VERITA RENATA KENDZIORSKA

94-051 Łódź, AL. Kard. Ks. Wyszyoskiego 83/9

TEL. 510 277 720 [email protected]

DOTYCZĄCY OKREŚLENIA WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ POŁOŻONEJ W GMINIE DMOSIN W OBRĘBIE 27 DMOSIN PIERWSZY, DZIAŁKA GRUNTU O NR EWIDENCYJNYM 40 O POWIERZCHNI 1,8419 HA

OPERAT

SZACUNKOWY

Nr z rej. operatów 1/2018 Nr egz. 5/5

NR KSIĘGI WIECZYSTEJ: LD1B/00014143/8

Autor operatu szacunkowego: Renata Kendziorska Rzeczoznawca Majątkowy nr upr.7136

Miejscowośd oraz data sporządzenia Łódź, dn. 23.03.2018 r. operatu szacunkowego:

KM 1143/17

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Adres nieruchomości: województwo łódzkie, powiat brzezioski, gmina Dmosin, obręb 27 Dmosin Pierwszy, Dmosin Pierwszy 20, działka gruntu o numerze ewidencyjnym 40

Przedmiotem wyceny jest prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej Określenie budynkiem mieszkalnym wraz z zabudowaniami gospodarczymi, położonej w gminie Dmosin, w obrębie 27 Dmosin Pierwszy, działka gruntu o numerze ewidencyjnym 40 przedmiotu wyceny: dla której Sąd Rejonowy w Brzezinach IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą nr LD1B/00039740/4.

Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości Zakres wyceny: gruntowej zabudowanej.

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym Cel wyceny: prowadzonym przez Pana Andrzeja Jóźwiaka, Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Brzezinach, mającego kancelarię w Brzezinach przy ul. Lasockich 33.

Dla określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, Metoda wyceny: metodę porównywania parami oraz metodę korygowania ceny średniej.

Data określenia 20 marca 2018 roku wartości rynkowej: Określona podejściem porównawczym, metodą porównywania parami oraz korygowania ceny średniej wartośd rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w gminie Dmosin w Dmosinie Pierwszym 20, działka nr 40, dla Oszacowana wartość celu postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: rynkowa: WRN = 92 000 zł słownie: dziewięćdziesiąt dwa tysiące złotych

Opracowanie: Renata Kendziorska nr. upr 7136

Data sporządzenia 23 marca 2018 roku operatu:

Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 2

KM 1143/17

Spis treści

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ...... 4 2. CEL WYCENY ...... 4 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO...... 4 3.1 PODSTAWA FORMALNA WYCENY ...... 4 3.2 PODSTAWY MATERIALNO – PRAWNE ...... 4 3.3 ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH ...... 4 3.4 MATERIAŁY POMOCNICZE ...... 5 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY ...... 5 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI ...... 5 5.1 STAN PRAWNY ...... 5 5.2 STAN WEDŁUG EWIDENCJI GRUNTÓW ...... 6 5.3 STAN WEDŁUG KARTOTEKI BUDYNKÓW ...... 6 5.4 STAN PRAWNY DROGI DOJAZDOWEJ ...... 6 5.5 INFORMACJA O WPISIE NIERUCHOMOŚCI DO REJESTRU ZABYTKÓW LUB GMINNEJ EWIDENCJI ZABYTKÓW .. 6 5.6 STAN TECHNICZNO – UŻYTKOWY NIERUCHOMOŚCI ...... 6 6. OPIS I OKREŚLENIE PRZEZNACZENIA W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO ..... 12 7. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ...... 15 7.1 WYBÓR METODOLOGII WYCENY ...... 15 7.2 SPOSÓB WYCENY ...... 15 7.2.1 SPOSÓB WYCENY CZĘŚCI I ...... 15 7.2.2 SPOSÓB WYCENY CZĘŚCI II ...... 17 8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ...... 18 9. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ...... 24 9.1 OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI W PODEJŚCIU PORÓWNAWCZYM - CZĘŚD I ...... 24 9.2 OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI W PODEJŚCIU PORÓWNAWCZYM - CZĘŚD II ...... 25 10. WYNIKI KOOCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW ...... 27 11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA ...... 28 12. WYKAZ ZAŁĄCZNIKÓW ...... 28

Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 3

KM 1143/17

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości Nieruchomości gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym wraz z zabudowaniami gospodarczymi, działka o nr ewidencyjnym 40 o powierzchni1,8419 ha. Nieruchomośd położona w gminie Dmosin, obręb 27 Dmosin Pierwszy, wieś Dmosin Pierwszy 20. Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy w Brzezinach IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą nr LD1B/00014143/8. Zakres wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Andrzeja Jóźwiaka, Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Brzezinach, mającego kancelarię w Brzezinach przy ul. Lasockich 33. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 13.02.2018 roku dotyczące ,,dokonania czynności niezbędnych dla sporządzenia opisu i dokonania oszacowania nieruchomości położonej: 95-061 Dmosin, Dmosin Pierwszy dla której Sąd Rejonowy w Brzezinach prowadzi księgę wieczystą o numerze KW nr LD1B/00014143/8", Pana Andrzeja Jóźwiaka, Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Brzezinach, mającego kancelarię w Brzezinach przy ul. Lasockich 33. Sprawa KM o numerze 1143/17. 3.2 Podstawy materialno – prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. 2018, poz. 121 z późn. zm.) -UoGN; 2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2014r. Nr 207, poz. 2109) - RWNSOS; 3. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 05 sierpnia 2016 r. w sprawie w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości (Dz. U. 2016r. poz.1263); 4. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U. z 2017 roku, poz. 1007, z późn. zm.) - UoKWiH; 5. Ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2017, poz. 1073, 1566, późn. zm.) -UPZP; 6. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2017, poz. 459, 933, 1132 z późn. zm.) – k.c.; 7. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2018 roku, poz. 155 z późn. zm.) - KPC; 8. Ustawa o ochronie danych osobowych z dnia 29 sierpnia 1997 roku (Dz. U. 2016 poz. 922, z późn. zm.) – UoODO. 9. Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Paostwa oraz o zmianie niektórych ustaw Dz. U. z 2016 roku, poz. 585); 10. Ustawa z 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2017 roku, poz. 2196, 2233 z późn. zm.). 3.3 Źródła danych merytorycznych 1. Wizja lokalna oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 07 marca 2018 roku; 2. Uchwała Nr XXXVI/291/09 Rady Gminy Dmosin z dnia 7 grudnia 2009 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Dmosin; 3. Wypis z rejestru gruntów z dnia 13 lutego 2018 roku (stan potwierdzony na datę 07 marca 2018 roku); 4. Wypis z kartoteki budynków z dnia 13 lutego 2018 roku (stan potwierdzony na datę 07 marca 2018 roku); 5. Mapa zasadnicza z dnia 13 lutego 2018 roku (stan potwierdzony na datę 07 marca 2018 roku); 6. Badanie księgi wieczystej o numerze LD1B/00014143/8 z dnia 07 marca 2018 roku; 7. Pismo z dnia 27 lutego 2018 roku od Wójta Gminy Dmosin dotyczące podstawy wymiaru podatku od nieruchomości; 8. Pismo z dnia 13 marca 2018 roku z Urzędu Gminy Dmosin dotyczące daty zgonu Pani Lucyny Goździoskiej; 9. Przegląd transakcji na rynku lokalnym; 10. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa.

Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 4

KM 1143/17

3.4 Materiały pomocnicze 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny KSWP i KSWS przyjęte przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeo Rzeczoznawców Majątkowych w dniu 12.12.2007 r. obowiązujące od 01.03.2008 r. wraz z późniejszymi zmianami; 2. Noty interpretacyjne obowiązujące zgodnie z uchwałą Rady Krajowej PFSRM z dnia 09.12.2008 r. 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Operat sporządzono w dniu: 23 marca 2018 r. Wartość nieruchomości określono na dzień: 20 marca 2018 r. Stan przedmiotu wyceny określono na dzień: 07 marca 2018 r. Data oględzin: 07 marca 2018 r. Data wszczęcia egzekucji: 28 grudnia 2017 r. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy w Brzezinach IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą nr LD1B/00014143/8. Protokół z badania księgi wieczystej stanowi załącznik nr 2. a) Księga wieczysta nr LD1B/00014143/8 Nieruchomośd gruntowa. Dział I: Oznaczenie nieruchomości Działki ewidencyjne: Numer działki: 40. Obręb ewidencyjny: 27 Dmosin Pierwszy Położenie: województwo łódzkie, powiat brzezioski, gmina Dmosin, miejscowośd Dmosin Pierwszy. Sposób korzystania: B – grunty rolne zabudowane. Przyłączenie: /00005372/, obszar 2,1200 ha. Obszar całej nieruchomości: 1,8419 ha. Dział I-SP: Spis praw związanych z własnością Brak wpisów. Dział II: Własnośd Prawo własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej przysługuje w całości Róży Aleksandrze Chądrzyoskiej córce Jana i Lucyny na podstawie umowy przekazania własności gospodarstwa rolnego zawartej w formie AN numer rep A 1411/88 z dnia 05 grudnia 1988 roku. Dział III: Prawa, roszczenia i ograniczenia Ograniczone prawo rzeczowe: służebnośd osobista polegająca na prawie dożywotniego korzystania z jednej izby od strony południowej. Osoba fizyczna: Lucyna Goździoska. Ostrzeżenie: Czyni się wzmiankę o toczącej się egzekucji z nieruchomości objętej tą KW, prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Brzezinach w sprawie KM 726/10 z wniosku wierzyciela - Bank BPH S.A. z siedzibą w Krakowie. Rodzaj zmiany: Czyni się wzmiankę o przyłączeniu się do postępowania egzekucyjnego prowadzonego w sprawie KM 726/10 kolejnego wierzyciela - HOISYT I Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny zamknięty z siedzibą w Krakowie, w sprawie KM 1143/17 prowadzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Brzezinach Andrzeja Jóźwiaka. Dział IV: Hipoteki Hipoteka przymusowa w wysokości 49 990 zł (słownie: czterdzieści dziewięd tysięcy dziewiędset dziewięddziesiąt złotych). Należnośd objęta nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym wydanym przez Sąd rejonowy w Brzezinach Wydział I Cywilny w dniu 20 kwietnia 2017 r. sygn. akt I NC 356/17 zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Wierzyciel hipoteczny: HOIST I Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny zamknięty z siedzibą w Krakowie. Zgodnie z pismem z dnia 13.03.2018 r. z Urzędu Gminy Dmosin, osoba na rzecz której zostało ustanowione ww. ograniczone prawo zmarła w dniu 02.10.1997 roku - załącznik nr 3. Stwierdzono, że wpisy zawarte w księdze wieczyste są zgodne z danymi zawartymi w ewidencji gruntów.

Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 5

KM 1143/17

5.2 Stan według ewidencji gruntów Wypis z rejestru gruntów stanowi załącznik nr 4. Podmiot ewidencyjny: Róża Chądrzyoska, rodzice: Jan, Lucyna Charakter własności/ władania: własnośd w udziale 1/1 Tabela 1. Dane według ewidencji gruntów. Nr Położenie Księga Powierzchnia Powierzchnia Użytki działki działki wieczysta użytków [ha] działki *ha+ Br-RV 0,0517 Województwo: łódzkie RIVa 0,6363 Powiat: brzezioski RIVb 0,4217 Jednostka ewidencyjna: AN REP A 1411/88 RV 0,2076 40 102103_2 Dmosin 1,8419 LD1B/00014143/8 S-RIIIb 0,1041 Obręb: 0027 Dmosin S-RIVa 0,3385 Pierwszy Dmosin Pierwszy 20 S-RV 0,0737 W 0,0083 5.3 Stan według kartoteki budynków Wypis z kartoteki budynków stanowi załącznik nr 5. Województwo: łódzkie Powiat: brzeziński Jednostka ewidencyjna: 102103_2 Dmosin Obręb: 0027 Dmosin Pierwszy Podmiot ewidencyjny: Róża Chądrzyńska, rodzice: Jan, Lucyna Tabela 2. Dane według kartoteki budynków. Liczba Pow Pow. Nr ewid. Adres Funkcja kondyg. Liczba Nr KW lub inny Działka zabud. użytk budynku budynku budynku nad/pod lokali dok. [m2] [m2] ziemią Produkcyjne, Dmosin AN REP A usługowe i 40;1 40 Pierwszy 1/0 79,00 0 1411/88 gospodarcze dla 20 LD1B/00014143/8 rolnictwa Rok zakończenia bud. - 1950 Rejestr zabytków: - Materiał: mur (*) W kartotece budynków brak wskazania budynku o funkcji mieszkalnej. 5.4 Stan prawny drogi dojazdowej Na podstawie badania rejestru gruntów w Starostwie Powiatowym w Brzezinach stwierdzono, iż dojazd do wycenianej nieruchomości umożliwiony jest przez działkę gruntu nr 209, stanowiącą drogę gminną. 5.5 informacja o wpisie nieruchomości do rejestru zabytków lub gminnej ewidencji zabytków Przedmiotowa nieruchomośd nie jest wpisana do rejestru zabytków ani do gminnej ewidencji zabytków. 5.6 Stan techniczno – użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe1 Przedmiotowa nieruchomośd mieści się w obrębie Dmosin Pierwszy w gminie Dmosin w powiecie brzezioskim. Powiat brzezioski zlokalizowany jest w centralnej części Polski, we wschodnim obszarze województwa łódzkiego i jest jednym z jego 24 powiatów, graniczy z następującymi powiatami: łowickim, skierniewickim, tomaszowskim, łódzkim wschodnim oraz zgierskim. Pod względem wielkościowym powiat brzezioski zajmuje 21 miejsce w województwie łódzkim. Powiat składa się z 5 gmin: Brzezin, Jeżowa, Dmosina, Rogowa oraz Miasta Brzeziny (będącego siedzibą powiatu). Gmina Dmosin pod względem obszaru jest największą gminą powiatu brzezioskiego. Zajmuje obszar o powierzchni 100,53 km2. Graniczy z gminą Brzeziny, Rogów, Lipce Reymontowskie, Łyszkowice, Stryków, Głowno. Stanowi zaplecze aglomeracji łódzkiej i posiada korzystne położenie pod kątem połączeo z całym krajem, co wpływa

1 Dane z tekstu SUiKZP Gminy Dmosin Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 6

KM 1143/17 korzystnie na tempo jej rozwoju. Przez gminę przebiega autostrada A2, która stanowi fragment drogi międzynarodowej E30. Droga ta przebiega od granicy z Niemcami w Świecku przez Poznao, Konin i Warszawę. W okolicach Strykowa krzyżuje się z autostradą A1. Najbliższe węzły, z których mogą korzystad mieszkaocy gminy Dmosin, znajdują się w Strykowie (węzeł Łódź Północ) i Łyszkowicach (węzeł Łowicz). Przez południowo - wschodnią częśd gminy przebiega droga wojewódzka nr 704 łącząca Jamno z Brzezinami. W bliskim sąsiedztwie gminy znajdują się drogi krajowe: na północy droga krajowa nr 14 relacji Łowicz - Pabianice, a na południu droga krajowa nr 72 łącząca Konin z Rawą Mazowiecką, a także droga wojewódzka nr 708 łącząca Ozorków z Brzezinami (w tym autostradę A2 z drogą krajową nr 72). Mapa 1: Lokalizacja przedmiotowej nieruchomości.

(źródło: http://google.pl/maps).

Gmina Dmosin to gmina wiejska, typowo rolnicza, w której w strukturze użytkowania gruntów przeważają użytki rolne. Zajmują one aż 90% powierzchni całej gmin y, z czego dominują grunty orne (77%). Najmniej jest pastwisk i łąk – po 2% powierzchni. Lasy i tereny zielone obejmują 771 ha, czyli 8% całego obszaru gminy Dmosin. Pozostałe tereny zajęte są pod wody powierzchniowe i grunty zabudowane – mieszkaniowe i komunikacyjne. Na terenie powiatu brzezioskiego nie występują gleby zaliczane do I klasy bonitacyjnej. Gleby z klasy II i III stanowią niecałe 5% ogólnej powierzchni gruntów rolnych. Największy udział w gruntach rolnych Powiatu Brzezioskiego stanowią gleby klasy IV- ponad 52%. Cechą charakterystyczną gleb zlokalizowanych na terenie powiatu jest poziom ich kwasowości - ponad 80% z nich stanowią ziemie o odczynie kwaśnym lub bardzo kwaśnym. Gleby w gminie Dmosin w większości wykształciły się na czwartorzędowym podłożu ukształtowanym z osadów plejstoceoskich. Należą do nich przede wszystkim osady zwałowe zlodowacenia środkowopolskiego (stadiału Warty) rozwinięte w postaci piasków, żwirów i glin zwałowych oraz utworów akumulacji wodnej (związanych z działalnością glaciofluwialną oraz rzeczną). Dominującymi typami gleb na danym obszarze są gleby brunatno ziemne, bielicoziemne, czarnoziemne, pobagienne, bagienne i napływowe. Obszar charakteryzuje się dośd korzystnymi warunkami produkcji rolnej, w związku z dominacją gleb II, III i IV klasy bonitacyjnej nad V i VI. Na większości obszarów występują gleby średnich klas bonitacyjnych, wykształcone na piaskach różnej genezy, a gleb dobrych wytworzonych z gliny lub pyłów zasobnych w składniki pokarmowe, zaliczanych do I – II klasy bonitacyjnej na terenie gminy jest bardzo niewiele (ok. 0,024 %). Udział gleb klasy III i IV wynosi 53,7% ogólnej powierzchni gruntów ornych i wiąże się z powierzchniowym występowaniem glin zwałowych. W dolinach rzek powszechnie występują grunty V i VI klasy na glebach pochodzenia organicznego. W obrębie gruntów ornych dominują kompleksy żytnie – 96,4%. Niewielką część stanowią kompleksy pszenne – 1,9% oraz zbożowo - pastewne – 1,7%. Dominującą formą budownictwa mieszkaniowego w gminie Dmosin są wolnostojące budynki mieszkalne, głównie budownictwo zagrodowe i jednorodzinne oraz rekreacyjne, co wynika z jej wiejskiego charakteru. Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 7

KM 1143/17

Mapa 2: Otoczenie przedmiotowej nieruchomości.

(źródło: http://google.pl/maps). W bezpośrednim otoczeniu przedmiotowej nieruchomości znajdują się działki zabudowane starszymi budynkami mieszkalnymi oraz tereny niezagospodarowane i rolne. W dalszym sąsiedztwie przeważa zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, tereny rolne i sady. W odległości ok. 1,3 km znajduje się siedziba Urzędu Gminy Dmosin oraz w odległości ok. 700 m od południowej granicy działki w kierunku wschodnim biegnie autostrada A2. Zdjęcia: 1-4. Otoczenie nieruchomości

W dniu wyznaczonych oględzin tj. 07 marca 2018 roku właścicielka nieruchomości nie była obecna. Zgodnie z uzyskaną informacją w trakcie wywiadu terenowego, rzeczoznawca uzyskał informację, że Pani Róża Chądrzyoska od listopada 2016 roku nie zamieszkuje przedmiotowej nieruchomości oraz, że z uwagi na stan zdrowia przebywa w zakładzie opieki. Rzeczoznawca przeprowadził oględziny z zewnątrz nieruchomości oraz sporządził dokumentację fotograficzną.

Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 8

KM 1143/17

W związku z powyższym dokonano oszacowania wartości rynkowej nieruchomości na podstawie oględzin zewnętrznych, wywiadu terenowego (w tym wywiadu z sąsiadami oraz z rozmowy telefonicznej z synem Pani Róży Chądrzyoskiej) a także zebranych danych z różnych organów administracyjnych. Przedmiotową nieruchomośd stanowi zabudowa działka gruntu o powierzchni 1,8419 ha. Działka posiada kształt długiego i wąskiego trapezu o wymiarach: szerokośd - ok 20 m (od frontu wzdłuż jezdni) w dalszej części do zabudowao nieruchomośd zwęża się i posiada szerokośd ok 12 m, od zabudowao w kierunku południowym do kooca granicy działki jej szerokośd zmniejsza się stopniowo do ok 8 m; długośd: ok 1716 m. Mapa 3: Kształt i granice działki nr 40. działka nr 40 Autostrada A2

(źródło: http://geoportal.lodzkie.pl/imap/) Przez działkę od frontu przebiega rów melioracyjny oraz napowietrzna linia elektroenergetyczna średniego napięcia 15kV (z którą wiąże się strefa ochronna 16m - po 8m od linii), przy zabudowaniach poprowadzone są dwa wodociągi z czego obecnie jeden jest nieaktywny (wB150). Od wodociągu czynnego (w160) w promieniu po dwa metry w każdą stronę jest zakaz wykonywania nasadzeo (mapa zasadnicza w załączeniu). W odległości ok 500 m od zabudowao w głąb części rolnej nieruchomości przebiega drugi rów melioracyjny. Nieruchomośd posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Zjazd z drogi na nieruchomośd o znacznym spadku terenu. Zabudowania na przedmiotowej działce nr 40 znajdują się w odległości ok 280 m od ww. drogi. Bezpośredni dojazd do budynków drogą nieutwardzoną (miejscami głębokie koleiny). Częśd nieruchomości od drogi publicznej do zabudowao niezagospodarowana, porośnięta wysoką trawą, miejscami teren nieznacznie zróżnicowany wysokościowo, pojedyncze drzewa owocowe. Zdjęcia: 5-8. Częśd nieruchomości od dogi publicznej

Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 9

KM 1143/17

Od zabudowao w kierunku południowym częśd rolna nieruchomości. Teren zadbany i uporządkowany, najprawdopodobniej uprawiany rolniczo. Zgodnie z informacją uzyskaną od sąsiadki częśd rolna była kiedyś dzierżawiona przez Pana Wojciecha Kosmę, który od kilku lat nie żyje. Zgodnie z mapą glebowo-rolniczą przedmiotowa nieruchomośd zawiera następujące kompleksy: bezpośrednio przy drodze publicznej kompleks żytni (żytnio - ziemniaczany) - bardzo dobry. Typ: gleby bielicowe i pseudobielicowe. Skład mechaniczny jednorodny piasek gliniasty jednorodny. Zmiana składu mechanicznego 0-50 cm glina średnia. Brak zawartości materii organicznej. W dalszej części do zabudowao kompleks żytni (żytnio - ziemniaczany) - słaby. Typ: gleby brunatne wyługowane i brunatne kwaśne. Skład mechaniczny piasek słabo gliniasty pylasty. Zmiana składu mechanicznego 0-50 cm piasek luźny. Zmiana składu mechanicznego 50-100 cm glina średnia. Brak zawartości materii organicznej. Jak również kompleks żytni (żytnio - ziemniaczany) - dobry. Typ: gleby brunatne wyługowane i brunatne kwaśne. Skład mechaniczny piasek gliniasty lekki pylasty. Zmiana składu mechanicznego 0-50 cm piasek słabo gliniasty. Zmiana składu mechanicznego 50-100 cm glina średnia. Brak zawartości materii organicznej. W części zabudowanej (na powierzchni ok 682 m2) kompleks tereny zabudowane (o zabudowie zwartej). Skład mechaniczny jednorodny piasek gliniasty lekki. Zmiana składu mechanicznego 0-50 cm piasek luźny. Brak zawartości materii organicznej. Za terenem zabudowanym kompleks żytni (żytnio - ziemniaczany) - dobry. Typ: gleby brunatne wyługowane i brunatne kwaśne. Skład mechaniczny piasek gliniasty lekki pylasty. Zmiana składu mechanicznego 0-50 cm piasek słabo gliniasty. Zmiana składu mechanicznego 50-100 cm glina średnia. Brak zawartości materii organicznej. Pozostała częśd rolna nieruchomości kompleks żytni (żytnio - ziemniaczany) - bardzo dobry. Typ: gleby bielicowe i pseudobielicowe. Skład mechaniczny jednorodny piasek gliniasty mocny. Zmiana składu mechanicznego 0-50 cm glina ciężka. Brak zawartości materii organicznej.

