Etude d’implantation Kyriad Prestige Résidence – Dives-sur-Mer d’implantation
LE PROJET
Le projet consiste en l’implantation d’une résidence Kyriad Prestige à Dives-sur-Mer.
Le site
Situé sur le chemin de halage, au bord de la Dives, à proximité de l’axe principal reliant Dives-sur-Mer à Cabourg, le site d’implantation de la résidence en projet bénéficie d’une bonne visibilité et d’une accessibilité aisée.
Grâce à sa situation proche de la route départementale D513, de la gare SNCF et des centres ville de Dives-sur-Mer et de Cabourg, le site bénéficie d’une position centrale tout en profitant du calme des bords de la Dives.
La faisabilité du projet
Au regard de ces différents éléments, MKG Hospitality valide la faisabilité du projet de création d’une résidence Kyriad Prestige 3* (nouvelle norme) dans la commune de Dives-sur-Mer.
Un positionnement sur le créneau 3* (nouvelle norme) nous paraît approprié, pour les raisons suivantes :
- La catégorie 3* semble mieux répondre aux attentes de la clientèle en terme de qualité, de produit et d’infrastructures, - Ce positionnement permettra d’attirer les groupes de loisirs et donc de développer l’activité durant la moyenne saison, - Ce positionnement est le plus fédérateur, et permettra de répondre au plus grand nombre de demandes.
Capacité
Une capacité de 60 clefs peut être envisagée.
- Elle permettra de limiter l’impact des périodes de moindre activité sur le taux d’occupation, - Elle restera suffisamment modérée pour créer un établissement à taille humaine, - Elle permettra également de faire face aux périodes de forte fréquentation, notamment durant la saison estivale, - Celle-ci sera suffisamment élevée pour accueillir les groupes.
A l’instar des résidences moyen et haut de gamme de la zone, les appartements T2 doivent être privilégiés. De ce fait, la répartition suivante semble adaptée à la demande :
- 60% de T2 - 40% de T1
Les 60 logements de l’établissement en projet seront équipés de manière à satisfaire les attentes de la clientèle de loisirs : chambre spacieuse, literie confortable, téléviseur à écran plat. Les chambres devront être équipées d’une climatisation réversible pour assurer une température agréable dans les chambres tout au long de l’année.
Une attention particulière devra être portée à l’accueil, grâce à un service de réception 24h/24 et à la présence d’un personnel disponible et qualifié.
MKG Hospitality Paris - London - Nicosia – Berlin VI Juillet 2011 www.mkg-group.com
Etude d’implantation Kyriad Prestige Résidence – Dives-sur-Mer d’implantation
La résidence se démarquera ainsi de ses principaux concurrents par sa modernité, son confort et par un produit particulièrement bien adapté aux attentes des personnes en vacances.
L’appartenance à la chaîne Kyriad sera également un facteur d’attractivité de l’établissement.
Offre en restauration
La création d’un restaurant pouvant accueillir les groupes serait pertinente. Ce service permettrait de développer les segments groupes de loisirs et d’affaires. En effet, ces clientèles jugent la présence d’un restaurant au sein de l’établissement ou au moins à ces abord, essentielle dans le choix d’un hébergement.
La présence d’un restaurant au sein de l’établissement en projet serait un avantage concurrentiel, celui- ci devenant ainsi la seule résidence de la zone d’étude proposant un service de restauration pouvant accueillir les groupes.
Prestations annexes
La réussite du projet passera par la parfaite intégration de la résidence dans le marché. De ce fait, l’établissement doit disposer d’infrastructures de qualités équivalentes aux établissements concurrents. La résidence doit donc impérativement être équipée d’au moins une piscine, d’un spa et d’une salle de fitness. La résidence Maeva Port Guillaume disposant de deux piscines, une extérieure et une intérieure, une réflexion doit être menée quant à la possibilité d’installer une ou plusieurs piscines adaptées aux différentes saisons.
La construction de deux salles de séminaires avec des capacités de 30 personnes chacune permettrait d’attirer les groupes d’affaires et ainsi de développer l’activité durant les périodes de plus faible fréquentation. Grâce à la proximité de Paris et la force commercial du réseau Kyriad, la résidence en projet possède un potentiel pour attirer les groupes à la recherche de nouvelles destinations pour l’organisation de séminaires.
MKG Hospitality Paris - London - Nicosia – Berlin VII Juillet 2011 www.mkg-group.com
Etude d’implantation Kyriad Prestige Résidence – Dives-sur-Mer d’implantation
1. ENVIRONNEMENT DU PROJET
Le site d’implantation de la résidence en projet se situe à Dives-sur-Mer, sur la Côte Fleurie, dans le Calvados. Dives-sur-Mer est limitrophe des stations balnéaires de Cabourg et d’Houlgate. Cette ville n’a pas de plage mais son centre ville est situé à 800 mètres de celle de Cabourg.
La résidence en projet s’implantera sur un terrain à ce jour vierge, à 300 mètres à l’ouest du centre ville de Dives-sur-Mer et à 800 mètres du centre-ville de Cabourg. Ainsi, le site d’implantation bénéficie d’une position centrale entre les deux villes.
Carte de la côte du Calvados
(Source : Mappy.com, traitement MKG Hospitality – 07/2011)
1.1. DEFINITION DE LA ZONE D’ETUDE
La zone d’étude se définit comme la surface à l’intérieur de laquelle l’établissement hôtelier attirera sa clientèle et s’intégrera dans l’offre hôtelière existante. Son périmètre est déterminé selon différents paramètres :
. les axes de communications permettant de se déplacer dans la zone . les temps et distances pour atteindre le site . les pôles hôteliers existants . les zones industrielles et d'activités . les sites touristiques et de villégiature
Le site d’implantation se trouvant à Dives-sur-Mer, la zone d’étude a été délimitée en fonction de la communauté de communes de l’Estuaire de la Dives, constitué des communes suivantes:
Dives-sur-Mer Houlgate Cabourg Varaville Auberville Gonneville sur mer
Mois 2011 MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 8 www.mkg-group.com
Etude d’implantation Kyriad Prestige Résidence – Dives-sur-Mer d’implantation
Délimitation de la zone d’étude
Site d’implantation
A13
(Source : Communauté de Communes de l’Estuaire de la Dives, traitement MKG Hospitality – 07/2011)
La zone d’étude s’étend entre l’autoroute A13 et le littoral. Dives-sur-Mer se situe au centre de la zone entre Cabourg et Houlgate. La commune est la seule commune de la zone à ne pas avoir d’accès sur le littoral.
