Tribunale Ordinario - Lecce

Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

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TRIBUNALE ORDINARIO - LECCE

ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 541/2018

PROCEDURA PROMOSSA DA: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

DEBITORE: *** DATO OSCURATO ***

GIUDICE: Dott.ssa Anna Rita Pasca

CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA

del 03/04/2019 creata con Tribù Office 6

TECNICO INCARICATO:

Ing. Filippo Marti CF:MRTFPP82D30E506G con studio in LECCE (LE) VIA MERINE, 31/B telefono: 3334136159 email: [email protected]

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 1 di 150 PREMESSA

Ill.mo Giudice dell’esecuzione Dott.ssa Anna Rita Pasca, Con provvedimento del 23/01/2019 la S.V.I. nominava quale esperto per la stima degli immobili pignorati, il sottoscritto Ing. Filippo Marti, libero professionista iscritto all’Albo dei consulenti tecnici presso il Tribunale di Lecce, con invito a comparire in cancelleria entro dieci giorni per prestare il prescritto giuramento per il conferimento dell’incarico. Il giorno 30/01/2019, il sottoscritto consulente si recava in cancelleria e prestava il giuramento di rito. Il giudice dell’esecuzione concedeva termine sino a 30 giorni prima della prossima udienza per il deposito della relazione e per l’invio di copia della relazione ai creditori proce- denti o intervenuti e al debitore.

Controllo documenti depositati ex art. 567 c.p.c. In ottemperanza al quesito ricevuto dalla S.V.I. ho effettuato il controllo relativo alla comple- tezza della documentazione di cui all’art. 567 co. 2 del c.p.c. la quale risultava completa con la presenza della certificazione notarile, attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari.

Note relative alle operazioni peritali svolte Procedevo poi al reperimento dell’atto di provenienza mediante richiesta al notaio rogante dott.ssa Maria Teresa Sabia e agli accessi presso l’Agenzia delle Entrate, la Conservatoria Re- gistri Immobiliari e il Comune di Uggiano la Chiesa, per l’acquisizione della documentazione catastale e autorizzativa ritenuta necessaria. Disponevo quindi l’inizio delle operazioni peritali mediante sopralluogo per il giorno 28/02/2019 dandone notizia alle parti a mezzo pec e lettere raccomandate (in allegato). Nei termini fissati mi sono recato presso gli immobili colpiti da pignoramento dove ho eseguito rilievi metrici e fotografici. A seguito di riunione della procedura esecutiva n.582/2018 con la procedura n. 541/2018 dispo- sta dalla S.V.I. con provvedimento del 04/03/2019, proseguivo le operazioni peritali mediante un secondo sopralluogo per il giorno 22/03/2019 dandone notizia alle parti a mezzo pec e lettere raccomandate (in allegato). Nei termini fissati mi sono recato nuovamente presso gli immobili colpiti da pignoramento dove ho eseguito rilievi metrici e fotografici. Procedevo quindi alla chiusura delle operazioni peritali con la stesura della presente relazione di stima.

Divisione in lotti dei beni pignorati In esito allo studio degli atti di causa e dei documenti in essi riportati, tenuto conto di quanto emerso nel corso delle operazioni peritali, in riferimento alle istruzioni allo stimatore indicate nella circolare disponibile in cancelleria e alle specifiche richieste del quesito formulato dalla S.V.I., lo scrivente ha ritenuto opportuno suggerire la formazione di n.10 lotti, riassumendo di seguito il risultato delle indagini allo scopo compiute. Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

TRIBUNALE ORDINARIO - LECCE - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 541/2018 LOTTO 1

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A appartamento a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 96,55 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra, interno 1 A, ha un'altezza interna di 2,7 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 26 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 4, consistenza 4,5 vani, rendita 174,30 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC , piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Nord con il sub. 46, a Sud con il sub. 35 e il sub. 27, a Est con il sub. 44 e il sub. 46, a Ovest con il sub. 28.

L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 2009. B box singolo a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 31,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano seminterrato, interno B 1, ha un'altezza interna di 3,0 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 1 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 3, consistenza 27 mq, rendita 40,44 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Sud con il sub. 44 (corsia di manovra dell'autorimessa), a Est con il sub. 44 (rampa dell'autorimessa), a Ovest con il sub. 2.

C box singolo a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 32,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano seminterrato, interno B 2, ha un'altezza interna di 3,0 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 2 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 3, consistenza 30 mq, rendita 44,93 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Sud con il sub. 44 (corsia di manovra dell'autorimessa), a Est con il sub. 1, a Ovest con il sub. 3.

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 159,55 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 79.469,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 66.984,65

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trova:

Data della valutazione: 03/04/2019

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero. Da ricerche effettuate presso:

l Conservatoria dei Registri Immobiliari della Provincia di Lecce;

l Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale di Lecce - Ufficio Territoriale di Maglie.

Sulle unità immobiliari costituenti il presente Lotto, non risultano atti di compravendita e/o scritture private e/o contratti di locazione registrati in data anteriore al pignoramento.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.1.4. Altre limitazioni d'uso:

Servitù di passaggio pedonale e carraio, trascritta il 05/01/2010 a Lecce ai nn. 254/177, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Atto per notar Maria Teresa Sabia di Martano del 7/12/2009 - repertorio n. 11357. Sulle unità immobiliari in Uggiano La Chiesa distinte al Catasto Terreni al foglio 5 particella 271 di are 21.60, particella 272 di are 27.92 e particella 279 (attuale particella 301) di are 17 .71, tutte natura PF, sono stati costituiti servitù di passaggio pedonale e carraio e diritto di uso e utilizzo dei servizi comuni, a carico di una fascia di terreno intermedia alle due palazzine del complesso edilizio, che costituirà l'area di accesso a tutte le unità immobiliari che lo comporranno, a partire da Via Madonna della Scala sino al fondo dominante, in favore delle unità immobiliari sul limitrofo fondo, ivi distinte al Catasto Terreni al foglio 5 particella 280 di are 5.94 (attuale particella 300) e particella 141 di are 1.85 (attuale particella 300) entrambe natura PF. Riguardo il diritto di uso e utilizzo dei servizi comuni, la misura della partecipazione, anche alle spese, sarà disciplinata da apposito regolamento del condominio. A miglior individuazione dell'esercizio del diritto di servitù, nella planimetria (Allegato A) facente parte dell'Atto notarile, la porzione sulla quale sarà esercitata la servitù risulta colorata in giallo e il fondo dominante risulta colorato in rosso.

4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, iscritta il 14/07/2010 a Lecce ai nn. 28075/5265, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Atto per notar Maria Teresa Sabia di Martano del 13/07/2010 repertorio n. 11639. Ipoteca su: intera proprietà dell'unità immobiliare in Uggiano la Chiesa, distinta al Catasto Terreni al foglio 5 particella 279 natura T di are 17.11. La formalità è riferita solamente a Appartamento identificato al Catasto Fabbricati al Foglio 5 P.lla 301 Sub. n.26 e Box auto, identificato al Catasto Fabbricati al Foglio 5 P.lla 301 Sub. n.2. Annotazione del 10/12/2013: - registro generale n.36454, registro particolare n.4894 del 10/12/2013 in

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virtù di atto per notar Maria Teresa Sabia di Martano del 23/10/2013 repertorio n. 13028. Frazionamento in quota. Alle unità immobiliari in Uggiano La Chiesa in Via Madonna della Scala, distinte al Catasto Fabbricati al foglio 5 particella 301 subalterni 2 e 26, è stata attribuita una quota capitale pari ad euro 90.000,00 e una quota ipoteca pari ad euro 180.000,00.

4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, trascritta il 16/10/2018 a Lecce ai nn. 33561/26065, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Atto esecutivo o cautelare - Verbale di pignoramento immobili - a firma dell'Ufficiale Giudiziario Corte d'Appello di Lecce in data 3/10/2018 - repertorio n. 6587/2018. La formalità è riferita solamente a Appartamento identificato al Catasto Fabbricati al Foglio 5 P.lla 301 Sub. n.26 e Box auto, identificato al Catasto Fabbricati al Foglio 5 P.lla 301 Sub. n.2. Pignoramento su: intera proprietà delle unità immobiliari in Uggiano la Chiesa, alla Via Madonna della Scala, distinte al Catasto Fabbricati al foglio 5 particella 301 sub. 26 natura A/3 di 4,5 vani al piano T, particella 301 sub. 2 natura C/6 di 30 mq. pignoramento, trascritta il 12/11/2018 a Lecce ai nn. 36225/27998, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Atto esecutivo o cautelare - Verbale di pignoramento immobili - a firma dell'Ufficiale Giudiziario Corte d'Appello di Lecce in data 30/10/2018 - repertorio n. 7201/2018. La formalità è riferita solamente a Box auto, identificato al Catasto Fabbricati al Foglio 5 P.lla 301 Sub. n.1. Pignoramento su: intera proprietà dell'unità immobiliare in Uggiano La Chiesa, alla Via Madonna della Scala, distinta al Catasto Fabbricati al foglio 5 particella 301 sub. 1 natura C/6 di 27 mq al piano S1.

4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 282,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 564,00 sono inoltre presenti i seguenti vincoli e/o dotazioni condominiali: Nel regolamento di condominio, il piazzale antistante al fabbricato è previsto di proprietà comune al Blocco A e al Blocco B del complesso edilizio. Ulteriori avvertenze: Le unità immobiliari, che formano il Lotto, ricadono in un'area sottoposta a vincolo paesaggistico, istituito ai sensi della Legge 1497 con Decreto Ministeriale del 13 febbraio 1970 "Dichiarazione di notevole interesse pubblico di una parte del territorio comunale di Uggiano la Chiesa". Gli interventi edilizi sulle unità immobiliari sono soggetti a richiesta del preventivo Parere della Soprintendenza Archeologia Belle Arti e Paesaggio di Lecce e alla richiesta di Autorizzazione Paesaggistica. Nel Piano Paesaggistico Territoriale Regionale vigente (P.P.T.R.), le unità immobiliari, che formano il Lotto, ricadono in un'area tipizzata come "Immobili e aree di notevole interesse pubblico" nell'ambito "6.3.1 Componenti culturali e insediative" del sistema di tutele. Per gli interventi sulle unità immobiliari trova applicazione quanto previsto dal P.P.T.R. per gli immobili e le aree di notevole interesse pubblico, tra cui l'art. 79 delle NTA del P.P.T.R..

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6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di cessione di diritti reali a titolo oneroso, con atto stipulato il 07/12/2009 a firma di Notaio Sabia Maria Teresa ai nn. 11357/4780 di repertorio, registrato il 29/12/2009 a Maglie ai nn. 1968, trascritto il 05/01/2010 a Conservatoria dei Registri Immobiliari di Lecce ai nn. 253/176. L'intera proprietà dell'unità immobiliare in Uggiano La Chiesa, distinta al Catasto terreni al foglio 5 particella 279 natura T di are 17.11 (attuale particella 301 Catasto fabbricati), è pervenuta all'attuale proprietario, con l'atto di cessione di diritti reali a titolo oneroso per notar Maria Teresa Sabia di Martano del 7/12/2009 - repertorio n. 11357, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Lecce il 5/11/2010 ai numeri 253 registro generale e 176 registro particolare.

6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: Nessuna informazione aggiuntiva.

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

Non risulta l'esistenza di Dichiarazione di agibilità.

7.1. PRATICHE EDILIZIE: Permesso di costruire N. 371/2009, per lavori di Variante in corso d'opera al Permesso di Costruire n. 47 del 07/12/2005 per ampliamento: edificio per civile abitazione e autorimessa , rilasciata il 03/08/2009, agibilità non ancora rilasciata. Il fabbricato del quale fanno parte le unità immobiliari del Lotto è stato edificato in virtù del Permesso di Costruire n. 371/2009, richiesto per variante in corso d'opera al Permesso di Costruire n. 47/2005 tramite il quale è stata inizialmente autorizzata l'edificazione del fabbricato posto sul lato opposto del piazzale di accesso al complesso edilizio. L'Autorizzazione paesaggistica è stata rilasciata in data 23/02/2009. La relazione a strutture ultimate è stata depositata in data 31/08/2012 presso il Genio Civile di Lecce. Il collaudo statico è stato depositato in data 14/09/2012 presso il Genio Civile di Lecce. Non risulta essere stata presentata, allo sportello unico per l'edilizia, la comunicazione di ultimazione dei lavori. Non risulta essere stata presentata, allo sportello unico per l'edilizia, la segnalazione certificata per il rilascio dell'agibilità (art. 24 del D.P.R. n. 380/2001). Comunicazione di inizio lavori di edilizia libera N. 3967/2012 di protocollo, per lavori di Variante al Permesso di Costruire n. 371 del 03/08/2009, presentata il 07/06/2012 con il n. 3967 di protocollo, agibilità non ancora rilasciata. La Comunicazione di variante al P.d.C. n. 371/2009 è stata depositata per lavori inerenti modifiche interne al fabbricato senza incrementi di volume o modifiche ai prospetti. Non risulta essere stata presentata, allo sportello unico per l'edilizia, la comunicazione di ultimazione dei lavori. Non risulta essere stata presentata, allo sportello unico per l'edilizia, la segnalazione certificata per il rilascio dell'agibilità (art. 24 del D.P.R. n. 380/2001). Non risulta essere stata presentata la SCIA ai fini di sicurezza antincendio per l'attività di autorimessa posta al piano seminterrato del fabbricato (art. 4 del D.P.R. n. 151/2011).

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Completamento edilizio (edilizia rada). Norme tecniche di attuazione ed indici: Art. 58 delle N.T.A. del P.R.G. - Indice di fabbricabilità fondiaria: Iff = 2,5 mc/mq - Altezza massima edifici: H = 7,00 m - Numero dei piani: NP = 2 - Rapporto di copertura: Rc = 0,5 mq/mq. Il fabbricato con aree annesse, del quale fanno parte le unità immobiliari del Lotto, ricade in una zona B3 "Completamento edilizio (edilizia rada)" del P.R.G. vigente. PUG adottato, in forza di delibera del Commissario ad Acta n.1 del 02/11/2017, l'immobile ricade in zona B - Residenziale esistente e di completamento. Sottozona: B3 - Completamento edilizio (edilizia rada). Il fabbricato con aree annesse, del quale fanno parte le unità immobiliari del Lotto, ricade in una zona B3 "Completamento edilizio (edilizia rada)" del P.R.G. vigente, confermata dal P.U.G. adottato (Elaborato B3.8).

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: MEDIA Sono state rilevate le seguenti difformità: I lavori di costruzione del fabbricato, in cui sono inserite le unità immobiliari che formano il Lotto, autorizzati con Permesso di costruire n.371/2009 e successive varianti e proroghe, non risultano essere dotati di comunicazione di fine lavori e dichiarazione di agibilità. Essendo attualmente decorsi i termini massimi stabiliti per l'ultimazione dei lavori, è necessario presentare, allo Sportello unico per l'edilizia del Comune, un Permesso di costruire in sanatoria per il completamento dei lavori e la sanatoria di difformità rispetto alle previsioni dell'ultimo progetto depositato e di tardiva fine lavori ed agibilità, in relazione alle unità immobiliari che formano il presente Lotto. Nello specifico: - verifica e completamento a regola d'arte degli impianti dell'appartamento e dei box auto. - deposito di planimetrie aggiornate con indicazione della corretta posizione in opera della porta di ingresso e della porta-finestra del locale 1 e della porta-finestra del locale 2 dell'appartamento identificato al sub. n.26. Si ritiene che la domanda del permesso di costruire in sanatoria sia possibile in quanto i suddetti interventi risultano conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione del fabbricato, sia al momento della presentazione della domanda. I costi per l'esecuzione dei lavori sono stati considerati nell'ambito del procedimento di stima del valore di mercato dei beni del Lotto. Essendo attualmente decorsi i termini di validità dell'autorizzazione paesaggistica rilasciata in data 23/02/2009 (5 anni dal rilascio), è necessario avviare, nell'ambito della richiesta di permesso di costruire in sanatoria, una nuova procedura di autorizzazione paesaggistica per i lavori di completamento. (normativa di riferimento: D.P.R. n. 380/2001, D.Lgs. n.42/2004) Le difformità sono regolarizzabili mediante: Permesso di costruire in sanatoria (art. 36 del D.P.R. n. 380/2001), Autorizzazione paesaggistica semplificata e Segnalazione certificata ai fini dell'agibilità. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: l Oneri comunali e sanzioni per tardiva comunicazione di fine lavori e dichiarazione di agibilità : €.1.300,00

l Onorario del tecnico incaricato: €.4.000,00

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: NESSUNA DIFFORMITÀ

8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ

8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ

BENI IN UGGIANO LA CHIESA VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, FRAZIONE

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CASAMASSELLA APPARTAMENTO

DI CUI AL PUNTO A appartamento a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 96,55 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra, interno 1 A, ha un'altezza interna di 2,7 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 26 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 4, consistenza 4,5 vani, rendita 174,30 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC , piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Nord con il sub. 46, a Sud con il sub. 35 e il sub. 27, a Est con il sub. 44 e il sub. 46, a Ovest con il sub. 28. L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 2009.

DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano anch'esse in area residenziale (i più importanti centri limitrofi sono Uggiano La Chiesa, Giurdignano, Otranto). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi lungo Via Madonna della Scala sono scarsi. Sono presenti i servizi di urbanizzazione primaria. Nel territorio circostante sono presenti le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Chiesa madre di San Michele Arcangelo, Cripta di Sant'Angelo, Chiesa della Madonna della Scala.

QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: nella media esposizione: nella media luminosità: nella media panoramicità: nella media impianti tecnici: al di sotto della media stato di manutenzione generale: al di sotto della media servizi: al di sotto della media

DESCRIZIONE DETTAGLIATA: La localizzazione toponomastica del bene è la seguente:

l Provincia: Lecce;

l Comune: Uggiano la Chiesa;

l Frazione: Casamassella;

l Via: Via Madonna Della Scala;

l Civico n.: n. civico assente.

Il bene non gode di accesso dalla pubblica strada. L'accesso avviene da strada privata collegata a Via Madonna della Scala. La strada privata è del tipo piazzale sterrato, collocato in posizione intermedia tra le due palazzine del complesso edilizio e destinato a costituire l'area di accesso a tutte le unità immobiliari che compongono il complesso edilizio. La destinazione urbanistica dell’immobile è di tipo:

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l Residenziale.

Mentre la sua tipologia catastale è di:

l Fabbricato categoria A/3 e classe 4.

L’edificio è stato costruito nell’anno: 2009 Per quanto riguarda l’aggregazione dell’unità con altre è da ritenersi come una:

l Unità immobiliare in condominio.

La tipologia edilizia del fabbricato è di un:

l Fabbricato di appartamenti a schiera.

I parametri generali dello stabile sono i seguenti:

l N. totale piani: 3, un piano interrato e due piani fuoriterra;

l N. delle unità immobiliari: n.24 appartamenti con accesso indipendente e n.24 box auto;

l Dimensione media unità immobiliari: c.a. 75-80 mq.

La tipologia edilizia dell'unità immobiliare è da ritenersi quale:

l Appartamento.

L'unità immobiliare di civile abitazione è un appartamento inserito al piano terra di un edificio di due piani di appartamenti a schiera, dotati di cortili al piano terra e balconi al primo piano. Il manto di copertura dell'edificio è in lastre di pietra di Cursi. L'appartamento è suddiviso in 3 locali, di cui un soggiorno e due camere, più un disimpegno centrale e il bagno. Vi sono due cortili esterni di pertinenza. Al momento del sopralluogo l'appartamento risulta arredato, dotato di cucina e apparecchi sanitari. L'appartamento è stato realizzato con strutture portanti del tipo a telaio in c.a., costituite da fondazioni, travi e pilastri in calcestruzzo armato. I solai sono del tipo misto latero-cementizio con travetti in c.a. a orditura monodirezionale. L'altezza netta interna è di 2,70 m. Le pareti di tamponamento esterno sono in muratura con blocchi in tufo, rivestite esternamente con intonaco civile di colore bianco. Il prospetto esterno presenta altri elementi, quali pilastri e parapetti dei balconi, rivestiti con intonaco di tipo graniglia, di colore rosa antico. Le tramezzature interne sono in muratura con blocchi di tufo. Sono rivestite con intonaco civile liscio di colore bianco. Le pavimentazioni sono in mattonelle di tipo ceramico di colore chiaro, sia negli interni dell'appartamento che nei cortili esterni di pertinenza. Gli infissi esterni sono in alluminio di colore chiaro, con doppio vetro e serrande avvolgibili di oscuramento. L'impianto elettrico è del tipo sottotraccia, ma risulta privo di certificazione di conformità. Il riscaldamento è con impianto ad aria collegato a caldaia autonoma a gpl. Gli impianti idrici sono allacciati alla rete cittadina. Non è presente l'impianto gas metano, tuttavia vi è possibilità di futuro allacciamento alla rete cittadina passante per via Madonna Della Scala. Lo stato generale di conservazione è discreto, gli impianti necessitano di verifica di conformità e le finiture esterne presentano alcuni segni di degrado.

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CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: ex UNI 10750:2005

descrizione consistenza indice commerciale Superficie esterna lorda 88,00 x 100 % = 88,00

Superficie cortili di pertinenza 57,00 x 15 % = 8,55

Totale: 145,00 96,55

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI: Procedimento di stima: altro (vedi paragrafo sviluppo valutazione).

l IMMOBILE 1: PREZZO: 107.100 € - DATA: mar-18 - SUPERFICIE: 97 - MANUTENZIONE: 3 - SERVIZI: 2 - FUNZIONALITA': 4 - LIVELLO FINITURE: 4

l IMMOBILE 2: PREZZO: 99.000 € - DATA: gen-19 - SUPERFICIE: 90 - MANUTENZIONE: 3 - SERVIZI: 1 - FUNZIONALITA': 4 - LIVELLO FINITURE: 4

l IMMOBILE 3: PREZZO: 58.500 € - DATA: set-18 - SUPERFICIE: 91 - MANUTENZIONE: 1 - SERVIZI: 1 - FUNZIONALITA': 2 - LIVELLO FINITURE: 2

l IMMOBILE 4: PREZZO: 91.200 € - DATA mar-19 - SUPERFICIE: 105 - MANUTENZIONE: 2 - SERVIZI: 2 - FUNZIONALITA': 3 - LIVELLO FINITURE: 3

l BENE STIMA: PREZZO: incognito - DATA mar-19 - SUPERFICIE: 97 - MANUTENZIONE: 1 - SERVIZI: 1 - FUNZIONALITA': 2 - LIVELLO FINITURE: 2 Si è proceduto all'individuazione dei prezzi marginali (correttivi) di ogni singola caratteristica esaminata per ogni immobile comparabile. RIEPILOGO DEI PREZZI MARGINALI OTTENUTI

l IMMOBILE 1: DATA: -1.071,00 € - SUPERFICIE: 0,00 € - MANUTENZIONE: -10.000,00 € - SERVIZI: -4.000,00 € - FUNZIONALITA': -12.000,00 € - LIVELLO FINITURE: -12.000,00 €

l IMMOBILE 2: DATA: -165,00 € - SUPERFICIE: 4.500,00 € - MANUTENZIONE: -10.000,00 € - SERVIZI: 0,00 € - FUNZIONALITA': -12.000,00 € - LIVELLO FINITURE: -12.000,00 €

l IMMOBILE 3: DATA: -292,50 € - SUPERFICIE: 3.857,14 € - MANUTENZIONE: 0,00 € - SERVIZI: 0,00 € - FUNZIONALITA': 0,00 € - LIVELLO FINITURE: 0,00 €

l IMMOBILE 4: DATA 0,00 € - SUPERFICIE: -5.142,86 € - MANUTENZIONE: -5.000,00 € -

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 9 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

SERVIZI: -4.000,00 € - FUNZIONALITA': -6.000,00 € - LIVELLO FINITURE: -6.000,00 € Il prezzo di mercato corretto è dato dalla media dei prezzi corretti di ogni comparabile e raffigura il prezzo ipotetico dell'immobile oggetto di valutazione come deriva dalla corrispondente comparazione con gli immobili di confronto. RIEPILOGO PREZZI CORRETTI

l IMMOBILE 1: 68.029 €

l IMMOBILE 2: 69.335 €

l IMMOBILE 3: 62.065 €

l IMMOBILE 4: 65.057 €

PREZZO CORRETTO MEDIO = Valore di mercato dell'appartamento = 66.121 € VERIFICA CON IL CONFRONTO TRA DUE METODI Metodo per MCA: 66.121,00 € 2° metodo: stima parametrica per valore medio: 657 €/mq * 97 mq = 63.729,00 € Scarto percentuale: 4%< 5%

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore a corpo: 66.121,00

RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 66.121,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 66.121,00

BENI IN UGGIANO LA CHIESA VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, FRAZIONE CASAMASSELLA BOX SINGOLO

DI CUI AL PUNTO B box singolo a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 31,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano seminterrato, interno B 1, ha un'altezza interna di 3,0 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 1 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 3, consistenza 27 mq, rendita 40,44 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Sud con il sub. 44 (corsia di manovra dell'autorimessa), a Est con il sub. 44 (rampa dell'autorimessa), a Ovest con il sub. 2.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 10 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

Madonna della Scala.

QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: nella media esposizione: nella media luminosità: mediocre panoramicità: nella media impianti tecnici: mediocre stato di manutenzione generale: al di sotto della media servizi: al di sotto della media

DESCRIZIONE DETTAGLIATA: La localizzazione toponomastica del bene è la seguente:

l Provincia: Lecce;

l Comune: Uggiano la Chiesa;

l Frazione: Casamassella;

l Via: Via Madonna Della Scala;

l Civico n.: n. civico assente.

l Residenziale.

Mentre la sua tipologia catastale è di:

l Fabbricato categoria C/6 e classe 3.

L’edificio è stato costruito nell’anno: 2009 Per quanto riguarda l’aggregazione dell’unità con altre è da ritenersi come una:

l Unità immobiliare in condominio.

La tipologia edilizia del fabbricato è di un:

l Fabbricato di appartamenti a schiera.

I parametri generali dello stabile sono i seguenti:

l N. totale piani: 3, un piano interrato e due piani fuoriterra;

l N. delle unità immobiliari: n.24 appartamenti con accesso indipendente e n.24 box auto;

La tipologia edilizia dell'unità immobiliare è da ritenersi quale:

l Box auto.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 11 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

c.a., costituite da fondazioni, travi e pilastri in calcestruzzo armato. I solai sono del tipo misto latero- cementizio con travetti in c.a. a orditura monodirezionale. L'altezza netta interna è di 3,00 m. Le pareti di tamponamento esterno sono in muratura con blocchi in tufo. Le tramezzature di divisione tra i box sono in muratura con blocchi di tufo. Sono rivestite con intonaco civile liscio di colore bianco. La pavimentazione della corsia di manovra e dei box auto dell'autorimessa è in cemento stile industriale. L'aerazione/illuminazione naturale del box avviene tramite aperture sulla corsia di manovra dell'autorimessa. Il portone basculante di ingresso/uscita dal box è di acciaio zincato, con soprastante grata di aerazione e illuminazione. Lo stato generale di conservazione è discreto, risulta assente l'impianto elettrico e di illuminazione interno al box.

CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: ex UNI 10750:2005

descrizione consistenza indice commerciale Superficie esterna lorda 31,00 x 100 % = 31,00

Totale: 31,00 31,00

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

SVILUPPO VALUTAZIONE: Il procedimento di valutazione adottato è di tipo monoparametrico superficiario in base al prezzo medio (€/mq), con valore finale adattato, tramite la moltiplicazione per coefficienti correttivi di merito Ki, alle condizioni di fatto dell'immobile oggetto di stima. Per accertare la realtà di mercato sono state svolte indagini presso qualificate agenzie immobiliari operanti in zona nel settore immobiliare. Per avere un quadro più ampio della situazione di mercato si è proceduto, altresì, ad esaminare le quotazioni di mercato relative alla tipologia "Box", quali risultano dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia del Territorio nella zona di Casamassella per il 2° semestre dell'anno 2018. Alla luce delle analisi svolte, visto anche l'andamento stabile delle quotazioni immobiliari negli ultimi anni, si è pervenuti a considerare per la tipologia box auto un valore di prezzo medio pari a: 370 €/mq. In relazione alle reali condizioni di fatto dell'immobile oggetto di stima, rilevate al momento del sopralluogo, sono stati applicati i seguenti coefficienti correttivi al prezzo medio:

l coefficiente di merito sullo stato degli impianti: K1 = 0,80;

l coefficiente di merito sullo stato delle finiture e degli infissi: K2 = 1,00;

l coefficiente di merito complessivo: K = K1*K2 = 0,80.

Il prezzo medio risulta quindi: 370 (€/mq) * K = 370 * 0,80 = 296 €/mq

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 12 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

Il valore di mercato stimato per il box auto corrisponde a: 296 (€/mq) * Superficie commerciale (mq) = 296 * 31 = 9.176,00 €

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore superficie principale: 31,00 x 296,00 = 9.176,00

RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 9.176,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 9.176,00

BENI IN UGGIANO LA CHIESA VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, FRAZIONE CASAMASSELLA BOX SINGOLO

DI CUI AL PUNTO C box singolo a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 32,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano seminterrato, interno B 2, ha un'altezza interna di 3,0 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 2 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 3, consistenza 30 mq, rendita 44,93 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Sud con il sub. 44 (corsia di manovra dell'autorimessa), a Est con il sub. 1, a Ovest con il sub. 3.