Zdjęcia: 9-10. Częśd rolna nieruchomości za zabudowaniami

Opis zabudowao Przedmiotowa nieruchomośd zabudowana jest murowanym budynkiem mieszkalnym oraz murowanym budynkiem gospodarczym i garażem. Nieruchomośd posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Częśd z zabudowaniami ogrodzona - od frontu ogrodzenie z elementów prefabrykowanych, brama wjazdowa dwuskrzydłowa, pozostała częśd siatka druciana, oraz postawiona druga brama prowadząca do części rolnej. Przy ogrodzeniu pojedyncze nasadzenia ozdobne. Teren słabo zagospodarowany, zaniedbany. Nieruchomośd na datę oględzin niezamieszkała. Budynek mieszkalny parterowy z poddaszem nieużytkowym w zabudowie bliźniaczej. Dach kryty blachą. Do budynku doprowadzona woda i energia elektryczna. Według oświadczenia sąsiadki w budynku ogrzewanie lokalne - piec na opał stały, wnętrze wymagające remontu o średnim standardzie wykooczenia (ten stan potwierdził również syn Pani Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 10

KM 1143/17

Chądrzyoskiej w trakcie rozmowy telefonicznej). W budynku od przeszło dwóch lat nikt nie mieszka, jak również budynek przez ten okres nie był ogrzewany. W budynku na parterze okna PCV na poddaszu otwór okienny zakryty okiennicą drewnianą. Zgodnie z informacją uzyskaną w trakcie wywiadu terenowego budynek wybudowany najprawdopodobniej w latach 50 -tych XX w. (w kartotece budynków brak danych dotyczących zbudowao mieszkalnych). Zgodnie z pismem od Wójta Gminy Dmosin, budynek mieszkalny posiada powierzchnię użytkową 25 m2. Obok budynku mieszkalnego znajduje się murowany garaż. Dach kryty blachą, wrota metalowe. stan techniczny dobry. Za garażem wzdłuż granicy działki posadowiony jest murowany, parterowy budynek gospodarczy. W budynku dach kryty papą, drzwi drewniane (zbite z desek), okno w ramie stalowej. Stan techniczny dostateczny.

Zdjęcia: 11-16. Częśd z zabudowaniami

Stan i stopieo wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej Działka uzbrojona w infrastrukturę techniczną: elektryczną sieciową, wodociągową sieciową, ogrzewanie lokalne, kanalizacji brak. Przed bramą wjazdową postawiony wychodek. Zgodnie z informacją uzyskaną od syna Pani Chądżyoskiej w budynku jest wydzielone pomieszczenie łazienki z wc jednakże brak informacji odnoście zamontowanego szamba. Stan techniczny i stopieo zużycia Na podstawie zewnętrznych oględzin elementów budynku w powiązaniu ze stopniem zużycia (obliczonym poniżej), wiekiem trwałości i eksploatacji stan techniczny na dzieo wyceny określam jako dostateczny.

Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 11

KM 1143/17

Stopieo zużycia technicznego budynku mieszkalnego: Sz = ( t / T ) × 100 % gdzie: - t – dotychczasowy okres użytkowania budynku, wynoszący (1950 – 2018) 68 lat, - T – szacunkowy okres trwałości tego typu budynków, przyjmowany na ok. 100 ÷ 150 lat. Sz = (68/130)x 100% Sz = ok. 45% Stopieo zużycia technicznego budynku gospodarczego: Sz = ( t / T ) × 100 % gdzie: - t – dotychczasowy okres użytkowania budynku, wynoszący (1950 – 2018) 68 lat, - T – szacunkowy okres trwałości tego typu budynków, przyjmowany na ok. 70-90 lat. Sz = (68/98)x 100% Sz = ok. 75% 6. OPIS I OKREŚLENIE PRZEZNACZENIA W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO Zgodnie z zapisami Uchwały Nr XXXVI/291/09 Rady Gminy Dmosin z dnia 7 grudnia 2009 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Dmosin działka nr 40 leży częściowo na terenie oznaczonym symbolem A.RM – tereny zabudowy zagrodowej związanej z prowadzeniem gospodarstwa rolnego (ok 0,2374 ha). ,,Dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolem A.RM ustala się następujące zasady kształtowania i zagospodarowania terenu: 1) przeznaczenie podstawowe – zabudowa zagrodowa związana z prowadzeniem gospodarstwa rolnego; 2) przeznaczenie uzupełniające – zabudowa mieszkaniowa, obiekty usługowe, magazynowe, garażowe i gospodarcze; 3) zachowanie istniejącej zabudowy zagrodowej, mieszkaniowej, letniskowej, magazynowej i usługowej z możliwością rozbudowy, przebudowy i nadbudowy istniejących obiektów. 4) dla lokalizacji nowych budynków mieszkalnych, obowiązuje: a) maksymalna wysokośd zabudowy do kalenicy 11,0 m, b) kąt pochylenia połaci dachowych od 200 do 450, c) dachy dwu i wielopołaciowe z dopuszczeniem stosowania okien połaciowych, lukarn, facjat, naczółków i kolektorów słonecznych, itp., d) pokrycie dachu z materiałów ceramicznych, blachy lub materiałów dachówkopodobnych; zakaz stosowania kolorów jaskrawych, kontrastujących z otoczeniem i istniejącą zabudową, e) elewacje w naturalnych kolorach materiałów z użyciem nie więcej niż trzech różnych materiałów wykooczeniowych lub kolorów do malowania elewacji zewnętrznej; zakaz stosowania okładzin winylowych (typu siding); 5) w przypadku rozbudowy, przebudowy i nadbudowy istniejących budynków mieszkalnych obowiązują: a) dachy płaskie, jedno lub dwu – i wielopołaciowe, b) kąt pochylenia połaci dachowych od 00 do 450, c) maksymalna wysokośd zabudowy przy dachu płaskim 8,0 m i przy dachu spadowym 11,0 m; 6) możliwośd realizacji pomieszczeo garażowych i gospodarczych jako wbudowanych w budynek mieszkalny lub integralnie z nim związanych oraz wolnostojących jako jednokondygnacyjne, bez poddasza użytkowego o powierzchni zabudowy do 100 m2 i wysokości do 6,5 m przy użyciu tych samych materiałów, kątem pochylenia połaci dachowych od 00 do 450, dachach jedno- lub wielospadowych; przy dachach płaskich wysokośd zabudowy do 4,0 m, z wyłączeniem budynków usługowych, inwentarskich, składowych itp., w zabudowie zagrodowej, dla których ustala się maksymalną wysokośd zabudowy do 15,0 m, przy czym nie dotyczy ona urządzeo i obiektów technicznych takich jak: maszty, kominy, dźwigi, silosy itp., o maksymalnej wysokości do 20, 0 m; kąt pochylenia połaci dachowych od 0o do 30o, 7) powierzchnia zabudowy i nawierzchni utwardzonej łącznie na działce do 70 %; 8) powierzchnia biologicznie czynna minimum 30% powierzchni działki; 9) realizacje nowej zabudowy w oparciu o istniejące podziały na działki budowlane, a w przypadku podziału lub łączenia obowiązują następujące zasady:

Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 12

KM 1143/17

a) wielkośd działki powinna byd dostosowana do rodzaju zabudowy, przy czym minimalna powierzchnia działki budowlanej pod zabudowę zagrodową 2500 m2 b) minimalna szerokośd frontu działki wynosi 25 m, c) zapewnienie obsługi komunikacyjnej z drogi publicznej lub drogi wewnętrznej; 10) możliwośd przekształcenia istniejącej zabudowy na zabudowę letniskową i agroturystyczną bez prawa ograniczania funkcji terenów sąsiednich; 11) przy lokalizacji zabudowy obowiązuje zachowanie linii zabudowy, określonej na rysunku planu; 12) lokalizację ogrodzeo frontowych od strony przestrzeni publicznych w linii rozgraniczającej określonej na rysunku planu, o maksymalnej wysokości 1,8 m, ogrodzenia ażurowe uzupełnione zielenią; zakaz stosowania ogrodzeo pełnych oraz betonowych prefabrykowanych; 13) utrzymuje się istniejącą obsługę komunikacyjną, a w przypadku jej braku ustala się obowiązek wykonania podłączenia komunikacyjnego do drogi publicznej lub wewnętrznej; 14) obowiązek zapewnienia miejsc postojowych na każdej z wydzielonych działek zgodnie z § 123; 15) w zakresie infrastruktury technicznej obowiązują ustalenia zawarte w Rozdziale 8; 16) w przypadku lokalizacji zabudowy na terenie stanowiska archeologicznego obowiązują ustalenia zawarte w Rozdziale 6 § 93. (...)". Bezpośrednio od drogi przedmiotowa nieruchomośd na powierzchni ok (0,0020 ha) przeznaczona jest pod poszerzenie drogi KDZ - krajowej drogi zbiorczej. Nad działką przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna 15kV, z którą wiąże się strefa ochronna 16m (po 8m od przewodu w obie strony). Na pozostałym obszarze działki (ok 1,6025 ha) brak jest obowiązującego MPZP (na obszarze 87% powierzchni działki zgodnie z informacją uzyskaną w Urzędzie Gminy). Zgodnie z Uchwałą Nr XXV/137/17 Rady Gminy Dmosin z dnia 13 lutego 2017 r. dotyczącą Studium Uwarunkowao i Zagospodarowania Przestrzennego przedmiotowa nieruchomośd w części posiada przeznaczenie symbol MNMR - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej pozostała częśd tereny rolnicze R. ,,MNRM - przeznaczenie podstawowe:  zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,  zabudowa zagrodowa w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych. Przeznaczenie dopuszczalne:  zabudowa usługowa o uciążliwości niewykraczającej poza granicę nieruchomości, do których inwestor ma tytuł prawny, nie stwarzająca zagrożeo w zakresie emisji zanieczyszczeo, hałasu i wibracji,  zabudowa produkcyjna o uciążliwości niewykraczającej poza granicę nieruchomości, do których inwestor ma tytuł prawny, nie stwarzająca zagrożeo w zakresie emisji zanieczyszczeo, hałasu i wibracji,  zabudowa rekreacji indywidualnej,  zieleo urządzona,  tereny infrastruktury technicznej,  tereny komunikacji,  tereny publiczne (np. skwery, place zabaw),  zbiorniki wodne,  inne wynikające z zachowania stanu istniejącego, o ile nie stoi ono w sprzeczności z pozostałymi ustaleniami dla tego terenu. R - przeznaczenie podstawowe:  tereny rolnicze. Przeznaczenie dopuszczalne:  zabudowa zagrodowa, przy czym możliwośd lokalizacji nowych siedlisk po jednoczesnym spełnieniu poniższych wymogów: dostęp do drogi publicznej, dostęp do niezbędnych sieci infrastruktury technicznej (wodociąg, energia elektryczna), powierzchnia gospodarstwa rolnego, na terenie którego inwestor zamierza zlokalizowad nową zabudowę, nie może byd mniejsza niż 1 ha.  zabudowa obsługi produkcji w gospodarstwach rolnych, hodowlanych, ogrodniczych oraz gospodarstwach leśnych i rybackich (w tym fermy hodowlane), przy czym możliwośd lokalizacji nowych zamierzeo po jednoczesnym spełnieniu poniższych wymogów: dostęp do drogi publicznej  dostęp do niezbędnych sieci infrastruktury technicznej (wodociąg, energia elektryczna), powierzchnia gospodarstwa rolnego, na terenie którego inwestor zamierza zlokalizowad nową zabudowę, nie może byd mniejsza niż 1 ha.  stacje paliw na terenach przyległych do dróg publicznych kategorii powiatowej i wojewódzkiej na glebach niepodlegających ochronie w rozumieniu przepisów odrębnych o ochronie gruntów rolnych i leśnych  zieleo urządzona  tereny infrastruktury technicznej

Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 13

KM 1143/17

 tereny komunikacji  tereny publiczne (np. skwery, place zabaw)  zbiorniki wodne  powierzchniowa eksploatacja surowców  urządzenia wytwarzające energię z energii słonecznej o mocy przekraczającej 100kW na wskazanych na rysunku terenach  zachowanie istniejących turbin wiatrowych z utrzymaniem ich obecnej mocy i pozostałych parametrów  inne wynikające z zachowania stanu istniejącego, o ile nie stoi ono w sprzeczności z pozostałymi ustaleniami dla tego terenu  dolesienia na gruntach o niskiej przydatności rolniczej (...)".

Mapa nr 4 i 5. Fragment części graficznej MPZPT

Przeznaczenie w SUiKZP -MNMR Częśd objęta planem

Częśd objęta planem

Przeznaczenie w SUiKZP -R

Przebiegająca napowietrzna linia elektroenergetyczna 15kV wraz ze strefą ochronną Nieprzekraczalna linia zabudowy

(dla celów poglądowych źródło: http://mapa.inspire-hub.pl/#/gmina_dmosin)

Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 14

KM 1143/17

7. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 7.1 Wybór metodologii wyceny W niniejszym operacie szacunkowy dokonano określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej. Zgodnie z artykułem 154.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami: ,,Wartośd rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskad za nieruchomośd w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej". Do określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami oraz metodę korygowania ceny średniej. Wyboru właściwego podejścia dokonano zgodnie z artykułem 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Uwzględniono również standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych PFSRM. 7.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomośd rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomośd rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym, jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: • Cel wyceny • Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym • Stopieo wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości • Zakres wyceny • Dostępnośd danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu • Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny • Stan prawny nieruchomości Ze względu na fakt, iż przedmiotowa nieruchomośd składa się działki o zróżnicowanym przeznaczeniu oraz zagospodarowaniu (co zostało szczegółowo opisane w pkt. 6) a w obrocie nie występowały nieruchomości o porównywalnych cechach dla potrzeb wyceny (dla potrzeb celu i zakresy wyceny) nieruchomośd podzielono na części funkcjonalne (zgodnie z notą interpretacyjną dotyczącą wyceny nieruchomości rolnych):

Częśd I: zabudowana częśd działki nr 40 (powierzchnia ok 0,2975 ha) o przeznaczeniu w MPZP - A.RM oraz o przeznaczeniu w SUiKZP - MNMR ; Częśd II: niezabudowana częśd działki nr 40 (powierzchnia ok 1,5444 ha) o przeznaczeniu w SUiKZP - R.

Dla tak wydzielonych części oszacowanie wartości przeprowadzono oddzielnie. Ponieważ, zgodnie z punktem 5 Komentarza do Standardu V. 4. Wycena nieruchomości rolnych: „Przy określaniu wartości nieruchomości rolnej o dużej różnorodności wg zasad określonych w pkt. 3.4. i 4.9. Standardu, poprzez wydzielenie funkcjonalnych części, wartośd nieruchomości jako całości nie zawsze będzie odpowiadad sumie wartości tak wydzielonych części” otrzymane wyniki zsumowano. 7.2.1 Sposób wyceny części I Oszacowanie wartości rynkowej części I zostanie dokonane podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Art. 153. *Podejścia: porównawcze, dochodowe, kosztowe+ 1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartośd ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) Nota Interpretacyjna NI Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości: „Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomośd wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartośd określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi.”. Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI, procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami jest następująca:

Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 15

KM 1143/17

1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Wybór do porównao z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką. 7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 8. Przeprowadzenie porównao nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównao. 9. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównao przy użyciu określonych poprawek. 10. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości, jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównao w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodnośd otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 11. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu).

Do porównao przyjęte zostały nieruchomości zabudowane starszymi budynkami mieszkalnymi z lokalizacji porównywalnych o podobnych parametrach użytkowych. Cechy mające wpływ na wartośd wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - lokalizacja i otoczenie - powierzchnia działki – cecha ciągła - powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego - stan zagospodarowania nieruchomości, - rodzaj zabudowy, Wpływ takich cech jak: - forma władania - przeznaczenie w mpzp/studium został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte.

Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętad, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości wziętych do porównao w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. W Tabeli 3, poniżej są opisane cechy różnicujące nieruchomości porównawcze oraz przyjmowane przez nie stany. Tabela nr 3. Opis rynkowych cech różnicujących oraz przyjmowanych przez nie stanów dla nieruchomości gruntowej zabudowanej obiektami siedliska. Lokalizacja, otoczenie Dobra W bliskim sąsiedztwie miasta Głowna. Dogodny dojazd, brak uciążliwości (np. hałasu, nieprzyjemnych zapachów, zapylenia, etc.). Nieruchomośd położona w spokojnej okolicy. W oddaleniu od ulic o większym natężeniu ruchu oraz od autostrady A2 co najmniej 2 km. Wokół zabudowa o podobnym charakterze, zabudowa jednorodzinna (starsza i nowa). Blisko terenów zielonych - lasów. Średnia Od dwóch cech z pozycji „db” powyżej niespełnione. Lokalizacja postrzegana na rynku lokalnym jako średnia. Wolniej rotująca Powierzchnia działki jako cecha ciągła: Górny zakres Działka o powierzchni 0,0426 ha przedziału Dolny zakres przedziału Działka o powierzchni 0,4085 ha Powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego

Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 16

KM 1143/17

Bardzo dobra 50-80m2 Dobra 20-50 m2 Stan zagospodarowania nieruchomości Dostateczny Dom w dostatecznym stanie technicznym. Widoczne ślady zużycia wymagający poniesienia nakładów. Budynek otynkowany. W budynku stolarka okienna w dobrym stanie. Wnętrze budynku wymagające odświeżenia. Teren nieruchomości ogrodzony, pojedyncze nasadzenia ozdobne. Ogrodzenie w dostatecznym stanie. Występują zabudowania gospodarcze. Teren wymagający uporządkowania. Inne ograniczenia (np. elementy infrastruktury obcej). Dojazd drogą asfaltową, dostęp do co najmniej dwóch z wymienionych mediów: energii elektrycznej, wodociągu, kanalizacji. Zużycie techniczne na poziomie 40-55%. Niski Od trzech cech z pozycji „dst” powyżej niespełnione. Inne ograniczenia (np. elementy infrastruktury obcej). Wnętrze budynku wymagające kapitalnego remontu. Rodzaj zabudowy Bardzo dobra Budynek wolnostojący Dobra Budynek w zabudowie zwartej/bliźniaczej 7.2.2 Sposób wyceny części II Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości części II zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddają aktualną wartośd rynkową przedmiotu wyceny. Z kolei zgodnie z Notą Interpretacyjną NI procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax). 8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr+ i górnej granicy *Cmax/Cśr+ sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale *Cmin , Cmax+. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły:

gdzie: ui – wartośd i-tego współczynnika korygującego, n – liczba współczynników korygujących.

12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu).

Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 17

KM 1143/17

Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętad, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości wziętych do porównao w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. W Tabeli nr 4, poniżej są opisane cechy różnicujące nieruchomości porównawcze oraz przyjmowane przez nie stany.

Tabela nr 4. Opis rynkowych cech różnicujących oraz przyjmowanych przez nie stanów dla nieruchomości gruntowej niezabudowanej rolnej. Stopieo Cecha Opis znaczenia stopnia wartości cechy wartości a B c Średnia w oddaleniu od zabudowy wsi, peryferie Lokalizacja Dobra blisko zabudowy wsi średnio odległych od ośr. Miejskich Duża powyżej 3 ha Powyżej Powierzchnia działki 2,5-3 ha średniej Średnia 2-2,5 ha Poniżej 1,5-2 ha średniej Mała poniżej 1,5 ha WBG 0,2 < 0,6. Kompleks żytni (żytnio ziemniaczany słaby); żytni Słaba Bonitacja i przydatnośd produkcyjna (żytnio-łubinowy najsłabszy). gleby (kompleksy) WBG 0,6 < 1,0. Kompleks żytni (żytnio ziemniaczany bardzo Średnia dobry i dobry). Średnio- zbliżony do prostokąta, trapez, o niewielkim spadku, długi i korzystny wąski prostokąt, dostęp do drogi Kształt, uwarunkowania działki Korzystny prostokąt z ewentualnym niewielkim spadkiem, dostęp do drogi prostokąt o stosunkach boków 1 - 1,5 bez zróżnicowao B. korzystny poziomych, dostęp do drogi uprawiana, średnio nawożona, częściowo zachwaszczona, teren Średnia Kultura gleby, podmokły stos. grunt.-wodne Dobra dobrze uprawiana, czysta, nawożona B. dobra dobrze uprawiana i nawożona, czysta, zmeliorowana

8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI WSTĘP Dane gminy Gminę zamieszkuje 4664 osoby, co stanowi 15 % mieszkaoców powiatu brzezioskiego. Wskaźnik gęstości zaludnienia na 1 km2 wynosi 47 osób. Gmina Dmosin jest gminą wiejską. Podzielona jest na 26 sołectw. Siedzibą gminy jest miejscowośd Dmosin. Społeczeostwo gminy - demografia. Gmina Dmosin, będąca gminą wiejską o stosunkowo niewielkiej i stopniowo malejącej liczbie mieszkaoców, zapewnia dostęp do elementarnych obiektów infrastruktury, które pozwalają na zaspokojenie podstawowych potrzeb społecznych. Najwięcej usług mieści się w siedzibie gminy – wsi Dmosin, która wraz z sąsiednim Dmosinem Pierwszym i Drugim tworzy ośrodek skupiający ponad 17% mieszkaoców całej gminy. Najliczniejszą grupę wiekową na analizowanym terenie stanowią osoby w wieku produkcyjnym – 62%. Natomiast liczebnośd grup mieszkaoców w podeszłym wieku (65 lat i więcej) oraz osób młodych (przed 20 rokiem życia) kształtuje się na podobnym poziomie – stanowią oni po około 20% ogółu liczby ludności, jednak odsetek osób starszych systematycznie od 2008 r. rośnie, a dzieci i młodzieży maleje. Z danych demograficznych dla powiatu brzezioskiego wynika, iż w gminie Dmosin przewiduje się spadek liczby urodzeo, a co za tym idzie zmniejszenie się także liczby ludności w wieku przedprodukcyjnym i produkcyjnym.

Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 18

KM 1143/17

ANALIZA GRUNTY ZABUDOWANE Rynek nieruchomości zabudowanych Przeciętne ceny budownictwa jednorodzinnego w skali całego kraju wynoszą około 3000 zł/mkw. Podwyższone stawki częściej spotykamy w wiodących ośrodkach lub gminach sąsiadujących. Im bliżej dużego miasta, tym drożej. W metropoliach takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław stawki za metr wynoszą średnio około 4,5 - 5 tys. zł. Przykład z Warszawy to 230 – metrowy dom w Wawrze wyceniony na 1,2 mln zł. Stawka za metr kw. to nieco ponad 5000 zł. 135 – metrowy dom wolnostojący, zrealizowany w 2009 r., zlokalizowany pod Wrocławiem będzie kosztował natomiast około 500 tysięcy złotych. Stawka za metr wynosi 4000 zł. Niższe ceny mkw. częściej dotyczą większych nieruchomości. Przykładowo: 320 – metrowy dom na zachodnich rubieżach miasta wyceniono na nieco ponad 800 tys. zł. , co daje cenę za metr wynoszącą około 2600 zł. Ceny poniżej 2500 zł/mkw. spotykamy zazwyczaj w mniejszych ośrodkach miejskich i wsiach, oddalonych od stolic województw. Taosze jest też starsze budownictwo, m.in. z czasów PRL. Najniższe ceny osiągane są za domy do generalnego remontu, czy wyburzenia – postawione na wsiach. Przykładowo: 120 – metrowy dom zlokalizowany we wsi na Warmii i Mazurach wyceniono na 85 tys. zł. Warto wskazad, że wyceny na rynku domów w mniejszych ośrodkach nie są bardzo zróżnicowane w zależności od województw. W różnych obszarach kraju obserwujemy zbliżony poziom cenowy. Dane GUS a także informacje od deweloperów potwierdzają jedno zjawisko: minęła moda na duże domy wielopokoleniowe. Dziś takie obiekty stawia się znacznie rzadziej, niż jeszcze kilkanaście lat temu. Popularnością cieszą się natomiast domy stosunkowo małe – tzn. 120 – 130 metrowe. Coraz częściej zresztą spotyka się i mniejsze obiekty. Deweloperzy chętnie realizują w miastach projekty zabudowy szeregowej, gdzie mieszkania będące pewnym kompromisem między domem a budynkiem wielorodzinnym mają zazwyczaj nie więcej niż 100 mkw. Tendencję odchodzenia od dużych metraży potwierdza GUS. Dane statystyczne („Mały Rocznik Statystyczny 2016”) wskazują, że powierzchnia nowobudowanych domów jednorodzinnych w naszym kraju sukcesywnie się zmniejsza. Jeszcze w 2010 roku średni metraż nieruchomości wybudowanej na własny użytek wynosił nieco ponad 145 metrów. W 2015 roku był już o 10 metrów kwadratowych mniejszy. A więc w ciągu 5 lat przeciętna powierzchnia stawianych domów zmniejszyła się o blisko 7 proc. Zakup domu spowodowany jest wyborem określonego stylu życia. Osoby decydujące się na dom z reguły mają rozbudowane poczucie własności i wolności osobistej. Kupując dom, chcą mied wpływ na swoje najbliższe otoczenie. Ważnym elementem związanym z wyborem domu jest własny ogród oraz izolacja od sąsiadów dająca poczucie prywatności. W przypadku działek zabudowanych starszymi domami oraz budynkami gospodarczymi wartośd nieruchomości generuje właściwie sam grunt. Jest to segment rynku szybko rozwijający się w ostatnich czasach i liczba transakcji dotyczących taoszych nieruchomości przewyższa ilośd sprzedawanych domów nowych. Z analizy rynku domów jednorodzinnych wynika również że obecnie na każdym jego segmencie jest znaczna przewaga podaży nad popytem. Analizie poddano rynek nieruchomości o charakterze podobnym do nieruchomości szacowanej. Na wartośd nieruchomości znaczący wpływ ma lokalizacja, której wyznacznikiem jest dobry dostęp dla potencjalnych mieszkaoców. Na ocenę lokalizacji wpływ ma również możliwośd dojazdu do nieruchomości środkami komunikacji miejskiej, jak i samochodem a także intensywnośd ruchu kołowego na ulicach bezpośrednio przylegających do nieruchomości. Na badanym rynku lokalnym istnieje niewielki poziom obrotu. Zanotowano kilka transakcji kupna sprzedaży, których przedmiotem były nieruchomości gruntowe zabudowane spełniające założone kryteria porównywalności. Do bezpośrednich porównao starano się dobrad nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej, pod względem, lokalizacji, otoczenia, stanu zagospodarowania, powierzchni budynku jak i powierzchni działki. Bardzo ważna jest lokalizacja, która jeśli jest dobra – ułatwia sprzedaż i ma znaczący wpływ na cenę. Dla potrzeb wyceny przedmiotowej nieruchomości analizą objęto lokalny rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych położonych w otoczeniu zabudowy jednorodzinnej oraz w otoczeniu niezabudowanych działek w pobliżu wycenianej nieruchomości, w obrębach sąsiednich, na terenie miasta Łodzi. Analiza uwzględnia transakcje zawarte w okresie dwóch lat poprzedzających datę wyceny. Informacje o transakcjach uzyskano z aktów notarialnych w Ewidencji Gruntów. Oceny preferencji kupujących dokonano na podstawie analizy rynku, informacji z biur obrotu nieruchomościami oraz prasy lokalnej. Segment rynku:

Nieruchomości gruntowe zabudowane starszymi budynkami mieszkalnymi. Wybrany obszar geograficzny: Analizą objęto najbliższą okolicę nieruchomości wycenianej - gminę Dmosin

Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 19

KM 1143/17

Okres badania cen transakcyjnych: Pod uwagę wzięto transakcje z ostatnich 24 miesięcy od daty wyceny. Zakres cenowy, analiza cen transakcyjnych:

Stwierdzono, że ceny w zależności od lokalizacji i otoczenia, stanu zagospodarowania nieruchomości, powierzchni budynku mieszkalnego i wielkości działki, wahają się od 40 000 zł – 80 000 zł.

Trendy zmian cen na rynku gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi Mała liczba zawartych transakcji (kilka) kupna sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowych zabudowanych na terenie gminy Dmosin na przestrzeni ostatnich dwóch lat nie pozwoliła na miarodajne obliczenie trendu zmiany cen na rynku lokalnym, stąd rozszerzono analizę na sąsiednie gminy, w wyniku czego otrzymano informację, że ceny uległy stabilizacji. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu prawami własności do nieruchomości gruntowych zabudowanych starszymi budynkami mieszkalnymi, zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości w największym stopniu spełniające kryteria porównywalności na terenie gminy Dmosin: Tabela 5: Ceny transakcyjne gruntów zabudowanych starszymi budynkami mieszkalnymi w lokalizacjach porównywalnych na terenie gminy Dmosin. Pow. Powierzchnia Lp. Data transakcji Gmina Obręb Cena *zł+ użytkowa działek *m2] budynku [m2] 1. 2017-10-19 Dmosin Wola Cyrusowa 40 000,00 20,00 4 085,00 2. 2016-05-23 Dmosin Osiny 60 000,00 47,38 426,00 3. 2016-07-15 Dmosin Gózd 70 000,00 70,00 2 125,00 4. 2017-05-23 Dmosin Osiny 80 000,00 76,50 818,00

Opis transakcji wziętych do porównania: Transakcja nr 1 w tabeli 5 - prawo własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w gminie Dmosin w obrębie Wola Cyrusowa Lokalizacja, otoczenie - średnia - nieruchomośd położona w spokojnej okolicy. Dojazd do nieruchomości drogą gruntową. W bezpośrednim sąsiedztwie tereny rolne, brak zabudowy. Nieruchomośd położona w odległości ok 3 km od autostrady A2 oraz ok 8 km od miasta Głowna. Powierzchnia działki: 4085 m2 Powierzchnia użytkowa budynku: 20m2 Stan zagospodarowania nieruchomości - niski- budynek mieszkalny wymagający poniesienia znacznych nakładów na prace modernizacyjne. Widoczne ślady zużycia. Budynek o konstrukcji murowanej. Teren nieruchomości słabo zagospodarowany częściowo ogrodzony. Występują zabudowania gospodarcze w średnim stanie. Teren wymagający uporządkowania. Dojazd drogą gruntową, dostęp do energii elektrycznej. Rodzaj zabudowy - dobry - budynek w zabudowie zwartej wraz z zabudowaniami gospodarczymi Transakcja nr 3 w tabeli 5 - prawo własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w gminie Dmosin w obrębie Gózd Lokalizacja, otoczenie - średnia - nieruchomośd położona w spokojnej okolicy. Dojazd do nieruchomości drogą gruntową. W bezpośrednim sąsiedztwie tereny upraw sadowniczych, oraz rozproszona pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Nieruchomośd położona w odległości ok 1,7 km od autostrady A2 oraz ok 5 km od miasta Głowna. Powierzchnia działki: 2125 m2 Powierzchnia użytkowa budynku: 70m2 Stan zagospodarowania nieruchomości - dostaeczny- budynek mieszkalny wymagający poniesienia nakładów na prace modernizacyjne. Widoczne ślady zużycia. Budynek o konstrukcji murowanej. Teren nieruchomości średnio zagospodarowany częściowo ogrodzony. Występują zabudowania gospodarcze w średnim stanie. Teren uporządkowany. Dojazd drogą gruntową, dostęp do energii elektrycznej, wody. Nad działką przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna. Rodzaj zabudowy - bardzo dobry - budynek w zabudowie wolnostojącej

Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 20

KM 1143/17

Transakcja nr 4 w tabeli 5 - prawo własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w gminie Dmosin w obrębie Osiny Lokalizacja, otoczenie - dobra - nieruchomośd położona w spokojnej okolicy. Dojazd do nieruchomości drogą asfaltową. W bezpośrednim sąsiedztwie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, tereny rolne oraz w odległości ok 300 m tereny leśne. oraz rozproszona pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Nieruchomośd położona w odległości ok 2,7 km od autostrady A2 oraz ok 600 m od miasta Głowna. Powierzchnia działki: 818 m2 Powierzchnia użytkowa budynku: 76,50m2 Stan zagospodarowania nieruchomości - dostateczny- budynek mieszkalny wymagający poniesienia nakładów na prace modernizacyjne. Widoczne ślady zużycia. Budynek o konstrukcji murowanej, otynkowany. Teren nieruchomości słabo zagospodarowany, ogrodzony. Występują zabudowania gospodarcze w dostatecznym stanie. Teren uporządkowany. Dojazd drogą asfaltową, dostęp do energii elektrycznej, wody. Rodzaj zabudowy - bardzo dobry - budynek w zabudowie wolnostojącej.

