Monitoraggio del mercato immobiliare

residenziale

OSSERVATORIO PROVINCIA DI

- News aprile 2016 -

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SINTESI

I principali aspetti che emergono dalla lettura delle informazioni che compongono l’Osservatorio, sono i seguenti:

Si rafforzano i segnali di ripresa del mercato immobiliare provenienti dall’Osservatorio: gli ultimi dati trimestrali delle compravendite di abitazioni per il 2015 mostrano un incremento notevole: il IV trimestre 2015 fa registrare il +10,1% rispetto al IV trimestre 2014 che già cresceva del 13,7% su base annua. Il 2014 si era chiuso con il +3,7% ed il 2015 si è chiuso con il +7,5%. Appare dunque evidente che la ripresa del mercato comasco è ormai avviata da 2 anni e che si trova in una fase di accelerazione.

Durante il 2015 le erogazioni di mutui per abitazioni sono cresciute di ben il +54,0% dopo l’incremento del 7,4% nel 2014. Pur conoscendo che tale incremento è stato ottenuto anche per l’effetto delle surroghe e delle sostituzioni di mutui precedentemente attivati, è innegabile sia la migliorata propensione delle banche ad erogare mutui (a clienti solvibili), sia l’aumento dei quantitativi effettivamente erogati per l’acquisto.

L’offerta “inevasa” risulta stabile nell’ultimo anno e la fase di riduzione potrebbe riprendere in corso di quest’anno se le condizioni del mercato si manterranno orientate sul segno positivo (sono presenti 5.163 annunci che sono in pubblicazione da oltre 6 mesi; il dato è stabile sul semestre precedente ma erano circa 5.700 due anni fa).

Il processo di assorbimento dell’offerta di nuova costruzione prosegue, tanto da far ritenere che il fenomeno proseguirà durante il 2016 e il 2017. L’usato permane in condizione di over-offerta con aumento del numero di annunci, aumento di annunci in offerta da oltre 6 mesi e aumento di nuovi annunci in ingresso.

Nell’ultima rilevazione sembra di riscontrare un riacuirsi delle tensioni sui prezzi, in particolare per le nuove costruzioni (-4,4% nel semestre e - 3,2% in tre anni). La riduzione dei prezzi della nuova costruzione potrebbe tuttavia essere il principale driver del riassorbimento sul mercato dell’offerta in eccesso. I prezzi dell’usato e quelli di locazione presentano un andamento stabile nel medio periodo (ultimi tre anni).

Gli indicatori sintetici del mercato mostrano una stabilizzazione dello scenario con ampi spazi di positività: si osservano comuni con un mercato di ampie dimensioni che entrano nelle classifiche dei migliori mercati sia a breve termine che a medio-lungo periodo. Il capoluogo appare stabilmente con prospettive positive come comuni del calibro di , , San Fermo della Battaglia, e .

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IL MERCATO IMMOBILIARE IN PROVINCIA DI COMO: IL TREND DELLE COMPRAVENDITE 2011-2015 NEI DATI TRIMESTRALI

Dinamica trimestrale delle compravendite in Provincia di Como NUMERO COMPRAVENDITE TRIMESTRALI

2.200

1.650

1.960

1.878

1.569

1.561

1.100

1.496

1.473

1.418

1.396

1.356

1.281

1.266

1.247

1.241

1.148

1.120

1.111

1.092

1.087 1.066

550 1.007

0 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2013 2013 2013 2013 2014 2014 2014 2014 2015 2015 2015 2015

VARIAZIONE COMPRAVENDITE TRIMESTRALI RISPETTO ALLO STESSO PERIODO DELL’ANNO PRECEDENTE

20,0%

15,0%

10,0%

5,0%

8,0% 13,7% 7,7% 9,3% 2,2% 10,1%

0,0%

-5,0%

7,8% 4,9% 2,0%

- -

-10,0% -

12,5% 14,1% 10,6%

- - -

18,4%

-15,0% - 21,6%

-20,0% -

27,0%

- 28,8%

-25,0% - -30,0% -35,0% I 2012 II III IV I 2013 II III IV I 2014 II III IV I 2015 II III IV 2012 2012 2012 2013 2013 2013 2014 2014 2014 2015 2015 2015 Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME ; elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate

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IL MERCATO IMMOBILIARE IN PROVINCIA DI COMO: COMPRAVENDITE PER TAGLIO DIMENSIONALIE DEGLI ALLOGGI

Il taglio dimensionale delle abitazioni compravendute a Como e nel resto provincia – 2014 e 2015 COMO - 2015 COMO – 2014 ND Monolocali ND Monolocali Oltre 5,0% 7,3% Oltre 6,8% 7,4% 10,8% 11,6% Bilocali Bilocali 24,0% 26,7%

Quadrilocali Quadrilocali 32,4% 27,1% Trilocali 20,4% Trilocali 20,5% ALTRI COMUNI DELLA PROVINCIA - 2015 ALTRI COMUNI DELLA PROVINCIA - 2014 ND Monolocali ND Monolocali Oltre 4,8% 5,8% Oltre 3,4% 5,1% 13,6% 13,5% Bilocali Bilocali 23,9% 24,7%

Quadrilocali Quadrilocali 31,4% Trilocali 33,0% Trilocali 20,6% 20,2%

Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME ; elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate

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IL MERCATO IMMOBILIARE IN PROVINCIA DI COMO: IL TREND DELLE COMPRAVENDITE 2004-2015

La progressione positiva del mercato immobiliare nella provincia di Como si conferma in accelerazione con il +7,5% di compravendite registrato per l’intero 2015 rispetto al 2014. L’incremento del 2014 sul 2013 era stato del +3,7% e l’avvio della ripresa si può collocare nel 3° trimestre 2014 in cui si osserva l’inversione di tendenza: +8% nel 3° trimestre 2014 e +13,7% nel 4° trimestre 2014. Il rafforzamento della ripresa è evidente, non tanto nei primi due trimestri 2015 (+7,7% nel 1° trimestre 2015 e il +9,3% nel 2° trimestre), quanto negli ultimi due che si confrontano con periodi già di incremento nel 2014: il 3° trimestre registra il +2,2% e l’ultimo trimestre 2015 mostra un robusto +10,1%. Si ricorda che la contrazione complessiva tra il 2006 e il 2013 aveva raggiunto il -59%.

La dinamica della provincia di Como si conferma più vivace di quanto registrato nell’intero territorio nazionale se si eccettua il terzo trimestre 2015 che appare poco tonico, nella provincia di Como, rispetto agli altri periodi analizzati (in Italia: -3,0% nel 1° trimestre, +8,2% del 2° trimestre, +10,8% nel 3° trimestre e +9,4% nel 4° trimestre). Rispetto a quanto si rileva nel Settentrione, invece, la provincia di Como appare al di sotto della performance complessiva (-2,4% nel 1° trimestre, +10,3% nel 2° trimestre, +12,9% nel 3° trimestre e +10,5% nel 4° trimestre).

