Stadtzentrum "Neue Mitte Garbsen" GARBSEN

Auftraggeber: SONAE WEST SHOPPING AG, Düsseldorf, GOLDBECK PROJEKT GMBH, Bielefeld

Wirkungsanalyse August/Oktober 2004 Inhaltsübersicht

Seite

1 AUSGANGSLAGE, AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG, METHODISCHE VORGEHENSWEISE ...... 7

1.1 Ausgangslage ...... 7

1.2 Auftrag und Aufgabenstellung ...... 8

1.3 Methodische Vorgehensweise ...... 13

2 ÜBERBLICK ÜBER DEN MAKRO-STANDORT GARBSEN...... 14

2.1 Lage im Raum, zentralörtliche Bedeutung und besondere Charakteristika 14

2.2 Verkehrliche Erreichbarkeit und Planungen ...... 15

2.3 Strukturdaten zu Bevölkerung und Wirtschaft ...... 18

2.4 Fazit ...... 22

3 DER MIKRO-STANDORT DER GEPLANTEN "NEUEN MITTE GARBSEN". 23

3.1 Kurzskizze zum Planvorhaben "Neue Mitte Garbsen" ...... 23

3.2 Lage im Stadtgebiet, stadtstrukturelle Aspekte und Grundstückssituation25

3.3 Umfeld und Nutzungsstrukturen ...... 27

3.4 Verkehrssituation und anstehende Planungen...... 30

3.5 Fazit ...... 34

4 DIE SITUATION IM EINZELHANDEL IN DER STADT GARBSEN ...... 35 4.1 Räumliche Strukturen und Bestandslagen in GARBSEN ...... 36

4.1.1 Garbsen-Mitte (Innenstadt) ...... 36

4.1.2 "Kohake-Centrum" und "Planetencenter" ...... 38

4.1.3 Fachmarktagglomerationen/-standorte...... 39

4.1.4 Stadtteilversorgung...... 41

4.2 Struktur- und Leistungsdaten des Einzelhandels in GARBSEN...... 44

4.2.1 Verkaufsflächenausstattung...... 44

4.2.2 Einzelhandelsumsatz ...... 47

4.2.3 Einzelhandelszentralität...... 49

4.3 Stärken-Schwächen-Profil des Einzelhandels in GARBSEN ...... 52

5 DIE WETTBEWERBSSITUATION IN DER REGION ...... 54

5.1 Landeshauptstadt Hannover ...... 55

5.1.1 Innenstadt ...... 55

5.1.2 Im Einzugsgebiet der "Neuen Mitte Garbsen" gelegenes Hannoveraner Stadtgebiet...... 57

5.1.3 Übriges Stadtgebiet ...... 58

5.2 Neustadt am Rübenberge...... 61

5.3 Langenhagen...... 63

5.4 Wunstorf...... 65

5.5 Barsinghausen...... 67

5.6 Bad Nenndorf ...... 69

5.7 Seelze...... 71

5.8 Weitere untersuchungsrelevante Städte ...... 74

5.8.1 Burgdorf...... 74

5.8.2 Lehrte ...... 75 5.8.3 Nienburg/Weser ...... 76

5.8.4 Stadthagen...... 77

5.8.5 Isernhagen...... 78

6 EINZUGSGEBIET UND NACHFRAGEVOLUMEN ...... 79

6.1 Einzugsgebiet ...... 80

6.2 Nachfragevolumen...... 82

7 ALTERNATIVE ENTWICKLUNGSSZENARIEN ZUM EINZELHANDEL DER STADT GARBSEN BIS ZUM JAHR 2010 ...... 85

7.1 Vorbemerkung...... 85

7.2 Entwicklungsparameter der Szenarien ...... 86

8 BRUTTO-ZIELUMSATZ UND UMSATZREKRUTIERUNG DES GEPLANTEN EINKAUFSZENTRUMS "NEUE MITTE GARBSEN" ...... 99

8.1 Flächenseitige Parameter der Umsatzberechnungen...... 99

8.2 Perspektivischer Brutto-Zielumsatz und Umsatzrekrutierung der geplanten "Neuen Mitte Garbsen" ...... 100

8.3 Modellrechnung zur Kaufkraftabschöpfung und Umsatzrekrutierung im Einzugsgebiet ...... 102

9 WIRKUNGSANALYSE FÜR DIE STADT GARBSEN UND DIE REGION... 105

9.1 Modellrechnungen zu den möglichen anzunehmenden örtlichen und regionalen Auswirkungen ...... 105

9.2 Wirkungsanalyse für die Stadt GARBSEN ...... 113

9.3 Regionale Wirkungsanalyse ...... 117

10 KONZEPTIONELLE ASPEKTE DER ZENTRUMSENTWICKLUNG "NEUE MITTE GARBSEN" ...... 120 10.1 Überblick über die Stadtzentren der Vergleichsstandorte Laatzen und Langenhagen...... 121

10.1.1 Stadtzentrum Laatzen...... 121

10.1.2 Stadtzentrum Langenhagen ...... 123

10.2 Hinweise und Empfehlungen zur Zentrumsentwicklung "Neue Mitte Garbsen"...... 125

11 ABSCHLIESSENDES FAZIT ...... 131

Anhang...... 133

Begriffsbestimmungen ...... 134

1 Definition der untersuchten Betriebsformen...... 135

2 Geschäftsfläche, Verkaufsfläche...... 137

3 Definition der untersuchten Warengruppen ...... 138

Einkaufslagenabgrenzung ...... 139

1 Einkaufslagenbewertung ...... 140

2 Einkaufslagenabgrenzung...... 141

Wirkungsanalyse ...... 143 Tabellenverzeichnis

Tabellen

Tabelle 1: Ausgewählte Daten zur Sozial- und Wirtschaftsstruktur ...... 20 Tabelle 2: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in GARBSEN ...... 48 Tabelle 3: Pro-Kopf-Ausgabebeträge, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität in GARBSEN ...... 51 Tabelle 4: Einwohner und Nachfragevolumen im Einzugsgebiet der geplanten "Neuen Mitte Garbsen" ...... 83 Tabelle 5: Aufschlüsselung des Nachfragevolumens nach Warengruppen in den Einzugsgebietszonen der geplanten "Neuen Mitte Garbsen"...... 84 Tabelle 6: Perspektivischer Brutto-Zielumsatz des geplanten Einkaufszentrums "Neue Mitte Garbsen" ...... 101 Tabelle 7: Kaufkraftstrom-Modellrechnung für die "Neue Mitte Garbsen" (Moderate Case)...... 104 Tabelle 8a: Mögliche anzunehmende Umsatzumverteilungen/-neuorientierungen in GARBSEN und in den untersuchungsrelevanten Städten/Lagebereichen ...... 109 Tabelle 8b: Mögliche anzunehmende Umsatzumverteilungen/-neuorientierungen in GARBSEN und in den untersuchungsrelevanten Städten/ Lagebereichen im Hartwarenbereich ...... 110 1 AUSGANGSLAGE, AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG, METHODISCHE VORGEHENSWEISE

1.1 Ausgangslage

Die Projektgruppe GOLDBECK/SCHMEDES/MENZEL plant das Projekt "Neue Mitte Garbsen", mit dem die seit den 1980er Jahren erfolgende Entwicklung eines neuen Stadtzentrums für GARBSEN (Mittelzentrum in der Region Hannover; rd. 63.300 Einwohner) weiter geführt werden soll. Hinsichtlich der konkreten Ausgestaltung und Realisierung des Planvorhabens ist eine Zusammenarbeit der Projektgruppe GOLDBECK/SCHMEDES/MENZEL mit der SONAE WEST SHOPPING AG1, Düsseldorf, angedacht.

Gemäß dem gegenwärtigen Planungsstand ist auf einem ca. 36.000 m² großen Grundstück eine Centeranlage mit rd. 41.000 m² Miet-/Nutzfläche vorgesehen, von der rd. 30.000 m² Mietfläche bzw. rd. 24.000 m² Verkaufsfläche auf den Nutzungsbaustein Einzelhandel entfallen. Darüber hinaus sind weitere zentrumsbildende Einrichtungen wie u.a. Gastronomie, Freizeitangebote, Räumlichkeiten für kulturelle Veranstaltungen und seelsorgerische Aktivitäten (Kirche/Kapelle) geplant.

Nutzungsstrukturell soll sich die Centeranlage in die bestehenden umgebenden zentralörtlichen Einrichtungen (u.a. Rathaus, Arbeitsamt, Polizeidienststelle und Kinocenter) einfügen, wobei seitens der Stadt erwartet wird, dass ein nachhaltig funktionsfähiges Zentrum mit entsprechenden Agglomerations- und Synergie- effekten entsteht.

1 Deutsches Tochterunternehmen der portugiesischen SONAE Immobiliára SGPS, S.A.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 7 von 149 1.2 Auftrag und Aufgabenstellung

Um ein mögliches Einkaufszentrum in GARBSEN, von dem aufgrund seiner Dimen- sionierung und Strukturierung für die bestehenden Einzelhandelsstrukturen in der Region Hannover bzw. im Umland der Stadt GARBSEN eine wettbewerbliche Rele- vanz anzunehmen ist, hinsichtlich der möglichen anzunehmenden Auswirkungen umfassend beurteilen zu können, beauftragten die GOLDBECK PROJEKT GMBH, Bielefeld, und die SONAE WEST SHOPPING AG, Düsseldorf, auf der Basis eines Angebotes vom 5. Mai 2004 mit Schreiben vom 2. Juni 2004 die GfK PRISMA INSTITUT für Handels-, Stadt- und Regionalforschung GmbH & Co. KG, Hamburg, mit einer Verträglichkeitsstudie/Wirkungsanalyse zu dem Planvorhaben. Diese Studie soll zur qualifizierten Beurteilung der städtebaulichen sowie raumordnerischen Auswirkungen dienen.

Darüber hinaus soll unter dem städtebaulichen Aspekt einer nachhaltig funktions- fähigen Zentrumsentwicklung auch unter konzeptionellen Gesichtspunkten auf die notwendige Dimensionierung und Strukturierung der vorgesehenen Projektentwick- lung gutachterlich Stellung genommen werden; in diesem Zusammenhang sind explizit die notwendige 'kritische Masse' des vorgesehenen Einzelhandelsbausteins sowie empfehlenswerte arrondierende Nutzungen in die Betrachtung einzubeziehen.

Vor diesem Hintergrund und unter Berücksichtigung der Anforderungen der Region Hannover an Verträglichkeitsstudien/Wirkungsanalysen für großflächige Einzelhan- delsprojekte stellen sich die zu beantwortenden wesentlichen Fragenkomplexe im Überblick wie folgt dar: x Wie stellen sich die mikro-standortseitigen Rahmenbedingungen sowie die vorliegenden konzeptseitigen Überlegungen für die Etablierung eines Einkaufs- zentrums im Hinblick auf die städtebauliche Integration, die Schaffung von Synergien mit den bestehenden zentralörtlichen Versorgungsstrukturen sowie die räumliche Ausstrahlung dar? Wie ist die überörtliche Erreichbarkeit des Mikro-Standortes zu beurteilen?

"Neue Mitte Garbsen" Seite 8 von 149 x Wie ist die IST-Situation des Einzelhandels in GARBSEN in Hinblick auf die maß- geblichen makro-standortseitigen, wettbewerblichen und potenzialseitigen Rahmenbedingungen zu beurteilen? x Wie stellen sich auf der Basis einer nach drei Varianten differenzierten mittel- fristigen Bevölkerungs- und Kaufkraftprognose die wesentlichen Eckdaten des Einzelhandels in GARBSEN (Einzugsgebiet, Nachfragevolumen, Einzelhandels- umsatz) im Falle der Nicht-Realisierung bzw. im Falle der Realisierung des geplanten Einkaufszentrums dar (Zeithorizont: 2010)? x Inwieweit ist bei einer Realisierung des Vorhabens "Neue Mitte Garbsen" von einer Erweiterung des Einzugsbereiches der Stadt GARBSEN auszugehen ? Wie dürfte sich die Kaufkraftbindungssituation in GARBSEN verändern? Welcher Umsatz respektive welcher Marktanteil ist für die EKZ-Anlage zu erwarten? x Welche Umsatzumverteilungswirkungen bzw. städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens sind im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO auf die Einzelhandelslagen im übrigen Stadtgebiet von GARBSEN zu erwarten?

ł Welche Umsatzumverteilungswirkungen bzw. raumordnerischen Auswirkungen des Vorhabens in Hinblick auf die jeweiligen Entwicklungsmöglichkeiten sowie die zentralörtliche Funktionsfähigkeit/Versorgungsfunktion sind in den relevanten zentralen Orten der Region Hannover bzw. im Umland von GARBSEN zu erwarten?

Vor dem Hintergrund der skizzierten, sehr differenzierten Aufgaben- und Frage- stellung sowie unter Berücksichtigung der Ergebnisse eines Abstimmungsgespräches mit Vertretern des Auftraggebers, der Stadt GARBSEN und der Region Hannover vom 12. Mai 2004 in GARBSEN werden im Rahmen der Verträglichkeitsstudie/Wir- kungsanalyse durch die GfK PRISMA folgende Leistungsbausteine erbracht:

"Neue Mitte Garbsen" Seite 9 von 149 A. STANDORT- UND MARKTANALYSE/VERTRÄGLICHKEITSSTUDIE

• Makro-Standort GARBSEN Kurzübersicht zur Lage der Stadt GARBSEN im Raum, zentralörtlichen Bedeutung und Verkehrsanbindung, Struktur- und Entwicklungsdaten zu Bevölkerung und Wirtschaft, zum Arbeitsmarkt sowie zur Kaufkraftsituation.

• Mikro-Standort der "Neuen Mitte" in GARBSEN Kurzskizze zum Projekt "Neue Mitte Garbsen". Skizzierung und Kartierung der stadträumlichen Lage sowie der Grundstücks- und Objektsituation, Umfeld- und Nutzungsstrukturen, inner- und überörtliche verkehrliche Erreichbarkeit und Erschließung (Fußgänger/ÖPNV/Pkw). Relevante infrastrukturelle Planungen und Entwicklungsperspektiven sowie mögli- che standortseitige Synergieeffekte, insbesondere unter Berücksichtigung mögli- cher Nutzungsbausteine der Planmaßnahme "Neue Mitte Garbsen".

• Wettbewerbssituation Einzelhandel Qualitative Kurzskizze zu den räumlichen Strukturen und den Bestandslagen des Einzelhandels in der Stadt GARBSEN sowie Aufbereitung der Struktur- und Leis- tungsdaten des örtlichen Einzelhandels; Skizzierung eines Stärken-Schwächen- Profils des Einzelhandels in GARBSEN; allgemeine Bewertung der Stadtteil- versorgung. Erarbeitung tabellarischer Übersichtsblätter zur regionalen Konkurrenzsituation in der Landeshauptstadt Hannover (differenziert nach Innenstadt und dem im prospektiven Einzugsgebiet der geplanten "Neuen Mitte Garbsen" gelegenen übrigen Stadtgebiet), den Mittelzentren Neustadt am Rübenberge, Langenhagen, Wunstorf, Barsinghausen und Bad Nenndorf sowie zur Einzelhandelsversorgung in dem unmittelbar an GARBSEN angrenzenden Grundzentrum Seelze. Qualitative Kurzskizze zu den Einzelhandelsstrukturen in Burgdorf, Lehrte, Nienburg/Weser und Stadthagen.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 10 von 149 • Potenzialberechnungen Abgrenzung und Zonierung des derzeitigen und perspektivisch anzunehmenden (unter Berücksichtigung der "Neuen Mitte Garbsen") Einzugsgebietes des Einzel- handels im zentralen Bereich von GARBSEN nach Zonen unterschiedlicher Abschöpfungsintensität; Berechnung des ladeneinzelhandelsrelevanten Nachfragevolumens. Ermittlung des warengruppenspezifischen Umsatzvolumens für das geplante Ein- kaufszentrum im Projekt "Neue Mitte Garbsen" sowie Berechnung von Kaufkraft- abschöpfungsquoten und Marktanteilen (differenziert nach Zonen und Verwen- dungsbereichen).

• Alternative Entwicklungsszenarien Um die grundlegenden Perspektiven für den Einzelhandel des Stadtzentrums von GARBSEN unter dem Blickwinkel mit und ohne Realisierung des geplanten Ein- kaufszentrums (2 x 3 Fälle) aufzeigen und möglichst realistisch einschätzen zu können, werden, ausgehend von der Ist-Situation 2003/2004, für die derzeit absehbaren zukünftigen makro-standortseitigen sowie wettbewerbs-, markt- und potenzialseitigen Gegebenheiten alternative Entwicklungsszenarien ('Best-Case', 'Moderate-Case' und 'Worst-Case'; Projektionshorizont 2010) erarbeitet.

• Verträglichkeitsaspekte/Wirkungsanalyse - Stadt GARBSEN Modellrechnungen zu den anzunehmenden Auswirkungen (= mögliche warengruppenspezifische Umsatzumlenkungen/-neuorientierungen) des geplanten Einkaufszentrums im Projekt "Neue Mitte Garbsen" auf die bestehenden Einzelhandelsstrukturen im übrigen Stadtgebiet von GARBSEN, wobei nach den Standortlagen Garbsen-Mitte/Nordwestzentrum, Planetencenter, Ortslage Berenbostel und übriges Stadtgebiet differenziert werden soll. In diesem Kontext soll unter Berücksichtigung der derzeit anstehenden Pla- nungen auch auf die Aspekte der Nahversorgung eingegangen werden.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 11 von 149 - Umland Modellrechnungen zu den anzunehmenden Auswirkungen des geplanten Ein- kaufszentrums im Projekt "Neue Mitte Garbsen" auf die bestehenden Einzel- handelsstrukturen in der Landeshauptstadt Hannover (differenziert nach In- nenstadt und dem übrigem Stadtgebiet, das im prospektiven Einzugsgebiet der projektierten Centeranlage liegt), in den Mittelzentren Neustadt am Rüben- berge, Langenhagen, Wunstorf, Barsinghausen und Bad Nenndorf sowie im unmittelbar an GARBSEN angrenzenden Grundzentrum Seelze. Qualitative Stellungnahme zu den anzunehmenden Auswirkungen auf die Einzelhandelsstrukturen in Burgdorf, Lehrte, Nienburg/Weser und Stadthagen.

B. KONZEPTIONELLE ASPEKTE DER ZENTRUMSENTWICKLUNG "NEUE MITTE GARBSEN"

In diesem Untersuchungsabschnitt werden generelle Hinweise und Empfehlungen zu den notwendigen Dimensionierungen und Strukturierungen der einzelnen möglichen Nutzungsbausteine Einzelhandel (Stichwort 'kritische Masse'), Dienst- leistungen, Gastronomie, kulturelle Angebote und sonstige zentrumsbildende Funktionen/Nutzungen der Zentrumsentwicklung "Neue Mitte Garbsen" gegeben.

Diesbezüglich sollen sowohl die kommunale Sicht hinsichtlich der Etablierung eines über einen langen Zeitraum nachhaltig funktionsfähigen Stadtzentrums als auch der Blickwinkel des Projektentwicklers/Investoren bzw. Betreibers der Cen- teranlage und nicht zuletzt auch die Perspektive der Besucher/Kunden berück- sichtigt werden; dabei kommt speziell möglichen Standortverbundeffekten/ Synergien mit den bestehenden Nutzungen in der Stadtmitte von GARBSEN ein großer Stellenwert zu.

Darüber hinaus werden im Analogieschlussverfahren die jeweiligen Strukturen der Stadtzentren von Langenhagen und Laatzen kurz skizziert, jeweilige Stärken und Schwächen herausgearbeitet und hinsichtlich ihrer Relevanz für die Zen- trumsentwicklung "Neue Mitte Garbsen" kommentiert.

In diesem Kontext wird auch zu möglichen flankierenden Maßnahmen der Pro- jektentwicklung Stellung genommen, die über die immobilienseitige Betrachtung hinaus zum 'Funktionieren' des künftigen Stadtzentrums von GARBSEN beitragen können.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 12 von 149 1.3 Methodische Vorgehensweise

Die nachstehenden Ausführungen und Darstellungen basieren primär auf den intensiven Vor-Ort-Recherchen1 der Gutachter in GARBSEN und in den untersuchungsrelevanten Umlandstädten/-gemeinden. In den hinsichtlich der Wirkungsanalyse quantitativ zu untersuchenden Städten und Gemeinden wurden von den Gutachtern die Einzelhandelsstrukturen komplett durch ein mehrköpfiges und langjährig erfahrenes Gutachterteam der GfK PRISMA aktuell erhoben. Alle Einzelhandelhandelslokale wurden hinsichtlich ihrer Verkaufsflächenausstattung, Branchenzugehörigkeit und Betreiber erfasst und -ausgehend von vorliegenden Datenbankinformationen der GfK PRISMA bzw. der gewonnenen Vor-Ort-Eindrücke- umsatzseitig bewertet.

Von der Stadt GARBSEN wurden verschiedene untersuchungsrelevante Unterlagen u.a. zur Stadtentwicklung und zur Einzelhandelsstruktur (Studie "Einzelhandel in Garbsen"2 zur Verfügung gestellt. Darüber hinaus wurden auch das "Regionale Einzelhandelskonzept für den Groß- raum Hannover" und das diesbezügliche Aktualisierungsgutachten der Gesa/Convent vom April 2002 sowie der Entwurf der Regionalen Raumordnungsprogramms 2005 (Stand Januar 2004) berücksichtigt.

Last, but not least fließen auch die Ergebnisse von Gesprächen mit sonstigen Kennern der Einzelhandelssituationen in GARBSEN und in der Region Hannover mit ein und wurden die Ergebnisse einer Reihe von Untersuchungen, die das GfK PRISMA INSTITUT in den vergangenen Jahren in der Region Hannover erarbeitet hat, sowie alle relevanten amtlichen und institutseigenen Daten und Sekun- därmaterialien aktuell problemadäquat aufbereitet und in die Analyse einbezogen.

1 Durchgeführt im Zeitraum zwischen der 20. (10. - 14.05.) und 28. (5. - 9.07) Kalenderwoche 2004. 2 Einzelhandel in Garbsen; Auftraggeber: Stadtverwaltung Garbsen, Planungsamt; Planquadrat Dortmund; Dortmund 1999/2000.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 13 von 149 2 ÜBERBLICK ÜBER DEN MAKRO-STANDORT GARBSEN

2.1 Lage im Raum, zentralörtliche Bedeutung und besondere Charakteristika

Die niedersächsische Stadt GARBSEN liegt im nordwestlichen 'Speckgürtel' der Lan- deshauptstadt Hannover (Fahrdistanz Garbsen-Mitte - Stadtzentrum Hannover: ca. 12 km) und bildet somit einen integralen Bestandteil der im November 2001 ge- gründeten Region Hannover, die aus dem ehemaligen Landkreis und der Landes- hauptstadt Hannover hervorgegangen ist.

Mit rd. 63.300 Einwohnern1 ist GARBSEN die größte Stadt im ehemaligen Landkreis Hannover und besteht in ihren heutigen Grenzen seit der Niedersächsischen Gebiets- und Verwaltungsreform im Jahr 1974.2

Gemäß dem Entwurf für das Regionale Raumordnungsprogramm 2005 (Stand: Januar 2004) ist GARBSEN als Mittelzentrum eingestuft, das (mit den Stadt-/ Orts- teilen Garbsen-Mitte, Alt-Garbsen, Havelse und Berenbostel) "… mit dem Oberzen- trum Hannover einen funktionalen Verflechtungsraum mit Ergänzungsfunktionen im Bereich Wohnen, Gewerbe und Infrastruktur/Versorgungsstruktur mit besonderem Abstimmungsbedarf …" bildet.

GARBSEN fungiert insofern einerseits als beliebter Wohnvorort Hannovers, der in dieser Hinsicht angesichts positiver Bevölkerungsprognosen durch eine Reihe von Wohnungsbauprojekten noch ausgebaut werden soll, verfügt andererseits aber auch über eine eigenständige Bedeutung und Funktion als Gewerbestandort.

1 Stand 1.1.2004: 63.309 Einwohner. 2 Bei der Gebietsreform 1974 kamen die Samtgemeinde Horst (mit den Gemeinden Schloß Ricklingen, Frielingen und Meyenfeld), die Samtgemeinde Osterwald (mit Ober- und Unterende) sowie Berenbostel, Stelingen und Heitlingen zur bestehenden Stadt hinzu und wurden Teile der 'neuen' Stadt GARBSEN. GARBSEN verfügt über insgesamt 12 Stadtteile: Altgarbsen, Auf der Horst, Berenbostel, Frielingen, Garbsen-Mitte, Havelse, Heitlingen, Horst, Meyenfeld, Osterwald, Schloß Ricklingen und Stelingen.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 14 von 149 Diesbezüglich profitiert GARBSEN sowohl von der unmittelbaren Nachbarschaft der Landeshauptstadt Hannover als auch von der räumlichen Nähe zum Flughafen Hannover-Langenhagen, dem -nach Hamburg-Fuhlsbüttel- wichtigsten Verkehrs- flughafen Norddeutschlands.

Von Bedeutung sind insbesondere auch Forschungseinrichtungen der Universität Hannover (Unterwassertechnikum und Institut für Werkstoffkunde). Im Juli 2004 ist zudem mit dem Produktionstechnischen Zentrum (PZH) an der Universität Hannover eine weitere Zukunft weisende praxisorientierte Forschungs- einrichtung offiziell eröffnet worden. Mit perspektivisch rd. 650 Arbeitsplätzen und im Endausbau 2009 bis ca. 1.000 Stu- denten des Fachbereichs Maschinenbau werden durch diese Einrichtung seitens der Stadt weitere Impulse erwartet.

Mit u.a. ausgeprägten großflächigen Fachmarktstrukturen, insbesondere aus den Branchen Möbel/Einrichtungsbedarf und Heimwerkerbedarf, stellt GARBSEN auch einen etablierten Einzelhandelsstandort an der nördlichen Peripherie Hannovers dar.

2.2 Verkehrliche Erreichbarkeit und Planungen

Individualverkehr

Die (über-)regionale Erreichbarkeit und örtliche Erschließung der Stadt GARBSEN für den Individualverkehr ist insgesamt als sehr gut zu bewerten.

Hinsichtlich der Einbindung in das übergeordnete Straßenverkehrsnetz liegt GARBSEN direkt an der Bundesautobahn A 2 (E 30; Ruhrgebiet - Region Hannover - Berlin; Autobahn-Anschlussstellen Garbsen und Herrenhausen), die zu den wichtigsten und am stärksten frequentierten West-Ost-Achsen Deutschlands zählt. Die A 2 stellt zudem eine direkte Verbindung an die den östlichen Stadtrand Hannovers tangierende Nord-Süd-Autobahn A 7 her.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 15 von 149 Eine weitere Anbindung an die A 7 besteht von der A 2 ausgehend über die A 352, die insbesondere auch als Zubringer zum Flughafen Hannover-Langenhagen fungiert. Das Stadtgebiet wird zudem durch die Nordwest-Südost-Achse Bundesstraße 6 ge- quert, die das Stadtzentrum Hannovers mit dem nordwestlichen Umland verbindet und im weiteren Verlauf eine Anbindung an den Wirtschaftsraum Bremen herstellt.

Ein insgesamt leistungsfähig ausgebautes innerstädtisches Hauptstraßennetz verbindet die Stadtteile Garbsens.

Hinsichtlich anstehender Planungen ist auf die folgenden beiden Vorhaben hinzuweisen, durch die sich auf Sicht die Erreichbarkeit des Stadtteils Garbsen-Mitte (und damit auch der Mikro-Standortes "Neue Mitte Garbsen") noch verbessern wird: x Fertigstellung des fehlenden Teilstückes der L 382n (Verbindung zwischen Garbsen und Langenhagen); Planfeststellungsverfahren ist eingeleitet, Realisie- rung der Baumaßnahme voraussichtlich ab 2006/07. x Kerntangente zwischen Kerngebiet Garbsen-Mitte und Autobahnauffahrt: langfristiges Planungsziel, Realisierungszeitraum z.Z. ungewiss.

Öffentliche Verkehrsmittel

Die Anbindung der Stadt GARBSEN an das öffentliche Verkehrsnetz kann derzeit nur bedingt zufrieden stellen.

So verfügt GARBSEN über keinen Haltepunkt im Netz der Deutschen Bahn AG oder eines (über-)regionalen Bahnbetreibers. Als relevanter Fernbahnhof ist der Hauptbahnhof Hannover (Hannover Innenstadt; rd. 13 km südöstlich) zu nennen, der zu den wichtigsten Drehkreuzen im deutschen Schienenverkehr zählt und Anbindungen an alle bedeutenden inländischen Wirt- schaftszentren sowie eine Vielzahl von europäischen Standorten herstellt.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 16 von 149 Im regionalen Schienenverkehr verfügt GARBSEN über eine Anbindung an das Stadtbahnnetz1 der Hannoverschen Verkehrsgesellschaft Üstra (Linie 4: Garbsen2 - Kröpke - Roderbruch). Die Verlängerung der Stadtbahntrasse vom derzeitigen Endpunkt am Planetencenter (Auf der Horst) zum Rathaus in Garbsen-Mitte ist positiv auf wirtschaftliche Mach- barkeit geprüft worden; der Beginn der Baumaßnahme erfolgt voraussichtlich ab 2008/09.

Ansonsten wird GARBSEN durch ein Busliniennetz erschlossen, das u.a. auch Verbindungen in die benachbarten Gemeinden sowie nach Hannover herstellt.

Flughafen

Der internationale Airport Hannover-Langenhagen (mit rd. 5,0 Mio. Fluggästen in 2003 die Nr. 8 unter den deutschen Flughäfen) ist von Garbsen aus in ca. 15 Auto- minuten zu erreichen. Er verbindet Hannover in regelmäßigem Linienverkehr mit deutschen, europäischen und internationalen Großstädten und ist insbesondere für den Charter-/Touristik- sektor und für das Niedrigpreissegment von Bedeutung.

1 Darüber hinaus steht die S-Bahn u.a. im südlich angrenzenden Seelze sowie im südöstlich gelegenen Hannover-Leinhausen (Umsteigepunkt mit der Stadtbahnlinie 4) zur Verfügung. 2 Endhaltestelle an der Sandstraße, Stadtteil Auf der Horst.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 17 von 149 2.3 Strukturdaten zu Bevölkerung und Wirtschaft

Die folgende Tabelle 1 vermittelt einen Überblick über ausgewählte soziodemographische Struktur- und Entwicklungsdaten der Stadt GARBSEN im Vergleich zur Landeshauptstadt Hannover, zur Region Hannover, dem Bundesland Niedersachsen sowie dem Bundesgebiet insgesamt.

Demnach sind die folgenden wesentlichen Strukturen und Entwicklungstendenzen zu erkennen:

• Die Stadt GARBSEN (rd. 63.300 Einwohner) hatte -wie auch die Stadt Hannover- in den letzten fünf Jahren eine stabile Bevölkerungszahl zu verzeichnen; hingegen verfügen die Region Hannover insgesamt wie auch das Land Nieder- sachsen und -mit leichten Abstrichen- das Bundesgebiet über leicht positive Wachstumsraten.

Gemäß MINIBEPRO Bevölkerungsprognose 2000 - 2010 wird für GARBSEN bis 2010 von einem Wachstum auf knapp 65.500 Einwohner ausgegangen. Gegenüber dem Stand Anfang 2004 (rd. 63.300 Einwohner) würde dies einer Zunahme um rd. 2.200 Einwohner bzw. + rd. 3,4 % entsprechen.

• Hinsichtlich der Altersstruktur sind im regionalen Vergleich insbesondere die Anteile der Kinder und Jugendlichen (bis unter 18 Jahre) in GARBSEN überre- präsentiert, was -auch angesichts einer auf Landesniveau liegenden, in der Region überdurchschnittlichen mittleren Haushaltsgröße von 2,2 Personen- auf die Bedeutung der Stadt als Wohnstandort für junge Familien hinweist. Demgegenüber ist die Altersgruppe der jungen Erwachsenen (18 bis unter 30 Jahre) z.T. deutlich schwächer als in den Vergleichsräumen vertreten.

• Der Anteil ausländischer Mitbürger liegt mit 10,2 % knapp unter dem Niveau der Region Hannover (10,9 %), in der insbesondere die Stadt Hannover über einer hohen Ausländeranteil verfügt (15,7 %), jedoch recht deutlich über dem Niveau des Bundeslandes (6,7 %) und Gesamtdeutschland (8,9 %).

"Neue Mitte Garbsen" Seite 18 von 149 • Die Beschäftigtenstruktur weist innerhalb der vier betrachteten Beschäfti- gungssegmente recht ausgeglichene Beschäftigtenanteile auf, was auf eine relativ ausgeprägte Diversifizierung der örtlichen Wirtschaftsstruktur hinweist. Im Vergleich zu den Vergleichsräumen ist speziell auf den stark überdurchschnitt- lich ausgeprägten Bereich Einzel-/Großhandel, Handelsvermittlung hinzuweisen, der speziell die schon heute große Bedeutung des Einzelhandels für den lokalen Arbeitsmarkt verdeutlicht.

• Mit einer Beschäftigtenzentralität von rd. 57 ist GARBSEN -entsprechend der räumlichen Situierung an der Peripherie des dominierenden Oberzentrums Hannover (Beschäftigtenzentralität rd. 163)- in hohem Umfang durch Berufsaus- pendler gekennzeichnet.

• Die Arbeitslosenquote liegt mit 11,0 % in etwa auf dem Niveau der Region und leicht unter dem Bundesdurchschnitt (11,8 %) bzw. deutlich unter dem groß- stadttypisch höheren Wert Hannovers (13,4 %), jedoch über dem Durch- schnittswert des Bundeslandes (10,5 %).

• Die Pkw-Dichte (567 Pkw/1.000 Einwohner) liegt zum Teil erheblich über den regionalen Vergleichswerten, aber auch über den Werten des Bundeslandes und Deutschlands insgesamt, was für eine hohe Mobilität der Bevölkerung von GARBSEN spricht.

• Zwar verfügt die Bevölkerung der Stadt GARBSEN mit einem einzelhandelsrelevanten Kaufkraft-Index der GfK von 106 über ein überdurchschnittliches Aus- gabenbudget, gleichwohl bewegt sich das Kaufkraftniveau unter den regionalen Vergleichswerten.

Details und weitere Informationen sind der folgenden Tabelle 1 zu entnehmen.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 19 von 149 Tabelle 1: Ausgewählte Daten zur Sozial- und Wirtschaftsstruktur

Strukturdaten Stadt Stadt Region Niedersachsen Bundesgebiet GARBSEN Hannover Hannover Wohnbevölkerung 1) Stand: 1.1.2004 63.309 516.160 1.126.724 7.993.415 82.517.958 1.1.1999 63.336 516.157 1.111.994 7.865.840 82.024.193 Veränderung ggü. 1999 in % 0,0 0,0 + 1,3 + 1,6 + 0,6 Bevölkerungsdichte 798 2.530 492 168 231 (Ew./km² 1.1.2004) 1) Altersgruppen in % der Wohnbevölkerung (1.1.2003) 1) · bis unter 18 Jahre 19,0 15,1 17,2 19,6 18,4 · 18 bis unter 30 Jahre 12,8 16,4 14,0 13,2 13,8 · 30 bis unter 65 Jahre 50,8 49,8 50,7 49,5 50,3 · 65 Jahre und älter 17,4 18,7 18,1 17,7 17,5 durchschnittliche 2,2 1,8 2,0 2,2 2,1 Haushaltsgröße (1.1.2002) 2) Ausländische Mitbürger in % der 10,2 15,7 10,9 6,7 8,9 Wohnbevölkerung (1.1.2003) 1) Sozialversicherungspflichtig 11.835 274.421 426.138 2.376.123 26.954.686 Beschäftigte (1.7.2003) 3) davon in % · produzierendes Gewerbe, 23,4 21,9 25,2 35,8 34,8 Bergbau, Bauwirtschaft 4) · Einzel-/Großhandel, Handelsvermittlung 25,2 12,6 15,4 15,9 15,0 · Dienstl. f. Unternehmen, Kreditinstitute, Verkehr/Nachrichtenübermittlung, 26,4 34,6 31,6 21,2 23,8 Grundstücks-/Wohnungswesen · Staat, Sozialwesen, 25,0 30,9 27,8 27,2 26,4 öffentl./private Dienstleistungen

Beschäftigtenzentralität 5) 57,2 162,5 115,9 91,1 100,0 Arbeitslosenquote (April 2004) 6) 11,0 13,4 11,3 10,5 11,8 Pkw-Dichte (1.1.2004) 7) 567 417 498 555 546 Einzelhandelsrelevanter 106,0 108,7 109,6 104,1 100,0 Kaufkraft-Index der GfK 2003 8)

- Rundungsdifferenzen möglich - Fußnoten siehe nächste Seite © GfK PRISMA INSTITUT GmbH & Co. KG 2004 Fußnoten zu Tabelle 1:

1) Lt. Statistischen Berichten des Statistischen Landesamtes in Niedersachsen sowie lt. Auskunft des Statistischen Bundesamtes in Wiesbaden. Einwohnerstand Bundesgebiet abweichend zum 1.7.2003 bzw. 1.7.1998

2) Lt. Angaben der GfK Marktforschung 2003.

3) Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer (Arbeitsorterfassung); vorläufige Werte. Lt. Angaben der Bundesagentur für Arbeit in Nürnberg.

4) Inklusive der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in der Land- und Forstwirtschaft.

5) Stellenwert der Gebietseinheit auf dem Erwerbssektor; Beschäftigte je Einwohner am Arbeitsort, dividiert durch Beschäftigte je Einwohner im Bundesgebiet, multipliziert mit 100. 6) Lt. Auskunft der Bundesagentur für Arbeit in Nürnberg (abhängige zivile Erwerbspersonen insgesamt).

Für kreisangehörige Städte/Gemeinden wurde ersatzweise der maßgebliche Geschäftsstellenbereich herangezogen.

7) Pkw je 1.000 Einwohner, lt. Kraftfahrt-Bundesamt, Reihe 2, Sonderheft 3, 2004.

8) Lt. Angaben der GfK Marktforschung, Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern 2003. 2.4 Fazit

Der Makro-Standort GARBSEN (rd. 63.300 Einwohner) präsentiert sich in Hinblick auf die Qualitäten als Wohn- wie auch als Gewerbestandort -und im planerischen Ziel auch zunehmend als Standort für Forschung und Entwicklung- als insgesamt attraktives Mittelzentrum an der nordöstlichen Peripherie der niedersächsischen Landeshauptstadt Hannover.

Die verkehrliche Erreichbarkeit ist speziell mit dem Pkw als sehr gut zu bezeichnen, auch ist die räumliche Nähe zum internationalen Airport Hannover-Langenhagen von Vorteil. Nicht ganz überzeugen kann hingegen die Einbindung in das öffentliche Verkehrs- netz, die sich in einigen Jahren aber mit der Verlängerung der Stadtbahnlinie 4 zum Rathaus (Garbsen-Mitte) etwas verbessern dürfte.

Der soziodemographische und -ökonomische Datenkranz unterstreicht mit in der Summe recht günstigen Rahmendaten die insgesamt 'soliden' makro-standortseitigen Gegebenheiten der Stadt GARBSEN.

Insofern verfügt GARBSEN grundsätzlich über gute Voraussetzungen für die Eta- blierung eines Einkaufszentrums.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 22 von 149 3 DER MIKRO-STANDORT DER GEPLANTEN "NEUEN MITTE GARBSEN"

- siehe Abbildung 1, Seite 34a -

3.1 Kurzskizze zum Planvorhaben "Neue Mitte Garbsen"

Mit dem Planvorhaben "Neue Mitte Garbsen" soll das seit den 80er Jahren laufende Stadtentwicklungsprojekt zur Weiterentwicklung des Stadtteils Garbsen-Mitte weiter verfolgt werden. Stadtplanerisches Ziel ist die "Schaffung eines neuen Zentrums durch konzentrierte Ansiedlung von Einrichtungen mit gesamtstädtischer Bedeutung und einer Wohn- bebauung als Verbindung zu den angrenzenden Stadtteilen Berenbostel und Altgarb- sen/Auf der Horst". In diesem Zusammenhang wurden in den letzten Jahren entlang der Berenbosteler Straße, nördlich der A 2, verschiedene zentrumsbildende Einrichtungen (u.a. Rat- haus, Kinocenter, Büro-/Geschäftshäuser) angesiedelt.

Die "Neue Mitte Garbsen" soll in diesem Kontext den bisher noch fehlenden baulichen Abschluss des Zentrums nach Westen herstellen und damit auch den bisher nach Westen hin offenen Rathausplatz einfassen.

Gemäß dem vorliegenden Entwurf1 der KuBuS architektur + stadtplanung, Wetzlar, ist eine Bebauung angedacht, die sich ausgehend vom Rathausplatz, nördlich des vorhandenen Kinocenters, um das Bestandsgebäude herum bis in den Bereich am Parkplatz des Rathauses erstreckt.

Hinsichtlich des Nutzungskonzeptes ist eine multifunktionale Anlage vorgesehen, die gemäß dem gegenwärtigen Planungsstand rd. 41.000 m² Miet-/Nutzfläche umfassen soll.

1 Projektmappe "Projektentwicklung Neue Mitte Garbsen" vom Januar 2004. Dieser Entwurf resultiert aus den Ergebnissen des Investorenwettbewerbs aus dem Jahr 2003 der Projektgruppe GOLDBECK/SCHMEDES/MENZEL.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 23 von 149 Hiervon sollen rd. 30.000 m² Mietfläche bzw. rd. 24.000 m² Verkaufsfläche auf den Hauptnutzungsbaustein Einzelhandel entfallen. Darüber hinaus sind weitere zentrumsbildende Einrichtungen wie u.a. Gastro- nomie, Freizeitangebote, Räumlichkeiten für kulturelle Veranstaltungen und seelsorgerische Aktivitäten (Kirche/Kapelle) geplant.

Die Erschließung der Centeranlage erfolgt über eine zweigeschossige Mall (EG und 1. OG1; Hauptein-/-ausgang orientiert sich zum Rathausplatz), die dem Verlauf um den Gebäudekörper des Kinos im halbkreisförmigen Bogen folgt; in wesentlichen Eck-, Anfangs- und Endbereichen der Mall sollen die großflächigen Magnetbetriebe platziert werden.

Der vorgesehene Branchenmix2 soll ein breit gefächertes, attraktives Angebots- spektrum umfassen, bei dem als Magnetbetriebe zwei Bekleidungshäuser (mit zusammen rd. 4.000 m² Verkaufsfläche), ein Sportfachmarkt (rd. 1.200 m² Verkaufs- fläche), ein Technikmarkt (rd. 2.400 m² Verkaufsfläche), eine Großbuchhandlung (rd. 800 m² Verkaufsfläche) und ein Verbrauchermarkt3 (rd. 2.600 m² Verkaufs- fläche) fungieren sollen. Ein leistungsfähiger mittelgroßer und kleinteilig strukturierter Fachmarkt- und Fach- geschäftsbesatz soll das Einzelhandelsangebot komplettieren.

