L’OPERATION QUI TRANSFORME MARSEILLE
EUROMÉDITERRANÉE Marseille, EcoCité Méditerranéenne : Dynamique de projet & Performances du marché
SIMI 2014 S O M M A I R E
Partie 1 L’opération Euroméditerranée, EcoCité Méditerranéenne
Partie 2 Un marché immobilier tertiaire d’envergure internationale sur Euroméditerranée
Partie 3 Analyse du marché des commerces
2 Partie 1
L’opération Euroméditerranée, EcoCité Méditerranéenne L’opération Euroméditerranée, EcoCité Méditerranéenne Marseille : Une accélération économique, sociale et culturelle
• Euroméditerranée aura 20 ans en • Créateur de développement • Euroméditerranée entame l’aménagement 2015 et a déjà participé à la économique, social et culturel, des 170 hectares de son extension. transformation de la métropole en Euroméditerranée est un • Le projet labellisé « EcoCité » démarrera par développant notamment pour les accélérateur de l’attractivité et une opération pilote de 60.000 m² sur une entreprises : du rayonnement de la parcelle de 2,4 hectares située près du Le 3ème plus grand quartier d’affaires métropole marseillaise : siège régional d’EDF. de France ; Evénements d’affaires • Cet îlot démonstrateur permettra Un pôle média intégrant une chaîne internationaux d’expérimenter des dispositifs d’éco- complète d’accompagnement des Equipements à rayonnement construction appelés à être déclinés à entrepreneurs. international. grande échelle sur le périmètre de l’opération d’aménagement et sur l’arc Méditerranéen.
NÉE D’UNE INITIATIVE DE L’ETAT ET DES COLLECTIVITÉS TERRITORIALES, EUROMÉDITERRANÉE EST UNE OPÉRATION D’INTÉRÊT NATIONAL (OIN) QUI A POUR AMBITION DE PLACER MARSEILLE AU NIVEAU DES PLUS GRANDES MÉTROPOLES EUROPÉENNES.
« Marseille-Provence Capitale Européenne de la Culture » en 2013
Marseille élue « Ville Européenne de l’année 2014 » Académie d’Urbanisme de Londres
Marseille désignée « Capitale Européenne du Sport 2017 »
Partie 1 : OIN 4 SIMI 2014 L’opération Euroméditerranée, EcoCité Méditerranéenne La plus grande opération de rénovation urbaine d’Europe du Sud associant les grands acteurs publics
UN PÉRIMÈTRE UNE AMBITION
• 480 ha au cœur de la métropole marseillaise, entre le • Construire une nouvelle «ville sur la ville» en répondant port de commerce, le Vieux-Port et la gare TGV. aux principes du développement durable. Euroméditerranée est une opération de réaménagement urbain mais aussi de développement économique, social et culturel.
Les chiffres de l’opération Euroméditerranée
Le territoire 480 hectares Logements • Neufs + 18.000 • Réhabilités + 6.000 Bureaux et activité + 1.000.000 m² Equipements publics + 200.000 m² Commerces + 200.000 m² Espaces verts et publics + 40 hectares Emplois + 35.000 Habitants + 40.000
Investissements + 7 Mds € Source : Euroméditerranée
Partie 1 : OIN 5 SIMI 2014 L’opération Euroméditerranée, EcoCité Méditerranéenne Des projets structurants…
UNE EXTENSION POUR DE CITÉ DE LA MÉDITERRANÉE NOUVELLES AMBITIONS 1 4 ZAC : 60 ha et surface constructible 169 ha de 443.000 m² • +100.000 m² de commerces • 149.000 m² de bureaux 4 • +500.000 m² de bureaux et • 76.000 m² de commerces et activités services • +14.000 unités de logements • 47.000 m² d’équipements publics • +100.000 m² d’équipements et privés publics • 2.250 unités de logements • +14 hectares d’espaces verts • 50.000 m² Hôpital (600 lits) • +20.000 emplois • +30.000 habitants
JOLIETTE BELLE DE MAI 2 1 5 ZAC : 22 ha et 300.000 m² de 12 ha surface construite 5 • Pôle média : 23.000 m² construits • 120.000 m² de bureaux • Pôle patrimoine : 24.000 m² • 34.000 m² de commerces et construits services • Pôle spectacle : 25.000 m² • 48.000 m² d’équipements publics construits et privés 2 • 1.660 logements neufs/rénovés 6 SAINT CHARLES • 1 collège, 1 école primaire, 1°maternelle 6 3 ZAC : 15,2 ha et 120.000 m² de surface constructible RUE DE LA RÉPUBLIQUE • 2.000 m² de commerces • 10.000 m² de bureaux 3 • 20.000 m² constituant le pôle 1,1 km et 362.000 m² de surface universitaire construite/réhabilitée • 3 ha de parcs et espaces verts • 80.000 m² de commerces • 10.000 m² d’équipements publics • 5.200 unités de logements et privés dont 1 groupe scolaire • 1.560 places de parking • 500 logements neufs • 15.000 m² en hôtellerie
Partie 1 : Périmètres 6 SIMI 2014 L’opération Euroméditerranée, EcoCité Méditerranéenne … et écologiquement responsables.
