PLAN MUNICIPAL DE VIVIENDA Y SUELO DE SUFLI
PROMOTOR:
AYUNTAMIENTO DE SUFLI C.I.F. : P0408700-C DOMICILIO: Plaza Constitución, nº 3 POBLACIÓN: Suflí C.P.: 04878 PROVINCIA: ALMERÍA
Título: PLAN MUNICIPAL DE VIVIENDA Y SUELO DEL T.M. DE SUFLI (ALMERÍA)
- ÍNDICE GENERAL –
1. ANTECEDENTES ...... 3 2. MARCO LEGISLATIVO ...... 5 3. OBJETO Y ESTRUCTURA ...... 8 4. CONTENIDO ...... 9 5. DOCUMENTOS DE INFORMACIÓN Y DIAGNÓSTICO ...... 12 5.1. Análisis de la Población y Demanda Residencial ...... 12 5.2. Análisis demográfico: Proyecciones de población y hogares ...... 17 5.3. Análisis de las necesidades actuales de vivienda ...... 21 5.4. Análisis del Parque de Viviendas del Municipio, Oferta y Mercado de vivienda...... 22 5.4.1. Aspectos a analizar de las características físicas del parque de viviendas y detección de situaciones de infravivienda ...... 22 5.4.2. Características del régimen de tenencia, titularidad y uso de las viviendas: detección de situaciones anómalas de uso ...... 25 5.4.3. Viviendas deshabitadas ...... 26 5.4.4. Vivienda pública ...... 26 5.4.5. Oferta y Mercado de Vivienda ...... 29 5.5. Análisis de la incidencia del Planeamiento Territorial y Urbanístico en el sector residencial ...... 29 5.6. Descripción de los recursos e instrumentos municipales al servicio de las políticas de vivienda ...... 31 6. DEFINICIÓN DE OBJETIVOS Y ESTRATEGIAS ...... 33 6.1. Objetivos fundamentales ...... 33 6.2. Estrategias para la consecución de objetivos ...... 35 6.2.1. Acceso a la vivienda ...... 35 6.2.2. Uso, conservación, mantenimiento, Rehabilitación y adecuación del parque residencial ...... 36 6.2.3. Información y asistencia a la ciudadanía ...... 38 7. PROGRAMA DE ACTUACIÓN ...... 39 7.1. Memoria ...... 39 7.1.1. Memoria justificativa y descriptiva del conjunto de actuaciones previstas y su coordinación con otras estrategias sociales ...... 39 7.2. Vigencia y revisión del PMVS ...... 44 7.3. Evaluación económica financiera del Plan ...... 45 7.4. Gestión y Evaluación del PMVS ...... 46 8. PLAN DE PARTICIPACIÓN CIUDADANA ...... 47
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Equipo redactor:
PARDO CONSULTORES S.L. CIF: B-04831111 Dirección: Avda. Oriente nº 2 bis, 04850, Cantoria (Almería). Teléfono: 950 63 49 38 E-mail: [email protected]
Técnicos redactores:
Manuel Fco. Fernández Oliver. Arquitecto Técnico José Antonio Pardo Parra. Ingeniero Técnico Agrícola José Luis García Macarro. Ingeniero Técnico Agrícola Juan Miguel Pardo Ridao. Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos
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1. ANTECEDENTES
El nombre de Suflí procede del árabe, cuya traducción al castellano sería "los de abajo"; debido a que la ubicación de su emplazamiento está relativamente alzado sobre el valle, sus tierras quedan bajas en comparación con los demás pueblos de su entorno.
En núcleo urbano de Suflí se encuentra situado en la vertiente septentrional de la Sierra de los Filabres, sobre una colina que domina el río y barranco de Sierro, a 634 metros de altitud. Pertenece al Partido Judicial de Purchena y dista 114,6 kilómetros de la capital. La práctica totalidad de los 234 habitantes censados en el término municipal de Suflí se concentran en la principal y única entidad de población con que cuenta este ámbito territorial.
El término municipal de Suflí se encuentra situado en la parte central de la provincia de Almería, en una ladera en la sierra de las estancias. Latitud: 37°20' Norte y Longitud: 2°23' Oeste. Limita al Norte con Tíjola y Purchena; al Sur con Sierro y Laroya; al Este con Purchena y al Oeste con Sierro. El núcleo de población tiende a desarrollarse hacia el noreste, en torno a la carretera local ALP-403.
Imagen 1. –Situación de Suflí respecto de la provincia.
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Como todos los pueblos de la comarca, el asentamiento principal viene de la época de Al-Andalus y tras la conquista cristiana de finales del siglo XV y la sublevación morisca de mediados del XVI. A principios del siglo XX llegaría a tener el máximo de población, unos 800 habitantes, su máximo histórico. Con las sucesivas emigraciones hacia los centros económicamente pujantes que se dieron en toda España en los años 30 y 50, y con el éxodo hacia la costa de esta última década, el censo actual se han quedado reducido otra vez a un cuarto de millar. La lógica migratoria hace que esta población, además, tenga una estructura envejecida, una «pirámide» poco piramidal, con abundancia de personas jubiladas y escasez de jóvenes.
Población: 234 habitantes (al 1 de enero de 2018) Extensión: 10,13 km² Altitud: 634 metros sobre el nivel del mar Vía de acceso: Se accede a través de la A-334 por la ALP-6101 Clima: Mediterraneo semidesértico Geografía: Terrenos muy escarpados en la montaña Densidad: 23,10 hab/km²
Imagen 2. – Datos sobre Municipio de Suflí
Su economía se basa en la agricultura y, en concreto, en prácticas de cultivos tradicionales extensivos asociados al secano, junto a la ganadería de ovino y caprino así como pequeñas industrias agroalimentarias dedicadas a la elaboración de conservas, como es el caso de la "fritada de Suflí", con cierto prestigio a nivel provincial. Aparte de estas actividades, buena parte de la población activa del pueblo encuentra ocupación en actividades relacionadas con la extracción y transformación del mármol en los municipios limítrofes (Olula del Río, Macael y Fines).
El elemento característico del núcleo urbano de Suflí es la vivienda unifamiliar entre medianeras, en hilera o en manzana cerrada, con patio interior. En la trama urbana aún quedan las huellas de su pasado morisco con callejuelas estrechas y empinadas que definen manzanas marcadas por los entrantes y salientes de las edificaciones. La vivienda popular predominante suele ser de una o dos plantas, realizadas con materiales tradicionales, con dependencias destinadas a labores agropecuarias (corral, pajar,...), cubierta a dos aguas en teja árabe y paredes encaladas. La planta baja era donde vivía la familia, y por tanto donde se ubicaban las
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Título: PLAN MUNICIPAL DE VIVIENDA Y SUELO DEL T.M. DE SUFLI (ALMERÍA) diferentes dependencias. En algunas viviendas, la planta primera era conocida como “cámaras” que servían de granero o almacén, y que en la actualidad tienden a su desaparición, pasando a ser dormitorios y zonas habitables, aunque aún se conservan muchas de ellas. La Normativa Urbanística actual de aplicación (Delimitación de Suelo Urbano), limita la altura máxima permitida dependiendo del ancho de la calle, siendo de 2 plantas o 7 metros de altura máxima para viviendas sitas en calles cuyo ancho es inferior a 5 metros, y 3 plantas o 10 metros de altura máxima para viviendas sitas en calles cuyo ancho es superior a 5 metros.
En las nuevas construcciones no se percibe variación respecto a la morfología del casco, tendiéndose a un máximo aprovechamiento del uso residencial del suelo.
El Plan Municipal de Vivienda y Suelo se redacta por el Ayuntamiento de Suflí, una vez comunicada la Resolución de aprobación de la subvención de fecha 11 de octubre de 2.017 por la Consejería correspondiente.
De acuerdo con esto, el Ayuntamiento, se hizo cargo de su desarrollo, contratando a la empresa profesional Pardo Consultores, S.L., con domicilio social en Avda. Oriente, nº 2 Bis, de Cantoria.- (Almería) y C.I.F. B-04831111, para su redacción, bajo la dirección del Departamento de Urbanismo del Ayuntamiento. Durante los meses de Junio y Julio, se ha desarrollado el mismo, y se entrega al Ayuntamiento en fecha 25 de Julio de 2.018, para su aprobación.
