Forslagsstillers planbeskrivelse med følgebrev til søknad Detaljregulering og byggesøknad, jf. pbl § 1-7 og 12-15 Felt K1 Gaupemyr Søknad om oppføring av bygg for servering, overnatting og kontor, med tilhørende parkering og uteareal.

Utarbeidet av: Asplan Viak AS for Grandal eiendom AS

Innhold 1 INNLEDNING ...... 2

2.FORENKLET ILLUSTRASJON ...... 3

3. DAGENS SITUASJON I PLANOMRÅDET ...... 4

4. PLANSTATUS ...... 5

5. MEDVIRKNING ...... 5

6. PLANFORSLAGET ...... 8

7. KONSEKVENSER AV FORSLAGET ...... 11

8. FORSLAG TIL PLANKART ...... 14

9. FORSLAG TIL BESTEMMELSER ...... 15

10. SØKNAD ...... 17

11. VEDLEGG ...... 24

1 1 INNLEDNING PLANFORSLAG TIL POLITISK BEHANDLING Grandal eiendom AS, kjøpte eiendommen av kommune, med formål i første omgang å få etablert et nytt overnattings- og serveringssted, med tilhørende parkeringsareal. Pga. av plankrav i overordnet regulering og utvidelse av formål, i tillegg til kontor – har Grandal eiendom AS engasjert Asplan Viak (Kristiansand) for utarbeidelse av detaljregulering og søknad om rammetillatelse.

Etter avtale med kommunen, behandles plansaken sammen med byggesaken, jf. plan- og bygningslovens § 1-7, 12-15 og 21-4.

Plan- og byggesaken har ligget ute til offentlig ettersyn til 16.10.2012. Det har innkommet fem uttalelser, hvorav to innsigelser. Disse kommenteres i eget avsnitt. Forslagsstiller har på grunnlag av innspill gjort justeringer av planforslaget og utdypet begrunnelsen, for å imøtekomme merknadene.

Asplan Viak 29.10.2012

Faktaark

Forslagsstiller Grandal eiendom AS Plankonsulent Asplan Viak Kontaktperson Terje Røsnes Kontaktperson Frederik Sømme Adresse Kjøpmannsvik Adresse Vestre strandgate 27 Postnr/poststed 4770 HØVÅG Postnr./poststed 4611 KRISTIANSAND Tlf 37 26 92 92 Tlf 38107500/92441214 epost [email protected] epost [email protected] Forslagsstillers Geir Figenschau representant i [email protected] oppstartsmøte tlf 9917 31 742

Gjeldende, overordnede planer Reguleringsplan Ny motorveg 18, med Reguleringsbestemmelser til reguleringsplan for ny motorveg E18 – strekningen Grimstad grense – Gaupemyr med arm til Tingsaker i Lillesand kommune, sist revidert 11.03.2004 Reguleringsformål Tomten er regulert til felt K1, område for kontor Kommuneplan Kommuneplanens arealdel 2011-2023, vedtatt 11.10.2011

Foreslått planavgrensing: Planavgrensningen er foreslått ut i fra gjeldende og overordnet regulerings felt K1, kommunens eiendom regulert til grøntområde hvor det vil bli etablert fylling. Ved varsling av oppstart av planarbeid, omfattet også planområdet del av Statens vegvesens eiendom. Planområdet er justert slik at det planområdet korresponderer med eiendomsgrenser.

Eieropplysninger Gnr. 42 / bnr. 861 7786 m2 Grandal Eiendom AS Gnr. 42 / bnr. 811 760 m2 Lillesand kommune

Arealstørrelse – planområdet Planområdet totalt 8 546 m2 Bebyggelse og anlegg: Kontor/ hotell/bevertning 7 786m2 Grønnstruktur friområde 760 m2

Arealstørrelse – ny, omsøkt bebyggelse Over terreng: BRA = 1000 m2 Under terreng: BRA = 0 Parkeringsplasser:

Vurdering av forskrift om konsekvensutredning. Planforslaget er vurdert i henhold til plan- og bygningslovens § 12-10 første ledd, jf. § 4-2 med tilhørende forskrift. Planforslaget faller ikke inn under forskriftens virkeområde og skal derfor ikke konsekvensutredes. 2.FORENKLET ILLUSTRASJON

Skisse – eksisterende situasjon

Skisse – rammesøknad

Skisse – mulig framtidiutbygging 3. DAGENS SITUASJON I PLANOMRÅDET Eiendommen er i dag planert med tilkjørt fyllmasse, i samsvar med kommunens tillatelse av 07.05.2012, saksnr. 139/12. Eiendommen er klargjort for fremtidig bebyggelse, det er ikke gjenstående vegetasjon eller eksiterende bygninger på tomten.

3.1 Lokalisering og bruk Planområdet utgjør felt K1 i overordnet plan. Feltet tilsvarer eiendom og tomt, og utgjør 7786 m2. Per i dag det ingen bruk av eiendommen. Området ligger sentralt til ved avkjøring fra E18 mot Tingsaker, og er del av Gaupemyr industrifelt. Nærmeste naboer er Montér og Shell (gjenboer).

3.2 Planområdet og forholdet til tilliggende arealer

Natur- og ressursgrunnlaget Detaljreguleringen er oppfølging av overordnet plan, hvor tomten er regulert til byggeområde for kontor. Planområdet omfatter ikke, eller ligger ikke inntil områder med vesentlige jordbruks-, skogbruks-, frilufts- eller fiskeriinteresser

Kulturminner Det er ikke registrerte kulturminner innenfor planområdet. Aust- fylkeskommune v/ seksjon for kulturminnevern finner det ikke nødvendig å foreta arkeologisk undersøkelser, se forhåndsuttalelse.

Miljøfaglige forhold § I forkant av søknad om tillatelse ble Lillesand kommunes fagavdeling konferert med tanke på sulfid. Grunnen på Gaupemyr kan inneholde sulfid, men da tomten ikke skal sprenger er det ikke nødvendig med tiltak. Tilkjørte fyllmasser kommer fra område uten fare for sulfid. Kommunen har anbefalt tiltak for håndtering av overvann. § Støyforhold: planområdet ligger i hovedsak utenfor gul støysone, jf. temakart til kommuneplanens arealdel. § Forurensning: Det er ikke påvist forurensinger i området. § Sol- og skyggeforhold: Området ligger høyt og fritt, med utsyn nedover mot Tingsaker med «fjordgløtt», og med gode solforhold. Det er god avstand til tilgrensende boligbebyggelse.

Trafikkforhold Planområdet ligger inntil og vil ha atkomst fra kommunal veg, tilkjørselsvei til Gaupemyr industrifelt. Området ligger like ved E18, og har enkel og oversiktlig atkomstforhold. Det er etablert gang- og sykkelvei. Det er ikke registrert at veien er benyttet som skolevei. Det er god plass til parkering og snøopplag i området, og innenfor planområdet/feltet.

Teknisk infrastruktur Det er tilrettelagt for tilkobling til kommunalt vann- og avløp, og strømnett.

Visuelle kvaliteter og byggeskikk Den tilgrensende bebyggelsen representerer ingen helhet hva angår plassering eller arkitektonisk uttrykk. Bygning på tomten vil være eksponert ved avkjørsel fra E18, og også på vei opp fra Tingsaker.

Stedsutvikling Området er i overordnet plan avsatt til byggeområde for kontor. Imidlertid har det i nabofeltet (felt K2) blitt tillatt utvidelse av formål, med plasskrevende forretning (Montér).

Barns interesser Det er ikke registrert forhold som berører barns interesser, innenfor planområdet eller i tilknytning til dette.

Universell utforming Planområdets plassering og tillatte planering av terreng, er godt utgangspunkt for å tilfredsstille krav til universell utforming, som definert i byggeteknisk forskrift (TEK10). 4. PLANSTATUS

4.1 Overordnede føringer og gjeldende planstatus

Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging, Statlige planbestemmelser eller Statlige planretningslinjer

§ T-1521 Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging, av 02.07.2012, er veiledende og ikke rettslig bindende. Retningslinjen erstatter tidligere retningslinje T-1442. § T-1520 Retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegginga, av 30.05.2012, er veiledende.

