Kentmanni 17-5 Kesklinna Linnaosa Tallinn Eksperthinnang

Eksperthinnang: 108092015 AR

Hinnatav vara : Korteriomand registriosa nr 509 850

Aadress: Kentmanni tn 17 krt 5 Kesklinna linnaosa Tallinn

Eksperthinnangu tellija: Tallinna Linnavaraamet

Turuväärtus: vastavalt arvutustele on hinnatava vara turuvä ärtus väärtuse kuupäeval s.o 01.09.2015.a.: 72 700 EUR (seitsekümmend kaks tuhat seitsesada eurot). Saadud tulemus ei sisalda käibemaksu.

RE Kinnisvara AS Eksperthinnang nr 108092015AR Andrei Rikk Tatari 64, Tallinn 10134 Kentmanni tn 17 krt 5 +372 50 15 539 Tel: 66 88 666 Kesklinna linnaosa [email protected] [email protected] Tallinn www.RE.ee

SISUKORD

1. EKSPERTHINNANGU KOOSTAMISE ALUSED...... 3 2. EKSPERTHINNANGU KEHTIVUSE EELDUSED JA AVALIKUSTAMINE ...... 4 3. KINNISTU ANDMED ...... 4 4. VARA KIRJELDUS ...... 5 4.1 Asukoht ...... 5 4.2 Hoone kirjeldus ...... 5 4.3 Korteriomandi kirjeldus ...... 6 4.4 Tehnovõrgud ...... 6 5. TURUANALÜÜS ...... 6 5.1 Majandus ja kinnisvaraturg ...... 6 5.2 Tallinna korterid ...... 11 5.3 Kesklinna linnaosa ...... 13 Prognoos ...... 20 6. HINDAMINE ...... 21 6.1 Hinnatava vara analüüs ...... 21 6.2 Hindamismetoodika ...... 22 6.3 Hindamine võrdlusmeetodil...... 22 7. HINDAMISTULEMUS ...... 26 Lisa 1. Vastavuskinnitus standardi nõuetele ...... 27 Lisa 2. Vaated varast...... 28 Lisa 3. Kinnistusregistri väljavõte 01.09.2015.a...... 30

1. EKSPERTHINNANGU KOOSTAMISE ALUSED Hindamise lähteülesanne: Eksperthinnang on koostatud vara turuväärtuse määramiseks tellija soovil . Käesoleva hindamise eesmärgiks on leida hinnatava vara turuväärtus väärtuse kuupäeva seisuga, s.o 01.09.2015.a.

Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval üle minema tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (Eesti Standard EVS 875-1:2010) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamisetulemus on esitatud. Peab alati kokku langema hindamise kuupäevaga või sellele eelnema, st hindamine peab olema teostatud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga. (Eesti Standard EVS 875-1:2010) Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust ei eksisteeri või et saastekõrvaldustööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisobjektil ja naaberobjektidel teostatud ning teostatavat tegevust eesmärgiga teha kindlaks, kas nimetatud kasutused või nende objektide maa võiks olla või on olnud hinnatava vara suhtes saastav. Hindaja ei võta endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest ega ka oskuste ja teadmiste eest, mis on vajalikud nende avastamiseks. Juhul kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisobjektil või naabruses eksisteerib saastaineid või -allikaid või et hindamisobjekti on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust.

Hinnangu tellija: Tallinna Linnavaraamet Tellimusleping: Kirjalik tellimusleping (tellimuskiri 24.08.2015 nr.2.1-29/4061-1). Algandmed esitanud isik: Algandmed esitas ja selgitusi jagas tellija esindaja Harry Välja. Ülevaatuse kuupäev: 01.09.2015.a. Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale. (Eesti Standard EVS 875-1:2010) Vara ülevaatusel viibinud isikud: Hindaja Andrei Rikk, tellija esindaja Harry Välja. Ülevaatuse ulatus ja Ülevaatus hõlmas vara tervikuna. Visuaalsel ülevaatusel ei ilmnenud põhjalikkus: silmnähtavaid puudusi, mis viitaks täiendavate uuringute vajalikkusele. Hindaja ei ole teostanud ehitiste uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need vara osad on heas seisundis. Me ei saa avaldada mingit arvamust vara nende osade kohta, mida me ei ole inspekteerinud, käesolev aruanne ei kinnita vara struktuuri ja kattematerjalide laitmatust.

Hindamisaruande kuupäev: 01.09.2015.a. Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (Eesti Standard EVS 875-1:2010) Hindamise alused: Eesti vara hindamise standardisari EVS 875; Eesti Vabariigi seadusandlus; EKHÜ heade tavade koodeks.

Kasutatud allikad ja materjalid: Maa-ameti koduleht (www.maaamet.ee);

Ehitisregistri elektrooniline andmebaas (www.ehr.ee); Maa-ameti tehinguregister; Rahandusministeeriumi koduleht (www.rahandusministeerium.ee); Statistikaameti koduleht (www.stat.ee); Eesti Panga koduleht (www.eestipank.ee); RE Kinnisvara AS andmebaas; Algandmed esitanud isiku poolt suuliselt esitatud andmed hinnatava vara kohta; Kirjalik tellimusleping (tellimuskiri 24.08.2015 nr.2.1-29/4061-1); Kinnistusregistri väljavõte 01.09.2015.a; City24 kinnisvara portaal ja Kinnisvara WEB (www.city24.ee, www.kv.ee); Delfi kaardirakendus (Regio 2014); Kasutatud allhanked: Käesoleva töö teostamisel allhanget kasutatud ei ole.

2. EKSPERTHINNANGU KEHTIVUSE EELDUSED JA AVALIKUSTAMINE Eksperthinnang on kehtiv järgmistel eeldustel: ° hindajale edastatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene; ° vara ei koorma eksperthinnangus käsitlemata lepingud, mis avaldavad mõju turuväärtusele; ° vara võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud; Käesolevat hindamisaruannet ja selle osa tohib avalikustada ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta, kuna see on tellitud avaliku ülesande täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil.

3. KINNISTU ANDMED Hinnatav vara Korteriomand – 580/3381 mõtteline osa kinnistust ja reaalos a eluruum nr 5, mille üldpind on 58,00 m². Aadress Kentmanni tn 17 Kesklinna linnaosa Tallinn Kinnistusjaoskond Tartu Maakohtu kinnistusosakond Registriosa nr 509850 Katastritunnus 78401:101:0433 Sihtotstarve Elamumaa 100% Omanik Tallinna linn Avaldused Puuduvad Koormatised Puuduvad Hüpoteegid Puuduvad

4. VARA KIRJELDUS 4.1 Asukoht Hinnatav vara paikneb Tallinnas Kesklinna linnaosas Sibulaküla asumis liiklustiheda Kentmanni tn ja Kaupmehe tn vahelisel alal.

Piirkonna hoonestus Piirkond on hoonestatud analoogsete vanemate puidust korterelamutega ja kivist korterelamutega. Müra ja õhusaaste tase Keskmine Parkimine Tänaval piiratud parkimisvõimalused. Infrastruktuur Hästi arenenud, läheduses asuvad haridus- ja tervishoiuasutused, kauplused, teeninduspunktid. Lähimad ühistranspordipeatused asuvad Liivalaia tänaval ca 150 m kaugusel. Lähim hoone Lähimad hooned on kivi ja puithooned, mis asuvad hinnatavast hoonest 0- 15 m raadiuses. 4.2 Hoone kirjeldus Ehitisregistri kood 101019924 Esmane kasutus 1920-dad (tellija ütlustel), ehitisregistris andmed puuduvad. Kasutusluba Puudub. Kuna enne 1995 aastat oli seadusega reguleerimata kasutusloa mõiste, siis enne seda püstitatud ehitistele ei nõuta kasutusluba. Samas on ehitusseaduse kohaselt alates 1995 aastast väljastatud ehituslubadele ehitise püstitamiseks, - laiendamiseks või -rekonstrueerimiseks kohustuslik taotleda kasutusluba. Energiamärgis Puudub (www.ehr.ee) Energiamärgis on dokument, mille eesmärk on anda teada, kui palju sisekliima tagamisega hoone tarbib energiat, võrreldes teiste samaväärsete hoonete keskmise energiatarbimisega. Energiatarbimine võib hõlmata hoone kütmiseks, jahutamiseks, vee soojendamiseks, ventilatsiooniks ja valgustuseks vajalikku energia hulka. (ehitusseadus §-s 3¹ lg 1). Mida kõrgem on hoone energiatõhususe klass (A-st kuni H-ni), seda väiksemad on hoone energiaarved. Hoone tüüp 8-eluruumiga elamu. Korruselisus 2

Vundament Madalvundament Välisseinad Puit Kandekonstruktsioon Puit Vahelaed Puit Katus Eterniit Hoone ehitus-tehniline seisukord Hoone ehitus-tehnilist ekspertiisi hindaja ei ole teostanud. Visuaalsel ja remondivajadus vaatlusel on hoone üldine seisukord kapitaalremonti vajav. Elamu trepikoda Trepikoda on kapitaalremonti vajav.

