MONOGRAPHIE PAR PÔLES

CHOISY-LE-ROI

DREIF – POTENTIELS DE DENSIFICATION AUTOUR DES PÔLES ET DES AXES DE TRANSPORT EN COMMUN - BRES+MARIOLLE ET ASSOCIES / GERAU CONSEIL / PRODIG 137 PÉRIMÈTRES D’ACCESSIBILITÉ A 5 ET 15 MINUTES

CHOISY-LE-ROI

CHOISY-LE-ROI DREIF – POTENTIELS DE DENSIFICATION AUTOUR DES PÔLES ET DES AXES DE TRANSPORT EN COMMUN - BRES+MARIOLLE ET ASSOCIES / GERAU CONSEIL / PRODIG 138 CARACTÈRISTIQUES GÉNÉRALES SITUATIONS COMMUNALE ET INTERCOMMUNALE

CHOISY-LE-ROI DREIF – POTENTIELS DE DENSIFICATION AUTOUR DES PÔLES ET DES AXES DE TRANSPORT EN COMMUN - BRES+MARIOLLE ET ASSOCIES / GERAU CONSEIL / PRODIG 139 FORMES URBAINES DE LA DENSITÉ SITUATIONS COMMUNALE ET INTERCOMMUNALE

Le pôle de Choisy est en situation de très forte centralité : à la croisée de deux axes routiers, l’un radial (RN305) et l’autre en rocade (RN186) et en franchissement de Seine (pont de Choisy). Le périmètre de référence est pénalisé à l’est par la présence de la Seine tandis que le périmètre élargi se développe à partir des grands axes routiers et le long de la Seine. Il ne recouvre qu’une seule centralité extérieure à la commune, le centre ville de Thiais, mais rejoint à son extrémité est le carrefour Pompadour. Il se connecte à l’est et à l’ouest à l’A86 en extrémités de la RN186. L’implantation des établissements commerciaux et de service souligne la centralité de Choisy et les polarités linéaires liées aux deux grands axes de déplacement, en particulier le long de la partie nord de la RN305.

CHOISY-LE-ROI DREIF – POTENTIELS DE DENSIFICATION AUTOUR DES PÔLES ET DES AXES DE TRANSPORT EN COMMUN - BRES+MARIOLLE ET ASSOCIES / GERAU CONSEIL / PRODIG 140 FORMES URBAINES DE LA DENSITÉ EMERGENCE HISTORIQUE EN TANT QUE PÔLE DE TRANSPORT

1876

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La ligne de chemin de fer mise en service en 1841 et qui sert de support à la ligne C du RER a été implantée entre Seine et grande radiale routière (RN305) en coupant au plus court le méandre du fleuve à la hauteur de Vitry-sur-Seine. Elle les tangente au droit du centre historique de Choisy qui dès son origine s’est développé au point de franchissement de la Seine. On observe ainsi une convergence d’infrastructures de déplacement (grands axes routiers et voies ferrées et fluviale) et de franchissement (pont sur la Seine, passerelles,…) au droit d’un centre ville ancien.

CHOISY-LE-ROI DREIF – POTENTIELS DE DENSIFICATION AUTOUR DES PÔLES ET DES AXES DE TRANSPORT EN COMMUN - BRES+MARIOLLE ET ASSOCIES / GERAU CONSEIL / PRODIG 142 FORMES URBAINES DE LA DENSITÉ INSERTION URBAINE ET FONCTIONNELLE DE L’INFRASTRUCTURE DE DÉPLACEMENT

Cette convergence des infrastructures a généré d’importantes contraintes d’accès à la gare voyageur et pénalise aujourd’hui ses usagers qui sont obligés d’emprunter de nombreux ouvrages de franchissement des emprises ferroviaires et routières (RD52 en quai de Seine et RN186) aménagés au moment de la rénovation du centre de Choisy conçue dans les années 70 à partir du principe de séparation des flux automobile et piétonnier.

CHOISY-LE-ROI DREIF – POTENTIELS DE DENSIFICATION AUTOUR DES PÔLES ET DES AXES DE TRANSPORT EN COMMUN - BRES+MARIOLLE ET ASSOCIES / GERAU CONSEIL / PRODIG 143 FORMES URBAINES DE LA DENSITÉ CARACTÉRISTIQUES MORPHOLOGIQUES

Périmètre étendu

Au sein du périmètre de référence on observe un quart nord-ouest dense à vocation d’habitat issu du bourg ancien, situé à la croisée des routes, et de la rénovation des années 70 ; un quart sud- est de caractère mixte à dominante pavillonnaire; une frange sud- est, entre emprise ferrée et fleuve, occupé par des friches industrielles, et qui doit accueillir un important projet de renouvellement urbain; enfin un secteur sur la rive est du fleuve a dominante pavillonnaire. Le périmètre élargi met en évidence, au nord et au sud, la vocation industrielle des rives de Seine (sud de Vitry-sur- Seine, d’ et de Choisy-le-roi), à l’est et à l’ouest, la vocation plutôt résidentielle des secteurs couverts.

