Links Nach Rechts) Lative Bezeichnen

Nr. 01/2007

FLORIERENDE INVESTMENTMÄRKTE Warum Asiens Metropolen internationale Investoren anlocken

DEM HIMMEL ENTGEGEN Warum der Hochhaus-Boom noch lange nicht vorbei ist

GLOBALISIERUNG Warum Kapital- und Immobilienmärkte stärker zusammenwachsen möchten, sendenSieIhre Nachrichtbittean: (0 40)55289789 bitte kopieren SiedieseSeiteundsendenunsIhre Antwort anfolgende Liebe Leser, O Korrektur meinerVersandadresse (sieheunten) O ZusendungdervorherigenAusgabe O kostenfreie undregelmäßige Zusendung Ja, ichbitteum Sind SieanRAUM&mehrinteressiert? Position bzw. Aufgabenbereich Titel Vorname Nachname Absender bittegutlesbarausfüllen: Immobilien Marketing,Kommunikation Immobilien Deutschland/Zentraleuropa E-Mail: [email protected] Union InvestmentRealEstateAG Bestandsmanagement Tel.: -372 Bestandsmanagement Tel.: -237 Pressestelle Tel.: -160oder -139 www.union-investment.de Telefon: +49(40)34919-0 An- undVerkauf Tel.: -288 An- undVerkauf Tel.: -172 Fax: +49(40)34919-191 Vermietung Tel.: -271 Immobilien Ausland Kontakt . Wenn Sieweitere FragenhabenoderRAUM&mehrper E-Mailanfordern E-Mail: [email protected] Fabian Hellbusch(LeiterImmobilien Union InvestmentRealEstateAG) Union InvestmentRealEstateAG Union InvestmentRealEstateAG Verantwortlich fürdenInhalt Marketing, Kommunikationder Telefax: +49(40)34919-191 Namentlich gekennzeichnete Beiträge gebendie Meinung Das Immobilienmagazinder Telefon: +49(40)34919-0 Postleitzahl/Ort Postfach oderStraße/Hausnummer Branche Firma der Autoren wieder. Caffamacherreihe 8 D-20355 Hamburg RAUM &mehr Herausgeber [email protected] [email protected] O Produktbroschüre Shopping-Center O Produktbroschüre Hotels O Unternehmensbroschüre UnionInvestmentRealEstateAG O Immobilien-KompetenzhateinenneuenNamen.Weltweit. Ja, ichbitteumZusendungderBroschüre Sind Sieanweiteren UnionInvestmentInformationeninteressiert? Nr. 01/2007 [email protected] E-Mail andieRedaktion (PR-undRedaktionsbüro) Nikolaus vonRaggamby (Facts &Figures GmbH) Elke Hildebrandt Warum Kapital-undImmobilienmärkte Chefredaktion DominikArndt Bildredaktion internationale Investoren anlocken FLORIERENDE INVESTMENTMÄRKTE Art-Direktion Frauke Backer Warum derHochhausboomnoch Jens Storkan stärker zusammenwachsen Warum Asiens MetropolenWarum Asiens Veit Hengst DEM HIMMELENTGEGEN Infograﬁk lange nichtvorbeiist E-Mail Telefon Land GLOBALISIERUNG

Titelfoto: Laif/Theodor Barth englischer Sprache. AktuelleAuﬂage: RAUM &mehrerscheinthalbjährlich Druckerei Vetters GmbH&Co.KG Stubbenhuk 3,D-20459Hamburg im 12.Jahrgangindeutscherund Faxnummer: Faxnummer: Telefon: +49(40)31990-622 Telefax: +49(40)31990-525 Facts &Figures GmbH 280.000 Exemplare Gutenbergstraße 2 E-Mail: [email protected] 01471 Radeburg Objektleitung Impressum Frank Parlow Verlag Druck RAUM & MEHR 02_03 ENTREE

Liebe Leserinnen und Leser,

rund die Hälfte aller weltweiten Ver- Dadurch haben sich die Immobilien- mögenswerte liegt in Immobilien. Ein und die Kapitalmarktseite deutlich stär- wesentlicher Vorteil dieser Asset-Klasse ker verzahnt (lesen Sie hierzu den Bei- sind die im Vergleich zu anderen Anlage- trag „Immobilienkarussell“, ab Seite vehikeln meist kontinuierlichen Erträge 22). Auch wir als DIFA haben uns immer und die geringe Volatilität. Diese Vor- mehr zu einem auf den internationalen züge haben mittlerweile auch interna- Märkten agierenden Immobilien- tionale Investmenthäuser rund um den Investment-Manager entwickelt, der

Globus erkannt. 2006 kann man, ohne seine Geschäftstätigkeit global auf die Frank Billand, Reinhard zu übertreiben, als das Jahr der Super- Verkürzung der Immobilienzyklen aus- Kutscher und Ingo Hartlief, (von links nach rechts) lative bezeichnen. Prognosen zufolge gerichtet hat. Mit dem Ansteigen der

flossen weltweit 600 Milliarden US-Dol- grenzüberschreitenden Investitionen hat Haben Sie Fragen zur Union lar an Anlagekapital in die gewerb- sich das Financial Engineering zu einem Investment Real Estate AG? Schicken Sie uns bitte eine lichen Immobilienmärkte. Einschließlich ganz wesentlichen Baustein unseres E-Mail an: fabian.hellbusch@ der Wohnimmobilien und der indi- Portfoliomanagements entwickelt. union-investment.de rekten Beteiligungen über Kapitalgesell- Mit unserem neuen Namen Union schaften werden es schätzungsweise 800 Investment Real Estate AG tragen wir Oder besuchen Sie unsere neue Homepage unter: Milliarden US-Dollar gewesen sein. Das diesen Veränderungen auch nach Au- www.union-investment.de wäre mehr als doppelt so viel wie 2003. ßen hin Rechnung. Ein neuer Name, der Kein Zweifel also, Immobilien sind zu ei- im Kontext der leistungsstarken Union ner Ware geworden, und längst werden Investment Gruppe neue Chancen und sie rund um den Globus gehandelt: Aus- Perspektiven eröffnet. Eine Fülle von ländische Investoren kaufen heute eben- Studien belegt, dass die indirekte Im- so deutsche Wohnungen, Büros oder mobilienanlage bei privaten und insti- Shopping-Center, wie sich umgekehrt tutionellen Anlegern weiter an Gewicht hiesige institutionelle Anleger seit lan- gewinnen wird. Dieses Potenzial wollen gem auf allen wichtigen internationalen wir nutzen – mit dem Offenen Immobi- Märkten tummeln. Das Universum der lienfonds als erfolgreicher Anlageklasse Immobilieninvestoren ist deutlich größer und hervorragenden Perspektiven auf geworden, die Immobilienwirtschaft ist deutscher wie europäischer Ebene. im Zeitalter der Globalisierung angekommen. Und wurden Immobilien frü- Herzlich, her von internationalen Investoren nur Ihre Frank Billand, Reinhard Kutscher belächelt, spielen sie heute auf den Ka- und Ingo Hartlief, Vorstand der Union

pitalmärkten eine immer größere Rolle. Investment Real Estate AG Foto: Unioin Investment Real Estate AG RAUM & MEHR 04_05 INHALT

MARKT & BRANCHE 06

Asiens starke Städte Attraktive Wirtschaftsdaten und vergleichsweise hohe Renditen locken derzeit internationale Immobilieninvestoren in die

starken Metropolen Asiens. Seite 6

Auf Einkaufstour Dank der starken Nachfrage ausländischer Investoren hat sich 2006 das Investitionsvolumen in Gewerbeimmobilien mehr als verdoppelt. Einzelhandelsobjekte waren

besonders gefragt. Seite 12

Pariser Superlative Die französische Hauptstadt plant in La Défense den Bau von 15 neuen Hoch- häusern. Ihre Skyline bekommt dadurch ein

völlig neues Aussehen. Seite 14

14 Fotos: Argus/Schwarzbach; Epad; Caro/Frank Sorge; Visum/Benno Grieshaber; Caro/Rupert Oberhaeuser Sorge; Visum/Benno Grieshaber; Caro/Rupert Fotos: Argus/Schwarzbach; Epad; Caro/Frank MENSCH & ARBEIT RAUM & ANLAGE

High-Rises Hochhäuser haben das Bild der großen Immobilienkarussell Die Immobilienwirtschaft ist im Städte verändert und unbekannten Orten eine neue Zeitalter der Globalisierung angekommen. Immobilien Identität verliehen. Der weltweite Wolkenkratzer- werden mittlerweile rund um den Globus gehandelt.

Boom ist noch lange nicht vorbei. Seite 18 Kapital- und Immobilienmärkte wachsen stärker zusammen. Seite 22

Schätze heben Immobilienbestände verfügen häufig über ein hohes Wertschöpfungspotenzial, das mithil-

18 fe eines gekonnten Refurbishment gehoben werden kann. Höhere Mieten und Wertsteigerungen sind der Lohn für ein erfolgreiches

Bestandsmanagement. Seite 26

RAUM & LEBEN

Begehrte Kunst Zeitgenössische Kunst ist in, und wer sich nicht damit beschäftigt, ist out. Das beflügelt vor allem den Kunsthandel, der 2006

rekordverdächtige Umsätze verzeichnete. Seite 30 22

30 Blick auf den Pudong-Distrikt in Shanghai: Durch die hohe Büroflächennachfrage multinationaler Konzerne stiegen die Büromieten im Finanz- und Handelszentrum der Stadt in den letzten fünf Jahren um jährlich 3,5 Prozent. RAUM & MEHR 06_07 MARKT & BRANCHE Asiens starke Städte Attraktive Wirtschaftsdaten und vergleichsweise hohe Renditen locken derzeit internationale Immobilien- investoren in Metropolen wie Seoul, Hongkong, Shanghai und Singapur Foto: Bilderberg/H. & D. Zielske befinden sichderzeitnochinderHandeinheimischerGroßunternehmen. Firmensitz des Autokonzerns DaewooinSeoul(unten): Rund55Prozent aller Top-Bürogebäude indersüdkoreanischen Hauptstadt Moderne trifft Tradition: Einetraditionelle chinesischeBrücke(oben), imHintergrund moderneBautenderInnenstadt Pekings. D er

Fotos: UPI/Stephen Shaver; Das Fotoarchiv/Paul van Riel/. RAUM & MEHR 08_09 MARKT & BRANCHE

Wenn deutsche Architekten in China bauen, dann ent- USA auf Platz zwei. Das BIP pro Kopf lag 2005 in China umgerech- werfen sie gleich ganze Städte: So wie der Hamburger Architekt Mein- net bei 1.700 US-Dollar – eine Verdreifachung gegenüber dem Ver- hard von Gerkan, nach dessen Plänen am neuen Containerhafen in gleichswert zehn Jahre zuvor. Und die Wachstumsrate bleibt beein- Shanghai bis 2020 eine Trabantenstadt für 800.000 Menschen entste- druckend: Die noch Anfang vergangenen Jahres prognostizierte hen wird. Auch der Frankfurter Albert Speer hat bereits in Shanghai Abschwächung blieb aus, für das Gesamtjahr 2006 rechnen die gearbeitet: Nach seinem Masterplan entstand Anting German Town, Statistiker der Weltbank mit einem realen BIP-Zuwachs von 10,5 in der einmal 50.000 Menschen in typisch deutschen Mehrfamilien- Prozent – der höchste Wert seit 1995. häusern wohnen sollen. Nun zog es ihn in Chinas Nordosten, nach Wo die Wirtschaft wächst, wird mit Hochdruck gebaut: an In- Changchun. Dort soll – ebenfalls bis 2020 – eine komplette Auto- frastruktur, Fabriken, Bürotürmen, Wohnhäusern. So erstaunt es stadt in den Himmel wachsen, mit fünf neuen Fabriken und einem nicht, dass China seit geraumer Zeit ins Blickfeld internationaler Wohnquartier für 300.000 Menschen, per Hochgeschwindigkeits- Immobilieninvestoren gerückt ist: Allein im Jahr 2005 erwarben stadtbahn mit der City von Changchun verbunden. sie Immobilien im Wert von 2,6 Milliarden Euro, so eine Studie des Kein Zweifel, Chinas Städte wachsen in rasanter Geschwindig- Immobilienberaters DTZ Debenham Tie Leung. Bevorzugter Markt keit: Bereits heute lebt etwa ein Drittel der gut 1,3 Milliarden Chi- ist dabei die südchinesische Küstenstadt Shanghai: Hier, wo sich nesen in den Metropolen des Landes, bis 2020 sollen es 50 Prozent viele internationale Unternehmen niedergelassen haben, ist das sein. Offizielle Prognosen gehen davon aus, dass binnen 13 Jahren Angebot an Büroflächen begrenzt, die Nachfrage aufgrund der rund 100 neue Städte im Reich der Mitte entstanden sein werden. aggressiven Expansionspläne multinationaler Konzerne jedoch sehr Die gewaltige Landflucht ist Folge und offensichtliches Zeichen der hoch, berichtet Daniel Wang von Cushman & Wakefield (C&W) in enormen wirtschaftlichen Entwicklung, die China im vergangenen Shanghai. Kein Wunder, dass die Büromieten nach oben gehen: Im Jahrzehnt vollzogen hat. Gemessen an seinem nominalen Brutto- neuen Finanz- und Handelszentrum der Stadt, dem Pudong-Distrikt inlandsprodukt (BIP) ist das Land bereits die viertgrößte Volkswirt- östlich des Flusses Huangpu, stiegen sie in den letzten fünf Jahren schaft der Welt – nach den USA, Japan und Deutschland. Bezogen um jährlich 3,5 Prozent, so DTZ. Gleichzeitig halbierte sich der Leer- auf die Kaufkraft des BIP aber rangiert die Volksrepublik hinter den stand, und die Rendite stieg um einen Prozentpunkt auf gut 7 Pro-

Asiatische Immobilienmärkte locken mit vielversprechenden Wirtschaftsdaten

China Hongkong Südkorea

Einwohner Peking 1.300,0 6,9 48,3 Seoul 2006 in Mio.