4.3 Korteriomandi kirjeldus Toalisus 3 Korrus 2 Ruumide üldpind 58,0 m² (www.ehr.ee) Ruumilahendus Korteriomandi koosseisu kuulub esik, elutuba, 2 magamistuba, köök ja wc. Põrandad Parkett, puitkiudplaat, PVC Seinad Tapeet, värv Laed Värv Aknad 2 x puitraamis Uksed Puituksed Siseviimistluse seisukord ja Korter on kapitaalremonti vajavas seisukorras. remondivajadus

4.4 Tehnovõrgud Veevarustus Tsentraalne Elektrivarustus 220V Kanalisatsioon Tsentraalne Gaasivarustus Olemas Küttesüsteem Ahjuküte Kuumaveevarustus Elektriboileriga Ventilatsioonisüsteem Puudub Turvasüsteemid Puuduvad

5. TURUANALÜÜS 5.1 Majandus ja kinnisvaraturg Eesti majandus on maailmamajanduse heitlikkusele hästi vastu seisnud ning viimaste aastate majandusareng on riigi finantsstabiilsust toetanud. Majandus on võrreldes paari aasta taguse seisuga märksa rohkem tasakaalus ning selle vastupanuvõime väliskeskkonna halvenemisele on tublisti paranenud. Riigi Maa-ameti andmetel oli kinnisvara hinnaindeksi muutus 2015. aasta I kvartalis võrreldes 2014. aasta sama kvartaliga 5,7% ning võrreldes 2014. aasta IV kvartaliga -0,1%. Korteriomandite hinnaindeks kasvas aastaga 7%, hoonestatud elamumaa hinnaindeks 13,6% ning hoonestamata maa hinnaindeks 3,8%.

SKP Statistikaameti esialgsetel andmetel suurenes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2015. aasta I kvartalis võrreldes eelmise aasta I kvartaliga 1,2%. Sesoonselt ja tööpäevade arvuga korrigeeritud SKP kahanes 2015. aasta I kvartalis eelmise kvartaliga võrreldes 0,3% ja kasvas võrreldes 2014. aasta I kvartaliga 1,8%. Esialgsetel andmetel panustas I kvartalis majanduse kasvu enim töötlev tööstus, peamiselt elektroonikaseadmete, mineraalsete toodete tootmise ja puidutöötlemise toel. Töötleva tööstuse lisandväärtus sõltub olulisel määral toodangu väljaveost. Kogumajanduse kaupade väljavedu suurenes I kvartalis hinnamõjusid arvesse võttes 3% peamiselt elektroonikakaupade ja mineraalsete toodete ekspordi kasvu toel. Samal ajal suurenes kogumajanduse kaupade sissevedu 1%. I kvartalis mõjutasid SKP kasvu oluliselt ka neto-tootemaksud. Jooksevhindades suurenes käibemaksu ning kütuse- ja tubakaaktsiisi laekumine, samas laekus alkoholiaktsiisi eelmise aasta I kvartaliga võrreldes vähem. Ühtlasi vähenesid ka subsiidiumite väljamaksed. 2015. aasta I kvartalis pidurdas Eesti majanduskasvu enim transpordi tegevusala lisandväärtuse vähenemine.

Tarbijahinnaindeks

Statistikaameti andmetel oli tarbijahinnaindeksi muutus 2015. aasta märtsis võrreldes veebruariga 0,6% ja võrreldes eelmise aasta märtsiga -0,6%. Kaubad olid 2014. aasta märtsiga võrreldes 1,0% odavamad ja teenused 0,3% kallimad. Kaupade ja teenuste administratiivselt reguleeritavad hinnad on eelmise aasta märtsiga võrreldes langenud 0,4% ja mittereguleeritavad hinnad 0,6%.

2014. aasta märtsiga võrreldes mõjutas tarbijahinnaindeksit enim 11,3% odavam mootorikütus ning 2,4% odavam toit. Piim ja piimatooted olid 3,5% ning köögiviljad 7,3% odavamad kui mullu samal ajal. Kallinejatest oli suurem mõju indeksile alkohoolsetel jookidel, mis on aastaga kallinenud 6,2%. Eelmise aasta märtsiga võrreldes on toidukaupadest enim kallinenud kohv (22,5%) ning kuivatatud puuvili ja pähklid (22%), odavnenud aga suhkur (39%) ja kartul (20%). Veebruariga võrreldes oli märtsis tarbijahinnaindeksi suurimaks mõjutajaks mootorikütus, mis kallines kuuga 4,6%. Suuremat mõju indeksile avaldas veel lennukipiletite 35%-line kallinemine, riietuse ja jalatsite soodusmüükide lõppemine ning kodudesse jõudnud elektri 2,4%-line odavnemine. Toidukaupadest kallines kuuga enim tatar (19%) ja hiina kapsas (14%) ning odavnes kiivi (12%). Keskmine palk Statistikaameti andmetel oli keskmine brutokuupalk 2015. aasta I kvartalis 1010 eurot ja tõusis 2014. aasta I kvartaliga võrreldes 4,5%. Kui 2014. aasta I kvartalis tõusis keskmine brutokuupalk eelmise aasta sama ajaga võrreldes 7,3%, siis viimastes kvartalites on brutokuupalga tõus aeglustunud. Ebaregulaarsed preemiad ja lisatasud langesid 2015. aasta I kvartalis 2014. aasta I kvartaliga võrreldes palgatöötaja kohta 15,6% ning vähendasid keskmise brutokuupalga tõusu 0,8 protsendipunkti. Ilma ebaregulaarsete preemiate ja lisatasudeta tõusis keskmine brutokuupalk 2015. aasta I kvartalis 5,3%. Keskmine netokuupalk ehk töötajatele väljamakstav tasu oli 2015. aasta I kvartalis 815 eurot, mis on eelmise aasta sama ajaga võrreldes kasvanud kiiremini kui keskmine brutokuupalk (kasv 5,9%). See on tingitud tulumaksu ja töötuskindlustusmakse määrade alanemisest 2015. aasta 1. jaanuarist. Reaalpalk, milles on arvesse võetud tarbijahinnaindeksi muutuse mõju, tõusis 2015. aasta I kvartalis võrreldes 2014. aasta I kvartaliga 5,4%. Reaalpalga kasvu kiirenemisele on mõju avaldanud 2015. aasta I kvartalis jätkunud tarbijahindade langus. Reaalpalk tõusis eelmise aasta sama kvartaliga võrreldes viieteistkümnendat kvartalit järjest. Keskmine brutotunnipalk oli 6,37 eurot ja see tõusis 2014. aasta I kvartaliga võrreldes 5,8%. Kõige enam tõusis keskmine brutokuupalk ja -tunnipalk 2014. aasta I kvartaliga võrreldes kinnisvaraala palgatöötajatel (vastavalt 14,4% ja 15,0%). Keskmine brutokuupalk ei tõusnud kuuel tegevusalal: 1) mäetööstus; 2) elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamine; 3) ehitus; 4) veondus ja laondus; 5) kutse-, teadus- ja tehnikaalane tegevus ning 6) haldus- ja abitegevus. Keskmine brutokuupalk oli jaanuaris 992 eurot, veebruaris 984 eurot ja märtsis 1053 eurot. Töötus

Statistikaameti andmetel oli töötuse määr 2015. aasta I kvartalis 6,6% ning tööhõive määr 63,3%. Tööjõus osalemise määr oli eelnevate aastate I kvartalitega võrreldes viimase 15 aasta kõrgeim. Töötuse määr kasvas 2015. aasta I kvartalis eelmise kvartaliga võrreldes 0,3 protsendipunkti. Seevastu 2014. aasta I kvartaliga võrreldes vähenes tänavu I kvartalis tööpuudus oluliselt – töötute hinnanguline arv vähenes 57 000-st 44 000-ni ning töötuse määr 8,5%-st 6,6%-ni.