QUELQUES RÉALISATIONS EXEMPLAIRES S’INSCRIVANT DANS UNE LOGIQUE DE DÉVELOPPEMENT DURABLE
Les Quais d’Arenc Ilot 34 Euromed Center Les Terrasses du Port (2014 à 2018) (Livré) (2015 à 2017) (Mai 2014)
Projet mixte de bureaux, hôtels, Projet mixte comprenant : Projet mixte de 70.000 m² Centre commercial régional résidence de tourisme, • Bureaux : 13.200 m² comprenant : comprenant : commerces, logements de • Commerces : 1.000 m² • Bureaux : 47.800 m² • 61.000 m² de commerces standing et. parkings 4 immeubles • Logements : 4.000 m² et • Hôtel 4* Golden Tulip et • 190 boutiques et restaurants dont 3 de Grande Hauteur (IGH). résidence personnes âgées : Business Center : 210 • 3.000 places de parking Surface construite de 94.000 m² 4.000 m² chambres dont : • Hôtellerie : 3.900 m² • Complexe cinématographique, • Bureaux : 50.000 m² de • Stationnement : 350 places de 15 salles et 3.000 fauteuils bureaux multi-utilisateurs aux parking • Commerces : 2.000 m² normes internationales, • Parking public : 846 places • Hôtels et résidence de • Parc et jardin : 5.000 m² tourisme : 24.000 m², • Logements de standing : 18.000 m², • Commerces : 2.000 m², • Stationnement : 917 places de parking
Investissement : 450 millions Investissement >300 millions Investissement : 450 millions 42 millions d’euros de travaux d’euros d’euros d’euros
Partie 1 : Développement 7 SIMI 2014 L’opération Euroméditerranée, EcoCité Méditerranéenne Une 1ère phase en cours d’achèvement…
NOTAMMENT AVEC LE QUARTIER D’ARENC « LE PARC HABITÉ »
• Le concept de « Cité Jardin » Environ 2.700 • Des espaces publics larges et arborés logements • Des parcelles privées aérées et plantées programmés • Des échelles bâties contrastées dont 830 • L’expression d’une architecture méditerranéenne dans une démarche environnementale déjà livrés
Partie 1 : Développement 8 SIMI 2014 L’opération Euroméditerranée, EcoCité Méditerranéenne … une 2ème phase en cours de programmation avec notamment le lancement de la 1ère ZAC et le quartier témoin de l’EcoCité Méditerranéenne « Allar » (1/2)
UNE DÉMARCHE ENVIRONNEMENTALE INTÉGRANT LES SPÉCIFICITÉS LOCALES : CLIMATIQUE, SOCIALE ET ÉCONOMIQUE :
• Contribuer au fait métropolitain et développer un ensemble d’équipements structurants, • Poursuivre le développement économique, accompagner la mutation sociale et culturelle, • Développer un modèle de ville durable méditerranéenne « Low Cost - Easy Tech » diffusable à l’échelle du bassin méditerranéen, • Promouvoir une ville innovante et « apprenante ».
ZAC Littorale • Logements : 510.000 m² dont 25% de social et 15% à prix maitrisés • Tertiaire : 115.000 m² • Activité/commerces : 43.000 m² • Equipements : 34.000 m²
Partie 1 : Développement 9 SIMI 2014 L’opération Euroméditerranée, EcoCité Méditerranéenne … une 2ème phase en cours de programmation avec notamment le lancement de la 1ère ZAC et le quartier témoin de l’EcoCité Méditerranéenne « Allar » (2/2)
FOCUS : LE QUARTIER TÉMOIN ALLAR (60.000 m²) :
• Laboratoire du développement durable méditerranéen, il accueillera notamment des équipements de proximité, des logements et bureaux à l’architecture bioclimatique : faible consommation d’énergie et utilisation d’énergies renouvelables dont une boucle à eau de mer. Les réalisations les plus performantes seront dupliquées sur toute l’extension. • La programmation immobilière intégrera un complexe hôtelier. • Un îlot démonstrateur, au sein d’un territoire d’expérimentation, pour le développement de services numériques aux habitants et aux entreprises.
Partie 1 : Développement 10 SIMI 2014 L’opération Euroméditerranée, EcoCité Méditerranéenne De grands équipements bientôt présents
Le pôle multimodal & parking relais pour l’extension du Métro l’Aréna
Parc urbain des Aygalades - 14 hectares Deux boucles à eau de mer
Partie 1 : Développement 11 SIMI 2014 L’opération Euroméditerranée, EcoCité Méditerranéenne Le pôle d’affaires le plus accessible du Sud de la France
• 1er réseau long courrier de province en nombre de destinations (2 terminaux MP1 et MP2). A 20 KM DE • 8,3 millions de passagers (3ème en province). L’AÉROPORT • Plus d’1/3 des passagers « import » sont venus en Provence pour affaires (41% INTERNATIONAL si on considère le seul terminal MP1). MARSEILLE- • 53.000 tonnes de fret (2ème en province). PROVENCE • Liaison directe au quartier central d’affaires Euroméditerranée en 20 min : Train TER : 63 rotations par jour ; Bus/navettes : départ toutes les 15 min.
GARE SNCF TGV MARSEILLE • 2ème gare de Province en termes de trafic de voyageurs. ST CHARLES AU • Plus de 11,5 millions de voyageurs en 2013. CŒUR DU • A 2 stations de Métro et 1 station TER du cœur du quartier d’affaires. PÉRIMÈTRE
• 1er port de croisière français. GRAND PORT • Plus de 2,62 millions de passagers ayant fréquenté les quais du port de MARITIME DE Marseille en 2013 (chiffre en constante progression, +7% par rapport à 2012). MARSEILLE • Le GPMM a traité un tonnage global de 80,04 millions de tonnes en 2013. • 1,09 million de conteneurs, +3% de croissance par rapport à 2012.
LES MOYENS DE TRANSPORT EN COMMUN SUR EUROMÉDITERRANÉE : DES TEMPS DE PARCOURS MAITRISÉS
Directement desservi par 3 autoroutes reliant l’Espagne, l’Italie et l’Europe du Nord : A55, A50 et A7.
