Tribunale Di Udine
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Fall. 1/16 Sent. 1/16 TRIBUNALE DI UDINE Giudice Delegato DOTT. ANDREA ZULIANI Curatore: DOTT.SSA DONATELLA PRANDO Valutazione degli immobili di proprietà di socio della società “C.E.I. – COSTRUZIONI ELETTRICHE INDUSTRIALI DI S.N.C.” con sede in Campoformido Via P.Zorutti n.81 Legenda 1 – Premessa, richiedente e mandato 2 – Identificazione catastale degli immobili 3 – Certificato di destinazione urbanistica di FAGAGNA e MERETO di TOMBA 4 – Certificato di commerciabilità dei fabbricati in MERETO di TOMBA 5 – Descrizione degli immobili 6 – ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI sugli immobili di proprietà O 7 – Procedimento di stima 8 – Considerazioni generali del mercato e condizioni di vendita 8.1 - Considerazioni generali sull’eventuale vendita degli immobili 8.2 - Considerazioni vincolanti di vendita degli immobili LOTTI PROPOSTI 1 1 – Premessa, richiedente e mandato 1.1 - PREMESSA Il presente rapporto di valutazione viene redatto dal tecnico geom. Marco Peresson di Udine (UD) regolarmente iscritto all’Albo dei Geometri di Udine al n.2863, a quello dei Consulenti Tecnici d’Ufficio del Tribunale di Udine su incarico del Curatore della procedura. 1.2 – ASSUNZIONI E LIMITI DELLA PERIZIA Assunzioni e limiti della perizia: - sull’immobile sono stati effettuati numerosi sopralluoghi tra febbraio e marzo 2016 effettuando numerose fotografie; - le visure catastali sono state effettuate prevalentemente a febbraio 2016; - le visure presso la Conservatoria dei RR.II. di Udine sono state effettuate in data 27.01.2016 e gli immobili sono state valutati liberi, senza ulteriori vincoli di sorta in essere; - le superfici dei fabbricati sono puramente indicative (superfici esterne lorde) e sono state desunte in parte dagli elaborati grafici comunali, ed in parte dalle indicative misure di controllo con distanziometro elettronico Leica Disto5. Si evidenzia che la valutazione finale e l’eventuale vendita è comunque da considerarsi a corpo e non a misura e quindi le misure sono puramente indicative; - le superfici dei terreni sono dedotte dalle superfici catastali. I confini catastali possono essere difformi dalla situazione reale in quanto i terreni sono suddivisi in tre appezzamenti che possono essere stati oggetto di modifiche (ad esempio vedasi il confine tra il foglio 45 e 46 di Fagagna che in loco risulta pressoché lineare). Si evidenzia che la valutazione finale e l’eventuale vendita è comunque da considerarsi a corpo e non a misura; - i dati riportati in perizia in ordine alla situazione urbanistica sono stati reperiti dai documenti della proprietà e dall’accesso presso i Comuni di Campoformido e Mereto di Tomba che hanno fornito anche il certificato di commerciabilità; - non sono stati rilevati certificati energetici sull’immobili. Di conseguenza in caso di vendita, sarà da valutare la necessità di far redigere tutti quei certificati che verranno ritenuti utili compresi almeno gli aggiornamenti catastali; - non sono state eseguite analisi sui terreni al fine di rilevare l’eventuale presenza di sostanze inquinanti o nocive. DEFINIZIONE DEL RAPPORTO DI VALUTAZIONE Per rapporto di valutazione si definisce il documento conclusivo del processo di valutazione e ha il compito di comunicare i valori stimati e di riportare le finalità, il metodo, le eventuali assunzioni e le condizioni limitanti alla base della valutazione (International Valuation Standards, IVS 3). 2 2 – Identificazione catastale degli immobili I beni immobili oggetto di valutazione risultano così censiti all'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Udine - Territorio Ditta intestata: nato in FRANCIA il 15.3.1939 C.F.: proprietario per 5/9 bene personale nato in FRANCIA il 15.3.1939 C.F.: proprietario per 2/9 in regime di comunione dei beni con Ischia Franca nata a ARCO il 25.11.1943 C.F.: proprietaria per 2/9 in regime di comunione dei beni con Fabello Valentino Catasto fabbricati di MERETO DI TOMBA DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO Comune Foglio Particella Sub Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Indirizzo Totale:192m² Via del MERETO DI TOMBA 7 234 A/6 2 7 vani Totale escluse arre € 171,72 Monumento n.36 scoperte:177m² piano T-1-2 Totale:209m² Via del MERETO DI TOMBA 7 357 2 A/2 2 10 vani Totale escluse arre € 774,69 Monumento n.36 scoperte:209m² piano T-1-2 Via del MERETO DI TOMBA 7 357 3 C/6 7 31 m² Totale:35 m² € 43,23 Monumento n.36 piano T La particella 234 del foglio 7 di Mereto di Tomba è censita al catasto terreni come ENTE URBANO di 240 m². La particella 357 del foglio 7 di Mereto di Tomba è censita al catasto terreni come ENTE URBANO di 510 m². Ditta intestata: nato a MERETO DI