1.2. LE SITE D’IMPLANTATION
1.2.1 Localisation du site d’implantation
Le site d’implantation de la résidence en projet se trouve à 300 mètres à l’ouest du centre ville de Dives-sur-Mer et à 800 mètres de celui de Cabourg. La résidence en projet sera située sur le Chemin de halage qui fait angle avec la rue du Général de Gaulle. La route départementale D513 longe le site à l’est et au sud, tandis que la rivière Dives borde l’autre côté de la future résidence. Cette route est l’axe principal pour relier Houlgate et Cabourg.
Juillet 2011 MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 9 www.mkg-group.com
Etude d’implantation Kyriad Prestige Résidence – Dives-sur-Mer d’implantation
Site d’implantation de la résidence en projet
Site d’implantation
(Source : Google Map, traitement MKG Hospitality – 07/2011)
Situé à l’ouest du centre ville de Dives-sur-Mer et à l’est de Cabourg, le site jouit d’une position centrale entre les deux centres villes. La frontière entre Dives-sur-Mer et Cabourg se situant à quelques mètres du site d’implantation, la résidence pourra miser sur cette proximité pour capter les visiteurs souhaitant séjourner à Cabourg.
La route départementale D513, point de passage principal entre Dives-sur-Mer et Cabourg, passe à proximité de la résidence. L’accessibilité est donc optimale, le site se trouvant sur l’axe majeur de la communauté de commune. Le site étant localisé sur la route principale qui longe la côte, la visibilité du site est très satisfaisante.
1.2.2 Présentation du site d’implantation
Le site d’implantation est en bordure de la Dives. Depuis la route départementale D513, le site est accessible par le chemin de halage qui longe la rivière en passant par un petit centre commercial avec un supermarché Lidl et un magasin de vêtements discount. Un chemin a été ouvert pour relier le site d’implantation à la gare SNCF de Dives-Cabourg qui n’est qu’à quelques mètres.
Juillet 2011 MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 10 www.mkg-group.com
Etude d’implantation Kyriad Prestige Résidence – Dives-sur-Mer d’implantation
Vue aérienne du site d’implantation
Site d’implantation
Gare SNCF
Centre Commercial
(Source : Google Map, traitement MKG Hospitality – 07/2011)
Le site d’implantation est à quelques mètres de la gare SNCF et à cinq minutes à pied du centre ville de Dives-sur-Mer. Le centre ville de Cabourg est aussi très proche et est situé à environ 800 mètre du site. Le port de plaisance de la commune, Port Guillaume est à 10 minutes à pied du site. La plage de Cabourg est la plus proche du site et est situé à 15 minutes à pied. Elle est accessible par une passerelle depuis le port.
La localisation du site permettrait aux visiteurs de se déplacer à pied entre les centres ville de Cabourg et de Dives-sur-Mer, Port Guillaume et la plage. Visible depuis la gare de Dives-Cabourg et depuis la route D513, chaque passager se rendant à Cabourg depuis Deauville passera devant l’établissement en projet.
Juillet 2011 MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 11 www.mkg-group.com
Etude d’implantation Kyriad Prestige Résidence – Dives-sur-Mer d’implantation
Vue du site d’implantation
Vue du site d’implantation et de la gare SNCF depuis le Vue du site d’implantation depuis le chemin de halage chemin de Halage
Vue de l’Etap Hotel et du supermarché à proximité Vue sur la Dives depuis le site d’implantation
Vue de l’accès au site d’implantation el longeant le Vue de l’Etap Hotel depuis le parking de la gare supermarché
Juillet 2011 MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 12 www.mkg-group.com
Etude d’implantation Kyriad Prestige Résidence – Dives-sur-Mer d’implantation
1.3. ACCESSIBILITE
Dives-sur-Mer est située à 9 km de l’autoroute A13 qui relie Paris à Caen via Rouen. La commune est desservie à la fois par la gare de Dives – Cabourg ainsi que par la halte ferroviaire à Port Guillaume, chacune reliant Dives-sur-Mer à Paris via Deauville. Cette ligne n’est pas à Grande Vitesse ce qui rend les trajets longs par rapport aux distances parcourues. Les aéroports les plus proches sont Deauville-Saint Gatien et Caen-Carpiquet.
1.3.1 Accès routier
L’autoroute A13 passe à 9 km de Dives-sur-Mer. Les axes majeurs desservant la ville sont les routes départementales D513, D45, D400 et D49.
Maillage routier de la zone d’étude
Principaux axes routiers de la zone d’étude :
Autoroute A13 : relie Paris à Caen via Rouen Route Départementale D513 : relie Caen à Honfleur en longeant la côte. Route Départementale D27 : relie Touques à Varaville où elle rejoint la D513.
(Source : Viamichelin.fr – 07/2011)
Juillet 2011 MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 13 www.mkg-group.com
Etude d’implantation Kyriad Prestige Résidence – Dives-sur-Mer d’implantation
Desserte vers les principales destinations régionales et nationales
Destination Distance Durée du trajet La desserte autoroutière facilite l’accessibilité de Dives-sur-Mer Deauville 17 km 25 min depuis Paris, favorisant ainsi les Caen 30 km 25 min courts séjours dans la Lisieux 35 km 35 min commune.