DESCRIZIONE DETTAGLIATA: La localizzazione toponomastica del bene è la seguente:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 13 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

l Provincia: Lecce;

l Comune: Uggiano la Chiesa;

l Frazione: Casamassella;

l Via: Via Madonna Della Scala;

l Civico n.: n. civico assente.

l Residenziale.

Mentre la sua tipologia catastale è di:

l Fabbricato categoria C/6 e classe 3.

L’edificio è stato costruito nell’anno: 2009 Per quanto riguarda l’aggregazione dell’unità con altre è da ritenersi come una:

l Unità immobiliare in condominio.

La tipologia edilizia del fabbricato è di un:

l Fabbricato di appartamenti a schiera.

I parametri generali dello stabile sono i seguenti:

l N. totale piani: 3, un piano interrato e due piani fuoriterra;

l N. delle unità immobiliari: n.24 appartamenti con accesso indipendente e n.24 box auto;

La tipologia edilizia dell'unità immobiliare è da ritenersi quale:

l Box auto.

L'unità immobiliare è un box per il parcheggio di autoveicoli, inserito al piano interrato di un edificio di due piani di appartamenti a schiera, dotati di cortili al piano terra e balconi al primo piano. Il manto di copertura dell'edificio è in lastre di pietra di Cursi. Il box auto è di forma rettangolare, è stato realizzato con strutture portanti del tipo a telaio in c.a., costituite da fondazioni, travi e pilastri in calcestruzzo armato. I solai sono del tipo misto latero- cementizio con travetti in c.a. a orditura monodirezionale. L'altezza netta interna è di 3,00 m. Le pareti di tamponamento esterno sono in muratura con blocchi in tufo. Le tramezzature di divisione tra i box sono in muratura con blocchi di tufo. Sono rivestite con intonaco civile liscio di colore bianco. La pavimentazione della corsia di manovra e dei box auto dell'autorimessa è in cemento stile industriale. L'aerazione/illuminazione naturale del box avviene tramite aperture sulla corsia di manovra dell'autorimessa. Il portone basculante di ingresso/uscita dal box è di acciaio zincato, con soprastante grata di aerazione e illuminazione. Lo stato generale di conservazione è discreto, risulta assente l'impianto elettrico e di illuminazione interno al box.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 14 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: ex UNI 10750:2005

descrizione consistenza indice commerciale Superficie esterna lorda 32,00 x 100 % = 32,00

Totale: 32,00 32,00

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

l coefficiente di merito sullo stato degli impianti: K1 = 0,80;

l coefficiente di merito sullo stato delle finiture e degli infissi: K2 = 1,00;

l coefficiente di merito complessivo: K = K1*K2 = 0,80.

Il prezzo medio risulta quindi: 370 (€/mq) * K = 370 * 0,80 = 296 €/mq Il valore di mercato stimato per il box auto corrisponde a: 296 (€/mq) * Superficie commerciale (mq) = 296 * 32 = 9.472,00 €

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore superficie principale: 32,00 x 296,00 = 9.472,00

RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 9.472,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 9.472,00

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 15 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

l Data (DAT): conteggiata in mesi dal momento di stima (Marzo 2019);

l Superficie commerciale (SCC): misurata in metri quadrati;

l Stato di manutenzione immobile (STM): misurato con una scala di merito, 1=scadente, 2=normale, 3=buona ;

l Servizi (SER): numero di servizi igienici presenti nell'unità immobiliare;

l Funzionalità complessiva (FNZ): relativa a dotazione e stato degli impianti, misurata con una scala di merito, 1=assente, 2=scadente, 3=normale, 4=buona;

l Livello delle finiture (FIN): relativa a qualità e stato delle opere di finitura, misurata con una scala di merito, 1=assente, 2=scadente, 3=normale, 4=buona.

Si è proceduto quindi a determinare il prezzo marginale di ogni singola caratteristica esaminata per ogni immobile comparabile, ottenendo il prezzo di mercato corretto per ogni comparabile e infine il valore di mercato dell'immobile oggetto di stima come media dei prezzi corretti dei 4 comparabili. Il valore di mercato ottenuto con il metodo MCA è stato confrontato con il valore di mercato ricavato tramite stima monoparametrica in base al prezzo medio al mq di superficie commerciale, basato sulla media tra quotazione OMI del 2° semestre del 2018 nella zona di Casamassella e valore medio ricavato da indagini di mercato presso agenzie immobiliari della zona, verificando che lo scarto percentuale tra i due metodi di stima (MCA e parametrica per valore medio) risultasse inferiore al 5%. Una seconda verifica effettuata è stata quella dello scarto dal prezzo medio, ottenendo uno scarto percentuale dato dalla differenza tra il prezzo corretto di ogni comparabile e il prezzo medio, il tutto rapportato a quest'ultimo, inferiore al 10% per ogni immobile dell'insieme di confronto. La stima del valore di mercato delle unità immobiliari di tipo box auto è stata eseguita tramite il metodo monoparametrico in base al prezzo medio al mq di superficie commerciale, ricavato dal valore di mercato medio delle quotazioni OMI del 2° semestre 2018 riferite alla zona di Casamassella (370 €/mq) a cui sono stati applicati dei coefficienti moltiplicativi riduttivi, per tenere conto dello stato delle finiture e degli impianti dei box auto oggetto di stima. I valori per metro quadro di superficie commerciale, al netto di aggiustamenti e riduzioni, sono i seguenti:

l Corpo A - appartamento (sub. n.26): 529 €/mq;

l Corpo B - box singolo (sub. n.1): 250 €/mq;

l Corpo C - box singolo (sub. n.2): 250 €/mq.

Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Lecce, ufficio del registro di Lecce, conservatoria dei registri immobiliari di Lecce, ufficio tecnico di Uggiano La Chiesa, agenzie: della zona, osservatori del mercato immobiliare O.M.I. - Osservatorio del mercato immobiliare di Lecce e Provincia, ed inoltre: annunci immobiliari su: www.immobiliare.it, www.casa.it

DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:

l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore;

l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia;

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 16 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;

l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;

l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;

l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;

VALORE DI MERCATO (OMV):

RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:

ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 96,55 0,00 66.121,00 66.121,00

B box singolo 31,00 0,00 9.176,00 9.176,00

C box singolo 32,00 0,00 9.472,00 9.472,00

84.769,00 € 84.769,00 €

Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 5.300,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 79.469,00

VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale €. 11.920,35 e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese condominiali insolute ai sensi dell'art.568 cpc: €. 564,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato €. 66.984,65 di fatto e di diritto in cui si trova:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 17 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

TRIBUNALE ORDINARIO - LECCE - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 541/2018 LOTTO 2

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A appartamento a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 52,95 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra, interno 1 G, ha un'altezza interna di 2,7 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 32 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 4, consistenza 3,5 vani, rendita 135,57 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Nord con il sub. 46, a Sud con il sub. 31 e il sub. 34, a Est con il sub. 31, a Ovest con il sub. 44 e il sub. 33.

L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 2009. B box singolo a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 30,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano seminterrato, interno B 11, ha un'altezza interna di 3,0 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 11 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 3, consistenza 27 mq, rendita 40,44 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Sud con il sub. 44 (corsia di manovra dell'autorimessa), a Est con il sub. 10, a Ovest con il sub. 44 (corridoio di uscita dall'autorimessa).

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 82,95 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 37.440,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 31.560,00 trova:

Data della valutazione: 03/04/2019

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero. Da ricerche effettuate presso:

l Conservatoria dei Registri Immobiliari della Provincia di Lecce;

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 18 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

l Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale di Lecce - Ufficio Territoriale di Maglie.

Sulle unità immobiliari costituenti il presente Lotto, non risultano atti di compravendita e/o scritture private e/o contratti di locazione registrati in data anteriore al pignoramento.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:

4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Servitù di passaggio pedonale e carraio, trascritta il 05/01/2010 a Lecce ai nn. 254/177, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Atto per notar Maria Teresa Sabia di Martano del 7/12/2009 - repertorio n. 11357. Sulle unità immobiliari in Uggiano La Chiesa distinte al Catasto Terreni al foglio 5 particella 271 di are 21.60, particella 272 di are 27.92 e particella 279 (attuale particella 301) di are 17 .71, tutte natura PF, sono stati costituiti servitù di passaggio pedonale e carraio e diritto di uso e utilizzo dei servizi comuni, a carico di una fascia di terreno intermedia alle due palazzine del complesso edilizio, che costituirà l'area di accesso a tutte le unità immobiliari che lo comporranno, a partire da Via Madonna della Scala sino al fondo dominante, in favore delle unità immobiliari sul limitrofo fondo, ivi distinte al Catasto Terreni al foglio 5 particella 280 di are 5.94 (attuale particella 300) e particella 141 di are 1.85 (attuale particella 300) entrambe natura PF. Riguardo il diritto di uso e utilizzo dei servizi comuni, la misura della partecipazione, anche alle spese, sarà disciplinata da apposito regolamento del condominio. A miglior individuazione dell'esercizio del diritto di servitù, nella planimetria (Allegato A) facente parte dell'Atto notarile, la porzione sulla quale sarà esercitata la servitù risulta colorata in giallo e il fondo dominante risulta colorato in rosso.

4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA:

4.2.1. Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, iscritta il 14/07/2010 a Lecce ai nn. 28075/5265, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Atto per notar Maria Teresa Sabia di Martano del 13/07/2010 repertorio n. 11639. Ipoteca su: intera proprietà dell'unità immobiliare in Uggiano la Chiesa, distinta al Catasto Terreni al foglio 5 particella 279 natura T di are 17.11. La formalità è riferita solamente a Appartamento identificato al Catasto Fabbricati al Foglio 5 P.lla 301 Sub. n. 32. Annotazione del 10/12/2013: - registro generale n.36454, registro particolare n.4894 del 10/12/2013 in virtù di atto per notar Maria Teresa Sabia di Martano del 23/10/2013 repertorio n. 13028. Frazionamento in quota. All'unità immobiliare in Uggiano La Chiesa in Via Madonna della Scala, distinta al Catasto Fabbricati al foglio 5 particella 301 subalterno 32, è stata attribuita una quota capitale pari ad euro 25.000,00 e una quota ipoteca pari ad euro 50.000,00. 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, trascritta il 16/10/2018 a Lecce ai nn. 33561/26065, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Atto esecutivo o cautelare - Verbale di pignoramento immobili - a firma dell'Ufficiale Giudiziario Corte d'Appello di Lecce in data 3/10/2018 - repertorio n. 6587/2018.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 19 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

La formalità è riferita solamente a Appartamento identificato al Catasto Fabbricati al Foglio 5 P.lla 301 Sub. n. 32. Pignoramento su: intera proprietà dell'unità immobiliare in Uggiano la Chiesa, alla Via Madonna della Scala, distinta al Catasto Fabbricati al foglio 5 particella 301 sub. 32 natura A/3 di 3,5 vani al piano T. pignoramento, trascritta il 12/11/2018 a Lecce ai nn. 36225/27998, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Atto esecutivo o cautelare - Verbale di pignoramento immobili - a firma dell'Ufficiale Giudiziario Corte d'Appello di Lecce in data 30/10/2018 - repertorio n. 7201/2018. La formalità è riferita solamente a Box auto, identificato al Catasto Fabbricati al Foglio 5 P.lla 301 Sub. n. 11. Pignoramento su: intera proprietà dell'unità immobiliare in Uggiano La Chiesa, alla Via Madonna della Scala, distinta al Catasto Fabbricati al foglio 5 particella 301 sub. 11 natura C/6 di 27 mq al piano S1.

4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 132,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 264,00 sono inoltre presenti i seguenti vincoli e/o dotazioni condominiali: Nel regolamento di condominio, il piazzale antistante al fabbricato è previsto di proprietà comune al Blocco A e al Blocco B del complesso edilizio. Ulteriori avvertenze: Le unità immobiliari, che formano il Lotto, ricadono in un'area sottoposta a vincolo paesaggistico, istituito ai sensi della Legge 1497 con Decreto Ministeriale del 13 febbraio 1970 "Dichiarazione di notevole interesse pubblico di una parte del territorio comunale di Uggiano la Chiesa". Gli interventi edilizi sulle unità immobiliari sono soggetti a richiesta del preventivo Parere della Soprintendenza Archeologia Belle Arti e Paesaggio di Lecce e alla richiesta di Autorizzazione Paesaggistica. Nel Piano Paesaggistico Territoriale Regionale vigente (P.P.T.R.), le unità immobiliari, che formano il Lotto, ricadono in un'area tipizzata come "Immobili e aree di notevole interesse pubblico" nell'ambito "6.3.1 Componenti culturali e insediative" del sistema di tutele. Per gli interventi sulle unità immobiliari trova applicazione quanto previsto dal P.P.T.R. per gli immobili e le aree di notevole interesse pubblico, tra cui l'art. 79 delle NTA del P.P.T.R..

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 20 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: Nessuna informazione aggiuntiva.

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

Non risulta l'esistenza di Dichiarazione di agibilità.

7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PRG - piano regolatore generale vigente, in forza di delibera di Giunta Regionale n.1085 del 26/07/2002, l'immobile ricade in zona B - Residenziale esistente e di completamento. Sottozona: B3 - Completamento edilizio (edilizia rada). Norme tecniche di attuazione ed indici: Art. 58 delle N.T.A. del P.R.G. - Indice di fabbricabilità fondiaria: Iff = 2,5 mc/mq - Altezza massima edifici: H = 7,00 m - Numero dei piani: NP = 2 - Rapporto di copertura: Rc = 0,5 mq/mq. Il fabbricato con aree annesse, del quale fanno parte le unità immobiliari del Lotto, ricade in una zona B3 "Completamento edilizio (edilizia rada)" del P.R.G. vigente. PUG adottato, in forza di delibera del Commissario ad Acta n.1 del 02/11/2017, l'immobile ricade in zona B - Residenziale esistente e di completamento. Sottozona: B3 - Completamento edilizio (edilizia rada). Il fabbricato con aree annesse, del quale fanno parte le unità immobiliari del Lotto, ricade in una zona B3 "Completamento edilizio (edilizia rada)" del P.R.G. vigente, confermata dal P.U.G. adottato (Elaborato B3.8).

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 21 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

CRITICITÀ: MEDIA Sono state rilevate le seguenti difformità: I lavori di costruzione del fabbricato, in cui sono inserite le unità immobiliari che formano il Lotto, autorizzati con Permesso di costruire n.371/2009 e successive varianti e proroghe, non risultano essere dotati di comunicazione di fine lavori e dichiarazione di agibilità. Essendo attualmente decorsi i termini massimi stabiliti per l'ultimazione dei lavori, è necessario presentare, allo Sportello unico per l'edilizia del Comune, un Permesso di costruire in sanatoria per il completamento dei lavori e la sanatoria per tardiva fine lavori ed agibilità, in relazione alle unità immobiliari che formano il presente Lotto. Nello specifico: - verifica e completamento a regola d'arte degli impianti dell'appartamento e del box auto. - posa in opera della porta basculante di ingresso/uscita del box auto. Si ritiene che la domanda del permesso di costruire in sanatoria sia possibile in quanto i suddetti interventi risultano conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione del fabbricato, sia al momento della presentazione della domanda. I costi per l'esecuzione dei lavori sono stati considerati nell'ambito del procedimento di stima del valore di mercato dei beni del Lotto. Essendo attualmente decorsi i termini di validità dell'autorizzazione paesaggistica rilasciata in data 23/02/2009 (5 anni dal rilascio), è necessario avviare, nell'ambito della richiesta di permesso di costruire in sanatoria, una nuova procedura di autorizzazione paesaggistica per i lavori di completamento. (normativa di riferimento: D.P.R. n. 380/2001, D.Lgs. n.42/2004) Le difformità sono regolarizzabili mediante: Permesso di costruire in sanatoria (art. 36 del D.P.R. n. 380/2001), Autorizzazione paesaggistica semplificata e Segnalazione certificata ai fini dell'agibilità. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: l Oneri comunali e sanzioni per tardiva comunicazione di fine lavori e dichiarazione di agibilità : €.1.300,00

l Onorario del tecnico incaricato: €.4.000,00

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: NESSUNA DIFFORMITÀ

8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ

8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ

BENI IN UGGIANO LA CHIESA VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, FRAZIONE CASAMASSELLA APPARTAMENTO

DI CUI AL PUNTO A appartamento a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 52,95 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra, interno 1 G, ha un'altezza interna di 2,7 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 32 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 4, consistenza 3,5 vani, rendita 135,57 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Nord con il sub. 46, a Sud con il sub. 31 e il sub. 34, a Est con il sub. 31, a Ovest con il sub. 44 e il sub. 33.

L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 2009.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 22 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: nella media esposizione: nella media luminosità: nella media panoramicità: nella media impianti tecnici: mediocre stato di manutenzione generale: mediocre servizi: al di sotto della media

DESCRIZIONE DETTAGLIATA: La localizzazione toponomastica del bene è la seguente:

l Provincia: Lecce;

l Comune: Uggiano la Chiesa;

l Frazione: Casamassella;

l Via: Via Madonna Della Scala;

l Civico n.: n. civico assente.

l Residenziale.

Mentre la sua tipologia catastale è di:

l Fabbricato categoria A/3 e classe 4.

L’edificio è stato costruito nell’anno: 2009 Per quanto riguarda l’aggregazione dell’unità con altre è da ritenersi come una:

l Unità immobiliare in condominio.

La tipologia edilizia del fabbricato è di un:

l Fabbricato di appartamenti a schiera.

I parametri generali dello stabile sono i seguenti:

l N. totale piani: 3, un piano interrato e due piani fuoriterra;

l N. delle unità immobiliari: n.24 appartamenti con accesso indipendente e n.24 box auto;

l Dimensione media unità immobiliari: c.a. 75-80 mq.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 23 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

La tipologia edilizia dell'unità immobiliare è da ritenersi quale:

l Appartamento.

L'unità immobiliare di civile abitazione è un appartamento inserito al piano terra di un edificio di due piani di appartamenti a schiera, dotati di cortili al piano terra e balconi al primo piano. Il manto di copertura dell'edificio è in lastre di pietra di Cursi. L'appartamento è suddiviso in 2 locali, attualmente vuoti e pertanto privi di destinazione specifica, più un disimpegno e due bagni. Vi è inoltre un cortile esterno frontale. Al momento del sopralluogo l'appartamento risulta vuoto e non arredato, sono presenti apparecchi sanitari. L'appartamento è stato realizzato con strutture portanti del tipo a telaio in c.a., costituite da fondazioni, travi e pilastri in calcestruzzo armato. I solai sono del tipo misto latero-cementizio con travetti in c.a. a orditura monodirezionale. L'altezza netta interna è di 2,70 m. Le pareti di tamponamento esterno sono in muratura con blocchi in tufo, rivestite esternamente con intonaco civile di colore bianco. Il prospetto esterno presenta altri elementi, quali pilastri e parapetti dei balconi, rivestiti con intonaco di tipo graniglia, di colore rosa antico. Le tramezzature interne sono in muratura con blocchi di tufo. Sono rivestite con intonaco civile liscio di colore bianco. Le pavimentazioni sono in mattonelle di tipo ceramico di colore chiaro, sia negli interni dell'appartamento che nei cortili esterni. Gli infissi esterni sono in alluminio di colore chiaro, con doppio vetro e serrande avvolgibili di oscuramento. L'impianto elettrico è del tipo sottotraccia, ma risulta esserci soltanto la predisposizione dei condotti passacavi fino a interruttori e punti luce. Non è presente l'impianto gas metano, tuttavia vi è possibilità di futuro allacciamento alla rete cittadina passante per via Madonna Della Scala. Lo stato generale di conservazione è discreto, gli impianti devono essere completati e le finiture esterne presentano alcuni segni di degrado.

CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: ex UNI 10750:2005

descrizione consistenza indice commerciale Superficie esterna lorda 48,30 x 100 % = 48,30

Superficie cortile di pertinenza 31,00 x 15 % = 4,65

Totale: 79,30 52,95

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI: Procedimento di stima: altro (vedi paragrafo sviluppo valutazione).

SVILUPPO VALUTAZIONE: La stima del valore di mercato dell'appartamento, immobile di tipo residenziale, è stata eseguita tramite il procedimento di Market Comparison Approach o MCA.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 24 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

Per accertare la realtà di mercato sono state svolte indagini presso qualificate agenzie immobiliari operanti in zona nel settore immobiliare. Per avere un quadro più ampio della situazione di mercato si è proceduto, altresì, ad esaminare le quotazioni di mercato relative alla tipologia "Abitazione civile", quali risultano dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia del Territorio nella zona di Casamassella per il 2° semestre dell'anno 2018. Per l'individuazione degli immobili comparabili si è fatto ricorso a dati indiretti, allineando i prezzi offerta ai prezzi reali di mercato moltiplicandoli per un rapporto strumentale di valore assunto 0,9. INSIEME DI CONFRONTO DEI COMPARABILI IMMOBILE 1: PREZZO: 53.100 € - DATA: nov-18 - SUPERFICIE: 45 - MANUTENZIONE: 3- SERVIZI: 1 - FUNZIONALITA': 3 - LIVELLO FINITURE: 4 IMMOBILE 2: PREZZO: 46.800 € - DATA: feb-19 - SUPERFICIE: 48 - MANUTENZIONE: 3- SERVIZI: 1 - FUNZIONALITA': 2 - LIVELLO FINITURE: 4 IMMOBILE 3: PREZZO: 69.000 € - DATA: feb-19 - SUPERFICIE: 70 - MANUTENZIONE: 3- SERVIZI: 1 - FUNZIONALITA': 2 - LIVELLO FINITURE: 4 IMMOBILE 4: PREZZO: 76.500 € - DATA: mag-18 - SUPERFICIE: 71 - MANUTENZIONE: 3- SERVIZI: 1 - FUNZIONALITA': 3 - LIVELLO FINITURE: 4 BENE STIMA: PREZZO: incognito - DATA: mar-19 - SUPERFICIE: 53 - MANUTENZIONE: 1 - SERVIZI: 2 - FUNZIONALITA': 2 - LIVELLO FINITURE: 2 Si è proceduto all'individuazione dei prezzi marginali (correttivi) di ogni singola caratteristica esaminata per ogni immobile comparabile. RIEPILOGO DEI PREZZI MARGINALI OTTENUTI IMMOBILE 1: DATA: -177,00 € - SUPERFICIE: 7.800,00 € - MANUTENZIONE: -10.000,00 € - SERVIZI: 4.000,00 € - FUNZIONALITA': -6.000,00 € - LIVELLO FINITURE: -12.000,00 € IMMOBILE 2: DATA: -39,00 € - SUPERFICIE: 4.875,00 € - MANUTENZIONE: -10.000,00 € - SERVIZI: 4.000,00 € - FUNZIONALITA': 0,00 € - LIVELLO FINITURE: -12.000,00 € IMMOBILE 3: DATA: -57,50 € - SUPERFICIE: -16.575,00 € - MANUTENZIONE: -10.000,00 € - SERVIZI: 4.000,00 € - FUNZIONALITA': 0,00 € - LIVELLO FINITURE: -12.000,00 € IMMOBILE 4: DATA:- 637,50 € - SUPERFICIE: -17.550,00 € - MANUTENZIONE: -10.000,00 € - SERVIZI: 4.000,00 € - FUNZIONALITA': -6.000,00 € - LIVELLO FINITURE: -12.000,00 € Il prezzo di mercato corretto è dato dalla media dei prezzi corretti di ogni comparabile e raffigura il prezzo ipotetico dell'immobile oggetto di valutazione come deriva dalla corrispondente comparazione con gli immobili di confronto. RIEPILOGO PREZZI CORRETTI IMMOBILE 1: 36.723 € IMMOBILE 2: 33.636 € IMMOBILE 3: 34.368 € IMMOBILE 4: 34.313 € PREZZO CORRETTO MEDIO = Valore di mercato dell'appartamento = 34.760 € VERIFICA CON IL CONFRONTO TRA DUE METODI Metodo per MCA: 34.760,00 € 2° metodo: stima parametrica per valore medio: 629 €/mq * 53 mq = 33.337,00 € Scarto percentuale: 4%< 5%

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore a corpo: 34.760,00

RIEPILOGO VALORI CORPO:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 25 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 34.760,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 34.760,00

BENI IN UGGIANO LA CHIESA VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, FRAZIONE CASAMASSELLA BOX SINGOLO

DI CUI AL PUNTO B box singolo a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 30,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano seminterrato, interno B 11, ha un'altezza interna di 3,0 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 11 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 3, consistenza 27 mq, rendita 40,44 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Sud con il sub. 44 (corsia di manovra dell'autorimessa), a Est con il sub. 10, a Ovest con il sub. 44 (corridoio di uscita dall'autorimessa).

QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: nella media esposizione: nella media luminosità: al di sotto della media panoramicità: nella media impianti tecnici: mediocre stato di manutenzione generale: mediocre servizi: al di sotto della media

DESCRIZIONE DETTAGLIATA: La localizzazione toponomastica del bene è la seguente:

l Provincia: Lecce;

l Comune: Uggiano la Chiesa;

l Frazione: Casamassella;

l Via: Via Madonna Della Scala;

l Civico n.: n. civico assente.

Il bene non gode di accesso dalla pubblica strada. L'accesso avviene da strada privata collegata a

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 26 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

Via Madonna della Scala. La strada privata è del tipo piazzale sterrato, collocato in posizione intermedia tra le due palazzine del complesso edilizio e destinato a costituire l'area di accesso a tutte le unità immobiliari che compongono il complesso edilizio. La destinazione urbanistica dell’immobile è di tipo:

l Residenziale.

Mentre la sua tipologia catastale è di:

l Fabbricato categoria C/6 e classe 3.

L’edificio è stato costruito nell’anno: 2009 Per quanto riguarda l’aggregazione dell’unità con altre è da ritenersi come una:

l Unità immobiliare in condominio.

La tipologia edilizia del fabbricato è di un:

l Fabbricato di appartamenti a schiera.

I parametri generali dello stabile sono i seguenti:

l N. totale piani: 3, un piano interrato e due piani fuoriterra;

l N. delle unità immobiliari: n.24 appartamenti con accesso indipendente e n.24 box auto;

La tipologia edilizia dell'unità immobiliare è da ritenersi quale:

l Box auto.

L'unità immobiliare è un box per il parcheggio di autoveicoli, inserito al piano interrato di un edificio di due piani di appartamenti a schiera, dotati di cortili al piano terra e balconi al primo piano. Il manto di copertura dell'edificio è in lastre di pietra di Cursi. Il box auto è di forma rettangolare, è stato realizzato con strutture portanti del tipo a telaio in c.a., costituite da fondazioni, travi e pilastri in calcestruzzo armato. I solai sono del tipo misto latero- cementizio con travetti in c.a. a orditura monodirezionale. L'altezza netta interna è di 3,00 m. Le pareti di tamponamento esterno sono in muratura con blocchi in tufo. Le tramezzature di divisione tra i box sono in muratura con blocchi di tufo. Sono rivestite con intonaco civile liscio di colore bianco. La pavimentazione della corsia di manovra e dei box auto dell'autorimessa è in cemento stile industriale. L'aerazione/illuminazione naturale del box avviene tramite aperture sulla corsia di manovra dell'autorimessa. Il portone basculante di ingresso/uscita dal box è assente. Lo stato generale di conservazione è discreto, risulta assente l'impianto elettrico e di illuminazione interno al box e il portone basculante.

CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: ex UNI 10750:2005

descrizione consistenza indice commerciale Superficie esterna lorda 30,00 x 100 % = 30,00

Totale: 30,00 30,00

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 27 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

l coefficiente di merito sullo stato degli impianti: K1 = 0,80;

l coefficiente di merito sullo stato delle finiture e degli infissi: K2 = 0,90;

l coefficiente di merito complessivo: K = K1*K2 = 0,72.

