CCoommmmuunnaauutttéé ddee CCoommmmuunneess dduu PPaayyss ddee SSoommmmiiièèrrreess
Élaboration du Programme Local de l’Habitat
DDiiiaaggnnoosstttiiicc
Septembre 2008
Contact 866 avenue Maréchal Juin 30900 Nîmes tél. 04 66 29 97 03 fax 04 66 38 09 78 [email protected]
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Conseil en habitat, urbanisme et réhabilitations
Equipe URBANIS
Chef de projet : François Moulonguet [email protected]
Chargés de mission : Corinne Snabre [email protected] Marie Olivier [email protected]
Cartographe : Marie Mélétopoulos [email protected]
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Conseil en habitat, urbanisme et réhabilitations 2 Elaboration du PLH de la Communauté de Communes du Pays de Sommières
IIInntttrrroodduucctttiiioonn
La Communauté de Communes du Pays de Sommières a décidé l’élaboration du Programme Local de l’Habitat. L’objectif est de définir la future politique communautaire en matière de logement sur l’ensemble du territoire du Pays.
Le présent rapport concerne la première phase d’élaboration du P.L.H.I. Cette dernière repose sur : - l’analyse du fonctionnement du marché immobilier local à travers ses diverses composantes foncières et immobilières (accession/location, privé/social), - l’approche urbaine des différentes communes constitutives de l’E.P.C.I. reposant sur des entretiens conduits directement auprès des communes : identification des besoins prioritaires en logements, pratiques communales en matière d’urbanisme opérationnel et réglementaires, inventaire foncier et des principaux projets immobiliers…, - le repérage des besoins prioritaires en logement sur le territoire, portant à la fois sur le logement autonome et sur les structures d’hébergement collectives en particulier destinées aux ménages les plus démunis.
Le présent diagnostic résulte donc du recueil et du traitement de diverses sources d’information, à savoir : - données statistiques du marché du logement et de la construction neuve (Etat, porter à connaissance), - des entretiens réalisés auprès de professionnels de l’immobilier : agences, logeurs sociaux, aménageurs privés, - des contacts direct auprès de l’ensemble des communes du Pays de Sommières.
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Sommaire
1 er partie : Principales caractéristiques du territoire P.6 1 – Les grandes composantes et évolutions de l démographie et du parc de P.7 logements 2 – Les évolutions récentes du marché immobilier P.20 3 – Les personnes en difficulté sociale – Les besoins en hébergement P.23 spécifique ou autonome 4 – Les divers éléments qui encadrent le développement résidentiel du territoire P. 29
2ème partie : L’inventaire auprès des communes P.33 1 – Contenu et objectifs de l’enquête auprès des communes P.33 2 – Synthèse des informations recueilles auprès des communes P.34 3 – Fiches communales P.28
Annexes
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PPéérriiimmèètttrree ddee lllaa CCoommmmuunnaauutttéé ddee CCoommmmuunneess dduu PPaayyss ddee SSoommmmiiièèrreess
La Communauté de communes du Pays de Sommières regroupe 16 communes représentant une population totale estimée à 18700 habitants en 20071.
Ce territoire bénéficie d’une situation géographique stratégique, à mi-chemin des agglomérations de Montpellier et de Nîmes, et d’une bonne desserte routière (RD 40 vers Nîmes, RD 6110 vers Montpellier, RD999 vers Quissac et Nîmes) et autoroutière (échangeur de Lunel sur l’A9).
1- Estimation fondée sur la base du recensement 1999 et des enquêtes annuelles de recensement dont ont déjà fait l’objet 12 des 16 communes de la Communauté de communes, complétés par les données de construction neuve.
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LLeess pprrriiinncciiippaallleess ccaarrraacctttéérrriiisstttiiiqquueess dduu ttteerrrrrriiitttooiiirrree ::: ddéémmooggrrraapphhiiiee,,, ppaarrrcc iiimmmmoobbiiillliiieerrr,,, mmaarrrcchhéé dduu lllooggeemmeennttt
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11 -- LLeess ggrraannddeess ccoommppoossaannttteess eettt éévvoollluutttiiioonnss ddee lllaa ddéémmooggrraapphhiiiee eettt dduu ppaarrcc ddee lllooggeemmeenntttss dduu ttteerrrriiitttooiiirree
1.1 - Un territoire divisé entre un secteur plus densément peuplé au Sud et des communes rurales au Nord.
La Communauté de communes du Pays de Sommières se caractérise par : - une faible densité globale de population. - une dichotomie marquée entre un secteur Sud de plus forte densité et un secteur Nord rural où les densités de population sont généralement inférieures à 40 voire 20 habitants au km2.
Les deux communes de Sommières (4550 habitants) et de Calvisson (4300 habitants) concentrent ainsi à elles seules près de la moitié de la population totale de la Communauté de communes du Pays de Sommières. Quatre des cinq communes de plus de 1000 habitants sont situées le long de l’axe RD 40 Nîmes-Sommières, sur la frange Sud du territoire ; il s’agit de Sommières, Calvisson, mais aussi Villevieille et Congénies. A l’opposé, le secteur Nord est essentiellement composée de communes rurales peu peuplées.
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1.2 - Un territoire en plein essor démographique
La Communauté de Communes du Pays de Sommières enregistre depuis le milieu des années 1970 une croissance démographique positive. Cette croissance est essentiellement portée par un solde migratoire largement excédentaire, liée au desserrement des agglomérations de Nîmes et de Montpellier et à l’amélioration de la desserte du territoire. Elle s’est faite à rythmes variables selon les périodes.
Evolution annuelle de la population par période intercensitaire Source : INSEE - Estimation 2007
600 3,5%
500 3,0% 2,5% 400 2,0% 300 1,5% 200 1,0%
Nombre d'habitants 100 Taux de croissance 0,5%
0 0,0% 1968-1975 1975-1982 1982-1990 1990-1999 1999-2007 -100 -0,5%
Evolution annuelle de la population Taux de croissance annuel
RGP INSEE Estimations provisoires INSEE Taux de croissance annuel Estimation de Estimation de l'accroissement annuel population en 1999-2007 de population depuis COMMUNE 1968 1975 1982 1990 1999 2004 2005 2006 2007 janvier 2007* 1990-1999 (est.) 1999
ASPERES 246 231 249 289 347 420 2,1% 2,4% 9 AUJARGUES 232 295 366 469 673 764 810 4,1% 2,3% 17 CALVISSON 1802 1793 2088 2725 3597 4300 4300 3,1% 2,3% 88 COMBAS 287 313 357 381 433 515 530 1,4% 2,6% 12 CONGENIES 473 496 596 903 1072 1446 1520 1,9% 4,5% 56 CRESPIAN 126 120 115 159 206 289 289 2,9% 4,3% 10 JUNAS 321 363 518 648 721 960 1,2% 3,6% 30 FONTANES 334 326 390 436 492 610 620 1,4% 2,9% 16 LECQUES 203 165 182 215 216 287 340 0,1% 5,8% 16 MONTMIRAT 161 146 135 142 167 280 1,8% 6,7% 14 MONTPEZAT 465 473 589 671 923 1040 3,6% 1,5% 15 SAINT-CLEMENT 150 126 113 122 140 222 250 1,5% 7,5% 14 SALINELLES 261 232 276 355 418 451 480 1,8% 1,7% 8 SOMMIERES 3311 3070 2934 3250 3677 4505 4550 1,4% 2,7% 109 SOUVIGNARGUES 406 370 460 545 589 696 696 0,9% 2,1% 13 VILLEVIEILLE 507 650 936 1030 1196 1506 1590 1,7% 3,6% 49 TOTAL 9285 9169 10304 12340 14867 18675 2,1% 2,9% 476
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Sur la période 1990/1999, la croissance de la Communauté de Communes du Pays de Sommières s’est ainsi située à un niveau nettement inférieur à celui du pourtour montpelliérain : +2,1% en moyenne annuelle, soit +281 habitants supplémentaires par an.
A l’inverse, sur la période récente (2004- 2007), la Communauté de Communes a présenté un niveau de croissance plus en phase avec ceux des agglomérations montpelliéraine et nîmoise : + 2,9% en moyenne annuelle, soit 476 habitants supplémentaires par an.
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1.3 – Une croissance portée par les communes de l’axe Nîmes -Sommières
Toutes les communes de la Communauté de Communes du Pays de Sommières sont en progression démographique, mais à des échelles très variables.
En valeur absolue, les plus fortes croissances sont enregistrées par les communes les plus peuplées : Sommières, Calvisson, Congénies, Villevieille, mais aussi Junas, également située à proximité de l’axe RD 40. Les communes rurales du Nord du territoire ont quant à elles enregistré des croissances relativement comparables, de l’ordre de 10 à 15 habitants supplémentaires par an. Globalement, le taux de renouvellement de la population (pourcentage de nouveaux arrivants) s’établit entre 27 et 50% selon les communes.
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La quasi-totalité des communes ont par ailleurs enregistré une accélération de leur croissance démographique, à l’exception de Calvisson, de Montmirat et de Montpezat qui avaient déjà connu une croissance rapide sur la période 1990- 1999.
Entre 1990 et 1999, seules deux communes (Aujargues et Montpezat) ont enregistré des taux de croissance supérieurs à 3,5% en moyenne par an. Entre 1999 et 2007, 7 communes sur 16 ont enregistré de tels taux ; il s’agit aussi bien de petites communes parmi les moins peuplées du territoire, que de communes plus importantes qui retrouvent une forte croissance (Villevieille, Congénies ou Junas).
Sommières voit sa croissance démographique pratiquement doubler entre 1990-1999 et 1999-2007, et ce, malgré les inondations qui l’ont affecté au cours des dernières années (2002, 2005).
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1.4 – Une influence accrue de l’agglomération montpelliéraine
L’essentiel des emplois sont concentrés sur les communes du Sud du territoire et notamment sur Sommières et Calvisson.
Jusqu’à la fin des années 1990, le bassin d’emploi de Nîmes exerçait une attractivité largement prédominante sur le territoire de la Communauté de Commune, notamment sur les communes desservies par la RD 40 et par la RD 999 ; à l’inverse, peu d’actifs de la Communauté de Communes travaillaient sur le bassin d’emploi de Montpellier.
On constate aujourd ’hui un renforcement de l’influence de l’agglomération montpelliéraine, notamment sur les communes situées à l’Ouest et au Sud du territoire, qui bénéficient d’une bonne desserte par la RD40 et la RD6110 et de la proximité des échangeurs de Lunel et Gallargues sur l’A9. Cette évolution est attestée par : - Un déplacement vers l’Ouest des plus forts taux de croissance démographique, sur la période 1999- 2007 par rapport à la période 1990- 1999 (voir supra), - la commercialisation depuis Montpellier de certaines opérations et notamment des « Hauts de Saint Laz », situés sur la commune de Sommières, - le nombre de plus en plus important d’acquéreurs en provenance de l’agglomération montpelliéraine (un tiers des terrains de la tranche II du
lotissement Caveirargues, sur la commune de Calvisson).
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1.5 – Une taille des ménages en diminution qui se traduit par des besoins accrus en logements
Cette évolution démographique s’accompagne d’évolutions structurelles, imputables à la fois à des phénomènes d’inertie démographique (évolution des populations en place) et au profil des populations nouvellement installées sur le territoire.
L’évolution la plus notable est la diminution de la taille moyenne des ménages, passée de 3,1 à 2,5 personnes entre 1968 et 1999. Cette évolution, générale à l’échelle nationale, est la conséquence de plusieurs facteurs : le vieillissement de la population et l’augmentation de l’espérance de vie, la diminution du nombre de familles nombreuses, la décohabitation des jeunes et l’évolution des structures familiales (divorces, séparations…). La taille moyenne des ménages semble s’être stabilisée au cours des dernières années autour de 2,5 personnes par ménage.
Estimation des - Sur la base des hypothèses du Schéma de Cohérence Territoriale Sud Gard : 1100 besoins en logements sur la période 2005-2015, soit 110 logements supplémentaire en logements moyenne par an.
- Sur la base d’une croissance démographique de 2,9% en moyenne par an (croissance effectivement enregistrée sur la période 1999-2007) et d’une stabilisation de la taille moyenne des ménages à 2,5 personnes, 192 logements supplémentaires en moyenne par an.
- Sur la base d’une croissance démographique intermédiaire de 2,1% en moyenne par an (croissance enregistrée sur la période 1990-1999) et d’une stabilisation de la taille moyenne des ménages à 2,5 personnes, 135 logements supplémentaires en moyenne par an.
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1.6 - Une forte progression de la construction neuve, mais une production encore peu diversifiée.
La construction neuve a très fortement augmenté au cours des dernières années. L’année 2000 marque une véritable Evolution de la construction neuve par type de logement Communauté de communes du pays de Sommières rupture : le nombre de logements autorisés Source : Sitadel - Logements autorisés en moyenne par an est passé de 120
800 logements sur la période 1990-1999 à 250 sur la période 2000-2007 (hors programme 700 touristique de plus de 400 logements autorisé en 2005 sur la commune de 600 Calvisson). 500 Mais cette production neuve reste peu diversifiée : l’individuel « pur » représente 400 80% des logements autorisés sur la 300 période 1990-2006. On observe toutefois une plus forte diversité de la production au 200 cours des dernières années, avec 100 l’émergence de programmes d’individuels groupés et de logements collectifs, 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 notamment sur Sommières et Calvisson. Individuel pur Individuel groupé Collectif Résidence
Cette production neuve est essentiellement concentrée sur les communes les plus peuplées du Sud de la Communauté de Communes, qui ont effectivement enregistré les plus fortes croissances démographiques sur la période 1999- 2007 : Calvisson (67 constructions neuves en moyenne par an hors programme touristique), Sommières, Villevieille représentent à elles seules les deux tiers de la production neuve.
La construction neuve a néanmoins augmenté sur la quasi-totalité des communes de la Communauté de Communes, y compris sur les petites communes rurales du secteur Nord.
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1.7 - Un parc de logements essentiellement résidentiel, mais un potentiel de réhabilitation non négligeable
Le parc de logements de la Communauté de Communes Pays de Sommières était en 1999 composé à plus de 83% de résidences principales, confirmant la vocation résidentielle de ce territoire.
L’essentiel de la croissance du parc de logements enregistré depuis 1975 est portée par le parc de résidences principales, qui a augmenté de 2,5% en moyenne par an. L’estimation 2007 du parc de résidences principales (7 329 logements) montre une poursuite de cette croissance à un rythme de l’ordre de 2,8% par an, soit 180 résidences principales supplémentaires par an.
Depuis 1982, la pression démographique enregistrée par le territoire a eu pour conséquence outre, une augmentation de la construction neuve, la mobilisation d’une partie du parc existant : le parc de résidences secondaires a diminué de près de 270 unités entre 1982 et 1999, le parc Evolution du nombre de logements entre 1968 et 1999 de logements vacants de 70 unités entre Source : INSEE - RGP 1990 et 1999. 7000 5871 6000 Le taux de vacance reste toutefois 4695 5000 relativement élevé : 7,8% au recensement 3748 4000 3188 2958 1999, 10,1% selon les données FILOCOM 3000 2005. La vacance réelle (de plus d’un an) 2000 880 même si elle plus proche de 6,5%,
Nombre de logements 735 609 1000 403 611 500 619 548 représente toutefois un potentiel de 577 0 345 445 1968 1975 1982 1990 1999 logements (FILOCOL 2005).
Résidences principales Résidences secondaires Logements vacants Si la vacance est disséminée sur l’ensemble du territoire de la Communauté de Communes, le parc de vacant est quantitativement important sur Sommières : 212 logements vacants recensés en 2006.
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1.8 - Un parc de résidences principales majoritairement récent et dominé par le modèle individuel
Sur la majorité des communes du Pays de Sommières, les constructions récentes, achevées après 1975, représentent plus de la moitié du parc de résidences principales. Leur pourcentage est particulièrement élevé sur les communes situées le long de la RD40 et sur quelques communes rurales du Nord du territoire, qui ont enregistré une forte construction neuve au cours des dernières années.
La commune de Sommières constitue pratiquement une exception, avec un parc ancien largement représenté : près de 45% des résidences principales datant d’avant 1949. Avec pour conséquence, des problèmes d’indignité, voire d’insalubrité, particulièrement prégnants : le pourcentage de logements potentiellement indignes est estimé à 25% du parc de logements sur Sommières, contre 13% en moyenne sur la Communauté de Communes.
La commune de Sommières est également la seule à disposer d’un parc de logements collectifs importants : 50% du parc de logements total, contre 19,5% en moyenne sur l’ensemble de la Communauté de Communes et moins de 10% sur la grande majorité des communes rurales du Nord du territoire.
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1.9 – Un parc locatif insuffisant et inégalement réparti
Le parc locatif reste globalement largement
sous représenté sur le territoire de la Communauté de Communes. Il ne représentait en 1999 que 29,3% du parc de résidences principales et il semble que ce pourcentage ait encore diminué au cours des dernières années avec le développement de programmes immobiliers essentiellement centrés sur l’accession à la propriété (estimation FILOCOM 2005 : 28,8%).
L’offre actuelle en logemen t locatif est donc insuffisante pour répondre aux besoins locaux ; les jeunes décohabitants et les familles aux revenus modestes ou modérés ne trouvent que difficilement satisfaction sur le territoire de la Communauté de Communes, l’accession à la propriété leur étant pratiquement interdite par l’augmentation des prix du foncier et le renforcement des conditions d’octroi des prêts immobiliers. Le parc public, qui représente moins de 13% du parc locatif,l n’est pas suffisant pour pallier ces carences.e
Le parc locatif est toutefois mieux représenté sur la commune de Sommières puisqu’il y constitue près de la moitié du parc total de résidences( principales. Cette commune concentreà à elle seule 44% du parc locatif de la Communauté de Communes.
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Elaboration du PLH de la Communauté de Communes du Pays de Sommières
1.10 – Un parc locatif social concentré principalement sur Sommières et secondairement sur Calvisson
Au 1er janvier 2007, le parc locatif social de la Communauté de Communes était composé de 406 logements (hors 49 logements en foyer pour personnes handicapées à Montpezat et en maison de retraite à Calvisson). Le taux d’équipement de la Communauté de Communes s’établit donc à 5,5% du parc de résidences principales, taux modestes au regard des indicateurs de revenus et de précarité de la population. Le parc locatif privé constitue de fait une solution palliative à l’insuffisance du parc locatif social : plus de 85% des locataires du parc privé disposent de revenus inférieurs au plafond HLM et 59% de revenus inférieurs à 60% du plafond HLM. Près de 900 ménages logés dans le parc privé pourraient ainsi prétendre à un logement dans le parc social public.