BIP 2005 1.768,0 141,1 635,6 in Mrd. Euro

Wirtschafts- + 9,9 % + 7,3 % + 4,0 % wachstum* 2005

Inflations- + rate** 2005 – + 1,8 % + 1,1 % + 2,6 %

Shanghai Arbeitslosen- quote 2005 4,6 % 5,9 % 3,7 % Hongkong 1000 km * Wachstumsrate des Bruttoinlandsprodukts, ** gegenüber Vorjahr Quelle: Ernst&Young, Weltbank

Ausgewählte Büroimmobiliendaten In zentralen Geschäftslagen (CBD), 3. Quartal 2006

Büromieten in 1a-Lagen Büroflächenbestand Leerstandsrate Nettoanfangsrendite in US-Dollar/m2/Monat gesamt in Mio. m2 gesamt in % in %

Hongkong 87,4 2,1 4,2 4,5–6,7

Seoul 44,2 6,6 2,5 7,3–10,2

Shanghai 28,8 3,3 4,5 6,6

Quelle: Jones Lang LaSalle Im kommenden Juli jährt sich zum zehnten Mal der Übergang der ehemaligen britischen Kronkolonie Hongkong an die Volksre- publik China. Allen Unkenrufen zum Trotz hat sich die chinesische Sonderverwaltungsregion in dieser Zeit prächtig entwickelt – und konnte sich seitdem als etabliertes Ziel internationaler Immobilien- investoren behaupten. Das vergangene Jahr brachte der Wirtschaft auf der Halbinsel gar die kräftigste Wachstumsperiode seit 20 Jahren. Statt der erwarteten 5 Prozent wird das BIP ein Plus von 6,5 Prozent aufweisen. Zwischen 2003 und 2006 wuchs das BIP real gar um insgesamt rund 20 Prozent. Der Arbeitsmarkt in der Ex-Kolonie ist so gut wie leer gefegt, die Arbeitslosenquote könnte in diesem Jahr erstmals unter die Marke von 4 Prozent sinken. So viel wirtschaftliche Gesundheit eröffnet abermals neue Perspektiven auch für die Stadtentwicklung. So will die Regierung Hongkongs auf dem Areal des ehemaligen Kai Tak Flughafens ein komplett neues Stadtviertel bauen: Auf dem 300 Hektar großen Gelände mitten in Hongkong sollen Wohnungen für 86.000 Menschen, ein 200 Meter hoher Hotelturm, Büro- und Geschäftshäuser, ein Sportstadion, eine Ver- anstaltungshalle und – als Sahnehäubchen – ein Kreuzfahrtterminal mit Platz für drei Riesendampfer entstehen. Bis zu seiner – noch nicht terminierten – Fertigstellung dürfte das Projekt mehrere Milliarden Dollar verschlungen haben. Die Zuversicht der Hongkonger Regierung in die Entwicklungs- perspektiven ihrer Stadt spiegelt sich nicht zuletzt in der Nachfra- Stadt der Hochhäuser: Blick vom Fußgängerübergang der Pacific ge von Büromietern und Immobilieninvestoren. So ist die Metropo- Place Shopping Mall auf den Lippo Tower (rechts) und den Bank le nach wie vor der teuerste Bürostandort Asiens, meldet DTZ. Die of China Tower (links) in Hongkong. Gesamtkosten für einen Quadratmeter Bürofläche der Topkatego- rie – inklusive Miete, Steuern und Unterhaltungskosten – summieren sich auf rund 98 Euro pro Quadratmeter und Monat. Weltweit liegt die Stadt damit nach dem Londoner West End (142 Euro) und der zent. „Der Wettbewerb um risikoarme Investmentgelegenheiten ist Londoner City (108 Euro) auf Platz drei. Während eine hohe Zahl an heftig, viele ausländische Fonds suchen derartige Anlagen“, sagt Büroneubauten in den Außenbezirken die Mieten 2007 und 2008 Claus Thomas, Chef von LaSalle Investment Management in Mün- kaum weiter steigen lassen dürfte, erwartet DTZ-Research-Experte chen. So sehr sich China indes wirtschaftlich liberalisiert hat, als Alva To für das Zentrum Hongkongs weiterhin wachsende Büromie- Anlageziel birgt das Land immer noch Risiken, warnt Thomas. Dies ten. Auch die Investoren zeigten sich in Kauflaune: Allein 1,8 Milliar- zeigten insbesondere die jüngsten Gesetzesänderungen: Nachdem den Euro flossen in den ersten elf Monaten von 2006 in Hongkongs nämlich die Regierung fast 15 Jahre lang direkte Investitionen aus Büroimmobilienmarkt, 23 Prozent mehr als noch 2005. Die eifrigsten dem Ausland gefördert hat, zog man Ende vergangenen Jahres die Käufer waren dabei internationale Fondsgesellschaften. Steigende Reißleine. Aus Furcht vor einer Überhitzung der Immobilienmärk- Mieten und positive Wirtschaftsprognosen ließen die Kaufpreise in- te erschwert die Regierung seitdem Entwicklern den spekulativen des zuletzt kräftig wachsen – und die Immobilienrenditen sinken. Sie Grundstückskauf, führte eine neue Kapitalertragsteuer bei kurzfris- liegen in Hongkong gerade einmal bei 4,5 Prozent pro Jahr. tigem Verkauf von Wohnimmobilien ein und zwingt ausländische In Südkoreas Hauptstadt Seoul liegen die Immobilienrenditen Anleger dazu, ihre Investition über ein zuvor gegründetes, lokales mehr als doppelt so hoch: Mit durchschnittlich 7,3 bis 10,2 Prozent Unternehmen abzuwickeln. verzinst sich dort das Investment in ein Bürogebäude, so LaSalle Überwacht wird die Einhaltung der neuen Regeln von regio- Investment Management. Allerdings: Vor zwei Jahren lag die Marke nalen Aufsichtsbehörden, berichtet C&W-Experte Wang. „Anders noch über 8 Prozent. Sinkende Renditen lassen auf steigende Preise – als die bisher bekannten Behörden für Bauen und Wohnen werden und wachsende Nachfrage – schließen, sind aber auch ein Zeichen die neuen Ämter von der Zentralregierung in Peking besetzt.“ Die für die verbesserte Transparenz und Reife eines Marktes. Immerhin Möglichkeit, die entsprechenden Vorschriften über ein lokales Netz- gehört Südkorea nach Einschätzung der LaSalle-Investmentstrategen werk zu umgehen, soll auf diese Weise offensichtlich von vornherein zur Gruppe der semitransparenten Immobilienmärkte – genau wie versperrt werden. Dennoch glaubt LaSalle-Investment-Chef Thomas Deutschland. Mit zunehmendem Interesse ausländischer Investoren nicht, dass dies Investoren auf Dauer abschrecken wird: „Die meis- dürfte sich dies ändern. Zwar ist die Eigentümerstruktur in der Me- ten langfristig denkenden Investoren werden ihre Pläne wegen der tropole immer noch inländisch geprägt: Rund 55 Prozent aller Top-

Foto:Laif/Frank Heuer neuen Vorschriften nicht wirklich ändern.“ Bürogebäude befinden sich in der Hand koreanischer Großunterneh- RAUM & MEHR 11_12 MARKT & BRANCHE

men. Doch internationale Investoren holen auf: Ihr Anteil belief sich dem erfolgreichen Eintritt in den etablierten Büromarkt von Seoul wer- Ende des vergangenen Jahres auf rund 25 Prozent. den wir unser Engagement schrittweise auch auf andere Wachstums- Auch deutsche Investoren schauen derzeit vermehrt nach Fern- märkte der asiatisch-pazifischen Region ausweiten“, sagt Kutscher. ost. So investierte die Degi 2005 in ein Bürogebäude in Seoul, den So wurde im Januar die Projektentwicklung VisionCrest Commercial Hyundai-Swiss-Tower. Auch die Union Investment Real Estate AG ist in Singapur von der Investmentgesellschaft Wing Tai Land für den seit dem Herbst 2006 in der südkoreanischen Hauptstadt vertreten. DIFA-Global angekauft. Die Gesamtinvestition in Höhe von umgerech- Im September 2006 erwarb die Gesellschaft für 62,8 Millionen Euro net rund 140 Millionen Euro markiert das erste Engagement eines das Seoul Mobile Telecom Building. Das 17-geschossige Gebäude Offenen Immobilienfonds in Singapur. „VisionCrest Commercial hat wurde in den DIFA Immo-Invest eingebracht, welcher institutio- uns die seltene Möglichkeit in Singapur eröffnet, einen Büroneubau nellen Investoren vorbehalten ist. Im Januar dieses Jahres erwarb zu erwerben“, sagt Vorstand Kutscher. Die Fertigstellung des elfge- die Hamburger Fondsgesellschaft das 20-geschossige Ernst & Young schossigen Gebäudes wird im Sommer 2007 erwartet. „Die Miet- Building für den DIFA-Global. Die Gesamtinvestition für das rund kurve in Singapur zeigt bereist seit Jahren nach oben. Als einziger in 13.300 Quadratmeter Mietfläche umfassende Objekt belief sich 2007 verfügbarer Büroneubau wird VisionCrest Commercial kräftig auf umgerechnet rund 37,7 Millionen Euro. „Vor dem Hintergrund an den steigenden Büromieten partizipieren“, so Kutscher. „Singa- der traditionell geringen und weiter rückläufigen Leerstände sowie pur präsentiert sich im Kielwasser des asiatischen Wachstumsmotors steigender Mieten verfügt Seoul derzeit über einen der attraktivsten China als eine der dynamischsten Volkswirtschaften in Südostasien. Büromärkte in Fernost“, sagt Reinhard Kutscher, Vorstandsmitglied Als zweiter Standort von Union Investment in Asien ist Singapur der der Union Investment Real Estate AG. ideale Ausgangspunkt für die weitere Erschließung der asiatischen Neben China und Südkorea dringen deutsche Investoren wie Wachstumsmärkte für unsere international ausgerichteten Fonds.“ Union Investment mittlerweile in weitere asiatische Märkte vor. „Nach Anne Wiktorin arbeitet als freie Journalistin in Köln.

„Nicht zu vernachlässigen ist die interkulturelle Seite“ Jochen M. Kleef, Leiter der Niederlassung von DTZ Debenham Tie Leung Property Management in Peking und dort zuständig für Nordasien, sprach mit RAUM & mehr über die Besonderheiten des chinesischen Immobilienmarktes und was Immobilienionvestoren dort erwartet

RAUM & mehr: Chinas RAUM & mehr: In China kennt der Immobilienmärkte. Warum? Wirtschaft boomt. Gibt es genü- man kein Privateigentum an Grund Kleef: Es geht hauptsächlich dar- gend Büroflächen für expansive und Boden. Was müssen Immobi- um, Immobilienspekulationen ins- Unternehmen? lieninvestoren beachten? besondere im Wohnbereich vorzu- Jochen M. Kleef: Ja, die gibt es. Kleef: Die Sicherstellung der „Land- beugen, was in der Vergangenheit Sowohl Bestandsflächen als auch use Rights“ ist das Wichtigste bei in Städten wie Shanghai Blüten Projektentwicklungen, die neu auf der Verhandlung eines Kaufvertrags. getrieben hat. Langfristig versucht den Markt kommen, sind vorhan- Die Möglichkeiten des direkten man, auf den vorausgesagten Be- den. Im oberen Marktsegment kann Investments sind nach wie vor be- völkerungszuwachs in den größe- die Auswahl jedoch je nach Stand- grenzt. Der „elfte Fünfjahresplan“ ren Städten vorbereitet zu sein und ort begrenzt sein. Trotz vieler Neu- macht dem internationalen Investor genügend bezahlbaren Wohnraum entwicklungen fallen derzeit die zwar Vorgaben über die Strukturie- rechtzeitig verfügbar zu haben. Leerstände, und die Mieten in den rung von Immobilienerwerb, schafft Foto: DTZ drei großen Städten Peking, Shang- gleichzeitig aber auch größere RAUM & mehr: Wo sehen Sie Jochen M. Kleef ist Leiter der hai und Guangzhou steigen. Rechtssicherheit. Ein wichtiger Punkt die größten Risiken für Immobilien- ist übrigens die lokale Regierung. investoren in China? Niederlassung von DTZ De- RAUM & mehr: Welche Städte Eine aktuelle Umfrage bei in China Kleef: Die Risiken liegen vor allem benham Tie Leung Property sind besonders gefragt? investierenden Firmen ergab, dass in der Vorbereitung auf den chine- Management in Peking. Kleef: Auf dem Festland nach die Investitionsentscheidung in ganz sischen Markt, eine aussagekräf- wie vor Peking und Shanghai, den erheblichem Maße von den loka- tige „Due Diligence“ zur Qualität Zahlen nach zu urteilen lässt sich len politischen Gegebenheiten und des Objektes mit Rechtsberatung aber ein Trend in die Nebenstand- handelnden Personen abhängig ge- sowie der Sicherstellung der „Land- orte feststellen. Dieser Trend wird macht wird. So haben sich kürzlich use Rights“. Nicht zu vernachlässi- von den in der Region vertretenen Städte wie Tianjin oder Chonqing gen ist die interkulturelle Seite, bei Industriezweigen bestimmt, der sehr positiv entwickelt, weil dort der sich für Europäer sehr schnell Schwerindustrie im Nordosten oder politisch Verantwortliche und aus- Überraschungen einstellen können, Hightech-Firmen in Zentralchina. ländische Investoren vertrauensvoll wie etwa, wenn man das erste Mal Andere Städte, die Aufmerksam- zusammengearbeitet haben. Hühnerfüße oder Taubenzungen auf keit genießen, sind Wuhan, Chon- dem Teller vor sich hat. qing, mit 30 Millionen Einwohnern, RAUM & mehr: Chinas Regierung Dalian und Shenzhen im Süden. befürchtet offenbar eine Überhitzung Das Interview führte Anne Wiktorin. Auf Einkaufstour Dank der starken Nachfrage ausländischer Immobilieninvestoren hat sich im vergangenen Jahr das Investmentvolumen in Deutschland mehr als verdoppelt. Vor allem Einzelhandelsimmobilien standen im Fokus der Anleger

