Marktbericht Jahrbuch 2008/2009

Ansprechpartner für die Bundesländer

Bundesweit COMFORT Holding GmbH · Kaistraße 8A · 40221 Düsseldorf Tel.: +49 (0) 211/95 50-0 · Fax: +49 (0) 211/95 50-155 eMail: [email protected]

COMFORT Center Consulting GmbH · Kaistraße 8A · 40221 Düsseldorf Tel.: +49 (0) 211/95 50-171 · Fax: +49 (0) 211/95 50-175 eMail: [email protected]

Berlin, Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen COMFORT Berlin-Leipzig GmbH Büro Berlin · Kurfürstendamm 216 · 10719 Berlin Tel.: +49 (0) 30/78 09 61-0 · Fax: +49 (0) 30/78 45 01-5 eMail: [email protected]

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Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland COMFORT Düsseldorf GmbH · Kaistraße 8A · 40221 Düsseldorf Tel.: +49 (0) 211/95 50-0 · Fax: +49 (0) 211/95 50-150 eMail: [email protected]

Bremen, Hamburg, Niedersachsen, Schleswig-Holstein COMFORT Hamburg GmbH · Mönckebergstraße 31 · 20095 Hamburg Tel.: +49 (0) 40/30 08 58-0 · Fax: +49 (0) 40/30 08 58-5 eMail: [email protected]

Baden-Württemberg, Bayern COMFORT München GmbH · Rindermarkt 6 · 80331 München Tel.: +49 (0) 89/21 99 88-0 · Fax: +49 (0) 89/29 69 48 eMail: [email protected]

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4 Inhalt

Prolog Die Zukunft eines Maklerunternehmens ...... 7 Zunehmende Konzentration im Maklergeschäft in Deutschland . . . 9 Mietenfeuerwerk trotz Umsatzstagnation in der Top-Lage . . . . . 12 Geschäftshäuser in 1A-Lagen bleiben stabil ...... 15 Erfolgskriterien der COMFORT Center Consulting ...... 17 COMFORT City Parking ...... 20

Länderreports Baden-Württemberg ...... 23 Bayern ...... 38 Berlin ...... 53 Brandenburg ...... 61 Bremen ...... 65 Hamburg ...... 68 Hessen ...... 77 Mecklenburg-Vorpommern ...... 83 Niedersachsen ...... 86 Nordrhein-Westfalen ...... 102 Rheinland-Pfalz ...... 116 Saarland ...... 120 Sachsen ...... 121 Sachsen-Anhalt ...... 128 Schleswig-Holstein ...... 132 Thüringen ...... 140

Hinweis zu den Grafiken: Die Angaben zu den Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2008 und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal von 80–120m² reiner EG-Verkaufsfläche mit mindestens sechs Metern Schaufensterfront, ebenerdigem und stufen- freiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. In die Untersuchung gingen die Daten von 165 untersuchten Städten ein. In unserem Höchstmietenheft finden sich auch Angaben zu Mietpreisen für Ladenlokale mit einer ebenfalls ebenerdigen Verkaufs- fläche zwischen 300 und 500m² mit mindestens zehn Metern Schaufensterfront neben den sonstigen Qualitätskriterien. Die durchschnittliche Mietentwicklung aller untersuchten Städte der BRD als Ver- gleichsgröße wurde grundsätzlich auf das Mietpreisniveau der jeweils untersuchten Stadt oder eines Bundeslandes angewendet, um grafisch besser darstellen zu können, ob sich die Mieten an dem untersuchten Standort über- oder unterdurchschnittlich zur gesamtdeutschen Entwicklung verhalten.

5 Prolog

6 Die Zukunft eines Maklerunternehmens

Selten hat sich die Immobilienbranche in den letzten Jahrzehnten in einem solch dyna mischen Umfeld bewegt. Das betrifft vor allem den einzelhandelsorientierten Bereich, sodass Dienstleister bei diesen veränderten Marktbedingungen und Kundenwünschen einen Weg finden müssen, um das eigene Überleben zu sichern.

Dynamische Veränderungen Die internationalen Investoren, Developer und Einzelhandelsketten, die auf den deutschen Markt reflektieren, haben die nationalen Standards internationalisiert und globalisiert. Finanzjongleure prägten den Investmentmarkt in den letzten zwei Jahren und aus der Assetklasse Immobilie wurde ein Finanzprodukt. Kapitalsammelstellen bestimmten die Paketankäufe und -verkäufe. Mehr und mehr Makler- und Consultingfirmen streben in den deutschen Markt. Die Differenzierung des jeweiligen Leistungsangebotes wird somit für die Marktteilnehmer immer schwieriger. Vor allen Dingen durch internationale Immobilien- berater hat sich der Anspruch an den Leistungsumfang umfassend verändert.

Leider haben es die deutschen Makler bis heute nur unzureichend fertiggebracht, ihre Geschäftspartner davon zu überzeugen, dass sie durch Beratung einen echten Mehrwert schaffen. Die Kenntnisse der kausalen Zusammenhänge von einzelhandelsorientierten Parametern wie Standortqualität, Flächenlogistik der Geschäftsräume, der Wettbewerbs- dichte an einem Standort, der Intensität der Erreichbarkeit als auch der wirtschaftlichen Darstellbarkeit und des nachhaltigen Ertrages einer Projektentwicklung sind zum Teil unterentwickelt und selten präsent. Häufig werden nicht die Vorstellungen und Bedingun- gen, selten die Fähigkeiten des Nutzers berücksichtigt. Ein ausgeprägtes Einzelhandels wissen ist bei vielen Marktteilnehmern nicht ausreichend vorhanden. Eine stetige Mitar- beiterfluktuation wirkt sich auf die Geschäftsverbindungen negativ aus und Kontinuität und Langfristigkeit stellen sich nicht ein. Erschwerend kommt hinzu, dass sich dadurch eine dauerhafte Wissens- und Erfahrungsbasis in den Unternehmungen nicht aufbauen kann.

Um Veränderungen und Erneuerungen zu begegnen, werden in den Unternehmungen unzählige Managementmethoden durchgeführt bzw. Instrumente angeboten, deren dauerhafter strategischer Wert nur schwer auszumachen ist. Das Globalisierungs- management steht im Vordergrund, die Fusionierungswelle bei den Dienstleistern ist voll entbrannt, Management-Know-how wird vom Wettbewerber abgekauft und zu Spezialteams geformt.

Marke Was bleibt also, wenn die eigene Unternehmung bei diesem vermeintlichen Veränderungszwang unter Druck gerät? Es bleibt die Herrschaft über die eigene Gestalt, die eigene Marke.

Der Begriff Marke mag in diesem Zusammenhang für Irritationen sorgen, im landläufigen Gebrauch betrachtet man Marke doch vornehmlich als zu „promotendes Luxusprodukt“, welches in den Edelläden dieser Welt in exponierter Lage feilgeboten wird. Bei einer

7 zweiten Überlegung lässt man vielleicht noch zu, dass natürlich auch gebräuchliche Dinge wie Coca-Cola oder Nivea als Marke bezeichnet werden. Aber: Es handelt sich immerhin um Produkte. Der Markenkern eines Unternehmens wird durch ganzheitliche Vertrauens- zusammenhänge getragen. Eine Marke ist wie ein Speicher, der die Erfahrungen der Kunden, Marktteilnehmer, Kommunen, Einzelhändler und der Öffentlichkeit mit konkreten Leistungen eines Unternehmens in Verbindung bringt. Nach Jahren – eine Marke entsteht in der Regel in etwa 8–15 Jahren – festigen sich diese Erfahrungen durch ständige Wiederholungen zu einer kollektiven Vorstellung über die Firma beziehungs- weise die Marke.

Was ist passiert? Das Umfeld hat sich eine gute Meinung von den Leistungen gebildet und die öffentliche Meinung vertraut darauf, dass diese Marke entsprechende Leistungen auch zukünftig erbringt. Dies ist das Wesen einer Marke. Die Kunden und Geschäftspart- ner vertrauen mit jedem Mietvertrag, jedem Kauf und jeder Beratung auf unver- ändert gute Leistungen. Vertrauen ist dementsprechend der zentrale Funktionsfaktor einer Marke. Der Umgang hiermit ist eine den Grad des Erfolges bestimmende Führungs- aufgabe im Unternehmen.

Vertrauen nimmt der Komplexität, die sich aus den oben beschriebenen Marktveränderun- gen und Ansprüchen ergibt, ihre Bedrohlichkeit. Der Marktteilnehmer vertraut der Gestalt einer vertrauten Marke, anstatt sich den mühevollen Überblick und die Orientierung über die Leistungsstärken aller anderen Konkurrenten zu verschaffen.

Marke ist also keineswegs nur eine Bezeichnung für erscheinungsidentische Waren, Pro- dukte oder Dienstleistungen. Marke ist ein soziales Gefüge, welches allen beteiligten Marktteilnehmern ein Gefühl der vertrauensvollen Orientierung zu geben in der Lage ist. Marke entsteht überall dort, wo der stilistische Wille der Verantwortlichen deutlich macht, dass die Dauerhaftigkeit und der Wille zur Leistung als oberstes Geschäftsprinzip im Mit- telpunkt stehen.

Bei zunehmender Vergleichbarkeit der Dienstleistungen lassen sich die Marktteilnehmer durch die per se unterstellte Leistungsfähigkeit einer Marke zur Entscheidung führen. Das Vorurteil wird wichtiger als das Urteil. Derartige Vertrauenszusammenhänge sind enorme Kraftfelder mit energetischer Wertschöpfungsstärke. Zugleich bedeuten sie aber eine außerordentliche Verpflichtung für das Unternehmen.

Markenführung Alle Vertrauenszusammenhänge sind jedoch immer praxistaugliche, zu managende Prozesse in Bezug auf die Handlungsweisen im Tagesgeschäft und dürfen keineswegs als unzugängliche Eigenarten der Geschäftspartnerpsyche betrachtet werden. Das heißt, dass vertrauensbildende Maßnahmen gezielt und konsequent angewandt werden müssen. Die Elemente der Markenführung, die eindeutig der Unternehmens- leitung obliegt, bestimmen die einzelnen Lebensäußerungen eines Unter- nehmens, die durch einen Gleichklang die Erwartungen der öffentlichen Meinung (Markenspeicher) bedienen.

8 Die wesentlichen Elemente der Markenführung sind neben dem Firmennamen das Logo, die jeweils bearbeiteten Leis- tungsfelder und Leistungsbereiche, die bestimmte Firmen- farbe, die Schriftform und die gesamte schriftliche Kom- munikation (Geschäftsausstattung, Briefpapier, Korrespon- denz, Visitenkarten etc.), der Mitarbeiter mit seinem äuße- ren Erscheinungsbild, der Fuhrpark, Gestaltungsrichtlinien, Mitarbeitergrundsätze sowie Ästhetik und Stil des Gesamt- auftrittes. Das tragende Element ist ein scharfkantiges Profil, welches die Kompetenz des Unternehmens auf seinem Gebiet verdeutlicht. Die COMFORT Gruppe ist der Günter Rudloff, einzelhandelsorientierte Spezialist für 1A-Lagen. Geschäftsführer

Zunehmende Konzentration im Maklergeschäft in Deutschland

Waren es in der Vergangenheit vorrangig international ausgerichtete Sozietäten und Wirtschaftsprüfer, die in Deutschland eine ausgeprägte Konzentrationswelle zu spüren bekamen, greift dieser Trend nun auch auf Beratungs- und Maklergesellschaften in der Immobilienbranche über.

Derzeit vergeht kaum ein Monat, ohne dass ein englischer oder amerikanischer Immobi- lienkonzern mit integrierter Maklergesellschaft einen Mitbewerber schluckt, ein komplet- tes Team eines deutschen Maklerunternehmens zu einem ausländischen Konkurrenten oder ganze Büros zu angelsächsischen Konkurrenten wechseln. Das ist aus Sicht derer, die übernehmen, nicht weiter verwunderlich. Die Unternehmen folgen ihren Kunden, die ebenfalls den Weg nach Deutschland suchen, und erkaufen sich Know-how, Flexibilität und Schnelligkeit, um mit den traditionell vor Ort agierenden Unternehmen mithalten zu können.

Die Motivation für Wechsel zum ausländischen Wettbewerb ist meist weniger vielschichtig, als man denkt. Der „Duft der großen weiten Welt“, die Möglichkeiten einer Karriere in einem internationalen Unternehmen und die Vergütungsstruktur mit höheren Fixanteilen spielen ebenso eine Rolle wie die internationale Vernetzung und die sich hieraus mutmaß- lich ergebenden besseren Geschäftsmöglichkeiten.

Aufseiten der institutionellen inländischen Marktteilnehmer wird die Entwicklung häufig positiv beurteilt. Hatten diese in der Vergangenheit eher mit verschiedenen Spezialisten für unterschiedliche Aufgabenstellungen beim Management des Immobilienportfolios zusammengearbeitet, hofft man nun, die Anzahl der Kooperationspartner drastisch reduzieren zu können, weil man mit Full-Service-Anbietern zusammenarbeitet. Dies, so die einhellige Meinung, ließe sich leichter steuern, weil man sich nur an einen Dienstleister binde. Im Ergebnis also gleicher Ertrag mit viel weniger Aufwand.

9 Dass dies tatsächlich so eintrifft, muss stark bezweifelt werden. Für einen weltweit operie- renden Industriekonzern oder auch für ein Immobilienunternehmen mit ausländischen Geschäftsaktivitäten mag die Zusammenarbeit mit international tätigen oder vernetzten Wirtschaftsprüfungsgesellschaften oder Anwaltskanzleien bestimmt sinnvoll sein. Dies lässt sich jedoch nicht in gleichem Maße auf die Immobilienwirtschaft übertragen. Denn das Immobiliengeschäft ist und bleibt ein lokales Geschäft. Eine Desktop-Entscheidung für ein Immobilienengagement, selbst vor dem Hintergrund perfekt und vollständig ausgestatte- ter Datenräume, ist nicht vor Fehlentscheidungen gefeit, die auf fehlendes lokales Know-how zurückgehen. Die teilweise unglücklichen Engagements internationaler Finanz investoren in den letzten Jahren sprechen für sich.

In der Realität muss sich eine Immobile an ihrem jeweiligen Standort wirtschaftlich darstellen. Und zwar unter den verschiedensten Rahmenbedingungen. Bei der Bewertung ist ein Spezialist erforderlich, der diese Herausforderung vor Ort und unter Zuhilfenahme seines ganzen Wissens und seines Netzwerkes bewältigen kann.

So gesehen erscheint der Schritt ausländischer Marktteilnehmer, deutsche Wettbewerber aufzukaufen oder zumindest deren Mitarbeiter abzuwerben, logisch und konsequent. Die Integration der gekauften Unternehmen, Büros oder einzelner Mitarbeiter stellt jedoch alle Beteiligten vor eine anspruchsvolle Managementaufgabe, die nicht immer zur Zufrie- denheit gelöst werden kann.

Solche Probleme werden aus nachvollziehbaren Gründen nicht thematisiert. Stattdessen wird man nicht müde, auf die enorme Bedeutung eines internationalen Netzwerks hinzuweisen. Wie wichtig ist dieses jedoch wirklich? Der deutsche Immobilienmarkt wird mehrheitlich von inländischen Marktteilnehmern dominiert. So auch heute. Die von (zumeist internationalen) Finanzjongleuren kürzlich erworbenen Immo- bilien werden nun von deutschen Immobilienunternehmen sowie privaten und institutionellen Kapitalanlegern wieder eingesammelt. Diese schauen traditionell auf die Qualität und es ist selbstverständlich, sich jenseits von kalkulatorischen Berechnungen die Immobilien anzuschauen und sich mit Fachleuten auszutauschen, die ihr lokales Geschäft verstehen. Deutsche Maklerunternehmen verfügen überdies über traditionell ausgezeichnete Kontakte zu ausländischen Kapitalanlegern und international tätigen Filialunternehmen. Aus diesem Grund konnten gute Geschäfte im Bereich Investment verbucht werden.

Ein Kuchen, an dem international erfolgreiche Maklergesellschaften schon immer ihren Anteil haben wollten und bei der Akquisition von Unternehmen und Mitarbeitern scharfe Geschütze auffahren. Denn in diesen Unternehmen kann die Akquisition eines Einzel- handelsmaklers aus Deutschland auch schon einmal querfinanziert werden.

Die erforderlichen Budgets werden von der Konzernleitung vor dem Hintergrund freige- geben, dass man sich nach einigen weniger erfolgreichen Anläufen nunmehr endlich mit aller Macht auf dem deutschen Markt etablieren möchte. Dabei werden auch relativ unerfahrene Mitarbeiter mit bis zum Dreifachen der in Deutschland gezahlten Festgehälter

10 angeworben. In der Vergangenheit wurden die eilig zusammengewürfelten Retail- Abteilungen allerdings nach einigen Jahren in der Regel vom Mutterkonzern regelmäßig wieder eingestampft.

Da erscheint der Kauf eines ganzen Unternehmens schon sinnvoller. Gekauft werden eine Marke, ein etabliertes Team und eine seit Jahrzehnten aufgebaute und akribisch gepfleg- te Datenbank, die an sich schon einen hohen Wert darstellt. Nach diesem Muster wurde ein deutscher Marktteilnehmer gekauft, der in seinem Marktbereich den Anspruch auf Marktführerschaft erhebt. Die neue und die integrierte alte Geschäftsführung haben aber offenbar ganz unterschiedliche Auffassungen über Strategie und Definition des Kern- geschäftes. Seit Jahren in diesem Unternehmen erfolgreich tätige Mitarbeiter laufen in Scharen davon, weil der Prozess der Integration offenbar mit persönlich nicht zu akzeptie- renden Konsequenzen verbunden ist. Dass die eingekaufte und seit Jahrzehnten professi- onell aufgebaute Marke zunächst mit dem neuen Firmennamen verbunden wurde, um nun mutmaßlich in wenigen Jahren vollständig zu verschwinden, wäre der letzte konsequente Schritt einer misslungenen Integration. Die Spezialisierung, die bislang die Marktführer- schaft sicherte, wird in dem Integrationsprozess so weit aufgelöst, dass am Ende wieder nur ein international tätiges Makler- und Beratungsunternehmen mit einer Retail-Abteilung in Deutschland existiert.

Für Spezialisten wie COMFORT eröffnen sich durch diese Situation neue Potenziale, die mithilfe einer motivierten und homogenen Belegschaft ausgeschöpft werden können. Dabei spielt die Konstanz eine große Rolle. Fluktuation in dem Maße, wie sie derzeit in anderen Maklergesellschaften beobachtet wird, kann sich ein erfolgreiches Unternehmen auf Dauer nicht leisten. Deswegen sind wir froh, schon seit Jahren auf eine stabile Mann- schaft bauen zu können, die den Verlockungen der Konkurrenz offenbar nicht so schnell erliegt, wie dies in anderen Unternehmen der Fall ist. Die Immobilienwirtschaft hat sich in Deutschland in den letzten Jahren stark professionalisiert. Dadurch ist es gelungen, aus der unverschuldeten Schmuddelecke herauszukommen und auch für Manager, Ökonomen und Vertriebsprofis jenes Schlages interessant zu werden, die ein Engagement noch vor einigen Jahren naserümpfend abgelehnt hätten. Was sich früher eher als hemdsärmeliges Geschäft unter Marktteilnehmern mit unterschiedlichem beruflichem Hintergrund darstellte, gewinnt heute einen Grad an Standardisierung und Transparenz, der die Anforderungen an die Professionalität der Teilnehmer auch zunehmend zur Weiterqualifizierung zwingt.

Bei COMFORT beispielsweise verfügen rund 75% der im operativen Bereich Beschäftigten über die allgemeine Hochschulreife. Jeder Dritte hiervon kann ein abgeschlossenes Univer- sitätsstudium vorweisen. Das Gros der Mitarbeiter hat entweder einen Fachhochschulab- schluss oder eine fachspezifische Ausbildung mit entsprechendem Abschluss etwa der ebs European Business School. Der Kampf um diese Leistungsträger nimmt zu. Es zählt jedoch zur sozialen Verantwortung eines Unternehmens, Kandidaten sorgfältig auszuwählen und bei einer Einstellungsentscheidung beide Seiten mit einem guten Gefühl in eine gemeinsame Zukunft gehen zu lassen. Irrtümer machen sich in der Regel für Mitarbeiter und Unternehmen gleichermaßen negativ bemerkbar. Nicht jeder gute Kandidat kann in jedem Unternehmen erfolgreich arbeiten.

11 Das im Maklerbereich noch häufig praktizierte Trial-and-Error-Prinzip, nach dem sich bei Einstellung mehrerer Kandidaten dann lediglich ein Mitarbeiter in der Probezeit durchsetzen soll, ist in jedem Fall der falsche Weg. Es sorgt für eine Belastung des Betriebsklimas, Verunsicherung und Demotivation der Mannschaft und führt auch zu langwierigen und teuren rechtlichen Auseinandersetzungen. Letztlich zerstört es den Ruf des Unternehmens und in dessen Folge wird es zunehmend schwerer, überhaupt noch Kandidaten zu finden, die an einem Engagement interessiert sind. Dies dürfte dann auch das Ende des wirtschaftlichen Erfolges markieren.

Aber auch für diejenigen, die Fehler vermeiden, ist das Leben nicht immer leicht. Wenn der richtige Kandidat ausgewählt wurde und dieser erfolgreich arbeitet, fangen andere Prob- leme erst an. Denn spätestens, wenn sich dies herumgesprochen hat – und dies geschieht in der Immobilienbranche einigermaßen schnell –, wachsen die Begehrlichkeiten beim Wettbewerb. Auch junge und noch vergleichsweise unerfahrene Mitarbeiter werden dann mit Angeboten, Geld und Firmenautos gelockt, denen der ein oder andere nur schlecht widerstehen kann. So taumeln manche Mitarbeiter dann von Unternehmen zu Unterneh- men und kommen im schlechtesten Fall nirgendwo wirklich an. Daran ist natürlich keinem der Beteiligten gelegen.

Gemeinsame Werte und Leitlinien zu erarbeiten, an denen sich alle Beteiligten messen lassen, bildet eine Basis für das tägliche Miteinander und schafft die Grundlage für gegen- seitiges Verständnis und Vertrauen. Eine wichtige Voraus- setzung, um sich in einem Unternehmen tatsächlich zu Hause zu fühlen, Teamgeist zu entwickeln und gemein same Ziele zu erreichen. Zwar unterliegt ein Maklerunter- nehmen weiterhin wirtschaftlichen Zwängen und der Not- wendigkeit zum Erfolg. Aber mehr Freude bei der Arbeit verursacht eben nicht nur mehr Spaß, sondern in der Regel auch mehr wirtschaftlichen Erfolg. Der macht dann auch Helge T. Strobel, wieder Spaß. Geschäftsführer

Mietenfeuerwerk trotz Umsatzstagnation in den Top-Lagen

Aus Gesamtsicht entwickelt sich der Markt für Einzelhandelsflächen in den deutschen Top- 1A-Lagen überdurchschnittlich gut und besitzt eine anhaltend hohe Dynamik. Im End ergebnis sind die Mieten für Einzelhandelsflächen in den Top-1A-Citylagen in 2008 im Vergleich zum Vorjahr weiter angestiegen.

Wie sind diese auf den ersten Blick überraschenden sowie zum Teil auch überraschend hohen Mietpreissprünge zu erklären, zumal es allein im ersten Quartal 2008 zu einem so nicht zu erwartenden gesamtwirtschaftlichen Wachstum von stolzen 1,5% kam? Schaut man genauer hin, so basiert ein Großteil des Wachstums darauf, dass viele produzierende Unternehmen

12 zunächst einmal ihre Lager gefüllt haben, also mehr hergestellt haben, als sie absetzen konnten. Einen positiven Beitrag zum Wachstum leisteten ebenfalls die Baubranche, die auf Grund des milden Winters viele Aufträge abarbeiten konnte, sowie die verstärkten Investitionen in Maschinen (zusätzlich getrieben durch einen steuerlichen Sondereffekt).

Der Einzelhandel jedoch konnte bislang nicht wie erhofft vom Aufschwung profitieren: Für viele Einzelhändler, speziell aus dem Textilbereich, waren beispielsweise die Umsatz- monate Januar bis April 2008 schlichtweg eine einzige Katastrophe. Im Durchschnitt wurde ein flächenbereinigtes Minus um 6% gemeldet. Wir erinnern uns: Ursprünglich bestand die realistische Hoffnung, dass der Einzelhandel nach einer langen Durststrecke 2008 endlich wieder ein Umsatzwachstum erreichen könnte. Die entsprechende Prognose des Handelsverbands HDE lag bei nominal ca. 2%. Da nicht nur die deutsche Wirtschaft, sondern vor allem auch die Einzelhändler (die am Dritten oder Fünften eines jeden Monats in der Regel die Miete ungeachtet der Umsätze zu zahlen haben) dringend darauf angewiesen sind, dass die Konsumenten den Aufschwung stützen, stellt sich natürlich die Frage, wie diese Entwicklung Ladenmieten in deutschen Metropolen – weitergeht. Zum einen werden die Verbraucher zwar Mittelwert der Einkaufsstraßen jeder Stadt für Ladenlokale von 80–120m² in EUR/m² durch rasant steigende Preise für Lebensmittel sowie EUR Energie und Benzin (die zudem die zumeist indexierten 250 Mietverträge pushen) belastet. Hier wird also schon 200 einmal Kaufkraft beschnitten, da dieses Geld nicht zweimal ausgegeben werden kann. Zum anderen ist aber 150 auch eindeutig festzuhalten, dass sich an den insgesamt 100 noch immer positiven wirtschaftlichen Rahmendaten 50 und dem Aufschwung (obwohl schwächer werdend) 0 nichts oder nur wenig geändert hat. Bemerkenswert ist 2004 2005 2006 2007 2008 auch, dass in 2008 erstmals seit fünf Jahren die Gehälter Berlin Köln Frankfurt am Main München auch nach Abzug der Inflation wachsen und vereinbar- Hamburg te Lohnerhöhungen wirksam werden. Berücksichtigt werden muss darüber hinaus, dass die Zahl der Beschäf- Ladenmieten in absoluter 1A-Lage tigten wahrscheinlich weiter zunehmen wird. deutscher Metropolen – Höchstmieten für Ladenlokale von 80–120m² in EUR/m² Berlin, T auentzienstraße Das anhaltende Mietpreiswachstum wird unserer Beobachtung nach immer noch in erster Linie von dem anhaltend starken Verdrängungswettbewerb sowie Frankfurt am Main, Zeil dem „Zwang“ vor allem der vertikalen Filialisten zur Expansion getragen. Zusätzlich wird der Mietermarkt Hamburg, Spitalerstraße weiterhin durch internationale bzw. ausländische

Filialisten befeuert, die in zunehmender Anzahl auf den Köln, Schildergasse deutschen Einzelhandelsmarkt drängen. Der vom Volumen her größte europäische Markt sowie die immer München, Kaufingerstraße/Neuhauser Straße/ noch hohe Kaufkraft der Deutschen besitzen nach wie Marienplatz vor eine fast magische Anziehungskraft auf internationale Filialunternehmen unterschiedlichster Couleur. Die 050 100 150 200 250 300 expansiven Filialisten lassen sich darüber hinaus auch 2004 2005 2006 2007 2008

13 nicht von der Tatsache abschrecken, dass Umsätze und Flächenproduktivität auch nicht zuletzt auf Grund des anhaltenden Flächenwachstums am deutschen Einzelhandelsmarkt weiter sinken. Zwar ist es wohl richtig, dass in Deutschland zurzeit im Schnitt etwa alle drei Wochen ein Shopping Center neu eröffnet wird und damit zusätzliche Verkaufsflächen auf den Markt kommen. Genauso eindeutig ist aber auch der Trend, dass die Mehrzahl dieser Center-Eröffnungen in der Regel aktuell und zukünftig in der Innenstadt stattfinden, was zwar zu Qualitätsverschiebungen innerhalb der einzelnen 1A-Lagen führen kann, insgesamt jedoch den Handelsplatz Innenstadt meistens stärkt.

Letztendlich partizipieren natürlich die Eigentümer von Geschäftshäusern in Top-1A-Lagen weiterhin überproportional sowohl von der historischen als auch der aktuellen Entwicklung auf dem Markt für Einzelhandelsflächen. Blickt man beispielsweise etwa zehn Jahre zurück, so wird deutlich, dass die Wertsteigerung von Geschäftshäusern in den 1A-Lagen überwie- gend mietpreisgetrieben ist. Vor allem bei einer mittel- und langfristigen Betrachtungs- weise wird schnell klar, dass die kontinuierlichen Zuwächse bei den Mieten die Wertent- wicklung der Häuser wesentlich stärker und nachhaltiger beeinflussen als die zumeist doch wesentlich weniger volatilen Kaufpreisfaktoren. Gerade bei der Entwicklung der Spitzen- mieten in den Metropolen wird dieser Zusammenhang deutlich.

Welcher der einzelnen Filialisten bzw. welches der verschiedenen Konzepte und Formate auch zukünftig die Nase vorn haben wird, ist schwierig zu prognostizieren. Klar ist jedoch, dass sich das Format Warenhaus grundsätzlich aus einer Vielzahl von Gründen weiterhin auf dem absteigenden Ast befindet. Die Arcandor-Tochter Karstadt beispielsweise, die aktuell etwa 90 Warenhäuser und 28 Sporthäuser in Deutschland betreibt, hat bis Herbst 2008 bundesweit 16 Warenhäuser auf den Prüfstand gestellt. Der Handelskonzern Metro bereitet den Verkauf seiner Kaufhof-Warenhäuser vor: Galeria Kaufhof, so sinn- gemäß der neue Vorstandschef Eckhard Cordes, sei ein erfolgreiches, jedoch aus Konzernsicht kein strategisches Geschäft. In akut bedrohlichen Schwierigkeiten stecken (seit der Insolvenz für jeden ersichtlich), die von britischen Investoren getragenen mehr als 70 Hertie-Filialen in Deutschland, die aus den roten Zahlen anscheinend nicht herauskommen. Sicher ist also nur, dass im Warenhaus Manfred A. Schalk, bereich nachhaltig nichts mehr sicher ist. Geschäftsführer

14 Korrekturen bestimmen den Markt – Geschäftshäuser in 1A-Lagen bleiben stabil

Die zuletzt Mitte 2007 prognostizierten Korrekturen in einem teils deutlich überhitzten deutschen Investmentmarkt traten bereits im dritten und vor allem im vierten Quartal 2007 auf. Zu diesem Zeitpunkt erreichte die amerikanische Subprime-Krise Europa in Form erheblicher Bankenzurückhaltung bei der Finanzierung von Immobilienankäufen. Damit war die Ära der Einkäufe im Immobilienmarkt mit geringem oder gar keinem Eigenkapital, die rund zwei bis drei Jahre anhielt und in der vorrangig ausländische Investoren die „günstigen“ deutschen Immobilien für Finanzgeschäfte benutzten, definitiv vorbei.

Insgesamt verzeichnete der deutsche Einzelhandelsimmobilienmarkt im Jahr 2007 mit rund 8 Mrd. EUR eine Halbierung des Investitionsvolumens gegenüber dem Vorjahr. In der ersten Jahreshälfte 2008 blieb die Nachfrage der angelsächsischen – hier vor allem der britischen und US-amerikanischen – Investoren, die ihren Fokus hierzulande überwiegend auf Ein- kaufszentren sowie Fach-, Verbraucher- und Lebensmittelmärkte gelegt haben, weiterhin hoch. Beurkundet werden konnten jedoch nur deutlich weniger Immobilien, da immer wieder Probleme bei der Finanzierung auftraten. Portfolioverkäufe konnten nicht mehr erfolgreich umgesetzt werden und verloren als Phänomen zunehmend an Bedeutung. Insbesondere inhomogene Pakete ließen sich in 2008 bislang nur noch mit erheblichen Preisabschlägen veräußern. Paketzuschläge gehören ebenso der Vergangenheit an wie auch Bieterverfahren, die nur noch in Ausnahmefällen beobachtet werden und dann meist vorsichtshalber auch anderslautend tituliert werden.

Preiskorrekturen trafen unseres Erachtens vor allen Dingen den stark überhitzten Fach- marktbereich. Im Frühjahr 2007 konnten opportunistische „Leverage-Buyer“ noch finan- zierungsstrategisch für einen Fachmarkt das 16-Fache der Nettojahresmiete kalkulieren und auch bezahlen. Nunmehr sorgen die nun wesentlich höher geforderten Eigen kapitalquoten der Banken in Verbindung mit gestiegenen Zinsen wieder für realistische Preise am Markt. Hier lie- ßen sich im Verlauf der letzten 8–10 Monate Entwicklung von Immobilieninvestments in Deutschland von 1996–2008, % Total Return in Prozent Korrekturen um mindes- 10 tens 1,5–2,5 Faktoren 9 8 konstatieren. 7 6 5 Als solider Klassiker 4 erweist sich einmal mehr 3 die Einzelhandelsimmo- 2 1 bilie in innerstädtischer 0 1A-Geschäftslage. Mit -1 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 einer etwas geringeren Büro Handel Shopping Center Grundstücke gesamt Anfangsrendite zwischen 4 und 6% stand diese bei Quelle: API, CBRE, IPD

15 Finanzdeals in den letzten Jahren als Einzelobjekt nur Entwicklung von Immobilieninvestments in Deutschland von 1996–2006, selten im Vordergrund. In den großen Portfolien, die Total Return in Prozent % beispielsweise von der RREEF an die Fortress oder von 5 Union Investment zu Morgan Stanley transferiert wur- 4 den, waren Geschäftshäuser in den 1A-Lagen jedoch immer vertreten. Die stetige Nachfrage aller erfolgrei- 3 chen Top-Filialisten (vor allem durch die Internationali- 2 sierung der Filialkonzepte und die Vertikalisierung im 1 Handel) versichert Geschäftshäuser in den nicht dupli- zierbaren und nur begrenzt verfügbaren 1A-Lagen 0 nachhaltig vor einem echten Nachvermietungsrisiko. -1 Der eher kleine und überschaubare Markt beschert Anle- lt. 3 Jahre lt. 5 Jahre lt. 10 Jahre p.a. p.a. p.a. gern eine genau zu prognostizierende Sicherheit, die freilich mit einer im Vergleich zu anderen Immobilien- Handel Büros Einkaufszentren Grundstücke arten geringen Anfangsrendite erkauft werden müsse. gesamt Durch die stetig steigenden Bodenwerte und auch bei- Quelle: API, CBRE, IPD nahe immer steigenden Mieten in den Top-Lagen der Metropolen und Oberzentren präsentiere sich diese langfristige Kapitalanlage als eines der sichersten Immobilieninvestments.

Ungeachtet rückläufiger Bevölkerungszahlen, stets wachsender Verkaufsflächenangebote (primär durch die anhaltende Entwicklung von Shopping Centern) und der daraus sinkenden Flächenproduktivität für den Einzelhandel auf durchschnittlich aktuell 3.415,– EUR/m² Ver- kaufsfläche (zum Vergleich: 1993 = 3.980 EUR/m²) lässt sich eine anhaltend dynamische Miet- preisentwicklung in den Top-1A-Geschäftslagen der deutschen Oberzentren und Metropolen beobachten. Daran wird sich vermutlich auch in den nächsten Jahrzehnten nichts ändern. In dem Verdrängungswettbewerb der guten Einkaufslagen untereinander haben die innerstäd- tischen 1A-Lagen traditionell die Nase vorn, wenn sie nicht von überdimensionierten und nicht integrierten Shopping Centern in ihrem unmittelbaren Umfeld bedroht werden.

Gehörten in den letzten 2–3 Jahren vorrangig die großen Versicherungen, Pensionskassen und offenen Immobilienfonds zu den Verkäufern von Geschäftshäusern und Einzelhandels immobilien, stehen diese in den Jahren 2008 und 2009 wieder an allererster Stelle im Käu- fermarkt. Mit prall gefüllten Taschen (nicht zuletzt aus den Verkäufen der vergangenen Jahre) und somit enorm viel Eigenkapital. Der Anlagedruck insbesondere der offenen Fonds macht sich nun bemerkbar und die erfahrenen, meist deutschen Anleger suchen wieder solide Immobilieninvestments. Die Nachfrage nach Top-Einzelhandelsimmobilien in den Fußgän- gerzonen ist somit weiterhin hoch. Geändert hat sich nur der Interessentenkreis. Aus den Verkäufern der letzten Jahre sind wieder die Käufer geworden. Alle institutionellen Anleger, die mit hohen Eigenkapitalquoten agieren können, investieren häufig und gerne in langfristige und nachhaltige „Core-Investments“. Wie auch in den vergangenen Jahren lässt sich der Trend beobachten, dass Spezialfonds gegenüber der Direktanlage zunehmend an Bedeutung gewinnen. Die Anzahl der Immobilienspezialfonds mit Schwerpunkt auf Einzelhandelsim- mobilien (wie z. B. Degi, Henderson Global Investors, Morley Fund, MEAG, TMW, Warburg Henderson, Aberdeen Property Investors, AXA, ING, IXIS AEW Europe etc.) wächst jährlich.

16 Für 2009 muss davon ausgegangen werden, dass wohl weiterhin steigende Zinsen die Kon- junktur mittelfristig eintrüben werden. Trotz des derzeitigen 15-Jahres-Tiefs bei der Arbeits- losenquote belasten steigende Energiepreise und eine wachsende Inflation auch den Einzel- handelskonsum. B-Lagen werden unter dieser Entwicklung zu leiden haben und im Verdrän- gungswettbewerb der Lagen untereinander weiterhin Leerstände aufweisen. In den Top- 1A-Geschäftslagen der Oberzentren und Metropolen werden solche temporären Entwick- lungen meist durch den Verdrängungswettbewerb der nationalen und internationalen Einzelhandelsketten und die zunehmende Vertikalisierung der Einzelhändler kompensiert.

Für 2009 muss mit einer gezielten Nachfrage der eigen kapitalstarken Käuferschichten auf mittlerem Niveau gerechnet werden. Größere Preiskorrekturen wird es in den 1A-Lagen daher nur in Ausnahmefällen und an struk- turell benachteiligten Standorten geben. Ungeachtet der Subprime-Krise und des veränderten Finanzmarktumfeldes ließen sich bis Mitte 2008 in den Top-1A-Geschäftslagen der Metropolen und der bedeutenden Mittelstädte keinerlei signifikante Preisabschläge verzeichnen. Im Vergleich zu anderen Immobilienklassen bestätigt sich somit wiederum die geringe Volatilität der Einzelhandelsimmobilie in Jürgen Kreutz, den Top-1A-Geschäftslagen. Geschäftsführer

Erfolgskriterien der COMFORT Center Consulting

Im Jahr 2001 entschied sich die COMFORT Holding für die Erweiterung ihrer Leistungspalette um den Bereich Passagen, Galerien und Shopping Center. Unsere Kunden sollten gemäß unserem Geschäftsmotto „…immer 1A!“ vom ersten Tag an erstklassig und kompetent auf dem neuen Sektor Center-Entwicklung beraten werden.

Die im Unternehmen vorhandene Erfahrung zu diesem Thema wird auf ideale Weise ergänzt durch das umfangreiche Spezialwissen der agierenden Partner. Von Anfang an stand fest, dass die COMFORT Center Consulting mit eigenen, im Centerbereich geschulten Vermie- tungsmanagern arbeiten würde. Zu unterschiedlich ist die erfolgreiche Herangehensweise beim Kerngeschäft der COMFORT, der Vermietung in den 1A-Lagen. Während der Vermie- tungserfolg in den traditionellen 1A-Lagen primär ein Ergebnis größter Marktkenntnis, Präzision und Geschwindigkeit ist, lässt sich der Erfolg beim Einkaufszentrum stärker durch strategisches Vorgehen erreichen: Zunächst Magnetmieter sichern, dann meinungsbilden- de, anerkannte Marktteilnehmer als „Eckmieter“ binden und in einem dritten Schritt durch die Ergänzung attraktiver Angebote einen tragfähigen und den Kundenerwartungen entsprechenden Sortimentsmix schaffen.

Am Beispiel der MÜNSTER ARKADEN, des bisher größten und bedeutendsten Projektes der noch jungen COMFORT Center Consulting, erlebt jeder, ob Investor, Eigentümer, Mieter

17 oder Kunde, das gelungene Ergebnis unseres hohen Qualitätsanspruches. Wesentlicher Faktor für den Erfolg jeder Konzeption und Beratung ist der Rückgriff auf umfangreiche Erfahrung. Ohne das Wissen um Lösungen, die sich bewährt oder versagt haben, reduziert sich Beratung auf ein für den Kunden in aller Regel sehr teures heuristisches „Trial and Error“-Verfahren.

Wir haben das Entwickler-Know-how und wissen, was wirtschaftlich darstellbar ist. Mit Architekten im Haus können wir gemeinsam einschätzen, was technisch machbar ist. Wir kennen die Anforderungen Asset-orientierter Anleger und lassen diese in die Strukturen unserer Konzepte einfließen. Wir haben den direkten Kontakt zu allen Einzelhändlern, wir kennen deren Ansprüche an die Mietflächen, Todsünden bei Verträgen und die realistische Belastbarkeit bei den Mieten.

Die Nachhaltigkeit der Konzepte ist zentraler Anspruch an unsere Entwicklungen. Wir denken über den Eröffnungstag hinaus und antizipieren den erfolgreichen Betrieb auf Jahre voraus. Gemeinsam mit den Juristen unserer Auftraggeber entwickeln wir auf das jeweilige Projekt ausgerichtete Standardmietvertragswerke und ermöglichen dem Eigen- tümer bzw. Centermanagement die notwendigen Eingriffe zur Sicherstellung eines störungsfreien und erfolgreichen Betriebs. Wir wissen um die Bedeutung der Mietverträge für den Investor und arbeiten mit höchstem Qualitätsanspruch an unsere Arbeit. Wenn es bei Mietvertragsverhandlungen um für den laufenden Betrieb des Einkaufszentrums entscheidende Regelungen geht, sind wir extrem unflexibel. Wir achten dagegen beispiels-

Heidelberg, Projektstudie, „Neckar Terrassen“ COMFORT Center Consulting

18 Posthausen, Projektstudie, Dodenhof, „Norddeutschlands größtes Sport- und Unterhaltungselektronikhaus“ COMFORT Center Consulting

weise bei den Grundstrukturen der Objekte darauf, dass bauliche Anpassungen an aktuelle Bedürfnisse der Nutzer auch nach dem Auslaufen von Mietverträgen ohne Abbruch und Neubau des Objektes möglich sind. Hierbei ist uns selbstverständlich bewusst, dass der wirtschaftliche Aufwand für Maßnahmen in einem gesunden Verhältnis zu den späteren Einsparungen unter Berücksichtigung der Wahrscheinlichkeit stehen muss. Unser Kunde soll jedoch auch nach vielen Jahren noch mit unserer Leistung zufrieden sein.

Großprojekte in Innenstädten haben immer Auswirkungen auf ihr Umfeld. Für Einkaufs- zentren und großflächigen Einzelhandel gilt dies wegen ihrer Größe in besonderem Maße. Wir wissen aus langjähriger Beobachtung, dass durch Einzelhandelsgroßobjekte verursach- te Veränderungen in Innenstädten steuer- und planbar sind. Wir können beurteilen, ob und in welcher Weise ein Einkaufszentrum der Innenstadt nutzt oder schadet. Ziel unserer Entwicklungen ist immer, die Projekte mit der Innenstadt so zu verweben, dass sie der Kunde als Teil und nicht als Konkurrenz einer gewachsenen Innenstadt wahrnimmt. Von uns entwickelte Objekte benötigen keine „eigenen“ Kunden. Sie holen aber durch ihr Angebot und ihre Attraktivität deutlich zusätzliche Käufer in die Innenstadt, die zusammen mit den bereits vorhandenen Stammkunden die gemeinsame Frequenz für unser Objekt und die gewachsene Innenstadt darstellen.

Dabei sind unsere Projekte keine „zahnlosen Tiger“, die niemand Konkurrenz machen. Erst die Impuls- und Ausstrahlungskraft für den Kunden attraktiver Entwicklungen bewirkt die

19 von jeder Kommune erwünschte Erhöhung der Zentralität. Solche Projekte haben zur Folge, dass Bürger wieder mehr in der eigenen Stadt einkaufen und die Stadt als Einkaufsstadt mehr Bedeutung für ihr gesamtes Umfeld erhält. Nur die stärkere Bindung örtlicher und außerörtlicher Kaufkraft am Standort führt zu Verträglichkeit. Wenn dies nicht gelingt, müssen sich mehr Flächen um einen unveränderten Umsatz streiten. Hierbei aber verliert in jedem Fall einer: der Einzelhandel der gewachsenen Innenstadt. Die Verträglichkeit nur auf den bestehenden Einzel- handel zu reduzieren, greift zu kurz: Auch die Rücksicht auf die vielfältigen Aspekte unserer Umwelt gewinnt zunehmend an Bedeutung und wird von uns ernst genommen. Dabei stehen wir für wirtschaftlich erfolgreiche und gleichzeitig ver- trägliche Entwicklungen, die Verantwortung für unsere Innenstädte und Umwelt Thomas Doerr, Dr. Wilhelm Pfaffenhausen, übernehmen. Geschäftsführer Geschäftsführer

COMFORT City Parking

Die Bedeutung von Parkhäusern oder Tiefgaragen steht in direktem Zusammenhang mit dem Erfolg des Einzelhandels. Das Auto bleibt das Verkehrsmittel Nr. 1. Rund 70% aller Einkaufsfahrten werden mit dem Pkw durchgeführt. Je näher sich das Parkhaus am Einkaufsziel befindet, desto höher ist die Frequenz der Parkgarage. Schon immer spielten der Zeitaspekt wie auch die kurzen Wege eine große Rolle für die Akzeptanz eines Parkhauses.

In den letzten Jahren hat die zunehmende Bedeutung des Parkens dazu geführt, dass Parkgaragen immer benutzerfreundlicher gestaltet wurden und mit praktischen Zusatz- leistungen, wie beispielsweise der Bereitstellung von Regenschirmen, Kinderbuggys oder gar Defibrillatoren, dem Parken ein neues Image zugeführt haben. Betreiber von Flächen mit einer durchdachten Parkraumbewirtschaftung können heute höhere Parkfrequenzen generieren und unter wirtschaftlicheren Gesichtspunkten agieren als bislang. Vorausset- zung hierfür ist, ebenso wie bei allen anderen Objektarten, die richtige Lage. Stimmt diese, sind die Kunden bereit, für attraktiven und vor allem knappen Parkraum auch entsprechende Gebühren zu entrichten.

Generell ist Deutschland beim Thema Parken im europäischen Vergleich noch ein „Entwick- lungsland“. Der Nutzer muss noch lernen, dass man für Dienstleistungen wie Sauberkeit, Freundlichkeit, Sicherheit und gute Befahrbarkeit auch ein entsprechendes Entgelt zu

20 zahlen hat. Der Nischenmarkt Parken steigt aber kontinuierlich zu einer attraktiven Neben- sparte des Immobilienmarktes auf.

Diese Entwicklung hat dazu geführt, dass lukrative Parkhäuser und Tiefgaragen nicht nur für Pächter, sondern auch für Investoren immer mehr an Bedeutung gewinnen. So werden Objekte mit entsprechend langfristigen Verträgen, nachhaltigem Pachtzins und je nach Standort mittlerweile zu ähnlichen Faktoren wie Wohn- und Gewerbeimmobilien gehandelt. Verschiedenste Anlegergruppen wie Fondsaufleger, Pensionskassen, Versorgungs werke sowie Privatinvestoren haben diese Objekte in ihren Fokus gerückt.

Die Heterogenität dieses speziellen Marktes macht jedoch eine generelle Einschätzung der erzielbaren Pacht- und Kaufpreise nahezu unmöglich. Kein Parkhaus gleicht dem anderen und Pachten von Umsatz- bis Festpacht sowie Kaufpreisfaktoren müssen individuell und nach einer Vielzahl von Kriterien eingeschätzt und bewertet werden.

