Deliberation N° 2011-160 Ac

ASSEMBLEE DE CORSE ______

DELIBERATION N° 11/160 AC DE L’ASSEMBLEE DE CORSE PORTANT DEFINITION DE LA POLITIQUE REGIONALE DU FONCIER ET DE L’HABITAT ______

SEANCE DU 30 JUIN 2011

L’An deux mille onze et le trente juin, l’Assemblée de Corse, régulièrement convoquée s’est réunie au nombre prescrit par la loi, dans le lieu habituel de ses séances, sous la présidence de M. Dominique BUCCHINI, Président de l’Assemblée de Corse.

ETAIENT PRESENTS : Mmes et MM.

ANGELINI Jean-Christophe, BARTOLI Marie-France, BASTELICA Etienne, BEDU- PASQUALAGGI Diane, BENEDETTI Paul-Félix, BIANCUCCI Jean, BUCCHINI Dominique, CASTELLANI Michel, CASTELLANI Pascaline, CHAUBON Pierre, DONSIMONI-CALENDINI Simone, FEDERICI Balthazar, FEDI Marie-Jeanne, FERRI-PISANI Rosy, GIACOMETTI Josepha, GIOVANNINI Fabienne, GUERRINI Christine, HOUDEMER Marie-Paule, LACAVE Mattea, LUCCIONI Jean-Baptiste, LUCIANI Xavier, MOSCONI François, NICOLAI Marc-Antoine, NIELLINI Annonciade, ORSINI Antoine, PANUNZI Jean-Jacques, de ROCCA SERRA Camille, SANTINI Ange, SANTONI-BRUNELLI Marie-Antoinette, SCIARETTI Véronique, SIMEONI Gilles, SINDALI Antoine, STEFANI Michel, TALAMONI Jean-Guy, TATTI François, VALENTINI Marie-Hélène, VANNI Hyacinthe

ETAIENT ABSENTS ET AVAIENT DONNE POUVOIR :

Mme BIANCARELLI Viviane à M. BASTELICA Etienne Mme CASALTA Laetitia à Mme NIELLINI Annonciade M. CASTELLI Yannick à M. FEDERICI Balthazar Mme COLONNA Christine à M. BIANCUCCI Jean M. FRANCISCI Marcel à M. PANUNZI Jean-Jacques Mme GRIMALDI Stéphanie à Mme GUERRINI Christine Mme MARTELLI Benoîte à M. ORSINI Antoine Mme NATALI Anne-Marie à M. SANTINI Ange Mme NIVAGGIONI Nadine à M. ANGELINI Jean-Christophe M. ORSUCCI Jean-Charles à Mme VALENTINI Marie-Hélène Mme RISTERUCCI Josette à Mme FEDI Marie-Jeanne Mme RUGGERI Nathalie à M. SINDALI Antoine Mme SIMONPIETRI Agnès à M. SIMEONI Gilles M. SUZZONI Etienne à BEDU-PASQUALAGGI Diane.

L’ASSEMBLEE DE CORSE

VU le Code Général des Collectivités Territoriales, Titre II, Livre IV, IV ème partie,

SUR rapport du Président du Conseil Exécutif de Corse,

SUR rapport de la Commission des Compétences Législatives et Règlementaires, de la Commission du Développement Economique, de l’Aménagement du Territoire et de l’Environnement, de la Commission des Finances, de la Planification, des Affaires Européennes et de la Coopération et de la Commission du Développement Social et Culturel,

CONSIDERANT la délibération n° 10/226 AC de l’Assemblée de Corse du 17 décembre 2010 portant avis sur la proposition de modifications législatives du PADDUC,

CONSIDERANT la délibération n° 10/074 AC de l’Assemblée de Cors e du 27 mai 2010 portant adoption d’une motion relative à l’organisation des Assises du Foncier et du Logement,

CONSIDERANT la priorité donnée aux questions du foncier et du logement,

CONSIDERANT l’urgence sociale que revêt la réponse à ces questions,

CONSIDERANT les travaux préalables menés par les ateliers du foncier et du logement,

CONSIDERANT la volonté de la Collectivité Territoriale de Corse d’adopter une politique régionale pour tenter de réguler les questions du foncier et du logement,

APRES EN AVOIR DELIBERE

ARTICLE PREMIER :

APPROUVE le rapport du Président du Conseil Exécutif de Corse, tel qu’il figure en annexe de la présente délibération.

ARTICLE 2 :

APPROUVE la politique Régionale du Foncier et du Logement telle qu’exposée dans le rapport joint en annexe.

ARTICLE 3 :

APPROUVE la stratégie globale d’intervention et ses huit axes, rappelés ci-dessous :

• Création d’outils d’observation et de suivi continu des questions foncière et immobilière. • Mise en place d’établissements publics dans les domaines du foncier (EPF) et de l’accompagnement des collectivités en matière d’urbanisme et de planification (Agence d’Urbanisme). • Constitution d’un Etablissement Public d’Aménagement et de Construction de logements sociaux.

• Mobilisation d’outils fiscaux au bénéfice de la Collectivité pour permettre la régulation des marchés foncier et immobilier et assurer des recettes pérennes réinjectées dans la politique foncière et du logement de la Collectivité. • Refonte du système d’aides directes de la Collectivité au service de ses nouveaux objectifs. • Contractualisation de partenariats financiers et de chartes d’engagement avec les partenaires institutionnels et privés des filières économiques concernées. • Mise en place d’un dispositif public à visée anti-spéculative. • Mobilisation directe sur fonds propres, et par retour de recettes fiscales, de moyens financiers majeurs au service de cette nouvelle politique.

ARTICLE 4 :

ADOPTE les mesures suivantes :

• La mise en place d’une conférence foncière et l’affectation des moyens humains et financiers nécessaires à son bon fonctionnement. • La création d’un observatoire et l’affectation des moyens humains et financiers nécessaires à son bon fonctionnement. • La mise en place d’aides financières au profit de la réalisation de diagnostics agricoles. • La réalisation d’une cartographie des terres agricoles permettant de créer une véritable typologie de celles-ci et de servir de base aux futures réflexions d’aménagement du territoire, PADDUC notamment. • Le lancement de l’étude de préfiguration de l’agence d’urbanisme et d’aménagement durable afin de la rendre opérationnelle pour le début de l’année 2012. • La mise en place d’un Etablissement Public Foncier d’Etat dont le décret de création sera présenté à l’Assemblée lors de la prochaine session ordinaire de juillet 2011. Cet établissement aura vocation à terme à se transformer en Etablissement Public Territorial. • La mise en place de travaux visant à évaluer la portée des différents outils mis en œuvre dans le cadre de la politique d’aménagement et de développement conduite en Corse et relative à la problématique forestière. • Le maintien et le développement de mesures financières destinées à aider les collectivités locales dans leurs travaux d’aménagement foncier. Les systèmes financiers correspondants seront proposés dans le cadre de l’examen du nouveau règlement d’aides de la CTC. • Le lancement de l’étude de préfiguration, destinée à évaluer les modalités et la forme juridique les mieux adaptées pour la constitution d’un Etablissement Public Territorial d’Aménagement et de Construction. • Le lancement d’une expertise sur les adaptations fiscales en matière de constructions qui pourraient être demandées pour la Corse et notamment dans les domaines suivants : - Droits de mutation à titre onéreux. - Fiscalisation des plus-values à dimension spéculative. - Fiscalité des résidences secondaires. - Fiscalité du foncier à urbaniser.

• La mobilisation de la Commission mixte des compétences législatives et réglementaires et des finances sur le pilotage de cette mission et le financement des expertises techniques nécessaires. • Les 5 principes majeurs du futur règlement d’aides au Logement de la CTC : - Soutien aux bailleurs sociaux pour la production de logements sociaux locatifs. - Soutien aux collectivités locales et notamment aux communes pour réaliser du logement locatif encadré. - Soutien aux porteurs de projet privés voulant réaliser du locatif encadré. - Soutien à l’accession à la propriété. - Soutien à l’hébergement des publics en difficulté et spécifiques en complément du projet porté par la Collectivité Territoriale en matière de santé et d’insertion sociale. • Les six mesures phares constitutives de ce futur règlement, sous réserve de présentation, lors d’une prochaine session à l’Assemblée de Corse, du détail de celui-ci, incluant l’ensemble des modalités d’instruction et de financement ainsi que le budget prévisionnel définitif : - Refonte et majoration des aides à la production de logements locatifs sociaux. Le type de financement proposé permettra également la prise en compte de maîtres d’ouvrage publics, privés, associatifs permettant notamment de financer la construction de logements spécifiques qui manquent singulièrement en Corse à l’heure actuelle : • Maisons relais. • CHRS. • Foyers de jeunes travailleurs. • Structures sociales d’hébergement des seniors. - Soutien aux communes et intercommunalités, à l’acquisition, la production, la réhabilitation ou encore la création de réserves foncières pour accueillir du logement permanent. - Soutien aux personnes privées souhaitant, dans le cadre des OPAH, réhabiliter du patrimoine à des fins de locatif permanent . - Soutien à l’accession à la propriété et notamment à la primo accession des jeunes ménages insulaires. - Poursuite de l’action en faveur du cofinancement des aires d’accueil pour les gens du voyage. - Aide aux communes et intercommunalités concernant l’ingénierie des OPAH études et animation. • La construction de partenariats sur la base de chartes d’engagement respectifs avec les principaux partenaires que sont l’Etat, les Collectivités, Communes, Intercommunalités, Conseils Généraux, la SAFER, le Conservatoire du Littoral, le « GIRTEC » et la filière BTP ainsi que l’affectation des moyens humains et/ou financiers nécessaires à leur mise en œuvre. • Le lancement d’une expertise destinée à évaluer la vacance structurelle des logements ainsi que la présentation de scenarios fiscaux d’intervention (coercitifs et/ou incitatifs). • La mise en place d’une commission de travail relative à la mise en œuvre effective de la législation sur les terres incultes et inexploitées. • Le développement d’actions visant à regrouper et mobiliser le foncier rural à travers la création d’associations foncières de propriétaires.

• L’utilisation du statut spécifique de la Corse et des droits qui en découlent, pour demander au législateur une série d’articles supplémentaires, venant s’insérer dans le Code de l’Urbanisme, et d’application spécifique à la Corse. • Le principe d’une poursuite des travaux d’expertise sur la question d’une évolution statutaire incluant : - La réalisation d’expertises complémentaires portant : • Sur le cheminement juridique d’une évolution statutaire, • Sur l’évaluation prévisionnelle de l’efficacité anti-spéculative d’un tel dispositif, • Sur son impact sur l’économie corse. - La mise en place d’un comité de pilotage spécifique d’élus reprenant l’ensemble des sensibilités représentées au sein de l’Assemblée de Corse et ayant en charge le pilotage de la démarche, - La validation obligatoire par le comité de pilotage du contenu des cahiers des charges construits pour mener à bien les expertises juridique et économique, - Le débat-validation à mi-étape des travaux d’expertise avec rédaction d’un avis du comité de pilotage. - La définition préalable d’un calendrier et d’un rétro-planning faisant obligation d’un débat conclusif en Assemblée au vu des résultats des travaux avant la fin de l’année 2012.

ARTICLE 5 :

APPROUVE :

• Le budget prévisionnel alloué aux problématiques foncière et logement sur la base des hypothèses globales inscrites dans la maquette financière présentée dans le rapport. • Le principe de création d’un fonds dédié à l’Action foncière et au Logement.

Ce fonds sera à terme, et pour partie, alimenté par les recettes fiscales nouvelles à mobiliser.

ARTICLE 6 :

DECIDE de l’inscription budgétaire, dès 2011, d’une enveloppe financière de 4 M€ permettant la mise en œuvre des actions au titre du second semestre de l’année.

ARTICLE 7 :

DONNE MANDAT au Président du Conseil Exécutif de Corse pour prendre toutes mesures et actes destinés à mettre en œuvre cette stratégie globale d’intervention en matière de foncier et de logement.

ARTICLE 8 :

Cette délibération a donné lieu à un vote à scrutin public, dont le résultat est le suivant :

6 ONT VOTE POUR : 35

Mmes et MM. Jean-Christophe ANGELINI, Marie-France BARTOLI, Etienne BASTELICA, Paul-Félix BENEDETTI, Viviane BIANCARELLI, Jean BIANCUCCI, Dominique BUCCHINI, Laetitia CASALTA, Yannick CASTELLI, Michel CASTELLANI, Pierre CHAUBON, Christine COLONNA, Balthazar FEDERICI, Marie- Jeanne FEDI, Rosy FERRI-PISANI, Josepha GIACOMETTI, Fabienne GIOVANNINI, Mattea LACAVE, Jean-Baptiste LUCCIONI, Xavier LUCIANI, Benoîte MARTELLI, François MOSCONI, Marc-Antoine NICOLAI, Annonciade NIELLINI, Nadine NIVAGGIONI, Antoine ORSINI, Jean-Charles ORSUCCI, Josette RISTERUCCI, Véronique SCIARETTI, Gilles SIMEONI, Agnès SIMONPIETRI, Michel STEFANI, Jean-Guy TALAMONI, Marie-Hélène VALENTINI, Hyacinthe VANNI.

ONT VOTE CONTRE : 3

Mmes et M. Pascaline CASTELLANI, Marie-Paule HOUDEMER, François TATTI.

SE SONT ABSTENUS : 12

Mmes et MM. Diane BEDU-PASQUALAGGI, Marcel FRANCISCI, Stéphanie GRIMALDI, Christine GUERRINI, Anne-Marie NATALI, Jean-Jacques PANUNZI, Camille de ROCCA SERRA, Nathalie RUGGERI, Ange SANTINI, Marie- Antoinette SANTONI-BRUNELLI, Antoine SINDALI, Etienne SUZZONI.

N’A PAS PRIS PART AU VOTE : Mme Simone DONSIMONI-CALENDINI.

ARTICLE 9 :

La présente délibération fera l’objet d’une publication au recueil des actes administratifs de la Collectivité Territoriale de Corse.

AJACCIO, le 30 juin 2011

Le Président de l’Assemblée de Corse

Dominique BUCCHINI

ANNEXES

SSOOMMMMAAIIRREE

PARTIE I - LES GRANDS AXES D’UNE POLITIQUE REGIONALE DU FONCIER ET DU LOGEMENT

Préambule …...... 11

I - Présentation synthétique de la plateforme d’intervention issue des travaux des Assises………………………………………………….13

II - Prise en compte par le Conseil Exécutif des travaux des Assises : un dispositif d’action global et multi formes…………………………...17 2.1 - Dispositions d’ordre général…………………………….18 2.2 - Dispositions d’ordre particulier...... 19 2.3 - Perspectives budgétaires..………………………………30 Conclusion …………..……………………………..………………………..32

PARTIE II - DIAGNOSTIC : DONNEES CLES ET ENJEUX PRIORITAIRES

Introduction …………………………………...………………………… 34

I - Rappel du déroulement du processus des assises du Foncier et du Logement………...……………………………………………… 35 II - Quelques caractéristiques structurelles du territoire..………….. 39 III - Principaux éléments issus du diagnostic….……………………… 46 IV - Les grandes priorités...... 74

Conclusion ……………………………………………………………….. 79

PARTIE III - PLATEFORME D’ACTIONS - FICHES DETAILLEES I - Synoptique du cheminement de la réflexion et de la concertation….82 II - La réponse aux problématiques foncière et immobilière réside dans l’élaboration d’une stratégie publique d’action globale……..…83 III - Une mobilisation financière sans précédent pour répondre à une situation d’urgence…….……..………………………………….85 IV - La construction de Partenariats diversifiés autour de la politique Foncier-Logement………………………………………………………90 V- Outils de connaissance des marchés foncier et immobilier : Observation - Evaluation……..……………………………….….….….97 VI - Création de structures publiques d’intervention………………..…..104 VII - Moyens au service d’une maîtrise foncière publique……..………109 VIII - Politique publique d’aménagement…………………….…………..113 IX - Action territoriale en faveur du droit au logement…….……………116 X - Mise en place d’un dispositif public anti - spéculatif….…………… 126

PARTIE IV - FICHES ACTION SUPPLEMENTAIRES (Post-ateliers conclusifs) …………...………………………… 132

LES GRANDS AXES D’UNE POLITIQUE PARTIE REGIONALE DU FONCIER I ET DU LOGEMENT

PREAMBULE …

Dans une île dont l’attractivité n’est plus à démontrer, les questions de l’accès à la terre ou encore à un logement décent sont devenues, en quelques années, génératrices d’inégalités considérables. Les valeurs économiques du Foncier comme de l’Immobilier « clivent » la société corse dans son entier, rendant souvent impossible la garantie à des droits aussi fondamentaux que ceux permettant de travailler ou encore de se loger.

L’engagement politique de la Collectivité Territoriale de Corse puise sa source :

• Dans la lutte contre toutes les formes de spéculations qui interdisent l’accès à un modèle de développement équitable et solidaire. • Dans l’investissement de la puissance publique en direction du Droit au logement pour tous. • Dans la mise en œuvre de politiques publiques de rééquilibrage territorial.

De fait, les thématiques du Foncier comme de l’Habitat, deviennent des enjeux considérables d’équité et de lutte contre les inégalités économiques et sociales sur l’île.

Les Assises du Foncier et du Logement ont été lancées à l’occasion de la réunion du 28 septembre 2010 au palais des congrès d’Ajaccio.

Chacun était conscient de l’ampleur de la tâche à accomplir ainsi que de la complexité des mécanismes à l’œuvre sur notre territoire :

• Les déséquilibres du territoire consacrant le dépeuplement et la désertification de l’intérieur, • Les difficultés de transmission de la terre mais aussi des projets économiques et notamment agricoles, dont elle est le support, • Des flambées spéculatives de certains territoires, sous la pression d’une économie touristique restée fortement résidentielle, • Un très fort développement de la construction depuis 10 ans avec un renforcement de tendance ces dernières années et, par exemple, 5 000 logements autorisés sur la seule année 2010, • Le développement exponentiel des résidences secondaires qui ont été multipliées par 10 alors que les résidences principales ne l’étaient que par 2 entre 1968 et 2007, • L’inexistence, dans le sud de l’île notamment, d’un segment locatif permanent (les agences immobilières interrogées développent leur activité quasi exclusivement sur la transaction ou la location saisonnière), • important dans une île, où près de 80 % de la population serait en droit de prétendre à un logement de ce type, en termes de revenus, • Des niveaux de prix de la construction qui interpellent et qui ne reflètent en rien la réfaction de fiscalité et notamment de TVA dont le secteur est pourtant bénéficiaire,

12 Mais aussi …

• Une extrême faiblesse de l’action de la puissance publique depuis des années,… • Une inexistence des outils publics d’intervention, là où d’autres régions les mettent en œuvre depuis des années, • Une grande difficulté à obtenir de l’information stratégique sur les marchés, les prix à l’œuvre, les stratégies d’acteurs, ceci conduisant très souvent les collectivités à « piloter à vue » dans des secteurs en évolution très rapide, • Des masses financières en jeu considérables contrastant avec un niveau de vie des ménages statistiquement plus bas d’environ 20 % par rapport à la moyenne nationale.

Le calendrier initial, devait aboutir à des conclusions à la fin de l’année 2010, or les 3 mois initialement prévus contrastaient singulièrement, avec l’ampleur des processus à analyser et la complexité des solutions à rechercher. Il ne peut en effet exister de solution simple et univoque à une problématique aussi complexe.

Aussi, les 3 mois se sont-ils transformés en huit mois, rythmés par de nombreuses réunions, entretiens, séminaires, rencontres bi- latérales, réunions publiques :

• Près de 80 rencontres, • Plus de 60 contributions écrites spontanées, • Plus de 500 personnes ayant accompagné à un moment ou un autre cette démarche.

Cela illustre une forte mobilisation autour de cette problématique qui clive la société et interpelle les décideurs.

Cette participation active multi- forme et multi- partenariale a pu s’exercer dans le cadre d’une méthodologie reconnue et lisible qui s’appuie sur deux piliers : un pilotage de la démarche à l’interne, et donc sans délégation à un prestataire, et l’implication de tous les acteurs concernés pour une co-élaboration des propositions d’actions.

Mais au-delà de la méthode, l’enjeu majeur des travaux engagés réside dans la définition d’une Action Publique puissante, efficace et novatrice, autant dire d’un niveau jamais atteint en Corse), qui sera de nature à faire face à une question de cette ampleur et à un tel degré d’urgence sociale.

Les travaux menés dans le cadre de ces Assises du Foncier et du Logement ont permis :

• D’établir un diagnostic partagé qui révèle dans toute leur acuité les enjeux du Foncier et du Logement sur notre île. • De produire une plate-forme d’intervention publique, véritable stratégie, destinée à créer les conditions les plus efficaces pour une régulation par la puissance publique du fonctionnement du marché foncier et immobilier.

I° - PRESENTATION SYNTHETIQUE DE LA PLATE-FORME D’INTERVENTION ISSUE DES TRAVAUX DES ASSISES …

La finalité de l’action est double :

• la mise en place d’un système de régulation publique des marchés , qui se sont emballés sur un territoire dont l’attractivité est simultanément la meilleure et la pire des choses… • la production de logements pour répondre aux besoins des populations résidentes.

Etre à la hauteur d’une telle situation impose à la Collectivité Territoriale de Corse de construire un programme global d’actions, véritable stratégie publique d’intervention.

Pour être efficace, l’action publique devra donc s’exercer au travers d’un dispositif d’ensemble cohérent et actionnant des leviers complémentaires, voire interdépendants .

Cette stratégie peut être déclinée en 8 Axes :

1. Le premier de ces axes est la création d’un signal fort vis-à-vis de l’opinion Corse comme des autres institutions. Il va s’agir de rassurer sur la volonté d’agir fort et d’agir vite. La capacité budgétaire mise au service de cette politique, traduira financièrement ce signal. De plus, il est proposé de compléter cet effort sur fonds propres, par une mobilisation de ressources fiscales « fléchées », au service de la politique foncière et immobilière à mettre en œuvre.

2. Il s’agira concomitamment, d’être exigeants vis-à-vis de l’ensemble des partenaires institutionnels, au premier rang desquels l’Etat avec lequel il est nécessaire de formaliser un engagement financier contractualisé et pluriannuel.

Ces partenariats, par-delà l’Etat, devront concerner les partenaires publics comme privés dont l’action, complémentaire à celle de la Collectivité, est jugée indispensable. Contractualiser de telles relations est destiné à cadrer et à pérenniser une action publique forte. C’est aussi le moyen de rendre cohérente la politique qui sera définie, sur le moyen et le long terme.

3. Il faudra, par ailleurs, créer les outils nécessaires à une évaluation précise des mécanismes à l’œuvre sur le territoire . Cette observation – évaluation, mais aussi cette prospective, prolongera le travail de diagnostic des Assises, cherchera à l’actualiser en permanence, et permettra également une évaluation en temps réel, de l’efficacité des politiques engagées.

4. Observer, mesurer, n’a de sens qu’à condition de créer en aval les moyens de l’intervention publique. La conquête de la maîtrise publique des marchés est à ce prix. Pour ce faire, il est proposé de créer des outils, qui existent par ailleurs sur d’autres territoires, et qui ont fait la preuve de leur efficacité :

o Un outil d’acquisition et de portage foncier, l’EPF. o Un outil d’aide aux communes et intercommunalités en matière d’urbanisme et de planification : l’Agence d’Urbanisme.

5. Prolonger l’action foncière ou encore la planification, nécessite de pouvoir agir sur :

o l’équipement des terrains pour les rendre urbanisables. o la construction elle-même.

Un outil public d’aménagement territorial , bénéficiant dans ses statuts de la compétence en matière de construction de logements sociaux, est également proposé afin de compléter les outils précédents, en aval. Le Conseil Exécutif a acquis la conviction que seule la combinaison, « Planification - Maîtrise foncière - Aménagement - Construction », au service de l’intérêt général, permettra en effet, de véritablement peser sur les marchés.

