Tribunale Di Milano

Rapporto di stima Procedura Fallimentare - n. 1046-2013

Tribunale di Milano

PROCEDURA FALLIMENTARE

Vesta S.r.l.

N° Gen. Rep. 1046/2013

Giudice Delegato: Dott.ssa IRENE LUPO

Curatori Fallimentari: Gisella Dalmasson - Alfredo Haupt - Edoardo Palma Camozzi

RAPPORTO DI VALUTAZIONE Beni in San Lorenzo in Campo (PU) – Lotto unico

Esperto alla stima: Barbara Marchesi Email: [email protected] Pec: [email protected]

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Beni in San Lorenzo in Campo (PU) - 61047 Località Roncaglia Alta

PREMESSE:

La seguente relazione viene redatta secondo il modello in uso implementato per una migliore esposizione dei risultati delle indagini effettuate.

Documentazione consegnata alla scrivente: visura catastale per nominativo e Certificazione Notarile ai sensi dell’art.567 comma 2 c.p.c. a firma dott. Avv. Salvatore d’Avino, notaio in Milano, non completa, alla quale si fa completo riferimento per i vincoli, oneri giuridici e passaggi al ventennio. La scrivente si è resa parte diligente nell’integrare l’informativa in ordine ai passaggi al ventennio e alle formalità sui beni senza che ciò tuttavia costituisca in alcun modo assunzione di responsabilità alcuna trattandosi di adempimenti non devoluti all’esperto. Gli immobili in oggetto sono posti in San Lorenzo in Campo (PU), sul colle del Borgo Roncaglia, cornice della Valle del Cesano, non lontano dal centro cittadino, in zona agricola collinare.

Trattasi di una porzione di villino bifamigliare e di quattro box facenti parte di complesso condominiale denominato “Borgo Roncaglia”, composto da più villini, box, area comune ai vari proprietari adibita a verde attrezzato, piscina e campo giochi. L’accessio carraio al complesso avviene dall’ingresso del Borgo Roncaglia, raggiungibile da unica via arrivando dal centro del paese, di cui l’ultimo tratto non asfaltato.

LOTTO UNICO

Lotto Unico costituito dalla piena proprietà di unità ad abitazione con giardino di pertinenza + piena proprietà di 4 box auto in corpo staccato + quote di proprietà per 28460/200000 di piscina comune con blocchi servizi e quote di proprietà di 28460/200000 di aree scoperte destinate a pertinenza dell’intero intervento comprensivi dei lastrici solari sovrastanti tutti i garage privati.

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

A Identificativo corpo: A. Abitazione[A/3] sita in Via Roncaglia SNC – San Lorenzo in Campo (PU) – 61047 posta in piccola casa colonica ristrutturata, bifamiliare, costituita da due piani fuori terra oltre ad un porticato e area esterna di pertinenza situata all’interno dell comprensorio denominato Borgo Roncaglia. Composto al piano terra da un locale di ingresso/soggiorno/cucina e un bagno, al piano primo da un bagno, due camere ed un guardaroba, collegati da scala interna.

Quota e tipologia del diritto Proprietà per 1/1 VESTA SRL con sede a Milano Cod. Fiscale: 01829610029

Identificato in Catasto Fabbricati come segue: intestazione: VESTA SRL con sede a Milano - proprietà per 1/1 Cod. Fiscale: 01829610029

Descrizione:

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Comune di San Lorenzo in Campo Abitazione di tipo economico: Fg. 14, Mapp. 29- sub 2, Cat A/3, - classe 1, consistenza vani 5 – sup. catastale totale 126 mq, escluse aree scoperte 118 mq - rendita € 222,08 - Via Roncaglia SNC – San Lorenzo In Campo – piano T-1 Derivante da: - variazione del 09-11-2015 inserimento in visura dei dati di superficie - variazione toponomastica del 20/11/2012 protocollo n. PS0172127 in atti dal 20/11/2012 variazione di toponomastica (n. 26117.1/2012) - variazione toponomastica del 18/06/2004 protocollo n. PS0116784 in atti dal 18/06/2004 variazione di toponomastica (n. 59078.1/2004) - variazione nel classamento del 24/09/2003 protocollo n. ps0119949 in atti dal 24/09/2003 variazione di classamento (n. 4652.1/2003) - variazione del 21/12/2000 protocollo n. 150885 in atti dal 21/12/2000 frazionamento per trasferimento di diritti - diversa distribuzione degli spazi interni- ristrutturazione (n. 3879.1/2000) Precedente identificativo: Fg. 14 mapp. 29 – cat. A/4 classe 1 – Consistenza vani 10,5 – rendita L. 451.500 – p. T.-1 Derivante da: costituzione del 09.11.1995 in atti dal 09.11.1995 (n. A00898/1995)

Coerenze come da elaborato planimetrico in quanto le schede catastali non sono coerenziate: abitazione con giardino esterno di esclusiva pertinenza in un sol corpo: aree comuni sub. 7 su tre lati, altra proprietà sub. 1, strada comunale di Roncaglia.

Salvo errori e come meglio in fatto.

