LEGAL ENVIRONMENT OF REAL OTOCZENIE PRAWNE NIERUCHOMOUCI PROPERTIES IN POLAND W POLSCE

Poland is perceived as one of the most Polska jest uznawana za jedn= z najciekawszych interesting locations for lokalizacji pod wzglBdem inwestycji w investments in Europe. The development of the nieruchomoVci w Europie. Dostrzegalny jest office, warehouse, residential and shopping rozwój rynku biur, magazynów, mieszkaniowy jak centre market is noticeable. i centra handlowe.

Please find below a summary of key Przedstawiamy podsumowanie informacji, które information about the Polish legal environment mog= okaza4 siB pomocne przy rozpoczBciu which may assist you if you are considering inwestycji w Polsce. investing in Poland.

1. TITLE TO REAL PROPERTIES 1. TYTUŁ DO NIERUCHOMOUCI

1.1 Ownership 1.1 Prawo własnoVci

Under Polish , real property may be Zgodnie z polskim prawem, nieruchomoV4 mobe acquired: (i) with the right of ownership or (ii) zosta4 nabyta: (i) w formie prawa własnoVci lub (ii) with the right of perpetual . ubytkowania wieczystego.

Ownership is unlimited in time and gives the Prawo własnoVci jest nieograniczone w czasie i owner the broadest scope of rights over the real zapewnia najszersze prawo dysponowania property. The owner of land may use the land to nieruchomoVci= z wył=czeniem osób trzecich. the exclusion of third parties. The owner is WłaVciciel jest ograniczony w wykonywaniu limited in its rights only by law and by the swojego prawa jedynie przez obowi=zuj=ce prawo principles of social coexistence and should oraz zasady współbycia społecznego i powinien je exercise its rights in accordance with the socio- wykonywa4 zgodnie z jego społeczno- economic purpose of the given real property. gospodarczym przeznaczeniem.

1.2 Perpetual usufruct 1.2 Ubytkowanie wieczyste

Perpetual usufruct (ubytkowanie wieczyste) is a Ubytkowanie wieczyste jest szczególnym rodzajem specific kind of Polish real property right which polskiego prawa rzeczowego, ustanawianym na may be established on land owned by the State gruntach bBd=cych własnoVci= Skarbu PaLstwa lub Treasury or by local government units (usually jednostek samorz=du terytorialnego (najczBVciej municipalities). A right of perpetual usufruct is gmin). Prawo ubytkowania wieczystego established for between 40 and 99 years and ustanawiane jest na okres od 40 do 99 lat i mobe may be renewed upon the request of the by4 przedłubone na b=danie ubytkownika perpetual usufructuary. Renewal may only be wieczystego. W praktyce odmowa przedłubenia refused in exceptional cases. okresu trwania ubytkowania wieczystego nastBpuje jedynie w wyj=tkowych sytuacjach.

A right of perpetual usufruct is typically Prawo ubytkowania wieczystego ustanawiane jest established based on an agreement and an entry na podstawie umowy, w której okreVlone s= in the land and mortgage register and it comes warunki korzystania z nieruchomoVci oraz with conditions for the use of the real property. odpowiedniego wpisu w ksiBdze wieczystej. The person who holds the right of perpetual Osoba, która posiada prawo ubytkowania usufruct (i.e. the perpetual usufructuary) may wieczystego (tj. ubytkownik wieczysty) jest only erect buildings and use the land in zobowi=zana do wzniesienia wszelkich budynków i accordance with the agreement, the entry in the ubytkowania gruntu zgodnie z warunkami umowy, land and mortgage register, and the conditions wpisu w ksiBdze wieczystej oraz warunków of use. If the perpetual usufructuary does not ubytkowania. Jebeli ubytkownik wieczysty nie

1

observe these requirements, the agreement may spełnia tych wymogów, umowa mobe zosta4 be dissolved and the property must be returned rozwi=zana, a nieruchomoV4 musi zosta4 zwrócona to the owner, i.e. the State Treasury or the właVcicielowi, tj. Skarbowi PaLstwa lub appropriate local government unit. odpowiedniej jednostce samorz=du terytorialnego.

A right of perpetual usufruct may also be Prawo ubytkowania wieczystego mobe by4 równieb acquired by operation of law. The most nabyte z mocy prawa. NajczBstsz= podstaw= common acquisitions of this type occurred nabycia prawa ubytkowania wieczystego z mocy when real properties that were owned by the prawa był art. 2 pkt 1, 2 i 3 ustawy z dnia 29 State Treasury, but were under the management wrzeVnia 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce of state legal entities, were acquired with effect gruntami i wywłaszczaniu nieruchomoVci (Dz. U. z from 5 December 1990 by those state legal 1990 r. Nr 79, poz. 464, ze zm.), na podstawie entities according to Article 2, items 1, 2 and 3 którego nieruchomoVci bBd=ce własnoVci= Skarbu of the Act of 29 September 1990 on the PaLstwa, ale zarz=dzane przez paLstwowe osoby amendment to the Act on Land Management prawne, zostały nabyte ze skutkiem od dnia 5 and the Expropriation of Real Properties grudnia 1990 r. przez paLstwowe osoby prawne. (Journal of of 1990, No. 79, item 464, as Budynki wzniesione na nieruchomoVciach na koszt amended). The buildings erected on the real paLstwowych osób prawnych stały siB ich properties at the expense of state legal entities własnoVci= bez koniecznoVci uiszczenia opłaty z became owned by those entities without the tego tytułu. Nabycie własnoVci pozostałych need for payment. The other buildings became budynków nastBpowało odpłatnie. Nabycie prawa owned subject to payment. The occurrence of ubytkowania wieczystego nieruchomoVci i such an acquisition of real property and the budynków potwierdzane było decyzj= właVciwego buildings was confirmed by a decision of the wojewody. Decyzja taka była podstaw= wpisu appropriate provincial governor. On the basis of prawa ubytkowania wieczystego do ksiBgi this decision, the perpetual usufruct right was wieczystej, jednak miała jedynie skutek entered in the land and mortgage register. deklaratywny, tj. potwierdzała jedynie nabycie, However, the decision only had a declaratory które nast=piło z mocy prawa. W rezultacie effect, i.e. it only confirmed the acquisition odpowiedni wpis prawa ubytkowania wieczystego which occurred by operation of law. As a result, do ksiBgi wieczystej równieb miał jedynie skutek the corresponding entry of the perpetual deklaratywny. Natomiast w przypadku prawa usufruct right in the land and mortgage register ubytkowania wieczystego ustanowionego na also only had a declaratory effect. By contrast, podstawie umowy, prawo ubytkowania in the case of a right of perpetual usufruct wieczystego ustanawiane jest skutecznie od dnia established on the basis of an agreement, it is wpisu prawa ubytkowania wieczystego do ksiBgi effectively established as of the date of its entry wieczystej (tj. wpis ten ma skutek konstytutywny, a in the land and mortgage register (i.e. the entry nie tylko deklaratywny). has a constitutive and not merely a declaratory effect).