Regionale planbestemmelser og retningslinjer.

§ Regionplan Agder 2020. Vedtatt 15.06.2010.

Gjeldende overordnede planerer

§ Kommuneplan Kommuneplanens arealdel 2011-2023, vedtatt 11.10.2011 Arealet er i kommuneplanens arealdel avsatt til næringsområde. I samfunnsdelen heter det at det for Gaupemyr næringsområde, at det skal legges spesielt til rette for mat- og næringsmiddelrelatert virksomhet, men næringsgrupper som ikke kommer i konflikt med dette kan også finne sin plass. Forslagsstillers vurdering er at formålet i detaljregulering vil samsvare med overordnete mål i kommuneplanen.

§ Reguleringplan (områdeplan) Gjeldende reguleringsplan for ” Ny motorveg E18 – strekningen Grimstad grense – Gaupemyr med arm til Tingsaker i Lillesand kommune” sist revidert 11.03.2004, ble vedtatt av Lillesand bystyre den 17.03.04. Området som tas opp til detaljregulering er satt av til byggeområde - kontor etter § 25 2. ledd iht. tidligere planlov. Reguleringsplanen vurderes å være i henhold til kommuneplanens arealdel. Plannivået vurderes å tilsvare «områdeplan» etter plan- og bygningsloven av 2008.

Pågående planarbeid § Regional plan for senterstruktur og handel: Er foreslått lagt ut på ny høring høsten 2012. Av dokumentet datert 29.05.2012, § Forslag til regional planstrategi for Aust-Agder 2012-2016 er av fylkesrådmannen foreslått lagt ut på høring 27.06.2012 – 30.09.2012. Dette planforslaget er ikke vurdert opp mot forslaget

Forslagsstiller er ikke kjent med annet, pågående planarbeid i området.

5. MEDVIRKNING 5.1 Innspill fra Lillesand kommunes administrasjon

1. Forhåndskonferanse 16.03.2012 : Forhåndskonferanse ble avholdt med Lillesand kommunes byggesaksavdeling, med referat av 26.03.2012 (kommunens ref: 12/675-2). Endelig referat etter kommentarer, foreligger per 02.07.2012 ikke. I oversendte utkast til referat, avklarte kommunen blant annet at det ikke vil kunne gis dispensasjon fra plankrav, men at kommunen vil kunne gi tillatelse til planering av tomten med tilhørende søknad om dispensasjon (se vedtak under). I forhåndskonferansen ble det videre avklart at kommunen vil anbefale en felles plan- og byggesaksbehandling, jf. plan- og bygningslovens § 1-7. 2. Oppstartsmøte 23.04.2012: Oppstartsmøte med kommunens planavdeling, ble avholdt 23.04.2012. Referat fra oppstartsmøte foreligger ikke per 02.07.2012. I møtet ble det foruten gjennomgang av prosess, vist til saksbehandlingen av nabofelt K2/Montér – kommunen lovte smidighet i behandlingen.

3. Vedtak planering av terreng: Kommunen ga tillatelse til planering av terreng, med tilhørende dispensasjon, i vedtak datert 07.05.2012 (saksnr. 139/12).

4. Møte i Lillesand kommune 09.08.2012 med plan- og byggesak: Innen saken sendes til PUV skal det sendes inn mer detaljert begrunnelse for valg som er foretatt, og en 3D illustrasjon som viser bedre prosjektets utrykk og påvirkning på landskapet. I tillegg ble det bedt om å vise plassering av reklameinnretning i byggesaken, i forhold til føringer gitt i kommuneplanen. Det ble orientert om at plansaksbehandlingen ikke stoppes og at planen legges frem for planutvalget 05.09.2012.

Forslagsstillers kommentarer til administrasjonens innspill Ved innsendelse av plan- og byggesaken forelå ikke referat fra oppstartsmøte eller endelig referat fra forhåndskonferanse. I forhold til tema tatt opp i møtet 09.08.2012, er det med denne revisjonen (rev.1) av plan- og byggesaksbeskrivelsen, tatt opp etterlyste tema.

5.2 Forhåndsuttalelser Kunngjøring av oppstart av planarbeid ble sendt per epost 03.12.2012, til offentlige instanser i samsvar med Lillesand kommunes varslingsliste, og kunngjort i Lillesandsposten 04.05.2012. Innkomne forhåndsuttalelser følger som eget vedlegg.

Liste over forhåndsuttalelser 1. Lillesand kommune- naturforvaltning 04.05.2012 2. Fylkesmannen i Aust-Agder 25.05.2012 3. Aust-Agder fylkeskommune 18.05.2012 4. Statens vegvesen 29.05.2012 5. Agder Energi 04.06.2012

Sammendrag av forhåndsuttalelsene

1. Lillesand kommune naturforvaltning uttaler at den tilkjørte massen til tomten er dokumentert ren og omfattet av tiltaksplan godkjent av kommunen. Det er derfor ikke nødvendig med egen tiltaksplan eller supplerende undersøkelser i forbindelse med sulfidholdige bergarter ved opparbeidelse av denne tomta. På grunn av sulfidproblem i tilgrensende områder, er det imidlertid ønskelig at alt overvann fra tomta, samles opp og ledes inn på overvannsnettet.

2. Fylkesmannen i Aust-Agder v/ miljøvernavdeling opplyser om at det i regional plan for senterstruktur og handel i Aust-Agder, i utgangspunktet er forbud mot handelsetablering langs E18. I forslag som er under behandling er det gjort unntak for etablering av veiserviceanlegg. Det forutsettes at anlegget følger opp føringer definert i den regionale planen. Angående risiko- og sårbarhetsanalyse, bør den ha særskilt fokus på hvordan trailere med farlig gods kan/bør plasseres. Øvrige avdelinger hos Fylkesmannen, har ingen merknader til påbegynte planarbeid.

3. Aust-Agder fylkeskommune: Plan- og naturseksjonen i Aust-Agder fylkeskommune har i utgangspunktet ingen merknader. Det vises til pågående arbeid med regional plan for senterstruktur og handel i Aust-Agder. Mellom Bjørkestøl og Helldal i Lillesand er byggeforbudssonen satt til 200 m på sydsiden av E18. Det er imidlertid gjort unntak i byggeforbudet for blant annet veiserviceanlegg. Seksjon for kulturminnevern finner det ikke nødvendig å foreta arkeologisk undersøkelser.

4. Statens vegvesen skriver at det må gjøres egen avtale om eventuell bruk av Statens vegvesen sin eiendom. Med henvisning til veglovens § 29, opplyses det om at det må reguleres inn byggegrenser. Det opplyses om at atkomsten skjer fra kommunal veg og at kommunen da er vegmyndighet. Avkjørselen må etableres min. 50 m inn på kommunal veg.

5. Agder Energi skriver at det må plasseres nettstasjon innenfor planområdet, og at minste avstand til nærmeste bygningsdel ikke må være mindre enn 5 m. Plassering av nettstasjon må gjøres i samråd med Agder Energi Nett AS. Forslagsstillers kommentarer til forhåndsuttalelsene

1. Til Lillesand kommune: Det er i forslag til reguleringsbestemmelser tatt inn krav om at plan for overvannshåndtering skal være klar før igangsettingstillatelse.

2. Til Fylkesmannen i Aust-Agder: Pågående arbeid med regional plan, vurderes ikke som juridisk bindende for denne planen. Det er likevel gjort en vurdering av dette. Av forslag til regionale planbestemmelser, punkt 12.2 er kafe og overnattingssted foreslått å være definert som vegsørvisanlegg og ikke handelsvirksomhet. Vedlagte ROS-analyse har innarbeidet særskilt punkt om trailere med farlig gods. 3. Til Aust-Agder fylkeskommune: Ingen kommentar

4. Til Statens vegvesen: Forslagsstiller vil ta kontakt med Statens vegvesen for å få avtalt tillatelse til planering/fyllingsfot på Statens vegvesen sin eiendom. I forslag til reguleringskart er det stiplet inn byggegrenser, som ved vedtak vil gå foran veglovens avstandsbestemmelser. I forslag til reguleringskart og vedlagte søknad, avkjørsel søkt plassert 40 m inn på kommunal veg. Dette er mindre avstand enn anbefalt, men henger sammen med søknad om to avkjørsler for å separere trafikk og derigjennom gi bedre, samlet trafikksikkerhet.

