Fall. 1/16 Sent. 1/16

TRIBUNALE DI

Giudice Delegato DOTT. ANDREA ZULIANI

Curatore: DOTT.SSA DONATELLA PRANDO

Valutazione degli immobili di proprietà di

socio della società “C.E.I. – COSTRUZIONI ELETTRICHE INDUSTRIALI DI S.N.C.” con sede in Via P.Zorutti n.81

Legenda

1 – Premessa, richiedente e mandato 2 – Identificazione catastale degli immobili 3 – Certificato di destinazione urbanistica di FAGAGNA e 4 – Certificato di commerciabilità dei fabbricati in MERETO di TOMBA

5 – Descrizione degli immobili 6 – ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI sugli immobili di proprietà O 7 – Procedimento di stima 8 – Considerazioni generali del mercato e condizioni di vendita

8.1 - Considerazioni generali sull’eventuale vendita degli immobili 8.2 - Considerazioni vincolanti di vendita degli immobili

LOTTI PROPOSTI

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1 – Premessa, richiedente e mandato

1.1 - PREMESSA Il presente rapporto di valutazione viene redatto dal tecnico geom. Marco Peresson di Udine (UD) regolarmente iscritto all’Albo dei Geometri di Udine al n.2863, a quello dei Consulenti Tecnici d’Ufficio del Tribunale di Udine su incarico del Curatore della procedura.

1.2 – ASSUNZIONI E LIMITI DELLA PERIZIA Assunzioni e limiti della perizia: - sull’immobile sono stati effettuati numerosi sopralluoghi tra febbraio e marzo 2016 effettuando numerose fotografie; - le visure catastali sono state effettuate prevalentemente a febbraio 2016; - le visure presso la Conservatoria dei RR.II. di Udine sono state effettuate in data 27.01.2016 e gli immobili sono state valutati liberi, senza ulteriori vincoli di sorta in essere; - le superfici dei fabbricati sono puramente indicative (superfici esterne lorde) e sono state desunte in parte dagli elaborati grafici comunali, ed in parte dalle indicative misure di controllo con distanziometro elettronico Leica Disto5. Si evidenzia che la valutazione finale e l’eventuale vendita è comunque da considerarsi a corpo e non a misura e quindi le misure sono puramente indicative; - le superfici dei terreni sono dedotte dalle superfici catastali. I confini catastali possono essere difformi dalla situazione reale in quanto i terreni sono suddivisi in tre appezzamenti che possono essere stati oggetto di modifiche (ad esempio vedasi il confine tra il foglio 45 e 46 di Fagagna che in loco risulta pressoché lineare). Si evidenzia che la valutazione finale e l’eventuale vendita è comunque da considerarsi a corpo e non a misura; - i dati riportati in perizia in ordine alla situazione urbanistica sono stati reperiti dai documenti della proprietà e dall’accesso presso i Comuni di Campoformido e Mereto di Tomba che hanno fornito anche il certificato di commerciabilità; - non sono stati rilevati certificati energetici sull’immobili. Di conseguenza in caso di vendita, sarà da valutare la necessità di far redigere tutti quei certificati che verranno ritenuti utili compresi almeno gli aggiornamenti catastali; - non sono state eseguite analisi sui terreni al fine di rilevare l’eventuale presenza di sostanze inquinanti o nocive.

DEFINIZIONE DEL RAPPORTO DI VALUTAZIONE Per rapporto di valutazione si definisce il documento conclusivo del processo di valutazione e ha il compito di comunicare i valori stimati e di riportare le finalità, il metodo, le eventuali assunzioni e le condizioni limitanti alla base della valutazione (International Valuation Standards, IVS 3).

2 2 – Identificazione catastale degli immobili I beni immobili oggetto di valutazione risultano così censiti all'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Udine - Territorio

Ditta intestata: nato in FRANCIA il 15.3.1939 C.F.: proprietario per 5/9 bene personale nato in FRANCIA il 15.3.1939 C.F.: proprietario per 2/9 in regime di comunione dei beni con Ischia Franca nata a ARCO il 25.11.1943 C.F.: proprietaria per 2/9 in regime di comunione dei beni con Fabello Valentino Catasto fabbricati di MERETO DI TOMBA DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO Comune Foglio Particella Sub Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Indirizzo

