Direction départementale Les dossiers de l’Observatoire des territoires du n°7 Les territoires vécus :

Mai le Vaurais 2013

Ce dossier de l’observatoire présente les principales dynamiques territoriales sur le Vaurais. Au travers de cet état du territoire, il est proposé de faire un point d’étape notamment sur les tendances majeures du marché du logement (locatif privé et public, la construction neuve, le marché de l’ancien). Le territoire d’analyse correspond aux résultats d’une étude interne DDT sur les territoires vécus dans le Tarn en 2012 basée sur trois mobilités : les migrations résidentielles, les déplace- ments domicile-travail et l’accès aux commerces et services. (cf encadré méthodologique - p8)

Vers SAINT-GAUZENS Vers Saint-Sulpice et A68

AMBRES

FIAC LABASTIDE-SAINT-GEORGES

LAVAUR VITERBE LE TERRITOIRE MASSAC-SERAN

Vers Verfeil (A680) et Toulouse

BELCASTEL LACOUGOTTE-CADOUL Vers VIVIERS-LES-LAVAUR

ROQUEVIDAL Vers Caraman

Service Habitat, Prospective, Planification - Pôle prospective Grenelle Bureau études générales, analyses territoriales et observatoires

www.tarn.gouv.fr 2 CHIFFRES-CLES l’évolution globale de lafrangeouestdu globale l’évolution Tarn portée proches, elles’inscritcependantparfaitementdans celle quiprévautsurSaint-Sulpiceet ses communes Si cetteresteuntonau-dessousde dynamique profite Lavaur 112. 2007 au–dessusdelabarredes10 000habitants. RD la de largement decetteattractivitémigratoireetpasseen long le Lavaur de sensible sur les communes situéesdepartet d’autre Elle estplus de . à l’exception territoire La croissanceconcernetouteslescommunesdu de populationâgée65ansetplus. moins etbeaucoup et dequarantenaires trentenaires le Vauraisplus de présenteproportionnellement départementale, à lastructuredémographique rapport les effetscontrebalance jeunes Par duvieillissement. années dernières permet deredresserlemouvementnaturelces 1999 et2009(+2%/an).Deplus,cette attractivité entre puisexplose qui croitrégulièrement apparente croissance estdoncportéeparl’attractivitémigratoire tourne autourdes-0,10%/anentre1968et 1999. La qui moyen taux un avec déficitaire légèrement reste (+2,18%/an). Jusqu’en1999,lemouvementnaturel depuis 1999 quadruplé et 1990puisabrutalement de+0,50%/andurantlesannées1980 aux alentours +0,20%/an audébutdesannées1970,ilest passé était de des années1990.Letauxmoyend’évolution Mais celle-ci s’est brutalement accélérée depuis la fin continue depuislesannées1960. démographique L de servicesbienéquipé. en disposantavecLavaurd’unpôledecommerceset tout régionale à lamétropole accessibilité bonne d’une Vaurais bénéficie Le toulousaine. l’agglomération de du desserrement conséquence urbain par l’étalement St Sulpice CHIFFRES-CLES e Vaurais de croissance connaitunepériode Taux moyend’évolutiondela population Lavaur entre 1999et 2009 : l’apport de populations actives plus de populations : l’apport (source INSEE) Pu ylaurens Les dossiers de l’Observatoire n°7 -Mai 2013 T aux moyen(% -3.6 -1.1 0 0.9 1.7 3.3 5.8 % 3 8 6 8 6 -0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 ) 10 000 15 000 20 000 5 000 1 7 3 4 5 6 8 9 1 2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

à à à à à à à à à a

0 < n 1968-1975 7 3 4 5 6 8 9 1 2

s 4 4 4 4 4 4 4 4 4 5

e a a a a a a a a a a t n n n n n n n n n n

+ s s s s s s s s s s Typologie del’évolutionlapopulation 7 665 12 076 1968 -5 Evolution delapopulationmunicipale F e m m e -4