2. MARCO LEGISLATIVO
El Plan Municipal de Vivienda y Suelo es una herramienta de planificación y gestión que tiene por objeto concretar la política de vivienda de un municipio. Y para su redacción se ha tenido en cuenta el siguiente marco normativo:
Plan De Vivienda y Rehabilitación de Andalucía 2016-2020 Ley 4/2013, de 1 de octubre, de medidas para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda
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Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbana, 2013-2016 Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificación de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía Ley 5/2010, de 11 de junio, de Autonomía Local de Andalucía Ley 1/2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía
El Plan Municipal de Vivienda y Suelo se redacta en el marco de las competencias que la Constitución, el Estatuto de Autonomía de Andalucía y la legislación de régimen local, en especial la Ley de Autonomía Local de Andalucía, la cual otorga a los Ayuntamientos potestad para diseñar y desarrollar políticas y actuaciones de vivienda; y para la regulación de este instrumento se elabora la Ley 1/2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía y las modificaciones recogidas en el Decreto-Ley 6/2013, de 9 de abril, de medidas para asegurar el cumplimiento de la Función Social de la Vivienda, así como un “Instrumento para la definición y desarrollo de la política de vivienda del Municipio”. El artículo 13 en su apartado 2, de esta Ley regula el contenido mínimo de los Planes.
Además de la anterior Ley, se han tenido en cuenta el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbana (2013-2016) y el borrador de Decreto por el que se regula el Plan Marco de vivienda y rehabilitación de Andalucía. Ambas normativas configuran el cambio de rumbo necesario que debe darse a esta cuestión, desde la perspectiva social que necesariamente tiene la vivienda.
La Administración de la Junta de Andalucía desarrolla su política pública en materia de vivienda mediante la aplicación efectiva de los siguientes principios:
- Adaptabilidad - Cooperación
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- Coordinación - Descentralización - Participación - Transversalidad - Responsabilidad social - Transparencia
Para la redacción de este PMVS, también se ha tenido en cuenta el Planeamiento vigente en el Municipio, formado por:
Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano, aprobado definitivamente por acuerdo de fecha 7 de Marzo de 1979 (publicado en el B.O.P. de 7 de Abril de 1979). Modificación del Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano, aprobado inicialmente por el Pleno Municipal en sesión de fecha 4 de Marzo de 2002 (publicado en B.O.P. de 25 de Abril de 2002). El objeto de la Modificación es ampliar levemente el perímetro urbano en los bordes de la carretera ALP- 403 y en el entorno del depósito de agua, con objeto de recoger la realidad urbanística y controlar de manera ordenada los desarrollos que pudieran producirse como consecuencia del agotamiento del suelo urbano delimitado en 1979. Asimismo, se establecen unas ordenanzas de edificación actualizadas y más acordes con la realidad urbanística del municipio. Plan especial de protección del medio físico y catálogo de la provincia de Almería
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Imagen 3. –Delimitación de Suelo Urbano 1.979
3. OBJETO Y ESTRUCTURA
El PMVS se orienta para priorizar tres objetivos fundamentales:
1. Facilitar el acceso a la vivienda a la ciudadanía en condiciones asequibles y evitar la exclusión social.
2. Incentivar la rehabilitación y la promoción de viviendas en régimen de alquiler, alquiler con opción a compra y compra, como medio de fomento de la recuperación económica del sector para reactivar la creación y mantenimiento de empleo estable en el mismo.
3. Facilitar el cambio hacia un modelo de ciudad sostenible y accesible.
Lo que pretende, en síntesis, este Plan Municipal de Vivienda y Suelo (en adelante PMVS), es el estudio y análisis de la demanda subyacente de vivienda asequible, su variabilidad temporal, su distribución geográfica dentro del Término Municipal y su adecuación a los suelos de titularidad ya disponibles o que exista cierta certidumbre de obtención y, pese a la concreción de plazos, estableciendo los mecanismos suficientes para que
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Título: PLAN MUNICIPAL DE VIVIENDA Y SUELO DEL T.M. DE SUFLI (ALMERÍA) los desarrollos se puedan ajustar a estas circunstancias tan variables de índole económico-financiero, social y político. Por otra parte se determinarán las carencias del parque de viviendas, las medidas necesarias para su conservación, mantenimiento y rehabilitación, así como las actuaciones de realojo que resulten necesarias y, especialmente, la erradicación de la infravivienda.
El Plan Municipal de Vivienda y Suelo se aborda desde una triple perspectiva:
- Analítica: Información y diagnóstico de la problemática municipal en materia de vivienda y suelo. - Estratégica: Establecimiento de los objetivos y estrategias en estas materias. - Programática: Definición y programación de las actuaciones del Ayuntamiento a medio plazo (5 años) incluyendo: Financiación, seguimiento y evaluación del Plan.
Por otro lado, el objeto de este PMVS es, una vez identificadas y cuantificadas las necesidades de vivienda del municipio, articular las medidas necesarias para atenderlas, para lo que se proyectan, presupuestan y programan las actuaciones correspondientes ajustadas a unos plazos establecidos y justificados.
Debe estar vinculado con los procesos de actualización del planeamiento urbanístico y ser coherente con el Plan Andaluz de Vivienda.
El proceso de formulación y desarrollo del PMVS debe estar acompañado de un Plan de Comunicación y Participación que posibilite a la ciudadanía y a otros actores implicados (técnicos, servicios sociales, representantes políticos, etc.) a colaborar con el equipo redactor de dicho Plan.
4. CONTENIDO
El PMVS debe al menos abordar los aspectos relacionados en los artículos 10.3, 11, 13.2 y 19.2, de la Ley 1/2010 Reguladora del Derecho a la
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Vivienda en Andalucía y ser coherente con el Plan Andaluz de Vivienda vigente.
Art. 10.3.- Los diferentes instrumentos de planeamiento de desarrollo deberán definir, en los suelos de reserva para vivienda protegida, los porcentajes de vivienda de las diferentes categorías establecidas en el correspondiente Plan Municipal de Vivienda y Suelo.
Art. 11.- La Administración de la Junta de Andalucía y los ayuntamientos elaborarán sus correspondientes planes de vivienda y suelo, conforme a lo dispuesto en la presente Ley y disposiciones que la desarrollen. En la elaboración de los citados planes se fomentará la participación de los agentes económicos y sociales más representativos de la Comunidad Autónoma de Andalucía. Asimismo, se fomentará la colaboración con las asociaciones profesionales, vecinales, de los consumidores y de demandantes de vivienda protegida.
Art. 13.2.- Los planes municipales de vivienda y suelo tendrán, como mínimo, el siguiente contenido: a) La determinación de las necesidades de vivienda de las familias residentes en el municipio, al objeto de concretar la definición y cuantificación de actuaciones protegidas que se deban promover y las soluciones e intervenciones públicas que se deban llevar a cabo. b) Las propuestas de viviendas de promoción pública y su localización. c) Los alojamientos transitorios que se consideren necesarios y la determinación de los equipamientos que se deben reservar a tal fin. d) Las propuestas de actuaciones dirigidas a fomentar la conservación, mantenimiento y rehabilitación del parque de viviendas y que mejoren la eficiencia de uso de dicho parque de viviendas. e) Las medidas tendentes a la progresiva eliminación de la infravivienda. f) Las propuestas de cuantificación y localización de las viviendas protegidas, en sus diferentes programas. g) El establecimiento de los procedimientos de adjudicación. h) Las medidas necesarias para el seguimiento y aplicación del Plan. i) Las restantes medidas y ayudas que se consideren necesarias para garantizar la efectividad del derecho a una vivienda digna y adecuada.
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Art. 19.2.- Además de lo anterior, en los planes de vivienda y suelo, tanto autonómicos como municipales, se deberán incluir programas dirigidos a fomentar la conservación, mantenimiento y rehabilitación del parque de viviendas, así como las medidas tendentes a la progresiva eliminación de la infravivienda y el chabolismo, mediante ayudas, subvenciones o actuaciones convenidas con las personas propietarias o inquilinas, en las condiciones establecidas en los planes. Asimismo, la Junta de Andalucía y las corporaciones locales podrán acordar convenios u otras fórmulas de colaboración conforme a lo establecido en dichos planes, contando los mismos con financiación de la Junta de Andalucía.
El PMVS debería construirse desde el inicio de forma colectiva, contando previamente con la información directa y la participación de la ciudadanía, para tener conocimiento de la demanda y de las necesidades existentes, con la correspondiente formulación de propuestas.
