Marktbericht Jahrbuch 2008/2009
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Marktbericht Jahrbuch 2008/2009 Ansprechpartner für die Bundesländer Bundesweit COMFORT Holding GmbH · Kaistraße 8A · 40221 Düsseldorf Tel.: +49 (0) 211/95 50-0 · Fax: +49 (0) 211/95 50-155 eMail: [email protected] COMFORT Center Consulting GmbH · Kaistraße 8A · 40221 Düsseldorf Tel.: +49 (0) 211/95 50-171 · Fax: +49 (0) 211/95 50-175 eMail: [email protected] Berlin, Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen COMFORT Berlin-Leipzig GmbH Büro Berlin · Kurfürstendamm 216 · 10719 Berlin Tel.: +49 (0) 30/78 09 61-0 · Fax: +49 (0) 30/78 45 01-5 eMail: [email protected] Büro Leipzig · Goethestraße 1 · 04109 Leipzig Tel.: +49 (0) 341/33 96 81-0 · Fax: +49 (0) 341/33 96 81-10 eMail: [email protected] Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland COMFORT Düsseldorf GmbH · Kaistraße 8A · 40221 Düsseldorf Tel.: +49 (0) 211/95 50-0 · Fax: +49 (0) 211/95 50-150 eMail: [email protected] Bremen, Hamburg, Niedersachsen, Schleswig-Holstein COMFORT Hamburg GmbH · Mönckebergstraße 31 · 20095 Hamburg Tel.: +49 (0) 40/30 08 58-0 · Fax: +49 (0) 40/30 08 58-5 eMail: [email protected] Baden-Württemberg, Bayern COMFORT München GmbH · Rindermarkt 6 · 80331 München Tel.: +49 (0) 89/21 99 88-0 · Fax: +49 (0) 89/29 69 48 eMail: [email protected] www.comfort.de 4 INHALT Prolog Die Zukunft eines Maklerunternehmens.......................... 7 Zunehmende Konzentration im Maklergeschäft in Deutschland ...... 9 Mietenfeuerwerk trotz Umsatzstagnation in der Top-Lage . 12 Geschäftshäuser in 1A-Lagen bleiben stabil . 15 Erfolgskriterien der COMFORT Center Consulting . 17 COMFORT City Parking . 20 Länderreports Baden-Württemberg......................................... 23 Bayern . 38 Berlin ..................................................... 53 Brandenburg ............................................... 61 Bremen.................................................... 65 Hamburg . 68 Hessen . 77 Mecklenburg-Vorpommern . 83 Niedersachsen . 86 Nordrhein-Westfalen . 102 Rheinland-Pfalz .............................................116 Saarland . 120 Sachsen . 121 Sachsen-Anhalt . 128 Schleswig-Holstein . 132 Thüringen . 140 Hinweis zu den Grafiken: Die Angaben zu den Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2008 und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal von 80–120m² reiner EG-Verkaufsfläche mit mindestens sechs Metern Schaufensterfront, ebenerdigem und stufen- freiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. In die Untersuchung gingen die Daten von 165 untersuchten Städten ein. In unserem Höchstmietenheft finden sich auch Angaben zu Mietpreisen für Ladenlokale mit einer ebenfalls ebenerdigen Verkaufs- fläche zwischen 300 und 500m² mit mindestens zehn Metern Schaufensterfront neben den sonstigen Qualitätskriterien. Die durchschnittliche Mietentwicklung aller untersuchten Städte der BRD als Ver- gleichsgröße wurde grundsätzlich auf das Mietpreisniveau der jeweils untersuchten Stadt oder eines Bundeslandes angewendet, um grafisch besser darstellen zu können, ob sich die Mieten an dem unter- suchten Standort über- oder unterdurchschnittlich zur gesamtdeutschen Entwicklung verhalten. 5 Prolog 6 Die Zukunft eines Maklerunternehmens Selten hat sich die Immobilienbranche in den letzten Jahrzehnten in einem solch dyna- mischen Umfeld bewegt. Das betrifft vor allem den einzelhandelsorientierten Bereich, sodass Dienstleister bei diesen veränderten Marktbedingungen und Kundenwünschen einen Weg finden müssen, um das eigene Überleben zu sichern. Dynamische Veränderungen Die internationalen Investoren, Developer und Einzelhandelsketten, die auf den deutschen Markt reflektieren, haben die nationalen Standards internationalisiert und globalisiert. Finanzjongleure prägten den Investmentmarkt in den letzten zwei Jahren und aus der Assetklasse Immobilie wurde ein Finanzprodukt. Kapitalsammelstellen bestimmten die Paketankäufe und -verkäufe. Mehr und mehr Makler- und Consultingfirmen streben in den deutschen Markt. Die Differenzierung des jeweiligen Leistungsangebotes wird somit für die Marktteilnehmer immer schwieriger. Vor allen Dingen durch internationale Immobilien- berater hat sich der Anspruch an den Leistungsumfang umfassend verändert. Leider haben es die deutschen Makler bis heute nur unzureichend fertiggebracht, ihre Geschäftspartner davon zu überzeugen, dass sie durch Beratung einen echten Mehrwert schaffen. Die Kenntnisse der kausalen Zusammenhänge von einzelhandelsorientierten Parametern wie Standortqualität, Flächenlogistik der Geschäftsräume, der Wettbewerbs- dichte an einem Standort, der Intensität der Erreichbarkeit als auch der wirtschaftlichen Darstellbarkeit und des nachhaltigen Ertrages einer Projektentwicklung