NOREFJELL VEST - Sigdal REGULERINGSPLAN for 180-230 NYE FRITIDSBOLIGER V/SVARTJERN - RAKKETJERN Gbnr

NOREFJELL VEST - Sigdal REGULERINGSPLAN FOR 180-230 NYE FRITIDSBOLIGER v/SVARTJERN - RAKKETJERN Gbnr. Del av 143/1 og 143/4,5,7- BESKRIVELSE, BESTEMMELSER OG UTREDNINGER

28.01.2010 Planconsult AS for Norefjell Eiendom as / Sameiene Haugen & Moen, Strand m.fl

Planconsult AS

NOREFJELL VEST / SVARTTJERN – RAKKETJERN Del av Gbnr 141/1 og 143/4,5,7, Sigdal Kommune

BESKRIVELSE AV FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN

INNHOLD:

1 BAKGRUNN...... 4

1.1 PLANOMRÅDET OG HENSIKT ...... 4 1.2 INNLEDENDE PLANPROSESS ...... 5 1.2.1 INNLEDENDE FØRINGER FRA KOMMUNEN OG FYLKESMANNEN...... 5 1.2.2 FREMDRIFT...... 5

2 MEDVIRKNING (KUNNGJØRING / OFFENTLIG ETTERSYN) ...... 6

2.1 MERKNADER I FORBINDELSE MED KUNNGJØRING/VARSLING AV IGANGSATTE PLANARBEIDER...... 6 2.2 FORSLAGSTILLERS KONKLUSJON ETTER VARSLING: ...... 10 2.3 MERKNADER I FORBINDELSE MED OFFENTLIG ETTERSYN ...... 11 2.4 FORSLAGSTILLERS KONKLUSJON ETTER OFFENTLIG ETTERSYN: ...... 17

3 PLANTILTAKET ...... 19

3.1 PLANFORSLAGET ...... 19 3.1.1 AVGRENSING AV OMRÅDET...... 19 3.1.2 HOVEDGREP ...... 19 3.1.3 REGULERINGSFORMÅL OG AREALER...... 21 3.1.4 ATKOMST OG VEGSYSTEM...... 22 3.1.5 LANDSKAPSTILPASNING ...... 22 3.1.6 BEBYGGELSEN ...... 24 3.1.7 FRILUFTSOMRÅDER ...... 24 3.1.8 ELEKTRISITET...... 25 3.1.9 VANN- OG AVLØP ...... 25

4 FORHOLDET TIL OVERORDNEDE PLANER ...... 26

4.1 RIKSPOLITISKE RETNINGSLINJER (RPR) FOR VERNA VASSDRAG...... 26 4.2 KOMMUNEPLANEN OG KOMMUNEDELPLAN FOR NOREFJELL VEST ...... 26

5 DAGENS SITUASJON OG NATURGITTE FORUTSETNINGER ...... 28

5.1 EKSISTERENDE BEBYGGELSE ...... 28 5.2 DAGENS NATURGITTE SITUASJON ...... 29 5.3 FRILUFTSLIV OG REKREASJON ...... 31

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 2 Planconsult AS

6 KONSEKVENSER...... 32

6.1 RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE (ROS)...... 32 6.1.1 NATURMILJØ ...... 32 6.1.2 FORURENSING – HELSE...... 32 6.1.3 LANDSKAP ...... 32 6.1.4 NÆRMILJØ OG FRILUFTSLIV...... 33 6.1.5 KULTURMINNER ...... 33 6.1.6 TRAFIKK-, NATURBASERT OG ANNEN RISIKO OG SIKKERHET ...... 33 6.2 SAMMENSTILLING AV KONSEKVENSENE (RISIKO- OG SÅRBARHET):...... 34 6.3 ANDRE KONSEKVENSER...... 34

7 REGULERINGSBESTEMMELSER...... 35

BILAG:

1. Reguleringsplan tegn.nr. R001, Planconsult AS, datert Rev.A 19.11.2009 2. Referat fra forhåndskonferanse, Sigdal Kommune, datert 14.05.2008 3. Varslingsbrev,Planconsult AS, datert 11.07.2008 4. Landskapsanalyse, datert 31.03.2009 5. Veg – Teknisk beskrivelse,datert 03.09.09 (vegplan/profiler er innsendt separat) 6. Rapport – Fornminneundersøkelser, Buskerud Fylkeskommune, datert 28.08.2008 7. Notat – Vann- og avløpsprinsipp, Tempelseter Vann- og Avløp (Ettersendes)

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 3 Planconsult AS

1 BAKGRUNN

1.1 Planområdet og hensikt

Planområdet ligger ved høgfjellet på vestsida av Norefjell med ca. 2 timers reiseavstand fra Oslo med bil. Planområdet utgjør ca. 920 daa hvorav ca.tredjeparten (ca. 290 daa) reguleres til utbygging av fritidsboliger med tilhørende vegsystem og ca. to tredeler (ca. 630 daa) til friluftsområder. For Norefjell Vest er det vist ca. 146 tomter på ca. 174,1 daa hvorav ca. 50 tomter kan bebygges med 2 vertikaltdelte enheter i ca. halv størrelse. Tomtene varierer her fra ca.1-1,4 daa. For H13 er det vist 30 tomter (ca. 2-2,4 da) for tunbebyggelse tilsvarende nylig regulerte Rakketjernåsen Hyttefelt.

Det strekker seg fra Djupsjøvegen i sør til Sjusjøåsenfeltet / Bjertnessetervegen i nord. Fra Svarttjernfeltet/Kjøla i øst til Nedre Sjusjøåsen i vest. Planområdet omfatter del av Gbnr.141/1 som eies av sameiet Strand m.fl og del av Gbnr.143/4,5,7 som eies av Guttormsen/Widding (Sameiet Haugen&Moen). Det er ingen bebyggelse i planområdet.

NOREFJELL VEST / Svarttjern – Rakketjern

Gamlesetervannet

Sjusjøen Svarttjern

Buratjern

Rakketjern DJUPSJØEN

CA. PLANOMRÅDE Flyfoto: Planconsult AS, 2003

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 4 Planconsult AS

1.2 Innledende planprosess

1.2.1 Innledende føringer fra kommunen og Fylkesmannen I et møte med kommunen og Fylkesmannen i februar 2006 var grove rammebetingelser for regulering av den delen av Svartjern-Rakketjernområdet som dekkes av Kommunedelplanen for Norefjell Vest tema:

Fylkesmannen ga tilbakemelding om at de i utgangspunktet er positiv til at man "samler utbyggingsfeltene" ift kommunedelplanen og bygger mer tradisjonellt. Det burde vurderes å fortette inn deler av eller hele F8 – F19 feltene i kommunedelplanen i området mellom Svarttjern og Sjusjøen siden særlig F18 og F19 ligger relativt eksponert til fra Tempelsetervegen. Det vil være spesielt positivt dersom det gir mindre veianlegg og avløpsledninger.

Ved godkjenning, i 2006, av Sameiet Strand m.fl´s reguleringsplan for Rakketjernåsen (Felt H11/H12/H14 i kommuneplanen av 1999) ble atkomstveien i kommunedelplanen for Norefjell Vest fra Djupsjøveien benyttet.

Det ble da, i 2007, avtalefestet enighet mellom grunneierne Strand og Sameiet Haugen og Moen om å samarbeide om en alternativ atkomstvei fra Djupsjøveien til Norefjell Vest via Felt H13 (Strand) i kommuneplanen samt felles regulering for Norefjell Vest og H13 feltet til fritidsboliger.

Det ble utarbeidet en planskisse basert på en slik løsning og avholdt oppstartsmøte/ regulering med Sigdal kommune i april 2008. Kommunen uttrykte tilfredshet med planskissens hovedgrep (Jfr. Referat fra forhåndskonferanse Bilag 2).

Det ble deretter med basis i overnevnte planskisse avholdt nytt møte med Fylkesmannen i juni 2008 for å innhente tilbakemelding på plangrepet og vegsystemet samt å definere forholdet til konsekvensutredningsforskriftene før varsling. Fylkesmannen uttrykte tilfredshet med planskissens grep og påpekte at man kunne vurdere å øke avstanden mellom byggesonenene sentralt i planområdet for å gi en enda større grad av allmen tilgjengelighet, stier, løyper gjennom området. Fylkesmannen uttrykte at plantiltaket er godt utredet i kommunedelplanen for Norefjell Vest og Sigdal kommuneplan og anses ikke å være konsekvensutredningspliktig jf. forskriften. Miljømessige forhold og konsekvenser må synliggjøres i planmaterialet.

1.2.2 Fremdrift Fornminneregistrering er utført av fylkeskommunen i august 2008 (Kfr. Bilag 6). Den avdekket at det ikke er fornminner i planområdet.

Planforslaget ble justert etter varsling og innsendt til offentlig ettersyn i mars 2009.

Etter offentlig ettersyn høsten 2009 er planforslaget justert og noe redusert i omfang blant annet med grunnlag i samråd med fylkesmannen som hadde innsigelse og kommunen og dessuten for å imøtekomme andre uttalelser og synspunkter (jf. kapittel 2).

Dersom det ikke oppstår uforutsette forsinkelser i planprosessen, vil man anta å få vedtatt reguleringsplanen i løpet av våren 2010. Oppstart vil på denne basis tidligst kunne skje sommer/høst 2010.

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 5 Planconsult AS

2 Medvirkning (Kunngjøring / Offentlig ettersyn)

2.1 Merknader i forbindelse med kunngjøring/varsling av igangsatte planarbeider

Planarbeidet ble varslet i juli 2008 med 6 ukers frist (Jfr. Bilag 3). Ved fristens utløp den 23.august 2008 har det innkommet 4 uttalelser. Statens vegvesen har dessuten sendt inn en uttalelse i etterkant:

Mottatte uttalelser:

1. Hytteforeningene Norefjell Vest, v/ Ståle Engen, datert 13.08.2008 2. Styret i Nedre Sjusjøåsen Vel, datert 16.08.2008 3. Buskerud fylkeskommune, Utviklingsavdelingen, datert 20.08.2008 4. Mattilsynet, datert 22.08.2008 5. Statens vegvesen 03.11.2008

Avsender Forslagstillers kommentarer Forslagstillers kommentar: 1.Hytteforeningene Tas delvis til følge: Norefjell Vest, v/ Ståle Miljøverndepartementets vedtak av kommunedelplanen innebærer et kompromiss Engen, datert 13.08.2008 mellom kommunens og de fritidssøkendes behov for hyttebygging i fjellet og de

lokale friluftslivsinteressene. Området er frigitt til utbygging av 200 fritidsenheter i

kommunedelplanens søndre del. Reguleringsplanforslaget har som mål og bidra til at begge disse interessene ivaretas på beste måte for alle. Det har i forkant av planleggingen vært diskutert med Fylkesmannens miljøvernavdeling og kommunen om en god måte å angripe denne problemstillingen på både i et overordnet og lokalt perspektiv.

Etter samråd med fylkesmannen og kommunen flyttes feltene F8-F19 i kommunedelpanen for Norefjell Vest inn i planområdet for å redusere fjernvirkningen nede i bygda fra vest / Tempelsetervegen og gi et mer bærekraftig konsept med mindre inngrep til veger og teknisk infrastruktur. Dette er miljø- og samfunnsmessig begrunnet snarere enn ”hånd i hånd” innspill fra kommune/utbygger som vellets brev kan gi inntrykk av. Denne ønskede endringen innebærer at Kommunedelplanens i overkant av 2km lange utbyggingsområde vest for Sjusjøåsens hytteområder forblir ubebygd og opprettholder sin kvalitet som uberørt friluftsområde, samtidig som det skjer en fortetting i planområdet. Dette ”byttet” er en grunnleggende premiss for vurderingen av planens kvalitet i forhold til allmenne interesser og friluftslivskvaliteter. En viktig premiss som vellet bevisst eller ubevisst ikke omtaler.

Det er misvisende av vellet å hevde at reguleringsplanforslaget legger opp til en høyere utnyttelse enn kommunedelplanen: Kommunedelplanen angir ca. 180 daa byggesone/tomteareal for 200 nye enheter for denne delen av kommunedelplanområdet. Planforslaget opprettholder denne grad av utnytting. De angitte friluftsområder i kommunedelplanområdet øker samtidig i størrelse som følge av at 2-3km av kommunedelplanens veier og infrastruktur ikke realiseres.

Når det gjelder hyttegruppene og grønne forbindelser i området er planforslaget bearbeidet siden varsling slik at området mellom Sjusjøbroren og Svarttjernfeltet opprettholder sin status som friluftsområde og de fleste gruppene har mindre enn 12 tomter i hver gruppe samtidig som de største har ca. halvparten så mange tomter som de utbygde nabofeltene Svarttjern (30) og Rakketjernåsen(34). Det er på denne

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 6 Planconsult AS

måte lagt vekt på å bryte opp bebyggelsen noe mer enn varslingsskissen med flere grønne forbindelser imellom feltene. Det er dessuten innarbeidet grønne forbindelser til hytteveiene som supplement til friluftsområdene, og turveier og løyper i disse, for å stimulere til allmenn ferdsel gjennom området fra tilstøtende hytteområder.