T a Pyramide des âgesen2009 1975-1982 rn 12 304 1975 7 897 Solde naturel Solde migratoire -3 F e m (source INSEE) (source INSEE) (source INSEE) m e - 2

T 12 610 e 7 972 1982 ri 1982-1990 t T o Pa i erritoire re -1 Lavaur rt

d e

l H a

o p 13 132 0 m o 8 148 1990 p m u e l a

T t i o a 1990-1999 n rn 1

t o t a l e 13 668 H

8 543 (% 1999 o 2 m ) m e

T e 3 ri 1999-2009 t o i re 2009 10 475 16 883 4 5 3 CHIFFRES-CLES Retraites en 2010 des salaires et traitements. en 2010dessalaires A l’échelle issus sont bénéfices hors fiscaux revenus des actifs, prèsde70% portée pardesménages de cette Conséquence attractivité résidentielle industriel. la partdel’emploi voit progresser qui tarnais récente. C’estundesraresterritoires période la sur offerts emplois des répartition la modifié tournée versl’administratif et les servicesa petiteville traditionnellement au seind’une Fabre des Cauquillous) (pôle pharmaceutique del’industrie toulousaine). Ledéveloppement proches (Lavauret surtout l’agglomération d’emploi pôles vers les s’orientant récemment dépasse pas0,50 - les actifs ayant emménagés qui ne avec desratiosemplois/actifs résidentielle périurbaine poussée une connaissant ruraux des espaces Lavaur, le reste du territoireest caractéristique à l’extérieury domiciliés rentrent. En dehorsde autantd’actifs et quasiment toulousain) pôle du en direction (majoritairement travailler Vaurais duterritoire sortentquotidiennement sur le d’actifs :45%desactifsrésidents échanges stabilité masqued’importants cette Cependant, et 2009. à 0,95entre1999 offerts/actifs occupés est donc restéstable du territoire,leratioemplois Sur l’ensemble des emplois. du nombre identique hausse d’une sur leterritoires’estaccompagnée L les ménages. territoire créant ainsi uneforte disparité entre agricoles auseindescommunesruralesdu âgée auxminima présence d’unepopulation actifs àrevenusplusélevésn’efface pasla à celuidudépartement.L’arrivée deménages des retraitesestidentique moyen le niveau que alors départementale la moyenne que élevés moyenne est due surtout aux salaires10%plus l’un desplusélevésterritoirestarnais.Cette fiscaux est imposée. Le revenu fiscal moyen est du territoire,prèsdelamoitiédesménages Retraites 30,4 36,1 CHIFFRES-CLES a progression dunombred’actifsrésidents a progression Origine desrevenus fiscauxdéclarés et % % taux deménages imposésen2010 Salaires Salaires 63,9 69,6 : la croissance reste purement (source DGI-IRCOM) % % Non imposé Non imposé 53,8 52 Les dossiers de l’Observatoire n°7 -Mai 2013 % % s s Imposé Imposé 46,2 48 % % s s % 10 20 30 40 50 0 Agriculture 7,6 Répartition parsecteurd’activitédel’emploioffert en 10000 15000 20000 25000 5000 4,3 2009 199 Les déplacementsdomicile-travailen2009 0 9 Montant moyen dessalairesetretraites 2009 surleVaurais Industrie 23 736€ 11 ,7 14, Salaire 4 (source INSEE) déclarés en2010 21 795€ Constructio s 7,0 7,6