Samas suurusjärgus töötuse määra langusega tõusis 15–74-aastaste tööhõive määr – 2014. aasta I kvartali 61,1%-st 2015. aasta I kvartali 63,3%-ni. Hinnanguliselt oli 2015. aasta I kvartalis 623 000 hõivatut. Viimaseid aastaid on iseloomustanud tööturul aktiivsete inimeste arvu kahanemine, mis on tingitud eelkõige rahvastiku vähenemisest ja väikesearvuliste sünnikohortide tööikka jõudmisest. Siiski oli majanduslikult aktiivsete inimeste arv 2015. aasta I kvartalis veidi suurem kui eelmise aasta samas kvartalis ning 15–74-aastaste tööjõus osalemise määr tõusis 67,8%-ni. Vanuserühmiti oli I kvartalis madalaim hõive ja kõrgeim töötuse määr 15–24-aastastel noortel. Võrreldes eelmise aasta I kvartaliga noorte töötuse määr vähenes ja oli 2015. aasta I kvartalis 13,8%. Noorte madalaima hõivemäära puhul tuleb aga jätkuvalt toonitada, et enamik noori alles õpib ega osale tööturul. Laenud

Eesti panga andmetel oli eluasemelaenude käive 2015. aasta I kvartalis 190,8 miljonit eurot, mis on 2014. aasta I kvartaliga võrreldes 14% suurem. 2015. aasta märtsis välja antud eluasemelaenude keskmine intressimäär oli 2,20%, 2015. aasta märtsis oli intressimäär 2,55%, seega on intressimäärad aastaga 13,73% langenud. 2015. aasta I kvartali lõpuks oli Eesti Panga andmetel Eestis kokku 164 034 eluasemelaenu, mis on 1,9% rohkem kui 2014. aasta I kvartali lõpus. Arvestades, et eluasemelaenude kogujääk oli samal ajal 6,09 miljardit eurot, on keskmine eluasemelaenu jääk ca 37 000 eurot. Pangad teenisid 2015. aasta esimeses kvartalis 191 miljonit eurot puhaskasumit. Sellest moodustasid ligikaudu 60% tütarettevõtetelt saadud dividendid. Dividende arvestamata oleks kvartali puhaskasum olnud aasta varasemast 3% väiksem. Puhaskasumi vähenemist mõjutas osaliselt pankade tegevuskulude suurenemine. EURIBORi langus vähendab pankade intressitulu, mis kahanes juba kolmandat kvartalit järjest. Kuna samal ajal vähenes ka ressursi eest makstav kulu, siis puhas intressitulu aastataguse ajaga võrreldes kuigivõrd ei muutunud. Ehitus

Statistikaameti andmetel tõusis ehitushinnaindeks 2015. aasta I kvartalis võrreldes 2014. aasta IV kvartaliga 0,6% ja võrreldes 2014. aasta I kvartaliga 0,1%. 2014. aasta IV kvartaliga võrreldes kujundas indeksit enim tööjõu kallinemine. Materjalide maksumus jäi samale tasemele ja mehhanismide kasutamise maksumus langes 0,1%. Ehitushinnaindeksit mõjutas I kvartalis võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga teineteist taandav materjalide odavnemine ja tööjõu kallinemine. Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeksi kasv oli 2015. aasta I kvartalis nii eelmise aasta IV kvartali kui ka I kvartaliga võrreldes 0,1%. Ehitisregistri andmetel lubati 2015. aasta I kvartalis kasutusse 973 uut eluruumi, s.o 189 eluruumi rohkem kui aasta varem samal ajal. Üle poole valminud eluruumidest asus korterelamutes. Enim uusi eluruume valmis Tallinnas. Nõudlus uutele hea asukohaga kvaliteetsete elamispindadele püsib. 2015. aasta I kvartalis väljastati ehitusluba 841 eluruumi ehitamiseks, mida on viiendiku võrra rohkem kui mullu I kvartalis. Eelistatuim elamutüüp oli korterelamu.

Kasutusse lubati 179 mitteelamut kasuliku pinnaga 167 500 ruutmeetrit. Enim lisandus uut lao-, põllumajandus- ja tööstuspinda. Võrreldes 2014. aasta I kvartaliga suurenes nii kasutusse lubatud mitteelamute pind kui ka maht. Ostu-müügitehingute arv ning väärtus Maa-ameti andmetel sooritati 2015. aasta II kvartalis 12 200 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega ca 693 miljonit eurot. 2014. aasta II kvartaliga võrreldes kasvas tehingute arv ca 5% ja tehingute koguväärtus ca 33%.

Notariaalselt tõestatud ostu-müügitehingud Eestis 2005-2015 II kv 18 000 1 600 16 000 1 400 14 000 1 200 12 000 1 000 10 000 800 8 000 6 000 600 EUR) 4 000 400 2 000 200 0 0 Tehingute arv arv Tehingute(tk) Tehingute koguväärtus(mlnTehingute I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Allikas: Maa -amet, Statistikaamet, RE Kinnisvara AS Maa-ameti tehingute andmebaasi andmete põhjal toimus 2015. aasta II kvartalis enim tehinguid aprillis– 4388 tehingut ning kõige vähem tehinguid juunis– 3746 tehingut. Keskmised tehingute hinnad olid vastavalt ca 49 000 ja 66 000 eurot. Kõige suurema tehingute koguväärtusega kuu 2015. aasta II kvartali jooksul oli juuni – ca 249 mln eurot ning kõige väiksema tehingute koguväärtusega kuu aprill – ca 214 mln eurot.

Notariaalselt tõestatud ostu-müügitehingud Eestis

5000 tehingute arv (tk) jaanuar 2012- juuni 2015 4626 4388 4363 4323 4500 4024 3937 4066 3882 3913 3712 3865 3899 3746 4000 3725 3717 3651 3676 3490 3338 3510 3478 3449 3534 3292 3326 3371 3390 3500 3185 3182 3186 3287 3155 3050 2980 2932 2930 2973 3000 2904 2801 2786 2427 2500 2304 2000 1500 1000 500 0 mai mai mai mai juuli juuli juuli aprill juuni aprill juuni aprill juuni aprill juuni märts märts märts märts august august august jaanuar jaanuar jaanuar jaanuar oktoober oktoober oktoober veebruar veebruar veebruar veebruar november november november september detsember september detsember september detsember 2012 2013 2014 2015 Allikas: Maa -amet, RE Kinnisvara AS

Notariaalselt tõestatud ostu-müügitehingud Eestis tehingute koguväärtus (mln EUR) jaanuar 2012- juuni 2015 300

251 255 249 250 231 208 215 209 214 205 202 199 201 197 204 188 184 191 200 175 182 175 167 173 167 174 158 158 164 163 148 152 155 153 143 142 142 139 150 128 134 129 130 118 112 100

0 mai mai mai mai juuli juuli juuli aprill juuni aprill juuni aprill juuni aprill juuni märts märts märts märts august august august jaanuar jaanuar jaanuar jaanuar oktoober oktoober oktoober veebruar veebruar veebruar veebruar november november november september detsember september detsember september detsember 2012 2013 2014 2015 Allikas: Maa-amet, RE Kinnisvara AS

5.2 Tallinna korterid Tallinn on Eesti Vabariigi pealinn ning Harju maakonna halduskeskus. Tallinn asub Eesti põhjarannikul, Põhja-Eesti pangal, Kopli ja Tallinna lahe ääres ning hõlmab 156,3 km² suuruse maa-ala. Tallinnas on 8 linnaosa, mis jaotuvad 84 asumiks. 2015. aasta 1. jaanuari seisuga on Tallinnas 434 426 registreeritud elanikku. 2015. aasta II kvartalis toimus Tallinna korteriturul 2316 tehingut koguväärtusega ca 208 mln eurot. Aastatagusega võrreldes on tehingute arv ca 26% ja koguväärtus ca 48% tõusnud.