Tram - ligne 2 Nombreuses lignes de Bus Metro - lignes 1&2 Gare TER
Partie 1 : Accessibilité 12 SIMI 2014 L’opération Euroméditerranée, EcoCité Méditerranéenne Marseille dans le TOP 4 des hubs télécoms et réseaux européens avec Londres, Amsterdam et Francfort
• Marseille est le point d’entrée unique des câbles sous-marins de télécommunications en fibre optique reliant la France depuis Singapour et Shanghai via l’Asie, le Moyen Orient, l’Afrique du Nord et l’Europe. Grâce à des SEA-ME-WE 4 SEA-ME-WE 5 AAE1 investissements conséquents, la cité • Une infrastructure de stockage de données digne d’une capitale européenne avec une offre en phocéenne occupe une data center variée et de niveau international.
place majeure au cœur « Marseille devient une véritable ville de distribution de contenus digital media, et de solutions de la connectivité Cloud computing, le terrain idéal au développement du nouveau hub télécom majeur en télécom et Internet entre Europe. » Fabrice Coquio, PDG France d’Interxion l’Europe, l’Asie, l’Afrique et le Moyen-Orient. • Un territoire de talents (ingénieurs, développeurs, techniciens) à un coût attractif
• Le géant américain de la vidéo à la demande, Netflix, a choisi de produire une série intitulée «-Marseille » pour marquer son implantation en France et en Europe. (Les Echos, 03/11/2014)
ILS ONT CHOISI MARSEILLE ET SA REGION
*classe les villes selon leur « insertion dans le réseau des firmes de services supérieurs aux entreprises ». Par firmes de services, il est entendu : conseil aux entreprises, secteur finance et banques, publicité et conseil juridique. Partie 1 : Accessibilité 13 SIMI 2014 L’opération Euroméditerranée, EcoCité Méditerranéenne
Aix-Marseille fait partie de l’équipe de France du numérique
• 40.000 emplois salariés, 7.000 entreprises et 8 Md€ de CA
• Des compétences complémentaires : logiciels et services, e-tourisme et e-commerce, production de contenu et transmédia, micro-électronique et NFC…
• Le dernier rapport de l’OCDE a classé Aix-Marseille 18ème ville la plus innovante en Europe devant Barcelone (56ème), avec notamment la 2ème plus forte croissance de l’emploi des métropoles européennes (Déc. 2013)
Aix-Marseille, un • Euroméditerranée, un territoire d’expérimentation pour la ville intelligente durable écosystème méditerranéenne labellisé « Métropole French • Marseille Innovation, pépinière d’entreprises innovantes, soutient les start-ups depuis plus de 20 ans. Tech » le 12 La Pépinière de la Belle-de-Mai est dédiée au « digital media ». novembre 2014 • L’unique incubateur national dédié au multimédia, l’Incubateur Belle-de-Mai
• P/Factory, accélérateur privé de start-ups du numérique, né du réseau des Provence Business Angels (Nov. 2014)
• L’Appcubateur, programme d’accélération dédié au développement d’applications multi-écrans porté par Stardust, spécialiste du « mobile testing »
ILS ACCOMPAGNENT LES START-UPS SUR LE PERIMETRE EUROMEDITERRANEE
Partie 1 : Innovation 14 SIMI 2014 L’opération Euroméditerranée, EcoCité Méditerranéenne Euroméditerranée favorise l'attractivité du centre-ville de Marseille en développant son offre de logement
• 5.000 nouveaux arrivants par an depuis 2006 à Marseille.
• Une mixité sociale et générationnelle préservée : • Réalisation de résidences pour étudiants et personnes âgées.
• Depuis 1995, les réalisations sur Euroméditerranée atteignent : • Environ 4.000 logements neufs (20% de l’offre en neuf totale prévue). • Environ 3.400 réhabilitations.
• 50.000 nouveaux habitants à terme sur le périmètre.
H99 – Constructa Réhabilitation : Réhabilitation : Rue de la République - Joliette Cœur Euromed – Bouwfonds Marignan (2015) (2017) Logements M5 Joliette
Partie 1 : Habitat 15 SIMI 2014 L’opération Euroméditerranée, EcoCité Méditerranéenne Un nouvel élan pour le tourisme à Marseille
UN NOMBRE DE ACCÉLÉRATION DE LA DYNAMIQUE LE TOURISME DANS LA CROISIÉRISTES EN ÉVÉNEMENTIELLE ET DU TOURISME MÉTROPOLE CONSTANTE D’AFFAIRES MARSEILLAISE AUGMENTATION 98% des touristes interrogés se disent • Top 10 des villes françaises de congrès • Avec 10 millions de • 1,18 million de passagers satisfaits et recommandent et salons professionnels (classement visiteurs pour Marseille en 2013 (+30% par ICCA-2012). Provence 2013, c’est la plus rapport à 2012). la destination • Environ 150 Millions d’euros de belle performance d’une • Plus de 7,7 millions de retombées économiques grâce au Capitale Européenne de la passagers reçus depuis tourisme d’affaires. Culture jamais réalisée. le renouveau des • Des événements de dimension • 330.000 journées croisières en 1996. internationale (Forum Mondial de l’Eau congressistes en 2013 • 458 escales. La Provence, Février 2012, Sea Trade Med Cruise and (+15% par rapport à 2012). • 111 M€ investis en 2014 Superyacht Convention. • Environ 1/3 de 20°ans (1996-2016). • Capitale Européenne de la Culture en l’hébergement hôtelier dans • 160 M€ de retombées 2013. les catégories 4*et 5*. économiques annuelles à • Accueil d’événements sportifs • Unique ville de France à Marseille et dans les internationaux (Open 13, Euro 2016, avoir des taux d’occupation environs. Capitale Européenne du Sport 2017). d’hôtels en croissance • Des atouts touristiques naturels (Parc (2013). Naturel des Calanques, GR13…).
Le MuCEM « Allure of the Seas » arrive à Marseille
Partie 1 : Tourisme 16 SIMI 2014 L’opération Euroméditerranée, EcoCité Méditerranéenne Restructuration et montée en gamme de l’offre hôtelière
Inauguration de l’hôtel 5 étoiles Intercontinental Marseille B&B Hôtels - Euroméditerranée Suite Novotel & Hôtel IBIS - Euroméditerranée dans un édifice classé du 18e siècle
OFFRE HÔTELIÈRE SUR A MARSEILLE : EUROMÉDITERRANÉE
• Inauguration en 2013 du 1er palace de Marseille. • Pose de la 1ère pierre de l’hôtel Golden Tulip**** au sein du nouveau pôle de vie Euromed Center (juin 2014). • 5,6 millions de nuitées atteints en 2013 dans les Bouches-du-Rhône (+8% par rapport en 2012) • 1.735 chambres dans les catégories 4* et 5* à Marseille. • Marseille propose aujourd’hui le parc hôtelier le plus moderne de France. • A l’horizon 2020 : un espace conventions / évènements de 15.000 places (ARENA).
