Actualisatie Woonbehoeftestudie Moerbeke-Waas

Actualisatie woonbehoeftestudie Moerbeke-Waas

Ontwerp woonbehoeftestudie

27 mei 2020

Gemeente Moerbeke Lindenplaats 7 9180 Moerbeke

Sweco Belgium bv Gent

Verantwoording

Titel : Actualisatie woonbehoeftestudie Moerbeke-Waas

Subtitel :

Projectnummer : 66720002

Referentienummer :

Revisie :

Datum : 27/05/2020

Auteur(s) : Eline Stroobants

E-mail adres : [email protected]

Gecontroleerd door : Elke Matthyssen

Paraaf gecontroleerd :

Goedgekeurd door :

Paraaf goedgekeurd :

Contact : Sweco Belgium bv Elfjulistraat 43 B-9000 Gent T +32 9 241 59 20 [email protected] www.swecobelgium.be

Inhoudsopgave

Inhoudsopgave ...... 3 Lijst van figuren ...... 6 Lijst van tabellen ...... 7 Lijst van grafieken ...... 9 1 Inleiding ...... 11 2 Situering Moerbeke-Waas in de ruimere context ...... 12 Algemeen ...... 12 Lineaire structuren ...... 16 3 Demografische analyse ...... 17 Inwonersaantal en bevolkingsdichtheid ...... 17 Bevolkingsevolutie ...... 17 3.2.1 Algemeen ...... 17 3.2.2 Geslacht ...... 18 3.2.3 Per statistische sector...... 19 Bevolkingspiramide ...... 23 Natuurlijke aangroei en migratie ...... 24 Evolutie van de gezinnen ...... 27 Evolutie gemiddelde gezinsgrootte ...... 31 Conclusie demografische analyse ...... 31 4 Analyse huidige woonweefsel en huidige woningmarkt ...... 33 Nederzettingsstructuur en ruimtelijke samenhang ...... 33 Evolutie van de woningmarkt ...... 36 Evolutie van de verkopen ...... 39 4.3.1 Bouwgrond ...... 39 4.3.2 Woningen, villa’s en appartementen ...... 40 Evolutie van de gemiddelde prijzen ...... 42

4.4.1 Bouwgrond ...... 42 4.4.2 Woonhuizen ...... 43 4.4.3 Villa’s...... 44 4.4.4 Appartementen ...... 45 4.4.5 Evolutie gemiddelde verkoopprijs woonhuizen, villa’s en appartementen ...... 46 Sociale wooneenheden en gerealiseerde wooneenheden voor overige doelgroepen ...... 47 Leegstand ...... 47 Conclusie analyse huidige woningmarkt ...... 47 5 Kwantitatieve optie volgens de tweede partiële herziening van het PRS Oost-Vlaanderen ...... 49 Inleiding ...... 49 Taakstelling 1991-2007 ...... 49 Kwantitatieve optie 2007-2012 met doorkijk tot 2020 ...... 50 GRS Moerbeke ...... 50 5.4.1 Behoefte volgens het Besluit van de Vlaamse Regering 30/06/2009 ...... 50 5.4.2 Woonbehoeftestudie uitgaande van gegevens van 01/01/2007 ...... 51 Open versus gesloten prognoses ...... 51 6 Behoefte raming ...... 54 Inleiding ...... 54 Bevolkingsprognose ...... 54 6.2.1 Algemeen ...... 54 6.2.2 Per geslacht ...... 55 6.2.3 Per leeftijd ...... 56 6.2.4 Bevolkingsindicatoren ...... 57 Prognose van aantal en samenstelling van de gezinnen ...... 58 Kwantitatieve woonbehoefteraming ...... 61 6.4.1 Open prognose ...... 61 6.4.2 Gesloten prognose ...... 61 Kwalitatieve woonbehoefteraming ...... 61 6.5.1 Woontypes ...... 62 6.5.2 Woonwensen ...... 62 6.5.3 Woonregio’s ...... 64 7 Aanbodraming...... 66 Inleiding ...... 66 Geplande vergunde ontwikkelingen...... 66 Leegstandregister ...... 66

Geplande of in uitvoering zijnde sociale wooneenheden ...... 67 Register Onbebouwde Percelen (ROP) ...... 67 7.5.1 Aanbod onbebouwde percelen naar bestemming in gewestplan ...... 67 7.5.2 Aanbod onbebouwde percelen in RUP Suikerfabrieksite en omgeving ...... 70 7.5.3 Berekening vrijkomend juridisch aanbod tegen 2022 en 2030 rekening houdend met de verwachte realisatiegraad ...... 72 Visie masterplan gemeente Moerbeke ...... 74 7.6.1 Aanbod op geselecteerde deelgebieden en deelsites masterplan ...... 74 7.6.2 Berekening vrijkomend aanbod masterplan tegen 2022 en 2030 aan de hand van een realisatiegraad ...... 80 8 Confrontatie woonbehoefte - woonaanbod ...... 85 Confrontatie raming woonbehoefte – juridisch woonaanbod (ROP) ...... 85 8.1.1 Gesloten prognose ...... 85 8.1.2 Open prognose ...... 86 Confrontatie raming woonbehoefte – woonaanbod masterplan ...... 86 8.2.1 Gesloten prognose ...... 86 8.2.2 Open prognose ...... 87 Enkele kanttekeningen ...... 87 8.3.1 Een groter aanbod trekt mensen aan...... 87 8.3.2 Mogelijk extra aanbod ...... 88 9 Conclusie ...... 89

Lijst van figuren

Figuur 1: Situering Moerbeke-Waas op macroniveau ...... 12 Figuur 2: Administratieve situering Moerbeke-Waas ...... 13 Figuur 3: Orthografische kaart Moerbeke-Waas ...... 14 Figuur 4: Topografische kaart Moerbeke-Waas ...... 15 Figuur 5: Aantal inwoners per statistische sector in Moerbeke, 1990, 2000, 2010 en 2019 (bron: Rijksregister en Statbel | provincies.incijfers.be) ...... 21 Figuur 6: Verschil aantal inwoners per statistische sector in Moerbeke, tussen 1990 en 2019 (bron: Rijksregister en Statbel | provincies.incijfers.be) ...... 22 Figuur 7: Evolutie aantal gezinnen in statistische sectoren in Moerbeke, 1990, 2000, 2010 en 2019 (bron: Rijksregister | provincies.incijfers.be) ...... 29 Figuur 8: Bestaande nederzettingsstructuur Moerbeke-Waas volgens het GRS 2011 (bron: GRS Moerbeke, 2011) ...... 35 Figuur 9: Prognoses aantal mannen en vrouwen in Moerbeke in 2020, 2022, 2030 en 2035 (bron: Statistiek Vlaanderen | provincies.incijfers.be) ...... 56 Figuur 10: Clusters binnen woonregio Gent, de gearceerde gebieden hebben een significante relatie met de stad Gent (bron: Woonregio's in Oost-Vlaanderen, 2018) ...... 65 Figuur 11: Kaart analyse ROP en GRB met bestemming volgens gewestplan (01/01/2020) ...... 69 Figuur 12: Grafisch plan 1 RUP Suikerfabrieksite en Omgeving in Moerbeke, 2018 ...... 70 Figuur 13: Aanduiding bouwvelden masterplan Suikerfabrieksite en Omgeving in Moerbeke, 2016 . 71 Figuur 14: Geselecteerde deelsites met gewenste invulling in de 'bastide' van het masterplan (Booklet Masterplan 2050 pp. 32-33) ...... 74 Figuur 15: Programma potentiële ontwikkelingsgebieden in 'bastide' van masterplan (Booklet Masterplan 2050 pp. 22-23) ...... 77 Figuur 16: Programma potentiële ontwikkelingsgebieden in gehuchten van masterplan (Booklet Masterplan 2050 pp. 34-35) ...... 78 Figuur 17: Analyse deelsites Masterplan 2050 met gewestplanbestemming ...... 79

Lijst van tabellen

Tabel 1: Gegevens inwonersaantal en oppervlakte van Moerbeke, arrondissement Gent, Oost- Vlaanderen en Vlaanderen in 2019 (bron: Rijksregister en GRB | provincies.incijfers.be) ...... 17 Tabel 2: Gegevens bevolkingsaantal van Moerbeke, arrondissement Gent, Oost-Vlaanderen en Vlaanderen, 1990, 1995, 2000, 2005, 2010, 2015 en 2019 (bron: Rijksregister | provincies.incijfers.be) ...... 18 Tabel 3: Bevolkingsaantal van Moerbeke per leeftijdscategorie in 1990, 2000, 2010 en 2019 (bron: Rijksregister | provincies.incijfers.be) ...... 23 Tabel 4: Natuurlijk, migratie- en totale saldo Moerbeke, 1990-2018 (bron: Statbel | provincies.incijfers.be) ...... 25 Tabel 5: Overzicht gewenste nederzettingsstructuur GRS Moerbeke, 2011 ...... 34 Tabel 6: Toename van het aantal huishoudens in Moerbeke versus de taakstelling 1991-2007 (bron: Partiële herziening PRS Oost-Vlaanderen) ...... 49 Tabel 7: Toename van het aantal huishoudens in Moerbeke versus de kwantitatieve optie 2007-2012 (bron: Statbel |provincies.incijfers.be en Partiële herziening PRS Oost-Vlaanderen) ...... 50 Tabel 8: Toename van het aantal huishoudens in Moerbeke versus de kwantitatieve optie 2007-2020 (bron: Statbel |provincies.incijfers.be en Partiële herziening PRS Oost-Vlaanderen) ...... 50 Tabel 9: Behoefte volgens het Besluit van de Vlaamse Regering in Moerbeke, 2009 (bron: GRS Moerbeke, informatief gedeelte, 2011) ...... 51 Tabel 10: Aantal bijkomende gezinnen door migratie (eigen berekening: migratiesaldo gedeeld door de gemiddelde gezinsgrootte) ...... 52 Tabel 11: Aantal bijkomende gezinnen door migratie (eigen berekening: migratiesaldo/gemiddelde gezinsgrootte) ...... 53 Tabel 12: Prognoses van bevolkings- en gezinsevolutie in Moerbeke om de vijf jaar, 2015, 2020, 2025, 2030, 2035 (bron: Statbel en Statistiek Vlaanderen | provincies.incijfers.be) ...... 58 Tabel 13: Verhouding bevolking per leeftijdsklasse in Moerbeke in 2020, 2022, 2030 en 2035 (bron: Statistiek Vlaanderen) ...... 60 Tabel 14: Raming woningbehoefte Moerbeke ...... 61 Tabel 15: Aantal hectare onbebouwde percelen met theoretisch aantal potentieel bijkomende wooneenheden (adhv ROP gemeente Moerbeke en GRB, eigen berekening) ...... 68 Tabel 16: Bijkomend woonaanbod masterplan Suikerfabrieksite en Omgeving in Moerbeke (bron: Toelichtingsnota RUP Suikerfabriekssite en omgeving, 2018) ...... 71 Tabel 17: Totaal theoretisch beschikbaar juridisch aanbod (ROP + aanbod RUP Suikerfabrieksite) tot 2022 en 2030 (eigen berekening) ...... 73 Tabel 18: Woningaanbod volgens masterplan Moerbeke 2050 ...... 76 Tabel 19: : Beschikbaar aanbod ‘bastide’ volgens masterplan tot 2022 en 2030 (eigen berekening) . 81 Tabel 20: Beschikbaar aanbod volgens masterplan tot 2022 en 2030 (eigen berekening) ...... 81 Tabel 21: Beschikbaar juridisch aanbod buiten deelsites van het masterplan tot 2022 en 2030 (eigen berekening) ...... 82

Tabel 22: Totaal beschikbaar aanbod (met en zonder bestemmingswijzigingen van onbebouwde percelen) volgens masterplan tot 2022 en 2030 (eigen berekening) ...... 83 Tabel 23: Totaal juridisch beschikbaar aanbod zonder agrarisch gebied (met en zonder bestemmingswijzigingen van onbebouwde percelen) volgens masterplan tot 2022 en 2030 (eigen berekening) ...... 84 Tabel 24: Confrontatie raming woonbehoefte (gesloten prognose) met theoretisch beschikbaar juridisch woonaanbod tot 2022 en 2030 ...... 85 Tabel 25: Confrontatie raming woonbehoefte (open prognose) met theoretisch beschikbaar juridisch woonaanbod tot 2022 en 2030 ...... 86 Tabel 26: Confrontatie raming woonbehoefte (gesloten prognose) met woonaanbod volgens masterplan (niet juridisch en juridisch en met en zonder bestemmingswijzigingen van onbebouwde percelen) tot 2022 en 2030 ...... 86 Tabel 27: Confrontatie raming woonbehoefte (open prognose) met woonaanbod volgens masterplan (niet juridisch en juridisch en met en zonder bestemmingswijzigingen van onbebouwde percelen) tot 2022 en 2030 ...... 87

Lijst van grafieken

Grafiek 1: Bevolkingsaantal van Moerbeke, 1990-2019 (bron: Rijksregister | provincies.incijfers.be)18 Grafiek 2: Bevolkingsaantal per geslacht in Moerbeke, 2009-2019 (bron: Statbel | provincies.incijfers.be) ...... 19 Grafiek 3: Bevolkingsaantal per statistische sector in Moerbeke, 1990-2019 (bron: Statbel | provincies.incijfers.be) ...... 20 Grafiek 4: Bevolkingspiramide Moerbeke, 2019 (bron: Rijksregister | provincies.incijfers.be) ...... 24 Grafiek 5: Natuurlijk, migratie- en totale saldo Moerbeke, 1990-2018 (bron: Statbel | provincies.incijfers.be) ...... 26 Grafiek 6: Evolutie migratiesaldo Moerbeke, 1990-2018 (bron: Statbel | provincies.incijfers.be) ..... 26 Grafiek 7: Inwonersaantal zonder migratie Moerbeke, 1990-2018 (bron: Rijksregister & Statbel | provincies.incijfers.be) ...... 27 Grafiek 8: Aantal gezinnen in Moerbeke in 1995, 2000, 2005, 2010, 2015 en 2019 (bron: Statbel | provincies.incijfers.be) ...... 28 Grafiek 9: Gezinsgroottes in Moerbeke in 1990, 2000, 2010 en 2019 (bron: Rijksregister | provincies.incijfers.be) ...... 30 Grafiek 10: Gezinstypes in Moerbeke in 1990, 2000, 2010 en 2019 (bron: Rijksregister | provincies.incijfers.be) ...... 30 Grafiek 11: Gemiddelde gezinsgrootte in Moerbeke, arrondissement Gent, Oost-Vlaanderen en Vlaanderen in 1990, 1995, 2000, 2005, 2010, 2015 en 2019 (bron: Rijksregister | provincies.incijfers.be) ...... 31 Grafiek 12: Uitgereikte vergunningen voor nieuwbouw en renovatie in Moerbeke, 1996-2018 (bron: Statbel) ...... 36 Grafiek 13: uitgereikte vergunningen voor nieuwbouw (in aantal wooneenheden) in Moerbeke, 1996-2018 (bron: Statbel) ...... 37 Grafiek 14: Uitgereikte vergunningen voor nieuwbouw flats en gebouwen met 1 woning in Moerbeke, 1996-2018 (bron: Statbel) ...... 38 Grafiek 15: Aantal verkochte bouwgronden in Moerbeke, 1990-2014 (bron: Statbel) ...... 39 Grafiek 16: Aantal verkochte woonhuizen, villa's, appartementen en bouwgronden in Moerbeke, 1990-2017 (bron: Statbel) ...... 41 Grafiek 17: Aantal verkochte woonhuizen, villa's, appartementen en bouwgronden in arrondissement Gent, 1990-2017 (bron: Statbel) ...... 41 Grafiek 18: Gemiddelde bouwgrondprijs per m² in Vlaanderen, Oost-Vlaanderen, arrondissement Gent en Moerbeke, 1990-2014 (bron: Statbel) ...... 42 Grafiek 19: Gemiddelde verkoopprijs van woonhuizen in Vlaanderen, Oost-Vlaanderen, arrondissement Gent en Moerbeke, 1990-2018 (bron: Statbel) ...... 43 Grafiek 20: Gemiddelde verkoopprijs villa's, bungalows en landhuizen in Vlaanderen, Oost- Vlaanderen, arrondissement Gent en Moerbeke, 1990-2018 (bron: Statbel) ...... 44

Grafiek 21: Gemiddelde verkoopprijs appartementen, studio's en flats in Vlaanderen, Oost- Vlaanderen, arrondissement Gent en Moerbeke, 1990-2018 (bron: Statbel) ...... 45 Grafiek 22: Gemiddelde verkoopprijs van woonhuizen, villa's en appartementen in Moerbeke, 1990- 2018 (bron: Statbel) ...... 46 Grafiek 23: Observaties aantal inwoners in Moerbeke, 2010-2019 en prognoses aantal inwoners, 2020-2035 (bron: Rijksregister en Statistiek Vlaanderen | provincies.incijfers.be) ...... 55 Grafiek 24: Observaties aantal jongeren, actieven en ouderen in Moerbeke, 2010-2019 en prognoses aantal jongeren, actieven en ouderen, 2020-2035 (bron: Statistiek Vlaanderen | provincies.incijfers.be) ...... 57 Grafiek 25: Observaties (2000-2015) en prognoses (2020-2035) van bevolkingsindicatoren in Moerbeke (vbron: Statistiek Vlaanderen) ...... 58 Grafiek 26: Observaties en prognoses gemiddelde gezinsgrootte in Moerbeke, 2010-2035 (bron: Rijksregister en Statistiek Vlaanderen | provincies.incijfers.be) ...... 59 Grafiek 27: Prognoses van de gezinsgrootte in Moerbeke in 2020, 2022, 2030 en 2035 (bron: Statistiek Vlaanderen | provincies.incijfers.be) ...... 59 Grafiek 28: Prognoses grootte van huishoudens in Moerbeke, 2020, 2025, 2030, 2035 (bron: Statistiek Vlaanderen | provincies.incijfers.be) ...... 62

1 Inleiding

Met de opmaak van de actualisatie van de woonbehoeftestudie wil de gemeente Moerbeke-Waas inzicht krijgen in de woonbehoefte op korte termijn (2022) en lange termijn (2030). De woonbehoefte voor Moerbeke-Waas zou in principe moeten bepaald worden op basis van de kwantitatieve optie die omschreven wordt in de tweede partiële herziening van het provinciaal ruimtelijk structuurplan Oost- Vlaanderen. Deze provinciale taakstelling, die op haar beurt gebaseerd is op de principes van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen, geldt echter voor de planperiode die loopt van 2007 tot 2012, met en verdere doorkijk tot 2020. Gezien we deze termijn reeds bereikt hebben, en gezien de gemeente Moerbeke-Waas zicht wil krijgen op de woonbehoefte tot 2030, zal de behoefteraming opnieuw bepaald moeten worden op basis van de cijfers aangereikt door de studiedienst van de Vlaamse regering (statistiek Vlaanderen) en de provincie (provincies.in.cijfers.be). Daarom wordt de kwantitatieve optie niet langer gebruikt om de behoefteraming te kennen, maar wordt de woonbehoefteraming op basis van de aangereikte gegevens van statistiek Vlaanderen toegevoegd.

