Side 1/68

1 INDLEDNING ...... 3

2 ANALYSE AF BOLIGSTRUKTUR OG BEBOERSAMMENSÆTNING ...... 4

3 BOLIGPOLITISK RISIKOVURDERING ...... 17

4 ANALYSE AF BOLIGMARKEDET I LOLLAND KOMMUNE ...... 26

5 BOLIGPRÆFERENCER NU OG I FREMTIDEN ...... 39

6 SUPPLERENDE LØSNINGER...... 49

7 BILAG - RISIKOVURDERING ...... 54

Figur 1 - Befolkningsprognose 2012 - 2031 ...... 27 Figur 2 - Befolkningsprognose, fordeling på alder ...... 28 Figur 3 - Fordeling af boligmassen ...... 33 Figur 4 - oprykning på boligmarkedet over livsforløbet ...... 39 Figur 5 - Livets nye faser (fremforsk)...... 42

Kort 1 - afdelingsoversigt - geografi og type...... 6 kort 2 – Afdelingsoversigt - koncentration af almene boliger ...... 7 kort 3 - Lånegarantiernes geografi…………………………………………………………………..24

Tabel 1- Afdelingsoversigt: beliggenhed, størrelse og type ...... 8 Tabel 2 - Huslejeniveau ...... 9 Tabel 3 - Ledige boliger ...... 11 Tabel 4 - Grønne afdelinger ...... 19 Tabel 5 - Gule afdelinger ...... 20 Tabel 6 - Røde afdelinger ...... 22 Tabel 7 - Geografisk befolkningsudvikling 2007-12...... 29 Tabel 8 - Boliger fordelt på type ...... 32 Tabel 9 - Boliger fordelt på type og størrelse ...... 34 Tabel 10 - Tomme boliger fordelt på boligtype. Tabellen angiver det faktiske antal af tomme boliger og de tomme boligers andel af af det samlede antal boliger inden for den enkelte kategori...... 35 Tabel 11 - De geografiske forskelle på pris og liggetid ...... 37 Tabel 12 - Komparative eksempler på beliggenhed, type, størrelse og pris. .. 38

Side 2/68

1 Indledning

Befolkningstallet i Lolland Kommune er støt faldende, og prognoser peger på at det er en tendens, der også vil fortsætte ud i fremtiden. Der forventes et stigende antal ledige boliger i den almene sektor. Det er et problem for den almene sektor, da det medfører store tomgangstab. For fremtiden formodes boligorganisationerne derfor at få vanskeligere og vanskeligere ved at klare terminsbetalingerne. Kommunen har stillet garanti for godt 417 mio. kr. i sektoren. En del af disse garantier vil skulle indfries.

Strategioplægget opererer med tre mulige strategiske indsatsområder, nemlig arbejdet med udbud og efterspørgsel og endelig en 0-løsning. Strategioplægget munder ud i et principprogram og en handleplan for arbejdet med den almene sektor. Arbejdet med at skabe denne balance mellem udbud og efterspørgsel er et fælles ansvar mellem parterne på området – boligorganisationerne, kommunen, Landsbyggefonden og kreditforeningerne – og skal ske i tæt dialog og samarbejde. Realiseringen af strategierne er i høj grad betinget af mulighederne for at rejse finansiering.

Baggrundsmaterialet understøtter strategioplægget og anbefales derfor læst inden strategioplægget. I materialet findes der dokumentation for den almene sektors struktur. Sektoren sammenholdes desuden med det generelle boligmarked på Lolland. Desuden præsenteres en risikovurdering af hvilke afdelinger, der er inde i en negativ udvikling og herunder hvilke garantibeløb en evt. konkurs vil udløse. Ydermere findes en introduktion til de fremtidige boligpræferencer og livsfaser samt supplerende løsningsforslag til en højnelse af attraktiviteten i de enkelte afdelinger.

Side 3/68

2 Analyse af boligstruktur og beboersammensætning

I dette kapitel præsenteres analysen af boligstrukturen og beboersammensætningen i den almene boligsektor. Formålet med analysen er at tilvejebringe et overblik over boligmassen i forhold til bebyggelsernes alder, antal boliger, ventelister, fraflytninger m.v. og over beboerprofilen.

2.1 Den almene boligsektor Oprindelig blev boligerne opført til den økonomisk svagest stillede del af befolkningen og til børnerige familier. Det var først i 1933 i forbindelse med Kanslergadeforliget at den almennyttige tanke bag de sociale boliger blev lovfæstet.

Det almene byggeri er for alle, men har samtidig en række sociale forpligtelser over for de befolkningsgrupper, der har særlige boligbehov og som har vanskeligt ved at skaffe en bolig på markedsvilkår. Det gælder fx unge under uddannelse og unge med boligproblemer, ældre og handicappede, enlige med børn, flygtninge/indvandrere og psykisk syge samt mennesker, der skal genhuses. Boligformen bliver i stigende grad anvendt til at løse boligsociale problemer, hvilket præger beboersammensætningen i nogle bebyggelser.

Der er en række væsentlige snitflader Kommune og boligorganisation i mellem gennem:  Styringsdialog  Strategisk samarbejde  Diverse projekter/tiltag  Fremskudte driftsopgaver  Helhedsplaner  Ældre/plejeboliger  Boligsocial anvisning  Udsættelser

En almen bolig er karakteriseret ved, at ingen skal tjene på huslejen. Huslejen i en almen bolig er omkostningsbestemt, hvilket vil sige, at

Side 4/68

regnskabet for en almen boligafdeling så vidt muligt skal balancere år for år.

Det almene byggeri er derudover demokratisk opbygget med beboerflertal i alle styrende organer. Hver enkelt afdeling er en selvstændig økonomisk enhed, og afdelingens økonomiske midler kan ikke bruges andre steder i boligorganisationen.

2.2 Boligstruktur i Lolland Kommune Der er i alt 3.869 almene familie- og ungdomsboliger i Lolland Kommune. Der er 9 boligorganisationer i kommunen, hvoraf de 6 administreres af store administrationsselskaber med hovedsæde i København og omegn (DAB, Boligkontoret Danmark, Lejerbo og Domea). Boligorganisationerne spænder vidt i størrelse; de største har ca. 1000 lejemål og det mindste 12 lejemål.

De almene boliger udgør en relativt stor andel af boligerne i kommunen, nemlig omtrentligt 17 % af den samlede boligmasse.

Boligmarkedet pΠLolland

18%

Ejerboliger

Privat udlejning

Andelsboliger 17% 52% Almene Boliger

Andre (plejeboliger mv. samt 2.197 2% ubeboede ejerboliger)

11%

Til sammenligning udgjorde den almene sektor i 2005 20,8% af den samlede boligmasse i Danmark og 14,6 i det geografiske område, der i dag udgør Guldborgsund Kommune.

Geografisk er koncentrationen af almene boliger højest i og omkring de store byer Nakskov, Maribo og Rødbyhavn.

Side 5/68

Ca. 60 % af alle boliger er beliggende i Nakskov, 10 % er beliggende i Rødby-Rødbyhavn og 8 % i Maribo. 16% ligger i de mindre byer og de resterende 8% ligger i landområder.

På kortet neden for ses den geografiske udbredelse af de almene boliger i kommunen, hvor den enkelte prik symboliserer en afdeling. De røde prikker indikerer at afdelingen er af typen etagebyggeri, hvorimod de blå er af typen tæt-lav.

Kort 1 - afdelingsoversigt - geografi og type

Side 6/68

Kort 2 viser koncentrationen af de almene boliger i de større byer.

kort 2 – Afdelingsoversigt - koncentration af almene boliger

Af tabel 1 ses en oversigt over afdelingerne, deres geografiske lokalisering samt størrelse og type. Nogle af afdelingerne har flere adresser på tværs af byer, da det er flere sammenlagte afdelinger.

Side 7/68

Afd. Adr. Antal Type Nødebjerg Nødebjerg 71-111 - Holeby 21 tæt-lav Magasinvej Magasinvej 2A-K - Holeby 10 tæt-lav Præstevænget Præstevænget 1A-5C - Errindlev 8 tæt-lav Østerled Østervej 21A-D - Holeby 8 etage Sognefogedvænget Sognefogedvænget 1-47 og 2-38; Rødby 84 tæt-lav Avenavej Avenavej 5 -9 og 8 -14 4930 Maribo 42 etage Aaparken Aaparken 2-8 og Vestergade 56 4930 Maribo 55 etage Østre Park Østre Park 2-6 og 10-14 og 20-28 og 34-40 og 44-50 114 etage Ellemosevej Ellemosevej 7-33, Toftevej 3-7, Engvej 2A-D - Holeby 33 tæt-lav Blæsenborgparken Blæsenborgparken 1-49 og 2-48, Engpibervej 68A-H og 70A-K, Maribo 66 tæt-lav Moseparken/Bagtorvet Moseparken, Torvegade 2A+B, Søndergade 12A+B 51 tæt-lav Stokkemarke Toftevej 10-62, Stokkemarke 26 tæt-lav Østofte Møllevænget 2-26 - Nørreballe 12 tæt-lav Præstevænget Præstevænget 4A-6R og 24A-36B og 11A-25E - Søllested 94 tæt-lav Dampmølleparken 17 Dampmølleparken 41-83 - Maribo 30 tæt-lav Holmeager Holmeager 2-94 - Holeby 54 tæt-lav Afd. 61 Horslunde Hans Fuglsvej 8-74, Banevænget 1-11, Gallevej 76A-J, Viggo Lunds Vej 13-19,77 tæt-lav Stationsvej 10-40, Herredsvej 177A-J, Askhavnsvej 77A-C, Brødregade 11A+B - Horslunde Sandby/Provstelunden Viggo Lundsvej 13-75 og 20-28, Bymøllevej 44A-F - Harpelunde 42 tæt-lav Vestenskov Bøgelunden 1-23, Langøparken 8A-T, Jørgen C Pedersensvej 1-23 og 2-2653 - Horslundetæt-lav Mariebo-Møllen Maribo Møllen 3-13 og 2-14 og 101-114 og 201-214 og 301-314 og 406 og 70407Blandet og 412-414 og 999, Møllebo 1-9 Kildeparken Kildeparken 1-31 og 2-12 22 tæt-lav Dampmølleparken 18 Dampmølleparken 1-29 - Maribo 25 tæt-lav Havnegade Havnegade 27, Rødby 8 etage Rosenparken Rosenparken 1-9 og 2-8, Rødby 36 etage Degnevænget Degnevænget 1-23 og 2-22, Rødby 23 tæt-lav Nørregade/Fruegade/Vestergade Nørregade 1A-9 og 12A+B, Fruegade 1A-F, Vestergade 2A-D - Rødby 29 etage Årbyesvej Årbyesvej 53A-K, Rødby 11 etage Maglemervej 25+43, Søvænget 22, Suhrs Gade 16A+B, Torvegade 6A+B, Søndergade 13, Brandsmose Ringvej 4, Lindstrømsvej 51+53, Margrethesvej 6, Nørregade 2 og 4A-H, Torvet 1C og 20-24 og 30, Kapellanstræde 2+4, Kirkestræde 1, Smedestræde 2, Maribo By Brødregade 2A+B og 9A+B og 16A-H og 18A-C - Maribo 70 Blandet Østervang Østervang 41-49 - Maribo 32 etage Margrethevænget Margrethevænget 11-14 og 21-24 og 31-34 og 41+42+43 - Maribo 111 etage Bandholmvænge Bandholm Vænge 1-71 og 2-12 og 16-40, Bandholm 54 tæt-lav Parkvænget Havnegade, Parkvænget 2 og 4 og 6A-8B og 10-20 og 24-26 og 1+3 og 5A-7B28 tæt-lav og 9-15, Havnegade 22A-D - Bandholm Skovvænget Skovvænget 11-45, Bangshavevej 14-24 24 tæt-lav Skibevej Skibevej 71 A-D, 73 A-C, Bandholm 7 tæt-lav Syltholmsparken Syltholmsgade 2-66 - rødbyhavn 108 etage Kongeleddet Kongeleddet 1-7 og 15-33 - rødbyhavn 191 etage Skjoldsvej/Ole Kirks Allé Skjoldsvej 1-15 og 2-16, Ole Kirks Allé 8-60 og 9-45 - nakskov 74 tæt-lav Færgelandsparken Tornskadevej 1-663 - Nakskov 331 tæt-lav Helgenæsparken Helgenæsvej 5-225 - Nakskov 110 tæt-lav Kløvervænget Kløvervænget 17-27 og 22-64, A. R. Paulsensvej 2-14 - nakskov 232 etage

Rosnæs Lindevej 1-7 og 2-44, Strandvej 24A+B, Enehøjevej 57A+B - nakskov 70 blandet Løjtoftevej Løjtoftevej 103A-109D - nakskov 12 tæt-lav Rønnebærvej 4-24 og 7-19 og 23, Ahornsvej 3-19 og 4-22, Strandpromenaden 30, Strandvej 2-12 og 18, Riddersborgvej 5+7 og Havebyen Rosnæs 13+15, Elmevej 1-5 og 13-21 - nakskov 102 tæt-lav Afd. 1 Boligselskabet 1-12, 4943 Torrig L 12 tæt-lav Rosenparken Rosenvænget 8-18 - nakskov 155 etage Fjordgården Nybrogade 7 A - E, nakskov 36 etage Nørrevænget I Nørrevænget 1-23 + 2-48, nakskov 36 tæt-lav Nørrevænget II Nørrevænget 50-90, nakskov 135 etage Præstestræde Præstestræde 2 A-G & Tilegade 1, nakskov 11 etage Riddersborgparken Enehøjevej 120-256p, nakskov 413 etage Nørrevold Erlingsvej 2+4 og 8-20, nakskov 37 etage Birkevænget Birkevænget 8 - 48, 7 A - 13 A, 25 - 59, 4900 Nakskov 300 etgae Fruegade 22 - 24, Hollændergade 2, Perlestikkergade 26 abc, Kattesundet, Rødbyvej 2 abc, Tilegade 13-55, Tårsvej 25-27, Østre Indre By Boulevard 19 abc, 4900 Nakskov 75 etage

Tabel 1- Afdelingsoversigt: beliggenhed, størrelse og type

Side 8/68

2.3 Husleje En del af målsætningen med den almene sektor er at kunne tilbyde gode boliger til en overkommelig husleje. Huslejen er samtidig et vigtigt konkurrenceparameter for de almene boliger.

Af tabel 2 neden for er anført de gennemsnitlige m2-priser/år for de enkelte afdelinger i 2010-tal.

Afdeling Kr/m2/år Afdeling Kr/m2/år Torrig Boligselskab, Torrig 245,74 Årbyesvej, Rødby 721,14 Rosenparken (NAB), Nakskov 494,48 Holmeager, Holeby 725,5 Fjordgården, Nakskov 555,65 Præstevænget, Søllested 733 Syltholmsparken, Rødbyhavn 557 Maribo By, Maribo 745,97 Riddersborgparken, Nakskov 573,23 Magasinvej, Holeby 745,97 Ellemosevej, Holeby 576,45 Nørregade, Rødby 746,07 Nørrevænget II, Nakskov 585,37 Skjoldsvej/Ole Kirks Allé, Nakskov 749 Birkevænget, Nakskov 586,36 Indre By 749,14 Aaparken, Maribo 600,56 Stokkemarke, Stokkemarke 760,66 Nørrevænget I, Nakskov 607 Bandholmvænge, Bandholm 772 Kongeleddet, Rødbyhavn 618 Dampmølleparken, Maribo 778,55 Margrethevænget, Maribo 618,64 Østofte, Nørreballe 793,64 Østre Park, Maribo 625 Degnevænget, Rødby 798,78 Kløvervænget, Nakskov 625 Præstevænget (Domea), Holeby 810,68 Ved Skoven, Maribo 644,13 Dampmølleparken 18, Maribo 814,25 Rosenparken, Rødby 646 Moseparken/Bagtorvet, Maribo 815,26 Helgenæsparken, Nakskov 650 Sandby/Provstelunden, Harpelunde 815,94 Rosnæs, Nakskov 650 Løjtoftevej, Nakskov 816 Avenaparken, Maribo 670 Horslunde…, Horslunde 830,59 Østervang, Maribo 670 Skibevej, Bandholm 831 Havebyen Rosnæs, Nakskov 672 Blæsenborgparken, Maribo 831,77 Parkvænget, Bandholm 673,22 Østerled, Holeby 887,63 Sognefogedvænget, Rødbyhavn 695,93 Præstestræde, Nakskov 890,24 Kildeparken, Søllested 696,44 Vestenskov..., Danemare 898,08 Havnegade, Rødby 699 Nødebjerg, Holeby 934,94 Færgelandsparken, Nakskov 699 Nørrevold, Nakskov 937,42 Mariebo-Møllen, Maribo 711,97

Tabel 2 - Huslejeniveau

Det gennemsnitlige huslejeniveau for en almen familiebolig i Lolland Kommune er på 722,68 kr/m2/år. Sammenholdes huslejeniveauet med risikovurderingen, kapitel 3, ses at i de afdelinger, hvor der er

Side 9/68

deciderede udlejningsvanskeligheder også er der, hvor huslejeniveauet ligger inden for den højeste 1/3. Der ses en tendens til at i de afdelinger, hvor der er et højt huslejeniveau også er en vifte af andre problemer.