Notariaalselt tõestatud ostu-müügitehingud Tallinnas korteriomandid (eluruumid) 2005-2015 II kv 4500 350 4000 300 3500 250 3000 2500 200 2000 150 1500 100 1000 500 50 Tehingute arv arv Tehingute(tk) 0 0 I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 koguväärtusEUR) Tehingute(mln

Allikas: Maa-amet, Statistikaamet , RE Kinnisvara AS

Maa-ameti andmete põhjal oli Tallinna linnas 2015. aasta II kvartalis toimunud korteriomandite (eluruumide) tehingute arv kõige suurem mais (824 tehingut) ning kõige väiksem juunis (680 tehingut). Tehingute kogusumma oli suurim mais (ca 76 miljonit eurot) ning väikseim juunis (ca 61 miljonit eurot). 2015. aasta II kvartali jooksul toimunud korteriomandite (eluruumide) keskmiseks tehingusummaks oli ca 89 600 eurot, mis on ca 16% kõrgem kui aasta tagasi.

Tallinna korteriomandid (eluruumid) tehingute arv (tk) jaanuar 2012- juuni 2015 900 812 824 735 800 764 735 731 703 734 711 721 721 699 719 667 668 682 674 680 700 647 651 661 654 648 567 629 611 577 587 599 578 595 581 600 565 553 564 590 555 557 543 519 514 481 500 400 300 200 100 0 mai mai mai mai juuli juuli juuli aprill juuni aprill juuni aprill juuni aprill juuni märts märts märts märts august august august jaanuar jaanuar jaanuar jaanuar oktoober oktoober oktoober veebruar veebruar veebruar veebruar november november november september detsember september detsember september detsember 2012 2013 2014 2015

Allikas: Maa-amet, RE Kinnisvara AS

Tallinna korteriomandid (eluruumid) tehingute koguväärtus (mln EUR) jaanuar 2012- juuni 2015 90 80 76 71 70 64 66 59 61 58 61 60 54 54 55 51 53 52 49 49 48 48 50 45 46 47 46 46 50 43 44 44 40 39 40 40 41 40 40 39 36 34 35 40 31 34 34 30 27 20 10 0 mai mai mai mai juuli juuli juuli aprill juuni aprill juuni aprill juuni aprill juuni märts märts märts märts august august august jaanuar jaanuar jaanuar jaanuar oktoober oktoober oktoober veebruar veebruar veebruar veebruar november november november september detsember september detsember september detsember 2012 2013 2014 2015

Allikas: Maa -amet, RE Kinnisvara AS

Tallinna lõikes eelistuste osas muutusi toimunud ei ole. Jätkuvalt on kõrgemalt hinnatumateks piirkondadeks Kesklinn (eeskätt Vanalinna asum ja Kadriorg), Kesklinna lähipiirkond ning loomulikult Nõmme ja Pirita linnaosad. Korterelamute piirkondadest on eelistatuim Kristiine linnaosa, aga samuti ka Haabersti, Mustamäe ja Lasnamäe kesklinna poolne piirkond. Põhja-Tallinna linnaosas on eelistatuim Kalamaja asum ning kõige vähem hinnatud on Kopli asum, kus tehinguaktiivsus on keskmisest madalam. Uute korterite turul on nõudlus kasvanud, suur osa uutest korteritest on müüdud, kuid uusi korterelamute arendusprojekte on alustatud pigem vähe. Turule lisanduvates uutes korterelamutes müüakse paljud korterid juba enne maja valmimist. Tänane klient soovib läbimõeldud hea asukohaga kvaliteetset uut korterit. Võrreldes uute korterite turuga on vanemate elamispindade segment mõnevõrra aktiivsem, põhjustatuna eelkõige sarnase vara madalamast soetusmaksumusest. Vanemate korterite segmendis on aktiivselt esindatud sisuliselt kõik Tallinna korterelamute piirkonnad. Kinnisvaraportaali www.kv.ee andmetel on korteriomandite (eluruumide) pakkumiste arv Tallinnas alates 2013. aasta IV kvartalist hakanud kiiresti kasvama ja 2015. aasta II kvartalis oli pakkumisel 25932 korterit. Korteriomandite (eluruumide) pakkumiste keskmine ruutmeetri hind on viimastel aastatel liikunud tõusujoones ja 2015. aasta II kvartalis jõudnud 1809 euroni ruutmeetri kohta.

Tallinna korteriomandite (eluruumide) müügipakkumiste arvu ja keskmise ruutmeetri hinna muutus )

35000 perioodil 2005-2015 II kv 2500 2

30000 2000 25000

20000 1500

15000 1000 10000 500 5000 Pakkumiste arv (tk) Pakkumistearv 0 0 I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 hindPakkumiste keskmine(eur/m

Allikas : www.kv.ee , RE Kinnisvara AS

5.3 Kesklinna linnaosa Tallinna Kesklinn asub 30,6 km 2 suurusel alal Tallinna südames ja on üks kaheksast Tallinna linnaosast. Kesklinna pindalast 9,75 km 2 moodustab Ülemiste järv ning 2,9 km 2 Aegna saar. Kesklinna linnaosas on 2015. aasta 1. jaanuari seisuga 57 908 elanikku, mis moodustab ligikaudu 13% Tallinna elanikkonnast. Põhjasuunast piirneb Kesklinn Tallinna lahega, itta jäävad Lasnamäe ja Pirita linnaosad. Kesklinnast läände jääb Kristiine linnaosa, loodesse Põhja- Tallinna ja edelasse Nõmme linnaosa. Lõunast piirneb linnaosa Tallinna linna ja Rae valla vahelise piiriga. Tallinna üldplaneeringuga on kesklinna linnaosa jagatud järgmisteks asumiteks: Juhkentali, Kadriorg, Kassisaba, Keldrimäe, Vanalinn, Kitseküla, Kompassi, Luite, Maakri, Mõigu, Raua, Sadama, Sibulaküla, Südalinn, Tatari, Torupilli, Tõnismäe, Uus Maailm, Vanalinn, Veerenni, Ülemistejärve ja Aegna.

