Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept
Marne 2010
im Auftrag der BIG Städtebau
erstellt durch:
BBE RETAIL EXPERTS Unternehmensberatung GmbH & Co. KG Gerhofstraße 18 20354 Hamburg
Dipl.-Geogr. Oliver Ohm
Hamburg, 17. März 2010
BBE RETAIL EXPERTS Unternehmensberatung GmbH & Co. KG Geschäftsführer: Thomas Grunewald Aufsichtsratsvorsitzender: Josef Sanktjohanser, Präsident des HDE e.V. Gerhofstraße 18/D-20354 Hamburg Sitz der Gesellschaft: Köln/Registergericht Köln: HRA 25675 Telefon +49(0)40 180410 60 Komplementär: BBE Verwaltungs GmbH Telefax +49(0)40 180410 610 Geschäftsführer: Thomas Grunewald [email protected] Sitz der Gesellschaft: Köln/Registergericht Köln: HRB 62231 www.bbe-retail-experts.de
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Verzeichnis der Karten ...... 5
Verzeichnis der Tabellen ...... 6
I Zielsetzung und Vorgehensweise ...... 7 1 Ausgangssituation und Zielsetzung...... 7
2 Methodische Vorgehensweise...... 7
II Analyse der Angebots- und Nachfragesituation ...... 11 1 Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung...... 11
1.1 Lage der Stadt Marne im Raum und Verkehrsanbindung...... 11
1.2 Allgemeine Entwicklung des deutschen Einzelhandels...... 13
1.2.1 Gesellschaftliche Konsumtrends ...... 13
1.2.2 Allgemeine Entwicklung des deutschen Einzelhandels ...... 15
1.3 Bevölkerungsentwicklung in Marne ...... 17
1.4 Tourismus in Marne...... 18
2 Angebotssituation in der Stadt Marne ...... 20
2.1 Gesamtstädtische Angebotsstruktur ...... 20
2.2 Angebotsstruktur im Hauptzentrum ...... 26
2.3 Solitärstandorte...... 29
2.4 Nahversorgung...... 30
3 Nachfragesituation in der Stadt Marne...... 33
3.1 Einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial in der Stadt Marne...... 33
3.2 Umsatz-Kaufkraft-Relation...... 34
3.3 Telefonische Haushaltsbefragung...... 37
3.5 Kaufkraftbilanz ...... 57
3.6 Zusammenfassende Bewertung der Einzelhandelssituation in der Stadt Marne...... 58
III Einzelhandels- und Zentrenkonzept Marne sowie Handlungsempfehlungen...... 60 1 Grundlegende Empfehlungen zur Verkaufsflächenentwicklung...... 60
2 Zentrenkonzept Marne ...... 65
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2.1 Zentraler Versorgungsbereich (Hauptzentrum)...... 67
2.2 Empfehlungen zur Entwicklung des Hauptzentrums ...... 71
2.3 Nahversorgung: Solitärstandorte für großflächige Betriebe ...... 76
2.4 Standorte des zentrenverträglichen Einzelhandels: Ergänzungsstandorte ...... 82
3 Planungsrechtliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung...... 83
3.1 Definition der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente ...... 83
3.2 Steuerung des Einzelhandels mit Umsatzschwerpunkt bei zentrenrelevanten Sortimenten ...... 91
3.3 Festsetzungen zu Art und Umfang von Einzelhandelsnutzungen in Sondergebieten des großflächigen Einzelhandels ...... 92
3.4 Beschränkung von Einzelhandelsnutzungen in Gewerbegebieten ...... 92
3.5 Beschränkung von Einzelhandelsnutzungen in Mischgebieten...... 94
4 Perspektiven für die Einzelhandelsentwicklung in Marne...... 95
4.1 Einwohnerentwicklung...... 95
4.2 Tourismus...... 96
4.3 Ganzheitliche Ansätze für die zukünftige Entwicklung des Marner Einzelhandels ...... 97
IV Anhang: Checklisten zur Überprüfung des einzelbetrieblichen Marketings ...... 100
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Verzeichnis der Abbildungen
Abb. 1: Projektablauf ...... 8
Abb. 2: Zukünftige Handelsentwicklung in realistisch pessimistischer Betrachtung...... 15
Abb. 3: Zukünftige Handelsentwicklung in realistisch optimistischer Betrachtung ...... 16
Abb. 4: Entwicklung der regionalen Übernachtungszahlen 1997 – 2008 ...... 18
Abb. 5: Verkaufsflächen in Marne nach Warengruppen (in m²) ...... 22
Abb. 6: Marne Innenstadt...... 27
Abb. 7: Bereich Markt ...... 28
Abb. 8: Solitärstandorte...... 29
Abb. 9: Einzelhandelszentralität (Umsatz-Kaufkraft-Relationen) nach Warengruppen...... 35
Abb. 10: Wo kaufen Sie bevorzugt Lebensmittel ein?...... 38
Abb. 11: Wo kaufen Sie bevorzugt Drogeriewaren ein? ...... 38
Abb. 12: Wo kaufen Sie bevorzugt Sanitätsartikel/Optik ein?...... 41
Abb. 13: Wo kaufen Sie bevorzugt Bekleidung und Schuhe ein? ...... 42
Abb. 14: Wo kaufen Sie bevorzugt Haushaltswaren/Geschenkartikel ein? ...... 43
Abb. 15: Wo kaufen Sie bevorzugt Spielwaren und Hobbyartikel ein? ...... 44
Abb. 16: Wo kaufen Sie bevorzugt Bau- und Gartenmarktartikel ein?...... 45
Abb. 17: Wie oft kaufen Sie in Marne/Innenstadt ein?...... 46
Abb. 18: Wie oft kaufen Sie in den Discountern und Supermärkten in Marne ein?...... 47
Abb. 19: Wie oft kaufen Sie in Brunsbüttel ein? ...... 48
Abb. 20: Wie oft kaufen Sie in Meldorf ein?...... 49
Abb. 21: Wie oft kaufen Sie in Heide ein? ...... 50
Abb. 22: Wie oft kaufen Sie in Itzehoe ein? ...... 51
Abb. 23: Wie oft kaufen Sie in Hamburg ein? ...... 52
Abb. 24: Kaufkraftbilanz der Stadt Marne ...... 57
Abb. 25: Bevölkerungsprognose für den Landkreis Dithmarschen ...... 95
Abb. 26: Entwicklung der Übernachtungszahlen in der Region...... 96
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Verzeichnis der Karten
Karte 1: Lage im Raum und zentralörtliche Gliederung...... 11
Karte 2: Räumliche Verteilung der Einzelhandelsbetriebe in Marne...... 25
Karte 3: Einzelhandelsstruktur in der Marner Innenstadt ...... 26
Karte 4: Nahversorger in Marne (ab 500 m² Verkaufsfläche) ...... 31
Karte 5: Einzugsgebiet der Stadt Marne...... 53
Karte 6: Zentren- und Standortkonzept für die Stadt Marne...... 66
Karte 7: Zentraler Versorgungsbereich von Marne...... 69
Karte 8: Mögliche Entwicklungen im zentralen Versorgungsbereich...... 71
Karte 9: Koopmann-Komplex ...... 73
Karte 10: Nahversorgungssituation in Marne ...... 76
Karte 11: Potenzielle Entwicklungsbereiche ...... 77
Karte 12: Standorte Matzen & Sohn/Nachbargrundstück Aldi...... 78
Karte 13: Standort Raiffeisen-Gelände...... 79
Karte 14: Standort EON ...... 80
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Verzeichnis der Tabellen
Tabelle 1: Bevölkerung in Marne und der Region ...... 17
Tabelle 2: Bevölkerungsprognose...... 17
Tabelle 3: Verkaufsflächen und Umsätze nach Warengruppen (Stand Dezember 2009)...... 21
Tabelle 4: Einzelhandelsstruktur nach Lage (Stand Dezember 2009, aktive betriebene Einheiten) ...... 23
Tabelle 5: Einzelhandelsstruktur nach Verkaufsfläche (Stand Dezember 2009, inklusive Leerstände) ...... 24
Tabelle 6: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in der Stadt Marne nach Warengruppen...... 34
Tabelle 7: Einzelhandelszentralität (Umsatz-Kaufkraft-Relationen) nach Warengruppen...... 36
Tabelle 8: Ergebnisse der Kundenwohnorterhebung ...... 54
Tabelle 9: Ergebnisse der Kundenwohnorterhebung ...... 55
Tabelle 10: Potenzielles Einzugsgebiet der Stadt Marne ...... 56
Tabelle 11: Marner Liste zur Definition zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente...... 89
Tabelle 12: Marner Liste zur Definition nicht-zentrenrelevanter Sortimente...... 90
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I Zielsetzung und Vorgehensweise
1 Ausgangssituation und Zielsetzung
Die Stadt Marne (Kreis Dithmarschen) hat im Jahr 2007 ein umfassendes Standort- und Zentrenkonzept für den Einzelhandel in Auftrag gegeben. Einsetzende Veränderungen der Einzelhandelsstruktur der Stadt waren Auslöser für diesen Beschluss.
Vor diesem Hintergrund wurde die BBE Unternehmensberatung beauftragt, die Einzelhandelssituation in der Stadt Marne zu analysieren und darauf aufbauend ein Handlungskonzept zur Steuerung der zukünftigen Ein- zelhandelsentwicklung zu erarbeiten.
Die in diesem Bericht dokumentierte Markt und Standortanalyse ist im Jahr 2010 fortgeschrieben worden und erfüllt im Wesentlichen folgende Aufgaben:
• Darstellung von Perspektiven und Potenzialen für den Einzelhandelsstandort Marne und grundlegende Empfehlungen zur Verkaufsflächenentwicklung
• Ableitung eines räumlich und funktional differenzierten Versorgungsnetzes und konkrete Funktionszu- weisungen für einzelne Standorte
• Vorschläge zur Entwicklung des zentralen Versorgungsbereiches in Marne
• Standortkonzept für die Nahversorgung
• Entwicklung des zentrenverträglichen großflächigen Einzelhandels und Identifizierung potenzieller An- siedlungsstandorte
• Bewertung vorliegender Planungen
• Empfehlungen zur planungsrechtlichen Steuerung des Einzelhandels
2 Methodische Vorgehensweise
Die Abbildung 1 gibt einen Überblick über den Projektablauf der im Jahr 2007 durchgeführten Analysen. Die Bearbeitung gliedert sich in einen Analyseteil (Markt- und Standortanalyse) sowie in einen Konzeptteil (Kon- zept und Empfehlungen). Der gesamte Prozess der Erarbeitung des Einzelhandelskonzeptes wurde durch einen Arbeitskreis begleitet (insgesamt vier Arbeitskreissitzungen). Im Endergebnis steht neben der schriftli-
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chen Berichtsfassung eine Einzelhandels-Datenbank für die Stadt Marne sowie eine GIS-gestützte Aufberei- tung dieser Daten.
Abb. 1: Projektablauf Markt- und Standortanalyse
Rahmenbedingungen Wettbewerbsanalyse
Angebotsanalyse Nachfragepotenzial Stärken/Schwächen/Potenziale/Risiken
Konzept und Empfehlungen
Arbeitskreis Zentren- und Innenstadtentwicklung Standortkonzept Nahversorgung Sonderstandorte Planungsrechtliche Absicherung
Bericht Datenbank GIS Präsentation
Quelle: BBE
Im Rahmen der Markt- und Standortanalyse wurde zusätzlich eine telefonische Haushaltbefragung (500 In- terviews in Marne und den angrenzenden Gemeinden) sowie eine Kundenwohnorterhebung in Zusammenar- beit mit dem ortsansässigen Einzelhandel durchgeführt.
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Im Einzelnen stellen sich die grundlegenden Arbeitsschritte wie folgt dar:
Betriebsstättenerhebung
Begehung aller im Stadtbereich ansässigen Einzelhandels- und Ladenhandwerksbetriebe (Vollerhebung) und eine nach 18 Warengruppen differenzierte Aufnahme der Verkaufsflächen inkl. Umsatzschätzung. Die Voller- hebung der Betriebe ist im Dezember 2009 vollständig aktualisiert worden.
Erfassung der Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe in der Innenstadt
Im Innenstadtbereich von Marne wurden alle Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe räumlich erfasst und kategorisiert, um den Nutzungsmix aufzuzeigen. Die Vollerhebung der Gastronomie- und Dienstleistungsbe- triebe ist ebenfalls im Dezember 2009 aktualisiert worden.
Kundenwohnorterhebung
Zur Ermittlung des Einzugsgebietes des Einzelhandels in Marne wurden in Zusammenarbeit mit dem projekt- begleitenden Arbeitskreis und dem ortsansässigen Einzelhandel über einen festgelegten Zeitraum Kunde- nerhebungsbögen in den Geschäften ausgelegt, um die Wohnorte der Kunden festzuhalten.
Telefonbefragung zur Einkaufsorientierung
Insgesamt wurden 500 Haushalte in Marne und in den Umlandgemeinden interviewt. Abgefragt wurden die bevorzugten Einkaufsorte für sieben ausgewählte Warengruppen. Von den 500 Interviews entfielen 200 auf das Stadtgebiet von Marne. 250 Interviews wurde in den relevanten Umlandgemeinden durchgeführt.
Begleitender Arbeitskreis
Die gesamte Untersuchung wurde durch einen projektbegleitenden Arbeitskreis, bestehend aus Vertretern der Verwaltung, der Politik, dem Auftraggeber BIG Städtebau, dem Gewerbeverein und der AC-Planer-Gruppe unterstützt. Die grundsätzlichen Zielvorgaben für die Entwicklung des Einzelhandels in der Stadt Marne wur- den somit mit den örtlichen Akteuren zusammen entwickelt und abgestimmt.
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Weitere Grundlagen
Für die Konzeptentwicklung wurde auf relevante Daten aus sekundärstatistischen Quellen sowie einzelhan- delsbezogene Kenndaten der Marktforschung der BBE Retail Experts Unternehmensberatung GmbH, Köln, und des EuroHandelsinstituts EHI, Köln, zurückgegriffen. Vorliegende Planungsunterlagen der Stadtverwal- tung – wie Flächennutzungsplan, Katasterpläne, Bebauungspläne, Verkehrskonzepte, Bauvorhabenanfragen sowie sonstige vorhandene Gutachten – wurden ebenfalls ausgewertet.
Alle Erhebungsprogramme wurden mit dem Auftraggeber abgestimmt, die Datenschutzbestimmun- gen sind bei dieser Untersuchung gewährleistet.
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II Analyse der Angebots- und Nachfragesituation
1 Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung
1.1 Lage der Stadt Marne im Raum und Verkehrsanbindung
Die Stadt Marne liegt im südwestlichen Schleswig-Holstein im Landkreis Dithmarschen. Marne hat derzeit etwa 5.800 Einwohner und ist durch die Regionalplanung als Unterzentrum ausgewiesen1. Die überörtliche Versorgungsfunktion in der Region wird wesentlich durch die Mittelzentren Brunsbüttel, Heide und Itzehoe übernommen. Die nächstliegenden Oberzentren sind Kiel in nordöstlicher Richtung und Hamburg in südlicher Richtung (jeweils etwa 100 km entfernt).
Karte 1: Lage im Raum und zentralörtliche Gliederung
Kartengrundlage: GFK Geomarketing, bearbeitet durch BBE
Die Stadt Marne ist über die Bundesstraße B 5 überörtlich angebunden. Die in Nord-Süd-Richtung verlaufen- de Achse bindet Marne in Richtung Süden über die A 23 an das Oberzentrum Hamburg an. In nördliche Rich- tung verläuft die B 5 weiter bis nach Meldorf und ab hier weiter bis nach Heide.
1 Innenministerium des Landes Schleswig-Holstein: Regionalplan für den Planungsraum IV, Fortschreibung 2005
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Darüber hinaus durchzieht die insgesamt sehr ländlich geprägte Region ein Netz gut ausgebauter Kreis- und Bundesstraßen, die die einzelnen Ortschaften untereinander verbinden.
Die Stadt Marne verfügt über keinen eigenen Bahnanschluss. Verbindungen bestehen im Regionalverkehr mit einer Buslinie in Richtung St. Michaelisdonn und ab hier weiter mit der NOB in Richtung Hamburg bzw. Hei- de. Weitere Buslinien verkehren mehrmals täglich in Richtung Meldorf, Brunsbüttel sowie Friedrichskoog. Dem ÖPNV kommt in Marne eine insgesamt eher geringe Bedeutung zu.
Ein Hauptwettbewerbsstandort für den Marner Einzelhandel ist das 12 km entfernte Mittelzentrum Brunsbüt- tel, welches mit dem PKW von Marne aus in etwa 10 Minuten zu erreichen ist. Das Oberzentrum Hamburg ist in etwa 60 Minuten erreichbar.
Insgesamt ist die Verkehrsinfrastruktur hier in südliche Richtung besser ausgebaut als in östliche Richtung, so dass mit Focus auf die nächstliegenden oberzentralen Orte, die insbesondere bei den mittel und langfris- tigen Warengruppen eine Rolle im regionalen und auch überregionalen Wettbewerb spielen, von einer stärke- ren Orientierung in Richtung Hamburg auszugehen ist, als etwa in Richtung Kiel.
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1.2 Allgemeine Entwicklung des deutschen Einzelhandels
Die deutsche Einzelhandelslandschaft unterliegt gerade in den letzten Jahren einem stetigen Wandel. Dieser ergibt sich aus einer wechselseitigen Dynamik angebots- und nachfrageorienten Verhaltensmuster. Die Anbieterseite greift dabei Konsumtrends auf und fördert diese durch immer neue Betriebsformen und Standortpräferenzen des Einzelhandels. Bevor dieses anhand aktueller Entwicklungen und daraus abzulei- tender Prognosen dargestellt wird, widmet sich das anschließende Kapitel zunächst den zugrundeliegenden Nachfragetrends.
1.2.1 Gesellschaftliche Konsumtrends
Maßgebliche Grundlange für die Veränderung der Einzelhandelslandschaft stellen die veränderten Konsum- trends dar, welche durch technische Fortschritte (Verminderung der Zeit-Raum Distanz, Kühl- und Lagermög- lichkeiten) und gesellschaftliche Veränderungen (familiäre Strukturen, Erhöhung des Freizeitbedürfnisses) ermöglicht worden sind.
Im Folgenden werden kurz die daraus entstandenen Verbrauchertrends aufgeführt werden, welche als Grundlage des Verständnisses für den stetigen Wandel der Vetriebsformen, deren räumliche Verteilung und die Sortimentgestaltung gelten können.
„Smart-Shoppen“: Discount und Luxus sind kein Widerspruch mehr
Grundbedürfnisse sollen effizient und preisgünstig erfüllt werden, das gesparte Geld kann dann für Luxus ausgegeben werden. Aber auch da muss das Preis-Leistungs-Verhältnis stimmen. Traditionelle Verhaltens- muster verschwinden: Der Konsument schlüpft ständig in andere Identitäten und sucht einerseits das ultima- tive Sonderangebot, andererseits Erlebnisse, Freundlichkeit und Bequemlichkeit. Für Marken wird nicht au- tomatisch mehr ausgegeben. Hinzu kommt aber auch, dass nur rd. 40 % der Haushalte so kaufkraftstark sind, dass sie ihre Konsumwünsche weitgehend erfüllen können, der größere Rest der Bevölkerung muss sich zwangsläufig zurückhalten.
Individualismus als Gegenentwurf zu Massenmode
Viele Verbraucher machen aus der Not eine Tugend: Lifestyle zeigt sich für sie nicht mehr durch regelmäßi- gen Kauf von modischer Kleidung, Schuhen oder persönlichen Accessoires. Stattdessen wird die Nachfrage immer mehr von einem Wunsch nach Individualität bestimmt. Stil ist gefragt, rastloser Konsum nicht. Mar- kenprodukte können dank kundenindividueller Massenfertigung sogar nach eigenen Vorstellungen abgeän- dert oder gestaltet werden.
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Gesundheitsorientierung
Gesundes Essen wird Vielen immer wichtiger. Gesundheit und Genuss sind längst kein Widerspruch mehr, immer mehr Menschen wollen ihr Wohlbefinden gezielt durch bewusstes Einkaufen steigern. So werden Bio- Lebensmittel zum Massenmarkt, Essen „mit Herkunft“ und regionale Produkte sind zunehmend gefragt. „Globalisierung“ steht bei vielen für eine Neuorientierung und löst die manchem längst überdrüssige „Geiz- ist-geil“-Mentalität ab. Rauchen verliert an Bedeutung.
Wellness und neue Besinnlichkeit
Es wird immer erstrebenswerter, Arbeit und Freizeit ins Gleichgewicht bringen. Der Rückzug ins Private er- setzt hektischen Konsum, stattdessen wird Zeit mit der Familie oder dem Lebenspartner verbracht. Aus kul- turellem Interesse – aber auch dank „Billigflieger“ und günstiger Pauschalangebote - werden mehr Städterei- sen durchgeführt, „sanfte“ Sportarten wie Nordic Walking oder Wandern sowie Musik, Lesen und kreative Tätigkeiten bieten Entspannung. Langsamkeit und Authentizität sind gefragt. Dabei ist durchaus Eitelkeit im Spiel: „Selbstoptimierung“ durch gesunde Ernährung, „Selbstmedikation“, Sport, Entspannung und falls nötig plastische Chirurgie spielen vor allem für kaufkraftstarke Haushalte eine zunehmende Rolle.
Online leben
Immer mehr Haushalte sind ans Internet angeschlossen, immer leistungsfähigere Technik ermöglicht schnel- len Informationsaustausch, Mediengenuss und nicht zuletzt Preisvergleiche und Online-Einkauf. Mobile Gerä- te und die ständige Verbindung zum Netz bestimmen den Alltag und verändern die Kommunikations- und Freizeitgewohnheiten nicht nur junger Menschen. Medienkompetenz entscheidet über Zukunftschancen: Während gut Ausgebildete von den faszinierenden Möglichkeiten profitieren, fallen „Computeranalphabeten“ und Kaufkraftschwache weiter zurück.
Neue Senioren
Es wird mehr ältere Menschen geben, ihr Einkaufsverhalten wird sich von dem früherer „Senioren“ unter- scheiden: Sie wollen das Leben genießen, haben Ansprüche und stellen Sparen nicht mehr in den Mittel- punkt. Sie schätzen die Vielfalt, allerdings nur wenn sie mit persönlicher Ansprache durch das Personal ein- hergeht. Sie wollen, dass man sich Zeit für sie nimmt und erwarten Service. Viele sind bis ins hohe Alter mo- bil, an neuen Erfahrungen interessiert und kaufkraftstark. Auch als Singles wollen sie dabei nicht allein sein. So ist Wohnen in der Stadt zunehmend gefragt, dient Einkauf auch der Begegnung mit anderen Menschen und werden überschaubare Versorgungsstrukturen in Wohnortnähe bevorzugt.
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1.2.2 Allgemeine Entwicklung des deutschen Einzelhandels
In Partnerschaft mit PricewaterhouseCoopers (PwC) und der IKB Deutsche Industriebank haben die Markt- forscher der BBE RETAIL EXPERTS in einem „Handelsszenario“ Handelsstrukturen und Preislagen in den einzelnen Formaten und in den Schlüsselbranchen analysiert sowie Entwicklungen bis zum Jahr 2015 prog- nostiziert.2 In einer realistisch-pessimistischen Betrachtungsweise werden die Betriebstypen „Discounter“, „Fachmarkt“ und „Online-Handel“ als die klaren Gewinner der künftigen Handelsentwicklung hervorgehen. Die Anteile des klassischen Fachhandels, der Supermärkte sowie der SB-Warenhäuser und Verbraucher- märkte am Gesamtmarkt werden demnach deutlich sinken.
Abb. 2: Zukünftige Handelsentwicklung in realistisch pessimistischer Betrachtung
Quelle: BBE RETAIL EXPERTS Die realistisch-pessimistische Betrachtungsweise geht von einer eher stagnierenden Gesamt-Umsatzent- wicklung aus: Über alle Branchen wird bis zum Jahr 2015 ein Umsatzrückgang von 0,6 Prozent erwartet. Im Detail sind allerdings auch bei der Umsatzentwicklung Gewinner und Verlierer klar erkennbar:
Einzelbetrieblicher Fachhandel - 31,7 % Filialisierter Fachhandel - 0,1 % Fachmärkte + 26,1 % Discounter + 33,3 % Online-Handel + 208,4 %
2 Vgl. „BBE-Handelsszenario 2006 – Der deutsche Handel zwischen (Pseudo-)Discount und Luxus?“, a. a. O.
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Diesem Szenario liegt die Annahme zugrunde, dass die Verbraucherinnen und Verbraucher überwiegend preisorientiert kaufen. Preisorientierte Filial- und Fachmarktkonzepte werden daher stark an Bedeutung ge- winnen. Als Folge wird die Handelslandschaft an Vielfältigkeit verlieren: wenige Anbieter dominieren den Markt, aufgegebene Fachgeschäfte können nur noch an Billiganbieter weitervermietet werden, Leerstände in Randlagen nehmen zu, teilweise veröden ganze Ortsteilzentren.
