Vysoká škola regionálního rozvoje a Bankovní institut – AMBIS
Ekonomie a Management
MODERNÍ APLIKACE VÝNOSOVÉ METODY
Bakalářská práce
Autor: Kateřina Frýdlová, BBA
Oceňování majetku
Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.D.
Praha 2019
Prohlášení:
Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu.
Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně VŠ AMBIS a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Kladně, dne 22.6.2019 Kateřina Frýdlová, BBA
Poděkování
Na tomto místě bych ráda poděkovala svému vedoucímu práce panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za cenné rady, věcné poznámky a vstřícný přístup při psaní mé bakalářské práce. Zároveň bych chtěla poděkovat celé své rodině za podporu a mému manželovi za poskytnutí přístupu ke stěžejním údajům z cenových map.
ANOTACE A KLÍČOVÁ SLOVA
Anotace:
Bakalářská práce se zabývá výnosovou metodou využívanou při oceňování nemovitostí na tržních principech. Cílem mé práce je popsat výnosový přístup oceňování nemovitostí a ukázat jeho praktickou aplikaci. Bakalářská práce je rozdělena do tří základních částí. Teoretická část vysvětluje některé základní pojmy užívané v oboru oceňování nemovitostí, popisuje metody oceňování pro cenu obvyklou a zjištěnou, odhaluje principy a výpočet výnosové metody. Praktická část obsahuje tržní ocenění bytové jednotky a bytového domu. Poslední analytická část se zaměřuje na analýzu trhu s nemovitostmi v okrese Kladno.
Klíčová slova CZ:
Výnosová metoda, kapitalizační míra, HABU, tržní hodnota nemovitosti, cena obvyklá, cena zjištěná, analýza realitního trhu
Annotation:
The bachelor thesis deals with the yield method used in real estate valuation on market principles. The aim of my work is to describe the yield approach of property valuation and to show its practical application. The bachelor thesis is divided into three essential parts. The theoretical part explains some basic terms used in real estate valuation, describes valuation methods for the usual, and found price, presents the yield method principles and calculation. The practical part contains the market valuation of the housing unit and the apartment building. The last analytical part focuses on the analysis of the real estate market in the Kladno district.
Key words:
The yield method, capitalization rate, Highest and Best Use, market value of the property, customary price, administrative price, real estate market analysis
OBSAH
1 ÚVOD ...... 6 I. TEORETICKÁ ČÁST ...... 8 2 Základní pojmy ...... 9 2.1 Majetek ...... 9 2.2 Hodnota ...... 9 2.2.1 Výnosová hodnota ...... 10 2.2.2 Tržní hodnota ...... 10 2.2.3 Obchodní hodnota ...... 11 2.3 Cena jako pojem ...... 11 2.3.1 Cena obvyklá ...... 11 2.3.2 Cena administrativní ...... 12 2.3.3 Cena pořizovací a reprodukční ...... 12 2.3.4 Náhradová cena ...... 13 2.4 Pozemek ...... 13 2.5 Nemovitost ...... 14 3 Oceňování ...... 15 3.1 Metody oceňování pro cenu zjištěnou ...... 15 3.2 Metody oceňování pro cenu obvyklou ...... 16 3.3 Znalecká činnost ...... 16 3.4 Katastr nemovitostí ...... 18 4 Metody oceňování nemovitých věcí pro cenu obvyklou ...... 19 4.1 Porovnávací metoda ...... 20 4.2 Nákladová metoda ...... 21 4.3 Výnosová metoda ...... 22 5 Oceňování nemovitostí výnosovým způsobem ...... 23 5.1 Principy výnosové metody ...... 23 5.1.1 HABU (Highest and Best Use) ...... 24 5.2 Související pojmy ...... 26 5.2.1 Nájem ...... 26 5.2.2 Výnos ...... 27 5.2.2.1 Potenciální hrubý výnos ...... 27
5.2.2.2 Efektivní hrubý výnos...... 28 5.2.2.3 Čistý provozní výnos ...... 28 5.2.2.4 Reverzní výnos ...... 28 5.2.3 Náklady ...... 29 5.2.3.1 Provozní náklady ...... 29 5.2.3.2 Rezervy na renovace ...... 29 5.3 Způsob oceňování výnosovou metodou ...... 30 5.4 Transformace výnosů na současnou hodnotu ...... 31 5.4.1 Diskontace ...... 31 5.4.2 Kapitalizační techniky ...... 32 5.4.2.1 Kapitalizace přímá ...... 33 5.4.2.2 Kapitalizace výnosová ...... 33 5.5 Odhad míry výnosnosti ...... 34 5.5.1 Vnitřní výnosové procento ...... 35 5.6 Rizika ...... 35 II. PRAKTICKÁ ČÁST ...... 38 Odhad ceny obvyklé BYTOVÉ JEDNOTKY ...... 39 Odhad ceny obvyklé BYTOVÉHO DOMU ...... 64 III. ANALYTICKÁ ČÁST ...... 101 OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU ...... 102 MĚSTO KLADNO ...... 105 MĚSTO SLANÝ ...... 112 ZBYLÉ ČÁSTI OKRESU KLADNO ...... 117 CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED ...... 121 ZÁVĚR ...... 122 SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ ...... 124 Literatura ...... 124 Legislativa ...... 126 Internetové zdroje ...... 126 SEZNAM TABULEK, OBRÁZKŮ, FOTOGRAFIÍ A PŘÍLOH ...... 127
1 ÚVOD
Bakalářská práce se zabývá moderní aplikací výnosové metody. Tato metoda je aplikována při určování tržní hodnoty nemovité věci, a to za různými účely. Tržní hodnota je vyjádřena peněžním ekvivalentem nemovité věci. Jedná se tedy o jeden ze tří oceňovacích přístupů, které se v dnešní době používají při odhadu tržní hodnoty nemovitých věcí. Zejména se jedná o komerční nemovité věci a tento odhad slouží jak fyzickým, tak právnickým osobám. Právě tržní hodnota je jednou ze základních atributů nemovité věci, která určuje nejen postavení nemovité věci na trhu nemovitostí, ale také například její investiční hodnotu. Zároveň je tržní hodnota, která je odhadnuta oceněním nemovité věci, podkladem, se kterým pracuje nejen samotný trh, ale i daňová správa, finanční matematika, účetnictví, historie a územní plány. Tržní hodnotu dále ovlivňují faktory a vnější vlivy na které musí odhadce myslet při vytváření tržní hodnoty nemovité věci. Bakalářská práce je rozdělena na teoretickou, praktickou a analytickou část. V teoretické části se práce zabývá teorií související s oceňováním nemovitostí. Zvýšenou pozornost věnuje především pojmům, které je nutné definovat, aby následně mohly být použity v rámci praktické části práce. První kapitola teoretické části vymezuje základních pojmy na základě jejich právní definice nebo odborné literatury. V první řadě je nutné definovat základní pojmy jako majetek, cena, hodnota a další, ze kterých potom další části práce vycházejí. Také vysvětlí samotný pojem oceňování nemovité věci a zabývá se důvody, proč se oceňování nemovité věci provádí a jakým účelům slouží. Následně popíše a odliší metody oceňování pro administrativní a tržní ocenění. V druhé kapitole se práce věnuje konkrétním metodám oceňování pro nalezení ceny obvyklé a popisuje všechny tři oceňovací přístupy. Pozornost věnuje především prvním dvěma metodám, jelikož třetí metodě, výnosové, se práce podrobně věnuje v následující kapitole. Třetí kapitola se zabývá již samotnou výnosovou metodou a pojmům s ní související. Popisuje její principy a následně samotný postup, kterým je určována tržní hodnota nemovité věci výnosovou metodou, tedy odhad ceny obvyklé. Jako poslední se teoretická část práce věnuje rizikům, které výnosová metoda oceňování nemovité věci může skrývat a jaké jsou tedy její nevýhody.
6 Praktická část práce ukazuje konkrétní ocenění nemovitosti malého a velkého rozsahu. Výsledkem jsou dvě zprávy o hodnocení, které jsou mým odborným názorem na stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) nemovitosti. První zpráva obsahuje tržní ocenění bytové jednotky pomocí kontribuce porovnávací a výnosové metody. Druhá zpráva pak obsahuje tržní ocenění bytového domu pomocí kontribuce porovnávací, výnosové a nákladové metody. Poslední analytická část detailně analyzuje trh s nemovitostmi v okrese Kladno. Tato část reflektuje realitní trh s budovami, pozemky a nájmy v celém okresu Kladno a zároveň porovnává jeho vývoj a vývoj cen za poslední rok. Tato práce je převážně určena jako odborný text pro řádné ukončení bakalářského studia. Může také sloužit jako pomocný studijní materiál studentům z oboru oceňování majetku, realitním makléřům středočeského kraje nebo široké veřejnosti se zájmem o metody oceňování nebo realitní trh okresu Kladno.
7 I. TEORETICKÁ ČÁST
Moderní aplikace výnosové metody
8 2 Základní pojmy
V této kapitola se práce zaměří na definici jednotlivých základních pojmů, které jsou důležité v rámci celé problematiky oceňování nemovitostí.
2.1 Majetek
Majetek lze definovat jako soubor věcí, práv, pohledávek a závazků, které náleží určitému subjektu a svým vlastníkům přináší prospěch. Majetek se ze základního hlediska rozděluje na hmotný a nehmotný. Nehmotný majetek vytváří hodnotu, přestože jej majitel nemůže fyzicky vidět nebo ohmatat, jedná se zejména o autorská práva. (Heřman, 2005) Hmotný majetek existuje ve fyzické formě, která svému majiteli přináší určitý užitek různého charakteru. Rozděluje se na movitý (přenosný) a nemovitý (nepřenosný). Do kategorie movitého majetku řadíme např. automobily, šperky a jiné cennosti. Nemovitý majetek zpravidla představují domy, pozemky, parcely, stavby, byty a další. (Heřman, 2005)
2.2 Hodnota
Hodnota je pojmem právně nevymezeným a v různém kontextu je k tomuto pojmu nutné přiřadit přesný význam. Klika (2012) definuje hodnotu jako částku, která je navrhnuta jako cena určité věci. Vyjadřuje tedy peněžní vztah s věcmi, které lze koupit. Nicméně její výše je určena odhadem a tento postup není zákonem definován. Co ovlivňuje hodnotu věci jsou vlivy a význam, který má konkrétní věc pro svého vlastníka, což může zvýšit nebo snížit hodnotu věci. (Zazvonil, 2012) Dalším způsobem, jak chápat hodnotu je tedy psychologický subjektivní význam věci pro vlastníka, zejména ve smyslu existenčním nebo citovém. Vlivy, které ovlivňují hodnotu věci jsou užitek, funkce, funkčnost, forma a efekt. Vlivy mohou být od začátku veřejné a viditelné, nebo je možné na skryté hodnoty věci přijít až později. Například u pozemku může skrytá hodnota znamenat nerostné bohatství. (Zazvonil, 2012) Existuje několik předdefinovaných hodnot, kromě hodnoty významové pro vlastníka, které jsou v kontextu práce důležité. Mezi ně patří například věcná hodnota, které se práce věnuje později v kapitole o pořizovací a reprodukční ceně.
9 2.2.1 Výnosová hodnota
Výnosová hodnota neboli kapitalizovaná míra zisku je hodnota stanovená výnosovým způsobem. (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Tomuto způsobu oceňování se práce věnuje v pozdějších kapitolách. Výnosová hodnota je nicméně definována jako součet čistých budoucích příjmů s úrokem vztažená na současnou hodnotu. (Bradáč, 2009) Hodnota je určena prostřednictvím oceňování v daném dni oceňování, tedy je platná k určitému datu. U nemovité věci se jedná například o roční nájemné, kdy je částka zúročena o náklady na provoz.
2.2.2 Tržní hodnota
Tržní hodnota je k určitému datu, ve kterém bylo provedeno ocenění, odhadnutá částka, při které by bylo možné uskutečnit transakci mezi kupujícím a prodávajícím. Jedná se o takovou částku, při které by k transakci došlo, pokud by strany byly plně informované, a jednaly bez nátlaku a v souladu s platnými právními předpisy a za předpokladu, že věc je veřejně vystavena na trhu. Hodnota se v takovém případě stane cenou věci za účelem prodeje. Pořád se ovšem jedná o fiktivní částku, dokud se transakce neuskuteční. (Ort, 2013) Vlivy, které ovlivňují tržní hodnotu konkrétní nemovité věci, můžeme rozdělit do kategorií. Rozhodujícím vlivem, který ovlivňuje tržní hodnotu, je trh samotný a momentální situace nabídky a poptávky na cílovém trhu. (Bradáč, 2009) Mezi nejdůležitější faktory patří vlivy fyzikální, tedy samotná velikost nemovité věci, umístění a okolí nemovité věci. Do okolí nemovité věci patří převážně sousední nemovité věci a životní prostředí, ve kterém je nemovitá věc situována. Kromě polohy a velikosti nemovité věci je zásadním vlivem také stáří nemovité věci a míra opotřebení. Druhou kategorií jsou vlivy ekonomické, které jsou určeny umístěním nemovité věci do určité lokality. Lokalita nemovité věci ovlivňuje možnosti dopravní infrastruktury, míru inflace, možnosti hospodářského rozvoje a výše životní úrovně. Třetí kategorií jsou vlivy sociálně demografické, mezi které spadá sociální politika lokality, míra a dostupnost vzdělání, životní styl a velikost rodin, které v dané lokalitě bydlí. Do poslední kategorie spadají vlivy politicko správní mezi které patří veřejné zájmy dané lokality a územní plánování. (Klika, 2012) Další faktory, které ovlivňují tržní hodnotu nemovité věci jsou individuálnějšího charakteru. Míra obliby a popularity nemovité věci nebo konkrétní lokality či osobní vztahy
10 mohou zásadně ovlivnit konečnou obvyklou cenu nemovitosti, která se od původní tržní hodnoty, tedy odhadu, může lišit.
2.2.3 Obchodní hodnota
Obchodní hodnotou je rozuměna hodnota nemovité věci, která odpovídá její skutečné hodnotě. Obchodní hodnotu mají takové věci, které mohou být předmětem obchodní transakce. Jedná se o hodnotu se kterou vystupuje nemovitá věc na trhu. Je výsledkem výnosových metod. (Kislingerová, 2001)
2.3 Cena jako pojem
Cena zastupuje určitou finanční částku, kterou je kupující ochoten dát prodávajícímu za produkt či službu a prodávající ochoten získat, aby provedli danou směnu. (Drozen, Ryska, Vacek 1997) Vyjádřena je konkrétním číslem, které je veřejné nebo nezveřejněné. Jedná se o informaci, která je neměnná stejně jako historický fakt. Zároveň na cenu má nebo nemá vliv hodnota, kterou produktu či službě přisuzují jiné osoby. (Bradáč, 2008) Cena je ekonomickým ekvivalentem určitého produktu či služby, která je peněžně vyjádřená. (Skála, Skálová, 2002) Cenu definuje právní řád České republiky přesně jako peněžní částku: a) sjednanou při nákupu a prodeji zboží § 2 až 13 (§ 1 odst. 2 zákona č. 526/1990 Sb.) b) zjištěnou podle zvláštního předpisu k jiným účelům než prodeji. Tyto jiné účely jsou definovány v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Kromě produktu či služby je cena peněžním vyjádřením také věci, která je předmětem občansko právních vztahů jako je nemovitá věc. Cena je pojmem ekonomickým a pro právní potřeby je cena kategorizována a definována přesněji podle toho, jaká hodnota je zjišťována. Cena je tedy konkrétní částka, za kterou byla realizována transakce. (Zazvonil, 2012)
2.3.1 Cena obvyklá
Cenou obvyklou neboli tržní cenou nemovité věci rozumíme takovou cenu, která je vyjádřena konkrétní finanční částkou, za kterou je prodávající ochoten na základě transakce prodat kupujícímu nemovitou věc a kupující stejnou nemovitou věc koupit. Konkrétní transakce probíhá v určitém čase na určitém místě. Toto datum je pak datem ocenění a transakce. Ona konkrétní finanční částka může být vyjádřena také v peněžním ekvivalentu.
11 Tím se rozumí taková věc a její počet, který odpovídá hodnotě finanční částky. (Zazvonil, 2012; Klika, 2012) Hodnota nemovitosti se tedy mění v její cenu ve chvíli, kdy je provedena transakce. Může se jí rovnat, ale nemusí. Cena je z ní nicméně odvozena a nerovná se jí, pokud při transakci nastanou změny v podmínkách uzavření smluvního vztahu nebo je cena ovlivněna dalšími vlivy a zájmy účastníků transakce. Je tedy zřejmé, že tržní hodnota nemovité věci není přesné určení konečné ceny nemovité věci, nicméně pouze výsledek procesu oceňování. (Klika, 2012)
2.3.2 Cena administrativní
Administrativní cena nemovité věci nebo také Cena zjištěná je stanovena na základě zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. a vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Zpravidla jednou ročně je prováděna novelizace vyhlášek. Jedná se o právní úpravu stanovující cenu, která slouží jako základ daně pro výpočet výše daně placené z nemovité věci, konkrétně daň z převodu nemovité věci, daň darovací. Dále je základ daně používán při vymezení výše odměn notářů nebo správců dědictví při vyplacení z nemovité věci a náhrady při vyvlastnění. Administrativní cena nemovité věci se neshoduje s tržní hodnotou. Zároveň je právně definován postup jejího výpočtu a neopírá se tak o tržní principy při stanovení její výše. (Cipra, 2015) Zákonem a vyhláškami definovaný postup zjištění administrativní ceny zaručuje spravedlivé ocenění nemovité věci, kdy je individuální zacházení výrazně eliminováno jasně danými pravidly. Tím se vytvářejí rovnocenné podmínky. Nicméně právě přesně definovaný proces určení administrativní ceny nemovité věci je hlavní překážkou ve všeobecném užití administrativní ceny na trhu. Díky nezohlednění okolních vlivů, které cenu mohou ovlivnit, není možné použít administrativní cenu jako cenový argument při vytváření ceny obvyklé u transakce mezi kupujícím a prodávajícím. (Zazvonil, 2012)
2.3.3 Cena pořizovací a reprodukční
Cena pořizovací dosahuje hodnoty vedené v účetní evidenci. (Zákon §25 č. 563/91 sb., o účetnictví, v platném znění) Jedná se o cenu u nemovité věci v době jejího postavení nebo
12 pořízení bez odpočtu opotřebení. Cena pořizovací je zaměnitelným pojmem s tzv. „cenou historickou“. (Hálek, 2009) Cena reprodukční je cenou bez odpočtu opotřebení, která dosahuje takové výše, aby za ni byla možná pořídit věc porovnatelná s věcí v době ocenění. Jedná se tedy o náklady spojené s pořízením konkrétní věci. (Bradáč, 2008) Pokud připočteme opotřebení věci dostaneme kalkulaci nazývanou věcná hodnota neboli „časová cena věci“, která je cenou reprodukční sníženou o opotřebení. (Hálek, 2009) Toto opotřebení odpovídá průměru opotřebení, kterého dosáhly jiné věci stejného stáří a srovnatelné míry používání. (Bradáč, 2008)
2.3.4 Náhradová cena
Náhradová cena je cenou, ze které je vypočteny náhradové náklady. Je to cena, za kterou by bylo možno v budoucí době pořídit stavbu stejné kvality a funkčnosti, tedy stavbu obdobných parametrů. (Ort, 2014)
2.4 Pozemek
Pozemkem rozumíme část zemského povrchu, kterou odděluje od sousedních pozemků hranice vymezená uzemní správou (správní jednotka), vlastnictvím, držbou, zástavním právem, kvalitou či rozličným způsobem využívání. Definici pozemku obsahuje § 27 písm. a) a b) zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky. Ceny pozemků jako jedna z kategorií nemovitostí je v České republice řízena zákonem č. 526/1990 Sb. Pro účely oceňování majetku jsou druhy pozemku kategorizovány na stavební pozemky, lesní pozemky, vodní nádrže, vodní toky a jiné. Stavení pozemek je podle územního plánu určen k zástavbě. Dělí se na nezastavený a zastavěný podle toho, zda již proběhla zástavba, nebo je pozemek pouze k zástavbě určen. Zástavba musí být v takovém rozsahu, aby vyhovovala svými vlastnostmi realizaci a bezpečnému užívání. Lesní pozemek je evidován v katastru nemovitostí jako lesní pozemek nebo zalesněný nelesní pozemek. Vodní nádrže a vodní toky jsou evidovány v katastru nemovitostí. (§ 9, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Parcelou rozumíme pozemek, který je patřičně geometricky a polohově vyměřen a na základě toho zapsán v katastrální mapě s přiděleným parcelním číslem. Definici parcely
13 obsahuje také § 27 písm. a) a b) zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky. Jeden celý pozemek se může skládat z několika parcel. Pozemky jsou oceňovány většinově způsobem, že jsou zahrnuty do ocenění v rámci výpočtu hodnoty nemovité věci, která na pozemku stojí. Další metodou je indexová porovnávací metoda, metoda třídy polohy a metoda ceny zbytku nebo podle cenového předpisu. (zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) V problematice oceňování pozemků je nutné rozlišovat dva typy, a to pozemky, které přináší svému majiteli výnos a pozemky, které jej nepřináší. Pozemky, které nepřináší výnos bývají zpravidla oceňovány metodou porovnávací. Jedná se např. o nepronajaté stavební parcely. Pozemky, které mají pro majitele výnos bývají oceňovány metodou výnosovou, jedná se např. o placená parkoviště, hřiště sportovních areálů a další.