Daarnaast wordt de beschikbare bouwmogelijkheden in kaart gebracht aan de hand van het register onbebouwde percelen, waarbij gekeken wordt naar het aantal onbebouwde percelen, oa. In woongebied, langs uitgeruste weg, verdichtingsmogelijkheden, … Lopende en geplande woonprojecten worden mee in beschouwing genomen.

Deze informatie kan worden geconfronteerd met elkaar: de behoefte aan bijkomende wooneenheden ten opzichte van het beschikbare aanbod. Aansluitend evalueren we ook de beleidsopties en vooropgestelde acties in het GRS Moerbeke en toetsen we de resultaten af aan de gewenste visie uit het in opmaak zijnde masterplan.

2 Situering Moerbeke-Waas in de ruimere context

Algemeen

De gemeente Moerbeke-Waas behoort tot de provincie Oost-Vlaanderen, arrondissement Gent- Eeklo. Ten noorden grenst de gemeente aan Nederland en ten oosten van de gemeente ligt het arrondissement Sint-Niklaas. Op regionaal niveau situeert Moerbeke-Waas zich tussen het grootstedelijk gebied van Gent en het regionaal-stedelijk gebied van Sint-Niklaas.

Moerbeke wordt begrensd door:

- Ten noorden: Axel (deelgemeente Groot-Terneuzen NL) - Ten oosten: Stekene en Sinaai (deelgemeente Sint-Niklaas) - Ten zuiden: Eksaarde (deelgemeente Lokeren) - Ten westen: Wachtebeke

Figuur 1: Situering Moerbeke-Waas op macroniveau

Figuur 2: Administratieve situering Moerbeke-Waas

Figuur 3: Orthografische kaart Moerbeke-Waas

Figuur 4: Topografische kaart Moerbeke-Waas

Lineaire structuren

Op infrastructureel vlak wordt de gemeente in het noorden doorkruist door de E34 in oost-westelijke richting. Dit maakt deel uit van de aansluitende verbindingsroute tussen de zeehaven van Brugge en de E30. Moerbeke heeft 1 open afrittencomplex en staat hiermee in zeer vlotte verbinding met Zelzate en Antwerpen.

Via de Eksaardedam is de E17 ten zuiden van Moerbeke relatief gemakkelijk bereikbaar. Tussen de E34 en de E17 ligt tevens de oude verbindingsweg van Gent naar Antwerpen.

Ten zuiden van de dorpskern wordt de gemeente in oost-westelijke richting doorsneden door de Moervaart. Deze waterloop behoort tot de categorie bevaarbare waterlopen. De andere waterlopen behoren tot de categorie 1, 2 en 3 van de onbevaarbare waterlopen.

Vanaf de Statiestraat (aan de site van de Suikerfabriek) in Moerbeke loopt een oude spoorbedding in oostelijke richting naar Stekene tot in Sint-Gillis-Waas. Deze is ingericht als wandelen fietspad en wordt druk bereden. Vanaf diezelfde site vertrekt langs de Melkerijstraat in westelijke richting een andere oude spoorbedding, dat nu dienst doet als fietspad, naar Zelzate. Ten slotte vertrekt ook aan de zuidkant van de site een oude spoorbedding, dit is echter tot aan de Eksaardedam privé-eigendom, hierna loopt op de bedding een fietspad door naar de kern van Lokeren, doorheen de kern van Eksaarde.

3 Demografische analyse

Inwonersaantal en bevolkingsdichtheid

De gemeente Moerbeke telde op 01/01/2019 6.471 inwoners. De oppervlakte van de gemeente bedraagt 37,80 km². Hieruit kennen we een lage bevolkingsdichtheid van 171,19 inwoners per km². Deze is opmerkelijk lager dan de bevolkingsdichtheid van het arrondissement Gent, Oost-Vlaanderen en Vlaanderen. Hierdoor zien we ook een groot verschil in het totale oppervlakte van de bebouwde percelen.

Totaal aantal inwoners Oppervlakte 01/01/2019 in km² Bevolkingsdichtheid Bebouwingsgraad (%) Moerbeke 6.471 37,8 171,19 2,4 Arr. Gent 560.831 943,62 594,34 6,2 Oost-Vlaanderen 1.516.865 2.982,24 508,63 5,5 Vlaanderen 6.899.230 13.522,25 510,21 5,1 Tabel 1: Gegevens inwonersaantal en oppervlakte van Moerbeke, arrondissement Gent, Oost-Vlaanderen en Vlaanderen in 2019 (bron: Rijksregister en GRB | provincies.incijfers.be)

Bevolkingsevolutie

3.2.1 Algemeen

Het totaal aantal inwoners in de gemeente Moerbeke kent een stijgend verloop. Sinds 1990 is het bevolkingsaantal in totaal met 16,51% gestegen. We kunnen twee delen onderscheiden in Grafiek 1. Tussen 1990 en 2004 steeg de bevolking van de gemeente met 4,36% en vanaf 2004 tot en met 2019 kent de evolutie een sterkere stijging met 11,65%.

Bevolkingsevolutie 6600

6400

6200

6000

5800

5600

5400

5200

5000

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 1990 Grafiek 1: Bevolkingsaantal van Moerbeke, 1990-2019 (bron: Rijksregister | provincies.incijfers.be)

Tabel 2 geeft de evolutie weer van het inwonersaantal van de gemeente, het arrondissement Gent, Oost-Vlaanderen en het Vlaams gewest. Hieruit kunnen we aflezen dat de bevolking van de gemeente veel sterker steeg begin de jaren ’90 dan die van het arrondissement, de provincie en het gewest om vervolgens het tweede deel van de jaren ’90 veel minder tot zelfs bijna niet te stijgen. De bevolking van de gemeente neemt de laatste 10 jaar dan weer veel meer toe dan gemiddeld in het arrondissement, de provincie en het gewest, maar deelt wel de trend van verminderde stijging in de laatste 5 jaar ten opzichte van de eerste vijf jaar van het laatste decennium.

1990 1995 2000 2005 2010 2015 2019 5554 5751 5756 5829 6013 6274 6471 Moerbeke +3,55% +0,09% +1,27% +3,16% +4,34% +3,14% 485839 490882 500679 509670 528848 545863 560831 Arr. Gent +1,04% +2,00% +1,80% +3,76% +3,22% +2,74% 1331807 1349711 1368665 1388612 1435984 1479691 1516865 Oost-Vlaanderen +1,34% +1,40% +1,46% +3,41% +3,04% +2,51% 5739268 5865744 5967842 6085668 6275689 6454914 6599230 Vlaams gewest +2,20% +1,74% +1,97% +3,12% +2,86% +2,24% Tabel 2: Gegevens bevolkingsaantal van Moerbeke, arrondissement Gent, Oost-Vlaanderen en Vlaanderen, 1990, 1995, 2000, 2005, 2010, 2015 en 2019 (bron: Rijksregister | provincies.incijfers.be)

3.2.2 Geslacht

Grafiek 2 geeft het bevolkingsaantal vanaf 2009 weer aan de hand van het geslacht.

Bevolkingsevolutie per geslacht 3300

3250

3200

3150

3100

3050

3000

2950

2900

2850

2800 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Vrouwen Mannen

Grafiek 2: Bevolkingsaantal per geslacht in Moerbeke, 2009-2019 (bron: Statbel | provincies.incijfers.be)

3.2.3 Per statistische sector

Onderstaande figuren geven het aantal inwoners in Moerbeke per statistische sector weer, dit voor de jaren 1990, 2000, 2010 en 2019. Grafiek 3 toont of de bevolking in de statistische sector toegenomen of afgenomen is. De bevolkingsgroei van de gemeente is voornamelijk merkbaar in Moerbeke Centrum en Vaardeken, met een stijging van respectievelijk 28% en 42% ten opzichte van 1990. Het bevolkingsaantal in de derde sector uit het centrum, namelijk Terwest, kende over deze periode echter een lichte daling van 6,6%. De andere sectoren bleven stabiel qua bevolkingsaantal.

Bevolkingsevolutie per statistische sector 2500

2000

1500

1000

500

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

jaar1990 jaar1991 jaar1992 jaar1993 jaar1994

Moerbeke Centrum Vaardeken Terwest Moervaart-Zuid Vennen - Pachtgoed Kruisstraat Kruisstraat - Moerken Moerkens - Moerbekepolder Koewacht Riethof - Verspreide Bewoning Zwarte Ruiter Koudenborm

Grafiek 3: Bevolkingsaantal per statistische sector in Moerbeke, 1990-2019 (bron: Statbel | provincies.incijfers.be)

Figuur 5: Aantal inwoners per statistische sector in Moerbeke, 1990, 2000, 2010 en 2019 (bron: Rijksregister en Statbel | provincies.incijfers.be)

Figuur 6: Verschil aantal inwoners per statistische sector in Moerbeke, tussen 1990 en 2019 (bron: Rijksregister en Statbel | provincies.incijfers.be)

Bevolkingspiramide

De leeftijdsopbouw van de bevolking beïnvloedt het maatschappelijk gebeuren binnen de gemeente, zoals bijvoorbeeld het onderwijs, de seniorenvoorzieningen, de tewerkstelling, … Daarnaast bepaalt de leeftijdsopbouw en de gezinssamenstelling mee de vraag naar specifieke huisvestingsvormen. Het aandeel van de jonge inwoners (twintigers) staat in relatie tot de vraag naar kleinere, betaalbare woningen voor starters op de woningmarkt. Een toename van het aantal senioren in de gemeente kan een indicatie geven van een toename in de vraag naar aangepaste woningen. Een wijziging in het aantal dertigers kan een indicatie geven van de nood aan middelgrote woningen. Deze leeftijdsklasse omvat grotendeels de groep van de jonge gezinnen.

Het aantal jongeren in Moerbeke is in de periode 1990-2000 gedaald met 5%, in de periode 2000- 2010 gestegen met 4,6% en in de periode 2010-2019 ook gestegen met 5,5%. Vandaag is het aantal jongeren ten opzichte van 1990 gestegen met 4,9%. Het aandeel van de jongeren in de totale bevolking in 1990 is echter licht gedaald met 2,4%.

Het aantal personen in de leeftijdsgroep 20-39 jaar is in de periode 1990-2000 gedaald met 0,6%, in de periode 2000-2010 ook met zelfs 9,7%. In de periode 2010-2019 steeg het aantal personen echter met 5,5%. Vandaag is het aantal personen in deze leeftijdsgroep ten opzichte van 1990 gedaald met 5,3%. Het aandeel van deze leeftijdsgroep in de totale bevolking ten opzichte van 1990 is gedaald met 5,5%.

Het aantal personen in de leeftijdsgroep 40-59 jaar is in de periode 1990-2000 fors gestegen met 17,5%, in de periode 2000-2010 gestegen met 11,9% en in de periode 2010-2019 met 4%. Vandaag is het aantal personen in deze leeftijdsgroep ten opzichte van 1990 gestegen met 36,7%. Het aandeel van deze leeftijdsgroep in de totale bevolking in 1990 is gestegen met 4,1%.

Het aantal personen in de leeftijdsgroep 60-79 jaar is in de periode 1990-2000 gestegen met 10,2%, in de periode 2000-2010 gestegen met 6,4% en in de periode 2010-2019 met 16%. Vandaag is het aantal personen in deze leeftijdsgroep ten opzichte van 1990 gestegen met 35,9%. Het aandeel van deze leeftijdsgroep in de totale bevolking in 1990 is eerder licht gestegen met 2,9%.

Het aantal personen in de leeftijdsgroep 80+ jaar is in de periode 1990-2000 gedaald met 19,8%, in de periode 2000-2010 meer dan verdubbeld met 51,3% en in de periode 2010-2019 gestegen met 16,3%. Vandaag is het aantal personen in deze leeftijdsgroep ten opzichte van 1990 gestegen met 41,1%. Het aandeel van deze leeftijdsgroep in de totale bevolking in 1990 is echter wel ongeveer gelijk gebleven met 0,9%.

Aandeel in Aandeel in Aandeel in Aandeel in totale totale totale totale bevolking bevolking bevolking bevolking 1990 1990 2000 2000 2010 2010 2019 2019 0-19 jaar 1380 24,85% 1311 22,78% 1371 22,80% 1447 22,36% 20-39 jaar 1634 29,42% 1624 28,21% 1467 24,40% 1548 23,92% 40-59 jaar 1320 23,77% 1551 26,95% 1735 28,85% 1805 27,89% 60-79 jaar 972 17,50% 1071 18,61% 1139 18,94% 1321 20,41% 80+ jaar 248 4,47% 199 3,46% 301 5,01% 350 5,41% Totaal 5554 100,00% 5756 100,00% 6013 100,00% 6471 100,00% Tabel 3: Bevolkingsaantal van Moerbeke per leeftijdscategorie in 1990, 2000, 2010 en 2019 (bron: Rijksregister | provincies.incijfers.be)

De leeftijdssamenstelling van de bevolking is het resultaat van allerlei historische processen. De effecten hiervan op het maatschappelijke leven laten zich generaties lang voelen. Uit de bevolkingspiramide van Moerbeke kunnen volgende ontwikkelingen afgelezen worden:

- Een insnoering van de leeftijdsopbouw ter hoogte vanaf de leeftijdsgroepen 40 naar de basis toe, wijst op een dalende nataliteit sinds midden de jaren ’70. - De uitstulping bij de leeftijdsklassen 45-64 jaar komt overeen met de babyboom tijdens de economische expansie na de tweede wereldoorlog. - De plotse insnoering van de leeftijdsopbouw bij de leeftijdsklasse 75-79 jaar is het gevolg van de daling van het aantal geboorten tijdens de tweede wereldoorlog. - De leeftijdsklasse 35-64 jaar zijn heel sterk vertegenwoordigd. Dit heeft tot gevolg dat het aantal 65-plussers in de gemeente over enkele jaren waarschijnlijk heel sterk zal toenemen. - De oudere leeftijdsklassen zijn minder vertegenwoordigd dan de jongeren en jonge gezinnen (leeftijdsklassen 0-29 jaar).

Grafiek 4: Bevolkingspiramide Moerbeke, 2019 (bron: Rijksregister | provincies.incijfers.be)

Natuurlijke aangroei en migratie

De evolutie van het aantal inwoners is het resultaat van de schommelingen in het natuurlijk saldo en het migratiesaldo. Het natuurlijk saldo is het verschil tussen het aantal geboorten en het aantal overlijdens. Het migratiesaldo is het verschil tussen het aantal inwijkingen en het aantal uitwijkingen van en naar gemeenten binnen België. Gezien dit in landelijke gemeenten doorgaans zeer beperkt is wordt de migratie van en naar het buitenland hier buiten beschouwing gelaten. Hierdoor kunnen er lichte verschillen zijn tussen de evolutie van het aantal inwoners en het verschil tussen het natuurlijk saldo en het intern migratiesaldo.

Uit onderstaande tabel en grafiek blijkt dat het totale saldo in 1996, 1997, 1999 en 2003 negatief was. Echter toont Grafiek 1 aan dat er in 1996, 1999 en 2003 geen daling van het bevolkingsaantal plaatsvond. Dit kan verklaard worden door immigratie vanuit het buitenland, waarmee hier geen rekening gehouden is.

De gemeente Moerbeke is een gemeente in het buitengebied. Het RSV stelt dat de groei in haar gemeente zich moet focussen op de eigen bevolking. Verhuisbewegingen vanuit een andere gemeente naar Moerbeke worden niet aangemoedigd.

Over het algemeen komen er sinds 1990 meer mensen naar de gemeente dan dat er weg trekken uit de gemeente. De jaren 1996, 1997 en 2013 vormen de uitzondering op deze regel. Het migratiesaldo blijft echter wel onder de 55 op uitzondering van twee uitschieters in het jaar 2011 en 2017, waarin het saldo respectievelijk 106 en 85 bedraagt.

Het jaar 2004, het kantelpunt in de bevolkingsevolutie (zie Grafiek 1), splitst ook hier de grafiek in twee delen op. Voor 2004 schommelt het natuurlijk saldo rond 0, daarna is het over het algemeen hoger en gaat het saldo enkel nog in 2016 en 2018 onder 0. Ook het migratiesaldo kent tussen 1995 en 2004 zijn dieptepunt.

Uit de onderstaande tabel en grafiek kan men besluiten dat het migratiesaldo het meest bepalend is voor de bevolkingsevolutie van de gemeente Moerbeke.