La dinamica delle abitazioni vendute in provincia di Como – 2000 / 2015 (consuntivo) Provincia di Como

12.000

10.000

11.204

10.894

9.964

8.000 9.910

9.044

8.578

6.000 8.186

7.784

7.577

7.137

6.940

6.903

4.000

5.241

5.175

4.812 4.639 2.000

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME ; elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate

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IL MERCATO IMMOBILIARE IN PROVINCIA DI COMO: IL DETTAGLIO COMUNALE 2013

La tendenza di incremento del mercato si stabilizza nel 2015: i comuni con numero di compravendite in crescita tra il 2014 e il 2015 sono 49 e rappresentano il 67% della popolazione provinciale; il numero di comuni in crescita è lo stesso rilevato nel 2014 (49 comuni) ma la quota di popolazione rappresentata era del 62%. Si ricorda che nel 2013 erano 36 comuni e rappresentavano il 26,5% della popolazione provinciale e nel 2012 i comuni in crescita erano solo 12 e rappresentavano appena il 9,3% della popolazione. Le compravendite sono in netta ripresa nel 2015 anche nei grandi e medi insediamenti: Como cresce del 14,1% (+14,7% nel 2014), Erba del 4,3% (+7,6% nel 2014), Bellagio del 126,5% (+115,9 nel 2014), Mariano Comense del 27,3% (+6,0% nel 2014) e Cantù (+31,7%). Crescono anche le aree Lepontine- (+4,5% dopo il +12,3% del 2014) e Lario Intelevese Sud (+53,2% dopo il -9,5% del 2014). Il maggior con un mercato di dimensioni notevoli è (-8,2% dopo il -15,0 del 2014); appaiono ancora in difficoltà anche il Triangolo Lariano Erba e il Lario Intelvese Nord

Il territorio – Dimensione e dinamica del mercato tra il 2014 e il 2015

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IL MERCATO IMMOBILIARE IN PROVINCIA DI COMO: L’ELENCO DEI COMUNI E DELLE AREE IN CRESCITA NEL 2015 I comuni e le aree in crescita nel 2015 2015 2015 Comune N° compravendite Var. % compr. 2015/2014 Comune N° compravendite Var. % compr. 2015/2014 1 Bellagio 130 126,5% 37 16 10,3% 2 61 89,8% 38 47 8,4% 3 25 88,7% 39 92 7,3% 4 20 81,8% 40 Lepontine-Menaggio (L.M.) 221 4,5% 5 16 80,6% 41 Erba 106 4,3% 6 Fenegrò 36 80,0% 42 37 4,0% 7 24 77,8% 43 67 3,6% 8 22 69,3% 44 Menaggio 40 2,6% 9 San Fermo della Battaglia 89 64,3% 45 44 1,7% 10 Carbonate 21 60,7% 46 30 1,5% 11 43 53,5% 47 63 1,0% 12 Lario Intelvese Sud (L.I.S.) 82 53,2% 48 22 0,8% 13 63 50,1% 49 33 0,5% 14 49 47,0% 15 26 40,7% 16 66 40,6% 17 Lurago d'Erba 40 39,9% 18 Villa Guardia 93 38,2% 19 54 38,0% 20 42 37,2% 21 41 33,9% 22 31 32,9% 23 73 32,8% 24 Cantù 303 31,7% 25 Cagno 19 29,0% 26 Uggiate-Trevano 63 28,8% 27 Mariano Comense 230 27,3% 28 35 27,3% 29 Alto Lario Occidentale (A.L.O.) 117 25,5% 30 Oltrona di San Mamette 20 24,2% 31 33 23,4% 32 62 23,0% 33 53 22,9% 34 63 18,2% 35 29 15,2% 36 Como 818 14,1% Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME ; elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate (evidenziati i comuni già in crescita l’anno precedente)

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IL MERCATO IMMOBILIARE IN PROVINCIA DI COMO: L’ELENCO DEI COMUNI E DELLE AREE IN CRESCITA NEL 2014 I comuni e le aree in crescita nel 2014 2014 2014 Comune N° compravendite Var. % compr. 2014/2013 Comune N° compravendite Var. % compr. 2014/2013 1 59 156,9% 37 Vertemate con Minoprio 36 6,8% 2 Bellagio 57 115,9% 38 Lario Intelevese Nord (L.I.N.) 128 6,8% 3 21 93,9% 39 Mariano Comense 181 6,0% 4 87 82,1% 40 38 5,9% 5 Dongo 25 75,5% 41 Inverigo 55 4,7% 6 Orsenigo 32 74,0% 42 Olgiatese (OLG) 83 4,6% 7 Arosio 33 66,2% 43 43 4,5% 8 32 64,1% 44 14 2,6% 9 31 62,6% 45 Appiano Gentile 44 2,3% 10 Limido Comasco 33 62,5% 46 Cavallasca 37 0,5% 11 Villa Guardia 67 43,8% 47 22 0,4% 12 24 39,6% 48 Cermenate 62 0,1% 13 89 31,3% 49 Turate 85 0,0% 14 Binago 32 28,9% 15 Lomazzo 96 27,9% 16 23 27,3% 17 41 25,2% 18 Montorfano 14 25,2% 19 Cernobbio 65 25,1% 20 Campione d'Italia 58 24,3% 21 San Fermo della Battaglia 54 24,3% 22 Bregnano 47 22,9% 23 23 21,1% 24 Capiago Intimiano 31 20,6% 25 Cagno 14 19,5% 26 29 18,4% 27 24 17,6% 28 26 15,0% 29 Como 716 14,7% 30 Cabiate 43 13,2% 31 Lepontine-Menaggio (L.M.) 211 12,3% 32 28 11,7% 33 Rovellasca 50 10,0% 34 69 8,0% 35 Lurago d'Erba 29 7,9% 36 Erba 101 7,6% Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME ; elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate (evidenziati i comuni già in crescita l’anno precedente)

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CAPOLUOGHI: VARIAZIONI TENDENZIALI ANNUE DEL NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI

GLI ALTRI CAPOLUOGHI LOMBARDI – VARIAZIONI TENDENZIALI ANNUE DEL NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI

MILANO VARESE 26,2% 30% 23,6% 30% 22,1% 24,0% 18,2% 19,8% 17,3% 20% 12,8% 20% 9,4% 6,9% 6,8% 9,2% 10% 3,4% 3,2% 2,0% 10% 2,3% 0,9% -4,8%- 2,0% -3,8% 0% -10,6% 0% -9,7% -17,4% -10% -10% -20,7% -25,1% -9,5% -20% -27,2% -20% -29,4% -26,5% -30% -26,2% -30% -28,7% -34,4% -40% -40%