Der Konjunkturaufschwung in Deutschland hat im ver- der Favoriten in der internationalen Immobilienanlageszene“, so gangenen Jahr auch vor den Immobilieninvestmentmärkten nicht Ulbrich. Nach Ansicht der JLL-Experten ist die Dominanz der kurz- Halt gemacht. So ist die Dynamik auf den deutschen Gewerbe- fristig agierenden Opportunisten bei Investments an den deutschen immobilienmärkten derzeit riesengroß und manifestiert sich in Gewerbeimmobilienmärkten vorbei. Stattdessen engagierten sich schwindelerregenden Rekordvolumina. Das ist die einhellige Ansicht hierzulande verstärkt institutionelle Investoren mit langfristigen und der großen internationalen Immobilienberatungsunternehmen wie mehr sicherheitsorientierten Anlageentscheidungen. Durch die ins- CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield, Atisreal und Jones Lang gesamt hohe Nachfrage sind die Renditen für alle Asset-Klassen LaSalle (JLL). Das Investmentvolumen an den deutschen Gewerbe- nach Aussage von JLL seit 2005 gesunken und bleiben auch wei- immobilienmärkten erreichte im vergangenen Jahr nach Angaben terhin unter Druck. Ende 2006 lag die Spitzenrendite für Einzel- der Experten rund 50 Milliarden Euro. Das entspricht etwa 25 Pro- handelsimmobilien bei 4,95 Prozent. Bei Büroimmobilien erreichte zent des Gesamtvolumens in Europa, welches JLL für 2006 auf sie in den fünf deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Hamburg, zirka 200 Milliarden Euro (2005: 156 Milliarden Euro) beziffert. München, Düsseldorf und Frankfurt 5 Prozent und ist laut JLL damit Das gewaltige Investitionsvolumen verdeutlicht das derzeitige In- im Jahresverlauf um 0,66 Prozentpunkte gesunken. teresse in- und ausländischer Anleger am deutschen Immobilien- markt. Im Vergleich zu 2005, als insgesamt 20,6 Milliarden Euro STARKE ZUWÄCHSE IM EINZELHANDEL für Gewerbeimmobilien in Deutschland ausgegeben wurden, hat sich das Investmentvolumen hierzulande damit mehr als verdop- Erstaunlicherweise liefen im vergangenen Jahr die Einzelhan- pelt. „Dies ist das mit Abstand beste Ergebnis, das jemals erzielt delsinvestments denen im Bürobereich den Rang ab. Jeweils 37 wurde“, kommentiert Peter Rösler, Vorsitzender der Geschäfts- Prozent (je rund 18,5 Milliarden Euro) des investierten Kapitals in führung von Atisreal Deutschland. Neben den genannten Investi- Gewerbeimmobilien verteilten sich auf die Segmente Büroimmobi- tionen in Gewerbeimmobilien wurden fast 13 Milliarden Euro in lien und Einzelhandelsimmobilien. Die Steigerung gegenüber dem Wohnportfolios sowie noch einmal knapp 6,2 Milliarden Euro in Vorjahr fiel bei Shopping-Centern, Fach- und Supermärkten sowie Non-Performing Loans angelegt. In der Summe lag das gesamte Discountern besonders stark aus: Das Volumen hat sich im vergan- Transaktionsvolumen in Deutschland laut Atisreal damit bei rund genen Jahr fast verdreifacht. JLL nennt 2006 deshalb „das Jahr 68,5 Milliarden Euro. der Einzelhandelsimmobilie“. Ebenso zugenommen hat im vergangenen Jahr das Investitionsvolumen im Segment Büroimmobilien. AUSLÄNDISCHE INVESTOREN DOMINIEREN In den fünf Immobilienhochburgen stieg das Volumen auf 12,6 Milliarden Euro nach 6,6 Milliarden Euro im Vorjahr. Verwunderlich Die Gewerbeimmobilienmärkte scheinen für internationale sind die Investments in den Einzelhandelssektor schon ein wenig, Anleger zunehmend attraktiv zu werden: Rund 75 Prozent der zumal Makler wie JLL bereits vor der Fußballweltmeisterschaft im Käufe im vergangenen Jahr wurden von ausländischen Investo- Sommer 2006 auf die rekordverdächtigen Niveaus bei Einzelhan- ren getätigt. Dies entspricht einem Volumen von etwa 33,2 Mil- delsinvestments verwiesen. Damals lagen die Wirtschafts- und Kon- liarden Euro. Ein Jahr zuvor lag der Anteil ausländischer Investoren sumprognosen noch deutlich unter dem heutigen Niveau. „Der noch bei 62 Prozent (Volumen: 12,7 Milliarden Euro). „Der starke begonnene gesamtwirtschaftliche Aufschwung in Deutschland und Anstieg bei den gewerblichen Investments spiegelt das ungebro- die positive Entwicklung der Büromärkte mit absehbaren Mietstei- chene Vertrauen insbesondere der ausländischen Investoren in gerungspotenzialen geben den ausländischen Investoren Recht, den Standort Deutschland wider“, so Rösler. Das bestätigt auch die seit Längerem großes Vertrauen in den Standort Deutschland Christian Ulbrich, CEO von JLL Deutschland. „2006 ist das Jahr, gesetzt haben“, unterstreicht Atisreal-Chef Rösler. in dem der deutsche Immobilienmarkt den Durchbruch in der in- Das spiegeln auch die aktuellen Wirtschaftsdaten wider. Nach ternationalen Finanzwelt erzielt hat. Anleger aus der ganzen Welt Angaben des Statistischen Bundesamtes erhöhte sich das deutsche positionieren Deutschland neben Japan, China und Indien als einen Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahr 2006 preisbereinigt um 2,5 Pro- RAUM & MEHR 12_13 MARKT & BRANCHE zent. Ein höheres Wachstum gab es zuletzt vor sechs Jahren im in Europa werden auch 2007 von den Aktivitäten in Großbritan- Boomjahr 2000. Zudem haben sich die privaten Konsumausga- nien, Frankreich und Deutschland dominiert“, sagt Tony Horrell, CEO ben nach vier Jahren der Stagnation 2006 erstmals wieder belebt. European Capital Markets bei JLL. Nach vorläufigen Ergebnissen erhöhte sich 2006 in Deutschland Die positiven Prognosen für Europas Büromärkte im laufenden der Umsatz des Einzelhandels nominal um 0,8 und real um 0,1 und kommenden Jahr stützen sich dabei vor allem auf das an- Prozent gegenüber 2005. Die Steigerung ist im Wesentlichen auf haltende Wirtschaftswachstum in der Euro-Zone: Nach aktuellen den Einzelhandel mit Nicht-Lebensmitteln zurückzuführen. Das Schätzungen der Europäischen Kommission wird das Brutto- Einzelhandelsvolumen (ohne Handel mit Kraftfahrzeugen und inlandsprodukt in beiden Jahren im Europäischen Währungsraum ohne Tankstellen) schwächte sich – nach spürbarer Zunahme im voraussichtlich um etwa 2,0 Prozent zulegen. Das führt in der Folge ersten Halbjahr – im weiteren Jahresverlauf bis Ende Dezember auf den westeuropäischen Immobilienmärkten zu einer höheren jedoch wieder ab. Dagegen stiegen die Einzelhandelsumsätze bei Nachfrage und geringeren Leerstandsraten. „Daher werden die langfristigen Gebrauchsgütern wie Kraftfahrzeugen oder Einrich- Investmentmärkte auch 2007 wieder ein hervorragendes Jahr tungsgegenständen bis Jahresende weiter an. Dies deutet laut erleben. Das Interesse der Anleger richtet sich dabei auf nahezu Statistischem Bundesamt auf vorgezogene Käufe aufgrund der alle Marktsegmente; auf Büro- und Einzelhandelsobjekte genauso Anhebung der Mehrwertsteuer Anfang des Jahres hin. wie auf Logistik- und Spezialimmobilien“, fasst Peter Rösler von Deutschland wird nach Ansicht der Experten auch 2007 zu den Atisreal zusammen. Laut der Experten zeichnet sich bereits heu- Gewinnern auf den weltweiten Immobilienmärkten gehören. „Wir te ab, dass der Gesamtumsatz 2007 erneut spürbar höher liegen sehen keine Anzeichen für einen Rückgang der Investorennachfrage wird als im Jahr 2005; ob er die gleiche Größenordnung wie 2006 im Laufe des Jahres 2007 und rechnen weiterhin mit bedeutenden erreichen wird, bleibt abzuwarten. Kapitalströmen im Immobilienbereich. Die Immobilieninvestitionen Nikolaus von Raggamby

Ausländische Investoren favorisieren Büro- und Einzelhandelsimmobilien

Transaktionsvolumina Deutschland 2006 2006 war das Jahr der Einzelhandels-

Käufe* nach Objekttyp, Anteil in % Käufe* nach Investoren, Anteil in % immobilie (37 Prozent Anteil am In- 2005 2006 vestmentmarkt für Gewerbeimmo- 15 37 Mischnutzung Einzelhandel 75 bilien): In der Rangliste der größten 62 Portfoliotransaktionen finden sich 6 gesamt 38 Hotels, 49,5 Mrd. € 25 unter den ersten zehn vier reine Ein- Grundstücke zelhandelstransaktionen. Bei den Ein-

5 37 ausländische inländische zelobjektdeals war sogar jede zweite Lager/Logistik Büro Investoren Investoren Transaktion ein Shopping-Center. * ohne Wohnimmobilien und Non-Performing-Loans Quelle: Jones Lang LaSalle, Stand: 31. Dezember 2006

Ausländische Investoren dominieren Immobilieninvestments Portfolio- und Einzelobjekttransaktionen von Einzelhandelsimmobilien in Deutschland

Name Anzahl der Objekte (Ort)Preis in Mio. Euro Verkäufer Käufer Karstadt Portfolio 97 4.500 KarstadtQuelle AG Whitehall (Goldmann Sachs) Lidl Portfolio 250 1.000 Lidl & Schwarz Babcock and Brown Max Bahr DIY Portfolio 77 800 Max Bahr Nomura International Brune Portfolio 4 710 Brune Merrill Lynch/ECE Nova Eventis/Allee Center Leipzig 1 (Güntersdorf) 390 Deka Fonds Prime Commercial Properties Limbecker Platz* 1 (Essen) 300 KarstadtQuelle AG DIFA, Karstadt Immobilien, ECE Ernst-August-Galerie 1 (Hannover) 191 ECE HGA Capital Düsseldorf Arcaden 1 (Düsseldorf) 174 MFI Ivanhoe Cambridge Neumarkt Galerie 1 (Köln) 158 verschiedene (u. a. Bayerische LB) Quinlan

* Projektentwicklung Quelle: Jones Lang LaSalle, Stand: 15. Dezember 2006 Blick in den Grande Arche: Mit einer Seitenlänge von 100 Metern würde in dessen offenes Karree die Kathedrale Notre-Dame mühelos hineinpassen. RAUM & MEHR 14_15 MARKT & BRANCHE Pariser Superlative Die französische Hauptstadt plant in La Défense den Bau von 15 neuen Hochhäusern. Ihre Skyline bekommt dadurch ein völlig neues Aussehen

Auf die Frage, was vom ehemaligen Staatspräsidenten neue Wahrzeichen wird wohl den Grande Arche in den Schatten Frankreichs, François Mitterrand, am stärksten in Erinnerung ge- stellen, jenes einzigartige Bürohaus mit einer Seitenlänge von 100 blieben sei, antwortet noch heute so mancher Pariser Bürger: sei- Metern, in dessen offenes Karree die Kathedrale Notre-Dame mü- ne Bauten. Wie keine andere Stadt in Europa hat sich Paris in den helos hineinpassen würde. Und das ist nur der Anfang: letzten beiden Jahrzehnten mit Glanzstücken moderner Architek- Insgesamt plant die staatliche Entwicklungsgesellschaft Epad tur geschmückt, welche nicht nur ein Symbol des französischen den Bau von 15 Hochhäusern, die der Skyline der größten Büro- Nationalstolzes ist; die Architektur prägt Paris und macht es für stadt Europas ein völlig neues Aussehen geben werden. Der Auf- Viele zu Europas Hauptstadt des 21. Jahrhunderts. Auch in Zu- bruch für La Défense kommt denn auch zur rechten Zeit. Das kunft wird die französische Metropole weitere architektonische auf 160 Hektar Fläche vor 50 Jahren errichtete Quartier, mit sei- Superlative vorweisen können. ner 1,2 Kilometer langen Zentralachse, ist in die Jahre gekom- Denn Bernard Bled, Chef der für La Défense zuständigen men. Seine von Steinplatten dominierten Fassaden wirken heute Entwicklungsgesellschaft Epad, hat Großes vor. Erst im Sommer wenig einladend. Und nach 20 Uhr liegt das Viertel, in dem tags- 2006 ist das Zukunftsprogramm „La Défense 2015“ von der Po- über 150.000 Menschen arbeiten, wie verlassen da. Die Bürostadt litik verabschiedet worden; und noch vor Jahresende wurde der im Schnittpunkt der drei Pariser Randgemeinden Puteaux, Courbe- internationale Wettbewerb für ein Hochhaus mit 300 Metern voie und Nanterre umfasst schon heute in 71 Hochhäusern rund Höhe entschieden – fast so hoch wie der Eiffelturm, der inklusive 3,5 Millionen Quadratmeter Bürofläche für fast 3.000 Unterneh- Antennenspitze 324 Meter misst. Das kalifornische Architektur- men, dazu Wohnungen für 20.000 Menschen, Hotels, Gastrono- büro Morphosis entwarf „Le Phare“ (Leuchtturm) nach neuesten mie und die Kongresshalle CNIT von 1958, mit der alles begann. Erkenntnissen des ökologischen Bauens mit innen liegenden Gär- Namensgeber von La Défense war das Bronzedenkmal, das an die ten und einem Windkraftwerk auf dem Dach. Als Investor für das Verteidigung von Paris 1871 erinnert, und das bis heute auf der Projekt mit 130.000 Quadratmetern Bürofläche tritt Unibail auf, Plattform zwischen den Bürotürmen steht, in der Sichtachse des

Foto: Gettyimages/Photographer's Choice/Fernand Ivaldi der Marktführer bei Immobilieninvestitionen in Frankreich. Das Louvre und des Arc de Triomphe.