El contenido del PMVS se estructurará en tres bloques:
1. Información y diagnóstico. Se aborda el trabajo analítico de obtención de información para conocer las necesidades de vivienda y la oferta de las mismas existentes en el municipio y su estado de conservación.
2. Definición de objetivos y estrategias. Se definen los objetivos y estrategias que establezca el Ayuntamiento para satisfacer la demanda, pudiéndose apoyar en el trabajo del propio Plan, en los objetivos de política general definidos en la legislación y normativa andaluza y estatal en materia de vivienda, y en la propia capacidad de generación de propuestas que tenga el ayuntamiento.
3. Programa de actuación. Contendrá una memoria comprensiva de las actuaciones a llevar a cabo, separando las que se pretendan adoptar en materia de acceso a la vivienda y las referidas a rehabilitación.
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5. DOCUMENTOS DE INFORMACIÓN Y DIAGNÓSTICO
5.1. Análisis de la Población y Demanda Residencial
En la siguiente tabla se indica la cantidad de población, diferenciando entre distintos sexos y en tres grandes grupos de edad, para el año 2.018.
POBLACIÓN DEL MUNICIPIO DE SUFLI POR SEXO Y GRUPOS DE EDAD (Año 2.018) 0 a 18 años 18 a 65 años > 65 años Total Hombres 9 95 27 131 Mujeres 10 69 24 103 Total 19 164 51 234
Imagen 4. –Número de habitantes diferenciando por edades y sexo.
A continuación se presentan dos tablas; en una de ellas se indica la evolución del número de habitantes totales a lo largo de los años (desde 1.900 a 2.017). De esta forma se puede observar la evolución de la población de este municipio. De dicha información se puede deducir, la disminución de población pasando de 952 habitantes en 1.900 a 222 en 2.017. Siendo 12 habitantes menos que en el año 2.018.
Imagen 5. –Evolución poblacional desde 1.900 a 2.017
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Imagen 6. –Población de Suflí en 2.017 según el INE
A continuación se representa el porcentaje de habitantes censados en el año 2.017, según el lugar de nacimiento en el extranjero.
Imagen 7. – Porcentaje de habitantes censados según país de procedencia.
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Si comparamos los índices de población entre los años 1996 y 2017, según el lugar de nacimiento, se observa que:
Disminuyen (-51) los habitantes nacidos en Suflí, pasando del 57.51% al 37.39%. Aumentan (10) los habitantes nacidos en la provincia de Almeria, pasando del 23.61% al 29.28%. Aumentan (5) los habitantes nacidos en la la comunidad de Andalucia, pasando del 7.73% al 10.36%. Disminuyen (-3) los habitantes nacidos en el resto de España, pasando del 9.44% al 8.56%. Aumentan (28) los habitantes nacidos en otros paises, pasando del 1.72% al 14.41%.
Imagen 8. – Porcentaje de habitantes censados según lugar de nacimiento.
A continuación se presenta una tabla donde se indica el número de viviendas y porcentajes según uso, sean de primera o segunda residencia, o se encuentren vacías, según Sistema de Información Multiterritorial de Andalucía (SIMA).
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NUMERO DE VIVIENDAS SEGÚN TIPO Nº de Viviendas Porcentaje (%) Principales 84 60 Secundarias 44 31 Vacías 11 9 TOTALES: 140 100
Imagen 10. – Número de viviendas según tipo.
En la siguiente tabla se indica el número de viviendas y de habitantes, según sea suelo urbano o no urbanizable.
NUMERO DE VIVIENDAS SEGÚN TIPO DE SUELO AÑO 2,016
Nº de Viviendas Nº de Habitantes Cantidad Suelo Urbano 112 234 HOMBRES 131 Suelo no Urbanizable 28 0 MUJERES 103 TOTALES: 140 234 234
Imagen 11. – Número de viviendas según tipo de suelo.
En el artículo 45(4.a) del Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía (POTA), “La dimensión del crecimiento propuesto, en función de parámetros objetivos (demográfico, del parque de viviendas, de los usos productivos y de la ocupación de nuevos suelos por la urbanización), y su relación con la tendencia seguida para dichos parámetros en los últimos diez años, debiendo justificarse adecuadamente una alteración sustancial de los mismos. Con carácter general no se admitirán los crecimientos que supongan incrementos de suelo urbanizable superiores al 40% del suelo urbano existente ni los crecimientos que supongan incrementos de población superiores al 30% en ocho años. Los planes de ordenación del territorio de ámbito subregional determinarán criterios específicos para cada ámbito”, limita el crecimiento del suelo urbanizable y demográfico, en el 40% y 30% respectivamente en ocho años. El crecimiento demográfico máximo permitido por la Legislación vigente sería un 30 % sobre la población actual, en ocho años, lo que supone un incremento de 8 Habitantes anualmente.
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La orden de 1 de julio de 2.009 de la Conserjería de Vivienda y Ordenación del territorio impulsa la creación de los Registros Públicos Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida en la Comunidad Autónoma de Andalucía. (Derogada por el Decreto 1/2012 de 10 de enero por el que se aprueba el Reglamento Regulador de los Registros Públicos Municipales de Demandantes de Viviendas Protegidas y se modifica el Reglamento de Vivienda Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía.)
La “Ordenanza Municipal reguladora del Registro Público de Demandantes de Vivienda Protegida” se aprobó definitivamente mediante acuerdo de plano de fecha 20 de noviembre de 2.009 y se publicó en el BOP de Almería nº 30 de fecha 15 de Febrero de 2.010, entrando en vigor el día siguiente de su publicación.
A fecha 30 de Mayo de 2.018, no se encuentra inscrita ninguna persona como demandante de vivienda protegida, en estado activo.
Los demandantes de vivienda más jóvenes, importante número de casos en este estudio, son el colectivo más afectado por el desempleo y también por las dificultades de financiación para el acceso a su primera vivienda.
En Andalucía, un 29,1% de la población vive en riesgo de pobreza o exclusión social y un 23,4% de hogares llegan a fin de mes con mucha dificultad según los datos oficiales de la última encuesta para 2013 de Condiciones de Vida (ECV) del Instituto Nacional de Estadística (INE).
Los ingresos que marcan el umbral de pobreza de una persona se sitúa en 8.114 euros para los hogares compuestos por dos adultos y dos menores.
Este Plan lo que pretende detectar es la demanda de vivienda en determinadas capas de la sociedad con dificultades de acceso a la vivienda de mercado libre, tales como colectivos vulnerables en situación o riesgo de exclusión social.
En el análisis específico de los grupos con mayor riesgo de exclusión social se han detectado un total de 6 personas, existentes en el municipio de Chercos, que se encuentran en los siguientes casos:
- Mayores de sesenta y cinco años que viven solos
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- Desempleados que no cuentan con un nivel de ingresos mínimos (5 habitantes) - Familias monoparentales y numerosas - Inmigrantes. (1 habitante) - Distintos colectivos étnicos
En Suflí, el número de personas demandantes de empleo registradas a fecha Enero de los doce últimos años, se muestra en el siguiente cuadro según el Informe ARGOS.
Imagen 12. – Evolución del desempleo en Suflí.
5.2. Análisis demográfico: Proyecciones de población y hogares
En el siguiente mapa se observa la variación de población por zonas en toda Andalucía. De donde se desprende que para el municipio de Suflí, en el periodo comprendido entre 2.013 y 2.035, según el Instituto de Estadística y Cartografía de la Junta de Andalucía (IECA), es inferior al 10 %.
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Imagen 13. – % Variación poblacional en Andalucia.
PROYECCIONES DE POBLACIÓN EN INTERVALOS DE TIEMPO
Para estudiar la evolución de la población municipal se parte de la evolución de los flujos que intervienen en el crecimiento de la población tanto el natural y como el migratorio, se han admitido las posibles variables y se han estimado las probabilidades de paso futuras que conforman y conformarán a la población de Suflí, a partir de su equivalente.
La población joven, menor de 18 años, según el Observatorio de la Infancia en Andalucía, dependiente de la Consejería de Salud y Bienestar Social, Agencia de Servicios Sociales y Dependencia de Andalucía, se observa que en el año 2.012 había 32 habitantes, lo que supone un 9,61% de su población, y en el año 2.017, 32 habitantes, el porcentaje es del 13,67 %, teniendo en cuenta el número de habitantes en cada año.
Si comparamos los índices de población entre los años 1996 y 2017, se observa que:
Disminuyen (-51) los habitantes nacidos en Suflí, pasando del 57.51% al 37.39%.