6. Les Assises ont également été l’occasion de rappeler le statut particulier de la Corse. L’usage de certains pouvoirs, tels que l’adaptation législative et règlementaire ou encore le droit à l’expérimentation peuvent être utilisés. Ils s’avèreront précieux pour adapter les réglementations ou encore la fiscalité souhaitables pour l’île. Une expertise sur le sujet a été réalisée. A l’instar du travail mené par la Collectivité Territoriale sur le devenir de l’arrêté Miot et de la gestion fiscale des droits de mutation à titre gracieux, plusieurs voies et moyens ont été identifiés durant les Assises du Foncier et du Logement, qui nécessiteront, dans des délais rapides, des investigations. Les ressources de la Commission mixte des compétences législatives et réglementaires et des Finances paraissent devoir être mobilisées, autour de ces problématiques, dans les mois qui viennent.

7. Aucune politique publique ne peut prétendre à l’efficacité, sans rechercher des synergies, avec l’ensemble des acteurs publics comme privés, par ailleurs impliqués. Il parait en ce sens indispensable de chercher à développer les différentes maîtrises d’ouvrage possibles, au service du foncier et du logement. Cette dynamisation des opérateurs passe par la redéfinition du règlement d’aides de la Collectivité Territoriale, dont l’actuelle version date de 1999. Il est apparu souhaitable de réorienter ce règlement vers les objectifs prioritaires suivants :

• Une production volontariste de logements locatifs permanents , notamment sociaux, face à l’urgence sociale, au profit des populations modestes et moyennes. • La diversification de cette production , au service de laquelle doivent pouvoir se retrouver : les bailleurs sociaux, les communes mais aussi les propriétaires privés et le mouvement associatif en ce qui concerne les modes d’hébergement spécifiques indispensables aux populations en grande difficulté et qui font sévèrement défaut à l’heure actuelle. • L’encouragement des parcours résidentiels des ménages , passant par une relance vigoureuse de l’accession à la propriété.

• L’accompagnement des mécanismes d’accès au logement pour les fractions les plus fragiles de la population au service d’un véritable Droit au Logement pour tous. • L’encouragement à la mise en œuvre d’opérations groupées d’aménagement (telles que les lotissements communaux par exemple) afin de favoriser la densification et la limitation des charges d’équipement.

8. L’ensemble de ces mesures se doit, au vu de l’ampleur des problématiques à l’œuvre, d’être complété par la mise en place d’un véritable dispositif anti- spéculatif . Ce dispositif aura comme objectif d’instaurer des règles qui sont du seul domaine de l’action publique et qui vont venir véritablement modifier « le cadre de référence » dans lequel s’exercent les marchés foncier et immobilier actuellement.

Le dispositif proposé s’articule autour de trois leviers d’actions spécifiques :

• Un levier règlementaire à travers la possibilité, du fait du statut spécifique de la Corse, de proposer une série de règles pouvant s’exercer dans le cadre d’un « addendum » au code de l’Urbanisme. Le Professeur Bernard Castagnède, interrogé sur cette question durant les Assises, en a validé la faisabilité juridique, même si le chemin en est complexe. • Un levier législatif et fiscal . Celui-ci étant d’ailleurs pour partie en cours de mise en place. Il s’agit : o d’une part, du renforcement de la portée législative du PADDUC , contenu dans le projet de loi qui est actuellement examiné par le Conseil d’Etat. o d’autre part, d’une évolution fiscale permettant à la Collectivité de posséder des leviers dissuasifs et incitatifs afin de réorienter efficacement le marché insulaire. Ces évolutions fiscales seront argumentées par des expertises précises et nécessiteront la mobilisation de la Commission mixte des compétences législatives et réglementaires de l’Assemblée de Corse. • Un levier statutaire enfin. Il importe de rappeler à ce propos, devant l’importance que cette question revêt actuellement sur la scène Corse, que l’objectif des Assises a été de mesurer la faisabilité et l’efficacité qu’un tel dispositif pourrait avoir en matière de régulation du marché et de lutte anti-spéculative. Deux éclairages ont été apportés durant les ateliers : celui du Professeur Castagnède et celui du Docteur André Fazi.

Ces interventions se sont recoupées sur des points essentiels :

o Le parcours juridique est long et complexe pour aller vers une évolution statutaire qui nécessiterait sans doute, dans le cas de la Corse, une évolution constitutionnelle et la modification des traités européens. Ce type d’évolution n’a pas été considéré, dans ces éclairages, comme impossible.

16 o Des prérequis importants ont par contre été pointés, s’il devait y avoir évolution statutaire. Parmi ces prérequis, la nécessité de démontrer d’une part, l’acuité des problèmes à régler et d’autre part, faire valoir que les moyens relevant du droit commun, ont été mis en œuvre préalablement. o Les exemples de territoires bénéficiant de statuts particuliers ont par ailleurs permis de voir combien les objectifs, critères et moyens de définition d’un tel statut, ne peuvent s’envisager, qu’à condition qu’ils soient définis, précisément et de façon totalement adaptée et proportionnelle aux problèmes spécifiques rencontrés par le territoire.

Les ateliers se sont conclus, par delà des avis partagés, sur la nécessité majoritairement actée d’investiguer de manière beaucoup plus aboutie cette question simultanément dans deux domaines.

- d’une part, le balisage du parcours juridique qui s’impose pour avancer sur cette question. - D’autre part, une expertise économique destinée à évaluer l’efficacité réelle, en matière de lutte anti- spéculative d’une telle évolution statutaire.

II ° - PRISE EN COMPTE PAR LE CONSEIL EXECUTIF DE S TRAVAUX DES ASSISES ET DES PROPOSITIONS QUI EN SONT ISSUES…

Le Conseil Exécutif a validé le principe d’un dispositif d’actions global et multi- formes . Par conséquent, il considère opportun de reprendre les 8 axes énoncés ci-dessus.

Il propose la déclinaison de ces axes en actions concrètes appelées « mesures ».

Celles-ci sont au nombre de 31. Ces mesures reprennent :

• In extenso 26 fiches-actions issues des travaux des ateliers des Assises (intitulées fiches 1 à 26 et exposées en partie III du présent rapport). • 4 fiches complémentaires rédigées à l’issue des ateliers et venant préciser ou compléter des éléments jugés importants et manquants ou insuffisamment explicités : Il s’agit de fiches portant sur : o Les biens vacants. o Les terres incultes. o La promotion des associations foncières pastorales. o L’élaboration d’une charte de partenariat avec le conservatoire du littoral en amont de la création de l’EPF. • La fiche issue des travaux des assises et portant le numéro 27, relative à la question de l’évolution statutaire. Concernant cette fiche, qui porte sur un sujet majeur et qui a fait longuement débat durant les travaux, le Conseil Exécutif a souhaité préciser sa position.

Le Conseil Exécutif tient à rappeler qu’un engagement a été pris lors du lancement des Assises, le 28 septembre 2010. Cet engagement consistait à expertiser dans le cadre des Assises du Foncier et du Logement la question de l’impact que pourrait avoir une évolution statutaire en matière de lutte contre la spéculation foncière ou immobilière. Deux éclairages ont été apportés durant les ateliers sur cette question.

Ces apports ont clairement illustré la difficulté institutionnelle à mettre en œuvre ce type de mesure sans pour autant que de telles évolutions soient à considérer comme impossibles. De même, ces travaux ont montré qu’une évolution statutaire était conditionnée à deux préalables :

• La démonstration d’une proportionnalité entre l’évolution demandée et la nature et l’importance des problèmes à régler. • La démonstration que les voies et moyens de « droit commun » aient bien été mis en œuvre au préalable ainsi que la mesure de leur efficacité réelle.

Le Conseil Exécutif considère en conséquence :

• Qu’il y a lieu de poursuivre et compléter la réflexion sur l’évolution statutaire. • Que la stratégie globale d’action qu’il propose, sur la base des 8 axes prioritaires, et des mesures qui les déclinent, doit être engagée au plus vite face à l’urgence sociale de ces questions pour la Corse.

• Que l’évaluation de l’efficacité de ce dispositif global sera de toute façon indispensable à toute demande d’évolution statutaire si elle venait à être engagée. • Qu’il convient de compléter durant l’année à venir les premières expertises menées durant les Assises sur la question de l’évolution statutaire afin d’une part, de flécher précisément le parcours juridique et d’autre part, de procéder à une évaluation qui lui paraît fondamentale sur :

o L’impact réel à attendre d’une telle mesure en matière de lutte anti- spéculative. o L’impact sur l’économie corse.

La proposition du Conseil Exécutif sur cette question figure page 19 du présent rapport et reprend les principes exposés ci-dessus.

2.1 DISPOSITIONS D’ORDRE GENERAL…

2.1.1 - UNE STRATEGIE GLOBALE POUR STRUCTURER L’ACTION PUBLIQUE…

Le premier intérêt des conclusions des Assises du Foncier et du Logement réside dans la proposition de mise en œuvre d’une stratégie publique globale, destinée à répondre par l’intermédiaire d’actions et de dispositifs diversifiés à des problématiques très complexes et qui ont une importance majeure pour le devenir de l’île et de sa population.

Il est demandé à l’Assemblée de Corse de se prononcer favorablement sur la mise en place d’une stratégie globale, pour tenter de réguler les questions de Foncier et de Logement.

2.1.2 - HUIT AXES PRIORITAIRES D’INTERVENTION…

Cette stratégie est structurée autour de huit axes prioritaires qui sont à considérer dans leur ensemble et pour les interrelations qu’ils développent les uns avec les autres.

Ils ne constituent donc en aucun cas des entités à part, dont certaines seraient plus importantes que d’autres. Ils trouvent au contraire leur force, dans leur complémentarité au service d’une même politique.

Ces huit axes prioritaires d’intervention sont :

• La création d’outils d’observation et de suivi continu des questions foncière et immobilière. • La mise en place d’établissements publics dans les domaines du foncier (EPF) et de l’accompagnement des collectivités en matière d’urbanisme et de planification (Agence d’Urbanisme). • La constitution d’un Etablissement Public d’Aménagement et de Construction de logements sociaux.

• La mobilisation d’outils fiscaux au bénéfice de la Collectivité pour permettre la régulation des marchés foncier et immobilier et assurer des recettes pérennes réinjectées dans la politique foncière et de l’habitat de la Collectivité. • La refonte du système d’aides directes de la Collectivité au service des nouveaux objectifs de sa politique. • La contractualisation de partenariats financiers et de chartes d’engagement avec les partenaires institutionnels et les acteurs privés des filières économiques concernées. Ces partenariats ont vocation à faire reconnaître la politique de la Collectivité et à l’accompagner. • La mise en place d’un dispositif public à visée anti-spéculative. • La mobilisation directe sur fonds propres, et par retour de recettes fiscales, de moyens financiers majeurs au service de cette nouvelle politique. A cet ensemble s’ajouteront les financements additionnels contractualisables auprès des autres partenaires institutionnels et collectivités.

Il est demandé à l’Assemblée de Corse , de valider ces huit axes en tant que priorités de sa future politique dans les domaines du Foncier et du Logement.

2.2 DISPOSITIONS D’ORDRE PARTICULIER…

Ce dispositif d’ensemble se décline lui-même en une trentaine de mesures concrètes, destinées à agir efficacement dans les domaines du Foncier et du Logement. Ces mesures vont être rappelées au sein de chacun des axes.

2.2.1 MISE EN PLACE D’OUTILS PARTAGES DE SUIVI DES MARCHES FONCIER ET IMMOBILIER…

Les Assises ont montré combien il était difficile en Corse aujourd’hui, de disposer de données stratégiques fiables, permettant d’éclairer les politiques publiques à mettre en œuvre. Il importe que les efforts réalisés, durant ces Assises ne s’arrêtent pas, et que la Collectivité puisse disposer de véritables bases de données et outils statistiques fiables , mobilisables en tant que de besoin.

L’appropriation de moyens d’analyse et de suivi des problématiques foncières et de logement (notamment segments sociaux et très sociaux) est un enjeu stratégique qui se situe sur un double plan :

• Au plan interne, pour permettre un éclairage permanent et une évaluation en temps réel des politiques publiques initiées. • Au plan externe, tant il est vrai que la détention des outils de la connaissance est indispensable dans les négociations, notamment institutionnelles.

Quatre mesures ont été identifiées :

1. La mise en place d’une conférence foncière permettant de réunir les partenaires majeurs du foncier dans l’île. Cette conférence établira la feuille de route partagée de l’observatoire et travaillera à une approche consensuelle de la question foncière, notamment sur les questions de conflits d’usage et de planification. Elle sera un support important dans l’élaboration du futur PADDUC. 2. La création d’un observatoire , structure légère , composé de techniciens et fonctionnaires, dont l’objectif sera la capitalisation et le traitement des données. L’observatoire publiera régulièrement ses travaux afin d’alimenter les décideurs publics que sont les élus du territoire. 3. La question agricole est une question centrale qui impacte très largement la problématique foncière. Il est apparu indispensable de la remettre au cœur de l’élaboration des documents d’urbanisme afin de limiter les risques de conflits d’usage de la terre. Il est proposé en ce sens d’inciter financièrement à la mise en place de diagnostics agricoles , en amont de la réalisation des futurs documents d’urbanisme. Le matériau accumulé servira également à éclairer le futur PADDUC. 4. Enfin, il est apparu indispensable que puisse être produite une carte, à l’échelle de l’île, permettant de mettre en évidence une typologie actualisée des espaces agricoles. Cette carte pourra servir ensuite à la mise en place d’une gradation dans la protection de ces terres, et garantir les marges de manœuvre suffisantes, pour le devenir de l’agriculture, que les Assises ont clairement considéré comme un pilier majeur de l’économie insulaire. L’élaboration de cette carte sera l’un des objectifs à assigner à la conférence foncière déjà mentionnée.

Il est demandé à l’Assemblée de Corse :

• D’approuver la mise en place d’une conférence foncière. • De valider la création d’un observatoire et l’affectation des moyens humains et financiers nécessaires à son bon fonctionnement. • D’autoriser la mise en place d’aides financières au profit de la réalisation de diagnostics agricoles. • D’approuver la réalisation d’une cartographie des terres agricoles permettant de créer une véritable typologie de celles-ci et de servir de base aux futures réflexions d’aménagement du territoire, PADDUC notamment.

2.2.2 - CREATION D’OUTILS PUBLICS D’INTERVENTION...

Le diagnostic, comme les débats en ateliers, ont clairement montré qu’une partie des problèmes à résoudre sur le territoire était lié au déficit d’action publique. Ce déficit « chronique », et l’attractivité de l’ile, ont pour conséquence commune, des flambées spéculatives, et au final, des processus de dépossession foncière ou encore d’impossibilité d’accession à la propriété pour les résidents.

La création d’outils publics d’intervention constitue un des leviers à actionner, au service d’une meilleure planification de l’urbanisation, de la gestion durable des espaces et pour freiner les comportements spéculatifs.

Deux outils ont été identifiés au service d’une telle logique :

• Une Agence d’Urbanisme. • Un Etablissement Public Foncier.

Le premier est destiné à aider les collectivités, et principalement les communes rurales et leurs intercommunalités, à développer les outils de planification que sont les PLU et les Cartes communales. Cette agence aura par ailleurs à assurer l’ingénierie globale nécessaire à la mise en œuvre du PADDUC. Les agences d’urbanisme ont fait la preuve de leur efficacité depuis de nombreuses années, la CTC peut en attendre une accélération de la couverture en documents d’urbanisme de l’île, une facilitation de la mise en compatibilité PLU-PADDUC, une assistance dans l’organisation du débat public autour des grandes questions de l’aménagement. Le second outil a déjà fait l’objet de multiples échanges depuis l’été 2010. Il s’agit de la constitution d’un établissement public destiné à procéder aux acquisitions foncières nécessaires à la régulation du marché, à la construction de logements, à la réalisation de zones d’activités économiques ou encore de grands équipements structurants.

L’Assemblée de Corse a eu l’occasion de délibérer le 17 février 2011 sur le projet de décret préalable à la constitution d’un EPF d’Etat. Les réserves formulées à l’occasion de cet avis ont amené le Conseil Exécutif, à mettre en place plusieurs commissions de travail, regroupant les services de l’Etat ainsi que l’ensemble des collectivités concernées.

Ces réunions se sont fixé les objectifs suivants :

• Analyse fine des simulations financières de calibrage de l’outil,

• Analyse du niveau de TSE réaliste pour la Corse et de sa montée en charge,

• Identification des autres sources fiscales de financement, telles que mises en évidence dans les assises du Foncier et du Logement, et des conditions de mise à disposition de ces ressources au fonctionnement de l’EPF.

• Prise en compte de manière plus marquée du fait urbain,

• Définition, à partir des grands projets actuellement connus des collectivités, d’un pré programme d’activités, permettant de réaliser un scénario prospectif des acquisitions potentielles.

• Pérennité des financements «Etat», et latitude dans les modalités de versement des dotations en adéquation avec les besoins nécessaires au démarrage.

• Possibilités de mise à disposition de foncier appartenant à l’Etat, par- delà la dotation financière de démarrage de l’EPF, afin de faciliter le démarrage de l’activité.

• Représentation des collectivités au sein du conseil d’administration et de la gouvernance.

Il est demandé à l’Assemblée de Corse, de se prononcer pour :

• Lancer l’étude de préfiguration de l’Agence d’Urbanisme afin de la rendre opérationnelle pour le début de l’année 2012.

• Réaffirmer son attachement à la mise en œuvre dans les meilleurs délais de l’EPF, sachant qu’un rapport ainsi qu’une délibération spécifiques seront proposés, en dehors du présent rapport, en session de l’Assemblée du mois de Juillet prochain, quant au contenu et au dimensionnement de cet établissement. Ces propositions feront suite aux travaux des commissions évoquées ci-dessus et seront destinées à formuler la réponse à la saisine de Monsieur le Préfet de Corse d’avril 2011.

2.2.3 - AMENAGER LE FONCIER POUR EN RENDRE POSSIBLE L’UTILISATION…

La mise en place d’outils fonciers publics, si elle constitue une nécessité, ne permettra pas, pour autant, de régler l’intégralité des problèmes. Un des constats des Assises a été de montrer combien les outils publics d’aménagement étaient défaillants sur le territoire. Cette absence, ou cette très faible utilisation, s’accompagne d’une mauvaise mobilisation des outils et procédures de l’urbanisme opérationnel. Cet état de fait entraîne de lourdes charges pour les collectivités et au final, des rentes pour les utilisateurs privés de terrains, aménagés par la puissance publique.

Deux propositions sont issues des Assises sur ce sujet :

La première s’inscrit dans la continuité d’actions déjà prises en compte par la CTC, et concerne l’aide aux communes, en charge d’opérations d’aménagement. Il s’agit de poursuivre un effort d’aide financière à destination des communes et/ou intercommunalités, ayant à aménager et équiper des terrains leur appartenant, et destinés à accueillir des ensembles de résidences principales.

La seconde, innovante et ambitieuse, propose la mise en place d’un nouvel outil public d’intervention, sous la forme d’un établissement public territorial d’aménagement et de construction . Cet outil aurait en charge l’aménagement de terrains, acquis notamment auprès de l’EPF. Il pourrait de plus, de par ses statuts, assurer la maîtrise d’ouvrage de logements sociaux. Cette dernière caractéristique est destinée à épauler les opérateurs sociaux existants et à permettre une augmentation significative du nombre de logements sociaux produits chaque année.

Il est demandé à l’Assemblée de Corse de valider :

• Le renforcement et le développement de mesures financières destinées à aider les collectivités locales dans leurs travaux d’aménagement foncier. Les systèmes financiers correspondants seront proposés dans le cadre de l’examen du nouveau règlement d’aides de la CTC. • Le lancement de l’étude de préfiguration, destinée à évaluer les modalités et la forme juridique les mieux adaptées pour la constitution de cet établissement public territorial d’aménagement et de construction. L’objectif à atteindre est la mise en place d’un outil, opérationnel dès 2013 .

2.2.4 - MOBILISATION D’OUTILS FISCAUX AU BENEFICE DE LA COLLECTIVITE…

La mise en place de l’ensemble des dispositifs indispensables à une transformation durable de la situation actuelle, impose de penser ces moyens dans la durée.

Il convient donc :

• De créer les voies et les moyens d’une ingénierie financière destinée à permettre à la puissance publique d’assurer de façon pérenne la ressource. • De flécher clairement cette ressource au service de la politique foncière et du logement.

La mobilisation de recettes fiscales dédiées à cette nouvelle politique est une perspective importante à développer. Cette voie a du reste été largement ouverte, par les travaux de la Commission mixte des Compétences Législatives et Réglementaires et des Finances de l’Assemblée de Corse, au sujet du devenir du système fiscal en matière de successions à titre gracieux, du fait de l’abrogation de l’arrêté Miot.

Il résulte des travaux de cette commission mixte, des perspectives, destinées à rechercher les voies et moyens d’un nouveau régime fiscal dérogatoire applicable aux successions comportant des biens et droits immobiliers situés en Corse.

Les travaux de cette Commission mixte ont pointé l’intérêt d’élargir ce champ d’investigation à d’autres domaines que les droits de succession, pour aborder certains des champs fiscaux qui émergent également des Assises du Foncier et du Logement.

Cette exploration, qui pourrait déboucher sur des transferts partiels de ressources fiscales vers la Collectivité Territoriale, constitue un enjeu majeur, susceptible de générer des ressources pérennes, qui permettront d’alimenter les politiques du foncier et du logement.

A ce propos, il convient de souligner que la question de la fiscalité affectée aux ressources des Régions est un débat actuel majeur au plan national, et une préoccupation portée par la quasi-totalité des régions de France, depuis la suppression de la taxe professionnelle.

En Corse, ce débat recouvre une acuité encore plus forte, du double fait des compétences élargies et du statut spécifique, de la Collectivité.

Les travaux des Assises ont permis d’identifier les pistes qui paraissent devoir être investiguées prioritairement en matière de fiscalité. Il s’agit, outre la question des droits de successions, d’étudier par ailleurs :

• L’affectation d’une ressource additionnelle, autour des Droits de Mutation à Titre Onéreux. • La création d’une fiscalité alourdie et spécifique aux plus-values spéculatives en matière de foncier et d’immobilier. • La mise à l’étude d’une taxation complémentaire en matière de résidences secondaires (non compris les biens patrimoniaux), destinée à faciliter le financement des grands équipements structurants rendus indispensables par la pression anthropique saisonnière (assainissement, infrastructures…). • L’approche des voies et moyens fiscaux destinés à débloquer les problématiques de rétention patrimoniale (biens vacants, terres incultes…).

L’investigation de ces pistes est nécessaire mais dans une approche prudentielle, respectueuse du maintien des grands équilibres.

Il est demandé à l’Assemblée de Corse :

• D’approuver le lancement d’une expertise juridique et fiscale sur les pistes prioritaires telles qu’issues des travaux des Assises. • De mobiliser sa Commission mixte des Compétences Législatives et Réglementaires et des Finances à cette mission. • De financer les expertises techniques nécessaires en fonction des besoins définis par la Commission.

2.2.5 - REFONTE DU SYSTEME D’AIDES DIRECTES DE LA COLLECTIVITE AU SERVICE D’UNE PLUS FORTE GARANTIE AU DROIT AU LOGEMENT POUR TOUS …

La Collectivité Territoriale de Corse intervient d’ores et déjà, à travers son règlement des aides dans le domaine du logement, sous forme de subventions. Le règlement actuellement en vigueur qui date de 1999 ne convient plus. Il ne correspond plus (modes de calcul des aides notamment), à l’actualité de la question et se doit d’être adapté aux priorités de la nouvelle politique du Foncier et du Logement à mettre en œuvre.

Cette nouvelle politique vise à créer les conditions d’un véritable droit au logement sur un territoire fortement impacté par la tension économique qui s’exerce sur les marchés du Foncier et du Logement.

Le nouveau règlement des aides de la Collectivité sera proposé dans son détail pour débat et validation lors d’une prochaine session de l’Assemblée de Corse. En amont de cette présentation il convient néanmoins de présenter les actions fortes considérées comme prioritaires, au sortir des Assises, et qui en constitueront l’ossature.

