Tallinna kinnisvaraturu trendid suvi 2003

Kaks korda aastas ilmuv ülevaade Tallinna büroo-, kaubandus-, tootmis-, lao- ja elamispindade ning kinnisvarainvesteeringute turust MAJANDUSINDIKAATORID 2

Möödunud aastal vähendasid globaalne põhitegevust ka kinnisvaraarenduse sek- SISUKORD ebakindlus ja suurerastamiste vähesus torisse. Eriti aktiivselt tegutsevad turul välisinvesteeringute sissevoolu Eestisse Merko, Skanska-EMV, FKSM-i ja Eesti ca 45% võrreldes aasta varasemaga. Ehituse kinnisvaraosakonnad, ostes Majandusindikaatorid 2 Järgnevatel aastatel on oodata kokku vabu krunte, planeerides neile investeeringute sissevoolu jõudsat hooned ning müües valmisehitatud korte- Büroopindade turg 3 suurenemist, mida toetavad uued reid ja eramuid. Piisavalt suurte emafir- investeerimisprojektid, reinvesteeringute made tõttu on enamikel eelnimetatutest Kaubanduspindade turg 6 osakaalu kasv ning liitumine EL-iga. head võimalused kaasata välisfi- nantseeringuid, olles seetõttu erinevalt Tootmis- ja laopindade turg 8 ülejäänud kinnisvaraarendajatest suhteliselt vähesõltuv kohalikust laenutu- Kinnisvarainvesteeringute turg 10 SKT kasv rust. Sarnaselt Skandinaaviaga on ehitus- firmadest saamas suurimad kinnis- Haldusteenuse turg 12 varaarendajad. Elamispindade turg 13 Keskmise palga areng Kontakt 16 *prognoos Allikas: Statistikaamet

Paljud investorid on lõplikult veendunud aktsiaturgude ebaatraktiivsuses. Mitmete tunnustatud fondijuhtide ja analüütikute hinnangul on Ameerika aktsiaturg sise- Allikas: Statistikaamet nenud pikaajalisse stagnatsiooniperioodi, kus lähiaastatel pole oodata hindade Euroopa majanduskeskkonna oodatust märkimisväärseid muutuseid. Sama on aeglasema taastumise tõttu on Euribori tõenäoliselt toimumas ka kohalike aktsia- jätkuva languse mõjul eluasemelaenu tega, mistõttu on jätkuvalt kasvamas intressid alanenud 3,9%-ni. Eluaseme- investorite soov paigutada vabad vahen- laenu võtjale kujuneb reaalintress pärast did kinnisvaraturule. tulumaksu tagastuse ja inflatsiooni mahaarvamist ca –0,3% aastas. Seega on Eesti laenuturul toimumas rublaaja Otseinvesteeringud Eestist ja lõpu sündroom – võetud laenusummad Eestisse vähenevad iseenesest. Negatiivseks kujuneb eluasemelaenu reaalintress 2003 ja tõenäoliselt ka 2004 aastal. Kinnisvaraturul avaldab intresside vähe- nemine kõige enam mõju niigi alapakku- misega uuselamusektoris.

*prognoos Allikas: Statistikaamet Väljastatud eluasemelaenude maht (milj. kr./kuus) ja intressimäär (EUR) Elanikkonna keskmised sissetulekud kas- vasid möödunud aastal koguni 12% võrra, ületades inflatsiooni koguni kolmekord- selt. Käesoleva aasta aprillis langes inflat- sioonitempo rekordilise 1,3%-ni aastas. Tihenenud konkurents jaemüüjate vahel on mitmeid toidukaupasid aastaga koguni odavdanud. Lisaks on elanikkonna mak- Allikas: Eesti Pank Ootuspäraselt saavutas 2002 aasta sevõimet kasvatanud suurenenud töö- kokkuvõttes Eesti SKP 5,8%-lise kasvu. hõive, võimaldades üha enam mõelda Kartusel, nagu võiks intressitõus kaasa Tugeva näitaja taga on sisenõudluse kestvuskaupade soetamise ning elamis- tuua hulgaliselt maksevõimetuks muutu- kasv: tarbimine ja ehitustegevus, mida tingimuste parandamise peale. vaid laenajaid, puudub piisav alus. Kuigi võimendasid kiirelt alanenud intressi- pikemas perspektiivis on Euribori tõus väl- määrad ning kommertspankade agressiiv- Ehitustööde mahu kasv oli 2002 aastal timatu, on oodata laenuintresside teise ne laenupakkumine. Kiirelt kasvanud Statistikaameti andmetel viimase kolme komponendi – pankade marginaali – jooksevkonto defitsiit ning laenumahtude aasta suurim, ületades 2001 aasta taset jätkuvat alanemist. Seega ei too Euribori hüppeline kasv ei saa pikaajaliselt siiski ligi neljandiku võrra. Kiirelt kasvult maksi- võimalik tõus lähimatel aastatel isegi 1-2% jätkuda, kuna sisenõudluse kasvukiirus on maalse kasumi lõikamiseks on kõik suure- võrra tõenäoliselt kaasa kuigi fataalseid tulude kasvu juba piisavalt kaua ületanud. mad ehitusfirmad laiendanud oma tagajärgi. BÜROOPINDADE TURG 3

• Kesklinna üüriturule lisandub ca 15 000 m2 spekulatiivset pinda Jätkuvalt on enim nõutud kuni 100 m2 • Sama hinna eest pakutakse paremat kvaliteeti suurused hea ligipääsuga kesklinna • Muutused vakantsustes on olnud minimaalsed esinduslikes hoonetes paiknevad • Tihenevas konkurentsis saab määravaks positsioneerimine parkimisvõimalusega büroopinnad, kus 2 • Reaalüürid läbivad mõõduka languse üürihind ei ulatu üle 170-180 kr/m /kuus. Samuti eksisteerib nõudlus äärelinna • Ostjatel on tekkimas häid võimalusi pikaajalisteks investeeringuteks hiljuti kapitaalselt renoveeritud või ehi- tatud hoonetes paiknevate kõigile Kvaliteet Rendi muutus Vakantsuse Rendihinna Vakantsuse kaasaja kvaliteedi ja tehnilistele tingimustele vastavate pindade järele poolaastaga muutus prognoos prognoos 2 poolaastaga hinnaklassis 150-160 kr/m /kuus. Oluliseks tingimuseks on seejuures A+ vahetult suurtee äärne asukoht, mis A oleks klientidele hästi leitav. B Vakantsus Võrreldes 2002 aastaga pole kesklinna Kvaliteet nn uue city piirkonnas asuvate A+ kvaliteediklassi kuuluvad südalinna Äärelinnas valmisid viimased uued kon- büroohoonete keskmine vakantsus esmaklassilise asukohaga uued toripinnad 2002 lõpul/2003 alguses. Ligi oluliselt muutunud. Mujal kesklinnas büroohooned (ehitatud 1990-ndate 6000 m2-le kapitaalselt renoveeritud pin- ning väljaspool kesklinna asuvate teisel poolel või hiljem), kus on ole- dadele kahes suuremas kontorihoones hoonete vakantsused on võrreldes mas kõik kaasaegsed tehnosead- (Mustamäe tee 44 ja Vasara Maja Pärnu eelmise aastaga suurenenud ca 1% med nagu kliimaseadmed, sideva- mnt 139c), leiti üürnikud juba enne võrra. Endiselt on valdav osa kaas- hendid, valve jne. hoonete renoveerimistööde lõppemist. aegsetest büroohoonetest stabiilselt A kvaliteediklassi kuuluvad enamasti Ka enamik madalama kvaliteeditase- vähemalt 90%-lise täituvusega, ca kol- kesklinna uued ja renoveeritud mega äärelinna büroohoonetest on het- mandik on 100%-liselt hõivatud. Suure- büroohooned, mille kvaliteeditase on kel ca 95 %-liselt hõivatud. Tõenäoliselt ma vakantsusega on hiljuti ehitatud mõnevõrra madalam või asukoht hakkab lähitulevikus siiski osaliselt reno- kesklinna büroohooned, mis ei ole tuge- vähemhinnatud kui A+ büroopin- veeritud administratiivhoonete populaar- va konkurentsi tõttu suutnud saavutada dadel. sus langema, kuna nõudlus turul liigub üle 60-70 %-list täituvust. B kvaliteediga on peamiselt kesklinna kvaliteetsema pinna suunas. nõukogudeaegsed administratiiv- pinnad, mis on renoveeritud, kuid ei vasta kõigile kaasaja nõuetele ning Nõudlus äärelinna renoveeritud ja uued Siiani on Tallinna äripindade turg büroopinnad. laienenud rahuldamata nõudluse mõjul – kõik mis turule toodi leidis tänuväärse *kvaliteediklassid on määratud välisinvestorite hin- tarbija (üürniku). Muutunud turusituat- nangutest lähtuvalt, mis kajastab lisaks hoone vas- sioon on endast märku andnud eelkõige tavusele kaasaja tehnilistele ja kvaliteedinõuetele büroopindade turul. Täna püüavad aren- ka ehitise asukohta. dajad tekitada juba rahuldatud nõudlu- ses uusi tunge ja vajadusi, mis paneks Pakkumine üürnikke oma varem rahuldust Käesoleval aastal pole südalinnas uute, pakkunud olukorrale hoopis teise pilgu- turuolukorda oluliselt mõjutavate ga vaatama. Valmivate büroohoonete büroohoonete ehitamisega alustatud. kontseptsioon on ühene – pakkuda Endiselt jätkub kesklinna city`s üürnikele sama hinna eest moodsamat, paiknevate 23-korruselise City Plaza ning avaramat ning mugavamat kontoripinda. Narva mnt 7a ehitamine, seiskunud on Juhul kui see ei peaks õnnestuma, jääb endise AÜ Maja rekonstrueerimine. Kõigi alati võimaluseks hindade alandamine. nimetatud hoonete valmimisel 2003 Viimast on kasutamas juba möödunud lõpul/2004 aastal peaks kesklinna üüritu- aastal valminud, kuid üürnikest pooltühi rule lisanduma kokku ca 15 000 m2 pinda. Eurox`i Ärimaja. Teistel valmivatel büroohoonetele pole oma asukohast, Lisaks juurdekasvule moodustab eksklusiivsusest ning moodsast arhitek- bürooruumide pakkumisest olulise osa ka tuurist lähtudes tõenäoliselt vaja seda keskmisest suurema vakantsusega teed minna. büroohoonetes (Eurox Ärimaja, Astlanta ja Kreutzwaldi tn 12) paiknev vaba pind. Märkimisväärseid liikumisi ankurüürnike Tihenevas konkurentsis läheb seas pole toimunud, mille peamiseks keeruliseks nende majaomanike olukord, põhjuseks võib pidada turul pakutavate kes ei suuda lahendada üürnike üüripindade väiksust ning majaomanike parkimisprobleeme ning ei ole valmis paindlikkust olemasolevate üürnike säili- pakkuma sama üüri eest lisateenuseid. tamiseks. City Plaza kõrghoone valmib 2004 aasta alguses. BÜROOPINDADE TURG 4