Geboorte Sterfte Natuurlijk saldo Inwijking Uitwijking Migratiesaldo Saldo 1990 56 64 -8 203 173 30 22 1991 66 57 9 208 199 9 18 1992 52 60 -8 223 173 50 42 1993 63 74 -11 263 208 55 44 1994 72 53 19 238 185 53 72 1995 59 66 -7 236 211 25 18 1996 57 52 5 219 242 -23 -18 1997 52 61 -9 207 220 -13 -22 1998 69 63 6 243 216 27 33 1999 57 63 -6 226 226 0 -6 2000 58 68 -10 199 197 2 -8 2001 70 63 7 247 238 9 16 2002 56 60 -4 272 236 36 32 2003 54 62 -8 241 246 -5 -13 2004 59 51 8 266 244 22 30 2005 62 53 9 258 234 24 33 2006 62 53 9 292 243 49 58 2007 65 55 10 279 253 26 36 2008 77 47 30 267 234 33 63 2009 64 58 6 284 282 2 8 2010 58 53 5 298 275 23 28 2011 77 58 19 391 285 106 125 2012 82 49 33 298 245 53 86 2013 74 58 16 272 288 -16 0 2014 59 44 15 298 283 15 30 2015 63 59 4 341 297 44 48 2016 55 73 -18 362 314 48 30 2017 61 54 7 339 254 85 92 2018 39 63 -24 377 326 51 27 Tabel 4: Natuurlijk, migratie- en totale saldo Moerbeke, 1990-2018 (bron: Statbel | provincies.incijfers.be)

Natuurlijk en migratiesaldo 140

120

100

1994 2005 1991 1992 1993 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 -20 1990

-40

Natuurlijk saldo Migratiesaldo Saldo

Grafiek 5: Natuurlijk, migratie- en totale saldo Moerbeke, 1990-2018 (bron: Statbel | provincies.incijfers.be)

Migratiesaldo 120

100

1994 2005 1990 1991 1992 1993 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 -20

-40

Grafiek 6: Evolutie migratiesaldo Moerbeke, 1990-2018 (bron: Statbel | provincies.incijfers.be)

Evolutie inwonersaantal zonder migratie 5700

5650

5600

5550

5500

5450

5400

5350

1991 2008 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 1990 Grafiek 7: Inwonersaantal zonder migratie Moerbeke, 1990-2018 (bron: Rijksregister & Statbel | provincies.incijfers.be)

Evolutie van de gezinnen

Een belangrijke factor voor de raming van de woningbehoefte van een gemeente is het inzicht in de huishoudens en de gezinssamenstelling van de bevolking. Het zijn immers de gezinnen en niet de individuele inwoners – tenzij het alleenstaanden zijn – die de vraag naar woningen bepalen. Relevante elementen, naast het aantal gezinnen in absolute cijfers, zijn de gemiddelde gezinsgrootte, het aandeel van de alleenstaanden en het aandeel grote gezinnen.

Het aantal private huishoudens in Moerbeke is gestegen van 2.187 in 1995 tot 2.731 in 2019. Dit is een stijging van 24,9% in 25 jaar. Daarbij is de samenstelling van de gezinnen eveneens gewijzigd. Uit Grafiek 9 blijkt dat het aantal een- en tweepersoonsgezinnen opmerkelijk is gestegen. Grafiek 10 toont dat het aantal alleenwonenden en alleenstaande ouders (met minderjarige kinderen) met respectievelijk 81% en 152% gestegen is ten opzichte van 1990. Het aantal koppels zonder kinderen is gestegen met 35%. Het aantal koppels met minstens 1 minderjarig kind en alleenstaande ouders met meerderjarige kinderen is eerder gelijk gebleven ten opzichte van 25 jaar geleden. Het aantal koppels met enkel meerderjarige kinderen is lichtjes gedaald.

Evolutie aantal gezinnen

2731 2595 2472 2361 2287 2187

1995 2000 2005 2010 2015 2019

Grafiek 8: Aantal gezinnen in Moerbeke in 1995, 2000, 2005, 2010, 2015 en 2019 (bron: Statbel | provincies.incijfers.be)

Figuur 7: Evolutie aantal gezinnen in statistische sectoren in Moerbeke, 1990, 2000, 2010 en 2019 (bron: Rijksregister | provincies.incijfers.be)

Evolutie gezinsgrootte 1200

1000

800

600

400

200

0 1 2 3 4 5+

1990 2000 2010 2019

Grafiek 9: Gezinsgroottes in Moerbeke in 1990, 2000, 2010 en 2019 (bron: Rijksregister | provincies.incijfers.be)

Evolutie gezinstype

Eenoudergezin met enkel meerderjarig(e) kind(eren)

Eenoudergezin met minstens 1 minderjarig kind

Paar zonder kinderen

Paar met enkel meerderjarig(e) kind(eren)

Paar met minstens 1 minderjarig kind

Alleenwonend

0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000

2019 2010 2000 1990

Grafiek 10: Gezinstypes in Moerbeke in 1990, 2000, 2010 en 2019 (bron: Rijksregister | provincies.incijfers.be)

Evolutie gemiddelde gezinsgrootte

De gemiddelde gezinsgrootte in Moerbeke bedroeg in 2019 2,36. Dit is groter dan de gemiddelde gezinsgrootte voor het arrondissement Gent (2,26), Oost-Vlaanderen (2,3) en Vlaanderen (2,32). Net als in de rest van Vlaanderen doet zich ook in Moerbeke een daling van de gemiddelde gezinsgrootte voor, namelijk van 2,64 in 1990 naar 2,36 in 2019. Tussen 1990 en 2000 kent de gemiddelde gezinsgrootte een sterkere daling in Moerbeke, tussen 2010 en 2019 was de daling het zwakst.

De daling van de gemiddelde gezinsgrootte gaat gepaard mett een stijging van het aantal gezinnen. Verschillende redenen zijn verantwoordelijk voor de daling van de gemiddelde gezinsgrootte: de toenemende versnippering van de gezinnen door de stijging van het aantal echtscheidingen, het feit dat ongehuwden meer dan vroeger zelfstandig gaan wonen, de vergrijzing van de bevolking, …

Evolutie gemiddelde gezinsgrootte 2,7

2,6

2,5

2,4

2,3

2,2

2,1

2 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2019

Moerbeke Arr. Gent Oost-Vlaanderen Vlaanderen

Grafiek 11: Gemiddelde gezinsgrootte in Moerbeke, arrondissement Gent, Oost-Vlaanderen en Vlaanderen in 1990, 1995, 2000, 2005, 2010, 2015 en 2019 (bron: Rijksregister | provincies.incijfers.be)

Conclusie demografische analyse

De gemeente Moerbeke kende de laatste 10 jaar een sterkere bevolkingstoename dan het arrondissement Gent, Oost-Vlaanderen of Vlaanderen. Deze toename concentreert zich in het centrum van Moerbeke, meer specifiek in de statistische sectoren Moerbeke Centrum en Vaardeken. Het bevolkingsaantal in de overige statistische sectoren blijft over het algemeen stabiel.

Voor de gemeente Moerbeke is hoofdzakelijk het migratiesaldo bepalend voor de evolutie van het bevolkingsaantal, gezien de opmerkelijke stijging sinds 2004. De laatste drie jaar van de gekende cijfers (2016-2018) was het aantal overlijdens wel groter dan het aantal geboortes. Het aantal 60-plussers neemt het sterkst toe aangezien de babyboomers uit de geboortegolf na de 2e wereldoorlog de laatste

jaren de kaap van 60 hebben overschreven en ook na vandaag meer en meer de 60 jaar gaan passeren. Hierdoor kan het natuurlijk saldo in de volgende 20 jaar ook een grotere rol gaan spelen in de evolutie van het bevolkingsaantal.

Sinds 1995 is de toename van het aantal gezinnen groter (24,9%) dan de toename van het aantal inwoners (12,5%). Dit is o.a. het gevolg van een daling van de gemiddelde gezinsgrootte (gezinsverdunning).

4 Analyse huidige woonweefsel en huidige woningmarkt

Nederzettingsstructuur en ruimtelijke samenhang

De gemeente Moerbeke wordt in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) aangeduid als een gemeente in het buitengebied. Het belangrijkste ontwikkelingsperspectief vanuit het RSV is het verschil in de verdeling van de behoefte aan bijkomende woningen tussen het stedelijk gebied en de kernen van het buitengebied. Hierbij werd er een differentiatie gemaakt naar de verschillende provincies. Voor Oost-Vlaanderen zou dit neerkomen op 61% in het stedelijk gebied en 39% in het buitengebied. (Zie GRS Moerbeke, informatief gedeelte, 2011)

De nederzettingsstructuur is de ruimtelijke samenhang van de nederzettingen. Nederzettingen zijn die ruimten waarbij het menselijk ingrijpen zich sterk heeft kunnen ontwikkelen. Dit heeft dan ook geresulteerd in een hoge dichtheid aan dynamische menselijke functies. (GRS Moerbeke, informatief gedeelte, 2011)

Moerbeke bestaat uit 1 hoofddorp en 2 linten die gegroeid zijn tot aparte woonkernen. Koewacht wordt in het GRS gedefinieerd als een woonkern en Kruisstraat als een nederzetting. Het hoofddorp ligt geheel langs de noordzijde van de Moervaart en heeft zich lineair ontwikkelt langs de Moervaart in oostelijke en westelijke richting en wordt begrensd door de Terweststraat en de Beverijstraat en Spelonckvaart. Ten oosten van de Beverijstraat en Spelonckvaart, langs de noordzijde van de Moervaart, vloeit de kern over in lintbebouwing, begrensd door de kern van Klein-Sinaai (Stekene).

De Kruisstraat is een lintdorp dat zich heeft ontwikkeld langs de Ooststraat en Weststraat (twee zijstraten van de Kruisstraat). De Kruisstraat beschikt buiten een school, kerk en enkele horecazaken niet over eigen voorzieningen en is dus aangewezen op de kern van Moerbeke. Echter is de Kruisstraat van de kern afgesneden door de E34. Men kan de Kruisstraat louter omschrijven als een groepering van woningen.

Koewacht is een grensdorp en maakt deel uit van 3 verschillende bestuurlijke eenheden: Moerbeke, Stekene en Terneuzen (NL). Het grootste deel bevindt zich in Nederland en kent ook verschillende voorzieningen waardoor dit deel minder afgestemd is op de kern van Moerbeke. Koewacht ligt ook op een grote afstand van de kern van Moerbeke. Daarbij staat men vanuit Koewacht sneller in de dorpskern van Stekene dan die van Moerbeke.

Andere bebouwing komt voornamelijk voor ten noorden van de kern van Moerbeke, namelijk rond de Kruisstraat en de kruising van de Pereboomsteenweg met de Moerwegel (groepering van woningen en een horecazaak). Het gebied ten zuiden van de Moervaart kent enkel een kleine groep aan woningen langs de oostzijde van de Eksaardedam, alsook het bedrijf Deraco.

De nederzettingsstructuur van Moerbeke is dus voornamelijk lineair ontwikkeld langs belangrijke verbindingswegen. De kern ontwikkelde zich lineair langs de noordzijde van de Moervaart waar een bebouwd gebied met landelijk karakter zich op aansluit. De Kruisstraat ontwikkelde zich parallel aan de E34, alsook de woninggroep Pereboom. Deze straat loopt door tot waar de derde kern, Koewacht, zich ontwikkeld heeft.

In het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan worden volgende gebieden onderscheiden en gedefinieerd:

Moerbeke-centrum Hoofddorp Koewacht Woonkern Kruisstraat-Noord Nederzetting Waaigem Woonkorrels Pereboomsteenweg-Noord en -Zuid Papdijk Kruisstraat-Zuid / Zandberg Beukendreef Barlebuis Rode Sluis Terwesttragel Spelonckvaart – Klein-Sinaaistraat Woonlinten = Noordelijke woonlint Heirweg = Zuidelijk woonlint Groenstraat = Dwarse woonlinten Oostvaart Coefferinge Merlanstraat Wachtebekesteenweg Keizershoek Tabel 5: Overzicht gewenste nederzettingsstructuur GRS Moerbeke, 2011

Figuur 8: Bestaande nederzettingsstructuur Moerbeke-Waas volgens het GRS 2011 (bron: GRS Moerbeke, 2011)

Evolutie van de woningmarkt

Het aantal bouwvergunningen geeft een beeld van de bouwconjunctuur. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de cijfers op gemeentelijk niveau vaak grote schommelingen vertonen, waardoor vergelijking in de tijd en ruimte vaak weinig zinvol zijn. Niettemin wordt in onderstaande grafieken een beeld geschetst van de bouwconjunctuur in Moerbeke.

Wegens een zeer schommelend verloop kunnen er geen duidelijke periodes afgebakend worden waarin het aantal uitgereikte bouwvergunningen voor nieuwbouw hoger is dan voor renovatie of omgekeerd. We kunnen echter wel drie pieken onderscheiden voor vergunningen voor nieuwbouwprojecten, namelijk in 2004-2005, 2010 en 2014. Het cijfer ligt die jaren ook beduidend hoger dan het aantal uitgereikte bouwvergunningen voor renovatieprojecten. In de laatste twee jaar van de beschikbare data neemt het aantal uitgereikte vergunningen voor nieuwbouw weer aanzienlijk toe, terwijl de vergunningen voor renovatie na een piek in 2016 een forse daling kent en in 2018 zijn laagste punt bereikt sinds 1999. Het zeer schommelende verloop kent zowel voor nieuwbouw als voor renovatie sinds 1996 een stijgende trend. Het aantal uitgereikte vergunningen voor nieuwbouw kent een sterkere stijging dan voor renovatieprojecten.

Evolutie uitgereikte bouwvergunningen voor nieuwbouw- en renovatieprojecten 60

Nieuwbouw Renovatie Linear (Nieuwbouw) Linear (Renovatie)

Grafiek 12: Uitgereikte vergunningen voor nieuwbouw en renovatie in Moerbeke, 1996-2018 (bron: Statbel)

In het kader van de woonbehoeftestudie is het aantal uitgereikte vergunningen voor nieuwbouw in aantal wooneenheden wel degelijk interessant, deze kent een stijgende trend. Daarbij werd in 2018 voor het hoogst aantal woonheden een vergunning uitgereikt.

Evolutie uitgereikte bouwvergunningen voor nieuwbouw in aantal wooneenheden 100 89 90

Grafiek 13: uitgereikte vergunningen voor nieuwbouw (in aantal wooneenheden) in Moerbeke, 1996-2018 (bron: Statbel)

Aangezien het aantal uitgereikte bouwvergunningen voor gehele nieuwbouwprojecten niet zijn hoogtepunt kent in 2018 maar voor het aantal wooneenheden wel, kunnen we dit verklaren aan de hand van een forse stijging van het aantal nieuwbouw flats in 2018 (van 5 in 2017 naar 51 in 2018).

De drie pieken in het aantal uitgereikte bouwvergunningen van Grafiek 12 herkennen we hier terug in de grafiek van het aantal gebouwen met één woning. In 2005 kent ook het aantal vergunningen voor flats een hoogtepunt. Hoewel in 2013 geen piek af te lezen is voor het aantal vergunningen voor nieuwbouw kent dit wel een hoogtepunt in het aantal vergunningen voor flats, namelijk 45. Aangezien in 2013 voor 28 van de 32 nieuwbouwprojecten een gebouw met één woning vergund werd, betekent dit dat de 45 flats voortkomen uit slechts 4 vergunde nieuwbouwprojecten. In 2012 werden 2 bouwvergunningen uitgereikt voor 2 nieuwbouwprojecten die in totaal de gemeente van 33 nieuwe appartementen voorziet.

Evolutie uitgereikte bouwvergunningen voor nieuwbouw flats en gebouwen met één woning (in aantal wooneenheden) 60 51 50 45

38 40 33 28 30

20 13

-10

Aantal flats Aantal gebouwen met één woning

Grafiek 14: Uitgereikte vergunningen voor nieuwbouw flats en gebouwen met 1 woning in Moerbeke, 1996-2018 (bron: Statbel)

Evolutie van de verkopen

4.3.1 Bouwgrond

De verkoop van bouwgrond in Moerbeke kent een schommelend verloop met dalende trend over de periode van 1990 tot 2014. Het hoogtepunt van aantal verkopen is waar te nemen in 1991 met 62 verkochte gronden. Met 3 verkopen wordt in 2004 het dieptepunt bereikt. Datzelfde jaar bereikt ook de verkoop van woningen, villa’s en appartementen een dieptepunt (zie verder).

De dalende trend is te wijten aan de afnemende beschikbaarheid van de bouwgronden en de toenemende bouwgrondprijs. Specifiek kunnen de twee recentste pieken in 2001 en 2005 verder in deze studie in verband gebracht worden met de evolutie van de gemiddelde verkoopprijs van de bouwgronden in Moerbeke (zie Grafiek 18).

Aantal verkochte bouwgronden 70

3 0

Grafiek 15: Aantal verkochte bouwgronden in Moerbeke, 1990-2014 (bron: Statbel)

4.3.2 Woningen, villa’s en appartementen

De verkoop van bouwgronden ligt vanaf 1992 steeds onder het aantal verkopen van woonhuizen in Moerbeke. De verkoop van woonhuizen kent een grillig verloop, er is ook geen duidelijke trend merkbaar. Ten opzichte van de verkopen van appartementen en villa’s ligt de verkoop van woonhuizen wel altijd een pak hoger met het jaar 2014 als uitzondering. De uitschieter van verkoop van appartementen in 2012 en 2013 kunnen we linken aan de data rond uitgereikte bouwvergunningen (zie Grafiek 14Grafiek 12 en Grafiek 14). In 2012 werden 2 bouwvergunningen uitgereikt voor 2 nieuwbouwprojecten die in totaal de gemeente van 33 nieuwe appartementen voorziet. In 2013 werden 4 bouwvergunningen uitgereikt voor 4 nieuwbouwprojecten die in totaal de gemeente van 45 nieuwe appartementen voorziet. Dit creëerde een nieuw en ruim aanbod aan appartementen op de woningmarkt.