Als arrondierende Nutzungen sind Gastronomiebetriebe, einzelhandelsnahe Dienstleistungen und Freizeitangebote (z.B. Bowling, Fitnessstudio) vorgesehen. Mit Blick auf die vorgesehene Zentrumsfunktion sind - wie bereits erwähnt - u.a. auch kulturelle Einrichtungen angedacht. Weitere Einrichtungen (z.B. aus dem sozialen und/oder kirchlichen Bereich) sind in diesem Zusammenhang explizit erwünscht.

Für den ruhenden Verkehr sind in einer Tiefgarage/einem Parkhaus insgesamt knapp 1.500 Stellplätze vorgesehen.

1 Konzeptionell besteht die Möglichkeit, einzelne Ladenlokale über Durchstecker auch mit Flächen im 2. OG zu versehen. 2 Gemäß Flächenprogramm/Branchenzuordnung der SONAE vom 25. Juni 2004. Alle Flächenangaben verstehen sich angesichts des frühen Zeitpunktes der Projektentwicklung als vorläufige Werte, die im Verlauf der weiteren Planungen und unter Berücksichtigung der Flächenanforderungen der prospektiven Mieter noch variieren können. 3 Alternativ besteht auch die Überlegung, einen großen Supermarkt im Verbund mit einem Lebensmitteldiscounter zu etablieren.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 24 von 149 3.2 Lage im Stadtgebiet, stadtstrukturelle Aspekte und Grund- stückssituation

Der Projektstandort für die geplante "Neue Mitte Garbsen" liegt im Stadtteil Garbsen-Mitte, und somit in dem zwischen der Autobahn A 2/E 30 im Süden und der Bundesstraße 6 im Norden/Nordosten gelegenen Stadtgebiet, dem wesentliche Zentrumsfunktionen für die Gesamtstadt zukommen, die mit diesem Vorhaben noch ausgebaut werden sollen.

Garbsen-Mitte hat sich seit den 1980er Jahren als neuer Stadtteil etabliert, der durch Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser, verdichteten Miet- und Eigentums- wohnungsbau, aber auch Naherholungsgebiete (u.a. Stadtpark und Berenbosteler See) geprägt wird.

Wesentliche öffentliche Infrastruktureinrichtungen, wie Rathaus, Arbeitsamt, Polizei und Integrierte Gesamtschule/Schulzentrum II sowie verschiedene Einkaufs- möglichkeiten (u.a. "Nord West Zentrum" und "Shopping-Plaza") und Freizeiteinrich- tungen (u.a. CineStar Kinozentrum) konzentrieren sich im unmittelbar nördlich der A 2 gelegenen Standortbereich an der Berenbosteler Straße.

Hier ist auch der Mikro-Standort des Projektes "Neue Mitte GARBSEN" lokalisiert, das einen integralen Bestandteil eines übergeordneten städtischen Projektes für die Schaffung eines neuen urbanen Stadtzentrums in der Stadt GARBSEN darstellt und die bestehenden baulichen Strukturen (u.a. Rathaus und Kinocenter) nach Westen hin abschließen soll. Vor diesem Hintergrund verfügt das Projektareal auch über eine Kerngebiets- ausweisung.

Der in etwa rechteckig geschnittene und ebene Mikro-Standort der prospektiven "Neuen Mitte Garbsen" umschließt das bestehende CineStar Kinocenter, das aller Voraussicht nach in die Projektentwicklung einbezogen werden soll, und wird durch die folgenden Gegebenheiten begrenzt:

"Neue Mitte Garbsen" Seite 25 von 149 Norden: Befestigter Weg (perspektivisch ausgebaut zur "Promenade am See") bzw. zukünftig künstlich anzulegender See; Osten: Im Nordosten befindet sich der Rathausplatz, im Südosten die dem Rathaus zugeordneten Parkplätze; Süden: Erschließungsstraße1 (perspektivisch Teilabschnitt der geplanten Kerntangente), an die sich nach Süden hin - durch einen Lärmschutz- wall getrennt - die Trasse der A 2 anschließt; Westen: Erschließungsstraße zwischen Berenbosteler Straße und Meyenfelder Straße.

Nutzungsstrukturell wird der überwiegende Teil des Projektareals derzeit noch nicht genutzt; lediglich eine direkt an den Rathausplatz angrenzende zentrale Fläche fungiert derzeit als unbefestigter Pkw-Parkplatz.

Wie bereits erwähnt, besteht am Mikro-Standort bereits das moderne Großkino CineStar2, in dem auch verschiedene gastronomische Einrichtungen3 (tlw. mit Außenbestuhlung am Rathausplatz) sowie kleinere Ladenflächen4 vorhanden sind. Im 2. Obergeschoss der Anlage befindet sich zudem dass Fitness-Studio Forever Fitness; auch verfügt das CineStar über ein zz. kostenfrei nutzbares Parkhaus.

Durch die nur etwa 200 m östlich des Mikro-Standortes, jenseits der Berenbosteler Straße, gelegenen großflächigen Einzelhandelseinrichtungen im "Nord West Zentrum" bzw. der "Nord West Shopping-Plaza" verfügt der Bereich zudem über einen gewissen Bekanntheitsgrad als Einzelhandelsstandort bei der Garbsener Bevöl- kerung sowie auch über die Stadtgrenzen hinaus.

1 Diese innerörtliche Erschließungsstraße zwischen Berenbosteler Straße und Meyenfelder Straße verfügt derzeit augenscheinlich über noch keinen Straßennamen. 2 Das CineStar hat neun Kinosäle mit insgesamt 2.284 Sitzplätzen. 3 Brubaker, China Queen, Spazzo, Viva Cocktailbar, Eiscafé La Palma, eine Coffeebar, ein Internetcafé und ein Döner Imbiß. 4 Drei kleine Ladengeschäfte (Fahrschule, Laden für Autokennzeichen, Textilit Illegal Style)

"Neue Mitte Garbsen" Seite 26 von 149 Hinsichtlich der Einsehbarkeit des Mikro-Standortes bzw. der Präsentations- möglichkeiten der prospektiven Centeranlage "Neue Mitte GARBSEN" sind nur teilweise gute Rahmenbedingungen festzustellen. So bestehen gute Präsentationsmöglichkeiten zur südlich und westlich verlaufenden Erschließungsstraße sowie zu einem Abschnitt der Berenbosteler Straße; demgegen- über wird die Sichtbarkeit des Hauptein-/-ausgangsbereichs der projektierten Mall (vom/zum Rathausplatz) durch das Rathaus sowie die im nördlichen Platzbereich bestehende Bebauung deutlich eingeschränkt. Auch von der knapp 150 m südlich des Mikro-Standortes verlaufenden Autobahn A 2 ist der Mikro-Standort aufgrund eines Lärmschutzwalls nicht einsehbar, sodass eine adäquate Annoncierung -analog zum Nord-West-Zentrum- erst hergestellt werden müsste.

3.3 Umfeld und Nutzungsstrukturen

Hinsichtlich der Nutzungsstrukturen im Standortumfeld des prospektiven Centers "Neue Mitte GARBSEN" ist ein recht breites Spektrum zu konstatieren, das von Einzelhandelsnutzungen über öffentliche Einrichtungen bis hin zu (tlw. verdichteten) Wohnfunktionen reicht.

Im Einzelnen stellt sich die Situation im Standortumfeld wie folgt dar:

Im Nordwesten befindet sich, jenseits der prospektiven Promenade am See, eine derzeit ungenutzte Grünfläche1, hinter der die Meyenfelder Straße verläuft.

1 Dieses Areal ist ebenso wie der Mikro-Standort als Kerngebiet ausgewiesen, so dass zukünftig eine weiter Projektentwicklung in diesem Bereich nicht auszuschließen ist. Gleichwohl bestehen, nach Auskunft der Stadtverwaltung GARBSEN, diesbezüglich derzeit keine Planungen.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 27 von 149 Im Nordosten schließt sich ein 3- bis 4-geschossiger Gebäuderiegel1 jüngeren Datums an, in dessen Erdgeschoss verschiedene gastronomische Einrichtungen und Dienstleistungsnutzungen (u.a.: Mexikanische Kneipe Sombrero, Pizzeria Piccolo Mondo, Sonnenstudio, Fahrschule, Pressebüro der Hannoversche Allgemeine/Leine- Zeitung/Neue Presse, Verbraucherzentrale) ansässig sind. In den oberen Stock- werken sind primär Büros (u.a. Zweigstelle des Arbeitsamtes), aber auch andere Nutzungen (z.B. Arztpraxen) situiert. Zudem besteht hier eine Polizeistation. Im weiteren nördlichen Verlauf, also bereits jenseits der Meyenfelder Straße, schließen das weitläufige Schulzentrum II, IGS GARBSEN und dahinter ein durch Einzel- und Reihenhäuser geprägtes Wohngebiet an.

Das direkte östliche Standortumfeld wird durch den ansprechend gestalteten Rat- hausplatz bzw. das Rathaus sowie die diesem Bereich zugeordneten Parkplätze geprägt; wobei darauf hinzuweisen ist, dass zwischen Mikro-Standort und Rathaus bzw. der dahinter verlaufenden Berenbosteler Straße ein deutlicher Höhenversatz von einigen Metern zu verzeichnen ist2. Jenseits der Berenbosteler Straße besteht mit dem "Nord West Zentrum" sowie der "Nord West Shopping-Plaza" ein jahrzehntelang durch einzelhändlerische Nutzungs- strukturen geprägter Bereich. Im "Nord West Zentrum" ist ein stark fachmarktorientierter Besatz anzutreffen, mit u.a. den Magnetbetrieben real,- SB Warenhaus, Reno Schuhzentrum und Dänisches Bettenlager. Demgegenüber sind in der geschlossenen, als Rundlauf organisierten Centeranlage "Nord West Shopping-Plaza" vornehmlich mittel- bis kleinteilige Ladenstrukturen3 prägend, wobei als großflächige Magnetbetriebe der Technikanbieter Schaulandt (1. OG) und Adler Mode agieren4; im weiteren östlichen Verlauf schließt sich ein durch Reihenhäuser geprägtes Wohngebiet an.

1 Dieser besteht im Prinzip aus zwei architektonisch eigenständigen Bauteilen, einem rot geklinkerten Gebäude mit Spitzdach sowie einem eher quaderförmigen hellen Gebäude. Der 2. Bauabschnitt des letztgenannten befindet sich derzeit noch in Realisierung. 2 Dieser ist augenscheinlich durch die Führung der Berenbosteler Straße hin zur Autobahnbrücke über die BAB 2 bedingt. 3 Im 2. und 3. Obergeschoss der Anlage sind zudem auch Verwaltungs- und Büroflächen sowie auch ein Parkhaus vorhanden. 4 Weitere Informationen zu den Einzelhandelsstrukturen in GARBSEN siehe Kapitel 4.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 28 von 149 Auch das Areal direkt südlich des Mikro-Standortes -zwischen Erschließungsstraße und Autobahn A 2- ist planrechtlich als Kerngebiet ausgewiesen, wobei dort derzeit lediglich ein Smart Händler ansässig ist.

Demgegenüber ist das Gebiet südlich der A 2 durch unterschiedliche Nutzungen geprägt. So ist rd. 350 m südlich des Mikro-Standortes u.a. das konzeptionell wenig überzeugende "Kohake Centrum" situiert, in dem u.a. Kik Textil-Diskont, netto und Rossmann agieren; im diesem Verbund agiert zudem ein OBI Bau- und Gartenmarkt. Darüber hinaus bestehen hier aber auch verschiedene bis zu 8-geschossige Verwaltungs- und Bürogebäude sowie insbesondere auch eine dichte, in erster Linie durch 3- bis 4-geschossige Mehrfamilienhäuser geprägte Wohnbebauung1. Unter einzelhändlerischen Aspekten ist zudem auf das rd. 700 m südöstlich des Mikro-Standortes gelegene, insgesamt wenig attraktiv aufgestellte Einkaufszentrum "Planetencenter" hinzuweisen, in dem u.a. Karstadt und ein Hit SB-Warenhaus ansässig sind.

Das westliche Standortumfeld ist hingegen von weitläufig landwirtschaftlich genutzten bzw. brachliegenden Flächen geprägt. Lediglich im südwestlichen Bereich bestehen entlang der A 2 einige Kleingärten. Nach Angaben der Stadt könnten im nordwestlichen Umfeld perspektivisch noch verschiedene Projekte umgesetzt werden, wobei diesbezüglich aktuell keine konkreten Vorhaben bestehen2; gleiches gilt für das weitere südwestliche Umfeld, wo die Entwicklung eines Gewerbegebietes möglich ist3.

1 Diesbezüglich ist auch darauf hinzuweisen, dass am gut 500 m südlich des Mikro-Standortes gelegenen Eichenpark derzeit noch weitere 80 Wohneinheiten gebaut werden. Perspektivisch sind hier zudem weitere 16 Wohneinheiten vorgesehen. 2 Gemäß Informationen der Stadt GARBSEN ist ein Areal nordwestlich des Mikro-Standortes (Eckbereich Erschließungsstraße/Meyenfelder Straße) planungsrechtlich als Mischgebiet ausgewiesen. Die sich im weiteren westlichen Verlauf anschließende Fläche ist als Wohngebiet deklariert. Hier könnten, in Abhängigkeit von der Marktlage, mittelfristig bis zu 450 Wohneinheiten im verdichteten Wohnungsbau entstehen. 3 Im Bereich der Autobahnanschlussstelle GARBSEN (Gutenbergstraße), rd. 1 km (Luftlinie) westlich des Mikro-Standortes.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 29 von 149 3.4 Verkehrssituation und anstehende Planungen

Die verkehrliche Erreichbarkeit des Mikro-Standortes der prospektiven "Neuen Mitte Garbsen" ist insgesamt als gut zu bezeichnen, wobei im Einzelnen folgende Situation bzw. Gegebenheiten festzuhalten sind:

Individualverkehr

Hinsichtlich der regionalen Erreichbarkeit mit dem Pkw ist dem Projektareal durch seine Lage unweit der (über-)regional bedeutenden Verkehrsachsen A 2 und B 6 eine prinzipiell hohe Lagegunst zu bescheinigen. Unter Status-Quo-Aspekten ist allerdings die Anfahrtssituation von diesen überge- ordneten Verkehrsträgern derzeit als etwas umständlich zu bezeichnen. So ist die A 2 vom Mikro-Standort aus erst in rd. 2,5 km1 westlicher bzw. knapp 3,5 km2 südöstlicher Entfernung erreichbar; auch die B 6 ist rd. 1,5 km3 entfernt.

Bezüglich der Erreichbarkeit des Mikro-Standort aus dem Garbsener Stadtgebiet sind aufgrund der Lage im Kreuzungspunkt der innerstädtischen Hautverkehrsachsen Berenbosteler Straße4 und Meyenfelder Straße gute Rahmenbedingungen festzustellen.

Dabei soll die direkte Anfahrt der im prospektiven Shoppingcenter geplanten knapp 1.500 Pkw-Stellplätze zum einen über die zwischen Berenbosteler Straße und Meyenfelder Straße verlaufende Erschließungsstraße und zum anderen über die Berenbosteler Straße erfolgen.

1 Von den prospektiven Parkplätzen des Planvorhabens über die innerörtliche Erschließungsstraße, die Meyenfelder Straße und die Gutenbergstraße zur Autobahnauffahrt 41 (Anschlussstelle GARBSEN). 2 Von den prospektiven Parkplätzen des Planvorhabens über Berenbosteler Straße, Havelser Straße, Schönebecker Allee und Bremer Straße (B 6) zur Autobahnauffahrt 42 (Hannover – Herrenhausen). 3 Von den prospektiven Parkplätzen des Planvorhabens über die Berenbosteler Straße zur Bremer Straße (B 6). 4 Die Berenbosteler Straße stellt eine Anbindung der verschiedenen nördlich respektive südlich der städtebaulichen Barriere A 2 gelegenen Garbsener Stadtteile her.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 30 von 149 Hinsichtlich der individualverkehrlichen Planungen ist darauf hinzuweisen, dass die Stadt GARBSEN ein langfristiges Strukturkonzept entwickelt hat, in dem eine parallel zur A 2 verlaufende Hauptverkehrsachse (sog. Kerntangente) vorgesehen ist, die südlich des Mikro-Standortes zwischen Gutenbergstraße im Westen und Berenbosteler Straße im Osten verlaufen soll und insofern eine direkte Anbindung des Mikro-Standortes an die Autobahnanschlussstelle GARBSEN herstellen würde. In diesem Zusammenhang ist die Umwandlung von Teilen der Berenbosteler1 respektive der Meyenfelder Straße2 zu einer Fußgängerzone vorgesehen, wodurch der Nord-Süd-Verkehr auf der Berenbosteler Straße unterbunden würde.3

Eine konkretere Verkehrsplanung ist die wahrscheinlich 2006/2007 erfolgende Fertigstellung des fehlenden Teilstückes der L 382n zwischen GARBSEN und Langenhagen4, die zu einer weitere Verbesserung der regionalen Erreichbarkeit des neuen Stadtzentrums und somit auch des Mikro-Standortes führen dürfte.

1 Abschnitt zwischen Rathaus GARBSEN und dem Kreuzungsbereich Berenbosteler Straße - Meyenfelder Straße/Havelser Straße. 2 Abschnitt zwischen Eingangsbereich Schulzentrum II und Kreuzungsbereich Meyenfelder Straße - Berenbosteler Straße/Havelser Straße. 3 Bis zur Verwirklichung dieser langfristigen Perspektive sind jedoch verschiedene Zwischenschritte vorgesehen. Eine Zwischenlösung sieht etwa zunächst die Erstellung der Kerntangente vor (dann jedoch tlw. nur für Anliegerverkehr freigegeben), ohne die Funktion der Berenbosteler und der Meyenfelder Straße als innerörtliche Hauptverkehrsstraßen aufzugeben. Auch sei in diesem Zusammenhang angemerkt, dass das Projekt Kerntangente zwischen Kerngebiet Garbsen-Mitte und Autobahnauffahrt zwar ein langfristiges Planungsziel darstellt, laut Angaben der Stadt GARBSEN der Realisierungshorizont jedoch derzeit nicht genau einzuschätzen ist. 4 Das Planfeststellungsverfahren ist laut Angaben der Stadt GARBSEN eingeleitet.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 31 von 149 Öffentliche Verkehrsmittel

Die Erreichbarkeit des Mikro-Standortes mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist als befriedigend zu bezeichnen und wird über zwei jeweils rd. 150 m östlich bzw. nördlich des Mikro-Standortes gelegene Bushaltestellen gewährleistet: x An der Berenbosteler Straße (direkt vis-à-vis des Rathauses gelegene Bushalte- stelle Garbsen-Mitte/Rathaus) halten die Linien 410, 420, 421, 430 und 480 sowie die NachtLiner N 41 und N 43, die das Stadtgebiet regelmäßig erschließen und eine Anbindung zu den umliegenden Städten/Gemeinde (u.a. Langenhagen, Hannover, Wunstorf) herstellen1. x An der Meyenfelder Straße (Haltestelle Garbsen-Mitte/Schulzentrum II) verkehren ebenfalls die Buslinien 410, 420, 421 und 430. Diese Haltestelle wird aufgrund der Zuordnung zum Schulzentrum jedoch deutlich seltener angesteuert (vor allem morgens und um die Mittagszeit).

Mit der geplanten Verlängerung der Stadtbahntrasse, die bisher am "Planeten- center" (Haltestelle Auf der Horst; gut 1 km südlich) ihre Endhaltestelle hat, bis zum Rathaus GARBSEN (Baubeginn voraussichtlich 2008/2009) wird sich die ÖPNV- Erreichbarkeit des Mikro-Standortes aber insbesondere aus den südlichen Stadtteilen sowie aus den südwestlich angrenzenden Stadtgebieten von Hannover noch spürbar verbessern.

1 Die Taktfrequenz variiert in Abhängigkeit von Buslinie, Tageszeit und Wochentag zwischen 15 Minuten und 1 Stunde. Nachts und an den Wochenenden werden die Linien tlw. aber auch ausgesetzt.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 32 von 149 Fußgänger/Radfahrer

Die fußläufige Erreichbarkeit des Mikro-Standortes bzw. die Erreichbarkeit mit dem Velo ist aus den östlich gelegenen Wohngebieten insgesamt prinzipiell als gut zu bezeichnen, wobei Fußgängerfrequenzen im Standortumfeld derzeit kaum eine Rolle spielen. Die teilweise gemeinsam zu nutzenden Fuß-/Radwege entlang der Berenbosteler Straße, über die der ansprechend gestaltete Rathausplatz bzw. der Mikro-Standort zu erreichen ist, befinden sich in einem insgesamt guten und ausreichend breiten Ausbauzustand. Zudem bestehen durch Lichtzeichenanlagen gesicherte Überwege sowohl an der Kreuzung Berenbosteler Straße - Meyenfelder Straße/Havelser Straße als auch an der Berenbosteler Straße in Höhe der Zufahrt zum "Nord West Zentrum" bzw. dem Rathaus/CineStar (diese Querungsmöglichkeit ist insbesondere unter dem Aspekt möglicher Austauscheffekte zwischen der "Neuen Mitte Garbsen" und den bestehenden Einzelhandelslagen von Bedeutung).

Demgegenüber sind die Fuß- und Radwege im südlichen, westlichen und nördlichen Umfeld, das hinsichtlich der Fußgängerfrequenzen eine eher untergeordneten Rolle spielt, wo aber durchaus gewisse Wegebeziehungen mit dem Fahrrad festzustellen sind, nur teilweise bzw. weniger ansprechend ausgebaut.

Diesbezüglich besteht entlang der den Projektstandort im Süden/Westen tangieren- den Erschließungsstraße ein kombinierter Fuß-/Radweg. Demgegenüber ist entlang der Meyenfelder Straße Straße lediglich ein Fußweg vorhanden; in der hiervon zum Arbeitsamt abzweigenden Stichstraße besteht wiederum ein gemeinsamer Fuß-/Radweg.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 33 von 149 3.5 Fazit

Der als Kerngebiet ausgewiesene Mikro-Standort des Planvorhabens "Neue Mitte Garbsen" ist durch eine zentrale und insgesamt verkehrlich gut angebundene (mit gewissen Abstrichen bei der Situation im ÖPNV) Lage in Garbsen-Mitte gekennzeichnet und im Sinne einer stadtstrukturell gewünschten Zentrumsbildung für die Etablierung eines Einkaufszentrums prädestiniert.

Das Projektareal profitiert von der Nachbarschaft zu bestehenden Verwaltungs-, Freizeit- und Einzelhandelseinrichtungen (u.a. Rathaus, Arbeitsamt, CineStar Kinocenter, zwei Einkaufszentren), durch die bereits heute dieser Lagebereich als Stadtzentrum von GARBSEN vorgeprägt ist. Somit besteht - auch für die umliegenden Nutzungen - die Chance, an nennenswerten Standortverbund-/Synergieeffekten zu partizipieren.

Angesichts der anstehenden städtebaulichen und verkehrlichen Planungen ist zu erwarten, dass sich die mikro-standortseitigen Voraussetzungen perspektivisch noch deutlich verbessern und auf Sicht - neben der Etablierung eines lebendigen Stadt- zentrums - auch eine weitere Einfassung dieses zentralen Bereiches durch zusätz- liche Wohnbebauung erfolgt.

In der Summe sind somit die generellen mikro-standortseitigen Vorausset- zungen für die Etablierung der "Neuen Mitte Garbsen" als günstig zu bezeichnen.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 34 von 149 Entwurf und Gestaltung: Abbildung 1: Der Mikro-Standort des geplanten Shoppingcenters "Neue Mitte Garbsen" in GARBSEN © Mikro-Standort Verkehrssituation Kerntangente (geplant) 3 Autobahn A2/E30 Bremer Straße/B6 Sonstige Gegebenheiten Stadtgrenze GARBSEN-Hannover Umfeldsituation 1 Arbeitsamt 2 Polizei 3 Rathaus GARBSEN 4 Cine Star 4 5 Schulzentrum II, IGS GARBSEN 5 Wettbewerbssituation -34a- 3 1 Nord West Shopping-Plaza (u.a. Schauland, Adler Mode) 1 2 Nord West Zentrum (u.a. real,- , 2 3 Reno, Dänisches Bettenlager) 1 3 Stadtteilzentrum Rote Reihe (u.a. 4 Edeka, Plus, Schlecker) 2 4 Gewerbegebiet GARBSEN Ost 2 (u.a. Möbel Hesse, Hornbach) 5 Planeten-Center (u.a. Karstadt, Hit, ABC-Schuhmarkt) 7 6 Lidl 7 Kohake-Centrum (u.a. OBI, netto) 6 8 Gewerbegebiet GARBSEN West (u.a. Praktiker, Aldi) 8 1 5 Planungen 1 Wohngebiet Eichpark (in Bau) 2 Gewerbegebietsentwicklung (langfristig möglich) 3 Verdichteter Wohnungsbau N (mittelfristig möglich)

Maßstab 1. 15.000 300 m 4 DIE SITUATION IM EINZELHANDEL IN DER STADT GARBSEN

- siehe Abbildungen 1 und 2, Seiten 34a und 81a-

Methodische Vorbemerkung

Die nachfolgenden Ausführungen zu den Einzelhandelsstrukturen der Stadt GARBSEN sowie den Struktur- und Leistungsdaten des örtlichen Einzelhandels basieren auf den Ergebnissen einer von GfK PRISMA eigens für die vorliegende Studie aktuell durchgeführten Verkaufs- flächenerhebung. Hierbei wurden von einem langjährig erfahrenen Erheberteam alle im Stadtgebiet lokalisierten Einzelhandelsgeschäfte hinsichtlich ihrer Lage, dem Betreiber/der Firmierung und den sortimentsspezifischen Verkaufsflächen (differenziert nach sechs Warengruppen) detailliert erfasst.

Hinsichtlich der für das Kalenderjahr 2004 hochgerechneten Einzelhandelsumsätze ist darauf hinzuweisen, dass GfK PRISMA über vertrauliche Angaben zu den Brutto-Umsätzen (2003) einer Vielzahl von flächengroßen, überregional agierenden Anbietern verfügt und diese Umsatzangaben entsprechend in die Datenaufbereitung eingeflossen sind. Die übrigen Ladengeschäfte wurden umsatzseitig auf der Basis branchen- und marktüblicher Flächenleistungen sowie unter Berücksichtigung der jeweiligen spezifischen Rahmenbedin- gungen und augenscheinlichen Gegebenheiten (u.a. Standort/Lage, Sortimentsstruktur/- tiefe, Markenpflege, Kundenfrequenzen, Zustand der Verkaufsräume) durch ein langjährig erfahrenes Gutachterteam qualifiziert bewertet. In diesem Zusammenhang wurden auch die Ergebnisse von vorliegenden Studien anderer Gutachterbüros1 berücksichtigt.

Vor diesem Hintergrund liegt dieser Untersuchung ein absolut aktueller Status zugrunde.

1 U.a. Regionales Einzelhandelskonzept für den Großraum HANNOVER von 2000/2002 sowie Einzel- handelsgutachten für die Stadt GARBSEN von 1999/2000.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 35 von 149 4.1 Räumliche Strukturen und Bestandslagen in GARBSEN

4.1.1 Garbsen-Mitte (Innenstadt)

Die derzeitigen Einzelhandelsstrukturen der Stadt GARBSEN spiegeln - auch noch 30 Jahre nach der 1974 erfolgten Gebietsreform - die Gegebenheiten von ehemals eigenständigen Kommunen wider; insofern verfügt die Stadt über eine Reihe von Einzelhandelsstandorten, denen ehemals die Funktion als Ortszentrum zukam und die nunmehr in erster Linie als Stadtteilzentren zu sehen sind. Ein Zentrum als einzelhändlerischer Kristallisationspunkt mit gesamtstädtischer Be- deutung ist dagegen erst in Ansätzen vorhanden. 1

Diesbezüglich kommt - nicht zuletzt angesichts der räumlichen Nähe zu den zentral- örtlichen Einrichtungen in diesem Stadtgebiet - in erster Linie dem Bereich östlich des Rathauses bzw. der Berenbosteler Straße am ehesten die Funktion als Stadtzentrum zu. Mit einer einzelhandelsrelevanten Verkaufsfläche von rd. 18.000 m² (knapp 12 % der örtlichen Gesamtausstattung) verfügt dieser Standortbereich im gesamtstädti- schen Einzelhandelsgefüge aber über einen relativ geringen Stellenwert.

Als Publikumsmagneten sind das fachmarktorientierte "Nord West Zentrum" sowie das Einkaufszentrum "Nord West Shopping-Plaza" zu nennen.

Das 1985 eröffnete "Nord West Zentrum" präsentiert sich als sichtlich "in die Jahre gekommene", eingeschossige Anlage, in der ein real,- SB-Warenhaus nebst separatem Getränkemarkt, real,- Sportwelt sowie Reno Schuhzentrum und Däni- sches Bettenlager agieren.

1 Diesbezüglich ergab auch die im Rahmen der durch Planquadrat Dortmund erarbeiteten Einzel- handelsstudie von 1999/2000 durchgeführte Haushaltsbefragung, dass etwa 60 % der Befragten keinen Stadtmittelpunkt in GARBSEN identifizieren konnten.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 36 von 149 Verschiedene kleinteilige Ladenlokale, die u.a. in der Vorkassenzone des SB-Waren- hauses aber beispielsweise auch in separaten Pavillons im Außenbereich angesiedelt sind, umfassen arrondierende Einzelhandels-, Gastronomie- und Dienstleistungs-/ Freizeitnutzungen.

Trotz der nicht zeitgemäßen Anmutungsqualität hat sich das "Nord West Zentrum" insbesondere für den kurzfristigen/periodischen Bedarfsbereich als wichtiger Ein- kaufsstandort für GARBSEN und das Umland etabliert.

Die unmittelbar nördlich gelegene "Nord West Shopping-Plaza" ist integraler Be- standteil einer im Herbst 1996 fertig gestellten Wohn-, Büro- und Geschäftshaus- bebauung. Die geschlossene Centeranlage 'krankt' an konzeptionellen Mängeln, stellt sich auch hinsichtlich der Außenwirkung kaum als Einkaufszentrum dar, und war bereits zur Eröffnung nicht auf dem aktuellen Stand erfolgreicher Centerkonzeptionen. Gleichwohl war die "Shopping Plaza" zum Zeitpunkt der Vor-Ort-Recherchen im Frühjahr/Sommer 2004 nahezu vollständig vermietet und scheint sich als feste Größe im örtlichen Einzelhandel weitgehend etabliert zu haben.

Als großflächige Magnetbetriebe agieren Adler Modemarkt sowie ein Schaulandt Technikmarkt1, der als einziger Betreiber im 1. OG der Centeranlage lokalisiert ist und sich als nicht sonderlich leistungsstark präsentiert. Darüber hinaus ist ein relativ breit gefächerter mittelgroß und kleinteilig strukturierter Angebotsmix mit u.a. Brooks (junge Mode, 2 Ladenlokale), Jeans Fritz, Colloseum, Lolly Mode für Kids, Wulfs Bücherbörse und Drogerie Rossmann zu erwähnen. Diverse einzelhandelsnahe Dienstleistungen (u.a. Post, Friseur, Sonnenstudio und Reisebüro) sowie gastronomische Angebote runden das Angebotsspektrum ab.

1 Nach aktuellen Meldungen (vom Oktober 2004 und damit nach Redaktionsschluss der vorliegenden Studie ) soll die Schaulandt-Filiale zum Ende des Jahres 2005 geschlossen werden.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 37 von 149 4.1.2 "Kohake-Centrum" und "Planetencenter"

Südlich der A 2, in Distanzen von rd. 350 m bzw. rd. 700 m südlich des Mikro-Stand- ortes, sind - wie bereits erwähnt - u.a. das "Kohake Centrum" und das "Pla- netencenter" situiert.

Das "Kohake-Zentrum" stellt sich als Standortverbund eines OBI Bau- und Gartenmarktes mit teilweise einzelhändlerisch genutzten Wohn-, Büro- und Geschäftshäusern dar, die zuletzt im Frühjahr 2003 erweitert wurden. Hinsichtlich des Besatzes sind u.a. Kik Textil-Diskont, Decius Bücher, Völkl Hausge- räte, Radlertreff, Netto und Rossmann sowie der Herrenmoden-Direktverkauf Mode Outlet zu nennen.

Das Einkaufszentrum "Planetencenter" ist baulich-strukturell durch einen älteren, geschlossenen Gebäudeteil, der bereits aus den frühen 1970er Jahren datiert und sich als recht abweisend und dunkel darstellt, und einen neueren, vergleichsweise freundlich anmutenden Bauabschnitt gekennzeichnet. Die erhebliche strukturelle und funktionale Mängel aufweisende Centeranlage ver- fügt über rd. 10.700 m² 'aktive', d.h. derzeit auch tatsächlich betriebene Verkaufs- fläche; hinzu kommen ca. 3.000 bis 4.000 m² Leerstandsfläche1, die verdeutlichen, dass das Center seinen Zenit schon lange überschritten hat. Als großflächiger Anbieter ist im älteren Gebäudeteil vor allem ein Karstadt Waren- haus (Teileigentümer der Warenhausimmobilie) zu nennen, das sich hinsichtlich der Einrichtung und Qualität seiner Geschäftsräume zwar positiv von der Gesamtanlage abhebt, jedoch im Gesamtkontext keine ausreichende Magnetwirkung entfalten kann.

1 Leerstände können bei Vor-Ort-Erhebungen nur sehr grob erfasst werden, da die Flächen tlw. nicht einsehbar und generell nicht begehbar sind. In die Angaben zu den Struktur- und Leistungsdaten des örtlichen Einzelhandels fließen Leerstände generell nicht ein. Nach Angaben der Stadtplanung Garbsen ist für das "Planetencenter" von einer möglichen Verkaufsfläche von rd. 15.000 m² auszugehen. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass eine größere Leerstandsfläche im Juli 2004 für die temporäre Nutzung durch den Sonderpostenanbieter Tchibo Prozente eingerichtet wurde.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 38 von 149 Im neueren Gebäudeteil agiert vor allem ein Hit Verbrauchermarkt (nebst separatem Getränkemarkt), der augenscheinlich gut vom Einkaufspublikum angenommen wird, jedoch von außen erschlossen ist und insofern nur geringe Impulse für das gesamte "Planetencenter" bringt. Ansonsten sind im Center u.a. ein Vögele Modemarkt, Schlecker, Quelle Fundgrube, Jean Pascale/Kenvelo, Wissmach, ABC Schuhe und verschiedene kleinteilige lokale Anbieter zu nennen.

Vor dem Hintergrund der ausgesprochen unbefriedigenden Situation des "Planeten- centers" ist durch die Norddeutsche Immobilien-Anlagegesellschaft (Teileigentümer bzw. Fondsgesellschaft der Centerimmobilie) eine grundlegende Um- und Neustruk- turierung der Centeranlage mit dem Ziel eines attraktiveren Erscheinungsbildes und einer besseren Flächeneffizienz vorgesehen. Die Baugenehmigung wurde im Frühjahr 2004 erteilt; in mehreren Bauabschnitten soll die Umsetzung bis Ende 2005 erfolgen.

In unmittelbarer Nachbarschaft des "Planetencenter" ist zudem ein Lidl Discounter anzutreffen.

4.1.3 Fachmarktagglomerationen/-standorte

Die Einzelhandelssituation der Stadt GARBSEN wird hinsichtlich ihrer regionalen Bedeutung maßgeblich durch einige verkehrsorientiert gelegene, großflächige Fach- marktstandorte geprägt.

Als bedeutendste Fachmarktagglomeration ist der im Ortsteil Berenbostel gelegene Bereich Bremer Straße (B 6)/Robert-Hesse-Straße/Langenhagener Straße (Gewer- begebiet Garbsen-Ost; gut 2 km östlich des Mikro-Standortes) zu nennen. Hier agiert mit dem alteingesessenen Möbelhaus Hesse (insgesamt rd. 40.000 m² Verkaufsfläche1) eines der größten und leistungsfähigsten Möbelhäuser der Region Hannover.

1 Im Möbeleinzelhandel wird die Verkaufsfläche üblicherweise als Ausstellungsfläche bezeichnet.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 39 von 149 Mit den Vertriebsschienen Möbel Hesse, Ambiente Hesse und Möbel Rampe wird praktisch die gesamte Palette der Einrichtungssortimente von einfachen Mitnahme- möbeln bis hin zu exklusiven Markenprogrammen angeboten.

Weitere Anbieter, die vorwiegend den Einrichtungs- und Heimwerkersegmenten zuzuordnen sind, tragen zur Attraktivität und regionalen Ausstrahlungskraft dieser Fachmarktagglomeration bei. Zu nennen sind u.a. Hornbach Baumarkt (rd. 9.000 m² VKF), Holzland Stöllger (rd. 6.000 m² VKF), Astroh-Küchen (rd. 5.000 m² VKF), Chalet-Möbel (rd. 4.500 m² VKF) sowie Baby Starke, Mega Company (rd. 1.200 m² VKF), ATU und der Jawoll- Markt, mit rd. 3.200 m² VKF nach eigenen Angaben "größter Sonderposten-Markt Hannovers".

Weitere, jedoch erheblich kleinere und bei weitem nicht so ausstrahlungsstarke Fachmarktagglomerationen befinden sich im Gewerbegebiet Nord (rd. 3 km nord- östlich vom Mikro-Standort; u.a. Hammer Heimtextilien (rd. 1.000 m² VKF), Küchen Aktuell (rd. 1.100 m² VKF) und Thomas Philipps Sonderposten sowie die Super- märkte/Discounter Extra, Jibi, Aldi und Netto) sowie im Gewerbegebiet Garbsen- Süd-West (rd. 2 km südwestlich; u.a. Praktiker, Aldi und das Modezentrum des in GARBSEN ansässigen Textilherstellers Maica).

"Neue Mitte Garbsen" Seite 40 von 149 4.1.4 Stadtteilversorgung

Neben den bereits skizzierten Standortlagen kommt insbesondere auch der wohngebietsnahen Versorgung ein großer Stellenwert zu.

Ausgeprägte Stadtteil-/Nahversorgungsstrukturen sind diesbezüglich insbesondere im Stadtteil Berenbostel entlang der Straßenzüge Rote Reihe/Dorfstraße/Oster- walder Straße (rd. 2 km nordöstlich der "Neuen Mitte Garbsen") anzutreffen. Als Leitbetriebe sind hier Edeka Aktiv Markt Wucherpfennig1, Plus, Rossmann und Schlecker zu nennen. Darüber hinaus besteht ein kleinteiliger Besatz mit über- wiegend lokalen/regionalen Betreibern (u.a. Müller & Müller Mode, Wohnen & Schenken, Goldschmiede Baumgarte, Aktiv-Optik, Apotheke Dr. Buttle, Bio-Wein- handlung, div. Bäcker und Fleischer). Verschiedene Dienstleistungen, gastronomische Einrichtungen und Arztpraxen er- gänzen das Einzelhandelsangebot.

Dieser Einkaufsbereich geht nach Norden hin entlang der Osterwalder Straße in das bereits skizzierte Gewerbegebiet Garbsen-Nord über, sodass die dortigen Anbieter (speziell aus dem periodischen Bedarfsbereich) auch über eine Nahversorgungsfunk- tion für den Stadtteil Berenbostel verfügen. Gleiches gilt für den ebenfalls bereits erwähnten Jawoll Sonderpostenmarkt an der B 6, unweit der Roten Reihe.

Auch in den Stadtteilen Auf der Horst (u.a. Bärenhof mit Penny und Schlecker sowie Aldi in der Sandstraße und Wiglo im Marshof) Altgarbsen und Havelse (vornehmlich kleinteilige Anbieter entlang der Hannoverschen Straße) sind verschiedene Nahversorger präsent, die jedoch nicht sonderlich stark profiliert sind.

1 Der Betreiber Wucherpfennig ist mit rd. 20 Märkten nach eigenen Angaben der größte selbst- ständige Lebensmittelhändler in der Region Hannover.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 41 von 149 Weitere Nahversorgungslagen sind im wesentlichen im Stadtteil Osterwald (Orts- teile Unterende und Oberende; ca. 5 km nördlich des Mikro-Standortes) entlang der sehr lang gezogenen Hauptstraße situiert. Als größere Anbieter agieren u.a. Aldi und zwei Filialen des Discounters NP. Darüber hinaus sind u.a. Schlecker (ebenfalls zwei Filialen), Getränkemärkte, diverse Bäcker, Blumenhandlungen und Fleischer, Meyerhoff Uhren/Schmuck/Bestecke, Arko, Kastanien-Apotheke und Rosen-Apotheke zu nennen, so dass eine insgesamt gute Nahversorgungssituation zu konstatieren ist. Etwas abseits der Hauptstraße befindet in der Molkereistraße das Osterwalder Möbellager (rd. 1.400 m² VKF).

Auch im Stadtteil Frielingen (rd. 6 km nordwestlich) ist mit u.a. einem Netto Discounter, Schlecker, zwei Bäckern, einem Getränkemarkt und einer Apotheke die Grundversorgung gewährleistet.

Am westlichen Rande des Stadtteils Horst hat sich in verkehrsorientierter Lage an der Andreasstraße ein Jibi-Markt (mit Bäcker Langrehr als Konzessionär) nieder- gelassen; darüber hinaus sind in Horst verschiedene kleinteilige Anbieter präsent (u.a. Schlecker, Getränkemarkt, Bäcker und Apotheke).

In Schloss Ricklingen ist u.a. ein kleinerer Edeka Aktiv Markt anzutreffen (mit Bäckereifiliale als Konzessionär).

Alles in allem kann somit von einer weitgehend zufrieden stellenden flächen- deckenden Grundversorgung auch in den etwas 'abgelegeneren' Stadtteilen ausgegangen werden.

Gleichwohl stehen verschiedene Planmaßnahmen an, mit denen insbesondere im nahversorgungsrelevanten periodischen Bedarfsbereich neue Anbieter etabliert werden können:

"Neue Mitte Garbsen" Seite 42 von 149 x Das flächengrößte Vorhaben ist im Gewerbegebiet Garbsen Süd-West (Altgarb- sen; rd. 2 km südwestlich), im nordöstlichen Kreuzungsbereich Alte Ricklinger Straße/Gutenbergstraße lokalisiert. Auf einem rd. 7.000 m² großen Areal sollen vier Anbieter mit zusammen knapp 2.500 m² VKF etabliert werden1, darunter zwei Lebensmittelmärkte (ca. 800 m² VKF und 820 m² VKF), ein Getränkemarkt (ca. 825 m² VKF) und ein weiterer Fachmarkt (ca. 400 m² VKF); potenzielle Betreiber stehen noch nicht fest. x Im südwestlichen Kreuzungsbereich Dorfstraße Wreschener Allee (Berenbostel; gut 2 km nordöstlich) ist auf einem ebenfalls rd. 7.000 m² großen Grundstück ein Verbrauchermarkt mit rd. 1.500 m² VKF sowie ca. 106 Stellplätzen geplant. Der Verwaltungsausschuss des Rates der Stadt GARBSEN hat im Juni 2004 die Verwaltung beauftragt, das Planverfahren einzuleiten. x Das dritte Vorhaben ist an der Bremer Straße, im nordwestlichen Kreuzungsbe- reich mit der Roten Reihe lokalisiert und verfügt damit über 'Tuchfühlung' zu der in GARBSEN führenden Fachmarktagglomeration im Umfeld von Möbel Hesse. Die von Lidl eingereichte Bauvoranfrage für einen Discounter mit ca. 875 m² VKF und 92 Stellplätzen auf dem rd. 2.400 m² großen Areal ist zwar negativ be- schieden worden; jedoch hat Lidl Widerspruch eingelegt.