Il prezzo medio risulta quindi: 370 (€/mq) * K = 370 * 0,72 = 266 €/mq Il valore di mercato stimato per il box auto corrisponde a: 266 (€/mq) * Superficie commerciale (mq) = 266 * 30 = 7.980,00 €

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore superficie principale: 30,00 x 266,00 = 7.980,00

RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 7.980,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 7.980,00

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 28 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

Superficie commerciale (SCC): misurata in metri quadrati; Stato di manutenzione immobile (STM): misurato con una scala di merito, 1=scadente, 2=normale, 3=buona ; Servizi (SER): numero di servizi igienici presenti nell'unità immobiliare; Funzionalità complessiva (FNZ): relativa a dotazione e stato degli impianti, misurata con una scala di merito, 1=assente, 2=scadente, 3=normale, 4=buona; Livello delle finiture (FIN): relativa a qualità e stato delle opere di finitura, misurata con una scala di merito, 1=assente, 2=scadente, 3=normale, 4=buona. Si è proceduto quindi a determinare il prezzo marginale di ogni singola caratteristica esaminata per ogni immobile comparabile, ottenendo il prezzo di mercato corretto per ogni comparabile e infine il valore di mercato dell'immobile oggetto di stima come media dei prezzi corretti dei 4 comparabili. Il valore di mercato ottenuto con il metodo MCA è stato confrontato con il valore di mercato ricavato tramite stima monoparametrica in base al prezzo medio al mq di superficie commerciale, basato sulla media tra quotazione OMI del 2° semestre del 2018 nella zona di Casamassella e valore medio ricavato da indagini di mercato presso agenzie immobiliari della zona, verificando che lo scarto percentuale tra i due metodi di stima (MCA e parametrica per valore medio) risultasse inferiore al 5%. Una seconda verifica effettuata è stata quella dello scarto dal prezzo medio, ottenendo uno scarto percentuale dato dalla differenza tra il prezzo corretto di ogni comparabile e il prezzo medio, il tutto rapportato a quest'ultimo, inferiore al 10% per ogni immobile dell'insieme di confronto. La stima del valore di mercato dell'unità immobiliare di tipo box auto è stata eseguita tramite il metodo monoparametrico in base al prezzo medio al mq di superficie commerciale, ricavato dal valore di mercato medio delle quotazioni OMI del 2° semestre 2018 riferite alla zona di Casamassella (370 €/mq) a cui sono stati applicati dei coefficienti moltiplicativi riduttivi, per tenere conto dello stato delle finiture e degli impianti del box auto oggetto di stima. I valori per metro quadro di superficie commerciale, al netto di aggiustamenti e riduzioni, sono i seguenti: Corpo A - appartamento (sub. n.32): 469 €/mq; Corpo B - box singolo (sub. n.11): 224 €/mq;

DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:

l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore;

l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia;

l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;

l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;

l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;

l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;

VALORE DI MERCATO (OMV):

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 29 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:

ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 52,95 0,00 34.760,00 34.760,00

B box singolo 30,00 0,00 7.980,00 7.980,00

42.740,00 € 42.740,00 €

Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 5.300,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 37.440,00

VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale €. 5.616,00 e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese condominiali insolute ai sensi dell'art.568 cpc: €. 264,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato €. 31.560,00 di fatto e di diritto in cui si trova:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 30 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

TRIBUNALE ORDINARIO - LECCE - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 541/2018 LOTTO 3

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A appartamento a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 104,36 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano primo, interno 2 B, ha un'altezza interna di 2,7 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 35 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 4, consistenza 5,5 vani, rendita 213,04 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: 1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Sud con il sub. 36, a Ovest con il sub. 37. Il prospetto Nord e il prospetto Est sono aperti e affacciano su particella 301.

L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 2009. B box doppio a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 50,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano seminterrato, interno B 22 e B23, ha un'altezza interna di 3,0 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 22 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 3, consistenza 23 mq, rendita 34,45 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Nord con il sub. 44 (corsia di manovra dell'autorimessa), a Est con il sub. 23, a Ovest con il sub. 21.

l foglio 5 particella 301 sub. 23 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 3, consistenza 20 mq, rendita 29,95 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Nord con il sub. 44 (corsia di manovra dell'autorimessa), a Est con il sub. 24, a Ovest con il sub. 22.

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 154,36 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 76.735,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 64.840,75 trova:

Data della valutazione: 03/04/2019

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 31 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero. Da ricerche effettuate presso:

l Conservatoria dei Registri Immobiliari della Provincia di Lecce;

l Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale di Lecce - Ufficio Territoriale di Maglie.

Sulle unità immobiliari costituenti il presente Lotto, non risultano atti di compravendita e/o scritture private e/o contratti di locazione registrati in data anteriore al pignoramento.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, iscritta il 14/07/2010 a Lecce ai nn. 28075/5265, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Atto per notar Maria Teresa Sabia di Martano del 13/07/2010 repertorio n. 11639. Ipoteca su: intera proprietà dell'unità immobiliare in Uggiano la Chiesa, distinta al Catasto Terreni al foglio 5 particella 279 natura T di are 17.11. La formalità è riferita solamente a Appartamento identificato al Catasto Fabbricati al Foglio 5 P.lla 301 Sub. n. 35. Annotazione del 10/12/2013: - registro generale n.36454, registro particolare n.4894 del 10/12/2013 in virtù di atto per notar Maria Teresa Sabia di Martano del 23/10/2013 repertorio n. 13028. Frazionamento in quota. All'unità immobiliare in Uggiano La Chiesa in Via Madonna della Scala, distinta al Catasto Fabbricati al foglio 5 particella 301 subalterno 35, è stata attribuita una quota capitale pari ad euro 60.000,00 e una quota ipoteca pari ad euro 120.000,00.

4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 32 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

pignoramento, trascritta il 12/11/2018 a Lecce ai nn. 36225/27998, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Atto esecutivo o cautelare - Verbale di pignoramento immobili - a firma dell'Ufficiale Giudiziario Corte d'Appello di Lecce in data 30/10/2018 - repertorio n. 7201/2018. La formalità è riferita solamente a N.2 box auto, identificati al Catasto Fabbricati al Foglio 5 P.lla 301 Sub. n. 22 e Sub n. 23. Pignoramento su: intera proprietà delle unità immobiliari in Uggiano La Chiesa, alla Via Madonna della Scala, distinte al Catasto Fabbricati al foglio 5 particella 301 sub. 22 natura C/6 di 23 mq al piano S1, particella 301 sub. 23 natura C/6 di 20 mq al piano S1. pignoramento, trascritta il 16/10/2018 a Lecce ai nn. 33561/26065, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Atto esecutivo o cautelare - Verbale di pignoramento immobili - a firma dell'Ufficiale Giudiziario Corte d'Appello di Lecce in data 3/10/2018 - repertorio n. 6587/2018. La formalità è riferita solamente a Appartamento identificato al Catasto Fabbricati al Foglio 5 P.lla 301 Sub. n. 35. Pignoramento su: intera proprietà dell'unità immobiliare in Uggiano la Chiesa, alla Via Madonna della Scala, distinta al Catasto Fabbricati al foglio 5 particella 301 sub. 35 natura A/3 di 5,5 vani al piano 1. 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 192,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 384,00 sono inoltre presenti i seguenti vincoli e/o dotazioni condominiali: Nel regolamento di condominio, il piazzale antistante al fabbricato è previsto di proprietà comune al Blocco A e al Blocco B del complesso edilizio. Ulteriori avvertenze: Le unità immobiliari, che formano il Lotto, ricadono in un'area sottoposta a vincolo paesaggistico, istituito ai sensi della Legge 1497 con Decreto Ministeriale del 13 febbraio 1970 "Dichiarazione di notevole interesse pubblico di una parte del territorio comunale di Uggiano la Chiesa". Gli interventi edilizi sulle unità immobiliari sono soggetti a richiesta del preventivo Parere della Soprintendenza Archeologia Belle Arti e Paesaggio di Lecce e alla richiesta di Autorizzazione Paesaggistica. Nel Piano Paesaggistico Territoriale Regionale vigente (P.P.T.R.), le unità immobiliari, che formano il Lotto, ricadono in un'area tipizzata come "Immobili e aree di notevole interesse pubblico" nell'ambito "6.3.1 Componenti culturali e insediative" del sistema di tutele. Per gli interventi sulle unità immobiliari trova applicazione quanto previsto dal P.P.T.R. per gli immobili e le aree di notevole interesse pubblico, tra cui l'art. 79 delle NTA del P.P.T.R..

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 33 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

L'intera proprietà dell'unità immobiliare in Uggiano La Chiesa, distinta al Catasto terreni al foglio 5 particella 279 natura T di are 17.11 (attuale particella 301 Catasto fabbricati), è pervenuta all'attuale proprietario, con l'atto di cessione di diritti reali a titolo oneroso per notar Maria Teresa Sabia di Martano del 7/12/2009 - repertorio n. 11357, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Lecce il 5/11/2010 ai numeri 253 registro generale e 176 registro particolare.

6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: Nessuna informazione aggiuntiva.

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

Non risulta l'esistenza di Dichiarazione di agibilità.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 34 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: MEDIA Sono state rilevate le seguenti difformità: I lavori di costruzione del fabbricato, in cui sono inserite le unità immobiliari che formano il Lotto, autorizzati con Permesso di costruire n.371/2009 e successive varianti e proroghe, non risultano essere dotati di comunicazione di fine lavori e dichiarazione di agibilità. Essendo attualmente decorsi i termini massimi stabiliti per l'ultimazione dei lavori, è necessario presentare, allo Sportello unico per l'edilizia del Comune, un Permesso di costruire in sanatoria per il completamento dei lavori e la sanatoria di difformità rispetto alle previsioni dell'ultimo progetto depositato e di tardiva fine lavori ed agibilità, in relazione alle unità immobiliari che formano il presente Lotto. Nello specifico: - verifica e completamento a regola d'arte degli impianti dell'appartamento e del box auto. - posa in opera della porta basculante di ingresso/uscita del box auto. - deposito di planimetrie aggiornate riportanti: lo stato di fatto di unico box auto doppio corrispondente ai subalterni n. 22 e n.23, la finestra esistente nel locale 4 e la differente posizione di porta e porta-finestra del locale 1 dell'appartamento sub. n.35. Si ritiene che la domanda del permesso di costruire in sanatoria sia possibile in quanto i suddetti interventi risultano conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione del fabbricato, sia al momento della presentazione della domanda. I costi per l'esecuzione dei lavori sono stati considerati nell'ambito del procedimento di stima del valore di mercato dei beni del Lotto. Essendo attualmente decorsi i termini di validità dell'autorizzazione paesaggistica rilasciata in data 23/02/2009 (5 anni dal rilascio), è necessario avviare, nell'ambito della richiesta di permesso di costruire in sanatoria, una nuova procedura di autorizzazione paesaggistica per i lavori di completamento. (normativa di riferimento: D.P.R. n. 380/2001, D.Lgs. n.42/2004) Le difformità sono regolarizzabili mediante: Permesso di costruire in sanatoria (art. 36 del D.P.R. n. 380/2001), Autorizzazione paesaggistica semplificata e Segnalazione certificata ai fini dell'agibilità. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: l Oneri comunali e sanzioni per tardiva comunicazione di fine lavori e dichiarazione di agibilità : €.1.300,00

l Onorario del tecnico incaricato: €.4.000,00

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: Si è riscontrata di fatto l'esistenza di un unico box auto che corrisponde ai due subalterni n. 22 e n. 23, con assenza della parete divisoria tra sub. 22 e sub. 23 e assenza del portone di ingresso al sub. 22, come riportati nelle planimetrie catastali e nell'elaborato planimetrico. Le difformità sono regolarizzabili mediante: Pratica Docfa per fusione dei subalterni n. 22 e n.23 e aggiornamento di visura, planimetria catastale ed elaborato planimetrico rispetto allo stato dei luoghi. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: l Oneri catastali e onorario del tecnico abilitato per la pratica Docfa: €.600,00

Questa situazione è riferita solamente a Box auto ai subalterni n.22 e n.23

8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ

8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 35 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

BENI IN UGGIANO LA CHIESA VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, FRAZIONE CASAMASSELLA APPARTAMENTO

DI CUI AL PUNTO A appartamento a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 104,36 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano primo, interno 2 B, ha un'altezza interna di 2,7 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 35 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 4, consistenza 5,5 vani, rendita 213,04 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: 1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Sud con il sub. 36, a Ovest con il sub. 37. Il prospetto Nord e il prospetto Est sono aperti e affacciano su particella 301. L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 2009.

QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: nella media esposizione: al di sopra della media luminosità: nella media panoramicità: al di sopra della media impianti tecnici: mediocre stato di manutenzione generale: mediocre servizi: al di sotto della media

DESCRIZIONE DETTAGLIATA: La localizzazione toponomastica del bene è la seguente:

l Provincia: Lecce;

l Comune: Uggiano la Chiesa;

l Frazione: Casamassella;

l Via: Via Madonna Della Scala;

l Civico n.: n. civico assente.

Il bene non gode di accesso dalla pubblica strada. L'accesso avviene da strada privata collegata a Via Madonna della Scala. La strada privata è del tipo piazzale sterrato, collocato in posizione

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 36 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

intermedia tra le due palazzine del complesso edilizio e destinato a costituire l'area di accesso a tutte le unità immobiliari che compongono il complesso edilizio. La destinazione urbanistica dell’immobile è di tipo:

l Residenziale.

Mentre la sua tipologia catastale è di:

l Fabbricato categoria A/3 e classe 4.

L’edificio è stato costruito nell’anno: 2009 Per quanto riguarda l’aggregazione dell’unità con altre è da ritenersi come una:

l Unità immobiliare in condominio.

La tipologia edilizia del fabbricato è di un:

l Fabbricato di appartamenti a schiera.

I parametri generali dello stabile sono i seguenti:

l N. totale piani: 3, un piano interrato e due piani fuoriterra;

l N. delle unità immobiliari: n.24 appartamenti con accesso indipendente e n.24 box auto;

l Dimensione media unità immobiliari: c.a. 75-80 mq.

La tipologia edilizia dell'unità immobiliare è da ritenersi quale:

l Appartamento.

L'unità immobiliare di civile abitazione è un appartamento inserito al piano primo di un edificio di due piani di appartamenti a schiera, dotati di cortili al piano terra e balconi al primo piano. Il manto di copertura dell'edificio è in lastre di pietra di Cursi. L'appartamento è suddiviso in 4 locali, attualmente vuoti e pertanto privi di destinazione specifica, più un ripostiglio, un disimpegno e un bagno. Vi sono inoltre due balconi. Al momento del sopralluogo l'appartamento risulta non arredato, sono presenti apparecchi di riscaldamento e sanitari. L'appartamento è stato realizzato con strutture portanti del tipo a telaio in c.a., costituite da fondazioni, travi e pilastri in calcestruzzo armato. I solai sono del tipo misto latero-cementizio con travetti in c.a. a orditura monodirezionale. L'altezza netta interna è di 2,70 m. Le pareti di tamponamento esterno sono in muratura con blocchi in tufo, rivestite esternamente con intonaco civile di colore bianco. Il prospetto esterno presenta altri elementi, quali pilastri e parapetti dei balconi, rivestiti con intonaco di tipo graniglia, di colore rosa antico. Le tramezzature interne sono in muratura con blocchi di tufo. Sono rivestite con intonaco civile liscio di colore bianco. Le pavimentazioni sono in mattonelle di tipo ceramico di colore chiaro, sia negli interni dell'appartamento che nei balconi. Gli infissi esterni sono in alluminio di colore chiaro, con doppio vetro e serrande avvolgibili di oscuramento. L'impianto elettrico è del tipo sottotraccia, ma risulta esserci soltanto la predisposizione dei condotti passacavi fino a interruttori e punti luce. Non è presente l'impianto gas metano, tuttavia vi è possibilità di futuro allacciamento alla rete cittadina passante per via Madonna Della Scala. L'appartamento è dotato di una terrazza (o lastrico solare) di pertinenza posto al piano copertura dell'edificio. Il lastrico solare è accessibile tramite una scala dal balcone posto sul prospetto est dell'appartamento, ed è dotato di muretto d'attico e pavimentazione in lastre di pietra di Cursi.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 37 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

Lo stato generale di conservazione è discreto, gli impianti devono essere completati e le finiture esterne presentano alcuni segni di degrado.

CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: ex UNI 10750:2005

descrizione consistenza indice commerciale Superficie esterna lorda 90,00 x 100 % = 90,00

Superficie balconi 15,60 x 35 % = 5,46

Superficie lastrico solare 89,00 x 10 % = 8,90

Totale: 194,60 104,36

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI: Procedimento di stima: altro (vedi paragrafo sviluppo valutazione).

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 38 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

IMMOBILE 3: DATA: 0,00 € - SUPERFICIE: -10.285,71 € - MANUTENZIONE: -10.000,00 € - SERVIZI: -4.000,00 € - FUNZIONALITA': -12.000,00 € - LIVELLO FINITURE: -12.000,00 € IMMOBILE 4: DATA: 0,00 € - SUPERFICIE: -13.897,14 € - MANUTENZIONE: -5.000,00 € - SERVIZI: -4.000,00 € - FUNZIONALITA': -6.000,00 € - LIVELLO FINITURE: -12.000,00 € Il prezzo di mercato corretto è dato dalla media dei prezzi corretti di ogni comparabile e raffigura il prezzo ipotetico dell'immobile oggetto di valutazione come deriva dalla corrispondente comparazione con gli immobili di confronto. RIEPILOGO PREZZI CORRETTI IMMOBILE 1: 66.565 € IMMOBILE 2: 69.557 € IMMOBILE 3: 66.914 € IMMOBILE 4: 74.303 € PREZZO CORRETTO MEDIO = Valore di mercato dell'appartamento = 69.335 € VERIFICA CON IL CONFRONTO TRA DUE METODI Metodo per MCA: 69.335,00 € 2° metodo: stima parametrica per valore medio: 660 €/mq * 104 mq = 68.640,00 € Scarto percentuale: 1%< 5%

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore a corpo: 69.335,00

RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 69.335,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 69.335,00

BENI IN UGGIANO LA CHIESA VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, FRAZIONE CASAMASSELLA BOX DOPPIO

DI CUI AL PUNTO B box doppio a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 50,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano seminterrato, interno B 22 e B23, ha un'altezza interna di 3,0 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 22 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 3, consistenza 23 mq, rendita 34,45 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Nord con il sub. 44 (corsia di manovra dell'autorimessa), a Est con il sub. 23, a Ovest con il sub. 21.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 39 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

DESCRIZIONE DETTAGLIATA: La localizzazione toponomastica del bene è la seguente:

l Provincia: Lecce;

l Comune: Uggiano la Chiesa;

l Frazione: Casamassella;

l Via: Via Madonna Della Scala;

l Civico n.: n. civico assente.

l Residenziale.

Mentre la sua tipologia catastale è di:

l Fabbricato categoria C/6 e classe 3.

L’edificio è stato costruito nell’anno: 2009 Per quanto riguarda l’aggregazione dell’unità con altre è da ritenersi come una:

l Unità immobiliare in condominio.

La tipologia edilizia del fabbricato è di un:

l Fabbricato di appartamenti a schiera.

I parametri generali dello stabile sono i seguenti:

l N. totale piani: 3, un piano interrato e due piani fuoriterra;

l N. delle unità immobiliari: n.24 appartamenti con accesso indipendente e n.24 box auto;

La tipologia edilizia dell'unità immobiliare è da ritenersi quale:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 40 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

l Box auto.

L'unità immobiliare è un box per il parcheggio di autoveicoli, inserito al piano interrato di un edificio di due piani di appartamenti a schiera, dotati di cortili al piano terra e balconi al primo piano. Il manto di copertura dell'edificio è in lastre di pietra di Cursi. Il box auto è di forma rettangolare, è stato realizzato con strutture portanti del tipo a telaio in c.a., costituite da fondazioni, travi e pilastri in calcestruzzo armato. I solai sono del tipo misto latero- cementizio con travetti in c.a. a orditura monodirezionale. L'altezza netta interna è di 3,00 m. Le pareti di tamponamento esterno sono in muratura con blocchi in tufo. Le tramezzature di divisione tra i box sono in muratura con blocchi di tufo. Sono rivestite con intonaco civile liscio di colore bianco. La pavimentazione della corsia di manovra e dei box auto dell'autorimessa è in cemento stile industriale. L'aerazione/illuminazione naturale del box avviene tramite aperture sulla corsia di manovra dell'autorimessa. Il portone basculante di ingresso/uscita dal box è assente. Lo stato generale di conservazione è discreto, risulta assente l'impianto elettrico e di illuminazione interno al box e il portone basculante.

CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: ex UNI 10750:2005

descrizione consistenza indice commerciale Superficie esterna lorda 50,00 x 100 % = 50,00

Totale: 50,00 50,00

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

l coefficiente di merito sullo stato degli impianti: K1 = 0,80;

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l coefficiente di merito sullo stato delle finiture e degli infissi: K2 = 0,90;

l coefficiente di merito complessivo: K = K1*K2 = 0,72.

Il prezzo medio risulta quindi: 370 (€/mq) * K = 370 * 0,72 = 266 €/mq Il valore di mercato stimato per il box auto corrisponde a: 266 (€/mq) * Superficie commerciale (mq) = 266 * 50 = 13.300,00 €

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore superficie principale: 50,00 x 266,00 = 13.300,00

RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 13.300,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 13.300,00

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

La stima del valore di mercato dell'immobile di tipo residenziale (appartamento) è stata eseguita tramite il procedimento di Market Comparison Approach o MCA, che rappresenta una procedura sistematica di comparazione tra il bene oggetto di stima e di valore ignoto e una serie di immobili simili - appartenenti allo stesso segmento di mercato del bene da valutare - per i quali si è a conoscenza del reale e recente prezzo di mercato. La definizione di valore di mercato adottata è conforme agli standard internazionali ed europei fissati da IVSC (International Valuation Standards Committee). La comparabilità è stata ricercata geograficamente e in relazione alla specifica tipologia immobiliare di appartamento in fabbricato di case a schiera. Una volta individuato un campione di n.4 comparabili si è proceduto all'analisi dei singoli comparabili rilevando, nel modo più approfondito possibile, le seguenti caratteristiche: Data (DAT): conteggiata in mesi dal momento di stima (Marzo 2019); Superficie commerciale (SCC): misurata in metri quadrati; Stato di manutenzione immobile (STM): misurato con una scala di merito, 1=scadente, 2=normale, 3=buona ; Servizi (SER): numero di servizi igienici presenti nell'unità immobiliare; Funzionalità complessiva (FNZ): relativa a dotazione e stato degli impianti, misurata con una scala di merito, 1=assente, 2=scadente, 3=normale, 4=buona; Livello delle finiture (FIN): relativa a qualità e stato delle opere di finitura, misurata con una scala di merito, 1=assente, 2=scadente, 3=normale, 4=buona. Si è proceduto quindi a determinare il prezzo marginale di ogni singola caratteristica esaminata per ogni immobile comparabile, ottenendo il prezzo di mercato corretto per ogni comparabile e infine il valore di mercato dell'immobile oggetto di stima come media dei prezzi corretti dei 4 comparabili. Il valore di mercato ottenuto con il metodo MCA è stato confrontato con il valore di mercato ricavato tramite stima monoparametrica in base al prezzo medio al mq di superficie commerciale, basato sulla media tra quotazione OMI del 2° semestre del 2018 nella zona di Casamassella e valore medio ricavato da indagini di mercato presso agenzie immobiliari della zona, verificando che lo scarto percentuale tra i due metodi di stima (MCA e parametrica per valore medio) risultasse inferiore al 5%. Una seconda verifica effettuata è stata quella dello scarto dal prezzo medio, ottenendo uno scarto percentuale dato dalla differenza tra il prezzo corretto di ogni comparabile e il prezzo medio, il tutto rapportato a quest'ultimo, inferiore al 10% per ogni immobile dell'insieme di confronto. La stima del valore di mercato dell'unità immobiliare di tipo box auto è stata eseguita tramite il metodo monoparametrico in base al prezzo medio al mq di superficie commerciale, ricavato dal valore di

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mercato medio delle quotazioni OMI del 2° semestre 2018 riferite alla zona di Casamassella (370 €/mq) a cui sono stati applicati dei coefficienti moltiplicativi riduttivi, per tenere conto dello stato delle finiture e degli impianti del box auto oggetto di stima. I valori per metro quadro di superficie commerciale, al netto di aggiustamenti e riduzioni, sono i seguenti: Corpo A - appartamento (sub. n.35): 521 €/mq; Corpo B - box doppio (sub. n.22 e n.23): 214 €/mq. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Lecce, ufficio del registro di Lecce, conservatoria dei registri immobiliari di Lecce, ufficio tecnico di Uggiano La Chiesa, agenzie: della zona, osservatori del mercato immobiliare O.M.I. - Osservatorio del mercato immobiliare di Lecce e Provincia, ed inoltre: annunci immobiliari su: www.immobiliare.it, www.casa.it

DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:

l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore;

l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia;

l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;

l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;

l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;

l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;

VALORE DI MERCATO (OMV):

RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:

ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 104,36 0,00 69.335,00 69.335,00

B box doppio 50,00 0,00 13.300,00 13.300,00

82.635,00 € 82.635,00 €

Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 5.900,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 76.735,00

VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale €. 11.510,25 e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese condominiali insolute ai sensi dell'art.568 cpc: €. 384,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato €. 64.840,75

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 43 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

di fatto e di diritto in cui si trova:

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TRIBUNALE ORDINARIO - LECCE - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 541/2018 LOTTO 4

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A appartamento a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala 64, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 51,78 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano primo, interno 2 H, ha un'altezza interna di 2,7 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 41 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 4, consistenza 2,5 vani, rendita 96,84 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: 1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Sud con il sub. 40 e il sub. 42, a Ovest con il sub. 33 e il sub. 45, a Est con il sub. 40. Il prospetto Nord è aperto e affaccia su particella 301.

L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 2009. B box singolo a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala 64, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 39,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano seminterrato, interno B 17, ha un'altezza interna di 2,5 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 17 (catasto fabbricati), consistenza 34 mq, rendita 50,92 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Nord con il sub. 44 (corsia di manovra dell'autorimessa), a Est con il sub. 18, a Ovest con il sub. 16.

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 90,78 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 40.859,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 34.466,15 trova:

Data della valutazione: 03/04/2019

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** senza alcun titolo. Da ricerche effettuate presso:

l Conservatoria dei Registri Immobiliari della Provincia di Lecce;

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 45 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

l Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale di Lecce - Ufficio Territoriale di Maglie.

Sulle unità immobiliari costituenti il presente Lotto, non risultano atti di compravendita e/o scritture private e/o contratti di locazione registrati in data anteriore al pignoramento.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:

4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA:

4.2.1. Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, iscritta il 14/07/2010 a Lecce ai nn. 28075/5265, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Atto per notar Maria Teresa Sabia di Martano del 13/07/2010 repertorio n. 11639. Ipoteca su: intera proprietà dell'unità immobiliare in Uggiano la Chiesa, distinta al Catasto Terreni al foglio 5 particella 279 natura T di are 17.11. La formalità è riferita solamente a Appartamento identificato al Catasto Fabbricati al Foglio 5 P.lla 301 Sub. n. 41. Annotazione del 10/12/2013: - registro generale n.36454, registro particolare n.4894 del 10/12/2013 in virtù di atto per notar Maria Teresa Sabia di Martano del 23/10/2013 repertorio n. 13028. Frazionamento in quota. All'unità immobiliare in Uggiano La Chiesa in Via Madonna della Scala, distinta al Catasto Fabbricati al foglio 5 particella 301 subalterno 41, è stata attribuita una quota capitale pari ad euro 40.000,00 e una quota ipoteca pari ad euro 80.000,00. 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, trascritta il 16/10/2018 a Lecce ai nn. 33561/26065, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Atto esecutivo o cautelare - Verbale di pignoramento immobili - a firma dell'Ufficiale Giudiziario Corte d'Appello di Lecce in data 3/10/2018 - repertorio n. 6587/2018.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 46 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

La formalità è riferita solamente a Appartamento identificato al Catasto Fabbricati al Foglio 5 P.lla 301 Sub. n. 41. Pignoramento su: intera proprietà dell'unità immobiliare in Uggiano la Chiesa, alla Via Madonna della Scala, distinta al Catasto Fabbricati al foglio 5 particella 301 sub. 41 natura A/3 di 2,5 vani al piano 1. pignoramento, trascritta il 12/11/2018 a Lecce ai nn. 36225/27998, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Atto esecutivo o cautelare - Verbale di pignoramento immobili - a firma dell'Ufficiale Giudiziario Corte d'Appello di Lecce in data 30/10/2018 - repertorio n. 7201/2018. La formalità è riferita solamente a Box auto, identificato al Catasto Fabbricati al Foglio 5 P.lla 301 Sub. n. 17. Pignoramento su: intera proprietà dell'unità immobiliare in Uggiano La Chiesa, alla Via Madonna della Scala, distinta al Catasto Fabbricati al foglio 5 particella 301 sub. 17 natura C/6 di 34 mq al piano S1.

4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 47 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: Nessuna informazione aggiuntiva.

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

Non risulta l'esistenza di Dichiarazione di agibilità.