Weniger dramatisch sind die Konsequenzen in der realistisch-optimistischen Prognose. Zwar geht auch die- ses Szenario von einer deutlichen Strukturverschiebung zu Lasten der traditionellen Betriebsformen aus (ne- ben Discountern, Fachmärkten und dem Online-Handel zählt auch der filialisierte Fachhandel zu den Gewin- nern), die Konsumentinnen und Konsumenten werden aber nicht rein preisgesteuert gesehen. Vielmehr kau- fen die Verbraucherinnen und Verbraucher preis-/leistungsorientiert, schätzen Convenience und suchen Erlebnis. Der Einzelhandel könnte in diesem Fall mit einem Umsatzzuwachs in Höhe von 6,5 Prozent über alle Branchen rechnen:
Einzelbetrieblicher Fachhandel - 16,5 % Filialisierter Fachhandel + 10,4 % Fachmärkte + 22,0 % Discounter + 31,9 % Online-Handel + 208,4 %
Abb. 3: Zukünftige Handelsentwicklung in realistisch optimistischer Betrachtung
Quelle: BBE RETAIL EXPERTS
Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Marne Seite 16 von 105
Die realistisch-optimistische Betrachtungsweise gibt somit dem einzelbetrieblichen Fachhandel die Chance, sich zielgruppenorientierten Konzepten zu widmen, die für ein Bestehen am Markt dringend erforderlich sind.
1.3 Bevölkerungsentwicklung in Marne
In Marne leben insgesamt 5.798 Einwohner (Stand 31.12.2009). Nach den Städten Heide (rd. 21.000 Ein- wohner), Brunsbüttel (rd. 13.000 Einwohner) und Meldorf (rd. 7.500 Einwohner) ist Marne die viertgrößte Stadt im Landkreis Dithmarschen.
Für Marne ist für die letzten zehn Jahre ein Bevölkerungsrückgang in Höhe von rd. 8 % zu verzeichnen. Im Landkreis Dithmarschen leben derzeit 135.759 Menschen. In den letzten zehn Jahren stagniert die Bevölke- rungszahl im Landkreis Dithmarschen.
Tabelle 1: Bevölkerung in Marne und der Region
Gesamtänderung Gemeinde/Stadt/Region Bevölkerung insgesamt 1999 - 2009 in % Stadt Marne 5.798 - 8% Landkreis Dithmarschen 135.759 -0,0% Schleswig-Holstein 2.830.118 0,5%*
Quelle: Statistisches Landesamt Nord, Einwohnermeldeamt Marne *Entwicklung 2003 - 2009
Aktuell vorliegende Bevölkerungsprognosen gehen davon aus, dass die Bevölkerung im Landkreis Dithmar- schen bis zum Jahr 2015 um 1,6 % abnehmen wird. Im Jahr 2020 könnte die Bevölkerung dann bis auf rund 131.000 Einwohner gesunken sein. Gegenüber der Prognose von Schleswig-Holsteins (Zunahme von rund 0,1% bis 2015, Abnahme von rd. 0,8 %) fällt der Trend im Landkreis Dithmarschen leicht negativ aus.
Tabelle 2: Bevölkerungsprognose
Region 2008/09 2015 2020 Landkreis Dithmarschen 135.759 133.600 130.800 Schleswig-Holstein 2.830.118 2.832.700 2.805.300
Quelle: Statistisches Landesamt Nord
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1.4 Tourismus in Marne
Im Jahr 2008 verzeichnete die Touristik Marne-Marschland e.V. insgesamt 5.360 Urlaubsgäste in der Region. Die vorhandene Bettenkapazität betrug in diesem Zeitraum 781 Betten3. Bei einer durchschnittlichen Ver- weildauer von 8,2 Tagen im Jahr 2008 geht die Marne-Marschland e.V. von 43.505 Übernachtungen aus.
Abb. 4: Entwicklung der regionalen Übernachtungszahlen 1997 – 2008 ohne Hotels;
60.000
48968 50.000 45660 43505
37945 40.000
30.000
20.000
10.000
0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Quelle: Touristik Marne-Marschland e. V.
Betrachtet man die Entwicklung der regionalen Übernachtungszahlen in den letzten 10 Jahren, so ist zu- nächst eine abnehmende Tendenz zu erkennbar. Diese kehrt sich allerdings seit 2006 wieder um, die Über- nachtungszahlen steigen erstmals wieder spürbar an und belaufen sich im Jahr 2008 auf 43.505 Gästeüber- nachtungen.
3 Ohne Hotels
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Es liegen aktuell keine Prognosen für die weitere Entwicklung der Übernachtungszahlen in der Region vor. Es ist jedoch davon auszugehen, dass die Übernachtungszahlen langfristig tendenziell stagnieren werden. Hin- tergrund ist hier die langfristig insgesamt im Bundesgebiet negative Bevölkerungsentwicklung und in diesem Zusammenhang auch eine Abnahme der Urlaubsreisen insgesamt.
Für den Einzelhandel bedeuten die vorliegenden Zahlen folgendes: Das Deutsche Wirtschaftswissenschaftli- che Institut für Fremdenverkehr e.V., dwif, München, geht für die Region Schleswig-Holsteinische Nordsee- küste von durchschnittlichen Tagesausgaben durch Touristen in Höhe von 5,50 € pro Person aus, die in den Einzelhandel fließen. Bezogen auf die uns vorliegenden Übernachtungszahlen kann man somit von einem touristischen Zusatzpotenzial in Höhe von etwa 0,2 Mio. € ausgehen. Diesem Nachfragepotenzial sind aus Gutachtersicht weitere rd. 0,6 bis 1,0 Mio. € zuzurechnen, die sich durch zusätzlich zu berücksichtigende Urlaubsgäste in Hotels sowie durch Tagesgäste bzw. Gäste auf der Durchreise zusammensetzen.
Zusammenfassend kann davon ausgegangen werden, dass in der Region ein Nachfragepotenzial in einer Größenordnung von 0,8 bis 1,2 Mio. € durch Urlaubsgäste zur Verfügung steht.
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2 Angebotssituation in der Stadt Marne
Die Einzelhandelsstruktur der Stadt Marne ist im Wesentlichen durch zwei Standortausprägungen gekenn- zeichnet: die Innenstadt als Hauptzentrum und zentraler Versorgungsbereich mit einem vornehmlich durch die hier ansässigen Nahversorger geprägte Struktur und einem ergänzenden kleinteiligen Geschäftsbesatz, sowie ergänzenden primär nahversorgungsrelevanten Solitärstandorten mit zum Teil großflächigen Anbietern außerhalb des Hauptzentrums.
Im Folgenden werden zunächst wichtige Strukturdaten auf der Ebene der Gesamtstadt aufgezeigt, anschlie- ßend die Strukturen der einzelnen Standortbereiche genauer erläutert.
2.1 Gesamtstädtische Angebotsstruktur
Im Rahmen der Betriebsstättenerhebung wurden die Verkaufsflächen (VKF) aller im Stadtgebiet Marne an- sässigen Einzelhandels- und Ladenhandwerksbetriebe4 einschließlich der Apotheken und Tankstellen- Convenience-Shops5, differenziert nach Warengruppen, erfasst. Die Vollerhebung wurde im Dezember 2009 vollständig aktualisiert.
Im Folgenden werden die Ergebnisse der Erhebungen detailliert aufgezeigt. Aus Datenschutzgründen können dabei zum Teil nur statistisch aggregierte Bestandswerte dargelegt werden.
• Im Stadtgebiet Marne gibt es insgesamt
• 76 Einzelhandels- und Ladenhandwerksbetriebe, die zusammen über eine
• Verkaufsfläche von 13.680 m² verfügen und einen
• Gesamtumsatz von ca. 34,0 Mio. EUR erwirtschaften.
Die Aufteilung der Verkaufsfläche und des Umsatzes auf die einzelnen Warengruppen veranschaulicht die folgende Tabelle:
4 Als Einzelhandelsbetriebe werden hier und im Folgenden diejenigen Betriebe bezeichnet, die Waren ausschließlich oder überwie- gend an letzte Verbraucher in Verkaufsräumen verkaufen. Der Gruppe der Ladenhandwerksbetriebe sind die Betriebe des Bäcke- rei- und Konditorenhandwerks sowie die Metzgereien zuzuordnen. Aus der Betrachtung ausgeklammert werden die Betriebe des Kfz-Handwerks, des Handels mit Mineralölerzeugnissen (außer größeren Verkaufsräumen in Tankstellen) und ähnlichen Waren. 5 Als Tankstellen-Convenience-Shops werden diejenigen Verkaufsstellen der Tankstellenbetriebe erfasst, die Einzelhandelswaren in Verkaufsräumen anbieten.
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Tabelle 3: Verkaufsflächen und Umsätze nach Warengruppen (Stand Dezember 2009)
Verkaufsfläche Umsatz Warengruppe in m² in % in Mio. EUR in % Nahrungs- und Genussmittel 4.595 34% 15,9 47% Blumen/ Zoo 195 1% 0,4 1% Drogerie / Parfümerie / Kosmetik 1.065 8% 1,7 5% Pharmazeutische, medizinische 130 1% 4,3 13% und orthopädische Artikel PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 235 2% 1,0 3% Bekleidung / Wäsche 1.000 7% 2,1 6% Schuhe / Lederwaren 230 2% 0,5 1% Baumarkt-Sortiment / Gartenbedarf/ 2.940 21% 4,1 12% Blumen/ Zoo GPK / Hausrat / Geschenkartikel 650 5% 0,4 1% Spielwaren, Hobby/ Basteln/ 245 2% 0,5 1% Musikinstrumente Sportartikel / Fahrräder / Camping 1.050 8% 0,8 2% Teppiche / Gardinen / Dekorationsartikel 225 2% 0,1 0% Bettwaren / Haus-, Tisch-, Bettwäsche 60 0% 0,1 0% Möbel (incl. Bad-, Büro-, Gartenmöbel) 400 3% 0,3 1% Elektro / Leuchten / sonstige hochwertige 255 2% 0,5 1% Haushaltsgeräte Unterhaltungselektronik / Musik / Video / 130 1% 0,5 1% PC/ Drucker / Kommunikation Foto / Optik / Akustik 185 1% 0,5 2% Uhren / Schmuck 90 1% 0,3 1% Gesamt* 13.680 100% 34,0 100% Quelle: eigene Erhebungen und Berechnungen
Der mit Abstand größte Verkaufsflächenanteil entfällt mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 4.600 m² auf die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel. Das entspricht etwa 34 % Anteil an der insgesamt in Marne vorhandenen Verkaufsfläche. Mit 2.940 m² oder 21 % Anteil an der Gesamtverkaufsfläche liegt die Waren- gruppe Baumarktartikel/ Gartenbedarf auf Rang zwei. Die übrigen Warengruppen verzeichnen bei den Ver- kaufsflächen Anteile unterhalb der10 %-Marke für sich.
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Auch bei den Umsatzleistungen liegt die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel mit 47 % (rd. 15,9 Mio. €) des insgesamt in Marne erwirtschafteten Umsatzes mit großem Abstand an erster Stelle, gefolgt von den Warengruppen „Baumarktartikel“ und „Pharmazeutische und orthopädische Artikel“ mit 12 % (rd. 4,1 Mio. €), bzw. 13 % (rd. 4,3 Mio. €).
In der folgenden Grafik werden die einzelnen Verkaufsflächenanteile in ihren Größenordnungen deutlich:
Abb. 5: Verkaufsflächen in Marne nach Warengruppen (in m²)
Nahrungs- und Genussmittel 4.595 Blumen / Zoo 195 Drogerie / Parfümerie / Kosmetik 1.065 Pharmazeutische, medizinische und orthopädische Artikel 130 PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 235 Bekleidung / Wäsche 1.000 Schuhe / Lederwaren 230 Baumarkt-Sortiment / Gartenbedarf 2.940 GPK / Hausrat / Geschenkartikel 650 Spielwaren, Hobby/ Basteln/Musikinstrumente 245 Sportartikel / Fahrräder / Camping 1.050 Teppiche / Gardinen / Dekorationsartikel 225 Bettwaren / Haus-, Tisch-, Bettwäsche 60 Möbel (incl. Bad-, Büro-, Gartenmöbel) 400 Elektro / Leuchten / sonstige hochwertige Haushaltsgeräte 255 Unterhaltungselektronik/ Kommunikation 130 Foto / Optik / Akustik 185 Uhren / Schmuck 90
Quelle: eigene Erhebungen
Bezieht man die Einzelhandelsverkaufsfläche (insgesamt rd. 13.680 m²) auf die Einwohnerzahl, ergibt sich ein Dichtewert (Arealitätsziffer) von 2,36 m² je Einwohner. Verglichen mit dem Bundesdurchschnitt von 1,35 m² je Einwohner verzeichnet die Stadt Marne somit über alle Sortimentsbereiche hinweg einen vergleichs- weise sehr hohen Flächenbesatz.
Im besonders ausgeprägten Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel stellt sich eine Arealitätskennzif- fer in Höhe von 0,79 m² je Einwohner dar. In Anbetracht der Tatsache, dass im Bundesdurchschnitt die Pro- Kopf-Ausstattung bei rd. 0,35 m² pro Einwohner liegt, ist die Angebotssituation in der Stadt Marne auch hier insgesamt als deutlich überdurchschnittlich einzustufen.
Eine differenzierte Betrachtung der Einzelhandelsstrukturen nach den drei Standortkategorien Innenstadt, Solitärstandorte und sonstige Bereiche stellt sich folgendermaßen dar:
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Tabelle 4: Einzelhandelsstruktur nach Lage (Stand Dezember 2009, aktive betriebene Einheiten)
Betriebe Umsätze Verkaufsflächen
Stadtteil Anzahl in % in Mio. € in % in m² in %
Bereich Innenstadt 50 65,8 20,1 59,0 7.100 51,9
Betriebe an Solitärstandorten 7 9,2 11,6 34,0 5.195 38,0
Streubesatz 19 25,0 2,4 7,0 1.385 10,1
Gesamt 76 100,0 34,0 100,0 13.680 100,0
Quelle: eigene Erhebungen und Berechnungen, Rundungsdifferenzen möglich
Der Standortbereich Innenstadt umfasst dabei den gesamten Geschäftsbesatz im zentralen innerstädtischen Bereich. Zu den Solitärstandorten sind fünf Betriebe im Marner Stadtgebiet zu zählen, die eine Verkaufsflä- che von mindestens 500 m² aufweisen und nicht in direkter Lagebeziehung zum zentralen innerstädtischen Bereich liegen sowie sich durch eigene Parkflächen und teilweise direkte Lagebeziehungen zu Hauptver- kehrsachsen als eigenständig funktionierende Standorte auszeichnen. Die Gesamtzahl sieben ergibt sich unter Hinzunahme eines angeschlossenen Bäckereibetriebes beim Anbieter Lidl, bzw. des Getränkefach- marktes Riepen am Standort Aldi. Die unter sonstige Bereiche zu zählenden Betriebe befinden sich in Streu- lagen über das restliche Stadtgebiet verteilt. Diese Gesamtbetrachtung beinhaltet nur die aktiv betriebenen Geschäfte, ohne Leerstände.
Demnach sind im Bereich des Hauptzentrums (zentralen Versorgungsbereich) in der Marner Innenstadt rd. 66 % der insgesamt in Marne vorhandenen Betriebe ansässig. Etwa 9 % der Betriebe sind an Solitärstandor- ten zu finden, weitere rd. 25 % sind an sonstigen Standorten (Streubesatz über das Stadtgebiet verteilt) an- sässig.
Legt man den Fokus auf die in Marne vorhandenen Verkaufsflächen bzw. die erreichten Umsatzgrößenord- nungen, so stellt sich folgendes Bild dar: Die weitaus größten Verkaufsflächenanteile weist mit rd. 50 % der zentrale innerstädtische Bereich auf. Die großen Anbieter an Solitärstandorten vereinen weitere rd. 38 % auf sich, 19 Ladeneinheiten finden sich über das weitere Stadtgebiet verteilt und verfügen über etwa 10 % der insgesamt vorhandenen Verkaufsflächen.
Bei den Umsatzgrößenordnungen nimmt die Innenstadt die Spitzenposition ein mit etwa 60 % der insgesamt generierten Umsätze. Immerhin rd. 34 % können die großen Solitärstandorte auf sich vereinen, die sonstigen Standorte liegen mit nur noch etwa 7 % an letzter Stelle.
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Tabelle 5: Einzelhandelsstruktur nach Verkaufsfläche (Stand Dezember 2009, inklusive Leerstände)
Betriebe Umsätze Verkaufsflächen
Verkaufsfläche Anzahl in % in Mio. € in % in m² in %
Betriebe bis 200 m² Vkf 62 63,9 11,7 34,4 3.445 25,2
Betriebe 200 - 500 m² Vkf 7 7,2 5,4 16,0 3.950 28,9
Betriebe über 500 m² Vkf 7 7,2 16,9 49,7 6.285 45,9
Leerstand 21 21,6 0,0 0,0 0 0,0
Gesamtstadt 97 100,0 34,0 100,0 13.680 100,0
Quelle: eigene Erhebungen und Berechnungen
Über eine differenzierte Betrachtung der Verkaufsflächen-Größenordnungen lässt sich darstellen, durch wel- che Betriebsformen die Einzelhandelsstruktur in Marne geprägt wird. Zudem wird ersichtlich, wie sich die aktuelle Leerstandsquote im Marner Stadtgebiet darstellt.
Im Wesentlichen prägen demnach Einzelhandelsbetriebe bis zu einer Verkaufsfläche von 200 m² das örtliche Einzelhandelsstrukturgefüge. Knapp 64 % der erfassten Ladenlokale sind demnach als „Kleinflächen“ zu klas- sifizieren. Legt man lediglich die derzeit aktiv betriebenen Ladeneinheiten zugrunde, (absolut 76 Betriebe, Vgl. Tab. 4), sind über 80 % der derzeit als Einzelhandelsbetriebe genutzten Ladenlokale dieser Kategorie zuzuschreiben). Demnach sind diese Betriebseinheiten für das Stadtgebiet Marne als strukturprägend einzu- ordnen.
Weitere jeweils rd. 7 % der Betriebe liegen zwischen 200 und 500 m² Verkaufsfläche, bzw. in Größenordnun- gen oberhalb 500 m². Die Leerstandsquote beträgt derzeit etwa 22 %.
Bezogen auf die Leistungsfähigkeit ist jedoch festzustellen, dass die Großflächen die wesentlichen Umsatz- anteile im Einzelhandel generieren können. So können allein die Betriebe oberhalb der 500-m²-Grenze einen Umsatzanteil am Marner Gesamtumsatz in Höhe von etwa 50 % generieren, die Betriebseinheiten zwischen 200 und 500 m² Verkaufsfläche immerhin noch fast 16 %. Die strukturprägenden Kleinflächen generieren einen Drittel des Gesamtumsatzes im Einzelhandel.
Insofern sind die Betriebe mit Verkaufsflächen oberhalb 200 m² insgesamt als wesentliche Frequenzträger und Ankerbetriebe im lokalen Einzelhandelsstrukturgefüge zu definieren.
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Karte 2: Räumliche Verteilung der Einzelhandelsbetriebe in Marne
Kartengrundlage: GFK Geomarketing, bearbeitet durch BBE
Die Stadt Marne ist eine monozentrisch strukturierte Gemeinde, der wesentliche Anteil am örtlichen Einzel- handel ist im Bereich der Innenstadt lokalisiert. Zunächst sind eine Reihe großflächiger Anbieter, vornehmlich nahversorgungsrelevanter Warengruppen (in erster Linie Nahrungs- und Genussmittel), zu nennen. Diese befinden sich primär entlang der in Nord-Süd-Richtung verlaufenden innerörtlichen Hauptverkehrsachse B 5 (Königstraße/ Deichstraße/Hafenstraße) und sind als tragende Ankerbetriebe zu definieren. Zum anderen handelt es sich um eine Reihe ergänzender kleinteiliger Anbieter unterschiedlicher Sortimentsbereiche.
Die örtliche Struktur des Einzelhandels in Marne stellt sich folgendermaßen dar: Hauptzentrum ist die Innen- stadt mit zwei zentral gelegenen großflächigen Lebensmittelanbietern als tragende Frequenz- und Ankerbe- triebe und einem ergänzendem kleinteiligem Geschäftsbesatz. Darüber hinaus sind insgesamt fünf Standorte mit Solitärbetrieben außerhalb des Hauptzentrums zu definieren (Aldi, Lidl, Bike & Outdoor Lamberty, Jacob- sen und Gartenmarkt Marne). Ergänzend finden sich weitere Kleinflächen bis 200 m² Verkaufsfläche in Streu- lagen sowie zwei Betriebe für Landhandel und ein Baustoffhändler.
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Neben dem Hauptzentrum in der Innenstadt sind in Marne keine weiteren Neben- oder Wohngebietszentren vorhanden.
2.2 Angebotsstruktur im Hauptzentrum
Das Hauptzentrum der Stadt Marne erstreckt sich ausgehend vom Edeka-Markt Frauen und dem „Schauen und Kaufen“-Sonderpostenmarkt im Kreuzungsbereich Hafenstraße/ Wilhelmstraße/ Bäckerstraße weiter in Richtung Norden entlang der Achse Deichstraße bis zur Sparkasse östlich des Zentralparkplatzes. Ab hier sind die in östlicher Richtung entlang der Norderstraße ansässigen Betriebe zum zentralen Versorgungsbe- reich zu zählen, die Grenze verläuft weiter in Richtung Süden entlang der Mittelstraße. Der gesamte Bereich Markt ist dem Hauptzentrum zuzuschreiben. Im Süden sind die Bereiche südlich Bäcker- und Neue Bäcker- straße zum Hauptzentrum zu zählen. Wesentliche Betriebe sind hier etwa der Sky-SB-Markt sowie Kloppen- burg und der Sky-Getränkemarkt.
Karte 3: Einzelhandelsstruktur in der Marner Innenstadt
Kartengrundlage: DGK 5, bearbeitet durch BBE
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Bereich Königstraße/Schillerstaße mit Fußgängerbereich
Zunächst weist insbesondere der Bereich Königstraße/ Schillerstraße von der zentralen Hauptverkehrsachse B5 ausgehend bis zum Backens-Platz eine Konzentration kleinteiliger Ladenlokale auf. Schwerpunkte liegen hier auf typischen innenstadtrelevanten Segmenten (z. B. Bekleidung, Schuhe, Bücher). Darüber hinaus fin- den sich hier in Erdgeschossnutzung eine Reihe verbrauchernahe Dienstleistungsbetriebe, z. B. Videothek, Sonnenstudio oder Frisör sowie gastronomische Betriebe. Die Schillerstraße ist im Teilstück zwischen König- straße und Backens-Platz als Fußgängerbereich ausgewiesen.
Abb. 6: Marne Innenstadt
Quelle: BBE
Aus städtebaulicher Sicht ist mit der erfolgten Neugestaltung des Straßenraumes in den Straßenzügen Schil- lerstraße, Königstraße, Backens-Platz und Steinstraße eine wesentliche Erhöhung der Aufenthaltsqualität erzielt worden.
Negativ ins Auge fallen lediglich einige Leerstände bzw. Mindernutzungen in diesem Bereich, wünschenswert wäre hier ein geschlossener Geschäftsbesatz, neben nahversorgungsrelevanten Anbietern durchaus auch im mittel- oder langfristigen Sortimentsbereich.
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Bereich Markt
Der Bereich Markt erstreckt sich südlich der Maria-Magdalenen-Kirche bis zur in Ost-West-Richtung verlau- fenden Achse Neue Bäckerstraße. Der Besatz mit einzelhandelsrelevanten Betrieben ist hier als lückenhaft zu bezeichnen. Das ehemalige Kleinkaufhaus Ilona Greve steht seit kurzem leer, ebenso der ehemalige Quel- le-Shop. Derzeit ansässige Nutzer sind ein Schuhfachgeschäft (Haacke) ergänzende Dienstleister (Frisör, Volksbank u. a.) sowie eine Apotheke.