Le parc social se caractérise par une répartition spatiale très inégale ; il est concentré sur trois communes : - SommièresF qui avec 334 logements sociaux atteinto un taux d‘équipement de 18% et rconcentre à elle seule plus de 80% dut parc social de la Communautée de Communes. Sommières. se distingue également par un parc privé conventionné (OPAH) important. ) - Calvisson et Montpezat dont les taux d’équipements restent toutefois inférieurs à 3%. A l’inverse, 6 communes de la Communauté ne possèdent aucun logement social et les 7 autres n’en compte au maximum que 3 (logements privés conventionnés dans le cadre de l’OPAH ou logements communaux ayant bénéficié d’un financement PALULOS).
18 URBANiS – Septembre 2008
Elaboration du PLH de la Communauté de Communes du Pays de Sommières
> LES CHIFFRES CLEFS DU TERRITOIRE DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNES DU PAYS DE SOMMIERES
Démographie Population RGP 1999 14.687 habitants Population estimée 2007 ( selon rythme de construction) 18.675 habitants Taux croissance annuel en % 1999 / 2007 +2,9% l’an Gain population annuel depuis 1999 + 476 habitants % ménages non imposables 45% % ménages disposant de minima sociaux (2006) 10,4%
Parc immobilier Nombre de résidences principales RGP 1999 5.871 Nombre de résidences principales estimé 2007 7.319 Taux vacances (estimation) 10,1% Rythme construction 200/2007 (logements autorisés) 250 logements par an en moyenne
Parc social Nombre de demandeurs (2005) 280 demandes enregistrées Nombre de logements sociaux (hors foyers) 2007 406
19 URBANiS – Septembre 2008 Elaboration du PLH de la Communauté de Communes du Pays de Sommières
22 -- LLeess éévvoollluutttiiioonnss rréécceennttteess dduu mmaarrcchhéé iiimmmmoobbiiillliiieerr dduu PPaayyss ddee SSoommmmiiièèrreess
2.1 - Une hausse de longue durée des prix de l’immobilier sur le territoire
La période 2000-2007 se caractérise par une forte progression des valeurs foncières sur l’ensemble des segments du marché immobilier :
- doublement du prix pendant cette période en ce qui concerne les maisons de village, villas et appartements. Le prix médian des maisons s’établit à 250 000€ (2 300€ le m2) en 2007 à comparer à la valeur de 111 000€ (1 200€ le m2) pour l’année 2000, - quadruplement du coût moyen du terrain à bâtir dont la valeur moyenne du lot s’établit en 2007 à 130 000€ (157 € le m2) contre 37 000€ en 2000 (30€ le m2).
Cette évolution des prix est particulièrement vigoureuse depuis 2004 en ce qui concerne le terrain à bâtir, plus progressive pour l’habitat existant.
En parallèle, le niveau des loyers a connu une inflation des prix plus modérée, mais cependant très significative de la tension du marché local : + 35% en moyenne selon le type de logement sur la période 2000/2007.
Sur le plan géographique, on constate des prix plus modérés (-10/20%) sur les communes situées le plus au Nord de la Communauté de Communes (moindre accessibilité).
2.2 - Des dynamiques et des clientèles extérieures qui déterminent le fonctionnement local du marché de l’habitat
Deux éléments - l‘expansion démographique et économique continue des agglomérations nîmoises exogènes et montpelliéraine qui induit d’importants besoins en logements sur le créneau du conditionnement le logement individuel. Les candidats montpelliérains et nîmois à l’accession marché local : individuelle trouvent de moins en moins satisfaction sur place, de par un coût du foncier devenu prohibitif et des politiques publiques privilégiant une densification de l’habitat, - les dessertes routières (et autoroutières à proximité) irriguent profondément le territoire du Sommiérois ; elles ont un impact direct sur l’attractivité résidentielle des communes les plus proches des principaux axes de desserte (RD 40).
En conséquence, - l’arrivée croissante de jeunes actifs, voire de familles constituées, qui souhaitent l’afflux de clientèles concrétiser leur projet de maison individuelle dans le neuf ou l’ancien (maison de extérieures reste le village), moteur du marché - le maintien d’un flux important de ménages plus âgés (terrain 1000m2 et plus, local à travers : villas), voire étrangers (maisons de caractère) qui disposent de moyens financiers plus importants et qui s’orientent sur des produits plus haut de gamme et peuvent privilégier aussi des communes plus excentrées.
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• Indicateurs de prix du marché du terrain à bâtir
Forte progression du prix des lôts à bâtir depuis 2001.
Renversement récent de tendance en 2007 avec une légère diminution des prix constatés au 1er trimestre 2007
Progression continue du prix au m2 de terrain à bâtir : 160€ le m2 en 2007
• Indicateurs de prix des maisons
Progression continue du prix unitaire des maisons depuis l’an 2000 : 250.000€ en 2007
Même évolution en ce qui concerne les prix au m2 : 2.388€ en moyenne en 2007
Elaboration du PLH de la Communauté de Communes du Pays de Sommières
2.3 - Les évolutions préoccupantes du marché immobilier
• La faiblesse structurelle du volume de l’offre locative disponible
De par un mode de production neuve privilégiant de longue date l’habitat individuel, le parc locatif reste largement sous développé sur le territoire (à l’exclusion de Sommières, voire Calvisson). En conséquence, les besoins en logements des jeunes décohabitants et des familles à revenus modestes ou modérés trouvent difficilement satisfaction sur le territoire, situation aggravée récemment de par un passage à l’accession plus difficilement réalisable. La mise sur le marché récente de quelques opérations immobilières collectives (promotion à Calvisson) ou de maisons individuelles (initiative de propriétaires fonciers) apporte une première réponse du marché à ces besoins. Cependant, le volume reste limité et le niveau des loyers (650€ - T3) pratiqués destine ces logements à la partie la plus solvable de la clientèle. Cette nouvelle offre locative produit par ailleurs un effet d’aspiration sur la clientèle traditionnelle la plus aisée de l’habitat ancien qui trouve de moins en moins preneur. On note aussi sur le territoire, le rôle clef du parc ancien (mais dans un état d’entretien préoccupant) auprès des populations les plus modestes ou en situation de précarité, tout particulièrement sur la commune de Sommières. La tension actuelle du marché locatif rend de plus en plus aléatoire la sortie des ménages concernés de ce parc social de fait et leur aspiration vers un habitat de meilleure qualité.
• Une fragilisation des primo-accédants
Le poids du foncier est de plus important dans le coût global de l’accession pour représenter actuellement près de la moitié de l’investissement total (200/250.000€ foncier plus travaux). A revenus constants (de l’ordre 2.000/2.500€ mensuel), l‘accession est encore rendue possible de par la diminution de la taille des lots à bâtir (600m2), l’allongement de la durée de remboursement des prêts bancaires (20 ans et plus), l’éloignement de plus en plus important du lieu de travail. Ceci n’est pas sans conséquences sur les risques d’insolvabilité d’un nombre croissant des ménages accédants, en raison d’une part d’un investissement à la hausse, et d’autre part de dépenses non budgétisées initialement (déplacements en particulier). L’habitat ancien (maison de village 150 000€, appartements à Sommières 1 500€ le m2) peut représenter une opportunité à saisir et plus en phase avec les budgets des ménages locaux. Ces produits sont cependant souvent peu ciblés sur les attentes de la clientèle en recherche d’un minimum d’espaces extérieurs privatifs.
• Des risques pour la qualité urbaine des nouveaux quartiers liés à certains modes opératoires
En l’absence de plan d’aménagement d’ensemble et de réflexion sur les emprises bâties, la diminution de la taille des lots peut se traduire par une moindre qualité résidentielle : diminution des espaces collectifs, nuisances indirectes (vis à vis, bruit). La forte valorisation foncière de ces dernières années amène l’intervention directe de certains propriétaires fonciers (partage familiaux) qui réalisent en régie l’équipement et la commercialisation de lots à bâtir sur de petites opérations. Il peut en résulter, faute de négociation avec les partenaires publics, une mauvaise ou une faible qualité des aménagements induits (réseaux et dessertes insuffisants, inondabilité non prise en compte, etc…).
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2.4 - Peu d’éléments de régulation du marché foncier et immobilier présents sur le territoire de la Communauté de communes
• Le faible recours à l’aménagement concerté
Ce mode opératoire permet par la maîtrise de la programmation et le jeu de la péréquation foncière de produire du logement accessible aux ménages en terme de prix de vente et de niveau de loyer. Il permet également une meilleure prise en compte du financement des équipements lourds (écoles) liés au développement résidentiel. On note peu de Zones d’Aménagement Concerté sur le territoire de la Communauté de Communes ; quelques projets émergent à des stades divers d’avancement, reposant sur une concertation privé-public sur la définition des futurs programmes : Sommières, Junas, Monpezat, Montmirat.
• Une production très faible en logement social ces dernières années
Conséquence directe des modes opératoires décrits ci-dessus et de la flambée du coût du foncier, le nombre de logements sociaux produits au cours des dernières années est resté fiable. Quelques projets sont à l’étude représentant à terme environ 60 logements, chiffre très insuffisant au regard des tensions sur le créneau du logement locatif.
2.5 - Des premiers éléments récents de stabilisation du marché immobilier, du moins dans l’ancien
La question de la fin d’un cycle de hausse du marché immobilier amorcé en 1997 est maintenant posée selon le dire des professionnels locaux (en phase avec les évolutions nationales et régionales pressenties).
Une évolution très - un ralentissement du rythme des ventes, avec des délais d’écoulement des biens récente est qui se font plus longs en particulier en ce qui concerne les villas (250.000€ / perceptible sur le 350.000€), marché de l’ancien - des transactions moins nombreuses mais qui s’établissent encore à un niveau de et se traduit par : prix élevé.
Si ces tendances se confirment, le blocage du marché de la revente correspondrait à un signal fort de retournement du marché et une première étape vers une baisses des prix.
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33 -- LLeess ppeerrssoonnnneess eenn ddiiiffffffiiiccuullltttéé ssoocciiiaalllee ssuurr lllaa CCoommmmuunnaauutttéé ddee CCoommmmuunneess -- LLeess bbeessooiiinnss eenn hhéébbeerrggeemmeennttt ssppéécciiifffiiiqquuee oouu aauutttoonnoommee
3.1 - La demande en logement social sur le territoire
Selon les informations de l’Observatoire régional de la Demande Locative Sociale (ODELOS), 280 demandes en logement social ont été enregistrées en 2005 sur le territoire de la Communauté de Communes du Pays de Sommières, soit un ratio de l’ordre de 10 demandes pour 10 logements (3/10 sur l’ensemble du Département du Gard).
- 54% de ces demandes sont déjà domiciliés sur le Pays de Sommières. - 90% des demandes se portent sur la commune de Sommières,17% sur Calvisson, en lien direct avec la présence sur ces communes d’un parc social conséquent. - 10% des demandeurs sont déjà logés chez un bailleur social ; la demande externe porte sur 250 ménages « nouveaux ».
Globalement, la tension sur le créneau du logement social est forte de par l’insuffisance et la cherté du parc locatif privé. Depuis 2002, le nombre de candidats au parc social a quasiment doublé, évolution à mettre en perspective avec la très faible progression de l’offre nouvelle en logements sociaux sur la même période. Le délai d’attente moyen pour l’obtention d’un logement social public est de l’ordre de 10 mois (pour 4% des demandeurs, ce délai est porté à plus de 2 ans). En conséquence, une bonne part des possibilités d’hébergement en logement autonome pour les ménages les plus démunis se réalise dans le parc privé ancien : 90% des locataires du parc privé disposent ainsi de revenus inférieurs aux plafonds de ressources réglementaires ouvrant droit au logement social.
3.2 - Les indicateurs de précarité des ménages locaux
• Revenus des ménages
Le nombre de foyers non imposés s’élève à 45% des ménages, chiffre inférieur à la moyenne départementale (55%). Cependant, à elle seule, la commune de Sommières rassemble 66% des ménages non imposables. Le nombre de ménages dont les revenus sont inférieurs à 60% du plafond HLM est de 42% sur l’ensemble de la Communauté de Communes (ce qui correspond à la moyenne départementale) et de 55% sur la commune de Sommières. Le nombre de ménages dont les revenus sont inférieurs à 30% du plafond HLM est de 21% à Sommières, 13% sur le territoire de la Communauté de communes et 16% dans le Gard. 59% des locataires du secteur privé ont des revenus inférieurs à 60% du plafond HLM.
• Minima sociaux
En 2006, la part de la population couverte par les minima sociaux était de 10,4% sur l’ensemble de la Communauté de Communes et de 20,3% sur la commune de Sommières. La commune de Sommières concentre 46,6% des allocataires de minima sociaux de la Communauté de Communes (pour seulement 1/4 de la population).
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• Chômage
Le taux de chômage du bassin d’emploi de Nîmes dont fait partie la Communauté de Communes du Pays de Sommières est de 14,7% contre 14% dans le Gard. La commune de Sommières concentre 34,6% des chômeurs de la Communauté de Communes.
3.3 - La problématique des logements indignes
Sur le territoire du Pays de Sommières, deux contextes se distinguent en matière de concentration et de localisation de l’habitat indigne : - D’une part, on note la présence très ponctuelle d’un habitat indigne éparpillé sur les anciens noyaux villageois des communes : cela correspond dans la plupart des cas à quelques ménages mal logés par commune sans réelle poche de concentration de locaux insalubres, - D’autre part, la commune de Sommières se situe dans un contexte complètement différent de par sa morphologie urbaine, l’inondabilité potentielle d’une large part des zones urbanisés (dont le centre ville), ainsi que la fragilité économique de nombreux ménages.
• Prés de 1000 logements potentiellement indignes estimés sur l’ensemble du Pays de Sommières
Globalement, le parc de logements potentiellement indigne (PPPI, données Filocom) était estimé en 2003 à 13% des résidences principales sur l’ensemble de la Communauté de Communes (soit environ 950 logements), allant de 5% sur la commune de Villevieille à 33% sur la commune de Lecques2. Ces chiffres étaient en diminution par rapport à ceux de l’année 1997 qui en comptabilisaient 16%.
47 plaintes portant sur des logements de la Communauté de communes ont été adressées à la DDASS ces 5 dernières années (2003 à 2008), dont : - 34 sur la commune de Sommières (72,3%), - 7 sur la commune de Calvisson (14,8%), - une ou deux sur les communes d’Aujargues, Fontanès, Montpezat et Villevielle, - et aucune sur les autres communes.
Sur le plan strict du niveau de confort et d’équipement du parc immobilier, la part de résidences principales dite « inconfortable » (absence d’au moins deux éléments de confort d’après l’INSEE) représente 7,5% des logements en 2001.
• Une concentration de la précarité résidentielle sur le centre ville de Sommières
On relève ainsi selon les chiffres du fichier Filocom 2003, 26% des résidences principales potentiellement indignes sur Sommières, soit environ 500 logements (soit la moitié des logements comptabilisés sur l’ensemble du Pays).
A l’habitat indigne diffus que l’on retrouve sur l’ensemble du territoire, à Sommières, s’ajoutent des conditions d’habitation particulièrement précaires concentrées sur le coeur de Ville. Celles-ci sont essentiellement dues à une morphologie urbaine très contraignante, en particulier sur le secteur des « rues basses » : inondabilité et densité de la trame bâtie rendant les conditions d’habitation
2- Données statistiques et théoriques établies par croisement de données sur le niveau de confort et l’état général du logement avec données sur les ressources des occupants.
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particulièrement précaires (succession de crues) et inconfortables (manque de lumière, aération déficiente etc…).
Selon les chiffres de l’enquête conduite en 1999 sur le centre ville (620 appartements en mauvais état) et les résultats de la dernière OPAH en matière de réhabilitation (120 logements réhabilités), on peut estimer à près de 400 logements le parc immobilier dégradé occupé sur Sommières (100 logements vacants en sus) :
- Concentration sur le quartier des rues basses peu touché par les OPAH et dont la situation s’est aggravée par l’inondation de septembre 2002 (4 mètres de hauteur), - Présence encore d’un habitat indigne sur les autres secteurs du centre ville : Place du Marché, rues Général Bruyère / Antonin Paris / Taillade, La Grave.
En ce qui concerne les secteurs des rues Basses et de la Grave, une restructuration d’ensemble du tissu existant est à prévoir comme préalable à l’amélioration de la qualité résidentielle des occupants. Tel est le sens des deux projets identifiés sur les îlots Narbonne (rues Basses) et Mazère (secteur La Grave) à partir d’opérations de résorption de l’habitat insalubre. L’opération « Mazère » est en voie de concrétisation avec la livraison en 2010 de 20 logements collectifs en accession et en locatif social. Par ailleurs, on peut noter la quasi éradication d’une ancienne poche d’insalubrité correspondant au secteur du Faubourg du Pont par la réalisation d’aménagements urbains structurants ces dernières années et les chantiers réalisés dans le cadre de l’OPAH.
3.4 - Offre et besoins en matière d’hébergement et de logement spécifique sur le territoire de la Communauté de Communes
• L’hébergement et le logement pour les personnes âgées
Généralement, les personnes âgées sont :
- Soit logées chez elles ou hébergées par des tiers (famille, famille d’accueil), - Soit hébergées en maison de retraite.
L’hébergement en maison de retraite Actuellement, deux maisons de retraite de type EHPAD (Etablissement Hébergeant des Personnes Agées Dépendantes) sont implantées sur le territoire de la Communauté de Communes du Pays de Sommières, offrant au total 104 places d’hébergement :
- la maison de retraite privée associative « Le Vignet », à Calvisson, d’une capacité de 30 places (habilitée au titre de l’aide sociale), - la maison de retraite publique « La Coustourelle » à Sommières, de 74 places (habilitée elle-aussi au titre de l’aide sociale).