Totale:192m² Via del MERETO DI TOMBA 7 234 A/6 2 7 vani Totale escluse arre € 171,72 Monumento n.36 scoperte:177m² piano T-1-2

Totale:209m² Via del MERETO DI TOMBA 7 357 2 A/2 2 10 vani Totale escluse arre € 774,69 Monumento n.36 scoperte:209m² piano T-1-2

Via del MERETO DI TOMBA 7 357 3 C/6 7 31 m² Totale:35 m² € 43,23 Monumento n.36 piano T La particella 234 del foglio 7 di Mereto di Tomba è censita al catasto terreni come ENTE URBANO di 240 m². La particella 357 del foglio 7 di Mereto di Tomba è censita al catasto terreni come ENTE URBANO di 510 m².

Ditta intestata: nato a MERETO DI TOMBA il 12.02.1941 C.F.: proprietario per 1/3

nato in FRANCIA il 15.3.1939 C.F.: proprietario per 1/3

DATI IDENTIFICATIVI Superficie Comune Foglio Particella Qualità Classe Reddito (m²) Ha are ca Dominicale Agrario FAGAGNA 45 123 SEMINATIVO 1 17 70 € 16,00 € 7,77 FAGAGNA 45 86 SEMINATIVO 1 33 50 € 30,28 € 14,71 FAGAGNA 45 92 SEMINATIVO 1 14 80 € 13,38 € 6,50 FAGAGNA 45 87 SEMINATIVO 1 42 90 € 38,77 € 18,83 FAGAGNA 45 88 SEMINATIVO 1 22 20 € 20,06 € 9,75 FAGAGNA 45 89 SEMINATIVO 1 37 50 € 33,89 € 16,46 FAGAGNA 45 91 SEMINATIVO 1 39 20 € 35,43 € 17,21 FAGAGNA 45 144 SEMIN ARBOR 1 15 30 € 13,83 € 6,72 FAGAGNA 46 127 SEMINATIVO 1 3 20 € 2,89 € 1,40 FAGAGNA 45 85 SEMIN ARBOR 1 32 20 € 29,10 € 14,14 FAGAGNA 45 151 SEMINATIVO 1 15 50 € 14,01 € 6,80 FAGAGNA 46 128 SEMINATIVO 1 2 80 € 2,53 € 1,23 FAGAGNA 45 122 SEMINATIVO 1 33 40 € 30,19 € 14,66

MERETO DI TOMBA 7 757 SEMINATIVO 1 29 15 € 27,85 € 14,30

3 3 – Certificati di destinazione urbanistica

3.1 – Certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di FAGAGNA Dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Fagagna Pratica N°10-2016 datato 08.2.2016 si riporta: …omissis… che i fondi distinti in mappa di questo Comune come di seguito riportati, ricadono nelle seguenti zone urbanistiche, ai sensi del Vigente Piano Regolatore Generale: Foglio 45 mappali 85-86-87-88-89-91-92-122-123-144-151, indentificati in zona territoriale omogenea E.5.1 “Zona dei campi di pianura – campi marginali con fasce arborate” art. 32, 30 e 35. I mappali 86-87-88-89-91-151 e i mappali 122-123 sono inoltre adiacenti, rispettivamente a Est e a Ovest, a viabilità per cui trova applicazione anche quanto previsto dall’art.39, lett. B). Foglio 46 mappali 126-128, indentificati in zona territoriale omogenea E.5.1 “Zona dei campi di pianura – campi marginali con fasce arborate” art. 32, 30 e 35, adiacenti a Ovest a viabilità per cui trova applicazione anche quanto previsto dall’art.39, lett.B). …omissis…

3.2 – Certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di MERETO DI TOMBA Dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Mereto di Tomba Prot. n. 1115 C.D.U. n. 07/2016 datato 18.2.2016 si riporta: …omissis… che i fondi distinti in mappa del Comune di Mereto di Tomba ricadono, secondo il P.R.G.C. entrato in vigore il 04.01.2001 e successive Varianti, in zona classificata: Foglio n. 7 mappali n. 234 e 357 : zona “B1” – “zona residenziale intensiva”; Foglio n. 7 mappale n. 757 : zona “E6” – “zona di interesse agricolo” e parte in zona di “verde pubblico in ambito di riordino”, rientrante nel “perimetro e ambito interventi per la razionalizzazione dell’uso delle risorse idriche e del territorio agricolo” di cui alla Variante n.10 al vigente P.R.G.C. descritta in premessa (aree soggette a ricomposizione fondiaria);

che i fondi distinti in mappa del Comune di Mereto di Tomba ricadono, secondo la Variante Generale n.15 al vigente P.R.G.C., adottata con deliberazione C.C. n. 05 in data 29.03.2014, immediatamente esecutiva, in zona classificata: Foglio n. 7 mappali n. 234 e 357 : zona “B2” – “zona residenziale di completamento”;