ANALIZA GRUNTY NIEZABUDOWANE- ROLNE Uwarunkowania prawne rynku nieruchomości rolnych Szerokie ograniczenia obrotu gruntami rolnymi, wprowadzone w trybie nowelizacji przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego, zmuszają do szczególnej ostrożności przy każdej planowanej transakcji związanej z tego typu nieruchomościami. W związku z upływem (dnia 1 maja 2016 r.) przejściowego, 12-letniego okresu ochronnego dotyczącego nabywania nieruchomości rolnych i leśnych przez podmioty z Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii polski ustawodawca zdecydował się podjąd działania mające na celu utrzymanie dotychczasowych ograniczeo. Odbyło się to w trybie ustawy z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Paostwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw, która weszła w życie 30 kwietnia 2016 r., tj. na dzieo przed upływem wspomnianego okresu ochronnego. Powyższą ustawą wprowadzono liczne restrykcje związane z obrotem nieruchomościami rolnymi, obejmujące m.in. ogólne ograniczenia podmiotowe i przedmiotowe dotyczące nabywania tego typu nieruchomości, wymóg prowadzenia gospodarstwa rolnego przez nabywcę nieruchomości, jak również szerokie zastosowanie prawa pierwokupu i prawa nabycia (zwanego czasem prawem wykupu). Wprowadzone ograniczenia nie są niczym nowym w Unii Europejskiej. Podobne przepisy stosują m.in. Francja, Niemcy, Dania, Włochy czy Hiszpania, a ostatnio także Węgry i Bułgaria. Tam również panuje szeroki nadzór paostwa nad obrotem nieruchomościami rolnymi. Zakazuje się rozdrabniania struktury powierzchniowej poniżej ustawowego minimum lub wymaga od nabywcy posiadania odpowiednich kwalifikacji rolniczych. W świetle przedmiotowych ograniczeo szczególnego, a wręcz kluczowego znaczenia nabiera definicja nieruchomości rolnej. Tylko bowiem ten typ nieruchomości został objęty nowymi regulacjami. Niestety w praktyce ustalenie, czy mamy do czynienia z nieruchomością rolną, często stwarza niezwykle poważne trudności. Zgodnie z art. 2 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego za nieruchomośd rolną uważa się nieruchomośd rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Ustawodawca, wyjaśniając powyższe pojęcie, nie użył zatem definicji legalnej, lecz odwołał się do jego znaczenia zawartego w Kodeksie cywilnym i zarazem doprecyzował, w jakiej sytuacji danego gruntu nie można traktowad jako rolnego (mimo że grunt ten jest rolny w rozumieniu k.c.). Stosownie do art. 461 k.c. nieruchomości rolne (grunty rolne) to takie, które są lub mogą byd wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Powyższa definicja oznacza, że o rolnym charakterze danego gruntu nie decydują jego cechy fizyczno-agronomiczne, lecz względy prawne, a dokładnie to, czy na gruncie aktualnie jest prowadzona lub potencjalnie może byd prowadzona w przyszłości (zgodnie z prawem) produkcyjna działalnośd rolnicza (ale już nie działalnośd przetwórcza produktów rolnych). Oczywiście fizykochemiczne właściwości gleby stanowią podstawę jej technicznej klasyfikacji, jednak to nie one rozstrzygają o rolniczym charakterze gruntu. Z definicji kodeksowej wynika, że nawet jeśli nieruchomośd nie jest obecnie wykorzystywana do celów rolnych, lecz może służyd takiemu celowi (np. ugory czy odłogi), wówczas wciąż będzie traktowana jako nieruchomośd rolna. Potwierdził to m.in. NSA w wyroku z 23 listopada 2006 r. (I OSK 132/06): Kryterium wyodrębniającym (cechą wyróżniającą) nieruchomośd rolną jest zatem możliwy sposób jej wykorzystania. Nie jest konieczne rzeczywiste prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej, zwierzęcej lub ogrodniczej, sadowniczej czy rybnej1. Nie można zatem doprowadzid do pozbawienia nieruchomości rolnego statusu poprzez działania faktyczne (w szczególności nielegalne). WSA w Poznaniu w wyroku z 8 grudnia 2011 r. (IV SA/PO 558/11) wskazał: W sytuacji, gdy przez dłuższy okres nieruchomośd zagospodarowana była w inny sposób i wykorzystywana była dla celów handlowo-usługowych czy produkcyjnych, niezwiązanych z produkcją rolną, jeśli istnieje potencjalna możliwośd wykorzystania jej do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie można odmówid nieruchomości charakteru rolnego. Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 21

KM 1143/17

Wnioski zawarte w przytoczonych orzeczeniach są niezwykle istotne. W praktyce rynkowej bardzo często zdarzają się bowiem sytuacje, kiedy strony danej transakcji błędnie uznają określoną nieruchomośd za nie rolną, kierując się jej aktualną zabudową, sposobem wykorzystywania czy klasyfikacją w ewidencji gruntów i budynków, mimo że nieruchomośd ta z punktu widzenia przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest gruntem rolnym i obrót nią podlega ograniczeniom, co automatycznie rzutuje na ważnośd transakcji. Dane Głównego Urzędu Statystycznego ARiMR Ostatniego dnia lutego Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa opublikowała najnowsze dane o cenach ziemi rolnej, jakie pojawiały się w IV kwartale minionego roku na umowach sprzedaży w obrocie prywatnymi gruntami. Uśredniona kwota wyniosła 42 455 zł za hektar, a to oznacza ponowny wzrost. W II kwartale owa średnia wynosiła 41 622 zł/ha. Taniej było w przypadku paostwowej ziemi, której od maja 2016 sprzedaje się niewiele. Średnia cena sprzedaży gruntów rolnych dla wszystkich umów zawartych w 2017 roku wyniosła 31 tys. zł/ha. W 2017 roku Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa sprzedał prawie 3,5 tys. ha gruntów na podstawie ponad 2,9 tys. zawartych umów sprzedaży. Najwyższa średnia kwota w zestawieniu widnieje w województwie wielkopolskim - 58 945 zł/ha, kujawsko-pomorskim - 57 479 zł/ha. Kolejne było Opolskie - 47 094 zł/ha oraz Warmiosko-Mazurskie - 41 789 zł/ha. Pozostałe regiony nie przekroczyły w średniej 40 tys. złotych. Najtaniej można było dokonad zakupu ziemi rolnej w IV kwartale 2017 roku w województwach podkarpackim - 25 144 zł/ha, zachodniopomorskim - 28 694 zł/ha, świętokrzyskim - 29 391 zł/ha i lubuskim - 29 491 zł/ha. Poniżej prezentujemy średnie ceny ziemi rolnej obowiązujące od 15 marca 2018. Informacje te są wykorzystywane są przez banki w procesie udzielania kredytów. Dane dotyczą wyliczeo wszystkich klas gruntów od I do VI. Najdroższe są oczywiście grupy dobrej (klasy I, II, IIIa) - najdrożej w Wielkopolsce - 74,2 tys. zł. Najniższa średnia to ta dla klas słabych (klasy V, VI) 17,7 tys. zł na Podkarpaciu.

Stan prawny gruntów w gminie Dmosin W ogólnej strukturze użytkowania gruntów gminy Dmosin przeważa własnośd prywatna – aż 93% stanowią grunty osób fizycznych. Około 5% wszystkich gruntów należy do Skarbu Paostwa, a tylko 1% stanowi własnośd gminy. Większośd istniejących gruntów stanowiących własnośd Skarbu Paostwa jest zarządzana przez inne organy, m.in. Lasy Paostwowe Nadleśnictwa Brzeziny oraz Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad. Wybrany obszar geograficzny Analizę przeprowadzono dla terenów powiatu brzezioskiego - gminy Dmosin.

Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 22

KM 1143/17

Segment rynku: Nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone do produkcji rolnej. Badany okres marzec 2016- marzec 2018 r. Zakres cenowy, analiza cen transakcyjnych dla nieruchomości typowych *zł/ha+

Cena średnia analizowanego zbioru transakcji wynosi 24 010,20 Cena maksymalna wynosi 34 034,44

Cena minimalna wynosi 13 271,40

Analiza trendu

Ze względu na duże zróżnicowanie cen przy stosunkowo niewielkim ich poziomie trudno zaobserwowad mierzalną tendencję. Odrzucenie jednej skrajnej transakcji może wręcz zmienid kierunek trendu. Biorąc pod uwagę powyższe przyjmujemy, że w badanym okresie nie odnotowano mierzalnego trendu zmiany cen.

Tabela 6: Transakcje gruntami niezabudowanymi o charakterze rolnym Data Powierzchnia Lp. Gmina Obręb Cena 1 *zł/ha+ transakcji [ha] 1. 2017-06-05 Dmosin 12-Nadolna Wieś 1,5070 13 271,40 2. 2017-06-29 Dmosin 12-Nadolna Wieś 3,5100 14 000,00 3. 2017-02-14 Dmosin 22-Wola Cyrusowa 2,6727 14 217,83 4. 2016-08-30 Dmosin Nagawki 2,0469 14 656,31 5. 2017-01-10 Dmosin Koziołki 3,7829 15 860,85 6. 2016-03-08 Dmosin Gózd 2,0800 21 634,62 7. 2016-03-21 Dmosin Osiny 1,0946 22 839,39 8. 2017-11-03 Dmosin 7-Kołacin 3,4700 23 054,76 9. 2016-09-30 Dmosin Kuźmy 3,1300 25 559,11 10. 2017-07-20 Dmosin 20-Kraszew Wielki 1,3100 26 717,56 11. 2018-02-15 Dmosin 12-Nadolna Wieś 1,2639 27 692,06 12. 2017-02-15 Dmosin 15-Nowostawy Dolne 2,0845 27 824,42 13. 2017-04-19 Dmosin 12-Nadolna Wieś 1,2200 28 688,52 14. 2016-08-23 Dmosin Kołacin 1,0400 28 846,15 15. 2017-09-11 Dmosin 4-Grodzisk 2,4900 32 128,51 16. 2016-03-29 Dmosin Zawady 3,0000 33 333,33 17. 2017-07-05 Dmosin 16-Osiny 1,4691 34 034,44 Tabela 7: Opis nieruchomości o cenie minimalnej Cecha Stopieo wartości Opis nieruchomości o cenie minimalnej a b

Lokalizacja średnia w oddaleniu od zabudowy wsi, peryferie Powierzchnia działki poniżej średniej 1,5070 ha 0,2238 Kompleks żytni (żytnio ziemniaczany słaby); żytni (żytnio- Bonitacja słaba WBG 0,2 < 0,6 łubinowy najsłabszy). zbliżony do prostokąta, trapez, o niewielkim spadku, na działką Kształt, uwarunkowania średnio-korzystny przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna, dostęp do działki drogi Kultura gleby, średnia uprawiana, średnio nawożona, częściowo zachwaszczona, stos. grunt.-wodne Tabela 8: Opis nieruchomości o cenie maksymalnej Cecha Stopieo wartości Opis nieruchomości o cenie minimalnej A B C Lokalizacja Dobra blisko zabudowy wsi Powierzchnia działki Mała 1,4691 ha

Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 23

KM 1143/17

średnia WBG 0,6 < 0,9655 Kompleks żytni (żytnio ziemniaczany bardzo dobry i Bonitacja 1,0 dobry). Kształt, uwarunkowania bardzo korzystny prostokąt o regularnym kształcie, bez zróżnicowania w poziomie działki terenu, dostęp do drogi Kultura gleby, bardzo dobra uprawiana, nawożona, czysta, stos. grunt.-wodne 9. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 9.1 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym - częśd I Jako jednostkę porównawczą przyjęto cenę łączną nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Na podstawie danych zawartych w tabeli nr 5 przyjęto następujące dane wyjściowe: Cena min *zł+ 40 000,00 Cena max *zł+ 80 000,00 Δ C = Cena max *zł+ - Cena min *zł+ 40 000,00 Średnia *zł+ 62 500,00 Przyjęto następujące wagi cech rynkowych określone dla potrzeb niniejszej wyceny oraz zakresy kwotowe dla poszczególnych cech rynkowych.

