Tribunale Di Ferrara PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare ‐ n. 327 / 2017

Tribunale di Ferrara PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

promossa da: Cassa di Risparmio di Cento S.p.A.

contro: Ermea Calzolari Salvaltore Calzolari

N° Gen. Rep. 327/2017 data udienza ex art. 569 c.p.c.: 14/03/2018

Giudice Delle Esecuzioni: Dott. STEFANO GIUSBERTI

Custode Giudiziario: Avv. Maria Letizia Govoni

RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 001 Lotto 002

Esperto alla stima: geometra Michele Cervellati Codice fiscale: CRVMHL65E03A944M Studio in: Via L. Ariosto 6 ‐ 44121 Ferrara Telefono: 0532 761412 Fax: 0532 711612 Email: [email protected]

Pag. 1 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare ‐ n. 327 / 2017

Porzione di fabbricato ad uso civile abitazione al piano terra e piano primo con autorimessa al piano terra ed area cortiliva esclusiva, il tutto sito in Comune di Vigarano Mainarda (FE), Via Cento, 132/1.

Lotto: 001

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: A. Porzione di fabbricato ad uso civile abitazione al piano terra e piano primo con autorimessa al piano terra ed area cortiliva esclusiva, il tutto sito in Comune di Vigarano Mainarda (FE), Via Cento, 132/1.

Quota e tipologia del diritto Quota di 1/2 della piena proprietà di Ermea Calzolari Cod. Fiscale: CLZRME71E51D960L ‐ Residenza: == Stato Civile: == ‐ Regime Patrimoniale: ==. Quota di 1/2 della piena proprietà di Salvatore Calzolari Cod. Fiscale: CLZSVT74R23D960Z ‐ Residenza: == Stato Civile: == ‐ Regime Patrimoniale: ==.

Eventuali comproprietari: ==.

Identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Vigarano Mainarda (FE): Intestazione: Calzolari Ermea nata a Gela il 11/05/1971 C.F. CLZRME71E51D960L, Calzolari Sal‐ vatore nato a Gela il 23/10/1974 C.F. CLZSVT74R23D960Z,

Foglio 29, particella 110, subalterno 4, indirizzo via Cento, 132/1, piano T, Comune di Vigarano Mainarda, categoria C/6, classe 1, consistenza 21 mq., superficie 26 mq., rendita € 66,16

Foglio 29, particella 110, subalterno 3, indirizzo via Cento, 132/1, piano T‐1, Comune di Vigarano Mainarda, categoria A/3, classe 1, consistenza 5 vani, rendita € 361,52

Foglio 29, particella 689, subalterno 1, ente urbano di mq. 00.0050. senza rendita.

Si precisa che i subalterni 3 e 4 derivano dalle originarie particelle 110/1 e 788 (graffiate tra lo‐ ro a seguito di denuncia del 27/06/1987 n. 38236.1/87, le quali erano già vigenti all’impianto meccanografico. Si precisa inoltre che la particella 689 distinta al catasto terreni quali area urbana risulta anche censita al catasto fabbricati alla particella 689 sub 1, quale bene comune non censibile della particella 110.

Agli immobili di cui sopra compete la proporzionale quota di comproprietà ai sensi degli art. 1117 e ss. del C.C., di ogni parte comune pertinenziale, ed in particolare della corte di cui al mapp. 689, il tutto come meglio indicato nei rogiti di provenienza.

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Confini in corpo unico: ragioni Bianchi, ragioni Battaglia, ragion i Piva/Caselli, ovvero.

Conformità catastale: Dal raffronto dello stato dei luoghi con le planimetrie catastali dell'appartamento e dell'auto‐ rimessa sono state riscontrate lievi difformità dimensionali interne. In particolare nell'appartamento, al piano terra, vi sono lievi difformità nella disposizione delle tramezzature tra la sala da pranzo ed il soggiorno. E' presente inoltre un unico ed ampio bagno anzichè due distinti vani antibagno/ingresso e bagno, come indicati in planimetria catastale. Non è presente infine porta di accesso al bagno. Le schede catastali andranno quindi aggiornate mediante presentazione di nuove planimetrie catastali aggiornate con ogni onere ed incombente a carico dell'eventuale aggiudicatario (oneri per l’aggiornamento catastale si stimano in circa €. 2.500,00 oltre iva ed acc.). (Si precisa che gli oneri sono puramente indicativi e comunque ogni maggiore e/o minore onere necessario alla regolarizzazione sarà ad esclusivo carico dell’eventuale aggiudicatario). Dell'incidenza di tale onere ne verrà tenuto conto nella stima e ogni onere, nessuno escluso sa‐ rà a carico dell'eventuale aggiudicatario.

2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA): Caratteristiche zona: centrale normale Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi buoni. Servizi presenti nella zona: ==. Servizi offerti dalla zona: ==. Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Importanti centri limitrofi: ==. Attrazioni paesaggistiche: ==. Attrazioni storiche: ==. Principali collegamenti pubblici: ==. 3. STATO DI POSSESSO: Al momento del sopralluogo l'immobile risultava libero.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: 4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: ==.

4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: ==.

4.1.3 Atti di asservimento urbanistico: ==.

4.1.4 Altre limitazioni d'uso: Servitù di transito sullo stradello riportato in catasto al foglio 29, con il numero 1156, prendendo atto che la parte acquirente dovrà partecipare alle spese di manutenzione di detto stradello, proporzionali diritti ed obblighi in comproprietà ed in condominio, il tutto come meglio indicato nell'atto del Notaio Alessandro Riccioni in data 04/11/2003 al n. rep. 120740 racc. 7154.

