Gemeente Halderberge

RESULTATEN LOKALE WONINGBEHOEFTEPEILING 2019

Opstellers: Chantal van den Heuvel, Anniek Schut en Mariska Vereecken Gemeente Halderberge, Team Ontwikkeling

Versie: 20 december 2019

RESULTATEN LOKALE WONINGBEHOEFTEPEILING 2019 1 Inleiding

Aanleiding De woonvisie 2016-2020 “Halderberge, hét groene hart van de regio West-Brabant” is in december 2016 door de gemeenteraad vastgesteld. In de woonvisie zijn vier centrale Halderbergse woonwaarden benoemd welke als een rode draad door de woonvisie lopen. De vier Halderbergse woonwaarden zijn:

- Goed wonen voor iedereen, in een groen, veelzijdig en landelijk woonmilieu; - De vijf dorpen met unieke kernkwaliteiten; - Duurzame ontwikkeling in bouwen en wonen; - Ruimte voor initiatief en samenwerking.

In de woonvisie zijn doelen, ambities en een agenda per thema (toekomstbestendig wonen, goed wonen voor iedereen, sociaal wonen en wonen en zorg) opgenomen. Samen met de jaarlijkse uitvoeringsagenda dragen deze bij aan de invulling van de vier woonwaarden. Gemeente en partners werken daarbij samen waarmee de bestaande woonkwaliteit en identiteit van de vijf kernen behouden en vooral ook versterkt wordt en waarbij Halderberge als veelzijdige en groene woongemeente op de kaart wordt gezet.

In de woonvisie staat als actiepunt opgenomen dat er jaarlijks een lokale behoeftepeiling wordt uitgevoerd. Het doel van de woningbehoeftepeilingen is om inzicht te verkrijgen en te behouden in de actuele woningbehoefte en woonsituatie binnen Halderberge. In 2019 heeft daarvoor een innovatieve en interactieve bijeenkomst met lokale en regionale partijen plaatsgevonden waarin de woningbehoeftepeiling van 2018 is geactualiseerd. Ontwikkelaars, makelaars, belangenorganisaties, financiële partijen, adviesraden, samenstichtingen, huurderbelangenvereniging en medewerkers van de gemeente Halderberge hebben op 24 oktober 2019 deelgenomen aan de woningbehoeftepeiling (zie bijlage 1 voor de deelnemerslijst). De gemeente waardeert de inzet en bijdrage van de deelnemers bijzonder.

De resultaten van deze bijeenkomst hebben geleid tot een actueel beeld van ‘het wonen in Halderberge’ en zijn in dit rapport weergegeven. De resultaten leveren in hoofdzaak een kwalitatieve input op. Voor ons gaat het niet om de cijfers, maar om de woonbehoefte en -beleving die inwoners onze lokale partners vertellen. Omdat de inbreng van inwoners zelf niet rechtstreeks is meegenomen, moeten de resultaten met enige zorgvuldigheid in acht worden genomen. De uitkomsten kunnen samen met maatschappelijke ontwikkelingen, gewijzigde marktomstandigheden en veranderende demografische gegevens aanleiding zijn voor het bijstellen van de woning(bouw)opgaven. Daarnaast geven de behoeftepeilingen input voor de jaarplanning van de woonvisie en de actuele aandachtspunten die ook met andere partners besproken worden.

Collegewerkprogramma In het collegewerkprogramma “2018-2022 Samen Vooruit!” staat het versterken van Halderberge als prettige, duurzame, veilige en groene woongemeente nadrukkelijk centraal. Er wordt de komende jaren een impuls gegeven aan de nieuwbouwontwikkeling maar ook het vergroten van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad staat op de agenda. Als het gaat om het wonen ligt de komende tijd het accent dan ook op, daar waar mogelijk versneld, uitvoeren van het woningbouwprogramma,

RESULTATEN LOKALE WONINGBEHOEFTEPEILING 2019 2 het realiseren van een energieneutrale (gasloze) woningvoorraad, experimenten starten met vernieuwende (duurzame) woonconcepten en het investeren in de bestaande huurwoningvoorraad.

Leeswijzer Bij het opstellen van dit rapport is rekening gehouden met belangrijke trends en ontwikkelingen die momenteel op woongebied spelen. Er is onderscheid te maken in algemene Halderberge resultaten en kern specifieke resultaten. Als eerste worden de algemene resultaten voor gemeente Halderberge geschetst. Vervolgens worden per kern de resultaten besproken. Dit rapport eindigt met een conclusie en benoeming van de thema’s die in 2020 een nadere uitwerking krijgen.

RESULTATEN LOKALE WONINGBEHOEFTEPEILING 2019 3 Algemene resultaten

Tijdens de lokale woningbehoeftepeiling zijn een aantal trends en ontwikkelingen gesignaleerd die van belang zijn om te benoemen. In dit onderdeel worden ook de algemene resultaten uit de woningbehoeftepeiling, die voor alle kernen van toepassing zijn, weergegeven.

