Unicentre CH-1015 Lausanne http://serval.unil.ch RYear : 2017 Redistributive instruments in Swiss land use policy: A discussion based on local examples of implementation Viallon François-Xavier Viallon François-Xavier, 2017, Redistributive instruments in Swiss land use policy: A discussion based on local examples of implementation Originally published at : Thesis, University of Lausanne Posted at the University of Lausanne Open Archive http://serval.unil.ch Document URN : urn:nbn:ch:serval-BIB_E738FB9AFB2A9 Droits d’auteur L'Université de Lausanne attire expressément l'attention des utilisateurs sur le fait que tous les documents publiés dans l'Archive SERVAL sont protégés par le droit d'auteur, conformément à la loi fédérale sur le droit d'auteur et les droits voisins (LDA). A ce titre, il est indispensable d'obtenir le consentement préalable de l'auteur et/ou de l’éditeur avant toute utilisation d'une oeuvre ou d'une partie d'une oeuvre ne relevant pas d'une utilisation à des fins personnelles au sens de la LDA (art. 19, al. 1 lettre a). A défaut, tout contrevenant s'expose aux sanctions prévues par cette loi. Nous déclinons toute responsabilité en la matière. Copyright The University of Lausanne expressly draws the attention of users to the fact that all documents published in the SERVAL Archive are protected by copyright in accordance with federal law on copyright and similar rights (LDA). Accordingly it is indispensable to obtain prior consent from the author and/or publisher before any use of a work or part of a work for purposes other than personal use within the meaning of LDA (art. 19, para. 1 letter a). Failure to do so will expose offenders to the sanctions laid down by this law. We accept no liability in this respect. Redistributive instruments in Swiss land use policy: A discussion based on local examples of implementation Thèse de doctorat présentée à la Faculté des sciences sociales et politiques de l’Université de Lausanne pour l’obtention du grade de Docteur ès sciences politiques par François-Xavier Viallon Directeur de thèse : Stéphane Nahrath Co-directrice de thèse : Géraldine Pflieger Jury : Dr. Markus Gmünder, Institut für Wirtschaftsstudien Basel Prof. Stéphane Nahrath, Université de Lausanne Prof. Géraldine Pflieger, Université de Genève Dr. Julie Pollard, Université de Lausanne Prof. Jean Ruegg, Université de Lausanne Lausanne 2017 Redistributive instruments in Swiss land use policy: A discussion based on local examples of implementation Thèse de doctorat présentée à la Faculté des sciences sociales et politiques de l’Université de Lausanne pour l’obtention du grade de Docteur ès sciences politiques par François-Xavier Viallon Directeur de thèse : Stéphane Nahrath Co-directrice de thèse : Géraldine Pflieger Jury : Dr. Markus Gmünder, Institut für Wirtschaftsstudien Basel Prof. Stéphane Nahrath, Université de Lausanne Prof. Géraldine Pflieger, Université de Genève Dr. Julie Pollard, Université de Lausanne Prof. Jean Ruegg, Université de Lausanne Lausanne 2017 UNIL I Université de Lausanne Facu lté des sciences sociales et politiques IMPRIMATUR Le Conseil de la Faculté des sciences sociales et politiques de I'Université de Lausanne, sur proposition d'un jury formé des professeurs a Stéphane NAHRATH, directeur de thèse, Professeur à l'Université de Lausanne a Géraldine PFLIEGER, co-directrice de thèse, Professeure à l'Université de Genève a Markus GMUNDER, Institut für Wirtschaftsstudien de Bâle a Julie POLI-ARD, MER à l'Université de Lausanne Jean RUEGG, Professeur à l'Université de Lausanne autorise, sans se prononcer sur les opinions du candidat, I'impression de la thèse de Monsieur François-Xavier VIALLON, intitulée : << Redistributive instruments rn Swr.ss land use policy : A discussion based on local examples of implementation > Lausanne, le 22 février 20t7 Le Do de Faculté ur Jean-Philippe Leresche Summary Value redistribution plays a key role in land use policy, not only because land use policy induces value through zoning, but also because it captures and redistributes this value through various policy instruments. Anchored primarily into article 5 of the Swiss Federal spatial planning act of 20 June 1979, redistributive goals of the institutional regime of soil range from the reduction and relocation of building zones, over the finance of land service, transport and other public infrastructure, to the implementation of other policies regulating soil uses, such as water protection, soil remediation, or energy policy. Through an actor based analysis of five case studies in Switzerland, this thesis questions the conditions of implementation of a set of land use policy instruments that impact the land’s economic and ecological values in different geographic and demographic contexts, as well as the redistributive limits of the current institutional regime of soil. Main results are that despite a growing number of punctual redistributive in- struments, the amount of