2 – Ymere jaarverslag 2015 2 – Ymere jaarverslag 2015 Voorwoord 2015 was voor de corporatiewereld een markant jaar. Na meer dan 100 jaar werd op 1 juli een nieuwe Woningwet van kracht, met nieuwe regels en nieuwe kaders. De implementatie van de nieuwe wetgeving vormde het afgelopen jaar een flinke kluif voor onze organisatie. En ook in 2016 zullen we ons er nog mee bezighouden, onder meer met het opstellen van een plan voor het opsplitsen van ons DAEB-bezit en niet-DAEB-bezit. Daarnaast zagen we het afgelopen jaar een grote stroom vluchtelingen op gang komen, op drift geraakt door oorlogsgeweld. Het kost Europa en ook Nederland grote moeite om te bepalen hoe hiermee moet worden omgegaan. De toestroom zet de verhoudingen tussen burgers onder druk en roept grote vraagstukken op rond de tijdelijke en permanente huis- vesting van deze vluchtelingen. In ons werkgebied – de metropoolregio Amsterdam – drukt dat des te meer, door de lange wachtlijsten van de sociale huurwoningen. Toch verdienen ook deze nieuwe Nederlanders onze steun. Samen met de gemeenten spannen we ons in om oplossingen te vinden waarbij de beschikbaarheid van woningen voor reguliere woningzoekenden geborgd blijft. De beperkte investeringsmiddelen die ons daarbij ten dienste staan – mede als gevolg van de enige jaren geleden opgelegde verhuurdersheffing – knellen daarbij flink. In 2015 formuleerden we een nieuwe strategie. We spraken daarvoor intensief met onze huurders en een groot en gevarieerd gezelschap stakeholders. Een centraal thema was het benoemen van wat in deze tijd de maatschappelijke urgentie is waar wij als maatschappe- lijke organisatie oplossingen voor bieden. We zien het als onze belangrijkste opgave om ervoor te zorgen dat ook mensen met een bescheiden inkomen in de metropoolregio Amsterdam kunnen blijven wonen om zo te helpen voorkomen dat er een sociale en ruimtelijke tweedeling ontstaat. Aangezien we de periode waarin we werkten aan onze vorige strategie ‘Met Ziel en Zakelijkheid’ dit jaar hebben afgesloten, kijken we in dit jaarverslag nog één keer terug op de behaalde resultaten. Onze nieuwe strategie geeft een nieuwe koers en slaat een nieuwe richting in maar staat niet haaks op de vorige. We behouden wat goed was en wat past binnen de nieuwe kaders, en hebben de focus verlegd waar dat nodig is. We gaan andere dingen doen, en dingen anders doen, in nauwe samenspraak met onze stakeholders. Onder invloed van de verder gestegen prijzen van vastgoed in onze regio is ook de markt- waarde van ons bezit gestegen en weer terug op het niveau van voor de vastgoedcrisis. Dit is helaas slechts een ‘papieren winst’ en levert geen geld op voor betaalbaarheid, onderhoud of nieuwbouw. Ons resultaat uit bedrijfsactiviteiten verbeterde ten opzichte van 2014. Ymere jaarstukken 2015 – 3 We kijken met tevredenheid terug op het jaar 2015, maar tegelijkertijd kijken we ook kritisch naar onszelf en dagen we onszelf uit het nog beter te doen. Er is immers ook sprake van onzekerheden en uitdagingen, mede als gevolg van de nieuwe Woningwet. Dat vraagt van ons financiële buffers en goede financiële ratio's. Zo blijven we ook in de toekomst een solide organisatie. Graag danken we alle medewerkers, de ondernemingsraad, stakeholders en zakelijke relaties voor hun grote betrokkenheid. We ervaren die als een grote steun om onze ambities waar te blijven maken. Namens de directieraad, Karin Laglas Ber Bosveld 4 – Ymere jaarstukken 2015 Ymere in ’t kort Jaarresultaten 2015 2014 Huuromzet Z 535 miljoen Z 525 miljoen Maatschappelijk budget1 Z 259 miljoen Z 257 miljoen Jaarresultaat na belastingen Z 347 miljoen Z 176 miljoen Eigen vermogen Z 6,2 miljard Z 5,8 miljard Balanstotaal Z 10,4 miljard Z 10,3 miljard Waarde in verhuurde staat Z 9,8 miljard Z 9,7 miljard Bedrijfswaarde op basis van RJ 212 Z 5,2 miljard Z 5,2 miljard WOZ-waarde van de woningen Z 15,0 miljard Z 14,3 miljard Net debt Z 3.686 miljoen Z 3.976 miljoen Financiële kengetallen Solvabiliteit 59,6% 56,6% Interest coverage ratio2 1,45 1,34 Omzet en investeringen Investeringen in het eigenwoningbezit Z 117 miljoen Z 105 miljoen Omzet nieuwbouwkoopwoningen Z 96 miljoen Z 146 miljoen3 Onderhoud aan woningen Z 105 miljoen Z 99 miljoen Investeringen in leefbaarheid van de wijken en buurten Z 5,8 miljoen Z 9,0 miljoen Productie Opgeleverde nieuwbouwhuurwoningen 359 316 Opgeleverde nieuwbouwkoopwoningen 290 516 Verbeterde woningen 1.214 925 Bezit Verhuureenheden 88.254 89.335 (76.553 zelfstandige (77.490 zelfstandige woningen) woningen)4 Gemiddeld nettohuurniveau sociale huurwoningen Z 523 Z 503 Gerealiseerde gemiddelde huurverhoging 2,4% 4,1% Gerealiseerde energielabelstappen 5.966 8.453 Mutatiegraad 5,8% 6,8% Ontruimingen 224 364 Organisatie Aantal fte’s per 31 december 880 906 Totale brutopersoneelskosten Z 73,7 miljoen Z 79,7 miljoen Ziekteverzuim 4,8% 5,2% 1. In hoofdstuk 10.4 staat een toelichting op het begrip ‘maatschappelijk budget’. 2. Op basis van WSW-berekeningswijze. 3. In lijn met de sector is de omzet met betrekking tot renovatiekoopwoningen uit de omzet koop gehaald. 4. Het totaal van eind 2014 (89.335) is conform de dVi-rapportage over 2014. Ymere jaarstukken 2015 – 5 Inhoudsopgave Jaarstukken Voorwoord 3 Ymere in ’t kort 5 Inhoudsopgave 6 Jaarstukken Jaarverslag Voorwoord Ymere in 't kort Deel I: Bericht van de directieraad 11 Inhoudsopgave Deel II: Terugblik op onze ambities 2010-2015 17 Jaarverslag Deel III: Verantwoording over onze resultaten in 2015 23 1. Ontwikkelen en beheren van passende woningen 24 Deel I: Bericht van de Directieraad 2. Bieden van betaalbare woningen 33 Deel II: Terugblik op onze ambities 2010 – 2015 3. Huisvesten van mensen met een bescheiden inkomen 41 Deel III: 4. Bijdragen aan de samenleving 44 Verantwoording over onze resultaten in 2015 5. In dialoog met bewoners en stakeholders 50 6. Werken vanuit een klant- en resultaatgerichte organisatie 55 1. Ontwikkelingen en beheren van passende woningen 2. Bieden van betaalbare woningen Deel IV: Verantwoording over onze bedrijfsvoering in 2015 63 3. Huisvesten van mensen met een bescheiden inkomen 7. Goed bestuur 64 4. Bijdragen aan de samenleving 8. Personeel en organisatie 68 5. In dialoog met bewoners en stakeholders 9. Risicomanagement 71 6. Werken vanuit een klant- en resultaatgerichte organisatie 10. Financiële continuïteit 76 Deel IV Verantwoording over onze bedrijfsvoering in 2015 Deel V: Verslag raad van commissarisen 97 7. Goed bestuur 11. Besturen en toezichthouden 98 8. Personeel & Organisatie 12. Raad van commissarissen in toezichthoudende rol 99 9. Risicomanagement 13. Verslag over de invulling van de werkgeversrol 104 10. Financiële continuïteit 14. Verslag over de invulling van de klankbordfunctie 108 Deel V Verslag raad van commissarissen 15. Over de raad van commissarissen van Ymere 109 11. Inleiding 16. Tot slot 120 12. Besturen en toezicht houden Deel VI: Verklaring statutaire directie 123 13. Raad van commissarissen in toezichthoudende rol 14. Verslag over de invulling van de werkgeversrol 15. Verslag over de invulling van de klankbordfunctie 16. Over de raad van commissarissen van Ymere 17. Tot slot Deel VI Verklaring statutaire directie 6 – Ymere jaarstukken 2015 Jaarrekening 1. Geconsolideerde balans per 31 december 2015 126 2. Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2015 128 3. Geconsolideerd kasstroomoverzicht 129 4. Algemeen 130 5. Grondslagen voor waardering van activa en verplichtingen 135 6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat 150 7. Financiële instrumenten en risicobeheersing 156 8. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling 159 9. Kasstroomoverzicht 161 10. Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2014 162 11. Toelichting en specificatiewinst-en-verliesrekening 183 12. Overige informatie 190 13. Enkelvoudige balans per 31 december 2015 200 14. Enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2014 203 15. Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2015 204 16. Toelichting en specificatie van de enkelvoudige winst-en-verliesrekening 210 17. Overige informatie 211 Overige gegevens 212 Controleverklaring 214 Holdingstructuur Ymere 216 Bijlagen Verantwoording uit de regio's 219 1. Verantwoording regio Amsterdam 220 2. Verantwoording regio Almere 233 3. Verantwoording regio Weesp en Muiden 237 4. Verantwoording regio Haarlemmermeer 242 5. Verantwoording regio Haarlem 247 Vergaderschema en verantwoording rvc 2015 253 Ymere jaarstukken 2015 – 7 8 – Ymere jaarverslag 2015 I 10 – Ymere jaarverslag 2015 Bericht van de directieraad Terugblik op 2015 Externe ontwikkelingen Economisch herstel In 2015 zette het economische herstel door. De economie trok verder aan en de koopkracht steeg – net als in 2014 – met enkele procenten. In de metropoolregio Amsterdam, het werk- gebied waarin Ymere opereert, werd het economische herstel ook zichtbaar door de stijgen- de prijzen op de woningmarkt. Daaraan zit meteen een keerzijde: door de stijgende prijzen wordt het voor mensen met een bescheiden inkomen nog moeilijker om een passende en betaalbare woning te vinden. Voor ons, als huisvester voor juist deze groep, is deze ontwikkeling een zorg. We willen voorkomen dat mensen met een laag inkomen niet meer in de stad kunnen wonen of naar de minst populaire woongebieden worden verdrongen. De beschikbaarheid van betaalbare woningen voor mensen met een bescheiden inkomen is voor ons dan ook een belangrijk speerpunt. Het afgelopen jaar deden we wat in ons vermogen ligt om de groep die niet op eigen kracht een passende woning kan vinden tóch betaalbaar en goed te laten wonen. We konden 4.997 huishoudens aan nieuwe woonruimte helpen. Woningmarkt ‘op slot’ De mutatiegraad in met name de sociale voorraad is laag: 5,8%. Dit leidt tot lange wacht- lijsten. De doorstroming zit op slot. Circa een kwart van onze sociale huurwoningen wordt bewoond door mensen met een inkomen boven de toelatingsgrens. Enerzijds wordt dit veroorzaakt door het ontbreken van redelijke alternatieven voor deze groep – huurwoningen in het betaalbare middensegment en goedkope koopwoningen – anderzijds ontbreekt de prikkel om uit een goede en goedkope woning op een mooie plek te verhuizen als een huis- houden niet meer tot de sociale doelgroep behoort.