Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Marne 2010 im Auftrag der BIG Städtebau erstellt durch: BBE RETAIL EXPERTS Unternehmensberatung GmbH & Co. KG Gerhofstraße 18 20354 Hamburg Dipl.-Geogr. Oliver Ohm Hamburg, 17. März 2010 BBE RETAIL EXPERTS Unternehmensberatung GmbH & Co. KG Geschäftsführer: Thomas Grunewald Aufsichtsratsvorsitzender: Josef Sanktjohanser, Präsident des HDE e.V. Gerhofstraße 18/D-20354 Hamburg Sitz der Gesellschaft: Köln/Registergericht Köln: HRA 25675 Telefon +49(0)40 180410 60 Komplementär: BBE Verwaltungs GmbH Telefax +49(0)40 180410 610 Geschäftsführer: Thomas Grunewald [email protected] Sitz der Gesellschaft: Köln/Registergericht Köln: HRB 62231 www.bbe-retail-experts.de Verzeichnis der Abbildungen und Tabellen................................................Fehler! Textmarke nicht definiert. Verzeichnis der Karten ....................................................................................................................................5 Verzeichnis der Tabellen .................................................................................................................................6 I Zielsetzung und Vorgehensweise ...........................................................................................................7 1 Ausgangssituation und Zielsetzung.................................................................................................. 7 2 Methodische Vorgehensweise......................................................................................................... 7 II Analyse der Angebots- und Nachfragesituation ................................................................................ 11 1 Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung...................................................................... 11 1.1 Lage der Stadt Marne im Raum und Verkehrsanbindung................................................... 11 1.2 Allgemeine Entwicklung des deutschen Einzelhandels....................................................... 13 1.2.1 Gesellschaftliche Konsumtrends ............................................................................. 13 1.2.2 Allgemeine Entwicklung des deutschen Einzelhandels ............................................ 15 1.3 Bevölkerungsentwicklung in Marne ................................................................................... 17 1.4 Tourismus in Marne........................................................................................................... 18 2 Angebotssituation in der Stadt Marne ........................................................................................... 20 2.1 Gesamtstädtische Angebotsstruktur ................................................................................. 20 2.2 Angebotsstruktur im Hauptzentrum .................................................................................. 26 2.3 Solitärstandorte................................................................................................................. 29 2.4 Nahversorgung.................................................................................................................. 30 3 Nachfragesituation in der Stadt Marne.......................................................................................... 33 3.1 Einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial in der Stadt Marne....................................... 33 3.2 Umsatz-Kaufkraft-Relation................................................................................................. 34 3.3 Telefonische Haushaltsbefragung...................................................................................... 37 3.5 Kaufkraftbilanz .................................................................................................................. 57 3.6 Zusammenfassende Bewertung der Einzelhandelssituation in der Stadt Marne................. 58 III Einzelhandels- und Zentrenkonzept Marne sowie Handlungsempfehlungen................................. 60 1 Grundlegende Empfehlungen zur Verkaufsflächenentwicklung...................................................... 60 2 Zentrenkonzept Marne .................................................................................................................. 65 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Marne Seite 2 von 105 2.1 Zentraler Versorgungsbereich (Hauptzentrum).................................................................. 67 2.2 Empfehlungen zur Entwicklung des Hauptzentrums .......................................................... 71 2.3 Nahversorgung: Solitärstandorte für großflächige Betriebe ............................................... 76 2.4 Standorte des zentrenverträglichen Einzelhandels: Ergänzungsstandorte ......................... 82 3 Planungsrechtliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung........................................................ 83 3.1 Definition der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente ................................... 83 3.2 Steuerung des Einzelhandels mit Umsatzschwerpunkt bei zentrenrelevanten Sortimenten ...................................................................................................................... 91 3.3 Festsetzungen zu Art und Umfang von Einzelhandelsnutzungen in Sondergebieten des großflächigen Einzelhandels .............................................................................................. 92 3.4 Beschränkung von Einzelhandelsnutzungen in Gewerbegebieten ...................................... 92 3.5 Beschränkung von Einzelhandelsnutzungen in Mischgebieten........................................... 94 4 Perspektiven für die Einzelhandelsentwicklung in Marne............................................................... 95 4.1 Einwohnerentwicklung....................................................................................................... 95 4.2 Tourismus.......................................................................................................................... 96 4.3 Ganzheitliche Ansätze für die zukünftige Entwicklung des Marner Einzelhandels .............. 97 IV Anhang: Checklisten zur Überprüfung des einzelbetrieblichen Marketings ................................ 100 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Marne Seite 3 von 105 Verzeichnis der Abbildungen Abb. 1: Projektablauf ...................................................................................................................................... 8 Abb. 2: Zukünftige Handelsentwicklung in realistisch pessimistischer Betrachtung...................................... 15 Abb. 3: Zukünftige Handelsentwicklung in realistisch optimistischer Betrachtung ........................................ 16 Abb. 4: Entwicklung der regionalen Übernachtungszahlen 1997 – 2008 ...................................................... 18 Abb. 5: Verkaufsflächen in Marne nach Warengruppen (in m²) ..................................................................... 22 Abb. 6: Marne Innenstadt.............................................................................................................................. 27 Abb. 7: Bereich Markt ................................................................................................................................... 28 Abb. 8: Solitärstandorte................................................................................................................................ 29 Abb. 9: Einzelhandelszentralität (Umsatz-Kaufkraft-Relationen) nach Warengruppen.................................... 35 Abb. 10: Wo kaufen Sie bevorzugt Lebensmittel ein?.................................................................................... 38 Abb. 11: Wo kaufen Sie bevorzugt Drogeriewaren ein? ................................................................................. 38 Abb. 12: Wo kaufen Sie bevorzugt Sanitätsartikel/Optik ein?....................................................................... 41 Abb. 13: Wo kaufen Sie bevorzugt Bekleidung und Schuhe ein? ................................................................... 42 Abb. 14: Wo kaufen Sie bevorzugt Haushaltswaren/Geschenkartikel ein? ................................................... 43 Abb. 15: Wo kaufen Sie bevorzugt Spielwaren und Hobbyartikel ein? ........................................................... 44 Abb. 16: Wo kaufen Sie bevorzugt Bau- und Gartenmarktartikel ein?............................................................ 45 Abb. 17: Wie oft kaufen Sie in Marne/Innenstadt ein?.................................................................................. 46 Abb. 18: Wie oft kaufen Sie in den Discountern und Supermärkten in Marne ein?........................................ 47 Abb. 19: Wie oft kaufen Sie in Brunsbüttel ein? ............................................................................................ 48 Abb. 20: Wie oft kaufen Sie in Meldorf ein?................................................................................................... 49 Abb. 21: Wie oft kaufen Sie in Heide ein? ..................................................................................................... 50 Abb. 22: Wie oft kaufen Sie in Itzehoe ein? ................................................................................................... 51 Abb. 23: Wie oft kaufen Sie in Hamburg ein? ................................................................................................ 52 Abb. 24: Kaufkraftbilanz der Stadt Marne ....................................................................................................