2.5 Nemovitost
Nemovitost neboli nemovitá věc je nově definována jako pozemek a stavba, které jsou pevně spojeny se zemí bez možnosti pohybu. Předpokládá dále, že: „ stavby a další konstrukce nejsou samostatnými věcmi, nýbrž tvoří součást pozemku jako věci hlavní, což současně znamená, že stavba i pozemek jsou v rukou jediného vlastníka “ (Dušek, 2015, s. 8) Na základě této úpravy podle Nového občanského zákoníku (§ 119) splynulo vlastnictví pozemku a stavby do jednoho vlastnictví. Součástí nemovité věci je vše, co nemůže být odděleno a podle povahy nemovité věci k ní náleží a odebrání by způsobilo znehodnocení hlavní nemovité věci samotné nebo by bylo zamezeno funkčnosti nemovité věci. Například u pozemku je nahlíženo, jako na součást nemovité věci, také vodní plocha nebo porost, které se nacházejí na území pozemku. (Dušek, 2015) V rámci oceňování majetku je na nemovitou věc možno pohlížet jako na normální obchodové zboží, ovšem bez spotřební povahy. Jedná se tedy o obchodové zboží vlastní kategorie, jelikož jeho charakter je čistě jedinečný. Každá nemovitá věci je jediná svého druhu, nepřenosná a tím pádem také hodnota nemovité věci bývá mnohem vyšší než u ostatního zboží spotřebního charakteru. Pozemky mají téměř neomezenou životnost a potenciál užitku. Zároveň jsou nemovité věci ovlivněny a ovlivňují okolí svých jasně definovaných hranic. (Zazvonil, 2012)
14 3 Oceňování
Oceňování nemovité věci je proces práce s informacemi, kterým se zjišťuje výše hodnoty nemovité věci. V rámci procesu je přiřazena nemovité věci peněžní hodnota. (Hálek, 2009) Proces oceňování spadá pod zákon platný od 1. 1. 1998. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Jedná se o zákon, který nabývá platnosti v případě, že zákon č. 526/1990 Sb. o cenách nelze aplikovat, jelikož nedochází k prodeji či koupi. Proces je ovlivněn především situací na cílovém trhu. Situace je řízená nabídkou a poptávkou. Druhým zásadním vlivem je stav hypotečního financování, jelikož hypoteční úvěry jsou v přímém vztahu k trhu nemovitostí. (Dušek, 2015) Tento vztah je regulován Českou národní bankou, která regulací oběhu financí může ovlivňovat růst cen nemovitých věcí. Oceňování je tedy souborem činností, kterými je určena hodnota nebo cena nemovité věci především pro její umístění na trh nebo pro výpočet základu pro daňové povinnosti. Nicméně může být provedeno také za účelem převodu vlastnictví a dědického řízení, úvěrování, daňového vlastnictví nebo poradenství pro investování. (Hálek, 2009)
3.1 Metody oceňování pro cenu zjištěnou
Jak bylo zmíněno výše, způsob oceňování pro cenu zjištěnou slouží k určení administrativní ceny nemovité věci. V rámci procesu oceňování jsou použité zákonem a vyhláškami dané postupy, které jasně určují hranice a eliminují možnost volby nebo přizpůsobení postupu danému případu. Existují tři možné postupy, jak určit administrativní cenu nemovitosti. Jedná se o nákladovou metodu, komparativní metodu nebo kombinací nákladové a výnosové metody. Nákladová metoda je definována ve vyhlášce č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) v platném znění. Touto metodou jsou určovány administrativní ceny takových nemovitých věcí, které nejsou dostavěné, určené k odstranění nebo se jedná o nemovitou věc doplňkovou k hlavní nemovité věci. Komparativní metoda vychází z porovnání nemovité věci s obdobnou nemovitou věcí, která byla oceněna cenou při provedení transakce (prodeji nemovité věci). Už samotné porovnání je úskalím metody, jelikož žádné dvě nemovité věci nejsou zcela stejné a je nutné brát v potaz i jejich odlišnosti. (Bradáč, 2016) Komparaci lze provádět s konkrétní nemovitou
15 věcí nebo nepřímo s tzv. standardní nemovitou věcí, která má jasně definované vlastnosti a cenu. Metoda kombinace nákladové a výnosové metody je upravena ve vyhlášce č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) v platném znění. (§ 31 a § 33) Cílem kombinací těchto dvou postupů je snaha o částečné přizpůsobení administrativní ceny aktuálním tržním podmínkám. Metoda zohledňuje jak náklady nemovité věci, tak její předpokládané výnosy. Metoda se používá především v případech, kdy je oceňování prováděno za účelem pronájmu nemovité věci. Jelikož jde o kombinaci dvou metod, jsou nejdříve provedeny obě metody oceňování nemovité věci a následně na základě vyhlášky se výsledky kombinují. Koncová administrativní cena je vyčíslena po aplikování algoritmu, který je určen přílohou 23 oceňovací vyhlášky. (Cipra, 2015)
3.2 Metody oceňování pro cenu obvyklou
Postup tržního oceňování nevychází z jasně definovaného postupu jako cena administrativní. Jedná se o oceňování pro cenu obvyklou tedy individuální, která není omezeno přesným znění vyhlášky. Při použití metody oceňování pro cenu obvyklou zjišťujeme tržní hodnotu případně cenu obvyklou (pokud dojde k transakci). Jelikož se jedná o takto individuální proces, jedná se vždy pouze o odhad, tedy hodnotu. Cenu nelze přesně určit. Celý soubor činností je především individuální hledání argumentů, kterými můžeme hodnotu nemovité věci podpořit. Existuje několik metod, jak tyto argumenty získat. (Klika, 2012) Každá metoda přihlíží také vlivům, které tržní hodnotu ovlivňují. Jednotlivým metodám se práce věnuje v následující kapitole.
3.3 Znalecká činnost
Oceňování, tedy stanovení hodnoty nemovité věci, je v současnosti v České republice prováděno buďto odhadcem nebo znalcem jako tzv. znalecká činnost. Znalecká činnost vychází ze zákona a je prováděna na základě práva a úkonů občanů nebo organizací před státními orgány. Cílem znalecké činnosti je vypracování znaleckého posudku. (Bradáč, 2004) Znaleckou činnost může v České republice vykonávat pouze znalec jmenovaný ministrem spravedlnosti nebo v zástupu ministra spravedlnosti předsedou krajského soudu v místě trvalého bydliště jmenovaného. Toto jmenování je podmíněno splněním podmínek
16 definovaných v zákoně č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících. Jedná se především o podmínky: a) státní občanství České republiky b) zkušenost v oboru ve kterém má znalec působit c) etické a morální vlastnosti znalce, které vzbuzují předpoklad řádného plnění povinností znalce při výkonu znalecké činnosti d) souhlas jmenovaného Dále znaleckou činnost upravuje občanský zákoník a trestní řád v platném znění. Pokud dojde k odvolání znalce, je tak učiněno z několika důvodů, a to, pokud znalec nesplňuje podmínky jmenování, již není způsobilý znaleckou činnost vykonávat či přes opakovanou výstrahu neplní své povinnosti. Dalšími možnými důvody je pracovní poměr znalce, který mu brání v řádném výkonu znalecké činnosti. Také může dojít k odvolání znalce na jeho vlastní žádost. (Janíček, Marek, 2013) Naproti tomu odhadce je osoba, která může provádět odhad hodnoty nemovité věci na základě koncesované živnosti oceňování majetku. Jelikož odhadce pracuje na základě živnosti nikoli právního předpisu, nemají posudky provedené odhadcem takovou míru vážnosti jako znalecké posudky provedené znalcem. Činnost odhadce reguluje novela živnostenského zákona v platném znění. (Bradáč, 2004) Znalec či odhadce provádí svou činnost na základě přijetí objednávky od klienta, kterým je buďto správní orgán nebo fyzická či právní osoba. Objednávka se týká ocenění konkrétní nemovité věci za konkrétním účelem, který je odhadci či znalci znám od počátku. Klient se s odhadcem či znalcem dohodne na ceně posudku a na podkladech, které budou pro posudek použity. V případě, že je vše v pořádku, znalec či odhadce vyplní svou ověřovací povinnost, která žádá potvrzení, že odhadce či znalec nemovitou věc viděl, a že je v souladu s předkládanými materiály. Znalec/odhadce tedy provede tzv. průzkum nemovitosti, který je prováděn v datu, jež je zpravidla i datem oceňování. (Janíček, Marek, 2013) Odhadcům a znalcům slouží jako další zdroj informací především katastr nemovitostí. Dalším krokem je rozhodnutí o nejvhodnější metodě oceňování nemovité věci a její následná aplikace. Znalec či odhadce provede ocenění jednotlivých částí nemovité věci a následnou výslednou kalkulaci, ze které vyjde výsledná hodnota nemovité věci. Výsledný posudek obsahuje také shrnutí metody a důvody využití právě této metody v oceňování nemovité věci.
17 3.4 Katastr nemovitostí
Katastr nemovitostí poskytuje nezbytná data pro správné oceňování majetku. Byl zákonem zřízen a definován k 1. 1. 1993 zákonem č. 344/1992 Sb. O katastru nemovitostí. Dnes zákon definuje Katastr nemovitostí v Zákoně o katastru nemovitostí č. 256/2013 Sb. jako soubor údajů o nemovitostech/nemovitých věcech. Seznam je veřejný a zahrnuje popis, práva a geometrické a polohové určení nemovité věci včetně čísel parcel a cenové údaje nemovitých věcí. Zároveň eviduje informace o fyzických a právnických osobách, které mají právní vztah ke konkrétní nemovité věci. Každý člověk má právo do něj nahlížet a pořizovat pro své potřeby kopie a čerpat z něj údaje. Šíření těchto informací je nicméně povoleno pouze se souhlasem Českého úřadu zemědělského a katastrálního. (Klika, 2012)
18 4 Metody oceňování nemovitých věcí pro cenu obvyklou
Metody oceňování nemovitých věcí pro cenu obvyklou fungují buďto samostatně nebo v kombinacích. Způsoby tržního oceňování jsou tři metody, které se každá věnuje určitému časovému období stavby. Nákladová metoda se věnuje minulosti s ohledem na pořízení stavby, porovnávací metoda se věnuje současnosti a odráží současnou situaci na trhu a výnosová metoda se věnuje budoucnosti a potenciálním výnosům, které z nemovité věci mohou plynout. Rozhodnutí, kterou metodu oceňování aplikovat, závisí především na konkrétním účelu, za kterým je nemovitá věc pořizována. (Ort, 2013) Pokud aplikuje odhadce či znalec pouze jednu metodu, jedná se o mono kriteriálně zaměřené oceňování nemovitých věcí. Hodnota vyplývající z mono kriteriálního oceňování nemovité věci je vypovídající především v případě, kdy je nemovitá věc pořizována za určitým účelem. Nákladová metoda oceňování nemovitých věcí je aplikována v případě, kdy je účelem pořízení nemovité věci vlastní bydlení. Hodnota nákladů na pořízení domu se poté srovnává s hodnotou, za kterou by potenciální kupce mohl postavit dům zcela nový. (Bradáč, 2009) Porovnávací metoda je užitečná v případě odhadu konkurence. Pokud potencionálního kupce zajímá nemovitá věc z hlediska investičního rozhodnutí a účelem koupě nemovité věci je její další pronájem, je výhodné aplikovat výnosovou metodu oceňování nemovité věci, jelikož ta poskytuje potencionálnímu kupci hodnotu předpokládaných budoucích výnosů z nemovité věci, tedy i předpokládanou návratnost investice a míru zisku plynoucí z konkrétní nemovité věci. Mono kriteriální oceňování hodnoty nemovité věci je tedy aplikováno v případě, že se jedná o oceňování na základě konkrétního účelu konkrétního potencionálního kupce, který má zájem o konkrétní nemovitou věc. Oceňování tedy probíhá na základě podnětu od kupce, který chce vědět hodnotu nemovité věci z konkrétního úhlu pohledu a na základě této hodnoty se dále rozhoduje o koupi. (Klika, 2012) Druhým typem oceňování nemovité věci je metoda kombinující několik metod oceňování nemovité věci. Taková metoda se nazývá multikriteriální metoda oceňování nemovité věci. Kombinací několika metod oceňování dochází k zobecnění hodnoty nemovité věci za účelem dosáhnutí rovnováhy. Tento způsob oceňování se používá v případě, že prodávající nemá konkrétní cíl prodeje a zároveň kupující není konkrétní. Jedná se metodu, jejíž výsledkem je hodnota nemovité věci určená pro cílový trh, kde je nabídnuta kupcům bez
19 toho, aby existoval konkrétní potencionální kupec. Absence kupujícího může mít několik důvodů. První je stručné shrnutí a hodnota nemovité věci slouží pro orientaci, případně pro nezávazné umístění na cílový trh. Druhým důvodem absence potencionálního kupce je vyhotovení ocenění nemovité věci pro peněžní ústav z důvodu určení hodnoty zástavy. Nemovitá věc není v tomto případě určená za hodnotu zástavy k prodeji do té doby, dokud dlužník řádně splácí půjčku, u které je předmětem zástavy konkrétní nemovitá věc. (Bradáč, 2009) Dalším případem multikriteriálního oceňování nemovité věci je určení hodnoty nemovité věci za účelem rozdělení spoluvlastnictví této konkrétní nemovité věci. V tomto případě také nedochází k prodeji nemovité věci, ani jejímu umístění na cílový trh, ale k určení hodnoty vyplacení jednoho nebo více spoluvlastníků. Částka vyplacení se rovná hodnotě jejich spoluvlastnických podílů z celku. Hodnota celku se rovná hodnotě nemovité věci, která byla vyčíslena na základě aplikace několika metod oceňování nemovité věci. (Cipra, 2015)
4.1 Porovnávací metoda
Porovnávací metoda je první z metod, kterou lze využít při oceňování nemovité věci. Její princip je odvozen od tržního principu, jehož základem je komparace oceňované nemovité věci s obdobnou nemovitou věcí, která má podobné či rozdílné parametry v určených kategoriích. Především jsou vybírány takové nemovité věci, které se objevily v nedávné době na cílovém trhu. Jelikož se pracuje se současnými daty, podává porovnávací metoda mimo jiné také informaci o současném stavu cílového trhu. Dalšími často sledovanými kategoriemi jsou např. lokalita, a především pak srovnatelný užitek a možnosti využití nemovité věci. (Ort, 2013) Jedná se tedy o metodu postupnou, kdy na základě informací a dalšího sběru informací vycházejících z analýzy konkrétního trhu je hodnota nemovité věci vyčíslována na základě nalezení co nejsrovnatelnější jiné nemovité věci, která se v aktuální době objevila na konkrétním trhu. Je nutné poznamenat, že porovnávaní je založeno především na vytyčených kategoriích, jelikož neexistují dvě zcela totožné nemovité věci. Porovnávací metoda tedy pracuje nejen na základě shody nemovité věci s jinou, ale také na základě jejich odlišností. (Cipra, 2015) Základem porovnávací metody je především sběr informací o konkrétním trhu, jak již bylo zmíněno výše. Za základě těchto informací je poté stanovena hodnota nemovité věci.
20 Jedná se o informace o ceně nemovitých věcí, které byly vybrány do vzorku na základě určených kategorií. Tento vzorek je poté analyzován, aby byly nalezeny cenotvorné rozdíly mezi jednotlivými nemovitými věcmi. (Zazvonil, 2006) Tento postup je aplikován v případě, že se odhadce rozhodne použít metody přímého porovnávaní. Ta se opírá o konkrétní nemovité věci, které se reálně vyskytovaly na konkrétním trhu. Tato metoda má rizika především ve výběru vzorku nemovitých věcí, se kterými má být nemovitá věc porovnávána. Toto riziko spočívá v tom, že cena nemovité věci ve vzorku nebude odpovídat běžným tržním cenám, jelikož ceny nemovitostí nejsou stanoveny zcela na základě odhadu, ale také na základě subjektivních důvodů prodejce či kupujícího. (Cipra, 2015) Druhým postupem je aplikováni nepřímé porovnávací metody. Nepřímá metoda spočívá v komparaci nemovité věci ne s konkrétní nemovitou věcí ale s určitým standardem, který je vypočítán z průměru několika obchodů nemovitých věcí. Tento postup je využíván především z důvodu eliminace rizika, které hrozí při komparaci nemovité věci s jinou konkrétní nemovitou věcí. (Heřman, 2005)
4.2 Nákladová metoda
Druhou metodou, kterou lze použít pro tržní ocenění nemovité věci je nákladová metoda. Ta se opírá o informace představující náklady na pořízení stavby. Výsledkem nákladové metody je časová hodnota nemovitosti, jelikož náklady na pořízení stavby jsou dále sníženy o opotřebení do dne oceňování, pokud se ovšem nejedná o nemovitou věc, která nebyla zrovna dostavěna. (Bradáč, 2008) Nejvyšší hodnoty totiž nabývá nemovitá věc v moment, kdy je dostavěna v den ocenění. Nemá tedy žádnou míru opotřebení, takže její hodnota není o nic snížena. Tato hodnota se u nemovité věci vystavuje jako závěrečná faktura novostavby shrnující veškeré náklady. Časovou hodnotou nemovitosti je tedy její věcná hodnota, která představuje finanční ekvivalent k nemovité věci, která by byla v den ocenění vybudována ve stejném stavu jako je nemovitá věc, jenž je oceňována. (Zazvonil, 2012) Nákladová metoda bývá používána v případech, kdy je třeba ocenit stavbu nevýrobní, neobydlenou, rozestavěnou nebo inženýrskou. (Zazvonil, 2012) Nákladová metoda výpočtu tržní hodnoty nemovitých věcí se ve své podstatě neliší od vyhláškové nákladové metody. K výpočtu časové hodnoty nemovitosti je nejvhodnější použít
21 nákladovou kalkulaci, která využívá kalkulační vzorec. Jedná se sice o nejvhodnější a nejpřesnější metody výpočtu, ale je také časově nejnáročnější. (Cipra, 2015) Kalkulace v prvním kroku rozdělí náklady na přímé a nepřímé. Za přímé náklady se považuje materiál, cena lidských zdrojů a další vyčíslitelné náklady. Za nepřímé neboli režijní, jsou považovány náklady režijní (palivo, cestovné, odpisy, nájemné...) a správní (administrace). (Ort, 2013)
4.3 Výnosová metoda
Poslední metoda oceňování majetku pro cenu obvyklou je výnosová metoda oceňování nemovité věci. V některých publikacích nazývána také jako příjmová metoda. Používá se většinou v kombinaci s jinou metodou, jako ověření správnosti a zároveň jako korektor. Nejčastěji je používána v kombinaci s metodou porovnávací. Při aplikování výnosové metody oceňování nemovité věci, nesmí být výsledná hodnota větší, než byla vykalkulována metodou porovnávací. Výnosová metoda oceňování nemovité věci tedy většinou neslouží jako samostatný postup oceňování, ale lze ji použít v kombinaci s jinou metodou jako další cenový argument, který potvrzuje hodnotu nemovité věci. (Ort, 2007) Výnosové metodě oceňování majetku se práce věnuje podrobněji v další části práce.
22 5 Oceňování nemovitostí výnosovým způsobem
Výnosová metoda oceňování nemovité věci je oproti nákladové nebo porovnávací metodě, oceňováním nemovité věci skrze budoucí hodnotu. Pokud nákladové oceňování vychází z minulosti, tedy nákladů na realizaci nemovité věci a porovnávací oceňování nemovité věci vychází z přítomné hodnoty v komparaci s jinou přítomnou hodnotou jiné nemovité věci, pak výnosová metoda oceňování vychází z budoucího prospěchu, který nemovitá věc poskytne majiteli. Budoucím prospěchem je myšlen rozdíl mezi pozitivním efektem, (předpokládaným příjmem plynoucím vlastníkovi z nemovité věci) a negativním efektem (výdaji spojené s vlastnictvím nemovité věci). Tyto hodnoty jsou většinově stanovené za období jednoho kalendářního roku. (Ort, 2013, Klika, 2012) Výnosová metoda se používá především u domů, hal, chalup a podniků, u kterých se počítá s možným příjmem plynoucím vlastníkovi z nemovité věci. Jsou to nemovité věci, které jsou určené k pronájmu a ke dni ocenění je pronajato nejméně 80 % podlahové plochy. Tyto nemovité věci byly oceněny nákladovým způsobem a výnosová metoda je použita jako doplňková. Vztahuje se na celou nemovitou věc a stanovuje hodnotu nemovité věci jako celku, tedy na hlavní stavbu, vedlejší stavby, příslušenství a pozemek. (Schneiderová, Heralová, 2008) Výpočet výnosové metody pro cenu obvyklou a výnosové metody pro cenu zjištěnou je téměř totožný, nicméně se liší metoda zjišťování jednotlivých atributů výpočtu. Zatímco u metody oceňování pro cenu zjištěnou jsou míra kapitalizace, výše výnosů i náklady spojené s nemovitou věcí pevně dány vyhláškovými předpisy, u metody pro zjištění ceny obvyklé se jednotlivé parametry musejí vyčíslit. (Ort, 2013; Klika, 2012)
5.1 Principy výnosové metody
Principem výnosové metody oceňování nemovité věci je vztah mezi předpokládaným výnosem z nemovité věci a potřebných nákladů souvisejících s nemovitou věcí. Výsledná hodnota je tedy rovna součtu všech budoucích výnosů plynoucích z nemovité věci za optimálních podmínek a od kterých je odečtena hodnota nákladů, které jsou předpokládány pro udržování nemovité věci. (Heřman, 2005 Hálek, 2009) Výsledná hodnota je tedy hodnota nemovité věci určená výnosovou metodou. Jedná se o pravděpodobnou hodnotu, kterou by byl kupující ochoten zaplatit prodávajícímu, pokud by
23 byly brány v potaz očekávané budoucí příjmy plynoucí z nemovité věci, pokud by byl jejím vlastníkem. Kupující tuto pravděpodobnou hodnotu zvažuje s myšlenkami, že se stoupajícím výnosem roste pravděpodobnost rizika, že odhadovaná hodnota výnosu je pouze neuskutečnitelným předpokladem. (Ort, 2013) Zároveň se jedná o pravděpodobnou hodnotu nemovité věci, za kterou je prodávající ochoten prodat nemovitou věc. (Heřman, 2005) Tato pravděpodobná hodnota nemovité věci je poté ještě převedena na současnou hodnotu peněz pomocí principu kapitalizace nebo diskontace. (Schneiderová, Heralová, 2008)
5.1.1 HABU (Highest and Best Use)
Základ odhadu hodnoty nemovité věci pramení především z principů analýzy nejvyššího a nejlepšího využití. Název pochází z anglického výrazu Highest and Best Use – zkráceně HABU. Základem analýzy je maximalizovat realizovatelné využití dané nemovité věci, které je technicky podložené a legální. Cílem maximalizace využití dané nemovité věci je především navýšení hodnoty nemovité věci, jelikož při aplikaci oceňování nemovité věci výnosovou metodou je základem prospěch z nemovité věci. Čím vyšší je tedy prospěch nemovité věci, tím vyšší je její hodnota. Rozhodnutí o způsobu využití dané nemovité věci také ovlivní zařazení nemovité věci do určitého segmentu trhu. HABU není analýzou prováděnou majitelem nemovité věci, ale o formu finanční analýzy a konkurenčních sil na daném trhu ve vztahu k dané nemovité věci. (Zazvonil, 2012) Nejvyšší a nejlepší využití splňuje tedy následující podmínky: Legálně možné využití Legálně možné využití znamená, že využití nemovitosti je v souladu s platnými právními předpisy. Mezi ně patří například stavební zákon, územní plánování, hygiena, bezpečnost nebo životní prostředí. Tato podmínka musí být splněna na prvním místě. Patří sem zjištění, zda je nemovitost zapsaná v katastru nemovitostí, je li řádně kolaudovaná a využívána v souladu s kolaudací nebo není li zatížena věcnými břemeny, které omezují právní nakládání s nemovitostí. (Zazvonil, 2012) Technická proveditelnost Tato podmínka je závislá na technickém stavu nemovitosti, který má vliv na využitelnost a prospěšnost. Často dochází k situacím, že předpokladem pro nejvyšší a nejlepší
24 využití je podmíněno stavebními úpravami. Kromě legální stránky je nutné posoudit, zda jsou úpravy technicky možné a náklady s nimi spojené přiměřené. Může se stát, že k dosažení nejvyššího a nejlepšího využití je nutné stávající stavbu odstranit a nahradit novou. Tato situace nastává u budov přestárlých, opotřebovaných nebo silně poškozených, u kterých už nedává rekonstrukce smysl. U pozemků hrají velkou roli faktory závislé na poloze nemovitosti, velikosti, půdnímu podloží, znečistění půdy a další. Jsou zde zváženy i parametry jako dostupnost a možnosti napojení na inženýrské a komunikační sítě. (Zazvonil, 2012) Investiční proveditelnost Finanční přiměřenost je spojena s nákladovostí. Předpokladem je, že racionální jednání investorů bude akceptace takových nákladů, které zajistí přiměřený ekonomický efekt. Čím vyšší zisk plyne z rozdílů výnosů a nákladů, tím více bude naplněno kritérium finanční přiměřenosti a zároveň i maximální efektivnosti. Pokud by náklady převyšovaly předpokládanou budoucí prospěšnost, investice by byla nesmyslná a vynaložené náklady by se změnily v tzv. „utopené náklady“. V takovém případě je lepší nemovitost ponechat v původním stavu. (Zazvonil, 2012) Podmínky legálního a technického využití musí být splněny přednostně. Podstatou je, že i když je dané využití ekonomicky výhodně, splnění této podmínky je nepodstatné, pokud využití není technicky možné a legální. (Melen, 2006) Maximální efektivnost Maximální efektivnost, nebo také výnosnost, je celkové hodnocení nastává po splnění předchozích tří podmínek. Jde o nalezení nejvhodnějšího a nejziskovějšího řešení. Patří sem zjištění, zda jsou nemovitosti určené k pronájmu nabízené za skutečně tržní nájemné nebo v případě užívání k vlastnímu bydlení se vychází z předpokladu, že vlastník šetří nájemné, které by musel jinak platit. (Ort, 2017) Odhadce dále porovná náklady spojené s odstraněním technických nebo funkčních závad s následnou hodnotou. Pokud tyto úpravy a opravy mají celková kladný vliv a zvyšují hodnotu nemovitosti nebo jí zachovávají na úrovni současné hodnoty, potom tyto změny vedou k maximální efektivnosti (výnosnosti). Nemovitosti jsou specifické tím, že většinou tvoří pevné spojení – pozemek a stavba na něm umístěná. Z tohoto důvodu se při aplikaci HABU rozlišují dva přístupy.