Partie 1 : Hôtellerie 17 SIMI 2014 L’opération Euroméditerranée, EcoCité Méditerranéenne Culture et loisirs
Archives et Bibliothèque Silo 1 5 Départementales
5 Fonds Régional d’Art 6 7 Contemporain 1 Théâtre Joliette 2 Minoterie 2
Belle de Mai
6 7 Tour - Panorama
Musée Regards de 3 Provence
8 8 Vieille Charité St Charles
Rue de la république 3 4 9
MUCEM & 4 4 9 Villa Méditerranée Fort Saint Jean
Partie 1 : Culture 18 SIMI 2014 L’opération Euroméditerranée, EcoCité Méditerranéenne Un pôle de formation de qualité présent sur Euroméditerranée
AIX-MARSEILLE KEDGE BUSINESS EMD, ECOLE DE EPITECH GROUPE ESPI UNIVERSITÉ SCHOOL MANAGEMENT
• 1ère université de France • Le Campus de la • Relocalisation sur • L’école est présente sur • L’Ecole Supérieure des avec plus de 70.000 Joliette, espace dédié Euroméditerranée en Euroméditerranée et Professions étudiants dont un aux entreprises, 2012 (capacité 2.000 accueille 120 étudiants. Immobilières (ESPI) campus sur le périmètre accueille les étudiants). s’est implantée en 2012 Euroméditerranée. programmes pour sur Euroméditerranée. Dirigeants et Managers (MBA).
A venir : renforcement du pôle universitaire sur la ZAC St Charles, développement des filières d’AMU (Aix-Marseille Université), une bibliothèque interuniversitaire, un laboratoire de recherche, implantation probable de l’IMVT (Institut Méditerranéen de la Ville et des Territoires)
Kedge Business School – Campus de la Joliette – EMD : Ecole de Management – Euroméditerranée Euroméditerranée (Formation continue et MBA)
Une offre de formation cohérente avec les EPITECH - Euroméditerranée Aix-Marseille Université besoins des populations et des entreprises
Partie 1 : Formation 19 SIMI 2014 L’opération Euroméditerranée, EcoCité Méditerranéenne Le plus important quartier d’affaires de centre-ville en Europe du Sud
La Les Docks Euromed Center Le Silo Marseillaise
LE QUARTIER D’AFFAIRES EUROMÉDITERRANÉE C’EST :
• 4.500 entreprises et 35.000 emplois directement sur le périmètre. • 84% des emplois tertiaires métropolitains. • 7 grands secteurs d’activités : l’immobilier / BTP, les métiers de la banque et des assurances, la logistique / le transport, les industries du mobile et du multimédia, les services aux entreprises, la culture, le tourisme. • Une forte représentation des cadres (43%) et de diplômés (68% Bac+2 et plus). • Une plateforme de services pour accompagner les entreprises. • Un pôle attractif pour les implantations étrangères (PACA : 2ème région française pour les IDE - Investissements Directs Etrangers).
Tour CMA CGM
Partie 1 : Entreprises/emplois 20 SIMI 2014 L’opération Euroméditerranée, EcoCité Méditerranéenne Un territoire déjà choisi par des structures nationales et internationales, parmi lesquelles…
BANQUES / ASSURANCES / CROISSANCE VERTE / SANTÉ TIC / MÉDIA SERVICES FINANCIERS / CONSEIL IMMOBILIER / AMÉNAGEMENT
COMMERCE INTERNATIONAL / AGENCES FRANÇAISES CES GÉANTS PHOCÉENS QUI TOURISME & LOISIRS TRANSPORT INTERNATIONALES VISENT LE MONDE…
• CMA-CGM : l’un des leaders mondiaux du transport maritime dirigé par Jacques Saadé (13 milliards d’euros de CA pour 18.000 salariés). • SNEF : génie électrique et climatique (10.000 salariés et près de 1 milliard d’euros de CA). • Sodexo : leader mondial des services de restauration créé par Pierre Bellon (420.000 employés pour 18 milliards d’euros de CA).
…ils sont sur Euroméditerranée.
Partie 1 : Entreprises/emplois 21 SIMI 2014 L’opération Euroméditerranée, EcoCité Méditerranéenne Un territoire souvent primé
Equipe de restauration des Voûtes de la Major « GRAND PRIX DE LA VILLE EUROPÉENNE « CAPITALE EUROPEENNE DE LA CULTURE « LAUREATE DU GESTE 2014 » décerné par l’Académie d’urbanisme de « CAPITALE EUROPEENNE DU 2013 » D’OR » en 2014 dans le cadre Londres (Jury de 500 spécialistes de la ville) – SPORT 2017 » du Salon du Patrimoine du URBANISM AWARDS Louvre
Les Terrasses du Port « MEILLEUR ESPACE PUBLIC EUROPÉEN DE L’ANNÉE 2014 » primées au MAPIC 2014 L'INTERCONTINENTAL HÔTEL DIEU primé aux MIPIM AWARDS 2014, pour la requalification du Vieux-Port de Marseille décerné par sept dans la catégorie dans la catégorie du « MEILLEUR IMMEUBLE RÉNOVÉ » instituts d’architecture (274 participants venant de 30 pays) « BEST URBAN PROJECT »
Partie 1 : Palmarès 22 SIMI 2014 L’opération Euroméditerranée, EcoCité Méditerranéenne Synthèse des atouts de Marseille et du périmètre Euroméditerranée
ECONOMIE DÉMOGRAPHIE OFFRE IMMOBILIÈRE (À TERME)
• 3ème région économique française. • Au sein de la 2ème métropole de France • 1.000.000 m² de bureaux. • 1er port maritime français sur le périmètre avec une croissance démographique • 200.000 m² de commerces. Euroméditerranée. supérieure à la moyenne nationale. • 24.000 logements neufs/réhabilités. • Des filières d’excellence : services aux • Un périmètre ayant pour objectif d’accueillir entreprises, aéronautique, nouvelles 40.000 nouveaux habitants. technologies, logistique, télécoms. microélectronique, multimédia, santé / médecine, biotechnologies, maritime (tourisme, fret).