Net zoals de verkoop van bouwgronden in 2004 een dieptepunt kent, kent ook de verkoop van woonhuizen, villa’s en appartementen in Moerbeke dat jaar hun dieptepunt. Als we kijken naar de verkopen in het arrondissement Gent kunnen we geen gelijkaardige forse daling vaststellen rond 2004 (zie Grafiek 17). Enkel in de verkoop van bouwgronden zien we een eerste dieptepunt in 2004. De daling van verkopen in 2016 in het arrondissement nemen we in Moerbeke alleen maar waar in de verloop van appartementen. Hier kan echter geen verband gelegd worden aangezien deze terugval een logisch gevolg is van de eenmalige piek ten gevolge van de piek in uitgereikte bouwvergunningen voor nieuwbouw appartementen van 2013 in de gemeente.

De verkoop van villa’s in de gemeente lijkt zijn keerpunt te kennen in 2004. Voor 2004 bedroeg het gemiddelde aantal verkopen 2,6 en na 2004 16,2. Het aantal verkopen bereikte sindsdien ook nooit meer een dieptepunt in de buurt van de enkele verkoop van 2004.

De verkoop van appartementen blijft met uitzondering van de uitschieter in 2013-2014 binnen dezelfde grootteorde over de periode van 1990-2017. Er is een zeer lichte stijging waarneembaar, van een minimum van 0 verkopen in 1990 naar een maximum van 5 verkopen in 2017.

Aantal verkochte woonhuizen, villa's, appartementen en bouwgronden 70

50 41 37 40

2007 2009 2011 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2008 2010 2012 2013 2014 2015 2016 2017 -10 1990

Woonhuizen Villa's Appartementen Bouwgronden Linear (Woonhuizen)

Grafiek 16: Aantal verkochte woonhuizen, villa's, appartementen en bouwgronden in Moerbeke, 1990-2017 (bron: Statbel)

Aantal verkopen in arrondissement Gent 5000

4500

4000

3500

3000

2500

2000

1500

1000

500

2012 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2013 2014 2015 2016 2017

Woonhuizen Villa's Appartementen Bouwgronden

Grafiek 17: Aantal verkochte woonhuizen, villa's, appartementen en bouwgronden in arrondissement Gent, 1990-2017 (bron: Statbel)

Evolutie van de gemiddelde prijzen

4.4.1 Bouwgrond

De gemiddelde bouwgrondprijs in Moerbeke kent een stijgende trend. We kunnen ook aflezen dat de gemiddelde bouwgrondprijs tot en met 2008, met uitzondering op het jaar 2000, onder het gemiddelde ligt van Vlaanderen, Oost-Vlaanderen en het arrondissement Gent. In het jaar 2000 betaalde men in Moerbeke voor het eerst meer voor bouwgrond dan in het gewest, de provincie of het arrondissement. Vanaf 2009 steeg de bouwgrondprijs er opnieuw bovenuit, met uitzondering op 2011. In 2010 bedroeg de gemiddelde bouwgrondprijs € 204,48 per m² om vervolgens in 2011 te dalen naar € 166,6 en € 178,59 in 2012. De volgende twee jaar steeg de prijs fors naar € 255,69 en € 270,84. In 2013 en 2014 bedraagt het verschil in gemiddelde bouwgrondprijs ten opzichte van Vlaanderen zelfs respectievelijk € 86,2 en € 93,9 per m². Dit verschil en de forse prijsstijging kan het dalend verloop van het aantal verkopen van bouwgrond in Moerbeke vanaf 2010 mee verklaren (zie Grafiek 15).

Op 9 jaar tijd werd de gemiddelde bouwgrondprijs bijna verdrievoudigd (factor 2,9) van € 93,44 in 2005 naar € 270,84 in 2014. Ten opzichte van 1990 (€ 13,94) is deze prijs met factor 19,4 gestegen.

Evolutie gemiddelde bouwgrondprijs per m² (€) 300

250

200

150

100

Vlaanderen Oost-Vlaanderen Arrondissement Gent Moerbeke

Grafiek 18: Gemiddelde bouwgrondprijs per m² in Vlaanderen, Oost-Vlaanderen, arrondissement Gent en Moerbeke, 1990- 2014 (bron: Statbel)

4.4.2 Woonhuizen

De gemiddelde verkoopprijs van woonhuizen in Moerbeke ligt over het algemeen net onder de gemiddelde prijzen van Vlaanderen en het arrondissement Gent en schommelen rond die van Oost- Vlaanderen. De evolutie kent een toenemende trend met een dieptepunt in 2012 waarbij de gemiddelde verkoopprijs met € 33.000 daalde om daarna terug toe te nemen. Dit dieptepunt is niet merkbaar in het aantal verkopen van woonhuizen.

Evolutie gemiddelde verkoopprijs woonhuizen (€) 300000

250000

200000

150000

100000

50000

1999 2013 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2014 2015 2016 2017 2018

Vlaanderen Oost-Vlaanderen Arrondissement Gent Moerbeke

Grafiek 19: Gemiddelde verkoopprijs van woonhuizen in Vlaanderen, Oost-Vlaanderen, arrondissement Gent en Moerbeke, 1990-2018 (bron: Statbel)

4.4.3 Villa’s

In Moerbeke betaalt men gemiddeld minder voor villa’s, bungalows en landhuizen dan in Vlaanderen, Oost-Vlaanderen en het arrondissement Gent. Het gemiddelde prijsverschil tussen Vlaanderen en Moerbeke bedraagt € 57.154.

Evolutie gemiddelde verkoopprijs villa's, bungalows en landhuizen (€) 450000 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000

1999 2013 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2014 2015 2016 2017 2018

Vlaanderen Oost-Vlaanderen Arrondissement Gent Moerbeke

Grafiek 20: Gemiddelde verkoopprijs villa's, bungalows en landhuizen in Vlaanderen, Oost-Vlaanderen, arrondissement Gent en Moerbeke, 1990-2018 (bron: Statbel)

4.4.4 Appartementen

Ook voor appartementen, studio’s en flats bedraagt de gemiddelde verkoopprijs minder dan die van Vlaanderen, Oost-Vlaanderen en het arrondissement Gent. Voor 2013-2014 bedraagt de verkoopprijs in Moerbeke gemiddeld € 40.363 lager dan die in Vlaanderen.

Evolutie gemiddelde verkoopprijs appartementen, studio's en flats (€) 300000

250000

200000

150000

100000

50000

1999 2013 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2014 2015 2016 2017 2018

Vlaanderen Oost-Vlaanderen Arrondissement Gent Moerbeke

Grafiek 21: Gemiddelde verkoopprijs appartementen, studio's en flats in Vlaanderen, Oost-Vlaanderen, arrondissement Gent en Moerbeke, 1990-2018 (bron: Statbel)

4.4.5 Evolutie gemiddelde verkoopprijs woonhuizen, villa’s en appartementen

Aan de hand van de beschikbare gegevens via Statbel kunnen we de volgende meest recente prijzen aflezen. In 2018 betaalde men in Moerbeke gemiddeld € 205.207 voor een woonhuis, in 2017 gemiddeld € 357.977 voor een villa en in 2014 gemiddeld € 172.756 voor een appartement. Ten opzichte van 1990 zijn de gemiddelde prijzen voor woonhuizen meer dan vervijfvoudigd (factor 5,5). Men betaalde in Moerbeke het meest voor een woonhuis in 2017, namelijk € 231.655. Voor de appartementen zijn slechts gegevens van 2013 en 2014 beschikbaar, de jaren waarin het aantal uitgereikte bouwvergunningen voor nieuwbouw appartementen en het aantal verkopen van appartementen een forse stijging kende (zie Grafiek 14 en Grafiek 16). Op deze twee jaar zit quasi geen prijsverschil. De gemiddelde prijs voor een appartement kwam toen zeer dicht bij deze voor een woonhuis, met een gemiddeld verschil over de twee jaar van slechts € 11.928.

Evolutie gemiddelde verkoopprijs woonhuizen, villa's en appartementen (€) 400000

350000

300000

250000

200000

150000

100000

50000

1999 2013 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2014 2015 2016 2017 2018

Woonhuizen Villa's Appartementen

Grafiek 22: Gemiddelde verkoopprijs van woonhuizen, villa's en appartementen in Moerbeke, 1990-2018 (bron: Statbel)

Sociale wooneenheden en gerealiseerde wooneenheden voor overige doelgroepen

Volgens het bindend sociaal objectief moet de gemeente Moerbeke tussen 2008 en 2025 36 nieuwe sociale wooneenheden binnen de huurmarkt realiseren. Tot op vandaag werden hier al 43 nieuwe eenheden gerealiseerd, maar ook 11 gesloopt. Dit resulteert in een netto totaal van 32 gerealiseerde wooneenheden. Momenteel zijn nog 23 huurwoningen in uitvoering waardoor de gemeente het sociaal objectief voor 2025 zal halen met 19 sociale huurwoningen extra. Daarnaast realiseerde Moerbeke sinds 2008 ook 14 sociale woningen die te koop werden aangeboden.

Moerbeke heeft ook een OCMW en het woonzorgcentrum Ter Moere, beide gelegen in het centrum.

Huur Koop Totaal gerealiseerd sinds 43 14 31/12/2007 Totaal gesloopt sinds 11 Nvt 31/12/2007 Netto totaal gerealiseerd 32 14 Resterend objectief 4 Nvt In uitvoering 23 0 Totaal gepland 0 0 Totaal netto gerealiseerd + in 55 14 uitvoering + gepland

Leegstand

Een leegstaande woning is een woning die voor een periode van 12 opeenvolgende maanden niet gebruikt wordt in overeenstemming met de woonfunctie. Het leegstandregister van Moerbeke is niet meer geüpdatet sinds 12 november 2018. Toen stonden er 31 woningen leeg.

Conclusie analyse huidige woningmarkt

De verkoop van bouwgronden in de gemeente kent een dalende trend. De bouwgrondprijs kent over het algemeen een stijgende trend met een forse stijging sinds 2006 waardoor de prijs boven het gemiddelde in het arrondissement, de provincie en het gewest komt te liggen. Op 9 jaar tijd is de bouwgrondprijs bijna verdrievoudigd. In 2014 betaalde men gemiddeld € 270,84 per m² voor een bouwgrond in Moerbeke.

De verkoopprijs van woonhuizen, villa’s en appartementen ligt over het algemeen wel lager dan het gemiddelde in het arrondissement, de provincie en het gewest. Het aantal verkopen van appartementen en villa’s ligt veel lager dan het aantal voor woonhuizen. In 2013 en 2014 stijgt het aantal verkopen van appartementen evenwel zeer sterk, waardoor het aantal verkopen van appartementen in 2014 eenmalig boven het aantal verkopen van woonhuizen te liggen. Deze piek is een gevolg van een grote hoeveelheid uitgereikte bouwvergunningen voor appartementen in 2012 en 2013.

In 2018 werd het grootste aantal vergunningen uitgereikt voor nieuwbouw appartementen, namelijk 51. Dit zal een invloed kunnen hebben op de huidige verkoop van appartementen in de gemeente.

De verkoopprijs van appartementen in de gemeente lag in 2013-2014 zeer dicht bij deze van woonhuizen.

Het aantal uitgereikte bouwvergunningen kent ondanks het grillig verloop zowel voor nieuwbouw als voor renovatie een stijgend verloop, waarbij er voor nieuwbouw gemiddeld meer vergunningen uitgereikt werden dan voor renovatie.

Sociale huurwoningen maakten in 2018 voor 7,8% deel uit van het totale woningbestand.

5 Kwantitatieve optie volgens de tweede partiële herziening van het PRS Oost-Vlaanderen

Inleiding

In het PRS Oost-Vlaanderen werd een taakstelling vastgelegd voor gemeenten gelegen in een buitengebied. Deze taakstelling heeft enkel betrekking op de planperiode die liep tot 2007. De taakstelling is een minimum taakstelling.

In de tweede partiële herziening van het PRS Oost-Vlaanderen werd een kwantitatieve optie vastgelegd voor de gemeenten van het buitengebied en de kleinstedelijke gebieden. De weergegeven kwantitatieve optie geldt als een minimum voor de stedelijke gebieden en als een maximum voor de kernen in de gemeenten van het buitengebied.

De kwantitatieve optie geeft aan in hoeverre de gemeenten kunnen voorzien in woonmogelijkheden. De benodigde frictieleegstand zit hierin vervat. Gezien de periode 2007-2012 met doorkijk tot 2020 reeds bereikt is, kan de kwantitatieve optie geconfronteerd worden met de reële bevolkingsevolutie in dezelfde periode.

Taakstelling 1991-2007

De taakstelling voor Moerbeke volgens het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Oost-Vlaanderen voor de periode 1991-2007 bedraagt minimaal 300 wooneenheden (zie Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Oost-Vlaanderen, richtinggevend gedeelte, 2004). Uit de partiële herziening van het PRS Oost-Vlaanderen (2012) blijkt dat er 308 huishoudens zijn bijgekomen in de gemeente Moerbeke in de periode 1991-2007. Er zijn bijgevolg 8 huishoudens meer bijgekomen dan voorzien binnen de taakstelling.

Gemeente Gezinnen Gezinnen Totaal private Toename HH Taakstelling Taakstelling 1991 (bron 2001 (bron huishoudens 1991-2007 PRS versus PRS) PRS) 2007 evolutie Moerbeke 2.093 2.280 2.401 308 300 +8 Tabel 6: Toename van het aantal huishoudens in Moerbeke versus de taakstelling 1991-2007 (bron: Partiële herziening PRS Oost-Vlaanderen)

Kwantitatieve optie 2007-2012 met doorkijk tot 2020

In de partiële herziening van het PRS Oost-Vlaanderen werd voor de periode 2007-2012 een maximale kwantitatieve optie van 80 wooneenheden vastgelegd voor Moerbeke. Het aantal gezinnen nam in de gemeente echter met 127 gezinnen toe m.a.w. met 47 gezinnen meer dan verwacht. Voor de periode 2007-2020 werd een kwantitatieve optie vastgelegd van 170 wooneenheden. Deze werd in 2019 overschreden met 157 gezinnen. In totaal kwamen er in deze periode 327 gezinnen bij.

Gemeente Gezinnen 2007 Gezinnen 2012 Toename HH Kwantitatieve optie Kwantitatieve (bron Statbel) (bron Statbel) 2007-2012 (2007-2012) optie vs evolutie Moerbeke 2.404 2.531 127 80 +47 Tabel 7: Toename van het aantal huishoudens in Moerbeke versus de kwantitatieve optie 2007-2012 (bron: Statbel |provincies.incijfers.be en Partiële herziening PRS Oost-Vlaanderen)

Gemeente Gezinnen 2007 Gezinnen 2019 Toename HH Kwantitatieve optie Kwantitatieve (bron Statbel) (bron Statbel) 2007-2019 (2007-2020) optie vs evolutie Moerbeke 2.404 2.731 327 170 +157 Tabel 8: Toename van het aantal huishoudens in Moerbeke versus de kwantitatieve optie 2007-2020 (bron: Statbel |provincies.incijfers.be en Partiële herziening PRS Oost-Vlaanderen)

GRS Moerbeke

In het GRS Moerbeke (Informatief gedeelte, 2011) staan twee woonbehoeftestudies vermeld. De eerste, volgens het Besluit van de Vlaamse Regering (30/06/2009), maakt een behoefteraming op voor 2019. De tweede studie, uitgaande van gegevens daterend van 01/01/2007, maakt de raming op tot 2022.

5.4.1 Behoefte volgens het Besluit van de Vlaamse Regering 30/06/2009

Dit is een berekening van de behoefte tot bepaling van nadere regels voor het vaststellen van de spanning tussen de woningbehoefte en het bouwpotentieel. Voor Moerbeke werd volgend prognosemodel naar voor geschoven. Hiervoor werd rekening gehouden met ontwikkeling op vlak van gezinnen, migratie en demografie.

Voor de periode van 2010-2019 werd een prognose gemaakt van 139 bijkomende gezinnen, hetgeen ongeveer 14 gezinnen betekent per jaar. (GRS Moerbeke, informatief gedeelte, 2011)

Uit Grafiek 8 in hoofdstuk 3.5 kunnen we concluderen dat in deze prognose een onderschatting gemaakt werd van 120 gezinnen. Immers, in 2010 waren er in Moerbeke 2472 gezinnen terwijl er in 2019 reeds 2731 zijn. Dit betekent een stijging met 259 gezinnen tegenover een prognose van 139 bijkomende gezinnen.

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Totaal 21 20 17 17 15 13 8 9 11 8 139 Tabel 9: Behoefte volgens het Besluit van de Vlaamse Regering in Moerbeke, 2009 (bron: GRS Moerbeke, informatief gedeelte, 2011)

5.4.2 Woonbehoeftestudie uitgaande van gegevens van 01/01/2007

In een afzonderlijke woonbehoeftestudie werd de behoefte van het aantal gezinnen berekend uitgaande van gegevens daterend van 01/01/2007. Hierbij werd uitgegaan van een gesloten prognose, met andere woorden de invloed op de het aantal huishoudens houdt geen rekening met bijkomende huishoudens door migratie.

Op deze prognose wordt een correctiefactor toegepast met betrekking tot de frictieleegstand. Voor Moerbeke wordt een frictieleegstand van 3% genomen. Leegstand kan verschillende oorzaken hebben. Woningen kunnen leegstaan omdat ze gerenoveerd worden, omdat ze bestemd zijn voor sloping, om een wisseling van de bewoner(s) toe te laten of andere.

Bij de berekening van het aantal gezinnen werd uitgegaan van de gezinsverdunningsindex zoals opgenomen in de herziening van het RSV. Aangezien de trend van de gezinsverdunning zich in een landelijke gemeente als Moerbeke iets trager voordoet dan in stedelijke omgevingen wordt aangenomen dat er in het komende decennium een inhaalbeweging zal zijn. (GRS Moerbeke, informatief gedeelte, 2011)

De in de woonbehoeftestudie uit 2007 vooropgestelde behoefte voor de periode 2011-2022 is 228 wooneenheden. Dit komt overeen met een woonbehoefte van ongeveer 21 wooneenheden per jaar. Kijken we naar de reële cijfers blijkt dat er tot op vandaag in Moerbeke vanaf 2011 reeds 237 gezinnen bij gekomen zijn, inclusief migratie. De gesloten behoefteraming werd dus overschreden met 9 gezinnen. Dit kan de wijten zijn aan het aantal bijkomende gezinnen in de gemeente door migratie.