Abb. 7: Bereich Markt
Quelle: BBE
Negativ ins Auge fallen die Leerstände in diesem Bereich. Große Leerstände sind beispielsweise das ehema- lige Kleinkaufhaus Ilona Greve, sowie ein Gebäude auf der Ecke Markt/Bäckerstraße welches bereits seit längerer Zeit leer steht und inzwischen Spuren zunehmenden Verfalls aufweist (ehem. Spielhalle).
Sonstige Bereiche
Insbesondere im nördlichen Innenstadtbereich entlang der Norderstraße sowie der Mittelstraße ist kaum noch ein geschlossener Einzelhandelsbesatz vorzufinden. Gastronomiebetriebe und Dienstleister nutzen hier vornehmlich die vorhandenen Geschäftsräume in den Erdgeschossen. Ebenso sind im Bereich der Bäcker- bzw. Neuen Bäckerstraße und entlang der B5 im innerstädtischen Bereich nur noch vereinzelt Einzelhandels- betriebe vorzufinden.
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2.3 Solitärstandorte
In der Stadt Marne sind aktuell insgesamt fünf Solitärstandorte zu benennen. Dabei handelt es sich um zwei Lebensmittelanbieter, einen Gartenfachmarkt, eine Fahrrad-Fachmarkt sowie einen Heimwerkermarkt.
Darüber hinaus ist der ehemalige Lidl-Standort an der Hafenstraße anzuführen, der aktuell teilweise durch einen Bekleidungsfachmarkt (KiK) genutzt wird.
Bei den Lebensmittelanbietern handelt es sich um zwei Discountbetriebe (Aldi und Lidl) in Innenstadtrandla- ge in Sichtbeziehung zur Hauptverkehrsachse Deichstraße bzw. Königstraße. Auf die einzelnen Anbieter wird im folgenden Kapitel näher eingegangen. Die beiden im Stadtgebiet vorhandenen Vollsortimentsbetriebe (Edeka und Sky) sind als prägende Ankerbetriebe dem zentralen Versorgungsbereich von Marne zuzuschrei- ben.
Als ehemaliger Solitärstandort ist der südlich der Innenstadt, ebenfalls in direkter Lage an der Hafenstraße ansässige Anbieter KiK zu charakterisieren. Es handelt sich hierbei um einen discountertypischen Sattel- dachbau mit einer Verkaufsfläche in Höhe von insgesamt etwa 800 m². Hier war ursprünglich der jetzt etwa 200 m weiter nördlich in einem Neubau ansässige Lidl-Lebensmittel-Discountmarkt untergebracht. KiK nutzt etwa die Hälfte der hier zur Verfügung stehenden Ladenfläche, die andere Hälfte ist ungenutzt.
Abb. 8: Solitärstandorte
Quelle: BBE
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Südlich der Innenstadt ist an der Süderstraße Bike und Outdoor Lamberty ansässig, der an diesem Standort auf einer Verkaufsfläche in Höhe von rd. 1.000 m² Fahrräder, Fahrradzubehör und Trekkingartikel vertreibt.
Im nordwestlichen Stadtgebiet befinden sich mit dem Gartenmarkt Marne sowie dem Heimwerkermarkt Ja- cobsen zudem zwei Solitärbetriebe mit einem Kernangebot bei typischen nicht zentrenrelevanten Fach- marktsortimenten. Die etwas abseits der wesentlichen Hauptverkehrsachse gelegenen Anbieter weisen dementsprechend keinerlei Sichtbeziehung hierzu auf.
2.4 Nahversorgung
Das Nahversorgungsangebot der Stadt Marne wird im Wesentlichen durch vier größere Anbieter gewährleis- tet, sowie zwei Getränkemärkte (Riepen- und Sky-Getränkemarkt). Die Nahversorger stellen zugleich die wesentlichen Ankerbetriebe des Unterzentrums dar.
Es handelt sich dabei um zwei größere Discountanbieter, sowie zwei Lebensmittel-Vollsortimentsbetriebe. Sonstige kleinteilige Anbieter haben in Marne eine wichtige ergänzende Funktion bei der Nahversorgung. In der Innenstadt sind dies zwei zusätzliche Bäckereien und eine Metzgerei, die nicht in Standortverbund mit einem großen Solitäranbieter zu nennen sind, sowie wenige Spezialgeschäfte (Fischgeschäft, Randsortimente in sonstigen Betrieben). Mittwochs Vormittags findet zwischen Rathaus und Kirche zudem der Marner Wo- chenmarkt statt.
Auf der nachfolgenden Karte sind die wesentlichen Nahversorger der Stadt Marne eingetragen. Es ist zu erkennen, dass die vorhandenen Betriebe in ihren fußläufigen Einzugsbereichen nahezu das gesamte Stadt- gebiet abdecken. Es kann somit für das gesamte Gemeindegebiet eine auch fußläufig sehr gut erreichbare Ausstattung mit nahversorgungsrelevanten Anbietern attestiert werden.
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Karte 4: Nahversorger in Marne (ab 500 m² Verkaufsfläche)
Kartengrundlage: GFK Geomarketing, bearbeitet durch BBE
Größter Lebensmittelanbieter in der Stadt Marne ist der Edeka-Markt Frauen, der in zentraler Lage auf einem Eckgrundstück zwischen Hafenstraße und Wilhelmstraße ansässig ist. Der Vollsortimentsbetrieb bietet auf rd. 1.500 m² vorwiegend nahversorgungsrelevante Warengruppen an (Kernsortiment Nahrungs- und Ge- nussmittel). In der Vorkassenzone sind ergänzend eine Bäckerei sowie ein Kiosk-Betrieb mit Lotto- Annahmestelle und Postagentur zu finden. Neben einer Versorgungsfunktion für die fußläufig angebundenen umliegenden Wohnsiedlungsbereiche kann dem Betrieb Edeka Frauen darüber hinaus auch eine Versor- gungsfunktion für weiter entfernte Bereiche attestiert werden. Die sehr zentrale Lage in der Marner Innen- stadt direkt an der Hauptverkehrsachse B 5 und das umfangreiche Angebot, insbesondere im Frischebereich, in Verbindung mit einer sehr modernen Warenpräsentation ziehen auch Kunden aus der Umgebung an, die mit dem PKW zum Einkaufen kommen. Der Anbieter ist als derzeit wichtigster Frequenzbringer für die Mar- ner Innenstadt zu definieren
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Ebenfalls an der B 5 am Teilstück Hafenstraße, südlich der Innenstadt, ist in einem neu errichteten Gebäude im typischen „Discounterstil“ mit Satteldach auf einer Verkaufsfläche in Höhe von rd. 900 m² ein Lidl- Lebensmittel-Discountmarkt untergebracht. In der Vorkassenzone befindet sich eine Bäckerei. Der Lidl- Markt ist an diesen Standort verlagert und hat seinen ehemaligen Standort in unmittelbarer Nähe auf einem Grundstück ebenfalls an der Hafenstraße freigezogen (aktuell durch einen KiK-Bekleidungs-Discountmarkt teilweise nachgenutzt).
Nördlich der Innenstadt befindet sich der zweite Lebensmitteldiscountmarkt, eine Filiale des Anbieters Aldi, an der B 5 im Teilstück Königstraße. Der Markt ist hier in Standortverbund mit einem Getränkemarkt ansäs- sig und liegt etwas zurückgesetzt und ohne direkte Sichtbeziehung zur Hauptverkehrsachse.
Der Lidl-Markt wie auch der Aldi-Markt sind aus städtebaulicher Sicht in die umliegenden Siedlungsstruktu- ren integriert. Nahversorgungsfunktion wird insbesondere für die umliegenden Wohnsiedlungsbereiche aus- geübt. Darüber hinaus ist aufgrund der Lagebeziehungen zur B 5 auch hier, wie bereits für den zentral gele- genen Edeka-Markt dargelegt, Sogwirkung für PKW-orientierte Kunden aus der Umgebung zu unterstellen.
Ein weiterer Lebensmittelanbieter ist der Sky-Vollsortimentsbetrieb, der sich im Bereich der Marner Innen- stadt in fußläufiger Entfernung südlich zum Markt an der Süderstraße befindet. Auf einer Verkaufsfläche von etwas unter 1.000 m² hält der Anbieter ein typisches Supermarkt-Sortiment vor. Der Sky-Markt versorgt mit seinem Standort in integrierter Lage die umliegende Wohnbevölkerung. Da dem Standort eine direkte Sicht- beziehung zur Hauptverkehrsachse fehlt, ist hier eine erhöhte zusätzliche Frequenz durch PKW-orientierte Kunden nicht in dem Maße zu unterstellen, wie es für die zuvor bereits skizzierten Standorte der Fall sein dürfte. Jedoch ist insbesondere für den Bereich der Innenstadt eine wichtige Funktion als Frequenzbringer zu unterstellen.
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3 Nachfragesituation in der Stadt Marne
3.1 Einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial in der Stadt Marne
Zur Berechnung des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenziales werden die privaten Verbrauchsausgaben zugrunde gelegt, die wiederum aus dem verfügbaren Einkommen abzüglich der Sparquote resultieren. Von den privaten Verbrauchsausgaben im gesamten Bundesgebiet sind demnach für das Jahr 2009 pro Kopf insgesamt 5.410 EUR einzelhandelsrelevant. 6
Die BBE Marktforschung weist für das Jahr 2009 für die Stadt Marne eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft- kennziffer je Einwohner von 95,6 % aus. Die einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben liegen somit 4,4 % unter dem Bundesdurchschnitt.
Auf der Grundlage der BBE-Kenndaten ergibt sich für die Stadt Marne eine jährliche Kaufkraft pro Kopf in Höhe von 5.171 EUR. Multipliziert mit der Einwohnerzahl lässt sich ein einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpo- tenzial in Höhe von insgesamt 30 Mio. EUR für das Jahr 2009 errechnen.
Von dem zur Verfügung stehenden Kaufkraftpotenzial entfallen 12,5 Mio. € auf Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren. Die nahversorgungsrelevanten Warenbereiche stellen somit über 40 % des gesamten Kaufkraftpotenzials der Stadt Marne dar. Weitere jeweils bis zu rd. 3 Mio. € entfallen auf die Bereiche Phar- mazeutische Artikel, Bekleidung und Bau- und Gartenmarktartikel. Das verbleibende Kaufkraftpotenzial ver- teilt sich auf die sonstigen Warengruppen.
6 Unter den einzelhandelsrelevanten Ausgaben ist derjenige Ausgabenteil zu verstehen, der pro Kopf der Bevölkerung dem Einzel- handel zufließt (ohne die Ausgabenanteile, die von den gesetzlichen und privaten Krankenkassen für Arzneimittel und Sanitätsar- tikel erstattet werden). Um zu diesem Wert zu gelangen, werden von der Gesamtkaufkraft die pro Gebiet unterschiedlichen Aus- gaben für Dienstleistungen, Wohnung, Reisen und Altersvorsorge abgezogen. Unberücksichtigt bleiben auch die Ausgaben für Kraftfahrzeuge, Brennstoffe und Reparaturen.
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Tabelle 6: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in der Stadt Marne nach Warengruppen
Pro-Kopf- Kaufkraft- Pro-Kopf- Nachfragevo- Ausgaben niveau Ausgaben lumen in Deutschland Marne Marne Marne
Warengruppe in EUR in % in EUR in Mio. EUR 2.018 95,6 1.936 11,2 Nahrungs- und Genussmittel Blumen/ Zoo 99 97,0 96 0,6 Drogerie / Parfümerie / Kosmetik 232 94,0 218 1,3 Pharmazeutische, medizinische 500 100,0 500 2,9 und orthopädische Artikel PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 193 93,8 181 1,0 Bekleidung / Wäsche 459 93,2 428 2,5 Schuhe / Lederwaren 109 94,5 103 0,6 Baumarkt-Sortiment / Gartenbedarf/ 545 98,0 534 3,1 Blumen/ Zoo GPK / Hausrat / Geschenkartikel 72 93,1 67 0,4 Spielwaren, Hobby/ Basteln/ 109 94,5 103 0,6 Musikinstrumente Sportartikel / Fahrräder / Camping 83 92,8 77 0,4 Teppiche / Gardinen / Dekorationsartikel 58 94,8 55 0,3 Bettwaren / Haus-, Tisch-, Bettwäsche 55 94,5 52 0,3 Möbel (incl. Bad-, Büro-, Gartenmöbel) 282 93,3 263 1,5 Elektro / Leuchten / sonstige hochwertige Haus- 134 93,3 125 0,7 haltsgeräte Unterhaltungselektronik / Musik / Video / 303 94,1 285 1,7 PC/ Drucker / Kommunikation Foto / Optik / Akustik 108 93,5 101 0,6 Uhren / Schmuck 51 92,2 47 0,3 Gesamt* 5.410 95,6 5.171 30,0
Quelle: BBE- Marktforschung, Rundungsdifferenzen möglich
3.2 Umsatz-Kaufkraft-Relation
Wie auf Basis der umfangreichen Vor-Ort-Erhebungen ermittelt, erreicht der Einzelhandel in Marne eine Jah- resumsatzleistung von ca. 34 Mio. €. Dies entspricht ca. 114 % des im Stadtgebiet verfügbaren Kaufkraftpo- tenzials von 30 Mio. €.
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Mittels dieser Umsatz-/Kaufkraftrelation kann die Einzelhandelszentralität des Standortes beschrieben wer- den. Würde man bei der Gegenüberstellung von Einzelhandelsumsatz und Kaufkraftpotenzial Messzahlen von exakt 100 % erhalten, wäre dies ein Indiz dafür, dass die Kaufkraftabflüsse durch Zuflüsse von außerhalb komplett kompensiert werden. Liegt die Messzahl über 100 %, wie im Fall der Stadt Marne, so signalisiert dies per Saldo Kaufkraftzuflüsse. Liegt sie unter 100 %, würde das per Saldo Kaufkraftabflüsse bedeuten.
Wie zu erkennen ist, zeigen sich für die für Grundzentren typischen kurzfristigen Warengruppen mit Ausnah- me des Bereiches Blumen/Zoo Werte über 100 %, im Einzelnen zwischen 142 % bei Nahrungs- und Genuss- mittel, 133 % bei Drogeriewaren und 148 % bei pharmazeutischen Sortimenten. Das deutet darauf hin, dass insbesondere für diese Bereiche ein Kaufkraftzufluss von außen zu unterstellen ist.
Abb. 9: Einzelhandelszentralität (Umsatz-Kaufkraft-Relationen) nach Warengruppen
Negativbilanz Positivbilanz
1 42% Nahrungs- und Genussmittel 75 % Blumen / Zoo 133% Drogerie / Parfümerie / Kosmetik 148% Pharmazeutische, medizinische und orthopädische Artikel 95% PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 84% Bekleidung / Wäsche 81% Schuhe / Lederwaren 132% Baumarkt-Sortiment / Gartenbedarf 115% GPK / Hausrat / Geschenkartikel 82% Spielwaren, Hobby/ Basteln/Musikinstrumente 179% Sportartikel / Fahrräder / Camping 44 % Teppiche / Gardinen / Dekorationsartikel 41% Bettwaren / Haus-, Tisch-, Bettwäsche 23% Möbel (incl. Bad-, Büro-, Gartenmöbel) 62 % Elektro / Leuchten / sonstige hochwertige Haushaltsgeräte 30 % Unterhaltungselektronik/ Kommunikation 88 % Foto / Optik / Akustik 105% Uhren / Schmuck 1 14% Gesamt
Quelle: BBE Marktforschung; eigene Erhebungen und Berechnungen
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Ebenfalls potenziell zu erwartenden Kaufkraftzuflüsse sind in den Warengruppen GPK/ Hausrat/ Geschenk- artikel, Bau- und Gartenmarktartikel, Sportartikel/Fahrräder/ Camping, sowie in etwas geringerem Maße Uhren und Schmuck zu sehen. Dabei ist davon auszugehen, dass die offenbar besonders hohen Zuflüsse innerhalb der Warengruppe Sportartikel und Fahrräder auf den in dieser Warengruppe sehr gut aufgestellten Anbieter Bike und Outdoor Lamberty zurückzuführen sind.
Tabelle 7: Einzelhandelszentralität (Umsatz-Kaufkraft-Relationen) nach Warengruppen (in Mio. EUR) Umsatz Kaufkraft Umsatz- Kaufkraft- Relation Warengruppe in Mio. EUR in Mio. EUR in Mio. EUR
Nahrungs- und Genussmittel 15,9 11,2 4,7 Blumen/ Zoo 0,4 0,6 -0,1 Drogerie / Parfümerie / Kosmetik 1,7 1,3 0,4 Pharmazeutische, medizinische 4,3 2,9 1,4 und orthopädische Artikel PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 1,0 1,0 -0,1 Bekleidung / Wäsche 2,1 2,5 -0,4 Schuhe / Lederwaren 0,5 0,6 -0,1 Baumarkt-Sortiment / Gartenbedarf/ 4,1 3,1 1,0 Blumen/ Zoo GPK / Hausrat / Geschenkartikel 0,4 0,4 0,1 Spielwaren, Hobby/ Basteln/ 0,5 0,6 -0,1 Musikinstrumente Sportartikel / Fahrräder / Camping 0,8 0,4 0,4 Teppiche / Gardinen / Dekorationsartikel 0,1 0,3 -0,2 Bettwaren / Haus-, Tisch-, Bettwäsche 0,1 0,3 -0,2 Möbel (incl. Bad-, Büro-, Gartenmöbel) 0,3 1,5 -1,2 Elektro / Leuchten / sonstige hochwertige Haus- 0,5 0,7 -0,3 haltsgeräte Unterhaltungselektronik / Musik / Video / 0,5 1,7 -1,2 PC/ Drucker / Kommunikation Foto / Optik / Akustik 0,5 0,6 -0,1 Uhren / Schmuck 0,3 0,3 0,0 Gesamt 34,0 30,0 4,1 Quelle: BBE Marktforschung; eigene Erhebungen und Berechnungen, Rundungsdifferenzen möglich
Für die übrigen Warengruppen sind tendenziell Kaufkraftabflüsse zu unterstellen. Die Bereiche Möbel und Unterhaltungselektronik sind hier an erster Stelle zu nennen; mit Werten von 23 % bzw. 30 % kann hier von Kaufkraftabflüssen in Größenordnungen von jeweils etwa rund 70 % ausgegangen werden.
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Wenn man die Umsatz-Kaufkraft-Relation nicht in %, sondern in Mio. € ausdrückt, so ergibt sich das in Tabel- le 7 dargestellte Bild. Hiermit kann ein Eindruck darüber vermittelt werden, in welchen Größenordnungen sich die tendenziell vorhandenen Zu- bzw. Abflüsse bewegen müssen. Ausdrücklich wird an dieser Stelle jedoch darauf hingewiesen, dass eine Umsatz-/Kaufkraft-Relation nicht die tatsächlichen Kaufkraftab- bzw. – Zuflüsse darstellen kann, sondern nur ein Indiz dafür sein kann, in welchen Bereichen die wesentlichen Ein- zelhandelskompetenzen liegen. Die Kernkompetenz des Marner Einzelhandels liegt demnach im Segment des kurzfristigen Bedarfs (Nahversorgung). Eine Analyse der für die Stadt Marne zu erwartenden Kaufkraft- ströme wird im Folgenden durch die Auswertung der telefonischen Haushaltsbefragung (Einkaufsorientie- rung) erstellt.
3.3 Telefonische Haushaltsbefragung
Ende September 2006 wurden insgesamt 500 telefonische Haushaltsbefragungen zur Einkaufsorientierung durchgeführt. Davon entfielen 200 Interviews auf das Stadtgebiet von Marne. Eine gleichgroße Anzahl von Interviews wurde in relevanten Umlandgemeinden durchgeführt. Die Interviews verteilen sich im einzelnen wie folgt:
Marne: 200 Interviews Helse/Trennewurth: 50 Interviews Kronprinzenkoog: 50 Interviews Friedrichskoog: 50 Interviews Neufeld/Neufelderkoog: 50 Interviews Volsemenhusen/St. Michaelisdonn: 50 Interviews Diekhusen-Fahrstedt/Schmedeswurth: 50 Interviews
3.3.1 Einkaufsorientierung nach Warengruppen
Zunächst wurden die primär aufgesuchten Wettbewerbsstandorte nach ausgewählten Warengruppen abge- fragt. Die Ergebnisse geben schließlich Aufschluss darüber, in welchen Warengruppen wesentliche Kompe- tenzen in der Stadt Marne selbst liegen und in welchen offenbar andere Wettbewerbsstandorte bevorzugt werden.
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Abb. 10: Wo kaufen Sie bevorzugt Lebensmittel ein?
Marne 23% 70%
Helse / Trennewurth 17% 68% 9% 7%
Kronprinzenkoog 23% 71%
Friedrichskoog 13% 52% 24% 7%
Neufeld / Neufelderkoog 24% 58% 17%
Volsemenhusen / St.Michaelisdonn 11% 24% 18% 35% 11%
Diekhusen-Fahrstedt 21% 66% 8% 5%
Gesamt 61% 20% 8% 5%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Marne Innenstadt Marne Supermärkte und Discounter Brunsbüttel St. Michaelisdonn Friedrichskoog Sonstige
Abb. 11: Wo kaufen Sie bevorzugt Drogeriewaren ein?
Marne 29% 50% 11% 7%
Helse / Trennewurth 39% 44% 6% 6%
Kronprinzenkoog 34% 46% 9% 7%
Friedrichskoog 22% 43% 12% 5% 19%
Neufeld / Neufelderkoog 32% 46% 14% 6%
Volsemenhusen / St.Michaelisdonn 8% 20% 19% 33% 14% 6%
Diekhusen-Fahrstedt 35% 43% 9% 6% 6%
Gesamt 44% 29% 11% 8%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Marne Innenstadt Marne Supermärkte und Discounter Brunsbüttel St. Michaelisdonn Friedrichskoog Heide Sonstige
Quelle: BBE
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Das Ergebnis der Einkaufsorientierung bei Lebensmitteln Bedarf stellt sich folgendermaßen dar:
Über alle Befragten hinweg stellt sich eine starke Orientierung auf das Marner Stadtgebiet dar. So beantwor- teten insgesamt über 89 % der Befragten, in Marne oder in den Marner Supermärkten oder Discountern ein- zukaufen, der Schwerpunkt liegt dabei auf den Supermärkten und Discountern. Besonders ausgeprägt stellt sich diese Orientierung erwartungsgemäß für die Befragten aus Marne direkt dar, hier orientieren sich insge- samt etwa 93 % in Richtung des eigenen Wohnortes. Ähnlich hohe Werte ergeben sich bei den Befragten aus dem Nachbarort Kronprinzenkoog. Lediglich die Befragten in Friedrichskoog, Volsemenhusen und St. Mi- chaelisdonn gaben in Größenordnungen von 24, bzw. 35 % an, auch im eigenen Wohnort einzukaufen. Für die Befragten aus Neufeld und Neufelderkoog sowie Volsemenhusen und St. Michaelisdonn spielt zudem Bruns- büttel eine nennenswerte Rolle beim Einkauf von Lebensmitteln.
Bei Drogeriewaren stellt sich ein ähnliches Bild dar: Wesentliche Anteile der Befragten orientieren sich nach Marne, wobei auch hier die Marner Supermärkte und Discounter häufiger genannt werden als Marne Innen- stadt. Einziger „Ausreißer“ sind hier die Befragten aus Volsemenhusen und St. Michaelisdonn. Lediglich 28 % der hier Befragten orientiert sich nach Marne, gegenüber 33 %, die sich in Richtung St. Michaelisdonn orientieren.
Zusammenfassend lässt sich für den hier abgefragten Bereich der kurzfristigen Warengruppen attestieren, das der wesentliche Einkaufsschwerpunkt für die Marner Bevölkerung und auch die wesentlichen Nachbar- gemeinden in den Supermärkten und Discountern in Marne zu sehen ist. Eine etwas breitere Streuung bei der Wahl des Einkaufsortes lässt sich für die Befragten aus Volsemenhusen und St. Michaelisdonn feststel- len.
Zusammenfassung (nahversorgungsrelevanter Bedarf):
• Lebensmittel- und Drogerieartikel: - Supermärkte und Discounter in Marne wichtigster Einkaufsort - Brunsbüttel spielt geringe Rolle
• Sanitätswaren/Optik: - Innenstadt Marne mit hohem Stellenwert - Brunsbüttel zweitwichtigster Einkaufsort
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• Friedrichskoog mit „Eigenorientierung“ im Bereich Lebensmittel
• Volsemenhusen/St. Michaelisdonn mit abweichenden Ergebnissen: - überdurchschnittlicher Bedeutung der Standorte St. Michaelisdonn und Brunsbüttel
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Abb. 12: Wo kaufen Sie bevorzugt Sanitätsartikel/Optik ein?
