Research Residencial Prime 2016
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RESEARCH MADRID RESIDENCIAL PRIME 2016 CONTEXTO MACROECONÓMICO | OFERTA | DEMANDA | PRECIOS Los activos residenciales prime, valor refugio para los inversores Son numerosos los factores que afectan Los activos residenciales prime se han al comportamiento del mercado residen- convertido de nuevo en valor refugio cial prime a nivel global. La última edición para los inversores. En un momento de Índice Internacional Residencial Prime económico marcado por la volatilidad (PIRI, por sus siglas en inglés) publica- de los mercados y los tipos de interés do en The Wealth Report, reflejaba esta negativos, el sector inmobiliario –par- realidad. Mientras que algunos merca- ticularmente el residencial de lujo- se “Los datos dos prime de segunda residencia como convierte en la elección más segura para macro apuntan Francia e Italia aún estaban recuperán- el inversor. dose de la crisis, otros mercados como Mientras que el Brexit puede afectar a una tendencia Londres alcanzaban sus máximos históri- algún sector en particular del inmobi- cos. La buena noticia es que muy pocos positiva, pero no liario, el residencial prime en Madrid no mercados incluidos en el PIRI experimen- debemos obviar la solo no se ve afectado sino que en casos taron descensos en los precios. incertidumbre que puntuales puede verse beneficiado si los En cuanto a cómo se comportan las inversores deciden apostar por Madrid provoca la falta de plazas españolas recogidas en el índice frente a Londres. (Madrid, Barcelona, Ibiza, Marbella y Gobierno. La inercia Aunque los datos macro siguen apun- Mallorca), todas registran crecimiento en tando una tendencia positiva (turismo empuja la economía los precios. batiendo récords, magníficas infraes- pero con estabilidad, En el caso de Madrid, las zonas prime tructuras y buenas previsiones de crea- el crecimiento sería consideradas por Knight Frank registra- ción de empleo), no podemos obviar la ron un aumento interanual del 3%, lo que situación de incertidumbre política que exponencial”. responde a un crecimiento moderado y España viene viviendo desde hace 10 estable del sector. Además, tal y como meses. La actividad en el sector residen- adelantábamos en el anterior informe, cial prime ha sido buena en estos meses, ERNESTO TARAZONA el sector residencial prime en Madrid ha en gran parte por la inercia que empuja Socio, Director Residencial & Suelo experimentado un cambio relevante. El la economía pero desde Knight Frank potencial de crecimiento de ciertas zonas estamos convencidos de que con una de la ciudad es ya un hecho, registrando estabilidad en el Gobierno, el crecimiento una tendencia al alza en los precios. del sector sería exponencial. GRÁFICO 1 GRÁFICO 2 Distribución del stock disponible por distrito (%) Distribución del stock disponible por tipología (%) 56% 39% 34% 20% 27% 16% 6% 0% 1% HABANA EL VISO CHAMBERÍ JUSTICIA SALAMANCA JERÓNIMOS 3 dormitorios 4 dormitorios 5+dormitorios Fuente: Knight Frank Fuente: Knight Frank 1 MADRID RESIDENCIAL PRIME RESEARCH Los activos residenciales prime, GRÁFICO 3 valor refugio para los inversores Localización del stock disponible en la zona prime de Madrid Son numerosos los factores que afectan Los activos residenciales prime se han CHAMBERÍ 4,8% CHAMARTÍN 6,3% SALAMANCA 6,5% al comportamiento del mercado residen- convertido de nuevo en valor refugio cial prime a nivel global. La última edición para los inversores. En un momento de Índice Internacional Residencial Prime económico marcado por la volatilidad (PIRI, por sus siglas en inglés) publica- de los mercados y los tipos de interés do en The Wealth Report, reflejaba esta negativos, el sector inmobiliario –par- realidad. Mientras que algunos merca- ticularmente el residencial de lujo- se Chamberí Ríos Rosas Castilla “Los datos dos prime de segunda residencia como convierte en la elección más segura para Guindalera macro apuntan Francia e Italia aún estaban recuperán- el inversor. dose de la crisis, otros mercados como Mientras que el Brexit puede afectar a una tendencia Londres alcanzaban sus máximos históri- Nueva España algún sector en particular del inmobi- Almagro cos. La buena noticia es que muy pocos Gaztambide Arapiles positiva, pero no liario, el residencial prime en Madrid no mercados incluidos en el PIRI experimen- debemos obviar la solo no se ve afectado sino que en casos Hispanoamérica taron descensos en los precios. incertidumbre que puntuales puede verse beneficiado si los Trafalgar Rercoletos Goya Fuente del Berro En cuanto a cómo se comportan las inversores deciden apostar por Madrid Ciudad Jardín provoca la falta de plazas españolas recogidas en el índice frente a Londres. (Madrid, Barcelona, Ibiza, Marbella y El Viso Gobierno. La inercia Aunque los datos macro siguen apun- Mallorca), todas registran crecimiento en Prosperidad tando una tendencia positiva (turismo empuja la economía los precios. batiendo récords, magníficas infraes- pero con estabilidad, En el caso de Madrid, las zonas prime tructuras