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Aumentan (10) los habitantes nacidos en la provincia de Almeria, pasando del 23.61% al 29.28%. Aumentan (5) los habitantes nacidos en la la comunidad de Andalucia, pasando del 7.73% al 10.36%. Disminuyen (-3) los habitantes nacidos en el resto de España, pasando del 9.44% al 8.56%. Aumentan (28) los habitantes nacidos en otros paises, pasando del 1.72% al 14.41%.
Por lo que las proyecciones de población joven, aunque poco, ha ido creciendo en estos últimos años a corto y medio plazo, si bien a largo plazo se invierte el crecimiento o bien se mantiene la población en el corte de edad de 0 a 64 años, dejándonos un perfil de población envejecida.
En la actualidad el crecimiento de la población de este municipio viene dado por la mayor afluencia de residentes procedentes de otros países, sobre todo de Reino Unido, más que por el crecimiento natural del mismo, que será positivo por la mayor longevidad de la población pero no probablemente por el aumento de los nacimientos, puesto que la tendencia es a retrasar la maternidad, la mujer tiene su primer hijo en torno a los 30 años y el número de hijos es cada vez menor.
COMPOSICIÓN DE HOGARES
Siguiendo la tónica general de los hogares españoles, la composición del hogar en Suflí, está compuesto por menos miembros cada vez. El tamaño medio del hogar español según los datos censales ha pasado a ser de 3,2 a 2,9 miembros en 2.011.
Según el INE y Censo de Población y Vivienda, Suflí contaba con 201 hogares en el año 2.011.
El número de hogares unipersonales ha aumentado en los últimos años, casi se ha multiplicado por dos, de igual forma que se ha notado una disminución de las parejas con 3 o más hijos, el aumento del número de parejas sin hijos así como los hogares formados por una familia y alguna persona no emparentada, Los jóvenes igualmente se emancipan cada vez más tarde, pues conviven con sus padres e incluso conviven tres generaciones en un porcentaje bajo pero creciente.
Hogares de 1 persona
El porcentaje de hogares con 1 persona es del 4,70 %, aproximadamente.
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Hogares de 2 personas
Los hogares de 2 personas son los más numerosos, siendo mayor del 40 %, mantienen un crecimiento medio.
Hogares de 3 personas
Los hogares de 3 personas, mantienen un crecimiento medio, crecimiento menor que para los hogares de 2 personas.
Hogares de 4 personas o más
Los hogares de 4 personas presentan una evolución media y para el período estimado, con crecimiento escalonado hasta 2.022.
El modelo familiar que predomina en Suflí es el hogar formado por 2 personas (40,40% del total) seguido del compuesto por los hogares de 3 personas (30,80%).
A continuación se presenta un gráfico donde se detallan los porcentajes de viviendas en la que cohabitan 1, 2, 3, 4 y 4 o más personas.
Imagen 14. – % de Viviendas según número de personas que cohabitan
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NATALIDAD, MORTALIDAD, MIGRACIONES
Según el IECA, en el año 2.016, hubo en Suflí 1 nacimientos, por lo que la tasa bruta de natalidad del municipio sigue una tendencia decreciente, estando en el 0,45 %, aproximadamente, para ese año en concreto. Al igual que la población que ha ido en descenso.
El número de defunciones en ese mismo año fueron también 1. Lo que supone una tasa bruta de mortalidad del 0,45 % en 2.015.
Como se ha indicado, las variaciones residenciales presentan un saldo que va decreciendo año tras año. Habiendo 18 emigraciones frente a 10 inmigraciones para el año 2.016.
5.3. Análisis de las necesidades actuales de vivienda
Las necesidades de vivienda de las familias residentes en el municipio se realizarán a partir del análisis demográfico anterior, de los datos contenidos en el Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida y de la información obtenida de los servicios sociales municipales.
La determinación de las necesidades de vivienda de las familias residentes en el municipio se aborda considerando dos componentes fundamentales: a) La necesidad general de vivienda asociada a los procesos de emancipación, necesidad de cambio de vivienda por no adaptarse a sus necesidades (tamaño, accesibilidad, necesidades de adaptación, de rehabilitación, etc.). b) La necesidad relacionada con aquellos colectivos que presentan mayores problemas de vulnerabilidad o exclusión residencial y deben ser objeto de una atención especial. Existiendo 4 grupos (según FEANTSA):
- Sin techo (que no tiene alojamiento de ningún tipo, vive en un espacio público) - Sin casa (que vive en alojamiento temporal, en instituciones o albergues)
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- En alojamiento inseguro (que vive bajo amenaza severa de exclusión por desahucio, arrendamiento precario o violencia domestica) - En alojamiento inadecuado (que vive en chabolas de asentamientos ilegales, en vivienda no apta para su habitabilidad según la normativa, o donde existe una situación de hacinamiento).
5.4. Análisis del Parque de Viviendas del Municipio, Oferta y Mercado de vivienda.
5.4.1. Aspectos a analizar de las características físicas del parque de viviendas y detección de situaciones de infravivienda
Analizadas las características físicas principales del parque de viviendas para la detección de situaciones de infravivienda y rehabilitación podemos destacar lo siguiente:
Número de viviendas
Actualmente existen 140 viviendas de las cuales se dividen en tres grupos:
- Viviendas principales = 84 Uds. - Viviendas secundarias = 44 Uds. - Viviendas sin uso o deshabitadas = 11 Uds.
Antigüedad
De la explotación de los datos sobre la evolución de la construcción en las edificaciones en la localidad se detecta que la antigüedad del parque de viviendas, por períodos decenales, referida al censo de 2.011 es la siguiente: un 34% de las viviendas existentes en Suflí se construyeron con anterioridad a 1.980, aunque estas han sido objeto de rehabilitaciones.
Estado de conservación
El estado de conservación del parque de viviendas principales en general es normal. Habría que resaltar un porcentaje del 7,85% que se encuentran en estado deficiente.
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Para el año 2.017 los datos no presentan cierta mejoría, ya que no se reduce el porcentaje de las viviendas que se encuentran en un estado deficiente al igual que las viviendas en estado malo, aunque no existen viviendas en estado ruinoso.
Nº de habitaciones por vivienda
Según los datos obtenidos del IECA, las viviendas principales en Suflí, tienen 3 o más habitaciones.
Imagen 15. – % de Viviendas según número de habitaciones
Accesibilidad
No existen en Suflí edificios con más de 3 alturas sobre rasante, excepto los que se encuentran en la Avda. Purchena, que tienen tres plantas más ático retranqueado. Los edificios de uso público son accesibles.
DETECCIÓN DE INFRAVIVIENDA
Según el Artículo 61 del Decreto 141/2016 (de 2 de Agosto), el cual regula el Plan de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía 2.016-2.020, se define como infravivienda a aquella edificación existente, o parte de la misma, destinada al uso de vivienda habitual y permanente, en la que concurran las siguientes circunstancias:
a) Graves deficiencias en sus condiciones de funcionalidad, seguridad y habitabilidad respecto a los requisitos mínimos exigibles, de acuerdo a la legislación aplicable, para su consideración como vivienda digna
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y adecuada. En todo caso, se entenderá por graves deficiencias, las que afecten a la seguridad estructural, salubridad o estanqueidad de la edificación, así como a la dotación de instalaciones básicas. Igual consideración tendrán las deficiencias relativas a dotación, disposición y dimensiones de los espacios interiores, cuando afecten a la funcionalidad básica para su uso como vivienda.
b) Condiciones socio-económicas desfavorables de las personas o unidades familiares residentes, como son la falta de ingresos mínimos, con los límites establecidos para cada uno de los programas, para afrontar la mejora de sus condiciones de alojamiento.
De conformidad con el artículo 155 de la LOUA los propietarios de vivienda tienen el deber de mantenerlas en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, realizando los trabajos y obras precisos para conservarlos o rehabilitarlos, a fin de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo.
La detección e inspección de las viviendas que no reúnen las condiciones mínimas de habitabilidad se inicia de oficio o a instancia de cualquier interesado, a través de una instancia en el Ayuntamiento o por una denuncia en la policía municipal.
Una vez que se ha registrado la denuncia, desde el Departamento de Urbanismo del Ayuntamiento, se envía un técnico municipal al inmueble a realizar una visita de inspección, en la que normalmente se ponen en contacto con el titular de la denuncia, que facilita el acceso a la vivienda. Realizada la inspección, se emite un informe técnico a través del cual, el Ayuntamiento en el ejercicio de sus funciones, ordena la ejecución de las obras necesarias para conservar las viviendas en las condiciones necesarias para su uso efectivo legítimo y le comunica a la propiedad el plazo para su subsanación.