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 48 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

CRITICITÀ: MEDIA Sono state rilevate le seguenti difformità: I lavori di costruzione del fabbricato, in cui sono inserite le unità immobiliari che formano il Lotto, autorizzati con Permesso di costruire n.371/2009 e successive varianti e proroghe, non risultano essere dotati di comunicazione di fine lavori e dichiarazione di agibilità. Essendo attualmente decorsi i termini massimi stabiliti per l'ultimazione dei lavori, è necessario presentare, allo Sportello unico per l'edilizia del Comune, un Permesso di costruire in sanatoria per il completamento dei lavori e la sanatoria di difformità rispetto alle previsioni dell'ultimo progetto depositato, in relazione alle unità immobiliari che formano il presente Lotto. Nello specifico: - verifica e completamento a regola d'arte degli impianti dell'appartamento e dei box auto. - posa in opera della porta basculante di ingresso/uscita del box auto. - deposito di planimetrie aggiornate con indicazione della corretta posizione in opera della porta e della porta-finestra del locale 1 e della porta-finestra del locale 2 dell'appartamento identificato al sub. n.41. Si ritiene che la domanda del permesso di costruire in sanatoria sia possibile in quanto i suddetti interventi risultano conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione del fabbricato, sia al momento della presentazione della domanda. I costi per l'esecuzione dei lavori sono stati considerati nell'ambito del procedimento di stima del valore di mercato dei beni del Lotto. Essendo attualmente decorsi i termini di validità dell'autorizzazione paesaggistica rilasciata in data 23/02/2009 (5 anni dal rilascio), è necessario avviare, nell'ambito della richiesta di permesso di costruire in sanatoria, una nuova procedura di autorizzazione paesaggistica per i lavori di completamento. (normativa di riferimento: D.P.R. n. 380/2001, D.Lgs. n.42/2004) Le difformità sono regolarizzabili mediante: Permesso di costruire in sanatoria (art. 36 del D.P.R. n. 380/2001), Autorizzazione paesaggistica semplificata e Segnalazione certificata ai fini dell'agibilità. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: l Oneri comunali e sanzioni per tardiva comunicazione di fine lavori e dichiarazione di agibilità : €.1.300,00

l Onorario del tecnico incaricato: €.4.000,00

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: NESSUNA DIFFORMITÀ

8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ

8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ

BENI IN UGGIANO LA CHIESA VIA MADONNA DELLA SCALA 64, FRAZIONE CASAMASSELLA APPARTAMENTO

DI CUI AL PUNTO A appartamento a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala 64, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 51,78 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano primo, interno 2 H, ha un'altezza interna di 2,7 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 41 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 4, consistenza 2,5 vani, rendita 96,84 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: 1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Sud con il sub. 40 e il sub. 42, a Ovest con il sub. 33 e il sub. 45, a Est con il sub. 40. Il prospetto Nord è aperto e affaccia su particella 301.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 49 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 2009.

QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: nella media esposizione: al di sopra della media luminosità: nella media panoramicità: al di sopra della media impianti tecnici: al di sotto della media stato di manutenzione generale: al di sotto della media servizi: nella media

DESCRIZIONE DETTAGLIATA: La localizzazione toponomastica del bene è la seguente:

l Provincia: Lecce;

l Comune: Uggiano la Chiesa;

l Frazione: Casamassella;

l Via: Via Madonna Della Scala;

l Civico n.: 64.

l Residenziale.

Mentre la sua tipologia catastale è di:

l Fabbricato categoria A/3 e classe 4.

L’edificio è stato costruito nell’anno: 2009 Per quanto riguarda l’aggregazione dell’unità con altre è da ritenersi come una:

l Unità immobiliare in condominio.

La tipologia edilizia del fabbricato è di un:

l Fabbricato di appartamenti a schiera.

I parametri generali dello stabile sono i seguenti:

l N. totale piani: 3, un piano interrato e due piani fuoriterra;

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 50 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

l N. delle unità immobiliari: n.24 appartamenti con accesso indipendente e n.24 box auto;

l Dimensione media unità immobiliari: c.a. 75-80 mq.

La tipologia edilizia dell'unità immobiliare è da ritenersi quale:

l Appartamento.

L'unità immobiliare di civile abitazione è un appartamento inserito al piano primo di un edificio di due piani di appartamenti a schiera, dotati di cortili al piano terra e balconi al primo piano. Il manto di copertura dell'edificio è in lastre di pietra di Cursi. L'appartamento è suddiviso in 2 locali, di cui un soggiorno e una camera, più un bagno. Vi è inoltre un balcone collegato al soggiorno. Al momento del sopralluogo l'appartamento risulta arredato, dotato di cucina e apparecchi sanitari. L'appartamento è stato realizzato con strutture portanti del tipo a telaio in c.a., costituite da fondazioni, travi e pilastri in calcestruzzo armato. I solai sono del tipo misto latero-cementizio con travetti in c.a. a orditura monodirezionale. L'altezza netta interna è di 2,70 m. Le pareti di tamponamento esterno sono in muratura con blocchi in tufo, rivestite esternamente con intonaco civile di colore bianco. Il prospetto esterno presenta altri elementi, quali pilastri e parapetti dei balconi, rivestiti con intonaco di tipo graniglia, di colore rosa antico. Le tramezzature interne sono in muratura con blocchi di tufo. Sono rivestite con intonaco civile liscio di colore bianco. Le pavimentazioni sono in mattonelle di tipo ceramico di colore chiaro, sia negli interni dell'appartamento che nel balcone. Gli infissi esterni sono in alluminio di colore chiaro, con doppio vetro e serrande avvolgibili di oscuramento. L'impianto elettrico è del tipo sottotraccia, ma risulta privo di certificazione di conformità. Il riscaldamento è con termosifoni collegati a caldaia autonoma a gpl. Gli impianti idrici sono allacciati alla rete cittadina. Non è presente l'impianto gas metano, tuttavia vi è possibilità di futuro allacciamento alla rete cittadina passante per via Madonna Della Scala. Lo stato generale di conservazione è discreto, gli impianti necessitano di verifica di conformità e le finiture esterne presentano alcuni segni di degrado.

CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: ex UNI 10750:2005

descrizione consistenza indice commerciale Superficie esterna lorda 50,10 x 100 % = 50,10

Superficie balcone 4,80 x 35 % = 1,68

Totale: 54,90 51,78

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI: Procedimento di stima: altro (vedi paragrafo sviluppo valutazione).

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 51 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

SVILUPPO VALUTAZIONE: La stima del valore di mercato dell'appartamento, immobile di tipo residenziale, è stata eseguita tramite il procedimento di Market Comparison Approach o MCA. Per accertare la realtà di mercato sono state svolte indagini presso qualificate agenzie immobiliari operanti in zona nel settore immobiliare. Per avere un quadro più ampio della situazione di mercato si è proceduto, altresì, ad esaminare le quotazioni di mercato relative alla tipologia "Abitazione civile", quali risultano dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia del Territorio nella zona di Casamassella per il 2° semestre dell'anno 2018. Per l'individuazione degli immobili comparabili si è fatto ricorso a dati indiretti, allineando i prezzi offerta ai prezzi reali di mercato moltiplicandoli per un rapporto strumentale di valore assunto 0,9. INSIEME DI CONFRONTO DEI COMPARABILI IMMOBILE 1: PREZZO: 53.100 € - DATA: nov-18 - SUPERFICIE: 45 - MANUTENZIONE: 3- SERVIZI: 1 - FUNZIONALITA': 3 - LIVELLO FINITURE: 4 IMMOBILE 2: PREZZO: 46.800 € - DATA: feb-19 - SUPERFICIE: 48 - MANUTENZIONE: 3- SERVIZI: 1 - FUNZIONALITA': 2 - LIVELLO FINITURE: 4 IMMOBILE 3: PREZZO: 69.000 € - DATA: feb-19 - SUPERFICIE: 70 - MANUTENZIONE: 3- SERVIZI: 1 - FUNZIONALITA': 2 - LIVELLO FINITURE: 4 IMMOBILE 4: PREZZO: 76.500 € - DATA: mag-18 - SUPERFICIE: 71 - MANUTENZIONE: 3- SERVIZI: 1 - FUNZIONALITA': 3 - LIVELLO FINITURE: 4 BENE STIMA: PREZZO: incognito - DATA: mar-19 - SUPERFICIE: 52 - MANUTENZIONE: 1 - SERVIZI: 1 - FUNZIONALITA': 3 - LIVELLO FINITURE: 2 Si è proceduto all'individuazione dei prezzi marginali (correttivi) di ogni singola caratteristica esaminata per ogni immobile comparabile. RIEPILOGO DEI PREZZI MARGINALI OTTENUTI IMMOBILE 1: DATA: -177,00 € - SUPERFICIE: 6.825,00 € - MANUTENZIONE: -10.000,00 € - SERVIZI: 0,00 € - FUNZIONALITA': 0,00 € - LIVELLO FINITURE: -12.000,00 € IMMOBILE 2: DATA: -39,00 € - SUPERFICIE: 3.900,00 € - MANUTENZIONE: -10.000,00 € - SERVIZI: -0,00 € - FUNZIONALITA': 6.000,00 € - LIVELLO FINITURE: -12.000,00 € IMMOBILE 3: DATA: -57,50 € - SUPERFICIE: -17.550,00 € - MANUTENZIONE: -10.000,00 € - SERVIZI: 0,00 € - FUNZIONALITA': 6.000,00 € - LIVELLO FINITURE: -12.000,00 € IMMOBILE 4: DATA:- 637,50 € - SUPERFICIE: -18.525,00 € - MANUTENZIONE: -10.000,00 € - SERVIZI: 0,00 € - FUNZIONALITA': 0,00 € - LIVELLO FINITURE: -12.000,00 € Il prezzo di mercato corretto è dato dalla media dei prezzi corretti di ogni comparabile e raffigura il prezzo ipotetico dell'immobile oggetto di valutazione come deriva dalla corrispondente comparazione con gli immobili di confronto. RIEPILOGO PREZZI CORRETTI IMMOBILE 1: 37.748 € IMMOBILE 2: 34.661 € IMMOBILE 3: 35.393 € IMMOBILE 4: 35.338 € PREZZO CORRETTO MEDIO = Valore di mercato dell'appartamento = 35.785 € VERIFICA CON IL CONFRONTO TRA DUE METODI Metodo per MCA: 35.784,00 € 2° metodo: stima parametrica per valore medio: 689 €/mq * 52 mq = 35.828,00 € Scarto percentuale: -0,1%< 5%

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 52 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

Valore a corpo: 35.785,00

RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 35.785,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 35.785,00

BENI IN UGGIANO LA CHIESA VIA MADONNA DELLA SCALA 64, FRAZIONE CASAMASSELLA BOX SINGOLO

DI CUI AL PUNTO B box singolo a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala 64, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 39,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano seminterrato, interno B 17, ha un'altezza interna di 2,5 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 17 (catasto fabbricati), consistenza 34 mq, rendita 50,92 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Nord con il sub. 44 (corsia di manovra dell'autorimessa), a Est con il sub. 18, a Ovest con il sub. 16.

DESCRIZIONE DETTAGLIATA: La localizzazione toponomastica del bene è la seguente:

l Provincia: Lecce;

l Comune: Uggiano la Chiesa;

l Frazione: Casamassella;

l Via: Via Madonna Della Scala;

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 53 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

l Civico n.: n. civico assente.

l Residenziale.

Mentre la sua tipologia catastale è di:

l Fabbricato categoria C/6 e classe 3.

L’edificio è stato costruito nell’anno: 2009 Per quanto riguarda l’aggregazione dell’unità con altre è da ritenersi come una:

l Unità immobiliare in condominio.

La tipologia edilizia del fabbricato è di un:

l Fabbricato di appartamenti a schiera.

I parametri generali dello stabile sono i seguenti:

l N. totale piani: 3, un piano interrato e due piani fuoriterra;

l N. delle unità immobiliari: n.24 appartamenti con accesso indipendente e n.24 box auto;

La tipologia edilizia dell'unità immobiliare è da ritenersi quale:

l Box auto.

L'unità immobiliare è un box per il parcheggio di autoveicoli, inserito al piano interratodi un edificio di due piani di appartamenti a schiera, dotati di cortili al piano terra e balconi al primo piano. Il manto di copertura dell'edificio è in lastre di pietra di Cursi. Il box auto è di forma rettangolare, è stato realizzato con strutture portanti del tipo a telaio in c.a., costituite da fondazioni, travi e pilastri in calcestruzzo armato. I solai sono del tipo misto latero- cementizio con travetti in c.a. a orditura monodirezionale. L'altezza netta interna è di 2,50 m. Le pareti di tamponamento esterno sono in muratura con blocchi in tufo. Le tramezzature di divisione tra i box sono in muratura con blocchi di tufo. Sono rivestite con intonaco civile liscio di colore bianco. La pavimentazione della corsia di manovra e dei box auto dell'autorimessa è in cemento stile industriale. L'aerazione/illuminazione naturale del box avviene tramite aperture sulla corsia di manovra dell'autorimessa. Il portone basculante di ingresso/uscita dal box è assente. Lo stato generale di conservazione è discreto, risultano assenti l'impianto elettrico e di illuminazione interno al box e il portone basculante.

CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: ex UNI 10750:2005

descrizione consistenza indice commerciale

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 54 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

Superficie esterna lorda 39,00 x 100 % = 39,00

Totale: 39,00 39,00

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

l coefficiente di merito sullo stato degli impianti: K1 = 0,80;

l coefficiente di merito sullo stato delle finiture e degli infissi: K2 = 0,90;

l coefficiente di merito complessivo: K = K1*K2 = 0,72.

Il prezzo medio risulta quindi: 370 (€/mq) * K = 370 * 0,72 = 266 €/mq Il valore di mercato stimato per il box auto corrisponde a: 266 (€/mq) * Superficie commerciale (mq) = 266 * 39 = 10.374,00 €

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore superficie principale: 39,00 x 266,00 = 10.374,00

RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 10.374,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 10.374,00

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 55 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

è proceduto all'analisi dei singoli comparabili rilevando, nel modo più approfondito possibile, le seguenti caratteristiche: Data (DAT): conteggiata in mesi dal momento di stima (Marzo 2019); Superficie commerciale (SCC): misurata in metri quadrati; Stato di manutenzione immobile (STM): misurato con una scala di merito, 1=scadente, 2=normale, 3=buona ; Servizi (SER): numero di servizi igienici presenti nell'unità immobiliare; Funzionalità complessiva (FNZ): relativa a dotazione e stato degli impianti, misurata con una scala di merito, 1=assente, 2=scadente, 3=normale, 4=buona; Livello delle finiture (FIN): relativa a qualità e stato delle opere di finitura, misurata con una scala di merito, 1=assente, 2=scadente, 3=normale, 4=buona. Si è proceduto quindi a determinare il prezzo marginale di ogni singola caratteristica esaminata per ogni immobile comparabile, ottenendo il prezzo di mercato corretto per ogni comparabile e infine il valore di mercato dell'immobile oggetto di stima come media dei prezzi corretti dei 4 comparabili. Il valore di mercato ottenuto con il metodo MCA è stato confrontato con il valore di mercato ricavato tramite stima monoparametrica in base al prezzo medio al mq di superficie commerciale, basato sulla media tra quotazione OMI del 2° semestre del 2018 nella zona di Casamassella e valore medio ricavato da indagini di mercato presso agenzie immobiliari della zona, verificando che lo scarto percentuale tra i due metodi di stima (MCA e parametrica per valore medio) risultasse inferiore al 5%. Una seconda verifica effettuata è stata quella dello scarto dal prezzo medio, ottenendo uno scarto percentuale dato dalla differenza tra il prezzo corretto di ogni comparabile e il prezzo medio, il tutto rapportato a quest'ultimo, inferiore al 10% per ogni immobile dell'insieme di confronto. La stima del valore di mercato dell'unità immobiliare di tipo box auto è stata eseguita tramite il metodo monoparametrico in base al prezzo medio al mq di superficie commerciale, ricavato dal valore di mercato medio delle quotazioni OMI del 2° semestre 2018 riferite alla zona di Casamassella (370 €/mq) a cui sono stati applicati dei coefficienti moltiplicativi riduttivi, per tenere conto dello stato delle finiture e degli impianti del box auto oggetto di stima. I valori per metro quadro di superficie commerciale, al netto di aggiustamenti e riduzioni, sono i seguenti: Corpo A - appartamento (sub. n.41): 495 €/mq; Corpo B - box singolo (sub. n.17): 225 €/mq. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Lecce, ufficio del registro di Lecce, conservatoria dei registri immobiliari di Lecce, ufficio tecnico di Uggiano La Chiesa, agenzie: della zona, osservatori del mercato immobiliare O.M.I. - Osservatorio del mercato immobiliare di Lecce e Provincia, ed inoltre: annunci immobiliari su: www.immobiliare.it, www.casa.it

DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:

l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore;

l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia;

l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;

l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;

l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;

l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;

VALORE DI MERCATO (OMV):

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 56 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:

ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 51,78 0,00 35.785,00 35.785,00

B box singolo 39,00 0,00 10.374,00 10.374,00

46.159,00 € 46.159,00 €

Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 5.300,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 40.859,00

VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale €. 6.128,85 e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese condominiali insolute ai sensi dell'art.568 cpc: €. 264,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato €. 34.466,15 di fatto e di diritto in cui si trova:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 57 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

TRIBUNALE ORDINARIO - LECCE - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 541/2018 LOTTO 5

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A appartamento a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 99,99 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra, interno 1 C, ha un'altezza interna di 2,7 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 28 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 4, consistenza 4,5 vani, rendita 174,30 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Nord con il sub. 46, a Sud con il sub. 27, a Est con il sub. 26, a Ovest con il sub. 29 e il sub. 37. L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 2009. B box doppio a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 51,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano seminterrato, interno B 24 e B 25, ha un'altezza interna di 2,7 m (sub. 25), 3,0 m (sub. 24).Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 24 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 3, consistenza 21 mq, rendita 31,45 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Nord con il sub. 44 (corsia di manovra dell'autorimessa), a Est con il sub. 25, a Ovest con il sub. 23.

l foglio 5 particella 301 sub. 25 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 3, consistenza 22 mq, rendita 32,95 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Nord con il sub. 44 (corsia di manovra dell'autorimessa), a Ovest con il sub. 24. I lati Est e Sud sono pareti controterra.

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 150,99 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 69.028,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 58.301,80 trova:

Data della valutazione: 03/04/2019

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 58 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero. Da ricerche effettuate presso:

l Conservatoria dei Registri Immobiliari della Provincia di Lecce;

l Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale di Lecce - Ufficio Territoriale di Maglie.

Sulle unità immobiliari costituenti il presente Lotto, non risultano atti di compravendita e/o scritture private e/o contratti di locazione registrati in data anteriore al pignoramento.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: Nessuna.

4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, trascritta il 12/11/2018 a Lecce ai nn. 36225/27998, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Atto esecutivo o cautelare - Verbale di pignoramento immobili - a firma dell'Ufficiale Giudiziario Corte d'Appello di Lecce in data 30/10/2018 - repertorio n. 7201/2018. Pignoramento su: intera proprietà delle unità immobiliari in Uggiano La Chiesa, alla Via Madonna della Scala, distinte al Catasto Fabbricati al foglio 5 particella 301 sub. 28 natura A/3 di 5 vani al piano T, particella 301 sub. 24 natura C/6 di 20 mq al piano S1 e particella 301 sub. 25 natura C/6 di 22 mq al piano S1.

4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 59 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 186,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 372,00 sono inoltre presenti i seguenti vincoli e/o dotazioni condominiali: Nel regolamento di condominio, il piazzale antistante al fabbricato è previsto di proprietà comune al Blocco A e al Blocco B del complesso edilizio. Ulteriori avvertenze: Le unità immobiliari, che formano il Lotto, ricadono in un'area sottoposta a vincolo paesaggistico, istituito ai sensi della Legge 1497 con Decreto Ministeriale del 13 febbraio 1970 "Dichiarazione di notevole interesse pubblico di una parte del territorio comunale di Uggiano la Chiesa". Gli interventi edilizi sulle unità immobiliari sono soggetti a richiesta del preventivo Parere della Soprintendenza Archeologia Belle Arti e Paesaggio di Lecce e alla richiesta di Autorizzazione Paesaggistica. Nel Piano Paesaggistico Territoriale Regionale vigente (P.P.T.R.), le unità immobiliari, che formano il Lotto, ricadono in un'area tipizzata come "Immobili e aree di notevole interesse pubblico" nell'ambito "6.3.1 Componenti culturali e insediative" del sistema di tutele. Per gli interventi sulle unità immobiliari trova applicazione quanto previsto dal P.P.T.R. per gli immobili e le aree di notevole interesse pubblico, tra cui l'art. 79 delle NTA del P.P.T.R..

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: Nessuna informazione aggiuntiva.

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

Non risulta l'esistenza di Dichiarazione di agibilità.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 60 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

Il fabbricato del quale fanno parte le unità immobiliari del Lotto è stato edificato in virtù del Permesso di Costruire n. 371/2009, richiesto per variante in corso d'opera al Permesso di Costruire n. 47/2005 tramite il quale è stata inizialmente autorizzata l'edificazione del fabbricato posto sul lato opposto del piazzale di accesso al complesso edilizio. L'Autorizzazione paesaggistica è stata rilasciata in data 23/02/2009. La relazione a strutture ultimate è stata depositata in data 31/08/2012 presso il Genio Civile di Lecce. Il collaudo statico è stato depositato in data 14/09/2012 presso il Genio Civile di Lecce. Non risulta essere stata presentata, allo sportello unico per l'edilizia, la comunicazione di ultimazione dei lavori. Non risulta essere stata presentata, allo sportello unico per l'edilizia, la segnalazione certificata per il rilascio dell'agibilità (art. 24 del D.P.R. n. 380/2001). Comunicazione di inizio lavori di edilizia libera N. 3967/2012 di protocollo, per lavori di Variante al Permesso di Costruire n. 371 del 03/08/2009, presentata il 07/06/2012 con il n. 3967 di protocollo, agibilità non ancora rilasciata. La Comunicazione di variante al P.d.C. n. 371/2009 è stata depositata per lavori inerenti modifiche interne al fabbricato senza incrementi di volume o modifiche ai prospetti. Non risulta essere stata presentata, allo sportello unico per l'edilizia, la comunicazione di ultimazione dei lavori. Non risulta essere stata presentata, allo sportello unico per l'edilizia, la segnalazione certificata per il rilascio dell'agibilità (art. 24 del D.P.R. n. 380/2001). Non risulta essere stata presentata la SCIA ai fini di sicurezza antincendio per l'attività di autorimessa posta al piano seminterrato del fabbricato (art. 4 del D.P.R. n. 151/2011).

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 61 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

momento della presentazione della domanda. I costi per l'esecuzione dei lavori sono stati considerati nell'ambito del procedimento di stima del valore di mercato dei beni del Lotto. Essendo attualmente decorsi i termini di validità dell'autorizzazione paesaggistica rilasciata in data 23/02/2009 (5 anni dal rilascio), è necessario avviare, nell'ambito della richiesta di permesso di costruire in sanatoria, una nuova procedura di autorizzazione paesaggistica per i lavori di completamento. (normativa di riferimento: D.P.R. n. 380/2001, D.Lgs. n.42/2004) Le difformità sono regolarizzabili mediante: Permesso di costruire in sanatoria (art. 36 del D.P.R. n. 380/2001), Autorizzazione paesaggistica semplificata e Segnalazione certificata ai fini dell'agibilità. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: l Oneri comunali e sanzioni per tardiva comunicazione di fine lavori e dichiarazione di agibilità : €.1.300,00

l Onorario del tecnico incaricato: €.4.000,00

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: Si è riscontrata di fatto l'esistenza di un unico box auto che corrisponde ai due subalterni n. 24 e n. 25, con assenza della parete divisoria tra sub. 24 e sub. 25 e assenza del portone di ingresso al sub. 24, come riportati nelle planimetrie catastali e nell'elaborato planimetrico. Le difformità sono regolarizzabili mediante: Pratica Docfa per fusione dei subalterni n. 24 e n.25 e aggiornamento di visura, planimetria catastale ed elaborato planimetrico rispetto allo stato dei luoghi. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: l Oneri catastali e onorario del tecnico abilitato per la pratica Docfa: €.600,00

Questa situazione è riferita solamente a Box auto ai subalterni n.24 e n.25

8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ

8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ

BENI IN UGGIANO LA CHIESA VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, FRAZIONE CASAMASSELLA APPARTAMENTO

DI CUI AL PUNTO A appartamento a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 99,99 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra, interno 1 C, ha un'altezza interna di 2,7 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 28 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 4, consistenza 4,5 vani, rendita 174,30 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Nord con il sub. 46, a Sud con il sub. 27, a Est con il sub. 26, a Ovest con il sub. 29 e il sub. 37. L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 2009.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 62 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

DESCRIZIONE DETTAGLIATA: La localizzazione toponomastica del bene è la seguente:

l Provincia: Lecce;

l Comune: Uggiano la Chiesa;

l Frazione: Casamassella;

l Via: Via Madonna Della Scala;

l Civico n.: n. civico assente.

l Residenziale.

Mentre la sua tipologia catastale è di:

l Fabbricato categoria A/3 e classe 4.

L’edificio è stato costruito nell’anno: 2009 Per quanto riguarda l’aggregazione dell’unità con altre è da ritenersi come una:

l Unità immobiliare in condominio.

La tipologia edilizia del fabbricato è di un:

l Fabbricato di appartamenti a schiera.

I parametri generali dello stabile sono i seguenti:

l N. totale piani: 3, un piano interrato e due piani fuoriterra;

l N. delle unità immobiliari: n.24 appartamenti con accesso indipendente e n.24 box auto;

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 63 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

l Dimensione media unità immobiliari: c.a. 75-80 mq.

La tipologia edilizia dell'unità immobiliare è da ritenersi quale:

l Appartamento.

L'unità immobiliare di civile abitazione è un appartamento inserito al piano terra di un edificio di due piani di appartamenti a schiera, dotati di cortili al piano terra e balconi al primo piano. Il manto di copertura dell'edificio è in lastre di pietra di Cursi. L'appartamento è suddiviso in 3 locali, attualmente vuoti e pertanto privi di destinazione specifica, più un ripostiglio, un disimpegno e un bagno. Vi sono inoltre due cortili esterni, sul fronte e sul retro dell'appartamento. Al momento del sopralluogo l'appartamento risulta vuoto e non arredato, privo di infissi esterni e apparecchi sanitari. L'appartamento è stato realizzato con strutture portanti del tipo a telaio in c.a., costituite da fondazioni, travi e pilastri in calcestruzzo armato. I solai sono del tipo misto latero-cementizio con travetti in c.a. a orditura monodirezionale. L'altezza netta interna è di 2,70 m. Le pareti di tamponamento esterno sono in muratura con blocchi in tufo, rivestite esternamente con intonaco civile di colore bianco. Il prospetto esterno presenta altri elementi, quali pilastri e parapetti dei balconi, rivestiti con intonaco di tipo graniglia, di colore rosa antico. Le tramezzature interne sono in muratura con blocchi di tufo. Sono rivestite con intonaco civile liscio di colore bianco. Le pavimentazioni sono in mattonelle di tipo ceramico di colore chiaro, sia negli interni dell'appartamento che nei cortili esterni. Gli infissi esterni sono assenti, vi sono solo le serrande avvolgibili di oscuramento. L'impianto elettrico è del tipo sottotraccia, ma risulta esserci soltanto la predisposizione dei condotti passacavi fino a interruttori e punti luce. Gli impianti idrico sanitari sono installati sottotraccia ma risultano privi di apparecchiature. Non è presente l'impianto gas metano, tuttavia vi è possibilità di futuro allacciamento alla rete cittadina passante per via Madonna Della Scala. Lo stato generale di conservazione è discreto, gli impianti devono essere completati, gli infissi esterni sono assenti e le finiture esterne presentano alcuni segni di degrado.

CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: ex UNI 10750:2005

descrizione consistenza indice commerciale Superficie esterna lorda 90,00 x 100 % = 90,00

Superficie cortili di pertinenza 66,60 x 15 % = 9,99

Totale: 156,60 99,99

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI: Procedimento di stima: altro (vedi paragrafo sviluppo valutazione).