Vanalinn on Kesklinna ja kogu Tallinna keskmes asuv UNESCO Maailmapärandi Nimekirja kantud ajaloolisarhitektuuriliselt ja kultuurilooliselt unikaalne asum. 11.-15. sajandil välja kujunenud Vanalinnas on tänaseni säilinud keskaegne tänavatevõrk, krundipiirid ja suur osa ehitistest. Kunagise hansalinna võimsusest annavad tänaseni tunnistust 1404. aastal (ümber)ehitatud Raekoda koos Raekoja platsiga, Niguliste, Oleviste (159 meetriga toonase Euroopa ja ehk ka maailma kõrgeim ehitis), Pühavaimu ja Vene kirik ning Toomkirik, dominiiklaste ja naistsistertslaste kloostrid ning kireva ajalooga ordulinnus ehk tänane Toompea loss. Üle poole on alles keskaegsest torniderikkast linnamüürist koos hiljem rajatud bastionitega. Südalinna piirkonda kuulub kogu Vanalinna ümbritsev piirkond, sh Tallinna city ja miljööväärtuslik Rotermanni kvartal unikaalse 19.sajandi lõpus – 20.sajandi alguses välja ehitatud tervikliku paekivihoonetest koosneva tööstuskvartaliga. Südalinn on Tallinna äri- ja kaubandustegevuse keskuseks. Siit saavad alguse kõik peamised Tallinnast välja suunduvad riikliku tähtsusega magistraalid – Pärnu maantee, Tartu maantee, Narva maantee. Siia on koondunud Tallinna peamised kultuuri-, meelelahutus- ja majutusasutused ning siin on hulgaliselt riigi- ja linnavalitsuse asutusi. Kadrioru asum on eelkõige elamis- ja vabaajaveetmise piirkond. Asumi keskmeks on 18. sajandi alguses ehitatud Kadrioru loss koos barokse pargiansambliga. Oma eripärase ja ajaloolise linnakeskkonna tõttu on Kadriorg kuulutatud üheks Tallinna miljööväärtuslikuks piirkonnaks. Seda iseloomustavad eelkõige 19. sajandi lõpul ja 20. sajandi alguses ehitatud 2-3-korruselised puitelamud. Kadriorgu kui miljööväärtuslikku piirkonda arendatakse edasi vastavalt teemaplaneeringule, keskendudes peamiselt elamis- ja rekreatsiooni funktsioonidega hoonete ja rajatiste renoveerimisele ning ehitusele. Kadriorg on ka oluliste riiklike funktsioonide kandja. Raua asum on praegusel kujul välja kujunenud peamiselt 20. sajandi esimesel poolel. Varem asusid siin suured tööstusettevõtted, millest enamik on tänaseks ümber ehitatud büroohooneteks. Piirkonnas domineerivad 1920-1960- ndatel ehitatud kuni 7-korruselised korterelamud ja paljud äri- ning teenindusettevõtted. Siin asuvad ka Eesti Raadio ja Eesti Televisiooni hoonekompleksid. Asumi südameks võib pidada Tallinna 21. kooli hoonet ja selle vahetus läheduses asuvat Politseiparki. Raua asumi suhteliselt heast seisukorrast tulenevalt toimub areng peamiselt olemasolevate hoonete renoveerimise ning rekreatsioonipiirkondade arendamise kaudu. Veerenni asumi alguseks peetakse 1345.a rajatud Tallinna joogiveekanali äärde kujunenud Veerenni tänavat. Asum on ajalooliselt olnud tööliselamute ja tööstuspiirkond, kus tegutses pikka aega Lutheri Vineerivabrik. Veerenni piirkond oli üks esimesi Tallinna asumeid, mis ehitati välja ühtse tervikliku planeeringu alusel 20. sajandi alguses. Veerenni- Õilme-Herne-Magasini tänavate piirkond on kuulutatud miljööväärtuslikuks piirkonnaks, mida iseloomustavad väikeste ehituskruntidega täisnurksed elamukvartalid. Suur hulk vabalt asetsevaid 1-2-korruselisi maju, sageli ees- ja viljapuuaedadega, annavad piirkonnale eramurajooni ilme. Veerenni asumi arengus mängib olulist rolli väljaehitamisel olev uus elamufond endise tekstiilivabriku krundile, mis eeldab ka elamiseks vajaliku infrastruktuuri arendamist ning võib saada lähiajal piirkonna arengumootoriks. Kassisaba asumi miljööväärtuslik piirkond hõlmab ala, kuhu jäävad Kelmiküla (Tehnika ja Sügise tänava ümbrus), Kassisaba nimetust kandev piirkond (Adamsoni, Wismari jt tänavad) ning Uue-Maailma nime all tuntud ala ehk Aasa, Saturni jt. tänavate ümbruskond. Algselt Toompea eeslinnana 17.-19. sajanditel arenenud ajaloolist piirkonda iseloomustavad puitlaudisega korterelamud. Süda-Tatari peamiselt elamupiirkonnaks peetav asum asub kahe väga tiheda liiklusega Tallinna peamagistraali – Liivalaia tänava ja Pärnu maantee vahel. Kõrghaljastusega enamasti kahe- ja kolmekordsete korterelamute piirkonna ajalugu ulatub juba 14. sajandisse. Praegune hoonestus pärineb 19. sajandi lõpust ja 20. sajandi algusest. Süda-

Tatari asumi struktuuris tulevikus suuri muudatusi ette näha ei ole, kuid senisest enam vajab tähelepanu piirkonna hoonete renoveerimine. Torupilli asum on pikka aega olnud tööstuspiirkond, kus on asunud Tallinna Tselluloosivabrik, Liviko, Marat ja mitmed teised ettevõtted. Siiski on piirkonnas ka elamualasid - nii 20. sajandi alguse tööliselamuid kui 20. sajandi keskpaiga tüüpprojektide järgi ehitatud, peamiselt 5-korruselisi korterelamuid. Torupilli asumit läbib üks peamisi Tallinna liiklusmagistraale – Tartu maantee, mille Vanalinna poolsem osa läbis hiljuti põhjaliku renoveerimise. Piirkonnas paikneb ka Tallinna peamine turg – Keskturg. Torupilli asumi arengut toetavad lähitulevikus endiste tööstushoonete järk-järguline kasutuselevõtt uuel otstarbel ning Keskturu aktiivsem ning sihipärasem kasutamine talukaubanduse arendamises. Kitseküla asumi hoonestus pärineb aastatest 1897–1939, valdav osa aastatest 1900–1913 ja 1928–1939. Piirkonna muudab tähelepanuväärseks küllalt väiksel territooriumil valitsev elamuarhitektuuri mitmekesisus (sh tsaariaegne väike ühekorruseline agulimaja, nn Lenderi majad, Tallinna maja tüüpi kivitrepikojaga puitelamud ning üks väljapaistvamaid stalini-aegseid elamuansambleid Tallinnas). Sadama-ala on läbi sajandite olnud merevärav Tallinnasse. Asumi keskmeks on Tallinna reisisadama terminalid, kuhu saabuvad liinilaevad eelkõige Helsingist ja Stockholmist, aga ka kruiislaevad kogu maailmast. Sadama-alal jätkub kiire areng, asumisse on koondumas mitmed turistidele suunatud kaubandus-, majutus- ja meelelahutusettevõtted. Asumi läbimõeldud arendamine loob eeldused asumi kasutuselevõtuks multifunktsionaalse linnakeskkonnana, kus on tasakaalus ettevõtlus, kultuur ja elukeskkond. Siia peaks tulema ka Tallinna Linnvalitsuse uus hoone, arendamisel on Kultuurikatel. Oma keskse asukoha tõttu on Kesklinn paik, mis ühendab mitmeid linnaosasid. Lisaks on Kesklinn nii Tallinna kui Eesti üks peamisi kultuuri keskusi. Siin asuvad erinevad teatrid, kinod, klubid, kontserdipaigad, muuseumid, kunstigaleriid, raamatukogud ja muud kultuurikeskused. Samuti asuvad siin Eesti peamised kultuuri- ja kunstivaldkonnaga seotud õppeasutused. Seega on kultuuritarbimise võimalused Kesklinna territooriumil oluliselt laialdasemad kui mujal Tallinnas. Kesklinnas asub 29 munitsipaallasteaeda ja 6 eralasteaeda, 16 munitsipaalkooli, 2 riiklikku ja 4 erakooli, 6 munitsipaalhuvikooli ja 20 erahuvikooli ning 6 avaõiguslikku ja 2 eraõiguslikku kõrgkooli. Lisaks on kesklinn soodne asukoht ettevõtetele. Kesklinna ettevõtluskeskkonda iseloomustavad hea logistiline ühendus, korralikud tehnovõrgud ja suur tarbijaskond. Kesklinna väärtust elukeskkonnana tõstab rohealade rohkus. Tallinna üldplaneeringu kohaselt on Kesklinnas võrreldes teiste linnaosadega parke oluliselt rohkem - siin paikneb ligi pool kogu Tallinna parkidest ja metsaparkidest. Peale uue aastatuhande algust on Tallinna kesklinna kerkinud ja kerkimas ka mõned kõrghooned:

Aadress Hoone nimetus Valmimisaasta Korruseid Hoone kõrgus, m Kasutusotstarve Tornimäe tn 3 Swissôtel Tallinn 2006 30 117,0 Hotell, elamis- ja äripinnad Rävala pst 3 Radisson Blu Hotel 2001 25 104,8 Hotell, äripinnad Tartu mnt 2 City Plaza 2004 23 78 Büroohoone Maakri tn 36 Maakri Maja 2003 19 71,5 Elamispinnad Kentmanni tn 6 2014 14 52,4 Äripinnad, elamispinnad Lelle tn 24 2015 (ehitamisel) 16 Äripinnad, elamispinnad Allikas: Ehitisregister, www.skyscraperpage.com