5. Til Agder Energi: Det er i forslag til bestemmelser, satt inn bestemmelse om at nettstasjon kan plasseres utenfor regulert byggegrense og at plassering skal gjøres i samråd med Agder Enerig Nett AS, før igangsettingstillatelse kan gis.

5.3 Bemerkninger ved offentlig ettersyn Innkomne bemerkninger følger som eget vedlegg.

Liste over bemerkninger ved offentlig ettersyn 1. Fylkesmannen i Aust-Agder 16.10.2012 2. Statens vegvesen 15.10.2012 3. Aust-Agder fylkeskommune 28.09.2012 4. Heidi Løland-Andersen 12.09.2012 5. Heidi Løland-Andersen, Eivind Løland-Andersen, Tora Løland, Line Kildal Bragstad, Reidun Fuglestad Løland, Georg Petter Løland 13.10.2012

Sammendrag av bemerkninger ved offentlig ettersyn 1. Fylkesmannen i Aust-Agder, har i brev av 16.10.2012 fremmet innsigelse til planforslaget. Fylkesmannen fremmer innsigelse til reguleringsplanen som følge av manglende risikoreduserende tiltak i forhold til kjøretøy med farlig gods. For at innsigelsen skal frafalle må planen ha bestemmelser om at det skal utarbeides tilstrekkelig risikoreduserende tiltak som skal følges opp i byggesaken. Fylkesmannen anbefaler for øvrig at bestemmelse om parkeringsplasser per arealenhet, bør angi maksverdi og ikke minimumsverdi. 2. Statens vegvesen har fremmet innsigelse i brev av 15.10.2012. Statens vegevsen fremmer innsigelse til foreslåtte byggegrense mot riksveg nr 420, med tilhørende gang- og sykkelveg. Innsigelsen kan frafalles dersom byggengrensen settes i en minimumsavstand på 6,0 m fra gang- og sykkelveien. Byggegrensen regulerer også avstand til parkeringsplasser. For øvrig aksepteres løsning med de to avkjørslene. 3. Aust-Agder fylkeskommune, har merknader i brev av 28.09.2012. Fylkeskommuenn mener forslaget til detaljreguelrignsplan er lite detaljert. Lillesand kommune anbefales å vurdere å få utarbedet en mer detaljert regulerignsplan for den del som nå skal bebygges. Det bør vurderes å regulere del av tomten til parkeringsplass. 4. Heidi Løland-Andersen har merknad i epost av 12.09.2012, med foregående korrespondanse med Lillesand kommune v/ordfører Arne Thomassen. Det bes om redegjørelse for av et «veiserviceanlegg» innebærer og påpekes at det i planforslaget ikke står noe om veiserviceanlegg, eller hva et slikt faktisk innebærer. Statens Vegvesen v/Toril Prestun, region øst, har tidligere uttalt at en truckstop bør ha plass til minst ti trailere. Det stilles spørsmål om hvorfor et spise- og overnattingssted trenger 2,5 ganger så mange? Vedrørende skjerm mot nabo, er tidligere avtalt med kommunen og ikke med forslagsstiller/utbygger – kommunen forsikret da om at det ikke skulle bli noen truck-stop. 5. Heidi Løland-Andersen, Eivind Løland-Andersen, Tora Løland, Line Kildal Bragstad, Reidun Fuglestad Løland og Georg Petter Løland; har felles merknad i epost av 13.10.2012. Det reageres på antall parkeringsplasser for vogntog, og det fryktes at disse vil fungere som et truck-stopp og ev. at plassene vil bli brukt til annet enn tiltenkt aktivitet, for eksempel råning. I forhold de visuelle kvaliteter ved innkjørselen til Lillesand, uttales det skepsis til hvordan møte med vogntogene vil bli- jf.illustrasjon. Videre vises det til støyretningslinje T-1442(2012) – parkeringsplass for busser og trailere antas at vil medføre økt støy i betydelig grad, og at fler enn ti støyhendelser per natt i følge T-1442 kan bety rød støysone. Det forventes derfor at forslagsstiller får utarbeidet et oppdatert støykart.

Kommunens kommentar ved oversendelse av uttalelser fra offentlig ettersyn: § Teknisk sjef, Gunnar Ogwyn Lindaas, skriver i epost av 26.10.2012 til blant andre Kristiansand brann- og redning, at Lillesand kommune oppfatter fylkesmannens budskap som at en bør se om det kan identifiseres forebyggende/risikoreduserende tiltak som kan innarbeides i reguleringsplanen allerede nå, før byggetiltakene igangsettes. Dvs en mer fremoverlent holdning enn det lovverket/den aktuelle forskriften legger opp til. Da er det nyttig med innspill fra KBR i forhold til de konkrete uønskede hendelsene som ut ifra deres erfaring vil kunne oppstå på slike steder. § Saksbehandler, Esben Gundersen orienter i epost av samme dato, om at KBRs uttalelse er oversendt Fylkesmannen, og at kommunen avventer respons.

Forslagsstillers kommentarer til bemerkninger ved offentlig ettersyn 1. Til Fylkesmannen i Aust-Agder: Asplan Viak har i brev av 24.10.2012 til Fylkesmannen, bedt om revurdering av innsigelsen, da Forskrift om landtransport av farlig gods av 01.04.2009, synes å dekke det Fylkesmannen spør om. Se vedlegg. Forslagsstiller kan vanskelig se hvordan plan- og bygningslovgivningen kan være mer «fremoverlent» med tanke på dette temaet, enn allerede gjeldene forskrift. 2. Til Statens vegvesen: Reguleringskart og bestemmelser endres i samsvar med Statens vegvesens innsigelse (se vedlegg). 3. Til Aust-Agder fylkeskommune: Asplan Viak har på vegne av forslagsstiller, i eget brev av 08.10.2012, skrevet en foreløpig kommentar til uttalelsen da fylkeskommunens uttalelse synes å kunne bero på en misforståelse av den kombinerte plan- og byggesaken. Forslagsstiller gjør ingen endringer på grunnlag av uttalelsen. 4. Til Heidi Løland-Andersen: Forslagsstiller tolker eposten å være ment som spørsmål til kommunen, men kan bekrefte at planforslaget ikke omfatter reguleringsformålet «samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur»- som antas å være det korrekte formålet for et veiserviceanlegg. Som konsekvens av endringer i planforslaget på grunnlag av innsigelse fra Statens vegvesen, vil antall parkeringsplasser for større kjøretøy, bli redusert. Det vil bli innsendt revidert tegninger. 5. Til Heidi Løland-Andersen mfl.: Som kommentert over, vil antall parkeringsplasser for større kjøretøy bli redusert, som konsekvens av imøtekommelse av innsigelse fra Statens vegvesen. Forslagsstiller fastholder tolkning av retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T- 1442/2012), om at etablering av parkeringsplasser (også for større kjøretøy) ikke kan vurderes som støyende virksomhet (for eksempel ny vei). Vi vektlegger at Fylkesmannen, som statlig fagmyndighet for støy i planlegging – i sin uttalelse av 16.10.2012, ikke har kommentarer til dette. Det utarbeides derfor ingen støyfaglig utredning. Det legges i tillegg vekt på at både avstand til nærmeste bolighus (over 40 m), regulerte vegetasjonsbelte, oppføring av skjerm, sammen med de topografiske forhold (parkeringen ligger vesentlig høyere enn bolighuset, og ev. støy vil erfaringsmessig (jf. veiutbygging) bli vesentlig redusert/brutt).