Périmètre référence

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Périmètre étendu

Périmètre référence

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Périmètre étendu

Périmètre référence

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DENSITÉ DE LOGEMENT PAR HECTARE

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CHOISY-LE-ROI DREIF – POTENTIELS DE DENSIFICATION AUTOUR DES PÔLES ET DES AXES DE TRANSPORT EN COMMUN - BRES+MARIOLLE ET ASSOCIES / GERAU CONSEIL / PRODIG 148 FORMES URBAINES DE LA DENSITÉ DENSITÉPERÇUE: SORTIE DE GARE ET ENTRÉE DE VILLE

L’environnement de la gare de Choisy, tel qu’il se présente à l’usager du RER B, offre une image de densité générée à la fois par les opérations de rénovation des années 70 et par l’important trafic qu’accueillent les grands axes routiers: tours, dalles, passerelles de franchissement des voies au traitement routier,… Les dénivelés et l’orientation de la gare vers le centre ville empêchent toute perception du fleuve.

CHOISY-LE-ROI DREIF – POTENTIELS DE DENSIFICATION AUTOUR DES PÔLES ET DES AXES DE TRANSPORT EN COMMUN - BRES+MARIOLLE ET ASSOCIES / GERAU CONSEIL / PRODIG 149 MESURES DE LA DENSITÉ

•La densité humaine nette du périmètre de référence est plus élevée que celle de la commune de Choisy-le-Roi • Une différence qui s’explique par une densité de population plus importante. • Des niveaux de densité dans le périmètre bien supérieurs à ceux de Thiais.

6. Choisy-le-Roi Choisy Thiais Périmètre 1. Mesure de la densité Densité de population 63,2 41,6 94,0 Densité d'emplois 18,8 16,0 21,0 Densité humaine 82,0 57,6 115,0

Densité nette de population 110,3 62,2 135,3 Densité nette d'emplois 32,7 23,9 30,2 Densité humaine nette 143,0 86,1 165,5 CHOISY-LE-ROI DREIF – POTENTIELS DE DENSIFICATION AUTOUR DES PÔLES ET DES AXES DE TRANSPORT EN COMMUN - BRES+MARIOLLE ET ASSOCIES / GERAU CONSEIL / PRODIG 150 MIXITÉ, ATTRACTIVITÉ ET RAYONNEMENT DU PÔLE LES INDICATEURS DE LA MIXITÉ

6. Choisy-le-Roi Choisy-le-Roi Thiais Périmètre 2. La mixité •Un poids démographique important du périmètre (près 2.1. Population actuelle de 20 000 habitants). Nombre d'habitant 1999 34336 26637 19677 Poids démographique du périmètre par rapport à la ou aux •Une présence faible de l’emploi avec un rapport nombre commune(s) de référence 57% 135% d’emplois offerts par rapport aux habitants de 22 %, et un Nombre d'emploi offerts localement / nombre habitants 29,67% 38,41% 22,36% taux d’emploi de 0,43, inférieur à celui de Choisy-le-Roi et 2.2. Emplois au lieu de travail très en dessous des objectifs fixés par le SDRIF pour le Val- Nombre d'emplois 1999 10188 10231 4400 de-Marne. Poids périmètre par rapport à commune(s) de référence 43% 43% taux d'emploi 1999 (nb emplois offerts / pop active résidente) 0,58 0,71 0,43 • L’habitat couvre plus de la moitié de la surface au sol 2.3. Logements dans le périmètre : Nombre logements 1999 15939 11251 9543 - 51,2 % de surfaces occupées par l’habitat Part des collectifs dans les résidences principales 79 75,9 81,6 - 18,3 % par des activités, commerces et équipements Part des logements locatifs sociaux 32,1 27,4 29,5 Mode d’occupation des sols dans le périmètre de référence: - 24,3 % par de grandes coupures - 0,3 % par des terrains vacants en milieu urbain -5,9 % par des espaces verts, agricoles et sportifs de plein air.

• Les voies ferrées et la Seine coupent le territoire et les grandes coupures représentent un quart de la surface du périmètre.

• L’activité est concentrée entre Seine et voies ferrées, et au Nord de la Commune. A l’est de la Seine, les occupations du sol sont plus mixtes qu’à l’ouest.