(source INSEE) 3 160 2 906 3 901 n Tr Services Commerces 29,2 17 623€ ansports 33, Retraite 7 17 666 Social Sant Educatio Administration 44, s Lavaur Ta 5 é 40, rn € n 0 4 LOCATIF PRIVE Loye elles, ont connu desbaisses moinssensibles.Par contre, les loyersdemarchédesmaisonsindividuelles se porteeneffetplus petitessurfaces(studio/T1).Lademande plussurdestaillesmoyennes(T2-T3)qui, sur les restent encoretrèsélevés,lesloyersontnettementreculé à labaisse. Mêmesilesniveaux orienté En 2012, pour la première fois depuis la fin des années 1990, le marché des appartements est clairement en 2011. moyennes pluslimitéesquelerestedumarchécequifaitmonterprixloyeraum². Elle sepoursuit surfaces aux défiscalisées résidences de issus biens de marché le sur retour un par partie en s’explique sensible avec un loyermoyenquis’est élevé à 8,3 €/m² contre 7,4 €/m² un anplustôt. Cette hausse des ménages locaux.Cependanten2010,lemarchélocatifdanscollectifconnaitunenouvellehausse instaurée mêmesi les niveauxdeloyersmarchérestent encore très élevés parrapportauxcapacités s’est fois depuisplusde10ans,une« détente»relative pour lesménageslocaux.Pourlapremière pour lesménagesextérieurseteffets Graulhétois) (Gaillacois, dereportsurlesmarchéslimitrophes ans. les conditions deloyersfaceàuneoffredes délaisderelocationdepuisdeux quiconnaitunallongement facilement plus négocient ménages là maisles est toujours : lademande stables sont restésglobalement brusque flambée du coût de l’énergie fin 2007 et au 1 au et 2007 fin l’énergie de coût du flambée brusque 1990. CommepourleGaillacois,lademandelocaleest de nouveauplusprésente en2008et 2009. La années des fin la depuis entretenues hausses fortes les après l’individuel sur que appartements les sur tant suivantes années deux les confirme se et 2007 en s’observe marché de loyers des stabilisation Une de rapport. encœurdevillepourlestransformerimmeuble dans l’ancien s’emparent rapidementdesopportunités pratiqués surlamétropole régionale.Lademandeexcèdenettementl’offre même silesinvestisseurs à ceux inférieurs de loyerencorelargement et àdesniveaux moinsurbain locatif dansunenvironnement bien d’un à larecherche toulousaine de l’agglomération majoritairement venue extérieure clientèle d’une profit au locatif marché le sur minoritaire lors dès devient locale clientèle La report. de marchés ces vers moins tendus(Gaillacois,Graulhétois)exportantainsilestensions jusqu’alors des bassinslimitrophes durant lapremièremoitiédesannées2000,lesménageslocauxsontrepousséssur les 10%annuels des loyersdemarchéquidépasse,surcertainssegments, de l’augmentation Compte-tenu échangeurs. à partirdes et entâched’huile de l’A68 le long d’axe une logique selon urbainetoulousaine de l’aire D APPA Surface moy Loye Loye T LOCATIF PRIVE endance 2011/201 ès le milieu des années 1990, lemarchélocatifprivéduVauraisdes années ès lemilieu avec ledéveloppement s’emballe r moy r moy r moy R TEMEN en HC(€/m²) en CC(€ en HC(€) enne (m²) Loye Surface moy Loye Loye T endance 2011/201 2 ) r moy MAISON T r moy r moy en HC(€/m²) en CC(€ en HC(€) enne (m²) 11,0 355 321 T1 29 Les loyersde marchésurleVaurais en2012 Les dossiers de l’Observatoire n°7 -Mai 2013 2 ) 682 673 451 432 7,7 87 T3 T2 8,7 50 (source DDT81) 520 493 728 706 7,4 67 T3 7,5 94 T4 er semestre2008alimitél’attractivitéduterritoire 5,8 881 873 150 T5 T4 nr nr nr nr T 7,1 737 720 101 OUS T5 nr nr nr nr T 8,3 495 470 56 OUS 5 LOCATIF PUBLIC suivre celle de la population de ce territoire. D’autant deceterritoire.D’autant suivre celledelapopulation duparcest 2000, l’évolution cependantbienloinde au coursdesannées s’est doncaccélérée production Si la et 1970. 1960 les années avait étéconstruitdans un parcdont rajeunissent lamajoritédeslogements Lavaur. Dans le mêmetemps, ces misesenservice sur concentréquasi-exclusivement HLM jusqu’alors désormais unpeupluslarépartitionduparc équilibre polarité Cettenouvelle sur Labastide-Saint-Georges. dernières annéesaveclalivraisonde60logements Vauraisdu public ces deux a fortementprogressé A mobile dansleurparcoursrésidentiel. et peu du marchélocal face auxtensions vulnérable plus moyenne supérieure,abriteaussiunepopulation des ménagesactifsdeclasse bien qu’ayantaccueilli 2009 accentuecettetendancesurunterritoirequi, Le contextedecrisedepuis de ménages. beaucoup Le parcprivéresteeneffetpour encoreonéreux qualité danssonensemble. sein d’unparcdebonne à resterau ayant tendance les ménages territoires, sur d’autres que une rotation moinsélevée s’ajoute du département. longs du parcsocial volume Au faible d’attente moyenpourobtenirunlogementHLMlesplus délais des dispose qui le territoire le Gaillacois avec à partirdumilieudesannées2000.LeVaurais est donc fortement augmente La demandelocativesociale tenu desloyerspratiqués. compte- dans leparcprivé à trouverunlogement 2002 dès 2001- actifs àrevenusmodestespeinent ménages ménages fragilessontlespremierstouchésmaisdes de lamisesoustensiondumarchélocatifprivé.Les au furetàmesure augmentent plus quelesbesoins LOCATIF PUBLIC vec près de 300 logements en 2011,logements vec prèsde300 leparclocatif Individuel Collectif 50 500 Les dossiers de l’Observatoire n°7 -Mai 2013 Nombre delogementsloués T (Zone UrbaineSensible) ype deslogement Dont situésenZU (Tarn Habitat,2006;MaisonsClaires,2010) Le parcHLMau1erjanvier2011 Parc résidentielHLMàLavaur s S 28 % 298 0 % (source RPLS) 72 % Ancienneté duparc(datedeconstruction) 100 125 150 25 50 75 0 0 % T1 Av ant 1949 T ypologie deslogement