Forskning viser, at de variable som først og fremmest forklarer flytninger, er personvariable som alder, familiestabilitet, indkomst og botid i boligen. Variable som boligstørrelse, bygningstype og andelen af indvandrere i bebyggelsen har også stor betydning. Og desuden, at huslejenedsættelser har haft en meget signifikant betydning for reduktion af fraflytningen (Skifter Andersen 1999)

Samme undersøgelse viser imidlertid at huslejenedsættelsens betydning for tilflytningen ikke er entydig, idet der er interaktion mellem huslejenedsættelsen og nogle af de øvrige variable, bl.a. prisniveauet på ejerboliger i kommunen. Der er således en sammenhæng mellem ejerprisniveauet i regionen og virkningerne af huslejenedsættelse, der tilsyneladende kun har haft en positiv effekt for tilflytningen i kommuner med et højt prisniveau for ejerboliger. I de dyre områder kan en lavere husleje i en vis udstrækning få folk til at vælge almene boliger fremfor ejerboliger (Ibid.). I kommuner med lavere priser køber folk ejerboliger, hvis de ønsker det, uanset hvilken husleje der er i de almene boliger, og tilflytningen til afdelingerne er her bestemt af ikke-økonomiske forhold som skilsmisser, tilvandring mv.

Der er et højt antal udsættelser, og flere af boligselskaberne har konstateret, at op mod 1/3 af fraflytningerne i enkelte afdelinger skyldes, at beboeren ikke ser sig i stand til at betale huslejeopkrævningerne.

2.4 Ledige lejemål I flere boligområder er det en udfordring at udleje ungdomsboliger og små 1-værelses og 2-værelses lejligheder. Andre steder er det især de helt store 4- og 5-værelses lejligheder, der er svære at få udlejet.

De mange ledige lejligheder er en økonomisk udfordring for de boligorganisationer, der er berørt af det. I nogle afdelinger er det helt op imod ¼ af boligerne, der står tomme.

Udlejningsvanskelighederne er størst i landdistrikterne og i etagebyggerierne. Geografi og arkitektur er væsentlige faktorer for

Side 10/68

lejeledigheden, men også den kollektive trafikforsyning og den strukturelle infrastruktur i øvrigt har betydning for bosætningen.

Den generelle negative vækst i kommunens befolkningstal vil i sig selv også betyde et stigende antal overskudsboliger. Tabel 3 neden for viser antallet af de ledige lejemål og ledighedsperioden i de enkelte afdelinger pr. 1. juni 2012.

Afdeling Antal Periode 2 stk i 2,5-3mdr Skjoldsvej/ Ole Kirks Allé 4 2 stk i mere end 3 mdr. Havebyen Rosnæs 1 1 stk i mere end 3 mdr. 1 stk i 1/2 - 1,5 mdr. 1 stk i 2-2,5 mdr. Nøddebjergparken 4 2 stk i mere end 3 mdr. Østerled 2 2 stk i mere end 3 mdr. 1 stk under 1/2 mdr. Præstestræde 3 2 stk i mere end 3 mdr. 5 stk under 1/2 mdr. 3 stk. i 1/2 -1,5 mdr. 1 stk i 2-2,5 mdr. Riddersborgparken 39 30 stk i mere end 3 mdr. Nørrevold - fam.boliger 2 2 stk i mere end 3 mdr. Nørrevold - ungdomsboliger 1 1 stk under 1/2 mdr. Maribo by 1 1 stk i mere end 3 mdr. Margrethevænget 11 11 stk i mere end 3 mdr. Bandholmvænge 1 1 stk i 1/2 - 1,5 mdr. Parkvænget 1 1 stk under 1/2 mdr. 1 stk under 1/2 mdr. 1 stk i 1/2 - 1,5 mdr. Syltholmsparken 4 2 stk i mere end 3 mdr. 4 stk under 1/2 mdr. 1 stk i 1/2 - 1,5 mdr. Kongeleddet 39 34 stk i mere end 3 mdr. Birkevænget 1 1 stk i 1/2 - 1,5 mdr. 3 stk under 1/2 mdr. Præstevænget, Søllested 6 3 stk i 1/2 - 1,5 mdr. Holmeager 1 1 stk under 1/2 mdr. 5 stk i 1/2 - 1,5 mdr. Horslunde… 11 6 stk i mere end 3 mdr. 1 stk under 1/2 mdr. Sandby… 6 2 stk i mere end 3 mdr. 2 stk under 1/2 mdr. 1 stk i 2-2,5 mdr. Vestenskov… 11 2 stk i mere end 3 mdr. Kildeparken 2 2 stk i 1/2 - 1,5 mdr. Havnegade 1 1 stk i mere end 3 mdr. 1 stk under 1/2 mdr. Nørregade… 2 1 stk i mere end 3 mdr. Sognefogedvænget 4 4 stk i mere end 3 mdr.

Tabel 3 - Ledige boliger

I alt er der 162 ledige boliger fordelt på 24 afdelinger. Det svarer til 3,76 % af den samlede almene boligmasse i kommunen. Til

Side 11/68

sammenligning er der på landsplan 0,67% ledige boliger i den almene sektor.

Tabellen viser kun et øjebliksbillede af de ledige boliger. Der er ikke noget unormalt i, at en bolig ikke er genudlejet, inden den fraflyttes. Man må dog formode, at der er problemer med at genudleje boliger, der har stået tomme i mere end 90 dage. Tabellen viser, at der i Lolland Kommune er 107 ledige boliger, der har en liggetid på mere end 90 dage. Det betyder, at 2/3 af alle de ledige boliger i kommunen har været ledige i 3 måneder eller flere, og giver dermed tomgangstab for boligorganisationerne.

De boliger der har ledige lejemål i mere end 3 måneder, er beliggende i afdelinger i Nakskov, Maribo, Rødby, Rødbyhavn, Holeby, Horslunde, Harpelunde og Vestenskov.

Fordelingen af alle de ledige boliger pr. 1. juni 2012 fordeler sig således, at de 52% er beliggende i etagebyggeri, de 43% er beliggende i tæt-lavt byggeri, og de resterende 5% er beliggende i blandet tæt-lav og etagebyggeri.

4,72% er alle de lejemål der er beliggende i etagebyggeri står således ledige. I det tæt-lave byggeri er det tilfældet for 3,94% vedkommende, og endelig er 0,48% ledige i det blandede byggeri.

For afdelinger af typen tæt-lav, der er plaget af udlejningsvanskeligheder, er det 8,43%, der står tomme. Det er tilfældet for 8,36% af de lejemål, der er beliggende i etagebyggeri med udlejningsvanskeligheder.

2.5 Venteliste En kortlægning af personer på venteliste er en vigtig parameter, når der skal tegnes en profil af efterspørgslen efter de almene boliger i et boligselskab og dermed udlejningssituationen og konkurrencesituationen på boligmarkedet. Jo længere ventelisten er, jo mere attraktive er boligerne. Samtidig er det vigtigt at være opmærksom på, at ventelister ikke nødvendigvis udtrykker den reelle boligefterspørgsel, idet mange, især seniorer og ældre i ejerboliger, lader sig opskrive på en venteliste i det tilfælde, at de (pludselig) skulle få behov for en anden bolig. Omvendt kan der fx være et behov for en almen bolig grundet alderdom, men en situation, hvor man ikke kan sælge den nuværende bolig pga. ringe efterspørgsel.

Side 12/68

Ventelisterne for kommunens boligorganisationer er opgjort på forskellige måder og er derfor vanskeligt sammenlignelige. På de sidste individuelle dialogmøder melder boligorganisationer om vigende eller slet ingen venteliste.

2.6 Beboersammensætning KUBEN Management har i efteråret 2009 udarbejdet en analyse af den almene boligsektor i kommunen. Analysen viser at 19 % af beboerne i de almene boliger var i arbejde og knapt en tredjedel modtog indkomsterstattende ydelse. Indkomstniveauet er generelt meget lavt og knapt 80 % af beboerne havde en bruttoindkomst på under 200.000 kr.

Beboersammensætningen i den almene sektor er karakteriseret ved en stor andel af ældre over 60 år (ca. 40 %), en del unge under 25 år, og ved at knapt to tredjedele af beboerne er enlige.

Side 13/68

Den almene sektor har en overrepræsentation af indvandrere og efterkommere i forhold til kommunen som helhed.

Side 14/68

2.7 Opsummering I dette afsnit opsummeres de væsentligste resultater i de foregående afsnit, og der gives på den baggrund en samlet vurdering af boligernes konkurrenceevne.

En boligs samlede konkurrenceevne er et udtryk for evnen til at tiltrække nye beboere, når boligen frigøres i forbindelse med fraflytninger. Konkurrenceevne er en kompleks størrelse sammensat af mange forskellige forhold eller konkurrenceparametre. Hvilke parametre der vægtes, er bestemt af, hvilke boligpræferencer den enkelte person eller husstand har. Økonomi er for mange en afgørende og ofte bestemmende parameter. Men andre forhold spiller også ind, herunder fysisk og geografisk beliggenhed.

Væsentlige resultater:

 Knapt 4000 almene familie- og ungdomsboliger i kommunen

 Stor geografisk spredning, men med den største koncentration af boliger i Nakskov, Rødby-Rødbyhavn og Maribo.

 Stigende antal ledige lejemål, pr. 1. juni 3,76%

 Størstedelen af den aktuelle boligledighed er koncentreret i bestemte områder af Nakskov, Maribo og i Rødby-Rødbyhavn som sådan, og desuden i Søllested, Holeby, Horslunde, Vestenskov, Bandholm og Sandby.

 52% af de aktuelt ledige boliger er beliggende i etagebyggeri, 43% er beliggende i tæt-lavt byggeri og de resterende 5% er beliggende i blandet etage og tæt-lav.

 I forhold til beboernes aldersfordeling er der generelt en overrepræsentation af ældre over 60 år og en underrepræsentation af 25-40-årige og 41-60-årige sammenlignet med Lolland Kommune som helhed.

En vigtig indikator for styrken af efterspørgslen efter boliger og dermed for konkurrenceevnen er antallet af ledige boliger. P.t. er der tomgang i 107 boliger, som har stået tomme i mere end 90 dage.

En anden væsentlig indikator for styrken af efterspørgslen er ventelister. Vigende efterspørgsel er som regel ensbetydende med korte ventelister.

Side 15/68

Årsagen til den vigende efterspørgsel efter boliger i visse områder hænger sammen med en række faktorer, som for nogles vedkommende er forbundne med hinanden, og som i større eller mindre grad kan styres. Det drejer sig bl.a. om:

 Beboersammensætning, herunder aldersfordeling, social status, familiemønstre og etnicitet.  Områdets omdømme - f.eks. er boliger i den vestlige del af Nakskov, den nordlige del af Rødbyhavn og den østlige del af Maribo forholdsvis uattraktive i kraft af områdets negative image.  Kvaliteten og typen af boligbebyggelse - f.eks. kan etageboligbyggeri være uattraktivt for både børnefamilier og (gangbesværede) ældre.  Værdi for pengene (ikke nok bolig for pengene sammenlignet med andre boliger lokalt).  Beliggenhed (adgang til offentlig og privat service og faciliteter, herunder transportmuligheder).

Overordnet set står den almene sektor over for et forholdsvis stort konkurrenceevneproblem i forhold til en del af boligmassen, hvilket kommer til udtryk ved utidssvarende boliger, ledige lejemål, fraflytninger og korte eller ingen ventelister.

Side 16/68

3 Boligpolitisk risikovurdering

Formålet med en risikovurdering af den almene sektor er at designe et politisk og administrativt styringsværktøj, der giver et bedre administrationsgrundlag og dermed er medvirkende til at kvalificere af sagsbehandlingen og sikre rettidige beslutninger. Værktøjet vil også være med til at lette de politiske prioriteringer.

I en situation med et generelt overskud af boliger, vil de boligafdelinger, der har en beliggenhed eller en arkitektur der efterspørges mindst, rammes på udlejningen først. Det kan medføre at afdelingerne ikke er i stand til at opretholde boligkvaliteten og et rimeligt huslejeniveau, og det kan også påvirke enkelte afdelinger i en retning, så de ikke længere er i stand til at klare deres gældsforpligtelser.

Da kommunen er garantistiller for en række almene boligafdelinger, er det derfor interessant at se på, i hvor høj grad man kan forvente/risikere, at disse garantier kræves indfriet. Alene i den almene sektor er der stillet kommunale garantier for over 400 mio. kr., og dette er bundet med op mod knapt 100 mio. kr. på enkelte afdelinger. En indfrielse af garantierne kan have en betydelig påvirkning på kommunens likviditet.

3.1 Datagrundlag og metode Vurderingen af risici for den enkelte afdeling sker gennem en objektiv vurdering af de opstillede parametre:

 Beliggenhed

 Huslejeniveau

 Opsparede henlæggelser til vedligehold

 Opsamlet underskud

 Udlejningsvanskeligheder

 Fraflytningsprocenter

Parametrene er tilsammen med til at tegne et billede af den enkelte boligafdelings attraktivitet, robusthed og udsathed. Resultaterne af vurderingen parres med den andel af restgælden, som kommunen har stillet garanti for.

Side 17/68

Talmaterialet bygger på den dokumentationspakke, som boligorganisationerne fremsender op til det årlige styringsdialogmøde. Tallene i nærværende analyse er således fremsendt med dokumentationspakken 2011 og baserer sig derfor på 2010-tal. Data er således historiske, men har den fordel at de dels er tilgængelige og dels at de er opgjort på samme måde og derfor kan sammenlignes på tværs af afdelinger og boligorganisationer.

Opgørelsen over gældsforpligtelser og kommunal garantistillelse er opgjort pr. 31.12.11. Tallene er kun vejledende i den forstand, at så længe en evt. renoveringssag pågår optages typisk et midlertidigt byggelån som mellemfinansiering. Det er således først når sagen er endeligt afsluttet og finansieringen sker ved et kreditforeningslån, at det vil figurere på optegnelserne.

3.2 Resultater Intervallerne for de samlede afdelingsresultater er sat til at gå fra [5;8] der markeres med grønt, fra [1;4] der markeres med gult og fra [-8;0] der er markeret med rødt.

Logikken bag er, at de grønne afdelinger relativt set er sunde afdelinger. De gule afdelinger er afdelinger, hvor udviklingen kan gå begge veje og det er afdelinger som skal følges tæt. De røde afdelinger er afdelinger, der allerede i dag er i en kritisk udvikling.

Farverne i venstre kolonne refererer til den boligorganisation, som afdelingen tilhører. De enkelte farver er:

Nakskov Almene Boligselskab (BDK adm.) Boligselskabet 1944 i Nakskov Lolland Almennyttige Boligselskab (DAB adm.) Lejerbo Boligselskabet Domea Holeby (Domea adm.) Boligforeningen Lolland (LF Bo adm.)

Nedenfor ses opgørelsen over de grønne afdelinger. Det fremgår af oversigten, at på nær Magasinvej (der er af typen tæt-lav i Holeby), er alle de grønne afdelinger beliggende i Maribo og Nakskov. Det er da også lokaliteter, der giver maksimalt antal point og beliggenhedsparameteren tæller desuden dobbelt. Men mønstret er alligevel tydeligere her, end for de gule og for de røde afdelinger.

Side 18/68

Beliggenhed Huslejeniveau henlæggelser tilOpsparede vedligeholdelse underskud Opsamlet Udlejningsvanskeligheder Fraflytningsprocenter Samlet resultat beløb Garanti LBF udlån Fjordgården, Nakskov: 36 boliger 2903 m2 2,00 1,00 1,00 1,00 2,00 1,00 8,00 280.840,00 Nørrevænget I, Nakskov: 36 boliger, 3295 m2 2,00 1,00 1,00 1,00 2,00 1,00 8,00 Rosnæs, Nakskov: 70 boliger, 5345 m2 2,00 1,00 1,00 1,00 2,00 1,00 8,00 Maribo By, Maribo: 70 boliger, 4770 m2 2,00 0,00 1,00 1,00 2,00 1,00 7,00 198.325,20 669.794,00 Mariebo-Møllen, Maribo: 62 boliger, 3434 m2 2,00 0,00 1,00 1,00 2,00 1,00 7,00 10.410.512,84 4.275.313,00 Birkevænget, Nakskov: 300 boliger, 24.430 m2 2,00 1,00 1,00 1,00 2,00 -1,00 6,00 7.285.473,12 790.000,00 Dampmølleparken 18, Maribo: 25 boliger, 2095 m2 2,00 -1,00 1,00 1,00 2,00 1,00 6,00 Helgenæsparken, Nakskov: 110 boliger, 7714 m2 2,00 1,00 -1,00 1,00 2,00 1,00 6,00 3.066.453,00 Kløvervænget, Nakskov: 232 boliger, 14.994 m2 2,00 1,00 1,00 1,00 2,00 -1,00 6,00 104.804,12 Ved Skoven, Maribo: 24 boliger, 1722 m2 2,00 1,00 1,00 1,00 2,00 -1,00 6,00 2.115.420,62 Aaparken, Maribo: 55 boliger, 4369 m2 2,00 1,00 -1,00 1,00 2,00 1,00 6,00 2.712.379,72 Færgelandsparken, Nakskov: 331 boliger, 22.961 m2 2,00 0,00 -1,00 1,00 2,00 1,00 5,00 8.312.171,00 Magasinvej, Holeby: 10 boliger, 683 m2 0,00 0,00 1,00 1,00 2,00 1,00 5,00 249.345,00 Skjoldsvej/Ole Allé, Nakskov: 74 boliger, 5407 m2 2,00 0,00 1,00 1,00 2,00 -1,00 5,00 51.692.953,90 3.714.880,00 Østervang, Maribo: 32 boliger, 2308 m2 2,00 0,00 1,00 1,00 2,00 -1,00 5,00 0,00

Tabel 4 - Grønne afdelinger

Det ses også, at 1/3 af de grønne afdelinger har fraflytningsprocenter, der ligger højere end benchmarkværdien, hvilket er et opmærksomhedspunkt. En stor udskiftning i beboermassen giver vanskelige kår for beboerdemokratiet og kan gøre det svært at opbygge et godt og stabilt nabofællesskab.