In relazione agli immobili in stima sono da intendersi ivi comprese tutte le servitù at‐ tive e passive se ed in quanto presenti, come indicate nei rogiti di provenienza.

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4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: 4.2.1 Iscrizioni: Ipoteca volontaria a favore di Cassa di Risparmio di Cento S.p.A. contro Russotti Gra‐ zia; Derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario; Importo ipoteca €. 166.000,00; Importo capitale €. 83.000,00; Derivante da Atto Notaio Alessandro Riccioni in data 04/11/2003 ai nn. rep. 120741 racc. 7155; Iscritta a Ferrara in data 11/11/2003 ai nn. reg. part. 5112 ed al reg. gen. 23020. La sopra citata ipoteca colpisce i beni per la quota di 1/1 della piena proprietà.

4.2.2 Pignoramenti: Pignoramento a favore di Cassa di Risparmio di Cento S.p.A. contro Calzolari Ermea e Calzolari Salvatore; Derivante da atto esecutivo o cautelare con Atto Giudiziario Ufficiale Giudiziario di Ferrara (FE) in data 14/08/2017 al n. rep. 3300/2017; Trascritto a Ferrara in data 29/08/2017 ai nn. reg. part. 10127 ed al reg. gen. 14615. Il sopra citato pignoramento colpisce i beni per la quota di 1/1 della piena proprietà.

4.2.3 Altre trascrizioni: ==.

4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: ==.

4.3 Misure Penali ==.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: ==. Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: ==. Millesimi di proprietà: ==. Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: ==. Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: ==. Attestazione Prestazione Energetica: ==. Indice di prestazione energetica: ==. Note Indice di prestazione energetica: ==. Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: ==. Avvertenze ulteriori: ==.

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Titolare/Proprietario: Cavenazzi Antonio nato a Vigarano Mainarda (FE) il 01/03/1936, Bandiera Tosca nata a Ferrara (FE) il 22/03/1935, proprietari per la quota di 1/1 della piena proprietà dal 22/01/1981 al 11/06/1998 in forza di atto di compravendita a rogito Notaio Maisto Severo in data 22/01/1981 al n. rep. 47501 racc. 5242, trascritto a Ferrara in data 21/02/1981 al n. reg. part. 2032.

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Titolare/Proprietario: Cavriani Claudio nato a Copparo (FE) il 28/05/1966, Bombonati Sabrina na‐ ta a Ferrara (FE) il 13/07/1968, proprietari per la quota di 1/1 della piena proprietà dal 11/06/1998 al 04/11/2003 in forza di atto di compravendita a rogito Notaio Massimo Minarelli in data 11/06/1998 al n. rep. 146214 racc. 6081, trascritto a Ferrara in data 15/06/1998 al n. reg. part. 5480 reg. gen. 7816.

Titolare/Proprietario: Russotti Grazia nata a Gela (CL) il 28/05/1966, proprietaria per la quota di 1/1 della piena proprietà dal 04/11/2003 al 18/10/2013 in forza di atto di compravendita a rogito Notaio Alessandro Riccioni in data 04/11/2003 al n. rep. 120740 racc. 7154, trascritto a Ferrara in data 11/11/2003 al n. reg. part. 13910 reg. gen. 23019.

Titolare/Proprietario: Calzolari Ermea nata a Gela (CL) il 11/05/1971 c.f. CLZRME71E51D960L, Calzolari Salvatore nato a Gela (CL) il 23/10/1974 c.f. CLZSVT74R23D960Z, proprietari per la quota di 1/2 della piena proprietà ciascuno dal 18/10/2013 ad oggi (attuale proprietà) in forza di De‐ nuncia di successione in morte della Sig.ra Russotti Grazia nata a Gela il 28/09/1948 e deceduta il 18/10/2013, registrata a Ferrara in data 02/10/2014 al n. 2641 vol. 9990, trascritta a Ferrara in da‐ ta 14/11/2014 al n. reg. part. 11175 reg. gen. 15413.

7. PRATICHE EDILIZIE: Concessione onerosa per opere edilizie n°16/80 Prot. 800 del 24/03/1981. Intestazione: Corazza Paolo Fernando. Tipo pratica: Concessione Edilizia. Per lavori: Ristrutturazione di civile abitazione. Rilascio in data 24/03/1981 Prot. 800.

Autorizzazione di Esecuzione opere edilizie Prot. 2933 del 07/06/1982 Intestazione: Canevazzi Antonio e Bandiera Tosca. Tipo pratica: Autorizzazione di esecuzione opere edili. Rilascio in data 07/06/1982 al Prot. 2933.

Dichiarazione di fine lavori. 7028 del 24/10/1984. Intestazione: Canevazzi Antonio. Tipo pratica: Dichiarazione di fine lavori e richiesta permesso di abitabilità. Presentazione in data 24/10/1984 al Prot. 7028.

Permesso di Abitabilità del 22/11/1984 Intestazione: Canevazzi Antonio e Bandiera Tosca Tipo pratica: Autorizzazione di Abitabilità di cui Concessione n. 16/80 del 24/03/1981 e variante n. 2933 del 07/06/1982. Rilascio in data 22/11/1984.

7.1 Conformità edilizia: Dal raffronto dello stato dei luoghi con le pratiche edilizie reperite non si sono riscontrate particolari dif‐ formità ad eccezione di lievi difformità dimensionali interne e lievi difformità nella distribuzione interna dei vani. Le difformità dimensionali sopraindicate sono regolarizzabili ai sensi della vigente normativa e regola‐ menti edilizi, (oneri per la regolarizzazione si stimano in circa €. 7.500,00 oltre iva ed acc.) salvo diversa interpretazione degli uffici tecnici comunali. (Si precisa che gli oneri sono puramente indicativi e comun‐ que ogni maggiore e/o minore onere necessario alla regolarizzazione sarà ad esclusivo carico dell’eventuale aggiudicatario).