For å dempe effekten av å flytte F8-F19 inn i planområdet, innebærer forslaget at ca. 100 av kommunedelplanens 200 enheter kan bygges som vertikaltdelte enheter i ca. halv størrelse pr. enhet eller som 50 tradisjonelle hytter. Utbyggingen innebærer etter dette 150 – 200 enheter + 30 enheter i kommuneplanens område H13 i syd som ikke dekkes av kommunedelplanen og er angitt med 35 enheter. Bygningsvolumet vil etter dette prinsippet uansett utbygging av 200 eller 150 enheter tilsvare ca. 150 tradisjonelle Sigdalshytter i området med større avstand mellom husene en det kommunedelplanens illustrasjoner viser. Søndre del vil dessuten omfatte 30 tunhytter tilsvarende Rakketjernåsen.

Vi er av den planfaglige oppfatning at dette prinsippet om å samle inngrepet som hyttebygging innebærer på en måte som ivaretar allmenn ferdsel gjennom området og miljøkvalitet, hviler på sunne prinsipp om bærekraftig utvikling av nye hytteområder i Sigdal.

Til vellets primære ønsker om at utbyggingen blir visuelt god og tilpasset vegetasjon og terreng og ikke gir hindringer og sjenanse for det allmenne friluftslivet vil vi kommentere følgende:

Ved planleggingen er det, i tråd med kommunedelplanen, vektlagt å redusere fjernvirkningen fra høgfjellet og områdene øst for Kjøla ved å plassere hovedtyngden av bebyggelsen nede i landskapsrommet bak den fremtredende nord- sydgående åskammen, fra Sjusjøåsen mot Oppfløtt, samt å opprettholde fremtredende større koller i landskapet. Samtidig å legge bebyggelsen lavt med tanke på fjernvirkningen fra bygda og høgfjellet. Prinsippet gir dessuten god skjerming mot vind.

Vellet påstår at mange av hyttene er i åpenbar fare for å bli liggende i silhuett, men uten å definere fra hvilke utsiktspunkter. Vi har plassert feltene etter hovedprinsippet i kommunedelplanens byggesoner og tatt inn bestemmelser for bevaring av skog og trær både i friluftsområdene som omkranser hyttene og inne på hver enkelt tomt. Landskapsanalyse viser at fjernvirkningen av denne utbyggingen er ubetydelig fra viktige utfartsstandpunkter i fjellområdet rundt. Området er ikke synlig fra bygda.

Vellet påstår at reguleringsforslaget totalt overser kommunedelplanens retningslinje pkt.5. 1.3.B. Denne retningslinjen omfatter stort sett forhold som er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene og som som ikke forelå ved varsling. Plassering av feltene følger kommunedelpankartets hovedprinsipp. Stier og løyper var ikke konkretisert på skissen ved varsling av igangsetting av planarbeidet, men mulige traseer er nå innarbeidet på reguleringskartet.

Vellets brev gir et forvirrende inntrykk av at planforslaget forgriper seg på gjeldende bestemmelser for byggegrenser mot Buratjern, Sjusjøen og Kjøla og at tiltaket vil kreve dispensasjon fra overordnede planer, bl.a kommuneplanen, på dette punkt.

Fakta er at Miljøvendepartementets vedtak av kommunedelplanens plankart, bestemmelser og retningslinjer innebærer at Kommunedelplanen for Norefjell Vest erstatter kommuneplanen som området for øvrig er unntatt fra.

Ingen steder er det vist 30 meters byggegrense slik vellet påstår. Vi går utifra at vellet sikter til tomtegrenser og ikke byggegrenser på dette punkt. Samtlige tomter får byggegrense 50 meter fra vann slik kommunedelplanen har bestemt. Bevaring av kantsoner langs vann samt bestemmelser om at det ikke tillates etablering av

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 7 Planconsult AS

bryggeanlegg, er dessuten inntatt i planforslaget for å sikre allmennhetens interesser i tråd med gjeldende kommunedelplans intensjoner.

Bestemmelser for begrensing av hyttestørrelser og gesimshøyder/takvinkel, miljø- og terrengtilpasset bebyggelse, planering/murhøyde rundt hytta, krav om lyse farger, torv eller tretak er innarbeidet, jf. §5. For å gi ytterligere miljøkvalitet er det innarbeidet spesielle bestemmelser for bevaring av vegetasjon på enkelttomter og forbud mot flaggstenger, gjerder og oppvarma avkjørsler.

Av planområdets 940daa utnyttes ca. 300 da til hytter og veier og 640 daa til friluftsområder med turstier, skiløyper og fjellterreng. Vellet gir inntrykk av at disse 640 daa består av myrer og ubrukelig bratt terreng. På denne basis hevder Vellet at allmennheten stenges ute. Til dette vil vi kommentere:

Friluftsområder med bestemmelser om opprettholdelse/vedlikehold av vegetasjon og opparbeidelse av stier og løyper gjennom området er innregulert. Den eksisterende hovedløypa fra Nedre Sjusjøåsen via Rakketjernåsen mot Høgfjellet gjennom området skal opprettholdes og tilpasses på en mindre strekning syd for Buratjern. Planen viser dessuten mulige tilførselsløyper over Sjusjøbroren og Oppfløtt med tilførselsløyper fra Svarttjernfeltet og Sjusjøåsen knyttet opp mot hovedløypa fra NedreSjusjøåsen.

Nye hytteveier med miljøpreg/skogsbilveistandard tilpasset til terrenget vil supplere stier og løyper og gjøre området mer tilgjengelig for allmenheten enn i dag - også for eldre mennesker og bevegelseshemmede som ikke har tilbudet i dag. Området vil, gjennom velordnet planlegging, totalt sett få en høy standard av tilgjengelighet gjennom området mot Høgfjellet.

Vi mener ellers at høgfjellsterrenget, skogen, åssidene, høydedraget, naturen, kollene, myrene og vannene som bevares i planforslaget har en høyere friluftslivs- og opplevelsesverdi for allmennheten enn vellets brev gir inntrykk av, selv etter utbygging. Dertil kommer bevaring av en ytterligere 2 km lang åsside vest for Sjusjøen som følge av planforslagets grep.

Vellet hevder at det kan se ut som at man går ut taktisk med alt for tung utbygging i håp om at endelig godkjent utbygging skal bli betydelig høyere enn om man i utgangspunktet presenterer et faglig fullt ut forsvarlig prosjekt…..reduserer utbyggings tettheten;

Fakta er at planforslaget på tilsvarende utbyggingsaraeal innebærer 5 enheter mindre enn hva gjeldende kommunedelplan / kommuneplan tilsier og på en måte som gir større åpenhet og avstand mellom husene enn den som er vist i kommunedelplanens illustrasjoner. Bestemmelsene i reguleringsplanen sikrer tilpasning, estetikk og skånsomhet i henhold til kommunens krav. Reguleringsplanen sikrer allmenn tilgjengelighet til fots og på ski gjennom området og 640 daa friluftsområder. Et 2km langt utbyggingsområde med plass for ca. 60 enheter nedlegges og får tilbake sin status som friluftsområde som følge av reguleringsplanens utforming.

Dersom man følger vellets tankegang og bygger mindre antall enheter i planområdet tilsier gjeldende kommunedelplan at resten av de 200 enhetene i Norefjell vest området bygges i området vest for Sjusjøåsen og de eksisterende hytteområdene der. Inngrepet spres og beslaglegger større deler av friluftsområdet i fjellet.

Med tanke på å ivareta allmenne friluftsinteresser også for kommende generasjoner medfører vellets synspunkter et tilbakeskritt for den bærekraftige hyttebyggingen som nå er igang i Sigdal.

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 8 Planconsult AS

2.Mattilsynet, datert Forslagstillers kommentar: 22.08.2008 Tas til følge.

Det legges til rette for felles vannforsyning. Hele planområdet knyttes til Tempelseter Vann og Avløp sine anlegg. 3.Buskerud Forslagstillers kommentar: fylkeskommune, Tas til følge. Utviklingsavdelingen, datert 20.08.2008 Vi ser det som positivt at fylkeskommunen bifaller varslingsskissens hovedgrep

med forbehold om at prinsippene følges opp gjennom detaljutformingen.

Nærmere om forholdet til Kommuneplanen og Kommunedelplanen for Norefjell Vest er gitt i beskrivelsen av planforslaget. Vi viser dessuten til vår kommentar nr. 1 over.

Planforslaget har innenfor rammene av gjeldende kommune(del)planer for området til hensikt å svare på de bærekraftige løsninger både med tanke på arealbruken, infrastrukturløsningen og forholdet til natur-/miljø- og kulturverdier som gjenspeiles i Prinsippene for fremtidsrettet hytteutvikling jf. Fylkesplanens s. 8 og Miljøverndepartementets ”Hytteplanleggeren” (Buskerud).

Ved planleggingen er det, i tråd med kommunedelplanens prinsipp for byggesoner, vektlagt å redusere fjernvirkningen fra høgfjellet og områdene øst for Kjøla ved å plassere hovedtyngden av bebyggelsen nede i landskapsrommet bak den fremtredende nord sydgående åskammen mot Høgfjellet i øst samt å opprettholde fremtredende større koller i landskapet. Samtidig å legge bebyggelsen lavt og lite fremtredende med tanke på fjernvirkningen fra bygda og høgfjellet. Det er innarbeidet spesielle bestemmelser for bevaring av vegetasjon på enkelt tomter og i friluftsområdene rundt som vil bidra til å skjerme mot innsyn og vind. Bestemmelser for begrensing av hyttestørrelser, miljø- og terrengtilpasset bebyggelse blant annet med torv/tretak og lyse farger er innarbeidet jf. §5. Bestemmelsene angir dessuten forbud mot flaggstenger, gjerder og oppvarma avkjørsler. Ca. 640 daa friluftsområder med med bestemmelser knyttet til opparbeidelse av stier og løyper gjennom området er innregulert. Nye hytteveier med miljøpreg/skogsbilveistandard tilpasset til terrenget vil i tillegg gjøre området mer tilgjengelig for allmenheten enn i dag også for eldre mennesker og bevegelses hemmede.

Energiøkonomiserende bygningstekniske tiltak vektlegges ved behandling av rammesøknad.

Området får felles vann- og avløpsløsning knyttet til Tempelseter Vann- og Avløp. Prinsippene for teknisk infrastruktur og krav til vannforsyningsplan (T-1450,kap.7) er beskrevet og tatt inn i reguleringsbestemmelsene.

4.Styret i Nedre Forslagstillers kommentar: Sjusjøåsen Vel, datert Tas delvis til følge: 16.08.2008 1. Utover hovedskiløypa fra Sjusjøen/Nedre Sjusjøåsen via Rakketjernåsen mot Buratjern og høgfjellet og en turveg fra Djupsjøveien via Rakketjernåsen og myra sør for Burahytta, preges stier/løyper i området av en tilfeldig og oppstykket struktur. Hovedskiløypa er innarbeidet. Turveier forøvrig i området vil følge friluftsområdene i kombinasjon med hytteveiene. Dette er for så vidt også en konsekvens av gjeldende kommunedelplans angitte utbyggingsfelt, som ligger til grunn for prinsippet for detaljplassering av ny bebyggelse. Forslag til hovedturveitraseer er vist på plankartet. 2. Hovedskiløypa er vist på plankartet med en viss omlegging sør for

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 9 Planconsult AS

Buratjern. Forslag til mulige nye tilførselsløyper gjennom området knyttet til hovedløypa er vist på plankartet. 3. Norefjell Vest er untatt fra kommuneplanen. Vi følger gjeldende kommunedelplans bestemmelser og plankart om 50 meters byggegrense fra vassdraget. 4. I Naturdatabasen er det ikke registrert truede arter i området. Områdene som nevnes ligger utenfor planens virkeområde. 5. Vellet påstår at reguleringsforslaget totalt overser kommunedelplanens retningslinje pkt.5. 1.3.B. Denne retningslinjen omfatter stort sett forhold som er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene og som som ikke forelå ved varsling. Plassering av feltene/bebyggelsen er for så vidt en konsekvens av gjeldende kommunedelplankarts angitte utbyggingsfelt, som ligger til grunn for prinsippet mhp detaljplassering av ny bebyggelse. Stier og løyper var ikke konkretisert på skissen ved varsling av igangsetting av planarbeidet, men mulige traseer er innarbeidet på reguleringskartet.