Honfleur 38 km 40 min La proximité de Dives-sur-Mer Bayeux 60 km 50 min et Deauville permet à la ville de Le Havre 60 km 55 min profiter du rayonnement touristique de cette destination. Rouen 110 km 1h10 Paris 217 km 2h Rennes 218 km 2h10 Nantes 320 km 3h20
(Source : mappy.com – 07/2011)
1.3.2 Accès ferroviaire
La gare de Dives – Cabourg est accessible en deux minutes à pied depuis le site d’implantation de la résidence qui est visible depuis la gare. Une halte ferroviaire est située à Port Guillaume.
Gare Dives – Cabourg à 100 m de la résidence en projet
Il n’y a pas de trajet direct entre Paris et Dives-sur-Mer. Six rotations journalières (cinq le dimanche) effectuent la liaison entre Paris et Dives-sur-Mer via la gare de Trouville-Deauville. Certaines de ces rotations demandent un arrêt supplémentaire en gare de Lisieux.
Desserte ferroviaire de la zone d’étude
(Source : TER Basse-Normandie – 07/2011)
Juillet 2011 MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 14 www.mkg-group.com
Etude d’implantation Kyriad Prestige Résidence – Dives-sur-Mer d’implantation
La gare de Dives – Cabourg accueille moins de 110 000 passagers par an tandis que la gare de Trouville – Deauville en a accueilli 660 053 en 2010. Toutes les gare situées, en bout de ligne, après Deauville – Trouville accueillent moins de 110 000 passagers par an.
La gare de Dives – Cabourg est le terminus de la ligne qui la relie à Paris via Deauville-Trouville. Cette ligne dessert quatre stations balnéaires avant d’arriver dans la commune de Dives-sur-Mer. Un transit en gare de Trouville – Deauville est nécessaire pour atteindre Dives-sur-Mer. Ainsi, il y a une forte déperdition de passagers attirés par la renommée et l’accessibilité des stations de Deauville et de Trouville. Il semble donc difficile d’attirer les touristes voyageant en train jusqu’à Dives-sur-Mer. Par contre, par sa proximité avec la gare, la résidence en projet pourra attirer les visiteurs se rendant à Cabourg en train.
Desserte vers les principales destinations régionales et nationales
Destination Distance Durée du trajet Hormis Deauville, aucune destination principale n’a de Deauville 17 km 29 min desserte directe. Le réseau TGV ne Caen 30 km 2h dessert pas la zone d’étude. Ainsi, Lisieux 35 km 1h les trajets excèdent généralement les 2 heures. Les passagers Le Havre 60 km 3h30 souhaitant se rendre à Rennes ou Rouen 110 km 2h30 à Nantes transitent le plus souvent par Paris. L’état du réseau Cherbourg 153 km 2h30 ferroviaire de la zone, limite les Le Mans 186 km 3h15 opportunités liées à la proximité de Paris 217 km 2h30 la gare SNCF en raison du manque de liaisons directes vers les Rennes 218 km 6h30 principales destinations. Nantes 320 km 6h
(Source : Voyages-sncf et TER Basse-Normandie – 07/2011)
1.3.3 Accès en transports en commun
La zone d’étude ne bénéficie pas de transport en commun urbain mais le réseau départemental des Bus Verts du calvados dessert la commune de Dives-sur-Mer via la ligne 20.
Cette ligne relie le Havre à Caen en s’arrêtant dans trois villes de la zone d’étude : Dives-sur-Mer, Houlgate et Cabourg.
Ligne desservant la zone d’étude :
Ligne 20 : Le Havre, Honfleur, Deauville, Dives-sur-Mer, Cabourg, Caen
Juillet 2011 MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 15 www.mkg-group.com
Etude d’implantation Kyriad Prestige Résidence – Dives-sur-Mer d’implantation
Desserte par bus du site d’implantation
La ligne n°20 marque trois arrêts à Dives-sur-Mer: la gare SNCF, le port Site d’implantation et la Roseraie.
L’arrêt en gare de Dives-Cabourg est le plus proche du site Arrêt de bus ligne n°20 d’implantation et est accessible en deux minutes à pied.
Il semble peu probable que cette ligne de bus amène des clients potentiels, ce moyen de transport étant principalement utilisé par les locaux se déplaçant dans le département. Cette ligne pourrait éventuellement faciliter la venue de voyageurs en provenance de l’aéroport de Caen
(Source : Google Map, traitement MKG Hospitality – 07/2011) 1.3.4 Accès aérien
Avec deux aéroports internationaux situés à moins de 30 km de la zone d’étude, le site d’implantation profite d’une bonne desserte aérienne. Les aéroports les plus proches sont Deauville-Saint Gatien et Caen-Carpiquet, situés respectivement à 26 km et 30 km de Dives-sur-Mer.
L’aéroport Caen-Carpiquet propose des liaisons vers plusieurs villes de France ainsi que vers le Royaume Uni, l’Italie, le Pays Bas, l’Allemagne, l’Autriche et la République Tchèque. Etant plutôt fréquentées par les visiteurs français se rendant à l’étranger, ces liaisons charters ont une faible portée pour le projet.
Quatre liaisons régulières par semaine sont opérées vers Londres à partir de l’aéroport Deauville- Saint Gatien. Des vols charter sont aussi proposés à partir de cet aéroport mais ces derniers n’entrainent pas d’arrivées notables de visiteurs étrangers.
Juillet 2011 MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 16 www.mkg-group.com
Etude d’implantation Kyriad Prestige Résidence – Dives-sur-Mer d’implantation
Evolution du nombre de passagers aux aéroports desservant la zone d’étude entre 2006 et 2010
Croissance Evolution annuel 2006 2007 2008 2009 2010 2006/2010 moyenne
TRAFIC GLOBAL
DEAUVILLE-SAINT GATIEN 54 506 75 173 81 571 76 247 106 012 39% 18,1% CAEN-CARPIQUET 105 883 111 421 107 861 89 466 76 702 -7.7% -7,7% PASSAGERS INTERNATIONAUX DEAUVILLE-SAINT GATIEN 50 979 71 458 81571 76 247 101 075 32.6% 18,7% CAEN-CARPIQUET 10 589 10 629 5 356 3 057 4 867 -59.2% -17,7% PASSAGERS NATIONAUX DEAUVILLE-SAINT GATIEN 3 527 3715 0 0 4 937 8.8% 8,8% CAEN-CARPIQUET 95 294 100 792 102 505 86 409 71 835 -6.8% -6,8%
(Source : aeroport.fr – 07/2011)
Entre 2006 et 2010, en comptabilisant les deux aéroports, les passagers internationaux ont augmenté de 14,5% tandis que le nombre de passagers domestique a diminué de 6,1%.
