Diagnostic foncier du Pays d’Auge

4. Les caractéristiques du marché foncier de transactions Répartition des surfaces de terrain par vocation

Transactions dominées par l’habitat près de 70 000 € en 2008. Ces moyennes cachent là encore de fortes disparités locales, Sur la période 2000-2008, la part des certains terrains s'étant vendus à des tarifs surfaces vendues destinée à l’habitat est Diagnostic foncier du Pays d’Auge bien plus importants. prédominante (en particulier au logement individuel) : 41% dans le , 44% dans Diagnostic foncier du Pays d’Auge Novembre 2012 Terrains vendus pour le logement individuel : le Pays d’Auge. On remarquera, toutefois, valeurs médianes et moyennes Période 2000-2008 que cette part est très différente entre les Territoire Valeurs médianes Valeurs moyennes périmètres des SCOT du Pays d’Auge : 37% Surface Prix Surface Prix DOCUMENT PROVISOIRE dans le sud contre 48% dans le nord. En Calvados 1 073 34 125 1 427 39 618 Pays d'Auge 1 836 32 000 1 960 39 663 Dans le cadre de son Agenda 21, le Pays d'Auge a pu C'est pourquoi le Pays a créé un observatoire foncier. Celui-ci cherche à revanche, la part consacrée à l’habitat Scot Nord Pays d'Auge 1 695 42 812 1 949 50 555 Scot Sud Pays d'Auge 1 922 23 172 1 973 26 562 mesurer les atouts mais aussi les faiblesses de son mesurer l'évolution du territoire en matière de consommation de terres, collectif est inférieure dans le Pays d’Auge Source : Notaires de –PERVAL. Médianes et moyennes des années 2000, 2002, 2004, 2006 et 2008. Extraction des terrains à bâtir pour le logement individuel patrimoine foncier. Tout particulièrement l'extension du mais aussi en matière de contexte démographique, de réglementations et que dans le Calvados, puisqu’elle est 6 points au-dessous de la moyenne départementale. tissu bâti, lorsqu'elle est mal maîtrisée, constitue une de prix fonciers. menace pour les paysages augerons, ses milieux naturels et ses filières L'analyse a été effectuée en s'appuyant sur le maillage administratif Les valeurs observées sont proches sur les En revanche, on observe que les prix agricoles. existant au 1er janvier 2010. différentes échelles territoriales en ce qui affichent des situations tout à fait différentes : concerne la vocation activité (proche de les prix médians des terrains à bâtir sont plus Source : Notaires de France. Perval années 2000, 2002, 2004, 2006 et 2008 10%). A noter également que la part de bas dans le Pays d’Auge par rapport au reste terrains vendus dont la vocation est inconnue du département, alors que l’écart avec le Ratio prix moyen de terrain / revenu moyen des 1. Un territoire attractif gardant de fortes identités locales ménages en 2008 reste très significative (12% des surfaces). Nord Pays d’Auge est très important (presque 20 000 €). Le Pays d’Auge profite de sa particulièrement pour ses produit issues des Le Pays d’Auge au sein de l’armature urbaine interrégionale Une augmentation significative des pommes et du lait, prix de terrains qui concerne tout le Au regard des revenus, les efforts des localisation géographique, … département ménages sont très différents selon le * ses paysages remarquables, type de territoire Le Pays d’Auge est localisé au carrefour de représentant une « carte postale de la En 2000, on observe des valeurs proches trois métropoles importantes : , Le Normandie », entre, d’un côté, le Calvados (19 840 €) et le Les ratios qui existent en 2008 entre le prix Havre et Rouen. A l’ouest, le territoire * son attractivité littorale de renom, périmètre du SCOT Nord Pays d’Auge moyen des terrains à bâtir pour les logements entretient des relations étroites avec Caen, comprenant le prestige et le rayonnement individuels et le revenu moyen des ménages (20 200 € TTC) et, de l’autre côté, entre le mais des liens certains existent aussi entre international de , illustrent les tensions spécifiques à certains Pays d’Auge (13 720 €) et le périmètre SCOT et le nord-est du Pays d’Auge. territoires : l'achat d'un terrain type représente * un haut lieu cultuel, la Basilique Sainte- Sud Pays d’Auge (11 430 ). Entre 2000 et € 11 années de revenus moyens d'un ménage L’aménagement des moyens de Thérèse de est le second lieu de 2008, on peut constater une augmentation de la CC Cœur Côte Fleurie, 1,15 dans la CC communication terrestres (route, rail) culte en France après Lourdes. régulière des prix des terrains pour le accentue cette position de carrefour : un du Pays de Livarot et 1,34 dans la CC de logement individuel sur tous les territoires, . On observe également une réseau autoroutier important traverse le … et une armature urbaine en tout particulièrement dans le SCOT Nord territoire ; sur le plan ferroviaire, Lisieux différence entre la côte et le reste du Pays évolution Pays d'Auge qui culmine à un prix médian de d’Auge. capte une partie importante des flux inter-