5 principes majeurs sont proposés pour ce nouveau règlement :

1. Donner la priorité aux montages opérationnels destinés à produire des logements supplémentaires et notamment locatifs, face à la pénurie, particulièrement dans le domaine du logement social, que connaît la Corse. 2. Développer à travers les aides de la CTC, le maximum de maîtrises d’ouvrage possibles car c’est de l’effort commun de tous que naîtra la capacité à développer la production. En ce sens : Bailleurs sociaux privés et publics, communes et intercommunalités mais aussi associations, porteurs de projet privés, pourront bénéficier d’aides publiques en fonction de l’adéquation de leur projet avec les axes de la nouvelle politique territoriale. 3. Focaliser l’argent public en direction des populations fragiles, modestes et moyennes. 4. Favoriser les parcours résidentiels des ménages et donc travailler aussi bien sur le logement locatif que sur l’accession sociale à la propriété. 5. Adapter les niveaux d’aide de la Collectivité Territoriale aux disparités territoriales dans un souci de rééquilibrage.

En conséquence de ce qui précède, les principales actions proposées dans le cadre de ce nouveau règlement sont :

• La refonte et la majoration des aides à la production de logements locatifs sociaux afin de passer d’une production de 250 à 300 logements par an à 600 puis 800 à 1 000 logements par an afin de rattraper le déficit de logements sociaux dans l’île. Le montant des dotations proposées progressera de 2 à 6 millions d’euros en régime de croisière annuel.

Le type de financement proposé permettra également la prise en compte de maîtres d’ouvrage publics, privés, associatifs permettant notamment de financer la construction de logements spécifiques qui manquent singulièrement en Corse à l’heure actuelle :

o Maisons relais. o CHRS. o Foyers de jeunes travailleurs. o Structures sociales d’hébergement des seniors.

Certaines des propositions ci-dessus, portées notamment par le mouvement associatif insulaire, ont pu faire l’objet de contributions durant les Assises. C’est notamment le cas d’une série de propositions précises et argumentées émanant très récemment de la coordination inter associative de lutte contre l’Exclusion.

Un approfondissement des modalités d’intervention pour l’hébergement des publics en grande difficulté fera l’objet, si l’Assemblée venait à valider les présentes propositions, d’une commission de travail préalable à la production du nouveau règlement des aides de la collectivité territoriale, commission à

26 laquelle il conviendrait d’associer les deux Départements dont la responsabilité en matière d’action sociale est considérable.

• Le soutien fort aux communes et intercommunalités, à l’acquisition, la production, la réhabilitation ou encore à la création de réserves foncières (dans l’attente de l’EPF) pour accueillir du logement permanent. Entre 1,5 million et 2 millions d’euros seraient affectés annuellement à cette priorité essentiellement au service des territoires ruraux et de l’intérieur.

• Le soutien aux personnes privées souhaitant, dans le cadre des OPAH, réhabiliter du patrimoine à des fins de locatif permanent . Cette action s’inscrit dans une logique de valorisation patrimoniale, au moment où l’Etat cherche à se désengager de ce type d’intervention. L’investissement de la Collectivité sera complété par une contractualisation spécifique avec l’Etat afin d’éviter tout désengagement, le temps que les retards structurels aient pu être rattrapés. • Le soutien à l’accession à la propriété et notamment à la primo-accession des jeunes ménages insulaires. Le système d’aide, à définir précisément, serait constitué de subventions ou de bonifications d’emprunt, complété par la mise à l’étude de la création d’une caisse publique de garantie financière destinée à faciliter l’accession pour des ménages moyens et modestes. La mesure, en termes d’aide directe a fait l’objet d’une première évaluation autour de 1,3 M€ par an en régime de croisière pour environ 200 à 250 opérations aidées. • La poursuite de l’action en faveur du cofinancement des aires d’accueil pour les gens du voyage. • L’Aide aux communes et intercommunalités concernant l’ingénierie des OPAH études et animation.

Il est demandé à l’Assemblée de Corse de valider :

• Les 5 principes majeurs du futur règlement d’aides au logement. • Les six mesures phares constitutives de ce futur règlement, sous réserve de présentation lors d’une prochaine session à l’Assemblée de Corse du nouveau règlement incluant l’ensemble des modalités d’instruction et de financement ainsi que le budget prévisionnel définitif.

2.2.6 - MISE EN PLACE D’UN SYSTEME DE LUTTE CONTRE LA SPECULATION…

Il s’agit de mettre en place des moyens de différentes natures afin d’agir directement sur les mécanismes du marché et de freiner les dérives spéculatives qui l’accompagnent aujourd’hui.

• Un premier volet, de nature règlementaire , consiste à proposer l’utilisation du statut spécifique de la Corse, et des droits qui en découlent, pour demander au législateur une série d’articles supplémentaires, venant s’insérer dans le code de l’Urbanisme , et d’application spécifique à la Corse.

Les sujets principaux à traiter sont les questions de :

o Règles de densification minimale en fonction des zonages.

o Règles de consommation minimale avant ouverture de nouveaux droits à construire. o Règles de production minimale de logements sociaux dans les territoires fortement axés sur le saisonnier. o Mesures fiscales spécifiques pour les terres reclassées à l’urbanisation. o Quotas maximum de résidences secondaires dans les zones les plus concernées par cet habitat saisonnier. o Règles de fiscalité alourdie en cas de transformation de résidences permanentes en résidences saisonnières. o Renforcement des règles destinées à freiner le reclassement de secteurs agricoles en zones à urbaniser.

Un groupe de réflexion, assisté d’une mission d’expertise juridique, sera mis en place afin de travailler ces différentes pistes et formuler une demande motivée et précise dès le début de l’année 2012.

• Un second volet, d’ordre législatif , concerne l’élaboration du futur PADDUC . L’objet concerne le renforcement de la portée juridique du PADDUC au moment où le Grenelle 2 à supprimé les Directives Territoriales d’Aménagement (D.T.A).

Renforcer la portée du PADDUC, y inclure des précisions concernant la cartographie, en assurer les principes de compatibilité et d’opposabilité ont été les principales demandes qui ont fait l’objet d’un texte, voté à l’Assemblée de Corse à l’unanimité en décembre 2010.

Ce second volet, constitue un point d’ancrage majeur à la lutte contre les processus de spéculation foncière en ce sens qu’il constitue la création d’une base juridique solide et cartographique qui impactera largement la question des usages et des droits des sols. Ce renforcement juridique du PADDUC est actuellement au stade de l’examen en Conseil d’Etat. Il est en conséquence rappelé dans le présent rapport du fait de son importance vis-à-vis des questions à traiter, mais ne nécessite pas de positionnement spécifique de l’Assemblée de Corse.

• Un troisième volet est constitué par l’examen des processus d’évolution statutaire susceptibles de freiner les dérives spéculatives. Cette dimension du problème est largement portée sur le devant de la scène politique à travers les réflexions menées sur les notions de statut de résident ou encore de citoyenneté. Il convient de rappeler la façon dont ces questions se devaient d’être investiguées dans le cadre spécifique des Assises du Foncier et du Logement.

Il s’agissait d’expertiser, sur la base du Droit comparé, les systèmes existants dans différents territoires, notamment insulaires en Europe comme hors de l’Europe et liant les conditions d’accès au Foncier et à l’Immobilier aux statuts de résidents, de citoyens…

Les approches qui ont été présentées au cours de deux ateliers, successivement par le professeur Bernard Castagnède puis par le Docteur André Fazi, ont illustré les multiples facettes de cette question.

Elles ont permis de mettre en évidence la complexité de leur mise en œuvre, notamment du fait de la double nécessité d’intervenir sur la Constitution Nationale et les traités Européens. Elles ont par contre éclairé la façon dont des statuts spécifiques ont pu être rendus effectifs ailleurs.

Ce sont donc des évolutions potentiellement envisageables mais difficiles à obtenir .

Ces expertises ont de façon concordante, permis de baliser le parcours qui, dans le cas où le choix d’une évolution statutaire serait fait en Corse, devrait être poursuivi pour tenter d’aboutir.

Dans ce parcours, sont identifiées deux conditions :

o faire la démonstration d’une proportionnalité entre les problèmes à traiter et les évolutions demandées , o Démontrer qu’un ensemble d’outils et moyens, accessibles sans modification constitutionnelle ont bien été mis en œuvre afin de tenter de réguler les dérives constatées et en démontrer l’efficacité ou l’inefficacité.

Par conséquent, afin de poursuivre valablement la réflexion sur l’évolution statutaire, il faut faire face à deux impératifs :

o Mettre en œuvre le socle des actions à mener dans le cadre du Droit commun. o Compléter les expertises produites durant cette première phase et travailler plus particulièrement et simultanément deux questions : . Le balisage du cheminement législatif nécessaire pour une évolution statutaire. . L’expertise de l’efficacité anti-spéculative et de l’impact sur l’économie Corse que pourrait avoir une telle évolution.

La mise en place d’un dispositif anti-spéculatif est donc indispensable afin de renforcer les moyens de l’action publique en matière de régulation des marchés.

Sans dispositif spécifique en effet, l’intervention publique se verrait confrontée à des niveaux de prix rendant difficilement envisageable son action.

Les leviers de ce dispositif peuvent être recherchés aux plans juridique, règlementaire, voire statutaire (sur la base de la position du Conseil Exécutif explicitée pages 10 et 11 du présent rapport).

Il est demandé à l’Assemblée de Corse :

• Au plan réglementaire : De valider l’utilisation du statut spécifique de la Corse et des droits qui en découlent, pour demander au législateur une série d’articles supplémentaires, venant s’insérer dans le code de l’Urbanisme, et d’application spécifique à la Corse.

• Au plan statutaire : De poursuivre le travail engagé durant les Assises, en menant les expertises complémentaires nécessaires, tout en mettant en place l’ensemble des actions possibles actuellement.

Les actions proposées sont :

o L’identification du cheminement juridique nécessaire, l’analyse de l’efficacité anti-spéculative et de l’impact sur l’économie Corse d’une évolution statutaire dans un délai maximum d’un an. o la mise en place d’un groupe de travail, issu des Assises, pour piloter et animer cette mission, o l’affectation d’une dotation de 100 000 euros aux expertises nécessaires. o Le principe d’un débat spécifique en Assemblée, sur la base du résultat des travaux effectués, dans le courant de l’année 2012.

2.2.7 - CONVENTIONS DE PARTENARIAT…

La Collectivité Territoriale, par-delà sa volonté d’agir, se devra d’associer à sa politique, d’autres collectivités, institutions et acteurs dans le souci de créer une synergie et de donner un maximum d’efficacité à ses actions.

Les partenariats à nouer seront construits dans la durée et pourront concerner aussi bien des acteurs publics que privés à partir du moment où ils se révèlent incontournables dans les actions à mener .

Il est demandé à l’Assemblée de Corse de valider la construction de partenariats sur la base de chartes d’engagements respectifs avec les principaux partenaires ci-dessous :

• L’ETAT, concernant le maintien de moyens financiers exceptionnels dans le domaine des aides à la pierre pour les opérateurs HLM et les privés dans le cadre des OPAH. • Les collectivités : Communes, Intercommunalités et Conseils Généraux, dans le cadre d’une conférence territoriale de l’Habitat afin de préparer les CRH et d’affiner des prises de positions communes sur le dossier de l’habitat. • La SAFER , afin d’optimiser ses moyens d’actions et de revoir les modalités de son droit de préemption afin d’en faire un outil de développement du milieu rural en général. • Le Conservatoire du Littoral , afin d’en renforcer l’action et d’affiner une convention de partenariat dans le cadre de l’EPF. • Le GIRTEC, afin d’en accélérer l’action mais aussi d’évaluer les conséquences de la titrisation sur les phénomènes de vente de foncier dans l’île. • La filière BTP, pour organiser l’évolution progressive du marché en direction de l’habitat permanent et permettre à la filière de l’anticiper et de s’y adapter.

2.3 PERSPECTIVES BUDGETAIRES…

Une maquette financière a pu être projetée afin d’évaluer l’implication de la Collectivité Territoriale de Corse pour rendre possible l’ensemble des mesures issues des Assises du Foncier et du Logement qui viennent d’être présentées.

MAQUETTE FINANCIERE AXE Intitulé de l'action Dotation en capital investissement fonctionnement montant annuel périodicité

1 Expertise juridique et fiscale investissement 50 000 € unique 2 Dotation financière à la SAFER Dotation en capital 800 000 € 3 ans 3 Conférence foncière fonctionnement 50 000 € continu 3 Observatoire fonctionnement 200 000 € continu 3 Diagnostics agricoles investissement 30 000 € continu 4 EPF Dotation en capital 2 000 000 € 5 ans 4 Agence d'urbanisme fonctionnement 700 000 € continu 5 Expertise juridique investissement 60 000 € unique 6 Aide Aménagement foncier communal investissement 800 000 € continu 6 SEM aménagement-Construction (préfig) investissement 20 000 € unique 7 Financement logt social investissement 3 500 000 € continu 7 Financement logt social communal investissement 1 500 000 € continu 7 Financement logt locatif privé investissement 250 000 € continu 7 Soutien à l'accession à la propriété investissement 1 300 000 € continu 7 Aires d'accueil investissement 60 000 € continu 7 Ingénierie OPAH investissement 80 000 € continu 8 Expertise evolution statutaire investissement 100 000 € continu CE Expertise fiscale biens vacants investissement 20 000 € unique CE partenariat conservatoire littoral (préfiguration) investissement 50 000 € unique CE Promotion associations foncières pastorales fonctionnement 450 000 € continu Montage-Animation-Suivi du programme fonctionnement 500 000 € continu 12 520 000 €

Les simulations effectuées mettent en évidence, sur la base d’un doublement de la production des logements sociaux à réaliser, la nécessité de mettre en place d’autres aides à l’habitat (cf. fiches logement), des dotations aux outils, notamment d’action foncière et de l’ingénierie, soit un niveau d’investissement qui se traduit par une enveloppe financière en année pleine évaluée autour de 12 millions d’euros et sur la base d’une montée en charge progressive sur 3 ans. Cette évaluation est à comparer à l’enveloppe actuelle qui se situe autour de 2 millions d’euros.

Bien évidemment, cette maquette devra être précisée dans le cadre des validations successives par l’Assemblée des dossiers précis de mise en œuvre des mesures, et qui reviendront devant elle en session ordinaire au fur et à mesure de leur calendrier de mise en place.

Dans l’attente de l’examen précis de ces différents dossiers il est demandé à l’Assemblée :

• De valider le budget prévisionnel tel qu’il ressort de la maquette financière allouée aux problématiques foncière et de logement sur les hypothèses globales présentées ci-dessus.

CONCLUSION

La réflexion menée sur ces deux thématiques, foncier et logement, est déterminante pour le développement durable de l’île , et constitue un préalable à l’élaboration du futur PADDUC . Il s’agit pour la Collectivité Territoriale de Corse d’aboutir à des propositions garantes d’un aménagement équilibré et harmonieux, d’une cohésion territoriale, d’une équité sociale, d’une préservation environnementale et d’un véritable développement économique.

En élaborant une véritable politique du foncier et du logement la Collectivité Territoriale de Corse s’engage fortement à mettre en œuvre, d’une part, les mesures nécessaires pour favoriser l’accès au logement pour tous par l’accroissement et la diversification de l’offre, selon une répartition territoriale équilibrée et, d’autre part, une stratégie foncière permettant de maîtriser le foncier au service d’un projet de développement économique et social et de lutter contre la spéculation.

Il est demandé à l’Assemblée de Corse :

1 - D’approuver la nouvelle politique du foncier et du logement. 2 - D’approuver les axes d’intervention et les mesures proposées en ce rapport. 3 - De valider le principe de création d’un fonds dédié à l’Action foncière et au Logement, alimenté à terme et pour partie par les recettes fiscales nouvelles à mobiliser, et permettant de compléter efficacement l’effort sur fonds propres de la Collectivité. 4 - D’autoriser le Président du Conseil Exécutif à prendre toutes mesures, à signer les conventions de partenariat et marchés pour mettre en œuvre ce rapport.

REGIONAL

PARTIE DIAGNOSTIC : DONNEES CLES ET II ENJEUX PRIORITAIRES

INTRODUCTION…

Le lancement des Assises du Foncier et du Logement a été l’occasion, pour la Collectivité Territoriale, d’insister sur la dimension participative qu’elle souhaitait donner à ce véritable parcours de plusieurs mois, destiné au final, à fournir tous les éléments propositionnels d’un débat à l’Assemblée de Corse.

De nombreuses rencontres se sont tenues depuis lors : des ateliers de travail permettant un dialogue entre élus et professionnels, des contributions spontanées émanant de la société civile, des entretiens de la Conseillère exécutive et de son équipe avec des responsables institutionnels, consulaires, syndicalistes, associatifs, 3 réunions publiques…

Cet ensemble de rencontres a eu pour objectif de construire, pas à pas, le diagnostic partagé d’une situation qui se caractérise, d’une part par sa complexité, d’autre part par son importance à l’échelle de l’île dans son entier.

Un blog a été mis en place durant ces assises. Il agrège un nombre important d’articles, de diaporamas de présentation, de textes qui ont alimenté régulièrement les ateliers. Certaines des cartes et ou graphiques que l’on retrouvera dans le présent document en sont issus.

Devant le peu de temps dont l’on disposait, il a été choisi d’aborder ces problématiques à la manière d’un kaléidoscope c’est-à-dire en juxtaposant de multiples réflexions, visions d’acteurs, documents statistiques. Ces matériaux constituent autant d’angles de vision qui nous ont permis de gagner du temps dans la mesure où l’on a pu bénéficier, à travers eux, de réflexions déjà très abouties et bien souvent également de compilations de données déjà riches.

Nous nous sommes par ailleurs nourris, tout au long de la démarche, d’une actualité médiatique riche sur le sujet, et notamment de plusieurs dossiers de rédactions de quotidiens et hebdomadaires tant locaux que nationaux consacrés de manière générale aux questions de spéculation et/ou de bulle immobilière.

Nous avons choisi de ne pas reprendre l’ensemble des textes, contributions, données, en annexe du fait même de notre volonté de continuer à alimenter le blog mis en place pour en faire une véritable base de données amenée à s’étoffer au fil du temps et qui reste facilement consultable.

Le contenu précis, quant à lui, de ce dossier est à considérer comme une construction visant à aller à l’essentiel, à rappeler de multiples points saillants apparus durant ces assises, et dont on a considéré qu’ils étaient éclairants sur ces deux sujets très différents mais en même temps tellement liés que sont la question foncière et la question du logement.

Ce dossier constitue la base de référence à partir de laquelle les ateliers nous ont permis de déboucher sur un deuxième livret de synthèse, consacré lui, à la présentation des axes prioritaires d’intervention de la puissance publique en général et de la Collectivité territoriale en particulier.

Tenter de réguler des mécanismes du marché qui semblent bien s’être emballés depuis plusieurs années en Corse, sans qu’à ce jour des mécanismes publics n’aient été mis en place pour lutter contre des dérives inflationnistes qui sont réelles, est bien la préoccupation centrale qui ressort de ces assises.

I° - RAPPEL DU DEROULEMENT DU PROCESSUS DES ASSISES DU FONCIER ET DU LOGEMENT

Il convient de rappeler en détail, la genèse de la démarche qui vient d’être présentée dans le chapitre introductif, mais aussi la méthode de travail retenue.

Suite à l’adoption à l’unanimité par l’Assemblée de Corse le 27 mai 2010 d’une motion relative à l'organisation des Assises du Foncier et du Logement, il s’est agi d’évaluer, pour mieux y répondre, les préoccupations exprimées par l’ensemble des conseillers territoriaux à savoir :

• l’exceptionnelle augmentation des prix de l’immobilier qui sévit depuis ces dernières années,

• les difficultés que rencontrent actuellement les Corses pour accéder à la propriété, et même tout simplement pour se loger,

• la gravité de la crise du logement et l’insuffisance criante de logements locatifs sociaux,

• les responsabilités majeures de l’Etat dans la politique du logement,

• le caractère « transversal » de la question foncière qui sous-tend, à des titres divers, les politiques publiques de l’habitat, de l’agriculture, de l’environnement et, plus généralement, de l’aménagement et du développement durable.

Affirmer que ce sont là des questions déterminantes pour l’avenir de l’île relève de l’évidence et par certains aspects de l’urgence.

Pour le Conseil Exécutif, la réflexion qui a été engagée revêt une importance cruciale et rechercher les moyens de maîtriser le foncier, c’est avant tout s’interroger sur le type de développement souhaité pour la Corse.

La volonté a été dès le départ de parvenir à des propositions garantes d’un aménagement équilibré et harmonieux, d’une cohésion territoriale, d’une équité sociale, d’une préservation environnementale et d’un véritable développement économique.

Ces deux questions, foncier et logement, par leur importance et leur complexité, nécessitent un cheminement, un parcours comportant différentes étapes : un diagnostic, des auditions, des études et des expertises, des comparaisons, avant d’aboutir à des propositions de solutions.

La méthodologie d’organisation des Assises du foncier et du logement, retenue par le Conseil Exécutif a été la suivante :

- si les deux thématiques, foncier et logement, apparaissent fortement liées, elles constituent des problématiques qu’il a fallu, au moins dans un premier temps, dans un souci de clarté et d’efficacité, appréhender distinctement. C’est pourquoi, l’Assemblée de Corse a décidé d’articuler cette réflexion autour de deux groupes de travail différents, dont le socle de participants est commun, mais qui ont mené leur réflexion de manière disjointe dans un premier temps.

Cette démarche a été validée au cours de deux étapes principales :

• le 21 juillet par la commission conjointe regroupant deux commissions organiques de l’assemblée délibérante, la commission du développement économique, de l’aménagement du territoire et de l’environnement et la commission du développement social et culturel.

• le 27 juillet par l’Assemblée de Corse qui a donné son aval à l’ensemble de la démarche qui lui a été présentée.

Objectifs principaux

La feuille de route fixée par l’Assemblée de Corse visait à atteindre deux objectifs principaux :

• d’une part, mener à bien un processus de réflexion et de concertation, à travers des travaux réalisés au sein de deux types d’ateliers consacrés respectivement au logement et au foncier, et, • d’autre part, réaliser une synthèse de ces travaux mettant en avant un certain nombre de propositions et organiser, en fin de processus, une session extraordinaire de l’Assemblée de Corse pour en débattre.

Composition des ateliers

Les ateliers ont été constitués sur un même principe, chacun d’entre eux était composé d’un groupe socle regroupant majoritairement les élus de l’ensemble des collectivités (la CTC, les deux Départements, les deux Communautés d’agglomération, les deux associations des maires), le CESC et l’Etat.

Pour mener à bien ces travaux, chaque atelier a procédé à l’audition de personnes ressources, de grands témoins spécialisés, et d’acteurs intervenant dans les domaines concernés.

Le calendrier et les thématiques de travail

Deux réunions préliminaires ont permis de présenter les lignes générales du processus et de la méthode du travail, retenues par l’Assemblée de Corse en juillet.

Lancement des Assises le 28 septembre 2010 au cours d’une réunion qui a réuni plus de 300 personnes, et qui a permis de valider la méthodologie et les principales thématiques.

Installation des deux ateliers le 24 novembre 2010 lors d’une réunion commune à l’ensemble des membres.

A l’occasion de ces deux journées de lancement des travaux, la méthode a été précisée sur les points ci-après :

• Afin d’éviter les écueils qu’aurait pu présenter « la sous-traitance » du travail à mener, à un partenaire tiers (bureau d’études par exemple) et à porter véritablement la démarche au sein de l’institution, les ateliers ont été en continu, préparés et accompagnés, par un groupe projet composé de techniciens de la CTC et travaillant en direct avec la Conseillère Exécutive en charge des Assises, Maria Guidicelli.

• Dans le même esprit, un partenariat avec l’Université de Corse a été finalisé avec comme objectif d’éclairer et épauler localement les travaux du groupe projet de la CTC.

• Pour aller au plus près des attentes de la population et faciliter le débat avec la société civile, le travail en atelier a été complété par plusieurs réunions décentralisées, un blog a été ouvert, et un appel à contributions a été lancé.

• Afin de tirer le meilleur profit des expériences reconnues comme pertinentes en terme de politiques foncières et de logement, il a été décidé de s’intéresser aux bonnes pratiques développées en Corse et ailleurs.