I det hele taget er det bemærkelsesværdigt, at blot 3 afdelinger opnår max point.

Side 19/68

Beliggenhed Huslejeniveau henlæggelser Opsparede til vedligeholdelse underskud Opsparet Udlejningsvanskeligheder Fraflytningsprocenter Samlet resultat beløbGaranti LBF udlån Ellemosevej, Holeby: 33 boliger, 2931 m2 0,00 1,00 -1,00 1,00 2,00 1,00 4,00 14.991.340,55 Løjtoftevej, Nakskov: 12 boliger, 825 m2 2,00 -1,00 -1,00 1,00 2,00 1,00 4,00 1.694.480,71 2.050.000,00 Nørrevænget II, Nakskov: 135 boliger, 11951 m2 2,00 1,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 4,00 58.049.875,31 2.260.000,00 Rosenparken, Rødby: 36 boliger, 3133 m2 0,00 1,00 -1,00 1,00 2,00 1,00 4,00 5.527.893,70 Rosenparken nab, Nakskov: 155 boliger, 2,00 1,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 4,00 Østre Park, Maribo: 114 boliger, 9546 m2 2,00 1,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 4,00 10.784.608,69 980.000,00 Avenaparken, Maribo: 42 boliger, 2866 m2 2,00 0,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 3,00 4.051.756,21 Havebyen Rosnæs, Nakskov: 102 boliger, 2,00 0,00 1,00 1,00 0,00 -1,00 3,00 58.078.443,96 Holmeager, Holeby: 54 boliger, 3628 m2 0,00 0,00 -1,00 1,00 2,00 1,00 3,00 852.177,50 2.916.248,00 Nørregade..., Rødby: 29 boliger, 2037 m2 0,00 0,00 1,00 1,00 2,00 -1,00 3,00 3.067.255,61 908.444,00 Præstevænget, Søllested: 94 boliger, 0,00 0,00 1,00 1,00 2,00 -1,00 3,00 3.298.182,37 2.298.315,00 Stokkemarke, Stokkemarke: 26 boliger, -2,00 0,00 1,00 1,00 2,00 1,00 3,00 108.885,10 484.867,00 Blæsenborgparken, Maribo: 66 boliger, 3943 2,00 -1,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 2,00 14.870.658,51 1.201.245,00 Dampmølleparken 17, Maribo: 30 boliger, 2182 2,00 -1,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 2,00 7.068.128,69 847.913,00 Moseparken/Bagtorvet, Maribo: 51 boliger, 3182 2,00 -1,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 2,00 3.203.501,31 131.745,00 Præstestræde, Nakskov: 11 boliger, 773 m2 2,00 -1,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 2,00 2.874.091,55 Skibevej, Bandholm: 7 boliger, 440 m2 -2,00 -1,00 1,00 1,00 2,00 1,00 2,00 344.552,71 Syltholmsparken, Rødbyhavn: 108 boliger, 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 -1,00 2,00 Østofte, Nørreballe: 12 boliger, 790 m2 0,00 -1,00 1,00 1,00 2,00 -1,00 2,00 0,00 352.406,00 Havnegade, Rødby: 8 boliger, 436 m2 0,00 0,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 1,00 664.729,00 Indre By, Nakskov: 75 boliger, 5684 m2 2,00 0,00 -1,00 1,00 0,00 -1,00 1,00 12.501.311,10 494.414,00 Kildeparken, Søllested: 22 boliger, 1546 m2 0,00 0,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 1,00 3.818.508,69 386.960,00 Præstevænget Domea Holeby, Errindlev: 8 -2,00 -1,00 1,00 0,00 2,00 1,00 1,00 29.831,00 2.916.248,00 Riddersborgparken, Nakskov: 413 boliger, 2,00 1,00 -1,00 0,00 0,00 -1,00 1,00 89.105.698,20 5.046.533,00 Sognefogedvænget, Rødbyhavn: 84 boliger, 0,00 0,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 1,00 829.810,00 1.799.285,00 Øster Ulslev, Øster Ulslev: 8 boliger, 525 m2 -2,00 0,00 1,00 1,00 2,00 -1,00 1,00

TOTAL 295.150.991,47 25.739.352,00

Tabel 5 - Gule afdelinger

De gule afdelinger fremgår af opgørelsen ovenfor. Der ses at beliggenhedsmønstret er noget mere uklart for de gule afdelinger, der både tæller beliggenheder i Hovedbyer, Centerbyer og mindre landsbyer. I det hele taget er de gule afdelinger en væsentligt mere

Side 20/68

sammensat gruppe end de grønne. Det er karakteristisk for den generelle udlejningssituation i kommunen, at knapt halvdelen af de gule afdelinger er beliggende i Nakskov eller Maribo, men er afdelinger der alligevel er udfordret.

Det fremgår desuden, at der for gruppen af gule afdelinger er en overvægt af afdelinger, der har udfordringer med de opsparede henlæggelser til vedligeholdelse. Gruppen er ydermere karakteriseret ved høje fraflytningsprocenter og en stor spredning i huslejeniveauet.

Der er fire afdelinger med indikationer på udlejningsvanskeligheder (Havebyen Rosnæs, Syltholmsparken, Indre By og Riddersborgparken). Hvis der var tale om dugfriske tal, ville Riddersborgparken i dag høre til en af de røde afdelinger med udlejningsvanskeligheder og høje fraflytningsprocenter. Riddersborgparken er et særskilt opmærksomhedspunkt og alene i den afdeling har kommunen stillet garanti for knapt 90 mio. kr.

Situationen i Sognefogedvænget og Syltholmsparken (samt Kongeleddet, der er rød) er et udtryk for den manglende efterspørgsel efter etagebyggeri i Rødbyhavn.

Side 21/68

Beliggenhed Huslejeniveau henlæggelser tilOpsparede vedligeholdelse underskud Opsparet Udlejningsvanskeligheder Fraflytningsprocenter Samlet resultat beløb Garanti Bomstræde, Nysted: 8 boliger, 798 m2 -2,00 1,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 0,00 Degnevænget, Rødby: 23 boliger, 1519 m2 0,00 -1,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 0,00 927,22 Margrethevænget, Maribo: 111 boliger, 2,00 1,00 1,00 -1,00 -2,00 -1,00 0,00

Nørregade 14 0,00 Nørrevold, Nakskov: 37 boliger, 2125 m2 2,00 -1,00 -1,00 1,00 0,00 -1,00 0,00 Vestenskov…, Dannemare: 53 boliger, 0,00 -1,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 0,00 198.090,00 Rådhusvænget, Nysted: 12 boliger, 774 m2 -2,00 0,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 -1,00 Syrenvænget, nysted: 28 boliger, 2062 m2 -2,00 -1,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 -2,00 Horslunde…, Horslunde: 56 boliger, 3917 m2 0,00 -1,00 -1,00 0,00 -2,00 1,00 -3,00 2.574.993,79 Årbyesvej, Rødby: 11 boliger, 745 m2 0,00 0,00 -1,00 1,00 -2,00 -1,00 -3,00 3.189.296,00 Kongeleddet, Rødbyhavn: 191 boliger, 14034 m2 0,00 1,00 -1,00 -1,00 -2,00 -1,00 -4,00 38.358.966,54 Østerled, Holeby: 8 boliger, 642 m2 0,00 -1,00 -1,00 0,00 -2,00 -1,00 -5,00 1.732.601,85 Bandholm Vænge, Bandholm: 54 boliger, -2,00 -1,00 -1,00 -1,00 0,00 -1,00 -6,00 256.923,11 Nødebjerg, Holeby: 21 boliger, 1285 m2 0,00 -1,00 -1,00 -1,00 -2,00 -1,00 -6,00 Sandby…, Harpelunde: 42 boliger, 2.792 m2 -2,00 -1,00 -1,00 1,00 -2,00 -1,00 -6,00 1.202.919,28 Parkvænget, Bandholm: 28 boliger, 1798 m2 -2,00 0,00 -1,00 -1,00 -2,00 -1,00 -7,00 0,00

TOTAL 47.514.717,79

Tabel 6 - Røde afdelinger

Det, der samlet set karakteriserer de røde afdelinger er at de har høje fraflytningsprocenter, en stor del af dem har udlejningsvanskeligheder og dermed økonomiske vanskeligheder. Problemer med økonomien ses også afspejlet i at hovedparten har udfordringer med et højt huslejeniveau og små opsparede henlæggelser til vedligeholdelse. Fem af afdelingerne har sågar også et opsamlet underskud.

De røde afdelinger er afdelinger der rammes i en negativ udviklingsspiral, hvor flere komponenter forstærker hinanden: uhensigtsmæssig beliggenhed betyder udlejningsvanskeligheder. Høje fraflytningsprocenter betyder højt lejeniveau, svagt beboerdemokrati, svagt sammenhold.

Side 22/68

Margrethevænget stikker ud fra gruppen, da afdelingen ligger i Maribo, har et rimeligt huslejeniveau og henlæggelsesniveau til vedligeholdelse, men med et opsamlet underskud, en kritisk udlejningssituation og høje fraflytningsprocenter. Nørrevold er ligesom Margrethevænget beliggende i en af hovedbyerne, men til sammenligning er der her flere problematiske faktorer som højt lejeniveau, opsparede henlæggelser til vedligeholdelse er lavere end benchmarkværdien og høje fraflytningsprocenter, dog er udlejningssituationen ikke så problematisk som i Margrethevænget. Kommunen har ikke stillet lånegarantier i Margrethevænget, men det er alligevel en afdeling der bør påkalde sig en del opmærksomhed i kraft af det opsamlede underskud og den vigende udlejning med periodisk 20% ledige boliger.

Kongeleddet er en afdeling, der kræver særskilt opmærksomhed, da kommunen her har garanteret for godt 38 mio. kr.

Nørregade 14 er under likvidation og er derfor markeret med sort. Her vil man kunne vente en afskrivning af Landbyggefondsudlånet (106.000 kr.).

I oversigten er medtaget de fire afdelinger tilhørende Boligforeningen Lolland, der er beliggende i det nuværende Guldborgsund Kommune. Det er Guldborgsund Kommune der garanterer for eventuelle lån, men Lolland Kommune er i en situation med krydstilsyn. Det er Guldborgsund Kommune, der bliver inddraget i løsning af evt. problemer, dog kan moderselskab blive påvirket.

3.3 Udløsning af kommunale garantier For hver af afdelingerne og for den samlede farvegruppe er opgjort det samlede garantibeløb.

Kommunen har stillet garanti for sammenlagt godt 417 mio. kr. Heraf er der stillet garanti for kr. 47.514.717,79 i de afdelinger, der er markeret med rødt. De røde afdelinger er i farezonen for ikke at kunne indfri gældsforpligtigelser. I de tilfælde hvor afdelingen er fritaget for at boligorganisationens dispositionsfond dækker tomgangstab kan afdelingen risikere konkurs.

Grundet boligernes beliggenhed, uattraktivitet mv. kan hel eller delvis likvidation være på tale. Garantibeløbene kan her være med til at indikere de kommunale udgifter, der vil være forbundet med en hel eller delvis boligreduktion – foruden de faktiske udgifter til nedrivning og genhusning.

Side 23/68

De afdelinger, der er markeret med gult, er afdelinger, hvor der skal arbejdes målrettet med at ændre udviklingen. De gule afdelinger er den store mellemgruppe, der kæmper med en vifte af udfordringer i varierende grad. Her har kommunen stillet garantier for kr. 245.150.991,47, hvor en del af disse også kan frygtes aktiveret. Alene i Riddersborgparken er der lånegaranteret for lige knapt 90 mio. kr. Når oversigten opdateres på baggrund af nyere data, vil Riddersborgparken figurere som en rød afdeling, lige som det formentligt vil være tilfældet for en del af de gule afdelinger nederst i det gule interval.

3.4 Økonomiske garantiers geografiske placering De rene økonomiske garantiforpligtelser kan dog også i sig selv være interessante i forhold til fx planer for den fremtidige kommunale udvikling. På kort 3 er garantien opgjort på byniveau.

Resultatet heraf er vejledende i forhold til hvis overskuddet af boliger søges nedbragt i de områder, der oplever en negativ befolkningstilvækst.

Der er naturligt stillet flest garantier der hvor koncentrationen af det almene byggeri er højest, hvilket betyder Nakskov, Rødby og Rødbyhavn samt Maribo.

3.5 Administrationsgrundlag

Målet med en risikovurdering er at Kort 3 - Lånegarantiernes geografi vurdere, hvilke risici der er i forbindelse med fremtidige problemer, der endnu ikke har vist sig. Det er målet at få et overblik og en klarhed over de fremtidige problemers omfang for dernæst at kunne beslutte, hvordan man vil håndtere dem.

Side 24/68

Risikovurdering af den almene sektor vil således være et styringsværktøj, der giver et bedre administrationsgrundlag og vil være medvirkende til kvalificering af sagsbehandlingen i kraft af det overblik som giver. I den nyligt vedtagne politik for den almene sektor er der lagt op til at kommunen ved fremtidige kautioneringer vil skele til huslejeniveau, geografisk placering og efterspørgsel på boligerne. I den er vurderingsværktøjet anvendeligt i forhold til at vurdere risici i hver eneste garantisag.

I det følgende kapitel ses nærmere på den kontekst – det samlede boligmarked på Lolland – som den almene sektor er en del af.

Side 25/68

4 Analyse af boligmarkedet i Lolland Kommune

Denne del af analysen har til formål at belyse udviklingen i hele i kommunen generelt, herunder udviklingen i boligmarkedet, med henblik på at vurdere de almene boligers konkurrenceforhold i dag og i fremtiden.

4.1 Kontekst Strategioplægget knytter sig til de overordnede politiske linjer i kommunen og skal ses i snæver sammenhæng med:

Lolland Kommuneplan 2010-2022 Understøtte bystrukturen med to centerbyer. Gode forhold for seniorer og ældre med tilstrækkeligt antal ældre- og plejeboliger og let adgang til kvalitativt gode serviceydelser på ældreområdet. Botilbud for borgere med særlige behov inden for social- psykiatri- og handicap-området. På boligområdet en tilpasning af den almene sektor hvad angår kvalitet og kvantitet. Desuden nedrivning eller renovering af den dårligste del af boligmassen på markedet, og opnåelse af et mere varieret udbud af kvalitetsboliger og byggegrunde.

Planstrategi 2011 Fokuseret udvikling i hovedbyerne og nedrivning af overskudsboliger.

Den politiske aftale 2011 – 13 I den politiske aftale mellem Byrådet og direktionen er indsatsområdet omkring landdistriktsudvikling: tilpasning af boliger i landdistrikter via kondemnering, opkøb og nedrivning samt styrkelse af boligsociale indsats og styrkelse af de to centerbyer.

Boligpolitik Målet er en stærk almen sektor, derfor er der to strategiske spor: Nedrivning for at tilpasse kapaciteten til efterspørgslen og kvalitetssikring af boligudbuddet.

4.2 Befolkningsudvikling Nedenfor er illustreret den faktiske befolkningsudvikling i perioden 2004 til 2012 begge år inkl. samt den prognosticerede udvikling indtil 2031.

Side 26/68

Se figur 1. I prognosen er indarbejdet forventningerne til de afledte effekter af Femern Bælt forbindelsen.

Den gennemsnitlige, faktiske, befolkningstilbagegang i perioden 2004 til 2008 har været på 428 personer pr. år. Som følge af faldende tilflytning fra 2009 er tilbagegangen accelereret til gennemsnitligt 838 personer pr. år i perioden 2009 - 2011. Prognosens tal viser en gennemsnitlig tilbagegang på 606 personer over de kommende 8 år fra 2012.

Fra et niveau på 50.000 indbyggere i 2004 viser prognosen, at der kan forventes en samlet befolkning i 2022 på 39.480.

Figur 1 - Befolkningsprognose 2012 - 2031

Da prognosen revideres årligt vil de kommende års faktiske udvikling løbende blive indarbejdet. Årsagen til den svigtende tilflytning kendes ikke præcist, men vurderes at hænge sammen med finanskrisen, der dels gør det sværere at låne, dels gør boligpriser nærmere hovedstadsområdet billigere end tidligere. Såfremt prognosen alene havde været baseret på til- og fraflytninger i årene 2009 til 2011 ville befolkningstilbagegangen have været noget større.

Prognosens fordeling på aldersgrupper

Figur 2 viser fordelingen på aldersgrupper i udvalgte år og viser et forventeligt fald i antal børn og unge og erhvervsaktive men en stigning i aldersgruppen 65 – 79 år indtil 2022, hvorefter antallet begynder at

Side 27/68

falde. I de første prognose år ses et lille fald i aldersgruppen 80 – 84- årige.

Figur 2 - Befolkningsprognose, fordeling på alder

4.3 Befolkningsudvikling og geografi 2007-2012 Befolkningstilbagegangen har ikke ramt kommunen ens. Der kan spores tendenser til urbanisering og til koncentration langs aksen Maribo- Nakskov.