Le taux d’équipement de la Communauté de Communes en matière de structures d’accueil pour personnes âgées est estimé à 70 places pour 1000 personnes âgées de 75 ans et plus, ce qui est inférieur à la capacité départementale (115,96), régionale (107,22) et nationale (137,7). Il « manque » à ce jour 67 places d’hébergement pour personnes âgées sur le territoire de la Communauté de Communes, afin que celle-ci soit au niveau de l’équipement moyen départemental, et cela sans prendre en compte l’évolution de la population à venir.
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La priorité actuelle en matière de création d’établissements pour personnes âgées est l’EHPAD, les personnes âgées accueillies en établissement étant de plus en plus âgées et de plus en plus dépendantes (besoins de soins médicaux). Le Schéma Gérontologique du Gard préconise pour ces établissements une capacité maximale de 60 lits, capacité qui correspond au seuil d’équilibre économique et, à la fois, permet une bonne intégration des résidents. Il s’agit d’une dimension proche de la moyenne actuellement observée dans les établissements gardois.
Certaines communes (Montpezat, Salinelles…) portent un projet, ou sont favorables, à l’installation de structures d’accueil de proximité, permettant de répondre aux besoins de plusieurs communes limitrophes. Ces implantations seraient à réaliser en priorité sur les communes non encore desservies, soit autres que Sommières ou Calvisson. Cependant, le CLIC (Centre Local d’Information et de Coordination Gérontologique) du Vidourle auquel sont rattachées 12 des 16 communes de la Communauté de Communes du Pays de Sommières (Montmirat, Crespian, Combas et Montpezat sont rattachés au CLIC de l’Uzège) n’est pas un secteur jugé prioritaire par le Schéma Gérontologique Départemental 2004-2009, car globalement suréquipé par rapport à d’autres secteurs. On sait d’ailleurs que, de façon générale, le financement des EPAHD par l’Etat est actuellement difficile.
Le CLIC de l’Uzège signale également un besoin en places d’hébergement temporaire dans les structures existantes et à venir, afin de soulager ponctuellement les familles dans la prise en charge de leurs aînés.
L’hébergement à domicile La priorité de la politique publique concernant les personnes âgées est le maintien à domicile, ce qui implique une adaptation des logements des personnes âgées à leurs difficultés. Ces besoins sont cependant très difficiles à déterminer.
Dans le Gard, une équipe a été mise en place au sein de l’hôpital Carémeau, l’EGERI (Equipe Gériatrique de Réinsertion et d’Intervention), composée d’un médecin, d’infirmières, d’un psychologue, d’un ergothérapeute et d’une assistante sociale. La mission de cette équipe est d’évaluer les besoins d’adaptation du logement de la personne âgée, dans le cadre d’un maintien à domicile ou d’un retour à domicile après une hospitalisation. Les demandes de subventions (ANAH, ALGI) sont ensuite montées par l’assistante sociale. Les personnes de plus de 60 ans et invalides sont orientées vers la Maison Départementale des Personnes Handicapées (MDPH).
• L’hébergement et le logement pour les personnes handicapées
Un foyer d’accueil pour personnes handicapées, de type FAM (*) est localisé sur la commune de Montpezat (« Les Massagues »). Géré par l’ANAPI, il offre une capacité d’accueil de 32 places. * Foyer d’Accueil Médicalisé, destiné à accueillir des personnes gravement handicapées, nécessitant une assistance et des soins constants ; double tarification, assurance-maladie pour les soins et Conseil Général pour l’hébergement, au titre de l’aide sociale).
Un hôpital psychiatrique, d’une capacité de 26 lits, est par ailleurs implanté sur la commune de Fontanès (« Prime Combe ») ; il devrait déménager dans les prochains mois sur la commune de Saint-Hyppolite du Fort, donc hors Communauté de Communes du Pays de Sommières.
Il est difficile d’évaluer les besoins en matière d’adaptation des logements aux besoins de leurs occupants handicapés. Rappelons tout de même que la « Loi Handicap » du 11 février 2005 rend obligatoire l’accessibilité des locaux d’habitation neufs, privés ou publics et dans certains cas, des locaux d’habitation existants lorsqu’ils sont l’objet de travaux.
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Une convention a été signée entre le Conseil Général du Gard et les bailleurs sociaux afin de favoriser la création de logements adaptés dans leurs programmes. Dans le cadre de programmes neufs, le Conseil Général accorde une prime de 500€/logement si l’opération contient 10% de logements adaptés. L’adaptation de logements permet par ailleurs aux bailleurs sociaux d’obtenir un dégrèvement fiscal sur les travaux d’adaptation ainsi que des aides financières par la Palulos et l’ALGI (Association pour un logement accessible et adaptable à tous).
Enfin, un certain nombre de logements occupés par des personnes ayant des problèmes psychiatriques (suivies par le Centre Médico-Psychologique de Sommières) et en très mauvais état (logements indignes), nous ont été signalés sur le centre ancien de Sommières. Ces personnes, malades mais ne nécessitant pas une hospitalisation, ont énormément de difficultés à trouver un logement en bon état à un loyer correct, du fait de leurs difficultés et de leurs faibles ressources.
• L’hébergement d’urgence
L’hébergement d’urgence sur le territoire de la Communauté deC est actuellement géré au cas par cas et de manière très empirique par le CART, association de tourisme social possédant 120 lits et pouvant héberger en urgence et selon les besoins (hiver notamment) des personnes ponctuellement « à la rue » ou en difficulté (jeunes en rupture familiale, femmes victimes de violence…). Il ne s’agit toutefois pas de la vocation d’origine de ce centre et la réalisation de quelques places d’hébergement d’urgence permettrait de répondre aux besoins locaux.
La commune de Sommières a le projet de conserver les huit chambres du site d’EDF qui doit être déplacé, pour en faire du logement/hébergement d’urgence, lors des inondations par exemple.
• Le logement des jeunes
La Mission Locale Jeunes de Petite Camargue souligne un besoin en logement pour les jeunes en insertion : il s’agit de jeunes (16 à 25 ans) qui démarrent dans la vie professionnelle et qui ont besoin d’un logement autonome, mais aussi d’un accompagnement social. Il leur est en effet actuellement très difficile d’accéder au logement de manière autonome : difficulté de trouver un petit logement peu cher, ces jeunes n’étant pas prioritaire pour accéder au parc social.
Actuellement, seul un appartement – relais, géré par l’Association Logement dans le Gard (ALG) en lien avec la Mission Locale Jeunes, est disponible sur Sommières. Il permet d’héberger de façon provisoire un jeune en insertion professionnelle, en attendant que celui-ci soit indépendant sur le plan professionnel et ait accès à un logement autonome (un accompagnement social, effectué par la MLJ, lui permettant d’être aidé dans ses différentes démarches).
La création d’une structure d’hébergement de type résidence sociale avec un accompagnement social adapté pourrait permettre de répondre aux besoins identifiés.
• L’accueil des gens du voyage
Certaines communes de la Communauté de Communes du Pays de Sommières sont le lieu de stationnements temporaires mais réguliers de gens du voyage : Fontanès, Calvisson, Lecques, etc… La plupart de ces communes mettent à la disposition des gens du voyage un terrain, mais cela n’est pas sans poser de problèmes (raccordements aux réseaux, nuisances, problèmes avec le voisinage…).
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Le Schéma départemental de l’accueil et de l’habitat des gens du voyage ne fixe pas d’obligation de construction d’aire d’accueil, mais incite la Communauté de communes à trouver une solution aux besoins de stationnement temporaire. Bien que n’ayant pas encore atteint le seuil des 5000 habitants, la commune de Calvisson a pris conscience de la nécessité d’aménager à terme une zone spécifiquement dédiées à cet accueil.
• L’hébergement des travailleurs saisonniers
Même si les travailleurs saisonniers agricoles semblent êtres de moins en moins nombreux sur le territoire de la Communauté de Communes (du fait de l’évolution des structures agricoles et notamment de la généralisation de l’utilisation des machines à vendanger), il existe une problématique du logement et de l’hébergement de ce type de travailleurs en période estivale (secteur touristique notamment).
En l’absence d’étude spécifique, il est difficile d’estimer les besoins d’hébergement de travailleurs saisonniers. Ils sont en tout état de cause réels : il est en effet difficile de trouver un hébergement saisonnier à un prix abordable en période estivale.
Le 15 juillet 2004, une convention a été signée entre l’Etat et l’UESL dont l’objectif est de favoriser la construction ou la réhabilitation de logements à destination des salariés saisonniers (hors agriculture). Elle assouplit et élargit les possibilités de financement de la part de l’Etat et du « 1% logement ». Deux types de prêts sont en effet mobilisables conjointement :
- le Prêt Locatif Social (PLS), - le prêt 1% logement.
Un guide à l’usage des élus locaux, présentant les différents moyens de financement ainsi que des exemples de réalisation, a été édité par l’Etat et l’UESL ; il s’agit du « Guide du logement aidé pour les salariés saisonniers du tourisme à l’usage des élus locaux » (Etat – UESL, janvier 2006).
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44 -- LLeess ddiiivveerrss ééllléémmeenntttss qquuiii eennccaaddrreennttt lllee ddéévveelllooppppeemmeennttt rrééssiiiddeenntttiiieelll dduu ttteerrrriiitttooiiirree
4.1 – Le SCOT Sud Gard
Le Schéma de Cohérence Territoriale Sud Gard, approuvé le 7 juin 2007, identifie le pôle Sommières / Calvisson comme un pôle urbain intermédiaire et lui affecte une croissance démographique de 10 à 20% sur la période 2005-2015, soit 1,5% en moyenne par an ; les autres communes, plus éloignées, se voient affecter un taux de croissance global de 8 à 12% sur la période 2005-2015. Cette évolution démographique correspond à un besoin global de 1 100 résidences principales supplémentaires sur l’ensemble de la Communauté de Communes du Pays de Sommières sur la période 2005-2015.
Pour rappel, la Communauté de Communes du Pays de Sommières a enregistré un taux de croissance global de 2,9% entre 1999 et 2007, pratiquement deux fois supérieur à l’objectif assigné par le SCOT. La production neuve s’est quant à elle établie à 250 logements par an entre 1999 et 2007, soit 2,3 fois plus que l’objectif fixé par le SCOT, hors remise sur le marché de logements vacants.
Il est toutefois prévu que cet objectif de croissance global puisse être adapté dans le cas où une opportunité de développement économique se présenterait sur le territoire, de façon à répondre aux besoins de logements induits ; ce pourrait notamment être notamment le cas pour le projet de pôle technologique du Bois de Minteau sur la commune de Calvisson.
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Parallèlement à ces - La maîtrise de l’étalement urbain par le réinvestissement des espaces urbanisés objectifs (construction des délaissés, des enclaves non bâties, requalification des friches quantitatifs, le urbaines, réhabilitation du bâti vacant). Globalement, un tiers des besoins en SCOT Sud Gard construction, notamment en matière d’habitat, doivent être satisfaits par le biais du fixe aux communes renouvellement urbain, les zones d’urbanisation futures couvrant les deux tiers et aux restants des besoins. intercommunalités - La densification des zones d’extension : les nouvelles zones d’extension, plusieurs objectifs répondant à deux tiers des besoins de construction, doivent présenter une densité qualitatifs en moyenne de 20 logements à l’hectare (hors équipements et espaces publics) et matière de offrir des formes urbaines plus denses et plus diversifiées. développement - Le développement d’une offre de logements diversifiée, adaptée aux urbain et de revenus des ménages, à la structure par âge de la population et répondant production de aux besoins peu ou mal couverts par le parc actuel (ménages à faible revenus logements : ou en situation précaire, jeunes en phase de décohabitation, personnes à mobilité réduite, saisonniers…). L’objectif fixé par le SCOT est de tendre vers un pourcentage global de 20% de logements sociaux dans la production nouvelle de logements. - Le recours aux procédures permettant de maîtriser le foncier (DPU, ZAD), de produire des logements aidés (emplacements réservés pour logements sociaux) et de garantir une certaine mixité des programmes de logements (ZAC). - L’établissement de règles d’urbanisme favorisant le maintien voire de retour des populations dites captives (personnes âgées, personnes à mobilité réduite) dans les secteurs les mieux équipés en services de proximité, notamment dans les bourgs et centre villes.
4.2 - Les contraintes hydrauliques
Le risque inondation, notamment lié aux crues du Vidourle sur le secteur Ouest de la Communauté de communes et du Rhôny à son extrémité Est, est une contrainte forte à prendre en compte dans la politique d’aménagement et de développement de ce territoire. Il impacte notamment la commune de Sommières dont le centre ancien, les faubourgs et une partie de la zone d’extension pavillonnaire sont effectivement situés en zone inondable.
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La prise en compte de ce risque, sur la base des données les plus récentes :
- encadre les possibilités d’aménagement et d’extension du bâti existant en zone de risque fort (mise hors d’eau de la SHON, niveau refuge…), - interdit toute nouvelle zone d’extension urbain en zone inondable, et ce quel que soit le niveau de l’aléa.
Si elle contraint la localisation des zones d’extension hors des champs d’expansion des crues, elle ne constitue pour aucune commune une impossibilité de construire, dans la mesure où existent toujours des secteurs d’extension potentielle hors zone inondable.
4.3 - Les orientations de l’Etat dans le domaine de l’habitat à travers le Plan de Cohésion Sociale et la Loi DALO
Outre la prise en compte de l’objectif de comptabilité de la future production en logements avec les orientations du SCOT (cf ci-dessus), l’Etat est particulièrement attentif à la réalisation de logements à loyer maîtrisé sur le territoire du Pays de Sommières. Ceci correspond à une volonté de prendre en compte les besoins en logements dans toute leur diversité en particulier pour les ménages les plus modestes.
Il en découle en matière de production en logement social (cf document Etat février 2008) : sur le plan un objectif indiqué de production en logement social de l’ordre de 10 à 20 % (40 quantitatif, logements l’an) variable selon les secteurs géographiques, à savoir : - 20% sur Sommières de par sa vocation de pôle de centralité et de services, - 15% sur l’axe fort du développement urbain le long du CD 40 : Calvisson / Congénies / Aujargues / Junas / Villevieille , - 10% sur les communes plus rurales.
sur le plan qualitatif, les attentes de l’Etat portent sur : - une répartition de la production entre renouvellement urbain et extension urbaine (intervention dans le tissu existant plus important en ce qui concerne la commune de Sommières), - une part importante de la future production sociale en faveur de ménages en situation de grande précarité à travers les objectifs de la Loi DALO (part significative de logements très sociaux type PLAI et PST).
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22èèèmmeee ppaarrrtttiiiee
LL’’’iiinnvveenntttaaiiirrree aauupprrrèèss ddeess ccoommmmuunneess
BBeessooiiinnss pprrriiioorrriiitttaaiiirrreess eenn lllooggeemmeenntttss,,, pprrroojjjeetttss iiimmmmoobbiiillliiieerrrss,,, ddiiiaaggnnoosstttiiicc fffoonncciiieerrr,,, mmooddee ddee ddéévveelllooppppeemmeennttt
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11 -- CCoonnttteennuu eettt oobbjjjeecctttiiifffss ddee lll’’’eennqquuêêtttee aauupprrèèss ddeess ccoommmmuunneess
Les communes à travers la compétence de l’élaboration des divers documents d’urbanisme (cartes communales et PLU) définissent et encadrent les conditions de production en logements sur leur territoire à travers :
- la délimitation et les conditions d’ouverture des zones destinées à l’urbanisation (AU/NA), - les règles de constructibilité (C.OS , hauteurs, règles d’implantation).
Par ailleurs, les dernières évolutions législatives (Lois ENL, projet Loi Boutin) ouvrent ou vont proposer de nouvelles possibilités d’intervention aux communes. Celles ci visent à développer et encadrer la future production en logements en particulier en faveur du logement social, ceci à travers :
- le contenu des documents d’urbanisme visant à la mixité sociale des programmes immobiliers : emplacements réservés, délimitation de secteurs imposant des programmes mixtes immobiliers, majoration de COS en cas de production de logement social, … - les différents outils de l’aménagement et du financement des opérations d’ensemble : ZAC en particulier,… - la fiscalité locale : taxe forfaitaire sur les terrains constructibles, majoration de la taxe foncière sur les propriétés bâties, exonération de plus values immobilières pour des biens cédés aux bailleurs sociaux, …
En conséquence la mise en œuvre opérationnelle du PLH repose sur une forte implication des communes associées à travers l’ensemble de ces leviers mobilisables tant sur le plan opérationnel que réglementaire.
Dans la phase diagnostic, chacune des communes de la Communauté de Communes du Pays de Sommières a fait l’objet d’une enquête approfondie visant à recueillir auprès des élus et des techniciens référents :
- leur perception des besoins prioritaires en logements sur le territoire communal ; - les orientations retenues sur les prochaines années en matière de développement urbain, ceci à la lecture des documents d’urbanisme en vigueur ou en préparation ; - les outils d’intervention en vigueur dans la conduite de la politique de l’habitat : foncier, réglementaire, urbanisme opérationnel ; - le repérage de principaux projets immobiliers en projet à la fois dans les zones d’expansion et en matière de renouvellement urbain (dents creuses) ; - le repérage du foncier mobilisable à court et moyen terme.
L’ensemble des informations recueillies fait l’objet d’une fiche de présentation communale synthétique associant éléments cartographiques et tableaux descriptifs de la situation actuelle ainsi que des projets envisagés (cf ci-après).
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22 -- SSyynnttthhèèssee ddeess iiinnfffoorrmmaatttiiioonnss rreeccuueeiiilllllliiieess aauupprrèèss ddeess ccoommmmuunneess
2.1 - De nombreux documents d’urbanisme en cours d’évolution
Document d’urbanisme Communes R.N.U. Crespian Carte communale Combas, Montmirat, Saint Clément P.O.S. Aspères, Aujargues, Congénies, Montpezat, Salinelles, Souvignargues P.L.U. Calvisson, Fontanés, Junas, Lecques, Sommières, Villevieille
Les cartes communales concernent les communes de petite taille et constituent un outil réglementaire permettant l’organisation (à minima) de l’urbanisation (ceci par rapport au Règlement National d’Urbanisme). Cet outil est perçu comme plus souple et plus rapide que l’élaboration d’un POS ou PLU.