Suuremad A+, A, ja B kvaliteedi büroohooned Tallinnas Tihenevas konkurentsis saab üha määravamaks positsioneerimine. Kesklinn, uus city Büroopinda Ehitus-/ Netoüür* Piirkonna Büroohoonete planeerimine ja rajamine kokku renoveerimis- keskmine konkreetsete nõudmistega üürnike siht- aasta vakants* grupile võimaldab saavutada püsiva Büroohoone, Rävala pst 2 3 600 m2 1997 200 kr/m2 konkurentsieelise, mis väljendub üür- Endine Hoiupanga nike madala voolavuse ja minimaalse 6 100 m2 1997 210 kr/m2 peahoone, Rävala pst 5 vakantsuse näol. See võimaldab äri- Rävala pst. 6 3 500 m2 2001 180 kr/m2 hoonete omanikel oluliselt vähendada Postimehe maja, 23a 8 500 m2 2000 190 kr/m2 ca 8% turu tsüklilisuse mõju oma äritegevuse- Ühispanga hoone, 16 000 m2 1999 200 kr/m2 le, tõsta rahavoogude stabiilsust, Tornimäe tn 2 üürilepingute kvaliteeti ning seeläbi ka Astlanda büroohoone, 2 500 m2 2001 180 kr/m2 oma kinnisvara turuväärtust. Rävala pst 3 VE-Maja, Tartu mnt. 18 1 600 m2 2001 250 kr/m2 Üürihinnad Muu kesklinn Kui veel 2002 aastal võis väita, et nõud- Ühispanga (endine Tln Pank) 7 100 m2 1997 190 kr/m2 luse/pakkumise vahekorras oli turg hoone, Roosikrantsi tn 2 saavutanud stabiilsuse, siis täna on sel- Sampo hoone, Narva mnt 11 5 500 m2 1997 - gelt täheldatav pakkumisest tingitud Sampo hoone, Pronksi tn 19 4 400 m2 1998 - survet üürihindade alanemisele. Kõr- Pro Kapitali hoone, 7 300 m2 1997 160 kr/m2 gete kolimiskulude tõttu pole siiski Narva mnt 13 tõenäoline, et üürihindade 5-10%-line Sveitsi Maja, 4 800 m2 1998 200 kr/m2 Roosikrantsi tn 11 langus vallandaks suure hulga üürnike Kawe Plaza, Pärnu mnt 15 4 600 m2 1998 250 kr/m2 ümberpaiknemise. Oluliselt odavamat Hobujaama Kv. Büroohoone, üürihinda pole aga arendajatel võimalik 5 000 m2 1999 200 kr/m2 ca 9% Hobujaama tn 4 pakkuda piisava tootluse tagamiseks. Narva mnt. 9a 3 000 m2 1998 165 kr/m2 Seesami maja, Vambola tn 6 1 300 m2 2000 180 kr/m2 Rajatavad büroopinnad kesklinna city`s Narva mnt. 11d 2 300 m2 2001 180 kr/m2 on turule tulemas hinnaga ca 180-200 Toompuiestee 33a 2 000 m2 2001 165 kr/m2 kr/m2 s.o. samas hinnaklassis otseste Ajakir.maja, Pärnu mnt 67a 8 000 m2 2000 150 kr/m2 konkurentidega. Eelkõige City Plaza Astrodata maja, 3 000 m2 1999 190 kr/m2 planeerib konkurentidelt üürnikke üle Liivalaia tn 20/22 Euroxi Ärimaja, meelitada sama hinna eest pakutava 6 500 m2 2002 170 kr/m2 Liivalaia tn 13/15 kvaliteetsema pinna, esmaklassilise asukoha, valgusküllase planeeringu Väljaspool kesklinna ning soodsa parkimisvõimalusega Ärimaja, Pärnu mnt 105 5 000 m2 1998 200 kr/m2 hoone alumistel korrustel. Seetõttu on Büroohoone Pärnu mnt 160 2 500 m2 1998 150 kr/m2 äärmiselt tõenäoline nende täitumine Estconde Ärikeskus, 3 600 m2 1999 160 kr/m2 otseselt konkureerivate büroohoonete Pärnu mnt 158 arvelt. Pärnu mnt 139c, Vasara Maja 3 000 m2 2002 150 kr/m2 ”Siemensi” maja, 4 000 m2 1999 170 kr/m2 ca 10% Kesklinnast väljaspool pole kaasaeg- Pärnu mnt 139 Mustamäe tee 44 2 000 m2 2002 160 kr/m2 sete kontoripindade osas viimase kahe Laferme Keskus, tee 20 1 770 m2 1997/2002 197 kr/m2 aasta jooksul märkimisväärseid hinna- Peterburi tee 47 5 000 m2 2002 110 kr/m2 muutusi toimunud. Stabiilse tempoga Pennu maja Järvevana tee 9 5 200 m2 1997 165 kr/m2 jätkunud endiste administratiivhoonete Tolarami keskus Laki tn 12 30 000 m2 1995 115 kr/m2 kaasajastamine on seadnud hinnapiiri ca 150-160 kr/m2/kuus, üksikutes uutes *Andmed on antud seisuga juuni 2003 ning on ligikaudsed. spetsiaalselt tellija jaoks rajatud nn Allikas: UUS MAA Kinnisvarakonsultandid mittespekulatiivsetes ehitistes kuni 180 kr/m2/kuus. Muutusi ei too ka rajatavad vähesed uued hooned.

2004 avatavast City Plazast on hetkel Kesklinnast väljaspool asuvates hiljuti Bürooruumide tippüürid (kr/m2/kuu) valminud vaid esimeste korruste kande- ehitatud või renoveeritud hoonetes on konstruktsioon, kuid juba on leitud jõutud väga kõrge täituvuseni. Näiteks üürnikud ca 30%-le ruumidest. City 2002 aastal täielikult renoveeritud Plaza edu üürnike leidmisel on põhjen- Mustamäe tee 44 asuvas büroohoones datav hästi positsioneeritud büroo- on vakantset pinda ca 6%. Madalad, st hoonega kesklinnas, milles on lahen- vahemikus 0-8%, on vakantsustasemed datud üürnike põhiprobleem - parkimine. ka teistes äärelinna büroohoonetes näit. Samuti on tegemist tehnoloogiliselt kõr- Laki tn 12, Laki tn 25, Laki tn 16 jms. getasemelise ehitisega, mis on samas Allikas: UUS MAA Kinnisvarakonsultandid hinnaklassis kesklinna A+ kvaliteediga hoonetega. BÜROOPINDADE TURG 5

Ostu-müügitehingud Kontoripindade keskmine tootlus 2003 aasta esimesel poolel ei toimunud teenindamist. Tulemusena on büroopin- Ida-Euroopa pealinnades teadaolevalt ühtegi ostu-müügi tehingut dade tootlus veelgi vähenemas, kuid (Budapest, Praha, Varssav, % aastas) suuremate büroohoonetega. Enam- lähimate aastate väherõõmustavat pers- pakkumisel leiti küll ostja 52,7 miljoni pektiivi silmas pidades pole omanikel krooniga Laikmaa tänaval asuvale kuigi head väljavaated ka oma posit- endisele Teenindusmajale, kuid ostja sioonidelt lahkumiseks. Sisuliselt tekib kinnitusel planeeritakse sinna rajada seisak, kus tugeva närvikava ja kõrge hotell. Pankade soodsate laenupakku- kapitaliseeritusega ostjatel võib tekkida miste ning majanduse üldise elavnemise väga soodsaid võimalusi pikaajaliste toel on jätkuvalt aktiivne väiksemate investeeringute tegemiseks. Allikas: DTZ kontoripindade müügiturg eelkõige uutes polüfunktsionaalsetes hoonetes.

Müügisolevate kaasaegsete büroohoo- nete sisemised tulunormid (IRR) jäävad enamasti vahemikku 8-11%, vanematel hoonetel 14-16%. Kuna investorite ootu- sed on mõnevõrra suuremad, toimuvad reaalsed tehingud reeglina eelnimetatud vahemikest ca 1-2 protsendi võrra kõrgematel tasemetel. Paari aasta pers- pektiivis mõjub potentsiaalsete ostu- huviliste arvu kasv (kohalikud pensioni- fondid, välismaised institutsionaalsed ja erainvestorid) ning riskifaktorite (seadu- sandlik risk, poliitiline risk, likviidsusrisk) vähenemine büroohoonete müügihin- dadele positiivselt. Investorite ootustele vastavate büroohoonete (selged raha- vood, pikaajaliselt garanteeritud üürile- pingud, primaarne asukoht, vanus kuni 5 aastat) tootlused on lähiaastatel lange- mas tõenäoliselt suurusjärku 9-10%.