Vi går utifra at vellets synspunkter på planarbeidets forhold til offentlige planer og retningslinjer skyldes ulik forståelse/tolkning av den grove planskissens status ved varsling av igangsetting av planarbeid samt det planjuridiske grunnlag og veiledere som berører detaljutformingen av denne reguleringsplanen. Offentlige myndigheter er ved behandling av reguleringsplanen i følge norsk planlovgivning i sin fulle rett til å gi dispensasjon fra overordnede planer i de tilfeller de mener det er samfunnstjenelig. Prinsippet om å unngå utbygging av ca. 60 enheter i Sjusjøåsens vestside (Felt F8-F19 i gjeldende kommunedelplan) nedenfor Vellets hytteområde, gjennom flytting inn i planområdet, er et eksempel som vi etter innledende møter tolker at Fylkesmannen og kommunen ønsker at forslagsstiller skal prøve å få til for å gi mer bærekraft.

5. Statens Vegvesen Planforslaget er tilpasset gjeldende kommuneplan og kommunedelplan for Norefjell 03.11.08 Vest. Planforslaget stiller krav om at plan for utbedring av vegkrysset Riksveg.287/Tempelsetervegen skal være godkjent før utbygging kan igangsettes. Avkjørseler til planområdet skjer for øvrig fra privat vegsystem.

2.2 Forslagstillers konklusjon etter varsling:

Etter varsling er forslag til bestemmelser og revisjoner av planforslagets utforming forelagt kommunen som har diskutert disse med fylkesmannens miljøveravdeling. På bakgrunn av disse avklaringer er følgende innarbeidet i forhold til skisseplanen av 05.06.2008:

1. Byggefeltene er delt opp i flere mindre felt med flere grønne forbindelser mellom. 2. Friluftsområdene er utvidet. 3. Felt K2 er flyttet vekk fra myrområdene sør for Buratjern. 4. Tomter i bratt terreng er flyttet for å gi terrengtilpasning iht kommunens krav underveis. 5. Forslag til hovedskiløype og mulige tilførselsløyper/turveger er vist på plankartet. 6. Det er utarbeidet plankart iht Miljøverndepartementets retningslinjer 7. Det er utarbeidet reguleringsbestemmelser iht kommunens retningslinjer. 8. Det er utarbeidet vegplan med lengde- og normalprofiler samt teknisk beskrivelse. 9. Det er utarbeidet en beskrivelse av utbyggingens fjernvirkning/landskapsanalyse. 10. Det er utarbeidet Risiko- og Sårbarhetsanalyse (jf.pkt.6.1/6.2). 11. Planområdet er noe utvidet med friluftsområde mot Kjøla i øst og vest for T - feltene i sør for ytterligere å sikre vegetasjonsskjerming mot omgivelser. 12. Det er utarbeidet denne planbeskrivelse.

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 10 Planconsult AS

2.3 Merknader i forbindelse med offentlig ettersyn Planforslaget ble innsendt til behandling i mars 2009 og kommunen la det ut til offentlig ettersyn i perioden 23.juli – 1.oktober 2009. Vi har fra kommunen mottatt følgende 13 uttalelser:

Sammendrag av mottatte uttalelser:

• Arve Gudal / Vibeke Holst, 27.09.09, Saksnr. 08 / 1036, Dok 28 • Styret i Nedre Sjusjøåsen Vel, 30.09.09, Saksnr. 08 / 1036, Dok 27 • Sjumo Hytteforening, 30.09.09, Saksnr. 08 / 1036, Dok 26 • Statens vegvesen, 25.09.09, Saksnr. 08 / 1036, Dok 25 • Fylkesmannen i Buskerud, 01.10.09, Saksnr. 08 / 1036, Dok 24 • Gunnar Høst, 30.09.09, Saksnr. 08 / 1036, Dok 23 • Arild Evenrud, 30.09.09, Saksnr. 08 / 1036, Dok 22 • Buskerud fylkeskommune, Utviklingsavdelingen, 21.09.09, Saksnr. 08 / 1036, Dok 21 • Kristian Sveen, 21.09.09, Saksnr. 08 / 1036, Dok 20 • Gjertrude og per Irgens, 14.09.09, Saksnr. 08 / 1036, Dok 19 • Knut Wangberg, 31.08.09, Saksnr. 08 / 1036, Dok 17 • Hytteforeningene Norefjell Vest, v/ Ståle Engen, Saksnr. 08 / 1036, Dok 16 • Midt Nett Buskerud, 23.06.09, Saksnr. 08 / 1036, Dok 14

Avsender Forslagstillers kommentarer Forslagstillers kommentar: 1. Arve Gudal/ Tas delvis til følge med følgende kommentar: Vibeke Holst, 27.09.09, Saksnr. I tråd med kommunens anbefaling og praksis er plankartets signatur for skiløyper 08 / 1036, Dok 28 og sykkeltraseer ikke juridisk bindende mhp detaljplassering. Signaturen definerer kun intensjonen for hovedgrepet i det overordnede turvegnettet. Optimal tilpasning til dagens løypenett og terreng skjer gjennom detaljplanlegging av skiløyper i området. Vi har full faglig forståelse for kommunens anbefaling og praksis for å sikre et godt resultat uten behov for dispensasjoner fra reguleringsplan ved praktisk gjennomføring av turvegnettet.

Signatur for sykkelvei forbindelser mellom Nedre Sjusjøåsveien og Svartjernveien gjennom området mot Djupsjøveien er inntegnet på plankartet etter høring.

Etter anbefaling fra kommunen og fylkesmannen er felt K2 omarbeidet siden varsling. Ved varsling lå ”solrunden” urørt, men gikk gjennom hyttefeltet. Etter en helhetsvurdering ba fylkesmannen/kommunen i etterkant om at K2 feltet trekkes lenger vekk fra myra ved Burahytta og tomtene kom i konflikt med løypa. Som følge av dette er det foreslått en omlegging av dagens løype syd for K2 feltet og tatt inn en egen bestemmelse om at denne omleggingen skal være utført før utbygging av feltet. Planen angir omlegging av løypa som signatur. Eksakt plassering forutsettes av praktiske gruinner bestemt ved gjennomføring.

2. Styret i Nedre Forslagstillers kommentar: Sjusjøåsen Vel, Tas delvis til følge med følgende kommentar: 30.09.09, Saksnr. 08 / 1036, Dok 27 Generellt: Vi mener at de omtalte 650 daa med høgfjellsterrenget, skogen, åssidene, høydedraget, naturen, kollene, myrene og vannene som bevares i planforslaget har en høyere friluftslivs- og opplevelsesverdi for allmennheten enn vellets brev gir inntrykk av, selv etter utbygging. Dertil kommer bevaring av en ytterligere 2 km lang åsside vest for Sjusjøen som følge av planforslagets grep.

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 11 Planconsult AS

Det er ikke plassert pumpestasjon i planforslaget. Skiløyper omtales under.

Skiløypa: I tråd med kommunens anbefaling og praksis er plankartets signatur for skiløyper og sykkeltraseer ikke juridisk bindende mhp detaljplassering. Signaturen definerer kun intensjonen for hovedgrepet i det overordnede turvegnettet. Optimal tilpasning til dagens løypenett og terreng skjer gjennom detaljplanlegging av skiløyper i området. Vi har full faglig forståelse for kommunens anbefaling for å sikre et godt resultat uten behov for dispensasjoner fra reguleringsplan ved praktisk gjennomføring av turvegnettet.

Veien ved tomtene 23-28 har en optimal plassering ift terrengtilpasning og naturlig fall for ledningsnett. Samtidig oppnås en buffer mellom hyttene og skiløypa/Nedre Sjusjøåsenfeltet. De nye hyttene får bedre sol- og utsiktsforhold ved at de legges høyere opp i terrenget. Vellets synspunkter understøtter etter vårt syn ikke en god helhetsløsning både for dagens og nye hyttebeboere.

Avstand til vassdrag: Vellets påstander og faglige begrunnelse er mangelfull i forhold til områdets planstatus mhp byggeavstand i verna vassdrag: Avstand til vassdrag er 50 m i henhold til kommunedelplanen for området godkjent av Miljøverndepartementet. Vellet unnlater å nevne tidligere praksis i området, herunder at byggegrenseavstanden fra Svartjern er 50 meter. Reguleringen for Rakketjernutbyggingen (Strand) dekkes ikke av kommunedelplanens bestemmelser og forholdt seg til den tidligere kommuneplanens 100m.

Turstier: Planen ivaretar etablering av skiløyper, sykkelstier og turstier. Nye hytteveier med miljøpreg/skogsbilveistandard tilpasset til terrenget vil supplere stier og løyper og gjøre området mer tilgjengelig for allmenheten enn i dag - også for eldre mennesker og bevegelseshemmede som ikke har tilbudet i dag. Området vil, gjennom velordnet planlegging, totalt sett få en høy standard av tilgjengelighet i og gjennom området mot Høgfjellet.

Bygging av hytter i siluett: Tomtene f90 og f91 er tatt ut av det endelige planforslaget.

Oppsetting av gjerder: Vi kan vanskelig se at den ulovlige praksis i dag som vellet omtaler bør legge føringer for at kommunen skal legalisere gjerder slik vellets kommentar antyder.

Utbyggingsrekkefølge for delområder: Vi mener kommunens krav om utbyggingsrekkefølge bør opprettholdes.

Utbyggingsfremdrift avhenger av feltenes beliggenhet, individuelle kvaliteter og markedssituasjon. Vi finner derfor vellets sammenligninger med andre felt i området, med helt forskjellige forutsetninger, som relativt misvisende og planfaglig utilfredstillende. Særlig anvendt i egeninteresse mot kommunens satsing på en ny og velordnet, bærekraftig hyttebygging i tråd med offentlige vedtatte mål, i et område med de beste forutsetninger.

3. Sjumo Forslagstillers kommentar: Hytteforening, Tas til følge. 30.09.09, Saksnr. 08 / 1036, Dok 26 Gjeldende planstatus defineres av kommunedelplanen. Den gamle disposisjonsplanen for Øvre Sjusjøåsen (Hytteplan Gnr.143, bnr. 4, 5, 7 Sigdal kommune i målestokk 1:2600) har i dag ingen planjuridisk hjemmel i Plan- og

bygningsloven. Hytter og veger i Øvre Sjusjøåsen er heller ikke plassert i tråd med

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 12 Planconsult AS

denne utgåtte planen. Det er således planfaglig begrunnet, som i høringsutkastet, å legge kommunedelplanen til grunn i stedet for den utgåtte hytteplanen fra 70-åra.

Tiltakshaver ønsker med bakgrunn i flere henvendelser i forbindelse med høringen av planforslaget å imøtekomme hytteiernes ønske om at arealet som dekkes av den gamle hytteplanen ikke berøres av Norefjell Vest utbyggingen. Etter høring er plangrensen mot Øvre Sjusjøåsen derfor flyttet sørover og lagt i den gamle hytteplanens grense slik hytteeierne ber om. De omtalte privatrettslige avtaler berøres derved ikke. Tomtene 89, 90 og 91 er som følge av dette tatt ut av planforslaget samtidig som Feltene F2 og F4 lengst i nord er omarbeidet i sin detaljutforming for å unngå å berøre hytteeierne i Øvre Sjusjøåsen feltets område.

4. Statens vegvesen, Forslagstillers kommentar: 25.09.09, Saksnr. 08 Tas til etteretning med følgende kommentar: / 1036, Dok 25 Det er positivt at Statens vegvesen ikke har merknader. 5. Fylkesmannen i Forslagstillers kommentar: Buskerud, 01.10.09, Saksnr. 08 / 1036, Tas til følge med følgende kommentar: Dok 24 1. Tiltakshaverne er fornøyd med Fylkesmannens ros for planens hovedgrep og forhold til fjernvirkningen fra høgfjellet, bygda og omgivelsene rundt planområdet. 2. Gamleseterplanene er trukket tilbake. 3. Bestemmelsene for byggehøyde er etter avklaring med Fylkesmannen og kommunen omarbeidet fra gesimshøyde til mønehøyde for å gi kommunen nødvendig kontroll med enhetlig kvalitet i hyttefeltene gjennom sin praktiserte byggesaksbehandling: Tre områdekategorier får særegen mønehøydebegrensing: K1 og K2 (7m), F2 syd (5,7m) og resten av planområdet (6,3m). 4. Det er tatt inn i bestemmelsene krav om at hovedløypa skal være lagt om før utbygging av K2 feltet og krav om planfri kryssing av vei. 5. Det er tatt inni bestemmelsene byggegrenseavstand mot bekk og at det ikke er tillatt å bygge på myr. Videre er en del mindre justeringer av bestemmelsenes formuleringer utført i tråd med Fylkesmannens krav. 6. Byggegrenser på enkelttomtene t14, f71, f72 og f14 er justert mot myrområdene da dette manglet ved høring. 7. F2 feltet / syd er redusert og omarbeidet for bedre å ivareta kollens lokale siluett. En tomt er tatt ut av planen og hovedvegen V 03 er flyttet til østsida i tråd med fylkesmannens anvisning etter befaring på stedet for å gi redusert terrenginngrep. 8. Servicevegen langs myra til Burahytta er tatt ut av planen.

6.Gunnar Høst, Forslagstillers kommentar: 30.09.09, Saksnr. 08 / 1036, Dok 23 Ingen kommentar.