6. PLANFORSLAGET Dette planforslaget skal behandles som felles plan- og byggesak, jf. pbl. § 1-7. Parallelt med planforslaget er det også foretatt prosjektering av bygning, se eget kapittel nedenfor. I tillegg til å hjemle de omsøkte tiltakene, så er hensikten også å legget til rette for fremtidig, videre utbygging av feltet.

Reguleringsformål Planområdet foreslås regulert til: § Bebyggelse og anlegg: kontor, hotell og bevertning (omfatter felt K1, og gjeldende plans byggeområde for kontor) § Grønnstruktur : vegetasjonsskjerm (omfatter gjeldende regulerings område avsatt til friluftsområde) I forhold til gjeldene regulering, er begrepene/arealformålene endret i samsvar med plan- og bygningsloven av 2008, § 12-5. Utover foreslåtte utvidelse av formål (hotell og bevertning), inneholder ikke reguleringen noen endring hva angår formål.

Grad av utnytting (se også eget vedlegg) Felt K1 er i gjeldende, overordnede reguleringsbestemmelsers § 3.2 regulert til maks grad av utnytting %-BYA = 45 %. I henhold til TEK10 (teknisk forskrift) § 5-7, skal parkeringsareal inngå i beregning av grad av utnytting. Dette synes å være en planteknisk feil i planen, da hensikten helt klart er å tilrettelegge for inntil 45 % bebyggelse i området. Dette er i tilgrensende detaljregulering, forsøkt rettet ved å si at parkeringsareal ikke skal medregnes. Da kommunen ikke har anledning til å omgjøre definisjoner i teknisk forskrift, foreslås i denne detaljregulering at samlet grad av utnytting settes høyere, men med en begrensning på fremtidig bygnignsmasse på 45 %.

Forslag til grad av utnytting Bebygd areal: %-BYA = 80 % (inklusiv areal til parkering på terreng). Bygningenes bebygde areal tillates samlet, maks å utgjøre 45 % av tomtearealet. Parkeringsplasser på terreng skal medregnes med 18 m2 BYA per p-plass, jf. avklaring i forhåndskonferanse 16.03.2012.

Planforslaget omfatter felt K1 = 7786 m2 Tilsvarer maks bebygd areal = 7786 m2 x 80 % =6228 m2 Tilsvarer maks samlet tillatt bebygd areal for bygninger: 7786 m2 X 45 % = 3500 m2

Grad av utnytting i forhold til det parallelt omsøkte tiltaket: Bygning = 504 m2 BYA Overbygd del = 37 m2 BYA Avfallsbod = 18 m2 BYA Parkering: 75 stk x 18 m2 = 1350 m2 BYA Samlet BYA = 1909 m2 BYA %-BYA som følge av omsøkte utbygging utgjør %-BYA = 24,5 %

Høyder I gjeldende, overordnede regulering er det ikke avsatt høyder utover hva som er hjemlet i plan- og bygningslovens § 29-4. I forslag til bestemmelser til detaljreguleringen foreslås høydene fastsatt til kotehøyde tilsvarende tre fulle næringsetasjer, for maks gesims. Gesims og mønehøyde settes likt, til k 73 (kote). Det planerte terrengets gjennomsnittshøyde ligger på kote 61. Etter forslagsstillers vurdering burde byggehøyder tilsvarende 4- 5 etasjer vurderes, dette er imidlertid ikke foreslått ut ifra signaler gitt i oppstartsmøtet hvor det ble diskutert høyder tilsvarende 3 etasjer. Tomtens beliggenhet, de nasjonale føringene m.m., burde imidlertid tilsi tilrettelegging for flere m2 BRA innenfor næringsfeltet. Kommunen bør gjøre egen vurdering og særskilt anmode om tilbakemelding på dette, ved utleggelse til offentlig ettersyn/nabovarsel.

Bebyggelsens plassering - Byggegrenser: I henhold til §2-3 i bestemmelser til kommuneplanens arealdel, skal den enhver tid gjeldende vegnorm for Lillesand kommune), være førende. Kommunens vegnormal, vedtatt 05.09.2007, punkt 1.8 har føringer for boligfelt og industrifelt, men ikke for andre byggeformål. Mot kommunal vei, er det på forslag til plankart derfor vist byggegrense 15 m (tilsvarende som for industrifelt) fra midt regulert vei, tilsvarende som for regulering for nabofelt K2.

Miljøfaglige forhold Støy: Gjeldende kontorformål, og foreslåtte tilleggsformål overnatting og bevertning, kommer ikke under støyfølsom virksomhet ( jf. T-1442 (2012); boliger, sykehus, pleieinstitusjoner, fritidsboliger, skoler og barnehager). Følgelig er kravet i bestemmelser til kommuneplanen § 2.11 5: støy, ikke gjeldende og T-1442 er derfor ikke lagt til grunn for planleggingen. Ved offentlig ettersyn har Fylkesmannen ikke bemerket denne tolkningen, men naboer har i merknad ment at forskriften kommer til anvendelse. Se også kommentar til merknader. Vi fastholder vår tolkning av at planforslaget med tilhørende byggesak, ikke innebærer etablering av støyende virksomhet, som definert i retningslinje med veileder. Det er derfor ikke krav om støyfaglig utredning. Sulfidholdig grunn: Tomten ligger innenfor området som er registrert å ha sulfidholdig grunn. I samsvar med krav i bestemmelser til kommuneplanen § 2.11 6, er det i forbindelse med søknad om planering av terreng (tillatelse gitt 07.05.2012) avklart og dokumentert at det ikke utføres sprenging på tomten og at tilkjørte masser er fra område uten sulfid.

Trafikkforhold Det er foreslått to avkjørsler til eiendommen, med tanke på trafikksikkerhet og hensiktsmessig disponering av tomten. Det er foreslått minimumskrav til antall parkeringsplasser, i samsvar med kommuneplanens bestemmelser.

Risiko- og sårbarhet Det er utført egen risiko- og sårbarhetsanalyse, se vedlegg. Det er foreslått bestemmelser som fanger opp funn i analysen.

Visuelle kvaliteter og byggeskikk Det er ikke foreslått føringer utover det som følger av plan- og bygningslovens § 29-1 og 29-2. Bebyggelsen i området vurderes ikke å utjøre noen arkitektonisk enhet, som skulle være førende for bygninger innenfor felt K1.

Universell utforming Det er ikke foreslått bestemmelser utover hva som følger av teknisk forskrift (TEK10) eller kommuneplanens bestemmelser. Kommuneplanens bestemmelser vurderes å være en gjentakelse av hva som allerede følger av TEK10, preaksepterte og dokumenterte løsninger. 7. KONSEKVENSER AV FORSLAGET

Overordnede planer og mål Nedenfor følger vurdering av konsekvensene i forhold til nasjonale og kommunale retningslinjer og planer.

Barn- og unges interesser i planleggingen, retningslinje av 20.09.1995. Barna representant i Lillesand kommune ble varslet ved oppstart av planarbeidet. Planforslaget som er i henhold til overordnete planer, vurderes ikke å komme i konflikt med barn- og/eller unges interesser.

T-1442/2012 (skiftet navn fra T-1521) Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging, av 02.07.2012, De overordnede vurderingene i forhold til støy, vurderes å være ivaretatt i gjeldende regulering og i kommuneplanens arealdel, som ble utarbeidet på grunnlag av nå erstattede retningslinje, T- 1442.

T-1520 Retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging. Planforslaget med foreslåtte utvidelse av formål, kommer ikke inn under tiltak hvor retningslinjens anbefalinger bør legges til grunn, jf. kap. 1.2. Planlagte og omsøkte bygningsmasse, omfatter ikke bruksformål som er følsomt for luftforurensning. Virksomheten vil heller ikke medføre vesentlig økning av luftforurensing i seg selv. Det er ikke kjent hvorvidt det er utarbeidet luftsonekart for området, med tanke på konsekvens av tilgrensende E18. Det antas likevel at avstanden og de geografiske forhold, ikke fører til at området er vesentlig belastet hva angår luftkvalitet.