PAVIA SONDRIO 30% 80% 17,2%23,5% 18,7% 54,8% 20% 10,4% 60% 6,0% 40% 19,1% 10% -0,8% -0,4% -2,3% 20% 8,7% 6,8% 3,4% 0% -6,9% -6,9% -0,2% -6,1% -0,9% -5,3% 0% -16,0% -12,6% -14,3% -10% -17,8% -22,9% -10,2% -20% -10,9% -20% -27,8% -30,4% -40% -30% -36,6% -60% -40% -80% -60,4%

Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME ; elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate

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CAPOLUOGHI: VARIAZIONI TENDENZIALI ANNUE DEL NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI

GLI ALTRI CAPOLUOGHI LOMBARDI – VARIAZIONI TENDENZIALI ANNUE DEL NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI LODI CREMONA 80% 63,8% 60% 47,2% 60% 48,1% 40% 35,6% 15,7% 19,0% 40% 20% 9,1% 4,1% 21,7% -0,7% -1,5% 11,5% -10,7% 20% 3,2% 0% -3,7% -1,3% 22,5% -23,2% 0% -14,5% -20% -9,4% -6,8% -16,7% -21,3% -9,7% -20,1% -25,3% -20% -40% -35,0% -25,4% -25,1% -18,9% -44,6% -40% -29,2% -60%

BRESCIA BERGAMO 40% 34,2% 40% 32,1% 23,2% 30% 23,4% 30% 16,7% 19,9% 19,3% 16,0% 20% 20% 5,8% 8,4% 10% 10% 3,5% 1,6% 14,9% -3,6% 0% -9,9% -8,8% 0% -13,0% -9,9% -10% -19,7% -5,5% -16,5% -15,5% -1,2% -22,7% -10% -18,9%-18,2% -20% -8,9% -20% -19,8% -17,1% -30% -29,3% -25,5% -30% -23,8% -40%

Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME ; elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate

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CAPOLUOGHI: VARIAZIONI TENDENZIALI ANNUE DEL NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI

GLI ALTRI CAPOLUOGHI LOMBARDI – VARIAZIONI TENDENZIALI ANNUE DEL NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI

LECCO 34,5% COMO 44,0% 40% 28,3% 50% 39,5% 34,9% 30% 22,1% 40% 20% 30% 19,5% 10% -1,6% 20% -6,7% -4,4% -4,6% -6,8% 0% -9,0% 10% -15,5%-15,4% -15,3% -6,8% -5,9%- 6,8%- 5,3% -10% -19,3% 0% -14,9% -14,2% 4,0% -20% -10% -1,8% -30% -23,9% -19,3% -20% -30,9% -40% -30% -18,6% -50% -47,0% -40% -36,1% -34,8% -60% -50%

MANTOVA 80% 59,3% 60% 45,4% 40% 15,7% 21,0% 6,4% 16,3% 4,6% 20% -4,3% 0,1% 0% -20% -27,4% -10,2% -14,7% -40% -25,7% -44,0% -60% -52,3% -55,2% -80%

Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME ; elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate

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ALTRI COMUNI DELLA PROVINCIA: VARIAZIONI TENDENZIALI ANNUE DEL NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI

GLI ALTRI COMUNI NELLE PROVINCE LOMBARDE – VARIAZIONI TENDENZIALI ANNUE DEL NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI

MILANO 16,4% VARESE 14,7% 20% 12,1% 20% 8,8% 6,4% 6,8% 10% 5,1% 10% 3,7% 5,7% 0,9% -0,2% 11,6% 0,7% 1,5% -4,1% 0% -9,6% 0% -12,9% -13,4% -12,9% -13,3% -2,9% -2,9% -16,3% -10% -10% -18,3% -6,1% -23,0% -21,5% -20% -26,9% -20% -18,4% -30% -30% -20,9% -32,4% -28,2% -40% -40%

PAVIA 16,9% SONDRIO 15,4% 14,2% 20% 12,7% 11,4%10,9% 20% 9,8% 12,2% 6,9% 10% 10% 0,4% -1,4% 0% -7,5% -7,7% 0% -10,2% -11,1% -11,5% -14,3% -14,7% -10% -19,2% -10% -8,6% -11,6% -8,8% -20% -20% -27,0% -12,7% -17,7% -30% -31,0% -30% -36,4% -36,1% -22,5% -40% -36,3% -32,5% -42,6% -40% -50%

Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME ; elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate

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ALTRI COMUNI DELLA PROVINCIA: VARIAZIONI TENDENZIALI ANNUE DEL NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI

GLI ALTRI COMUNI NELLE PROVINCE LOMBARDE – VARIAZIONI TENDENZIALI ANNUE DEL NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI LODI CREMONA 17,6% 30% 18,6% 20% 17,4% 20% 10,4% 12,8% 6,1% 8,6% 10% 1,2% 3,8% 10% -1,3% 0% -7,4% 0% -10,4%-7,4% - 7,8% -15,8% -2,3% -0,7% -4,1% -10% -6,9% -10% -17,6% -6,2% -26,9% -20,7% -9,2% -20% -30,2% -25,7% -13,5% -35,5% -20% -16,6% -30% -30% -40% -26,7% -41,2% -29,3% -50% -40%

BRESCIA BERGAMO 20% 14,6% 20% 15,7% 9,1% 10,0% 10,3% 6,4% 7,4% 5,6% 10% 1,5% 3,1% 3,3% 10% 3,7% 3,5% 0,1% -2,2% -5,2% -3,9%- 4,8% 0% -8,0% 0% -7,8% -14,2%-13,1% -10% -10% -17,0% -17,7% -21,1% -9,8% -25,1% -26,3%-25,7% -20% -29,4% -20% -30% -30% -29,4% -33,4% -40% -40%

Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME ; elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate

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ALTRI COMUNI DELLA PROVINCIA: VARIAZIONI TENDENZIALI ANNUE DEL NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI

GLI ALTRI COMUNI NELLE PROVINCE LOMBARDE – VARIAZIONI TENDENZIALI ANNUE DEL NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI LECCO COMO 20% 12,1% 15% 10,1% 9,0% 11,0% 8,4% 8,4% 5,9% 10% 5,5% 10% 2,7% 3,3% 2,9% 9,8% 5% -1,5% 0% -7,4% 0% -6,2% -4,5% -12,9% -5% -10% -13,6% -20,7% -18,9%-19,7% -9,1% -9,6% -9,4% -10% -14,0% -20% -26,2% -15% -19,0%-18,8% -11,3% -20% -30% -26,3% -25% -27,9% -40% -32,7% -30%

MANTOVA 30% 22,2% 20% 12,7% 4,9% 4,7% 10% 5,9% 1,4% -1,9% 12,5% 0% -11,0% -10% -2,3% -7,0% -20% -28,6% -28,3% -20,0% -30% -29,5% -40% -39,3% -50%

Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME ; elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate

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LE EROGAZIONI DI MUTUI PER L’ACQUISTO DI ABITAZIONI

Dopo tre anni di erogazioni per l’acquisto di abitazioni estremamente contenute, il 2015 presenta un incremento notevole con il +54,0% riportando gli importi annui erogati sopra il livello dei 500 milioni di euro. Si tratta di valori lontani dai picchi massimi raggiunti tra il 2005 e il 2008 ma si attestano su valori superiori a quelli dell’inizio del boom immobiliare (350 – 430 milioni nel periodo 2000 – 2002). Va ricordato che la contrazione complessiva, tra il 2006 e il 2013, era giunta al -64%. Si deve, inoltre, precisare che l’incremento delle erogazioni è un indicatore positivo poiché testimonia le migliorate disponibilità delle banche ad erogare credito alle famiglie ma comprende le sostituzioni e le surroghe di mutui già esistenti, fenomeni che negli ultimi due anni hanno pesato notevolmente sulle erogazioni.