Regardless of the means by which a right of Niezalebnie od sposobu ustanowienia prawa perpetual usufruct was established in respect of ubytkowania wieczystego gruntu, w przypadku land, in the event of a subsequent transfer of pó`niejszego przeniesienia tego prawa, nowy that right, the new holder acquires ownership of właVciciel nabywa prawo własnoVci budynków i the buildings and other infrastructure at the innej infrastruktury w tym samym czasie, w którym same time as it acquires the right of perpetual nabywa prawo ubytkowania wieczystego gruntu (tj. usufruct in respect of the land (i.e. as of the date z dniem wpisu do ksiBgi wieczystej). Wszelkie of entry in the land and mortgage register). Any budynki i inne budowle wzniesione przez buildings and other structures subsequently ubytkownika wieczystego s= własnoVci= erected by the perpetual usufructuary are owned ubytkownika wieczystego. by the perpetual usufructuary.

The perpetual usufructuary is obliged to pay an Ubytkownik wieczysty jest zobowi=zany do

2

annual fee, which constitutes a percentage of uiszczenia opłaty rocznej, wynosz=cej okreVlony the value of the real property. The percentage is procent wartoVci nieruchomoVci (od 0,3% do 3%). between 0.3% and 3% - the precise figure Dokładna wysokoV4 uzalebniona jest od celu, dla depending on the purpose for which the right którego prawo zostało ustanowione. was established.

There is a recent trend to move away from the Aktualnie zaobserwowa4 mobna tendencje do concept of the perpetual usufruct right, which is odchodzenia od koncepcji prawa ubytkowania seen as a remnant of Poland's previous political wieczystego jako pozostałoVci po poprzednim system. A gradual transformation of this type of ustroju politycznym kraju. RozpoczBto stopniowe property right into the right of ownership is przekształcanie tego typu prawa do nieruchomoVci under way. w prawo własnoVci.

Since 1 January 2019, the perpetual usufruct Z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo ubytkowania right to land developed for housing purposes, wieczystego gruntów zabudowanych na cele i.e. single-family or multi-family residential mieszkaniowe tzn. budynki mieszkalne buildings with commercial buildings, garages jednorodzinne lub wielorodzinne wraz z and other construction or building equipment, is budynkami gospodarczymi, garabami oraz innymi transformed into the right of ownership. obiektami budowlanymi lub urz=dzeniami budowlanymi przekształca siB w prawo własnoVci.

Under the new statutory regulations, the Zgodnie z nowymi regulacjami ustawowymi, transformation takes place by operation of law, przekształcenie nast=piła z mocy prawa co oznacza, which means that it will not be dependent, for be nie jest ono uzalebnione np. od wniosku example, on the application of the current dotychczasowego ubytkownika wieczystego. perpetual usufructuary.

The current holders of the perpetual usufruct Dotychczasowi ubytkownicy wieczyVci right will be required to pay a so-called zobowi=zani bBd= do uiszczania tzw. opłaty conversion fee (specified in a certificate) for przekształceniowej (okreVlonej w zaVwiadczeniu) twenty years. However, at the request of the przez dwadzieVcia lat. Niemniej, na wniosek owner of the land, it is possible to make a one- właVciciela gruntu mobliwe jest dokonanie off payment of the conversion fee with a jednorazowego wniesienia opłaty specified reduction of the fee. In other cases, przekształceniowej, podlegaj=cej obnibeniu. W the fee will be equal to the annual fee for the pozostałych przypadkach, opłata bBdzie równa perpetual usufruct that would apply on the day opłacie rocznej z tytułu ubytkowania wieczystego, of transformation. która obowi=zywałaby w dniu przekształcenia.

1.3 Other rights to real properties 1.3 Inne prawa do nieruchomoVci

It is common that the title to real property is Powszechn= praktyk= jest zabezpieczanie przez secured by investors by way of lease, tenancy, inwestorów tytułu prawnego do nieruchomoVci usufruct and agreements. poprzez umowy najmu, dzierbawy, umowy ustanawiaj=ce prawo ubytkowania lub słubebnoVci.

Under Polish law, there are two types of lease Zgodnie z polskim prawem istniej= dwa rodzaje agreements: (i) a lease agreement (umowa umów najmu: (i) umowa najmu, na mocy której najmu), defined as a under which the najemca ma prawo do korzystania z rzeczy (w tym lessee has the right to use a thing (including real gruntu), oraz (ii) umowa dzierbawy, na mocy której property), and (ii) a tenancy agreement (umowa najemca ma prawo do korzystania z rzeczy i dzierbawy), defined as a contract under which czerpania z niej pobytków. the tenant has the right to use a thing and to enjoy its benefits.

3

A property may generate two types of benefits: Rzecz mobe przynosi4 dwa rodzaje pobytków: (i) (i) natural benefits, which are the natural pobytki naturalne, które s= naturalnymi produktami products of a property and its other component rzeczy lub czBVciami składowymi oddzielonymi od parts separated from it, if in accordance with niego, jebeli według zasad prawidłowej gospodarki the principles of proper management they are stanowi= normalny dochód z rzeczy (np. drewno z normal revenues (e.g. wood from a forest); and lasu); oraz (ii) korzyVci cywilne, które s= (ii) civil benefits, which are revenues that a przychodami przynoszonymi przez rzecz na property generates as the result of a legal podstawie pewnego stosunku prawnego (np. relationship (e.g. rent from leasing land). dzierbawa gruntów). Przykładem standardowej Therefore, an example of a standard lease umowy najmu byłby zatem najem mieszkania lub agreement would be the lease of an apartment biura. Natomiast umowa dzierbawy byłaby or an office. Whereas a tenancy agreement zazwyczaj wykorzystywana pod zabudowB lub would typically be used for a development site grunty rolne. or for agricultural land.