CHOISY-LE-ROI DREIF – POTENTIELS DE DENSIFICATION AUTOUR DES PÔLES ET DES AXES DE TRANSPORT EN COMMUN - BRES+MARIOLLE ET ASSOCIES / GERAU CONSEIL / PRODIG 151 MIXITÉ, ATTRACTIVITÉ ET RAYONNEMENT DU PÔLE LES INDICATEURS DE L’ATTRACTIVITÉ

6. Choisy-le-Roi Choisy-le-Roi Thiais Périmètre •Une faible proportion de nouveaux arrivants. 3. L'attractivité du périmètre d'étude •Les prix des logements collectifs sont conformes aux 3.1. Nouveaux arrivants moyennes des villes de Choisy et Thiais et connaissent % nouveaux arrivants par rapport à la population 19,7 58 21,8 une progression identique et forte. 3.2. Marchés immobiliers • Les prix des logements individuels sont également Prix moyen au m2 2005 pour le logement collectif toutes transactions 2432 2446 2445 semblables à la moyenne de Choisy-le-Roi, mais inférieurs Evolution annuelle des prix au m2 toutes transactions entre 2000 et à ceux de Thiais. Leur progression est plus faible dans le 2005 logement collectif 14,75 12,91 15,22 périmètre. Evolution annuelle des prix au m2 pour logement collectif neuf vente entre 2000 et 2005 9,08 11,2 • Les prix des terrains nus sont difficilement appréciables Prix moyen au m2 2005 pour les logements individuels toutes (trop peu de transactions) et ne progressent pas beaucoup. transactions 2886 3079 2844 •Le taux de transaction par rapport au parc total est Evolution annuelle des prix au m2 toutes transactions entre 2000 et élevé et légèrement plus important dans le périmètre que 2005 logements individuels 13,02 7,32 10,74 sur les communes de Choisy et Thiais, traduisant un certain Evolution annuelle des prix au m2 pour logement individuel neuf vente entre 2000 et 2005 7,56 dynamisme. Taux de transaction (Transactions logements 2005/RP1999) 4,5 4,3 5,3

Prix moyen au m2 2005 pour les terrains nus toutes transactions 289 295 268 Evolution annuelle des prix au m2 toutes transactions entre 2000 et 2005 pour les terrains nus 6,4 8,38 -3,29

Choisy-le-Roi Choisy-le-Roi Choisy-le-Roi Evolution des prix en m² des logements collectifs Evolution des prix en m² des logements Evolution des prix en m² des terrains nus (toutes transactions) individuels (toutes transactions) (toutes transactions) 3 000 € 400 € 3 500 € 2 500 € 350 € 3 000 € 300 € 2 000 € 2 500 € Choisy-le-Roi 250 € Choisy-le-Roi Choisy-le-Roi 1 50 0 € Thiais 2 000 € 200 € Thiais Thiais Périmèt re 1 50 0 € Périmètre 1 000 € Périmèt re 15 0 € 1 000 € 10 0 € 50 0 € 50 0 € 50 € 0 € 0 € 0 € 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2000 2001 2002 2003 2004 2005

CHOISY-LE-ROI DREIF – POTENTIELS DE DENSIFICATION AUTOUR DES PÔLES ET DES AXES DE TRANSPORT EN COMMUN - BRES+MARIOLLE ET ASSOCIES / GERAU CONSEIL / PRODIG 152 MIXITÉ, ATTRACTIVITÉ ET RAYONNEMENT DU PÔLE L’UTILISATION DU PÔLE DE TRANSPORT

Choisy-le-Roi Moyen de transport utilisé pour les navettes domicile-travail (en %) •Un pôle àla fréquentation moyenne: 10 000 à 15 000 entrants

60 • Qui offre une accessibilité élevée aux bassins d’emploi et de population d’Ile-de-: -Près de 1 million de personnes peuvent atteindre le pôle 50 Voiture uniquement en moins de 30 minutes -Plus de 800 000 emplois peuvent être atteints en moins de 30 minutes à partir du pôle. 40 Transports en commun uniquement •Une large utilisation des transports en commun pour les 30 Deux roues uniquement navettes domicile-travail (plus de 40 %), supérieure à la moyenne de Choisy-le-Roi, et très supérieure à celle de Thiais où l’usage de la voiture pour les navettes domicile-travail dépasse 20 Plusieurs moyens 54 %. transport Marche ou pas de • Il semble donc que le pôle de transport ait une influence sur le 10 transport choix du mode de déplacement pour les navettes domicile-travail à Choisy-le-Roi. 0 Choisy-le-Roi Thiais Périmètre

Navettes domicile travail (source : données INSEE RGP 1999):