25 Základními přístupy HABU je stanovení nejlepšího a nejvyššího využití pozemku, jako by byl nezastavěný a hodnocení nejvyššího a nejlepšího využití pozemku se stavbou. Pro pozemek s existující stavbou se využívá komparace obou přístupů. Při komparaci dochází k rozhodnutí, zda stavba pozemek znehodnocuje nebo naopak poskytuje nejvyšší možné využití. (Melen, 2006) Obecný výpočet HABU se rovná maximální hodnotě pramenící z možných variant výpočtu. Možnými variantami jsou hodnota stávajícího stavu, hodnota po rekonstrukci, hodnota při změně užívání, hodnota při odstranění stavby, hodnota při odstranění stavby a zřízení práva stavby a hodnota při stavbě prázdného pozemku. (Melen, 2006) Závěrem analýzy je shrnutí průběhu analýzy a závěrů z ní plynoucích. Všechny zahrnutí fakta, argumenty a úvahy by měly být v rámci úvahy také odůvodněny. Ačkoliv se HABU provádí jako první část oceňování nemovité věci, její závěr je zkompletován až ve chvíli, kdy je provedeno samotné ocenění nemovité věci jednou z metod oceňování. Závěry by se měly shodovat. (Melen, 2006) Pokud nejsou v závěru této analýzy splněna některá z kritérií, je nutno hodnotit tyto parametry s výhradou a stanovit náhradní nejlepší a nejvyšší využití s omezením dle zjištěných závad nebo v případě technických nedostatků s nutností vyčíslením nákladů na uvedení do odpovídajícího stavu. (Ort, 2007)
5.2 Související pojmy
Kapitola práce pojmy se věnuje základním pojmům, které jsou důležité v souvislosti s výnosovou metodou oceňování nemovitých věcí. Vysvětluje pojmy jako výnos a jeho podkategorie, náklady a nájemné.
5.2.1 Nájem
Mezi příjmy z určité nemovité věci vlastníkovi této konkrétní nemovité věci patří především nájemné. To je upraveno prostřednictvím smluvní dohody mezi pronajímatelem a nájemcem o možnosti využívání nemovité věci nájemcem za smluvně danou úplatu. Výše této úplaty rozděluje nájemné do několika kategorií. První je nákladové nájemné, kdy nájem plynoucí z nemovité věci pokrývá pouze náklady spojené s nemovitou věcí. Druhým typem je ekonomické nájemné, které pokrývá náklady spojené s nemovitou věcí, ale vlastníkovi
26 nemovité věci přináší také zisk. Třetím typem je obvyklé nájemné, které já zákonně upraveno tak, že splňuje podmínky obvyklé ceny majetku a služby. (Ort, 2007)
5.2.2 Výnos
Výnosem se rozumí budoucí prospěch, který plyne z vlastnictví nemovitosti s pozitivním efektem a budoucí negativní efekt plynoucí z vlastnictví negativní věci. Výnos tedy je pojmem označující rozdíl mezi předpokládanými příjmy, které plynou z vlastnictví nemovité věci a náklady, které jsou spojené s vlastnictvím a údržbou nemovité věci. Výnos je hodnotou vypočítanou z nájemného. (Ort, 2013; Klika, 2012) Výnos je pojmem udávaným jako hodnota v měně (nejčastěji v České republice v Kč) a je ohraničen konkrétním časovým obdobím, tedy hodnota vyčíslena v Kč/rok. Je buďto jediná, nebo je výnos vyjádřen časovou řadou výnosů, která byla vyčíslena pro konkrétní časové období, nebo se jedná o řadu systematicky řazených výnosů, která v sobě nese určitý logický systém, jako je stoupající nebo klesající tendence. (Hálek, 2009) Pro potřeby výnosové metody oceňování nemovitých věcí je nutné definovat tzv. potencionální hrubý výnos. Označuje hodnotu celkového výnosu, který je předpokládán v rámci konkrétního časového období bez započítání provozních nákladů nebo výpadků nájemného. Pokud potencionální hrubý výnos snížíme o předpokládaný výpadek nájemného, dostaneme tzv. efektivní hrubý výnos. Čistý výnos z nemovité věci je pak efektivní hrubý výnos snížený o celkové náklady spojené s nemovitou věcí. Čistým výnosem je předpokládaný prospěch z nemovitosti, který je po transformování na současnou hodnotu ziskem z nemovité věci. (Ort, 2013)
5.2.2.1 Potenciální hrubý výnos
Potenciálním hrubým výnosem je rozuměna hodnota plynoucí z nemovité věci, pokud je využito 100 % jejího potenciálu a nebyly odpočteny provozní náklady spojení s nemovitou věcí. Hodnota hrubého výnosu plynoucího z nemovité věci je vyčíslena za určité časové období, nejčastěji se jedná o jeden kalendářní rok. V hodnotě hrubého výnosu je zahrnuta platba nájemného vyplývajícího ze smluvního vztahu mezi pronajímatelem a jedním či více nájemci. Do hrubého výnosu je tedy zahrnuto smluvní nájemné. (Schneiderová, Heralová, 2008)
27 5.2.2.2 Efektivní hrubý výnos
Efektivní hrubý výnos vychází z potenciálního hrubého výnosu nemovité věci, který je snížen o předpokládanou ztrátu příjmu ve formě výpadku nájemného. Výpadek nájemného může nastat v případě neplného obsazení prostoru, s výměnou nájemníka v určité části prostoru nebo při postižení nemovité věci živelnými katastrofami a dlouhodobými poruchami. Většinou se jedná o procentní srážku, která je vyhodnocena na základě minulých zkušeností. Pokud je výpadek nájemného pravidelnou skutečností, například u sezónních hotelů apod. efektivní hrubý výnos se stanovuje na část roku bez zahrnutí této hodnoty jako výpadek nájemného. (Schneiderová, Heralová, 2008)
5.2.2.3 Čistý provozní výnos
Čistým provozním výnosem je myšlena hodnota, která je zjištěna odečtením celkových provozních nákladů od hodnoty efektivního hrubého výnosu konkrétní nemovité věci. Čistý provozní výnos po odpočtu splátek se týká nemovitých věcí v zadluženém stavu a pro stanovení čistého provozního výnosu je nutné odečíst hodnotu roční splátky úvěru.
5.2.2.4 Reverzní výnos
O reverzní výnos se jedná v případě, kdy hodnota nemovitosti není indikována na základě jediného výnosu, ale kdy se očekává řada jednotlivých ročních dočasných výnosů. Poslední z těchto výnosů je speciální výnos – výnos z prodeje nemovitosti, který je označován za reverzní. (Ort, 2012) Dočasnost těchto výnosů je často způsobena technickou nebo ekonomickou životností staveb, délkou vlastnických práv k držbě nemovitosti, délkou nájemního vztahu, délkou úvěru vázaného k nemovitosti nebo na prognóze, do jaké budoucnosti jsme opravdu schopni předpokládat vývoj výnosů a hodnoty nemovitosti. (Zazvonil 2004) Samotný reverzní výnos je pak hodnota nemovitosti na konci stanoveného nebo předpokládaného období. Velikost reverzní hodnoty nemovitosti může být zbytková hodnota nemovitosti nebo dosažitelná tržní cena při dalším prodeji. Je li posuzovaná nemovitost součástí pozemku, musí se reverzní cena pozemku posoudit odděleně od reverzní ceny stavby umístěné na tomto pozemku. Reverzní výnos může mít i zápornou hodnotu. Jde například o případ, kdy stavba je umístěná na pozemku jiného vlastníka a uplynula lhůta stavebního povolení dočasné stavby. (Ort 2007, Zazvonil 2012)
28 5.2.3 Náklady
Náklady se rozumí veškeré výdaje, které vlastník nemovité věci v konkrétním časovém úseku uhradí v souvislosti s nemovitou věcí. Do nákladů se počítají provozní výdaje za opravy a uvedení bytu do adekvátního stavu po předchozích nájemcích pro nájemce budoucího. Patří sem ale také platba pojištění za nemovitou věc a platba daní z nemovitosti. (Bradáč, 2016)
5.2.3.1 Provozní náklady
Provozní náklady je kategorie nákladů nutná k provozu nemovité věci. Jejich hodnota je závislá na parametrech dané nemovité věci. Provozní náklady se skládají z fixních nákladů, variabilních nákladů a obnovovacích nákladů. Fixní náklady představují takové náklady, které nejsou ovlivněny mírou obsazenosti nemovité věci či intenzitou využívání nemovité věci. Jsou dlouhodobě neměnnou položkou a patří mezi ně daň z nemovitosti nebo pojištění. Variabilní náklady jsou položkou jejíž hodnota se mění v závislosti na míře obsazenosti a intenzitě využívání nemovité věci. Po variabilní náklady jsou zahrnuty dodávky energií a náklady na technické zajištění provozu nemovité věci včetně její správy a likvidaci odpadů. Obnovovací náklady jsou položkou, do které jsou zahrnuty výměny prvků s krátkodobou životnosti včetně montáže a demontáže. Jejich výše je odhadnutá na základě očekávaných potřeb za jedno časové období. (Schneiderová, Heralová, 2008)
5.2.3.2 Rezervy na renovace
Rezervy na renovace neboli obnovovací náklady jsou chápány jako finanční prostředky odložené na čerpání v příštím účetním období pro pokrytí budoucích výdajů na opravy a rekonstrukce po skončení životnosti. Vznikají pravidelným ukládám peněžní částky plynoucí z nájmu nemovitosti. Hodnota těchto nákladů není zpravidla známa, ani přesné datum nutnosti pokrytí těchto výdajů. Je ale znám účel rezervy. V závislosti na zastarávání především prvků krátkodobé životnosti se snižuje konkurenční schopnost nemovitosti a její celková výnosnost klesá. Rezervy na renovace můžeme vypočítat pomocí jednoduchého vztahu: rezerva na renovace = reprodukční cena / životnost
29 Obvykle se stanovuje jako procentuální sazba z nákladů plynoucích z nemovité věci. Procentová sazba stoupá s mírou opotřebení nemovité věci. V případě přímé kapitalizace se někdy tyto náklady na renovace zahrnují do nákladů na opravy a údržbu. U nepřímé kapitalizace můžeme tyto náklady odečíst u jednotlivých časových úseků, kdy předpokládáme jejich skutečné vynaložení, a to jako procentuální podíl z celkové přepočtené výnosové hodnoty nemovitosti. (Bradáč, 2016)
5.3 Způsob oceňování výnosovou metodou
Výnosová metoda oceňování nemovité věci slouží jako doplňková metoda oceňování, které se opírá o budoucí příjmy plynoucí vlastníkovi z nemovité věci. Aby bylo možno tuto metodu použít, musí být nemovité věc v době oceňování alespoň z 80 % pronajata, a to jako celek včetně pozemku. Pronajata může být jednomu nebo více nájemcům. (Zazvonil, 2009, Zazvonil 2012) Stanovení hodnoty výnosovým způsobem je nutné prokázat minimálně 3 doloženými pronájmu (vlastní nebo u srovnatelné nemovité věci v obdobném stavu v obdobné lokalitě v daném místě a čase). Pro výpočet výnosové hodnoty existuje vzorec: CV = (N/p) x 100 CV – hodnota zjištěna výnosovým způsobem N – nájem za jednotku času (rok), které je zjištěno z nájemní smlouvy uzavřené mezi pronajímatelem a nájemcem, nebo z dokladů o placení nájemného. Pokud nájemné nedosahuje výše obvyklého nájemného, je použita pro oceňování hodnota obvyklého nájemného. p – míra kapitalizace je upravena vyhláškou na základě úrokových měr a míry inflace v České republice (pro metody indikující cenu zjištěnou). Obecně se jedná o poměr očekávaného ročního výnosu nemovité věci a současnou hodnotou nemovité věci (pro metody indikující cenu obvyklou). (Zazvonil, 2009, 2012)
30 5.4 Transformace výnosů na současnou hodnotu
Transformace výnosů na současnou hodnotu znamená převedení hodnoty výnosů na současnou hodnotu, tedy na současnou peněžní hodnotu. Důvodem pro transformaci výnosů na současnou hodnotu peněz je, že pak se s touto hodnotou dále pracuje jako se základní hodnotou nejen pro výpočet samotné hodnoty nemovité věci, ale také pro výpočet výnosové a kapitalizační míry. Transformace se provádí z důvodu měnící se hodnoty peněz v závislosti na čase, tedy i riziku investice v závislosti na čase a měnící se situaci na trhu. (Schneiderová, Heralová, 2008) K těmto účelům se využívají dva způsoby transformace. Jedná se způsob diskontování a kapitalizování.
5.4.1 Diskontace
Diskontace je metodou používanou, pokud lze výnosy zapsat jako řadu jednotlivých výnosů, které jsou obvykle výnosy budoucích jednotlivých roků nebo daných období, které mají proměnlivou hodnotu a navzájem se liší. Tyto jednotlivé výnosy jsou každý zvlášť odúročeny. Odúročení se provádí aplikováním diskontní míry na jednotlivé výnosy nemovité věci. Odúročené jednotlivé výnosy potom tvoří položky v součtu, jehož výsledek tvoří celkový součet výnosové hodnoty nemovitosti. Tento postup se provádí nejčastěji, nicméně existují také postupy diskontace, kdy je tato metoda aplikována pouze na jednorázovou hodnotu výnosu, na konci konkrétního roku n. V tomto případě se pro transformaci výnosů na současnou hodnotu použije vzorec:
= Vt ∗ VH = Výnosová hodnota
Vt = Jednorázový výnos na konci roku t id = Roční diskontní míra 1 / (1+id) = Odúročitel neboli diskontní faktor V případě, že očekáváme řadu různých výnosů v různých obdobích sečteme tyto výnosy z jednotlivých let a přepočítáme je na současnou hodnotu. Použijeme tento vzorec:
31 = Vt ∗ Můžeme získat také konstantní výnosy z nemovitosti po omezenou dobu – tzv. dočasná renta :
= V t ∗ ∗ n = exponent n jako délka trvání renty v rocích nebo konstantní výnosy po neomezenou dobu – tzv. věčná renta použijeme vzorec: = V = konstantní výnos v jednotlivých letech Konstantní výnosy po uplynutí určité doby tzv. odložená věčná renta se vypočítají: = ∗ k = exponent k jako odklad renty v rocích Dojde li k variantě, že výnosy získáme po uplynutí určité doby a pouze po určitou dobu – tzv. odložená dočasná renta , vypočítáme spojením vzorců:
∓ = V t ∗ ∗ (Schneiderová, 2008)
5.4.2 Kapitalizační techniky
Kapitalizační techniky jsou také transformačním procesem, ale na rozdíl od diskontace počítáme pouze s jedním reprezentačním výnosem. Transformace výnosovou metodou za
32 použití kapitalizace může být prováděno dvěma způsoby, a to kapitalizací přímou a výnosovou. Rozdíl mezi nimi spočívá v tom, že u přímé kapitalizace nejsou rozděleny složky výnosnosti a návratnosti jako u techniky výnosové. Míru kapitalizace nemůžeme zaměnit s mírou výnosnosti, jelikož v sobě míru výnosnosti kapitálu i jeho návratnost. (Zazvonil, 2004)
5.4.2.1 Kapitalizace přímá
Kapitalizace přímá hodnoty určuje na základě předpokladu, že mezi hledanou výnosovou hodnotou nemovité věci a ročním výnosem dané nemovité věci existuje rovnováha. Nicméně tato metoda se používá jen pro rychlou orientaci o přibližné úrovni hodnoty výnosové metody oceňování. Při výpočtu je hodnota rovna násobku ročního výnosu nemovité věci koeficientem, který vyjadřuje ustálený poměr mezi výnosem a hodnotou. Tento koeficient získáme porovnání hrubého výnosu (tedy výnosu bez odečtení nákladů) a prodejní ceny nemovité věci. (Bradáč, 2016) Následkem výše uvedeného vychází vzorec:
VH = V * k VH = V * k VH = výnosová hodnota V = odhadnutý hrubý roční výnos k = koeficient, tedy násobek ročního výnosu Koeficient k vyjadřuje poměr mezi hrubým ročním výnosem a hodnotou nemovitosti. Někdy je také označován jako hrubý výnosový či příjmový faktor. Důležité je, že výše koeficientu se stanovuje na základě prodejních cen a dosahovaných hrubých výnosů u srovnatelných nemovitostí. (Zazvonil, 2004)
5.4.2.2 Kapitalizace výnosová
Kapitalizace výnosová je druhou možnou aplikací kapitalizace při dosažení transformace výnosů na současnou hodnotu. Určuje hodnotu na základě předpokládaného vztahu mezi očekávaným výnosem z nemovité věci a současnou výnosovou hodnotou nemovité věci. Očekávaný výnos z nemovité věci je striktně vymezen časovým úsekem, který ohraničuje dobu, kdy je možné objektivně odhadnout chování trhu. Tato doba se pohybuje mezi 5 15 roky. 33 Výnosové kapitalizování má výhodu oproti diskontování, jelikož při stanovení hodnoty nepotřebuje vyčíslovat jednotlivé budoucí výnosy nemovité věci. Výnosovou hodnotu vypočteme pomocí vzorce věčné renty : = VH = výnosová hodnota nemovitosti V reprezentativní výnos z nemovitosti
iv = míra výnosnosti (rovna míře kapitalizace) tedy vypočteme ji podílem reprezentativního výnosu z nemovité věci a míry kapitalizace. Tento výpočet předpokládá, že kdykoli bude tato renta přerušena, je možné nemovitost prodat bez ztráty její hodnoty. (Schneiderová, Heralová, 2008) V případě, že nemovitost má své ohraničené funkční období a poté ztrácí svou cenu, lze výnosovou hodnotu spočítat takto: = n = délka časového úseku v letech (Schneiderová, Heralová, 2008)
5.5 Odhad míry výnosnosti
Mírou výnosnosti rozumíme návratnost investice vložené do nemovité věci a výše zisku, který lze získat po vložení kapitálu (tedy po koupi nemovité věci) v jednotlivých následujících letech. Návratnost investice a výše výnosu z vloženého kapitálu jsou dvě základní hodnoty, které signalizují míru výnosnosti nemovité věci na trhu. Jejich hodnota je vyměřena a porovnávána k současné výchozí hodnotě, kterou reprezentuje vložený kapitál, tedy hodnota koupě. Tato míra výnosnosti v sobě zahrnuje všechny předpokládané výnosy, tedy počítá i s návratností kapitálu. (Ort, 2013; Klika, 2012) Mírou výnosnosti rozumíme odhadovanou míru vypočtenou jako součet odhadované míry výnosnosti u obdobných nemovitostí a přirážek či srážek, které reprezentují odlišnost od výchozí míry výnosnosti. (Zazvonil, 2009, 2012)
34 K míře výnosnosti se většinově přikládá také kapitalizační míra. Ta vyjadřuje poměr očekávaného ročního výnosu nemovité věci a současnou hodnotou nemovité věci Odhadovaný roční výnos představuje hodnotu předpokládaných příjmů plynoucích nemovité věci sraženou o předpokládané náklady spojené s údržbou nemovité věci. Současnou hodnotu nemovité věci představuje hodnota nákladů, tedy pořizovací cena nemovité věci, která je sražena o míru opotřebení. (Ort, 2007) Tato kapitalizační míra je tedy hodnotou v podobě kompaktního čísla. Toto kompaktní číslo vyjadřuje míru poměru mezi očekávanými výnosy a momentální hodnotou nemovitosti. Výnosy plynoucí z nemovité věci jsou složenina očekávaných odměn (zisku/příjmů) a návratnosti kapitálu sloučena do jediného nespecifikovaného poměru jako odrazu současné situace na trhu. Existuje několik dalších variant odhadované kapitalizační míry, které každá přikládá k základnímu poměru další doložku, která zahrnuje určitý faktor ovlivňující hodnotu nemovité věci či výši výnosů. Patří zde reálná míra kapitalizace (inflace), optimální míra kapitalizace (komparace s dalšími nemovitými věcmi), nominální míra kapitalizace (dlouhodobě stejné výnosy) a další. (Schneiderová, Heralová, 2008)
5.5.1 Vnitřní výnosové procento
Potřebujeme li výnos prezentovat jako jedno číslo, které se rovná celkové výnosnosti, vyjádříme ho pomocí vnitřního výnosového procenta IRR (internal rate of return) nebo také vnitřní míra výnosnosti. Je definováno jako mezní míra výnosu investice, při níž současná hodnota očekávaných výnosů je rovna celkovým nákladům. Spolu s hodnotou čisté současné hodnoty NPV (net present value) slouží k porovnání různých typů investic. (Synek, 2003)
5.6 Rizika
Riziky, která mohou ve vztahu k oceňování nemovité věci výnosovou metodou nastat lze rozdělit do dvou kategorií, a to na systémová rizika a nesystémová rizika. Jedná se o rizika, se kterými metody oceňování majetku nepočítají a kupující by je měl při rozhodování o koupi nemovité věci zvážit. Obecně platí, že pokud je doba hospodářské situaci příznivá a je pozitivní, má také pozitivní vliv na tvorbu hodnoty konkrétní nemovité věci. Systémová rizika jsou způsobena společenskou situací s globálním dopadem. Patří mezi ně změny v makroekonomickém prostředí, tedy změna politické situace na národní i mezinárodní úrovní, ekonomická situace a pohyb devizových kurzů, změna a další změny,
35 které mají dopad na celkové ekonomické prostředí. Mezi nejvýznamnější vlivy, které pozitivní i negativně ovlivňují hodnotu nemovitých věcí je míra inflace. (Zazvonil, 2009) Inflací rozumíme jako růst cen v ekonomice. Jedná se o stálý opakovaný proces, jehož opozitem je tzv. deflace (záporná míra inflace), kdy dochází k poklesu cenové hladiny. Inflace tedy ovlivňuje cenovou hladinu běžných statků, mezi které patří také dlouhodobý nemovitý majetek, tedy nemovité věci. Jedná se o jev způsobený množstvím peněz v oběhu v konkrétní ekonomice. Tento jev způsobuje proces, kdy je čím dál větší množství peněz v oběhu a měna tak ztrácí svou hodnotu. Pro nemovité věci je důležitá míra inflace jak z hlediska hodnoty nemovité věci, tak z hlediska výše nájemného plynoucí z nemovité věci. Zároveň jsou nemovité věci chápány jako určitá investiční komodita, tedy dlouhodobý majetek. Předpokládaná míra inflace je důležitým faktorem rozhodujícím o investici do nemovitých věcí. (Cipra, 2015) Mezi nesystémová rizika patří takové, které nemají globální dopad, ale týkají se přímo konkrétní nemovité věci. Rizika vyplývající přímo z nemovité věci lze pojmenovat souhrnným označením jako technická rizika. Patří sem závady a poruchy nemovité věci, komplikace s pozemkem jako výskyt radonu nebo posuvy půdy a jiné. Dále zde řadíme taky možná rizika zvýšených nákladů spojených s údržbou nemovité věci a jejím možným užitím. Mezi nesystémová rizika, která se týkají konkrétní nemovité věci, ale nevyplývají z ní jsou pak taková rizika, mezi které řadíme změny v okolí nemovité věci. Patří sem rozvoj lokality, ve které se nemovitá věci nachází, změny sousedních majitelů pozemků či nevyřešené spoluvlastnické vztahy, pověst lokality a změna nabídky a poptávky po lokalitě, změny v infrastruktuře a podobně. (Schneiderová, Heralová, 2008) Další kategorií rizik spojených s oceňováním nemovité věci výnosovou metodou jsou rizika plynoucí z produkce výnosů plynoucích z nemovité věci. Díky tomu, že se jedná o odhad budoucnosti, odráží tato hodnota určitou míru nejistoty spojenou s návratností investice. Dalšími riziky jsou samozřejmě špatné určení jednotlivých parametrů, ze kterých je daná hodnota vypočítávána. Jedná se například o špatně stanovenou diskontní míru nebo práce se špatně vyčíslenými náklady na údržbu nemovité věci. Dalším rizikem je předpoklad, že vývoj nájemného bude sledovat vývoj inflace a také že vývoj nákladů spojených s nemovitou věcí i vývoj zisku pramenící z nemovité věci bude konstantní. Je zřejmé, že se jedná o metodu nepřesnou, jelikož předpovídat přesný vývoj v průběhu hodnoceného období je velmi obtížné. Zároveň je nutné počítat s rizikem, že míra opotřebení zvyšuje výši budoucích nákladů spojených s nemovitou věcí i při konstantní výši nájemného.