Läbi aegade on kesklinn olnud kinnisvaraturul Tallinna nõutuim ning atraktiivseim piirkond. Kesklinna kasuks räägib kaubandus- ja teenindusasutuste ning meelelahutuskohtade lähedus, miinuseks on kindlasti parkimisprobleemid ning suuremate magistraalide ääres paiknevate elamute puhul ka liiklusmüra. Järjest enam on ostjate huviorbiidis korterid, mis tüüpstandardile ei vasta. Suurenenud on huvi Tallinna kesklinnas asuvate keskmisest kallimate eksklusiivsete korterite vastu. Eelistatud on vanalinna, südalinna ja Kadrioru piirkond ning omanäolise arhitektuuriga hooned. Sealjuures on oluline hoone hea seisukord, korteri kvaliteetne ja maitsekas siseviimistlus ning erilahendused. Nõudlikumad ostjad on valmis korteri akendest avanevate vaadete või korteri juurde kuuluva terrassi olemasolul maksma turuhinnast kõrgemat hinda. Viimase aasta jooksul on arendustegevus elavnenud eelkõige Tallinna korterite turul. Positiivsed majandussignaalid on pannud arendajad kiiresti tegutsema, et uusi projekte turule tuua. Enamus arendustegevusest on koondunud Tallinna kesklinna ning selle lähiümbrusesse, kuna asukohast tulenevalt on seal riskid oluliselt väiksemad ning likviidsus keskmisest kõrgem. Tänane uute elamuprojektide turuletulek ja nende senine müügiedu kinnitavad korterite defitsiiti. Mõistliku hinnaga ning heade planeeringutega läbimõeldud lahenduste järele on üsna suur nõudlus ning turul on võimalik müüa alles ehitusjärgus olevat projekti. Kesklinna eripäraks võrreldes teiste Tallinna linnaosadega on väga eriilmeline ja erineva vanuselise struktuuriga hoonestus, mistõttu on ka kinnisvara hinnad Kesklinnas nii piirkonniti kui ka hoonestuse arhitektuursest lahendusest tulenevalt üsna erinevad. Kesklinna hinnatumateks piirkondadeks on vanalinn, südalinn ning Kadriorg. Kesklinna linnaosa arvestuses vähemhinnatud piirkonnad on Tallinna Keskturu, Tallinna Bussijaama, Tallinna Vangla ning Tallinna Kesklinna Kalmistu lähiümbrus. 2015. aasta II kvartalis kasvas tehingute arv Kesklinna linnaosas 2014. aasta II kvartaliga võrreldes ca 29%. Keskmine mediaanhind pinnaühiku ruutmeetri kohta kasvas samal ajal 9% ja oli 2015.aasta II kvartalis 1953 EUR/m ².

Kesklinna linnaosa korteriomandite tehingute arv ja keskmine mediaanhind EUR/m² 2013 I kv-2015 II kv

2200 450 471 462 468 500 438 444 430 417 450 2100 392 363 400 2000 350 1900 300 250 1800 200 1700 150 100 1600 50 1500 0 I II III IV I II III IV I II 2013 2014 2015 tehingute arv mediaanhind EUR/m² Allikas:Maa -amet

Analüüsides Kesklinna linnaosa ostu-müügitehinguid ning võttes arvesse hoonestuse ja korterite suurt erinevust, on mõistlik vaadelda tehingute andmeid korterite ruutmeetri hinnavahemike kaupa. Analüüsi tulemused on esitatud alloleval joonisel. Analüüsist on jäetud välja vanalinna piirkond, kus korterite keskmised ruutmeetri hinnad jäävad peamiselt vahemikku 2500-3500 EUR/m 2.

Kesklinna korteriomandite (va vanalinn) eluruumide tehingute arv ja % kogu tehingute arvust vastavalt ruutmeetri hinnale 2015 II kv

<=1500 EUR/m2 124; 27% 97; 22%

1501-1800 (k.a) EUR/m2

91; 20% 1801-2300 (k.a) EUR/m2

141; 31% >2300 EUR/m2

Allikas: Maa-amet, RE Kinnisvara AS

Tuginedes toimunud ostu-müügitehingutele kesklinna piirkonnas, on üldjuhul madalama ruutmeetri hinnaga (alla 1500 eurot) korterid 70-80ndate paneel-ja kivimajades ning osaliselt ka Veerenni ja Juhkentali piirkonnas paiknevates halvas seisukorras puitelamutes . Vahemikku 1500-1800 eurot ruutmeeter jäävad korterite hinnad, mis on keskmises seisukorras ning majade osas olulisi remonttöid teostatud ei ole. 1800-2300 eurot ruutmeeter jäävad valdavalt renoveeritud korterid renoveeritud majades. Üle 2300 eurot/m 2 on müüdud valdavalt Tallinna südalinnas või selle lähiümbruses paiknevaid kortereid, mis paiknevad uusehitistes. Erandjuhtudel väga unikaalse asukohaga, arhitektuurselt väärtuslikes ning kõrgkvaliteetse siseviimistluslahendusega kesklinna korterite puhul võib ruutmeetri hind ulatuda isegi üle 3000 euro. Kinnisvaraportaali www.kv.ee andmetel on korteriomandite (eluruumide) pakkumiste arv 2015.a II kvartalis Kesklinna linnaosas 2014. aasta II kvartaliga võrreldes kasvanud ca 12%. Korteriomandite (eluruumide) pakkumiste keskmine ruutmeetri hind on jõudnud 2015. aasta II kvartaliks 2244 euroni.

Kesklinna linnaosa korteriomandite (eluruumide) müügipakkumiste arvu ja keskmise ruutmeetri hinna muutus perioodil 2005-2015 II kv ) 8000 3000 2

7000 2500 6000 2000 5000

4000 1500

3000 1000 2000 500 Pakkumiste arv (tk) Pakkumistearv 1000

0 0 Pakkumiste keskmine hindPakkumiste keskmine(eur/m I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I kv I III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III kv III 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Allikas: www.kv.ee, RE Kinnisvara AS

Maa-ameti tehinguregistri andmetest on vaadeldud september 2014 – juuli 2015 Tallinna Kesklinna linnaosa (v.a. Vanalinn) puitmajades toimunud 50-75 m² suuruste 3-toaliste korteriomandite tehinguid, mille ruutmeetri hind on vahemikus 1000-2000 eurot/m ² : Aadress Korteri üldpind (m 2) Tehingu aeg Tehingu summa (EUR) Tehingu summa (EUR/m²) 1 Tehnika tn 127 60,1 veebr.15 119 000 1 980 2 J. Vilmsi tn 31 61,2 jaan.15 119 000 1 944 3 Komeedi tn 16 57,2 apr.15 106 000 1 853 4 Väike-Ameerika tn 13 71,1 dets.14 127 490 1 793 5 Paide tn 17 62,1 nov.14 106 000 1 707 6 J. Köleri tn 28 56,1 mai.15 92 000 1 640 7 J. Kunderi tn 35 // 35a 72,7 veebr.15 117 000 1 609 8 Kodu tn 15 51,1 juuli.15 82 000 1 605 9 Juhkentali tn 38 72,0 sept.14 114 000 1 583 10 Lubja tn 7b 69,9 juuli.15 99 500 1 423 11 Juhkentali tn 16 62,1 okt.14 82 000 1 320 12 Planeedi tn 12 65,2 dets.14 80 000 1 227 13 Narva mnt 32 55,0 okt.14 67 000 1 218 Märkus: tehingu summad ei sisalda käibemaksu. Võrdlustabelis kasutatavad tehingud märgitud rasvases kirjas .

Toimunud tehingute asukohad

Märkused: Rohelisega on märgitud hinnatav vara, sinisega kasutatud võrdlustehingud (RE kinnisvara AS koostatud kaart Google maps´i alusel).

