Moderní Aplikace Výnosové Metody
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
Vysoká škola regionálního rozvoje a Bankovní institut – AMBIS Ekonomie a Management MODERNÍAPLIKACEVÝNOSOVÉMETODY Bakalářská práce Autor: Kateřina Frýdlová, BBA Oceňování majetku Vedoucípráce: Ing.PetrOrt,Ph.D. Praha 2019 Prohlášení: Prohlašuji,že jsem bakalářskoupráci zpracovala samostatně a vseznamu uvedla veškerou použitouliteraturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnouverzí,a jsem seznámena se skutečností,že se práce bude archivovat vknihovně VŠ AMBIS a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronickýchvysokoškolskýchprací. VKladně,dne22.6.2019 KateřinaFrýdlová,BBA Poděkování Natomtomístě bychráda poděkovalasvémuvedoucímupráce panuIng.PetruOrtovi,Ph.D. zacenné rady,věcné poznámkyavstřícnýpřístup při psanímé bakalářské práce.Zároveň bychchtěla poděkovatcelésvé rodiněza podporuamémumanželoviza poskytnutí přístupu kestěžejnímúdajůmzcenovýchmap. ANOTACE A KLÍČOVÁ SLOVA Anotace: Bakalářská práce se zabývá výnosovou metodou využívanou při oceňování nemovitostí na tržních principech. Cílem mé práce je popsat výnosový přístup oceňování nemovitostí a ukázat jeho praktickou aplikaci. Bakalářská práce je rozdělena do tří základních částí. Teoretická část vysvětluje některé základní pojmy užívané v oboru oceňování nemovitostí, popisuje metody oceňování pro cenu obvyklou a zjištěnou, odhaluje principy a výpočet výnosové metody.Praktická část obsahuje tržní ocenění bytové jednotkya bytovéhodomu. Posledníanalytickáčást sezaměřuje naanalýzutrhusnemovitostmivokreseKladno. Klíčová slova CZ: Výnosová metoda,kapitalizační míra,HABU, tržní hodnota nemovitosti,cena obvyklá,cena zjištěná,analýzarealitníhotrhu Annotation: The bachelor thesis deals with the yield method used in real estate valuation on market principles.The aim of myworkis to describe the yieldapproachof propertyvaluationandto show its practical application. The bachelor thesis is divided into three essential parts. The theoretical part explains some basic terms usedinreal estate valuation, describes valuation methods for the usual,andfoundprice,presents the yieldmethodprinciples andcalculation. The practical part contains the market valuation of the housing unit and the apartment building. The last analytical part focuses on the analysis of the real estate market in the Kladnodistrict. Keywords: The yield method, capitalization rate, Highest and Best Use, market value of the property, customaryprice,administrative price,realestate marketanalysis OBSAH 1 ÚVOD ..................................................................................................................6 I. TEORETICKÁČÁST .......................................................................................8 2 Základnípojmy ...................................................................................................9 2.1 Majetek ..........................................................................................................9 2.2 Hodnota .........................................................................................................9 2.2.1 Výnosováhodnota ..................................................................................10 2.2.2 Tržníhodnota ..........................................................................................10 2.2.3 Obchodníhodnota ...................................................................................11 2.3 Cena jakopojem ..........................................................................................11 2.3.1 Cenaobvyklá ..........................................................................................11 2.3.2 Cenaadministrativní ...............................................................................12 2.3.3 Cena pořizovacía reprodukční ...............................................................12 2.3.4 Náhradovácena ......................................................................................13 2.4 Pozemek ......................................................................................................13 2.5 Nemovitost ..................................................................................................14 3 Oceňování ..........................................................................................................15 3.1 Metodyoceňování procenuzjištěnou.........................................................15 3.2 Metodyoceňování procenuobvyklou........................................................16 3.3 Znaleckáčinnost ..........................................................................................16 3.4 Katastrnemovitostí .....................................................................................18 4 Metodyoceňovánínemovitýchvěcíprocenuobvyklou ................................19 4.1 Porovnávací metoda ....................................................................................20 4.2 Nákladová metoda .......................................................................................21 4.3 Výnosová metoda ........................................................................................22 5 Oceňování nemovitostívýnosovým způsobem ...............................................23 5.1 Principyvýnosovémetody..........................................................................23 5.1.1 HABU(HighestandBestUse) ...............................................................24 5.2 Související pojmy ........................................................................................26 5.2.1 Nájem ......................................................................................................26 5.2.2 Výnos ......................................................................................................27 5.2.2.1 Potenciální hrubývýnos ..................................................................27 5.2.2.2 Efektivníhrubývýnos......................................................................28 5.2.2.3 Čistýprovoznívýnos .......................................................................28 5.2.2.4 Reverznívýnos ................................................................................28 5.2.3 Náklady...................................................................................................29 5.2.3.1 Provoznínáklady .............................................................................29 5.2.3.2 Rezervynarenovace ........................................................................29 5.3 Způsoboceňovánívýnosovoumetodou......................................................30 5.4 Transformacevýnosůna současnouhodnotu.............................................31 5.4.1 Diskontace ..............................................................................................31 5.4.2 Kapitalizačnítechniky ............................................................................32 5.4.2.1 Kapitalizace přímá ...........................................................................33 5.4.2.2 Kapitalizacevýnosová .....................................................................33 5.5 Odhadmíryvýnosnosti ...............................................................................34 5.5.1 Vnitřnívýnosové procento.....................................................................35 5.6 Rizika ..........................................................................................................35 II. PRAKTICKÁČÁST ........................................................................................38 OdhadcenyobvykléBYTOVÉJEDNOTKY ........................................................39 OdhadcenyobvykléBYTOVÉHODOMU ...........................................................64 III. ANALYTICKÁČÁST ...................................................................................101 OBECNÁ CHARAKTERISTIKATRHU ...........................................................102 MĚSTOKLADNO ...............................................................................................105 MĚSTOSLANÝ ..................................................................................................112 ZBYLÉ ČÁSTIOKRESUKLADNO ..................................................................117 CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED ........................................................121 ZÁVĚR ....................................................................................................................122 SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ ......................................................................124 Literatura ..............................................................................................................124 Legislativa ............................................................................................................126 Internetové zdroje .................................................................................................126 SEZNAM TABULEK,OBRÁZKŮ,FOTOGRAFIÍAPŘÍLOH ......................127 1 ÚVOD Bakalářská práce se zabývá moderní aplikací výnosové metody. Tato metoda je aplikována při určování tržní hodnotynemovité věci,a toza různými účely.Tržní hodnota je vyjádřena peněžním ekvivalentem nemovité věci. Jedná se tedy o jeden ze tří oceňovacích přístupů, které se vdnešní době používají při odhadutržní hodnotynemovitýchvěcí.Zejména se jedná o komerční nemovité věci a tento odhad slouží jak fyzickým, tak právnickým osobám. Právě tržní hodnota je jednou ze základních atributů nemovité věci, která určuje nejenpostavení nemovité věci na trhunemovitostí,ale také napříkladjejí