Forslag til Regional plan for senterstruktur og handel: Planforslaget med foreslåtte tillegg av formål for hotell og bevertning, vurderes ikke å komme i konflikt med forslag til regional plan for senterstruktur og handel.

Kommuneplanens arealdel 2011-2023, av 11.10.2011. Forslag til detaljregulering er vurdert opp mot kommuneplanens arealdel, med tilhørende bestemmelser. Krav i § 2-12, forhold som skal avklares og belyses i reguleringsplan, vurderes å være redegjort for med denne planbeskrivelsen og tilhørende søknad om rammetillatelse. Planforslaget vurderes å følge opp kommuneplanens mål og være i henhold til bestemmelser til arealdelen.

Natur- og ressursgrunnlaget Utover hva som er hjemlet i gjeldende, overordnet regulering og hva som er gitt tillatelse til, vurderes ikke planforslaget å gi ytterligere konsekvenser for natur- og ressursgrunnlag. Hensynet til håndtering av regnvann og avrenning, forutsettes løst i detaljprosjektering.

Landskap Som over. I forbindelse med utbyggingen av E18 var tomten fylt ut med midlertidige masser. Disse er fjernet, og etter søknad om planering av terreng er tomten tilkjørt nye masser og planert flat. Den videre bearbeiding av tomten og skråningsutslag, føler av vedlagte søknad om rammetillatelse med tilhørende utomhusplan. Skråningsutslaget innenfor regulert grønnstruktur, vil bli beplantet.

Naturmangfold Detaljreguleringen vurderes ikke å få konsekvenser for naturmangfoldet, utover hva som er hjemlet av utbygging og vurdert i overordnede planer.

Kulturminner Det er ikke registrert kulturminner innenfor eller inntil planområdet.

Miljøfaglige forhold Klimatiske konsekvenser: Reguleringsforslaget med tilhørende søknad om rammetillatelse, gir etter forslagsstillers vurdering ingen negative, klimatiske konsekvenser, utover det som er vurdert og hjemlet i overordnet plan. Det er hjemlet en relativt høy grad av utnytting, som må for et næringsområde som dette også må kunne forsvares ut i fra klimanivå. I forslag til kart og bestemmelser, er maks gesimshøyde satt til å tilsvare et tre etasjes kontorbygg. Imidlertid bør kommunen vurdere om det her burde kunne tillates ytterligere høyde. Mer bygningsmasse/høyere bygg, på ett sted, vil kunne gi positive konsekvenser i forhold til å lav bebyggelse med større fotavtrykk.

Sol-skyggeforhold: Omsøkte tiltak og en videre utbygging i henhold til forslag til detaljregulering, vil etter forslagsstillers vurdering ikke gi vesentlig konsekvens for naboeiendommenes sol- og skyggeforhold. Som drøftet i punktet over, vil bygg tilsvarende 4-5 etasjer heller ikke gi negativ konsekvens. Dette er ikke gjort sol- skyggestudier .

Støyforhold: Planområdet ligger i henhold til vedlegg til kommuneplan 2011-2023, i hovedsak utenfor gul støysone. Foreslåtte utvidelse av byggeformål; overnatting og bevertning, vurderes ikke å være støyfølsom virksomhet, jf. T- 1521. Virksomheten det planlegges tilrettelagt for, er heller ikke definert som nye støykilder. Det er derfor ikke foreslått særskilte reguleringsbestemmelser. Imidlertid har forslagsstiller gjort avtale med nabo i syd, om oppføring av skjerm langs omsøkte parkeringsplass. I tillegg til regulerte grønnstruktur, vil dette gi ytterligere mindre sjenanse for nabo både hva angår støy og mulig også lysforurensning (lys fra billykter). Omsøkte bygnings plassering, vil gi et skjermet uteareal for serveringsstedet.

Miljøoppfølging: Jf. kommuneplanens § 2-12 c. Det er for dette planforslaget med tilhørende søknad, ikke vurdert behov for særskilt program for miljøoppfølging eller miljøovervåking.

Energiløsning: Jf. kommuneplanens § 2-12 f. Forslagsstiller er ikke kjent med at det er lagt til rette for fjernvarme i området. Dette har heller ikke kommet fram i oppstartsmøte eller i forhåndsuttalelser. Per i dag har forslagsstiller ingen planer om ekstra tiltak utover minimuskrav i teknisk forskrift.

Trafikkforhold En utbygging i henhold til planforslaget vil etter forslagsstillers vurdering ikke generere vesentlig mer trafikk enn hva som må forventes er lagt til grunn i overordnet plan og i kommuneplanen. Av forslag til reguleringskart og vedlagte landskapsplan, er det foreslått to atkomster til eiendommen. Selv om atkomsten nærmest rundkjøringen kommer noe nærmere rundkjøring enn Statens vegvesen normalt anbefaler, legges til grunn det totale trafikkbildet. Med to atkomster, blir det skille mellom parkering for normale kjøretøy og parkering for busser og vogntog, som vurdere å gi bedre sikkerhet både for småbilene og myke trafikanter.

Risiko- og sårbarhet Risiko- og sårbarhetsanalyse er utarbeidet, se eget vedlegg. Det er i analysen forutsatt at det flere forhold er avklart i overordnet plan, også hva gjelder risiko- og sårbarhet. Fire hendelser (punktene er vurdert å være sannsynlige til svært sannsynlige og/eller ha alvorlige til svært alvorlige konsekvenser. Nedenfor er listet opp hendelsene med forslag til tiltak (nummereringen referer seg til ROS-analysens nr. av hendelser): § 13 Sårbar fauna/fisk. Tiltak: I forslag til reguleringsbestemmelser, § 8, heter det at: Alt overflatevann på tomta skal samles opp og ledes inn på overvannsnettet. Plan for overvannshåndtering skal være godkjent før igangsettingstillatelse gis. § 33 Tiltak i planområdet som medfører fare for forurensning til grunn eller sjø/vassdrag . Tiltak: som over. § 34 Forurenset grunn. Tiltak: som over § 45 Ulykke med farlig gods til/fra eller ved planområdet. Tiltak: ingen tiltak foreslås.

Visuelle kvaliteter og byggeskikk Området, Gaupemyr næringsfelt, representerer per i dag ingen helhet verken i forhold til plassering eller arkitektonisk utforming. Kommunen har i forhåndskonferanse og oppstartsmøte ikke hatt andre synspunkter på de visuelle kvalitetene, utover tomtens sentralitet i forhold til innkjøring til Lillesand. Det er derfor ikke vurdert hensiktsmessig å foreslå føringer utover det som allerede av de generelle kravene, gitt i plan- og bygningsloven. Det samme gjelder for skilt. Kommuneplanens arealdel har allerede bestemmelser om dette i § 2-9. Det har i planforslaget ikke blitt vurdert hensiktsmessig å være strengere enn dette. I møte hos kommunen 09.08.2012 ble dette drøftet. Kommunen bekrefter at kommuneplanen er gjeldende. Se også redegjørelse for søknaden, se under.

Barns interesser Planforslaget vurderes ikke å komme i konflikt med barn- og unges interesser, utover hva som allerede må være forutsatt vurdert i overordnet plan.

Universell utforming Planering av terrenget, gir en tilnærmet flat tomt, som gir godt utgangspunkt for universell utforming. Foreslåtte utvidelse av byggeformål til kontor/bevertning/overnatting, er alle bygninger som teknisk forskrift § 12-1, stiller krav til skal være universelt utformet. Det er ikke hjemmel til å stille strengere krav til bygninger enn krav i TEK10. Byggverk for publikum medfører også krav til at utearealet skal være universelt utformet, jf. TEK10 § 8-2. Da tomten er tilnærmet flat, er det ikke foreslått tiltak i kart eller bestemmelser med ytterligere krav.

Økonomiske konsekvenser De økonomiske konsekvensene av planforslaget, vurderes ikke å berøre andre enn forslagsstiller og fremtidig utbygger.

