Tallinna Kinnisvaraturu Trendid Suvi 2003
Total Page:16
File Type:pdf, Size:1020Kb
Tallinna kinnisvaraturu trendid suvi 2003 Kaks korda aastas ilmuv ülevaade Tallinna büroo-, kaubandus-, tootmis-, lao- ja elamispindade ning kinnisvarainvesteeringute turust MAJANDUSINDIKAATORID 2 Möödunud aastal vähendasid globaalne põhitegevust ka kinnisvaraarenduse sek- SISUKORD ebakindlus ja suurerastamiste vähesus torisse. Eriti aktiivselt tegutsevad turul välisinvesteeringute sissevoolu Eestisse Merko, Skanska-EMV, FKSM-i ja Eesti ca 45% võrreldes aasta varasemaga. Ehituse kinnisvaraosakonnad, ostes Majandusindikaatorid 2 Järgnevatel aastatel on oodata kokku vabu krunte, planeerides neile investeeringute sissevoolu jõudsat hooned ning müües valmisehitatud korte- Büroopindade turg 3 suurenemist, mida toetavad uued reid ja eramuid. Piisavalt suurte emafir- investeerimisprojektid, reinvesteeringute made tõttu on enamikel eelnimetatutest Kaubanduspindade turg 6 osakaalu kasv ning liitumine EL-iga. head võimalused kaasata välisfi- nantseeringuid, olles seetõttu erinevalt Tootmis- ja laopindade turg 8 ülejäänud kinnisvaraarendajatest suhteliselt vähesõltuv kohalikust laenutu- Kinnisvarainvesteeringute turg 10 SKT kasv rust. Sarnaselt Skandinaaviaga on ehitus- firmadest saamas suurimad kinnis- Haldusteenuse turg 12 varaarendajad. Elamispindade turg 13 Keskmise palga areng Kontakt 16 *prognoos Allikas: Statistikaamet Paljud investorid on lõplikult veendunud aktsiaturgude ebaatraktiivsuses. Mitmete tunnustatud fondijuhtide ja analüütikute hinnangul on Ameerika aktsiaturg sise- Allikas: Statistikaamet nenud pikaajalisse stagnatsiooniperioodi, kus lähiaastatel pole oodata hindade Euroopa majanduskeskkonna oodatust märkimisväärseid muutuseid. Sama on aeglasema taastumise tõttu on Euribori tõenäoliselt toimumas ka kohalike aktsia- jätkuva languse mõjul eluasemelaenu tega, mistõttu on jätkuvalt kasvamas intressid alanenud 3,9%-ni. Eluaseme- investorite soov paigutada vabad vahen- laenu võtjale kujuneb reaalintress pärast did kinnisvaraturule. tulumaksu tagastuse ja inflatsiooni mahaarvamist ca –0,3% aastas. Seega on Eesti laenuturul toimumas rublaaja Otseinvesteeringud Eestist ja lõpu sündroom – võetud laenusummad Eestisse vähenevad iseenesest. Negatiivseks kujuneb eluasemelaenu reaalintress 2003 ja tõenäoliselt ka 2004 aastal. Kinnisvaraturul avaldab intresside vähe- nemine kõige enam mõju niigi alapakku- misega uuselamusektoris. *prognoos Allikas: Statistikaamet Väljastatud eluasemelaenude maht (milj. kr./kuus) ja intressimäär (EUR) Elanikkonna keskmised sissetulekud kas- vasid möödunud aastal koguni 12% võrra, ületades inflatsiooni koguni kolmekord- selt. Käesoleva aasta aprillis langes inflat- sioonitempo rekordilise 1,3%-ni aastas. Tihenenud konkurents jaemüüjate vahel on mitmeid toidukaupasid aastaga koguni odavdanud. Lisaks on elanikkonna mak- Allikas: Eesti Pank Ootuspäraselt saavutas 2002 aasta sevõimet kasvatanud suurenenud töö- kokkuvõttes Eesti SKP 5,8%-lise kasvu. hõive, võimaldades üha enam mõelda Kartusel, nagu võiks intressitõus kaasa Tugeva näitaja taga on sisenõudluse kestvuskaupade soetamise ning elamis- tuua hulgaliselt maksevõimetuks muutu- kasv: tarbimine ja ehitustegevus, mida