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Stadtzentrum "Neue Mitte Garbsen" GARBSEN

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Stadtzentrum Auftraggeber: SONAE WEST SHOPPING AG, Düsseldorf, GOLDBECK PROJEKT GMBH, Bielefeld Stadtzentrum "Neue Mitte Garbsen" GARBSEN Wirkungsanalyse August/Oktober 2004 Inhaltsübersicht Seite 1 AUSGANGSLAGE, AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG, METHODISCHE VORGEHENSWEISE ..................................................7 1.1 Ausgangslage ........................................................................................7 1.2 Auftrag und Aufgabenstellung ................................................................8 1.3 Methodische Vorgehensweise ............................................................... 13 2 ÜBERBLICK ÜBER DEN MAKRO-STANDORT GARBSEN....................... 14 2.1 Lage im Raum, zentralörtliche Bedeutung und besondere Charakteristika 14 2.2 Verkehrliche Erreichbarkeit und Planungen ............................................ 15 2.3 Strukturdaten zu Bevölkerung und Wirtschaft ........................................ 18 2.4 Fazit ................................................................................................... 22 3 DER MIKRO-STANDORT DER GEPLANTEN "NEUEN MITTE GARBSEN". 23 3.1 Kurzskizze zum Planvorhaben "Neue Mitte Garbsen" .............................. 23 3.2 Lage im Stadtgebiet, stadtstrukturelle Aspekte und Grundstückssituation25 3.3 Umfeld und Nutzungsstrukturen ........................................................... 27 3.4 Verkehrssituation und anstehende Planungen........................................ 30 3.5 Fazit ................................................................................................... 34 4 DIE SITUATION IM EINZELHANDEL IN DER STADT GARBSEN ........... 35 4.1 Räumliche Strukturen und Bestandslagen in GARBSEN ........................... 36 4.1.1 Garbsen-Mitte (Innenstadt) .................................................................. 36 4.1.2 "Kohake-Centrum" und "Planetencenter" ............................................... 38 4.1.3 Fachmarktagglomerationen/-standorte.................................................. 39 4.1.4 Stadtteilversorgung.............................................................................. 41 4.2 Struktur- und Leistungsdaten des Einzelhandels in GARBSEN.................. 44 4.2.1 Verkaufsflächenausstattung.................................................................. 44 4.2.2 Einzelhandelsumsatz ............................................................................ 47 4.2.3 Einzelhandelszentralität........................................................................ 49 4.3 Stärken-Schwächen-Profil des Einzelhandels in GARBSEN ....................... 52 5 DIE WETTBEWERBSSITUATION IN DER REGION ............................. 54 5.1 Landeshauptstadt Hannover ................................................................. 55 5.1.1 Innenstadt .......................................................................................... 55 5.1.2 Im Einzugsgebiet der "Neuen Mitte Garbsen" gelegenes Hannoveraner Stadtgebiet.......................................................................................... 57 5.1.3 Übriges Stadtgebiet ............................................................................. 58 5.2 Neustadt am Rübenberge..................................................................... 61 5.3 Langenhagen....................................................................................... 63 5.4 Wunstorf............................................................................................. 65 5.5 Barsinghausen..................................................................................... 67 5.6 Bad Nenndorf ...................................................................................... 69 5.7 Seelze................................................................................................. 71 5.8 Weitere untersuchungsrelevante Städte ................................................ 74 5.8.1 Burgdorf.............................................................................................. 74 5.8.2 Lehrte ................................................................................................. 75 5.8.3 Nienburg/Weser .................................................................................. 76 5.8.4 Stadthagen.......................................................................................... 77 5.8.5 Isernhagen.......................................................................................... 78 6 EINZUGSGEBIET UND NACHFRAGEVOLUMEN .................................. 79 6.1 Einzugsgebiet ...................................................................................... 80 6.2 Nachfragevolumen............................................................................... 