36
37 II. PRAKTICKÁ ČÁST
Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) bytové jednotky a bytového domu
38 Odhad ceny obvyklé BYTOVÉ JEDNOTKY
NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka byt. Bytová jednotka e. č. 3179/17 se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu č.p. 3178 86 a spoluvlastnickým podílem na pozemku p. č. 5817, Mostecká ulice, k.ú. Kročehlavy, Kladno, Středočeský kraj Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Kladno Katastrální území: Kročehlavy Ulice: Mostecká Číslo popisné: 3179 Číslo bytu: 3179/17 Číslo orientační: −−−−− List vlastnictví č.: 28087,23464 PSČ: 272 01 Ostatní stavby: −−−−− Kód k.ú. 665126 Pozemky: 5817 Vlastník jednotky: Helena Vítová, Mostecká 3179, 272 01 Kladno, spoluvlastnický podíl: 1/1 Včetně spoluvlastnického podílů: 21/5 000 na společných částech domu a pozemku OBJEDNATEL: AMBIS, a.s. Adresa objednatele: Lindnerova 575/1, 180 00 Praha 8 ZHOTOVITEL: Kateřina Frýdlová, BBA Adresa zhotovitele: Generála Selnera 3266, 271 01 Kladno Telefon: 602 640 535 Email: [email protected] ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely úvěrového řízení (ocenění stávajícího stavu) Současný stav Budoucí stav CENA OBVYKLÁ 1 880 000 Kč Datum místního šetření: 5.4.2019 Datum zpracování: 15.4.2019 V Kladně, dne 15.4.2019 Kateřina Frýdlová, BBA
39 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITÉ VĚCI Bytová jednotka Stávající stav Budoucí stav Dispozice jednotky: 2 + kk Podlaží: 6.NP Orientace: SV Vytápění: Dálkové (mimo budovu) Forma užívání: Bydlení Podlahová plocha: 47 m 2 Započitatelná plocha 44,35 m2 Garáž v objektu (počet stání): Ne Stáří/další životnost: 46/44 Opotřebení celková: 20% Rozestavěnost: 100% Technický stav jednotky: Výborně udržovaná Rekonstrukce bytové jednotky Celková 2014 celková/dílčí v roce: Dílčí 2018 Provedené dílčí rekonstrukce: Bytové jádro, koupelna a WC Budova Počet podlaží PP/NP 1/6 Počet bytových/nebytových jednotek 162/0 Výtah Ano Konstrukce budovy Montovaná (panelová, betonová) Parcelní čísla pozemků ve funkčním celku 5817 Celková výměra pozemku 2 243 m2 Energetický průkaz stavby Není Technický stav Dobře udržovaná Rekonstrukce stavby celková/dílčí v roce: Dílčí 2014 Proveditelné dílčí rekonstrukce stavby Střecha, fasáda, zateplení, okna, dveře
40 Místopis a inženýrské sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky) MHD, železnice, autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) Dálnice I. třídy, silnice II., III tř. Okolí nemovité věci Bytová zóna Poloha v obci Širší centrum sídlištní zástavba Prodejnost nemovité věci Prodejná do 6 měsíců Přípojky Voda, kanalizace, plyn, elektro, datová síť Příjezd: Zpevněná komunikace Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Stávající stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 2 000 000 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 1 700 000 Kč 0 Kč Věcná hodnota 0 Kč Obvyklá cena : 1 880 000 Kč
41 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovité věci v obci) Statutární město Kladno leží 25 km SV od Prahy. Výborná dopravní dostupnost Prahy ČD i autobusovou HD. Přirozené správní, kulturní a průmyslové centrum regionu. Oceňované nemovitosti se nacházejí v širším centru Kladna, v k.ú. Kročehlavy, v Mostecké ulici. Je zde převážně sídlištní zástavba. Velmi dobrá dopravní dostupnost do centra města. Zastávka MHD do 100 m od domu. Přístup je zajištěn po veřejné zpevněné komunikaci, napojení na veřejné rozvody elektro, vody, kanalizace, zemního plynu a kabelové TV. Možnost parkování přímo u domu. Lokalita je vhodná pro rodinné bydlení. V blízkosti domu je občanská vybavenost, školka a školy. Celkový popis nemovité věci (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Samostatně stojící typový více bytový, částečně revitalizovaný bytový dům má 9 sekcí, 1 PP a 6 NP. Dům se užívá dle dostupných informací od roku 1973. V roce 2014 byla provedena větší rekonstrukce domu – fasáda, zateplení domu, střecha a střešní konstrukce, výměna oken za plastová, kompletní rekonstrukce balkónů (zábradlí, dlažba, omítky, zasklení), elektricky posuvné vstupní dveře otevírané na čip a částí rozvodů inženýrských sítí. Bytová jednotka e. č. 3179/17 se nachází ve vnitřní sekci 6 NP domu. Součástí bytového domu je výtah. Bytová jednotka je velikosti 2+kk. K bytu patří zasklená lodžie, komora na chodbě domu a sklepní kóje v 1.PP domu. Bytová jednotka je ve velmi dobrém stavu po celkové rekonstrukci z roku 2014 a po dílčí rekonstrukci bytového kádra, koupelny a WC v roce 2018. Vstup do bytu je zajištěn klasickými vstupními dveřmi bez bezpečnostních prvků. Velmi dobrý celkový dojem. Účel ocenění Toto ocenění nemůže být použito k jinému účelu, než je uvedeno v této zprávě. Jakékoli jiné použití či převzetí údajů pro jiný účel objednatelem či třetí stranou je neplatné. Platnost ocenění je omezena faktory, které mohou nastat po datu ocenění a mohou mít vliv na odhad tržní hodnoty (obvyklé ceny). Ocenění je provedeno jako tržní, jehož výsledkem je odhad tržní hodnoty (ceny obvyklé) předmětu ocenění, kterou se dle International Valuation Standards (Mezinárodní oceňovací
42 standardy) rozumí: odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Pronájem nemovité věci Nemovitá věc není pronajímána Vyhodnocení rizik nemovité věci rizika plynoucí z omezení vlastnictví a ochrany nemovitosti Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Nemovitá věc je situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitá věc nebyla v minulosti zaplavena Bez reálných břemen a služebnosti Nemovitá věc není pronajímána Výpočet hodnoty pozemků
Součástí výpočtu ceny obvyklé není samostatný pozemek. Je zde podíl 21/5000 na parcele p. č. 5817 o výměře 2243 m2. Tento podíl není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu obvyklé ceny nemovitosti.
43 METODY ZJIŠTĚNÍ HODNOTY Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost věci nemovité vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. metoda porovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných věcí nemovitých. Pro stanovení obvyklé ceny v současném stavu budou použity metody: porovnávací a výnosová. Nemovitosti jsou oceňovány v současném stavu na základě předaných podkladů a provedeného místního šetření. Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 5. 4. 2019.
44 VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY BYTOVÉ JEDNOTKY Při výpočtu porovnávací hodnoty bytové jednotky jsem použila data o bytových jednotkách porovnatelných parametrů, které byly na Kladně v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Tyto bytové jednotky se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě nabídkových cen, jsem hodnotu ponížila koeficientem, který reflektuje obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro stanovení porovnávací hodnoty oceňované bytové jednotky oceňovaného majetku jsem zvolila za srovnávací jednotku jeden 1 m 2 čisté využitelné plochy. Jednotka m 2 je u bytových jednotek považována jako standardní porovnávací jednotka. Při stanovení celkové porovnávací hodnoty oceňované bytové jednotky jsem vzala v úvahu další faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že cena obvyklá bytové jednotky stanovená porovnávací metodou je : 2 000 000 Kč Podrobný výpočet, který vede k získání výše uvedené obvyklé ceny bytové jednotky je uveden v následující tabulce:
45 Tabulka 1: Porovnávací metoda CENA OBVYKLÁ BYTOVÉ JEDNOTKY Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek majetek majetek majetek A. Identifikační údaje Pořadové 1 2 3 4 číslo Mostecká, Ulice byt č.p. Josefa Čapka Kosmonautů Italská Maďarská 3179/17 Katastrální Kročehlavy Kročehlavy Kročehlavy Kročehlavy Rozdělov území Obec Kladno Kladno Kladno Kladno Kladno Okres Středočeský Středočeský Středočeský Středočeský Středočeský B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet 47 53 55 46 54 jednotek Prodejní 2 375 000 2 040 000 1 790 000 1 950 000 cena Cena za X 44 811 37 091 38 913 36 111 jednotku Datum 4/2019 11/2018 12/2019 12/2019 12/2019 transakce Korekce 1,1 1,1 1,1 1,1 Upravená 49 292 40 800 42 804 39 722 hodnota D. Právní údaje Druh Prodej Prodej Prodej Prodej Prodej transakce Korekce 1 1 1 1 Upravená 49 292 40 800 42 804 39 722 hodnota Vlastnická Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní práva vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená 49 292 40 800 42 804 39 722 hodnota Existence věcných Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna břemen
46 Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená 49 292 40 800 42 804 39 722 hodnota Bytová, Bytová, Bytová, Bytová, Bytová, Využití vysoko vysoko vysoko vysoko vysoko podle ÚP podlažní podlažní podlažní podlažní podlažní Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená 49 292 40 800 42 804 39 722 hodnota Stavební Ano Ano Ano Ano Ano povolení Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená 49 292 40 800 42 804 39 722 hodnota Jiná právní omezení a Ne Ne Ne Ne Ne závazky Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená 49 292 40 800 42 804 39 722 hodnota E. Technické parametry Lokalita Velmi dobrá Výborná Velmi dobá Velmi dobrá Dobrá Korekce 0,95 1 1 1,05 Upravená 46 828 40 800 42 804 41 708 hodnota Technický Po částečné Po částečné Po částečné Po částečné Bez stav rekonstrukci rekonstrukci rekonstrukci rekonstrukci rekonstrukce Korekce 1 1 1 1,05 Upravená 46 828 40 800 42 804 43 794 hodnota Technické Dobré Dobré Dobré Dobré Dobré vybavení Korekce 1 1 1 1 Upravená 46 828 40 800 42 804 43 794 hodnota Funkční Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá využitelnost Korekce 1 1 1 1 Upravená 46 828 40 800 42 804 43 794 hodnota Další možný Omezený Omezený Omezený Omezený Omezený rozvoj Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00
47 Upravená 46 828 40 800 42 804 43 794 hodnota Dopravní MHD MHD MHD MHD MHD obslužnost Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená 46 828 40 800 42 804 43 794 hodnota Atraktivita Průměrná Dobrá Průměrná Průměrná Průměrná objektu Korekce 0,95 1 1 1 Upravená 44 486 40 800 42 804 43 794 hodnota Jiná Příslušenství technická Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné bytu korekce Korekce 1 1 1 1 Upravená 44 486 40 800 42 804 43 794 hodnota F. Ostatní parametry Velikost Obdobný Obdobný Obdobný Obdobný Korekce 1 1 1 1 Upravená 44 486 40 800 42 804 43 794 hodnota Podíl Jiná korekce hodnoty Obdobný Obdobný Obdobný Obdobný pozemku Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená 44 486 40 800 42 804 43 794 hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 42 971 hodnota jednotky Celková porovnávací 2 019 637 hodnota Zaokrouhleno 2 000 000 (Zdroj tabulky: Ort, 2008, Zdroj dat: https://www.cenovamapa.org/)
48 VÝPOČET VÝNOSOVÉ HODNOTY BYTOVÉ JEDNOTKY
Cena obvyklá bytové jednotky
Příjmovou metodou mohou být oceňovány nemovitosti, které mohou produkovat výnos. Výnosová metoda oceňování nemovité věci slouží jako doplňková metoda oceňování, která se opírá o budoucí příjmy plynoucí vlastníkovi z držby nemovitosti. Výnos tedy je pojmem označující rozdíl mezi předpokládanými příjmy, které plynou z vlastnictví nemovité věci a náklady, které jsou spojené s vlastnictvím a údržbou nemovité věci. Výnos je hodnotou vypočítanou z nájemného. Pro výpočet obvyklé ceny nemovitosti pomocí příjmové metody jsem nejdříve spočítala potenciální hrubý výnos. Potenciálním hrubým výnosem je rozuměna hodnota plynoucí z nemovité věci, pokud je využito 100 % jejího potenciálu a nebyly odpočteny provozní náklady spojení s nemovitou věcí. Výši potenciálního nájemného jsem stanovila na základě zjištěných průměrných cen nájemného v porovnatelných bytových jednotkách a lokalitách. Pod pojmem nájemné je v tomto případě myšleno tzv. čisté nájemné, kdy veškeré služby a energie jsou nájemcům účtovány až na základě jejich skutečné spotřeby. Potenciální hrubý výnos jsme ponížili o předpokládanou ztrátu příjmu vlivem nájemného a stanovila jsem tak hodnotu efektivního hrubého výnosu. Čistým provozní výnos je cena, která je zjištěna odečtením celkových provozních nákladů a rezerv na renovace od hodnoty efektivního hrubého výnosu konkrétní nemovité věci. Provozní náklady jsem stanovila procentuální sazbou z potenciálního hrubého příjmu. Obvyklou cenu bytové jednotky transformujeme na současnou hodnotu pomocí dvou kapitalizačních metod – přímou kapitalizací nebo diskontní. V mém výpočtu je použita kapitalizační míra. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku, který je pořizovaný i z investičních záměrů pro jeho schopnost produkovat příjem. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, že cena obvyklá bytové jednotky stanovená výnosovou metodou je: 1 700 000 Kč
49 Příjem z pronájmu tržní nájemné 11 500 Kč/p. m. *12 138 000 Kč Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 3 % 4 140 Kč Efektivní hrubý příjem 133860 Kč Rezerva na renovace odborný odhad 10 000 Kč Ostatní provozní náklady (režie, pojištění, údržba, daň 21 500 Kč z nem.) Čistý provozní příjem (NOI) 102 360 Kč Kapitalizační míra (R) 6 % Celková výnosová hodnota 1 706 000 Kč Celková výnosová hodnota zaokrouhlená 1 700 000 Kč Podrobný popis výpočtu je uveden v následující tabulce:
Tabulka 2: Výnosová metoda (Zdroj tabulky: Ort, 2008, Zdroj dat: Autor, 2019)
50 ZÁVĚR Silné stránky nemovitosti Bytová jednotka se nachází v širším centru statutárního města. Velmi dobrý stavebně technický stav domu. Výborně stavebně technický stav bytu. Velmi dobrá dopravní dostupnost do centra města. Okna a lodžie situovány do klidného vnitrobloku. V domě je výtah. Slabé stránky nemovitosti Omezená možnost parkování přímo před domem nebo v jeho okolí. Poblíž domu je rušná ulice C. Boudy. Celkové hodnocení je vyjádření mého názoru na obvyklou cenu bytové jednotky v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut na volném trhu. Tato cena je vypočtena kontribucí jednotlivých indikací hodnot z výše popsaných metod. Tabulka 3: Celkové hodnocení obvyklé ceny bytové jednotky Indikace (Kč) Váha (%) Vážený průměr (Kč) Porovnávací metoda 2 000 000 60 1 200 000 Příjmová metoda 1 700 000 40 680 000 Nákladová metoda N/A 0 0 Výsledná obvyklá cena 1 880 000 Zaokrouhleno 1 880 000 (Zdroj tabulky: Ort, 2008, Zdroj dat: Autor, 2019)
Oceňovaný typ bytové jednotky je běžně nabízen, obchodován a pronajímán na trhu. Z tohoto důvodu jsem dospěla k názoru, že porovnávací metoda je nejlepším odrazem poptávky a nabídky. Považuji porovnávací metodu jako za rozhodující a přikládám jí váhu 60 %. Oceňovaný typ bytové jednotky se na trhu běžně pronajímá, a proto jsem pro indikaci příjmovou metodou zvolila váhu 40 %.
51 Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že aktuální obvyklá cena bytové jednotky je ke dni 15.4.2019 reprezentována částkou: 1 880 000 Kč (Slovy: milionosmsetosmdesáttisíckorunčeských) Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících seznamů podkladů a příloh. Seznam podkladů a příloh 1. Výpis z katastru nemovitostí 2. Nabývací titul 3. Snímek katastrální mapy 4. Fotodokumentace bytové jednotky
52 Příloha č. 1 Výpis z katastru nemovitostí – bytová jednotka
(Zdroj: https://nahlizenidokn.cuzk.cz/)
53 Příloha č. 2 Nabývací titul
54
55 56
57
58
59 Příloha č. 3 Snímek z katastrální mapy
(Zdroj: https://nahlizenidokn.cuzk.cz/)
60 Příloha č. 4 Fotodokumentace bytové jednotky
Fotografie 1: Obývací pokoj
Fotografie 2: Předsíň
Fotografie 4: Ložnice
Fotografie 3: Kuchyň
61
Fotografie 7: Koupelna Fotografie 6: WC toaleta
Fotografie 7: Lodžie pohled I Fotografie 8: Lodžie pohled II
62
Fotografie 9: Komora na patře Fotografie 10: Sklepní kóje
Fotografie 11: BD pohled zepředu Fotografie 11: bytový dům Fotografie 12: Vchod s č.p. Fotografie 12: vchod s č.p.