Informazioni in merito alla conformità catastale:

 Alla data del sopralluogo (9 agosto 2016) l’immobile in oggetto è risultato corrispondente all’ultima scheda catastale in atti al Catasto Edilizio Urbano.

B Identificativo corpo: B Box [C/6] sito in Via Roncaglia – San Lorenzo in Campo (PU) – 61047 posto al piano T di corpo di fabbrica destinato a boxes. Composto da un locale box singolo.

Quota e tipologia del diritto Proprietà per 1/1 VESTA SRL con sede a Milano Cod. Fiscale: 01829610029

Identificato in Catasto Fabbricati come segue: intestazione: VESTA SRL con sede a Milano - proprietà per 1/1 Cod. Fiscale: 01829610029

Descrizione: San Lorenzo in Campo Box: Fg. 14, Mapp. 276- sub 1, Cat C/6, - classe 1, consistenza 20 mq – sup. catastale totale 23 mq - rendita € 24,79 - Via Roncaglia - piano T Derivante da: - variazione del 09-11-2015 inserimento in visura dei dati di superficie

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- variazione toponomastica del 20/11/2012 protocollo n. ps0172112 in atti dal 20/11/2012 variazione di toponomastica (n. 26102.1/2012) - variazione toponomastica del 18/06/2004 protocollo n. ps0116872 in atti dal 18/06/2004 variazione di toponomastica (n. 59147.1/2004) - variazione nel classamento del 14/11/2001 protocollo n. 161580 in atti dal 14/11/2001 variazione di classamento (n. 3649.1/2001) - costituzione del 26/09/2000 protocollo n. 98847 in atti dal 26/09/2000 costituzione (n. 1296.1/2000) Precedente identificativo soppresso mappale 260 Precedente identificativo: Fg. 14, Mappale 260 – SEMIN ARBOR 3 are 31 ca 80 R.D. L. 23.850 R.A L. 22.260 Derivante da: frazionamento del 14/01/1998 in atti dal 14/01/1998 (n. 65.2/1998). Precedente identificativo soppresso Mappale 34.

Coerenze come da elaborato planimetrico allegato al rogito in quanto le schede catastali non sono coerenziate: box: box sub. 2, corsello esterno comune, muro perimetrale, muro perimetrale Salvo errori e come meglio in fatto.

C Identificativo corpo: C

Box [C/6] sito in Via Roncaglia – San Lorenzo in Campo (PU) – 61047 posto al piano T di corpo di fabbrica destinato a boxes. Composto da un locale box singolo.

Quota e tipologia del diritto Proprietà per 1/1 VESTA SRL con sede a Milano Cod. Fiscale: 01829610029

Identificato in Catasto Fabbricati come segue: intestazione: VESTA SRL con sede a Milano - proprietà per 1/1 Cod. Fiscale: 01829610029

Descrizione: San Lorenzo in Campo Box: Fg. 14, Mapp. 276- sub 2, Cat C/6, - classe 1, consistenza 20 mq – sup. catastale totale 23 mq - rendita € 24,79 - Via Roncaglia - piano T Derivante da: - variazione del 09-11-2015 inserimento in visura dei dati di superficie - variazione toponomastica del 20/11/2012 protocollo n. ps0172113 in atti dal 20/11/2012 variazione di toponomastica (n. 26103.1/2012) - variazione toponomastica del 18/06/2004 protocollo n. ps0116873 in atti dal 18/06/2004 variazione di toponomastica (n. 59148.1/2004) - variazione nel classamento del 14/11/2001 protocollo n. 161580 in atti dal 14/11/2001 variazione di classamento (n. 3649.1/2001) - costituzione del 26/09/2000 protocollo n. 98847 in atti dal 26/09/2000 costituzione (n. 1296.1/2000) Precedente identificativo soppresso mappale 260 Precedente identificativo:

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Fg. 14, Mappale 260 – SEMIN ARBOR 3 are 31 ca 80 R.D. L. 23.850 R.A L. 22.260 Derivante da: frazionamento del 14/01/1998 in atti dal 14/01/1998 (n. 65.2/1998). Precedente identificativo soppresso Mappale 34.

Coerenze come da elaborato planimetrico allegato al rogito in quanto le schede catastali non sono coerenziate: box:, box sub. 3, corsello esterno comune, box sub 1, muro perimetrale Salvo errori e come meglio in fatto.

D Identificativo corpo: D

Box [C/6] sito in Via Roncaglia – San Lorenzo in Campo (PU) – 61047 posto al piano T di corpo di fabbrica destinato a boxes. Composto da un locale box singolo.