Üürihindade mõningane langus on turul tõenäoliselt vältimatu, kuna valdav osa rajatavast spekulatiivsest büroopinnast leiab tarbija juba turulolevate üürnike näol. Seega põhjustab nõudluse kasvu (take up) tunduvalt ületav pakkumine meie vägagi piiratud turul tugeva surve hindade alandamiseks, kuna büroohoo- nete ehitamiseks võetud laenud vajavad Merko peahoone Järvevana teel valmis 2003 a. alguses KAUBANDUSPINDADE TURG 6

• Kohalikud pangad on lõpetanud Suuremad kaubanduspinnad Tallinnas* kaubanduspindade rajamise rahastamise Kesklinn ja lähipiirkond suurus 1Stockmann Liivalaia tn 53 19 700 m2 • Tõmbekeskuseks kujunemisel 2Tallinna Kaubamaja Gonsiori 2/Kaubamaja tn 1 17 400 m2 saab määravaks maht 3Viru Keskus Viru väljak 4 5 500 m2 • Euroopa jaekauplejatel puudub 4Viru Keskuse laiendus Viru väljak 4 25 000 m2 huvi Eesti vastu 5 WW Kaubamaja Aia tn 3 /V-Viru tn 10 3 400 m2 2 • Raskustesse võivad sattuda 6 Rotermanni Ärikeskus Mere pst 4 3 000 m 7 Merekeskus Mere pst 10 2 800 m2 pigem üksikud jaekauplejad kui 8 De La Gardie Kaubam. Viru tn 13/15 1 600 m2 kinnisvaraarendajad 9 Denimi kaubamaja Viru tn 1 / Vene tn 2/4 1 400 m2 • Aasta teisel poolel suurenevad 10 Keskus Tartu mnt 87 16 800 m2 2 vakantsused Torupilli Selver Gonsiori 5 000 m 11 Keskus Endla tn 45 29 500 m2 • Üürilepingud muutuvad siduva- 12 Sadamarket tn 8 6 000 m2 mateks 13 Lemon pst 1/3 2 700 m2 14 Norde Centrum Lootsi tn 7 13 500 m2 Pakkumine Kokku: 153 300 m2 Varasematest kahtlustest hoolimata Mustamäe 2 alustati aprillis Eesti suurima kaubandus- 15 Kadaka Keskus Tammsaare tee 116 26 000 m 16 Magistral Kaubanduskeskus Sõpruse pst 201 / 203 12 000 m2 keskuse ehitamist Ülemistele. Koha- 17 Kadaka Selver Kadaka tee 56a 5 000 m2 likud pangad on viimase poole aasta 18 EKS Kaubamaja Mustamäe tee 12 4 000 m2 jooksul selgelt keeldunud uute kauban- 19 Selver Tammsaare tee 62 5 000 m2 duskeskuste rajamise finantseerimisest, Kokku: 52 000 m2 mistõttu rahastatakse töösolevaid pro- Lasnamäe jekte välispankade laenuraha toel. 20 Maksimarket 2 Vesse tn 3 10 100 m2 Väidetavalt on aasta pärast valmivatest 21 Meka Ärikeskus Punane tn 52 5 100 m2 pindadest üürilepingutega kaetud üle 22 Punane Selver Punane tn 46 1 100 m2 2 65%. Kuna keskusel puudub asukoha Kaubanduskeskus Vikerlase tn 2 000 m Ehitusmarket Peterburi tee 10 000 m2 näol märkimisväärne eelis juba olemas- Kokku: 28 300 m2 olevate ees, saab teoks Uus Maa ekspertide poolt juba möödunud aastal 26 Kaubanduskeskus Paldiski mnt 102 28 200 m2 ennustatu – kliente hakatakse ostudele 27 Selver Paldiski mnt 56 5 000 m2 meelitama seninägematult agressiivse 28 Ehitusmaailm Paldiski mnt 8 000 m2 turunduse ning meelelahutusprogrammi- Citymarket Rannamõisa tee 12 000 m2 dega. K-Rauta Paldiski mnt 8 000 m2 Kokku: 61 200 m2 Kaubanduskeskuste monitooringule tugi- Nõmme 29 Konsum Tihniku tn 5 7 100 m2 nedes on konkurentsi tihenedes kõige 30 Laagri Maksimarket Pärnu mnt. 558a 9 000 m2 enam säilinud kesklinna müügipindade 31 Nõmme Keskus Jaama tn 2 3 100 m2 positsioon, mida tugevdas Norde Kokku: 19 200 m2 Centrumi valmimine. Tõenäoliselt või- Pirita mendub piirkonna populaarsus pärast 32 Pirita Selver Rummu tee 2 5 000 m2 Viru Keskuse valmimist veelgi, eristudes 33 Regati Maja Merivälja tee 1 1 500 m2 selgelt ülejäänud regioonidest. Pärast Kokku: 6 500 m2 mitmete marketite ja müügikeskuste Järve 2 valmimist Lasnamäele on selgelt nõrge- 34 Silikaadi Kaubahoov Pärnu mnt 236 32 000 m nenud Sikupilli Keskuse positsioon. *andmed on ligikaudsed Olukorra paranemist pole loota enne Allikas: UUS MAA Kinnisvarakonsultandid Ülemiste Keskuse valmimist, millest on saamas uus tõmbekeskus Kristiine Keskuse, Rocca Al Mare Keskuse ning Viru Keskuse kõrval. Uuenenud situat- Kaubanduspindade üürihinnad sioonis võib kõige enam kannatada niigi kevad 2003.a. (ca 100 m2, I korrus) madala kliendilojaalsusega Kadaka Üürimäära ja pinna suuruse Keskuse külastatavus. sõltuvus kaubakeskuses Kaubanduskeskused, kaubamajad, kesklinna piirkond 350 kr/m2 Uute keskuste rajamisel juhinduvad Kaubanduskeskused arendajad endiselt rentnike kvanti- 20 - 60 m2 400 - 550 kr/m2 äärelinna piirkonnas 250 kr/m2 60 - 100 m2 300 - 400 kr/m2 Kaubanduspinnad teedist, mitte kvaliteedist. Teadaolevalt 2 avavad kõigis valmivates ostukeskustes 100 - 200 m2 250 - 350 kr/m2 jalakäijate tänavatel 420 kr/m 200 - 500 m2 200 - 250 kr/m2 Muud kaubanduspinnad uksed teada-tuntud kohalikud jaemüü- 2 2 2 kesklinnas 250 kr/m jad, võttes keskustelt võimaluse eristu- 500 - 1000 m 150 - 250 kr/m Muud kaubanduspinnad da. Olukorra muutumist pole ette näha 1 000 m2 ja enam 100 - 175 kr/m2 väljaspool kesklinna 200 kr/m2 lähima paari aasta jooksul, kuna Euroopa jaeketid eelistavad enne Allikas: UUS MAA Kinnisvarakonsultandid Allikas: UUS MAA Kinnisvarakonsultandid KAUBANDUSPINDADE TURG 7

Lisanduvad 2003: Peterburi tee kaubanduskeskus 15 000 m2 tee 13 (Citymarket) 24 000 m2 Viru Väljaku kaubanduskeskus 13 000 m2 Sõpruse pst Citymarket 5 000 m2 Kokku 57 000 m2 Lisanduvad 2004: Viru Väljak 12 000 m2 Tartu mnt Ülemiste keskus 50 000 m2 Vaata tabel lk. 6. Kokku 62 000 m2

Baltikumi turule sisenemist ära oodata likud ilmastikuolud kui ülemaailmne “mittetöötavatel” pindadel üürisumma ühinemise EL-iga ja selle järelmõjud. ebakindlus. Seetõttu on hiljemalt aasta alandamine kaupmeestele kuigi olulise Kuna elanikkonna hüppelist ostujõu lõpuks oodata müügikohtade sulgemist tähtsusega, mis paneb kaubandus- kasvu sellega tõenäoliselt ei kaasne, vähemtasuvates keskustes, mis paneb keskuste omanikke otsima lahendusi pole siiski põhjust kardinaalseid muutusi vähempopulaarsete kaubanduskes- kliendivoogude suurendamiseks. Kuna selles vallas prognoosida ka pärast liitu- kuste omanikud silmitsi tõsiste vakant- rajatud keskuste otstarbe muutmine on misprotsessi. susprobleemidega. enamasti majanduslikult ebaotstarbe- kas, investeeritakse üha enam klientide Nõudlus Üürihinnad rahulolu tõstmisse. Käesoleva aasta lõpuks ületab Tallinnas Pikemas perspektiivis üürihinnad diferent- kaubanduspindade kogumaht 500 000 seeruvad. Reeglina sõlmitakse üüri- m2 piiri ehk ca 1,25 m2 elaniku kohta. lepingud ca 5 aastase perioodile, mis Kuigi kasvukiirus on viimastel aastatel paljude keskuste puhul hakkab täituma ületanud elanikkonna maksevõime 2003-2004 aastal. See võimaldab kasvu kordades, pole absoluutnumbrites ennast edukalt positsioneerinud ja klien- müügipindade maht siiski üledimen- tide usalduse võitnud keskustel üürihin- sioneeritud. Samuti on suhteliselt üht- dasid tõsta. Turukonkurentsis vähem- laselt kaetud enamik regioone v.a. edukateks osutunud müügikohad pea- Põhja-. Seega pole jätkuvalt vad seevastu üürnike hoidmiseks tege- põhjust prognoosida kaubanduspindade ma omapoolseid järeleandmisi, mis ei sektoris mastaapsemat kriisi. Raskus- pruugi küll otseselt üüri alandamises väl- tesse võivad sattuda pigem üksikud jenduda, kuid viivad kokkuvõttes reaal- laienemisse investeerides oma võimeid üüride vähenemiseni. üle hinnanud jaekaupmehed (näit. ETK Peterburi tee kaubanduskeskuses) kui Selge suundumusena on muutumas kinnisvaraarendajad. sõlmitavad lepingud üürnikule siduva- maks. Peamiselt tähendab see lisandu- vaid üürnikupoolseid kohustusi ja garan- Hetkel on nõudlus müügipindade järele tiisid lepingu ennetähtaegse lõpetamise turul piisav ning üldine vakantsus ei korral. ületa 5% piiri. Samas on selgelt tähel- datavaks trendiks jaemüüjate “võidu- Arvestades üüride keskmiseks suu- jooksu” lõppemine igale uuele kauban- ruseks kaubanduspindade käibest ca duskeskusele. Vabade vahendite vähe- 10%, alandaks üürisumma alanemine suse tõttu pole valdaval osal müüjatest poole võrra kaupade lõpphinda vaid ca võimalik teha pikaajalisi investeerimisku- 5% võrra. Ostjatele jääks taoline hinna- lusid ilma kasumit teenimata. Olukorra alandus praktiliselt märkamatuks. teravust võimendab käesoleva aasta Samas üürileandjatel ei võimaldaks kesine kestvuskaupade ja riidemüüjate poole võrra vähenevad tulud oma tege- läbimüük, mida on mõjutanud nii muut- vust tõenäoliselt jätkata. Seega pole Viru Keskus valmib 2004 aastal TOOTMIS- JA LAOPINDADE TURG 8