SVILUPPO VALUTAZIONE:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 64 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

La stima del valore di mercato dell'appartamento, immobile di tipo residenziale, è stata eseguita tramite il procedimento di Market Comparison Approach o MCA. Per accertare la realtà di mercato sono state svolte indagini presso qualificate agenzie immobiliari operanti in zona nel settore immobiliare. Per avere un quadro più ampio della situazione di mercato si è proceduto, altresì, ad esaminare le quotazioni di mercato relative alla tipologia "Abitazione civile", quali risultano dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia del Territorio nella zona di Casamassella per il 2° semestre dell'anno 2018. Per l'individuazione degli immobili comparabili si è fatto ricorso a dati indiretti, allineando i prezzi offerta ai prezzi reali di mercato moltiplicandoli per un rapporto strumentale di valore assunto 0,9. INSIEME DI CONFRONTO DEI COMPARABILI IMMOBILE 1: PREZZO: 107.100 € - DATA: mar-18 - SUPERFICIE: 97 - MANUTENZIONE: 3 - SERVIZI: 2 - FUNZIONALITA': 4 - LIVELLO FINITURE: 4 IMMOBILE 2: PREZZO: 99.000 € - DATA: gen-19 - SUPERFICIE: 95 - MANUTENZIONE: 3- SERVIZI: 1 - FUNZIONALITA': 4 - LIVELLO FINITURE: 4 IMMOBILE 3: PREZZO: 58.500 € - DATA: set-18 - SUPERFICIE: 91 - MANUTENZIONE: 1- SERVIZI: 1 - FUNZIONALITA': 2 - LIVELLO FINITURE: 2 IMMOBILE 4: PREZZO: 63.000 € - DATA: set-18 - SUPERFICIE: 85 - MANUTENZIONE: 2- SERVIZI: 1 - FUNZIONALITA': 2 - LIVELLO FINITURE: 3 BENE STIMA: PREZZO: incognito - DATA: mar-19 - SUPERFICIE: 100 - MANUTENZIONE: 1 - SERVIZI: 1 - FUNZIONALITA': 1 - LIVELLO FINITURE: 2 Si è proceduto all'individuazione dei prezzi marginali (correttivi) di ogni singola caratteristica esaminata per ogni immobile comparabile. RIEPILOGO DEI PREZZI MARGINALI OTTENUTI IMMOBILE 1: DATA: -1.071,00 € - SUPERFICIE: 1.928,57 € - MANUTENZIONE: -10.000,00 € - SERVIZI: -4.000,00 € - FUNZIONALITA': -18.000,00 € - LIVELLO FINITURE: -12.000,00 € IMMOBILE 2: DATA: -165,00 € - SUPERFICIE: 3.214,29 € - MANUTENZIONE: -10.000,00 € - SERVIZI: -0,00 € - FUNZIONALITA': -18.000,00 € - LIVELLO FINITURE: -12.000,00 € IMMOBILE 3: DATA: -292,50 € - SUPERFICIE: 5.785,71 € - MANUTENZIONE: 0,00 € - SERVIZI: 0,00 € - FUNZIONALITA': -6.000,00 € - LIVELLO FINITURE: 0,00 € IMMOBILE 4: DATA:- 315,00 € - SUPERFICIE: 9.642,86 € - MANUTENZIONE: -5.000,00 € - SERVIZI: 0,00 € - FUNZIONALITA': -6.000,00 € - LIVELLO FINITURE: -6.000,00 € Il prezzo di mercato corretto è dato dalla media dei prezzi corretti di ogni comparabile e raffigura il prezzo ipotetico dell'immobile oggetto di valutazione come deriva dalla corrispondente comparazione con gli immobili di confronto. RIEPILOGO PREZZI CORRETTI IMMOBILE 1: 63.958 € IMMOBILE 2: 62.049 € IMMOBILE 3: 57.993 € IMMOBILE 4: 55.328 € PREZZO CORRETTO MEDIO = Valore di mercato dell'appartamento = 59.832 € VERIFICA CON IL CONFRONTO TRA DUE METODI Metodo per MCA: 59.832,00 € 2° metodo: stima parametrica per valore medio: 574 €/mq * 100 mq = 57.400,00 € Scarto percentuale: 4%< 5%

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore a corpo: 59.832,00

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 65 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 59.832,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 59.832,00

BENI IN UGGIANO LA CHIESA VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, FRAZIONE CASAMASSELLA BOX DOPPIO

DI CUI AL PUNTO B box doppio a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 51,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano seminterrato, interno B 24 e B 25, ha un'altezza interna di 2,7 m (sub. 25), 3,0 m (sub. 24).Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 24 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 3, consistenza 21 mq, rendita 31,45 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Nord con il sub. 44 (corsia di manovra dell'autorimessa), a Est con il sub. 25, a Ovest con il sub. 23.

DESCRIZIONE DETTAGLIATA: La localizzazione toponomastica del bene è la seguente:

l Provincia: Lecce;

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 66 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

l Comune: Uggiano la Chiesa;

l Frazione: Casamassella;

l Via: Via Madonna Della Scala;

l Civico n.: n. civico assente.

l Residenziale.

Mentre la sua tipologia catastale è di:

l Fabbricato categoria C/6 e classe 3.

L’edificio è stato costruito nell’anno: 2009 Per quanto riguarda l’aggregazione dell’unità con altre è da ritenersi come una:

l Unità immobiliare in condominio.

La tipologia edilizia del fabbricato è di un:

l Fabbricato di appartamenti a schiera.

I parametri generali dello stabile sono i seguenti:

l N. totale piani: 3, un piano interrato e due piani fuoriterra;

l N. delle unità immobiliari: n.24 appartamenti con accesso indipendente e n.24 box auto;

La tipologia edilizia dell'unità immobiliare è da ritenersi quale:

l Box auto.

L'unità immobiliare è un box per il parcheggio di autoveicoli, inserito al piano interrato di un edificio di due piani di appartamenti a schiera, dotati di cortili al piano terra e balconi al primo piano. Il manto di copertura dell'edificio è in lastre di pietra di Cursi. Il box auto è di forma rettangolare, è stato realizzato con strutture portanti del tipo a telaio in c.a., costituite da fondazioni, travi e pilastri in calcestruzzo armato. I solai sono del tipo misto latero- cementizio con travetti in c.a. a orditura monodirezionale. L'altezza netta interna è di 2,70 m nella parte identificata al sub. n.25, e di 3,00 m nella parte identificata al sub. n.24. Le pareti di tamponamento esterno sono in muratura con blocchi in tufo. Le tramezzature di divisione tra i box sono in muratura con blocchi di tufo. Sono rivestite con intonaco civile liscio di colore bianco. La pavimentazione della corsia di manovra e dei box auto dell'autorimessa è in cemento stile industriale. L'aerazione/illuminazione naturale del box avviene tramite aperture sulla corsia di manovra dell'autorimessa. Il portone basculante di ingresso/uscita dal box è di acciaio zincato, con soprastante grata di aerazione e illuminazione. Lo stato generale di conservazione è discreto, risulta assente l'impianto elettrico e di illuminazione interno al box.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 67 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: ex UNI 10750:2005

descrizione consistenza indice commerciale Superficie esterna lorda 51,00 x 100 % = 51,00

Totale: 51,00 51,00

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

l coefficiente di merito sullo stato degli impianti: K1 = 0,80;

l coefficiente di merito sullo stato delle finiture e degli infissi: K2 = 1,00;

l coefficiente di merito complessivo: K = K1*K2 = 0,80.

Il prezzo medio risulta quindi: 370 (€/mq) * K = 370 * 0,80 = 296 €/mq Il valore di mercato stimato per il box auto corrisponde a: 296 (€/mq) * Superficie commerciale (mq) = 296 * 51 = 15.096,00 €

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore superficie principale: 51,00 x 296,00 = 15.096,00

RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 15.096,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 15.096,00

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 68 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

simili - appartenenti allo stesso segmento di mercato del bene da valutare - per i quali si è a conoscenza del reale e recente prezzo di mercato. La definizione di valore di mercato adottata è conforme agli standard internazionali ed europei fissati da IVSC (International Valuation Standards Committee). La comparabilità è stata ricercata geograficamente e in relazione alla specifica tipologia immobiliare di appartamento in fabbricato di case a schiera. Una volta individuato un campione di n.4 comparabili si è proceduto all'analisi dei singoli comparabili rilevando, nel modo più approfondito possibile, le seguenti caratteristiche: Data (DAT): conteggiata in mesi dal momento di stima (Marzo 2019); Superficie commerciale (SCC): misurata in metri quadrati; Stato di manutenzione immobile (STM): misurato con una scala di merito, 1=scadente, 2=normale, 3=buona ; Servizi (SER): numero di servizi igienici presenti nell'unità immobiliare; Funzionalità complessiva (FNZ): relativa a dotazione e stato degli impianti, misurata con una scala di merito, 1=assente, 2=scadente, 3=normale, 4=buona; Livello delle finiture (FIN): relativa a qualità e stato delle opere di finitura, misurata con una scala di merito, 1=assente, 2=scadente, 3=normale, 4=buona. Si è proceduto quindi a determinare il prezzo marginale di ogni singola caratteristica esaminata per ogni immobile comparabile, ottenendo il prezzo di mercato corretto per ogni comparabile e infine il valore di mercato dell'immobile oggetto di stima come media dei prezzi corretti dei 4 comparabili. Il valore di mercato ottenuto con il metodo MCA è stato confrontato con il valore di mercato ricavato tramite stima monoparametrica in base al prezzo medio al mq di superficie commerciale, basato sulla media tra quotazione OMI del 2° semestre del 2018 nella zona di Casamassella e valore medio ricavato da indagini di mercato presso agenzie immobiliari della zona, verificando che lo scarto percentuale tra i due metodi di stima (MCA e parametrica per valore medio) risultasse inferiore al 5%. Una seconda verifica effettuata è stata quella dello scarto dal prezzo medio, ottenendo uno scarto percentuale dato dalla differenza tra il prezzo corretto di ogni comparabile e il prezzo medio, il tutto rapportato a quest'ultimo, inferiore al 10% per ogni immobile dell'insieme di confronto. La stima del valore di mercato dell'unità immobiliare di tipo box auto è stata eseguita tramite il metodo monoparametrico in base al prezzo medio al mq di superficie commerciale, ricavato dal valore di mercato medio delle quotazioni OMI del 2° semestre 2018 riferite alla zona di Casamassella (370 €/mq) a cui sono stati applicati dei coefficienti moltiplicativi riduttivi, per tenere conto dello stato delle finiture e degli impianti del box auto oggetto di stima. I valori per metro quadro di superficie commerciale, al netto di aggiustamenti e riduzioni, sono i seguenti: Corpo A - appartamento (sub. n.28): 461 €/mq; Corpo B - box doppio (sub. n.24 e n.25): 240 €/mq. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Lecce, ufficio del registro di Lecce, conservatoria dei registri immobiliari di Lecce, ufficio tecnico di Uggiano La Chiesa, agenzie: della zona, osservatori del mercato immobiliare O.M.I. - Osservatorio del mercato immobiliare di Lecce e Provincia, ed inoltre: annunci immobiliari su: www.immobiliare.it, www.casa.it

DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:

l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore;

l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia;

l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;

l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 69 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;

l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;

VALORE DI MERCATO (OMV):

RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:

ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 99,99 0,00 59.832,00 59.832,00

B box doppio 51,00 0,00 15.096,00 15.096,00

74.928,00 € 74.928,00 €

Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 5.900,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 69.028,00

VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale €. 10.354,20 e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese condominiali insolute ai sensi dell'art.568 cpc: €. 372,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato €. 58.301,80 di fatto e di diritto in cui si trova:

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TRIBUNALE ORDINARIO - LECCE - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 541/2018 LOTTO 6

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A appartamento a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 84,57 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra, interno 1 D, ha un'altezza interna di 2,7 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 29 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 4, consistenza 4,5 vani, rendita 174,30 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Nord con il sub. 46, a Est con il sub. 28 e il sub. 38, a Ovest con il sub. 30. Confina a Sud con particella 140 (altra ditta).

L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 2009. B box singolo a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 32,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano seminterrato, interno B 5, ha un'altezza interna di 3,0 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 5 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 3, consistenza 29 mq, rendita 43,43 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Sud con il sub. 44 (corsia di manovra dell'autorimessa), a Est con il sub. 4, a Ovest con il sub. 6.

C box singolo a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 32,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano seminterrato, interno B 6, ha un'altezza interna di 3,0 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 6 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 3, consistenza 30 mq, rendita 44,93 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Sud con il sub. 44 (corsia di manovra dell'autorimessa), a Est con il sub. 5, a Ovest con il sub. 7.

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 148,57 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 62.777,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 53.000,45 trova:

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Data della valutazione: 03/04/2019

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero. Da ricerche effettuate presso:

l Conservatoria dei Registri Immobiliari della Provincia di Lecce;

l Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale di Lecce - Ufficio Territoriale di Maglie.

Sulle unità immobiliari costituenti il presente Lotto, non risultano atti di compravendita e/o scritture private e/o contratti di locazione registrati in data anteriore al pignoramento.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: Nessuna.

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T, particella 301 sub. 5 natura C/6 di 29 mq al piano 51, particella 301 sub. 6 natura C/6 di 30 mq al piano S1. 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 180,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 360,00 sono inoltre presenti i seguenti vincoli e/o dotazioni condominiali: Nel regolamento di condominio, il piazzale antistante al fabbricato è previsto di proprietà comune al Blocco A e al Blocco B del complesso edilizio. Ulteriori avvertenze: Le unità immobiliari, che formano il Lotto, ricadono in un'area sottoposta a vincolo paesaggistico, istituito ai sensi della Legge 1497 con Decreto Ministeriale del 13 febbraio 1970 "Dichiarazione di notevole interesse pubblico di una parte del territorio comunale di Uggiano la Chiesa". Gli interventi edilizi sulle unità immobiliari sono soggetti a richiesta del preventivo Parere della Soprintendenza Archeologia Belle Arti e Paesaggio di Lecce e alla richiesta di Autorizzazione Paesaggistica. Nel Piano Paesaggistico Territoriale Regionale vigente (P.P.T.R.), le unità immobiliari, che formano il Lotto, ricadono in un'area tipizzata come "Immobili e aree di notevole interesse pubblico" nell'ambito "6.3.1 Componenti culturali e insediative" del sistema di tutele. Per gli interventi sulle unità immobiliari trova applicazione quanto previsto dal P.P.T.R. per gli immobili e le aree di notevole interesse pubblico, tra cui l'art. 79 delle NTA del P.P.T.R..

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: Nessuna informazione aggiuntiva.

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

Non risulta l'esistenza di Dichiarazione di agibilità.

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8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 74 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

sanitari nell'appartamento sub n.29. Si ritiene che la domanda del permesso di costruire in sanatoria sia possibile in quanto i suddetti interventi risultano conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione del fabbricato, sia al momento della presentazione della domanda. I costi per l'esecuzione dei lavori sono stati considerati nell'ambito del procedimento di stima del valore di mercato dei beni del Lotto. Essendo attualmente decorsi i termini di validità dell'autorizzazione paesaggistica rilasciata in data 23/02/2009 (5 anni dal rilascio), è necessario avviare, nell'ambito della richiesta di permesso di costruire in sanatoria, una nuova procedura di autorizzazione paesaggistica per i lavori di completamento. (normativa di riferimento: D.P.R. n. 380/2001, D.Lgs. n.42/2004) Le difformità sono regolarizzabili mediante: Permesso di costruire in sanatoria (art. 36 del D.P.R. n. 380/2001), Autorizzazione paesaggistica semplificata e Segnalazione certificata ai fini dell'agibilità. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: l Oneri comunali e sanzioni per tardiva comunicazione di fine lavori e dichiarazione di agibilità : €.1.300,00

l Onorario del tecnico incaricato: €.4.000,00

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: NESSUNA DIFFORMITÀ

8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ

8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ

BENI IN UGGIANO LA CHIESA VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, FRAZIONE CASAMASSELLA APPARTAMENTO

DI CUI AL PUNTO A appartamento a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 84,57 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra, interno 1 D, ha un'altezza interna di 2,7 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 29 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 4, consistenza 4,5 vani, rendita 174,30 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Nord con il sub. 46, a Est con il sub. 28 e il sub. 38, a Ovest con il sub. 30. Confina a Sud con particella 140 (altra ditta). L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 2009.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 75 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

DESCRIZIONE DETTAGLIATA: La localizzazione toponomastica del bene è la seguente:

l Provincia: Lecce;

l Comune: Uggiano la Chiesa;

l Frazione: Casamassella;

l Via: Via Madonna Della Scala;

l Civico n.: n. civico assente.

l Residenziale.

Mentre la sua tipologia catastale è di:

l Fabbricato categoria A/3 e classe 4.

L’edificio è stato costruito nell’anno: 2009 Per quanto riguarda l’aggregazione dell’unità con altre è da ritenersi come una:

l Unità immobiliare in condominio.

La tipologia edilizia del fabbricato è di un:

l Fabbricato di appartamenti a schiera.

I parametri generali dello stabile sono i seguenti:

l N. totale piani: 3, un piano interrato e due piani fuoriterra;

l N. delle unità immobiliari: n.24 appartamenti con accesso indipendente e n.24 box auto;

l Dimensione media unità immobiliari: c.a. 75-80 mq.

La tipologia edilizia dell'unità immobiliare è da ritenersi quale:

l Appartamento.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 76 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

dell'appartamento. Al momento del sopralluogo l'appartamento risulta vuoto e non arredato, privo di infissi esterni e apparecchi sanitari. L'appartamento è stato realizzato con strutture portanti del tipo a telaio in c.a., costituite da fondazioni, travi e pilastri in calcestruzzo armato. I solai sono del tipo misto latero-cementizio con travetti in c.a. a orditura monodirezionale. L'altezza netta interna è di 2,70 m. Le pareti di tamponamento esterno sono in muratura con blocchi in tufo, rivestite esternamente con intonaco civile di colore bianco. Il prospetto esterno presenta altri elementi, quali pilastri e parapetti dei balconi, rivestiti con intonaco di tipo graniglia, di colore rosa antico. Le tramezzature interne sono in muratura con blocchi di tufo. Sono rivestite con intonaco civile liscio di colore bianco. Le pavimentazioni sono in mattonelle di tipo ceramico di colore chiaro, sia negli interni dell'appartamento che nei cortili esterni. Gli infissi esterni sono assenti, vi sono solo le serrande avvolgibili di oscuramento. L'impianto elettrico è del tipo sottotraccia, ma risulta esserci soltanto la predisposizione dei condotti passacavi fino a interruttori e punti luce. Gli impianti idrico sanitari sono installati sottotraccia ma risultano privi di apparecchiature. Non è presente l'impianto gas metano, tuttavia vi è possibilità di futuro allacciamento alla rete cittadina passante per via Madonna Della Scala. Lo stato generale di conservazione è discreto, gli impianti devono essere completati, gli infissi esterni sono assenti e le finiture esterne presentano alcuni segni di degrado.

CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: ex UNI 10750:2005

descrizione consistenza indice commerciale Superficie esterna lorda 75,10 x 100 % = 75,10

Superficie cortili di pertinenza 63,10 x 15 % = 9,47

Totale: 138,20 84,57

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI: Procedimento di stima: altro (vedi paragrafo sviluppo valutazione).

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 77 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

IMMOBILE 1: PREZZO: 63.000 € - DATA: set-18 - SUPERFICIE: 85 - MANUTENZIONE: 2- SERVIZI: 2 - FUNZIONALITA': 2 - LIVELLO FINITURE: 2 IMMOBILE 2: PREZZO: 67.500 € - DATA: giu-18 - SUPERFICIE: 81 - MANUTENZIONE: 2- SERVIZI: 1 - FUNZIONALITA': 3 - LIVELLO FINITURE: 3 IMMOBILE 3: PREZZO: 91.500 € - DATA: nov-18 - SUPERFICIE: 80 - MANUTENZIONE: 3- SERVIZI: 1 - FUNZIONALITA': 4 - LIVELLO FINITURE: 4 IMMOBILE 4: PREZZO: 99.000 € - DATA: gen-19 - SUPERFICIE: 90 - MANUTENZIONE: 3- SERVIZI: 1 - FUNZIONALITA': 4 - LIVELLO FINITURE: 4 BENE STIMA: PREZZO: incognito - DATA: mar-19 - SUPERFICIE: 85 - MANUTENZIONE: 1 - SERVIZI: 1 - FUNZIONALITA': 1 - LIVELLO FINITURE: 2 Si è proceduto all'individuazione dei prezzi marginali (correttivi) di ogni singola caratteristica esaminata per ogni immobile comparabile. RIEPILOGO DEI PREZZI MARGINALI OTTENUTI IMMOBILE 1: DATA: -315,00 € - SUPERFICIE: 0,00 € - MANUTENZIONE: -5.000,00 € - SERVIZI: - 4.000,00 € - FUNZIONALITA': -6.000,00 € - LIVELLO FINITURE: 0,00 € IMMOBILE 2: DATA: -506,25 € - SUPERFICIE: 2.964,71 € - MANUTENZIONE: -5.000,00 € - SERVIZI: -0,00 € - FUNZIONALITA': -12.000,00 € - LIVELLO FINITURE: -6.000,00 € IMMOBILE 3: DATA: -305,00 € - SUPERFICIE: 3.705,88 € - MANUTENZIONE: -10.000,00 € - SERVIZI: 0,00 € - FUNZIONALITA': -18.000,00 € - LIVELLO FINITURE: -12.000,00 € IMMOBILE 4: DATA:- 165,00 € - SUPERFICIE: -4.166,67 € - MANUTENZIONE: -10.000,00 € - SERVIZI: 0,00 € - FUNZIONALITA': -18.000,00 € - LIVELLO FINITURE: -12.000,00 € Il prezzo di mercato corretto è dato dalla media dei prezzi corretti di ogni comparabile e raffigura il prezzo ipotetico dell'immobile oggetto di valutazione come deriva dalla corrispondente comparazione con gli immobili di confronto. RIEPILOGO PREZZI CORRETTI IMMOBILE 1: 47.685 € IMMOBILE 2: 46.958 € IMMOBILE 3: 54.901 € IMMOBILE 4: 54.668 € PREZZO CORRETTO MEDIO = Valore di mercato dell'appartamento = 51.053 € VERIFICA CON IL CONFRONTO TRA DUE METODI Metodo per MCA: 51.053,00 € 2° metodo: stima parametrica per valore medio: 574 €/mq * 85 mq = 48.790,00 € Scarto percentuale: 4%< 5%

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore a corpo: 51.053,00

RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 51.053,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 51.053,00

BENI IN UGGIANO LA CHIESA VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, FRAZIONE CASAMASSELLA

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 78 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

BOX SINGOLO

DI CUI AL PUNTO B box singolo a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 32,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano seminterrato, interno B 5, ha un'altezza interna di 3,0 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 5 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 3, consistenza 29 mq, rendita 43,43 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Sud con il sub. 44 (corsia di manovra dell'autorimessa), a Est con il sub. 4, a Ovest con il sub. 6.

DESCRIZIONE DETTAGLIATA: La localizzazione toponomastica del bene è la seguente:

l Provincia: Lecce;

l Comune: Uggiano la Chiesa;

l Frazione: Casamassella;

l Via: Via Madonna Della Scala;

l Civico n.: n. civico assente.

l Residenziale.

Mentre la sua tipologia catastale è di:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 79 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

l Fabbricato categoria C/6 e classe 3.

L’edificio è stato costruito nell’anno: 2009 Per quanto riguarda l’aggregazione dell’unità con altre è da ritenersi come una:

l Unità immobiliare in condominio.

La tipologia edilizia del fabbricato è di un:

l Fabbricato di appartamenti a schiera.

I parametri generali dello stabile sono i seguenti:

l N. totale piani: 3, un piano interrato e due piani fuoriterra;

l N. delle unità immobiliari: n.24 appartamenti con accesso indipendente e n.24 box auto;

La tipologia edilizia dell'unità immobiliare è da ritenersi quale:

l Box auto.

L'unità immobiliare è un box per il parcheggio di autoveicoli, inserito al piano interrato di un edificio di due piani di appartamenti a schiera, dotati di cortili al piano terra e balconi al primo piano. Il manto di copertura dell'edificio è in lastre di pietra di Cursi. Il box auto è di forma rettangolare, è stato realizzato con strutture portanti del tipo a telaio in c.a., costituite da fondazioni, travi e pilastri in calcestruzzo armato. I solai sono del tipo misto latero- cementizio con travetti in c.a. a orditura monodirezionale. L'altezza netta interna è di 3,00 m. Le pareti di tamponamento esterno sono in muratura con blocchi in tufo. Le tramezzature di divisione tra i box sono in muratura con blocchi di tufo. Sono rivestite con intonaco civile liscio di colore bianco. La pavimentazione della corsia di manovra e dei box auto dell'autorimessa è in cemento stile industriale. L'aerazione/illuminazione naturale del box avviene tramite aperture sulla corsia di manovra dell'autorimessa. Il portone basculante di ingresso/uscita dal box è assente. Lo stato generale di conservazione è discreto, risultano assenti l'impianto elettrico e di illuminazione interno al box e il portone basculante.

CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: ex UNI 10750:2005

descrizione consistenza indice commerciale Superficie esterna lorda 32,00 x 100 % = 32,00

Totale: 32,00 32,00

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 80 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

l coefficiente di merito sullo stato degli impianti: K1 = 0,80;

l coefficiente di merito sullo stato delle finiture e degli infissi: K2 = 0,90;

l coefficiente di merito complessivo: K = K1*K2 = 0,72.

Il prezzo medio risulta quindi: 370 (€/mq) * K = 370 * 0,72 = 266 €/mq Il valore di mercato stimato per il box auto corrisponde a: 266 (€/mq) * Superficie commerciale (mq) = 266 * 32 = 8.512,00 €

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore superficie principale: 32,00 x 266,00 = 8.512,00

RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 8.512,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 8.512,00

BENI IN UGGIANO LA CHIESA VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, FRAZIONE CASAMASSELLA BOX SINGOLO

DI CUI AL PUNTO C box singolo a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 32,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano seminterrato, interno B 6, ha un'altezza interna di 3,0 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 6 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 3, consistenza 30 mq, rendita 44,93 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Sud con il sub. 44 (corsia di manovra dell'autorimessa), a Est con il sub. 5, a Ovest con il sub. 7.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 81 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

traffico nella zona è locale, i parcheggi lungo Via Madonna della Scala sono scarsi. Sono presenti i servizi di urbanizzazione primaria. Nel territorio circostante sono presenti le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Chiesa madre di San Michele Arcangelo, Cripta di Sant'Angelo, Chiesa della Madonna della Scala.

DESCRIZIONE DETTAGLIATA: La localizzazione toponomastica del bene è la seguente:

l Provincia: Lecce;

l Comune: Uggiano la Chiesa;

l Frazione: Casamassella;

l Via: Via Madonna Della Scala;

l Civico n.: n. civico assente.

l Residenziale.

Mentre la sua tipologia catastale è di:

l Fabbricato categoria C/6 e classe 3.

L’edificio è stato costruito nell’anno: 2009 Per quanto riguarda l’aggregazione dell’unità con altre è da ritenersi come una:

l Unità immobiliare in condominio.

La tipologia edilizia del fabbricato è di un:

l Fabbricato di appartamenti a schiera.

I parametri generali dello stabile sono i seguenti:

l N. totale piani: 3, un piano interrato e due piani fuoriterra;

l N. delle unità immobiliari: n.24 appartamenti con accesso indipendente e n.24 box auto;

La tipologia edilizia dell'unità immobiliare è da ritenersi quale:

l Box auto.

L'unità immobiliare è un box per il parcheggio di autoveicoli, inserito al piano interrato di un

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 82 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

edificio di due piani di appartamenti a schiera, dotati di cortili al piano terra e balconi al primo piano. Il manto di copertura dell'edificio è in lastre di pietra di Cursi. Il box auto è di forma rettangolare, è stato realizzato con strutture portanti del tipo a telaio in c.a., costituite da fondazioni, travi e pilastri in calcestruzzo armato. I solai sono del tipo misto latero- cementizio con travetti in c.a. a orditura monodirezionale. L'altezza netta interna è di 3,00 m. Le pareti di tamponamento esterno sono in muratura con blocchi in tufo. Le tramezzature di divisione tra i box sono in muratura con blocchi di tufo. Sono rivestite con intonaco civile liscio di colore bianco. La pavimentazione della corsia di manovra e dei box auto dell'autorimessa è in cemento stile industriale. L'aerazione/illuminazione naturale del box avviene tramite aperture sulla corsia di manovra dell'autorimessa. Il portone basculante di ingresso/uscita dal box è assente. Lo stato generale di conservazione è discreto, risultano assenti l'impianto elettrico e di illuminazione interno al box e il portone basculante.

CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: ex UNI 10750:2005

descrizione consistenza indice commerciale Superficie esterna lorda 32,00 x 100 % = 32,00

Totale: 32,00 32,00

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

l coefficiente di merito sullo stato degli impianti: K1 = 0,80;

l coefficiente di merito sullo stato delle finiture e degli infissi: K2 = 0,90;

l coefficiente di merito complessivo: K = K1*K2 = 0,72.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 83 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore superficie principale: 32,00 x 266,00 = 8.512,00

RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 8.512,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 8.512,00

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

La stima del valore di mercato dell'immobile di tipo residenziale (appartamento) è stata eseguita tramite il procedimento di Market Comparison Approach o MCA, che rappresenta una procedura sistematica di comparazione tra il bene oggetto di stima e di valore ignoto e una serie di immobili simili - appartenenti allo stesso segmento di mercato del bene da valutare - per i quali si è a conoscenza del reale e recente prezzo di mercato. La definizione di valore di mercato adottata è conforme agli standard internazionali ed europei fissati da IVSC (International Valuation Standards Committee). La comparabilità è stata ricercata geograficamente e in relazione alla specifica tipologia immobiliare di appartamento in fabbricato di case a schiera. Una volta individuato un campione di n.4 comparabili si è proceduto all'analisi dei singoli comparabili rilevando, nel modo più approfondito possibile, le seguenti caratteristiche: Data (DAT): conteggiata in mesi dal momento di stima (Marzo 2019); Superficie commerciale (SCC): misurata in metri quadrati; Stato di manutenzione immobile (STM): misurato con una scala di merito, 1=scadente, 2=normale, 3=buona ; Servizi (SER): numero di servizi igienici presenti nell'unità immobiliare; Funzionalità complessiva (FNZ): relativa a dotazione e stato degli impianti, misurata con una scala di merito, 1=assente, 2=scadente, 3=normale, 4=buona; Livello delle finiture (FIN): relativa a qualità e stato delle opere di finitura, misurata con una scala di merito, 1=assente, 2=scadente, 3=normale, 4=buona. Si è proceduto quindi a determinare il prezzo marginale di ogni singola caratteristica esaminata per ogni immobile comparabile, ottenendo il prezzo di mercato corretto per ogni comparabile e infine il valore di mercato dell'immobile oggetto di stima come media dei prezzi corretti dei 4 comparabili. Il valore di mercato ottenuto con il metodo MCA è stato confrontato con il valore di mercato ricavato tramite stima monoparametrica in base al prezzo medio al mq di superficie commerciale, basato sulla media tra quotazione OMI del 2° semestre del 2018 nella zona di Casamassella e valore medio ricavato da indagini di mercato presso agenzie immobiliari della zona, verificando che lo scarto percentuale tra i due metodi di stima (MCA e parametrica per valore medio) risultasse inferiore al 5%. Una seconda verifica effettuata è stata quella dello scarto dal prezzo medio, ottenendo uno scarto percentuale dato dalla differenza tra il prezzo corretto di ogni comparabile e il prezzo medio, il tutto rapportato a quest'ultimo, inferiore al 10% per ogni immobile dell'insieme di confronto. La stima del valore di mercato delle unità immobiliari di tipo box auto è stata eseguita tramite il metodo monoparametrico in base al prezzo medio al mq di superficie commerciale, ricavato dal valore di mercato medio delle quotazioni OMI del 2° semestre 2018 riferite alla zona di Casamassella (370 €/mq) a cui sono stati applicati dei coefficienti moltiplicativi riduttivi, per tenere conto dello stato delle finiture e degli impianti dei box auto oggetto di stima.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 84 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

I valori per metro quadro di superficie commerciale, al netto di aggiustamenti e riduzioni, sono i seguenti: Corpo A - appartamento (sub. n.29): 455 €/mq; Corpo B - box singolo (sub. n.5): 225 €/mq; Corpo C - box singolo (sub. n.6): 225 €/mq. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Lecce, ufficio del registro di Lecce, conservatoria dei registri immobiliari di Lecce, ufficio tecnico di Uggiano La Chiesa, agenzie: della zona, osservatori del mercato immobiliare O.M.I. - Osservatorio del mercato immobiliare di Lecce e Provincia, ed inoltre: annunci immobiliari su: www.immobiliare.it, www.casa.it

DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:

l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore;

l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia;

l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;

l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;

l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;

l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;

VALORE DI MERCATO (OMV):

RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:

ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 84,57 0,00 51.053,00 51.053,00

B box singolo 32,00 0,00 8.512,00 8.512,00

C box singolo 32,00 0,00 8.512,00 8.512,00

68.077,00 € 68.077,00 €

Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 5.300,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 62.777,00

VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale €. 9.416,55 e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese condominiali insolute ai sensi dell'art.568 cpc: €. 360,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato €. 53.000,45 di fatto e di diritto in cui si trova:

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tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 86 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

TRIBUNALE ORDINARIO - LECCE - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 541/2018 LOTTO 7

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A appartamento a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 87,60 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra, interno 1 E, ha un'altezza interna di 2,7 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 30 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 4, consistenza 4,5 vani, rendita 174,30 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Nord con il sub. 46, a Est con il sub. 29, a Ovest con il sub. 31 e il sub. 39. Confina a Sud con particella 140 (altra ditta).

L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 2009. B box singolo a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 30,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano seminterrato, interno B 7, ha un'altezza interna di 3,0 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 7 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 3, consistenza 28 mq, rendita 41,94 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Sud con il sub. 44 (corsia di manovra dell'autorimessa), a Est con il sub. 6, a Ovest con il sub. 8.

C box singolo a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 31,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano seminterrato, interno B 8, ha un'altezza interna di 3,0 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 8 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 3, consistenza 28 mq, rendita 41,94 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Sud con il sub. 44 (corsia di manovra dell'autorimessa), a Est con il sub. 7, a Ovest con il sub. 9.

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 148,60 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 63.508,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 53.621,80 trova:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 87 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

Data della valutazione: 03/04/2019

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero. Da ricerche effettuate presso:

l Conservatoria dei Registri Immobiliari della Provincia di Lecce;

l Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale di Lecce - Ufficio Territoriale di Maglie.

Sulle unità immobiliari costituenti il presente Lotto, non risultano atti di compravendita e/o scritture private e/o contratti di locazione registrati in data anteriore al pignoramento.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: Nessuna.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 88 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

T, particella 301 sub.7 natura C/6 di 28 mq al piano S1, particella 301 sub. 8 natura C/6 di 28 mq al piano S1. 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: Nessuna informazione aggiuntiva.

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

Non risulta l'esistenza di Dichiarazione di agibilità.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 89 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 90 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

sanitari nell'appartamento sub n.30. Si ritiene che la domanda del permesso di costruire in sanatoria sia possibile in quanto i suddetti interventi risultano conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione del fabbricato, sia al momento della presentazione della domanda. I costi per l'esecuzione dei lavori sono stati considerati nell'ambito del procedimento di stima del valore di mercato dei beni del Lotto. Essendo attualmente decorsi i termini di validità dell'autorizzazione paesaggistica rilasciata in data 23/02/2009 (5 anni dal rilascio), è necessario avviare, nell'ambito della richiesta di permesso di costruire in sanatoria, una nuova procedura di autorizzazione paesaggistica per i lavori di completamento. (normativa di riferimento: D.P.R. n. 380/2001, D.Lgs. n.42/2004) Le difformità sono regolarizzabili mediante: Permesso di costruire in sanatoria (art. 36 del D.P.R. n. 380/2001), Autorizzazione paesaggistica semplificata e Segnalazione certificata ai fini dell'agibilità. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: l Oneri comunali e sanzioni per tardiva comunicazione di fine lavori e dichiarazione di agibilità : €.1.300,00

l Onorario del tecnico incaricato: €.4.000,00

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: NESSUNA DIFFORMITÀ

8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ

8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ

BENI IN UGGIANO LA CHIESA VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, FRAZIONE CASAMASSELLA APPARTAMENTO

DI CUI AL PUNTO A appartamento a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 87,60 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra, interno 1 E, ha un'altezza interna di 2,7 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 30 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 4, consistenza 4,5 vani, rendita 174,30 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Nord con il sub. 46, a Est con il sub. 29, a Ovest con il sub. 31 e il sub. 39. Confina a Sud con particella 140 (altra ditta). L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 2009.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 91 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

DESCRIZIONE DETTAGLIATA: La localizzazione toponomastica del bene è la seguente:

l Provincia: Lecce;

l Comune: Uggiano la Chiesa;

l Frazione: Casamassella;

l Via: Via Madonna Della Scala;

l Civico n.: n. civico assente.

l Residenziale.

Mentre la sua tipologia catastale è di:

l Fabbricato categoria A/3 e classe 4.

L’edificio è stato costruito nell’anno: 2009 Per quanto riguarda l’aggregazione dell’unità con altre è da ritenersi come una:

l Unità immobiliare in condominio.

La tipologia edilizia del fabbricato è di un:

l Fabbricato di appartamenti a schiera.

I parametri generali dello stabile sono i seguenti:

l N. totale piani: 3, un piano interrato e due piani fuoriterra;

l N. delle unità immobiliari: n.24 appartamenti con accesso indipendente e n.24 box auto;ù

l Dimensione media unità immobiliari: c.a. 75-80 mq.

La tipologia edilizia dell'unità immobiliare è da ritenersi quale:

l Appartamento.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 92 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: ex UNI 10750:2005

descrizione consistenza indice commerciale Superficie esterna lorda 78,00 x 100 % = 78,00

Superficie cortili di pertinenza 64,00 x 15 % = 9,60

Totale: 142,00 87,60

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI: Procedimento di stima: altro (vedi paragrafo sviluppo valutazione).

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 93 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

IMMOBILE 1: PREZZO: 63.000 € - DATA: set-18 - SUPERFICIE: 85 - MANUTENZIONE: 2- SERVIZI: 2 - FUNZIONALITA': 2 - LIVELLO FINITURE: 2 IMMOBILE 2: PREZZO: 67.500 € - DATA: giu-18 - SUPERFICIE: 81 - MANUTENZIONE: 2- SERVIZI: 1 - FUNZIONALITA': 3 - LIVELLO FINITURE: 3 IMMOBILE 3: PREZZO: 91.500 € - DATA: nov-18 - SUPERFICIE: 80 - MANUTENZIONE: 3- SERVIZI: 1 - FUNZIONALITA': 4 - LIVELLO FINITURE: 4 IMMOBILE 4: PREZZO: 99.000 € - DATA: gen-19 - SUPERFICIE: 90 - MANUTENZIONE: 3- SERVIZI: 1 - FUNZIONALITA': 4 - LIVELLO FINITURE: 4 BENE STIMA: PREZZO: incognito - DATA: mar-19 - SUPERFICIE: 87 - MANUTENZIONE: 1 - SERVIZI: 1 - FUNZIONALITA': 1 - LIVELLO FINITURE: 2 Si è proceduto all'individuazione dei prezzi marginali (correttivi) di ogni singola caratteristica esaminata per ogni immobile comparabile. RIEPILOGO DEI PREZZI MARGINALI OTTENUTI IMMOBILE 1: DATA: -315,00 € - SUPERFICIE: 1.482,35 € - MANUTENZIONE: -5.000,00 € - SERVIZI: -4.000,00 € - FUNZIONALITA': -6.000,00 € - LIVELLO FINITURE: 0,00 € IMMOBILE 2: DATA: -506,25 € - SUPERFICIE: 4.447,06 € - MANUTENZIONE: -5.000,00 € - SERVIZI: 0,00 € - FUNZIONALITA': -12.000,00 € - LIVELLO FINITURE: -6.000,00 € IMMOBILE 3: DATA: -305,00 € - SUPERFICIE: 5.188,24 € - MANUTENZIONE: -10.000,00 € - SERVIZI: 0,00 € - FUNZIONALITA': -18.000,00 € - LIVELLO FINITURE: -12.000,00 € IMMOBILE 4: DATA:- 165,00 € - SUPERFICIE: -2.500,00 € - MANUTENZIONE: -10.000,00 € - SERVIZI: 0,00 € - FUNZIONALITA': -18.000,00 € - LIVELLO FINITURE: -12.000,00 € Il prezzo di mercato corretto è dato dalla media dei prezzi corretti di ogni comparabile e raffigura il prezzo ipotetico dell'immobile oggetto di valutazione come deriva dalla corrispondente comparazione con gli immobili di confronto. RIEPILOGO PREZZI CORRETTI IMMOBILE 1: 49.167 € IMMOBILE 2: 48.441 € IMMOBILE 3: 56.383 € IMMOBILE 4: 56.335 € PREZZO CORRETTO MEDIO = Valore di mercato dell'appartamento = 52.582 € VERIFICA CON IL CONFRONTO TRA DUE METODI Metodo per MCA: 52.581,00 € 2° metodo: stima parametrica per valore medio: 574 €/mq * 85 mq = 50.512,00 € Scarto percentuale: 4%< 5%

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore a corpo: 52.582,00

RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 52.582,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 52.582,00

BENI IN UGGIANO LA CHIESA VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, FRAZIONE CASAMASSELLA

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 94 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

BOX SINGOLO

DI CUI AL PUNTO B box singolo a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 30,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano seminterrato, interno B 7, ha un'altezza interna di 3,0 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 7 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 3, consistenza 28 mq, rendita 41,94 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Sud con il sub. 44 (corsia di manovra dell'autorimessa), a Est con il sub. 6, a Ovest con il sub. 8.

DESCRIZIONE DETTAGLIATA: La localizzazione toponomastica del bene è la seguente:

l Provincia: Lecce;

l Comune: Uggiano la Chiesa;

l Frazione: Casamassella;

l Via: Via Madonna Della Scala;

l Civico n.: n. civico assente.

l Residenziale.

Mentre la sua tipologia catastale è di:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 95 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

l Fabbricato categoria C/6 e classe 3.

L’edificio è stato costruito nell’anno: 2009 Per quanto riguarda l’aggregazione dell’unità con altre è da ritenersi come una:

l Unità immobiliare in condominio.

La tipologia edilizia del fabbricato è di un:

l Fabbricato di appartamenti a schiera.

I parametri generali dello stabile sono i seguenti:

l N. totale piani: 3, un piano interrato e due piani fuoriterra;

l N. delle unità immobiliari: n.24 appartamenti con accesso indipendente e n.24 box auto;

La tipologia edilizia dell'unità immobiliare è da ritenersi quale:

l Box auto.

L'unità immobiliare è un box per il parcheggio di autoveicoli, inserito al piano interrato di un edificio di due piani di appartamenti a schiera, dotati di cortili al piano terra e balconi al primo piano. Il manto di copertura dell'edificio è in lastre di pietra di Cursi. Il box auto è di forma rettangolare, è stato realizzato con strutture portanti del tipo a telaio in c.a., costituite da fondazioni, travi e pilastri in calcestruzzo armato. I solai sono del tipo misto latero- cementizio con travetti in c.a. a orditura monodirezionale. L'altezza netta interna è di 3,00 m. Le pareti di tamponamento esterno sono in muratura con blocchi in tufo. Le tramezzature di divisione tra i box sono in muratura con blocchi di tufo. Sono rivestite con intonaco civile liscio di colore bianco. La pavimentazione della corsia di manovra e dei box auto dell'autorimessa è in cemento stile industriale. L'aerazione/illuminazione naturale del box avviene tramite aperture sulla corsia di manovra dell'autorimessa. Il portone basculante di ingresso/uscita dal box è assente. Lo stato generale di conservazione è discreto, risultano assenti l'impianto elettrico e di illuminazione interno al box e il portone basculante.

CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: ex UNI 10750:2005

descrizione consistenza indice commerciale Superficie esterna lorda 30,00 x 100 % = 30,00

Totale: 30,00 30,00

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 96 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

l coefficiente di merito sullo stato degli impianti: K1 = 0,80;

l coefficiente di merito sullo stato delle finiture e degli infissi: K2 = 0,90;

l coefficiente di merito complessivo: K = K1*K2 = 0,72.

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore superficie principale: 30,00 x 266,00 = 7.980,00

RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 7.980,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 7.980,00

BENI IN UGGIANO LA CHIESA VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, FRAZIONE CASAMASSELLA BOX SINGOLO

DI CUI AL PUNTO C box singolo a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 31,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano seminterrato, interno B 8, ha un'altezza interna di 3,0 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 8 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 3, consistenza 28 mq, rendita 41,94 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Sud con il sub. 44 (corsia di manovra dell'autorimessa), a Est con il sub. 7, a Ovest con il sub. 9.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 97 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

DESCRIZIONE DETTAGLIATA: La localizzazione toponomastica del bene è la seguente:

l Provincia: Lecce;

l Comune: Uggiano la Chiesa;

l Frazione: Casamassella;

l Via: Via Madonna Della Scala;

l Civico n.: n. civico assente.

l Residenziale.

Mentre la sua tipologia catastale è di:

l Fabbricato categoria C/6 e classe 3.

L’edificio è stato costruito nell’anno: 2009 Per quanto riguarda l’aggregazione dell’unità con altre è da ritenersi come una:

l Unità immobiliare in condominio.

La tipologia edilizia del fabbricato è di un:

l Fabbricato di appartamenti a schiera.

I parametri generali dello stabile sono i seguenti:

l N. totale piani: 3, un piano interrato e due piani fuoriterra;

l N. delle unità immobiliari: n.24 appartamenti con accesso indipendente e n.24 box auto;

La tipologia edilizia dell'unità immobiliare è da ritenersi quale:

l Box auto.

L'unità immobiliare è un box per il parcheggio di autoveicoli, inserito al piano interrato di un

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 98 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: ex UNI 10750:2005

descrizione consistenza indice commerciale Superficie esterna lorda 31,00 x 100 % = 31,00

Totale: 31,00 31,00

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

l coefficiente di merito sullo stato degli impianti: K1 = 0,80;

l coefficiente di merito sullo stato delle finiture e degli infissi: K2 = 0,90;

l coefficiente di merito complessivo: K = K1*K2 = 0,72.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 99 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

Il prezzo medio risulta quindi: 370 (€/mq) * K = 370 * 0,72 = 266 €/mq Il valore di mercato stimato per il box auto corrisponde a: 266 (€/mq) * Superficie commerciale (mq) = 266 * 31 = 8.246,00 €

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore superficie principale: 31,00 x 266,00 = 8.246,00

RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 8.246,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 8.246,00

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

La stima del valore di mercato dell'immobile di tipo residenziale (appartamento) è stata eseguita tramite il procedimento di Market Comparison Approach o MCA, che rappresenta una procedura sistematica di comparazione tra il bene oggetto di stima e di valore ignoto e una serie di immobili simili - appartenenti allo stesso segmento di mercato del bene da valutare - per i quali si è a conoscenza del reale e recente prezzo di mercato. La definizione di valore di mercato adottata è conforme agli standard internazionali ed europei fissati da IVSC (International Valuation Standards Committee). La comparabilità è stata ricercata geograficamente e in relazione alla specifica tipologia immobiliare di appartamento in fabbricato di case a schiera. Una volta individuato un campione di n.4 comparabili si è proceduto all'analisi dei singoli comparabili rilevando, nel modo più approfondito possibile, le seguenti caratteristiche: Data (DAT): conteggiata in mesi dal momento di stima (Marzo 2019); Superficie commerciale (SCC): misurata in metri quadrati; Stato di manutenzione immobile (STM): misurato con una scala di merito, 1=scadente, 2=normale, 3=buona ; Servizi (SER): numero di servizi igienici presenti nell'unità immobiliare; Funzionalità complessiva (FNZ): relativa a dotazione e stato degli impianti, misurata con una scala di merito, 1=assente, 2=scadente, 3=normale, 4=buona; Livello delle finiture (FIN): relativa a qualità e stato delle opere di finitura, misurata con una scala di merito, 1=assente, 2=scadente, 3=normale, 4=buona. Si è proceduto quindi a determinare il prezzo marginale di ogni singola caratteristica esaminata per ogni immobile comparabile, ottenendo il prezzo di mercato corretto per ogni comparabile e infine il valore di mercato dell'immobile oggetto di stima come media dei prezzi corretti dei 4 comparabili. Il valore di mercato ottenuto con il metodo MCA è stato confrontato con il valore di mercato ricavato tramite stima monoparametrica in base al prezzo medio al mq di superficie commerciale, basato sulla media tra quotazione OMI del 2° semestre del 2018 nella zona di Casamassella e valore medio ricavato da indagini di mercato presso agenzie immobiliari della zona, verificando che lo scarto percentuale tra i due metodi di stima (MCA e parametrica per valore medio) risultasse inferiore al 5%. Una seconda verifica effettuata è stata quella dello scarto dal prezzo medio, ottenendo uno scarto percentuale dato dalla differenza tra il prezzo corretto di ogni comparabile e il prezzo medio, il tutto rapportato a quest'ultimo, inferiore al 10% per ogni immobile dell'insieme di confronto. La stima del valore di mercato delle unità immobiliari di tipo box auto è stata eseguita tramite il metodo monoparametrico in base al prezzo medio al mq di superficie commerciale, ricavato dal valore di mercato medio delle quotazioni OMI del 2° semestre 2018 riferite alla zona di Casamassella (370 €/mq) a cui sono stati applicati dei coefficienti moltiplicativi riduttivi, per tenere conto dello stato delle finiture e degli impianti dei box auto oggetto di stima.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 100 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

I valori per metro quadro di superficie commerciale, al netto di aggiustamenti e riduzioni, sono i seguenti: Corpo A - appartamento (sub. n.30): 454 €/mq; Corpo B - box singolo (sub. n.7): 224 €/mq; Corpo C - box singolo (sub. n.8): 224 €/mq. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Lecce, ufficio del registro di Lecce, conservatoria dei registri immobiliari di Lecce, ufficio tecnico di Uggiano La Chiesa, agenzie: della zona, osservatori del mercato immobiliare O.M.I. - Osservatorio del mercato immobiliare di Lecce e Provincia, ed inoltre: annunci immobiliari su: www.immobiliare.it, www.casa.it

DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:

l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore;

l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia;

l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;

l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;

l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;

l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;

VALORE DI MERCATO (OMV):

RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:

ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 87,60 0,00 52.582,00 52.582,00

B box singolo 30,00 0,00 7.980,00 7.980,00

C box singolo 31,00 0,00 8.246,00 8.246,00

68.808,00 € 68.808,00 €

Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 5.300,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 63.508,00

VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale €. 9.526,20 e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese condominiali insolute ai sensi dell'art.568 cpc: €. 360,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato €. 53.621,80 di fatto e di diritto in cui si trova:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 101 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 102 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

TRIBUNALE ORDINARIO - LECCE - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 541/2018 LOTTO 8

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A appartamento a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 119,63 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra, interno 1 F, ha un'altezza interna di 2,7 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 31 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 4, consistenza 6 vani, rendita 232,41 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Nord con il sub. 46, a Est con il sub. 30 e il sub. 40, a Ovest con il sub. 32 e il sub. 34. Confina a Sud con particella 140 (altra ditta).

L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 2009. B box singolo a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 32,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano seminterrato, interno B 9, ha un'altezza interna di 3,0 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 9 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 3, consistenza 29 mq, rendita 43,43 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Sud con il sub. 44 (corsia di manovra dell'autorimessa), a Est con il sub. 8, a Ovest con il sub. 10.

C box singolo a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 30,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano seminterrato, interno B 10, ha un'altezza interna di 3,0 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 10 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 3, consistenza 27 mq, rendita 40,44 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Sud con il sub. 44 (corsia di manovra dell'autorimessa), a Est con il sub. 9, a Ovest con il sub. 11.

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 181,63 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 61.826,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 52.168,10 trova:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 103 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

Data della valutazione: 03/04/2019

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero. Da ricerche effettuate presso:

l Conservatoria dei Registri Immobiliari della Provincia di Lecce;

l Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale di Lecce - Ufficio Territoriale di Maglie.

Sulle unità immobiliari costituenti il presente Lotto, non risultano atti di compravendita e/o scritture private e/o contratti di locazione registrati in data anteriore al pignoramento.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: Nessuna.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 104 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

T, particella 301 sub.9 natura C/6 di 29 mq al piano S1, particella 301 sub. 10 natura C/6 di 27 mq al piano S1. 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: Nessuna informazione aggiuntiva.

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

Non risulta l'esistenza di Dichiarazione di agibilità.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 105 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 106 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

verifica e completamento a regola d'arte degli impianti dell'appartamento e dei box auto. - posa in opera delle porte basculanti di ingresso/uscita dei box auto. - deposito di planimetrie aggiornate riportanti la reale dimensione della finestra esistente nel locale 4 dell'appartamento sub. n.31. Si ritiene che la domanda del permesso di costruire in sanatoria sia possibile in quanto i suddetti interventi risultano conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione del fabbricato, sia al momento della presentazione della domanda. I costi per l'esecuzione dei lavori sono stati considerati nell'ambito del procedimento di stima del valore di mercato dei beni del Lotto. Essendo attualmente decorsi i termini di validità dell'autorizzazione paesaggistica rilasciata in data 23/02/2009 (5 anni dal rilascio), è necessario avviare, nell'ambito della richiesta di permesso di costruire in sanatoria, una nuova procedura di autorizzazione paesaggistica per i lavori di completamento. (normativa di riferimento: D.P.R. n. 380/2001, D.Lgs. n.42/2004) Le difformità sono regolarizzabili mediante: Permesso di costruire in sanatoria (art. 36 del D.P.R. n. 380/2001), Autorizzazione paesaggistica semplificata e Segnalazione certificata ai fini dell'agibilità. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: l Oneri comunali e sanzioni per tardiva comunicazione di fine lavori e dichiarazione di agibilità : €.2.000,00

l Onorario del tecnico incaricato: €.7.000,00

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: NESSUNA DIFFORMITÀ

8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ

8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ

BENI IN UGGIANO LA CHIESA VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, FRAZIONE CASAMASSELLA APPARTAMENTO

DI CUI AL PUNTO A appartamento a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 119,63 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra, interno 1 F, ha un'altezza interna di 2,7 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 31 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 4, consistenza 6 vani, rendita 232,41 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Nord con il sub. 46, a Est con il sub. 30 e il sub. 40, a Ovest con il sub. 32 e il sub. 34. Confina a Sud con particella 140 (altra ditta). L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 2009.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 107 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

Madonna della Scala.

QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: nella media esposizione: nella media luminosità: nella media panoramicità: nella media impianti tecnici: molto scarso stato di manutenzione generale: molto scarso servizi: al di sotto della media

DESCRIZIONE DETTAGLIATA: La localizzazione toponomastica del bene è la seguente:

l Provincia: Lecce;

l Comune: Uggiano la Chiesa;

l Frazione: Casamassella;

l Via: Via Madonna Della Scala;

l Civico n.: n. civico assente.

l Residenziale.

Mentre la sua tipologia catastale è di:

l Fabbricato categoria A/3 e classe 4.

L’edificio è stato costruito nell’anno: 2009 Per quanto riguarda l’aggregazione dell’unità con altre è da ritenersi come una:

l Unità immobiliare in condominio.

La tipologia edilizia del fabbricato è di un:

l Fabbricato di appartamenti a schiera.

I parametri generali dello stabile sono i seguenti:

l N. totale piani: 3, un piano interrato e due piani fuoriterra;

l N. delle unità immobiliari: n.24 appartamenti con accesso indipendente e n.24 box auto;

l Dimensione media unità immobiliari: c.a. 75-80 mq.

La tipologia edilizia dell'unità immobiliare è da ritenersi quale:

l Appartamento.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 108 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

copertura dell'edificio è in lastre di pietra di Cursi. L'appartamento è suddiviso in 4 locali, attualmente vuoti e pertanto privi di destinazione specifica, più un ripostiglio, un disimpegno e un bagno. Vi sono inoltre due cortili esterni, sul fronte e sul retro dell'appartamento. Al momento del sopralluogo l'appartamento risulta vuoto e non arredato, privo di infissi esterni e apparecchi sanitari. L'appartamento è stato realizzato con strutture portanti del tipo a telaio in c.a., costituite da fondazioni, travi e pilastri in calcestruzzo armato. I solai sono del tipo misto latero-cementizio con travetti in c.a. a orditura monodirezionale. Le pareti di tamponamento esterno sono in muratura con blocchi in tufo, rivestite esternamente con intonaco civile di colore bianco. Il prospetto esterno presenta altri elementi, quali pilastri e parapetti dei balconi, rivestiti con intonaco di tipo graniglia, di colore rosa antico. All'interno l'appartamento è allo stato "rustico". L'altezza netta interna è di 2,70 m. Non sono stati realizzati: massetti e pavimentazioni, intonacatura e tinteggiatura delle pareti, rivestimenti del bagno, posa in opera di infissi interni ed esterni. Gli impianti, che presentano una predisposizione generale sia a pavimento (visibili a vista non essendoci il massetto) che sottotraccia a parete, necessitano di revisione, completamento e verifica di conformità alla regola d'arte. Le tramezzature interne sono in muratura con blocchi di tufo. Non sono rivestite. Le pavimentazioni dei cortili sono in mattonelle di tipo ceramico di colore chiaro. Gli infissi esterni sono assenti. Lo stato generale di conservazione è scadente, all'interno l'appartamento è allo stato "rustico", le finiture esterne presentano alcuni segni di degrado.

CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: ex UNI 10750:2005

descrizione consistenza indice commerciale Superficie esterna lorda 106,50 x 100 % = 106,50

Superficie cortili di pertinenza 87,50 x 15 % = 13,13

Totale: 194,00 119,63

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI: Procedimento di stima: altro (vedi paragrafo sviluppo valutazione).