6. Choisy-le-Roi Moyen de transport utilisé en % Choisy-le-Roi Thiais Périmètre Voiture uniquement 38,7 54,2 36,8 Transports en commun uniquement 38,7 25,9 40,7 Deux roues uniquement 1,9 1,9 1,7 Plusieurs moyens transport 10,6 11 10,4 Marche ou pas de transport 10 6,9 10,4 CHOISY-LE-ROI DREIF – POTENTIELS DE DENSIFICATION AUTOUR DES PÔLES ET DES AXES DE TRANSPORT EN COMMUN - BRES+MARIOLLE ET ASSOCIES / GERAU CONSEIL / PRODIG 153 DYNAMIQUES DE DENSIFICATION A L’ŒUVRE

LE CONTEXTE INSTITUTIONNEL EST-IL FAVORABLE A LA DENSIFICATION ?

• Seine-Amont Développement: une intercommunalité de projet

• L’OIN Seine-Amont: le centre ville de Choisy comme secteur de projet

• Une politique d’aménagement communale qui vise à : - stabiliser, voire accroître sa population (objectif 40 500 habitants en 2015, soit 6000 de plus qu’en 1999), - renforcer l’attractivité du centre ville, - attirer de nouvelles activités pour compenser le déclin des secteurs industriels traditionnels.

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CHOISY-LE-ROI DREIF – POTENTIELS DE DENSIFICATION AUTOUR DES PÔLES ET DES AXES DE TRANSPORT EN COMMUN - BRES+MARIOLLE ET ASSOCIES / GERAU CONSEIL / PRODIG 155 DYNAMIQUES DE DENSIFICATION A L’ŒUVRE EXISTE-T-IL DES PROJETS AUX ABORDS OU SUR LE SITE ?

• A l’échelle de la ville: les projets récents intègrent plus de logement que d’activité (au total: 3500 logements à construire d’ici 2015) -ZAC du Docteur Roux: 400 logements (en cours d’achèvement) -Une OPAH sur îlot Boulanger •Mais: ZAC du Port: une logique de mixité: -870 logements, 2000 m2 de SHON de commerces, 100000 m2 de SHON de bureaux et activités, des équipements. • La restructuration des dalles du centre-ville et de l’espace commercial dans le cadre du projet de rénovation urbaine. •Le pôle intermodal de transport: vers une meilleure accessibilité • Requalification de la RN 186 en boulevard urbain pour un accès sécurisé au centre-ville.

• Au-delà: - La requalification de la RN305: vers un prolongement du site propre de la ligne 183 jusqu’à Choisy-le-Roi. - Secteur des Gondoles Nord (Chantereine): 400 à 500 logements dans divers projets diffus, notamment d’anciens terrains Gaz de France; un supermarché. - Secteur Seine-et-Parc: 410 logements collectifs et individuels, à proximité du Parc interdépartemental des Sports.

CHOISY-LE-ROI DREIF – POTENTIELS DE DENSIFICATION AUTOUR DES PÔLES ET DES AXES DE TRANSPORT EN COMMUN - BRES+MARIOLLE ET ASSOCIES / GERAU CONSEIL / PRODIG 156 DYNAMIQUES DE DENSIFICATION A L’ŒUVRE

DES CONTRAINTES FORTES À LA DENSIFICATION

• La plus grande partie du périmètre accessible de Choisy se trouve échapper aux zones réglementées par le PPRI de la Marne et de la Seine. La partie Ouest de la ville de Choisy est en effet protégée des crues.

• Une bande urbanisée située entre les voies ferrée et la Seine se trouve cependant en zone de forts et très forts aléas. Seules les constructions en secteur diffus sont autorisées sous réserve de respecter certaines prescriptions relatives au niveau des crues. L’emprise réelle des bâtiments à usage d’activité, de service, d’équipement public ou recevant du public est limitée à 60%, celle des habitations individuelles à 40%.

Le règlement de cette zone prévoit cependant des dérogations pour les sites stratégiques et les Z.A.C en cours qui permettront le développement des sites mutables des bords de Seine et des voies ferrées.

Une partie du périmètre se trouve en zone de centre urbain (zone bleue) hors zone de grand écoulement. Tous les types de construction y sont autorisés sous réserve de respecter les règles de niveaux de plancher et la règle dite « duplex » qui requiert un niveau habitable par logement au dessus de la cote des plus hautes crues connues. CHOISY-LE-ROI DREIF – POTENTIELS DE DENSIFICATION AUTOUR DES PÔLES ET DES AXES DE TRANSPORT EN COMMUN - BRES+MARIOLLE ET ASSOCIES / GERAU CONSEIL / PRODIG 157