Marne 67% 5% 19% 5%
Helse / Trennewurth 57% 7% 25% 9%
Kronprinzenkoog 72% 6% 13%
Friedrichskoog 57% 27% 8%
Neufeld / Neufelderkoog 59% 26% 7%
Volsemenhusen / St.Michaelisdonn 15% 38% 26% 11% 7%
Diekhusen-Fahrstedt 56% 6% 24% 6% 7%
Gesamt 58% 23% 5%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Marne Innenstadt Marne Supermärkte und Discounter Brunsbüttel
St. Michaelisdonn Friedrichskoog Heide
Itzehoe Meldorf Sonstige
Quelle: BBE
Für den Bereich Sanitätsartikel/Optik ist ebenfalls eine große Zustimmung für den Einkaufsstandort Marne festzustellen. Insbesondere die Marner Innenstadt ist mit Werten bis zu 67 % hervorzuheben. Lediglich die Befragten aus Volsemenhusen und St. Michaelisdonn orientieren sich eher in Richtung Brunsbüttel und Mel- dorf.
Neben den kurzfristigen Sortimentsbereichen wurde zudem abgefragt, wo die jeweiligen Einkaufsschwer- punkte bei mittel- und langfristigen Sortimentsbereichen liegen. Hier sind zunächst die Sortimente mit einem besonderen Innenstadtbezug zu nennen, im Einzelnen haben wir hier die Standortwahl für die Warengruppen Bekleidung/Schuhe, Haushaltswaren/Geschenkartikel sowie Spielwaren und Hobbyartikel abgefragt.
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Abb. 13: Wo kaufen Sie bevorzugt Bekleidung und Schuhe ein?
Marne 26% 18% 24% 12% 12% 6%
Helse / Trennewurth 32% 25% 17% 6% 7% 6% 6%
Kronprinzenkoog 24% 21% 27% 7% 11% 7%
Friedrichskoog 23% 22% 33% 8% 10%
Neufeld / Neufelderkoog 26% 22% 16% 20% 11%
Volsemenhusen / St.Michaelisdonn 12% 19% 29% 15% 19%
Diekhusen-Fahrstedt 27% 20% 22% 12% 12%
Gesamt 25% 20% 24% 11% 11% 7%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Marne Innenstadt Brunsbüttel Heide Itzehoe Hamburg Internet / Versandhandel Sonstige
Quelle: BBE
Bei den Warengruppen Bekleidung und Schuhe stellt sich die Wahl des Einkaufsortes differenzierter dar, als bei den zuvor besprochenen nahversorgungsrelevanten Warengruppen. Zwar orientieren sich zusammenge- fasst immer noch 45 % der insgesamt Befragten in Richtung Marne, Tendenzen gehen jetzt zudem in Rich- tung Heide und Itzehoe. Auch Hamburg spielt eine Rolle, hier liegen die Antworten fast ausnahmslos bei über 10 %. Mit etwas über 30 % ist die Orientierung der Befragten aus Volsemenhusen und St. Michaelisdonn in Richtung Marne am geringsten.
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Abb. 14: Wo kaufen Sie bevorzugt Haushaltswaren/Geschenkartikel ein?
Marne 42% 6% 15% 21% 7% 5%
Helse / Trennewurth 41% 7% 17% 26% 5%
Kronprinzenkoog 53% 6% 19% 13%
Friedrichskoog 39% 5% 12% 29% 5% 6% 5%
Neufeld / Neufelderkoog 42% 5% 18% 12% 9% 8% 6%
Volsemenhusen / St.Michaelisdonn 20% 17% 16% 30% 7% 7%
Diekhusen-Fahrstedt 36% 8% 17% 21% 14%
Gesamt 40% 6% 16% 21% 7% 5% 5%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Marne Innenstadt Marne Supermärkte und Discounter Brunsbüttel St. Michaelisdonn Heide Itzehoe Hamburg Sonstige
Quelle: BBE
Bei Haushaltswaren und Geschenkartikeln hat neben der Marner Innenstadt - hier entscheiden sich insge- samt 40 % aller Befragten für den Einkauf dieser Sortimentsgruppe - insbesondere der Einkaufsstandort Hei- de eine Bedeutung. Zusammengefasst haben 21 % der Befragten angegeben, in Heide einzukaufen.
Für die Warengruppe Spielwaren und Hobbyartikel stellt sich eine ganz ähnliche Situation dar wie bei Haus- haltswaren und Geschenkartikeln. Insgesamt ist die Tendenz, in der Marner Innenstadt einzukaufen, hier noch etwas ausgeprägter (49 %), aber auch hier ist Heide als ein offensichtlich wesentlicher Wettbewerbs- standort zu nennen.
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Abb. 15: Wo kaufen Sie bevorzugt Spielwaren und Hobbyartikel ein?
Marne 55% 7% 19% 7% 5% 8%
Helse / Trennewurth 54% 15% 19% 9%
Kronprinzenkoog 60% 10% 19% 10%
Friedrichskoog 38% 9% 31% 9% 9%
Neufeld / Neufelderkoog 56% 16% 8% 6% 10%
Volsemenhusen / St.Michaelisdonn 22% 18% 12% 32% 5% 8%
Diekhusen-Fahrstedt 48% 7% 23% 11% 7%
Gesamt 49% 11% 21% 6% 5% 8%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Marne Innenstadt Brunsbüttel St. Michaelisdonn Heide Itzehoe Hamburg Sonstige
Quelle: BBE
Zusammenfassend lässt sich somit feststellen, dass bei den mittelfristigen Warengruppen mit besonderem Innenstadtbezug insbesondere die Wettbewerbsstandorte Heide und Brunsbüttel von Relevanz sind. Ham- burg als Oberzentrum mit seiner ausgeprägten Einzelhandelsstruktur in sämtlichen Sortimentsbereichen wird nur wenig genannt. Eine Bedeutung als relevanter Wettbewerbsstandort kann hier am ehesten für die Wa- rengruppen Bekleidung und Schuhe attestiert werden, jedoch liegen die Angaben auch hier insgesamt nur bei 11 % der insgesamt Befragten.
Darüber hinaus wurde für die Warengruppe Baumarkt- und Gartenartikel die Einkaufsorientierung abgefragt. Die Angaben der Befragten geben somit hier Auskunft darüber, welche Einkaufsziele sie für Einkäufe inner- halb dieses fachmarkttypischen Segmentes primär aufsuchen.
Zusammenfassung (Bereich mittelfristiger/innenstadtrelevanter Bedarf):
• Schuhe/Bekleidung: - heterogene Verteilung auf verschiedene Standorte Innenstadt - Marne mit geringer „Bevorzugung“ - Heide und Brunsbüttel wichtigste Wettbewerbsstandorte - Itzehoe und Hamburg geringere Bedeutung (je 11%)
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• Marne Innenstadt stärkster Standort für Hausrat/Geschenke sowie Spielwaren/Hobby
• Heide und Brunsbüttel jeweils zweit- und drittwichtigster Einkaufsstandort
• Internet- und Versandhandel mit überwiegend sehr geringen Anteilen (lediglich bei Bekleidung/ Schuhen nennenswerte Anteile)
Abb. 16: Wo kaufen Sie bevorzugt Bau- und Gartenmarktartikel ein?
Marne 25% 34% 29% 7% 5%
Helse / Trennewurth 18% 30% 36% 8% 7%
Kronprinzenkoog 27% 34% 27% 6% 6%
Friedrichskoog 18% 27% 47%
Neufeld / Neufelderkoog 31% 33% 16% 13% 6%
Volsemenhusen / St.Michaelisdonn 17% 23% 14% 37% 6%
Diekhusen-Fahrstedt 17% 34% 31% 11% 7%
Gesamt 23% 32% 31% 7% 7%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Marne Innenstadt Brunsbüttel St. Michaelisdonn Heide Itzehoe Sonstige
Quelle: BBE
Die Wettbewerbsstandorte Brunsbüttel und Heide sind hier an erster Stelle zu nennen. Insgesamt entschei- den sich jeweils knapp über 30 % der Befragten für einen dieser Standorte. Die Bedeutung von Marne als Einkaufstandort für diesen Sortimentsbereich liegt zusammenfassend betrachtet etwas darunter (23 %).
Zusammenfassung (Bereich langfristiger Bedarf/ fachmarktorientiert):
• Heide und Brunsbüttel sind die wesentlichen Wettbewerbsstandorte bei Bau- und Gartenmarktarti- keln • Heide hält bei Baumarkt- und Gartenmarktartikeln ein differenziertes Angebotsspektrum vor • Marne/Innenstadt mit geringer Attraktivität
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3.3.2 Einkaufshäufigkeit nach Wettbewerbsstandorten
Einkaufshäufigkeit: Marne
Die im Rahmen der telefonischen Befragung ermittelten Einkaufshäufigkeiten für die Standortbereiche Mar- ne/Innenstadt und Marne/Supermärkte und Discounter liegen über alle Befragten hinweg bei knapp 80 % bzw. 90 % dahingehend, dass die Befragten mindestens wöchentlich hier einkaufen. Der Marner Innenstadt kommt hier demnach eine tendenziell etwas geringere Bedeutung zu als den großen Supermärkten und Dis- countern.
Abb. 17: Wie oft kaufen Sie in Marne/Innenstadt ein?
Marne 31% 54% 9% 5%
Helse / Trennewurth 20% 62% 12%
Kronprinzenkoog 12% 70% 18%
Friedrichskoog 70% 12% 12%
Neufeld / Neufelderkoog 18% 58% 10% 12%
Volsemenhusen / St.Michaelisdonn 30% 24% 26% 20%
Diekhusen-Fahrstedt, Schmedeswurth 26% 60% 10%
Gesamt 20% 56% 12% 8%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
täglich wöchentlich monatlich seltener nie
Quelle: BBE
Lediglich in Volsemenhusen und St. Michaelisdonn gaben nur 30 % der Befragten an, mindestens wöchentlich in Marne/Innenstadt einzukaufen, nahezu die Hälfte der Befragten gaben hier an, seltener oder niemals hier einzukaufen. Bei den Marner Supermärkten und Discountern ist die Akzeptanz, wie eingangs bereits angedeutet, insgesamt etwas höher, die Befragten aus Volsemenhusen und St. Michaelisdonn tendieren jedoch auch hier mit etwas über 40 % dazu, seltener oder niemals in den Su- permärkten und Discountern in Marne einzukaufen.
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Abb. 18: Wie oft kaufen Sie in den Discountern und Supermärkten in Marne ein?
Marne 41% 55%
Helse / Trennewurth 32% 64%
Kronprinzenkoog 18% 80%
Friedrichskoog 78% 8% 8%
Neufeld / Neufelderkoog 24% 70%
Volsemenhusen / St.Michaelisdonn 40% 16% 22% 20%
Diekhusen-Fahrstedt, Schmedeswurth 30% 66%
Gesamt 27% 62% 5%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
täglich wöchentlich monatlich seltener nie Quelle: BBE
Die Stadt Marne erfährt somit insgesamt eine sehr hohe Akzeptanz sowohl in Marne selbst als auch in den relevanten Nachbarkommunen. Dabei sind insbesondere die großen Solitäranbieter primäres Einkaufsziel. Abweichend verhalten sich lediglich die Einwohner von Volsemenhusen und St. Michaelisdonn. Für den tägli- chen und wöchentlichen Einkauf wird hier in geringerem Maße die Stadt Marne aufgesucht. Insgesamt gaben jedoch auch hier mehr als die Hälfte der Befragten an, zumindest einmal im Monat in Marne einzukaufen.
Zusammenfassung:
• 56 % der Befragten kaufen mindestens einmal in der Woche in der Marner Innenstadt ein, jede/r Fünfte sogar täglich • Bei der Marner Bevölkerung liegt der Anteil derer, die mindestens einmal in der Woche hier einkau- fen sogar bei 85 % • Supermärkte und Discounter in Marne erreichen über alle Befragten hinweg hohen Zuspruch: 89 % kaufen mindestens einmal pro Woche dort ein (bei den Marnern sogar 96 %) • Volsemenhusen/St.Michaelisdonn mit vergleichsweise geringer Orientierung auf die Marner Innen- stadt bzw. Supermärkte und Discounter in Marne
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Einkaufshäufigkeit: Wettbewerbszentren
Abb. 19: Wie oft kaufen Sie in Brunsbüttel ein?
Marne 14% 35% 35% 17%
Helse / Trennewurth 6% 48% 36% 6%
Kronprinzenkoog 14% 28% 44% 14%
Friedrichskoog 10% 50% 32% 8%
Neufeld / Neufelderkoog 38% 32% 26%
Volsemenhusen / St.Michaelisdonn 38% 36% 20% 6%
Diekhusen-Fahrstedt, Schmedeswurth 24% 42% 28% 6%
Gesamt 18% 37% 32% 11%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
täglich wöchentlich monatlich seltener nie
Quelle: BBE
Nur rund 20 % der Befragten insgesamt gaben an, mindestens wöchentlich in Brunsbüttel einzukaufen, wei- tere 37 % zumindest monatlich. Die übrigen rd. 43 % kaufen seltener oder nie in Brunsbüttel ein. Brunsbüttel hat demnach zumindest für die Hälfte der Befragten eine gewisse Bedeutung als Einkaufs- ort. Am meisten ausgeprägt ist diese Orientierung in Richtung Brunsbüttel bei den Befragten aus Neufeld und Neufelderkoog sowie Volsemenhusen und St. Michaelisdonn. Hier gaben jeweils rund 70 % an, regelmäßig hier einzukaufen (jew. 38 % wöchentlich, und 32, bzw. 36 % monatlich).
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Abb. 20: Wie oft kaufen Sie in Meldorf ein?
Marne 6% 23% 71%
Helse / Trennewurth 8% 10% 22% 60%
Kronprinzenkoog 8% 32% 60%
Friedrichskoog 8% 30% 60%
Neufeld / Neufelderkoog 6% 22% 70%
Volsemenhusen / St.Michaelisdonn 10% 14% 30% 46%
Diekhusen-Fahrstedt, Schmedeswurth 8% 22% 70%
Gesamt 8% 25% 65%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
wöchentlich monatlich seltener nie
Quelle: BBE
Über alle Befragten hinweg zeichnet sich eine nur sehr eingeschränkte Orientierung in Richtung Meldorf ab. 90 % aller Befragten gaben an, hier selten oder niemals einzukaufen. Dabei ist die Verteilung in den einzelnen Befragungsregionen relativ ähnlich, lediglich bei den Befragten aus Volsemenhusen und St. Michaelisdonn zeichnet sich eine etwas stärkere Orientierung in Richtung Meldorf ab. Meldorf hat demnach im regionalen Wettbewerb eine nur sehr untergeordnete Bedeutung.
Während sich in Richtung Meldorf eine nur relativ geringe Orientierung abzeichnet, stellt sich die Einkaufs- orientierung in Richtung des Mittelzentrums Heide tendenziell etwas besser dar. Immerhin gaben über alle Befragten hinweg 40 % an, zumindest monatlich hier einzukaufen. Bei den Befragten in Volsemenhusen und St. Michaelisdonn liegen diese Anteile mit 62 % am höchsten.
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Abb. 21: Wie oft kaufen Sie in Heide ein?
Marne 5% 33% 47% 16%
Helse / Trennewurth 40% 44% 16%
Kronprinzenkoog 30% 52% 14%
Friedrichskoog 44% 42% 10%
Neufeld / Neufelderkoog 26% 44% 28%
Volsemenhusen / St.Michaelisdonn 14% 46% 32% 6%
Diekhusen-Fahrstedt, Schmedeswurth 38% 50% 12%
Gesamt 35% 45% 15%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
täglich wöchentlich monatlich seltener nie
Quelle: BBE
Heide kann demnach durchaus als ein Wettbewerbsstandort betrachtet werden, der in einer gewissen Re- gelmäßigkeit durch Kunden aus der Region aufgesucht wird. Lediglich 15 % der Befragten gaben an, niemals in Heide einzukaufen.
Legen wir den Focus nun auf die Wettbewerbsstandorte Itzehoe bzw. Hamburg, so ist für diese beiden Zent- ren wiederum eine tendenziell etwas höhere Ablehnung festzustellen. Im Einzelnen stellen sich die Ergebnis- se hier folgendermaßen dar:
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Abb. 22: Wie oft kaufen Sie in Itzehoe ein?
Marne 14% 42% 44%
Helse / Trennewurth 10% 50% 38%
Kronprinzenkoog 10% 28% 58%
Friedrichskoog 10% 46% 44%
Neufeld, Neufelderkoog 22% 36% 40%
Volsemenhusen/ St. Michaelisdonn 18% 30% 52%
Diekhusen-Fahrstedt, Schmedeswurth 28% 46% 24%
Gesamt 15% 40% 43%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
täglich wöchentlich monatlich seltener nie Quelle: BBE
Über alle Befragten hinweg gaben lediglich 17 % an, mindestens monatlich in Itzehoe einzukaufen, die übri- gen 83 % seltener, 43 % davon niemals. Die höchste Zustimmung erhielt der Standort Itzehoe von den Be- fragten aus Diekhusen-Fahrstedt und Schmedeswurth. Hier lag der Anteil derer, die mindestens einmal im Monat in Itzehoe einkaufen, immerhin noch bei 30 %.
Während sich für den Standort Itzehoe innerhalb der befragten Kommunen noch geringfügige Unterschiede abzeichnen, so stellt sich das Bild für den Wettbewerbsstandort Hamburg über alle befragten Kommunen hinweg relativ gleichmäßig dar:
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Abb. 23: Wie oft kaufen Sie in Hamburg ein?
Marne 10% 47% 42%
Helse / Trennewurth 44% 48%
Kronprinzenkoog 48% 48%
Friedrichskoog 44% 48%
Neufeld / Neufelderkoog 6% 48% 46%
Volsemenhusen / St.Michaelisdonn 6% 48% 46%
Diekhusen-Fahrstedt, Schmedeswurth 10% 50% 38%
Gesamt 7% 47% 44%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
täglich wöchentlich monatlich seltener nie
Quelle: BBE
Über alle Befragten gaben 44 % an, niemals in Hamburg einzukaufen. Weitere 47 % kaufen eher selten in Hamburg ein. Ähnlich wie Itzehoe wird Hamburg als Einkaufsstandort demnach von der deutlichen Mehrheit der Befragten seltener als einmal im Monat aufgesucht.
Zusammenfassung:
• Das Zentrum Brunsbüttel erreicht vergleichsweise hohen Zuspruch, immerhin 55 % nutzen den Ort mindestens einmal im Monat zum Einkaufen, Heide wird etwas weniger häufig frequentiert (40 % min. monatlich) • Meldorf ist als Einkaufsort unbedeutend, fast 2/3 kaufen dort nie ein und weitere 25 % nur selten • Itzehoe ist ebenfalls kein wichtiger Wettbewerbsstandort, so nutzen 83 % nie oder nur selten die dor- tigen Einkaufsmöglichkeiten • Hamburg erreicht trotz oberzentraler Funktion einen geringen Zuspruch: über 90 % fahren zum Ein- kaufen nie oder selten in die Hansestadt • Befragte aus Volsemenhusen/St. Michaelisdonn mit eigenen Einkaufsschwerpunkten: Heide und Brunsbüttel mit überdurchschnittlichem Zuspruch
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3.4 Kundenwohnorterhebung und Einzugsgebiet
In der Zeit vom 11. bis zum 23. Juni 2007 wurde in Marne eine Kundenwohnorterhebung durchgeführt. Zu diesem Zweck sind in den teilnehmenden Geschäften in der Stadt Marne Kundenerfassungsbögen ausgelegt worden. Insgesamt sind über den Erhebungszeitraum 15.126 Kundenbewegungen erfasst worden. 54 Einzel- handelsbetriebe haben sich an der Erhebung beteiligt.
Das potenzielle Einzugsgebiet der Stadt Marne lässt sich in einen Kernbereich (Gemeindegebiet Marne) sowie ein erweitertes Einzugsgebiet und ein Ergänzungsgebiet aufteilen. Kartografisch stellt es sich folgendermaßen dar.
Karte 5: Einzugsgebiet der Stadt Marne
Kartengrundlage: GFK Geomarketing, bearbeitet durch BBE
Zum erweiterten Einzugsgebiet sind die Gemeinden Marnerdeich, Friedrichskoog, Kronprinzenkoog, Helse sowie Diekhusen-Fahrstedt zu zählen. Die erfassten absoluten Kundenanteile aus diesen Gemeinden lagen bei über 5 %.
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Das Ergänzungsgebiet erstreckt sich über die Gemeinden Kaiser-Wilhelm-Koog, Neufelderkoog, Neufeld, Schmedeswurth, Volsemenhusen sowie Trennewurth. Die erfassten absoluten Kundenanteile aus diesen Gebieten lagen zwischen 1 % und 5 %.
Die erfassten Kundenbewegungen lassen sich differenziert nach Wochentag, Markttag und Samstag/ Wo- chenende darstellen. Im Einzelnen ergeben sich hier jedoch keine signifikanten Unterschiede bei der Be- trachtung der unterschiedlichen Wochentage.
Tabelle 8: Ergebnisse der Kundenwohnorterhebung Gesamtbetrachtung aller teilnehmenden Betriebe Summe normaler Markttag Wochenende Wochentag
(Mo-Di/ Do-Fr) (Mi) (Sa/ So) Marne 42,5% 41,5% 42,1% 43,9% Marnerdeich 5,9% 5,8% 5,6% 6,4% Diekhusen-Fahrstedt 5,7% 5,6% 5,8% 5,7% Helse 5,9% 5,7% 6,6% 5,5% Kronprinzenkoog 5,0% 5,4% 4,4% 5,3% Friedrichskoog 5,8% 6,4% 6,6% 4,4% Kaiser-Wilhelm-Koog 3,3% 3,3% 3,1% 3,5% Neufelderkoog 2,0% 1,9% 2,2% 2,0% Schmedeswurth 1,7% 1,3% 2,2% 1,4% Neufeld 3,0% 3,0% 3,4% 2,7% Trennewurth 2,1% 1,7% 2,3% 2,3% Volsemenhusen 1,4% 1,3% 1,1% 1,7% Ramhusen 0,8% 1,0% 0,8% 0,6%
Summe Marne Umland 42,7% 42,5% 44,1% 41,5% sonstige Orte (kein Tourist) 9,9% 10,7% 9,6% 9,5% Tourist 4,9% 5,2% 4,2% 5,2% Summe gesamt 100,0% 100,0% 100,0% 100,0%
Quelle: Kundenwohnorterhebungen Marne 2007
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Tabelle 9: Ergebnisse der Kundenwohnorterhebung teilnehmende Betriebe in der Innenstadt Summe normaler Markttag Wochenende Wochentag
(Mo-Di/ Do-Fr) (Mi) (Sa/ So) Marne 48,9% 46,5% 48,7% 51,6% Marnerdeich 5,0% 3,8% 5,5% 5,7% Diekhusen-Fahrstedt 5,4% 4,9% 6,6% 4,8% Helse 6,0% 5,6% 6,0% 6,4% Kronprinzenkoog 4,4% 5,0% 3,9% 4,4% Friedrichskoog 5,6% 6,2% 6,2% 4,2% Kaiser-Wilhelm-Koog 2,6% 3,1% 2,5% 2,3% Neufelderkoog 1,7% 1,8% 1,7% 1,8% Schmedeswurth 1,5% 1,3% 1,8% 1,4% Neufeld 2,4% 2,7% 2,9% 1,6% Trennewurth 1,5% 1,7% 1,8% 1,1% Volsemenhusen 1,3% 1,4% 1,1% 1,3% Ramhusen 0,6% 0,7% 0,7% 0,4% 38,2% 38,1% 40,9% 35,6% Summe Marne Umland sonstige Orte (kein Tourist) 8,3% 10,4% 6,3% 8,3% Tourist 4,5% 5,0% 4,1% 4,5% Summe gesamt 100,0% 100,0% 100,0% 100,0%
Quelle: Kundenwohnorterhebungen Marne 2007
Bei der Betrachtung der Ergebnisse der Kundenwohnorterhebung nur für die teilnehmenden Betriebe im Be- reich der Innenstadt lässt sich feststellen, dass potenzielle Kunden von außerhalb hier tendenziell weniger einkaufen als im gesamtstädtischen Vergleich.