3000 m2 suurune laohoone Peterburi tee 75 valmib sügisel 2003

• Pakkumise kasvu pidurdab üüri- PIND* NÕUDLUS* PAKKUMINE* TURG* garantiide puudumine kuni 300 m2 kõrge keskmine Nõudlus ületab • Valmivates kompleksides paiknev pakkumist Mahult tasakaalus, kinnisvara on nõutud 300-1000 m2 keskmine keskmine kuid pakutav hind, • Lao- ja tootmispindade kliendi- suurus ja kvaliteet vood on mitmekordistunud ei vasta nõudlusele üle 1000 m2 madal puudub Nõudlus ületab • Üürihinnad pakkumist • Kaudsed kulud *kaasaja kvaliteedinõuetele vastavad lao- ja tootmispinnad • Soodsa asukohaga maa hind Allikas: UUS MAA Kinnisvarakonsultandid Pakkumine jõudmine arengufaasi, kus tehtud plaanid valmis sobiva pakkumise korral senisest Valdava osa turul pakutavatest pindadest hakkavad realiseeruma tegelikkuseks. üüripinnast loobuma, mis on kliendivoo- moodustavad amortiseerunud või osaliselt Tänassilma tehnopargis on tänaseks leid- gusid lao- ja tootmispindade turul mit- renoveeritud hooned, mille logistiline asu- nud ostja ca pooled pakutavatest kruntidest, mekordistanud. Soodsama hinna asemel koht on ebasoodne. Üürnikele vastuvõetava plaanipäraselt läheb ka Jüri tehnoküla väärtustatakse pigem kvaliteeti, mistõttu kvaliteeditasemega pindadele on soovijad rajamine. Valmivates kompleksides rajata- ollakse valmis maksma ka senisest kõrge- piisavalt ning parimates teada-tuntud toot- vad hooned on tekkiva sünergia tõttu tule- mat hinda. Hüppelist nõudluse ja makse- mis- ja laopinnakeskustes käivad vabane- vikus tõenäoliselt turu üldisest hinnatase- valmiduse kasvu uute pindade turul on vad üüripinnad otse nö. käest kätte. Sageli mest mõnevõrra kallimad ning keskmisest oodata 1-2 aasta pärast, mil hakatakse on põhjuseks kompleksi siseselt tekkiv sü- likviidsemad, mis soosib tehnoparkide mahu selgelt tunnetama eurodirektiivide mõju nergia näit. tekkivate alltöövõttude näol. kasvu. ning vajadust liikuda kvalitatiivselt uuele Muutusi alapakkumises ennustavad sügi- tasemele. Tõenäoliselt on selleks ajaks seks valmivad rohkem kui 12 000 m2 speku- Nõudlus kasvavale nõudlusele jõudnud reageerida latiivset laopinda linna erinevates piirkon- Kaasaegsetele tootmis- ja laopindadele ka kinnisvaraarendajad. dades hinnaklassis 80-90 kr/m2 kuus. tagab püsiva nõudluse: Eeldatavasti leiavad need kiirelt ka tänu- - logistiliselt soodne asukoht (Pärnu mnt, Jüri Tehnoküla väärsed tarbijad. Peterburi tee, Tartu mnt); asukoht: Rae vald, Jüri - kaasaegne tehniline- ja ruumilahendus; projekti pindala: 37 ha Uute lao- ja tootmispindade massilisemat - ökonoomsed halduskulud; kruntide arv: 36 2 turuletulekut hoiab tagasi finantseerijate - valdavalt kuni 300 m2 suuruse pinna kruntide suurused: 2 700-6 100 m umbusk ning ebaselge nõudlus. Reeglina valmimine: I-etapp 2003 sügis üürimise võimalus; hind: 350-500 kr/m2 tehnovõrkudega soovitakse valdav osa rajatavast pinnast - vajadusel kontoripinna võimalus; garanteeritud üürilepingutega katta juba - üürihind kuni 80 kr/m2 kuus + haldus- Tänassilma tehnopark enne ehituse algust. Nõutavaid vähemalt 5- kulud asukoht: Saku vald, Jälgimäe aastaseid pangagarantiisid saavad aga projekti pindala: 30 ha pakkuda vaid üksikud suurüürnikud. Seega Suurtootjad on lahenduse oma pinnaprob- kruntide arv: 25 kruntide suurused: 2 931-12 000 m2 on nõudlus kaasaegse pinna järele turul ole- leemile sageli leidnud ise rajatud uute valmimine: tehnovõrgud 2003 suvi mas, kuid olematu pakkumine ei ole lasknud hoonete näol, väiketootjatel on võimalused hind: hoonestusõigus 390-550 kr/m2 sellel leida sobilikku väljundit. Eelkõige on tunduvalt piiratumad. Seetõttu on enamik tehnovõrkudega rahuldamata nõudlus kaasaja standarditele vähegi rekonstrueeritud endistest toot- mishoonetest üürnikega pidevalt 100%- Dvigateli tööstuspark vastavate väiksemate tootmispindade asukoht: Tallinn, Suur-Sõjamäe järele. liselt hõivatud. projekti pindala: 53 ha, hetkel ca 240 000 m2 tööstus- ja laopinda Murrangut lao- ja tootmispindade arengus Turul on selgelt märgatav üürnike tead- kruntide suurused: 3000-23 000 m2 lubab eeldada mitme logistikakompleksi likkuse kasv. Üha meelsamini ollakse lisatingimus: üüritakse valmisehitatud hooneid TOOTMIS- JA LAOPINDADE TURG 9

Lao- ja tootmispindade rajamiseks sobivate kruntide hinnad Tootmis- ja laopindade tippüürid (ca 3 000-10 000 m2) Tallinnas Vahetult maantee ääres Maanteest eemal Peterburi tee* 300-700 kr/m2 100-350 kr/m2 Tartu mnt 100-400 kr/m2 50-200 kr/m2 Pärnu mnt 100-400 kr/m2 50-150 kr/m2

*Peterburi tee ääres paiknevad maatükid on keskmisest mõnevõrra väiksemad ning sageli varustatud juurdepääsuteede, detailplaneeringu ja vajalike kommunikatsioonitrassidega, mistõttu on nende müügi- hinnad keskmisest oluliselt kõrgemad. Allikas: UUS MAA Kinnisvarakonsultandid Allikas: UUS MAA Kinnisvarakonsultandid

Üürihinnad Ostu-müügitehingud Uute pindade rajamise hoogustudes on gides pingsalt vaid reaalseid üürimak- Täna on veel piisavalt soodsa hinnaga selgelt kasvamas surve hindade seid. Võrdluses uue pinna üürimise või võimalik soetada maad, et paari aasta tõusuks. Kuna üha suurem osa tootmis- rajamisega jäetakse välja igapäevased pärast vajalik pind rajada. Detailplanee- ja laopinnast kuulub hinnaklassi 80-90 sõidukulud, kommunaalmaksed, tööta- ringute ühe pikem kehtestamisaeg ning kr/m2, peetakse loomulikuks ka hinna- jate mugavus ja rahulolu, kasutamata infrastruktuuri paranemine soosivad tõusu hea asukohaga renoveeritud pin- jäetud reklaamivõimalused, äripartnerite enamike perspektiivsete kruntide hinna- dade turul, kus hetkel jäävad hinnad esmane emotsioon ettevõtet külastades tõusu. Teisejärgulistes asukohtades vahemikku 30-50 kr/m2. Üldises hinna- jne. Eraldi vaadatuna tunduvad eel- paikneva toormaa, kus puuduvad vaja- tõusu kartuses on üürnikud hakanud nimetatud tegurid vähetähtsad, kuid likud tehnovõrgud, hind tõenäoliselt sõlmima kehtivaid lepinguid ümber pike- sageli määravad just need ettevõtte märkimisväärselt ei muutu. mateks perioodideks, kindlustades end edukuse ja konkurentsivõime. nii hindade kerkimise vastu. Suuremate tootmis- ja laopindade kasu- Pakutavate uute lao- ja tootmispindade tajatel soovitame oma reaalkulud välja Väheste kaasaegsete laopindadega hinnatase on turu üldisest arengust ja arvutada m2-põhiselt. Sageli moodustab toimunud ostu-müügitehingute hinnad maksevõimest ca 1-2 aasta võrra ees. üürilepingus fikseeritud m2-põhine on kujunenud ehitusmaksumusest lähtu- Paljud üürnikud tunnetavad vajadust üürimäär vaid tagasihoidliku osa valt (miinus minimaalne amortisatsioon) kvaliteeditaseme tõusu järele, kuid kogukuludest. Näiteks kulub praktikale s.o. hinnavahemikus 4 500-7 000 kr/m2. puudub üldine võime ja valmidus maks- tuginedes kõrgete lagedega amor- Üha olulisem osakaal on seejuures ta senisest üürist ligi 2 korda rohkem. tiseerunud ruumides küttele kordades krundil, mille hind näit. Peterburi mnt Arendajatel puudub aga majanduslik rohkem energiat kui kaasaja nõuetele ääres võib küündida kuni 800 kr/m2. alus pakkuda uusi pindu odavamalt kui vastavates. Seega maksavad paljud Laohoonete ostjateks on peamiselt 80-90 kr/m2. tootmisettevõtted oma amortiseerunud kohalikud ettevõtted, kes erinevalt lääne pindade eest kokkuvõttes sama palju kui kapitalil baseeruvatest eelistavad või- Enamik üürnikest pole veel harjunud kaasaegsetel pindadel. Kriitiliselt tuleks maluse olemasolul jätkuvalt olla pigem mõtlema alternatiivkuludest lähtuvalt, jäl- tegeleda ka logistikaanalüüsiga. omanikud kui üürnikud. KINNISVARAINVESTEERINGUTE TURG 10