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Per quanto riguarda il bagno e l’antibagno posto al piano terra, i luoghi andranno ripristinati sulla base dei titoli edilizi rilasciati, con ogni onere ed incombente, nessuno escluso che sarà comunque a carico dell’eventuale aggiudicatario,salvo diversa interpretazione degli uffici tecnici comunali (oneri non de‐ terminabili che comunque saranno ad esclusivo carico dell’eventuale aggiudicatario). Dell'incidenza di tali oneri ne verrà tenuto conto nella stima e ogni incombente ed onere, nessuno e‐ scluso, sarà comunque a carico dell'eventuale aggiudicatario.

7.2 Conformità urbanistica: Strumento urbanistico Adottato: PRG Vigente, PSC Adottato Note sulla conformità urbanistica:==.

Descrizione: Porzione di fabbricato ad uso civile abitazione al piano terra e piano primo con autorimessa al piano terra ed area cortiliva esclusiva, il tutto sito in Comune di Vigarano Mainarda (FE), Via Cento, 132/1 di cui al punto A

Quota di 1/1 della piena proprietà di Porzione di fabbricato ad uso civile abitazione al piano terra e piano primo con autorimessa al piano terra ed area cortiliva esclusiva, il tutto sito in Comune di Vigarano Mainar‐ da (FE), Via Cento, 132/1.

Il fabbricato nel suo complesso ha le strutture portanti in muratura di laterizio con solai mediani e di coper‐ tura in latero‐cemento. Il coperto è in tegole di laterizio. Le lattonerie sono in lamiera preverniciata. Le pa‐ reti esterne sono intonacate e tinteggiate. L'area cortiliva esclusiva circostante alla porzione di fabbricato in stima è ghiaiata ed i confini non sono ma‐ terializzati da alcun elemento. Al fabbricato si accede dalla via Cento attraverso stradello ghiaiato di accesso.

Porzione di fabbricato ad uso civile abitazione al piano terra e piano primo. La porzione di fabbricato ad uso civile abitazione al piano terra è composto da sala da pranzo, cucina, vano scala e bagno, oltre a tettoia antistante parte del prospetto Est del fabbricato. Al piano primo è composto da vano scala e num. due camere da letto.

Il portoncino di ingresso è in legno con infisso in telaio di alluminio e vetri sul lato esterno. Internamente le pareti ed i soffitti sono intonacati e tinteggiati. Le pareti della cucina hanno il rivestimento in piastrelle di ceramica. Le porte interne sono in legno tamburato mordenzato e con smalto trasparente. Le finestre sono in telaio di legno e vetro con inferriate di sicurezza sul lato esterno. I pavimenti sono in ceramica con battiscopa coordinati. Il pavimento ed i rivestimento del bagno è in ceramica. La tettoia antistante parte del prospetto Est del fabbricato è in struttura metallica con copertura in lastre ondulate di materiale plastico. Il bagno è dotato di tutti gli accessori sanitari (lavabo, bidet, wc, doccia e vasca). Il riscaldamento è autonomo. Per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria vi sono una caldaia ed un boiler collocati nell'autorimessa al piano terra. I termosifoni sono in parte in ghisa ed in parte in alluminio. Impianti elettrico ed idro‐termosanitario sono in parte sottotraccia ed in parte a vista ad un primo esame non risultano conformi, con ogni eventuale adeguamento e relativo rilascio della certificazione di conformi‐ tà a carico dell’eventuale aggiudicatario, con incidenza del pertinente onere già compresa nei valori di sti‐ ma.

Autorimessa al piano terra. L'autorimessa al piano terra è composta da unico vano, accessibile dall'area cortiliva esclusiva.

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L'autorimessa nel suo complesso ha la struttura portante in muratura di laterizio con solaio di copertura in travi in c.a. e tavelloni di laterizio a vista. La copertura è in tegole di laterizio. Le pareti esterne sono in parte intonacate e tinteggiate ed in parte in muratura a faccia a vista. Internamente ha le pareti intonacate e tinteggiate. Il soffitto è in travi in cemento e tavelloni di laterizio a vista. Il pavimento è in cemento lisciato. Il portone di accesso è in legno ad ante con inserto in vetro. L'infisso alla finestratura fissa sovrastante il portone di accesso è in telaio di ferro e vetro. Impianti elettrico ed idro‐termosanitario sono in parte sottotraccia ed in parte a vista ad un primo esame non risultano conformi, con ogni eventuale adeguamento e relativo rilascio della certificazione di conformi‐ tà a carico dell’eventuale aggiudicatario, con incidenza del pertinente onere già compresa nei valori di sti‐ ma.

Stato di uso e conservazione complessivi. Lo stato di conservazione uso e manutenzione è modesto.

Dati di consistenza. La porzione di fabbricato ad uso civile abitazione al piano terra e piano primo ha una superficie al lordo del‐ le murature d'ambito di circa mq. 95,50. L'autorimessa al piano terra ha una superficie al lordo delle murature d'ambito di circa mq. 22,=. La tettoia al piano terra ha una superficie di circa mq. 8,50. L'area cortiliva esclusiva ha una superficie catastale di circa mq. 50,=.