• A partir du résultat du travail des ateliers, des pistes prioritaires d’intervention, elles-mêmes déclinées en propositions d’actions, ont pu être formulées au printemps 2011 afin de servir naturellement de support aux débats de l’Assemblée de Corse.

Un certain nombre de thématiques sont apparues, dès le début des travaux, que les participants ont souhaité voir particulièrement étudiées et développées au sein des ateliers à savoir :

• Etat des lieux et problématiques • Le marché insulaire • Coordonner, simplifier, concevoir des outils d’intervention • Fiscalité et Droit Comparé (conditions juridiques et difficultés d’accès, du maintien et de la transmission de la propriété foncière et immobilière).

Un parcours d’échanges et de concertation pour aboutir à des propositions :

Les propositions qui sont présentées sont issues d’un travail approfondi d’analyse et de réflexions conduit au cours des 8 derniers mois au sein de 14 réunions d’ateliers,

38 d’un séminaire avec les contributeurs, d’entretiens bilatéraux et de 3 réunions publiques.

Au total ce sont plus de 500 personnes : élus, techniciens, experts, acteurs publics et privés, membres de la société civile, associations, qui se sont mobilisés au cours de cette période de 9 mois.

Il apparaît légitime de souligner la qualité de ce travail qui s’est déroulé dans un excellent état d’esprit et avec une grande implication de l’ensemble des participants.

Il convient à ce propos de remercier tout particulièrement pour leur implication dans cette démarche :

• Les élus territoriaux dont la participation active au sein des ateliers et à différentes rencontres a apporté richesse, diversité et légitimité,

• Les représentants de l’Etat, du CESC, des Associations des Maires, des Communautés d’Agglomération, des Conseils généraux qui ont éclairés de leur expérience les échanges

• Les différents intervenants :élus locaux ,experts, chercheurs, responsables techniciens…dont les témoignages ont permis de mieux expertiser les problématiques,

• Les nombreux représentants de la société civile : professionnels, syndicalistes associations, simples citoyens qui par leurs contributions ont fait part de leur point de vue d’acteurs,

• Le groupe projet de la CTC, l’équipe associée de l’université de Corse ainsi que le groupe de travail transversal, mis en place au sein de la CTC, et regroupant des cadres de la Collectivité et des Offices et Agences de celle-ci.

Sur le plan de la gouvernance générale, le cheminement des travaux a suivi les options initiales qui déterminent la prise en compte de ces questions :

• le nécessaire travail d’analyse et de concertation pour permettre la coordination des actions et la complémentarité des politiques foncières des différentes collectivités,

• l’obligation d’associer étroitement toutes les familles d'acteurs.

• le recours à l’innovation pour certains dispositifs par l’adaptation et l’expérimentation.

39 Les propositions issues des ateliers :

• Confirment le postulat commun de départ ; à savoir la difficulté de pouvoir résoudre rapidement l’ensemble des problèmes foncier et immobilier ;

• Valident l’ambition partagée de pouvoir proposer la mise en œuvre dès le très court terme des outils et solutions opérationnelles rendus indispensables du fait même de l’urgence à traiter, même si certains doivent être complétés dans un temps plus longs pour être pleinement efficients ;

• Permettent d’ores et déjà de dégager des perspectives plus stratégiques pour éviter les erreurs passées d’une politique foncière et immobilière qui s’est faite en désordre au gré d’événements et d’intérêts parfois extérieurs à la corse et en l’absence d’une réelle volonté de régulation publique.

II° - QUELQUES CARACTÉRISTIQUES STRUCTURELLES DU TERRITOIRE…

L’action publique se doit d’être au service de la réduction des inégalités et de la recherche de grands équilibres économiques, sociaux et environnementaux.

Les nouvelles politiques publiques, tant en matière d’action foncière que de logement, qu’il convient d’élaborer au sortir des assises, devront donc être structurées autour de la recherche de cette réduction des inégalités sociales comme territoriales.

Le développement récent du territoire Corse a souvent été présenté, au moins jusqu’en 2009, comme dynamique et en rupture profonde avec des décennies d’atonie. S’il faut se féliciter que les dynamiques économiques ou encore l’inflexion récente de la démographie insulaire fassent apparaître aux yeux de beaucoup la Corse, comme un territoire en mutation positive, il convient néanmoins de faire la part des choses entre des embellies conjoncturelles que l’on ne doit pas bouder et des analyses plus structurelles autour desquelles on doit chercher à bâtir des politiques publiques durables de rééquilibrage.

Quels sont donc les freins ou encore les handicaps qui apparaissent majeurs et qui doivent mobiliser toutes les énergies autour de ces politiques publiques nouvelles à mettre en œuvre ?

La Corse reste encore au plan structurel :

1. Un territoire globalement peu peuplé, et dont l’essentiel de la vie humaine se retrouve concentré d’une part, en frange littorale, et d’autre part, au sein de deux pôles urbains (Ajaccio et Bastia) majeurs qui à eux seuls regroupent plus de 40 % de notre population totale.

En un siècle seulement, l’intérieur s’est désertifié et l’île reste encore aujourd’hui à la recherche de la promotion d’une nouvelle ruralité, porteuse d’un développement raisonné, facteur d’identité et riche de rééquilibrage territorial.

En nombre d’habitants

La répartition des peuplements, au cœur des enjeux de l’Europe…

2. Un territoire, qui par-delà l’embellie récente saluée par le plus grand nombre, est appelé à vieillir considérablement dans les 40 années à venir (cf. dossier publié par l’INSEE à la fin de l’année 2010). Il est fondamental d’affiner les modèles présentés à ce titre par l’INSEE. Des inflexions souhaitées, découleront naturellement des politiques publiques considérablement différentes.

Source : les dossiers de l’INSEE

3. Un territoire à l’intérieur duquel les déficits d’équipements structurants et d’industrialisation n’ont jamais été totalement gommés.

4. Un territoire à l’intérieur duquel le niveau de vie des ménages reste clairement en dessous des moyennes nationales (cf. Atlas de l’INSEE de septembre 2010).

Revenu annuel médian des ménages par unité de consommation en 2008

Il s’agit du montant tel que la moitié des ménages ont un revenu fiscal par Unité de Consommation supérieur, l’autre moitié inférieur.

Source : les dossiers de l’INSEE

5. Un territoire où les inégalités de revenus sont plus élevées que sur le Continent, (Atlas social déjà cité).

Mesure des disparités de revenu des ménages en 2008

La disparité des revenus est ici mesurée par le rapport inter décile. Il s’agit du rapport entre le niveau de revenu au-dessus duquel se situe 10 % des ménages les plus riches et le niveau de revenu en dessous duquel se situent les 10 % des ménages les plus pauvres

Source: les dossiers de l’INSEE

6. Un territoire à l’intérieur duquel (les études et statistiques l’ont montré lors des ateliers), les volumes et les prix de transactions autour du Foncier s’envolent depuis ces dernières années, comme du reste la production de biens immobiliers à vocation saisonnière.

7. Un territoire où de façon plus globale, les niveaux de prix à la consommation se situent au-dessus des moyennes nationales (cf. étude comparative de l’INSEE de 2006 disponible sur le site).

8. Un territoire, enfin, où la pression de la demande, dans certaines zones, particulièrement urbaines et littorales, renforce les besoins de recherche permanente d’équilibre et de protection des espaces, qu’ils soient à vocation agricoles ou naturels.

III° - PRINCIPAUX ÉLÉMENTS ISSUS DU DIAGNOSTIC…

Conformément aux engagements pris lors du lancement des Assises, le diagnostic du territoire a été axé sur les points saillants reflétant la situation du territoire, pour aller à l’essentiel et pouvoir se concentrer dans un second temps, sur une réflexion autour des outils.

De ce fait, les lignes qui suivent ne cherchent pas à rendre compte d’un diagnostic de territoire exhaustif mais bien plus à identifier, sous forme de « coups de projecteur », les processus marquants considérés comme prioritaires dans la recherche de solutions nouvelles et durables.

3.1 - AU NIVEAU DU FONCIER…

A - UNE OCCUPATION DE L’ESPACE TOUT A FAIT SPECIFIQUE… AUX EQUILIBRES FRAGILES…

Les grands chiffres en matière d’occupation des sols en Corse sont à analyser avec prudence. En effet, comparés à ceux de régions continentales, même littorales, ils peuvent donner l’apparence d’une situation relativement « préservée ». Si cette réalité est un fait, les équilibres restent néanmoins fragiles et méritent une grande vigilance en matière d’action publique.

Portraits régionaux de l’environnement- Juin 2008. Commissariat général au développement durable, Service de l’observation et des statistiques.

• Ainsi les espaces artificialisés représentent un peu plus de 3 % du territoire Corse. A comparer à environ 9 % en France continentale cela peut paraître peu. En y regardant de plus près on s’aperçoit vite que l’artificialisation, concentrée sur la zone littorale, atteint plus de 14 % des espaces situées à moins de 500 mètres du rivage.

• De même, les espaces naturels et les forêts occupent des surfaces considérées comme stables. Trois remarques doivent néanmoins compléter cette donnée brute :

La surface occupée représente près de 80 % du territoire contre environ 40 % pour ce qui est de la moyenne sur le continent.

Cette prééminence des espaces naturels et de forêts est donc à considérer en même temps comme une spécificité et une richesse, une potentialité majeure qui démarque le territoire corse des autres, et participe directement à la qualité de son cadre de vie et de ses paysages.

o Les observations sur les transactions foncières présentées lors des ateliers par la SAFER mettent en évidence des stratégies actuellement à l’œuvre d’anticipation avec achat d’espaces naturels, donc inconstructibles, à des prix très élevés. Cette tendance constitue un indice à suivre de près car il peut traduire des stratégies en vue de reclassements ultérieurs des terrains concernés et des mutations d’usage dont il convient de vérifier dès à présent l’opportunité ou la dangerosité pour le territoire.

o Enfin, il importe de noter que les espaces acquis par le conservatoire du littoral constituent un fait marquant avec 23 % de linéaire côtier acquis contre 11 % au plan national. Les éléments rapportés dans les ateliers montrent néanmoins, là encore, que la prudence doit rester de mise dans la mesure où il semblerait que le temps des acquisitions de grandes parcelles soit plus ou moins révolu, et que le conservatoire ait à faire face aujourd’hui, à des acquisitions sur du parcellaire morcelé, avec des hausses des prix réelles.

• L’espace à vocation économique mérite une attention particulière. En effet deux constats majeurs peuvent être relayés ici :

o En matière d’activités industrielles et commerciales, il convient de constater combien, par-delà le réel développement des outils de planification (PLU et cartes communales), le manque d’outils opérationnels de type « structures publiques d’aménagement », freine considérablement la réservation de foncier à usage économique qui nécessite de plus en plus la conception de zones spécifiques, équipées, et positionnées comme il se doit. Il conviendra d’y attacher une importance majeure dans le projet de développement du territoire (PADDUC notamment). o En matière d’activité économique agricole enfin. L’usage agricole de la terre est un enjeu considérable et majeur à l’échelle de l’île. Depuis 1993, il a été constaté une baisse constante des surfaces agricoles utilisées, avec une tendance à la stabilisation depuis 2000 aux environs de 17 % du territoire (contre environ 50 % sur le continent). Encore faut-il préciser que 70 % des terres agricoles totales sont déclarées en landes et parcours.

Ce constat doit être complété, au plan qualitatif, par les processus de concurrence foncière particulièrement vifs dans les zones planes littorales ou péri-littorales ainsi que dans les espaces périurbains.

De manière très globale par ailleurs, et ce sera sans doute un des constats forts issus des assises, à de multiples reprises a été pointée l’incapacité de bénéficier à l’heure actuelle d’une simple photographie de l’usage agricole et forestier des sols sur l’île, permettant de mesurer précisément les surfaces concernées et leur positionnement.

Cette base, indispensable à la prise de décision de la puissance publique d’une part, et obligatoirement co-construite et partagée par les acteurs d’autre part, n’existe pas aujourd’hui.

B - DES INTERETS QUI DIVERGENT ET DES ZONES DE CONFLITS D’USAGE QUI INQUIETENT…

Les différentes cartographies produites aussi bien, dans les ateliers foncier que dans ceux du logement, ont permis de mettre en évidence des processus à l’œuvre qui sont porteurs de conflits d’usage au niveau du foncier. On se limitera à rappeler, dans les lignes qui suivent, les principales évolutions qui sont à l’origine de ces conflits :

• La première évolution est de type « spatio-démographique ». Elle montre comment sur un territoire resté stable au plan démographique sur un temps long, le changement de modèle de développement induit une concentration de l’activité humaine sur une très faible partie du territoire. L’artificialisation de foncier littoral et périurbain, souvent accompagné de phénomènes de construction, sans souci d’économie de terrain, conduit à un étalement de la « ville » et à une perte d’espace agricole périurbain.

• La seconde évolution est induite par l’essor du développement touristique depuis les années 60 qui a généré une forte augmentation de la pression anthropique- (pression renforcée par son aspect cyclique sur des temps courts de l’année)- sur le territoire et par voie de conséquence des modifications fortes sur les volumes de transactions foncières et les niveaux de prix. (Cf. sur ce sujet les rapports successifs Somivac, Renucci, Pernet-Lenclud) .

• La troisième évolution renvoie au fort développement de la construction dans l’île depuis 2000. A l’origine de ce développement, une double problématique : d’un côté, le rattrapage d’un retard très marqué dans le domaine des logements permanents et de l’autre, le fort essor du phénomène des résidences secondaires.

Ces deux segments pouvant d’ailleurs générer des processus de concurrence entre eux.

• La quatrième évolution renvoie pour sa part à la déprise de l’agriculture en partie due à la précarisation de la maîtrise foncière (53 % des surfaces agricoles exploitées sans titre). La redynamisation de celle-ci est un véritable enjeu de société pour l’île. A titre illustratif, le nombre de nouvelles installations oscille aujourd’hui autour de 25 à 30 par an, contre des valeurs de 120 à 130 encore constatées, il y a de cela quelques années. Il existe face à une telle réalité, une contradiction économique et financière difficile à gérer, entre les processus liés au marché qui tendent à accélérer les logiques de transactions en faisant monter les prix et la nécessaire réservation sur le moyen à long terme de terres pour leur maintenir une vocation agricole.

Source : Les dossiers de l’INSEE

• La cinquième évolution, très actuelle, pose la question des étapes à venir en matière de développement résidentiel et touristique du territoire. On assiste d’ores et déjà à des stratégies d’anticipation qui amènent à acheter cher des espaces encore considérés comme non constructibles. Ces stratégies sont sans doute les signes avant-coureurs de processus spéculatifs et accentuent les risques de conflit d’usage entre espaces naturels et ou agricoles et espaces à vocation résidentielle.

Cette réalité se mesure aussi, et c’est un problème majeur en Corse aujourd’hui, à travers le nombre, considérable pour l’île, de documents d’urbanisme attaqués et « cassés », documents qui sont la preuve tangible des pressions qui s’exercent sur le foncier insulaire et des difficultés à trouver des équilibres pérennes entre la garantie de l’intérêt général et les pressions que peuvent exercer des intérêts privés dans des zones à forte valeur marchande.

Contribution de Mlle Tafani- L’exemple des concurrences foncières entre l’agriculture et le tourisme, en Balagne, en Corse- Atelier du 20 décembre 2012

56 C - UN DYNAMISME INCONTESTABLE DES TRANSACTIONS FONCIERES SUR L’ILE

La transmission par la SAFER des données issues du suivi des DIA (déclaration d’intention d’aliéner) entre 2005 et 2010 a constitué une source d’information stratégique particulièrement éclairante pour les problématiques traitées. Précisons que le volume des DIA suivies est, de la bouche même des responsables de cet établissement équivalente à environ 80 à 85 % du total des transactions, exception

faite bien sûr des DIA situées sur le marché lié aux centralités urbaines majeures.

Les évolutions à l’œuvre sont significatives, elles se combinent du reste à une activité de production de logements neufs qui s’est elle aussi envolée ces dernières années pour atteindre pour l’année 2010, la dernière connue, plus de 5 000 logements autorisés sur l’ensemble de l’île.

La carte située en page précédente permet de mettre en évidence une corrélation très forte entre les niveaux de DIA enregistrées et la dimension « touristique » des territoires concernés, au sujet desquels l’Extrême Sud est très largement en tête des secteurs où la vente de foncier s’emballe. Par opposition l’intérieur se trouve en dehors de la tendance dominante, situation en grande partie due également à la problématique de désordre juridique en matière de titrisation des biens.

Le graphique ci-dessus représente un zoom sur les propriétés foncières concernées par ces déclarations d’intention d’aliéner, permettant de révéler l’importance que représentent les intentions de vente portant sur des terrains à bâtir.

Sur une période de 6 ans, les intentions de vente sur le seul segment des terrains à bâtir, représente un total d’environ 1 300 hectares et pèse un peu plus de 27 % du nombre des DIA enregistrées. La consommation foncière en frange littorale et plus particulièrement dans l’extrême Sud apparaît également de façon très nette.

A cette première observation il convient d’en ajouter une seconde qui met en évidence, elle, le dynamisme dans les déclarations de transactions foncières dans les deux grands secteurs périurbains qui entourent ou prolongent Ajaccio et Bastia.

Cette réalité, mesurable, permet de mieux cerner l’importance de la question des conflits d’usage en matière de foncier dans ces secteurs et notamment de mesurer les risques de fragilisation de l’agriculture périurbaine.

59 D - UNE AUGMENTATION TENDANCIELLE DES PRIX DU FONCIER QUI TIRE VERS LE HAUT L’ENSEMBLE DES MARCHES…

L’étude quantitative, étape indispensable à la réalisation de tout état de lieux, a permis de mettre en évidence toute la difficulté à obtenir des données lisibles et fiables sur les prix des différents fonciers.

Les chiffres présentés sont issus pour l’essentiel des travaux de la SAFER.

Typologie du marché des transactions foncières

(Source Observatoire SAFER)

L’acquisition foncière issue de la commande publique se situe tout en haut des niveaux de prix constatés…

62 E - ORIENTATION DU MARCHE DES TERRAINS A BATIR : MARCHE LOCAL - DEMANDE EXTERIEURE..

La question des causes permettant de comprendre l’évolution quantitative très forte des marchés foncier et immobilier ainsi que de l’envolée des prix, a fait souvent référence, dans les analyses qui ont été présentées dans les ateliers, à l’attractivité du territoire et à des processus inflationnistes qui seraient dus à l’importance de la demande extérieure.

La carte ci-dessous cherche à apporter un éclairage certes partiel mais somme toute intéressant. Elle permet de ventiler les DIA sur les terrains à bâtir, enregistrées entre 2005 et 2010 en fonction de l’origine géographique des acquéreurs.

Observatoire foncier régional- Constat Novembre 2010

F - LES GRANDS SEGMENTS DU MARCHE FONCIER INSULAIRE…

Les schémas ci-dessous illustrent les parts respectives des différents segments de marché tels qu’ils apparaissent dans le suivi des DIA. Ils sont issus de l’exploitation des bases de données de la SAFER de Corse.

• Le marché foncier à vocation agricole

Forte variabilité, progression limitée en valeur et en prix moyens par hectare.

Le marché reste néanmoins spéculatif avec une progression de + 300 % sur 10 ans contre 50 % au niveau national : de 3 735 €/ha en 1999 (soit 0,37 € le m²) et de 14 957 €/ha en 2009 (soit 1,50 € le m²).

Observatoire foncier régional de la SAFER d’après les DIA.

• Le marché foncier à vocation résidentielle

Selon une étude réalisée par le Commissariat Général au Développement Durable en 2009 , il apparaît que le prix moyen en Corse d’un terrain à bâtir est estimé à 58 € le m² , un prix qui a quasiment doublé en 3 ans (38 € le m² en 2006). La moyenne pour la région Languedoc-Roussillon étant de 102 € le m².

Pour autant, et si l’on se contente d’observer en 2011 les annonces des agences immobilières, on constate des différentiels de prix extrêmement importants (les prix peuvent ainsi aller de 26 € le m² dans un village de l’intérieur à plus de 300 € le m² pour une commune du littoral).

3.2 - AU PLAN DU LOGEMENT…

A - MANQUE DE LOGEMENTS PERMANENTS

Tout le monde s’accorde pour dire que la Corse est confrontée à un manque de logements permanents.

Au-delà de ce constat qui souvent s’apparente à un lieu commun, il y a une réalité qui est démontrée par des travaux précis en la matière.

Ainsi en 2008 la DREAL a commandé une étude auprès d’un cabinet spécialisé (Sémaphore) afin d’évaluer le besoin en logements de la Corse à partir de différents scénarios prospectifs d’évolution démographique qui estiment à 320 000 le nombre d’habitants en 2030 ; cette estimation est à mettre en perspective avec l’estimation de l’INSEE de décembre 2010 qui évalue à 350 000 habitants la population insulaire en 2040.

Un manque cruel de logements…

Sur la période 2012/2017 (calcul sur 5ans) • Le besoin à satisfaire s’élève à : 16 735 logements • Le besoin satisfait par le marché s’élèverait à : 9 775 logements • Le besoin restant à satisfaire s’élèverait à : 7 060 logements

A l’année , le besoin à satisfaire s’élèverait à 3347 logements dont : • Plus de 58 % relèveraient du marché, soit 1955 logements et • Près de 42 % de l’initiative publique soit 1410 logements.

Ce niveau de production, laissé à l’initiative publique, apparaît d’ores et déjà comme très élevé au vu de la situation que nous connaissons actuellement.

Les logements visés sous l’appellation « initiative publique » sont :

• Les logements locatifs sociaux neufs • Les logements conventionnés dans le parc privé • Les logements réalisés dans le cadre de dispositifs de type OPAH • L’accession sociale à la propriété ou à coût maîtrisé

• Les logements locatifs intermédiaires

Un manque également très fort de logements sociaux

Ce constat résulte de l’analyse du parc, réalisée tant par les études de l’INSEE que par les précisions apportées par l’étude DREAL 2008. a) Selon les statistiques de l’INSEE présentées lors du premier atelier logement consacré au diagnostic, la Corse compte 205 000 logements, dont :

• 126 000 résidences principales • 71 000 résidences secondaires • 8 000 logements vacants

On dénombre en 2009, 12 115 logements sociaux, ce qui situe le taux de logements sociaux à environ 10 % des résidences principales alors que la moyenne nationale est de 17 %.

Il conviendrait d’ajouter à ces chiffres, environ 1 400 logements locatifs communaux à vocation sociale et qui maillent du reste le territoire particulièrement, bien puisque 342 communes sur 360 en possèdent à l’heure actuelle.

Les communes de Bastia et d’Ajaccio concentrent les ¾ du parc de logement social.

Atelier logement du 9 décembre 2010- Contribution de l’INSEE

Dans la région les taux de mobilité à l’intérieur du parc de logements (5,7 % en Corse contre 10 % au niveau national) et de vacance (1,1 % contre 2,4 % au niveau national) sont les plus faibles de France. b) Selon l’étude DREAL 2008, il est précisé que 1400 logements relèveraient de l’initiative publique dont près de 600 devraient être des logements sociaux neufs.

Ce besoin estimé à 600 par an était effectivement l’objectif que s’était fixé l’Etat.

En réalité la production constatée dans les bilans annuels des aides de l’Etat à la pierre fait apparaître une production de 250 à 330 logements au maximum : le déficit de logements se creuse davantage eu égard aux besoins.

B - FORTE AUGMENTATION DE LA PRODUCTION DE LOGEMENTS DEPUIS 2000

(Source DREAL : évolution 1996/2010 des logements autorisés)

De 1966 à 1999 le nombre de logements autorisés variait de 1700 à 2500 par an.

Depuis 2000, hormis l’année 2009, ce nombre est en constante augmentation : il a plus que doublé entre 2000 (2 538) et 2008 (5 464).

Les chiffres connus de l’année 2010 qui ne couvrent que les 11 premiers mois à l’heure où, ces lignes sont rédigées, montrent que plus de 5 000 logements ont été autorisés.