sind zum Teil unterentwickelt und selten präsent. Häufig werden nicht die Vorstellungen und Bedingun- gen, selten die Fähigkeiten des Nutzers berücksichtigt. Ein ausgeprägtes Einzelhandels- wissen ist bei vielen Marktteilnehmern nicht ausreichend vorhanden. Eine stetige Mitar- beiterfluktuation wirkt sich auf die Geschäftsverbindungen negativ aus und Kontinuität und Langfristigkeit stellen sich nicht ein. Erschwerend kommt hinzu, dass sich dadurch eine dauerhafte Wissens- und Erfahrungsbasis in den Unternehmungen nicht aufbauen kann. Um Veränderungen und Erneuerungen zu begegnen, werden in den Unternehmungen unzählige Managementmethoden durchgeführt bzw. Instrumente angeboten, deren dauerhafter strategischer Wert nur schwer auszumachen ist. Das Globalisierungs- management steht im Vordergrund, die Fusionierungswelle bei den Dienstleistern ist voll entbrannt, Management-Know-how wird vom Wettbewerber abgekauft und zu Spezialteams geformt. Marke Was bleibt also, wenn die eigene Unternehmung bei diesem vermeintlichen Veränderungszwang unter Druck gerät? Es bleibt die Herrschaft über die eigene Gestalt, die eigene Marke. Der Begriff Marke mag in diesem Zusammenhang für Irritationen sorgen, im landläufigen Gebrauch betrachtet man Marke doch vornehmlich als zu „promotendes Luxusprodukt“, welches in den Edelläden dieser Welt in exponierter Lage feilgeboten wird. Bei einer 7 zweiten Überlegung lässt man vielleicht noch zu, dass natürlich auch gebräuchliche Dinge wie Coca-Cola oder Nivea als Marke bezeichnet werden. Aber: Es handelt sich immerhin um Produkte. Der Markenkern eines Unternehmens wird durch ganzheitliche Vertrauens- zusammenhänge getragen. Eine Marke ist wie ein Speicher, der die Erfahrungen der Kunden, Marktteilnehmer, Kommunen, Einzelhändler und der Öffentlichkeit mit konkre- ten Leistungen eines Unternehmens in Verbindung bringt. Nach Jahren – eine Marke entsteht in der Regel in etwa 8–15 Jahren – festigen sich diese Erfahrungen durch ständige Wiederholungen zu einer kollektiven Vorstellung über die Firma beziehungs- weise die Marke. Was ist passiert? Das Umfeld hat sich eine gute Meinung von den Leistungen gebildet und die öffentliche Meinung vertraut darauf, dass diese Marke entsprechende Leistungen auch zukünftig erbringt. Dies ist das Wesen einer Marke. Die Kunden und Geschäftspart- ner vertrauen mit jedem Mietvertrag, jedem Kauf und jeder Beratung auf unver- ändert gute Leistungen. Vertrauen ist dementsprechend der zentrale Funktionsfaktor einer Marke. Der Umgang hiermit ist eine den Grad des Erfolges bestimmende Führungs- aufgabe im Unternehmen. Vertrauen nimmt der Komplexität, die sich aus den oben beschriebenen Marktveränderun- gen und Ansprüchen ergibt, ihre Bedrohlichkeit. Der Marktteilnehmer vertraut der Gestalt einer vertrauten Marke, anstatt sich den mühevollen Überblick und die Orientierung über die Leistungsstärken aller anderen Konkurrenten zu verschaffen. Marke ist also keineswegs nur eine Bezeichnung für erscheinungsidentische Waren, Pro- dukte oder Dienstleistungen. Marke ist ein soziales Gefüge, welches allen beteiligten Marktteilnehmern ein Gefühl der vertrauensvollen Orientierung zu geben in der Lage ist. Marke entsteht überall dort, wo der stilistische Wille der Verantwortlichen deutlich macht, dass die Dauerhaftigkeit und der Wille zur Leistung als oberstes Geschäftsprinzip im Mit- telpunkt stehen. Bei zunehmender Vergleichbarkeit der Dienstleistungen lassen sich die Marktteilnehmer durch die per se unterstellte Leistungsfähigkeit einer Marke zur Entscheidung führen. Das Vorurteil wird wichtiger als das Urteil. Derartige Vertrauenszusammenhänge sind enorme Kraftfelder mit energetischer Wertschöpfungsstärke. Zugleich bedeuten sie aber eine außerordentliche Verpflichtung für das Unternehmen. Markenführung Alle Vertrauenszusammenhänge sind jedoch immer praxistaugliche, zu managende Prozesse in Bezug auf die Handlungsweisen im Tagesgeschäft und dürfen keines- wegs als unzugängliche Eigenarten der Geschäftspartnerpsyche betrachtet werden. Das heißt, dass vertrauensbildende Maßnahmen gezielt und konsequent angewandt werden müssen. Die Elemente der Markenführung, die eindeutig der Unternehmens- leitung obliegt, bestimmen die einzelnen Lebensäußerungen eines Unter- nehmens, die durch einen Gleichklang die Erwartungen der öffentlichen Meinung (Markenspeicher) bedienen. 8 Die wesentlichen Elemente der Markenführung sind neben dem Firmennamen das Logo, die jeweils bearbeiteten Leis- tungsfelder und Leistungsbereiche, die bestimmte Firmen- farbe, die Schriftform und die gesamte schriftliche Kom- munikation (Geschäftsausstattung, Briefpapier, Korrespon- denz, Visitenkarten etc.), der Mitarbeiter mit seinem äuße- ren Erscheinungsbild, der Fuhrpark, Gestaltungsrichtlinien, Mitarbeitergrundsätze