value redistributed remains limited. Durative instruments stemming from fiscal policy are underused, and do not specifically target revenues from land. Part of the explanation lies in the incoherence between fiscal policy and economic promotion, and land use planning and sustainability goals. Further, res- ults show that successful implementation of instruments capturing value, or inducing value reduction, require at least a full compensation of the captured or reduced value and, in the majority of cases, the creation of additional added economic value for the landowner. In terms of ecological value, soil quality is marginally considered in new zoning processes, and there is no incentive for landowners to remediate polluted soils beyond legal obligations. The revision of the spatial planing act in 2014 tackles some implementation prob- lems such as value compensation, land hoarding, building zone dimensioning, and coordination between urbanisation and transport, but is unlikely to resolve the initial land use policy problems of urban sprawl and loss of fertile soils. La redistribution de la valeur joue un rôle clé en aménagement du territoire, non seulement parce que cette politique induit de la valeur par le zonage, mais aussi parce qu’elle la capture et la redistribue à l’aide de nombreux instruments de politiques publiques. Ancré principalement dans l’article 5 de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire de 1979, les objectifs redistributifs du régime institutionnel de la res- source sol vont de la relocalisation des zones à bâtir, en passant par le financement de l’équipement, du transport et des infrastructures publics, jusqu’à la mise en oeuvre d’autres politiques publiques à incidence spatiale, tels que la loi sur la protection des eaux, la dépollution des sols, ou la politique énergétique. A l’aide d’une analyse actorielle portant sur cinq études de cas en Suisse, la présente thèse interroge les con- ditions de mise en oeuvre d’une série d’instruments d’aménagement du territoire et leurs effets sur la valeur économique et écologique du sol dans des contextes géograph- iques et démographiques différents, et identifie les limites redistributives du régime institutionnel actuel. Malgré un nombre croissant d’instruments captant de manière ponctuelle la valeur, la quantité de valeur redistribuée reste limitée. Les instruments de capture perman- ente de la valeur issus de la politique fiscale sont sous-utilisés, et ne ciblent pas spécifiquement les revenus du sol. Une part de l’explication réside dans l’incohérence entre les objectifs de politique fiscale et de promotion économique d’une part, et ceux d’aménagement du territoire et de durabilité d’autre part. En outre, la mise en oeuvre d’instruments de capture de la valeur, ou induisant une réduction de celle-ci, requiert au minimum une compensation entière de la valeur captée ou réduite, et, dans la majorité des cas, la création d’une valeur économique supplémentaire pour le propriétaire. En termes de valeur écologique, la qualité des sols est considérée unique- ment à la marge des processus de mise en zone, et il n’existe pas d’incitation pour les propriétaires à dépolluer les sols au-delà des obligations légales. La révision de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire en 2014 doit per- mettre de répondre à un certains problèmes de mise en oeuvre, tels que l’absence d’un mécanisme de compensation de la valeur, la thésaurisation des terrains à bâtir, le di- mensionnement des zones à bâtir, et la coordination entre urbanisation et transport, mais il est peu probable que ces changements permettent de remédier à l’étalement urbain et à la perte de terres cultivables, problèmes initiaux de la politique d’aménage- ment du territoire. 6 of 327 Contents Introduction 19 1.1 The problem at stake . 19 1.1.1 Land surface changes . 19 1.1.2 Land price changes . 20 1.1.3 Soil quality changes . 21 1.1.4 Policy problems linked with soil use . 22 1.1.5 Research questions and steps . 23 1.2 Research gap to be filled . 24 2 Literature review and theoretical framework 27 2.1 Ecological value of soil . 27 2.2 Property rights and economic value of soil . 29 2.2.1 Legal anchors of property . 29 2.2.2 Consequences of civil law on natural resource management . 34 2.2.3 Economic theories on land . 35 2.3 Policy design of the resource soil . 39 2.3.1 Public problem and underlying hypotheses . 40 2.3.2 Political administrative program . 45 2.3.3 Action plans . 76 2.3.4 Output and local regulatory arrangement . 80 2.4 Legal incoherences . 83 2.4.1 Guarantee of property and material expropriation . 83 2.4.2 Economic freedom and sustainability . 85 2.4.3 Economic promotion and land use policy . 86 2.4.4 Grandfather clause . 86 2.4.5 Acuteness of redistributive issues . 86 2.5 Institutional resource regime . 87 2.5.1 Institutional economics and public policy analysis combined . 87 2.5.2 Qualification of the institutional regime of soil .