Open versus gesloten prognoses

Zowel de taakstelling, als de kwantitatieve optie voor het buitengebied en de prognose uit het GRS gaan uit van gesloten prognoses m.a.w. er wordt geen rekening gehouden met migratie. In hoofdstuk 3.4 gaven we echter aan dat de groei van het aantal gezinnen in Moerbeke juist sterk te wijten is aan migratie. De cijfers omtrent het aantal huishoudens waar we vandaag over beschikken gaan echter uit van een open prognose. Dit zijn m.a.w. het aantal gezinnen inclusief de bijkomende gezinnen ten gevolge van migratie.

Om te weten hoe de prognoses uit de verschillende beleidsdocumenten zich verhouden tot de werkelijke evolutie moeten de cijfers voor migratie uit de reële cijfers mbt het aantal huishoudens gehaald worden. Op basis van de gekende gemiddelde gezinsgrootte en het aantal bijkomende inwoners door migratie konden we berekenen hoeveel van de bijkomende gezinnen te wijten zijn aan migratie. Tabel 10 geeft een overzicht van het aantal bijkomende gezinnen door migratie. Het aantal bijkomende gezinnen ten gevolge van migratie werd dan van het totale aantal bijkomende gezinnen afgetrokken om te bekijken in welke mate de gesloten prognoses uit de beleidsdocumenten afwijkt

van het werkelijk aantal bijkomende gezinnen dat een woning nodig heeft. Hieruit blijkt dat zowel de kwantitatieve optie voor het buitengebied als de prognose uit het GRS overschattingen waren van de nood aan bijkomende wooneenheden ten gevolge van de (gesloten) groei van het aantal huishoudens. Voor 2007-2012 is de prognose uit de partiële herziening 54 eenheden groter dan de werkelijk bijgekomen huishouden zonder migratie en voor 2007-2020 is de prognose 62 eenheden groter dan de werkelijk bijgekomen huishoudens zonder migratie. De (gesloten) prognose uit het GRS ging uit van een verwachte behoefte van 228 eenheden. Zonder het aantal bijkomende gezinnen ten gevolge van migratie zijn er in de periode 2011-2022 53 gezinnen bijgekomen. Zonder rekening te houden met de toenemende vraag van gezinnen die naar de gemeente geïmmigreerd zijn werd de woonbehoefte op basis van bijkomende gezinnen overschat met 175 eenheden. (zie tabel 11)

Gemiddelde Aantal Jaar Migratiesaldo gezinsgrootte gezinnen 1990 30 2,64 11 1991 9 2,64 3 1992 50 2,61 19 1993 55 2,6 21 1994 53 2,59 20 1995 25 2,59 10 1996 -23 2,59 -9 1997 -13 2,53 -5 1998 27 2,5 11 1999 0 2,5 0 2000 2 2,49 1 2001 9 2,5 4 2002 36 2,49 14 2003 -5 2,47 -2 2004 22 2,45 9 2005 24 2,45 10 2006 49 2,45 20 2007 26 2,43 11 2008 33 2,45 13 2009 2 2,44 1 2010 23 2,41 10 2011 106 2,39 44 2012 53 2,41 22 2013 -16 2,43 -7 2014 15 2,42 6 2015 44 2,4 18 2016 48 2,37 20 2017 85 2,36 36 2018 51 2,36 22 Tabel 10: Aantal bijkomende gezinnen door migratie (eigen berekening: migratiesaldo gedeeld door de gemiddelde gezinsgrootte)

Werkelijk Aantal Werkelijk aantal aantal bijgekomen bijkomende bijkomende gezinnen door gezinnen zonder Overschatting Gesloten gezinnen Onderschatting migratie migratie prognose zonder prognose (tot 2018) prognose (tot 2018) (tot 2018) migratie

2007- 80 127 47 101 26 54 2012

2007- 170 305 135 197 108 62 2020

2011- 228 215 -13 162 53 175 2022

Tabel 11: Aantal bijkomende gezinnen door migratie (eigen berekening: migratiesaldo/gemiddelde gezinsgrootte)

6 Behoefte raming

Inleiding

Sinds een aantal jaren worden cijfers met betrekking tot de bevolkings- en huishoudensprognoses per gemeente aangeboden via de website provincies.incijfers.be, op hun beurt gebaseerd op cijfers van de studiedienst van de Vlaamse Regering (statistiek.vlaanderen.be). De prognoses werden opgesteld vanaf het jaar 2018 tot en met 2035. Van het jaar 2018 en 2019 zijn echter al de werkelijke observaties beschikbaar. Deze cijfers geven open prognoses m.a.w. houden rekening met migratie.

De gemeente Moerbeke vraagt om een behoefteraming op te maken voor de korte termijn (2022) en de lange termijn (2030). De bevolkingsprognose wordt berekend per leeftijdsklasse en geslacht, bij de huishoudensprognose maken we een onderscheid naar gelang de grootte van de huishoudens. Uit deze analyse kunnen we objectief conclusies trekken over de samenstelling van de (te verwachten) bevolking en de huishoudens.

Bevolkingsprognose

6.2.1 Algemeen

De behoefte aan bijkomende wooneenheden is het gevolg van een aantal demografische ontwikkelingen. In voorgaande hoofdstukken konden we verschillende trends herkennen zoals bevolkingsgroei, vergrijzing, een positief migratiesaldo, … Hoe deze trends zich verderzetten in de toekomst, zal een impact hebben op de toekomstige woonbehoefte, maar ook op de behoefte aan verschillende woontypes en voorzieningen.

In Moerbeke zou het aantal inwoners groeien naar 6.563 in 2022 en 6.829 in 2030. Ten opzichte van de observaties van aantal inwoners in 2019 wordt verwacht dat het aantal inwoners respectievelijk met 1,4% en 5,5% zal stijgen.

Evolutie aantal inwoners tot 2035 7200

7000

6800 6949 6829 6600 6471 6563 6400 6487 6200

6000

5800

5600

5400

Observaties Prognoses

Grafiek 23: Observaties aantal inwoners in Moerbeke, 2010-2019 en prognoses aantal inwoners, 2020-2035 (bron: Rijksregister en Statistiek Vlaanderen | provincies.incijfers.be)

6.2.2 Per geslacht

Voor Moerbeke wordt verwacht dat het aantal mannen zal toenemen tot 3.247 mannen in 2022 en tot 3.371 mannen in 2030. Ten opzichte van de observaties van aantal mannen in 2019 wordt verwacht dat het aantal inwoners respectievelijk met 0,2% en 4% zal stijgen. Het aantal vrouwen zou stijgen tot 3.316 vrouwen in 2022 en 3.458 vrouwen in 2030. Ten opzichte van de observaties van het aantal vrouwen in 2019 wordt verwacht dat het aantal vrouwen respectievelijk met 2,3% en 6,7% zal stijgen. Het aantal vrouwen zou dus een sterkere stijging moeten ondergaan dan het aantal mannen in Moerbeke.

Evolutie aantal mannen en vrouwen tem 2035 3550 3517 3500 3458 3450 3432 3400 3372 3371 3350 3316 3302 3300 3275 3247 3250 3212 3200 3150 3100 3050 2020 2022 2025 2030 2035

Vrouwen Mannen

Figuur 9: Prognoses aantal mannen en vrouwen in Moerbeke in 2020, 2022, 2030 en 2035 (bron: Statistiek Vlaanderen | provincies.incijfers.be)

6.2.3 Per leeftijd

Het aantal jongeren tussen de 0 en 17 jaar oud zou in 2022 gelijk zijn aan 1.359 en in 2030 aan 1.382 personen. Deze evolutie zou worden gekenmerkt door een zeer lichte stijging van 3,5% in 2022 en 5,3% in 2030 ten opzichte van het geobserveerde aantal in 2019.

Het aantal actieven tussen 18 en 64 jaar oud zou in 2022 gelijk zijn aan 3.869 en in 2030 aan 3.863 personen. Deze evolutie zou quasi stabiel blijven met een zeer lichte daling van 0,9% in 2022 en 1,1% in 2030 ten opzichte van het geobserveerde aantal in 2019.

Het aantal ouderen vanaf 65 jaar zou in 2022 gelijk zijn aan 1.335 en in 2030 aan 1.584 personen. Deze evolutie zou quasi stabiel blijven met een uitgesproken stijging van 6,5% in 2022 en 26,5% in 2030 ten opzichte van het geobserveerde aantal in 2019.

Evolutie aantal inwoners per leeftijdscategorie tot 2035 4500

4000

3500 3905 3869 3863 3829 3000

2500

2000 1584 1704 1313 1335 1500 1382 1416 1000 1253 1359 500

Jongeren (0-17 j) Observaties Jongeren (0-17 j) Prognoses Actieven (18-64 j) Observaties Actieven (18-64 j) Prognoses Ouderen (65+ j) Observaties Ouderen (65+ j) Prognoses

Grafiek 24: Observaties aantal jongeren, actieven en ouderen in Moerbeke, 2010-2019 en prognoses aantal jongeren, actieven en ouderen, 2020-2035 (bron: Statistiek Vlaanderen | provincies.incijfers.be)

6.2.4 Bevolkingsindicatoren

Een belangrijk element bij de behoefte aan bijkomende wooneenheden is gezinsverdunning. Dit fenomeen heeft te maken met de vergrijzing van de bevolking, een toenemend aantal echtscheidingen, het zelfstandig wonen van ongehuwden, … Deze indicatoren gaan een invloed hebben op de evolutie van gezinsaantallen, -samenstellingen en -groottes.

We herkennen uit de prognoses een sterke vergrijzing, maar ook een (minder sterke) verzilvering van de bevolking. Hierdoor zal de grijze druk (verhouding tussen aantal 65-plussers en de 20- tot 64- jarigen) vergroten. De ontgroening zal quasi stabiel blijven maar de groene druk (verhouding tussen aantal 0- tot 19-jarigen en de 20- tot 64-jarigen) zal wel vergroten. Dit wilt zeggen dat het aantal 20- tot 64-jarigen daalt. Vervolgens neemt de afhankelijkheid van de jeugd en de ouderen ten opzichte van de 20- tot 64-jarigen toe. Uit de indicator veroudering arbeidsleeftijd kunnen we ook aflezen dat er vanaf 2005 meer 40- tot 64- jarigen zijn dan 15- tot 39-jarigen.

Indicator Observaties Prognoses

Jaar 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035

Ontgroening [% inwoners < 20 jaar] 22,77 22,09 22,80 22,12 22,68 22,58 22,20 22,20

Vergrijzing [% inwoners >= 65 jaar] 16,77 17,34 17,61 18,78 19,64 21,32 23,20 24,52

Verzilvering [% inwoners >= 80 jaar] 3,44 4,13 5,01 5,50 5,41 5,51 6,79 7,71

Afhankelijkheidsratio [(0-19j + 65+j) / 20- 0,65 0,65 0,68 0,69 0,73 0,78 0,83 0,88 64j]

Doorstromingscoëfficiënt [15-24j / 55- 1,21 0,96 0,82 0,76 0,71 0,75 0,79 0,80 64j]

Groene druk [0-19j / 20-64j] 0,38 0,36 0,38 0,37 0,39 0,40 0,41 0,42

Grijze druk [65+j / 20-64j] 0,28 0,29 0,30 0,32 0,34 0,38 0,42 0,46

Veroudering arbeidsleeftijd [40-64j / 15- 0,94 1,10 1,16 1,17 1,19 1,19 1,17 1,17 39j]

Interne vergrijzing [80+j / 65+j] 0,21 0,24 0,28 0,29 0,28 0,26 0,29 0,31

Familiale zorgindex [80+j / 50-59j] 0,29 0,30 0,36 0,39 0,39 0,43 0,55 0,61

Grafiek 25: Observaties (2000-2015) en prognoses (2020-2035) van bevolkingsindicatoren in Moerbeke (vbron: Statistiek Vlaanderen)

Prognose van aantal en samenstelling van de gezinnen Globaal zal de groei van zowel het aantal inwoners als het aantal gezinnen vertragen in de periode 2020-2035.

2020 2025 2030 2035 Bevolkingsvooruitzichten 6487 6674 6829 6949 +2,88% +2,32% +1,76% Huishoudensvooruitzichten 2728 2831 2916 2987 +3,78% +3,00% +2,43% Tabel 12: Prognoses van bevolkings- en gezinsevolutie in Moerbeke om de vijf jaar, 2015, 2020, 2025, 2030, 2035 (bron: Statbel en Statistiek Vlaanderen | provincies.incijfers.be)

Tegelijk zou volgens de prognoses het aantal gezinnen in de gemeente Moerbeke procentueel sterker stijgen dan het aantal inwoners. Dit betekent dat er gezinsverdunning zal plaatsvinden. Men verwacht dat de trend die we de laatste jaren konden onderscheiden mbt het kleiner worden van de gezinnen zich zal verderzetten, namelijk een stijging van het aantal 1- en 2-persoonsgezinnen en het eerder stabiel blijven van het aantal gezinnen met 3 of 4 personen. Het aantal gezinnen met 5 of meer personen kent in de prognoses een zeer lichte stijging terwijl deze de vorige jaren juist is afgenomen.

Evolutie gemiddelde gezinsgrootte tem 2035 2,45

2,4

2,35 2,36 2,36 2,35 2,33 2,3 2,31 2,29 2,25

2,2

Gemiddelde gezinsgrootte Observaties Gemiddelde gezinsgrootte Prognoses

Grafiek 26: Observaties en prognoses gemiddelde gezinsgrootte in Moerbeke, 2010-2035 (bron: Rijksregister en Statistiek Vlaanderen | provincies.incijfers.be)

Evolutie gezinsgrootte tem 2035 1200

1000

800

600

400

200

0 1 2 3 4 5+

2020 2022 2030 2035

Grafiek 27: Prognoses van de gezinsgrootte in Moerbeke in 2020, 2022, 2030 en 2035 (bron: Statistiek Vlaanderen | provincies.incijfers.be)

Uit de prognoses van het bevolkingsaantal volgens leeftijd kan verwacht worden dat het aandeel oudere gezinnen met personen van 65 jaar of ouder alleen maar zal toenemen (vergrijzing). In 2022 zou 21,32% van de inwoners 65 jaar of ouder zijn, in 2035 is dit aandeel 24,52%. Het aandeel jonge gezinnen in de gemeente zou stabiel blijven (11,66% van de inwoners is tussen 18-29 jaar in 2022 en 11,67% in 2305). Vervolgens daalt het aandeel gezinnen met volwassenen tussen de 30 en 64 jaar (47,30% van de inwoners is tussen 30-64 jaar in 2022 en 43,43% in 2035).

2020 2022 2025 2030 2035

0-17 jaar 20,67% 20,71% 20,48% 20,24% 20,38%

18-29 jaar 11,90% 11,66% 11,57% 11,69% 11,67%

30-64 jaar 47,79% 47,30% 46,63% 44,88% 43,43%

65+ jaar 20,34% 21,32% 23,20% 24,52% 24,52%

Tabel 13: Verhouding bevolking per leeftijdsklasse in Moerbeke in 2020, 2022, 2030 en 2035 (bron: Statistiek Vlaanderen)

Kwantitatieve woonbehoefteraming

De woningbehoefte wordt bepaald als het verschil tussen het aantal huishoudens op het einde van een periode (al dan niet vermenigvuldigd met de frictieleegstand) en het aantal huishoudens aan het begin van de periode. De frictieleegstand is nodig om de verhuisbewegingen mogelijk te maken en wordt geraamd op gemiddeld 3%. We kunnen hierbij een onderscheid maken tussen een open prognose, inclusief migratie en een gesloten prognose waarin migratie niet wordt meegenomen.

6.4.1 Open prognose Op basis van de inschatting van de toekomstige demografische ontwikkelingen van de bevolking in Moerbeke en rekening houdend met een frictieleegstand van 3%, wordt de totale woonbehoefte in de periode 2019-2030 op ongeveer 191 bijkomende wooneenheden ingeschat of ongeveer 17 wooneenheden per jaar. Voor de periode 2019-2022 bedraagt de woningbehoefte 36 wooneenheden.

Evolutie Evolutie 2019 2022 2030 2019-2022 2019-2030 Aantal gezinnen 2731 2766 2916 +35 +185 + Frictieleegstand (3%) 2813 2849 3003 +36 +191 Tabel 14: Raming woningbehoefte Moerbeke

6.4.2 Gesloten prognose Wanneer we alleen kijken naar de natuurlijk groei van het aantal huishoudens zonder rekening te houden met migratie, wordt de totale woonbehoefte in de periode 2019-2030 op 89 bijkomende wooneenheden ingeschat inclusief frictieleegstand. Voor de periode 2019-2022 bedraagt de woningbehoefte 26 wooneenheden.

Evolutie Evolutie 2019 2022 2030 2019-2022 2019-2030 Huishoudensvooruitzichten 2681 2706 2767 +25 +86 + Frictieleegstand (3%) 2761 2787 2850 +26 +89

Kwalitatieve woonbehoefteraming

Naast een kwantitatieve behoefteberekening kan eveneens op basis van bovenstaande analyses een kwalitatieve behoeftebepaling worden opgemaakt. Hierbij wordt o.a. gekeken naar ontwikkelingen die specifieke woonbehoeften met zich kunnen meebrengen zoals sociale huisvesting en seniorenhuisvesting maar ook aan de mogelijke behoefte aan nieuwe woonvormen, specifieke doelgroepwoningen, … Zo kan er ook bepaald worden welk doelgroepenbeleid (ouderen, jonge gezinnen, gezinsverdunning) er in de toekomst dient gevoerd te worden.

6.5.1 Woontypes In eerste instantie vindt er een duidelijke evolutie plaats in de leeftijdsstructuur en de grootte van de huishoudens. Het aantal (alleenstaande) ouderen neemt gaandeweg toe, terwijl het aantal jongeren stagneert. Tevens zien we dat de gemiddelde gezinsgrootte afneemt.