• välisostjateks on ca 80% ulatuses Skandinaavia taustaga investorid • tõsist survet on oodata büroohoonete tootluse alane- miseks • esimesed kaubanduskeskuste müügitehingud tehakse 2004 • elamuprojektide arendamine on stabiliseerumas • investeerimisprogrammid paku- UUS MAA Kinnisvaraindeksid vad tootlust 10-28% aastas • EL-iga ühinemise mõju kinnis- varaturule on üle hinnatud kuni 10 miljoni krooni sektoris valitseb kinnisvarainvesteeringute turul suurim konkurents, kus on palju eraisikutest inves- toreid. 5-10 miljoniliste investeeringute puhul kasutatakse reeglina ka finantsvõimendust. Sageli on tegemist spekulatiivsete ostude- ga näiteks perspektiivsete kruntide näol. 10-50 miljonit krooni hinnaklassis on huvi Büroohooned töölerakendamine on heaks eelduseks tagasihoidlikum valdavalt väheatraktiiv- Kesklinna kvaliteetseid büroohooneid on suurinvestorite huvi äratamiseks ka sete pakkumiste tõttu. Valdavalt mahuvad müüdud keskmiselt 1 aastas, mistõttu Baltikumi ning Eesti kinnisvaraturu hinnaklassi amortiseerunud büroohoo- on üldistuste tegemine taolise võrdlus- vastu. Kuna valdav enamus ehitatava- ned, suuremad maaüksused ning prob- materjali baasil raskendatud. Teada- test keskustest on rajatud edasimüügi leemsete lepingutega kaetud kinnisvara- olevalt on arvestuslikud sisemised tulu- eesmärgil, tehakse esimesed suuremad objektid. normid (IRR) jäänud vahemikku 11-13%. kaubanduskeskuste ostu-müügitehin- 50-150 miljoniliste kinnisvarainves- Täna pakuvad müüjad tootlust kuni 10%. gud tõenäoliselt 2004 aastal. Müügi- teeringute sektor on tiheda konkurentsiga, Kuna hoonete omanikeks on enamasti tehingute tootluseks prognoosime sõl- kus reeglina välismaised investorid pangad, kindlustusseltsid ning hästi kapi- tuvalt keskuste asukohast ja kvaliteedist soetavad stabiilsete kassavoogudega taliseeritud ettevõtted, puudub neil ca 11-13%. lõpuni arendatud kvaliteetprojekte. otsene müügisurve. Elamispinnad Välisostjateks on ca 80% ulatuses Kassavoogusid genereerivate A klassi Kinnisvaraarendajate aktiivse viljelemise Skandinaavia taustaga investorid, kuna ärihoonete ostjad peavad oma ootusi toel enim kasvanud elamispindade ülejäänutele s.h. suurematele pensioni- ja edaspidi alandama. Nõudlust turul dik- turusektor näitab esimesi küllastumise kinnisvarafondidele on Eesti turg liiga teerivad peamiselt 2-3 Skandinaavia märke. Kaks aastat järjest ca 100%-lise väike, läbipaistmatu ja vähelikviidne. investorit. Tootlusi kahandab peagi mahu kasvu läbinud uute korterite turg Sageli loobutaksegi suuremate kinnis- toimuv liitumine EL-iga ning välisin- käesoleval aastal tõenäoliselt enam varaobjektide ostmisest realiseerimis- vestorite mõistes kvaliteetsete hoonete oluliselt ei suurene. Peamiselt on see riskidest lähtuvalt. Riskide maandamiseks vähesus. 2004 aastal on oodata tõsist põhjustatud pankade teravdatud tähele- eelistatakse pigem soetada suhteliselt survet büroopindade üüri languseks panust kõigi kinnisvaraprojektide finant- kallimat, kuid väikesemahulisemat kvali- ning vakantsuste kasvuks, mis alandab seerimisele. teetkinnisvara. Ostu-müügiläbirääkimistel pakutavate hoonete tootlust veelgi. on sageli probleemiks ka riskide ning Samuti on Tallinna kesklinnas veel Vanalinna kiirelt tõusnud hinnatasemest investeeringute erinevad hindamisme- piisavalt atraktiivseid krunte uute hoolimata on eelkõige välisinvestorite toodikad (amortisatsioonimäära arvestus) büroohoonete rajamiseks, ei lase konku- huvi sealse kinnisvara vastu pidevalt ning tulevikuootused (vakantsus, hinnad, rentsipingel alaneda. Seetõttu soovita- kasvanud. Piiratud maht, unikaalsus, ebastabiilsed üürilepingud jms). me potentsiaalsetel ostjatel oodata hea likviidsus ning sellest tulenev garan- vakantsuste suurenemist ning müüjate teeritud stabiilne hinnatõus on teinud Ülevaate kinnisvaraturul toimunud hinna- tootlusootuste vähenemist. Vanalinnast atraktiivse pikaajalise raha- muutustest annavad Uus Maa poolt paigutamise võimaluse. Eelkõige ollak- koostatavad kvartaalsed indeksid. Kõigi Kaubanduskeskused se huvitatud korterite ning suuremate olulisemate kinnisvarasektorite kohta Ülemaailmse majandussurutise ja sel- kinnistute omandamisest. Kinnisvara koostatavad indeksid on rajatud tradit- lest tuleneva tarbimise vähenemise tõttu hinda võib seejuures oluliselt mõjutada sioonilisele 100 baaspunkti süsteemile, on langemas ka kaubanduskeskuste üürilepingu olemasolu kindla ning usal- kus aluseks on võetud 2000 aasta 01.det- tootlused ning suurinvestorid otsivad dusväärse saatkonna või välisfirmaga. sembri hinnatasemed. Seega kajastavad alternatiive nn. uutelt turgudelt s.h. Et rahavood sarnastel kinnisvaraobjek- väljastatavad indeksid adekvaatselt muu- Skandinaaviast. Möödunud aastal tidel moodustavad ca 6-8%-lise tootluse, tuseid nominaalhindades ning võimal- realiseerus Soome ühe suurima – Ida- on valdav osa taolistest investee- davad pikemas perspektiivis teha hinna- Keskuse – müük. Üha suuremate ringutest rajatud soetatava kinnisvara muutuste tehnilist analüüsi. müügikeskuste rajamine ning edukas väärtuse tõusule. KINNISVARAINVESTEERINGUTE TURG 11

valik 2003/2004 arendatavatest korterelamutest

Retke tee 17

Tatari 27/29 Pikk 42 Pirita tee 28

Kinnisvarafondid 6-kuulise tegevusperioodi tootluseks realiseerudes eeldatavas mahus võib Suure hulga passiivsete investorite soov kujunes programmil aastasele baasile see märkimisväärselt aktiviseerida osa saada kinnisvaraturu kiirest aren- taandades koguni 28%. Kuigi täna ei eelkõige esmaklassilise kvaliteedi ja gust on tinginud nõudluse kasvu kujuta Arco Kapital endast veel kuigi asukohaga Tallinna büroohoonete ja erinevate kinnisvarafondide järele. Kuigi suurt riskihajutust (omandatud on üks kaubanduspindade müügiturgu. sõna otseses tähenduses pole hetkel objekt), on kõrge tootlusajaloo kujune- Eesti seadusandluses võimalust kinnis- mine heaks eelduseks programmi eda- Investeerimissoovitus varafondide tegutsemiseks ette nähtud, sisel arengul. Kogemusele tuginedes soovitavad Uus on tekkinud mitmeid sellega sisuliselt Maa kinnisvaraspetsialistid kõigil äri- kattuvaid investeerimisvõimalusi. Taani kapitalil baseeruv kinnisvarafond hoonete omanikel senisest suuremat Investorite jaoks alandavad fondid sageli Baltic Property Trust alustas Eestis tege- tähelepanu pöörata üürilepingute kvali- liiga kõrget sisenemisbarjääri vahetute vust 2001 aasta lõpul, 2002 aastal teedile. Juriidiliselt korrektsed, pika- kinnisvarainvesteeringute tegemiseks omandati siin ka esimene kinnisvaraob- ajalised ning piisavalt garanteeritud ning tõstavad investeeringute likviidsust. jekt (Hobujaama büroohoone, hind ca tagatistega üürilepingud võivad kinnis- Samuti võimaldavad suuremahulised 115 milj. EEK). Fondi 2002 aasta vara turuväärtust tõsta kuni paarküm- kinnisvarafondid hajutada tururiske Baltikumi puhastootluseks kujunes mend protsenti. erinevate riikide ning kinnisvaratsüklite 10,3% prognoositud 11% asemel. vahel. Lisaks eelmainitud suletud investeerimis- Investeerimissoovitus 5 aastases ajahori- fondile (kogumaht ca 400 miljonit krooni) sondis on suunatud defitsiidile. Mida 2002 aasta lõpul käivitati investeerimis- alustati 2002 aasta septembris rahvus- tõenäolisem on defitsiidi tekkimine programm Arco Kapital 2, mille maht ula- vahelist tutvustust BPT Secura fondile konkreetses kinnisvaranisˇsˇis, seda tuge- tus 2003 aasta aprillis 7,6 miljoni krooni- eesmärgiga kaasata institutsionaalsetelt vam on soovitus. Kõige tõenäolisemad ni. Investeerimisprogramm pakub või- investoritelt ca 630 miljonit EEK-i, et sektorid, kus piiratud pakkumine ei malust osaleda finantsinvestorina paigutada see Baltimaade kommertskin- suuda nõudlust rahuldada, on Tallinna kommertskinnisvaraturul läbi nisvarasse. Fondi plaanitav maht on ning hoonestuskõlblik maa südalinnas. osaluse omandamise aktiivselt kinnis- koos pangalaenude ja hüpoteekobligat- varaturul osalevates ja rahavooge sioonidega üle 1,5 miljardi Eesti krooni, EL-iga ühinemise ning välisinvestorite genereerivates ettevõtetes. Programmi millest ca 35% planeeritakse paigutada mõju kinnisvaraturule lähima 2-3 aasta eesmärk on toota investoritele vähemalt Eesti kinnisvaraturule. Keskmiseks perspektiivis on oluliselt ülehinnatud. 20% keskmist aastatootlust viieaastase tootluseks oodatakse vähemalt 11% Oodatav hinnatõus kajastub selgelt juba investeerimisperioodi jooksul. Esimese aastas. Fondi investeerimisplaani tänastes hindades. HALDUSTEENUSTE TURG 12