Quota e tipologia del diritto Proprietà per 1/1 VESTA SRL con sede a Milano Cod. Fiscale: 01829610029

Identificato in Catasto Fabbricati come segue: intestazione: VESTA SRL con sede a Milano - proprietà per 1/1 Cod. Fiscale: 01829610029

Descrizione: San Lorenzo in Campo Box: Fg. 14, Mapp. 276- sub 3, Cat C/6, - classe 1, consistenza 20 mq – sup. catastale totale 23 mq - rendita € 24,79 - Via Roncaglia - piano T Derivante da: - variazione del 09-11-2015 inserimento in visura dei dati di superficie - variazione toponomastica del 20/11/2012 protocollo n. ps0172114 in atti dal 20/11/2012 variazione di toponomastica (n. 26104.1/2012) - variazione toponomastica del 18/06/2004 protocollo n. ps0116874 in atti dal 18/06/2004 variazione di toponomastica (n. 59149.1/2004) - variazione nel classamento del 14/11/2001 protocollo n. 161580 in atti dal 14/11/2001 variazione di classamento (n. 3649.1/2001) - costituzione del 26/09/2000 protocollo n. 98847 in atti dal 26/09/2000 costituzione (n. 1296.1/2000) Precedente identificativo soppresso mappale 260 Precedente identificativo: Fg. 14, Mappale 260 – SEMIN ARBOR 3 are 31 ca 80 R.D. L. 23.850 R.A L. 22.260 Derivante da: frazionamento del 14/01/1998 in atti dal 14/01/1998 (n. 65.2/1998). Precedente identificativo soppresso Mappale 34.

Coerenze come da elaborato planimetrico allegato al rogito in quanto le schede catastali non sono coerenziate: box: box sub. 4, corsello esterno comune, box sub 2, muro perimetrale Salvo errori e come meglio in fatto.

E Identificativo corpo: E

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Box [C/6] sito in Via Roncaglia – San Lorenzo in Campo (PU) – 61047 posto al piano T di corpo di fabbrica destinato a boxes. Composto da un locale box singolo.

Quota e tipologia del diritto Proprietà per 1/1 VESTA SRL con sede a Milano Cod. Fiscale: 01829610029

Identificato in Catasto Fabbricati come segue: intestazione: VESTA SRL con sede a Milano - proprietà per 1/1 Cod. Fiscale: 01829610029

Descrizione: San Lorenzo in Campo Box: Fg. 14, Mapp. 276- sub 4, Cat C/6, - classe 1, consistenza 20 mq – sup. catastale totale 23 mq - rendita € 24,79 - Via Roncaglia - piano T Derivante da: - variazione del 09-11-2015 inserimento in visura dei dati di superficie - variazione toponomastica del 20/11/2012 protocollo n. ps0172115 in atti dal 20/11/2012 variazione di toponomastica (n. 26105.1/2012) - variazione toponomastica del 18/06/2004 protocollo n. ps0116875 in atti dal 18/06/2004 variazione di toponomastica (n. 59150.1/2004) - variazione nel classamento del 14/11/2001 protocollo n. 161580 in atti dal 14/11/2001 variazione di classamento (n. 3649.1/2001) - costituzione del 26/09/2000 protocollo n. 98847 in atti dal 26/09/2000 costituzione (n. 1296.1/2000) Precedente identificativo soppresso mappale 260 Precedente identificativo: Fg. 14, Mappale 260 – SEMIN ARBOR 3 are 31 ca 80 R.D. L. 23.850 R.A L. 22.260 Derivante da: frazionamento del 14/01/1998 in atti dal 14/01/1998 (n. 65.2/1998). Precedente identificativo soppresso Mappale 34.

Coerenze come da elaborato planimetrico allegato al rogito in quanto le schede catastali non sono coerenziate: box: box sub. 5, corsello esterno comune, box sub 3, muro perimetrale Salvo errori e come meglio in fatto.

F Identificativo corpo: F

Piscina all’aperto [C/4] sito in Via Roncaglia – San Lorenzo in Campo (PU) – posta Internamente al complesso

Quota e tipologia del diritto Proprietà per 28460/200000 di VESTA SRL con sede a Milano Cod. Fiscale: 01829610029

Identificato in Catasto Fabbricati come segue: intestazione: VESTA SRL con sede a Milano - proprietà per 28460/200000 Cod. Fiscale: 01829610029

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Descrizione: San Lorenzo in Campo Fabbricati/locali per usi sportivi senza fini di lucro: Fg. 14, Mapp. 444 -Cat C/4, - classe U, consistenza 125 mq – sup. catastale totale 191 mq - rendita € 219,49 - Via Roncaglia – p. T Derivante da: - variazione del 09-11-2015 inserimento in visura dei dati di superficie - variazione nel classamento del 03/11/2015 protocollo n. ps0098250 in atti dal 03/11/2015 variazione di classamento (n. 20862.1/2015) - costituzione del 03/11/2014 protocollo n. ps0122456 in atti dal 03/11/2014 costituzione (n. 805.1/2014) - costituzione del 24/10/2014 protocollo n. ps0106805 in atti dal 24/10/2014, associato al tipo mappale con protocollo ps0106698 del 23/10/2014(n. 106698.1/2014) Precedente identificativo soppresso mappale 32 Precedente identificativo: Fg. 14, Mapp. 32 – SEMIN ARBOR 2 are 29 ca 35 R.D. L. 27.883 R.A. L. 22.013 derivante da Impianto meccanografico del 13/12/1971

Coerenze come da scheda: mappale 445 su tre lati, mappale 275 Salvo errori e come meglio in fatto.