Samlet set havde Lolland Kommune en befolkningstilbagegang fra 46.111 til 45.241 fra 2011 til 2012. I denne periode har der kun været vækst i tre byer, nemlig Hillested, Sandby og Maribo, mens der er

Side 28/68

tilbagegang i resten af kommunen. Maribo har også tidligere markeret sig som kommunens stærkeste bosætningsområde, men det er nyt at Sandby og Hillested har fremgang, uanset at tallene er små.

2007 2011 2012 2007-2012 2011-2012 Hunseby 451 461 458 1,60% -0,70% Maribo 5988 5963 6003 0,30% 0,70% Branderslev 231 232 225 -2,60% -3,00% Dannemare 472 477 457 -3,20% -4,20% Søllested 1513 1474 1447 -4,40% -1,80% Nakskov 14051 13560 13332 -5,10% -1,70% Bandholm 718 707 680 -5,30% -3,80% Nørreballe 586 556 549 -6,30% -1,30% Horslunde 756 714 702 -7,10% -1,70% Hillested 292 262 268 -8,20% 2,30% Langø 350 330 321 -8,30% -2,70% Rødby 2341 2185 2132 -8,90% -2,40% Sandby 437 389 393 -10,10% 1,00% Landdistrikter 15278 14030 13724 -10,20% -2,20% Holeby 1653 1558 1458 -11,80% -6,40% Rødbyhavn 1997 1814 1756 -12,10% -3,20% Errindlev 344 309 299 -13,10% -3,20% Stokkemarke 528 479 456 -13,60% -4,80% Utterslev 313 276 261 -16,60% -5,40% Birket 251 230 209 -16,70% -9,10% Lolland Kommune 48550 46006 45130 -7,00% -1,90%

Tabel 7 - Geografisk befolkningsudvikling 2007-12

Tilbagegangen er fortsat meget voldsom. I forhold til de mindre byer skal udviklingen fra år til år tages med et gran salt, fordi få til- eller fraflyttere kan ændre billedet. Men selv med dette forbehold er der tale om meget kraftige fald. En tilbagegang på 21 i Birket eller 20 i Dannemare svarer til 9-10 forsvundne husstande på et enkelt år. Særligt voldsom er tilbagegangen i Holeby med et fald på 100 personer. Landdistrikterne har større tilbagegang end kommunen som helhed, men denne overrepræsentation er ikke helt så markant som tidligere.

Byudviklingen 2007-2012

Når det seneste års udvikling sættes ind i et længere forløb bliver det tydeligt, at tidligere tendenser er fortsat gennem det seneste år.

I det lange perspektiv ses, at det reelt kun er Maribo og Hunseby, der er gået frem. Branderslev, Dannemare, Søllested, Nakskov, Bandholm og Nørreballe er gået tilbage, men mindre tilbage end gennemsnittet for kommunen. Byer med tilbagegang over gennemsnittet for kommunen er Horslunde, Hillested, Langø, Rødby, Sandby, Holeby, Rødbyhavn, Errindlev, Stokkemarke, Utterslev og Birket i stigende rækkefølge.

Side 29/68

Udviklingen i landdistrikterne

Ligesom der er bymæssige forskelle i hastigheden på befolkningstilbagegangen er det også tilfældet for landdistrikterne. En analyse af landdistrikternes udvikling på sogneniveau 2007-2012, viser at:

 Maribo og Nakskovs landdistrikter har oplevet en meget kraftig tilbagegang. Det er især interessant set i forhold til udviklingen i Maribo by, som i øvrigt fastholder sin befolkning.

 Der er generelt sammenhæng mellem udviklingen i små og mellemstore byer og de omgivende landdistrikter (Rødby-Rødbyhavn, Nørreballe, Bandholm, Søllested, Stokkemarke, Birket og Horslunde).

 Der er dog afvigelser i området sydvest og nordvest for Nakskov og for landdistrikterne omkring Holeby og Errindlev. Her går landdistrikterne relativt mindre tilbage end byerne.

 Omvendt har Dannemare og Branderslev haft en mindre tilbagegang end de omliggende landdistrikter.

En grafisk fremstilling af befolkningsudviklingen i by og land fremgår af kortet nedenfor.

Side 30/68

Side 31/68

4.4 Boligstruktur Dette afsnit indeholder en kortlægning af boligmassen i kommunen for så vidt angår boligernes alder, type, størrelse og andelen af tomme boliger. Data sammenholdes med tilsvarende for Region Sjælland og for hele Danmark.

Boligmassen i Lolland Kommune

Boligmassen i Lolland Kommune er præget af en stor andel af parcelhuse og boliger opført før 1950. Desuden har Lolland relativt mange små boliger sammenlignet med Region Sjælland og landet som helhed.

Lolland Region Hele Sjælland landet Parcel/stuehuse 16.703 63% 217.816 54% 1.207.757 44% Række-, kæde- og 4.094 15% 65.947 16% 391.607 14% dobbelthuse Etageboligbebyg- 5.273 20% 100.967 25% 1.058.340 39% gelse Kollegier 70 0% 3.932 1% 37.541 1% Andet 262 1% 11.841 3% 50.213 2% Ialt 26.523 400.503 2.745.458

Tabel 8 - Boliger fordelt på type

Lolland Kommune er kendetegnet ved en lille andel af etageboliger. Det gælder i forhold til Region Sjælland, men i særlig grad når der sammenlignes med landsgennemsnittet. Det hænger sammen med en lav urbaniseringsgrad og generelt billige grunde, da etageejendomme typisk vinder frem i større byer med høje grundpriser.

Den lollandske boligmasse er gammel; 57 % af boligerne er opført før 1950, mens det kun gælder 35 % i Region Sjælland og 37 % i landet som helhed. Det modsvares af lav andel af nyere boliger. Det er markant fra 1960 og frem, men det er særligt udtalt for perioden efter 1990. Kun 5 % af de lollandske boliger er ”nye” dvs. opført de sidste tyve år. Tallene for Region Sjælland og landet som helhed er 15 og 13 %.

Side 32/68

Fordeling af boligmassen efter opf¿relsesŒr. Lolland (inderst) Region Sj¾lland og hele landet (yderst)

F¿r 1920 1920-1939 1940-1959 1960-1979 1980-1999 2000-2010

Figur 3 - Fordeling af boligmassen

Boligerne på Lolland ikke væsentligt dårligere end gennemsnittet, når det kommer til basale installationer. En relativt stor andel af boligerne (47 %) er tilkoblet fjernvarme, og når det gælder bad og toiletforhold, er det vanskeligt at se forskelle i forhold til regionen og landsgennemsnittet. Langt de fleste boliger er i dag udstyret med bad og toilet. Det statistiske materiale siger imidlertid ikke noget om, hvilken stand installationerne er i. Selvom en bolig umiddelbart er udstyret med bad og toilet, kan den i almindelighed være i så dårlig stand, at den ikke er tidssvarende eller attraktiv. Ud fra en umiddelbar betragtning svarer størrelsen på de lollandske boliger fint til landsgennemsnittet. Der er lidt færre helt små boliger – bl.a. fordi andelen af kollegieboliger er mindre – og lidt flere store boliger.

Det er imidlertid ikke nok at se på de samlede tal for boligernes størrelse. Forventningerne til en boligs størrelse afhænger bl.a. af typen. Købere og lejere, der efterspørger parcelhuse, har typisk en forventning om, at hus giver dem flere kvadratmeter end en lejlighed. Omvendt efterspørger mange ældre lejligheder eller rækkehuse med færre kvadratmeter og uden have, når børnene er flyttet og kræfterne til rengøring og vedligeholdelse svinder.

Side 33/68

Parcelhuse mv. Lolland Region Hele Sjælland landet - 50 kvm 42 0 % 789 0 % 3.319 0 % 50-74 kvm 718 4 % 6.663 3 % 28.874 2 % 75-99 kvm 2.614 16 % 23.713 11 % 121.692 10 % 100-124 kvm 4.226 25 % 48.527 22 % 250.505 21 % 125-149 kvm 3.821 23 % 56.978 26 % 305.020 25 % 150-174 kvm 2.244 13 % 38.396 18 % 231.067 19 % 175 kvm og derover 3.038 18 % 42.749 20 % 267.267 22 %

Uoplyst 0 0 % 1 0 % 13 0 % I alt 16.703 1.207.757

Rækkehuse mv. Lolland Region Hele landet Sjælland - 50 kvm 232 6 % 3.222 5 % 15.343 4 % 50-74 kvm 1.573 38 % 18.198 28 % 92.460 24 % 75-99 kvm 1.424 35 % 25.421 39 % 150.622 38 % 100-124 kvm 518 13 % 14.408 22 % 91.135 23 % 125-149 kvm 216 5 % 3.480 5 % 30.181 8 % 150-174 kvm 78 2 % 677 1 % 7.539 2 % 175 kvm og derover 53 1 % 541 1 % 4.318 1 %

Uoplyst 0 0 % 0 0 % 9 0 % I alt 3.669 65.947 391.607

Lejligheder mv. Lolland Region Hele landet Sjælland - 50 kvm 622 12 % 13.635 14 % 123.109 12 % 50-74 kvm 1.942 37 % 38.078 38 % 421.096 40 % 75-99 kvm 1.949 37 % 35.747 35 % 350.267 33 % 100-124 kvm 477 9 % 9.652 10 % 109.202 10 % 125-149 kvm 151 3 % 2.273 2 % 31.725 3 % 150-174 kvm 64 1 % 822 1 % 12.129 1 % 175 kvm og derover 68 1 % 759 1 % 10.808 1 %

Uoplyst 0 0 % 1 0 % 4 0 % I alt 5.273 100.967 1.058.340

Tabel 9 - Boliger fordelt på type og størrelse

Tabellen viser, at de lollandske boliger faktisk er ret små, når de sammenlignes med samme boligtype i resten af landet. Det gælder dog ikke for lejligheder, hvor fordelingen stort set svarer til fordelingen på landsplan.

Rækkehusene er generelt små på Lolland. Næsten 80 % er under 100 kvm, mens det kun er 66 % i landet som helhed.1 Samme tendens ses for parcelhusene. 20 % er under 100 kvm, og andelen af store huse over 150 kvm er kun 31 %. På landsplan er tallene 12 og 41 %. Over tid

1 Det spiller ind, at en stor del af de lollandske rækkehuse er almennyttige boliger. Her er der overgrænser for størrelsen, og de har været stigende over tid. Lige nu må almene familieboligers bruttoareal ikke overstige 115 m2.

Side 34/68

har boligstørrelsen for nybyggeri været støt stigende. Det er derfor ikke overraskende den lollandske boligmasse er lille, når den er gammel.

Tomme boliger i Lolland Kommune

Såvidt boligmassen som helhed. Spørgsmålet er så, hvilke boliger, der er efterspørgsel efter, og hvilke der er svære at skaffe beboere til. Det vil være logisk at tilpasse nedrivningsindsatsen, så den passer bedst muligt med de boligtyper, der er lille efterspørgsel efter. Det gælder naturligvis i særlig grad for boligtyper, som det også på landsplan er vanskeligt at sælge eller leje ud. De samme overvejelser – men med modsat fortegn – kan gøres for nybyggeriet.

Den overordnede konklusion er, at der er en klar sammenhæng mellem tomme boliger på landsplan og tomme boliger på Lolland. De tomme boliger i Lolland Kommune adskiller sig ikke væsentligt fra tomme boliger i landet som helhed. Der er bare mange flere af dem, og det i en grad, så der er tale om en overkapacitet inden for næsten alle boligtyper.

Lolland Region Hele landet Sjælland Parcel/stuehuse 1.921 12% 11.752 5 % 57.261 5 % Række-, kæde- og 425 10 % 3.626 5 % 18.675 5 % dobbelthuse Etageboligbebyggels 943 20 % 9.617 10 % 79.303 7 % e Kollegier 20 22 % 1.215 31 % 7.082 19 % Andet 101 39 % 1.568 34 % 8.149 32 % I alt 3.410 13 % 27.768 7 % 170.470 6 %

Tabel 10 - Tomme boliger fordelt på boligtype. Tabellen angiver det faktiske antal af tomme boliger og de tomme boligers andel af det samlede antal boliger inden for den enkelte kategori.

0,96 % af landets boliger findes i Lolland Kommune. Ser vi på de tomme boliger stiger andelen til 2 % af det samlede antal. Det siger imidlertid ikke meget om problemets virkelige omfang. Ser man alene på parcelhuse, rækkehuse og lejligheder, og trækker man derefter den naturlige andel tomme boliger fra (2 % for parcel- og rækkehuse, 5 % for lejligheder, jf. situationen i Århus og København ovenfor) får man et mere realistisk overblik over antallet af boliger, der rent faktisk er i overskud.

Efter denne model udgør overskudsboligerne 10,2 % af den samlede boligmasse i Lolland Kommune. Det tilsvarende tal på landsplan er 2,8 %.

Side 35/68

Trods en stor nedrivningsindsats er antallet af tomme boliger i Lolland Kommune hastigt voksende. I 2008 blev tallet opgjort til 2.421. På tre år er det vokset til 3.410.

Eftersom antallet af naturligt tomme boliger stort set er det samme, er væksten i antallet af reelle overskudsboliger endnu voldsommere. (Fra anslået ca. 1850 i 2008 til anslået ca. 2.700 i 2011)2

4.5 Boligudgift Dette afsnit indeholder dels en kortlægning af boligmarkedet (liggetider, m²-priser og boligudgifterne) i Lolland Kommune, og dels en sammenligning af boligudgifter i kommunen med huslejeudgifter i den almene sektors boliger.

Liggetider og m²-priser i Lolland Kommune Ved en søgning på boliga.dk udført den 26. juni 2012 kan man konstatere, at der var 872 villaer, 14 rækkehuse og 16 lejligheder til salg. Liggetiderne for boliger (rækkehuse, ejerlejligheder og villaer) varierer meget i Lolland Kommune. Enkelte er udbudt indenfor den seneste måned, andre har liggetider et godt stykke over 1.500 dage. Boligen med den længste liggetid, havde været udbudt i 2004 dage eller lige knapt 5 1/2 år.

Dog er den gennemsnitlige liggetid i Lolland Kommune ifølge boliga.dk3 for:

 Villaer: 529 dage

 Ejerlejligheder: 401 dage

 Rækkehuse 255 dage

Den gennemsnitlige m²-pris i Lolland Kommune er ifølge boliga.dk:

 Villaer 5714 kr./m²

 Ejerlejligheder: 10.265 kr./m²

 Rækkehuse 4156 kr./m²

M²-pris for en ejerlejlighed i kommunen springer noget i øjnene, og er vist mest af alt vidnende om at det statistiske grundlag er så begrænset for lejligheder (og rækkehuse), at resultatet for lejligheder bærer præg

2 Det skal bemærkes, at Danmarks Statistik har omlagt deres boligstatistik i 2011. Det giver små usikkerheder i sammenligninger før og efter skellet 2010/2011, men det kan på ingen måde forklare tal af den størrelsesorden, der er tale om her. 3 Søgning foretaget den 26. juni 2012.

Side 36/68

heraf. Ud af de 16 lejligheder er de 2 beliggende i Nakskov og de 14 i Maribo, hvor m²-prisen er højere.

De geografiske forskelle på pris og liggetid for villaer fremgår af skemaet nedenfor.

Områder Pris Liggetid Lolland Vest: Harpelunde, Dannemare, 5079 kr./m² 325 dage Horslunde, Torrig L, Fejø og Vesterborg Lolland Midt: Søllested, Stokkemarke, 4944 538 dage Nørreballe og Bandholm kr./m² Lolland Syd: Errindlev, Holeby og Rødby 4968 kr./m² 542 dage Nakskov 6242 kr./m² 557 dage Maribo 7477 kr./m² 448 dage

Tabel 11 - De geografiske forskelle på pris og liggetid

Ved at sammenligne de gennemsnitlige m²-priser med de udbudte boliger i kommunen med prisen for en almen bolig, kan man konstatere, at hovedparten af boligerne i den almene sektor har m²-priser langt over gennemsnittet i Lolland Kommune.

Sammenligning af boligudgifter Når man sammenligner huslejeniveauet mellem udvalgte almene boligafdelinger med sammenlignelige boliger til salg i de respektive områder, er det et generelt træk, at gennemsnittet af huslejen for almene boliger i området er højere end nettoudgiften ved køb af en ejerbolig med samme antal værelser/boligstørrelse i samme by.

Dette gør sig dog ikke gældende for Lolland Almennyttige Boligselskabs lejemål i Maribo, der er væsentligt billigere end en ejerbolig med samme antal værelser/boligstørrelse i samme by.