C - FORTE AUGMENTATION DES RESIDENCES SECONDAIRES (RS) PAR RAPPORT AUX RESIDENCES PRINCIPALES (RP)

Source INSEE : travaux présentés lors de l’atelier du 9.12.2010 -

L’analyse du parc des logements insulaire montre :

• D’une part, globalement, une forte proportion des résidences secondaires par rapport aux résidences principales (environ un tiers du parc total de logements) ;

• Et d’autre part, un marché qui s’oriente clairement vers la production de secondaire sur les dernières années.

Le poids des RS par rapport aux RP est illustré par quelques chiffres :

• 35 % du parc est constitué par des RS : pour mémoire ce taux est de 22 % en Languedoc Roussillon et de 17 % en PACA. • Dans certaines communes le taux de RS peut même atteindre entre 60 et 68 % du parc total, notamment en zone littorale, mais pas uniquement.

Par ailleurs, l’INSEE observe que la progression des résidences secondaires est très forte et passe de 7000 logements en 1968 à 71 000 logements en 2007 soit un facteur multiplicateur de 10 contre un facteur de 2, seulement, pour les résidences principales sur la même période.

70 D - FORT IMPACT DES COUTS DE PRODUCTION SUR LES PRIX

Le manque de logements permanents résulte, en partie, d’un retard de production dans un marché qui s’est fortement recentré sur la production de résidences secondaires (1/3 du parc total existant à l’heure actuelle).

Cette pression sur le « saisonnier », alliée à une capacité de production limitée, et à des prix de certains matériaux présentés, par des acteurs de la filière, comme parmi les plus chers d’Europe, participent à créer des coûts qui sont lourds. Ces coûts impactent de fait les prix, tant dans le secteur privé que dans le secteur public.

De manière générale, si on observe les données 2008, les prix au m2 construit, sont en Corse, 11 % inférieurs à la moyenne nationale ( source DREAL ).

Cependant de 1990 à 2008 ces prix ont augmenté de 66 % et le prix moyen de vente, au m2, est passé de 1 800 à 3 000 € avec une forte disparité entre la Haute- Corse, 2 600 €/m2 et la Corse-du-Sud, 3 400 €/m2 (source DREAL ). Ceci dans un contexte fiscal de réfaction de TVA.

Ces données pourraient apparaître peu significatives s’agissant de moyennes, elles illustrent néanmoins une réelle tendance à l’augmentation des coûts de production et des prix.

Ainsi, dans la production de logements sociaux neufs, le prix de vente au m2 (en VEFA sur des opérations actuelles) s’élève à 2 100 € au minimum ( source Promotion). Sur le marché libre, les prix s’échelonnent de 3 000 € au m2 jusqu’à 6 000 € dans certains cas.

De tels niveaux de prix rendent le bouclage financier très difficile pour les bailleurs sociaux et en matière d’accession à la propriété ne permettent pas aux ménages de se loger, ménages dont il convient de rappeler que leurs revenus moyens sont inférieurs au continent d’environ 20 %.

Conséquence, cette situation favorise les tendances spéculatives. En effet l’attractivité de l’île au plan touristique et saisonnier, les coûts de production et l’augmentation des prix en matière de logement, mais également sur le foncier, favorisent ce phénomène spéculatif.

E - DES POLITIQUES PUBLIQUES PARFOIS INADAPTEES

L’importance des enjeux économiques et au final la pression financière qui pèsent sur le territoire orientent fortement à la hausse les coûts du logement en Corse.

Cette réalité économique ne semble pas être compensée par des politiques publiques à la hauteur des enjeux.

Ainsi, on peut observer que :

• Les financements de logements locatifs sociaux neufs ne permettent de produire que 300 unités/an alors que le besoin est estimé à 600/an,

• La fiscalité est sans doute loin d’être optimisée s’agissant, par exemple, des recettes issues de la production de logements saisonniers ou de celles issues de plus-values transactionnelles en matière de logements permanents, • La quasi inexistence de foncier aménagé est récurrente dans l’île, • Les outils d’urbanisme sont trop peu mis en œuvre pour réglementer l’usage des sols et protéger la terre, même si la tendance est à la généralisation de ceux-ci. • Le PADDUC n’est pas encore opérationnel, • Les politiques publiques ne sont pas véritablement territorialisées.

F - UN MANQUE D’INGENIERIE DANS LES PETITES COMMUNES.

Elles nécessitent une aide pour mettre en œuvre des moyens d’actions efficaces afin d’enrayer les risques spéculatifs sur leur territoire.

G - DISPARITES TERRITORIALES

Il a été demandé à l’INSEE d’établir un zonage basé sur les spécificités de l’habitat par territoire.

A partir de la prise en considération des grandes caractéristiques de l’habitat, cinq types de territoires ont pu être identifiés :

• Les 2 pôles urbains structurants au plan régional. • Leurs couronnes périurbaines, • Un groupe de pôles urbains structurants des bassins de vie, • Le secteur rural littoral, • Le secteur rural non littoral.

Des caractéristiques telles que : proportion de résidences secondaires, densité des opérations immobilières, part du logement social, partition entre collectif et individuel… différencient assez nettement ces types d’espaces et plaident clairement pour l’adaptation des politiques publiques à ces spécificités.

74 IV° - LES GRANDES PRIORITÉS…

Le rappel des points qui sont apparus comme majeurs en matière de constat de la situation, les prises de position des acteurs au cœur même des ateliers, permettent de formuler des pistes d’actions, lesquelles se déclinent en axes opérationnels et outils d’intervention.

4.1 - AU PLAN DU LOGEMENT

L’objectif politique défini de manière très claire par les ateliers pourrait être synthétisé de la façon suivante : Il s’agit de créer les voies et les moyens nécessaires à une maîtrise publique efficace du développement de la Corse en matière de Logement permanent pour les populations résidentes.

La finalité quant à elle est de réduire les inégalités, qu’elles soient sociales ou territoriales, au service d’un développement équitable dans le domaine du Logement.

Le travail réalisé et les personnes ressources mobilisées, ont permis de mettre en évidence que la production de logements est la résultante d’une chaîne d’étapes, toujours la même, et sur laquelle on ne peut intervenir que globalement si l’on veut arriver à des résultats significatifs.

Cette chaîne est constituée de maillons qui constituent autant de points sur lesquels devrait pouvoir agir la puissance publique.

Maillon n° 1 : Urbanisme-Planification : c’est la partie « documents d’urbanisme » ou encore règlement national d’urbanisme pour les communes qui n’ont pas d’outils spécifiques. Au final cette étape va permettre de répondre à une question simple : OÙ CREER DU LOGEMENT SUR LE TERRITOIRE ?

Maillon n° 2 : Règlementation : En aval du précédent, ce maillon va permettre de fixer les grandes règles qui vont régir la construction des logements à réaliser. Cette règlementation est loin de se limiter au champ de l’urbanisme ou de l’architecture. Rentre aussi de plain-pied dans cette dimension la question du classement juridique des logements réalisés (résidence principale/résidence secondaire), l’intégration de ce bien dans des grilles de fiscalisation, (élaboration des bases), puis sa fiscalisation elle-même.

Maillon n° 3 : Aménagement : Produire du logement signifie d’une part, avoir le terrain pour construire et d’autre part, équiper ce terrain pour qu’il soit « viable » donc lui apporter les voiries, les réseaux, les équipements indispensables. Les solutions en matière d’aménagement peuvent aller du SYSTEME COLLECTIF TOTAL (Station d’épuration-assainissement collectif- voieries existantes publiques…) au TOUT PRIVE (c’est le cas de la maison individuelle autonome sur sa parcelle et desservie par des voies totalement privées).

75 Maillon n° 4 : Financement : Il s’agit bien évidemment là de l’ensemble des outils et moyens financiers allant du tout public ou tout privé destinés à financer la production des logements à réaliser.

Maillon n° 5 : Construction : dernier maillon, il est constitué des outils et acteurs au service de la construction des biens eux-mêmes. Bon nombre d’interventions publiques ont échoué parce qu’elles se sont centrées sur une partie seulement de la chaîne de production qui vient d’être décrite.

Agir efficacement pour maîtriser la production de logements va nécessiter que la puissance publique construise une stratégie d’action impactant tous ces maillons.

Les lignes qui suivent reprennent pour chaque maillon évoqué, les orientations d’actions.

A- PLANIFICATION ET DOCUMENTS D’URBANISME

• Créer les conditions pour permettre aux communes et notamment aux plus petites d’entre-elles de bâtir des documents d’urbanisme. • Produire une évaluation à 20 ans des surfaces maximales à urbaniser par rapport aux besoins de logements attendus. • Définir des seuils minimaux de remplissage des zones classées à urbaniser. • Etablir une expertise et rechercher un consensus sur la question des capacités d’accueil maximales des territoires et de leurs éco- systèmes (foncier comme logement). • Rechercher les moyens fiscaux permettant d’inciter à l’utilisation du foncier dès qu’il est classé en zone urbanisable (éviter la rétention foncière dans les zones stratégiques).

B- REGLEMENTATION ET FISCALITE

• Rechercher les moyens d’optimiser la fiscalité du logement saisonnier au profit de la production du logement permanent. • Créer les conditions permettant une mixité « résidences principales - résidences secondaires » dans les secteurs dominés par l’économie saisonnière. • Créer les conditions d’une incitation publique à la densification des opérations de production de logements. • Mettre en place des outils et incitations à la qualité patrimoniale, à la qualité de relation à l’espace (Insertion, proximité, aménités…), et énergétique des logements neufs à produire.

C- AMENAGEMENT

• Définir les modalités de gouvernance ainsi que les moyens financiers et priorités d’action à confier au futur E.P.F.

• Renforcer l’ingénierie publique pour monter des opérations d’aménagement et ainsi faire contribuer les opérateurs privés, producteurs de logement, au financement des voiries et équipements, aujourd’hui pris en charge intégralement par les collectivités.

D- FINANCEMENT DU LOGEMENT

• Territorialiser les financements du logement pour les adapter aux disparités territoriales. • Mettre en place des financements en direction de l’accession sociale à la propriété notamment pour les jeunes ménages primo- accédant (complémentarité Région - Etat). • Accroître fortement les financements du logement social avec comme objectif un doublement de la production annuelle. • Lier les niveaux d’aide publique à la densité des opérations. • Lier une partie des recettes fiscales à optimiser, au financement du logement. • Etudier la possibilité, pour faire face au retard en logements, de réinjecter sur une période donnée, une part importante de la collecte au titre du 1 % sur de nouvelles opérations sur l’île

E- CONSTRUCTION

• Lier les niveaux d’aide publique aux coûts de production. • Permettre aux bailleurs sociaux d’augmenter leur capacité de production de logements

4.2 - AU NIVEAU DU FONCIER

Il ressort des ateliers les grandes caractéristiques suivantes concernant la question foncière :

• Une grande difficulté à produire une photographie juste des usages du sol aujourd’hui en Corse, • L’inexistence d’un projet de développement à 20 ans susceptible de fournir des choix politiques à partir desquels les grands équilibres d’utilisation du foncier pourraient être recherchés, • Une très faible capacité d’action de la puissance publique caractérisée par des documents d’urbanisme encore trop peu nombreux, des outils d’action foncière existants peu dotés financièrement, un outil principal (l’EPF) en voie de constitution. • Des mécanismes d’achats et de ventes très dynamiques, tant dans la sphère privée que publique, mettant en évidence de fortes disparités territoriales et des dérives spéculatives marquées, • La nécessité d’engager une réflexion sur la fiscalité au service d’une politique foncière et de la résolution de dossiers urgents tels que celui de l’après MIOT.

Il convient donc de définir des orientations en matière de foncier destinées à intervenir à ces différents niveaux, en s’obligeant à agir dès maintenant donc à définir des actions sur le court, le moyen et le long terme.

A-OBSERVATION, PARTAGE ET DIFFUSION DES DONNEES…

La connaissance des marchés fonciers reste un préalable indispensable en matière d’aide à la décision et à la planification.

Une des orientations d’action issues des constats et débats au sein des ateliers consisterait à construire une base de données commune (nomenclature, modèles et recensement partagés) intégrant l’ensemble des éléments et des données détenus par les nombreux opérateurs et acteurs (mutualisation des différentes sources sur la base de conventions de partenariat) en privilégiant l’approche cartographique et géomatique.

Mais la conduite d’un projet foncier ne peut pas se contenter d'un travail de compilation de données pendant la seule période de réalisation du diagnostic. Au contraire, l'organisation d'une connaissance foncière « en continu » permet une adaptation permanente de l'expertise et une amélioration de son efficacité.

Afin d’organiser cette continuité de la connaissance, il a été mis en avant l’intérêt de mettre en place « un dispositif partagé d'ingénierie de la connaissance » auquel serait donné missions d’une part l'animation du marché foncier et d’autre part l’information des acteurs par :

o La construction d’un bilan quantitatif, qualitatif et cartographique de l’occupation et des usages des sols.

o La construction d’un observatoire des volumes et des prix des transactions afin de pouvoir disposer d’un tableau de bord prospectif pour pouvoir mesurer les différentes évolutions (surfaces, flux, destinations et prix).

Il existe d’ores et déjà des initiatives intéressantes telles que l’observation des transactions effectuée par la SAFER de Corse, l’observatoire de l’environnement, l’observatoire des prix, le CRIES…. . Il conviendrait sans doute de développer un outil à partir de l’existant, en enrichissant les sources de données utilisées, en élargissant son champ d’analyse mais surtout en fédérant les différentes initiatives .

Ce dispositif permettra aussi la réalisation d’une modélisation et de scénarii prospectifs qui trouveront naturellement leur place dans le PADDUC et serviront utilement à la définition des besoins en foncier des politiques sectorielles définies et dans la conception des documents d’urbanisme

B- LES USAGES DU FONCIER LIES A UN PROJET DE DEVELOPPEMENT…

Le PADDUC sera le lieu privilégié pour l’élaboration d’un projet de développement durable.

Pour autant, il convient de mettre à disposition de ces futurs processus une vision prospective de l’utilisation du foncier pour les 20 ans à venir en Corse.

L’orientation proposée consiste à :

Créer une conférence foncière permanente qui réunirait les différentes familles d’acteurs, pour mieux appréhender les grands enjeux en termes d’utilisation de l’espace afin de déboucher sur la définition partagée d’une stratégie de réservation de foncier pour permettre ainsi de répondre aux besoins de développement (agricoles, économiques, écologiques, patrimoniaux, bio- diversité,…) au profit des populations résidentes.

Une stratégie réalisée à partir d’une modélisation et de scénarii prospectifs, qui pourrait prendre la forme d’un document cadre dit de « porter à connaissance régional », mis à disposition des équipes intervenant sur le PADDUC.

C- L’ADAPTATION DES DOCUMENTS D’URBANISME…

La conférence foncière se fixera de la même manière comme objectif, de donner aux différentes collectivités les données dont elles ont besoin, en matière d’usage des sols.

Cette mise à disposition pourrait prendre la forme de « porter à connaissance » locaux.

Les objectifs majeurs pourraient en être :

• Encourager à la densification des espaces résidentiels dans un souci d’économie de foncier, • Orienter l’urbanisation dans les zones périurbaines autour des noyaux existants et principalement sur les coteaux pour préserver les plaines à fortes potentialités agricoles, • Rechercher la préservation d’accès de desserte (couloir) et de liaison entre les terres agricoles sur le même principe que celui développé dans le Grenelle pour les trames verte et bleue en matière écologique,

D- LA LUTTE CONTRE LES DERIVES SPECULATIVES…

Les orientations pourraient être :

• Assortir d’une surtaxation fiscale le déclassement de terres agricoles en espaces classés urbanisables, • Travailler sur les processus d’évaluation du prix du foncier pour les acquisitions par la puissance publique afin d’éviter les tendances à la sur- évaluation des biens, • Réfléchir à un mécanisme de taxation au bout d’une certaine durée, des terrains constructibles qui demeurent non bâtis en milieu urbain et périurbain,

• Travailler sur des mécanismes fiscaux de taxation majorée pour les plus- values foncières et immobilières lorsque les cycles d’achat puis de revente sont inférieurs à 10 ans, • Définir des zones prioritaires d’agriculture (forte potentialité agronomique), coupler l’initiative avec une politique forte d’installation et de reprise d’exploitation qui passe par la mobilisation de tous les moyens nécessaires à la mise en valeur des terres. • Expertiser, sur la base du Droit comparé, les systèmes existants dans différents territoires et liant les conditions d’accès au foncier et à l’immobilier aux statuts de résident, de citoyen …

E- LA QUESTION DES DISPARITES TERRITORIALES…

La question des disparités territoriales doit être au cœur d’une stratégie d’aménagement et de développement équilibré de la Corse. A cet effet les orientations qui pourraient permettre d’atténuer les disparités territoriales et donner des chances équilibrées à chaque composante de l’espace insulaire pourraient être de :

• Etablir une expertise et rechercher un consensus sur la question des capacités d’accueil maximales des territoires et de leurs écosystèmes, • Renforcer l’action publique en matière d’achat de foncier dans les zones à fortes concurrences et où les risques de conflit d’usage sont majeurs, • Prioriser la démarche de titrisation là où la déprise agricole est fortement marquée afin d’éliminer le désordre du foncier, • Accompagner de manière spécifique en ingénierie des projets de maîtrise et d’aménagement fonciers des communes de l’intérieur, • Trouver un processus de sortie de l’arrêté MIOT, adapté à la situation de la Corse.

CONCLUSION

L’ensemble des pistes de réflexion qui viennent d’être présentées découle très directement des éléments de constat diagnostic réalisés.

Elles ont été validées au sein des ateliers et font l’objet d’un consensus.

La deuxième partie du travail a consisté, dans les semaines qui ont suivi, à construire une plate-forme opérationnelle reprenant ces grands axes d’intervention et cherchant à les décliner en actions les plus concrètes possibles et complétées d’une évaluation du coût et d’un calendrier prévisionnel de mise en œuvre.

Ce travail, a servi à alimenter :

• Un séminaire dit «d’ateliers conclusifs ». • Des réunions publiques.

A l’issue de ces différentes étapes, un dossier complet, composé du présent diagnostic et de la plateforme d’actions qui en découle, a été constitué afin d’être présenté à l’Assemblée de Corse. Celle-ci peut ainsi en débattre, en toute connaissance de cause, afin de définir sa politique foncière et immobilière.

AXE 8 – DISPOSITIF ANTI-SPECULATIF – ACTION DANS LE DOMAINE STATUTAIRE

DE LA REFLEXION …A L ’ACTION … PARTIE III PLATEFORME D ’ACTIONS - FICHES DETAILLEES

I- Synoptique du cheminement de la réflexion et de la concertation…

Diagnostic partagé

(Octobre 2010 à Février 2011)

Validation des pistes d’action (Février- Mars 2011)

Séminaire des « contributeurs » issus de la société civile

Construction des axes prioritaires d’intervention (Mai 2011)

Définition des outils opérationnels à mettre en œuvre

(16 et 17 Mai 2011)

Réunions publiques Mai 2011

II- La réponse aux problématiques foncière et immobilière réside dans l’élaboration d’une stratégie publique d’action globale…

En effet les éléments de diagnostic territorial ont clairement montré combien la Corse se présente aujourd’hui comme …

1. Un territoire au peuplement globalement déséquilibré dans lequel l’essentiel de la vie humaine se retrouve concentré en frange littorale et au sein de deux pôles urbains (Ajaccio et Bastia) qui regroupent plus de 40 % de la population totale. En un siècle, la carte d’occupation du territoire s’est inversée traduisant une forte déprise de l’intérieur au profit du bord de mer. La politique foncière et immobilière se devra donc de servir un rééquilibrage territorial.

2. Un territoire à l’intérieur duquel le niveau de vie moyen des ménages reste clairement en dessous des moyennes nationales (cf. Atlas de l’INSEE de Sept. 2010). La politique immobilière se devra donc de protéger les populations résidentes de condition modeste et moyenne des poussées inflationnistes qui pèsent sur la terre et le logement.

3. Un territoire où les inégalités de revenus sont plus élevées que sur le Continent, (Atlas social déjà cité). La politique foncière et immobilière se devra donc de servir un objectif d’équité sociale et d’aide aux publics les plus fragiles.

4. Un territoire à l’intérieur duquel les volumes et les prix de transactions autour du Foncier s’envolent depuis ces dernières années. La politique foncière se devra donc de protéger le foncier insulaire, de le mettre au service du développement économique et social du territoire.

5. Un territoire dont l’attractivité naturelle et la faiblesse de l’initiative publique ont laissé libre cours à l’initiative privée et aux dérives spéculatives qui en découlent. La politique foncière et immobilière se devra donc de servir un rééquilibrage offensif au profit de l’initiative publique, favorisant l’intérêt général et freinant les dérives spéculatives qui peuvent contribuer à confisquer ce foncier.

6. Un territoire, enfin, où la pression de la demande dans certaines zones, particulièrement urbaines et littorales, renforce les besoins de recherche permanente d’équilibre et de protection des espaces, qu’ils soient à vocation agricole ou naturelle. La politique foncière se devra donc d’être au service d’un modèle de développement clairement défini et d’un schéma d’aménagement qui le rende possible sur le territoire, c’est là l’ambition du futur PADDUC.

La conséquence évidente de ce qui précède est l’obligation faite à la collectivité territoriale d’aborder ces questions de Foncier et d’Immobilier avec l’ambition de

84 créer une stratégie publique d’action qui se devra d’être, d’une part globale, actionnant en cela de multiples leviers (financiers, fiscaux, juridiques, opérationnels…) et ambitieuse (jusque et y compris dans une réflexion d’ordre statutaire) afin de se placer à la hauteur des enjeux qui pèsent sur le territoire.

Le synoptique ci-dessous présente l’ensemble des leviers à actionner, tels qu’ils découlent des travaux des ateliers. On notera que le schéma « a un sens » et que chacun des « leviers » de la politique régionale est à considérer comme un champ d’action à investir auquel vient s’agréger progressivement, chacun des autres, pour au final représenter une stratégie globale et concrète à engager .

Construction d’accords de partenariat. Etat, acteurs Mobilisation financière sans concernés par le foncier et précédent destinée à répondre l’habitat pour faire à l’urgence de la situation synergie. 1- Mobilisation budgétaire Mise en place d’outils de connaissance des marchés 2- Constitution de 2 ressources fiscales Foncier et Immobilier : nouvelles • Observation 1 • Evaluation 3 Politique régionale Dispositif public 8 Foncière et anti- spéculatif immobilière Création de structures 4 publiques d’intervention sur le foncier et l’urbanisme Financement du 6 logement et Création d’un 5 7 participation pour la Etablissement public Mise en place des mise en œuvre d’un droit d’aménagement et de moyens d’une maîtrise au logement pour tous construction foncière publique

III - Une mobilisation financière sans précédent pour répondre à une situation d’urgence

La Collectivité Territoriale de Corse a considéré les problématiques du Foncier et du Logement comme suffisamment déterminantes pour afficher une volonté de mise en œuvre de nouvelles politiques publiques, volontaristes, innovantes et ambitieuses. Les assises du Foncier et du Logement en sont l’expression.

La première des conditions à réunir pour construire une stratégie d’action à la hauteur des ambitions (même si c’est loin d’être la seule), est de mettre en place des moyens financiers d’une part à la hauteur des enjeux, et d’autre part pérennes, du fait que l’action à mener devra s’inscrire inévitablement dans la durée.

Les fiches-programmes qui suivent constituent des propositions en la matière…

Bien évidemment, le moment venu il conviendra d’essayer d’agréger aux financements propres de la Collectivité, le maximum de concours complémentaires.

A ce propos il convient de souligner un contexte particulièrement inquiétant du fait d’un CTC désengagement manifeste de l’Etat au profit du logement et notamment du logement social.

Comme on le verra au chapitre des partenariats, l’effort considérable que s’apprête à mettre en œuvre la collectivité territoriale ne peut en aucun cas s’imaginer dans un cadre élargi où les moyens des autres collectivités et surtout de l’Etat subiraient une évolution inverse.

Ceci tendrait à handicaper fortement la Collectivité et la Corse en général alors même que le rattrapage du retard en logement est considérable.