G Identificativo corpo: G

Appezzamento di terreno a verde/camminamenti facente parte del complesso Quota e tipologia del diritto Proprietà per 28460/200000 di VESTA SRL con sede a Milano Cod. Fiscale: 01829610029

Identificato in Catasto Terreni come segue: intestazione: VESTA SRL con sede a Milano - proprietà per 28460/200000 Cod. Fiscale: 01829610029

Descrizione: San Lorenzo in Campo Terreno: Fg. 14, Mapp. 275 – Qualità/classe: Semin.arbor./3, sup. are 29 ca 57- R.D. euro 11,45 R.A. 10,69 Derivante da: - FRAZIONAMENTO del 21/09/2000 protocollo n. 96216 in atti dal 21/09/2000 (n. 4424.1/2000) - Nella variazione sono stati soppressi i seguenti immobili: - foglio 14 particella 260 e 269 Precedente identificativo: Fg. 14, Mappale 260 – SEMIN ARBOR 3 are 31 ca 80 R.D. L. 23.850 R.A L. 22.260 Derivante da: frazionamento del 14/01/1998 in atti dal 14/01/1998 (n. 65.2/1998). Precedente identificativo soppresso Mappale 34.

Coerenze come da estratto di mappa: strada vicinale, mappale 261, mappale 278, mappale 276 rientrante su tre lati, mappali 445 e 444. Con all’interno intercluso mappale 277 Salvo errori e come meglio in fatto.

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H Identificativo corpo: H

Appezzamento di terreno a verde/camminamenti facente parte del complesso Quota e tipologia del diritto Proprietà per 28460/200000 di VESTA SRL con sede a Milano Cod. Fiscale: 01829610029

Identificato in Catasto Terreni come segue: intestazione: VESTA SRL con sede a Milano - proprietà per 28460/200000 Cod. Fiscale: 01829610029

Descrizione: San Lorenzo in Campo Terreno: Fg. 14, Mapp. 278 – Qualità/classe: Semin.arbor./2, sup. are 42 ca 23- R.D. euro 20,72 R.A. 16,36 Derivante da: - FRAZIONAMENTO del 21/09/2000 protocollo n. 96216 in atti dal 21/09/2000 (n. 4424.1/2000) - Nella variazione sono stati soppressi i seguenti immobili: - foglio 14 particella 260 e particella 269 Precedente identificativo: Fg. 14, Mappale 269 – SEMIN ARBOR 2 are 44 ca 71 R.D. L. 42.475 R.A L. 33.533 Derivante da: frazionamento del 14/01/1998 in atti dal 14/01/1998 (n. 65.5/1998). Precedente identificativo soppresso Mappale 245.

Coerenze come da estratto di mappa: mapp. 445, mapp. 275 per due tratte, mapp. 276 per 3 tratte, mapp. 269 per due tratte, strada comunale, mapp. 29 per due tratte. Con all’interno intercluso mappale 275 Salvo errori e come meglio in fatto.

I Identificativo corpo: I

Appezzamento di terreno a verde/camminamenti facente parte del complesso Quota e tipologia del diritto Proprietà per 28460/200000 di VESTA SRL con sede a Milano Cod. Fiscale: 01829610029

Identificato in Catasto Terreni come segue: intestazione: VESTA SRL con sede a Milano - proprietà per 28460/200000 Cod. Fiscale: 01829610029

Descrizione: San Lorenzo in Campo Terreno: Fg. 14, Mapp. 445 – Qualità/classe: Semin.arbor./2, sup. are 22 ca 67 - R.D. euro 11,12 R.A. 8,78 Derivante da: - FRAZIONAMENTO del 24/10/2014 protocollo n. PS0106698 in atti dal 24/10/2014 presentato il 23/10/2014 (n. 106698.1/2014) Precedente identificativo soppresso mappale 32 Precedente identificativo:

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Fg. 14, Mapp. 32 – SEMIN ARBOR 2 are 29 ca 35 R.D. L. 27.883 R.A. L. 22.013 derivante da Impianto meccanografico del 13/12/1971

Coerenze come da estratto di mappa: strada roncaglia, strada vicinale, mapp. 275, mapp. 444 per tre lati, mapp. 275, mapp. 278, mapp. 283. Salvo errori e come meglio in fatto.

2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: Il territorio del Comune di San Lorenzo in Campo si trova sulle colline marchigiane. È equidistante dal mare Adriatico (Marotta a 25 km) e dall'Appennino Umbro-Marchigiano (Monte Catria). Immerso nel verde, il comune si estende in un territorio di 28,69 km² La proprietà, posta all’interno dell’edificio denominato “Casa Peppe” è compresa in un piccolissimo borgo agricolo denominato Borgo Roncaglia, composto da edifici rurali ristrutturati alla fine degli anni 90’, posto lungo la via Roncaglia (strada non asfaltata), immerso nel verde e dotato di spazi comuni e di propria piscina.

Area urbanistica: a traffico locale, con buona possibilità di parcheggio. La zona è caratterizzata da una bassa densità a carattere prevalentemente residenziale/agricola di tipo economico. Principali collegamenti pubblici: In auto: strada sp 424 pergolese, autostrada Rimini Ancona (caselli di Mondolfo/Marotta) Servizi offerti dalla zona: Nulla è la presenza nella microzona di servizi di sostegno alla residenza e commerciale. Il centro del paese è a circa 1,5 km.