…omissis…

4 – Certificato di commerciabilità di Mereto di Tomba Dal certificato di commerciabilità rilasciato dal Comune di Mereto di Tomba Prot. n. 2882 datato 29.04.2016 in riferimento agli articoli 40-41 della legge 28.2.1985, n.47 e successive integrazioni e modificazioni, si riporta:

…omissis…

CERTIFICA Che per gli immobili siti in Mereto di Tomba, frazione San Marco, Via del Monumento, civico 36, identificati al N.C.E.U. al foglio 7 mappale 234 e mappale 357 sub. 2 e 3 sono state individuate le seguenti pratiche edilizie: • Concessione Edilizia n. 53/78, prot. n. 1016, rilasciata in data 24.05.1978 al Sig. Fabello Valentino per l’intervento di “ristrutturazione – ampliamento”; • Concessione Edilizia in Sanatoria n. 132/356, rilasciata in data 16.05.1990 al Sig. Fabello Valentino per l’intervento di “realizzazione di locale uso cantina”; • Concessione Edilizia in Sanatoria n. 133/356, rilasciata in data 16.05.1990 al Sig. Fabello Valentino per l’intervento di “cambio di destinazione d’uso, da stalla e fienile ad abitazione ed accessori”; • Concessione Edilizia in Sanatoria n. 134/356, rilasciata in data 16.05.1990 al Sig. Fabello Valentino per l’intervento di “modifica di prospetti nel fabbricato”;

4 • Concessione Edilizia n. 13/1997, prot. n. 2036, rilasciata in data 07.06.1997 al Sig. Fabello Valentino per l’intervento di “recupero ed ampliamento di un fabbricato da adibirsi a civile abitazione”; • Concessione Edilizia n. 42/2002, prot. n. 1497, rilasciata in data 11.03.2003 al Sig. Fabello Valentino per l’intervento di “completamento ed ampliamento di un fabbricato di civile abitazione”; • Denuncia Inizio Attività n. 3/2008, prot. n. 0503, pervenuta in data 21.01.2008 dal Sig. Fabello Valentino per l’intervento di “opere di completamento di un fabbricato di civile abitazione”;

Si certifica inoltre che per gli immobili sopra indicati non sono in corso provvedimenti sanzionatori richiamati dall’art. 41 della L. 47/1985 e s.m.i. Si rilascia la presente in carta resa legale, per gli usi consentiti dalla Legge.

…omissis…

La partica della nuova abitazione non è completa dei documenti necessari per ottenere il rilascio del certificato di abitabilità. Per questo motivo il Comune di Mereto di Tomba può richiedere il completamento della pratica applicando una sanzione.

5 – Descrizione degli immobili 5.1 – Abitazione in MERETO DI TOMBA Foglio 7 particella 234 Trattasi di una abitazione vetusta la cui costruzione iniziale risale probabilmente negli anni ’50 ed è ubicata in frazione di San Marco di Mereto di Tomba via del Monumento n.36. Detto fabbricato si presenta dalla forma pressochè rettangolare dalla superficie di circa 88 mq per piano ed è sviluppata al piano terra, primo e secondo. Dalla planimetria catastale è così composta: piano Terra: cucina, scale, soggiorno e lavanderia; piano 1°: tre camere, vano scale, corridoio e bagno; piano 2° soffitta collegata sempre alle scale poste in una posizione sostanzialmente centrale al fabbricato.

Sommariamente le principali finiture dell’abitazione sono: pavimentazioni: prevalentemente in piastrelle al piano terra e bagno e in legno (tavolato) al piano primo e secondo; rivestimenti: con intonaco per interni tinteggiato sulle pareti ad esclusione degli usuali rivestimenti della cucina e del bagni con piastrelle; serramenti: prevalentemente con porte tamburate. I serramenti esterni sono in legno solo in parte dotati di scuri; impianti: l’abitazione è dotata di impianto idrico e riscaldamento.

