Etude d’implantation Kyriad Prestige Résidence – Dives-sur-Mer d’implantation LE PROJET Le projet consiste en l’implantation d’une résidence Kyriad Prestige à Dives-sur-Mer. Le site Situé sur le chemin de halage, au bord de la Dives, à proximité de l’axe principal reliant Dives-sur-Mer à Cabourg, le site d’implantation de la résidence en projet bénéficie d’une bonne visibilité et d’une accessibilité aisée. Grâce à sa situation proche de la route départementale D513, de la gare SNCF et des centres ville de Dives-sur-Mer et de Cabourg, le site bénéficie d’une position centrale tout en profitant du calme des bords de la Dives. La faisabilité du projet Au regard de ces différents éléments, MKG Hospitality valide la faisabilité du projet de création d’une résidence Kyriad Prestige 3* (nouvelle norme) dans la commune de Dives-sur-Mer. Un positionnement sur le créneau 3* (nouvelle norme) nous paraît approprié, pour les raisons suivantes : - La catégorie 3* semble mieux répondre aux attentes de la clientèle en terme de qualité, de produit et d’infrastructures, - Ce positionnement permettra d’attirer les groupes de loisirs et donc de développer l’activité durant la moyenne saison, - Ce positionnement est le plus fédérateur, et permettra de répondre au plus grand nombre de demandes. Capacité Une capacité de 60 clefs peut être envisagée. - Elle permettra de limiter l’impact des périodes de moindre activité sur le taux d’occupation, - Elle restera suffisamment modérée pour créer un établissement à taille humaine, - Elle permettra également de faire face aux périodes de forte fréquentation, notamment durant la saison estivale, - Celle-ci sera suffisamment élevée pour accueillir les groupes. A l’instar des résidences moyen et haut de gamme de la zone, les appartements T2 doivent être privilégiés. De ce fait, la répartition suivante semble adaptée à la demande : - 60% de T2 - 40% de T1 Les 60 logements de l’établissement en projet seront équipés de manière à satisfaire les attentes de la clientèle de loisirs : chambre spacieuse, literie confortable, téléviseur à écran plat. Les chambres devront être équipées d’une climatisation réversible pour assurer une température agréable dans les chambres tout au long de l’année. Une attention particulière devra être portée à l’accueil, grâce à un service de réception 24h/24 et à la présence d’un personnel disponible et qualifié. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia – Berlin VI Juillet 2011 www.mkg-group.com Etude d’implantation Kyriad Prestige Résidence – Dives-sur-Mer d’implantation La résidence se démarquera ainsi de ses principaux concurrents par sa modernité, son confort et par un produit particulièrement bien adapté aux attentes des personnes en vacances. L’appartenance à la chaîne Kyriad sera également un facteur d’attractivité de l’établissement. Offre en restauration La création d’un restaurant pouvant accueillir les groupes serait pertinente. Ce service permettrait de développer les segments groupes de loisirs et d’affaires. En effet, ces clientèles jugent la présence d’un restaurant au sein de l’établissement ou au moins à ces abord, essentielle dans le choix d’un hébergement. La présence d’un restaurant au sein de l’établissement en projet serait un avantage concurrentiel, celui- ci devenant ainsi la seule résidence de la zone d’étude proposant un service de restauration pouvant accueillir les groupes. Prestations annexes La réussite du projet passera par la parfaite intégration de la résidence dans le marché. De ce fait, l’établissement doit disposer d’infrastructures de qualités équivalentes aux établissements concurrents. La résidence doit donc impérativement être équipée d’au moins une piscine, d’un spa et d’une salle de fitness. La résidence Maeva Port Guillaume disposant de deux piscines, une extérieure et une intérieure, une réflexion doit être menée quant à la possibilité d’installer une ou plusieurs piscines adaptées aux différentes saisons. La construction de deux salles de séminaires avec des capacités de 30 personnes chacune permettrait d’attirer les groupes d’affaires et ainsi de développer l’activité durant les périodes de plus faible fréquentation. Grâce à la proximité de Paris et la force commercial du réseau Kyriad, la résidence en projet possède un potentiel pour attirer les groupes à la recherche de nouvelles destinations pour l’organisation de séminaires. MKG Hospitality Paris - London - Nicosia – Berlin VII Juillet 2011 www.mkg-group.com Etude d’implantation Kyriad Prestige Résidence – Dives-sur-Mer d’implantation 1. ENVIRONNEMENT DU PROJET Le site d’implantation de la résidence en projet se situe à Dives-sur-Mer, sur la Côte Fleurie, dans le Calvados. Dives-sur-Mer est limitrophe des stations balnéaires de Cabourg et d’Houlgate. Cette ville n’a pas de plage mais son centre ville est situé à 800 mètres de celle de Cabourg. La résidence en projet s’implantera sur un terrain à ce jour vierge, à 300 mètres à l’ouest du centre ville de Dives-sur-Mer et à 800 mètres du centre-ville de Cabourg. Ainsi, le site d’implantation bénéficie