3. STATO DI POSSESSO: Lotto unico Libero – nella piena disponibilità del fallimento.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: Dalla certificazione notarile allegata agli atti di causa, e dalle verifiche effettuate dalla scrivente mediante servizio di consultazione telematica presso l’Agenzia del Territorio di Pesaro, si riporta quanto segue:

4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente: 4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d’assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3 Atti di asservimento urbanistico/altre trascrizioni: / 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: 4.2.1 Iscrizioni:

 ISCRIZIONE CONTRO del 10/05/2011 a Pesaro ai nn. 5671/1286- IPOTECA GIUDIZIALE derivante da decreto ingiuntivo a favore “CHIORBOLI S.R.L. “

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con sede in Carisio (VC) a carico di VESTA S.R.L. in liquidazione - Pubblico ufficiale TRIBUNALE di Vercelli Repertorio 99/2011 del 17/02/2011 Importo complessivo euro 350.000,00, gravante su tutti gli immobili in oggetto Note: il mappale 32, a seguito di frazionamento del 24/10/2014, ha assunto gli attuali identificativi 444 e 445.

NOTE: si riporta la seguente Ipoteca Non citata nella certificazione notarile in atti:

 ISCRIZIONE CONTRO del 14/05/2010 a Pesaro ai nn. 6265/1551–- IPOTECA VOLONTARIA derivante da costituzione di ipoteca a favore di “UGF BANCA S.P.A.“con sede in Bologna (BO) a carico di “VESTA - S.P.A.” con sede in Biella cf. 01829610029 - Notaio Ghirlanda Massimo di Biella del 10/05/2010, rep. 143099/24137 Importo capitale euro 562.000,00 Importo complessivo euro 1.124.000,00 N.B: Grava solamente sull’unità di cui al fg. 14 mapp. 29 sub. 2 – A/3

4.2.2 Pignoramenti:/ / Altre trascrizioni:

 TRASCRIZIONE CONTRO a Pesaro del 24/11/2014 ai nn. 10736/7184 - ATTO GIUDIZIARIO - SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO a favore di “MASSA DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO VESTA S.R.L.” a carico della società VESTA S.R.L. con sede in Milano. - Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI MILANO Repertorio 1314/13 del 14/11/2013

Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: Effettuata dalla scrivente Misure Penali Nessuna dai RR.II

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE:

I beni in oggetto sono parte del condominio denominato Borgo Roncaglia.  Si allega il regolamento di Condominio di tipo contrattuale con allegate tabelle millesimali alla cui attenta lettura si rimanda

Attestazione Prestazione Energetica: sub. 2 Non rinvenuto Box subb.1, 2, 3, e 4 esenti dagli obblighi

Avvertenze ulteriori:

5.1) Avvertenze per l’acquirente e maggiori oneri

Il futuro aggiudicatario dovrà attivarsi ed acquisire c/o l’Amministratore le informazioni necessarie al fine di conoscere gli importi aggiornati a carico dell’immobile per eventuali spese condominiali insolute relative agli ultimi due anni di esercizio rispetto alla data di aggiudicazione, ai sensi art. 63 delle disposizioni attuative del Codice Civile, nonché

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eventuali quote di oneri a carico per lavori di manutenzione effettuati, in corso, e/o deliberati, se dovuti.

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Dalla certificazione notarile allegata agli atti di causa, e dalle verifiche effettuate dalla scrivente mediante servizio di consultazione telematica presso l’Agenzia del Territorio di Biella, si riporta quanto segue:

6.1. Attuali proprietari

 Deliberazione dell'assemblea dei soci in data 30 aprile 2010 il cui verbale è stato

redatto dal notaio Massimo Ghirlanda di Biella in pari data n. 143055/24116 di reper-

torio, registrato presso l'Agenzia delle Entrate – Ufficio di Biella in data 10 maggio

2010 al n. 1987, Serie 1T, con il quale la società "VESTA S.p.A.", con sede in Biella, ha deliberato, tra l'altro, lo scioglimento con messa in liquidazione e la trasformazione in società a responsabilità limitata assumendo la denominazione di "VESTA S.R.L." in liquidazione, precisandosi che con successivo atto integrativo ricevuto dal notaio Massimo Ghirlanda di Biella in data 5 luglio 2010 n. 145176/24330 di repertorio, registrato presso l'Agenzia delle Entrate - Ufficio di Biella in data 6 luglio 2010 al n. 2954, Serie 1T e trascritto a Pesaro in data 8 luglio 2010 ai nn. 8806/4858 si è provveduto ad identificare gli immobili di proprietà sociale; deliberazione dell'assemblea dei soci in data 29 ottobre 2010 il cui verbale è stato redatto dal notaio Francesca Licari di Milano in pari data n. 34746/11498 di repertorio, registrato presso l'Agenzia delle Entrate – Ufficio di Milano 6 in data 29 ottobre 2010 al n. 8634, con il quale la predetta società "VESTA S.R.L." in liquidazione, ha tra- sferito la sede sociale da Biella a Milano.