Source : Notaires de France. Perval années 2000, 2002, 2004, 2006 et 2008 régionaux (910 000 voyageurs en 2009, en hausse constante). Actuellement, le Pays d’Auge comporte 55 communes regroupées dans les unités 5. Les enjeux fonciers territorialisés Source : cartographie ASTYM urbaines, avec une population proche de Zone A entre et Trouville : Saint-Pierre-sur-Dives) perdent des habitants au profit Le Pays d’Auge profite de sa localisation 103 000 habitants (dont 66 000 habitants EvolutionEvolution des des types types de de territoires territoire entreentre 19991999 etet 20102010 Avec un très grand nombre de résidences secondaires et des communes environnantes ; sans compter que le pour accueillir de nouvelles populations dans les unités urbaines de Lisieux et de En 1999 des taux d’urbanisation élevés. D’après la base de données secteur est attractif pour les résidences secondaires . issues des trois grands bassins d’emplois, Dives-Deauville-Trouville) et 153 communes des notaires, ce secteur est affecté par une très importante Zone E autour de Mézidon-Canon : ainsi que du dynamisme économique des rurales englobant près de 51 000 habitants. pression immobilière, plus que foncière . Concernée par la pression urbaine générée par trois métropoles. Zone B Autour de l’axe de l’A13 et de l’A29 avec la ville l’avancée de l’aire urbaine de Caen. La présence de la d’ : liaison ferroviaire entre Mézidon et le chef-lieu du En termes de nombre et de superficie de Pression foncière nettement plus élevée. Cette dernière Calvados joue probablement un rôle favorable dans ce Cette position géographique produit d’autres communes, le Pays d'Auge est à dominante progresse en direction du sud, tout en ne franchissant que phénomène . effets : rurale. Mais l'avancée de l'influence de peu l’A13. Zone F autour de Cambremer : * A l’ouest, l’avancée de l’agglomération l'agglomération caennaise comme des Zone C entre Dozulé et Pont l’Evêque : Territoire encore largement rural, à la limite de plusieurs caennaise exerce une influence pôles urbains du territoire, ainsi que Secteur qui jouit de la plus grande attractivité résidentielle et influences. Il est possible que la pression foncière s’y grandissante. Les villes concernées par l'installation des ménages dans les où la demande de logements est par conséquent la plus fasse de plus en plus importante ces prochaines cette périurbanisation, au premier rang communes rurales ont induit un forte. Du fait de la présence de l’A13, plusieurs zones années . desquelles Mézidon-Canon, deviennent changement significatif au cours de ces 10 d'activités pourraient être amenées à se développer. Enfin, la périurbanisation de Lisieux qui impacte En 2010 progressivement des villes dortoirs. dernières années : les communes rurales Zone D dans le sud du Pays d’Auge: fortement le territoire dans un rayon d’une quinzaine de sont de plus en plus nombreuses à être Urbanisation de plus en plus diffuse sur un bon nombre de kilomètres, particulièrement vers l’est (Communauté de * Avec l’accentuation de l’attractivité soumises aux effets de la polarisation communes rurales. Les villes principales (, Livarot et communes de ). résidentielle, la demande et les prix des terrains ont tendance à augmenter. urbaine.

6. Perspectives de l’observation foncière dans le Pays d’Auge avec une forte identité territoriale, … Les données utilisées sont pour la plupart Les documents d’urbanisme numérisés Mais il est également possible d’approfondir la mises à jour annuellement. Certaines sont très méritent d’être entretenus et actualisés, car connaissance foncière en procédant par thèmes Le Pays d’Auge reste un territoire bien défini importante dans la mise en perspective du leur analyse permet de mesurer l’ambition ou par des zooms transversaux tels que : les grâce à des spécificités locales : territoire, telles que les prix du foncier, territoriale et la maîtrise foncière. enjeux fonciers du foncier agricole dans le Pays notamment au regard l’augmentation constatée, Il est tout à fait intéressant d’approfondir la d’Auge ; la dynamique foncière pour le * « l’identité augeronne, » et ses habitants de la dynamique démographique et de connaissance des évolutions foncières en développement économique ; la dynamique de attachés au Pays, l’attractivité du territoire. partant du schéma des enjeux territorialisés, en l’habitat, les politiques publiques et les besoins Source : Francièmes, INSEE Cartographie : ASTYM fonciers. * une qualité agricole reconnue, tout Source : Francièmes. INSEE. Cartographie ASTYM faisant des zooms approfondis par secteur. 4 1 Diagnostic foncier du Pays d’Auge Diagnostic foncier du Pays d’Auge