L’aéroport de Caen-Carpiquet a subi une baisse générale du nombre de passagers, le nombre de voyageurs sur ses lignes internationales chutant de près de 60%.
Le nombre de passagers nationaux à l’aéroport de Deauville-Saint Gatien a connu une légère hausse de 8,8% alors que les passagers internationaux ont crut de 32,6%. L’influence sur le projet de ces résultats positifs doit cependant être mitigée en raison du grand le nombre de touristes Français se rendant à l’étranger. L’implantation récente de la ligne régulière Deauville-London City Airport pourrait faciliter la venue des visiteurs internationaux grâce aux quatre liaisons hebdomadaires.
1.3.5 Accès maritime
Situé à 20 km de Dives-sur-Mer, le port de Caen - Ouistreham est l’accès maritime le plus proche du site d’implantation. Des navires de la « Brittany Ferries » assurent des liaisons quotidiennes entre la France et l’Angleterre via les ports de Caen et Portsmouth.
Trois liaisons « express » hebdomadaires relient les deux ports en 4h30 sur un navire ayant une capacité de 850 passagers. Deux à trois liaisons quotidiennes sont opérées sur des bateaux de croisières qui relient Caen à Portsmouth en 7 heures. Ces navires ont une capacité de 2 123 passagers. Ainsi, ces liaisons peuvent générer un flux de 44 710 passagers par semaine.
Juillet 2011 MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 17 www.mkg-group.com
Etude d’implantation Kyriad Prestige Résidence – Dives-sur-Mer d’implantation
La zone d’étude se place sur l’axe Paris-Rouen-Caen et bénéficie ainsi des réseaux de communication qui lui sont associés : autoroute A13, route D513 et TER. Le réseau routier permet à Dives-sur-Mer d’être facilement accessible par l’autoroute A13, reliant directement la côte Basse Normande à l’Ile de France en 2 heures. La route est le principal moyen d’accès, le réseau ferroviaire et aérien restant limité.
Le site d’implantation se trouve au bord de la Dives, à proximité immédiate du centre ville de Dives-sur-Mer et de Cabourg. La plage est à proximité, à 1,1 kilomètre de la résidence en projet. Cette situation offrira la possibilité à la clientèle d’évoluer à pied au sein de la zone.
Le site d’implantation bénéficie par ailleurs de la proximité avec la gare SNCF de Dives- Cabourg. En outre, la localisation de la future résidence proche de la D513, principal lieu de passage entre Dives-sur-Mer et Cabourg, lui conférera une excellente visibilité.
Juillet 2011 MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 18 www.mkg-group.com
Etude d’implantation Kyriad Prestige Résidence – Dives-sur-Mer d’implantation
1.4. DONNEES DEMOGRAPHIQUES
La zone d’étude comprend les six communes qui constituent la Communauté d’Agglomération de l’Estuaire de la Dives.
Evolution de la population de la zone d’étude entre 1999 et 2008
Croissance Communes Evolution annuelle 1999 2008 2008/1999 moyenne Dives-sur-Mer 5 812 5 912 1,7% 0,2% Cabourg 3 523 4 026 14,3% 1,5% Houlgate 1 832 1 960 7,0% 0,8% Varaville 816 795 -2,6% -0,3% Auberville 214 480 124,3% 9,4% Gonneville sur mer 564 602 6,7% 0,7% Total zone d'étude 12 761 13 775 7,9% 0,9% Total département 668 051 678 206 1,5% 0,2%
(Source : Insee – 07/2011)
Affichant une évolution globale positive de 1,5% entre 1999 et 2008, le Calvados affiche une croissance démographique relativement faible. La population progresse de 0,2% par an, nettement en deçà de la moyenne nationale (+0.7% par an) ou de la dynamique observée sur le littoral atlantique (+0,9%).
La zone d’étude s’avère plus dynamique que la moyenne départementale, avec une augmentation de la population de 7,9% entre 1999 à 2008. Ces pourcentages encourageant doivent cependant être pondérés, le nombre réel de personnes supplémentaires restant relativement faible.
A l’instar du département, Dives-sur-Mer présente une croissance faible de la population avec une augmentation annuelle moyenne de 0,2%. Hormis Varaville qui présente un déclin de sa population, Dives-sur-Mer présente le taux d’accroissement naturel le plus faible de la zone d’étude. Par son image de « cité ouvrière », Dives-sur-Mer présente une croissance démographique plus faible que les stations balnéaires de la zone d’étude qui attirent les retraités par leur cadre de vie agréable.
Juillet 2011 MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 19 www.mkg-group.com
Etude d’implantation Kyriad Prestige Résidence – Dives-sur-Mer d’implantation
1.5. ENVIRONNEMENT TOURISTIQUE (Source : CDT Calvados – 07/2011)
La Normandie est la 8ème destination touristique des français avec un chiffre d’affaires de 2,4 milliards d’euros et 47,2 millions de nuitées en 2010.
La durée moyenne des voyages est de 4,3 nuitées avec une part importante de courts séjours (2/3 des voyages). La principale région émettrice est l’Ile de France, représentant 40% des arrivées touristiques.
1.5.1 Le tourisme dans le département
Le département du Calvados se situe au quinzième rang des départements les plus visités. Ainsi, en 2009, 3,7 millions de séjours, dont 62% de courte durée, ont été réalisés dans le département.