EROGAZIONI ANNUE DI FINANZIAMENTI OLTRE IL BREVE TERMINE - ABITAZIONI

900

800

850

827

700 785

746

600

659

653

646

500 602

551

400

506

429 419

300

381

350

200 329 306 100

0

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Variazione % 2013 / 2012 -19,6% 2015 / 2014 + 54,0% Variazione % 2014 / 2013 +7,4%

Fonte: elaborazioni CRESME su dati Banca d'Italia

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L’OFFERTA AD APRILE 2016: 11.156 ANNUNCI DI ABITAZIONI IN VENDITA – strutturale il minor peso della nuova costruzione

L’offerta di abitazioni in vendita in provincia di Como risulta in leggera crescita rispetto al 2° semestre 2015. Il numero di annunci registrati nel mese di aprile 2016 è pari a 11.156 contro i 10.908 rilevati a settembre 2015. Va osservato che il numero complessivo di annunci è notevolmente stabile nel tempo (11.020 nel 1° semestre 2014, 10.828 nel 2° 2014, 10.669 nel 1° semestre 2015). Particolarmente interessante è la tendenza alla riduzione degli annunci di abitazioni di nuova costruzione, che diminuiscono su base annua (confrontati con il 1° sem. 2015) del -8,2% da 2.802 a 2.573 dopo esser scesi del -5,2% nel semestre precedente. Viceversa, quelli di abitazioni usate crescono del +9,1% da 7.867 a 8.583 dopo essere aumentati del +2,9% nel semestre precedente (sempre su base annua 1° semestre 2016 su 1° semestre 2015 e 2° semestre 2015 su 2° semestre 2014).

L’offerta immobiliare residenziale in vendita in provincia di Como – Aprile 2016 Aprile 2016 Settembre 2015 Marzo 2015 Nuova costruzione 23% Nuova Nuova Usato costruzione costruzion 74% 25% e 26%

Usato Usato 77% 75%

Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME

Come accennato in precedenza si può interpretare la discesa del numero di annunci di vendita di nuove abitazioni come un positivo segnale di maggior assorbimento di tali immobili sul mercato. Non solo un calo numerico in termini assoluti ma anche una minore quota rispetto al totale degli annunci: il 23% degli annunci di vendita riguarda nuove abitazioni (era il 25% nel settembre 2015 e il 26% nel marzo 2015). Si ricorda che tale percentuale era del 37% nella rilevazione di ottobre 2013.

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L’OFFERTA DELLE ABITAZIONI IN VENDITA – si stabilizzano le quote di mercato

La composizione dell’offerta totale (nuovo e usato) per tipologia edilizia, invece, evidenzia una fortissima stabilità nel tempo e resta identica a quella rilevata nel 1° semestre del 2015. Si osserva che, nel 2013 il peso degli appartamenti in vendita era maggiore rispetto ad oggi (77% contro l’attuale 71%).

L’offerta immobiliare residenziale in vendita in provincia di Como – Aprile 2016 Aprile 2016

Settembre 2015 Marzo 2015 Schiera 4% Ville/Villini Schiera Schiera 25% 4% Appartame 4% Appartame Ville/Villini nti nti 25% 71% Ville/Villini 71% 25%

Appartamen ti 71%

Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME

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L’OFFERTA A SETTEMBRE 2015: ANNUNCI DI ABITAZIONI IN VENDITA – prezzi quasi fermi negli ultimi due anni e mezzo

Che il mercato della compravendita sia ripartito è evidente dai dati evidenziati in precedenza; diversa la situazione sul fronte dei prezzi offerti in vendita che risultano ancora in fase di assestamento benché ci si trovi già al secondo anno di crescita delle transazioni. I prezzi di offerta per la vendita continuano a mostrare indicazioni contrastanti sia tra la nuova costruzione e l’usato, sia tra le tipologie edilizie offerte. Per le nuove costruzioni: -4,4% per gli appartamenti (sul semestre precedente e addirittura -6,8% sul 1° semestre 2015); -0,5% per ville e villini (sul trimestre precedente mentre il prezzo medio cresce dell’1,7% rispetto al 1° semestre 2015) e un calo paragonabile per le case a schiera con il -0,5% (-5,4% sul 1° semestre 2015). Dal 2013 ad oggi i prezzi medi sono scesi del 3,2% per gli appartamenti nuovi, aumentati dello 0,1% per ville e villini e dell’1,4% per le nuove case a schiera. Le quotazioni dell’usato hanno sperimentato delle dinamiche molto più stabili per gli appartamenti (-0,8% nell’ultimo semestre; -0,6% in un anno e -1,1% dal 2013) e per ville e villini (+5,8% nell’ultimo semestre; +3,5% in un anno e +7,1% dal 2013); ancora negativa la dinamica di medio periodo per le case a schiera usate pur con il recupero dell’ultimo anno (+2,7% nell’ultimo semestre; +3,6% in un anno e -2,1% dal 2013).