2. La consommation foncière par l’urbanisation 3. Stratégies territoriales vers une maîtrise de l’étalement urbain

Près de 1 800 ha utilisés pour la … notamment sur le secteur côtier et Les secteurs du périmètre SCOT Nord Pays d’Auge Evolution de l’espace consommé par l’urbanisation par EPCI Le SCOT Nord Pays d’Auge définit * L’espace rural, quant à lui, concerne le construction entre 2000 et 2009 dans le dans les communes rurales, … les orientations par secteurs, … reste du territoire et est à préserver. Pays d'Auge , … * Pour la construction neuve de l’habitat, Par rapport à l’armature urbaine, on observe que : Le SCOT Nord Pays d’Auge, le premier du l’objectif est de 3 650 logements Dans le Pays d'Auge, entre 2000 et 2009, près de * Le secteur côtier reste en tête de la Calvados, a été approuvé en 2007. Son supplémentaires à l’échelle du territoire, 1 800 ha ont été utilisés pour la construction, soit consommation sur les 10 dernières années, avec Document d’Orientations Générales dont 2 000 sur le pôle urbain de Lisieux et environ 180 ha par an en moyenne. On n'observe les pôles de Deauville-Trouville et d’Honfleur. distingue le développement souhaité du les communes périphériques. pas de baisse notable du rythme de territoire selon trois sous-ensembles : * Une progression régulière de la consommation * Des objectifs de densité minimale ont consommation au cours de cette décennie. également été fixés pour les nouveaux de l’espace dans les communes rurales des aires * Le littoral, où l’objectif est de limiter Ces 1 800 ha représentent : une extension de urbaines, relevant ainsi une certaine forme l’urbanisation nouvelle en favorisant le quartiers d’habitation, entre 25 logements/ 11% des terrains bâtis en 2000 et près de 1% de d’étalement urbain. renouvellement urbain. ha pour le pôle urbain de Lisieux, l'ensemble du territoire du Pays d'Auge. * Le rétro littoral, où la vocation 15 logements/ha pour les autres communes * 63% de la superficie consommée par de la couronne périurbaine de Lisieux et les Ce dernier chiffre est à rapprocher d'une autre économique est prioritaire, avec des parcs l’urbanisation se localise dans les communes autres pôles urbains du territoire, estimation, nationale, de 1,3 % du territoire technologiques, ainsi que des équipements rurales du Pays d’Auge, dont 38% dans les 12 logements/ha pour la couronne français consommé chaque année, mais publics. communes multipolarisées. périurbaine des pôles urbains (sauf Lisieux), comprenant des artificialisations sans bâtiments * L’arrière-pays (au sud de l’A13), où il est pour les pôles relais et les pôles de (parkings et routes, golfs, terrains de sports et de Le type et la date du document question de favoriser les coupures proximité, 8 logements/ha pour les loisirs,...). d’urbanisme et la consommation foncière d’urbanisation et de maintenir l’identité communes de l’espace rural. Si on peut en déduire que la consommation rurale et agricole du territoire, de préserver Source : MAJIC 2010 – DGFiP . Mesure de l’étalement urbain fait par Géodis * Enfin, en ce qui concerne les activités moyenne du Pays d'Auge reste proche des Source : SCOT Nord Pays d’Auge le bocage et les boisements et de maîtriser Des documents d’urbanisme anciens existent économiques, elles se feront également en standards nationaux, déjà qualifiés d'excessifs, il L’armature urbaine du périmètre SCOT Sud Pays d’Auge la croissance urbaine en s’appuyant sur les surtout dans les zones très habitées : la Côte, les fonction de l’armature urbaine, avec des convient de préciser que des disparités existent bourgs existants. communes de plus de 2 000 habitants et leurs Evolution de l’espace consommé par l’urbanisation par type de territoire projets importants à Lisieux et à Mézidon. au sein du Pays. Au Nord Pays d'Auge, la Ce SCOT a pour vocation de limiter la voisines, mais aussi dans les petites communes consommation foncière concerne en particulier les pression foncière. Il encourage les territoires intercommunaux : CC du Pays qui en ont fait très tôt le choix : Saint Cyr du réflexions communautaires, et donc … avec des outils de suivi qui restent d’Honfleur, la CC de l’Estuaire de la Dives et la Ronceray, Magny la Campagne, , l’élaboration de PLU intercommunaux. Des à consolider, … CC de Blangy-Pont l’Evêque, tandis qu’au Sud , Beuvron en Auge, . C’est objectifs précis ont aussi été définis en lien Pays d’Auge, la CC Moyaux Porte du Pays sur ces communes où généralement les taux de avec la question foncière : Toutefois, les SCOT ne possèdent pas de d’Auge. consommation de l’espace pour l’urbanisation est * Construction neuve de l’ordre de 700 moyens pour contrôler et suivre efficacement l’urbanisation., notamment Une approche par la base Corine Land Cover le plus élevé. logements par an pour la période 2008- en ce qui concerne la consommation de permet de distinguer les typologies de territoires 2013 », dont 2/3 consacré aux résidences Certaines communes ont indiqué clairement dans sur lesquels les bâtiments ont été édifiés. Ainsi en l’espace. principales. 2000, 1 457 ha étaient des espaces agricoles le règlement l’axe de développement : tourisme * En matière de consommation d’espace, (pour l’essentiel des prairies) et 18 ha étaient pour , extension résidentielle et activités … tandis que les documents pour l’habitat, l’objectif est d’environ 30 des espaces naturels (surtout des forêts). Par pour Orbec, multiple avec des mentions précises d’urbanisme intercommunaux sont Source : MAJIC 2010 – DGFiP . Mesure de l’étalement urbain fait par Géodis hectares par an pour la période 2008- ailleurs, 16 ha étaient déjà artificialisés, 16 ha des de plus en plus élaborés dans le pour le PLUi de Honfleur ou pour , loisirs, 2013 et environ 150 hectares dédiés à espaces sportifs ou de loisir, 232 ha étaient en Pays d’Auge équipements et activités pour le PLUi de la CC de l’activité économique et commerciale, tissu urbain discontinu (habitat pavillonnaire, Cambremer. hors le parc d’activités « Honfleur- comprenant des dents creuses et de petits Le nord du Pays d’Auge est actuellement Source : SCOT Sud Pays d’Auge Calvados ». espaces agricoles). bien mieux couvert en documents