Trends en ontwikkelingen

Nieuwe woonvormen

De demografische en maatschappelijke ontwikkelingen leiden tot veranderende woonbehoeftes. Nieuwe woonconcepten krijgen meer populariteit. Diversiteit en flexibiliteit van de woningmarkt speelt daarbij een belangrijke rol. Het ontstaan van nieuwe woonvormen kent verschillende motieven. Voor starters gaat het veelal om de betaalbaarheid en het sociaal contact. Voor ouderen speelt ook het ontmoeten een rol en het voor elkaar zorgen. Zo ontstaat er meer behoefte bij senioren en jongeren, alsook bij andere doelgroepen, om gezamenlijk faciliteiten en voorzieningen te delen. Denk aan een gezamenlijke woonkamer, een logeerkamer, een (binnen)tuin of een centrale plek waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten, maar ook aan afspraken als het gaat om boodschappen voor elkaar doen, zorg verlenen en elkaar ondersteunen. De sociale component binnen het wonen wordt daarmee steeds belangrijker. Nieuwe zorgconcepten kunnen hierop inspelen. Daarnaast is er een stijgende vraag naar kleinschalige woonvormen waarin meerdere generaties en doelgroepen gehuisvest kunnen worden. De vraag naar dergelijke nieuwe woonvormen is in Halderberge in stijgende lijn merkbaar.

Tijdens de peiling is specifiek aan de deelnemers gevraagd of er een (toenemende) vraag naar nieuwe woonvormen, zoals tiny-houses, te herkennen is. Tiny-houses is in Nederland en in de regio steeds meer in opkomst en kent een bijzondere manier van wonen en leven (klein, minimalistisch, duurzaam en zoveel mogelijk zelfvoorzienend). De deelnemers herkennen de vraag naar kleinere woonruimte, bijvoorbeeld kleine ééngezinswoningen voor een betaalbare prijs voor kleine huishoudens zoals jongeren, starters en senioren. De vraag naar het tiny-houses concept is beperkt merkbaar. Wel wordt door de deelnemers opgemerkt dat nieuwe woonvormen kansrijk kunnen zijn in Halderberge. Voornamelijk voor éénverdieners en werkende starters die nu moeilijkheden ervaren bij het vinden van een betaalbare koopwoning. Daarbij valt te denken aan geclusterde en/of innovatieve woonvormen van een beperkte omvang (max. 80m2) met een klein tuintje. Ook ‘korte termijn woningen’ of flexwoningen voor bijvoorbeeld mensen die dringend woonruimte zoeken vanwege een scheiding of herintegratie in de maatschappij kunnen kansrijk zijn.

Vergrijzing en de ‘generatie-leercurve’

Mensen worden steeds ouder. Het aantal huishoudens in Nederland stijgt de komende jaren, alsook de totale groep senioren (Stichting In Fact, 2019). Met het ouder worden neemt de vraag naar zorg toe. Tegenwoordig is de zorg veel meer gericht op het langer thuis kunnen blijven wonen. Dit is een landelijk streven. Overheden zitten zich ervoor in om ouderen te helpen in hun vertrouwde omgeving zelfstandig oud te worden. Dit betekent soms een beroep op familie, vrienden, buren of mantelzorgers.

RESULTATEN LOKALE WONINGBEHOEFTEPEILING 2019 4 Met het ouder worden verandert de samenstelling van het huishouden en neemt de vraag naar zorg toe. Dit kan er toe leiden dat ouderen kiezen voor een andere woning of woonomgeving. Uit de peiling blijkt dat 55-plussers zich steeds meer bewust worden van de levensveranderingen die op een bepaald moment kunnen gaan ontstaan. Zij ervaren nu hoe hun ouders zorgbehoevend geraken en bijvoorbeeld de wens hebben om de badkamer en/of slaapkamer op de begane grond te realiseren. Steeds meer 55-plussers die verhuizen, kiezen voor een gelijkvloerse woning met een kleine buitenruimte. Dit met de gedachte dat zij daar zo lang mogelijk kunnen blijven wonen en er weinig aanpassingen aan de woning dienen te worden gedaan. Patiowoningen zijn dus populair onder deze doelgroep. Uit onze peiling is gebleken dat de verhuisgeneigdheid onder de 55 plussers (nog) niet zo groot is. Het toevoegen van patiowoningen zal dus in kleine fases moeten gebeuren om eerst deze verhuisweging en doorstroming op gang te brengen. Bij nieuwbouw van patiowoningen dient aandacht te worden besteed dat de woningen op de juiste locaties worden gerealiseerd, voornamelijk de nabijheid van voorzieningen is belangrijk.

Maandlasten

Nieuwe kopers kijken niet zo zeer naar de koopsom van de woning. De maandlast die de aankoop van de woning met daarbij behorende verplichtingen is leidend. Hier spelen met name de energiekosten van de woning een rol. Wanneer de woning over goede isolatie beschikt en tevens maatregelen zijn genomen op het vlak van duurzaamheid, denk aan zonnepanelen en een warmtepomp, kunnen de maandlasten van een ‘groene’ woning aantrekkelijker worden. Zelfs al is de koopsom van deze ‘groene’ woning relatief iets hoger.