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Das innerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes zur Verfügung stehende Nachfragepotenzial setzte sich wie folgt zusammen:
Tabelle 10: Potenzielles Einzugsgebiet der Stadt Marne
Gemeinde Einwohner Pro-Kopf-Ausgaben Nachfragepotenzial
absolut in € in Mio. € Marne 5.798 5.171 30,0 Summe Kernbereich 5.798 5.171 30,0 Marnerdeich 316 4.796 1,5 Diekhusen-Fahrstedt 763 5.121 3,9 Helse 951 4.891 4,7 Kronprinzenkoog 886 5.181 4,6 Friedrichskoog 2.469 5.213 12,9 Summe erweitertes Einzugsgebiet 5.385 27,6 Kaiser-Wilhelm-Koog 396 5.296 2,1 Neufelderkoog 155 6.083 0,9 Schmedeswurth 209 5.272 1,1 Neufeld 658 5.592 3,7 Trennewurth 257 5.183 1,3 Volsemenhusen 366 5.277 1,9 Summe Ergänzungsgebiet 2.041 11,0 gesamt 13.224 68,6
Quelle: Kundenwohnorterhebungen Marne 2007, BBE Marktforschung 2009
Es stellt sich somit ein Einwohnerpotenzial in Höhe von 5.798 Personen innerhalb des Kernbereiches dar. Hinzu kommen weitere 5.385 Personen im erweiterten Einzugsgebiet sowie 2.041 Personen im Ergänzungs- bereich.
Das Nachfragepotenzial beläuft sich auf 30,0 Mio. € im Kernbereich sowie 27,6 Mio. € innerhalb des erwei- terten Einzugsgebietes und 11,0 Mio. € im Ergänzungsgebiet.
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3.5 Kaufkraftbilanz
Im Rückgriff auf die vorliegenden Ergebnisse der Nachfrageanalyse sowie der Telefonischen Haushaltbefra- gung und der daraus resultierenden Abbildung der Einkaufsorientierung der Bürgerinnen und Bürger der Stadt Marne und aus der Region kann eine Kaufkraftbilanz erstellt werden. Diese Bilanz bildet ab, inwieweit das in Marne vorhandene Nachfragepotenzial auch in Marne gebunden werden kann, welche Anteile in ande- re Wettbewerbszentren abfließen und welche Anteile aktuell von außen dem Marner Einzelhandel zufließen. Grundlage sind die Erhebungsdaten aus 2007, sowie die 2009/ 2010 aktualisierten Kaufkraft- und Umsatz- daten.
Abb. 24: Kaufkraftbilanz der Stadt Marne
Quelle: BBE, Rundungsdifferenzen möglich
Wie die Abbildung darstellt, kann der Marner Einzelhandel derzeit mit 20,1 Mio. € einen Anteil in Höhe von 67 % des hier vorhandenen Nachfragepotenzials binden. Weitere 13,9 Mio. € fließen von außen zu.
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3.6 Zusammenfassende Bewertung der Einzelhandelssituation in der Stadt Marne
Zusammenfassend lässt sich die derzeitige Einzelhandelssituation in der Stadt Marne wie folgt charakterisie- ren und bewerten:
Gesamtstädtische Strukturdaten
• Ca. 67 % der in Marne vorhandenen Kaufkraft werden vor Ort gebunden.
• Es errechnet sich eine Gesamtzentralität von 114 %.
• Charakteristisch für den Einzelhandel der Stadt ist eine Monozentrische Struktur mit kleinteiligem Besatz im Zentrum und in Streulagen, sowie prägenden großflächigen Anbietern im nahversorgungs- relevanten Bereich
• Hauptzentrum und zentraler Versorgungsbereich ist die Innenstadt mit zwei großflächigen Lebens- mittel-Vollsortimentsbetrieben als frequenzstarke Ankernutzer
• Hauptfrequenzbringer und Ankerbetriebe auch im sonstigen Stadtgebiet sind die großen leistungs- starken Nahversorger
• Von diesen Betrieben profitieren die strukturprägenden Kleinbetriebe bis 200 m² Verkaufsfläche ins- besondere im Bereich der gewachsenen Innenstadt
• Kaufkraftabflüsse bei den innenstadtrelevanten Branchen sind insbesondere in Richtung der Mittel- zentren Brunsbüttel und Heide, weniger in Richtung des nächstgelegenen Oberzentrums Hamburg zu beobachten.
Nahversorgung
• Die Umsatz-/Kaufkraft-Relation für Nahrungs- und Genussmittel beträgt 142 %, d. h. das Nahrungs- und Genussmittel-Angebot der Stadt Marne nimmt neben der Versorgung der eigenen Bevölkerung auch stark ausgeprägte Versorgungsaufgaben für die Bevölkerung im Einzugsgebiet wahr.
• Der Besatz an nahversorgungsrelevanten Betrieben konzentriert sich auf die Innenstadt und angren- zende oder innenstadtnahe Solitärstandorte.
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• Die Betriebstypen- und Verkaufsflächenstruktur der Nahrungs- und Genussmittelbetriebe stellen sich aktuell als leistungsstark und wettbewerbsfähig dar.
• Die Stadt Marne kann ihren Versorgungsauftrag als Unterzentrum sehr gut erfüllen, es bestehen hier keine erkennbaren Lücken im Angebot.
• Die Nachfrageanalyse hat ergeben, dass 93 % der Bürger von Marne ihre Lebensmittel bevorzugt vor Ort einkaufen. Das Angebot in Marne besitzt somit ausgesprochen hohe Akzeptanzwerte.
Sonstiger (großflächiger) Einzelhandel
• Zwei großflächige Einzelhandelsbetriebe haben sich im Stadtgebiet von Marne angesiedelt. Es han- delt sich dabei um einen Baumarkt sowie einen Fahrrad-Fachmarkt. Insbesondere Bike und Outdoor Lamberty besitzt hier eine überregionale Ausstrahlung.
• Der Gartenmarkt Marne verfügt über eine Verkaufsfläche knapp unterhalb der Großflächigkeit (diese liegt bei 800 m²), wird aber im Untersuchungszusammenhang als dezentraler Großbetrieb mit klassi- schem nicht-zentrenrelevanten Kernangebot hier mit aufgeführt.
• Fachmarktrelevante Branchen wie Möbel oder Bodenbeläge fehlen in Marne, was aus Gutachtersicht der zentralörtlichen Bedeutung der Stadt Marne als Unterzentrum entspricht.
Zentrenstruktur
• Marne verfügt über ein Hauptzentrum in der Innenstadt (zentraler Versorgungsbereich)
• Es sind vier leistungsstarke nahversorgungsrelevante Anbieter zu nennen, zwei davon befinden sich innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches (Hauptzentrum) der Stadt Marne
• Neben- oder Ortsteilzentren sind nicht vorhanden
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III Einzelhandels- und Zentrenkonzept Marne sowie Handlungsempfehlungen
Ein kommunales Einzelhandelskonzept hat insbesondere die Funktion, unter Berücksichtigung der ortsspezi- fischen Besonderheiten und Problemlagen zielgerichtete Vorschläge für eine Ausgestaltung der landes- und regionalplanerischen Steuerungsansätze zu entwickeln. Im Folgenden werden deshalb
ein funktional differenziertes Versorgungsmodell für die Stadt Marne abgeleitet, welches auch die woh- nungsnahe Versorgung in den Wohngebieten ohne direkten Zentrenbezug berücksichtigt, ein zentraler Versorgungsbereich räumlich festlegt und abgegrenzt, Entwicklungsareale für standortgerechte Einzelhandelsnutzungen im Stadtgebiet identifiziert, zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente unter Beachtung der ortsspezifischen Besonderheiten in den analysierten Angebotsstrukturen identifiziert sowie Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzeptes im Rahmen der Bauleit- planung gegeben.
Auf dieser Basis werden im Folgenden Leitziele formuliert und ein Standortkonzept für die Stadt Marne ent- wickelt.
1 Grundlegende Empfehlungen zur Verkaufsflächenentwicklung
Die Analyse hat gezeigt, dass sich in der Stadt Marne der Ausstattungsgrad in den verschiedenen Waren- gruppen unterschiedlich darstellt. Um Aussagen bezüglich möglicher Verkaufsflächenentwicklungen treffen zu können, werden nachfolgend einzelne Sortimentsbereiche näher betrachtet.
Insgesamt ist anzumerken, dass die Stadt Marne ihre Funktion als Unterzentrum derzeit sehr gut wahrneh- men kann. Ziel muss es sein, diese Kompetenz langfristig zu sichern und hierzu zielorientierte Entwicklungs- leitlinien zu entwerfen und umzusetzen. Zudem sind Fehlentwicklungen zu vermeiden.
Auf Grundlage der Ergebnisse der Markt- und Standortanalyse sind derzeit keine Angebotslücken bei nah- versorgungsrelevanten Sortimentsgruppen erkennbar. Im Bereich der innenstadtprägenden Warengruppen
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gibt es teilweise noch Spielraum. Die Möglichkeit, Zusatzangebote zu schaffen, unterliegen grundsätzlich konkreten standortspezifischen Betrachtungen zwecks
• Aufwertung einzelner Standorte
• Erhöhung der Kundenfrequenzen
• Erhaltung der Wettbewerbsfähigkeit
• Absicherung des zentralen Versorgungsbereiches
Nahrungs- und Genussmittel
Im Bereich Nahrungs- und Genussmittel verfügt die Stadt Marne über eine leistungsfähigen Betriebsformen- mix. Auch stellt sich die räumliche Verteilung der Angebotsstandorte so dar, dass sich der über-wiegende Teil der Bevölkerung in einem akzeptablen Zeitaufwand fußläufig versorgen kann.
Größere quantitative Entwicklungen sind somit im Bereich Nahrungs- und Genussmittel nicht zu erwarten. Gleichwohl ergeben sich einige Handlungserfordernisse:
• Die unter standortstrukturellen Gesichtspunkten wichtigste Aufgabe besteht darin, dem Lebensmit- teleinzelhandel auch innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches wettbewerbsfähige Standortbe- dingungen zu gewährleisten. Hier besteht Handlungsbedarf beim Anbieter Sky.
• Darüber hinaus ansässige Lebensmittelbetriebe liegen aus Gutachtersicht größtenteils im Rahmen heute marktüblicher Größenordnungen. Auch die Faktoren Erreichbarkeit sowie Parkplatzsituation sind durchweg als positiv zu bewerten. Es ist zu prüfen, für welche der bestehenden Märkte Mög- lichkeiten zur Vitalisierung am heutigen Standort bestehen bzw. notwendig erscheinen. Alternativ sind städtebaulich verträgliche Ersatzstandorte zu identifizieren (siehe dazu Empfehlungen in Teil III, Kap. 2.3).
• Neuansiedlungen im Segment Nahversorgung sind außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches zukünftig zu vermeiden. Denn die Nahversorgung ist das klassische Hauptsegment eines Unterzent- rums und hier als Leistungsträger im Einzelhandel zu definieren. Die vor Ort vorgefundenen Struktu- ren in diesem Segment haben ergeben, dass eine sehr gute Versorgungssituation gegeben ist. Ent-
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wicklungen in diesem Segment sollten insofern nur noch innerhalb des zentralen Versorgungsberei- ches möglich sein, um diesen Bereich nachhaltig zu schützen und zukunftsorientiert abzusichern.
Drogeriewaren, Parfümerien
Die Angebotssituation im Drogeriewarensegment in der Stadt Marne mit der Präsenz zweier kompetenter Spezialisten (Schlecker und Kloppenburg) sowie den Angeboten in den Randsortimenten der Lebensmittel- märkte ist als sehr gut zu bewerten. Darüber hinaus halten zwei kleinere Betriebe ein Parfümeriesortiment vor, so dass sich auch hier ein für ein Unterzentrum insgesamt positives Bild darstellt. Für zusätzliche Anbie- ter im Bereich Parfümerie sehen die Gutachter nur wenig Möglichkeiten.
Bücher, Zeitschriften, Papier, Schreibwaren/ Büroorganisation
Das Marktsegment Bücher wird in Marne derzeit lediglich durch eine kleine Buchhandlung abgedeckt (hier werden auch Schreibwaren verkauft). Bei Papierwaren und Büroorganisation kann das Angebot in Marne ebenfalls nicht befriedigen. Ergänzungen durch den qualifizierten Buchhandel oder die Ansiedlung eines Bü- ro- und Schreibwaren-Fachgeschäftes wären wünschenswert. Hier besteht auch ein hohes Kopplungspoten- zial mit dem Marktsegment Spielwaren (s. u.).
Bekleidung
Innerhalb der Ortsmitten fehlen größere namhafte Anbieter, die als Magnetbetrieb wirken können. Einige kleinere Fachgeschäfte (Vkf. 50 bis ca. 80 m²) primär im mittleren Preissegment sind hier ansässig. Der größte Anbieter ist der KiK-Textildiscountmarkt, welcher jedoch außerhalb der Innenstadt an der B 5 liegt. Ein weiterer Magnetbetrieb in dieser Warengruppe ist Ernstings family, der seine Filiale neben dem Anker- nutzer Edeka an der B 5 betreibt.
Vor dem Hintergrund, die Innenstadt weiter aufzuwerten, ist deshalb ist anzustreben, leistungsstarke Beklei- dungsanbieter sowohl im mittleren Preis- und Qualitätsgefüge als auch im Bereich der jungen Mode für Mar- ne zu gewinnen. Hier ist auch darauf zu verweisen, dass Anbieter dieser Segmente in einem Unterzentrum ganz wesentlich von positiven Synergien (insbes. Kundenfrequenz) der nahversorgungsrelevanten Ankernut- zer abhängig sind.
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Schuhe
In Marne sind derzeit zwei Schuh-Fachgeschäfte ansässig. Beide sind in der Marner Innenstadt lokalisiert. Mit Quick-Schuh ist eines der beiden Geschäfte dem eher preisorientierten Segment zuzuschreiben. Beim Fachgeschäft Haacke Schuhe handelt es sich um einen inhabergeführten Betrieb.
Einen weiteren Anbieter im Segment Schuhe für die Innenstadt zu gewinnen, würde den Standort Marne insgesamt aufwerten.
Sportartikel
Größter Anbieter innerhalb dieses Segmentes ist Bike und Outdoor Lamberty. Auf einer Fläche von rd. 1.000 m² wird ein qualifiziertes Angebot in den Bereichen Fahrräder sowie Zubehör und Outdoor-Artikel und – Bekleidung angeboten. Innerhalb dieses Segmentes ist der Markt demnach bereits sehr gut besetzt. Der Anbieter befindet sich außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches in Solitärlage.
Einen weiteren qualifizierten Fachhändler gibt es nicht, Sportartikel werden nur noch im Randsortiment eini- ger Betriebe (insbes. Lebensmitteldiscounter) angeboten.
Ein zusätzlicher Fachhändler, möglicherweise mit einer Spezialisierung auf Wasser- oder Angelsport, wäre im Bereich der Innenstadt wünschenswert.
Spielwaren
Das Spielwarenangebot in Marne beschränkt sich auf nur wenige Betriebe, welche Spielwaren nur als Rand- sortiment führen. Größter Spielwarenanbieter ist derzeit Otto Paulsen in der Innenstadt.
Ein hohes Kopplungspotenzial mit Spielwaren weisen insbesondere Schreibwaren, Bücher und/oder Bastel- bedarf auf, hier sehen die Gutachter Möglichkeiten für die Ansiedlung eines qualifizierten Fachgeschäftes.
Die Realisierungschancen für einen Spielwarenspezialisten sind dagegen als gering einzuschätzen. Etwaige Anbieter sollten möglichst ein zielgruppenspezifisches Sortimentskonzept, zum Beispiel Lernen & Spielen ("Edutainment") oder Mutter & Kind, verfolgen.
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Möbel/Einrichtungsbedarf
Möbel werden derzeit in der Stadt Marne lediglich durch den Anbieter Möbel Jäger, welcher jedoch primär Ausstellungsflächen vorhält und nur Samstags geöffnet ist, sowie zwei Möbeltischlereien (Anfertigung auf Bestellung) angeboten. Ein qualifiziertes Möbelhaus existiert nicht im Gemeindegebiet.
Im Bereich Teppiche/textile Bodenbeläge sind entsprechend spezialisierte Fachmärkte bisher in Marne nicht ansässig. Lediglich das Farbenhaus Eschenbach bietet auch Teppiche und Bodenbeläge an. Aus Gutachtersicht erscheint die Ansiedlung eines größeren Fachmarktes in diesem Segment eher unwahr- scheinlich.
Möglich hingegen erscheint es, einen Warengruppenspezialisten mit Bettwaren (z. B. Matratzen-Concord), auch in Verbindung mit Möbeln (z. B. Dänisches Bettenlager), für den Standort Marne zu interessieren.
Blumen, Zoo
Die Angebotssituation im Schnittblumensortiment sowie beim Heimtierbedarf ist auf Grund der ansässigen Blumengeschäfte sowie der entsprechenden Fachsortimente der Lebensmittelanbieter und Drogeriemärkte als für ein Unterzentrum gut zu bewerten. Nennenswerte Entwicklungspotenziale sind vor diesem Hinter- grund in diesen Segmenten nicht gegeben.
Baumarkt, Gartencenter
Angebotsstandorte für Baumarktartikel und Gartenbedarf sind die Anbieter Jacobsen und Gartenmarkt Mar- ne, zudem ist der Anbieter Lutzkat als Baustoffhändler anzuführen. In Anbetracht der vorhandenen Kauf- kraftpotenziale innerhalb dieses Marktsegments sowie des Kundeneinzugsgebietes der Stadt Marne ist diese Ausstattung als sehr gut zu bewerten. Eine zusätzliche Ansiedlung eines Garten- oder Baumarktes ist dem- nach auszuschließen.
Unterhaltungselektronik, Elektrogeräte
Im Bereich Unterhaltungselektronik/Elektrogeräte werden die vorhandenen Potenziale durch die großen Wettbewerber (z. B. MediaMarkt Heide) in der Region zu wesentlichen Teilen abgeschöpft. Chancen für eine Erweiterung des Angebotes sieht der Gutachter deshalb nicht.
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2 Zentrenkonzept Marne
Zusammenfassend sind im Rahmen eines stadträumlich optimierten Versorgungskonzeptes die folgenden Faktoren zu berücksichtigen:
• Umsatz-/Kaufkraft-Relation und daraus abgeleitete Einzelhandelskompetenz nach Warengruppen
• Ergebnisse der Kundenwohnorterhebung sowie der Telefonbefragung und daraus abgeleitete Ein- kaufsorientierung der Bevölkerung in Marne und dem Einzugsgebiet
• Bestehende städtebauliche Gegebenheiten und vorhandene Entwicklungsmöglichkeiten
• Vorhandene Struktur der Betriebstypen- bzw. Betriebsgröße (Verkaufsflächen)
• Entwicklungsziele der Stadtplanung Marne
• Landesplanerische Vorgaben
Die landesplanerischen Vorgaben sind somit als Entwicklungsleitlinie heranzuziehen und müssen bei der Zentrenkonzeption Berücksichtigung finden. Zusammengefasst stellen diese sich folgendermaßen dar:
• Marne ist im Regionalplan als Unterzentrum ausgewiesen
• Unterzentren sollen die Bevölkerung mit Gütern und Dienstleistungen des qualifizierten Grundbe- darfs versorgen
• Die überörtliche Versorgung soll im Wesentlichen durch die Mittelzentren Brunsbüttel, Heide und Itzehoe sowie das Unterzentrum mit Teilfunktionen eines Mittelzentrums Meldorf wahrge- nommen werden
• Das betrifft im Einzelhandel insbesondere die Bedarfsdeckung des mittelfristigen und zum Teil auch des gehobenen langfristigen Bedarfes
• Ergänzungsfunktion kommen der Metropole Hamburg sowie den kleineren zentralen Orten in der Region zu
Vor diesen Hintergründen empfehlen wir, die Entwicklung des Einzelhandels in der Stadt Marne an folgen- dem Zentren- und Standortkonzept auszurichten:
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Karte 6: Zentren- und Standortkonzept für die Stadt Marne
Kartengrundlage: GFK Geomarketing, bearbeitet durch BBE
Die diesem Zentren- und Standortkonzept zugrunde liegenden Entwicklungsleitlinien sind
• Stärkung und Sicherung der Versorgungsfunktion der Marner Innenstadt als Hauptzentrum (zent- raler Versorgungsbereich) der Stadt Marne
• Kleinteiliger Geschäftsbesatz und großflächige Anbieter müssen voneinander profitieren – neue Magneten in der Innenstadt schaffen – Lauflagen verbessern
• Marktgerechte Weiterentwicklung der Nahversorgungsrelevanten Anbieter – ggf. Erweiterung der vorhandenen Verkaufsflächen bzw. Neubau oder Möglichkeit der Verlagerung anbieten
• Verzicht auf die Neuansiedlung zusätzlicher nahversorgungsrelevanter Anbieter außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches
• Verzicht auf die Ansiedlung neuer zentrenschädigender Anbieter bei sonstigen zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches
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• Konzentration des zentrenverträglichen Einzelhandels an den bestehenden Angebotsstandor- ten und Verzicht auf Ansiedlung neuer großflächiger Betriebe in diesen Sortimentsbereichen
Das System der Zentrenstufen differenziert drei Zentrentypen für die Stadt Marne:
• Zentraler Versorgungsbereich: Hauptzentrum Innenstadt. Bedeutung neben der Nahversorgung ergänzend auch in mittel- bis langfristigen Sortimentsbereichen sowohl für die Wohnbevölkerung als auch darüber hinaus. Das Hauptzentrum ist zu schützen, potenzielle Ansiedlungsvorhaben außerhalb dieses Bereiches sind auf ein zentrenverträgliches Maß einzuschränken! Entwicklungsmöglichkeiten zur nachhaltigen Absicherung des Hauptzentrums sind aufzuzeigen.
• Nahversorgung: Solitärstandorte für großflächige Betriebe außerhalb des zentralen Versor- gungsbereiches. Die Standorte sind als städtebaulich integriert zu bewerten und liegen an der Hauptverkehrsachse B 5. Sie dienen daher sowohl der umliegenden Wohnbevölkerung als auch Pkw- orientierten Kunden aus der Umgebung als Nahversorgungsanbieter. Durch diese Standorte wird die Nahversorgung in Marne nachhaltig abgesichert, sie sollen daher geschützt werden.
• Standorte des zentrenverträglichen großflächigen Einzelhandels: Ergänzungsstandorte sind im vorhandenen Umfang als innenstadtverträglich zu definieren. Sie üben zum vorhandenen Nahver- sorgungsangebot sowie zu den Angeboten im mittel- und langfristigen Sortimentsbereich im Haupt- zentrum eine Ergänzungsfunktion aus.
2.1 Zentraler Versorgungsbereich (Hauptzentrum)
Der zentrale Versorgungsbereich der Stadt Marne umfasst den innerstädtischen Bereich zwischen Norderst- raße im Norden und Süderstraße im Süden, inklusive der großen Magnetbetriebe in diesen Bereichen (Edeka, Sky).
Wichtigste Ankernutzer sind die zuvor genannten leistungs- und frequenzstarken Lebensmittel- Vollsortimentsbetriebe Edeka und Sky. Darüber hinaus findet sich kleinteiliger Besatz, der den zentralen Versorgungsbereich im Kern mit prägt. Insgesamt lässt jedoch die vorhandene Leerstandsquote darauf schließen, dass die Grenzen der Tragfähigkeit des Unterzentrums Marne insbesondere in den klassischen zentrenrelevanten Sortimentsbereichen erreicht sind. Dies ist für ein Unterzentrum mit einem Bevölkerungs- potenzial von rd. 6.000 Einwohnern im Nahbereich nicht untypisch.
Vor diesem Hintergrund muss eine nachhaltige Entwicklung und Absicherung der Versorgungsfunktion der Stadt Marne primär über die Steuerung von Ansiedlungsvorhaben im Kernsegment der Nahversorgung erfol-
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gen. Höchste Priorität stellt die planungsrechtliche Steuerung des nahversorgungsrelevanten Einzelhandels dar. Denn dieses Segment wird auch in Zukunft die tragende Rolle im Marner Einzelhandel spielen.
Die ergänzenden Segmente, insbesondere in den sonstigen ortsspezifischen und im Einzelnen noch zu defi- nierenden zentrenrelevanten Warengruppen, spielen für das Einzelhandelsstrukturgefüge in seiner Leistungs- fähigkeit eine untergeordnete Rolle. Dabei definiert sich die Leistungsfähigkeit in den Umsatzleistungen der einzelnen Betriebe und der daraus abzuleitenden Frequenzstärke (Vgl. Kap. 2.1).