An dieser Stelle greifen die Dienstleistungen der COMFORT City Parking, die als unabhängiger Berater ihre Erfahrun- gen und das Know-how bei der Bewertung und Optimie- rung bestehender sowie geplanter Parkierungsanlagen einbringt, die Wirtschaftlichkeit eines Parkhauses erhöht und auf diese Weise auch die Renditechancen steigert. Dabei wird konzeptionell und wirtschaftlich sowohl den Bedürfnissen des Betreibers als auch der Eigentümer Rech- nung getragen. Durch individuelle Bewertung und Ver- marktung jedes einzelnen Objektes schafft COMFORT City

Parking Transparenz und ermöglicht so eine marktgerechte Alexander Folz, Verwertung dieser Spezialimmobilien. Geschäftsführer

Leipzig, Projektstudie, „Parkhaus Talstraße/Brüderstraße“ COMFORT City Parking: Investment, Consulting Quelle: Projektentwickler HOCHTIEF Construction AG, FormArt Leipzig

21 Länderreports

22 Baden-Württemberg

Baden-Württemberg verfügt neben der Landeshaupt- Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in stadt Stuttgart noch über eine Vielzahl interessanter Baden-Württemberg für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich zur durchschnittlichen Entwicklung der mittlerer und kleinerer Städte, die fast durchweg weit Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² überdurchschnittliche Zentralitäten vorweisen können. 90 80 Mit erstklassigen wirtschaftlichen und soziodemografi- 70 schen Rahmendaten stehen diese Städte sowohl bei 60 Filialisten und Investoren als auch bei Centerentwicklern 50 40 nachhaltig im Fokus des Interesses. Die Spitzenmieten 30 für Top-1A-Lagen haben sich in den 21 von uns nachhal- 20 tig untersuchten Städten in Baden-Württemberg in 2008 10 0 im Vergleich zum Vorjahr um durchschnittlich 7,2% für 2004 2005 2006 2007 2008 Ladenmieten in Baden-Württemberg kleinere erdgeschossige Einheiten um 100m² sowie um (faktisch) Ladenmieten in Baden-Württemberg, wenn beachtliche 9,2% für größere, ebenfalls erdgeschossige sich diese analog zur bundesweiten Entwicklung verhalten hätten Einheiten im Bereich zwischen 300 und 500m² erhöht.

Freiburg

Das südoberrheinische Freiburg im Breisgau mit rund 217.000 Einwohnern erfreut sich großer Beliebtheit. Hier tummeln sich rund 30.000 Studenten sowie zahlreiche Touristen aus Deutschland, der Schweiz und Frankreich. Mit einer Kaufkraftkennziffer von 96,6 und einer überaus guten Zentralität von 153,2 (Quelle: BBE 2008) wird diese Attraktivität bestä- tigt. Viele Filialisten versuchen verzweifelt, geeignete Ladenflächen zu finden. Investoren sähen ihr Geld gerne im Breisgau angelegt. Das süddeutsche Zentrum hat interessante und sichere Arbeitgeber. Freiburgs größter Arbeitgeber ist die Universität mit ihrem Universitäts klinikum und zahlreichen Unternehmen aus den Bereichen Solartechnik, Informa- tions- und Medientechnologie sowie Medizin und Biotechnologie. Die Stadt gilt als das Tor zum Schwarzwald und liegt auf der sogenannten „Grünen Straße“, einer touristischen Straßenver- bindung von den Vogesen im Elsass in den Schwarzwald. Hier haben Prominen- te wie Til Schweiger oder Wolfgang Schäuble ihre Heimat.

Die Schwierigkeit im Einzelhandelssektor Freiburgs besteht darin, dass es nicht ausreichend Einzelhandelsflächen zur Freiburg, „Blick in die Kaiser-Joseph-Straße, Anmietung, geschweige denn zum Ver- Richtung Stadttor“

23 Freiburg, Kaiser-Joseph-Straße 168, New Yorker COMFORT: Consulting, Vermietung kauf gibt. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem. Der drastische Anstieg der Höchstmieten in den klassischen 1A-Lagen spricht dafür. Die gute wirtschaftliche Struktur der Stadt hat zur Folge, dass der Filialisierungsgrad im Vergleich zu vielen anderen Städten recht gering ist. Ein aktueller Wechsel unter den Einzelhändlern findet sich in der Kaiser- Joseph-Straße 242: Nach zahlreichen Jahren hat die Restaurantkette „Nordsee“ die Flächen verlassen. Die Immobilie wird nach Umbau mit modernen, zweigeschossigen Einzelhan- delsflächen voraussichtlich an einen Textilfilialisten vermietet. Seit 2007 ist auch die Mode- kette für junge Leute „New Yorker“ auf fast 900m² Verkaufsfläche an der Kaiser-Joseph- Straße 168 zu finden. COMFORT München vermittelte diese Ladenfläche und sorgte somit für eine größere und attraktivere Produktvielfalt in der Freiburger Innenstadt.

Die Kaiser-Joseph-Straße zählt, neben der Rathausgasse und der Bertoldstraße, zu den klassischen 1A-Lagen der Stadt Freiburg. Bei Anmietung einer Ladenfläche zwischen 80 und 120m² sind 130,– EUR/m² (rund 4% mehr als im Vorjahr) und für 300–500m² ca. 75,– EUR/m² zu kalkulieren. Die EKZ-Planung auf dem ehemaligen Brielmann-Gelände an der Berliner Allee im Westen der Stadt wird sich auf die Innenstadt nur schwach auswirken, da man einen Mix aus Mietwohnungen, Gewerbe und nicht zentrenrelevantem Ein- zelhandel plant. Der Schwerpunkt der rund 11.000m² Handelsfläche wird auf Sortimenten wie beispielsweise Elektro und Elektronik sowie Fahrrädern oder Zoofachhandel liegen und somit die 1A-Lagen nicht tangieren.

24 Heidelberg

Die Stadt Heidelberg konkurriert weiterhin mit ihrem starken Nachbarn, der Stadt Mann- heim. Die Nachfrage der expandierenden Filialunternehmen nach Einzelhandelsflächen in den Städten Heidelberg und Mannheim belegt zwar einerseits, dass die Mehrzahl der Unternehmen, die bisher weder in Heidelberg noch in Mannheim vertreten sind, Mannheim als Erstauftritt bevorzugen. Andererseits besteht nach wie vor eine anhaltende Nachfrage nach geeigneten Einzelhandelsflächen in der Heidelberger 1A-Lage. Somit lässt sich auch die Steigerung der Spitzenmieten um 4,8% (für Flächen um 100m²) bzw. um beachtliche 17% (für Flächen zwischen 300 und 500m²) erklären.

Auch die von BBE veröffentlichte Zentralitätskennzahl von 131,5 für Heidelberg zeigt auf, dass die Stadt Heidelberg vom Umland überproportional stark profitiert. Trotzdem bleibt Mannheim mit einer Zentralität von fast 143 ein deutlich spürbarer Gegenspieler.

Es ist also nach wie vor dringend geboten, die Attraktivität der Stadt Heidelberg in Bezug auf den Einzelhandel weiter zu steigern. Großflächige Konzepte der Marken Engelhorn, P&C, s.Oliver, Zara, New Yorker, H&M oder Bestseller, wie sie in Mannheim auf den Planken zu finden sind, gibt es in Heidelberg bislang nicht oder nur in eingeschränkter Form. Die vorhandene kleinteilige und häufig denkmalgeschützte Bausubstanz in Heidelberg bietet keine großen Mietflächen. Interessant wird in diesem Zusammenhang die weitere Entwick- lung der Hauptstraße 42 sein, welche aktuell von den privaten Eigentümern an die benach- barte Bank verkauft wurde.

Heidelberg, Hauptstraße 4 „Der neue Shop der Lifestyle-Marke Puma“

25 Veränderungen in Heidelbergs Top-1A-Lage, der Hauptstraße, gab es trotzdem, wenn auch nicht in den bereits angesprochenen Größenordnungen. So haben zum Beispiel Puma an der Hauptstraße 4, Esprit mit dem Konzept „edc“ an der Hauptstraße 17–19, ehemals Luna, Starbucks an der Hauptstraße 25 oder auch in der Hauptstraße 54 L'Occitane en Provence jeweils einen neuen Store eröffnet. Aber auch bei den höheren Hausnummern haben sich einige Veränderungen ergeben. Daran sieht man, welches Potenzial in Heidelberg vorhanden ist. Als Faustregel gilt in Heidelberg ab den Hauptstraßennummern 45 bzw. 46: Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in Heidelberg für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich Je höher die Hausnummer, desto schwächer die Lage. Und zur durchschnittlichen Entwicklung der Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² trotzdem mieten auch hier Topfilialunternehmen an, die 140 zwischen Hausnummer 1 und 45 nicht fündig werden. 120

100

Die laufenden Gespräche bezüglich eines innerstäd 80 tischen Einkaufscenters für Heidelberg sind noch 60 nicht abgeschlossen. Ein mögliches Shopping Center 40 mit Anschluss an die Fußgängerzone würde dem Einzel- 20 handel in der Innenstadt von Heidelberg nachhaltig 0 2004 2005 2006 2007 2008 helfen, den Mangel an dringend benötigten Groß- Ladenmieten in Heidelberg (faktisch) Ladenmieten in Heidelberg, wenn sich diese flächen auszugleichen, und die Attraktivität der Stadt analog zur bundesweiten Entwicklung verhalten hätten insgesamt steigern.

Karlsruhe

Ettlinger Tor gegen Top-1A-Lage Kaiserstraße. Center Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage gegen Fußgängerzone. Oder geht wirklich beides Hand in Karlsruhe für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich zur durchschnittlichen Entwicklung der in Hand? Als Spezialist vor allem für klassische 1A-Lagen Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² und integrierte Center-Lösungen stellen wir fest, dass sich 120 110 die Kaiserstraße, mehr als drei Jahre nach Eröffnung des 100 90 Ettlinger Tors, dynamisch und positiv entwickelt hat. 80 70 60 Zweifler und Filialisten, die an beiden Standorten ver- 50 40 treten sind, wie auch Filialisten, die von der Kaiserstraße 30 20 in das Center Ettlinger Tor umgezogen sind, meinen 10 0 häufig, dass die Umsätze im Ettlinger Tor nicht ganz den 2004 2005 2006 2007 2008 Ladenmieten in Karlsruhe (faktisch) Erwartungen entsprechen. Vielleicht sind dies nur Ladenmieten in Karlsruhe, wenn sich diese analog zur bundesweiten Entwicklung Momentaufnahmen oder wetterbedingte Kapriolen. verhalten hätten Unter Umständen sind ca. 33.000m² zusätzliche Einzel- handelsflächen auf einen Schlag aber doch zu viel.

Die Nachfrage nach Flächen in jeglicher Größenordnung in der Top-Lage der Kaiserstraße ist trotzdem ungebrochen hoch und erfreut die Eigentümer und Vermieter der nachgefragten Liegenschaften, die sich insbesondere während der Bauphase des Ettlinger Tors mit Forderungen nach Mietpreissenkungen auseinanderzusetzen hatten. Aber auch das EKZ

26 konnte den Mietpreisanstieg von 2007 auf 2008 für eine ca. 80–120m² große Fläche in Top- Lage auf der Kaiserstraße um rund 11% auf bis zu 100,– EUR/m² nicht stoppen. Für größere Flächen, von 300–500m², verzeichnen wir für den gleichen Zeitraum eine Steigerung von etwa 9% auf nunmehr 60,– EUR/m².

Karlsruhe ist damit für renommierte Projektentwicklungsunternehmen ein attraktiver Ort für Investitionen. Der Hamburger Developer und Investor Newport konnte sich gegen viele Mitbewerber durchsetzen und liefert jetzt die Pläne für das „Kaiser Karree“ in der Kaiser- straße 72–74. Der Altbau, das Volksbankhaus, weicht einem modernen Gebäude für Ein- zelhandel, Büro und Dienstleistung. Die modern gestalteten großen Einzelhandelsflächen sind an dieser städtebaulich markanten Ecklage zum Marktplatz stark nachgefragt. COMFORT München übernimmt die Vermietung. Aber auch am anderen Ende der Kaiser- straße, an der Ecke Karlstraße, wird sich was tun. Dort, in bereits etwas abgeschwächter Lage, konnte das alte Breuninger-Haus endlich verkauft werden, und zwar an einen Münchner Entwickler, Cells Bauwelt, der das Gebäude sanieren und einer neuen Einzel- handelsnutzung zuführen will.

Auch die von der BBE veröffentlichten Kennzahlen unterstreichen das Potenzial der Stadt Karlsruhe. Sie liegen über dem Bundesdurchschnitt. So wird die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer mit 102,8, die Zentralitätskennziffer mit 135,2 angegeben. Insbesondere die hohe und in den letzten Jahren weiter gestiegene Zentralitätskennziffer weist auf Karlsruhe, Projektstudie, Kaiserstraße 72–74/ den hohen Stellenwert von Karlsruhe, Ecke Marktplatz, „Kaiser Karree“ insbesondere auch für das Umland hin. COMFORT: Vermietung

Lörrach

Die Stadt ist der Inbegriff des Wandels – ein Ort ständigen Wachstums, ständiger Umbrüche und Veränderungen. Für Lörrach trifft dies wie auf kaum eine andere Stadt am Oberrhein zu.

Die Stadt Lörrach hat Qualitäten, welche die Prognose für einen Zuwachs im Einzelhandel günstig beeinflussen. War Lörrach noch vor wenigen Jahren einer der wichtigsten Standorte der Textilindustrie, so ist die Stadt heute zu einem interessanten Einkaufs-, Dienstleistungs- und Kulturzentrum in der Region aufgestiegen. Der Bekanntheitsgrad der Stadt ist durch Prominente wie Erfolgstrainer Joachim Löw, Trainer der deutschen Fußballnationalmannschaft, und Ottmar Hitzfeld, ehemaliger Trainer des FC Bayern München und derzeitiger Trainer der Schweizer Fußballnationalmannschaft, die ihren Heimatort hier haben, vielleicht gestiegen, aber ohne Einfluss auf den Einzelhandel. Positive Verstärker tun dennoch grundsätzlich immer gut, man denke nur an die Stadt Leimen im Zusammenhang mit Boris Becker.

27 Die Kreisstadt mit rund 47.000 Einwohnern liegt im äußersten Südwesten der Bundesrepub- lik Deutschland, im sogenannten „Dreiländereck“ zwischen der Schweiz und Frankreich. Auf Grund der geografischen Lage ist Lörrach verkehrstechnisch mit dem Flughafen EuroAirport Basel-Mulhouse-Freiburg, dem Flughafen Zürich-Kloten, einem Bahnhof und den Anschlüssen an die A5 sowie an diverse französische und Schweizer Autobahnen optimal angebunden.

Die relativ geringe Einwohnerzahl macht Lörrach durch die grenznahe Lage und das deutsch-schweizerische Preisgefälle wieder wett. Touristen und Passanten auf Shoppingtour machen die Stadt hoch attraktiv für Einzelhändler. Mit einer prognostizierten Kaufkraft- kennziffer für 2008 von 105,5 und einer Zentralitätskennziffer von 139,5 (Quelle: BBE 2008) weist die Stadt überdurchschnittlich gute Eckdaten auf. Für optimal geschnittene Flächen von ca. 80–120m² müssen Einzelhändler ca. 50,– EUR/m² und für Flächen zwischen 300 und 500m² ca. 35,– EUR/m² zahlen.

Die Top-1A-Lage der Fußgängerzone Lörrachs befindet sich in der Tumringer- und in der Turmstraße. Hier sind viele namhaften Filialisten zu finden. Ein Glanzpunkt ist die seit vier Jahren existierende „Galleria Mendini" des italienischen Stararchitek- ten Alessandro Mendini in der Tumringer Straße 186 mit den Hauptmietern H&M und dm-drogeriemarkt. Der Einfluss der Galerie hat sich positiv auf das benach- barte gut funktionierende, große Karstadt-Warenhaus und den ansprechend gestalteten Drogeriemarkt Müller ausgewirkt. Die Tumringer Straße gewinnt zunehmend an Bedeutung und weckt das Interesse der Einzelhändler, nachdem die Turmstraße in der Vergan- genheit als alleinige Top-1A-Lage fungierte. Dies unterstreicht der aktuelle, von COMFORT München vermittelte Ver- kauf der Tumringer Straße 185. Nach Umbau entsteht dort im Erdgeschoss eine moderne 250m² große Verkaufs

Lörrach, Projektentwicklung, Tumringer Straße 185 fläche, welche zukünftig von der Mode- COMFORT: Investment kette Cecil genutzt werden wird.

Flaniert man von der Tumringer Straße weiter über den Marktplatz, gelangt man zum Alten Markt, einer kleinen Gasse mit Einzelhändlern wie C&A und der Schweizer Kaufhauskette Migros.

Auch in Zukunft dürfte die südbadische Region mit der Stadt Lörrach zunehmend an Attraktivität gewinnen und für Einzelhändler wie Investoren gleichermaßen noch interessanter werden.

28 Lörrach, Tumringer Straße 186–188, Galleria Mendini, u.a. mit H&M und dm-drogeriemarkt

Mannheim

Auch zwei Jahre nach dem in 2007 begangenen 400-jährigen Stadtjubiläum entwickelt sich der innerstädtische Einzelhandel in Mannheim weiterhin dynamisch und voller Elan. Mit einer im Vergleich zum Vorjahr um 7,7% angestiegenen Spitzenmiete von 140,– EUR/m² für kleinere erdgeschossige Ladenflächen (die Spitzenmiete für erdgeschossige Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in Mannheim für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich größere Shopeinheiten zwischen 300 und 500m² hat zur durchschnittlichen Entwicklung der immerhin um 6,7% auf 80,– EUR/m² zugelegt) nimmt Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² 160

Mannheim bundesweit eindeutig eine Spitzenposition 140 ein. Den ersten Platz für den Einzelhandel in der Metro 120 polregion Rhein-Neckar hat sich Mannheim schon 100 traditionell gesichert und kann – zum Leidwesen der 80 60 konkurrierenden Städte – diese Position immer weiter 40 ausbauen. 20

0 2004 2005 2006 2007 2008 Die Neueröffnungen des Platzhirschen Engelhorn sowie Ladenmieten in Mannheim (faktisch) Ladenmieten in Mannheim, wenn sich diese von Peek & Cloppenburg in 2007 stellten andere Nach- analog zur bundesweiten Entwicklung verhalten hätten vermietungen in den Schatten. Der Medienrummel hat

29 sich gelegt und nun werden auch wieder „normale“ Nachvermietungen zur Kennt- nis genommen. Allein COMFORT Mün- chen hat beispielsweise vier aktuelle Neu- vermietungen erfolgreich initiiert und vermittelt. American Apparel in O7, 3 und Topaz hat sich die zurzeit noch vom Drogeriemarkt Müller genutzten Flächen in S1,1 gesichert. Am Marktplatz kann man jetzt bei Starbucks Coffee seinen Caffé Latte trinken. Einen neuen Shop Mannheim, H1, 16 (Am Marktplatz), Starbucks Coffee von e-plus finden wir in P6, 26. Das groß- COMFORT: Vermietung flächige Highlight für 2008 ist die zum Jahresende geplante Eröffnung der Young-Fashion-Spezialisten New Yorker, Vero Moda/Jack & Jones sowie Hennes & Mauritz (Letzterer auf optimierter und vergrößerter Fläche). Dies ist die bereits zweite Projektent- wicklung des Projektentwicklers CENTRUM in Mannheim im Planquadrat O7. Die Vermietung erfolgte ebenfalls komplett über COMFORT München. Somit wird nachvollziehbar, warum Mannheim eine der erklärten, absoluten Lieblingsstädte der COMFORT München ist.

Die von Engelhorn geplante Projektentwicklung „Rhein-Neckar-Plaza“ in den Planquadra- ten Q6 und Q7 kann ein großer Wurf für Mannheim werden. Bis zum Jahre 2011 sollen auf den Grundstücken Geschäfte, ein Hotel mit ca. 250 Zimmern, Wohnungen, gastronomische Betriebe sowie Parkdecks auf rund 90.000m² BGF entstehen. Das geschätzte Investitions- volumen liegt bei etwa 180 Mio. EUR. Negative Auswirkungen vor allem auf die Top-Lage Planken sollten unserer ersten Einschätzung nach auf Grund der direkten Anbindung nicht zu befürchten sein. Vermutlich wird es durch dieses Projekt sogar zu einer Aufwertung und Stärkung des Standortes Mannheimer Innenstadt kommen. Nicht unerwähnt soll in diesem Zusammenhang bleiben, dass im April 2008 im Rahmen des Handelsimmobilien-Kongresses ein Sonderpreis des HDE für das „stadt- prägende und marktbildende Gesamt- bauwerk“ von Engelhorn in Mannheim verliehen wurde.

Die günstigen Aussichten für den Stand- ort Mannheim stellen das Scheitern der Pläne für ein großes Shopping Center im unteren Bereich der Kurpfalz- bzw. Breiten Straße im Quadrat K1 im und um das Karstadt-Haus in den Schatten. Neu- esten Informationen zufolge wurde das Karstadt-Haus zwischenzeitlich an eine Tochtergesellschaft der österreichischen

Lutz-Gruppe verkauft. Ein Umbau zum Mannheim, P6, 26, e-plus Möbelhaus ist geplant. COMFORT: Vermietung

30 Offenburg

Geht eine Stadt mit der Zeit, dann kommen die Menschen. Eine Stadt zu entwickeln hat daher oberste Priorität. Der Immobilienmarkt in Offenburg ist derzeit richtig in Bewegung, es wird viel projektiert, umgebaut, vermietet und auch verkauft.

Das Oberzentrum Offenburg gilt als der regionale Einkaufsmittelpunkt Mittelbadens zwischen Freiburg und Karlsruhe. Mit ca. 58.000 Einwohnern und einem Einzugsgebiet von rund 400.000 Menschen ist Offenburg die größte Stadt des Ortenaukreises. Die Kaufkraftkenn- ziffer um die 100 und eine enorm hohe Zentralität von gut 143 unterstreichen den exzel- lenten Standort (Quelle: BBE 2008). Offenburg zieht aus der Nähe zur rund 20 km entfernt gelegenen französischen Stadt Straßburg Nutzen. Ausländische Kaufkraft kann angezogen werden. Offenburg ist ein moderner Wirtschaftsstandort. Viele namhafte Unternehmen wie der Medienkonzern Hubert Burda Media, unter anderem Herausgeber des Magazins Focus, Edeka Baden-Württemberg, Hansgrohe, Vivil oder tesa haben hier ihren Sitz.

Die 1A-Lagen Haupt- und Steinstraße, mit dem Verbindungsstück Fischmarkt, zeichnen sich durch eine Vielzahl eigentümergeführter Fachgeschäfte, bekannter Filialisten und großer Einkaufshäuser aus. Ein gutes Beispiel ist das Keilbachhaus, am Schnittpunkt der 1A-Lagen, mit seinem Ankermieter H&M. Die Hauptstraße gilt trotz Busverkehr als Top-1A-Lage. Aber auch die Steinstraße, bereits jetzt eine 1A-Lage, wird schon bald durch einen weiteren, attraktiven Filialisten in der Nr. 5 weiter aufgewertet. Verkauf der Immobilie und Mietver- trag wurden durch COMFORT München vermittelt und betreut. Es ist deutlich zu spüren, dass die Mieten im Vergleich zu den Vorjahren angezogen haben. Für optimal geschnittene Flächen von ca. 80–120m² müssen Einzelhändler rund 50,– EUR/m² und für Flächen zwischen 300 und 500m² rund 30,– EUR/m² zahlen.

Offenburg, Projektstudie, Steinstraße 5 COMFORT: Investment, Consulting, Vermietung

31 Dem Einzelhandel in Offenburg steht eine spürbare Änderung bevor. Ein Einkaufscenter mit ca. 11.000–15.000m² Verkaufsfläche am nördlichen Ende der Hauptstraße ist geplant. Der Baubeginn steht noch nicht fest, die Verhandlungen mit der Stadtverwaltung laufen gegenwärtig. 1999 gab es schon einmal eine Center-Planung, damals durch ECE, die durch Offenburger Bürger zu Fall gebracht wurde. Man darf also auf die Entwicklung der nächsten Wochen und Monate gespannt sein. Insbesondere Karstadt, am äußersten Ende der Steinstraße am Lindenplatz gelegen, dürfte auf ein Scheitern oder zumindest auf ein relativ kleines Center hoffen, da der Lindenplatz wohl am meisten unter dem Neubau zu leiden hätte.

Offenburg ist für Mieter, Investoren und auch Konsumenten eine sehr interessante Stadt am Tor zum Schwarzwald. Eine zukünftig anhaltend positive Entwicklung ist zu erwarten.

Pforzheim

Die Historie der Goldstadt Pforzheim reicht bis in das 18. Jahrhundert. Mit Edikt von Mark- graf Karl Friedrich von Baden im Jahre 1767 setzt die Geschichte der Schmuckindustrie in Pforzheim ein. Ein Franzose war es, dem die Errichtung einer Taschenuhrenfabrik gestattet wurde. Später folgte die Erlaubnis zur Erweiterung in eine Schmuck- und Stahlwarenfabrik. Bis ins 21. Jahrhundert ist Pforzheim international für die Herstellung qualitativ hoch wertigen Schmuckes bekannt und geschätzt. Pforzheim hat aber auch einen florierenden Einzelhandel. Als „Stadt der kurzen Wege“ bekannt, findet der Einkäufer jede Menge interessanter Filialisten vor. Die Westliche Karl-Friedrich-Straße hat durch die Schlössle Galerie eine erhebliche Aufwertung erfahren. Einzelhandelsflächen auf der High Street von 80–120m² werden aktuell mit 75,– EUR/m² gehandelt, dies entspricht einer Steigerung um über 10% zum Vorjahr. Für größere Flächen im Bereich von 300–500m² müssen 2008 schon 40,– EUR/m² bezahlt werden, was einer Steigerung von immerhin über 8% gegenüber dem Vorjahr gleichkommt. Nicht zuletzt die sehr große Nachfrage von internationalen Filialisten, die Knappheit an Einzelhandelsflächen sowie die gute Nachfrage nach Flächen in 1A-Lagen haben maßgeblich zu diesen Ergebnissen beigetragen.

Die Kaufkraft bleibt weiterhin in der Stadt und zieht durch das große, zunehmende Ange- bot an ansässigen und attraktiven Filialisten zusätzlich immer mehr Menschen aus dem Umland an. Eine Stadt wie Pforzheim, die Tradition, Kultur und Einkaufserlebnis verbindet, weist auch weiterhin gute Entwicklungsperspektiven auf.

Singen

Die große Kreisstadt Singen am Hohentwiel liegt etwa 30 km nordwestlich von Konstanz am Bodensee oder auch dem „Schwäbischen Meer“, wie man in dieser Region den dritt- größten See Europas nennt. Singen zeichnet sich mit seinen rund 45.000 Einwohnern nicht

32 bloß durch die Nähe zur Schweiz aus, was viele potenzielle Konsumenten mit sich bringt, sondern ist auch bekannt für seine Automeile und eine der größten erhaltenen Burgen Deutschlands, den Hohentwiel, das Wahrzeichen der Stadt. Der Bahnhof Singens ist ein Knotenpunkt im Süden Baden-Württembergs und auch die Anbindung an die Autobahn 81 macht die Stadt gut erreichbar. Zu den größten Arbeitgebern der Stadt gehören das Hegau- Klinikum, die Firma Maggi, die Georg Fischer AG und Alcan Singen.

Die Top-1A-Lage der Stadt ist die August-Ruf-Straße, benannt nach dem früheren katho lischen Stadtpfarrer. Der für den Einzelhandel interessante Teil verläuft von Karstadt am Bahnhof aufwärts bis zu C&A an der Freiheitsstraße. Der Einzelhandelsstandort Singen befindet sich zurzeit in einem massiven Umbruch. In den letzten Jahren wurden die August- Ruf-Straße 2, Hauptmieter sind Reno Schuhe und Subway, sowie die Hegaustraße 23/Ecke August-Ruf-Straße mit dem Mieter H&M verkauft. Neben C&A an der Freiheitsstraße wartet eine große Baulücke auf eine Projektierung. Für die August-Ruf-Straße 24 wird aktuell ein kleines innerstädtisches Einkaufszentrum geplant.

Singen, Hegaustraße 23/Ecke August-Ruf-Straße, Hennes & Mauritz „Beispiel für einen aktuellen Eigentümerwechsel“

33 In der Fußgängerzone finden sich bereits zahlreiche nationale und internationale Filialisten. Dieses Bild wird sich noch intensivieren. Die Nachfrage nach Flächen besteht vonseiten zahlreicher Mietinteressenten. Die Filialisten wollen sich an diesem attraktiven Standort präsentieren und ihren Teil vom Umsatzkuchen abbekommen bzw. ausbauen. Singen zeichnet sich durch eine stabile Kaufkraftkennziffer von knapp 99 und eine herausragende Zentralitätskennziffer von 176,1 aus (Quelle: BBE 2008).

Stuttgart

Die Landeshauptstadt von Baden-Württemberg steht Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in Stuttgart für Ladenlokale mit einer ebenso wie in den vergangenen Jahren ganz oben auf Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich zur durchschnittlichen Entwicklung der der Wunschliste der Filialunternehmen, die sich darum Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² 270 bemühen, ihren Standort in der Metropole zu sichern. 240 Dabei spielen die ständig steigenden Mieten fast keine 210 Rolle. Der Anstieg betrug in den letzten 12 Monaten 180 150 immerhin mehr als 4,5% auf aktuell bis 230,– EUR/m² 120 für eine um die 100m² große Einzelhandelsfläche in 90 Top-1A-Lage in der Königstraße. Einen größeren Anstieg 60 30 verzeichneten Flächen in der Größenordnung von 0 300–500m²; diese stiegen im genannten Zeitraum sogar 2004 2005 2006 2007 2008 Ladenmieten in Stuttgart (faktisch) um mehr als 18% auf 130,– EUR/m². Dieser außerge- Ladenmieten in Stuttgart, wenn sich diese analog zur bundesweiten Entwicklung wöhnlich hohe Anstieg der Spitzenmiete für größere verhalten hätten

Stuttgart, Blick in die untere Königstraße „Das nennen wir Lauf!“

34 Stuttgart, Königstraße 19, Geox „Vertikal, expansiv und attraktiv!“

Flächen spiegelt die überproportional gestiegene Nachfrage vor allem nach Flächen im Bereich zwischen 200 und 600m² und größer wider. Dies zeigt ganz deutlich, dass mit zunehmenden Sortimentstiefen und -breiten der Anspruch der Filialisten an die benötigten Flächenkapazitäten wächst. Das trifft sowohl auf bestehende Konzepte, die in andere Flächenvolumen hineinwachsen, als auch für neue Konzepte, die auf Basis der genannten Flächengrößen starten, zu.

Die genannten Mietpreissteigerungen konzentrieren sich voll und ganz auf die Top-1A- Lage der Königstraße. In abgeschwächten 1A-Lagen wie Schulstraße, Büchsenstraße, in der Luxuslage Stiftstraße sowie den 1B-Lagen (Hirschstraße) oder auch der Calwer Straße verharren die Mieten auf konstant hohem Niveau.

Neueröffnungen gibt es im Herbst 2008 in der von Phoenix entwickelten Immobilie König- straße 5. Hier siedeln sich der Schuhanbieter Ludwig Görtz, die Buchhandlung Hugendubel sowie die Drogeriemarktkette Müller an. In der Königstraße 56, vorher Tack Schuhe, wird (neben dem neuen Nachbarn Salamander) das französische Modelabel Promod seinen ersten Flagshipstore in Stuttgart eröffnen. In die Hausnummer 64, ehemals Colloseum, wird das Unternehmen Snipes umziehen. Die von Snipes vorher genutzten Flächen in der Königstraße 60 hat sich voraussichtlich das spanische Unternehmen Mango gesichert. Die zuletzt genannten Anmietungen wurden nur durch den Rückzug des Schuhanbieters Tack Schuhe möglich (verbunden mit Filialbereinigungen bzw. Standortverlagerungen bei der Schwestergesellschaft Colloseum).

35 Der bekannte Young-Fashion-Anbieter aus Braunschweig, New Yorker, hat seinen zweiten Standort in Stuttgart in der Königstraße 19 bereits eröffnet. Im gleichen Haus hat auch der Schuhanbieter Geox seinen ersten Store in Stuttgart realisiert. In der Schulstraße haben im Mai 2008 das aus England stammende Accessoire-Konzept mit dem Namen Monsoon Accessorize sowie im Juni 2008 der Kindermodeanbieter Petit Bateau eröffnet. Wer den Zuschlag für das im Rahmen des Projektes Stuttgart 21 vorgesehene Shopping Center bekommen wird, steht noch nicht fest. Sicher ist, dass mit dem aufgerufenen Gestaltungs- wettbewerb für ein erstes Grundstück von ca. 4.160m², auf dem der Developer FAY in Kooperation mit GERO einen gemischt genutzten Komplex errichten will, der offizielle Startschuss für die Bebauung gefallen ist.

Die Kennzahlen laut BBE für Stuttgart sind weiterhin mehr als vielversprechend. Es wird eine überdurchschnittliche, auf den Einzelhandel bezogene Kaufkraftkennziffer von 107,4 angegeben. Die Zentralitätskennziffer ist laut BBE mit 130,6 im Bundesdurchschnitt ebenfalls überdurchschnittlich hoch, was die Stadt Stuttgart zur dominanten Einkaufsmetropo- le und zum Anziehungspunkt der gesamten Region macht. Auch in Zukunft wird Stuttgart diese Position unserer Einschätzung nach eindeutig beibehalten können.

Ulm

Die an der Grenze zwischen Baden-Würt- temberg und Bayern gelegene Doppel- stadt Ulm und Neu-Ulm ist eine auf stre- bende Stadt im Süden Deutschlands mit vergleichsweise günstigen Lebenshal- tungskosten bei gleichzeitig hoher Lebensqualität.

Der baden-württembergische Teil der Doppelstadt, Ulm, ist für das höchste Münster Deutschlands bekannt. Vom Domplatz aus gelangt man direkt in die von Filialisten äußerst begehrte Hauptein- kaufsstraße – die Hirschstraße. Der Ein- zelhandel profitiert von den Touristen- strömen. Die sehr hohe Personenfre- quenz und der Mangel an Einzelhandels- flächen treiben die Preise in die Höhe, sodass man für ein kleineres Ladenlokal in 1A-Lage aktuell mit ca. 110,– EUR/m² rechnen muss, in Einzelfällen sogar noch einmal deutlich mehr. Die Standorttreue der ansässigen Filialisten macht eine Ulm, „Blick in die Hirschstraße“

36 Neuanmietung sehr schwierig bis fast unmöglich. Der westlich gelegene Bahnhof, der über die Verlängerung der Hirschstraße, die Bahnhofstraße, zu erreichen ist, sorgt mit seinen Fahrgästen für zusätzliche Frequenz. Das Mietniveau in Ulm wird unserer Einschätzung nach weiter steigen, da sich die Nachfrage in den vergangenen Jahren stark erhöht hat und wohl auch zukünftig nachhaltig nicht befriedigt werden kann.

Neu-Ulm, der bayerische Teil, ist besonders durch das „Fischerviertel“ bekannt geworden. Dieser historische, mit vielen Fachwerkhäusern versehene Stadtteil ist mit seinen zahlreichen Restaurants ein ideales Ausflugsziel. In dem Viertel hat sich wenig Einzelhandel angesiedelt. Für den filialisierten Einzelhandel ist das Stadtviertel eher unat- traktiv.

Die Quintessenz lautet: Ulm ist eine Stadt mit viel Flair und Kulturgut und übt für die Region eine wichtige Zentrums- funktion aus. Der Einzelhandel floriert und wer sich in Ulm gut platzieren kann, wird aus wirtschaftlicher Sicht mit Thorsten Kruczyna, einem markfähigen Konzept kaum Sorgen haben. Leiter Vermietung

Höchstmieten in Baden-Württemberg 2008

TOP-CITY Einwohner EH-KKZ ZKZ 80–120 m² [€ /m²] 300–500 m² [€ /m²] Aalen 66.790 104,1 123,9 45 +0,0% VJ 30 +0,0% VJ Baden-Baden 54.855 110,3 112,0 65 +8,3% VJ 35 +0,0% VJ Esslingen am Neckar 91.758 110,5 113,6 65 +8,3% VJ 35 +0,0% VJ Freiburg im Breisgau 217.547 96,6 153,2 130 +4,0% VJ 75 +0,0% VJ Friedrichshafen 58.271 103,6 124,5 45 +12,5% VJ 25 +0,0% VJ Heidelberg 144.634 99,5 131,5 110 +4,8% VJ 70 +16,7% VJ Heilbronn 121.384 100,1 154,0 85 +6,3% VJ 40 +0,0% VJ Karlsruhe 286.327 102,8 135,2 100 +11,1% VJ 60 +9,1% VJ Konstanz 81.006 99,0 134,7 65 +8,3% VJ 40 +14,3% VJ Lörrach 47.026 103,8 140,9 50 +25,0% VJ 35 +40,0% VJ Ludwigsburg 87.280 106,5 173,4 35 +0,0% VJ 25 +0,0% VJ Mannheim 307.914 98,0 142,5 140 +7,7% VJ 80 +6,7% VJ Offenburg 58.811 99,9 143,2 50 +25,0% VJ 30 +20,0% VJ Pforzheim 119.156 100,8 148,5 75 +10,3% VJ 40 +8,1% VJ Ravensburg 48.994 107,1 172,7 65 +30,0% VJ 35 +25,0% VJ Reutlingen 112.431 104,6 138,9 85 +13,3% VJ 45 +12,5% VJ Schwäbisch Gmünd 61.181 100,6 114,4 45 +0,0% VJ 28 +0,0% VJ Singen 45.366 99,0 176,1 45 +12,5% VJ 30 +20,0% VJ Stuttgart 593.923 107,4 130,5 Königstraße 230 +4,5% VJ 130 +18,2% VJ Stiftstraße 170 +0,0% VJ 100 +0,0% VJ Hirschstraße/Calwer Straße/Marktplatz 90 +0,0% VJ 45 +0,0% VJ Tübingen 83.740 100,0 85,8 55 +22,2% VJ 35 +16,7% VJ Ulm 120.925 103,5 141,8 110 +10,0% VJ 60 +20,0% VJ

37 BAYERN

Bayern kann neben der alles überragenden Landes- Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in Bayern für Ladenlokale mit einer hauptstadt München sowie der weiter auf Gewinnkurs Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich zur durchschnittlichen Entwicklung der liegenden Franken-Metropole Nürnberg eine Anzahl Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² von mittleren und kleineren Städten aufbieten, die zum 90 80 Teil astronomisch hohe Zentralitäten aufweisen. Dies 70 führt in Verbindung mit den zumeist ebenfalls über- 60 durchschnittlich hohen Kaufkraftkennziffern zu außer- 50 40 ordentlichen Begehrlichkeiten sowohl bei Filialisten wie 30 auch bei Investoren und Developern. In 2008 konnten 20 wir im Vergleich zum Vorjahr auch in Bayern kräftige 10 0 Mietpreissteigerungen in den Top-Lagen feststellen. So 2004 2005 2006 2007 2008 Ladenmieten in Bayern (faktisch) erhöhten sich in den von uns beobachteten 20 Städten Ladenmieten in Bayern, wenn sich diese analog zur bundesweiten Entwicklung in Bayern die Spitzenmieten in den 1A-Lagen durch- verhalten hätten schnittlich um 7,1%, bezogen auf kleinere Shopeinhei- ten um 100m², sowie um 8,5%, bezogen auf größere erdgeschossige Einheiten zwischen 300 und 500m².

Augsburg

Das Motto der Annastraße, der klassischen Top-1A-Lage in Augsburg, könnte „Im Handel steckt Wandel“ lauten. 2008 war für Augsburg ein dynamisches Jahr im Einzelhandel. C&A eröffnete mit seiner neuen preisaggressiven Schiene „avanti“ die erste Filiale in Deutsch- land. Die Räume des ehemaligen Karstadt-Sport-Gebäudes wurden bezogen und auf über 3.000m² lockt nun ein sehr preisorientiertes Angebot. Aber auch kleinere Flächen waren weiterhin sehr begehrt. Auf Vermittlung von COMFORT München konnte das Kreditunter- nehmen „Fortis“ ein neues Ladenlokal in der Annastraße 30 in der ehemaligen Maximilian- Apotheke eröffnen. Bei den Investoren war und ist die Annastraße (wo in der Vergangen- heit in der Spitze Kaufpreismultiplikatoren bis zum 18-Fachen erreicht wurden) sehr beliebt, aber auch Häuser auf der Maximilian-, der Philippine-Welser- oder auch der Bürgermeister- Fischer-Straße sind stark nachgefragt. In den vergangenen Monaten konnte man jedoch feststellen, dass das Preisniveau nachgegeben hat und die aktuellen und nachhaltigen Kaufpreisfaktoren eher im Bereich zwischen 16 und 17 anzusiedeln sind. Es bleibt festzuhalten, dass sich der Investmentmarkt (wie in anderen Städten auch) nach den enormen Ausschlägen in den letzten Jahren mittlerweile etwas beruhigt und auf einem sehr guten Niveau eingependelt hat. Also anders als im Vermietungsmarkt, wo die Spitzenmieten für Flächen auf der Annastraße sogar zwischen ca. 5 und 7% zugelegt haben. Auch in Zukunft wird Augsburg weiterhin ein höchst interessanter Miet- und Investmentstandort bleiben. Eine gesunde wirtschaftliche Struktur und eine der niedrigsten Kriminalitätsraten in ganz Deutschland sorgen dafür, dass es sich in Augsburg gut und sorgenfrei leben lässt. Augsburg bietet großstädtisches Ambiente mit allen Möglichkeiten einer Großstadt, bleibt dabei aber

38 Augsburg, Annastraße 19, avanti „Ein neuer Wettbewerber drängt in die Top-Lagen!“

doch überschaubar und leicht zu erfahren. Zukunftspotenzial bietet aus unserer Sicht die positive Entwicklung von Lagen wie die Maximilian- oder die Philippine-Welser-Straße, die an Attraktivität weiter gewinnen werden.

Bayreuth

In Bayreuth ist mit der attraktiven Umgestaltung und Neuordnung des zentralen Markt- platzes begonnen worden. Nach Verlagerung des Busbahnhofes aus der Maximilianstraße, der Hauptfußgängerzone, steht der Neugestaltung des Marktplatzes nichts mehr im Wege. Von der Markt-Apotheke hin zum Drogeriemarkt Müller wird ein Bürgerplatz mit dem vielversprechenden Namen „Stadtparkett“ entstehen. Er ist doppeldeutig gemeint: Leitet er sich vordergründig vom parkettähnlichen Bodenbelag des neuen Platzes aus großfor- matigem Granitpflaster ab, verdeutlicht er vielmehr den Wunsch, eine neue belebte Mitte schaffen zu wollen. Mit Bäumen und Sonnenschirmen wird eine grüne Oase mit gemütlichen Sitzmöglichkeiten entstehen. Der Baubeginn ist für September 2008 geplant, mit dem Ziel, bis zum Weihnachtsgeschäft fertig zu werden.

Auch im Rotmain-Center, das nun seit mehr als zehn Jahren besteht, hat das große Stühle- rücken begonnen, da die ansässigen Mieter im Center vermehrt über die hohen Nebenkos- ten klagen und verstärkt nach alternativen Anmietungsmöglichkeiten in der Innenstadt suchen. Auffällig ist, dass die Eigentümer mehr Geld in ihre Gebäude investieren, um das

39 Bayreuth, „Blick Richtung Marktplatz, zukünftig Stadtparkett“

Bild einer gesunden Stadt auch nach außen hin zu signalisieren. In diesem Zuge wurde beispielsweise das alte Sparkassengebäude in der Maximilianstraße abgerissen und für die Buchhandlung Hugendubel ein Neubau errichtet.

Noch einige Fakten: Derzeit wird die Maximilianstraße bis Mitte der Richard-Wagner- Straße als 1A-Lage bezeichnet, wobei die absolute Zentralität auf Höhe des neu geplanten Marktplatzes zu sehen ist. Mit einer Kaufkraftkennziffer von fast 100 und einer Zentrali- tätskennziffer von mehr als 160 (Quelle: BBE 2008) weist die Stadt recht gute Eckdaten auf. Für optimal geschnittene Flächen von 80–120m² müssen Einzelhändler 35,– EUR/m² und für Flächen zwischen 300 und 500m² ca. 20,– EUR/m² zahlen, was immerhin eine Steigerung von 16,7% bzw. mehr als 11% im Vergleich zum Vorjahr bedeutet.

Durch die anstehenden Veränderungen will die Stadt Bayreuth die Attraktivität für Passanten, Einzelhändler sowie Investoren zusätzlich steigern, was aus unserer Sicht durchaus zielführend und sinnvoll ist.

Coburg

Eine Stadt beschäftigt sich mit sich selbst. So begann unser letztjähriger Marktbericht. Das Motto ließe sich erneut für den Jahresrückblick in 2008 wählen. Nur ganz selten konnte bei Kommunalwahlen in Bayern eine so emotional und persönlich geführte Bürger

40 meisterwahl erlebt werden wie in Coburg. Der Wechsel in der obersten Stadtspitze ist ausgeblieben. Der Amtsinhaber setzte sich erneut durch und nun hoffen viele, dass sich die Wogen glätten. Politik und Wirtschaft sind gefordert, Ruhe hineinzubringen und den Blick nach vorne zu richten, um die Stadt wieder ins richtige Fahrwasser zu bringen.

Aber auch für die Spitalgasse, die absolute 1A-Lage in Coburg, war es ein äußerst beweg- tes Jahr. Ein renommiertes Unternehmen wie McDonald‘s gibt den Standort auf und führt wirtschaftliche Gründe an, die zu dieser Schließung geführt hätten. Das Herzstück der Spitalgasse, der Vollsortimenter Weka-Kaufhaus, wurde an einen Investor aus Düsseldorf veräußert. Während sich Esprit auf der Spitalgasse über die Hausnummern 5 und 7 erwei- terte, verkleinerte sich K&L Ruppert im Steinweg 15–17 (einer im Vergleich zur Spitalgasse deutlich abgeschwächten Lage) und schloss seine obersten Verkaufsflächen. Es bleibt nun abzuwarten, wie die zukünftige Entwicklung auf der Spitalgasse voranschreiten wird. Eine anstehende neue Entwicklung im Bereich Spitalgasse/Ecke Kleine Johannisgasse ist schon mal ein zusätzliches positives Signal und wird zu einer weiteren Aufwertung und Stärkung der 1A-Lage beitragen. Mit Sicherheit wird auch entscheidend sein, große und bedeutende Filialisten wie beispielsweise C&A oder auch K&L Ruppert, die beide aktuell in B-Lagen ansässig sind, langfristig in der Innenstadt von Coburg zu halten sowie darüber hinaus neue Konzepte anzusiedeln, um nachhaltig die Attraktivität und das Einkaufserlebnis in Coburg zu steigern. Alles in allem gute Zeichen für einen Neustart mit neu gewählter Führungs- mannschaft, mit neuem Elan und hoffentlich viel Gemeinsamkeiten für die Stadt Coburg.

Coburg, „Blick vom Spitaltor in die Spitalgasse“

41 Ingolstadt

Ingolstadt boomt. Die Bewertungen des Einzelhandels- Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in Ingolstadt für Ladenlokale mit einer immobiliengeschäftes überschlagen sich geradezu. Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich zur durchschnittlichen Entwicklung der „Ingolstadt ist Wachstumszone“ (GEO, Ausgabe April Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² 2004), „Ingolstadt gehört zu den Immobilienstandorten 100 90 mit dem größten Entwicklungspotenzial in den nächsten 80 15 Jahren“ (Deutschland Studie 2006 von Sireo Research), 70 60 Rang 4 unter den Top-20-Standorten im Jahr 2007 (Pro- 50 gnos Zukunftsatlas 2007). Eine Erfolgsgeschichte hat in 40 30 den letzten Jahren weiter ihren Lauf genommen. Das 20 Outlet Center Ingolstadt Village ist mit 5.000m² gestar- 10 0 tet und mittlerweile auf 10.000m² angewachsen. Das 2004 2005 2006 2007 2008 Ladenmieten in Ingolstadt (faktisch) Westpark Shopping Center mit 100 Fachgeschäften, Ladenmieten in Ingolstadt, wenn sich diese analog zur bundesweiten Entwicklung Gastronomie- und Dienstleistungsbetrieben ist ein wei- verhalten hätten terer Anziehungspunkt in Ingolstadt.

Wer nun glaubt, es gäbe daher keine boomende 1A-Lage mehr, der irrt. In der Altstadt, an vorderster Front die Ludwigstraße, lässt sich der Aufwärtstrend der letzten Jahre ablesen. Esprit hat 1.500m² bezogen, K&L Ruppert strahlt an seinem neuen Standort auf der Ludwigstraße 19 in einem topmodernen, neuen Haus. Die frei gewordene Fläche von K&L Ruppert auf der Theresienstraße 4 ist schon neu projektiert. Hier wird sich Hugendubel als ortsgrößter Buchhändler ansiedeln. Wenn man überhaupt einen Schwachpunkt suchen möchte, so waren hier bislang die City Arcaden zu nennen, die es lange nicht geschafft

Ingolstadt, Theodor-Heuss-Straße 19, Marktkauf COMFORT: Investment

42 hatten, einen attraktiven Mietermix zu verwirklichen. Seit Eröffnung von YES Sport Fashion Spirit auf ca. 2.000m² im Untergeschoss sowie der Entscheidung des Hugendubel- Konkurrenten Thalia für diesen Standort scheint es jedoch, dass es auch mit diesem Center aufwärts geht.