Ce désengagement de l’Etat qui concerne aussi bien les niveaux de budget que la capacité d’ingénierie à disposition des collectivités va amener la Collectivité Territoriale à accroître considérablement ses efforts. Cette réalité devrait, le moment venu, pouvoir être prise en compte dans l’évolution des dotations et plus encore dans la négociation du futur Contrat de Projet Etat- Collectivité. MOBILISATIONFINANCIERE DELA - AXE 1 AXE1

Fiche action MOBILISATION DE FONDS PROPRES AU SERVICE N° 1 DE LA POLITIQUE FONCIERE ET DU LOGEMENT

OBJECTIFS Rendre possible un niveau d’investissement permettant : la mise en œuvre d’aides publiques fortement majorées, la dotation en capital d’outils d’intervention à créer, d’ingénierie à mobiliser (notamment sur les questions réglementaires et statutaires) et de charges de gestion des politiques à lancer.

NATURE DE L’ACTION Identification, dans le budget de la collectivité d’une dotation « Foncier et Logement » sans précédent.

MISSIONS Cf. ensemble des fiches

ACTEURS IMPLIQUES ET PARTENARIATS CTC, partenaires concernés

FONCTIONNEMENT Cf. ensemble des fiches

CALIBRAGE FINANCIER Une première maquette financière a pu être esquissée, à titre indicatif, qui devra faire l’objet d’une présentation détaillée à l’issue des assises du Foncier et du Logement. Les simulations effectuées mettent en évidence, sur la base d’un doublement de la production des logements sociaux à réaliser, des autres aides (cf. fiches logement) à l’habitat à mettre en œuvre, des dotations aux outils, notamment d’action foncière et de l’ingénierie à mettre en place, un niveau d’investissement qui se traduit par une enveloppe financière en année pleine évaluée entre 10 et 12 millions d’euros. Cette évaluation est à comparer à l’enveloppe actuelle qui se situe autour de 2 millions d’euros. Les fiches action qui suivent indiqueront chaque fois que possible le calibrage financier qui a pu être effectué, en fonction des éléments disponibles au moment des Assises.

CRITERES D’EVALUATION Annuellement l’équilibre entre mobilisation de l’argent public et le nombre de logements réalisés ou encore le nombre d’hectares d’acquisitions foncières menées à bien, l’évolution des prix, les rééquilibrages territoriaux, l’efficacité dans la lutte anti- spéculative… MOBILISATION FINANCIERE DELA CTC – AXE 1 AXE1

ECHEANCIER Le calendrier amène à proposer une montée en charge progressive de cette mobilisation financière qui pourrait représenter environ le 1/3 de l’enveloppe annuelle pour l’année 2011, puis des enveloppes en augmentation régulière, les années suivantes.

A titre indicatif le tableau ci-dessous permet d’illustrer une montée en charge possible…

Année 2011. Second semestre- mise en place des 4 millions d’euros outils…

Année 2012 8 millions d’euros

Année 2013 10 millions d’euros

Année 2014 13 millions d’euros

AXE 1 AXE1 MOBILISATION – FINANCIERE DELA CTC MOBILISATIONFINANCIERE DELA CTC - AXE 1 AXE1

MOBILISATION DE RESSOURCES FISCALES POUR Fiche Action LE FINANCEMENT « DURABLE » DU FONCIER N° 2 ET DU LOGEMENT

OBJECTIFS Compléter les ressources sur fonds propres de la Collectivité pour créer un « fonds d’investissement » durable.

NATURE DE L’ACTION Demande de modification statutaire, visant une reconnaissance de compétence spécifique en matière de fiscalité pour la CTC.

MISSIONS 1. Mobilisation des ressources fiscales issues du régime fiscal dérogatoire applicable aux successions comportant des biens et droits immobiliers situés en Corse, en fonction des conclusions du travail actuellement en cours et mené par la commission mixte des Compétences Législatives et Réglementaires et des Finances de l’Assemblée de Corse. 2. Mise en place d’une taxe additionnelle aux D.M.T.O (Droits de mutation à titre onéreux). Il est à noter que celle-ci existait, au profit de la CTC jusqu’en 1999.

3. Adaptation fiscale permettant une surtaxation du parc de résidences secondaires non compris le parc de Maisons patrimoniales.

ACTEURS IMPLIQUES ET PARTENARIATS La Collectivité Territoriale de Corse et l’ETAT.

FONCTIONNEMENT Moyens techniques : Mobilisation d’une mission d’expertise juridique pilotée par la CTC et notamment par la commission des compétences législatives et réglementaires.

CALIBRAGE FINANCIER Le coût de l’ingénierie à mettre en œuvre. Un budget de l’ordre de 50 000 euros à titre de provision à affiner bien évidemment sur la base de la commande, le moment venu.

CRITERES D’EVALUATION L’acquisition de la compétence fiscale spécifique.

MOBILISATIONFINANCIERE DELA CTC -

AXE1

89 ECHEANCIER

Second semestre 2011 Passation de la mission d’expertise.

• Mobilisation d’un véhicule législatif pour la reconnaissance de la compétence fiscale. 2012 • Mise en place des systèmes de fiscalité locale.

MOBILISATIONFINANCIERE DELA CTC - AXE 1 AXE1

IV- La construction de Partenariats diversifiés autour de la politique Foncier - Logement

Les fiches action qui suivent constituent des propositions de premiers partenariats dont les assises ont permis de révéler l’aspect prioritaire. Ces partenariats ne sont en aucun cas exclusifs d’autres qui restent à déterminer ou qui se révèleront au fur et à mesure de la mise en œuvre, par la CTC de sa politique. STRUCTIONDE PARTENARIATS N CO - AXE 2 AXE2

91 Fiche Action CONVENTION - CADRE DE PARTENARIAT N° 3 ENTRE LA CTC ET L’ETAT

OBJECTIFS Contractualiser une enveloppe financière exceptionnelle pour le financement du logement social au titre de l’accompagnement par l’Etat de l’effort réalisé par la CTC.

NATURE DE L’ACTION Négociation d’une convention pluriannuelle d’investissement concernant le budget d’aide à la pierre pour la Corse. L’objet de cette contractualisation concerne d’une part le budget de financement du logement locatif social et d’autre part le budget de soutien à la production de logements locatifs privés à loyer encadré dans le cadre des OPAH.

MISSIONS Sans objet

ACTEURS IMPLIQUES ET PARTENARIATS CTC et ETAT

FONCTIONNEMENT Moyens techniques : Elaboration par les services de la CTC de la Convention-cadre.

CALIBRAGE FINANCIER Face au désengagement annoncé de l’ETAT au plan national, qui se traduit en Corse, par une diminution de l’enveloppe annuelle d’aide à la pierre fixée en 2011 à 3,3 millions (au lieu des 6 millions d’euros en 2010). La CTC propose la signature d’une convention- cadre mettant en œuvre, de la part de l’Etat, un engagement annuel évalué à 7 millions d’euros sur une période tri- annuelle. Cet engagement fera l’objet d’une contrepartie de la part de la CTC pouvant être évaluée entre 3 et 4 millions d’euros annuellement sur la même période.

CRITERES D’EVALUATION La production de logements locatifs sociaux annuelle qui, en année pleine ne devrait pas « chuter » en dessous d’un plancher de 600 logements (contre 300 actuellement), afin de rattraper le retard d’équipement. Le maintien d’une production de logements locatifs dans le parc privé qui ne devrait pas descendre au-dessous d’une centaine de logements par CONSTRUCTIONDE PARTENARIATS an. -

ECHEANCIER

Convention cadre portant sur 2012 -2013-2014 avec une mesure transitoire pour 2011 AXE2 évitant de tomber en dessous de 5 millions d’euros pour la dotation ETAT.

Fiche Action CONFERENCE TERRITORIALE DU LOGEMENT N° 4

OBJECTIFS Mettre en place un lieu d’échanges permanent entre la Collectivité Territoriale et les collectivités locales autour de la question du logement.

NATURE DE L’ACTION Création d’une conférence se réunissant à minima 2 fois par an sous l’égide de la CTC.

MISSIONS Créer les conditions de positionnements communs sur la question de l’habitat afin notamment de mieux négocier les dossiers et les niveaux d’engagement des partenaires respectifs, d’évaluer ensemble l’efficacité des actions mises en œuvre, de préparer les négociations avec l’Etat et notamment le suivi des CRH.

ACTEURS IMPLIQUES ET PARTENARIATS CTC et Collectivités

FONCTIONNEMENT

Moyens techniques : Elaboration commune CTC-Collectivités des modalités de fonctionnement de la Conférence et de l’étendue de son action.

CALIBRAGE FINANCIER PM

CRITERES D’EVALUATION La production de positions consensuelles et l’efficacité des synergies sur les actions à mener.

ECHEANCIER Conférence opérationnelle pour une première réunion fin 2011. CONSTRUCTIONDE PARTENARIATS - AXE 2 AXE2

CONVENTION-CADRE DE PARTENARIAT Fiche Action ENTRE LA CTC ET LA SAFER N° 5

OBJECTIFS Renforcer financièrement les moyens d’intervention de la SAFER.Redéfinir, en l’élargissant, le droit de préemption de la SAFER afin d’en faire un outil global d’intervention en milieu rural, complémentairement à l’EPF qui aurait une vocation urbaine. Renforcer les durées de conservation obligatoire des terrains agricoles acquis pour éviter leur reclassement en zones constructibles.

NATURE DE L’ACTION Mise en place d’une convention triennale de partenariat financier.

MISSIONS Sans objet.

ACTEURS IMPLIQUES ET PARTENARIATS CTC ,SAFER, ETAT

FONCTIONNEMENT Moyens techniques : Elaboration par les services de la CTC de la Convention-Cadre.

CALIBRAGE FINANCIER Hypothèse de 800 000 euros par an en dotation sur 3 ans (doublement de la dotation actuelle)

CRITERES D’EVALUATION Volume d’opérations traitées par la SAFER et impact sur le foncier agricole .

ECHEANCIER Second semestre 2011 : mise en place d’un groupe de travail permettant de préparer le dossier de demande d’élargissement du droit de préemption et l’évolution règlementaire CONSTRUCTIONDE PARTENARIATS des délais de conservation des biens acquis. - Signature de la convention budgétairedébut 2012. Evaluation à mi-parcours (second semestre 2013). AXE 2 AXE2

Fiche Action GROUPE DE TRAVAIL GIRTEC - CTC N° 6

OBJECTIFS Mission d’expertise pour définir les conditions nécessaires à l’accélération du processus de reconstitution des titres de propriété. Expertise des incidences en matière de transactions, des titrisations réalisées.

NATURE DE L’ACTION Mise en place d’un groupe de travail.

ACTEURS IMPLIQUES ET PARTENARIATS GIRTEC, CTC, Collectivités, Notaires…

FONCTIONNEMENT Moyens techniques : Elaboration par les services de la CTC et du GIRTEC d’un rapport d’activités et d’orientations.

CALIBRAGE FINANCIER CRITERES D’EVALUATION Objectifs d’optimisation des dispositifs à l’œuvre

ECHEANCIER Mise en place du groupe de trav ail et de l’expertise Fin 2011 sur les incidences des titrisations

2012 Redéfinition des nouvelles orientations de travail

Fin 2012 Publication du rapport

Début 2013 Mise en place des mesures préconisées CONSTRUCTIONDE PARTENARIATS - AXE 2 AXE2

CHARTE DE PARTENARIAT HABITAT Fiche Action CTC - SECTEUR BTP CORSE N° 7

OBJECTIFS Les évolutions souhaitées lors des assises traduisent une volonté forte de réorienter le marché au profit de l’habitat permanent et au détriment du secondaire. Cette évolution va s’accompagner d’une augmentation de la commande publique au service de cette politique. Une charte de partenariat sera nécessaire afin d’organiser cette transition avec la filière BTP et d’éviter tout risque de rupture de charge dans l’activité. Par ailleurs la charte permettra de mettre en relation la relance forte de production publique et une demande de garantie sur les niveaux de prix. La compétence en matière de formation de la Collectivité sera intégrée, dans la Charte, afin de mettre en place avec les acteurs de la filière, les conditions d’une évolution favorable vers les nouveaux marchés créés par cet investissement public au service du logement permanent.

NATURE DE L’ACTION Négociation puis rédaction et signature d’une Charte de Partenariat.

MISSIONS Négociation.

ACTEURS IMPLIQUES ET PARTENARIATS CTC, ETAT, acteurs de la filière BTP. Le pilotage fort par les élus de la CTC en lien avec les élus consulaires et les représentants des syndicats professionnels semble indispensable.

FONCTIONNEMENT Moyens techniques /moyens humains : mobilisation du service Habitat de la CTC et forte implication de l’ADEC en tant que pilote des politiques économiques de la Collectivité. TENARIATS

CALIBRAGE FINANCIER Sans objet car intégrée dans le financement d’une démarche d’ingénierie et ce dans le cadre plus large d’une étude d’impact sur les conséquences économiques et sociales prévisionnelles de la politique foncière et Logement. Celle-ci est présentée plus loin, dans les fiches propositionnelles.

CRITERES D’EVALUATION Signature de la Charte puis observation sur l’évolution du marché et des chiffres d’affaires dans la filière

CONSTRUCTIONDE PAR - ECHEANCIER 2011. Second semestre : lancement 2012 . Signature de la Charte.

de la démarche. AXE2

96 Fiche Action COMMISSION DE TRAVAIL N° 8 CTC - TERRITOIRES EN CHARGE DES SCOT

OBJECTIFS Nouer un partenariat avec les intercommunalités en charge de l’élaboration de SCOT sur le territoire.

NATURE DE L’ACTION Création et animation d’une commission d’échanges permanente.

MISSIONS Réunir les intercommunalités en charge, être informé de l’avancement des démarches et travailler à la prise en compte dans les futurs SCOT des principes mis en place dans la démarche Foncier et Logement de la CTC. Aide financière à la mise en place des SCOT dans le cadre du budget de l’agence d’urbanisme.

ACTEURS IMPLIQUES ET PARTENARIATS CTC et territoires concernés par des projets de SCOT. (Actuellement Balagne et CAPA).

FONCTIONNEMENT Moyens techniques / Moyens humains : Mobilisation de l’équipe de projet PADDUC de la CTC.

CRITERES D’EVALUATION

Intégration progressive des logiques Foncier et Logement dans les démarches des SCOT et facilitation de l’articulation à venir PADDUC - SCOT.

ECHEANCIER

Deuxième semestre 2011 2012 et suivantes Mise en place de la commission Fonctionnement régulier de la commission.

CONSTRUCTIONDE PARTENARIATS - AXE 2 AXE2

V- Outils de connaissance des marchés foncier et immobilier : Observation - Evaluation

Le constat fait dans l’état des lieux a mis en évidence :

• d’une part, une connaissance plus que partielle du foncier imputable à des informations éparses, incomplètes voire erronées, peu ou pas disponibles.

• d’autre part, un nombre important d’acteurs dans les domaines du foncier et du logement confrontés à de multiples conflits d’intérêts et d’usage. CISION Cette situation impose de créer et de mettre en œuvre une série d’outils qui devront permettre par une meilleure connaissance des problématiques posées et par une concertation élargie, d’agir en amont des différents documents d’aménagement et ou de planification mais également d’engager une véritable démarche prospective

OUTILS D’OBSERVATION DES MARCHES ET D’AIDE A LA DE LA A D’AIDE ET MARCHES DES D’OBSERVATION OUTILS - AXE 3 3 AXE

Fiche Action 98 N° 9 CONFERENCE FONCIERE

OBJECTIFS Améliorer l’efficacité de l’action publique en préparant de manière concertée, la définition d’une stratégie foncière.

Anticiper les grands enjeux en termes d’utilisation de l’espace.

• La conférence foncière se fixera comme objectif, de fournir aux différentes collectivités les données dont elles ont besoin, en matière d’usage des sols. • La conférence foncière deviendra une des sources d’alimentation du PADDUC et des documents de planification de portée locale en apportant une vision prospective de l’utilisation du foncier pour les 20 ans à venir en Corse.

Préparer, avec les acteurs de la formation et notamment l’Université de Corse les formations nécessaires pour les futurs postes d’encadrement des métiers de l’aménagement issus des démarches autour du Foncier et de l’Habitat.

NATURE DE L’ACTION

La conférence regroupera des élus de l’ensemble des collectivités (la CTC, les deux Départements, les deux Communautés d’agglomération, les deux associations des maires), le CESC, l’Etat ainsi que des personnes ressources spécialisées dans les domaines concernés. Afin d’alimenter et d’enrichir les débats, il sera demandé à ces forces vives du territoire d’apporter par le biais de contributions, leurs éclairages, le témoignage de leurs expériences, leur point de vue d’acteurs, le partage de leurs réflexions.

Intégration à des commissions et groupe de travail nationaux.

MISSIONS Pour alimenter l’ensemble de sa réflexion et de sa stratégie, elle dirigera et orientera les travaux de l‘observatoire (feuille de route annuelle) qui procèdera en conséquence à l’acquisition et au traitement des données nécessaires.

Les travaux de la conférence pourront ainsi prendre la forme de « porter à connaissance » locaux.

DECISION LAA D’AIDE ET MARCHES IONDES A terme, les champs d’analyse de la Conférence pourraient être élargis au-delà des seules problématiques Foncière et Logement si cela est souhaité par les acteurs pour aller vers un suivi global des évolutions du territoire Corse. OUTILS D’OBSERVAT OUTILS - AXE 3 AXE3

ACTEURS IMPLIQUES ET PARTENARIATS La Conférence cherchera à associer l’ensemble des opérateurs ayant une action sur le foncier que ce soit en termes d’observation (observatoires et sources d’information), d’intervention (EPF, SAFER ; Conservatoire du littoral..) ou de gestion de politiques sectorielles de développement (agricole, économique, écologique, patrimoniale, bio- diversité ,…).

La gouvernance à mettre en place intègrera :

Le nécessaire travail d’analyse et de concertation des différentes collectivités et de l’Etat pour permettre la coordination et la complémentarité des politiques foncières (les textes n’évoquent jamais la « compétence foncière » sui generis, ils déclinent plusieurs instruments au profit des collectivités publiques souhaitant mettre en œuvre une politique foncière). L’obligation d’associer étroitement toutes les familles d'acteurs (représentants de la société civile, professionnels, représentants d’institutions, associations…).

En effet, si les politiques foncières in fine relèvent de la responsabilité politique des élus, elles ne peuvent prendre une dimension anticipatrice et opérationnelle efficace que si les différentes familles d’acteurs sont étroitement

associées à leur conception. CISION Partenariat spécifique avec l’Université de Corse.

FONCTIONNEMENT MOYENS TECHNIQUES Ensemble de moyens en locaux et équipements bureautiques en adéquation avec les moyens humains .

MOYENS HUMAINS : Mutualisation avec l’observatoire.

CALIBRAGE FINANCIER Personnel, animation, 50 000 € par an.

CRITERES D’EVALUATION Rapport d’activité annuel présenté à l’Assemblée de Corse.

ECHEANCIER Deuxième semestre 2011 2012 Construction du dispositif, mobilisation Première année de fonctionnement des futurs membres Publication en fin d’année du premier rapport.

OUTILS D’OBSERVATION DES MARCHES ET D’AIDE A LA DE LA A D’AIDE ET MARCHES DES D’OBSERVATION OUTILS -

3 AXE

100 Fiche Action N° 10 OBSERVATOIRE DES MARCHES FONCIER ET IMMOBILIER

OBJECTIFS La connaissance des marchés fonciers et immobiliers afin de mieux comprendre les enjeux, les réalités, les spécificités territoriales et les perspectives que recouvrent ces sujets ; La mutualisation des données et la mise à disposition des travaux auprès des opérateurs et des collectivités pour éclairer les choix de ces derniers dans l’élaboration des programmes d’action foncière et de création de logement.

NATURE DE L’ACTION Mise en place d’une structure regroupant des techniciens mis à disposition par leurs structures employeurs (CTC, ETAT…).

MISSIONS La collecte, le traitement, l’analyse des données, la publication de dossiers thématiques pour une meilleure connaissance et compréhension des processus de formation des valeurs foncières et immobilières (prix, quantité, en statique et en dynamique). DECISION

Données visées :

Les gisements fonciers (occupation et usage des sols) ; L’offre en logement et en foncier ; Les transactions (nombre, localisation, type, nature et origine des acquéreurs et des vendeurs, prix…) ; Les coûts du foncier et du logement - achats, location (évolution des prix dans le temps et l’espace) ; Evolution des besoins en foncier et en logement (vision prospective)…

A terme, les champs et indicateurs de l’observatoire pourraient être élargis au-delà des seules problématiques Foncière et Logement si cela est souhaité par les acteurs pour aller vers un suivi global des évolutions du territoire Corse.

ACTEURS IMPLIQUES ET PARTENARIATS L’implication de l’ensemble des acteurs du foncier et de l’immobilier se fait naturellement au travers de la conférence foncière qui dirige de façon participative les travaux de l’observatoire.

A travers ce lien organique et au-delà, on peut imaginer trois niveaux de partenariats :

Avec les fournisseurs de données (conventions de partenariat Etat, notaires, LAA D’AIDE ET MARCHES DES D’OBSERVATION OUTILS - agences immobilières, promoteurs, CAF, MSA, organismes HLM, ASSEDIC, INSEE…) ;

Avec les utilisateurs de données à savoir : les délégataires de services publics, les AXE3 bailleurs publics et privés, les chambres consulaires, l’Université de Corse, l’agence d’urbanisme, les SEM d’aménagement... ;

101 Et dans le cadre de l’observation territoriale à travers une mise en réseau des différents observatoires existants ou services dédiés.

FONCTIONNEMENT MOYENS TECHNIQUES Logiciels de base de données, de traitement, de système d’information géographique.

MOYENS HUMAINS Un équivalant consultant senior (2/3 temps observatoire et 1/3 temps conférence foncière). Un géomaticien (temps plein) Un agent administratif (mi-temps) La mise à disposition de personnel sera privilégiée.

CALIBRAGE FINANCIER 200 000 €/an (voir PO/FEDER)

CRITERES D’EVALUATION Sera privilégié le principe de l’évaluation par les principaux donneurs d’ordre.

Critères :

DECISION LA Nombre et qualité du/des partenariat (s) ; Accès aux données, contractualisation de conventions d’échanges de données. Qualité de l’analyse et l’exploitation des données ; Nombre de parutions ; Restitution et diffusion des travaux.

ECHEANCIER

Construction du dispositif. Premières A D’AIDE ET MARCHES Deuxième semestre 2011 conventions d’échanges de données.

Première année de fonctionnement opérationnel 2012 de l’outil. Publication en fin d’année des premières productions.

2013 Première évaluation S D’OBSERVATION DES DES D’OBSERVATION S

OUTIL - AXE 3 3 AXE

102

CARTOGRAPHIE DES ESPACES Fiche Action AGRICOLES N° 11

OBJECTIFS Définir une typologie des espaces agricoles et proposer une gradation des niveaux de protection à afin d’éviter leur urbanisation et de favoriser leur mise en valeur. Préparer ainsi le PADDUC.

NATURE DE L’ACTION Cartographie.

MISSIONS Choix d’une méthodologie afin d’identifier les espaces agricoles ; Cartographie de ces espaces ; CISION Constitution d’un argumentaire et d’une typologie pouvant servir de base et au PADDUC, et aux documents de planification locaux.

ACTEURS IMPLIQUES ET PARTENARIATS ODARC, chambres d’agricultures, OPA, OEC, tout acteur de la gestion et de la valorisation des espaces agricoles.

COUT Pour mémoire

CRITERES D’EVALUATION Consensus atteint

ECHEANCIER Deuxième semestre 2011

OUTILS D’OBSERVATION DES MARCHES ET D’AIDE A LA DE LA A D’AIDE ET MARCHES DES D’OBSERVATION OUTILS – AXE 3 3 AXE

103 Fiche Action N° 12 REALISATION DE DIAGNOSTICS AGRICOLES

OBJECTIFS Aller au-delà de l’Article L. 123.1 du code de l’Urbanisme « les PLU précisent les besoins répertoriés en matière d’agriculture », pour inscrire autour d’une démarche partagée, dans une logique de développement durable et de gestion raisonnée de l’espace, la problématique agricole dans tout document d’urbanisme.