TOMBA il 12.02.1941 C.F.: proprietario per 1/3 nato in FRANCIA il 15.3.1939 C.F.: proprietario per 1/3 DATI IDENTIFICATIVI Superficie Comune Foglio Particella Qualità Classe Reddito (m²) Ha are ca Dominicale Agrario FAGAGNA 45 123 SEMINATIVO 1 17 70 € 16,00 € 7,77 FAGAGNA 45 86 SEMINATIVO 1 33 50 € 30,28 € 14,71 FAGAGNA 45 92 SEMINATIVO 1 14 80 € 13,38 € 6,50 FAGAGNA 45 87 SEMINATIVO 1 42 90 € 38,77 € 18,83 FAGAGNA 45 88 SEMINATIVO 1 22 20 € 20,06 € 9,75 FAGAGNA 45 89 SEMINATIVO 1 37 50 € 33,89 € 16,46 FAGAGNA 45 91 SEMINATIVO 1 39 20 € 35,43 € 17,21 FAGAGNA 45 144 SEMIN ARBOR 1 15 30 € 13,83 € 6,72 FAGAGNA 46 127 SEMINATIVO 1 3 20 € 2,89 € 1,40 FAGAGNA 45 85 SEMIN ARBOR 1 32 20 € 29,10 € 14,14 FAGAGNA 45 151 SEMINATIVO 1 15 50 € 14,01 € 6,80 FAGAGNA 46 128 SEMINATIVO 1 2 80 € 2,53 € 1,23 FAGAGNA 45 122 SEMINATIVO 1 33 40 € 30,19 € 14,66 MERETO DI TOMBA 7 757 SEMINATIVO 1 29 15 € 27,85 € 14,30 3 3 – Certificati di destinazione urbanistica 3.1 – Certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di FAGAGNA Dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Fagagna Pratica N°10-2016 datato 08.2.2016 si riporta: …omissis… che i fondi distinti in mappa di questo Comune come di seguito riportati, ricadono nelle seguenti zone urbanistiche, ai sensi del Vigente Piano Regolatore Generale: Foglio 45 mappali 85-86-87-88-89-91-92-122-123-144-151, indentificati in zona territoriale omogenea E.5.1 “Zona dei campi di pianura – campi marginali con fasce arborate” art. 32, 30 e 35. I mappali 86-87-88-89-91-151 e i mappali 122-123 sono inoltre adiacenti, rispettivamente a Est e a Ovest, a viabilità per cui trova applicazione anche quanto previsto dall’art.39, lett. B). Foglio 46 mappali 126-128, indentificati in zona territoriale omogenea E.5.1 “Zona dei campi di pianura – campi marginali con fasce arborate” art. 32, 30 e 35, adiacenti a Ovest a viabilità per cui trova applicazione anche quanto previsto dall’art.39, lett.B). …omissis… 3.2 – Certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di MERETO DI TOMBA Dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Mereto di Tomba Prot. n. 1115 C.D.U. n. 07/2016 datato 18.2.2016 si riporta: …omissis… che i fondi distinti in mappa del Comune di Mereto di Tomba ricadono, secondo il P.R.G.C. entrato in vigore il 04.01.2001 e successive Varianti, in zona classificata: Foglio n. 7 mappali n. 234 e 357 : zona “B1” – “zona residenziale intensiva”; Foglio n. 7 mappale n. 757 : zona “E6” – “zona di interesse agricolo” e parte in zona di “verde pubblico in ambito di riordino”, rientrante nel “perimetro e ambito interventi per la razionalizzazione dell’uso delle risorse idriche e del territorio agricolo” di cui alla Variante n.10 al vigente P.R.G.C. descritta in premessa (aree soggette a ricomposizione fondiaria); che i fondi distinti in mappa del Comune di Mereto di Tomba ricadono, secondo la Variante Generale n.15 al vigente P.R.G.C., adottata con deliberazione C.C. n. 05 in data 29.03.2014, immediatamente esecutiva, in zona classificata: Foglio n. 7 mappali n. 234 e 357 : zona “B2” – “zona residenziale di completamento”; …omissis… 4 – Certificato di commerciabilità di Mereto di Tomba Dal certificato di commerciabilità rilasciato dal Comune di Mereto di Tomba Prot. n. 2882 datato 29.04.2016 in riferimento agli articoli 40-41 della legge 28.2.1985, n.47 e successive integrazioni e modificazioni, si riporta: …omissis… CERTIFICA Che per gli immobili siti in Mereto di Tomba, frazione San Marco, Via del Monumento, civico 36, identificati al N.C.E.U. al foglio 7 mappale 234 e mappale 357 sub. 2 e 3 sono state individuate le seguenti pratiche edilizie: • Concessione Edilizia n. 53/78, prot. n. 1016, rilasciata in data 24.05.1978 al Sig. Fabello Valentino per l’intervento di “ristrutturazione – ampliamento”; • Concessione Edilizia in Sanatoria n. 132/356, rilasciata in data 16.05.1990 al Sig. Fabello Valentino per l’intervento di “realizzazione di locale uso cantina”; • Concessione Edilizia in Sanatoria n. 133/356, rilasciata in data 16.05.1990 al Sig. Fabello Valentino per l’intervento di “cambio di destinazione d’uso, da stalla e fienile ad abitazione ed accessori”; • Concessione Edilizia in Sanatoria n. 134/356, rilasciata in data 16.05.1990 al Sig. Fabello Valentino per l’intervento di “modifica di prospetti nel fabbricato”; 4 • Concessione Edilizia n. 13/1997, prot. n. 2036, rilasciata in data 07.06.1997 al Sig. Fabello Valentino per l’intervento di “recupero ed ampliamento di un fabbricato da adibirsi a civile abitazione”; • Concessione Edilizia n. 42/2002, prot. n. 1497, rilasciata in data 11.03.2003 al Sig. Fabello Valentino per l’intervento di “completamento ed ampliamento di un fabbricato di civile abitazione”; • Denuncia Inizio Attività n.