Gerade der großflächige Einzelhandel außerhalb des Altstadtkerns ist darüber hinaus bei Investoren sehr beliebt. So wurde beispielsweise der mehr als 14.000m² große Marktkauf mit seinem angrenzenden mehrstöckigen Parkhaus auf der Theodor-Heuss-Straße, vor den Toren der Audi-Werke, durch COMFORT München an Warburg-Henderson für einen Spezialfonds vermittelt.

Ingolstadt hat sich unter den Top-Städten in Bayern etabliert und ist eines der wichtigsten Zentren nach München. Von Filialistenseite werden nachhaltig Flächen gesucht. Es fällt auf, dass es einer Stadt mit diesem Kaufkraftpotenzial beispielsweise an einer Douglas-Parfü- merie in der High Street fehlt. Daran erkennt man den Nachfragedruck, der auf den Einzelhandelsflächen lastet.

Mit einer Kaufkraft von 106,3 und der Zentralität von 140,5 ist es um Ingolstadts Zukunft auch weiterhin positiv bestellt (Quelle: BBE 2008).

Kempten

Kempten liegt im schönen Allgäu, der südlichsten Urlaubsregion Deutschlands. Aber nicht nur als Ferienort, sondern auch wegen seiner sehr guten Flanier- und Einkaufsmöglichkei- ten bietet Kempten als Kleinstadt mit mehr als 60.000 Einwohnern und einem Einzugsge- biet von mehr als 500.000 Personen alles, was das „Shoppingherz“ begehrt. Darin begrün- den sich wohl eine weit überdurchschnittlich hohe Zentralität von 200 und eine Kaufkraft von 108 laut BBE-Daten 2008. Die nationalen und internationalen Filialisten finden hier ein weites Spielfeld vor: Vom großen Shopping Center „Forum Allgäu“ der ECE bis hin zu der stets hervorragend frequentierten Fischerstraße, der Haupteinkaufsstraße der Stadt. Die Fischerstraße wird von der Galeria Kaufhof am unteren und dem Forum Allgäu am oberen Ende umschlossen. Zwischen der Fischerstraße und dem Forum Allgäu liegt die Bahnhofstraße als Verbindungsstück, welche ebenfalls sehr stark frequentiert ist und auch noch zur 1A-Lage gezählt werden kann.

Die Fischerstraße ist eindeutig die am stärksten frequentierte Einkaufsstraße in Kempten. Dies war ein Jahr vor Eröffnung des „Forum Allgäu“ noch anders. Viele lokale Einzelhänd- ler und auch zahlreiche internationale Filialisten hatten sich in das neue Shopping Center eingemietet und ihr Geschäft in der Fußgängerzone aufgegeben. Dadurch war eine Art „Geisterstadt“ mit sehr vielen Leerständen entstanden. Die Preise der einstigen 1A-Lage gingen in den Keller und Eigentümer hatten alle Mühe, ihre Flächen zu vermieten. Nach gut fünf Jahren hat sich die Situation gegenwärtig wieder erholt und ist sogar noch um einiges besser geworden. Viele Filialisten sind an beiden Standorten vertreten,

43 sowohl in der Fußgängerzone als auch im „Forum Allgäu“. Hat es ein Einzel- händler erst einmal geschafft, eine geeignete Fläche anzumieten, können gute Geschäfte prognostiziert werden. Daher ist eine hohe Standorttreue der Filialisten zu beobachten.

Aktuell werden in Kempten für eine Flä- che um die 100m² 60,– EUR/m² bezahlt, in Einzelfällen sogar noch mehr. Kemp- ten entwickelt sich dynamisch weiter und gerät mittlerweile immer stärker in den Fokus nicht nur von Einzelhändlern, sondern auch von Investoren, was auf die

überdurchschnittlich guten Perspektiven Kempten im Allgäu, Fischerstraße, „Blick in eine für die Innenstadt zurückzuführen ist. bayerische Bilderbuch-Fußgängerzone“

Memmingen

Memmingen, auch das „Tor ins Allgäu“ genannt, liegt als kreisfreie Stadt zwischen Ulm und Kempten direkt an der A7 und gehört zum Regierungsbezirk Schwaben. Trotz der relativ geringen Einwohnerzahl von gerade mal etwa 41.000 ist Memmingen einer der wichtigsten Handelsstandorte in der Region. Der Einzelhandel in Memmingen erwirtschaf- tete im Jahr 2006 einen Umsatz von ca. 391,5 Mio. EUR. Die Kaufkraft ist in Memmingen mit mehr als 103,0 vergleichsweise hoch. Die Zentralitätskennziffer beträgt bärenstarke 186,6 (Quelle: BBE 2008).

Ein Verdienst sicher auch des nahe gelegenen „Allgäu Airport“, der sich innerhalb eines Jahres etablieren konnte und bisher mehr als über 1 Mio. Passagiere abfertigte.

Die historische Altstadt mit ihren Gebäuden aus der langen reichsstädtischen Geschichte bildet die ideale Kulisse für Einkaufen mit Flair. Fast einen Kilometer schlängelt sich die Kramerstraße, Memmingens Fußgängerzone, durch die Innenstadt. Memmingen hat eine für seine Größe außergewöhnlich große Altstadt. Wer vom Marktplatz über den Weinmarkt und den Theaterplatz bis hin zum Schrannenplatz schlendert, findet Fachgeschäfte, Bou- tiquen, Kaufhäuser und gemütliche Cafés. Ein vielfältiges und abwechslungsreiches Ange- bot halten die Memminger Einzelhändler und Filialisten für den interessierten Käufer in der Innenstadt bereit. Die klassische 1A-Lage erstreckt sich vom Schrannenplatz über die Kramerstraße bis hin zum Marktplatz. Viele nationale und internationale Filialisten sind hier vertreten, wie z. B. Hennes & Mauritz, edc by Esprit, Bonita, Deichmann, Fielmann, T-Punkt, Marc O’Polo, K&L Ruppert, Esprit, Cecil, Pimkie u. v. m. Memmingen zählt zu den

44 stärksten Kleinstädten in der Region und kann mit aktuellen Spitzenmieten von bis ca. 48,– EUR/m², in Einzelfällen sogar deutlich mehr, aufwarten. Für große Flächen von 300–500m² ist der Mietpreis auf 30,– EUR/m² gestiegen. Memmingen wird unseres Erachtens in den kommenden Jahren immer stärker in den Fokus internationaler Filialisten geraten und die Mieten werden sich dadurch entsprechend nach oben entwickeln. Damit Hand in Hand geht die Notwendigkeit, neue und moderne Einzelhandelsflächen zu schaffen, die es Investoren und auch noch nicht ansässigen Filialisten ermöglichen, sich in Memmingen zu positionieren und zu etablieren.

Die Maximilianstraße, die einstige Flaniermeile der Stadt, wurde komplett neu gestaltet und zum Teil durch neue Einzelhändler aufgewertet, was von den Ansässigen sehr gut angenommen wurde. So lockt beispielsweise das Modehaus Reischmann, bekannt aus der baden-württembergischen Kreisstadt Ravensburg, viele Passanten in die neu gestaltete Maximilianstraße.

Auch der Weinmarkt, der die Maximilianstraße abrundet, wird komplett umgestaltet, um eine bessere Aufenthaltsqualität zu erreichen. Die Fertigstellung ist für den Herbst 2008 geplant. Zwar soll hier der Straßenverkehr zugelassen werden, jedoch nur bedingt im Schritttempo, sodass gemütliches Einkaufen immer noch gewährleistet bleibt.

Der traditionelle Theaterplatz, auf dem bereits im Mittelalter Bühnenauftritte von Gauklern bewundert werden konnten, soll ebenfalls ein neues Gesicht bekommen. Gemeinsam mit der Stadt Memmingen wird ein Privatinvestor ein neues Geschäfts- und Gewerbeareal mit modernem Erscheinungsbild errichten. Der Neubau wird dann den Theaterplatz mit dem Schrannenplatz verbinden. Der historische Marktplatz mit zahlreichen Cafés und Eisdielen lädt nach ausgiebigem Shoppen zum Ausruhen und Entspannen ein.

Memmingen, Marktplatz

45 München

Im Jahr seines 850-jährigen Stadtjubiläums bleibt Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in München für Ladenlokale mit einer München auch für den innerstädtischen Einzelhandel Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich zur durchschnittlichen Entwicklung der bundesweit das Maß aller Dinge. Mietpreise für Laden- Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² lokale um die 100m² in den bundesweit herausragenden 320 1A-Lagen wie Kaufinger- und Neuhauser Straße sowie 280 240 Marienplatz erreichen die Schallmauer von 300,– EUR/m² 200

(in manchen Fällen durchbrechen sie diese sogar) und 160 rangieren somit an der Spitze dessen, was in Deutsch- 120 land für Top-Lagen erzielbar ist. In Einzelfällen hat sich 80 dies in den letzten Jahren bereits abgezeichnet. Tradi- 40 0 tionell weist München die teuersten deutschen 1A-Lagen 2004 2005 2006 2007 2008 Ladenmieten in München (faktisch) auf, was auf eine Vielzahl von Faktoren zurückzuführen Ladenmieten in München, wenn sich diese analog zur bundesweiten Entwicklung ist, die im Zusammenspiel dafür sorgen, dass Einzelhänd- verhalten hätten ler hier auch die mit Abstand lukrativsten Geschäfte machen können. So lässt sich auch herleiten, dass über alle 14 von uns in München nachhaltig beobachteten und untersuchten Lagen für 2008 im Vergleich zum Vorjahr ein Mietpreisanstieg um 6,1% für kleinere Ladeneinheiten zwischen 80 und 120m² sowie sogar von 9,4% für größere erdgeschossige Einheiten zwischen 300 und 500m² zu beobachten ist. Dabei sind wir in der Lage, die Mietpreisentwicklung auf Grund eigener Abschlüsse sehr genau beurteilen zu können. Aktuell wurden von uns allein in der Bestlage Kaufinger- bzw. Neuhauser Straße drei Mietverträge vermittelt. Wir gehen davon aus, dass sich dieser Mietpreistrend für die Top-Lagen in den nächsten Jahren grundsätzlich fortsetzen wird.

Aussagen wie die des internationalen Trendmagazins Monocle sowie der International Herald Tribune oder der New York Times, dass München die lebenswerteste Stadt der Welt sei sowie den besten internationalen Flughafen besitze, sind hierbei lediglich das Sahnehäubchen auf einem nachhaltig stabilen Sattel. Anhaltend beste wirtschaftliche sowie soziodemografische Kenndaten runden das in jeder Hinsicht positive und dynamische Bild ab.

Besonders im Fokus des Interesses von Mietern und Käufern stehen dabei, wie nicht anders zu erwarten, die innerstäd- tischen Top-Einkaufslagen. Die einzige nicht innerstädtische Lage, die es bereits jetzt und noch stärker in der Zukunft mit den innerstädtischen Top-Lagen aufneh- men kann, ist die Schwabinger Leopold- straße im Bereich Leopold-/Ecke Hohen- zollernstraße. Exakt diese Mikrolage gilt als nachhaltiger Aufsteiger für den filia-

München, Kaufingerstraße 11, e-plus lisierten Einzelhandel mit Magnetwir- COMFORT: Vermietung kung für Projektentwicklungen und Neu-

46 anmietungen. Auch die innerstädtischen Mieten in Top-Einkaufsstraßen in München für Ladenlokale von 80–120m² von 2004 bis 2008 in EUR/m² Top-1A-Lagen strotzen weiterhin vor EUR Energie und Dynamik. Während Moder- 300 nisierungen und Umbauten vor allem der 250 großflächigen Einzelhändler und Platz- hirsche (beste Beispiele sind zweimal 200

Karstadt, Lodenfrey, Hirmer, Ludwig 150 Beck, Jeans Kaltenbach und Konen) die 100 letzten Jahre kennzeichneten, zogen bis 2008 viele klassische Filialisten wie zum 50 Beispiel Zara, Mango, T-Punkt, Deich- 0 mann oder Esprit mit Modernisierung 2004 2005 2006 2007 2008 und Umbauten ihrer Verkaufsräume Kaufingerstraße, Neuhauser Straße, Marienplatz Maximilianstraße, Perusastraße nach. Auch der Zeitpunkt für das umfas- Residenzstraße, Dienerstraße sende Herrichten der 1972 zur Olympia- Sendlinger Straße Weinstraße, Theatinerstraße, Rosenstraße de eröffneten Fußgängerzone ist gut Tal Leopoldstraße, Hohenzollernstraße gewählt. Das Stadtjubiläum wird vermehrt Touristen und damit Kaufkraft anlocken. Das entsprechende Maßnah- menbündel beinhaltet unter anderem neue Stühle, eine Verbesserung der Lichtqualität der Lampen, neue Pflan- zengefäße sowie den Wegfall verschie- dener Vitrinen und Tombolacontainer.

Höhepunkt der aktuellen Neuansiedlun- gen wird die für Herbst 2008 geplante München, Tal 38, GRAVIS Eröffnung des ersten deutschen Flag- COMFORT: Vermietung shipstores von Apple in der Rosenstraße neben dem Neubau von Sport Schuster sein. Aber auch die Anmietung von Windsor direkt neben dem Dallmayr-Haus sowie der neue Gucci-Flagshipstore im früheren Café Roma auf der Maximilianstraße zeugen von der Magnetwirkung der Bayernmetropole auf den Ein- zelhandel. Groß bleibt darüber hinaus das Interesse von Investorenseite am Ankauf geeig- neter Geschäftshäuser in den Münchner 1A-Lagen. Preise und Faktoren bleiben weitgehend stabil (mal einige Exzesse des überstandenen Immobilienhypes außen vor gelassen).

Nürnberg

„Eine Stadt treibt neue Blüten – nach Jahren des Niedergangs nimmt der Wirtschaftsstand- ort Nürnberg wieder Fahrt auf“, so titelte die Süddeutsche Zeitung im Juni 2008. Die Halb- millionenstadt Nürnberg ist die zweitgrößte Stadt Bayerns. Die einstige Industriestadt hat einen schmerzhaften Strukturwandel durchlaufen müssen, der noch nicht ganz abgeschlossen ist. Jahrzehntelang das industrielle Zentrum Süddeutschlands mit einem überdurch-

47 schnittlichen Anteil produzierender Betriebe, erlebte Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in Nürnberg für Ladenlokale mit einer die Stadt anschließend einen beispiellosen Niedergang Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich zur durchschnittlichen Entwicklung der in diesem Sektor. Aber die Kehrtwende ist erreicht. Aktu- Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² ell liegt die Stadt Nürnberg mit 5,7% Arbeitslosenquote 160 (Mai 2008) deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 140 120 7,8%. Und hierbei profitiert Nürnberg auch von den 100 angrenzenden Städten Fürth, Erlangen und Schwabach, 80 die ebenfalls stark prosperieren. Die Zeit des Jammerns 60 und des Wehklagens scheint im fränkischen Ballungs- 40 20 raum vorbei zu sein. Diese positive Stimmung spiegelt 0 sich auch im Einzelhandelsbereich klar wider. Der Haupt- 2004 2005 2006 2007 2008 Ladenmieten in Nürnberg (faktisch) geschäftskern in Nürnberg, die Breite Gasse, Karolinen- Ladenmieten in Nürnberg, wenn sich diese analog zur bundesweiten Entwicklung straße und der Hefners- sowie Ludwigsplatz, wo Spit- verhalten hätten zenmieten im Bereich von 130,– bis 140,– EUR/m² liegen, sind aktuell ebenso begehrt wie auch die etwas nach- rangigen Lagen König- und Kaiserstraße, in denen Spitzenmieten im Bereich von 70,– bis 115,– EUR/m² erzielt werden (jeweils bezogen auf kleine erdgeschossige Läden um die 100m²). Der Weggang des Textileinzelhändlers K&L Ruppert aus der Karolinenstraße 51–53 und die Neuansiedlung des Buchhändlers „Thalia“ auf der frei werdenden Fläche (wobei ein Teil der Miete durch eine Untervermietung an mister*lady kompensiert wird) ist sicher als einer der aktuell signifikantesten Wechsel im Zentrum zu bezeichnen.

Aber auch die Breite Gasse ist in Bewe- gung. Hier vermittelte COMFORT Mün- chen für eine neue Projektentwicklung in der Nr. 88 den Mieter „Mexx“, der die benachbarten Bestandsflächen verlassen und hier auf zwei Ebenen repräsentative Flächen neu beziehen wird. Trotz aller positiven Entwicklungen beherrscht jedoch politisch nicht Euphorie, sondern Realitätssinn die Stimmung. Nürnbergs Oberbürgermeister Ulrich Maly (SPD) resümiert sachlich: „Vieles vom Auf- schwung ist der guten Konjunktur zu verdanken. Die Zukunft wird zeigen, inwie- Nürnberg, Karolinenstraße 51–53 weit der Trend weiter aufwärts geht.“ „Thalia zeigt Flagge“

Passau

Im Rahmen eines einzigartigen Public-Private-Partnership-Projekts für den öffentlichen Raum konnte die Fußgängerzone der Passauer Innenstadt, die Ludwigstraße, neu gestaltet werden. Die konzeptionelle Neuordnung der Einkaufsstraße mittels Lichtinszenierung,

48 Wasserelementen sowie Spielgeräten für Kinder wertet den öffentlichen Raum positiv und zeitgerecht auf. Die Ludwig- straße mit ihren denkmalgeschützten, teils stuckierten Fassaden gewinnt durch das Licht optisch an Raum und erhält nahezu Platzcharakter.

Mit dem Projekt „Neue Mitte“ ist in Passau parallel ein städtebauliches Groß- projekt entstanden, das Wirtschaftlich- Passau, Bahnhofstraße 2 keit und Kreativität vereint. Partner und „Stellvertretend für eine Vielzahl Investoren beginnen nun, die Pläne zu aktueller Eigentümerwechsel“ realisieren. Das öffentliche Leben, die Einkaufs- und Unterhaltungsmöglichkeiten sowie die kulturellen Attraktionen in der Stadt sollen bunter, vielfältiger und attraktiver werden. Die Bauarbeiten für die Stadtgalerie Passau von ECE befinden sich in der Endphase und auch die Außenarbeiten wie die Neu- gestaltung der Oberflächen in der Bahnhof- sowie in der Dr.-Hans-Kapfinger-Straße zwischen Ludwigsplatz und ZOB sind größtenteils abgeschlossen.

Es ist absehbar, dass für die 1A-Lage zukünftig eine Änderung zu erwarten ist. Die absolute 1A-Lage in Passau ist derzeit noch die Ludwigstraße, doch wird sich diese durch die Stadt- galerie wohl sukzessiv in die Bahnhofstraße verlagern. Die Stadt weist mit einer Kaufkraft-

Passau, „Stadtgalerie Passau von oben“

49 kennziffer von 100,6 und einer Zentralitätskennziffer von 200,8 (Quelle: BBE 2008) durchaus gute Eckdaten auf. Für optimal geschnittene Flächen von ca. 80–120m² müssen Einzelhändler derzeit rund 50,– EUR/m² und für Flächen zwischen 300 und 500m² rund 32,– EUR/m² zahlen, was immerhin eine Steigerung der Mieten von 11% bzw. 6,7% im Vergleich zum Vorjahr bedeutet. Eine integrierte Centeransiedlung muss also nicht immer zwangsläufig Mietpreis- rückgänge zur Folge haben. Die genannten Entwicklungen in der Stadt beflügeln nach wie vor das Interesse von Investorenseite an geeigneten Objekten. So gab es beispielsweise an der Bahnhofstraße für die Nummern 2 und 12 einen Eigentümerwechsel.

Die Stadt Passau mit ihrer Grenznähe und dem damit verbundenen Einzugsgebiet nach Österreich und Tschechien bleibt für die Einzelhändler und Investoren weiterhin ein interessantes Betätigungsfeld.

Würzburg

Acht Monate Totalsanierung haben sich gelohnt: Seit Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in Würzburg für Ladenlokale mit einer September 2007 ist das neue Haus der Buchhandlung Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich zur durchschnittlichen Entwicklung der Hugendubel am Kürschnerhof 4 – in dem viele Jahre das Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² 120 Modehaus Breuninger seinen Sitz hatte – eröffnet. Etwa 110 100 1 Mio. EUR flossen allein in den Innenausbau, aber diese 90 Investition des neuen Mieters hat sich gelohnt. Die nicht 80 70 unerhebliche Restsumme für die Sanierung des Gebäu- 60 50 des übernahmen übrigens die Eigentümer. Seit dem 40 30 Eröffnungstag schmökern hier nun tagtäglich viele 20 10 Bücherfans auf den rund 2.300m² mit vielen Sitz- und 0 Entspannungsmöglichkeiten bei einer lichten Raum 2004 2005 2006 2007 2008 Ladenmieten in Würzburg (faktisch) höhe von stellenweise zehn Metern. Ein absoluter Ladenmieten in Würzburg, wenn sich diese analog zur bundesweiten Entwicklung Gewinn für die Innenstadt! verhalten hätten

Mit Abschluss des zweiten Bauabschnit- tes der Marktplatzsanierung rechnet man bis Ende 2008. Dieser Umbau umfasst die Verlegung der Zufahrt zur Tiefgarage in die Karmelitenstraße. Gleichzeitig wird die Oberfläche des Marktplatzes neu gestaltet. Parallel zu den Baumaß- nahmen auf dem Marktplatz wird zeitgleich der Rathausflügel entlang der Langgasse zu einem Bürgerbüro umgebaut und die Rückermainstraße bis zum Fischmarkt erneuert und ebenfalls neu Würzburg, Kürschnerhof 4 gestaltet. Nach Abschluss der Arbeiten „Das neue Flaggschiff von Hugendubel in der Residenzstadt“ wird der Marktplatz um rund 1.000m²

50 größer sein. Kommender neuer Anzie- hungspunkt wird der s.Oliver Flagship store über vier Etagen mit 1.200m² werden, der Ende 2009 eröffnet werden soll. Durch Umzug der VR-Bank in das Petrini haus am Unteren Markt kann s.Oliver nach gegenwärtig erfolgtem Abriss des alten Bankgebäudes seine Zelte an einem zweiten Ort in Würzburg aufschlagen.

Nach dem Stopp durch einen Bürgerent- scheid im vergangenen Jahr für das geplante Projekt des Essener Projektent- wicklers mfi, die Würzburg-Arcaden um den Würzburger Bahnhof, wird dieser gegenwärtig kosmetisch aufbereitet. Bahnsteige und deren Zugänge sowie das Empfangsgebäude werden saniert und sollen bis zum Jahr 2011/2012 fertig sein. Weiterhin plant die Stadt umfangreiche Veränderungen im Bahnhofsum- feld. Diese betreffen den Bahnhofsvor- platz, der ein einheitliches Gestaltungs- bild mit kleinen Verkaufspavillons erhal- Würzburg, Kaiserstraße 11 ten soll. Mit der Verlegung des Busbahn- COMFORT: Investment hofes auf die östliche Bahnhofsseite kann der Ringpark erweitert werden. Der Grundstückserwerb in diesem Bereich wird als Vereinbarung zwischen Deutscher Bahn und Stadt für deren finanzielle Beteiligung am Bahnhofsumbau gehandelt.

Im Zuge des Bahnhofsumbaus wird auch die Kaiserstraße saniert. Nach ersten Gesprächen mit Eigentümern und Ladenmietern an der Kaiserstraße liegt ein konzeptioneller Entwurf vor. Man erhofft sich durch breitere Gehwege mehr Sicherheit und Komfort für die Passanten. Idealer- weise ist eine Bushaltestelle in der Mitte der Kaiserstraße vorgesehen. So ließe sich mittelfristig die Attraktivität der Kaiserstraße weiter erhöhen.

Würzburgs Top-1A-Lagen bleiben weiterhin die Schönborn- straße wie auch der Kürschnerhof sowie der Dominikaner- platz, wobei die Attraktivität der Dom- und Kaiserstraße bereits jetzt nicht unterschätzt werden sollte. Die Stadt weist mit einer Kaufkraftkennziffer von 100,8 und einer Zentrali- Marcus Carra, tätskennziffer von 172,8 (Quelle: BBE 2008) sehr gute Eck- Vermietung

51 daten auf. Für optimal geschnittene Flächen von ca. 80–120m² müssen Einzelhändler derzeit ca. 105,– EUR/m² und für Flächen zwischen 300 und 500m² ca. 60,– EUR/m² zahlen, was eine signifikante Erhöhung der Spitzenmieten zwischen 16,7 und 20% im Vergleich zum Vorjahr bedeutet.

Die Attraktivität von Würzburg wird auch von Investorenseite geschätzt. Aktuell konnte mit Unterstützung von COMFORT München beispielsweise ein privater Käufer für das Haus Kaiserstraße 11 gefunden werden.

Thorsten Sondermann, Martin Beitensträter, Florian Schlomberg, Leiter Investment Investment Investment

Höchstmieten in Bayern 2008

TOP-CITY Einwohner EH-KKZ ZKZ 80–120 m² [€ /m²] 300–500 m² [€ /m²] Aschaffenburg 68.664 103,9 171,9 60 +9,1% VJ 40 +14,3% VJ Augsburg 262.512 101,7 131,6 105 +7,1% VJ 60 +5,3% VJ Bamberg 69.574 102,1 160,9 70 +16,7% VJ 40 +14,3% VJ Bayreuth 73.503 99,9 160,7 35 +16,7% VJ 20 +11,1% VJ Coburg 41.950 103,5 133,4 60 +20,0% VJ 40 +33,3% VJ Erlangen 103.753 115,1 122,7 65 +0,0% VJ 35 +0,0% VJ Fürth 113.627 104,8 126,2 35 +0,0% VJ 20 -9,1% VJ Hof 48.723 96,6 189,1 30 +20,0% VJ 18 +20,0% VJ Ingolstadt 122.167 106,3 140,5 90 +12,5% VJ 48 +6,7% VJ Kempten 61.480 104,6 200,0 60 +9,1% VJ 35 +0,0% VJ Landshut 61.923 110,2 165,0 65 +0,0% VJ 35 +0,0% VJ Memmingen 41.107 103,4 186,6 48 +14,3% VJ 30 +20,0% VJ München 1.294.608 121,3 125,8 Kaufingerstr./Neuhauser Str./Marienplatz 300 +5,3% VJ 200 +11,1% VJ Maximilianstraße/Perusastraße 235 +4,4% VJ 145 +11,5% VJ Residenzstraße/Dienerstraße 160 +6,7% VJ 85 +6,3% VJ Sendlinger Straße 160 +14,3% VJ 85 +6,3% VJ Weinstraße/Theatinerstraße/Rosenstraße 220 +4,8% VJ 135 +8,0% VJ Tal 130 +0,0% VJ 70 +7,7% VJ Leopoldstraße/Hohenzollernstraße 110 +10,0% VJ 60 +13,2% VJ Nürnberg 500.855 103,3 137,9 Karolinenstraße 140 +0,0% VJ 70 +0,0% VJ Breite Gasse/Pfannenschmiedsgasse 130 +0,0% VJ 65 +0,0% VJ Hefnersplatz/Ludwigsplatz 130 +0,0% VJ 65 +0,0% VJ Kaiserstraße 115 +0,0% VJ 60 +0,0% VJ Königstraße 75 +7,1% VJ 33 +10,0% VJ Passau 50.644 100,6 220,8 50 +11,1% VJ 32 +6,7% VJ Regensburg 131.342 107,2 168,9 65 +8,3% VJ 35 +9,4% VJ Rosenheim 60.394 103,8 198,7 90 +12,5% VJ 55 +10,0% VJ Schweinfurt 53.970 99,9 187,4 35 +0,0% VJ 20 +0,0% VJ Straubing 44.633 102,4 227,7 60 +9,1% VJ 35 +6,1% VJ Würzburg 134.913 100,8 172,8 105 +16,7% VJ 60 +20,0% VJ

52 Berlin

Seit etwa zwei Jahren lassen sich für den Berliner Einzelhandelsimmobilenmarkt nicht nur über Vermietungserfolge, sondern auch über spektakuläre Investments und über die Berliner Wirtschaft insgesamt frohe Botschaften verkünden.

In den Jahren 2001–2007 haben die Umsätze auf Berlin: Investmentumsätze in Mio. Euro 1999–2007 dem Berliner Investment- markt das Siebenfache er 8.000 7.000 reicht. Der Anstieg beläuft 6.000 sich von 1 Mrd. EUR in 5.000 2001 auf 7 Mrd. EUR in 4.000 3.000 2007. Der Anteil der aus- 2.000 ländischen Investoren ist 1.000 0 hierbei stetig gestiegen. 99 00 01 02 03 04 05 06 07 Während dieser im Jahr deutsche Investoren ausländische Investoren 2002 noch verschwindend gering war, macht diese Diagramm 1, Quelle: BulwienGesa AG Gruppe im Jahr 2007 4 Mrd. EUR des Gesamt- umsatzes aus (Diagramm 1). Die hohe Investitions- Nettoanfangsrendite Berlin – sektoraler Vergleich 1999–2007 tätigkeit hat auf Grund 6,4% starken Anlagedrucks wie 6,0% überall in Deutschland die 5,6% Anfangsrenditen erheb- 5,2% lich reduziert, was sich 4,8% insbesondere auch in der 4,4% Assetklasse der Einzelhan- 99 00 01 02 03 04 05 06 07 delsimmobilien deutlich Büromarkt Einzelhandel (City 1A-Lagen) Wohnungsmarkt ausgewirkt hat (Diagramm 2). Die spektakulärsten Diagramm 2, Quelle: BulwienGesa AG Investitionen betreffen das Daimler-Quartier am Potsdamer Platz (Käufer SEB Immo Invest), das Einkaufszentrum Hallen am Borsigturm in Berlin-Reinickendorf (Käufer Whitehall Funds) und die Friedrich- stadt-Passagen in Berlin-Mitte (Käufer Banif/Pontegadea). Das Kudamm-Karree wechselte in einem halben Jahr gleich dreimal den Besitzer und ist derzeit im Eigentum der Ballymore Properties, die mit einem langfristigen Anlagehorizont ihre Kompetenz in der Entwicklung gemischt genutzter Immobilien beweisen wollen (weitere Investments: siehe Diagramm 3).

Zu diesem erfreulichen Bild passen die Nachrichten aus der Berliner Wirtschaft. Endlich wächst auch in Berlin die Zahl der Bürobeschäftigten, wobei nicht primär der Zuzug von

53 Unternehmen die Ursa- Top Investments Berlin 2007 nach Investitionsvolumen che dieses Zuwachses ist,

Vol. in sondern der Wechsel von Bürolage Objektname Verkäufer Käufer Mio. Euro Verbänden aller Couleurs, Potsdamer Platz Daimler-Quartier DaimlerCrysler SEB ImmoInvest 1.400 der öffentlichen Hand Hallen am Reinickendorf DEGI Europa Whitehall Funds 276 und unternehmensbezo- Borsigturm Friedrichsstadt Tishman Speyer/ Banif/ Mitte 1a 275 gener Dienstleister, die passagen BHF/Citibank Pontegadea

Ku‘damm plus Ballymore mit einen Wechsel aus Ku‘damm Karree Fortress 155 Seitenstraße Properties ihren angestammten Einkaufszentrum HLG Projekt Arab Tempelhof 137 Tempelhofer Hafen management/IKB Investments Revieren die Nähe zur Der Spreebogen Spreebogen Tiergarten CA Immo 98 deutschen Regierung (ehem. Bolle-Block) Grundbesitz CGI hausInvest Catalyst Reinickendorf Der Clou 70 suchen. Besondere Im europa Capital pulsgeber des Wirtschafts- wachstums sind in Berlin Diagramm 3, Quelle: BulwienGesa AG die Medizin- und Gesund- heitstechnik, aber auch Kultur und Medien. Dazu passen auch die Nachrichten aus der Berliner Industrie. Im Jahr 2008 wird der reale Zuwachs der Berliner Wirtschaft etwa 1,3% betragen. Der Konjunkturbericht 2008 des Senats von Berlin verweist auch auf die Erhöhung der Zahl der Industriearbeitsplätze, die im ersten Quartal 2008 um 2,3% höher liegt als im Jahr zuvor. Selbst im Baugewerbe konnten seit Beginn des Jahres mehr Arbeitsplätze geschaffen werden, auch die Umsatzleistung im Bau ist angestiegen.

Nicht ganz in dieses positive Bild wollen die Zahlen passen, die für den Berliner Einzelhan- del vorgelegt worden sind. Die Umsätze verharren in etwa auf dem Vorjahresniveau. Dennoch nahm nach einem Bericht zur Zentren- und Einzelhandelsentwicklung des Berliner Senats die Verkaufsfläche im Berliner Einzelhandel zwischen 2000 und 2006 um 527.000m² auf rund 4.347.000m² zu, was einem Zuwachs von etwa 14% entspricht. Bei etwa gleich groß gebliebener Bevölkerungszahl nahm somit die Verkaufsfläche von 1,15m² auf 1,3m² je Einwohner zu, ein Wert, der knapp unterhalb des Bundesdurchschnitts von 1,35m² pro Kopf liegt. Das Flächenwachstum übertraf die Entwicklung der Kaufkraft bei Weitem, die im genannten Zeitraum nur um 6% zulegen konnte.

Dabei verteilt sich der Flächenzuwachs auf die City und Stadtteilbereiche der deutschen Hauptstadt sehr unterschiedlich. Während in der City-West mit einem Zuwachs von 4% ein sehr gemäßigter Flächenzuwachs zu verzeichnen war, kam es in den Stadtteilen Spandau, Tempelhof/Schöneberg und Treptow/Köpenick zu einer deutlichen Steigerung um gut 20%. In Marzahn/Hellersdorf lag der Zuwachs sogar bei 31%. Zwischenzeitlich hat Berlin-Mitte mit einer Verkaufsfläche von 615.000m² (2006) den Bezirk Charlottenburg/Wilmersdorf mit dem Hauptgeschäftszentrum Kurfürstendamm überholt, das heute über 535.000m² Verkaufsfläche verfügt.

Den größten Anteil an diesem Zuwachs haben Shopping Center und Fachmärkte. Mittler- weile verfügt Berlin mit 314m² Mietfläche pro 1.000 Einwohner über eine im Vergleich zu München, Hamburg oder Frankfurt doppelt bzw. dreimal so hohe Ausstattung an Verkaufs- fläche (Diagramm 4). In den Jahren 2006 und 2007 hat es einen Flächenzuwachs in Shopping

54 Centern um ca. 134.000m² gegeben, in Planung bzw. 2007: Mietfläche in Shopping Centern in m² pro 1.000 EW im Bau sind weitere 268.000m². Mit 3,5% ist 320 240 die Leerstandsrate in 160 314 80 179 151 den Berliner Shopping 93 Centern denn auch ver- 0 München Hamburg Frankfurt Berlin gleichsweise hoch und auch in der Mieterfluktu- Diagramm 4, Quelle: BulwienGesa AG ation (in 2007: 14%) steht die deutsche Hauptstadt an der Spitze. Bedeutende innerstädtische Entwicklungen

Projekt Eröff GLA Projektentwickler/ Vor dem Hintergrund sta- Name Nr. status nung in m² Bemerkungen gnierender Umsätze und in Zoobogen Bayerische 2010 20.000 10 nur mäßig anwachsender Planung (Hardenbergplatz) Immobilien AG Kaufkraft sowie Leerstän- „Die Mitte“, Büro-/ im Bau Geschäftshochhaus, 2009 19.550 Hines 11 den und Mieterfluktuati- Phase 1 on ist es überraschend, im Bau Upper Eastside Belin 2008 12.000 Hines 12 EH Estate in Schimmelpfenghaus/ dass der Senat von Berlin 2011 8.000 Management 13 Planung Breitscheidplatz in seinen schon im Jahre GmbH 2007 veröffentlichten Ausführungsvorschriften Diagramm 5, Quelle: BulwienGesa AG über den großflächigen Einzelhandel bis 2020 weitere 1,06 Mio. Quadratmeter neuer Einzelhandelsflächen für zulässig hält. Sollte dieses Volumen insgesamt realisiert werden, würde die gesamte Ver- kaufsfläche in der Hauptstadt um 20% auf bis zu 5,22 Mio. Quadratmeter steigen. Die größten Zuwächse werden die Stadtteile Mitte mit bis zu 350.000m² und Lichtenberg mit bis zu 140.000m² realisieren können. Auch Pankow und Tempelhof/Schöneberg könnten mit mehr als 100.000m² zusätzlicher Verkaufsfläche rechnen. Der Berliner Einzelhandels- verband, der an der Richtlinie mitgearbeitet hat, schätzt diese Bedarfsprognose jedoch als realistisch ein.

Der Verkaufsflächenzuwachs in Berlin wurde und wird also ganz primär von Shopping Centern getragen, jedoch gibt es auch einige Projekte auf der High Street, die zur Stärkung der traditionell gewachsenen Einzelhandelslagen in den City-Bereichen Ost und West beitragen können (Diagramm 5). Auf die einzelnen Projekte wird im Folgenden genauer eingegangen.

Der polyzentralen Struktur Berlins folgend sollen zunächst Entwicklungen in den City- Zentren West und Ost und sodann in einigen ausgewählten Stadtteilen in Berlin genauer beleuchtet werden.

Im abgelaufenen Jahr sind mit Ausnahme der Saturn-Eröffnung im Juni 2007 keine spek- takulären Fertigstellungen im Hauptgeschäftskern der City-West am Kurfürstendamm/

55 Tauentzienstraße zu verzeichnen gewesen. Derzeit richten sich die Hoffnungen auf die dringend benötigte Stärkung der City-West durch die Projekte Zoobogen (Bayerische Immobilien AG, 20.000m² Verkaufsfläche in Planung) sowie des geplanten Umbaus des Schimmelpfenghauses am Breitscheidplatz mit ca. 8.000m² geplanter Verkaufsfläche.

An der Tauentzienstraße 5 plant der Projektentwickler NPC unmittelbar gegenüber dem KaDeWe den Umbau eines Büro- und Geschäftshauses. Baubeginn war im Sommer 2008 und im Frühjahr 2010 soll die Übergabe der Flächen an die zukünftigen Mieter erfolgen. Auf drei Ebenen vom Untergeschoss bis zum 1. Obergeschoss sollen ca. 1.800m² Verkaufs- fläche für zwei Mieter entstehen. Dem Vernehmen nach laufen Gespräche mit internationalen Filialisten im „konsumigen“ Segment.

Auf dem Kurfürstendamm ist mit dem geplanten Umbau des Kudamm-Karrees durch Ballymore die Hoffnung auf eine Stärkung des Niveauabschnittes des Kurfürstendamms verbunden. Das Kudamm-Karree befindet sich zwar auf der bevorzugten Südseite des Boulevards, dennoch fehlt auch diesem Straßenabschnitt durch die fehlenden Großflächen- betriebe eine für alle Anrainer hinreichende Anziehungskraft. Auch die Planung zum Haus Cumberland, das sich im Luxusabschnitt des Kurfürstendamms befindet, schreitet weiter voran. Der Projektentwickler Orco plant einen Nutzungsmix mit Luxushotel und hochwertigem Einzelhandel. Immerhin ca. 12.000–15.000m² Ver- kaufsfläche sollen internationale Luxusmarken anziehen. Deckenhöhen von ca. sechs Metern im Erdgeschoss Mieten in 1A-Stadtteillagen in Berlin für Ladenlokale 80–120m² prädestinieren das Objekt für eine Nutzung im High- von 2004 bis 2008 in EUR/m² Carl-Schurz-Straße (Spandau) End-Einzelhandelssegment. Eine hohe Nachfrage wird der Vermarktung Dynamik verleihen. Weiter offen ist, wer in der vormaligen Filmbühne Berlin als Großflächen- Gorkistraße (Tegel) mieter gewonnen werden kann.

Karl-Marx-Straße (Neukölln) Während sich die City-West insgesamt schwer tut, die schon aus Wettbewerbsgründen notwendige Entwick- Müllerstraße (Wedding) lungsdynamik zu entfalten, ist in der City-Ost eine hohe Taktfrequenz in Fertigstellung und Bautätigkeit zu verzeichnen. Das Einkaufszentrum Alexa mit ca. 54.000m² Oranienburger Straße/Rosenthaler Straße Mietfläche ist von den Berliner Kunden und Gästen der Hauptstadt hervorragend angenommen worden und Schloßstraße (Steglitz) hat auch die Zugkraft des Standortes Alexanderplatz insgesamt beachtlich gesteigert. Auch in die Mieten ist Teltower Damm (Zehlendorf) viel Bewegung gekommen, ein Zuwachs von 80% von 2007 zu 2008 ist zu konstatieren. Schon im Juni 2008 Tempelhofer Damm (Tempelhof) hatte auch der Developer Hines Richtfest am Geschäfts- haus „die mitte“ auf dem Alexanderplatz/Ecke Alexanderstraße feiern können. Neben dem Anker Wilmersdorfer Straße (Charlottenburg) mieter Saturn konnten Mietverträge mit Esprit (2 Flächen mit edc by Esprit und Esprit), New Yorker und 020406080 100 120 2004 2005 2006 2007 2008 dm-drogeriemarkt abgeschlossen werden. Das Berliner

56 Büro der COMFORT Berlin-Leipzig GmbH vermittelte an Mieten in Top-Einkaufsstraßen in Berlin (City-West und Mitte) für Ladenlokale diesem Standort eine ca. 300m² große Mietfläche an von 80–120m² von 2004 bis 2008 EUR in EUR/m² Promod. Mit der Fertigstellung dieses ersten Geschäfts- 250 hausneubaus nach der Wiedervereinigung auf dem Alexanderplatz ist im Frühjahr 2009 zu rechnen. 200

150 Auch in der Friedrichstraße ist das kurz vor der Fertig- 100 stellung stehende Geschäftshausquartier „Upper East Side“ (Entwickler Hines) eine Erfolgsgeschichte für den 50 Einzelhandel geworden. An diesem Standort eröffnen 0 eine Parfümerie Douglas (1.000m²), Zara, Esprit und 2004 2005 2006 2007 2008 Alexanderplatz Kurfürstendamm Marco Polo neu. Auch im gegenüberliegenden Westin Friedrichsstraße Tauentzienstraße Grand Hotel sind vormalige Restaurantflächen zu Ein- zelhandelsflächen umgebaut worden. Das Berliner Büro der COMFORT Berlin-Leipzig hat hier Mietverträge an Lacoste und ecco vermittelt. Als weitere Mieter stehen Morellato & Sector und Iittala fest. Auch Calvin Klein hat sich mit dem Format CK Underwear an dieser prestigeträchtigen Kreuzung Friedrichstraße/Unter den Linden im Haus der Schweiz eine Mietfläche gesichert. Abgerundet wird das Bild durch die erfolgreiche Neuvermietung der Einzelhandelsflächen im Geschäftshaus Friedrichstra- ße 83, wo auf der vormaligen Audi-Fläche hochwertige Textilkonzepte positioniert werden konnten.

Mit dem geplanten Umbau des „Lindencorsos“, das derzeit von einem Autokonzern als Show- und Verkaufsraum genutzt wird, zu einem Einzelhandelszentrum wird die Friedrich- straße weiter an Attraktivität gewinnen.

Die dynamische Entwicklung der Friedrichstraße war in der Vergangenheit von vielen Seiten bezweifelt worden. Besonders erstaunt war man, als sich Galeries Lafayette vor zehn Jahren entschlossen hatte, gerade an diesem Standort seine erste deutsche Filiale zu eröffnen. Es hat auch lange gedauert, bis man endlich schwarze Zahlen präsentieren konnte, wie nun schon in den letzten beiden Geschäftsjahren. Die Umsatzkurve steigt 2008 im 4. Jahr in Folge zweistellig, die Erlöse haben sich verdoppelt. Um dieses hervorragende Ergebnis zu erreichen, hat Galeries Lafayette zahlreiche Optimierungen in Sortiment und Flächen vor- genommen. Der positive Trend ist in der guten Entwicklung der Friedrichstraße insgesamt begründet. Bereits im Jahr 2005 hat das Kaufhaus deshalb die Verkaufsfläche um 1.500m² auf aktuell 8.400m² erweitert und noch 2008 sollen weitere 1.500m² hinzukommen.

Die Erfolgsgeschichte der Friedrichstraße ist aber bei Weitem noch nicht zu Ende. Das Kerngeschäftszentrum zwischen Bahnhof und Leipziger Straße strahlt auf die umliegenden Bereiche der Friedrichstraße aus. Nördlich des S-Bahnhofs entstehen gleich zwei spektaku- läre neue Geschäftshäuser. Auf der Westseite der Straße baut der Hamburger Entwickler projektwerke auf dem Grundstück des vormaligen „Tränenpalastes“ ein Büro- und Geschäfts- haus, in dem ca. 2.000m² Einzelhandelsflächen entstehen werden. Gespräche mit namhaften Einzelhandelsmietern gestalten sich dem Vernehmen nach sehr erfolgreich. Auf dem gegenüberliegenden Grundstück realisiert der Developer LIP ein Büro- und Geschäftshaus

57 sowie ein Hotel. Auch hier werden ca. 2.000m² Einzelhandelsflächen entstehen, die vom Markt mit Interesse nachgefragt werden.

Die starke Dynamik des Standortes Friedrichstraße ist nach wie vor auch in der Szene- und Trendlage Hackescher Markt zu verzeichnen. Dieses Quartier, das für seine Lebendigkeit und Quirligkeit international bekannt ist, wird um eine feine Adresse reicher. Die IVG errichtet südlich des S-Bahnhofs Hackescher Markt ein zweiteiliges Büro- und Geschäftshaus, in dem ca. 4.000m² neue Verkaufs- und Gastronomieflächen geplant sind. Der Vermark- tungsstand ist schon vor Beginn der Hochbaumaßnahmen mit 80% außerordentlich gut. Zwischenzeitlich werden am Hackeschen Markt Spitzenmieten bis zu 130,– EUR/m² bezahlt, wobei für Geschäftsübernahmen häufig auch hohe Abstandszahlungen erforderlich sind. Wie attraktiv die Lage für Modemarken geworden ist, belegen z. B. Eröffnungen von Stores der Labels Oakley, Fossil, Strenesse, Dreikorn und auch COS.

Ein Bericht über die City-Ost wäre unvollständig ohne die Beschreibung des aktuellen Standes bei der geplanten Bebauung des 23.000m² großen Areals des vormaligen Wert- heim-Kaufhauses am Leipziger Platz. Zwischenzeitlich wurde das Berliner Architekturbüro Kleihues + Kleihues mit der Ausarbeitung der Planung durch den Developer Orco beauf- tragt. Mit dem Baubeginn wird im Frühjahr 2009 gerechnet, der Fertigstellungstermin wird mit 2012 angegeben. Der Löwenanteil der geplanten Fläche soll auf Einzelhandel und Entertainment entfallen. In Reminiszenz an das legendäre Wertheim Kaufhaus, das an gleicher Stelle bis zur Zerstörung im 2. Weltkrieg als größtes und modernstes Waren- haus Europas galt, planen die Entwickler die Einbindung eines hochwertigen Kaufhaus betriebes.

Auch in den Berliner Stadtteillagen ist ein stetiger Wandel zu verzeichnen, aber es sind kaum an einem anderen Einzelhandelsstandort der Hauptstadt so viele Fertigstellungen und Projekte realisiert worden wie in der Steglitzer Schloßstraße. Im Jahr 2009 soll der erste Teil des Großprojektes Boulevard-Berlin der Multi Development abgeschlossen sein. Das Karstadt-Kaufhaus wird zu einem Premiumwarenhaus umgebaut und soll mit einer Ver- kaufsfläche von 27.000m² zu einem zweiten KaDeWe werden. Insgesamt wurden 70.000m² Verkaufsfläche geplant. In der Schloßstraße ist ein stabiles Mietpreisniveau von bis zu 100,– EUR/m² zu verzeichnen.