1949-1974 14 % T2

1975-1981 37 % T3 1982-1989

1990-1998 35 % T4

Depuis 1999 s T5 et 14 % + 6 LE MARCHE DE L’ANCIEN Dès le début de 2008, la dégradation du marché est nette. Malgré le début de baisse, la plupart des la plupart de baisse, début le est nette.Malgré du marché dégradation la le débutde2008, Dès de certainsbiensarriventàégalerceuxproduitséquivalentsenprochebanlieuetoulousaine. prix les où 2006-2007 jusqu’en dure trois ans.Cetemballement de moins en forte plus-value une réaliser et laperspectivede est accentuéeparunevaguespéculative de 220000€en2005.Cettedynamique ils doublent en cinq ans. Un pavillon moyenne gamme affiché 120 000 € en 2000 se revend aux alentours les maisons de ville avec jardin et le pavillonnaire. Les prix flambent : sur certains segmentsvers et s’orientent locaux) les ménages pour 000 €environ contre 120 2000 au débutdesannées moyenne très demandés, (plus de150000€en élevés de budgetsrelativement actifsplutôtjeunes,ilsdisposent dense. Ménages La demandeestàlarecherched’uncadredeviemoins alors dominéeparlesménagesdeHaute-Garonne sur laconstructionneuve. sont exclusdecemarchéetbasculent locaux etnotammentlesprimo-accédants croissante entrelevolumedelademandeetl’offreinadéquation proposée. Très rapidement,lesménages D ou deprestations. en termedesurface prétentions leurs ou baisser d’acquisition budget quitte àaugmenterleur la métropole, de près plus recherche leur porter à pas n’hésitent et déplacements de temps et coûts les plus beaucoup désormais intègrent toulousaine surl’agglomération travaillant Lesacheteurs années. dernières ces deux surévalués manifestement de 5à15%,notammentsurdesbiens des rabais les pluspressésconcèdent la stabilitédesloyersdemarchémaisonsavecproduitsbonnequalité.Seulslespropriétaires partie decesvendeursmet alors sonbiensurlemarchélocatifdansl’attented’unereprise,entretenant de vente.Une des délais manifeste l’allongement malgré biens leurs baisser pas nécessairement veulent ne mais lesvendeurs des segments sur laplupart en repli est pourtant des prix.Lademande stabilisation appartements. Dès lors, les prix se sont plus ou moins maintenus. Les années 2011 et 2012 confirment la mais l’offredernière l’année depuis pas fortementaugmenté pour les s’estcontractéeparticulièrement n’a semble enrayée.Lemarchévauraissestabilise.Lademande baissière En 2010,ladynamique en 2009alorsquelecontextedecriseimmobilièrepuiséconomiques’affirme. centre-ville de Lavaur quiavaitconnudeshaussesspéculativesdepuiscinqans. La tendancesepoursuit notamment en sont enbaissesensible des200000à250€.Lesprixappartements sur latranche euros n’est désormais plusaussifourniet le marchédesvillasrécentesseprogressivement repositionne est Haute-Garonne de de plusenattentiste.Lesegmentdesbiensà250000 toujours présente,elles’estrévélée venue clientèle la Si déplacement. de coûts des l’augmentation à face report de qui hésitentàbasculersurdesmarchéslimitrophes exclus decemarchénotammentlesprimo-accédants les durcissementsdesconditionsd’accèsaucrédit.Lesménageslocauxrestentdoncmajoritairement avec réduite s’est ménages