7. Arild Evenrud, Forslagstillers kommentar: 30.09.09, Saksnr. 08 Tas til følge med følgende kommentar: / 1036, Dok 22 Gjeldende planstatus defineres av kommunedelplanen. Den gamle disposisjonsplanen for Øvre Sjusjøåsen (Hytteplan Gnr.143, bnr. 4, 5, 7 Sigdal kommune i målestokk 1:2600) har i dag ingen planjuridisk hjemmel i Plan- og bygningsloven. Hytter og veger i Øvre Sjusjøåsen er heller ikke plassert i tråd med denne utgåtte planen. Det er således planfaglig begrunnet, som i høringsutkastet, å legge kommunedelplanen til grunn i stedet for den utgåtte hytteplanen fra 70-åra.

Tiltakshaver ønsker med bakgrunn i flere henvendelser i forbindelse med høringen av planforslaget å imøtekomme hytteiernes ønske om at arealet som dekkes av den

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 13 Planconsult AS

gamle hytteplanen ikke berøres av Norefjell Vest utbyggingen. Etter høring er plangrensen mot Øvre Sjusjøåsen derfor flyttet sørover og lagt i den gamle hytteplanens grense slik hytteeierne ber om. De omtalte privatrettslige avtaler berøres derved ikke. Tomtene 89, 90 og 91 er som følge av dette tatt ut av planforslaget samtidig som Feltene F2 og F4 lengst i nord er omarbeidet i sin detaljutforming for å unngå å berøre hytteeierne i Øvre Sjusjøåsen feltets område. Buskerud Forslagstillers kommentar: fylkeskommune, Tas til følge med følgende kommentar: Utviklingsavdelingen, Det er positivt at Fylkeskommunen ikke har merknader. 21.09.09, Saksnr. 08 Bestemmelse iht kulturminnelovens §8, 2.ledd er tatt inn i bestemmelsene. / 1036, Dok 21

Kristian Sveen, Forslagstillers kommentar: 21.09.09, Saksnr. 08 / 1036, Dok 20 Tas til følge med følgende kommentar:

Grensa for tomt f29 lengst i nord mot Sveens hytte er flyttet sørover i tråd med hans ønsker. Bakgrunnen er for øvrig som følger:

Gjeldende planstatus defineres av kommunedelplanen. Den gamle disposisjonsplanen for Øvre Sjusjøåsen (Hytteplan Gnr.143, bnr. 4, 5, 7 Sigdal kommune i målestokk 1:2600) har i dag ingen planjuridisk hjemmel i Plan- og bygningsloven. Hytter og veger i Øvre Sjusjøåsen er heller ikke plassert i tråd med denne utgåtte planen. Det er således planfaglig begrunnet, som i høringsutkastet, å legge kommunedelplanen til grunn i stedet for den utgåtte hytteplanen fra 70-åra.

Gjertrude og Per Forslagstillers kommentar: Irgens, 14.09.09, Saksnr. 08 / 1036, Tas delvis til følge med følgende kommentar: Dok 19 1. Antall enheter reduseres med 4 ift høringsutkastet. 2. Bestemmelsene for friluftsområdene ivaretar tilbakeføring av naturlig terreng og stedegen vegetasjon. 3. Arbeidstidsbestemmelser dekkes av lovverk utenfor plan- og bygningsloven. 4. Planen ivaretar hyttebygging på tomter med terrengfall på inntil 1:4. Med tanke på antall enheter og hensiktsmessigheten ser vi det som et overordnet ønske å bygge mer bærekraftig enn det som har vært vanlig tidligere. Norefjell Vest delen av planen mellom Øvre og Nedre Sjusjøåsen og Svarttjernfeltet ivaretar intensjonene i kommunedelplanen om en ny og mer bærekraftig utbygging, godkjent av Miljøverndepartementet i 2006. Reguleringsplanen bygger for dette området på bestemmelser mhp tetthet og antall enheter nedfelt i kommunedelplanen. Reguleringen av Håkon Strands område i syd dekkes ikke av kommunedelplanen og ivaretar kommuneplanens bestemmelser. 5. Det er lagt opp til mulighet for underetasje på brattere tomter og detaljert kontroll med hensyn på terrengtilpasning i bestemmelsene. 6. Konsekvensene for naturmiljøet er utredet i Risiko og Sårbarhetsanalyse som konkluderer som følger:

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 14 Planconsult AS

• Tiltaket berører ingen registrerte verneverdige forekomster innen plante- og dyreliv. • Planen legger opp til vegetasjonsbevaring i friluftsområdene og inne på enkelthyttetomter for å sikre best mulig naturmiljøkvalitet. • Overflatevann fra tak og veier/plasser bringes tilbake til naturen • Bestemmelsene sikrer at vegfyllinger og skjæringer vist på plankartet påføres stedlige masser for å gi naturpreg • Kjølas elveleie som grenser til planområdets friluftsområde i øst ligger over 170 meter fra nærmeste hyttetomt og vil ikke bli berørt. • I henhold til kommunedelplanens bestemmelser legges hyttene i minimum 50 meters avstand fra vannene i området og det er innregulert at kantvegetasjonen langs disse skal bevares. • Myrområdene holdes fri for bebyggelse og veier bortsatt fra at hovedatkomstveien krysser en myr på en mindre strekning i overgangen fra Strands eiendom til Norefjell Vest-området…..

7. Skiløypa på toppen av åsen mot Svarttjernfeltet er tatt ut av planforslaget i samråd med planavdelingen.

Knut Wangberg, Forslagstillers kommentar: 31.08.09, Saksnr. 08 Tas til følge med følgende kommentar: / 1036, Dok 17 Gjeldende planstatus defineres av kommunedelplanen. Den gamle disposisjonsplanen for Øvre Sjusjøåsen (Hytteplan Gnr.143, bnr. 4, 5, 7 Sigdal kommune i målestokk 1:2600) har i dag ingen planjuridisk hjemmel i Plan- og bygningsloven. Hytter og veger i Øvre Sjusjøåsen er heller ikke plassert i tråd med denne utgåtte planen. Det er således planfaglig begrunnet, som i høringsutkastet, å legge kommunedelplanen til grunn i stedet for den utgåtte hytteplanen fra 70-åra.

Tiltakshaver ønsker med bakgrunn i flere henvendelser i forbindelse med høringen av planforslaget å imøtekomme hytteiernes ønske om at arealet som dekkes av den gamle hytteplanen ikke berøres av Norefjell Vest utbyggingen. Etter høring er plangrensen mot Øvre Sjusjøåsen derfor flyttet sørover og østover og lagt i den gamle hytteplanens grense slik hytteeierne ber om. De omtalte privatrettslige avtaler berøres derved ikke. Tomtene 89, 90 og 91 er som følge av dette tatt ut av planforslaget samtidig som Feltene F2 og F4 lengst i nord er omarbeidet i sin detaljutforming for å unngå å berøre hytteeierne i Øvre Sjusjøåsen feltets område.

Hytteforeningene Forslagstillers kommentar: Norefjell Vest, v/ Tasdelvis til følge med følgende kommentar: Ståle Engen, Saksnr. 08 / 1036, Dok 16 Hytteforeningen gir inntrykk av at deres uttalelse i forbindelse med varsling overhodet ikke er hensyntatt. Dette anser vi som en særdeles skuffende, overdrevet og misvisende påstand. Endringene og forbedringene i planen siden varsling er omfattende og forholdet til hytteforeningens tidligere uttalelser er godt dokumentert i plansaken.

Foreningen ser i sin uttallelse fremdeles bort ifra de formelle planjuridiske overordnede arealplaner og vedtak om total bærekraftig arealplanlegging og hyttebygging i fjellet som kommunen og tiltakshavere forholder seg til. Foreningens skriv omfatter samtidig en rekke faktafeil om vesentlige detaljerte planjuridiske forhold som forkludrer de gode intensjoner og høye kvaliteter ved planforslagets bærekraftige grep.

I sin uttalelse ved denne høring roser Fylkesmannen reguleringsplanens hovedgrep og foreslår en del mindre forbedringer som nå er ivaretatt. Heller ikke Fylkeskommunen eller vegvesenet har merknader. Disse er selve vaktbikkjene som skal kvalitetsikre at lokale politikere i kommunen følger opp samfunnsnyttig

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 15 Planconsult AS

arealplanlegging i henhold til vedtatte nasjonale mål og interesser. Vi kan vanskelig se at hytteforeningens særdeles egeninteresseorinterte uttalelse full av faglig forkludring og misvisende påstander om kvaliteter bør veie særlig tungt. Vi vil allikevel kommentere følgende:

Med tanke på foreningens hovedankepunkt om antall enheter og tettheten ser vi det som et klart overordnet ønske fra Miljøverndepartementet, fylkesmannen, Fylkeskommunen og kommunen å bygge mer bærekraftig enn det som har vært vanlig tidligere. Dette for å ta bedre vare på våre arealressurser i fjellet og forbedre kommunens utbytte av hyttebygging. Norefjell Vest delen av planen mellom Øvre og Nedre Sjusjøåsen og Svarttjernfeltet/Rakketjernfeltet ivaretar intensjonene i kommunedelplanen om en ny og mer bærekraftig utbygging, godkjent av Miljøverndepartementet i 2006. Reguleringsplanen bygger for dette området på bestemmelser mhp tetthet og antall enheter nedfelt i kommunedelplanen. Reguleringen av Håkon Strands Rakketjernområde i syd ivaretar kommuneplanens bestemmelser. Foreningens påstander og hovedankepunkt er misvisende og faglig sett overser disse påstander overordnede vedtatte mål.

Kommunedelplanen angir 200 fritidsboligenheter. Det er misvisende av foreningen og si at kommunedelplanen la opp til ”vertikaltdelte tomannshytter i konsentererte tun noe som ville resultert i større friarelaer”: Stikk i strid med hytteforeningens påstand øker friarealene i forhold til kommunedelplanen som følge av denne reguleringsplans bærekraftige hovedgrep. Dette som følge av at flere kilometer med veier i kommunedelplanen F8-F19 ikke gjennomføres. For øvrig er utbyggingsareal og derved friluftsareal i området de samme som i kommunedelplanen som følge av reguleringsplanens utforming.

Kommunedelplanens illustrasjoner ( som for øvrig ikke er juridisk bindende ), la opp til ca. 120 frittliggende hytter i konsentrerte tun og ca. 80 frittliggende vanlige Sigdalshytter hvorav ca. 60 lå i feltene vest for Sjusjøåsen! Det følger av dette at kommunedelplanenens illustrasjon viste ca.140 frittliggende enheter i planområdet, mens høringsforslaget innebar 150 hyttetomter for frittliggende hytter hvorav 50 som kan bebygges med tomannsboliger med volum og størrelse som en vanlig hytte. Dette reduseres nå til 146 tomter. Foreningens argumentasjon er således grunnløst misvisende, eventuelt misforstått.

Det er også misvisende når hytteforeningen skriver at ”terrengarealforbruket økes i forhold til kommunedelplanen”. Foreningen kan ikke ha satt seg inn i realitetene som er godt dokumentert i saken: Faktum er at terrengforbruket til veier er redusert med ca. 15% i forhold til kommunedelplanen og reduseres ytterligere ved den omarbeidelse av F2 som nå er utført. Faktum er også at terrengarealforbruket til hyttene, totalt ca. 178 dekar i reguleringsplanen ved høring var det samme som i kommunedelplanen og nå reduseres med noen dekar siden fire frittliggende tomter er fjernet i planen etter offentlig ettersyn.

Turmulighetene i området vil selvsagt forandres, men samtidig forbedres gjennom økt tilgjengelighet og tilgjengelighet i området for alle mennesker.

Det faktum at alle disse ovenevnte feilaktige og misvisende påstandene fra Hytteforeningen munner ut i et slikt spørsmål som ”hvorfor det nå gis kompensasjon for ikke å bygge ut F8-F19 som rammer friluftslivet så hardt”, demonstrerer manglende vilje og forståelse for statens og kommunens mål om at også friluftslivet for allmennheten vil være tjent med bærekraftig og arealeffektiv hyttebygging.

F8-19 vil som følge av reguleringsplanen ikke kunne bygges fordi kommunedelplanens antall enheter er samlet i planområdet. Ved revisjon av kommuneplanen hvor angjeldende område er untatt vil kommunen opprettholde friluftsområdestatusen i dette området som erstatning for kommunedelplanen. Vi finner Hytteforeningens spørsmål om hvem som styrer framtidig utbygging,

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 16 Planconsult AS

ubygger eller kommunen?.. som oppsiktsvekkende. Kommunen har så vidt vi har erfart forholdt seg til det planjuridiske grunnlag i området.