d’une position centrale entre les deux villes. Carte de la côte du Calvados (Source : Mappy.com, traitement MKG Hospitality – 07/2011) 1.1. DEFINITION DE LA ZONE D’ETUDE La zone d’étude se définit comme la surface à l’intérieur de laquelle l’établissement hôtelier attirera sa clientèle et s’intégrera dans l’offre hôtelière existante. Son périmètre est déterminé selon différents paramètres : . les axes de communications permettant de se déplacer dans la zone . les temps et distances pour atteindre le site . les pôles hôteliers existants . les zones industrielles et d'activités . les sites touristiques et de villégiature Le site d’implantation se trouvant à Dives-sur-Mer, la zone d’étude a été délimitée en fonction de la communauté de communes de l’Estuaire de la Dives, constitué des communes suivantes: Dives-sur-Mer Houlgate Cabourg Varaville Auberville Gonneville sur mer Mois 2011 MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 8 www.mkg-group.com Etude d’implantation Kyriad Prestige Résidence – Dives-sur-Mer d’implantation Délimitation de la zone d’étude Site d’implantation A13 (Source : Communauté de Communes de l’Estuaire de la Dives, traitement MKG Hospitality – 07/2011) La zone d’étude s’étend entre l’autoroute A13 et le littoral. Dives-sur-Mer se situe au centre de la zone entre Cabourg et Houlgate. La commune est la seule commune de la zone à ne pas avoir d’accès sur le littoral. 1.2. LE SITE D’IMPLANTATION 1.2.1 Localisation du site d’implantation Le site d’implantation de la résidence en projet se trouve à 300 mètres à l’ouest du centre ville de Dives-sur-Mer et à 800 mètres de celui de Cabourg. La résidence en projet sera située sur le Chemin de halage qui fait angle avec la rue du Général de Gaulle. La route départementale D513 longe le site à l’est et au sud, tandis que la rivière Dives borde l’autre côté de la future résidence. Cette route est l’axe principal pour relier Houlgate et Cabourg. Juillet 2011 MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 9 www.mkg-group.com Etude d’implantation Kyriad Prestige Résidence – Dives-sur-Mer d’implantation Site d’implantation de la résidence en projet Site d’implantation (Source : Google Map, traitement MKG Hospitality – 07/2011) Situé à l’ouest du centre ville de Dives-sur-Mer et à l’est de Cabourg, le site jouit d’une position centrale entre les deux centres villes. La frontière entre Dives-sur-Mer et Cabourg se situant à quelques mètres du site d’implantation, la résidence pourra miser sur cette proximité pour capter les visiteurs souhaitant séjourner à Cabourg. La route départementale D513, point de passage principal entre Dives-sur-Mer et Cabourg, passe à proximité de la résidence. L’accessibilité est donc optimale, le site se trouvant sur l’axe majeur de la communauté de commune. Le site étant localisé sur la route principale qui longe la côte, la visibilité du site est très satisfaisante. 1.2.2 Présentation du site d’implantation Le site d’implantation est en bordure de la Dives. Depuis la route départementale D513, le site est accessible par le chemin de halage qui longe la rivière en passant par un petit centre commercial avec un supermarché Lidl et un magasin de vêtements discount. Un chemin a été ouvert pour relier le site d’implantation à la gare SNCF de Dives-Cabourg qui n’est qu’à quelques mètres. Juillet 2011 MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 10 www.mkg-group.com Etude d’implantation Kyriad Prestige Résidence – Dives-sur-Mer d’implantation Vue aérienne du site d’implantation Site d’implantation Gare SNCF Centre Commercial (Source : Google Map, traitement MKG Hospitality – 07/2011) Le site d’implantation est à quelques mètres de la gare SNCF et à cinq minutes à pied du centre ville de Dives-sur-Mer. Le centre ville de Cabourg est aussi très proche et est situé à environ 800 mètre du site. Le port de plaisance de la commune, Port Guillaume est à 10 minutes à pied du site. La plage de Cabourg est la plus proche du site et est situé à 15 minutes à pied. Elle est accessible par une passerelle depuis le port. La localisation du site permettrait aux visiteurs de se déplacer à pied entre les centres ville de Cabourg et de Dives-sur-Mer, Port Guillaume et la plage. Visible depuis la gare de Dives-Cabourg et depuis la route D513, chaque passager se rendant à Cabourg depuis Deauville passera devant l’établissement en projet. Juillet 2011 MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 11 www.mkg-group.com Etude d’implantation Kyriad Prestige Résidence – Dives-sur-Mer d’implantation Vue du site d’implantation Vue du site d’implantation et de la gare SNCF depuis le Vue du site d’implantation depuis le chemin de halage chemin de Halage Vue de l’Etap Hotel et du supermarché à proximité Vue sur la Dives depuis le site d’implantation Vue de l’accès au site d’implantation el longeant le Vue de l’Etap Hotel depuis le parking de la gare supermarché Juillet 2011 MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 12 www.mkg-group.com Etude d’implantation Kyriad Prestige Résidence – Dives-sur-Mer d’implantation 1.3.