Evolution des nuitées et de la durée moyenne de séjour dans le Calvados entre 2004 et 2010 (en milliers)
1,82 3 500 3 231 3 084 3 068 1,80 2 968 2 977 2 974 2 964 1,8 3 000 1,78 2 500 1,76 1,74 2 000
1,72 1,7 1,7 1,7 1,7 1,7 1,7 1 500 1,70 1 000 1,68 500 1,66 1 1,64 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Nombre de nuitées Durée moyenne de séjour
(Source : CDT Calvados – 07/2011)
Depuis 2004, le nombre de nuitées dans le Calvados est relativement stable oscillant entre 2,9 et 3,3 millions. Depuis 2007, la tendance est à la baisse, le nombre de nuitées ayant diminué de 3,5% entre 2007 et 2010.
La durée moyenne des séjours est stable depuis 2005 avec une durée moyenne de 1,7 nuitées. La faiblesse de cette moyenne, bien en deçà de la moyenne nationale (établie à 5,1 nuitées en 2009 par le Mémento du Tourisme) est liée à la proximité de Paris qui rend la destination idéale pour les courts séjours depuis la capitale. La résidence en projet doit donc être en mesure de moduler son offre afin de satisfaire ce type de demande, en particulier en dehors de la période estivale, lorsque la clientèle de loisirs est surtout présente durant les week-ends.
Juillet 2011 MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 20 www.mkg-group.com
Etude d’implantation Kyriad Prestige Résidence – Dives-sur-Mer d’implantation
Evolution des nuitées domestiques et étrangères dans le Calvados entre 2005 et 2010
100,0%
80,0% 70,3% 60,0% 71,1% 72,9% 72,2% 75,1% 75,1%
40,0%
20,0% 28,9% 27,1% 29,7% 27,8% 24,9% 24,9% 0,0% 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Nuitées étrangères Nuitées françaises
(Source : CDT Calvados – 07/2011)
En 2010, les français ont effectué 75% des nuitées du Calvados. La part des nuitées étrangères est en diminution depuis 2007. Tandis que les étrangers effectuaient 29,7% des nuitées en 2007, ils ne représentent aujourd’hui plus que 24,9% des nuitées. Cette baisse s’explique par la crise économique qui a entrainé une diminution du nombre de départs à l’étranger.
A l’image du département, la clientèle de la résidence sera majoritairement française mais les étrangers peuvent représenter une part non négligeable de la clientèle. De plus, par leur éloignement géographique, ces segments de clientèle ont une plus forte propension aux longs et moyens séjours que les touristes domestiques.
Origine des clientèles étrangères dans le Calvados en 2006 et 2010
Espagne 3% Autres étrangers 12% Espagne Autres 4% étrangers Italie 14% 7% Royaume-Uni Allemagne 40% Italie Royaume-Uni 7% 7% 31% Allemagne 7% Pays-Bas 5% Etat Unis Belgique 11% 15% Belgique Pays-Bas Etat Unis 15% 7% 15%
2006 2010
(Source : CDT Calvados – 07/2011)
La clientèle britannique est la clientèle étrangère principale, devançant de loin les autres pays émetteurs. Cependant, la clientèle anglaise a fortement diminué entre 2006 et 2010. Cette tendance baissière est due au taux de change défavorable de la livre sterling par rapport à l’euro.
Juillet 2011 MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 21 www.mkg-group.com
Etude d’implantation Kyriad Prestige Résidence – Dives-sur-Mer d’implantation
La répartition des autres clientèles européennes est relativement stable, les belges arrivant en tête, représentant 15% des arrivées étrangères. La part des visiteurs Néerlandais est en augmentation dans le département mais aussi à Dives-sur-Mer.
La part de la clientèle américaine a très fortement augmenté passant de 11% en 2006 à 15% en 2010.
La résidence en projet devra donc être à même d’accueillir les clientèles étrangères en leur proposant une offre adaptée à leurs besoins et attentes spécifiques.
Répartition des clientèles affaires et loisirs dans le Calvados en 2010
Affaires 39% Loisirs 61%
(Source : CDT Calvados – 07/2011)
Le Calvados accueille une clientèle essentiellement de loisirs qui représente 61% des nuitées. De par sa position sur le littoral de la Manche et le manque de pôle économique majeur dans le département, le tourisme de loisirs reste largement majoritaire. Malheureusement, cette clientèle est sujette à de très fortes fluctuations saisonnières. Ainsi, la résidence doit attirer une clientèle d’affaires pour limiter la baisse d’activité en dehors de la saison estivale.
La part du tourisme d’affaires est en augmentation, passant de 34% en 2006 à 39% en 2010. Cette tendance pourrait impacter positivement sur la rentabilité du projet, développant ainsi les taux de fréquentation en basse et moyenne saison.
Juillet 2011 MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 22 www.mkg-group.com
Etude d’implantation Kyriad Prestige Résidence – Dives-sur-Mer d’implantation
Les principaux lieux de visites du Calvados en 2010
Sites Localisation Nombres de visiteurs en 2010
Cimetière Américain Colleville-sur-Mer 1 546 542 Cricqueville-en-Bessin Pointe du Hoc 1 050 000
Cathédrale de Bayeux Bayeux 950 000
Basilique de Lisieux Lisieux 520 000
Tapisserie de Bayeux Bayeux 377 860
Mémorial de Caen Caen 354 000
Colline aux Oiseaux Caen 348 214
Musée du Débarquement Arromanches 329 570
Parc animalier du Cerza Lisieux 295 269
Arromanches 360 Arromanches 215 987
(Source : CDT Calvados – 07/2011)
Dans le Calvados, dix sites accueillent plus de 200 000 visiteurs par an. Ces sites sont localisés dans les grandes villes du Calvados ainsi que sur la côte. Le riche patrimoine du département a permis le développement d’une offre touristique variée.
Le tourisme de Mémoire :
La Normandie ayant été le théâtre de débarquements et de batailles durant la seconde guerre mondiale, de nombreux sites rendent hommage et commémorent cet épisode tragique de l’histoire. Le cimetière américain, la Pointe du Hoc, le mémorial de Caen, Arromanches 360 et le musée du débarquement sont des témoignages de ces évènements.