De nombreuses communes ont d’ores et déjà révisé leur ancien POS en PLU ou projettent de le faire, l’impossibilité à partir de 2010 de recourir aux révisions simplifiées pour faire évoluer les POS étant de fait perçue comme une contrainte forte. De manière générale, la plupart des documents d’urbanisme sont en révision (en cours ou projetée), en raison de la nécessité d’ouvrir de nouvelles zones à l’urbanisation et de prendre en compte des orientations définies par le SCOT Sud Gard (règles de densité en particulier à observer sur les nouvelles zones d’extension urbaines).
2.2 - Les besoins prioritaires en logements
Les informations collectées auprès des représentants des communes confirment sur ce thème la perception du milieu professionnel (agents immobiliers, associatifs, ..) à savoir :
Pour l’ensemble - une forte attente des jeunes ménages locaux (décohabitants et actifs) en matière de des communes logement locatif et d’accession abordable, visitées : - une demande toujours soutenue provenant de ménages extérieurs, à la fois de familles (habitat groupé) ou de ménages plus âgés ( habitat diffus).
Une expression plus ponctuelle qui provient de certaines communes confrontées à des besoins en logement pour des ménages en difficulté ou en situation de précarité : logement social autonome, structures d’accueil spécialisés…
Un point de vue commun à l’ensemble des élus rencontrés : une dégradation des conditions d’accès au logement pour un nombre de plus en plus important d’habitants. Celle-ci se traduit par des sollicitations de plus en plus nombreuses des habitants auprès des élus locaux sur ce thème.
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2.3 - La perception du développement résidentiel des communes, l’évolution constatée des modes opératoires en matière d’urbanisation
• Une volonté d’ouverture à l’urbanisation plus ou moins forte selon les communes
Les contrastes - de la volonté publique d’accueil ou non de nouveaux résidents (qui peut être le communaux sont reflet d’un souhait d’optimisation des équipements existants ou d‘éviter de significatifs en nouvelles dépenses), fonction : - de la taille et de la localisation géographique de la commune (pression foncière maximale le long de la RD40, en essor sur l’axe Nîmes /Quissac), - des contraintes physiques et techniques à prendre en compte : ressource en eau potable, saturation des actuelles stations d’épuration (Fontanès, Lecques, Villevieille), blocage du foncier lié au Plan de Prévention du Risque Inondation…
On peut ainsi - les communes au développement résidentiel affirmé pour les prochaines années : différencier : Aspères, Fontanés, Junas, Lecques, Montpezat, Sommières, Villevieille, Saint Clément, - les communes au développement plus limité : Combas, Montmirat, Salinelles, Souvignargues, - les communes dont le positionnement sur ce thème est à l’étude, correspondant à la mise en place de nouvelles équipes municipales : Congénies, Aujargues, Calvisson.
Le constat actuel est la saturation des zones constructibles sur les nombreuses communes ayant enregistré une forte croissance au cours des dernières années. De nombreux lotissements sont en cours d’achèvement, les « dents creuses » en voie de remplissage rapide. En conséquence, la volonté communale de maintien d’une capacité d’accueil de nouveaux résidents sur les prochaines années impose une réflexion sur l’ouverture de nouvelles zones à urbaniser sur les communes concernées et donc une révision de leur document d’urbanisme.
Un élément nouveau doit toutefois être pris en compte, en lien avec les dernières évolutions du marché immobilier (à l’instar des évolutions constatées au plan national et régional) : ralentissement des transactions foncières, coût induit d’installation à la hausse lié à celui des déplacements en secteur péri-urbain. Une nouvelle hiérarchie en matière d’attractivité du territoire risque de s’établir sur les prochaines années en faveur des communes les plus proches et les mieux reliées aux pôles urbains (transports collectifs), ceci au détriment des secteurs ruraux les plus excentrés.
• Une évolution des modes opératoires vers un aménagement concerté
Le très important développement résidentiel de la dernière décennie, en particulier des communes desservies par la RD40, a essentiellement reposé sur le lotissement d’initiative privée. Il en a découlé des formes d’urbanisation privilégiant l’habitat individuel comme réponse à la demande du marché en matière d’accession à la propriété. L’intervention publique et communale dans ce mode de développement était peu présente, voir absente dans la plupart des cas : pas d’utilisation du droit de préemption (sauf pour la réalisation d’équipements publics) ni de recours aux emplacements réservés, absence d’action d’anticipation foncière sauf exception (exemple de Combas). De fait la capacité de communes à négocier le contenu des programmes (logements, équipements) avec les acteurs privés de l’aménagement apparaît comme très variable selon les collectivités locales.
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Une évolution actuelle est nettement perceptible qui se traduit par une intervention de plus en plus importante des collectivités dans la définition des futurs programmes immobiliers. Cette évolution traduit la volonté des élus locaux de mieux maîtriser le développement urbain de leur commune et de favoriser un développement plus en phase avec les besoins locaux : limitation de l’étalement urbain et de la consommation d’espace, diversification de la production de logements, démarche de type Haute Qualité Environnementale…
Il en découle, sur les futures zones d’extension identifiées, la volonté d’une réflexion d’ensemble en amont prenant en compte la forme et la typologie de l’habitat, les équipements, la desserte des lieux et l’insertion urbaine et paysagère. La mise à l’étude et le lancement de nombreuses Zones d’Aménagement Concertées (Junas, Montpezat, Sommières, Calvisson, Villevieille) reflètent ces nouvelles intentions sur des projets résidentiels de toutes dimensions : 560 logements sur Sommières, 80 logements sur Junas, 3 tranches successives de 30 à 50 logements sur Lecques.
• Une relance programmée de la production en logement social sur le territoire
La relance de la production en logement social découle directement de l’évolution des modes opératoires décrite ci-dessus, laissant une part de plus en plus importante à l’aménagement concerté (ZAC) comme réponse privilégiée des acteurs publics face à un foncier de plus en plus inaccessible dans le diffus. Ainsi à l’exception de l’opération d’Habitat du Gard sur Montmirat correspondant à une maîtrise foncière directe par l’opérateur social, les autres opérations en projet seront réalisées sur du foncier communal (Combas, Aujargues).
On distingue dans - une production à court terme ( à l’échéance de 3 ans) de 75 logements sociaux les intentions et les (dont 24 en accession sociale) correspondant à des réalisations sur les communes projets identifiés par de Calvisson (41 logements), Junas (17 logements), Combas ( 4 logements). les communes : - une production à moyen terme (échéance du PLH) de l’ordre de 65 logements en distinguant : o des réalisations intégrées dans des projets immobiliers d’ensemble (cadre ZAC) à Montpezat, Villevieille, Aujargues ; o des opérations plus modestes dans le bâti ancien ou dans les dents creuses à Calvisson, Fontanés, Lecques, Sommières, Souvignargues.
Ainsi globalement à l’échéance du PLH, 140 nouveaux logements sociaux devraient être disponibles sur le Pays de Sommières, soit une production annuelle de l’ordre de 23 logements. Au-delà de 2015, une bonne part de la production future en logement social devrait reposer sur une production groupée dans le cadre des grandes zones d’expansion urbaine envisagées sur Calvisson (Bois Minteau) et Sommières (La Crouzade), représentant globalement 190 logements supplémentaires.
• Synthèse des projets communaux en matière d’habitat – Tableau de bord foncier et logements
Les entretiens communaux ont permis d’enregistrer les intentions des diverses collectivités locales en matière d’ouverture de nouvelles zones à l’urbanisation, en complément du foncier disponible dans les zones constructibles actuelles et du potentiel lié au renouvellement urbain. En découlent diverses hypothèses de constructibilité de ces zones en nombre de logements potentiels fondées, soit sur les informations transmises par les Elus sur la base de leur connaissance des programmes envisagés, soit sur des extrapolations tenant compte des orientations du SCOT (densité de 20 logements par hectare).
36 URBANiS – Septembre 2008 Communauté Communes Sommières : Evaluation du potentiel foncier communal destiné à l'habitat 2009/2020 et hypothése de répartition annuelle de la production en logements (source communes et enquêtes)
échéanc e SCOT 1ére tranche PLH : 2ème tranche PLH : Long terme court terme moyen terme Nombre total de dont superficie Nbre logts / logements logements 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 ha ha potentiels sociaux ** Hypothése de répartition * Hypothése de répartition * ASPERES Dents creuses 5 1 1 1 1 1 Secteur 1 15 5 4 4 3 3 3 3 3 Secteur 2 5 1 5 1 1 1 1 Secteur 3 8 1,5 5 2 2 2 2 Secteur 4 10 2 5 2 2 2 2 2 Total 38 5 8,5 1 9 9 9 9 5 0 0
AUJARGUES Dents creuses 25 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 1 Secteur 1 10 1 10 5 5 Secteur 2 50 5 10 10 10 10 10 10 Secteur 3 150 30 12 13 20 20 20 20 20 20 Total 235 30 18 7 17 12 12 12 12 22 22 22 22 22 21
CALVISSON Dents creuses 100 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 Secteur 1 10 1 10 5 5 Secteur 2 600 120 50 12 100 100 100 100 100 100 Total 710 120 51 10 15 15 10 10 10 110 110 110 110 100 100
COMBAS Dents creuses 15 3 3 3 2 2 2 Secteur 1 20 4 3 7 4 4 4 4 4 Total 35 4 3 7 7 7 6 6 2 0 0 0 0 0 0
CONGENIES Dents creuses 25 4 4 4 4 4 5 Secteur 1 40 2 20 15 15 10 Secteur 2 5 0,5 10 2 3 Secteur 3 100 20 5 20 20 20 20 20 20 Total 170 20 7,5 4 4 6 7 24 40 35 30 20 0 0 0
CRESPIAN Dents creuses ? Secteur 1 15 2 8 5 5 5 Secteur 2 8 0,5 16 Total 23 0 2,5 0 5 5 5 0 0 0 0 0 0 0 0
FONTANES Dents creuses 10 2 2 2 2 1 1 Secteur 1 15 2 8 3 3 4 Secteur 2 20 0,5 40 6 7 7 Secteur 3 15 1,2 13 5 5 5 Total 60 0 3,7 11 12 13 7 6 6 0 0 0 0 0 0
JUNAS Dents creuses 10 2 2 2 2 1 1 Secteur 1 19 2,5 8 4 5 5 5 Secteur 2 4 1,7 2 1 1 1 1 Secteur 3 2 0,2 10 1 1 Secteur 4 80 10 5,8 14 20 20 20 20 Total 115 10 10,2 6 7 9 9 2 2 0 20 20 20 20 0
LECQUES Dents creuses 30 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 Secteur 1 50 2,7 19 10 10 10 10 10 Secteur 2 50 2,6 19 10 10 10 10 10 Secteur 3 35 1,8 19 Total 165 0 7,1 3 3 13 13 13 13 13 13 13 13 13 10
MONTMIRAT Dents creuses ? Secteur 1 13 13 0,5 26 6 7 Secteur 2 13 4 4 5 Secteur 3 20 6 7 4 4 4 4 4 Secteur 4 10 3 3 4 Total 56 13 6,5 10 11 9 7 7 8 4 0 0 0 0 0
MONTPEZAT Dents creuses ? Secteur 1 90 20 3,6 25 15 15 15 15 15 15 Total 90 20 3,6 0 15 15 15 15 15 15 0 0 0 0 0
SAINT CLEMENT Dents creuses 10 2 2 2 2 1 1 Secteur 1 50 6 8 10 10 10 10 10 Total 60 0 6 2 2 2 12 11 11 10 10 0 0 0 0
SALINELLES Dents creuses 25 3 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 Secteur 1 11 1 11 3 4 4 Total 36 0 1 6 6 6 2 2 2 2 2 2 2 2 2
SOMMIERES Dents creuses 60 10 10 10 10 10 10 Secteur 1 20 10 10 Secteur 2 24 0,2 24 Secteur 3 20 5,5 4 10 10 Secteur 4 ? ? Secteur 5 315 7,6 41 60 60 60 60 60 15 Secteur 6 350 70 22 16 60 60 60 60 60 60 Total 789 70 35,3 10 114 90 70 70 70 75 60 60 60 60 60
SOUVIGNARGUES Dents creuses ? Secteur 1 5 0,5 10 2 3 Total 5 0 0,5
VILLEVIEILLE Dents creuses ? Secteur 1 8 1 8 8 Secteur 2 15 ? 7 5 Secteur 3 100 20 7,5 13 25 25 25 25 Total 123 20 8,5 15 5 0 0 25 25 25
logements logt social hectares nombre logements l'an nombre logements l'an nombre logements l'an TOTAL C.C. Sommières 2 710 312 173 92 232 211 184 212 221 311 267 247 227 217 193 (hors opération Calvisson bois manteau) 2 110 192 123 92 232 211 184 212 221 211 167 147 127 117 93
dents creuses urbanis, 10/09/2008 extension urbaine Elaboration du PLH de la Communauté de Communes du Pays de Sommières
Tableau de synthèse
Potentiel en logements neufs Surface hectares Court terme 2009/2011 535 logements, soit 178 logements / an
Moyen terme 2012/2014 617 logements, soit 205 logements / an 72 ha Total PLH 6 ans 1 152 logements, soit 192 logements / an dont 140 logements sociaux (y compris 41 logements sur 72 ha, Calvisson non inclus dans tableau) soit 16 logements /ha
Long terme post PLH 1462 logements, soit 243 logements / an 2015/2020 dont 102 logements sociaux (143 logements hors opération Bois Minteau à 100 ha, Calvisson) soit 14 logements / ha
En sus, potentiel de mobilisation du parc vacant mais limité en volume sauf à Sommières.
En conclusion, on - un rythme de développement résidentiel prévisionnel deux fois supérieur aux note : objectifs du SCOT (dans la continuité de celui des années précédentes), ceci pendant toute la durée du PLH (2009-2014) et au-delà de 2015, - l’opération du Bois de Minteau à Calvisson (sur une hypothèse de 600 logements répartis sur 6 ans) représente à elle seule plus du tiers du potentiel de développement résidentiel du Pays de Sommières sur la période 2015 / 2020, - une production en logement social de l’ordre de 350 logements sur la période 2009 à 2020 (soit une moyenne de 30 logements/an) mais qui repose essentiellement sur 2 projets résidentiels majeurs à Calvisson et Sommières au-delà du PLH (190 logements sociaux cumulés), - des niveaux de densité de construction en phase avec les orientations du SCOT (15 logements en moyenne à l’hectare) mais une production qui repose pour l’essentiel sur les extensions urbaines et peu sur le renouvellement urbain, contrairement aux objectifs définis par le SCOT.
37 URBANiS – Septembre 2008 Elaboration du PLH de la Communauté de Communes du Pays de Sommières
33 –– FFiiicchheess ccoommmmuunnaallleess
38 URBANiS – Septembre 2008
CCoommmmuunnee dd’’’AAssppèèrreess LES ORIENTATIONS DU DEVELOPPEMENT URBAIN ET DE LA LES CHIFFRES CLEFS de la commune POLITIQUE DE L’HABITAT
er Entretien le 23 juin 2008 avec M. TEULADE, Maire et M. DUPRE, 1 • Population adjoint • Développement spatial 347 Population RGP 1999 La commune est constituée de 5 mas (ou hameaux) plus ou moins reliés entre eux au fur à mesure de l’extension urbaine. nd Population RGP 2004/2005/2006/2007 ETAT D’AVANCEMENT DOCUMENT D’ URBANISME Actuellement, les zones constructibles du POS sont quasiment pleines. Il ne reste 420 POS approuvé (à réviser pour passage en PLU d’ici 2010) quasiment plus de terrains constructibles sur la commune. Population estimée (selon rythme construction) La municipalité souhaite donc lancer d’ici fin 2008 la révision de leur POS (et 2,4% transformation en PLU) afin notamment de supprimer la vaste zone Nca ne permettant Taux croissance annuel population 1999-2007 que de construire des habitations en lien avec une exploitation agricole et d’ouvrir (estimation) plusieurs nouvelles zones constructibles d’une superficie totale de 10ha environ (une INDICATEUR DU DÉVELOPPEMENT ET DU MARCHÉ trentaine de logements supplémentaires). nd % ménages non imposables La zone privilégiée est située à l’entrée du village depuis Salinelles et Sommières autour Nombre de logements autorisés 2000-2006 de la nouvelle école (zone actuellement réservée pour la construction de gîtes, nd appartenant déjà en grande partie par la commune) : un nouveau quartier verrait ainsi le Indicateurs précarité 12 jour. 11 Les autres zones pressenties afin d’être ouvertes à l’urbanisation sont situées entre les 10 Mas haut et bas et le Plan (le long de la D254) ainsi qu’au Nord et au Sud du hameau • Logement 9 de Langlade. 133 8 8 Nbr de RP 1999 La population de la commune passerait ainsi de 420 à 750 habitants environ d’ici 2020.. Cette évolution nécessitera peut-être l’augmentation de la capacité de lagunage. nd 6 Nbr de RP 2004/2005/2006/2007 En matière d’approvisionnement en eau potable, le forage actuel devrait pourvoir permettre cette augmentation (750 équivalent habitants). 4 5 logts / an 3 Rythme construction neuve 2000/2006
2 • Les besoins prioritaires en logement 42% (1999) % résidences principales construites avant 1949 0 0 Les besoins sont en progression (la mise en place de la déviation de Salinelles porte 0 Aspères à 1/4 d’heure de l’entrée d’autoroute de Lunel, à une 1/2 du Grau du Roi et à 20 69% (1999) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 % propriétaires minutes de l’aéroport de Montpellier Fréjorgues).
Ils émanent à la fois de personnes résidant déjà la commune (jeunes) et de personnes 11% % résidences principales potentiellement indignes extérieures (proximité Nîmes/Montpellier + demandes de la part de personnes (Filocom 2003) cherchant une résidence pour leur retraite).