Darüber hinaus soll auch der Technikanbieter MediaMarkt an einer Ansiedlung in GARBSEN interessiert sein, wobei noch kein konkreter Standort feststeht.

1 Außerdem sind 136 Kundenstellplätze vorgesehen.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 43 von 149 4.2 Struktur- und Leistungsdaten des Einzelhandels in GARBSEN

4.2.1 Verkaufsflächenausstattung

Gemäß den methodischen Vorbemerkungen verfügt die Stadt GARBSEN nach den aktuellen Erhebungen und Recherchen der Gutachter derzeit über eine Verkaufs- flächenausstattung1 im Ladeneinzelhandel von insgesamt rd. 155.000 m².

Bezogen auf die Bevölkerungszahl von rd. 63.300 Einwohnern errechnet sich somit eine Pro-Kopf-Ausstattung von rd. 2,45 m² Verkaufsfläche/Einwohner, was im Vergleich zur durchschnittlichen Verkaufsflächenausstattung in Deutschland insgesamt (rd. 1,3 m² VKF/Einwohner) einen deutlich überdurchschnittlichen Wert darstellt. Im regionalen Vergleich wird dieser aber u.a. von den einzelhändlerisch ähnlich auf- gestellten, jedoch deutlich kleineren Mittelzentren Isernhagen (rd. 3,7 m² VKF/ Einwohner) und Laatzen (rd. 2,9 m² VKF/Einwohner) sowie dem ebenfalls deutlich kleineren, aber durch das regional bedeutsame Möbelhaus Heinrich geprägten Mittelzentrum Bad Nenndorf (rd. 4,6 m² VKF/Einwohner) übertroffen2.

Strukturell ist zudem zu berücksichtigen, dass insgesamt rd. 95.000 m² Verkaufs- fläche (rd. 61 % der Gesamtausstattung) auf die nur bedingt innenstadtrelevanten Warengruppen Freizeit- und Hobbybedarf (einschließlich der in dieser Warengruppe erfassten Bau- und Gartenmärkte) sowie Möbel, Einrichtungsbedarf, Haus- und Heimtextilien entfallen. Somit relativiert sich die für das Planvorhaben "Neue Mitte Garbsen" projekt- relevante Flächenausstattung (= periodischer Bedarf, Technik und übrige innen- stadtrelevante Warengruppen) erheblich.

1 Leer stehende Ladenlokale sind in den Angaben zur Verkaufsflächenausstattung nicht enthalten, da sie nicht umsatzrelevant sind und im Rahmen von Standortbegehungen auch nicht verlässlich erhoben werden können. 2 Weitere Vergleichswerte sind den Ausführungen zur regionalen Wettbewerbssituation (Kapitel 5) zu entnehmen.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 44 von 149 Was die quantitative Position des zentralen Bereiches in Garbsen-Mitte ("Nord West Zentrum" und "Shopping Plaza") anbetrifft, dem gegenwärtig am ehesten die Funktion der Innenstadt zukommt, ist festzustellen, dass dieser mit einer Verkaufs- flächenausstattung von knapp 18.000 m² über einen Anteil von knapp 12 % an der Gesamtverkaufsfläche der Stadt verfügt und damit zz. keinen sonderlich hohen Stellenwert hat. Mit der geplanten "Neuen Mitte Garbsen" (rd. 24.000 m² VKF) dürfte sich der Flächenanteil auf rd. 23 % erhöhen und damit zwar tendenziell im unteren Bereich der Vergleichswerte von Innenstädten1 in der Region Hannover liegen, aber zu einer nachhaltigen Profilierung dieses Standortbereiches als Zentrum der Stadt GARBSEN erheblich beitragen.

Die übrigen untersuchungsrelevanten Lagebereiche in GARBSEN kommen auf die folgenden Flächenanteile: x Planetencenter: rd. 10.700 m² VKF = rd. 7 %; x Ortslage Berenbostel: rd. 16.500 m² VKF = rd. 11 %; x Übriges Stadtgebiet: 109.600 m² VKF = rd. 71 %.

Unter rein flächenmäßigen Aspekten liegen die Stärken des Einzelhandels in der Stadt GARBSEN eindeutig in den überwiegend nicht zentrenrelevanten Sortimen- ten Möbel, Einrichtungsbedarf, Haus- und Heimtextilien (rd. 57.000 m² VKF = rd. 37 % der Gesamtausstattung der Stadt GARBSEN) sowie Heimwerker- und Gartenbedarf (rd. 38.100 m² VKF = rd. 25 %), die wiederum die Bedeutung der Fachmarktstandorte dokumentieren.

1 Zum Vergleich (weitere Vergleichsdaten s. Kapitel 5): Burgdorf: rd. 38 % Innenstadtanteil an der gesamtstädtischen Verkaufsflächenausstattung; Neustadt am Rübenberge: rd. 29 %; Lehrte: rd. 29 %; Langenhagen: rd. 23 %; Laatzen: rd. 20 %; Seelze: rd. 40 %

"Neue Mitte Garbsen" Seite 45 von 149 Auch der periodische Bedarfsbereich (rd. 31.200 m² VKF) kommt - unter Berücksichtigung der Dominanz der vorstehenden Sortimente - mit einem Flächen- anteil von rd. 20 % auf einen guten Wert, der aufzeigt, dass die Versorgung der Stadt GARBSEN mit Waren des täglichen Bedarfs in einer gesamtstädtischen Betrachtung durchaus gewährleistet ist.

Gewisse quantitative Defizite sind hingegen in den typischen innenstadtrelevanten Segmenten zu konstatieren, in denen lediglich der Bereich Bekleidung/ Textilien, Schuhe/Lederwaren (rd. 14.300 m² VKF) auf einen eher nur ausreichenden, ausbaufähigen Anteil von rd. 9 % kommt.

Demgegenüber sind die Anteile in den Warengruppen Technik/Unterhaltungs- elektronik (rd. 7.600 m² VKF = rd. 5 % der Gesamtausstattung) und Haushalts- und persönlicher Bedarf (rd. 6.500 m² VKF = rd. 4 % der Gesamtausstattung) als sehr schwach zu bezeichnen, was Entwicklungsspielräume signalisiert.

Aktueller Hinweis (Oktober 2004): An dieser Stelle ist auf die nach Redaktionsschluss der vorliegenden Studie eingetre- tenen Entwicklungen im KarstadtQuelle-Konzern hinzuweisen, die auf einen signifikanten Umbau der 'angeschlagenen' Unternehmensgruppe abzielen. In diesem Kontext sollen verschiedene Unternehmensteile veräußert werden und insbesondere auch alle Warenhäuser unterhalb einer Verkaufsfläche von 8.000 m² zur Überprüfung/zum Verkauf gestellt werden. Mit Blick auf die Situation in GARBSEN steht diesbezüglich nach Auskunft des Geschäftsführers des Technik-Spezialisten Schaulandt die Schließung der Filiale in der "Nord West Shopping-Plaza" zum 31.12. 2005 konkret an; die Zukunft des Karstadt Warenhauses im "Planetencenter" ist offen. Von daher kann sich die Flächenausstattung der Stadt GARBSEN in den vorstehend skizzierten Warengruppen schon kurzfristig noch deutlich reduzieren.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 46 von 149 4.2.2 Einzelhandelsumsatz

Basierend auf der dargestellten Berechnungsmethode dürfte sich der auf das laufende Jahr 2004 hochgerechnete Einzelhandelsumsatz in der Stadt GARBSEN insgesamt auf rd. 350 Mio. € p.a. belaufen.

Von diesem Gesamt-Umsatzvolumen entfallen auf den Standortbereich Garbsen- Mitte ("Nord West Zentrum" und "Shopping Plaza") rd. 66 Mio. € p.a. bzw. rd. 19 %, sodass der Umsatzanteil deutlich über dem Flächenanteil (knapp 12 %) liegt, was vor allem auf die im übrigen Stadtgebiet lokalisierten großflächigen Angebotsformen im Möbel- und Heimwerkersegment zurückzuführen ist, die generell nur unterdurchschnittliche Raumleistungen generieren können. Für den Einzelhandel im derzeitigen Zentrum errechnet sich somit eine durchschnittliche Flächenproduktivität von rd. 3.700,-- €/m² VKF, die insofern signifi- kant über dem gesamtstädtischen Durchschnittswert von rd. 2.300 €/m² liegt und vor allem durch das real,-SB-Warenhaus 'nach oben gedrückt werden'.

Die übrigen untersuchungsrelevanten Lagebereiche in GARBSEN kommen auf die folgenden Umsatzanteile und durchschnittlichen Raumleistungen: x Planetencenter: rd. 32 Mio. € p.a. (rd. 9 %) = rd. 3.000,-- €/m² VKF; x Ortslage Berenbostel: rd. 50 Mio. € p.a. (rd. 14 %) = rd. 3.000,-- €/m² VKF; x Übriges Stadtgebiet: rd. 202 Mio. € p.a. (rd. 58 %) = rd. 1.800,-- €/m² VKF.

Details und weitere Informationen sind der folgenden Tabelle 2 zu entnehmen.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 47 von 149 Tabelle 2: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in Garbsen nach Lagebereichen

Ladeneinzelhandelsumsätze Einzelhandelsumsatz in GARBSEN 2004 Ladeneinzelhandels-Verkaufsfläche in GARBSEN 2004 Verkaufsflächen davon im davon im davon im davon im davon im davon im übrigen davon im davon im übrigen Insgesamt Nordwestzentrum/ Stadtteilzentrum Insgesamt Nordwestzentrum/ Stadtteilzentrum Planetencenter Stadtgebiet Planetencenter Stadtgebiet Shopping Plaza Berenbostel Shopping Plaza Berenbostel Warengruppen/Sortimente in Mio. € in Mio. € in % in Mio. € in % in Mio. € in % in Mio. € in % ca. in m2 ca. in m2 in % ca. in m2 in % ca. in m2 in % ca. in m2 in % periodischer Bedarf gesamt Nahrungs- und Genussmittel 140,7 30,6 21,7 16,2 11,5 37,4 26,6 56,5 40,2 31.200 6.000 19,2 3.900 12,5 10.000 32,1 11.300 36,2 Gesundheit und Körperpflege aperiodischer Bedarf 208,9 35,4 16,9 15,8 7,6 12,1 5,8 145,6 69,7 123.500 11.900 9,6 6.800 5,5 6.500 5,3 98.300 79,6 gesamt (a+b) a) Bekleidung/Textilien, 35,0 14,6 41,7 10,7 30,6 1,8 5,1 7,9 22,6 14.300 5.400 37,7 4.500 31,5 800 5,6 3.600 25,2 Schuhe/Lederwaren b) Hartwaren gesamt, davon: 173,9 20,8 12,0 5,1 2,9 10,3 5,9 137,7 79,1 109.200 6.500 6,0 2.300 2,1 5.700 5,2 94.700 86,7 • Technik 3) 23,8 10,2 42,9 1,3 5,5 0,0 0,0 12,3 51,7 7.600 2.900 38,2 500 6,6 0 0,0 4.200 55,2 • Haushalts- und persönlicher 18,8 7,8 41,5 2,8 14,9 2,8 14,9 5,4 28,7 6.500 2.600 40,0 1.000 15,4 900 13,8 2.000 30,8 Bedarf 4) •Heimwerker- und Gartenbedarf 53,7 0,4 0,7 0,6 1,1 3,0 5,6 49,7 92,6 38.100 100 0,3 400 1,0 1.900 5,0 35.700 93,7 • Möbel/Einrichtungsbedarf/ 77,6 2,4 3,1 0,4 0,5 4,5 5,8 70,3 90,6 57.000 900 1,6 400 0,7 2.900 5,1 52.800 92,6 Haus- und Heimtextilien

Insgesamt 349,6 66,0 18,9 32,0 9,2 49,5 14,2 202,1 57,8 154.700 17.900 11,6 10.700 6,9 16.500 10,7 109.600 70,8

Flächenproduktivität 2.300 3.700 . 3.000 . 3.000 . 1.800 ...... ca. in Euro pro m² Verkaufsfläche

Rundungsdifferenzen möglich

1) Eigene Berechnungen auf der Basis der Vor-Ort-Recherchen der Gutachter (Stichtagserhebung). Exkl. Kfz, Tankstellen, Brennstoffe und Versandhandel inkl. Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk. 2) Stand Juni 2004. 3) Die Warengruppen Elektro/Unterhaltungselektronik, Multimedia/Foto/Optik 4) Die Warengruppen Bücher/Schreibwaren, Hausrat/Glas/Porzellan/Geschenkartikel, Spielwaren/Sport/Camping/Hobby/Fahrräder, 5) Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf.

Wird das Umsatzvolumen des Einzelhandels in GARBSEN (rd. 350 Mio. € p.a.) in Relation zum örtlichen einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumen (rd. 311 Mio. € p.a.) gesetzt, so errechnet sich eine Einzelhandelszentralität von 112,0 (saldierter Kaufkraftzufluss: rd. 38 Mio. € p.a.), die aufzeigt, dass die Stadt GARBSEN in der Summe eine recht hohe Bedeutung als Einkaufsstadt in der Region hat. Mit anderen Worten: Per saldo fließt ein Betrag von rd. 38 Mio. € p.a. mehr in die Kassen des Einzelhandels in der Stadt GARBSEN, als an ladeneinzelhandelsrelevanter Kaufkraft im Stadtgebiet vorhanden ist.

Mit Blick auf einen regionalen Zentralitätsvergleich mit Isernhagen (Zentralität: rd. 166), Bad Nenndorf (rd. 156), Laatzen (rd. 130), Langenhagen (rd. 76), Burgdorf (rd. 75), Neustadt (rd. 70), Lehrte (rd. 59) und Seelze (rd. 47) wird deutlich, dass GARBSEN damit nur im Mittelfeld rangiert und aus gesamt-/innerstädtischer Sicht alle Chancen zur Profilierung/Stärkung der Marktposition in der Region genutzt werden sollten.

Hinsichtlich der einzelnen Hauptwarengruppen ist zudem erkennbar, dass die positive Zentralität des örtlichen Einzelhandels ausschließlich auf die großflächigen Angebotsstrukturen in den vornehmlich nicht zentrenrelevanten Hauptwarengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf (Einzelhandelszentralität rd. 151; saldierter Kaufkraftzufluss von rd. 18 Mio. € p.a.) und insbesondere Möbel/Einrichtungs- bedarf etc. (Einzelhandelszentralität rd. 261; saldierter Kaufkraftzufluss von rd. 48 Mio. € p.a.) zurückzuführen ist.

Demgegenüber haben alle anderen Hauptwarengruppen - wenn auch in sehr unterschiedlicher Ausprägung - negative Zentralitäten mit entsprechenden sal- dierten Kaufkraftabflüssen zu verzeichnen.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 49 von 149 Noch relativ ausgeglichene Kaufkraftströme sind im Segment Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren (saldierter Kaufkraftabfluss von ca. 0,2 Mio. € p.a.; Einzelhan- delszentralität von rd. 99,4) zu verzeichnen. Der periodische Bedarfsbereich (saldierter Kaufkraftabfluss von knapp 10 Mio. € p.a.; Einzelhandelszentralität von rd. 93,6) stellt sich schon deutlich ungünstiger dar.

Speziell aber in den Warengruppen Technik (saldierter Kaufkraftabfluss von rd. 4 Mio. € p.a.; Einzelhandelszentralität von rd. 85,0) und Haushalts- und persönlicher Bedarf (saldierter Kaufkraftabfluss von knapp 14 Mio. € p.a.; Einzelhandelszentralität von rd. 57,5) liegen die Zentralitätskennziffern auf einem sehr geringen Niveau und spiegeln insofern auch deutliche Angebotsdefizite wider.

Angesichts der Tatsache, dass diese Angebotsdefizite für diejenigen Warengruppen zu konstatieren sind, die auch für den prospektiven Branchen- und Besatzmix des Vorhabens "Neue Mitte Garbsen" von besonderer Bedeutung sein werden, sind sehr gute Voraussetzungen gegeben, mit dieser Planmaßnahme den Garbsener Einzel- handel adäquat zu ergänzen und dessen Position in der Region nennenswert zu stärken.

Details und weitere Informationen sind der folgenden Tabelle 3 zu entnehmen.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 50 von 149 Tabelle 3: Pro-Kopf-Ausgabebeträge, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität in GARBSEN

Einzelhandelsumsatz Ladenein- Nachfrage- Einzelhan- Umsatz- Kaufkraftzu- Einzel- Nachfragevolumen zelhandels- volumen delsumsatz struktur bzw. -abfluss handels- Zentralität relevante 2004 in 2004 in 2004 2004 per zentralität Pro-Kopf- Mio. € 2) Mio. €3) in % saldo in 2004 Ausgabe- Mio. € beträge 1) Warengruppen/Sorti in € periodischer Bedarf gesamt Nahrungs- und Genussmittel 2.376 150,4 140,7 40,2 - 9,7 93,6 Gesundheit und Körperpflege aperiodischer Bedarf 2.543 161,0 208,9 59,8 + 47,9 129,8 gesamt (a+b) a) Bekleidung/Textilien, 556 35,2 35,0 10,0 - 0,2 99,4 Schuhe/Lederwaren b) Hartwaren gesamt, davon: 1.987 125,8 173,9 49,7 + 48,1 138,2 • Technik 4) 442 28,0 23,8 6,8 - 4,2 85,0 • Haushalts- und persönlicher 515 32,6 18,8 5,4 - 13,8 57,7 Bedarf 5) •Heimwerker- und Gartenbedarf 6) 561 35,5 53,7 15,4 + 18,2 151,3 • Möbel/Einrichtungsbedarf/ 469 29,7 77,6 22,2 + 47,9 261,3 Haus- und Heimtextilien

Insgesamt 4.919 311,4 349,6 100,0 + 38,2 112,3

Rundungsdifferenzen möglich

1) Lt. Angaben der GfK Marktforschung 2003, eigene Berechnungen. 2) Exkl. Kfz, Tankstellen, Brennstoffe und Versandhandel, inkl. Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk. 3) Eigene Berechnungen auf der Basis der Vor-Ort-Recherchen der Gutachter (Stichtagserhebung). Exkl. Kfz, Tankstellen, Brennstoffe und Versandhandel inkl. Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk.

4) Die Warengruppen Elektro/Unterhaltungselektronik, Multimedia/Foto/Optik 5) Die Warengruppen Bücher/Schreibwaren, Hausrat/Glas/Porzellan/Geschenkartikel, Spielwaren/Sport/Camping/Hobby/Fahrräder, Uhren/Schmuck. 6) Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 51 von 149 4.3 Stärken-Schwächen-Profil des Einzelhandels in GARBSEN

Stärken:

• Relativ vielfältige 'arbeitsteilige' Einzelhandelslandschaft mit deutlichem Schwer- punkt bei den Fachmarktsortimenten Möbel/Einrichtungsbedarf und Bau-/Heim- werkerbedarf. x Leistungsstarke und weiträumig bekannte/ausstrahlende Fachmarktagglome- ration an der B 6, um den Leitbetrieb Möbel Hesse herum. x Leitbranchen Möbel/Einrichtungsbedarf und Bau-/Heimwerkerbedarf tragen ur- sächlich zur positiven Zentralität des örtlichen Einzelhandels (rd. 112; saldierter Kaufkraftzufluss von rd. 38 Mio. € p.a.) bei.

• Insgesamt gute, weitgehend flächendeckende Stadtteil-/Nahversorgung. x Mit den anstehenden Planvorhaben im Lebensmittelsegment dürfte sich die Nahversorgungssituation auf Sicht noch verbessern.

• Mit der Planung der Neuen Mitte Garbsen" dürfte sich die Position der Stadt GARBSEN als Einkaufsstadt in den zentrumsrelevanten Angebotssegmenten signi- fikant verbessern, wodurch auch eine zentralitätsfördernde Wirkung zu erwarten ist.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 52 von 149 Schwächen:

• Angesichts einer Einzelhandelszentralität von rd. 112 insgesamt zwar gute regionale Positionierung des Garbsener Einzelhandels, mit jedoch erheblichen Schwächen in den zentrenrelevanten Warengruppen. Insbesondere die Warengruppen Haushalts- und persönlicher Bedarf und Technik/Unterhaltungselektronik, aber auch das Bekleidungssegment sind der Bedeutung als Mittelzentrum nicht adäquat aufgestellt.

• Gesamtstädtisch eher geringe Breite und Tiefe des Einzelhandelsangebotes, insbesondere was typische Innenstadtsortimente anbetrifft. U.a. auch für jüngere Bevölkerungsgruppen ist - mit Ausnahme weniger Filia- listen, u.a. in der "Shopping Plaza" - das Fehlen eines entsprechenden Angebotes zu konstatieren, wobei Lücken im Bekleidungsbereich (z.B. H & M, New Yorker/ Fishbone) und im Techniksektor (z.B. Saturn/MediaMarkt, MakroMarkt) aus- gemacht werden können. Zudem ist auch der Fachgeschäftsbesatz in den Sortimenten Haushaltswaren und persönlicher Bedarf nur schwach ausgeprägt; die diesbezüglichen Sortimente werden vorrangig durch die entsprechenden Abteilungen der Anbieter Karstadt, real,- sowie - als Rand-/Ergänzungssortimente - der Möbelhäuser und Baumärkte repräsentiert.

• Der Stadt GARBSEN fehlt eindeutig ein zentraler einzelhändlerischer Kristalli- sationspunkt. Mit der Standortlage "Nord West Zentrum"/"Shopping Plaza" sind im Umfeld des Rathauses zwar Ansatzpunkte eines zentralen Einkaufsbereiches vorhanden; neben der zu geringen "kritischen Masse" dieser beiden Centeranlagen, die zusammen lediglich knapp 12 % (rd. 18.000 m² VKF) des gesamten örtlichen Einzelhandels repräsentieren, tragen hierzu auch konzeptionelle Mängel beider Centeranlagen bzw. das insgesamt weder sonderlich attraktive noch zeitgemäße Erscheinungsbild bei.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 53 von 149 5 DIE WETTBEWERBSSITUATION IN DER REGION

Methodische Vorbemerkung Nachfolgend wird die Einzelhandelssituation in den acht untersuchungsrelevanten Standort- bereichen bzw. Städten/Gemeinden (Landeshauptstadt Hannover, differenziert nach Innen- stadt und dem im prospektiven Einzugsgebiet der geplanten "Neuen Mitte Garbsen" gelegenen übrigen Stadtgebiet, den Mittelzentren Neustadt am Rübenberge, Langenhagen, Wunstorf, Barsinghausen und Bad Nenndorf sowie das unmittelbar an GARBSEN angrenzende Grundzentrum Seelze) in Form von standardisierten Standort- und Strukturprofilen dargestellt.

Inhaltlich umfassen diese Standort- und Strukturskizzen die folgenden Aspekte: Darstellung der wesentlichen Struktur- und Leistungsdaten des Einzelhandels des jeweiligen Standortbereiches (Verkaufsfläche und jeweiliger Umsatz nach sechs Hauptwarengruppen sowie Einzelhandelszentralitäten bei den untersuchten Gesamtstädten), qualitative Kurz- skizzen des Einzelhandels mit den wichtigsten Betrieben sowie Darstellung relevanter Planungen, soweit bekannt und recherchierbar. Die Abgrenzung der jeweiligen innerstädtischen Haupteinkaufsbereiche wurde von den Gutachtern unter räumlich-funktionalen Aspekten vorgenommen.

Alle Angaben beruhen auf einer eigens für diese Untersuchung von der GfK PRISMA durch- geführten Verkaufsflächenerhebung in den relevanten Standortbereichen, wobei diese differenziert nach den relevanten Warengruppen aufgenommen wurden.

Hinsichtlich der Einzelhandelsumsätze für das Kalenderjahr 2004 (Hochrechnung der Gutachter) ist darauf hinzuweisen, dass GfK PRISMA über detaillierte (vertrauliche) Angaben zu den Brutto-Umsätzen einer Reihe von flächengroßen, überregional agierenden Anbietern verfügt und diese Umsatzangaben entsprechend in die Datenaufbereitung eingeflossen sind. Die übrigen Ladengeschäfte wurden umsatzseitig auf der Basis branchen- und marktüblicher Flächenleistungen sowie unter Berücksichtigung der jeweiligen spezifischen Rahmenbedin- gungen und augenscheinlichen Gegebenheiten (u.a. Standort/Lage, Sortimentsstruktur/- tiefe, Markenpflege, Kundenfrequenzen, Zustand der Verkaufsräume) durch ein langjährig erfahrenes Gutachterteam qualifiziert bewertet.

Berücksichtigt wurden zudem die Daten aus dem Regionalen Einzelhandelskonzept für den Großraum HANNOVER (Jahr 2000/April 2002 Auf dieser Daten- und Informationsbasis wird ein aktueller, nach sechs Hauptwarengruppen differenzierter Einzelhandelsumsatz geschätzt, der als Grundlage für die Berechnungen zu den möglichen Umsatzumverteilungseffekten herangezogen wird.

Im Anschluss an die Darstellung der oben genannten Städte werden die einzelhändlerischen Gegebenheiten der Städte Burgdorf, Lehrte, Nienburg/Weser und Stadthagen sowie Isern- hagen kurz in qualitativer Form skizziert.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 54 von 149 5.1 Landeshauptstadt Hannover

5.1.1 Innenstadt

Struktur- und Leistungsdaten

Verkaufsfläche Einzelhan- Einzelhan- Umsatz pro Einzelhandelsumsatz delsrelevante delsumsatz m2 Verkaufs- Flächenproduktivität Verkaufsfläche 2004 in fläche in € in m2 Mio. €

Hauptwarengruppen

periodischer Bedarf gesamt 19.200 115,0 6.000

aperiodischer Bedarf gesamt (a+b) 207.000 900,0 4.300

a) Bekleidung/Textilien, 121.000 510,0 4.200 Schuhe/Lederwaren

b) Hartwaren gesamt, davon: 86.000 390,0 4.500

• Technik 5) 18.600 135,0 7.300

• Haushalts- und Persönlicher Bedarf 6) 41.500 188,0 4.500

• Heimwerker- und Gartenbedarf, 4.300 12,0 2.800 Autozubehör, zoologischer Bedarf 7) • Möbel, Einrichtungsbedarf, 21.600 55,0 2.500 Haus- und Heimtextilien

Insgesamt 226.200 1.015,0 4.500

Einzelhandelssituation/Besondere Charakteristika: Die Innenstadt von Hannover stellt den übergeordneten Einkaufsstandort innerhalb der Stadt und der Region HANNOVER dar und verfügt insofern über einen sehr vielfältigen und insgesamt als sehr leistungsstark zu bezeichnenden Besatz. Der innerstädtische Haupteinkaufsbereich konzentriert sich auf ein in den siebziger Jahren angelegtes Fußgängerzonengeflecht, das sich zwischen dem Hauptbahnhof/ Raschplatz im Norden und der Altstadt im Südwesten erstreckt. In Ost-West- Richtung erreicht es seine weites Ausdehnung zwischen den Stadtplätzen Am Steintor und Kröpcke (bzw. Luisenstraße).

"Neue Mitte Garbsen" Seite 55 von 149 Das sehr vielfältige und leistungsstarke Angebots- und Betreiberspektrum wird von einer Reihe großflächiger Waren- und Kaufhäuser sowie bundesweit agierender Filiallisten geprägt wird. So sind die leistungsstarken Warenhäuser Galeria Kaufhof und Karstadt gleich mit mehreren Häusern präsent.

Zudem sind hier großflächige Bekleidungshäuser (u.a. C & A, SinnLeffers, Peek & Cloppenburg, zwei H & M-Filialen und weitere Filialisten wie u.a. Benetton, Görtz Schuhe, New Yorker, Sport Scheck, Tack, Wormland, Zara, Zero, Parfümerie Douglas) sowie auch verschiedene 'Lokalmatadoren' (u.a. Erdmann Mode, Heutelbeck, Mäntelhaus Kaiser, Horstmann & Sandner) ansässig.

Als eine Sonderlage kann die attraktive, primär auf Bahnreisende ausgerichtete "Promenade im Hauptbahnhof" (rd. 10.000 m² einzelhandelsrelevante Verkaufs- fläche) gewertet werden.

Des weiteren grenzt die Niveaulage "Opernviertel" östlich an den Haupt- einkaufsbereich an. Dieses durch kulturelle Einrichtungen geprägte Viertel umfasst kleinteiligen Besatz des oberen Genres, (exklusive Boutiquen, Juweliere etc.; u.a. Hugo Boss, Joop, Laura Ashley, Bally, Armani, Bree und Mont Blanc). Ebenfalls als Niveaulage ist die touristisch attraktive "Altstadt" zu bezeichnen. Neben gastronomischen Angeboten dominieren hier kleinteilige Ladengeschäfte; hinzuweisen ist auch auf die gut angenommene Markthalle.

Aber auch in den 1b- und Nebenlagen der Innenstadt ist ein recht vielfältiger und in der Summe auch leistungsfähiger Branchen- und Besatzmix anzutreffen (u.a. New Yorker und Primus Küchen in der Seilwinderstraße, Rossmann in der Grupenstraße; z.T. exklusive Boutiquen wie u.a. Joop und Lacoste in der Karmarschstraße, Escada in der südlichen Osterstraße).

Hervorzuheben ist zudem der Elektrofachmarkt Saturn (rd. 3.600 m² VKF), der seit neuestem in einer Immobilien am Ernst-August-Platz agiert.

Planungen: Als wichtigstes Innenstadtprojekt ist auf der Fläche des ehemaligen Hauptpostamtes am Ernst-August-Platz - und somit mit 'Tuchfühlung' zum Haupt- bahnhof und zum Haupteinkaufsbereich - das von der Hamburger ECE-Gruppe angedachte Shoppingcenter "ERNST-AUGUST-GALERIE" zu nennen. Nach ersten konzeptionellen Überlegungen der ECE sollen ca. 130 Geschäfte mit insgesamt rd. 30.000 m² VKF entstehen.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 56 von 149 5.1.2 Im Einzugsgebiet der "Neuen Mitte Garbsen" gelegenes Hannoveraner Stadtgebiet

Struktur- und Leistungsdaten

Verkaufsfläche Einzelhan- Einzelhan- Umsatz pro Einzelhandelsumsatz delsrelevante delsumsatz m2 Verkaufs- Flächenproduktivität Verkaufsfläche 2004 in Mio. € fläche in € im in m2 im relevanten im relevanten relevanten Stadtgebiet von Stadtgebiet von Stadtgebiet Hauptwarengruppen Hannover Hannover von Hannover

periodischer Bedarf gesamt 23.600 109,9 4.700

aperiodischer Bedarf gesamt (a+b) 50.350 70,7 1.400

a) Bekleidung/Textilien, 1.700 4,5 2.600 Schuhe/Lederwaren

b) Hartwaren gesamt, davon: 48.650 66,2 1.400

• Technik 5) 2.550 5,9 2.300

• Haushalts- und Persönlicher Bedarf 6) 3.800 8,3 2.200

• Heimwerker- und Gartenbedarf, 20.650 26,2 1.300 Autozubehör, zoologischer Bedarf 7) • Möbel, Einrichtungsbedarf, 21.650 25,8 1.200 Haus- und Heimtextilien

Insgesamt 73.950 180,6 2.400

Einzelhandelssituation/Besondere Charakteristika: Das im prospektiven Einzugsgebiet der geplanten "Neuen Mitte Garbsen" gelegene Stadtgebiet Hannovers umfasst die nordwestlichen Stadtteile1 Ahlem, Brink-Hafen, Burg, Davenstedt, Hainholz, Herrenhausen, Ledeburg, Leinhausen, Limmer, Marien- werder, Nordhafen, Nordstadt, Stöcken und Vinnhorst.

1 Die Stadtteile sind z.T. nicht mit ihrem gesamten Gebiet/Einwohnerpotenzial in den Einzugs- gebietsansatz eingeflossen.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 57 von 149 Unter Einzelhandelsaspekten sind in diesem hannoverschen Stadtgebiet insgesamt rd. 74.000 m² VKF lokalisiert (Einzelhandelsumsatz von rd. 180 Mio. € p.a.), von denen das Gros (gut 42.000 m² VKF) auf die weniger zentrenrelevanten Sortimente aus den Möbel- und Baumarktsegmenten entfällt. In diesem Zusammenhang ist insbesondere auf die Fachmarktagglomeration an der südlichen Schulenburger Landstraße hinzuweisen; hier agieren u.a. Kaufland SB- Warenhaus (rd. 2.800 m² VKF), Bauhaus (rd. 8.500 m² VKF), Domäne (rd. 7.000 m² VKF) und das Möbelhaus Staude (rd. 15.000 m² VKF). An der Industriestraße (Brink-Hafen) befindet sich zudem der Marktkauf Baumarkt, der unter Lageaspekten der 'Fachmarktmeile' Vahrenwalder Straße zuzurechnen ist.

Ansonsten dominieren in den relevanten Stadtquartieren vorwiegend Nahversor- gungsstrukturen, wie an der Strukturierung der Verkaufsflächen (rd. 23.600 m² VKF im periodischen Bedarfsbereich) zu erkennen ist. Sortimente aus den primär zentrenrelevanten Warengruppen Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren, Technik und Haushalts- und persönlicher Bedarf sind relativ schwach ausgeprägt, wobei die beiden zuletzt genannten Warengruppen zu nicht unwesentlichen Anteilen durch die entsprechenden Fachabteilungen der Baumärkte und Möbelhäuser repräsentiert werden.

5.1.3 Übriges Stadtgebiet

Mit der Lister Meile und dem Stadtteilzentrum Linden bestehen in HANNOVER zwei Bereiche, die eine über den Stadtteil hinausgehende Ausstrahlung entwickeln. x Die Lister Meile erstreckt sich nordöstlich der Innenstadt auf rd. 1,2 km zwischen dem Andreas-Hermes-Platz im Südwesten und dem Lister Platz im Nordosten. Dabei ist der nördliche Abschnitt der Lister Meile größtenteils als Fußgängerzone eingerichtet, während im südlichen Abschnitt verkehrsberuhigte Bereiche, Fußgängerzonenabschnitte und befahrbare Bereiche (Einbahnstraßen- regelungen) abwechseln.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 58 von 149 In der alles in allem nennenswert frequentierten Lister Meile besteht ein durchaus abwechslungsreiches, kleinteilig strukturiertes Einzelhandelsangebot (insgesamt rd. 17.900 m² VKF), das vom aperiodischen Bedarfsbereich (u.a. Woolworth sowie zahlreiche Mode-Boutiquen, Bücherläden und Einrichtungsbedarf) dominiert wird. Daneben spielt aber auch die Nahversorgung eine gewichtige Rolle, wobei mehrere Supermärkte, Discounter und Drogeriefachmärkte (u.a. Spar, Penny, Plus, Aldi, Rossmann) aber auch verschiedene kleinere Obst-/ Gemüsehändler (tlw. Stände im Fußgängerzonenbereich) vorhanden sind. x Das Stadtteilzentrum Linden untergliedert sich in drei relativ eigenständige Lagebereiche, der größtenteils als Fußgängerzone eingerichteten Limmerstraße in Linden-Nord (mittelgroß bis kleinteilig strukturierter Besatz des unteren bis mittleren Genres), das an der Blumenauer Straße gelegene, baulich-funktional 'krankende' Ihme-Zentrum (steht seit dem Umzug von Saturn in die Innenstadt von Hannover größtenteils leer) sowie den südlichen Bereich, in dem ein primär kleinteiliger, nahversorgungsorientierter Besatz besteht.

Als übergeordnete großflächige Fachmarktstandorte sind insbesondere zu erwähnen: x Die südliche Hildesheimer Straße, an der u.a. Wal-Mart, Media-Markt, Max Bahr, Teppich Hof und B.O.C. ansässig sind. In diesem Bereich ist zudem ein weiterer Bereich in der Entwicklung (zukünftig auch Lidl, KiK Textil-Diskont, Siemes Schuhcenter sowie dm Drogeriemarkt). Etwas weiter nördlich sind zudem Makro-Markt und Minimal ansässig. x Auch entlang der nördlichen Vahrenwalder Straße besteht ein vielfältiger und großflächiger Fachmarktbesatz mit u.a. Media-Markt, Makro-Markt, Marktkauf Baumarkt und SB-Warenhaus, Max Bahr, Jawoll Sonderposten.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 59 von 149 x Großflächiger Einzelhandel besteht zudem an der Davenstedter Straße in Linden-Mitte; hier agieren u.a. real,- SB-Warenhaus/Getränkemarkt, Poco Möbel, Hammer Heimtextilien, Dänisches Bettenlager und etwas südlich Möbel Boss. x Auch in Bornum sind in loser Folge entlang der Bornumer Straße verschiedene Fachmärkte wie u.a. famila SB-Warenhaus (inkl. Deichmann und Takko Mode), Max Bahr, ATU sowie im nördlichen Bereich Hornbach und unweit davon an der Göttinger Straße ein OBI situiert. x Last, but not least ist auch die Fachmarktagglomeration Altwarmbüchen zu erwähnen, die zu etwa einem Drittel auf Hannoveraner Stadtgebiet liegt (siehe hierzu die folgenden Ausführungen zum Einzelhandel in Isernhagen).

"Neue Mitte Garbsen" Seite 60 von 149 5.2 Neustadt am Rübenberge

Mittelzentrum, rd. 45.700 Einwohner, rd. 14 km nordwestlich des Mikro-Standortes

STRUKTUR- UND LEISTUNGSDATEN

1) Verkaufsfläche im Stadtgebiet Einzelhandelsumsatz Nachfrage- Einzelhan- Kaufkraftzu- Einzel- rd. 51.200 m², davon rd. 15.000 m² Nachfragevolumen volumen delsumsatz bzw. -abfluss handels- Zentralität 2004 in 2004 in 2004 per zentralität bzw. rd. 29 % in der Innenstadt Mio. € 4) Mio. € saldo in 2004 Hauptwarengruppen Mio. € Verkaufsfläche pro Einwohner 1,1 m² periodischer Bedarf gesamt 108,1 91,2 -16,9 84,4 Einzelhandelsumsatz insgesamt 2) aperiodischer Bedarf gesamt (a+b) 120,4 67,8 -52,6 56,3 rd. 159,0 Mio. € a) Bekleidung/Textilien, 26,0 23,4 -2,6 90,0 Einzelhandelsumsatz Innenstadt 2) Schuhe/Lederwaren rd. 45,2 Mio. €, rd. 28 % b) Hartwaren gesamt, davon: 94,4 44,4 -50,0 47,0 des Gesamtumsatzes

• Technik 5) 20,8 10,1 -10,7 48,6 Einzelhandelsrelevanter • Haushalts- und Persönlicher Bedarf 6) 24,4 13,3 -11,1 54,5 Kaufkraftindex 2003 3) • Heimwerker- und Gartenbedarf, 107,9 7) 27,1 17,1 -10,0 63,1 Autozubehör, zoologischer Bedarf • Möbel, Einrichtungsbedarf, 22,1 3,9 -18,2 17,6 Haus- und Heimtextilien

Insgesamt 228,5 159,0 -69,5 69,6

Einzelhandelssituation/Besondere Charakteristika:

Innenstadt: Der innerstädtische Haupteinkaufsbereich von Neustadt am Rüben- berge befindet sich im gleichnamigen Kernort und wird begrenzt durch die Theodor- Heuss-Straße im Norden, die Leine im Osten, die Herzog-Erich-Allee im Süden und die Wunstorfer Straße im Osten. Der Einzelhandelsbesatz konzentriert sich im wesentlichen auf die als Fußgängerzonen ausgebaute Marktstraße und Windmühlen- straße, wobei auch in den angrenzenden Straßenzügen Betreiber ansässig sind. Mit Abstand größter Anbieter ist das etwas in die Jahre gekommene Kaufhaus Hibbe (rd. 3.600 m² VKF; inkl. Quick Schuhe). Weitere flächengrößere Anbieter sind das Bekleidungshaus Ohlau und Hemme (rd. 1.100 m² VKF), Möbelhaus Kollmeier (rd. 1.200 m² VKF) und am nördlichen Endbereich der Innenstadt ein Jibi-Supermarkt (rd. 900 m² VKF).

"Neue Mitte Garbsen" Seite 61 von 149 Ergänzt wird das innerstädtische Angebot durch einige lokale Betreiber (u.a. Behrens Collection, Schuhaus Rose, Wäsche Felsch) und Filialisten (u.a. Ihr Platz, Schlecker, Buddelei, Street One).

Übriges Stadtgebiet: Als einzelhändlerischer Hauptkristallisationspunkt hat sich in den vergangenen Jahren das Gewerbegebiet Ost, mit einem recht leistungsfähigen Fachmarktbesatz insbesondere entlang der Justus-von-Liebig-Straße entwickelt. Flächengrößere Anbieter an diesem Standort sind Obi (rd. 9.350 m² VKF), Famila (rd. 4.750 m² VKF; inkl. Getränkemarkt), Expert Pallack (rd. 1.200 m² VKF), Lidl (rd. 900 m² VKF), Aldi (rd. 800 m² VKF), Fressnapf (rd. 800 m² VKF) und ein kurz vor der Eröffnung stehender Plus (rd. 800 m² VKF). Des weiteren sind im Kernort neben einigen kleineren Anbietern noch Aldi, im Standortverbund mit Kik-Textildiskont und einem noch im Sommer 2004 zur Eröff- nung anstehenden Netto, in einem neuen Geschäftszentrum an der Nienburger Straße zu erwähnenden sowie Extra-Verbrauchermarkt (rd. 1.800 m² VKF; Wuns- torfer Straße) und E-Neukauf (rd. 1.200 m² VKF). In den übrigen Ortsteilen sind bis auf einen Jibi-Verbrauchermarkt (rd. 1.700 m² VKF; inkl. Getränkemarkt) in Mandelsloh lediglich kleinflächige/nahversorgungsorientierte Einzelhandelstrukturen präsent.

Planungen: Seit längerem gibt es Überlegungen seitens der Stadtverwaltung, in der Innenstadt, unmittelbar südlich der Marktstraße ein kleineres Einkaufszentrum zu etablieren. Aufgrund fehlender Investoren erscheint die Realisierung dieses Planvorhaben jedoch in absehbarer Zukunft als eher unwahrscheinlich. Für einen neuen Lidl-Markt (rd. 800 m² VKF) an der Straße Landwehr soll noch im Sommer 2004 der Baubeginn erfolgen.