(Zdroj: Autor, 2019)
63 Odhad ceny obvyklé BYTOVÉHO DOMU
NEMOVITÁ VĚC: Bytový dům. Bytový dům e. č. 3264 67 stojícím na pozemku p. č. 28880/76, ulice Generála Selnera, k.ú. Kročehlavy, Kladno, Středočeský kraj Okres: Kladno Kraj: Středočeský Katastrální území: Kročehlavy Obec: Kladno Číslo popisné: 3264 67 Ulice: Generála Selnera Číslo orientační: −−−−− Ostatní stavby: −−−−− PSČ: 272 01 Pozemky: 2880/76 Kód k.ú. 665126 Vlastník bytového domu: viz příloha Včetně spoluvlastnických podílů na společných částech domu a pozemku OBJEDNATEL: AMBIS, a.s. Adresa objednatele: Lindnerova 575/1, 180 00 Praha 8 ZHOTOVITEL: Kateřina Frýdlová, BBA Adresa zhotovitele: Generála Selnera 3266, 271 01 Kladno Telefon: 602 640 535 Email: [email protected] ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely úvěrového řízení (ocenění stávajícího stavu) Současný stav Budoucí stav CENA OBVYKLÁ 103 600 000 Kč Datum místního šetření: 12.6.2019 Datum zpracování: 16.6.2019 V Kladně, dne 16.6.2019 Kateřina Frýdlová, BBA
64 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITÉ VĚCI Budova Počet podlaží PP/NP Celkem 4 NP Počet bytových/nebytových jednotek 42 bytových jednotek a 1 ateliér Výtah Ano (výtahová plošina) Konstrukce budovy Netypová, sendvičová dřevostavba Parcelní čísla pozemků ve funkčním celku 2880/76, Celková výměra pozemku 1868 m 2 Energetický průkaz stavby Ano Technický stav Výborný Rekonstrukce stavby celková/dílčí v roce: Novostavba Proveditelné dílčí rekonstrukce stavby Ne
Místopis a inženýrské sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky) MHD, železnice, autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) Dálnice I. třídy, silnice II., III tř. Okolí nemovité věci Bytová zóna Poloha v obci Na okraji městské části Kročehlavy Přípojky Voda, kanalizace, elektro, datová síť Příjezd: Zpevněná komunikace Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Stávající stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 102 825 000 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 103 100 000 Kč 0 Kč Věcná hodnota 109 800 000 Kč 0 Kč Obvyklá cena : 103 600 000 Kč
65 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovité věci v obci) Statutární město Kladno leží 25 km SV od Prahy. Výborná dopravní dostupnost Prahy ČD i autobusovou HD. Přirozené správní, kulturní a průmyslové centrum regionu. Oceňovaná nemovitost se nachází na jihovýchodním okraji Kladna katastrálního území. Celkovým charakterem lokality je rezidenční bydlení a vyznačuje především těsným kontaktem s přírodou. Lesopark Bažantnice je vzdálen pouhých 150 m. Za ním se nachází revitalizovaný rybník a nově rekonstruované atypické koupaliště s minigolfem. Výhodou jsou také blízká nákupní centra OAZA, TESCO, SHOPPING JIH. Na této okrajové části města, není bohužel dostatečná občanská vybavenost v dochůdné vzdálenosti, ale 5 min. od bytového domu jsou hned dvě frekventované zastávky MHD. Velmi dobrá dopravní dostupnost do centra města. Bytový dům leží 15 km od Letiště Václava Havla a zhruba 20 25 km od hlavního města Praha. Hlavní dopravní tahy do Prahy jsou přes silnici 61 na dálnici D7 (Chomutov – Louny – Praha) nebo D6 (Karlovy Vary – Praha). Parkování stání jsou situována hned před domem a jejich kapacita je dostatečná pro potřeby všech rezidentů. Parkování návštěv může zajistit nedaleké parkoviště OC Oáza. Výhled je z větší části situován do vnitrobloku na předzahrádky. Ostatní horizonty nabízí pohled na louku, les a popřípadě druhý bytový dům. Přístup je zajištěn po veřejné zpevněné komunikaci, napojení na veřejné rozvody elektro, vody, kanalizace a kabelové TV. Možnost parkování přímo u domu. Lokalita je vhodná pro rodinné bydlení. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je bytový dům stojícím na pozemku p. č. 2880/76 o rozloze 1868 m 2. Tento pozemek je převážně zastavěn objektem bytového domu. Nezastavěná část pozemku tvoří okrasná zeleň a přístupové chodníky. Pozemek je rovinný a má tvar písmene L. Bytový dům je prakticky novostavbou postavenou v roce 2015. Bytový dům je tvarován do písmene L a má pouze 4 podlaží. Společně s protějším bytovým domem vytváří zelený vnitroblok. Dostupnost k bytům je zajištěna vnitřními uzavřenými schodišti a lanovými
66 vertikálními plošinami. Bytový domům jsou postaven pomocí nejmodernějších technologií. Bytový projekt GARDEN PARK Kladno Kročehlavy nabízí kvalitní nízkoenergetické bydlení a spadá do energetické náročnosti třídy B VELMI ÚSPORNÁ. Příjezdové cesty využívají pouze místní obyvatelé a jejich návštěvy. Přístup k domům je zajištěn zcela novou místní asfaltovou komunikací s venkovním parkováním. Podél bytového domu jsou rozmístěna soukromá parkovací stání patřící vlastníkům bytových jednotek Konstrukční systém bytového domu je relativně netypový a v této v lokalitě ojedinělý – svislé nosné konstrukce jsou sendvičové dřevěné s tepelně izolační vložkou – sádrovláknité desky Fermacell, vodorovné nosné konstrukce se skládají se sádrokartonu, dřevěného roštu a minerální izolace ORSIL UNI. Základy jsou z železobetonu s izolací proti zemní vlhkosti. Schodiště je tvořeno ocelovými rameny. Schodnice jsou z plechu a nášlapná vrstva je z litého betonu pokryta keramickou dlažbou. Krov je složen z dřevěné krokve a rošt z ocelových výztužných profilů CD a sádrokartonu RED. Střešní krytinu tvoří plechový profil. Klempířské konstrukce jsou provedené z pozinkovaného ocelového plechu. Fasáda je tvořena zateplovacím systémem ETICS a omítkou. Okna jsou bílá plastová, dvojsklo. Vytápění je dálkové. Ohřev teplé užitkové vody je napojen na centrální ohřev vody. Bytový dům je napojen na elektřinu, vodovod a kanalizaci. I přesto, že je bytový dům 4 podlažní, je zde ve 3 ze 4 vchodů výtahová plošina. Vzhledem k tomu, že se jedná o novostavbu lze všechny konstrukčních prvky, díly a celky hodnotit jako nadstandardní a ve výborném stavu. Aktuální využití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům 42 bytů a 1 ateliér. K bytovým jednotkám patří venkovní parkovací stání. 1.NP – společné prostory, chodba, schodiště, 4 úklidové komory, 38 sklepů k bytům, 2 výměnkové stanice, 3 výtahové plošiny a bytové jednotky s předzahrádkami 2.NP – 4.NP – společné prostory, schodiště, 5 komor a bytové jednotky
67 Součástí bytů je vždy balkón a sklep. Byty v přízemí mají zahrádku. K bytu je možné přikoupit si komoru. V BD najdete tyto dispozice bytů s následujícími podlahovými plochami: 1+kk o 30 m2, 2+kk o 36 m2, 2+kk o 45 m2, 3+kk o 60 m2, 3+kk o 73 m2, 3+kk o 92 m2, 4+kk o 92 m2, ateliér o velikosti 75 m2 Účel ocenění Toto ocenění nemůže být použito k jinému účelu, než je uvedeno v této zprávě. Jakékoli jiné použití či převzetí údajů pro jiný účel objednatelem či třetí stranou je neplatné. Platnost ocenění je omezena faktory, které mohou nastat po datu ocenění a mohou mít vliv na odhad tržní hodnoty (obvyklé ceny). Ocenění je provedeno jako tržní, jehož výsledkem je odhad tržní hodnoty (ceny obvyklé) předmětu ocenění, kterou se dle International Valuation Standards (Mezinárodní oceňovací standardy) rozumí: odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Vyhodnocení rizik nemovité věci rizika plynoucí z omezení vlastnictví a ochrany nemovitosti Bytový dům je řádně zapsán v katastru nemovitostí Stav bytového domu umožňuje podpis zástavní smlouvy Skutečné užívání bytového domu není v rozporu s jeho kolaudací Nemovitá věc je situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitá věc nebyla v minulosti zaplavena Zástavní práva smluvní pro banky (u 25 bytů) 12 bytů z bytového domu jsou pronajímány Výpočet hodnoty pozemků, vedlejších staveb a venkovních úprav Obvyklá cena pozemku, vedlejších staveb a venkovních úprav není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku.
68 METODY ZJIŠTĚNÍ HODNOTY Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost věci nemovité vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. metoda porovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných věcí nemovitých. Pro stanovení obvyklé ceny v současném stavu budou použity metody: porovnávací, výnosová a nákladová. Nemovitosti jsou oceňovány v současném stavu na základě předaných podkladů a provedeného místního šetření. Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 16. 6. 2019.
69 VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY BYTOVÉHO DOMU Pro stanovení obvyklé ceny bytového domu jako celku jsem musela nalézt vztah mezi hodnotou bytových jednotek a hodnotou bytového domu jako celku. Na daném trhu neexistují porovnatelné vzorky celých bytových domů, a proto byl tento přístup nutností. Použitá metoda je na českém trhu standardní. V případě nabídkových cen, jsem hodnotu ponížila koeficientem, který reflektuje obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro stanovení porovnávací hodnoty oceňované bytové jednotky oceňovaného majetku jsem zvolila za srovnávací jednotku jeden 1 m 2 čisté využitelné plochy. Jednotka m2 je u bytových jednotek považována jako standardní porovnávací jednotka. Při stanovení porovnávací hodnoty jednotlivých typů oceňovaných bytových jednotek jsem vzala v úvahu další faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na závěr jsem nalezenou celkovou hodnotu bytového domu podrobila korekci – 15 %. Jde o cílené ponížení hodnoty, jelikož celý bytový dům by se prodával podstatně obtížněji, než rozprodej na jednotlivé bytové jednotky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že cena obvyklá bytové jednotky stanovená porovnávací metodou je: 102 825 000 Kč Podrobný výpočet, který vede k získání výše uvedené obvyklé ceny bytové jednotky je uveden v následující tabulce:
70 Tabulka 4: Porovnávací metoda pro typ 1+kk CENA OBVYKLÁ PRO TYP 1+kk Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek majetek majetek A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 TERASY TERASY Developerský Garden park I. STELLA Kladno Kladno projekt + Generála Rozdělov Generála Generála Ulice Selnera Benediktínská Selnera Selnera Katastrální území Kročehlavy Rozdělov Kročehlavy Kročehlavy Obec Kladno Kladno Kladno Kladno Okres Středočeský Středočeský Středočeský Středočeský B. Údaje o pozemku C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet jednotek 32 44 32,7 36,6 Nabídková/ 2 400 000 1 850 000 1 800 000 Prodejní Cena za jednotku X 54 545 56 575 49 180 Datum transakce 6/2019 6/2019 6/2019 4/2019 Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 54 545 56 575 49 180 D. Právní údaje Druh transakce Prodej Nabídka Nabídka Prodej Korekce 0,95 0,95 1,00 Upravená hodnota 51 818 53 746 49 180 Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Vlastnická práva vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 51 818 53 746 49 180 Existence věcných Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna břemen Korekce 1,00 1,00 1,00
71 Upravená hodnota 51 818 53 746 49 180 RZ městského Využití podle MOZ středně MOZ středně MOZ středně typu středně územního plánu podlažní podlažní podlažní podlažní Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 51 818 53 746 49 180 Stavební povolení Ano Ano Ano Ano Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 51 818 53 746 49 180 Jiná právní Ne Ne Ne Ne omezení a závazky Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 51 818 53 746 49 180 E. Technické parametry Lokalita Výborná Výborná Velmi dobrá Velmi dobrá Korekce 1,00 1,05 1,05 Upravená hodnota 51 818 56 433 51 639 Technický stav Výborný Výborný Výborný Výborný Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 51 818 56 433 51 639 Technické Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné vybavení Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 51 818 56 433 51 639 Funkční Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá využitelnost Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 51 818 56 433 51 639 Další možný rozvoj Omezený Omezený Omezený Omezený Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 51 818 56 433 51 639 Dopravní MHD MHD MHD MHD obslužnost
72 Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 51 818 56 433 51 639 Atraktivita objektu Výborná Výborná Výborná Výborná Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 51 818 56 433 51 639 Jiná technická Příslušenství Obdobné Obdobné Obdobné korekce bytu Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 51 818 56 433 51 639 F. Ostatní parametry Velikost Větší Obdobný Větší Korekce 1,05 1 1,02 Upravená hodnota 54 409 56 433 52 672 Jiná korekce Dřevostavba Cihla Cihla Cihla Korekce 0,95 0,95 0,95 Upravená hodnota 48 968 50 790 47 405 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 49 054 hodnota jednotky Celková porovnávací 1 569 734 hodnota Zaokrouhleno 1 570 000 (Zdroj tabulky: Ort, 2008, Zdroj dat: https://www.cenovamapa.org/ a https://www.sreality.cz/)
73 Tabulka 5: Porovnávací metoda pro typ 2+kk CENA OBVYKLÁ PRO TYP 2+kk Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek majetek majetek A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 TERASY Developerský Garden park I. Garden SPOT STELLA Kladno projekt + Generála Generála Rozdělov Generála Ulice Selnera Selnera Benediktínská Selnera Katastrální území Kročehlavy Kročehlavy Kročehlavy Rozdělov Obec Kladno Kladno Kladno Kladno Okres Středočeský Středočeský Středočeský Středočeský B. Údaje o pozemku C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet jednotek 45 51 38 54,4 Prodejní/nabídková 2 895 000 2 690 000 3 250 000 cena Cena za jednotku X 56 765 70 789 59 743 Datum transakce 6/2019 6/2019 6/2019 5/2019 Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 56 765 70 789 59 743 D. Právní údaje Druh transakce Prodej Nabídka Nabídka Prodej Korekce 0,95 0,95 1,00 Upravená hodnota 53 926 67 250 59 743 Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Vlastnická práva vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 53 926 67 250 59 743 Existence věcných Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna břemen Korekce 1,00 1,00 1,00
74 Upravená hodnota 53 926 67 250 59 743 RZ městského Využití podle MOZ středně MOZ středně MOZ středně typu středně územního plánu podlažní podlažní podlažní podlažní Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 53 926 67 250 59 743 Stavební povolení Ano Ano Ano Ano Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 53 926 67 250 59 743 Jiná právní omezení Ne Ne Ne Ne a závazky Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 53 926 67 250 59 743 E. Technické parametry Lokalita Výborná Velmi dobrá Výborná Výborná Korekce 1,05 1,00 1,00 Upravená hodnota 56 623 67 250 59 743 Technický stav Výborný Výborný Výborný Výborný Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 56 623 67 250 59 743 Technické vybavení Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 56 623 67 250 59 743 Funkční Výborná Výborná Výborná Výborná využitelnost Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 56 623 67 250 59 743 Další možný rozvoj Omezený Omezený Omezený Omezený Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 56 623 67 250 59 743 Dopravní obslužnost MHD MHD MHD MHD Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 56 623 67 250 59 743
75 Atraktivita objektu Výborná Výborná Výborná Výborná Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 56 623 67 250 59 743 Jiná technická Příslušenství Obdobné Obdobné Obdobné korekce bytu Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 56 623 67 250 59 743 F. Ostatní parametry Velikost Větší Menší Větší Korekce 1,05 0,95 1,05 Upravená hodnota 59 454 63 888 62 730 Jiná korekce Dřevostavba Cihla Cihla Cihla Korekce 0,90 0,90 0,90 Upravená hodnota 53 509 57 499 56 457 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 55 822 hodnota jednotky Celková porovnávací 2 511 972 hodnota Zaokrouhleno 2 510 000Kč (Zdroj tabulky: Ort, 2008, Zdroj dat: https://www.cenovamapa.org/ a https://www.sreality.cz/)
76 Tabulka 6: Porovnávací metoda pro typ 3+kk CENA OBVYKLÁ PRO TYP 3+kk Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek majetek majetek A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 Developerský Garden park I. STELLA STELLA Garden park I. projekt + Generála Rozdělov Rozdělov Generála Ulice Selnera Benediktínská Benediktínská Selnera Katastrální území Kročehlavy Rozdělov Rozdělov Kročehlavy Obec Kladno Kladno Kladno Kladno Okres Středočeský Středočeský Středočeský Středočeský B. Údaje o pozemku C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet jednotek 73 93 75 66 Prodejní/nabídková 4 550 000 3 900 000 3 450 000 cena Cena za jednotku X 48 925 52 000 52 273 Datum transakce 6/2019 6/2019 4/2019 5/2019 Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 48 925 52 000 52 273 D. Právní údaje Druh transakce Prodej Nabídka Prodej Prodej Korekce 0,95 1,00 1,00 Upravená hodnota 46 478 52 000 52 273 Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Vlastnická práva vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 46 478 52 000 52 273 Existence věcných Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna břemen Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 46 478 52 000 52 273
77 RZ městského RZ městského Využití podle MOZ středně MOZ středně typu středně typu středně územního plánu podlažní podlažní podlažní podlažní Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 46 478 52 000 52 273 Stavební povolení Ano Ano Ano Ano Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 46 478 52 000 52 273 Jiná právní Ne Ne Ne Ne omezení a závazky Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 46 478 52 000 52 273 E. Technické parametry Lokalita Výborná Výborný Výborný Výborný Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 46 478 52 000 52 273 Technický stav Výborný Výborný Výborný Výborný Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 46 478 52 000 52 273 Technické Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné vybavení Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 46 478 52 000 52 273 Funkční Výborná Výborná Výborná Výborná využitelnost Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 46 478 52 000 52 273 Další možný rozvoj Omezený Omezený Omezený Omezený Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 46 478 52 000 52 273 Dopravní MHD MHD MHD MHD obslužnost Korekce 1,00 1,00 1,00
78 Upravená hodnota 46 478 52 000 52 273 Atraktivita objektu Výborná Výborná Výborná Výborná Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 46 478 52 000 52 273 Jiná technická Příslušenství Obdobné Obdobné Obdobné korekce bytu Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 46 478 52 000 52 273 F. Ostatní parametry Velikost Větší Obdobný Menší Korekce 1,07 1,00 0,95 Upravená hodnota 49 732 52 000 49 659 Jiná korekce Dřevostavba Cihla Cihla Dřevostavba Korekce 0,90 0,90 1,00 Upravená hodnota 44 759 46 800 49 659 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 47 073 hodnota jednotky Celková porovnávací 3 436 300 hodnota Zaokrouhleno 3 440 000 (Zdroj tabulky: Ort, 2008, Zdroj dat: https://www.cenovamapa.org/ a https://www.sreality.cz/)
79 Tabulka 7: Porovnávací metoda pro typ 4+kk CENA OBVYKLÁ PRO TYP 4+kk Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek majetek majetek A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 Garden park I. Bohumila Generála Vašatova Dr. Foustky Ulice Kouby Selnera Katastrální území Kročehlavy Kladno Kročehlavy Švermov Obec Kladno Kladno Kladno Kladno Okres Středočeský Středočeský Středočeský Středočeský B. Údaje o pozemku C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet jednotek 92 92 90 89 Nabídková cena 3 399 000 3 590 000 3 500 000 Cena za jednotku X 36 946 39 889 39 326 Datum transakce 6/2019 6/2019 6/2019 6/2019 Korekce Novostavba 1,10 1,11 1,10 Upravená hodnota 40 640 43 878 43 258 D. Právní údaje Druh transakce Prodej Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,95 0,95 0,95 Upravená hodnota 38 608 41 684 41 096 Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Vlastnická práva vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 38 608 41 684 41 096 Existence věcných Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna břemen Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 38 608 41 684 41 096 Využití podle MOZ středně RP1 A2 A2