GROSSE PROJEKTE DER STADTERNEUERUNG

Um die Nachfrage nach modernen Flächen bei einem leicht ge- sunkenen Büroleerstand von 5,6 Prozent auch künftig zu befriedigen, Investoren drängen auf den Pariser Büromarkt muss eine Fülle an Büroflächen gebaut werden. So erfordert das auf Immobilieninvestitionen in Mio. Euro zehn Jahre angelegte Erneuerungsprogramm „La Défense 2015“ koordinierte Strategien, denn von den zusätzlich geplanten 850.000 Quadratmetern Bürofläche sollen allein 350.000 durch Modernisie- gesamt 8.184,7 10.618,5 19.550,6 rung oder Neubauten auf Abrissflächen entstehen. Außerdem sollen Büro 6.992,2 9.200,9 17.301,8 um die 100.000 Quadratmeter zusätzlicher Wohnraum geschaffen Einzelhandel 506,8 471,6 602,8 werden. „La Défense ist die Ausstellungsvitrine Frankreichs“, so Ber- Lagerhallen 435,8 259,9 664,4 nard Bled. „Wir müssen La Défense auf La Défense neu errichten, sonstige 249,9 686,1 981,6 2002 2004 2006 damit hier eine lebendige Stadt realisiert wird.“ Es steht viel auf dem Spiel. Immerhin werden die Gesamtkosten des Projektes nach Schät- Spitzenrenditen Büroimmobilien in % zungen Bleds bei mehr als 7 Milliarden Euro liegen. Neben Le Phare, Netto 6,2 6,4 5,8 6,0 dessen Investitionskosten mit 800 Millionen Euro veranschlagt wer- 4,3 4,5 Brutto den, entsteht für 500 Millionen Euro ein weiterer 300 Meter hoher Wolkenkratzer, der Tour Generali.

2002 2004 2006 „Große Projekte der Stadterneuerung“, kurz G.P.R.U., charak-

Quelle: Atisreal, Stand: Januar 2007 terisieren denn auch den Politikwechsel unter dem sozialistischen RAUM & MEHR 16_17 MARKT & BRANCHE

Bürgermeister von Paris, Bertrand Delanoë. Sie wurden 2002 als François Mitterrand, eines der „Grands Projets“ des verstorbenen Gemeinschaftsaufgabe von Stadt, Region und Staat auf den Weg französischen Staatspräsidenten. Seit Ende 2006 wird im Umfeld gebracht, um die Umweltqualität zu verbessern und den öffent- ein weiteres großes Vorhaben diskutiert: Der Umzug des Obers- lichen Raum fußgängerfreundlich umzugestalten, zum Beispiel ten Gerichtshofes aus dem mittelalterlichen Justizpalast in einen mit neuen Promenaden und Fußgängerbrücken über die Seine. gigantischen Neubau am Bahnhof Austerlitz. Sollte sich eine Rea- Entlang dem Ring der äußeren Boulevards entsteht eine moderne lisierung abzeichnen, würde dies eine gravierende Umschichtung Straßenbahnlinie, deren erstes Teilstück Ende 2006 auf 7,9 Kilo- im gesamten innerstädtischen Büromarkt zur Folge haben, für den metern Länge ab Porte d'Ivry in Betrieb ging. Die Gesamtkosten der Justizsektor eine nicht zu unterschätzende Rolle spielt. des Straßenbahnbaus betragen 214 Millionen Euro, davon allein Die meisten Büroarbeitsplätze sind beidseits der Champs Elysées 44,4 Millionen für städtebauliche Maßnahmen. Neben der voll- zu finden, in Anwaltskanzleien und Verwaltungen der französischen automatischen Metrolinie 14 erschließt die Straßenbahnlinie jetzt Konzerne Danone, Vivendi oder AXA. Gefolgt vom westlichen das 13. Arrondissement, wo sich Paris Rive Gauche als neuer, in- Innenstadtrand und dem Finanzdistrikt zwischen den Kopfbahn- nerstädtischer Bürostandort etabliert hat, inmitten von modernen höfen St. Lazare und Nordbahnhof und den großen Boulevards Wohnvierteln, der 6. Universität, die in frühere Getreidemühlen südlich davon. Welche Bedeutung diesem Stadtraum zukommt, einzog, und dem Biopark, einem der Schwerpunktprojekte der Pa- lässt sich an der halben Million Passanten ablesen, die täglich den riser Wirtschaftsförderung. Den Anstoß zur Umnutzung früherer Nordbahnhof frequentieren und für die in mehrjähriger Bauzeit der Hafenanlagen gab hier am linken Seineufer die Nationalbibliothek Vorplatz mit den angrenzenden Straßen neu gestaltet wurde.

Büroimmobilienmarkt in Paris: Innenstadt versus La Défense

Entwicklung der Büromieten in Euro/m2/Monat Bestand Neubau

Paris CBD 58,0 50,3 50,1 45,4 40,2 34,4 35,7 37,5

Paris Innenstadt 44,6 42,1 36,7 30,7 27,4 27,3 29,3 22,1

La Défense 43,3 35,4 37,1 36,7 38,0 32,1 30,9 29,4

2000 2002 2004 2006

Paris CBD1) Paris Innenstadt2) La Défense Quelle: Atisreal, Stand: Januar 2007

Steigende Flächenumsätze – sinkende Leerstände Fakten zum Pariser Büroimmobilienmarkt 2006, Veränderung zu 2005

Gebiet Flächenumsatz Verfügbares Angebot Leerstandsrate Gesamtbestand 2006 Veränd. zu Dezember 2006 Veränd. zu Dezember 2006 Dezember Januar 2005 in 1.000 m2 2005 in % in 1.000 m2 2005 in % in % 2005 in % in Mio. m2

Paris CBD 515 + 30 435 – 25 4,7 5,2 6,546

Paris Innenstadt 520 + 32 391 – 17 2,6 3,4 9,541

La Défense 280 + 48 308 + 12 5,8 7,4 3,050

1) Central Business District, 2) ohne CBD Quelle: Immostad (Flächenumsatz), Atisreal – Etudes & Recherche France, Stand: Januar 2007 (2) Fotos: Rainer Martini; EPAD Am Gesamtbestand der Büroflächen von gut 16 Millionen Qua- dratmetern im Pariser Stadtgebiet macht der zentrale Geschäfts- bezirk, zusammen mit Rive Gauche und Bercy am Seineufer gegen- über, wo das Finanzministerium ansässig ist, bereits die Hälfte aus. Bezogen auf die Region Paris mit 48,8 Millionen Quadratmetern Bürofläche (Quelle: CB Richard Ellis) sind es jedoch nur etwa 17 Prozent. Paris wäre ohne La Défense und die sogenannten westlichen Geschäftsbezirke entlang der Seineschleife sowie die inne- ren und äußeren Vororte für den internationalen Immobilienmarkt kaum relevant, denn nur Bercy und Rive Gauche bieten Raum für Neuentwicklungen. Größere Vermietungen wie an Sanofi Aventis senkten hier den Leerstand von 7 Prozent im Jahr 2005 auf zuletzt 5,8 Prozent. Die durchschnittliche Leerstandsrate für ganz Paris liegt Namensgeber von La Défense ist das Bronzedenkmal (oben), das an mit 5,1 Prozent etwas darunter. Jedoch, auf lange Sicht wird der die Verteidigung von Paris 1871 erinnert. gut nachgefragte neue Büroraum knapp.

HOHE FLÄCHENABSORPTION

Diese Tendenz beobachten Beratungsunternehmen wie CB Richard Ellis und Jones Lang LaSalle für die gesamte Pariser Region. „Einer der Gründe für das Rekordjahr 2006 ist, dass viele Endnut- zer aus Kostengründen ihre Entscheidung für Umstrukturierungen beschleunigt haben und in effizientere Neubauflächen umzogen“, sagt Aurélie Lemoine, Analystin beim Immobilienberatungsunter- nehmen CB Richard Ellis (CBRE). Die Flächenabsorption erreichte 2,5 Millionen Quadratmeter, das sind 49 Prozent mehr als 2005. Das Investitionsvolumen in ganz Frankreich stieg laut CBRE sogar um 125 Prozent auf 20 Milliarden Euro, davon allein 17 Milliarden Euro in der Region Paris. Hauptmotor sind französische Investo- ren, die im vergangenen Jahr 51 Prozent der Ankäufe und 46 Pro- zent der Verkäufe tätigten. Die deutschen Marktteilnehmer verein- ten nur 5 Prozent der Ankäufe, aber 18 Prozent der Verkäufe auf Animation Mitte und unten: Blick auf den zukünftigen „Leuchtturm“ sich: Größte Investorengruppe waren Offene Immobilienfonds, die im Pariser Bezirk La Défense. Das kalifornische Architekturbüro Mor- die Gunst der Stunde nutzten. Einen Wermutstropfen bedeuten phosis entwarf den 300 Meter hohen Wolkenkratzer, der fast so hoch bei steigenden Erstellungskosten und wachsender Nachfrage die wie der Eiffelturm ist. sinkenden Erträge der Investments. „In den westlichen Geschäfts- bezirken, dem sogenannten Goldenen Dreieck, haben sich die Ren- diten auf 4,5 bis 4,75 Prozent eingependelt“, bestätigt Analyst Ciryl Robert von Jones Lang LaSalle. „Dennoch wird der Trend zu hohen Investitionen anhalten, weil Paris als ein transparenter, liquider und sicherer Markt wahrgenommen wird.“ Wolfgang Kubatzki von der Beratungsgesellschaft Feri Research ist noch optimistischer: „Das starke Investoreninteresse führte 2006 zu einem Sinken der durch- schnittlichen Mietrendite auf 5,5 Prozent. Die jährliche Gesamt- rendite der nächsten Jahre wird bei 7 bis 8 Prozent liegen. Damit gehört der Pariser Büromarkt als global ausgerichteter Wirtschafts- und Finanzstandort zusammen mit London, Dublin und Madrid zu den Vorreitern der europäischen Entwicklung.“ Diese positive Entwicklung sieht auch Epad-Chef Bled. Die zu- sätzlichen Büroflächen, die durch den Bau der neuen Hochhäuser und die umfangreichen Renovierungen der Bestandsgebäude entstehen, könnte er problemlos loswerden, sagte Bled kürzlich in einem Interview: „Ich könnte sofort 700.000 Quadratmeter verkaufen.“ Gudrun Escher und Nikolaus von Raggamby RAUM & MEHR 18_19 MENSCH & ARBEIT

Über den Wolken: Blick auf die Emirates Towers in Dubai. In dem 4.114 Quadratkilometer kleinen Emirat leben zwar nur rund

Foto: Dpa/Report/Balkis Press 1,57 Millionen Menschen, trotzdem hat die Stadt die am schnellsten wachsende Skyline der Welt. High-Rises Hochhäuser haben das Bild großer Städte verändert und unbekannten Orten eine neue Identität verliehen. Der weltweite Wolkenkratzer-Boom ist ungebrochen

Am 31. August 2003 konnten die Asiaten einen Er- die Stadt bewirke neben der starken Durchdringung der Räume mit folg für sich verbuchen. An diesem Tag meldeten die Nachrichten- Tageslicht eine positive, stimulierende Arbeitsatmosphäre. dienste verschiedener asiatischer Staaten nicht ohne patriotischen Der Düsseldorfer Architekt Christoph Ingenhoven, einer der we- Stolz, dass sie ab jetzt weltweit die führende Rolle im Hochhausbau nigen Deutschen, dessen Hochhäuser weltweit gefragt sind, ist über- spielten. Die USA, das Mutterland des Wolkenkratzers, musste sich zeugt: „In Zukunft führt kein Weg an diesem Gebäudetyp vorbei.“ ab sofort mit dem zweiten Platz begnügen. Im Januar 2007 zählte Als Gründe nennt er die zunehmende Ressourcenknappheit, die die Internetdatenbank Emporis Standards Committee, in der welt- dramatische Verdichtung in den Städten, die Explosion der Bevöl- weit alle Gebäude über 35 Meter Höhe registriert werden, in Asien kerungszahlen in den asiatischen Ländern und die Abhängigkeit der 36.467 fertiggestellte Hochhäuser – in den USA 26.446. Und was die kommunikationsintensiven Arbeitsplätze von großstädtischer Infra- Höhenrekorde betrifft, müssen die Vereinigten Staaten, deren Empire struktur. Das Tempo, in dem neue Gebäude in Asien und im Nahen State Building immerhin 40 Jahre lang den Titel „Höchstes Gebäude Osten aus dem Boden gestampft werden, hat in den vergangenen der Welt“ trug, ebenfalls zurückstecken: Nur noch vier der 20 welt- fünf Jahren rasant zugenommen. Konnte das arme Malaysia im Jahr weit höchsten Wolkenkratzer stehen auf amerikanischem Boden. Alle 1999 mit seinen 452 Meter hohen Petronas-Zwillingstürmen in Kuala anderen wurden in den vergangenen zehn Jahren in Asien gebaut. Lumpur einen neuen Weltrekord verkünden, musste es diesen Titel Eine weitere Zahl macht die ehrgeizige Aufholjagd Asiens deutlich: bereits fünf Jahre später wieder abgeben: das taiwanesische Taipei Gibt es in New York, der westlichen Zentrale des Wolkenkratzers, Financial Center (auch Taipei 101) überragte die malaysischen Türme heute 140 Gebäude, die höher als 150 Meter sind, findet man allein mit seinen 509 Metern deutlich. Doch lange wird man auch in Taiwan in Hongkong, wo Hochhäuser erst seit Ende der 50er-Jahre gebaut diesen Erfolg nicht genießen können. Unter der Ägide der Architek- werden, bereits 40 dieser gigantischen Himmelsstürmer. turbüros Skidmore, Owings & Merrill wird das Taipei Financial Center bereits Ende nächsten Jahres entthront sein. In Dubai, mit der am „TREND ZUR URBANISIERUNG“ schnellsten wachsenden Skyline der Welt, wird dann das Burj Dubai zum höchsten Haus der Welt gekürt werden. Kurioses Detail: Um Lee Polisano, Mastermind bei Kohn Pedersen Fox, einem der möglichst lange als stolzer Rekordhalter zu gelten, wird die genaue, weltweit führenden Architekturbüros, bestätigt: „Es gibt seit eini- endgültige Höhe des Gebäudes (derzeitige Schätzung: 808 Meter) gen Jahren einen verstärkten Trend zur Urbanisierung, die wiederum so lange wie möglich vor der Konkurrenz geheim gehalten. die Verknappung von Wohnraum zur Folge hat. Es entwickeln sich dicht besiedelte globale Megacitys, die von ihrer wirtschaftlichen RAFFINIERTE SICHERHEITSKONZEPTE Bedeutung oftmals sogar den Status ihres Heimatlandes überflü- geln.“ Bereits in zehn bis 15 Jahren wird laut aktueller Schätzung Bei aller Hochhaus-Euphorie scheint es fast so, als habe es den die Mehrzahl aller Menschen – 65 Prozent – in Metropolen wie Terroranschlag auf die Türme des World Trade Centers am 11. Sep- Hongkong, New York, Shanghai, Tokio, Sydney oder London leben. tember 2001 nicht gegeben. Die Phase der Verunsicherung nach Peter Wynne Rees, oberster Stadtplaner von London, der den Bau dem Anschlag wurde mithilfe einer ausgeklügelten, vermeintlich von Bürohochhäusern in der britischen Hauptstadt fördert: „Bis zum terrorsicheren neuen Technologie im Hochhausbau und raffinierten Jahr 2020 werden bis zu 100.000 neue Arbeitsplätze in unserem Sicherheitskonzepten überwunden, erläutert der britische Architek- Finanzdistrikt entstehen. Da die Ressource Land in der Innenstadt turtheoretiker Martin Pawley. Der Experte weiß, wie Wolkenkratzer äußerst knapp ist, müssen die Gebäude zwangsläufig in die Höhe zu Hochsicherheitsrefugien aufgerüstet werden: Gipskartonwände wachsen. Ähnliche Tendenzen sind in den anderen Metropolen der ersetzen jetzt oftmals massive Backstein- und Betontrennwände, um Welt zu konstatieren. Um international konkurrenzfähig bleiben zu im Falle einer Explosion Durchlässigkeit und Flexibilität zu gewähr- können, müssen wir mithilfe von attraktiver Architektur versuchen, leisten. In die Fassade integrierte Lufttaschen sollen den Gebäude- die jungen High Potentials der Wirtschaft an uns zu binden.“ Das kern vor Druckwellen schützen. Zusätzlich zu den Primärgeschos- Arbeiten in schwindelerregender Höhe übt, so Günter Hertel vom sen werden sogenannte Sekundärgeschosse eingezogen, die beim Institut für Architekturpsychologie in Hannover, auf viele Menschen Zusammenbruch eines Turms als „Knautschzone“ dienen, weil sie einen großen Reiz aus. Der freie Blick aus der Vogelperspektive auf die Energie eines möglichen Aufpralls verringern. Neben besseren RAUM & MEHR 20_21 MENSCH & ARBEIT