 La proprietà degli immobili in oggetto (oltre ad altra unità immobiliare) è pervenuta alla VESTA SPA da “MONTECALVO SRL” con sede in Sassoferrato (AN) con atto notaio Lucilla Lattanzi di Corinaldo del 04/05/2001 rep. 4137/1341, trascritto a Pesaro il 11/05/2001 ai nn. 5023/3191. Note: il mappale 32, a seguito di frazionamento del 24/10/2014, ha assunto gli attuali identificativi 444 e 445

Al quadro D della nota di trascrizione quanto segue: “LA VENDITA COMPRENDE LA COMPROPRIETA "PRO-QUOTA" DELLE PARTI DEL FABBRICATO E DEI BOXES COMUNI PER LEGGE, DESTINAZIONE E TITOLO, ED IN PARTICOLARE DELLA CORTE IDENTIFICATA NELL'ELA- BORATO PLANIMETRICO DELLA PARTICELLA 29, CON LA PARTICELLA 29 SUBALTERNO 7 DEL FOGLIO 14. LA VENDITA COMPRENDE, ALTRESI', LA QUOTA COMPLESSIVA, IDEALE ED INDIVISA, DI 142,30/1000 (CENTO- QUARANTADUE VIRGOLA TRENTA MILLESIMI) DEI SEGUENTI BENI DESCRITTI NELLA TABELLA B DELLA TABELLA MILLESIMALE- RONCAGLIA 2 - CHE SI ALLEGA AL PRESENTE ATTO SOTTO LA LETTERA "M" PER FARNE PARTE INTEGRANTE E SOSTANZIALE ED IN PARTICOLARE DEI LASTRICI SOLARI SOVRASTANTI I GARAGES PRIVATI, DISTINTI IN CATASTO TERRENI IN PARTITA 1 AL FOGLIO 14 PARTICELLA 276 - ENTE URBANO DI ARE 1.57; PAR- TICELLA 277 - ENTE URBANO DI ARE 1.57; PARTICELLA 279 - ENTE URBANO DI ARE 1.57.”

Note: si allega atto di compravendita alla cui attenta lettura si rimanda, per cono- scenza di tutto quanto in esso contenuto.

6.2. passaggi al ventennio

 A MONTECALVO SRL gli immobili, allora censiti censiti al foglio 14 mapp. 32 (attuali mappali 444 e 445,) mapp 260 (attuali mapp. 276 e 275) e mapp. 269 (attuale mapp. 278) sono pervenuti dalla sig.ra LEA LUZI con atto notaio Silvio Suster di Biella in data 30/07/1998 rep 34929, trascritto a Pesaro il 05/08/1998 ai nn. 7081/4507 e successiva

Pag. 11 Rapporto di stima Procedura Fallimentare - n. 1046-2013

rettifica trascritta a Pesaro in data 15.11.2000 ai nn. 13158/8233 (rettifica del foglio di mappa)

 A MONTECALVO SRL gli immobili censiti al foglio 14, mapp. 29 sono pervenuti dalla sig.ra LEA LUZI con atto notaio Pacifico Gianferro di Macerata in data 26/04/1996 rep 52015/16178, trascritto a Pesaro il 20/05/1996 ai nn. 4585/3017

7. PRATICHE EDILIZIE:

Il complesso immobiliare di cui è parte il bene in oggetto faceva parte di complesso di ex case coloniche/rurali edificato anteriormente al 1 settembre 1967, e successivamento ristrutturato per uso abitativo alla fine degli anni 90. Con tale intervento sono stati ristrutturati più immobili nello stesso borgo realizzando anche box interrati e piscina, in virtù dei seguenti titoli edilizi, rinvenuti dagli uffici edilizi preposti del comune di San Lorenzo in Campo, a seguito di istanza accesso atti, come segue: o Concessione edilizia n. 3503 prot. 9458 del 16/05/1996 per lavori di ristrutturazione ex case coloniche o Concessione edilizia n. 3516 prot. 1514 del 16/05/1996 per lavori di ristrutturazione tre ex case coloniche ed annessi con modifica di destinazione d’uso (a civile abitazione), sistemazione area scoperta, viabilità interna carrabile e pedonale, realizzazione di piscina, realizzazione di autorimesse interrate. o Concessione in sanatoria n. 3778 prot- 6893 del 14/01/1999 relativo ad incremento dell’altezza dell’edificio Roncaglia 1 e demolizione totale dell’edificio Roncaglia 2 o Concessione n. 3935 prot. 1311 del 18/04/2000 per ultimazione lavori relativi alle concessioni precedenti n. 3503-3516 o Domanda di abitabilità parziale del 11/09/2000, prot. 7557 del 03.10.00 o Certificato di abitabilità/Agibilità parziale: agibilità per i box Non risulta, da quanto messo a disposizione dagli uffici, certificato di Abitabilità per la casa fg. 14 mapp. 29 sub. 2

7.1 Conformità edilizia – urbanistica-catastale

Alla data del sopralluogo (09.08.2016) non si sono riscontrate difformità.