Tabela 9. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi Poprawki Udział Zakres kwotowy Liczba Skok Cechy cechy w ΔC udziału cechy w przedziałów poprawki (wagi) Delta C *zł.+ poprawki *zł.+ Lokalizacja i otoczenie 25% 10 000,00 1 10 000,00 Powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego 15% 6 000,00 1 6 000,00 Powierzchnia działki - cecha ciągła 25% 10 000,00 c. ciągła - Rodzaj zabudowy 15% 6 000,00 1 6 000,00 Stan zagospodarowania nieruchomości 20% 8 000,00 1 8 000,00 Suma 100% 40 000,00 Opis nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości porównawczych jest podany w Tabeli 10, poniżej. Tabela 10. Określenie cech wycenianego prawa oraz cech praw będących przedmiotem. Cechy Wyceniana nieruchomośd Wola Cyrusowa Gózd Osiny Lokalizacja i otoczenie średnia średnia średnia dobra Powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego dobra dobra bdb bdb Powierzchnia działki - cecha ciągła 2975 4 085,00 2 125,00 818 Rodzaj zabudowy db db bdb bdb Stan zagospodarowania nieruchomości dst niski dst dst Biorąc pod uwagę zbiór praw do nieruchomości zabudowanych będących przedmiotem porównao oraz przypisane im cechy procedura określenia wartości wycenianego prawa własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej jest przedstawiona w tabeli nr 11. Tabela 11. Określenie średniej ceny transakcyjnej domu mieszkalnego. Zakres Skok Wola Cechy Wagi Gózd Osiny kwotowy poprawki Cyrusowa Lokalizacja i otoczenie 25% 10 000,00 10 000,00 0,00 0,00 -10 000,00 Powierzchnia użytkowa budynku 15% 6 000,00 6 000,00 0,00 -6 000,00 -6 000,00 mieszkalnego Powierzchnia działki - cecha ciągła 25% 10 000,00 - 3 397,61 -2 601,78 -6 602,39 Rodzaj zabudowy 15% 6 000,00 6 000,00 0,00 -6 000,00 -6 000,00 Stan zagospodarowania 20% 8 000,00 8 000,00 8 000,00 0,00 0,00 nieruchomości Suma 100% 40 000,00 11 397,61 -14 601,78 -28 602,39 Cena łączna transakcyjna *zł+ 40 000,00 70 000,00 80 000,00 Cena łączna z uwzgl. poprawek *zł+ 51 397,61 55 398,22 51 397,61 Wartośd wycenianego prawa własności nieruchomości *zł] 52 731,15

WRN = (51 397,61 zł + 55 398,22 zł + 51 397,61ł )/3 = 52 731,15 zł.

Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 24

KM 1143/17

Przy stosowaniu metody porównywania parami i metody korygowania ceny średniej można stosowad dodatkowo współczynnik korekcyjny „K” z przedziału *0,90, 1,10+. Współczynnik ten może byd uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych, przypadkach, na przykład, gdy nieruchomośd ma wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą. W przypadku przedmiotowej nieruchomości cechą wykraczającą poza cechy rynkowe wśród badanych transakcji kupna sprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi jest fakt, że przedmiotowa działka posiada mniej korzystny kształt (wąskiego i długiego prostokąta) oraz od frontu działki przebiega rów melioracyjny co stanowid może ograniczenia w możliwości zagospodarowania terenu. W związku z powyższym, wyceniający uwzględnił współczynnik korekcyjny, który uwzględnia ww. ograniczenia. Dlatego też mając na uwadze powyższe wyceniający przyjął współczynnik „WK” na poziomie 0,95. W związku z tym wartośd nieruchomości określona w podejściu porównawczym wyniesie:

WRN = 52 731,15 zł x 0,95= 50 094,59 zł 9.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym - częśd II Opis użytków oraz dane dotyczące działki nr 40 wraz z obliczeniem wskaźnika bonitacji są przedstawione w Tabeli 12, poniżej. Tabela 12: Dane działki nr 40 Lp. Nr Pow. R Ł Ł Ł Lz W N ha Wskaźnik Działki ha II IIIa IIIb IVa IVb V VI III IV V VI V przelicz. Bonitacji a B c d e f g h i j k l ł M n O p r S 1. 40 1,8419 0,1041 0,9748 0,4217 0,3330 0,0083 1,5211 0,8258 Zgodnie z postanowieniami noty interpretacyjnej N „Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości” w przypadku, gdy nieruchomośd o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomośd o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę estymacji można zastosowad dla potrzeb określenia hipotetycznego przedziału cenowego. Poniższa tabela przedstawia estymowane wartości cen transakcyjnych dla wybranego zbioru transakcji. Tabela 13. Estymacja cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej Ocena cech Ocena cech Ocena cech Ocena cech nieruchomości nieruchomości Wektor Wektor nieruchomości nieruchomości hipotetycznej hipotetycznej transakcji transakcji o cenie o cenie o wszystkich o wszystkich minimalny maksymalny transakcyjnej transakcyjnej cechach cechach - Vmin - Vmax minimalnej maksymalnej najgorszych najlepszych Waga Cecha cechy Cmin Cmax Sc min Sc max Vmin Vmax Lokalizacja działki 20% 1 2 1 2 0,000 0,200 Powierzchnia 10% 4 5 1 5 0,075 0,100 Bonitacja i przydatnośd 1 2 1 2 produkcyjna 30% 0,000 0,300 Kształt, uwarunkowania działki 15% 1 3 1 3 0,000 0,150 Kultura rolna, stos.gr-wod. 25% 1 3 1 3 0,000 0,250 Razem 100% 13 271,40 34 034,44 0,075 1,000 Różnica Kd 11 588,00 Kg 34 034,00 Rozstęp estymowany 22 446,00 Tabela 14: Dane do oszacowania działki o charakterze rolnym nr 40 metodą korygowania ceny średniej. Cena średnia analizowanego zbioru transakcji wynosi 24 010,20 Cena est maksymalna wynosi 34 034,00 Cena est minimalna wynosi 11 588,00 Różnica między Cmax est a Cmin est wynosi 22 446,00 Górna wartośd współczynnika korygującego wynosi 1,4175 Dolna wartośd współczynnika korygującego wynos 0,4826

Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 25

KM 1143/17

Określenie zakresu współczynników korygujących Tabela 15: Cechy rynkowe i ich wagi Udział cechy w ΔC (%) (waga LP Cechy rynkowe min/śr max/śr U U cechy) I-MIN I-MAX 1 2 3 4 5 6 7 1 Lokalizacja działki 20 0,4826 1,4175 0,0965 0,2835 2 Powierzchnia 10 0,4826 1,4175 0,0483 0,1417 Bonitacja i przydatnośd produkcyjna gleby 3 30 0,4826 1,4175 0,1448 0,4252 (kompleksy) 4 Kształt, uwarunkowania działki 15 0,4826 1,4175 0,0724 0,2126 5 Kultura rolna, stos.gr-wod. 25 0,4826 1,4175 0,1207 0,3544 Suma 100 0,4826 1,4175

Tabela 16: Określenie wartości współczynników korygujących dla poszczególnych stopni wartości cechy dla działek rolnych. Lokalizacja działki

Stopieo wartości cechy średnia dobra Przypisany udział % w wadze 0 20 Współcz. koryg. dla danego stopnia wartości 0,0974 0,2862 Powierzchnia

Stopieo wartości cechy duża pow. śred. średnia pon. śred. mała Przypisany udział % w wadze 0 2,5 5 7,5 10 Współcz. koryg. dla danego stopnia wartości 0,0487 0,0723 0,0959 0,1195 0,1431 Bonitacja i przydatnośd produkcyjna gleby (kompleksy) Stopieo wartości cechy słaba średnia Przypisany udział % w wadze 0 30 Współcz. koryg. dla danego stopnia wartości 0,1462 0,4293 Kształt, uwarunkowania działki

Stopieo wartości cechy średnio-korzystny korzystny b. korzystny Przypisany udział % w wadze 0 7,5 15 Współcz. koryg. dla danego stopnia wartości 0,0731 0,1439 0,2146 Kultura rolna, stos.gr-w.

Stopieo wartości cechy średnia dobra b. dobry Przypisany udział % w wadze 0 12,5 25 Współcz. koryg. dla danego stopnia wartości 0,1218 0,2398 0,3577

W tabeli 17. poniżej przeprowadzono oszacowanie wartości działki rolnej nr 40 Tabela 17: Oszacowanie wartości działki rolnej nr 40

Działka nr 40

Współcz. Udział koryg. dla Udział cechy w Współcz. Stopieo wartości LP Cechy rynkowe Współcz. max % w danego ΔC (%) min cechy nier. wyc. wadze stopnia wartości 1 2 3 4 5 6 7 8 1 Lokalizacja działki 20 0,0974 0,2862 dobra 20 0,2862 2 Powierzchnia 10 0,0487 0,1431 pon. śred. 7,5 0,1195 3 Bonitacja 30 0,1462 0,4293 średnia 30 0,4293 4 Kształt 15 0,0731 0,2146 średnio-korzystny 0 0,0731 Kultura rolna, stos.gr- 5 25 0,1218 0,3577 dobra 12,5 0,2398 w. Suma 100 0,4872 1,4309 1,1478

Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 26

KM 1143/17

Obliczenie wartości działki Cena średnia 1 ha 23 785,84

Skorygowana cena średnia 1ha 27 300,20

Pow. działki ha 1,5444

Wartośd działki zł 42 162,43

Tabela 18. Zestawienie oszacowanych wartości WARTOŚD ZESTAWIENIE OTRZYMANYCH WYNIKÓW *ZŁ+ Częśd I: zabudowana częśd działki nr 40 (powierzchnia ok 0,2950 ha) 50 094,59 Częśd II: niezabudowana częśd działki nr 40 (powierzchnia ok 1,5444 ha) 41 729,11 RAZEM ZŁ 91 823,70

Wartośd rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym wraz z zabudowaniami gospodarczymi, położonej w gminie Dmosin, w Dmosinie Pierwszym 20, działce gruntu o numerze ewidencyjnym 40 dla której Sąd Rejonowy w Brzezinach IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą nr LD1B/00039740/4, ustalona wg stanu i cen z dnia 07 marca 2018 roku, określona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej oraz metodą porównywania parami w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: 92 000 zł słownie: dziewięddziesiąt dwa tysiące złotych