La dinamica dei prezzi di vendita offerti nelle rilevazioni 2013 – 2016 per tipologia edilizia Offerta di nuova costruzione Offerta di “usato” 3.000 2.500 5,8% -4,4%

-0,8%

2.500

-0,5% 2.000

2.246

2.646

2.645 2,7%

2.170

2.168

2.587

2.151

2.577 -0,5%

2.548

2.122

2.113 2.097

2.000 2.090

2.085

2.081

2.068

2.055

2.465

2.324

2.323

2.312 2.310

1.500

2.273

2.195 1.763

1.500 1.672

1.637

1.594

1.909

1.589

1.580

1.830

1.815

1.806 1.782 1.756 1.000 1.000

-3,2% 0,1% 1,4% 500 -1,1% 7,1% -2,1% 500

0 0 Appartamenti Ville/Villini Schiera Appartamenti Ville/Villini Schiera 2° sem 2013 1° sem 2014 2° sem 2014 2° sem 2013 1° sem 2014 2° sem 2014 1° sem 2015 2° sem 2015 1° semestre 2016 1° sem 2015 2° sem 2015 1° semestre 2016 Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME

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L’OFFERTA IMMOBILIARE: GLI ANNUNCI DI VENDITA IL DETTAGLIO TERRITORIALE

ABITAZIONI DI NUOVA COSTRUZIONE – ANNUNCI DI VENDITA: IL NUMERO DI ANNUNCI E LA VARIAZIONE SEMESTRALE LE VARIAZIONI SEMESTRALI DELL’OFFERTA

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L’OFFERTA IMMOBILIARE: GLI ANNUNCI DI VENDITA IL DETTAGLIO TERRITORIALE

ABITAZIONI DI NUOVA COSTRUZIONE – ANNUNCI DI VENDITA: LE VARIAZIONI DI PREZZO Autunno 2015

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L’OFFERTA IMMOBILIARE: GLI ANNUNCI DI VENDITA IL DETTAGLIO TERRITORIALE

ABITAZIONI USATE – ANNUNCI DI VENDITA: IL NUMERO DI ANNUNCI LE VARIAZIONI SEMESTRALI DELL’OFFERTA

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L’OFFERTA IMMOBILIARE: GLI ANNUNCI DI VENDITA IL DETTAGLIO TERRITORIALE

ABITAZIONI USATE – ANNUNCI DI VENDITA: LE VARIAZIONI DI PREZZO Autunno 2015

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L’OFFERTA IMMOBILIARE: GLI ANNUNCI DI VENDITA IL DETTAGLIO TERRITORIALE

Classifica comunale per numero di Annunci di vendita totali, incidenza degli annunci per abitazioni di nuova costruzione e incidenza su stock Annunci vendita Annunci vendita

1° sem. 2016 Annunci tot. 1° sem. 2016 Annunci tot. Di cui nuove su stock (%) Di cui nuove su stock (%) Comune TOTALI Comune TOTALI abitazioni (%) abitazioni (%) 1 Como 1.902 15,1% 4,0% 26 Lurago d'Erba 120 5,0% 4,3% 2 Cantù 637 25,4% 3,1% 27 Montano Lucino 117 29,9% 4,7% 3 Mariano Comense 476 34,7% 3,9% 28 Canturino (CNT) 116 34,5% 4,6% 4 Lepontine-Menaggio (L.M.) 361 18,6% 2,0% 29 Limido Comasco 110 18,2% 6,1% 5 Triangolo Lariano Erba (T.L.E.) 323 16,4% 2,7% 30 Bellagio 110 16,4% 2,5% 6 Lario Intelevese Nord (L.I.N.) 293 14,3% 2,2% 31 108 33,3% 3,6% 7 Erba 261 14,6% 2,9% 32 Triangolo Lariano Bellagio (T.L.B.) 108 8,3% 2,5% 8 Inverigo 222 25,2% 4,7% 33 Rovellasca 106 24,5% 2,7% 9 Fino Mornasco 203 37,4% 4,3% 34 Villa Guardia 106 28,3% 2,7% 10 Lomazzo 203 23,6% 4,1% 35 Lario Intelvese Sud (L.I.S.) 104 20,2% 2,8% 11 Appiano Gentile 198 33,3% 4,9% 36 Arosio 103 50,5% 4,2% 12 Olgiate Comasco 198 25,8% 3,4% 37 San Fermo della Battaglia 103 35,0% 4,5% 13 Turate 193 33,2% 4,0% 38 Lipomo 94 29,8% 3,4% 14 Cermenate 189 37,0% 4,2% 39 Cabiate 92 13,0% 2,4% 15 Guanzate 176 29,5% 6,2% 40 Uggiate-Trevano 89 49,4% 3,9% 16 Alto Lario Occidentale (A.L.O.) 164 25,0% 1,4% 41 88 40,9% 4,0% 17 Menaggio 156 23,7% 5,5% 42 Fenegrò 86 14,0% 5,2% 18 Cernobbio 145 13,8% 3,3% 43 Binago 85 31,8% 3,6% 19 Mozzate 142 34,5% 3,5% 44 Lambrugo 85 18,8% 6,3% 20 Cadorago 140 27,9% 3,6% 45 Rovello Porro 83 13,3% 2,4% 21 Olgiatese (OLG) 139 28,8% 2,6% 46 Casnate con Bernate 82 23,2% 3,4% 22 Bregnano 133 31,6% 4,5% 47 Asso 80 23,8% 3,5% 23 Albavilla 131 29,8% 3,9% 48 Veniano 80 47,5% 5,8% 24 Tavernerio 131 29,8% 4,7% 49 Carimate 74 10,8% 3,4% 25 Lurate Caccivio 130 22,3% 2,6% 50 Merone 74 16,2% 3,8% Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME - in grassetto i comuni con incidenza di annunci di nuova costruzione superiore alla media provinciale (23,1%)

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L’OFFERTA IMMOBILIARE: GLI ANNUNCI DI LOCAZIONE stabile, con tendenza all’aumento delle nuove costruzioni

L’offerta in locazione in provincia di Como risulta continua a diminuire sia rispetto al 2° semestre 2015 (-13,6% - dai 1.284 ai 1.109 annunci attuali) sia rispetto al massimo rilevato nel primo semestre del 2014 (-24,6%; oggi 1.109 annunci totali contro i 1.470 rilevati a marzo 2014). Prosegue la dinamica individuata negli ultimi semestri con la netta riduzione del numero di offerte di locazione di immobili residenziali usati (915 oggi contro i ben 1.309 del marzo 2014 pari al -30,1%). Diametralmente opposta risulta la dinamica dell’offerta di locazione di alloggi di nuova costruzione con un ulteriore aumento a 194 annunci contro i 180 del semestre precedente e ben il +26% rispetto al 2° semestre del 2014. Da un lato, dunque, l’offerta di usato in locazione si riduce facendo ritenere che tale tipologia di offerta è particolarmente gradita dal territorio comasco; d’altro canto, l’aumento di alloggi offerti in affitto di nuova costruzione lascia spazio a due livelli di interpretazione: il primo è che i costruttori che non riescono a vendere si sono rivolti in massa alla locazione per collocare i propri immobili; il secondo è che, visto il “successo” della locazione, diviene conveniente e più rapido affittare anche le nuove abitazioni. In funzione delle opposte tendenze dell’offerta in locazione di usato e di nuove edificazioni si osserva un ampliamento sensibile della quota da queste ultime rappresentata sul totale annunci (17% nel 1° semestre 2016 contro il 14% nel semestre precedente e il 13% del semestre corrispondente del 2015).