80 územního plánu podlažní nízkopodlažní nízkopodlažní zástavba zástavba Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 38 608 41 684 41 096 Stavební povolení Ano Ano Ano Ano Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 38 608 41 684 41 096 Jiná právní Ne Ne Ne Ne omezení a závazky Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 38 608 41 684 41 096 E. Technické parametry Lokalita Výborná Velmi dobrá Velmi dobrá Dobrá Korekce 1,05 1,05 1,1 Upravená hodnota 40 539 43 768 45 205 Technický stav Výborný Dobrý Velmi dobrý Velmi dobrý Korekce 1,1 1,05 1,05 Upravená hodnota 44 592 45 956 47 465 Kč Technické Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné vybavení Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 44 592 45 956 47 465 Kč Funkční Výborná Výborná Výborná Výborná využitelnost Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 44 592 45 956 47 465 Kč Další možný Omezený Omezený Omezený Omezený rozvoj Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 44 592 45 956 47 465 Kč Dopravní MHD MHD MHD MHD obslužnost Korekce 1,00 1,00 1,00
81 Upravená hodnota 44 592 45 956 47 465 Kč Atraktivita objektu Výborná Dobrá Dobrá Výborná Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota Jiná technická Bez balkonu + Bez balkonu + Balkon + Sklep Lodžie + Sklep korekce bez sklepa Sklep Korekce 1,05 1,02 1,00 Upravená hodnota 46 822 46 876 47 465 F. Ostatní parametry Velikost Obdobný Obdobný Obdobný Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 46 822 46 876 47 465 Jiná korekce Dřevostavba Cihla Cihla Cihla Korekce 0,90 0,90 0,90 Upravená hodnota 44 481 44 532 45 092 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 42 349 hodnota jednotky Celková porovnávací 3 896 099 hodnota Zaokrouhleno 3 900 000 (Zdroj tabulky: Ort, 2008, Zdroj dat: https://www.sreality.cz/)
82 Tabulka 8: Porovnávací metoda bytový dům CENA OBVYKLÁ BYTOVÉHO DOMU TYP POČET CENA CELKEM 1+kk 6 9 420 000 2+kk 20 50 200 000 3+kk 14 48 160 000 4+kk 2 7 800 000 ateliér 1 2 200 000 Zahrada (2+kk) 2 (109 m2) 1 035 000 Zahrada (3+kk) 4 (269,5 m2) 2 155 000 Celková hodnota 120 970 000 Celková hodnota po 15 % 102 824 500 korekci Zaokrouhleno 102 825 000 (Zdroj tabulky: Autor, 2019)
83 VÝPOČET PŘÍJMOVÉ HODNOTY BYTOVÉHO DOMU Příjmovou metodou mohou být oceňovány nemovitosti, které mohou produkovat výnos. Výnosová metoda oceňování nemovité věci slouží jako doplňková metoda oceňování, které se opírá o budoucí příjmy plynoucí vlastníkovi z nemovité věci. Výnos tedy je pojmem označující rozdíl mezi předpokládanými příjmy, které plynou z vlastnictví nemovité věci a náklady, které jsou spojené s vlastnictvím a údržbou nemovité věci. Výnos je hodnotou vypočítanou z nájemného. Pro výpočet obvyklé ceny nemovitosti pomocí příjmové metody jsem nejdříve spočítala potenciální hrubý výnos. Potenciálním hrubým výnosem je rozuměna hodnota plynoucí z nemovité věci, pokud je využito 100 % jejího potenciálu a nebyly odpočteny provozní náklady spojení s nemovitou věcí. Výši potenciálního nájemného jsem stanovila na základě zjištěných průměrných cen nájemného v porovnatelných bytových jednotkách daného typu a lokalitách. Pod pojmem nájemné je v tomto případě myšleno tzv. čisté nájemné, kdy veškeré služby a energie jsou nájemcům účtovány až na základě jejich skutečné spotřeby. Potenciální hrubý výnos jsme ponížili o předpokládanou ztrátu příjmu vlivem nájemného a stanovila jsem tak hodnotu efektivního hrubého výnosu. Čistým provozní výnos je cena, která je zjištěna odečtením celkových provozních nákladů a rezerv na renovace od hodnoty efektivního hrubého výnosu konkrétní nemovité věci. Provozní náklady jsem stanovila procentuální sazbou z potenciálního hrubého příjmu. Obvyklou cenu bytové jednotky transformujeme na současnou hodnotu pomocí dvou kapitalizačních metod – přímou kapitalizací nebo diskontní. V mém výpočtu je použita kapitalizační míra. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku, který je pořizovaný i z investičních záměrů pro jeho schopnost produkovat příjem. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, že cena obvyklá bytového domu stanovená výnosovou metodou je: 103 100 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce:
84 Tabulka 9: Přehled – průměrné nájemné PŘEHLED – PRŮMĚRNÉ NÁJEMNÉ Typ Počet Ø m2 Ø nájem na byt/měsíc 1+kk 6 30 10 000 Kč 2+kk 20 45 12 500 Kč 3+kk 14 70 13 500 Kč 4+kk 2 90 14 500 Kč ateliér 1 75 13 000 Kč zahrady 6 50 7 900 Kč (10 % z nájmu) CELKEM Ø NÁJEM ZA VŠECHNY BYTOVÉ 548 900 Kč JEDNOTKY (Zdroj tabulky: Autor, 2019, Zdroj dat: https://www.sreality.cz/)
Tabulka 10: Výnosová metoda bytový dům CENA OBVYKLÁ BYTOVÉHO DOMU Příjem z pronájmu tržní nájemné 548 900 Kč/p. m. *12 6 586 800 Kč Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 2 % 131 736 Kč Efektivní hrubý příjem 6 455 064 Kč Rezerva na renovace odborný odhad 300 960 Kč Ostatní provozní náklady (režie, pojištění, údržba, daň 483 708 Kč z nem.) Čistý provozní příjem (NOI) 5 670 396 Kč Kapitalizační míra (R) 5,5 % Celková výnosová hodnota 103 098 109 Kč Celková výnosová hodnota zaokrouhlená 103 100 000 Kč (Zdroj tabulky: Ort, 2008, Zdroj dat: Autor, 2019)
85 VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY BYTOVÉHO DOMU Nákladová metoda porovnává skutečné reprodukční náklady stavby s technickými a funkčními vlastnostmi oceňovaného bytového domu. Pro výpočet obvyklé ceny nemovitosti nákladovou metodou jsem z cenového předpisu vypočítala reprodukční náklady na jednotku m3 obestavěného prostoru. Celkové reprodukční náklady jsou poté násobkem jednotkových reprodukčních nákladů a obestavěného prostoru. Od této výchozí ceny je odečteno přiměřené fyzické, funkční a ekonomické opotřebení. Obvyklá cena pozemku je připočtena k upraveným nákladům na pořízení bytového domu jako nového. Fyzické opotřebení Fyzické opotřebené snižuje hodnotu bytového domu v důsledku jeho užívání a působení vnějších vlivů. Oceňovaný bytový dům je novostavbou a nikdy nebyl přestavován či modernizován. Použila jsme lineární metodu opotřebení stanovenou na hodnotu 6,25 %. Funkční nedostatky Funkční nedostatky snižují hodnotu bytového domu o tzv. morální opotřebení. Oceňovaný bytový dům je novostavbou a zatím nepodléhá morálnímu opotřebení, a proto je zde stanovena hodnota 0 %. Ekonomické nedostatky Ekonomické nedostatky neboli koeficienty prodejnosti, vyjadřují vztah mezi věcnou hodnotou a obvyklou cenou bytového domu. V této lokalitě obvyklá cena bytového domu značně převyšuje jeho reprodukční cenu sníženou o opotřebení, a proto zvyšuje hodnotu 154,4 %. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, že cena obvyklá bytového domu stanovená nákladovou metodou je: 109 800 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody jsou uvedeny v tabulkách:
86 Tabulka 11: Výpočet jednotkových reprodukčních nákladů VÝPOČET JEDNOTKOVÝCH REPRODUKČNÍCH NÁKLADŮ 3 Základní cena upravená v Kč za m (ZCU) = ZC* K 1 * K 2 * K 3* *K 4 * K 5 * K i Koeficient Vzorec Výpočet Základní cena upravená 2 150 Kč v Kč za m 3 (ZC) Koeficient podle druhu 8 dřevěné na bázi dřevní 1,029 konstrukce (K 1) hmoty (budovy) Koeficient podle velikosti , K2 = 0,92 + průměrné zastavěné plochy 0,928 PZP = 830 m 2 podlaží (K 2)
, Koeficient podle průměrné K1 = + 0,3 1,175 výšky podlaží (K 3) v = 2,4 m
Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0,54 * n) 1,498 → max.1,2 (K 4) n = 0,922
Koeficient polohový (K 5) 4 = ostatní města 1 Koeficient změny cen staveb 1122 tří a více bytové 2,167 (Ki) Jednotkové reprodukční 6 273 Kč/m 3 náklady (Zdroj: Zákon o oceňování majetku, vyhláška o oceňování majetku, další předpisy: podle stavu k.., 1995) Tabulka 12: Výpočet obvyklé ceny pozemku Parcela Výměra m2 Druh Základní cena Celková cena 2880/76 1 868 Zastavená plocha a 3 900 Kč 7 285 200 Kč nádvoří Směrná cena pozemků byla převzatá z cenové mapy Kladno. Tato cena odpovídá tržní hodnotě pozemků určených pro bydlení v dané lokalitě.
87 Tabulka 13: Nákladová metoda bytový dům CENA OBVYKLÁ BYTOVÉHO DOMU Název Bytový dům, Generála Selnera 3264 67, Kladno Číslo pozemku 2880/76, 2880/241 (podíl ½) Nosná konstrukce sendvičové dřevěné s tepelně izolační vložkou Skutečné stáří 4 roky Technická životnost 80 let Ekonomická životnost 60 let Zastavěná plocha 830 m 2 Počet podlaží 4 plná nadzemní podlaží Celková zastavěná plocha 3 320 m 2 Koeficient využitelnosti 0,95 % Celková podlahová plocha 3 066 m2 Celkový obestavěný prostor 11 018 m3 Jednotkové reprodukční náklady 6 273 Kč/m 3 Reprodukční náklady celkem 69 115 914 Fyzické opotřebení – 6,25 % 64 796 170 Funkční nedostatky 0 % 64 796 170 Ekonomické nedostatky – 154,4 % 100 045 286 Stavby a venkovní úpravy + 2,5 % 2 501 132 Pozemek 7 285 200 Celková věcná hodnota 109 831 618 Zaokrouhleno 109 800 000 (Zdroj tabulky: Ort, 2008, Zdroj dat: Autor, 2019)
88 ZÁVĚR Silné stránky nemovitosti Bytový dům se nachází v klidné lokalitě na okraji Kladenské městské části Kročehlavy. Bytový dům je novostavbou a je ve výborném stavebně technickém stav. Velmi dobrá dopravní dostupnost do centra města. Okna a balkóny situovány do klidného vnitrobloku s výhledem na předzahrádky nebo na okolní lesy a louky. V domě je výtahová plošina. Slabé stránky nemovitosti Nedostatečná občanská vybavenost v dochůdné vzdálenosti. Celkové hodnocení je vyjádření mého názoru na obvyklou cenu bytového domu v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut na volném trhu. Tato cena je vypočtena kontribucí jednotlivých indikací hodnot z výše popsaných metod. Tabulka 14: Celkové hodnocení obvyklé ceny bytového domu Indikace (Kč) Váha (%) Vážený průměr (Kč) Porovnávací metoda 102 825 000 60 61 695 000 Příjmová metoda 103 100 000 30 30 930 000 Nákladová metoda 109 800 000 10 10 980 000 Výsledná cena 103 605 000 Zaokrouhleno 103 600 000 (Zdroj tabulky: Ort, 2008, Zdroj dat: Autor, 2019)
Oceňovaný typy bytových jednotek je běžně nabízen, obchodován a pronajímán na trhu. Z tohoto důvodu jsem dospěla k názoru, že porovnávací metoda je nejlepším odrazem poptávky a nabídky. Považuji porovnávací metodu jako za rozhodující a přikládám jí váhu 60 %. Oceňovaný typ bytových jednotek se na trhu běžně pronajímá, a proto jsem pro indikaci příjmovou metodou zvolila váhu 30 %. Výše kontribuce reflektuje vzrůstající počet investičních bytů v dané lokalitě.
89 Indikace obvyklé ceny bytového domu pomocí nákladové metody nevystihuje daný trh a nemá ve výpočtu rozhodující váhu. Slouží nám jako pomocný korektor hodnot zjištěných výše uvedenými metodami s váhou 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že aktuální obvyklá cena bytové jednotky je ke dni 16. 6. 2019 je reprezentována částkou: 103 600 000 Kč (Slovy: stotřimilionyšestsettisíckorunčeských) Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících seznamů podkladů a příloh. Seznam podkladů a příloh 5. Výpis z katastru nemovitostí 6. Snímek katastrální mapy 7. Půdorys stavby 8. Fotodokumentace bytového domu 9. Průkaz energetické náročnosti budovy
90 Příloha č. 5 Výpis z katastru nemovitostí
Informace o pozemku
Parcelní číslo: 2880/76
Obec: Kladno [532053]
Katastrální území: Kročehlavy [665126]
Číslo LV: 36840 Výměra [m 2]: 1868 Typ parcely: Parcela katastru nemovitostí Mapový list: DKM Určení výměry: Graficky nebo v digitalizované mapě Druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba
Budova s číslem popisným: Kročehlavy [402001] ; č. p. 3264, 3265, 3266, 3267; bytový dům Stavba stojí na pozemku: p. č. 2880/76
Stavební objekt: č. p. 3264, č. p. 3265, č. p. 3266, č. p. 3267
Ulice: Generála Selnera Generála Selnera č. p. 3264 , Generála Selnera č. p. Adresní místa: 3265 , Generála Selnera č. p. 3266 , Generála Selnera č. p. 3267 Vymezené jednotky
3264/1 , 3264/2 , 3264/7 , 3264/8 , 3264/9 , 3264/10 , 3264/20 , 3264/21 , 3264/22 , 3264/23 , 3264/ 33 , 3264/34 , 3265/3 , 3265/11 , 3265/12 , 3265/13 , 3265/24 , 3265/25 , 3265/26 , 3265/35 , 3265/3 6, 3265/37 , 3265/43 , 3266/4 , 3266/5 , 3266/14 , 3266/15 , 3266/16 , 3266/17 , 3266/27 , 3266/28 , 3266/29 , 3266/30 , 3266/38 , 3266/39 , 3266/40 , 3267/6 , 3267/18 , 3267/19 , 3267/31 , 3267/32 , 3 267/41 , 3267/42
91 Vlastníci, jiní oprávnění
Vlastnické právo Podíl Anisová Monika, Estonská 2567, Kročehlavy, 27201 Kladno 1040/25059 SJM Benkovský Anton a Benkovská Katarína, Generála Selnera 3264, 641/25059 Kročehlavy, 27201 Kladno Beran Martin, Polní 459, 33022 Zbůch 260/8353 Beyer Tadeáš, Generála Selnera 3264, Kročehlavy, 27201 Kladno 515/25059 Blažek František, Generála Selnera 3266, Kročehlavy, 27201 Kladno 234/8353 Brejcha Lukáš, Lidická 184, Dubí, 27203 Kladno 511/25059 Brynda Štěpán, Svárovská 1171, 27351 Unhošť 215/25059 Bryndová Kylichová Milena, Svárovská 1171, 27351 Unhošť 215/25059 Cibulka Tomáš, Ořešín 909, 27343 Buštěhrad 355/75177 Cibulková Marie, Generála Selnera 3267, Kročehlavy, 27201 Kladno 1420/75177 Cibulková Zuzana, Generála Selnera 3267, Kročehlavy, 27201 Kladno 355/75177 Cícha Jiří, Generála Selnera 3264, Kročehlavy, 27201 Kladno 527/25059 Červenková Yvona, Generála Selnera 3264, Kročehlavy, 27201 Kladno 186/8353 Čiháková Lenka, Generála Selnera 3264, Kročehlavy, 27201 Kladno 536/25059 Frýdlová Kateřina, Generála Selnera 3266, Kročehlavy, 27201 Kladno 670/25059 Fuksa Jakub, Generála Selnera 3266, Kročehlavy, 27201 Kladno 236/8353 Hamouzová Lenka, Generála Selnera 3266, Kročehlavy, 27201 Kladno 223/8353 Havel Petr, Pod školou 989/7, Košíře, 15000 Praha 5 269/8353 Holendová Zuzana, Generála Selnera 3266, Kročehlavy, 27201 Kladno 115/8353 Hudson Stephanie Grace, Severovýchod 642/50, 78901 Zábřeh 400/25059 Hypšman Ondřej, Generála Selnera 3267, Kročehlavy, 27201 Kladno 541/25059 Jiráň Pavel Mgr., Generála Selnera 3266, Kročehlavy, 27201 Kladno 670/25059 SJM Jiřík Aleš a Jiříková Michaela, Generála Selnera 3266, Kročehlavy, 671/25059 27201 Kladno SJM Kadlec Daniel a Kadlecová Lucie, Generála Selnera 3266, 344/8353 Kročehlavy, 27201 Kladno Kalinová Lenka, Generála Selnera 3265, Kročehlavy, 27201 Kladno 400/25059
92 SJM Kares Pavel a Karesová Michaela, 359/8353 Kares Pavel, Bezručova 547, 33202 Starý Plzenec Karesová Michaela, Generála Selnera 3264, Kročehlavy, 27201 Kladno Klinková Petra, Stehlíkova 1012/25, Suchdol, 16500 Praha 6 670/25059 SJM Kodytek Otakar a Kodytková Monika, Pražská 3009, 40747 Varnsdorf 527/25059 SJM Krejčí Zdeněk a Krejčí Renata, Karlovarská 42, 27351 Kyšice 400/25059 Kučerová Petra, Generála Selnera 3267, Kročehlavy, 27201 Kladno 171/8353 Kutychová Lenka, Ke škole 1398/1, Chodov, 14900 Praha 4 347/25059 SJM Mocek Petr a Mocková Zuzana, 17. listopadu 10, 27351 Pletený Újezd 176/8353 Plojharová Helena Ing. Mgr., Lečkova 1521/15, Chodov, 14900 Praha 4 557/25059 Rottová Lenka, Tokajická 1, 27354 Lidice 430/25059 SEC Consult, a.s., V Zeleném údolí 1301/5, Kunratice, 14800 Praha 4 243/8353 Siváková Monika, Generála Selnera 3267, Kročehlavy, 27201 Kladno 541/50118 SJM Skarke Petr a Skarkeová Eliška, 279/8353 Skarke Petr, Školní 1/8, Braník, 14700 Praha 4 Skarkeová Eliška, Generála Selnera 3265, Kročehlavy, 27201 Kladno Smolíková Eva Ing., PhD., Husova 484, 27345 Hřebeč 269/8353 Smrčková Alena, Jateční 1197/23, Holešovice, 17000 Praha 7 400/25059 Staňková Radka, Generála Selnera 3267, Kročehlavy, 27201 Kladno 541/25059 Šafář Marián, Generála Selnera 3267, Kročehlavy, 27201 Kladno 541/50118 Škopová Eva, Pod strání 2217/35, Strašnice, 10000 Praha 10 316/25059 SJM Šneberk Jan a Šneberková Helena, Flöglova 1506/7, Stodůlky, 15500 400/25059 Praha 5 Švagr Tomáš, Helsinská 2975, 27204 Kladno 711/25059 SJM Turnovský Karel a Zoubková Ivanka, Pod Březinou 171, 27351 Horní 118/8353 Bezděkov Világiová Miluše, Generála Selnera 3264, Kročehlavy, 27201 Kladno 511/25059
93 Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany.
Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ.
Omezení vlastnického práva
Typ Upozornění: Omezení a jiné zápisy vztahující se ke spoluvlastníkům se zobrazují u příslušných jednotek Věcné břemeno zřizování a provozování vedení Jiné zápisy
Typ Upozornění: Omezení a jiné zápisy vztahující se ke spoluvlastníkům se zobrazují u příslušných jednotek Vlastnictví jednotek Vznik společenství vlastníků prokázán (Zdroj: https://nahlizenidokn.cuzk.cz/)
94 Příloha č. 6 Snímek z katastrální mapy
(Zdroj: https://nahlizenidokn.cuzk.cz/)
95 Příloha č. 7
Půdorys bytového domu Bytový dům 2 vpravo 1.NP
Bytový dům 2 vpravo 2.NP
96 Bytový dům 2 vpravo 3.NP
Bytový dům 2 vpravo 4.NP
(Zdroj: Autor, 2019)
97 Příloha č. 8 Fotodokumentace bytového domu
Fotografie 13: Přední severní strana
Fotografie 14: Západní bok
Fotografie 16: Vnitroblok pohled na východ Fotografie 17: Vnitroblok pohled na západ (Zdroj: Autor, 2019)
Fotografie 15: Jižní bok a přední strana východní 98 Příloha č. 9 Průkaz energetické náročnosti budovy
99
100 III. ANALYTICKÁ ČÁST
Analýza realitního trhu okres Kladno STŘEDOČESKÝ KRAJ
101 OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU
POPIS OKRESU Okres Kladno se rozkládá na severozápadě Středočeského kraje. Sousedí s okresy – Rakovník na západě, Beroun na jihu, Praha na východě a Mělník na severovýchodě. S okresy Louny a Litoměřice patřících do Ústeckého kraje sousedí na severu a severozápadě. Ve středočeském kraji zaujímá město Kladno svojí rozlohou 720 km2 až deváté místo. Zato však s počtem obyvatel 163 tisíc stojí Kladensko na druhém místě, takže výsledná hustotou zalidnění patří na třetí místo okresu ve Středočeském kraji. Sídlem okresu je město Kladno. Od 1.1.2003 spolu s městem Slaný tvoří dva správní obvody obcí s rozšířenou působností. Spolu s městy Unhošť a Velvary pak tvoří čtyři správní obvody obcí s pověřeným obecním úřadem. Dále zde leží 100 obcí, z toho mají 2 statut a 8 statut městys. Zemědělská půda zabírá 66,3 %, a lesy 20,2 % z rozlohy okresu. Díky dobrým podmínkám je zde vysoký podíl zornění půdy, což přispívá k intenzivní zemědělské výrobě. Kladensko je součástí Českého masivu, ale povrch okresu nemá moc velké výškové rozdíly. Částečně sem zasahuje chráněná krajinná oblast Křivoklátsko. Také se zde zachovalo několik cenných, avšak malých ploch, jako národní přírodní památka Bílichovské údolí nebo Cikánský dolík pro ochranu kriticky ohrožených rostlinných druhů. Větší část krajiny kladenského okresu byla silně poznamenaná průmyslovou výrobou, těžbou černého uhlí i intenzivním zemědělstvím. Díky útlumu těžby a průmyslové výroby dochází k postupného zlepšování kvality životního prostředí. Pro celou zemi má velký význam zámek v Lánech, který se stal od roku 1921 trvalým sídlem našich prezidentů. Nedaleko Kladna se nachází národní kulturní památka Areál Lidice. Leží v místech, kde stála obec vypálená v červnu 1942 jako projev pomsty za atentát na Heydricha. Byl zde vystavěn Památník jako připomínka na vyhlazení Lidic, jehož součástí je i muzeum. Jak již bylo zmíněno, rozvoj kladenského okresu byl v největším rozsahu ovlivněn těžbou uhlí a hutnictvím železa. Pro tento okres je tradiční i průmysl elektrotechnický, strojírenský a potravinářský. Útlum těžby černého uhlí, omezení hutnictví a výroby oceli po roce 1989 byl však zásadní pro změnu situace v okrese. Nyní se zde nachází několik významných firem, například LEGO Group, výroba dětských stavebnic z lego kostiček.