Sicherheitsstandards ist es gerade die neue Qualität der Architek- im altehrwürdigen Wien entsteht auf der linken Donauseite mit der tur, die Hochhäusern auch in Europas alten, gewachsenen Städten Donaucity ein zweites Stadtzentrum mit hohen Gebäuden. Acht eine Renaissance beschert. Welche Rolle ein einziger Wolkenkratzer Hochhäuser sind bereits realisiert. Aktuelles Projekt sind derzeit die für die Entwicklung einer ganzen Stadt spielen kann, beweist der DC Towers, geplant vom französischen Architekten Dominique Perr- vor zwei Jahren von Santiago Calatravas fertiggestellte Turning Tor- ault. Der größere der beiden Türme wird ab 2010 mit 220 Metern so im schwedischen Malmö − mit „nur“ 190 Metern der höchste das höchste Gebäude in Wien sein und den Millennium Tower im Turm des Landes. Hier beeindruckt nicht allein die Größe, sondern 20. Wiener Bezirk Brigittenau um 18 Meter überragen. In Deutsch- die außergewöhnliche Architektur des Gebäudes, die einer eigenen land wird das Thema Hochhaus indes sehr emotional diskutiert. In Skulptur gleicht. Neun kubische Elemente sind um eine Mittelachse München bewirkte ein Bürgerentscheid unter Initiative des ehema- angeordnet und schrauben sich bis zu 90 Grad versetzt in die Höhe. ligen Bürgermeisters Georg Kronawitter, dass kein Gebäude höher Das weltweite Medieninteresse an der Touristenattraktion hat Mal- als 100 Meter hoch sein darf und die Innenstadt hochhausfrei blei- mö zu neuer Popularität verholfen und einen Boom an innovativer ben muss. In Köln verhinderte die UNESCO gemeinsam mit enga- Architektur rund um den Turm beschert. gierten Bürgern den Bau der geplanten Wolkenkratzer in Sichtweite In London hat man sich, ähnlich wie in Paris und in Wien, von des Doms, auch in Passau musste man sich aufgrund von Bürger- der weltweiten Hochhauskonjunktur und den Möglichkeiten des protesten von Hochhausplänen verabschieden. vertikalen Bautyps inspirieren lassen. In der britischen Hauptstadt Hamburg hingegen scheint seine bislang ablehnende Haltung wachsen gerade 15 Hochhäuser im Finanzdistrikt der Stadt him- jetzt zu überdenken: Hier initiierte der Oberbaudirektor Jörn Walter melwärts, in Paris wird im Viertel La Défense ebenfalls eifrig in die für die südliche Hafencity am Chicago Square kürzlich einen Work- Höhe gebaut. Hier soll ein Büroturm der Superlative namens Le shop für die punktuelle Bebauung mit Hochhäusern. In der konser- Phare (Leuchtturm) mit 300 Metern Höhe entstehen, fast so hoch vativen Hansestadt gilt dies schon fast als Sakrileg. „Es gibt wieder wie der Eiffelturm, der inklusive Antennenspitze 324 Meter misst. deutlich mehr Unternehmen, die sich in einem Hochhaus darstellen Schon heute bietet La Défense – bekannt geworden durch seinen wollen“, stellt Hamburgs oberster Stadtplaner fest. Nach den De- außergewöhnlichen Grand Arche – insgesamt rund drei Millionen batten der 60er- und 70er-Jahre wäre es lange Zeit gesellschaftlich Quadratmeter Bürofläche, verteilt auf 71 Hochhäuser. Und sogar schlicht nicht opportun gewesen, diesen umstrittenen Gebäudetyp in

Ranking der höchsten Wolkenkratzer (links gebaut, rechts in Planung)

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50 Skyscraperpage.com Quelle: 0 * inkl. Spitze, ohne Antenne

Tower Taipei 101 Petronas Towers Sears Tower Jin Mao Tower Two Int. Finance Centre Stadt Taipeh Kuala Lumpur Chicago Shanghai Hongkong Land Taiwan Malaysia USA China China Status vollendet 2004 vollendet 1998 vollendet 1974 vollendet 1998 vollendet 1998 Höhe* 509 Meter 452 Meter 442 Meter 421 Meter 415 Meter Hamburg zu bauen. Auch Volker Roscher, Präsident des Hamburger tekten, Rem Kohlhaas und Zaha Hadid, allerdings angezweifelt. „Es BDA, der von sich sagt, dass er als Hamburger Hochhäuser nie rich- ist ein Mythos, dass der Wolkenkratzer der einzige Gebäudetyp ist, tig geliebt habe, kann sich heute durchaus mit diesem Gebäudetyp der urbane Dichte generiert“, glaubt Kohlhaas. Und Hadid erklärte anfreunden. Vorausgesetzt, die Bedingungen stimmen. „Wir brau- erst kürzlich, dass sie herkömmliche Hochhäuser für ein überholtes chen knallharte Regeln, wann und wo Hochhäuser gebaut werden Konzept halte. Ihre Vorstellung eines riesigen, in sich verschlungenen dürfen“, sagt Roscher. „Groundscrapers“ wird demnächst in Dubai gebaut. Rem Kohlhaas’ Diese Hemmungen scheinen Moskaus Stadtplaner dagegen nicht Hochhaus der Zukunft, das CCTV-Gebäude in Peking, wird 2008 fertig- zu kennen. Dort baut gerade der renommierte Hamburger Archi- gestellt sein. Es besteht aus zwei L-förmigen, durch Riegel im obers- tekt Peter Schweger mit seinem jungen Kollegen Sergei Tchoban ten Geschoss und im Erdgeschoss miteinander verbundenen, leicht die mit 340 Metern höchsten Gebäude Europas – die Doppeltürme schräg stehenden Türmen. Die Kombination von horizontalen und des Federation Tower. Die Stadtsilhouette des alten Moskau werde vertikalen Ebenen hält der niederländische Architekt für eine prakti- dadurch nachhaltig verändert, glaubt Architekt Schweger. Dennoch kable Möglichkeit, um die Kommunikation der Menschen in einem schließt er aus, dass diese Entwicklung nach Deutschland kommen Turmbau zu verbessern. Das futuristisch anmutende Gebäude wird, könnte. „Die gewachsenen, alten Städte werden hierzulande in da ist sich die internationale Architekturkritik jetzt schon sicher, aber- ihren Zentren weiterhin hochhausfrei bleiben.“ mals neue Maßstäbe im Hochhausbau setzen. Mit seinen „nur“ 234 Ob das vertikale Gebäude tatsächlich ein Zukunftsmodell ist, Metern wird es allerdings keinen neuen Höhenrekord aufstellen. wird von den Enfants terribles unter den internationalen Stararchi- Britta Nagel arbeitet als freie Journalistin in Hamburg.

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Burj Dubai Al Burj Russia Tower Incheon Tower Chicago Spire Dubai Dubai Moskau Incheon Chicago Vereinigte Arabische Emirate Vereinigte Arabische Emirate Russland Südkorea USA im Bau (fertig 2008) geplant (fertig 2010) geplant (fertig 2011) geplant (fertig 2010) geplant (fertig 2010) 808 Meter 750 Meter 612 Meter 610 Meter 609 Meter RAUM & MEHR 22_23 RAUM & ANLAGE

Immobilienkarussell Die Immobilienwirtschaft ist im Zeitalter der Globalisierung angekommen. Immobilien werden mittlerweile rund um den Globus gehandelt. Ausländische Investoren kaufen heute ebenso deutsche Objekte, wie sich umgekehrt hiesige institutionelle Anleger seit Langem auf allen wichtigen internationalen Märkten tummeln

Früher war alles ganz einfach: Ob Versicherung, Fonds Büros oder Shopping-Center, wie sich umgekehrt hiesige institu- oder Privatanleger – Immobilieninvestoren erwarben ein Bürohaus tionelle Anleger seit Langem auf allen wichtigen internationalen oder Einkaufszentrum, ein Hotel oder Wohngebäude, um es viele Märkten tummeln. Das Universum der Immobilieninvestoren ist Jahre im Bestand zu halten. Laufende Mieteinnahmen brachten deutlich größer geworden, die Immobilienwirtschaft ist im Zeitalter Rendite, bei guter Pflege steigerte sich im Lauf der Zeit über- der Globalisierung angekommen. Und wurden Immobilien früher dies der Wert des Gebäudes. Entsprechend ausgestaltet war die von internationalen Investoren nur belächelt, spielen sie heute auf Finanzierung des Vorhabens: Die Bank gewährte ein lang laufendes den Kapitalmärkten eine immer größere Rolle. Zwar sind derzeit Hypothekendarlehen, dessen Konditionen auf die Bonität des Käu- nur rund elf Prozent (etwa 1 Billion US-Dollar) der gewerblichen fers sowie die Güte des Objekts justiert wurden. Immobilien über Aktiengesellschaften an den Kapitalmärkten han- Heute ist alles anders: „Buy and sell“ – kaufen und verkau- delbar, doch aufgrund starker Nachfrage ist laut dem europäischen fen – statt „buy and hold“ – kaufen und halten – heißt die Devise Verband für Immobilienaktien Epra (European Public Real Estate professioneller Immobilieninvestoren. Den besten Beweis liefert die Association) mit einem jährlichen Anstieg der weltweiten Markt- aktuelle Studie von Union Investment Real Estate „Immobilieninves- kapitalisierung von rund 10 Prozent zu rechnen. titionen in Europa 2006“ zum Investmentverhalten institutioneller Und das Investitionsvolumen steigt unaufhaltsam, 2006 schloss Anleger. Auf die Frage, welches das wesentliche Kriterium bei ihrer als Jahr der Rekorde. Weltweit wurden schätzungsweise rund 600 Investitionsentscheidung sei, antwortete die große Mehrheit (77 Milliarden US-Dollar in gewerbliche Immobilien angelegt, melden Prozent): die „Wiederveräußerbarkeit der Immobilie“. Schon beim die Analysten des internationalen Immobilienberaters Jones Lang Ankauf eines Gebäudes denken die Profis an seinen Verkauf, den LaSalle (JLL). Rechnet man Investments in Wohnimmobilien hinzu, „Exit“, wie es im Sprachgebrauch der Fachleute heißt. waren es sogar 800 Milliarden US-Dollar (455 Milliarden Euro) – Kein Zweifel also, Immobilien sind zu einer Ware geworden, mehr als das Doppelte des Jahres 2003. Nach Europa floss im und längst werden sie rund um den Globus gehandelt: Auslän- vergangenen Jahr Anlagekapital in Höhe von rund 200 Milliar-

Foto: Buchcover.com/Frederike Wetzels Foto: Buchcover.com/Frederike dische Investoren kaufen heute ebenso deutsche Wohnungen, den Euro, noch einmal 30 Prozent mehr als 2005. Das besondere Die internationalen Immobilieninvestmentmärkte drehen sich derzeit immer schneller: Noch nie zuvor wurde mehr gobal in Immobilien investiert als im vergangenen Jahr – weltweit schätzungsweise über 455 Milliarden Euro. Steigende Investitionen in Immobilien Globalisierte Investmentmärkte Globale Immobiliendirektinvestitionen* in Mrd. US-Dollar, Laut Jones Lang LaSalle (JLL) wird das globale Gesamtinvestitionsvolu- Anteil der Zielregionen in % men in Immobilien 2006 voraussichtlich bei rund 600 Milliarden US- Nordamerika 600 (Prognose) Europa Dollar (455 Milliarden Euro) liegen, etwa 25 Prozent über dem Ergebnis Asien-Pazifik 475 des Vorjahres. Europa erreichte im vergangenen Jahr ein Gesamtinvesti- 2. Halbjahr tionsvolumen von 200 Milliarden Euro. Die dominierende Kapitalquelle 393 311 354 sind nach Angaben von JLL inzwischen globale Fonds, die Anlegergelder 51 % 47 % 46 % in verschiedenen Regionen einsammeln. Sie sind in der Regel nicht bör-

44 % sennotiert und werden von Investmentbanken, Private-Equity-Firmen

41 % 41 % 40 % 41 % 1. Halbjahr und spezialisierten Fondsmanagern verwaltet. Die Globalisierung der 289 Immobilienmärkte wird laut der Experten weiter zunehmen: Intra- und 8 % 12 % 14 % 15 % 2003 2004 2005 2006 interregionale Investitionen liegen 2006 auf neuem Rekordwert und * ohne Wohnimmobilien und Non-Performing-Loans Quelle: Jones Lang LaSalle, Stand: Oktober 2006 werden voraussichtlich auch dieses Jahr ein ähnliches Niveau erreichen.