1 Nombre de logements sociaux 2007 (hors foyers) • Logement social : intentions et projets 0 La commune possède un logement social communal mais qu’elle ne souhaite plus louer dont logements HLM
en social. 0 La révision prévue du PLU permettrait à la commune de créer quelques logements en dont logements conventionnés privés accession sociale à proximité de la nouvelle école à l’entrée du village (zone prévue
d’être ouverte à l’urbanisation). 1 dont logements communaux ou associatifs
0% • Modes opératoires actuels et envisagés (outils foncier et aménagement) % logements sociaux / total RP
OPERATIONS EN PROJET (Cf. cartes ci-contre) Lotissements initiative privée
• TABLEAU DES OPERATIONS FUTURES
Référence Catégorie Superficie Programme prévisionnel Mode Echéance Observations carte opératoire envisagée Reste moins de 5 parcelles encore vides dans les zones actuellement constructibles 1 Extension 4ha Une quinzaine de maisons dont Lotissement 2015 Sous réserve quelques unes en accession sociale (5 communal révision PLU environ) 2 Extension 1ha 5 maisons environ ? ? Sous réserve 3 Extension 1,5ha 5 à 10 maisons environ ? ? révision PLU 4 Extension 2ha Une dizaine de maisons ? ?
CCoommmmuunnee dd’’’AAuujjjaarrgguueess ORIENTATIONS DU DEVELOPPEMENT URBAIN ET DE LA LES CHIFFRES CLEFS de la commune POLITIQUE DE L’HABITAT
Entretien le 16 juin 2008 avec M. LAMADIE, Maire, M. COMPEYRON, . Population Conseiller Urbanisme, M. EMERIAL, Adjoint finances, Mme FADAT, . Développement spatial 673 Adjointe Population RGP 1999 - Développement spatial de la commune sous forme d’habitat pavillonnaire à l’initiative des lotisseurs et aménageurs privés privilégiant des lots de bonne 764 Population RGP 2004 dimension (1200m2). ETAT D’AVANCEMENT DOCUMENT D’ URBANISME - Prise en compte dans les futurs projets de la sécurité des résidents en place : 2,3% o de par une circulation routière de plus en plus présente : axe zone Taux croissance annuel population 1999/2007 ème ère 2 révision du POS réalisée en 1997, 1 modification en 2004. commerciale vers le vieux village, traversée du village par la route de (estim.) Mise en conformité avec le SCOT à prévoir. Souvignarges 13 o de par la création d’un nouveau pôle commercial à proximité (Pondres) Estimation accroissement annuel population depuis o de par la prise en compte des risques naturels : inondabilité, incendie,… 1999 - Les premières propositions du PLU en 2006 privilégiaient le développement INDICATEUR DU DÉVELOPPEMENT ET DU MARCHÉ résidentiel de la commune sur 3 zones d’extension situées au nord et à l’est de la Nd % ménages non imposables communes représentant globalement 12 ha et une production future de l’ordre de Nombre de logements autorisés 2000-2006 150 logements (soit à terme 1000 habitants à l’horizon 2030). De nouvelles nd orientations (préserver les espaces agricoles) sont à l’étude portant l’aménagement Indicateurs précarité à court et moyen terme sur d’autres secteurs localisés à l‘est du territoire où la 25 commune dispose d’importantes réserves foncières.
20 . Logement 20 . Besoins prioritaires en logements 260 Nombre de RP 1999 15 - Forte attractivité de la commune de longue date sur les actifs nîmois voire montpelliérains : candidats à l’accession à la propriété à la recherche de terrains à 304 Nombre de RP 2004 bâtir de bonne dimension 10 9 9 8 8 - Logements locatifs concernant les jeunes de la commune (décohabitants). - Faible potentiel de développement d’une offre nouvelle dans le vieux village (pas de 9 logts/an 5 Rythme construction neuve 2000/2006 5 vacance) car réinvestissement déjà réalisé - Pas ou peu d’insalubrité recensée. 2 34,2% % résidences principales construites avant 1949 (2004) 0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 . Mode opératoires actuels et envisagées (outils fonciers et aménagement) 78,9% % propriétaires - Volonté communale de privilégier des lots de taille moyenne (800m2) dans un souci (2004)
Rythme construction souhaité ou envisageable : 10 à 15 logements l’an d’économie d’espace 11% selon scénarios de développement - Souhait de développer l’aménagement concerté (PAE, ZAC) dans une volonté de % résidences principales potentiellement indignes
meilleure prise en compte des équipements et de diversification de l’habitat (Filocom 2003)
- Projet d’utilisation du droit de préemption urbain – La commune dispose 0 d’importantes réserves foncières. Nombre de logements sociaux 2007 (hors foyers)
0 dont logements HLM . Logements social : intention et projet 0 - Projet à l’étude sur l’ancien foyer communal : création de 2 logements sociaux dont logements conventionnés privés (selon équilibre financier de l’opération) OPERATIONS EN PROJET (Cf. cartes ci-contre) - Projet à moyen terme dans le cadre de l’aménagement des futures zones 0 dont logements communaux ou associatifs d’expansion (20% de logements sociaux pour les futurs programmes immobiliers) 0% . TABLEAU DES OPERATIONS FUTURES % logements sociaux / total RP
Référence Catégorie Superficie Programme prévisionnel Mode Echéance Observations carte opératoire envisagée 1 Extension urbaine 1 ha 10 maisons individuelles Non Réalisation 2009 / Foncier communal déterminé 2010 pour partie (2500 m2) 2 Extension urbaine 5 ha Potentiel global de 40/50 logements PAE / ZAC ? 2010/ 2015 Foncier communal Puech de Reboul individuels pour partie ( 3 ha)
3 Extensions urbaines 12 ha Potentiel global 150 logements sur 3 Non Au delà 2013 ? Projet en phase de (anciennes orientations sous secteurs déterminé réflexion PLU) ZAC ?
Capacité potentielle des dents creuses dans le tissu existant : 20 / 30 parcelles environ
CCoommmmuunnee ddee CCaalllvviiissssoonn ORIENTATIONS DU DEVELOPPEMENT URBAIN ET DE LA LES CHIFFRES CLEFS de la commune POLITIQUE DE L’HABITAT Entretien le 12 juin 2008 avec Michel JEAN, 1er adjoint, Mme • Population PROVOST, Adjointe aux Affaires Sociales et Mme FRIANT, Agent • Développement spatial 3 597 Territorial Population RGP 1999 - Objectif démographique fixé par la Municipalité à 10% sur 6 ans, soit environ 200 logements supplémentaires sur 6 ans. 4 300 - Objectif de production pratiquement couvert par les projets identifiés sur la Population RGP 2007 ETAT D’AVANCEMENT DOCUMENT D’ URBANISME commune. 4 300 Population estimée ( selon rythme construction) Plan Local d’Urbanisme approuvé en Juin 2004. 2,3% Révision prescrite le 21 juillet 2008 en vue notamment de maîtriser, • Besoins prioritaires en logements Taux croissance annuel population 1999-2007 contrôler et orienter les constructions dans le bourg et les hameaux, de - Forte demande résidentielle en accession, émanant essentiellement de ménages (estimation) favoriser l’implantation de commerces de proximité, d’accompagner et de Nîmes et Montpellier ; attractivité liée à la proximité des deux agglomérations de influe ncer le projet de parc technologique du Bois de Minteau. Nîmes et Montpellier, au niveau d’équipement (Collège, école, commerces de nd % ménages non imposables proximité…), à l’image positive de la Vaunage.
- Demande locative forte, mais qui se heurte à la faiblesse du marché et aux loyers 132 INDICATEUR DU DÉVELOPPEMENT ET DU MARCHÉ Indicateurs précarité (nombre d’allocataires de élevés.
- Demande sociale importante et préoccupante (120 demandes de logements minima sociaux) 2006
Nombre de logements autorisés 2000-2006 sociaux dont certaines en attente depuis 5 ou 6 ans ; public essentiellement
composé de personnes seules, de familles monoparentales et de personnes âgées
600 locataires de logements inadaptés), à laquelle le parc social existant ne permet pas 557 • Logement dont 400 logements à vocation touristique de répondre (nombre de logements insuffisant, surfaces trop grandes).
- Demande de ménages en difficulté, voire grande difficulté sociale. 1 334 500 Nombre de RP1999 - Aire d’accueil des gens du voyage à envisager (seuil des 5 000 habitants).
nd 400 Nombre de RP2007
• Logement social : intentions et projets 125 logts/an 300 Rythme construction neuve 2000/2007 - Programmes locatifs sociaux : Le Pied Long (16 logements individuels groupés, livraison Juin 2008), L’Herboux (23 logements, démarrage des travaux en cours). 34% (1999) 200 % résidences principales construites avant 1949 - Réflexion en cours sur la réaffectation de l’ancienne Gendarmerie qui sera 105 récupérée par la Commune en Septembre 2008 (projet immobilier social possible). 69% (1999) 100 62 - Réflexion sur l’utilisation des bâtiments communaux sur la Place du Pont. % propriétaires 38 46 48 22 10% 0 % résidences principales potentiellement indignes 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 • Parc insalubre ou indigne (Filocom 2003) - 12 logements insalubres selon le Pôle Lutte contre l’Habitat Indigne de la DDE30. 37 Parc de logements indignes plus important et à traiter. Nombre de logements sociaux 2007 (hors foyers)
36 dont logements HLM • Modes opératoires actuels et envisagées (outils fonciers et aménagement)
- DPU instauré mais non utilisé. 1 dont logements conventionnés privés - Développement passé sous forme de lotissements privés.
- ZAC envisagée à terme 0 dont logements communaux ou associatifs - %age logements sociaux dans opération d’ensemble souhaité.
3% % logements sociaux / total RP OPERATIONS EN PROJET (Cf. cartes ci-contre) • Projets immobiliers - Résidence Domaine Mas des Vignes en cours (Groupe ODALYS, 400 logements à vocation touristique en location, avec problème de devenir à terme). • TABLEAU DES OPERATIONS FUTURES
Référence Catégorie Superficie Programme prévisionnel Mode Echéance Observations carte opératoire envisagée 1 Zone d’extension Non défini Opération Moyen terme, dans le Enclave entre résidentielle IAU de d’ensemble cadre de la révision du lotissements Pierre Blanche PLU 2 Zone d’extension 160 ha Eco-quartier de 500 à 700 logements Syndicat Mixte Long terme Incertitudes et mixte logements – 3 000 à 5 000 emplois d’étude créé inquiétudes fortes sur activités – (CG30, CCPS, le programme, équipements publics Commune) l’échéance, la maîtrise. - Projets en cours d’instruction ou récemment autorisés une quarantaine de logements (Route de Saint Côme, La Potance, Rue du Château + quelques lots libres dans les lotissements en cours (Caveyrargues Bas, Caveyrargues Haut, L’Ile verte) - Dents creuses résiduelles en zone constructible : environ 100 logements.
CCoommmmuunnee ddee CCoommbbaass ORIENTATIONS DU DEVELOPPEMENT URBAIN ET DE LA LES CHIFFRES CLEFS de la commune POLITIQUE DE L’HABITAT
Entretien le 11 juin 2008 avec M. GAFFARD LAMBON, Maire, M. • Population MELLAREDE, adjoint urbanisme • Développement spatial 433 Population RGP 1999 - Volonté de favoriser le développement résidentiel de la commune sous une forme maîtrisée à partir de la définition de la zone constructible de la carte communale 515 ETAT D’AVANCEMENT DOCUMENT D’ URBANISME Population RGP 2006 - Outre les 2 petits lotissements en cours de commercialisation, le principal projet du développement résidentiel de la commune concerne le projet du Mas de Bayle situé Carte communale approuvée en janvier 2006. 530 à l’est du village : d’une superficie de 4ha, ce projet associera logement privé et Population estimée 2007 (selon rythme construction) Projet élaboration du PLU à terme. social sur un terrain propriété de la commune. 2,6% - Sur le long terme, l’expansion peut être envisagée sur la partie est du territoire Taux croissance annuel population 1999/2007 communal (hors de l’actuelle zone constructible) d’autant que ce secteur est (estim.) INDICATEUR DU DÉVELOPPEMENT ET DU MARCHÉ largement propriété communale, ceci sous réserve que les problèmes hydrauliques soient résolues en amont (zone de captage) 12 Estimation accroissement annuel population depuis
1999
Nombre de logements autorisés 2000-2006 • Besoins prioritaires en logements Nd - Forte attractivité de la commune sur les actifs nîmois (accessibilité routière plus % ménages non imposables 8 aisée que le secteur de la Vaunage) et montpelliérains candidats à l’accession à la nd 7 7 propriété à la recherche de terrains à bâtir de bonne dimension (de l’ordre de Indicateurs précarité 1000m2). 6 6 - Logements locatifs concernant les jeunes de la commune (décohabitants). 5 5 - Faible potentiel de développement d’une offre nouvelle dans le vieux village (pas de 5 • Logement vacance) - Pas d’insalubrité recensée. 4 185 Nombre de RP 1999 3 3 3 • Modes opératoires actuels et envisagées (outils fonciers et aménagement) 211 2 Nombre de RP 2006 2 - Lotissement communal sur le projet d’extension urbaine - Libération du foncier communal selon les besoins financiers de la commune. 1 4 logts / an - Volonté communale de privilégier des lots de bonne dimension (minimum 1000m2). Rythme construction neuve 2000/2007 0 - Constitution de réserves foncières en vue de la réalisation d’équipements urbains 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 (parking, créche). 39,8% % résidences principales construites avant 1949 - Utilisation à terme du droit de préemption urbain. (2006)
- Instauration P.V.R en 2008 à l’échelle de la commune. 70,1%
Rythme construction souhaité ou envisageable : 6 logements l’an % propriétaires (2006) (maintien) 21% • Logement social : intentions et projets % résidences principales potentiellement indignes
- 4 logements sociaux neufs opération lotissement Mas du Bayle : opérateur Semiga. (Filocom 2003)
- projet 1 logement social dans le vieux village (suite donation d’un bâtiment à la 0 commune). Nombre de logements sociaux 2007 (hors foyers)
0 dont logements HLM OPERATIONS EN PROJET (Cf. cartes ci-contre) 0 dont logements conventionnés privés 0 • TABLEAU DES OPERATIONS FUTURES dont logements communaux ou associatifs 0% Référence Catégorie Superficie Programme prévisionnel Mode Echéance Observations % logements sociaux / total RP carte opératoire
envisagée 1 Extension résidentielle 3 ha Programme mixte limité à 20 lots (suite Lotissement 2008 / 2013 Le mas du Bayle contraintes hydrogéologiques) sur un partenariat terrain communal : privé / 16 lots privés de 1200 m2 et 4 commune logements sociaux répartis sur 2 lots de 600 m2 chacun
Capacité potentielle des dents creuses dans le tissu existant : 15 parcelles environ
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POLITIQUE DE L’HABITAT Entretien le 16 juin 2008 avec M. FEBRER, Maire, Mrs. SAPET, • Population DESCHAMPS et REDLER, adjointes • Développement spatial 1072 Population RGP 1999 - Forte expansion résidentielle de la commune de par son positionnement sur l’axe routier Nîmes-Sommières: 1567 ETAT D’AVANCEMENT DOCUMENT D’ URBANISME - Développement sous forme d’habitat pavillonnaire à l’initiative des lotisseurs et Population RGP 2007 aménageurs privés de part et d’autre du vieux village. 1520 POS approuvé en avril 1987 puis révision en 2005. - Essor des prochaines années par remplissage progressif des dents creuses, de la Population estimée 2007 (selon rythme construction) Elaboration du PLU dans les 3 ans. mobilisation d’un terrain stratégique dans le cœur du tissu existant qui reste à 4,5% désenclaver, et sur le long terme du secteur est de la commune dit « Saintignière et Taux croissance annuel population 1999/2007 La Contamine » . Ce dernier doit reposer selon les orientations de l’actuelle (estim.) municipalité sur la définition de nouvelles formes d’habitat associant la mixité des INDICATEUR DU DÉVELOPPEMENT ET DU MARCHÉ produits et des clientèles visées. 56 Estimation accroissement annuel population depuis 1999 Nombre de logements autorisés 2000-2006 • Besoins prioritaires en logements nd 45 - Très forte attractivité de la commune de longue date sur les actifs nîmois : % ménages non imposables
40 39 candidats à l’accession à la propriété à la recherche de terrains à bâtir nd 37 37 - Logements locatifs concernant les jeunes de la commune (décohabitants). Indicateurs précarité 35 - Besoins des personnes âgées en habitat adapté : idée de création de petites unités
30 autonomes avec regroupement de services à la personne. 26 - Faible potentiel de développement d’une offre nouvelle dans le vieux village (pas de 25 • Logement vacance) car réinvestissement déjà réalisé - Pas ou peu d’insalubrité recensée. 20 423 15 Nombre de RP 1999 15 13 13 • Modes opératoires actuels et envisagées (outils fonciers et aménagement) 552 10 Nombre de RP 2005 - Pas de lotissements prévus à court terme – Existe division parcellaire dans le neuf 5 et l’ancien. 26 logts / an Rythme construction neuve 2000/2006 0 - Volonté communale de privilégier des lots de taille moyenne (500 / 600m2) en lien 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 avec le développement précèdent. 32,1% % résidences principales construites avant 1949 - Souhait d‘une réflexion en amont (étude programmation) sur les zones d’extension (2005) Rythme construction souhaité ou envisageable : non précisé future. 80,1% - Pas d’utilisation du droit de préemption urbain et pas de réserves foncières % propriétaires (2005) communales. 8% - PVR à l’étude (délibération à l’échelle de la commune) afin de permettre le % résidences principales potentiellement indignes financement de l’extension des réseaux ( dont électricité). (Filocom 2003)
4 Nombre de logements sociaux 2007 (hors foyers) OPERATIONS EN PROJET (Cf. cartes ci-contre) • Logements social : intentions et projets - Pas de projet à court terme, mais volonté politique d’intégrer du logement social 0 dont logements HLM dans le développement futur du village • TABLEAU DES OPERATIONS FUTURES 2 dont logements conventionnés privés Référence Catégorie Superficie Programme prévisionnel Mode Echéance Observations 2 carte opératoire dont logements communaux ou associatifs envisagée 0% % logements sociaux / total RP 1 Extension urbaine 2 ha Programme mixte accession / location Non Blocage d’ordre Souhait étude intégrée dans tissu déterminé juridique préalable de Secteur 3 : Programme mixte immobilier à long existant UD (accessibilité) programmation terme Echéance 2013 ?