L’immobile è una costruzione datata che ha necessità di interventi di manutenzione (vedasi scuri in legno e infiltrazioni dalla copertura). A fronte dell’abitazione si trova la corte. Le planimetrie catastali dell’abitazione sono sostanzialmente conformi alla situazione reale ad esclusione della cantina che non è stata ripostata..

5.2 – Abitazione in MERETO DI TOMBA Foglio 7 particela 357 sub.2 e sub.3 Trattasi di una nuova abitazione sviluppata al piano terra, primo e secondo ubicata in frazione di San Marco di Mereto di Tomba via del Monumento n.36. Detta abitazione dalle planimetrie catastali è composta: piano Terra: deposito attrezzi, autorimessa (sub.3), ingresso e vano scale di tipo curvo, deposito, disimpegno, ct/lavanderia, tre ripostigli; piano 1°: vano scale e due disimpegni, soggiorno, cucina, due bagni, due camere, guardaroba tre terrazze; 5 piano 2°: vano scale, disimpegno, stenditoio, deposito, anti wc e bagno, terrazza.

Sommariamente le principali finiture dell’abitazione sono: pavimentazioni: prevalentemente in piastrelle al piano terra, nei bagni e al secondo piano (ad esclusione del prefinito nel deposito del secondo piano); in legno al primo piano; rivestimenti: principalmente con intonaco per interni tinteggiato sulle pareti ad esclusione degli usuali rivestimenti della cucina e del bagni con piastrelle; serramenti: prevalentemente con porte tamburate. I serramenti esterni sono in legno con scuri; impianti: l’abitazione è dotata di impianto idrico, elettrico e di riscaldamento.

L’immobile è una costruzione nuova in ottime condizioni di manutenzione. Le planimetrie catastali dell’abitazione sono sostanzialmente conformi alla situazione reale. Risulta ancora da realizzare l’accesso indipendente dell’abitazione alla strada pubblica. Attualmente infatti l’accesso avviene in modo improprio attraverso altra proprietà.

5.5 – Terreni in FAGAGNA Foglio 45 particelle 122 e 123 di catastali 5110 mq Trattasi di un unico appezzamento di terreno agricolo coltivato (attualmente piselli) posto verso est della frazione di San Marco di Mereto di Tomba denominato “precian”. Il terreno è coltivato dal Sig. proprietario per la quota di 1/3.

5.6 – Terreni in FAGAGNA Foglio 45 particelle 85, 86, 87, 88, 89, 91, 92, 144, 151 e Foglio 46 particelle 127 e 128 di catastali 25910 mq In loco trattasi di un unico appezzamento di terreno agricolo coltivato (attualmente erba medica) posto verso est della frazione di San Marco di Mereto di Tomba denominato “cavalere”. Il terreno è coltivato dal Sig. proprietario per la quota di 1/3.

5.7 – Terreno in MERETO DI TOMBA Foglio 7 particella 757 di catastali 2915 mq Trattasi di un terreno oggetto del riordino fondiario coltivato posto verso sud della frazione di San Marco di Mereto di Tomba denominato “polegnan”. Il terreno è coltivato dal Sig. proprietario per la quota di 1/3.

6 6 - ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI sugli immobili di proprietà Alla data del 13 febbraio 2016 sono state rilevate presso la Conservatoria dei RR. II. di Udine le seguenti formalità (a mezzo del collegamento internet Geoweb) in base al nominativo e manualmente per i punti 7.10 e 7.11:

6.1 - trascrizione contro del 10.02.2016 registro particolare 2402 registro generale 3170: trascrizione della sentenza dichiarativa di fallimento a favore della MASSA DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO

6.2 - trascrizione contro del 16.07.2014 registro particolare 11403 registro generale 15004: Costituzione di diritti reali per piano di ricomposizione fondiaria del comprensorio di “Mereto” Consorzio di bonifica Ledra-Tagliamento del 13.11.2013 rep.215. A favore di TERNA Fondo sevente: terreno identificato in Mereto di Tomba Foglio 7 particella 757