82 7 ALTERNATIVE ENTWICKLUNGSSZENARIEN ZUM EINZELHANDEL DER STADT GARBSEN BIS ZUM JAHR 2010 ............................................ 85 7.1 Vorbemerkung..................................................................................... 85 7.2 Entwicklungsparameter der Szenarien ................................................... 86 8 BRUTTO-ZIELUMSATZ UND UMSATZREKRUTIERUNG DES GEPLANTEN EINKAUFSZENTRUMS "NEUE MITTE GARBSEN" ............. 99 8.1 Flächenseitige Parameter der Umsatzberechnungen............................... 99 8.2 Perspektivischer Brutto-Zielumsatz und Umsatzrekrutierung der geplanten "Neuen Mitte Garbsen" ....................................................... 100 8.3 Modellrechnung zur Kaufkraftabschöpfung und Umsatzrekrutierung im Einzugsgebiet .................................................................................... 102 9 WIRKUNGSANALYSE FÜR DIE STADT GARBSEN UND DIE REGION... 105 9.1 Modellrechnungen zu den möglichen anzunehmenden örtlichen und regionalen Auswirkungen ................................................................... 105 9.2 Wirkungsanalyse für die Stadt GARBSEN ............................................. 113 9.3 Regionale Wirkungsanalyse ................................................................ 117 10 KONZEPTIONELLE ASPEKTE DER ZENTRUMSENTWICKLUNG "NEUE MITTE GARBSEN" ....................................................................... 120 10.1 Überblick über die Stadtzentren der Vergleichsstandorte Laatzen und Langenhagen..................................................................................... 121 10.1.1 Stadtzentrum Laatzen.................................................................... 121 10.1.2 Stadtzentrum Langenhagen ........................................................... 123 10.2 Hinweise und Empfehlungen zur Zentrumsentwicklung "Neue Mitte Garbsen"........................................................................................... 125 11 ABSCHLIESSENDES FAZIT ........................................................... 131 Anhang............................................................................................. 133 Begriffsbestimmungen ................................................................................ 134 1 Definition der untersuchten Betriebsformen......................................... 135 2 Geschäftsfläche, Verkaufsfläche.......................................................... 137 3 Definition der untersuchten Warengruppen ......................................... 138 Einkaufslagenabgrenzung ........................................................................... 139 1 Einkaufslagenbewertung .................................................................... 140 2 Einkaufslagenabgrenzung................................................................... 141 Wirkungsanalyse ........................................................................................ 143 Tabellenverzeichnis Tabellen Tabelle 1: Ausgewählte Daten zur Sozial- und Wirtschaftsstruktur ...................... 20 Tabelle 2: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in GARBSEN .................... 48 Tabelle 3: Pro-Kopf-Ausgabebeträge, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität in GARBSEN ............................................................. 51 Tabelle 4: Einwohner und Nachfragevolumen im Einzugsgebiet der geplanten "Neuen Mitte Garbsen" .................................................................... 83 Tabelle 5: Aufschlüsselung des Nachfragevolumens nach Warengruppen in den Einzugsgebietszonen der geplanten "Neuen Mitte Garbsen"................ 84 Tabelle 6: Perspektivischer Brutto-Zielumsatz des geplanten Einkaufszentrums "Neue Mitte Garbsen" .................................................................... 101 Tabelle 7: Kaufkraftstrom-Modellrechnung für die "Neue Mitte Garbsen" (Moderate Case)............................................................................ 104 Tabelle 8a: Mögliche anzunehmende Umsatzumverteilungen/-neuorientierungen in GARBSEN und in den untersuchungsrelevanten Städten/Lagebereichen .................................................................. 109 Tabelle 8b: Mögliche anzunehmende Umsatzumverteilungen/-neuorientierungen in GARBSEN und in den untersuchungsrelevanten Städten/ Lagebereichen im Hartwarenbereich ............................................... 110 1 AUSGANGSLAGE, AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG, METHODISCHE VORGEHENSWEISE 1.1 Ausgangslage Die Projektgruppe GOLDBECK/SCHMEDES/MENZEL plant das Projekt "Neue Mitte Garbsen", mit dem die seit den 1980er Jahren erfolgende Entwicklung eines neuen Stadtzentrums für GARBSEN (Mittelzentrum in der Region Hannover; rd. 63.300 Einwohner) weiter geführt werden soll. Hinsichtlich der konkreten Ausgestaltung und Realisierung des Planvorhabens ist
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