Ces sites sont très populaires notamment auprès des touristes américains en raison des liens qui les unissent à ces batailles.
Le tourisme culturel :
Le calvados regorge de sites historiques à visiter (château de Falaise, basilique de Lisieux, cathédrale de Bayeux…) et de musées d’art ou d’histoire (Tapisserie de Bayeux, le musée de la Normandie, le musée de Beaux Arts…). Ce type de tourisme se développe principalement autours des grandes agglomérations telles que Caen, Lisieux et Bayeux.
Le Tourisme balnéaire :
La proximité du Calvados avec Paris a permis un développement touristique précoce du littoral. Ainsi, la côte regorge de stations touristiques de renom, les plus connues étant Honfleur, Deauville, Trouville-sur-Mer et Cabourg.
Juillet 2011 MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 23 www.mkg-group.com
Etude d’implantation Kyriad Prestige Résidence – Dives-sur-Mer d’implantation
Localisation des principaux sites et pôles touristiques du Calvados
Plages du débarquement
Zone d’étude
(Source : Mappy.com, traitement MKG Hospitality – 07/2011)
Principaux pôles touristiques
Sites et pôles touristiques secondaires
Dives-sur-Mer bénéficie d’une position centrale par rapport aux principaux pôles touristiques du département. La commune est située à 17 km de Deauville et à 30 km de Caen. Les principaux sites touristiques du département sont localisés à moins de 100 km de Dives-sur-Mer. Ainsi, des visites à la journée peuvent être organisées depuis Dives-sur-Mer.
La position centrale de la zone d’étude est idéale pour les touristes souhaitant découvrir le patrimoine du Calvados, sans changer d’établissement durant leur séjour. Dives-sur-Mer est donc idéalement située pour les longs et moyens séjours dans le Calvados.
1.5.2 Le tourisme au sein de la zone d’étude
L’attrait touristique de la zone d’étude repose principalement sur le patrimoine culturel de la Côte Fleurie. Située en bordure du Pays d’Auge, entre l’Orne et l’estuaire de la Seine, la Côte Fleurie offre de Cabourg à Honfleur, une succession de stations balnéaires. Au sein de la zone d’étude, les plus connues sont Cabourg et Houlgate.
Pour sa part, la commune de Dives-sur-Mer n’a pas de plage mais offre de nombreux monuments historiques qui témoignent de son passé.
Juillet 2011 MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 24 www.mkg-group.com
Etude d’implantation Kyriad Prestige Résidence – Dives-sur-Mer d’implantation
1.5.2.1 Le tourisme d’agrément
Le tourisme d’agrément est fortement développé dans la zone d’étude, principalement grâce à la renommée des stations balnéaires de Cabourg et d’Houlgate. Ces stations sont pourvues de nombreuses infrastructures de loisirs permettant la pratique du golf et de l’équitation. Les casinos et l’hippodrome de Cabourg offrent des animations en soirée.
Tourisme balnéaire :
La Communauté de Communes de l’Estuaire de la Dives possède le label "France Station Nautique". De nombreuses activités balnéaires sont proposées sur les plages avec la pratique du char à voile, du kite surf, de la planche à voile et du canoë. Cabourg possède l’une des plus longues plages de la côte Fleurie, s’étalant sur près de 5 km. Dives-sur-Mer n’a pas sa propre plage, mais celle de Cabourg est accessible en 15 minutes à pied à partir du site d’implantation de la résidence.
Avec plus de 600 places, le port de plaisance Port Guillaume à Dives-sur-Mer possède la plus grande capacité d’accueil de la zone normande. Port Guillaume propose une large gamme d’activités nautiques sur des régates de dériveurs, des catamarans et des croiseurs. L’école de voile de Dives- sur-Mer est ouverte toute au long de l’année.
Tourisme culturel :
Ville historique, Dives-sur-Mer possède un large éventail de bâtiments de différents styles architecturaux avec notamment, une église médiévale, des Halles datant du 14ème siècle et une lieutenance. La ville est étroitement liée à l’histoire de Guillaume Le Conquérant et propose des visites sur cette thématique. La maison Bleu à Dives-sur-Mer est inscrite aux monuments historiques comme œuvre d’Art Brut.
La station de Cabourg jouit d’une forte notoriété et ce depuis le 19ème siècle. De nombreuses villas datant de la belle d’époque témoignent de ce passé. Cabourg est pourvu de deux centres d’expositions. De nombreuses galeries d’arts sont installées dans la commune. Par des promenades thématiques, la ville rend hommage à Marcel Proust, un illustre villégiateur de la station.
Houlgate retrace son passé médiéval en proposant la visite du Moulin Landry et de la colonne Guillaume le Conquérant. Le tourisme du 18ème siècle se retrouve à travers les deux anciens grand- hôtels et le casino. La cohabitation du christianisme et du protestantisme est visible par la présence de l’église Saint-Aubin et du temple protestant au sein de la commune.
Fêtes et Festivals
Plusieurs évènements à portée nationale voir internationale se déroulent à Cabourg.
Le festival du film de Cabourg est le principal évènement de la zone d’étude. Cet événement cinématographique professionnel et grand public accueille chaque année près de 11 000 visiteurs, pour des projections en salle et en plein air, de films ayant pour thème central l’amour. Le festival se déroule en Juin, sur dix jours, permettant ainsi d’amorcer le début la saison estivale. Le festival de Théâtre, universitaire et des grandes écoles rassemble durant trois jours en avril des étudiants venu de toute la France. Organisé chaque automne par la société du Cheval Français, le Festival Epona est le concours international du film d’actualité sur le thème du cheval. Ce festival se déroule en octobre, sur trois jours.
Juillet 2011 MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 25 www.mkg-group.com
Etude d’implantation Kyriad Prestige Résidence – Dives-sur-Mer d’implantation
Tous les ans, depuis 25 ans, Dives-sur-Mer organise le festival de la marionnette qui se déroule sur deux jours en Août. Le cinéma "le Drakkar" organise plusieurs évènements, avec les festivals "Autour de la mer" en mars et "Drakkar'toon" en octobre.