tingimuste parandamise peale. vaid laenajaid, puudub piisav alus. Kuigi võimendasid kiirelt alanenud intressi- pikemas perspektiivis on Euribori tõus väl- määrad ning kommertspankade agressiiv- Ehitustööde mahu kasv oli 2002 aastal timatu, on oodata laenuintresside teise ne laenupakkumine. Kiirelt kasvanud Statistikaameti andmetel viimase kolme komponendi – pankade marginaali – jooksevkonto defitsiit ning laenumahtude aasta suurim, ületades 2001 aasta taset jätkuvat alanemist. Seega ei too Euribori hüppeline kasv ei saa pikaajaliselt siiski ligi neljandiku võrra. Kiirelt kasvult maksi- võimalik tõus lähimatel aastatel isegi 1-2% jätkuda, kuna sisenõudluse kasvukiirus on maalse kasumi lõikamiseks on kõik suure- võrra tõenäoliselt kaasa kuigi fataalseid tulude kasvu juba piisavalt kaua ületanud. mad ehitusfirmad laiendanud oma tagajärgi. BÜROOPINDADE TURG 3 • Kesklinna üüriturule lisandub ca 15 000 m2 spekulatiivset pinda Jätkuvalt on enim nõutud kuni 100 m2 • Sama hinna eest pakutakse paremat kvaliteeti suurused hea ligipääsuga kesklinna • Muutused vakantsustes on olnud minimaalsed esinduslikes hoonetes paiknevad • Tihenevas konkurentsis saab määravaks positsioneerimine parkimisvõimalusega büroopinnad, kus 2 • Reaalüürid läbivad mõõduka languse üürihind ei ulatu üle 170-180 kr/m /kuus. Samuti eksisteerib nõudlus äärelinna • Ostjatel on tekkimas häid võimalusi pikaajalisteks investeeringuteks hiljuti kapitaalselt renoveeritud või ehi- tatud hoonetes paiknevate kõigile Kvaliteet Rendi muutus Vakantsuse Rendihinna Vakantsuse kaasaja kvaliteedi ja tehnilistele tingimustele vastavate pindade järele poolaastaga muutus prognoos prognoos 2 poolaastaga hinnaklassis 150-160 kr/m /kuus. Oluliseks tingimuseks on seejuures A+ vahetult suurtee äärne asukoht, mis A oleks klientidele hästi leitav. B Vakantsus Võrreldes 2002 aastaga pole kesklinna Kvaliteet nn uue city piirkonnas asuvate A+ kvaliteediklassi kuuluvad südalinna Äärelinnas valmisid viimased uued kon- büroohoonete keskmine vakantsus esmaklassilise asukohaga uued toripinnad 2002 lõpul/2003 alguses. Ligi oluliselt muutunud. Mujal kesklinnas büroohooned (ehitatud 1990-ndate 6000 m2-le kapitaalselt renoveeritud pin- ning väljaspool kesklinna asuvate teisel poolel või hiljem), kus on ole- dadele kahes suuremas kontorihoones hoonete vakantsused on võrreldes mas kõik kaasaegsed tehnosead- (Mustamäe tee 44 ja Vasara Maja Pärnu eelmise aastaga suurenenud ca 1% med nagu kliimaseadmed, sideva- mnt 139c), leiti üürnikud juba enne võrra. Endiselt on valdav osa kaas- hendid, valve jne. hoonete renoveerimistööde lõppemist. aegsetest büroohoonetest stabiilselt A kvaliteediklassi kuuluvad enamasti Ka enamik madalama kvaliteeditase- vähemalt 90%-lise täituvusega, ca kol- kesklinna uued ja renoveeritud mega äärelinna büroohoonetest on het- mandik on 100%-liselt hõivatud. Suure- büroohooned, mille kvaliteeditase on kel ca 95 %-liselt hõivatud. Tõenäoliselt ma vakantsusega on hiljuti ehitatud mõnevõrra madalam või asukoht hakkab lähitulevikus siiski osaliselt reno- kesklinna büroohooned, mis ei ole tuge- vähemhinnatud kui A+ büroopin- veeritud administratiivhoonete populaar- va konkurentsi tõttu suutnud saavutada dadel. sus langema, kuna nõudlus