Die einzige echte Fußgängerzone Berlins, die Wilmersdorfer Straße, die als Stadtteilzentrum in Charlottenburg den Hauptgeschäftskern bildet, hat ein umfangreiches Facelifting hinter sich. Nachdem die Straße einen neuen Straßenbelag und eine neue Begrünung erhalten hat und die zahlreichen unschönen Pavillons entfernt worden sind, ist mit dem Einkaufszentrum Wilmersdorfer Arkarden ein weiterer Anziehungspunkt zu den zahlreichen Kaufhäusern hinzugekommen. Die Hoffnung vieler Anrainer, dass die Wilmersdorfer Straße mit der Eröffnung dieses Einkaufszentrums wieder eine überregionale Ausstrahlung bekommt, hat sich zunächst nur teilweise erfüllt. Der Abschluss weiterer Investitionen wie auf den Grund- stücken Ecke Pestalozzistraße sowie Ecke Stuttgarter Platz ist notwendig, um der Straße ein insgesamt noch attraktiveres Gepräge zu geben. Der gutbürgerliche Stadtteil Zehlendorf im Berliner Südwesten hatte bis vor Kurzem noch ein Stadtteilzentrum ohne Einkaufszent-

58 rum. Dies ist mittlerweile eine Seltenheit in der Haupt- Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in Berlin für Ladenlokale mit einer stadt. Aber auch hier wurden mit der Eröffnung des Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich zur durchschnittlichen Entwicklung der Einkaufs- und Freizeitzentrums Zehlendorfer Welle der Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² OVB an der Clayallee normale Berliner Verhältnisse 270 240 geschaffen. Im Shoppingbereich sind ca. 8.000m² Ver- 210 kaufsfläche entstanden, auf der unter anderem Saturn 180 und C&A eröffnet haben. Da dieses Zentrum gut in den 150 120 Zehlendorfer Ortskern integriert ist, werden positive 90 Impulse für die gewachsene Handelslage Teltower Damm 60 zu erwarten sein. 30 0 2004 2005 2006 2007 2008 Ladenmieten in Berlin (faktisch) Im kaufkraftstarken Stadtteil Tempelhof konnte das 100 Ladenmieten in Berlin, wenn sich diese analog zur bundesweiten Entwicklung Mio. EUR teure Stadtteilzentrum Tempelhofer Hafen des verhalten hätten Entwicklers HLG Richtfest feiern. Die Fertigstellung wird für das Frühjahr 2009 erwartet. Auf 19.500m² Verkaufs- fläche entstehen 70 Ladengeschäfte. Als Ankermieter konnten Edeka, C&A, H&M und Media Markt gewonnen werden. Erwartungsgemäß ist auch der dritte Entwickler an der Umset- zung eines vom Bezirk Tempelhof gewünschten Einkaufszentrums auf dem 17.000m² großen Grundstück nördlich des Rathauses und nur einen Kilometer vom erwähnten EKZ der HLG gescheitert. Mit dem Einkaufszentrum am Hafen sind ausreichende Flächen für diesen Stadtteil und diesen Mikrostandort geschaffen worden. Nachdem die Stoffel- Gruppe schon 2005 von der Investition Abstand genommen hatte, ist nun auch Sepa mit Bemühungen gescheitert, an dieser Stelle ein Einkaufszentrum zu errichten. Unverdrossen bereitet der Vermarkter landeseigener Grundstücke, der Liegenschaftsfonds Berlin, jedoch eine neuerliche Ausschreibung vor. Auch Sepa war – wie seinerseits Stoffel – zu dem Ergeb- nis gekommen, dass ein Center in der gewünschten Größenordnung im Nahbereich des Einkaufszentrums am Hafen nicht lebensfähig sein kann. Letztendlich lässt sich unseres Erachtens die Errichtung eines Nahversorgungszentrums mit deutlich weniger Verkaufsflä- che erwarten.

Der Investor des Einkaufzentrums Tempelhofer Hafen HLG hat auch das Schultheissareal in Berlin-Moabit gekauft, um dort mit einem Investitionsaufwand von 90 Mio. EUR ein 20.000m² großes Einkaufszentrum zu bauen. Als Ankermieter konnten H&M, C&A und Kaufland gewonnen werden. Nachdem die HLG ursprünglich bereits im Herbst 2008 eröff- nen wollte, ist nun nach länger anhaltenden Diskussionen mit dem Bezirk über die Einbe- ziehung der denkmalgeschützten Altbausubstanz ein Eröffnungstermin wieder ungewiss. Die Investoren hoffen jetzt auf einen Baubeginn im Jahre 2009.

Im Stadtteil Neukölln wird durch den Developer CENTRUM das vormalige Hertie-Kaufhaus zu einem modernen Geschäftshaus mit zehn Ladengeschäften umgebaut, die sich nahezu ausnahmslos zur Karl-Marx-Straße hin öffnen. Mit dieser Investition erhält der traditionsreiche Einkaufsstandort den dringend benötigten Wachstumsimpuls, nachdem Kunden aus Neukölln-Nord bevorzugt im Karstadt-Warenhaus am Hermannplatz oder in den Gropius- passagen einkaufen. Das Berliner Büro der COMFORT Berlin-Leipzig vermittelte Mietver- träge an namhafte Textilkaufhäuser und an dm-drogeriemarkt.

59 Auch in den östlichen Stadtteilen tut sich einiges. Im Prenzlauer Berg plant der irische Investor Layden Group den Bau eines Fachmarktzentrums an der Landsberger Allee mit ca. 15.000m² Verkaufsfläche. Ebenfalls an der Landsberger Allee, aber schon im Stadtteil Lichtenberg war Baubeginn für ein Ikea-Möbelhaus sowie weitere Fachmärkte. Während das dritte Berliner Ikea-Möbelhaus (Waltersdorf kurz hinter der Stadtgrenze ausgenommen) mit Sicherheit seine Kunden finden wird, muss die Nach- haltigkeit der Investition des irischen Investors an der Landsberger Allee mit Skepsis betrachtet werden. Denn mit insgesamt acht Handelsagglomerationen an der Lands- berger Allee ist die kritische Verkaufsflächengrenze für das Einzugsgebiet längst überschritten.

Das Fazit für Berlin: In 1A-Lagen weiter moderat bis stark steigende Mieten bei weiterhin ungebremstem Verkaufs- flächenzuwachs, bedingt durch einen ungebremsten Boom im Shopping Center Bereich sowie anhaltender, aber tendenziell stagnierender Investitionsboom, insbesondere durch anhaltende internationale Nachfrage und neuer- Ronald Steinhagen, wachtes Kaufinteresse nationaler Investoren. Geschäftsführer

Höchstmieten in Berlin 2008

TOP-CITY Einwohner EH-KKZ ZKZ 80–120 m² [€ /m²] 300–500 m² [€ /m²] Berlin 3.404.037 94,2 109,4 Alexanderplatz (City Mitte) 180 +50,0% VJ 80 +14,3% VJ Carl-Schurz-Straße (Spandau) 55 +10,0% VJ 25 +8,7% VJ Friedrichstraße (City Mitte) 140 +16,7% VJ 70 +0,0% VJ Gorkistraße (Tegel) 55 +10,0% VJ 30 +20,0% VJ Karl-Marx-Straße (Neukölln) 50 +25,0% VJ 25 +13,6% VJ Kurfürstendamm 220 +22,2% VJ 130 +8,3% VJ Müllerstraße (Wedding) 40 +25,0% VJ 20 +25,0% VJ Oranienburger Str./Rosenthaler Str. (Mitte) 100 +11,1% VJ 40 +33,3% VJ Schloßstraße (Steglitz) 105 +0,0% VJ 65 +0,0% VJ Tauentzienstraße 250 +8,7% VJ 150 -3,2% VJ Teltower Damm (Zehlendorf) 80 +0,0% VJ 40 +0,0% VJ Tempelhofer Damm (Tempelhof) 40 +14,3% VJ 20 +0,0% VJ Wilmersdorfer Straße (Charlottenburg) 90 +5,9% VJ 60 +0,0% VJ

60 Brandenburg

Das Land Brandenburg weist beachtliche Unterschiede Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in der wirtschaftlichen Entwicklung auf. Während Pots- in Brandenburg für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich zur durchschnittlichen Entwicklung der dam und die Gemeinden im Berliner Speckgürtel sowie Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² auch die Städte Cottbus und Brandenburg an der Havel 70 mit ihren Bildungseinrichtungen und den vorhandenen 60 Gewerbe- und Industriebetrieben über eine insgesamt 50 ausreichende Basis für eine gute Lebensqualität der 40 Bewohner verfügen, sind weite Regionen des Landes 30 20 von einem nachhaltigen Aufschwung noch immer weit 10 entfernt. Wichtigster Wirtschaftsfaktor in den Rand 0 regionen ist der Tourismus geworden, der im Land Bran- 2004 2005 2006 2007 2008 Ladenmieten in Brandenburg (faktisch) denburg über beachtliche Zuwachsraten verfügt. Zu den Ladenmieten in Brandenburg, wenn sich diese analog zur bundesweiten Entwicklung wichtigsten Einkaufsstädten zählen Potsdam, Cottbus, verhalten hätten Brandenburg an der Havel und Frankfurt an der Oder.

Potsdam

Die Landeshauptstadt Potsdam hat in der Region Ost nach Berlin, Leipzig, Dresden, Erfurt und Rostock eine große Bedeutung als Einzelhandelsstandort, angesichts der starken Sog- kraft Berlins freilich nur mit eingeschränkter Zentralität. Jedoch besetzt Potsdam mit einer Kaufkraftkennziffer von 91,0 in 2007 den ersten Platz in Ostdeutschland.

Potsdam als größte Stadt im Land Brandenburg ist mit einem Durchschnittsalter der Bevöl- kerung von 41,4 Jahren eine der „jüngsten“ Landeshauptstädte Deutschlands. Sie ist – entgegen dem Trend in der Region Ost – auch eine wachsende Stadt, wofür neben dem natürlichen Bevölkerungswachstum ein stetiger Zuzug von Neubürgern verantwortlich ist. Langfristige Prog- nosen gehen davon aus, dass sich die Einwohnerzahl bis Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in Potsdam für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich zum Jahr 2020 auf rund 160.000 erhöhen wird. zur durchschnittlichen Entwicklung der Ladenmieten in Deutschland in EUR/m²

90 Die Arbeitslosenquote ist mit 10,9% deutlich unter den 80 Werten sowohl für das Land Brandenburg als auch für 70 60 die übrigen ostdeutschen Regionen. Die meisten Ange- 50 stellten finden im Dienstleistungs- und Verwaltungs 40 sektor eine Beschäftigung. 30 20 10 Potsdam verfügt insgesamt über Verkaufsflächen in 0 2004 2005 2006 2007 2008 einer Größenordnung von rund 195.000m², die sich Ladenmieten in Potsdam (faktisch) Ladenmieten in Potsdam, wenn sich diese überwiegend auf die Standorte Brandenburger Straße, analog zur bundesweiten Entwicklung verhalten hätten Zentrum Babelsberg, Einkaufszentrum Stern Center,

61 Bahnhofspassagen und das Markt-Center an der Breiten Straße verteilen. Mit einer Verkaufs- fläche von ca. 1,3m² je Einwohner ist ein Wert erreicht, der im Vergleich zu anderen Ober- zentren durchaus noch Zuwachs ermöglicht. Dieses Wachstum sollte jedoch schwerpunkt- mäßig im Zentrumsbereich Brandenburger Straße/Friedrich-Ebert-Straße erfolgen, um das Gewicht der City gegenüber den nicht integrierten Handelsstandorten weiter zu stärken.

Entscheidende Zäsur für die Einkaufsstraße Brandenburger Straße im positiven Sinne war die Eröffnung des Karstadt-Hauses im Jahr 2006. Seitdem hat sich die Passantenfrequenz stetig erhöht. Nach der Eröffnung dieses Kaufhauses konnte ein beachtlicher Nachfrage- schub insbesondere von Young-Fashion-Filialbetrieben verzeichnet werden.

Dennoch kann die Brandenburger Straße vor allem im Wettbewerb mit dem in nicht integrierter peripherer Lage befindlichen Einkaufszentrum Stern Center der ECE das Kunden- potenzial nach wie vor nicht entscheidend ausschöpfen, da neben dem Karstadt-Haus nur noch ein H&M-Modehaus sowie ein Kleinkaufhaus Strauss als Kundenmagneten fungieren. Besonders hinderlich für die Ansiedlung weiterer Modehandelsbetriebe mit gewünschter Geschäftsfläche ab einer Größe von ca. 400m² waren die auf Grund der barocken Stadt- struktur sehr restriktiven Denkmalschutzauflagen, die Projektentwicklungen für Einzelhan- delsflächen dieser Größe häufig behinderten.

Mittlerweile hat die Stadt Potsdam erkannt, dass sie die Voraussetzung dafür schaffen muss, dass in der Innenstadt größere Ladeneinheiten Platz finden. In dem im April 2008 durch die Beigeordnete für Stadtentwicklung vorgestellten Bericht zur Stadtentwicklung wurde mitgeteilt, dass es nunmehr das Ziel der Stadtoberen sei, die Innenstadt entscheidend zu stärken. Deshalb wolle man die Schaffung größerer Mietflächen unterstützen.

Die Mieten in der Brandenburger Straße steigen tendenziell und haben in 2007/2008 wesentlich zugelegt. Für einen Laden mit einer Geschäftsfläche in der Größe zwischen 80 und 120m² werden je nach Zuschnitt und Lage in der Fußgängerzone bis zu 80,– EUR/m² monatlich bezahlt. Einheiten zwischen 300 und 500m² erzielen 35,– bis 45,– EUR/m².

Cottbus

Die Fußgängerzone der Cottbusser Innenstadt, Spremberger Straße, leidet in erheblichem Maße unter den großflächigen Fachmarktzentren in der Außenstadt sowie der abseits der Fußgängerzone entstandenen sogenannten „Spree-Galerie“. Sowohl dieses Einkaufzent- rum als auch der „Lausitz-Park“ und das „Cottbus-Center“ mit insgesamt rund 60.000m² Verkaufsfläche werden bevorzugt von den Cottbusser Kunden aufgesucht. H&M und Esprit als alleinige Publikumsmagneten der Fußgängerzone reichen nicht aus, um die Fuß- gängerzone als attraktives Einkaufsziel nachhaltig zu positionieren. Insofern wird von allen Seiten das neue Einkaufszentrum „Carl-Blechen-Karree“, das zwischen Stadthalle und Kaufhof-Warenhaus mit direkter Anbindung an die Fußgängerzone ca. 15.500m² Verkaufs- fläche und ca. 85 Ladengeschäfte erhalten wird, von allen Seiten begrüßt. Ein Rewe-Markt,

62 Medimax und C&A werden als Ankerbetriebe im September 2008 eröffnen. Für Laden- lokale mit einer Verkaufsfläche zwischen 80 und 120m² in besten innerstädtischen Lagen werden rund 35 EUR/m² gezahlt.

Brandenburg an der Havel

Der Einzelhandel in Brandenburg an der Havel (75.000 Einwohner) spielt sich insgesamt betrachtet in großen Teilen an der Peripherie der Stadt ab. Große Fachmarktzentren in Stadtrandlage, wie das Brandenburger Einkaufszentrum in Wust, und SB-Warenhäuser in Zwischenstadtlage ziehen nahezu die gesamte Nachfrage auf sich. Die Fußgängerzone der Brandenburger Innenstadt verzeichnet dagegen nur durchschnittlichen Zuspruch. Allein ein Textilkaufhaus H&M und insgesamt nur 20.000m² Verkaufsfläche in der Innenstadt können nicht genügend Kun- den anziehen. Von dem in Bau befind lichen Sankt-Annen-Center der Egenter Projektentwicklung mit rund 12.000m² Verkaufsfläche in gut integrierter Innen- stadtlage erhofft man sich Abhilfe. Mit Rewe, C&A und Media Markt stehen die Ankerbetriebe fest. Dieses Einkaufszen- trum wird zu einer Attraktivitätssteige- rung der Innenstadt beitragen und sich in Folge auch positiv auf die Leistungs- kraft der Handelsbetriebe in der Fußgän- Brandenburg, Hauptstraße 23, Reno, Backfactory gerzone auswirken. COMFORT: Vermietung

Frankfurt an der Oder

Die zentrale Shopping-Lage der Stadt Frankfurt an der Oder befindet sich an der Karl-Marx- Straße, wobei diese Einkaufslage über einen geringen Filialisierungsgrad verfügt und mit Leerstand zu kämpfen hat. Das Einkaufsgeschehen in dieser Straße konzentriert sich auf das Centerensemble Oderturm und Lenné-Passagen (30.000m² Verkaufsfläche), wobei auch in diesen Centern Leerstände unübersehbar sind.

Auch in Frankfurt/Oder, das mit einer durchschnittlichen Zentralität von 108,2 und mit einer Kaufkraftkennziffer von 80,13 (2007) aufwarten kann, wird deutlich, dass eine Innenstadt bei einem geringen Kaufkraftpotenzial und zu viel Verkaufsfläche an der Peripherie not- leidend werden muss. Schon im September 2007 eröffnete in Cityrandlage das Quartier Konsument mit ca. 10.000m² Verkaufsfläche, das auf dem Gelände des früheren Konsument und späteren Horten-Kaufhauses an der Heilbronner Straße entstanden ist. Eine Stärkung

63 der traditionellen Handelslage bleibt abzuwarten. Die Nähe zur unmittelbaren Innenstadt spricht für dieses Projekt, in dem neben Kaufland Mieter wie Takko und Deichmann vertreten sind.

Auf dem Gebiet des Bundeslandes Brandenburg befindlich, jedoch mit erheblicher Strahl- kraft bis weit nach Berlin hinein, hat sich das südöstlich von Berlin gelegene A10 Center von Beginn an gut etabliert. Im Sommer 2008 wurden noch einmal 50 Mio. EUR investiert, um das riesige Einkaufszentrum weiterzuentwickeln und gegenüber Berlin konkurrenzfä- hig zu halten. Dabei durfte gemäß den erlassenen Verwaltungsauflagen die bestehende Verkaufsfläche von derzeit 60.400m² nicht erweitert werden. Es entstehen dennoch zwei neue Ladenstraßen mit insgesamt 10.000m² Verkaufsfläche, da im Gegenzug ein Möbel- markt stillgelegt werden konnte. Der Mietermix in den neuen Ladenstraßen soll deutlich höherwertiger positioniert werden als bisher. Namen wie Tommy Hilfiger, Marc O‘Polo und Swarovski belegen diesen Trend. Auch P&C wird seine Verkaufsfläche auf 4.000m² erweitern und Douglas verdoppelt seine Verkaufsfläche auf 650m². Jährlich suchen 8 Mio. Kunden, hauptsächlich aus dem brandenburgischen Raum, diesen Standort auf, der gut erreichbar in optimaler Nähe am Berliner Ring gelegen ist. Das A10 Center ist ein Beispiel dafür, dass durch die starken Investitionen an Berliner Einzelhandelsstandorten der letzten Jahre zunehmend Konkurrenz für brandenburgische Handelsagglomerationen entstanden ist, wobei im Falle des A 10 Centers insbesondere die Gropiuspassagen und die City-Ost Brandenburger Kunden angezogen haben. Auch in Zukunft ist mit einer Kaufkraftumverteilung in die Stadt Berlin zu rechnen, wobei man sich durch die Schär- fung des eigenen Profils durch Trading-up für den Wett Nikolas R. Löhr, bewerb gut gerüstet sieht. Investment

Höchstmieten in Brandenburg 2008

TOP-CITY Einwohner EH-KKZ ZKZ 80–120 m² [€ /m²] 300–500 m² [€ /m²] Cottbus 103.837 91,1 145,3 35 +16,7% VJ 20 +0,0% VJ Potsdam 148.813 94,9 87,5 85 +6,3% VJ 45 +0,0% VJ

64 Bremen

Die Hansestadt Bremen ist mit mehr als 547.000 Einwoh- Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage nern und einem Einzugsgebiet von etwa einer Mio. in Bremen für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich zur durchschnittlichen Entwicklung der Einwohnern eines der Oberzentren im westlichen Nor- Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² den. Die Einzelhandelslagen der Innenstadt profitieren 140 hiervon jedoch nur bedingt. Zu groß und vielfältig sind 120 die Ansiedlungen von Einkaufs- und Fachmarktzentren 100 an der Bremer Peripherie und in den Stadtteilen. Die für 80 eine Stadt dieser Größenordnung niedrige Zentralität 60 von 125,0 macht hier die mangelnde Attraktivität für 40 20 den Einkaufskunden deutlich. Dabei hat die Stadt 0 Bremen einiges zu bieten. Der Strukturwandel nach der 2004 2005 2006 2007 2008 Werftenkrise führte Bremen hin zur Luft- und Raum- Ladenmieten in Bremen (faktisch) Ladenmieten in Bremen, wenn sich diese analog zur bundesweiten Entwicklung fahrtindustrie. Heute werden Teile der Airbusfertigung verhalten hätten in Bremen ausgeführt. Der Airport Bremen verzeichnet hohe Zuwächse, allein in 2007 waren es 31,5%. Daimler Benz ist Bremens größter privater Arbeitgeber. Mit der Überseestadt entsteht citynah auf 300 ha ein neuer Stadtteil, in dem Arbeit, Dienstleistung, Kunst und Kultur zusammenge- führt werden. Zum spektakulären Universum Bremen wird nun mit dem Science Center ein weiteres attraktives Wissenschaftscenter geplant. Mit der Bremer Altstadt, dem Marktplatz, Rathaus und Roland (beide Unesco Weltkulturerbe), dem Schnoorviertel mit seinen mittel- alterlichen Gängen und der bekannten Böttcher Straße hat die Bremer Innenstadt ihren Besuchern viel zu bieten.

Die Beschaffenheit der Bremer Innenstadt mit ihren knappen Verkaufsflächen und wenigen Einzelhandelslagen hat die Ansiedlung von weiteren Handelsflächen in die Außenstand- orte verlagert. Dies stellt ein wirkliches und bisher nachhaltiges Problem für die Bremer City dar. Die gewachsenen Einzelhan- delslagen in der Innenstadt reichen eindeutig nicht aus, um ein der Größe der Stadt angemessenes Maß an Verkaufsflä- chen vorzuhalten. In den besten Lagen, dies sind die Sögestraße und Obern straße, Lloyd-Passage und Katharinen- Passage, findet nur ein geringer Wechsel in den Mieterstrukturen statt. Die Hut filterstraße kann hiervon derzeit noch nicht profitieren, da vonseiten der Ein- zelhändler dieser Lage nur wenig Ver- trauen entgegengebracht wird. Mit der Schließung des für diese Lage so wichti-

Bremen, Am Brill, Leffers gen Leffers-Hauses Am Brill verschärfte „Ein Platzhirsch gibt auf“ sich die Situation noch. Hier könnte eine

65 Veränderung eintreten, wenn die derzeit geplanten und im Bau befindlichen Vorhaben fertiggestellt sind. Das sogenannte BRILLissimo am Ende der Hutfilterstraße zur Kreuzung Am Brill wertet mit seiner frischen Architektur den Zugang zur fußläufigen Lage deutlich auf. Mit Strauss Innovation und Idee Creativmarkt etablieren sich hier zwei Konzepte, die sich vom bisherigen Bild der Leerstände und 1-Euro-Shops deutlich absetzen. Deichmann wird einen weiteren, derzeit entstehenden Neubau beziehen und auch das ehemalige KEPA Kaufhaus soll dann umgebaut und einer neuen Nutzung zugeführt werden. Weitere Inves- titionen in der Hutfilterstraße sind damit abzusehen und das gesamte Erscheinungsbild in diesem Bereich wird sich somit mittelfristig deutlich verbessern. Der Mangel an verfügba- ren Einzelhandelsflächen in der Bremer Innenstadt wird damit nicht gelöst. Die Nachfrage verlagert sich somit fast zwangsläufig in die peripheren Einkaufszentren.

Dodenhof in Posthausen mit einer Fläche von 120.000m² wird von vielen Stammkunden regelmäßig angefahren und greift bereits erhebliche Kaufkraftanteile aus dem Bremer Umland ab. Mit einer Erweiterung der Verkaufsflächen um 10.000m² für die Bereiche Sport und Technik wird Dodenhof seine starke Position weiter ausbauen und festigen. Daran wird sich auch nichts ändern, wenn das von der Krieger-Gruppe geplante ca. 45.000m² große neue Möbelhaus in der Nähe des Weserparks eröffnen wird. Der weit über die Grenzen Bremens hinaus bekannte Weser Park mit seiner überaus guten Verkehrsanbindung und 119 Ladeneinheiten auf ca. 70.000m² Verkaufsfläche und ca. 4.000 Stellplätzen übt mit seinem Angebot eine nach wie vor starke Anziehungskraft auf Bremen und das gesamte Umland aus. Neben dem längst etablierten Weser Park kommt nun das Einkaufs- und Frei- zeitzentrum Waterfront, mit dem die LNC Property Group das Space Park Debakel verges- sen machen wird. Auf dem Gelände der ehemaligen Weser Werft entstehen auf einer Fläche von 44.000m² mehr als 120 Ladengeschäfte, ein Hotel sowie das bereits bestehende Multiplexkino. Innenstadtnah und gut erreichbar gelegen, finden die Kunden hier außer- dem mehr als 4.000 Stellplätze vor. Nicht nur die schiere Größe, auch der Mieterbesatz lässt diesem Center eine besondere Stellung zukommen. Es ist den Initiatoren gelungen, mit Pohland, C&A, Douglas, Esprit, Tommy Hilfiger, Bestseller, s.Oliver und Palmers Betreiber an sich zu binden, die man eigentlich in den besten Innenstadtlagen erwartet und die der Bremer Innenstadt nun schmerzlich fehlen oder im Falle der Doppeltbesetzung nun dem Kunden den Grund nehmen, zusätzlich noch in die Innenstadt zu fahren. Möglich wurde dies für den Investor durch den sehr günstigen Einstiegspreis. Entsprechend können derart niedrige Mieten an diesem Standort realisiert werden, die das Risiko für die Mieter deutlich minimie- ren.

Bremen, Hutfilterstraße/Am Brill In Städten wie Bremen, die diese Ent- „BRILLissimo verändert die Lage“ wicklung zulassen, ist eine schleichende

66 Tendenz spürbar, dass es auch die etablierten Einzelhändler aus den Innenstadtlagen hinaus in die peripheren Lagen zieht. Deren Kunden erwarten diesen Schritt sogar zunehmend. Hier gilt es gegenzusteuern, soll der Handel die Innenstädte auch weiterhin mit Leben füllen. Bisher jedoch muss sich die Stadt Bremen allerdings fragen lassen, warum sie den Einzelhandel in der Innenstadt mit der Zulassung der außerhalb liegenden Fachmarkt- und Einkaufszentren so geschwächt hat. Das Missverhältnis, dass nur 16% der gesamten Ein- zelhandelsflächen Bremens in der City liegen, muss dringend ausgeglichen werden.

Nicht förderlich für den Bremer Einzelhandel dürfte sich außerdem auswirken, dass in Delmenhorst und Oldenburg nun innerstädtische Einkaufszentren (jeweils ECE) geplant werden. War die Anziehungskraft Bremens auf Oldenburg bereits in der Vergangenheit nicht allzu ausgeprägt, so wird sich diese Tendenz nun noch weiter fortführen. Delmenhorst jedoch liegt direkt im Bremer Einzugsgebiet und verzeichnet entsprechend hohe Kauf- kraftabflüsse. Hier könnte sich die Situation zuungunsten Bremens für Delmenhorst stabi- lisieren.

Abschließend muss erwähnt werden, dass die Strahlkraft des Einzelhandels der Bremer Innenstadt bei Weitem nicht an die vergleichbarer Städte heranreicht. Derzeit entscheiden sich daher immer mehr Einzelhändler für periphere Einzelhandelslagen. Nicht verwunderlich ist in diesem Zusammenhang, dass die Einzelhandelsmieten in der Bremer Innenstadt weiterhin eher stagnieren. Allenfalls an der Sögestraße, der Top-Lage Bremens, ist eine leicht ansteigende Bewe- gung der Höchstmieten bei kleineren Ladenflächen von ca. 80–100m² von zuletzt 115,– EUR/m² auf nun 120,– EUR/m² zu verzeichnen. Ein seit Jahren anhaltender Anstieg, wie er in vergleichbaren Städten zu beobachten ist, bleibt in der immerhin zehntgrößten Stadt Deutschlands aus. Ent- sprechend den somit eher schwachen Aussichten im Ver- mietungsbereich verhält sich der Investmentmarkt. Die eher durchwachsene Mietflächennachfrage auf Grund der zuvor geschilderten Situation schlägt sich hier nieder. Die nur wenigen Transaktionen sind daher neben der gefes- tigten Eigentümerstruktur auch einer zurückhaltenden Sven Böning, Käufernachfrage geschuldet. Vermietung

Höchstmieten in Bremen 2008

TOP-CITY Einwohner EH-KKZ ZKZ 80–120 m² [€ /m²] 300–500 m² [€ /m²] Bremen 547.934 97,5 125,0 Obernstraße 110 +0,0% VJ 65 +0,0% VJ Sögestraße 120 +4,3% VJ 75 +7,1% VJ Hutfilterstraße 70 -6,7% VJ 35 -12,5% VJ Bremerhaven 116.045 88,8 131,4 30 -6,3% VJ 17 -5,6% VJ

67 Hamburg

Hamburg ist vielen zunächst als bedeutende Hafenstadt Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage geläufig. Aber es ist nicht allein der Hafen, der Hamburg in Hamburg für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich zur durchschnittlichen Entwicklung der als Wirtschaftsstandort so erfolgreich macht, auch die Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² zentrale Lage im Herzen Europas und die unmittelbare 270 Nähe zu Osteuropa führen zu einer Sonderstellung. 240 210 Neben Handel und maritimer Industrie prägen Finanz- 180 und Versicherungsdienstleistungen, Medien und IT, aber 150 120 auch Flugzeugbau und Medizintechnik das Wirtschafts- 90 leben in Hamburg. Das Ergebnis kann sich sehen lassen: 60 Mit einem Bruttoinlandsprodukt von rund 45.000 EUR 30 0 pro Kopf (hiermit ist Hamburg bundesweit Spitzen 2004 2005 2006 2007 2008 Ladenmieten in Hamburg (faktisch) reiter) und 80 Mrd. EUR insgesamt (Statistisches Amt für Ladenmieten in Hamburg, wenn sich diese analog zur bundesweiten Entwicklung Hamburg und Schleswig-Holstein, 2003) ist Hamburg die verhalten hätten viertstärkste Wirtschaftsregion innerhalb der Europä ischen Union. 43 der 500 umsatzstärksten deutschen Unternehmen haben hier ihren Hauptsitz.

Präsenz zeigen in Hamburg – das ist nicht nur für die Wirtschaft von Bedeutung, sondern auch für die Diplomatie: Rund 100 ausländische Vertretungen und Konsulate sind in der Hansestadt beheimatet, so viele gibt es sonst nur in New York. Wer also einen wirtschaftlich spannenden Messe- und Kongressplatz mit Anschluss an internationale Beziehungen sucht, wird Hamburg zu schätzen wissen.

Der Tourismus in Hamburg wächst so schnell wie in keiner anderen deutschen Metropole. Als Ergebnis einer Studie der Tourismus GmbH konnten im ersten Drittel dieses Jahres für Hamburg 4,7% mehr Übernachtungen als im Vorjahreszeitraum verzeichnet werden; Berlin kam dagegen nur auf 1,7%. Hamburg wetteifert bereits mit touristischen Metropo- len und Hauptstädten wie Amsterdam. Der Sprung unter die Top Ten Europas ist bald geschafft. Derzeit rangiert Hamburg auf Platz 13. Mit jährlich 7,4 Mio. Übernachtungen liegt Hamburg bereits vor Stockholm oder Kopenhagen und selbst München und Wien befinden sich in Reichweite.

Diese positive wirtschaftliche Gesamtsituation ist ein guter Nährboden für den innerstäd- tischen Einzelhandel und die einzelhandelsorientierte Immobilienwirtschaft. Fraglich ist, ob der Einzelhandel in der Innenstadt von Hamburg auch ausgerichtet ist, den wirtschaftlichen Aufschwung zur Steigerung seines Marktanteils zu nutzen.

Anhand der Umsatzentwicklung des Hamburger Einzelhandels ist die herausragende Stel- lung des Wirtschaftsraumes abzulesen, lag doch der stationäre Einzelhandel in Hamburg im Jahr 2007 mit einem Umsatzplus von 1,2% wie bereits in 2006 recht deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Mehr als eine halbe Mrd. EUR hat der Hamburger Einzelhandel seit dem Jahr 2000 hinzugewonnen. Mit allein rund zwei Mrd. EUR erwirtschaftet die Hambur-

68 ger Innenstadt einen Umsatzanteil von 20% und unterstreicht somit deren herausragende und bedeutende Rolle für die gesamte Region.

Anfang des Jahres konstatierte das renommierte GfK Geomarketing Institut in Hamburg, dass die Deutschen in 2008 im Durchschnitt rund 700,– EUR mehr Konsumpotenzial haben würden als in 2007. Der Wohlstand wüchse damit stärker als die Inflation. Dies seien gute Voraussetzungen für den Einzelhandel im Geschäftsjahr 2008, so die GfK. Für das erste Halbjahr 2008, meldet nun das Statistische Bundesamt, setzte der Einzelhandel nominal nur ca. 2,2% mehr und real ca. 0,4% weniger als im ersten Halbjahr 2007 um.

Der Hamburger Einzelhandel und die Innenstadt sind von dieser Entwicklung nicht verschont geblieben. Gleichwohl weisen die Meldungen und Informationen der großen Filialisten der Hamburger Innenstadt auf einen Pari-Umsatz hin, also auf ein leicht besseres Ergebnis als im Bundesdurchschnitt. Unseres Erachtens wird der Einzelhandelsmarkt wohl nicht mehr wachsen. Es ist unrealistisch, anzunehmen, dass der stationäre Einzelhandel (im engeren Sinne) in Deutschland in diesem Jahr mehr als 370 Mrd. EUR umsetzen könne. Die kontinuierlich steigenden Öl- oder Gaspreiserhöhungen schränken nicht nur die vorhandenen Mittel zum Konsum ein, sondern heben in einem weiteren Effekt auch die Sparquote der traditionell eher vorsichtigen deutschen Bevölkerung.

Die Umsatzentwicklung wird also künftig stagnieren, wobei auch mit leichten Rückgängen gerechnet werden muss. Die durch die hohen Energiekosten und die Preisentwicklung im Lebensmittelbereich bedingte Sparquote von zurzeit ca. 13% sowie die Anstrengungen für die Altersvorsorge drücken die Konsumbereitschaft erheblich. Selbst im Fall von wirtschaftlich günstigen Prognosen ist von einer weiterhin hohen Sparquote auszugehen.

Dies wirft die für uns interessante Frage auf, wie Erfolg im Einzelhandel gegenwärtig zu erzielen ist. Drei große Faktoren sind langfristig für den Erfolg verantwortlich: die Konzept-, die Firmen- und die Standortkonjunktur.

Die Konzeptkonjunktur meint ein positives Konzept einer Marke, beispielsweise für Aber- crombie & Fitch. Hier sind die Läden brillant inszeniert und bedienen messerscharf ihre Zielgruppe. Fossil verhält sich ebenso gelungen wie Globetrotter und Strauss Innovation in früheren Zeiten. Als Firmenkonjunktur kann der Erfolg von Schuhläden wie Geox oder Ecco, die Sportartikelanbieter Adidas oder Nike sowie im Outdoor-Bereich Jack Wolfskin genannt werden. Unter Standortkonjunktur ist der Erfolg von Standorten zu verstehen, an denen sich Menschen gerne aufhalten. Das sind die großen Wirtschaftsräume, die Lebens- räume mit Zukunft sowie hochleistungsfähige und zukunftsorientierte, attraktive Arbeits- plätze und liebenswerte abwechslungsreiche Innenstädte mit hoher Aufenthaltsqualität bieten. Hamburg hat dementsprechend gute Aussichten, die zukünftige Standortkonjunk- tur für sich zu nutzen.

Das Wirtschaftswachstum der Metropolregion steigt nach wie vor ebenso überdurchschnitt- lich wie die sozialversicherungspflichtigen Arbeitsverhältnisse. Die Wohnbevölkerung steigt. Die Prognos Studie prognostiziert für Hamburg einen Zuwachs von rund

69 85.000 Mitbürgern bis 2030. Die Kaufkraft der älteren Hamburg: Prozentuale Entwicklung der Ladenmieten in 1A-Lagen Hanseaten liegt laut GfK Geomarketing bundesweit an % und City-Ost und City-West 10 erster Stelle und auch im Dynamik-Ranking (2004–2007) 9 liegt Hamburg auf Platz 1 des Magazins Wirtschafts 8 woche und der Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft. 7 6 5 Mietpreisentwicklungen bilden die wirtschaftliche 4 3 Größe, die Leistungsfähigkeit einer Innenstadt und 2 deren Niveau ab. Gerade die Einzelhandelsmieten sind 1 0 ein Gradmesser für eine prosperierende Einzelhandels- 2004 2005 2006 2007 2008 entwicklung, ein Ausdruck von Leistungsfähigkeit und % Entwicklung aller 1A-Lagen % Entwicklung City-Ost in Verbindung mit der Nachfragedichte ein Parameter % Entwicklung City-West für Attraktivität und Zukunftsorientierung. Dement- sprechend sollten Mietpreisentwicklungen nicht nur als Ladenmieten in 1A-Lagen EUR in Hamburg 2008 positiver Effekt für den Immobilienbesitzer betrachtet 250 werden, sondern als eine Art Barometer für die Attrak- tivität eines Standortes. In Hamburg sind die Mieten im 200

Jahr 2008 wiederum um gut 5% gestiegen. 150

100 Ein kontinuierlicher Anstieg in den letzten Jahren und die Annäherung der Mietpreisentwicklung in den 50 1A-Lagen der City-Ost (Mönckebergstraße, Spitaler 0 straße) und der City-West (Jungfernstieg, Neuer Wall, 2004 2005 2006 2007 2008 Jungfernstieg Poststr./Gerhofstr. Poststraße/Gerhofstraße) sind deutlich erkennbar. Für Mönckebergstr. Spitalerstr. größere Flächen ist ein stärkerer Mietpreisanstieg zu Neuer Wall verzeichnen als für kleinere Ladenlokale. Dies erklärt sich durch die neuen Einzelhandelskonzepte, die nachfragebedingt in der Innenstadt größere Ladenlokale geschaffen haben.

Die Entwicklungsqualität im Wirtschaftsraum Hamburg zeigt, dass es weniger um Masse (für die City-Ost), sondern mehr um Klasse (City-West) geht. Der Marktüberblick COMFORT konstatiert zurzeit ein gezieltes Nachfragevolumen von ca. 700.000m² Einzelhandels verkaufsflächen für den Großraum Hamburg. Auf die Innenstadt von Hamburg fällt ein Nachfrageanteil von ca. 230.000m², das sind immerhin ca. 32%.

Die Zahl spricht für die hohe Bedeutung, die der Einzelhandel der Innenstadt beimisst. Der bestehende Flächenanteil der Innenstadt von nur ca. 12% an der Gesamtverkaufsfläche Hamburgs zeigt, dass mit ca. 330.000m² vorhandener innerstädtischer Einzelhandelsver- kaufsfläche die Innenstadt einen enormen Nachholbedarf hat. Sie kann der möglichen Standortkonjunktur nicht gerecht werden. Zwei grundsätzliche Problemfelder bestimmen die Entwicklungsdynamik der Hamburger Innenstadt.

Problemfeld 1: die beschriebene Situation der zur Verfügung stehenden Fläche in der Hamburger Innenstadt, die mit ca. 330.000m² quantitativ ungenügend ist und der auch zu unterstellen ist, dass das innerstädtische Einzelhandelsangebot somit auch in seiner Struk-

70 tur, in seiner Angebotsqualität der Bedeutung nicht gerecht wird und deshalb auch Marken, neue Konzepte und Firmen fehlen.

Neben der fehlenden Einzelhandelsflä- che fehlt es dem innerstädtischen Einzel- handel an Marken, neuen Konzepten und Firmen. Kurz, frischer Wind muss den Hamburger Einzelhandel beleben, sonst bleibt Hamburg weit hinter anderen großen Einkaufsmetropolen in

Deutschland zurück, deren Entwicklung Hamburg, Hohe Bleichen 17, Die Bank sich günstig gestaltet. „Ein Szenerestaurant entwickelt Lagen“

München beispielsweise kann ca. 100.000m² Verkaufsfläche mehr in der Innenstadt und ein deutlich attraktiveres Angebot aufweisen. Stuttgart verfügt in der Innenstadt über ca. 322.000m², das sind fast 40% seiner Gesamtfläche. Das zweite großräumige Oberzentrum in Norddeutschland, die Landeshauptstadt Hannover, wird nach Eröffnung der Ernst-August- Galerie direkt am Bahnhof und der zurzeit in der Umsetzung befindlichen neuen innerstäd- tischen Einzelhandelsprojekte eine Verkaufsfläche von ca. 290.000m² aufweisen.

Welche Projekte können die Situation in Hamburg entschärfen bzw. welche Projekte ver- schärfen den Mangel an innerstädtischer Einzelhandelsfläche? Die Erweiterungen bzw. Revitalisierungen des Einkaufszentrums Hamburger Straße oder die Erweiterung des Wandsbeker Quarrees, die Neupositionierung und Vergrößerung um 15.000m² des Elbe- Einkaufscenters, aber auch die Investition der MEAG, die mit der mfi das Rahlstedt Center modernisiert und zugleich um ca. 20% Verkaufsflächen erweitert, werden den Aufschwung der Innenstadt beeinträchtigen.

Hinzu kommt, dass die um den Speckgürtel von Hamburg liegenden Mittelzentren wie Pinneberg, Norderstedt, Ahrensburg, Bad Oldesloe, Winsen an der Luhe, Buchholz und nicht zuletzt Lüneburg mit der Hamburger Innenstadt um die Konsumenten konkurrieren.

Die Zukunftschancen der Hamburger Innenstadt liegen im Ausbau und der Qualitätsstei- gerung des Einzelhandelsangebots der City.

Problemfeld 2: Es stellt sich natürlich die Frage bei ca. 230.000m² gezieltem Nachfrage- volumen für Einzelhandelsfläche in der Innenstadt von Hamburg, gibt es diese Flächen- angebote mittel- und langfristig überhaupt bzw. was ist zu tun, um dieser Nachfrage gerecht zu werden?

Die Konzentration und der Fokus wurden dabei bisher auf die Mönckebergstraße und Spitalerstraße (City-Ost) sowie auf den Neuen Wall, den Jungfernstieg und Passagen bzw. Galerien (City-West) gelegt. Traditionell befand sich das Angebot für die breite Masse

71 bedingt durch die großen Flächen der Textil- und Bekleidungshäuser und der Warenhäuser in der City-Ost. Das individuelle, höherwertige Angebot und zum Teil auch Nischenangebote entwickelten sich vorwiegend in der sogenannten City- West. Dieses Stadtquartier wurde städte- baulich und topografisch schon immer durch eine größere Aufenthaltsqualität geprägt. Die Spielräume für eine weitere Entwicklung des Bereiches Bahnhof bis zum Rathaus sind begrenzt. Die nachste- hende Abbildung 1 zeigt, dass sowohl der Glockengießerwall als auch die Stein- straße ein enormes Entwicklungshemm- nis darstellen. Die Ausdehnung in Rich- tung Osten und in Richtung Süden (Hafencity) ist nicht möglich und somit konnten sich auch keine B-Lagen etab- Entwicklungshemmnis 1A-Lagen lieren. Auch die bisherigen Bemühun- B-Lagen gen, die Mönckebergstraße/Spitalerstra- ße durch geeignete Maßnahmen (Gestal- Abbildung 1, Hamburg, City-Ost, Stand 2008 tung Gertrudenkirchhof, City-Parkhäu- ser) an die Binnenalster heranzuführen, sind bis heute gescheitert.

Die Mönckebergstraße wie auch die Spitalerstraße sind durch enorme Investi- tionen der Eigentümer aktuell aufgerüs- tet und qualitativ langfristig vermietet, sodass es für den Vermietungs- und Ansiedlungsmarkt in diesem Bereich nur noch wenig Entwicklungsspielraum gibt.

Die nebenstehende Abbildung 2 der City- West macht deutlich, wie sich derzeit die 1A-Lagen entwickeln. Es ist zu erkennen, dass in diesem Stadtbereich noch enormes Entwicklungspotenzial steckt.

Die Konzentration der Investitionen in diesem Quartier, sei es am Gänsemarkt Entwicklungshemmnis 1A-Lagen oder in den Großen Bleichen, am Neuen B-Lagen Wall oder die komplette Neuentwick- lung der Hohen Bleichen, zeigt, dass das Abbildung 2, Hamburg, City-West, Stand 2008

72 Vertrauen der Marktteilnehmer in dieses Quartier besonders ausgeprägt ist. Dies erklärt sich aus der Steigerung der Ein- zelhandelsmieten, die im Gegensatz zur sogenannten City-Ost in den letzten Jah- ren überproportional gestiegen sind und sich aktuell an die 1A-Lage Mönckeberg- straße und Spitalerstraße angeglichen haben. Kaufpreisfaktoren für einzelhandels- oder bürotaugliche Immobilien haben hier bereits teils spekulativen Charakter.

Das Stadtquartier City-Ost läuft Gefahr, dass auf Grund der topografischen Situ- ation weitere Einzelhandelsflächen nicht mehr beliebig erweiterbar sind. Nur durch große Anstrengungen, die Hafen- Entwicklungshemmnis city mit dem Überseequartier, in dem 1A-Lagen B-Lagen ebenso 40.000m² Einzelhandelsfläche geplant sind, an die angestammte Lauf- Abbildung 3, Hamburg, City-Ost, Zukunft lage und bisherige Innenstadt Möncke- bergstraße und Spitalerstraße anzu- schließen, wird dieser Innenstadtbereich auch zukünftig weiteres Entwicklungs- potenzial heben können.

Die Abbildung 3 macht deutlich, dass die Wegebeziehungen über die Lange Müh- ren und über den Jakobikirchhof zum Burchardplatz ebenso entwickelt werden müssen wie der Ida-Ehre-Platz in die Kattrepel hinein. Dies gilt auch für die hochwertige und eindeutige Entwicklung des Domplatzes, die durch stadtgestalte- rische Maßnahmen in Richtung Hafencity ausgerichtet werden sollte. Ebenso erscheinen weitere Anstrengungen, die Museumsinsel besser in den Fokus zu bringen, notwendig zu sein, um die Entwick- lung Ballindamm – Europassage – Ferdi-

Entwicklungshemmnis nandstor zu unterstützen. Somit würde 1A-Lagen B-Lagen auch der direkte Lauf über den Gerhart- Hauptmann-Platz über das Alstertor bis Abbildung 4, Hamburg, City-West, Zukunft zum Ballindamm verstärkt werden.

73 Langfristiges Entwicklungspotenzial ist zweifelsohne auch in der City-West zu sehen. Diese Vermutung wird auch durch die Flächennachfrage gestützt. Von ca. 230.000m², die für die Innenstadt nachgefragt werden, konzentrieren sich ca. 65% auf das Quartier der City- West.

Die günstige Wirtschaftsprognose für die Innenstadt wird auf Grund der zu erwartenden Nachfrage einen Ausbau auch in solchen Lagen fördern, die bisher nicht unbedingt im Fokus der Expansion standen. Hierfür steht die Entwicklung der Großen Bleichen wie auch des Quartiers um die Hohen Bleichen.

Die Abbildung 4 zeigt das weitere Entwicklungspotenzial und die zukünftigen Wegebe- ziehungen auf. Durch die herausragende Projektentwicklung der Firma Newport am Neuen Wall 80 und die Ansiedlungsentscheidung der Firma Joop wie auch St. Emile, Eigentümer wie Mieter wurden durch die COMFORT Hamburg konzeptionell unterstützt, entwickelt sich der Neue Wall in gleichbleibender Qualität nun bis zur Stadthausbrücke. So kommt dem zukünftigen Entwicklungsvorhaben „Baubehörde“ eine weitere große Bedeutung zu. Wird dies doch dazu führen, dass sich die Lagen in die Hohen Bleichen und in die ABC- Straße hinein verstärken werden. Durch die Anstrengungen und Investitionen am Gänse- markt wird sich auch der nördliche Bereich des Jungfernstieges weiter qualitativ verbessern. Die Colonnaden werden gestärkt und die Dammtorstraße bekommt eine zusätzliche Bedeu- tung über die Staatsoper hinaus.

Hamburg, Gänsemarkt, Urban Outfitters Projektentwickler: Carlyle Group

74 Hamburg, Hohe Bleichen 19, Dibbern „Die Nebenlagen entwickeln sich“

Initiiert durch die Handelskammer Hamburg möchten nun die Anlieger des Großen Burstah (Nikolaiquartier) ein BID (Business Improved District) ins Leben rufen, um diesen geschichts- trächtigen Stadtbereich ebenso wieder in den Blickpunkt des öffentlichen Interesses und potenzieller Investoren zu führen.