Prognoses grootte huishoudens (aandeel in %) 40,% 35,% 30,% 25,% 20,% 15,% 10,% 5,% ,% huishouden 1 huishouden 2 huishouden 3 huishouden 4 huishouden 5 of persoon (t.o.v. personen (t.o.v. personen (t.o.v. personen (t.o.v. meer personen huishoudens) huishoudens) huishoudens) huishoudens) (t.o.v. huishoudens) [projecties] [%] [projecties] [%] [projecties] [%] [projecties] [%] [projecties] [%] 2020 26,6% 37,2% 15,8% 15,5% 4,8% 2025 27,3% 37,5% 15,3% 15,2% 4,7% 2030 27,9% 37,8% 14,8% 14,9% 4,6% 2035 28,7% 37,7% 14,5% 14,6% 4,5%

2020 2025 2030 2035

Grafiek 28: Prognoses grootte van huishoudens in Moerbeke, 2020, 2025, 2030, 2035 (bron: Statistiek Vlaanderen | provincies.incijfers.be)

Aan de hand van bovenstaande grafiek kan vastgesteld worden dat het aandeel huishoudens met 1 persoon licht zal toenemen en het aandeel huishoudens met 3 of meer personen zal afnemen. Het aandeel huishoudens van 1 gezin zal het sterkst toenemen. Tegen 2030 zal het aandeel huishoudens met 1 persoon met 1,30% toegenomen zijn. Voor huishoudens met 2 personen is dit een lichte stijging 0,60%.

Op vlak van woonbehoeften vertaalt dit zich vooral in een verschuiven van de woningnood naar kleinere woongelegenheden voor alleenstaanden en koppels, die een steeds belangrijker aandeel in de gezinssamenstelling zullen vormen. De toenemende vergrijzing versterkt de vraag naar kleinere wooneenheden en voegt daarbij de vraag naar specifieke zorgvoorzieningen zoals serviceflats. Ook qua ligging en woonomgevingskwaliteit worden andere eisen gesteld.

6.5.2 Woonwensen Wanneer er wordt nagedacht over het woonaanbod is het zinvol niet alleen te kijken naar de zuiver kwantitatieve woonbehoefte en de kwalitatieve eisen, maar ook naar de woonwensen. De behoefte om te wonen is in eerste instantie een basisbehoefte die verwijst naar de nood aan bescherming, zekerheid, onderdak. Een kwantitatieve behoefteraming biedt een antwoord op deze primaire

woonbehoefte. Naast deze primaire woonbehoeften, en de daarmee verbonden kwaliteitseisen, is het ook belangrijk te kijken naar de woonwensen. Woonwensen gaan over veel meer dan over het louter bevredigen van een behoefte en zijn heel sterk sociaal geconstrueerd. Onderzoek toont aan dat de dominante woonwens in Vlaanderen vandaag nog steeds een bij voorkeur vrijstaande eengezinswoning is, met een tuin, in de rand of buiten de stad.1

Het Groot Woononderzoek 2018 onderzocht de woonwensen van 2800 huishoudens. Hieruit blijkt dat 72% van de bevraagde huishoudens het liefste in een open of halfopen woning zouden wonen, 10% in een rijwoning en 17% in een appartement of studio. Gebouwen met meerdere verdiepingen blijken sterk af te schrikken. Op de vraag om op een schaal van 0 tot 10 aan te geven hoe graag ze in een gebouw met meer dan 10 verdiepingen zouden wonen, geeft bijvoorbeeld de helft van de respondenten de score ‘0’. Voor een gebouw met 4 tot 9 verdiepingen is dat nog 33%.

De stad of de kern van een dorp zijn slechts voor één op drie huishoudens de favoriete woonplaats, één op drie verkiest de rand van de stad en één op drie het platteland. Wat betreft hun buurt geeft 69% van de respondenten aan dat ze in geval van verhuis naar een buurt waar mooi verzorgde pleintjes en groen zijn, tevreden zouden zijn met een minder grote private buitenruimte (tuin of terras).

Ondanks het schijnbare succes van cohousing is het delen van ruimtes nog niet zeer sterk ingeburgerd. Enkel wat betreft parkeerruimtes of fietsenstallingen geeft meer dan 50% van de bevraagde huishoudens aan om hier ‘eerder wel’ of ‘zeker wel’ bereid toe te zijn. 27% van de Vlaamse huishoudens is anno 2018 bereid om een tuin of een deel ervan te delen. Het delen van binnenruimtes daarentegen ligt anno 2018 nog (erg) moeilijk.

Ook tot verhuizen ifv een veranderende levenssituatie is er weinig bereidheid. Zo zegt bijvoorbeeld 40% absoluut niet bereid te zijn om te verhuizen wanneer iemand in het huishouden elders zou beginnen werken en zo dichter bij het werk zou kunnen wonen. Een even groot aandeel zou niet bereid zijn te verhuizen als het gezin kleiner zou worden.

De toekomstvisie is dat in 2050 de huishoudens in Vlaanderen kiezen voor een duurzame woning en omgeving, op een slimme locatie en aangepast aan de woonbehoefte op dat ogenblik. De resultaten van deze eerste meting tonen dat op heel wat vlakken de woonwensen vandaag nog veraf staan van het toekomstbeeld en dus dat initiatief nodig is om de woonwensen bij te sturen.

Anderzijds geven de antwoorden ook aan dat de huishoudens wel bereid zijn het woongedrag te veranderen als de omgeving zou veranderen. Zo zegt 69% van de respondenten in geval van verhuis naar een buurt waar mooi verzorgde pleintjes en groen zijn, tevreden te zijn met een minder grote private buitenruimte (tuin of terras). En 83% zou minder gebruik maken van voorzieningen buiten de buurt in geval van verhuis naar een buurt waar dagelijkse voorzieningen aanwezig zijn. Tot slot zou 65% in geval van verhuis naar een buurt waar het veilig wandelen en fietsen is, minder met de wagen rijden.

Deze resultaten zeggen niet rechtstreeks iets over de noodzakelijke woontypologieën maar geven wel aan dat wanneer gemeenten inzetten op een kwaliteitsvolle woonomgeving, mensen in hun gedrag keuzes zullen maken die bijdrage aan het meer duurzaam en veilig maken van hun leefomgeving, wat

1 Pascal De Decker (Faculteit Architectuur, KULeuven) (2017), Van huisje-tuintje-beestje-auto naar de cappuccino stad?, uitgevoerd in opdracht van het Vlaams Planbureau voor Omgeving.

dan opnieuw de buurt ten goede komt (bv omdat er minder auto’s zullen rijden) en ook anderen kan aanzetten tot ander gedrag. 2

Voor Moerbeke kunnen we hieruit concluderen dat de vastgestelde vergrijzing en het verkleinen van de huishoudens niet automatisch vertaald mag worden in het bouwen van appartementen. En wanneer wel wordt gekozen voor meergezinswoningen zal het belangrijk zijn om het aantal bouwlagen te beperken en te zorgen voor voldoende groen in een veilige omgeving. Hoewel de modale Vlaming nog niet echt gewonnen is voor het delen van veel ruimtes, vormen cohousingsprojecten waarin heel wat collectieve ruimtes (berging wasplaats, fietsenstalling, tuin,…) gedeeld worden, een kwalitatieve manier van verdichten. In Moerbeke kunnen dergelijke projecten, mist ze goed begeleid worden, een voorbeeldfunctie bieden en mensen die nog niet gewonnen zijn voor kleiner en dichter wonen inspireren om hun klassieke woonwensen ( alleenstaande woning met eigen tuin) in vraag te stellen.

6.5.3 Woonregio’s

In 2018 werd in opdracht van de provincie Oost-Vlaanderen een studie uitgevoerd waarin verschillende woonregio’s afgebakend worden. Het doel van de studie is om de woonopgave, en dus de nood aan bijkomende woningen, op een realistische manier te verdelen over Oost-Vlaanderen. Een woonregio wordt in deze studie gedefinieerd als “een autonoom migratiebekken met een eigen migratiedynamiek. Op basis van data over verhuisbewegingen is het mogelijk om woonregio’s op kaart te plaatsen.” (uit Woonregio’s in Oost-Vlaanderen, rapportage, 4/10/2018) Met deze woonregio’s worden m.a.w. groepen van gemeenten afgebakend waartussen mensen bereid zijn te verhuizen.

In deze studie wordt binnen woonregio Gent de cluster Wachtebeke-Moerbeke afgebakend waarin Zelzate, Wachtebeke, Moerbeke en een klein deel van Stekene vervat zitten. Te verwachten is dat Moerbeke een deel van de migratie vanuit Zelzate, Wachtebeke en een deel van Stekene zal opnemen.

2 https://steunpuntwonen.be/Documenten_2016- 2020/Onderzoek_Werkpakketten/WP_1_Nieuwe_woonsurvey_en_woningschouwing/WP1-2_RAPPORT

Figuur 10: Clusters binnen woonregio Gent, de gearceerde gebieden hebben een significante relatie met de stad Gent (bron: Woonregio's in Oost-Vlaanderen, 2018)

7 Aanbodraming

Inleiding

Bij de raming van het aanbod wordt rekening gehouden met de verschillende mogelijkheden die bestaan om bijkomende woningen te voorzien. Dit kan gebeuren door middel van het invullen van de leegstand (op basis van het leegstandregister), door nieuwe projecten binnen het bebouwde gebied (vervangingsbouw, herbestemming van terreinen of gebouwen die hun vroegere gebruikswaarde verloren hebben) of door het aansnijden van onbebouwde gronden volgens het Register Onbebouwde Percelen (onbebouwde percelen in verkavelingen, onbebouwde percelen in woongebied en woonuitbreidingsgebied). In dit hoofdstuk wordt het aanbod berekend dat vrijkomt vanaf 2020.

De kwantitatieve bouwmogelijkheden in een afgebakend gebied of site kunnen op eenvoudige wijze bekomen worden door de oppervlakte ervan te vermenigvuldigen met de minimale woningdichtheid in woonzones. De gebruikte woningdichtheden worden hieronder verklaard bij de berekeningen. Deze theoretische berekeningen geven een eerste indicatie en grootteordes weer.

Geplande vergunde ontwikkelingen

Van 2019 tot 10/02/2020 werden er in Moerbeke 83 bijkomende wooneenheden en 8 verkavelingen vergund (beslissing geregistreerd). Hiervan werd slechts 1 wooneenheid vergund in 2020, de overige werden reeds vergund in 2019.

Van de vergunde wooneenheden werden 60 wooneenheden vergund op de Suikerfabrieksite. De Suikerfabrieksite wordt apart besproken in paragraaf 0. Deze 60 vergunde wooneenheden zullen afgetrokken worden van het aanbod dat het RUP Suikerfabrieksite creëert, gezien deze niet meer tot het bijkomend aanbod vanaf 2020 behoren.

Leegstandregister

In Moerbeke moeten de eigenaars een hoge belasting betalen op leegstaande woningen. In 2018 stonden er in Moerbeke 31 woningen leeg. Wegens de hoge belastingen bevestigt de gemeente dat woningen gemiddeld niet lang leegstaan. Er zijn geen recentere cijfers van de leegstand waardoor deze niet meegenomen wordt in het aanbod.

Geplande of in uitvoering zijnde sociale wooneenheden

Er zijn geen nieuwe sociale wooneenheden gepland in Moerbeke. In de zomer van 2018 is gestart met de uitvoering van 23 sociale huurwooneenheden in Maluslaan Hospicestraat en Moerhofstraat onder het initiatief van cvba Wonen. (cfr. 4.5 Sociale wooneenheden en gerealiseerde wooneenheden voor overige doelgroepen) Hiermee behaalt de gemeente het bindend sociaal objectief voor 2025 en hoeft de gemeente geen bijkomende sociale huisvesting te plannen.

De onbebouwde percelen binnen verkavelingen en woongebied vormen het grootste aandeel van bouwmogelijkheden in de stad. Deze gegevens kunnen worden geput uit het Register Onbebouwde Percelen (ROP).

7.5.1 Aanbod onbebouwde percelen naar bestemming in gewestplan

Figuur 11 toont de ligging van de onbebouwde percelen en hun bestemming volgens het gewestplan op kaart op datum 01/01/2020 en is bijgevoegd bij deze studie als bijlage 1.

De kaart bestaat uit alle onbebouwde percelen binnen de grenzen van de huidige planningscontext. Dit zijn de plaatsen die volgens de huidige wetgeving nog bebouwd kunnen worden en dus binnen woongebied vallen. De percelen kregen een kleur volgens het onderliggende type woongebied zoals vast gelegd in het gewestplan: rood voor woongebieden, oranjerood voor woonuitbreidingsgebieden en blauwgrijs voor woongebieden met landelijk karakter. Daarnaast kregen de onbebouwde percelen binnen een niet vervallen verkaveling een paarse kleur. Woongebieden met landelijk karakter die niet tot het juridisch aanbod vallen hebben een blauwe kleur (zie verder).

De data van de onbebouwde percelen werd bepaald aan de hand van het ROP (aangeleverd door de gemeente). Daarnaast werd er nog eens gecontroleerd op basis van de luchtfoto (orthofoto winter 2019) in combinatie met het GRB. Uitgangspunt van deze controle was dat er 1 hoofdgebouw per perceel gebouwd kan worden. In sommige wijken of straten hebben mensen een tweede perceel ingenomen voor hun tuin. Op het GRB zijn dit nog 2 aparte percelen zijn waardoor in principe op de tuin nog gebouwd kan worden.

Het aantal potentieel bijkomende wooneenheden op onbebouwde percelen in woongebied en woonuitbreidingsgebied is het resultaat van een theoretische berekening aan de hand van een woningdichtheid (aantal wooneenheden per hectare). In het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen wordt uitgegaan van 15 WE/ha voor buitengebieden. Vanuit de nood aan het beperken van het bijkomend ruimtebeslag wordt er evenwel gestreefd naar een hogere woondichtheid. Binnen de kern van Moerbeke komt er één gebied in aanmerking om sterker te verdichten. Het gaat hier over een gebied ontsloten langs de Heidestraat en ingesloten door de bebouwing van de Heidewegel en de Dorpvaart. In deze zone ligt een aantal onbebouwde percelen geclusterd waardoor zich hier de opportuniteit stelt om op een kwalitatieve manier te verdichten. Ontsluiting van de site is oa. mogelijk

over een onbebouwd perceel (met kadastrale ligging 44045 0690/00Z00) langs de Heidewegel. Dit deel van het woonaanbod bekijken we uitgaande van een gemiddelde woondichtheid van 25 WE/ha. Voor al de overige onbebouwde percelen met bestemming wonen gaan we, conform het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, uit van een dichtheid van 15 WE/ha.

Het theoretisch potentieel bijkomende wooneenheden in woongebied met landelijk karakter (linten) en op verkavelingen wordt berekend aan de hand van de breedte van de onbebouwde percelen langs wegenis. Voor open, halfopen en gesloten bebouwing geldt respectievelijk een perceelbreedte van 15m, 10m of 6m langs de wegenis. Per straat wordt gekeken wat de overheersende soort bebouwing is om zo een van de drie minimumbreedtes op te leggen.

In totaal zijn er 7 percelen binnen een vergunde, niet vervallen verkaveling en liggen 41 percelen in woongebied met landelijk karakter. 12 percelen binnen woongebied met landelijk karakter voldoen niet aan de minimumbreedte horende bij de overheersende soort bebouwing in de straat of ligt niet langs een uitgeruste weg. Deze nemen we niet mee in het juridisch aanbod. Hierop kan in theorie echter wel aanbod vrijgemaakt worden in geval van een aanbodtekort.

In woongebied met landelijk karakter is er bijgevolg een potentieel van 29 bijkomende wooneenheden op de 29 percelen die voldoen. Op de vergunde, niet vervallen kavels is een bijkomend potentieel van 7 wooneenheden.

Woningdichtheid # potentieel bijkomende # hectare (we/ha) wooneenheden Geclusterd woongebied thv 2,79 25 70 Heidestraat Woongebied 28,52 15 428 Woonuitbreidingsgebied 15,53 15 233 Woongebied met landelijk karakter 2,28 adhv breedte 29 Verkavelingen 0,63 adhv breedte 7 Totaal 766 Zonder woonuitbreidingsgebied 534 Tabel 15: Aantal hectare onbebouwde percelen met theoretisch aantal potentieel bijkomende wooneenheden (adhv ROP gemeente Moerbeke en GRB, eigen berekening)

Figuur 11: Kaart analyse ROP en GRB met bestemming volgens gewestplan (01/01/2020)

7.5.2 Aanbod onbebouwde percelen in RUP Suikerfabrieksite en omgeving

Bovenop het gewestplan werd in Moerbeke met het RUP Suikerfabrieksite en omgeving de bestemming van de oude industriezone veranderd naar onder andere een woonbestemming. De woongebieden in het RUP, weergegeven in Figuur 12, dienen dus meegenomen te worden in het juridisch aanbod.

Het RUP werd goedgekeurd in 2018. Voor de opmaak van dit RUP werd in 2016 een masterplan opgemaakt. Tussen de landschappelijke draagstructuur ontstaan verschillende bouwvelden waarvoor telkens een verschillende visie is beschreven. Hieronder staan de gewenste ontwikkelingen i.v.m. woonvoorzieningen per bouwveld opgesomd zoals voorgeschreven in het masterplan voor het RUP.

Figuur 12: Grafisch plan 1 RUP Suikerfabrieksite en Omgeving in Moerbeke, 2018

Figuur 13: Aanduiding bouwvelden masterplan Suikerfabrieksite en Omgeving in Moerbeke, 2016

• Bouwveld 1: 54 wooneenheden - Afwerking bouwblok met wonen - Mogelijke herontwikkeling site huidige Harmoniezaal met woningen en eventuele parkeergelegenheden - Woonprogramma voor collectief wonen: ideale locatie voor een woonzorgcentrum in nabijheid van alle dorpsvoorzieningen; serviceflats, assistentiewoningen, aanleunwoningen en/of cohousing • Bouwveld 2: 48 wooneenheden - Woonontwikkelingen in open orde langs park - Wonen boven de winkels • Bouwveld 3: 82 wooneenheden - Woonontwikkelingen boven de ateliers (ateliers voor kleine ondernemingen, gericht naar de Moervaart voor de niet-logistieke toegang) • Bouwveld 5: 30 wooneenheden - Dit bouwveld ligt in een zone die nu reeds grotendeels woongebied is. Er zijn ook al concrete plannen om op deze plek een woonproject te ontwikkelen. Voorlopig gaat het enkel over het gedeelte dat in woongebied ligt. Het project kan, na een bestemmingswijziging, eventueel tot aan de dreef uitgebreid worden.