Cumplido el plazo de la notificación correspondiente, el técnico vuelve a visitar el inmueble para asegurarse de que todo se ha subsanado, y en su caso se emite el informe favorable con el que se cierra el expediente.
El incumplimiento injustificado de las órdenes de ejecución habilitará al Ayuntamiento para adoptar cualquiera de estas medidas: ejecución subsidiaria a costa del obligado, imposición de multas coercitivas ó la expropiación del inmueble, previa declaración del incumplimiento del deber de conservación.
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La infravivienda en el municipio de Suflí no tiene una relevancia significativa, en viviendas habitadas, pues no existen viviendas de este tipo.
5.4.2. Características del régimen de tenencia, titularidad y uso de las viviendas: detección de situaciones anómalas de uso
PORCENTAJES DE EDIFICIOS DE TITULARIDAD PÚBLICA Y PRIVADA
Imagen 16. – % de Edificios según sean públicos o privados
Número de Viviendas, diferenciando entre las que se encuentran habitadas o vacías, según su localización:
VIVIENDAS SEGÚN TENENCIA
Propiedad por compra totalmente pagada = 47 uds Propiedad por compra pendiente de pago = 1 uds Número de viviendas en propiedad por herencia o Donación = 34 uds Alquiler, Cedida gratis o a bajo precio = 6 uds No procede = 113 uds
Podemos facilitar la información correspondiente al número de viviendas según régimen de tenencia por rango de edades, teniendo en cuenta que la mayor parte de los propietarios según muestreo realizado para el municipio de Suflí, tienen edades superiores a 50 años.
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5.4.3. Viviendas deshabitadas
En el siguiente esquema se pone de manifiesto el porcentaje de viviendas, existentes en el municipio de Suflí, que se encuentran vacías o deshabitadas.
Imagen 17. – % de Viviendas según ocupación.
(*) Los datos que se muestran en el cuadro anterior, no son del todo fiables, por estar sujeto a fuertes variaciones debidas al error de muestreo.
5.4.4. Vivienda pública
En el siguiente esquema se pone de manifiesto la cantidad de edificaciones e incluso solares, existentes en el municipio de Suflí, que son de titularidad pública, según la Gerencia Territorial del Catastro de Almería. Y en las Fig. 18, se puede apreciar la ubicación de las mismas.
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Imagen 18. – Relación de Edificios de titularidad pública
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Imagen 19. – Situación de los Edificios de titularidad pública
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5.4.5. Oferta y Mercado de Vivienda
Al tratarse de un municipio pequeño, apenas existe información sobre transacciones inmobiliarias. Por lo que en este apartado se realiza un análisis cuantitativo más que cualitativo, sobre la oferta y demanda de viviendas en este municipio; bien sean en régimen de alquiler o que se encuentren a la venta.
“ La Estadística de Transacciones Inmobiliarias iniciada en 2004 ofrece información relativa a las compraventas de viviendas elevadas a escritura pública ante notario, así como el valor total y medio de las viviendas transmitidas en compraventa. Se trata de una estadística censal obtenida a partir de los datos remitidos trimestralmente por la Agencia Notarial de Certificación (ANCERT), según convenio de colaboración firmado en 2004 entre el Ministerio de Vivienda y el Consejo General del Notariado dado el interés mutuo en incrementar el conocimiento de las cuestiones vinculadas a la vivienda “.
Año 2016: transacciones realizadas = 1 Ud
Del análisis de los distintos portales web inmobiliarios en el ámbito local de Suflí, se reconocen con fecha día 12 de Julio de 2.018 un parque de viviendas en venta de un total de 5 viviendas, con un perfil de vivienda media superior a una superficie de 80 m2 (dos viviendas entre 80 y 100 m2, dos entre 100 y 200 m2 y una con superficie superior a 200 m2) con 3 dormitorios de media. El precio de estas viviendas están en torno a los 65.000 €.
Se debe de tener en cuenta la problemática existente en la actualidad para el acceso a la vivienda, debido en primer lugar al elevado precio de la misma ocasionado por el boom inmobiliario, al igual que el desempleo y también la dificultad de acceso a un crédito hipotecario, aunque en Suflí los precios de la vivienda sobre todo las de segunda mano se han mantenido.
Hay pocas viviendas que se encuentran disponibles para alquilar, por lo que se deberían de adoptar medidas para fomentar el alquiler de viviendas que se encuentran deshabitadas. En el capítulo 7 y 5.3, se describen modos o formas, con los que se pretenden afrontar esta situación.
5.5. Análisis de la incidencia del Planeamiento Territorial y Urbanístico en el sector residencial
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El sector residencial está compuesto por el parque de viviendas existente actualmente, la promoción de nuevas viviendas y la ocupación de viviendas deshabitadas.
El PMVS junto con las Ordenanzas de Edificación y Urbanización del futuro PGOU y su encaje en la LOUA, deberían determinar el alcance de los conceptos de: Usos urbanísticos, Vivienda social, Vivienda básica necesaria y Vivienda libre.
El Análisis del Planeamiento del suelo y de la vivienda, y su posterior adaptación, podría realizarse por un grupo de trabajo constituido por los técnicos redactores del PGOU y el Servicio de Urbanismo del Ayuntamiento. Dicho análisis, se elaboraría a partir de la siguiente Clasificación:
A) Suelo público disponibles:
- Suelos residenciales no desarrollados (ordenados/ sectorizados/ no sectorizados) - Solares urbanizados
B) Viviendas o Edificios en casco urbano:
- Edificios construidos utilizados - Edificios deshabitados (en buen estado o necesitados de intervención), bien sean de entidades bancarias, empresas o de particulares
C) Vivienda existentes en barriadas:
- Viviendas en diseminados o zonas similares que precisen de rehabilitación integrada (vacías u ocupadas).
El PMVS determinará las actuaciones necesarias para la mejora del municipio a escala de vivienda particular, o a escala de barrio o entorno urbano. Para todas ellas se deben de tener en cuenta las siguientes prioridades:
- Adaptación funcional de espacios y mejora del mismo - Actualización de instalaciones - Mejora de la envolvente y de la eficiencia energética de las viviendas - Reducción del tamaño de las viviendas existentes mediante segregaciones o divisiones horizontales
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- Creación de espacios de servicio a la comunidad de vecinos - Introducción de elementos de diversidad funcional (bajos comerciales, espacios destinados a actividades productivas) - Introducción de mayor diversidad social - Creación de nuevas dotaciones y servicios para las barriadas
La introducción de los cambios reseñados, a escala de edificio y de barrio debe ser prioritaria para ser considerados por el Planeamiento General Municipal y por la normativa urbanística. En aquellos casos en que la normativa urbanística y las Ordenanzas de edificación y urbanización penalicen o imposibiliten el establecimiento de los objetivos y mejoras a plantear, deberán revisarse y adaptarse (Regulación de usos y tipologías, cómputo de la densidad residencial y de la edificabilidad…).
Será preciso promover todas las modificaciones en la ordenación pormenorizada de la ciudad consolidada que, orientadas a los anteriores propósitos, generen economía para hacer posible su consecución.
5.6. Descripción de los recursos e instrumentos municipales al servicio de las políticas de vivienda
En Suflí, un recurso municipal en política de vivienda seria movilizar la vivienda vacía y en mal estado de conservación para su rehabilitación y también para fomentar el alquiler.