Side 37/68

OmrŒde Boligorg/M¾gler Afd/adr. Type Antal v¾r. St¿rrelse Pris Nakskov BS. 1944 i Nakskov Kl¿verv¾nget etage 2 1/2 69 3.641,00 Nakskov Danbolig Kr¿yers GŒrd 45, 2.25 etage 2 68 2.491,00 Nakskov NAB N¿rrev¾nget I t¾t-lav 4 85 4.416,00 Nakskov Estate Engvej 3 t¾t-lav 5 79 3.288,00 Maribo LAB ¯ stervang etage 2 50-60 2971-3572 Maribo Home S¿ndergade 12,1. tv etage 2 59 3.709,00 Maribo LAB Ved Skoven t¾t-lav 3 85-89 4819-5003 Maribo Robinhus Refshalevej 39 Œben-lav 3 86 6.281,00 R¿dby BS Sognefogedv¾nget Sognefogedv¾nget t¾t-lav 4 75-77 4.569,00 R¿dby EDC Svanevej 33 Œben-lav 4 98 3.195,00 S¿llested Boligforen. Lolland Pr¾stev¾nget t¾t-lav 3 85 5.452,00 S¿llested EDC H¿jskolevej Œben-lav 3 86 3.150,00 Horslunde Boligforen. Lolland HorslundeÉ t¾t-lav 3 77 5.614,00 Horslunde Estate Nakskovvej t¾t-lav 3 82 3.154,00 Holeby Domea Holeby N¿debjergparken t¾t-lav 4 97 4.213,00 Holeby Poul Eriksen Havebyen 22 t¾t-lav 3 96 2.363,00 Dannemare Boligforen. Lolland Rudbjerg t¾t-lav 4 90 8.857,00 Dannemare EDC Pr¾stevangen 11 t¾t-lav 4 134 3.990,00 Bandholm LAB Bandholmv¾nge t¾t-lav 4 100 6.596,00 Bandholm Thomas Porse Skovstr¾de 4 t¾t-lav 3 106 2.410,00

Tabel 12 - Komparative eksempler på beliggenhed, type, størrelse og pris.

Side 38/68

5 Boligpræferencer nu og i fremtiden

Der kan være mange årsager til at flytte. Typisk er realiseringen af en flytning knyttet til skelsættende begivenheder eller overgangen til en ny livsfase. Det være sig når unge flytter hjemmefra, et par flytter sammen, en ny familie flytter til en familiebolig eller overgang til en ældrebolig. Der kan også opstå behov for en ny bolig i forbindelse med skilsmisse, dødsfald eller sygdom.

Befolkningens ageren på boligmarkedet er indsat i en oprykningsmodel over de overordnede flyttemønstre, der gentages generation efter generation – se figur 4.

Figur 4 - oprykning på boligmarkedet over livsforløbet4

Modellen for boligkarriere er baseret på en præmis om at den enkelte husstand løbende vurderer sin bolig i forhold til husstandens behov og ressourcer. Hidtidig forskning viser dog, at dette ikke er tilfældet, og ofte sker der ikke ændringer selvom indkomst, behov og boligforbrug ændres5. En af forklaringerne herpå er at mobiliteten hæmmes af en række økonomiske og sociale faktorer, og herunder at beboeren knytter emotionelle og sociale bånd til boligen og boligområdet.

4 (Efter Clemmensen et al. 1989 i Ærø 2002). 5 Ærø, Thorkild (2002) Boligpræferencer, boligvalg og livsstil, Ph.d.-afhandling. By og Byg, Statens Byggeforskningsinstitut, Hørsholm.

Side 39/68

En mere nuanceret forståelse fås ved at fokusere på livscyklusgrupper og deres respektive mobilitet. Mobiliteten som funktion af alderen topper i ungdomsårene (19-25 år), og falder derefter støt med alderen. Ældre par som har haft børn, er den gruppe på boligmarkedet, der er mindst mobil, og hvor kun pensionering med stort indkomstbortfald eller alvorlig sygdom kan føre til flytninger. Ældre enlige er lidt mere mobile end denne gruppe, men flytter også kun relativt sjældent. Når gruppen flytter, vil de typisk flytte til en decideret ældrebolig (Ibid.).

Der er to afgørende forhold af betydning, når en husstand realiserer en flytning; socioøkonomiske ressourcer og boligpræferencer. Boligpræferencer er en kompleks størrelse, der hænger tæt sammen med husstandens brug af boligen, der igen er forbundet med livsstil.

I dette kapitel beskrives befolkningens boligpræferencer nu og i fremtiden samt den mulige betydning heraf for den almene boligsektor i Lolland Kommune.

5.1 Befolkningens boligpræferencer I det følgende beskrives befolkningens boligpræferencer ud fra en undersøgelse fra 2008.6

Resultatet af undersøgelsen er, at danskernes foretrukne familiebolig er en ejerbolig i et enfamilieshus, og at denne boligform er blevet mere og mere populær over de sidste to årtier.

De væsentligste begrundelser for præference for ejerbolig er ønsket om at kunne disponere frit over sin bolig og selv at kunne vedligeholde hus og have.

Ønsket om at bo i lejebolig eller andelsbolig er ikke nær så udbredt. Det findes først og fremmest hos de unge enlige, som foretrækker denne mere urbane boligform i de større byers centrale dele, med god adgang til byens udbud af uddannelse, kultur, underholdning og cafeer. Mere generelt gælder det for alle aldersgrupper, at valget af lejeboligen ofte begrundes med, at den er lettere at komme ind i og ud af, man er fri for en masse besvær med drift og vedligeholdelse. Den er billigere end ejerboligen, og man kan få boligstøtte, hvilket især er vigtigt for ældre

6http://www.eukn.org/Denmark/EUKN_dk_danish/Bypolitik/Byens_Kvaliteter_og_problemer/Boligmarked/Boligpræferen cer/Befolkningens_boligønsker

Side 40/68

enlige. Generelt er den almene sektor blevet relativt mere populær de sidste ti år, mens færre foretrækker den private udlejningsbolig.

Tiltrækningen mod enfamiliehuset i forstaden opstår, når de unge danner par, og bliver endegyldigt realiseret, når børnene kommer. Grønne omgivelser, fravær af kriminalitet og sociale problemer – forstadens forudsigelige tryghed, kommer i højsæde i denne fase af livet. Samme præferencemønster findes hos de enlige forsørgere, men de har i noget mindre omfang end parfamilierne realiseret drømmen om enfamiliehuset. Singlerne – de enlige mellem 30 og 59 år – er mere splittede i deres ønsker til boligens omgivelser. I denne gruppe er der både fællestræk med de unge enlige, at bylivet frister, og et samtidigt ønske om rolige, grønne omgivelser. Blandt de ældre par over 60 år, er enfamiliehuset stadig den foretrukne boligform, med nogenlunde de samme begrundelser som børnefamiliernes, bortset fra, at børnevenligheden i omgivelserne ikke tillægges særlig megen vægt (længere). De ældre enlige orienterer sig i lidt større udstrækning mod lejeboligen, men hovedparten bor dog stadig i ejerbolig. Interessant nok genfindes i denne gruppe interessen for byens tilbud. På det felt ligner de ældre enlige singlerne og de unge enlige.

Mange af beboerne i leje- og andelsboliger vil gerne have en ejerbolig inden for de næste fem år, men har af forskellige grunde ikke opnået det endnu. Mange af dem – især de unge har ventet med at købe, fordi de forventer at få højere indkomst, og et større behov for plads og frie omgivelser indenfor de nærmeste år. Men for mange er problemet, at ejerboligen er for dyr, der hvor de gerne vil bo, eller at de ikke vil reducere deres øvrige forbrug.

Som helhed er der færre end tidligere, som ønsker at bo i forstæderne, og flere som ønsker at bo i bykernerne. De fleste ønsker dog at forblive i det område, hvor de allerede bor. Der er også mange, som gerne vil flytte ud på landet. Især husstande uden tilknytning til arbejdsmarkedet ønsker ofte at komme væk fra byerne ud til landområderne. Det gælder også generelt dem, der er opvokset på landet og gerne vil tilbage. Nærhed til natur og fravalg af sociale problemer i boligområdet har størst betydning ved boligvalget. Derimod er det ikke særligt vigtigt at bo i et område, hvor man ligner hinanden, eller at undgå indvandrere. Der er imidlertid store forskelle mellem præferencerne hos forskellige grupper. De unge vil gerne bo tæt på byens liv, samt tæt på venner og familie, børnefamilierne vil bo i områder med gode opvækstvilkår for børn, og de ældre vil bo tæt på naturen. De lægger desuden mere vægt på at bo sammen med nogen, der ligner dem.

Side 41/68

5.2 Fremtidige boligpræferencer Beboerne og de sociale aspekter er helt centrale hjørnestene for de almene boligorganisationer. Når man fremtidssikrer en bolig eller en afdeling, er det vigtigt at have en fornemmelse for, hvad beboerne vil finde attraktivt i fremtiden. Hensynet til beboernes behov og præferencer i forhold til boligerne er afgørende for at skabe en positiv atmosfære i en boligafdeling og for at kunne leje boligerne ud. Netop for at imødekomme disse boligønsker, er det vigtigt at se på, hvordan fremtidens beboere forventes at leve.

De følgende scenarier for befolkningens livsfaser er fremtidsforskeres bud på udviklingen af familiestrukturer og livsfaser. På figuren nedenfor fremgår det, hvordan livsfaserne har ændret sig over tid – fra 1955 til 2030. Figuren er udarbejdet af fremforsk7.

Figur 5 - Livets nye faser (fremforsk).

Fremtidsforskere arbejder med den forventede udvikling indenfor familietyper. De ser på, hvordan de livsfaser, der dominerer nutidens og fremtidens husstande, har ændret karakter over tid. Figuren viser den tidsmæssige forskydning af de forskellige livsfaser fra perioden 1955- 2030. Når man står over for overvejelser omkring fremtidssikring af de ældre boligafdelinger, kan det være fornuftigt at afklare og kortlægge, hvilket boligforbrug de forskellige fremtidige beboergrupper vil kunne tænkes at have.

7 www.fremforsk.dk. samt kursus Omdannelse af almene boligområder 11-12. juni 2012, Byplanlab.

Side 42/68

 Barndommen – De afhængige Gruppen omfatter børnene. I modellen fremgår det tydeligt, at gruppen i 1955 omfattede væsentligt flere alderstrin, end man ser i dag, og vi vil se i fremtiden. I 1955 var gruppen kategoriseret fra 0 til 18 år, imod 2030 hvor gruppen er fra 0 til 14-15 år. Børnene bor hos deres forældre, og kravene til boligen vil være defineret af familiens størrelse og økonomiske råderum.

 Teenagerne – De uafhængige Denne gruppe betegner de helt unge, som ikke bor hjemme og kan klare sig selv, men som endnu ikke betegnes som ”etablerede”. Gruppen af de uafhængige er blevet større gennem årene; de store teenagere er gået fra at blive betragtet som børn til næsten voksne. De uafhængige unge stiller anderledes krav til boligen end de øvrige grupper. Man er i denne livsfase villig til at nedprioritere boligens bekvemmeligheder til fordel for andre prioriteter. Ofte bruges boligen til de mest basale aktiviteter (sove, spise osv.) og resten af tiden bruges uden for hjemmet. Boligen må derfor gerne være overkommelig, både hvad angår kvadratmeter og pris.

 Unge - De frie 1 De frie 1 er de 20-30-årige nomader, der endnu ikke har stiftet familie. De skifter ofte uddannelse, job, partnere m.v. Denne gruppe er, ligesom de uafhængige, vokset siden 1955. Kravene til boligen kan for denne gruppe være meget varierede, alt efter om man er under uddannelse – og ofte med begrænset økonomisk råderum, eller om man er i arbejde – og derfor har mere frihed. Fælles for alle i gruppen er, at boligen nemt skiftes ud – og skal De frie 1 fastholdes i en bolig, så skal den kunne imødekomme alle krav om modernitet og fleksibilitet. Boligen behøver ikke nødvendigvis være stor, da den ofte kun skal rumme en eller to personer, men den skal kunne rumme de stigende krav om flydende grænser mellem hjem/arbejde, studie/arbejde og derfor være opgraderet med hjælpemidler, som eksempelvis IT og rum til hjemmearbejdsplads.

 Forældrene Her er familie og karriere i centrum. I 1955 var forældrene yngre, men i 2030 vil forældrene være mellem 35 og 56 år og økonomisk bedre stillet. De enlige forældre fremgår ikke selvstændigt af modellen, men de vil også være inkluderet i denne kategori. For dem gælder samme økonomiske frihed dog ikke nødvendigvis, og de kan derfor stille krav om, at boligen skal være økonomisk overkommelig. Ligesom profilen på

Side 43/68

den moderne og fremtidige familie er alsidig, så er kravene til familieboligen ligeså.

Udover at hjemmet skal rumme værelser til hver beboer er fællesarealerne kommet mere og mere i fokus gennem tiden, herunder køkken-alrummet. Nutidens, og formentligt også fremtidens, forældre arbejder som aldrig før, og derfor vil det for mange være attraktivt at kunne flytte noget af arbejdsbyrden hjem. Det kræver yderligere rum og installationer, som kan leve op til sådanne krav. Storfamilier, flergenerationsfamilier og weekendfamilier er ligeledes fænomener, som bliver mere og mere almindelige i danmarksbilledet, og som udfordrer familieboligens fleksibilitet. Rummene i fremtidens boliger skal kunne bruges til flere funktioner og der skal tænkes i fleksible løsninger.

 Seniorer – De frie 2 I 1955 var gruppen mellem 50 og 60 år – i 2030 er de mellem 55 og 80 år. Ligesom forældrefasen har forskudt sig lidt over årene, så har denne gruppe gjort tilsvarende. Det er en gruppe, der oplever en øget frihed og mobilitet, efter at børnene er flyttet hjemmefra. Gruppen har tid og råd til at forkæle sig selv og forbrugsmulighederne topper. Seniorerne vil blive den absolut største gruppe på boligmarkedet, og samtidig kan det også blive dem, der bliver boende længst tid i samme bolig. Ligesom hos familierne sættes der pris på funktionelle og rummelige fællesarealer, og køkkenalrummet er ligeledes for denne gruppe populært. Hvis man vælger at blive boende i samme bolig, kan det være vigtigt, at det der før var børneværelser, nu kan få en anden funktion – enten ved at blive inddraget i det øvrige beboelsesareal eller en anden fleksibel løsning.

 Alderdom Aldersspændet hvor man betegnes som ældre, er blevet markant kortere, hvilket har noget at gøre med en generelt bedre folkesundhed, som gør, at man nu oplever en længere årrække efter pensionsalderen, hvor man stadig vil befinde sig indenfor kategorien De frie 2. Gruppen af ældre stiller, som nu, ligeledes i fremtiden store krav til boligens indretning. Bestræbelserne går på, at vi skal blive i egen bolig, men da bevægelsesmulighederne ofte blive begrænsede med årene, stilles der krav om bedre tilgængelighed inde og uden for boligen.

I fremstillingen er der naturligvis tale om stereotyper for samfundet som sådan, hvor tendenserne formentligt vil være lidt uklarere i den almene sektor. Her er flere enlige forældre, de ældre er ikke helt så friske da

Side 44/68

sundheden halter osv. Men samtlige livsfaser, jf. figur 5, er repræsenteret i alle boligtyper og ejerformer. Alligevel er der nogle tendenser til præferencer: De uafhængige og De frie 1 vil typisk findes i tæt-høje bebyggelser. Forældrene vil typisk foretrække hus med have, dvs. åben-lave eller tæt-lave boliger. Forældre med færre økonomiske ressourcer eller forældre, der foretrækker tæthed til byliv, vil bo i åben- høje eller tæt-høje bebyggelser. De frie 2 bliver måske boende i hus, men kan også flytte tættere til byen for at dyrke kulturlivet eller slippe for arbejdet med at vedligeholde hus og have. De findes derfor også typisk i tæt-høje bebyggelser. Alderdom vil ofte være flyttet fra den åben-lave bebyggelser til en tæt-lav eller en af de to etagebebyggelser med gode adgangsforhold.

5.3 Lokale boligpræferencer I forbindelse med omdannelse i afdeling Riddersborgparken, har Statens Byggeforskningsinstitut lavet en undersøgelse af de vestlollandske ældres boligpræferencer. Undersøgelsens datagrundlag er baseret på 36 semistrukturerede interview med et repræsentativt udsnit af midaldrende og ældre beboere på Vestlolland. Interviewmaterialet er suppleret med datamateriale fra en database over alle boliger, beboere og flytninger på Lolland 2005-11.

Undersøgelsen viser at de midaldrende og ældre vestlollikkere er overvejende tilfredse med deres nuværende bopæl – man sætter især pris på Vestlollands grønne og blå herlighedsværdier og oplever generelt de eksisterende naboskabsrelationer som gode. Et stort mindretal af de interviewede giver i midlertidig udtryk for et aktuelt flytteønske, og selv blandt dem der giver udtryk for glæde ved den nuværende bolig er der mange som understreger, at den nuværende bolig ikke er en ideel ’sidste bolig’.

Flyttebehov og flytteønsker hænger især sammen med enten aktuelle eller forventede aldersrelaterede funktionsnedsættelser, der vurderes at gøre vedligeholdelse af hus og have besværligt og bilkørsel umuligt. Store og gamle vedligeholdelseskrævende ejerboliger og bilafhængighed er forhold som vurderes at være eller blive problematiske i alderdommen for mange. Hertil kommer, at i mange parcelhuse fra 1960erne og 1970erne er varmeudgiften den største løbende udgift samt at større energirenoveringer vil være vanskelige at finansiere.

Undersøgelse viser meget entydigt, at der er et stort ønske om at flytte i en mindre (2½-3 vær.) etplansbolig, gerne rækkehuse, dvs. tæt-lav byggeri. Der er også tydelige præferencer for en lejebolig, især almene boliger. Registerdata bekræfter entydigt disse boligpræferencer blandt

Side 45/68

de flyttende ældre på Lolland: De ældre søger mod de almene boliger og især rækkehusene. Et forhold som særskilt fremhæves ved almene boliger (især af kvinderne) er mulighederne for semi-organiserede fællesaktiviteter.