10. WYNIKI KOOCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. Ponieważ w obrocie nie występowały nieruchomości o porównywalnych cechach tj. nieruchomości gruntowe o zróżnicowanym przeznaczeniu w tym o dużej powierzchni gruntu (ok 0,3 ha) o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną/zagrodową wraz z zabudowaniami (starszymi) o funkcji mieszkalnej o niewielkiej powierzchni użytkowej wraz z dużą powierzchnią działki (powyżej 1 ha) o przeznaczeniu pod produkcję rolną, biegły dokonał oszacowania każdej z części osobno. Zgodnie z notą interpretacyjną dotyczącą wyceny nieruchomości rolnych, dla potrzeb wyceny nieruchomośd podzielono na części funkcjonalne: Częśd I: zabudowana częśd działki nr 40 (powierzchnia ok. 0,2975 ha) o przeznaczeniu w MPZP - MN - tereny zabudowy jednorodzinnej; SUiKZP MNMR - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej. Częśd II: niezabudowana częśd działki nr 40 (powierzchnia ok. 1,5444 ha) o przeznaczeniu w SUiKZP - R - tereny rolnicze. Dla tak wydzielonych części oszacowanie wartości przeprowadzono oddzielnie. Ponieważ, zgodnie z punktem 5 Komentarza do Standardu V. 4. Wycena nieruchomości rolnych: „Przy określaniu wartości nieruchomości rolnej o dużej różnorodności wg zasad określonych w pkt. 3.4. i 4.9. Standardu, poprzez wydzielenie funkcjonalnych części, wartośd nieruchomości jako całości nie zawsze będzie odpowiadad sumie wartości tak wydzielonych części” otrzymane wyniki zsumowano. 2. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartośd rynkowa w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju nieruchomości. Przy ustalaniu wartości wycenianego prawa do przedmiotowej nieruchomości do porównao wzięto nieruchomości będące przedmiotem obrotu z lokalizacji porównywalnych, których stan prawny prawidłowo odzwierciedlał wartośd podobnych praw. Różnice pomiędzy nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami porównywalnymi zostały skorygowane w oparciu o cechy korygujące, których stopieo oddziaływania określono na podstawie analizy rynku. 3. Analizą objęto teren gminy Dmosin. 4. Z uwagi na fakt, że osoba, której dotyczy wpis w dziale III księgi wieczystej urządzonej dla przedmiotowej nieruchomości - służebnośd osobista polegająca na prawie dożywotniego korzystania z jednej izby od strony południowej - nie żyje, ww. prawo nie było przedmiotem niniejszej wyceny. 5. Wartośd rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym wraz z zabudowaniami gospodarczymi, położonej w gminie Dmosin, w Dmosinie Pierwszy 20, działce gruntu o numerze ewidencyjnym 40 dla której Sąd Rejonowy w Brzezinach IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą nr LD1B/00014143/8, ustalona wg stanu i cen z dnia 07 marca 2018 roku, określona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej oraz metodą porównywania parami w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi:

Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 27

KM 1143/17

92 000 zł słownie: dziewięddziesiąt dwa tysiące złotych 6. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartośd i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartośd odpowiada uwarunkowaniom rynku.

11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Operat szacunkowy wykonano w sześciu jednobrzmiących egzemplarzach – wydano zleceniodawcy egz. 1 - 5, natomiast egz. 6 został u autora celem archiwizacji. 2. Operat szacunkowy został opracowany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. 3. Niniejsze opracowanie może zostad wykorzystane wyłącznie do celu , w jakim został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że nastąpiły zmiany uwarunkowao prawnych lub istotne zmiany czynników wpływających na wartośd nieruchomości (art. 156 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami). 4. Operat szacunkowy może byd wykorzystywany po upływie okresu 12 miesięcy od daty jego wykonania po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził przedmiotowy operat (art. 156 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami). 5. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności wobec osób trzecich, w szczególności w związku z wykorzystaniem operatu w innym celu, aniżeli został sporządzony. 6. Określona wartośd rynkowa nieruchomości nie została zwiększona o podatki i opłaty, jakie potencjalny nabywca nieruchomości będzie zobowiązany zapłacid w związku z jej nabyciem. 7. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym Excel, a w operacie przedstawiono wyniki z zaokrągleniem do dwóch miejsc po przecinku. Poszczególne wartości przedstawione w niniejszym operacie mogą nieznacznie różnid się od rzeczywistych, co jest rzeczą naturalną, wynikającą z zaokrągleo. Wynik koocowy jest dokładnym wynikiem uzyskamy na drodze obliczeo. 8. W operacie szacunkowym nie ujawnia się danych identyfikujących nieruchomości porównawcze, których ujawnienie wkracza w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, zgodnie z wyrokiem SN z dnia 5 kwietnia 2012r. (IICSK 369/11). 9. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartośd jest określona na dzieo 20 marca 2018 roku. 10. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 07 marca 2018 roku podczas dokonania wizji lokalnej nieruchomości. 11. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzid podczas wizji lokalnej całej nieruchomości. Biegły nie miał możliwości wejścia do środka budynku mieszkalnego, jak również do wnętrza zabudowao gospodarczych z uwagi na brak obecności właścicielki (która według informacji uzyskanej od sąsiadki oraz syna dłużniczki przebywa obecnie w zakładzie opieki). Zakładam, że wszystkie udzielone informacje w trakcie wywiadu środowiskowego są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąd na wynik niniejszej opinii o wartości. 12. Operat nie stanowi ekspertyzy technicznej budynku wchodzącego w skład nieruchomości. 13. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 14. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego i o posiadanym obowiązkowym ubezpieczeniu (polisa w załączeniu). 15. Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniad w całości lub w częściach dostarczonych Zleceniodawcy dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 16. Operat zawiera 29 (słownie: dwadzieścia dziewięd) ponumerowanych stron oraz załączniki.

12. WYKAZ ZAŁĄCZNIKÓW 1. Wypełnienie dyspozycji art. 948 kpc; 2. Protokół z badania księgi wieczystej; 3. Pismo z Urzędu Gminy Dmosin potwierdzające datę zgonu pani Lucyny Goździalskiej; 4. Pismo dotyczące wymiaru podatku od nieruchomości;

Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 28

KM 1143/17

5. Wypis z rejestru gruntów; 6. Wypis z kartoteki budynków; 7. Kopia pisma informującego o terminie oględzin strony postępowania wraz z potwierdzeniem odbioru i zwrotem listu; 8. Polisa OC; 9. Mapa zasadnicza.

Podpis autora operatu

Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 29

KM 1143/17

Załącznik 1. Wypełnienie dyspozycji art. 948 § 2 k.p.c. Zgodnie art. 948. § 2 Kodeksu Postępowania Cywilnego w oszacowaniu należy podad osobno wartośd nieruchomości, budowli i innych urządzeo, przynależności i pożytków oraz osobno wartośd całości, jak również wartośd części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Wartości powyższe należy podad tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nieokreślonych sumą pieniężną obciążających nieruchomośd, w szczególności świadczeo z tytułu takich praw. Tabela 19: Wartośd poszczególnych grup środków trwałych wg art. 948 k.p.c. §2 k.p.c.

Wartośd poszczególnych Udział elementów naniesieo z poszczególnych Rodzaj budowli i urządzeo uwzgl. zużycia elementów w łącznej technicznego*zł+ wart.naniesieo

Zabudowania mieszkalne 8 194,19 8,9% Budynki gospodarcze 1 348,41 1,5% Nasadzenia 207,45 0,2% Budowle, elementy małej architektury i pozostałe 622,34 0,7% SUMA NANIESIENIA 10 372,39 11,3% WARTOŚD GRUNTU - CZĘŚD Z ZABUDOWANIAMI 39 722,20 43,3% WARTOŚD GRUNTU - ROLA 41 729,11 45,4% WARTOŚD RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI 91 823,70 100,0%

Udział poszczególnych Wartośd poszczególnych elementów w łącznej wart. elementów *zł+ nieruchomości SUMA NANIESIENIA 10 372,39 11,3% WARTOŚD GRUNT 81 451,31 88,7% WARTOŚD NIERUCHOMOŚCI 91 823,70 100,0%

Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 30

KM 1143/17

Załącznik 2. WYPIS Z DOKUMENTU SPORZĄDZONY PRZEZ RZECZOZNAWCĘ MAJĄTKOWEGO w trybie art.155 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami 1. Dokument z którego Księga Wieczysta nr LD1B/00014143/8. jest zrobiony wypis 2. Miejsce udostępnienia lub sporządzenia wypisu, Sąd Rejonowy w Brzezinach IV Wydział Ksiąg Wieczystych jednostka udostępniająca Nieruchomośd gruntowa. Dział I: Oznaczenie nieruchomości Działki ewidencyjne: Numer działki: 40. Obręb ewidencyjny: 27 Dmosin Pierwszy Położenie: województwo łódzkie, powiat brzezioski, gmina Dmosin, miejscowośd Dmosin Pierwszy. Sposób korzystania: B – grunty rolne zabudowane. Przyłączenie: /00005372/, obszar 2,1200 ha. Obszar całej nieruchomości: 1,8419 ha. Dział I-SP: Spis praw związanych z własnością Brak wpisów. Dział II: Własnośd Prawo własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej przysługuje w całości Róży Aleksandrze Chądrzyoskiej córce Jana i Lucyny na podstawie umowy przekazania własności gospodarstwa rolnego zawartej w formie AN numer rep A 1411/88 z dnia 05 grudnia 1988 roku. 3. Treśd wypisu Dział III: Prawa, roszczenia i ograniczenia Ograniczone prawo rzeczowe: służebnośd osobista polegająca na prawie dożywotniego korzystania z jednej izby od strony południowej. Osoba fizyczna: Lucyna Goździoska. Ostrzeżenie: Czyni się wzmiankę o toczącej się egzekucji z nieruchomości objętej tą KW, prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Brzezinach w sprawie KM 726/10 z wniosku wierzyciela - Bank BPH S.A. z siedzibą w Krakowie. Rodzaj zmiany: Czyni się wzmiankę o przyłączeniu się do postępowania egzekucyjnego prowadzonego w sprawie KM 726/10 kolejnego wierzyciela - HOISYT I Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny zamknięty z siedzibą w Krakowie, w sprawie KM 1143/17 prowadzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Brzezinach Andrzeja Jóźwiaka. Dział IV: Hipoteki Hipoteka przymusowa w wysokości 49 990 zł (słownie: czterdzieści dziewięd tysięcy dziewiędset dziewięddziesiąt złotych). Należnośd objęta nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym wydanym przez Sąd rejonowy w Brzezinach Wydział I Cywilny w dniu 20 kwietnia 2017 r. sygn. akt I NC 356/17 zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Wierzyciel hipoteczny: HOIST I Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny zamknięty z siedzibą w Krakowie. 4. Data sporządzenia wypisu, pieczęd Łódź, dnia 07.03.2018 r. i podpis rzeczoznawcy majątkowego

Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 31

KM 1143/17

Załącznik nr 3

Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 32

KM 1143/17

Załącznik nr 4

Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 33

KM 1143/17

Załącznik nr 5

Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 34

KM 1143/17

Załącznik nr 6

Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 35

KM 1143/17

Załącznik nr 7

Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 36

KM 1143/17

Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 37

KM 1143/17

Załącznik nr 8

Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 38

KM 1143/17

Rzeczoznawca Majątkowy Renata Kendziorska nr upr. 7136 39