Fazit: Die aus 33 Ortsteilen bestehende Stadt Neustadt am Rübenberge verfügt über eine überschaubare Verkaufsflächenausstattung von rd. 51.200 m², die einer rechnerischen Pro-Kopf-Ausstattung von rd. 1,1 m² pro Einwohner entspricht. Zwar hat sich der örtliche Einzelhandel in den vergangenen Jahren mit der Ansiedlung von neuen Fachmärkten im Gewerbegebiet Ost deutlich verstärkt, jedoch signalisieren die nach wie vor erheblichen Kaufkraftabflüsse (rd. 69,5 Mio. € p.a.) eine nur bedingt leistungsfähige Einzelhandelsszene.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 62 von 149 5.3 Langenhagen

Mittelzentrum; rd. 50.100 Einwohner, rd. 11 km östlich des Mikro-Standortes

STRUKTUR- UND LEISTUNGSDATEN

1) Verkaufsfläche im Stadtgebiet Einzelhandelsumsatz Nachfrage- Einzelhan- Kaufkraftzu- Einzel- rd. 57.700 m², davon rd. 13.000 m² Nachfragevolumen volumen delsumsatz bzw. -abfluss handels- bzw. rd. 23 % in der Innenstadt (City- Zentralität 2004 in 2004 in 2004 per zentralität 4) Center-Langenhagen; inkl. Mio. € Mio. € saldo in Mio. 2004 € unmittelbares Umfeld) Hauptwarengruppen Verkaufsfläche pro Einwohner 1,2 m² periodischer Bedarf gesamt 123,5 122,3 -1,2 99,0 Einzelhandelsumsatz insgesamt 2) aperiodischer Bedarf gesamt (a+b) 128,9 69,4 -59,5 53,8 rd. 191,7 Mio. € a) Bekleidung/Textilien, 28,7 17,5 -11,2 61,0 Einzelhandelsumsatz Innenstadt 2) Schuhe/Lederwaren rd. 49,0 Mio. €, rd. 26 % b) Hartwaren gesamt, davon: 100,2 51,9 -48,3 51,8 des Gesamtumsatzes

• Technik 5) 22,4 11,5 -10,9 51,3 Einzelhandelsrelevanter • Haushalts- und Persönlicher Bedarf 6) 26,3 14,3 -12,0 54,4 Kaufkraftindex 2003 3) • Heimwerker- und Gartenbedarf, 108,6 27,7 9,0 -18,7 32,5 Autozubehör, zoologischer Bedarf 7) • Möbel, Einrichtungsbedarf, 23,8 17,1 -6,7 71,8 Haus- und Heimtextilien

Insgesamt 252,4 191,7 -60,7 76,0

Einzelhandelssituation/Besondere Charakteristika:

Innenstadt: Wichtigster Kristallisationspunkt ist das 1981 eröffnete zentrumsbildende "City-Center-Langenhagen" (CCL). Als Ankermieter dieser bereits 'in die Jahre' gekommenen und auch unter funktionalen Aspekten nicht mehr zeitgemäßen Center-Anlage fungiert ein Wal*Mart SB-Warenhaus (knapp 5.000 m² VKF; zwei Ladenlokale). Arrondiert wird der Zentrumsbereich durch die benachbarte, stark gastronomisch geprägte Europa-Markthalle sowie kleinteiligen Besatz an der Ostpassage.

Übriges Stadtgebiet: Insgesamt ist im Stadtgebiet von Langenhagen eine Vielzahl von Fachmärkten lokalisiert. So ist insbesondere auf ein real,- SB-Warenhaus (gut 9.300 m² VKF) in der Hans-Böckler-Straße hinzuweisen.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 63 von 149 Weitere Fachmärkte finden sich u.a. am Straßburger Platz (u.a. Kik, Takko, Lidl) und entlang der Walsroder Straße (u.a. Hammer, Zweirad Krüger, Extra und Plus) sowie das Möbelhaus Grigat (rd. 9.000 m² VKF) im Ortsteil Godshorn.

Planungen: Als bedeutendes Vorhaben ist die Verlagerung und deutliche Erweiterung des im CCL agierenden Wal*Mart (auf insgesamt rd. 7.000 bis 9.000 m² VKF) zu nennen. Arrondierend sollen im CCL weitere Verkaufsflächen geschaffen werden. Zudem sind in der Stadt weitere eher kleinflächige Vorhaben, wie etwa die Ansied- lung eines kleinen Nahversorgungszentrums im Stadtteil Krähenwinkel geplant.

Des Weiteren besteht planerisch die Möglichkeit, an der Westfalenstraße (Parallelstraße zur B 522/Flughafenstraße) ein Fachmarktzentrum für die Branchen Bauen und Wohnen anzusiedeln. Zulässig sind hier bis zu 50.000 m² Verkaufsfläche in den Branchen Bauen und Wohnen sowie zusätzlich die Ansiedlung eines Fach- marktes außerhalb der genannten Branchen. Konkret soll hier, lt. Auskunft der Stadtverwaltung, in einem 1. Bauabschnitt die Ansiedlung eines rd. 22.000 m² Verkaufsfläche großen Bau-/Gartenmarktes anstehen, wobei der Betreiber noch nicht zu recherchieren war. Das gleiche gilt für ein in einem 2. Bauabschnitt vorgesehenes, mögliches Möbelhaus.

Fazit: Insgesamt verfügt die Stadt Langenhagen über eine Gesamtverkaufsfläche von rd. 57.700 m², was einer Pro-Kopf-Ausstattung von etwa 1,2 m² entspricht. Unter strukturellen Aspekten ist lediglich der periodische Bedarfsbereich mit einer annähernd ausgeglichenen Zentralität ausgestattet (99,0). In den übrigen Waren- gruppen sind durchgängig deutliche Kaufkraftabflüsse zu verzeichnen, die nicht zuletzt aufgrund der räumlichen Nähe zum benachbarten Oberzentrum Hannover resultieren. Insofern reflektiert der Einzelhandel der Stadt Langenhagen derzeit primär auf die örtliche Versorgung. Mit den anstehenden Planungen könnte sich die Kaufkraftbindungssituation aber insbesondere in den nicht zentrenrelevanten Sortimenten deutlich verbessern.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 64 von 149 5.4 Wunstorf

Mittelzentrum, rd. 41.900 Einwohner, rd. 12 km westlich des Mikro-Standortes

STRUKTUR- UND LEISTUNGSDATEN

1) Verkaufsfläche im Stadtgebiet Einzelhandelsumsatz Nachfrage- Einzelhan- Kaufkraftzu- Einzel- rd. 61.900 m², davon rd. 14.000 m² Nachfragevolumen volumen delsumsatz bzw. -abfluss handels- Zentralität 2004 in 2004 in 2004 per zentralität bzw. rd. 23 % in der Innenstadt Mio. € 4) Mio. € saldo in 2004 Hauptwarengruppen Mio. € Verkaufsfläche pro Einwohner 1,5 m² periodischer Bedarf gesamt 99,6 100,5 0,9 100,9 Einzelhandelsumsatz insgesamt 2) aperiodischer Bedarf gesamt (a+b) 109,3 78,1 -31,2 71,5 rd. 178,6 Mio. € a) Bekleidung/Textilien, 23,7 24,8 1,1 104,6 Einzelhandelsumsatz Innenstadt 2) Schuhe/Lederwaren rd. 38,3 Mio. €, rd. 21 % b) Hartwaren gesamt, davon: 85,6 53,3 -32,3 62,3 des Gesamtumsatzes

• Technik 5) 19,0 14,6 -4,4 76,8 Einzelhandelsrelevanter • Haushalts- und Persönlicher Bedarf 6) 22,3 11,8 -10,5 52,9 Kaufkraftindex 2003 3) • Heimwerker- und Gartenbedarf, 107,5 7) 24,2 20,4 -3,8 84,3 Autozubehör, zoologischer Bedarf • Möbel, Einrichtungsbedarf, 20,1 6,5 -13,6 32,3 Haus- und Heimtextilien

Insgesamt 208,9 178,6 -30,3 85,5

Einzelhandelssituation/Besondere Charakteristika:

Innenstadt: Der städtebaulich recht attraktive zentrale Einkaufsbereich von Wunstorf befindet sich im historischen Altstadtkern, innerhalb des Innenstadtringes Hagenburger Straße, Stadtgraben und In den Ellern. Der 'Haupttrubel' spielt sich in den tlw. als Fußgängerzonen eingerichteten Straßen Lange Straße, Nordstraße und Südstraße ab, an denen auch der maßgebliche Einzelhandelsbesatz lokalisiert ist. Als größte Anbieter sind das Modehaus Kastendiek (rd. 2.050 m² VKF), Möbel Kruse (rd. 1.500 m² VKF), das Spielwaren- und Haushaltswarengeschäft Pötter Jahns (rd. 550 m² VKF) sowie Vögele und Sporthaus Kastendiek (jeweils rd. 500 m² VKF in einem gemeinsam genutzten Gebäudekomplex). Des weiteren sind Aldi (rd. 400 m² VKF) und Plus (rd. 350 m² VKF) am Cityrand lokalisiert. Ergänzt wird das Angebot durch einige lokale Anbieter sowie auch einer Anzahl von Filialisten (u.a. Deichmann, Rossmann, M&S Mode, C&A Kids Store, Benetton, Takko).

"Neue Mitte Garbsen" Seite 65 von 149 Übriges Stadtgebiet: Hervorzuheben sind zwei fachmarktorientierte Standort- bereiche, die sich beide im Kernort Wunstorf befinden. Zum Einen die Fachmarkt- agglomeration im Gewerbegebiet Industriestraße, wo u.a. Marktkauf Baumarkt (rd. 7.500 m² VKF), Rewe Verbrauchermarkt (rd. 2.100 m² VKF), Expert-Elektronik (rd. 1.200 m² VKF), Lidl (rd. 900 m² VKF), Aldi (rd. 800 m² VKF), netto (rd. 600 m² VKF) und Dänisches Bettenlager (rd. 700 m² VKF) agieren. Zum Anderen hat sich an der Hagenburger Straße eine lockere Ansammlung von Fachmärkten etabliert. Neben einigen kleineren Anbietern sind entlang dieser Hauptein-/-ausfallachse Marktkauf SB-Warenhaus (rd. 5.100 m² VKF; inkl. Getränke- markt), Marktkauf Hartwarenhaus (rd. 1.200 m² VKF), Marktkauf SB-Pol- stermöbelhalle (rd. 1.200 m² VKF), Obi (rd. 3.650 m² VKF), Red Zac (rd. 1.300 m² VKF), Lidl (rd. 800 m² VKF) und Wunstorfer Pflanzenmarkt (rd. 800 m² VKF) lokalisiert. Darüber hinaus sind im übrigen Stadtgebiet weitgehend nahversorgungsorientierte Strukturen anzutreffen, wobei in den beiden Ortsteilen Luthe und Steinhude jeweils noch kleinere zusammenhängende Einkaufsbereiche vorhanden sind.

Planungen: Als größtes Planvorhaben ist die in Kürze bevorstehende Modernisie- rung und Erweiterung des Marktkauf SB-Warenhauses an der Hagenburger Straße auf eine Gesamtverkaufsfläche von rd. 7.000 m² zu nennen. Des weiteren ist die Etablierung eines Jibi-Marktes (rd. 1.000 m² VKF) in einer derzeit leer stehenden Fläche im Ortsteil Steinhude geplant. Die Eröffnung dieses Vorhabens ist für 2005 angedacht.

Fazit: Mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 61.900 m² (rd. 1,5 m²/Ew.) verfügt Wunstorf über eine für ein Mittelzentrum dieser Größenordnung adäquate Flächen- ausstattung. Strukturell zeigt sich jedoch, dass lediglich im periodischen Bedarfsbereich und im Warensegment Bekleidung/Textilien, Schuhe, Lederwaren geringe Kaufkraftzuflüsse zu verzeichnen sind. Demgegenüber sind in den Hartwarengruppen durchgängig Kaufkraftabflüsse zu verzeichnen, so dass auch insgesamt eine negative Zentralität (85,5) zu konstatieren ist.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 66 von 149 5.5 Barsinghausen

Mittelzentrum, rd. 34.400 Einwohner, rd. 20 km südwestlich des Mikro-Standortes

STRUKTUR- UND LEISTUNGSDATEN

1) Verkaufsfläche im Stadtgebiet Einzelhandelsumsatz Nachfrage- Einzelhan- Kaufkraftzu- Einzel- rd. 43.200 m², davon rd. 13.900 m² Nachfragevolumen volumen delsumsatz bzw. -abfluss handels- Zentralität 2004 in 2004 in 2004 per zentralität bzw. rd. 32 % in der Innenstadt Mio. € 4) Mio. € saldo in 2004 Hauptwarengruppen Mio. € Verkaufsfläche pro Einwohner 1,3 m² periodischer Bedarf gesamt 81,9 68,4 -13,5 83,5 Einzelhandelsumsatz insgesamt 2) aperiodischer Bedarf gesamt (a+b) 88,4 58,6 -29,8 66,3 rd. 127,0 Mio. € a) Bekleidung/Textilien, 19,3 24,8 5,5 128,5 Einzelhandelsumsatz Innenstadt 2) Schuhe/Lederwaren rd. 44,6 Mio. €, rd. 35 % b) Hartwaren gesamt, davon: 69,1 33,8 -35,3 48,9 des Gesamtumsatzes

• Technik 5) 15,3 6,0 -9,3 39,2 Einzelhandelsrelevanter • Haushalts- und Persönlicher Bedarf 6) 18,0 9,6 -8,4 53,3 Kaufkraftindex 2003 3) • Heimwerker- und Gartenbedarf, 106,7 7) 19,5 13,3 -6,2 68,2 Autozubehör, zoologischer Bedarf • Möbel, Einrichtungsbedarf, 16,3 4,9 -11,4 30,1 Haus- und Heimtextilien

Insgesamt 170,3 127,0 -43,3 74,6

Einzelhandelssituation/Besondere Charakteristika:

Innenstadt: Der zentrale Haupteinkaufsbereich ist im Kernort von Barsinghausen, südlich der Poststraße (Hauptdurchgangsstraße) lokalisiert und konzentriert sich im wesentlichen entlang der Fußgängerzone Marktstraße. Anbieterseitig hervorzuheben sind das kleinere Einkaufszentrum "City Center" mit u.a. dem Bekleidungskaufhaus Widdel (rd. 1.500 m² VKF), np Niedrigpreis (rd. 800 m² VKF) und Red Zac (rd. 600 m² VKF) sowie die ehemalige Kaufring-Immobilie, die durch den Bekleidungsanbieter Forum 1 (rd. 2.100 m² VKF) teilweise nachgenutzt wird. Weitere flächengrößere Anbieter sind das Haushaltswarengeschäft Frehe (rd. 550 m² VKF) sowie ein Plus Discounter (rd. 600 m² VKF) am Cityrand, an der Bahnhofstraße.

Übriges Stadtgebiet: Im Kernort Barsinghausen sind neben einem Hit Verbrau- chermarkt (rd. 3.600 m² VKF) unmittelbar nördlich des Bahnhofes noch zwei fachmarktorientierte Gewerbegebiete zu nennen:

"Neue Mitte Garbsen" Seite 67 von 149 Zum Einen das Gewerbegebiet Brunslohe (insgesamt gut 16.000 m² VKF), in dem u.a. Extra (rd. 2.100 m² VKF), Jawoll Sonderposten (rd. 1.900 m² VKF), Aldi (rd. 700 m² VKF), BBM Baumarkt (rd. 3.100 m² VKF; inkl. Gartenmarkt und Freiflächen), Kik Textildiskont, Top-Babymarkt und Deichmann lokalisiert sind. Zum Anderen ist im Gewerbegebiet Mühlenkämpe ein Standortverbund mit Obi (rd. 4.500 m² VKF) und Lidl (rd. 800 m² VKF) ansässig. In den übrigen Ortsteilen ist primär nahversorgungsorientierter Einzelhandel anzutreffen, wobei insbesondere der Bereich Stoppstraße im Ortsteil Kirchdorf/Egestorf mit E-Neukauf (rd. 1.400 m² VKF), Aldi (rd. 600 m² VKF) sowie Fressnapf und Schlecker zu erwähnen sind.

Planungen: In der Innenstadt erwägt das Bekleidungshaus Forum 1 die gesamte Fläche des ehemaligen Kaufring-Gebäudes zu nutzen (rd. 2.000 m² derzeit leer stehende Verkaufsfläche auf zwei Ebenen). Das Dänische Bettenhaus in der Hinterkampstraße verlagert seinen Standort in das Nachbargebäude; die dann frei werdende Fläche wird dann von einem Plus Discoun- ter neu besetzt werden. Ein weiterer Plus-Discounter wird in Kürze ein neu errichtetes Geschäftsgebäude in direkter Nachbarschaft des bestehenden E-Neukauf beziehen. Darüber hinaus gibt es dem Vernehmen nach Bestrebungen von Kaufland, einen Standort in der Innenstadt oder am Innenstadtrand zu realisieren; konkretere Angaben sind hierzu jedoch derzeit nicht zu recherchieren.

Fazit: Mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 43.200 m² (rd. 1,3 m²/Ew.) verfügt das Mittelzentrum Barsinghausen über eine unter qualitativen Aspekten noch als adäquat zu bezeichnende Einzelhandelsausstattung. Demgegenüber sind, was die Einzelhandelsumsätze anbetrifft, in nahezu allen Warengruppen Kaufkraftabflüsse zu verzeichnen (Zentralität insgesamt: 74,6), die insbesondere im Hartwarenbereich (Zentralität: 48,9) 'zu Buche schlagen'. Lediglich im Bekleidungssektor sind - nicht zuletzt wegen der beiden innerstädtischen Beklei- dungskaufhäuser - Kaufkraftzuflüsse zu konstatieren. Was den periodischen Bedarf anbetrifft, dürften sich die derzeitigen Abflüsse (rd. 13,5 Mio. € p.a.) mit Realisierung der drei in diesem Segment relevanten Plan- vorhaben (hierbei ist insbesondere Kaufland zu nennen) deutlich relativieren.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 68 von 149 5.6 Bad Nenndorf

Mittelzentrum; rd. 10.200 Einwohner, rd. 20 km südwestlich des Mikro-Standortes

STRUKTUR- UND LEISTUNGSDATEN

1) Verkaufsfläche im Stadtgebiet Einzelhandelsumsatz Nachfrage- Einzelhan- Kaufkraftzu- Einzel- rd. 47.100 m², davon rd. 4.200 m² Nachfragevolumen volumen delsumsatz bzw. -abfluss handels- Zentralität 2004 in 2004 in 2004 per zentralität zw. rd. 9 % in der Innenstadt Mio. € 4) Mio. € saldo in 2004 Hauptwarengruppen Mio. € Verkaufsfläche pro Einwohner 4,6 m² periodischer Bedarf gesamt 26,6 37,8 11,2 142,1 Einzelhandelsumsatz insgesamt 2) aperiodischer Bedarf gesamt (a+b) 27,4 46,6 19,2 170,1 rd. 84,2 Mio. € a) Bekleidung/Textilien, 6,2 4,3 -1,9 69,4 Einzelhandelsumsatz Innenstadt 2) Schuhe/Lederwaren rd. 14,0 Mio. €, rd. 17 % b) Hartwaren gesamt, davon: 21,2 42,3 21,1 199,5 des Gesamtumsatzes

• Technik 5) 4,7 2,8 -1,9 59,6 Einzelhandelsrelevanter • Haushalts- und Persönlicher Bedarf 6) 5,7 5,6 -0,1 98,2 Kaufkraftindex 2003 3) • Heimwerker- und Gartenbedarf, 113,5 6,0 3,8 -2,2 63,3 Autozubehör, zoologischer Bedarf 7) • Möbel, Einrichtungsbedarf, 4,8 30,1 25,3 627,1 Haus- und Heimtextilien

Insgesamt 54,0 84,4 30,4 156,3

Einzelhandelssituation/Besondere Charakteristika:

Innenstadt: Der Einkaufsbereich der Innenstadt von Bad Nenndorf ist räumlich- funktional mit dem Kurbereich eng verbunden und erstreckt sich entlang der verkehrsberuhigten Hauptstraße, Kurhausstraße und Teilen der Bahnhofstraße. Angebotsseitig ist der Besatz primär auf den 'Gesundheitstourismus' ausgerichtet und fast ausschließlich kleinteilig strukturiert. Als größte Anbieter sind Minimal (rd. 1.100 m² VKF) und ein Plus Discounter (rd. 900 m² VKF) zu nennen.

Übriges Stadtgebiet: Bedeutendster Einzelhandelsstandort ist eine im östlichen Stadtgebiet verkehrsgünstig an der A 2 gelegene Fachmarktagglomeration (Bücke- thaler Straße). Hier agiert - neben den Nahversorgern Aldi (rd. 700 m² VKF) und Edeka-Center (rd. 3.000 m² VKF) sowie ZEG Fahrräder (rd. 600 m² VKF) - vor allem das derzeit im Umbau/Erweiterung befindliche Möbelhaus Heinrich (rd. 28.000 m² VKF sowie Mögrossa mit rd. 3.000 m² VKF).

"Neue Mitte Garbsen" Seite 69 von 149 Des weiteren befindet sich im Gewerbegebiet Gehrenbreite noch eine lockere Fachmarktagglomeration mit u.a. Hagebaumarkt (rd. 2.800 m² VKF), Lidl (rd. 900 m² VKF) und Kik-Textildiskont (rd. 600 m² VKF) sowie in etwas weiterer Distanz, an der Straße Rotrehre ein np Niedrigpreis (rd. 850 m² VKF; inkl. Getränkemarkt).

Nennenswert ist darüber hinaus noch der an der Rodenberger Allee lokalisierte WEZ Supermarkt (rd. 1.200 m² VKF; inkl. Getränkemarkt)

Planungen: Hinsichtlich anstehender Einzelhandelsplanungen erweitert - wie bereits erwähnt - Möbel Heinrich dem Vernehmen nach auf rd. 30.000 m² Verkaufs- fläche ; der Ausbau soll noch im Sommer 2004 abgeschlossen werden. Weitere Einzelhandelsplanungen konnten nicht recherchiert werden.

Fazit: Die Stadt Bad Nenndorf verfügt über eine sehr beachtliche Verkaufsflächen- ausstattung von rd. 4,7 m² pro Einwohner, die jedoch primär aus der Präsenz des Möbelhauses Heinrich resultiert und auch die enormen Kaufkraftzuflüsse von gut 25 Mio. Euro p.a. in der Warengruppe Möbel/Einrichtungsbedarf (Zentralität: 627,1) erklärt. Darüber hinaus verfügt die Stadt neben dem auf den 'Gesundheitstourismus' ausge- richteten innerstädtischen Handel in erster Linie über Nahversorgungsstrukturen, was sich auch in den Zentralitäten widerspiegelt.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 70 von 149 5.7 Seelze

Grundzentrum; rd. 33.000 Einwohner, rd. 5 km südlich des Mikro-Standortes

STRUKTUR- UND LEISTUNGSDATEN

1) Verkaufsfläche im Stadtgebiet Einzelhandelsumsatz Nachfrage- Einzelhan- Kaufkraftzu- Einzel- rd. 20.800 m², davon rd. 8.200 m² Nachfragevolumen volumen delsumsatz bzw. -abfluss handels- Zentralität 2004 in 2004 in 2004 per zentralität bzw. rd. 40 % in der Innenstadt Mio. € 4) Mio. € saldo in 2004 Hauptwarengruppen Mio. € Verkaufsfläche pro Einwohner 0,6 m² periodischer Bedarf gesamt 79,9 61,0 -18,9 76,3 Einzelhandelsumsatz insgesamt 2) aperiodischer Bedarf gesamt (a+b) 84,4 15,7 -68,7 18,6 rd. 70,2 Mio. € a) Bekleidung/Textilien, 18,5 3,1 -15,4 16,8 Einzelhandelsumsatz Innenstadt 2) Schuhe/Lederwaren rd. 28,0 Mio. €, rd. 40 % b) Hartwaren gesamt, davon: 65,9 12,6 -53,3 19,1 des Gesamtumsatzes

• Technik 5) 14,8 1,4 -13,4 9,5 Einzelhandelsrelevanter • Haushalts- und Persönlicher Bedarf 6) 17,2 4,2 -13,0 24,4 Kaufkraftindex 2003 3) • Heimwerker- und Gartenbedarf, 107,3 7) 18,3 4,8 -13,5 26,2 Autozubehör, zoologischer Bedarf • Möbel, Einrichtungsbedarf, 15,6 2,2 -13,4 14,1 Haus- und Heimtextilien

Insgesamt 164,3 76,7 -87,6 46,7

Einzelhandelssituation/Besondere Charakteristika:

Innenstadt: Als gewachsener zentraler Einkaufsbereich der Stadt Seelze ist die Hannoversche Straße (zwischen Garbsener Landstraße und Rathaus), Bremer Straße, Kreuzweg und Goethestraße zu nennen, die sich im Kernort Seelze befindet. Der Besatz ist überwiegend nahversorgungsorientiert und weitgehend kleinteilig strukturiert. Die flächengrößten Anbieter (Minimal-Verbrauchermarkt mit rd. 1.900 m² VKF und Hammer Heimtextilien mit rd. 1.500 m² VKF) liegen etwas abseits hiervon, im Endbereich der Bremer Straße; zu erwähnen sind zudem die zentral an der Hannoverschen Straße gelegenen Discounter Plus und Penny (jeweils rd. 600 m² VKF). Der übrige Besatz ist durch kleinere lokale Betreiber geprägt.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 71 von 149 Übriges Stadtgebiet: Im übrigen Stadtgebiet ist insbesondere auf den zwischen den beiden Ortsteilen Seelze und Letter, an der Hannoverschen Straße gelegenen Standortverbund von Marktkauf (rd. 2.900 m² VKF), Aldi (rd. 800 m² VKF) und Lidl (rd. 850 m² VKF) hinzuweisen, wobei Marktkauf erst im November 2003 eröffnet hat und sich somit noch in der Anlaufphase befindet. Weiterhin ist im Ortsteil Letter, an der Lange Feldstraße, noch ein kleinerer zusammenhängender Einkaufsbereich lokalisiert, wobei hier Plus (rd. 600 m² VKF) und E-Aktiv (rd. 450 m² VKF) als einzige nennenswerte Anbieter präsent sind. Ansonsten agieren dispers auf dem Stadtgebiet verteilt einige Nahversorger wie u.a. V-Markt (rd. 750 m² VKF; Ortsteil Letter) und np Niedrigpreis (rd. 550 m² VKF).

Planungen: Lt. Auskunft der Stadtverwaltung bestehen derzeit keine konkreten einzelhändlerischen Planungen. Es ist lediglich angedacht in dem zz. in Bau befindlichen Wohnneubaugebiet Harenberg einen kleineren Nahversorgungsbereich zu errichten.

Fazit: Die sehr überschaubare Einzelhandelsszene in Seelze (insgesamt rd. 20.800 m² VKF bzw. rd. 0,6 m²/Ew.) wird primär durch Strukturen geprägt, die auf die lokale Versorgung ausgerichtet sind. Dieses dokumentiert sich in den durchgängig sehr niedrigen Zentralitäten im aperiodischen Bedarfsbereich. Im periodischen Bedarf ist hingegen eine für ein Grundzentrum zufrieden stellende Kaufkraftbindungssituation konstatiert werden (Zentralität: 76,3).

"Neue Mitte Garbsen" Seite 72 von 149 Fußnoten zu den Übersichten der Konkurrenzstädte für den Einzelhandel der Stadt GARBSEN bzw. die geplante "Neue Mitte Garbsen"

1) Eigene Totalerhebung des Einzelhandels in GARBSEN durch ein langjährig erfahrenes und eigens für diesen Einsatz geschultes Gutachterteam, durchgeführt im Frühjahr/ Sommer 2004. Leerstehende Einzelhandelsflächen wurden zwar soweit einsehbar, bzw. von außen einzuschätzen, erhoben, fließen aber nicht in die Verkaufsflächenangaben, die aus- schließlich aktive = betriebene und umsatzwirksame Ladenlokale umfassen, mit ein.

2) Hinsichtlich der lokalen und regionalen Einzelhandelsumsätze verfügt GfK PRISMA über detaillierte Angaben zu Umsatzleistungen von insbesondere flächengrößeren, über- regional agierenden Anbietern (z.B. Einkaufszentren, Warenhäuser, SB-Warenhäuser, Verbrauchermärkte, Baumärkte, Möbelhäuser, Technikfachmärkte, Textilkaufhäuser), die entsprechend in die Datenaufbereitung mit eingeflossen sind. Die übrigen Ladengeschäfte wurden umsatzseitig auf Basis branchen- und marktüb- licher Flächenleistungen sowie unter Berücksichtigung der jeweils spezifischen Rahmen- bedingungen und augenscheinlichen Gegebenheiten (u.a. Standort/Lage, Sortiments- struktur/-tiefe, Markenpflege, Kundenfrequenz, augenscheinlicher Zustand der Verkaufsräume, etc.) qualifiziert geschätzt.

3) Quelle: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern der GfK Marktforschung, Nürnberg.

4) Lt. Angaben der GfK Marktforschung, Nürnberg, sowie eigene Berechnungen.

5) Die Warengruppen Elektro/Unterhaltungselektronik, Multimedia/Foto/Optik.

6) Die Warengruppen Bücher/Schreibwaren, Hausrat/Glas/Porzellan/Geschenkartikel, Spielwaren/Sport/Camping/Hobby, Uhren/Schmuck.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 73 von 149 5.8 Weitere untersuchungsrelevante Städte

5.8.1 Burgdorf

Mittelzentrum, rd. 30.200 Einwohner, rd. 30 km östlich des Mikro-Standortes

Der innerstädtische Einkaufsbereich von Burgdorf befindet sich unmittelbar östlich des S-Bahnhofes Burgdorf, entlang der Marktstraße, Poststraße und Hannoversche Neustadt sowie den hieran angrenzenden Straßenzügen. Die Innenstadt wird durch einen primär kleinteiligen Geschäftsbesatz geprägt. Als flächengrößte Anbieter agieren hier das Kaufhaus Danielsmeier (rd. 2.100 m² VKF), Textilhaus Fehling (rd. 850 m² VKF), Minimal (rd. 1.000 m² VKF) und Edeka Neukauf (rd. 750 m² VKF).

Was das übrige Stadtgebiet anbetrifft ist insbesondere auf den Fachmarktbesatz an der Uetzer Straße und dem Ostlandring hinzuweisen. Hier sind u.a. V-Markt (rd. 3.050 m² VKF), Jawoll Sonderposten (rd. 2.100 m² VKF), Dänisches Bettenlager (rd. 650 m² VKF), Takko Modemarkt (rd. 500 m² VKF), Deichmann (rd. 400 m² VKF), Aldi (rd. 600 m² VKF), Lidl (rd. 700 m² VKF) und Penny (rd. 550 m² VKF) ansässig. Zukünftig soll das E-Center an die B 443 verlagert und in diesem Zusammenhang auf rd. 4.000 m² Verkaufsfläche erweitert werden; die Eröffnung des neuen Stand- ortes ist für das Jahr 2005 vorgesehen. Noch nicht ganz geklärt ist, ob Lidl seinen bestehenden Markt verlagern und vergrößern wird; auch soll eventuell noch ein weiterer Discounter im Stadtgebiet zugelassen werden.

Angesichts der erheblichen Distanzen sowie der regionalen Wettbewerbsgegeben- heiten ist von insgesamt sehr geringen wettbewerblichen Einflüssen des Planvor- habens "Neue Mitte Garbsen" auf den Einzelhandel von Burgdorf auszugehen.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 74 von 149 5.8.2 Lehrte

Mittelzentrum, rd. 44.300 Einwohner, rd. 28 km östlich des Mikro-Standortes

Das Mittelzentrum Lehrte verfügt über einen eher 'überschaubaren' zentralen Einkaufsbereich östlich der Burgdorfer Straße bzw. Berliner Allee. Als größte Anbieter sind das "Neue Zentrum" (u.a. Kaufhaus Wäsch/Best Labels, rd. 2.000 m² VKF, sowie kleinteiliger Besatz) und das "City-Center-Lehrte" (u.a. Plus sowie ergänzende Dienstleistungen) zu nennen. Insgesamt summiert sich der innerstädtische Haupteinkaufsbereich auf etwa 12.500 m² VKF, die jedoch fast ausschließlich auf die lokalen Bedürfnisse ausgerichtet sind.

In den peripheren Lagen des Stadtgebietes sind u.a. Hagebau Baumarkt (rd. 2.000 m² VKF), Möbel Bührich (rd. 2.000 m² VKF), SB-Möbellagerverkauf (rd. 1.800 m² VKF) und Baufuchs (rd. 1.200 m² VKF) als bedeutende Anbieter zu nennen.

Was anstehende Planungen anbetrifft, ist die Bebauung des am südöstlichen Innenstadtrand gelegenen Geländes der ehemaligen Zuckerfabrik (Burgdorfer Straße) geplant. Nach derzeitigem Planungsstand sollen hier rd. 10.000 m² Verkaufsfläche entstehen; als Besatz sind dem Vernehmen nach u.a. ein SB-Warenhaus (rd. 5.000 m² VKF), Aldi sowie verschiedene Fachmärkte im Gespräch. Noch in 2004 soll mit dem Bau begonnen werden, die Eröffnung ist für 2005 vorgesehen.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 75 von 149 5.8.3 Nienburg/Weser

Mittelzentrum, rd. 32.500 Einwohner, rd. 38 km nordwestlich des Mikro-Standortes

Das relativ solitär gelegene Mittelzentrum Nienburg verfügt über eine insgesamt recht leistungsstarke Einzelhandelsszene. Diesbezüglich erstreckt sich der inner- städtische Haupteinkaufsbereich unmittelbar östlich der Weser und wird durch die Wallanlagen begrenzt. Hier wird die 1A-Lage vor allem durch die Fußgängerzone Lange Straße und Georgstraße gebildet. Als flächengrößte Anbieter agieren hier Woolworth (rd. 2.400 m² VKF), Textilhaus Kolossa (rd. 2.500 m² VKF), Modehaus Heitmann (rd. 1.500 m² VKF), Modehaus Schedler (rd. 1.000 m² VKF) und NKD (rd. 1.000 m² VKF). Durch die für den 18. August 2004 vorgesehene Eröffnung von Media Markt am Schlossplatz (rd. 3.000 m² VKF) wird die Nienburger Innenstadt als Einzelhandels- standort noch weiter gestärkt.

Im übrigen Stadtgebiet sind das Gewerbegebiet "Wesertor" (westliches Weserufer) mit u.a. Famila (rd. 5.000 m² VKF), Obi (rd. 7.500 m² VKF), Expert und Vögele sowie der im östlichen Stadtgebiet gelegene Standortbereich "An der Stadtgrenze" mit Famila (rd. 3.700 m² VKF), Prima Möbel (rd. 5.100 m² VKF) und Toom Bau- markt (rd. 2.700 m² VKF).

Als weitere Anbieter sind Real,- SB-Warenhaus (Kräher Weg, rd. 4.500 m² VKF), Heka Möbel (Celler Str., rd. 5.900 m² VKF) und Praktiker (Mindener Landstraße, rd. 5.000 m² VKF) zu erwähnen.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 76 von 149 5.8.4 Stadthagen

Mittelzentrum, rd. 23.400 Einwohner, rd. 34 km südwestlich des Mikro-Standortes

Der innerstädtische Haupteinkaufsbereich von Stadthagen erstreckt sich innerhalb der historischen Wallanlagen und umfasst u.a. die als Fußgängerzone ausgebauten Bereiche Markt, Obernstraße, Niedernstraße und Echternstraße.

Hier ist u.a. die Kreft Marktpassage (insgesamt rd. 5.000 m² VKF) mit u.a. Kreft Bekleidung, Schuhe und Sport sowie Modehaus Vögele zu erwähnen. Weiterhin ist das Kaufhaus Hagemeier (rd. 5.500 m² VKF) ein wichtiger Leitbetrieb für den Stadthagener Innenstadteinzelhandel, der zudem eine Vielzahl von Filialisten und lokalen, primär mittelgroßen und kleinteiligen Anbietern umfasst. In diesem Kontext ist auf einen größeren Leerstand hinzuweisen (ehemaliges Technisches Kaufhaus Niemitz, das dem Vernehmen nach primär aus Altersgründen geschlossen wurde; rd. 3.000 m² VKF); hier soll zwar eine Neubesetzung erfolgen, die bisher aber nicht konkretisiert ist.

Im übrigen Stadtgebiet agieren im Gewerbegebiet Dülwaldstraße u.a. Hagebau (rd. 6.000 m² VKF), Mögrossa (rd. 4.000 m² VKF) und der Sonderpostenmarkt Thomas Philips; in der Vornhäger Straße ist u.a. Ratio (rd. 4.000 m²) lokalisiert. Darüber hinaus bestehen verschiedene Standorte mit Angebotsschwerpunkt im periodischen Bedarfsbereich, u.a. Standortverbund WEZ-Markt und Aldi in der Bahnhofstraße sowie Extra Verbrauchermarkt in der Jahnstraße im Verbund mit einem Hammer Heimtextilien-Fachmarkt.

Als relevantes Planvorhaben wird Ratio kurzfristig seine Standorte (getrenntes SB- Warenhaus und Bekleidungshaus) an einem neuen Standort (rd. 150 m nördlich der derzeitigen SB-Warenhauses) zusammenfassen und auf insgesamt 8. - 10.000 m² VKF erweitern.

Angesichts der erheblichen Distanzen sowie der regionalen Wettbewerbsgegeben- heiten ist von insgesamt sehr geringen wettbewerblichen Einflüssen des Plan- vorhabens "Neue Mitte Garbsen" auf den Einzelhandel von Stadthagen auszugehen.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 77 von 149 5.8.5 Isernhagen1

Mittelzentrum, rd. 22.500 Einwohner, rd. 22 km östlich des Mikro-Standortes

Isernhagen entstand - wie auch GARBSEN - 1974 im Zuge der Verwaltungs- und Gebietsreform und verfügt wie GARBSEN über keine gewachsene Innenstadt. In den einzelnen Ortsteilen sind primär nahversorgungsorientierte Strukturen vorhanden; eine Ausnahme bildet hierbei Altwarmbüchen, wo eine großflächige Fach- marktagglomeration übergeordnete Versorgungsfunktionen für Isernhagen (und darüber hinaus) erfüllt.

Diese ausstrahlungsstarke Fachmarktagglomeration Altwarmbüchen, die verkehrsorientiert am Schnittpunkt der A 2 und der B 3 (Hannoversche Straße) situiert ist, verfügt über eine Gesamtverkaufsfläche von knapp 100.000 m²; hiervon sind allerdings knapp 30.000 m² VKF dem Hannoveraner Stadtgebiet zuzuordnen. Damit stellt dieser Standortbereich eine der flächengrößten Fachmarktagglomeratio- nen in Deutschland dar und bildet zudem den flächen- und umsatzseitig zweitwich- tigsten Einzelhandelsstandort innerhalb der Region Hannover. Hier agieren u.a. Porta Möbelhaus (rd. 30.000 qm VKF), real,- SB-Warenhaus (rd. 12.700 qm VKF; inkl Getränkemarkt, Campingmarkt und Sportwelt), Hornbach (rd. 9.600 qm VKF), Praktiker (rd. 6.500 qm VKF), Modehaus Adler (rd. 4.400 qm VKF) und Saturn (rd. 2.900 qm VKF) sowie eine Vielzahl weiterer Fachmärkte.

Hinsichtlich anstehender Planungen besteht die Absicht, den derzeit leer stehenden Gebäudekomplex des ehemaligen Möbelhauses Unger durch ein modernes Möbelhaus der Krieger-Gruppe (Möbelhaus Höffner) mit einer Verkaufsfläche von insgesamt rd. 40.000 qm zu ersetzen.

1 Isernhagen ist nicht Gegenstand der Verträglichkeitsuntersuchungen.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 78 von 149 6 EINZUGSGEBIET UND NACHFRAGEVOLUMEN

- siehe Abbildung 2, Seite 81a, sowie Tabellen 4 und 5 , Seiten 83 und 84 -

Vorbemerkung

Die Abgrenzung des prospektiven Einzugsgebietes der geplanten "Neuen Mitte Garbsen"1 erfolgt vor dem Hintergrund der geplanten Dimensionierung und Strukturierung der projektierten Centeranlage und unter der Prämisse, dass mit dem geplanten Einkaufszentrum eine attraktive und leistungsstarke innerstädtische Einkaufsdestination geschaffen wird, die zu einer nachhaltigen Stärkung des gesamten Einzelhandels in dem Lagebereich Garbsen-Mitte beiträgt. Unter dieser Voraussetzung wird auch davon ausgegangen, dass nennenswerte Synergien mit den weiteren Einrichtungen und Versorgungsstrukturen (u.a. öffentliche und private Dienstleistungen sowie Freizeitangebote) um das Rathaus Garbsen herum hergestellt werden können.

Mit Blick auf die Abgrenzung und Zonierung des prospektiven Einzugsgebietes wurden die topographischen sowie stadt- und siedlungsstrukturellen Gegebenheiten, die vorhandene Verkehrsinfrastrukturausstattung (und daraus resultierende Zeit-Wege-Distanzen) sowie insbesondere auch die relevante örtliche und regionale Wettbewerbssituation berücksichtigt.

Last, but not least fließen insbesondere auch die Meinungen/Einschätzungen der Gesprächs- partner bei der Stadt und der Region sowie sonstiger Kenner der Einzelhandelsszene in derRegion Hannover zu bestehenden Einkaufsorientierungen in der Region und zur derzeitigen und zukünftigen Reichweite des anzunehmenden Einzugsgebietes für den Einzelhandelsstandort Garbsen-Mitte in den nachstehenden Ansatz mit ein.

1 In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass im Kontext der vorliegenden Studie ein projektspezifisches Einzugsgebiet für das Planvorhaben "Neue Mitte Garbsen" abgegrenzt wird. Dieses kann insofern erheblich von den Einzugsgebieten anderer Einzelhandelsstandorte in GARBSEN erheblich abweichen. So ist beispielsweise davon auszugehen, dass das Möbelhaus Hesse angesichts der beim Möbeleinkauf generell hohen Akzeptanz von längeren Fahrzeiten in ein Einzugsgebiet ausstrahlt, das deutlich über das perspektivisch anzunehmende Einzugsgebiet für die "Neue Mitte Garbsen" hinausgeht.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 79 von 149 6.1 Einzugsgebiet

Vor dem Hintergrund der vorstehenden Ausführungen ist davon auszugehen, dass mit dem Projekt "Neue Mitte Garbsen" das derzeitige Einzugsgebiet der des zentralen Einkaufsbereiches in Garbsen-Mitte erweitert werden kann, wobei einer weit- räumigen Ausdehnung des Einzugsgebietes angesichts der derzeitigen und zukünf- tigen regionalen Wettbewerbssituation aber auch deutliche Grenzen gesetzt sind.