Destinazione Parametro Superficie Coeff. Superficie reale/potenziale equivalente Porzione di fabbrica‐ sup reale lorda 95,50 1,00 95,50 to ad uso civile abita‐ zione al piano terra e piano primo

Autorimessa al piano sup reale lorda 22,00 1,00 22,00 terra

Tettoia al piano terra sup reale lorda 8,50 1,00 8,50

Area cortiliva esclusi‐ sup reale lorda 50,00 1,00 50,00 va

176,00 176,00

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: La stima viene eseguita sulla base della superficie calcolata al lordo delle murature ed in mezze‐ ria di quelle di confine, se presenti. Viene adottato il metodo comparativo per raffronto con beni similari della zona. I valori unitari vengono assunti con riferimento alla ubicazione, tipologia, grado di rifinitura, ve‐ tustà e stato di conservazione e manutenzione. Si è tenuto conto dello stato di occupazione e di utilizzo dell'immobile come descritto in perizia. I valori unitari assunti tengono già conto delle spese per tutte le eventuali regolarizzazioni edili‐

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zie, e catastali, per il costo per certificazione energetica, verifica, adeguamenti funzionali ed o‐ gni eventuale messa a norma degli impianti, che saranno tutti oneri a carico dell'acquirente, nessuno escluso. Nei valori stimati è compresa l’incidenza di tutti gli oneri ed incombenti derivanti dalle normati‐ ve sismiche vigenti. Nei valori di stima si è poi tenuto conto di ogni precisazione meglio specificamente indicata in perizia. Nel valore unitario di stima della abitazione è già compresa l'incidenza del valore delle parti co‐ muni dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 del C.C., compresa l'incidenza delle corti comuni ed ogni altro ente comune, come meglio specificato in relazione. I valori di stima espressi a corpo sono comunque da intendersi comprensivi di ogni eventuale onere ed incombente derivante dallo stato di fatto e di diritto in cui si trova l'immobile anche se non esplicitati in perizia, e saranno comunque da intendersi a carico dell'aggiudicatario. Nello stato di fatto e di diritto in cui gli immobili si trovano. La stima viene effettuata a corpo.

8.2 Fonti di informazione: Catasto di Ferrara, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ferrara, Uffici del registro di Ferrara, Ufficio tecnico di Vigarano Mainarda. Si sono reperite informazioni utili alla formulazione dei valori di stima presso colleghi, agenzie immobiliari, osservatori immobiliari dell'Agenzia del Territorio, oltre alla personale esperienza dello scrivente.

8.3 Valutazione corpi: A. Porzione di fabbricato ad uso civile abitazione al piano terra e piano primo con autorimessa al piano terra ed area cortiliva esclusiva, il tutto sito in Comune di Vigarano Mainarda (FE), Via Cento, 132/1.

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

in mq. in €. in €.

Porzione di fabbricato ad 95,50 € 700,00 € 66.850,00 uso civile abitazione al piano terra e piano primo Autorimessa al piano terra 22,00 € 350,00 € 7.700,00

Tettoia al piano terra 8,50 € 175,00 € 1.487,50

Area cortiliva esclusiva 50,00 incidenza compresa nei valori di stima

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 76.037,50

Valore corpo € 76.037,50 Valore Accessori == Valore complessivo intero € 76.037,50

Valore complessivo diritto e quota di 1/1 della piena proprietà € 76.037,50

Riepilogo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio Valore diritto e quota ponderale di 1/1 della piena proprietà

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in mq. in €. in €. A A. Porzione di fabbrica‐ 176,00 € 76.037,50 € 76.037,50 to ad uso civile abita‐ zione al piano terra e piano primo con auto‐ rimessa al piano terra ed area cortiliva esclusi‐ va, il tutto sito in Comu‐ ne di Vigarano Mainar‐ da (FE), Via Cento, 132/1.

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della € 11.405,63 vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.15% ) Riduzione del ==% per la vendita di una sola quota dell'im‐ == mobile in virtù del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore: Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute == nel biennio anteriore alla vendita: già comprese nei valori u‐ nitari di stima. Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: == già comprese nei valori unitari di stima. Costi di cancellazione oneri e formalità: già comprese nei va‐ == lori unitari di stima. Arrotondamento ‐€ 31,88

8.5 Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fat‐ € 64.600,00 to in cui si trova in cifra tonda: Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": ==

Allegati Allegati perizia: ‐ Estratto di mappa, ‐ Planimetrie catastali, ‐ Planimetrie stato rilevato, ‐ Visure catastali, ‐ Visure catastali storiche, ‐ Documentazione fotografica.

Fascicolo: ‐ Visure ipotecarie del debitore esecutato, ‐ Atti di provenienza, ‐ Estratti pratiche edilizie.

Ferrara, 07/02/2018

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L'Esperto alla stima geometra Michele Cervellati

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Porzione di fabbricato ad uso civile abitazione al piano terra, piano primo e piano secondo con autori‐ messa al piano terra in corpo separato, il tutto sito in Comune di Bondeno (FE), località Gavello, Via Co‐ munale Gavello, 133.

Lotto: 002

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: A. Porzione di fabbricato ad uso civile abitazione al piano terra, piano primo e piano sottotetto con autorimessa al piano terra in corpo separato, il tutto sito in Comune di Bondeno (FE), località Gavello, Via Comunale Gavello, 133.

Quota e tipologia del diritto Quota di 1/4 della piena proprietà di Ermea Calzolari Cod. Fiscale: CLZRME71E51D960L ‐ Residenza: == Stato Civile: == ‐ Regime Patrimoniale: ==.

Eventuali comproprietari: Quota di 1/4 della piena proprietà di Korzh Tatiana nata in Russia‐Federazione Russa il 16/04/1973 C.F. KRZTTN73D56Z154S, Quota di 2/4 della piena proprietà Massari Carmelo nato a Manduria il 14/10/1977 C.F. MSSCML77R14E882.

Identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Bondeno (FE): Intestazione: Calzolari Ermea nata a Gela il 11/05/1971 C.F. CLZRME71E51D960L, Korzh Tatiana nata in Russia il 16/04/1973 C.F. KRZTTN73D56Z154S, Massari Carmelo nato a Manduria il 14/10/1977 C.F. MSSCML77R14E882B,

Foglio 70, particella 67, subalterno 2, indirizzo via Comunale Gavello, 133, piano T‐1‐2, Comune di Bondeno, categoria A/3, classe 1, consistenza 4 vani, superficie 87 mq., rendita € 309,87

Foglio 70, particella 130, subalterno 5 indirizzo via Comunale Gavello, 133, piano T, Comune di Bondeno, categoria C/6, classe 2, consistenza 15 mq., superficie 20 mq., rendita € 51,13

Agli immobili di cui sopra compete la proporzionale quota di comproprietà ai sensi degli art. 1117 e ss. del C.C., di ogni parte comune pertinenziale, il tutto come meglio indicato nei rogiti di provenienza.

Confini appartamento in corpo unico: corte comune su due lati, ragioni Diazzi, ragioni Idea Progress, ovvero. Confini autorimessa in corpo unico: Corte comune, ragioni Calzolari, ragioni di terzi, ovvero.

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catastali aggiornate con ogni onere ed incombente a carico dell'eventuale aggiudicatario (oneri per l’aggiornamento catastale si stimano in circa €. 3.500,00 oltre iva ed acc.). (Si precisa che gli oneri sono puramente indicativi e comunque ogni maggiore e/o minore onere necessario alla regolarizzazione sarà ad esclusivo carico dell’eventuale aggiudicatario). Dell'incidenza di tale onere ne verrà tenuto conto nella stima e ogni onere, nessuno escluso sa‐ rà a carico dell'eventuale aggiudicatario.

2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA): Caratteristiche zona: centrale normale Area urbanistica: agricola a traffico locale con parcheggi buoni. Servizi presenti nella zona: ==. Servizi offerti dalla zona: ==. Caratteristiche zone limitrofe: agricole Importanti centri limitrofi: ==. Attrazioni paesaggistiche: ==. Attrazioni storiche: ==. Principali collegamenti pubblici: ==.

3. STATO DI POSSESSO: Al momento del sopralluogo l'immobile risultava libero.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: 4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: ==.

4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: ==.

4.1.3 Atti di asservimento urbanistico: ==.

4.1.4 Altre limitazioni d'uso: In relazione agli immobili in stima sono da intendersi ivi comprese tutte le servitù at‐ tive e passive se ed in quanto presenti, come indicate nei rogiti di provenienza.

4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: 4.2.1 Iscrizioni: Ipoteca giudiziale a favore di Cassa di Risparmio di Cento contro Calzolari Ermea; Derivante da decreto ingiuntivo; Importo ipoteca €. 50.000,00; Importo capitale €. 28.346,45; Derivante da Atto Giudiziario del Tribunale Civile di Ferrara (FE) in data 07/04/2017 ai nn. rep. 770/2017; Iscritta a Ferrara in data 12/04/2017 ai nn. reg. part. 893 ed al reg. gen. 6129 La sopra citata ipoteca colpisce i beni per la quota di 1/4 della piena proprietà.

Ipoteca legale a favore di SIFER S.p.A. ‐ Concessionaria del servizio riscossione dei tri‐ buti per la Provincia di Ferrara contro Gallucci Orsola; Derivante da Art. 16 del D.Lgs. n. 46 del 26/02/1999; Importo ipoteca €. 32.128,68; Importo capitale €. 16.064,34;

Pag. 12 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare ‐ n. 327 / 2017

Derivante da Atto Esattoriale di SIFER S.p.A. con sede di Ferrara (FE) in data 28/07/2017 ai nn. rep. 454/2004; Iscritta a Ferrara in data 18/08/2004 ai nn. reg. part. 4652 ed al reg. gen. 18155 La sopra citata ipoteca colpisce i beni per la quota di 1/2 della piena proprietà degli immobili al C.F. del Comune di Bondeno foglio 70 particelle 67/2 e 130/4 aperta pa‐ rentesi oggi particella 130/5). Da precisare che la presente formalità è stata iscritta successivamente alla trascrizio‐ ni di pignoramento risalente all’anno 2000, all’esito della quale procedura esecutiva è stato emesso decreto di trasferimento dal Tribunale di Ferrara in data 10/01/2007 rep. 34. Si riporta l’annotazione esposta nella relazione notarile ex Art 567 C.P.C., che riporta che l’ipoteca non era opponibile al creditore ignorante ed agli intervenuti ai sensi dell’articolo 2912 C.CV. e succ. Né all’acquirente in sede di vendita forzata, né, per l’effetto, all’avente causa della allora aggiudicataria, ossia alla odierna esecu‐ tata; a formalità viene qui riportate esclusivamente ai fini della completezza della re‐ lazione e per ogni valutazione in merito alla opportunità di ordinarne la cancellazione ad esito della procedura esecutiva di cui in epigrafe.

4.2.3 Altre trascrizioni: ==.

4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: ==.

4.3 Misure Penali

==.

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Titolare/Proprietario: Trinchese Antonio nato a Cimitile (NA) il 12/06/1961, Gallucci Orsola nata a

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Nola (NA) il 09/12/1959, proprietari per la quota di 1/1 della piena proprietà dal 22/12/1995 al 10/01/2007 in forza di atto di compravendita a rogito Notaio Poggioli Leone in data 22/12/1995 al n. rep. 57063 racc. 14498, trascritto a Ferrara in data 19/01/1996 al n. reg. part. 957 reg. gen. 1112.