2 Extension urbaine 0,5 ha 5 maisons individuelles Court terme Chemin Maison Vieille UN
3 Extension urbaine 5 ha Programme mixte de construction en Non Au delà 2013 Concept de greffe Saintignière et La terme de publics (actifs, jeunes, déterminé urbaine (suite Condamine personnes âgées) et de produits ZAC ? étude NC (accession / location dont social) architecturale) Contraintes sonores CD 40 Capacité potentielle des dents creuses dans le tissu existant : 20 / 30 parcelles environ
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Entretien le 16 juin 2008 avec M. HUGUES, Maire et Mme CUOZZO, • Population 1ère adjointe • Développement spatial 206 Population RGP 1999 La commune est actuellement fortement mitée du fait de l’absence de document d’urbanisme (PLU en cours d’élaboration) : le régime du RNU engendre des 289 Population RGP 2007 ETAT D’AVANCEMENT DOCUMENT D’ URBANISME constructions anarchiques en extension des zones déjà urbanisées. La commune est composée de deux « centres »: la Vieille, centre historique et le long 289 Règlement National d’Urbanisme de la N110. Population estimée (selon rythme construction) Elaboration d’un PLU en cours 4,3% Taux croissance annuel population 1999-2007 • Les besoins prioritaires en logement (estimation) Les besoins en logement sont importants, à la fois de la part de personnes résidant déjà INDICATEUR DU DÉVELOPPEMENT ET DU MARCHÉ nd sur la commune que de personnes extérieures. % ménages non imposables Il s’agit à la fois de demande de terrains à construire (accession) mais aussi de Nombre de logements autorisés 2000-2006 logements lcoatifs. nd Indicateurs précarité
14
12 • Le logement social : intentions et projets 12 Actuellement, la commune ne dispose que d’un logement social, de type communal. • Logement
La commune n’est pas très favorable à la production de logement social (pas de 80 10 besoins identifiés) et n’a pas de projets en la matière. Nbr de RP 1999
8 8 nd 7 7 Nbr de RP 2004/2005/2006/2007
6 • Les modes opératoires actuels et envisagés (outils foncier et aménagement) 5 Une procédure d’élaboration de PLU est en cours, qui devrait permettre à la commune 6 logts / an 4 Rythme construction neuve 2000/2006 3 de définir des zones constructibles (prévues entre les deux secteurs déjà urbanisés) et non constructibles. 46% (1999) 2 % résidences principales construites avant 1949 1 Un projet de lotissement ainsi qu’un projet de logement en individuel groupé sont déjà 0 64% (1999) en cours sur le secteur prévu d’être ouvert à l’urbanisation. % propriétaires 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
23% % résidences principales potentiellement indignes (Filocom 2003)
1 Nombre de logements sociaux 2007 (hors foyers)
0 dont logements HLM
1 dont logements conventionnés privés 0 dont logements communaux ou associatifs 0% % logements sociaux / total RP OPERATIONS EN PROJET (Cf. cartes ci-contre)
• TABLEAU DES OPERATIONS FUTURES
Référence Catégorie Superficie Programme prévisionnel Mode Echéance Observations carte opératoire envisagée 1 Extension 2ha Lotissement Sud terrain Lotissement Projet en résidentielle Potentiel 15 maisons concertation avec la Mairie 2 Extension 0,5 ha 8 logements en individuel groupé par ? Municipalité résidentielle le groupe Praxis défavorable au projet
Zone « tampon » (« dent creuse ») entre les deux centres de la commune, à urbaniser en priorité
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POLITIQUE DE L’HABITAT Entretien le 13 juin 2008 avec M POUSSIGUES, Maire, Mme RICARD, • Population M. MULTNER et M. MASTAGLIO, Conseillers municipaux. • Développement spatial 492 Population RGP 1999 - Objectif démographique fixé par le PLU à 120 habitants supplémentaires à échéance 8 ans, soit 15 personnes en plus par an et 4 logements supplémentaires 610 ETAT D’AVANCEMENT DOCUMENT D’ URBANISME par an (3 en construction neuve et 1 en réhabilitation). Population RGP 2005 - Développement limité par la station d’épuration communale de 700 EH. Projet de 620 Plan Local d’Urbanisme approuvé le 28 juin 2007 construction d’une nouvelle station de 900-1000 EH d’ici 2012-2013. Population estimée ( selon rythme construction)
2,9% Taux croissance annuel population 1999-2007 INDICATEUR DU DÉVELOPPEMENT ET DU MARCHÉ • Besoins prioritaires en logements (estimation) - Demande d’accession à la propriété en individuel émanant de ménages en nd provenance de Nîmes, mais aussi et de plus en plus de Montpellier (effet échangeur % ménages non imposables Nombre de logements autorisés 2000-2006 de Lunel). Turn-over relativement important lié à des séparations/divorces, mutations professionnelles. nd Indicateurs précarité 14 Priorité donnée à la production de lots de 800 à 1000m2, et de quelques lots plus petits pour primo-accédants. 12 12 - Demande locative également régulière mais qui se heurte à des niveaux de loyers
élevés. Turn over également important. • Logement 10 - Demande sociale relativement faible. 9 224 Nombre de RP 1999 8 • Logement social : intentions et projets 270 6 Nombre de RP 2005 - Pas de projet clairement identifié. 4 logts/an 4 - Opportunité de 1 logement sur l’ancien presbytère non occupé depuis 1967 Rythme construction neuve 2000/2007 3 2 2 45,30% 1 1 % résidences principales construites avant 1949 • Parc insalubre ou indigne (2005) 0 0 - Problèmes ponctuels d’insalubrité 72,40% % propriétaires 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 (2005) 14%
• Modes opératoires actuels et envisagés (outils fonciers et aménagement) % résidences principales potentiellement indignes
(Filocom 2003) - Jusqu’à présent, développement sous forme de lotissements privés traditionnels (ni
ZAC, ni PAE). 3 Nombre de logements sociaux 2007 (hors foyers) - Lotissement privé sur la zone IIAU des Griolettes avec possibilité de négociation sur
le programme avec le lotisseur (Terres du Soleil) 0 - Droit de préemption urbain (DPU) institué le 3 juin 2008. dont logements HLM
2 dont logements conventionnés privés • Projets immobiliers 1 - Projet immobilier potentiel sur emprise de 2150m2 en centre ancien (propriété dont logements communaux ou associatifs privée en indivision) 1% - Projet immobilier ou socio-médical sur l’hôpital psychiatrique de Prime Combe suite % logements sociaux / total RP OPERATIONS EN PROJET (Cf. cartes ci-contre) au déménagement de celui-ci sur Saint-Hyppolite du Fort (propriété Congrégation Saint-Lazare)
• TABLEAU DES OPERATIONS FUTURES
Référence Catégorie Superficie Programme prévisionnel Mode Echéance Observations carte opératoire envisagée 1 Extension résidentielle 0,8 ha 10 logements individuels Lotissement Court terme IIAU Chemin de Sioure privé
2 Extension résidentielle 2,0 ha 20 logements individuels Lotissement Court terme Projet de lotissement IIA secteur des privé de Terres du Soleil Griolettes sur 8 000 m2 comprenant 10 lots 3 Extension résidentielle 1,2 ha 15 logements individuels Lotissement Moyen terme Modification IAU Chemin de Sioure privé nécessaire Capacité potentielle des dents creuses dans le tissu existant : 10 à 12 logements essentiellement par divisions parcellaires.
CCoommmmuunnee ddee JJuunnaass ORIENTATIONS DU DEVELOPPEMENT URBAIN ET DE LA LES CHIFFRES CLEFS de la commune POLITIQUE DE L’HABITAT
Entretien le 16 juin 2008 avec M. MULLER, Maire • Population
• Développement spatial 721 Population RGP 1999 Le territoire est déjà fortement « mité ». ETAT D’AVANCEMENT DOCUMENT D’ URBANISME Les zones Ua, Uc et Ud détiennent encore un potentiel de 20 maisons environ. nd Population RGP 2004/2005/2006/2007 Plusieurs zones à urbaniser ont été créées lors de la récente révision du PLU, dont PLU approuvé en février 2008 l’ouverture est prévue selon un échéancier respectant les contraintes du SCOT 960 (accroissement maximal de la population de +12% d’ici 2015). Population estimée (selon rythme construction)
3,6% INDICATEUR DU DÉVELOPPEMENT ET DU MARCHÉ Taux croissance annuel population 1999-2007 • Les besoins prioritaires en logement (estimation) Les besoins sont nombreux et en progression, à la fois de la part de personnes résidant nd Nombre de logements autorisés 2000-2006 déjà sur la commune mais aussi de personnes extérieures, essentiellement de par sa % ménages non imposables situation à mi-chemin entre Nîmes et Montpellier, et la proximité de Lunel. 30 nd Indicateurs précarité 27 25 • Le logement social : intentions et projets 23 Un programme est en cours de réalisation face à la Mairie (ancienne cave coopérative) :
20 19 17 appartements dont 3 en location et les autres en accession sociale à la propriété • Logement 18 (Habitat du Gard). 309 Nbr de RP 1999 15 La future ZAC prévoit aussi un ratio de 10% de logements sociaux (sur 80 logements environ) 12 425 Nbr de RP 2008 10
5 • Les modes opératoires actuels ou envisagés (outils foncier et aménagement) 15 logts / an 5 4 Rythme construction neuve 2000/2006 Projet de ZAC au Sud de la commune (étude en cours, 10% de logements sociaux prévus par le règlement du PLU dans cette zone). 43% (1999) 0 Lotissement privé en cours (PC déposé) sur la zone IIAUa (habitat groupé). % résidences principales construites avant 1949 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 75% (1999)
La commune souhaite aussi mettre l’accent sur la réhabilitation du parc ancien dont % propriétaires certains logements sont vétustes (type OPAH). Elle a la volonté de favoriser l’extension 15% urbaine tout en la maîtrisant (conserver « l ‘esprit village »). % résidences principales potentiellement indignes Elle souhaite aussi mettre en place d’ici l’issue du PLH (2014) un programme d’accueil ème (Filocom 2003) pour personnes du 4 âge (maison de retraite) au niveau communal et de discuter avec la Communauté de communes d’un projet de crèche (besoin) (actuellement : halte- 0 garderie itinérante). Nombre de logements sociaux 2007 (hors foyers)*
0 OPERATIONS EN PROJET (Cf. cartes ci-contre) dont logements HLM
0 dont logements conventionnés privés • TABLEAU DES OPERATIONS FUTURES 0 dont logements communaux ou associatifs Référence Catégorie Superficie Programme prévisionnel Mode Echéance Observations carte opératoire 0% % logements sociaux / total RP envisagée * : projet en cours sur le site de l’ancienne cave coopérative : 17 logements. Court et moyen terme (d’ci 2015, fin du SCOT et du PLH) 1 Extension 2,5 ha Zone IIAUa : 19 logts en habitat Lotissement 2009-2010 PC déposé Future ZAC zone IAUb (sud de la commune) résidentielle groupé pour de la location privé 2 Extension 1,7 ha Zone IIAUc : 4 logements en diffus diffus 2015 résidentielle 3 Extension 0,2 ha Zone IIAUd : 2 logements en diffus diffus 2015 résidentielle + potentiel de 10 logements dans les « dents creuses » de la zone urbaine (zone Ua, Ub et Uc) Plus long terme (post-2015) 4 Extension 5,8 ha Zone IAUb : Projet de ZAC de 80 logts ZAC Post 2015 Lancement de la résidentielle environ dont 10% de logts sociaux ZAC prévu d’ici fin 2008 + potentiel de 10 logements dans les « dents creuses » de la zone urbaine (zone Ua, Ub et Uc)
CCoommmmuunnee ddee LLeeccqquueess ORIENTATIONS DU DEVELOPPEMENT URBAIN ET DE LA LES CHIFFRES CLEFS de la commune POLITIQUE DE L’HABITAT
Entretien le 12 juin 2008 avec Mme BETEILLE, Maire et M. PAGES, • Population Adjoint • Développement spatial 216 Population RGP 1999 - Développement limité par le SCOT à 50 personnes supplémentaires, soit 20 logements supplémentaires à échéance 2015 (sur la base d’une population estimée 287 Population RGP 2005 ETAT D’AVANCEMENT DOCUMENT D’ URBANISME à 450 habitants) - Développement limité par la station d’épuration communale de 300 EH. Dans 340 Plan Local d’Urbanisme arrêté le 28 février 2008. Approbation prévue fin l’attente d’une nouvelle station en 2009 ou 2010 (cadrage financier en cours), Population estimée (selon rythme construction) d’année 2008. aucune construction nouvelle autorisée. Au delà, urbanisation progressive par le 5,8% biais d’une ZAC en trois tranches. Taux croissance annuel population 1999-2007 (estimation)
INDICATEUR DU DÉVELOPPEMENT ET DU MARCHÉ • Besoins prioritaires en logements nd % ménages non imposables - Demande d’accession à la propriété en individuel Nombre de logements autorisés 2000-2006 - Demande locative forte, mais qui se heurte à des niveaux de loyers élevés. nd Indicateurs précarité - Nouveaux arrivants : essentiellement de jeunes couples avec enfants en bas âge, 18 CSP supérieures travaillant sur Nîmes ou Montpellier. 16 16 - Pas de demande spécifique de personnes âgées (proximité familiale). 16 - Demande locative sociale à laquelle il est impossible de répondre actuellement • Logement 14 13 90
12 Nombre de RP 1999 • Logement social : intentions et projets 10 116 9 - Projet de logements sociaux (4 logements environ) + commerce de proximité + Nombre de RP 2005
8 espace public de qualité. 9 logts/an - Projet de 2 appartements au-dessus de la Mairie. Rythme construction neuve 2000/2007 6 5 5
4 44,80% % résidences principales construites avant 1949 • Parc insalubre ou indigne (2005) 2 NR. 78,40% 0 % propriétaires 0 (2005) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 33% % résidences principales potentiellement indignes • Modes opératoires actuels et envisagées (outils fonciers et aménagement) (Filocom 2003) - Jusqu’à présent, lotissements. - A terme, sur la zone IAU, procédure de ZAC (3 tranches). 0 Nombre de logements sociaux 2007 (hors foyers) 0 • Projets immobiliers dont logements HLM
NR 0 dont logements conventionnés privés
0 dont logements communaux ou associatifs
0% OPERATIONS EN PROJET (Cf. cartes ci-contre) % logements sociaux / total logement
• TABLEAU DES OPERATIONS FUTURES
Référence Catégorie Superficie Programme prévisionnel Mode Echéance Observations carte opératoire envisagée 1 IAU – Tranche 1 2,7 ha 50 lots ZAC 2015
2 IAU - Tranche 2 2,6 ha 50 lots ZAC 2020
3 IAU – Tranche 3 1,8 ha 35 lots ZAC Après 2020 Capacité potentielle des dents creuses dans le tissu existant : une trentaine de logements possibles en dents creuses, aucune construction nouvelle autorisée en attente STEP (2010).