Für Marne ist zu attestieren: Große leistungsstarke Betriebe mit nahversorgungsrelevantem Kernangebot erfüllen in Marne die Funktion der Hauptmagneten. Sie ziehen den Hauptanteil der örtlichen Kunden an. Dar- über hinaus erfüllen die sonstigen Nahversorgungsstrukturen im gesamtstädtischen Kontext derzeit die Ver- sorgungsfunktion des Unterzentrums Marne. Es besteht keine Versorgungslücke, so dass jede Neuansied- lung in diesem Segment eine Verschärfung der Wettbewerbssituation nach sich ziehen würde.
Um den zentralen Versorgungsbereich nachhaltig zu entwickeln und regional wettbewerbsfähig zu erhalten müssen vor diesem Hintergrund Neuansiedlungen nahversorgungsrelevanter Betriebe außerhalb des zentra- len Versorgungsbereiches ausgeschlossen werden. Die zentralörtliche Versorgungsfunktion der Stadt Marne kann dann unter dem übergeordneten Ziel des Schutzes des Zentralen Versorgungsbereiches langfristig ge- sichert werden.
Betriebe sonstiger zentrenrelevanter Bedarfsgruppen können dann eine signifikante Wettbewerbsverzerrung zu Lasten des zentralen Versorgungsbereiches nach sich ziehen, wenn diese nicht im zentralen Versor- gungsbereich ansässig sind und aufgrund ihrer anzunehmenden Leistungsfähigkeit spürbare Kundenanteile an sich binden können. Im Unzersuchungszusammenhang betrifft das diejenigen Betriebsformen, die eine Verkaufsfläche in nicht mehr strukturprägender Größenordnungen vorhalten (Betriebe über 200 m² Ver- kaufsfläche, Vgl. hierzu Kap. 2.1).
Ergänzend ist an dieser Stelle zu unterstreichen, dass ein Unterzentrum in seiner unterzentralen Versor- gungsstruktur mit Leistungsträgern im Bereich der Nahversorgung in der Regel auch über kleinteilige Anbie- ter sonstiger zentrenrelevanter Warengruppen außerhalb eines definieren zentralen Versorgungsbereiches verfügt. Das ist, wie im Rahmen der Wettbewerbsanalyse bereits dargelegt wurde, auch in der Stadt Marne der Fall. Jedoch sind diese Anbieter keinesfalls als Leistungsträger im Einzelhandel zu definieren. Jedoch erfüllen solche Anbieter oftmals wichtige ergänzende Aufgaben in sonstigen Ortsteillagen. Insofern ist davon abzusehen, diese strukturprägenden Kleinstbetriebe außerhalb des definierten zentralen Versorgungsberei- ches auszuschließen.
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Karte 7: Zentraler Versorgungsbereich von Marne
Kartengrundlage: DGK 5, bearbeitet durch BBE
Handlungsbedarf besteht im Bereich des Hauptzentrums insbesondere in den folgenden Bereichen:
• Neuausrichtung bzw. –Ansiedlung Magnetbetrieb im Kernbereich: Neben den beiden tragenden Ankerbetrieben Edeka und Sky ist Im Kernbereich kein Magnetbetrieb ansässig. Daraus resultiert eine insgesamt unbefriedigende Kundenfrequenz insbesondere im Be- reich Markt. Durch die Neuaufstellung des Ankernutzers Sky könnten hier positive Synergien hervor- gerufen werden, die dieser Entwicklung entgegenwirken würden (siehe dazu auch im Folgenden). Zudem könnte die Neuansiedlung eines Ankernutzers beispielsweise im aktuell Leerstehenden La- denlokal vormals Ilona Greve oder innerhalb des Koopmann-Komplexes eine zentrale Funktion über- nehmen. Grundsätzlich positiv ist zu bewerten, dass die Flächen im Koopmann-Komplex derzeit durch das Marner Ofenhaus und einen Frisör genutzt werden und keinen größeren Leerstand mehr darstellen.
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• Leerstände: Sinnvolle Zwischennutzungen (z.B. Schaufensternutzung durch ansässiger Händler, Schaufenster- Aktionen wie z.B. Kunstausstellungen) sollten flächendeckend gefunden werden. Kundenorientierte Vermarktung der Freiflächen, Möglichkeiten der Installation eines Leerstandsmanagement ausloten.
• Einzelbetriebliches Marketing: Checkliste für das einzelbetriebliche Marketing regelmäßig durchführen, Verteilung einer durch die BBE erarbeiteten Checkliste an die ortsansässigen Händler durch den Werbeverein.
• Aufwertung Randbereich Süderstraße/Neue Bäckerstraße (Sky): Verlagerung und Neuaufstellung des Sky-Marktes sowie die Möglichkeit der Ansiedlung eines weite- ren Anbieters (evtl. Verlagerung Aldi oder Neuansiedlung Plus) und dadurch Steigerung der Attrakti- vität der Lauflagen im Bereich Süderstraße und Neue Bäckerstraße.
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2.2 Empfehlungen zur Entwicklung des Hauptzentrums
Das Hauptzentrum mit dem abgegrenzten zentralen Versorgungsbereich ist als Einkaufsschwerpunkt der Stadt Marne zu erhalten und weiter zu entwickeln. Ziel muss eine attraktive Gesamtgestaltung in Verbindung mit wettbewerbsfähigen Angebotsstrukturen sein, um potenzielle Kunden aus Marne und der Umgebung, sowie auch Urlaubsgäste aus der Region noch stärker an den Einkaufsstandort Marne zu binden.
Karte 8: Mögliche Entwicklungen im zentralen Versorgungsbereich
Kartengrundlage: DGK 5, bearbeitet durch BBE
Neben der Schaffung und Erhaltung eines Magneten im Kernbereich des Hauptzentrums ist darüber nachzu- denken, ein Grundstück im südlichen Randbereich des zentralen Versorgungsbereiches als Standort für nah- versorgungsrelevanten Einzelhandel und ergänzende Betriebe zu entwickeln. Es handelt sich dabei um den Standortbereich des EON-Geländes sowie den benachbarten Grundstücken (siehe Karte 8: Entwicklungsare- al). Auf eine mögliche Inwertsetzung dieses Areals wird im Folgenden Kapitel näher eingegangen.
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Da sich aktuell die wesentlichen Magnetbetriebe des zentralen Versorgungsbereiches im Süden des abge- grenzten Areals befinden, ist aus Gutachtersicht auch darüber nachzudenken, die Wegebeziehungen in Rich- tung des Kernbereiches für Fußgänger attraktiver zu gestalten, etwa durch zusätzliche Fußgängerüberwege (Zebrastreifen).
Im Sinne eines ganzheitlichen Stadtmarketing sind auch - und insbesondere - die Möglichkeiten, verkehrliche Anpassungen vorzunehmen, genau auszuloten. Wichtig erscheint aus Gutachtersicht dabei auch, den aktuell über die B 5 durch die Innenstadt hindurch kanalisierten Pkw-Verkehr auch auf die zentralen Bereiche östlich der B 5 zu lenken. Dies könnte beispielsweise durch zusätzliche Hinweisschilder erreicht werden. Zur Zeit ist die Ausschilderung in Richtung Innenstadt im Kreuzungsbereich B 5/Bäckerstraße als unzureichend zu bewerten.
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Koopmann-Gebäude:
Für die Entwicklung als Magnetbetrieb bietet sich aus Gutachtersicht ein zentral gelegener Gebäudekomplex an, das „Koopmann-Gebäude“, welches sich auf einem Grundstück zwischen Schillerstraße, Königstraße und Steinstraße im Kern des zentralen Versorgungsbereiches befindet. Das Gebäude ist von allen drei Straßen begehbar und könnte langfristig beispielsweise im Sinne einer Passage ausgebaut werden. Wesentliche Flä- chenanteile werden inzwischen genutzt, so dass die im Jahr 2007 noch akute Leerstandssituation innerhalb dieses Komplexes behoben ist.
Karte 9: Koopmann-Komplex
Kartengrundlage: DGK 5, bearbeitet durch BBE
• Gebäudekomplex Koopmann – ehem. „Haus der Mode“ kann aus Gutachtersicht bei Vollvermietung als Magnet im Kernbereich der Innenstadt die Kunden- frequenz insgesamt spürbar erhöhen – Seit 2007 haben sich hier unterschiedliche Anbieter nieder- gelassen, derzeit werden die wesentlichen Flächenanteile durch einen Frisörbetrieb und das Marner Ofenhaus genutzt. Diese positive Entwicklung in dieser zentralen Lage trägt zu einer Attraktivierung des Standortes bei, so dass derzeit kein akuter Handlungsbedarf besteht.
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• Optional könnte sich in diesem Komplex auch ein Umbau im Sinne einer Ladenpassage mit kleintei- ligem Geschäftsbesatz positiv darstellen, sofern ein mittel- bis langfristiger Bestand hier aktuell vor- handener Nutzer nicht gewährleistet werden kann.
• Für den Fall, dass hier längerfristig Ladenlokale leer stehen, sollte perspektivisch auch die Möglich- keit der Öffnung über die Königstraße, Schillerstraße und die Steinstraße erwogen werden.
Gezielte Verbesserung des kleinteiligen Einzelhandels
Die Erhebungen haben gezeigt, dass der Einzelhandelsbesatz in der Innenstadt von Marne von kleinteiligen Facheinzelhandelsgeschäften dominiert wird. Um diesen konkurrenzfähig zu erhalten, sind eine konsequente Qualifizierung und Weiterentwicklung der vorhandenen Angebote unerlässlich. Dies ist anzustreben durch eine stetige Verbesserung der Angebotsvielfalt in den vorhandenen Sortimenten, den Ausbau von Nischen- Segmenten und die Schaffung von Zusatzangeboten.
Neben der regelmäßigen Überprüfung des Warenspektrums sind das Erscheinungsbild des Betriebes ständig zu kontrollieren und gegebenenfalls Korrekturen vorzunehmen. Im Mittelpunkt stehen dabei die Faktoren Außenfront, Schaufenster, Eingangsbereich, Innenraum und die Warenpräsentation. Hilfestellung bei der Überprüfung des Marktauftritts bieten dabei vorbereitete Checklisten im Anhang.
Mit der Anwendung erfolgreicher und am Markt etablierter Konzepte könnte in Marne nicht nur die Kauf- kraftbindung erhöht, sondern auch die Angebotsvielfalt und der Erlebniswert positiv beeinflusst werden.
Die Möglichkeiten einer Steigerung der Erlebnisqualität des einzelnen Unternehmens hängen maßgeblich von der Branche, der Unternehmensgröße, der Innovationsbereitschaft des Unternehmers etc. ab. Es kann daher an dieser Stelle nur eine Reihe von grundsätzlichen Hinweisen gegeben werden, die zur Sensibilisierung des Themas beitragen sollen.
Schaffung von Themenwelten: „Kleine“ Themenwelten in einem Geschäft: Aufbrechen der üblichen Waren- präsentation, die sich nach den Warengruppen, den Größen den Herstellerfirmen etc. richtet, und Schaffung von Themenwelten, mit denen verschiedene Angebote für eine spezielle Zielgruppe unter Betonung des Er- lebnis-charakters präsentiert werden (z. B. Sportgeschäft – Thema Ruder- und Kanusport, Textilgeschäft - Thema Urlaub am Strand).
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Beispiel Themenwelten – Testflächen für Wanderschuhe
Schaffung ergänzender Angebote: Ergänzung des Warenangebotes durch gastronomische Einrichtungen (z. B. Literaturcafé in einer Buchhandlung) und Dienstleistungsangebote (z. B. Bankautomat oder Internet- Nutzung).
Geschäftsgestaltung: Die Erlebnisqualität des Geschäftes sollte sich durch ein Wechselspiel von Entspan- nung und Überraschung auszeichnen. Hierzu gehört auch, für entspannende Reize (z.B. Ruhe- und Kommuni- kationszonen) zu sorgen. Aktivierende Faszinationspunkte können nur dann gut in Szene gesetzt werden, wenn zuvor für eine "Aufnahmebereitschaft" beim Kunden durch eine entspannende, stressfreie Atmosphäre gesorgt worden ist.
Viele derartige Konzepte werden als Franchise-System auch ansässigen Einzelhändlern angeboten, beispiel- haft seien an dieser Stelle einige angeführt:
Franchise-System „Hussel“ Franchise-System „Der Teeladen“
Im Bereich „Lebensmittel“ gehören zum Beispiel Konzepte wie „Hussel“ (Vertrieb von Süßwaren, ausgefalle- ne Präsentation, originelle Geschenkideen), „Der Teeladen“ (Sortiment aus über 200 losen Teespezialitäten, servicebetonter Verkauf, fachliche Beratung) oder „Vom Fass“ (Vertrieb von Spirituosen aus offenen Gebin- den in ansprechendem Ambiente) zu den erfolgreichen Strategien zur Profilierung des Einzelhandels.
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2.3 Nahversorgung: Solitärstandorte für großflächige Betriebe
Wie bereits dargestellt, decken die in Marne vorhandenen nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsbetriebe derzeit das Gemeindegebiet in ihren fußläufigen Einzugsbereichen ab. Dennoch ist aus Gutachtersicht im Einzelfall zu prüfen, inwieweit Anpassungen an die aktuellen Marktgegebenheiten vorgenommen werden sollten, beispielsweise durch Verlagerungen oder Vergrößerungen der Verkaufsflächen bei bestehenden Be- trieben.
Karte 10: Nahversorgungssituation in Marne
Kartengrundlage: GFK Geomarketing, bearbeitet durch BBE
Mit Blick auf die standortstrukturellen Gegebenheiten und die Wettbewerbsdichte im Stadtgebiet Marne wird vom Gutachter vorgeschlagen, zusätzliche Standorte für Lebensmittelmärkte nur noch im zentralen Versor- gungsbereich zuzulassen. Denn Marne verfügt bereits über so ein breites Angebot, dass Neuansiedlungen zu Lasten bestehender Betriebe gehen würden.
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2.3.1 Empfehlungen zur Entwicklung der solitären Nahversorgungsstandorte
Im Rahmen der vorliegenden Analyse sind potenzielle Standortbereiche für die Entwicklung als neue Einzel- handelsstandorte näher beleuchtet worden:
Karte 11: Potenzielle Entwicklungsbereiche
Kartengrundlage: DGK 5, bearbeitet durch BBE
Im Rahmen der Zentrenkonzeption wird empfohlen, den im südlichen Randgebiet des zentralen Versor- gungsbereiches liegenden Standortbereich EON zu entwickeln und als leistungsfähigen innerstädtischen Einzelhandelsstandort mit Schwerpunkt bei nahversorgungsrelevanten Sortimenten zu entwickeln.
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Karte 12: Standorte Matzen & Sohn/Nachbargrundstück Aldi
Kartengrundlage: DGK 5, bearbeitet durch BBE
Die Flächenbereich Matzen & Sohn sowie das Nachbargrundstück des gegenüberliegenden Aldi-Marktes stehen potenziell für Einzelhandelsansiedlungen zur Verfügung. Angedacht sind hier beispielsweise die An- siedlung eines neuen Lebensmittel-Discountmarktes auf dem Nachbargrundstück Aldi, sowie eine Entwick- lung des Areals Matzen & Sohn mit Aldi (Verlagerung vom aktuellen Standort) sowie Sky (ebenfalls Verlage- rung von seinem aktuellen Standort an der Süderstraße) als Ankernutzer. Zu den Standorten sind folgende Aussagen zu treffen:
• Beide Standorte liegen im nördlichen Stadtgebiet an der Achse B 5
• In unmittelbarer Nachbarschaft sind ein Aldi-Markt und ein Getränkemarkt ansässig
• Die Standorte sind zwar als integriert zu bewerten, haben jedoch keine direkte Lagebeziehung zum Hauptzentrum
• Ein Versorgungsdefizit ist auf Grundlage der Umsatz-Kaufkraft-Relation nicht erkennbar
Die Standorte liegen dezentral und würden aus Gutachtersicht bei Neuansiedlung von großflächigen Einzel- handelsbetrieben dazu beitragen, dass der zentrale Versorgungsbereich weiter an Frequenz verliert. Daher lässt sich die Ansiedlung von Einzelhandel an beiden Standorten nicht im Rahmen des vorliegenden Zentren- konzeptes abbilden. Die angedachte Planvariante mit Verlagerung Aldi und Sky auf das Matzen-Grundstück ist aus Gutachtersicht ebenfalls auszuschließen.
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Karte 13: Standort Raiffeisen-Gelände
Kartengrundlage: DGK 5, bearbeitet durch BBE
Auf dem ehemaligen Raiffeisen-Areal im östlichen Stadtgebiet wäre ebenfalls eine Beplanung mit Einzelhan- del in Erwägung zu ziehen. Ein Konzept mit einem Ankernutzer im nahversorgungsrelevanten Sortimentsbe- reich, sowie ergänzende Fachmarktkonzepte, zum Teil mit innenstadttypischen Warengruppen, ist durch einen Investor in die Diskussion gebracht worden. Aus Gutachtersicht stellt sich die Situation am Standort Raiffeisen wie folgt dar:
• Der Standort Raiffeisen liegt an der Ausfallstraße Richtung St. Michaelisdonn
• Das Hauptzentrum liegt unweit des Geländes in westlicher Richtung, es ist demnach keine Versor- gungslücke in diesem Bereich zu erkennen
• Der Bereich ist nur als teilintegriert zu bewerten
• Kundenfrequenzen auf diesen Standort zu lenken, wäre aus Gutachtersicht kontraproduktiv vor dem Hintergrund, das nahe liegende Hauptzentrum in seiner Funktion zu stärken
Der Standort erscheint insgesamt nur bedingt geeignet, Einzelhandel in größerem Umfang aufzunehmen. Teilintegrierte Lage, Nähe zum Hauptzentrum sowie ein weiterer potenzieller Entwicklungsstandort in fußläu- figer Entfernung innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches sprechen gegen eine Entwicklung von Einzel- handel an diesem Standort. Eine ursprünglich angedachte Projektierung mit Fachmarktausrichtung an die- sem Standort ist in jedem Fall auszuschließen (Der Investor hat sich bereits zurückgezogen).
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Karte 14: Standort EON
Kartengrundlage: DGK 5, bearbeitet durch BBE
Vor dem Hintergrund, den zentralen Versorgungsbereich nachhaltig zu entwickeln und den südlichen Bereich des Hauptzentrums aufzuwerten, ist der Standort EON als Entwicklungsareal in Erwägung zu ziehen:
• Der Standort EON grenzt an das Areal Sky-Getränkemarkt/ Kloppenburg • Der Bereich befindet sich innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches und ist städtebaulich voll in- tegriert
• Es ergibt sich die Möglichkeit, eine Öffnung des Areals in Richtung Innenstadt zu entwickeln
• Zusatzfrequenzen in diesem Bereich tragen auch zur Belebung der Innenstadt bei
Der betrachtete Standortbereich eignet sich aus Gutachtersicht für die Entwicklung als Einzelhandelsstand- ort. Schwerpunkt sollte bei Nahversorgung liegen, die Gutachter schlagen vor, den Sky-Markt hierher zu verlagern. Ergänzend dazu lässt sich im Rahmen der Zentrenkonzeption ein Lebensmittel-Discountbetrieb abbilden. Hier ist eine potenzielle Verlagerung des Aldi-Marktes zu favorisieren (Neuansiedlung ggf. prüfen). Zur Inwertsetzung des Areals EON sind die folgenden Entwicklungsleitlinien für diesen Standortbereich zu berücksichtigen:
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• Das Areal EON im Süden des zentralen Versorgungsbereiches ist für die Aufnahme eines großflä- chigen Einzelhandelsbetriebes sowie ergänzender Nutzungen zu entwickeln.
• Angrenzende Grundstücke in Richtung Innenstadt, sowie das Nachbargrundstück mit dem Sky- Getränkemarkt und Kloppenburg an der Süderstraße im Rahmen eines Gesamtkonzeptes zu entwi- ckeln, Öffnung des Geländes in Richtung Bäckerstraße und Süderstraße.
• Priorität: Aufnahme des derzeit an der Süderstraße ansässigen Sky-Marktes in einem neu zu errichtenden Gebäude.
• Die Verkaufsfläche des Ankernutzers Sky sollte 1.200 m² nicht überschreiten, zzgl. des bereits auf dem Nachbargrundstück vorhandenen Getränkemarktes.
• Weitere Nutzungen im nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereich sind möglich und ggf. zu prüfen. Eine Verlagerung des Aldi Marktes (derzeit ansässig an der B 5) wäre positiv zu bewerten.
• Ergänzende Nutzungen durch den aktuell bereits vorhandenen Drogeriemarkt Kloppenburg sowie kleinteilige Anbieter (z. B. Bäckerei, Metzgerei, Gemüseladen) und Dienstleistungen/ Gastronomie.
Im Zuge der Entwicklung eines neuen Standortbereiches im südlichen Hauptzentrum sind die folgenden Handlungsalternativen in Erwägung zu ziehen:
• Handlungsalternative 1): - Ankernutzer Sky (Verlagerung) - ergänzende Nutzungen durch ansässige Ladeneinheiten - Kloppenburg und Getränkemarkt sowie - kleinteilige Anbieter und Dienstleistungen/Gastronomie
Handlungsalternative 2): - wie 1), zusätzlich Ansiedlung eines Lebensmittel- Discountbetriebes ◊ Alternative 2a): - Verlagerung Aldi an den Standort EON ◊ Alternative 2b): - Neuansiedlung (Auswirkungsanalyse vorausgesetzt)
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• Aus diesen Handlungsalternativen ergeben sich für die potenziellen Leerstände an den Altstandorten Sky, bzw. Aldi die folgenden Empfehlungen für eine potenzielle Nachnutzung:
- Altstandort Sky: keine Nachnutzung durch Einzelhandel - Altstandort Aldi: Nachnutzung des Standortbereiches durch nahversorgungsrelevanten Einzelhandel
2.4 Standorte des zentrenverträglichen Einzelhandels: Ergänzungsstandorte
Der zentrenverträgliche Einzelhandel ist in Marne derzeit durch die ansässigen Fachmärkte Jacobsen (Bau- und Heimwerkermarkt), Gartenmarkt Marne sowie Bike und Outdoor Lamberty sehr gut aufgestellt. Auf die zusätzliche Ansiedlung von großen Fachmärkten innerhalb dieser Sortimentsbereiche sollte demnach ver- zichtet werden.
3 Aktuell verfügt die Stadt Marne über Drei größere Anbieter in solitären Lagen, die vornehmlich zent- renverträgliche Warengruppen vertreiben.
4 Es handelt sich dabei um einen Gartenfachmarkt knapp unterhalb der Großflächigkeit, sowie einen großflächigen Heimwerkermarkt und einen Bike und Outdoor-Fachmarkt.
5 Die Stadt Marne verfügt demnach bereits heute über ein qualifiziertes und wettbewerbsstarkes Angebot innerhalb der genannten Sortimentsgruppen.
6 Das Sortiment Fahrräder ist aus BBE-Sicht in diesem Fall als zentrenverträglich anzusehen, da sich in der Innenstadt kein Fahrradanbieter befindet, der die Einzelhandelsstrukturen dort wesentlich mit- prägt.
7 Entwicklungschancen für Neuansiedlungen sind aus Gutachtersicht nicht gegeben. Einem großflächi- gen Anbieter, beispielsweise im Segment Möbel oder Bodenbeläge, steht ein zu geringes Marktpotenzi- al innerhalb der Gemeinde und dem angrenzenden Marktgebiet zur Verfügung.
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Potenzial für Ansiedlungsvorhaben sehen die Gutachter allenfalls bei Spezialanbietern im Möbelbereich (Biomöbel, Küchenstudio) oder im discountierenden Möbelsektor bei mittleren Flächen zwischen 300 und 500 m² Verkaufsfläche (z. B. Dänisches Bettenlager).
3 Planungsrechtliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung
Die Umsetzung der vorgeschlagenen Zentrenkonzeption sollte durch einen maßvollen Einsatz planungsrecht- licher Steuerungsinstrumente begleitet werden. Denn nur so wird es gelingen, die aus unternehmerischer Sicht am Standort Marne zusätzlich wettbewerbsfähigen Einzelhandelsnutzungen auf diejenigen Standorte zu lenken, die sich aus städtebaulicher Sicht bestmöglich in das Siedlungsgefüge einordnen. Vor diesem Hin- tergrund werden im Folgenden grundlegende Empfehlungen zur planungsrechtlichen Steuerung des Einzel- handels ausgesprochen.