6.3 - trascrizione contro del 18.12.2013 registro particolare 20126 registro generale 27294: Costituzione di diritti reali per piano di ricomposizione fondiaria del comprensorio di “Mereto” Consorzio di bonifica Ledra-Tagliamento del 13.11.2013 rep.215 A favore del DEMANIO PUBBLICO Fondo sevente: terreno identificato in Mereto di Tomba Foglio 7 particella 757

6.4 - trascrizione a favore e contro del 19.12.2012 registro particolare 22068 registro generale 30149: Regione rep.224/2011 del 26.09.2011 Atto amministrativo - Costituzione di diritti reali per piano di ricomposizione fondiaria del comprensorio di “Mereto” Fondo costituito: terreno identificato in Mereto di Tomba Foglio 7 particelle 757 di proprietà di Fabello Valentino per la quota di 1/3.

6.5 - trascrizione a favore del 17.06.1997 registro particolare 9152 registro generale 12104: Cessione di cubatura a rogito del Notaio Panella del 13.06.1997 rep.48651/15755 A favore di e I Fondo sevente: terreni identificati in Mereto di Tomba Foglio 7 particelle 483 e 485. Fondo dominante: terreni identificati in Mereto di Tomba Foglio 7 particelle 234, 357, 484, 486, 232. 6.6 - trascrizione contro del 10.01.1996 registro particolare 555 registro generale 651: Vendono i terreni in FAGAGNA Foglio 45 n.98, 46, 90, 6.7 - trascrizione a favore del 29.10.1996 registro particolare 15271 registro generale 21044: Atto per causa di morte – Certificato di denunciata successione A favore di MERETO DI TOMBA: Foglio 7 particella 38, FAGAGNA: Foglio 45 particelle 151, 87, 88, 89, 90, 91, 144, 86, 92, FAGAGNA: Foglio 46 particelle 128, 127, 6.8 - trascrizione a favore del 15.11.1994 registro particolare 16500 registro generale 22821: Compravendita del 24.10.1994 a rogito del Notaio Mareschi a favore di FAGAGNA: Foglio 45 particella 85 6.9 - trascrizione a favore del 07.07.1982 registro particolare 11167 registro generale 14096: Compravendita del 25.06.1982 a rogito del Notaio Vecchioni a favore di FAGAGNA: Foglio 45 particella 123

6.10 - 23.01.1959 n. 1493 / 1353 - Favore n. 04.12.1936 + n. 15.03.1939 + n. 12.02.1941 Contro n. 05.10.1905 + Leita Tarcisio n. 10.04.1909 (Atto dd. 07.01.1959 n. 25530 Notaio Bruno Privileggio, registrato a Udine il 20.01.1959 al n. 6977) vendita in FAGAGNA F.45 n.122 are 33.40 per L. 80.000.-

6.11 - 05.08.1977 n. 12883 / 11074 - Favore n. 15.03. favore e contro n. 28.07.1902 + n. 12.02.1941 + o 7 n. 04.12.1936 (Atto del 25.07.1977 Notaio Squatrito Concetto n. 20.801 rep., registrato a Udine il 26.07.1977 al n. 5653 pubblici) col quale 1) , riservandosi l'usufrutto per sé sua vita durante e per dopo la sua morte a favore della moglie n. 18.03.1906 ha donato ai figli o la quota pari a 2/9 pro- indiviso ciascuno ed al figlio Fabello Valentino la quota indivisa pari a 5/9 in MERETO DI TOMBA F.7 n.234-357 Via del Monumento 26 fr. S. Marco PT-1-2 A/6 cl. 2 vani 7 e cat. terr. F.7 n.484 are 1.50 e F.7 n.486 are 0.70 del valore complessivo di L. 7.200.000; 2) hanno ceduto per L. 3.200.000 al fratello Fabello Valentino le quote di comproprietà ad essi cedenti spettanti nelle proporzioni di 2/9 ciascuno ed afferenti gli immobili in MERETO DI TOMBA F.7 n.234-357 del n.c.e.u. e F.6 n.484-486 del c.t.; 3) Fabello Gianni-Roberto ha venduto per L. 120.000 al fratello Fabello Valentino in MERETO DI TOMBA F.7 n.232 ex 232/a are 0.80.-