Las causas habituales por las que las personas no suelen incluir sus viviendas, en programas de cesión o intermediación del alquiler, suelen ser:
- Presencia de alquilados no empadronados - La vivienda forma parte de una herencia yacente, y no ha sido aún adjudicada a los herederos - Reservas para la emancipación: la vivienda está reservada para un hijo/hija, que va a residir en dicha vivienda a corto o medio plazo - Necesidades de rehabilitación de la vivienda
El Ayuntamiento podría realizar los siguientes trabajos como políticas de vivienda en el Desarrollo del Plan de Intermediación en el mercado del alquiler (PIMA):
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I. Censo e inventariado del número de viviendas desocupadas II. Contacto con los titulares de viviendas vacías III. Intermediación pública en la movilización de viviendas vacías
Posibles propuestas a realizar por las distintas Administraciones públicas:
a) Una adecuada localización para: equipamientos, servicios y espacios libres, así como suelos para actividades productivas. b) El establecimiento de un sistema de transportes y comunicaciones que potencie la interconexión de cada red urbana internamente y con el conjunto provincial. c) El establecimiento de un sistema de espacios y bienes sujetos a protección en razón de sus valores naturales, culturales y paisajísticos. d) Actuaciones sobre edificios de vivienda, mediante mecanismos propios de carácter local, elaborando ordenanzas específicas que regulen las condiciones técnicas básicas y los apoyos económicos tales como reducción de tasas o licencia, subvenciones a fondo perdido, etc… e) Eliminación de situaciones de utilización anómala: Dinamización sobre viviendas desocupadas para oferta de alquiler, fomentando su puesta en el mercado mediante fórmulas de alquiler tutelados por las Administraciones Públicas y/o estudiando posibilidades de imposición de gravámenes fiscales que penalicen las viviendas habitables que permanezcan vacías. f) Actuación sobre viviendas sobreocupadas a fin de adecuar a la normativa de uso.
Otras propuestas:
- Elaborar Ordenanza reguladora relativa a la Evaluación e Inspección Técnica de Edificios - Impulsar la creación del Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas - Formular un Plan Especial de Protección del Centro Histórico - Desarrollar proyectos de urbanización en los nuevos desarrollos residenciales basados en la calidad del espacio urbano, la prioridad en la ejecución de las dotaciones de los equipamientos y servicios públicos previstos, así como de los sistemas de transporte público
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También cabe destacar la incorporación en la planificación territorial, urbanística y de vivienda, de criterios dirigidos a dimensionar los crecimientos urbanos desde la perspectiva de dar prioridad a la rehabilitación física y funcional del parque residencial existente mediante la rehabilitación de viviendas. Teniendo en cuenta las siguientes necesidades:
- Rehabilitación energética (mejora de eficiencia energética mediante instalación de aislamientos, incorporación de tecnologías de producción de energías renovables, sustitución de carpintería e incluso colocación de doble acristalamiento, etc.) - Rehabilitación de fachadas - Accesibilidad a la vivienda - Rehabilitación estructural - Adecuación de las instalaciones a nuevas normativas - Mejora habitabilidad y transformación de infraviviendas
Las políticas de vivienda más importantes y su impacto sobre el sinhogarismo, según la Federación Europea de Organizaciones Nacionales que trabajan con personas sin hogar son:
- Planes que avalen la fianza de alquiler - Intervenciones para regular el mercado - Fomento del acceso a la vivienda en propiedad - Control sobre la calidad de la vivienda - Compromiso con la vivienda social - Asesoramiento en materia de vivienda - Aumentar la oferta de vivienda en alquiler - Prevención de desahucios
6. DEFINICIÓN DE OBJETIVOS Y ESTRATEGIAS
6.1. Objetivos fundamentales
El objetivo principal de este PMVS es:
Conseguir una oferta de viviendas ordenada y ajustada a las necesidades detectadas en el municipio. Esto, se debe de hacer teniendo en cuenta la cantidad, precio, régimen de tenencia y tipología de las mismas.
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Para lograr este objetivo central del PMVS, es preciso actuar en dos direcciones:
Primera: identificar y cuantificar la demanda existente, analizando sus distintos perfiles para establecer el correlato con las distintas ofertas.
Segunda: identificar los problemas que dificultan (y a veces determinan) la viabilidad de la transformación efectiva de esa demanda en demanda satisfecha.
Para satisfacer este segundo punto, debemos de tener en cuenta ciertos problemas que se presentan en la actualidad, como son, la escasa oferta efectiva de viviendas adaptadas en precio y tamaño a la demanda real existente y los inconvenientes para hacer frente al pago de la hipoteca por la falta de empleo o la situación laboral precaria de gran cantidad de demandantes de vivienda. Sobre todo, para plantease la compra de su vivienda, debido a la incertidumbre laboral.
Otros Objetivos fundamentales:
- Crear un Parque de Viviendas de Gestión Pública Municipal para atender la posible demanda - Facilitar la rehabilitación de viviendas deshabitadas o en estado de ruina - Promover la ejecución de viviendas en los solares sin edificar - Añadir al parque de viviendas en alquiler las que se encuentren vacías, bien de titularidad particular o de entidades bancarias - Movilizar la vivienda vacía, pública o privada, incentivando su puesta en uso mediante alquiler - Fomentar y promover otros regímenes de tenencia alternativos y no especulativos, mediante: - Aparcería urbana, que permite el abono de la renta del inquilino, a través de ejecución de obra y el mantenimiento de la vivienda- Cohousing, o procesos colectivos de acceso a la vivienda mediante una nueva fórmula consistente en crear una comunidad de propietarios en forma de cooperativa
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6.2. Estrategias para la consecución de objetivos
6.2.1. Acceso a la vivienda
En este PMVS se describen a continuación ciertas estrategias a tener en cuenta para el acceso a la vivienda, implantando medidas diferenciadas para dar soluciones a distintas situaciones de dificultad de acceso a una vivienda:
Fomentar la transparencia y el acceso a la información sobre ayudas para la adquisición de viviendas protegidas y también para cuando se traten de primera vivienda.
Fomentar soluciones alternativas al desahucio y/o la pérdida de la vivienda habitual, en los casos de ejecución hipotecaria. Ofrecer soluciones individualizadas de acceso a una vivienda para quienes hayan perdido la suya por una ejecución hipotecaria.
Ayudas para la rehabilitación de viviendas. En los programas de ayudas a la rehabilitación de viviendas se incluirán como preferentes las viviendas que necesiten mejorar su habitabilidad. Las políticas de fomento de la rehabilitación desarrolladas hasta ahora han contribuido a mejorar el estado de conservación del parque de viviendas. Sin embargo, sigue habiendo un número importante de viviendas que se encuentran en mal estado, y precisan de rehabilitación, por lo que el Ayuntamiento ayudará a los vecinos a gestionar las ayudas provenientes de otras administraciones.
Favorecer la rehabilitación de núcleos rurales, tales como diseminados.
Reducir el número de viviendas desocupadas, mediante el fomento del alquiler.
Fomentar el uso creciente y sostenible de los recursos existentes en materia de vivienda, apostando por la ciudad consolidada, cohesionada, amigable y adaptada, promocionando viviendas sostenibles y autosu-
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ficientes adaptadas a las necesidades del municipio, aunque sea necesario para ello cambios de Planeamiento urbanístico.
Ayudar a la reactivación del sector de la construcción, promoviendo medidas que permitan un repunte de la actividad, produciéndose de manera ordenada y sostenible. Como podría ser la puesta a disposición de agentes públicos o privados de suelo derivado de cesiones al Ayuntamiento por el aprovechamiento o del suelo existente propiedad de este.
6.2.2. Uso, conservación, mantenimiento, Rehabilitación y adecuación del parque residencial
La Orden de 30 de noviembre de 2.009 de la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio, aprueba las normas sobre las instrucciones particulares de uso y mantenimiento de los edificios destinados a viviendas y el Manual General para el uso, mantenimiento y conservación de los mismos.
El mantenimiento y conservación de las viviendas producen beneficios, los cuales contribuyen en los costes para su desarrollo. En muchos casos, el uso y utilización adecuada de los espacios, elementos constructivos e instalaciones supone, sin coste económico alguno, alargar la vida de los edificios y sus instalaciones, contribuir a la mejora del entorno, conseguir mayores niveles de confort y ahorro en los consumos de agua y energía.
La información, instrucciones, orientaciones, asesoramiento y recomendaciones que proporciona la Orden anteriormente descrita, persiguen como fines primordiales:
- Prevenir riesgos y costes de accidentes, protegiendo la integridad de las personas y bienes, tanto propios como ajenos a la edificación de que se trate. - Contribuir a la mejora del confort y de la calidad de vida. - Propiciar el alargamiento de la vida útil de la vivienda, el edificio y sus instalaciones. - Colaborar a la protección del entorno y del medio ambiente, especialmente en materia de limitación de la contaminación atmosférica y molestias acústicas. - Garantizar el servicio de las instalaciones, máquinas, aparatos y equipos cuidando de la eficacia de su funcionamiento
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- Fomentar el ahorro en los costes de explotación de los inmuebles, sobre todo en materia de consumos de agua y energía.