Juridiske forhold § Det foreligger privatrettslig avtale med kommunen som grunneier og tiltakshaver, om tillatelse til fylling på kommunal eiendom. § Det vil bli avklart om privatrettslige forhold mellom Statens vegvesen og tiltakshaver, om fylling av terreng kan utføres på deres eiendom, i henhold til vedlagte utomhusplan. § Det foreligger privatrettslig avtale mellom kommunen og eier av gnr. 42/ bnr. 862, i forhold til avslutning av fylling på kommunal eiendom med tilhørende mur. Dette har vært grunnlag for diskusjon og prosjekterte løsninger. 8. FORSLAG TIL ENDRET PLANKART Etter offentlig ettersyn er plankartet justert ved at byggegrense mot vest, er trukket inn til 6 m fra gang- og sykkelvei. Kartet under er ikke i målestokk, se eget vedlegg. 9. FORSLAG TIL BESTEMMELSER ETTER OFFENTLIG ETTERSYN Etter offentlig ettersyn er det gjort endringer av bestemmelsene for å imøtekomme innsigelser. Nedenfor er endringene merket rødt, og ev. forslag til bestemmelse med tanke på å imøtekomme innsigelse fra Fylkesmannen. Dersom kommunen ønsker bestemmelsene oversendt som eget vedlegg, uten rødt, vennligst kontakt Asplan Viak.

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR: Gaupemyr – område K1 Gnr. 42 / bnr. 861 7785 m2 Grandal Eiendom AS Gnr. 42 / bnr. 811 760 m2 Lillesand kommune

§ 1 Avgrensning Det regulerte området er vist på plankart merket kartnummer og datert dato (fylles ut av Lillesand kommune)

§ 2 Arealformål og hensynssoner Området reguleres til: § Bebyggelse og anlegg: kontor, hotell og bevertning § Grønnstruktur : vegetasjonsskjerm

§ 3 Grad av utnytting Maksimum %-BYA = 80 % Bygningsmassens samlede bebygde areal tillates maksimum å utgjøre 45 % av tomten. Parkering på terreng skal inngå i beregningen med 18 m2 BYA per parkeringsplass.

§ 4 Plassering og høyder Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrenser som angitt på plankartet. Der ikke byggegrense er vist er byggegrense lik formålsgrense. Maksimal gesimshøyde er angitt på plankart. Maks mønehøyde = gesimshøyde. Parkeringsplasser , Skilt/reklameinnretninger, og mindre støttemurer, tillates plassert utenfor regulert byggegrenser. Skjerm/levegg mot gnr. 42 / bnr. 811 , tillates plassert utenfor regulert byggegrense. Fyllingsfot for skråning av terreng, tillates lagt inntil eiendomsgrense mot gang- og sykkelveg. Nettstasjon tillates plassert utenfor byggegrense, men maks 1 m fra eiendomsgrense og ikke i siktlinje. Plassering av nettstasjon må gjøres i samråd med Agder Energi Nett AS før innsendelse av rammesøknad. Avstand til bygningsdel må minst være 5 m.

§ 5 Avkjørsel Avkjørsel er angitt med piler på plankartet.

§ 6 Parkering Det skal avsettes minst 2 biloppstillingsplasser per 100 m2 kontorbygg Det skal avsettes minst 3 biloppstillingsplasser per 100 m2 serverings-/og overnattingssted, inkludert for arbeidsplasser tilknyttet disse funksjonene.

§ 7 Utomhusplan I forbindelse med søknad om rammetillatelse skal det utarbeides utomhusplan i målestokk 1:500, for opparbeidelse av ubebygd areal innenfor bebyggelse og anlegg. Utomhusplanen skal vise avkjørsler, gangatkomster, parkering, varelevering, sykkelparkering, boder, eksisterende og fremtidig terreng, vegetasjon, gjerder/murer og møblering. Opparbeidelse i henhold til godkjent utomhusplan skal være gjennomført før ferdigattest kan gis.

§ 8 Miljøfaglige forhold Alt overflatevann på tomta skal samles opp og ledes inn på overvannsnettet. Plan for overvannshåndtering skal være godkjent før igangsettingstillatelse gis. Om Fylkesmannen ikke trekker innsigelsen foreslås følgende bestemmelse: Før ferdigattest gis, skal det være vurdert og ev. utført risikoreduserende tiltak med tanke på plassering av kjøretøy med farlig gods.

§ 9 Grønnstruktur – friområde eller park (vegetasjonsskjerm) I forbindelse med planering av byggeområde Trær innenfor formålsavgrensning tillates ikke fjernet uten tillatelse. Det tillates støttemur inntil nabogrense, innenfor formålsgrensen. Det skal tilrettelegges for nyplanting med stedegen vegetasjon. Dette skal være avklart med kommunen før ferdigattest gis. 10. SØKNAD Dette kapittelet er erstatning for følgebrev som normalt vedlegges byggesøknader. Beskrivelsen av omsøkte tiltak må også ses i sammenheng med de vurderinger som er gjort i foregående kapitler.

Nabovarsling I henhold til plan- og bygningslovens § 21-3 skal naboer og gjenboere varsles i forkant av innsendelse av søknad. Da kommunen og forslagsstiller/tiltakshaver har ønsket en felles behandling av plan- og byggesak, etter plan- og bygningslovens § 1-7, er det varslingsreglene i § 12-15 som gjelder. Dette innebar at det var Lillesand kommune som også varslet byggesaken.

Visuelle kvaliteter Byggets plassering og utforming av bygg i vinkel, er gjort med tanke på en mest mulig skjermet uteplass for serveringsdelen og i den delen av tomten hvor det er fritt utsyn og «fjordgløtt» ned mot Tingsaker. Samtidig mener vi at plasseringen av serveringsstedets uteareal ikke gir vesentlig, sjenerende innsyn til naboeiendom. Denne plasseringen sammen med omsøkte parkeringsareal, gir en naturlig todeling av tomten. Tilgrensende bebyggelse gir etter ansvarlig prosjekterendes vurdering, ingen klar føring for arkitektonisk uttrykk. Tiltakshaver har ønsket et fasadeuttrykk med historiske trekk. Det er ikke valgt en spesifikk historisk stil, men bygningene er utformet med saltak, fasader med liggende panel og vinduer med i klassisistisk stil/to-fags vindu med seks ruter som dominerende vindustype, men med annen og mer moderne vindusutforming i 1.etasje. På forprosjekt/rammesøknadsnivå er fasadene, for å vise at de også representerer vår tid, tegnet med knappe detaljer (som også er historisk), uten utkragende gesims, med relativt dyp vindusplassering uten gerikter/lister. Fasadene til dette nivået er tenkt utført med liggende kledning uten profiler. Kledningen vil enten være ubehandlet eller malt, dette avgjøres i videre prosjektering. Som for all arkitektur er det i detaljprosjekteringen og utførelsen ligger. For eksempel vil det gi vesentlig forskjell på uttrykk om det er faste, gjennomgående sprosser (anbefales) og maling i stedet for beis.

Tilsvarende gjelder for valg av materialer og detaljering av utearealet. Parkeringsareal er plasskrevende og til dels førende for disponering av tomten. Både ut i fra trafikksikkerhetshensyn og visuelt, er det vurdert bra at tomten blir delt i to soner, med plass til trær/grønt mellom de parkeringssonene. Hovedinngangen er plassert lett tilgjengelig og synlig både fra parkeringsplass og fra gang-sykkelvei. Varelevering, avfallshåndtering, oversiktlig, lett tilgjengelig, men samtidig godt atskilt fra hovedinngang. Utearealet til restauranten har god orientering mot syd, sydvest, mot regulert «annet veiareal» som i praksis også vil være grøntstruktur. Det er til rammesøknad prosjektert plass til ett «tuntre». Skråninger er prosjektert med helning som muliggjør beplantning. Det er også prosjektert for nødvendige støttemurer, samt levegg/skjerm mellom parkeringsareal og området regulert til grøntstruktur (Lillesand kommunes eiendom). Med dette mener vi prosjekteringen til rammesøknad, svarer på krav gitt i plan-og bygningslovens § 29-1 og TEK10 kap. 8.

Nedenfor følger utdyping av de vurderinger som er gjort .