Tous ces événements participent au dynamisme du tourisme dans la zone, en renforçant l’image de la destination. Ces évènements permettent de générer des pics de fréquention notamment durant les périodes creuses.
Cependant, les évènements se déroulant à Dives-sur-Mer ont une portée plus locale et génèrent peu de nuitées supplémentaires, le public faisant généralement l’aller-retour dans la journée. Les évènements de Cabourg sont de plus longues durée et drainent des flux de visiteurs nationaux et internationaux. Ces évènement pourrait donc générer des nuitées supplémentaires pour la résidence à condition de faire venir la clientèle jusqu’à Dives-sur-Mer. Les hôtels de Cabourg n’étant pas forcément pleins à ces occasions, il s’agirait de capter la clientèle en proposant un bon rapport qualité-prix.
1.5.2.2 Le tourisme d’affaires
Ne représentant que 39% des nuitées dans le Calvados, le tourisme d’affaires est moins développé que le tourisme d’agrément.
Le centre de congrès le plus proche est situé à Deauville. Les 17 km qui séparent Deauville de Dives- sur-Mer limitent les possibilités de report de nuitées vers la zone d’étude lorsque les hôtels sont pleins à Deauville. Caen, situé à 30 km de la zone d’étude, accueille aussi un centre de congrès. De même, il est peu envisageable que ces congressistes se déplacent jusqu’à Dives-sur-Mer.
1.5.3 Projets de développement touristique
Attiré par le potentiel touristique de la zone, des investisseurs privés tentent de s’implanter sur le territoire.
1.5.3.1 Complexe de thalassothérapie
La construction d’un centre de thalassothérapie à Cabourg a débuté en juin dernier. L’ouverture est annoncée pour l’hiver 2012.
Ce complexe sera géré par Thalazur, 2ème chaîne de thalasso thérapie française. Le centre sera associé avec la construction de deux hôtels qui devraient totaliser 153 chambres. L’établissement 4* aura une capacité de 95 chambres alors que l’hôtel 3* devrait compter 58 chambres. Le complexe offrirait un service restauration. Le centre aura une capacité d’accueil de 150 curistes par jour.
Ce projet révèle une dynamique territoriale tout en participant à la structuration de l’offre touristique de la zone. Ce projet comble un manque en répondant au nouvel engouement du consommateur pour la thalassothérapie. La résidence Pierre & Vacances Houlgate et l’hôtel Mercure Hippodrome Cabourg étaient, jusqu’à présent, équipés des seuls spas de la zone d’étude.
Juillet 2011 MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 26 www.mkg-group.com
Etude d’implantation Kyriad Prestige Résidence – Dives-sur-Mer d’implantation
Les hôtels en construction auront une concurrence limitée pour la résidence en projet, la clientèle du centre étant principalement composée de curistes. Le centre aura plutôt tendance à générer de la demande supplémentaire que de capter la demande existante.
1.5.3.2 Entreprise de location de bateau à Port Guillaume
Une étude pour l’implantation d’une entreprise de location de bateaux à Port Guillaume a été menée. Suite à cette étude, un investisseur privé a lancé ce service durant la saison estivale 2011. Le bilan de cet essai n’a pas encore été communiqué.
Si cette initiative est reconduite, ce projet pourrait augmenter l’attractivité de Port Guillaume et ainsi générer une clientèle de loisirs supplémentaire.
La fréquentation touristique est relativement stable mais en légère baisse, le nombre de nuitées ayant diminué depuis 2007. Tandis que le nombre de touristes étrangers diminue, les arrivées françaises sont en augmentation, correspondant à l’essor du tourisme domestique depuis la crise économique.
La clientèle de la résidence en projet serait principalement de loisirs en raison de l’attrait pour le littoral, en particulier durant la période estivale. Cependant, Dives-sur-Mer ne véhicule pas une image de station balnéaire, ce qui pourrait freiner l’attractivité de la commune auprès des touristes. La clientèle d’affaires sera, quant à elle, limitée en raison de l’absence de grand pôle économique et de centre congrès au sein de la zone.
La proximité de Paris génère un tourisme principalement de court séjour. Cependant, par sa position centrale au sein du département, Dives-sur-Mer est un lieu de départ idéal pour les excursions à la journée et ainsi pourra séduire les amateurs de long et moyens séjours.
La construction d’un centre de thalassothérapie à Cabourg montre un dynamisme de la zone d’étude tout en structurant l’offre touristique et en participant à la création de l’image de la destination.
Juillet 2011 MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 27 www.mkg-group.com
Etude d’implantation Kyriad Prestige Résidence – Dives-sur-Mer d’implantation
1.6. ENVIRONNEMENT ECONOMIQUE
Avec Cabourg, Dives-sur-Mer est le pôle économique le plus dynamique de la zone d’étude notamment grâce à la présence de la plus grande entreprise de la zone.
1.6.1 Le département
Répartition des établissements et de l’emploi salarié au sein du Calvados en 20091 (Résultats provisoires)
Etablissements Emplois
Industrie et Industrie et Energie Transport Energie 9% Transport 2% 5% 21%
Construction 13%
Construction Services 10% Services Commerce 45% 53% 23% Commerce 19%
(Source : Unistatis – 07/2011)
La structure économique du Calvados est à l’image des moyennes nationales et régionales avec une répartition des secteurs similaire aux ratios observés à l’échelle du pays.
Le département du Calvados se caractérise par une prédominance des activités liées aux services et au commerce, qui représentent ensemble 76% des établissements et 64% des emplois. Les activités industrielles et énergétiques regroupent 21% des emplois du département, résultat largement supérieur à la moyenne nationale établie à 14,2%. Les entreprises du secteur de la construction concentrent 13% des établissements et 10% des emplois.