Descrizione

Dal sommario esame a semplice vista, Il complesso immobiliare denominato Borgo Roncaglia, di cui è parte l’unità in oggetto è costituito da più fabbricati rurali ristrutturati ad uso abitativo con spazi a verde pertinenziali, spazi a verde con alberi comuni, piscina scoperta comune e boxes interrati. L’accesso al complesso avviene dalla via non asfaltata L’unità sub. 2 in oggetto è posta in un fabbricato bifamigliare denominato “Casa Peppe” di due piani fuori terra compreso il piano terra, dotato di porticato, suddiviso in parti uguali verticalmete, con giardino di pertinenza. L’edificio ha tetto a doppia falda rivestito in coppi.

Corpo A: Unità ad Abitazione sub. 2 mapp. 29: costituita al piano terra da un ampio locale di ingresso/soggiorno/cucina, una scala di

Pag. 12 Rapporto di stima Procedura Fallimentare - n. 1046-2013 accesso al piano primo, piccolo disimpegno e un bagno finestrato. Dal soggiorno si accede al porticato esterno ed al giardino di pertinenza. Al piano primo, disimpegno di arrivo vano scale, un bagno finestrato e due camere di cui una dotata di proprio vano guardaroba

Corpi B, C, D ed E: N. 4 box subb. 1 - 2 - 3 - 4 mappale 276: posti in apposito corpo esterno parzialmente interrato costruito in cemento armato costituito complessivamente da 7 box singoli con porta basculante metallica manuale. Superficie lorda di ogni box circa mq 21.00 Box non visionati internamente non essendo in possesso di chiavi, box sub. 4 mancante di maniglia. Corpo F: Piscina all’aperto posta internamente al complesso Corpi G, H, I: Appezzamenti di terreno a verde attrezzato/camminamenti interni al complesso

Condizioni generali del complesso dal sommario esame a semplice vista: nella norma

Caratteristiche descrittive corpo A Internamente l’unità immobiliare, dal sommario esame a semplice vista, si presenta in stato di conservazione e manutenzione discreto N.B. si segnala che tutto quanto non costituisca bene immobilizzato (in via esemplificativa ma non esaustiva: mobili lavabo, box docia, split, porte, placchette imp. Elettrico ecc) potrebbe non essere disponibile all’immissione in possesso perché precedentemente asportati.

Plafoni(componente Intonacati e tinteggiati al piano terra, a falde con travi in legno al primo edilizia): piano

Pareti (interne): intonacate e tinteggiate. Rivestimento (componente edilizia): Rivestimento in piastrelle di ceramica di formato quadrato fino a 1,60/200 mt. circa Ubicazione: pareti bagni condizione: discrete

Pavim. Interna Piastrelle tipo cotto di formato rettangolare posato a spina di pesce Ubicazione: tutti i locali Condizioni: discrete

Infissi esterni: tipologia: finestre in legno con vetro camera e oscuranti in legno interni alle finestre ed esterni alle porte finestre condizioni: discrete

Infissi interni: tipologia: a battente in legno a struttura tamburata, lisce finitura tipo noce opaco condizioni: discrete

Impianti: Elettrico (impianto): tipologia: sottotraccia, condizioni: a semplice vista da normalizzare Certificazioni: non rinvenute

Idrico (impianto): tipologia: sottotraccia alimentazione: apparecchi sanitari, lavatrice

Aria/Condizionata non presente (impianto):

Antifurto (impianto) Solo predisposizione

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Acqua calda tipologia: impianto autonomo con caldaia a gas sanitaria (impianto): Certificazioni: non rinvenute

Termico (impianto): tipologia: radiatori in metallo- impianto autonomo con caldaia a gas Certificazioni: non rinvenute

Rivestimento facciata Rivestimento in mattoncini faccia vista tipici dell’edilizia della zona (componente edilizia): condizioni: discrete

Portineria Non presente

Ascensore (impianto): Non presente

Stato di conservazione Nella norma interna del bene:

Stato di conservazione Nella norma e manutenzione parti comuni:

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Informazioni relative al calcolo della consistenza: La superficie “lorda commerciale” dell’unità, è stata calcolata dall’interpolazione tra la pianta catastale ed il rilievo planimetrico effettuato sul posto dalla scrivente, comprensiva dei muri di proprietà e delle pertinenze accessorie calcolate convenzionalmente in quota opportuna (secondo il DPR n. 138 del 23/03/1998) come segue:

N.B: le porzioni di cui ai mappali 444 (piscina), 445, 275 e 278 (appezzamenti di terreni del complesso), spazi comuni alle varie proprietà, di cui la fallita ha proprietà per 28460/200000, sono comprese nella valutazione complessiva I 4 box vengono valutati a corpo.