NATURE DE L’ACTION Inciter, en amont de l’élaboration d’un document d’urbanisme, à la réalisation d’un diagnostic agricole précis.

CONTENU DE L’ACTION La réalisation d’un diagnostic agricole (à l’échelle de la parcelle cadastrale) s’articulera autour de 2 axes :

Technique : état des lieux de la situation agricole - caractérisation des exploitations agricoles, cartographies des potentialités économiques et des terres agricoles… Participatif : mise en œuvre d’un processus de consultation et d’échanges autour de l’état des lieux et de la définition des enjeux

ACTEURS IMPLIQUES ET PARTENARIATS CISION Collectivités, syndicats agricoles, Agences et offices et services de la CTC et de l’Etat, population locale…

COUT, TAUX D’INTERVENTION, NATURE DU FINANCEMENT Première estimation à affiner entre 3 000 et 5 000 euros le diagnostic. 20 000 à 30 000 euros par an.

80 % HT de subvention d’un montant plafonné (calculé en fonction du périmètre d’intervention).

CRITERES D’EVALUATION Nombre de diagnostics réalisés Diagnostics pris en compte dans les documents d’urbanisme aboutis.

ECHEANCIER Lancement dès le second semestre 2011 Fin 2011 Mise en place de la mesure

Premier trimestre 2012 Mise en œuvre de la mesure

Fin 2012 Premières évaluations OUTILS D’OBSERVATION DES MARCHES ET D’AIDE A LA DE LA A D’AIDE ET MARCHES DES D’OBSERVATION OUTILS

AXE 3 3 AXE

104

VI - Création de structures publiques d’intervention

Le diagnostic, comme les débats en ateliers, a clairement montré qu’une partie des problèmes à résoudre sur le territoire était lié au déficit d’action publique.

Ce déficit « chronique », et l’attractivité de l’île, ont pour conséquence commune, des flambées spéculatives et au final des processus de dépossession foncière ou encore d’impossibilité d’accession à la propriété.

Une stratégie globale reste à construire pour lutter efficacement contre de telles dérives.

La question de l’évolution statutaire lui est du reste dédiée comme on le verra plus loin.

La création d’outils publics d’intervention constitue également un des leviers à actionner, au service d’une meilleure planification de l’urbanisation, de la gestion durable des espaces et aussi d’une lutte contre la spéculation.

Deux outils ont été identifiés, durant les ateliers, au service d’une telle logique :

• Une Agence d’Urbanisme. • Un Etablissement Public Foncier.

Les fiches qui suivent présentent les contours que pourraient avoir de tels outils…

105

AGENCE D’URBANISME ET D’AMENAGEMENT DURABLE Fiche Action DE LA CORSE N° 13

OBJECTIFS Assister la maîtrise d’ouvrage publique communale et intercommunale en matière d’aménagement et de planification. Assurer en interne ou par externalisation l’assistance à maîtrise d’ouvrage pour l’ensemble des actions Foncier et Logement (telles que présentées dans le présent document) en appui et dans le respect des prérogatives des collectivités.

NATURE DE L’ACTION Création d’un outil de type association loi 1901 ou groupement d’intérêt public.

MISSIONS Outil de mutualisation des savoirs et de mise en cohérence des projets d’aménagement et de développement durable des territoires, elle participe :

à la définition des politiques d’aménagement et de développement ; à l’élaboration des documents d’urbanisme (AMO, aide à la constitution des cahiers des charges…). à la préparation des projets d’agglomérations et/ou de territoires dans un souci d’harmonisation des politiques publiques. Au suivi de la mise en œuvre de la politique foncière et logement.

A l’aide à la mise en compatibilité des documents locaux avec le PADDUC, à D’INTERVENTION PUBLIQUES S l’application du PADDUC, à son évaluation et ses éventuelles révisions. A l’incitation à la mise en place de démarches d’aménagement foncier à vocation agricole par une mobilisation des services de l’ODARC.

ACTEURS IMPLIQUES ET PARTENARIATS Afin de répondre aux enjeux partagés de développement de son territoire, l’agence est un outil technique pluridisciplinaire au service des collectivités.

La CTC en partenariat avec les collectivités concernées. STRUCTURE DE EATION CR FONCTIONNEMENT - MOYENS TECHNIQUES :

Comme dans le cas d’autres territoires insulaires, le périmètre d’intervention de l’agence AXE4 d’urbanisme serait l’île dans son entier. Les moyens techniques, à l’identique de ceux constituant les agences d’urbanisme de manière habituelle : locaux, moyens informatiques, SIG…

MOYENS HUMAINS Le personnel relève du statut de droit privé. La mise à disposition de personnel de l’État ou des collectivités territoriales est possible dans le respect des règles de financement de la structure.

106

CALIBRAGE FINANCIER Son financement ordinaire est assuré principalement par la CTC. Cependant au lancement de l’agence, elle bénéficie d’une subvention exceptionnelle du FNADT.

L’État participe ensuite de manière régulière au financement de l’agence dans le cadre d’une ligne budgétaire spécifique gérée par le Ministère des Transports de l’Équipement, du Tourisme et de la Mer (MTETM).

Comme dans le cas de l’EPF, il peut être envisagé une montée en puissance sur plusieurs années. L’effectif de l’agence peut être évalué de façon à suivre cette montée en charge, à savoir de l’ordre de 6 salariés à temps plein au démarrage, dont un poste de secrétariat, quatre postes de chargés d’étude et un poste de Direction pour atteindre 8 à 10 personnes à terme.

Hypothèse de démarrage : 700 000 euros annuels puis montée en charge.

Une étude de préfiguration est bien évidemment nécessaire pour affiner ces premières hypothèses.

CRITERES D’EVALUATION Nombres de missions effectuées ; Nombre de collectivités sollicitant l’assistance de l’agence d’urbanisme ; Evolution du nombre de documents d’urbanisme ou de projet d’aménagement en cours ou réalisé ; Résultats du suivi- évaluation du PADDUC.

ECHEANCIER

Second semestre 2011 Organisation de la mission de

préfiguration et lancement. D’INTERVENTION PUBLIQUES S

Premier semestre 2012 Création RE 2014 Consolidation et développement

CREATION DE STRUCTU DE CREATION - AXE 4 4 AXE

107

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER Fiche Action N° 14

OBJECTIFS Disposer d’un instrument de maîtrise publique afin de constituer des réserves foncières pour :

Réaliser du logement (locatif social, accession mais aussi logement libre…) ; Faciliter l’aménagement du territoire en zones d’activités, en équipements collectifs…

NATURE DE L’ACTION Création d’un Etablissement Public à caractère Industriel et Commercial.

MISSIONS Conseil, ingénierie, expertise ; Acquisition de terrains par différentes voies (gré à gré, préemption, expropriation) ; Remise en état de sites (démolition, dépollution, pré-verdissement) ;

Cession de biens aux porteurs de projet.

ACTEURS IMPLIQUES ET PARTENARIATS Etat, EPCI, Collectivités locales et territoires membres.

FONCTIONNEMENT

MOYENS TECHNIQUES : D’INTERVENTION S Locaux, matériel, logiciels…

MOYENS HUMAINS : L’étude de préfiguration réalisée en juillet 2010 fait apparaître le besoin d’une équipe PUBLIQUE technique dont l’évolution serait de 3 personnes en phase de démarrage à 7 personnes S après montée en régime.

CREATION DE STRUCTURE DE CREATION - AXE 4 4 AXE

108

CALIBRAGE FINANCIER Dotation prévisionnelle de départ : 30 millions d’euros. 15 millions de l’Etat au titre du PEI et 15 millions à répartir entre les collectivités, membres.

L’enveloppe de 15 millions de l’Etat sera versée en plusieurs tranches dont une première sur une période de 3 ans à concurrence de 3 millions par an, soit 9 millions. Les financements des collectivités participantes devraient être en conséquence appelés à concurrence sur cette même période.

La charge de fonctionnement de l’outil est estimée en pleine charge autour de 1 million d’euros par an, dans cette même étude de préfiguration.

Pour ce qui est du financement des EPF, l’expérience montre qu’après leur création, les EPF connaissent une montée en puissance progressive dont le besoin de trésorerie suppose un soutien financier des collectivités publiques sur 6 à 8 ans avant d’atteindre un fonctionnement régulier et autonome. L’autonomie financière des EPF, est atteinte par le recyclage dans l’action foncière, des produits des ventes qu’ils réalisent.

Progressivement L’EPF peut constituer ses fonds propres et améliorer sa capacité d’intervention.

STRATEGIE DE CONSTITUTION La stratégie proposée consiste à créer dans le cadre des assises du Foncier et du Logement cet outil. La volonté d’avancer vite privilégie la mise en place d’un EPF par décret, donc d’Etat. La Collectivité Territoriale de Corse souhaitant disposer d’un outil spécifique et qui lui permette de mettre en œuvre sa politique foncière, il est proposé de valider dès la création de cet établissement sa transformation en EPF territorial à échéance de un an. Si une autre stratégie était souhaitée il conviendrait qu’elle soit

arrêtée lors du débat en Assemblée du 10 juin prochain. D’INTERVENTION S CRITERES D’EVALUATION Rapport pluriannuel d’activités. Superficies acquises, opérations immobilières rendues possibles.

PUBLIQUE S ECHEANCIER Création au deuxième semestre de 2011 en tant qu’EPF d’Etat ; Evaluation jusqu’à fin 2012 de l’impact des différents outils publics intervenant en matière de foncier en vue d’une mise en complémentarité des dits outils avec l’EPF territorial ; Transformation en EPF territorial d’ici fin 2012 ; Décision fin 2012 sur les modalités d’articulation, d’harmonisation et/ou d’unification des différents outils au sein de l’EPF territorial en vue d’une rationalisation et d’une efficacité maximale ; Dotation en capital annuelle de l’ordre de 3 millions d’euros pour les

collectivités sur 5 années consécutives. STRUCTURE DE CREATION -

AXE 4 4 AXE

109

VII - Moyens au service d’une maîtrise foncière publique

Les mesures présentées ci-après viennent naturellement compléter, voir renforcer, les actions de l’EPF. De la même façon les outils détaillés dans l’axe 8 intitulé : «Dispositif public anti-spéculatif » seront de nature à inter- agir avec l’ensemble des moyens mis en œuvre au service d’une maîtrise foncière par la puissance publique.

BLIQUE MAITIRSE FONCIEREPU

- AXE 5 AXE5

110

Fiche Action N° 15 FISCALITE : DE L’ETAT DES LIEUX… AUX ADAPTATIONS NORMATIVES

OBJECTIFS Optimisation et amélioration globale des dispositifs fiscaux liés au foncier et à l’immobilier.

NATURE DE L’ACTION Mission d’étude et d’expertise.

MISSIONS Expertise en deux volets :

• Analyse des conditions de mobilisation des outils fiscaux au profit de la CTC pour financer la politique foncière et du logement; • Préconisations, avec mise en place d’éventuelles adaptations normatives ou d’expérimentation législative.

L’expertise portera notamment sur les thématiques relatives à :

• La Fiscalité liée aux droits de mutation à titre onéreux. • La fiscalité des plus-values à dimension spéculative (Foncier, Logement). • La question de la taxation différenciée résidences principales-résidences secondaires.

• La généralisation au plan régional de la taxation des terres reclassées à UBLIQUE l’urbanisation au moment de la première cession. • L’étude de systèmes fiscaux dissuasifs en matière de rétention de foncier urbanisable.

ACTEURS IMPLIQUES ET PARTENARIATS CTC, Services de l’Etat, Collectivités, notaires, universitaires, GIRTEC. L’expertise fiscale à mettre en œuvre mobilisera la commission mixte des Compétences Législatives et Réglementaires et des Finances de l’Assemblée de Corse.

CALIBRAGE FINANCIER MAITRISE FONCIEREP - Hypothèse de travail à affiner 60 000 euros AXE 5 AXE5

111

ECHEANCIER

Second semestre 2011 Rédaction du cahier des charges

Premier Trimestre 2012 Réalisation de l’étude

Deuxième trimestre 2012 Rendu de l’étude

Présentation du rapport et débat à l’Assemblée Dernier trimestre 2012 de Corse

BLIQUE MAITRISE FONCIEREPU

- AXE 5 AXE5

112

Fiche Action PRISE EN COMPTE SPECIFIQUE AU PLAN N° 16 REGLEMENTAIRE DE LA PROBLEMATIQUE FORESTIERE

OBJECTIFS De par la surface qu’elle occupe (400 000 ha dont plus des 3/4 appartiennent à des propriétaires privés) et les fonctions qu’elle remplit (productive et environnementale) la forêt corse trouve naturellement sa place dans la problématique foncière.

Il apparaît ainsi indispensable afin de mieux prendre en compte la préservation et le développement de la filière forestière d’évaluer la portée des différents outils mis en œuvre dans le cadre de la politique d’aménagement et de développement conduite en Corse.

NATURE DE L’ACTION Travaux avec l’Etat et l’ensemble des acteurs de la filière destinés à servir de base à l’élaboration des orientations forestières du PADDUC.

MISSIONS Etat des lieux, préconisations y compris en matière fiscale.

ACTEURS IMPLIQUES ET PARTENARIATS CTC, ETAT, DEPARTEMENTS, CRPF, représentants des propriétaires et des gestionnaires de la forêt privée et publique, interprofession de la filière bois…

CALIBRAGE FINANCIER PM

ECHEANCIER UBLIQUE

Second semestre 2011 Rédaction du cahier des charges Premier Trimestre 2012 Réalisation de l’étude Deuxième trimestre 2012 Rendu de l’étude Présentation du rapport et débat à Dernier trimestre 2012 l’Assemblée de Corse

MAITRISE FONCIEREP

AXE 5 AXE5

113

VIII - Politique publique d’aménagement

La mise en place d’outils publics, notamment à vocation foncière (cf. infra), si elle constitue une nécessité, ne permettra pas pour autant de régler l’intégralité des problèmes.

Un des constats des ateliers a été de montrer combien les outils publics d’aménagement étaient défaillants sur le territoire. Cette absence ou cette très faible utilisation, interdit de faire financer le coût de l’aménagement et de l’équipement des terrains mis à l’urbanisation.

Cet état de fait entraîne de lourdes charges pour les collectivités et des économies considérables aux utilisateurs finaux des terrains aménagés.

Deux propositions d’action sont présentées dans les fiches qui suivent au service du développement de l’initiative publique en matière d’aménagement.

• La première s’inscrit dans la continuité d’actions déjà prises en compte par la CTC et concerne l’aide aux communes en charge d’opérations d’aménagement. • La seconde, plus innovante et ambitieuse propose la mise en place d’un nouvel outil public d’intervention sous la forme d’une société mixte d’aménagement et de construction régionale. POLITIQUE PUBLIQUE D’AMENAGEMENT - AXE 6 AXE6 AXE 6 AXE6 POLITIQUE – PUBLIQUE D’AMENAGEMENT

114 Fiche Action SOUTIEN AUX COMMUNES EN CHARGE D’OPERATIONS N° 17 D’AMENAGEMENT FONCIER

OBJECTIFS Aider les communes à financer les coûts d’équipement de terrains qu’elles ont en charge d’aménager dans un objectif de réalisation d’opérations publiques d’habitat permanent.

NATURE DE L’ACTION Aide financière puis possibilité d’A.M.O. à partir de la création de la société régionale d’aménagement (cf. fiche suivante).

MISSIONS Sans objet ACTEURS IMPLIQUES ET PARTENARIATS CTC et collectivités concernées par des projets d’aménagement foncier

FONCTIONNEMENT MOYENS TECHNIQUES / MOYENS HUMAINS

Services instructeurs Habitat de la CTC et services techniques de la S.E.M. d’aménagement dès sa création en matière d’A.M.O.

CALIBRAGE FINANCIER Environ 800 000 euros pour un volume de 5 à 6 opérations annuellement. AGEMENT

CRITERES D’EVALUATION Nombre d’opérations financées mais également critères de maîtrise des coûts d’aménagement.

Aide aux communes dans le cadre du nouveau règlement d’aides à présenter à la session de juillet 2011 2011.

AMO à partir de la constitution de la SEM. 2012

POLITIQUE PUBLIQUE D’AMEN - AXE 6 AXE6

115 Fiche Action CREATION D’UN OUTIL PUBLIC D’AMENAGEMENT N° 18 ET DE CONSTRUCTION

OBJECTIFS Aménager le foncier acquis notamment au titre de l’EPF pour y rendre possible une urbanisation et pouvoir construire du logement (locatif social, accession…). Trois objectifs majeurs :

• créer les conditions juridiques d’un aménagement foncier de qualité, « supporté financièrement » par les bénéficiaires dans des opérations respectueuses de densités et de critères environnementaux spécifiques. • Assurer la mixité dans l’habitat en créant du logement social au sein de quartiers d’habitation intégrant du logement « libre ». • Doper la production de logements locatifs sociaux en complément des bailleurs sociaux existants.

NATURE DE L’ACTION Création d’un outil public d’aménagement et de construction

MISSIONS Aménager des terrains, les revendre et construire sur une partie de ceux-ci, du logement social.

ACTEURS IMPLIQUES ET PARTENARIATS La CTC et des partenaires financiers « habituels » de ce type de structures comme la caisse des dépôts et consignations.

FONCTIONNEMENT Moyens techniques / Moyens humains : Mission de préfiguration externalisée.

CALIBRAGE FINANCIER Issu de la mission de préfiguration à lancer. Coût de la préfiguration 20 000 €

CRITERES D’EVALUATION Mise en place effective de l’outil.

ECHEANCIER POLITIQUE PUBLIQUE D’AMENAGEMENT - Deuxième semestre 2011 : 2012 : Création de l’outil. Préfiguration

AXE6

116

IX - Action Territoriale en faveur du droit au logement

Les différents apports du diagnostic ont permis de mesurer l’acuité de la crise du logement sur le territoire :

• Absence de parc locatif privé dédié à de l’habitat permanent. • Extrême faiblesse de la production de logements locatifs sociaux. • Prix prohibitifs en matière d’accession à la propriété. • Flambées spéculatives alimentées par le marché saisonnier. • Déséquilibre territorial majeur du fait de la grande difficulté à intervenir en milieu rural.

Les ateliers ont permis d’identifier un certain nombre d’actions qui pourraient constituer l’ossature du nouveau règlement d’aides de la CTC.

Les grands axes d’intervention pourraient se présenter de façon synthétique de la manière suivante :

• Soutien aux bailleurs sociaux pour la production de logements sociaux locatifs. • Soutien aux collectivités locales et notamment aux communes pour réaliser du logement locatif encadré. • Soutien aux porteurs de projet privés voulant réaliser du locatif encadré. • Soutien à l’accession à la propriété. • Soutien à l’hébergement des publics en difficulté et spécifiques en complément du projet porté par la Collectivité Territoriale en matière de santé et d’insertion sociale. ACTION REGIONALE POUR LEDROIT AU LOGEMENT -

AXE7

117

Fiche Action N° 19 SOUTIEN A LA PRODUCTION DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX

OBJECTIFS Doubler la production pour atteindre un premier palier de 600 logements par an et à terme 700 logements. L’objectif global de rattrapage du retard est la production de 10 000 logements sur le territoire de la Corse.

NATURE DE L’ACTION Elle est double :

• d’une part réviser le régime d’aides de la CTC pour le rendre plus performant vis-à-vis des bailleurs sociaux. • D’autre part créer la société d’aménagement déjà évoquée et lui conférer un statut de constructeur-bailleur social.

MISSIONS Financement du logement social, très social, du logement spécifique (personnes âgées, jeunes travailleurs, étudiants). Mobilisation d’une partie de cette même enveloppe financière au service du financement de la réalisation d’hébergements d’urgence.

ACTEURS IMPLIQUES ET PARTENARIATS La CTC, les bailleurs sociaux publics et privés, les autres collectivités financeurs et bien sûr l’Etat au titre des aides à la pierre et des aides à la personne. Concernant le financement de l’hébergement d’urgence (CHRS, foyers d’accueil femmes en difficulté, maisons relais par exemple), il sera rendu possible le financement du secteur associatif spécialisé par la CTC.

FONCTIONNEMENT MOYENS TECHNIQUES :

Mise en place d’un système de subvention renforcé, à partir de simulations d’équilibre EGIONALEPOUR LEDROIT AU LOGEMENT d’opérations telles qu’elles ont pu être abordées dans le cadre des ateliers.

CALIBRAGE FINANCIER L’objectif à atteindre, pour assurer des équilibres de gestion d’opérations, consiste à ACTION R assurer une quotité située entre 20 et 25 % du coût des opérations à base d’aides - publiques et de la mobilisation de fonds propres par l’opérateur. Le système de taux sera variable selon les territoires :

AXE7 • d’une part de façon à avantager le milieu rural en voie de désertification • d’autre part afin de s’ajuster au mieux aux financements complémentaires pouvant émaner d’autres collectivités (conseils généraux, agglomérations notamment).

118

Le niveau d’aide a pu être estimé pour une production de 600 logements autour de 4 millions d’euros, incluant le soutien à la construction de logements neufs et la réhabilitation de logements existants inoccupés.

CRITERES D’EVALUATION Nombre de logements produits annuellement. Au vu du retard à combler c’est la montée en charge d’une année sur l’autre qui caractérisera sans doute le mieux l’efficacité des mesures mises en œuvre.

On est de plus en droit d’attendre de la création de la société régionale d’aménagement et de construction, une accélération très nette de la production annuelle.

ECHEANCIER

Objectif de mobilisation de 2 million d’euros Second semestre 2011 destinés à assurer la production annoncée en CRH autour de 400 logements. Première montée en charge estimée à 2012 l’engagement annuel de 3 millions d’euros. Régime de croisière à 5 millions d’euros incluant la production d’une partie du parc par la société 2013 régionale d’aménagement, avec un objectif global

autour de 700 logements. Passage à 6 millions d’euros et à un objectif de 800 2014 logements.

ACTION REGIONALE POUR LEDROIT AU LOGEMENT -

AXE7

119

SOUTIEN AU DEVELOPPEMENT Fiche Action D’UN PARC LOCATIF COMMUNAL N° 20

OBJECTIFS Aider les communes, notamment rurales, à produire du logement locatif à destination de résidences principales, notamment pour les publics jeunes. Action à mener en partenariat et complémentarité avec les dispositifs existants mis en œuvre par les Conseils Généraux.

NATURE DE L’ACTION MISSIONS

Aide financière dans le cadre du nouveau règlement d’aides de la CTC. Les logements aidés, appartenant à des collectivités, devront bénéficier de niveaux de loyers encadrés pour en faire une alternative sociale viable dans des territoires où l’intervention de bailleurs sociaux se situe à la marge.

Les opérations finançables pourraient être :

• Des acquisitions immobilières de bâtiments destinés à accueillir des logements locatifs permanents. • Des constructions de bâtiments neufs destinés au même type d’usage. • Des travaux de réhabilitation de bâtiments destinés à accueillir des logements locatifs permanents. • Des acquisitions foncières à des fins de réalisation d’ensemble de type lotissements de résidences principales (dans l’attente de la relève assurée par l’EPF).

ACTEURS IMPLIQUES ET PARTENARIATS CTC et communes ou intercommunalités, Conseils Généraux.

FONCTIONNEMENT MOYENS TECHNIQUES /MOYENS HUMAINS Mise en place des critères techniques d’intervention et gestion par les services de la CTC de l’instruction des dossiers.

ACTION REGIONALE POUR LEDROIT AU LOGEMENT

CALIBRAGE FINANCIER -

Sur la base des premières hypothèses formulées le coût annuel d’une telle mesure pourrait représenter environ 1,5 millions d’euros pour un volume attendu d’environ 50

logements annuellement et d’une dizaine d’acquisitions foncières. AXE7

CRITERES D’EVALUATION Nombre d’opérations réalisées, pertinence des prix de sortie aussi bien sur le foncier à urbaniser que sur le parc locatif produit.

120

ECHEANCIER

Montée en charge dans le cadre du nouveau Second semestre 2011 règlement d’aides. 500 000 euros de dotation. Régime de croisière. 2 Millions d’euros 2012 annuels.