Titolare/Proprietario: Casamatta S.a.S. di Vitali Sandro & C. c.f. 01611410380, proprietaria per la quota di 1/1 della piena proprietà dal 10/01/2007 al 29/12/2016 in forza di Decreto di Trasferi‐ mento emesso dal Tribunale di Ferrara in data 10/01/2010 al n. rep. 34, trascritto a Ferrara in da‐ ta 23/01/2007 al n. reg. part. 1333 reg. gen.1986.

Titolare/Proprietario: Calzolari Ermea nata a Gela (CL) il 11/05/1971 c.f. CLZRME71E51D960L, proprietaria per la quota di 1/4 della piena proprietà, Korzh Tatiana nata in Russia il 16/04/1973 c.f. KRZTTN73D56Z154S, proprietaria per la quota di 1/4 della piena proprietà, Massari Carmelo nato a Manduria il 14/10/1977 c.f. MSSCML77R14E882B, proprietario per la quota di 2/4 della piena proprietà, dal 29/12/2016 ad oggi (attuale proprietari) in forza di atto di compravendita a rogito Notaio Andrea Zecchi in data 29/12/2016 al n. rep. 27696 racc. 13821, trascritto a Ferrara in data 18/01/2017 al n. reg. part. 656 reg. gen. 947.

7. PRATICHE EDILIZIE: Concessione onerosa Prot. 11051/136 del 05/06/1996. Intestazione: Trinchese Antonio e Gallucci Orsola. Tipo pratica: Concessione per il cambio di destinazione d'uso Per lavori: Cambio di destinazione d'uso di fabbricato da rimessa ad autorimessa. Rilascio in data 05/06/1996 al Prot. 11051/136.

Provvedimento in sanatoria n. 343/30766 del 14/12/2007. Intestazione: Casamatta S.aS. di Vitali Sandro e C. Tipo pratica: Provvedimento in sanatoria per rilascio di sanatoria. Per lavori: Modifiche interne in fabbricato ad uso abitazione e garage. Rilascio in data 14/12/2007 n. 343/30766.

7.1 Conformità edilizia: Dal raffronto tra lo stato dei luoghi e le pratiche edilizie reperite non si sono riscontrate particolari dif‐ formità ad accezione di lievi difformità dimensionali interne e lievi difformità nella distribuzione interna dei vani dell’abitazione, oltre alla presenza del soppalco all’interno dell’autorimessa realizzato in assen‐ za di titolo edilizio. Le difformità sopraindicate relative all’abitazione sono regolarizzabili ai sensi della vigente normativa e regolamenti edilizi, (oneri per la regolarizzazione si stimano in circa €. 7.500,00 oltre iva ed acc.) salvo diversa interpretazione degli uffici tecnici comunali. (Si precisa che gli oneri sono puramente indicativi e comunque ogni maggiore e/o minore onere necessario alla regolarizzazione sarà ad esclusivo carico dell’eventuale aggiudicatario). Per quanto riguarda il soppalco presente nell’autorimessa, i luoghi andranno ripristinati sulla base dei titoli edilizi rilasciati, con ogni onere ed incombente, nessuno escluso che sarà comunque a carico dell’eventuale aggiudicatario,salvo diversa interpretazione degli uffici tecnici comunali (oneri non de‐ terminabili che comunque saranno ad esclusivo carico dell’eventuale aggiudicatario). Dell'incidenza di tali oneri ne verrà tenuto conto nella stima e ogni incombente ed onere, nessuno e‐ scluso, sarà comunque a carico dell'eventuale aggiudicatario.

7.2 Conformità urbanistica:

Pag. 14 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare ‐ n. 327 / 2017

Strumento urbanistico Approvato: PRG vigente Note sulla conformità urbanistica:==.

Descrizione: Porzione di fabbricato ad uso civile abitazione al piano terra, piano primo e piano sottotetto con autorimessa al piano terra in corpo separato, il tutto sito in Comune di Bondeno (FE), località Gavel‐ lo, Via Comunale Gavello, 133 di cui al punto A

Quota di 1/1 della piena proprietà di porzione di fabbricato ad uso civile abitazione al piano terra, piano primo e piano sottotetto con autorimessa al piano terra in corpo separato, il tutto sito in Comune di Bon‐ deno (FE), località Gavello, Via Comunale Gavello, 133.

Il fabbricato nel suo complesso ha le strutture portanti in muratura di laterizio con solai mediani e di coper‐ tura in latero‐cemento. Il coperto è in tegole di laterizio. Le lattonerie sono in lamiera preverniciata. Le pa‐ reti esterne sono intonacate e tinteggiate. Al fabbricato si accede dalla via Comunale Gavello attraverso stradello asfaltato di accesso.

Porzione di fabbricato ad uso civile abitazione al piano terra, piano primo e piano sottotetto. La porzione di fabbricato ad uso civile abitazione al piano terra è composto da ingresso, vano scala e sala da pranzo. Al piano primo è composto da vano scala/disimpegno, camera da letto e bagno oltre a balcone ac‐ cessibile dalla camera da letto. Al piano sottotetto è composto da vano scala e num. due vani.

Il portoncino di ingresso è in legno con infisso in telaio di alluminio e vetri sul lato esterno. Internamente le pareti ed i soffitti sono intonacati e tinteggiati. Nel piano sottotetto il soffitto è in travi in c.a. e tavelloni di laterizio a vista. Le pareti della cucina hanno il rivestimento in piastrelle di ceramica. Le porte interne sono in legno tamburato mordenzato e con smalto trasparente. Le finestre e le portefinestre sono in telaio di legno e vetro con serrande avvolgibili in pvc sul lato esterno. I pavimenti sono in parte in ceramica, in parte in marmiglia ed in parte in massetto con battiscopa, dove presenti, in parte in legno ed in parte coordinati. La scala ha i gradini in legno con corrimano in parte in legno ed in parte in profili metallici. Il balcone al piano primo ha il pavimento in klinker con parapetto in profili metallici. Il pavimento ed i rivestimento del bagno è in ceramica. Il bagno è dotato di tutti gli accessori sanitari (lavabo, bidet, wc e vasca). Il riscaldamento è autonomo. Per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria vi sono non vi sono impianti funzionanti. Impianti elettrico ed idro‐termosanitario sono a vista ad un primo esame non risultano conformi, con ogni eventuale adeguamento e relativo rilascio della certificazione di conformità a carico dell’eventuale aggiudi‐ catario, con incidenza del pertinente onere già compresa nei valori di stima.