One of the differences between these two types Jedn= z róbnic pomiBdzy tymi dwoma rodzajami of agreements is that a lease agreement umów jest to, be umowB najmu zawart= na czas concluded for a specified period of more than okreVlony powybej 10 lat uwaba siB, po upływie 10 years is deemed, after 10 years, to have been tego okresu, za zawart= na czas nieokreVlony i w concluded for an unspecified period of time and zwi=zku z tym kabda ze stron mobe j= can therefore be terminated by either party upon wypowiedzie4 po upływie ustawowego okresu the observance of a statutory notice period, wypowiedzenia. Podczas gdy umowa dzierbawy whereas a tenancy agreement concluded for a zawarta na czas okreVlony powybej 30 lat uwaba specified period of more than 30 years can be siB za zawart= na czas nieokreVlony po upływie terminated after that 30-year period has lapsed tego 30-letniego okresu (w przypadku, gdy umowy (if these agreements were concluded for a te były zawierane na czas okreVlony, odpowiednio specified period of time, less than 10 and 30 krótszy nib 10 lat i krótszy nib 30 lat, umowy te years respectively, the agreements would be mobna by wypowiedzie4 tylko wtedy, gdy jest w terminable only if they provide for such a nich przewidziana taka podstawa). Umowy najmu possibility). Lease agreements entered into by zawarte miBdzy przedsiBbiorcami (wynajmuj=cymi investors and entrepreneurs (landlords carrying prowadz=cymi działalnoV4 gospodarcz= lub out economic or professional activity, including zawodow=, w tym rolnicz=), zawarte na czas agricultural activity) for a defined period of okreVlony dłubszy nib 30 lat, uwaba siB za zawarte longer than 30 years are treated as having been na czas nieokreVlony. W takim przypadku nie concluded for an indefinite period of time. In bBdzie wiBkszej praktycznej róbnicy miBdzy practice, this means that there will be no umowami najmu a umowami dzierbawy. practical difference between these lease agreements and tenancy agreements if they are concluded between an investor and entrepreneur (the landlord) as the counterparty.

A usufruct right gives the holder the right to use Prawo ubytkowania daje posiadaczowi prawo do real property and collect profits. It is a non- ubytkowania nieruchomoVci i pobierania pobytków. transferable right, which means that the owner Jest to prawo niezbywalne, co oznacza, be controls who is entitled to use its property. właVciciel kontroluje, kto jest uprawniony do korzystania z jego własnoVci.

A transmission easement may be established in Prawo do słubebnoVci przesyłu mobe by4 favour of an investor that holds the right of ustanowione na korzyV4 przedsiBbiorcy, który ownership or intends to install or erect facilities posiada lub zamierza zainstalowa4 lub wybudowa4 to supply or discharge liquids, steam, gas, na gruncie urz=dzenia do dostarczania lub electricity - or other facilities of a similar odprowadzania płynów, pary, gazu, energii purpose - on the land. Under the transmission elektrycznej lub innych urz=dzeL o podobnym

4

easement, the investor has the right to use the przeznaczeniu. W ramach słubebnoVci przesyłu encumbered land only to the extent that przedsiBbiorca ma prawo do korzystania z complies with the purpose of the transmission obci=bonych gruntów tylko w zakresie, w jakim facilities. A transmission easement may be jest to zgodne z przeznaczeniem urz=dzeL established either via an agreement entered into przesyłowych. SłubebnoV4 przesyłu mobe by4 by the investor and the landowner, or executed ustanowiona albo w drodze umowy zawartej as a result of a court order. pomiBdzy przedsiBbiorc= a właVcicielem gruntu, albo na podstawie postanowienia s=du.

A transmission easement may be established SłubebnoV4 przesyłu mobe by4 ustanowiona either against payment or gratuitously. If one odpłatnie lub nieodpłatnie. Jebeli jedna ze stron party refuses to enter into the transmission odmawia zawarcia umowy słubebnoVci przesyłu, a easement agreement and the use of supply and korzystanie z urz=dzeL zasilania i odprowadzania discharge facilities is essential, the investor may jest niezbBdne, przedsiBbiorca mobe b=da4 demand that the right to be established against ustanowienia takiego prawa za wynagrodzeniem, payment, while the landowner may demand natomiast właVciciel gruntu mobe b=da4 payment for establishing such a right. wynagrodzenia za ustanowienie takiego prawa.

After the transmission easement has been Po ustanowieniu słubebnoVci przesyłu staje siB ona established, it becomes a component of the składnikiem działalnoVci gospodarczej investor's business. It encumbers the land even przedsiBbiorcy. Obci=ba on grunty nawet po after the investor's business or the facilities przeniesieniu działalnoVci gospodarczej have been transferred. przedsiBbiorcy lub urz=dzeL.

The transmission easement expires no later than SłubebnoV4 przesyłu wygasa nie pó`niej nib w the moment the beneficiary's business is momencie likwidacji działalnoVci beneficjenta. Po liquidated. Subsequently, the investor is under a jej wygaVniBciu przedsiBbiorca zobowi=zany jest do duty to remove the supply or discharge facilities usuniBcia urz=dzeL zasilaj=cych lub if they hinder the exploitation of the land. odprowadzaj=cych, jebeli utrudniaj= one eksploatacjB terenu.

The agreement establishing the transmission W celu ustanowienia słubebnoV4 przesyłu easement requires that the landowner's oVwiadczenie właVciciela nieruchomoVci powinno declaration be made in the form of a notarial by4 sporz=dzone w formie aktu notarialnego. .