Traditionell war der Große Burstah einmal die gute Stube von Hamburg. Das renommierte Luxushaus Unger, heute am Neuen Wall präsent, prägte bis Ende der 1970er-Jahre dort die Einkaufsqualität entscheidend mit. Hier am Graskeller begann die Erfolgsgeschichte des renommierten Bekleidungsfilialisten Peek & Cloppenburg. Die Immobiliendeals, die am Großen Burstah erfolgen, zeigen das Vertrauen der Investoren zu diesem Ort. Die vorhandene Bausubstanz wie auch der historische Hintergrund wie St.-Nikolai-Kirche, Hopfen- markt und Fleetanlagen bieten die Möglichkeit einer hohen Aufenthaltsqualität. Die Frage wird sein, welche Anstrengungen und Maßnahmen dieses Quartier entweder stärker über den Rathausmarkt an die Mönckebergstraße heranführen oder über Adolphsbrücke, Adolphsplatz stärker an die City-West binden.

Der Investmentmarkt reagiert sehr sensibel auf die momentane Situation, zeigt aber auf Grund der Entscheidungsfindung, wo der einzelhandelsorientierte Investor seine künftigen Renditechancen sieht. Hatten vor fünf bis sechs Jahren die international ausgerichteten Einzelhändler die Innenstadt von Hamburg außer Acht gelassen, so war auch der Invest- mentmarkt in der zurückliegenden Zeit ausschließlich von inländischen und standortbezo- genen Investoren geprägt. Heute haben nicht nur die global denkenden Einzelhändler Hamburg entdeckt. Auch die international agierenden Investoren haben ihre Fühler nach

75 des Innenstadt ausgestreckt. Das ausländische Kapital hatte in 2007 einen Anteil von knapp 75%. Die aktuelle Entwicklung des Transaktionsvolumens ist auch an Hamburg nicht spur- los vorbeigegangen. Was die Höhe anbelangt, so wird Hamburg mit gut einer Mrd. Umsatz- volumen im 1. Halbjahr 2008 nur noch von Berlin übertroffen, hingegen folgen auf weiteren Plätzen Frankfurt, München und Köln. Auch die Kaufpreisfaktoren reflektieren die beschriebene Entwicklung. Mit einer Verteuerung um eine ganze Jahresmiete in den 1A-Lagen verzeichnet Hamburg den stärksten Anstieg.

Was die Kaufbewegungen anbelangt, verdeutlicht der Investmentmarkt ebenso das zukünf- tige Entwicklungspotenzial. Während in der sogenannten City-Ost keine wesentlichen Immobiliendeals zu vermerken sind, gab und gibt es einen regen Handel von Einzelobjek- ten in den beschriebenen Entwicklungsquartieren der City-West und im Nikolaiquartier.

Das Resümee für Hamburg lautet: Die Innenstadt von Hamburg hat Chancen, den Einzel- handelserfolg zu steigern. Voraussetzung sind neue Konzepte, die Innenstadt auch flächen- mäßig so aufzurüsten, dass national und international erfolgreiche Filialisten die Möglich- keit erhalten, ihrerseits ihre Konzepte in Form moderner Ladenlokale und Flagshipstores umzusetzen.

Höchstmieten in Hamburg 2008

TOP-CITY Einwohner EH-KKZ ZKZ 80–120 m² [€ /m²] 300–500 m² [€ /m²] Hamburg 1.754.182 103,6 118,0 Jungfernstieg 175 +6,1% VJ 120 +9,1% VJ Mönckebergstraße 205 +5,1% VJ 130 +8,3% VJ Neuer Wall 230 +4,5% VJ 150 +42,9% VJ Poststraße/Gerhofstraße 185 +2,8% VJ 125 +4,2% VJ Spitalerstraße 235 +6,8% VJ 150 +8,7% VJ

76 Hessen

Das Rhein-Main-Gebiet ist im Immobilienmarkt überaus Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in Hessen für Ladenlokale mit einer beliebt. Sowohl bei Büro-, Logistik-, Fachmarktimmo Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich zur durchschnittlichen Entwicklung der bilien als auch bei innerstädtischen Einzelhandelsimmo- Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² bilien besticht das Bundesland Hessen, meist mit der 110 100 Bankenmetropole und dem Börsenplatz Nr. 1. 90 80 70 60 50 Frankfurt am Main 40 30 20 10 0 Frankfurt am Main ist mit rund 660.000 Einwohnern 2004 2005 2006 2007 2008 Ladenmieten in Hessen (faktisch) die fünftgrößte Stadt Deutschlands. Mehr als 3,8 Mio. Ladenmieten in Hessen, wenn sich diese analog zur bundesweiten Entwicklung Menschen wohnen im Ballungsgebiet Rhein-Main. Die verhalten hätten überdurchschnittlichen Kaufkraft- und Zentralitätskenn- ziffern bescheren dem Einzelhandel optimale Umsatz- chancen. Neben den bereits rund um Frankfurt bestehenden Einkaufscentern verkündete Frankfurts Oberbürgermeisterin Petra Roth im März 2008 den Startschuss für das lange umstrittene Urban Entertainment Center (UEC) im Frankfurter Europa-Viertel von den Investoren Vivico und ECE. Unmittelbar neben der Messe Frankfurt startet ab Herbst 2008 der Bau des „Skyline Plaza“ mit knapp 40.000m² Verkaufsfläche und einem Kongresscenter sowie zukünftig dem 5 Sterne Plus Hotel Hyatt. Das Investitionsvolumen dieses Projektes außerhalb der Fußgängerzone soll mehr als eine halbe Mrd. EUR betragen.

Doch eine Vielzahl von Großprojekten in und um die Einkaufsmeile Zeil wird die Innenstadt, die heute schon die zweitstärkste Passantenfrequenz Deutschlands aufweist, weiterhin stärken. Im Sommer 2008 startete die Neugestaltung der Zeil. Neben einer neuen Beleuch- tung und teilweise neuem Pflaster werden die jetzigen vier Gastronomiepavillons entfernt und durch zwei attraktivere neue ersetzt. Ebenso werden 50 Platanen entfernt. Fertig stellung dieses Vorhabens soll zeitgleich zur verschobe- nen Eröffnung des Großprojektes PalaisQuartier (ehe- Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in Frankfurt am Main für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich mals „FrankfurtHochVier“) im Frühjahr 2009 sein. Eben- zur durchschnittlichen Entwicklung der falls wird die Fußgängerzone zwischen Konstablerwache Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² 270 und Hauptwache um ca. 200 auf 800 m in westliche 240 Richtung verlängert. Dafür wird die Straße „An der 210 180 Hauptwache“ zwischen der Katharinenpforte und der 150 Biebergasse ab März 2009 für den Verkehr gesperrt und 120 für ein Investitionsvolumen von ca. 4,7 Mio. EUR mit der 90 60 Zeil zu einer einzigen Fußgängerzone verschmolzen. 30 0 2004 2005 2006 2007 2008 Nach der aufwendigen Um- und Neugestaltung des Ladenmieten in Frankfurt am Main (faktisch) Ladenmieten in Frankfurt am Main, wenn Allianz-Hauses (Hauptwache 7) mit den heutigen sich diese analog zur bundesweiten Entwicklung verhalten hätten Mietern Wempe, Geox, Maredo und Starbucks wird

77 ebenfalls bis Frühjahr 2009 die davor liegende Hauptwache neu gestaltet. An der Ecke Hauptwache/Steinweg eröffnete im Sommer 2008 auf 400m² das italienische Modelabel Max Mara. Zwischen Biebergasse/Steinweg und Goethestraße/Große Bockenheimer Straße erstreckt sich der Goetheplatz/Rathenauplatz/Roßmarkt, der für mehr als zehn Mio. EUR aufwendig neu gestaltet wurde. Neben einer neuen Pflasterung und Gestaltung erstreckt sich nun eine zentrale Tiefgarage mit 592 Stellplätzen unter diesem Platz. Unmittelbar angrenzend an der Ecke Große Bockenheimer Straße bzw. Fressgass (Börsenstraße 1) baut derzeit die Volksbank Frankfurt für über 50 Mio. EUR einen Neubau mit ca. 22.000m² Bruttogeschossflächen auf sieben Ober- und drei Untergeschossen. Neben Büros, Gastro- nomie, 10 Wohneinheiten und einer Tiefgarage mit über 100 Stellplätzen präsentiert sich in diesem Projekt zukünftig der Flagshipstore von Hugo Boss mit rund 650m² Verkaufsflä- che. An der Ecke Goetheplatz/Goethestraße haben einige Liegenschaften den Eigentümer gewechselt, sodass hier zukünftig ebenfalls ein neues Projekt entstehen könnte.

An der Ecke Große Eschenheimer Straße/Zeil hat die Galeria-Kaufhof-Filiale nach rund zwölf Monaten im März 2008 einen aufwendigen Umbau beendet. Das Warenhaus mit einer Verkaufsfläche von ca. 25.000m² auf zehn Etagen präsentiert heute 70 neue Markenshops hinter der neuen Kunststeinfassade. Rund um dieses Warenhaus baut der niederländische Entwickler Bouwfonds MAB Development GmbH das rund eine Mrd. EUR teure Projekt PalaisQuartier mit dem größten innerstädtischen Parkhaus mit 1.390 Stellplätzen. Neben dem Büro- und Hotelturm und dem wieder aufgebauten Palais Thurn und Taxis wird in diesem Großprojekt das Einkaufszentrum „Zeilforum“ mit rund 48.500m² Einzelhandels- fläche (Gesamtfläche ca. 77.000m² BGF) am 26. Februar 2009 eröffnen. Nach Bekanntgabe sind mehr als 2/3 dieser attraktiven Einzelhandelsflächen bereits vermietet. Mit den Anker- mietern Saturn (8.000m²), Anson‘s (3.500m²), s.Oliver (1.700m²), Fitness-Company (5.000m²) und im Basement einem REWE Supermarkt (2.200m²) werden eine Vielzahl bekannter wie auch neuer Anbieternamen die Frankfurter Innenstadt in dieser Vertikal-Mall bereichern.

Frankfurt am Main, Projektstudie, Zeil 106–110, „PalaisQuartier“

78 Ende April 2008 legte die DIC Asset AG den Grundstein für den Anbau des Bienenkorb- Hauses an der Konstablerwache/Ecke Zeil. Der 6-geschossige Neubau füllt somit die Lücke zwischen dem Bienenkorb-Haus, das die DIC Asset AG derzeit saniert, und dem Peek & Cloppenburg Kaufhaus. Hauptmieter in diesem Zwischengebäude wird die Schuhkette Görtz, die Ende 2008 noch auf drei Etagen einen ca. 2.400m² Flagshipstore eröffnet. Das Gesamtprojekt weist ca. 7.100m² Büroflächen und ca. 3.400m² Einzelhandelsflächen auf. Auch das Umfeld des Bienenkorb-Hauses soll aufgewertet werden, indem beispielsweise die Bekleidungshaus-Kette Peek & Cloppenburg angekündigt hat, ebenfalls die zur Zeil hin gelegene Fassade des Bekleidungshauses zu erneuern. Zur Erhöhung der Verweilqualität hat die DIC Asset AG in ihrem Neubau auf der rechten Ecke ein Café mit Außenbestuhlung integriert.

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Fußgängerzonen der Frankfurter Innenstadt einer nachhaltig starken Nachfrage nationaler und vor allem auch internationaler Einzelhandelskonzepte unterliegen und sich das Mietpreisniveau stetig auf den bundesdeutschen Spitzenplätzen befindet und auch regelmäßig weiter steigt. Aus diesem Grunde bleiben die Liegenschaften in Frankfurts Fußgängerzonen weiterhin im besonderen Fokus von Projektentwicklern und Investoren, sodass auch zukünftig neue Projekte und Shopoptimierungen zu beobachten sein werden. Frankfurt ist und bleibt somit absolute Spitzenposition als Einzelhandelsstandort.

Wiesbaden

Die Fußgängerzone der Landeshauptstadt Wiesbaden ist trotz oder gerade wegen des neuen Luisenforums gefragt wie nie zuvor. Nahezu alle namhaften Filialisten, die sich diesen Standort noch nicht sichern konnten, suchen mit Hochdruck nach verfügbaren Laden- lokalen. Auffällig ist auch, dass mehr und mehr Lifestyle-Konzepte den Standort Wiesbaden, nicht zuletzt auf Grund der überdurchschnittlichen Kaufkraft, für sich entdecken.

Waren für solche Unternehmen bisher nur Metropolen Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage wie Köln oder Berlin mit einer starken Konzentration in Wiesbaden für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich an sowohl modisch orientiertem Publikum als auch zahl- zur durchschnittlichen Entwicklung der Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² reichen Touristen von Interesse, ist Wiesbaden nun auch 160 ein begehrtes Ziel für diese innovativen und hochwer- 140 tigen Anbieter. Das untere Ende der Kirchgasse wurde 120 100 durch das Luisenforum deutlich aufgewertet. Insbeson- 80 dere die Liegenschaften gegenüber profitieren von der 60 gestiegenen Nachfrage in diesem Bereich. An der Kirch- 40 gasse 11 wird beispielsweise nach erfolgtem Umbau ein 20 0 Young-Fashion-Filialist seinen Flagshipstore auf gut 2004 2005 2006 2007 2008 1.200m² eröffnen. Der Sportswearanbieter Snipes hat Ladenmieten in Wiesbaden (faktisch) Ladenmieten in Wiesbaden, wenn sich diese sich bereits, im Hinblick auf die zukünftige Entwicklung analog zur bundesweiten Entwicklung verhalten hätten des Mikrostandortes, an der Kirchgasse 3 einen Standort

79 gesichert. Auch die Langgasse hat mit zahlreichen Neueröffnungen eine Aufwertung erfahren. Insbesondere Konzepte im gehobenen Genre haben diese Lage für sich entdeckt, wie man an den neuen Geschäften von Bose, L‘Occitane und Aerosoles an der Langgasse erkennen kann. Aber auch der zur Douglas-Gruppe gehörende Schmuckfilialist Christ ist neuerdings in diesem Bereich der Wiesbadener Fußgängerzone zu finden. Der Schuh anbieter Görtz hat seine bestehende Filiale einem Facelifting unterzogen und in neuem Glanz wiedereröffnet.

Die beiden neuen Einkaufscenter in Wiesbaden, das Luisenforum an der Kirchgasse und das Lilien-Carré am Hauptbahnhof, entwickeln sich nicht gleichermaßen positiv. Während die mfi Mieter wie Gerry Weber, Mexx, Triumph, Anson‘s und Tommy Hilfiger für das Luisenforum, welches im September 2008 eröffnet hat, gewinnen konnte, bleiben die Besucherzahlen im Lilien-Carré offenbar weit hinter den Erwartungen zurück. Unter den Mietern macht sich Unzufriedenheit bemerkbar, da auch die Umsätze nicht den Prognosen entsprechen. Aus Sicht der Mieter ist das Centermanagement für den bisherigen Misserfolg verantwortlich. Diesem wird vorgeworfen, mit falsch ausgerichteten Werbemaßnahmen nicht die richtigen Kunden angesprochen zu haben. Während mit Attributen wie „Luxus“ und „Glamour“ geworben wurde, bedient der vorhandene Branchenmix vorrangig junge und „konsumige“ Kunden.

Wiesbaden, Kirchgasse 48–52, City-Passage

80 Ohnehin liegt aber der Fokus der meisten Filialisten darauf, eine geeignete Fläche in der Fußgängerzone zu ergattern, da diese nach wie vor die für Einzelhändler interessanteste Lage ist. In diesem Zusammenhang wird 2009 die noch höchst unattraktive City Passage zu einem rund 20.000m² Verkaufsfläche großen Center umgestaltet.

Darmstadt

Die Entwicklungstrends und Veränderungen der Darmstädter Fußgängerzonen festigen sich. In den letzten Jahren war der Niedergang der ehemaligen 1A-Lage Ludwigstraße nicht zu stoppen. Trotz einiger Neuvermietungen bleibt der Trend zu Billigketten, 1-Euro-Läden und zu viel Leerstand. Die Passantenfrequenz ist dementsprechend schwach.

Die Ernst-Ludwig-Straße bleibt weiter Top-Frequenzlage mit einem gesunden Mix aus Textil- und Schuhangeboten und mit dem wichtigen und notwendigen Ergänzungsangebot.

Die Schuchardstraße hatte schon in den letzten zwei bis drei Jahren die beste Entwicklung hinter sich und weist zudem gute Zukunftsprognosen auf. Nach der wichtigen Ansiedlung von Zara, Esprit, Thalia mit der Anbindung an das kleine passagenartige Centerprojekt „Boulevard“ stieg die ohnehin schon gute Passantenfrequenz der Schuchardstraße als eine der wichtigen Verbindungsmeilen zum Luisencenter. Nach dem Verkauf des Centers „Boulevard“ an die AMB Generali im Jahre 2007 konnte die HEAG, der Energieversorger Darmstadts, im Sommer 2008 ein kleines Paket von vier Geschäftshäusern in der Schuchard- straße veräußern. Diese Immobilien, die in etwa die Hälfte der einen Straßenseite ausmachen, werden sicherlich zukünftig optimierter und somit nochmals frequenzstärkend vermietet. Der Ludwigsplatz wurde vor Jahren schon durch die Entwicklung des regionalen Projektentwicklers Kolb mit der heutigen Nutzung Saturn, Aldi und Intersport gestärkt. Das „Boulevard“ gibt auch noch einen Teil zu dieser stetig besser werdenden Lage mit zunehmender Außengastronomie und somit mehr Verweilcharakter hinzu.

In Weiterstadt baut die Sonae Sierra unmittelbar an der Autobahn A5, also zwischen Frank- furt, Darmstadt und Wiesbaden, ein rund 56.000m² großes Shopping Center namens Loop5. Mit etwa 170 Ladenlokalen, 3.000 Parkplätzen und Ankermietern wie Peek & Cloppenburg, Saturn, H&M, Zara, DM, Intersport und Thalia eröffnet im Frühjahr 2009 ein weiteres professionelles Shopping Center mit ergänzendem Entertainment aus dem Themenbereich Luftfahrt.

Hanau

Hanau steht, wie viele andere Mittelstädte auch, aktuell auf den Suchlisten zahlreicher namhafter Einzelhändler. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die meisten Filialkonzepte in den Metropolen bereits mehrfach vertreten sind und dort eine Sättigung des Marktes

81 erreicht ist. Man hat nun die gut funktionierenden Mittelstädte mit akzeptabler Kaufkraft und Zentralität für die weitere Expansion entdeckt. Hanau profitiert in hohem Maße von dieser Entwicklung, da die bislang verhaltene Nachfrage nach Ladenflächen in dieser Stadt sich enorm verbessert hat. Erste Belege für diesen Prozess findet man beispielsweise in der Anmietung von Thalia im Objekt Hammerstraße 5. Viele bekannte Textilfilialisten suchen nach geeigneten Flächen für ihre erste Filiale in Hanau, andere möchten sich am Standort vergrößern, da die Umsätze sehr zufriedenstellend sind.

Darüber hinaus plant die Stadt eine Neuentwicklung fast der gesamten Hanauer City mit einem Investitionsvolumen von bis zu 250 Mio. EUR. Ende 2010 sollen das Konzept und der Investor für das Projekt gefunden sein und mit der Realisierung begonnen werden. In diesen Planungen spielt auch das seit Längerem diskutierte Einkaufszentrum mit etwa 15.000–20.000m² Einzelhandelsfläche in der Hanauer Innenstadt eine große Rolle. Die ursprüngliche Idee, dieses am Freiheitsplatz zu platzieren und das Karstadt-Grund- stück in diese Planung einzubeziehen, droht zu scheitern, da dieses Grundstück einzeln nicht zum Verkauf steht. Auf Grund dieser Thematik kann auch der zunächst avisierte Eröffnungstermin für Herbst 2010 voraussichtlich nicht eingehalten werden. Trotz dieser Widrigkeit wird momentan weiterhin am Standort Freiheitsplatz festgehalten. Sollte sich das Einkaufszentrum dennoch nicht am Freiheits- platz realisieren lassen, will die Stadt auf andere Orte in der Innenstadt ausweichen und potenziellen Investoren Tina Maren Below, eigene Grundstücke zur Verfügung stellen. Vermietung

Höchstmieten in Hessen 2008

TOP-CITY Einwohner EH-KKZ ZKZ 80–120 m² [€ /m²] 300–500 m² [€ /m²] Bad Homburg 51.903 129,5 92,0 72 +2,9% VJ 45 +0,0% VJ Darmstadt 141.257 107,9 137,0 100 +0,0% VJ 55 +0,0% VJ Frankfurt am Main 652.610 107,0 117,4 Zeil 230 +2,2% VJ 170 +0,0% VJ Goethestraße 165 +10,0% VJ 80 +6,7% VJ Große Bockenheimer Straße 135 +8,0% VJ 70 +0,0% VJ Biebergasse 190 +0,0% VJ 110 +0,0% VJ Steinweg 110 +0,0% VJ 60 +0,0% VJ Fulda 63.886 96,6 233,2 47 -2,1% VJ 31 -3,1% VJ Gießen 73.958 95,1 201,4 90 +0,0% VJ 50 -9,1% VJ Hanau 88.472 101,6 133,7 65 +4,8% VJ 38 -2,6% VJ Kassel 193.518 96,0 154,8 100 +0,0% VJ 62 +0,0% VJ Marburg 79.375 92,8 123,7 38 +0,0% VJ 24 +0,0% VJ Offenbach 117.564 99,9 103,7 48 +0,0% VJ 27 +3,8% VJ Wetzlar 52.269 98,4 167,9 20 -4,8% VJ 10 -9,1% VJ Wiesbaden 275.562 108,8 123,1 125 -3,8% VJ 70 -6,7% VJ

82 Mecklenburg-Vorpommern

Das Bundesland Mecklenburg-Vorpommern ist am Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in dünnsten besiedelt und hat in den letzten 15 Jahren Mecklenburg-Vorpommern für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich zur durchschnittlichen Entwicklung rund 130.000 Einwohner verloren. Dieser Bevölkerungs- der Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² rückgang sowie die hohe Arbeitslosenquote bescheren 60 dem Einzelhandel Eckdaten, die insgesamt wenig Anlass 50 zum Optimismus geben. Ein zweiter Blick offenbart ein 40 sehr differenziertes Bild. Die größten Städte des Landes 30 Rostock, Stralsund, Greifswald und Wismar verfügen in 20 der City über schöne Fußgängerzonen und gewachsene 10 Handelslagen mit einem attraktiven Branchenmix. Die 0 Textilkaufhäuser P&C, H&M und C&A sowie zusätzlich 2004 2005 2006 2007 2008 Ladenmieten in Mecklenburg-Vorpommern Karstadt in Wismar und Kaufhof in Rostock übernehmen (faktisch) Ladenmieten in Mecklenburg-Vorpommern, als Frequenzerzeuger Magnetfunktion, die diesen City- wenn sich diese analog zur bundesweiten Entwicklung verhalten hätten Lagen starke Passantenfrequenzen sichern. In Schwerin und Neubrandenburg beherrschen Einkaufscenter der ECE den innerstädtischen Handel, wodurch die angrenzenden Fußgängerzonen in weiten Bereichen ein Schattendasein fristen. In den Küsten regionen und Tourismusgebieten der Mecklenburgischen Seenplatte profitiert der Einzel- handel von den weiter steigenden Gästezahlen. Viele Ostseebäder, aber auch Waren (Müritz) an der Mecklenburger Seenplatte sind Standorte, die eine stetig wachsende Nach- frage von Handelsfilialisten nach Geschäftsflächen verzeichnen.

Rostock

In der Hansestadt Rostock konzentriert sich das Einkaufs- geschehen in der City auf die Kröpeliner Straße und die Breite Straße. Im Zentralabschnitt der Kröpeliner Straße sind mit dem Kaufhaus Galeria Kaufhof und dem Ein- Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in Rostock für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich kaufszentrum Rostocker Hof Kundenmagneten am zur durchschnittlichen Entwicklung der Standort vertreten, die über große Attraktivität verfü- Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² 100 gen. Das gilt auch für den Bereich bis zum Kröpeliner 90 Tor, wo sich P&C und C&A frühzeitig aufgestellt hatten. 80 70 Auch H&M ist kürzlich in diesen Straßenabschnitt umge- 60 zogen. Eine weitere Attraktivitätssteigerung hat dieser 50 40 Abschnitt der Fußgängerzone durch das Einkaufszent- 30 rum Kröpeliner Tor Center mit ca. 19.000m² Verkaufs- 20 10 fläche und 45 Ladeneinheiten erfahren. Im Südabschnitt 0 2004 2005 2006 2007 2008 der Fußgängerzone nahe Neuer Markt hat auf der vor- Ladenmieten in Rostock (faktisch) Ladenmieten in Rostock, wenn sich diese mals von H&M genutzten Fläche ein TK MAXX Kaufhaus analog zur bundesweiten Entwicklung verhalten hätten eröffnet, das sich schnell zu einer der stärksten Filialen

83 in Norddeutschland entwickelt hat. Das Berliner Büro der COMFORT Berlin-Leipzig hat diesen Filialisten bei der Anmietung beraten. Die Mietpreise rangieren für ein kleineres Ladenlokal um 90,– EUR/m². In den letzten Jahren hat sich der starke Mietpreisanstieg beruhigt, knapp 6% sind hier zu verzeichnen. Größere Fläche werden mit 45,– EUR/m² berechnet. In den letzten fünf Jahren hat sich hierfür der Mietpreis praktisch verdoppelt.

Rostock, Kröpeliner Straße 84, TK Maxx COMFORT: Vermietung

Schwerin

In Schwerin plant der Entwickler Tenkhoff ein Einkaufszentrum mit einer Mietfläche von ca. 16.000m² und 50 Ladengeschäften in der innerstädtischen A-Lage direkt am Marienplatz. Als Ankermieter konnte C&A gewonnen werden. Diese Projektentwicklung wird auf abseh- bare Zeit die Nachfrage am Standort Schwerin absorbieren, sodass die großzügige Fußgän- gerzone mit den Straßenzügen Mecklenburgstraße, Schmiedestraße und Schlossstraße in absehbarer Zeit keine Wertzuwächse der Einzelhandelsflächen verzeichnen wird. Für Ladenlokale von 80–120m² werden bis zu 38,– EUR/m² erzielt. Größere Ladenflächen von 300–500m² werden mit 22,– EUR/m² berechnet.

Stralsund/Greifswald

Während die Verödung großer Bereiche der Fußgängerzonen in Neubrandenburg und Schwerin unumkehrbar erscheint, haben sich die Standorte Stralsund und Greifswald gut entwickelt. Insbesondere Stralsund wird durch die geplante Stärkung des Hauptgeschäfts-

84 zentrums mit der Bebauung des Rathausplatzes weiter an Attraktivität gewinnen. Hier werden für Ladenlokale von 80–120m² – zu 35,– EUR/m² erzielt. Größere Ladenflächen von 300–500m² werden mit 20,– EUR/m² berechnet. Ein Berliner Entwickler hat an diesem Standort mit dem Bau eines Wohn- und Geschäftsquartiers mit ca. 8.000m² Einzelhandels- fläche begonnen.

Greifswald verfügt nur über eine unterdurchschnittliche Kaufkraftkennziffer von 84,7, hat jedoch durch seine gute Zentralität von 108,2 und weitere positive wirtschaftliche Rahmen- daten (z.B. anwachsende Bevölkerungszahl entgegen dem Trend in vielen Regionen Ostdeutschlands) eine gute Entwicklungsperspektive. C&A wird im Herbst 2008 auf der vormaligen Schuhhoffläche in der Fußgängerzone neu eröffnen.

Neubrandenburg

Über die höchste Zentralität im Lande verfügt der Standort Neubrandenburg, was sich in einer aktuell starken Nach- frage nach Handelsflächen widerspiegelt, der jedoch nur ausnahmsweise entsprochen werden kann. Möglicherwei- se wird die ECE deshalb mittelfristig doch Gehör bei den Stadtvätern nach Erweiterung des Einkaufszentrums

Markt-Center finden, denn in der Fußgängerzone Turm- Jürgen Jakobs, straße ist Entwicklungspotenzial kaum vorhanden. Vermietung

Höchstmieten in Mecklenburg-Vorpommern 2008

TOP-CITY Einwohner EH-KKZ ZKZ 80–120 m² [€ /m²] 300–500 m² [€ /m²] Rostock 199.868 90,2 105,5 90 +5,9% VJ 45 +7,1% VJ Schwerin 96.280 92,6 128,1 38 +8,6% VJ 22 +0,0% VJ Stralsund 58.288 89,2 95,4 35 +16,7% VJ 20 +11,1% VJ

85 Niedersachsen

Niedersachsen ist zweitgrößtes Bundesland der Bundes- Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in Niedersachsen für Ladenlokale mit einer republik mit mehr als 8 Mio. Einwohnern. Die Landes- Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich zur durchschnittlichen Entwicklung der hauptstadt Hannover kann mit den absoluten Top-Stand- Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² orten des deutschen Einzelhandels mithalten. Es verwun- 100 90 dert daher nicht, dass sich der Fokus von Investoren und 80 Einzelhändlern bevorzugt auf die Landeshauptstadt rich- 70 60 tet. Andere ebenfalls attraktive Einzelhandelsstandorte 50 wie Göttingen, Braunschweig oder Osnabrück bilden in 40 30 ihrer Region ebenfalls deutliche Schwerpunkte, was der 20 ländlichen Struktur dieses flächigen Bundeslandes zu 10 0 verdanken ist. Der nördliche Teil Niedersachsens zählt 2004 2005 2006 2007 2008 Ladenmieten in Niedersachsen (faktisch) eindeutig zum Einzugsbereich Hamburgs, selbst wenn Ladenmieten in Niedersachsen, wenn sich diese analog zur bundesweiten Entwicklung Städte wie beispielsweise Lüneburg es auf Grund ihres verhalten hätten reizvollen historischen Ambientes geschafft haben, sich im Einzugsgebiet der nahe gelegenen Metropole Hamburg sehr gut zu positionieren.

Braunschweig

Braunschweigs Innenstadt besteht im Wettbewerb mit dem Einkaufszentrum Braunschweig hat ein neues Schloss, wenn auch nur als Fassade mit einem Tempel für den Einzelhandel. Wie haben die umliegenden Lagen das verkraftet? Die langjährig gewachsenen Einzelhandelslagen mit ihrem breiten und attraktiven Angebot und ihrer hohen Aufenthaltsqualität haben die Herausforderung durch die Schloss-Arkaden angenommen. Die Antwort ist bereits an vielen Standorten zu sehen: Es wird kräftig investiert. Braun- schweig gewinnt damit zunehmend an Attraktivität hinzu.

Rund 30.000m² Verkaufsfläche im neuen Einkaufszent- Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in Braunschweig für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich rum des Centerentwicklers ECE mussten erst mal verkraf- zur durchschnittlichen Entwicklung der Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² tet werden. Hinter der hervorragend rekonstruierten 140 Schlossfassade befinden sich etwa 150 neue Läden. Lei- 120 der tritt man dann recht unvermittelt in ein Gebäude, 100 das sich ohne weitere Reminiszenzen an die Historie des 80

Standortes kaum von den üblichen Einkaufscentern 60 unterscheidet. Die beachtliche Größe der Ladenflächen 40 kann nicht darüber hinwegtäuschen, dass neue High- 20 lights fehlen. Das zuvor schon attraktive Einzelhandels- 0 2004 2005 2006 2007 2008 angebot der Stadt wurde nur unwesentlich ergänzt. Zum Ladenmieten in Braunschweig (faktisch) Ladenmieten in Braunschweig, wenn sich Teil sind hier die üblichen Doppelbelegungen der natio- diese analog zur bundesweiten Entwicklung verhalten hätten nal und international erfolgreichen Filialisten festzustel-

86 len. Mieter wie Hennes & Mauritz, New Yorker, C&A sowie Thalia befinden sich bereits an anderer Stelle. Als Bereiche- rung können die neuen Filialen von Poh- land und Humanic angesehen werden.

Der Einfluss des ECE-Centers ist spürbar. Allein durch die Größe hat sich das Lauf- verhalten der Kunden bereits verändert. Ein Trend, der sich wohl weiter festigen wird. Die klassischen Lauflagen Hut filtern und Damm führen die Passanten- ströme zum Bohlweg. An dieser Stelle Braunschweig, Schuhstraße/Ecke Stephanstraße „Der neue Flagshipstore New Yorker“ sind nun mit der Galeria Kaufhof und den Schloss-Arkaden zwei großflächige Einzelhandelsmagneten vertreten. Auffällig ist, dass die Kunden vom Bohlweg kommend auch über Langer Hof, Domplatz und Burgplatz zu den Lauflagen Sack und Schuhstraße weitergehen. Diese Lagen müssen sich nun weiter entwickeln, um sich in der neu entstandenen Situation behaupten zu können. Bei dem am Sack gelegenen City-Point, einem ebenfalls von der ECE gemanagten und in die Jahre gekommenen Einkaufscenter, wird Handlungsbedarf mittlerweile deutlich erkennbar.

Nachdem in den letzten Jahren zunächst die 1A-Lage Damm durch neue Ansiedlungen (H&M, Zara, Mexx, Vero Moda, Jack & Jones, Ann Christine, The Phone House und Geox) erheblich gewonnen hat und sich mit dem Gebäude des derzeitigen Karstadt Sporthauses am Hutfiltern möglicherweise eine weitere Entwicklung anbahnt, werden jetzt auch ver- stärkt in der Schuhstraße und am Sack diverse Flächen neu entwickelt. Am Sack 1 wurde der Luftschutzbunker abgerissen. Hier entstehen, wie an der Schuhstraße 9, neue Einzel- handelsflächen. Das ehemalige Kimmich-Kaufhaus an der Schuhstraße 25–28 wird derzeit aufwendig umgebaut. Hier soll ein New Yorker Flagshipstore entstehen. Peek & Cloppen- burg bauen ihr hervorragend platziertes Haus ebenfalls um. Das nicht mehr aktuelle Karstadt-Haus und die Burgpassage sollten diesen Beispielen möglichst bald folgen. Karstadt riskiert ansonsten einen weitern Verlust der Marktposition und könnte im Umfeld der vielen Investitionen bald nur noch negativ auffallen. Die Burgpassage könnte die erwei- terte und aufwertende Anbindung Peek & Cloppenburgs an die Passage als Startschuss für eigene Investitionen in eine höhere Attraktivität aufgreifen. Die nach wie vor hohe Passantenfrequenz bietet hierfür eine sehr solide Grundlage.

Neben diesen Hauptgeschäftslagen bringt die derzeitige Situation auch Spielräume für die positive Entwicklung von Nebenlagen. So wird die Schlosspassage, eine der ältesten Laden- zeilen Braunschweigs, reaktiviert. Die Nachkriegspassage verlor mit dem Aufkommen der Großflächen im Einzelhandel zunehmend an Bedeutung und wird retromäßig im Stil der 1950er-Jahre hergerichtet. Langfristig wird sich dann auch das Bild des Bohlwegs ändern. Im Schlepptau der Schloss-Arkaden werden sich die gegenüberliegenden Immobilien dem neuen Niveau anpassen.

87 Dass gegenwärtig einige Investoren die weitere Entwicklung nach Eröffnung der Schloss-Arkaden abwarten und zunächst nur zögerlich investieren, zeugt von einer gewissen Unsicherheit, die derzeit im Immobilienmarkt in Braunschweig zu spüren ist. Deswegen haben sich Eigen- tümer zum Teil von ihren Beständen getrennt. Andere wiederum suchen unbeirrt weiterhin Objekte in guten Lagen. Der Markt gibt daher derzeit kein einheitliches Bild ab.

Braunschweig, Schuhstraße 13–15 Ganz anders sieht es auf dem Vermie- „Peek & Cloppenburg rüstet auf“ tungsmarkt aus. Diverse namhafte Filia- listen drängen weiterhin nach Braunschweig und suchen geeignete Ladenlokale. Das Mietniveau hat insbesondere am Damm deutlich angezogen. Die Höchstmieten liegen mittlerweile bei 110 EUR/m² für kleinere Ladenlokale mit Verkaufsflächen zwischen 80 und 120m². Auf Grund des mangelnden Flächenangebotes werden nun auch die in den letzten Jahren eher weniger beachteten Lagen Schuhstraße und Sack zunehmend nachgefragt. Vorteilhaft für diese Lagen ist, dass sich hier ein Großteil des Parkplatzangebotes der Braunschweiger Innenstadt befindet.

Abschließend kann man davon ausgehen, dass die Braunschweiger Innenstadt die Schloss- Arkaden nahtlos integrieren wird. Die Größe der Stadt, die Attraktivität der Altstadt mit ihrer hohen Aufenthaltsqualität (Beispiel Kohlmarkt) und das Niveau des vorhandenen Einzelhandels sprechen dafür. Mit rund 245.000 Einwohnern ist Braunschweig nach Hannover immerhin die zweitgrößte Stadt Niedersachsens. Der innerstädtische Einzelhandel insgesamt profitiert von der überdurchschnittlichen Kaufkraft der Braunschweiger Bevöl- kerung ebenso wie von der hohen Anziehungskraft, die von Braunschweig auf die gesamte Region ausgeht. Dies untermauern die entsprechenden Kennzahlen für die Zentralität (153,6) und Kaufkraft (103,4). Es ist davon auszugehen, dass die nunmehr zusätzlich aus der Umgebung Braunschweigs anreisenden Besucher auch die Gelegenheit zum Altstadt- bummel wahrnehmen werden. Die ohnehin starke Oberzentrumsfunktion der Stadt dürf- te damit weiter gefestigt werden und wird sich somit auch gegenüber der weiter erstar- kenden Landeshauptstadt Hannover behaupten. Damit trägt die wieder aufgebaute Schlossfassade der Braunschweiger zum monetären Glanz der Stadt bei.

Cuxhaven

Cuxhaven konnte bislang die Ansiedlung von Centern an der Peripherie verhindern. Die Attraktivität der Fußgängerzone ist dadurch ungeschmälert und im Sommer bevölkern vor allem Touristen die Innenstadt.

88 In der Segeleckstraße befinden sich sowohl die Störtebekerpassage und am entgegen gesetzten Ende das Cuxhavener City Center. Während die Störtebekerpassage mit dem REWE Verbrauchermarkt noch eine Nahversorgungsfunktion wahrnimmt, weist das Cux- havener City Center einen hohen Leerstand und keinen filialisierten Einzelhandel auf.

Die Schintzel KG konnte sich als einzige filialisierte Einzelhandelsansiedlung außerhalb der Nordersteinstraße mit den Filialisten C&A, Deichmann, Jeans Fritz und Subways in der Johannes-Gutenberg-Straße ansiedeln. Diese Entwicklung hat die Frequenz der Norder- steinstraße verlagert und zu einer Verschiebung der 1A-Lagen geführt. Zwischen der Holstenstraße und dem Vanneter Platz befindet sich die absolute 1A-Lage.

Der vordere Bereich zwischen Kämmerer Platz und Holstenstraße hat unter anderem durch diese Ansiedlung an Attraktivität verloren. Außerdem hat der Modernisierungsstau des Hertie-Hauses zu einer weiteren Schwächung geführt.

Durch eine neue Konzeptionierung zwischen Hertie und der Johannes-Gutenberg-Straße im Bereich des Hertie-Parkplatzes könnten die beiden Straßen besser verbunden werden und die Attraktivität der Innenstadt deutlich steigern. Ein gut funktionierender Anker würde an dieser Stelle den ganzen Bereich aufwerten.

Grundsätzlich begrüßen wir, dass sich der Cuxhavener Einzelhandel nur in der Innenstadt ansiedeln kann/darf. Hierbei muss jedoch beachtet werden, dass Entwicklungen direkt an die Fußgängerzone angebunden sind und von der Konzeption Flächenformate zulassen, die die Nordersteinstraße auf Grund von Architektur und Topografie nicht anbieten kann. Nur so kann Cuxhaven den Anschluss an die Nachbarstädte wie Stade und Bremerhaven, die einzelhandelstechnisch erheblich aufgerüstet haben, nicht verlieren.

Göttingen

Die Nachfrage nationaler sowie international erfolgreicher Filialisten nach Einzelhandelsflächen in der Universitäts- stadt Göttingen ist nach wie vor ungebrochen. Die Ansiedlung des Textil filialisten New Yorker in dem ehemaligen Stadtsparkassengebäude an der Weender Straße 65–69 sowie die Anmietung einer ca. 2.000m² großen Ladenlokalfläche durch H&M an der Weender Straße 72–74 haben die Attraktivität im oberen Teil- stück der Einkaufsstraße gesteigert. Die- ser Teil der Weender Straße entwickelt sich zunehmend zur Top-1A-Lage. Noch Göttingen, Weender Straße 65–69, New Yorker

89 vor den vorgenannten Ansiedlungen war dieser Teil der Fußgängerzone durch einen geringen Filialisierungsgrad gekennzeichnet. Noch in 2008 wird die Thalia-Buchhandlung in der Weender Straße 36 eröffnen.

New Yorker hat die Chance der bereits genannten Neuentwicklung genutzt und das ehemalige Bestandsobjekt in die bundesweit zweite Ann-Christine-Filiale umgewandelt. Die durch die Mieterwechsel bedingte Erweiterung der 1A-Lage an der Weender Straße bekommt auch die Groner Straße, einst wichtigste Einkaufsstraße Göttingens, zu spüren. Auf der Weender Straße konnte nicht zuletzt auf Grund diverser Projektentwicklungen eine Steigerung der Mieten im Vergleich zu 2007 von ca. 13% (siehe Höchstmietenheft) verbucht werden.

Die Verlagerung und Erweiterung der Top-Einzelhandelslage in Göttingen wird vielen Filialisten mit klein- bis mittelgroßen Flächenanforderungen die Chance geben, im nächsten Jahr eine adäquate Fläche anzumieten. Die vorhandene Nachfrage nach Groß- flächen hingegen kann auf Grund der baulich sehr kleinteilig gegliederten Innenstadt kaum befriedigt werden.

Hameln

„Freilichtmuseum“ Innenstadt? Im Frühjahr 2008 ist im Herzen von Hameln die Stadt-Galerie mit ca. 19.000m² eröffnet worden. Für die beschauliche und charmante Altstadt mit ihren ca. 58.000 Einwohnern argumentiert die ECE, das Center würde mit seinen zusätzlichen Sortimenten die bereits vorhandenen Angebote in Hameln in Qualität und Vielfalt sinnvoll ergänzen. Tritt man aus dem Center in die Fußgängerzone hinaus, wird man zügig eines Besseren belehrt. Der überhandnehmende Leerstand, bedingt durch den Umzug in die Stadt-Galerie, insbesondere in der Osterstraße, ist unschwer zu erkennen. Die Formulierung „Ergänzung“ muss ganz klar durch „Verdrängung“ ersetzt werden. Die Frage ist, ob der Mietermix in der Stadt-Galerie das Konzept solcher Ein- kaufstempel in Städten mit dieser Struk- tur überhaupt sinnvoll umsetzen lässt: Drei Großflächen sind belegt mit Thalia, Drogerie Müller und dem vorher bereits an dieser Stelle ansässigen Real. Die weiteren Flächen werden genutzt von den üblichen ebenfalls in der Fußgängerzone vertretenen Mietern wie Douglas oder Christ, außerdem von den aus der Fuß- gängerzone umgesiedelten Konzepten wie Esprit oder New Yorker. Bei näherer

Untersuchung bestätigt sich, dass der Hameln, Bäckerstraße 40 Prozentsatz der viel beschworenen „Leerstand selbst in A-Lagen“

90 Ergänzung durch Neuansiedlung mit Konzepten wie z. B. Schuhhaus Kay, Geox oder Marc O’Polo recht niedrig ist.

In dieser kraftlosen Vorstellung der Stadt-Galerie liegt wiederum die Chance der Fußgängerzone: Traditionell schon immer stärker als die Osterstraße war die Bäckerstraße, deren Magnetmieter H&M oder C&A sich denn auch offensichtlich nicht zu einem Umzug haben überreden lassen. Es bleibt zu wünschen, dass die Hameln, Osterstraße 34 „Verdrängung und Schwächung Bäckerstraße mit ihrer netten Aufent- der B-Lagen durch Einkaufscenter“ haltsqualität mit solchen Mietern stabil bleibt im Gegensatz zu der bröckelnden Osterstraße, die ein Mahnmal für überflüssige und überdimensionierte Centerentwicklungen ist. COMFORT Hamburg geht davon aus, dass sich die Osterstraße daher langfristig nicht als A-Lage halten kann, sondern einen deutlichen Mietpreisverlust erleiden wird. Die Bäckerstraße hat durch ihre hohe Aufenthaltsqualität mit ihren Altbauten gute Chancen, ihr ohnehin nicht hohes Mietpreisniveau zu halten, solange das Mietergefüge mit Magneten wie H&M oder C&A sich nicht wesentlich ändert. Große Entwicklungen sind in den nächsten Jahren von Hameln nicht zu erwarten. Einzel- händler wie auch Investoren werden die konkreten Folgen der Eröffnung der Stadt-Galerie abwarten müssen.

Hannover

Investitionswelle: Hannovers Top-Lagen im Aufbruch Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in Hannover für Ladenlokale mit einer In Hannovers 1A-Lagen Bahnhofstraße, Georgstraße, Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich zur durchschnittlichen Entwicklung der Große Packhofstraße und Karmarschstraße ist die für Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² manchen Ort jahrelang zu beobachtende Stagnation 200 180 der Einzelhandelsentwicklung beendet. Endlich trägt 160 eine Aufbruchstimmung auf hohem Niveau diesem 140 120 erfolgreichen Einzelhandelsstandort Rechnung. Die 100 rege Bautätigkeit in der Innenstadt ist unübersehbar, 80 60 erinnert an den Bauboom der Expo 2000. Der bislang 40 erfolgreiche Standort wird weiterhin gestärkt und kann 20 0 so dem Nachfragedruck Folge leisten. 2004 2005 2006 2007 2008 Ladenmieten in Hannover (faktisch) Ladenmieten in Hannover, wenn sich diese analog zur bundesweiten Entwicklung Der seit Jahren konstante Erfolg des achtstärksten Ein- verhalten hätten zelhandelsstandortes in Deutschland verdankt sich dem verhältnismäßig großen Anteil der Verkaufsflächen in der Innenstadt sowie dem Fehlen peripherer Standorte mit nennenswerter Anziehungskraft. Als innerstädtische Top-Lage mit den meisten Aktivitäten tat sich in den vergangenen Jahren bereits die Georgstraße

91 hervor, die sich im Nachfrageverhalten der Einzelhändler der größten Beliebtheit erfreute. Regelmäßige Renovierungen der Fassaden der Geschäftshäuser sorgten für ein zeitgemäßes Bild. Die Bahnhofstraße zog langsam nach. Sie hat sich in attraktiver Form besonders seit der Renovierung der Niki-de-Saint-Phalle-Promenade als erfolgreiche Young-Fashion-Mei- le etabliert. Aus diesem Grund engagiert sich der Düsseldorfer Projektentwickler CENTRUM in Zusammenarbeit mit COMFORT Hamburg mit der Liegenschaft „Ernst-August-Markt halle“ in der Bahnhofstraße 8, die nach Umbau hinter der denkmalgeschützten Fassade 3 Einzelhandelsflächen mit Mietern aus dem Young-Fashion-Bereich enthalten wird.

Dieser Enthusiasmus hat nun auch die Große Packhofstraße erfasst. Aktuell klaffen große Baulücken im Straßenbild, nach Fertigstellung soll die Große Packhofstraße 36 Europas modernstes Görtz-Schuhgeschäft in einem futuristisch anmutenden Prachtbau beherber- gen. Schräg gegenüber davon befindet sich die Baustelle des ehemaligen Textilkaufhauses „Heutelbeck“. Der Düsseldorfer Projektentwickler CENTRUM investiert in den Neubau an dieser Stelle ca. 50 Mio. EUR, in den nach Fertigstellung auf Vermittlung der COMFORT Hamburg auf ca. 1500m² Fläche das Fashion- und Lifestyle-Unternehmen s.Oliver mit Front sowohl zur Großen Packhofstraße wie auch zur Karmarschstraße Einzug halten wird. Der unmittelbare Nachbar in der Großen Packhofstraße wird mit ca. 800m² Roland Schuhe und mit Front zur Karmarschstraße hat Marc O’Polo sich ca. 500m² Verkaufsfläche gesichert. Darüber hinaus wird kurzfristig mit der Entwicklung des Salamander-Hauses gerechnet.