CCoommmmuunnee ddee MMoonntttmmiiirraattt ORIENTATIONS DU DEVELOPPEMENT URBAIN ET DE LA LES CHIFFRES CLEFS de la commune POLITIQUE DE L’HABITAT
Entretien le 18 juin 2008 avec M. HERZOG, Maire, M. GRANIER, • Population Adjoint et Mme FEUILLADE, Adjointe • Développement spatial 167 Population RGP 1999 - Développement de l’urbanisation principalement de par l’initiative privée, en particulier de propriétaires fonciers disposant de grandes parcelles 244 Population RGP 2006 ETAT D’AVANCEMENT DOCUMENT D’ URBANISME - Développement au nord et sud de la commune limité de par les contraintes hydrauliques 280 Carte communale approuvée en 2004 - Présence au cœur de la zone résidentielle d’emprises foncières disponibles et bien Population estimée (selon rythme construction) équipées (en sus des projets actuels) – Peu ou pas de foncier disponible dans le 6,7% bâti existant Taux croissance annuel population (est.) - Au delà de 2015, les perspectives du développement résidentiel concerneront les INDICATEUR DU DÉVELOPPEMENT ET DU MARCHÉ secteurs est et ouest de part et d’autre de l’actuelle zone constructible de la carte nd % ménages non imposables communale. - Niveau d’équipement suffisant en terme de station d’épuration (capacité 400 14 Nombre de logements autorisés 2000-2006 Estimation accroissement annuel de population habitants) et de desserte en eau potable depuis 1999 20 18 18 nd • Besoins prioritaires en logements Indicateurs précarité 16 - Forte attractivité de la commune sur les actifs nîmois et maintenant montpelliérains 14 candidats à l’accession à la propriété à la recherche de terrains à bâtir. - Besoins en logement des jeunes souhaitant décohabiter dont certains trouvent des 12 • Logement solutions sur la commune (transformation bâti désaffecté, extensions) 10 66 8 Nombre de RP 1999 8 6 • Modes opératoires actuels et envisagées (outils fonciers et aménagement) nd 6 5 5 Nbr de RP 2004/2005/22006/2007 - Réalisation de lotissements privés selon une programmation et échéancier tenant 4 3 compte des contraintes du marché (niveau d’écoulement) et de la volonté 2 7 logts / an 2 municipale Rythme construction neuve 2000/2007
0 - Négociation de la commune sur la programmation des lotissements privés (cf ci-
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 dessus) 59% (1999) % résidences principales construites avant 1949 - Action foncière communale à travers l’achat de foncier stratégique (création école
Rythme de construction souhaitée ou envisageable : 5/10 logements par en cours) par utilisation ciblée du droit de préemption 70% (1999) % propriétaires an
31%
• Logement social : intentions et projets % résidences principales potentiellement indignes (Filocom 2003) - Projet en cours(livraison 2010) de logements locatifs sociaux (3) et en accession OPERATIONS EN PROJET (Cf. cartes ci-contre) abordable (10) – Maître d’ouvrage Habitat du Gard 2 Nombre de logements sociaux 2007 (hors foyers)
0 • TABLEAU DES OPERATIONS FUTURES OU EN PROJET dont logements HLM 2 Référence Catégorie Superficie Programme prévisionnel Mode Echéance Observations dont logements conventionnés privés carte opératoire 0 envisagée dont logements communaux ou associatifs 1 Extension 13 logements accession et location Maîtrise Livraison 2010 3% résidentielle (dent ouvrage HLM % logements sociaux / total RP creuse)
2 Extension 13 maisons individuelles - Lotissement 2010 Opération à l’initiative résidentielle Terrains de 350m2 à 1100 m2 privé du propriétaire foncier (faisant suite aux 2 derniers lotissements 6 ha effectués) 3 Extension globalement Capacité théorique 20 maisons Lotissement 2010 / 2015 Mobilisation selon la résidentielle individuelles privé dynamique du marché foncier 4 (5 zones) Extension Capacité théorique 10 maisons Lotissement 2010/2015 Mobilisation selon la résidentielle individuelles privé ou diffus dynamique du marché foncier En dehors des terrains ci- dessus, peu de possibilités de construire en diffus dans l’actuelle zone constructible 1 - Dent creuse disponible pour la construction de logements sociaux
CCoommmmuunnee ddee MMoonntttppeezzaattt ORIENTATIONS DU DEVELOPPEMENT URBAIN ET DE LA LES CHIFFRES CLEFS de la commune POLITIQUE DE L’HABITAT Entretien le 18 juin 2008 avec M. COMPAN (Maire), M. ROULLE (1er • Population adjoint), Mme LAURET (adjointe), Mmes CEYZERIAT et LAROZE • Développement spatial 923 (conseillères) Population RGP 1999 Développement du village le long de deux axes : la D522 et le chemin de Parignargues. 1050 La commune a en cours deux projets importants : Population RGP 2008 ETAT D’AVANCEMENT DOCUMENT D’ URBANISME - un projet de ZAC de 2,3 ha à vocation d’activité tertiaire de 20 à 25 lots à l’Est 1040 de la commune, le long du chemin de Parignargues (Cette ZAC permettra Population estimée (selon rythme construction) POS approuvé. toutefois aux acquéreurs l’implantation sur site de leur habitation). 1,5% Révision en cours - un projet de ZAC à vocation d’habitat qui devrait comprendre, sur 3,6ha environ Taux croissance annuel population 1999-2007
derrière la cave coopérative à l’entrée Nord du village (proximité D522) : 20 lots (estimation) en individuel pur, 20 lots en individuel groupé, 25 appartements en collectif, une structure d’accueil personnes âgées (20/30 logements environ), une crèche de nd INDICATEUR DU DÉVELOPPEMENT ET DU MARCHÉ 15 à 20 places. % ménages non imposables nd Indicateurs précarité Nombre de logements autorisés 2000-2006 • Les besoins prioritaires en logement
20 Les besoins sont importants et en progression. Un certain nombre de ces besoins
18 émanent de la population résidant déjà sur la commune (jeunes souhaitant décohabiter, 18 • Logement séparations …). 332 16 Le projet de ZAC « habitat » devrait entraîner une augmentation de la population Nbr de RP 1999 14 communale de 200 à 250 personnes d’ici à quelques années. Il permettra de répondre
aux besoins actuels ainsi qu’à une éventuelle demande liée au projet de ZAC d’activités. nd 12 Nbr de RP 2004/2005/2006/2007
10 8 6 logts / an 8 7 • Le logement social :l intentions et projets Rythme construction neuve 2000/2006 6 6 La commune possède déjà plusieurs logements sociaux : 11 logements HLM (Un Toit 41% (1999) pour tous) et 7 logements communaux. % résidences principales construites avant 1949 4 3 2 Elle souhaite pouvoir réhabiliter un de ses logements communaux devenu vacant. 2 1 72% (1999) Le futur projet de ZAC habitat (90 logements au total) devrait permettre la création d’une % propriétaires 0 vingtaine de logements sociaux (locatif + accession). 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 11% % résidences principales potentiellement indignes
(Filocom 2003)
• Modes opératoires actuels et envisagés 18 Jusqu’à présent, le développement urbain de la commune s’est surtout fait par le bais Nombre de logements sociaux 2007 (hors foyers*)
de lotissements (actuelles zones UD). 11 dont logements HLM
0 dont logements conventionnés privés
7 dont logements communaux ou associatifs
5% % logements sociaux / total RP * : la commune possède en outre un foyer pour handicapés de 24 places.
Localisation future ZAC « habitat » (derrière cave coopérative, RD522)
OPERATIONS EN PROJET (Cf. cartes ci-contre)
• TABLEAU DES OPERATIONS FUTURES
Référence Catégorie Superficie Programme prévisionnel Mode Echéance Observations carte opératoire envisagée 1 Extension 3,6ha 90 logts environ en ind pur, ind groupé, ZAC A partir de 2010 Dont 20 logements collectif + une structure d’accueil sociaux environ personnes âgées Potentiel restant en zones UN, Uda et UD : 1ha
CCoommmmuunnee ddee SSaallliiinneelllllleess ORIENTATIONS DU DEVELOPPEMENT URBAIN ET DE LA LES CHIFFRES CLEFS de la commune POLITIQUE DE L’HABITAT
Entretien le 16 juin 2008 avec M. AIMONT, Maire, Mme GAL et M. • Population ROSSIO, adjoints, Ms. PUJOL et SIOL, conseillers • Développement spatial 418 Population RGP 1999 Le développement spatial de la commune s’est fait prioritairement le long de la D35. Actuellement, le POS arrive à saturation (25 parcelles restants encore constructibles 451 Population RGP 2004 ETAT D’AVANCEMENT DOCUMENT D’ URBANISME mais parfois bloquées). Cependant, la volonté communale est de restreindre le développement résidentiel de la 480 POS approuvé (1986) commune, elle ne souhaite pas ouvrir d’autres zones à urbaniser dans les 5-6 années à Population estimée (selon rythme construction) venir. 1,7%
INDICATEU R DU DÉVELOPPEMENT ET DU MARCHÉ Taux croissance annuel population 1999-2007 (estimation) • Les besoins prioritaires en logement nd Nombre de logements autorisés 2000-2006 Les besoins en logement sur la commune sont en progression. Ils émanent % ménages non imposables essentiellement de personnes extérieures à la commune (nouveaux arrivants). Une 14 partie de cette demande concerne du logement locatif. nd Indicateurs précarité
12 12 • Logement social : intentions et projets 10 La commune ne possède qu’un logement social privé (logement conventionné). • Logement
Elle est cependant favorable à la production de quelques logements sociaux, plutôt en 164 8 7 accession (exemple du projet en cours sur Junas). Nbr de RP 1999 6 6 190 Nbr de RP 2004 4 4 4 • Modes opératoires actuels et envisagés 3 Un lotissement privé en cours. 5 logts/an 2 Rythme construction neuve 2000/2006 1 La commune serait favorable à l’implantation d’une maison de retraite de manière à 43,2% 0 desservir les communes alentours. Ces projets nécessiteraient une révision du POS % résidences principales construites avant 1949 (2004) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 (zone pressentie : La Prieule). 68,9%
% propriétaires (2004) La commune possède aussi le château de la commune dont la toiture est à refaire. 22% Hormis la présence d’un restaurant en rez-de-chaussée, le bâtiment comprend 1200m2 % résidences principales potentiellement indignes de SHON potentielle à l’étage. (Filocom 2003) Le projet de réfection de la toiture est à court terme, celui de la réfection plus globale du bâtiment (création de logements ?) à plus long terme. 1 Nombre de logements sociaux 2007 (hors foyers)
0 dont logements HLM
1 dont logements conventionnés privés 0 dont logements communaux ou associatifs 0% OPERATIONS EN PROJET (Cf. cartes ci-contre) % logements sociaux / total RP
• TABLEAU DES OPERATIONS FUTURES
Référence Catégorie Superficie Programme prévisionnel Mode Echéance Observations carte opératoire envisagée 1 Extension 9600m2 11 maisons Lotissement En cours Problème de privé délivrance du Permis de construire (blocage DDASS / retenues collinaires à prévoir) Capacité potentielle des zones U non encore urbanisées: 25 parcelles environ
CCoommmmuunnee ddee SSoommmmiiièèrreess . Logement social : intentions et projets ORIENTATIONS DU DEVELOPPEMENT URBAIN ET DE LA - Projet de réalisation de logement d’urgence (7 studios) sur du foncier communal, POLITIQUE DE L’HABITAT dans un bâti existant – Livraison prévue en 2009, Entretien le 13 juin 2008 AVEC M. MAROTTE Maire, M. BONDOR, - Projet sur l’Ilot Mazère en cœur de ville – 2009/2010, Adjoint Urbanisme et M. BARTHES, Directeur Urbanisme - Sur le long terme, introduction d’une part de logements sociaux dans les opérations . Développement spatial d’ensemble (référence : La Crouzade). . - Commune à fortes contraintes hydrauliques encadrant fortement les possibilités de ETAT D’AVANCEMENT DOCUMENT D’ URBANISME l’urbanisation actuelle et future . Parc insalubre ou indigne - Deux secteurs d’expansion se dessinent : - 16% des résidences principales considérées comme potentiellement indignes sur la 3ème révision du POS (valant élaboration du PLU) approuvée le 26 o L’Est de la commune destiné, de par ses composantes morphologiques et commune (source Filocom). février 2008. paysagères, à un habitat individuel de standing (taille des lots à bâtir - Nécessité d’une intervention globale de requalification immobilière (en diffus et par envisagés : 2000m2 et plus), traitement d’îlots). o La partie Ouest, destinée à d’importantes opérations d’ensemble immobilières, plus diversifiées au niveau du type d’habitat et des clientèles . Modes opératoires actuels et envisagées (outils fonciers et aménagement) INDICATEUR DU DÉVELOPPEMENT ET DU MARCHÉ visés, - A cela, le centre historique de Sommières, malgré d’importants efforts publics de - Utilisation du DPU et constitution de réserves foncières, - Développement de l’aménagement concerté avec les aménageurs privés (cadre Nombre de logements autorisés 2000-2006 réhabilitation, présente encore des signes de paupérisation à travers un habitat dégradé voire insalubre (rues basses). ZAC ou PAE - opérations rive droite, ou PVR - rive gauche).
80 76 . Besoins prioritaires en logements
70 Ils sont très diversifiés et importants compte tenu de la taille de la commune, de son rôle LES CHIFFRES CLEFS de la commune
de pôle de services à l’échelle du bassin d’habitat ainsi que de sa proximité et de son 60 54 accessibilité par rapport à Nîmes et Montpellier : . Population
50 48 - Forte demande résidentielle en accession, émanant essentiellement de ménages 3 677 43 de Nîmes et Montpellier, Population RGP 1999 39 40 - Demande locative forte, mais qui se heurte à la faiblesse du marché et aux loyers 4 505 élevés, 30 Population RGP 2006 - Demande sociale importante et préoccupante en logements sociaux (230 demandes
20 dont 140 issues de personnes résidant déjà sur la commune – source Odelos), malgré un parc 4 550 14 15 Population estimée 2007 (selon rythme construction) social bien présent ; public essentiellement composé de personnes seules, de
10 familles monoparentales et de personnes âgées locataires de logements inadaptés, 2,7% Taux croissance annuel population 1999/2007 (est.) - Demande de ménages en difficulté, voire grande difficulté sociale, 0 - Réalisation d’une aire d’accueil des gens du voyage (10 places) à envisager 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 109 (itinéraire Montpellier-Alès) dans le cadre d’un projet intercommunal, la commune Estimation accroissement annuel population depuis
de Sommières n’étant pas dans l’obligation légale d’offrir de solution d’accueil en 1999
raison du caractère inondable de son territoire (Cf. schéma départemental d’accueil 66% des gens du voyage). % ménages non imposables
132 OPERATIONS EN PROJET (Cf. cartes ci-contre) Indicateurs précarité (nombre allocataires minima
sociaux en 2006)
. TABLEAU DES OPERATIONS FUTURES . Logement Référence Catégorie Superficie Programme prévisionnel Mode Echéance Observations 1519 Nombre de RP 1999 carte opératoire envisagée 1930 Nombre de RP 2006 1 Renouvellement urbain 20 logements collectifs (accession/ Réalisation 2009 / 41 logts/an locatif social) 2010 Rythme construction neuve 2000/2006
2 Renouvellement urbain 0,2 ha 24 logements collectifs standing à la Promotion Livraison 2010 Anciens ateliers 48,6% % résidences principales construites avant 1949 vente privée municipaux (2006) (démolition) 46,8% 3 Extensions urbaines (rive 5,5 ha Habitat individuel PVR Phase réalisation 2010 % propriétaires (2006) gauche) (cumul 2 20 lots de 1.500 m2 ou 2000 m2 et plus 26% Saut du Cheval et zones) % résidences principales potentiellement indignes Gaillardet (La Violette) (Filocom 2003) 4 Extension urbaine (suite Non précisé Habitat individuel grand parcellaire PVR ? au delà 2015 rive gauche) 334 Nombre de logements sociaux 2007 (hors foyers) 247 5 Extension urbaine (rive 7,6 ha 314 logements globalement PAE 2009 / 2015 dont logements HLM droite) Logements collectifs (210 logements) , 87 Haut de Saint Laze maisons de ville (41) maisons primo- dont logements conventionnés privés accédants (18), lots à bâtir (45) 6 Extension urbaine (rive 22 ha 350 / 400 logements ZAC 2015 et au delà Préalable nouvelle 0 droite) Mixité des produits dont 20% de station d’épuration dont logements communaux ou associatifs La Crouzade logements sociaux (2012) 17% Capacité potentielle des dents creuses dans le tissu existant (prise en compte inondabilité) : 60 logements % logements sociaux / total RP
CCoommmmuunnee ddee SSoouuvviiiggnnaarrggeess ORIENTATIONS DU DEVELOPPEMENT URBAIN ET DE LA LES CHIFFRES CLEFS de la commune POLITIQUE DE L’HABITAT
Entretien le 16 juin 2008 avec M. PATTUS Maire, M. FORINO, Adjoint . Population
. Développement spatial 589 Population RGP 1999 - Développement spatial de la commune sous forme d’habitat pavillonnaire à ETAT D’AVANCEMENT DOCUMENT D’ URBANISME l’initiative des lotisseurs et aménageurs privés privilégiant des lots de bonne 696 Population RGP 2007 dimension (800m2 principalement, quelques grands lots de 2000 m2). POS approuvé en 2001 - Environ 35 lots sont en phase de réalisation et de commercialisation répartis sur 4 696 Mise en en conformité avec le SCOT dans les 3 ans. entités foncières localisées au nord et à l’est du vieux village. De fait, l’essentiel des Population estimée 2007 (selon rythme construction) possibilités de construire (zones 2 NA) seront utilisées d’ici 3 ans. 2,1% - D’autres éléments sont à prendre en compte limitant l’urbanisation de la commune : Taux croissance annuel population 1999/2007 La saturation de la station d’épuration située au nord de la commune. INDICATEUR DU DÉVELOPPEMENT ET DU MARCHÉ o (estimation) o La zone de protection paysagère lié au château o La ligne de crête située à l’est de la commune. 17 Estimation accroissement annuel population depuis Nombre de logements autorisés 2000-2006 L’actuelle crise viticole induit une forte pression sur l’ouverture à l’urbanisation des 1999 zones N, facteur de risque du mitage du territoire communal. 16 Sur le long terme, l’urbanisation future de la commune s’orienterait plutôt sur le nord du Nd territoire, sous condition d’augmenter préalablement les capacités de l’actuelle station % ménages non imposables 14 14 d’épuration (le sud restant de l’assainissement individuel). 13 13 nd Indicateurs précarité 12
. Besoins prioritaires en logements 10 9 - Forte attractivité de la commune de longue date sur les actifs nîmois voire 8 . Logement 8 montpelliérains : candidats à l’accession à la propriété à la recherche de terrains à bâtir de bonne dimension 235 6 Nombre de RP 1999 - Logements pour les jeunes (décohabitants, actifs) : locatif de par la faiblesse de
4 3 3 l’offre locale, accession abordable de par la flambée du coût du foncier. nd Nombre de RP 2007 2 9 logts / an 0 . Modes opératoires actuels et envisagées (outils fonciers et aménagement) Rythme construction neuve 2000/2006 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 - Pratique communale d’échanges de parcelles selon opportunités et besoins. En
conséquence la commune dispose de quelques terrains mobilisables pour 46% (1999) % résidences principales construites avant 1949 l’urbanisation future (sud).
- Utilisation actuel du droit de préemption urbain – Intérêt pour la mise en place 73% (1999)
d’une ZAD en zone agricole (pour anticipation des mutations foncières) % propriétaires
14% % résidences principales potentiellement indignes
. Logement social : intentions et projets (Filocom 2003)
- Aménagement d’un logement social dans l’ancien appartement de l’instituteur 1 Nombre de logements sociaux 2007 (hors foyers)
0 dont logements HLM 0 dont logements conventionnés privés 1 dont logements communaux ou associatifs 0% % logements sociaux / total RP OPERATIONS EN PROJET (Cf. cartes ci-contre)
. TABLEAU DES OPERATIONS FUTURES
Référence Catégorie Superficie Programme prévisionnel Mode Echéance Observations carte opératoire envisagée 1 Extension urbaine 5 maisons individuelles – accession Lotissement Moyen terme Foncier communal abordable communal ?
