Marselisborg Allé 24, 8000 Aarhus
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
Marselisborg Allé 24, 8000 Aarhus Klassisk Frederiksbjergejendom på hjørnet af Marselisborg Allé og Skt. Pauls Gade Hermed et nyt ejendomsprojekt med en meget flot beboelsesejendom. Ejendommen er beliggende på hjør- net af Marselisborg Allé og Sankt Paul Gade på det attraktive Frederiksbjerg. Ejendommen er bygget i 1898. Det er en smuk hjørneejendom opført i røde mursten. Der er rødt tegltag udført i sadeltagskonstruktion med tagkviste. Ejendommen har endvidere smukke ornamenter omkring vinduerne, og flere af lejlighederne har franske altaner. Foran ejendommen er der en lille hyggelig have. I ejendommens gård er der et baghus, som er udlejet til atelier, ligesom gården kan benyttes af ejendom- mens øvrige beboere til udeliv, cykelparkering m.v. Ejendommen består af 10 lejligheder; 7 stk. 3-værelses i varierende størrelser fra 67 m² til 105 m² og 3 stk. 4-værelses på hver 109 m² samt erhverv i kælder og baghus. Samtlige lejemål er omfattet af Boligregule- ringslovens § 5, stk. 2. Lejlighederne er flotte med klassisk stil som i herskabslejligheder. Flere lejligheder har stuer ”en suite”, men der er også central gennemgang via køkkenet, således de kan bruges af både familier par og som værelser for flere, der gerne vil bo sammen. Der er et smukt view ud overAarhus fra ejendommens øverste lejlighe- der, hvorfra man også kan se vandet. Der er et flot lysindfald i samtlige lejligheder. Der vil være mulighed for at opsætte altaner mod gården, hvor solen kommer hen af eftermiddagen (syd-vestvendt). Der har oprindeligt været altaner fortil på ejendommen. Derfor forventer vi, at det også vil være muligt at genetablere disse, hvorved man også kan opnå altaner, hvor solen vil være i løbet af formid- dagen og for lejlighederne på hjørnet af de to gader – også først på eftermiddagen. 1 Denne ejendom er så attraktivt beliggende og æstetisk med så høj værdi, at den udover vanligt potentiale for en økonomisk gevinst, også vurderes at have et potentiale som mulig fremtidig bolig, hvis man på et tidspunkt ønsker at flytte i lejlighed på Frederiksbjerg tæt på vand, centrum, banegård mv. Ejendommen er beliggende i gå afstand til Aarhus Centrum, Bruuns Galleri samt strand og Marselisborg Skov. Området er kendetegnet ved adskillige charmerende boligudlejningsejendomme, herunder Skanse- palæet m.v. Frederiksbjerg er en bydel i Aarhus C, som er afskåret fra den indre by af banegraven. Frederiksbjerg har forbindelse til den indre by via to broer; Bruunsbro og Frederiksbro. Bydelen har tre store butiksgader - M.P. Bruuns Gade, Jægergårdsgade og Frederiks Allé. Frederiksbjerg består mest af ejendomme på 4 - 6 eta- ger, men rummer også mindre byhuse samt enkelte fritliggende villaer. Der bor op mod 20.000 indbyggere på Frederiksbjerg. 2 Teknisk gennemgang af ejendommen Ejendommen fremstår i rigtig flot stand. Samtlige lejlig- heder har nyere renoverede køkkener og badeværelser. Taget er skiftet i ca. 2001 ligesom varmeanlægget også er skiftet og up to date. En del af lejlighederne har desuden fået skiftet gulvene til nye ”rigtige plankegulve”. I den tekniske gennemgang har vi således ikke konstateret nævneværdige fejl og mangler. Servitutter Der er ikke nogle problematiske servitutter tilknyttet ejendommen. Lejeniveau Boliglejemålene er lejet ud fra 1.232 – 1.374 kr. pr