L’offerta immobiliare residenziale in locazione in provincia di Como – Aprile 2016 Aprile 2016

Settembre 2015 Marzo 2015 Nuova costruzione 17% Nuova Nuova Usato costruzione Usato costruzione 86% 14% 87% 13%

Usato 83%

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L’OFFERTA IMMOBILIARE: GLI ANNUNCI DI LOCAZIONE

Nonostante la progressiva riduzione dell’offerta di usato e la contemporanea crescita di quella di nuova edificazione, la scomposizione per tipologia edilizia dell’offerta in locazione risulta fortemente stabile. Come ormai in tutte le rilevazioni, il mercato dell’affitto della provincia di Como si conferma un presidio essenzialmente dagli appartamenti (ben il 91% dell’offerta nel 1° semestre del 2016). Il mercato delle ville è anch’esso stabile al 6% del totale e rappresenta una nicchia di mercato interessante dal punto di vista turistico.

L’offerta immobiliare residenziale in locazione in provincia di Como – Aprile 2016 Aprile 2016

Settembre 2015 Marzo 2015 Ville/Villini Schiera 6% 3% Ville/Villini Schiera Schiera Appartamenti Appartamenti 6% 2% Ville/Villini 2% 92% 7% 91%

Appartamenti 91%

Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME

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L’OFFERTA IMMOBILIARE: LOCAZIONE, VARIAZIONE DEI PREZZI NELLE NUOVE COSTRUZIONI

Nonostante il progressivo incremento del numero di annunci di locazione di appartamenti di nuova costruzione, il prezzo medio unitario offerto appare ancora relativamente variabile. La serie storica evidenzia un calo di medio periodo del 3,8% tra il 2° semestre del 2013 e il 1° semestre del 2016 ma si osserva una variabilità ampia tra gli 8,7 €/mq/mese rilevati nel 2° semestre del 2014 e i 10,0 €/mq/mese rilevati nei due semestri del 2015. Se nelle prossime rilevazioni venissero confermati i valori tra 8,5 e 9,0 €/mq/mese, si dovrebbe concludere che le due rilevazioni consecutive a 10 €/mq/mese hanno risentito di un corposo ingresso di alloggi offerti ad un prezzo notevolmente più elevato rispetto a quello di mercato. Rispetto all’offerta di appartamenti usati, si osserva una tendenza al lieve incremento dei prezzi di offerta dagli 8,4 agli 8,5 €/mq/mese con un contenuto +0,6% registrato nell’ultimo semestre. Nella media provinciale, il prezzo di locazione offerto per gli appartamenti usati appare notevolmente stabile negli ultimi tre anni con una variazione pari al -0,3% tra il 2° semestre del 2013 e il 1° semestre del 2016.

La dinamica dei prezzi di locazione offerti degli appartamenti nuovi e usati - rilevazioni 2013 – 2016 (€/mq/ mese)

11

10

-12,0%

10,0

10,0

9 0,6%

9,2

9,1

8,8

8 8,7

8,6

8,5

8,5

8,5

8,5 8,4

7 -3,8% -0,3% 6

5 Appartamenti di nuova costruzione Appartamenti "usati" 2° sem 2013 1° sem 2014 2° sem 2014 1° sem 2015 2° sem 2015 1° semestre 2016

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L’OFFERTA IMMOBILIARE: GLI ANNUNCI DI LOCAZIONE

ANNUNCI DI LOCAZIONE: IL NUMERO DI ANNUNCI – 1° semestre 2016

LE VARIAZIONI SEMESTRALI DELL’OFFERTA

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L’OFFERTA IMMOBILIARE: GLI ANNUNCI DI LOCAZIONE

ANNUNCI DI LOCAZIONE: IL PREZZO DI LOCAZIONE – 1° semestre 2016 LE VARIAZIONI SEMESTRALI DELL’OFFERTA

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L’OFFERTA IMMOBILIARE: I PRIMI 30 COMUNI PER INCIDENZA DELL’OFFERTA DI LOCAZIONE

I primi 30 Comuni per numero di annunci per locazione in ordine decrescente – 1° semestre 2016

Valore assoluto offerta in locazione TOTALE ANNUNCI RILEVATI % di locazione su offerta abitativa Comune (n° annunci) (in vendita + in locazione) totale 1 Como 231 2.133 10,8% 2 Cantù 120 757 15,9% 3 Mariano Comense 53 529 10,0% 4 Triangolo Lariano Erba (T.L.E.) 39 362 10,8% 5 Erba 34 295 11,5% 6 Inverigo 32 254 12,6% 7 Lomazzo 27 230 11,7% 8 Guanzate 26 202 12,9% 9 Cabiate 21 113 18,6% 10 Rovello Porro 20 103 19,4% 11 Turate 20 213 9,4% 12 Lario Intelevese Nord (L.I.N.) 19 312 6,1% 13 Lepontine-Menaggio (L.M.) 17 378 4,5% 14 Canturino (CNT) 17 133 12,8% 15 Appiano Gentile 16 214 7,5% 16 Bregnano 16 149 10,7% 17 Cernobbio 16 161 9,9% 18 Albavilla 15 146 10,3% 19 Carimate 15 89 16,9% 20 Olgiate Comasco 15 213 7,0% 21 Alto Lario Occidentale (A.L.O.) 13 177 7,3% 22 Cadorago 12 152 7,9% 23 Canzo 12 78 15,4% 24 Lipomo 12 106 11,3% 25 Montano Lucino 12 129 9,3% 26 Cermenate 11 200 5,5% 27 Figino Serenza 11 46 23,9% 28 Fino Mornasco 11 214 5,1% 29 Mozzate 10 152 6,6% 30 Rovellasca 9 115 7,8% Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME in grassetto i comuni con incidenza di annunci di nuova costruzione superiore alla media provinciale (9,0%)

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L’OFFERTA IMMOBILIARE: I FLUSSI DI ANNUNCI IN ENTRATA E IN USCITA

Gli schemi che seguono spiegano la logica con la quale sono stati analizzati i flussi nel tempo degli annunci di vendita e di locazione: il confronto tra gli annunci rilevati nel 2° semestre 2015 e nel 1° semestre 2016 permette di identificare gli annunci non più presenti (definiti USCITI poiché presenti nel 2° 2015 e non riscontrati nel 1° 2016), gli annunci di nuova pubblicazione (definiti ENTRATI poiché presenti nel 1° semestre 2016 ma non nel 2° semestre 2015), gli annunci che permangono in offerta (definiti RIMASTI poiché riscontrati in entrambe le rilevazioni).

Tra gli annunci USCITI sono compresi quelli che riguardano abitazioni vendute o locate ma anche quelli relativi ad immobili ritirati dal mercato (in attesa di prezzi migliori, per sopraggiunte necessità del proprietario, per scadenza del mandato ad un’agenzia, ecc.). Allo stesso modo, tra gli annunci ENTRATI sono compresi quelli di nuova pubblicazione (nuova offerta) ma anche quelli che vengono interamente sostituiti (mandato ad una nuova agenzia, nuovo annuncio con parametri diversi da quelli precedenti quali prezzo, superficie e testo dell’annuncio, ecc.). Gli annunci RIMASTI, per i quali si propone una elaborazione che completa ulteriormente il quadro informativo dell’offerta immobiliare in provincia di Como, comprendono esclusivamente gli annunci rilevati in entrambe le osservazioni (2° semestre 2015 e 1° semestre 2016).