Zwei neue Projekte werden die Innenstadt von Hannover schwerwiegend beeinflussen: die Ernst-August-Galerie der ECE, die im September 2008 auf ca. 30.000m² mit 150 Geschäf- ten eröffnet hat, und die lang ersehnte Sanierung des aus den 1970er-Jahren stammenden Kröpcke-Bau, das als monumentaler Solitär mit seinem Standort an der Schnittstelle zwischen den 1A-Lagen Georgstraße, Karmarschstraße und Bahnhofstraße das Erschei- nungsbild der Hannoveraner Innenstadt entscheidend prägt. Hier wird mit Unterstützung der COMFORT Hamburg ebenfalls die Düsseldorfer CENTRUM als Projektentwickler tätig, die Höhe der Investitionen wird an dieser Stelle voraussichtlich über 100 Mio. EUR erreichen. Die Immobilie wird umfassend saniert und ein ihrer Lage angemessenes attraktives Erschei- nungsbild erhalten, das sogenannte Kröpcke-Loch zur Passerelle wird geschlossen und die Fassade der Liegenschaft vorgezogen. Mit Front zur Karmarschstraße und in der Passerelle entstehen mehrere Einzelhan- delsflächen, die an der Frequenz der U-Bahn-Station Kröpcke mit täglich bis zu 153.000 ein- sowie aussteigenden Fahrgästen partizipieren werden. Durch diese Maßnahmen wird die Qualität der Fußgängerzone Karmarschstraße deutlich profitieren, sie ist nicht mehr zwei- geteilt und erhält zukünftig zwei attrak- Hannover, Projektentwicklung, tive Seiten. Als Hauptmieter für das Kröp- Karmarschstraße 20–22, Große Packhofstraße 4–8, cke konnte langfristig das bereits schon s.Oliver, Roland Schuhe, Marc O‘Polo COMFORT: Investment, Consulting, Vermietung dort ansässige Unternehmen Peek &

92 Cloppenburg Hamburg gewonnen werden, das auf einer Gesamtfläche von ca. 12.000m² ein Weltstadthaus errichten wird. Mit der Entwicklung der Großen Packhofstraße, des Heutelbeck und des Kröpcke wird ein entscheidender Gegenpol zum Einzelhandelsschwer- punkt mit der ECE am Bahnhof geschaffen, was für das Gleichgewicht der Einzelhandels- struktur in Hannovers Innenstadt von allergrößter Bedeutung ist.

Diese engagierte Bautätigkeit betrifft über die 1A-Lage Bahnhofstraße hinaus folgerichtig auch Straßenzüge, die als Verbindung zwischen diesen gerade beschriebenen Schwerpunk- ten bisher nicht so sehr im Fokus der Investoren standen. Es handelt sich um die Entwicklung des Rosenquartiers mit Hotel, Büros, Parkhaus und weiteren Einzelhandelsflächen. In der weiteren Nachbarschaft wird über kurz oder lang auch mit der Entwicklung des bisherigen Karstadt Bettenhauses gerechnet. Ob sich diese Lage durch geänderte Fußgänger- frequenzen zu einer 1A-Lage entwickeln wird, bleibt abzuwarten und hängt von der weiteren Investitionsfreudigkeit ab.

COMFORT Hamburg ist der Ansicht, dass Hannover für seine Einzelhandelsland- schaft in der Innenstadt damit einen guten, aber auch erforderlichen Weg eingeschlagen hat. Die zahlreichen Bau- projekte in den A-Lagen und die Ernst- Hannover, Karmarschstraße 17–23, Kröpcke 2008 August-Galerie werden den Standort „70er-Jahre-Charme in Bestlage der Innenstadt“

Hannover, Projektstudie, Karmarschstraße 17–23, „Kröpcke“ COMFORT: Consulting, Vermietung Quelle: Architekturbüro Kleihues & Kleihues

93 Innenstadt nachhaltig stärken. Die Ernst-August-Galerie bietet vielen seit Jahren nachfra- genden Einzelhandelsunternehmen endlich die erhoffte Ansiedlungsmöglichkeit. Die Angebotsvielfalt der Hannoveraner Innenstadt wird sich erhöhen und damit die Anzie- hungskraft. So ist die Innenstadt gut gerüstet gegen mehrere Entwicklungen im weiteren Umfeld, sei es nun der nur 2 km von der Innenstadt entfernte Lindenpark mit ca. 35.000m² Einzelhandelsfläche oder auch die Revitalisierungen/Erweiterungen in Garbsen, Langen- hagen oder Laatzen. Als Gradmesser für diese Beurteilung dienen auch das trotz ECE oder der anderen am Markt aktiven Flächen bisher ungebrochene Interesse/Nachfrageverhalten potenzieller Mietinteressenten sowie die Entwicklung der Mietpreise, die nach Berechnun- gen der COMFORT Hamburg im Lauf der letzten 5 Jahre um ca. 25% angezogen haben.

Oberzentren Bremen, Dortmund, Hannover, Nürnberg und Stuttgart

Bremen Dortmund Hannover Nürnberg Stuttgart

Einwohner im Stadtgebiet 547.934 587.624 516.343 500.855 593.923

Einzelhandelsrelevante GfK Kaufkraft-Kennziffer 97,3 101,5 105,3 107,3 106,9

Einzelhandels-Zentralität 125,5 106,2 130,2 133,2 130,8

Einzelhandels-Zentralität 177,8 149,1 205,3 191,1 203,7 (Bekleidung/Textilien, Schuhe/ Lederwaren)

Einzelhandelsumsatz in Mio. EUR (Gesamt) 3.241,7 3.067,1 3.430,0 3.468,7 4.025,9

davon in der Innenstadt - in Mio 620,0 755,0 1.050,0 840,0 1.670,0 - in % 19,1 24,6 30,6 24,2 41,5

Einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche in m² (Gesamt) 920.000 851.000 822.000 910.000 850.000

davon in der Innenstadt - in m² 150.000 190.000 235.000 209.000 322.000 - in % 16,3 22,3 28,6 23,0 37,9

Verkaufsfläche pro Einwohner in m² 1,7 1,4 1,6 1,8 1,4

Einzelhandelsumsatz pro m² in EUR (Gesamt) 3.524 3.604 4.173 3.812 4.736

Einzelhandelsumsatz pro m² in der Innenstadt in EUR 4.133 3.974 4.468 4.019 5.186

Hildesheim

Center- und Bauboom in Hildesheim Nach Jahren stagnierender Investitionen sind die zahlreichen Entwicklungen in der Hildes- heimer Innenstadt erfreulich. Lange schien Hildesheims Innenstadt sich mit einer unterge- ordneten Rolle in Hannovers Speckgürtel abzufinden. Die Einzelhandelslandschaft der Innen- stadt basiert auf vielerorts angestaubten Konzepten hinter ebensolchen Fassaden. Einzel- handelsrelevante Verkaufsflächen an der Peripherie trugen zum Stillstand bei. So hat die einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche in Hildesheim von 1992/1993 bis 2006 zwar um fast 16% zugenommen (Quelle GfK Prisma), aber auf die Innenstadt entfielen davon nur 2,5%. Dieser Trend wird nun eindrucksvoll umgedreht. Zahlreiche Projektentwicklungen sorgten für eine Auffrischung der 1A-Lagen Hoher Weg und Almsstraße und gleich zwei innerstäd- tische Centerentwicklungen machen von sich reden. Die Almsstraße war durch ihre Kon-

94 zentration um den Magneten Kaufhof herum immer die etwas stärker frequentierte und filialisierte Lage als der Hohe Weg. Auf Grund der Kleinteiligkeit der Bebauung der Alm- straße war der Hohe Weg für Neuansiedlungen in Projektentwicklungen eher prädestiniert und konnte daher durch die letzten Entwicklungen aufschließen. Am Hohen Weg 30–31 zieht nach Aufgabe der Fläche durch Peek & Cloppenburg Hennes & Mauritz ein. Am Hohen Weg 10 hat s.Oliver einen Store eröffnet und am Hohen Weg 36 wird der niederländische Modeanbieter The Sting nach Umbau des Gebäudes durch den Düsseldor- fer Projektentwickler CENTRUM eines seiner ersten Geschäfte in Deutschland betreiben. Deichmann hat seine Bestandsfläche am Hohen Weg 12 erworben und dies zum Anlass genommen, eine Modernisierung und Vergrößerung vorzunehmen. Am Hohen Weg 11 hat, nach dem Verkauf der Immobilie an eine Investmentgesellschaft, Rossmann eröffnet, deren ehemalige Fläche am Hohen Weg 9/10 nun von Koffer Koch und Reno genutzt wird. Die ehemalige Fläche von Koffer Koch am Hohen Weg 35 ist ebenfalls veräußert worden und wird mittlerweile von BIBA und Gerry Weber genutzt. In der Almstraße 18 sind nach Umbau der Liegenschaft Neuzugänge durch Tamaris und Tally Weijl zu verzeichnen. Die Innenstadt von Hildesheim hat durch diese zahlreichen Projektentwicklungen sehr an Attraktivität gewonnen und ist in unerwarteter Weise in den Fokus von Investoren gerückt, die an der bisher zwar eher geringfügigen, dafür aber voraussichtlich langfristigen stabilen Mietpreissteigerung partizipieren wollen.

Zu dieser begrüßenswerten Aufwertung der Fußgängerzone kommen nun noch zwei Centerentwicklungen, zum einen die Arnekengalerie von Multi Development mit Anschluss an die 1A-Lage Almstraße, zum anderen die Bahnhofarkaden, die den Neubau des Haupt- bahnhofes mit Shopping Mall beinhalten. Die Arnekengalerie ist ein unbedachtes Shopping Center, das wie eine Weiterführung der innerstädtischen Gebäudestruktur wirken soll. Die Eröffnung ist für 2011 geplant und die Flächengröße wird 25.000m² betragen. Als Anker- mieter sind Saturn und ein großes Textilhaus im Gespräch, wobei es sich nach Meinung von Brancheninsidern um Peek & Cloppenburg handeln wird, die ihren Standort an H&M abgegeben haben. Nach den bisher bekannten Parametern gehen wir davon aus, dass dieses in

Hildesheim, Bahnhofsvorplatz „Der falsche Standort für ein Einkaufszentrum?“

95 die gewachsene A-Lage integrierte Center ein Gewinn für Hildesheim sein wird. Hildesheim kann sich durch die zu erwartende Angebotsvielfalt weiter von dem Einfluss Hannovers emanzipieren. Insgesamt entsteht ein deutlich gesünderes Verhältnis zwischen Innenstadt- flächen und peripheren Einzelhandelsstandorten.

Die in der Öffentlichkeit vertretene Meinung der Stadtoberen, Hildesheim würde am Bahn- hof gleich noch ein zweites Center verkraften, ist unseres Erachtens nicht nachvollziehbar. Auch wenn eine Stärkung der Innenstadt durch eine Zunahme von moderner Verkaufsfläche zu begrüßen ist, so kann jedoch nicht erwartet werden, dass in einer Stadt mit einer Ein- wohnerzahl von knapp über 100.000 die Bäume in den Himmel wachsen. Ein weiteres Einkaufscenter mit ca. 13.500m² Verkaufsfläche wäre überdimensioniert, zumal es nicht in die Innenstadt integriert ist. Der weite, fußläufige Weg von der 1A-Lage in Richtung Bahn- hof führt durch eine sehr unattraktive B-Lage. Das Center wird also nicht von den Kunden- strömen der Innenstadt profitieren. Als echte Shopping-Alternative ist es wiederum zu nahe an der Innenstadt gelegen. Hier wird die Innenstadt auf Grund der höheren Angebotsviel- falt immer der Gewinner sein. Der Mietspiegel für Hildesheim weist den genannten Auf- schwung mit einer siebenprozentigen Steigerung für kleinere Ladenlokale (75,– EUR/m²), für Flächen von 300–500m² eine Steigerung um knapp 40,– EUR/m² aus.

Lüneburg

Ausweitung der A-Lage noch nicht in Sicht Die Hansestadt Lüneburg ist mit ihrer gut erhaltenen spätmittelalterlichen Stadtstruktur und annähernd 72.000 Einwohnern die drittgrößte Mittelstadt und eine der wenigen noch wachsenden Städte in Niedersachsen. Diese Mischung sowie die unmittelbare Nähe zur Metropolregion Hamburg machen den Reiz dieser Hansestadt aus.

Seit vielen Jahren, insbesondere gegen- wärtig, übersteigt die Mieternachfrage das Angebot an vakanten Ladenflächen bei Weitem. Die Nachfrage durch nationale sowie internationale Filialisten bezieht sich vorzugsweise auf kleine (80–120m²) bis mittlere (300–500m²) Ver- kaufsflächen. Durch den Denkmalschutz der historisch gewachsenen Gebäude- struktur ist eine signifikante Erweiterung der Flächen allerdings schwer zu realisieren. Diese Tatsache führt unweigerlich zu überdurchschnittlichen Mietpreisen bei nachgefragten Einzelhandelsimmobilien Lüneburg, Große Bäckerstraße 1 in den A-Lagen. Die traditionellen „Tom Tailor Store in 1A-Lagen in Lüneburg bilden die Kleine historischer Gebäudesubstanz“

96 und die Große Bäckerstraße, die an ihrer Schnittstelle den stärksten Bereich darstellten. In letzter Zeit haben hier WE-Fashion sowie Fraas Accessoires angemietet. Tom Tailor hat über zwei Ebenen die ehemalige Deichmann-Fläche in dem Eckgebäude an der Großen Bäcker- straße/Am Markt übernommen. Schuhhaus Görtz und Strauss Innovation sowie die Eröff- nungen Anfang letzten Jahres von Deichmann und Kloppenburg in dem ehemaligen Kerber-Gebäude in der Grapengießerstraße haben diesem Bereich zwar eine gewisse Attraktivität verliehen, allerdings ist die erhoffte Ausweitung der 1A-Lage über die Kleine und die Große Bäckerstraße hinaus in Richtung Grapengießerstraße bisher ohne den erwünschten Erfolg geblieben. Es bleibt fraglich, ob sich die Grapengießerstraße langfristig als 1A-Lage etablieren kann.

Unabhängig davon, wie sich die Grapengießerstraße tatsächlich entwickeln wird, ist unserem Erachten nach für die weitere Stabilität der Innenstadt Lüneburgs unumgänglich, dass sie sich zur 1A-Lage entwickelt. Andere Möglichkeiten gibt es städtebaulich nicht. Richtung Markt oder an den Brodbänken verläuft sich die Frequenz und die Lage am Sande ist zu weitläufig bzw. führt von den historisch gewachsenen Einzelhandelslagen Richtung ehemals Kerber ungünstigerweise weg. Die Stadt Lüneburg kann jedoch auf Dauer dem Nach fragedruck der Einzelhändler nicht ausweichen, wenn sie langfristig die Attraktivität ihrer Innenstadt für Besucher, Investoren oder Einzelhändler aufrechterhalten will.

Was Lüneburg für den Besucher interessant macht und die Aufenthaltsdauer von kaufwil- ligen Kunden erhöht, sind hier nicht nur die filialisierten A-Lagen, sondern ist insbesondere auch das charmante Gesamtbild mit einem Rundlauf durch die B-Lagen mit ihren indi- viduellen Konzepten und Gastronomien. Dieses Stadtbild lässt sich nur aufrechterhalten mit langfristig stabilen Mieten in allen Lagen, die durch eine unbedingte Kaufkraftbindung in der Innenstadt erwirtschaftet werden. Aus dem Grund muss die Stadt Lüneburg aktiv ansiedlungswillige Einzelhändler in der Innenstadt mit allen Mitteln unterstützen. Alle Ansiedlungsinteressen unabhängig von den Interessen von Projektentwicklern, die evtl. auf periphere Standorte schielen, müssen sich gezielt auf die Innenstadt beziehen. Andernfalls würde der Stadt wie in Hameln langfristig das Los der Innenstadt als „Freilichtmuseum“ drohen.

Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in Oldenburg für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich zur durchschnittlichen Entwicklung der Oldenburg Ladenmieten in Deutschland in EUR/m²

110 100 90 Die Universitätsstadt Oldenburg ist mit ihren 159.000 80 70 Einwohnern die wirtschaftliche und kulturelle Metropo- 60 le der Weser-Ems-Region. 50 40 30 20 Nach Fertigstellung der beiden großen Einzelhandels- 10 vorhaben, des Famila Centers in Oldenburg-Wechloy 0 2004 2005 2006 2007 2008 und der Schlosshöfe in Oldenburgs Innenstadt, kehrt Ladenmieten in Oldenburg (faktisch) Ladenmieten in Oldenburg, wenn sich diese nun wieder Ruhe auf dem Vermietungsmarkt ein. Die analog zur bundesweiten Entwicklung verhalten hätten Mieten steigen wieder an und die Nachfrage nach Flä-

97 chen erhöht sich. Im Verlauf des Jahres 2007 bis Mitte 2008 haben die Mieten für kleinere Läden um knapp 6%, für größere Flächen dagegen um 11% zugelegt. Im Vier-Jahres- Vergleich beträgt die Mietpreissteigerung für Flächen von 300–500m² sogar knapp 40%. Das ECE Center hinter dem Galeria Kaufhof-Gelände schafft zusätzliche 12.500m² Verkaufs- fläche. Wesentliche Ankermieter sind noch nicht bekannt, es ist aber davon auszugehen, dass Unternehmen, die bisher noch nicht auf Grund ihres Flächenanforderungsprofils in Oldenburg vertreten sind, dort anmieten werden. Von der ECE-Ansiedlung wird die Innen- stadt profitieren, da hier keine Konkurrenz abgebildet wird, sondern eine Ergänzung. Der Passantenlauf wird sich in der 1A-Lage nicht verschlechtern, die vorderen Bereiche der Achternstraße (Galeria Kaufhof), der Langen Straße (Nanu Nana) sowie des Marktes, der zurzeit nur gastronomisch genutzt wird, werden profitieren.

Die Oldenburger B-Lagen, geprägt von örtlichen Einzelhändlern und einem vielfältigen gastronomischen Angebot, werden voraussichtlich am meisten unter Druck geraten. Die Haarenstraße, die durch den lokalen Platzhirschen Bruns-Männermoden dominiert wird, und das ehemalige Oldenburger Traditionskaufhaus C.W.Meyer, das an Reno und Hema neu vermietet wurde, werden wohl am meisten unter dem neuen Center leiden. Der Besucher wird in Zukunft im neuen ECE-Parkhaus parken, sodass der natürliche Lauf zum Parkhaus am Waffenplatz abnehmen wird. Hingegen hat sich die Schüttingstraße mit der Neuansied- lung von Geox Schuhe langsam als heimliche Schuhmeile von Oldenburg etabliert.

Der hintere Bereich (Zusammenführung der Achtern- und der Langen Straße) der Olden- burger 1A-Lage hat sich mit dem auf über 10.000m² modernisierten großen Leffers und der neuen Entwicklung der Woolworth-Immobilie durch die CENTRUM Grundstücksgesell- schaft mbH etabliert. Als neuer Mieter wird der holländische Modefilialist The Sting ein- ziehen, der mit seinem neuen Konzept als weiterer Anker/Magnet einen Gegenpol zu dem neuen ECE Center bildet.

In der Achternstraße werden demnächst der Mobilfunkanbieter e-plus und der französische DOB-Anbieter Promod neu eröffnen. In der Langen Straße hat sich neue edc by Esprit angesiedelt. Neben der Achternstraße 2 hat sich die CENTRUM Grundstücksgesellschaft

Oldenburg, Famila Center Wechloy „Warum noch in die Innenstadt fahren?“

98 mbH, initiiert durch die COMFORT Hamburg, auch in der Achternstraße 7 engagiert, um an dieser Stelle eine weitere hochleistungsfähige Einzelhandelsimmobilie zu entwickeln. Die Oldenburger Innenstadt hat ihren Investitionsstau und somit den Stillstand der letzten Jahre durch neue Einzelhandelskonzepte und modernisierte Immobilien überwunden. Die zweite große Einzelhandelsentwicklung ist die Erweiterung des Famila Centers in Olden- burg-Wechloy. Mieter sind unter anderem H&M, Esprit, s.Oliver und Strauss Innovation. Insbesondere die Besucher aus der Ems-Region können jetzt direkt von der Autobahn auf die kostenlosen Parkplätze des Famila Centers fahren und dort ihre Einkäu- fe erledigen, ohne in die Oldenburger Innenstadt fahren zu müssen. Durch diese Neuent- wicklung geht ein Stück Kaufkraft der Innenstadt verloren. Auf Grund der Stärke und der hohen Aufenthaltsqualität kann die Innenstadt dieses langfristig ausgleichen. Auf dem Investmentmarkt von Oldenburg konnte in der Spitze bei sehr guten Objekten in der 1A-Lage ein über 17-facher Faktor erzielt werden. Dieser hohe Faktor beweist, dass die Investoren nach wie vor an die Stärke der Oldenburger Innenstadt glauben.

Osnabrück

Die mit Abstand wichtigste Einkaufsstraße Osnabrücks ist nach wie vor die Große Straße, welche als Fußgängerzone das offene Shopping Center Kamp-Promenade mit Saturn und KarstadtSport, den Neumarkt und die Universitätsbibliothek miteinander verbindet und somit die größte Passantenfrequenz aufweist. Weitere traditionelle Einkaufsstraßen des niedersächsischen Oberzentrums wie die Johannis- und die Krahnstraße konnten auch im letzten Jahr nicht von der hohen Nachfrage der Filialisten nach adäquaten Mietflächen profitieren und weisen einen gleichbleibend geringen Filialisierungsgrad auf. Diese Zurück- haltung lässt sich mit den immer wiederkehrenden Diskussionen rund um die Neugestaltung des Neumarktes erklären. Im Verlauf des Jahres 2007 bis Mitte 2008 haben die Mieten für kleinere Läden um 13,0% zugelegt, für Flächen zwischen 300 und 500m² dagegen bleibt es bei 45,– EUR/m².

Die Top-Filialisten konzentrieren sich nach wie vor auf die Große Straße. Besonders auf die Spitzenlage zwischen L&T, Neumarkt und Kamp-Promenade, nicht zuletzt um sich bei einer möglichen Entwicklung des Neumarktes in der weiterhin besten Einzelhandelslage zu positionieren. Um dieser Nachfrage gerecht zu werden, baut Pirelli im frequenzstärksten Bereich an der Großen Straße, auf dem Grundstück der ehemaligen Central-Passage, ein vierge- schossiges Geschäftshaus mit ca. 7.000m² Verkaufsfläche. Mit dem Textilkaufhaus C&A, welches mit ca. 4.800m² Verkaufsfläche nun in prominenter Lage angemietet hat, konnte ein extrem starker Frequenzbringer als Hauptmieter gewonnen werden, was zur weiteren Stärkung dieser Lage beiträgt. Die Fertigstellung dieses Neubaus mit einer repräsentativen, ca. 27 Meter langen Front zur Großen Straße soll im 3. Quartal 2009 erfolgen. Eine umfangreiche Renovierung der kompletten Einkaufsstraße, die durch private und öffentliche Gelder über zwei Jahre finanziert und erfolgreich durchgeführt wurde, brachte weitere Neuansiedlungen ein. Neben der Erweiterung des Kaufhauses L&T hat Reno die Flächen der ehemaligen Kaufhalle mit einem Flagshipstore von knapp 2.000m² belegt. Esprit konn-

99 te die ehemalige Mexx-Fläche an der Großen Straße 82/83 mit ca. 480m² für „edc“ gewinnen. Das bis Ende 2007 durch den lokalen Modeanbieter Tepe genutzte Ladenlokal teilen sich seit Frühjahr 2008 die CC-Fashion GmbH mit Cecil und der Mobilfunkanbieter e-plus.

Wolfsburg

Mit der Eröffnung des Design Outlet Centers mitten in der City und der Umgestaltung der Porschestraße kommt in die Innenstadt Wolfsburgs Bewegung. Der Innenstadtkern vermittelt leider noch immer keinen erfreulichen Eindruck. Der Besucher fühlt sich angesichts der überdimensionalen Länge der Porschestraße verloren. Die Folgen waren in der Vergangen- heit Leerstand und ein Mangel an Magnetbetrieben, sodass die Porschestraße mit zahlreichen aus den 1970er-Jahren stammenden Pavillons kein wirkliches Gegengewicht zu der City-Galerie bilden konnte. Die Probleme der Stadt Wolfsburg, die am 1. Juli ihr 70-jähriges Jubiläum seit Stadtgründung feiert, sind städtebaulicher Art. In den 1950er-Jahren war die autogerechte Stadt mit breiten Straßen das Nonplusultra. Trotz Umwandlung der vierspu- rigen Fahrbahn zur Fußgängerzone Ende der 1950er und anderer Eingriffe liegt das Augen- merk heutiger Planungen vor allem auf der formalen Beruhigung des Straßenraums mittels einer Platanenallee von Klieversberg bis zum Mittellandkanal sowie einem Glasdach am Hugo-Bork-Platz.

Die City-Galerie bedeutet für die 1A-Lage, die Porschestraße, den Wegzug von Top- Filialisten. Die wichtigsten Betreiber wurden in diesem typischen ECE-Center versammelt und lassen sich auf Grund der geringen Einwohnerzahl der Stadt nicht wie an anderen Standorten durchaus üblich noch mit einer weiteren Filiale in der 1A-Lage nieder. Mit dem inzwischen vollzogenen Umzug des Elektroriesen Saturn von der Porschestraße in die City- Galerie wurde dieses Missverhältnis nochmals manifestiert. Selbst in der eigentlichen 1A-Lage befinden sich kaum noch Top-Filialisten.

Als deutliches Signal für die über Jahre fehlgelaufene Entwicklung kann der vergleichsweise geringe Mietpreis von nur rund 40,– EUR/m² für kleinere Laden lokale mit Verkaufsflächen zwischen 80 und 120m² gewertet werden. Vermie- tungen erfolgen hier nur schleppend und das Mietenniveau liegt zum Teil deutlich unter dem vergleichbarer Städte. Neue und interessante Niederlassungen sind nicht zu verzeichnen. Auch der Invest- mentmarkt für Geschäftshäuser wird von den ausbleibenden Vermietungen nicht gerade beflügelt. Erschwerend kommt Wolfsburg, Porschestraße „Der Masterplan zeigt Wirkung“ hinzu, dass viele Grundstücke an der

100 Porschestraße über Erbbaurechte geregelt werden. Diese leiden unter den kurzen Restlauf zeiten von nur etwas mehr als 40 Jahren. Diesem Dilemma will die Stadt nun durch eine deutliche Attraktivitätssteigerung der Porschestraße im Zuge des sogenannten Masterplanes entgegenwirken. Durch eine neue attraktive Pflasterung mit hochwertigem Granitstein, Pflanzung neuer Bäume, die Anbringung von Glasvordächern vor den Laden- lokalen sowie den Abriss der umstrittenen Pavillons ist die Stadt Wolfsburg um Verbesserung bemüht. Mit dem Mitte Dezember 2007 eröffneten Design Outlet Center mit Anbindung an die Porschestraße gibt es in der Stadt endlich neue, attraktive Einzelhandelsflächen. Dies ist der zweite Faktor, der zu einer Verbesserung der der Wolfsburger Innenstadt beitragen könnte. Denn bekannte und namhafte Einzelhändler wie unter anderem Nike, Dockers, Diesel, Puma, Gant, Calvin Klein, Lacoste, Cinque und Strenesse haben sich in dem Center angesiedelt und dürften Kundschaft auch von außerhalb nach Wolfsburgs locken. Potenzial ist in Wolfsburg vorhanden. Die rund 120.000 Einwohner zählende Stadt Wolfs- burg verfügt über eine überdurchschnittliche Kaufkraft von 110,5 und hat ihre Zentralität, die aktuell mit 121,0 beziffert wird, bereits steigern können. Seit Ausbau des Bahnhofs als ICE-Haltepunkt 1998 und der Fertigstellung der Autostadt im Jahr 2000 kommen täglich 800 Menschen in die Stadt, um quasi zu Fuß ihr Auto im VW-Werk abzu- holen. Um einen wirtschaftlichen Nutzen aus den Besu- chern zu ziehen, müsste der Aufenthalt mindestens sieben

Stunden betragen. Eine Attraktivitätssteigerung des Stadt- Sinje-Swala Buschmann, raumes könnte diese Käuferklientel einfangen. Vermietung

Höchstmieten in Niedersachsen 2008

TOP-CITY Einwohner EH-KKZ ZKZ 80–120 m² [€ /m²] 300–500 m² [€ /m²] Braunschweig 245.467 102,9 157,1 115 +4,5% VJ 65 +8,3% VJ Celle 71.146 98,9 141,5 55 +0,0% VJ 30 +0,0% VJ Cuxhaven 51.899 97,2 120,9 40 +5,3% VJ 24 +9,1% VJ Delmenhorst 75.320 97,6 123,7 28 -6,7% VJ 15 -6,3% VJ Emden 51.742 94,7 125,0 30 +0,0% VJ 16 +0,0% VJ Göttingen 121.581 97,1 148,2 68 +13,3% VJ 35 +16,7% VJ Hameln 58.517 99,4 153,6 45 +0,0% VJ 25 +0,0% VJ Hannover 516.343 101,4 137,8 Georgstraße 180 +9,1% VJ 110 +10,0% VJ Bahnhofstraße 175 +6,1% VJ 105 +5,0% VJ Karmarschstraße 170 +13,3% VJ 95 +5,6% VJ Große Packhofstraße 175 +16,7% VJ 100 +11,1% VJ Hildesheim 103.249 100,6 138,8 75 +7,1% VJ 40 +14,3% VJ Lingen 51.417 98,9 138,9 30 +0,0% VJ 16 +0,0% VJ Lüneburg 72.057 98,8 134,2 75 +0,0% VJ 48 +0,0% VJ Nordhorn 53.156 92,8 126,4 28 +0,0% VJ 16 +0,0% VJ Oldenburg 159.060 100,3 146,5 90 +5,9% VJ 50 +11,1% VJ Osnabrück 163.020 97,1 146,1 87 +13,0% VJ 45 +0,0% VJ Salzgitter 106.665 96,1 97,3 30 +0,0% VJ 16 +0,0% VJ Wilhelmshaven 82.797 94,3 126,4 30 +0,0% VJ 16 +0,0% VJ Wolfenbüttel 54.124 103,4 94,5 28 +0,0% VJ 16 +0,0% VJ Wolfsburg 120.493 105,9 120,9 40 +0,0% VJ 20 +0,0% VJ

101 Nordrhein-Westfalen

Düsseldorf, Landeshauptstadt von NRW, und Köln, größ- Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in Nordrhein-Westfalen für Ladenlokale mit einer te Stadt im bevölkerungsreichsten Bundesland, rangie- Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich zur durchschnittlichen Entwicklung der ren in der Gunst der Einzelhändler und Investoren an Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² der Spitze. Im Ruhrgebiet hat Dortmund die Nase vorn, 80 aber auch Städte wie beispielsweise Aachen, Bonn, Bie- 70 60 lefeld oder Münster erfreuen sich großer Beliebtheit. 50

Hier erleben neben den klassischen 1A-Lagen Einkaufs- 40 zentren in direkter Anbindung an die Fußgängerzonen 30 Hochkonjunktur. Aktuellstes Beispiel ist das EKZ 20 Limbecker Platz in Essen. Die Entwicklung für die Laden- 10 0 lokale an der Kettwiger Straße ist unschwer zu prognos- 2004 2005 2006 2007 2008 Ladenmieten in NRW (faktisch) tizieren. Dieser Bereich wird unter dem neuen Einkaufs- Ladenmieten in NRW, wenn sich diese analog zur bundesweiten Entwicklung zentrum leiden. Für das Ruhrgebiet ist mit diesem groß verhalten hätten angelegten Neubauprojekt abermals ein unkoordinier- tes Vorgehen der Ruhrgebietsstädte zu verzeichnen. Ungeachtet der für das Ruhrgebiet typischen Nähe und daraus resultierenden Verflechtung der Käuferströme bastelt jede Stadt an einem eigenen neuen Center oder an der Erweite- rung vorhandener Center, man denke an das RheinRuhrZentrum in Mülheim oder den Bochumer Ruhrpark.

Düsseldorf

Düsseldorf ist hinsichtlich seiner Zentralität die Nummer 1 unter den deutschen Großstäd- ten, wie die aktuellen Zahlen der BBE Handelsberatung Köln für 2008 belegen. Mit einem Spitzenwert von 130,9 (Bundesdurchschnitt = 100) liegt Düsseldorf somit vor Stuttgart, Köln und München. Bei der Kaufkraft belegt Düsseldorf mit einer Kennziffer von 119,9 den 2. Platz hinter München. Diese Kennzahlen sprechen für die Attraktivität des Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in Düsseldorf für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich Standortes. Die große Nachfrage der Händler und Inves- zur durchschnittlichen Entwicklung der Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² toren in allen 1A-Lagen Düsseldorfs bewirkt Spitzenmie- 240 ten und hohe Kaufpreise. 210

180 Die positive Entwicklung der Young-Fashion-Meile 150 Flinger Straße in den letzten Jahren wertet die an- 120 90 grenzenden Lagen Mittelstraße, Grabenstraße und 60

Carlsplatz auf. Ein Grund für die DOB-Marke St. Emile, 30 G-Star und das Szenelabel Savage Nation, sich dort 0 2004 2005 2006 2007 2008 in guter Lage anzusiedeln. Der Mietpreis für Ladenmieten in Düsseldorf (faktisch) Ladenmieten in Düsseldorf, wenn sich diese 1A-Lagen beträgt an der Flinger Straße für Flächen von analog zur bundesweiten Entwicklung verhalten hätten 80–120m² 195,– EUR/m².

102 Der im Mai 2008 neu eröffnete Breidenbacher Hof ist ein wichtiges Verbindungsstück zwischen Altstadt/Flinger Straße und den Lagen Königsallee/Schadowstraße. Der Neubau beherbergt ein Fünf-Sterne-Luxushotel, das als Capella-Hotel von der West Paces Hotel Group LLC betrie- ben wird, und bietet mit über rund 3.000m² Handelsflä- chen den namhaften Händlern wie Hugo Boss, Marc O’Polo, Escada Gruppe, Douglas und dem französischen Kindermo- denanbieter Petit Bateau einen repräsentativen Standort. Der erste Calvin Klein Jeans Store in Deutschland hat hier sein neues Domizil. Frank Kaiser, Geschäftsführer Die Königsallee ist und bleibt weiterhin Deutschlands beliebteste Luxuseinkaufsmeile. Verglichen mit anderen deutschen Luxuslagen verzeichnet die Kö eine hohe Frequenz von Monolabelstores und eine hohe Markenkompetenz in den Bereichen Textilien, Schuhe und Juweliere. Massimo Dutti wird im ehemaligen Toni Gard Laden Königsallee/Ecke Grünstraße zukünftig seine Kollektionen präsentieren. Die Spitzenlage Königsallee erzielt Mieten für Ladenflächen von 80–120m² in Höhe von 205,– EUR/m².

Düsseldorf, Königsallee 11, Breidenbacher Hof

103 Nach Scheitern des Bürgerbegehrens gegen das Kö-Bogen- Projekt im April 2008 hat die Stadt den Verkauf des Grund- stücks am Jan-Wellem-Platz europaweit ausgeschrieben. Mit einer Entscheidung wird im Februar 2009 gerechnet. Unklar ist weiterhin, ob im Rahmen des Projekts Kö-Bogen die unter Denkmalschutz stehende Hochbrücke „Tausend- füßler“ abgerissen wird. Ein positiver Entscheid würde grünes Licht für die attraktive Gestaltung des östlichen Bereichs der Schadowstraße geben und somit die Nachfra- ge steigern. Aktuelle Veränderungen hat es nach Anmie- tung von rund 1.500m² Handelsfläche durch den Schuhan- bieter Reno in dem Neubau Schadowstraße 69 gegeben. Egon Meiners-Hagen, Investment Mit einer Fertigstellung wird 2009 gerechnet. Reno prä- sentiert sich an der Schadowstraße nicht als klassischer Fachmarktanbieter, sondern will mit seinem neuen Innenstadt-Konzept in Düsseldorf aufwarten. Der Kunde wird wie auf dem Catwalk an rund 15.000 Schuhmodellen entlang laufen. Für die Immobilie Schadowstraße 52 wird es im Rahmen der Projektentwicklungs- maßnahme des neuen Eigentümers einen Mieterwechsel geben. Die lang ersehnte Eröff- nung der ersten Großbuchhandlung Düsseldorfs im Neubau Königsallee 18, Ecke Schadow- straße wurde bereits gefeiert. Die Mayersche Droste bietet auf rund 4.000m² ein umfangreiches Sortiment an. Der Mietpreis für Ladenflächen von 80–120m² in der Schadowstraße übersteigt den Mietpreis der Königsallee um 10,– EUR. Hier werden 215,– EUR/m² berechnet.

Düsseldorf, Königsallee 18, „Eröffnung der Mayersche Buchhandlung“

104 Neben den Neuansiedlungen und Veränderungen in der Innenstadt gibt es auch in Düssel- dorf eine größere Centerentwicklung. Im Süden der Innenstadt, im Stadtteil Bilk, wurde im April 2008 Richtfest des mfi-Stadtteilcenters Düsseldorf-Arcaden gefeiert. Das Konzept sieht neben den dreigeschossigen Einkaufsarkaden mit Platz für rund 100 Läden einen Bürgersaal, ein Schwimmbad und Wohnungen vor. Ankermieter der rund 20.000m² Ver- kaufsfläche sind C&A, H&M, Media Markt, Thalia Buchhandlung, Kaiser's und Aldi.

Köln

Köln zählt nach wie vor zu den begehrtesten Einzelhan- Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage delsstandorten bundesweit. Die große Nachfrage auf- in Köln für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich zur durchschnittlichen Entwicklung der seiten der Einzelhändler und Investoren wie auch die Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² Frequenzströme in der 1A-Lage belegen die Attraktivität 270 im Einkaufssektor. Die beiden Top-Fußgängerzonen der 240 210 Stadt, Schildergasse und Hohe Straße, zählen in diversen 180 Rankings zu den Top-Einkaufsstraßen Deutschlands. Der 150 120 Expansionsdruck der Filialisten ist Grund dafür, dass in 90 diesen Lagen Mieten von rund 255,– EUR/m² für eine 60 Ladenfläche von 80–120m² gezahlt werden und auch 30 0 vor hohen Abstandszahlungen nicht zurückgeschreckt 2004 2005 2006 2007 2008 Ladenmieten in Köln (faktisch) wird, um sich dort einen Standort zu sichern. Ladenmieten in Köln, wenn sich diese analog zur bundesweiten Entwicklung verhalten hätten Neuansiedlungen an der Schildergasse gab es unter anderem durch Marc O´Polo sowie den mit 700m² Ver- kaufsfläche weltweit größten Shop des dänischen Schuhherstellers Ecco. Die ehemals vom Schuhhaus Böhmer genutzte, nun umgebaute Immobilie wird von Tommy Hilfiger als Flag- shipstore auf ca. 1.000m² genutzt. Bestseller mit den Konzepten Jack & Jones und Vero Moda erweiterten ihre Fläche an der Schildergasse 102 um die zuvor von Tintoretto genutzte Fläche. Optik Fielmann erwarb die Schildergasse 78–82 und wird nach Neubau auf der alten Verkaufsfläche von Optik Simon in absoluter Top-Lage eine eigene Filiale betreiben.

Die Hohe Straße konzentriert sich mit ihrem breiten Angebot weiterhin stark auf junge Konsumenten. Nennenswerte Neueröffnungen sind das britische DOB-Label Jane Norman mit dem ersten Deutschland-Store in der Hohen Straße 103 und Gamestop mit dem ersten zweigeschossigen Flagshipstore sowie Kenvelo in der über Jahrzehnte von dem Unterneh- men Daniels genutzten Fläche. Das C&A-Konzept Avanti mit einer Gesamtmietfläche von rund 1.920m² wird in dem viergeschossigen Neubau in der Hohen Straße 67 das Angebot im Young-Fashion-Bereich erweitern.

Was die Mietpreise auf der Ehrenstraße betrifft, so haben sich diese durch die gesteigerte Nachfrage der Filialisten in den letzten Jahren auf rund 100,– EUR/m² erhöht. Auf Vermitt- lung der COMFORT folgte Sacha Shoes als Nachmieter in der Ladeneinheit Gamestop, Ehrenstraße 28. Fred Perry übernahm die Fläche von Kyo My Friend und der Schuhherstel-

105 ler Crocs eröffnete in der Ehrenstraße nach Hamburg seinen zweiten Shop in Deutschland. Seit März sind in dieser Lage die zur Gruppe Hennes & Mauritz gehörende Mode- marke COS sowie Fossil vertreten, die nach dem Umzug der Douglas-Parfümerie in eine größere Ladeneinheit nun auf rund 120m² ihre Waren anbieten. Die langjährig ansässigen regionalen Szeneanbieter haben ihre Standorte auf Grund des Mietpreisanstiegs in die Seitenstraßen verlagert, was zur Belebung des gesamten Viertels geführt hat.

Die Niveaumeile Mittelstraße zeigt sich im Bereich der Vermietung und Nachfrage überaus stabil. Es werden der- Daniel Stallmach, Vermietung zeit Spitzenmieten von ca. 75,– EUR/m² erzielt. Als neue Händler präsentieren sich unter anderem das französische Lingerielabel Princesse tam.tam und Alessi. Das der Ehrenstraße zugewandte Teilstück der Breiten Straße hatte sich in den letzten Jahren bereits durch einige Neuansiedlungen positiv entwickelt. Nun gibt es auch in dem Bereich von DuMont-Karree, WDR-Arkaden und Opern-Passage einige Immobilien, die sich nach Eigentümerwechsel entwickeln und neu vermietet werden. Mittelfristig wird auch dieser Bereich an Angebotsvielfalt im Handel gewinnen und den Rundlauf Schildergasse, Hohe Straße, Breite Straße, Ehrenstraße, Mit- telstraße noch attraktiver gestalten.

Aachen

Aachen ist als Einkaufsstadt nicht nur bei seinen ca. Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage 245.000 Einwohnern, sondern auch über die Grenzen in Aachen für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich zur durchschnittlichen Entwicklung der hinaus in Belgien und den Niederlanden sehr beliebt. Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² Das große Einzugsgebiet mit seinem Kaufkraft-Potenzi- 120 110 al bedingt die hohe Nachfrage der Filialisten. In der 100 90 absoluten 1A-Lage Aachens, der Adalbertstraße 53–55, 80 70 eröffnete Mitte 2008 der Schuhfilialist Görtz sein erstes 60 „House of Goertz“, ein neues Konzept, das die bisheri- 50 40 gen Marken Görtz und Görtz 17 unter einem Dach ver- 30 20 eint. An New Yorker konnten rund 2.000m² im selben 10 0 Geschäftshaus ebenfalls durch Vermittlung der COM- 2004 2005 2006 2007 2008 Ladenmieten in Aachen (faktisch) FORT vermietet werden. Ladenmieten in Aachen, wenn sich diese analog zur bundesweiten Entwicklung Da das Flächenangebot in der Top-Lage Adalbertstraße verhalten hätten mit seiner minimalen Mieterfluktation die Nachfrage nicht decken kann, erlebte die Einkaufslage Holzgraben/ Dahmengraben einen spürbaren Aufschwung. Dort haben namhafte Filialisten wie Tommy Hilfiger, Marc O´Polo, Triumph, Rieker Schuhe, Stefanel, Sacha Shoes und Madonna Juwel neu angemietet. Ein weiteres großes Flächenangebot in der Adalbertstraße wird erst mit Realisierung der Kaiserplatz Galerie im Teilstück zwischen Kugelbrunnen und Kaiserplatz

106 Aachen, Adalbertstraße 53–55, New Yorker COMFORT: Vermietung zur Verfügung stehen. Der Abriss wurde bereits vollzogen. Dieses Projekt wird zu einer Belebung des schwächeren Teils der Fußgängerzone führen und die angrenzenden Immo- bilien aufwerten. Der Mietpreis in 1A-Lage beträgt für ein Ladenlokal mit einer Fläche von 80–120m² weiterhin 100,– EUR/m².

Bonn

In Bonn konzentriert sich die Nachfrage weiterhin auf drei Haupteinkaufsstraßen. Die Remigiusstraße gilt als frequenzstärkste Lage, die ebenso wie die Poststraße in den letzten Jahren wenige Mieterwechsel zu verzeichnen hatte. In der kleinteiligeren Sternstraße konnten sich zuletzt Mieter wie Gamestop, Sidestep, dug Telekom und X-Bags einen Stand- ort sichern. Aber auch die angrenzenden Lagen wie Dreieck und Münsterplatz profitieren als Verbindungsachsen vom Nachfrageüberhang. Hier hat beispielsweise Fossil die ehemals vom Schuhhaus Böhmer genutzte Fläche übernommen. Mit der Südüberbauung im Bereich des Bahnhofs, am Übergang zur Poststraße, wird voraussichtlich noch Ende 2008 begonnen. Der Mietpreis in 1A-Lage beträgt für ein Ladenlokal mit einer Fläche von 80–120m² aktuell 120,– EUR/m².

107 Die Städte und Kreise der Metropole Ruhr rücken poli- Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in Bonn für Ladenlokale mit einer tisch näher zusammen. Anfang 2008 wurde ein neues Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich zur durchschnittlichen Entwicklung der Konzept für die nachhaltige Stadt- und Regionalent- Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² wicklung des Ruhrgebietes in den nächsten zehn Jahren 140 präsentiert. Ziel ist es, konkrete Förderungen der Euro- 120 päischen Union zu ermöglichen und Privatinvestoren im 100 Rahmen von Private-Partnership-Projekten konkrete 80 60 Angebote vorzulegen. Von den Innenstadt-Masterplä- 40 nen, wie beispielsweise für Duisburg, erhofft man sich 20 Einfluss auf die Handelsentwicklungen. 0 2004 2005 2006 2007 2008 Ladenmieten in Bonn (faktisch) Ladenmieten in Bonn, wenn sich diese analog zur bundesweiten Entwicklung Duisburg verhalten hätten

Duisburg erweitert mit Eröffnung des rund 57.000m² Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in Duisburg für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich großen EKZ „Forum-Duisburg“ sein Einzelhandelsange- zur durchschnittlichen Entwicklung der bot. Nach jahrelangen ergebnislosen Planungen versucht Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² 80

Duisburg nun, die im Vergleich zu seinen Nachbarstädten 70 im westlichen Ruhrgebiet verpasste Entwicklung neuer, 60 attraktiver Einkaufsflächen nachzuholen. Dies sowohl in 50 quantitativer als auch qualitativer Hinsicht. Die sinken- 40 30 den Mietpreise für kleinere Ladenlokale selbst auf der 20

Königstraße in den letzten zwei Jahren um knapp 7% 10 spiegeln ein deutliches Bild des längst überfälligen Hand- 0 2004 2005 2006 2007 2008 lungsbedarfes im Einkaufssektor wider. Für ein Laden Ladenmieten in Duisburg (faktisch) Ladenmieten in Duisburg, wenn sich diese lokal in 1A-Lage mit einer Fläche von 80–120m² werden analog zur bundesweiten Entwicklung verhalten hätten auf der Königstraße aktuell 70,– EUR/m² erzielt.

Bezüglich der städtebaulichen Entwicklung innerstädtisch gelegener interessanter Flächen für Wohnen, Arbeiten und Kultur haben die Duisburger dagegen mit dem Projekt Innen- hafen ihre Hausaufgaben mit Auszeichnung erledigt. Nach Erstellung des neuen Forums mit seinen Ankermietern Karstadt Warenhaus (19.500m²), Saturn (8.000m²), C&A (5.000m²), The Sting (3.000m²), Mayersche Buchhandlung (2.600m²), Hennes & Mauritz (2.500m²), New Yorker (2.000m²) und Pohland (1.300m²) hat die Multi Development weitere konkrete Pläne für die Innenstadt gefasst. Der Erwerb von Kerngrundstücken im Bereich Sonnen- wall dient der umfangreichen Umgestaltung dieses Innenstadtbereiches. Das Projekt, das auch die Galeria Duisburg beherbergt, trägt den Namen „Königsgalerie“. Das Bauvorhaben hat zugleich städtebauliche Funktion. Hier soll ein attraktives Verbindungsstück zwischen Innenhafen, Münzstraße, Sonnenwall und Königstraße geschaffen werden, welches rund 16.000m² Verkaufsfläche sowie Bürofläche umfasst. Der negative Trend in der Münzstraße lässt sich jedoch hiermit leider nicht aufhalten. Dort ist der Mietpreis für größere Laden lokale auf einen Tiefstand von 12,– EUR/m² gesunken. Der großflächige Textilhandel ist bedingt durch die Eröffnung des Forums weggezogen. C&A gibt seine Filiale unwiderruflich auf. Peek & Cloppenburg sowie Sinn Leffers denken über eine Flächenreduzierung oder

108 Geschäftsaufgabe in dieser Lage nach. Kaufhof in der Düsseldorfer Straße dagegen will nach Aussage von Metro in die Zukunft planen und umfangreiche Umbauten und Moder- nisierungen durchführen. Ein Projektzeitplan existiert noch nicht.