Destinazione Parametro Superficie reale lorda Coeff. Superficie commerciale circa lorda circa

Abitazione p. terra + primo Sup. lorda di 120,00 100% 120,00 Sub. 2 mapp. 29 A/3 pavimento

Portico di pertinenza Sub. 2 sup lorda di pavimento 30,00 20% 6,00 mapp. 29 Giardino di pertinenza sup lorda di pavimento 320,00 5% 16,00 Sub. 2 mapp. 29 n. 4 box – C/6- di cui ai subb. A corpo 1,2,3,4 del mapp. 276

TOTALE 470.00 142,00

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8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: . 8.1 Criterio di stima: La sottoscritta esperto, nella valutazione del bene immobile in oggetto, ha tenuto conto dell’ubicazione territoriale, del sistema costruttivo, della tipologia dell’intero compendio, della vetustà, del piano e dell’esposizione, delle finiture esterne ed interne, dello stato manutentivo, delle condizioni igienico – sanitarie, della dotazione d’impianti, dell’appetibilità dal punto di vista della domanda immobiliare, nonché di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene stesso, nello stato di fatto, di diritto e per come si è presentato all’ispezione peritale.

Per esprimere il giudizio di stima, si è adottato il procedimento sintetico – comparativo che risulta all’attualità il più affidabile per individuare il più probabile valore di mercato dei beni in esame, stimati come oggetto di trattazione per la vendita.

E’ stata effettuata un indagine sui dati espressi attualmente dal mercato immobiliare in zona, per proprietà aventi caratteristiche consimili. Si è tenuto infine conto dei fattori di instabilità economica generale del paese ed in particolare del mondo finanziario, che continuano a condizionare il mercato immobiliare con la conseguenza di un lieve ribasso delle quotazioni e delle trattative che ha coinvolto anche le vendite giudiziarie, al fine di rendere più realistica e rapida, nell’ambito della presente procedura, la collocazione del bene ad un congruo prezzo di realizzo.

Il valore del bene come sopra definito, può essere considerato peraltro il “più probabile” su base estimativa, ma deve intendersi comunque “orientativo” e quindi suscettibile di variazioni, anche sensibili, in diminuzione o in aumento.

8.2 Fonti di informazione:

 Agenzie immobiliari in zona; annunci immobiliari nella zona, Portale Aste tribunale di Pesaro, catasto di Pesaro;  Osservatori del mercato: o O.M.I. Osservatorio del Mercato Immobiliare a cura dell’Agenzia del Territorio - 2° semestre 2016 – piazza di San Lorenzo in Campo

Tutto ciò premesso e considerato, formulata infine ogni altra osservazione di perizia e pratica, la scrivente ritiene assegnare all’unità immobiliare descritta nella presente relazione, valutata per la sua attuale, intera consistenza, ivi comprese le pertinenze accessorie; nello stato di fatto, di diritto e nelle condizioni in cui si è presentata all’ispezione peritale, tenuto conto dell’assenza di garanzia per vizi (esprimendo la propria riserva in riferimento alla presenza di eventuali vizi e difetti occulti e/o situazioni non rilevabili con un semplice e sommario sopralluogo visivo, nei limiti del mandato ricevuto) e della particolarità di una vendita giudiziaria, il seguente più probabile valore venale attuale a corpo e non a misura:

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8.3 Valutazione corpi:

LOTTO UNICO: A + B +C +D +E +F+ G+ H+ I Stima sintetica comparativa parametrica

Destinazione Superficie Valore Unitario Valore Complessivo Commerciale lorda circa Abitazione A/3 sub 2 mapp. 29 142,00 € 600,00 € 85.200,00

BOXES C6 SUB 1-2-3-4 mapp. 276 A corpo €. 36.000,00

TOTALE 142,00 € 121.200,00 Arrotondato € 121.000,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 121.000,00

Valore corpo € 121.000,00

Valore accessori € 0.00

Valore complessivo intero € 121.000,00

Riepilogo: ID Immobile Superficie Valore intero Valore diritto e commerciale medio quota Lorda circa ponderale

LOTTO UNICO 142,00 € 121.000,00 € 121.000,00

Attenendosi a quanto richiesto dalla sezione, la scrivente riporta un adeguamento della stima del 5% dovuto all’assenza di garanzia per vizi, nonché all’esistenza di eventuali oneri gravanti sul bene e non espressamente considerati dallo scrivente perito.

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore del 5% per assenza di garanzia per vizi - € 6.050,00

Costi di cancellazione oneri e formalità a carico - € 0,00 dell’acquirente:

8.5 Prezzo base d’asta del lotto

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto € 114.950,00 in cui si trova: Arrotondato € 115.000,00

Prezzo di vendita del lotto nello stato di “occupato”: € 92.000,00

Prezzo di vendita del lotto nello stato di “libero”: € 115.00,00

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Quanto sopra la sottoscritta ha l’onore di riferire con serena coscienza di aver bene operato al solo scopo di far conoscere al giudice la verità.

Con osservanza Milano, 28.08.17 l’Esperto nominato arch. Barbara Marchesi allegati: certificazione notarile; ispezione Agenzia Territorio Pesaro mediante servizio di consultazione telematica – sintetici + estrazione di note, sia per le formalità, che per i passaggi di proprietà al ventennio titolo di provenienza + allegati + regolamento di condominio di tipo contrattuale visure catastali, elaborati grafici planimetrici, schede catastali, estratto di mappa titoli edilizi con stralci grafici significativi rilievi fotografici.

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