Per analizzare la dinamica dei flussi sono riportati, fra parentesi e in corsivo, i dati relativi ad un anno fa (flussi fra 2° semestre 2014 e 1° semestre 2015).

Si rilevano i seguenti fenomeni:

 L’offerta complessiva in vendita torna sui livelli massimi superando nuovamente gli 11 mila annunci (+2,3% rispetto al semestre precedente) ma si conferma e accelera il processo di assorbimento dell’offerta di nuova costruzione che viene più che compensato dalla crescita dell’offerta di alloggi esistenti; l’offerta di nuove costruzioni diminuisce del 7,1% mentre l’usato cresce del 5,5%;  L’offerta “inevasa” (annunci rimasti in offerta per oltre 6 mesi) resta invariata rispetto allo scorso semestre in cui risultava in riduzione (5.163 annunci nel 1° semestre 2016 pari al 90,2% degli annunci “usciti” - e quindi presumibilmente collocati sul mercato – contro un rapporto pari al 92,4% nel semestre scorso e al 90% dello scorso anno);  Rispetto al totale degli annunci si rileva un continuo incremento della nuova offerta (annunci “entrati”) pari al +4,3% dopo la crescita +2,6% nel semestre precedente;  Come accennato la crescita è dovuta all’aumento di offerta di usato; nell’offerta di nuove abitazioni restano stabili gli annunci “usciti” (1.388 contro 1.336 nello scorso semestre) mentre calano gli annunci “rimasti” (-8,1% da 1.484 a 1.364) e gli annunci “entrati” (-6,1%); diversamente, nell’offerta di alloggi usati si rileva che gli annunci “rimasti” crescono (+3,3%), restano stabili gli annunci “usciti” (+1,1%) e aumentano notevolmente quelli “entrati” (+7,2%).

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L’OFFERTA IMMOBILIARE: I FLUSSI DI ANNUNCI IN ENTRATA E IN USCITA

Il flusso degli annunci in vendita TOTALI - in ingresso, permanenti e in uscita tra il 2° semestre 2015 e il 1° semestre 2016

* La somma tra gli annunci USCITI e quelli RIMASTI non restituisce esattamente il totale degli annunci RILEVATI nel 2° semestre 2015 poiché vengono recuperati o esclusi nell’elaborazione gli annunci che non sono in grado di restituire informazioni elaborabili (prezzo e superficie in prima istanza).

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L’OFFERTA IMMOBILIARE: I FLUSSI DI ANNUNCI IN ENTRATA E IN USCITA

Il flusso degli annunci in vendita di NUOVA COSTRUZIONE e di abitazioni USATE - in ingresso, permanenti e in uscita tra il 2° semestre 2015 e il 1° semestre 2016 ABITAZIONI “NUOVE” ABITAZIONI “USATE”

* La somma tra gli annunci USCITI e quelli RIMASTI non restituisce esattamente il totale degli annunci RILEVATI nel 2° semestre 2015 poiché vengono recuperati o esclusi nell’elaborazione gli annunci che non sono in grado di restituire informazioni elaborabili (prezzo e superficie in prima istanza).

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L’OFFERTA IMMOBILIARE: I FLUSSI DI ANNUNCI IN ENTRATA E IN USCITA

Il flusso degli annunci di locazione TOTALI - in ingresso, permanenti e in uscita tra il 2° semestre 2015 e il 1° semestre 2016

* La somma tra gli annunci USCITI e quelli RIMASTI non restituisce esattamente il totale degli annunci RILEVATI nel 2° semestre 2015 poiché vengono recuperati o esclusi nell’elaborazione gli annunci che non sono in grado di restituire informazioni elaborabili (prezzo e superficie in prima istanza).

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IL POTENZIALE DI MERCATO DELLE NUOVE COSTRUZIONI

L’indicatore del mercato potenziale nel breve e nel medio-lungo termine è calcolato utilizzando, attraverso diversi pesi ponderali, tre sotto-indicatori settoriali:

 L’indicatore di vivacità e dimensione del mercato immobiliare  L’indicatore dell’invenduto  L’indicatore della dinamica demografica

Nel dettaglio gli indicatori settoriali sono così costruiti:

 L’indicatore di vivacità e dimensione del mercato immobiliare e dell’offerta pubblicizzata – prende in considerazione o La dimensione del mercato in termini di numero di compravendite complessivo o La vivacità del mercato in termini di variazione rispetto all’anno precedente e in termini di quota di stock residenziale scambiata o La dimensione dell’offerta immobiliare pubblicizzata in termini di numero di annunci di nuova costruzione (annunci di nuova pubblicazione, permanenti rispetto alla precedente rilevazione e non più presenti)  L’indicatore dell’invenduto – trae origine dalle tre rilevazioni effettuate su un totale di 569 fabbricati per 4.511 abitazioni, che coprono 63 comuni (o aree di aggregazione comunale) pari al 76% della popolazione della provincia di Como. Le rilevazioni sono state effettuate nel gennaio 2013; nel giugno 2013, nel marzo 2014 e, infine, nell’ottobre 2014. La stima dell’invenduto, nei comuni in cui non si hanno rilevazioni, è stata effettuata individuando i comuni omogenei per dimensione demografica, dinamica del mercato immobiliare e intensità dell’offerta immobiliare di nuova costruzione pubblicizzata  L’indicatore della dinamica demografica – come l’indicatore del mercato e dell’offerta, è un indicatore complesso che si basa sulla quantità, sulla tipologia e sulla dinamica delle nuove famiglie (flussi di famiglie 2015 – 2024) prendendo in considerazione o I flussi complessivi di nuove famiglie (2015-2024) o Le famiglie giovani di nuova formazione (2015-2024) o I flussi complessivi di nuove famiglie con redditi elevati (2015-2024) o Le famiglie giovani di nuova formazione con redditi elevati (2015-2024) o Il contributo di ogni comune nei flussi di nuove famiglie (2015-2024) dell’intera provincia

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IL POTENZIALE DI MERCATO DELLE NUOVE COSTRUZIONI

Il potenziale di mercato della nuova costruzione residenziale sul territorio della provincia di Como (sintesi tra mercato, invenduto e nuove famiglie) POTENZIALE NEL BREVE TERMINE POTENZIALE NEL MEDIO-LUNGO TERMINE

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IL POTENZIALE DI MERCATO DELLE NUOVE COSTRUZIONI

La stabilizzazione del mercato verso valori più positivi rispetto al passato appare evidente nelle carte tematiche sopra esposte. Benché numericamente i comuni con indicatore del mercato potenziale siano lievemente di meno rispetto alla precedente rilevazione, si osserva la stabile presenza nei primi posti delle classifiche dei comuni più rappresentativi. Si osserva che i maggiori mercati sono presenti con indicatore positivo in entrambe le classifiche (Como, Mariano Comense, Lomazzo, San Fermo della Battaglia, Villa Guardia, Turate), mentre restano ancora in posizioni intermedie tre comuni con mercato di elevate dimensioni: Erba, Cantù e Olgiate Comasco.