ACTION REGIONALE POUR LEDROIT AU LOGEMENT -

AXE7

121

SOUTIEN AU DEVELOPPEMENT Fiche Action D’UN PARC LOCATIF PRIVE N° 21

OBJECTIFS Aider les particuliers, à produire du logement locatif à destination de résidences principales. Action à mener en partenariat dans le cadre des OPAH. Aides publiques soumises à obligation de location de 10 ans.

NATURE DE L’ACTION MISSIONS Aide financière dans le cadre du nouveau règlement d’aides de la CTC. Les logements aidés, appartenant à des personnes privées, devront bénéficier de niveaux de loyers encadrés pour en faire une alternative sociale viable dans des territoires où l’intervention de bailleurs sociaux se situe à la marge.

• Des travaux de réhabilitation de bâtiments destinés à accueillir des logements locatifs permanents.

ACTEURS IMPLIQUES ET PARTENARIATS CTC et communes ou intercommunalités, Conseils Généraux, porteurs de projet privés.

FONCTIONNEMENT MOYENS TECHNIQUES /MOYENS HUMAINS Mise en place des critères techniques d’intervention et gestion par les services de la CTC de l’instruction des dossiers.

CALIBRAGE FINANCIER Sur la base des premières hypothèses formulées le coût annuel d’une telle mesure pourrait représenter environ 250 000 euros pour un volume attendu d’environ 100 logements annuellement. REGIONALEPOUR DROIT LE AU LOGEMENT

ACTION –

AXE7

122

Fiche Action

N° 22 SOUTIEN À L’ACCESSION A LA PROPRIETE

OBJECTIFS Aider les ménages de catégorie modeste à moyenne à accéder à la propriété. Primo – accession.

NATURE DE L’ACTION • Aide financière de la CTC • Etude pour la mise en place d’une caisse de garantie publique à l’accession.

MISSIONS • Assistance financière • Expertise

ACTEURS IMPLIQUES ET PARTENARIATS CTC et secteur bancaire (dont CDC sur la partie expertise structure de garantie

publique).

FONCTIONNEMENT MOYENS TECHNIQUES /MOYENS HUMAINS : Mise en place d’une aide financière sous forme de bonification d’emprunt ou d’aide directe, de façon à prolonger le bénéfice du prêt à taux zéro. Dossiers instruits par les services de la CTC avec l’éventuelle possibilité d’une convention de partenariat avec le secteur bancaire. Expertise pilotée par la CTC.

CALIBRAGE FINANCIER • Les premières hypothèses laissent apparaître un coût pouvant être évalué autour de 1,3 millions d’euros pour 200 à 250 opérations finançables annuellement.

CRITERES D’EVALUATION Nombre d’opérations aidées. Niveau de solvabilité des accédants aidés, répartition territoriale des aides attribuées. ACTION REGIONALE POUR LEDROIT AU LOGEMENT -

AXE7

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ECHEANCIER

Calage de la mesure et première dotation autour de Second semestre 2011 300 000 euros. Mise en place de l’expertise. Montée en charge. Dotation de 700 000 euros. 2012 Création de la structure de garantie en fonction des résultats de l’expertise. 2013 Rythme de croisière : 1,3 million d’euros.

ACTION REGIONALE POUR LEDROIT AU LOGEMENT -

AXE7

124 Fiche Action SOUTIEN À LA REALISATION N° 23 D’AIRES D’ACCUEIL POUR LES GENS DU VOYAGE

OBJECTIFS Participer avec les autres collectivités au financement des aires d’accueil.

NATURE DE L’ACTION Aide financière dans le cadre du règlement d’aides de la CTC.

MISSIONS Participation à des opérations dont la maîtrise d’ouvrage est assurée par des intercommunalités ou des communes.

ACTEURS IMPLIQUES ET PARTENARIATS CTC, ETAT, Collectivités maître d’ouvrage

FONCTIONNEMENT MOYENS TECHNIQUES / MOYENS HUMAINS : Instruction des dossiers par les services de la CTC.

CALIBRAGE FINANCIER La mesure est estimée, sur la base des actions déjà menées par la CTC en la matière à un coût d’environ 60 000 euros annuellement.

CRITERES D’EVALUATION. Nombre de places créées et localisation des aires.

ECHEANCIER Dès le second semestre 2011 dans le cadre du nouveau règlement d’aides.

ACTION REGIONALE POUR LEDROIT AU LOGEMENT -

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Fiche Action FINANCEMENT DE L’INGENIERIE DES OPAH N° 24

OBJECTIFS Aider financièrement les communes à financer les études préalables et l’animation des OPAH.

NATURE DE L’ACTION Aide financière

MISSIONS Contractualisation d’une aide et participation au suivi de la réalisation des études

ACTEURS IMPLIQUES ET PARTENARIATS CTC, ETAT, COMMUNES ou INTER COMMUNALITES

FONCTIONNEMENT

MOYENS TECHNIQUES /MOYENS HUMAINS : Mobilisation des services de la CTC pour l’instruction des dossiers. Mobilisation des ressources humaines de l’agence d’urbanisme pour le suivi des études de réalisation.

CALIBRAGE FINANCIER Sur la base des données et actions déjà mises en œuvre, budget annuel plafonné à environ 80 000 euros.

CRITERES D’EVALUATION Etudes réalisées, animations en cours et objectifs de production de logements inscrits.

ECHEANCIER Dès le second semestre 2011, sur la base du nouveau règlement d’aides de la CTC. ACTION REGIONALE POUR LEDROIT AU LOGEMENT -

AXE7

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X - Mise en place d’un dispositif public Anti-spéculatif

C’est un volet majeur de la politique à mettre en œuvre. Comme cela a très largement été abordé dans les ateliers, l’attractivité de l’île, son faible poids démographique et la faiblesse de la maîtrise publique, ont historiquement créé les conditions de développement d’un vaste marché spéculatif.

Pour autant il convient de distinguer les différents visages que ce marché spéculatif peut revêtir :

On peut distinguer pour l’essentiel trois types majeurs de dérives spéculatives :

• Des dérives touchant les biens à destination de logement, avec notamment une situation dans laquelle l’accès à la résidence principale est de plus en plus souvent compromis par les niveaux de prix atteints par le marché du saisonnier, florissant. Ces dérives s’expriment non seulement dans les prix de production de biens neufs que dans la vente de biens d’occasion. • Des dérives touchant à l’évolution cyclique des prix à la consommation de manière globale. Cette réalité sort du cadre des assises du Foncier et du Logement mais s’ajoute aux contraintes qui pèsent sur les populations résidentes. • Des dérives spéculatives touchant à l’accès à la terre, entraînant des risques réels de dépossession très largement dénoncés dans les assises et qui supposent des solutions d’une réelle efficacité.

Pour traiter cette question fondamentale, on peut retenir, là aussi la nécessité d’attaquer le problème simultanément sur plusieurs fronts. Deux angles d’attaque ont été abordés et sont restitués dans les fiches qui suivent :

1. Un angle règlementaire de façon à utiliser les ressources du droit, notamment par l’adaptation du droit de l’urbanisme, de la fiscalité, pour endiguer les risques de dérive. Le PADDUC constitue une pièce maîtresse de cet angle d’attaque. 2. Un angle statutaire cherchant à juguler les dérives spéculatives en les

encadrant par un dispositif politique de création d’un statut (résident- citoyen). DISPOSITIF ANTI SPECULATIF - AXE 8 AXE8

127

ADDENDUM REGLEMENTAIRE AU CODE Fiche Action DE L’URBANISME POUR LA CORSE N° 25

OBJECTIFS Disposer d’une législation relative à l’urbanisme et d’outils fiscaux spécifiques adaptés aux enjeux et aux spécificités du territoire.

NATURE DE L’ACTION Création et ajout au code de l’urbanisme actuel, et aux dispositifs fiscaux de textes spécifiques à la Corse.

MISSIONS Proposer un panel législatif et fiscal sur mesure pour la Corse afin d’apporter aux problèmes rencontrés ou commençant à se dessiner, des solutions qu’on ne trouve pas actuellement dans les documents existant. Il serait notamment proposé la création d’articles supplémentaires à visée anti spéculative. Par exemple :

• Règles de densification minimale en fonction des zonages. • Règles de consommation minimale avant ouverture de nouveaux droits à construire. • Règles de production minimale de logements sociaux dans les territoires fortement axés sur le saisonnier. • Fiscalité spécifique pour les terres reclassées à l’urbanisation.

• Quotas maximum de résidences secondaires dans les zones les plus touchées par le phénomène saisonnier. • Fiscalité alourdie en matière de transformation de biens permanents à destination saisonnière. • Renforcement des règles destinées à freiner le reclassement de secteurs agricoles en zones à urbaniser.

ACTEURS IMPLIQUES ET PARTENARIATS CTC et ETAT.

ECHEANCIER

Mise en place d’un groupe de travail en liaison avec la

commission des compétences législatives et DISPOSITIF ANTI SPECULATIF

Second semestre 2011 - réglementaires.

Transmission à l’Etat du dossier de demande de Premier semestre 2012 modifications règlementaires et fiscales. AXE8

Addendum au code de l’urbanisme pour la Corse Second semestre 2012

128

Fiche Action MOBILISATION DES RESSOURCES LEGISLATIVES N° 26 DU PADDUC

OBJECTIFS Renforcement de la portée règlementaire du PADDUC pour une action efficace dans les espaces à forts enjeux.

NATURE DE L’ACTION Adaptation du PADDUC. Mise en œuvre de la règlementation en matière d’urbanisme pour la Corse au sein du PADDUC.

MISSIONS Conformément à la délibération de l’Assemblée de Corse du 16 décembre 2010, en tout premier lieu, rendre opposable aux tiers le futur PADDUC

Ensuite :

Décliner et préciser localement l’application des Lois Littoral et Montagne au sein du futur PADDUC.

Proposer une cartographie à grande échelle des espaces stratégiques pour l’intégrer au PADDUC afin d’y associer une règlementation fine de l’usage des sols dans ces zones ; « Protéger », dans le futur PADDUC, les espaces agricoles définis comme ayant un potentiel, en y intégrant la carte réalisée dans l’objectif de l’axe 3.

ACTEURS IMPLIQUES ET PARTENARIATS CTC et ETAT.

ECHEANCIER

Second semestre 2011 Opposabilité aux tiers du PADDUC Précisions sur l’application des lois Montagne 2012-2013 et Littorale DISPOSITIF ANTI SPECULATIF Cartographie fine des espaces stratégiques – 2012-2013 et règlementation associée Protection des terrains cartographiés comme 2012-2013 espaces agricoles à fort potentiel AXE8

129

Fiche Action EVOLUTION STATUTAIRE N° 27

OBJECTIFS Mettre en place un dispositif juridique conditionnant l’acquisition d’un logement ou d’un terrain à une série de critères spécifiques.

NATURE DE L’ACTION Elaboration du contenu, juridique et économique qui servirait de base à une demande d’évolution statutaire (résident ou citoyen), évaluation prospective des conséquences sur l’économie locale d’un tel dispositif.

POINTS MARQUANTS Une expertise à dimension constitutionnelle et fiscale a été réalisée durant les Assises par le professeur B. Castagnede qui a rendu ses conclusions lors d’un atelier spécifique le 18 avril, puis le 19 avril devant la commission des compétences législatives et réglementaires.

L’analyse avait comme double objectif de rendre compte de démarches de même type ayant été mises en œuvre ailleurs et préciser les voies à suivre et la portée d’évolutions de ce type en matière d’évolution statutaire puis constitutionnelle.

1° - Les territoires de Polynésie, Nouvelle Calédon ie, Saint Barthélémy et Saint Martin ont servi de support à la première partie de l’analyse. Le point majeur qui peut être retenu de la présentation faite des démarches engagées, est qu’elles ont débouché, en ce qui concerne la problématique qui nous importe (protection du

patrimoine foncier et immobilier), sur la mise en place de systèmes de droit de INESTATUTAIRE préemption permettant de façon systématique à la puissance publique d’intervenir dans les transactions, pour acheter en lieu et place d’acquéreurs ne disposant pas d’un statut spécifique de résident . L’analyse réalisée montre que, le système en l’état, même s’il est novateur et ambitieux, ne règle pour autant pas la question des niveaux de prix des transactions, qui restent très élevés.

Ceci oblige la puissance publique à un effort financier considérable en cas d’exercice massif de ce droit de préemption. Il conviendrait donc de dépasser ces dispositifs, pour envisager un impact réel anti-spéculatif , dans le cadre d’une évolution statutaire à la hauteur des ambitions souhaitées.

2°- Concernant les voies à emprunter pour l’obtenti on d’une évolution statutaire dont ACTION DANS DOMA LE les contours restent à définir, il convient de retenir deux points majeurs qui ont été - rapportés à l’occasion de cette restitution : AXE 8 AXE8

130

• D’une part l’importance, dans le dossier à constituer, de disposer d’un argumentaire solide permettant de faire la démonstration que les évolutions demandées sont proportionnelles à l’importance des problèmes à régler. Les analyses menées dans le cadre des ateliers pourront servir utilement à ce type de démonstration. • D’autre part la nécessité, pour avoir des chances d’aboutir, de faire la démonstration que l’ensemble des voies et moyens conformes à l’état du

Droit et de la Constitution ont bien été mis en œuvre et ont démontré leur inefficacité.

De même et de façon complémentaire, une expertise à dimension juridique et constitutionnelle a été présentée durant les ateliers par Monsieur André Fazi, enseignant chercheur à l’université de Corse, spécialiste de cette problématique. Cette expertise a fait l’objet d’une présentation en atelier le 27 avril. Les exemples présentés, et qui ont paru dans le cadre de cet exercice les plus aboutis, étant respectivement ceux des îles Åland, de Jersey et Guernesey (statut de double marché). Les exemples développés montrent l’existence de statuts protectionnistes sur certains territoires, notamment insulaires, statuts conditionnant les possibilités d’acquisition de foncier et d’immobilier à des séries de critères, dont l’ancienneté de résidence sur le territoire. Il est à noter que les exemples présentés ont pu se développer au dehors du cadre politique de l’Union Européenne.

Extrait de la conclusion de l’expertise présentée… « En somme, nous pouvons donner deux principales conclusions, car il existe deux voies à explorer, qui ne sont pas antinomiques. D’un côté, créer des dérogations à ACTION DANS DOMAINE LE STATUTAIRE – certains droits fondamentaux, qui bénéficieraient à une catégorie particulière de citoyens, est l’une de ces voies. Celle-ci exige la révision de la Constitution et des

traités. ACTION DANS LE DOMAINE STATUTAIRE – D’un autre côté, le droit constitutionnel français et le droit communautaire n’excluent pas qu’il soit dérogé à certains droits fondamentaux, dont celui de propriété. Les véritables questions sont bien celles des motivations de ces dérogations, et de la SPECULATIF proportionnalité entre les mesures proposées et les objectifs fixés. Cependant, y - répondre efficacement est loin d’être aisé, et c’est bien tout le mal que l’on peut souhaiter aux élus de Corse s’ils choisissent d’explorer cette voie ». SPECULATIF - DISPOSITIF ANTI – DISPOSITIF ANTI - AXE 8 AXE8 AXE 8 AXE8

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CADRE DE L’ACTION

Les deux expertises commanditées durant les ateliers ont mis l’accent sur la double nécessité :

• D’une démonstration de l’acuité des problèmes posés, acuité permettant de légitimer une demande d’évolution statutaire. • D’une démonstration du fait que l’ensemble des voies et moyens, conformes à l’état du droit et de la constitution, ont bien été mis en œuvre et ont montré des limites à dépasser. Le diagnostic de territoire qui sera complété par le travail de l’observatoire permettra à n’en pas douter de satisfaire à la première de ces deux nécessités. L’ensemble des dispositifs financiers et fiscaux figurant dans les présentes propositions permettra par ailleurs d’essayer de traiter la question de la spéculation et des risques de dépossession à partir des voies et moyens actuellement mobilisables. La mise en œuvre d’un travail complémentaire sur l’évolution statutaire souhaitée pourra donc, le moment venu, étayer l’argumentation en fonction de l’évaluation de l’efficacité des dispositifs mis en œuvre. L’évaluation de l’efficacité de tels dispositifs doit pouvoir s’envisager dans des délais raisonnables afin de ne pas différer exagérément la prise de décision sur le lancement d’une telle démarche. ACTEURS IMPLIQUES ET PARTENARIATS ACTIONDANS DOMAINE LE STATUTAIRE CTC et ETAT. Mobilisation indispensable de la commission des compétences – législatives et réglementaires. FONCTIONNEMENT Moyens techniques /Moyens humains : Mission d’expertise pluridisciplinaire intégrant les dimensions juridique, économique et sociale.

STRATEGIE DE L’ACTION SPECULATIF

La question statutaire ne peut être considérée sur le même plan que les autres actions - dans la mesure où elle ne peut être investiguée dans le cadre des assises du Foncier et du Logement qu’en tant qu’outil de lutte anti-spéculative alors même qu’elle revêt une dimension éminemment politique qui déborde largement le cadre des travaux des assises. La proposition ci-dessous (expertise) ne concerne en conséquence que des dispositions considérées comme nécessaires pour analyser, les conditions juridiques nécessaires à cette évolution statutaire ainsi qu’une évaluation de ses incidences précises en matière DISPOSITIFANTI de lutte anti-spéculative.

CALIBRAGE FINANCIER - Hypothèse d’évaluation pour un coût autour de 100 000 euros.

CRITERES D’EVALUATION AXE8 Solutions juridiques et cheminement proposé d’une part ; expertise de l’impact économique de la mesure d’autre part ECHEANCIER

Premier semestre 2012 Réalisation et conclusions de l’expertise ACTION DANS DOMAINE LE STATUTAIRE

Second semestre 2011 Elaboration de la commande et consultation –

SPECULATIF - IFANTI

132

PARTIE FICHES ACTION SUPPLEMENTAIRES IV POST -ATELIERS CONCLUSIFS

132

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Fiche Action LOGEMENTS VACANTS

OBJECTIFS Trouver des systèmes pour inciter le privé à mettre en location des logements vacants. Un logement vacant est un logement inoccupé se trouvant dans l'un des cas suivants : - proposé à la vente, à la location - déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d'occupation; - en attente de règlement de succession - conservé par un employeur pour un usage futur au profit d'un de ses employés ; - gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire ( exemple un logement très vétuste...). CORSE 3,7 % soit environ 7 600 logements vacants. Source : logements vacants en 2007 : comparaisons régionales Insee, RP2007 exploitation principale catégories et type de logements NATURE DE L’ACTION Taxe d'habitation sur les logements vacants (art. 113 / CGI : art. 1407 bis) : L’article 47 de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement prévoit que les communes peuvent décider, par délibération, d'assujettir à la taxe d'habitation, les logements vacants depuis plus de cinq années au 1er janvier de l'année d'imposition. Pour inciter la remise en location de ces logements, la disposition permet aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre d'adopter également cette taxe. S’agissant d’un logement vacant, la base d’imposition est déterminée selon les modalités retenues pour une résidence secondaire. Ainsi, cette base ne fait l’objet d’aucune réduction .Ne sont donc pas applicables les allègements prévus uniquement en faveur de l’habitation principale. MISSIONS Evaluer la vacance structurelle de logements, sa localisation, sa typologie (obsolètes, dévalorisés, quartiers défavorisés, en travaux de rénovation ou dans une situation d’attente, réservation de logements pour soi ou un proche, indivision, succession, propriétaire en maison de retraite, rétention spéculative ou pour transmettre à ses héritiers… Proposer des scénarii fiscaux d’intervention, coercitifs ou incitatifs. ACTEURS IMPLIQUES ET PARTENARIATS ANAH, Fédérations départementales du logement, collectivités, services fiscaux. FONCTIONNEMENT CALIBRAGE FINANCIER Expertise 20 000 €. ECHEANCIER Année 2012

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PARTENARIAT CTC - CONSERVATOIRE Fiche Action DU LITTORAL

OBJECTIFS L’objectif recherché est l’anticipation d’une convention de partenariat qui trouverait sa place au moment de la mise en place de l’Etablissement Public Foncier.

NATURE DE L’ACTION L’action à mener sera double :

• D’une part, il va s’agir dans le cadre d’une série de réunions de travail associant le Conservatoire, les services en charge du foncier et du logement à la CTC, les services du système d’information géographique de la CTC, de réaliser un inventaire et une typologie des espaces littoraux insulaires en fonction du potentiel qu’ils pourraient représenter pour compléter les propriétés déjà acquises par le conservatoire. • D’autre part, il conviendrait, en fonction de l’inventaire précédent, de calibrer un plan d’action s’étalant sur une première période de 5 ans, et pouvant à terme, faire l’objet d’une convention de partenariat avec le futur EPF.

MISSIONS • Réalisation de l’inventaire et de la typologie correspondante. • Préparation d’un scénario d’investissement pluriannuel.

ACTEURS IMPLIQUES ET PARTENARIATS CTC, Conservatoire.

FONCTIONNEMENT CALIBRAGE FINANCIER A définir à partir du calibrage de l’action foncière pluriannuelle faisant l’objet de la convention de partenariat. 50 000 € pour le travail de préfiguration.

ECHEANCIER Inventaire produit courant 2012. Convention élaborée dans les 6 mois suivant la création de l’EPF.

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Commission de travail Fiche Action

Législation relative aux terres incultes et inexploitées

OBJECTIFS Engager une concertation avec l’Etat pour la mise en pratique des dispositions de la loi relative à la mise en valeur des terres incultes ou manifestement sous-exploitées (dont l’objectif est de remettre sur le marché agricole des terres laissées incultes par le titulaire de leur droit d’exploitation).

NATURE DE L’ACTION Création et animation d’un groupe de travail

MISSIONS Travail en trois temps :

1. Analyse des raisons de la non application de la loi, de la non application de la délibération de N° 97/144 AC en date du 22 décembre 1997 portant adoption d’une motion concernant la législation relative aux terres incultes et inexploitées. 2. Analyse des conditions de mise en œuvre de la procédure applicable dans les DOM (notamment à la Réunion) 3. Préconisations, avec mise en place éventuelle d’adaptations normatives ou réglementaires.

ACTEURS IMPLIQUES ET PARTENARIATS ODARC, Services de l’ETAT, Chambres d’Agricultures, Conseil Généraux, SAFER. L’action nécessitera une étroite coordination avec la commission mise en place au niveau départemental (Conseil Général)

COUT P.M

CRITERES D’EVALUATION Optimisation de la procédure, nombre des démarches engagées et de surfaces agricoles à nouveau exploitées.

ECHEANCIER

Fin d’année 2011 Mise en place de la Commission Fin du premier trimestre 2012 Rendu des travaux

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AMENAGER LE FONCIER RURAL Fiche Action

OBJECTIFS Regrouper et mobiliser le foncier rural par la création d’associations foncières de propriétaires, pour élaborer des projets d’aménagement centrés sur les activités agricoles, artisanales, pastorales, forestières incluant l’accueil des publics

NATURE DE L’ACTION Animation foncière, soutien technique et expertise

MISSIONS Campagne générale d’information sur les associations foncières de propriétaires sur les territoires pertinents (groupe de communes constituant des massifs naturels) ; priorité aux territoires élaborant des documents d’urbanisme Soutien à la l’élaboration de stratégies locales de développement rural pour la mise en œuvre de projets collectifs d’aménagement foncier agricole et forestier (chartes de territoires, plan de développement rural de massifs) Accompagnement des actions de structuration collectives foncières et économiques

ACTEURS IMPLIQUES ET PARTENARIATS ODARC, Chambres d’Agriculture, bureaux d’étude, communes et groupement de communes, agence « d’urbanisme », services de la CTC, population locale…

COUT 450 000 €/an (équivalent de 4 à 5 techniciens / experts)

CRITERES D’EVALUATION Nombre de réunions d’information tenues. Nombre d’associations foncières de propriétaires créées. Nombre de plans d’aménagement réalisés.

ECHEANCIER Campagne d’information : 2011 et 2012. Missions de stratégies locales et d’accompagnement de l’effort de structuration (à relier aux dispositifs du PDRC).