Présence de quelques dents creuses dans le tissu existant : 5 parcelles sur St Etienne d’Escattes
CCoommmmuunnee ddee SSaaiiinnttt CCllléémmeennttt ORIENTATIONS DU DEVELOPPEMENT URBAIN ET DE LA LES CHIFFRES CLEFS de la commune POLITIQUE DE L’HABITAT
Entretien le 16 juin 2008 avec Mme JEANJEAN Simone, Maire, M. • Population BRUNET, adjoint, M. LACOSTE et Mme MERMANTIE, adjoints, M. • Développement spatial 140 BROUSSE et M. SAER, conseillers, Mme GARCIA et JEANJEAN, Population RGP 1999 conseillères - Volonté de favoriser le développement résidentiel de la commune sous une forme maîtrisée par l’ouverture à l’urbanisation d’une nouvelle zone située à l’est du centre 222 Population RGP 2004 ancien et destinée à l’habitat individuel. Objectif à l’échéance de 10 ans d’atteindre une population de l’ordre de 450 à 500 habitants. Actuellement, la zone 250 ETAT D’AVANCEMENT DOCUMENT D’ URBANISME constructible de la carte communale ne laisse que peu de possibilités de nouvelles Population estimée 2007 ( selon rythme constructions, les derniers lotissements étant en voie d’achèvement et les dents construction) Carte communale approuvée en juillet 2008 (suite volonté de creuses disponibles peu nombreuses. développement résidentiel de la commune) 7,5% - Prise en compte des difficultés économiques rencontrées par les viticulteurs locaux Taux croissance annuel population 1999/2007 dans cette volonté d’ouvrir de nouvelles zones à l’urbanisation : maintien de l’outil (estim.) de travail par les recettes apportées par la vente du foncier agricole non utilisé. - Raréfaction des équipements disponibles : commerces, école de par le 14 INDICATEUR DU DÉVELOPPEMENT ET DU MARCHÉ Estimation accroissement annuel population depuis regroupement pédagogique réalisée en dehors de la commune. - Pas de desserte de transports en commun hors le ramassage scolaire. 1999
Nombre de logements autorisés 2000-2006 nd % ménages non imposables • Besoins prioritaires en logements 14 nd - Forte attractivité de la commune sur les actifs montpelliérains candidats à Indicateurs précarité 12 12 l’accession à la propriété à la recherche de terrains à bâtir de bonne dimension de
10 700m2 à 1200m2. 10 - Pas ou peu de besoins concernant les jeunes décohabitants de par le foncier disponible au sein des familles locales. • Logement 8 67 Nombre de RP 1999 6 6 5 • Modes opératoires actuels et envisagées (outils fonciers et aménagement) 96 Nombre de RP 2004 4 - Lotissement privé sur le projet d’extension urbaine avec une capacité de 4 négociation sur le contenu des programmes (taille lots et équipements dont 6 logts / an 2 2 réseaux). Rythme construction neuve 2000/2007 1 - Volonté communale de privilégier des lots de bonne dimension (minimum 700m2) 42,7% 0 - Intérêt à terme pour d’autres modes opératoires : ZAC ? % résidences principales construites avant 1949 Rythme construction souhaité ou envisageable : 5 /10 logements l’an (2004) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 70,80%
% propriétaires (2004) • Logement social : intentions et projets Nd - Pas de projet de logement social à court terme % résidences principales potentiellement indignes
- Plutôt favoriser l’accession abordable (Filocom 2003)
0 Nombre de logements sociaux 2007 (hors foyers)
0 dont logements HLM
0 dont logements conventionnés privés 0 dont logements communaux ou associatifs OPERATIONS EN PROJET (Cf. cartes ci-contre) 0% % logements sociaux / total RP
• TABLEAU DES OPERATIONS FUTURES
Référence Catégorie Superficie Programme prévisionnel Mode Echéance Observations carte opératoire envisagée 1 Extension résidentielle) 6 ha 50 maisons individuelles - Lotissement Refus services de Redéfinition à Terrains de 700 m2 à 1200 m2 privé l’Etat et moyen terme d’un Département : nouveau projet (au localisation et delà 3 ans) contenu du programme Capacité potentielle des dents creuses dans le tissu existant : 10 parcelles environ
CCoommmmuunnee ddee VViiilllllleevviiieeiiillllllee ORIENTATIONS DU DEVELOPPEMENT URBAIN ET DE LA LES CHIFFRES CLEFS de la commune POLITIQUE DE L’HABITAT
Entretien le 10 juin 2008 avec M. FORT, Maire, Mme MARQUIER et M. • Population CANTO, Conseillers municipaux. • Développement spatial 1 196 Population RGP 1999 - Volonté communale de tempérer le développement : objectif démographique fixé par le PLU à 1800 habitants à horizon 10 ans. 1 506 Population RGP 2005 ETAT D’AVANCEMENT DOCUMENT D’ URBANISME - Volonté d’urbaniser de façon plus dense pour limiter la consommation d’espace 2 2 (jusqu’à présent 1800 m en moyenne par construction, voire 3000 m dans les 1 590 Plan Local d’Urbanisme approuvé le 08.07.2008. zones d’assainissement autonome). Population estimée ( selon rythme construction) - Réhabilitation du centre ancien à poursuivre, même si le chiffre de 34 logements 3,6% vacants donné par l’INSEE 2005 semble surestimé (vacance liée pour partie à des Taux croissance annuel population 1999-2007 résidences secondaires peu voire très peu occupées). INDICATEUR DU DÉVELOPPEMENT ET DU MARCHÉ (estimation) - Développement limité par la station d’épuration commune à Sommières et Villevieille, dimensionnée pour 6000 EH et située en zone inondable (travaux nd % ménages non imposables Nombre de logements autorisés 2000-2006 d’extension en cours de 1000 EH supplémentaires pour raccordement des hauts de Saint Laz, commune de Sommières). Projet de nouvelle station à l’horizon 2012 au nd Indicateurs précarité 80 mieux. Dans cette attente, seules les constructions en zone U sont autorisées + 73 densification des terrains raccordés au réseau collectif d’assainissement ;
70 l’ouverture à l’urbanisation de la zone AU des Pradels est bloquée.
60 • Logement 54 494 50 • Besoins prioritaires en logements Nbr de RP 1999 - Demande d’accession forte, mais à priori nombre de maisons en vente non 40 612 négligeable (délais de vente allongés). Candidats originaires de Nîmes, mais aussi Nbr de RP 2005
30 et surtout de Montpellier. 25 23 - Demande locative importante, mais très peu d’offres. 30 logts/an Rythme construction neuve 2000/2007 20 15 - Demande locative sociale émanant de jeunes et de ménages à faibles revenus. 11 17,50% 10 8 % résidences principales construites avant 1949 (2005)
0 • Logement social : intentions et projets 79,20%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 - Diversification de l’offre de logement : 20 % de logements locatifs sociaux imposés % propriétaires (2005)
sur la zone UA des Pradels par exemple. 5% % résidences principales potentiellement indignes
(Filocom 2003)
• Modes opératoires actuels et envisagées (outils fonciers et aménagement) 3 - Jusqu’à présent : lotissements privés portés par des propriétaires locaux. Nombre de logements sociaux 2007 (hors foyers) - Dans l’avenir : opérations d’ensemble de type lotissements voire ZAC si blocage 0 foncier (zone AU des Pradels). dont logements HLM - DPU instauré mais jamais utilisé pour cause de prix trop élevé. 0 dont logements conventionnés privés
• Projets immobiliers 3 dont logements communaux ou associatifs OPERATIONS EN PROJET (Cf. cartes ci-contre) - Projet immobilier potentiel sur le reliquat foncier affecté à la gendarmerie (la délocalisation de la gendarmerie elle-même amènera 8 familles supplémentaires). 1% % logements sociaux / total RP • TABLEAU DES OPERATIONS FUTURES
Référence Catégorie Superficie Programme prévisionnel Mode Echéance Observations carte opératoire envisagée 1 Résidentiel La 8 lots Lotissement Court terme PL en cours Coustourelle privé 2 Pondres 15 lots moitié en accession, moitié en Lotissement Court terme MO : SEGARD locatif Opération en cours d’achèvement. 3 Zone d’extension 7,5 ha Une centaine de logements. Opération Moyen terme Ouverture à urbaine Collectif en AUa et individuel en AUb d’ensemble : l’urbanisation 20% de logements locatifs aidés lotissement ou conditionnée à la imposés. ZAC nouvelle STEP (2012) Capacité potentielle des dents creuses dans le tissu existant : non estimées + possibilité densification sur grandes parcelles
Elaboration du PLH de la Communauté de Communes du Pays de Sommières
AAnnnneexxeess
39 URBANiS – Septembre 2008 Elaboration du PLH de la Communauté de Communes du Pays de Sommières
LL’’’éélllaabboorraatttiiioonn dduu PPrrooggrraammmmee LLooccaalll ddee lll’’’HHaabbiiitttaattt ((PPLLHH)) ddee lllaa CCoommmmuunnaauutttéé ddee CCoommmmuunneess dduu SSoommmmiiiéérreess
1 – Le PLH : pour quoi faire, quelles incidences ?
• Un document de programmation prospectif et pré-opérationnel
Le PLH établi par l’établissement de coopération intercommunal (EPCI) compétent sur le territoire définit sur 6 ans les objectifs et les principes de la future politique locale de l’habitat. Celle-ci vise à répondre aux besoins en logements et en hébergements des ménages dans toute leur diversité, à favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale, en assurant une répartition équilibrée et diversifiée de l’offre de logement entre les différentes communes. Il indique les moyens (fonciers, réglementaires, financiers…) mis en œuvre par les communes et par l’EPCI pour y parvenir et définit les conditions de mise en œuvre d’un dispositif d’observation de l’habitat. Il permet ainsi la mise en œuvre d’une politique communautaire de l’habitat fondée sur la compréhension du marché local, de ses spécificités et du rôle des différents acteurs (privés et publics) présents sur le territoire.
• Qui s’articule avec les documents de la planification territoriale, les autres outils de réflexion et d’orientations en matière d’habitat
Le PLH doit être compatible avec les dispositions du Schéma de Cohérence Territoriale Sud Gard et prendre en compte les dispositions du Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD), des chartes intercommunales du logement et des Protocoles d’Occupation du Patrimoine Social (POPS). Les orientations définies en matière d’habitat par le PLH s’imposent au contenu des PLU et des cartes communales en vigueur sur le territoire.
2 - L’intérêt de mettre en place localement le PLH
• Cerner et mieux répondre collectivement aux besoins locaux en logements
Les ménages présents sur le territoire du Sommiérois ont de plus en plus de difficultés à trouver un logement en phase avec leurs aspirations et leurs moyens financiers. Ceci découle notamment de la très forte hausse récente des valeurs foncières et immobilières sur un secteur géographique particulièrement attractif comme en témoignent les dernières évolutions démographiques.
40 URBANiS – Septembre 2008 Elaboration du PLH de la Communauté de Communes du Pays de Sommières
Face à cette - permettre aux jeunes ménages de s’installer ou de se maintenir sur leur commune, situation, le PLH grâce au développement d’une offre en logement abordable, en accession et doit répondre aux location ; objectifs suivants : - développer une offre locative sociale et un hébergement adapté en faveur des publics les plus en difficultés ou présentant des besoins spécifiques (saisonniers) ; - améliorer le confort du parc existant, des personnes âgées en particulier, et lutter contre l’habitat insalubre ; - optimiser les ressources foncières disponibles en favorisant le renouvellement de l’habitat existant et en préconisant de nouvelles formes urbaines moins consommatrices d’espace, promouvoir ainsi le développement durable par la limitation des déplacements routiers et de la consommation énergétique du parc immobilier.
• Définir collectivement un programme d’action, mutualiser les moyens nécessaires et solliciter les partenaires financiers extérieurs
La finalisation de l’élaboration du PLH consiste en la proposition d’un programme d’actions complet reposant sur divers outils :
- opérationnels : aménagement concerté, action foncière, aides à la réhabilitation, lutte contre l’habitat insalubre,… - réglementaires : adaptation des documents d’urbanisme,… - financiers : soutien aux opérations immobilières de régulation du marché (logement abordable, mixité sociale) et à l’action foncière, …
Ces outils seront proposés à l’échelle communautaire dans un souci de cohérence des interventions sur le territoire et d’optimisation des ressources financières (et humaines) mobilisables.
Par ailleurs l’adoption du PLH servira de socle à la négociation sur le financement du programme du PLH avec les partenaires institutionnels intervenant dans le domaine du logement, à savoir :
- à court terme, avec la Région, et le Département, l’Etat : logement social, habitat ancien et insalubre, action foncière - aides financières et à l’ingénierie des futurs programmes, etc.. - à moyen terme, possibilité de gestion directe par les services de la Communauté de communes des aides à la pierre de l’Etat. Ainsi, en cas d’adoption du PLH par la Communauté de Communes (et dans la mesure où cette dernière dispose de la compétence logement), une convention de délégation d’une durée de 6 ans pourra être conclue ; cette convention délèguera à l’EPCI la compétence globale d’attribution des aides à la pierre de l’Etat : aides en faveur de la construction, de la réhabilitation et de la démolition de logements locatifs sociaux, des aides destinées à la rénovation de l’habitat privé (ANAH), de celles en faveur de la location- accession et de la création de places d’hébergement, ainsi que des aides en matière d’ingénierie qui leur sont assorties.
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3 - Contenu de l’élaboration du PLH et planning,
Suite à un appel d’offres, la Communauté de Communes de Sommières a confié au bureau Urbanis3 le soin de l’élaboration du PLHI qui comprend 4 phases distinctes jusqu’à son l’adoption finale par l’EPCI.
Phases Contenu Durée prévisionnelle
1 - Diagnostic Fonctionnement du marché local de l’habitat : Diagnostics communaux Analyse du marché et entretien auprès des 3 mois professionnels Approfondissements thématiques (logement et avril – juillet 2008 hébergement social)
2 - Orientations stratégiques Définition des grands principes de la future politique 3 mois communautaire de l’habitat : Scénarios de développement du territoire août – octobre 2008 Organisation d’ateliers thématiques d’échanges entre partenaires
3 - Programme d’actions Définitions du programme communautaire de l’habitat : 2 mois territorialisé Engagements de production en logements par type Actions et outils du programme novembre – décembre 2008 Tableau de programmation financier Communauté de communes, Etat , Région, Département.
4 –Finalisation du PLH Consultation des communes sur le programme 3 mois Présentation au Comité Régional de l’Habitat janvier – mars 2009
• Quelques principes de l’élaboration du PLH
Un document construit en concertation avec les élus et les services locaux à partir des éléments suivants :
- contact individuel du bureau d’étude auprès de chacune des communes (phase diagnostic) - association en continu des services de la Communauté de communes tout au long du processus d ‘élaboration (réunions de travail, échanges directs), - association des élus et des services publics compétents en matière de logement (dont social) à travers les diverses réunions du groupe de pilotage, lieux d’échanges et de validation de chaque étape du processus d’élaboration du PLH, - construction du futur programme d’ actions du PLH à travers la réflexion conduite en amont entre acteurs (publics et privés) dans les Ateliers Thématiques organisées à cette intention.
3- Bureau d’étude nîmois spécialisé notamment dans la définition des politiques locales de l’Habitat à travers l’élaboration de nombreux PLH intercommunaux dont dernièrement : CA Montpellier (2006), CA Grand Alès (2007), CCs Vallée Hérault et du Lodévois (2007), Pour l’élaboration du PLHI de Sommières, l’équipe Urbanis comprend une équipe pluridisciplinaire de 5 personnes sous la conduite d’un chef de projet : urbanistes, cartographe, chargées d’étude. Contact Urbanis : F. Moulonguet - tél.04 66 29 97 07
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- Etude de pré-diagnostic habitat, Service villes, habitat et transports, DDE Gard, oct 2006 - Attentes de l’Etat PLHI Pays de Sommières, DDE Gard, Février 2008 - SCOT Sud du Gard - Diagnostic Territorial, CCI Vauvert, - Schéma Patrimoine Pays Vidourle Camargue, 2008 - DGI-FILOCOM 2005 - Précarité-Cadrage 2006, INSEE/CAF - Guide du logement aidé pour les salariés saisonniers du tourisme à l’usage des élus locaux, janvier 2006, Etat-UESL - Schéma départemental des personnes âgées 2004-2009, Conseil Général - Etat.
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• Entretiens avec les - ASPERES : M. TEULADE et M. DUPRE communes - AUJARGUES : M. LAMADIE, M. COMPEYRON, M. EMERAL, Mme FADAT - COMBAS : M. GAFFARD LAMBON, M. MELLAREDE
- CONGENIES : M. FERRER, Mrs SAPET DESCHAMPS et REDLER
- CRESPIAN : M. HUGUES, Mme CLUOZZO
- FONTANES : M . POUSSIGUES, M. MASTAGLIO, M. MULTNER, Mme
RICARD
- JUNAS : M. MULLER
- LECQUES : Mme BETEILLE, M. PAGES
- MONTMIRAT : M. HERZOG, M. GRANIER, Mme FEUILLADE
- MONTPEZAT : M. COMPAN, M. ROULLE, Mme LAURET, Mme
CEYZARIAT, Mme LAROZE
- SAINT CLEMENT : Mme JEANJEAN, M. BRUNET, M. LACOSTE, Mme
MERMANTIE, M. BROUSSE, M.SAER, Mme GARCIA, Mme JEANJEAN
- SALINELLES : M .AIMONT, Mme GAL, M. ROSSIO, M.PUJOL, M.SIOL
- SOMMIERES : M. MAROTTE, M. BONDOR, M. BARTHES
- SOUVIGNARGUES : M. PATTUS, M.FORINO - VILLEVIEILLE : M. FORT, Mme MARQUIER, M. CANTO
• Agences - GGGL, M. PASCAL immobilières, - Agence 3 Moulins : M. EXBRAYAT aménageurs et - HECTARES : M. PORTALES promoteurs, - Agence Médiévale : M. RIVIERE logeurs sociaux - SEMIGA : M. HERDOIN - ACM : M. COMES
- HABITAT DU GARD : M. GAILLARD
- UN TOIT POUR TOUS : Mme ROBERT
• Acteurs du - M. Nicolas JEANNET, Conseil Général (PDALPD) logement - M. LATOUR et Mme NICOLAS de la Mission Locale Jeunes de Petite spécifique Camargue - Mme BANIOL de l’Association Calade
- Mme KOSMALA, Maison de retraite « Le Vignet », Calvisson
- Maison de retraite « La Coustourelle « , Sommières
- Mme SANCHEZ, Conseil Général (Etablissements personnes âgées)
- M. DELANNAY, DDE (Gens du voyage)
- Equipe EGERI (Equipe Gériatrique des Réinsertion et d’Intervention), CHU
Carémeau
- Mme RICO, Association ALG (Association Logement Gard) (appartements
relais pour jeunes en insertion professionnelle)
- Mme SALOM, Office du Tourisme Pays de Sommières
- Mme COUDERT, Pays touristique Vallée Vidourle
- Mme DUGAZRET-CRUZ, Maison du travail saisonnier (Aigues-Mortes, le
Grau du Roi)
- Mme PEQUIGNOT, responsable du CLIC Uzège-Gardonnenque
- M. DANIEL Guy, 1er adjoint de Sommières, chargé des affaires sociales
(CCAS)
- Mme ISSOIRE, assistante sociale au CMP de Sommières et à l’hôpital de Prime Combe à Fontanès
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