Hytteforeningen hever seg på ny over alle offentlige rammebetingelser og kommunen som planmyndighet når den krever at planens utnyttelse av områdene rundt Oppfløtt og Sjusjøbroren må omarbeides/reduseres pga virkningene for friluftslivet og hvordan det blir seende ut: Tiltakshaver forholder seg til helhetstanken om at friluftslivet i en større sammenheng vil være tjent med denne reguleringsplanen. Fylkesmannens, fylkeskommunens og kommunens uttalelser styrker vår tro. De omfattende bestemmelser med hensyn på arkitektur og utforming/tilpasning som er innarbeidet i forhold til sammenlignbare planer i området gir kommunen et godt verktøy for å sikre kvalitet med tanke på hytteforeningens bekymring rundt hvordan det vil bli seende ut. Kanskje ikke hytteforeningen har tro på det omfattende arbeidet som har pågått med kommunen og fylkesmannen for å sikre en positiv utforming av hytter, veier og friluftsanlegg. Kanskje hytteforeningen av egne interesse bare ønsker å ivareta minst mulig forandring i sin ”private villmarkshage” selv om staten gjennom sitt vedtak og kommunen ber oss planlegge helhetlig og bærekraftig fremtidsrettet for alle.

Til kommentaren om ”Kongen på haugen” / Tomt nr. f 91 har tiltakshaver tatt denne og tomtene f89 og f 90 ut av planen.

Kommentaren om at man overser 100 meters grensen mot vann i strid med regjeringens signaler demonsterer på ny hytteforeningens manglende respekt for Miljøverndepartementets godkjenning av 50 meters grense i kommunedelplanen som dette planforslaget bygger på og forholder seg til.

TVA vil stå for dimensjonering og utbygging av vann og avløp og har under hele planprossessen vært opptatt at vi som planlegggere legger til rette for tilknytning av eksisterende hytter rundt planområdet i vest og nord. Dette vil, ved gjennomføring, være et pre for eksisterende hytter og det totale bærekraftsprinsippet, som trolig ikke ville latt seg gjennomføre uten utbygging av Norefjell vest.

Midt Nett Buskerud, Forslagstillers kommentar: 23.06.09, Saksnr. 08 / 1036, Dok 14 Det tas til etteretning at MNB ikke har spesielle merknader

2.4 Forslagstillers konklusjon etter offentlig ettersyn: Etter merknader ved offentlig ettersyn og planavdelingens supplerende merknader i denne forbindelse er følgende innarbeidet i forhold til høringsutkastet:

1. F2 feltet / syd er redusert og omarbeidet for bedre å ivareta kollens lokale siluett. En tomt i F2 er tatt ut av planen og hovedvegen V 03 er flyttet til østsida i tråd med fylkesmannens anvisning etter befaring på stedet for å gi redusert terrenginngrep og grønn åsprofil. 2. For å unngå å berøre hytteeierne i Øvre Sjusjøåsen feltets område er tomtene 89, 90 og 91 tatt ut av planforslaget samtidig som Feltene F2 og F4 lengst i nord er omarbeidet i sin detaljutforming. Samlet er 4 tomter tatt ut av planforslaget som følge av pkt.1 og 2. 3. Det er, etter merknad fra planavdelingen, innregulert 3 trasemuligheter for etablering av sykkelsti som gir forbindelse mellom Tempelseter og Djupsjøområdene gjennom planområdet. Jf. sykkelstiforbindelser fra Nedre Sjusjøåsveien til stikkvei Sv07 syd for felt F1 syd (ca..40 meter/stigning ca.5m) og fra sydenden av Svartjernveien over Oppfløtt til Stikkvei Sv21, Felt K1 nord (ca. 100 meter, stigning ca.0m) og en forbindelse fra vegnettet i K2 feltet til vegen i Rakketjernåsen.

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 17 Planconsult AS

4. Det er, etter merknad fra planavdelingen, tatt inn en bestemmelse som regulerer avtale om gjennomføring av fellestiltak. 5. Bestemmelsene for byggehøyde er etter avklaring med Fylkesmannen og kommunen omarbeidet fra gesimshøyde til mønehøyde for å gi kommunen nødvendig kontroll med enhetlig kvalitet i hyttefeltene gjennom sin praktiserte byggesaksbehandling: Tre områdekategorier får særegen mønehøydebegrensing: K1 og K2 (7m), F2 syd (5,7m) og resten av planområdet (6,3m). 6. Det er tatt inn i bestemmelsene krav om at hovedløypa skal være lagt om før utbygging av K2 feltet og krav om planfri kryssing av vei. 7. Det er tatt inn i bestemmelsene byggegrenseavstand mot bekk og at det ikke er tillatt å bygge på myr. Videre er en del mindre justeringer av bestemmelsenes formuleringer utført i tråd med Fylkesmannens krav. 8. Byggegrenser på enkelttomtene t14, f71, f72 og f14 er justert mot myrområdene da dette manglet ved høring. 9. Tilbringer løyper på åsen langs Svartjernfeltet og fra T-feltene fra sør er tatt ut. 10. Servicevegen langs myra til Burahytta er tatt ut av planen.

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 18 Planconsult AS

3 PLANTILTAKET

3.1 Planforslaget Av planområdets ca. 918,3 daa, utgjør ca. 239,1 daa utbyggingsområder for fritidsboliger, ca. 628,8 daa friluftsområder og ca. 50,4 daa veier, (Kfr. Arealtabell, pkt. 3.1.3)

3.1.1 Avgrensing av området Området ligger for det meste inneklemt mellom eksisterende hytteområder på alle sider, bortsett fra nederst mot sydvest. Planområdet er avgrenset mot tilstøtende regulerte hytteområder og i sydvest er det avgrenset i tråd med felt h13 i kommuneplanen.

Planforslaget er vist i Bilag 1 og er basert på innledende føringer diskutert i oppstartsmøte med kommunen og forhåndskonferanse med fylkesmannen i Buskerud samt etterpåfølgende justeringer som følge av offentlig ettersyn.

3.1.2 Hovedgrep Planen baser seg i hovedtrekk på følgende:

◊ Kommuneplanen og Kommunedelplan for Norefjell Vest ◊ Tilpasning til overordnede åssilhuetter og koller / bevaring av disse ◊ Unngå veier og hytter i myrområdene ◊ Tilpasse byggegrense 50 meter fra vann og elv som angitt i kommunedelplanen for Norefjell Vest av 2006 ◊ Ivareta overordnede grønne forbindelser gjennom området ◊ Feltene F8-F19 i Kommunedelplanen for Norefjell Vest med tilhørende vegsystem vest for Sjusjøåsen foreslås flyttet/innarbeidet inn i planområdet mellom Sjusjøen og Svarttjernfeltet i tråd med anbefaling fra fylkesmannen. ◊ Hovedatkomstvei tas fra Djupsjøveien litt øst for kraftlinja med utgangspunkt i eksisterende skogssti/veg. Hovedatkomstveisystemet fra sør ender blindt, uten forbindelse til Tempelseterveisystemet. 18 av tomtene lengst i nord får blind atkomst fra Bjertnesseterveien. ◊ Prinsippet i KDP for Norefjell Vest med hyttegrupper med egne blinde stikkveier og med grønne forbindelser mellom gruppene er opprettholdt. Veisystemet er planlagt med hovedvekt på å anlegge avløp i/langs vegene og å redusere inngrep i naturen og friluftsområdene utover nødvendig tilknytning til eksisterende anlegg (f.eks v/Buratjern nederst i området). Avløp og vannforsyning knyttes til TVA. ◊ For Norefjell Vest / Haugen og Moen: Tilsvarende utbyggingsareal (ca. 177 daa) og antall enheter som i KDP Norefjell Vest (200). Tomtegrenser er innregulert. ◊ For Norefjell Vest er det vist 146 tomter hvorav 50 gis mulighet for å bebygges med 2 vertikaltdelte enheter i ca. halv størrelse. Tomtene varierer her fra ca.1-1,4 daa. For H13 (ca. 65 daa) i syd ved Djupsjøvegen er det vist 30 tomter (ca. 2-2,4 da) for tunbebyggelse tilsvarende Rakketjernåsen Hyttefelt som er under utbygging. ◊ Planavgrensing mot tilstøtende hytteområder i nord, øst, sør og vest.

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 19 Planconsult AS

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 20 Planconsult AS

3.1.3 Reguleringsformål og Arealer

Området reguleres til:

Byggeområder (PBL §25, 1.ledd nr.1): - Område for fritidsbebyggelse (Frittliggende - F) - Område for fritidsbebyggelse (Frittliggende/Vertikaltdelt - K) - Område for fritidsbebyggelse (Tunbebyggelse - T)

Spesialområder (PBL §25, 1.ledd nr.6): - Privat veg (V) - Friluftsområde (SF) - Friluftsområde i sjø og vassdrag (SFV) - Frisiktsone ved veg

Arealbruken fordeler seg som følger:

REGULERINGSPLAN FOR NOREFJELL VEST - SVARTTJERN / RAKKETJERN – Arealoversikt

Maks Areal.pr. FELT / AREALBRUK AREAL(Daa) ANT.TOMTER. Enheter tomt F1 / Fritidsbolig - frittliggende 31,6 28 28 1,1 F2 / Fritidsbolig - frittliggende 23,8 20 20 1,2 F3 / Fritidsbolig - frittliggende 36,0 30 30 1,2 F4 / Fritidsbolig - frittliggende 22,5 18 18 1,3 SUM Fritidsbolig - Frittliggende 113,9 96 96 1,2 K1 / Fritidsbolig - frittliggende / 2 enheter. 40,2 35 70 1,1 K2 / Fritidsbolig - frittliggende / 2 enheter. 20,0 15 30 1,3 SUM Fritidsbolig - Frittl./Vertikaltd. 60,2 50 100 1,2 SUM NOREFJELL VEST 174,1 146 196 1,2

T1 Fritidsbolig / Tun 23,8 11 11 2,2 T2 Fritidsbolig / Tun 41,2 19 19 2,2 SUM Fritidsbolig / Tun (H13) 65,0 30 30 2,2

SUM Byggeområder 239,1 176 226 1,4

SF1 Spesialomr./ Friluftsområde 600,4 SFV1 - 3 Spesialomr./ Friluftsområde i sjø og vassdrag 28,4 SUM Spesialområder / Friluftsområder 628,8

V1 Spesialomr. / Privatvei 44,8 V2 Spesialomr. / Privatvei 5,6 SUM Spesialomr. / Privatvei 50,4

SUM PLANOMRÅDE 918,3 176 226 1,4

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 21 Planconsult AS

3.1.4 Atkomst og vegsystem

Hovedatkomst til planområdet skjer fra Djupsjøvegen omtrent der Noreledningen kraftlinje krysser vegen. Herfra fordeles trafikken via en hovedatkomstvei som ender blindt inne i området og fra denne via mindre stikkveier til atskilte hyttegrender i varierende størrelse fra 5-20 tomter med grønne forbindelser mellom. En stikkvei fra Bjertnessetervegen, betjener tre hyttegrender (Felt F4) med til sammen 18 tomter i nord.

Djupsjøvegen er en privat vei fra Rv 7/Noresund frem til Tempelsetervegen som gir forbindelse til rv.287 i Eggedal Sentrum. Djupsjøvegen eies av Venås fram til kommunegrensa mellom Krødsherad og Sigdal, mens Djupsjøveien veilag (grunneiere i Sigdal) eier vegen videre mot Eggedal. Vegen går på Djupsjøens nordende.

Planforslaget stiller i tråd med kommunedelplanens bestemmelser rekkefølgekrav om at plan for utbedring av krysset Rv.287/Tempelsetervegen i Eggedal sentrum skal være godkjent før det gis tillatelse til utbygging i planområdet (Kfr. § 4.1 c).

Beskrivelse av det planlagte vegsystemet er gitt i Bilag 5: Vegene er etter samråd med kommunen planlagt i henhold til skogsbilvegstandard med stigningsforhold ca.12%, vegbredde 4m på hovedatkomstveier og 3m på stikkveier. Det er lagt vekt på å oppnå maksimal terrengtilpasning av veier (Skjæringer fyllinger er vist på plankartet). Vegene er dimensjonert for brann-, renovasjons- og brøytekjøretøyer.

3.1.5 Landskapstilpasning

I tråd med kommunedelplanens prinsipp for byggesoner, er det vektlagt å redusere fjernvirkningen fra høgfjellet og områdene øst for Kjøla ved å plassere hovedtyngden av bebyggelsen nede i landskapsrommet bak den fremtredende og skjermende nord- sydgående åskammen mot Høgfjellet i øst samt å opprettholde fremtredende lokale koller i landskapet. Samtidig å legge bebyggelsen lavt og lite fremtredende med tanke på eventuell fjernvirkningen fra bygda og høgfjellet.

Flyttingen av Feltene F8 -19 i gjeldende kommunedelplan inn i planområdet (jf. Kap.4, pkt. 4.2 ) er et vesentlig grep som også gir en gevinst med tanke på landskapstilpasning, ikke minst med hensyn til fjernvirkningen fra Tempelseterveien/Gamleseterveien.