• suurte haldusfirmade turuosa , Haldusteenuse korraldus tüüpilises korterelamus keskmistel , ebakvaliteetsed 2-3 aastat hääbuvad, väiketegijad jäävad MAJAVALITSUS KORTERIÜHISTU HALDAB ISE UUS HALDUSFIRMA • haldusteenuse hind • korteriühistute massilisem naas- mine haldusfirmade teenuse Tõenäoliselt on käesolev ning järgmine leidma parim lahendus korterelamu hal- juurde 1-2 aasta pärast aasta kõrgaeg, mil korteriühistud damiseks. • kompleksteenuse olulisus äripin- võtavad hooned haldusfirmadelt üle ja organiseerivad tööjaotuse elamu sees. Uudse lahendusena on aktiviseerumas dade turul Kokkuhoid saadakse entusiastlike eramurajoonide haldusturg. Täna elanike arvelt, kes töötavad tasuta või ollakse veel äärmiselt hinnatundlikud Kuigi Tallinna endiste majavalitsuste eras- sümboolse tasu eest. Raamatupidamise ning haldusfirmad ei suuda sageli tamisest on möödunud üle kahe aasta, ja kulujaotusega saadakse reeglina ise konkureerida mitteametlike alternatiivide vaevleb turg tervikuna usaldusepuudu- hakkama, tagasilöögid tekivad otsuste pakkujatega (põhitöö kõrvalt eraisikutest ses, tingituna ajaloolistest põhjustest ja langetamise ebakompetentsusest ning koristajad, elektrikud jne). Perspektiivis seadusandlikest puudujääkidest. Haldus- usalduse ärakasutamistest. Koge- pole mastaapsematel elurajoonidel siiski firmade käibed kasvavad aeglaselt, vähe- mustele tuginedes kestab isetegemise võimalik jätkata endist majandamist ning gi märgatavaid muutuseid toob turule entusiasm keskmiselt 2-3 aastat, peale kvaliteeti hindavad elanikud soosivad väiksemate haldusfirmade ülesostmine mida otsustatakse haldusteenus tellida üha enam vastutuse delegeerimist hal- suuremate poolt. Võrreldes kahe aasta taas professionaalselt firmalt. Suur osa dusfirmadele. tagust situatsiooni tänasega, on väikehal- korteriühistutest on sisenenud eelmaini- dajate turuosa kasvanud peamiselt kahe tud isetegemise perioodi viimase kahe Äripindade haldus suurima haldusfirma arvelt. aasta jooksul, mistõttu on põhjust prog- Kasvav konkurents büroopindade üüri- noosida massilisemat huvi kasvu haldus- turul sunnib hoonete omanikke otsima Haldusturu jaotus Tallinnas 2003 teenuse järele taas 1-2 aasta pärast. 2 võimalusi senisest efektiivsemaks kevad (hallatavate m arvestuses)* majandamiseks. Ühe võimalusena on Endiselt jätkavad turuliidrid valitseja hakatud tunnetama vajadust professio- vormis haldamist, lootes nii vähemaktiiv- naalsema halduskorralduse järele. Kuna seid korteriomanikke tihedamalt endaga see mõjutab otseselt üürnike rahulolu, siduda. Sellega seoses on probleemina potentsiaalsete investorite ostuhuvi ning esile kerkimas elanike kindlustatuse läbi eelnevate ka kinnisvara turuväär- tagamine. Nimelt kaotavad valitseja või- tust, on peale hooldusteenuste hakatud maliku pankroti korral korteriomanikud välja vahetama ka palgalisi haldajaid. aastaid kogutud remondiraha, osaledes Mitmed haldusfirmad suudavad selle taotlemisel võrdselt teiste võlausal- omanikele pakkuda lisaks haldus- dajatega. Korteriühistuid, kes on teenusele ka uusi üürnikke, mis annab teenuse tellinud haldusfirmadest, sar- erinevalt isetegemisest otsest rahalist nased probleemid ei puuduta, kuna lisaväärtust. *andmed pärinevad haldusfirmadelt ja avalikest kogutud remondifond säilitatakse üld- infoallikatest juhul korteriühistu, mitte haldusfirma Uus Maa spetsialistid prognoosivad äri- pangakontol. hoonete omanike hüppelist teadvuse Elamispindade haldus kasvu professionaalse haldusteenuse 2002 aasta jooksul alanes korterelamute Alanud on endiste elamukooperatiivide järele 2003-2004 aastal. Juba praegu pakkumiskonkurssidel haldusteenuse hind lagunemine, millele on olulise tõuke kasutavad progressiivsemad ettevõtted ca 30% võrra. Hinna lõid alla FIE-dest väike- andnud käesoleval aastal Tallinna professionaalsete haldus- ja hooldusfir- haldurid, kelle pakutav hind ei olnud sageli Soojuse poolt soojavõla katteks aresti- made teenuseid. Tõenäoliselt hakkab majanduslikult põhjendatav. Kuna konkurs- tud elamuühistu EDU korterid. toimuma aktiivsem outsourcing pärast side võitjad valitakse reeglina hinnale tugi- Hinnanguliselt on seetõttu haldusturule seadusandluse korrastamist, eeldusel, nedes, ei toetanud taolised dumpinghinnad tulemas ligi paarsada elamut, mille arvel et sätestatakse vastavat oskusteavet haldusteenuse kvaliteedi tõusu. Käesoleval enamik aktiivselt turul osalejatest püüab nõudvate tööde teostamiseks range- aastal on teenuse hind läbinud mõõduka oma turuosa kasvatada. mad atesteerimis- ja sertifitseerimis- tõusu. Kuna suur osa haldusfirmadest on nõuded. Teiselt poolt on ärihoonete hal- viimased paar aastat töötanud kahjumiga, Uuselamute hoogustunud rajamine on dusturg otseses sõltuvuses hoonete loobutakse tõenäoliselt edaspidi mitte- kaasa toonud probleemi nende hal- müügiaktiivsusest ehk minemisest passiiv- rentaablite objektide omandamisest vaid damisel. Suurematel arendajatel-ehitus- sete institutsionaalsete investorite kätte. turuosa kasvatamise eesmärgil. firmadel on tekkinud oma haldusük- Olukorras, kus üks haldur teenindab sused (FKSM, EE jt.), kelle teenuseid keskmiselt 10-20 maja, võimaldab see 8- kohustuvad korteriostjad kasutama le- tunnise tööpäeva juures tegeleda iga objek- pingus määratletud perioodi jooksul. Tänaseni on veel avanemata suur hal- tiga keskmiselt 2-4 tundi nädalas, mida on Seejuures pakutavad tingimused pole dusturu potentsiaal – riiklik sektor. Kuigi selgelt liiga vähe. Kuna käesolevad haldus- sageli teenuse tellijatele vastuvõetavad. Riigi Kinnisvara AS on täna võtnud selge teenuse hinnad suuremat ajapühendust ei Erapooletu lahendusena on arendajad isehaldamise ja –hooldamise suuna, ei võimalda, puudub ka teenusel soovitud palkamas haldajat vaid kuni korteriühis- saa välistada muutusi tulevikus. kvaliteet. Tellijate rahulolu tagamiseks on tu töö käivitumiseni. Seejärel volitavad Muudatused sõltuvad peamiselt poliitilis- teenuse hinnatõus möödapääsmatu. uued omanikud korteriühistu juhatust est tahtest. ELAMISPINDADE TURG KORTERITURG 13

• laenutingimused on elamuturu Tüüpkorterite keskmised hinnad, kevad/suvi 2003 (kr/m2) mootor • muudatused KM seaduses aval- 1-toal 2-toal 3-toal 4-toal davad mõju kogu elamufondile • Õismäe 8 300 8 300 7 500 6 500 • Mustamäe 8 100 8 100 7 300 6 400 • äärelinna hinnastagnatsioon on • Lasnamäe 7 800 7 500 6 500 6 000 asendumas ajutise tõusuga • 6 600 6 500 5 900 5 800 • miljööväärtus • , Pelgurand* 7 900 7 800 7 800 7 000 • hinnadiferents kesk- ja äärelinna 2 vahel suureneb *suhteliselt kõrge m hind tuleneb keskmisest väiksema üldpinnaga korteritest (nn. hrusˇtsovkad) • üüriturul sesoonne välisnõudlus Allikas: Uus Maa Kinnisvarakonsultandid • nõudluse kasv uute korterite kõrgmüügihooaja tõttu oluliselt kas- terite turul. Kuigi paljud ostjad oskavad järele aeglustub, hinnad vanud. Ligi aasta kestnud hinnastagnat- hinnata möödunud sajandi esimesel sioon äärelinna korteriturul on taas poolel valminud hoonete miljööväärtust Pankadevaheline konkurents on viinud asendunud tõusuga. Hinnad on täna- ning väljakujunenud elukeskkonda, eelis- enneolematult soodsate pakkumisteni, seks jõudnud 2002 aasta languseelsele tab enamik siiski võrreldavate hindade mis võimaldavad laenuklientidel: tasemele ning hinnakasv on kindlalt puhul uuselamuid. - saada lõppintress alates 3,9%; jätkuv. Paari aasta taguse hüppelise - tasuda lepingutasu 0,5% laenusum- hinnatõusu kordumine on siiski välis- Turul pakutakse müügiks suurt hulka ca mast; tatud, kuna see tähendaks jõudmist juba 5-7 aastat tagasi valminud “eurore- - lisatagatise olemasolul soetada kinnis- uute korterite tasemele. Tõenäoliselt mondiga” kesklinna kortereid, mille sise- vara ilma omafinantseeringuta; stabiliseeruvad hinnad aasta lõpuks viimistlus vajaks kaasaja standarditele - valida kuni 30 a. pikkune tagasmakse- praegusest kuni 5% võrra kõrgemal vastamiseks suures osas väljava- periood; tasemel. hetamist. Müüjad küsivad taoliste korte- - teha kuni 60%-ni sissetulekutest küün- rite eest enamasti vastrenoveeritutega divaid igakuised tagasimakseid. Ostjate kartus puitelamute ees on aasta sama hinda, andmata endale aru paku- Kuigi kõiki eelnimetatud võimalusi ei aastalt vähenenud, mistõttu on viimase tava kvaliteeditaseme väärtusest ostjate pakuta üheaegselt, võimaldab see aasta kõige kiirem hinnatõus toimunud silmis. Seetõttu on sarnaste korterite laenuvõtjal valida just talle sobivaimaid ja Põhja-Tallinna korteriturul. rohkuse ning kõrge hinna tõttu veninud finantseerimistingimusi pakkuva panga Siiski on võrreldavas piirkonnas ja sar- nende müügiperioodid tavapärasest teenuseid. nases seisukorras kivielamukorterid poole pikemaks s.t. keskmiselt 7-10 puitmajadest keskmiselt 1000–2000 kuuni. Rahandusministeeriumis valminud eel- kr/m2 kallimad. Põhjus peitub eelkõige nõu kohaselt jõustub liitumisel EL-iga puitmajade tuleohtlikkuses ning mada- Vanalinna korteriturg moodustab nii 01.mail 2004 käibemaksuseaduse muu- las heliisolatsioonis, mistõttu oman- nõudluse kui pakkumise spetsiifikat datus, mis maksustab käibemaksuga davad erilise tähtsuse naabrite elu- arvestades ülejäänud turusektoritest uued ehitised ja ehitisealuse maa kombed. Paraku on just Tallinna puit- eraldiseisva koosluse. Märkimisväärset esmamüügi. Käibemaks tuleb tasuda ka asumid (Kalamaja, Pelgulinn, Kopli) rolli mängib seejuures välisnõudlus, mis hoonestamata kruntidelt. Kuna sea- peamiseks elukohaks elu hammas- eelistab kõrgele hinnatasemele vaata- dusemuudatus võimaldab arendajatel rataste vahele jäänud inimestele. mata unikaalseid kinnisvaraobjekte. korterite ja eramute ehitamisel kasutatud Kuigi korterite pakkumine Vanalinnas on sisendkäibemaksu maha arvata, kalli- Kalamaja on oma asukoha poolest pers- äärmiselt piiratud, pole ka ostjad hin- nevad korterite hinnad vaid kasumi- pektiivne ning aasta aastalt lähenevad natundmatud. Seetõttu on veninud osalt/krundilt arvestatava käibemaksu sealsed hinnad Kadrioru hinnatasemele. üksikute kõrge hinnaga turule toodud võrra s.t. 5 kuni 7 protsenti. Kuigi hoonestus on oma miljööväärtus- renoveeritud korterelamute väljamüük liku keskkonna poolest igati võrreldav, mitmele aastale. Omanikud eelistavad Seadusemuudatuse mõju saab kinnis- erineb heakord nimetatud piirkondades kiire müügi asemel kaasa minna turu varaturul kõige tuntavamaks tõenäoliselt kardinaalselt. Samuti võib loota lähiaas- jätkuva hinnatõusuga, korrigeerides elamukruntide turul. Maa suure hinna- tatel Kadrioru ja mere vahelise ranna- müügihindu ca 6-kuuliste perioodide diferentsi tõttu ei pruugi kruntide hinna- promenaadi väljaehitamise alustamist, järel. tõus otseselt välja paista, kuid prognoo- mis tõstab Kadrioru väärtust veelgi. side kohaselt tõuseb hind eraisikule ca Kalamaja mainet ning emotsionaalset 10-13%. Seega tasub neil, kel plaanis väärtust aitaks tõsta esteetilise väljundi lähiajal uus kodu või selleks maad saamine merepiirile. Esimene samm soetama hakata, ostu mitte edasi lükata. selles suunas on planeeritav endise Tüüpplaneeringuga 2-toalise korteri Kuna nimetatud sektorid hõlmavad Patarei vangla renoveerimine. m2 hinna areng kinnisvaraturust üha märkimisväärsema osa ning on turu hinnavedajateks, Kesklinna korterid avaldab see perspektiivis survet kogu Kesklinna korteriturg on üldiste hinna- elamispinnafondi hinnatõusule. kõikumiste suhtes tunduvalt immuun- sem kui äärelinn, mistõttu on aeglane Äärelinna korterid kuid stabiilne hindade kasv jätkunud. Uus Maa kinnisvaraspetsialistide Uute korterite vähene pakkumine ei varasemate prognooside kohaselt on suuda nõudlust rahuldada, mistõttu leiab Tallinnas korteriostjate arv kevadise suur osa sellest väljundi vanemate kor- Allikas: Uus Maa Kinnisvarakonsultandid ELAMISPINDADE TURG KORTERITURG 14