Taux des espaces consommés situés dans les zonages Rapport des zones à urbaniser à terme sur la superficie de la d’urbanisme que le sud du territoire. Ainsi, Documents d’urbanisme fin 2011 Age du premier document d’urbanisme (années) U, Nh, AU commune … tandis que le SCOT Sud Pays aujourd’hui, les trois intercommunalités d’Auge le fait suivant l’armature littorales sont entièrement réglementées par urbaine. des Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) ou, le plus souvent, par des Plans d’Occupation Le document d’orientations générales étant des Sols (POS). A l’inverse, dans le Pays de complet depuis 2010, le SCOT Sud Pays l’Orbiquet ou le Pays de Livarot, de d’Auge définit ses orientations en s’appuyant nombreuses communes (33 sur 39, les sur l’armature urbaine : moins peuplées) sont encore soumises au * Les pôles urbains : Lisieux et les quatre Règlement National d’Urbanisme (RNU). « petites villes » qui composent le territoire En matière de documents d’urbanisme, on (Orbec/La Vespière, Livarot, St-Pierre-sur- constate une tendance forte d’élaboration de Dives, Mézidon-Canon). Plans Locaux d’Urbanisme Intercommunaux * Les couronnes périurbaines : des (PLUI). : villages et hameaux en lien avec la ville- * PLUI élaborés : CC de Cambremer. centre (5 km autour de Lisieux, 2,5 km * PLUI en cours d’élaboration : Communauté autour de Mézidon-Canon, Saint-Pierre-sur- de Communes du Pays de Honfleur, Dives et Orbec/la Vespière, 1 km autour de Copadoz, CC de Lisieux Pays d’Auge, CC Livarot). de Livarot, CC d’Orbec, CC de la Vallée * Les pôles de proximité / pôles relais : d’Auge. pôles de services et d’équipements au sein de l’espace rural pour les pôles de proximité, ou dans la grande périphérie de Lisieux pour les pôles relais .

2 Source : BD Carto IGN. MAJIC 2010 – DGFiP. Documents d'urbanisme co-propriétés Pays d'Auge Expansion, Région Basse-Normandie, EPF Normandie, DDTM du Calvados, Département du Calvados. Réalisations Géodis 3