El Decreto 141/2016 (de 2 de agosto), el cual regula el Plan de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía 2.016-2.020, y se articula en el marco de la Ley 1/2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía, en su Artículo 72 dice:
1. El Programa de rehabilitación autonómica de edificios tiene por objeto el fomento de la rehabilitación de edificios residenciales de vivienda colectiva con deficiencias en sus condiciones básicas, mediante la financiación de actuaciones que resulten necesarias para subsanarlas y mejorar su accesibilidad y eficiencia energética. 2. Podrán ser objeto de financiación con cargo a este Programa, las actuaciones de rehabilitación sobre los elementos comunes de los edificios que tengan por finalidad la subsanación de deficiencias detectadas en el Informe de Evaluación del Edificio establecido en el artículo 29 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, relativas a: a) La mejora del estado de conservación del edificio cuando afecte a: 1º) Los elementos de cimentación y estructura. 2º) Las cubiertas, azoteas, fachadas y medianeras. 3º) Las instalaciones comunes de saneamiento, abastecimiento de agua, electricidad, gas y telecomunicaciones, siempre y cuando las actuaciones sean necesarias para su adaptación a la normativa vigente. b) La mejora de las condiciones de accesibilidad mediante la realización de ajustes razonables que adecuen los edificios a la normativa vigente. En particular: 1º) La instalación de ascensores o adaptación de los mismos a las necesidades de personas con discapacidad, de acuerdo a lo previsto en la normativa vigente. 2º) La instalación o mejora de rampas de acceso a los edificios, adaptadas a las necesidades de personas con discapacidad y movilidad reducida. 3º) La instalación de elementos o dispositivos de información, aviso o comunicación accesibles a las personas con discapacidad sensorial. c) La mejora de la eficiencia energética de los edificios. En particular: 1º) La mejora de la envolvente térmica para reducir la demanda energética.
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2º) La mejora de la eficiencia energética de las instalaciones comunes. 3º) La incorporación de equipos de generación de energía térmica y/o eléctrica con energías renovables. 3. La normativa de desarrollo del presente Plan establecerá los criterios de aplicación en las convocatorias para la selección de actuaciones, priorizando en función de sus finalidades y de la concurrencia entre ellas: a) Las destinadas a subsanar graves daños estructurales o de otro tipo que afecten a la estabilidad del edificio. b) Las destinadas a mejorar las condiciones de accesibilidad en edificios donde residan personas con discapacidad y movilidad reducida acreditadas o personas mayores de 65 años. c) Las que consigan una reducción de la demanda energética anual global de calefacción y refrigeración del edificio, referida a la certificación energética, de al menos un 30 por ciento sobre la situación previa a dichas actuaciones.
6.2.3. Información y asistencia a la ciudadanía
La participación ciudadana en la toma de decisiones en materia de política pública resulta interesante para poder gestionar decisiones en la elaboración, ejecución y evaluación de políticas sociales a nivel local, teniendo en cuenta los siguientes pasos:
PLANIFICACIÓN: Se podría informar a los ciudadanos sobre las propuestas del PMVS para que ellos pudieran expresar sus demandas y expectativas mediante sugerencias.
EJECUCIÓN: Controla y supervisa las decisiones adoptadas por la ciudadanía.
EVALUACIÓN: Evaluación de lo ejecutado para ver si existe correspondencia entre lo ejecutado y lo demandado.
Sería interesante tener en cuenta una serie de condiciones generales que pueden mejorar la participación ciudadana dentro del proceso de redacción y posterior evaluación del plan, como son:
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- La motivación ciudadana y política - La fluidez de información - La pluralidad en la participación - La existencia del debate y la toma de decisiones - El conocimiento de cada parte sobre el papel que desempeña en el sistema de participación y sus límites en la toma de decisiones.
7. PROGRAMA DE ACTUACIÓN
7.1. Memoria
7.1.1. Memoria justificativa y descriptiva del conjunto de actuaciones previstas y su coordinación con otras estrategias sociales
A continuación se describen una serie de objetivos previstos y sus correspondientes estrategias.
A. HACER EFECTIVO EL DERECHO A UNA VIVIENDA DIGNA:
Estudio de la oferta y demanda de vivienda en el municipio. Prever alojamientos para personas en riesgo de exclusión social, y también la construcción de viviendas protegidas. Notificar la existencia de programas de ayudas al alquiler para distintos colectivos, e intentar poner en contacto a propietarios de viviendas vacías con posibles arrendatarios.
B. MEJORAR LA GESTIÓN DEL PARQUE PÚBLICO:
Inspeccionar las viviendas protegidas para garantizar su uso correcto. Elaborar programas de adjudicación viviendas públicas teniendo en cuenta las necesidades de los demandantes y las viviendas existentes, o las que en un futuro se pretendan construir.
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C. ACTIVAR LA RESERVA DE SUELOS PARA VIVIENDA PROTEGIDA EN EL PGOU
Definir lugares para suelos dotacionales y equipamientos, espacios públicos y zonas verdes en el PGOU. Promover el desarrollo del suelo urbano no consolidado
D. FOMENTAR MEDIDAS PARA LA REHABILITACIÓN Y AHORRO ENERGÉTICO DE VIVIENDAS
Subsanar deficiencias en la envolvente de las viviendas, para de esta manera mejorar le eficiencia energética. Resolver problemas de accesibilidad en los edificios y viviendas. Dar a conocer la existencia de los programas de ayudas a la rehabilitación.
E. RENOVACIÓN DEL ESPACIO PÚBLICO EN EL MUNICIPIO
Promover obras de urbanización como por ejemplo: pavimentación, jardinería, abastecimiento de agua, saneamiento, electricidad, alumbrado público y telecomunicaciones. Mejorar el acceso a los espacios públicos.
F. ACTUACIONES SOBRE VIVIENDAS DESHABITADAS
Reactivar el parque de viviendas vacías en colaboración con la empresa municipal y movilizar este tipo de viviendas para el alquiler protegido. Desarrollar programas que fomenten la captación de viviendas de segunda residencia de particulares para su activación como viviendas en alquiler.
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G. ASESORAMIENTO EN MATERIA DE VIVIENDA
Proporcionar información y asesoramiento a las personas con bajos recurso, sobre programas de ayudas a la hipoteca y al pago del alquiler de su vivienda de su vivienda habitual.
7.1.1.1. Vivienda
Del Análisis de Planeamiento (PDSU), se elabora este PMVS, a partir de la siguiente Clasificación de suelo y vivienda.
A) Suelo públicos disponibles: - Suelos urbanos directos residenciales o no desarrollados - Suelos urbanizados o semiurbanizados
B) Viviendas y Edificios, todos ellos en estado ruinoso, en buen estado de conservación o que precisan de intervención. - Edificios semiconstruidos - Viviendas vacías dispersas en casco urbano, propiedad de entidades bancarias, empresas promotoras o particulares - Viviendas vacías
C) Vivienda-edificio-barrio - Viviendas en diseminados o zonas homogéneas necesitadas de rehabilitación integrada (vacías u ocupadas).
A continuación se establecen algunas prioridades, (a escala de vivienda, edificio o barriada), que deben tenerse en cuenta en el PGOU:
- Adaptación funcional de espacios y mejora de espacio público - Mejora de accesibilidad - Actualización de instalaciones - Mejora de la envolvente y de la eficiencia energética - Reducción del tamaño de las viviendas existentes mediante desdobles - Creación de espacios de servicio a la comunidad de vecinos - Introducción de mayor diversidad social
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Uso eficiente del parque residencial existente en Suflí y Acceso a la vivienda. Promoción de Vivienda
Para mejorar el uso del parque residencial y facilitar el acceso a la vivienda de la población en Suflí, se han tenido en cuenta el siguiente programa por parte del Ayuntamiento: 1. Prevención, negociación y protección para las personas afectadas por embargos de su vivienda. 2. Intermediación entre propietarios de viviendas vacías y posibles inquilinos para fomentar el alquiler de las mismas. Intentar fomentar el alquiler social para personas en riesgo de exclusión social. 3. Creación de una empresa municipal de Vivienda, la cual fomente la construcción de viviendas de protección oficial e incluso viviendas sociales, y también gestione el parque público una vez inventariado.
Suelo.
El POTA exige reserva de suelo para el uso de Vivienda Protegida para la Materialización de una edificabilidad equivalente al menos al 30% de la total edificabilidad que en cada ámbito se destine al uso pormenorizado de vivienda, en todas sus variantes.