Land easement is a right to encumber land for SłubebnoV4 gruntowa to prawo do obci=benia the benefit of the owner of other land (dominant nieruchomoVci na rzecz właVciciela innej land) with the right to use the encumbered land nieruchomoVci (nieruchomoVci władn=cej) prawem within a defined scope. Under Polish law, a do korzystania z nieruchomoVci obci=bonej w land easement may only be established in okreVlonym zakresie. Zgodnie z polskim prawem, favour of the owner of the land. A land słubebnoV4 gruntowa mobe by4 ustanowiona easement can be transferred to the new owner wył=cznie na korzyV4 właVciciela gruntu. when the ownership of the dominant real SłubebnoV4 gruntowa mobe zosta4 przeniesiona na property is transferred. A land easement expires rzecz nowego właVciciela w momencie if it is not exercised for ten years. przeniesienia własnoVci nieruchomoVci władn=cej. SłubebnoV4 gruntowa wygasa, jeVli nie jest wykonywana przez dziesiB4 lat.

An agreement establishing a land easement Aby ustanowi4 słubebnoV4 gruntow= oVwiadczenie requires that the landowner's declaration be właVciciela gruntu powinno by4 sporz=dzone w made in the form of a notarial deed. formie aktu notarialnego.

5

1.4 Transfer of legal title to real properties 1.4 Przeniesienie prawa do nieruchomoVci

The basic rules for sale and purchase of real Podstawowe zasady sprzedaby i zakupu estate can be found in the Polish Civil Code. nieruchomoVci okreVlone s= w polskim Kodeksie However, there are many other laws which may Cywilnym. Istnieje jednak wiele innych przepisów, apply to specific transactions such as the Real które mog= mie4 zastosowanie do okreVlonych Estate Management Act and the Zoning and transakcji, takich jak Ustawa o gospodarce Development Act, which apply to sales and nieruchomoVciami i Ustawa o planowaniu i purchases by the State Treasury and local zagospodarowaniu przestrzennym, które maj= government units. zastosowanie do umów zawieranych ze Skarbem PaLstwa oraz własnoVci jednostek samorz=du terytorialnego.

1.4.1 Asset deal 1.4.1 Transakcja na aktywach

A buyer can acquire a real property directly Kupuj=cy mobe naby4 nieruchomoV4 bezpoVrednio from the owner in an asset deal. An asset deal od właVciciela w ramach umowy dotycz=cej means a transaction in which the title to a real aktywów. Transakcja dotycz=ca aktywów oznacza property is transferred (ownership or perpetual transakcjB przeniesienia tytułu własnoVci do usufruct right) or an enterprise or an organised nieruchomoVci (lub prawa ubytkowania part thereof is acquired. wieczystego), nabycia przedsiBbiorstwa lub zorganizowanej czBVci przedsiBbiorstwa.

Under Art. 551 of the Polish Civil Code , a Zgodnie z art. 55¹ k.c. przedsiBbiorstwo jest transaction involving an enterprise covers zorganizowanym zespołem składników everything included in the enterprise, unless niematerialnych i materialnych przeznaczonym do otherwise provided for in the transaction or by prowadzenia działalnoVci gospodarczej. Obejmuje specific regulations. Thus, under an agreement ono miBdzy innymi: własnoV4 nieruchomoVci i to sell an enterprise, real properties and ruchomoVci oraz wszystko to co słuby prowadzeniu movables pass to the buyer unless otherwise działalnoVci o ile nie zostało wył=czone pomiBdzy provided for by mandatorily applicable stronami lub na mocy przepisów szczególnych. regulations, decisions of competent authorities, or the terms of the agreement.

The normal steps involved in this type of real Standardowo kroki zwi=zane z tego rodzaju property transactions are as follows: conducting transakcj= na rynku nieruchomoVci s= nastBpuj=ce: a due diligence review of the real property przeprowadzenie analizy due diligence (normally covering a review of the entries in nieruchomoVci (zwykle obejmuj=cej przegl=d the land and mortgage register for the property, wpisów w ksiBdze wieczystej nieruchomoVci, entries in the land and building register, and the wpisów do rejestru gruntów i budynków, oraz local zoning plans), completing the transaction lokalne plany zagospodarowania przestrzennego), by way of a notarial deed, and registering the udokumentowanie transakcji aktem notarialnym acquired interest in the land and mortgage oraz zarejestrowanie nabytego udziału w ksiBdze register (ksiBgi wieczyste). wieczystej.

The sale of an enterprise must be made in Zbycie przedsiBbiorstwa powinno by4 co do zasady written form, with notarised signatures, but if dokonane w formie pisemnej z podpisami the enterprise includes real property, the notarialnie poVwiadczonymi (jebeli w skład agreement must be made in the form of a przedsiBbiorstwa wchodzi nieruchomoV4, umowa notarial deed. powinna zosta4 sporz=dzona w formie aktu notarialnego).

In an asset deal, the acquirer is protected by the W transakcji dotycz=cej aktywów, jednostka warranty of public reliance on the land and przejmuj=ca jest chroniona przez rBkojmie wiary

6

mortgage register, which essentially means that publicznej ksi=g wieczystych, co oznacza, be jebeli if the seller of the real property is entered in the sprzedaj=cy nieruchomoVci jest wpisany do ksiBgi land and mortgage register as the rightful wieczystej jako prawowity właVciciel, mobe owner, the seller may effectively transfer title to skutecznie przenieV4 tytuł własnoVci do the property to a good-faith purchaser even if nieruchomoVci kupuj=cemu w dobrej wierze, nawet the seller is not in fact the rightful owner. jeVli sprzedaj=cy nie jest faktycznie prawowitym właVcicielem.

The purchaser of shares in a company holding Nabywca udziałów w spółce posiadaj=cej title to land is not protected in the same way. nieruchomoVci nie jest chroniony w ten sam sposób.

