Rapporto 2020 Sul Mercato Immobiliare Della Città Metropolitana Di Milano
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® SCENARI IMMOBILIARI ISTITUTO INDIPENDENTE DI STUDI E RICERCHE GRAN MILÀN Rapporto 2020 sul mercato immobiliare della Città metropolitana di Milano Luglio 2020 GRAN MILÀN La nuova geografia della Grande Milano: territorio e mercato immobiliare Rapporto 2020 sul mercato immobiliare della Città metropolitana di Milano Indice 1. La Grande Milano: una città resiliente e allargata ................................................................. 5 2. La Grande Milano: specificità del territorio ........................................................................... 8 • La Città metropolitana di Milano ............................................................................... 10 • Dimensione demografica e territoriale...................................................................... 14 • Economia del territorio: capitale umano e ricchezza delle famiglie.......................... 23 • Connessioni della mobilità: urbanizzato e infrastrutture .......................................... 30 3. La geografia produttiva della Grande Milano: potenzialità di un territorio aggregato ....... 36 • La città della produzione ............................................................................................ 38 4. La geografia della Salute: Health Care e Life Sciences ......................................................... 51 5. La geografia del vivere: spazi dell’abitare e del lavoro ........................................................ 59 • I luoghi dell’abitare .................................................................................................... 61 • Smartworking e i luoghi del lavoro ............................................................................ 66 6. Il mercato immobiliare della Grande Milano ....................................................................... 69 • Il mercato immobiliare residenziale .......................................................................... 71 • Il mercato immobiliare terziario ................................................................................ 79 • Il mercato immobiliare del commercio ..................................................................... 84 • Il mercato immobiliare della logistica ........................................................................ 87 7. Il mercato immobiliare di Milano ........................................................................................ 91 • Il mercato immobiliare residenziale .......................................................................... 91 • Il mercato immobiliare terziario .............................................................................. 102 • Il mercato immobiliare del commercio ................................................................... 109 8. Gli ambiti di trasformazione territoriale della Grande Milano .......................................... 115 • Il Piano di Governo del Territorio di Milano (PGT 2030) ......................................... 115 • Il Piano Strategico metropolitano ............................................................................ 117 • Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale di Monza e Brianza ..................... 119 • Trasformazioni urbane e territoriali: la geografia del cambiamento ...................... 121 9. La Grande Milano: la geografia economica degli investimenti immobiliari ...................... 126 10. La Grande Milano del futuro: le direttrici dello sviluppo urbano ...................................... 141 • La direttrice della salute .......................................................................................... 141 RAPPORTO MILANO 2020 3 • La direttrice del nuovo vivere urbano ..................................................................... 147 • La direttrice della formazione e delle nuove modalità di lavoro ............................. 151 • La direttrice blu e verde ........................................................................................... 157 • La direttrice della ricerca e dell’innovazione ........................................................... 160 • I luoghi delle Olimpiadi 2026 ................................................................................... 166 11. Allegato - La Grande Milano del futuro: il sentiment degli operatori sul futuro ............... 