Essen

Die traditionelle Einkaufsstadt Essen hat schon seit langer Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage Zeit ihre Attraktivität, die ihr in den 1950ern den Slogan in Essen für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich zur durchschnittlichen Entwicklung der „Essen. Die Einkaufsstadt“ einbrachte, verloren. Dies Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² nicht nur durch die Nähe der Center Ruhrpark Bochum, 160 Rhein-Ruhr-Zentrum Mülheim und Centro Oberhausen. 140 120 Das 2004 erstellte Gutachten „Kommunales Einzelhan- 100 delskonzept Essen“ bescheinigte Essen, als Oberzentrum 80 im Vergleich zu anderen Städten zu wenige auswärtige 60 Kauflustige anzuziehen. Trotz einer vorhandenen Einzel- 40 handelsfläche von rund 300.000m² in der Innenstadt, die 20 0 sich auf rund 800 Läden verteilt, sowie weiteren ca. 2004 2005 2006 2007 2008 Ladenmieten in Essen (faktisch) 500.000m² im übrigen Stadtgebiet erwartet man vom Ladenmieten in Essen, wenn sich diese analog zur bundesweiten Entwicklung Einkaufscenter Limbecker Platz eine Kehrtwende in der verhalten hätten negativen Einzelhandelsentwicklung. Die Diskussion über die Verträglichkeit neuer Flächen, deren Schaden oder Nutzen für Essen und Umgebung, ist geführt. Die nächsten Jahre werden die Auswir- kungen zeigen. Mitte März 2008 eröffnete nun der erste Bauabschnitt mit einem Mix von rund 110 Läden und 35.000m² Verkaufsfläche. Hauptmieter des Centers ist die Arcandor- Tochter Karstadt, die auf rund 20.000m² den Prototypen der neuen Warenhaus-Generation

Essen, Limbecker Platz, Einkaufszentrum

109 präsentiert. Ab Herbst 2009 soll sich dann nach Fertigstellung des 2. Bauabschnitts das Angebot auf mehr als 210 Läden mit rund 70.000m² Verkaufsfläche ausweiten.

Das neue Center wirkt als Katalysator im Bereich der unteren Limbecker Straße. Zeitgleich mit Eröffnung des ersten Bauabschnittes des neuen EKZ Limbecker Platz eröffnet ein dreigeschossiger Deichmann-Flagshipstore mit über 1.200m² Verkaufsfläche sowie eine neue Avanti-Filiale von C&A. Die Entwicklung für den schwierigen Bereich Porschekanzel und Kettwiger Straße sieht folgendermaßen aus: Nach Verlust der Mieter Wehmeyer und Saturn im 30.000m² großen City Center hat der Eigentümer Credit Suisse im Mai 2008 den längst überfälligen Umbau begonnen. Das Anfang der 1980er erbaute City Center wird bis Ende 2009 unter dem neuen Namen Rathaus Galerie mit 80 Ladeneinheiten komplett neu ausgerichtet. Strauss investiert fast 500.000 EUR in sein neues Geschäft im Rathaus Center und wird im Erdgeschoss 900m² Fläche betreiben. Der Umbau ist für das 1. Quartal 2009 geplant. Der eingangs prognostizierte negative Trend durch das EKZ Limbecker Platz – insbesondere für den oberen Bereich der Kettwiger Straße – lässt sich bereits mit dem Umzug des Großflächennutzers Pohland an den neuen, attraktiveren Standort belegen. Der Umzug von Karstadt Sport an den Kopstadtplatz, in fußläufiger Nähe zum neuen Center, unterstreicht diese Entwicklung. Wie sich dies auf die Mietpreise auswirken wird, ist unschwer zu vermuten. In den letzten vier Jahren sank der Mietpreis für größere Ladenlokale an der Kettwiger Straße um 22,4%. Ein Blick auf die Mietpreise der Nachbarstadt Dortmund zeigt die Misere Essens. Auf dem Westenhellweg ist der Mietpreis für Ladenlokale von 80–120m² (200,– EUR/2008) doppelt so hoch wie für vergleichbare Ladenlokale auf der einst renommierten Essener Kettwiger Straße.

Essen, Limbecker Straße 80, Deichmann

110 Bochum

Auch Bochum wird ein neues Einkaufszentrum erhalten. Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in Bochum für Ladenlokale mit einer Ungeachtet der Vielzahl von großen Einkaufszentren im Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich zur durchschnittlichen Entwicklung der Ruhrgebiet plant das Hamburger Unternehmen ECE nach Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² eigenen Angaben den Bau eines Einkaufszentrums auf 100 90 dem frei werdenden Gerichtsareal an der Viktoriastraße 80 und hat hierfür bereits einige angrenzende Grundstücke 70 60 erworben, obwohl sich auch noch andere Investoren für 50 diese Centerentwicklung interessieren. Laut ECE soll mit 40 30 der rund 20.000m² Verkaufsfläche großen „Rathaus-Gale- 20 rie“ eine neue städtebauliche Lösung und somit ein neuer 10 0 Kundenstrom für den Bereich Viktoriastraße, Husemann- 2004 2005 2006 2007 2008 Ladenmieten in Bochum (faktisch) platz, Kortumstraße und Bongard-Boulevard geschaffen Ladenmieten in Bochum, wenn sich diese analog zur bundesweiten Entwicklung werden. Der Mietpreis in Spitzenlagen beträgt für einen verhalten hätten Laden mit einer Fläche von 80–120m² 77,– EUR/m².

Das stärkste Teilstück der Kortumstraße befindet sich gegenwärtig zwischen Husemannplatz und Bongardstraße. Die neue Rathaus-Galerie würde sich für die anderen Teilstücke sowie die Huestraße negativ auswirken. Um diese vorhersehbare Entwicklung aufzuhalten, hat die Bochumer Häusser-Bau das ehemals von der Westfalenbank genutzte Gebäude Kortumstraße/Ecke Huestraße erworben. Hier soll die rund 13.600m² große Gesamt- fläche mit ca. 3.400m² als Verkaufsfläche genutzt werden. Ein Beitrag, um die ursprüngliche Bedeutung der Huestraße als Bochumer Niveaulage zurückzuge- winnen. Die Umbauarbeiten im Kortum- haus sind abgeschlossen. Saturn hat hier im November 2007 eine rund 6.600m² große Filiale eröffnet. Im Konkurrenz- kampf mit anderen Ruhrgebietsstädten will Bochum mit diesen Bauvorhaben seinen dritten Platz nach Dortmund und Bochum, Kortumstraße 72, Saturn Essen im Ruhrgebiet behaupten.

Dortmund

Dortmund bleibt die Stadt mit der größten Nachfrage im Ruhrgebiet. Das Mietpreisniveau spiegelt dies deutlich wider. Der Mietpreis für einen Laden mit 80–120m² auf dem Westen- hellweg beträgt 200,– EUR/m² – doppelt so viel wie für eine vergleichbare Fläche in der Top-Lage von Essen.

111 Der Bau eines Einkaufszentrums südlich des Westenhell- Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage wegs ist beschlossene Sache. Bezüglich der Größe fasste in Dortmund für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich zur durchschnittlichen Entwicklung der der Rat der Stadt Dortmund im April 2008 den Beschluss, Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² das Einkaufszentrum auf dem Thier-Areal auf 27.500m² 210

Verkaufsfläche zu beschränken. Die ursprüngliche 180

Planung der ECE sah ca. 33.000m² vor. Trotz dieser Auf- 150 lage will der Hamburger Centerentwickler zwar an dem 120 Dortmunder Vorhaben festhalten, sieht sich allerdings 90 auf Grund der Flächenreduzierung zu Kosteneinsparun- 60 gen im Gesamtprojekt gezwungen. Darüber hinaus gibt 30 0 es seitens der Politik noch Abstimmungsbedarf hinsicht- 2004 2005 2006 2007 2008 lich des Einzelhandelsmix zum Schutze der örtlichen Ladenmieten in Dortmund (faktisch) Ladenmieten in Dortmund, wenn sich diese Händler und der bereits ansässigen Filialisten. Der Zeit- analog zur bundesweiten Entwicklung verhalten hätten plan sieht folgendermaßen aus: 2009 soll mit den Bau- arbeiten begonnen werden, 2011 ist die Eröffnung der neuen Stadtgalerie mit über 100 Läden, Gastronomie und Unterhaltungsangeboten vorgesehen. Ungeachtet dieser Entwicklung locken die hohen Frequenzzahlen in der Fußgän- gerzone immer mehr Einzelhändler an, die sich mit ihren Konzepten dort neu ansiedeln oder ihre Flächen vergrößern wollen. Zuletzt waren dies Tom Tailor mit einem 1.300m² großen Mega-Store, Promod, Hunkemöller, Roland Schuhe, Basler Fashion und die Erwei- terung der Parfümerie Douglas. Ein dritter Bereich in der Innenstadt steigert die Attrakti- vität Dortmunds: Die parallel zum Westenhellweg verlaufende Kampstraße wird ab Sommer 2008 nach sukzessivem Rückzug der Straßenbahn zugunsten einer Untergrundbahn zu einem Einkaufsboulevard umgebaut werden. 2010 soll dieses städtebauliche Projekt, welches jedoch keinerlei Konkurrenz zur 1A-Lage ist, abgeschlossen sein – zeitgleich mit dem begonnenen Umbau der ehemaligen Unionbrauerei am Ende der Kampstraße zu einem Kulturzentrum.

Münster

Münster zählt unstrittig zu den attraktivsten Standorten Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in Münster für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich in Deutschland. Hinsichtlich der Mieten wie auch bei den zur durchschnittlichen Entwicklung der Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² Multiplikatoren, die Investoren beim Erwerb eines 160

Geschäftshauses in der Top-Lage zahlen müssen, über- 140 trifft Münster die Vergleichswerte einiger deutscher 120 Großstädte. 100 80

60 Ein Fünfjahresvergleich der Mietpreise zeigt für 2004 bis 40

2008 für kleinere Ladenlokale eine fast dreißigprozen- 20 tige Preissteigerung. In der Innenstadt entstehen zwei 0 2004 2005 2006 2007 2008 neue Projekte, die an die Fußgängerzonen Ludgeri Ladenmieten in Münster (faktisch) Ladenmieten in Münster, wenn sich diese straße und Salzstraße angrenzen. Bereits im Herbst 2008 analog zur bundesweiten Entwicklung verhalten hätten eröffnen die ersten Läden im Hansa-Carree. Zu den Mie-

112 tern zählen der Schuhfilialist Görtz (2.500m²), die Beklei- dungsunternehmen s.Oliver (1.500m²), New Yorker (1.200m²) und Cult (1.200m²) sowie die Kaffeehauskette Starbucks. Das angrenzende Projekt Stubengasse von der Harpen AG umfasst neben einem Ramada-Hotel Handels- flächen für Karstadt Sport (3.400m²), Esprit (2.400m²), Tom Tailor, e-plus, Telekom, die Deutsche Bank und Gastrono- mie sowie eine Tiefgarage mit 320 Pkw- und 220 Fahrrad- Stellplätzen. Die Eröffnungen sind für Mitte 2009 geplant. Die Neuansiedlungen werden die Münsteraner wie auch Touristen anziehen. Die neuen Wege zwischen den bekannten Handelslagen werden die Frequenzströme verändern, Dietmar Saur, Investment sodass man zukünftig von Karstadt über Kaufhof, Stuben- gasse, Hansa-Carree zur Ludgeristraße laufen wird. Der untere Teil der Salzstraße wird hierdurch verlieren. Etablierte Lagen sind nach wie vor gefragt. Für Deichmann wurde an der Ludgeristraße ein Flagshipstore mit rund 1.300m² Verkaufsfläche gebaut, Puma mietete am Prinzipalmarkt neu an und das US-Jeans-Label Levis eröffnete an der Salzstraße. Der Mietpreis in 1A-Lage beträgt für ein Ladenlokal mit einer Fläche von 80–120m² weiterhin 140,– EUR/m².

Bielefeld

Für Bielefeld lassen sich speziell in den letzten beiden Jahren überaus positive Entwicklungen ausmachen. Die 1A-Lage Bahnhofstraße hat durch einige Veränderungen dazu beigetragen, dass dieser Standort bei Investoren und Einzelhändlern im Bereich Ostwestfalen am stärksten nachgefragt wird. Durch die Neuansiedlungen von Mango, Only und dem dm-drogeriemarkt im ehemaligen Kaufhalle-Gebäude sowie den angrenzenden Neubau mit Deichmann wurde das einst frequenzschwächere Teilstück der Bahnhofstraße Richtung Bahnhof stark aufgewertet. Peek & Cloppenburg profitiert von dem großflächigen Umbau. Sinn Leffers hat sich verkleinert und eine Teilfläche von rund 2.500m² an den Drogeriemarkt Müller abgegeben, der dort im Herbst 2008 eröffnet. Die Fußgängerzone Niedernstraße dient höherwertigen Konzepten. Gerry Weber und Marc O’Polo haben sich hier angesiedelt. Für ein Ladenlokal in 1A-Lage mit einer Fläche von 80–120m² werden aktuell 120,– EUR/m² erzielt.

Neuss

Die Beispiele der Städte Neuss, Mönchengladbach und Minden zeigen, wie langwierig und problematisch Centerplanungen sein können. Die Pläne der Stadt Neuss, im Bereich der 1A-Lage ein Center durch die mfi zu realisieren, sind auf Grund nicht verfügbarer Grund- stücke gescheitert. Ein Alternativkonzept von Tenkhoff Properties mit einer geringeren Fläche von rund 17.000m² scheiterte an der Vielzahl der Grundstückseigentümer und der

113 fehlenden Resonanz der Händler. Ein Konkurrenzprojekt, die Sanierung des bestehenden Huma-Parks durch die Schweizer Unimo AG, hat Mieter wie C&A, H&M oder Schuhhaus Görtz angezogen. Das alte Center mit Fachmarktcharakter wird gemäß den vorliegenden Planungen in ein Shopping Center mit innenstadtrelevantem Sortiment umgewandelt. Unimo AG beginnt in 2008 zusammen mit der ECE mit dem Umbau. Die Gesamtverkaufs- fläche von 40.000m² bleibt unverändert. Die Stadt rechnet mit einer Fertigstellung Anfang 2010. Der Mietpreis für Ladenflächen von 80–120m² beträgt in der Fußgängerzone 52,– EUR/m². Hier ist das Preisniveau jetzt schon um 3,7% leicht gesunken.

Mönchengladbach

In Mönchengladbach beginnen die Planungen für ein neues Einkaufszentrum nach Schei- tern des Vorhabens der ECE neu. Im Frühjahr 2007 konnte die Stadt ECE als Investor für das geplante Einkaufszentrum Forum Mönchengladbach mit rund 25.000m² Verkaufsfläche präsentieren, erste Grundstücke (unter anderem das ehemalige Finanzamt Kleiststraße) waren zu diesem Zeitpunkt bereits erworben. Nun kommt es zu einer erheblichen Verzö- gerung. Erst im 2. Quartal 2009 wird nach Entscheid des Europäischen Gerichtshofs zu Grundstücksverkäufen der öffentlichen Hand die rechtlich notwendige europäische Aus- schreibung für den Verkauf des ehemaligen Stadttheaters erfolgen. Der Zeitplan für das Vorhaben von ECE sah für diesen Termin bereits die Eröffnung des Centers vor. Der Mietpreis für kleinere und größere Ladenlokale ist auf der Hindenburgstraße leicht gesunken. Aktuell beträgt der Mietpreis für Ladenflächen von 80–120m² 58,– EUR/m². Größere Flächen (300–500m²) werden mit 32,– EUR/m² berechnet.

Minden

In Minden verhält es sich für die Planung eines innerstäd- tischen Einkaufszentrums ähnlich. Nach Einigung zwischen Stadt und Multi Development, die gemeinsam mit der LEG die Domhof-Galerie mit rund 18.000m² Handelsfläche erbauen wollte, muss nun auch für dieses Vorhaben eine europaweite Ausschreibung erfolgen. Die Planungen werden zudem noch durch ein Bürgerbegehren gegen den Abriss des Rathauses, welches dem Center weichen soll, erschwert. Aussagen zu einer möglichen Fertigstellung der neuen Domhof-Galerie können bislang nicht getroffen werden. In Minden werden für Ladenflächen von 80–120m² Katrin Hesse, 43,– EUR/m² erzielt. Center Consulting

114 Höchstmieten in Nordrhein-Westfalen 2008

TOP-CITY Einwohner EH-KKZ ZKZ 80–120 m² [€ /m²] 300–500 m² [€ /m²] Aachen 258.770 98,3 126,9 100 +0,0% VJ 62 +0,0% VJ Bad Salzuflen 54.415 101,8 86,2 33 +0,0% VJ 19 +0,0% VJ Bergisch Gladbach 105.587 117,0 93,6 42 -6,7% VJ 22 -12,0% VJ Bielefeld 325.846 100,1 128,7 125 +0,0% VJ 70 +0,0% VJ Bocholt 73.640 101,1 123,0 32 +0,0% VJ 17 -5,6% VJ Bochum 383.743 99,2 115,7 77 -3,8% VJ 33 -15,4% VJ Bonn 314.299 106,1 114,1 120 +0,0% VJ 65 -3,0% VJ Bottrop 118.975 98,1 96,4 34 -2,9% VJ 19 -5,0% VJ Castrop-Rauxel 77.263 97,6 100,8 27 +8,0% VJ 16 +6,7% VJ Detmold 73.707 102,2 110,4 44 -2,2% VJ 29 -3,3% VJ Dinslaken 70.233 103,0 98,3 56 -3,4% VJ 30 -3,2% VJ Dormagen 63.474 105,3 74,2 27 -3,6% VJ 11 +10,0% VJ Dorsten 79.136 101,4 102,9 30 +0,0% VJ 18 +0,0% VJ Dortmund 587.624 97,0 111,4 Westenhellweg 200 +0,0% VJ 95 -9,5% VJ Ostenhellweg 110 -4,3% VJ 42 -6,7% VJ Duisburg 499.111 93,5 98,3 Königstraße 70 -6,7% VJ 34 -2,9% VJ Kuhstraße 55 -8,3% VJ 27 -10,0% VJ Münzstraße 24 -14,3% VJ 12 -25,0% VJ Sonnenwall 22 +4,8% VJ 12 +20,0% VJ Düren 92.614 95,4 129,5 55 +0,0% VJ 32 +0,0% VJ Düsseldorf 577.505 111,2 130,9 Flingerstraße 195 +2,6% VJ 100 +0,0% VJ Schadowstraße 215 +2,4% VJ 120 -4,0% VJ Königsallee 205 +2,5% VJ 100 -4,8% VJ Eschweiler 55.691 98,9 102,2 30 +0,0% VJ 12 +0,0% VJ Essen 583.198 100,9 120,4 Kettwiger Straße 100 -9,1% VJ 45 -18,2% VJ Limbecker Straße 85 +0,0% VJ 40 +0,0% VJ Euskirchen 55.360 100,6 143,0 40 +0,0% VJ 22 +0,0% VJ Gelsenkirchen 266.772 92,5 112,5 58 +0,0% VJ 32 +0,0% VJ Gladbeck 76.373 95,2 95,8 34 -2,9% VJ 21 -4,5% VJ Gummersbach 52.636 100,2 131,8 37 -2,6% VJ 23 -4,2% VJ Gütersloh 96.284 104,7 107,3 53 -3,6% VJ 30 -6,3% VJ Hagen 195.671 99,0 120,6 50 +0,0% VJ 32 +0,0% VJ Hamm 183.672 94,1 99,2 27 -3,6% VJ 14 -6,7% VJ Hattingen 56.700 103,1 85,7 41 +0,0% VJ 20 +0,0% VJ Herford 65.060 101,8 124,8 36 -5,3% VJ 21 -4,5% VJ Herne 169.991 92,8 89,9 38 -5,0% VJ 20 -9,1% VJ Hilden 56.326 112,0 102,8 48 -4,0% VJ 28 -6,7% VJ Ibbenbüren 51.010 97,2 101,6 25 -3,8% VJ 11 -8,3% VJ Iserlohn 96.546 100,9 114,0 45 +0,0% VJ 27 -3,6% VJ Köln 989.766 105,4 128,5 Schildergasse 255 +2,0% VJ 135 -3,6% VJ Hohe Straße 220 +0,0% VJ 125 +0,0% VJ Mittelstraße 80 +0,0% VJ 40 +0,0% VJ Ehrenstraße 100 +0,0% VJ 55 +0,0% VJ Breite Straße 70 +7,7% VJ 40 +0,0% VJ Krefeld 237.104 100,4 121,4 73 -2,7% VJ 44 -2,2% VJ Leverkusen 161.336 105,8 106,8 42 -2,3% VJ 16 -11,1% VJ Lippstadt 67.109 100,8 115,7 46 -2,1% VJ 27 -3,6% VJ Lüdenscheid 78.032 102,9 111,9 40 +0,0% VJ 22 +0,0% VJ Minden 83.099 98,1 114,9 43 -2,3% VJ 24 +0,0% VJ Mönchengladbach 260.951 100,2 123,2 58 -3,3% VJ 32 -11,1% VJ Moers 107.180 100,8 119,7 53 -3,6% VJ 25 -3,8% VJ Mülheim an der Ruhr 169.414 107,3 118,6 30 +0,0% VJ 16 -5,9% VJ Münster 272.106 104,9 139,3 140 +0,0% VJ 78 -2,5% VJ Neuss 151.626 106,9 113,7 52 -3,7% VJ 22 -15,4% VJ Oberhausen 218.181 96,2 132,1 28 +0,0% VJ 17 +0,0% VJ Paderborn 144.258 97,9 145,7 84 +2,4% VJ 40 +0,0% VJ Ratingen 92.152 117,3 112,5 55 +0,0% VJ 27 -3,6% VJ Recklinghausen 121.521 98,6 115,9 50 +0,0% VJ 25 +0,0% VJ Remscheid 114.925 103,3 97,8 31 -3,1% VJ 17 -5,6% VJ Rheine 76.438 95,5 108,9 42 +5,0% VJ 18 +5,9% VJ Siegburg 39.192 104,1 189,2 50 +4,2% VJ 27 +3,8% VJ Siegen 105.697 97,7 148,3 52 +4,0% VJ 27 +0,0% VJ Soest 48.223 97,2 165,4 37 +0,0% VJ 20 +0,0% VJ Solingen 162.948 102,4 95,9 34 +0,0% VJ 17 +0,0% VJ Unna 67.680 97,2 110,1 40 +0,0% VJ 28 +0,0% VJ Velbert 86.754 103,5 91,2 35 +0,0% VJ 20 +0,0% VJ Viersen 75.975 100,9 102,0 33 -2,9% VJ 15 -6,3% VJ Wesel 61.432 101,1 122,9 37 +2,8% VJ 19 +0,0% VJ Witten 100.248 100,8 114,6 36 +0,0% VJ 18 +0,0% VJ Wuppertal-Elberfeld 358.330 100,9 107,7 72 -4,0% VJ 31 -3,1% VJ

115 Rheinland-Pfalz

In Rheinland-Pfalz entstehen derzeit von einer Vielzahl Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage von Projekten alleine rund 70.000m² zusätzliche Einzel- in Rheinland-Pfalz für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich zur durchschnittlichen Entwicklung der handelsfläche in Form von drei Einkaufscentern, die eine Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² Bedeutung für die entsprechenden Fußgängerzonen 80 haben. Trotz dieser Entwicklung ist die Nachfrage nach 70 60 geeigneten Ladenflächen in 1A-Lage in den meisten 50

Städten ungemindert vorhanden. Mainz ist nach wie vor 40

Spitzenreiter, sowohl, was die Nachfrage, als auch, was 30 die erzielbaren Mieten in 1A-Lage betrifft. In Koblenz 20 und Trier sind die Einzelhandelsmieten ungeachtet der 10 0 Centerentwicklung ebenfalls gestiegen. Auch in Kaisers- 2004 2005 2006 2007 2008 Ladenmieten in Rheinland-Pfalz (faktisch) lautern ist insgesamt eine positive Entwicklung zu ver- Ladenmieten in Rheinland-Pfalz, wenn sich diese analog zur bundesweiten Entwicklung zeichnen. Lediglich in Ludwigshafen leidet die ohnehin verhalten hätten wenig attraktive Fußgängerzone unter der geplanten Rheingalerie.

Mainz

Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in 1A-Lage der Mainzer Fußgängerzone ist weiterhin enorm hoch. Insbesondere Großflächen ab 500m² sind bei namhaften Filialisten sehr begehrt. Zahlreiche Textilanbieter würden gerne einen Flagshipstore in der Mainzer Innen- stadt realisieren, jedoch fehlen adäquate Flächen. Die Lage Am Brand hat mit der Neuer- öffnung des Peek & Cloppenburg Hauses weiter an Attraktivität gewonnen. Die Beklei- dungshauskette eröffnete nach elf Monaten ihre Filiale neu. Die Verkaufsfläche des ursprünglich 1974 eröffneten Modehauses wurde um 1.400m² auf 6.600m² vergrößert und die neue Fassade aus hellem Sandstein und großen Glas- flächen ansprechend gestaltet.

Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in Mainz für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich Die Eigentumsverhältnisse Am Brand haben sich eben- zur durchschnittlichen Entwicklung der falls geändert. Die Aachener Grundvermögen Kapital- Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² 120 anlagegesellschaft mbH hat die Anteile des bisherigen 110 100 Mehrheitseigentümers Günther Drees am Dom-Rathaus- 90 80 Zentrum in diesem Jahr übernommen. Die Einzelhan- 70 60 delsflächen in diesem Objekt sind unter anderem 50 an Hennes & Mauritz, Buch Habel, Schuh Leiser, Zero, 40 30 Xanaka und Hunkemöller vermietet. 20 10 0 2004 2005 2006 2007 2008 Günther Drees hat seine Ankündigung aus dem Vorjahr Ladenmieten in Mainz (faktisch) Ladenmieten in Mainz, wenn sich diese hinsichtlich der Korbgasse wahr gemacht und nach analog zur bundesweiten Entwicklung verhalten hätten Umbau an diesem Standort mehrere 100–200m² große

116 Mainz, Am Brand 40, Peek & Cloppenburg

Ladenlokale errichtet, um eine neue, interessante Einkaufslage in der Mainzer Innenstadt zu realisieren. In Verbindung mit den Markthäusern, deren Rückseiten an die Korbgasse grenzen, wird an dieser Stelle tatsächlich eine neue Lage geschaffen. Allerdings kann man diese noch nicht als 1A-Lage bezeichnen. Vielmehr wird diese Lage für Konzepte interessant sein, die nicht in erster Linie auf eine hohe Frequenz angewiesen sind, sondern gezielt von ihren Kunden aufgesucht werden.

Die Eröffnung der neu errichteten Markthäuser von der Mainzer Wohnbau, die einen Rundlauf über den Brand zur Schusterstraße stärken, steht für Herbst 2008 auf dem Plan. Unter anderem hat sich die italienische Schuhmarke Geox hier eine Einheit gesichert. Die- ses Projekt profitiert ebenfalls von der großen Nachfrage und den fehlenden Flächen in 1A-Lage. Einige Filialisten sind zwischenzeitlich bereit, Abstriche hinsichtlich der Lage zu machen, um überhaupt in Mainz präsent zu sein.

In Mainz werden aktuell Mieten bis zu 120,– EUR/m² für Ladeneinheiten um 100m² gezahlt. Für Flächen mit einer Größe von etwa 1.000m² werden in der Spitze immer noch 55,– EUR/m² geboten.

Koblenz

In der Koblenzer Fußgängerzone hat sich die positive Entwicklung der vergangenen Jahre weiterhin fortgesetzt. Hier fehlt es ebenfalls insbesondere an größeren Ladenflächen ab 200m². Auch das „Forum Mittelrhein“ am Zentralplatz mindert die Nachfrage in Koblenz

117 nicht. Dieses Center wird gemeinsam von der Züblin Development GmbH und der ECE Projektmanagement GmbH realisiert. Es ist ein dreigeschossiger Komplex mit rund 20.000m² Verkaufsfläche und rund 10.000m² für kulturelle Nutzungen vorgesehen, wie unter anderem das Mittelrheinmuseum, eine Mediathek und eine Touristeninformation. Die Fertig- stellung ist für Herbst 2010 geplant. Nichtsdestotrotz wird von den Einzelhändlern, die sich in Koblenz noch keinen Standort sichern konnten, insbesondere die Löhrstraße mit Priori- tät nachgefragt. Diese zeichnet sich durch einen äußerst konstanten Mieterbesatz aus. Es gibt wenig Fluktuation und somit nur wenige Chancen auf einen Mieterwechsel. Zahlreiche Gesuche in der Größenordnung zwischen 400 und 800m² liegen für die Löhrstraße vor, die sich allerdings lediglich auf das Teilstück zwischen Pfuhlgasse und Löhrrondell beschränken. Top-Filialisten sind bereit, 33,– EUR/m² bis 45,– EUR/m² für Läden dieser Größenordnung zu bezahlen. Für Ladenlokale zwischen 80 und 120m² Verkaufsfläche werden knapp 100,– EUR/m² bezahlt.

Trier

Trier ist auf Grund der enorm hohen Zentralität und der zahlreichen unterschiedlichen Kundengruppen nach wie vor ein sehr interessanter Einzelhandelsstandort. Ungeachtet der neu eröffneten Triergalerie mit mehr als 13.500m² Einzelhandelsfläche sind Verkaufs- flächen in den Fußgängerzonen Simeonstraße, Brot- und Grabenstraße sowie Fleischstraße nach wie vor sehr gefragt. Als Universitätsstadt und Touristenhochburg verfügt Trier über eine vielschichtige Klientel und ist daher bei Unternehmen unterschiedlichster Genres gefragt. Auch aus dem benachbarten Luxemburg zieht es viele Kunden zum Einkaufen

Trier, Kornmarkt 4/Fleischstraße, Vero Moda, Jack & Jones

118 nach Trier. In 2008 wurde die Stadt um einige Konzepte reicher. So hat Gerry Weber eine 400m² große Filiale, ebenso wie der Schuhanbieter ECCO einen rund 100m² großen Laden, an der Fleischstraße 1 angemietet. Auch der Young-Fashion-Filialist Tally Weijl ist in der Simeonstraße zum Zuge gekommen. In der Triergalerie sind namhafte Mieter wie Zara, Thalia, Christ, s.Oliver, New Yorker und Mexx zu finden. Insgesamt ist aus Einzelhandelssicht eine sehr positive Entwicklung zu verzeichnen, die sich in den kommenden Jahren sicherlich fortsetzen wird. In den letzten beiden Jahren waren die Mieten tendenziell leicht gesunken. Für Ladenlokale von 80–120m² werden 94,– EUR/m² gezahlt, für größere Lokale bewegt sich die Miete bis 45,– EUR/m². Der Trend der Mietpreisentwicklung ist für 2009 positiv.

Ludwigshafen

In der Innenstadt von Ludwigshafen herrschte im Jahr 2008 nahezu Stillstand. Auf Grund des Baus der Rheingalerie mit rund 30.000m² Verkaufsfläche in der Ludwigshafener Innen- stadt war kaum ein Einzelhändler bereit, noch eine Anmietungsentscheidung für die Fußgängerzone zu treffen. Fast jeder Filialist wartet zunächst die Entwicklung ab, welche die Rheingalerie mit sich bringt. Um der negativen Entwicklung in der Ludwigshafener Fußgängerzone entgegenzuwirken, traf der Stadtrat im Dezember 2007 die Entscheidung, große Teile der Innenstadt als Sanierungsgebiet auszuweisen. Ziel ist es, dort einen Inves- titionsschub auszulösen. Die geplanten Fassadensanierungen ließen sich in Zusammenspiel mit den Eigentümern als erster Schritt umsetzen. Gleich- zeitig möchte man die überdimensionierten und aus den 1970er-Jahren stammenden Fußgängerzonen eindämmen und besser an den Rhein anbinden, der bald mit der Rhein- galerie einen Magneten im Süden aufweisen wird. Es ist davon auszugehen, dass das neue Einkaufscenter der ECE der Ludwigshafener Fußgängerzone Schwierigkeiten bereiten wird. Möglich ist aber zudem, dass es der attraktiven Einkaufsstadt Mannheim in direkter Nachbarschaft den ein oder anderen linksrheinischen Kunden abwerben kann. Die Mieten für größere Ladenlokale sanken in den letzten fünf Jahren um fast 40%. Für kleinere Lokale Elisabeth Michalowski, (80–120m²) fiel der Mietpreis auf 30,– EUR/m² ab. Vermietung

Höchstmieten in Rheinland-Pfalz 2008

TOP-CITY Einwohner EH-KKZ ZKZ 80–120 m² [€ /m²] 300–500 m² [€ /m²] Bad Kreuznach 43.838 98,2 191,1 61 +0,0% VJ 38 +0,0% VJ Kaiserslautern 98.044 96,5 158,6 77 -1,3% VJ 34 -2,9% VJ Koblenz 105.888 102,6 160,3 95 +0,0% VJ 40 +0,0% VJ Ludwigshafen 163.560 97,4 107,7 30 -9,1% VJ 12 -20,0% VJ Mainz 196.425 108,0 116,1 110 +0,0% VJ 65 +0,0% VJ Neustadt an der Weinstraße 53.506 107,4 118,8 40 +5,3% VJ 18 +0,0% VJ Neuwied 65.750 98,8 140,4 42 +0,0% VJ 18 -10,0% VJ Trier 103.518 93,4 192,8 94 -3,1% VJ 45 -10,0% VJ Worms 82.212 99,2 129,3 35 +0,0% VJ 18 +0,0% VJ

119 Saarland

Die Landeshauptstadt Saarbrücken ist die einzige Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in Saarbrücken für Ladenlokale mit einer bedeutende Einkaufsstadt mit überregionaler Bedeu- Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich zur durchschnittlichen Entwicklung der tung im Saarland und profitiert auf Grund des enormen Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² Einzugsbereiches und der Zentralitätskennziffer von 110 100 mehr als 160,0 von der ungebrochen hohen Nachfrage 90 80 nationaler und internationaler Filialisten nach Einzel 70 handelsflächen in Top-Lagen. Auf Grund der geringen 60 50 Vakanzen an der Haupteinkaufsmeile Bahnhofstraße 40 konnten im letzten Jahr nur wenige bedeutende Neuan- 30 20 mietungen beobachtet werden. Neben dem Sportanbie- 10 0 ter Puma, welcher eine der wenigen Anmietungschancen 2004 2005 2006 2007 2008 Ladenmieten in Saarbrücken (faktisch) nutzte und knapp 350m² Fläche auf zwei Ebenen anmie- Ladenmieten in Saarbrücken, wenn sich diese analog zur bundesweiten Entwicklung tete, konnten sich Benetton sowie e-plus ein Ladenlokal, verhalten hätten vermittelt durch die COMFORT Düsseldorf GmbH, sichern. Dem starken Nachfrageüberhang nach Einzelhandelsflä- chen begegnet die ECE mit der Erweiterung der Saargalerie um ca. 8.000m² auf etwa 25.000m² Verkaufsfläche. Als Mieter stehen bereits unter anderem Gerry Weber, Tommy Hilfiger und Levi´s fest. Die durch die Vergrößerung der Saargalerie geschaffene Anbindung des Centers an die Bahnhofstraße in einem ehemaligen hauptsächlich durch Gastronomie und Discounter geprägten Teilstück wird zu einer Aufwertung dieses zum Bahnhof gelegenen Bereiches der Einkaufsstraße führen. Eine weitere Attraktivitätssteigerung dieses Teiles der Saarbrücker Innenstadt wird durch die Projektierung der CENTRUM Grundstücks gesellschaft an der Bahnhofsstraße/Ecke Viktoriastraße erfolgen. Die mit der Vermietung des Projektes beauftragte COMFORT Düsseldorf GmbH konnte als alleinigen Mieter für ca. 6.000m² Verkaufsfläche ein Textilhaus gewinnen. Die Eröffnung ist für Herbst 2009 geplant. Die Nachfrage war an dieser Stelle mehr als zufriedenstellend. Diverse Verhandlun- gen mit Textil- und Schuhanbietern sowie Mietinteressenten anderer Sortimente haben einmal mehr gezeigt, dass die Nachfrage nach Großflächen in Saarbrücken ungebrochen ist. Von der kennzeichnend hohen Investitionsbereitschaft der letzten Jahre hat Saarbrücken in großem Ausmaß profitiert. Die Ausnahmestellung der Landeshauptstadt im Einzelhandels- sektor wird sich auch in Zukunft noch weiter entwickeln, sodass noch nicht vertretene Filia listen um seltene Anmietungsmöglichkeiten buhlen werden. Die Mietpreise für ein Laden- lokal in bester Lage zwischen 80 und 120m² liegen momentan bei 82,– EUR/m². Größere Flächen (300–500m²) werden mit 42,– EUR/m² berechnet. Kleinere saarländische Städte wie Saarlouis werden durch die gute Entwicklung der Saarbrücker Innenstadt kaum Nachteile erleiden, sondern nach wie vor als Ergänzung zur Großstadt eine Einkaufsalternative primär für den täglichen Bedarf und somit für das entsprechende Einzugsgebiet liefern.

Höchstmieten im Saarland 2008

TOP-CITY Einwohner EH-KKZ ZKZ 80–120 m² [€ /m²] 300–500 m² [€ /m²] Saarbrücken 177.870 96,5 156,7 82 -3,5% VJ 42 -4,5% VJ

120 Sachsen

Der Freistaat Sachsen hat mehr als 4,2 Mio. Einwohner. Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in Sachsen für Ladenlokale mit einer Als wichtigste Ballungsräume sind Dresden, Leipzig Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich zur durchschnittlichen Entwicklung der (länderübergreifend auch Halle) und Chemnitz – Zwickau Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² zu nennen. Das Bundesland in Mitteldeutschland ver- 100 90 zeichnete im letzten Jahr in einigen Industriebereichen 80 die deutschlandweit höchsten Wachstumsraten zwischen 70 60 8 und 10%. Die Großansiedlungen der Autoindustrie 50 (BMW, Porsche und VW), Logistik (DHL) und Mikro 40 30 technologie (AMD und Infineon) sind hierfür ursächlich 20 zu nennen. Das Ballungsgebiet Dresden ist gemessen am 10 0 Bruttoinlandsprodukt dabei der wirtschaftlich stärkste 2004 2005 2006 2007 2008 Ladenmieten in Sachsen (faktisch) Raum Sachsens. Ladenmieten in Sachsen, wenn sich diese analog zur bundesweiten Entwicklung verhalten hätten Sachsen konnte in Teilen bereits bei wichtigen Wohl- standsindikatoren zu den westlichen Bundesländern aufschließen. So liegt das verfügbare Einkommen der Altersgruppe von 20–35 Jahren über dem Bundesdurchschnitt. Dieses wird jedoch durch das Gesamtergebnis von den niedrigen Einkommen der Gruppen ab 40 Jahren kompensiert.

Die wichtigsten Städte Leipzig, Dresden, Chemnitz und Zwickau verfügen jeweils über eine gut funktionierende Fußgängerzone. Die Verkaufsfläche pro Einwohner liegt hier bei ca. 1,4–1,5m². Dabei liegt das Kaufkraftniveau in den Städten leicht über dem ostdeutschen Durchschnitt.

Görlitz, Berliner Straße 10–11, Chelsea COMFORT: Vermietung

121 In den kleineren Städten wie Bautzen, Görlitz und Plauen wurden nach der politischen Wende Center in den Innenstädten erbaut, die zum einen die Einkaufsvielfalt verbesserten, zum anderen jedoch die klassischen 1A-Lagen zeitweise in ihrer Einkaufsfunktion ablösten. Aktuell werden die 1A-Lagen in den Städten durch abgeschlossene Sanierungen und qua- litative Verbesserung des Einzelhandelsumfeldes wieder als Fußgängerzone genutzt und verstärkt nachgefragt.

Nach wie vor liegt im Ranking der Einzelhändler der wichtigsten ostdeutschen Städte Leipzig knapp vor Dresden. Danach schließt sich in Sachsen Chemnitz gefolgt von Zwickau an.

Leipzig

Leipzig ist als traditionsreiche Messestadt bekannt. Die Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage Stadt verfügt heute über ein attraktives neues Messe- in Leipzig für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich zur durchschnittlichen Entwicklung der zentrum und ein großes Industrie-, Dienstleistungs- und Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² Handelszentrum. In der Universitätsstadt an der Pleiße 140 ist das Zusammenspiel von historischen Altbauten mit 120 moderner Architektur durch anspruchsvolle Planungen 100 gelungen. Die Kultur- und Musikstadt Leipzig hat sich 80 zur modernen, attraktiven Stadt entwickelt. 60 40

20 Der Einfluss von Leipzig auf das Umland wächst, was 0 unter anderem die seit 2004 ständig anwachsenden 2004 2005 2006 2007 2008 Ladenmieten in Leipzig (faktisch) Kennziffern zur Zentralität belegen. Die Zentralitäts- Ladenmieten in Leipzig, wenn sich diese analog zur bundesweiten Entwicklung kennziffer ist für das Jahr 2008 auf überdurchschnitt- verhalten hätten liche 109,9 durch die BBE Köln prognostiziert worden. Neben der wachsenden Zentralitätskennziffer wächst auch die Einwohnerzahl stetig an und erreicht heute einen Stand von knapp 509.000 Ein- wohnern.

Die Leipziger Innenstadt hat fünf zentrale Handelspunkte. Die drei wichtigsten Einkaufs- straßen sind die Petersstraße, die Verlängerung des Marktplatzes sowie die Grimmaische Straße. Hier werden Spitzenmieten gezahlt. Je nach baulichem Zuschnitt und Mikrolage wird hier für ein Ladenlokal von 80–120m² Verkaufsfläche zwischen 90,– und 125,– EUR/m² Mietpreis berechnet.

Die Nikolaistraße rangiert auf Platz 4. Die Mietpreise für ein Ladenlokal zwischen 80 und 120m² liegen hier momentan zwischen 45,– und 60,– EUR/m². Die Hainstraße belegt den 5. Platz der wichtigsten Einkaufsstraßen. Die Mieten für ein Ladenlokal liegen hier bei 35,– bis 50,– EUR/m². Die Hainstraße kann auf Grund der in Planung befindlichen „Brühlschen Höfe“ von der mfi (Management für Immobilien AG) für diesen Straßen abschnitt an Bedeutung gewinnen. Hier könnten die Mieten zukünftig steigen.

122 Für den Abschnitt des Neumarktes, als Verbindung zwischen Karstadt und Galeria Kaufhof, konnte in den letzten Jahren eine positive Entwicklung konstatiert werden. Hier erfolgten zahlreiche Neuvermietungen an regionale Händler wie auch an Filialisten.

In der Leipziger Innenstadt wird weiterhin gebaut. Die Bauarbeiten am City-Tunnel zwischen Wilhelm-Leuschner-Platz und Hauptbahnhof hinterlassen auch Spuren auf der Petersstraße und dem Markt (Fertigstellung 2010/2011 geplant). Nennenswert in absoluter Bestlage sind der gegenwärtige Universitätsneubau mit ca. 2.200m² Einzelhandelsfläche und der Umbau des Handelshofes mit ca. 5.800m² Einzelhandelsfläche. Ende 2008 wird die Grimmaische Straße mit neuem Bodenbelag wieder glanzvoll erscheinen. In der Nikolaistraße entstehen auf Höhe der Nikolaikirche mit dem Neubau eines Hotel- und Geschäftshauses ca. 750m² Einzelhandelsfläche.

Bedingt durch die genannten Maßnahmen hat die Leipziger Innenstadt ideale Vorausset- zungen, ihre Einzelhandelsvormachtstellung gegenüber den Centern vor den Toren der Stadt kontinuierlich auszubauen. Es lässt sich eine ungebrochen starke Nachfrage nach Handelsflächen in den absoluten Top-Lagen der City feststellen.

Der Leipziger Investmentmarkt zeigte sich weitgehend unbeeindruckt von der aufkom- menden internationalen Finanzkrise. Im Gegenteil: Die wertstabilen Immobilien in inner- städtischen Einkaufslagen profitieren vom zurückgehenden Interesse an Discountmärkten und Fachmarktzentren außerhalb der Innenstädte. Im Zuge der Rückbesinnung auf wert-

Leipzig, Grimmaische Straße 2–4, Mädlerpassage, Wolford COMFORT: Vermietung

123 haltige Immobilien und der Rückkehr auf langfristige Investitionen gewinnen die inner- städtischen Einzelhandelsimmobilien wieder an Bedeutung. Im vergangenen Jahr wech- selten in Leipzig zahlreiche bekannte Immobilien in bester Lauflage ihre Besitzer. Vor allem die Objekte in der Hainstraße und am Neumarkt sind in Erwartung steigender Handels mieten für Anleger interessant geworden. Die positiven Entwicklungen beziehen sich sowohl auf das Center der mfi am Beginn der Hainstraße als auch auf die gute Entwicklung des Passantenstromes am Neumarkt.

In der Top-1A-Lage Petersstraße wechselte das von P&C genutzte Objekt den Besitzer. Große Nachfrage wurde auch beim durchgeführten Bieterverfahren für die welt- bekannte „Mädler-Passsage“ am Markt festgestellt. Letzt- endlich wurde an einen deutschen Entwickler veräußert, der bereits den benachbarten Messehof saniert hatte. Es besteht eine starke Nachfrage von Investoren nach Anlagemöglichkeiten innerhalb der Leipziger 1A-Lagen, welche auch der insgesamt positiven wirtschaftlichen Ent- wicklung der Stadt und einhergehender Verbesserung der Susan Dennhardt, soziodemografischen Daten geschuldet ist. Vermietung

Leipzig, Petersstraße 39, Nanu-Nana COMFORT: Vermietung

124 Dresden

Die sächsische Landeshauptstadt an der Elbe ist das Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in Dresden für Ladenlokale mit einer politische und touristische Zentrum Sachsens. Die zweit- Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich zur durchschnittlichen Entwicklung der größte Stadt in Sachsen verzeichnet ebenso wie Leipzig Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² eine positive Bevölkerungsentwicklung. Momentan ver- 120 110 fügt die Universitätsstadt über knapp 502.000 Einwoh- 100 90 ner. Die durch die BBE Köln prognostizierte Zentralitäts- 80 70 kennziffer für das Jahr 2008 liegt bei 111,4. 60 50 40 Die für den Einzelhandel wichtigste Fußgängerzone der 30 20 Dresdner Innenstadt ist die Prager Straße. Die Mieten 10 0 für ein Ladenlokal zwischen 80 und 120m² liegen hier 2004 2005 2006 2007 2008 Ladenmieten in Dresden (faktisch) nach genauer Betrachtung der Mikrolage zwischen Ladenmieten in Dresden, wenn sich diese analog zur bundesweiten Entwicklung 80,– und 100,– EUR/m². Auch die Seestraße, zwischen verhalten hätten Dr.-Külz-Ring und dem Altmarkt, ist für den Einzelhan- del bedeutsam, wobei Mieten zwischen 60,– und 80,– EUR/m² für ein Ladenlokal zwischen 80 und 120m² üblich sind. Interessant für den regionalen Einzelhandel mit touristischer Ausrichtung sind die Neuentwicklung und die Wiederherstellung der Bauten rund um die weltberühmte Frauenkirche. Von dieser Ent- wicklung wird auch die Wilsdruffer Straße nach Abschluss der momentan durchgeführten Baumaßnahmen profitieren.

Die Stadt Dresden verfügt über die modernste Einzelhandels- und Infrastruktur. Im Hinblick auf die Realisierung neuer Einzelhandelsprojekte wird die Innenstadt durch Stadtplaner stärker fokussiert als Neubauprojekte auf der grünen Wiese. Die Ausnahme ist hier die Erweiterung des Elbeparks direkt an der A 14 (Fertigstellung 2009).

Ähnlich wie in Leipzig werden im Stadtzentrum gegenwärtig zahlreiche Einzelhandelspro- jekte realisiert oder geplant. Zu nennen ist die große Baulücke an der Prager Straße/Wiener Platz, hier wird ein Center mit ca. 22.000m² Verkaufsfläche neu geplant. Bereits im Bau befindet sich die „Centrum Galerie“ im oberen Teil der Prager Straße mit ca. 52.000m² Fläche (Fertigstellung 2009). Aber auch bestehende Flächen werden erweitert, so plant die ECE eine Erweiterung ihrer „Altmarkt-Galerie“ um weitere 18.000m².

Mit dieser Verdichtung der Einzelhandelsflächen im Bereich der Prager Straße bis zum Neumarkt werden sich die Prager Straße und die Seestraße gleichermaßen als wichtigste Einkaufsstraßen festigen und weiterhin an Bedeutung gewinnen.

Der Dresdner Investmentmarkt ist derzeit vor allem durch die großen Projektentwicklungen in den Top-Einzelhandelslagen der Stadt in Schwung gekommen. So lenken die beiden aktuell bevorstehenden bzw. schon im Bau befindlichen Entwicklungen der Multi Development („Centrum Galerie“) in der Prager Straße sowie die Erweiterung der „Altmarkt- Galerie“ durch die ECE am Altmarkt/Ecke Wilsdruffer Straße das Interesse von institutionellen Anlegern auf das sächsische Elbflorenz.