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 109 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

IMMOBILE 1: PREZZO: 63.000 € - DATA: set-18 - SUPERFICIE: 85 - MANUTENZIONE: 2- SERVIZI: 2 - FUNZIONALITA': 3 - LIVELLO FINITURE: 3 IMMOBILE 2: PREZZO: 58.500 € - DATA: set-18 - SUPERFICIE: 91 - MANUTENZIONE: 1- SERVIZI: 1 - FUNZIONALITA': 3 - LIVELLO FINITURE: 3 IMMOBILE 3: PREZZO: 91.500 € - DATA: mar-19 - SUPERFICIE: 105 - MANUTENZIONE: 3 - SERVIZI: 2 - FUNZIONALITA': 4 - LIVELLO FINITURE: 4 IMMOBILE 4: PREZZO: 115.200 € - DATA: mar-18 - SUPERFICIE: 130 - MANUTENZIONE: 3 - SERVIZI: 2 - FUNZIONALITA': 4 - LIVELLO FINITURE: 4 BENE STIMA: PREZZO: incognito - DATA: mar-19 - SUPERFICIE: 120 - MANUTENZIONE: 1 - SERVIZI: 1 - FUNZIONALITA': 1 - LIVELLO FINITURE: 1 Si è proceduto all'individuazione dei prezzi marginali (correttivi) di ogni singola caratteristica esaminata per ogni immobile comparabile. RIEPILOGO DEI PREZZI MARGINALI OTTENUTI IMMOBILE 1: DATA: -315,00 € - SUPERFICIE: 22.500,00 € - MANUTENZIONE: -5.000,00 € - SERVIZI: -4.000,00 € - FUNZIONALITA': -12.000,00 € - LIVELLO FINITURE: -12.000,00 € IMMOBILE 2: DATA: -292,50 € - SUPERFICIE: 18.642,86 € - MANUTENZIONE: 0,00 € - SERVIZI: 0,00 € - FUNZIONALITA': -12.000,00 € - LIVELLO FINITURE: -12.000,00 € IMMOBILE 3: DATA: 0,00 € - SUPERFICIE: 9.642,86 € - MANUTENZIONE: -10.000,00 € - SERVIZI: -4.000,00 € - FUNZIONALITA': -18.000,00 € - LIVELLO FINITURE: -18.000,00 € IMMOBILE 4: DATA:- 1.152,00 € - SUPERFICIE: -6.428,57 € - MANUTENZIONE: -10.000,00 € - SERVIZI: -4.000,00 € - FUNZIONALITA': -18.000,00 € - LIVELLO FINITURE: -18.000,00 € Il prezzo di mercato corretto è dato dalla media dei prezzi corretti di ogni comparabile e raffigura il prezzo ipotetico dell'immobile oggetto di valutazione come deriva dalla corrispondente comparazione con gli immobili di confronto. RIEPILOGO PREZZI CORRETTI IMMOBILE 1: 52.185 € IMMOBILE 2: 52.850 € IMMOBILE 3: 50.843 € IMMOBILE 4: 57.619 € PREZZO CORRETTO MEDIO = Valore di mercato dell'appartamento = 53.374 € VERIFICA CON IL CONFRONTO TRA DUE METODI Metodo per MCA: 53.374,00 € 2° metodo: stima parametrica per valore medio: 432 €/mq * 120 mq = 51.840,00 € Scarto percentuale: 3%< 5%

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore a corpo: 53.374,00

RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 53.374,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 53.374,00

BENI IN UGGIANO LA CHIESA VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, FRAZIONE CASAMASSELLA

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 110 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

BOX SINGOLO

DI CUI AL PUNTO B box singolo a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 32,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano seminterrato, interno B 9, ha un'altezza interna di 3,0 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 9 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 3, consistenza 29 mq, rendita 43,43 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Sud con il sub. 44 (corsia di manovra dell'autorimessa), a Est con il sub. 8, a Ovest con il sub. 10.

DESCRIZIONE DETTAGLIATA: La localizzazione toponomastica del bene è la seguente:

l Provincia: Lecce;

l Comune: Uggiano la Chiesa;

l Frazione: Casamassella;

l Via: Via Madonna Della Scala;

l Civico n.: n. civico assente.

l Residenziale.

Mentre la sua tipologia catastale è di:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 111 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

l Fabbricato categoria C/6 e classe 3.

L’edificio è stato costruito nell’anno: 2009 Per quanto riguarda l’aggregazione dell’unità con altre è da ritenersi come una:

l Unità immobiliare in condominio.

La tipologia edilizia del fabbricato è di un:

l Fabbricato di appartamenti a schiera.

I parametri generali dello stabile sono i seguenti:

l N. totale piani: 3, un piano interrato e due piani fuoriterra;

l N. delle unità immobiliari: n.24 appartamenti con accesso indipendente e n.24 box auto;

La tipologia edilizia dell'unità immobiliare è da ritenersi quale:

l Box auto.

L'unità immobiliare è un box per il parcheggio di autoveicoli, inserito al piano interrato di un edificio di due piani di appartamenti a schiera, dotati di cortili al piano terra e balconi al primo piano. Il manto di copertura dell'edificio è in lastre di pietra di Cursi. Il box auto è di forma rettangolare, è stato realizzato con strutture portanti del tipo a telaio in c.a., costituite da fondazioni, travi e pilastri in calcestruzzo armato. I solai sono del tipo misto latero- cementizio con travetti in c.a. a orditura monodirezionale. L'altezza netta interna è di 3,00 m. Le pareti di tamponamento esterno sono in muratura con blocchi in tufo. Le tramezzature di divisione tra i box sono in muratura con blocchi di tufo. Sono rivestite con intonaco civile liscio di colore bianco. La pavimentazione della corsia di manovra e dei box auto dell'autorimessa è in cemento stile industriale. L'aerazione/illuminazione naturale del box avviene tramite aperture sulla corsia di manovra dell'autorimessa. Il portone basculante di ingresso/uscita dal box è assente. Lo stato generale di conservazione è discreto, risultano assenti l'impianto elettrico e di illuminazione interno al box e il portone basculante.

CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: ex UNI 10750:2005

descrizione consistenza indice commerciale Superficie esterna lorda 32,00 x 100 % = 32,00

Totale: 32,00 32,00

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 112 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

l coefficiente di merito sullo stato degli impianti: K1 = 0,80;

l coefficiente di merito sullo stato delle finiture e degli infissi: K2 = 1,00;

l coefficiente di merito complessivo: K = K1*K2 = 0,80.

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore superficie principale: 32,00 x 296,00 = 9.472,00

RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 9.472,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 9.472,00

BENI IN UGGIANO LA CHIESA VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, FRAZIONE CASAMASSELLA BOX SINGOLO

DI CUI AL PUNTO C box singolo a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 30,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano seminterrato, interno B 10, ha un'altezza interna di 3,0 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 10 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 3, consistenza 27 mq, rendita 40,44 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Sud con il sub. 44 (corsia di manovra dell'autorimessa), a Est con il sub. 9, a Ovest con il sub. 11.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 113 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

DESCRIZIONE DETTAGLIATA: La localizzazione toponomastica del bene è la seguente:

l Provincia: Lecce;

l Comune: Uggiano la Chiesa;

l Frazione: Casamassella;

l Via: Via Madonna Della Scala;

l Civico n.: n. civico assente.

l Residenziale.

Mentre la sua tipologia catastale è di:

l Fabbricato categoria C/6 e classe 3.

L’edificio è stato costruito nell’anno: 2009 Per quanto riguarda l’aggregazione dell’unità con altre è da ritenersi come una:

l Unità immobiliare in condominio.

La tipologia edilizia del fabbricato è di un:

l Fabbricato di appartamenti a schiera.

I parametri generali dello stabile sono i seguenti:

l N. totale piani: 3, un piano interrato e due piani fuoriterra;

l N. delle unità immobiliari: n.24 appartamenti con accesso indipendente e n.24 box auto;

La tipologia edilizia dell'unità immobiliare è da ritenersi quale:

l Box auto.

L'unità immobiliare è un box per il parcheggio di autoveicoli, inserito al piano interrato di un

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 114 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

edificio di due piani di appartamenti a schiera, dotati di cortili al piano terra e balconi al primo piano. Il manto di copertura dell'edificio è in lastre di pietra di Cursi. Il box auto è di forma rettangolare, è stato realizzato con strutture portanti del tipo a telaio in c.a., costituite da fondazioni, travi e pilastri in calcestruzzo armato. I solai sono del tipo misto latero- cementizio con travetti in c.a. a orditura monodirezionale. L'altezza netta interna è di 3,00 m. Le pareti di tamponamento esterno sono in muratura con blocchi in tufo. Le tramezzature di divisione tra i box sono in muratura con blocchi di tufo. Sono rivestite con intonaco civile liscio di colore bianco. La pavimentazione della corsia di manovra e dei box auto dell'autorimessa è in cemento stile industriale. L'aerazione/illuminazione naturale del box avviene tramite aperture sulla corsia di manovra dell'autorimessa. Il portone basculante di ingresso/uscita dal box è di acciaio zincato, con soprastante grata di aerazione e illuminazione. Lo stato generale di conservazione è discreto, risulta assente l'impianto elettrico e di illuminazione interno al box.

CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: ex UNI 10750:2005

descrizione consistenza indice commerciale Superficie esterna lorda 30,00 x 100 % = 30,00

Totale: 30,00 30,00

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

l coefficiente di merito sullo stato degli impianti: K1 = 0,80;

l coefficiente di merito sullo stato delle finiture e degli infissi: K2 = 0,90;

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 115 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

l coefficiente di merito complessivo: K = K1*K2 = 0,72.

Il prezzo medio risulta quindi: 370 (€/mq) * K = 370 * 0,72 = 266 €/mq Il valore di mercato stimato per il box auto corrisponde a: 266 (€/mq) * Superficie commerciale (mq) = 266 * 26 = 7.980,00 €

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore superficie principale: 30,00 x 266,00 = 7.980,00

RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 7.980,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 7.980,00

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

La stima del valore di mercato dell'immobile di tipo residenziale (appartamento) è stata eseguita tramite il procedimento di Market Comparison Approach o MCA, che rappresenta una procedura sistematica di comparazione tra il bene oggetto di stima e di valore ignoto e una serie di immobili simili - appartenenti allo stesso segmento di mercato del bene da valutare - per i quali si è a conoscenza del reale e recente prezzo di mercato. La definizione di valore di mercato adottata è conforme agli standard internazionali ed europei fissati da IVSC (International Valuation Standards Committee). La comparabilità è stata ricercata geograficamente e in relazione alla specifica tipologia immobiliare di appartamento in fabbricato di case a schiera. Una volta individuato un campione di n.4 comparabili si è proceduto all'analisi dei singoli comparabili rilevando, nel modo più approfondito possibile, le seguenti caratteristiche: Data (DAT): conteggiata in mesi dal momento di stima (Marzo 2019); Superficie commerciale (SCC): misurata in metri quadrati; Stato di manutenzione immobile (STM): misurato con una scala di merito, 1=scadente, 2=normale, 3=buona ; Servizi (SER): numero di servizi igienici presenti nell'unità immobiliare; Funzionalità complessiva (FNZ): relativa a dotazione e stato degli impianti, misurata con una scala di merito, 1=assente, 2=scadente, 3=normale, 4=buona; Livello delle finiture (FIN): relativa a qualità e stato delle opere di finitura, misurata con una scala di merito, 1=assente, 2=scadente, 3=normale, 4=buona. Si è proceduto quindi a determinare il prezzo marginale di ogni singola caratteristica esaminata per ogni immobile comparabile, ottenendo il prezzo di mercato corretto per ogni comparabile e infine il valore di mercato dell'immobile oggetto di stima come media dei prezzi corretti dei 4 comparabili. Il valore di mercato ottenuto con il metodo MCA è stato confrontato con il valore di mercato ricavato tramite stima monoparametrica in base al prezzo medio al mq di superficie commerciale, basato sulla media tra quotazione OMI del 2° semestre del 2018 nella zona di Casamassella e valore medio ricavato da indagini di mercato presso agenzie immobiliari della zona, verificando che lo scarto percentuale tra i due metodi di stima (MCA e parametrica per valore medio) risultasse inferiore al 5%. Una seconda verifica effettuata è stata quella dello scarto dal prezzo medio, ottenendo uno scarto percentuale dato dalla differenza tra il prezzo corretto di ogni comparabile e il prezzo medio, il tutto rapportato a quest'ultimo, inferiore al 10% per ogni immobile dell'insieme di confronto. La stima del valore di mercato delle unità immobiliari di tipo box auto è stata eseguita tramite il metodo monoparametrico in base al prezzo medio al mq di superficie commerciale, ricavato dal valore di mercato medio delle quotazioni OMI del 2° semestre 2018 riferite alla zona di Casamassella (370 €/mq) a cui sono stati applicati dei coefficienti moltiplicativi riduttivi, per tenere conto dello stato

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 116 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

delle finiture e degli impianti dei box auto oggetto di stima. I valori per metro quadro di superficie commerciale, al netto di aggiustamenti e riduzioni, sono i seguenti: Corpo A - appartamento (sub. n.31): 312 €/mq; Corpo B - box singolo (sub. n.9): 250 €/mq; Corpo C - box singolo (sub. n.10): 224 €/mq. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Lecce, ufficio del registro di Lecce, conservatoria dei registri immobiliari di Lecce, ufficio tecnico di Uggiano La Chiesa, agenzie: della zona, osservatori del mercato immobiliare O.M.I. - Osservatorio del mercato immobiliare di Lecce e Provincia, ed inoltre: annunci immobiliari su: www.immobiliare.it, www.casa.it

DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:

l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore;

l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia;

l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;

l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;

l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;

l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;

VALORE DI MERCATO (OMV):

RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:

ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 119,63 0,00 53.374,00 53.374,00

B box singolo 32,00 0,00 9.472,00 9.472,00

C box singolo 30,00 0,00 7.980,00 7.980,00

70.826,00 € 70.826,00 €

Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 9.000,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 61.826,00

VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale €. 9.273,90 e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 117 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato €. 52.168,10 di fatto e di diritto in cui si trova:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 118 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

TRIBUNALE ORDINARIO - LECCE - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 541/2018 LOTTO 9

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A appartamento a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 110,36 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano primo, interno 2 D, ha un'altezza interna di 2,7 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 37 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 4, consistenza 4,5 vani, rendita 174,30 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: 1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Sud con il sub. 36, a Ovest con il sub. 38, a Est con il sub. 35. Il prospetto Nord e il prospetto Sud sono aperti e affacciano su particella 301.

L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 2009. B box singolo a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 26,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano seminterrato, interno B 18, ha un'altezza interna di 2,5 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 18 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 3, consistenza 22 mq, rendita 32,95 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Nord con il sub. 44 (corsia di manovra dell'autorimessa), a Est con il sub. 19, a Ovest con il sub. 17.

C box singolo a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 29,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano seminterrato, interno B 19, ha un'altezza interna di 2,5 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 19 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 3, consistenza 26 mq, rendita 38,94 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Nord con il sub. 44 (corsia di manovra dell'autorimessa), a Est con il sub. 20, a Ovest con il sub. 18.

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 165,36 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 86.031,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 72.322,35 trova:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 119 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

Data della valutazione: 03/04/2019

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** senza alcun titolo. Da ricerche effettuate presso:

l Conservatoria dei Registri Immobiliari della Provincia di Lecce;

l Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale di Lecce - Ufficio Territoriale di Maglie.

Sulle unità immobiliari costituenti il presente Lotto, non risultano atti di compravendita e/o scritture private e/o contratti di locazione registrati in data anteriore al pignoramento.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.1.4. Altre limitazioni d'uso:

4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: Nessuna.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 120 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

della Scala, distinte al Catasto Fabbricati al foglio 5 particella 301 sub. 37 natura A/3 di 5 vani al piano 1, particella 301 sub. 18 natura C/6 di 22 mq al piano S1, particella 301 sub. 19 natura C/6 di 26 mq al piano S1.

4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 402,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 804,00 sono inoltre presenti i seguenti vincoli e/o dotazioni condominiali: Nel regolamento di condominio, il piazzale antistante al fabbricato è previsto di proprietà comune al Blocco A e al Blocco B del complesso edilizio. Ulteriori avvertenze: Le unità immobiliari, che formano il Lotto, ricadono in un'area sottoposta a vincolo paesaggistico, istituito ai sensi della Legge 1497 con Decreto Ministeriale del 13 febbraio 1970 "Dichiarazione di notevole interesse pubblico di una parte del territorio comunale di Uggiano la Chiesa". Gli interventi edilizi sulle unità immobiliari sono soggetti a richiesta del preventivo Parere della Soprintendenza Archeologia Belle Arti e Paesaggio di Lecce e alla richiesta di Autorizzazione Paesaggistica. Nel Piano Paesaggistico Territoriale Regionale vigente (P.P.T.R.), le unità immobiliari, che formano il Lotto, ricadono in un'area tipizzata come "Immobili e aree di notevole interesse pubblico" nell'ambito "6.3.1 Componenti culturali e insediative" del sistema di tutele. Per gli interventi sulle unità immobiliari trova applicazione quanto previsto dal P.P.T.R. per gli immobili e le aree di notevole interesse pubblico, tra cui l'art. 79 delle NTA del P.P.T.R..

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: Nessuna informazione aggiuntiva.

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

Non risulta l'esistenza di Dichiarazione di agibilità.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 121 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 122 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

sul lastrico solare dell'appartamento sub. n. 37. - verifica e completamento a regola d'arte degli impianti dell'appartamento e dei box auto. - posa in opera delle porte basculanti di ingresso/uscita dei box auto. - deposito di planimetrie aggiornate riportanti: la tettoia in legno aperta su 3 lati sul lastrico solare, l'assenza di fatto di due finestre nel locale 1 e di una finestra nel locale 2 dell'appartamento sub. n. 37. Si ritiene che la domanda del permesso di costruire in sanatoria sia possibile in quanto i suddetti interventi risultano conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione del fabbricato, sia al momento della presentazione della domanda. I costi per l'esecuzione dei lavori sono stati considerati nell'ambito del procedimento di stima del valore di mercato dei beni del Lotto. Essendo attualmente decorsi i termini di validità dell'autorizzazione paesaggistica rilasciata in data 23/02/2009 (5 anni dal rilascio), è necessario avviare, nell'ambito della richiesta di permesso di costruire in sanatoria, una nuova procedura di autorizzazione paesaggistica per i lavori di completamento. (normativa di riferimento: D.P.R. n. 380/2001, D.Lgs. n.42/2004) Le difformità sono regolarizzabili mediante: Permesso di costruire in sanatoria (art. 36 del D.P.R. n. 380/2001), Autorizzazione paesaggistica semplificata e Segnalazione certificata ai fini dell'agibilità. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: l Oneri comunali e sanzioni per tardiva comunicazione di fine lavori e dichiarazione di agibilità : €.1.300,00

l Onorario del tecnico incaricato: €.4.000,00

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: Si è riscontrata sul lastrico solare dell'appartamento identificato al sub. n. 37, l'esistenza di una tettoia in legno di modeste dimensioni con pilastrini in legno montati su muretto interno. La presenza della tettoia non è riportata nel progetto allegato al permesso di costruire, ma si ritiene sia sanabile mediante apertura della tettoia sui tre lati, in modo da escludersi la rilevanza volumetrica. La tettoia non è riportata nella planimetria catastale del sub. n. 37. Le difformità sono regolarizzabili mediante: Pratica Docfa per aggiornamento della planimetria catastale del sub. n. 37 rispetto allo stato dei luoghi. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: l Oneri catastali e onorario del tecnico abilitato per la pratica Docfa: €.600,00

Questa situazione è riferita solamente a Appartamento identificato al subalterno n. 37

8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ

8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ

BENI IN UGGIANO LA CHIESA VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, FRAZIONE CASAMASSELLA APPARTAMENTO

DI CUI AL PUNTO A appartamento a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 110,36 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano primo, interno 2 D, ha un'altezza interna di 2,7 m.Identificazione catastale:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 123 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

l foglio 5 particella 301 sub. 37 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 4, consistenza 4,5 vani, rendita 174,30 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: 1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Sud con il sub. 36, a Ovest con il sub. 38, a Est con il sub. 35. Il prospetto Nord e il prospetto Sud sono aperti e affacciano su particella 301. L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 2009.

QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: nella media esposizione: al di sopra della media luminosità: nella media panoramicità: al di sopra della media impianti tecnici: al di sotto della media stato di manutenzione generale: al di sotto della media servizi: al di sotto della media

DESCRIZIONE DETTAGLIATA: La localizzazione toponomastica del bene è la seguente:

l Provincia: Lecce;

l Comune: Uggiano la Chiesa;

l Frazione: Casamassella;

l Via: Via Madonna Della Scala;

l Civico n.: n. civico assente.

l Residenziale.

Mentre la sua tipologia catastale è di:

l Fabbricato categoria A/3 e classe 4.

L’edificio è stato costruito nell’anno: 2009 Per quanto riguarda l’aggregazione dell’unità con altre è da ritenersi come una:

l Unità immobiliare in condominio.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 124 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

La tipologia edilizia del fabbricato è di un:

l Fabbricato di appartamenti a schiera.

I parametri generali dello stabile sono i seguenti:

l N. totale piani: 3, un piano interrato e due piani fuoriterra;

l N. delle unità immobiliari: n.24 appartamenti con accesso indipendente e n.24 box auto;

l Dimensione media unità immobiliari: c.a. 75-80 mq.

La tipologia edilizia dell'unità immobiliare è da ritenersi quale:

l Appartamento.

L'unità immobiliare di civile abitazione è un appartamento inserito al piano primo di un edificio di due piani di appartamenti a schiera, dotati di cortili al piano terra e balconi al primo piano. Il manto di copertura dell'edificio è in lastre di pietra di Cursi. L'appartamento è suddiviso in 3 locali, di cui un soggiorno e due camere, più una cucina, un disimpegno e un bagno. Vi sono inoltre due balconi. Al momento del sopralluogo l'appartamento risulta arredato, dotato di cucina e apparecchi sanitari. L'appartamento è stato realizzato con strutture portanti del tipo a telaio in c.a., costituite da fondazioni, travi e pilastri in calcestruzzo armato. I solai sono del tipo misto latero-cementizio con travetti in c.a. a orditura monodirezionale. L'altezza netta interna è di 2,70 m. Le pareti di tamponamento esterno sono in muratura con blocchi in tufo, rivestite esternamente con intonaco civile di colore bianco. Il prospetto esterno presenta altri elementi, quali pilastri e parapetti dei balconi, rivestiti con intonaco di tipo graniglia, di colore rosa antico. Le tramezzature interne sono in muratura con blocchi di tufo. Sono rivestite con intonaco civile liscio di colore bianco. Le pavimentazioni sono in mattonelle di tipo ceramico di colore chiaro, sia negli interni dell'appartamento che nei balconi. Gli infissi esterni sono in alluminio di colore chiaro, con doppio vetro e serrande avvolgibili di oscuramento. L'impianto elettrico è del tipo sottotraccia, ma risulta privo di certificazione di conformità. Il riscaldamento è con termosifoni collegati a caldaia autonoma a gpl. Gli impianti idrici sono allacciati alla rete cittadina. Non è presente l'impianto gas metano, tuttavia vi è possibilità di futuro allacciamento alla rete cittadina passante per via Madonna Della Scala. L'appartamento è dotato di una terrazza (o lastrico solare) di pertinenza posto al piano copertura dell'edificio. Il lastrico solare è accessibile tramite una scala dal balcone posto sul prospetto nord dell'appartamento, ed è dotato di muretto d'attico e pavimentazione in lastre di pietra di Cursi. Sul lastrico solare è stata rilevata la presenza di una tettoia in legno di piccole dimensioni (ca 7 mq) con pilastrini in legno montati su muretto, non prevista nel titolo abilitativo (PdC 371/2009 e successive varianti). Dovranno essere rimossi i pannelli vetrati che chiudono i lati della tettoia, per determinarne l'irrilevanza volumetrica (tettoia aperta su tre lati). Lo stato generale di conservazione è discreto, gli impianti necessitano di verifica di conformità e le finiture esterne presentano alcuni segni di degrado.

CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: ex UNI 10750:2005

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 125 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

descrizione consistenza indice commerciale Superficie esterna lorda 93,30 x 100 % = 93,30

Superficie balconi 21,60 x 35 % = 7,56

Superficie lastrico solare 95,00 x 10 % = 9,50

Totale: 209,90 110,36

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI: Procedimento di stima: altro (vedi paragrafo sviluppo valutazione).

SVILUPPO VALUTAZIONE: La stima del valore di mercato dell'appartamento, immobile di tipo residenziale, è stata eseguita tramite il procedimento di Market Comparison Approach o MCA. Per accertare la realtà di mercato sono state svolte indagini presso qualificate agenzie immobiliari operanti in zona nel settore immobiliare. Per avere un quadro più ampio della situazione di mercato si è proceduto, altresì, ad esaminare le quotazioni di mercato relative alla tipologia "Abitazione civile", quali risultano dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia del Territorio nella zona di Casamassella per il 2° semestre dell'anno 2018. Per l'individuazione degli immobili comparabili si è fatto ricorso a dati indiretti, allineando i prezzi offerta ai prezzi reali di mercato moltiplicandoli per un rapporto strumentale di valore assunto 0,9. INSIEME DI CONFRONTO DEI COMPARABILI IMMOBILE 1: PREZZO: 58.500 € - DATA: set-18 - SUPERFICIE: 91 - MANUTENZIONE: 1- SERVIZI: 1 - FUNZIONALITA': 2 - LIVELLO FINITURE: 2 IMMOBILE 2: PREZZO: 91.200 € - DATA: mar-19 - SUPERFICIE: 105 - MANUTENZIONE: 2 - SERVIZI: 2 - FUNZIONALITA': 3 - LIVELLO FINITURE: 3 IMMOBILE 3: PREZZO: 115.200 € - DATA: mar-19 - SUPERFICIE: 120 - MANUTENZIONE: 3 - SERVIZI: 2 - FUNZIONALITA': 4 - LIVELLO FINITURE: 4 IMMOBILE 4: PREZZO: 115.200 € - DATA: set-18 - SUPERFICIE: 125 - MANUTENZIONE: 2 - SERVIZI: 2 - FUNZIONALITA': 3 - LIVELLO FINITURE: 4 BENE STIMA: PREZZO: incognito - DATA: mar-19 - SUPERFICIE: 110 - MANUTENZIONE: 2 - SERVIZI: 1 - FUNZIONALITA': 2 - LIVELLO FINITURE: 2 Si è proceduto all'individuazione dei prezzi marginali (correttivi) di ogni singola caratteristica esaminata per ogni immobile comparabile. RIEPILOGO DEI PREZZI MARGINALI OTTENUTI IMMOBILE 1: DATA: -292,50 € - SUPERFICIE: 12.214,29 € - MANUTENZIONE: 5.000,00 € - SERVIZI: 0,00 € - FUNZIONALITA': 0,00 € - LIVELLO FINITURE: 0,00 € IMMOBILE 2: DATA: 0,00 € - SUPERFICIE: 3.214,29 € - MANUTENZIONE: 0,00 € - SERVIZI: - 4.000,00 € - FUNZIONALITA': -6.000,00 € - LIVELLO FINITURE: -6.000,00 € IMMOBILE 3: DATA: 0,00 € - SUPERFICIE: -6.428,57 € - MANUTENZIONE: -5.000,00 € - SERVIZI: -4.000,00 € - FUNZIONALITA': -12.000,00 € - LIVELLO FINITURE: -12.000,00 € IMMOBILE 4: DATA: -576,00 € - SUPERFICIE: -13.028,57 € - MANUTENZIONE: 0,00 € - SERVIZI: - 4.000,00 € - FUNZIONALITA': -6.000,00 € - LIVELLO FINITURE: -12.000,00 € Il prezzo di mercato corretto è dato dalla media dei prezzi corretti di ogni comparabile e raffigura il prezzo ipotetico dell'immobile oggetto di valutazione come deriva dalla corrispondente comparazione con gli immobili di confronto. RIEPILOGO PREZZI CORRETTI

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 126 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

IMMOBILE 1: 75.422 € IMMOBILE 2: 78.414 € IMMOBILE 3: 75.771 € IMMOBILE 4: 79.595 € PREZZO CORRETTO MEDIO = Valore di mercato dell'appartamento = 77.301 € VERIFICA CON IL CONFRONTO TRA DUE METODI Metodo per MCA: 77.301,00 € 2° metodo: stima parametrica per valore medio: 689 €/mq * 110 mq = 75.790,00 € Scarto percentuale: 2%< 5%

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore a corpo: 77.301,00

RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 77.301,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 77.301,00

BENI IN UGGIANO LA CHIESA VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, FRAZIONE CASAMASSELLA BOX SINGOLO

DI CUI AL PUNTO B box singolo a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 26,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano seminterrato, interno B 18, ha un'altezza interna di 2,5 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 18 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 3, consistenza 22 mq, rendita 32,95 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Nord con il sub. 44 (corsia di manovra dell'autorimessa), a Est con il sub. 19, a Ovest con il sub. 17.

QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: nella media esposizione: nella media luminosità: al di sotto della media

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 127 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

panoramicità: nella media impianti tecnici: mediocre stato di manutenzione generale: mediocre servizi: al di sotto della media

DESCRIZIONE DETTAGLIATA: La localizzazione toponomastica del bene è la seguente:

l Provincia: Lecce;

l Comune: Uggiano la Chiesa;

l Frazione: Casamassella;

l Via: Via Madonna Della Scala;

l Civico n.: n. civico assente.

l Residenziale.

Mentre la sua tipologia catastale è di:

l Fabbricato categoria C/6 e classe 3.

L’edificio è stato costruito nell’anno: 2009 Per quanto riguarda l’aggregazione dell’unità con altre è da ritenersi come una:

l Unità immobiliare in condominio.

La tipologia edilizia del fabbricato è di un:

l Fabbricato di appartamenti a schiera.

I parametri generali dello stabile sono i seguenti:

l N. totale piani: 3, un piano interrato e due piani fuoriterra;

l N. delle unità immobiliari: n.24 appartamenti con accesso indipendente e n.24 box auto;

La tipologia edilizia dell'unità immobiliare è da ritenersi quale:

l Box auto.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 128 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

industriale. L'aerazione/illuminazione naturale del box avviene tramite aperture sulla corsia di manovra dell'autorimessa. Il portone basculante di ingresso/uscita dal box è assente. Lo stato generale di conservazione è discreto, risultano assenti l'impianto elettrico e di illuminazione interno al box e il portone basculante.

CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: ex UNI 10750:2005

descrizione consistenza indice commerciale Superficie esterna lorda 26,00 x 100 % = 26,00

Totale: 26,00 26,00

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

l coefficiente di merito sullo stato degli impianti: K1 = 0,80;

l coefficiente di merito sullo stato delle finiture e degli infissi: K2 = 0,90;

l coefficiente di merito complessivo: K = K1*K2 = 0,72.

Il prezzo medio risulta quindi: 370 (€/mq) * K = 370 * 0,72 = 266 €/mq Il valore di mercato stimato per il box auto corrisponde a: 266 (€/mq) * Superficie commerciale (mq) = 266 * 26 = 6.916,00 €

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore superficie principale: 26,00 x 266,00 = 6.916,00

RIEPILOGO VALORI CORPO:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 129 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 6.916,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 6.916,00

BENI IN UGGIANO LA CHIESA VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, FRAZIONE CASAMASSELLA BOX SINGOLO

DI CUI AL PUNTO C box singolo a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 29,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano seminterrato, interno B 19, ha un'altezza interna di 2,5 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 19 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 3, consistenza 26 mq, rendita 38,94 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Nord con il sub. 44 (corsia di manovra dell'autorimessa), a Est con il sub. 20, a Ovest con il sub. 18.

DESCRIZIONE DETTAGLIATA: La localizzazione toponomastica del bene è la seguente:

l Provincia: Lecce;

l Comune: Uggiano la Chiesa;

l Frazione: Casamassella;

l Via: Via Madonna Della Scala;

l Civico n.: n. civico assente.

Il bene non gode di accesso dalla pubblica strada. L'accesso avviene da strada privata collegata a Via Madonna della Scala. La strada privata è del tipo piazzale sterrato, collocato in posizione

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 130 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

l Residenziale.

Mentre la sua tipologia catastale è di:

l Fabbricato categoria C/6 e classe 3.

L’edificio è stato costruito nell’anno: 2009 Per quanto riguarda l’aggregazione dell’unità con altre è da ritenersi come una:

l Unità immobiliare in condominio.

La tipologia edilizia del fabbricato è di un: Fabbricato di appartamenti a schiera. I parametri generali dello stabile sono i seguenti:

l N. totale piani: 3, un piano interrato e due piani fuoriterra;

l N. delle unità immobiliari: n.24 appartamenti con accesso indipendente e n.24 box auto;

La tipologia edilizia dell'unità immobiliare è da ritenersi quale:

l Box auto.

L'unità immobiliare è un box per il parcheggio di autoveicoli, inserito al piano interrato di un edificio di due piani di appartamenti a schiera, dotati di cortili al piano terra e balconi al primo piano. Il manto di copertura dell'edificio è in lastre di pietra di Cursi. Il box auto è di forma rettangolare, è stato realizzato con strutture portanti del tipo a telaio in c.a., costituite da fondazioni, travi e pilastri in calcestruzzo armato. I solai sono del tipo misto latero- cementizio con travetti in c.a. a orditura monodirezionale. L'altezza netta interna è di 2,50 m. Le pareti di tamponamento esterno sono in muratura con blocchi in tufo. Le tramezzature di divisione tra i box sono in muratura con blocchi di tufo. Sono rivestite con intonaco civile liscio di colore bianco. La pavimentazione della corsia di manovra e dei box auto dell'autorimessa è in cemento stile industriale. L'aerazione/illuminazione naturale del box avviene tramite aperture sulla corsia di manovra dell'autorimessa. Il portone basculante di ingresso/uscita dal box è assente. Lo stato generale di conservazione è discreto, risultano assenti l'impianto elettrico e di illuminazione interno al box e il portone basculante.

CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: ex UNI 10750:2005

descrizione consistenza indice commerciale Superficie esterna lorda 29,00 x 100 % = 29,00

Totale: 29,00 29,00

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 131 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

l coefficiente di merito sullo stato degli impianti: K1 = 0,80;

l coefficiente di merito sullo stato delle finiture e degli infissi: K2 = 0,90;

l coefficiente di merito complessivo: K = K1*K2 = 0,72.

Il prezzo medio risulta quindi: 370 (€/mq) * K = 370 * 0,72 = 266 €/mq Il valore di mercato stimato per il box auto corrisponde a: 266 (€/mq) * Superficie commerciale (mq) = 266 * 29 = 7.714,00 €

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore superficie principale: 29,00 x 266,00 = 7.714,00

RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 7.714,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 7.714,00

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 132 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

Stato di manutenzione immobile (STM): misurato con una scala di merito, 1=scadente, 2=normale, 3=buona ; Servizi (SER): numero di servizi igienici presenti nell'unità immobiliare; Funzionalità complessiva (FNZ): relativa a dotazione e stato degli impianti, misurata con una scala di merito, 1=assente, 2=scadente, 3=normale, 4=buona; Livello delle finiture (FIN): relativa a qualità e stato delle opere di finitura, misurata con una scala di merito, 1=assente, 2=scadente, 3=normale, 4=buona. Si è proceduto quindi a determinare il prezzo marginale di ogni singola caratteristica esaminata per ogni immobile comparabile, ottenendo il prezzo di mercato corretto per ogni comparabile e infine il valore di mercato dell'immobile oggetto di stima come media dei prezzi corretti dei 4 comparabili. Il valore di mercato ottenuto con il metodo MCA è stato confrontato con il valore di mercato ricavato tramite stima monoparametrica in base al prezzo medio al mq di superficie commerciale, basato sulla media tra quotazione OMI del 2° semestre del 2018 nella zona di Casamassella e valore medio ricavato da indagini di mercato presso agenzie immobiliari della zona, verificando che lo scarto percentuale tra i due metodi di stima (MCA e parametrica per valore medio) risultasse inferiore al 5%. Una seconda verifica effettuata è stata quella dello scarto dal prezzo medio, ottenendo uno scarto percentuale dato dalla differenza tra il prezzo corretto di ogni comparabile e il prezzo medio, il tutto rapportato a quest'ultimo, inferiore al 10% per ogni immobile dell'insieme di confronto. La stima del valore di mercato delle unità immobiliari di tipo box auto è stata eseguita tramite il metodo monoparametrico in base al prezzo medio al mq di superficie commerciale, ricavato dal valore di mercato medio delle quotazioni OMI del 2° semestre 2018 riferite alla zona di Casamassella (370 €/mq) a cui sono stati applicati dei coefficienti moltiplicativi riduttivi, per tenere conto dello stato delle finiture e degli impianti dei box auto oggetto di stima. I valori per metro quadro di superficie commerciale, al netto di aggiustamenti e riduzioni, sono i seguenti: Corpo A - appartamento (sub. n.37): 546 €/mq; Corpo B - box singolo (sub. n.18): 224 €/mq; Corpo C - box singolo (sub. n.19): 224 €/mq. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Lecce, ufficio del registro di Lecce, conservatoria dei registri immobiliari di Lecce, ufficio tecnico di Uggiano La Chiesa, agenzie: della zona, osservatori del mercato immobiliare O.M.I. - Osservatorio del mercato immobiliare di Lecce e Provincia, ed inoltre: annunci immobiliari su: www.immobiliare.it, www.casa.it

DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:

l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore;

l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia;

l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;

l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;

l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;

l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;

VALORE DI MERCATO (OMV):

RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 133 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 110,36 0,00 77.301,00 77.301,00

B box singolo 26,00 0,00 6.916,00 6.916,00

C box singolo 29,00 0,00 7.714,00 7.714,00

91.931,00 € 91.931,00 €

Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 5.900,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 86.031,00

VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale €. 12.904,65 e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese condominiali insolute ai sensi dell'art.568 cpc: €. 804,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato €. 72.322,35 di fatto e di diritto in cui si trova:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 134 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

TRIBUNALE ORDINARIO - LECCE - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 541/2018 LOTTO 10

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A appartamento a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 96,13 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano primo, interno 2 F, ha un'altezza interna di 2,7 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 39 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 4, consistenza 4,5 vani, rendita 174,30 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: 1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Ovest con il sub. 40, a Est con il sub. 38. Il prospetto Nord e il prospetto Sud sono aperti e affacciano su particella 301.

L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 2009. B box singolo a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 30,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano seminterrato, interno B 14, ha un'altezza interna di 2,5 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 14 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 3, consistenza 26 mq, rendita 38,94 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Nord con il sub. 44 (corsia di manovra dell'autorimessa), a Est con il sub. 13, a Ovest con il sub. 15.

C box singolo a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 29,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano seminterrato, interno B 15, ha un'altezza interna di 2,5 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 15 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 3, consistenza 26 mq, rendita 38,94 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Nord con il sub. 44 (corsia di manovra dell'autorimessa), a Est con il sub. 16, a Ovest con il sub. 14.

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 155,13 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 70.001,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 59.128,85 trova:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 135 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

Data della valutazione: 03/04/2019

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero. Da ricerche effettuate presso:

l Conservatoria dei Registri Immobiliari della Provincia di Lecce;

l Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale di Lecce - Ufficio Territoriale di Maglie.

Sulle unità immobiliari costituenti il presente Lotto, non risultano atti di compravendita e/o scritture private e/o contratti di locazione registrati in data anteriore al pignoramento.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: Nessuna.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 136 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

1, particella 301 sub. 14 natura C/6 di 26 mq al piano S1, particella 301 sub. 15 natura C/6 di 26 mq al piano S1. 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: Nessuna informazione aggiuntiva.

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

Non risulta l'esistenza di Dichiarazione di agibilità.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 137 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 138 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

sanitari nell'appartamento sub n.39. Si ritiene che la domanda del permesso di costruire in sanatoria sia possibile in quanto i suddetti interventi risultano conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione del fabbricato, sia al momento della presentazione della domanda. I costi per l'esecuzione dei lavori sono stati considerati nell'ambito del procedimento di stima del valore di mercato dei beni del Lotto. Essendo attualmente decorsi i termini di validità dell'autorizzazione paesaggistica rilasciata in data 23/02/2009 (5 anni dal rilascio), è necessario avviare, nell'ambito della richiesta di permesso di costruire in sanatoria, una nuova procedura di autorizzazione paesaggistica per i lavori di completamento. (normativa di riferimento: D.P.R. n. 380/2001, D.Lgs. n.42/2004) Le difformità sono regolarizzabili mediante: Permesso di costruire in sanatoria (art. 36 del D.P.R. n. 380/2001), Autorizzazione paesaggistica semplificata e Segnalazione certificata ai fini dell'agibilità. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: l Oneri comunali e sanzioni per tardiva comunicazione di fine lavori e dichiarazione di agibilità : €.1.300,00

l Onorario del tecnico incaricato: €.4.000,00

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: NESSUNA DIFFORMITÀ

8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ

8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ

BENI IN UGGIANO LA CHIESA VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, FRAZIONE CASAMASSELLA APPARTAMENTO

DI CUI AL PUNTO A appartamento a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 96,13 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano primo, interno 2 F, ha un'altezza interna di 2,7 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 39 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 4, consistenza 4,5 vani, rendita 174,30 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: 1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Ovest con il sub. 40, a Est con il sub. 38. Il prospetto Nord e il prospetto Sud sono aperti e affacciano su particella 301. L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 2009.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 139 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: nella media esposizione: nella media luminosità: nella media panoramicità: al di sopra della media impianti tecnici: al di sotto della media stato di manutenzione generale: al di sotto della media servizi: al di sotto della media

DESCRIZIONE DETTAGLIATA: La localizzazione toponomastica del bene è la seguente:

l Provincia: Lecce;

l Comune: Uggiano la Chiesa;

l Frazione: Casamassella;

l Via: Via Madonna Della Scala;

l Civico n.: n. civico assente.

l Residenziale.

Mentre la sua tipologia catastale è di:

l Fabbricato categoria A/3 e classe 4.

L’edificio è stato costruito nell’anno: 2009 Per quanto riguarda l’aggregazione dell’unità con altre è da ritenersi come una:

l Unità immobiliare in condominio.

La tipologia edilizia del fabbricato è di un:

l Fabbricato di appartamenti a schiera.

I parametri generali dello stabile sono i seguenti:

l N. totale piani: 3, un piano interrato e due piani fuoriterra;

l N. delle unità immobiliari: n.24 appartamenti con accesso indipendente e n.24 box auto;

l Dimensione media unità immobiliari: c.a. 75-80 mq.

La tipologia edilizia dell'unità immobiliare è da ritenersi quale:

l Appartamento.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 140 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

l'appartamento risulta vuoto e privo di infissi esterni, apparecchi di riscaldamento e sanitari. L'appartamento è stato realizzato con strutture portanti del tipo a telaio in c.a., costituite da fondazioni, travi e pilastri in calcestruzzo armato. I solai sono del tipo misto latero-cementizio con travetti in c.a. a orditura monodirezionale. L'altezza netta interna è di 2,70 m. Le pareti di tamponamento esterno sono in muratura con blocchi in tufo, rivestite esternamente con intonaco civile di colore bianco. Il prospetto esterno presenta altri elementi, quali pilastri e parapetti dei balconi, rivestiti con intonaco di tipo graniglia, di colore rosa antico. Le tramezzature interne sono in muratura con blocchi di tufo. Sono rivestite con intonaco civile liscio di colore bianco. Le pavimentazioni sono in mattonelle di tipo ceramico di colore chiaro, sia negli interni dell'appartamento che nei balconi. L'impianto elettrico è del tipo sottotraccia, ma risulta esserci soltanto la predisposizione dei condotti passacavi fino a interruttori e punti luce. Gli impianti idrico-fognanti sono presenti ma privi di apparecchiature e allacciamento. Non è presente l'impianto gas metano, tuttavia vi è possibilità di futuro allacciamento alla rete cittadina passante per via Madonna Della Scala. L'appartamento è dotato di una terrazza (o lastrico solare) di pertinenza posto al piano copertura dell'edificio. Il lastrico solare è accessibile tramite una scala dal balcone posto sul prospetto nord dell'appartamento, ed è dotato di muretto d'attico e pavimentazione in lastre di pietra di Cursi. Lo stato generale di conservazione è discreto, gli impianti devono essere completati, sono assenti infissi esterni, arredi e apparecchi sanitari e le finiture esterne presentano alcuni segni di degrado.

CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: ex UNI 10750:2005

descrizione consistenza indice commerciale Superficie esterna lorda 82,50 x 100 % = 82,50

Superficie balconi 15,50 x 35 % = 5,43

Superficie lastrico solare 82,00 x 10 % = 8,20

Totale: 180,00 96,13

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI: Procedimento di stima: altro (vedi paragrafo sviluppo valutazione).

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 141 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

un rapporto strumentale di valore assunto 0,9. INSIEME DI CONFRONTO DEI COMPARABILI IMMOBILE 1: PREZZO: 63.000 € - DATA: set-18 - SUPERFICIE: 85 - MANUTENZIONE: 3- SERVIZI: 2 - FUNZIONALITA': 2 - LIVELLO FINITURE: 2 IMMOBILE 2: PREZZO: 99.000 € - DATA: gen-19 - SUPERFICIE: 95 - MANUTENZIONE: 3- SERVIZI: 2 - FUNZIONALITA': 4 - LIVELLO FINITURE: 4 IMMOBILE 3: PREZZO: 58.500 € - DATA: set-18 - SUPERFICIE: 91 - MANUTENZIONE: 3- SERVIZI: 1 - FUNZIONALITA': 2 - LIVELLO FINITURE: 2 IMMOBILE 4: PREZZO: 115.200 € - DATA: mar-19 - SUPERFICIE: 120 - MANUTENZIONE: 3 - SERVIZI: 2 - FUNZIONALITA': 4 - LIVELLO FINITURE: 4 BENE STIMA: PREZZO: incognito - DATA: mar-19 - SUPERFICIE: 110 - MANUTENZIONE: 2 - SERVIZI: 1 - FUNZIONALITA': 1 - LIVELLO FINITURE: 1 Si è proceduto all'individuazione dei prezzi marginali (correttivi) di ogni singola caratteristica esaminata per ogni immobile comparabile. RIEPILOGO DEI PREZZI MARGINALI OTTENUTI IMMOBILE 1: DATA: -315,00 € - SUPERFICIE: 16.071,43 € - MANUTENZIONE: -5.000,00 € - SERVIZI: -4.000,00 € - FUNZIONALITA': -6.000,00 € - LIVELLO FINITURE: -6.000,00 € IMMOBILE 2: DATA: -165,00 € - SUPERFICIE: 9.642,86 € - MANUTENZIONE: -5.000,00 € - SERVIZI: -4.000,00 € - FUNZIONALITA': -18.000,00 € - LIVELLO FINITURE: -18.000,00 € IMMOBILE 3: DATA: -292,50 € - SUPERFICIE: 12.214,29 € - MANUTENZIONE: -5.000,00 € - SERVIZI: 0,00 € - FUNZIONALITA': -6.000,00 € - LIVELLO FINITURE: -6.000,00 € IMMOBILE 4: DATA: 0,00 € - SUPERFICIE: -6.428,57 € - MANUTENZIONE: -5.000,00 € - SERVIZI: - 4.000,00 € - FUNZIONALITA': -18.000,00 € - LIVELLO FINITURE: -18.000,00 € Il prezzo di mercato corretto è dato dalla media dei prezzi corretti di ogni comparabile e raffigura il prezzo ipotetico dell'immobile oggetto di valutazione come deriva dalla corrispondente comparazione con gli immobili di confronto. RIEPILOGO PREZZI CORRETTI IMMOBILE 1: 57.756 € IMMOBILE 2: 63.478 € IMMOBILE 3: 53.422 € IMMOBILE 4: 63.771 € PREZZO CORRETTO MEDIO = Valore di mercato dell'appartamento = 59.607 € VERIFICA CON IL CONFRONTO TRA DUE METODI Metodo per MCA: 59.607,00 € 2° metodo: stima parametrica per valore medio: 602 €/mq * 96 mq = 57.792,00 € Scarto percentuale: 3%< 5%

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore a corpo: 59.607,00

RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 59.607,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 59.607,00

BENI IN UGGIANO LA CHIESA VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, FRAZIONE

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 142 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

CASAMASSELLA BOX SINGOLO

DI CUI AL PUNTO B box singolo a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 30,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano seminterrato, interno B 14, ha un'altezza interna di 2,5 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 14 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 3, consistenza 26 mq, rendita 38,94 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Nord con il sub. 44 (corsia di manovra dell'autorimessa), a Est con il sub. 13, a Ovest con il sub. 15.

DESCRIZIONE DETTAGLIATA: La localizzazione toponomastica del bene è la seguente:

l Provincia: Lecce;

l Comune: Uggiano la Chiesa;

l Frazione: Casamassella;

l Via: Via Madonna Della Scala;

l Civico n.: n. civico assente.

l Residenziale.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 143 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

Mentre la sua tipologia catastale è di:

l Fabbricato categoria C/6 e classe 3.

L’edificio è stato costruito nell’anno: 2009 Per quanto riguarda l’aggregazione dell’unità con altre è da ritenersi come una:

l Unità immobiliare in condominio.

La tipologia edilizia del fabbricato è di un:

l Fabbricato di appartamenti a schiera.

I parametri generali dello stabile sono i seguenti:

l N. totale piani: 3, un piano interrato e due piani fuoriterra;

l N. delle unità immobiliari: n.24 appartamenti con accesso indipendente e n.24 box auto;

La tipologia edilizia dell'unità immobiliare è da ritenersi quale:

l Box auto.

L'unità immobiliare è un box per il parcheggio di autoveicoli, inserito al piano interrato di un edificio di due piani di appartamenti a schiera, dotati di cortili al piano terra e balconi al primo piano. Il manto di copertura dell'edificio è in lastre di pietra di Cursi. Il box auto è di forma rettangolare, è stato realizzato con strutture portanti del tipo a telaio in c.a., costituite da fondazioni, travi e pilastri in calcestruzzo armato. I solai sono del tipo misto latero- cementizio con travetti in c.a. a orditura monodirezionale. L'altezza netta interna è di 2,50 m. Le pareti di tamponamento esterno sono in muratura con blocchi in tufo. Le tramezzature di divisione tra i box sono in muratura con blocchi di tufo. Sono rivestite con intonaco civile liscio di colore bianco. La pavimentazione della corsia di manovra e dei box auto dell'autorimessa è in cemento stile industriale. L'aerazione/illuminazione naturale del box avviene tramite aperture sulla corsia di manovra dell'autorimessa. Il portone basculante di ingresso/uscita dal box è assente. Lo stato generale di conservazione è discreto, risultano assenti l'impianto elettrico e di illuminazione interno al box e il portone basculante.

CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: ex UNI 10750:2005

descrizione consistenza indice commerciale Superficie esterna lorda 30,00 x 100 % = 30,00

Totale: 30,00 30,00

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 144 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

l coefficiente di merito sullo stato degli impianti: K1 = 0,80;

l coefficiente di merito sullo stato delle finiture e degli infissi: K2 = 0,90;

l coefficiente di merito complessivo: K = K1*K2 = 0,72.

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore superficie principale: 30,00 x 266,00 = 7.980,00

RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 7.980,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 7.980,00

BENI IN UGGIANO LA CHIESA VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, FRAZIONE CASAMASSELLA BOX SINGOLO

DI CUI AL PUNTO C box singolo a UGGIANO LA CHIESA Via Madonna della Scala snc, frazione Casamassella, della superficie commerciale di 29,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano seminterrato, interno B 15, ha un'altezza interna di 2,5 m.Identificazione catastale: l foglio 5 particella 301 sub. 15 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 3, consistenza 26 mq, rendita 38,94 Euro, indirizzo catastale: VIA MADONNA DELLA SCALA SNC, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Il bene confina con i seguenti subalterni facenti parte della particella 301: a Nord con il sub. 44 (corsia di manovra dell'autorimessa), a Est con il sub. 16, a Ovest con il sub. 14.

DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano anch'esse

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 145 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

in area residenziale (i più importanti centri limitrofi sono Uggiano La Chiesa, Giurdignano, Otranto). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi lungo Via Madonna della Scala sono scarsi. Sono presenti i servizi di urbanizzazione primaria. Nel territorio circostante sono presenti le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Chiesa madre di San Michele Arcangelo, Cripta di Sant'Angelo, Chiesa della Madonna della Scala.

DESCRIZIONE DETTAGLIATA: La localizzazione toponomastica del bene è la seguente:

l Provincia: Lecce;

l Comune: Uggiano la Chiesa;

l Frazione: Casamassella;

l Via: Via Madonna Della Scala;

l Civico n.: n. civico assente.

l Residenziale.

Mentre la sua tipologia catastale è di:

l Fabbricato categoria C/6 e classe 3.

L’edificio è stato costruito nell’anno: 2009 Per quanto riguarda l’aggregazione dell’unità con altre è da ritenersi come una:

l Unità immobiliare in condominio.

La tipologia edilizia del fabbricato è di un:

l Fabbricato di appartamenti a schiera.

I parametri generali dello stabile sono i seguenti:

l N. totale piani: 3, un piano interrato e due piani fuoriterra;

l N. delle unità immobiliari: n.24 appartamenti con accesso indipendente e n.24 box auto;

La tipologia edilizia dell'unità immobiliare è da ritenersi quale:

l Box auto.

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 146 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

L'unità immobiliare è un box per il parcheggio di autoveicoli, inserito al piano interrato di un edificio di due piani di appartamenti a schiera, dotati di cortili al piano terra e balconi al primo piano. Il manto di copertura dell'edificio è in lastre di pietra di Cursi. Il box auto è di forma rettangolare, è stato realizzato con strutture portanti del tipo a telaio in c.a., costituite da fondazioni, travi e pilastri in calcestruzzo armato. I solai sono del tipo misto latero- cementizio con travetti in c.a. a orditura monodirezionale. L'altezza netta interna è di 2,50 m. Le pareti di tamponamento esterno sono in muratura con blocchi in tufo. Le tramezzature di divisione tra i box sono in muratura con blocchi di tufo. Sono rivestite con intonaco civile liscio di colore bianco. La pavimentazione della corsia di manovra e dei box auto dell'autorimessa è in cemento stile industriale. L'aerazione/illuminazione naturale del box avviene tramite aperture sulla corsia di manovra dell'autorimessa. Il portone basculante di ingresso/uscita dal box è assente. Lo stato generale di conservazione è discreto, risultano assenti l'impianto elettrico e di illuminazione interno al box e il portone basculante.

CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: ex UNI 10750:2005

descrizione consistenza indice commerciale Superficie esterna lorda 29,00 x 100 % = 29,00

Totale: 29,00 29,00

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

l coefficiente di merito sullo stato degli impianti: K1 = 0,80;

l coefficiente di merito sullo stato delle finiture e degli infissi: K2 = 0,90;

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 147 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

l coefficiente di merito complessivo: K = K1*K2 = 0,72.

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore superficie principale: 29,00 x 266,00 = 7.714,00

RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 7.714,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 7.714,00

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

La stima del valore di mercato dell'immobile di tipo residenziale (appartamento) è stata eseguita tramite il procedimento di Market Comparison Approach o MCA, che rappresenta una procedura sistematica di comparazione tra il bene oggetto di stima e di valore ignoto e una serie di immobili simili - appartenenti allo stesso segmento di mercato del bene da valutare - per i quali si è a conoscenza del reale e recente prezzo di mercato. La definizione di valore di mercato adottata è conforme agli standard internazionali ed europei fissati da IVSC (International Valuation Standards Committee). La comparabilità è stata ricercata geograficamente e in relazione alla specifica tipologia immobiliare di appartamento in fabbricato di case a schiera. Una volta individuato un campione di n.4 comparabili si è proceduto all'analisi dei singoli comparabili rilevando, nel modo più approfondito possibile, le seguenti caratteristiche: Data (DAT): conteggiata in mesi dal momento di stima (Marzo 2019); Superficie commerciale (SCC): misurata in metri quadrati; Stato di manutenzione immobile (STM): misurato con una scala di merito, 1=scadente, 2=normale, 3=buona ; Servizi (SER): numero di servizi igienici presenti nell'unità immobiliare; Funzionalità complessiva (FNZ): relativa a dotazione e stato degli impianti, misurata con una scala di merito, 1=assente, 2=scadente, 3=normale, 4=buona; Livello delle finiture (FIN): relativa a qualità e stato delle opere di finitura, misurata con una scala di merito, 1=assente, 2=scadente, 3=normale, 4=buona. Si è proceduto quindi a determinare il prezzo marginale di ogni singola caratteristica esaminata per ogni immobile comparabile, ottenendo il prezzo di mercato corretto per ogni comparabile e infine il valore di mercato dell'immobile oggetto di stima come media dei prezzi corretti dei 4 comparabili. Il valore di mercato ottenuto con il metodo MCA è stato confrontato con il valore di mercato ricavato tramite stima monoparametrica in base al prezzo medio al mq di superficie commerciale, basato sulla media tra quotazione OMI del 2° semestre del 2018 nella zona di Casamassella e valore medio ricavato da indagini di mercato presso agenzie immobiliari della zona, verificando che lo scarto percentuale tra i due metodi di stima (MCA e parametrica per valore medio) risultasse inferiore al 5%. Una seconda verifica effettuata è stata quella dello scarto dal prezzo medio, ottenendo uno scarto percentuale dato dalla differenza tra il prezzo corretto di ogni comparabile e il prezzo medio, il tutto rapportato a quest'ultimo, inferiore al 10% per ogni immobile dell'insieme di confronto. La stima del valore di mercato delle unità immobiliari di tipo box auto è stata eseguita tramite il metodo monoparametrico in base al prezzo medio al mq di superficie commerciale, ricavato dal valore di mercato medio delle quotazioni OMI del 2° semestre 2018 riferite alla zona di Casamassella (370 €/mq) a cui sono stati applicati dei coefficienti moltiplicativi riduttivi, per tenere conto dello stato

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 148 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

delle finiture e degli impianti dei box auto oggetto di stima. I valori per metro quadro di superficie commerciale, al netto di aggiustamenti e riduzioni, sono i seguenti: Corpo A - appartamento (sub. n.39): 479 €/mq; Corpo B - box singolo (sub. n.14): 224 €/mq; Corpo C - box singolo (sub. n.15): 224 €/mq. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Lecce, ufficio del registro di Lecce, conservatoria dei registri immobiliari di Lecce, ufficio tecnico di Uggiano La Chiesa, agenzie: della zona, osservatori del mercato immobiliare O.M.I. - Osservatorio del mercato immobiliare di Lecce e Provincia, ed inoltre: annunci immobiliari su: www.immobiliare.it, www.casa.it

DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:

l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore;

l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia;

l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;

l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;

l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;

l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;

VALORE DI MERCATO (OMV):

RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:

ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 96,13 0,00 59.607,00 59.607,00

B box singolo 30,00 0,00 7.980,00 7.980,00

C box singolo 29,00 0,00 7.714,00 7.714,00

75.301,00 € 75.301,00 €

Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 5.300,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 70.001,00

VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale €. 10.500,15 e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 149 di 150 Espropriazioni immobiliari N. 541/2018 promossa da: BANCO DI NAPOLI S.P.A.

Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato €. 59.128,85 di fatto e di diritto in cui si trova: data 03/04/2019

il tecnico incaricato Ing. Filippo Marti

tecnico incaricato: Ing. Filippo Marti Pagina 150 di 150