Appartementen

Een algemene bevinding uit de woningbehoeftepeiling is de vraag naar appartementen. Halderberge kent amper aanbod aan appartementen in de particuliere koop- en huursector. In zowel de koop- als de huursector is er markt voor appartementen met voldoende buitenruimte (tuintje of balkon). In de koopsector mogen dit ruime appartementen zijn. Voor de huursector een oppervlakte van circa 80m2. De vraag naar appartementen wordt herkend door starters en senioren. Voor senioren geldt dat het appartement centraal gelegen dient te zijn, in de nabijheid van voorzieningen. Starters zijn voornamelijk op zoek naar een betaalbare (huur)woning, niet te groot.

Uit bovenstaande volgt dat senioren en starters ongeveer dezelfde woonbehoefte hebben. De woonbehoefte zou wellicht gecombineerd kunnen worden met appartementen voor jongeren/starters en éénpersoonshuishoudens in een lagere prijsklasse. Bij het toevoegen van appartementen aan het huidige woonaanbod dient er gelet te worden op de ‘appartementencultuur’ die nu slechts beperkt aanwezig is in alle dorpskernen. Het toevoegen van appartementen moet dus zorgvuldig en met enige kleinschaligheid gebeuren.

Middeninkomens vallen tussen wal en schip

De deelnemers herkennen allen een aantrekkende en krappe woningmarkt, waardoor woningprijzen worden opgedreven. De vraag naar betaalbare koopwoningen (tot max. €200.000) voor kleine huishoudens waaronder starters stijgt sterk. Voornamelijk voor eenverdieners is het lastig om aan een betaalbare woning te komen. Het maximale leenbedrag van een eenverdiener met een jaarinkomen van ongeveer €36.000 over 2019 bedraagt circa €150.000. Voor €150.000 zijn er bijna

RESULTATEN LOKALE WONINGBEHOEFTEPEILING 2019 5 tot geen woningen beschikbaar. De huidige gemiddelde vraagprijs voor een starterswoning ligt bijna een ton hoger dan de hypotheek die kan worden verstrekt. In Halderberge zijn van de 13.125 huishoudens 3.385 alleenstaanden. Naar te toekomst toe wordt verwacht dat het aantal alleenstaande zal toenemen, dit geldt voor alle dorpskernen in de Halderberge. Tussen nu en 2035 wordt een toename van 1.055 alleenstaande huishoudens verwacht.

Overzicht ontwikkelingen aantal zelfstandig wonende huishoudens 2019-2035 in gemeente Halderberge alleenstaand stellen gezinnen

Oud Gastel 220 10 5 Stampersgat 65 10 20 Oudenbosch 405 -175 -35 Hoeven 280 -15 -50 Bosschenhoofd 85 -20 -15 Totaal 1.055 -200 -75 Bron: Rigo (2019)

Ook middeninkomens ervaren problemen bij het zoeken naar een koopwoning. De opdrijvende huizenprijzen maakt een koopwoning voor hen vaak ook onbereikbaar, waardoor zij zijn aangewezen om binnen de huursector woonruimte te zoeken. De middeninkomensgroep verdient echter teveel om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen. Ook de secundaire doelgroep, zij kunnen op basis van hun inkomen wel in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar niet voor de huurtoeslag, neemt in aandeel toe. De ontwikkelingen op de huur- en koopwoningmarkt hebben tot gevolg dat mensen vaker in een (kleine) sociale huurwoning blijven zitten, omdat er binnen de regulier woningmarkt geen aanbod is voor hen. Dit komt de doorstroming op de woningmarkt niet ten goede. (Stichting In Fact, 2019) (RaboResearch Nederland, 2019)

Woningvoorraad

De woningvoorraad in Halderberge is te verdelen in de koopsector en de huursector. Voor iedere sector wordt hierna ingezoomd op de woningbehoefte. In 2019 zijn in gemeente Halderberge 12.775 bewoonde woningen. Deze woningvoorraad bestaat uit 65% koopwoningen, 29% sociale huurwoningen en 6% particuliere huurwoningen. De huidige woningvoorraad, verdeeld over de vijf kernen geeft onderstand overzicht.

Aandeel bewoonde woningen in woningvoorraad Halderberge (2019) 80%

60% koop 40% sociale huur 20% particuliere huur

0% Oud Gastel Stampersgat Oudenbosch Hoeven Bosschenhoofd

Bron: RIGO (2019)

RESULTATEN LOKALE WONINGBEHOEFTEPEILING 2019 6 Woningbehoefte koopsector

Uit nationaal en regionaal onderzoek blijkt dat het aantal huishoudens blijft toenemen. Dit is met name het gevolg van de toegenomen levensverwachting en buitenlandse migratie, met name arbeidsmigranten. Toch is de demografische druk niet het enige wat heeft geleid tot stijgende koopprijzen op de woningmarkt. De woningprijzen zijn ook sterk gestegen door de stijgende koopkracht en de lage rentestand. In Halderberge geldt dat de gemiddelde koopprijzen sterker zijn gestegen ten opzichte van de regiogemeenten. Uit marktonderzoek blijkt dat de gemiddelde verkoopprijs van koopwoningen in Halderberge steeds meer richting het landelijk gemiddelde beweegt. (Stichting In Fact, 2019)

De peiling geeft aan dat in alle kernen behoefte is aan koopwoningen. Er is vraag naar vrijwel elke type woning. Financiële partners en ontwikkelaars geven aan dat rijtjeswoningen, tweekappers, nieuwbouwwoningen en appartementen zeer gewild zijn en in korte termijn worden verkocht. Uit de peiling blijkt dat de doelgroepen starters, middeninkomens en senioren aandacht vragen. Zij dreigen om verschillende redenen de komende tijd op de woningmarkt in de knel te komen.