Kommunen/fylkesmannen har etter varsling bedt om at planforslaget sikrer at ingen hytter plasseres i terreng som er brattere enn 1:4. Dette er innarbeidet i bestemmelsenes §5. For å sikre optimal plassering, er dessuten samtlige hyttetomter stukket ut i marka av et oppmålingsfirma og med basis i befaringer er tomteplasseringene og vegsystemet justert i forhold til varslingsskissen: En rekke tomter med tilhørende atkomstveger er på denne basis flyttet til slakere terreng for å gi optimal terrengtilpasning.

Etter varsling har kommunen etter samråd med fylkesmannen dessuten bedt om at områdene rundt myra sør for Buratjern, som er avsatt i kommunedelplanen som byggesoner nedlegges og at hyttebebyggelsen flyttes vekk fra myrområdene. Dette har medført at K2- feltet er flyttet vekk fra myra og antall tomter i dette feltet er redusert. Som konsekvens er et ca. 150 meter bredt belte inklusive myrområdet mellom elva Kjøla og hytteområdet K1 og K2 tatt inn i planforslaget som friluftsområde med bestemmelser om bevaring av skogen og kantvegetasjonen langs elva for å sikre landskapsmessige hensyn.

Etter offentlig ettersyn er F2 feltet / syd i respons til Fylkesmannens innsigelse redusert og omarbeidet for bedre å ivareta den lokale opplevelsen av kollens siluett. En tomt i F2 er tatt

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 22 Planconsult AS

ut av planen og hovedvegen V 03 er flyttet til østsida i tråd med fylkesmannens anvisning etter befaring på stedet for å gi redusert terrenginngrep og grønn åsprofil. For å unngå å berøre hytteeierne i Øvre Sjusjøåsen feltets område er dessuten tomtene 89, 90 og 91 tatt ut av planforslaget samtidig som Feltene F2 og F4 lengst i nord er omarbeidet i sin detaljutforming. Dette gir, ved siden av en større grønn buffersone mot eksisterende hytter, en redusert lokal virkning på landskapet i ytterkant av Øvre Sjusjøåsen.

Med tanke på opplevelsen av de nye hyttetomtene fra bygda og høgfjellet, er det etter anmodning fra kommunen / fylkesmannen etter varsling utført landskapsanalyse av fjernvirkningen (jf. Bilag 4): Denne konkluderer som følger:

• ”Planområdet ligger i sin helhet skjult av terrenget nedover i hoveddalen med tanke på innsyn og siluettvirkning fra bygda, herunder fra Nedre Eggedal og Eggedal sentrum.

• Med den nye avgrensingen av feltene K2 og F2, etter varsling, vil tiltaket ha liten innvirkning på dagens visuelle opplevelse fra viktige løyper på fjellet og fra toppen av skianlegget ved Tempelseter i forhold til i dag.

• De nye hyttetomtene i Norefjell Vestområdet – herunder feltene F2, K2 og K1/tomtene k1-k5 - ligger i sin helhet avskjermet av terrenget mot innsyn fra Tempelseterveien /Gamleseterveien og Djupsjøveien.

• At de nordligste deler av kommunedelplanens felt F8-19 er flyttet opp i planområdet bidrar til ikke å gi noen fjernvirkning fra Tempelseterveien / Gamleseterveien.”

Bestemmelsenes § 5.3 og 7.3 omfatter bevaring av vegetasjon på tomter og i friluftsområdene rundt som vil gi miljøkvalitet og bidra til å skjerme mot vind samt dempe innsyn og eventuell lokal siluettvirkning inne i området. I friluftsområder som grenser til friluftsområde i sjø og vassdrag skal et 10m bredt kantvegetasjonsbelte fra formålsgrensen/vannkanten bevares.

På grunn av den varierte topografien med både flatt, slakt og bratt terreng i byggesonene, er det lagt til rette for utbygging av varierte hyttetyper som frittliggende, tun eller vertikaltdelte enheter. For å sikre enhetlig preg i hyttefeltene, har kommunen i samråd med fylkesmannen etter offentlig ettersyn, etter en totalvurdering av byggehøyder og terrengtilpasning/virkning, bedt om en endring som innebærer at tre områder får særegen byggehøydebegrensing: K1 og K2 (7m), F2 syd (5,7m) og resten av planområdet (6,3m), (Jf.reg.best § 5.1 (e. )

Med tanke på bebyggelsens terrengtilpasning sier § 6.1 g) blant annet.:

”Bebyggelsen skal legges lavest mulig i terrenget. Terrengfallet rundt hovedhytte skal ikke overstige 1:4.

For bygninger uten underetasje skal summen av oppfylling og nedsenkning av terreng ikke avvike mer enn til sammen 1,5 m fra opprinnelig terrengnivå. Grunnmur og/eller pilarer for slike bygninger og terrasser skal i gjennomsnitt ikke være høyere enn 50 cm, og ingen steder høyere enn 1,0 m.

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 23 Planconsult AS

3.1.6 Bebyggelsen

Det er som hovedgrep planlagt grupper med hytter med friluftsområder i mellom. Dette er en bebyggelsesform som er tilpasset til kommunedelplanens hovedgrep og i sympati med det til dels kuperte og varierte landskapet her og ivaretar allmen tilgjengelighet gjennom området.

Som følge av offentlig ettersyn er 4 tomter tatt ut av planforslaget i Norefjell Vest. Planen viser etter dette146 tomter på ca. 1-1,4 daa i Norefjell Vest og 30 tuntomter på ca. 2-2,4 daa i h13 feltet i kommuneplanen.

Forholdet mellom kommunedelplanens og planforslagets byggesoner, som konsekvens av fylkesmannens og kommunens føringer for dispensering fra kommunedelplanen, er vist i figuren under pkt. 4.2. For å oppnå en gunstig bærekraftig og landskapsmessig effekt av å flytte ca. 60 enheter fra feltene F8-F19 i kommunedelplanen inn i planområdet, innebærer forslaget at 96 av kommunedelplanens 200 enheter kan bygges som vertikaltdelte to plans enheter i ca. halv størrelse pr. enhet eller som 46 tradisjonelle hytter. Utbyggingen innebærer etter dette 146 – 196 enheter + 30 enheter i kommuneplanens område H13 i syd som er angitt med 35 enheter i denne. Bygningsvolumet i Norefjell Vest vil etter dette prinsippet uansett utbygging av 196 eller 146 enheter, volummesig, tilsvare ca. 146 tradisjonelle Sigdalshytter i området med god avstand mellom hyttebebyggelsen sammenlignet med den tette utbyggingsformen i byggeområdene som kommunedelplanens illustrasjoner viser. Søndre del (kommuneplanens H13) vil i tillegg omfatte 30 tunhytter tilsvarende Rakketjernåsenfeltet.

Det er innarbeidet bestemmelser for begrensing av hyttestørrelser i henhold til kommunens krav for grad av utnytting/mønehøyder/murhøyder/etasjer og miljøtilpasset bebyggelse blant annet med estetiske krav til møneretning/takvinkel, torv/tretak og lyse farger. Bestemmelsene angir dessuten parkering pr. tomt samt krav til bevaring av trær og forbud mot flaggstenger, gjerder og oppvarma avkjørsler, jf. §5.

Maksimalt tillatt grad av utnytting inklusive parkering pr. tomt er 230 kvm BRA ved utbygging av 1 enhet pr.tomt og 300 kvm BRA pr.tomt ved alternativ utbygging av 2 vertikaltdelte enheter pr. tomt og 400 kvm BRA pr.tuntomt som sum av alle bygninger og p-plasser på tomta, hvorav uthus og/eller anneks kan oppføres som egen (egne) bygning(er) som ikke overstiger 30kvm BRA per enhet. I grad av utnytting pr. tomt inngår parkeringsareal med 36kvm (2p) ved utbygging av 1 enhet og 72kvm(4p) ved utbygging av 2 vertikalt delte enheter. Parkeringsarealet tillates helt eller delvis overbygget med carport / garasje.

3.1.7 Friluftsområder

Friluftsområdene utgjør samlet ca. 629 da eller ca. to tredeler av planområdet og skal i henhold til bestemmelsenes §6.3 være ”åpent tilgjengelig for allmennhetens friluftsliv. Naturlig vegetasjon og terreng skal beholdes. Skogskjøtsel etc. som styrker områdets rekreasjonskvalitet er tillatt.

Innen skogsskjøtsel tillates ikke flatehogst eller hogging mer en 2 daa, men gjennomhogst og rydding/tynning kan utføres.

Det er tillatt å gjøre nødvendige, enkle tiltak for å legge til rette for skiløyper, turstier og rasteplasser. En enkel gangsti kan opparbeides langs elvekant. Det kan også gjøres enklere tilretteleggingstiltak for egnede fiskeplasser og brygger som kan benyttes av allmennheten.

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 24 Planconsult AS

Hovedskiløype er angitt på plankartet med egen signatur. Skiløyper skal legges slik at de i minst mulig grad krysser veger og andre trafikkområder. Der kryssing av hovedveg (V 01) skjer, skal dette være via planfritt kryssningspunkt via undergang eller løypebro. Omlegging av hovedløypa sør for Buretjern skal være gjennomført før det gis rammetillatelse for Felt K2.

Sykkelstforbindelser kan anlegges som vist med egen signatur på plankartet og bør i størst mulig grad samordnes med skiløyper. Motorisert ferdsel er ikke tillatt.

Plassering av campingvogner er ikke tillatt innenfor friluftsområdet. I området er det ikke tillatt å drive virksomhet eller oppføre bygg/anlegg som er til hinder for områdets bruk som friluftsområde.

I ytterkant av friluftsområdene, langs vei, er det tillatt å etablere samlestasjon(er) for avfall / kildesortering med en bygning på inntil BYA=10 kvm pr. stasjon. Eventuelle containere skal ha et tiltalende utseende ved innbygning eller skjerming med vegetasjon.

I friluftsområdene i sjø og vassdrag (Sjusjøen, Sjusjøbroren og Svarttjern) er det i henhold til bestemmelsenes §6.4 ikke tillatt med fast fortøyningsplass for båt eller å drive virksomhet eller oppføre anlegg som er til hinder for områdets bruk som friluftsområde.

3.1.8 Elektrisitet I følge kommunen er det tilstrekkelig kapasitet for strømforsyning for tiltaket. Det er foreløpig ikke utarbeidet plan for el.forsyning.

3.1.9 Vann- og avløp Hyttene i området vest og nord for planområdet har i dag dels private og dels felles vannløsninger basert på brønner. Avløp løses i dag for det meste lokalt, med tette tanker, basseng og naturbaserte rensemetoder.

Planområdet får på lik linje med Rakketjernfeltet i sør og Svarttjernfeltet i nord felles vann- og avløpsløsning knyttet til Tempelseter Vann- og Avløp (TVA). Krav til vannforsyningsplan (jf. T-1450,kap.7) og utførelse av VA- anlegg er tatt inn i reguleringsbestemmelsene §4.1 b) og c) og §4.4.

Prinsippene for teknisk infrastruktur er beskrevet i eget notat fra TVA og innsendt som grunnlag reguleringsplanen.

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 25 Planconsult AS

4 FORHOLDET TIL OVERORDNEDE PLANER

4.1 Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for verna vassdrag Vassdragene i området inngår i Norefjellvassdragene, som er vernet i henhold til RPR for verna vassdrag. Vernet medfører ikke at området som helhet er vernet, men at vassdragsnaturen bør få utvikle seg på mest mulig naturlig vis. I reguleringsplanen er dette tatt hensyn til med blant annet bestemmelser om bevaring av 10 meters belte med kantvegetasjon og 50 meter byggegrenser mot vann i tråd med kommunedelplanens bestemmelser og retningslinjer.

4.2 Kommuneplanen og Kommunedelplan for Norefjell Vest Den sørlige delen av planområdet omfatter felt H13 i Sigdal kommuneplan som angir inntil 35 enheter. Nordre delen av planområdet er untatt fra gjeldende kommuneplan og håndtert i Kommunedelplanen for Norefjell Vest som angir inntil 200 nye enheter på ca. 177 daa byggesoner utenfor eksisterende områder. Kommunedelplanen ble godkjent av Miljøverndepartementet den 24.10.2005 og redigert digitalt av kommunen i henhold til godkjenningsvedtaket ved plankart, retningslinjer og bestemmelser, datert den 13.01.2006.

Utdrag av gjeldende kommuneplan (tv) og Kommunedelplan for Norefjell Vest (th) Ca .planområdet med lilla stiplet strek.