3.1 Definition der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente
Vorrangiges Ziel für Ansiedlungsvorhaben von Einzelhandelsbetrieben mit Umsatzschwerpunkten bei zent- renrelevanten Sortimenten sollte es nach dem vorgeschlagenen Standortkonzept sein, diese weitgehend in den zentralen Versorgungsbereich der Stadt Marne einzubinden. Die resultierende Kundenfrequenz soll der Belebung des Hauptzentrums dienen und diese stärken.
Zentrenrelevante Sortimente zeichnen sich im Allgemeinen dadurch aus, dass sie für das Einzelhandelsange- bot einer Innenstadt prägend und daher für eine starke und intakte Innenstadt bedeutsam sind. Als zentren- relevant sind somit grundsätzlich diejenigen Sortimente anzusehen, deren Ansiedlung in peripheren Lagen zu Funktionsverlusten durch nennenswerte Umsatzumlenkungen und daraus resultierenden Verdrängungseffek- ten in der Innenstadt führen kann.
Die Einstufung als "zentrenrelevantes Sortiment" setzt allerdings nicht voraus, dass ein Sortiment bereits in einer Innenstadt vertreten ist. Dies bedeutet, dass auch Sortimente als zentrenrelevant eingestuft werden können, die gegenwärtig nicht bzw. nur in einem geringen Umfang in einer Innenstadt angeboten werden, jedoch als ein wichtiger Beitrag zu einer attraktiven und leistungsstarken Innenstadt anzusehen sind.
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Als wesentliche Merkmale zentrenrelevanter Sortimente anzusehen sind:
• eine hohe Verbundwirkung mit anderen Sortimenten • eine hohe Beratungsintensität • eine hohe Flächenproduktivität • eine gute Handlichkeit bzw. geringe Sperrigkeit (weshalb sie nicht nur mit dem Pkw transportierbar sind)
Dagegen sind alle diejenigen Sortimente als nicht-zentrenrelevant anzusehen, die nicht oder nur in gerin- gem Umfang in der Innenstadt vertreten sind und für das innerstädtische Angebotsspektrum keine bzw. nur geringe Synergieeffekte hervorrufen.
Vielfach können diese Sortimente aufgrund ihrer Beschaffenheit und der besonderen Standortanforderungen der auf sie spezialisierten Betriebe (z.B. hoher Flächenbedarf, starke Pkw-Orientierung, Sperrigkeit der Wa- ren) kaum in innerstädtische Bereiche integriert werden.
Gewissermaßen eine Untergruppe der zentrenrelevanten Sortimente stellen die nahversorgungsrelevanten Sortimente dar. Es handelt sich dabei vor allem um Angebote des kurzfristigen Grundbedarfs, die von allen Bevölkerungsschichten und Altersgruppen gleichermaßen nachgefragt werden.
Die Nahversorgungsrelevanz von derartigen Sortimenten ergibt sich aus den in sehr kurzen Abständen wie- derkehrenden Versorgungsvorgängen, die insbesondere auch für weniger mobile Verbraucher ohne eigenen Pkw durch ein am Wohnstandort und damit verbrauchernah gelegenes Angebot gewährleistet werden sollen. Bei Beachtung der spezifischen städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Rahmenbedingungen können nahversorgungsrelevante Sortimente auch grundsätzlich an Standorten zugelassen werden, die zwar außer- halb von zentralen Versorgungsbereichen liegen, aber einen deutlichen Wohngebietsbezug aufweisen. In der Stadt Marne sind solche Standorte ebenfalls vorhanden (Aldi und Lidl).
Gleichwohl weisen nahversorgungsrelevante Warenangebote auch eine wichtige Bedeutung für Versorgungs- zentren auf, insbesondere in Unterzentren, die vornehmlich eine auf den nahversorgungsrelevanten Bedarfs- bereich ausgerichtete Versorgungsfunktion übernehmen. Insbesondere in den Zentren von Klein- und Mittel- städten haben kundenfrequenzstarke Lebensmittelbetriebe oftmals die wichtigste Trägerfunktion und stellen die Hauptfrequenzbringer dar. Auch in Marne ist dies der Fall: Edeka und Sky sind in zentralen Lagen ansäs- sig und als Magnetbetriebe zu betrachten. Insofern weisen nahversorgungsrelevante Waren für die Stadt Marne auch eine hohe Zentrenrelevanz auf.
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In der Vergangenheit wurden bundesweit von verschiedenen Kommunen, Planungsbehörden und Trägern öffentlicher Belange Sortimentslisten entwickelt, in denen die zentren- und nahversorgungsrelevanten Sorti- mente definiert wurden.
Eine allgemeingültige Aufstellung ist jedoch nicht möglich. Nach einem Urteil des Oberverwaltungsgerichts Münster vom 03.06.02 wäre eine derartige Liste rechtswidrig. In dem Urteil wird u. a. ausgeführt, dass es keine Legaldefinition für die Einordnung eines zentrenrelevanten Sortimentes gibt. Sollen zum Schutz des Innenstadtbereiches bestimmte Warensortimente an nicht integrierten Standorten ausgeschlossen werden, bedarf es nach Ansicht des OVG Münster einer individuellen Betrachtung der jeweiligen örtlichen Situation.
Unter Beachtung der spezifischen Standortbedingungen ergibt sich in der Stadt Marne folgende Sortiments- zuordnung:
Nahrungs- und Genussmittel, Getränke, Drogeriewaren
Nahrungs- und Genussmittel, Getränke und Drogeriewaren sind als Angebote des Grundbedarfs den nahver- sorgungsrelevanten Sortimenten zuzurechnen. Diese Sortimente spielen insbesondere für Unterzentren, deren Versorgungsaufgabe primär in der Sicherung des qualifizierten kurzfristigen Bedarfes besteht, eine wichtige Rolle, auch und insbesondere für die zentralen Versorgungsstandorte (zentraler Versorgungsbe- reich).
Tiernahrung/ Zooartikel
Heim- und Kleintierfutter, u. a. für Hunde, Katzen, Kaninchen, Meerschweinchen, Hamster und Ziervögel sowie die Teilsortimente aus der Warengruppe "Zoologischer Bedarf" werden gegenwärtig in Marne vorwie- gend vom Bau- und Gartenbedarfshandel sowie im Randsortiment von Lebensmittelbetrieben geführt. Ein Zoologisches Fachgeschäft, in welchem auch lebende Tiere angeboten werden, ist derzeit nicht vorhanden. Für die Funktionsfähigkeit des Hauptzentrums hat diese Warengruppe daher nur eine geringe Bedeutung und wird daher als nicht-zentrenrelevant eingestuft.
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Kosmetische Erzeugnisse, Parfümerie
Parfümerie- und Kosmetikartikel werden vom qualifizierten Facheinzelhandel, Drogeriefachmärkten sowie im Randsortiment des Lebensmitteleinzelhandels angeboten. Da eine Differenzierung gegenüber Drogeriewaren sehr schwierig ist, werden diese Sortimente den nahversorgungsrelevanten Sortimenten zugeordnet.
Pharmazeutische, medizinische, orthopädische Artikel
Bei diesen Sortimenten wird eine Aufteilung in nahversorgungs- und zentrenrelevante Sortimente empfohlen. Pharmazeutische Artikel gehören neben den Nahrungs- und Genussmitteln sowie den Drogeriewaren zum Grundbedarf und sind vor diesem Hintergrund als nahversorgungsrelevante Sortimente einzustufen.
Medizinisch-orthopädische Artikel werden hingegen von Verbrauchern seltener nachgefragt, weshalb die hierauf spezialisierten Fachgeschäfte einen Einzugsbereich benötigen, der in der Regel über den Nahbereich hinausgeht. Medizinisch-orthopädische Artikel sind deshalb als zentrenrelevant anzusehen.
Papier-, Büro-, Schreibwaren/ Zeitschriften/ Bücher
Die Sortimente Papier-, Büro-, Schreibwaren/Zeitschriften/Bücher erfüllen die oben aufgeführten Kriterien der Zentrenrelevanz. Zeitschriften gehören zum Standardangebot von Kiosken, Tankstellen und Vollsorti- ment-Lebensmittelbetrieben. Die Warengruppe ist mit allen ihren Teilsortimenten als zentrenrelevant zu be- werten.
Bekleidung/ Wäsche, Schuhe/ Lederwaren, Glas, Porzellan, Keramik (GPK)/ Hausrat/ Geschenkartikel, Spielwaren/ Hobby/ Basteln, Haushaltstextilien (Haus-, Tisch-, Bettwäsche) Unterhaltungselektronik/ PC/ Kommunikation, Elektrohaushaltswaren Foto/Optik/Akustik Uhren/ Schmuck
Alle aufgeführten Warengruppen erfüllen im hohen Maße die Kriterien der Zentrenrelevanz (s. o.). Die Zentrenrelevanz der Sortimente ist unstrittig, da sie ohne Ausnahme als wichtige Leitsortimente des innerstädtischen Einzelhandels anzusehen sind.
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Sportartikel Sportbekleidung, Sportschuhe und die meisten Sportartikel sind wie die vorab betrachteten Warengruppen als innerstädtische Leitsortimente zu bewerten. Für einzelne Sortimente innerhalb der Warengruppe ist je- doch eine differenzierte Betrachtung erforderlich:
• Fahrräder und Fahrradzubehör: Im Marktsegment Fahrrad und Fahrradzubehör ist in Deutschland eine zunehmende Polarisierung zu verzeichnen. Ähnlich wie in anderen Sortimenten, etablieren sich zunehmend großflächige Fachmärkte, die gemeinsam mit den Fachabteilungen der Baumärkte und SB- Warenhäuser den niedrig- bis mittelpreisigen Bereich abdecken. Der Facheinzelhandel spezialisiert sich verstärkt auf höherpreisige Waren und versucht, sich durch eine intensive fachliche Kundenbera- tung und den Service nach dem Kauf vom discountorientierten Wettbewerb der Fachmärkte abzuset- zen.
In Marne befindet sich ein großer Fahrradanbieter mit einem qualifizierten Angebot außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches (Bike und Outdoor Lamberty). Innerhalb des Hauptzentrums ist der- zeit kein Fahrradhändler ansässig, der die hiesigen Einzelhandelsstrukturen wesentlich mitprägt. Da- her empfehlen die Gutachter, Fahrräder den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zuzuordnen.
• Sport- und Freizeitboote: Anbieter von Sport- und Freizeitbooten sind hinsichtlich ihrer Standortan- forderungen dem Kfz-Handel gleichzusetzen und deshalb als nicht zentrenrelevant zu bewerten.
• Campingartikel: Aufgrund des hohen Flächenbedarfs der Ausstellungsflächen - insbesondere für Zel- te und Zeltzubehör - werden diese Waren nur noch in Ausnahmefällen vom innerstädtischen Einzel- handel geführt. Campingartikel werden deshalb als nicht-zentrenrelevant betrachtet.
Bau- und Heimwerkerbedarf Wohnmöbel
Beide Warengruppen sind innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches von Marne wie in fast allen anderen Kommunen nur in geringem Umfang vertreten. Darüber hinaus haben Baumärkte und Möbelhäuser einen großen Flächenbedarf und realisieren dabei nur geringe Flächenproduktivitäten. Sie sind in die innerstädti- schen Einkaufslagen von Marne deshalb nicht integrierbar. Bau- und Heimwerkerbedarf sowie Wohnmöbel sind deshalb als nicht-zentrenrelevant einzustufen. Gartenbedarf
Bei den gartenmarktspezifischen Sortimenten wird eine Differenzierung zwischen Schnittblumen und Gar- tenbedarf empfohlen: Während Schnittblumen zumeist über Fachgeschäfte verkauft werden und daher als zentrenrelevantes Sortiment anzusehen sind, werden Waren des Gartenbedarfes wie z. B. Erde, Torf, Garten- geräte, (Topf-)Pflanzen und Pflanzgefäße vor allem über Gartencenter verkauft, die auf Grund ihrer niedrigen Flächenproduktivität und ihres Flächenbedarfes in integrierten Lagen in der Regel nicht rentabel zu betreiben sind. Die Waren des Gartenbedarfs werden daher als nicht-zentrenrelevant eingestuft.
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Haustextilien (Haus- und Tischwäsche; Bettwaren) Heimtextilien (Gardinen, Dekorations- und Möbelstoffe, Vorhänge, Kissenbezüge, Auflagen) Teppiche/textile Bodenbeläge In diesen Warengruppen wird ebenfalls eine Differenzierung empfohlen: Heimtextilien sowie Haus- und Tischwäsche werden in Marne zwar derzeit überwiegend im Randsortiment der Discounter angeboten, erfül- len jedoch uneingeschränkt die Kriterien der Zentrenrelevanz.
Anders stellt sich hingegen die Situation bei Bettwaren (z.B. Matratzen, Lattenroste, Ober- und Unterdecken) sowie Teppichen und textilen Bodenbelägen dar, die vor allem von Betrieben außerhalb der zentralen Versor- gungsbereichen angeboten werden. Die Standortanforderungen dieser Warengruppen sind mit denen der Sortimente Bau- und Heimwerkerbedarf sowie Wohnmöbel zu vergleichen, weshalb sie als nicht- zentrenrelevant einzustufen sind.
Vor dem Hintergrund der vorab dargestellten Zusammenhänge wird im Folgenden eine „Marner Liste“ für die Bestimmung der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente in der Stadt Marne vorgeschlagen. Sie orientiert sich an der bundesweit geltenden Systematik der Wirtschaftszweige (WZ 2003):
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Tabelle 11: Marner Liste zur Definition zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente nahversorgungsrelevante Sortimente
Lebensmittel, Getränke Nahrungsmittel, Getränke und Tabakwaren, (WZ-Nr. 52.11) Facheinzelhandel mit Nahrungsmitteln (WZ-Nr. 52.2)
Drogerie, Kosmetik, Haus- Kosmetische Erzeugnisse und Körperpflegeartikel (WZ-Nr. 52.33.1) haltswaren Drogerieartikel ohne Feinchemikalien, Saaten- und Pflanzenschutzmittel, Schädlings- bekämpfungsmittel (aus WZ-Nr. 52.33.2), Waschmittel für Wäsche, Putz- und Reini- gungsmittel, Bürstenwaren (aus WZ-Nr. 52.49.9)
Apotheken Apotheken (WZ-Nr. 52.31) zentrenrelevante Sortimente
Bücher, Zeitschriften, Papier, Papierwaren/Büroartikel/Schreibwaren (aus WZ-Nr. 52.47.1), Schreibwaren/ Büroorganisa- Bücher und Fachzeitschriften (WZ-Nr. 52.47.2), tion Unterhaltungszeitschriften und Zeitungen (WZ-Nr. 52.47.3)
Kunst, Antiquitäten Kunstgegenstände, Bilder (WZ-Nr. 52.48.21), Antiquitäten und antike Teppiche (WZ-Nr. 52.50.1), Antiquariate (WZ-Nr. 52.50.2)
Baby-, Kinderartikel Kinder- und Säuglingsbekleidung und Bekleidungszubehör (WZ-Nr. 52.42.4)
Bekleidung, Lederwaren, Bekleidung, Bekleidungszubehör, Kürschnerwaren (WZ-Nr. 52.42) Schuhe Schuhe, Leder- und Täschnerwaren (WZ-Nr. 52.43)
Unterhaltungselektronik, Geräte der Unterhaltungselektronik und Zubehör (WZ-Nr. 52.45.2) Computer, Elektrohaushalts- Computer, Computerteile, periphere Einheiten, Software (WZ-Nr. 52.49.5) waren Telekommunikationsendgeräte und Mobiltelefone (WZ-Nr. 52.49.6) Elektrische Haushaltsgeräte und elektrotechnische Erzeugnisse (WZ-Nr. 52.45.1) Wand- und Deckenleuchten, Standleuchten, Tischleuchten (aus WZ-Nr. 52.44.2)
Foto, Optik Augenoptiker (WZ-Nr. 52.49.3) Foto- und optische Erzeugnisse (WZ-Nr. 52.49.4)
Einrichtungszubehör (ohne Haushaltstextilien, Kurzwaren, Schneidereibedarf, Handarbeiten, Möbel), Haus- und Heimtexti- Meterware für Bekleidung und Wäsche (WZ-Nr. 52.41) lien, nicht elektrische Haushaltsgeräte, Koch-, Brat- und Tafelgeschirre, Schneidwaren, Bastelartikel, Kunstgewerbe Bestecke (aus WZ-Nr. 52.44.33) Keramische Erzeugnisse und Glaswaren (WZ-Nr. 52.44.4) Heimtextilien (WZ-Nr. 52.44.7) Bastelbedarf (WZ-Nr. 52.48.60) Kunstgewerbliche Erzeugnisse (WZ-Nr. 52.48.22)
Musikalienhandel Musikinstrumente und Musikalien (WZ-Nr. 52.45.3)
Uhren, Schmuck Uhren, Edelmetallwaren und Schmuck (WZ-Nr. 52.48.5)
Spielwaren, Sportartikel Spielwaren (WZ-Nr. 52.48.6) Sportartikel ohne Campingartikel, Campingmöbel, Sport- und Freizeitboote, Yachten (aus WZ-Nr. 52.49.8)
Blumen Schnittblumen (aus WZ-Nr. 52.49.1)
Quelle: eigene Zusammenstellung im Rückgriff auf die Systematik der Wirtschaftszweige (WZ 2003)
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Tabelle 12: Marner Liste zur Definition nicht-zentrenrelevanter Sortimente nicht zentrenrelevante Sortimente
Möbel/ Einrichtungs- Wohnmöbel aller Art, Badezimmermöbel, Einbauküchen, Küchenmöbel, Büromöbel, gegenstände Garten- und Campingmöbel (aus WZ-Nr. 52.44.1), Holz-, Kork-, Flecht- und Korbwaren (aus WZ-Nr. 52.44.6)
Leuchten Wohnraumleuchten (Wand- und Deckenleuchten, Standleuchten, Tischleuchten) (aus WZ-Nr.52.44.2)
Bau- und Gartenmarktartikel Bau- und Heimwerkerbedarf (Bauelemente, Werkstoffe, Baustoffe, Fliesen, Holz, Werk- zeuge, Beschläge, Rollläden, Gitter, Rollos, Markisen, Bad- u. Sanitätseinrichtungen u. Zubehör, Elektroartikel, u. a. Kabel, Antennen, Batterien, Kompressoren) (WZ- Nr.52.46.3) Eisen-, Metall- und Kunststoffwaren (WZ-Nr.52.46.3) Anstrichmittel (Farben, Lacke) (WZ-Nr.52.46.2) Tapeten und Bodenbeläge (WZ-Nr.52.48.1) Pflanzen und Saatgut, Pflanzengefäße Erde, Torf, Pflege- u. Düngemittel, Gartengeräte, Rasenmäher, Gartenhäuser, Zäune, Teichbau (aus WZ-Nr. 52.49.1)
Zoobedarf zoologischer Bedarf und lebende Tiere (WZ-Nr. 52.49.2)
Fahrräder/ Campingartikel/ Fahrräder, Fahrradteile und –zubehör (WZ-Nr. 52.49.7) Boote Campingartikel (Zelte und Zubehör), Campingmöbel, Sport- und Freizeitboote, Yachten (aus WZ-Nr. 52.49.8)
Krafträder, Kraftwagenteile Einzelhandel mit Krafträdern, Kraftradteilen und Zubehör (WZ-Nr. 50.40.3) und Zubehör Einzelhandel mit Kraftwagenteilen und Zubehör (WZ-Nr. 50.30.3)
Quelle: eigene Zusammenstellung im Rückgriff auf die Systematik der Wirtschaftszweige (WZ 2003)
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3.2 Steuerung des Einzelhandels mit Umsatzschwerpunkt bei zentrenrelevanten Sortimenten
Vorrangiges Ziel für Ansiedlungsvorhaben von Einzelhandelsbetrieben mit Umsatzschwerpunkten bei zent- renrelevanten Warengruppen ist es, diese an integrierten Standorten in die gewachsenen Versorgungsberei- che einbinden zu können. Die resultierende Kundenfrequenz soll der Belebung der Innenstädte dienen und diese weiter stärken.
Die Qualität und Eignung eines Standortes werden in erheblicher Weise sowohl von der räumlichen Distanz zum Hauptgeschäftsbereich als auch von der Qualität der Fußwegeverbindung beeinflusst. Weiterhin spielen auch die jeweilige Ortsgröße und die räumliche Ausdehnung der City-Bereiche eine wesentliche Rolle.
Um das Ziel einer weitgehenden Konzentration des zentrenrelevanten Einzelhandels zu erreichen, werden mit dem vorliegenden Konzept der Stadt Marne empfohlen, Ausschlussregelungen für die Standortbereiche au- ßerhalb der Innenstadt zu treffen.
Die Gutachter schlagen für die Beschränkung des Einzelhandels folgende Formulierung vor:7
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans (bzw. der im Bebauungsplan festgesetzten GE- und GI-Flächen, falls dort unterschiedliche Gebietsarten festgesetzt werden) sind Einzelhandelsbetriebe und sonstige Gewerbebe- triebe für den Verkauf an letzte Verbraucher nicht zulässig, wenn das angebotene Kernsortiment nachfolgen- der Liste entspricht: Bücher und Fachzeitschriften Papier- u. Schreibwaren, Büroartikel Bekleidung, Bekleidungszubehör etc.
Für die Beschränkung des Einzelhandels sind weitgehende Möglichkeiten gegeben.
Wie das Bundesverwaltungsgericht in seiner Entscheidung vom 4. Oktober 2001 klarstellt, lässt § 1 Abs. 9 BauNVO auch Sortimentsbeschränkungen des Einzelhandels zu, wenn diese Differenzierung marktüblichen Gegebenheiten entspricht (BVerwG, 4 BN 45.01 – BRS 64 Nr.28). Diese Anforderung ist dann erfüllt, wenn die gewählten Sortimentsbezeichnungen zweifelsfrei die in der Realität vorhandenen Einzelhandelsbetriebe bezeichnen (siehe OVG NRW, Urteil vom 22. April 2004, Az. 7a D 142/02, Seite 18).
7 Grundlage der Formulierung ist ein Rechtsgutachten der Anwaltskanzlei Erben & Müller vom 6. Juni 2005, das von der Stadt Willich im Rahmen des von der ECON-CONSULT erstellten Nahversorgungskonzeptes in Auftrag gegeben worden ist.
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Als rechtlicher Hintergrund für die vorgeschlagenen Ausschlussregelungen in bestimmten Standortbereichen ist weiterhin zu beachten, dass die Zulässigkeit von Sortimentsbeschränkungen nicht nur auf großflächige Einzelhandelsbetriebe begrenzt ist, die mit einer Geschossfläche von mehr als 1.200 m² der so genannten Regelvermutung des § 11 Abs. 3 BauNVO unterliegen. Nach dem zitierten Urteil des OVG NRW vom 22. April 2004 lässt § 1 Abs. 9 BauNVO den Ausschluss aller Arten baulicher Anlagen im Sinne der BauNVO zu, mithin auch den Ausschluss bestimmter Einzelhandelsbetriebe in Gewerbegebieten nach § 8, Industriegebieten nach § 9 und sogar in Mischgebieten nach § 6 BauNVO.
Allerdings ist zu beachten, dass eine Feindifferenzierung der zulässigen Art der baulichen Nutzung nach § 1 Abs. 9 BauNVO eine städtebauliche Begründung erfordert, die sich aus der jeweiligen konkreten Pla- nungssituation ergeben muss und geeignet ist, die Abweichung vom normativen Regelfall der Bauge- bietsausweisung zu rechtfertigen.
3.3 Festsetzungen zu Art und Umfang von Einzelhandelsnutzungen in Sondergebieten des großflä- chigen Einzelhandels
Um potenzielle raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen grundsätzlich in einem „verträglichen Rahmen“ zu halten und die zukünftige Flächenentwicklung in den Sonderlagen gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO planungsrechtlich abzusichern, sind in der Regel Begrenzungen der zulässigen Verkaufsfläche und genaue Sortimentsfestsetzungen zu empfehlen. Insbesondere sollten verbindliche und definitorisch eindeutige Fest- setzungen der zentrenrelevanten Sortimente erfolgen, die auf der vorab definierten "Marner Liste" basieren.