Kontekst Å definere kontekster/sammenhenger er et viktig i forhold til valg av plassering av bygg. Det er ikke noe fasit, og man kan velge å legge flere kontekster til grunn for prosjekteringen. Som grunnlag for den innsendte felles plan- og byggesaken, er følgende kontekster lagt til grunn. Ankomst E18/rundkjøring Når du har tatt av fra E18 og er i rundkjøringen, så vil dette være det første du ser av «Lillesand». Dette er av kommunen også fremhevet som «hovedkontekst» - at byggets plassering, utforming og detaljering er viktig.

Prosjektert løsning: Med bygget plassert i sydvestre del av tomten, som omsøkt – vil bygget være godt synlig med hovedfasaden mot rundkjøringen. Adkomstvei Selv om dette er adkomstveien til tomten og tilgrensendenæringseiendommer, så er det ikke noen sterk kontekst. Eksisterende bebyggelse har for eksempel ikke sammeplassering langs veien – det er ingen gate.

Planforslag/prosjektert løsning Prosjekterte bygning har som en konsekvens av adkomst, fasade parallelt med atkomstveien, tilsvarende som Montér sitt bygg. Gang/sykkelvei Ikke en veldig sterk kontekst – det er ingen annenbebyggelse i nærhet som henvender seg mot sykkelveien.

Planforslag/prosjektert løsning Plasseringen av bygget annonserer bygget godt , også får gående og syklende .

Styrende elementer I tillegg til valg av kontekst, er styrende elementer som eiendomsgrenser, veglov, forslagsstillers/tiltakshavers ønsker/romprogram, overordnet regulering, vedtak, naboreguerling, osv., med på å styre prosjekterte løsninger. Nedenfor er noen av de styrende elementene illustrert. Parkeringskrav Gjeldende kommuneplan stiller krav til antall parkeringsplasser. For omsøkte tiltak, som følger plansaken, utgjør tilhørende parkeringsareal felt 1 på illustrasjonen. På felt 2 er det i forhold til gjeldene regulering potensiale for ett, nytt større bygg. Her foreligger det per i dag ingen konkrete planer, derfor søkes det om opparbeidelse av parkeringsplass også for denne delen av tomten.

Det har blitt vurdert som mest hensiktsmessig å legge parkeringen nærmest mulig adkomsten. Utsikt I tomtens sydvestre hjørne vil det være utsyn/utsikt ned mot Lillesand. Dette er en kvalitet som forslagsstiller/tiltakshaver har vektlagt. Sammen en hensiktsmessig deling av tomten og plassering av parkeringsplasser, så har dette ført til at bygget har blitt plassert som omsøkt. Plasseringen gir bygget i tillegg til utsikt, en stille side, mot tilgrensede grønne areal. Reguleringsformål /bygningstypologi Felt K1 er i gjeldende, overordnede regulering avsatt til kontorformål. Blant annet på grunn av krav til dagslys og utsyn, gir kontorformål og foreslått overnatting – smalere bygningsvolum, og mer vinduer i fasaden enn for industri og plasskrevende handelsvirksomhet (for eksempel Montér). Det er altså lagt til grunn en annen bygningstypologi enn hva som er oppført på Gaupemyr. Foreslåtte serveringsformål og overnatting, gir også et ønske om en fasade mot stille side/gårdsrom. Dette har gitt ønskede plassering, som omsøkt.

Plassering

Ikke atkuell plassering : I forhold til drøftingen i dette Omsøkt plassering (gult) og illustrasjon av mulig, avsnittet, gir en plassering av bygget mot nordvest, fremtidig bygningsvolum. ikke en ønsket svar. Illustrasjon av innsendt søknad

Enkel 3d-illustrasjon av omsøkte tiltak, fra rundkjøringen – mot Tingsaker til høyre

Enkel 3d-illustrasjon, sett fra sydvest

Enkel 3d-illustrasjon, sett fra øst/nordøst Universell utforming Bygningen er byggverk for publikum og arbeidsbygning, og med krav om heis, som gjør at det er krav til universell utforming både for uteareal og bygningen, jf. TEK10 § 8-1 og 12-1. For omsøkte restaurantdel er det imidlertid ikke tilrettelagt for universell utforming i storkjøkkenet. Dette er i veiledning til TEK10 § 12-1 nevnt som eksempel på del av byggverk hvor det kan unntas for kravet. Dette må også følges opp i detaljprosjektering, men dette vil sannsynligvis innebære at ikke arbeidsplassene i kjøkkenet er tilrettelagt til for eksempel bruk av personer i rullestol.

Framtidige arbeidsplasser/til Arbeidstilsynet Ved søknad om rammetillatelse har ikke tiltakshaver full oversikt over antall fremtidige arbeidsplasser. Tallene i søknaden er derfor kun foreløpige. For serverings- og overnattingsstedet antas det at det vil utgjøre ca 8 fast ansatte, og tilsvarende midlertidige ansatte. Kontordelen er planlagt utleid, men med et anslag på 20 m2 per kontorplass (åpent landskap, jf. Sintef 374.110 kontorarbeidsplasser), vil dette kunne utgjøre ca 13 arbeidsplasser. Totalt ca 45 arbeidsplasser

Skilt og reklame Det er ved rammesøknad ikke tatt stilling til plassering av skilt og reklame. Lillesand kommune har i møtet 09.08.2012 uttrykt at de ønsker illustrert hvor skilt kan plasseres og eventuelle forslag til reguleringsbestemmelser. Forslagsstiller/tiltakshaver ønsker ikke å binde skiltplasseringen i søknaden, da fremtidige leietakere vil kunne ønske annen plassering. Skilting krevere egen søknad. Illustrasjonen nedenfor er kun en illustrasjon, på mulig plassering. Utforming av skiltene, om de skal ha bakgrunn, males rett på huset etc., må følge i videre søknadsprosesser.

Avkjørsler og siktlinjer Veien inn fra rundkjøring og inn til planområdet, antas å være en adkomstvei etter kontrollmål av bredden som er litt i overkant av 6,5. For beregning av fri sikt, har vi lagt til grunn stoppsikt Ls 30 m (som for Atkomsteveg klasse A1) for atkomst til parkeringsplass til bygget, og Ls 60 for atkomst (klasse A2) til parkeringsareal for buss og lastebil.

Forslag til tiltaksprofil/forslag til tiltaksklasser Som grunnlag for gjennomføringsplanen er følgende, foreløpige tiltaksprofil utarbeidet, jf. veiledning til SAK10 § 9-3. Endelig ansvarsfordeling må gjøres i samarbeid med de aktuelle ansvarlige foretak. Kommunen har ved forhåndskonferanse ikke stilt krav om uavhengig kontroll, jf. 14-3.