I tråd med fylkesmannens anbefalinger før igangsetting av planarbeidet, er kommunedelplanens Felt F8 – F19 vest for Sjusjøen/Sjusjøåsen flyttet inn i planområdet. Dette for å redusere fjernvirkningen fra Tempelsetervegen og innfrastrukturens inngrep. For eksisterende hytteområder vest for planområdet betyr dette at kommunedelplanens forutsetninger om utbygging rett vest for disse på en ca. 2 km strekning nedlegges samtidig som området øst for disse fortettes ift. kommunedelplanen. Flyttingen av feltene innebærer at størrelsen på areal avsatt til utbyggingsformål for fritidsbebyggelse (ca. 174,1 daa) tilsvarer kommunedelplanens (ca. 177 daa), samtidig som størrelsen på friluftsområdene økes noe som følge av redusert vegformål. Det følger av dette en ønsket dispensering fra

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 26 Planconsult AS

kommunedelplanen jf. Pbl.§7 hva angjelder omdisponering av byggesoner til fordel for en mer samfunnsnyttig og bærekraftig fortetting i planområdet med redusert vegsystem i forhold til kommunedelplanen. Forholdet mellom kommunedelplanens og planforslagets byggesoner i Norefjell Vest- området, som konsekvens av de gitte føringer for dispensering fra kommunedelplanen er vist under. Tegningen viser hvordan F8-F19 er fortettet inn i planområdet og at feltene K19, F5 i kommunedelplanen er flyttet vekk fra myra sør for Burahytta. Videre belyser den hvordan hovedgrepet i kommunedelplanens plassering er etterstrebet og forbedret (Kommunedel- planens byggesoner i lilla og planforslagets i gult):

Kommunedelplanens rekkefølgekrav vedrørende infrastruktur og nytt vegkryss i Eggedal sentrum er innarbeidet i reguleringsbestemmelsene (Jf.§4.1).

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 27 Planconsult AS

5 DAGENS SITUASJON OG NATURGITTE FORUTSETNINGER

5.1 Eksisterende bebyggelse Det er ingen bebyggelse i planområdet. Planområdet omgis av eksisterende hyttebebyggelse: Som nærmeste naboer i øst ligger Svarttjernfeltet og Djupsjølia hyttefelt og i nord og i vest Øvre og Nedre Sjusjøåsen. Rett sørøst for planområdet er Rakketjernfeltet under utbygging.

Fra tilgrensende Svartjernfeltet med typiske frittliggende Sigdalshytter øst for planområdet

Fra tilgrensende Rakketjernfeltet under utbygging med tunbebyggelse sørøst for planområdet

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 28 Planconsult AS

5.2 Dagens naturgitte situasjon

Naturen i området markerer overgangen fra skog til høyfjell med relativt mye myr og flere vann og vassdrag. Planområdet ligger ca. 100 meter lavere enn snaufjellgrensa som går på om lag 950 m.o.h. Naturgeografisk ligger området innenfor ”Buskeruds og Opplands” barskoger som er preget av høytliggende barskog og stedvis store høydeforskjeller mot fjellet.

Ortofoto over området / Planavgrensing i lilla

Det er i følge Direktoratets naturdatabase ikke registrert vernede eller verneverdige naturområder innenfor planområdet.

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 29 Planconsult AS

Ca. planområdet markert med lilla stiplet strek

Området er ikke et leve- eller trekkområde for reinstammen på Norefjell.

Øst for planområdet renner den lille elva Kjøla sydover fra Gammelsetervatnet. Planområdet har en landskapsmessig åpen karakter, og en interessant og variert topografi, med myr, tjern, lokale småkoller og åssider. Øst i planområdet, mellom Sjusjøbroren og Svartjernfeltet, ligger en større åsrygg som en skjermende ”bakvegg” mot fjellet.

Vannene Sjusjøen, Sjusjøbroren og Svartjern reguleres til Spesialområde – friluftsområde i sjø og vassdrag. I tråd med kommunedelplanens bestemmelser og retningslinjer er det innregulert bevaring av 10 m bredt kantvegetasjon og avsatt 50 meters byggegrense langs disse og elva Kjøla.

Planområdet preges av den vanlige vegetasjonstypen blåbærskog. Gran og furu dominerer, men det er også en del lauvskog, hovedsakelig bjørk og noe osp. Søndre deler av planområdet (Strand) er nylig til dels tynnet for skog.

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 30 Planconsult AS

Langs vannene og elva er kantvegetasjonen noe frodigere med løvskog med bjørk som dominerende treslag, men også innslag av rogn, selje og gråor.

Sjusjøbroren Typisk myr- og skogområder/Oppfløtt Kjøla Området har fine sol- og utsiktsforhold.

5.3 Friluftsliv og rekreasjon Planområdet benyttes i vesentlig grad som gjennomfartsområde i forbindelse med turer fra eksisterende hytter til fjellet. Dessuten til generell rekreasjon eller friluftsliv. I ytterkanten av området går det en hovedskiløype fra Nedre Sjusjøåsen via Rakketjernområdet mot nedre og øvre Djupsjøløype og høgfjellet samt en turvei fra Djupsjøveien over Rakketjernåsen og mot Buratjern. Dessuten er det en del usammenhengende tråkk og utydelige stier i området.

Skiløyper (brunt), turløyperi stiplet strek (sort) / Ca. planområde i lilla

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 31 Planconsult AS

6 KONSEKVENSER

6.1 Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) Veilederen for ROS-analyser anbefaler å belyse temaer som helse, naturmiljø, landskap og trafikk- og naturbasert risiko. Hensikten er å finne svakheter i foreslåtte planløsninger med spesielt henblikk på endret risiko og sårbarhet for relevante temaer som valgte løsninger medfører i forhold til i dag. Følgende relevante temaer er vurdert:

6.1.1 Naturmiljø • Tiltaket berører ingen registrerte verneverdige forekomster innen plante- og dyreliv. • Planen legger opp til vegetasjonsbevaring i friluftsområdene og inne på enkelthyttetomter for å sikre best mulig naturmiljøkvalitet. • Overflatevann fra tak og veier/plasser bringes tilbake til naturen • Bestemmelsene sikrer at vegfyllinger og skjæringer vist på plankartet påføres stedlige masser for å gi naturpreg • Kjølas elveleie som grenser til planområdets friluftsområde i øst ligger over 170 meter fra nærmeste hyttetomt og vil ikke bli berørt. • I henhold til kommunedelplanens bestemmelser legges hyttene i minimum 50 meters avstand fra vannene i området og det er innregulert at kantvegetasjonen langs disse skal bevares. • Myrområdene holdes fri for bebyggelse og veier bortsatt fra at hovedatkomstveien krysser en myr på en mindre strekning i overgangen fra Strands eiendom til Norefjell Vest-området. Det samme gjelder serviceveien til pumpeanlegget ovenfor Burahytta.

Vurdering: Tiltaket vil gi liten negativ konsekvens for naturmiljø (0/-).

6.1.2 Forurensing – helse

• Vann- og avløp knyttes til TVA sine anlegg • Renovasjonsanlegg i henhold til kommunens praksis er innarbeidet

Vurdering: Tiltaket vil gi ingen negativ konsekvens med hensyn på forurensing (0).

6.1.3 Landskap

• Med tanke på fjernvirkningen belyser vedlagte landskapsanalyse (Bilag 4) følgende:

° Planområdet ligger i sin helhet skjult av terrenget nedover i hoveddalen med tanke på innsyn og siluettvirkning fra bygda, herunder Nedre Eggedal og Eggedal sentrum.

° Med den nye avgrensingen av feltene K2 og F2, etter varsling, vil tiltaket ha liten innvirkning på den visuelle opplevelsen fra viktige løyper på fjellet og fra toppen av skianlegget ved Tempelseter i forhold til i dag.

° De nye hyttetomtene i Norefjell Vestområdet – herunder feltene F2, K2 og K1/tomtene k1-k5 - ligger i sin helhet avskjermet av terrenget mot innsyn fra Tempelseterveien /Gamleseterveien og Djupsjøveien.

° At de nordligste deler av kommunedelplanens felt F8-19 er flyttet opp i planområdet bidrar til ikke å gi noen fjernvirkning fra Tempelseterveien / Gamleseterveien.

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 32 Planconsult AS

• Myrområdene opprettholdes. • Åssiden nedenfor Nedre Sjusjøåsen utbygges ikke som forutsatt i kommunens kommunedelplan for Norefjell vest. • Brede vegetasjonsskjermer sydvest og øst langs Kjøla er innregulert for å sikre grønt preg og innsyn fra omgivelsene • Bestemmelsene sikrer at hyttene terrengtilpasses på den enkelte tomt innenfor rammene av kommunens krav mhp hellingsgrad, murhøyde rundt hytta og etablering av uteterrasser. • Veiene er planlagt iht kommunens krav til stigningsforhold, skogsbilvegklasse /bredde og med en linjeføring som gir best mulig terrengtilpasning. • Viktige koller inne i planområdet er innregulert i friluftsområdene. • Dagens landskap i byggesoner vil i en viss grad berøres ved utbygging av hytter og veger. Bestemmelsene sikrer imidlertid avbøtende tiltak.

Vurdering: Tiltaket vil gi liten fjernvirkning og konsekvens på landskapet: liten negativ konsekvens (0/-).

6.1.4 Nærmiljø og friluftsliv

• Dagens hovedskiløype er innarbeidet med en viss justering sør for Buratjern og opparbeidelse av planfri kryssing av hovedatkomstvegen. • Dagens turveg fra Djupsjøveien over Rakketjernåsen via myra mot Buratjern er innarbeidet i friluftsområdet langs Kjøla. • Nye gjennomfarts- og turveimuligheter er vist i friluftsområdene og knyttet til hyttevegene. Dette vil gi nye spennende turmuligheter og økt tilgjengelighet for alle både i området og mot høgfjellet. Handicappede og eldre mennesker gis bedret tilgjengelighet. • Dagens generelle preg av uberørt natur i planområdet reduseres med de konsekvenser dette har for naturopplevelsen i området.

Vurdering: Tiltaket vil gi økt tilgjengelighet og gjennomfartsmuligheter i området for alle samtidig som dagens preg av uberørt natur reduseres : liten negativ konsekvens (0/-).

6.1.5 Kulturminner Arkeologisk undersøkelse i området ble utført av Buskerud fylkeskommune i 2007 (Kfr. Bilag 6). Det ble ikke gjort funn. Undersøkelsesplikten i forhold til kulturminnelovens §§ 8 og 9 er dermed oppfylt.

Vurdering: Tiltaket berører ingen registrerte kulturminner: ingen negativ konsekvens (0).

6.1.6 Trafikk-, naturbasert og annen risiko og sikkerhet • Veisystemet i planområdet er med hensyn på trafikksikkerhet planlagt med innregulerte frisiktssoner i vegkryss, planfri kryssing mellom hovedskiløype og den overordnete atkomstvegen (v01), og i henhold til kommunens normaler for stigningsforhold, kurveutvidelser, vegbredder og hastighet.

• Tilknytning til TVA sikrer brannvannsforsyning i området

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 33 Planconsult AS

• Flom i vassdraget antas ikke å være et problem ved at nødvendige hytteavstander og høyder over vassdraget er ivaretatt. Dette gjelder også plassering av veier.

• Hytteområdene i sør er lagt i god avstand (minimum ca. 90 m) fra Noreledningen luftstrekket

• Området er ikke kjent for spesielle rasutsatte områder eller andre naturbaserte risikofarer.

Vurdering: Tiltaket vil ikke være spesielt utsatt for trafikksikkerhetsmessig, naturbasert eller annen risiko for fare: ingen konsekvens (0).

6.2 Sammenstilling av konsekvensene (Risiko- og sårbarhet):

TEMA PLANOMRÅDET

Naturmiljø 0 / -

Forurensing / helse 0

Landskapsbilde 0 / -

Nærmiljø og friluftsliv 0 / -

Kulturminner 0

Trafikk- og naturbasert risiko og sikkerhet 0

SAMLET VURDERING / ROS 0 / -

6.3 Andre konsekvenser

Planforslaget bygger på kommunens hovedintensjon om å skape et nytt satsingsområde for velordnet bærekraftig hyttebygging i Sigdal kommune gjenspeilet i Kommunedelplanen for Norefjell Vest, godkjent av Miljøverndepartementet. Tiltaket vil utover konsekvensene vurdert over således være positivt for kommunens reiselivssatsing og næringsliv.

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 34 Planconsult AS

7 REGULERINGSBESTEMMELSER

Sigdal kommune

Bestemmelser for reguleringsplan Plannr. X Side1 av X FOR NOREFJELL VEST / Svarttjern-Rakketjern Del av Gbnr. 141/1 og 143/4,5,7, Sigdal kommune

Bestemmelsene er vedtatt:

Bestemmelsene er datert: Dato, sist revidert:

§ 1 PLANENS FORMÅL Reguleringsplanen skal legge til rette for utbygging av inntil ca.230 nye fritidsboliger med tilhørende vegsystem frem til den enkelte fritidsbolig, med særlig vekt på tilpasning til områdets naturlige kvaliteter.

§ 2 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med plangrense på plankart datert DATO, sist revidert DATO.

§ 3 REGULERINGSFORMÅL Området reguleres til følgende formål, jfr. Plan- og bygningslovens (PBL) § 25:.