Starters zijn vooral op zoek naar betaalbare koopwoningen, niet te groot en eenvoudig van uitvoering. Door de aantrekkende woningmarkt, de druk van buitenaf en stijgende koopprijzen, is het aanbod aan betaalbare koopwoningen beperkt. Starters, éénpersoonshuishoudens en middeninkomens hebben het moeilijk op de woningmarkt en haken vaak af tijdens de financiering. Voor een koopstarter tussen de 25 en 35 jaar wordt het steeds moeilijker passend aanbod te vinden. De leencapaciteit voor deze groep ligt ruim lager dan de koopprijs van de woning. Als gevolg ziet men landelijk dat het aandeel van eigenwoningbezit bij 25 tot 35 jarigen is gedaald (RaboResearch Nederland, 2019).

De huidige woningvoorraad in de Halderbergse koopsector bestaat in 2019 uit 12.775 woningen, waarvan 65% koopwoningen. Het aandeel koopwoningen naar koopprijssegment is in onderstaand tabel voor iedere dorpskern inzichtelijk gemaakt. Van deze 65% koopwoningen in Halderberge heeft 14% een koopprijs1 tot €200.000.

Aantal bewoonde koopwoningen in 2019 in Halderberge Totaal aantal Aandeel koopprijs koop- woningen tot €200 tot €250 tot €295 tot > €400.000 €200.000 €250.000 €295.000 €400.000 Oud Gastel 2.720 73% 420 (15%) 380 (14%) 180 (7%) 545 (20%) 455 (17%) Stampersgat 510 62% 90 (17%) 65 (13%) 25 (5%) 75 (15%) 65 (12%) Oudenbosch 5.660 57% 860 (15%) 660 (12%) 265 (5%) 795 (14%) 650 (11%) Hoeven 2.855 72% 350 (12%) 375 (13%) 205 (7%) 620 (22%) 510 (18%) Bosschenhoofd 1.030 71% 120 (12%) 130 (13%) 70 (7%) 220 (21%) 185 (18%) Totaal 12.775 65% 1.835 (14%) 1.610 (13%) 740 (6%) 2.255 (18%) 1.865 (15%) Bron: RIGO (2019)

1 De koopprijs is in deze analyse gelijk aan het gemiddelde prijsniveau van bestaande koopwoningen genomen op een periode van drie opeenvolgende jaren (Stichting In Fact, 2019)

RESULTATEN LOKALE WONINGBEHOEFTEPEILING 2019 7 De krapte op de woningmarkt leidt er toe dat starters en middeninkomens een oplossing zoeken binnen de huursector. Echter het aanbod huurwoningen in de vrije huursector is beperkt. Er wordt aandacht gevraagd voor deze doelgroepen. Het toevoegen van betaalbare woningen trekt jongeren aan en kan bovendien zorgen voor het op peil houden van het aanbod aan voorzieningen in de wijk en dorpskern. Bovendien kunnen nieuwe woonvormen voor deze doelgroep kansrijk zijn.

De vergrijzing zorgt voor een toename van de behoefte aan nul-treden woningen of patiowoningen met een kleine buitenruimte. Toch is er ook zeker nog vraag herkenbaar door senioren naar wat grotere grondgebonden woningen met tuin of ruime appartementen met een buitenruimte. Het huidig aanbod in de dorpskernen is daarbij niet geheel sluitend aan de ‘kritische’ woonbehoefte van senioren. Senioren verhuizen pas uit een bestaande woning op het moment dat een andere woning en de woonomgeving volledig aan hun vraag voldoet of wanneer het écht noodzakelijk is. Senioren hebben vaak het gevoel erop achteruit te gaan; de woonlasten van de nieuwe woning zijn hoger (de hypotheek van de huidige woning – die vaak al lang in bezit is en destijds voor een laag bedrag is gekocht - is immers grotendeels of geheel afgelost) en de nieuwe woning is kleiner dan de woning die wordt achtergelaten. Daarnaast is de locatie van groot belang: de woning moet bij voorkeur gelegen zijn in het centrum of tegen het centrum aan in de nabijheid van voorzieningen. Dit tezamen maakt dat senioren uiteindelijk vaak afzien van daadwerkelijk verhuizen. Een te weinig (passend) aanbod aan woningen voor deze doelgroep heeft als gevolg dat doorstroming achterwege blijft.