1.4.2 Share deal 1.4.2 Transakcja na udziałach

Another way to acquire is to acquire Innym sposobem nabycia nieruchomoVci jest the asset indirectly by the acquisition of shares nabycie aktywów poVrednio poprzez nabycie in the company owning the asset. In Poland, udziałów w spółce bBd=cej właVcicielem tych such legal entities are organized as limited aktywów. W Polsce istniej= spółki kapitałowe z liability companies (sp. z o.o.) or joint-stock ograniczon= odpowiedzialnoVci= (sp. z o.o.) oraz companies (S.A.). In order to transfer the shares spółki akcyjne (S.A.). W celu przeniesienia from the seller to the buyer, the parties have to udziałów ze sprzedaj=cego na kupuj=cego, strony execute a share purchase and transfer musz= zawrze4 umowB kupna i sprzedaby udziałów agreement with signatures certified by a notary z podpisami poVwiadczonymi przez notariusza. public.

The permissibility of a share deal may depend DopuszczalnoV4 transakcji typu share deal mobe on the fulfilment of certain notification by4 uzalebniona od spełnienia szczególnych requirements or the obtaining certain obowi=zków informacyjnych lub uzyskania administrative approvals or decisions, if one or okreVlonych zgód lub decyzji administracyjnych, both parties, or the company, has certain jebeli strona transakcji lub spółka ma pewne cechy relevant features or conducts a specific type of charakterystyczne lub prowadzi działalnoV4 business, e.g. it may be required to obtain a szczególnego rodzaju np. konieczne mobe by4 permit from the Minister of Internal Affairs and uzyskanie zezwolenia Ministra Spraw Administration. WewnBtrznych i Administracji.

1.4.3 Public auctions 1.4.3 Sprzedab publiczna

Under Polish law, real estate may also be Polskie prawo przewiduje, be nieruchomoV4 mobe acquired and disposed of in a tender or auction. by4 równieb nabywana i zbywana w drodze przetargu lub licytacji.

They can be in the form of: Przetargi mog= mie4 posta4:

(i) open public auction; (i) przetargu ustnego nieograniczonego;

(ii) limited public auction; (ii) przetargu ustnego ograniczonego;

(iii) open written tender; (iii) przetargu pisemnego nieograniczonego;

(iv) limited written tender. (iv) przetargu pisemnego ograniczonego.

A public auction is held to obtain the highest Przetarg ustny jest przeprowadzany w celu

7

price. A written tender aims to obtain the most uzyskania najwybszej ceny. Pisemny przetarg ma favourable offer. na celu wybór najkorzystniejszej oferty.

A limited tender would be organised if the Przetarg ograniczony jest zorganizowany, jebeli tender’s conditions can be met only by a limited warunki przetargu mog= zosta4 spełnione tylko number of bidders. The terms and conditions of przez ograniczon= liczbB oferentów. Warunki the disposal of a property in an open tender are sprzedaby nieruchomoVci w otwartym przetargu announced in a public notice. Tenders are ogłaszane s= poprzez publiczne ogłoszenie. organised mainly for properties that belong to Przetargi s= organizowane głównie dla the State Treasury or other public entities, e.g. a nieruchomoVci naleb=cych do Skarbu PaLstwa, local authority, and are based on relevant jednostek samorz=du terytorialnego lub innych statutory provisions and public procedures. podmiotów publicznych i opieraj= siB na przepisach statutu i odpowiednich procedurach publicznych.

Real estate can also be acquired in a court NieruchomoV4 mobe równieb zosta4 nabyta na auction, where land has been seized in licytacji, w sytuacji gdy grunt został przejBty enforcement proceedings. The auction takes wskutek postBpowania egzekucyjnego. Licytacja place in public with oral bids taken under the odbywa siB publicznie z ofertami ustnymi pod supervision of the judge. nadzorem sBdziego.

1.4.4 Registers 1.4.4 Rejestry

Under Polish law, the lawful and proper Zgodnie z polskim prawem przeniesienie tytułu do transfer of title to a property (ownership as well nieruchomoVci (prawa własnoVci lub ubytkowania as perpetual usufruct) requires the execution of wieczystego) wymaga formy aktu notarialnego. a notarial deed. Registration of the transfer of NiezbBdne jest teb ujawnienie transakcji w title in the land and mortgage register is ksiBgach wieczystych. Naleby jednak wspomnie4, compulsory. However, it should be noted that ib zgodnie z polskim prawem przeniesienie prawa under Polish law, the transfer of ownership własnoVci nieruchomoVci nastBpuje z chwil= rights occurs upon the execution of the sale and zawarcia umowy sprzedaby. Natomiast nabycie purchase agreement, whereas the acquisition of prawa ubytkowania wieczystego staje siB skuteczne a perpetual usufruct right becomes effective dopiero po jego ujawnieniu w ksiBdze wieczystej. when it is registered.

Generally, legal title to real estate can be Co do zasady tytuł prawny do nieruchomoVci identified from entries in the land and mortgage mobna zidentyfikowa4 na podstawie wpisów w registers maintained by the relevant district ksiBgach wieczystych prowadzonych przez courts. The registers are freely accessible, but właVciwe s=dy rejonowe. Rejestr jest powszechnie the files containing the documents are open dostBpny, ale wgl=d do dokumentów bBd=cych only to and can only be viewed by parties who podstaw= wpisów w rejestrze jest ograniczony do can prove a legal interest. This usually means osób legitymuj=cych siB odpowiednim tytułem that only those whose rights are already noted prawnym. To zwykle oznacza, be jedynie osoby in the register can access the files. Excerpts których prawa s= ujawnione w danej ksiBdze from land and mortgage registers are available wieczystej maj= dostBp do jej akt. Odpisy s= upon application, subject to the payment of a dostBpne za opłat=, na wniosek lub online, na fee, and are also available online on the website stronie Ministerstwa SprawiedliwoVci. of the Ministry of Justice.

The legal interests of third parties, such as Mimo, ib nie jest to wymagane, prawa osób leasehold interests, , and pre-emption trzecich do nieruchomoVci, takie jak prawa z rights, can also be registered in the land and umowy najmu, słubebnoVci czy pierwokupu mortgage register, although this is not równieb mog= zosta4 ujawnione w ksiBgach mandatory. When registered, these interests wieczystych. Po ich ujawnieniu, te staj= siB one

8

become binding on any party acquiring the skuteczne wobec kabdoczesnego nabywcy property, so registration is recommended to nieruchomoVci. Wobec powybszego, ich prevent any claim that the buyer was unaware ujawnienie w ksiBdze wieczystej jest of such interests. rekomendowane w celu unikniBcia zarzutu, ib nabywca nie miał wiedzy o ich istnieniu.