Dieses vorausgeschickt, erscheint zukünftig ein erweitertes Ferneinzugsgebiet mit insgesamt vier Zonen (innerhalb der Fernzonen werden zusätzliche Differenzierun- gen vorgenommen) aktivierbar, das sich wie folgt darstellt (Details sind der Abbil- dung 2 zu entnehmen): x Die Zone I umfasst als Kerneinzugsgebiet (modifizierter 5 Pkw-Fahrminuten- Radius) im wesentlichen die Garbsener Stadtteile Garbsen-Mitte, Meyenfeld, Berenbostel, Altgarbsen und Auf der Horst. Im Kerneinzugsgebiet leben insgesamt rd. 42.600 Einwohner. x Die Zone II (Naheinzugsgebiet; modifizierter 10 Pkw-Fahrminuten-Radius) beinhaltet das übrige Stadtgebiet von GARBSEN mit rd. 20.700 Einwohnern. x Die Zone III (Ferneinzugsgebiet, Zonen III a/b; modifizierter 20 Pkw-Fahr- minuten-Radius) spiegelt in etwa die derzeitigen Einkaufsbeziehungen nach Garbsen-Mitte wider. Die weiträumigste Ausdehnung wird in Richtung Norden erreicht (bis Abbensen); im Osten erstreckt sich die Fernzone bis an die A 352 und schließt Teile der Stadt Langenhagen mit ein; im Süden reicht das Ferneinzugsgebiet bis Lathwehren und im Westen bis Wunstorf. Im Ferneinzugsgebiet, das aufgrund der wettbewerblichen Relevanz des Einzel- handels der Stadt Hannover in einen nordwestlichen und einen südöstlichen Teil- bereich untergliedert wird, ist insgesamt das Potenzial von rd. 107.100 Einwoh- nern lokalisiert.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 80 von 149 x Die Zone IV (erweitertes Ferneinzugsgebiet, Zonen IV a/b; modifizierter 30 Pkw- Fahrminuten-Radius) stellt die potenzielle Einzugsgebietserweiterung dar, die durch das Projekt "Neue Mitte Garbsen" - einen leistungsstarken und attraktiven Branchen- und Besatzmix zwingend vorausgesetzt - zu erwarten wäre, auch wenn aus diesem Einzugsgebiet bereits heute gewisse sporadische Einkaufsbe- ziehungen zum Standort Garbsen-Mitte (u.a. zum real,- SB Warenhaus) bestehen dürften. Die Ausdehnung reicht im Norden bis einschließlich Mandelsloh, im Osten bis zur B 522, im Süden bis Gehrden und im Westen bis einschließlich Wunstorf. In diesem erweiterten Ferneinzugsgebiet, das ebenfalls in einen nordwestlichen und einen südöstlichen Teilbereich untergliedert wird, leben insgesamt weitere rd. 120.100 Einwohner.

In der Summe steht somit im perspektivischen Einzugsgebiet eine Bevölkerungs- plattform von rd. 290.500 Einwohnern zur Verfügung; eine vergleichsweise zufrieden stellende, allerdings auch nicht allzu 'üppig' bestückte Potenzialplattform.

Auch mit diesem erweiterten Einzugsgebietsansatz dürften noch nicht alle potenziellen Einkaufsbeziehungen zur "Neuen Mitte Garbsen" abgedeckt sein; vielmehr ist nicht zuletzt aufgrund der Nähe zur stark frequentierten A 2 davon auszugehen, dass noch weitere Kundenbeziehungen von außerhalb des Einzugsgebietes hergestellt werden können.

Diese zwar eher sporadischen, gleichwohl in der Summe erheblichen Einkaufsbe- ziehungen werden bei den nachfolgenden Berechnungen zum einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumen in Form einer 10 %igen Potenzialreserve berücksichtigt .

Weitere Details zur räumlichen Struktur und der Zonierung des Einzugsgebietes sind der folgenden Abbildung 2 zu entnehmen.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 81 von 149 Entwurf und Gestaltung:

IVa

Nienburg (Weser)

IIIa

NEUSTADT AM RÜBENBERGE

I LANGEN- HAGEN

WUNSTORF Burgdorf

Lehrte

HANNOVER NORDWEST SEELZE HANNOVER IIIb HANNOVER- CITY

BAD NENNDORF

Stadthagen IVb

Abbildung 2: Der Makro-Standort GARBSEN sowie das potentielle Einzugsgebiet der geplanten "Neuen Mitte Garbsen" Mikro-Standort "Neue Mitte Garbsen" Zone I Kerneinzugsgebiet Verkehrssituation BARSINGHAUSEN Zone II Naheinzugsgebiet Bundesautobahnen Zone IIIa Ferneinzugsgebiet-Nordwest Bundesstraßen N Zone IIIb Ferneinzugsgebiet-Südost Gleisanlagen Zone IVa erweitertes Ferneinzugsgebiet-Nordwest Sonstige Gegebenheiten Zone IVb erweitertes Ferneinzugsgebiet-Südost Stadtgrenze GARBSEN Wirkungsanalysen Stadtgrenze Hannover SEELZE quantitativ Maßstab ca. 1: 110.000

LEHRTE qualitativ 2 km 6.2 Nachfragevolumen

Auf der Grundlage des vorstehend ermittelten Bevölkerungspotenzials im skizzierten perspektivischen Einzugsgebiet der geplanten "Neuen Mitte Garbsen" ergibt sich unter Berücksichtigung der gebietsspezifischen Pro-Kopf-Ausgabebeträge insgesamt ein zufrieden stellendes, allerdings auch nicht allzu 'üppig' dimensioniertes laden- einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen (inkl. 10 % Potenzialreserve) von knapp 1,6 Mrd. € p.a.

Hinsichtlich der räumlichen Verteilung des ermittelten Nachfragevolumens auf die Zonen des Einzugsgebietes ist festzustellen, dass ein Anteil von rd. 19,5 % bzw. rd. 311 Mio. € p.a. auf das Stadtgebiet GARBSEN (Zonen I und II) entfällt. Weitere rd. 34 % bzw. 534 Mio. € p.a. entfallen auf das Ferneinzugsgebiet (Zone III = derzeitiges Einzugsgebiet). Nahezu die Hälfte der Potenzialplattform (rd. 47 % bzw. rd. 746 Mio. € p.a.) ist im erweiterten Ferneinzugsgebiet (Zone IV, inkl. Potenzialreserve) lokalisiert, so dass in puncto prospektiver Zielumsatz der "Neuen Mitte Garbsen" einer relativ weiträumigen Ausstrahlung sowie einer Erhöhung der derzeitigen Kaufkraftbindung bzw. der Verringerung der bestehenden Kaufkraftabflüsse aus GARBSEN besondere Bedeutung zukommt.

Bezüglich der Aufschlüsselung des Nachfragevolumens nach den Hauptwaren- bereichen entfallen gemäß der bundesdurchschnittlichen Anteile an den Verbrauchsausgaben knapp 49 % (= rd. 773 Mio. € p.a.) auf den periodischen Bedarf und rd. 51 % (= rd. 819 Mio. € p.a.) auf den aperiodischen Bedarf. In diesem Bereich ist das Marktpotenzial für das Segment Hartwaren (rd. 637 Mio. € p.a.) mehr als dreimal so groß wie das Nachfragevolumen des Segmentes Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren (rd. 182 Mio. € p.a.).

Weitere Einzelheiten sind den nachstehenden Tabellen 4 und 5 zu entnehmen.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 82 von 149 Tabelle 4: Einwohner und Nachfragevolumen im Einzugsgebiet der geplanten "Neuen Mitte Garbsen"

Einwohner Einwohner Einwohner Einzel- Ladeneinzel- Ladeneinzelhandels- Nachfrageplattform per in % handels- handelsrele- relevantes 1.1.20031) relevanter vante Aus- Nachfragevolumen Kaufkraft- gaben pro 2003 Zone/ Index der Kopf 2003 in Mio. € in % Gebietseinheit GfK in €2) Zone I Kerneinzugsgebiet (modifizierter 5 Pkw-Fahrminuten-Radius) 42.630 14,7 104,0 4.828 205,8 12,9

Zone II Naheinzugsgebiet 20.679 7,1 110,1 5.107 105,6 6,6 (modifizierter 10 Pkw-Fahrminuten-Radius) Zone IIIa Ferneinzugsgebiet-Nordwest 45.974 15,8 108,2 5.022 230,9 14,5 (modifizierter 20 Pkw-Fahrminuten-Radius) Zone IIIb Ferneinzugsgebiet-Südost 61.135 21,0 106,9 4.961 303,3 19,1 (modifizierter 20 Pkw-Fahrminuten-Radius) Zone IVa erweitertes Ferneinzugsgebiet- Nordwest 67.723 23,3 108,7 5.043 341,5 21,5 (modifizierter 30 Pkw-Fahrminuten-Radius) Zone IVb erweitertes Ferneinzugsgebiet- Südost 52.365 18,0 106,9 4.959 259,7 16,3 (modifizierter 30 Pkw-Fahrminuten-Radius) Gesamt 290.506 100,0 107,3 4.980 1.446,8 90,9 10 %-ige Potenzialreserve für sporadische Kunden aus weiter entfernten ....144,7 9,1 Städten/Gemeinden

Einzugsgebiet insgesamt . . . . 1.591,5 100,0

Rundungsdifferenzen möglich

1) Lt. Statistischen Berichten des Statistischen Landesamtes in Niedersachsensowie lt. Auskunft der im Einzugsgebiet liegenden Stadtverwaltungen. 2) Der ladeneinzelhandelsrelevante durchschnittliche Pro-Kopf-Ausgabebetrag in Deutschland beträgt 2003 € 4640, exkl. Kfz, Tankstellen, Brennstoffe und Versandhandel, inkl. Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk. Eigene Berechnungen auf der Grundlage von Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes in Wiesbaden.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 83 von 149 Tabelle 5: Aufschlüsselung des Nachfragevolumens im Einzugsgebiet der geplanten NEUE MITTE GARBSEN

Nachfrageplattform Ladenein- Nachfragevolumen 2004 zelhandels- in Mio. € relevante Pro-Kopf- Ausgabe- beträge 10 %-ige in €1) Potenzial- reserve Warengruppen/Sortimente Zone I Zone II Zone IIIa Zone IIIb Zone IVa Zone IVb Gesamt periodischer Bedarf gesamt Nahrungs- und Genussmittel 2.418 100,0 50,4 111,7 150,1 162,4 127,8 70,2 772,6

Gesundheit und Körperpflege - 84- aperiodischer Bedarf 2.562 105,8 55,2 119,2 153,2 179,1 131,9 74,5 818,9 gesamt (a+b) a) Bekleidung/Textilien, 570 23,3 11,9 26,2 35,3 38,9 30,1 16,6 182,3 Schuhe/Lederwaren b) Hartwaren gesamt, davon: 1.992 82,5 43,3 93,0 117,9 140,2 101,8 57,9 636,6 • Technik 2) 450 18,4 9,6 20,8 27,5 31,0 23,4 13,1 143,8 • Haushalts- und persönlicher 525 21,4 11,2 24,3 31,9 36,4 27,3 15,2 167,7 Bedarf 3) •Heimwerker- und Gartenbedarf 4) 546 23,1 12,4 25,9 30,5 40,0 26,8 15,9 174,6 • Möbel/Einrichtungsbedarf/ 471 19,6 10,1 22,0 28,0 32,8 24,3 13,7 150,5 Haus- und Heimtextilien

Insgesamt 4.980 205,8 105,6 230,9 303,3 341,5 259,7 144,7 1.591,5

Rundungsdifferenzen möglich

1) Lt. Angaben der GfK Marktforschung 2003, eigene Berechnungen. 2) Die Warengruppen Elektro/Unterhaltungselektronik, Multimedia/Foto/Optik 3) Die Warengruppen Bücher/Schreibwaren, Hausrat/Glas/Porzellan/Geschenkartikel, Spielwaren/Sport/Camping/Hobby/Fahrräder, 4) Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf © GfK PRISMA INSTITUT GmbH & Co. KG 2004 7 ALTERNATIVE ENTWICKLUNGSSZENARIEN ZUM EINZELHANDEL DER STADT GARBSEN BIS ZUM JAHR 2010

- siehe Übersichten 1a/b bis 3a/b, Seiten 90 bis 95 -

7.1 Vorbemerkung

Um, ausgehend von der Ist-Situation 2003/2004, auch zur Bandbreite der möglichen perspektivischen Einzelhandelsumsätze für die sowie die mögliche Position des Garbsener Einzelhandels in der Region im Jahr 2010 Stellung nehmen zu können, wurden zwei Szenarien (mit und ohne Realisierung der "Neuen Mitte Garbsen") mit den drei Varianten: Best Case • Moderate Case • Worst Case, die auf einen mittel- bis langfristigen Betrachtungszeitraum von sechs/sieben Jahren ausgelegt sind, erarbeitet.

Dabei handelt es sich um hypothetische bzw. modellhafte Annahmen, wobei sich die Best- und Worst-Case-Variante bewusst an jeweils eher optimistischen (aber nicht utopischen) bzw. eher pessimistischen Extremwerten bzw. -aussagen orientieren, so dass damit die gesamte mögliche Bandbreite zukünftiger Gegebenheiten aufgezeigt wird.

Demgegenüber stellt der Moderate Case die nach heutigem Sach- und Kennt- nisstand aus Gutachtersicht aller Voraussicht nach wahrscheinliche Fallbetrachtung dar, die insofern auch als 'Richtschnur' fungieren kann.

Neben den textlichen, teilweise stichwortartigen Beschreibungen der Situation bzw. Nennungen der jeweiligen Ausgangswerte im Basisjahr 2003/2004 sowie den Best-, Moderate- und Worst-Case-Varianten für das Jahr 2010 wird darüber hinaus die Entwicklung zwischen 2003/2004 und 2010 auch in Form eines Richtungs-Pfeils dargestellt: Ò Tendenz positiv, Î Tendenz gleich bleibend, Ô Tendenz schwierig.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 85 von 149 7.2 Entwicklungsparameter der Szenarien

Wesentliche Entwicklungsparameter aller sechs Varianten der Szenarien sind die folgenden Größen, bei denen unterschieden werden muss, ob sich durch die Realisierung des geplanten Einkaufszentrums maßgebliche Änderungen der Werte ergeben können:

1. Entwicklungsparameter, die annahmegemäß unabhängig von der Realisierung einer Centeranlage sind:

• Einwohnerzahl/Bevölkerungsentwicklung in der Stadt GARBSEN und im übrigen Einzugsgebiet der "Neuen Mitte Garbsen" Auf der Grundlage von Bevölkerungsprognosen der Region Hannover sowie des Statistischen Landesamtes Niedersachsen ist für 2010 eine mögliche Spanne der Einwohnerzahl im prospektiven Einzugsgebiet der "Neuen Mitte Garbsen" zwischen rd. 293.000 (Worst Case) und rd. 296.000 Einwohner (Best Case) abzu- leiten. Dabei ist darauf hinzuweisen, dass aufgrund längerfristiger Bevölkerungs- prognosen, die praktisch für die gesamte Bundesrepublik langfristig sinkende Ein- wohnerzahlen annehmen, auch für den Untersuchungsraum langfristig sinkende Einwohnerzahlen nicht auszuschließen sind.

• Kaufkraft-Index im Einzugsgebiet Für den Kaufkraft-Index wird analog zu der Entwicklung der letzten Jahre im Moderate Case eine leicht positive Entwicklung (auf 107,7) angenommen; im Best Case entwickelt sich das Kaufkraftniveau überproportional (auf 108,6) und ist im Worst Case rückläufig (106,6).

• durchschnittlicher Pro-Kopf-Ausgabebetrag im Bundesgebiet Der einzelhandelsrelevante Pro-Kopf-Ausgabebetrag (zz. 4.640 € p.a.) bleibt im ungünstigsten Fall bis zum Jahre 2010 fast konstant (rd. 4.650 € p.a.) bzw. steigt auf rd. 4.850 € p.a. im Moderate Case und rd. 5.050 € im Best Case.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 86 von 149 Aus den vorstehenden Annahmen/Größen errechnen sich die perspektivischen gebietsspezifischen Pro-Kopf-Ausgabebeträge im Einzugsgebiet der "Neuen Mitte Garbsen" in der Spanne von 4.959 € p.a. (Worst Case) bis 5.487 € p.a. (Best Case). Im wahrscheinlichen Moderate Case, für den die Gutachter bis zum Jahr 2010 ein Plus von 4,8 % angenommen haben, ergäbe sich eine reale jahresdurchschnitt- liche Wachstumsrate von 'überschaubaren' 0,7 %.

• Nachfragevolumen im prospektiven Einzugsgebiet der "Neuen Mitte Garbsen" 2010 Auf der Basis der vorstehenden Werte bewegt sich das relevante Nachfrage- volumen im prospektiven Einzugsgebiet der "Neuen Mitte Garbsen" zwischen rd. 1,60 Mrd. € p.a. (Worst Case) und rd. 1,79 Mrd. € p.a. (Best Case), was im Worst Case im Vergleich zur heutigen Situation einer Stagnation entspräche und im Best Case einer volumenseitigen Steigerung von gut 12 %.

• Nachfragevolumen nach Warengruppen Bei der Aufschlüsselung des relevanten Nachfragevolumens nach Hauptwaren- gruppen wird angenommen, dass es -entsprechend der branchenbezogenen Um- satzentwicklung der letzten Jahre- auch bis zum Jahr 2010 zu Ausgaben- verschiebungen vom textilen Angebotssektor zu Gunsten des Hartwarensektors kommt. Demgegenüber dürfte der periodische Bedarfsbereich hinsichtlich seines Anteils am einzelhändlerischen Ausgabenbudget konstant bleiben.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 87 von 149 2. Entwicklungsparameter, die annahmegemäß von der Realisierung der Centeranlage abhängig sind:

• Kaufkraftabschöpfung des zentralen Einkaufsbereiches von GARBSEN Hinsichtlich der perspektivischen Anziehungskraft des Einzelhandels im Zentrum der Stadt GARBSEN wird davon ausgegangen, dass mit der Etablierung des Pro- jektes "Neue Mitte Garbsen", dem sowohl quantitativ als auch qualitativ ein erheblicher Stellenwert in der örtlichen und regionalen Einzelhandelsszene zukommen dürfte, auch die Attraktivität des zentralen Einkaufsbereiches von GARBSEN als Einkaufsstandort zunimmt bzw. diese gesteigert werden kann. Diesbezüglich ist zu erwarten, dass auch eine gewisse Intensivierung der bereits heute bestehenden, jedoch eher als sporadisch zu bezeichnenden Einkaufsbe- ziehungen von außerhalb des Einzugsgebietes gelegenen Städten und Gemeinden zu verzeichnen sein dürfte.

Ohne die Etablierung einer Centeranlage ist davon auszugehen, dass die Posi- tion des Bereiches "Nord West Zentrum"/"Shopping-Plaza" im lokalen und regionalen Einzelhandelsgefüge im Best Case und im Moderate Case angesichts der markt-/wettbewerbsseitigen Gegebenheiten sowie absehbaren Entwicklungen bestenfalls annähernd gehalten werden kann (die Kaufkraftabschöpfung sinkt von derzeit 4,1 % auf 4,0 bzw. 3,9 %). Im Worst Case Szenario (ohne Center) nimmt der Marktanteil dagegen bis 2010 etwas stärker ab (rd. 3,8 %). Während angesichts des insgesamt etwas größeren Marktvolumens im Jahr 2010 im Best Case ein gewisser absoluten Umsatzzuwachs von rd. 5 Mio. € p.a.(auf rd. 71 Mio. € p.a.) und im Moderate Case -absolut betrachtet- ein gleich bleibender Umsatz angenommen werden kann, ist im Worst Case von einem rückläufigen Umsatz (um rd. 5 Mio. € auf rd. 61 Mio. € p.a.) auszugehen.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 88 von 149 Hingegen ist mit der Etablierung der "Neuen Mitte Garbsen" davon auszugehen, dass der zentrale Einkaufsbereich bzw. die zukünftige Innenstadt von GARBSEN ihre Position als Einkaufsstandort in der Region in allen Fällen völlig neu definieren kann. Die rechnerischen Umsatzvolumina des Gesamtbereiches "Neue Mitte Garbsen" mit "Nord West Zentrum" und "Shopping-Plaza", dem auf Sicht die Bedeutung als Innenstadt zukommen dürfte, würden sich bei den in der Spanne zwischen rd. 150 Mio. € p.a. und 160 Mio. € p.a. bewegen, so dass sich die Marktposition der Garbsener Stadtmitte in der Region mehr als verdoppeln könnte und die Kauf- kraftabschöpfungsquoten auf zwischen rd. 8,9 % (Best Case) und rd. 9,4 % (Worst Case) ansteigen würden.

Siehe hierzu jeweils die Übersichten 1 a/b bis 3a/b auf den folgenden Seiten.

Bei den Szenarien und den u.a. darauf basierenden Berechnungen zu den Umsatz- umverteilungen konnte diese aktuelle Sachlage, die perspektivisch tendenziell eine Schwächung des Einzelhandelsstandortes GARBSEN zur Folge haben kann, nicht berücksichtigt werden.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 89 von 149

Übersicht 1a: Perspektiven für den zentralen Einkaufsbereich GARBSEN ohne die geplante "Neue Mitte Garbsen" bis zum Jahr 2010

Parameter Ist-Situation Best Case 2010 Tendenz Moderate Case 2010 Tendenz Worst Case 2010 Tendenz 2003/2004 bis 2010 bis 2010 bis 2010

Positionierung Größte Umlandstadt der Wichtiger Investitions- Wichtiger Gewerbestandort Stabilisierung der örtlichen Mittelzentrum Landeshauptstadt Hanno- standort an der nörd- an der nördlichen Peri- Wirtschaftsstruktur u.a. durch GARBSEN1) vers mit starken funktiona- lichen Peripherie Han- pherie Hannovers mit ge- ansässige Forschungsein- len Verflechtungen zum novers mit starken Im- wissen Impulsen durch richtungen; jedoch nur Oberzentrum, aber auch pulsen durch praxis- Ê ansässige Forschungsein- Ê geringe Impulse. Æ entwicklungsfähigen Ei- orientierte Forschungs- richtungen. Dennoch positive Einwohner- genstrukturen. einrichtungen. Deutlich positive Einwoh- entwicklung. Deutlich positive Ein- nerentwicklung. wohnerentwicklung. Perspektiven für den zentralen Einkaufsbereich GARBSEN ohne die geplante "Neue Mitte Garbsen"

Markt- und poten- Der Bereich "Nord West Bis zum Jahr 2010 wird Bis zum Jahr 2010 wird Bis 2010 wird eine marginale zialseitige Aspekte/ Zentrum"/"Shopping Plaza" eine Zunahme des Markt- eine Zunahme des Markt- Zunahme des Marktvolumens Kaufkraftabschöp- fungiert zwar als wichtiger volumens im Einzugsge- volumens im Einzugsgebiet im Einzugsgebiet (inkl. fung1) Einkaufsstandort in der biet (inkl. erweiterte (inkl. erweiterte Fernzone) erweiterte Fernzone) um Stadt, verfügt aber nur Fernzone) um rd. 12 % um rd. 6 % auf rd. 1,7 rd. 0,5 % auf rd. 1,6 Mrd. € bedingt über stabile Ein- auf rd. 1,8 Mrd. € ange- Mrd. € angenommen. angenommen. kaufsbeziehungen in der nommen. Region.

Das originäre (derzeit als Aufgrund der Realisie- Aufgrund der Realisierung Aufgrund der Realisierung stabil zu bezeichnende) rung verschiedener Ein- zahlreicher Einzelhandels- zahlreicher Einzelhandelspro- Einzugsgebiet umfasst eine zelhandelsprojekte in der projekte in der Region jekte in der Region HANNO- Nachfrageplattform von rd. Region HANNOVER kann Æ HANNOVER kann der Ì VER kann der zentrale Ein- Ì 850 Mio. € p.a.; eine Aus- der zentrale Einkaufs- zentrale Einkaufsbereich kaufsbereich von GARBSEN strahlung in das erweiterte bereich von GARBSEN von GARBSEN seine abso- seine absolute umsatzseitige Ferneinzugsgebiet (insge- seine absolute umsatz- lute umsatzseitige Markt- Marktposition nicht halten, samt knapp 1,6 Mrd. € seitige Marktposition position zwar halten, büßt und verliert nennenswert an p.a.) besteht zwar schon zwar etwas verbessern, jedoch an Marktdurch- Marktdurchdringung. heute, ist aber eher von verliert jedoch relativ an dringung ein. sporadischem Charakter Bedeutung. (Gesamtabschöpfung im Einzugsgebiet rd. 4,1 %). Übersicht 2a: Markt- und potenzialseitige Aspekte für den zentralen Einkaufsbereich ohne Realisierung der geplanten NEUEN MITTE GARBSEN bis zum Jahr 2010 1)

Ist-Situation Tendenz Tendenz Tendenz Parameter Best Case 2010 Moderate Case 2010 Worst Case 2010 2003/2004 2003-2010 2003-2010 2003-2010 Einwohner im Einzugsgebiet gesamt 2) 290.506 296.055(+1,9%) Ê 294.586(+1,4%) Ê 293.115 (+0,9%) Æ davon: Zone I Kerneinzugsgebiet 42.630 44.300 (+3,9%) 44.080 (+3,4%) 43.860 (+2,9%) Zone II Naheinzugsgebiet 20.679 21.490 (+3,9%) 21.382 (+3,4%) 21.275 (+2,9%) Zone IIIa Ferneinzugsgebiet NW45.974 48.510 (+5,5%) 48.268 (+5,0%) 48.025 (+4,5%) Zone IIIb Ferneinzugsgebiet SO61.135 59.730 (-2,3%) 59.436 (-2,8%) 59.140 (-3,3%) Zone IVa erweitertes Ferneinzugsgebiet NW67.723 70.305 (+3,8%) 69.956 (+3,3%) 69.610 (+2,8%) Zone IVb erweitertes Ferneinzugsgebiet SO52.365 51.720 (-1,2%) 51.464 (-1,7%) 51.205 (-2,2%) Kaufkraft-Index 3) im Einzugsgebiet gesamt: 107,3 108,6 (+1,3%-Punkte) Ê 107,7 (+0,4%-Punkte)Æ 106,6 (-0,7%-Punkte) Æ davon: Zone I Kerneinzugsgebiet104,0 105,5 (+1,5%-Punkte) 104,5 (+0,5%-Punkte) 103,5 (-0,5%-Punkte) Zone II Naheinzugsgebiet110,1 111,6 (+1,5%-Punkte) 110,6 (+0,5%-Punkte) 109,6 (-0,5%-Punkte) Zone IIIa Ferneinzugsgebiet NW108,2 109,7 (+1,5%-Punkte) 108,7 (+0,5%-Punkte) 107,7 (-0,5%-Punkte) Zone IIIb Ferneinzugsgebiet SO106,9 107,9 (+1,0%-Punkte) 106,9 (+/- 0%-Punkte) 105,9 (-1,0%-Punkte) Zone IVa erweitertes Ferneinzugsgebiet NW108,7 110,2 (+1,5%-Punkte) 109,2 (+0,5%-Punkte) 108,2 (-0,5%-Punkte) Zone IVb erweitertes Ferneinzugsgebiet SO106,9 107,9 (+1,0%-Punkte) 106,9 (+/- 0%-Punkte) 105,9 (-1,0%-Punkte) Pro-Kopf-Ausgabebetrag4) im Bundesgebiet 4.640 € 5.050 € (+8,8%) Ê 4.850 € (+4,5%) Ê 4.650 € (+0,2%) Æ Pro-Kopf-Ausgabegetrag im Einzugsgebiet4.980 € 5.487 € (+10,2%) Ê 5.221 € (+4,8%) Ê 4.959 € (-0,4%) Æ davon: Zone I Kerneinzugsgebiet 4.828 € 5.328 €(+10,4%) 5.068 € (+5,0%)4.813 € (-0,3%) - 91 Zone II Naheinzugsgebiet 5.107 € 5.636 €(+10,4%) 5.364 € (+5,0%) 5.096 € (-0,2%) Zone IIIa Ferneinzugsgebiet NW5.022 € 5.540 € (+10,3%) 5.272 € (+5,0%) 5.008 € (-0,3%) Zone IIIb Ferneinzugsgebiet SO4.961 € 5.449 € (+9,8%)5.185 € (+4,5%)4.924 € (-0,7%) Zone IVa erweitertes Ferneinzugsgebiet NW5.043 € 5.565 € (+10,4%)5.296 € (+5,0%)5.031 € (-0,2%) Zone IVb erweitertes Ferneinzugsgebiet SO4.959 € 5.449 € (+9,9%) 5.185 € (+4,6%) 4.924 € (-0,7%) Nachfragevolumen im Einzugsgebiet gesamt5) 1.591,5 Mio. € 1.786,8 Mio. € (+12,3%) Ê 1.691,9 Mio. € (+6,3%) Ê 1.599,0 Mio. € (+0,5%) Æ davon: Zone I Kerneinzugsgebiet205,8 Mio. € (12,9%) 236,0 Mio. € (+14,7%) 223,4 Mio. € (+8,6%) 211,1 Mio. € (+2,6%) Zone II Naheinzugsgebiet 105,6 Mio. € (6,6%) 121,1 Mio. € (+14,7%) 114,7 Mio. € (+8,6%) 108,4 Mio. € (+2,7%) Zone IIIa Ferneinzugsgebiet NW 230,9 Mio. € (14,5%) 268,7 Mio. € (+16,4%) 254,5 Mio. € (+10,2% ) 240,5 Mio. € (+4,2%) Zone IIIb Ferneinzugsgebiet SO 303,3 Mio. € (19,1%) 325,5 Mio. € (+7,3%) 308,2 Mio. € (+1,6%)291,2 Mio. € (-4,0%) Zone IVa erweitertes Ferneinzugsgebiet NW 341,5 Mio. € (21,5%) 391,3 Mio. € (+14 ,6%) 370,5 Mio. € (+8 ,5%) 350,2 Mio. € (+2 ,5%) Zone IVb erweitertes Ferneinzugsgebiet SO404,4 Mio. € (25,4%) 444,2 Mio. € (+9,8%) 420,6 Mio. € (+4,0%)397,6 Mio. € (-1,7%) (inkl. 10 % Potenzialreserve)

Nachfragevolumen im Einzugsgebiet gesamt5) 1.591,5 Mio. € 1.786,8 Mio. € ÊÊÆ 1.691,9 Mio. € 1.599,0 Mio. € Nachfragevolumen nach Warengruppen 6) · periodischer Bedarf gesamt772,6 Mio. € (48,5%) 867,4 Mio. € (48,5%) Ê 821,3 Mio. € (48,5%) Ê 776,2 Mio. € (48,5%) Æ · Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren182,3 Mio. € (11,5%) 192,2 Mio. € (10,8%) Ê 182,0 Mio. € (10,8%) Æ 172,0 Mio. € (10,8%) Ì Hartwaren gesamt, darunter636,6 Mio. € (40,0%) 727,2 Mio. € (40,7%) Ê 688,6 Mio. € (40,7%) Ê 650,8 Mio. € (40,7%) Ê · Technik143,8 Mio. € (9,0%) 166,8 Mio. € (9,3%) 157,9 Mio. € (9,3%) 149,3 Mio. € (9,3%) · Haushalts- und persönlicher Bedarf167,7 Mio. € (10,5%) 191,9 Mio. € (10,7%) 181,7 Mio. € (10,7%) 171,7 Mio. € (10,7%) · Heimwerker- und Gartenbedarf174,6 Mio. € (11,0%) 197,8 Mio. € (11,1%) 187,3 Mio. € (11,1%) 177,0 Mio. € (11,1%) · Möbel/Einrichtungsbedarf/ 150,5 Mio. € (9,5%) 170,8 Mio. € (9,6%) 161,7 Mio. € (9,6%) 152,8 Mio. € (9,6%) Haus- und Heimtextilien -Bei den Werten und quantitativen Annahmen sind Rundungsdifferenzen möglich © GfK PRISMA INSTITUT GmbH & Co. KG 2004 Übersicht 3a: Markt- und potenzialseitige Aspekte für den zentralen Einkaufsbereich ohne Realisierung der geplanten NEUEN MITTE GARBSEN bis zum Jahr 2010 1)

Tendenz Tendenz Tendenz Parameter Ist-Situation 2003/2004 Best Case 2010 Moderate Case 2010 Worst Case 2010 2003-2010 2003-2010 2003-2010

Kaufkraftabschöpfung der Innenstadt 66,0 Mio. €(4,1%) 71,0 Mio. € (4,0%) 66,0 Mio. € (3,9%) 61,0 Mio. € (3,8%) (in %) vom Einzugsgebiet Æ Æ Æ = Brutto-Einzelhandelsumsatz 7) davon: Zone I Kerneinzugsgebiet32,2 Mio. € (15,6%) 35,0 Mio. € (14,8%) Æ 32,3 Mio. €(14,5%) Ì 29,6 Mio. € (14,0%) Ì Zone II Naheinzugsgebiet13,5 Mio. € (12,8%) 14,8 Mio. € (12,2%) Æ 13,6 Mio. € (11,9%) Æ 12,4 Mio. € (11,4%) Ì Zone IIIa Ferneinzugsgebiet NW8,8 Mio. € (3,8%) 9,3 Mio. € (3,5%) Æ 8,8 Mio. € (3,5%) Æ 8,3 Mio. € (3,5%) Æ Zone IIIb Ferneinzugsgebiet SO7,3 Mio. € (2,4%) 7,5 Mio. € (2,3%) Æ 7,3 Mio. € (2,4%) Æ 7,1 Mio. € (2,4%) Æ Zone IVa erweitertes Ferneinzugsgebiet NW2,1 Mio. € (0,6%) 2,2 Mio. € (0,6%) Æ 2,0 Mio. € (0,5%) Æ 1,8 Mio. € (0,5%) Æ Zone IVb erweitertes Ferneinzugsgebiet SO 2,1 Mio. € (0,5%) 2,2 Mio. € (0,5%) 1,8 Mio.2,0 Mio. € € (0,5%) (0,5%) (inkl. Potenzialreserve) Æ Æ Æ nach Warengruppen 66,0 Mio. €71,0 Mio. € 66,0 Mio. € 61,0 Mio. € - 92- · periodischer Bedarf gesamt30,6 Mio. € (4,0%) 34,5 Mio. € (4,0%) 32,5 Mio. € (4,0%) 30,5 Mio. € (3,9%) · Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren14,6 Mio. € (8,0%) 14,6 Mio. € (7,6%) 13,7 Mio. € (7,5%) 12,8 Mio. € (7,4%) · Technik 3) 10,2 Mio. €(7,1%) 10,2 Mio. € (6,1%) 9,0 Mio. € (5,7%) 7,7 Mio. € (5,2%) · Haushalts- und persönlicher Bedarf4) 7,8 Mio. €(4,7%) 8,4 Mio. € (4,4%) 7,8 Mio. € (4,3%) 7,2 Mio. € (4,2%) · Heimwerker- und Gartenbedarf5) 0,4 Mio. €(0,2%) 0,5 Mio. € (0,3%) 0,4 Mio. € (0,2%) 0,4 Mio. € (0,2%) · Möbel/Einrichtungsbedarf/ 2,4 Mio. €(1,6%) 2,8 Mio. € (1,6%) 2,6 Mio. € (1,6%) 2,4 Mio. € (1,6%) Haus- und Heimtextilien Umsatzentwicklung Innenstadt8) + 5,0 Mio. € (+7,6%) Ê 0,0 Mio. € (+0,0%) Æ - 5,0 Mio. € (-7,6%) Ì · periodischer Bedarf gesamt + 3,9 Mio. € (+12,7%) Ê + 1,9 Mio. €(+6,2%) Ê - 0,1 Mio. € (-0,3%) Æ · Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren 0,0 Mio. € (0,0%) Æ - 0,9 Mio. €(-6,2%) Ì - 1,8 Mio. € (-12,3%) Ì · Technik 3) 0,0 Mio. € (0,0%) - 1,2 Mio. € (-11,8%) - 2,5 Mio. € (-24,5%) · Haushalts- und persönlicher Bedarf4) + 0,6 Mio. € (+7,7%) 0,0 Mio. € (0,0%) - 0,6 Mio. € (-7,7%) · Heimwerker- und Gartenbedarf5) + 0,1 Mio. € (+25,0%) 0,0 Mio. € (0,0%) 0,0 Mio. € (0,0%) · Möbel/Einrichtungsbedarf/ + 0,4 Mio. € (+16,7%) + 0,2 Mio. € (+8,3%) 0,0 Mio. € (0,0%) Haus- und Heimtextilien

-Bei den Werten und quantitativen Annahmen sind Rundungsdifferenzen möglich- © GfK PRISMA INSTITUT GmbH & Co. KG 2004

Übersicht 1b : Perspektiven für den zentralen Einkaufsbereich GARBSEN mit der geplanten "Neuen Mitte Garbsen" bis zum Jahr 2010 Tendenz Tendenz Tendenz Parameter Ist-Situation 2003/2004 Best Case 2010 Moderate Case 2010 Worst Case 2010 bis 2010 bis 2010 bis 2010

Positionierung Größte Umlandstadt der Wichtiger Investitionsstand- Wichtiger Gewerbestandort an Stabilisierung der örtlichen Mittelzentrum Landeshauptstadt Hanno- ort an der nördlichen Peri- der nördlichen Peripherie Han- Wirtschaftsstruktur u.a. durch 1) HANOVER vers mit starken funktiona- pherie Hannovers mit star- novers mit gewissen Impulsen ansässige Forschungsein- len Verflechtungen zum ken Impulsen durch praxis- durch ansässige Forschungs- richtungen; jedoch nur geringe Oberzentrum, aber auch orientierte Forschungsein- Ê einrichtungen. Ê Impulse. Æ entwicklungsfähigen Eigen- richtungen. Deutlich positive Einwohner- Dennoch positive Einwohner- strukturen. Deutlich positive Einwoh- entwicklung. entwicklung. nerentwicklung. Perspektiven für den zentralen Einkaufsbereich GARBSEN mit der geplanten "Neuen Mitte Garbsen" Markt- und poten- Der Bereich "Nord West Bis zum Jahr 2010 wird eine Bis zum Jahr 2010 wird eine Bis zum Jahr 2010 wird eine zialseitige Aspek- Zentrum"/"Shopping Plaza" Zunahme des Marktvolu- Zunahme des Marktvolumens Zunahme des Marktvolumens im te/Kaufkraftab- fungiert zwar als wichtiger mens im Einzugsgebiet (inkl. im Einzugsgebiet (inkl. Einzugsgebiet (inkl. erweiterte 1) schöpfung Einkaufsstandort in der erweiterte Fernzone) um erweiterte Fernzone) um Fernzone) um rd. 6 % auf rd. Stadt, verfügt aber nur rd. 12 % auf rd. 1,8 Mrd. € rd. 6 % auf rd. 1,7 Mrd. € 1,7 Mrd. € angenommen. bedingt über stabile Ein- angenommen. angenommen. kaufsbeziehungen in der Region. Das originäre (derzeit als Aufgrund der Realisierung Aufgrund der Realisierung der Aufgrund der Realisierung der stabil zu bezeichnende) der "Neuen Mitte Garbsen" "Neuen Mitte Garbsen" ist "Neuen Mitte Garbsen" ist eine Einzugsgebiet umfasst eine ist eine grundlegende Neu- eine grundlegende Neupo- grundlegende Neupositionie- Nachfrageplattform von rd. positionierung der zukünf- Ê sitionierung der zukünftigen Ê rung der zukünftigen Innen- Ê 850 Mio. € p.a.; eine tigen Innenstadt von Innenstadt von GARBSEN stadt von GARBSEN möglich; Ausstrahlung in das erwei- GARBSEN möglich; die Ab- möglich; die Abschöpfungs- die Abschöpfungsquote im terte Ferneinzugsgebiet schöpfungsquote im Ein- quote im Einzugsgebiet ver- Einzugsgebiet verdoppelt sich trotz sich erheblichen Wettbe- (insgesamt knapp 1,6 Mrd. € zugsgebiet verdoppelt sich doppelt sich trotz sich intensi- von heute 4,1 % auf per- vierenden Wettbewerbs auf werbsdrucks auf perspektivisch p.a.) besteht zwar schon spektivisch 8,9 %. perspektivisch 9,2 %. 9,4 %. heute, ist aber eher von sporadischem Charakter.