Il mercato potenziale della nuova costruzione vede, nel breve termine (prossimi 1 – 3 anni), 27 aree con indicatore BASSO (erano 31 nel semestre precedente e 35 nel semestre corrispondente del 2015), 48 con indicatore MEDIO (erano 39 nel semestre precedente e 36 nel 1° semestre 2015) e 13 con indicatore ALTO (erano 17 nei due semestri precedenti). Pur con alcuni assestamenti, resta la fascia a sud e sud-est della provincia (Olgiate Comasco – Lomazzo) resta quella più pronta ad accogliere una ripresa del mercato arricchendosi del capoluogo, di Mariano Comense, di Lomazzo, di San Fermo della Battaglia e di Villa Guardia.

Considerando il potenziale a medio lungo termine (4-10 anni) si osserva che le aree con indicatore ALTO aumentano a 25 (erano 29 nello scorso semestre e 22 nel semestre corrispondente del 2015), quelle con indicatore MEDIO risultano 44 (erano 32 nello scorso semestre e 37 nel 1° semestre 2015) e quelle con indicatore BASSO scendono a 19 (erano 26 nello scorso semestre e 29 nel 1° semestre 2015). Molti sono i comuni che presentano indicatori positivi sia per il breve periodo sia per il lungo periodo.

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IL POTENZIALE DI MERCATO DELLE NUOVE COSTRUZIONI; ELENCO DEI COMUNI CON POTENZIALE ALTO NEI DUE PERIODI

Primi 30 comuni con potenziale di crescita per le nuove costruzioni alto, nel breve e nel lungo periodo Comune Potenziale BREVE termine Comune Potenziale MEDIO-LUNGO termine 1 Montano Lucino Alto 1 Montano Lucino Alto 2 Turate Alto 2 Cadorago Alto 3 ed Uniti Alto 3 Cernobbio Alto 4 Fenegrò Alto 4 Como Alto 5 Appiano Gentile Alto 5 Lomazzo Alto 6 Cadorago Alto 6 Mariano Comense Alto 7 Como Alto 7 Porlezza Alto 8 Limido Comasco Alto 8 Uggiate-Trevano Alto 9 Lomazzo Alto 9 Cantù Alto 10 Mariano Comense Alto 10 Fino Mornasco Alto 11 Locate Varesino Alto 11 Mozzate Alto 12 Cernobbio Alto 12 Turate Alto 13 Porlezza Alto 13 Olgiatese (OLG) Alto 14 Arosio Medio 14 Appiano Gentile Alto 15 Carlazzo Medio 15 Arosio Alto 16 Oltrona di San Mamette Medio 16 Carlazzo Alto 17 Ponte Lambro Medio 17 Cavallasca Alto 18 San Fermo della Battaglia Medio 18 Faloppio Alto 19 Villa Guardia Medio 19 Limido Comasco Alto 20 Binago Medio 20 Locate Varesino Alto 21 Canzo Medio 21 Oltrona di San Mamette Alto 22 Capiago Intimiano Medio 22 San Fermo della Battaglia Alto 23 Carugo Medio 23 Villa Guardia Alto 24 Dongo Medio 24 Lario Intelevese Nord (L.I.N.) Alto 25 Figino Serenza Medio 25 Albavilla Medio 26 Lezzeno Medio 26 Medio 27 Lipomo Medio 27 Bregnano Medio 28 Luisago Medio 28 Campione d'Italia Medio 29 Maslianico Medio 29 Carimate Medio 30 Montorfano Medio 30 Cermenate Medio Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME

Nota: I comuni in grassetto hanno indicatore ALTO sia nel breve che nel lungo periodo; quelli evidenziati passano da indicatore MEDIO o BASSO a ALTO

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IL MERCATO IMMOBILIARE IN PROVINCIA DI COMO

Nota – principali punti metodologici

Con l’intento di fornire un servizio ai propri Associati, AnceComo ha incaricato il Cresme di sviluppare, gestire e aggiornare un Osservatorio del mercato immobiliare nella provincia. Il Sistema Informativo online (http://ance-como.cresme.it) è composto da una banca dati, da un sistema di elaborazioni e da una rappresentazione cartografica dei fenomeni rilevati. Le variabili analizzate comprendono tutte quelle grandezze che concorrono a spiegare i fenomeni evolutivi del mercato degli immobili provinciale. La finalità dell’Osservatorio consiste nel fornire un supporto ai diversi attori del sistema delle costruzioni nelle scelte da compiere sul DOVE, QUANDO, QUANTO, COME INTERVENIRE.

 DOVE: i territori comunali analizzati in base alle potenzialità demografiche e del mercato. Oltre alle analisi puntuali dei singoli 80 comuni e di 8 aggregati di comuni demograficamente piccoli, l’Osservatorio offre una panoramica di sintesi attraverso un indicatore globale comunale che misura la dimensione e la dinamica dei comportamenti demografici e reddituali; del mercato immobiliare e dell’assorbimento del mercato (venduto/invenduto). L’indicatore è finalizzato a rappresentare i territori in funzione della forza/debolezza del mercato e della domanda.

 QUANDO: due scenari: a breve e a medio-lungo termine. L’indice globale si articola in due ambiti: quello delle prospettive congiunturali e quello del futuro impiegando con pesi e dati diversi le variabili demografiche, quelle immobiliari e gli esiti delle rilevazioni sull’offerta di nuova costruzione.

 QUANTO: l’analisi è finalizzata a descrivere quanta offerta può intercettare la domanda. Attraverso l’articolazione dei flussi di famiglia sul territorio (famiglie giovani); l’esame approfondito delle offerte di abitazioni e del loro turn-over; l’intensità e i tempi di assorbimento da parte del mercato dei fabbricati immessi dalla promozione immobiliare.

 CHE COSA: l’analisi è volta a caratterizzare quale offerta può intercettare la domanda. Sono utili a questo fine le indicazioni relative a: i flussi di nuove famiglie per età e condizione reddituale; le tipologie compravendute e quelle offerte; la ricognizione dei nuovi cantieri e dell’invenduto per caratteristiche qualitative delle nuove abitazioni.

Ogni sei mesi, il Cresme acquisisce, elabora e rileva i dati ritenuti utili ai fini dell’interpretazione del mercato immobiliare nella provincia di Como. Alcuni orientamenti congiunturali, di sintesi, sono rappresentati in questa news e in quelle che trimestralmente seguiranno.

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