La zone d’étude ne dispose pas à proximité de pôle économique de grande ampleur qui pourrait exercer une attraction. Selon les données Unistatis de 2009, avec 10 019 établissements pour 108 418 emplois, Caen est le principal bassin d’emploi du Calvados mais la distance de 30 kilomètre qui sépare les deux communes ne permet pas à Dives-sur-Mer de profiter du tourisme d’affaires généré par ce pôle. Les pôles économiques secondaires du département (Lisieux, Bayeux, Falaise et Vire) sont encore plus éloignés de la zone d’étude.
Répartition de l’emploi salarié, moyenne nationale en 2009 d’après l’Insee : 1 Agriculture : 1% Industrie et Energie : 14,2% Construction : 6,1% Transport : 5,6% Commerce : 12,6% service : 60,6%
Juillet 2011 MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 28 www.mkg-group.com
Etude d’implantation Kyriad Prestige Résidence – Dives-sur-Mer d’implantation
1.6.2 Panorama de la zone d’étude
Nombre de salariés et d’entreprises en 2009 dans les communes de la zone d’étude (Résultats provisoires)
Communes Nombre d’entreprises Nombre d’emplois Dives-sur-Mer 176 1 500 Cabourg 205 955 Houlgate 91 479 Auberville 8 32 Varaville 17 37 Gonneville-sur- Mer 12 43 Total zone d’étude 509 3 046 Total département 17 393 169 667
(Source : Unistatis – 07/2011)
A l’image de sa démographie, la majorité des établissements et emplois sont absorbés par les communes de Dives-sur-Mer et de Cabourg. Alors qu’une majorité d’entreprises sont implantées à Cabourg (205 entreprises contre 176 à Dives-sur-Mer), Dives-sur-Mer regroupe le plus grand nombre de travailleurs grâce à l’implantation de l’entreprise Howmet dans la commune.
Les communes d’Auberville, Varaville et Gonneville-sur-Mer regroupent chacune moins de vingt entreprises et moins de 45 emplois.
Le tissu économique est dominé par des petites entreprises, le nombre moyen d’emplois par entreprise étant de six dans la zone d’étude contre dix à l’échelle du département. Il y a donc peu d’entreprises dans la zone d’étude capable de générer un nombre significatif de nuitées hôtelières.
Répartition des établissements et de l’emploi salarié au sein de la zone d’étude en 2008 Etablissements Emplois
Transport Industrie et Transport 1% Energie 0% 13%
Construction Services 13% 29% Industrie et Services Energie 47% 40%
Commerce 26% Commerce 24%
Construction 7% (Source : Unistatis – 07/2011)
La répartition des entreprises à Dives-sur-Mer est sensiblement similaire aux statistiques observées dans le Calvados.
Juillet 2011 MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 29 www.mkg-group.com
Etude d’implantation Kyriad Prestige Résidence – Dives-sur-Mer d’implantation
Le tissu économique de la zone se caractérise par une prédominance du secteur de l’industrie et de l’énergie en termes d’emplois atteignant les 40%. Les commerces sont surreprésentés tandis que le secteur des services est sous-représenté au sein de la zone d’étude.
Les principaux employeurs de la zone d’étude Le tableau présenté ci-dessous répertorie les entreprises de plus de 35 personnes implantées au sein de la zone.
Nom des entreprises Communes Activité Catégorie Effectifs
Howmet Dives-sur-Mer Fusion à cire perdue Industrie 450 Patrelle Houlgate Arome / Confiserie Industrie 80 Aluminium Technologie Service Dives-sur-Mer Fabrication et pose de vérandas Industrie 42 Conception et réalisation d’étuis pour La boite à musique Dives-sur-Mer Industrie 40 instruments de musique Normandie Ondulé Cabourg Cartonnage Industrie 40 Attelages pour véhicules industriels et Pommier attelage Dives-sur-Mer Industrie 35 poids lourds
(Source : CCI Pays d’Auge – 07/2011)
Avec 450 emplois, Howmet est le principal employeur de la zone d’étude. Les autres principales entreprises emploient moins de 80 salariés.
Quatre zones d’activités sont situées sur la zone d’étude :
ZA des Grand prés : située à Dives-sur-Mer, elle s’étend sur 13 hectares environ et compte plusieurs dizaines d’entreprises ainsi que de nombreux commerces et fast-food. ZA de la Vignerie : occupant une surface totale de 20 hectares à Dives-sur-Mer, les sociétés qui y sont implantées sont tournées vers l’artisanat avec la société B.A.M (fabrication d’instruments et d’accessoires de musique) et la métallurgie avec la société S.M.S. ZA d’Houlgate : cette zone de 3 hectares est principalement occupée par des artisans. Patrelle est la grande entreprise de la zone d’activité ZA de Cabourg : zone située au bord de la route départementale D400
Deux zones d’activités sont implantées à Dives-sur-Mer. Les d’entreprise installées dans ces zones sont tournées vers le commerce et l’industrie et ne génèrent pas de venue conséquente de visiteurs.
Juillet 2011 MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 30 www.mkg-group.com
Etude d’implantation Kyriad Prestige Résidence – Dives-sur-Mer d’implantation
1.6.3 Projets de développement économique
A ce jour, aucun projet de développement économique n’est prévu sur la zone d’étude.
La zone d’étude est marquée par une croissance démographique dynamique (+7,9% d’habitants depuis 1999). Toutefois, la croissance démographique n’est pas nécessairement liée à un attrait économique croissant de la zone mais plutôt à un engouement des retraités pour le littoral de la Manche.
La zone d’étude, dont Cabourg et Houlgate en particulier, est marquée par une forte économie touristique grâce à la présence du littoral. Les plus importants employeurs de la zone d’étude sont issus du secteur industriel.
Quatre zones d’activités sont situées dans la zone d’étude mais aucune n’a de potentiel significatif de génération de nuitées hôtelières. De plus, la zone d’étude ne dispose pas de pôle économique de grande ampleur. Ainsi, la clientèle d’affaires de la résidence en projet sera minoritaire.
A noter que les flux de clientèle devraient peu évoluer du fait de l’absence de projets économiques majeurs.
Juillet 2011 MKG Hospitality Paris - London - Nicosia - Berlin 31 www.mkg-group.com