Interesse der internationalen Anleger galt dabei Deutschland: 50 zwischen verschiedenen, miteinander durch unterschiedliche Ge- Milliarden Euro wurden hierzulande investiert, mehr als doppelt so schäftsmodelle und Strategien im Wettbewerb stehenden Immo- viel wie im Jahr zuvor. „Der Gewerbeimmobilienmarkt setzt seine bilienunternehmen steigen, und das ist gut für den Markt.“ Entwicklung hin zu einer globalen Investmentklasse fort“, urteilt Die Finanzmärkte werden derzeit von Geld überflutet, verur- daher Tony Horrell, Leiter der JLL-International Capital Group. sacht insbesondere durch die großen US-amerikanischen, kana- Und für Martin Drummer, Deutschlandchef von CB Richard Ellis, dischen oder australischen Pensionskassen, aber auch durch globa- steht bereits fest: „Die Immobilienwirtschaft ist heute ein Teil der le Investmentfonds und Versicherungen. Sie stehen in der Pflicht, internationalen Finanzindustrie.“ das Geld ihrer Anleger – meist viele Hunderttausend Kleinsparer – möglichst rasch, gewinnbringend und vor allem sicher anzulegen. REKORDJAHR FÜR GEWERBEIMMOBILIEN Diversifikation heißt daher das Gebot der Manager: Je breiter das Risiko gestreut wird, desto besser. Schon immer gehörten neben „Das Zusammenwachsen von Kapital- und Immobilienmarkt den Börsenklassikern Aktie und Anleihe daher auch Immobilien ins manifestiert sich insbesondere in der sich verändernden Eigentü- Portfolio der Anlageprofis. In Zeiten indes, in denen professionelle merstruktur auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt“, sagt Finanzmanager im Auftrag ihrer Kunden immer mehr Kapital im- Oliver Puhl, Leiter des deutschsprachigen Immobilien Investment mer schneller und vor allem weltweit investieren, passt die tradi- Banking bei Morgan Stanley. Zwar hätten Investoren im Rekord- tionelle direkte Immobilienanlage kaum noch ins Bild. jahr 2006 Gewerbeimmobilien im Wert von rund 50 Milliarden Selbst größere institutionelle Investoren wie Versicherungen Euro direkt erworben, gleichzeitig jedoch summierten sich die Ka- oder Pensionskassen sind kaum in der Lage, ein eigenes Immo- pitalerhöhungen bestehender oder Börsengänge neuer Immobilien- bilienportfolio aufzubauen und zu managen, das den heutigen aktiengesellschaften mit Fokus auf Deutschland bereits auf 4,2 Anforderungen an eine angemessene Risikostreuung gerecht Milliarden Euro. Im Jahr zuvor war es gerade einmal 1 Milliarde würde. „Deshalb zeichnet sich nun ein deutliches Umdenken Euro. Oliver Puhl: „Dies zeigt, dass wir zwar erst am Anfang einer ab“, sagt JLL-Deutschland-Chef Christian Ulbrich. Der Trend, so Neuorganisation der Eigentümerstruktur auf dem deutschen Ge- der Manager, gehe eindeutig zur indirekten Immobilieninvesti- werbeimmobilienmarkt stehen. Die Entwicklung schreitet jedoch tion. Denn deren Vorteile liegen auf der Hand: Anteile an einem enorm dynamisch voran und scheint unumkehrbar. REITs spielen Immobilienfonds, Aktien eines an der Börse notierten Immobi- dabei als Katalysator eine wichtige Rolle.“ Für Investoren bringe lienunternehmens – ob steuerbegünstigte Real Estate Investment diese Entwicklung überwiegend Vorteile: „Die Wahlmöglichkeiten Trusts (REITs) nach US-amerikanischem Vorbild oder deutsche RAUM & MEHR 24_25 RAUM & ANLAGE

Globaler Kapitalfluss von Immobilientransaktionen internationaler Investoren 1. Halbjahr 2006 in Mrd. US-Dollar Globale* Kapitalquellen 2,4 0,5 Ausgang der Aktivität Amerika 13,2 2,3

Ziel der Aktivität 0,1 0,2 Europa 22,3 10,9

Ankäufe Asien-Pazifik 3,8 2,8 2,7 0,8 Verkäufe 8,4 4,9

Amerika EuropaNaher Osten Asien-Pazifik

3,5 6,9 2,0 1,6 0,2 0

4,1 1,0

5,4 2,7 * keinem speziellen Land zuzuordnen Quelle: Jones Lang LaSalle, Stand: Oktober 2006

Immobilienaktiengesellschaften –, aber auch durch Immobilien Eigenkapital benötigen die Profianleger, um ihre Ankäufe zu besicherte Kreditportfolien lassen sich ebenso rasch erwerben, realisieren und desto größer ist die „Hebelwirkung“ (Leverageef- wie sie sich wieder verkaufen lassen. Im Fachjargon: Sie sind fekt) aus der Differenz zwischen Kreditkosten und Mieterträgen. deutlich fungibler als das steinerne Gebäude selbst, aus dem Nicht selten zahlen Investoren deshalb gerade einmal 10 Pro- ihre Rendite kommt. Und genau das ist es, was Finanzstrategen zent des Kaufpreises aus eigener Tasche. Integraler Bestandteil wollen: Ein möglichst handelbares Produkt, das die Vorzüge des Modells ist es zudem, das eingesetzte Eigenkapital möglichst der Immobilie – regelmäßige, sichere Erträge aus Mieteinnah- rasch – jedenfalls zu einem genau definierten Zeitpunkt – wieder men – mit den Vorteilen der Finanzanlage – ihrer kurzfristigen zurückzuführen. An Langfristkrediten wie einem traditionellen, Verfügbarkeit – verbindet. durch die Immobilie selbst gesicherten Hypothekendarlehen sind So gefragt indirekte Immobilienanlagen auch sein mögen: diese Investoren daher meist nicht interessiert. Das Angebot kann die Nachfrage bei Weitem nicht befriedigen. Auf das direkte Geschäft mit dem Betongold kann derzeit (noch) VERÄNDERTES KREDITGESCHÄFT kein Investor verzichten. Dies zumal angelsächsische und US- amerikanische Opportunity Funds vorgemacht haben, wie sich Die großen deutschen Immobilienfinanzierer haben sich längst durch die geschickte Strukturierung eines Immobilienkredits das darauf eingestellt – und neue Finanzierungsmodelle entwickelt. eingesetzte Eigenkapital im zweistelligen Prozentbereich verzin- Auch sie bieten heute sogenannte Non-Recourse-, also nicht durch sen lässt. Dabei nutzen die Finanzstrategen weltweit die Differenz das Asset Immobilie abgesicherte Finanzierungen an. Gleichzei- zwischen Kreditzinsen und Immobilienrendite: Je höher die Miet- tig aber entledigen sie sich ihrer Kreditrisiken, indem sie diese auf erträge die Darlehenskosten übersteigen, desto besser verzinst den Kapitalmärkten platzieren: Ein Immobilienkredit wird verbrieft sich das eingesetzte Eigenkapital. In Ländern wie Deutschland, und das Papier bei vielen verschiedenen Anlegern platziert. Auf in denen die Kreditzinsen zuletzt historisch niedrig waren, funk- diese Weise lassen sich Chancen und Risiken des Geschäfts mit tioniert dies aus naheliegenden Gründen am besten – auch dies der Immobilienfinanzierung auf vielen Schultern verteilen. Der erklärt unter anderem das trotz schwacher Immobilienmärkte in zusätzliche Charme des Modells: Aus einer originären, direkten den letzten Jahren überaus rege Interesse internationaler Investo- Immobilieninvestition ist ein finanzmarktfähiges Produkt gewor- ren an hiesigen Wohn- und Gewerbeobjekten. Mittlerweile haben den – verständlich für die Anlageprofis rund um den Globus und auch in Deutschland die Immobilienmärkte deutlich angezogen. mit klarem Chancen-Risikoprofil. Je günstiger nämlich die Zinskonditionen sind, desto weniger Anne Wiktorin ist freie Autorin in Köln. RAUM & MEHR 26_27 RAUM & ANLAGE Schätze heben Immobilienbestände verfügen häufig über ein hohes Wertschöpfungspotenzial, das mithilfe eines gekonnten Refurbishment gehoben werden kann. Höhere Mieten und Wertsteigerungen sind der Lohn für ein erfolgreiches Bestandsmanagement

Obwohl das Bürohaus Alstertor noch mitten in der Sa- „Refurbishment ist ein Trend, den der Markt erzwingt“, sagt Dirk nierung steckt, erfreut es sich einer großen Nachfrage. „Die Um- Wichner, Head of Property Management bei JLL. baupläne kommen gut an. Wir vermieten die Flächen, obwohl sie „Die Mieter stimmen mit den Füßen ab. Wir kommen um das noch nicht fertiggestellt sind“, sagt Frank Billand, bei der Union In- Refurbishment nicht herum“, bestätigt Frank Billand. Derzeit haben vestment Real Estate AG für das Projektmanagement verantwort- es Mietinteressenten leicht, denn noch sind moderne Büroflächen licher Vorstand. Grund für die Sanierung sind einige konzeptionelle in guter Lage vergleichsweise günstig zu haben. Daher tauschen Schwächen der unter Denkmalschutz stehenden Immobilie. Der viele ihre alten Büroflächen, die sie oftmals vor Jahren teuer an- Vorbesitzer hatte versucht, das Maximum an nutzbarer Fläche und mieteten, gern gegen modernere ein. „Die Anforderungen der damit an Effizienz aus dem Gebäude herauszuholen. „Das tat dem Nutzer haben sich aufgrund der Technisierung signifikant verän- Haus nicht gut. Es hat an Ausstrahlung verloren“, sagt Billand. Kon- dert“, ergänzt Robert Menke, Partner im Bereich Office Agency sequent baut Union Investment nun die Flächen zurück und verleiht beim Beratungsunternehmen Cushman & Wakefield. Ein Neben- dem Bürohaus damit seinen alten Charme. „Wir haben zwar an Ef- effekt der Technisierung: Die Mitarbeiter benötigen insgesamt we- fizienz eingebüßt, dafür aber mehrfach an Qualität zurückgewon- niger Platz. „Die Flächen werden daher verdichtet, also kleinere nen“, sagt Billand. Das ruft nicht nur potenzielle Mieter auf den Büros angemietet“, sagt Menke. Folglich können sich viele Firmen Plan, sondern auch interessierte Investorengruppen. modernere Büros in besseren Lagen leisten. Darüber hinaus ist Als Refurbishment bezeichnet man derlei Sanierungsanstren- ein ganz anderer Aspekt für das wachsende Interesse an der gungen, die dazu beitragen, Immobilien attraktiv und marktfähig Bestandsentwicklung verantwortlich. Es gibt kaum Neubauten, zu halten. Vor allem in den letzten Jahren, so die Einschätzung von die zum Verkauf stehen. Gleichzeitig drängen ausländische Inves- Branchenkennern, hat die Zahl der Revitalisierungs- und Refurbish- toren auf den deutschen Immobilienmarkt und verknappen das mentprojekte deutlich zugenommen. Grund für das Interesse an Angebot zusätzlich. der aktiven Bestandsentwicklung ist die schwierige Marktlage: Die Leerstandsquote von Bürogebäuden liegt nach Angaben von Jones WIRTSCHAFTLICHKEIT BERECHNEN Lang LaSalle (JLL) in Deutschland durchschnittlich noch immer auf dem hohen Niveau von 10,9 Prozent. Spitzenreiter bleibt Frankfurt, Ausschlaggebend für eine Refurbishmententscheidung ist im- wo 17 Prozent der Flächen leer stehen. Der sogenannte Sockel- mer eine Wirtschaftlichkeitsberechnung. Beispiel Unilever-Hoch- leerstand – Flächen, bei denen der Investitionsstau offensichtlich haus in Hamburg, das seit 1989 zum Portfolio des DIFA-Fonds ist und erhebliche Mängel hinsichtlich Zuschnitt, Teilbarkeit und Nr. 1 der Union Investment Real Estate AG gehört: Das Gebäu- Ausstattung zu finden sind – wächst stetig. Rund 890 Millionen de wurde zwischen 1961 und 1963 erbaut und seither von dem Euro müssen Immobilienbesitzer nach Schätzungen der Branche Konsumgüterhersteller Unilever genutzt. Es zählt zu einem der in Deutschland an Mietausfällen pro Jahr hinnehmen. attraktivsten und architektonisch interessantesten Gebäude in Vermieten lassen sich daher derzeit vorwiegend hochwertige Hamburg. Nicht umsonst steht es unter Denkmalschutz. Anfang Büroflächen mit modernster Haustechnik, flexiblen Grundrissen 2009 wird Unilever ein neues Bürogebäude in der Hamburger und Achsmaßen. Wer mit seinen Immobilien konkurrenzfähig blei- Hafencity beziehen. Zeitgleich mit dem Auszug von Unilever will ben will, muss also handeln: modernisieren oder revitalisieren. Das Union Investment mit den Sanierungsarbeiten beginnen und aus ist im Lebenszyklus von Immobilien im Grunde nichts Neues. Die dem Hochhaus wieder eine Vorzeigeimmobilie machen, die nicht