173 4 RAPPORTO MILANO 2020 1. La Grande Milano: una città resiliente e allargata “ll termine resilienza in origine proveniva dalla metallurgia: indica, nella tecnologia metallurgica, la capacità di un metallo di resistere alle forze che vi vengono applicate. Per un metallo la resilienza rappresenta il contrario della fragilità. Così anche in campo psicologico: la persona resiliente è l’opposto di una facilmente vulnerabile. Etimologicamente "resilienza” viene fatta derivare dal latino "resalio", iterativo di "salio". Qualcuno propone un collegamento suggestivo tra il significato originario di "resalio", che connotava anche il gesto di risalire sull’imbarcazione capovolta dalla forza del mare, e l’attuale utilizzo in campo psicologico: entrambi i termini indicano l’atteggiamento di andare avanti senza arrendersi, nonostante le difficoltà. La mia personale definizione del termine è la seguente: la resilienza psicologica è la capacità di persistere nel perseguire obiettivi sfidanti, fronteggiando in maniera efficace le difficoltà e gli altri eventi negativi che si incontreranno sul cammino. Di fatto l’individuo resiliente […] tende a vedere i cambiamenti come una sfida e come un’opportunità, piuttosto che come una minaccia […]” (Pietro Trabucchi – Psicologo di discipline sportive). **** Le sfide della globalità contemporanea restituiscono alle realtà metropolitane l’importante ruolo di laboratorio di studio per l’elaborazione di nuovi modelli del vivere, del lavorare, dell’abitare e dell’interazione. La città è l’ambito territoriale di analisi che, per i suoi aspetti di complessità e agglomerazione, rappresenta il campione ideale di riferimento per elaborare e costruire rinnovate visioni culturali del vivere. Tale complessità determina la richiesta e la necessità di un rinnovato sviluppo economico- territoriale all’insegna della sostenibilità e del benessere collettivo: paradigmi di innovazione che siano innanzitutto culturali. Produrre una rigenerata conoscenza per definire nuovi modelli di città significa investire nel capitale umano e sociale, nell’istruzione, nella ricerca, nella cultura, nel benessere, nella sanità, nella qualità ambientale e nelle infrastrutture: una nuova organizzazione del vivere, dell’abitare, del lavorare e della fruizione-accessibilità di servizi. Per il raggiungimento di questi paradigmi di innovazione sostenibile, resilienza diventa la parola chiave di una rigenerazione urbana evoluta. Per trasformare le città e renderle meno vulnerabili al cambiamento la resilienza può rappresentare una risposta possibile in termini urbanistici, territoriali, economici, sociali ed edilizi. La resilienza non è una condizione ma un processo da costruire. Preso in prestito dalla psicologia e dall’informatica per indicare comportamenti e azioni in grado di interpretare e affrontare le trasformazioni (anche dirompenti), negli ultimi anni il termine resilienza è entrato nel lessico comune degli analisti urbani ed economici, che individuano proprio RAPPORTO MILANO 2020 5 nella capacità di incorporare il cambiamento in un’ottica sostenibile, uno dei principali indicatori di rigenerazione territoriale e sociale. In ambito urbano, la resilienza è stata fino ad ora concepita soprattutto come strategia per affrontare le sfide del global warming: rendere le città meno vulnerabili e potenziare la capacità di ridurre i rischi e i danni derivanti dagli impatti negativi, presenti e futuri, dei cambiamenti climatici. L’approccio alla resilienza ha sollevato l’attenzione anche su altri fenomeni di conflittualità quali le immigrazioni (spesso derivanti dagli shock climatici) e le disuguaglianze economiche e sociali. Le nuove e più recenti sfide della globalità pongono rinnovate riflessioni sul significato di resilienza. La città deve affrontare tutti i cambiamenti esogeni capaci di minacciare il benessere pubblico e la salute della collettività. La resilienza non rappresenta un punto di arrivo ma un approccio progettuale che presuppone una visione non orientata all’oggi ma al domani. Le società del mondo intero si sono scoperte improvvisamente fragili, indifese e impotenti davanti ad una presenza invisibile e globale. La diffusione di un virus, un piccolissimo viaggiatore intercontinentale, ha avuto la forza dirompente di sconvolgere, su scala mondiale, lo stile di vita di persone, aziende e istituzioni e mettere in crisi lo stato di salute di un’intera generazione nonché il sistema economico/produttivo del pianeta. Uno shock umanitario e uno shock economico. Cosa ci insegnerà questo fenomeno pandemico è difficile da immaginare: il presente è così instabile, fluido e poco chiaro che, allo stato attuale, è difficoltoso costruire una visione strutturata di futuro. Questa vicenda prima o poi finirà, ma intanto ci costringe a ripensare tutto. Sicuramente questa nuova fase, senza precedenti nelle società democratiche del dopoguerra, rappresenta un netto passaggio tra un prima e un dopo. Un evento epocale che ha ribaltato la storia e si è concretizzato nell’arco temporale di pochi mesi senza passaggi intermedi e gradualità generazionali. Questa nuova realtà globale ha posto l’attenzione del mondo intero sull’importanza della salute pubblica, della Sanità e della Ricerca, quali segmenti strategici