In Halderberge zien we dat steeds vaker woningen die beschikbaar zijn op de woningmarkt, worden opgekocht voor kamerverhuur aan arbeidsmigranten. Betaalbare woningen zijn reeds schaars in de gemeente en ook jongeren en starters richten zich op deze type woningen. De omvang en gevolgen van kamerverhuur aan arbeidsmigranten in reguliere woningen voor de woningmarkt in Halderberge wordt momenteel onderzocht.

Woningbehoefte huursector

In voorgaande is aangehaald dat het aantal huishoudens blijft toenemen de komende decennium. Op lange termijn wordt een stabilisatie van de aantallen verwacht. De toename van het aantal huishoudens betekent echter niet dat ook de behoefte aan sociale huurwoningen toeneemt. Uit regionaal onderzoek blijkt dat de op korte termijn nog een lichte stijging is in de behoefte aan sociale huurwoningen, maar dat rond 2025 deze behoefte zal gaan afnemen (Stichting In Fact, 2019). Wooncorporaties houden bij hun kernvisies en veranderingen in hun vastgoedportefeuille (onderhoud/nieuwbouw/sloop van woningbezit) rekening met deze demografische ontwikkelingen.

De particuliere huursector is nog niet voldoende aanwezig op de woningmarkt. Dit zowel op landelijk als op regionaal en gemeentelijk niveau. Op gemeentelijk niveau zien we dat het aanbod van particulieren huurwoningen slechts 6% van het totaal woningaanbod betreft. De woningbehoefte is te verdelen in de behoefte aan dure, middeldure en betaalbare huurwoningen. De vraag naar dure huurwoningen is in Halderberge beperkt. Zoals benoemd koopt men liever een woning dan dat men huurt, zeker als de huurlasten hoger zijn dan de kooplasten. De vraag naar middeldure huurwoningen lijkt iets toe te nemen. De vraag naar betaalbare huurwoningen neemt duidelijk toe, onder andere voor één- en tweepersoonshuishoudens (waaronder starters en senioren).

Naast de particuliere huursector is er ook de sociale huursector. Op regionaal niveau is het aantal sociale huurwoningen de afgelopen jaren vrijwel gelijk gebleven. Door nieuwbouwontwikkelingen is

RESULTATEN LOKALE WONINGBEHOEFTEPEILING 2019 8 het aantal woningen toegenomen, waardoor het aandeel sociale huurwoningen een lichte daling kent. De woonruimteverdelingssystemen van de regionale wooncorporaties laten een iets toegenomen marktspanning zien. In Halderberge is in de sociale huursector momenteel geen sprake van leegstand, het aantal huuropzeggingen neemt af. Dit is in lijn met de marktspanning die wordt ervaren en de verwachtingen die zijn uitgesproken over de behoefte aan sociale huurwoningen: op korte termijn een toename, vanaf 2025 neemt deze behoefte af. (Stichting In Fact, 2019)

In gemeente Halderberge beheert Woonkwartier het aanbod aan sociale huurwoningen van de vijf dorpskernen. De juiste huurwoning, op de juiste plek tegen de juiste prijs gezien de demografische- en maatschappelijke ontwikkelingen, maar ook gezien de omvang van de doelgroep en de gewenste verduurzaming van de woningvoorraad. Dit tezamen is een belangrijke uitdaging waar Woonkwartier voor staat. Het toevoegen van nieuwe huurwoningen kan op termijn leiden tot leegstand van deze woningen. Zij werkt haar ambities uit in haar wensportefeuille en kernstrategie. Deze interne beleid- en visiedocumenten geven richting aan het optimaal aansluiten van het huidige huurwoningaanbod op de kwantitatieve woonvraag door middel van verkoop, sloop, nieuwbouw, renovatie en/of transformatie.

Gemeente Halderberge wil komend jaar samen met Woonkwartier, en in afstemming met de regio gemeenten, de ontwikkelingen binnen de huursector monitoren, nader onderzoeken en standpunten uitwisselen om op die manier aan het strategisch partnerschap en de gezamenlijke kernenaanpak nog beter invulling te geven.

RESULTATEN LOKALE WONINGBEHOEFTEPEILING 2019 9 Resultaten per kern

Hierna volgen de resultaten per kern. Opgemerkt wordt dat tijdens de peiling is getoetst of de resultaten van de peiling uit 2018 nog actueel zijn of dat sprake is van een aanzienlijke verandering ten opzicht van een jaar geleden. En indien dit zo is, waar deze wijziging dan door wordt veroorzaakt. Dat betekent dat een deel van de resultaten uit 2018 ook nog van toepassing is op 2019. Waar dat niet zo is, staat dit per kern expliciet aangegeven. Bovendien zijn tijdens de lokale woningbehoeftepeiling 2019, anders dan in 2018, presentaties gegeven door drie partners (Woonkwartier, Droomwonen Brabant en Aannemersbedrijf van Agtmaal) waarbij elk is ingegaan op de ontwikkeling die zij ervaren op de woningmarkt in Halderberge of in de regio. De verkregen informatie is gedurende de middag meegenomen door de deelnemers en heeft hen tot denken gezet over nieuwe woningbouwontwikkelingen en nieuw woonvormen.