A land and mortgage register is divided into KsiBgi wieczyste składaj= siB z piBciu działów, five sections and contains information on the które zawieraj= informacje na temat lokalizacji location of the real estate, its ownership status, nieruchomoVci, jej statusu własnoVciowego, possible encumbrances and claims of third ewentualnych obci=beL i roszczeL osób trzecich, a parties, as well as mortgages. takbe hipotek.

Another publicly available land register in Drugim publicznie dostBpnym rejestrem Poland is called the land and buildings register gromadz=cym dane dotycz=ce nieruchomoVci w (ewidencja gruntów i budynków), which Polsce jest ewidencja gruntów i budynków. contains information on the physical features of Zawiera ona informacje okreVlaj=ce fizyczn= the land, the class of the land, and its use. charakterystykB nieruchomoVci, klasB gruntu i jego przeznaczenie.

1.5 Restrictions on the acquisition of the 1.5 Ograniczenia w nabywaniu nieruchomoVci title to real properties.

1.5.1 Pre-emption rights 1.5.2 Prawo pierwokupu

Under Polish law, a number of pre-emption Prawo pierwokupu w Polsce przysługuje z mocy rights exist: ustawy:

(i) municipal authorities have pre- (i) gminie - w stosunku do emption rights (ustawowe nieruchomoVci uznanych za prawo pierwokupu gminy) in zabytki lub przeznaczonych do relation to property appearing celów ubytecznoVci publicznej in the register of historical (aby gmina mogła skorzysta4 z monuments or property that is prawa pierwokupu, musi by4 ono designated for public amenity ujawnione w ksiBdze wieczystej purposes (although these pre- danej nieruchomoVci) oraz w emption rights must be stosunku do niezabudowanej disclosed in the relevant land nieruchomoVci gruntowej, która and mortgage register in order została nabyta przez sprzedaj=cego to be binding). Pre-emption bezpoVrednio od Skarbu PaLstwa rights also exist in relation to lub jednostki samorz=du undeveloped land that was terytorialnego i prawa ubytkowania acquired by the seller directly wieczystego niezabudowanej from the State Treasury or the nieruchomoVci, niezalebnie od local authority and the right of formy jej nabycia; perpetual usufruct to an undeveloped real property, irrespective of the form of its acquisition;

(ii) National Park Authorities, (ii) władzom parków narodowych which act on behalf of the State (działaj=cym w mienieniu Skarbu Treasury, have pre-emption PaLstwa) - w odniesieniu do rights in relation to property nieruchomoVci połobonych w located within the borders of

9

the parks; granicach parków;

(iii) a tenant has pre-emption rights (iii) dzierbawcy - w odniesieniu do in relation to agricultural land gruntów rolnych, które zajmuje; which it occupies;

(iv) the National Agriculture (iv) Krajowemu OVrodkowi Wsparcia Support Institution is entitled to Rolnictwa - w odniesieniu do exercise the pre-emption right gruntów rolnych; to agricultural property;

(v) co-owners of agricultural land (v) współwłaVcicielom gruntów have pre-emption rights, rolnych (z wył=czeniem sytuacji, although these do not apply if gdy jeden z właVcicieli chce one of the owners wants to przekaza4 swój udział w transfer his/her share of the nieruchomoVci rodzinie); property to relatives;

(vi) the administrator of a special (vi) zarz=dcom specjalnych stref economic zone has pre-emption ekonomicznych - w odniesieniu do rights in relation to land located gruntów znajduj=cych siB w in the zone; strefie;

(vii) managers of ports have pre- (vii) zarz=dcom portów - w stosunku do emption rights in relation to nieruchomoVci połobonych w real properties located within granicach portu morskiego; sea port areas;

(viii) the State Treasury (represented (viii) Skarbowi PaLstwa by the State Forests) has a pre- (reprezentowanemu przez Lasy emption right with respect to PaLstwowe) - w odniesieniu do the forest properties (fulfilling nieruchomoVci leVnych the criteria of forest property okreVlonymi zgodnie z przepisami specified in the Forestry Act of ustawy z dnia 28 wrzeVnia 1991 r. 28 September 1991); o leVnictwie;

(ix) under the Property (ix) Miastu Stołecznemu Warszawa - w Management Act of 21 August stosunku do praw i roszczeL 1997, the State Treasury and wynikaj=cych z dekretu z dnia 26 the City of Warsaw have a pre- pa`dziernika 1945 r. o własnoVci i emption right to the rights and ubytkowaniu gruntów na obszarze claims arising from the decree m.st. Warszawy oraz prawa of 26 October 1945 on ubytkowania wieczystego ownership and perpetual ustanowionego na podstawie usufruct of land in Warsaw, as roszczeL z niego wynikaj=cych well as the right of perpetual (zgodnie z przepisami ustawy z usufruct established pursuant to dnia 21 sierpnia 1997 r. o claims arising therefrom; gospodarce nieruchomoVciami);

(x) municipalities have a pre- (x) gminom przysługuje prawo emption right to real properties pierwokupu nieruchomoVci situated within revitalization połobonych w obszarze areas, i.e. areas for which a rewitalizacji tj. w obszarach municipality has adopted a objBtych uchwał= rady gminy o

10

resolution on the establishment utworzeniu Specjalnej Strefy of a Special Revitalization Rewitalizacji. Zone.

1.6 Restrictions on the acquisition of the 1.6 Ograniczenia w nabywaniu nieruchomoVci title to agricultural real properties. rolnych

On 30 April 2016, a law entered into force that Od 30 kwietnia 2016 r. obowi=zuje ustawa, która fundamentally changed the rules of trade in zasadniczo zmienia zasady handlu prywatnymi i private and public agricultural properties, publicznymi nieruchomoVciami rolnymi, maj=c applying also to foreign investors. równieb zastosowanie do inwestorów zagranicznych.