LOCALISATION / ACCESSIBILITÉ FORMATION SUPÉRIEURE CADRE DE VIE
• Une situation privilégiée au cœur de • 1ère université de France présente sur • 300 jours d’ensoleillement par an. Marseille. Euroméditerranée. • Mer Méditerranée. • A proximité de l’aéroport international • De grandes écoles répondant aux besoins Marseille-Provence. des entreprises (EMD, Ecole de • Au cœur d’un réseau multimodal. Management, Kedge Business School, EPITECH, ESPI,…).
Partie 1 : Conclusion 23 SIMI 2014 Partie 2
Un marché immobilier tertiaire d’envergure internationale sur Euroméditerranée Caractéristiques du marché de l’investissement Demande placée en bureaux Euroméditerranée : épicentre des signatures les plus importantes*
2012 2013 3T 2014 EVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE EN BUREAUX (EN M²)
Marseille 160 000 Moyenne agglomération Aix Marseille 140 000 Demande placée (m²) 88 000 68 000 46 000 120 000 100 000 Part Neuf / Restructuré 30% 26% 32% 80 000 72,000 60 000 46,000 Euroméditerranée 40 000 20 000 17,500 0 Demande placée (m²) 29 000 25 000 17 500 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 3T 2014
Part Neuf / Restructuré 60% 74% 78% Aix-Marseille Marseille Euroméditerranée
Un parc total sur l’ensemble du périmètre Euroméditerranée d’environ 500.000 m² et d’environ 350.000 m² sur le quartier central d’affaires de La Joliette. UNE DEMANDE PLACÉE SUR EUROMÉDITERRANÉE QUI REPRÉSENTE 30% DE LA DEMANDE TOTALE DE MARSEILLE (MOYENNE SUR LES 10 DERNIÈRES ANNÉES). Une moyenne sur les 10 dernières années de 120.000 m² de demande placée sur l’agglomération Aix-Marseille.
Source : CBRE * Périmètre étudié: Marseille Partie 2 : Tertiaire 25 SIMI 2014 Analyse du marché tertiaire Une diversité de valeurs locatives : Quelques exemples de demandes placées sur le Quartier Central d’Affaires Euroméditerranée
Euromed Center SMC 478 m² 265 €/m² en 2014 275 €/m² Les Docks Etude Notariale 118 m² - 240 €/m² en 2013 265 €/m²
260 €/m² Grand Large – Région PACA 1.129 m² - 220 €/m² en 2014 240 €/m² L’Angle Generali (extension) 235 €/m² 324 m² - 190 €/m² en 2013
Urban Center 220 €/m² Pole Emploi PACA 579 m² - 170 €/m² en 2014 210 €/m² La Marseillaise CUMPM 190 €/m² 16.000 m² - 275 €/m² en 2012 180 €/m² Les Docks NC 170€/m² 900 m² - 260€/m² en 2014
140 €/m² Cap Azur - URBAT 422 m² - 235 €/m² en 2014
ILOT 34 - CPAM 4 589 m² - 210 €/m² en 2013 Rue de la République Systra Le Schuman 297 m² - 180 €/m² en 2013 AISMT 249 m² - 140 €/m² en 2013
Partie 2 : Tertiaire 26 SIMI 2014 Caractéristiques du marché de l’investissement Des valeurs locatives stables à Euroméditerranée malgré la crise
LOYERS PAR SECTEURS (EN € HT HC/M²/AN)
nd Euroméditerranée est le secteur de 2 main Neuf et Restructuré référence du loyer « prime » à 270 € HT Euroméditerranée 180-250 250-270 HC/m²/an. Marseille Prado 160 200 Marseille Capelette 140 170 Marseille Est 120 150 Loyer « Top » de 285 € HT HC/m²/an Marseille Nord 130 170 atteint sur la Tour « La Marseillaise ».* Aix Centre 180 200 Aix Les Milles 110 155
RÉPARTITION GRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE AU 3T 2014 ÉVOLUTION DES LOYERS À MARSEILLE (EN € HT HC/M²/AN) (EN VOLUME)
Vitrolles 4% 300 € 270 € 270 € 250 € 250 € Marseille Aix-en- Provence Centre 200 € 19% 29% 150 €
Marseille Est et 100 € Sud 11% 50 € Marseille Euromed 0 € 12% 20002001200220032004200520062007200820092010201120122013
Marseille Nord Etat d’usage Loyer “prime” = Loyer Euroméditerranée 25% *Source Constructa Source : CBRE
Partie 2 : Tertiaire 27 SIMI 2014 Caractéristiques du marché de l’investissement Une offre immédiate qui se modernise sur Euroméditerranée
• L’offre immédiate sur Euroméditerranée représente actuellement environ 20% de celle de Marseille. • Un taux de vacance < 2 % dans le neuf sur la quartier central d’affaires de La Joliette, Euroméditerranée.
ÉVOLUTION DE L’OFFRE IMMÉDIATE DE BUREAUX DANS 2012 2013 3T 2014 L’AGGLOMÉRATION AIX/MARSEILLE (EN M²)
Marseille 250 000 Offre immédiate 140 000 147 000 120 000 200 000 Part Neuf / Restructuré 20% 17% 25% 196,000
150 000 Taux de vacance 6,09% 6,36% 5,22% 120,000 100 000 Euroméditerranée
50 000 Offre immédiate 15 000 30 000 34 000 34,000
Part Neuf / Restructuré 40% 14% 20% 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 3T 2014 Taux de vacance 3,00% 6,00% 6,75% Aix-Marseille Marseille Euroméditerranée
Source : CBRE
Partie 2 : Tertiaire 28 SIMI 2014 Caractéristiques du marché de l’investissement Euroméditerranée : 2ème marché de l’investissement en Région*
Les 2/3 des dirigeants connaissant l'opération Euroméditerranée ont confiance dans l’évolution de l’environnement économique marseillais.**
Un optimisme répandu parmi : • 86 % des entreprises régionales • et 77 % des entreprises en provenance d’Afrique du Nord.**
Euroméditerranée : loyers « Prime » de référence à l’échelle de la Métropole.