Brutto-Umsatz der In 2004 weder positive noch Mit einem durch die "Neue Mit einem durch die "Neue Mit einem durch die "Neue Mitte "Neuen Mitte negativen Effekte durch die Mitte Garbsen" zusätzlich in Mitte Garbsen" zusätzlich in Garbsen" zusätzlich in die per- Garbsen" und mög- geplante "Neue Mitte die perspektivische Innen- die perspektivische Innenstadt spektivische Innenstadt von liche Effekte/Im- Garbsen". stadt von GARBSEN gelenk- von GARBSEN gelenkten Brut- GARBSEN gelenkten Brutto- pulse für die zu- ten Brutto-Umsatz von to-Umsatz von rd. 89 Mio. € Umsatz von rd. 84 Mio. € wird künftige Innenstadt rd. 94 Mio. € wird dieser wird dieser Einkaufsbereich dieser Einkaufsbereich völlig von GARBSEN 1) Einkaufsbereich völlig neu in Ê völlig neu in der Region Ê neu in der Region aufgestellt. Ê der Region aufgestellt. aufgestellt. Übersicht 2b: Markt- und potenzialseitige Aspekte für den zentralen Einkaufsbereich bei Realisierung der geplanten NEUEN MITTE GARBSEN bis zum Jahr 2010 1)

Ist-Situation Tendenz Tendenz Tendenz Parameter Best Case 2010 Moderate aseC 2010 Worst Case 2010 2003/2004 2003-2010 2003-2010 2003-2010 Einwohner im inzE ugsgebiet gesamt 2) 290.506 296.055(+1,9%) Ê 294.586(+1,4%) Ê 293.115 (+0,9%) Æ davon: Zone I Kerneinzugsgebiet 42.630 44.300 (+3,9%) 44.080 (+3,4%) 43.860 (+2,9%) Zone II Naheinzugsgebiet 20.679 21.490 (+3,9%) 21.382 (+3,4%) 21.275 (+2,9%) Zone IIIa Ferneinzugsgebiet NW45.974 48.510 (+5,5%) 48.268 (+5,0%) 48.025 (+4,5%) Zone IIIb Ferneinzugsgebiet SO61.135 59.730 (-2,3%) 59.436 (-2,8%) 59.140 (-3,3%) Zone IVa erweitertes Ferneinzugsgebiet NW67.723 70.305 (+3,8%) 69.956 (+3,3%) 69.610 (+2,8%) Zone IVb erweitertes Ferneinzugsgebiet SO52.365 51.720 (-1,2%) 51.464 (-1,7%) 51.205 (-2,2%) Kaufkraft-Index 3) im Einzugsgebiet gesamt: 107,3 108,6 (+1,3%-Punkte) Ê 107,7 (+0,4%-Punkte)Æ 106,6 (-0,7%-Punkte) Æ davon: Zone I Kerneinzugsgebiet104,0 105,5 (+1,5%-Punkte) 104,5 (+0,5%-Punkte) 103,5 (-0,5%-Punkte) Zone II Naheinzugsgebiet110,1 111,6 (+1,5%-Punkte) 110,6 (+0,5%-Punkte) 109,6 (-0,5%-Punkte) Zone IIIa Ferneinzugsgebiet NW108,2 109,7 (+1,5%-Punkte) 108,7 (+0,5%-Punkte) 107,7 (-0,5%-Punkte) Zone IIIb Ferneinzugsgebiet SO106,9 107,9 (+1,0%-Punkte) 106,9 (+/- 0%-Punkte) 105,9 (-1,0%-Punkte) Zone IVa erweitertes Ferneinzugsgebiet NW108,7 110,2 (+1,5%-Punkte) 109,2 (+0,5%-Punkte) 108,2 (-0,5%-Punkte) Zone IVb erweitertes Ferneinzugsgebiet SO106,9 107,9 (+1,0%-Punkte) 106,9 (+/- 0%-Punkte) 105,9 (-1,0%-Punkte) Pro-Kopf-Ausgabebetrag 4) im Bundesgebiet 4.640 € 5.050 € (+8,8%) Ê 4.850 € (+4,5%) Ê 4.650 € (+0,2%) Æ Pro-Kopf-Ausgabegetrag im Einzugsgebiet4.980 € 5.487 € (+10,2%) Ê 5.221 € (+4,8%) Ê 4.959 € (-0,4%) Æ davon: Zone I Kerneinzugsgebiet 4.828 € 5.328 €(+10,4%) 5.068 € (+5,0%)4.813 € (-0,3%) - 94 Zone II Naheinzugsgebiet 5.107 € 5.636 €(+10,4%) 5.364 € (+5,0%) 5.096 € (-0,2%) Zone IIIa Ferneinzugsgebiet NW5.022 € 5.540 € (+10,3%) 5.272 € (+5,0%) 5.008 € (-0,3%) Zone IIIb Ferneinzugsgebiet SO4.961 € 5.449 € (+9,8%)5.185 € (+4,5%)4.924 € (-0,7%) Zone IVa erweitertes Ferneinzugsgebiet NW5.043 € 5.565 € (+10,4%)5.296 € (+5,0%)5.031 € (-0,2%) Zone IVb erweitertes Ferneinzugsgebiet SO4.959 € 5.449 € (+9,9%) 5.185 € (+4,6%) 4.924 € (-0,7%) Nachfragevolumen im Einzugsgebiet gesamt5) 1.591,5 Mio. € 1.786,8 Mio. € (+12,3%) Ê 1.691,9 Mio. € (+6,3%) Ê 1.599,0 io.M € (+0,5%) Æ davon: Zone I Kerneinzugsgebiet205,8 Mio. € (12,9%) 236,0 Mio. € (+14,7%) 223,4 Mio. € (+8,6%) 211,1 Mio. € (+2,6%) Zone II Naheinzugsgebiet 105,6 Mio. € (6,6%) 121,1 Mio. € (+14,7%) 114,7 Mio. € (+8,6%) 108,4 Mio. € (+2,7%) Zone IIIa Ferneinzugsgebiet NW 230,9 Mio. € (14,5%) 268,7 Mio. € (+16,4%) 254,5 Mio. € (+10,2%) 240,5 Mio. € (+4,2%) Zone IIIb Ferneinzugsgebiet SO 303,3 Mio. € (19,1%) 325,5 Mio. € (+7,3%) 308,2 Mio. € (+1,6%)291,2 Mio. € (-4,0%) Zone IVa erweitertes Ferneinzugsgebiet NW 341,5 Mio. € (21,5%) 391,3 Mio. € (+14,6%) 370,5 Mio. € (+8,5%) 350,2 Mio. € (+2,5%) Zone IVb erweitertes Ferneinzugsgebiet SO404,4 Mio. € (25,4%) 444,2 Mio. € (+9,8%) 420,6 Mio. € (+4,0%)397,6 Mio. € (-1,7%) (inkl. 10 % Potenzialreserve)

Nachfragevolumen im Einzugsgebiet gesamt5) 1.591,5 Mio. € 1.786,8 Mio. € ÊÊÆ 1.691,9 io.M € 1.599,0 Mio. € Nachfragevolumen nach arengruppenW 6) · periodischer Bedarf gesamt772,6 Mio. € (48,5%) 867,4 Mio. € (48,5%) Ê 821,3 Mio. € (48,5%) Ê 776,2 Mio. € (48,5%) Æ · Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren182,3 Mio. € (11,5%) 192,2 Mio. € (10,8%) Ê 182,0 Mio. € (10,8%) Æ 172,0 Mio. € (10,8%) Ì Hartwaren gesamt, darunter636,6 Mio. € (40,0%) 727,2 Mio. € (40,7%) Ê 688,6 Mio. € (40,7%) Ê 650,8 Mio. € (40,7%) Ê · Technik143,8 Mio. € (9,0%) 166,8 Mio. € (9,3%) 157,9 Mio. € (9,3%) 149,3 Mio. € (9,3%) · Haushalts- und persönlicher Bedarf167,7 Mio. € (10,5%) 191,9 Mio. € (10,7%) 181,7 Mio. € (10,7%) 171,7 Mio. € (10,7%) · Heimwerker- und Gartenbedarf174,6 Mio. € (11,0%) 197,8 Mio. € (11,1%) 187,3 Mio. € (11,1%) 177,0 Mio. € (11,1%) · Möbel/Einrichtungsbedarf/ 150,5 Mio. € (9,5%) 170,8 Mio. € (9,6%) 161,7 Mio. € (9,6%) 152,8 Mio. € (9,6%) Haus- und Heimtextilien -Bei den Werten und quantitativen Annahmen sind Rundungsdifferenzen möglich © GfK PRISMA INSTITUT GmbH & Co. KG 2004 Übersicht 3b: Markt- und potenzialseitige Aspekte für den zentralen Einkaufsbereich bei Realisierun g der geplanten NEUEN MITTE GARBSEN bis zum Jahr 2010 1)

Tendenz Tendenz Tendenz Parameter Ist-Situation 2003/2004 Best aseC 2010 Moderate Case 2010 Worst Case 2010 2003-2010 2003-2010 2003-2010

Kaufkraftabschöpfung der Innenstadt 66,0 io.M €(4,1%) 159,9 Mio. € (8,9%) 154,9 io.M € (9,2%) 149,9 Mio. € (9,4%) (in %) vom inzE ugsgebiet Ê Ê Ê = Brutto-Einzelhandelsumsatz 7) davon: Zone I Kerneinzugsgebiet32,2 Mio. € (15,6%) 56,3 Mio. € (23,9%) Ê 54,5 Mio. €(24,4%) Ê 52,7 Mio. € (25,0%) Ê Zone II Naheinzugsgebiet13,5 Mio. € (12,8%) 24,5 Mio. € (20,2%) Ê 23,7 Mio. € (20,7%) Ê 22,9 Mio. € (21,1%) Ê Zone IIIa Ferneinzugsgebiet NW8,8 Mio. € (3,8%) 26,6 Mio. € (9,9%) Ê 25,8 Mio. € (10,1%) Ê 25,0 Mio. € (10,4%) Ê Zone IIIb Ferneinzugsgebiet SO7,3 Mio. € (2,4%) 23,5 Mio. € (7,2%) Ê 22,8 Mio. € (7,4%) Ê 22,1 Mio. € (7,6%) Ê Zone IVa erweitertes Ferneinzugsgebiet NW2,1 Mio. € (0,6%) 15,7 Mio. € (4,0%) Ê 15,2 Mio. € (4,1%) Ê 14,7 Mio. € (4,2%) Ê Zone IVb erweitertes Ferneinzugsgebiet SO 2,1 Mio. € (0,5%) 13,3 Mio. € (3,0%) 12,512,9 Mio. Mio. € € (3,1%) (3,1%) (inkl. Potenzialreserve) Ê Ê Ê nach Warengruppen 66,0 io.M €159,9 Mio. € 154,9 io.M € 149,9 Mio. € - 95- · periodischer Bedarf gesamt30,6 Mio. € (4,0%) 58,2 Mio. € (6,7%) 56,2 Mio. € (6,8%) 54,2 Mio. € (7,0%) · Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren14,6 Mio. € (8,0%) 45,6 Mio. € (23,7%) 44,7 Mio. € (24,6%) 43,8 Mio. € (25,5%) · Technik3) 10,2 Mio. €(7,1%) 26,9 Mio. € (16,1%) 25,7 Mio. € (16,3%) 24,5 Mio. € (16,4%) · Haushalts- und persönlicher Bedarf4) 7,8 Mio. €(4,7%) 23,3 Mio. € (12,1%) 22,7 Mio. € (12,5%) 22,1 Mio. € (12,9%) · Heimwerker- und Gartenbedarf5) 0,4 Mio. €(0,2%) 1,3 Mio. € (0,7%) 1,2 Mio. € (0,6%) 1,1 Mio. € (0,6%) · Möbel/Einrichtungsbedarf/ 2,4 Mio. €(1,6%) 4,6 Mio. € (2,7%) 4,4 Mio. € (2,7%) 4,2 Mio. € (2,7%) Haus- und Heimtextilien Umsatzentwicklung Innenstadt 8) + 93,9 Mio. € (+142,3%) Ê + 88,9 Mio. € (+134,7%) Ê + 83,9 Mio. € (+127,1%) Ê · periodischer Bedarf gesamt + 27,6 Mio. € (+90,2%) Ê + 25,6 Mio. €(+83,7%) Ê + 23,6 Mio. € (+77,1%) Ê · Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren+ 31,0 Mio. € (+212,3%) Ê + 30,1 Mio. €(+206,2%) Ê + 29,2 Mio. € (+200,0%) Ê · Technik3) + 16,7 Mio. € (+163,7%) + 15,5 Mio. € (+152,0%) + 14,3 Mio. € (+140,2%) · Haushalts- und persönlicher Bedarf4) + 15,5 Mio. € (+198,7%) + 14,9 Mio. € (+191,0%) + 14,3 Mio. € (+183,3%) · Heimwerker- und Gartenbedarf5) + 0,9 Mio. € (+225,0%) + 0,8 Mio. € (+200,0%) + 0,7 Mio. € (+175,0%) · Möbel/Einrichtungsbedarf/ + 2,2 Mio. € (+91,7%) + 2,0 Mio. € (+83,3%) + 1,8 Mio. € (+75,0%) Haus- und Heimtextilien

-Bei den Werten und quantitativen Annahmen sind Rundungsdifferenzen möglich- © GfK PRISMA INSTITUT GmbH & Co. KG 2004 Fußnoten zu den Übersichten 1 und 2: - bei den Werten und quantitativen Annahmen sind Rundungsdifferenzen möglich -

1) Textlich bewertete Parameter: Die textlich bewerteten Parameter basieren auf den intensiven Vor-Ort-Recherchen, den Ergebnissen der Experten-Gespräche, der Auswertung der relevanten Presse, den amtlichen Statistiken, den institutsinternen Unterlagen zur zukünftigen Entwicklung sowie auf den bei vergleichbaren Untersuchungen des GfK PRISMA INSTITUTS gewonnenen Erkenntnissen.

2) Einwohner/Bevölkerungsentwicklung Die Prognosewerte für die Stadt GARBSEN sowie das Einzugsgebiet basieren auf Angaben der Bevölkerungsvorausberechnung der Region Hannover/Landeshauptstadt Hannover, Schriften zur Stadtentwicklung, Band 92, August 2002. Die Prognosedaten für Niedersachsen insgesamt wurden auf Basis der Regionalen Vorausschätzung der Bevölkerung Niedersachsens für die Jahre 1999 bis 2016 errechnet, wobei die Veränderungsrate 2004 - 2010 der Prognose mit dem Bevölkerungsstand vom 1.1.2004 multipliziert wurde.

3) Entwicklung des einzelhandelsrelevanten Kaufkraft-Index der GfK Bei der Entwicklung des einzelhandelsrelevanten Kaufkraft-Index der GfK (Bundesgebiet = 100) wird davon ausgegangen, dass dieser im Moderate Case bis 2010 (im Vergleich zum Bundesgebiet gesamt) im Kern- und Naheinzugsgebiet sowie im erweiterten Ferneinzugsgebiet Nordwest um je 0,5 %-Punkte steigt und sich in den übrigen Zonen des Einzugsgebietes auf konstantem Niveau bewegt. Für den Best Case wird gegenüber dem Moderate Case jeweils eine zusätzliche Erhöhung um 1,0 %-Punkte und im Worst Case jeweils eine Verminderung des Moderate Case- Wertes um 1,0 %-Punkte angenommen. Methodisch hat GfK PRISMA u.a. auch die Kaufkraftentwicklung seit 1992 für die Zonen des Einzugsgebietes aufbereitet; auch in der Entwicklung seit 1992 waren dem Moderate Case ähnliche Wachstumsraten zu erkennen, die insofern für die Kaufkraftentwicklung der einzelnen Zonen (trotz Heterogenität in puncto zonaler Alters- und Einkommens- struktur) bis 2010 zu Grunde gelegt werden.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 96 von 149 4) Ladeneinzelhandelsrelevanter Pro-Kopf-Ausgabebetrag Grundsätzlich ist in den nächsten sechs Jahren davon auszugehen, dass sich die Pers- pektiven für den bundesdeutschen Einzelhandel aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen (schwierige reale Entwicklung des Bruttoinlandsproduktes bei an- haltend hoher Arbeitslosigkeit, hoher Steuerbelastung und Staatsquote) nicht sonderlich verbessern werden und eine nennenswerte konjunkturelle Belebung erst ab 2004/2005 zu erwarten ist. Insofern wird für das Jahr 2010 im Moderate Case - nach dem Prinzip der Vorsicht - ein jährlicher einzelhandelsrelevanter Pro-Kopf-Ausgabebetrag angenommen (= rd. 4.850,-- €), der um rd. 4,5 % (= mittlere jährliche reale Zuwachsrate von gut 0,75 %) über dem heutigen Niveau (rd. 4.640,-- € in 2004) liegt.

Für den Best Case wird ein um rd. 8,8 % (= rd. 5.050,-- € p.a.) höherer und für den Worst Case ein um 0,2 % (= rd. 4.650,-- € p.a.) höherer Wert veranschlagt. Strukturell sind gewisse Schwankungsbreiten bei den in Ansatz gebrachten Pro-Kopf- Ausgabebeträgen in den drei Varianten und in den drei Zonen des Einzugsgebietes zu erkennen.

5) Nachfragevolumen im Einzugsgebiet Rechnerischer Wert auf Basis der Annahmen x zur Bevölkerungsentwicklung (siehe Fußnote 2), x zur Kaufkraftentwicklung (siehe Fußnote 3) und x zum Pro-Kopf-Ausgabebetrag (siehe Fußnote 4).

Für den Ausgangswert 2003/2004 bzw. für die drei Szenarienansätze wurde eine 10 %ige Potenzialreserve für sporadische Kunden aus weiter entfernten Städten/Ge- meinden in Ansatz gebracht. Vor diesem Hintergrund ergibt sich rein rechnerisch ein perspektivisches Nachfrage- volumen in einer Bandbreite von rd. 1,8 Mrd. € p.a. (Best Case) bis rd. 1,6 Mrd. € p.a. (Worst Case).

"Neue Mitte Garbsen" Seite 97 von 149 6) Warengruppenspezifisches Nachfragevolumen Ein wesentlicher Punkt ist dabei die zukünftige Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben in Deutschland bis zum Jahr 2010. Nach Fortschreibung der Repräsentativstatistik im Einzelhandel gehen die Gutachter insgesamt gesehen für das Jahr 2010 von in etwa ähnlichen prozentualen Anteilen der drei Hauptwarengruppen an den Verbrauchsausgaben wie 2003 aus. Strukturell erwarten die Gutachter eine leicht überdurchschnittliche Zunahme der Verbrauchsausgaben im Bereich Hartwaren, wobei hier insbesondere der Techniksektor hervorzuheben ist (von aktuell 9,0 % auf 9,3 %). Eher eine stagnierende Entwicklung wird für den periodischen Bedarf angenommen (= weiterhin 48,6 %) und eine unterdurchschnittliche Entwicklung wird für den Bereich Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren erwartet (von aktuell 11,4 % auf 10,7 %).

7) Kaufkraftabschöpfung vom Nachfragevolumen im Einzugsgebiet in % und Brutto-Umsatz insgesamt Mit Hilfe einer Modellrechnung wurden auf der Grundlage angenommener Kaukraftab- schöpfungsquoten die perspektivischen Umsätze für den zentralen Einkaufsbereich Garbsens (ohne und mit Realisierung der "Neuen Mitte Garbsen") insgesamt sowie differenziert nach ausgewählten Branchen und Betrieben berechnet.

8) Umsatzentwicklung Innenstadt Rechnerischer Wert auf der Basis des derzeitigen Brutto-Umsatzes des zentralen Einkaufsbereich Garbsens und der mittelfristig zu erwartenden Umsatzentwicklung sowie unter Berücksichtigung der anzunehmenden Umsatzumverteilung in Folge der Realisierung der prospektiven "Neuen Mitte Garbsen".

"Neue Mitte Garbsen" Seite 98 von 149 8 BRUTTO-ZIELUMSATZ UND UMSATZREKRUTIERUNG DES GEPLANTEN EINKAUFSZENTRUMS "NEUE MITTE GARBSEN"

8.1 Flächenseitige Parameter der Umsatzberechnungen

Grundlage der Berechnungen zur Umsatzrekrutierung und den anzunehmenden Umsatzumverteilungen ist zunächst die Ermittlung der warengruppenspezifischen Brutto-Zielumsätze (nach der Anlaufphase bzw. für das Jahr 2010) der Einzelhandelsplanung "Neue Mitte Garbsen".

Hinsichtlich der Aufteilung der Verkaufsflächen und insofern auch der jeweiligen Brutto-Einzelhandelsumsätze auf die sechs einzelnen Hauptwarengruppen wurden dabei die vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten, anzunehmenden Branchen- strukturen für das Planvorhaben zu Grunde gelegt.

Das Verkaufsflächenprogramm des Planvorhabens stellt sich insofern wie folgt dar:

• periodischer Bedarf: rd. 5.000 m² VKF • Textilien/Bekleidung, Schuhe/Lederwaren: rd. 10.200 m² VKF • Hartwaren: rd. 8.800 m² VKF darunter : - Technik rd. 3.500 m² VKF - Haushalts- und persönlicher Bedarf rd. 4.500 m² VKF - Heimwerker- und Gartenbedarf rd. 200 m² VKF - Möbel/Einrichtungsbedarf, Haus- und Heimtextilien rd. 600 m² VKF

Summe Einzelhandel rd. 24.000 m² VKF

Als weitere Nutzungsbausteine des Projektes "Neue Mitte Garbsen", die nicht dem Einzelhandel zuzurechnen und von daher auch nicht untersuchungsrelevant sind, sind Gastronomie/Dienstleistungen und Kino/Freizeit sowie etwaige ergänzende Nutzungen zu nennen.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 99 von 149 Diese Nutzungsbausteine dürften einen nicht unwesentlichen Beitrag zur Gesamtattraktivität des Projektes, aber - neben den vorhandenen Einrichtungen - auch des Nutzungsspektrums der zukünftigen Innenstadt von GARBSEN insgesamt leisten.

8.2 Perspektivischer Brutto-Zielumsatz und Umsatzrekrutierung der geplanten "Neuen Mitte Garbsen"

Auf der vorstehenden Flächenbasis haben die Gutachter für die prospektive Center- entwicklung durchschnittliche, branchen- und marktübliche sowie standortadäquate Flächenproduktivitäten (brutto) in Ansatz gebracht, die für ein befriedigendes Re- üssieren der Einzelhandelsflächen erforderlich und für das Jahr 2010 (je nach mög- lichem Realisierungstermin voraussichtlich in etwa drittes volles Betriebsjahr einer möglichen EKZ-Anlage und insofern nach der Anlaufphase) wahrscheinlich sind.

Für das angedachte Einkaufszentrum "Neue Mitte Garbsen" wird vor dem Hinter- grund der vorstehenden Ausführungen ein perspektivischer einzelhandelsrelevanter Brutto-Zielumsatz von rd. 90 bis rd. 100 Mio. € p.a. (im Mittel: rd. 95 Mio. € p.a., inkl. MwSt.) zu Grunde gelegt, der sich im Mittel wie folgt auf die sechs Haupt- warengruppen aufteilt:

"Neue Mitte Garbsen" Seite 100 von 149 Tabelle 6: Perspektivischer Brutto-Zielumsatz des geplanten Einkaufszentrums "Neue Mitte Garbsen"

Hauptwarengruppe Brutto-Zielumsatz (inkl. MwSt.) (Flächenproduktivitäten1) Periodischer Bedarf 25,0 - 28,0 Mio. € p.a. (rd. 5.000 - 5.600 €/m²) Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren 31,0 - 34,0 Mio. € p.a. (rd. 3.000 - 3.300 €/m²) Hartwaren insgesamt 34,0 - 38,0 Mio. € p.a. (rd. 3.900 - 4.300 €/m²) darunter: - Technik 16,5 - 18,5 Mio. € p.a. (rd. 4.700 - 5.300 €/m²) - Haushalts und persönlicher Bedarf 15,0 - 16,4 Mio. € p.a. (rd. 3.300 - 3.700 €/m²) - Heimwerker- und Gartenbedarf2 0,7 - 0,9 Mio. € p.a. (rd. 3.500 – 4.500 €/m²) - Möbel, Einrichtungsbedarf, Haus- und 1,8 - 2,2 Mio. € p.a. Heimtextilien (rd. 3.000 - 3.700 €/m²) Einzelhandelsumsatz insgesamt 90,0 - 100,0 Mio. € p.a. (rd. 3.800 - 4.200 €/m²)

Die angenommenen Raumleistungen der Centeranlage liegen insofern deutlich über dem derzeitigen (im Durchschnitt des Einzelhandels in GARBSEN vergleichsweise hohen) Wert des zentralen Einkaufsbereiches der Stadt ("Nord West Zentrum" und "Shopping Plaza" mit zusammen durchschnittlich rd. 3.700 €/m² VKF). Somit stellt sich die Umsatzannahme für das geplante Einkaufszentrum bereits als ein recht optimistischer Ansatz dar, der eine in jeder Hinsicht uneingeschränkt leistungsstarke und attraktive Konzeption der Centeranlage sowie einen namhaften und leistungsfähigen Branchen- und Besatzmix zwingend erfordert.

1 Bezogen auf die Verkaufsfläche; gerundet auf jeweils volle 100 €. 2 Relativ hohe Raumleistungen wegen überdurchschnittlich produktiver Betreibertypen (z.B. Blumen- geschäft à la Blume 2000).

"Neue Mitte Garbsen" Seite 101 von 149 8.3 Modellrechnung zur Kaufkraftabschöpfung und Umsatz- rekrutierung im Einzugsgebiet

Auf der Grundlage der obigen Annahmen zu den sortimentsspezifischen (Brutto-) Zielumsätzen (mittleres Umsatzvolumen von rd. 95 Mio. € p.a.) der geplanten "Neuen Mitte Garbsen" ergibt sich im Rahmen einer auf den jahrzehntelangen Erfahrungen der Gutachter fußenden Kaufkraftstrom-Modellrechnung ein nach den insgesamt sechs Zonen (einschließlich Differenzierung Ferneinzugsgebiet und erweitertes Ferneinzugsgebiet) des angesetzten Einzugsgebietes differenzierte Umsatzrekrutierung:

• Aus der Zone I des Einzugsgebietes (= Kerneinzugsbiet), in der nach allen Erfahrungen im Einzelhandel die stärksten Einkaufsbeziehungen bestehen, dürften insgesamt rd. 26,3 Mio. € p.a. rekrutiert werden. Dies entspricht einer Abschöpfungsleistung von insgesamt rd. 11,8 % in der Zone I.

• In der Zone II (= Naheinzugsgebiet) dürfte sich eine Umsatzrekrutierung von insgesamt rd. 11,3 Mio. € p.a. ergeben. Dies entspricht rd. 9,9 % Kaufkraftabschöpfung des in dieser Zone bestehenden Nachfragevolumens.

• Aus der Zone IIIa (= Ferneinzugsgebiet Nordwest) werden nach der Modellrechnung der Gutachter weitere rd. 17,6 Mio. € p.a. und somit rd. 6,9 % des hier situierten Nachfragevolumens gebunden werden. Demgegenüber wird in der Zone IIIb (= Ferneinzugsgebiet Südost), in sich dem die Wettbewerbsrelevanz von Einzelhandelsstandorten in Hannover bemerk- bar macht, trotz der geringeren räumlichen Ausdehnung eine niedrigere Abschöp- fung von rd. 15,8 Mio. € p.a. bzw. rd. 5,1 % angenommen.

• Aus der Zone IVa (= erweitertes Ferneinzugsgebiet Nordwest) dürfte wegen der bereits nennenswerten Distanzen und trotz der dort vergleichsweise hohen Potenzialplattform mit einer absoluten Abschöpfung von rd. 13,2 Mio. € p.a. eine eher geringe Abschöpfungsquote von rd. 3,6 % erreicht werden.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 102 von 149 In der Zone IVb (= erweitertes Ferneinzugsgebiet Südost) sinkt die zu erwartende Umsatzrekrutierung - nicht zuletzt aufgrund der erheblichen Wett- bewerbsrelevanz des Innenstadteinzelhandels von Hannover - auf rd. 8,3 Mio. € p.a. bzw. rd. 3,1 % des in dieser Zone lokalisierten Nachfragevolumens.

• Last, but not least wird unterstellt, dass rd. 2,5 Mio. € p.a. des (Brutto-) Ziel- umsatzes aus der Potenzialreserve generiert werden (geringer Anteil des diesbezüglichen Volumens von lediglich rd. 1,6 %).

Bezogen auf das gesamte einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen im prospektiven Einzugsgebiet von rd. 1,7 Mrd. € p.a. (im Jahr 2010, Moderate Case) errechnet sich eine notwendige Gesamtabschöpfungsquote des perspektivischen Einzel- handelsbesatzes der "Neuen Mitte Garbsen" von rd. 5,6 %. Dieser Wert stellt sich als eine noch 'gängige' Zielgröße dar und wird von einer Vielzahl von Einkaufszentren erreicht; signalisiert aber zugleich auch wenig Spielraum 'nach oben'.

Aus dieser Modellrechnung ergeben sich insbesondere auch die Grundlagen für die möglichen anzunehmenden Umsatzumverteilungen in den untersuchungsrelevanten Standorten, Städten/Gemeinden.

Weitere Details zur Kaufkraftstrom-Modellrechnung sind der Tabelle 7 auf der folgenden Seite zu entnehmen.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 103 von 149 Tabelle 7: Kaufkraftstrom-Modellrechnung für die "NEUE MITTE GARBSEN" (Moderate Case)

Nachfragevolumen Nachfragevolumen Nachfragevolumen Nachfragevolumen Nachfragevolumen Nachfragevolumen Nachfragevolumen Gesamtes Bindung 10 %-ige Potenzialreserve Zone I Zone II Zone IIIa Zone IIIb Zone IVa Zone IVb Nachfragevolumen

gesamtAbschöpfung gesamtAbschöpfung gesamtAbschöpfung gesamtAbschöpfung gesamtAbschöpfung gesamtAbschöpfung gesamt Abschöpfung gesamt Abschöpfung Hauptwarengruppen in Mio. € in Mio. € in % in Mio. € in Mio. € in % in Mio. € in Mio. € in % in Mio. € Mio. € in % in Mio. € in Mio. € in % in Mio. € in Mio. € in % in Mio. € in Mio. € in % in Mio. € in Mio. € in % periodischer Bedarf gesamt Nahrungs- und Genussmittel, 108,5 11,50 10,6 55,7 4,50 8,1 123,5 5,50 4,5 149,6 2,70 1,8 179,9 1,50 0,8 129,5 0,65 0,5 74,7 0,15 0,2 821,3 26,50 3,2 Gesundheit und Körperpflege aperiodischer Bedarf 114,9 14,80 12,9 59,0 6,80 11,5 131,0 12,10 9,2 158,6 13,10 8,3 190,6 11,70 6,1 137,3 7,65 5,6 79,1 2,35 3,0 870,6 68,50 7,9 gesamt (a+b) 104- - a) Bekleidung/Textilien, 24,0 6,30 26,2 12,3 2,90 23,5 27,4 5,70 20,8 33,1 6,60 19,9 39,8 5,30 13,3 28,7 4,05 14,1 16,5 1,65 10,0 182,0 32,50 17,9 Schuhe/Lederwaren

b) Hartwaren gesamt, davon: 90,9 8,50 9,3 46,7 3,90 8,4 103,6 6,40 6,2 125,4 6,50 5,2 150,8 6,40 4,2 108,6 3,60 3,3 62,6 0,70 1,1 688,6 36,00 5,2

•Technik 1) 20,9 3,30 15,8 10,7 1,50 14,0 23,8 3,00 12,6 28,8 3,50 12,2 34,6 3,50 10,1 24,9 2,30 9,2 14,4 0,40 2,8 157,9 17,50 11,1

• Haushalts- und persönlicher 24,0 4,00 16,7 12,3 1,80 14,6 27,3 3,00 11,0 33,1 2,60 7,9 39,8 2,80 7,0 28,6 1,20 4,2 16,5 0,30 1,8 181,7 15,70 8,6 Bedarf 2) • Heimwerker- und 24,7 0,30 1,2 12,7 0,20 1,6 28,2 0,10 0,4 34,1 0,10 0,3 41,0 0,05 0,1 29,5 0,05 0,2 17,0 0,00 0,0 187,3 0,80 0,4 Gartenbedarf 3) • Möbel/Einrichtungsbedarf/ 21,3 0,90 4,2 11,0 0,40 3,6 24,3 0,30 1,2 29,5 0,30 1,0 35,4 0,05 0,1 25,5 0,05 0,2 14,7 0,00 0,0 161,7 2,00 1,2 Haus- und Heimtextilien

Insgesamt 223,4 26,30 11,8 114,7 11,30 9,9 254,5 17,60 6,9 308,2 15,80 5,1 370,5 13,20 3,6 266,8 8,30 3,1 153,8 2,50 1,6 1.691,9 95,00 5,6

1) Die Warengruppen Elektro/Unterhaltungselektronik, Multimedia/Foto/Optik. 2) Die Warengruppen Bücher/Schreibwaren, Hausrat/Glas/Porzellan/ Geschenkartikel, Spielwaren/Sport/Camping/Hobby/Fahrräder, Uhren/Schmuck. 3) Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf.

9.1 Modellrechnungen zu den möglichen anzunehmenden örtlichen und regionalen Auswirkungen

In den nachfolgenden Modellrechnungen soll zur Umsatzrekrutierung des Einzelhandelsbausteins des Vorhabens "Neue Mitte Garbsen" bzw. zu den möglichen Umsatzumverteilungsvolumina und -quoten in Bezug auf den Einzelhandel in der Stadt GARBSEN (Standortlagen Garbsen-Mitte/Nordwestzentrum, Planetencenter, Ortslage Berenbostel und übriges Stadtgebiet) sowie auf die bestehenden Einzelhan- delsstrukturen in der Landeshauptstadt Hannover (differenziert nach Innenstadt und dem übrigem Stadtgebiet, das im prospektiven Einzugsgebiet der projektierten Centeranlage liegt), in den Mittelzentren Neustadt am Rübenberge, Langenhagen, Wunstorf, Barsinghausen und Bad Nenndorf sowie im unmittelbar an GARBSEN angrenzenden Grundzentrum Seelze Stellung genommen werden.

Grundlage für die diesbezüglichen Berechnungen bilden die folgenden drei Umsatz- annahmen1:

1 Eine Aufbereitung der warengruppenspezifischen Umsatzsituation für die acht relevanten (Umland-) Städte/Gemeinden und Einzelhandelslagen sowie zum übrigen Stadtgebiet GARBSEN bis zum Jahr 2010 ist vereinbarungsgemäß nicht Gegenstand dieser Ausarbeitung. Um sich dem möglichen perspektivischen Umsatzvolumen zu nähern, wurde von den Gutachtern folgende Vorgehensweise gewählt: Generell wird gegenüber der derzeitigen Umsatzsituation eine Umsatzentwicklung bis 2010 in einer Spanne von +/- 5 % angenommen, die auch näherungsweise der Entwicklung von 1992/1993 (letztmalige Handels- und Gaststättenzählung) bis 2003 entspricht. Die in diesem Zeitrahmen tlw. festzustellende zweistellige warengruppenspezifische Schwan- kungsbreiten sind für den Zeitraum bis 2010 aus heutiger Sicht nicht zu erwarten. Mit Blick auf den verschiedene Planungen in der Region ist festzustellen, dass diese nicht gesondert in die Betrachtung eingeflossen sind, sondern im Rahmen der angesetzten 5 %-igen Schwankungs- breite abgebildet werden dürften. In Einzelfällen, etwa in der Innenstadt von Hannover (angedachtes Einkaufszentrum am Ernst-August-Platz) könnte auch eine Umsatzentwicklung > 5 % möglich sein; aufgrund einer gutachterlich vorsichtigen Herangehensweise wurde diese nicht berücksichtigt. Wird das Projekt "Ernst-August-Galerie" verwirklicht, dürften die Umverteilungsquoten in der Innen- stadt von Hannover, die infolge der Errichtung der geplanten "Neuen Mitte Garbsen" von Relevanz sind, tendenziell noch niedriger ausfallen. Analog wird in den untersuchungsrelevanten Einzelhandelslagen in GARBSEN verfahren. Hier wird beispielsweise die vorgesehene Um-/Neustrukturierung des "Planetencenters", die ihrerseits zu einer dortigen Umsatzsteigerung führen dürfte, nicht explizit bewertet. Insofern werden auch hier die umsatzseitigen Auswirkungen tendenziell überzeichnet, sofern die Umstrukturierung auch tatsächlich erfolgt und zu einer Erhöhung des Umsatzes führt.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 105 von 149 x Der vorstehende, nach sechs Hauptwarengruppen differenzierte perspektivische Brutto-Zielumsatz (nach der Anlaufphase) der geplanten "Neuen Mitte Garbsen" und die bezüglich der Umsatzrekrutierung aus dem Einzugsgebiet zu Grunde zu legende Kaufkraftstrom-Modellrechnung (siehe Tabelle 7). x Der gemäß der vorstehenden Szenarien anzunehmende Einzelhandelsum- satz des zentralen Einkaufsbereiches in Garbsen-Mitte in 2010 ohne Centeranlage, der dem mit der Etablierung des Einkaufszentrums im Jahr 2010 anzunehmenden Umsatzvolumen gegenüber gestellt wird. x Voraussichtliche Einzelhandelsumsätze der sechs untersuchungsrelevanten Umlandstädte/-gemeinden und der beiden Standortlagen in Hannover im Jahr 2010.

Mit Blick auf die perspektivische Situation im zentralen Einkaufsbereich Garbsen- Mitte bzw. der perspektivischen Innenstadt von GARBSEN werden die sich rechnerisch ergebenden warengruppenspezifischen Umverteilungs-/Neuorientierungs- volumina infolge der Errichtung der "Neuen Mitte Garbsen" auf den perspektivischen warengruppenspezifischen Umsatz des dortigen Einzelhandels ohne eine neue Centeranlage ("Nordwestzentrum"/"Shopping-Plaza") bezogen.

Mit anderen Worten: Es wird dargestellt, welche Auswirkungen auf den zentralen Einzelhandelsstandort in GARBSEN gegenüber der Situation ohne die Etablierung eines Centers anzunehmen sind.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 106 von 149 Im Überblick stellen sich die Ergebnisse hinsichtlich der möglichen anzunehmenden Umsatzrekrutierung und -umverteilung wie folgt dar (siehe hierzu die Tabellen 8a und 8b sowie die Schaubilder 1 und 2):

• Die Realisierung einer leistungs- und ausstrahlungsstarken Center-Anlage sowie eine entsprechend intensive werbliche Aktivität zwingend vorausgesetzt, dürfte nach der Anlaufphase ein Umsatzanteil von rd. 2,0 bis 3,0 Mio. € p.a. aus der Intensivierung/Neurekrutierung von sporadischen Einkaufsbeziehun- gen von außerhalb des Einzugsgebietes resultieren.

Dieser Umsatzanteil, der bisher weder in GARBSEN, noch in den relevanten Umlandstädten/-gemeinden wirksam geworden ist, ist insofern im Hinblick auf mögliche Umsatzumverteilungen in GARBSEN und übrigen untersuchungsrelevanten Standortlagen als neutral anzusehen und wirkt zentralitätssteigernd.

• Der zweite zu benennende Umsatzposten, der mit rd. 70,6 - 73,2 Mio. € p.a. den mit Abstand größten Anteil des prospektiven Zielumsatzes ausmacht, resultiert aus der stärkeren Marktdurchdringung innerhalb des anzunehmenden Einzugsgebietes der "Neuen Mitte Garbsen", aber außerhalb der Stadt GARBSEN. Dieser Umsatzanteil muss insofern zum einen bei den Einzelhändlern im Um- land der Stadt GARBSEN umverteilt werden; neben den acht untersuchungsrelevanten Umlandstädten und Einzelhandelslagen sind das auch sämtliche weitere bestehende Einzelhandelsstrukturen im Einzugsgebiet. Zum anderen handelt es sich hierbei aber auch um die Rückgewinnung von Kaufkraft, die derzeit aus dem Einzugsgebiet abfließt und auch nicht in den untersuchungsrelevanten Standortlagen außerhalb des Einzugsgebietes gebunden wird. Von daher verteilt sich dieses Umverteilungsvolumen auf relativ viele Standortlagen und Anbieter in den unterschiedlichsten Städten/Gemeinden der gesamten Region Hannover und angrenzenden Gebieten.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 107 von 149 Unter Berücksichtigung der spezifischen örtlichen Gegebenheiten sowie der jeweiligen Position der Städte/Standortlagen als Einkaufsstandort (gemessen an der Einzelhandelszentralität) belaufen sich die möglichen Umsatzumverteil- ungen/-neuorientierungen in den acht untersuchungsrelevanten Städten/ Gemeinden/Standortlagen auf insgesamt rd. 52,7 bis rd. 56,3 Mio. € p.a. Auf die übrigen Städte/Gemeinden und Standortlagen im Einzugsgebiet sowie weiträumigere Umsatzumverteilungen/-neuorientierungen entfallen rd. 16,9 - rd. 17,9 Mio. € p.a.

• Somit verbleibt ein durch die "Neue Mitte Garbsen" umzuverteilender Umsatzposten von insgesamt rd. 19,8 bis rd. 21,4 Mio. € p.a., der in der Stadt GARBSEN umverteilt werden muss.