La propuesta para introducir los cambios tendentes a lograr un ajuste (mayor o menor reserva) de suelos para viviendas sometidas a algún régimen de protección pública parte de las siguientes consideraciones:
- Las necesidades de vivienda protegida, por las especiales circunstancias detectadas y un índice de población demandante reducido en comparación con el volumen de suelos reservados por el planeamiento - Las deficientes cualidades de gran parte de los suelos por su dispersión territorial
Según la LOUA, Ley 7/2002 de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, en su Artículo 10, dice que Los Planes Generales de Ordenación Urbanística (PGOU), establecerán la ordenación estructural del término municipal, para los distintos tipos de suelo. En el apartado 1.A.b, del mismo artículo habla de: “ Disposiciones que garanticen el suelo suficiente para viviendas de protección oficial u otros regímenes de
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protección pública, de acuerdo con las necesidades previsibles desde el propio Plan General de Ordenación Urbanística o los planes sectoriales de aplicación”.
7.1.1.2. Rehabilitación
En Suflí, el porcentaje de viviendas anteriores a la entrada en vigor de normativas técnicas que regulan las exigencias en materia de eficiencia energética, es superior a nivel de Andalucía, siendo este aproximadamente la mitad del parque residencial (49%). Y solamente el 9% han sido construidas tras la entrada en vigor del Código Técnico de Edificación (Año 2.006). Por lo que se hace más necesario el establecimiento de actuaciones de rehabilitación.
La alternativa para la reconversión del sector económico vinculado a la construcción es la Rehabilitación, puesto que genera más empleo que la nueva edificación y de mayor calidad y facilita el trabajo para PYMES de implantación local, más ligadas al territorio y la demanda de oficios.
Según el Art. 74 del Decreto 141/2016 (de 2 de agosto), el cual regula el Plan de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía 2.016-2.020, los edificios objeto de actuación habrán de cumplir los siguientes requisitos:
a) No estar calificados urbanísticamente como fuera de ordenación o en situación de asimilado en régimen de fuera de ordenación, según lo previsto en el artículo 53 del Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía, aprobado por Decreto 60/2010, de 16 de marzo, a efectos de obtención de licencia municipal de obras.
b) Su construcción debe haberse finalizado antes de 1981.
c) Habrán de presentar unas condiciones de seguridad estructural y constructiva que garanticen la viabilidad de la intervención, salvo que las adquieran como resultado de las actuaciones.
d) Al menos, el 70 por ciento de su superficie construida sobre rasante tendrá uso residencial de vivienda.
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e) Al menos un 70 por ciento de sus viviendas han de estar ocupadas y constituir el domicilio habitual de sus residentes.
En la Rehabilitación de viviendas es conveniente tener en cuenta e impulsar la utilización de las fuentes de energía renovables, como estrategia para desarrollo sostenible, tales como:
- Energía solar térmica: para usos residenciales y en los equipamientos públicos) - Energía solar fotovoltaica: incorporando las instalaciones solares fotovoltaicas a la red y agilizar los procedimientos administrativos. Potenciar el uso de placas fotovoltaicas para construcciones aisladas en el medio rural y, especialmente, en zonas de difícil acceso para la red eléctrica - Energía eólica: Impulso de la Energía eólica y de los sistemas híbridos con otras energías renovables, como alternativa de abastecimiento energético en entornos aislados de la red eléctrica - Energía de la biomasa: Se contempla el aprovechamiento energético de los cultivos, implantando nuevos recursos tales como los biocombustibles.
7.2. Vigencia y revisión del PMVS
Este Plan Municipal de Vivienda y Suelo tendrá una vigencia de 10 años, por lo tanto, desde 2.018-2.028. Se llevará a cabo una revisión cada cinco años.
El Ayuntamiento llevará a cabo el seguimiento del PMVS mediante:
1) Informes de evaluación anual. Contendrá al menos los siguientes puntos a tener en cuenta:
- Modificaciones urbanísticas aprobadas en cuanto a planeamientos se refiere - Modificaciones que haya habido en el propio PMVS - Grado de cumplimiento de las acciones previstas
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- Evaluación temporal y económica del PMVS - Propuestas de mejora o modificación si las hubiera - Anexos relacionados con el desarrollo del PMVS
2) Informes de evaluaciones excepcionales. Podrán emitirse informes excepcionales que contendrán los siguientes puntos:
- Causa o motivo de la creación del informe excepcional - Modificación aportada al PMVS para solventar dicha excepcionalidad - Repercusión económica y temporal de las modificaciones
3) Programación del seguimiento. Por último cabe señalar que para la gestión efectiva de lo programado, debe de haber una evaluación razonable de las actuaciones, y si fuera necesaria, la reprogramación correspondiente, estableciendo una serie de indicadores de acorde con los objetivos perseguidos.
7.3. Evaluación económica financiera del Plan
Actualmente existen una serie de exenciones y bonificaciones con respecto al pago del IBI, como es el caso de los centros sanitarios de titularidad pública durante un plazo de cuatro años y como ocurre con los inmuebles cuyo titular ostenta la condición de familia numerosa, en un 15 % en la cuota íntegra del impuesto, por un plazo de 3 años. Además, el típo de gravamen sobre el valor catastral para el cálculo del Impuesto sobre bienes inmuebles es el mínimo (igual al 0,40 %).
A continuación se describen los recursos materiales que el Ayuntamiento podría aportar para poder conseguir los objetivos previstos en este PMVS, tales como:
1. Apoyo económico para la eliminación de la infravivienda. Estas ayudas dependerán de la situación en que se encuentre cada vivienda.
2. Establecer una bonificación del 50% del impuesto Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), para las viviendas de protección oficial
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durante los tres primeros años a contar desde la fecha de obtención de la Calificación Definitiva como vivienda protegida.
Todos estos gastos podrán compensarse con ingresos derivados de las enajenaciones de parcelas que se pretendan urbanizar, ya que en Suflí, según el P.D.S.U. de los 9.778.396 m2 totales de suelo en todo el Término Municipal, existen solo 61.785 m2 de suelo clasificado Urbano , como se puede comprobar en el siguiente cuadro:
MUNICIPIO DE SUFLI (P.D.S.U)
Clase de suelo Superficie (m2) % Suelo Urbano 61.785 0,63 Suelo No Urbanizable 9.716.611 99,37 Término Municipal 9.778.396 100
Según el PDSU, se establece lo que es Suelo Urbano, considerando el resto del suelo del Término Municipal como Suelo No Urbanizable. Actualmente no existe en Suflí lo que se llama Suelo Urbanizable.
7.4. Gestión y Evaluación del PMVS
En los tres meses posteriores a la aprobación definitiva del PMVS, podría crearse una Comisión multipartita para la Aplicación y Seguimiento del mismo, la cual velaría por la puesta en marcha del Plan y su cumplimiento programático.
Dicha comisión estaría integrada por los siguientes miembros:
- El Alcalde de Suflí, o persona en quien delegue, que ostentará la condición de Presidente de la Comisión - El Secretario del Ayuntamiento - El Jefe del Área de Urbanismo - Un representante de los promotores privados - Un representante de las asociaciones de vecinos del Municipio.
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A los efectos de designación del representante de los promotores privados, se solicitaría a la Cámara de Comercio de Almería una relación de promotores privados interesados en desarrollar vivienda protegida en el municipio deSuflí, los cuales serían convocados para que designaran a su representante.
Establecida la Comisión, se reuniría como mínimo semestralmente y se regiría por su propio estatuto de régimen interno.
Entre sus funciones estaría la de impulsar la ejecución del Plan, solucionar posibles cuestiones que se planteen en el desarrollo del PMVS, proponer al Pleno Municipal, si fuere el caso, la revisión, prorroga o renovación del mismo y evaluar el cumplimiento de objetivos, emitiendo un informe de periodicidad anual.
8. PLAN DE PARTICIPACIÓN CIUDADANA
La participación ciudadana es un pilar fundamental del Plan Municipal de Vivienda, Suelo y Rehabilitación de Suflí.
Por lo tanto, una vez aprobado el PMVS, podrán ser ejecutores de los programas previstos en el mismo:
- Las Administraciones propietarias de suelos - Los propietarios de viviendas y edificios, tanto personas físicas como jurídicas - Los promotores privados
Las actuaciones edificatorias de nueva planta serán preferentemente desarrolladas por la promoción privada y complementariamente por los agentes públicos. Para ello se elaborarán las bases donde aparezca la oferta pública de suelo.
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