de beaucoup de financement de capacité cher,la reste que produits d’autant L’ANCIEN ès le milieu des années 1990, le marché de l’ancien s’inscrit dans une dynamique de tensionavecune s’inscrit dansunedynamique ès lemilieudesannées1990,marchédel’ancien 100 20 40 60 80 0 Structure duparcdelogement 86,5 % Nombre delogementsen2009 8,7 % 4,7 % 1990 7776 88,7% 4,3 % 7,0 % 1999 Les dossiers de l’Observatoire n°7 -Mai 2013 Le parcdelogement en2009 90,5 % 3,1 % 6,4 % 2009 (source INSEE) Typologie desrésidencesprincipales T1 3 % Res. principales Res. secondaires Logts vacants Type desrésidences 7 % T2 principales en2009 81% 13 % T3 19% 28 % T4 T5 et+ 49 % 7 LA CONSTRUCTION NEUVE augmentant ainsi leurs déplacements vers l’emploi et les services. La construction individuelle a entraîné et lesservices.Laconstructionindividuelle vers l’emploi augmentant ainsileursdéplacements pour pouvoiraccéderàlapropriété, par exemple) moins tendus(Graulhétois dans lesterritoireslimitrophes m² en lotissementauplus fort des tensions),lesménageslocauxauxrevenusplusmodestess’éloignent le euros 140 de (plus foncier du coût du exponentielle l’augmentation à Face toulousaine. l’agglomération entre 2000et2009parunménagevenudirectementde vers Castres.Unemaisonsurquatreestréalisée se sontdiffuséspersonnelle le longdelaliaison de Saint-Sulpice surceterritoireàpartirdel’échangeur d’occupation fin à construisant ménages Les 2000. années des cours au affirmé s’est urbain L’étalement individuelles àloueretalimententunefortetensionsurlemarchélocatif(cfsupra). quasi- réalisées défiscalisées résidences plus locauxconstruisentdesvillas cléenmain.D’autrepart,desinvestisseurs produits d’investissement des part, D’une tendus. en bandedes exclusivement pardespromoteursdeHaute-Garonneproposentencollectifouindividuel territoires d’autres sur ailleurs par observées de production avec lesdeuxformesclassiques ont attirélesinvestisseurs ses pôlesd’emploi toulousaineet de l’agglomération L’attractivitéla proximité démographique, années. dernières ces dix au coursde le plusdelogementsd’investissement proportionnellement territoire quiaaccueilli le Vauraiset leGaillacois, l’Albigeois est le principales. résidences des celui Après sur importante étant plus immobilière secondaires, lavalorisation de résidences Le territoireattire peu eneffet le marché principales. derésidences production une ci estvers orientée quasi-exclusivement au titred’uneconstructionneuve.Celle- de 92% dont plus 2000 cours desannées sur leVauraisont étémisenchantier au U de 1 761m².Unemaisonsurdixaétéconstruiteunterrainplus5000 médian terrain un pour 2000 années aucoursdes m² parlogement moyenne de2 900 consommation une LE NEUF:l’historique n peu plus de 160 logements par an par logements plus de160 n peu Les logements misenchantierentre 2000 et2009surleVaurais Les dossiers de l’Observatoire n°7 -Mai 2013 (source INSEE) 10 15 20 25 30 35 50 0 0 0 0 0 0 0 Logements misenchantierde1991à2009 (source SITADEL) Résidence Individuel Collectif 200 1 000 In Co Ré di si ll vi ec de du ti nc f el e 8 LE NEUF : la conjoncture