Det almene rækkehus fremhæves som en ideel bolig for ældre, fordi den for det første tilbyder vedligeholdelsesfrihed og giver mulighed for en lille have, som næsten alle de interviewede sætter stor pris på.

Der er overvejende også et ønske om at bo mere bynært. Dette er især tydeligt blandt de beboere, der ikke i forvejen bor tæt på Nakskov. Generelt er der en meget stor stedstilknytning blandt de ældre som bl.a. giver sig til udtryk i forbehold overfor at flytte til en anden egn/ en anden del af Vestlolland.

For midaldrende og ældre på Vestlolland er oplevelsen af ikke at kunne få solgt sin aktuelle bolig til en acceptabel pris en tydelig barriere for flytninger til en nyere og mere ældrevenlig bolig. Mange af respondenterne med ejerbolig gav udtryk for at netop dette forhold forhindrede dem i at flytte til en mindre, mere hensigtsmæssig bolig.

Nakskov Almene Boligselskab har også selv forestået en analyse af boligpræferencer blandt dem der står på venteliste til en bolig i selskabet. De opskrevne borgere er på venteliste til en bolig i Nakskov by. Den ideelle lejebolig ud som følger:

 Rækkehus i ét plan med lille have eller terrasse.

 Mellem 66 og 95 m2.

 3-4 rum (en del – især de enlige - efterspørger også 2-rums).

 Max. husleje kr. 5.500.

 Opmærksomheden ligger klart på huslejeniveau, indretningen, indvendige kvalitet af boligen og tilgængelighed, i valg af lejebolig.

 Følgende spiller dog også ind: IT (fremtidssikring i boligen), ældrevenlig, fællesskabende udearealer samt tryghedsskabende faciliteter og tiltag.

 Fordelene ved beliggenheden i Nakskov er naturen, familienærhed og det gode handelsliv.

Side 46/68

5.4 Boligpræferencer og almene boliger Lolland Kommune Selvom danskernes foretrukne familiebolig altså fortsat er en ejerbolig i et enfamilieshus, er den almene sektor blevet relativt mere populær de sidste ti år. Det gælder især for unge og ældre enlige og i mindre grad singlerne mellem 30 og 59 år, hvor hovedbegrundelsen for at leje er økonomisk (ingen udbetaling, ingen risiko for faldende boligpriser og mulighed for boligstøtte). For denne målgruppe er det heller ikke nødvendigvis det vigtigste at kunne udtrykke sin identitet gennem boligens indretning.

I de kommende år forventes der befolkningsfremgang blandt de +65- årige i kommunen og dermed øget efterspørgsel efter boliger, der appellerer til denne gruppe. Nøgleord i den forbindelse er boliger i bymæssig kontekst, god tilgængelighed i og omkring boligen samt en konkurrencedygtig husleje. Et fællestræk for målgruppen er, at langt størstedelen ønsker relativt små boliger – i hvert fald mindre end 100 m².

Derudover er god kvalitet af boligen naturligvis en afgørende konkurrenceparameter. Ovenstående synes altså at indikere et behov for små og billige boliger i bynære omgivelser gerne med god tilgængelighed. Her er det vigtigt at være opmærksom på, at tilgængelige boliger ikke nødvendigvis forudsætter tæt-lavt byggeri, idet tilgængelighed i etageboligbebyggelser sagtens kan tilvejebringes via elevatorer og svalegange.

Ses der på den forventede udvikling i befolkningstallet for personer mellem 25 og 39 år, som bl.a. omfatter børnefamilierne, vil der i de kommende år være vigende boligefterspørgsel. Børnefamilierne bor i meget stor udstrækning i eget enfamiliehus. På landsplan bor over 80 % af børnefamilierne i enfamilieshus i en eller anden form. Begrundelserne for at eje er mange, herunder ønske om opsparing og tryghed, boligen som projekt og dispositionsmuligheder. Ses der i stedet på børnefamilier, der bor til leje, er de vigtigste motiver mindre besvær og økonomisk formåen.

Uagtet boformen, skal boliger til børnefamilierne i høj grad være rummelige, fleksibelt indrettede (især fællesarealerne) samt ligge i nærheden af grønne omgivelser. Etageboliger kan tilføres nogle af disse kvaliteter ved sammenlægninger og ved etablering af større altaner og haver til stuelejligheder. Derudover er det naturligvis afgørende, at

Side 47/68

boligerne har god komfort, og at huslejen kan konkurrere med boligudgifterne på det private boligmarked.

Generelt gælder at økonomien er en springende faktor, det samme er at boligerne er bynære og gerne af typen tæt-lav.

Side 48/68

6 Supplerende løsninger

Dette kapitel uddyber de faktorer, der kan være med til at stimulere efterspørgslen på almene boliger. Kapitlet understøtter efterspørgselspinden i strategioplægget, kapitel 3. Der peges på generelle løsningsmuligheder eller redskaber for reducering/omdannelse af den eksisterende boligmasse med eller uden støtte fra Landsbyggefonden.

6.1 Renovering Almenboliglovens § 91 desuden Landsbyggefondens regulativ og vejledning om renoveringsstøtteordningen

For at modvirke tendenser til ghettoisering samt for at styrke det almene byggeris konkurrenceevne, så områderne kan tiltrække og fastholde flere ressourcestærke beboere, er et middel at lave konkrete fysiske forbedringer som renoveringer, ændringer i det arkitektoniske udtryk og sammenlægninger af små lejligheder m.v.

Der er derfor i Landsbyggefonden afsat en årlig investeringsramme på 5.140 mio. kr. i 2011, 4.140 mio. kr. i 2012, 3.640 mio. kr. i 2013 og 2.640 mio. kr. årligt i 2014-2016. Landsbyggefonden kan indenfor disse rammer give tilsagn om ydelsesstøtte til lån til finansiering af renoveringer i almene boligområder.

Støtten tildeles udsatte boligafdelinger med et væsentligt renoveringsbehov, som er omfattet af en godkendt helhedsplan. Renoveringsarbejder skal fortsat som udgangspunkt finansieres over huslejen. Almene boligafdelinger, der ikke kan finansiere de nødvendige renoveringer gennem lejebetaling alene, fordi betalingsevnen er lav i afdelingerne, kan imidlertid som led i en godkendt helhedsplan søge støtte til relevante renoveringsarbejder. Endvidere kan der søges om støtte til renoveringsarbejder, som i høj grad er resultat af samfundsmæssige prioriteringer, som f.eks. investeringer i øget handicaptilgængelighed og miljømæssige investeringer.

Landsbyggefonden giver tilsagn om ydelsesstøtte til renoveringsprojekter. For at Landsbyggefonden kan give tilsagn om støtte, skal boligorganisationen udarbejde en helhedsplan for området, der er godkendt af kommunalbestyrelsen.

Side 49/68

Renoveringsprojekter kan være med til at reducere antallet af boliger, hvis der sker lejlighedssammenlægninger. Renovering kan desuden være med til at fremtidssikre og styrke konkurrenceevnen for ældre velbeliggende afdelinger. Herved kan skabes et udbud af nye lejlighedstyper (f.eks. ældre- og handicapegnede boliger, seniorboliger, større familieboliger), som kan være med til at tiltrække nye beboergrupper til de almene boliger.

6.2 Enkeltvise salg af almene boliger Almenboliglovens kapitel 5 a.

De udsatte almene boligområder er ofte ensartede byggerier, som udelukkende består af lejeboliger. Beboersammensætningen er ensidig med en overvægt af beboere med sociale problemer og lav indkomst. Blandede ejerformer kan bidrage til, at beboersammensætningen i de udsatte boligområder ændres. Det er muligt at ændre boligsammensætningen i udsatte boligområder ved salg af almene boliger enkeltvis til de almene lejere eller ved salg af ledige boliger til andre boligsøgende. Med en ændret boligsammensætning vil boligsøgende i beskæftigelse og med flere økonomiske ressourcer etablere sig i områderne. I udsatte boligområder kan der fastsættes kriterier for, hvem der har mulighed for at købe almene boliger, hvorved beboersammensætningen kan ændres hurtigere.

Ved enkeltvis salg af boliger i udsatte boligområder er der mulighed for at bruge et eventuelt nettooverskud til at finansiere gennemførelse af en helhedsplan i et udsat boligområde. Enkeltvis salg af almene boliger vil kunne gennemføres i alle almene boligafdelinger, men et evt. nettooverskud kan kun bruges til finansiering af helhedsplan ved salg i udsatte boligområder. I ikke-udsatte boligafdelinger skal et evt. overskud anvendes til medfinansiering af nybyggeri. Kriterier for køberne kan kun opsættes i de udsatte boligafdelinger.

Ministeren for by, bolig og landdistrikter skal godkende ansøgningerne om salg af almene boliger fra kommune og boligorganisation. I udgangspunktet skal kommunalbestyrelsen og boligorganisationen være enige om at sælge. Beslutningen skal efterfølgende godkendes på et afdelingsmøde. Der vil blive mulighed for, at kommunalbestyrelsen eller boligorganisationen ensidigt beslutter salg. I så fald skal 2/3 af beboerne ved en urafstemning godkende et salg, ligesom kommune eller boligorganisation skal kunne sandsynliggøre, at der ikke vil opstå tab i forbindelse med salg. Kriterier for, hvem der kan købe boligerne, besluttes af de samme parter, som træffer beslutning om salg.

Side 50/68

6.3 Salg af almene boligafdelingers ejendom Almenboliglovens § 27 og 28

Blandede ejerformer kan bidrage til, at beboersammensætningen ændres i de udsatte boligområder med en overvægt af beboere med sociale problemer og lav indkomst.

Med henblik på at tiltrække flere boligsøgende i beskæftigelse og med flere økonomiske ressourcer til områderne har regeringen skabt mulighed for samlet salg af en blok til 3. mand i udsatte boligområder omfattet af en helhedsplan – f.eks. til en privat investor eller til en andelsboligforening. Ledige grunde kan anvendes til private nybyggede boliger, hvorved der bringes nyt liv til området.

Med den nye salgslov er det muligt i de udsatte boligområder at bruge et eventuelt nettooverskud fra salg af grund og samlet salg af en blok til at finansiere gennemførelse af en helhedsplan i et udsat boligområde. Samlet salg af en almen boligblok og salg af en afdelings grund kan gennemføres i alle almene boligafdelinger, men et evt. nettooverskud kan kun bruges til finansiering af helhedsplan ved salg i udsatte boligområder. Beslutningen skal godkendes af kommunalbestyrelsen. Ved salg af boliger skal beslutningen tillige godkendes af ministeren for By, Bolig og Landdistrikter. Boligorganisationens øverste myndighed træffer beslutning om at sælge en almen afdelings ejendom.

6.4 Udlejning af arealer til erhverv Bekendtgørelse nr. 1306 af 15.12.2009 om sideaktiviteter i almene boligorganisationer m.v.

En almen boligorganisation kan etablere erhvervsarealer i byggeri, der falder inden for almene boligorganisationers kerneområde, hvis der er et boligsocialt formål med erhvervsarealerne.

6.5 Områdefornyelse Lov om byfornyelse og udvikling af byer, kap. 2.

Kommunerne kan efter byfornyelsesloven søge om støtte til områdefornyelse i nedslidte byområder i større og mindre byer og i nyere boligområder med store sociale problemer. Støtten kan bruges til at forny gader og veje, torve og pladser og til at sætte sociale eller kulturelle aktiviteter i gang. Desuden kan kommunerne få støtte til

Side 51/68

planlægning, udredning og organisering i forbindelse med omdannelse af ældre erhvervs- og havneområder. Områdefornyelse kan i visse tilfælde være et godt supplement til en helhedsplan for et alment boligområde. Områdefornyelse kan støttes i ældre nedslidte byområder og i nyere boligområder med store sociale problemer. Der afsættes årligt på finansloven en udgiftsramme på 50 mio. kr. til gennemførelse af områdefornyelse. Der kan højst tildeles 10 mio. kr. i udgiftsramme til den enkelte beslutning (det enkelte projekt) om områdefornyelse. Det forudsættes, at kommunerne bidrager med mindst det dobbelte. Herudover kan kommunerne søge om andel i en særlig ramme på 50 mio. kr. til bygningsfornyelse i de områder, hvor der gennemføres områdefornyelse. Kommunerne kan ansøge om støtte til områdefornyelse hvert år i starten af januar. Hvis ansøgningen imødekommes, skal kommunen udarbejde byfornyelsesprogram og inddrage interessenterne i området i planlægningen. Samtidig med byfornyelsesprogrammet skal udarbejdes en investeringsredegørelse, som kan være med til at tiltrække private investeringer.

6.6 Ikke-fysiske løsningsmuligheder Det enkelte tiltag må udelukkende ses i sammenhæng med andre tiltag, herunder ovennævnte fysiske løsningsmuligheder.

Markedsføring Markedsføring kan være et effektivt våben mod lejeledighed og vigende efterspørgsel efter almene boliger.

Det kan være de mere traditionelle markedsføringstiltag såsom hjemmeside, annoncering i lokale/regionale medier, åbent-hus- arrangementer og omdeling af brochurer. Af mere utraditionelle markedsføringstiltag kunne være busreklamer, lokal skiltning, gratis opskrivning på venteliste, kampagner med en måneds gratis husleje, deltagelse i messer, annoncering i såvel nationale som lokale/regionale medier (trykte og elektroniske medier, f.eks. tv- og radioreklamer, boligportaler og facebook. Desuden samarbejde med ejendomsmæglere/ejendomsmæglerkæder som kan formidle kontakt fra boligsøgende til boligselskabet. Valg af formidlingsplatform skal ske med tanke på målgruppen.

Samarbejde med virksomheder og uddannelsesinstitutioner Udlejningssituationen kan desuden søges forbedret ved etablering af nye samarbejdsformer. I Jylland er der eksempler på samarbejder mellem boligselskab og lokale virksomheder og uddannelsesinstitutioner:

Side 52/68

Et boligselskab har indgået aftale med Grundfos og uddannelsesinstitutioner i byen om indpendlerbolig-garanti, som skal skaffe attraktive boliger til studerende og medarbejdere. Aftalen indebærer, at medarbejdere og studerende får fortrinsret til nyopførte boliger. Aftalen er baseret på aftaler om henholdsvis studieboliggaranti og indpendlerbolig-garanti.

Et andet eksempel på, at udlejningssituationen kan forbedres gennem samarbejde med en lokal virksomhed og kommune, hvor et boligselskab og Siemens Wind Power har indgået en aftale, der betyder, at ansatte ved vindmøllevirksomheden kan flytte ind i møblerede lejligheder uden at betale indskud og med ret til at sige op igen med en måneds varsel.

Markedsføring og samarbejde skal ses som et supplement til de øvrige indsatser og kan ikke stå alene.

Side 53/68

7 Bilag - Risikovurdering

1. Indledning

Formålet med en risikovurdering af den almene sektor er at designe et politisk og administrativt styringsværktøj, der giver et bedre administrationsgrundlag og dermed er medvirkende til at kvalificere af sagsbehandlingen og sikre rettidige beslutninger. Værktøjet vil også være med til at lette de politiske prioriteringer.

Befolkningstallet i Lolland Kommune er støt faldende, og prognoser peger på at det er en tendens, der også vil fortsætte ud i fremtiden. Det vil sandsynligvis også i de kommende år betyde mindre søgning til den almene boligsektor, da der er et generelt overskud af boliger i kommunen. Den seneste prognose beregner et fald på næsten 4000 personer i perioden 2011 – 15.

I en situation med et generelt overskud af boliger, vil de boligafdelinger, der har en beliggenhed eller en arkitektur der efterspørges mindst, rammes på udlejningen først. Det kan medføre at afdelingerne ikke er i stand til at opretholde boligkvaliteten og et rimeligt huslejeniveau, og det kan også påvirke enkelte afdelinger i en retning, så de ikke længere er i stand til at klare deres gældsforpligtelser.

Da kommunen er garantistiller for en række almene boligafdelinger, er det derfor interessant at se på, i hvor høj grad man kan risikere, at disse garantier kræves indfriet. Alene i den almene sektor er der stillet kommunale garantier for over 400 mio., og dette er bundet med op mod knapt 100 mio. på enkelte afdelinger. En indfrielse af garantierne kan have en betydelig påvirkning på kommunens likviditet.

Garantibeløbene er desuden vejledende i forhold til gældsindfrielse ved evt. likvidationer og omdannelse.

Vurderingen af risici for den enkelte afdeling sker gennem en objektiv vurdering af de opstillede parametre, og er således ikke parret med gisninger om fremtidige flyttemønstre, boligpræferencer mv.

Side 54/68

2. Datagrundlag og metode

For hver afdeling med almene familieboliger, hvortil kommunen har tilsynspligt8, er der vurderet på parametrene:

 Beliggenhed

 Huslejeniveau

 Opsparede henlæggelser til vedligehold

 Opsamlet underskud

 Udlejningsvanskeligheder

 Fraflytningsprocenter

Parametrene er tilsammen med til at tegne et billede af den enkelte boligafdelings attraktivitet, robusthed og udsathed. Resultaterne af vurderingen parres med den andel af restgælden, som kommunen har stillet garanti for.

Talmaterialet bygger på den dokumentationspakke, som boligorganisationerne fremsender op til det årlige styringsdialogmøde. Tallene i nærværende analyse er således fremsendt med dokumentationspakken 2011 og baserer sig derfor på 2010-tal. Data er således historiske, men har den fordel at de dels er tilgængelige og dels at de er opgjort på samme måde og derfor kan sammenlignes på tværs af afdelinger og boligorganisationer.