Foto: Union Investment Real Estate AG (Animation) wirtschaftliche Situation kann jedoch zusätzlich Druck ausüben. nur wegen ihrer einzigartigen Architektur, ihrer zentralen Innen- Animation des neuen Unilever-Hochhauses in Hamburg: Anfang 2009 wird der Konsumgüterhersteller Unilever hier ausziehen – zeitgleich will Union Investment mit der Sanierung beginnen. RAUM & MEHR 28_29 RAUM & ANLAGE stadtlage und ihres einmaligen Blicks auf Hamburg überzeugen Bei der Pariser Büroimmobilie Le Vinci entschied sich Union soll, sondern auch wegen der Qualität der Mietflächen. Noch ist Investment Real Estate ebenfalls für ein Refurbishment. Wie beim der 22-geschossige Büroturm auf die Bedürfnisse seines langjäh- Unilever-Hochhaus waren die Flächen auf die Bedürfnisse eines rigen Großmieters zugeschnitten. Entstehen wird aber eine soge- Großmieters zugeschnitten. Das Bestandsobjekt sollte so saniert nannte Multi-Tenant-Immobilie, die sowohl Großmieter als auch werden, dass eine kleinteilige Vermietung möglich wurde. Hin- viele kleinere Mieter beherbergen kann. „Theoretisch können pro ter der historischen Fassade entstand daraufhin ein komplett Etage drei Mieter mit je 400 Quadratmetern Fläche unterkom- neues Gebäude, das sich aus vier technisch voneinander unab- men“, sagt Olaf Staiger, bei Union Investment Real Estate verant- hängigen, jeweils achtgeschossigen Teilen zusammensetzt. Mitte wortlich für das Projekt. 2006 wurde das Geschäftshaus – unter neuem Namen Centre Die Herausforderung an die Planer ist groß, weil sie nicht nur d’Affaires Paris Victoire – fertiggestellt und erfreut sich seither mit einer veralteten Haustechnik, zu engen Kabelschächten und einer regen Mieternachfrage. anderen Relikten aus vergangenen Zeiten zu kämpfen haben, sondern auch die Auflagen des Denkmalschutzes berücksichti- BESTANDSSCHUTZ KONTRA ABRISS gen müssen – etwa bei der Anpassung des Gebäudes an die aktuelle Energiesparverordnung. Vorgesehen ist beispielsweise eine Nicht selten ist es der Bestandsschutz, der gegen einen Ab- zweischalige Fassade, deren äußere Ebene exakt dem denkmal- riss spricht. Aus diesem Grund entschied sich beispielsweise die geschützten Bestand entspricht, während die innere Fassade die Bayerische Immobilien Gruppe (BIG) für die Sanierung des Ver- bauphysikalischen Anforderungen erfüllt. Die Eigentümerin fügt waltungsgebäudes der Fraunhofergesellschaft in München Neu- sich gern den Vorschriften, denn sie weiß um die Vorteile: „Das hausen. „Wir hätten beim Neubau auf ein Stockwerk und damit Haus ist ein Landmark-Gebäude, das durch das Refurbishment eine wertvolle Quadratmeter verzichten müssen“, sagt Karl-Josef Stindt, bedeutende Aufwertung erfährt und damit auch zukünftig gute Geschäftsführer der BIG. Das Bürohaus wurde daher für 23 Mil- Renditen für den DIFA-Fonds Nr.1 liefern wird“, sagt Vorstands- lionen Euro aufwendig saniert und kam mit dem Namen L’Unico mitglied Frank Billand. Anfang 2006 neu auf den Markt. 80 Prozent der Flächen sind mitt- Gleichzeitig profitiert Union Investment vom Bestandsschutz. lerweile vermietet. Aus demselben Grund verzichtete die börsen- Denn wer abreißt und neu baut, muss meist auf einige Stockwer- ke verzichten, größere Abstände zu den Nachbarn einhalten und mehr Stellplätze bereitstellen. „Die Baugenehmigung stammt aus einer Zeit, als die Ansprüche an die Nebenflächen noch sehr ge- ring waren. Das können wir jetzt nutzen“, sagt Billand. Das Hoch- haus soll der Öffentlichkeit „zurückgegeben“ werden, großzügige Freitreppen Passanten zum Verweilen einladen und in der Ein- gangshalle ein Coffeeshop mit Außenbestuhlung entstehen, der es Besuchern ermöglicht, das wegen seiner markanten Architektur bekannte Gebäude auch von innen zu erleben. Zugleich soll ein neues Branding dazu beitragen, den Turm mit seinen Vorzügen im Hamburger Immobilienmarkt neu zu positionieren.

Neue Nutzung: Das L’Unico (links) in München – ehemals das Verwaltungsgebäude der Fraunhofergesellschaft. Prämierte Sanierung: Das Madou Plaza (rechts) in Brüssel erhielt 2006 den Mipim-Award für das beste Refurbishment. Beispiele für Bestandsentwicklungen von Union Investment: In Planung – der Bishopsgate Tower im Londoner Finanzzentrum (links). Gelungenes Refurbishment: Das Geschäftshaus Centre d’Affaires Paris Victoire (rechts), das Mitte 2006 fertiggestellt wurde.

notierte IVG Immobilien AG auf den Abriss des damaligen Brüs- ner Ostbahnhof. 50.000 der 120.000 Quadratmeter Mietfläche seler Büroturms Tour Madou. Er ist mit 32 Stockwerken Brüssels standen leer. Eine Nutzung als Produktionsfläche kam nicht mehr höchstes Hochhaus und liegt ideal zwischen City und EU-Viertel. infrage, weil das Umland deutlich günstigere Mieten aufwies. Als die IVG das Gebäude 1998 erwarb, war es ein in die Jahre ge- Auch die Umwidmung in Büroflächen schien angesichts des all- kommenes Bürohaus. Da aber neue Hochhäuser in Brüssel kaum gemein niedrigen Mietniveaus in München riskant. Dennoch ent- noch genehmigt werden, entschied sich die IVG gegen den Ab- schied sich die IVG dafür. Die außergewöhnlichen Raumtiefen von riss und für die Sanierung des 40 Jahre alten Gebäudes. „Bei der 22 Metern, die ursprünglich gegen eine Büronutzung sprachen, IVG prüfen wir immer, ob und wie der Wert einer Immobilie ge- waren schließlich der entscheidende Gebäudevorteil. In die alte steigert werden kann“, erklärt Bernd Kottmann, Finanzvorstand Nähmaschinenfabrik wurden hochmoderne Loftbüros eingebaut der IVG. Die Rechnung ging auf: Aus dem Tour Madou wurde das und der Gebäudekomplex als neues Medienzentrum vermarktet. Madou Plaza, das im vergangenen Jahr sogar den Mipim-Award 98 Prozent sind heute vermietet. „Gut renovierte historische Bau- für das beste Refurbishment gewann und wenig später an die substanz geht bei bestimmten Mietergruppen manchmal sogar EU verkauft wurde. besser als Neubau“, sagt IVG-Vorstand Kottmann. Der Gedanke der Wertsteigerung war es schließlich auch, der Union Investment Real Estate dazu bewog, Baurecht für eine Hoch- INDIVIDUELLE LÖSUNGEN SIND GEFRAGT hausentwicklung zu beantragen, die auf drei Grundstücken des DIFA-Fonds Nr. 1 im Herzen der Londoner City realisiert werden Ähnlich schwer fiel der BIG die Entscheidung, was mit dem soll. Bis 2010 soll hier der Bishopsgate Tower entstehen, der mit Münchner Quartier Haidhausen geschehen sollte. Die Lage des ehe- einer Höhe von 288 Metern und 60 Stockwerken den neuen Mit- maligen Sitzes der Firma Bosch Siemens Hausgeräte im Wohnge- telpunkt des Londoner Finanzzentrums bilden wird. „Die Auseinan- biet Haidhausen legte es zunächst nahe, die Büros in Wohnungen dersetzung mit dem Bestand hatte ergeben, dass die vorhandenen umzuwandeln. „Eine Umnutzung schied aber aus Kostengründen Immobilien mittel- und langfristig den Ansprüchen der Londoner kategorisch aus“, sagt BIG-Chef Stindt. Darüber hinaus hätte das City nicht gerecht werden können“, sagt Billand. Durch den Neu- Gebäude durch den Umbau 13 Prozent seiner Mietfläche einge- bau wird hier hochprofitabel die Auslastung des Grundstücks von büßt. Stattdessen wurde das Quartier instand gesetzt und seine 20.000 auf etwas über 90.000 Quadratmeter Nutzfläche mehr Funktionalität als Bürogebäude verbessert. Mit Erfolg: Bereits sechs als vervierfacht, was sich in einer entsprechenden Wertsteigerung Monate nach Fertigstellung war es nahezu voll vermietet. niederschlägt. Die Baugenehmigung wurde bereits von der Cor- Es gibt folglich keine Anleitung zur Entwicklung im Bestand. poration of London erteilt; Union Investment Real Estate befindet Für jede Immobilie muss eine individuelle Lösung gefunden wer- sich derzeit in Gesprächen mit internationalen Investorengruppen, den. Welcher Weg erfolgreich ist, hängt nicht nur von der Bau- um den spektakulären Bau zu realisieren. Die vorbereitenden Ab- substanz ab. Entscheidend ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung, rissarbeiten haben bereits begonnen. die auch die Bewertung des Standortes und die künftige Nutzung Nicht immer fällt die Entscheidung für eine Entwicklung im berücksichtigt. Fest steht jedoch: Mit Refurbishment steigen die Bestand so eindeutig aus. 1996 beispielsweise stand die IVG vor Vermietungschancen in einem hart umkämpften Markt.

Fotos: ARGE Architekten; IVG Immobilien AG; Union Investment Real Estate AG (2) Fotos: ARGE Architekten; der Frage: Was tun mit der alten Nähmaschinenfabrik am Münch- Johanna Lutteroth arbeitet als freie Journalistin in Hamburg. RAUM & MEHR 30_31 RAUM & LEBEN

Begehrte Kunst Zeitgenössische Kunst ist in, und wer sich nicht damit beschäftigt, ist out. Das beflügelt vor allem den Kunsthandel, der rekordverdächtige Umsätze verzeichnet Werke von Kutlug Ataman (linke Seite oben) und Candida Hoefer RAUM & MEHR 30_31 RAUM & LEBEN (linke Seite unten) 2002 auf der Documenta 11: Die Documenta ist eine der wichtigsten internationalen Ausstellungen zeitgenössischer Kunst. Sie findet alle fünf Jahre in Kassel statt. Tom Wesselmann (oben: „Bed- room Blonde Doodle (Variation)“ von 1989) zählt neben Andy Warhol und Roy Lichtenstein zu den bedeutendsten amerikanischen Pop-Art- Künstlern. Sigmar Polke (rechts: „Druckfehler 1986“ und unten: „Elke“ von 2005) gehört zu den derzeit bekanntesten deutschen Künstlern. Foto: Auszug aus dem Verkaufsprospekt der ART ESTATE Kunstfonds Kunstfonds der ART ESTATE Foto: Auszug aus dem Verkaufsprospekt Blonde 0I und ausgestellt am Firmensitz der Art Estate, „Bedroom Wesselmann von 1989, K Tom Doodle (Variation)“ Auszug aus dem Verkaufsprospekt der ART ESTATE Kunstfonds 0I und Kunstfonds 0I und der ART ESTATE Auszug aus dem Verkaufsprospekt ausgestellt am Firmensitz der Art Estate, „Elke“ von 2005 (unten links) beide von Sigmar Polke. und „Druckfehler 1986“ (rechts),

Früher, da war Kunst etwas für Kenner, für eine kleine Gemeinde mehr oder weniger zahlungskräftiger Sammler, die aus Überzeugung und Leidenschaft alte Meister, Impressionisten, Ex- pressionisten oder zeitgenössische Kunst kauften. Heute ist das anders. „Wer sich nicht mit Kunst umgibt, ist out“, schrieb Sotheby’s Deutschlandchef Philipp Herzog von Württemberg unlängst in dem Kunstmagazin „Monopol“ und erklärt damit treffend die aktuelle Entwicklung. Kunst, genauer gesagt: moderne Kunst, ist in. Sie wer- tet das Image auf und ist neuerdings ein Statussymbol. Und so steigt die Zahl derer stetig, die bereit sind, dafür viel Geld auszugeben. Messen wie die Art Cologne, das Berliner Art Forum und die Art Basel verzeichnen einen Besucherrekord nach dem anderen. Selbst Neugründungen wie die Art Basel Miami Beach erweisen sich als Publikumsmagnete. Insgesamt 1.072 private Galerien vertreiben laut dem Internetdienst „Artfacts“ in Deutschland Kunst – etwa fünfmal so viele wie vor 20 Jahren. „Der Boom des Kunstmarktes nimmt der Welt den Atem“, heißt es bei „Monopol“. Die Preisentwicklungen sind derzeit in der Tat atemberaubend. Allein im ersten Halbjahr 2006 wuchs der Umsatz im Kunsthandel laut „Artprice“ im Vergleich zum Vorjahr um 48,2 Prozent. Anfang November vergangenen Jahres wurde bekannt, dass das Gemälde „No. 5, 1948“ von Jackson Pollock, einem „Moder- nen“, für angeblich 140 Millionen US-Dollar seinen Besitzer wech- selte. Damit ist es das teuerste Bild der Welt. Die New Yorker No- vemberauktionen von Sotheby’s und Christie’s setzten in den beiden Auktionswochen gemeinsam insgesamt 1,3 Milliarden US-Dollar um. Besucher auf der internationalen Messe für moderne Kunst, der Art Cologne, im November vergangenen Jahres in Köln. Auszug aus dem Verkaufsprospekt der ART ESTATE Kunstfonds 0I und ausgestellt am Firmensitz der Kunstfonds 0I und ausgestellt am Firmensitz der der ART ESTATE Auszug aus dem Verkaufsprospekt Art Estate, „After Berlin III“ von 1998, James Rosenquist.

Auch James Rosenquist ist ein Vertreter der Popart. Er lebt und arbeitet in New York. „After Berlin III“ entstand 1998.