Autorimessa al piano terra. L'autorimessa in corpo separato al piano terra è composta da unico vano, accessibile dall'area cortiliva co‐ mune. Nel suo complesso ha la struttura portante in muratura di laterizio con solaio di copertura in travi in cemen‐ to ed in legno e tavelloni di laterizio a vista. La copertura è in tegole di laterizio. Le lattonerie sono in lamie‐ ra preverniciata. Le pareti esterne sono intonacate. Internamente ha le pareti in muratura a faccia a vista con ed il soffitto in travi in cemento ed in legno e ta‐ velloni di laterizio a vista. Il pavimento è in ceramica. Il portone di accesso è in lamiera del tipo basculante.

Da segnalare inoltre la presenza di piccolo soppalco in struttura lignea realizzato senza titoli per il quale se

Pag. 15 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare ‐ n. 327 / 2017 ne prevede il ripristino dello stato dei luoghi in conformità dei titoli edilizi rilasciati, fatta salva diversa in‐ terpretazione degli enti competenti, con oneri ed incombenti a carico del'aggiudicatario, e la cui incidenza è da intendersi già compresa nei valori di stima.

Stato di uso e conservazione complessivi. Lo stato di conservazione uso e manutenzione è scarso.

Dati di consistenza. La porzione di fabbricato ad uso civile abitazione al piano terra, ha una superficie al lordo delle murature d'ambito di circa mq. 33,=. La porzione di fabbricato ad uso civile abitazione al piano primo, ha una superficie al lordo delle murature d'ambito di circa mq. 33,= oltre a balcone al piano terra di circa mq. 5,=. La porzione di fabbricato ad uso civile abitazione al piano secondo, ha una superficie al lordo delle muratu‐ re d'ambito di circa mq. 33,=. L'autorimessa al piano terra ha una superficie al lordo delle murature d'ambito di circa mq. 19,=.

Destinazione Parametro Superficie rea‐ Coeff. Superficie equivalen‐ le/potenziale te Porzione di fabbrica‐ sup reale lorda 66,00 1,00 66,00 to ad uso civile abita‐ zione al piano terra, piano primo e piano sottotetto

Porzione di fabbrica‐ sup reale lorda 33,00 1,00 33,00 to ad uso civile, piano sottotetto

Balcone al piano pri‐ sup reale lorda 5,00 1,00 5,00 mo Autorimessa al piano sup reale lorda 19,00 1,00 19,00 terra 123,00 123,00

Pag. 16 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare ‐ n. 327 / 2017

Nei valori stimati è compresa l’incidenza di tutti gli oneri ed incombenti derivanti dalle normati‐ ve sismiche vigenti. Nei valori di stima si è poi tenuto conto di ogni precisazione meglio specificamente indicata in perizia. Nel valore unitario di stima della abitazione è già compresa l'incidenza del valore delle parti co‐ muni dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 del C.C., compresa l'incidenza delle corti comuni ed ogni altro ente comune, come meglio specificato in relazione. I valori di stima espressi a corpo sono comunque da intendersi comprensivi di ogni eventuale onere ed incombente derivante dallo stato di fatto e di diritto in cui si trova l'immobile anche se non esplicitati in perizia, e saranno comunque da intendersi a carico dell'aggiudicatario. Nello stato di fatto e di diritto in cui gli immobili si trovano. La stima viene effettuata a corpo.

8.2 Fonti di informazione: Catasto di Ferrara, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ferrara, Uffici del registro di Ferrara, Ufficio tecnico di Bondeno. Si sono reperite informazioni utili alla formulazione dei valori di stima presso colleghi, agenzie immobiliari, osservatori immobiliari dell'Agenzia del Territorio, oltre alla personale esperienza dello scrivente.

8.3 Valutazione corpi: A. Porzione di fabbricato ad uso civile abitazione al piano terra, piano primo e piano sottotet‐ to con autorimessa al piano terra in corpo separato, il tutto sito in Comune di Bondeno (FE), località Gavello, Via Comunale Gavello, 133

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo in mq. in €. in €.

Porzione di fabbricato ad 66,00 € 500,00 € 33.000,00 uso civile abitazione al piano terra, piano primo e piano sottotetto Porzione di fabbricato ad 33,00 € 200,00 € 6.600,00 uso civile, piano sottotetto Balcone al piano primo 5,00 € 125,00 € 625,00

Autorimessa al piano terra 19,00 € 250,00 € 4.750,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 44.975,00

Valore corpo € 44.975,00

Valore Accessori ==

Valore complessivo intero € 44.975,00

Valore complessivo diritto e quota di 1/4 della piena proprietà € 11.243,75

Pag. 17 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare ‐ n. 327 / 2017

Riepilogo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio Valore diritto e quota ponderale di 1/4 della piena proprietà in mq. in €. in €.

A A. Porzione di fabbrica‐ 123,00 € 44.975,00 € 11.243,75 to ad uso civile abita‐ zione al piano terra, pi‐ ano primo e piano se‐ condo con autori‐messa al piano terra in corpo separato, il tutto sito in Comune di Bondeno (FE), località Gavello, Via Co‐munale Gavello, 133.