Võrreldavate müügipakkumistena saame hindamishetkel välja tuua järgmised 3-toaliste korterite pakkumised Tallinnas Kesklinna linnaosas (allikas www.City24.ee, www.kv.ee): Hoone 1 m² Asukoht Korteri pind m² Korteri seisukord Korruselisus/korrus Pakkumishind seisukord hind J.Kunderi tn 46 55,2 Ehitusjärgus 4/4 Hea 99000 1793 Tehnika tn 6a 53,6 Hea 2/1 Hea 89000 1660 Tondi tn 18 52,4 Hea 3/2 Hea 84 990 1622 Endla tn 28 75,2 Väga hea 3/3 Rahuldav 90 000 1197

Prognoos Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt kasvab 2015. aastal majandus 2,1%, mis on vaid pisut rohkem kui 2014. aastal. 2014. aastal kasvas Eesti majandus peamiselt eratarbimise tugeva kasvu ja aasta teisel poolel kiirenenud ekspordi toel 1,9%. 2016. aastaks saavutab majanduskasv prognoosi kohaselt 3,3% taseme. 2014. aasta väga aeglane inflatsioon hakkab järk-järgult kiirenema peamiselt energiatoodete hinnalanguse pidurdumise ja toiduainete kallinemise tõttu. Inflatsioon kiireneb 2015. aastal 0,8 protsendini ning 2016. aastal 2,1 protsendini. Eesti Panga prognoosi järgi väheneb järgmistel aastatel oluliselt tööealiste inimeste osakaal, mis teeb töötajate leidmise üha keerukamaks ja ettevõtete vahelise konkurentsi teravamaks. Järgmise kahe aastaga väheneb Eestis tööealiste inimeste hulk 15 000, viie aasta pärast aga koguni 30 000 võrra. Palgakasv jääb prognoosi kohaselt samale tasemele, mis 2014. aastal ja kiireneb 2016. aastal majanduskeskkonna üldise elavnemise tõttu. Palgasurve allikaid on mitu: miinimumpalga kasv, mis ulatus 2014. aastal 10,9%ni ja 2015. aastal 9,9%ni, erasektori kollektiivsed palgakokkulepped, tööjõu kahanemisest tingitud tööjõupuudus ning töövõtja tugevam positsioon palgaläbirääkimistel, mida mõjutab võimalus minna tööle välismaale. Tööjõupuudus hakkab üha enam piirama ka tootmist. Nii muutub Eesti Panga hinnangul madala tootlikkusega ettevõtete jaoks toimetulek järjest keerulisemaks. Laenuintressimäärad jäävad madalaks ja laenukasv kiireneb, kuid majapidamiste ja ettevõtete laenukoormuse alanemine jätkub. Pankadevahelise rahaturu pikka aega madalal tasemel püsinud intressimäär EURIBOR, mis on ka enamiku laenulepingute baasintressimäär langes 2014. aastal veelgi. Prognoosi kohaselt jääb EURIBOR ka 2015. aastal viimase kümnendi võrdluses madalaks. Ehitusmahud on kogu ehitusturul vähenenud. See on olnud seni tingitud peamiselt riigipoolsete tellimuste vähenemisest, eelkõige rajatiste ehituse langusest. Kuid hoonete uusehitus jätkab tõusutrendi. 2015. aastal oodatakse ehitusturul eurorahadest finantseeritavate projektide käivitamist, mis võivad oluliselt kasvatada turu mahtu. Sissetulekute kiire kasv koos soodsate laenutingimustega on hoidnud ja hoiab endiselt suurena kodumajapidamiste nõudlust uute eluruumide järele. Kui 2014. aasta jooksul eluasemeinvesteeringud kasvasid, siis järgmistel aastatel seoses palgakasvu aeglustumisega peaks ka investeeringute kasv mõnevõrra aeglustuma, kuigi ülemäära optimistlikud ootused elamukinnisvara hinnatõusu suhtes võivad hoopis suurendada investorite huvi investeerimisse ja selle tulemusel kasvavad elamuinvesteeringud prognoositust kiiremini. Liigne optimistlikkus võib viia lõpuks majapidamiste laenukohustused ülemääraseks ning nõudluse kasvu aeglustumisele järgneb hinnalangus, mis vähendab varade väärtusi. RE Kinnisvara AS hinnangul jääb elamukinnisvara hinnatase Tallinnas ja Harjumaal 2015 aastal stabiilseks, suuri muutusi oodata ei ole. 2014.a I kvartali lõpuni kestnud eluaseme jõuline hinnakasv ja ehitushinna seiskunud kasv on suurendanud kinnisvaraprojektide kasumlikkust, mistõttu on elamuehitus muutunud atraktiivsemaks. Uute eluruumide pakkumine 2015. aastal suureneb, sest on oodata mitmete uusarenduste valmimist. 2014. aasta detsembris oli Tallinnas arendamisel ca 140 erinevat arendusprojekti milles oli vaba ca 1700 korterit. Ka nõudlus uute hea asukohaga kvaliteetsete elamispindade järele püsib.

Prognoosi peamiseks riskiks on Lääne-Venemaa vahelise konflikti võimalik süvenemine ja sellega kaasnev poliitiline ebakindlus, mis võib vähendada Eesti kaubanduspartnerite majanduskasvu. Kaubanduspartnerite majanduskasvu vähenemine mõjutab negatiivselt ekspordiga seotud valdkondi ning suurendab ebakindlust nii ettevõtjate kui tarbijate seas, mis omakorda vähendab investeerimisaktiivsust ja tarbimisjulgust.

6. HINDAMINE 6.1 Hinnatava vara analüüs Hinnatavaks varaks on korteriomand, reaalosana 3-toaline eluruum üldpinnaga 58,0 m². Parim kasutus Parim kasutus (highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (Eesti Standard EVS 875-1:2010) Arvestades hinnatava vara asukohta ja olemust, näeme vara parima kasutusena olemasoleva hoone lammutamist ja uue korterelamu ehitamist. Kuna tänasel hetkel puudub detailplaneering ning hoone on mitme erineva omaniku kaasomandis siis selle teostamise tõenäosus ja võimalik ehitusmaht hetkel on teadmata. Hetkel hindame antud vara 3-toalise korteriomandina. Kvaliteediklass Vastavalt Eesti Standardile EVS 875-10:2013 jagatakse kinnisvara parema võrreldavuse ja üldistamise eesmärgil kvaliteediklassidesse – A, B ja C (neist A on kõrgeim ja C madalaim). Kvaliteediklass näitab vara konkurentsivõimet olla atraktiivne sarnast tüüpi rentnikele või ostjatele. Kvaliteediklass on kombinatsioon teguritest (rent, ehitusmaterjalid, viimistlus, tehniliste süsteemide standardid ja efektiivsus, ehitise mugavused, asukoht, juurdepääs jt), mis iseloomustavad kinnisvara tulupotentsiaali ja väärtust ning turu ootust nende näitajate osas. (Eesti Standard EVS 875-10:2013) Turunõudluse printsiibist lähtuvalt määratletakse kinnisvara kvaliteediklass turupotentsiaali ja jätkusuutlikkuse alusel ning seda hinnatakse järgmiste tunnuste alusel: asukoht ja krundi kasutus - hinnatakse asukohta piirkonna siseselt, üldplaneeringut ja vara kasutusviisi, infrastruktuuri, piirkonna haljastust ja heakorda, keskkonnatingimusi, turvalisust, juurdepääsu, parkimisvõimalusi, maatüki ehitusõigust, suurust, kommunikatsioonidega varustatust, kasutust piiravate kitsenduste mõju jms tegureid; ehitise kvaliteet - antakse hinnang arhitektuurilisele lahendusele, ehitise funktsionaalsusele, konstruktsioonide, tehnoseadmete ning sise- ja välisviimistluse seisukorrale; kinnisvara juhtimine - hinnatakse vara haldamist (dokumentatsiooni kvaliteet, teenuste korraldus), vara kasutajate homogeensust ja maksejõulisust, energiat säästvate meetmete rakendamist (energiamärgis, energiaaudit) ning andmete olemasolul ka energia- ja tarbimisteenuste kulusid. Kvaliteediklassi tunnuste hindamine toimub kvalitatiivsel ja kvantitatiivsel meetodil. Koondhinnang saadakse eelneva kolme tunnuse hindamise tulemusena arvestades nende mõju vara väärtusele. Lisaks antakse eraldi hinnang ehitise kvaliteedi määramisel hoone osa (korteri) ruumide siseviimistluse ja püsivalt ühendatud (kohtkindla) sisustuse kvaliteedile (vajadusel ka muudele teguritele, näiteks tehno- süsteemidele), kui see erineb oluliselt ehitise kui terviku hinnangust. Hoone osa kvaliteediklassi tähis lisatakse kinnisvara kui terviku kvaliteediklassi näitajatele ehitise

kvaliteediklassi lisana väikese tähega (a,b,c). Kui tegemist on hoonestamata varaga või ehitusjärgus (kasutuskõlbmatu) varaga, siis hoone kvaliteeti ei hinnata. Hindamisel on analüüsitud eelpool nimetatud mõjutegureid vara liigist lähtuvalt ning selle alusel on hinnatava vara kvaliteediklassile antud järgmine hinnang: Vara kvaliteediklass Vara kvaliteediklass Vara kvaliteediklass Vara kvaliteedi asukoha ja krundi alusel ehitise kvaliteedi alusel kinnisvara juhtimise alusel koondhinnang (A, B, C) (A, B, C) (A, B, C) B Cc C BCcC