Opgørelsen over gældsforpligtelser og kommunal garantistillelse er opgjort pr. 31.12.11. Tallene er kun vejledende i den forstand, at så længe en evt. renoveringssag pågår optages typisk et midlertidigt byggelån som mellemfinansiering. Det er således først når sagen er endeligt afsluttet og finansieringen sker ved et kreditforeningslån, at det vil figurere på optegnelserne. Den fysiske helhedsplan i Bandholm Vænge til 8,5 mio. vil således først optræde på optegnelsen pr. 31.12.12, når lånet er hjemtaget.

Opgørelsen over Landsbyggefondsudlån er opgjort pr. 14.02.12. For overskuelighedens skyld er grundkapitalindskud og driftsstøttelån slået sammen. Beløbene fremgår af højre kolonne på bilag 2. Der er tale om penge, som kommunen har udlånt og dermed principielt har til gode. Ved tilfældet med delvist frasalg af Lindevænget blev en del af lånet afskrevet, hvilket også kan komme på tale i nedrivningssager.

8 Dog undtaget Torrig Boligselskab afdeling 1, der er underlagt midlertidig administration og hvor kommunen arbejder hen imod en likvidation.

Side 55/68

De enkelte vurderingsparametre beskrives i det følgende. Desuden henvises der til bilag 1 for en granskning af de 19 grupper.

Beliggenhed

Tendenser i retning af en øget grad af urbanisering slår også igennem lokalt, og afdelinger beliggende i yderområder er i fare for at opleve faldende efterspørgsel. I vurderingen sammenholdes afdelingens geografi med det bymønster, som kommuneplanen udstikker i form af hovedbyer og centerbyer: Hovedbyerne Maribo og Nakskov generer en grøn placering. Centerbyerne Horslunde, Søllested, Holeby, Rødby, Rødbyhavn og Dannemare generer en gul placering, og afdelinger beliggende uden for den nævnte geografi benævnes med en rød. Beliggenhedsparameteren tæller dobbelt, ligesom det er tilfældet med udlejningsvanskelighed-parameteren. Begrundelsen for at beliggenhedsparameteren er særlig vigtig er, at kommunen qua kommuneplanen har udstukket et byhierarki der anviser hvor der skal ske udvikling, og at afdelinger med en mindre hensigtsmæssig beliggenhed også ofte har mange andre udfordringer.

Huslejeniveau

Et højt huslejeniveau kan være forårsaget at flere faktorer, fx at afdelingen er ny eller meget vedligeholdelsestung. Det kan dog også være tegn på at der er mange lejemål i tomgang, der medfører tab for afdelingen. Huslejeniveauet er bestemmende for boligernes konkurrencedygtighed på boligmarkedet som helhed.

Data for huslejeniveau stammer fra årsregnskab for 2010/2011, og den billigste 1/3 markeres med grønt, den dyreste 1/3 med rødt og den mellemste med gult.

Henlæggelser til vedligeholdelse

Parameteren kan være med til at pege på om en afdeling er økonomisk robust. Der kan dog være gode grunde til at en afdeling ligger lavt i forhold til de sammenligneligeafdelinger på opsparingssiden, hvis der fx lige har været et stort vedligeholdelsesprojekt. Afdelingens opsparede henlæggelser til vedligeholdelse (konto 401) opgøres i kr. pr. bolig. Nøgletallet opgøres af hensyn til sammenlignelighed på 19 grupper9 afhængig af hhv. byggeriets art, ibrugtagelsesår og boligstørrelser. Benchmarkværdien er fastsat til medianerne for hver gruppe, og der

9 Se bilag 1 for de 19 grupper.

Side 56/68

sondres mellem om henlæggelsesbeløbet er større (grøn) eller mindre end (rød) benchmarkværdien. Der skeles således ikke til om henlæggelserne er for høje, men blot om de ligger over eller under benchmarkværdien. Økonomien i de almene boliger skal balancere, og det er ikke tilladt at henlægge midler til bufferkapital. Henlæggelser større end de tilladte værdier behandles på de årlige individuelle styringsdialogmøder.

Opsamlet underskud

Giver en indikation om en afdelings sundhed. Afdelingens opsamlede underskud (konto 407) opgøres i kr/m2. Afdelinger med en positiv resultatkonto sættes til 0 kr. i opsamlet underskud. Der er fastsat 2 kritiske grænseværdier for opsamlet underskud, hhv rød grænseværdi ved 5%-fraktilen og gul grænseværdi ved 10%-fraktilen.

Udlejningsvanskeligheder

Udlejningsvanskeligheder vil naturligt sige noget om en afdelings attraktivitet. Ledighedsprocenten opgøres som ledige boliger i procent af alle boliger.

Der er taget udgangspunkt i de boliger, som har været ledige i mere end 3 måneder, og der er dermed tale om boliger som har været ledige i længere tid. I beregningerne af fraktilværdierne for ledighedsprocenterne for familieboliger indgår kun afdelinger, som er i besiddelse af ledige boliger.

Grænseværdierne er sat således, at afdelinger som har haft ledige boliger i mere end 3 måneder markeres med gult. De 50 pct. af afdelinger, som har den højeste ledighedsprocent markeres med rødt.

Denne parameter tæller dobbelt i vurderingen ligesom det er tilfældet med beliggenhedsfaktoren.

Fraflytningsprocenter

Høje fraflytningsprocenter kan vidne om en afdeling i misvækst og – trivsel. Fraflytning er defineret som antal fraflytninger pr. boligtype (etage, tæt-lav mv.). Interne flytninger i samme afdeling er ikke inkluderet. En fraflytning registreres, når boligen rent fysisk rømmes, ikke når den opsiges (omkring årsskifte). Rømning af en bolig pga. dødsfald tæller ikke som fraflytning.

Benchmarkværdien er fastsat til medianen. I undersøgelsen vurderes fraflytningsprocenteri forhold til den af Landsbyggefonden fastsatte

Side 57/68

benchmarkværdi. Fraflytningsprocenter højere end benchmarkværdien generer en rød, hvorimod procenter, der er lavere benchmark markeres med grønt.

3. Resultater

I bilag 2 findes den samlede opgørelse, hvor de enkelte risikoparametre fremgår.

Intervallerne for de samlede afdelingsresultater er sat til at gå fra [5;8] der markeres med grønt, fra [1;4] der markeres med gult og fra [-8;0] der er markeret med rødt.

Logikken bag er at de grønne afdelinger relativt set er sunde afdelinger. De gule afdelinger er afdelinger, hvor udviklingen kan gå begge veje og er afdelinger som skal følges tæt. De røde afdelinger er afdelinger, der allerede i dag er i en kritisk udvikling.

Farverne i venstre kolonne refererer til den boligorganisation, som afdelingen tilhører. De enkelte farver er:

Nakskov Almene Boligselskab (BDK adm.) Boligselskabet 1944 i Nakskov Lolland Almennyttige Boligselskab (DAB adm.) Lejerbo Boligselskabet Domea Holeby (Domea adm.) Boligforeningen Lolland (LF Bo adm.)

Nedenfor ses opgørelsen over de grønne afdelinger. Det fremgår af oversigten at på nær Magasinvej (der er af typen tæt-lav i Holeby), er alle de grønne afdelinger beliggende i Maribo og Nakskov. Det er da også lokaliteter, der giver maksimalt antal point og beliggenhedsparameteren tæller desuden dobbelt. Men mønstret er alligevel tydeligere her, end for de gule og for de røde afdelinger.

Side 58/68

Beliggenhed Huslejeniveau henlæggelser tilOpsparede vedligeholdelse underskud Opsamlet Udlejningsvanskeligheder Fraflytningsprocenter Samlet resultat beløb Garanti LBF udlån Fjordgården, Nakskov: 36 boliger 2903 m2 2,00 1,00 1,00 1,00 2,00 1,00 8,00 280.840,00 Nørrevænget I, Nakskov: 36 boliger, 3295 m2 2,00 1,00 1,00 1,00 2,00 1,00 8,00 Rosnæs, Nakskov: 70 boliger, 5345 m2 2,00 1,00 1,00 1,00 2,00 1,00 8,00 Maribo By, Maribo: 70 boliger, 4770 m2 2,00 0,00 1,00 1,00 2,00 1,00 7,00 198.325,20 669.794,00 Mariebo-Møllen, Maribo: 62 boliger, 3434 m2 2,00 0,00 1,00 1,00 2,00 1,00 7,00 10.410.512,84 4.275.313,00 Birkevænget, Nakskov: 300 boliger, 24.430 m2 2,00 1,00 1,00 1,00 2,00 -1,00 6,00 7.285.473,12 790.000,00 Dampmølleparken 18, Maribo: 25 boliger, 2095 m2 2,00 -1,00 1,00 1,00 2,00 1,00 6,00 Helgenæsparken, Nakskov: 110 boliger, 7714 m2 2,00 1,00 -1,00 1,00 2,00 1,00 6,00 3.066.453,00 Kløvervænget, Nakskov: 232 boliger, 14.994 m2 2,00 1,00 1,00 1,00 2,00 -1,00 6,00 104.804,12 Ved Skoven, Maribo: 24 boliger, 1722 m2 2,00 1,00 1,00 1,00 2,00 -1,00 6,00 2.115.420,62 Aaparken, Maribo: 55 boliger, 4369 m2 2,00 1,00 -1,00 1,00 2,00 1,00 6,00 2.712.379,72 Færgelandsparken, Nakskov: 331 boliger, 22.961 m2 2,00 0,00 -1,00 1,00 2,00 1,00 5,00 8.312.171,00 Magasinvej, Holeby: 10 boliger, 683 m2 0,00 0,00 1,00 1,00 2,00 1,00 5,00 249.345,00 Skjoldsvej/Ole Allé, Nakskov: 74 boliger, 5407 m2 2,00 0,00 1,00 1,00 2,00 -1,00 5,00 51.692.953,90 3.714.880,00 Østervang, Maribo: 32 boliger, 2308 m2 2,00 0,00 1,00 1,00 2,00 -1,00 5,00 0,00

Det ses også at 1/3 af de grønne afdelinger har fraflytningsprocenter, der ligger højere end benchmarkværdien, hvilket er et opmærksomhedspunkt. En stor udskiftning i beboermassen giver vanskelige kår for beboerdemokratiet og kan gøre det svært at opbygge et godt og stabilt nabofællesskab.

I det hele taget er det bemærkelsesværdigt at blot 3 afdelinger opnår max point.

Side 59/68

Beliggenhed Huslejeniveau henlæggelser Opsparede til vedligeholdelse underskud Opsparet Udlejningsvanskeligheder Fraflytningsprocenter Samlet resultat beløbGaranti LBF udlån Ellemosevej, Holeby: 33 boliger, 2931 m2 0,00 1,00 -1,00 1,00 2,00 1,00 4,00 14.991.340,55 Løjtoftevej, Nakskov: 12 boliger, 825 m2 2,00 -1,00 -1,00 1,00 2,00 1,00 4,00 1.694.480,71 2.050.000,00 Nørrevænget II, Nakskov: 135 boliger, 11951 m2 2,00 1,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 4,00 58.049.875,31 2.260.000,00 Rosenparken, Rødby: 36 boliger, 3133 m2 0,00 1,00 -1,00 1,00 2,00 1,00 4,00 5.527.893,70 Rosenparken nab, Nakskov: 155 boliger, 2,00 1,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 4,00 Østre Park, Maribo: 114 boliger, 9546 m2 2,00 1,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 4,00 10.784.608,69 980.000,00 Avenaparken, Maribo: 42 boliger, 2866 m2 2,00 0,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 3,00 4.051.756,21 Havebyen Rosnæs, Nakskov: 102 boliger, 2,00 0,00 1,00 1,00 0,00 -1,00 3,00 58.078.443,96 Holmeager, Holeby: 54 boliger, 3628 m2 0,00 0,00 -1,00 1,00 2,00 1,00 3,00 852.177,50 2.916.248,00 Nørregade..., Rødby: 29 boliger, 2037 m2 0,00 0,00 1,00 1,00 2,00 -1,00 3,00 3.067.255,61 908.444,00 Præstevænget, Søllested: 94 boliger, 0,00 0,00 1,00 1,00 2,00 -1,00 3,00 3.298.182,37 2.298.315,00 Stokkemarke, Stokkemarke: 26 boliger, -2,00 0,00 1,00 1,00 2,00 1,00 3,00 108.885,10 484.867,00 Blæsenborgparken, Maribo: 66 boliger, 3943 2,00 -1,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 2,00 14.870.658,51 1.201.245,00 Dampmølleparken 17, Maribo: 30 boliger, 2182 2,00 -1,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 2,00 7.068.128,69 847.913,00 Moseparken/Bagtorvet, Maribo: 51 boliger, 3182 2,00 -1,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 2,00 3.203.501,31 131.745,00 Præstestræde, Nakskov: 11 boliger, 773 m2 2,00 -1,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 2,00 2.874.091,55 Skibevej, Bandholm: 7 boliger, 440 m2 -2,00 -1,00 1,00 1,00 2,00 1,00 2,00 344.552,71 Syltholmsparken, Rødbyhavn: 108 boliger, 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 -1,00 2,00 Østofte, Nørreballe: 12 boliger, 790 m2 0,00 -1,00 1,00 1,00 2,00 -1,00 2,00 0,00 352.406,00 Havnegade, Rødby: 8 boliger, 436 m2 0,00 0,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 1,00 664.729,00 Indre By, Nakskov: 75 boliger, 5684 m2 2,00 0,00 -1,00 1,00 0,00 -1,00 1,00 12.501.311,10 494.414,00 Kildeparken, Søllested: 22 boliger, 1546 m2 0,00 0,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 1,00 3.818.508,69 386.960,00 Præstevænget Domea Holeby, Errindlev: 8 -2,00 -1,00 1,00 0,00 2,00 1,00 1,00 29.831,00 2.916.248,00 Riddersborgparken, Nakskov: 413 boliger, 2,00 1,00 -1,00 0,00 0,00 -1,00 1,00 89.105.698,20 5.046.533,00 Sognefogedvænget, Rødbyhavn: 84 boliger, 0,00 0,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 1,00 829.810,00 1.799.285,00 Øster Ulslev, Øster Ulslev: 8 boliger, 525 m2 -2,00 0,00 1,00 1,00 2,00 -1,00 1,00

TOTAL 295.150.991,47 25.739.352,00

De gule afdelinger fremgår af opgørelsen ovenfor. Der ses at beliggenhedsmønstret er noget mere uklart for de gule afdelinger, der både tæller beliggenheder i Hovedbyer, Centerbyer og mindre landsbyer. I det hele taget er de gule afdelinger en væsentligt mere sammensat gruppe end de grønne. Det er karakteristisk for den generelle udlejningssituation i kommunen, at knapt halvdelen af de gule

Side 60/68

afdelinger er beliggende i Nakskov eller Maribo, men er afdelinger der alligevel er udfordret.

Det fremgår desuden at der for gruppen af gule afdelinger er en overvægt af afdelinger, der har udfordringer med de opsparede henlæggelser til vedligeholdelse. Gruppen er ydermere karakteriseret ved høje fraflytningsprocenter og en stor spredning i huslejeniveauet.

Der er fire afdelinger med indikationer på udlejningsvanskeligheder (Havebyen Rosnæs, Syltholmsparken, Indre By og Riddersborgparken). Hvis der var tale om dugfriske tal, ville Riddersborgparken i dag høre til en af de røde afdelinger med udlejningsvanskeligheder og høje fraflytningsprocenter. Riddersborgparken er et særskilt opmærksomhedspunkt og alene i den afdeling har kommunen stillet garanti for knapt 90 mio. kr.

Situationen i Sognefogedvænget og Syltholmsparken (samt Kongeleddet der er rød) er et udtryk for den manglende efterspørgsel efter etagebyggeri i Rødbyhavn.

Side 61/68

Beliggenhed Huslejeniveau henlæggelser tilOpsparede vedligeholdelse underskud Opsparet Udlejningsvanskeligheder Fraflytningsprocenter Samlet resultat beløb Garanti LBF udlån Bomstræde, Nysted: 8 boliger, 798 m2 -2,00 1,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 0,00 Degnevænget, Rødby: 23 boliger, 1519 m2 0,00 -1,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 0,00 927,22 619.352,00 Margrethevænget, Maribo: 111 boliger, 2,00 1,00 1,00 -1,00 -2,00 -1,00 0,00

Nørregade 14 0,00 106.000,00 Nørrevold, Nakskov: 37 boliger, 2125 m2 2,00 -1,00 -1,00 1,00 0,00 -1,00 0,00 921.876,00 Vestenskov…, Dannemare: 53 boliger, 0,00 -1,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 0,00 198.090,00 1.099.504,00 Rådhusvænget, Nysted: 12 boliger, 774 m2 -2,00 0,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 -1,00 Syrenvænget, nysted: 28 boliger, 2062 m2 -2,00 -1,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 -2,00 Horslunde…, Horslunde: 56 boliger, 3917 m2 0,00 -1,00 -1,00 0,00 -2,00 1,00 -3,00 2.574.993,79 1.557.887,00 Årbyesvej, Rødby: 11 boliger, 745 m2 0,00 0,00 -1,00 1,00 -2,00 -1,00 -3,00 3.189.296,00 Kongeleddet, Rødbyhavn: 191 boliger, 14034 m2 0,00 1,00 -1,00 -1,00 -2,00 -1,00 -4,00 38.358.966,54 3.957.850,00 Østerled, Holeby: 8 boliger, 642 m2 0,00 -1,00 -1,00 0,00 -2,00 -1,00 -5,00 1.732.601,85 576.240,00 Bandholm Vænge, Bandholm: 54 boliger, -2,00 -1,00 -1,00 -1,00 0,00 -1,00 -6,00 256.923,11 1.296.692,00 Nødebjerg, Holeby: 21 boliger, 1285 m2 0,00 -1,00 -1,00 -1,00 -2,00 -1,00 -6,00 300.664,00 Sandby…, Harpelunde: 42 boliger, 2.792 m2 -2,00 -1,00 -1,00 1,00 -2,00 -1,00 -6,00 1.202.919,28 348.370,00 Parkvænget, Bandholm: 28 boliger, 1798 m2 -2,00 0,00 -1,00 -1,00 -2,00 -1,00 -7,00 0,00 664.729,00

TOTAL 47.514.717,79 11.449.164,00

Det, der samlet set karakteriserer de røde afdelinger er, at, de har høje fraflytningsprocenter, en stor del af dem har udlejningsvanskeligheder og dermed økonomiske vanskeligheder. Problemer med økonomien ses også afspejlet i at hovedparten har udfordringer med et højt huslejeniveau og små opsparede henlæggelser til vedligeholdelse. Fem af afdelingerne har sågar også et opsamlet underskud.