102 Okres leží nedaleko hlavní města a vyskytují se zde hlavní dopravní tahy ať už jde o dálnice či železniční koridor . Tato poloha je z komerčního hlediska pro okres velmi důležitá. Dopravní dostupnost je na dobré úrovni především díky dálnici D6, která spojuje Karlovarský kraj s Prahou. Dále zde vede dálnice D7 z Chomutova přes Louny do Prahy. Jedním z nejrozsáhlejších připravovaných infrastrukturních projektů v ČR je modernizace trati Praha – Kladno s připojením Letiště Václava Ha vla. Jejím cílem je napojit Letiště Václava Havla na železnici a modernizovat stávající jednokolejnou trať mezi Prahou a Kladnem. Obrázek 1: Okres Kladno pozice na mapě (Zdroj: https: // www.cs.wikipedia.org )
103 Obrázek 2: Rozsah okresu Kladno, platný od roku 2007, s vyznačenými hranicemi a názvy obcí
(Zdroj: https://www.ksh stck.cz/osh kladno/) TRH S NEMOVITOSTMI Díky politické a ekonomické stabilitě poptávka po nemovitostech aktuálně převyšuje nabídku. Nezaměstnanost je prakticky nulová a kupní síla českých domácností roste. Zájem roste jak u starších nemovitostí, tak i u developerských projektů. Předpokládám, že ceny nemovitostí porostou dál, ale dojde k poklesu dynamiky růstu cen. V Kladně a ve Slaném se nabízejí k téměř všechny typy nemovitostí. Volné pozemky se v centru měst téměř nevyskytují. V městech jsou nejčastěji obchodovány byty. Mimo velká města je však nabídka bytů omezena a v nabídce se vyskytují hlavně rodinné domy. V obou velkých městech byly vystavěny nové bytové domy. REGIONÁLNÍ SEGMENTACE Okres Kladno je dělen do tří částí na okresní město Kladno, město Slaný a na zbytek okresu.
104 MĚSTO KLADNO
Město Kladno je statutárním městem ležícím ve středních Čechách. Čítá zhruba 69 tisíc obyvatel a je největším městem středočeského kraje. Město se nachází 25 km severozápadně od Prahy. Je rozděleno na 6 městských částí a 7 katastrálních území – jsou to Dubí, Kladno, Kročehlavy, Rozdělov, Švermov, který je rozdělen na katastrální území Motyčín a Hnidousy, poslední městskou částí jsou Vrapice. Kladno bylo jedním z průmyslových měst České Republiky. POZEMKY Proluky V centru města Kladna se v podstatě volné proluky nenacházejí. Ojedinělý výskyt proluky bývá někdy výsledkem demolice a jen velmi omezeně. Ta má již většinou připraven projekt pro zástavbu. V dubnu 2019 se objevila v inzerci proluka 310 m2 za 17.065 Kč/m 2. V budoucnosti se nejeví reálná možnost na vznik nových proluk. Jedinou možností jejich vzniku je tedy demolice stávajících budov, ale ta je vysoce nepravděpodobná, neboť budovy jsou v relativně dobrém technickém stavu. Stavební pozemky Vzhledem k blízkosti města Kladno k hlavnímu městu Praze a snadné dostupnosti, je o pozemky na Kladně vyšší poptávka, nicméně nabídka stavebních pozemků je nyní velmi omezena a lokalizovaná na okraj města. Zemědělská půda, lesy ani zahrady nejsou téměř nabízeny. Stavební pozemky jsou většinou kompletně napojeny na inženýrské sítě a nabízejí se nejčastěji na okrajových částech města. Nejdražší pozemky se nacházejí v městské části Rozdělov, kde je cena pozemků kolem 5 6 000 Kč/m 2. Naopak nejlevnější lokalitou, kde jsou nabízeny pozemky k zástavbě, jsou městské části Vrapice a Dubí, kde je cena kolem 2 2 500 Kč/m 2, cena je snížena kvůli blízkosti neatraktivního brownfieldu bývalých hutí Poldi. Jedná se o část, která je vzdálena od centra města a od obchodů a v této městské části se také nachází mnoho nepřizpůsobivých občanů. V nabídce je větší počet pozemků pro komerční výstavbu, které se nacházejí v blízkosti bývalého areálu oceláren, neboť je zde největší průmyslová zóna města.
105 BUDOVY Byty Ve městě Kladno je poptávka po pronájmu bytů rok od roku vyšší zejména díky nižším životním nákladům vůči hlavnímu městu a rychlé dostupnosti do Prahy. Díky nižším úrokovým sazbám a neuspokojitelné nabídce po vysoké poptávce bytů vzrostly ceny bytů na Kladně v posledních letech raketově nahoru. Podle internetového portálu www.kup nemovitost.cz vzrostl vývoj cen bytů na prodej za poslední 3 roky o +77 % a za poslední rok o + 20 %. Vysokou poptávku se podařilo uspokojit developerským společnostem, které na Kladně v posledních dvou letech postavily a hned několik bytových domů. Byty jsou k dnešnímu dni rozprodané. Tabulka 15: Nabídkové ceny bytů v novostavbách v roce 2018 Typ Cena (Kč) Podlahová ploch. (m 2) Byt 1+kk * 1 100 000 – 1 850 000 30–50 Byt 2+kk 2 200 000 – 3 500 000 50–65 Byt 3+kk 3 000 000 – 3 700 000 65–85 Byt 4+kk * 3 600 000 – 4 500 000 84–105 *u této položky chybělo dostatek údajů pro porovnání (Zdroj: https://www.sreality.cz/) Tabulka 16: Nabídkové ceny bytů ve starší zástavbě 2018 Typ Cena (Kč) Podlahová ploch. (m 2) Byt 1+kk* 1 200 000 – 1 400 000 32–38 Byt 1+1 1 200 000 – 1 600 000 27–38 Byt 2+kk 1 000 000 – 2 100 000 38–55 Byt 2+1 1 900 000 – 2 300 000 48–55 Byt 3+kk 2 000 000 – 2 300 000 60–70 Byt 3+1 1 800 000 – 3 000 000 55–85 Byt 4+kk * 2 900 000 – 3 000 000 84–100 Byt 4+1 2 200 000 – 3 000 000 78–100 *u této položky chybí dostatek údajů pro porovnání (Zdroj: https://www.sreality.cz/)
106 Tabulka 17: Nabídkové ceny bytů ve starší zástavbě 2019 Typ Cena (Kč) Podlahová ploch. (m 2) Byt 1+kk* 1 400 000 – 2 000 000 25–35 Byt 1+1 1 200 000 – 1 900 000 25–35 Byt 2+kk 2 200 000 – 2 500 000 40–50 Byt 2+1 2 200 000 – 2 500 000 45–60 Byt 3+kk 2 500 000 – 3 700 000 65–95 Byt 3+1 2 600 000 – 3 900 000 70–110 Byt 4+kk * 3 400 000 – 4 500 000 75–150 Byt 4+1 3 200 000 – 3 600 000 70–110 *u této položky chybí dostatek údajů pro porovnání (Zdroj: https://www.sreality.cz/) Z výše uvedených tabulek jasně vyplívá, že ceny novostaveb byly v roce 2018 mnohem dražší než starší panelové zástavby. I přes tento fakt o ně byl větší zájem a více něž 90 % bytů všech bytových domů bylo koupeno ještě před dostavbou. Kvůli enormnímu zájmu o byty v novostavbách a jejich rychlému rozprodání poté chybí jejich nabídka na trhu v roce 2019 a stoupají tak ceny bytů starších zástaveb. Celkový růst cen také pramení ze stále rostoucích cen v Praze. Podle inzerce lze vysledovat, že u starších panelových zástaveb je dlouhodobý aktuální převis nabídky nad poptávku převážně pro typ 2+kk, 2+1, 3+kk a 3+1. Naopak 1+kk a 4+kk jsou v nabídce velmi ojediněle a 5+kk a více se vůbec nevyskytují. Cena těchto bytů je ovlivněna samozřejmě velikostí podlahové plochy, ale mnohem více hraje roli lokalita a celkový stav (před/po rekonstrukci). Rodinné domy Prodej rodinných domů v Kladně není tak rozsáhlý jako prodej bytů. I tak je v inzerci stálo mnoho starších rodinných domů na prodej. Ceny starších domů se pohybují od 2,5 12 mil. Kč. Rozhodujícím faktorem ceny prodeje bývá nejen velikost, umístění a celkový stav, ale plocha volného pozemku okolo domu. Tvrdí se, že město není dostatečně atraktivní pro rozsáhlou výstavbu novostaveb, ale já si myslím, že nízká výstavba novostaveb je způsobena omezenou nabídkou stavebních pozemků. Ceny stavebních pozemků jsou zde vyšší než v okolních oblastech, a tak lidé raději staví v satelitních částech přilehlých malých obcí. Ceny pozemků i poplatky spojené s bydlením jsou v těchto obcích nižší než na Kladně, ale stále s dobrou dopravní dostupností.
107 Výjimkou jsou letos realizované novostavby Stella Rozdělov. Jedná se o 13 rodinných domků s nadstandardní úrovní. Cena inzerovaných novostaveb se v roce 2018 pohybovala mezi 6 7 mil. Kč. Aktuálně jsou všechny rodinné domy Stella Rozdělov již prodané a před kolaudací. Bytové domy V centru města se nachází spíše starší zástavby bytových domů. Tyto domy jsou nabízeny k prodeji s tím, že je většinou nutné do vnitřních i vnějších prostor vložil nemalé investice. Nabídka v inzerci není malá, ale investorů zřejmě není mnoho. Ceny se pohybují mezi 3 20 mil. Kč. Nové bytové domy se neprodávaly jako celky, ale po jednotlivých bytových jednotkách. V okrajových částech města vzrostla za poslední roky výstavba nových bytových domů. Tři velké bytové domy (dvě dřevostavby Garden park a jeden cihlový dům Terasy Kladno) vyrostly na okraji města v části Kročehlavy. Bytové domy se nachází v blízkosti nákupního centra Oáza a jsou v krátké dojezdové vzdálenosti na dálnici D7 vedoucí do Prahy. Další dva bytové domy (cihlové Bexte a Varšovská) jsou stále v městské části Kročehlavy blíže do centra města. Poslední bytový dům (cihlový Stella Rozdělov) byl loni dostaven na druhé straně města v části Rozdělov. Tyto nové bytové domy jsou stavěny s investičním záměrem rozprodání jednotlivých bytů do osobního vlastnictví. Administrativní budovy Nabídek administrativních budov není mnoho. Poptávka je především po budovách na Kladně, kde má sídlo mnoho organizací. Ceny začínají na 12 000 Kč a končí na 30 000 Kč za m2. Výjimkou byla lokalita Dubí, kde se v roce 2018 prodávaly rozlehlé kancelářské prostory (více jak 8 000 m2) kolem 4 300 Kč/m 2. V okolí mají tyto firmy pouze menší pobočky. Průmyslové objekty Trh s průmyslovými objekty je v Kladně poměrně vysoký a centralizuje se především do oblasti okolo bývalého areálu oceláren, kde se nachází průmyslová zóna. Je to způsobeno především díky bohaté průmyslové historii v tomto okrese. K prodeji se nachází mnoho výrobních hal. Skladové prostory se spíše pronajímají. Cena za m 2 výrobních hal se pohybují od 2 000 Kč až 9 000 Kč. V průmyslové zóně se nachází mnoho morálně dožitých nebo z části rozebraných budov. Pozemky pod nimi by se dali použít pro další podnikání, ovšem s vynaložením vysokých nákladů na jejich sanaci.
108 Objekty pro individuální rekreaci Nabízené rekreační chaty leží především v zahrádkářských koloniích Bažantice, Lesík, Podprůhon a další. Ceny rekreačních chat se v roce 2018 pohybovaly od 400 000 Kč až do 800 000 Kč. Nyní jsou v inzerci chaty od 700 000 Kč do 1 800 000 Kč. Zájem o rekreační objekty je především od obyvatel žijících v bytových domech. I přes vysoký zájem po rekreaci je nabídka rekreačních chat a chatek velmi malá.
109 NÁJMY Byty a rodinné domy Poptávka po pronájmu bytů v Kladně je dlouhodobě stabilní a mírně převyšuje nabídku. V tabulkách níže je patrné, že s cenami nemovitostí stoupají také pronájmy. Nájmy v roce 2019 jsou o 15 20 % vyšší než v předchozím roce. Tabulka 18: Pronájmy v cenových relacích u tzv. studeného nájemného rok 2018 Typ Cena Kč/měsíc Byt 1+kk 5 000 – 8 000 Byt 1+1 7 000 – 10 500 Byt 2+kk 7 000 – 10 000 Byt 2+1 11 000 – 12 000 Byt 3+kk 10 000 – 13 000 Byt 3+1 13 000 – 14 000 Byt 4+kk Nejsou nabídky Byt 4+1 Nejsou nabídky (Zdroj: https://www.sreality.cz/) Tabulka 19: Pronájmy v cenových relacích u tzv. studeného nájemného rok 2019 Typ Cena Kč/měsíc Byt 1+kk 6 000 – 12 000 Byt 1+1 6 500 – 11 500 Byt 2+kk 8 000 – 16 000 Byt 2+1 10 000 – 15 000 Byt 3+kk 11 000 – 13 000 Byt 3+1 10 000 – 20 000 Byt 4+kk Nejsou nabídky Byt 4+1 25 000 (1 inzerát) (Zdroj: https://www.sreality.cz/) Pronájem rodinných domů se vyskytuje jen minimálně. Aktuálně jsou v inzerci 2 nabídky rodinný dům v Kročehlavech 112 m2 za 28 000 Kč/měsíc a rodinný dům v Ostrovci 160 m2 za 20 00 Kč/měsíc. Stejná situace je ve městě Slaný a okolí. Byty v bytových domech se pronajímají v cenové úrovni o cca 15–25 % nižší než ve městě Kladno.
110 Prodejní prostory Nabídek pronájmu prodejních prostor je mnoho a jsou převážně centralizované v centru města a na hlavní třídě T. G. Masaryka. Prodejci zde opuštění kamenné obchody a přesouvají se do nově vzniklých obchodních center. Prostory se daří pronajímat, ale ne vždy na dlouhé trvání, a tak hlavní třída a centrum města pustne. Ceny nájmů se v centru pohybují od 150 400 Kč/m 2. Kanceláře Nabídek pronájmu kancelářských prostor přesahuje poptávku. Vzhledem k rozvoji internetových obchodů (tzv. e shopů) je očekáván podobný vývoj i do budoucna. Cena pronájmů se v centru pohybují od 100 po 320 Kč/m 2. Ceny mimo centrum 80 175 Kč/m 2. Průmyslové objekty Trh pronájmů s průmyslovými objekty na Kladně je relativně vysoký, a to opět díky bohaté průmyslové historii. Nabízejí se převážně skladové prostory, ale také výrobní haly lokalizované většinou v průmyslovém areálu Poldi a průmyslové zóně Dubí v ulice Buštěhradská. Cena skladových prostorů se pohybuje od 70 150 Kč/m 2 a výrobních hal 70 150 Kč/m 2 v závislosti na lokalitě objektu.
111 MĚSTO SLANÝ
Druhým segmentem trhu v okrese Kladno je město Slaný. Jedná se o město, které leží severozápadně 29 km od Prahy. Město se dělí na 10 částí: Slaný, Blahotice, Dolín, Kvíc, Kvíček, Lotouš, Netovice, Otruby, Trpoměchy a Želevčice. Žije zde přibližně 16 tisíc obyvatel a hustota zalidnění je 499 obyvatel/km 2. Střede města protéká Červený potok, na kterým se tyčí Slánská hora. Jsou společně s Vinařickou horou považovány za nejjižnější výběžek sopečné činnosti Českého středohoří. Od roku 1998 jsou zapsány jako přírodní památka. POZEMKY Stavební pozemky Nabídka stavebních pozemků na prodej v městě Slaný je velmi malá. Jsou situovány a okraji města a pohybují se okolo 3 000 Kč/m 2. BUDOVY Byty Město Slaný je ve srovnání s Kladnem mnohem menší město, ve kterém nebyla provedena tak rozsáhlá bytová výstavba. Poptávka po bytech je ve městě relativně vysoká, ale nabízí se pouze staré panelové zástavby, a to s velmi omezeným výběrem. Bytové jednotky 5+kk a více se neobchodují. Jak je patrné z níže uvedených tabulek, nejenže ceny bytů ve Slaném za poslední rok vzrostly někde až o 30 %, ale zároveň z důvodu velmi malé nabídky si drží podobnou cenovou hladinu jako na Kladně.
112 Tabulka 20: Nabídkové ceny bytů ve starší zástavbě v roce 2018 Typ Cena (Kč) Podlahová ploch. (m 2) Byt 1+kk* Cca 1 000 000 25–30 Byt 1+1 1 200 000 1 400 000 28–35 Byt 2+kk 1 400 000 – 1 800 000 40–50 Byt 2+1 1 500 000 – 2 100 000 38–55 Byt 3+kk* 2 200 000 – 2 700 000 70–85 Byt 3+1 2 000 000 – 2 400 000 65–80 Byt 4+kk Není v nabídce – Byt 4+1 2 200 000 – 2 700 000 78–107 *u této položky chybí dostatek údajů pro porovnání (Zdroj: https://www.sreality.cz/) Tabulka 21: Nabídkové ceny bytů ve starší zástavbě v roce 2019 Typ Cena (Kč) Podlahová ploch. (m 2) Byt 1+kk 1 500 000 – 1 750 000 25–40 Byt 1+1 1 400 000 – 1 500 000 30–45 Byt 2+kk 1 700 000 – 2 100 000 40–55 Byt 2+1* 1 750 000 – 1 900 000 Cca 55 Byt 3+kk 2 900 000 – 3 800 000 65–85 Byt 3+1 2 700 000 – 3 350 000 70–95 Byt 4+kk* 3 300 000 (1 inzerát) 94 Byt 4+1* 3 150 000 (1 inzerát) 85 *u této položky chybí dostatek údajů pro porovnání (Zdroj: https://www.sreality.cz/) Jediné novostavby ve městě Slaný je 8 cihlových bytových domů v ulici Kybalova. Kolaudace developerského projektu Viladomy proběhla v říjnu roku 2008. V tomto projektu bylo vystaveno 8 jednotlivých budov s 88 byty. Tyto byty se nabízely ještě v roce 2018 v nadstandardních velikostech podlahových ploch, a to většinou jako 4+kk kde se cena pohybovala mezi 4 5 mil. Celý projekt nadstandartního bydlení nabízel garážové stání, dětské hřiště a klidnou lokalitu. Cena bytů byla na počátku pro tuto lokalitu stanovena příliš vysoko, a tak se tyto byty dlouho nedařilo prodat. Nyní v roce 2019 již nejsou v inzerci.
113 Rodinné domy Ve městě Slaný aktuálně 100 % realitního obchodu s domy tvoří starší či stará zástavba vhodná k rekonstrukci. Výstavba nových rodinných domů je jen velmi ojedinělá a následný prodej je malý. Mezi nabízené domy patří buď budovy v centru města s vyšší atraktivitou s cenou okolo 6 mil. Kč nebo rodinné domky v okolních vesnicích v cenové relaci 2,5 5 mil. Kč. Objekty pro individuální rekreaci Jako na Kladně i na okraji Slaného se nacházejí zahrádkářské osady. Chaty jsou postaveny mimo hlavní oblast v dalších městských částí vesnického typu. Tyto oblasti nejsou turisticky atraktivní, slouží pouze k rekreaci slánských obyvatel. I přes vysoký zájem o rekreaci je nabídka chat a chatek k prodeji velmi malá. Rekreační objekty nejsou nově budovány, obchoduje se opět jen se staršími objekty. Ceny nabízených rekreačních budov se pohybují od 500 1,2 mil. Kč. Administrativní budovy S kancelářskými budovami se ve Slaném prakticky neobchoduje. Kanceláře nabízené ve Slaném jsou hlavně k pronájmu. V květnu 2019 není v inzerci žádný kancelářská prostor k prodeji. Průmyslové objekty Město Slaný dominuje počtem výrobních hal a skladů. Protože zde není dostatečná kupní síla, jsou průmyslové objekty nabízeny převážně jen k pronájmu. Nejvyšší nabídka halových a výrobních prostor se nachází v průmyslové zóně „Pražské předměstí“, kde se nachází areál Baterie. V květnu 2019 je v inzerci k dispozici pouze jediná nabídka na prodej výrobní haly 12 mil. Kč za 463 m 2 a žádná na skladový prostor. NÁJMY Byty a rodinné domy Nabídka bytů k pronájmu ve městě Slaném je opět velmi malá. Pokud se pro některý typ bytu vyskytuje v nabídce, tak maximálně 2 3 varianty. Proto zde vytvořená databáze cen nájmů není dostatečně kvalitní jako ve městě Kladno. Tato malá nabídka by se dala odůvodnit
114 jednak malou výstavbou bytových domů a jednak tím, že většina obyvatel města Slaný volí raději formu prodeje než investici v podobě pronájmu. Byty zde nejsou pronajímány, protože je zde poměrně vysoká nezaměstnanost, a tudíž atraktivita těchto bytů klesá. Lze tak možná odůvodnit to, že se ceny nájmů bytů od roku 2018 moc nezvýšily jak vyčteme opět z níže uvedených tabulek. Rodinné domy se téměř nepronajímají. V inzerci květen 2019 je k pronájmu pouze jeden rodinný dům situovaný na okraji města Slaný za 25 000 Kč/měsíc. Tabulka 22: Pronájmy v cenových relacích u tzv. studeného nájemného v roce 2018 Typ Cena Kč/měsíc Byt 1+kk* 8 000 Byt 1+1 5 500 – 8 000 Byt 2+kk 8 000 – 10 000 Byt 2+1 Nejsou nabídky Byt 3+kk Nejsou nabídky Byt 3+1 14 500 Byt 4+kk Nejsou nabídky Byt 4+1 Nejsou nabídky * nabízena pouze jedna nemovitost (Zdroj: https://www.sreality.cz/) Tabulka 23: Pronájmy v cenových relacích u tzv. studeného nájemného v roce 2019
Typ Cena Kč/měsíc Byt 1+kk 6 – 9 500 Byt 1+1 Nejsou nabídky Byt 2+kk 8 000 – 13 000 Byt 2+1 Nejsou nabídky Byt 3+kk 10 000 14 000 Byt 3+1 13 000 – 15 000 Byt 4+kk Nejsou nabídky Byt 4+1 Nejsou nabídky (Zdroj: https://www.sreality.cz/)
115 Prodejní prostory Ve Slaném není vystavěné ani plánované žádné obchodní centrum, a tak je zde relativně vysoká nabídka pronájmu obchodních prostor. Nejčastěji se jedná o prostory v přízemní části obytných domů v centru města blízko Masarykova náměstí, nebo v jeho okolí. Nabídkové ceny se pohybují mezi 100 200 Kč/m 2. Kanceláře Nabídka kanceláří je o něco nižší než nabídka po obchodních prostorech. Jedná se převážně o prostory v centru města a v jeho okolí. U pronajímaných kanceláří je hlavním cenotvorným prvkem poloha nemovitosti. Ceny pronájmu kanceláří poblíž centra se pohybují v rozmezí 100 250 Kč/m2. V méně lukrativních oblastech potom od 50 100 Kč/m 2. Průmyslové objekty Jak již bylo zmíněno, díky nízké kupní síle, jsou průmyslové objekty ve Slaném nabízeny převážně jen k pronájmu. Nejvyšší nabídka výrobních prostor se nachází v průmyslové zóně „Pražské předměstí“. Aktuálně je zde k pronájmu 5 výrobních hal s cenou okolo 70–90 Kč/m 2. Skladové haly jsou hlavně staré objekty umístěné na okraji města pronajímané od 30 50 Kč/m 2. V nabídce se také objevily 2 nové skladové haly v ulici Fričova v centru poblíž Masarykova náměstí s cenou 250 Kč/m 2.