Bei großflächigen Betrieben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten hängt die städtebaulich verträgli- che Obergrenze für zentrenrelevante Randsortimente jeweils von der Art und Größe des konkreten Vorha- bens sowie auch von der örtlichen Situation ab. Die BBE empfiehlt hier die Festsetzung einer Höchstgrenze der Randsortimente für Vorhaben mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten an nicht integrierten Standor- ten von 10 % der Gesamtverkaufsfläche.
3.4 Beschränkung von Einzelhandelsnutzungen in Gewerbegebieten
Eine Beschränkung von bestimmten, in einem Baugebiet an sich zulässigen Nutzungen ist der Stadt Marne nach § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO grundsätzlich dann möglich, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen.
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Nach allgemeiner Rechtsauffassung bleibt beispielsweise der Gebietscharakter bei Einschränkung von Ein- zelhandelsnutzungen in einem Gewerbegebiet gewahrt, wie das Bayerische Verwaltungsgericht bereits 1985 im Rahmen eines Normenkontroll-Verfahrens bestätigte.8
In dem vorgenannten Urteil wird u. a. ausgeführt, dass der Einzelhandel nur einen schmalen Ausschnitt aus der Fülle der nach § 8 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen eines Gewerbegebietes darstellt, so dass die Wahrung des Gebietscharakters auch dann gegeben ist, wenn ein Bebauungsplan diese Nutzungsart ausschließt.
Vor diesem Hintergrund wird der Stadt Marne empfohlen, Einzelhandelsbetriebe und sonstige Gewerbebe- triebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf an Endverbraucher in Gewerbegebieten durch geeignete Bebau- ungspläne auszuschließen, sofern sich das Kernsortiment aus zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sor- timenten zusammensetzt. Zentrenrelevante Sortimente sollten nur als Randsortimente zulässig sein, die dem nicht-zentrenrelevanten Kernsortiment sachlich zugeordnet und diesem im Angebotsumfang deutlich unter- geordnet sind.
Ausnahmen sind für Einzelhandelsbetriebe denkbar, die aufgrund ihres Warensortiments und ihrer begrenz- ten Verkaufsfläche überwiegend der Versorgung der im Gewerbegebiet Tätigen dienen (z. B. ein Kiosk). Auch sollten Verkaufsstätten von produzierenden und weiterverarbeitenden Betrieben sowie Handwerksbe- trieben zugelassen werden, wenn die Verkaufsfläche
• dem Hauptbetrieb räumlich zugeordnet, • in betrieblichem Zusammenhang errichtet, • dem Hauptbetrieb flächenmäßig deutlich untergeordnet ist • und die Grenze der Großflächigkeit nach § 11 Abs. 3 BauNVO nicht überschritten wird.
8 Bay VGH, Normenkontroll-Urteil vom 23.05.1985, Nr. 2 N 83 A 1490.
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Zu beachten ist, dass bereits bestehenden Einzelhandelsbetrieben individuell auf sie zugeschnittener Be- standsschutz, sowie Möglichkeiten zur marktgerechten Entwicklung (Flächenerweiterungen) eingeräumt werden muss.
Mit den vorgeschlagenen Empfehlungen zu den textlichen Festsetzungen werden:
• die unkontrollierbare Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben verhindert,
• Handwerks- und Gewerbebetrieben die Möglichkeit gegeben, funktional untergeordneten Einzelhandel mit dem Produktionsbetrieb angemessen zu verknüpfen und
• zum Zeitpunkt der Planänderung bereits bestehenden Einzelhandelsbetrieben angemessene Erweiterun- gen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen zugestanden.
3.5 Beschränkung von Einzelhandelsnutzungen in Mischgebieten
Zur Umsetzung des vorgeschlagenen Einzelhandels- und Nahversorgungskonzeptes kann es erforderlich werden, auch in Mischgebieten nach § 6 BauNVO Regelungen zum Ausschluss bestimmter Einzelhandelsnut- zungen zu treffen.
Innerhalb von Mischgebieten, die sich außerhalb der vorgeschlagenen Entwicklungsbereiche für den zentren- und nahversorgungsrelevanten Einzelhandel befinden, sollten aus Sicht des Gutachters Einzelhandelsbetrie- be ausgeschlossen werden, die aufgrund ihrer Größe und/oder ihres Warensortiments signifikante Umlen- kungen der Kundenströme vom zentralen Versorgungsbereich in Richtung dezentraler Standortbereiche nach sich ziehen können. Dies trifft für die Stadt Marne für alle nahversorgungsrelevanten Angebotsformen zu, sowie für Betriebe oberhalb einer strukturprägenden Verkaufsflächengröße von 200 m² bei sonstigen zent- renrelevanten Warengruppen.
Ausdrücklich hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang jedoch darauf, dass restriktive Ausschlussregelun- gen in Mischgebieten nur dann möglich sind, wenn diese sich auf ein verbindlich definiertes Einzelhandels- konzept stützen, aus dem sich konkrete Standortvorgaben insbesondere für den zentren- und nahversor- gungsrelevanten Einzelhandel ableiten lassen. Ferner wird es erforderlich, bereits bestehenden Einzelhan- delsbetrieben Möglichkeiten für angemessene Erweiterungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen ein- zuräumen. Die Empfehlungen des vorliegenden Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes liegen dem in Aufstel- lung befindlichen Bebauungsplan Nr. 34 der Stadt Marne zugrunde.
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4 Perspektiven für die Einzelhandelsentwicklung in Marne
Die zukünftige Entwicklung der Bevölkerung in der Region wird in den nächsten Jahren tendenziell einen leichten Rückgang erfahren. Darüber hinaus ist bundesweit insbesondere in den ländlichen Regionen von einem demografischen Wandel zugunsten der älteren Bevölkerungsgruppen auszugehen. Für den Einzelhan- del bedeutet dies, dass eine entsprechende Anpassung an den zu erwartenden Wandel vorzunehmen ist.
4.1 Einwohnerentwicklung
Abb. 25: Bevölkerungsprognose für den Landkreis Dithmarschen
138 000
136 000
134 000
132 000
130 000
128 000
126 000
4 5 8 9 0 3 4 8 9 0 0 0 0 1 1 1 1 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 2 2006 2007 2 2 2 2011 2012 2 2 2015 2016 2017 2 2 2020
Basis 2003
Quelle: Statistisches Landesamt Schleswig-Holstein
Zusammenfassend stellt sich die Situation wie folgt dar:
Die aktuell vorliegende Bevölkerungsprognose für den Landkreis Dithmarschen geht von einem Bevölke- rungsrückgang bis 2020 aus. Im Basisjahr 2003 lebten 137.428 Einwohner im Kreis Dithmarschen, bis zum Jahr 2020 wird ein Rückgang auf 130.300 Einwohner erwartet – das entspricht einem Rückgang von 5,2 %.
Es muss somit mittelfristig von einem Rückgang des vorhandenen Nachfragepotenziales ausgegangen werden.
Schaffung von zielorientierten Angeboten, seniorengerechtes Wohnen in der Innenstadt fördert beispiels- weise die Nachfrage in entsprechenden Bereichen (z. B. Dienstleister im Gesundheitssektor, orthopädische Artikel, usw.).
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4.2 Tourismus
Beim Tourismus war für die Region Marne in den letzten Jahren eine rückläufige Tendenz zu beobachten. Diese hat sich allerdings seit 2006 wieder umgekehrt und es gab in den letzten beiden Jahren wieder stei- gende Übernachtungszahlen. Verlässliche Prognosen liegen nicht vor, jedoch kann davon ausgegangen wer- den, dass insbesondere für die Tourismusregionen entlang der schleswig-holsteinischen Küstenregionen eine eher positive Bilanz zu erwarten sein wird. Davon kann auch der Einkaufsstandort Marne profitieren.
Abb. 26: Entwicklung der Übernachtungszahlen in der Region
60.000
48968 50.000 45660 43505
37945 40.000
30.000
20.000
10.000
0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Quelle: Touristik Marne-Marschland e. V.
Zusammenfassend stellt sich die Situation wie folgt dar:
2006 wurde der rückläufige Trend bei den Übernachtungszahlen gebrochen und es wurden wieder steigende Zahlen berichtet.
Trotz insgesamt eher stagnierenden Übernachtungszahlen kann davon ausgegangen werden, dass der Tou- rismus weiterhin eine wesentliche Rolle insbesondere in der küstennahen Region spielen wird.
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Derzeit kann die Stadt Marne das touristische Potenzial nur unzureichend ansprechen (Kundenwohnorter- hebung: rd. 5 %).
Durch Schaffung von Anreizen insbesondere in den umliegenden Haupturlaubsregionen, einen Tagesausflug nach Marne zu unternehmen, sind hier Zuwächse zu schaffen.
4.3 Ganzheitliche Ansätze für die zukünftige Entwicklung des Marner Einzelhandels
Den Rahmen für die zukünftigen Entwicklungen in der Marner Innenstadt bietet das vorliegende Einzelhan- dels- und Zentrenkonzept. Hier werden die entsprechenden Leitlinien für eine zukunftsorientierte und nach- haltige Entwicklung der Einzelhandelslandschaft als einer der wesentlichen Faktoren einer funktionierenden Innenstadt aufgezeigt.
Darüber hinaus sind weitere Hilfsmittel anzuführen, die im Rahmen eines fortlaufenden Entwicklungsprozes- ses auf der vorliegenden Basis des Zentrenkonzeptes Anwendung finden können.
Kernpunkt ist dabei, durch das Einsetzen eines zentralen Funktionsträgers alle weiteren Maßnahmen zu ko- ordinieren und über diese „Stabsstelle“ auch die Mitwirkung aller sonstigen Akteure aus Verwaltung, Handel, Dienstleistung, Tourismus und der Bevölkerung zu steuern.
Wichtige Punkte bei einer solchen Steuerung weiterer Maßnahmen sind:
Koordination der Bemühungen zur Ansiedlung und zum Erhalt von leistungsfähigen Magnetbetrieben in der Innenstadt bei gleichzeitiger Entwicklung der aufgezeigten Expansionsflächen:
◊ Klärung der Zuständigkeit innerhalb der Verwaltung ◊ Ggf. Auswahl eines geeigneten Projektentwicklers ◊ Begleitung der Projektentwicklung und –umsetzung
Aktive Begleitung und Betreuung der Gewerbebetriebe/Immobilienbesitzer in der Innenstadt zur Vermei- dung von Leerstandssituationen bzw. zur aktiven Weitervermietung leerstehender Ladenflächen
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Möglichkeit der Realisierung einer gesteuerten Innenstadtentwicklung ausloten:
9 ◊ Alle lokalen Akteure „an Bord“ holen ◊ Ziel: Gemeinsamer, erfolgsorientierter Entwicklungsprozess ◊ Evaluierung der realisierten Maßnahmen (durch Stabsstelle)
Organisation eines Stadtmarketings
Erarbeitung eines gemeinsamen „Marketingkonzeptes“ zur Attraktivitätssteigerung des innerstädtischen Angebotes
Konzeptentwicklung zur Ausschöpfung des touristischen Potenzials in der Region
Gemeinsame Erarbeitung von Leitlinien zur Optimierung der innerörtlichen Lauflagen und verkehrlichen Rahmenbedingungen
Erarbeitung und Umsetzung einer Checkliste für einzelbetriebliches Marketing im Gespräch mit den in- nerstädtischen Gewerbetreibenden
◊ Außenfront ◊ Schaufenster ◊ Eingangssituation ◊ Innenraum ◊ Warenpräsentation
Eine entsprechende Checkliste ist im Anhang der vorliegenden Konzeption zu finden.
Langfristig ausgerichtete Marketingkonzepte gewinnen in der kommunalen Standortpositionierung im- mer mehr an Gewicht. Auch der in den letzten Jahren zunehmend vorhandene Wettbewerb unter den Stand- orten lässt eine strategische Herangehensweise bei der Standortprofilierung als unabdingbar erscheinen.
9 Hier ist auch die Möglichkeit der Innenstadtentwicklung im Rahmen des Pact-Gesetztes anzudenken
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Um so die langfristige Sicherung und Aufwertung nicht nur des Einkaufsstandortes Marne herbeizuführen, ist aus Sicht der Gutachter eine weitere Prozessbegleitung im Rahmen eines ganzheitlichen Ansatzes wie oben dargestellt zu empfehlen.
Hamburg, 17. März 2010
BBE RETAIL EXPERTS Unternehmensberatung GmbH & Co. KG
i. V. Oliver Ohm
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IV Anhang: Checklisten zur Überprüfung des einzelbetrieblichen Marketings
Checkliste: Außenfront Ja nein 1. Ihr Geschäft ist schon von weitem erkennbar. 2. Ihre Geschäftsfassade hebt sich von der Umgebung sichtbar ab. 3. Die Außenfront vermittelt einen Eindruck von der Größe des Geschäftes – ggf. von dessen Mehrstöckigkeit 4. Die Fassadengestaltung umfasst die gesamte zur Verfügung stehende Außenfront 5. Das Firmenzeichen ist aus einiger Entfernung deutlich lesbar. 6. Die Firmierung wird nicht durch Markennamen beeinträchtigt. 7. Der Firmenschriftzug prägt sich leicht ins Gedächtnis ein. 8. Der Firmenschriftzug wird einheitlich verwandt (Fassade, Schaufenster, Nasenschild, Eingang). 9. Der Schriftcharakter passt in Form und Farbe zu Ihrer Branche, zu Ihrem Sortiment und findet sich in Ihrer Werbung wieder. 10. Durch Verwendung von Leuchtschrift ist auch die Sichtbarkeit bei Dunkelheit gewähr- leistet. 11. Der Firmenschriftzug findet sich auch im Schaufenster wieder. 12. Die Außenfront ist gepflegt. 13. Der bauliche Zustand der Außenfront ist einwandfrei. 14. Der Schaufensterbeobachter hat genügend Witterungsschutz. 15. Der Bürgersteig vor dem Schaufenster ist in einem ordentlichen Zustand. 16. Vor oder neben dem Geschäft ist ggf. ein Fahrradständer mit Firmennamen aufgestellt. 17. Die Parkplätze des Geschäftes sind ausgeschildert.
Checkliste: Schaufenster 1. Attraktivität ja nein 1.1 Die Fenster weisen eine farbliche Harmonie auf. 1.2 Das Preisniveau der Fenster ist abgestimmt. 1.3 Jedes Fenster hat eine aktuelle Thematik. 1.4 Der Fensterhintergrund (soweit vorhanden) passt zur Ware. 1.5 Die Schaufensterdekorationen gewähren Einblick ins Ladeninnere. 1.6 Das Schaufenster enthält einen Blickfang. 1.7 Der Blickfang ist thematisch und farblich auf die Ware abgestimmt. 1.8 Die ausgestellte Ware wird vor einem Erlebnishintergrund präsentiert. 1.9 Der Nutzen der Ware wird sichtbar gemacht. 1.10 Das Fenster enthält den Firmennamen.
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noch Checkliste: Schaufenster 2. Warenanordnung 2.1 Die gezeigte Ware ist nicht so zahlreich, dass das Fenster überfüllt wirkt. 2.2 Es ist nicht so wenig Ware im Fenster, dass der Eindruck fehlender Auswahl entsteht. 2.3 Die Einzelteile in einem Fenster stehen in einem logischen Zusammenhang. 2.4 Die gezeigte Ware wird mit Zubehörartikeln präsentiert, um Zusatzkäufe anzuregen. 2.5 Besondere Angebote sind deutlich herausgehoben. 3. Auszeichnung 3.1 Jeder Artikel ist mit einem Preis ausgezeichnet. 3.2 Die ausgezeichneten Preise sind mit der vorgegebenen Preisliste verglichen worden. 3.3 Das Preisniveau im Schaufenster stimmt mit dem im Geschäft überein. 3.4 Die Preisschilder sind klar lesbar und sauber. 3.5 Die ausgestellten Artikel sind ggf. auf Schildern ausreichend erklärt. 4. Beleuchtung 4.1 Die Grundbeleuchtung des Schaufensters ist ausreichend. 4.2 Alle Lampen sind sauber und intakt. 4.3 Das Fenster hat keine schattigen Ecken. 4.4 Spiegelungen der Ware in der Scheibe werden vermieden. 4.5 Der Betrachter wird vom Licht nicht geblendet. 4.6 Besondere Artikel sind durch Punktstrahler hervorgehoben. 4.7 Das Schaufenster ist zur Vermeidung von Spiegelungen auch tagsüber beleuchtet. 4.8 Die Beleuchtungszeit ist der abendlichen Passantenfrequenz angepasst. 4.9 Die Beleuchtung ist heller als die der Nachbarn rechts und links.
Checkliste: Eingang/Passage ja nein 1. Der Eingang liegt an der günstigsten Stelle des Passantenstromes. 2. Die Eingangstür entspricht in ihrer Breite der Kundenfrequenz. 3. Der Zutritt zum Laden ist nicht durch Stufen behindert. 4. Die Eingangszone lässt einen ungehinderten Einblick in den Laden zu. 5. Die Eingangszone wird für Aktionen/Sonderangebotsplatzierungen genutzt. 6. Die Tür zum Laden ist nach innen zu öffnen. 7. Der Laden ist möglichst durch eine automatische Türanlage zu erreichen. 8. Der Ladeneingang ist am Tage genügend ausgeleuchtet. 9. Bei Dunkelheit ist der Eingang durch Leuchtschrift/auffällige Beleuchtung besonders hervorgehoben. 10. Die Öffnungszeiten sind an der Eingangstür ausgewiesen. 11. Die Türen sind werblich ausgenutzt, z.B. durch Namensschriftzug. 12. Es befinden sich keine Reste abgerissener Aufkleber an der Tür. 13. Plakate, die auf eigene/fremde Veranstaltungen hinweisen, hängen nicht länger als nötig an der Tür.
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noch Checkliste: Eingang/Passage 14. Der Fußbodenbelag der Eingangszone leitet ohne optische Schwelle in den Verkaufs- raum. 15. Die Unfallgefahr im Eingangsbereich ist nicht durch lose Fußmatten, grobmaschige Gitterroste oder Bodengitter unnötig erhöht. 16. Die Eingangszone enthält eine Schmutzschleuse, die den Firmenschriftzug trägt.
Checkliste: Innenraum ja nein 1. Die Ladengröße entspricht der Flächenproduktivität – weder eine Vergrößerung noch Verkleinerung ist sinnvoll. 2. Die allgemeine Abteilungs- und Raumgliederung ist klar und übersichtlich. 3. Der Verkaufsraum hat eine ausreichende Grundhelligkeit. 4. Die Warenträger/Warenzone sind lichttechnisch besonders betont. 5. Sonderangebote, Dekorationspodeste und Aktionszonen sind durch Strahler hervor- gehoben. 6. Die farbliche Gestaltung des Innenraumes ist harmonisch und passend zu Sortiment und Branche. 7. Die einzelnen Warengruppen/Bedarfsbündel sind durch entsprechende Dekoration oder Deckenhänger erkennbar. 8. Die Klimaanlage/Belüftung liefert genügend Frischluft. 9. Der Laden macht einen sauberen, ordentlichen Eindruck. 10. Defekte Leuchtstoffröhren, Strahler werden sofort ersetzt. 11. Verblichene Stoffbespannungen werden durch neue ersetzt. 12. Verschmutzte Preisschilder werden erneuert. 13. Leere Kartons/Verpackungsmaterialien werden aus dem Verkaufsraum entfernt. 14. Fingerabdrücke an Scheiben, Türen, Spiegeln werden regelmäßig abgewischt. 15. Ungünstige Geruchseinströmungen aus Nebenräumen (Cafeteria, Kantine) sind unter- bunden. 16. Die Gänge im Verkaufsraum sind auch für Kinderwagen ausreichend breit. 17. Treppen im Verkaufsraum sind für den Kunden gut erkennbar. 18. Die Treppen sind gut zu begehen. 19. An den Treppen befinden sich Hinweisschilder, welche Waren in welchem Stock zu finden sind. 20. Aufzüge für Personen und Waren sind ggf. vorhanden. 21. Der Fußboden ist nicht abgenutzt. 22. Laufflächen sind farblich besonders hervorgehoben. 23. Wandregale: Der Kunde kann von vorne nach der Ware greifen. 24. Mittelraummöbel: Der Kunde kann über sie hinweg nach hinten sehen.
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Checkliste: Warenpräsentation
1. Regalordnung ja nein 1.1 Besonders förderungswürdige, d.h. mit guten Spannen ausgestattete Artikel, befinden sich in der Mitte des Regales. 1.2 Teuere Artikel sind rechts von der Mitte angeordnet. 1.3 Billige Artikel sind links von der Mitte angeordnet. 1.4 Pflichtartikel befinden sich in den Randzonen des Regals. 1.5 Teuere und qualitativ hochwertige Artikel befinden sich in der Sichtzone des Regals (ca. 120 – 160 cm Höhe) 1.6 Billige Artikel sind in der Griffzone (80 – 120 cm) oder in der Bückzone (0 – 80 cm) angeordnet. 1.7 Qualitativ minderwertigere Artikel befinden sich unten im Regal. 1.8 Pflichtartikel sind tief platziert. 1.9 Regal- und Gondelhöhe überschreitet nicht 170 cm. 2. Warengruppen-/Abteilungs-/Warenanordnung 2.1 Verkaufsstarke Warengruppen/Abteilungen liegen in den entfernten, hinteren Teilen des Geschäftes. 2.2 Die Warengruppenanordnung ist übersichtlich und vorwahlgerecht. 2.3 Die Warengruppen bilden sauber sortierte Bündel im Regal. 2.4 Die Warengruppen sind unter Zielgruppengesichtspunkten zusammengefasst (Be- darfsbündel). 2.5 Die Warengruppen sind durch entsprechende Schilder gekennzeichnet. 2.6 Warenträger für Sonderangebote werden im ersten und letzten Drittel des Kunden- laufes platziert. 2.7 Sonderangebote/Zweitplatzierungen/Aktionssortimente befinden sich an den Gondelkopfenden oder vor dem Ladengeschäft. 2.8 In der Mitte des Stauraumes vor der Kasse oder vor Bedienungsteilung sind ebenfalls Sonderangebote/Aktionswaren platziert. 2.9 Aktionsware wird häufig gewechselt – am besten wöchentlich. 2.10 Massenartikel werden geschüttet oder gestapelt angeboten. 2.11 Die Warenträger lenken nicht von der Ware ab. 2.12 Modische und hochwertige Artikel sind dekorativ besonders und diebstahlgeschützt herausgestellt. 2.13 Jahreszeitlich bevorzugten Artikeln wird der meiste Platz eingeräumt. 2.14 Die Platzierung eines Artikels innerhalb einer Warengruppe wird vom Umsatzinteresse bestimmt. 2.15 Immer wieder gekaufte Artikel haben Stammplätze, um den Kunden bei Neubedarf das Suchen zu ersparen. 2.16 Wühltische, Aktionsware befinden sich auch vor dem Geschäft/in der Passage. 2.17 Auf Warendarbietung im unmittelbaren Eingangsbereich wird verzichtet, um Kunden- stauungen zu vermeiden 2.18 Alle Waren in Regalen/an Wänden sind so ausgerichtet, dass die aufgedruckte Warenbezeichnung sichtbar ist. 2.19 Die Artikel (durch Berücksichtigung von Grifflücken) können leicht aus den Regalen entnommen werden.
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noch Checkliste: Warenpräsentation
3. Sonstige Hinweise 3.1 Bei der Warenanordnung ist berücksichtigt, dass Kunden generell einen „Rechtsdrall“ haben, d.h. rechts von der Laufrichtung platzierte Ware besser wahrnehmen. 3.2 Tendenziell verkaufsschwache Zonen wie Ladenmitte, Ecken, Mittelgänge sind durch Pflichtartikel und Aktionen anziehender gemacht. 3.3 Sortimentsbereiche, die nur für einen kleinen Kundenkreis interessant sind, werden in verkaufsschwächeren Ladenregionen präsentiert. 3.4 Dekohilfen von Markenherstellern werden sparsam eingesetzt. 3.5 Die Ware wird locker, großzügig präsentiert, ohne dass der Laden leer wirkt. 3.6 Pflichtartikel sind ständig vorhanden. 3.7 Einzelne Angebote werden durch Beleuchtungseffekte besonders hervorgehoben. 3.8 Es wird nur unbeschädigte Ware angeboten. 3.9 Die Ware ist von Verpackungsresten (etwa Stroh) gesäubert. 3.10 Bei Frischwaren wird das Verfallsdatum regelmäßig überprüft; verfallene Ware wird aussortiert. 3.11 Hinweisschilder auf Platzierungsgruppen stimmen mit der Regal-/ Warenträger- bestückung überein.
Quelle: BBE 2001
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