100

Résidence 80 Logement construit pour une occupa- tion très ciblée avec services spécifi- ques (personnes âgées, tourisme, étudiants, résidences sociales etc.) 60 Collectif Logement faisant partie d’un bâtiment d’au moins deux logements dont 40 certains ne disposent pas d’un accès privatif

Individuel 20 Construction qui ne comprend qu’un seul logement

0

T1 - 2010 T2 - 2010 T3 - 2010 T4 - 2010 T1 - 2011 T2 - 2011 T3 - 2011 T4 - 2011 T1 - 2012 T2 - 2012 T3 - 2012 Logements mis en chantier par trimestre depuis 2010 (source SITADEL - date de prise en compte) Le repli des mises en chantier a été net pour l’année 2010 avec une centaine de logements commencés dont 95% en individuel. Un redémarrage s’amorce début 2011 mais il reste conjoncturel avec le démarrage des loge- ments sociaux de Labastide-Saint-Georges qui portent la production collective du territoire face à l’abandon de pro- jets d’investissement privé dans un contexte d’incertitude lié à la commercialisation des biens.

La production individuelle neuve se maintient fin 2011 et Pavillon neuf dans le périurbain vaurais début 2012 mais on reste loin des pics du coeur des an- (photo DDT 81 - BEGATO) nées 2000. Le territoire retrouve les niveaux de produc- tion de la fin des années 1990 au moment du décollage engendré par l’attractivité résidentielle.

Les territoires vécus en 2012 Les dossiers En 2010, l'Observatoire des Territoires de la DDT de du Tarn reposait la question des territoires de ré- l’Observatoire férence pour ses analyses. Le bassin d'habitat uti- lisé jusqu'alors, basé sur des données du recense- DDT du Tarn Cordes ment de 1999, ne donnait plus satisfaction face SHaPP - PPG BEGATO Valence d’A. aux évolutions des années 2000. De même le bas- sin de vie élaboré par l'INSEE en 2003 à partir de 19 rue de Ciron Gaillac 81013 ALBI Alban l'inventaire communal de 1998 et du recensement

LA CONSTRUCTION NEUVE LA de 1999 nécessitait une mise à jour. Une approche Graulhet Réalmont Saint-Sulpice des "territoires vécus" des ménages tarnais a donc ddt-shapp Lavaur été élaborée s'appuyant sur trois mobilités : les mi- @tarn.gouv.fr Brassac Castres grations résidentielles, les déplacements domicile- 05 81 27 50 01 travail et l'accès aux commerces et services. Une méthode basée sur les flux majeurs a permis de Directrice de la Labastide-R. lier chaque commune tarnaise et des territoires publication périphériques du département à 18 pôles tarnais Bernadette et 4 pôles périphériques. Ce zonage d'étude est MILHERES actualisé tous les deux ans à partir des données annuelles du recensement et des équipements de la Base Permanente des Equipements de l'INSEE.

Les dossiers de l’Observatoire n°7 - Mai 2013