116 ZBYLÉ ČÁSTI OKRESU KLADNO
V poslední část analýzy okresu Kladno, mimo hlavní oblast (Kladno a Slaný), se nacházejí další obce, které jsou v určitých segmentech realitního trhu významnější. Do této části patří 100 obcí, 2 městyse, kterými jsou Zlonice a Vraný, a 6 měst – Buštěhrad, Libušín, Smečno, Stochov, Unhošť a Velvary. Jednou z nejvýznamnějších obcí zbylé části okresu jsou Lány. Jedná se o obec, kde se nachází letní prezidentské sídlo. POZEMKY Trh s pozemky je v okrese Kladno velmi rozsáhlý. Jsou zde i nabízeny zahrady, zemědělské pozemky, pozemky pro komerční zástavbu, ale i louka a les. O stavební pozemky v obcích, kde probíhá rozsáhlá výstavba rodinných domů je velká poptávka. Cena se za poslední 3 roky u těchto pozemků zvedla místy až o 35 %. Dřívější enormní poptávka o stavební parcely způsobila jejich úbytek a vlivem dlouhodobého procesu schvalování změn územních plánů obcí a měst se stávají čím dál méně dostupné a volné. Velkou roli v ceně hraje poloha pozemku a není kladen příliš velký požadavek na kompletní inženýrské sítě. Dalšími cenotvornými faktory jsou dostupnost k letišti, občanská vybavenost a dopravní infrastruktura. Stavební pozemky s blízkou dojezdovou vzdáleností na dálnice D6 a D7 vedoucí směrem do Prahy se pohybují mezi 2 000 4 500 Kč/m 2 (lokality Přítočno, Velká Dobrá, Braškov, Valdek, Unhošť a Buštěhrad). Ostatní jsou pozemky rozmístěné v menších obcích po okrese jsou od 500–1 200 Kč/m 2. Dalším velmi obchodovaným typem pozemků jsou pole. Cena prodeje je velmi skoková od 20 500 Kč/m2. Nižší hladiny cen jsou u polí využívaných pro zemědělské účely. Vyšší ceny potom bývají u pozemků vhodných jako investice. Tyto pozemky jsou sice vedené jako orná půda, ale leží v blízkosti větší obce, mají přístup z obecní komunikace a je do budoucna pravděpodobná změna územního plánu s možností výstavby. Kladenský okres nabízí i relativně rozsáhlý obchod se zahradními pozemky Zahrady se prodávají samostatně, nebo s nízkou zástavbou (chatkou). Jsou rozmístěny okolo větších obcí a měst – Slaný, Kladno, Buštěhrad a Libušín. Ceny se pohybují od 150–1 500 Kč/m 2. Posledním typem nabízených pozemků v okrese Kladno jsou pozemky pro komerční zástavbu. Tyto pozemky jsou umístěné okolo menších obcí ležících blízko rychlostní
117 komunikace nebo dálnice jako Buštěhrad, Makotřasy, Stehelčeves, Kvíc a jiné. Ceny mimo Kladno a Slaný se pohybují v intervalu 550 3 500 Kč/m 2. V nabídce březen 2018 se vyskytla i ojedinělá nabídka prodeje louky kolem ulice Zámecká v Lánech (60 Kč/m 2) a lesa Slatina poblíž slatinského rybníku (25 Kč/m 2). V květnu 2019 pak nalézám zajímavou nabídku louky ve Hřebči (465 Kč/m 2) s vyšší cenovou na m 2 (z důvodu investičních záměrů) a prodej lesa v Unhošti za překvapujících 500 Kč/ m2) Tabulka 24: Cena pozemků ve zbylých částek okresu Kladno březen/2018 Typ Cena Kč/m 2 Stavební pozemky 500 – 3 500 Zahrady 200 – 1 700 Zemědělská půda 7–500 Komerční zástavba 350 – 1 000 (Zdroj: https://www.sreality.cz/) Tabulka 25: Cena pozemků ve zbylých částek okresu Kladno květen/2019
Typ Cena Kč/m 2 Stavební pozemky 500 – 3 000 Zahrady 150 – 1 500 Zemědělská půda 20–500 Komerční zástavba 550 – 3 500 (Zdroj: https://www.sreality.cz/) BUDOVY Byty a bytové domy Mimo měst Kladno a Slaný trh s byty prakticky neexistuje. Když už se nějaká nabídka vyskytne, jedná se o byty ve větších obcích jako je Stochov, Buštěhrad, Unhošť, Libušín nebo Klobuky. Jedná se převážně o byty 3+1 v cenových hladinách od 1,3 3,7 mil Kč. Obecně lze říci, že ceny bytů se se vzdáleností od prahy radikálně snižují. Bytové domy se v okolí měst Kladna a Slaného téměř nenabízejí a když se vyskytnou, je to jednou za čas.
118 Rodinné domy V inzerci je přes 300 rodinných domů na prodej a z toho více jak 50 domů jsou novostavby. Trh jsem rozdělila na tři základní části. První část trhu leží od Prahy ke Kladnu a jsou zde ceny nejvyšší z celého okresu. Je to dáno rychlým nájezdem na dálnici a blízkým dojezdem do hlavního města Praha. Nejžádanější lokality jsou Unhošť, Buštěhrad, Braškov, Velké a Malé Přítočno, ale také Braškov, Hostouň a Makotřasy. Cena rodinných domů zde neklesne pod 4,5 mil. Kč a u větších rodinných novostaveb se šplhá k 16 mil. Kč. Nutno zmínit, že v obci Malé Kyšice se v březnu loňského roku objevilo v realitní nabídce unikátní prvorepublikové rezidenční sídlo s terasou o celkové užitné ploše 564 m 2. Dům se nachází na samotě uprostřed lesů a skládá se z hlavní budovy, budovy správce, venkovního bazénu, zahradního altánu a garáže pro 4 auta. Ještě loni činila nabídková cena 27 mil. Kč, v květnu 2019 se cena pohybuje na 22,5 mil. Kč. Nejdále od Prahy, ale pořád v blízkosti dálnice D6 leží město Stochov a obce Tuchlovice, Kačice a Lány. Se vzdáleností od Prahy, ceny domů začínají klesat a jsou v rozmezí 2,5 4,5 mil. Kč. Výjimkou je však obec Lány, kde se ceny drží v cenové hladině 4 6 mil. Kč. Obec Lány má pouze základní školu, nemá žádný supermarket a ani neposkytuje volnočasové aktivity. Její atraktivita spočívá v Zámku Lány a její tzv. VIP adrese, na které bydlí ředitelé společností, policie, doktoři a právníci. Druhou částí trhu je území mezi městem Kladno a Slaný. Jedná se o město Libušín a Smečno a také o obce Vinařice, Hrdlív, Knovíz, Pchery a další. V této oblasti se prodávají hlavně starší rodinné domy. Výjimkou jsou letos obce Tuřany a Smečko, kde se prodávají novostavby rodinných domů v cenové relaci mezi 4,5 5,5 mil. Kč. O ceně domů tolik nerozhoduje lokalita, ale spíš stáří a stav nemovitosti. Ceny se zde pohybují v rozmezí 2,5 6,5 mil. Kč. Jakousi zajímavostí je prodej unikátního rodinného domu v obci Třebichovice, kde se díky rozsáhlé rekonstrukci, atraktivnímu pozemku a nadstandardnímu vybavení cena vyšplhala až na 23 mil. Kč. Třetí částí trhu jsou obce ležící od Slaného ke konci okresu. Jsou zde obce jako Velvary, Zlonice, Klobuky a jiné. Také zde nenajdeme žádné nabídky novostaveb a ceny rodinných domů jsou zde nejnižší. Pohybují se okolo 2,5 3,5 mil. Kč. Příčinou je nejen větší vzdálenost od hlavního města Praha, ale také sousedství s Ústeckým krajem. V ústeckém kraji je mnohem vyšší nezaměstnanost a nemovitosti levnější. Zajímavostí v této lokalitě je prodej barokní budovu bývalé fary v obci Kmetiněves. Fara z orku 1747 společně s gotickým kostelem svatého Václava v sousedství tvoří dominantu obce. S užitnou podlahovou plochou 260 m2 a pozemkem o rozloze 2 092 m2 je na prodej za 12 mil. Kč.
119 Rozdělení cen v první části okresu pro rodinné domy: Buštěhrad 4 500 000 – 9 650 000 Kč Unhošť 3 600 000 – 9 650 000 Kč Přítočno 3 650 000 – 9 000 000 Kč Hostouň 4 650 000 – 12 800 000 Kč Rozdělení cen v druhé části okresu pro rodinné domy: Libušín 1 800 000 – 4 000 000 Kč Smečno 2 300 000 – 6 300 000 Kč Brandýsek 2 550 000 – 6 900 000 Kč Rozdělení cen v třetí části okresu pro rodinné domy: Velvary 3 250 000 – 4 700 000 Kč Zlonice 1 000 000 – 6 500 000 Kč Klobuky 900 000 – 2 500 000 Objekty pro individuální rekreaci Objekty pro individuální rekreaci se v tomto okresu nachází na okraji měst v zahrádkářských oblastech, okolo menších obcí a v chatařských oblastech. Převážně jsou však lokalizované na jih od Kladna blízko povodí Berounky. Je zde velmi zachovalá příroda a zasahuje sem chráněná krajinná oblast. Trh s rekreačními objekty je velký a nabídka je rozmanitá. Nabídkové ceny chat a chatek jsou od 550 000 – 2 mil. Kč NÁJMY V této části okresu Kladno se nájmy bytů a rodinných domů vyskytují jen velmi ojediněle. Nájmy kanceláří se zde vůbec nevyskytují. Velký rozmach nájemného však nabízí pronájem výrobních hal a skladových prostor převážně u obcí poblíž dálnice D6 Tuchlovice, Pavlov, Unhošť, ale také Buštěhrad poblíž D7. Ceny nájmů se pohybují mezi 50 150 Kč/m 2.
120 CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED
Okres Kladno je z hlediska trhu nemovitostí trhem velmi rozmanitým. Výše byla prozkoumána a detailně rozepsána tržní situace v okresu Kladno, který se během posledních let aktivně rozvíjí. Vývoj prodejních cen nemovitostí a nájemného částečně ovlivňují ekonomické ukazatele jako je nezaměstnanost, vývoj hospodářství v ČR, výše úrokové míry úvěrů, ochota bank poskytování úvěrů a další. V krátkodobém až střednědobém horizontu očekávám již stabilnější cenovou hladinu, popřípadě mírnější růst cen nemovitostí. Poptávka však stále převyšuje nabídku a důvodů je hned několik. Úzká vazba s hlavním městem Praha a hustá dopravní síť činí polohu kraje mimořádně výhodnou. Najdeme zde lokality, které jsou žádané a lze předpokládat, že zájem bude rok od roku vyšší. Je zde nízká míra nezaměstnanosti, jelikož lidé zde nacházejí mnoho pracovních příležitostí. Lukrativní lokalitou je okresní město Kladno, kde ceny nájmů jsou až o 30 % nižší než v hlavním městě. Lidské zdroje však v okrese Kladno nestačí, a protože jsou lidé stále ochotni se stěhovat za prací do jiných regionů s nižší nezaměstnaností, lze předpokládat, že to i zde povede ke zvýšení poptávky po nájemním bydlení a současně i k tlaku na nárůst cen nájemného. I tak jsou na Kladně stále o dost nižší náklady na bydlení než v Praze. Uvážím li, že do budoucna dojde k plánované modernizaci železniční trati Praha Kladno je možné, že s výstavbou slibované rychlodráhy, se Kladno a okolí mohou stát levnější alternativou Prahy.
121 ZÁVĚR
Cílem a tématem bakalářské práce bylo popsat výnosovou metodu oceňování nemovitostí a ukázat její moderní aplikaci. Pro pochopení metod oceňování nemovitých věcí pro cenu obvyklou jsem v úvodní teoretické části vymezila základní pojmy a popsala rozdílné přístupy jednotlivých metod. Dalším krokem jsem čtenářům rozšířila znalosti o související pojmy pojící se výhradně k výnosové metodě, o principy výnosové metody oceňování, jejím využití a rizicích. V praktické části jsem demonstrovala výpočet výnosové metody na stanovení aktuální tržní hodnoty bytové jednotky a bytového domu na Kladně. Výsledná tržní hodnota byla stanovena na základě kontribuce dalších metod. U bytové jednotky v panelovém domu jsme použila kontribuci porovnávací a výnosové metody a u bytového domu jsem navíc využila i výpočet nákladovou metodou. Výsledkem teoretické a praktické části je poznání, že výnosová metoda je jedna ze tří základních metod tržního oceňování a představuje pouze dílčí přístup v hledání tržní hodnoty nemovitosti. Zaměřuje se na předpokládané budoucí výnosy plynoucí z konkrétní nemovité věci a je tedy aplikována pouze v případě, že se typ konkrétní nemovitosti v dané lokalitě běžně pronajímá za obvyklé nájemné. Investované náklady by neměly převýšit výnosy plynoucí z pronájmu nemovitosti a měly by tak poskytnout potřebný zisk. Proto se výnosová metoda často používá v kombinaci s nákladovou metodou. O tuto kombinaci je možné se opírat především v případě investičních rozhodnutí a předpokládané míry návratnosti kapitálu a budoucího zisku plynoucí z nemovité věci. Výnosová metoda má velký význam u komerčně využitelných nemovitostí. Komerčně využitelné pozemky mohou být například orná půda, parkoviště, hřiště nebo třeba kluziště. Komerčně využitelné budovy jsou pak převážně administrativní budovy nebo výrobní a skladové haly. Zároveň je v dnešní době nenahraditelná v systému bankovnictví, kde napomáhá nalézt míru úvěry schopnosti klienta k financování převážně výše uvedených komerčních nemovitostí. Poslední analytickou část věnuji poznatkům o realitním trhu v okresu Kladno. Tato část je segmentovaná na tři základní části – okresní město Kladno, město Slaný a zbytek okresu. Detailně zde analyzuji prodejní a nájemní ceny jednotlivých druhů pozemků a budov a jejich vývoj v rámci jednoho roku. Celá část je zakončena celkovým marketingovým pohledem na daný realitní trh a výhledem do budoucna.
122 Nutno říci, že celkové téma výnosové metody je tak obsáhlé, že jsem se v této práci omezila jen na základní fakta, která jsou potřebná pro pochopení této metody a její praktickou aplikaci. Toto téma by se dalo rozšířit a obohatit například o faktory ovlivňující kapitalizační míru a její vztah k inflaci, o rozdílné přístupy bankovních ústavů a odhadců k výnosové metodě nebo o problém aplikace této metody v případě regulovaného nájemného.
123 SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ
Literatura
BRADÁČ, A. a kol. Teorie oceňování nemovitostí. 2008. 7. vyd. 736 s. ISBN 978 80–7204 578 5.
BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978 80 7204 630 0.
BRADÁČ, Albert. Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí. I. vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno, 2016, 790 s. ISBN 978 80 7204 930 1.
CIPRA, Tomáš. Praktický průvodce finanční a pojistnou matematikou. Vydání III., v Ekopressu II. Praha: Ekopress, 2015. ISBN 978 80 87865 18 7.
DROZEN, František; RYSKA, Jaromír; VACEK, Alexandr a kol. Oceňování majetku. Praha: Vysoká škola ekonomická, 1997. 252 s. ISBN 80 7079 932 3.
DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitých věcí. Praha: Oeconomica, nakladatelství VŠE, 2015. ISBN 9788024521107.
HÁLEK, Vítězslav. Oceňování majetku v praxi. Bratislava: Donau Media s. r. o., 2009. 246 s. ISBN 978 80 89364 29 9.
HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. Praha: Oeconomica, 2005. ISBN 80 245 0967 9.
JANÍČEK, Přemysl a Jiří MAREK. Expertní inženýrství v systémovém pojetí. Praha: Grada, 2013. Expert (Grada). ISBN 978 80 247 4127 7.
KLIKA, Pavel. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Vysoké učení technické v Brně, Ústav soudního inženýrství, 2012. ISBN 978 80 214 4556 7
MELEN, Václav. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití majetku. Soudní inženýrství [online]. 2006 [cit. 2016 12 20]. Dostupné také z: http://www.sinz.cz/archiv/docs/si 2006 04 203 208.pdf
ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí . Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008. ISBN 978 80 7265 128 3.
124 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007dotisk. ISBN 978 80 7265 113 9.
ORT, Petr. Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy. Praha: Leges, 2013. ISBN 978 80 87212 77 9.
SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí. Praha: České vysoké učení technické, 2008. ISBN 978 80 01 04032 4
SYNEK, Miloslav. a kol. Manažerská ekonomika. 5. aktuální a dopl. vyd. Praha: Grada Publishing, a. s., 2011. ISBN 978 80 247 3494 1
ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha. EKOPRESS 2006. ISBN 80 86929 14 0.
ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: CEDUK, 2004. ISBN 80– 902109 3 7.
ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosový přístup: Textová část – cvičení. Praha: Oeconomica, 2009. ISBN 978 80 245 1525 0
ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Praha: Ekopress, 2012. ISBN 978 80 86929 88 0.
125 Legislativa
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů
Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů (vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb. a vyhlášky č. 457/2017 Sb.)
Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů
Zákon č. 338/1992 Sb. O dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů
Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů
Zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání, ve znění pozdějších předpisů
Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
Vyhláška č. 73/1964 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastnění nemovitostí
Zákon č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů
Zákon č. 344/1993 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů
Internetové zdroje https://www.cuzk.cz/ https://www.cenovamapa.org/ https:// www.cs.wikipedia.org/ https://www.ksh stck.cz/osh kladno/ https://www.kup nemovitost.cz/ https://www.sreality.cz/
126 SEZNAM TABULEK, OBRÁZKŮ, FOTOGRAFIÍ A PŘÍLOH Seznam tabulek
Tabulka 1: Porovnávací metoda Tabulka 2: Příjmová metoda Tabulka 3: Celkové hodnocení obvyklé ceny bytové jednotky Tabulka 4: Porovnávací metoda pro typ 1+kk Tabulka 5: Porovnávací metoda pro typ 2+kk Tabulka 6: Porovnávací metoda pro typ 3+kk Tabulka 7: Porovnávací metoda pro typ 4+kk Tabulka 8: Porovnávací metoda bytový dům Tabulka 9: Přehled – průměrné nájemné Tabulka 10: Příjmová metoda bytový dům Tabulka 11: Výpočet jednotkových reprodukčních nákladů Tabulka 12: Výpočet obvyklé ceny pozemku Tabulka 13: Nákladová metoda bytový dům Tabulka 14: Celkové hodnocení obvyklé ceny bytového domu Tabulka 15: Nabídkové ceny bytů v novostavbách v roce 2018 Tabulka 16: Nabídkové ceny bytů ve starší zástavbě 2018 Tabulka 17: Nabídkové ceny bytů ve starší zástavbě 2019 Tabulka 18: Pronájmy v cenových relacích u tzv. studeného nájemného rok 2018 Tabulka 19: Pronájmy v cenových relacích u tzv. studeného nájemného rok 2019 Tabulka 20: Nabídkové ceny bytů ve starší zástavbě v roce 2018 Tabulka 21: Nabídkové ceny bytů ve starší zástavbě v roce 2019 Tabulka 22: Pronájmy v cenových relacích u tzv. studeného nájemného v roce 2018 Tabulka 23: Pronájmy v cenových relacích u tzv. studeného nájemného v roce 2019 Tabulka 24: Cena pozemků ve zbylých částek okresu Kladno březen/2018 Tabulka 25: Cena pozemků ve zbylých částek okresu Kladno květen/2019
127 Seznam obrázků
Obrázek 1: Okres Kladno pozice na mapě Obrázek 2: Rozsah okresu Kladno, platný od roku 2007, s vyznačenými hranicemi a názvy obcí Seznam fotografií
Fotografie 1: Obývací pokoj Fotografie 2: Předsíň Fotografie 3: Kuchyň Fotografie 4: Ložnice Fotografie 5: Koupelna Fotografie 6: WC toaleta Fotografie 7: Lodžie pohled I Fotografie 8: Lodžie pohled II Fotografie 9: Komora na patře Fotografie 10: Sklepní kóje Fotografie 11: BD pohled zepředu Fotografie 12: Vchod s č.p. Fotografie 13: Přední severní strana Fotografie 14: Západní bok Fotografie 15: Jižní bok a přední strana východní Fotografie 16: Vnitroblok pohled na východ Fotografie 17: Vnitroblok pohled na západ Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 2: Nabývací titul Příloha č. 3: Snímek katastrální mapy Příloha č. 4: Fotodokumentace bytové jednotky Příloha č. 5: Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 6: Snímek katastrální mapy Příloha č. 7: Půdorys stavby Příloha č. 8: Fotodokumentace bytového domu Příloha č. 9: Průkaz energetické náročnosti budovy
128
129