Verder wordt opgemerkt dat bij nieuwe woningbouwontwikkelingen de resultaten uit de peiling als een richtlijn moet worden beschouwd en dat ten alle tijden van de initiatiefnemer een nadere (kwantitatieve en kwalitatieve) onderbouwing van de woningbehoefte voor de desbetreffende locatie wordt gevraagd.

Oudenbosch

Woonbeleving De woonbeleving is t.o.v. vorig jaar gelijk gebleven. De ligging en bereikbaarheid, de aanwezigheid en spreiding van vele voorzieningen, het religieus erfgoed, de scholen en de diversiteit aan woningtypen en prijsklassen zijn (nog steeds) de belangrijkste pluspunten van Oudenbosch. Desondanks blijven er ook aandachtspunten zoals de kwetsbaarheid van bepaalde wijken en de bevolkingssamenstelling van Oudenbosch. Deelnemers benoemen dat door georganiseerde initiatieven meer betrokkenheid en sympathie wordt getoond voor de verschillen in religie en gedragingen tussen de bewoners. De deelnemers geven aan dat men meer trots op Oudenbosch mag zijn en Oudenbosch meer geprofileerd mag worden als aantrekkelijke woonkern. Woningbehoefte Er is behoefte aan huurwoningen geschikt voor meerdere doelgroepen. Het huursector gaat hier om woningen met een huurprijs van max. €650 voor de lagere inkomens en voor middeninkomens max. €800. Er is geen sprake van leegstand van huurwoningen. Voor de doelgroep senioren zijn kleine (beschutte) woonvormen, al dan niet gemixt met andere doelgroepen en zorgaanbod, nabij het centrum en de voorzieningen, een aanvulling op het woningaanbod. Woningbehoefte Er is in Oudenbosch behoefte aan starters- en seniorenwoningen. Beide koopsector doelgroepen hebben ongeveer dezelfde woonbehoefte, waarbij sprake kan zijn van het realiseren van een woningen voor beide doelgroepen in eenzelfde complex. Het gaat hierbij vooral om kleine woningen, die voor senioren gelijkvloers moeten zijn. Ook voor mensen met een beperking kan dit woningtype voldoen aan de behoefte. Voor zowel senioren als mensen met een beperking geldt dat er voldoende ruimte in de woning moet zijn om te kunnen manoeuvreren met een rollator of rolstoel. Door het toevoegen van kwalitatief goede en duurzame koopwoningen (variëren in prijsklasse). De vraag naar appartementen wordt op dit moment

RESULTATEN LOKALE WONINGBEHOEFTEPEILING 2019 10 hoger geschat dan de vraag naar woningen. Deelnemers herkennen bovendien de vraag naar tweekappers en levensloopbestendige woningen die betaalbaar zijn (< €250.000). Daar staat tegenover dat voor ontwikkelaars, gezien de hoge bouwkosten, goedkope woningen niet of nauwelijks rendabel zijn. Deelnemers geven aan dat senioren pas hun huidige woning verlaten als er een kwalitatief goed en betaalbare huurwoning beschikbaar is. Recente nieuwbouw in Oudenbosch geeft aan dat 50% van de woningen worden aangekocht door inwoners uit gemeente Halderberge en ongeveer 30% door inwoners uit de provincie Zuid Holland. Kansrijke Voormalig sportpark Pagnevaart is met name geschikt voor starters en woningbouwlocaties gezinnen. De (woningbouw)ontwikkelingen m.b.t. het religieus erfgoed en innovatieve worden als een kans gezien voor kern als geheel, de aantrekkingskracht van woonvormen de kern wordt daarmee sterk vergroot. Nieuwbouw of transformatie van huidig bezit in woningen die voor meerdere doelgroepen geschikt zijn worden kansrijk geacht, evenals flexibele en meer tijdelijke woningen. Er wordt gedacht aan geclusterde woonvormen, hofjes en zorgwoningen. (Collectief) particulier opdrachtgeverschap kan tevens mogelijkheden bieden in Oudenbosch.

Hoeven

Woonbeleving Hoeven is en blijft een aantrekkelijke en succesvolle woonkern met een hoog voorzieningenniveau, een goede bereikbaarheid in een groene omgeving. De sociale cohesie is sterk en het verenigingsleven actief. De woonbeleving is zeker gelijk gebleven. Zowel jongeren als ouderen wensen in de woonkern te blijven wonen. In Hoeven is volgens de deelnemers sprake van onvoldoende woningaanbod voor deze doelgroepen, waardoor mensen naar bijvoorbeeld Etten-Leur verhuizen. Op het moment dat nieuwbouw wordt gerealiseerd, geven starters aan dat ze terug willen keren naar Halderberge. Woningbehoefte Het aanbod aan sociale huurwoningen wordt als te beperkt ervaren. huursector Voornamelijk voor de groeiende groep éénpersoonshuishoudens (jongeren en senioren) is deze woonvraag herkenbaar. Woningbehoefte Voor woningzoekenden van buiten de regio is Hoeven een aantrekkelijke koopsector woonkern. Voor jongeren en starters is er in de koopsector te weinig aanbod. Er is behoefte aan koopwoningen voor de volgende doelgroepen: - Starters: alleenstaand < €200.000 en samenwonend; > €200.000 (nieuwbouw of bestaande woningen van mindere kwaliteit maar betaalbaar) - Jonge gezinnen: €300.000 tot €350.000 (een woning met tuin) - Senioren: alleenstaand en samenwonend: >250.000 (kwalitatief goed) Appartementen zijn zeer beperkt aanwezig en kunnen een goede aanvulling op het woningaanbod zijn. Kansrijke Een versnelde ontwikkeling van de Lindenlommer, Hoek Tapperijke, woningbouwlocaties Constantijn Huygensplein, omgeving kerk en het gebied naast Parrestee is en innovatieve gewenst. woonvormen Voor uitbreiding van het woningaanbod worden appartementen, studio’s en patiowoningen die geschikt zijn voor meerder doelgroepen als kansrijk gezien. Ook bijzondere woonvormen waarbij een eigen woonruime wordt