Subject to a few exceptions, this law prohibits Ustawa ta wprowadza, z nielicznymi wyj=tkami, the sale of real properties constituting a zakaz sprzedaby nieruchomoVci stanowi=cych Resource of the Agricultural Property of the Zasób WłasnoVci Rolnej Skarbu PaLstwa bBd=cych State Treasury (Zasób WłasnoVci Rolnej Skarbu w dyspozycji Krajowego OVrodka Wsparcia PaLstwa) that are at the disposal of the National Rolnictwa, przez piB4 lat po wejVciu w bycie Agriculture Support Institution (Krajowy wspomnianej ustawy. Po tym terminie sprzedab OVrodek Wsparcia Rolnictwa) for five years takich nieruchomoVci zostanie dopuszczona, w from the entering into force of the law. After drodze wyj=tku, do ograniczonej grupy osób oraz this five-year period, the sale of such real w formie przetargu. properties will be permitted, as an exception, to a limited group of persons and in the form of limited tender.

Moreover, this law also limits the trade in Ponadto prawo to ogranicza równieb handel private agricultural properties. The law prywatnymi nieruchomoVciami rolnymi. Ustawa introduces a number of criteria that a purchaser wprowadza szereg kryteriów, które powinien of agricultural property should meet (individual spełnia4 nabywca nieruchomoVci rolnych farmers, religious associations and unions). (indywidualni rolnicy, zrzeszenia i zwi=zki Entities that do not meet these criteria are wyznaniowe). Podmioty, które nie spełniaj= tych obliged to obtain the consent of the Head of the kryteriów, s= zobowi=zane do uzyskania zgody National Agriculture Support Institution. Prezesa Krajowego Funduszu Wsparcia Rolnictwa.

This law introduced a pre-emption right of the Ustawa ta wprowadziła prawo pierwokupu National Agriculture Support Institution in Krajowego OVrodka Wsparcia Rolnictwa w relation to the purchase of shares in commercial zwi=zku z nabyciem udziałów w spółce handlowej, companies that own agricultural property and in która jest właVcicielem nieruchomoVci rolnej, oraz the case of any personal changes in partnerships zmian osobowych w spółce, która jest właVcicielem that own agricultural property. nieruchomoVci.

Legislative work recently got underway on Aktualnie rozpoczBta została kolejna procedura another amending the Act on the Shaping of the zmiany Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Agricultural System, so it is probable that the Dlatego teb powybej opisane zasady obrotu ziemia above rules of trading in agricultural land may roln= mog= ulec jeszcze zmianie. change in the near future.

1.7 Restrictions on acquisition of properties 1.7 Ograniczenia w nabywaniu nieruchomoVci by foreigners przez cudzoziemców

The acquisition of real property in Poland may Nabywanie nieruchomoVci w Polsce mobe require an additional permit from the Minister wymaga4 dodatkowego zezwolenia Ministra Spraw of Internal Affairs and Administration. WewnBtrznych i Administracji. Zakup bez takiej

11

Purchase without approval renders a transaction zgody powoduje, be transakcja jest niewabna. null and void. These rules also apply to the Zasady te dotycz= równieb nabycia prawa acquisition of perpetual usufruct rights. ubytkowania wieczystego. Podmioty z Companies from the European Economic Area Europejskiego Obszaru Gospodarczego s= are released from the duty to obtain a permit zwolnione z obowi=zku uzyskania zezwolenia from the Minister of Internal Affairs and Ministra Spraw WewnBtrznych i Administracji. Administration.

2. ZONING AND PLANNING LAW 2. PLANOWANIE I ZAGOSPODAROWANIE PRZESTRZENNE

Strategic planning and zoning in Poland is Planowanie przestrzenne w Polsce reguluje szeregu regulated by statutory law under a number of ustaw. Wymagania zagospodarowania acts. Zoning requirements for potential local przestrzennego danej nieruchomoVci okreVlone s= investments in specific areas within territorial w miejscowych planach zagospodarowania districts called communes (gmina) are set out in przestrzennego wydanych przez władze lokalne. local zoning plans issued by local authorities. A Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego local zoning plan is a document containing text to dokument składaj=cy siB z czBVci tekstowej i and graphic elements, adopted by a resolution graficznej, uchwalonej uchwał= rady gminy, która of a municipality council, which determines the okreVla dopuszczalne sposoby ubytkowania terenu, admissible types of land use, land development, sposoby zagospodarowania terenu i and the admissibility of the location of dopuszczalnoV4 lokalizacji poszczególnych particular investments in areas covered by the inwestycji na obszarach objBtych planem. Dlatego plan. Therefore, first the local zoning plan najpierw naleby sprawdzi4 miejscowy plan should be checked to identify whether a zagospodarowania przestrzennego, aby okreVli4, particular investment in a particular area is czy inwestycja w danym obszarze jest mobliwa. possible. If, under the existing local zoning Jebeli zgodnie z obowi=zuj=cym miejscowym plan, a particular investment is not allowed, the planem zagospodarowania przestrzennego dana investor should apply to the commune for an inwestycja nie jest dozwolona, inwestor powinien amendment to the local zoning plan. wyst=pi4 do gminy o zmianB planu zagospodarowania przestrzennego.

In practice, the majority of land located in W praktyce wiBkszoV4 gruntów połobonych na undeveloped areas is designated as agricultural niezabudowanych obszarach jest okreVlana jako land. In such situations, a potential investor is grunty rolne. W takich sytuacjach potencjalny not allowed to commence any construction inwestor nie mobe rozpocz=4 prac budowlanych i work and should, in the first instance, apply to powinien, w pierwszej kolejnoVci, zwróci4 siB do the local authorities for an amendment to the władz lokalnych o zmianB istniej=cego existing local zoning plan, or for the adoption miejscowego planu zagospodarowania of a local zoning plan, to change the przestrzennego lub o przyjBcie miejscowego planu designation from agricultural land to land that zagospodarowania przestrzennego, aby zmieni4 can be developed. This may prove particularly oznaczenie z gruntów rolnych na grunty, które difficult in areas of special natural or ecological mobna przeznaczy4 na inne nib rolne cele. Mobe to value. by4 szczególnie trudne w obszarach o szczególnych walorach ekologicznych lub naturalnych.