Bouwveld 1 Bouwveld 2 Bouwveld 3 Bouwveld 5 Woningen 18 28 Appartementen 6 20 82 30 Serviceflats 30 Totaal 54 48 82 30 TOTAAL 214 Tabel 16: Bijkomend woonaanbod masterplan Suikerfabrieksite en Omgeving in Moerbeke (bron: Toelichtingsnota RUP Suikerfabriekssite en omgeving, 2018)

Dit wil zeggen dat er 214 extra wooneenheden bijkomen in het centrum van Moerbeke. Deze grote hoeveelheid wordt gemotiveerd in het RUP met drie planologische compensaties.

1. Het bestaande gemeentepark met het gemeentehuis en de naastliggende portierswoning wordt herbestemd naar parkgebied. 2. De bestaande sport- en jeugdterreinen aan de Moerhofstraat worden herbestemd naar een gebied voor dagrecreatie (met de mogelijkheid van de bouw van een nieuwe sporthal). 3. Het bestaande stukje woongebied in de spie tussen de Statiestraat en de Spoorwegstraat krijgt de nabestemming parkgebied.

Een aantal van de percelen werden verkocht en voor sommige werd reeds een bouwvergunning afgeleverd.

Bouwveld 4: Het terrein werd recent aangekocht door Interwaas. Momenteel voert Interwaas een ontwerpend onderzoek uit naar de inrichting en invulling van de KMO-zone conform het geldende RUP. Eind vorig jaar vond een eerste brainstormsessie met geïnteresseerde bedrijven plaats.

Bouwveld 5: meergezinswoningen met in totaal 60 wooneenheden werden in 2019 vergund aan Durabrik. De werken zijn in uitvoering.

Gezien het ROP van 2020 dateert en we dus het juridisch aanbod vanaf 2020 berekenen worden deze wooneenheden van het aanbod van de Suikerfabrieksite afgetrokken. Dit resulteert in 154 potentieel bijkomende wooneenheden.

7.5.3 Berekening vrijkomend juridisch aanbod tegen 2022 en 2030 rekening houdend met de verwachte realisatiegraad

Uit onderzoek m.b.t. de bebouwingssnelheid van bouwpercelen blijkt dat slechts een bepaald percentage van het potentieel aanbod vrijkomt en bebouwd wordt. Om te komen tot een realistisch woningaanbod dient daarom rekening gehouden te worden met de factor realisatiegraad, die rekening houdt met het feit dat niet het volledige aanbod binnen 10 jaar zal bebouwd zijn. We hanteren volgende realisatiegraden voor een periode van 10 jaar (aangereikt door Departement Omgeving):

- 80% voor onbebouwde percelen in goedgekeurde verkavelingen - 30% voor woongebieden met landelijk karakter (linten) - 50% voor woonuitbreidingsgebied - 50% voor woongebied

Deze realisatiegraden worden verrekend naar een periode van 2 jaar (2020-2022) en 10 jaar (2020- 2030)

Op korte termijn (2020-2022) betekent dit dat er vermoedelijk 48 wooneenheden (6 in het geclusterd en 42 in het overige woongebied) in het centrum van Moerbeke, 23 in woonuitbreidingsgebied, 1 in woongebied met landelijk karakter en 1 op een juridisch beschikbare kavel bijkomt. Op de Suikerfabrieksite zouden op korte termijn 15 wooneenheden op de markt komen. In totaal zullen er

theoretisch gezien ongeveer 88 wooneenheden op de markt komen tijdens de periode van 2020 tot 2022.

Op lange termijn (2020-2030) zullen er vermoedelijk 247 wooneenheden (34 in het geclusterd en 213 in het overige woongebied) in het centrum van Moerbeke, 116 in woonuitbreidingsgebied, 8 in woongebied met landelijk karakter en 5 wooneenheden op juridisch beschikbare kavels beschikbaar zijn. Op de Suikerfabrieksite zouden op lange termijn 77 wooneenheden bijkomen. In totaal zullen er, op basis van het juridisch beschikbaar potentieel, ongeveer 453 wooneenheden op de markt komen tijdens de periode van 2020 tot 2030.

Woonuitbreidingsgebied wordt slechts aangesneden in laatste instantie, wanneer het beschikbare woongebied niet meer aan de woonbehoefte kan voldoen. Zonder woonuitbreidingsgebied zouden op korte en lange termijn respectievelijk 65 en 337 wooneenheden vrijkomen op basis van het juridisch beschikbaar potentieel.

# potentieel Beschikbaar Beschikbaar bijkomende Realisatiegraad Realisatiegraad aanbod aanbod wooneenheden periode 2 jaar periode 10 jaar 2020-2022 2020-2030 Geclusterd woongebied 69 10% 50% 6 34 Woongebied 427 10% 50% 42 213 Woonuitbreidingsgebied 232 10% 50% 23 116 Woongebied met 29 6% 30% 1 8 landelijk karakter Verkavelingen 7 16% 80% 1 5 Totaal 764 73 376 Zonder 532 50 260 woonuitbreidingsgebied

Woongebied 1543 10% 50% 15 77 Suikerfabrieksite Totaal 918 88 453 Zonder 686 65 337 woonuitbreidingsgebied Tabel 17: Totaal theoretisch beschikbaar juridisch aanbod (ROP + aanbod RUP Suikerfabrieksite) tot 2022 en 2030 (eigen berekening)

3 Gezien het ROP cijfers geeft voor 2020 werden voor de suikersite van het totaal van 214 wooneenheden de 60 wooneenheden die in 2019 reeds vergund werden, afgetrokken.

Visie masterplan gemeente Moerbeke

Met het oog op een doordachte ruimtelijke ontwikkeling die aansluit bij de Strategische Visie voor het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen kreeg het consortium LOLA Landscape Architects/LIST als winnaar van de wedstrijd die hiervoor werd uitgeschreven de opdracht tot het opmaken van een masterplan voor de volledige gemeente. Het masterplan heeft als ambitie om met een compact stedelijk model het omliggende polder- en boslandschap te versterken en verbeteren. Dit stedelijk model bestaat uit een ‘bastide’, namelijk de kern van Moerbeke, en gehuchten of gehuchten die als satellieten rond de kern liggen. In de kern worden de centraliteiten versterkt en de densiteit verhoogd. Aan de hand van een groene randpromenade willen ze de grenzen van de ‘bastide’ definiëren. Deze wordt bovendien de uitvalbasis naar het omliggende landschap. De gehuchten worden voornamelijk ingericht als woongebied met lagere densiteit en zijn qua voorzieningen afhankelijk van de ‘bastide’.

Voor verschillende gebieden binnen de ‘bastide’ en de gehuchten werden specifieke densiteiten en woontypologieën ontwikkeld die aansluiten bij de filosofie van het masterplan. Aan de hand van die densiteit is het woningaanbod tot 2050 geformuleerd. Deze cijfers houden niet noodzakelijk rekening met wat op vandaag juridisch mogelijk is in Moerbeke.

Figuur 14: Geselecteerde deelsites met gewenste invulling in de 'bastide' van het masterplan (Booklet Masterplan 2050 pp. 32-33)

7.6.1 Aanbod op geselecteerde deelgebieden en deelsites masterplan

Voor de berekening van het aanbod volgens het masterplan werden geen realisatiegraden toegepast. Er werd een aanbod geschat om de behoefte van de komende 30 jaar te kunnen beantwoorden.

Voor de ‘bastide’ zijn onbebouwde deelsites geselecteerd en een verschillende densiteit toegewezen. Dit resulteert in een schatting van het aanbod dat tot en met 2050 de behoeftevraag zou moeten kunnen beantwoorden. De gebieden die behoren tot het randgebied (edge 3A, 3B, 3C), hebben vandaag nog de bestemming landbouwgebied of landschappelijk waardevol landbouwgebied. Het uitgangspunt in het masterplan is dat deze gebieden pas in een allerlaatst fase kunnen ontwikkeld

worden. Om dit juridisch mogelijk te maken zal een bestemmingswijziging in de vorm van een RUP noodzakelijk zijn. De mogelijkheid om in deze zone te ontwikkelen wordt voorzien om bij een grotere behoefte in de verre toekomst binnen de ‘bastide’ ruimte aan te snijden en zo te vermijden dat er nog ruimte zou worden aangesneden in het buitengebied.

Mbt de gehuchten hebben de delen die nu nog een landbouwbestemming een andere functie. De visie van het Masterplan gaat uit van het versterken van de kernen en het tegengaan van de versnipperde bebouwing in het buitengebied. Vanuit deze visie werden de contouren van de gehuchten bepaald. Hierbij zien we dat enerzijds in sommige gevallen bestaande woningen buiten de bestaande gehuchten vallen, en dat anderzijds percelen die nu nog de bestemming landbouw hebben bij het gehucht zijn opgenomen. Mochten in de toekomst bestaande woningen buiten de contour vrij komen, is het de bedoeling om deze te verplaatsen naar de zones die nu nog landbouwbestemming hebben. Op die manier wordt versnipperde bebouwing tegen gegaan en wordt de kern van de gehuchten compact gemaakt zodat de omliggende open ruimte kan versterkt worden. Bij de berekeningen is dan ook geen rekening gehouden met de beschikbare oppervlakte van de percelen met landbouwbestemming, omdat de bebouwing ervan samengaat met het verdwijnen van bestaande woningen.

Concreet werd voor de berekening van het aanbod in de gehuchten eerst aan het volledige deelgebied van de gehucht een nieuwe densiteit toegeschreven. Vervolgens is het bijhorende aantal wooneenheden dat bij deze dichtheid op de volledige oppervlakte van dit deelgebied kan opgericht worden, berekend. Hiervan wordt het huidige aantal wooneenheden afgetrokken. Dit resultaat geeft het bijkomend woningaanbod van de gehucht weer.

Per gehucht werden vervolgens deelsites geselecteerd waarop deze extra wooneenheden gerealiseerd kunnen worden.

Voorgestelde # potentieel # hectare woningdichtheid bijkomende Masterplan ‘bastide’ onbebouwd (w/ha) wooneenheden 1A Suikersite 13,60 20 1244 1B Suikersite 6,00 15 705 2A Backyard 12,4 10 124 3A Edge 7,50 10 75 3B Edge 5,90 10 59 3C Edge 3,60 10 36 Totaal 488 Voorgestelde # potentieel # hectare nieuwe bijkomende Masterplan gehuchten deelgebied woningdichtheid wooneenheden Caudenborm 12,6 6 15 Koewacht 14,3 10 23 Kruisstraat 31,9 6 85 Pereboom 8,9 1 0 Terwest 11,7 10 19 Zwarte ruiter 10,6 6 24 Totaal 166 Tabel 18: Woningaanbod volgens masterplan Moerbeke 2050

4 Resultaat van cijfer uit RUP in opmaak (reeds goedgekeurd door de provincie en Departement Omgeving) min de 60 wooneenheden op de Suikerfabrieksite die reeds in 2019 vergund werden. De cijfers in het masterplan worden ook aangepast naar het nieuwe RUP. 5 Cijfer uit het RUP in opmaak (reeds goedgekeurd door de provincie en Departement Omgeving). De cijfers in het masterplan worden ook aangepast naar het nieuwe RUP.

Figuur 15: Programma potentiële ontwikkelingsgebieden in 'bastide' van masterplan (Booklet Masterplan 2050 pp. 22-23)

Figuur 16: Programma potentiële ontwikkelingsgebieden in gehuchten van masterplan (Booklet Masterplan 2050 pp. 34-35)

Figuur 17: Analyse deelsites Masterplan 2050 met gewestplanbestemming 7.6.2 Berekening vrijkomend aanbod masterplan tegen 2022 en 2030 aan de hand van een realisatiegraad

Het aanbod van het masterplan is berekend op de behoeftevraag tot 2050. Deze woonbehoeftestudie berekent de behoefte tot 2022 en 2030 en tevens het aanbod dat in deze periodes vrijkomt. Om de vergelijking te kunnen maken met het aanbod van het masterplan, moet ook hier geschat worden hoeveel van dit aanbod zou vrijkomen tegen 2022 en 2030. Hiervoor worden dezelfde realisatiegraden toegepast zoals in de berekening van het juridisch vrijkomend aanbod. De realisatiegraden zijn afhankelijk van de bestemming van het gewestplan dus wordt voor elke geselecteerde deelsite gekeken op welke bestemming deze zich bevindt. Dit wordt afgebeeld in bovenstaande kaart op Figuur 17 en is bijgevoegd bij deze studie onder bijlage 2.

7.6.2.1 ‘Bastide’

De suikersite in het masterplan wijst op de site van het RUP Suikerfabrieksite en omgeving. Net zoals in het RUP voorziet het masterplan hier ook een gemengd programma. Aangezien de gebieden voor wonen in het RUP de bestemming woongebied kregen, wordt ook voor het masterplan gerekend met de realisatiegraad van woongebied. Het wonen dat georganiseerd wordt op de ‘edge’ of rand van het centrum valt volledig binnen agrarisch gebied of landschappelijk waardevol agrarisch gebied. Hiervoor wordt de realisatiegraad van woongebied met landelijk karakter toegepast gezien deze sites ook grenzen aan agrarisch gebied. Deze lage realisatiegraad representeert ook de juridische moeilijkheid om agrarisch gebied aan te snijden en de bestemming naar woongebied te veranderen.

# potentieel bijkomende Realisatiegraad Realisatiegraad Beschikbaar aanbod Beschikbaar aanbod Masterplan ‘bastide’ # hectare Woningdichtheid wooneenheden 2 jaar 10 jaar 2020-2022 2020-2030 1A Suikersite 13,60 20 124 10% 50% 12 62 1B Suikersite 6,00 15 70 10% 50% 7 35 2A Backyard (woongebied 12,4 10 124 10% 50% 12 62 en woonuitbreidingsgebied) 3A Edge (agrarisch gebied) 7,50 10 75 6% 30% 4 22 3B Edge (agrarisch gebied) 5,90 10 59 6% 30% 3 17 3C Edge (agrarisch gebied) 3,60 10 36 6% 30% 2 10 Totaal 488 40 208 Totaal zonder agrarisch gebied 318 31 159

Tabel 19: : Beschikbaar aanbod ‘bastide’ volgens masterplan tot 2022 en 2030 (eigen berekening)

Op korte termijn (2020-2022) zouden binnen de ‘bastide’ buiten agrarisch gebied 31 wooneenheden op de markt komen. Op lange termijn (2020-2030) zouden er buiten agrarisch gebied 159 wooneenheden op de markt komen. Het aanbod van de Suikersite is hierin meegenomen. De agrarische gebieden (3A, 3B en 3C) worden niet meegenomen omdat ze pas zullen worden aangesneden op zeer lange termijn en enkel indien dit nodig zou blijken.

7.6.2.2 Gehuchten

Zoals beschreven in paragraaf 7.6.1 worden in de gehuchten de geselecteerde deelsites voor wonen die binnen agrarisch gebied vallen niet meegenomen in de aanbodberekening van deze woonbehoeftestudie. Twee onbebouwde percelen binnen de geselecteerde deelgebieden voor wonen hebben op vandaag al een juridische bestemming voor wonen en worden wel meegenomen in onderstaande aanbodberekening. Deze bevinden zich in de gehuchten Kruisstraat en Caudenborm. De bestemming van het onbebouwd perceel is telkens woongebied voor landelijk karakter. In de gehuchten Koewacht en Zwarte Ruiter vallen de geselecteerde deelsites voor wonen volledig binnen agrarisch gebied. Terwest vormt een uitzondering. Hier werden geen specifieke deelsites voor wonen geselecteerd. Echter volgen de grenzen van het gehucht bijna volledig de grenzen van het woongebied in het gewestplan. Het aantal bijkomende woningen in Terwest, zoals voorgesteld in het masterplan (zie Tabel 18), wordt vervolgens wel meegenomen in onderstaande aanbodberekening aangezien deze ontwikkeld kunnen worden op de onbebouwde percelen binnen woongebied.

Wegens de beperkte schaal van de gehuchten en de lage realisatiegraad voor woongebied in landelijk karakter zullen de gehuchten maar een zeer beperkte invloed hebben op het totale aanbod in vergelijking met de ‘bastide’.

# potentieel bijkomende Realisatiegraad Realisatiegraad Beschikbaar aanbod Beschikbaar aanbod Masterplan gehuchten wooneenheden 2 jaar 10 jaar 2020-2022 2020-2030 Woongebied 19 10% 50% 1 9 Woongebied met landelijk karakter 2 6% 30% 0 0 Totaal 21 1 9 Tabel 20: Beschikbaar aanbod volgens masterplan tot 2022 en 2030 (eigen berekening)

Op korte termijn (2020-2022) zou 1 woning in Terwest op de markt komen. Op lange termijn (2020-2030) zouden er 9 wooneenheden in Terwest op de markt komen.

7.6.2.3 Extra aanbod gewestplan

Zolang geen bestemmingswijzigingen doorgevoerd worden voor de woongebieden die buiten de deelsites vallen is er op vandaag vanuit het gewestplan nog extra juridisch aanbod beschikbaar. Het is echter wel de ambitie van het masterplan om, aansluitend bij de doelstellingen uit de Strategische Visie voor het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, op lange termijn de bebouwing buiten de ‘bastide’ en de gehuchten te laten uitdoven. Als mogelijke methode stelt het masterplan hier een ‘Rood voor Rood’ regeling voor, waarbij zij die een gebouwd volume in buitengebied verwijderen, in de kern woonbebouwing mogen toevoegen. De verhouding kan zo gekozen worden dat dit voor ontwikkelaars en bewoners financieel aantrekkelijk is. Een ontwikkelaar kan zo bijvoorbeeld bouwrechten verdienen in het dorp door een lintwoning in buitengebied op te kopen en af te breken. In Vlaanderen worden de verschillende omgevingsinstrumenten met het oog op ruimtelijke realisaties op het terrein beschreven in het op 19 december 2019 goedgekeurde Instrumentendecreet.