* Après celui de La Part Dieu à Lyon ** Source : AGAM (Agence d’Urbanisme de l’Agglomération Marseillaise), Dynamiques Métropolitaines Source : CBRE
Partie 2 : Investissement 29 SIMI 2014 Caractéristiques du marché de l’investissement Un marché de l’investissement tertiaire plus favorable en 2014
RÉPARTITION DES ENGAGEMENTS PAR TYPE D'ACTIFS AU 3T 2014 MONTANT DES INVESTISSEMENTS EN BUREAUX
350 330 300 300 300 270 Bureaux 250 20% 200 Acti/ 150 Logistique 74% 110 95 100 70 60 65 50 50 50 50 40 35 30 20 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 3T 2014 Commerces 6% Aix-Marseille Marseille
• Un montant d’investissement de 127 M€ au 3T 2014 dans le département des Bouches-du-Rhône (logistique, € locaux d’activités et tertiaire ; 220 M€ en 2013)
• Des investissements tertiaires au 3T 2014 qui dépassent déjà ceux de l’année 2013 : € • Au 3T 2014, les investissements en bureaux atteignent environ 50 M€ sur l’agglomération Aix-Marseille (100% du montant total des investissements est localisé à Marseille).
• Un taux de rendement « prime »* stable sur Euroméditerranée depuis plusieurs années : 6% €
• Un cycle d’investissements qui reprend
Source : CBRE Source : CBRE * Actifs bien situés, loués aux conditions de marché; taux établis en partie à dire d’experts
Partie 2 : Investissement 30 SIMI 2014 Caractéristiques du marché de l’investissement Principales transactions (bureaux) enregistrées sur Euroméditerranée ces 7 dernières années
Prix Année Programme Surface totale Vendeur Acquéreur Etat d'acquisition
48 M€* Primonial Real CBRE Global 5.92% (taux 2014 Europrogramme 14.200 m² Estate Investment 2nd main Investor effectif immédiat Management estimé)
Caisse 2012 Balthazar 10.000 m² La Mondiale AG2R Neuf 47 M€ d’Epargne
BNP Paribas 5.983 m² 2011 Cap Azur immobilier La Française AM Neuf 21 M€ (hors archives) Promotion IE
2011 Grand Large 13.840 m² IVG Foncière Massena 2nd main 54 M€
PERIAL 2011 Espace Gaymard 10.600 m² Union Investment 2nd main 42 M€ (Scpi PF02)
TMW Pramerica 2011 MSquare 8.750 m² REAL IS Neuf 35 M€ Reinvestors
Caisse d'Epargne 2010 Balthazar 10.000 m² Constructa Neuf 39 M€ PACA
Bouygues TMW Pramerica 2008 MSquare 8.750 m² Neuf 26 M€ Immobilier Reinvestors
Les Docks de 2007 63.000 m² Catalyst JP Morgan AM 2nde main 210 M€ Marseille *Source: site internet Primonialreim.com Source : CBRE
Partie 2 : Investissement 31 SIMI 2014 Analyse du marché tertiaire
Principaux programmes neufs sur Euroméditerranée
2017 et + :
Ilot Allar
(30.000 m²)
Desbief
2018 2018 :
(35.000 (35.000 m²)
(8.000 (8.000 m²)
La La Marseillaise 2017 2017 :
2017 : 2017 2017 : Ilot 3C Vinci Boulevard (7.411 m²) des Dames et + (8.000 m²)
2016 2015-2017 : 2017 : Euromed Station Euromed (14.000 m²) Center
(50.000 m²)
2015
2014 :
Balthazar Jobin
(10.000 m²)
Joliette (4.000 (4.000 Joliette m²)
2014 2014 Haussmann : (6.000 m²)(6.000
2014 4T 2014 4T 2014 Rue :
Partie 2 : Offre future 32 SIMI 2014 Analyse du marché tertiaire Evolution en bureaux neufs disponibles : Une montée en puissance de l’offre sur Euroméditerranée
ÉVOLUTION DE L’OFFRE NEUVE, CERTAINE ET PROBABLE (M²)
120 000 Environ 60% de l’offre neuve à 107 000 Marseille est localisée sur le périmètre Euroméditerranée 100 000 (3T2014)
80 000
60 000 D’ici les 4 prochaines années, plus de 85% de l’offre neuve de Marseille 40 000 sera localisée sur le périmètre Euroméditerranée 20 000 16 000 12 000
0 2014 2015 2016 et +
Marseille Euroméditerranée
Source : CBRE
Partie 2 : Offre future 33 SIMI 2014 Analyse du marché tertiaire Euroméditerranée: un pôle d’affaires qui se distingue de ses concurrents à l’échelle nationale
ATOUTS MAJEURS D’EUROMÉDITERRANÉE
Un marché considéré par les investisseurs comme étant le 2ème pôle tertiaire d’investissement en région après La Part Dieu (Lyon)
Une localisation en centre-ville qui bénéficie d’une excellente desserte (Aéroport international, gare maritime, TGV, TER, Metro, Tram, Bus)
Un secteur qui bénéficie d’une offre existante et d’une programmation ambitieuse d’infrastructures commerciales à proximité (Rue de la République, Terrasses du Port, Voûtes de la Major, Les Docks) et culturelles (MuCEM, Villa Méditerranée, FRAC, Musée Regards de Provence…) Un parc récent : la quasi totalité des bâtiments a moins de 10 ans
Un taux de vacance faible
Une récente extension du périmètre qui permet la poursuite du développement d’une offre tertiaire adaptée à l’évolution de la demande des investisseurs et des utilisateurs
Partie 2 : Tertiaire 34 SIMI 2014 Analyse comparative du marché tertiaire Taux de rendement « prime » à l’échelle internationale
Marseille, qui est un marché sécurisé (faible vacance et hausse des valeurs locatives de marché), propose des rendements attractifs
2008 – 3T 2014
9%
8%
7%
6%
5% Euroméditerranée
4%
3% Barcelone Hambourg Lille Lisbonne Lyon Manchester Marseille Milan Rotterdam Toulouse
Source : CBRE
Partie 2 : Comparaison 35 SIMI 2014 Analyse comparative du marché tertiaire Investissements à l’échelle internationale (en millions d’€)
Marseille : des volumes contraints par la pénurie de produits neufs ou restructurés
INVESTISSEMENTS BUREAUX
8 000
6 000
4 000
2 000
0
2009 2010 2011 2012 2013 3T 2014
Partie 2 : Comparaison 36 SIMI 2014 Analyse comparative du marché tertiaire Offre immédiate à l’échelle internationale (en milliers de m²)