y buenas previsiones de crea- JUSTICIA 3,6% el crecimiento sería consideradas por Knight Frank registra- ción de empleo), no podemos obviar la JERÓNIMOS 6,7% ron un aumento interanual del 3%, lo que situación de incertidumbre política que exponencial”. responde a un crecimiento moderado y España viene viviendo desde hace 10 Margen de negociación en estable del sector. Además, tal y como meses. La actividad en el sector residen- producto de segunda mano Ibiza adelantábamos en el anterior informe, cial prime ha sido buena en estos meses, Universidad Justicia ERNESTO TARAZONA Jerónimos el sector residencial prime en Madrid ha en gran parte por la inercia que empuja Estrella Socio, Director Residencial & Suelo experimentado un cambio relevante. El la economía pero desde Knight Frank potencial de crecimiento de ciertas zonas estamos convencidos de que con una Stock disponible de segunda mano Niño de la ciudad es ya un hecho, registrando estabilidad en el Gobierno, el crecimiento Jesús una tendencia al alza en los precios. del sector sería exponencial. Palacio Sol Stock disponible de obra nueva (m2) Niño Jesús Adelfas GRÁFICO 1 GRÁFICO 2 Embajadores Distribución del stock disponible por distrito (%) Distribución del stock disponible por tipología (%) > 10.000 m² 3.000 m² - 10.000 m2 0 - 10.000 m² Fuente: Knight Frank 56% 16% 39% obra nueva de lujo suponía tan solo 31%, siguiendo la misma línea que el año como segunda mano), líder indiscutible unidades. Sin embargo complejos como 34% El Viso, una de las Por primera vez, el 30% del total de la oferta, en 2015 anterior. Cabe destacar como el compra- sobre todo en proyectos de obra nueva. Lagasca 99 han salido al mercado con 27% más de 40 unidades, un hecho atípico en zonas más demandadas 20% aumenta la oferta de ha aumentado hasta alcanzar el 60%. dor de producto prime se decanta cada Es reseñable también que algunos pro- 16% el mercado. obra nueva prime en Consecuentemente, el tamaño del mer- vez más por la obra nueva, alcanzando yectos de obra nueva están saliendo al Continúa aumentando el número de com- 6% cado también ha aumentado. La oferta una absorción cercana al 40%. En años mercado con un número de unidades El tipo de vivienda predominante en oferta, pradores y por tanto el número de tran- Madrid disponible en venta suma 820M€, un anteriores, esta cifra se situaba en el 1% superior a la media. Dada la exclusividad en función del número de dormitorios, son sacciones. De hecho, a primer trimestre 0% 17% más que el año anterior. entorno del 30%. El elemento diferenciador en términos de de un proyecto de lujo y, sobre todo, por las de 4 y 5 dormitorios, que suman casi de 2016, las transacciones de vivienda oferta de producto prime es el conside- La comercialización de los proyectos Por distritos, el 56% de la oferta se sus características arquitectónicas y técni- el 80% del total ofertado. Esto supone un prime (tanto obra nueva como segunda HABANA EL VISO CHAMBERÍ JUSTICIA SALAMANCA JERÓNIMOS 3 dormitorios 4 dormitorios 5+dormitorios rable aumento del stock de obra nueva sigue una tendencia de mejora paulati- concentra principalmente en el barrio de cas, el número de unidades que salen a la cambio de tendencia frente a años ante- mano) han aumentado un 30% frente al respecto al año pasado. Si en 2014 la na. La absorción de stock ha sido de un Salamanca (tanto oferta de obra nueva venta son limitadas, no llegando a superar riores, donde la tipología de 3 dormitorios mismo periodo del año anterior. Fuente: Knight Frank Fuente: Knight Frank en la mayoría de los casos las 15 ó 20 era la más abundante. 1 2 3 La confianza de los compradores de pro- moderados. Cabe destacar que no hay GRÁFICO 4 ducto prime sigue mejorando, y eso se ningún distrito que experimente descen- Preferencia de la demanda por zona (%) refleja en que el margen de negociación sos. Podemos hablar de una media de entre el precio de salida de un activo y el crecimiento del 3%, aunque en distritos precio de cierre de la transacción apenas como Jerónimos, el incremento inte- 6% 14% supera el 5,5% de media. ranual en obra nueva llega a alcanzar el 8%. En segunda mano, los distritos que La zona más demandada sigue siendo han visto mayor aumento de precios son Salamanca (39%), sin embargo destaca Chamberí y Justicia, con un 5% y un 4%, el aumento de interés en El Viso. Si en 39% 23% respectivamente. el informe anterior ya destacábamos que era una zona que adquiriría mayor pro- Las zonas más caras siguen siendo tagonismo, en este informe constatamos Salamanca y Jerónimos, con precios ya el aumento del interés de la demanda, medios de repercusión entre 7.800€/m² y 3% 15% pasando de un 8% a un 23%. 8.200€/m². Más del 56% de la demanda se decanta Prevemos un mayor recorrido de precios HABANA EL VISO CHAMBERÍ por viviendas a reformar, ya que prima en zonas como El Viso y Jerónimos, que adaptar la vivienda a calidades y acaba- no solo tienen mayor demanda sino que JUSTICIA SALAMANCA JERÓNIMOS dos personalizados, obteniendo además además se están gestionando mayor mayor eficiencia energética.