Kesklinna ja lähipiirkonna korterite hinnad kevadel 2003 (kr/m2) üürnike segment äärmiselt õhuke ning soodsad laenuvõimalused (ka välis- 1. Kõrgelt hinnatud piirkonnad: Roosikrantsi tn, Rävala pst, Tõnismägi, maalastele) vähendavad seda veelgi. Kentmanni, Lauteri, Lembitu, Kaupmehe tn • remontimata 11 000 - 12 000 Uued korterid • remonditud 12 500 - 16 000 Uute korterite müügiturul on täheldatav 2. ja elava liiklusega teede ääres: nt tn, Gonsiori tn, aeglane, kuid järjekindel hinnatõus. Iga Narva mnt, Pärnu mnt, Tartu mnt, Liivalaia tn. valmiv projekt on eelmistest ca 5-10% • remontimata 10 500 - 11 500 võrra kallim. Kõrgemate müügihindade • remonditud 12 000 - 14 000 määramisega kombivad arendajad ost- 3. Muud kivielamud (kesklinn ja selle lähipiirkonnad): , jate maksevõimet ning tõstavad seeläbi Uus-Maailm, Torupilli, Kelmiküla kasumlikkust müügiriski arvelt. Siiani on • remontimata 9 500 - 11 000 hinnatõus mõnevõrra pikendanud uute • remonditud 11 000 - 13 000 projektide läbimüüki, kuid ostjate vähe- 4. Puitelamud: kesklinn ja Kadriorg suse üle kurdavad vaid üksikute väliselt • amortiseerunud 7 500 - 9 000 ebaatraktiivsete ja vähehinnatud piirkon- • heas seisukorras 9 000 - 11 000 dades paiknevate elamute arendajad. • remonditud 11 500 - 14 000 Perspektiivis on lineaarse hinnatõusu jätkudes siiski reaalne oht elanike ostu- Heas seisukorras, unikaalse asukoha ja arhitektuuriga korterite keskmine pinnaühiku maksumus võib võime märkimisväärseks languseks, mis olla oluliselt kõrgem eeltoodud vahemikest. avaldub juba käesoleval aastal liigopti- Allikas: Uus Maa Kinnisvarakonsultandid mistlike eksklusiivprojektide müügitule- Korterite ja eramute üürihinnad (kr kuus) mustes. 1toal 2toal 3toal 4toal Eramud Tallinna kesklinn 3 500-5 000 4 - 8 000 6 - 12 000 8 - 25 000 Uute korterite turg on viimase paari Tallinna äärelinnad 2 000-3 000 3 - 5 000 3 - 6 000 3 500-7 000 8 - 40 000 aasta jooksul läbinud väga kiire kasvu, küündides möödunud aastal juba 1 500 Allikas: Uus Maa Kinnisvarakonsultandid eluruumini. Hetkel toetavad kõik funda- mentaalnäitajad läbimüügi kasvu jätku- Üürikorterid mist, kuid elanike piiratud maksevõime Üüriturul on selgelt tuntav sesoonne Muutusi on toimumas vahendustasu tõttu on kiire tõus tõenäoliselt asendu- nõudlus. Kevad-suvel küsitakse palju maksmise korras. Nõudlust ületava mas mõõdukaga. Osaliselt on see tingi- vanalinna ning kesklinna kortereid lühi- pakkumisega turul on üürileandjad üha tud ka pankade tihenenud “laenusõe- ajaliseks üürimiseks (1-2 kuud), kuid enam valmis vahendustasu ise maks- last” kinnisvaraprojektide finantseeri- suhteliselt aktiivse turu tõttu pole ma. misel ning detailplaneeringute koosta- omanikud nii lühikesest üüriperioodist miseks vajaliku aja pikenemisest. huvitatud. Pigem soovitakse leida veidi Eestis ei muutu üürimajade turg kunagi Ootuste kohaselt jõuab käesoleval madalama hinnaga pikaajaline üüriline. mastaapseks äriks. Põhjus on inimeste aastal uute korterite läbimüügi maht mentaliteedis. Eestlased on reeglina ratsio- ca 1 600 – 1 700 eluruumini. Välisnõudluse toel on turul kasvamas huvi naalsed ning esimesel võimalusel koli- 2-toaliste täielikult möbleeritud kvaliteet- takse üüripinnalt ära. Olgugi, et ostetud Uute ja renoveeritud korterite müük sete city-korterite järele hinnaklassis 6 000 - korter on pangale paarikümneks aas- Tallinas 8 000 EEK/kuu. Lähitulevikus pole ette taks panditud. Sama eelistavad ka pike- näha eelmainitud tingimustele vastavate maks perioodiks Eestisse kolinud välis- korterite hinnalangust. Samas on 2-toa- maalased, kellele tunduvad siinsed kinnis- lised korterid turul valdavas enamuses varahinnad koguni nii soodsad, et oste- ning nõudluse vähenemisel ei saa välista- takse elamispindu kokku edasiüürimise da olukorra kiiret muutumist. eesmärgil. Seega on potentsiaalsete

Valik uusi korterelamuid Tallinnas: aadress müüja valmimisaeg krt suurused m2 hind Uute korterelamute rajamiseks sobilike Vanalinn, kruntide hinnatõus on jätkuv, kuna Kohtu 2 UUS MAA 2003 kevad 46-180 27 000 – 40 000 detailplaneeringute kooskõlastusperiood Vanalinn, Viimistluseta Pikk 42 UUS MAA 2003 suvi 128-308 21 000 – 29 000 on pikenenud ning planeeringutega Haabersti, kaasnev bürokraatia karmistunud. Tiskre-Hansu UUS MAA 2004 43-88 12 800 – 13 300 Ehitushinnaindeksi järjepidev kasv, pla- Kesklinn, neeritav muudatus käibemaksuseadu- Tatari 27/29 UUS MAA 2002 sügis 37-85 13 000 – 18 000 ses ning arendajate soov arendusmargi- Mustamäe, naale mitte langetada, toob lähitulevikus Retke tee 17 UUS MAA 2003 sügis 35-70 11 500 – 12 800 viimistluseta paratamatult kaasa korterite hinna- Sõle 27a UUS MAA 2003 sügis 41-93 8 300 – 9 000 tõusu. See lubab ka vanemate elamis- Viimsi, pindade eest küsida kõrgemat hinda, Väike-Sepa tee 1, 3, 6 UUS MAA 2003 kevad 39-122 12 500 – 15 500 toetades kinnisvaraturu üldist hinna- tõusu. Allikas: UUS MAA Kinnisvarabüroo ELAMISPINDADE TURG ERAMUTURG-ELAMUMAA 15

