisition de l’immeuble et la date de décision de prêt ou de subvention n’est pas supérieur à 10 ans l’acquisition de locaux ou d’immeubles non affectés à l’habitation en vue de les transformer ou de les aménager en logements locatifs la construction

PRET LOCATIF AIDE D ’I NTEGRATION (PLAI)

Le PLAI est destiné à loger des ménages cumulant difficultés économiques et d’adaptation sociale et qui, de ce fait, se trouvent exclus des filières classiques d’attribution de logements. Tous les logements réalisés doivent être, après travaux, aux normes minimales d’habitabilité.

Les collectivités locales peuvent financer à l’aide du PLUS les opérations suivantes : la construction l’acquisition-amélioration la transformation d’immeubles à usage de logements locatifs l’acquisition sans travaux

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PRET LOCATIF SOCIAL (PLS)

Les opérations éligibles au PLS sont celles prévues à l’article R331-1-I du CCH. Les logements produits entrent dans le cadre de l’art 55 de la loi SRU.

Le PLS permet de financer notamment : la construction de logements locatifs ou l’achat des terrains destinés à la construction de logements locatifs et la construction de ces logements l’acquisition de logements et d’immeubles destinés à de la location ainsi que le cas échéant les travaux d’amélioration correspondants (les logements et immeubles ainsi acquis doivent néanmoins avoir été achevés depuis plus de 20 ans). l’acquisition de locaux ou immeubles non affectés initialement à l’habitation et leur transformation en logements locatifs les travaux de construction, d’amélioration ou de transformation réalisés par des organismes HLM, des SEM, des collectivités locales ou leur regroupement sur des terrains, logements ou immeubles acquis depuis moins de 10 ans sans financement aidé de l’Etat (dans ce cas le coût des acquisitions foncières et immobilières est intégré dans le prix de revient de l’opération). l’acquisition de logements dans le cadre d’une vente en l’état d’achévement prévue à l’article L261-3 du CCH la réalisation d’opérations de logements foyers pour personnes handicapées ou âgées.

L’octroi du PLS est subordonné à l’obtention d’une décision favorable d’agrément par le Préfet et à la signature d’une convention donnant droit à l’Aide Personnalisée au Logement pour le locataire.

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Synthèse des subventions et prêts pour la construction, l’acquisition et l’amélioration des logements locatifs sociaux (2007)

Loyer Locataires Type d’opération Subventions Prêts Maîtrise d’ouvrage Contingentés (voir ci-après) Etat : 10% d’un HLM – SEM plafond de 13 000 € 3,80% CDC Communes 100% des plafonds PALULOS Amélioration 4,67 €/m² Oui Région : 20% d’un Maximum : 15 ans EPCI PLUS plafond de 900€ HT Organismes agréés HLM – SEM Obligation de 30% Neuf/construction Etat : 2 000 € des locataires aux

ressources < 60%

3,80% CDC des plafonds PLUS HLM – SEM 35 jusqu’à 50 ans PLUS Etat : 2 000 € Collectivités locales et 4,67 €/m² Acquisition- pour charge Possibilité de 10 % Région : 20% d’un leurs groupements amélioration foncière des locataires aux plafond de 900€ HT Communes ressources au plus EPCI Oui égales à 120% des plafonds PLUS Engagement à HLM – SEM Etat : 2 000 € 3,30% CDC louer à des Collectivités Neuf et acquisition- Région : 20% d’un 35 jusqu’à 50 ans personnes PLAI territoriales 4,14 €/m² Oui amélioration plafond de 900€ HT pour charge cumulant faibles Communes (AA) foncière ressources et Organismes agréés difficultés sociales Neuf HLM – SEM Collectivités 130% des plafonds PLS Acquisition avec ou Pas de subvention A partir de 4,13% territoriales 7,01 €/m² PLUS Oui sans travaux Toute personne physique et morale TVA réduite à 5,5% et tous les logements éligibles à l’Aide Personnalisée au Logement Toutes les constructions et acquisitions-améliorations financées par ces prêts (sauf PLS) sont exonérés de foncier bâti pendant 15 ans.

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Plafonds de ressources imposables pour l’année 2007 (avis d’imposition 2005)

PLUS et PALULOS PLAI PLS Ménages revenu salaire revenu salaire revenu imposable mensuel imposable mensuel imposable 1 pers. 16 052 € 1 858 € 8 827 € 1 022 € 20 867 € 2 pers. 21 435 € 2 481 € 12 861 € 1 488 € 27 865 € 3 pers. 25 778 € 2 984 € 15 466 € 1 790 € 33 511 € 4 pers. 31 119 € 3 602 € 17 210 € 1 992 € 40 454 € 5 pers. 36 608 € 4 237 € 20 135 € 2 330 € 47 590 € 6 pers. 41 256 € 4 775 € 22 691 € 2 626 € 53 632 € Par pers sup. +4 602 € + 553 € +2 530 € + 293 € + 5 982 € Circulaire n°2006-90 du 13/12/2006

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