Die folgenden Tabellen 8a und 8b sowie die Schaubilder 1 und 2 geben zunächst einen Gesamtüberblick über die regionale und örtliche Umsatzumverteilung, auf die in den beiden folgenden Kapiteln 9.2 und 9.3 noch detaillierter eingegangen wird.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 108 von 149 Tabelle 8a: Mögliche anzunehmende Umsatzumverteilungen/-neuorientierungen in GARBSEN und in den untersuchungsrelevanten Städten/Lagebereichen

Warengruppe Periodischer Bedarf Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren Hartwaren gesamt gesamt Umsatz/ -umverteilung Umsatzumverteilung-/ Umsatzumverteilung-/ Umsatzumverteilung-/ Umsatzumverteilung-/ Umsatz in Mio. € neuorientierung Umsatz in Mio. € neuorientierung Umsatz in Mio. € neuorientierung Umsatz in Mio. € neuorientierung Stadt/Lagebereich in Mio. € in % in Mio. € in % in Mio. € in % in Mio. € in %

Stadt GARBSEN, davon: 135,08 - 150,09 11,60 - 12,60 7,73 - 9,33 30,69 - 34,53 3,36 - 3,56 9,73 - 11,60 163,17 - 182,68 4,80 - 5,24 2,63 - 3,21 328,9 - 367,3 19,76 - 21,40 5,38 - 6,51 Nordwestzentrum/ • 30,50 - 34,50 2,70 - 2,90 7,83 - 9,51 11,30 - 13,10 1,42 - 1,50 10,84 - 13,27 17,70 - 21,90 1,71 - 1,87 7,81 - 10,56 59,5 - 69,5 5,83 - 6,27 8,39 - 10,54 Shopping Plaza (Moderate Case) • Planetencenter 15,39 - 17,01 0,80 - 1,00 4,70 - 6,50 10,17 - 11,24 1,14 - 1,20 10,14 - 11,80 4,85 - 5,36 0,38 - 0,44 7,09 - 9,07 30,4 - 33,6 2,32 - 2,64 6,90 - 8,68

• Ortslage Berenbostel 35,53 - 39,27 3,20 - 3,40 8,15 - 9,57 1,71 - 1,89 0,14 - 0,16 7,41 - 9,36 9,79 - 10,82 0,43 - 0,47 3,97 - 4,80 47,0 - 52,0 3,77 - 4,03 7,25 - 8,57

• übriges Stadtgebiet 53,66 - 59,31 4,90 - 5,30 8,26 - 9,88 7,51 - 8,30 0,66 - 0,70 7,95 - 9,32 130,83 - 144,60 2,28 - 2,46 1,58 - 1,88 192,0 - 212,2 7,84 - 8,46 3,69 - 4,41 Hannover (Innenstadt) 130,00 - 140,00 1,30 - 1,50 0,93 - 1,15 460,00 - 510,00 12,20 - 12,60 2,39 - 2,74 380,00 - 410,00 14,60 - 15,24 3,56 - 4,01 970,0 - 1.060,0 28,10 - 29,34 2,65 - 3,02 (Moderate Case) Hannover 104,41 - 115,40 3,10 - 3,40 2,69 - 3,26 4,28 - 4,73 0,36 - 0,40 7,61 - 9,35 62,92 - 69,54 1,20 - 1,38 1,73 - 2,19 171,6 - 189,7 4,66 - 5,18 2,46 - 3,02 (übriges Stadtgebiet im EZG) Neustadt am Rübenberge 86,60 - 95,80 0,70 - 0,80 0,73 - 0,92 22,20 - 24,60 2,14 - 2,20 8,70 - 9,91 42,20 - 46,70 1,26 - 1,39 2,70 - 3,29 151,0 - 167,1 4,10 - 4,39 2,45 - 2,91 - 109-

Langenhagen 116,20 - 129,70 1,50 - 1,70 1,16 - 1,46 16,60 - 18,40 1,56 - 1,60 8,48 - 9,64 49,30 - 54,60 1,75 - 1,90 3,21 - 3,85 182,1 - 202,7 4,81 - 5,20 2,37 - 2,86

Wunstorf 95,50 - 105,50 1,10 - 1,30 1,04 - 1,36 23,60 - 26,00 2,14 - 2,20 8,23 - 9,32 50,70 - 55,90 2,00 - 2,14 3,58 - 4,22 169,8 - 187,4 5,24 - 5,64 2,80 - 3,32

Barsinghausen 65,00 - 71,80 0,10 - 0,20 0,14 - 0,31 23,60 - 26,00 1,54 - 1,60 5,92 - 6,78 32,10 - 35,50 0,58 - 0,66 1,63 - 2,06 120,7 - 133,3 2,22 - 2,46 1,67 - 2,04

Bad Nenndorf 35,90 - 39,70 0,25 - 0,35 0,63 - 0,97 4,10 - 4,50 0,24 - 0,26 5,33 - 6,34 40,20 - 44,40 0,40 - 0,48 0,90 - 1,19 80,2 - 88,6 0,89 - 1,09 1,00 - 1,36

Seelze 57,95 - 64,05 2,10 - 2,30 3,28 - 3,97 2,95 - 3,26 0,26 - 0,28 7,98 - 9,49 11,97 - 13,23 0,36 - 0,42 2,72 - 3,51 72,9 - 80,5 2,72 - 3,00 3,38 - 4,12 insgesamt 826,64 - 912,04 21,75 - 24,15 2,38 - 2,92 588,02 - 652,02 23,80 - 24,70 3,65 - 4,20 832,56 - 912,55 26,95 - 28,85 2,95 - 3,47 2.247,2 - 2.476,6 72,50 - 77,70 2,93 - 3,46

-Rundungsdifferenzen möglich- nicht nachweisbar: Umsatzumverteilung < 0,1 Mio. €

© GfK PRISMA INSTITUT GmbH & Co. KG 2004 Tabelle 8b: Mögliche anzunehmende Umsatzumverteilungen/-neuorientierungen in GARBSEN und in den untersuchungsrelevanten Städten/Lagebereichen im Hartwarenbereich

Warengruppe Möbel, Einrichtungsbedarf, Technik, Unterhaltungselektronik Haushalt - und persönlicher Bedarf Heimwerker- und Gartenbedarf Hartwaren gesamt Umsatz/ Haus- und Heimtextilien -umverteilung Umsatzumverteilung-/ Umsatzumverteilung-/ Umsatzumverteilung-/ Umsatzumverteilung-/ Umsatzumverteilung-/ Umsatz in Mio. € neuorientierung Umsatz in Mio. € neuorientierung Umsatz in Mio. € neuorientierung Umsatz in Mio. € neuorientierung Umsatz in Mio. € neuorientierung Stadt/Lagebereich in Mio. € in % in Mio. € in % in Mio. € in % in Mio. € in % in Mio. € in % Stadt GARBSEN, davon: 20,63 - 24,49 2,10 - 2,24 8,57 - 10,86 17,65 - 19,95 1,65 - 1,80 8,27 - 10,20 51,04 - 56,47 0,25 - 0,30 0,44 - 0,59 73,85 - 81,77 0,80 - 0,90 0,98 - 1,22 163,17 - 182,68 4,80 - 5,24 2,63 - 3,21 Nordwestzentrum/ • 7,70 - 10,20 0,80 - 0,86 7,84 - 11,17 7,20 - 8,40 0,73 - 0,80 8,69 - 11,11 0,40 - 0,50 nicht nachweisbar - 2,40 - 2,80 0,16 - 0,18 5,71 - 7,50 17,70 - 21,90 1,71 - 1,87 7,81 - 10,56 Shopping Plaza (Moderate Case) • Planetencenter 1,24 - 1,37 0,10 - 0,12 7,30 - 9,68 2,66 - 2,94 0,24 - 0,26 8,16 - 9,77 0,57 - 0,63 nicht nachweisbar - 0,38 - 0,42 nicht nachweisbar - 4,85 - 5,36 0,38 - 0,44 7,09 - 9,07

• Ortslage Berenbostel 0,00 - 0,00 nicht nachweisbar - 2,66 - 2,94 0,22 - 0,24 7,48 - 9,02 2,85 - 3,15 0,10 - 0,11 3,17 - 3,86 4,28 - 4,73 0,11 - 0,12 2,33 - 2,80 9,79 - 10,82 0,43 - 0,47 3,97 - 4,80

• übriges Stadtgebiet 11,69 - 12,92 1,20 - 1,26 9,29 - 10,78 5,13 - 5,67 0,46 - 0,50 8,11 - 9,75 47,22 - 52,19 0,10 - 0,12 0,19 - 0,25 66,79 - 73,82 0,52 - 0,58 0,70 - 0,87 130,83 - 144,60 2,28 - 2,46 1,58 - 1,88 - 110 Hannover (Innenstadt) 132,00 - 154,00 7,40 - 7,60 4,81 - 5,76 185,00 - 185,00 7,00 - 7,40 3,78 - 4,00 11,00 - 13,00 nicht nachweisbar - 52,00 - 58,00 0,20 - 0,24 0,34 - 0,46 380,00 - 410,00 14,60 - 15,24 3,56 - 4,01 (Moderate Case) Hannover 5,61 - 6,20 0,48 - 0,54 7,74 - 9,63 7,89 - 8,72 0,54 - 0,60 6,19 - 7,60 24,90 - 27,52 0,07 - 0,10 0,25 - 0,40 24,52 - 27,10 0,11 - 0,14 0,41 - 0,57 62,92 - 69,54 1,20 - 1,38 1,73 - 2,19 (übriges Stadtgebiet im EZG) Neustadt am Rübenberge 9,60 - 10,60 0,70 - 0,76 6,60 - 7,92 12,6 - 14,0 0,50 - 0,54 3,57 - 4,29 16,3 - 18,0 nicht nachweisbar - 3,7 - 4,1 nicht nachweisbar - 42,20 - 46,70 1,26 - 1,39 2,70 - 3,29

Langenhagen 10,90 - 12,10 0,90 - 0,98 7,44 - 8,99 13,60 - 15,00 0,70 - 0,74 4,67 - 5,44 8,60 - 9,50 nicht nachweisbar - 16,20 - 18,00 0,09 - 0,11 0,50 - 0,68 49,30 - 54,60 1,75 - 1,90 3,21 - 3,85

Wunstorf 13,9 - 15,3 1,20 - 1,26 7,84 - 9,06 11,2 - 12,4 0,65 - 0,70 5,24 - 6,25 19,4 - 21,4 nicht nachweisbar - 6,2 - 6,8 0,09 - 0,11 1,32 - 1,77 50,70 - 55,90 2,00 - 2,14 3,58 - 4,22

Barsinghausen 5,7 - 6,3 0,38 - 0,42 6,03 - 7,37 9,1 - 10,1 0,18 - 0,20 1,78 - 2,20 12,6 - 14,0 nicht nachweisbar - 4,7 - 5,1 nicht nachweisbar - 32,10 - 35,50 0,58 - 0,66 1,63 - 2,06

Bad Nenndorf 2,7 - 2,9 0,16 - 0,20 5,52 - 7,41 5,3 - 5,9 0,22 - 0,24 3,73 - 4,53 3,6 - 4,0 nicht nachweisbar - 28,6 - 31,6 nicht nachweisbar - 40,20 - 44,40 0,40 - 0,48 0,90 - 1,19

Seelze 1,33 - 1,47 0,08 - 0,10 5,44 - 7,52 3,99 - 4,41 0,26 - 0,28 5,90 - 7,02 4,56 - 5,04 nicht nachweisbar - 2,09 - 2,31 nicht nachweisbar - 11,97 - 13,23 0,36 - 0,42 2,72 - 3,51 insgesamt 202,37 - 233,36 13,40 - 14,10 5,74 - 6,97 266,33 - 275,48 11,70 - 12,50 4,25 - 4,69 152,00 - 168,93 0,50 - 0,65 0,30 -0,43 211,86 - 234,78 1,35 - 1,60 0,58 - 0,76 832,56 - 912,55 26,95 - 28,85 2,95 - 3,47

-Rundungsdifferenzen möglich- nicht nachweisbar: Umsatzumverteilung < 0,1 Mio. €

Umsatzumverteilung/-neurekrutierung "NEU MITTE GARBSEN" von außerhalb des Einzugsgebietes Brutto-Zielumsatz (inkl. Mwst.): rd. 95,0 Mio. € p.a. gesamt: rd. 2,0 - 3,0 Mio. € p.a. darunter: darunter: · periodischer Bedarf rd. 26,5 Mio. € · periodischer Bedarf rd. 0,1 - 0,2 Mio. € · Bekleidung, Schuhe/Lederw. rd. 32,5 Mio. € · Bekleidung, Schuhe/Lederw. rd. 1,4 - 1,9 Mio. € · Technik rd. 17,5 Mio. € · Technik rd. 0,3 - 0,5 Mio. € · Haushalts- und pers. Bedarf rd. 15,7 Mio. € · Haushalts- und pers. Bedarf rd. 0,2 - 0,4 Mio. € · Heimwerker-/Gartenbedarf rd. 0,8 Mio. € · Heimwerker-/Gartenbedarf rd. 0,0 - 0,0 Mio. € · Möbel/Heimtextilien rd. 2,0 Mio. € · Möbel/Heimtextilien rd. 0,0 - 0,0 Mio. €

Umsatzumverteilung/-neuorientierung Umsatzumverteilung/-neuorientierung in der Stadt GARBSEN im übrigen Einzugsgebiet sowie in den übrigen untersuchungsrelevanten Lagebereichen gesamt: rd. 19,76 - 21,40 Mio. €p.a. gesamt: rd. 70,60 - 73,24 Mio. €p.a. darunter: darunter: - 111- · periodischer Bedarf rd. 11,60 - 12,60 Mio. € · periodischer Bedarf rd. 13,70 - 14,80 Mio. € · Bekleidung, Schuhe/Lederwaren rd. 3,36 - 3,56 Mio. € ·Bekleidung, Schuhe/Lederwaren rd. 27,04 - 27,74 Mio. € · Technik rd. 2,10 - 2,24 Mio. € ·Technik rd. 14,76 - 15,10 Mio. € · Haushalts- und persönlicher Bedarf rd. 1,65 - 1,80 Mio. € ·Haushalts- und persönlicher Bedarf rd. 13,50 - 13,85 Mio. € · Heimwerker- und Gartenbedarf rd. 0,25 - 0,30 Mio. € ·Heimwerker- und Gartenbedarf rd. 0,50 - 0,55 Mio. € · Möbel/Heimtextilien rd. 0,80 - 0,90 Mio. € ·Möbel/Heimtextilien rd. 1,10 - 1,20 Mio. €

Umsatzumverteilung/-neuorientierung Umsatzumverteilung/-neuorientierung Umsatzumverteilung/-neuorientierung in der Stadt GARBSEN in den untersuchungsrelevanten in den übrigen nach Lagebereichen Städten/Gemeinden/Lagebereichen Städten/Gemeinden/Lagebereichen rd. 52,74 - 56,30 Mio. € rd. 16,94 - 17,86 Mio. € siehe Schaubild 2 2,50 - 2,94 % darunter: darunter: · periodischer Bedarf periodischer Bedarf

rd. 10,15 - 11,55 Mio. € (1,33- 1,67 %) rd. 3,25 - 3,55 Mio. € · Bekleidung, Schuhe/Lederwaren Bekleidung, Schuhe/Lederwaren rd. 20,44 - 21,14 Mio. € (3,31 - 3,79 %) rd. 6,60 - 6,60 Mio. € · Technik/Unterhaltungselektronik Technik/Unterhaltungselektronik rd. 11,30 - 11,86 Mio. € (5,41 - 6,53 %) rd. 3,24 - 3,46 Mio. · Haushalts- und persönlicher Bedarf Haushalts- und persönlicher Bedarf rd. 10,05 - 10,70 Mio. € (3,93 - 4,30 %) rd. 3,15 - 3,45 Mio. € · Heimwerker- und Gartenbedarf Heimwerker- und Gartenbedarf rd. 0,25 - 0,35 Mio. € (0,22 - 0,35 %) rd. 0,20 - 0,25 Mio. € · Möbel, Haus- und Heimtextilien Möbel, Haus- und Heimtextilien rd. 0,55 - 0,70 Mio. € (0,36 - 0,51 %) rd. 0,50 - 0,55 Mio. €

Umsatzumverteilung/-neuorientierung in der Stadt ARBSEG N gesamt: rd. 19,76 -21,40 io.M € p.a. darunter: · periodischer Bedarf rd. 11,60 - 12,60 Mio. € · Bekleidung, Schuhe/Lederwaren rd. 3,36 - 3,56 Mio. € · Technik rd. 2,10 - 2,24 Mio. € · Haushalts- und persönlicher Bedarf rd. 1,65 - 1,80 Mio. € · Heimwerker- und Gartenbedarf rd. 0,25 - 0,30 Mio. € · Möbel/Heimtextilien rd. 0,80 - 0,90 Mio. €

Umsatzverteilung/-neuorientierung Umsatzverteilung/-neuorientierung Umsatzverteilung/-neuorientierung Umsatzverteilung/-neuorientierung

im Nordwestzentrum/Shopping lazP a im Planetencenter in der Ortslage Berenbostel im übrigen Stadtgebiet - 112

rd. 5,83 - 6,27 Mio. € rd. 2,32 - 2,64 Mio. € rd. 3,77 - 4,03 Mio. € rd. 7,84 - 8,46 Mio. € rd. 8,39 - 10,54 % rd. 6,90 - 8,68 % rd. 7,25 - 8,57 % rd. 3,69 - 4,41 % darunter: darunter: darunter: darunter: · periodischer Bedarf · periodischer Bedarf · periodischer Bedarf · periodischer Bedarf rd. 2,70 - 2,90 Mio. € (7,83 - 9,51 %) rd. 0,80 - 1,00 Mio. € (4,70 - 6,50 %) rd. 3,20 - 3,40 Mio. € (8,15 - 9,57 %) rd. 4,90 - 5,30 Mio. € (8,26 - 9,88 %) · Bekleidung, Schuhe/Lederwaren · Bekleidung, Schuhe/Lederwaren · Bekleidung, Schuhe/Lederwaren · Bekleidung, Schuhe/Lederwaren rd. 1,42 - 1,50 Mio. € (10,84 - 13,27 %) rd. 1,14 - 1,20 Mio. € (10,14 - 11,80 %) rd. 0,14 - 0,16 Mio. € (7,41 - 9,36 %) rd. 0,66 - 0,70 Mio. € (7,95 - 9,32 %) · Technik/Unterhaltungselektronik · Technik/Unterhaltungselektronik · Technik/Unterhaltungselektronik · Technik/Unterhaltungselektronik rd. 0,80 - 0,86 Mio. € (7,84 - 11,17 %) rd. 0,10 - 0,12 Mio. € (7,30 - 9,68 %) nicht nachweisbar rd. 1,20 - 1,26 Mio. € (9,29 - 10,78 %) · Haushalts- und persönlicher Bedarf · Haushalts- und persönlicher Bedarf · Haushalts- und persönlicher Bedarf · Haushalts- und persönlicher Bedarf rd. 0,73 - 0,80 Mio. € (8,69 - 11,11 %) rd. 0,24 - 0,26 Mio. € (8,16 - 9,77 %) rd. 0,22 - 0,24 Mio. € (7,48 - 9,02 %) rd. 0,46 - 0,50 Mio. € (8,11 - 9,75 %) · Heimwerker- und Gartenbedarf · Heimwerker- und Gartenbedarf · Heimwerker- und Gartenbedarf · Heimwerker- und Gartenbedarf nicht nachweisbar nicht nachweisbar rd. 0,10 - 0,11 Mio. € (3,17 - 3,86 %) rd. 0,10 - 0,12 Mio. € (0,19 - 0,25 %) · Möbel, Haus- und Heimtextilien · Möbel, Haus- und Heimtextilien · Möbel, Haus- und Heimtextilien · Möbel, Haus- und Heimtextilien rd. 0,16 - 0,18 Mio. € (5,71 - 7,50 %) nicht nachweisbar rd. 0,11 - 0,12 Mio. € (2,33 - 2,80 %) rd. 0,52 - 0,58 Mio. € (0,70 - 0,87 %) nicht nachweisbar: Umsatzumverteilung < 0,1 Mio. €

Wie in Kapitel 9.1 und in den vorstehenden Tabellen 8a und 8b sowie den beiden Schaubildern dargestellt, ist davon auszugehen, dass in der Stadt GARBSEN ein Umsatzvolumen von insgesamt rd. 19,8 bis 21,4 Mio. € p.a. umverteilt werden dürfte.

Bezogen auf den perspektivisch angenommenen gesamtstädtischen Einzelhandels- umsatz von ca. 329 Mio. € p.a. (Worst Case) und rd. 367 Mio. € p.a. (Best Case) errechnet sich eine gesamte Umsatzumverteilungsquote zu Lasten des bestehenden Einzelhandels von rd. 5,4 bis 6,5 %.

Berücksichtigt man die angedachte Strukturierung und Flächenkonfiguration der geplanten "Neuen Mitte Garbsen" mit einem citytypischen Angebots- und Sortiments- spektrum, kann grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass insbesondere in den Lagebereichen in GARBSEN mit einem ähnlichen/vergleichbaren Angebotsspek- trum Umsatzumverteilungseffekte eintreten. Aufgrund der spezifischen Standortstruktur des Garbsener Einzelhandels, der durch eine Reihe von dispersen Einzelhandelslagen sowie ausgeprägten Gewerbegebiets- lagen, in denen auch nennenswerte zentrenrelevante Sortimente anzutreffen sind, verteilen sich die Umsatzumverteilungen auf relativ viele Standortbereiche.

Unter den einzelnen untersuchungsrelevanten Lagebereichen ist - nicht zuletzt auch aufgrund der räumlichen Nähe zum Planvorhaben und trotz der perspektivisch anzunehmenden Standortverbundeffekte - insbesondere der zentrale Einkaufs- bereich in Garbsen-Mitte ("Nordwestzentrum"/"Shopping Plaza") betroffen1. Hier ist davon auszugehen, dass im Jahr 2010 mit rd. 5,8 - 6,3 Mio. € p.a. ein Anteil von rd. 8,4 bis 10,5 % des perspektivischen Umsatzvolumens umverteilt wird.

1 In diesem Kontext muss aber auch gesehen werden, dass das "Nordwestzentrum" aufgrund des augenfälligen Investitionsstaus sowie die "Shopping Plaza" angesichts erheblicher konzeptioneller Defizite relativ wettbewerbsanfällig sind und sich hier die Situation unter Status-Quo-Aspekten auf Sicht - unabhängig von der Realisierung der "Neue Mitte Garbsen" schwierig gestalten dürfte.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 113 von 149 Warengruppenspezifisch weisen insbesondere die Hauptwarengruppen Bekleidung/ Textilien, Schuhe/Lederwaren (Umverteilung rd. 1,4 - 1,5 Mio. € p.a. bzw. 10,8 - 13,3 %), Technik (Umverteilung rd. 0,8 - 0,9 Mio. € p.a. bzw. 7,8 - 11,2 %) und Haushalts- und persönlicher Bedarf (Umverteilung rd. 0,7 - 0,8 Mio. € p.a. bzw. 8,7 - 11,1 %) die höchsten Umverteilungsquoten auf.

Für das "Planetencenter" ist gemäß den Modellrechnungen eine Umsatzum- verteilung von rd. 2,3 bis 2,6 Mio. € (durchschnittliche Umverteilungsquoten von 6,9 - 8,7 % ) anzunehmen. Die höchste prozentuale Umverteilung weist hierbei die Warengruppe Bekleidung/ Textilien, Schuhe/Lederwaren (Umverteilung rd. 1,1 - 1,2 Mio. € p.a. bzw. 10,1 - 11,8 %) auf. Diesbezüglich ist aber zu berücksichtigen, dass für das "Planetencenter", das kurzfristig umgebaut und modernisiert werden soll und zz. einen hohen Leerstand aufweist, die aus diesen Maßnahmen resultierenden möglichen Umsatzzuwächse aus gutachterlicher Vorsicht nicht in die Berechnungen eingeflossen sind. Unter der Voraussetzung, dass die Umstrukturierung des "Planetencenter" erfolgt und auch umsatzwirksam wird, wären die umsatzseitigen Auswirkungen der Etablierung der "Neuen Mitte Garbsen" geringer anzusetzen.

Vergleichsweise hohe Umsatzumverteilungen sind in der Ortslage Berenbostel anzunehmen (Umverteilung rd. 3,8 - 4,0 Mio. € p.a. bzw. 7,3 - 8,6 %). Eine warengruppenspezifische Betrachtung der absoluten Werte zeigt aber, dass der weitaus größte Anteil der anzunehmenden Umsatzumverteilungen auf den periodischen Bedarfsbereich entfällt (Umverteilung rd. 3,2 - 3,4 Mio. € p.a. bzw. 8,2 - 9,6 %). Hier dürften in erster Linie die in Berenbostel lokalisierten Discounter und Super- märkte von Relevanz sein.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 114 von 149 Was das übrige Stadtgebiet anbetrifft, sind die absoluten Umverteilungswerte mit rd. 7,8 - 8,5 Mio. € p.a. zwar am höchsten; die Umverteilungsquote ist angesichts der vergleichsweise hohen Umsatzplattform mit rd. 3,7 - 4,4 % aber unterpro- portional stark ausgeprägt. Gleichwohl sind speziell in den zentrenrelevanten Warengruppen, die nicht unwesentlich auch durch großflächige Anbieter in Gewerbegebietslagen repräsentiert werden, nennenswerte Umsatzumverteilungsquoten zu erwarten; am stärksten im Bereich Technik/Unterhaltungselektronik (Umverteilung rd. 1,2 - 1,3 Mio. € p.a. bzw. 9,3 - 10,8 %).

Mit Blick auf die Würdigung dieser sich rechnerisch ergebenden Umsatzneuorien- tierungs-/-umverteilungs- bzw. -umlenkungsvolumina ist festzustellen, dass die rechnerischen Quoten für alle in GARBSEN betrachteten Standorte in zwar hohen, aber noch tolerierbaren Größenordnungen bewegen und aus Gutachtersicht in einer lebendigen Wettbewerbslandschaft prinzipiell 'verkraftbar' sind; zumal mit der "Neuen Mitte Garbsen" eine leistungsstarke Stadtmitte geschaffen und hier Kaufkraft in die zukünftige Innenstadt des Mittelzentrums umgelenkt werden soll.

Gleichwohl kann nicht ausgeschlossen werden, dass es in Folge der Etablierung der "Neuen Mitte Garbsen" auch zu Geschäftsaufgaben und zusätzlichen Ladenleerstän- den kommen kann. Eine quantitative Abschätzung dieser möglichen negativen Effekte ist jedoch nicht möglich, da allen Erfahrungen nach bei Geschäftsaufgaben oftmals Anbieter nach- rücken, die kalkulatorisch mit geringeren Raumleistungen agieren können; zudem ist zu berücksichtigen, dass oftmals auch andere Gründe als die Wettbewerbs- verschärfung zu Geschäftsaufgaben führen.

Auch was die möglichen anzunehmenden Auswirkungen des Vorhabens "Neue Mitte Garbsen" hinsichtlich der örtlichen Nahversorgung anbetrifft, dürften die Umver- teilungseffekte verkraftbar sein. Wettbewerbsseitig ist in diesem Kontext zu erwähnen, dass einzelhändlerischer Wettbewerb (neben dem Wettbewerb zwischen einzelnen Standorten bzw. Zentren) seit einigen Jahren in verstärkten Umfang auch zwischen einzelnen Betriebs-/Ver- triebsformen stattfindet.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 115 von 149 Mit anderen Worten: Für den erwogenen Verbrauchermarkt (bzw. eine Kombination Supermarkt/Discounter) in dem geplanten Einkaufszentrum werden in nennenswertem Umfang typgleiche/-typähnliche Einzelhandelseinrichtungen im näheren Um- feld der Planmaßnahme betroffen sein, da umfangreiche Studien der GfK PRISMA belegen, dass die diesbezügliche Stammkundenbindung nur sehr gering ausgeprägt ist.

D.h. im Falle der "Neuen Mitte Garbsen" müsste sich diese primär mit dem real,- SB- Warenhaus sowie den Supermärkten/Discountern in der diesbezüglich sehr gut und vielfältig ausgestatteten Ortslage Berenbostel auseinandersetzen; hingegen erwarten die Gutachter im Hinblick auf die Nahversorgungsstrukturen im übrigen Stadtgebiet keine signifikanten Verwerfungen. Es ist von daher aus Gutachtersicht nicht zu erwarten, dass sich die Nahver- sorgungssituation in GARBSEN zukünftig schlechter darstellt: vielmehr ist mit den Angeboten im Center selbst sogar von einer perspektivisch deutlich verbesserten Angebotssituation auszugehen.

Unter Berücksichtigung der anstehenden Planungen im periodischen Bedarfsbereich (Garbsen Süd-West: vier Anbieter mit zusammen knapp 2.500 m² VKF; zwei Lebens- mittelmärkte, ein Getränkemarkt und ein weiterer Fachmarkt; Berenbostel: Verbrauchermarkt mit rd. 1.500 m² VKF und Discounter mit ca. 875 m² VKF), die nach Einschätzung der Gutachter angesichts ihres teilweise geringen bzw. nicht gegebenen Bezuges zu Wohnlagen sowie zu zentralen Einkaufslagen zu einer zusätzlichen Dispersion des ohnehin schon relativ verstreuten örtlichen Einzelhandels beitragen würden, ist aber auf Sicht eine weitere Verschärfung der Wett- bewerbssituation in diesem Segment zu erwarten, die durchaus auch zu Lasten der Ortsteilversorgung gehen kann.

In diesem Zusammenhang wäre auch die etwaige Ansiedlung des Technik-Fach- marktes MediaMarkt außerhalb des zukünftigen Stadtzentrums von GARBSEN aus Gutachtersicht kritisch zu sehen. Angebote und Anbieter dieser Art sollten zukünftig auf den Bereich der "Neuen Mitte Garbsen" konzentriert werden, um die gewünschte Zentrumsfunktion nachhaltig sicher zu stellen.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 116 von 149 9.3 Regionale Wirkungsanalyse

In den acht untersuchungsrelevanten Umlandstädten/-gemeinden liegen die ermittelten Umverteilungsquoten überwiegend deutlich unter den für die Einzelhan- delslagen in GARBSEN ermittelten Werten, nämlich in einer Spanne zwischen rd. 1,0 % und rd. 4,1 %.

Warengruppenspezifisch ist dabei ist festzustellen, dass die Umverteilungs-/Neu- orientierungsquoten (und die absoluten Werte) in den sechs relevanten Haupt- warengruppen und auch in den untersuchungsrelevanten Lagebereichen Hannovers bzw. Städten/Gemeinden erheblichen Schwankungen unterworfen sind.

Dabei zeigt die warengruppenspezifische Betrachtung, dass speziell in den zen- trumsprägenden Warengruppen Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren und Technik/Unterhaltungselektronik Umsatzumverteilungsquoten bis (im Worst Case) knapp unter 10 % zu erwarten sind. Die diesen Quoten zugrunde liegenden absoluten Umverteilungsvolumina sind teilweise jedoch sehr gering und spiegeln nicht zuletzt auch die häufig nicht sonderlich profilierten örtlichen Angebotsstrukturen wider. Allerdings kann nicht ausgeschlossen werden, dass es in diesen Warengruppen auch zu Geschäftsschließungen kommen kann, die (zumindest teilweise, da immer auch andere Gründe wie Sortiments- und Preisgestaltung, Kundenbindungsmaßnahmen, Nachfolgeregelungen etc.) durch die skizzierten Umsatzumverteilungen bedingt sind.

In der Warengruppe Hartwaren ergeben sich insgesamt sehr moderate Umver- teilungsquoten die in den untersuchungsrelevanten Umlandstädten/-gemeinden/ Lagebereichen zwischen 0,9 % und 4,2 % variieren.

Auch im periodischen Bedarfsbereich bewegen sich die Umverteilungsquoten überwiegend in einer sehr geringen bis moderaten Spanne zwischen rd. 0,1 % und rd. 4,0 %, da bei diesem Segment insbesondere der wohnortbezogenen Nahver- sorgung ein sehr hoher Stellenwert zukommt.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 117 von 149 In den Warensortimenten Heimwerker- und Gartenbedarf sowie im Bereich Möbel, Einrichtungsbedarf, Haus- und Heimtextilien ergeben sich sogar zumeist kaum nennenswerte bzw. nicht nachweisbare1 Umlenkungsquoten, da diese Sortimente in der geplanten "Neuen Mitte Garbsen" nur einen geringen Stellenwert einnehmen sollen.

Damit liegen die rechnerischen Umverteilungsquoten in der Region in allen untersuchungsrelevanten Standortlagen und über alle Warengruppen hinweg an der Schwelle bzw. noch unter dem vielfach in der deutschen Rechtsprechung zitierten Schwellenwert von 10 % und erreichen somit ein Niveau, dass in Fachkreisen als 'nicht bedenklich' hinsichtlich möglicher ökonomischer (und somit auch städtebaulicher) Auswirkungen auf die bestehenden Einzelhandelsstrukturen gewertet wird2.

1 Methodisch sei an dieser Stelle angemerkt, dass sich in den verschiedenen Warengruppen, etwa aufgrund eines derzeit sehr niedrigen Umsatzes in der jeweiligen Warengruppe bzw. aufgrund des niedrigen Brutto-Zielumsatzes des Sortimentsbereiches, sehr niedrige rechnerische Umsatzumver- teilungseffekte ergeben können. Diese Werte können tlw. durch unvorhergesehene oder individuell bedingte Gründe (etwa eine einzige Ladenöffnung/-schließung, Konzept-/Sortimentsumstellungen, besondere Ereignisse, etc.) sehr stark beeinflusst werden. Von daher weist GfK PRISMA Umsatzumverteilungswerte für einzelne Sortimente erst ab einer Größenordnung von 100.000 € aus, wobei in der Summe jedoch selbstverständlich alle Ergebnisse berücksichtigt werden. 2 So hat das Oberverwaltungsgericht Münster im Urteil zum "Preußen-Park Münster" vom 7.12.2000 auf S. 59 (Aktenzeichen 7a D 60/99.NE) noch einmal das eigene Urteil vom 5. September 1997 (Aktenzeichen 7 A 2092/93 -, BRS 59, Nr. 70) zur Neuansiedlung eines Schuhmarktes bestätigt, wonach "... ein Umsatzverlust von 10 % für innerstädtische Einzelhandelsbetriebe nicht als unwesentlich gewertet werden kann". Ähnlich äußert sich der Senat des Oberverwaltungsgerichtes für das Land Brandenburg, Frankfurt/Oder in seinem Beschluss vom 28. Januar 2000 (Aktenzeichen - 3 B 67/99): "... In welcher Höhe eine Verlagerung von Kaufkraft gegeben sein muss, um nachteilige städtebauliche Auswirkungen im Sinne § 2 Abs.2 BauGB zu bewirken, wird nicht zu generell zu beantworten sein. Für die Annahme, dass zur Hervorrufung solcher Auswirkungen sogar solche Umsatzumverteilungen geeignet wären, die der Größenordnung nach sich in einem Kaufkraftabfluss bzw. Umsatzverlust von weniger als 10 % äußern, spricht nach derzeitigen Stand der Erkenntnis jedenfalls nicht viel, ...". Auch wird in einer Entscheidung des Senats des brandenburgischen Oberverwaltungsgerichtes zu den geplanten FOC in Eichstätt vom 26. März 2001 auf S. 18 festgestellt (Aktenzeichen 3 B 113/00.Z): "...Eine solche (negative) städtebauliche Situation kann eintreten, wenn mit einer Umsatzumverteilung eine Verödung der Innenstadt verbunden ist oder die Versorgung der (nicht mobilen) Bevölkerung in Frage steht ...". Zu weiteren Details siehe auch die methodischen Anmerkungen im Anhang der Studie.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 118 von 149 Hinsichtlich der weiteren untersuchungsrelevanten Städte Burgdorf, Lehrte, Nienburg/Weser und Stadthagen, für die keine differenzierte Einzelhandelserhebung bzw. Umsatzumverteilungsberechungen durchgeführt wurde, erwarten die Gutach- ter, dass, ausgehend von den im Vergleich zu den quantitativ untersuchten Städten/ Gemeinden bereits erheblichen Distanzen sowie auch der jeweils recht vielfältigen Angebotsstrukturen in den Städten, die ökonomischen Auswirkungen noch deutlich unter denen der sechs quantitativ betrachteten Umlandstädte liegen und in diesen Städten lediglich marginale Umsatzumverteilungseffekte eintreten dürften.

Mit anderen Worten: In der regionalen Betrachtung der möglichen ökonomischen Auswirkung der geplanten "Neuen Mitte Garbsen" ist klar zu erkennen, dass in erster Linie der Einzelhandel in GARBSEN selbst betroffen sein dürfte, während die Planmaßnahme unter Umverteilungsaspekten in den acht näher analysierten Um- landstädten/-gemeinden und Lagebereichen Hannovers weniger von Relevanz ist.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 119 von 149 10KONZEPTIONELLE ASPEKTE DER ZENTRUMSENTWICK- LUNG "NEUE MITTE GARBSEN"

Vorbemerkung

Ein Untersuchungsgegenstand der vorliegenden Studie ist es auch, generelle Hin- weise und Empfehlungen zu den notwendigen Dimensionierungen und Struktu- rierungen der einzelnen möglichen Nutzungsbausteine der prospektiven Zentrums- entwicklung "Neue Mitte Garbsen" (Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie, kulturelle Angebote und sonstige zentrumsbildende Funktionen/Nutzungen) zu geben.

Diesbezüglich sollen sowohl die kommunale Sicht hinsichtlich der Etablierung eines über einen langen Zeitraum nachhaltig funktionsfähigen Stadtzentrums als auch der Blickwinkel des Projektentwicklers/Investoren bzw. Betreibers der Centeranlage und nicht zuletzt auch die Perspektive der Besucher/Kunden berücksichtigt werden; dabei kommt speziell möglichen Standortverbundeffekten/Synergien mit den bestehenden Nutzungen in der Stadtmitte von GARBSEN ein großer Stellenwert zu.

Darüber hinaus werden im Analogieschlussverfahren die jeweiligen Strukturen der Stadtzentren von Langenhagen und Laatzen kurz skizziert, jeweilige Stärken und Schwächen herausgearbeitet und hinsichtlich ihrer Relevanz für die Zentrums- entwicklung "Neue Mitte Garbsen" kommentiert.

In diesem Kontext wird auch zu möglichen flankierenden Maßnahmen der Projekt- entwicklung Stellung genommen, die über die immobilienseitige Betrachtung hinaus zum 'Funktionieren' des künftigen Stadtzentrums von GARBSEN beitragen können.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 120 von 149 10.1 Überblick über die Stadtzentren der Vergleichsstandorte Laatzen und Langenhagen

Die jeweils als Mittelzentrum1 eingestuften Städte Laatzen und Langenhagen sind - analog zu GARBSEN - dadurch gekennzeichnet, dass sie über kein historisch gewachsenes Stadtzentrum verfügen. Die jeweilige Entwicklung des Zentrums erfolgte ebenfalls erst nach der Niedersächsischen Verwaltungs- und Gebietsreform von 1974, in deren Kontext auch die heutigen Städte Laatzen und Langenhagen gebildet wurden. Gleichwohl stellen sich die beiden Stadtzentren hinsichtlich ihrer Struktur recht unterschiedlich dar und werden nachfolgend kurz skizziert.

10.1.1 Stadtzentrum Laatzen

Das Zentrum der südlich von Hannover gelegenen Stadt Laatzen (rd. 39.700 Einwohner) befindet sich im Stadtteil Mitte und wird hinsichtlich des Versor- gungskerns gemäß zeichnerischer Darstellung des Regionalen Raumordnungspro- gramms 2005 (Entwurf) durch einen relativ eng umfassten Bereich nordöstlich der Hauptverkehrsachse Erich-Panitz-Straße gebildet.

Das Umfeld des Stadtzentrums, das mit dem Pkw und öffentlichen Verkehrsmitteln (u.a. U 1 sowie diverse Buslinien) und aus dem Umfeld auch fußläufig gut erreichbar ist, wird durch relativ hoch verdichteten Geschosswohnungsbau geprägt; darüber hinaus sind auch gewerbliche Nutzungen anzutreffen.

Im wesentlichen umfasst das Stadtzentrum das Rathaus sowie das von der Ham- burger ECE-Gruppe betriebene Einkaufszentrum "Leine-Center" (mit einer Verkaufs- flächenausstattung von knapp 24.000 m² in etwa die für die "Neue Mitte Garbsen" vorgesehene Dimensionierung), das den wichtigsten Einzelhandelsstandort der Stadt darstellt und auch in nennenswertem Umfang nach Hannover und in die Re- gion ausstrahlt.

1 Analog zu GARBSEN sind auch Laatzen und Langenhagen gemäß dem Regionalen Raumord- nungsprogramm 2005 (Entwurf) Bestandteile des funktionalen Verflechtungsraumes mit dem Oberzentrum Hannover mit Ergänzungsfunktionen im Bereich Wohnen, Gewerbe und Infrastruktur/Versorgungsstruktur mit besonderem Abstimmungsbedarf.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 121 von 149 In der Center-Anlage agiert neben den Magnetbetrieben Karstadt, real,- SB-Waren- haus und den beiden Textiliten C & A und H & M ein qualifizierter und attraktiver Fachgeschäftbesatz, der durch einzelhandelsnahe Dienstleistungen (z.B. Bank, Reinigung, Änderungsschneiderei, Schuh- und Schlüsseldienst, Reisebüro, Friseur) und gastronomische Angebote ergänzt und arrondiert wird.

Zwischen "Leine-Center" und Rathaus (u.a. Bürgerbüro, Stadtbücherei sowie Polizeidienststelle) gibt es eine direkte Verbindung, so dass hier eine baulich- funktionale Einheit besteht.

Weitere zentrale Einrichtungen, die außerhalb der Centeranlage lokalisiert sind, umfassen verschiedene Einzelhandelsbetriebe mit vergleichsweise eher geringer Bedeutung (u.a. Zoofachhandlung, Restpostenladen, Optiker, Apotheke), die Kreis- sparkasse, eine Postfiliale und diverse Arztpraxen. Im Umfeld sind zudem verschiedene Hotels zu nennen, die vornehmlich auf das Messepublikum reflektieren dürften; zudem sind im Bereich der nordöstlich des Rat- hauses verlaufenden Marktstraße die katholische Thomaskirche sowie das evangelische St. Oliver Gemeindezentrum (u.a. mit Sozialstation) und das Erich-Kästner- Schulzentrum zu erwähnen.

Das Stadtzentrum Laatzen verfügt über ca. 1.700 kostenfreie Stellplätze (mehrere Parkplätze um die Centeranlage bzw. das Rathaus herum).

Als besondere Stärken des Stadtzentrums Laatzen sind die gute Einbindung in die Umfeldstrukturen, die kostenfreien Parkplätze und das sehr professionell entwickelte und betriebene Einkaufszentrum "Leine Center" mit einer hohen Versorgungsbe- deutung für die Stadt Laatzen und einer weiträumigen Ausstrahlungskraft in die Region zu erwähnen. Auch die bauliche Verbindung zwischen dem Einkaufszentrum und dem Rathaus erscheint vorteilhaft.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 122 von 149 Als Schwäche ist das eher beschränkte Angebot an zentrumstypischen Einrich- tungen zu nennen. Insbesondere im Freizeit- und Entertainmentbereich sowie im kulturellen Sektor sind kaum Angebote im Zentrum vorhanden. Von daher ist das Stadtzentrum Laatzen - neben der Bedeutung als Verwaltungssitz - sehr stark auf die Funktion Einkaufen und damit auf das Einkaufszentrum fokussiert; eine multifunktionale Ausstrahlung wird demgegenüber - wenn über- haupt - nur sehr begrenzt erzielt.

10.1.2 Stadtzentrum Langenhagen

Das Zentrum der nördlich von Hannover gelegenen und östlich an GARBSEN angrenzenden Stadt Langenhagen (rd. 50.100 Einwohner) befindet sich im gleichnamigen Stadtteil und wird hinsichtlich des Versorgungskerns gemäß zeichnerischer Darstellung des Regionalen Raumordnungsprogramms 2005 (Entwurf) durch einen recht weitläufigen Bereich entlang der West-Ost-Achse Godshorner Staße/Bothfelder Straße sowie der Nord-Süd-Achse Walsroder Straße, die sich am Langenforther Platz kreuzen, gebildet.

Das Stadtzentrum Langenhagen ist in recht hoch verdichtete Wohnnutzungen eingebettet und mit dem Pkw, mit öffentlichen Verkehrsmitteln (u.a. U 1 sowie diverse Buslinien) und aus dem Umfeld auch fußläufig gut erreichbar.

Den Kristallisationspunkt des Stadtzentrums bildet der Bereich zwischen Bothfelder Straße im Süden und Konrad-Adenauer-Straße im Norden mit dem Rathaus und dem Fußgängerzonengeflecht von Nord-/Ost-/Süd- und Westpassage, die jeweils in den zentralen Marktplatz münden. Wichtigster Einzelhandelsstandort ist hier das 1981 eröffnete "City-Center-Langen- hagen" ("CCL"; rd. 11.000 m2 VKF). Als Ankermieter dieser bereits 'in die Jahre' gekommenen und auch unter funktionalen Aspekten längst nicht mehr zeitgemäßen Center-Anlage fungiert ein Wal*Mart SB-Warenhaus. Neben einem überwiegend kleinteiligen und eher nicht sonderlich leistungsfähigen Fachgeschäftsbesatz sind hier diverse Dienstleistungen (u.a. Sparkasse, Copyshop), gastronomische Einrich- tungen und ein Bowling-Center anzutreffen.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 123 von 149 Allerdings ist auch auf verschiedene Leerstände innerhalb der Centeranlage hinzuweisen.1 Arrondiert wird der Zentrumsbereich durch die benachbarte, vornehmlich gastronomisch geprägte Europa-Markthalle, die mit ihrer Außengastronomie auch die angrenzenden Passagenbereiche belebt, sowie überwiegend kleinteiligen Geschäftsbe- satz, vornehmlich an der Ostpassage. Aber auch hier sind diverse Leerstände zu verzeichnen.

Als zentralörtliche Einrichtungen in diesem Bereich sind das Rathaus (zudem verschiedene Ämter der Stadtverwaltung in der Ostpassage), eine Polizeidienststelle, eine Postfiliale und eine Reihe von Arztpraxen nebst Dialysezentrum zu nennen.