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della € 1.686,56 vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.15% ) Riduzione del ==% per la vendita di una sola quota dell'im‐ == mobile in virtù del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore: Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute == nel biennio anteriore alla vendita: già comprese nei valori u‐ nitari di stima. Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: == già comprese nei valori unitari di stima. Costi di cancellazione oneri e formalità: già comprese nei va‐ == lori unitari di stima. Arrotondamento ‐€ 57,19

8.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fat‐ € 9.500,00 to in cui si trova in cifra tonda: Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": ==

Allegati Allegati perizia: ‐ Estratto di mappa, ‐ Planimetrie catastali,

Pag. 18 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare ‐ n. 327 / 2017

‐ Planimetrie stato rilevato, ‐ Visure catastali, ‐ Visure catastali storiche, ‐ Documentazione fotografica.

Fascicolo: ‐ Visure ipotecarie del debitore esecutato, ‐ Atti di provenienza, ‐ Estratti pratiche edilizie.

Ferrara, 07/02/2018

L'Esperto alla stima geometra Michele Cervellati

Pag. 19 Ver. 3.0 Edicom Finance srl LOTTO 1

ALLEGATO

ESEC. 327/17

- Estratto di mappa catastale.

LOTTO 1

ALLEGATO

ESEC. 327/17

- Elaborato planimetrico, - Elenco subalterni.

LOTTO 1

ALLEGATO

ESEC. 327/17

- Planimetrie catastali.

LOTTO 1

ALLEGATO

ESEC. 327/17

- Planimetrie stato rilevato.

LOTTO 1

ALLEGATO

ESEC. 327/17

- Visure catastali.

LOTTO 1

ALLEGATO

ESEC. 327/17

- Visure catastali storiche.

LOTTO 1

ALLEGATO

ESEC. 327/17

- Documentazione fotografica.

Documentazione fotografica

Foto 1. Prospetto Sud. Vista da via Cento.

Foto 2. Prospetto Sud.

Foto 3. Prospetto Sud e prospetto Est. Vista di parte dell'area cortiliva esclusiva.

Foto 4. Prospetto Est.

Foto 5. Parte del prospetto Nord e parte del prospetto Est.

Foto 6. Parte del prospetto Est.

Foto 7. Autorimesse. Prospetto Sud.

Foto 8. Abitazione. Prospetto Sud. Particolare dell'ingresso.

Foto 9. Abitazione. Particolare degli interni.

Foto 10. Abitazione. Particolare degli interni.

Foto 11. Abitazione. Particolare degli interni.

Foto 12. Abitazione. Particolare degli interni.

Foto 13. Abitazione. Particolare degli interni.

Foto 14. Abitazione. Particolare degli interni.

Foto 15. Abitazione. Particolare degli interni.

Foto 16. Abitazione. Particolare degli interni.

Foto 17. Abitazione. Particolare degli interni.

Foto 18. Abitazione. Particolare degli interni.

Foto 19. Abitazione. Particolare degli interni.

Foto 20. Abitazione. Particolare degli interni.

Foto 21. Abitazione. Particolare degli interni.

Foto 22. Abitazione. Particolare degli interni.

Foto 23. Abitazione. Particolare degli interni.

Foto 24. Autorimessa. Prospetto Sud.

Foto 25. Autorimessa. Particolare degli interni.

Foto 26. Autorimessa. Particolare degli interni.

26 LOTTO 2

ALLEGATO

ESEC. 327/17

- Estratto di mappa catastale.

LOTTO 2

ALLEGATO

ESEC. 327/17

- Elaborato planimetrico, - Elenco subalterni.

LOTTO 2

ALLEGATO

ESEC. 327/17

- Planimetrie catastali.

LOTTO 2

ALLEGATO

ESEC. 327/17

- Planimetrie stato rilevato.

LOTTO 2

ALLEGATO

ESEC. 327/17

- Visure catastali.

LOTTO 2

ALLEGATO

ESEC. 327/17

- Visure catastali storiche.

LOTTO 2

ALLEGATO

ESEC. 327/17

- Documentazione fotografica.

Documentazione fotografica

Foto 1. Prospetto Sud.

Foto 2. Prospetto Sud e prospetto Est.

Foto 3. Prospetto Est.

Foto 4. Abitazione. Particolare dell'ingresso.

Foto 5. Abitazione. Particolare degli interni.

Foto 6. Abitazione. Particolare degli interni.

Foto 7. Abitazione. Particolare degli interni.

Foto 8. Abitazione. Particolare degli interni.

Foto 9. Abitazione. Particolare degli interni.

Foto 10. Abitazione. Particolare degli interni.

Foto 11. Abitazione. Particolare degli interni.

Foto 12. Abitazione. Particolare degli interni.

Foto 13. Abitazione. Particolare degli interni.

Foto 14. Abitazione. Particolare del balcone.

Foto 15. Abitazione. Particolare del balcone.

Foto 16. Abitazione. Particolare degli interni.

Foto 17. Abitazione. Particolare degli interni.

Foto 18. Abitazione. Particolare degli interni.

Foto 19. Abitazione. Particolare degli interni.

Foto 20. Abitazione. Particolare degli interni.

Foto 21. Abitazione. Particolare degli interni.

Foto 22. Abitazione. Particolare degli interni.

Foto 23. Autorimessa. Prospetto Est.

Foto 24. Autorimessa. Particolare degli interni.

Foto 25. Autorimessa. Particolare degli interni.

Foto 26. Autorimessa. Particolare degli interni.

Foto 27. Autorimessa. Particolare degli interni.