Zolang geen bestemmingswijzigingen zijn doorgevoerd is bouwen op de onbebouwde percelen buiten de contouren van het masterplan evenwel nog steeds mogelijk. De woongebieden die buiten de geselecteerde deelsites van het masterplan vallen bieden volgend aanbod aan.

# potentieel # hectare bijkomende Realisatiegraad Realisatiegraad Beschikbaar aanbod Beschikbaar Gewestplan onbebouwd Woningdichtheid wooneenheden periode 2 jaar periode 10 jaar 2020-2022 aanbod 2020-2030 Woongebied 23,33 15 350 10% 50% 35 175 Woonuitbreidings- 5,89 15 88 10% 50% 8 44 gebied Woongebied met landelijk karakter 1,96 adhv breedte 27 6% 30% 1 8 (linten) Verkavelingen 0,63 adhv breedte 7 16% 80% 1 5 Totaal 45 232 Tabel 21: Beschikbaar juridisch aanbod buiten deelsites van het masterplan tot 2022 en 2030 (eigen berekening)

7.6.2.4 Totaal aanbod masterplan

In totaal komen op korte termijn (2020-2022) 86 wooneenheden op de markt. Indien de nodige bestemmingswijzigingen doorgevoerd worden en er niet meer bijgebouwd kan worden buiten de deelsites van het masterplan, komen er 41 wooneenheden op de markt. Indien de ontwikkeling van het agrarisch gebied niet meegenomen wordt in deze theoretische berekening zullen op korte termijn 77 wooneenheden en bij doorvoering van bestemmingswijzigingen 32 wooneenheden op de markt komen.

In totaal komen op lange termijn (2020-2030) 447 wooneenheden op de markt. Indien de nodige bestemmingswijzigingen doorgevoerd worden en er niet meer bijgebouwd kan worden buiten de deelsites van het masterplan, komen er 215 wooneenheden op de markt. Indien de ontwikkeling van het agrarisch gebied niet meegenomen wordt in deze theoretische berekening zullen op lange termijn 400 wooneenheden en bij doorvoering van bestemmingswijzigingen 215 wooneenheden op de markt komen.

(1) Totaal beschikbaar aanbod Beschikbaar aanbod Beschikbaar aanbod masterplan 2020-2022 2020-2030 Aanbod ‘bastide’ (inclusief ‘edge’) 40 208 Aanbod gehuchten 1 9 Extra aanbod dat beschikbaar blijft 45 232 volgens gewestplan Totaal 86 447 Totaal indien door bestemmingswijziging het extra 41 215 aanbod uit het ROP niet meer beschikbaar is Tabel 22: Totaal beschikbaar aanbod (met en zonder bestemmingswijzigingen van onbebouwde percelen) volgens masterplan tot 2022 en 2030 (eigen berekening)

(2) Totaal juridisch beschikbaar aanbod masterplan (zonder Beschikbaar aanbod Beschikbaar aanbod agrarisch gebied) 2020-2022 2020-2030 Aanbod ‘bastide’ (exclusief ‘edge’) 31 159 Aanbod gehuchten 1 9 Extra aanbod dat beschikbaar blijft 45 232 volgens gewestplan Totaal 77 400 Totaal indien door bestemmingswijziging het extra 32 168 aanbod uit het ROP niet meer beschikbaar is Tabel 23: Totaal juridisch beschikbaar aanbod zonder agrarisch gebied (met en zonder bestemmingswijzigingen van onbebouwde percelen) volgens masterplan tot 2022 en 2030 (eigen berekening)

8 Confrontatie woonbehoefte - woonaanbod

In onderstaand hoofdstuk wordt de behoefte raming uit hoofdstuk 6 getoetst aan het beschikbaar aanbod uit hoofdstuk 7.

Voor de behoefteraming werd gestart vanuit de meest recente gegevens namelijk het aantal inwoners op 1 januari 2019. Anders dan de behoefte wordt het aanbod dat vrijkomt vanaf 1 januari 2020 weergegeven. Voor de periode van 2019-2020 wordt bijgevolg het aantal vergunde bijkomende wooneenheden meegenomen in de aftoetsing.

Confrontatie raming woonbehoefte – juridisch woonaanbod (ROP)

8.1.1 Gesloten prognose

Uitgaande van de raming van de woningbehoefte volgens de gesloten prognose en het beschikbaar aanbod aan bouwmogelijkheden volgens het ROP, blijkt:

2019-2022 2019-2030 Behoefte Nood aan bijkomende woongelegenheden cfr. bijkomende 26 89 huishoudens vanaf 2019 Aanbod Beschikbaar juridisch aanbod vanaf 2020 88 453 Tabel 24: Confrontatie raming woonbehoefte (gesloten prognose) met theoretisch beschikbaar juridisch woonaanbod tot 2022 en 2030

Er werden in 2019 reeds 82 bijkomende woongelegenheden vergund, hiermee is de behoefte op korte termijn al opgevangen.

Binnen de volledige gemeente zijn bijgevolg ruim voldoende onbebouwde percelen binnen het juridisch aanbod gelegen om de geraamde woonbehoefte (exclusief migratie) op te vangen.

8.1.2 Open prognose

Uitgaande van de raming van de woningbehoefte volgens de open prognose (waarbij maw migratie wordt meegenomen) en het beschikbaar aanbod aan bouwmogelijkheden volgens het ROP, blijkt:

2019-2022 2019-2030 Behoefte Nood aan bijkomende woongelegenheden cfr. bijkomende 36 191 huishoudens vanaf 2019 Aanbod Beschikbaar juridisch aanbod vanaf 2020 88 453 Tabel 25: Confrontatie raming woonbehoefte (open prognose) met theoretisch beschikbaar juridisch woonaanbod tot 2022 en 2030

Er werden in 2019 reeds 82 bijkomende woongelegenheden vergund, hiermee is ook voor de open prognose de behoefte op korte termijn al opgevangen.

Binnen de volledige gemeente zijn bijgevolg ruim voldoende onbebouwde percelen binnen het juridisch aanbod gelegen om de geraamde woonbehoefte (inclusief migratie) op te vangen.

Confrontatie raming woonbehoefte – woonaanbod masterplan

8.2.1 Gesloten prognose

2019-2022 2019-2030 Behoefte Nood aan bijkomende woongelegenheden cfr. bijkomende 26 89 huishoudens vanaf 2019 Aanbod (1) Beschikbaar aanbod vanaf 2020 86 447 Beschikbaar aanbod indien door bestemmingswijziging het 41 215 extra aanbod uit het ROP niet meer beschikbaar is Aanbod (2) Beschikbaar juridisch aanbod zonder agrarisch gebied vanaf 77 400 2020 Beschikbaar juridisch aanbod indien door bestemmingswijziging het extra aanbod uit het ROP niet 32 168 meer beschikbaar is Tabel 26: Confrontatie raming woonbehoefte (gesloten prognose) met woonaanbod volgens masterplan (niet juridisch en juridisch en met en zonder bestemmingswijzigingen van onbebouwde percelen) tot 2022 en 2030

Ook hier hoort de opmerking dat de behoefte op korte termijn al is opgevangen door de 83 reeds vergunde wooneenheden in 2019.

Binnen het masterplan scenario is voldoende aanbod om de geraamde woonbehoefte (exclusief migratie) op te vangen. Ook zonder het aansnijden van agrarisch gebied behaalt het masterplan een voldoende groot aanbod.

8.2.2 Open prognose

2019-2022 2019-2030 Behoefte Nood aan bijkomende woongelegenheden cfr. bijkomende 36 191 huishoudens vanaf 2019 Aanbod (1) Beschikbaar aanbod vanaf 2020 86 447 Beschikbaar aanbod indien door bestemmingswijziging het 41 215 extra aanbod uit het ROP niet meer beschikbaar is Aanbod (2) Beschikbaar juridisch aanbod (zonder agrarisch gebied) 77 400 vanaf 2020 Beschikbaar juridisch aanbod (zonder agrarisch gebied) indien door bestemmingswijziging het extra aanbod uit het 32 168 ROP niet meer beschikbaar is Tabel 27: Confrontatie raming woonbehoefte (open prognose) met woonaanbod volgens masterplan (niet juridisch en juridisch en met en zonder bestemmingswijzigingen van onbebouwde percelen) tot 2022 en 2030

Ook hier hoort de opmerking dat de behoefte op korte termijn al is opgevangen door de 83 reeds vergunde wooneenheden in 2019.

Met de reeds vergunde wooneenheden van 2019 in rekening, is voldoende aanbod om de geraamde woonbehoefte (inclusief migratie) op te vangen. Ook zonder het aansnijden van agrarisch gebied behaalt het masterplan een voldoende groot aanbod, rekening houdend met de 83 reeds vergunde wooneenheden in 2019.

Uit bovenstaande volgt dat er theoretisch gezien geen problemen verwacht worden in het opvangen van de behoefte zelfs als bestemmingswijzigingen van de onbebouwde percelen buiten de grenzen van de deelsites uit het masterplan doorgevoerd worden.

Enkele kanttekeningen

8.3.1 Een groter aanbod trekt mensen aan

De berekening van de woonbehoefte en het vrijkomend aanbod in een woonbehoeftestudie is louter theoretisch. Echter in praktijk kunnen we verwachten dat tegen 2030 meer gezinnen in de gemeente zullen bijgekomen zijn dan binnen de woonbehoefte geraamd werd. Deze theoretische prognoses houden immers geen rekening met de grootschalige ontwikkelingen zoals die van de Suikerfabrieksite. Dergelijke grootschalige ontwikkelingen wijken af van de normale evolutie in vraag en aanbod. Door de goedkeuring van het RUP Suikerfabrieksite zal in een korte periode een grotere hoeveelheid aan woonaanbod vrijkomen in de gemeente. In 2019 werden al 60 wooneenheden vergund op de Suikerfabrieksite, terwijl we in Tabel 14 kunnen aflezen dat volgens de open prognose tegen 2022 slechts 35 gezinnen bij zullen komen in Moerbeke. De kans is dan ook reëel dat tegen 2030 het werkelijk aantal bijgekomen huishoudens, de berekende behoefte zal overstijgen. Het is dus belangrijk om de bovenstaande resultaten van de confrontatie te nuanceren.

8.3.2 Mogelijk extra aanbod

Ten slotte zijn er nog een zeer beperkt aantal bouwmogelijkheden die nu niet werden meegerekend. Een aantal onbebouwde percelen die grenzen aan een bebouwd perceel kunnen verkaveld worden waardoor meer aanbod gecreëerd kan worden. Ook percelen in woongebied die niet langs wegenis liggen en nu niet zijn meegenomen kunnen ontsloten worden of via erfdienstbaarheid via een ander perceel bereikbaar worden. Ook verdichting die gerealiseerd kan worden door meergezinswoningbouw op grote percelen of door het splitsen van wooneenheden werden hierbij nog niet in rekening gebracht.

9 Conclusie

Uit het voorgaande hoofdstuk is gebleken dat in de gemeente Moerbeke zowel op basis van het juridisch aanbod als vanuit het masterplan Moerbeke 2050 voldoende bouwmogelijkheden aanwezig zijn om de woonbehoefte zoals bepaald in de prognose te kunnen realiseren. De behoefte tot 2030 wordt geraamd op 191 wooneenheden inclusief immigratie. Alleen al het aanbod op de suikersite (214 wooneenheden volgens het RUP) is voldoende om aan de behoefte voor de komende 10 jaar te voldoen. Kijken we naar het register onbebouwde percelen dan zien we dat ook daar de realisatiegraad in woongebied na 10 jaar (376 wooneenheden) de vraag overschrijdt. In het masterplan Moerbeke 2050 wordt een aanbod voorzien met een tijdshorizon tot 2050. Kijken we naar de realisatiegraad na 10 jaar, dan voorziet het masterplan ruimte voor 447 bijkomende wooneenheden in de ‘bastide’ en de gehuchten samen. De centrale ambitie in het Masterplan is om er voor te zorgen dat Moerbeke ook in de toekomst een compact dorp blijft waarvan de grenzen zich duidelijk aftekenen tegen het relatief gave omliggende landschap. Om deze afbakening op de lange termijn duidelijk te maken, voorziet het Masterplan op een aantal locaties aan de rand van de kern bijkomende bebouwing op gronden die vandaag de bestemming landbouw hebben. Als deze percelen uit het aanbod van het masterplan worden gehaald, is het aanbod uit het masterplan nog steeds groter dan de geraamde behoefte (400 t.o.v. 191 wooneenheden). Het feit dat het aanbod de behoefte overstijgt biedt de ruimte om keuzes te maken, die de ambitie uit het masterplan om van Moerbeke een compacte stedelijke kern te maken, met voldoende groene ruimtes, ook in de kern, ondersteunen.

De ambitie van het masterplan is om de kern, en in mindere mate de gehuchten, compact te houden en het omliggende landschap zo veel mogelijk te vrijwaren van (bijkomende) bebouwing. Buiten de in het masterplan aangeduide contouren bevinden zich echter nog heel wat onbebouwde percelen met een woonbestemming. Indien hiervoor op termijn geen bestemmingswijziging wordt doorgevoerd zodat er effectief geen bijkomende bebouwing kan komen buiten de in het masterplan aangeduide gebieden, bestaat het risico dat het masterplan juist leidt tot nog meer bijkomende bebouwing dan nu vanuit het gewestplan mogelijk is. Het goed opvolgen van de wetgeving m.b.t. planbaten en planschade zal belangrijk zijn om hier de nodige stappen te ondernemen.

In hoofdstuk 3.4 zagen we dat de bevolkingstoename in Moerbeke deels te wijten is aan migratiebewegingen naar Moerbeke. Dergelijke migratiebewegingen worden ook vandaag nog ondersteund door het relatief grote aanbod van nieuwe wooneenheden met o.a. de 83 reeds vergunde wooneenheden op de Suikersite. Om een verdere inname van de open ruimte tegen te gaan wordt vanuit het RSV de migratie naar kernen in landelijk gebied evenwel niet aangemoedigd. Nochtans is voldoende lokale bevolking nodig opdat handelaars, horeca en voorzieningen, noodzakelijk voor kernversterking, kunnen overleven. Het gedoseerd aanbieden van nieuwe wooneenheden moet dan ook mogelijk blijven. Hierbij moet voldoende aandacht gaan naar het aanbieden van een gedifferentieerd woonaanbod. We zagen immers dat dat de bevolking van Moerbeke niet alleen toeneemt, maar stelden ook vast dat de bevolking veroudert. Om niet alleen

gepensioneerden aan te trekken, maar ook jonge gezinnen met kinderen, zal het noodzakelijk zijn om voldoende betaalbare eengezinswoningen aan te bieden met een al dan niet gezamenlijk tuin.

Naast bevolkingsgroei door migratie zien we ook gezinsverdunning. Versnippering van gezinnen, stijging aantal echtscheidingen, vergrijzing van de bevolking, meer alleenstaanden, ….maken dat het aandeel één- en tweepersoonshuishoudens toeneemt. Daarnaast zien we een duidelijke wijziging in de bevolkingssamenstelling: terwijl het aantal jonge mensen (-18j) licht toeneemt daalt de actieve bevolking en neemt het aantal 65-plussers toe. Uit deze gegevens zou men kunnen afleiden dat er een voldoende groot aanbod moet zijn aan kleinere wooneenheden.

De inzichten uit de woonwensen geven echter aan dat de favoriete woning, ook bij ouderen, nog steeds de vrijstaande eengezinswoning is met tuin. Dit betekent dat de vastgestelde vergrijzing en het verkleinen van de huishoudens niet automatisch vertaald mag worden in het bouwen van appartementen, maar dat ook moet voorzien worden in eengezinswoningen. Uit de gevoerde participatie is gebleken dat vandaag in Moerbeke de toename van het aantal meergezinswoningen met meer dan 2 verdiepingen door de bewoners zelfs als bedreigend wordt ervaren voor de eigenheid van de gemeente. Wanneer wel wordt gekozen voor meergezinswoningen zal het belangrijk zijn om het aantal bouwlagen te beperken en te zorgen voor voldoende groen in een veilige omgeving.

In het masterplan wordt ruimte voorzien voor verschillende typologieën. Eengezinswoningen worden in het masterplan voorgesteld aan de randen van de ‘bastide’ maar ook aan de randen van het mogelijks nog te ontwikkelen grote binnengebied dat wordt bepaald door de Hospicestraat, Spelonckvaart, Moerhofstraat en Beverijstraat. In dit binnengebied, maar ook elders, worden stadsvilla’s in een groene omgeving voorgesteld als compacte meergezinswoningen die zich kunnen richten op ouderen en de kleinere huishoudens. In deze gebieden kan onderzocht worden of er typologieën kunnen worden ontwikkeld die aansluiten bij een aantal wensen (privacy, veiligheid, groen), die bepalend zijn voor het dominante verlangen naar een vrijstaande eengezinswoning met een tuin maar die toch verdichting mogelijk maken.

Masterplan 2050: Woontypologie randen Masterplan 2050: Woontypologie binnengebied

Uit de analyse van de huidige woningmarkt blijkt dat prijzen voor bouwgrond, appartementen, woonhuizen en villa’s de laatste 15 jaar enorm zijn gestegen (verdubbeld) binnen de gemeente Moerbeke (van +/- 100.000 in 2003 naar +/- 200.000 in 2018). Bij de ontwikkeling van de verschillende deelgebieden moet er dan ook naar gestreefd worden een betaalbaar aanbod te voorzien. Ook dit zal belangrijk zijn om jonge mensen in de gemeente te houden en naar de gemeente te trekken.