Das ist ein Plus von 27 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Zum ers- Klartext: Um so manchen Künstler wird unnötig viel Wirbel gemacht. ten Mal wurde die Marke von 1 Milliarde US-Dollar überschritten. Und so ist Reinking sicher, dass sich der Markt bald bereinigt. Die 470 Millionen US-Dollar gaben die Käufer allein für zeitgenössische meisten Insider drücken sich diesbezüglich sehr viel vorsichtiger aus. Kunst aus. 835 Millionen US-Dollar erzielten die Impressionisten und „Seit etwa drei Jahren redet man über die Blase, sie wird jedoch nicht die moderne Kunst. platzen. Einzelne Korrekturen halte ich allerdings für wahrschein- Allgemein gilt der Markt als überhitzt. Das Platzen der Blase wird lich“, sagt beispielsweise Alexander Schröder, Mitinhaber der Berliner allenthalben erwartet. „In der Kunst hast du immer erst einmal nur Galerie Neu, eine der angesehensten Galerien in Deutschland. Und eine Behauptung, dass etwas „hippe“ oder gute Kunst ist, aber kei- er fügt vorsichtig an: „Es ist sehr viel Flaches auf den Markt gekom- nen objektiven Gegenwert“, sagt Rik Reinking, der einer der erfolg- men. Ich hoffe, dass die Kunst wieder inhaltlicher wird.“ reichsten und begehrtesten Talentsucher ist und wohl zu Deutsch- Laut Einschätzung des Nachrichtenmagazins „Der Spiegel“ Ende lands jüngsten Sammlern zählt. „Es gibt viel zu viel heiße Luft. Das vergangenen Jahres wurden 2006 mehr als 30 Milliarden US-Dol- funktioniert nur, weil sich kaum noch jemand mit den Inhalten von lar weltweit im Kunsthandel umgesetzt, rund 4 Milliarden mehr Kunst beschäftigt, sondern nur noch mit der Oberfläche“, sagt er. Im als noch vor vier Jahren. Davon haben vor allem deutsche Künstler

Wo man „junge“ Kunst kaufen kann

GALERIEN HOCHSCHULEN MESSEN

Die erste Adresse für Kunstinteressierte sind Die wahren Kunstkenner gehen an die Hoch- Wichtig sind auch die Kunstmessen. Die Art

Galerien. In Berlin beispielsweise sind die schulen und kaufen direkt von den jungen Basel und das Art Forum in Berlin zählen ne-

meisten Galerien im Bezirk Mitte angesie- Künstlern. Aber: Wer hier erfolgreich sein ben der Art Cologne zu den wichtigsten.

delt. In Hamburg ist die Admiralitätsstraße will, braucht gute Kontakte. Eine Hilfestel-

auf der Fleetinsel eine gute Adresse. Zudem lung gibt die Ausstellungsveranstaltung In- AUSGEWÄHLTE KUNSTHIGHLIGHTS 2007

bringt beispielsweise das Kunstmagazin dex, die jedes Jahr im Dezember im Kunst- 13.04. – 15.04. Fine Art Fair in Frankfurt

„Monopol“ regelmäßig hochwertige Kunst- haus Hamburg stattfindet. Index kooperiert 19.04. – 22.04. Contemporary in Düsseldorf

editionen heraus. Aktuell ist der Amerikaner mit der Hamburger Hochschule für Bildende 10.06. – 21.11. Kunstbiennale in Venedig

Richard Prince im Programm. Mehr Infos un- Künste und bietet Absolventen Kontakte zu 13.06. – 17.06. Art Basel in Basel

ter www.monopol-magazin.de. Privatsammlern, Galeristen und Kuratoren. 16.06. – 23.09. Documenta in Kassel RAUM & MEHR 32_33 RAUM & LEBEN

nis: Kunst eigne sich zur Strukturierung von Vermögensportfolios. Zudem sei der Aufwärtstrend des Kunstmarktes langfristig. Ein Plat- zen der Blase sei nicht zu erwarten. Diversifikation heißt das Stichwort, das derzeit in aller Munde ist und nun auch Kleinanlegern schmackhaft gemacht wird. „Fachleu- te empfehlen, in Kunst zu investieren, etwa fünf bis zehn Prozent des Portfolios“, sagt Johannes Heinzmann, Geschäftsführer des Art- Estate-Kunstfonds. Mit einer Mindesteinlage von 2.500 Euro kann sich jeder in den Fonds einkaufen, der zu den ersten Geschlossenen Fonds seiner Art in Deutschland zählt. „Wir wollen auch kleineren Anlegern die Möglichkeit geben, zu diversifizieren“, sagt Heinz- mann. Der Art-Estate-Fonds umfasst 25 Werke im Wert von insgesamt 7,35 Millionen Euro und hat eine Laufzeit von 15 Jahren. Dazu zählen sogenannte Blue Chips wie Andy Warhol, Robert Rauschen- berg und Georg Baselitz. Sharpe und C-Quadrat verfolgen ein grundlegend anderes Kon- Ein Werk von Adrian Piper auf der Documenta 2002. Die Docu- zept. Ihr Ziel ist es, Werke möglichst günstig einzukaufen und dann menta 12 findet dieses Jahr vom 16. Juni bis 23. September statt. wieder schnellstens gewinnbringend loszuschlagen. Die Mindest- einlage bei Sharpe beispielsweise, dessen Fonds als Hedgefonds konstruiert ist, beträgt 100.000 Euro. Dass die Rechnung der unterschiedlichen Anbieter aufgeht, glau- ben allerdings die wenigsten. Die Wertentwicklung von Kunst gilt gemeinhin als unberechenbar. Schließlich folgt der Kunsthandel ei- profitiert – unter anderem die Leipziger Schule mit Neo Rauch als genen Gesetzen. Wie sich welcher Künstler preislich entwickelt, lässt Aushängeschild. Amerikaner, Chinesen und Russen reißen sich um sich nicht vorhersagen. „Die spektakulären Auktionserlöse sind doch die Ware aus Ostdeutschland. Zu verdanken haben die Leipziger ih- immer nur Einzelfälle“, gibt Kunst-Sammler Reinking zu bedenken. ren Erfolg dem Galeristen Judy Lübke (Eigen + Art), der die Künst- Und auch diejenigen, die allein auf namhafte Künstler setzen und sich lertruppe höchst professionell vermarktet hat. Mindestens genauso auf die jährlichen Zuwächse ihrer Auktionspreisindizes berufen, kön- beliebt ist Gerhard Richter, der derzeit als einer der einflussreichsten nen am heterogenen Kunstmarkt scheitern. Denn „es gibt zahllose und bedeutendsten Maler der Welt gilt. Er führt das vom Wirtschafts- zweitklassige Bilder von erstklassigen Künstlern“, sagt Reinking. magazin „Capital“ zusammengestellte Ranking der weltweit 100 be- Der einzige Kunstfonds, der schon seit einigen Jahren angeblich deutendsten und teuersten Künstler an – gefolgt von Sigmar Polke erfolgreich arbeitet, ist der 2003 aufgelegte Fine Art Funds. Initiator auf Rang zwei. Unter den ersten 25 befinden sich allein acht Deut- Philip Hoffmann, ehemaliger Finanzchef von Christie’s, gibt allerdings sche – darunter Georg Baselitz, Anselm Kiefer und Andreas Gursky. kaum Informationen über den Fonds preis − weder über die Kunst- Viel versprechende Talente, die bald in die Top 100 aufrücken wer- werke, noch über das derzeitige Fondsvolumen oder die einzelnen den, sind laut „Capital“ Jonathan Meese oder Daniel Richter. Beträge, die er für Werke gezahlt hat. Mittlerweile interessiert sich auch die Finanzbranche für Kunst. Mit einem ganz neuen Konzept kommt nun Reinking auf den Denn sie gilt als nicht korrelierende – also von den Schwankungen Markt. Er will gemeinsam mit einem Frankfurter Wirtschaftsanwalt des Aktienmarkts unabhängige – Asset-Klasse und wird damit als eine Sammlung zeitgenössischer Kunst aufbauen, die an der Börse Anlagealternative zunehmend ernst genommen. Tatsächlich haben notiert ist und in jeder Hinsicht den Anforderungen einer Aktienge- Sammler in den vergangenen Jahren beachtliche Renditen erwirt- sellschaft entsprechen soll. Es wird einen Vorstand geben, einen Auf- schaftet. 1999 veröffentlichte die Dresdner Bank die Studie „Kunst- sichtsrat und eine regelmäßige Berichterstattung, die im Gegensatz voll investieren“, in der sie für einzelne Gemälde die Entwicklung zu den Fonds auch das Portfolio offenlegt. Eine Handvoll Investoren der Rendite seit 1874 errechnete. Besitzer von Cézanne-Gemälden hat sich bereit gefunden, das Startkapital zur Verfügung zu stellen. kamen beispielsweise in diesem Zeitraum auf ein Ergebnis von durch- Das erste Bild will Reinking noch in diesem Frühjahr kaufen. „Wir schnittlich neun Prozent pro Jahr. Damit schnitten sie deutlich besser konzentrieren uns auf junge Künstler, die es noch aufzubauen gilt“, ab als Anleihen und Aktien. Auf eine ähnliche Performance kamen sagt er. Gleichzeitig ist die Sammlung rein wirtschaftlich orientiert: Sammler von Picassos, van Goghs, Turners oder Canalettos. „Verkäufe werden genauso zum Alltag gehören wie Ankäufe.“ Die Diese soliden Renditen haben so manchen Fondsinitiator in- Sammlung soll zudem in Ausstellungen zu sehen sein. Und Museen spiriert. Und so wurden im vergangenen Herbst nahezu zeitgleich sollen die Möglichkeit haben, einzelne Werke auszuleihen. Ob Rein- drei Kunstfonds aufgelegt: von dem Wiener Unternehmen Sharpe king damit dazu beiträgt, dass der unübersichtliche Kunstmarkt et- Investment, der Fondsgesellschaft C-Quadrat und von dem Ham- was transparenter wird, bleibt abzuwarten. Auf jeden Fall wird die burger Kunsthandelsunternehmen Art Estate. Das Unternehmen Sammlung für Diskussionen sorgen.

Fotos: Caro/Rupert Oberhaeuser; Laif/Heiko Meyergab (3) beim FAZ-Institut eine Studie in Auftrag, mit positivem Ergeb- Johanna Lutteroth arbeitet als freie Autorin in Hamburg. RAUM & MEHR 34_35 MAGAZIN

Institutionelle Anleger erhöhen Immobilienquote

N Mehr als drei Viertel (77 Prozent) der deutschen institutionellen Investoren wollen in den nächsten Jahren den Immobilienanteil an ihrem Gesamtvermögen erhöhen. Nur 18 Prozent planen eine Reduzierung, 5 Prozent wollen den Anteil konstant halten. Dies ist eines der aktuellen Ergebnisse einer Befragung, die Feri Rating & Research bei 143 institutionellen Investoren durchgeführt hat. Teilgenommen haben Versiche- rungen, Banken, Altersversorgungseinrichtungen, Eingangshalle und Außenansicht des Class- Industrie- und industrienahe Unternehmen sowie A-Gebäudes „Birmann 24“ in Santiago. Kirchen und Stiftungen. Auch sehen viele Inves- toren die Immobilienrenditen derzeit als attrak- Union Investment investiert erstmals in Chile tiv im Vergleich zur Rendite von Rentenanlagen N Die Union Investment Real Estate AG baut ihre Stellung als international agierender Immo- an. Als Motive für die geplante Erhöhung des bilien-Investment-Manager unter den Offenen Immobilienfonds weiter aus. So hat Union Immobilienanteils gaben die Investoren vor allem Investment neben jüngsten Käufen in Mexiko, Singapur und Seoul als erste deutsche Kapital- die „größere Diversifikation in den Gesamtanla- anlagegesellschaft nun auch in Chile Fuß gefasst. Für den DIFA-Global sicherte sie sich in San- gen“, die „Stabilität der Erträge“ sowie die „po- tiago das Class-A-Gebäude „Birmann 24“. Die Gesamtinvestition für die etwa 24.000 Qua- sitive mittelfristige Performance-Einschätzung“ dratmeter Nutzfläche umfassende Büroimmobilie beträgt umgerechnet rund 48 Millionen Euro. an. Derzeit dominieren immer noch Direktanlagen Standort ist mit Las Condes der größte und von internationalen Unternehmen stark nachfragte (67 Prozent) in den Immobilienportfolios instituti- Büroteilmarkt im Zentrum der Landeshauptstadt. Der 1999 fertiggestellte, 16-geschossige Büro- oneller Investoren. An zweiter Stelle folgen Immo- turm ist zu 100 Prozent an namhafte Mieter wie Microsoft, JP Morgan, UBS, Merrill Lynch und bilienspezialfonds mit 19,4 Prozent. Dieser Anteil Hewlett Packard vermietet. „Die Rahmenbedingungen für Immobilieninvestitionen in dem soll bis Ende 2009 auf 23,3 Prozent steigen. Andenstaat passen zu unserer Anlagestrategie für den DIFA-Global“, sagt Vorstandsmitglied Nach Einschätzung der deutschen Profi-Inves- Reinhard Kutscher. „Das Finanz- und Rechtssystem Chiles entspricht europäischem Standard; toren wird der deutsche Immobilienmarkt in den die Wirtschaft entwickelt sich positiv, und das politische Umfeld ist stabil.“ kommenden Jahren als „Underperformer“ im internationalen Vergleich rangieren. Mit nur 4,8 Prozent pro Jahr liegt die durchschnittlich erwartete Perfor- Wirtschaftsmetropolen verzeichnen Mietwachstum mance bis Ende 2009 unter der vergleichbarer Im- mobilienmärkte (siehe Grafik). Dagegen werden in Bürospitzenmieten gestiegen N Einer Untersuchung des Immobiliendienstleisters CB in €/m2/Monat, Veränderung zu 2005 in % Richard Ellis zufolge sind die Spitzenmieten in den welt- den osteuropäischen Ländern (6,6 Prozent) sowie im asiatisch-pazifischen Raum (7 Prozent) die London 129,8 +21,9 % weit zehn wichtigsten Wirtschaftszentren stark gestie- höchsten Renditen möglich sein. Tokio 108,3 +24,3 % gen, in vieren betrug die Steigerung mehr als 20 Pro- Hongkong 51,6 +30,0 % zent. Insbesondere führte eine anziehende Nachfrage Hohe Erwartungen an Fernost Madrid 34,0 +24,8 % nach Flächen zu dieser Aufwärtsentwicklung, im glei- Renditeerwartung für Gewerbeimmobilien Quelle: CBRE, Stand: Januar 2007 chen Zug sanken die Leerstände in den erfassten Metro- nach Anlageregion in % p. a. polen. In Europa verzeichneten London und Madrid die stärksten Preissteigerungen, in der spa- Asien-Pazifik 7,0 nischen Hauptstadt kletterte die Spitzenmiete 2006 um 25 Prozent; in London stiegen die Spit- Osteuropa 6,6 zenmietpreise im entsprechenden Zeitraum um 22 Prozent. Im Londoner West End, dem teuersten Skandinavien 5,3 Bürostandort der Welt, zogen die Mieten pro Quadratmeter um umgerechnet rund 22 Euro auf Großbritannien 5,2 rund 130 Euro im Monat an. Zum Jahresende lagen die Leerstände in London bei 4,3 Prozent, in Frankreich 5,1 Madrid bei 7,8 Prozent. In Paris entwickelten sich die Mieten um über 9 Prozent nach oben, der Deutschland 4,8

Fotos: Union Investment Real Estate AG (2) Leerstand sank auf 5,2 Prozent zum Ende des Jahres 2006. Quelle: Feri-Studie Real Estate 2006