7 – Procedimento di stima Premessa In generale i metodi di valutazione adottati a livello internazionale (International Valuation Standards IVS), in cui si rilevano in forma trasparente le finalità, il metodo, le eventuali assunzioni e le condizioni limitanti alla base della valutazione, sono i seguenti: a) il metodo di confronto di mercato; b) il metodo finanziario; c) il metodo dei costi. Il metodo del confronto di mercato si basa sulla rilevazione dei prezzi di mercato e delle caratteristiche degli immobili ricadenti nello stesso segmento di mercato dell’immobile da valutare. Al fine di poter utilizzare il metodo di confronto di mercato è necessario avere a disposizione un sufficiente numero di recenti e attendibili transazioni. Il metodo finanziario si basa sulla capitalizzazione del reddito degli immobili e può essere utilizzato in modo efficace solo quando sono disponibili dati di confronto pertinenti. Il metodo dei costi (cost approach) è un procedimento di stima mirato a determinare il valore di un immobile attraverso la somma del valore del suolo come se fosse edificabile e del costo di ricostruzione dell'edificio, eventualmente deprezzato. Detto metodo risulta di difficile applicazione per gli immobili che fanno parte di alcuni complessi immobiliari.

Prezzi unitari riportati dai borsini OMI e FIAIP Compravendite Tipologia Fonte Anno Min. €/mq Max. €/mq Abitazioni civili OMI Agenzia Entrate II/2015 € 650,00 € 940,00 Abitazioni di tipo economico OMI Agenzia Entrate II/2015 € 530,00 € 790,00 Appartamenti nuovo- FIAP 2015 € 1.200,00 € 1.350,00 ristrutturato Appartamenti buono stato – FIAP 2015 € 600,00 € 900,00 abitabile Appartamenti da ristrutturare FIAP 2015 € 300,00 € 550,00

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In base ad alcune proposte di vendita di immobili, si ritiene di proporre la seguente valutazione: TABELLA DEI CALCOLI ABITAZIONE NUOVA

coefficienti prezzo unitario Destinazione Sup. mq Superficie commerciale mercantili proposto Piano terra 97,41 1 97,41 Autorimessa 35 0,33 11,55 Deposito attrezzi 33,94 0,33 11,33 Primo piano 132,41 1 132,41 Secondo piano 88,18 0,75 66,135 318,835 € 800,00 Valore commerciale € 255.068,00 Deprezzamento per assenza garanzia vizi e ulteriori difformità non riportate € 192.000,00 in perizia 25% in arrotondamento A deduzione prudenziali costi completamento pratica e sanzioni € 20.000,00 A deduzione prudenziali costi realizzazione accesso € 10.000,00 Valore finale proposto in arrotondamento in diminuzione € 162.000,00 Quota di proprietà di 7/9 in arotondamento € 126.000,00

TABELLA DEI CALCOLI ABITAZIONE VETUSTA

coefficienti Superficie prezzo unitario Destinazione Sup. mq mercantili commerciale proposto Piano terra 88 1 88 Primo piano 88 1 88 Secondo piano 88 0,25 22 corte 80 0,05 4 202 € 350,00 Valore commerciale € 70.700,00 Deprezzamento per assenza garanzia vizi e ulteriori difformità non riportate € 54.000,00 in perizia 25% in arrotondamento Quota di proprietà di 7/9 € 42.000,00

8 – Considerazioni generali del mercato e condizioni di vendita

8.1 - Considerazioni generali sull’eventuale vendita degli immobili Si evidenzia che dal Codice per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie la Banca d’Italia definisce: a - Valore di mercato “L’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale le parti hanno agito con cognizioni di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione.” b - Valore di vendita forzata - “Il valore di vendita forzata è l’importo che si può ragionevolmente ricavare dalla vendita di un bene, entro un intervallo troppo breve perché rispetti i tempi di commercializzazione richiesti dalla definizione di valore di mercato.” - “La vendita forzata implica un prezzo derivante da una vendita avvenuta in circostanze straordinarie. Generalmente riflette un periodo di commercializzazione inadeguata, durante il quale i beni non sono stati esposti nel mercato a sufficienza.” - “Il prezzo di vendita forzata si fa dipendere dal periodo di esposizione correlato alle condizioni soggettive delle parti contraenti, alle condizioni degli immobili e allo svolgimento della trattativa.” - “Una vendita immobiliare e mobiliare nell’ambito di una procedura di fallimento è una vendita forzata il cui valore “è atteso essere minore del prezzo di mercato.” 9 - nel fallimento le riduzioni possono essere anche del 25% ciascuna del prezzo base d’asta che, a sua volta, potrebbe essere inferiori ai valori indicati in perizia seppur già prudenziali; - permane la fase di contrazione del mercato immobiliare; - la situazione economica generale non consente di prevedere a breve la ripresa seppur graduale del mercato.