RESULTATEN LOKALE WONINGBEHOEFTEPEILING 2019 11 gecombineerd met gezamenlijke voorzieningen zouden een goede toevoeging aan het woningaanbod kunnen zijn.

Bosschenhoofd

Woonbeleving Bosschenhoofd is een kleine, rustige en veilige woonkern met een groen en ruim karakter. Door dit karakter en de goede bereikbaarheid is Bosschenhoofd in trek bij mensen van buiten Halderberge en blijven mensen graag in Bosschenhoofd wonen. De nieuwbouwontwikkelingen van de afgelopen jaren hebben de het dorp een positieve impuls gegeven. Dit komt de doorstroming ook ten goede. De woonbeleving is zeker niet gedaald. Woningbehoefte Betaalbare gelijkvloerse huurwoningen (patio of grondgebonden) evenals een huursector betaalbaar, kleinschalig woonzorgconcept bieden kansen voor senioren (beschut wonen, hofjeswoningen). Starters en éénpersoonshuishoudens zijn eveneens op zoek naar een betaalbare huurwoning. Woningbehoefte Er is vraag naar een diversiteit aan woningen, zowel huizen als koopsector appartementen. Er is een duidelijke behoefte aan woningen voor senioren, starters en ééngezinswoningen. Ook wordt het realiseren van woningen op maat / maatwerk benoemd waardoor aan de vraag van verschillende doelgroepen invulling kan worden gegeven en indien wenselijk bespaard kan worden. Kansrijke Er zijn geen nieuwe kansrijke woningbouwlocaties benoemd. De komende woningbouwlocaties jaren kan er zeker nog nieuwbouw worden toegevoegd, zij het gefaseerd. en innovatieve Hofjeswoningen worden als aantrekkelijk beschouwd. woonvormen

Oud Gastel

Woonbeleving De woonbeleving is gelijk gebleven. Oud Gastel wordt nog steeds getypeerd als een aantrekkelijke woonkern met een goede sfeer en een sterke sociale cohesie. De belangrijkste pluspunten zijn de ligging en bereikbaarheid, kleinschaligheid, voorzieningen en het oude centrum. Vanwege de gunstige vraagprijs is Oud Gastel in trek bij kopers vanuit de Drechtsteden. Door de hoge druk op de woningmarkt in Roosendaal komen er ook steeds meer nieuwe inwoners uit Roosendaal in Oud Gastel wonen. Woningbehoefte De vraag naar betaalbare huurwoningen voor eenpersoonshuishoudens en huursector senioren neemt toe. Senioren geven aan niet te verhuizen als dit betekent dat hun huurlasten omhoog gaan. Ook hier is de vraag naar beschutte woonvormen aanwezig. Woningbehoefte Er komt steeds meer druk op de woningmarkt in Oud Gastel. Het aanbod van koopsector bestaande woningen op de verkoopmarkt is gedaald t.o.v. 2018. Starters zijn op zoek naar woningen tot max €200.000. Het aanbod aan deze woningen wordt niet geboden (bestaande tussenwoning €225.000,- en nieuwbouw tussen €230.000,- en €240.000,-). Er is vraag naar seniorenwoningen in het centrum van Oud Gastel, nabij voorzieningen en liefst met een klein tuintje (max. €300.000,-). Recente nieuwbouw in Oud Gastel laat zien dat circa 70% van de woningen wordt aangekocht door inwoners uit Halderberge. Het overige deel is verdeeld over inwoners uit regio gemeenten en de provincie Zuid Holland.

RESULTATEN LOKALE WONINGBEHOEFTEPEILING 2019 12 Kansrijke De locatie Linde/Joannes is interessant voor middeninkomens, betaalbare woningbouwlocaties koopwoningen voor kleinere huishoudens en senioren (max. 85 m2). Een en innovatieve gevarieerd nieuwbouwaanbod draagt bij aan een toekomstbestendige woonvormen invulling het woningaanbod in de kern. De locatie ‘Drukkerij Eefsting’ wordt genoemd als mogelijke woningbouwlocatie. Bovendien kunnen ontwikkelingen in bijzondere woonvormen geschikt zijn voor jongeren (20-25 jaar) en starters, huis/appartement van max. 80m2, incl. klein tuintje.