Käsitletavas turusegmendis vara turuväärtust positiivselt mõjutavad tegurid: - linnaosa arvestades hea asukoht; - korteris on gaasivarustus. Käsitletavas turusegmendis vara turuväärtust negatiivselt mõjutavad tegurid: - hoone on kapitaalremonti vajavas seisukorras; - korter on kapitaalremonti vajavas seisukorras; - korteris on ahjuküte; - piiratud parkimisvõimalused tänaval. 6.2 Hindamismetoodika Käesolevas eksperthinnangus leiame hinnatavale varale turuväärtuse. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval üle minema tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (Eesti Standard EVS 875-1:2010) Hindamismeetodi valik ja rakendamine sõltub hinnatava väärtuse liigist, turu ja varaga seotud tingimustest ning kasutada olevatest andmetest. Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul tõenäoliselt kaubeldakse. Hinnatava vara puhul on tegemist pigem müügiobjektiga, kui üüriobjektiga ning tõenäolisem on vara ost omakasutusse, mitte üüritulu teenimise eesmärgil. Sellest lähtuvalt kasutame käesolevas eksperthinnangus vara turuväärtuse leidmisel turupõhist käsitlust (Sales Comparsion Approach) ehk võrdlusmeetodit, mis põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Hinnatava vara turuväärtuse hindamiseks oleme valinud Eesti varahindamise standardisarjale EVS 875 vastava võrdlusmeetodi (Sales Comparsion Approach Method).

6.3 Hindamine võrdlusmeetodil Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte – potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Antud meetodi puhul leitakse vara turuväärtus hinnatava vara ja vaba turu tingimustes müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel. Võrdluse käigus selgitatakse välja erisused hinnatava vara ja sarnaste müüdud varade vahel ning selle põhjal korrigeeritakse müüdud varade hindu ja leitakse hinnatava vara väärtus. Vara peab olema võrreldav teiste analoogsete varadega füüsiliste, asukoha ja majanduslike näitajate osas. Võrdlusmeetod on varade turuväärtuse leidmisel üldlevinud ja annab piisavate võrdlusandmete olemasolul tõepäraseima tulemuse.

Hindamisel oleme võtnud võrdluseks võimalikult lähedases ajavahemikus võrreldavas piirkonnas müüdud analoogsed varad, mis sarnanevad hinnatavale varale oma kvalitatiivsete ja arvuliste näitajate poolest. Hindamisel on kasutatud RE Kinnisvara AS andmebaasis ning Maa-ameti tehinguregistris leiduvat tehinguinfot. Hindamisel kasutatud tehinguhinnad ei sisalda käibemaksu.

Võrdlustabel Hinnatav vara Võrdlusobjekt 1 Võrdlusobjekt 2 Võrdlusobjekt 3 Kentmanni tn 17-5 J.Köleri tn 9 Kesklinna J.Kunderi 35/35a Juhkentali 38 Kesklinna Aadress Kesklinna linnaosa linnaosa Kesklinna linnaosa linnaosa Müügihind (EUR) X 92 000 117 000 114 000 1 m² hind (EUR) 1 640 1 609 1 583 Tehingu aeg mai.15 veebr.15 sept.14 Kohandus (%) 0% 0% 0% Ajaldatud müügihind (EUR/m²) 1 640 1 609 1 583 Paikneb Kesklinna Halvem, paikneb Halvem, paikneb linnaosas Kentmanni tn Halvem, paikneb Juhkentali asumis ca 1 Asukoha võrdlus Gonsiori tn ja Tartu mnt ja Kaupmehe tn Kadrioru asumis. km kaugusel vahelisel alal. vahelisel alal. hinnatavast objektist. Kohandus (%) 10% 10% 10% Korruselisus/korrus 2/2 3/2 3/1 2/1

Võrdlus Samaväärne Halvem Halvem Kohandus (%) 0% 5% 5% Korteri pind (m²) 58,0 56,1 72,7 72 Suurem, m ² hind Suurem, m ² hind Võrdlus Samaväärne madalam madalam Kohandus (%) 0% 10% 10% Hoone tüüp Puitmaja Puitmaja Puitmaja Puitmaja

Võrdlus Samaväärne Samaväärne Samaväärne Kohandus (%) 0% 0% 0% Hoone seisukord Vajab kapitaalremonti. Hea Rahuldav Hea

Võrdlus Parem Parem Parem Kohandus (%) -20% -10% -20% Küttesüsteem Ahjuküte Gaasiküte Gaasiküte Ahjuküte Võrdlus Parem Parem Samaväärne Kohandus (%) -10% -10% 0% Korteri seisukord Vajab kapitaalremonti Vajab kapitaalremonti Hea Hea

Võrdlus Samaväärne Parem Parem Kohandus (%) 0% -20% -20% Piiratud Piiratud Piiratud Piiratud parkimisvõimalus parkimisvõimalus parkimisvõimalus parkimisvõimalus Parkimine tänaval. hoovis ja tänaval. hoovis ja tänaval. hoovis ja tänaval. Võrdlus Parem Parem Parem Kohandus (%) -5% -5% -5% Summaarne kohandus (%) -25% -20% -20% Absoluutkohandus (%) 45% 70% 70% Kohandatud hind (EUR/m²) 1 254 1 230 1 287 1 267 Kaalud 0,5 0,25 0,25

Kaalutud keskmise tehingu ruutmeetrihinna leidmiseks summeeritakse kaalutud ja kohandatud võrdlustehingute ruutmeetrihinnad:

1 230 EUR/m² x 0,5 + 1 287 EUR/m² x 0,25 + 1 267 EUR/m² x 0,25 = 1 253,50 EUR/m² ~ 1 254 EUR/m²

Korrutades võrdlustabelis saadud tulemuse korteriomandi üldpinnaga, hindame antud vara turuväärtuseks väärtuse kuupäeval:

58,0 m² x 1 254 EUR/m² = 72 732 EUR ~ 72 700 EUR

7. HINDAMISTULEMUS Arvestades kinnisvaraturu hetkeseisu, on RE Kinnisvara AS hinnangul korteriomandi registriosa nr 509850 aadressil Kentmanni tn 17 krt 5 Kesklinna linnaosa Tallinn turuväärtus väärtuse kuupäeval s.o. 01.09.2015.a:

72 700 EUR (seitsekümmend kaks tuhat seitsesada eurot). Saadud tulemus ei sisalda käibemaksu.

Arvestades vara asukohta, suurust ja seisukorda, võib likviidsust pidada keskmiseks. Hindamistulemus on keskmise täpsusega ning reaalne müügihind võib erineda siintoodust +/- 5%. Analoogsete varade väljakujunenud müügiperiood on hinnangu koostamise hetkel keskmiselt kuni kuus kuud.

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

Koostaja: Kinnitaja:

Andrei Rikk Monica Meldo kutseline hindaja juhatuse liige kutsetunnistus nr 095302 riiklikult tunnustatud hindamisekspert RE Kinnisvara AS kutsetunnistus nr 095312 Maa-ameti litsents 060 MA-mh RE Kinnisvara AS

Käesolev eksperthinnang on koostatud 26 leheküljel ja 3 lisal:

Lisa 1: Vastavuskinnitus standardi nõuetele. Lisa 2: Vaated varast. Lisa 3: Kinnistusregistri väljavõte 01.09.2015.a.

Lisa 1. Vastavuskinnitus standardi nõuetele

• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardsarja EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

• Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

• Hindaja on tegutsenud erapooletult sõltumatu hindajana, ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindamisaruande kuupäev: 01.09.2015.a.

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

Koostaja: Kinnitaja:

Andrei Rikk Monica Meldo kutseline hindaja juhatuse liige kutsetunnistus 095302 riiklikult tunnustatud hindamisekspert RE Kinnisvara AS kutsetunnistus nr 095312 Maa-ameti litsents 060 MA-mh RE Kinnisvara AS

Lisa 2. Vaated varast

Lisa 3. Kinnistusregistri väljavõte 01.09.2015.a.