Depuis 5 ans, Marseille maîtrise son stock de surfaces vacantes
1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0
2009 2010 2011 2012 2013 3T 2014
Partie 2 : Comparaison 37 SIMI 2014 Analyse comparative du marché tertiaire Demande placée à l’échelle internationale (en milliers de m²)
Marseille : des volumes de transactions faibles mais stables car contraints par le manque d’offre
600
500
400
300
200
100
0
2009 2010 2011 2012 2013 3T 2014
Partie 2 : Comparaison 38 SIMI 2014 Analyse comparative du marché tertiaire Délai théorique d’écoulement du stock (en années)
Marseille : un stock s’écoulant en 2,1 années sur la période 2008 - 3T 2014 (moyenne sur l’échantillon étudié : 3,1)
RATIO OFFRE IMMÉDIATE / DEMANDE PLACÉE
4
3
2
1
0
Source : CBRE
Partie 2 : Comparaison 39 SIMI 2014 Analyse comparative du marché tertiaire Taux de vacance à l’échelle internationale
Marseille affiche le 4ème plus faible taux de vacance en moyenne sur la période 2008 – 3T 2014
TAUX DE VACANCE MOYEN
25%
20%
15%
10%
5%
0%
Source : CBRE
Partie 2 : Comparaison 40 SIMI 2014 Analyse comparative du marché tertiaire Offre future neuve à l’échelle internationale (en milliers de m²)
La pénurie d’offres neuves va se poursuivre à moyen terme
OFFRE FUTURE NEUVE À HORIZON 2016
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0 Barcelone Hambourg Lille Lyon Marseille Milan Manchester Toulouse
Source : CBRE
Partie 2 : Comparaison 41 SIMI 2014 Partie 3
Analyse du marché des commerces Analyse du marché de commerces Des commerces toujours plus nombreux sur Euroméditerranée
A MARSEILLE L’HYPER CENTRE VILLE
• 14.600 cellules commerciales • 4.800 cellules commerciales dont 18% d’enseignes • 1,1 million de m² de surface de vente nationales/internationales • 46% des locaux commerciaux du département • 600 millions d’euros de chiffre d’affaires • Une zone de chalandise de 1,6 million d’habitants • Doublement du nombre d’enseignes en 10 ans • Un chiffre d’affaires de 3,8 milliards d’€ • Augmentation du flux piétons (+11% entre 2008 et • Primark a choisi Marseille pour sa 1ère implantation en France. 2013)
EUROMEDITERRANEE : UNE OFFRE QUI AUGMENTE AVEC PRÈS DE 700 BOUTIQUES (ENSEIGNES DE PROXIMITÉ, MASS MARKET ET DE STANDING)
• Ouverture en Mai 2014 des Terrasses du Port et de ses 190 commerces et restaurants avec notamment les premières implantations régionales des enseignes UNIQLO ou SKETCHERS, et la première ouverture régionale depuis 32 ans d’un PRINTEMPS (6.000m²). ‐ Les enseignes suivantes sont également présentes : KUSMI TEA, PUYRICARD, MICHAEL KORS, PELLEGRIN & FILS, PYLONES, PANDORA, BERENICE, HUGO BOSS, CARMEN STEFFENS, DESIGUAL, THE KOOPLES, LITTLE MARCEL, MAJE, SUPERDRY, COMPTOIR DES COTONNIERS, YVES ROCHER, CITADIUM, GUESS, QUICKSILVER, DALLOYAU, LE ROY RENÉ, MASMOUDI...
• Ouverture en Septembre 2014 des « Halles de la Major » dans les « Voûtes de la Major » : plus grand ensemble commercial français sous un monument historique, après le Carrousel du Louvre.
Partie 3 : Commerces 43 SIMI 2014 Analyse du marché de commerces Le commerce : un marché attractif en termes d’investissement
Le commerce parvient à se distinguer à Marseille avec des transactions significatives telle que celle des Voûtes de la Major en 2012 ou celle de l’ancien Virgin en 2014. Réalisations de grande envergure avec l‘ouverture en Mai 2014 des Terrasses du Port et des projets en cours de réalisation tel que Le Prado ou l’aménagement des rez-de-chaussée Les Docks Marseille.
RÉFÉRENCES RÉCENTES D’INVESTISSEMENT (COMMERCE) À MARSEILLE
Type de Date Adresse Acquéreur Surface Prix Divers commerce 100% loué, 6 ans Avenue de la Boutique centre 2014 Fiducial 1.000 m² >2M€ ferme Canebière ville Taux de 6,75% Rue Saint Ferréol Boutique centre 2014 Gérard Hibert Holding 5.000 m² 20 M€ (estimation) 100% vacant (ancien Virgin) ville Acquisition Galerie 2012 Voûtes de la Major Midi Patrimoine 5.110 m² 25 M€ (estimation) en VEFA commerciale (2ème trim. 2014) Rue Euthymenes Boutique centre 2012 Rue Fortia - Quai Adyton 800 m² NC Loué à 100% ville Rive Neuve Boutique centre Loué à 100% 2012 Rue de Rome SCPI Immorente 90 m² 0,63 M€ ville Taux de 5,44% Boutique centre Loué à 100% 2011 Rue Saint Ferréol Shamrock Marseille 4.706 m² Confidentiel ville Taux de 5,50% Société Immobilière et Boutique centre 2011 Rue Saint Ferréol Financière Euro 2.000 m² 15 M€ (estimation) Loué à 100% ville Méditerranée Marseille Centre Loué à 99% 2011 Partie 3 : Grosvenor 10.000 m² 98 M€ Bonneveine Commerces commercial 44 Taux de 4,85% Source : CBRE 44 SIMI 2014 Analyse du marché de commerces Le commerce : un large spectre de valeurs locatives
Marseille a entamé de nombreux chantiers de rénovation et de requalification des quartiers :
Le lancement « en blanc » de la 2ème partie de la rue de la République créera de nouvelles opportunités. Un hôtel 4 étoiles NH Hôtels ouvrira à l’angle avec le boulevard des Dames. La rue de Rome sera entièrement requalifiée grâce à l’arrivée du tramway au printemps 2015. La Canebière change progressivement de visage. Un hôtel 4 étoiles et une brasserie gastronomique ouvriront d’ici 2017 et devraient permettre une montée en gamme de l’artère. Par ailleurs, Monoprix a signé sur 1.000 m² sur le haut de la Canebière.