Byggeområder (PBL §25, 1.ledd nr.1): - Område for fritidsbebyggelse (Frittliggende - F) (Sosi kode 150) - Område for fritidsbebyggelse (Frittliggende/vertikaltdelt - K) (Sosi kode 150) - Område for fritidsbebyggelse (Tunbebyggelse - T) (Sosi kode 150)

Spesialområder (PBL §25, 1.ledd nr.6): - Privat veg (Sosi kode 601) - Friluftsområde (Sosi kode 613) - Friluftsområde i sjø og vassdrag (Sosi kode 614) - Frisiktsone ved veg (Sosi kode 640)

§ 4 FELLESBESTEMMELSER Fellesbestemmelsene gjelder for hele planområdet.

§ 4.1 Rekkefølgebestemmelser § 4.1 a) Krav vedrørende vegetasjon Fjerning av vegetasjon (markdekke, busker og trær) er ikke tillatt før det foreligger tillatelse til tiltak, og kan bare gjøres innenfor det området som tillatelsen omfatter.

§ 4.1 b) Krav til veger, vann- og avløpsledninger Før det gis tillatelse til tiltak for trafikkområder og vann- og avløpsledninger skal vannforsyningsplan og tekniske planer for disse godkjennes av kommunen. Så snart anleggsarbeidet er avsluttet, skal terrenget tilrettelegges slik at stedegen vegetasjon raskt skal etablere seg.

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 35 Planconsult AS

§ 4.1 c) Krav til teknisk infrastruktur

Hele planområdet Plan for utbedring av kryss mellom Rv 287 og Tempelsetervegen i Eggedal sentrum til vegnormalstandard skal være godkjent før utbygging i planområdet finner sted.

Før det kan gis tillatelse til tiltak på enkelttomter skal det foreligge plan for planfri kryssing mellom hovedskiløype og hovedveg som angitt på plankartet.

Før det gis tillatelse til tiltak på enkelttomter skal det foreligge avtale mellom kommunen og tiltakshaver som blant annet definerer ansvar for detaljplanlegging og gjennomføring av fellestiltak som eksempelvis sykkelstiforbindelser, ski-/turløyper og utbedring av vegkryss mellom Rv 287 og Tempelsetervegen.

Delområder Før brukstillatelse gis, i de enkelte byggeområdene, må kommunaltekniske og private anlegg som atkomstvei, parkering, vannforsyning, avløpsforhold og renovasjon være bygd, godkjent og satt i drift for det delområde som bygges ut.

§ 4.1 d) Utbyggingsrekkefølge for delområder Feltene skal bygges ut feltvis innenfor hver av kategoriene frittliggende (F), frittliggende/vertikaltdelt (K) og tunbebyggelse (T). Før igangsetting av et nytt felt må utbygging av minst 75 prosent av tomtene i forutgående utbyggingsfelt være igangsatt. Dersom særlige grunner taler for det, kan kommunen godkjenne annen utbyggingsrekkefølge.

§ 4.2 Tomtedeling. Tomtedeling er vist på plankartet.

Der det er ønskelig med vesentlige endringer i den viste tomtedelingen, skal det være vedtatt tomtedelingsplan for delområdet før det gis tillatelse til fradeling av enkelt tomter eller igangsetting av tiltak, jfr. PBL § 28-1 nr.3.

Ved fradeling av enkelttomter kan det for å oppnå bedre tilpasning til terrenget, i henhold til delingsloven §3-2 foretas mindre justeringer av grensene.

§ 4.3 Vegetasjon, terrengbehandling, biologisk mangfold Det skal ikke fjernes mer vegetasjon enn det som er høyst nødvendig for å oppføre bygninger og anlegge veg.

I tilfeller hvor det forekommer utgravde masser, bør disse henlegges på steder der de ikke virker skjemmende. Planering i større utstrekning skal ikke tillates. Ved utbygging skal det skje en fortløpende istandsetting av utearealene.

I friluftsområder som grenser til friluftsområde i sjø og vassdrag skal et 10m bredt kantvegetasjonsbelte fra formålsgrensen/vannkanten bevares.

§ 4.4 Kabler og ledninger. Høyspentlinje, fordelingsnett for strømforsyning og for tele-/tv-/datakommunikasjon, samt vann- og avløpsledninger o.l. skal innenfor planområdet legges i bakken. Traseer for kabler og ledninger skal i størst mulig grad følge vegnettet

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 36 Planconsult AS

§ 4.5 Avkjørsler Plassering av avkjørsler (vist på plankartet med piler) er veiledende, men antallet og fra hvilken veg tomta skal ha adkomst, er bindende. Maksimal tillatt bredde på avkjørsel til hyttetomt er 4 m.

§ 4.6 Kulturminner

4.6 Varsling Dersom det under anleggsarbeid eller annen virksomhet i planområdet framkommer automatisk fredete kulturminner, må arbeidet straks stanses og kulturvernmyndighetene varsles som omtalt i lov om kulturminner §8 2.ledd.

§ 5 BYGGEOMRÅDER. Område for fritidsbebyggelse ( Felt T1 - T2, F1 - F4, K1 - K2)

§ 5.1 a) Arealbruk I området kan oppføres fritidsbebyggelse i form av hytter med tilhørende anlegg. Det tillates ikke inngjerding eller oppført flaggstang og master.

§ 5.1 b) På den enkelte tomt tillates det i Felt T1-T2 oppført tunbebyggelse. I felt F1-F4 tillates oppført en enkelt hytte med tilhørende anneks og/eller uthus. I Felt K1-K2 tillates på den enkelte tomt inntil to fritidsboliger med tilhørende anneks og eller uthus.

§ 5.1 c) Tomtegrenser Tomtegrensene er vist på plankartet. Ved fradeling av enkelttomter kan det for å oppnå bedre tilpasning til terrenget, i henhold til Delingsloven §3-2 foretas mindre justeringer av grensene.

§ 5.1 d) Grad av utnytting Maksimalt tillatt grad av utnytting pr. tomt er 230 kvm BRA ved utbygging av 1 enhet pr.tomt og 300 kvm BRA pr.tomt ved alternativ utbygging av 2 vertikaltdelte enheter pr. tomt og 400 kvm BRA pr.tuntomt som sum av alle bygninger og p-plasser på tomta, hvorav uthus og/eller anneks kan oppføres som egen (egne) bygning(er) som ikke overstiger 30kvm BRA per enhet. I grad av utnytting pr. tomt inngår parkeringsareal med 36kvm (2p) ved utbygging av 1 enhet og 72kvm(4p) ved utbygging av 2 vertikaltdelte enheter. Parkeringsarealet tillates helt eller delvis overbygget med carport / garasje.

§ 5.1 e) Byggehøyder

Felt K1-2: • Bebyggelsen kan ha mønehøyde på inntil 7,0 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng. • Det skal kun etableres underetasje på tomter med skrånet terreng. Det skal ikke være vesentlig behov for fyllinger i bakkant for å etablere underetasje. • Uthus eller anneks kan ha mønehøyde på inntil 5,0 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng.

Felt T1-2 og F1-4: • Bebyggelsen kan ha mønehøyde på inntil 6,3 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng bortsett fra tomtene f41 – f48 (Felt F2 syd) som kan ha mønehøyde på inntil 5,7 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng..

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 37 Planconsult AS

• Det skal kun etableres underetasje på tomter med skrånet terreng. Det skal ikke være vesentlig behov for fyllinger i bakkant for å etablere underetasje. • Uthus eller anneks kan ha mønehøyde på inntil 5,0 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng.

§ 5.1 e) Plassering Hytteplasseringene skal skje innenfor angitte byggegrenser og ikke nærmere Sjusjøen, Sjusjøbroren og Svarttjern enn 50 meter som angitt på plankartet.

Plassering av hytter tillates ikke på myrområder og nærmere bekker enn 5 meter.

Ny bebyggelse for varig opphold skal plasseres minst 4 m fra eiendomsgrensa.

§ 5.1 f) Utforming av bebyggelsen - terrengtilpasning Bebyggelsen skal legges lavest mulig i terrenget. Terrengfallet rundt hovedhytte skal ikke overstige 1:4.

For bygninger med underetasje og atkomst og hovedinngang på oversiden, bør høyden på mur i overkant ikke overstige 50 cm og i nedkant ikke overstige 1,5 meter. Det kan tillates murhøyde i nedkant på 2,4 meter når adkomst og hovedinngang er på nedsiden av hytta eller i spesielle tilfeller av bratt terreng hvor det ved søknad om rammetillatelse foreligger dokumentasjon på at dette gir beste tilpasning i terrenget. Hovedmøneretningen skal legges parallelt med høydekotene og hyttas lengderetning. Tak skal utformes som saltak eller pulttak med takvinkel mellom 20-30 grader. Taktekkingen skal utføres som torvtak eller tretak eller med tilsvarende naturmaterialer som gir en mørk og matt fargevirkning.

Bygningene skal oppføres av tre eventuelt i kombinasjon med stein og skal beises eller males i mørke farger i jordfargeskala. Lyse farger og kontrastfarger godkjennes ikke.

Eventuelle terrasser skal tilpasses hytta og terrenget. Uthus og anneks skal oppføres i samme materialer, farger og med samme formspråk som hytta.

Eventuelle mellomrom mellom pilarer skal tettes til slik at beitedyr ikke kan sette seg fast og slik at mellomrommet får materialer og formspråk tilpasset bygningene.

Kommunen skal ved søknad om tillatelse til tiltak påse en god estetisk utforming tilpasset omgivelsene og basert på bruk av varige materialer.

§ 5.1 g) Parkering Det skal avsettes minst 2 biloppstillingsplasser per fritidsboligenhet. For øvrig gjelder bestemmelsene i den til en hver tid gjeldende kommunale vedtekt til § 69 nr.3 i Plan- og bygningsloven.

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 38 Planconsult AS

§ 6 SPESIALOMRÅDER

§ 6.1 Privat veg § 6.1 a) Arealbruk Området skal brukes til private hoved- og stikkveger med tilhørende grøfter / anlegg.

§ 6.1 b) Vegframføring Veger skal opparbeides med normalprofil som vist på plankartet. Ved opparbeidelse av vegene kan kommunen etter søknad tillate mindre justeringer i vegføringen for å sikre minimale terrenginngrep. Justeringene skal dokumenteres og påføres revidert kart.

§ 6.1 c) Avkjørsel Plassering av avkjørsler til enkelttomter, angitt med pil på plankartet, er veiledende, men antall og fra hvilken veg tomt skal ha adkomst er bindende. Ved justering av avkjøring må det dokumenteres at denne ikke kommer i konflikt med kryss, kurvatur og lignende. Avkjørsel skal oppfylle fysiske krav gitt av vegmyndigheten. Maksimal tillatt bredde på avkjørsel til hyttetomt er 4 m.

§ 6.1 d) Skjæringer / fyllinger og terrengtilpasning Veger skal legges så skånsomt i terrenget som mulig. Det skal utføres minimalt med vegskjæringer og fyllinger, og det skal i størst mulig grad benyttes stedlige masser. Så snart anleggsarbeidet er avsluttet, skal terrenget tilrettelegges slik at stedegen vegetasjon raskere skal etablere seg.

§ 6.2 Frisiktsone ved veg I frisiktsonen skal terrenget planeres og holdes fritt for sikthindrende vegetasjon og gjenstander (herunder parkering) slik at disse ikke rager mer enn 0,5 m over tilstøtende vegers nivå. Enkeltstående oppstammede trær som ikke hindrer sikten kan tillates.

§ 6.3 Friluftsområde Området skal være åpent tilgjengelig for allmennhetens friluftsliv. Naturlig vegetasjon og terreng skal beholdes. Skogskjøtsel etc. som styrker områdets rekreasjonskvalitet er tillatt.

Innen skogsskjøtsel tillates ikke flatehogst eller hogging mer enn 2 daa, men gjennomhogst og rydding/tynning kan utføres. Det er tillatt å gjøre nødvendige, enkle tiltak for å legge til rette for skiløyper, turstier og rasteplasser. En enkel gangsti kan opparbeides langs elvekant. Det kan også gjøres enklere tilretteleggingstiltak for egnede fiskeplasser og brygger som kan benyttes av allmennheten. Hovedskiløype er angitt på plankartet med egen signatur. Skiløyper skal legges slik at de i minst mulig grad krysser veger og andre trafikkområder. Der kryssing av hovedveg (V 01) skjer, skal dette være via planfritt kryssningspunkt via undergang eller løypebro. Omlegging av hovedløype sør for Buretjern skal være gjennomført før det gis rammetillatelse for Felt K2.

Sykkelstforbindelser kan anlegges som vist med egen signatur på plankartet og bør i størst mulig grad samordnes med skiløyper. Motorisert ferdsel er ikke tillatt.

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 39 Planconsult AS

§ 6.4 Friluftsområde i sjø og vassdrag Det er ikke tillatt å benytte området som fast fortøyningsplass for båt. I området er det ikke tillatt å drive virksomhet eller oppføre anlegg som er til hinder for områdets bruk som friluftsområde.

Teknisk sjef Sigdal kommune den

Norefjell Vest (Svartjern-Rakketjern), Sigdal – Reguleringsplan den 28.01.2010 s. 40