8.2 - Condizioni vincolanti di vendita degli immobili Pur tenendo in considerazione anche i prezzi unitari della banca dati dell’Agenzia delle Entrate e di alcune proposte immobiliari, si propongono dei prezzi base d’asta in grado di rendere appetibili i bene da vendere con un deprezzamento del 25% che tiene conto sia dell’assenza della garanzia per eventuali vizi o eventuali difformità NON riportate nella stessa perizia in oggetto che degli eventuali oneri non opponibili all’acquirente, ad esempio tassazione ex IMU di difficile reperimento e/o ulteriori sanzioni per le difformità edilizie, con l’intento di indurre i potenziali acquirenti ad effettuare una gara realmente competitiva al fine dell’aggiudicazione della realità immobiliare ed evitare, quindi, eventuali controproducenti speculazioni.

La vendita è forzata e quindi non soggetta alle norme concernenti garanzia per vizi o mancanza di qualità, né potrà essere revoca per nessun motivo, conseguentemente, l’esistenza di oneri di qualsiasi genere per qualsiasi motivo non considerati, anche se non evidenziati in perizia, non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo, essendosi di ciò tenuto conto nella valutazione dei beni. La vendita è effettuata con la formula più ampia del “visto e piaciuto” e di conseguenza è necessario che l’acquirente recepisca eventuali informazioni prima dell’acquisto. Non sono stati effettuati rilievi strumentali e rilievi plano- altimetrici delle unità immobiliari e del complesso immobiliare. Non sono stati effettuati controlli sulla presenza di sostanze inquinanti. In sostanza la vendita degli immobili dovrà essere effettuata con la formula più ampia del “visto e piaciuto”, rimossa ogni eccezione sulla consistenza e su quant’altra caratteristica e qualità dei beni che lo compongono purché liberi da iscrizioni.

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Lotti proposti

Si propongono i seguenti lotti di vendita a corpo (e non a misura) degli immobili, nello stato di fatto in cui attualmente si trovano, con le relative accessioni e pertinenze, come di fatto esistenti, con gli oneri e servitù attive e passive di qualsiasi specie (apparenti e non) e in riferimento a quanto riportato anche negli atti di provenienza:

Primo lotto per la quota di proprietà di sette/noni (7/9)

Catasto fabbricati di MERETO DI TOMBA DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO Comune Foglio Particella Sub Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Indirizzo

Totale:192m² Via del MERETO DI TOMBA 7 234 A/6 2 7 vani Totale escluse arre € 171,72 Monumento n.36 scoperte:177m² piano T-1-2

Trattasi di una abitazione vetusta la cui costruzione iniziale risale probabilmente negli anni ’50 ed è ubicata in frazione di San Marco di Mereto di Tomba via del Monumento n.36. L’accesso all’abitazione adiacente identificata al F.7 particella 357 dovrebbe avvenire attraverso la corte dell’abitazione della particella n.234. Attualmente infatti l’accesso della nuova abitazione identificata al F.7 particella 357 avviene in modo improprio attraverso altra proprietà. Prezzo base di stima a corpo in forma prudenziale per la quota di proprietà di sette/noni (7/9) dell’immobile in oggetto € 42.000,00 (euro quarantaduemila/00). ****************************************************************** Secondo lotto per la quota di proprietà di sette/noni (7/9) Catasto fabbricati di MERETO DI TOMBA DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO Comune Foglio Particella Sub Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Indirizzo

Totale:209m² Via del MERETO DI TOMBA 7 357 2 A/2 2 10 vani Totale escluse arre € 774,69 Monumento n.36 scoperte:209m² piano T-1-2

Via del MERETO DI TOMBA 7 357 3 C/6 7 31 m² Totale:35 m² € 43,23 Monumento n.36 piano T