LES VALEURS LOCATIVES À MARSEILLE
Emplacement Valeurs locatives HT HC / m² / an Principales artères commerciales n°1 « Prime » 1.200 € - 1.700 € Rue St Ferréol, Rue Paradis n°1 600 € - 1.200 € Rue de la République, Rue Grignan n°1 bis 400 € - 650 € Rue de Rome, La Canebière n°2 350 € - 450 € Rue Vacon Centre Commercial 700 € - 1.500 € La Valentine, Les Terrasses du Port 200 € - 300 € Plan de Campagne Périphérie 600 € - 900 € Avant Cap
*Source: CBRE
Partie 3 : Commerces 45 SIMI 2014 Analyse du marché de commerces Le commerce: une offre variée sur Euroméditerranée
Les Terrasses du Port
Rue de la République Les Voûtes de la Major
Partie 3 : Commerces 46 SIMI 2014 Analyse du marché de commerces Inauguration en Mai 2014 des Terrasses du Port sur Euroméditerranée
LE PRINTEMPS : 32 ANS APRÈS L'OUVERTURE DE SON DERNIER MAGASIN DE PROVINCE, L’ENSEIGNE CHOISIT LES TERRASSES DU PORT SUR EUROMÉDITERRANÉE.
• 61.000 m² (GLA); 141 • Vendu en 2010 enseignes (hors restauration) • 450M€ (investissement global) dont 86% d’enseignes • 13 M de visiteurs pour la Nationales et Internationales 1ère°année et 15 M/an prévus (dont Le Printemps) d’ici 2 ans • Uniqlo: 1ère ouverture Région • CA de 350M€ (planifié) • 3.000 places de parking • Taux de satisfaction de la • 2.000 personnes recrutés clientèle: 96% (90% CDI)
Source : CBRE
Partie 3 : Commerces 47 SIMI 2014 Analyse du marché de commerces Inauguration en Septembre 2014 des Halles de la Major sur Euroméditerranée
LES VOUTES DE LA MAJOR : LE PLUS GRAND ENSEMBLE COMMERCIAL FRANÇAIS SOUS UN MONUMENT HISTORIQUE, APRÈS LE CARROUSEL DU LOUVRE.
• 7.200 m² dédiés aux spécialités de la Provence (Fragonard, L’Espérantine…) • Les Halles de la Major : 700 m² et 12 étals, • 100 à 150 emplois attendus réservés aux métiers de bouche • Investissement : 25 M€ • Parking de 750 places • Taux de commercialisation • 2.600 m² de jardins suspendus des locaux de 80 % • Un trottoir de 25 m de large entre les vitrines et le bord du littoral
Source : CBRE
Partie 3 : Commerces 48 SIMI 2014 Analyse du marché de commerces D’autres exemples d’offres neuves et futures développées sur Euroméditerranée
DU VIEUX PORT A LA JOLIETTE, LA RUE DE LA REPUBLIQUE SE COMMERCIALISE PROGRESSIVEMENT.
RUE DE LA RÉPUBLIQUE (À TERME)
• 1,2 km, 80.000 m² • 500 M€ d’investissement • Plus de 1.800 places de parking • 130 commerces en exploitation public • Commercialisation à plus de 60%
Source : CBRE
Partie 3 : Commerces 49 SIMI 2014 Analyse du marché de commerces D’autres exemples d’offres neuves et futures développées sur Euroméditerranée
OUVERTURE AU 1er TRIMESTRE 2015 DES DOCKS MARSEILLE®
LES DOCKS MARSEILLE (COMMERCES) 2015
• 15.000 m² d’espaces commerciaux • 50 M€ d’investissement réhabilités, 80 commerces • Commercialisation à 40 % • Une prédominance d’enseignes locales et • 1,47 M de clients potentiels en zone de nationales chalandise • 45% d’espaces dédiés à la restauration et • Clientèle composée à 60 % par les l’alimentaire, 35% de boutiques et résidents et actifs d’Euroméditerranée, services, 20 % d’espaces culturels et de 40% par les touristes et autres loisirs marseillais. • 1.000 places de parking public à proximité
Source : CBRE
Partie 3 : Commerces 50 SIMI 2014 VOS CONTACTS
Direction du Développement Valuation
Jean-François ROYER, Directeur Peter RAWLS, Chef de Projet Investisseurs Pascale FAIVRET FASQUELLE, Directeur Régional Sarah BONY, Chef de projet Entreprises Aude BERTHOLIER, Expert Immobilier
Tel : +33 (0)491 144 538 Tel : +33 (0)496 114 622
Mail : jean-franç[email protected] Mail : [email protected] Mail : [email protected] Mail : [email protected] Mail : [email protected]
Etablissement Public d’Aménagement Agency Euroméditerranée
10 place de la Joliette Philippe LE NORMAND, Bâtiment Les Docks Directeur Régional BP 52620 13657 Marseille Cedex 02 Tel : +33 (0)496 114 619 Mail : [email protected] www.euromediterranee.fr http://www.cbre.fr