Tilsvarer de tre første kolonnene i Beskrivelse/utdyping av ansvar i henhold til søknad om gjennomføringsplanen ansvarsrett (jf. kolonne 2) Fagområder Fagområde/ansvar t.kl. Tilsvarende ordlyd som i søknad om ansvarsrett SØK I 2 Ansvarlig for søknadsarbeid fram t.o.m. rammesøknad Asplan Viak Ansvar omsøkes etter rammetilltalese SØK II 2 Ansvarlig for søknadsabeid fra og med rammetillatelse. Ikke bestemt ARKITEKTUR Arkitekturprosjektering 2 Krav direkte i plan- og bygningsloven: PRO (ARK) som grunnlag for Pbl § 29-1 utforming av tiltak rammesøknad. Pbl § 29-2 visuelle kvaliteter (kommunens skjønn) Asplan Viak Pbl § 29-4 byggverkets plassering, høyde og avstand til Omfatter ikke nabogrense brannkonsept, Krav i forslag til reguleringskart og bestemmelser. konstruksjon, støy og § 3 Grad av utnytting uteareal § 4 Plassering og høyder Krav stilt i TEK10: Kap.2 Dokumentasjon av oppfyllelse av krav § 4-1 Dokumentasjon for driftsfasen (FDV) Kap.5 Grad av utnytting Kap. 6 Bergnings- og måleregler § 8-3 plassering av byggverk (grensesnitt mot LARK) §12-1 Krav om universell utforming av byggverk §12-4 Inngangsparti § 12-5 Planløsning § 12-6 Kommunikasjonsvei §12-7 Krav til rom og annet oppholdsareal § 12-8 Entre og garderobe § 12-9 Bad og toalett §12-12 Avfallssystem og kildesortering §12-15 Dør, prot mv. § 12-16 Trapp § 12-17 Rekkverk § 12-20 Vindu og andre glassfelt § 12-21 Skilt, styrings- og betjeningspanel, håndtak, armatur mv. §13-12 Lys §13-13 Utsyn (aktuelt for senere byggetrinn) § 13-16 Overflatevann (LARK-ansvar om nødvendig) § 13-18 Fukt fra inneluft (grensesnitt mot RIB) § 13-7 Nedbør § 14-2 Energieffektivitet LANDSKAPS- Prosjektering av Krav direkte i plan- og bygningsloven: ARKITEKTUR, utomhusanlegg som Pbl § 29-1 utforming av tiltak Uteareal og grunnlag for Pbl § 29-2 visuelle kvaliteter (kommunens skjønn) landskapsutforming rammesøknad. Pbl § 29-4 byggverkets plassering, høyde og avstand til (jf. SAK10 § 13-5 c.) nabogrense PRO(LARK) Krav i forslag til reguleringskart og bestemmelser. § 4 Plassering og høyder Asplan Viak § 5 Avkjørsel § 6 Parkering § 7 Utomhusplan § 9 Grønstruktur

§ 8-1 uteareal § 8-2 uteareal med krav om universell utforming § 8-3 plassering av byggverk § 8-4 uteoppholdsareal § 8-5 generelle krav til gangadkomst § 8-6 gangatkomst til byggverk § 8-7 gangatkoms til uteoppholdsareal § 8-8 kjøreatkomst § 8-9 parkerings- og annen oppstillingsplass § 8-10 trapp i uteareal Ansvarsområdene nedenfor er kun forslag, og vil måtte omarbeides etter vedtak og videre søknader. For eksempel vil utførelsen kunne gjøres av ett til to foretak. For samtlige foretak kommer ansvar for oppfølging av krav gitt i plan, og i vedtak. For alle foretak gjelder Kap.2 Dokumentasjon av oppfyllelse av krav og kap. 3 dokumentasjon av produkt, og § 4-1 Dokumentasjon for driftsfasen (FDV) ARKITEKTUR II Arkitekturprosjektering Tilsvarende ansvar som over, med grensesnitt mellom PRO (ARK) (detaljprosjektering) 2 forprosjekt/krav til dok ved rammesøknad og detaljprosjektering. Ansvar omsøkes f.o.m. rammetillatelse I tillegg kommer ev. krav i vedtak. etter rammetilltalese til igangsetting/ferdigatte st Prosjektering Tilsvarende ansvar som over, med grensesnitt mellom LANDSKAPS- (detaljprosjektering) av forprosjekt/krav til dok ved rammesøknad og detaljprosjektering. ARKITEKTUR II utomhusanlegg som 2 I tillegg kommer ev. krav i vedtak. PRO(LARK) grunnlag for rammesøknad. Oppmålingsteknis Oppmålingsteknisk k prosjektering (jf. 2 prosjektering SAK10 § 13-5 d) Brannkonsept Brannteknisk konsept 2 Kap.2 Dokumentasjon av oppfyllelse av krav (jf.SAK 10 § 13-5 e) (grunnlag for § 4-1 Dokumentasjon for driftsfasen (FDV) PRO (RIBR) brannprosjektering Kap.11 Sikkerhet ved brann Ansvar omsøkes etter rammetilltalese Konstruksjonssikk Konstruksjonsteknisk 2 Kap.2 Dokumentasjon av oppfyllelse av krav erhet (jf.SAK 10 § prosjektering § 4-1 Dokumentasjon for driftsfasen (FDV) 13-5 g) § 10-1 Personlig og materiell sikkerhet PRO § 10-2 Konstruksjonssikkerhet (RIB) § 10-3 Nedfall fra og sammenstøt med byggverk § 13-15 Fukt fra grunnen § 13-18 Fukt fra inneluft § 13-5 Radon Sanitær-, varme og Sanitær-, varme og 2 § 11-10 Tekniske installasjoner slukkeinstallasjon slukkeinstallasjoner er (jf.SAK 10 § 13-5 i) PRO (RIV) Ventilasjon- og 2 klimainstallasjoner (jf.SAK 10 § 13-5 j) PRO (RIV)

Vannforsynings,- 2 Kap.2 Dokumentasjon av oppfyllelse av krav og avløpsanlegg § 4-1 Dokumentasjon for driftsfasen (FDV) (jf.SAK 10 § 13-5 § 13-3 Ventilasjon i byggverk for publikum- og arbeidsbygning k) PRO (RIV) §13-20 Våtrom og rom med vanninnstallasjon § 15-6 Innvendig vanninstallasjon § 15-7 Innvendig avløpsinstallasjon § 15-9 Vannforsyningsanlegg med ledningsnett § 15-10 Avløpsanlegg med ledningsnett Løfteinnretninger Heis 3 TEK10 (jf.SAK 10 § 13-5 l) §12-21 Skilt, styrings- og betjeningspanel, håndtak, armatur mv PRO (RIHEIS) 15-11 generelle krav til løfteinnretnigner § 15-12 Rom og sjakt for heis § 15-13 Heisstol og lastbærer Kapittel 16 sikkerhetskontroll av heis. Lydforhold og Akustikk: prosjektering 2 § 13-6 Generelle krav om lyd og vibrasjoner vibrasjoner (jf.SAK av konsept for § 13-8 Romakustikk 10 § 13-5 m) akustikk, lyd, støy og § 13-10 Lyd- og taleoverføringsutstyr (må dokumenteres om det PRO (RIA) strukturlyd er unødvendig med god taleforståelse) § 13- 11 Vibrasjonsforhold (antas å være OK) PRO Energiforsyning 2 § 14-7 Energiforsyning Installasjoner og § 15-1 Generelle krav til varme- og kuldeinstallasjon anlegg § 15-2 Sentralvarme installasjon § 15-4 Varmepumpe – og kuldeinstallasjon

Brannalarm, Prosjektering av 2 Kap.2 Dokumentasjon av oppfyllelse av krav nødlys og brannalarm- og § 4-1 Dokumentasjon for driftsfasen (FDV) ledesystem (jf.SAK nødlysanlegg § 11-12 Tiltak for å påvirke rømnings- og redningstider 10 § 13-5 o) PRO (RIE)

UTF Ansvarlig utførende for På grunnlag av betingelser i vedtak, plan, og underlag fra innmåling og utstikking ansvarlig prosjekterende UTF Ansvarlig utførende for grunn-arbeid og landskapsutforming,

UTF Ansvarlig utførende for plasstøpte betongkonstrukjsoner UTF Ansvarlig utførende for tømrer-arbeid og montering av trekonstruksjoner UTF [..] Murarbeid UTF [..] Montering av bærende metall- eller betongkonstruksjoner UTF [..] Montering av glass- konstruksjoner og fasadekledning UTF [..] Taktekkingsarbeid UTF [..] Installasjon av brannalarm, nødlys og ledesystem UTF [..] Sanitær-, varme og slukke-installasjoner.

UTF [..] Ventilasjon og klimainstallasjoner UTF [..] Løfteinnretninger UTF [..] avfallsplan TEK10 § 9-6 og § 9-10!

11. VEDLEGG 1. Forhåndsuttalelser ved oppstart av planarbeid. 2. Risiko- og sårbarhetsanalyse, datert…. 3. Forslag til reguleringskart …. 4. Referat fra forhåndskonferanse m/kommentar 5. Søknad om rammetillatelse, med egne vedlegg. 6. Anmodning om trekking av innsigelse, brev til Fylkesmannen av 24.10.2012 7. Foreløpig kommentar til Fylkeskommunens uttalelse, 08.10.2012