turul liigub üle 60-70 %-list täituvust. B kvaliteediga on peamiselt kesklinna kvaliteetsema pinna suunas. nõukogudeaegsed administratiiv- pinnad, mis on renoveeritud, kuid ei vasta kõigile kaasaja nõuetele ning Nõudlus äärelinna renoveeritud ja uued Siiani on Tallinna äripindade turg büroopinnad. laienenud rahuldamata nõudluse mõjul – kõik mis turule toodi leidis tänuväärse *kvaliteediklassid on määratud välisinvestorite hin- tarbija (üürniku). Muutunud turusituat- nangutest lähtuvalt, mis kajastab lisaks hoone vas- sioon on endast märku andnud eelkõige tavusele kaasaja tehnilistele ja kvaliteedinõuetele büroopindade turul. Täna püüavad aren- ka ehitise asukohta. dajad tekitada juba rahuldatud nõudlu- ses uusi tunge ja vajadusi, mis paneks Pakkumine üürnikke oma varem rahuldust Käesoleval aastal pole südalinnas uute, pakkunud olukorrale hoopis teise pilgu- turuolukorda oluliselt mõjutavate ga vaatama. Valmivate büroohoonete büroohoonete ehitamisega alustatud. kontseptsioon on ühene – pakkuda Endiselt jätkub kesklinna city`s üürnikele sama hinna eest moodsamat, paiknevate 23-korruselise City Plaza ning avaramat ning mugavamat kontoripinda. Narva mnt 7a ehitamine, seiskunud on Juhul kui see ei peaks õnnestuma, jääb endise AÜ Maja rekonstrueerimine. Kõigi alati võimaluseks hindade alandamine. nimetatud hoonete valmimisel 2003 Viimast on kasutamas juba möödunud lõpul/2004 aastal peaks kesklinna üüritu- aastal valminud, kuid üürnikest pooltühi rule lisanduma kokku ca 15 000 m2 pinda. Eurox`i Ärimaja. Teistel valmivatel büroohoonetele pole oma asukohast, Lisaks juurdekasvule moodustab eksklusiivsusest ning moodsast arhitek- bürooruumide pakkumisest olulise osa ka tuurist lähtudes tõenäoliselt vaja seda keskmisest suurema vakantsusega teed minna. büroohoonetes (Eurox Ärimaja, Astlanta ja Kreutzwaldi tn 12) paiknev vaba pind. Märkimisväärseid liikumisi ankurüürnike Tihenevas konkurentsis läheb seas pole toimunud, mille peamiseks keeruliseks nende majaomanike olukord, põhjuseks võib pidada turul pakutavate kes ei suuda lahendada üürnike üüripindade väiksust ning majaomanike parkimisprobleeme ning ei ole valmis paindlikkust olemasolevate üürnike säili- pakkuma sama üüri eest lisateenuseid. tamiseks. City Plaza kõrghoone valmib 2004 aasta alguses. BÜROOPINDADE TURG 4 Suuremad A+, A, ja B kvaliteedi büroohooned Tallinnas Tihenevas konkurentsis saab üha määravamaks positsioneerimine. Kesklinn, uus city Büroopinda Ehitus-/ Netoüür* Piirkonna Büroohoonete planeerimine ja rajamine kokku renoveerimis- keskmine konkreetsete nõudmistega üürnike siht- aasta vakants* grupile võimaldab saavutada püsiva Büroohoone, Rävala pst 2 3 600 m2 1997 200 kr/m2 konkurentsieelise, mis väljendub üür- Endine Hoiupanga nike madala voolavuse ja minimaalse 6 100 m2 1997 210 kr/m2 peahoone, Rävala pst 5 vakantsuse näol. See võimaldab äri- Rävala pst. 6 3 500 m2 2001 180 kr/m2 hoonete omanikel oluliselt vähendada Postimehe maja, Maakri 23a 8 500 m2 2000 190 kr/m2 ca 8% turu tsüklilisuse mõju oma äritegevuse- Ühispanga hoone, 16 000 m2 1999 200 kr/m2 le, tõsta rahavoogude stabiilsust, Tornimäe tn 2 üürilepingute kvaliteeti ning seeläbi ka Astlanda büroohoone, 2 500 m2 2001 180 kr/m2 oma kinnisvara turuväärtust.