Stampersgat

Woonbeleving Stampersgat is een karakteristieke kleine kern met authentieke woningen in een rustige woonomgeving met ligging aan het water. Het is er ruim, rustig en groen wonen. Stampersgat kent van oudsher een sterke sociale cohesie met een actief verenigingsleven. Echter, doordat mensen elders gaan wonen en mensen van buiten de gemeente zich hier komen vestigen, vanwege de ruimte, het uitzicht en de relatief betaalbare woningvoorraad, is de sociale cohesie in de kern verminderd. Toch is de woonbeleving gelijk gebleven. In de koopsector worden momenteel alle te koop staande woningen goed verkocht, veelal aan mensen van buiten de gemeente waardoor sprake is van verdringing van ‘eigen’ woningzoekenden. De belangrijkste reden om te verhuizen voor senioren is het gebrek aan voorzieningen en niet aansluitende woningen bij hun behoefte en woonwens. Woningbehoefte Woningen in de huursector worden nog steeds goed verhuurd. Er is geen huursector leegstand. Gezien de beperkte doorstroming kunnen starters en jonge gezinnen niet altijd een geschikte huurwoningen in Stampersgat vinden waardoor zij gedwongen worden te verhuizen. Uitbreiding van het huuraanbod voor starters, jonge gezinnen en senioren biedt dus kansen (appartementen en eengezinswoningen). Voor senioren is er een vraag naar een appartement met 2 slaapkamers met eventueel een gezamenlijke tuin. Daarbij dient de huurprijs gelijk te blijven om een verhuizing van de senior te triggeren. Woningbehoefte Nieuwbouw van woningen geeft de mogelijkheid voor starters en jonge koopsector gezinnen om terug te keren naar Stampersgat en het dorp te revitaliseren. Bovendien blijft door het realiseren van nieuwbouw het voor senioren mogelijk om in de kern te blijven wonen. Betaalbare koopwoningen die geschikt zijn voor zowel starters en senioren, zijn kansrijk. De nabijheid van voorzieningen speelt door de aantrekkelijkheid van de woningmarkt ook een belangrijke rol. Kansrijke Een potentiële woningbouwlocatie wordt geboden binnen de ontwikkeling woningbouwlocaties van Rebus. Bij nieuwe ontwikkelingen wordt aangegeven de toevoeging van en innovatieve woningen kleinschalig uit te voeren met een mix van huur- en koopwoningen. woonvormen

RESULTATEN LOKALE WONINGBEHOEFTEPEILING 2019 13 TOT SLOT

Eén van de woonwaarden is goed wonen voor iedereen. Tijdens de woningbehoeftepeiling is veelal gesproken over de doelgroepen senioren, starters, jonge gezinnen en de middeninkomens. De kwalitatieve woonvraag voor hen is in beeld gebracht. De bijzondere doelgroepen zoals statushouders, woonwagenbewoners, arbeidsmigranten, mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking maar ook de doelgroep die met spoed een woning nodig heeft, maken eveneens onderdeel uit van de woningmarkt in Halderberge. Voor hen zijn of worden de komende tijd specifieke woonconcepten ontwikkeld of wordt dit jaar nader onderzoek verricht naar de woonbehoefte.

In de jaarplanning 2020 van de woonvisie 2016-2020, Halderberge hét groene hart van de regio West-Brabant, zijn de overige activiteiten en opgaven als het gaat om het wonen, voor 2020 opgenomen.

De deelnemers aan ontvangen de resultaten van deze woningbehoeftepeiling.

RESULTATEN LOKALE WONINGBEHOEFTEPEILING 2019 14 Geciteerde werken RaboResearch Nederland. (2019). Gepiep en gekraak op een verhitte huizenmarkt. Utrecht: Rabobank.

Stichting In Fact. (2019). Betaalbaarheid in de regio West-Brabant, Tholen en Bevelanden 2019. Amsterdam: RIGO Research en Advies.

Stichting In Fact. (2019). Woningbehoefteonderzoek West-Brabant, Tholen en Bevelanden. Amsterdam: RIGO Research en Advies.

RESULTATEN LOKALE WONINGBEHOEFTEPEILING 2019 15 Bijlage 1: Deelnemerslijst

Organisatie

Ontwikkelaars Aannemersbedrijf Van Agtmaal Kalliste Woningbouwontwikkeling BV Belegger/maatschappelijk vastgoed Droomwonen brabant

Woningcorporatie Woonkwartier Huurdersvereniging Fijn Wonen Makelaars MD Makelaars KKM Makelaars Wijk-regio makelaardij WG makelaars Financiële partijen Rabobank Belangenvertegenwoordigers Gehandicaptenplatform WMO-raad Seniorenraad KBO Hoeven Samenwerkende Ouderenorganisatie Halderberge Samenstichting Stampersgat Samenstichting Hoeven Gemeente Gemeente Halderberge Ambassadeurs

RESULTATEN LOKALE WONINGBEHOEFTEPEILING 2019 16