Weitere Einrichtungen sind im näheren Umfeld anzutreffen. So sind im Norden, vis-à-vis des Rathauses, an der Konrad-Adenauer-Straße verschiedene Bildungseinrichtungen (Schulzentrum mit Gymnasium, Gesamtschule und Pestalozzischule sowie Schornsteinfegerschule), Sportstätten (Sportplätze und Hallenbad) und die evangelische Elia-Kirche mit Gemeindezentrum lokalisiert. Im erweiterten nördlichen Umfeld sind verschiedene Kliniken etabliert. Westlich des Bereiches um das Rathaus bzw. das "CCL" befinden sich zwischen Schützenstraße und Walsroder Straße u.a. die Stadtbibliothek und das Amt für Kinder, Jugend und Familie, das Utopia Kinocenter (4 Kinosäle mit insgesamt rd. 760 Plätzen), das IBB Institut für berufliche Bildung und das Airport Congress Hotel mit Tagungseinrichtungen sowie dem angegliederten Veranstaltungszentrum "Forum".

Vor diesem Hintergrund ist mit Blick auf die spezifischen Stärken des Stadtzen- trums Langenhagen insbesondere die recht große Vielfalt von zentralen Einrich- tungen und Funktionen hervorzuheben, die zudem gut in die Umfeldstrukturen eingebunden sind.

1 Hinsichtlich anstehender Planungen soll das CCL um rund 8.500 m² Verkaufsfläche erweitert werden. U.a. soll das Wal*Mart SB-Warenhauses zweigeschossig vergrößert werden (von derzeit rd. 5.000 m² auf rd. 7.200 m²); darüber hinaus sind zwei großflächige Bekleidungsanbieter, ein Elektrofachmarkt, ein Drogeriemarkt und ein Schuhfachmarkt geplant.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 124 von 149 Auch die verkehrliche Erreichbarkeit ist als gut zu bewerten, wobei aber gewisse Abstriche bei der Stellplatzsituation zu machen sind.

Als Schwächen sind der eher weitläufige Charakter des Stadtzentrums und die zu geringe 'kritische Masse' des Nutzungsbausteins Einzelhandel auszumachen. Hierdurch gelingt es schon unter rein quantitativen Aspekten nicht, eine adäquate Angebotskompetenz herzustellen. Der offensichtliche 'Investitionsstau' im CCL trägt zudem dazu bei, dass sich das Stadtzentrum Langenhagen nicht als bevorzugter Einkaufsort präsentiert. Die anstehende Umstrukturierung/Erweiterung des CCL kann (und muss) insofern als wichtige Maßnahme zur Stärkung und Stabilisierung der Stadtmitte fungieren. Zudem ist auch die funktionale Verknüpfung der vielfältigen Zentrumseinrichtungen untereinander durch teilweise recht weite Wegstrecken ohne ausreichende Stimulanzen nur bedingt gegeben. Von daher können sich auch die prinzipiell möglichen Synergien nur bedingt entfalten.

10.2 Hinweise und Empfehlungen zur Zentrumsentwicklung "Neue Mitte Garbsen"

Dimensionierung und Strukturierung der "Neuen Mitte Garbsen"

Nach den vielfältigen Erfahrungen der Gutachter mit der Beurteilung und Bewertung von Einzelhandelsimmobilien sowie Umstrukturierungs-/Revitalisierungsmaßnahmen ist im Zusammenhang der Fragestellung hinsichtlich der Dimensionierung des Projektes "Neue Mitte Garbsen" zunächst als grundsätzlicher Befund festzustellen, dass der nachhaltige Erfolg einer Centerimmobilie im wesentlichen auch von einer ausreichenden 'kritischen Masse' abhängig ist. Erfahrungsgemäß ist für den erfolgreichen Betrieb einer regional ausstrahlenden EKZ-Anlage eine Mindestgröße von 20.000 m² bis 25.000 m² Verkaufsfläche erforderlich.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 125 von 149 Dies zeigen auch die Beispiele Laatzen (im positiven Sinne mit einem ausreichend großen "Leine Center", das - mit einer der Planung "Neue Mitte Garbsen" in etwa entsprechenden Verkaufsfläche von knapp 24.000 m² die notwendige Ausstrah- lungskraft entfalten kann) und Langenhagen (mit dem zz. noch zu klein dimen- sionierten "City Center Langenhagen", das sich aber angesichts der anstehenden Erweiterungsplanungen zukünftig besser positionieren könnte). Beispiele für Centerentwicklungen mit einer zu geringen kritischen Masse und daraus resultierenden Problemen, sich adäquat im Wettbewerb positionieren zu können, sind auch in GARBSEN selbst anzutreffen ("Planetencenter" sowie "Shopping Plaza").

Insofern erscheint die angedachte Größenordnung für den Einzelhandelsbaustein der "Neuen Mitte Garbsen" mit rd. 24.000 m² VKF als sehr gut geeignet, die erforderliche regionale Ausstrahlungskraft auch nachhaltig zu entfalten. Damit kann ein maßgeblicher Betrag geleistet werden, das zukünftige Stadtzentrum Garbsens auch aus einzelhändlerischer Sicht zu einem Einkaufsziel zu entwickeln, das dem größten Mittelzentrum der Region Hannover angemessen ist.

Hinsichtlich der Strukturierung der Centeranlage ist generell eine vielfältiger Mix aus großflächigen Magnetbetrieben, mittelgroßen Fachmärkten und kleinteiligen Fach- geschäften/Shops erforderlich, um eine hohe Angebotskompetenz auszustrahlen. Von daher sollten auch etwaige Ansiedlungsvorhaben in GARBSEN mit primär zentrenrelevanten Sortimenten (z.B. MediaMarkt, der dem Vernehmen nach an einem Engagement in GARBSEN interessiert sein soll) schwerpunktmäßig auf die "Neue Mitte Garbsen" konzentriert werden. Dieses nicht zuletzt auch, um Doppelbe- setzungen mit großflächigen Betrieben gleicher Art und Branche in GARBSEN zu vermeiden, die im Sinne der gewünschten Zentrumsentwicklung kontraproduktiv wären und auch die übrige Einzelhandelslandschaft in der Stadt und dem Umland belasten würden.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 126 von 149 Zudem zählen einzelhandelsnahe Dienstleistungen (u.a. Bank/Sparkasse, Reisebüro, Friseur, Schuh- und Schlüsseldienst etc.) sowie gastronomische Angebote (einfache und problemlose Möglichkeiten für den 'Snack zwischendurch' ebenso wie klassische Restaurants) zu den ohnehin centerüblichen Nutzungsbausteinen, die der Arron- dierung des Einzelhandelsangebotes dienen.

Darüber hinaus sind weitere Angebote, die der zusätzlichen Belebung des Stand- ortes dienen können, durchaus wünschenswert und im Sinne der Zentrumsbildung für GARBSEN zu begrüßen.

Hierzu sind u.a. öffentliche und private Dienstleistungsangebote zu zählen, z.B. x Dienstleistungs-/Servicebüros von u.a. Versicherungen, Versorgungsunter- nehmen (Energieversorger, Wasserwerke etc.), Öffentlicher Nahverkehr, Vereine und Verbände; x Soziale Serviceeinrichtungen von staatlichen, gemeinnützigen, kirchlichen1 und/oder privaten Einrichtungen (z.B. mobiler Pflegedienst, Sozialstation, Kindertagestätte, Seniorentagesstätte, Schularbeitenhilfe); x Arztpraxen und sonstige medizinische Einrichtungen (z.B. Tageskliniken, Blutspendezentrale, Dialysezentrum).

Des weiteren sind auch Freizeit-/Entertainmentangebote und kulturelle Einrichtungen möglich, wobei positiv zu sehen ist, dass ein Kinocenter bereits am Platze präsent ist. Weitere denkbare Einrichtungen wären u.a. Sport-/Fitness-/Wellnessangebote, Bow- ling/Kegeln, kommunales/privat betriebenes Kultur- und Veranstaltungszentrum (u.a. Theater/ Kleinkunstbühne, Tanzveranstaltungen, Bildungsveranstaltungen).

Zur Ergänzung des zentralen Angebotsspektrums sind weitere Nutzungen wünschenswert, die sich möglicherweise aber nur bedingt in die Entwicklung der "Neuen Mitte Garbsen" integrieren lassen und als weitere Ansatzpunkte für eine Weiterentwicklung des Stadtzentrums von GARBSEN zu sehen wären, wie z.B. ein Hotel mit Tagungsmöglichkeiten und 'klassische' Büro-/Verwaltungsnutzungen2.

1 Möglich wäre auch ein kirchliches Gemeindezentrum, sofern diesbezüglicher Bedarf besteht. 2 Diesbezüglich ist in diesem Kontext positiv zu sehen, dass das Arbeitsamt bereits im zentralen Bereich von Garbsen-Mitte lokalisiert ist.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 127 von 149 Die maßgebliche Anforderung an den Projektentwickler besteht darin, die vorhandenen Nutzungsbausteine und die "Neue Mitte Garbsen" attraktiv und funktional miteinander zu verknüpfen, damit gegenüber dem Vergleichsstandort Laatzen ein mit deutlich vielfältigerem Nutzungsspektrum ausgestattetes Stadtzentrum entsteht, das sich gegenüber dem Beispielsstandort Langenhagen als kompakter und synergetischer erweisen kann.

Flankierende Maßnahmen der Projektentwicklung "Neue Mitte Garbsen"

Wie vorstehend aufbereitet, kann die Projektentwicklung "Neue Mitte Garbsen" eine Maßnahme zur nachhaltigen Stärkung der Angebotskompetenz und Ausstrahlungs- kraft der zukünftigen Innenstadt von GARBSEN darstellen. Die Centeretablierung sollte in diesem Kontext allerdings nicht als ein isoliertes Projekt, sondern als eine zentrale Maßnahme einer weitaus umfassenderen, in diese Richtung zielenden Strategie der Stadtentwicklungspolitik sowie des Stadtmarketings verstanden werden. Sie kann als ein maßgeblicher Impulsgeber für eine Intensivierung und Beschleuni- gung der Arbeit aller an diesem Prozess zu beteiligenden Akteure (Stadtverwaltung, Handel, Gastronomie, Banken/Sparkassen, Gewerbe, Immobilieneigentümer und -unternehmen, Vereine/Verbände, Presse u.a.) fungieren.

Dazu im Einzelnen:

• Das Center muss ausdrücklich eingebunden werden in organisatorische Stadtmanagement/Stadtmarketing-Strukturen1. In diesem Zusammenhang hätte das Center in Anlehnung an die perspektivisch herausgehobene Position innerhalb des Innenstadt-Einzelhandels einen adäqua- ten finanziellen und/oder organisatorischen Beitrag (z.B. 'Federführung' für diverse Aktionen im Innenstadtraum) zu leisten, wie auch andernorts erfolgreich praktiziert wird.

1 Analog zum Vorgehen in der Nachbarstadt Langenhagen, wo aktuell entsprechende Maßnahmen eingeleitet werden.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 128 von 149 • Als wichtig wird aus Gutachtersicht insbesondere auch der Auftritt des Centers im Verbund mit dem übrigen Einzelhandel der Stadt GARBSEN und insbesondere des zentralen Einkaufsbereiche in Garbsen-Mitte angesehen. Ohne Aufgabe der Eigenständigkeit der einzelnen Akteure/Unternehmen sollte hier von vornherein 'im Schulterschluss' mit gemeinschaftlichen Werbemateria- lien/-maßnahmen, gemeinsamen/abgestimmten Veranstaltungen/Events und ver- kaufsoffenen Sonntagen agiert werden.

In diesem Kontext kommt auch einer Verbesserung der Verbindung zwischen dem bestehenden Einzelhandelsstandort "Nordwestzentrum"/"Shopping Plaza" und dem Bereich Rathaus/"Neue Mitte Garbsen" ein maßgeblicher Stellenwert zu, damit auch die vorhandenen Einzelhandelseinrichtungen auf längere Sicht an den möglichen Standortverbundeffekten partizipieren können.

• Bezüglich der im Kontext von Umsatzumverteilungen möglichen Zunahme von Ladenleerständen ist im Rahmen des Stadtmarketings ggfs. auch die Etablierung eines "Nachvermietungs-/Leerstandsmanagements" anzuraten, das schon ansetzen muss, bevor überhaupt Ladenleerstände entstehen. In diesem Zusammenhang sollten zur Vermeidung von nachhaltigen 'Trading- Down-Effekten' im Zusammenspiel von Stadt, Grundeigentümern, Maklern, Spar- kassen/Banken u.a. ein Informationssystem über zur Vermietung anstehende bzw. ggfs. bereits leer stehende Ladenlokale, die gezielte Suche nach potenziellen Mietern, Mietpreisforderungen und -verträge sowie Zwischennutzungen (z.B. durch Kunstprojekte) diskutiert werden.

• Von nicht unwesentlicher Bedeutung für die Entwicklung des Zentrums der Stadt GARBSEN insgesamt ist die Anbindung an die Stadtbahn, deren Realisierung ab 2008/2009 erfolgen soll. Die hierdurch zu erwartende Aufwertung des Bereiches um das Rathaus kommt nicht nur der projektierten "Neuen Mitte Garbsen", sondern auch allen anderen Nutzungen in diesem Bereich zu Gute und ist somit als ein sehr wichtiger Beitrag zur Stabilisierung und Stärkung der gesamten perspektivischen Innenstadt zu sehen.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 129 von 149 • Vor dem Hintergrund der Tatsache, dass die "Neue Mitte Garbsen" die mit Abstand größte Einzelhandelseinrichtung in der zukünftigen Innenstadt darstellen würde, ist es sowohl für Stadtplanung/Wirtschaftsförderung als auch den weiteren Stadtmarketingprozess als wichtig anzusehen, dass das Center auch auf längere Sicht eine berechenbare/feste 'Größe' darstellt. Von daher erscheint aus Gutachtersicht eine Betreiberverpflichtung mit dem Centerbetreiber wünschenswert. x Zudem ist zu berücksichtigen, dass die mit der Centeretablierung zu erwartenden Umsatzumverteilungen im Stadtgebiet durch weitere örtliche und regionale Einzelhandelsvorhaben noch verstärkt werden können. Im Hinblick auf ihren Verantwortungsbereich ist von daher für die Stadt GARBSEN wünschenswert, dass bei den übrigen im Stadtgebiet anstehenden Vorhaben1 mit 'Augenmaß' vorgegangen wird, um der aus Gutachtersicht vorrangig zu bewertenden Entwicklung eines leistungs- und ausstrahlungsstarken Stadtzentrum nicht entgegenzuwirken und auch die übrigen Standortlagen im Garbsener Stadtgebiet sowie auch im Einzugsgebiet der "Neue Mitte Garbsen" nicht zusätzlich zu belasten. x Mit Blick auf weitere Nutzungsbausteine (außer Einzelhandel) ist es für das Ziel der Stadt GARBSEN, ein nachhaltig 'funktionierendes' Stadtzentrum zu etablieren, wichtig, bei allen etwaigen Standortentscheidungen kommunaler/öffentlicher oder unternehmerischer/privater Natur zu prüfen, inwieweit eine Etablierung im Bereich des perspektivischen Stadtzentrums möglich und förderlich wäre.

1 In diesem Zusammenhang ist auf die Vorhaben im periodischen Bedarfsbereich hinzuweisen; auch die mögliche Ansiedlung von MediaMarkt sollte bevorzugt im Rahmen der Entwicklungsmaßnahme "Neue Mitte Garbsen" erfolgen, selbst wenn ggfs. der dort vorgesehene warengruppenspezifische Flächenansatz überschritten wird, um eine gesamtstädtisch und regional deutlich unverträglichere Doppelbesetzung des Standortes GARBSEN zu vermeiden.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 130 von 149 11ABSCHLIESSENDES FAZIT

Mit der vorliegenden Ausarbeitung sollten die standort-, markt- und potenzialseitigen Rahmenbedingungen für die geplante "Neue Mitte Garbsen" in der als Mittelzentrum ausgewiesenen Stadt GARBSEN aufbereitet und auf Basis von drei alternativen Entwicklungsszenarien bzw. differenzierten Modellrechnungen zu den möglichen anzunehmenden ökonomischen Auswirkungen der geplanten Centeranlage auf die örtlichen Einzelhandelsstrukturen sowie in acht untersuchungsrelevanten Städten/Gemeinden und Standortlagen Hannovers im Einzugsgebiet quantitativ und in weiteren vier Städten qualitativ Stellung genommen werden.

Die Analyse hat gezeigt, dass für den nachhaltig erfolgreichen Betrieb der geplanten "Neuen Mitte Garbsen" aus Gutachtersicht günstige standort-, markt- und potenzialseitige Rahmenbedingungen bestehen und durch die Centeransiedlung das Einzugsgebiet des Garbsener Einzelhandels erweitert bzw. die Marktdurchdringung erhöht werden kann.

Die alternativen Entwicklungsszenarien (mit und ohne Center) haben dabei verdeutlicht, dass im Jahr 2010 der zentrale Bereich in Garbsen-Mitte zu einem wichtigen Einzelhandelsstandort in der Stadt werden und damit die Position Garbsens in der Region als Mittelzentrum gestärkt werden kann. Insbesondere der Perspektive für die Stadt, ein leistungsfähiges und nachhaltig attraktives Zentrum zu erhalten, kommt hierbei ein wesentlicher Stellenwert zu.

Was die möglichen anzunehmenden Auswirkungen der Errichtung der geplanten "Neuen Mitte Garbsen" auf die bestehenden Einzelhandelsstrukturen in der Stadt und in der Region angeht, sind die höchsten Umverteilungsquoten in der Stadt GARBSEN selbst zu erwarten, liegen aber in allen betrachteten Lage- bereichen insgesamt unterhalb von 10 %, wobei aber dieser Schwellenwert in einigen Warengruppen überschritten wird.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 131 von 149 Mit Blick auf die regionale Verträglichkeit mit den bestehenden regionalen Einzelhandelsstrukturen in den Mittelzentren Neustadt am Rübenberge, Langen- hagen, Wunstorf, Barsinghausen und Bad Nenndorf sowie im unmittelbar an GARBSEN angrenzenden Grundzentrum Seelze und den beiden betrachteten Lagebereichen in Hannover (Innenstadt und im Einzugsgebiet der "Neuen Mitte Garbsen" gelegenes Stadtgebiet) liegen die Gesamt-Umverteilungsquoten allesamt (deutlich) unter dem in der gängigen Rechtsprechung zugrunde gelegten Schwellenwert von 10 %, der in einer warengruppenspezifischen Betrachtung aber teilweise nahezu erreicht wird.

Eine nennenswerte Beeinträchtigung der jeweiligen Versorgungsfunktion ist jedoch nach geltenden Maßstäben für keinen der detailliert betrachteten Umlandstandorte und auch nicht bezogen auf die Einzelhandelsstrukturen in den qualitativ zu berücksichtigenden Städten Burgdorf, Lehrte, Nienburg/Weser und Stadthagen zu konstatieren.

In der Gesamtschau der im Rahmen dieser Untersuchung zu betrachtenden Daten und Faktoren ist das Vorhaben "Neue Mitte Garbsen" als noch verträglich zu bewerten, so dass sich die Gutachter - insbesondere auch vor dem Hintergrund der stadtentwicklungspolitisch wichtigen Frage der Zentrumsbildung für das Mittelzen- trum GARBSEN - uneingeschränkt für die Realisierung der vorgesehenen Planmaß- nahme aus.

"Neue Mitte Garbsen" Seite 132 von 149 Anhang

Seite 133 von 149 Begriffsbestimmungen

Seite 134 von 149 1 Definition der untersuchten Betriebsformen1

x SB-Laden:

Nahrungs- und Genussmittel-Selbstbedienungsgeschäft, einschließlich Frischwaren mit Verkaufsflächen unter 400 m².

x Discountmarkt (Lebensmittel):

Betriebsform mit begrenztem Sortiment von Waren hoher Umschlagshäufigkeit, ohne großen Aufwand für Warenpräsentation oder Ladeneinrichtung und Service. Kennzeichen ist die aggressive Niedrigpreispolitik. Meist ein mittelflächiger Betrieb mit Verkaufsflächengrößen zwischen 400 und 800 m².

x Supermarkt:

Selbstbedienungsgeschäft, das überwiegend Lebensmittel einschließlich Frischwaren sowie bestimmte Ver- und Gebrauchsgüter anbietet, mit einer Verkaufsfläche von 400 m² bis unter 1.000 m².

x Fachgeschäft:

Einzelhandelsbetrieb, der Waren einer Branche (Sortiment) in unterschiedlichen Qualitäten und Preislagen mit ergänzenden Dienstleistungen anbietet, wobei in vielen Branchen das Bedienungsprinzip überwiegt.

1 Katalogkommission für die handels- und absatzwirtschaftliche Forschung beim Bundesministerium für Wirtschaft, Katalog E – Begriffsdefinitionen aus der Handels- und Absatzwirtschaft, 3. Auflage 1982, in: Katalogkommission für die handels- und absatzwirtschaftliche Forschung beim Bundesministerium für Wirtschaft, Katalog E – Begriffsdefinitionen aus der Handels- und Absatzwirtschaft, 3. Auflage 1982, in: BAG Bundesarbeitsgemeinschaft der Mittel- und Großbetriebe des Handels e.V., Standortfragen des Handels, 3. Auflage, Köln 1986, Seite 103 ff., auszugsweise Wiedergabe.

Seite 135 von 149 x Kaufhaus:

Größerer Einzelhandelsbetrieb, der überwiegend im Wege der Bedienung Waren aus zwei oder mehreren Branchen, davon wenigstens aus einer Branche in tiefer Gliederung, anbietet, ohne dass ein warenhausähnliches Sortiment, das eine Le- bensmittelabteilung einschließen würde, vorhanden ist. Am stärksten verbreitet sind Kaufhäuser mit Textilien, Bekleidung und verwandten Bedarfsrichtungen.

x Warenhaus:

Einzelhandelsgroßbetrieb, der in verkehrsgünstiger Geschäftslage Waren aus zahl- reichen Branchen - Hauptrichtung: Bekleidung, Textilien, Hausrat, Wohnbedarf sowie Nahrungs- und Genussmittel - anbietet. Die Verkaufsmethoden reichen von der z.B. im Textilbereich vorherrschenden Bedienung bis zur Selbstbedienung, z.B. bei Lebensmitteln.

x Verbrauchermarkt:

Zumeist preispolitisch aggressiver, großflächiger Einzelhandelsbetrieb (mindestens 1.000 m² Verkaufsfläche), der vor allem Nahrungs- und Genussmittel, darunter auch Frischwaren (Obst, Gemüse, Südfrüchte, Fleisch) anbietet und Sortimente anderer Branchen (Nonfood) führt, soweit sie für die Selbstbedienung geeignet sind und rasch umgeschlagen werden. Diese Absatzform findet sich häufig in Stadtrandlagen, verfügt in der Regel über weiträumige Parkplätze und verzichtet auf kostspielige Kundendienstleistungen.

x SB-Warenhaus:

Ein SB-Warenhaus (Selbstbedienungswarenhaus) ist ein nach dem Diskontprinzip (Diskontgeschäft) arbeitender Einzelhandelsgroßbetrieb, der ein umfassendes wa- renhausähnliches Sortiment anbietet, soweit dieses zum überwiegenden Teil für die

Seite 136 von 149 Selbstbedienung geeignet ist. Diese Betriebe finden sich häufig in Stadtrandlagen, verfügen über weiträumige Kundenparkplätze, verzichten jedoch zumeist auf kostspielige Kundendienstleistungen. Gegenwärtig wird eine Verkaufsfläche von 3.000 m², manchmal von 4.000 m², als Mindestgröße für ein SB-Warenhaus angesehen.

x Fachmarkt (z.B. Bekleidungsmarkt, Schuhmarkt, Baumarkt, Möbelmarkt):

Spezialmarkt mit Sortimentsschwerpunkt in einer Branche an verkehrsorientiertem Standort mit großflächigem Parkplatzangebot, der auf großen Flächen in Selbstbe- dienung preisaktiv Waren anbietet.

x Einkaufszentrum bzw. Shopping-Center:

Zusammenfassung von Betrieben verschiedener Branchen und Größenordnungen des Einzelhandels, des Ladenhandwerks und von Dienstleistungsbetrieben in einem, meist einheitlich geplanten und gebauten Gebäudekomplex.

2 Geschäftsfläche, Verkaufsfläche

Unter der Geschäftsfläche eines Handelsbetriebes wird die gesamte betrieblich genutzte Fläche verstanden: Verkaufs-, Ausstellungs-, Lager,- Versand-, Büro- und Sozialräume. Dabei kann es sich sowohl um überbaute Flächen als auch um nicht überbaute (Freiflächen) handeln. Parkplätze zählen nicht zur Geschäftsfläche.

Unter der Verkaufsfläche eines Handelsbetriebes wird die Fläche verstanden, die dem Verkauf dient, einschließlich Gänge, Treppen, Standflächen für Einrichtungs- gegenstände, Schaufenster und Freiflächen (anteilig)1, soweit sie dem Kunden zugänglich sind. Ausgenommen bleiben Parkplätze.

1 Überdachte, nicht-klimatisierte Flächen werden zu 50%, nicht-überdachte, nicht-klimatisierte Freiflächen werden zu 25% berücksichtigt.

Seite 137 von 149 3 Definition der untersuchten Warengruppen

Gruppe Hauptwarengruppen Warengruppen/ Nr. Sortimente 1 Periodischer Bedarf gesamt Nahrungs- und 1 Genussmittel

Gesundheit und 2 Körperpflege

Aperiodischer Bedarf gesamt (a+b)

2 a) Bekleidung/Textilien, Bekleidung, Textilien 3 Schuhe/Lederwaren Schuhe, Lederwaren 4

b) Hartwaren gesamt, darunter

3 Technik Elektro, Unterhaltungs- 5 elektronik

Multimedia, Foto, Optik 6

4 Haushalts- und persönlicher Bedarf Bücher, Schreibwaren 7

Hausrat, Glas, 8 Porzellan, Geschenkartikel

Spielwaren, Sport, 9 Camping, Hobby, Fahrräder

Uhren, Schmuck 10

5 Heimwerker- und Gartenbedarf Heimwerker- und 11 Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf

6 Möbel, Einrichtungsbedarf, Möbel, 12 Haus- und Heimtextilien Einrichtungsbedarf, Haus- und Heimtextilien

Seite 138 von 149 Einkaufslagenabgrenzung

Seite 139 von 149 1 Einkaufslagenbewertung

Zur Einkaufslagenbewertung werden Anzahl, Verkaufsflächen und Umsätze der Einzel- handelsbetriebe nach Straßenabschnitten (Bestandserhebung) erfasst. Geschulte Mit- arbeiter beurteilen an Ort und Stelle außerdem folgende qualitative Faktoren:

Angebot x Struktur und Angebot von großflächigen Einzelhandelsbetrieben (Magneten) x Dichte des Geschäftsbesatzes x Vielfalt des Facheinzelhandels x Wirkung der Schaufensterfront x Warenpräsentation x Sortimentsbreite und -tiefe x Marketingniveau/Betriebspositionierung des ansässigen Einzelhandels x ergänzende Nutzungen

Erreichbarkeit x Passantenfrequenz x Lauflagequalität x Nähe zu zentralen Parkplatzangeboten x ÖPNV-Anbindung x Anbindung an innenstadtorientiertes Gewerbepotenzial x Anbindung an Nahpotenzial (Wohnbevölkerung)

Städtebauliche Qualität x Ambiente x Wirkung der Bebauung x Gestaltung von Aufenthaltsräumen x Möblierung der Lage x Pflasterung/Straßenraum

Seite 140 von 149 2 Einkaufslagenabgrenzung

Einkaufslagen spiegeln die Attraktivität von einzelnen Straßenabschnitten innerhalb von innerstädtischen Einkaufsbereichen oder Stadtteilzentren wider. Die Abgrenzung unterschiedlicher Lagequalitäten muss für jede Stadt individuell vorgenommen werden. Zentralörtliche Funktion, Stadtgrundriss und Lage der Einkaufsbereiche im städtischen Siedlungsgefüge sind wichtige Rahmenbedingungen für die Ausbildung von Einkaufsbereichen mit möglicherweise unterschiedlichen Lagequalitäten. Das heißt vor allem, an A-Lagen in Oberzentren sind andere Anforderungen an Branchenmix und Geschäftsbesatz zu stellen als in Mittelzentren oder Städten mit sehr begrenzten Einzugsbereichen.

GfK PRISMA unterscheidet in der Regel drei Einkaufslagen (A,B,C). Bei Kleinstädten können auch nur zwei Lagen oder nur der Haupteinkaufsbereich selbst abgegrenzt werden. Die Differenzierungskriterien sind x Passantenfrequenz x Dichte des Geschäftsbesatzes x Branchen- und Absatzformenmix x Filialisierungsgrad und Verkaufsflächenstruktur x Angebotsattraktivität und Standorte ergänzender Dienstleistungen x Ladenleerstände und Mindernutzungen

Die Differenzierung der Einkaufslagen orientiert sich allgemein an den nachfolgenden Anforderungen. Sie sind auf die jeweiligen örtlichen Verhältnisse zu übertragen.

A-Lagen:

x Dichtester und nahezu durchgängiger Geschäftsbesatz mit Standorten von großflächigen Magnetbetrieben (Warenhaus, Bekleidungskaufhäuser, Medienkaufhäuser) bzw. überregional operierenden Filialbetrieben x Nahezu alle innenstadttypischen Sortimente (Bekleidung, Lederwaren, Schuhe, Glas, Porzellan, Geschenkartikel, Bücher, Tonträger) sind vertreten, ausgewogene Sortimentsstruktur

Seite 141 von 149 x Höchste Passantenfrequenz x Ergänzende Dienstleistungen (vor allem Reisebüros, Gastronomie) sind gut integriert und führen nicht zu einer erheblichen Unterbrechung der Ladenfront x Keine Mindernutzungen; mögliche Entwicklungsflächen (Baulücken) sind für Handelsnutzungen aktivierbar x Ladenleerstände treten nur im Rahmen der dynamischen Entwicklung des Einzelhandels auf ('natürliche' Fluktuation)

B-Lagen:

x Dichter Geschäftsbesatz, vereinzelt Unterbrechungen durch andere Nutzungen/ Nutzungsarten x Dominanz von Klein- und Mittelbetrieben x Neben innenstadtrelevanten Sortimenten, insbesondere auch tägliche Bedarfsdeckung (NuG, Drogerie/Parfümerie, Tabak/Zeitschriften, Feinkost) x Konzentration einzelner Bedarfsgruppen x Hohe, aber nicht höchste Passantenfrequenzen x Dienstleistungsstandorte können den Geschäftsbesatz unterbrechen (Banken- standorte, Gastronomie, Reisebüros etc.) x Mindergenutzte Grundstücke und Ladenleerstände mindern die Einkaufsatt- raktivität

C-Lagen:

x Geschäftsbesatz dünnt sich aus. Zahlreiche Unterbrechungen im Geschäftsbesatz durch andere Nutzungen/Nutzungsarten x Geringe und unregelmäßige Passantenfrequenz x Einseitige Sortimentsstruktur, vor allem Klein- und Mittelbetriebe (z.B. täglicher Bedarf, Cityrandsortimente >Einrichtungsbedarf, Heimtextilien@) x Verstärktes Auftreten von 'unerwünschten' Nutzungen (Spielotheken, Sex-Shops, etc.); abschnittsweise auch Dominanz von Gastronomiebetrieben x Höhere Fluktuation und höherer Anteil an Ladenleerständen

Streulagen:

x Bereiche, die nicht mehr als Einkaufslagen abgegrenzt werden können, wie z.B. Lieferstraßen und Erschließungswege x Schwache Passantenfrequenz

Seite 142 von 149 Wirkungsanalyse

Seite 143 von 149 Wirkungsanalyse a) Modelldiskussion

Durch die Dimensionierung und Strukturierung des untersuchten Vorhabens ergeben sich zwangsläufig Fragen u.a. hinsichtlich der regionalen Wirkung (Stichworte: Erhö- hung der Marktdurchdringung = zusätzliche Kaufkraftbindung aus dem Umland bzw. Verringerung der Kaufkraftabflüsse) sowie ebenso bezüglich der möglichen anzunehmenden Auswirkungen für den ortansässigen Einzelhandel (Stichworte: mögliche Um- satzumverteilungs- und -umlenkungsprozesse).

Das zur Berechnung von möglichen anzunehmenden Umverteilungswirkungen in der geographischen Handelsforschung zumeist verwandte Gravitationsmodell greift seit Jahrzehnten auf das sog. Huff-Modell zurück1, bei dem die Attraktivität eines Einzel- handelsstandortes i.d.R. mit der Verkaufsfläche und dem Umsatz vor Ort korrespondiert und zur Darstellung des Distanzwiderstandes die Distanzen (üblicherweise Fahrzeiten) zwischen den zentralen Orten und dem Untersuchungsstandort zu Grunde gelegt werden.

GfK PRISMA hat im Jahre 2002 im Auftrag des Bayerischen Staatsministeriums für sämtliche bayerischen Ober-/Mittel- und Unterzentren (insgesamt 450 Städte/Gemeinden) Einzugsgebiete abgegrenzt und zur landesplanerischen Beurteilung von Einzelhandelsgroßprojekten im Rahmen der Fortschreibung des Landesentwick- lungsplanes die jeweiligen Verflechtungsbereiche ermittelt; Bestandteil der Studie war ein Gravitationsmodell in Anlehnung an Huff. Ganz generell ist zu dem Huff-Modell aus Sicht der GfK PRISMA festzustellen, dass auf dieser Basis für eine detaillierte Einzelfallbetrachtung, wie es hier der Fall ist, nur eine erste Anfangsberechnung durchgeführt werden kann.

1 Siehe: Huff, David L.: Defining and estimating a trading area; Journal of Marketing; Vol. 28, 1964. Heinritz, G.: Die Analyse von Standorten und Einzugsbereichen. Passau 1999. Kemming, H.: Raumwirtschaftstheoretische Gravitationsmodelle - Eine Untersuchung ihrer analytischen Grundlagen. Berlin, 1980. Löffler, G.: Konzeptionelle Grundlagen der chronologischen Betrachtungsweise in deterministischen Modellansätzen. Bremen, 1987.

Seite 144 von 149 Unsere tägliche Praxis des letzten Jahrzehnts mit über 300 Wirkungsanalysen zur planerischen Beurteilung von Einzelhandelsprojekten hat aber gezeigt, dass hierzu vertie- fende warengruppenspezifische Berechnungen zwingend erforderlich sind, die das aus dem Jahr 1964 stammende Modell von Huff nicht bzw. nur unvollständig abbilden kann1.

Grundlage der GfK PRISMA-Wirkungsanalyse, die auf einer aufwändigen Totalerhebung der relevanten regionalen/lokalen Einzelhandelsstrukturen basiert, ist neben der Attraktivität der im Untersuchungsraum bedeutenden Einzelhandelsstandorte (gemessen an warengruppenspezifischem Umsatz, Verkaufsfläche und Zentralität bzw. mögli- chen Kaufkraftzu- und -abflüssen), den Distanzgrößen zwischen den jeweiligen Orten sowie dem Untersuchungsort insbesondere auch eine differenzierte Kaufkraftstrom- Modellrechnung zur Umsatzrekrutierung der Einzelhandelsvorhabens (Abgleich ex-ante- Rechnung ohne Planvorhaben = status quo; ex-post-Rechnung mit Planvorhaben = perspektivisch).

Wissenschaftstheoretisch handelt es sich dabei um ein empirisch-deduktives Ver- fahren, in das zunächst empirische Erfahrungswerte einfließen, die unserem Haus aus hunderten von Befragungen zu der Herkunft und dem (branchenspezifischen) Ausga- beverhalten von Kunden/Käufern vorliegen, und die anhand von weiteren Markt- beobachtungen (wie u.a. das Haushaltspanel der GfK AG zum Ausgabeverhalten von Privathaushalten) kontinuierlich überprüft und ergänzt werden2.

Die Ergebnisse dieser Kaufkraftstrom-Modellrechnung bilden die Grundlage für ein mehrstufiges iteratives Verfahren, mit dem unter Berücksichtigung verschiedener Parameter (u.a. Zeit-Wege-Distanzen, tradierten Einkaufsbeziehungen, Leistungsstärke aller relevanten Wettbewerber/Wettbewerbsstandorte -dieses differenziert nach den

1 Insbesondere ist darauf hinzuweisen, dass das Huff'sche Model in erster Linie zur Bestimmung von Einzugsgebieten auf der Basis von Wahrscheinlichkeiten des Besuches bestimmter Einkaufsstätten entwickelt wurde, wobei im Grundmodell weder warengruppenspezifische Aspekte noch Umsatzumverteilungsgesichtspunkte enthalten sind. 2 Die Kalibrierung der im Huff-Modell enthaltenen Attraktivitäts- und Interaktionsindices auf der Basis empirischer Referenzwerte stellt eine maßgebliche Voraussetzung für die Validität der Ergebnisse der Modellrechnungen dar.

Seite 145 von 149 Hauptwarengruppen- etc.) eine differenzierte räumliche Verteilung der effektiven Um- satzherkünfte abgebildet wird.

Über das Huff-Modell hinausgehend erfolgt des weiteren im Rahmen sehr aufwändiger Rechengänge eine detaillierte Gegen- und Kontrollrechnung durch ein System von Kaufkraftstrom-, Umlenkungs- und Umsatzmatritzen (immer spezifisch je untersuchtem Standort und je untersuchter Warengruppe) unter Einhaltung von Rahmenbedingungen und Identitätsbeziehungen, also ein Verfahren, wie es in der amtlichen Statistik u.a. im Bereich der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnungen angewandt wird.

Somit wird im Ergebnis eine umfangreiche Umsatzumlenkungsmatrix erarbeitet, die die räumlichen warengruppenspezifischen Verteilungen von Umsatz und Nachfragevolumen im Einzugsgebiet der einzelhändlerischen Planmaßnahme sowie die bestehenden Kaufkraftströme in der Region vor und nach Realisierung des Vorhabens berücksichtigt.

Die sich perspektivisch für die untersuchungsrelevanten zentralen Standorte/Städte infolge der Errichtung des Planvorhabens ergebenden, abnehmenden warengruppenspezifischen Kaufkraftbindungen wurden dabei in einem aufwändigen mathematischen Verfahren im Verhältnis zur Zentralität bzw. ihrer lokalen Bedeutung der betreffenden Stadt gewichtet.

Mit anderen Worten: GfK PRISMA hat die einschlägigen wissenschaftlichen Rechen- methoden/Gravitationsmodelle zur Bestimmung warengruppenspezifischer, regiona- ler/lokaler Wirkungen weiterentwickelt, die u.a. auch durch aufwändige Totalerhe- bungen im Untersuchungsraum empirisch abgesichert und auch von Fachinstitutionen (Bundesarbeitsgemeinschaft der Mittel- und Großbetriebe des Einzelhandel e.V. Berlin und Institut für Handelsforschung Köln) anerkannt sind.

Seite 146 von 149 b) Wertungsaspekte

Zur Würdigung möglicher ökonomischer und städtebaulicher Auswirkungen eines einzelhändlerischen Planvorhabens wird in der Rechtssprechung und Literatur stets auf den Aspekt der '... wesentlichen Beeinträchtigung der Einzelhandelsstrukturen ... ' hingewiesen, die im Rahmen raumordnungspolitischer Stellungnahmen von Relevanz sind.

Nach Ansicht des OVG Koblenz sind wesentliche Auswirkungen bei einer Umsatz- umverteilung zulasten bestehender Einzelhandelsstrukturen von mehr als 10 % des gesamten innenstadtrelevanten Einzelhandels anzunehmen (Beschluss vom 08.01.1999 - 8 B 12650/97 -, NVwZ 1999, 435, 438 rechte Spalte; Urteil vom 25.04.2001 - 8 A 11441/00 -, NVwZ-RR 2001, 638, 642 linke Spalte). Ebenfalls von der 10 %-Grenze geht das OVG-Münster aus (Urteil vom 05.09.1997 - 7 A 2902/93 -, BauR 1998, 309, 312 Urteil vom 07.12.2000 - 7 a D 60/99.NE -, Seite 59 des amtlichen Umdrucks)1.

Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof nimmt an, dass wesentliche Beeinträchtigungen der Marktverhältnisse in Form von flächendeckenden Geschäftsaufgaben erst dann erreicht werden, wenn bei Nichtlebensmittel, bezogen auf den Mittelbereich, eine Kaufkraftabschöpfungsgrenze von 30 % für zentrenrelevante Sortimente und von 40 % für sonstige Sortimente überschritten werde.

1 So hat das Oberverwaltungsgericht Münster im Urteil zum 'Preußen-Park Münster' vom 7.12. 2000 auf S. 59 noch einmal das eigene Urteil vom 5. September 1997 (Aktenzeichen 7 A 2092/93 -, BRS 59, Nr. 70) zur Neuansiedlung eines Schuhmarktes bestätigt, wonach ' ... ein Umsatzverlust von 10 % für innerstädtische Einzelhandelsbetriebe nicht als unwesentlich gewertet werden kann'. Ähnlich äußert sich der Senat des Oberverwaltungsgerichtes für das Land Brandenburg, Frankfurt/Oder in seinem Beschluss vom 28. Januar 2000 (Aktenzeichen - 3 B 67/99): '... In welcher Höhe eine Verlagerung von Kaufkraft gegeben sein muss, um nachteilige städtebauliche Auswirkungen im Sinne § 2 Abs2. BauGB zu bewirken, wird nicht generell zu beantworten sein. Für die Annahme, dass zur Hervorrufung solcher Auswirkungen sogar solche Umsatzumverteilungen geeignet wären, die der Größenordnung nach sich in einem Kauf- kraftabfluss bzw. Umsatzverlust von weniger als 10 % äußern, spricht nach derzeitigen Stand der Erkenntnis jedenfalls nicht viel, ... '. Auch wird in einer Entscheidung des Senats des brandenburgischen Oberverwaltungsgerichtes zu den geplanten FOC in Eichstätt vom 26. März 2001 auf S. 18 festgestellt (Aktenzeichen 3 B 113/00.Z): '... Eine solche (negative) städtebauliche Situation kann eintreten, wenn mit einer Umsatzumverteilung eine Verödung der Innenstadt verbunden ist oder die Versorgung der (nicht mobilen) Bevölkerung in Frage steht ... '.

Seite 147 von 149 Bei Einhaltung dieser branchen- und preisspezifischen Obergrenzen könne ein Einzel- handelsgroßprojekt in der Regel als raumverträglich angesehen werden (Bayrischer VGH, Urteil vom 07.06.2000 - 26 N 99.2961 -, BayVBI 2001, 175,176 rechte Spalte).

Ressortübergreifend besteht aber Einvernehmen in der fachlichen Einschätzung, dass Umsatzumverteilungen/-neuorientierungen nur ein und nicht das Alleinkriterium einer raumordnerischen Beurteilung sein kann. Die sogenannte 10%-Klausel stellt bei einer raumordnerischen Beurteilung eine Orien- tierungsgröße innerhalb einer Reihe von raumordnerischen Entscheidungskriterien, wie dem Kongruenzgebot und dem Beeinträchtigungsverbot dar, die nicht Gegenstand dieser Ausarbeitung sind.

Seite 148 von 149 Dieser Bericht wurde für Sie erarbeitet von:

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Dieser Bericht ist registriert unter der Nummer: 05 111 613 (2004). Exemplar-Nr.: x/y Dokument1