Trattasi di una nuova abitazione sviluppata al piano terra, primo e secondo ubicata in frazione di San Marco di Mereto di Tomba via del Monumento n.36. La pratica edilizia della nuova abitazione non è completa dei documenti necessari per ottenere il rilascio del certificato di abitabilità. Per questo motivo il Comune di Mereto di Tomba può richiedere il completamento della pratica applicando una sanzione. L’accesso della abitazione alla strada pubblica deve ancora essere realizzato sempre nell’area di sedime della stessa proprietà (sempre particella 357). Attualmente infatti l’accesso avviene in modo improprio attraverso altrui proprietà. Prezzo base di stima a corpo in forma prudenziale per la quota di proprietà di sette/noni (7/9)degli immobili in oggetto € 126.000,00 (euro centoventiseimila/00).

****************************************************************** 11 Terzo lotto per la quota di un terzo della proprietà (1/3)

DATI IDENTIFICATIVI Superficie Comune Foglio Particella Qualità Classe Reddito (m²) Ha are ca Dominicale Agrario FAGAGNA 45 123 SEMINATIVO 1 17 70 € 16,00 € 7,77 FAGAGNA 45 122 SEMINATIVO 1 33 40 € 30,19 € 14,66 Trattasi di un unico appezzamento di terreno agricolo coltivato (attualmente piselli) posto verso est della frazione di San Marco di Mereto di Tomba denominato “precian”. Il terreno è coltivato dal Sig. proprietario per la quota di 1/3.

Prezzo base di stima a corpo in forma prudenziale per la quota di un terzo della proprietà (1/3) dei terreni in oggetto € 2.500,00 (euro duemilacinquecento/00).

****************************************************************** Quarto lotto per la quota di un terzo della proprietà (1/3)

DATI IDENTIFICATIVI Superficie Comune Foglio Particella Qualità Classe Reddito (m²) Ha are ca Dominicale Agrario FAGAGNA 45 86 SEMINATIVO 1 33 50 € 30,28 € 14,71 FAGAGNA 45 92 SEMINATIVO 1 14 80 € 13,38 € 6,50 FAGAGNA 45 87 SEMINATIVO 1 42 90 € 38,77 € 18,83 FAGAGNA 45 88 SEMINATIVO 1 22 20 € 20,06 € 9,75 FAGAGNA 45 89 SEMINATIVO 1 37 50 € 33,89 € 16,46 FAGAGNA 45 91 SEMINATIVO 1 39 20 € 35,43 € 17,21 FAGAGNA 45 144 SEMIN ARBOR 1 15 30 € 13,83 € 6,72 FAGAGNA 46 127 SEMINATIVO 1 3 20 € 2,89 € 1,40 FAGAGNA 45 85 SEMIN ARBOR 1 32 20 € 29,10 € 14,14 FAGAGNA 45 151 SEMINATIVO 1 15 50 € 14,01 € 6,80 FAGAGNA 46 128 SEMINATIVO 1 2 80 € 2,53 € 1,23 In loco trattasi di un unico appezzamento di terreno agricolo coltivato (attualmente erba medica) posto verso est della frazione di San Marco di Mereto di Tomba denominato “cavalere”. Il terreno è coltivato dal Sig. proprietario per la quota di 1/3.

Prezzo base di stima a corpo in forma prudenziale per la quota di un terzo della proprietà (1/3) dei terreni in oggetto € 13.000,00 (euro tredicimila/00).

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12 Quinto lotto per la quota di un terzo della proprietà (1/3)

DATI IDENTIFICATIVI Superficie Comune Foglio Particella Qualità Classe Reddito (m²) Ha are ca Dominicale Agrario MERETO DI TOMBA 7 757 SEMINATIVO 1 29 15 € 27,85 € 14,30 Trattasi di un terreno oggetto del riordino fondiario coltivato posto verso sud della frazione di San Marco di Mereto di Tomba denominato “polegnan”. Il terreno è coltivato dal Sig. proprietario per la quota di 1/3.

Prezzo base di stima a corpo in forma prudenziale per la quota di un terzo della proprietà (1/3) dei terreni in oggetto € 1.400,00 (euro millequattrocento/00).

Si ringrazia ed ossequia. geom. Marco Peresson

Udine il 10 maggio 2016

Allegati facenti parte integrante della presente perizia tecnica: documentazione fotografica; visure e planimetrie catastali; certificato di commerciabilità degli immobili; certificato di destinazione urbanistica.

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