• odavaid vanemaid eramuid pole Tehnovõrkudega varustatud eramu Elamute müügihinnad vanemates enam kruntide müügihinnad Tallinnas ja eramupiirkondades • nõudlus nihkub soodsa hinnaga selle lähiümbruses (s.t. kuni 15 km) uuseramute sektorisse linnast 1. Viimsi, Merivälja, Pirita, Maarjamäe, 2 Nõmme, , Pääsküla, Lilleküla, välja Merega piirnevad krundid kuni 1 500 kr/m , Kakumäe Merivälja, Pirita 650 - 1 200 kr/m2 1930.-1960. aastate eramud • arendajad eiravad nõudlust Maarjamäe 700 - 1 000 kr/m2 750 000 - 1 200 000 kr • Jõelähtme ja Vääna Viimsi, Rohuneeme, Mähe 200 - 500 kr/m2 1970.-1980. aastate eramud 2 900 000 - 1 500 000 kr Nõmme, Pääsküla, Kakumäe 600 - 1 300 kr/m 1990. aastate alguse eramud Traditsioonilised eramurajoonid Lilleküla 450 - 550 kr/m2 1 200 000 - 1 900 000 kr Tiskre 400 - 550 kr/m2 kaasaegsed eramud Vanemate eramute turg sarnaneb kesklin- Tabasalu 200 - 350 kr/m2 1 800 000 - 3 000 000 kr na korterituruga – nõudlus hea asukohaga 2. Muuga, Mähe, Randvere unikaalse kinnisvara järgi ületab pakkumist 1950.-1960. aastate eramud Allikas: Uus Maa Kinnisvarakonsultandid 500 000 - 800 000 kr püsivalt, mille hinnatõus veab kaasa kogu 1970.-1980. aastate eramud ülejäänud turu. Paljud standardsete era- 600 000 - 1 200 000 kr Kruntide osakaal 2002 aasta 1990. aastate alguse eramud mute omanikud küsivad tipphinda, mis- 900 000 - 1 500 000 kr tõttu ei vasta valdav osa pakkumistest kogumüügis hinnaklasside lõikes kaasaegsed eramud 1 500 000 - 2 000 000 kr tegelikule väärtusele. Ostjaid huvitab 3. Saue, Saku, Laagri, Tabasalu eelkõige unikaalse arhitektuuri või hinna- 1950.-1960. aastate eramud tud asukohaga eramud, mida pakutakse 650 000 - 900 000 kr 1970.-1980. aastate eramud vähe. Seetõttu on nõudlus liikumas sood- 750 000 - 1 000 000 kr sa hinnaga uuseramute sektorisse. 1990. aastate alguse eramud 800 000 - 1 300 000 kr kaasaegsed eramud Aktiivse renoveerimise ja ehitustegevuse 1 300 000 - 2 000 000 kr tõttu on suur osa kasutult seisvatest reno- veerimispotentsiaalita eramutest tänaseks Allikas: Uus Maa Kinnisvarakonsultandid Allikas: Uus Maa Kinnisvarakonsultandid leidnud uue omaniku. Vähene pakkumine on märkimisväärselt kergitanud müügisole- valt suuremale osale elanikkonnast, mis- müügis on langenud rohkem kui kolman- vate (sisuliselt kruntide) hinda. Kui veel 1-2 tõttu võib täheldada kiiremat arengut just diku võrra. aastat tagasi müüdi amortiseerunud selles kinnisvarasektoris. hoonetega krunte hinnaklassis 600-800 Mereäärsete kruntide sisemaal paikne- tuhat krooni, siis täna puudub pakkumine Eramuturu kasvu piduriks on saanud vatest oluliselt suurema populaarsuse madalama hinnaga kui 800 000 krooni. nõudlust eiravad kinnisvaraarendajad. tõttu on Tallinn laienemas piki rannikut, Seetõttu kujuneb krundipõhiseks hinnaks Valdav osa neist sihib kõige tihedama mis on iseloomulik enamikele mereäärse- ca 600 – 1 000 kr/m2, väiksemate kruntide pakkumisega segmenti hinnaklassis 400- tele suurlinnadele. Siiani on arendajad puhul kuni 1 300 kr/m2, sisaldades liitumisi 600 kr/m2 krunt, mis viib uue eramu hinna piirdunud valdavalt Harku vallaga elektri-, vee- ja kanalisatsioonisüsteemiga. vähemalt 1,5 miljoni kroonini. Keskmine Tallinnast lääne suunal ning Viimsi vallaga hind küünib koguni 2 miljoni kroonini. ida suunal, kus on toimunud maa hinna Uuselamurajoonid Turg seevastu ootab soodsa hinna, prak- kiire tõus. Uute elurajoonide rajamisel Tallinna ja Harjumaa poolesajas suuremas tilise ruumilahenduse ja arhitektuuriga püüavad arendajad leida parimat kompro- arendusprojektis müüdi 2002 aastal kokku ökonoomseid eramurajoone. missi piirkonna populaarsuse ja maa keskmiselt ca 50 krunti kuus. Võrreldes hinna vahel. Seepärast on lähiaastatel 2001 aastaga on müügimahtude kasv Sõltuvalt piirkonnast on aastaga arendus- oodata nõudluse, likviidsuse ja hindade olnud tagasihoidlik, jäädes 10-15% projektides kruntide müügihinnad kerki- kasvu Jõelähtme vallas paiknevate krun- piiresse. Valdav osa eramuehituseks nud 10-30% võrra. Müüdud elamukrun- tide järele. Piirkonna populaarsuse tõusu piisavalt jõukatest inimestest on seda juba tide statistikas on selgelt täheldatav toetavad juba 2002 aastal alanud ca 150 teinud ning uue maksevõimelise nõudluse Tallinna lähivaldades paiknevate elura- ha suuruse golfikeskuse mastaapsed ehi- pealekasv on aeganõudev protsess. Uue joonide läbimüügi kasv. Seevastu kallite tustööd ning sellega seoses ka infrastruk- korteri soetamine on jõukohasem tundu- Pirita/Viimsi elamukruntide osakaal kogu- tuuri ning maine paranemine.

Valik arendusprojekte (kevad/suvi 2003)

Asukoht Arendaja/müüja Projekti kogumaht Hind Viimsi, Haabneeme, Hundi tee UUS MAA 14 Ridaelamu boks 1 360 000 – 2 067 000 Viimsi, Tulika tee UUS MAA 20 Ridaelamu boks 990 000 – 1 100 000 ilma siseviimistluseta Viimsi/Pärnamäe, Soosepa elurajoon UUS MAA 50 Ridamaja boks 1 075 000, paarismaja 1 175 000, eramu 1 575 000 Viimsi/Muuga, Altmetsa II UUS MAA 60 300 kr/m2 + 75 000 kr. liitumised , Põdrakanepi tee UUS MAA 20 390 kr/m2 + 250 000 kr. liitumised Jõelähtme vald, Männiva küla UUS MAA 18 80 kr/m2, liitumised ca 40 000 kr Harku vald, Tänavotsa UUS MAA 18 278-323 kr/m2 + 150 000 kr. liitumised Harku vald, Pangapealse elurajoon UUS MAA 125 al. 320 000 kr/tk liitumistega Rannamõisa, Merihobu elurajoon UUS MAA 30 200-295 kr/m2 liitumistega Harku vald, Väike-Mäeranna UUS MAA 21 Eramu 750 000 – 1 250 000 kr. + ca 350 000 kr. krunt Keila, Kallaku elurajoon UUS MAA 28 250 kr/m2 liitumistega Keila vald, uuselamurajoon UUS MAA Ca 50 350 000 kr/tk liitumistega

Allikas: Uus Maa Kinnisvarakonsultandid KONTAKT

UUS MAA Kinnisvarabüroo Telefon 627 2600 Rävala pst 6, Tallinn 10143 Faks 627 2601 – kinnisvara vahendus e- mail [email protected]

UUS MAA Kinnisvarakonsultandid Telefon 660 7862 Rävala pst 6, Tallinn 10143 Faks 660 7863 - hindamine, konsultatsioonid, analüüsid e- mail [email protected]

UUS MAA Kinnisvarahaldus Telefon 660 7861 Rävala pst 6, Tallinn 10143 Faks 660 7863 - kinnisvara haldamine e- mail [email protected]

Tartu büroo Ülikooli 6a, Tartu 51003 Tel/Faks 07 441 144 - kinnisvara vahendus, hindamine, haldamine e- mail [email protected]

Rakvere büroo Telefon 032 23 601 Tallinna 21, Rakvere 44311 Faks 032 23 559 - kinnisvara vahendus, hindamine e- mail [email protected]

Jõhvi büroo Telefon 033 71 193 Uus 8, Jõhvi 41533 Faks 033 71 193 - kinnisvara vahendus, hindamine e- mail [email protected]

Pärnu büroo Telefon 044 20 380 Hommiku 1, Pärnu 80013 Faks 044 20 385 - kinnisvara vahendus, hindamine e- mail [email protected]

Kuressaare büroo Telefon 045 36 863 Tallinna mnt. 9, Kuressaare 93811 Faks 045 36 870 - kinnisvara vahendus, hindamine [email protected]

Käesolev materjal on koostatud UUS MAA Kinnisvarakonsultantide poolt. Turuülevaade on ettevalmis- tatud informatsiooni jagamise eesmärgil ning ei pretendeeri veatule turu ning sündmuste kirjeldusele. Informatsioon, millel ülevaade baseerub, on hangitud allikatest, mis meie arvates on usaldusväärsed, kuid me ei garanteeri nende õigsust. UUS MAA Kinnisvarakonsultandid või temaga seotud isikud ei võta endale vastutust käesoleva materjali või mõne selle osa kasutamisel tekkinud otseste või kaudsete kahjude korral. Tallinna kinnisvaraturu trendid suvi 2003 omab kõiki autorikaitse õigusi. Kogu materjali tervikuna või mõne selle osa levitamine, reprodutseerimine, kopeerimine või muul viisil kasutamine on lubatud vaid UUS MAA Kinnisvarakonsultantide OÜ kirjalikul loal.

Täname kõiki oma valdkonna arvamusliidreid, kes olid nõuga abiks käesoleva turuülevaate valmimisel. Erilised tänud (tähestikulises järjekorras): Allan Remmelkoor, Erkki Ääremaa, Guido Pärnits, Heigo Kaldra, Heldur Meerits, Indrek Jussi, Jaanus Kosemaa, Jüri Kröönström, Jüri Tomson, Margus Haud, Margus Mändmets, Mart Habakuk, Peeter Soovik, Rait Lukas, Rein Ruusmann, Toomas Laan, Urmas Laur, Vahur Pindma, Veljo Kuusk jpt.