kvm. Lejen har for flere af lejlighederne gennem de senere år været til vurdering ved huslejenævnet, der har godkendt lejens størrelse. Gennem de sidste par år er lejeniveauet i Aarhus for velplacerede lejligheder udlejet efter lejelovens §5 stk. 2 (markedslejen) steget betydeligt. Således udbydes flere lejligheder nu til en kvm. pris på 1.500-1.600 kr. (og enkelte op til 1.800 kr.). Erhvervslejemålene i kælder og baghus er lejet ud til henholdsvis 811 og 818 kr. pr. kvm. Det vurderes til at være et rimeligt lejeniveau for sådanne lejemål. Ejendomspotientiale/udvikling I modsætning til flere af vores tidligere projekter er samt- lige lejemål i denne ejendom renoveret og lejen er flyttet over i §5 stk. 2. Det ses også ved, at selvom kvm. prisen ved køb er på 29.000 kr. (incl. købsomkostninger), så har den et pænt startafkast på 3% med fulde driftsomkostninger på 357 kr. pr. kvm. dvs. at der også er afsat beløb til vedligehold for både §18 og §18B. Med en 10 års fremskrivning med en forventet gennem- snitlig huslejestigning på 1,5% og gennemsnitlig stigning i driftsudgifter på 2% giver det et forventet afkast på 84%, hvor der ikke er taget højde for evt. prisstigninger (at ejendommen kan sælges til et lavere afkastkrav). Ved genudlejninger vil lejen umiddelbart kunne sættes til den aktuelle markedsleje. De nuværende lejekontrakter indeholder lejestigninger efter enten trappeleje (typisk svarende til ca. 2% årligt) eller efter udviklingen i prisin- dekset. 3 Opsætning af altaner vil formentlig kunne medfø- re mulighed for at udleje til markedsleje i den høje ende – på et højere niveau end nu. Over porten er et rum på ca. 18 kvm. med en ståhøjde på små 2 m., der ligger i forlængelse af lejligheden i stuen th. Vi vil undersøge muligheden for at lægge rummet til lejligheden i form af ex. høj hems til henholdsvis soveværelse og stue. Desuden kan det være muligt at reducere driftsud- gifterne ved at opsætte vandmålere ved udskiftning af lejere og lægge det til lejen (nuværende vand- udgift i driftsbudgettet er 45.225 kr. årligt) ligesom vi har en udgift på 20.000 kr. årligt til revisor i vores budget (er ikke vanligt). Endelig forventer vi, at området i det centrale Fre- deriksbjerg fortsat vil blive tiltagende attraktiv i de kommende år med udvikling af den nye Frederiks Plads og det tilhørende havneområde. Placeringen, lejlighedernes fremtoning og størrelse betyder også, at ejendommen, som tidl. anført, kan have potentiale som mulig fremtidig bolig, hvis man på et tidspunkt ønsker at flytte i lejlighed på Frede- riksbjerg. Ejendomsfacts Byggeår 1898 Opvarmning iflg BBR Fjernvarme Momsregulering Ja Forsikring Ja AREALFORDELING, MARSELISBORG ALLÉ 24 Grundareal kvm 404 Bebygget areal kvm 176 Bolig kvm 907 Erhverv kvm 125 Areal i alt kvm 1032 OFFENTLIG VURDERING Ejendomsværdi 2016 kr. 20.800.000 Grundværdi kr. 2.221.600 Pris pr. kvm incl. handelsomkostninger kr. 29.402 EJENDOMSFACTS VED KØB Anskaffelsessum ejendom kr. 30.323.855 Antal investorer (10 - 25) Samlet kapitalindskud ved køb (beløbsstørrelse for de enkelte investorer kan variere) kr. 9.907.774 Afkast af anskaffelsessum 3,0 % Intern forentning i budgetperioden (10 år) 84 % Marselisborg Allé 24 4 5 7 Frederiksbjerg - city, skov og strand Hyggelige restauranter i Jægergårdsgade Bruuns Galleri Marselisborg Allé 24 Grøntorvet, Ingerslevs Boulevard Skanseparken Mindeparken Den Uendelige Bro 8.