De røde afdelinger er afdelinger der rammes i en negativ udviklingsspiral, hvor flere komponenter forstærker hinanden: uhensigtsmæssig beliggenhed betyder udlejningsvanskeligheder. Høje fraflytningsprocenter betyder højt lejeniveau, svagt beboerdemokrati, svagt sammenhold.

Margrethevænget stikker ud fra gruppen, da afdelingen ligger i Maribo, har et rimeligt huslejeniveau og henlæggelsesniveau til vedligeholdelse, men med et opsamlet underskud, en kritisk udlejningssituation og høje fraflytningsprocenter. Nørrevold er ligesom Margrethevænget beliggende

Side 62/68

i en af hovedbyerne, men til sammenligning er der her flere problematiske faktorer som højt lejeniveau, opsparede henlæggelser til vedligeholdelse er lavere end benchmarkværdien og høje fraflytningsprocenter, dog er udlejningssituationen ikke så problematisk som i Margrethevænget. Kommunen har ikke stillet lånegarantier i Margrethevænget, men det er alligevel en afdeling der bør påkalde sig en del opmærksomhed i kraft af det opsamlede underskud og den vigende udlejning med periodisk 20% ledige boliger.

Kongeleddet er en afdeling, der kræver særskilt opmærksomhed, da kommunen her har garanteret for godt 38 mio. kr.

Nørregade 14 er under likvidation og er derfor markeret med sort. Her vil man kunne vente en afskrivning af Landbyggefondslånet.

I oversigten er medtaget de fire afdelinger tilhørende Boligforeningen Lolland der er beliggende i det nuværende Guldborgsund Kommune. Det er Guldborgsund Kommune der garanterer for eventuelle lån, men Lolland Kommune er i en situation med krydstilsyn. Det er Guldborgsund Kommune der bliver inddraget i løsning af evt. problemer, dog kan moderselskab blive påvirket.

4. Udløsning af kommunale garantier

For hver af afdelingerne og for den samlede farvegruppe er opgjort det samlede garantibeløb.

Kommunen har stillet garanti for sammenlagt godt 417 mio. kr. Heraf er der stillet garanti for kr. 47.514.717,79 i de afdelinger, der er markeret med rødt. De røde afdelinger er i farezonen for ikke at kunne indfri gældsforpligtigelser. I de tilfælde hvor afdelingen er fritaget for at boligorganisationens dispositionsfond dækker tomgangstab kan afdelingen risikere konkurs.

Grundet boligernes beliggenhed, uattraktivitet mv. kan hel eller delvis likvidation være på tale. Garantibeløbene kan her være med til at indikere de kommunale udgifter, der vil være forbundet med en hel eller delvis boligreduktion – foruden de faktiske udgifter til nedrivning og genhusning.

De afdelinger, der er markeret med gult er afdelinger hvor der skal arbejdes målrettet med at ændre udviklingen. De gule afdelinger er den store mellemgruppe, der kæmper med en vifte af udfordringer i varierende grad. Her har kommunen stillet garantier for kr. 245.150.991,47, hvor en del af disse også kan frygtes aktiveret. Alene i

Side 63/68

Riddersborgparken er der lånegaranteret for lige knapt 90 mio. kr. Riddersborgparken vil formentligt figurere som en rød afdeling når oversigten opdateres på baggrund af nyere data.

Økonomiske garantiers geografiske placering

De rene økonomiske garantiforpligtelser kan dog også i sig selv være interessante ift. fx planer for den fremtidige kommunale udvikling. På kortet nedenfor er garantien opgjort på byniveau.

Resultatet heraf er vejledende i forhold til hvis overskuddet af boliger søges nedbragt i de områder, der oplever en negativ befolkningstilvækst.

Der er naturligt stillet flest garantier der hvor koncentrationen af det almene byggeri er højest, hvilket betyder Nakskov Rødby og Rødbyhavn samt Maribo.

5. Administrationsgrundlag

Målet med en risikovurdering er at vurdere, hvilke risici der er i forbindelse med fremtidige problemer, der endnu ikke har vist sig. Det er målet at få et overblik og en klarhed over de fremtidige problemers omfang for dernæst at kunne beslutte, hvordan man vil håndtere dem.

Risikovurdering af den almene sektor vil således være et styringsværktøj, der giver et bedre administrationsgrundlag og vil være medvirkende til at kvalificering af sagsbehandlingen i kraft af det overblik som den giver. I den nyligt vedtagne politik for den almene sektor er der lagt op til at kommunen ved fremtidige kautioneringer vil skele til huslejeniveau, geografisk placering og efterspørgsel på

Side 64/68

boligerne. Vurderingsværktøjet er bevendt i forhold til at vurdere risici i hver eneste garantisag.

6. Bilag 1

Nøgletallet opgøres af hensyn til sammenlignelighed på 19 grupper afhængig af hhv. byggeriets art, ibrugtagelsesår og boligstørrelser. hovedprioriteten har været, at etagebyggeri og tæt/lavt byggeri adskilles, og at der i videst muligt omfang tages højde for forskelle afdelingernes boligstørrelser (særligt de helt små boliger (50 m² og derunder) bør betragtes separat). Boliger hvori der både indgår etagebyggeri og tæt/lavt byggeri bliver henregnet til den byggeriart, der udgør den største andel af de samlede boliger.

1. Afdelinger med boliger ≤ 50 m² i etagebyggeri 2. Afdelinger med boliger ≤ 50 m² i tæt/lavt byggeri 3. Afdelinger med boliger mellem 51-75 m² i etagebyggeri ibrugtaget før 1960 4. Afdelinger med boliger mellem 51-75 m² i etagebyggeri ibrugtaget i perioden 1960-1974 5. Afdelinger med boliger mellem 51-75 m² i etagebyggeri ibrugtaget efter 1974 6. Afdelinger med boliger mellem 76-90 m² i etagebyggeri ibrugtaget før 1960 7. Afdelinger med boliger mellem 76-90 m² i etagebyggeri ibrugtaget i perioden 1960-1974 8. Afdelinger med boliger mellem 76-90 m² i etagebyggeri ibrugtaget efter 1974 9. Afdelinger med boliger på over 90 m² i etagebyggeri ibrugtaget før 1975 10. Afdelinger med boliger på over 90 m² i etagebyggeri ibrugtaget i 1975 og efter 11. Afdelinger med boliger mellem 51-75 m² i tæt/lavt byggeri ibrugtaget før 1960 12. Afdelinger med boliger mellem 51-75 m² i tæt/lavt byggeri ibrugtaget i perioden 1960-1974 13. Afdelinger med boliger mellem 51-75 m² i tæt/lavt byggeri ibrugtaget efter 1974 14. Afdelinger med boliger mellem 76-90 m² i tæt/lavt byggeri ibrugtaget før 1960 15. Afdelinger med boliger mellem 76-90 m² i tæt/lavt byggeri ibrugtaget i perioden 1960-1974

Side 65/68

16. Afdelinger med boliger mellem 76-90 m² i tæt/lavt byggeri ibrugtaget efter 1974 17. Afdelinger med boliger på over 90 m² i tæt/lavt byggeri ibrugtaget før 1960 18. Afdelinger med boliger på over 90 m² i tæt/lavt byggeri ibrugtaget i perioden 1960-1974 19. Afdelinger med boliger på over 90 m² i tæt/lavt byggeri ibrugtaget i 1975 og efter.

Side 66/68

Bilag 2

Beliggenhed Huslejeniveau henlæggelser Opsparede til vedligeholdelse Opsamlet underskud Udlejningsvanskeligheder Fraflytningsprocenter Samlet resultat beløbGaranti LBF udlån Fjordgården, Nakskov: 36 boliger 2903 m2 2,00 1,00 1,00 1,00 2,00 1,00 8,00 280.840,00 Nørrevænget I, Nakskov: 36 boliger, 3295 m2 2,00 1,00 1,00 1,00 2,00 1,00 8,00 Rosnæs, Nakskov: 70 boliger, 5345 m2 2,00 1,00 1,00 1,00 2,00 1,00 8,00 Maribo By, Maribo: 70 boliger, 4770 m2 2,00 0,00 1,00 1,00 2,00 1,00 7,00 198.325,20 669.794,00 Mariebo-Møllen, Maribo: 62 boliger, 3434 m2 2,00 0,00 1,00 1,00 2,00 1,00 7,00 10.410.512,84 4.275.313,00 Birkevænget, Nakskov: 300 boliger, 24.430 m2 2,00 1,00 1,00 1,00 2,00 -1,00 6,00 7.285.473,12 790.000,00 Dampmølleparken 18, Maribo: 25 boliger, 2095 m2 2,00 -1,00 1,00 1,00 2,00 1,00 6,00 Helgenæsparken, Nakskov: 110 boliger, 7714 m2 2,00 1,00 -1,00 1,00 2,00 1,00 6,00 3.066.453,00 Kløvervænget, Nakskov: 232 boliger, 14.994 m2 2,00 1,00 1,00 1,00 2,00 -1,00 6,00 104.804,12 Ved Skoven, Maribo: 24 boliger, 1722 m2 2,00 1,00 1,00 1,00 2,00 -1,00 6,00 2.115.420,62 Aaparken, Maribo: 55 boliger, 4369 m2 2,00 1,00 -1,00 1,00 2,00 1,00 6,00 2.712.379,72 Færgelandsparken, Nakskov: 331 boliger, 22.961 m2 2,00 0,00 -1,00 1,00 2,00 1,00 5,00 8.312.171,00 Magasinvej, Holeby: 10 boliger, 683 m2 0,00 0,00 1,00 1,00 2,00 1,00 5,00 249.345,00 Skjoldsvej/Ole Allé, Nakskov: 74 boliger, 5407 m2 2,00 0,00 1,00 1,00 2,00 -1,00 5,00 51.692.953,90 3.714.880,00 Østervang, Maribo: 32 boliger, 2308 m2 2,00 0,00 1,00 1,00 2,00 -1,00 5,00 0,00 Ellemosevej, Holeby: 33 boliger, 2931 m2 0,00 1,00 -1,00 1,00 2,00 1,00 4,00 14.991.340,55 Løjtoftevej, Nakskov: 12 boliger, 825 m2 2,00 -1,00 -1,00 1,00 2,00 1,00 4,00 1.694.480,71 2.050.000,00 Nørrevænget II, Nakskov: 135 boliger, 11951 m2 2,00 1,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 4,00 58.049.875,31 2.260.000,00 Rosenparken, Rødby: 36 boliger, 3133 m2 0,00 1,00 -1,00 1,00 2,00 1,00 4,00 5.527.893,70 Rosenparken nab, Nakskov: 155 boliger, 10554 m2 2,00 1,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 4,00 Østre Park, Maribo: 114 boliger, 9546 m2 2,00 1,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 4,00 10.784.608,69 980.000,00 Avenaparken, Maribo: 42 boliger, 2866 m2 2,00 0,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 3,00 4.051.756,21 Havebyen Rosnæs, Nakskov: 102 boliger, 7839 m2 2,00 0,00 1,00 1,00 0,00 -1,00 3,00 58.078.443,96 Holmeager, Holeby: 54 boliger, 3628 m2 0,00 0,00 -1,00 1,00 2,00 1,00 3,00 852.177,50 2.916.248,00 Nørregade..., Rødby: 29 boliger, 2037 m2 0,00 0,00 1,00 1,00 2,00 -1,00 3,00 3.067.255,61 908.444,00 Præstevænget, Søllested: 94 boliger, 6302 m2 0,00 0,00 1,00 1,00 2,00 -1,00 3,00 3.298.182,37 2.298.315,00 Stokkemarke, Stokkemarke: 26 boliger, 1700 m2 -2,00 0,00 1,00 1,00 2,00 1,00 3,00 108.885,10 484.867,00

Side 67/68

Blæsenborgparken, Maribo: 66 boliger, 3943 m2 2,00 -1,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 2,00 14.870.658,51 1.201.245,00 Dampmølleparken 17, Maribo: 30 boliger, 2182 m2 2,00 -1,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 2,00 7.068.128,69 847.913,00 Moseparken/Bagtorvet, Maribo: 51 boliger, 3182 m2 2,00 -1,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 2,00 3.203.501,31 131.745,00 Præstestræde, Nakskov: 11 boliger, 773 m2 2,00 -1,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 2,00 2.874.091,55 Skibevej, Bandholm: 7 boliger, 440 m2 -2,00 -1,00 1,00 1,00 2,00 1,00 2,00 344.552,71 Syltholmsparken, Rødbyhavn: 108 boliger, 7909 m2 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 -1,00 2,00 Østofte, Nørreballe: 12 boliger, 790 m2 0,00 -1,00 1,00 1,00 2,00 -1,00 2,00 0,00 352.406,00 Havnegade, Rødby: 8 boliger, 436 m2 0,00 0,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 1,00 664.729,00 Indre By, Nakskov: 75 boliger, 5684 m2 2,00 0,00 -1,00 1,00 0,00 -1,00 1,00 12.501.311,10 494.414,00 Kildeparken, Søllested: 22 boliger, 1546 m2 0,00 0,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 1,00 3.818.508,69 386.960,00 Præstevænget Domea Holeby, Errindlev: 8 boliger, 557 m2 -2,00 -1,00 1,00 0,00 2,00 1,00 1,00 29.831,00 2.916.248,00 Riddersborgparken, Nakskov: 413 boliger, 31760 m2 2,00 1,00 -1,00 0,00 0,00 -1,00 1,00 89.105.698,20 5.046.533,00 Sognefogedvænget, Rødbyhavn: 84 boliger, 5606 0,00 0,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 1,00 829.810,00 1.799.285,00 Øster Ulslev, Øster Ulslev: 8 boliger, 525 m2 -2,00 0,00 1,00 1,00 2,00 -1,00 1,00 Bomstræde, Nysted: 8 boliger, 798 m2 -2,00 1,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 0,00 Degnevænget, Rødby: 23 boliger, 1519 m2 0,00 -1,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 0,00 927,22 619.352,00 Margrethevænget, Maribo: 111 boliger, 10533 m2 2,00 1,00 1,00 -1,00 -2,00 -1,00 0,00

Nørregade 14 0,00 106.000,00 Nørrevold, Nakskov: 37 boliger, 2125 m2 2,00 -1,00 -1,00 1,00 0,00 -1,00 0,00 921.876,00 Vestenskov…, Dannemare: 53 boliger, 3335 m2 0,00 -1,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 0,00 198.090,00 1.099.504,00 Rådhusvænget, Nysted: 12 boliger, 774 m2 -2,00 0,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 -1,00 Syrenvænget, nysted: 28 boliger, 2062 m2 -2,00 -1,00 -1,00 1,00 2,00 -1,00 -2,00 Horslunde…, Horslunde: 56 boliger, 3917 m2 0,00 -1,00 -1,00 0,00 -2,00 1,00 -3,00 2.574.993,79 1.557.887,00 Årbyesvej, Rødby: 11 boliger, 745 m2 0,00 0,00 -1,00 1,00 -2,00 -1,00 -3,00 3.189.296,00 Kongeleddet, Rødbyhavn: 191 boliger, 14034 m2 0,00 1,00 -1,00 -1,00 -2,00 -1,00 -4,00 38.358.966,54 3.957.850,00 Østerled, Holeby: 8 boliger, 642 m2 0,00 -1,00 -1,00 0,00 -2,00 -1,00 -5,00 1.732.601,85 576.240,00 Bandholm Vænge, Bandholm: 54 boliger, 3864 m2 -2,00 -1,00 -1,00 -1,00 0,00 -1,00 -6,00 256.923,11 1.296.692,00 Nødebjerg, Holeby: 21 boliger, 1285 m2 0,00 -1,00 -1,00 -1,00 -2,00 -1,00 -6,00 300.664,00 Sandby…, Harpelunde: 42 boliger, 2.792 m2 -2,00 -1,00 -1,00 1,00 -2,00 -1,00 -6,00 1.202.919,28 348.370,00 Parkvænget, Bandholm: 28 boliger, 1798 m2 -2,00 0,00 -1,00 -1,00 -2,00 -1,00 -7,00 0,00 664.729,00 417.185.578,78 58.547.312,00

Side 68/68