Thereafter, it is the local authority that decides Władze lokalne podejmuj= decyzjB o zmianie to change the designation by amending or przeznaczenia nieruchomoVci poprzez zmianB lub adopting the local zoning plan. If a given przyjBcie miejscowego planu zagospodarowania investment falls within the category of a public przestrzennego. Jebeli dana inwestycja naleby do interest investment (which are specified in inwestycji celu publicznych (które s=

12

Polish law), the cost of amending or adopting wyszczególnione w polskim prawie), koszt zmiany the local zoning plan to introduce this lub przyjBcia miejscowego planu investment is financed by the investor, or, in zagospodarowania przestrzennego w celu realizacji specific cases, by authorities other than tej inwestycji jest finansowany przez inwestora lub, communes. In other situations, i.e. when an w szczególnych przypadkach, przez władze inne investment does not fall into the category of a nib gminy. W innych sytuacjach, tj. gdy inwestycja public interest investment, the cost are borne by nie jest zaliczana do kategorii inwestycji celu the local authorities. Any provision of a local publicznego publiczny, koszty ponoszone s= przez zoning plan (irrespective of whether it is the gminy. Wszelkie postanowienia miejscowego result of an amendment or not) is equally planu zagospodarowania przestrzennego, s= accessible to each interested entity, i.e. any powszechnie dostBpne. person can act on the basis of a binding zoning plan.

In practice, the process of amending a local W praktyce procedura zmiany miejscowego planu zoning plan, as well as the process of adopting zagospodarowania przestrzennego, a takbe jego one, usually takes a year or more. przyjBcia trwa zwykle rok lub dłubej.

If there is no local zoning plan for the area JeVli nie ma miejscowego planu zagospodarowania where an investment will be located (which is przestrzennego dla obszaru, na którym bBdzie still the case in the majority of rural areas), the zlokalizowana inwestycja (co nadal ma miejsce na investor can also obtain individual zoning wiBkszoVci obszarów wiejskich), inwestor mobe regulations in the form of either: (i) a public uzyska4 indywidualne warunki zagospodarowania purpose investment decision or (ii) a zoning swoje nieruchomoVci w postaci: (i) decyzji o decision. The applicable type of individual lokalizacji inwestycji celu publicznego lub (ii) zoning regulations depends on the type of decyzja o warunkach zabudowy. Rodzaj decyzji investment to which it relates. zaleby od rodzaju inwestycji, do której siB odnosi.

3. ENVIRONMENTAL ISSUES 3. KWESTIE URODOWISKOWE

In Poland, the following major acts deal with W Polsce, najistotniejsze ustawy dotycz=ce kwestii environmental issues affecting construction Vrodowiskowych i maj=ce wpływ na prace works: budowlane, to m. in:

• Environment Protection Law dated 27 • Prawo ochrony Vrodowiska z dnia 27 April 2001, kwietnia 2001,

• Water Law dated 18 July 2001, • Prawo wodne z dnia 18 lipca 2001,

• Law dated 14 December 2012. • Ustawa o odpadach z dnia 14 grudnia 2012.

Under Polish environmental law, the basic rule Zgodnie z polskim prawem ochrony Vrodowiska, is that liability for pollution or contamination odpowiedzialnoV4 za zanieczyszczenie lub skabenie can only be imposed on the buyer (the owner of nieruchomoVci mobe by4 nałobona wył=cznie na the property) if it was caused by the buyer’s nabywcB (właVciciela nieruchomoVci), jeVli wynika fault (whether intentional or due to negligence). z jego winy (umyVlnej lub niedbalstwa).

In the Polish legal system, the user of land is Polski system prawny przewiduje, be ubytkownik liable for any environmental damage caused to nieruchomoVci odpowiada za szkody that land. Pursuant to Polish law, in the event of Vrodowiskowe wyrz=dzone na gruncie. Zgodnie z a threat of direct environmental damage, the polskim prawem, w przypadku zagrobenia user of the land is obliged to promptly take bezpoVredni= szkod= dla Vrodowiska, ubytkownik precautionary measures. When any damage nieruchomoVci jest zobowi=zany do niezwłocznego

13

actually occurs, action should be taken to limit podjBcia Vrodków ostrobnoVci. W przypadku any new damage and to initiate corrective wyst=pienia jakiejkolwiek szkody, naleby podj=4 activities. działania w celu ograniczenia wszelkich nowych szkód i rozpocz=4 działania naprawcze.

Therefore, the Polish legal system limits the W zwi=zku z tym, polski system prawny ogranicza liability for environmental damage to the odpowiedzialnoV4 za szkodB wyrz=dzon= w person or entity using the land (with the Vrodowisku naturalnym do osoby lub podmiotu exception of the owner of the land who was ubywaj=cego grunty (z wyj=tkiem właVciciela aware that the user of the land was causing gruntu, który był Vwiadomy, be ubytkownik gruntu damage and consented to it, in which case the wyrz=dził szkodB i wyraził na to zgodB, w którym owner is jointly liable for the damage). to przypadku właVciciel jest wspólnie z ubytkownikiem odpowiedzialny za szkodB).

In some cases, an environmental decision W niektórych przypadkach decyzja Vrodowiskowa should be obtained prior to a building permit powinna zosta4 uzyskana przed wydaniem being obtained. These cases are specified in the pozwolenia na budowB. Przypadki te s= okreVlone ordinance of the Council of Ministers of 9 w Rozporz=dzeniu Rady Ministrów z dnia 9 November 2010 on investments that may listopada 2010 r. w sprawie przedsiBwziB4 significantly affect the environment, and relate, mog=cych znacz=co oddziaływa4 na Vrodowisko, i for example, to power plants, refineries, major dotycz= na przykład elektrowni, rafinerii, głównych roads, airports, etc. dróg, lotnisk itp.

A building must be used in a manner consistent Budynek musi by4 ubytkowany w sposób zgodny z with its designation and environmental jego przeznaczeniem i wymogami ochrony protection requirements, and its condition and Vrodowiska, a jego stan i wygl=d zewnBtrzny musz= external appearance must be maintained to by4 utrzymywane, aby chroni4 go przed protect it against excessive damage. nadmiernym zniszczeniem.

14