125 Chemnitz

Chemnitz ist mit ca. 245.000 Einwohnern die drittgrößte Stadt in Sachsen. Wichtige Lan- desbehörden haben hier ihren Sitz (Landesarbeitsgericht, Landesamt für Finanzen, Amts-, Land- und Sozialgericht u. a.). Zahlreiche Maschinenbaufirmen haben sich in der Industrie- stadt angesiedelt. Ein Volkswagen-Motorenwerk sowie die ThyssenKrupp AG sichern den Standort Chemnitz.

Die sowohl für Filialisten als auch regionale Händler interessanten Einkaufsstraßen sind die Straße der Nationen (im Abschnitt zwischen Johannesplatz, Rathausstraße und Markt) sowie die Rathausstraße. Das Mietniveau in den Top-Lagen liegt für ein Ladenlokal mit einer Größe von ca. 80–120m² zwischen 40,– und 60,– EUR/m². Die Projektentwicklung auf dem Düsseldorfer Platz wird gegenwärtig realisiert. Die Neubebauung im Rücken von P&C und der „Galerie Roter Turm“ sieht die Ansiedlung von Verwaltungsbehörden, Nahversor- gungskonzepten sowie eine Parkgarage vor. (Fertigstellung 2009/2010)

Der Standort Chemnitz ist vor allem durch seine wirtschaftlichen und soziodemografischen Standortfaktoren eine interessante Anlagealternative zu den sächsischen Städten Leipzig und Dresden, welche vor allem von institutionellen Investoren bevorzugt werden. Kurz vor

Chemnitz, Neumarkt 1, Peek & Cloppenburg COMFORT: Investment, Consulting, Vermietung

126 Jahresende 2007 konnte das durch P&C genutzte Objekt, welches vor allem durch seine außergewöhnliche Architektur besticht, an eine niederländische Investorengruppe veräu- ßert werden.

Zwickau

Wie Wolfsburg in Niedersachsen ist Zwickau die Automobilstadt in Sachsen. Die Volkswagen Werke und Zulieferer aus der Automobilindustrie und die angebundene Hochschule sichern den wirtschaftlichen Erfolg der Region. Zwickau verfügt gegenwärtig über ca. 98.000 Ein- wohner. Die kreisfreie Stadt nimmt als Oberzentrum einen wichtigen Standort in der Region ein und ist gerade aus Einzelhandelssicht interessant. Die BBE Köln hat für Zwickau eine Zentralität von 144,6 prognostiziert. Damit konnte Zwickau auch 2008 wieder an seine kontinuierlich wachsende Anziehungskraft auf das etwa 400.000 Einwohner umfassende Einzugsgebiet anknüpfen.

Die wichtigste Einkaufsstraße in Zwickau ist die Innere Plauensche Straße. Diese verläuft in einem Teilstück parallel zum innerstädtischen Einkaufszentrum Zwickau Arcaden. Das Nebeneinander von Einkaufsstraße und Shopping Center hat zu einer nachhaltigen Stär- kung dieses Innenstadtbereiches beigetragen.

Das Mietniveau für eine Verkaufsfläche zwischen 80 und 120m² liegt bei 50,– bis 55,– EUR/m² und erreicht somit im Vergleich zum vergangenen Jahr eine leichte Mietsteigerung. Auch die durch den Dr.-Friedrichs-Ring von der Inneren Plauenschen Straße abgetrennte Äußere Plauensche Straße zeigt eine positive Entwicklung.

Das Interesse der Anleger in Zwickau beschränkt sich im Wesentlichen auf die Top-Lage Innere Plauensche Straße, welche durch die Zwickau Arcaden der mfi und den attraktiven Mieterbesatz Jan Wetzel, Enrico Näther, sehr gut frequentiert wird. Vermietung Vermietung

Höchstmieten in Sachsen 2008

TOP-CITY Einwohner EH-KKZ ZKZ 80–120 m² [€ /m²] 300–500 m² [€ /m²] Chemnitz 245.700 92,6 128,1 60 +0,0% VJ 30 +0,0% VJ Dresden 504.795 93,9 111,4 105 +5,0% VJ 55 +0,0% VJ Leipzig 506.578 89,8 109,9 115 +9,5% VJ 60 +0,0% VJ Zwickau 96.786 90,1 144,6 50 +11,1% VJ 25 +0,0% VJ

127 Sachsen-Anhalt

Die weltwirtschaftliche und gesamtdeutsche Entwicklung wirkt sich positiv auf den Wirt- schaftsverlauf in Sachsen-Anhalt aus. Im Jahr 2007 konnte gegenüber dem Vorjahr eine Steigerung des Bruttoinlandsproduktes (BIP) von ca. 3% verzeichnet werden. Hierbei nimmt das verarbeitende Gewerbe den größten Anteil an der Steigerung des BIP ein. Sachsen- Anhalt kann gute Eckdaten aufweisen: Seine zentrale Lage in Europa, die sehr gute Infra- struktur (Bundesautobahnen A2, A9, A14, die neue A38, Interkontinental Flughafen Leipzig/Halle) paart sich mit langjähriger industrieller Tradition und dem Innovations potenzial des jungen Bundeslandes. Zahlreiche renommierte Firmen aus dem In- und Ausland betätigen sich bevorzugt in Sachsen-Anhalt. Die weltbekannten Aspirin-Tabletten werden von der Firma Bayer in Bitterfeld produziert und exportiert. Die Glaskuppel des Berliner Reichstagsgebäudes stammt aus dem Wolfener Werk von Guardian Industries. Q-Cells AG baute in Sachsen-Anhalt zunächst ein Werk zur Herstellung von Solaranlagen, gründete später Tochterfirmen, die heute über 1.400 Menschen beschäftigen.

Heute leben in Sachsen-Anhalt 2.441.787 Einwohner (Stand: 31.12.2006), von denen fast die Hälfte in Städten mit mehr als 20.000 Einwohnern wohnen. Dies wirkt sich positiv auf die überregionalen Zentren Magdeburg, Halle und Dessau aus. In den genannten Städten prosperiert der Einzelhandel im Vergleich mit anderen Städten des Bundeslandes über- durchschnittlich. Hier ist die Verkaufsfläche gegenüber dem bundesdeutschen Durchschnitt von 1,3–1,4m² je Einwohner gestiegen. In Dessau liegen die Ladenflächen bei 2,2m² je Einwohner, in Madgeburg sogar bei über 2,7m² je Einwohner. Diese positive Entwicklung wird von überregionalen Einzelhändlern geschätzt und stark nachgefragt.

Die Suburbanisierung mit den Einkaufscentern auf der „grünen Wiese“ ist in Sachsen-Anhalt glücklicherweise gestoppt worden. Die Stadtverantwortlichen haben gemerkt, dass ein ausgeprägter innerstädtischer Einzelhandel zur Attraktivitätssteigerung der Stadt entscheidend beiträgt.

Im Vergleich der wichtigsten und größten Städte in Sachsen-Anhalt verfügt nur Halle über eine attraktive Fußgängerzone in gewachsener Handelslage. Leider wurden im Krieg Städte wie Magdeburg, Dessau und Halberstadt völlig zerstört, sodass neue Stadtzentren nach DDR-Vorstellungen entstanden, die nach westlichen Gestaltungsmaximen ohne Attraktivität für Einzelhändler und Besucher sind. In Magdeburg oder Dessau prägen Einkaufscenter die Innenstädte.

Halle an der Saale

Halle ist eine lebendige Großstadt im Herzen Mitteldeutschlands. Mit etwa 232.000 Ein- wohnern ist sie die bevölkerungsreichste Stadt in Sachsen-Anhalt. Die massiven strukturel- len Veränderungen Anfang der 1990er-Jahre sind hinsichtlich der Stadtentwicklung von

128 wirtschaftlichen Prozessänderungen abgelöst worden. Hervorragende Standortbedingun- gen begünstigen den Aufschwung. Halle hat die größte Universität Sachsen-Anhalts, flexible und gut ausgebildete Arbeitskräfte, günstige Lohnkosten, eine moderne Infra struktur und sehr gute Förderstrukturen.

Die Handels- und Logistikbranche im Raum Halle – Leipzig erfährt ausgelöst durch Basisin- vestitionen am Interkontinental-Flughafen Leipzig/Halle und die Ansiedlung des DHL- Luftfrachtkreuzes im Umfeld des Flughafens einen entscheidenden Entwicklungsschub.

Die größte Nachfrage nach Einzelhandelsflächen wird in der Innenstadt von Halle verzeichnet. Die Leipziger Straße ist die wichtigste und frequenzstärkste Fußgängerzone, die den sanierten und umgestalteten Hauptbahnhof mit dem Marktplatz verbindet. Die absolute 1A-Lage der Leipziger Straße befindet sich zwischen dem Hansering/Waisenhausring und dem Marktplatz. In diesem Abschnitt haben sich Einzelhändler wie P&C, C&A, H&M sowie Galeria Kaufhof und Wöhrl angesiedelt. Weitere Filialisten wie Deichmann, Schuhhaus Görtz, dm-drogeriemarkt, Thalia, edc by Esprit und Fielmann erweitern das Angebot. An der Leipziger Straße 105 wird künftig der Young-Fashion-Filialist New Yorker seinen neuen Flagshipstore eröffnen. Im „Ritterhaus“ der Leipziger Straße 87–92 hat Tom Tailor seinen ersten Store in den neuen Bundesländern eröffnet sowie H&M seine Mietfläche nahezu verdoppelt. Die Nachfrage der Filialisten am Standort Halle ist hoch. Dementsprechend ist der gegenwärtig noch stabile Mietzins von 70,– EUR/m² für ein Ladenlokal in der Größen- ordnung von 80–120m² im Erdgeschoss wohl nicht mehr lange zu halten. Tendenziell wird in Zukunft eine Miete von 75,– bis 80,– EUR/m² in diesem Bereich der Leipziger Straße kalkuliert werden müssen. Für größere Ladenlokale ist in den letzten fünf Jahren der Mietpreis von 30,– EUR/m² um 33,3% auf 40,– EUR/m² gestiegen.

Halle, Leipziger Straße 87–92, Tom Tailor COMFORT: Vermietung

129 Eine positive Entwicklung hat auch die Handelslage Kleinschmieden/Große Ulrichstraße vollzogen. Mit den Filialisten dm-drogeriemarkt, Back Factory auf der einen Seite sowie Mäc Geiz und dem regionalen Filialisten Modehaus Fischer im Kaufhaus „Rolltreppe“ auf der anderen Seite hat sich die Frequenz in diesem Teilbereich der Hallenser Innenstadt stabilisiert.

Befürchtungen, dass die Rekultivierung des Saale Parks (jetziges nova eventis) einen erheblichen Kaufkraftabfluss nach sich ziehen wird, haben sich nicht bestätigt. Die Käuferschicht des Centers an der Landesgrenze zu Sachsen kommt nicht überwiegend aus Halle oder Leipzig, sondern aus den ländlichen Regionen des Umlandes. Viele Einzelhändler des Centers bestätigen, dass der Umsatz größtenteils an den Wochenenden Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in Halle an der Saale für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich generiert wird. zur durchschnittlichen Entwicklung der Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² 90 Das Interesse der Investoren am Immobilienmarkt in 80 Halle beschränkt sich fast ausschließlich auf das Top-Stück 70 60 der Leipziger Straße. In diesem Teilbereich wurde im Jahr 50 2007 das „Ritterhaus“ nach Umstrukturierung veräußert. 40 In dieser Lage kam es für mehrere kleinere Wohn- und 30 20 Geschäftshäuser zu einem Mieterwechsel. Auf Grund der 10 stabilen Mietpreisentwicklung sowie der sehr guten Pas- 0 2004 2005 2006 2007 2008 santenfrequenz vertrauen die Käufer auf die Wertstabi- Ladenmieten in Halle a.d. Saale (faktisch) Ladenmieten in Halle a.d. Saale, wenn sich lität sowie das Wertsteigerungspotenzial der Objekte in diese analog zur bundesweiten Entwicklung verhalten hätten dieser interessanten Lage.

Magdeburg

Magdeburg hat in seinem Einzugsgebiet mit einer Zentralitätskennziffer von rund 129,3 (BBE, Köln) eine sehr hohe Anziehungskraft, wobei die optimalen Verkehrsanbin- dungen hier einen entscheidenden Standortvorteil darstellen. 17.000 Studenten an Universität und Hoch- Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in Magdeburg für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich schule sowie an den zahlreichen Forschungsinstituten zur durchschnittlichen Entwicklung der prägen das Stadtbild und sorgen für eine starke Nach- Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² 70 frage nach Mode-, Freizeit- und Sportartikeln. 60

2006 und 2007 konnten die Erweiterung des ECE-Centers 40 sowie die Eröffnung des sogenannten „Marietta- 30

Quartiers“ den Hauptgeschäftskern in Magdeburg wei- 20 terhin stärken. Hinsichtlich der weiteren Stärkung der 10

Innenstadt richten sich die Blicke nun auf den geplanten 0 2004 2005 2006 2007 2008 Neubau an der Ecke Breiter Weg/Ernst-Reuter-Allee. Hier Ladenmieten in Magdeburg (faktisch) Ladenmieten in Magdeburg, wenn sich diese plant ein Entwickler einen Neubau auf dem Grundstück analog zur bundesweiten Entwicklung verhalten hätten des derzeitigen Verwaltungsgebäudes „Blauer Bock“.

130 Der Mietpreis für Ladenlokale in der Größenordnung von 80–120m² konnte in fünf Jahren um 50% gesteigert werden, für größere Lokale (300–500m²) sogar um 66,7%. Der Mietpreis für Ladenlokale mit einer Fläche von 80–120m² beträgt aktuell 60,– EUR/m². Für größere Flächen von 300–500m² beträgt der Mietpreis 30,– EUR/m².

Dessau

Der Einzelhandel in der drittgrößten Stadt Sachsen-Anhalts wird weiterhin von Einkaufs- zentren in City- und Außenstadtlagen geprägt. An der Stelle des ehemaligen Horten- Kaufhauses in der Franzstraße/Ecke Askanische Straße wird ein neues Einkaufszentrum mit rund 12.000m² Verkaufsfläche gebaut. Für Herbst 2008 ist die Fertigstellung des Projekts geplant, das eine Parkgarage mit knapp 630 Parkplätzen integriert.

Das Mietpreisniveau für Ladenflächen in der 1A-Lage hat sich etwas verbessern können. Im Verlauf der letzten fünf Jahre steigerten sich die Mieten für Ladenlokale in der Größen- ordnung zwischen 80 und 120m² Verkaufsfläche um 20% auf 25 EUR/m².

Lutherstadt Wittenberg

In der Lutherstadt Wittenberg ist ebenfalls ein weiteres Einkaufszentrum mit einer Verkaufsfläche von rund 12.000m² in unmittelbarer Marktnähe geplant. Es ist zu hoffen, dass dieses Zentrum mit integrierter Lage den dringend benötigten Wachstumsschub für die Innenstadt aus- löst. Ohne zusätzliche Magnetbetriebe wird sich der inner- städtische Handel nur schwer gegen die Fachmarktzentren auf der grünen Wiese behaupten können. Obwohl die Lutherstadt Wittenberg über eine vom Krieg unversehrte Innenstadt mit zahlreichen Sehenswürdigkeiten und eine baulich attraktive Fußgängerzone verfügt, spielt die Cityla- ge trotz einfallender Touristenströme für den Handel der- Andreas Albrecht, zeit nur eine untergeordnete Rolle. Investment

Höchstmieten in Sachsen-Anhalt 2008

TOP-CITY Einwohner EH-KKZ ZKZ 80–120 m² [€ /m²] 300–500 m² [€ /m²] Dessau 91.243 90,0 123,4 25 +0,0% VJ 15 +0,0% VJ Halle (Saale) 235.720 89,1 109,2 75 +7,1% VJ 40 +33,3% VJ Magdeburg 229.826 89,7 128,3 60 +9,1% VJ 30 +0,0% VJ

131 Schleswig-Holstein

Land der Horizonte Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in Schleswig-Holstein für Ladenlokale mit einer Das Bundesland Schleswig-Holstein mit rund 2,8 Mio. Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich zur durchschnittlichen Entwicklung der Einwohnern und einer Kaufkraft von 102,0 liegt im Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² Vergleich zu den weiteren 15 Bundesländern im hinte- 100 90 ren Mittelfeld. Mit den Städten Kiel, Lübeck, Flensburg, 80 Neumünster und Norderstedt hat Schleswig-Holstein 70 60 fünf Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern. 50 40 30 Die wichtigsten Einzelhandelsstandorte sind die Ober- 20 zentren Kiel, Lübeck und Flensburg. Die Stadt 10 0 Norderstedt befindet sich noch im Speckgürtel der Han- 2004 2005 2006 2007 2008 Ladenmieten in Schleswig-Holstein (faktisch) sestadt Hamburg und die Stadt Neumünster liegt zwi- Ladenmieten in Schleswig-Holstein, wenn sich diese analog zur bundesweiten schen den Oberzentren Kiel und Hamburg, sodass der Entwicklung verhalten hätten Neumünsteraner entweder schnell nach Kiel oder nach Hamburg zum Einkaufen fährt.

Die Einzelhandelsstandorte in Schleswig-Holstein stehen zueinander im Wettbewerb und konkurrieren mit der Metropole Hamburg mit über 1.754.182 Einwohnern und 2.433.000m² Einzelhandelsfläche. Um in diesem Wettbewerbsdruck zu bestehen, haben die Städte zur Attraktivitätssteigerung unterschiedliche Ansatzpunkte entwickelt. Die Stadt Flensburg hat eine Ausnahmestellung, da sie nach wie vor von dem starken Einkaufstourismus profitiert.

Die Städte Flensburg, Neumünster und als Klassenbester Lübeck haben erkannt, dass sie ihre Innenstädte (die gute Stube) stärken müssen. Flensburg mit der Flensburg Galerie und Lübeck mit dem Haerder-Center haben zwei innerstädtische Einkaufszentren, die das Angebot ergänzen. In Neumünster wird ein innerstädtisches Einkaufszentrum mit ca. 22.000m² Verkaufsfläche von der Hamburger ECE geplant, das voraussichtlich die Innen- stadt nicht ergänzen, sondern erneut abbilden wird. Die Landeshauptstadt Kiel probiert unterschiedliche Maßnahmen aus. Center sind nicht nur in der Innenstadt, sondern auch am Stadtrand oder an der Peripherie gebaut worden. So plant die Gedo mit der Rathaus- galerie ein weiteres innerstädtisches Einkaufszentrum. Die ECE ist immer wieder im Gespräch, ein großes Center hinter dem Alten Markt zu realisieren. Inwieweit die Städte mit ihren unterschiedlichen Konzepten erfolgreich sind, zeigen die nachfolgenden Städtereports.

Flensburg

Flensburg ist Deutschlands nördlichste Stadt und hat eine überdurchschnittliche Zentralität von 166,2. Vor allem die Dänen nutzen die Stadt an der Grenze für ihre Shopping-Touren. Damit die Flensburger Innenstadt weiterhin ein beliebtes Einkaufsziel bleibt und sich die Konkurrenz vor allem durch den CITTI Park auf der grünen Wiese nicht weiter ausbreitet,

132 hat die Verwaltung und der Gemeinderat beschlossen, Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in Flensburg für Ladenlokale mit einer bis 2010 Fachmarktzentren oder Discountern an der Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich zur durchschnittlichen Entwicklung der Peripherie eine Genehmigung für Neubau oder Erwei- Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² terung zu versagen. Damit soll vor allem die Innenstadt 90 80 geschützt werden. Gegenwärtig wird die Fußgänger 70 zone durch den PACT (Verband der Eigentümer der 60 Fußgängerzone) umgebaut. 50 40 30 Die knapp zwei Jahre alte Flensburg Galerie mit rund 20 70 Läden auf 20.000m² und mehr als 250 Tiefgaragen- 10 0 stellplätzen mit ihrem Haupteingang am Südermarkt 2004 2005 2006 2007 2008 Ladenmieten in Flensburg (faktisch) und einem Seiteneingang an der Angelburger Straße Ladenmieten in Flensburg, wenn sich diese analog zur bundesweiten Entwicklung konnte die Erwartungen der Einzelhändler bislang nicht verhalten hätten erfüllen. Die Ankermieter, das dänische Lifestylekauf- haus Sinnerup und der Elektronikanbieter Saturn, haben noch nicht die nötige Magnetwirkung erzielt, sodass die meisten anderen Einzelhändler davon noch nicht profitieren können. Außerdem ist der Eingangsbereich am Südermarkt nicht attraktiv genug, um hier eine Sogwirkung zu erzeugen. Durch gezielte Eingriffe in den Sortimentsmix und die Verteilung der Branchen-/Mieteinheiten sollten die Umsätze der Einzelhändler wieder gesteigert werden, sodass hier kein Leerstand entsteht oder das Niveau der Mieter abnimmt.

Die 1A-Lage Holm bleibt als Haupteinkaufsstraße weiterhin dominant und stabil. Die Flensburg Galerie hat sich nicht zu einer Konkurrenz der Fußgängerzone entwickelt, sondern vielmehr zu einer Ergänzung des Angebots der Flensburger Innenstadt gegenüber den peripheren Standorten geführt. Der Holm wird nach wie vor von den filialisierten Einzelhändlern am stärksten nachgefragt. In letzter Zeit hat sich unter anderem der stark expandierende Schuhanbieter Ecco neu angesiedelt. Die Große Straße konnte sich bislang nicht als Konsummeile durchsetzen und auch die Investitionen des PACT können an dieser Situation nichts ändern. Es sei denn, der hintere Teil des Holms würde durch Neuansied- lungen hochleistungsfähiger Einzelhändler wieder attraktiver. Dadurch könnte sich die Große Straße als Einkaufslage wieder verbessern.

Im Verlauf des Jahres 2007 bis Mitte 2008 sind die Mieten für kleinere und größere Läden geringfügig rückläufig gewesen. Der Trend der letzten fünf Jahre gab eine kontinuierliche Steigerung von 15,6 bzw. 17,6% vor. Aktuell werden für kleinere Ladenflächen 75,– EUR/ m², für größere 40,– EUR/m² gezahlt.

Kiel

Die Stadt Kiel verfügt im Vergleich zu den anderen Städten in Schleswig-Holstein über die unterschiedlichsten Einzelhandelsstandorte. Die Zentralität mit 147,4 liegt deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Sie bezieht sich aber keineswegs auf die Kieler Innenstadt, son-

133 dern betrachtet die gesamte Stadt Kiel mit der Kieler Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in Kiel für Ladenlokale mit einer Innenstadt und den Einzelhandelsansammlungen an der Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich zur durchschnittlichen Entwicklung der Peripherie. Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² 110 100 Die Zentralität beinhaltet auch den am Kieler Stadtrand 90 80 sehr verkehrsgünstig gelegenen neu eröffneten CITTI 70 Park. Auf über 35.000m² bildet er ein vollständiges 60 50 innenstadtrelevantes Angebot ab. Als Ankermieter 40 30 fungieren der CB-Mode Markt, Hennes & Mauritz, das 20 SB-Warenhaus CITTI und der Media Markt. Der Kunde 10 0 kann jetzt bequem ebenerdig vor dem Einkaufszentrum 2004 2005 2006 2007 2008 Ladenmieten in Kiel (faktisch) parken und muss nicht die Innenstadt frequentieren. Ladenmieten in Kiel, wenn sich diese analog zur bundesweiten Entwicklung verhalten hätten Die Kieler Innenstadt verfügt zwischen dem Hauptbahn- hof und der Holstenstraße über ein weiteres, 32.000m² großes Center, den Sophienhof mit integriertem Karstadt-Warenhaus. An den Sophienhof angrenzend hat sich die Querpassage mit C&A als Ankermieter neu positioniert. Der Sophienhof ist auf Grund seiner Größe und seiner breiten Angebotsstruktur ein Magnet in der Kieler Innenstadt geworden. Die Holstenstraße, die vom Sophienhof bis zum Alten Markt verläuft, hat ihren stärksten Teil zwischen der Schevenbrücke und dem Berliner Platz. Dieser Bereich profitiert noch von dem Sophienhof und der Querpassage.

Der hintere Bereich zwischen Berliner Platz und Altem Markt hat in Folge des jahrelangen Stillstandes und des Investitionsstaus für den nach hinten liegenden Teil von Karstadt

Kiel, Shopping Center „Sophienhof“ „Der dominante Marktplatz direkt am Hauptbahnhof“

134 deutlich an Stärke und Attraktivität verloren. Dagegen ist die Modernisierung von AppelrathCüpper positiv zu bewerten.

In der Mitte der Holstenstraße plant der Projektentwickler Gedo ein weiteres Innenstadt- center am Rathausmarkt. Sollte dieses Center umgesetzt werden, wird die Fußgängerzone davon nicht profitieren. Die Flächennachfrage im hinteren Bereich würde zurückgehen.

Auch die ECE plant ein neues Einkaufszentrum in Kombination mit einem Kongresszentrum, einem Hotel und einer Philharmonie. Von den 50.000m² Gesamtvolumen sollen 27.000m² für den Einzelhandel vorgesehen werden, die hinter dem Alten Markt im Bereich des Park- hauses in der Flämischen Straße geplant sind.

Die Holstenstraße als eine der ältesten Fußgängerzonen Deutschlands hat nur dann eine Chance, wieder für den Besucher und Konsumenten attraktiv zu werden, wenn sie wie ein Einkaufszentrum mit einem klassischen Knochenprinzip arbeitet. So ist der eine Magnet am Anfang der Holstenstraße der bereits bestehende Sophienhof mit der Querpassage, der andere Magnet muss am anderen Ende mit einer Neupositionierung des Karstadts und des LEIKS entstehen. Sollte jedoch in der Mitte oder außerhalb der Innenstadt eine neue innenstadtrelevante Einzelhandelsagglomeration entstehen, kann eine Stadt wie Kiel dieses Flächenüberangebot nicht mehr absorbieren und wird mit Leerstand in ihrer angestammten 1A-Lage zu kämpfen haben.

Kiel, Holstenstraße 1–11 „Der alte Karstadt – Entwicklungspotenzial in der Innenstadt“

135 Die gegenwärtigen Unsicherheiten am Kieler Einzelhandelsmarkt lassen sich an folgenden Fragen festmachen:

1. Wird die Rathausgalerie am Rathausmarkt realisiert? 2. Gibt es eine neue Ausrichtung des Karstadts und des LEIKS? 3. Baut die ECE hinter dem Alten Markt ein neues Einkaufszentrum?

Von 2005–2007 stagnierten die Mieten. In den letzten beiden Jahren sind die Mietpreise für kleinere und größere Ladenflächen sogar gesunken. Aktuell zahlt man für Flächen zwischen 80 und 120m² 87,– EUR/m², für große zwischen 300 und 500m² 48,– EUR/m² Miete. Die Flächennachfrage der Einzelhändler, die sich zurzeit für keinen neuen Standort entscheiden wollen, gerät unter Druck. Zudem hat die Innenstadt durch die Neueröffnung des CITTI Parks einen sehr starken Konkurrenten bekommen. Nur eine funktionierende Innen- stadt kann den seit der Eröffnung des CITTI-Parks stattfindenden Umsatzeinbruch der Einzelhändler in der Holstenstraße stoppen und wieder mehr Besucher und Kunden in die City anziehen. Um der Kieler Peripherie die Stirn bieten zu können, muss die Innenstadt das vorgenannte Knochenprinzip umsetzen, da somit die vorhandenen Strukturen gestärkt werden. Die gesamte Holstenstraße kann davon profitieren. Voraussetzung für den Erfolg ist das Scheitern der geplanten Vorhaben.

Kiel, CITTI-Park „Volle Parkplätze – warum in die City fahren?“

136 Lübeck

Lübeck ist im Vergleich zu den anderen Oberzentren Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage Schleswig-Holsteins mit Abstand der Klassenbeste. Die in Lübeck für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich zur durchschnittlichen Entwicklung der Zentralität in Höhe von 149,6 (2006 waren es noch 140,1) Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² und die Mieten sind in den letzen Jahren kontinuierlich 120 110 gestiegen. Die Stadt Lübeck hat erkannt, dass sie ihre 100 90 Innenstadt stärken muss, und ist von ihrem Konzept der 80 70 autofreien Stadt abgewichen. 60 50 40 In den 1990er-Jahren lag Lübeck noch im Dornröschen- 30 20 schlaf, geblendet und gesättigt von den außergewöhn- 10 0 lichen Umsätzen nach der Wiedervereinigung. Erst die 2004 2005 2006 2007 2008 Ladenmieten in Lübeck (faktisch) Schließung des Haerder-Kaufhauses hat Lübeck wach- Ladenmieten in Lübeck, wenn sich diese analog zur bundesweiten Entwicklung gerüttelt. verhalten hätten

Die Ansiedlung von Peek & Cloppenburg im Frühjahr 2005 direkt am Markt gab die Initialzündung für den Standort Lübeck in der Einzelhan- delsbranche. Die Präsenz von Peek & Cloppenburg hat nicht nur zu einer wesentlichen

Lübeck, Sandstraße, Haerder-Center „Das Haerder-Center erhöht die Attraktivität der Innenstadt“

137 Lageverbesserung des Bereiches Kohlmarkt und Holstenstraße geführt, sondern auf Grund des Nachfragedruckes vor allen Dingen die 1A-Lage Breite Straße weiter gestärkt. In den letzten fünf Jahren hat allein die COMFORT Hamburg GmbH im Zusammenwirken mit der CENTRUM Grundstücksgesellschaft mbH fünf Projektentwicklungen mit einem Projekt volumen von rund 110 Mio. EUR in Lübeck realisiert. Dabei entstanden nicht weniger als 16.500m² Verkaufsfläche. Zu diesen Entwicklungen zählen neben dem oben erwähnten Peek & Cloppenburg Haus am Markt 1 auch die Geschäftshäuser Breite Straße 39–43 mit den Mietern Zara, Woolworth und Buddelei, die Breite Straße 47–53 mit den Mietern Hennes & Mauritz, Ihr Platz und Roland Schuhe wie auch die Breite Straße 37 mit dem international agierenden dänischen Modehändler Bestseller, der auf 900m² seine Linien Vero Moda und Jack & Jones anbietet. Zusätzlich hat die COMFORT Hamburg mit der Ver- mietung der Breiten Straße 29 an die Firma Mexx diesen Bereich der Fußgängerzone gestärkt.

Als markanten Anfang der Breiten Straße hat nun die COMFORT Hamburg gemeinsam mit der CENTRUM Grundstücksgesellschaft die Projektentwicklung der Breiten Straße 36–42 initiiert. Die HSH Nordbank wurde abgerissen und nach dem Entwurf des Berliner Archi- tekturbüros Grüntuch & Ernst wird dort ein neues Geschäftshaus mit einer ausdrucksvollen Gestaltung entstehen. Die Flächen sind bereits an die beiden hochleistungsfähigen Einzelhändler Esprit und s.Oliver vermietet. Das Projektvolumen in der Hansestadt beläuft sich auf über 20 Mio. EUR. Damit schließt sich die letzte Einzelhandelslücke der Breiten Straße.

Die Nachfragesituation in der Hansestadt Lübeck hat sich auf Grund dieses Gesamt engagements in den letzten Jahren stetig gesteigert. Dies nicht, obwohl es bereits einige erfolgreiche Einzelhandelsentwicklungen in Lübeck gegeben hat, sondern gerade deswegen. Da sich erfolgreiche Einzelhändler gerne dort ansiedeln, wo andere vor ihnen bereits Erfolg hatten, hat sich dieses Teilstück der Breiten Straße zur absoluten 1A-Lage entwickelt.

Als weitere Stärkung der Lübecker Innenstadt könnte sich nun die ehemalige Haerder- Immobilie, heute Haerder-Einkaufszentrum des Projektentwicklers Tenkhoff aus Berlin, entwickeln. Hier entstehen ca. 12.000m² Einzelhandelsfläche, die namhafte Mieter wie New Yorker, Hennes & Mauritz und REWE für sich gewinnen konnten. Die Stadt selbst geht in Vorleistung, um auch diesen Quartierbereich zu stärken. Die Wahmstraße wird verjüngt. Der Straßenbelag der Breiten Straße wird in die Sandstraße hineingezogen, um den fuß- läufigen Bereich in die Sandstraße zu erweitern und attraktiver zu gestalten. Insbesonde- re werden zum einen die Sandstraße in dem vorderen Bereich und zum anderen der Kohlmarkt von dieser Entwicklung profitieren. Die Holstenstraße muss durch neue Inves- titionen weiterhin die hohe Frequenz, vom Holstentor kommend, an sich binden. Durch die kontinuierliche Stärkung der Innenstadt ist der Nachfragedruck der Einzelhändler ungebremst. Selbst kleinere periphere Entwicklungen wie das Mönckhofkarree, die mehr eine Nahversorgungsfunktion haben, werden die Entwicklung nicht bremsen.

Die Mietpreise sind um 10% für beide Ladengrößen gestiegen. Aktuell werden für kleinere Ladenflächen 110,– EUR/m², für größere 60,– EUR/m² gezahlt.

138 Fazit

Die Untersuchung der einzelnen Oberzentren in Schleswig-Holstein hat folgendes Ergebnis gezeigt:

Die Städte Lübeck und Flensburg haben in den vergangenen Jahren ihre Innenstädte gestärkt und ihre Einzelhandelsentwicklung auf die Innenstadt gelenkt. Die genehmigten und gebauten Center in der Innenstadt sind nur eine Ergänzung für die Einzelhandels konzepte, die häufig auf Grund ihres Flächenanforderungsprofils in den Fußgängerzonen nicht zurechtkommen.

Die Stadt Lübeck kann durchaus 12.000m² zusätzliche Verkaufsfläche verkraften. Von der Lübecker 1A-Lage befinden sich ca. 87% auf der Straße und ca. 13% sind überdacht. Deswe- gen gibt es in Lübeck anhaltend steigende Mieten und die Zentralität nimmt auch stetig zu. Die Stadt Flensburg hat immerhin 66,8% der 1A-Lage auf der Straße. Der Nachfragedruck auf den Holm ist ungebrochen stark, sodass die Spitzenmieten weiter steigen und die weit überdurchschnittliche Zentralität gehalten werden kann.

Die Stadt Kiel beweist, dass mit nur ca. 36,1% der 1A-Lage auf der Straße die Flächennach- frage nach 1A-Lagen abnimmt und die Mieten stagnieren. In Kiel stimmt das gesunde Verhältnis nicht mehr und ohne die scheinbar hohen Mieten lohnt es sich für den Eigentü- mer ebenso wenig, in seine Immobilie zu investieren, wie für den Entwickler, eine Einzel- handelsimmobilie zu erwerben. Eine Stadt wie Kiel verträgt durchaus ein weiteres Einkaufs- zentrum in der Innenstadt. Nur muss die Stadt dann auch dafür sorgen, dass die andere Seite der Fußgängerzone stark genug ist, um hier einen weiteren Magneten (Knochenprinzip) zu bilden. Einzelhan- delsvorhaben (Center) an der Peripherie oder mitten in der Fußgängerzone zu genehmigen, getreu dem Motto „Kon- kurrenz belebt das Geschäft“, führt zu einem Überangebot an Fläche und zeigt verdeckten Leerstand (1-Euro-Shops) und Investitionsstau in der Kieler Fußgängerzone. Die Innenstadt als gute Stube verliert an Ausstrahlungs- und Anziehungskraft.

Die Stadt Neumünster hat jetzt noch die Möglichkeit, aus den Fehlern von Kiel zu lernen und die Einzelhandels vorhaben so zu steuern, dass sie die schwache Innenstadt Jan Philipp Rausch, stärkt und nicht weiter an Attraktivität verliert. Vermietung

Höchstmieten in Schleswig-Holstein 2008

TOP-CITY Einwohner EH-KKZ ZKZ 80–120 m² [€ /m²] 300–500 m² [€ /m²] Elmshorn 48.331 102,0 131,1 35 +0,0% VJ 18 +0,0% VJ Flensburg 86.630 94,3 166,2 75 -1,3% VJ 40 +0,0% VJ Kiel 235.366 94,4 147,4 87 -3,3% VJ 48 -4,0% VJ Lübeck 211.213 94,9 149,6 110 +10,0% VJ 60 +9,1% VJ Neumünster 77.936 95,2 149,5 35 -2,8% VJ 15 +0,0% VJ

139 Thüringen

Der Freistaat Thüringen hat derzeit 2,3 Mio. Einwohner, Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in Thüringen für Ladenlokale mit einer geografisch liegt er in der Mitte Deutschlands. An Thü- Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich zur durchschnittlichen Entwicklung der ringen grenzen die Bundesländer Sachsen im Osten und Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² Südosten, Sachsen-Anhalt im Nordosten, Niedersachsen 70 im Nordwesten, Hessen im Westen sowie Bayern im 60 Süden. 50 40

Wie Bayern und Sachsen trägt das Land offiziell den 30 20 Namenszusatz Freistaat. Thüringen zählt neben Sachsen 10 zu den wirtschaftlich stärkeren Ländern im Osten 0 Deutschlands und kann die geringste Arbeitslosenquote 2004 2005 2006 2007 2008 Ladenmieten in Thüringen (faktisch) von ca. 11,4% (Quelle: wikipedia, Mai 2008) aufweisen. Ladenmieten in Thüringen, wenn sich diese analog zur bundesweiten Entwicklung Gern besuchte Kulturstädte im Land sind vor allem verhalten hätten Weimar, Eisenach und Erfurt. Jena ist heute eines der wichtigsten Bildungs- und Forschungszentren in Thüringen.

Die Regionen mit sehr guter Entwicklung und Wohlstand befinden sich entlang der Auto- bahn A 4, besonders der Raum Erfurt – Weimar – Jena weist ein hohes Wirtschaftswachstum auf. Eine Reihe börsennotierter Unternehmen wie z. B. Biolitec, Carl Zeiss, Condomi und Jenoptik sind hier ansässig und treiben das Wachstum dieser Region kontinuierlich voran.

Erfurt

Erfurt ist die Landeshauptstadt des Bundeslandes Thüringen und zugleich die größte Stadt mit rund 203.000 Einwohnern. Wichtigste Institutionen sind Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in Erfurt für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich neben den Landesbehörden das Bundesarbeitsgericht, zur durchschnittlichen Entwicklung der Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² die Universität Erfurt und das katholische Bistum 90 Erfurt. Mit seinem Dom und der berühmten Krämer 80 brücke verfügt Erfurt über beliebte Sehenswürdigkeiten 70 60 der Region. 50 40 Die Wirtschaft der Stadt ist von Verwaltung und Dienst- 30 20 leistung geprägt. Erfurt ist nach Leipzig die Stadt mit 10 der zweitgrößten Messe in den neuen Bundesländern. 0 2004 2005 2006 2007 2008 Ladenmieten in Erfurt (faktisch) Ladenmieten in Erfurt, wenn sich diese Zahlreiche innerstädtische Einzelhandelsentwicklungen analog zur bundesweiten Entwicklung verhalten hätten wurden abgeschlossen und gaben der Innerstadt einen

140 weiteren Schub, um die Top-1A-Lagen im Bereich Anger, Bahnhofstraße und Schlösserstraße weiter hervorzuheben. Für die besten Lagen in diesem Bereich werden für Ladenlokale zwischen 80 und 120m², Höchstmieten bis zu 85,– EUR/m² erzielt.

Das in 2007 Jahr fertiggestellte Gebäude der Hauptpost mit seinem attraktiven Handels- besatz hat den Anger weiter gestärkt. Dieser Standort ist der wichtigste Dreh- und Angel- punkt in der Erfurter City. Die Fertigstellung des Hauptbahnhofes sowie der abgeschlossene Umbau des Erfurter Hofes haben zu einer deutlichen Aufwertung von Bahnhofsvorplatz/ Willy-Brandt-Platz beigetragen und die Aufenthaltsqualität in diesem Gebiet wesentlich gesteigert. Der ehemalige Panorama-Filmpalast soll zu einem modernen Geschäftshaus umgebaut werden, womit die Einzelhandelslage der Bahnhofstraße in diesem Bereich deutlich aufgewertet wird.

Neben Leipzig und Dresden ist Erfurt ebenfalls in den Fokus der Immobilienanleger gerückt. Gerade in den Top-Lagen Anger, Schlösserstraße und Bahnhofstraße ist ein reges Invest- mentgeschehen zu beobachten. So wurden in den Jahren 2007/2008 mehrere Objekte sowohl an in- als auch an ausländische Kapitalanleger veräußert. Trotz beginnender bzw. laufender Krise an den Kreditmärkten sind diese und andere Transaktionen in den 1A-Lagen als Zeichen für das Vertrauen in die zukünftige Entwicklung der Immobilien in der Erfurter Innenstadt zu werten.

Jena

Neben der Landeshauptstadt Erfurt zählt die Universitätsstadt Jena mit etwa 103.000 Ein- wohnern zu den einwohnerstärksten Städten Thüringens.

Große Bekanntheit erlangte Jena durch die Friedrich-Schiller-Universität, die mit mehr als 20.000 Studenten die größte Universität Thüringens darstellt. Jena ist zudem das Zentrum der deutschen Optik- und Feinmechanikindustrie rund um das Unternehmen von Carl Zeiss und erlangte durch die Herstellung von Präzisionsgeräten weltweites Ansehen. Aus dem Unternehmen „Carl Zeiss Jena“ entstand 1990 Jenoptik und wurde der größte Arbeitgeber der Stadt.

Nach der Wiedervereinigung 1990 wandelte sich Jena vom Industrie- zum Bildungs- und Wirtschaftszentrum und gilt als einer der wirtschaftlichen „Leuchttürme“ in Ostdeutsch- land. In Jena haben auch zahlreiche Forschungslabors und Institute ihren Sitz. Das 159 Meter hohe Universitätshochhaus (heute JenTower) ist das höchste Bürogebäude in den neuen Bundesländern.

Aus der guten wirtschaftlichen Entwicklung resultiert eine anhaltend hohe Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in den klassischen 1A-Lagen der Stadt. Dieser Nachfrage steht ein nur begrenztes Angebot gegenüber, welches sich um den Markt und entlang der Löbderstraße erstreckt. Die beiden Shopping Center „Goethe-Galerie“ und „Neue Mitte“ sind

141 weiterhin gefragte Adressen für die Ansiedlung von Handelsfilialisten. Die Mietpreise bewegen sich für ein Ladenlokal in bester Lage zwischen 80 und 120m² um 50,– EUR/m².

Weimar

Weimar ist eine kreisfreie Stadt in Thüringen, die vor allem für ihr kulturelles Erbe bekannt ist. Sie ist die viertgrößte Stadt in Thüringen mit rund 65.000 Einwohnern und außerdem jene mit dem höchsten Bevölkerungswachstum im Freistaat.

Neben der Bauhaus-Universität beherbergt die Stadt die Hochschule für Musik und die Herzogin Anna Amalia Bibliothek. Weiterhin haben in der Stadt zahlreiche Behörden ihren Sitz, wie z.B. der Thüringer Verfassungsgerichtshof und das Thüringische Landesamt für Archäologie.

Zum kulturellen Erbe der Stadt gehören neben der dominierenden Weimarer Klassik um Wieland, Herder, Goethe und Schiller auch das Bauhaus und die Gründung der ersten deutschen Republik im Jahr 1919. 1999 fungierte Weimar als Kulturhauptstadt Europas.

Der Einzelhandel in Weimar profitiert vom Tourismus. Durch zahlreiche konsumierende Besucher wird für eine gute Nachfrage von Filialisten gesorgt. Die Top-Lagen für den Ein- zelhandel befinden sich in der Schiller- und der Wielandstraße. Für eine weitere Ansiedlung von vertikalen Konzepten innerhalb der Innenstadt sorgte die Eröffnung des Shopping

Weimar, Projektstudie, Schillerstraße 10–15 COMFORT: Investment

142 Centers „Weimar Atrium“ mit rund 13.000m² zusätz Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage in Ostdeutschland für Ladenlokale mit einer licher Verkaufsfläche. Eine Ladenfläche von 80–120m² Verkaufsfläche von 80–120m² im Vergleich zur durchschnittlichen Entwicklung der in 1A-Lage erzielt durchschnittlich zwischen 45,– und Ladenmieten in Deutschland in EUR/m² 55,– EUR/m². 70 60

Weimar ist vielen Investoren vor allem durch seinen 50 historischen Hintergrund und als attraktives Touristen- 40 30 ziel bekannt und bietet dadurch interessante Anlage- 20 möglichkeiten und Entwicklungschancen. 10

0 2004 2005 2006 2007 2008 Ladenmieten in Ostdeutschland (faktisch) Ladenmieten in Ostdeutschland, wenn sich Eisenach diese analog zur bundesweiten Entwicklung verhalten hätten

Eisenach ist seit 1998 kreisfreie Stadt und das Zentrum Westthüringens sowie angrenzender nordosthessischer Gebiete. Bekanntheit erlangte Eisenach durch die über der Stadt gelegene Wartburg, die zum UNESCO-Weltkulturerbe zählt. Die Werke der Automobilindustrie (u.a. Opel und Bosch) beschäftigen heute ca. 3.500 Mitarbeiter, was Eisenach zu einem attraktiven Industriezentrum in Thüringen avancieren lässt.

In der Stadt sind mehr als 100 Industriebetriebe mit rund 8.000 Mitarbeitern angesiedelt, mit Schwerpunkt auf dem Fahrzeugbau und der Metallverarbeitung. Mit 133 Industrie arbeitsplätzen pro 1.000 Einwohner liegt Eisenach in einer Spitzenposition weit über dem Bundesdurchschnitt.

Eisenach erfreut sich zudem einer konstanten Beliebtheit bei der Ansiedlung von vertikalen Einzelhandelskonzepten. Die etablierte Einkaufszone befindet sich in der Karlstraße. Für eine gutgeschnittene Einzelhandelsfläche von 80–120m² werden derzeit rund 40,– EUR/m² gezahlt. Größere Flächen von 300–500m² erzielen 20,– EUR/m².

Kaufobjekte in Eisenach stehen auf Grund ihrer überwiegend geringen bis mittleren Kauf- preisvolumina eher im Interesse von privaten sowie kleineren institutionellen Investoren. Auf Grund der Flächenknappheit vor allem im Bereich größerer Einzelhandelsflächen in der Karlstraße sind Investments in diese Immobilien mit Sicherheit eine stabile Wertanlage mit zukünftig weiteren Steigerungspotenzialen.

Gera

Gera ist die drittgrößte Stadt des Freistaates Thüringen mit rund 103.000 Einwohnern. Im Einzugsbereich von Gera leben etwa 450.000 Menschen, wodurch Gera eine regionale Bedeutung als Einkaufsstadt aufweist. Seit Ende der 1990er-Jahre entstanden im Zentrum der Stadt drei große Shopping Center, die „Gera-Arkaden“, die „Amthor-Passage“ und das

143 „Elster-Forum“. Die Sorge erweist sich nach wie vor als die Haupteinkaufsstraße, wobei sich der untere Teilbereich von der Humboldtstraße zum anschließenden „Elster-Forum“ besser entwickelt hat. Für ein Ladenlokal von 80–120m² bewegen sich die Mietpreise um 30,– bis 35,– EUR/m². Größere Flächen von 300–500m² erzielen 20,– EUR/m².

Das Interesse der Anleger an Investments in Gera be- schränkt sich vor allem auf die 1A-Lage Sorge, wobei das untere Teilstück am stärksten nachgefragt wird. Diese Fokussierung liegt ebenfalls in der Verschie- bung der Passantenfrequen- zen in Richtung der Ein- kaufszentren „Elster-Forum“ sowie „Gera-Arkaden“ be- Andreas Lösche, Kristina Städter, gründet. Prokurist, Leiter Vermietung Investment

Höchstmieten in Thüringen 2008

TOP-CITY Einwohner EH-KKZ ZKZ 80–120 m² [€ /m²] 300–500 m² [€ /m²] Erfurt 202.658 92,1 115,0 85 +6,3% VJ 50 +11,1% VJ Gera 102.733 89,5 140,1 38 +8,6% VJ 20 +0,0% VJ Jena 102.494 93,0 118,1 50 +11,1% VJ 30 +20,0% VJ

144 Herausgeber: Idee, Konzept, Gestaltung, Produktion: COMFORT Holding GmbH DMG Kaistraße 8A Deutsche Marketing Gesellschaft mbH 40221 Düsseldorf Niedenau 78 60325 Frankfurt am Main Verantwortlich für den Inhalt: COMFORT Holding GmbH Druck (4.000 Stück): mt Druck Redaktion: Walter Thiele GmbH & Co. Annett Ehrbarth Carl-Friedrich-Gauß-Straße 6 Quelle der Zentralitäts- und Kaufkraft 63263 Neu-Isenburg kennziffern: BBE Handelsberatung

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